河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1451号 上诉人（原审原告）：许青春，男，1987年12月17日出生，汉族，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：周延忠，河北领途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艳静，河北领途律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：赵帆，女，1990年9月3日出生，汉族，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：周延忠，河北领途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艳静，河北领途律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：华都国际建设集团邢缆房地产开发有限公司，住所地邢台市桥东区新华北路华都襄湾壹号售楼部。 法定代表人：李娜，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陶攀，男，汉族，1981年5月18日出生，该公司员工。 委托诉讼代理人：林立荣，男，汉族，1947年7月25日出生，该公司员工。 上诉人许青春、赵帆因与被上诉人华都国际建设集团邢缆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初1008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人许青春、赵帆的委托诉讼代理人周延忠、张艳静，被上诉人华都国际建设集团邢缆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陶攀、林立荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许青春、赵帆上诉请求：一、请求撤销邢台市桥东区人民法院的(2019)冀0502民初1008号民事判决书，由二审法院改判支持上诉人的所有诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定的本案基本事实不清，应予纠正。本案逾期交房和逾期办证均是由于被上诉人的单方过错导致。依法、依约均应当由被上诉人承担相应的违约和赔偿责任。上诉人的诉讼请求应当得到法院支持。一、一审法院认定本案基本事实严重错误。应予纠正，本案的基本事实是逾期交房和逾期办证均是由于被上诉人单方的过错原因所导致。1、售楼部未按原审批期限及时拆除的原因，是由于被上诉人单方为了其自身利益而主动申请暂缓拆除所导致。2017年11月13日被上诉人向桥东区西门里办事处请示，由于涉案房屋售楼部系被上诉人主要办公场所，大量后续工作还需要使用该售楼部，基于其自身利益考虑，被上诉人才主动申请延期拆除该售楼部，从而导致售楼部没有按时拆除，直接造成小区无法获得邢台市自然资源和规划局的规划验收的不利后果。售楼部延缓拆除的过错方均认定为被上诉人单方。2、关于三义庙光明小区东侧现状建筑占压小区红线问题，该问题系2011年被上诉人取得土地地块时便客观存在，对此被上诉人早已明知，且其作为专业的开发商基于有充分的把握能在为上诉人交房及办理房产证之前排除该不利因素，在充分考虑到该不利因素其义务的前提下，才主动争取取得涉案土地地块，之后才与上诉人签订了涉案买卖合同，并明确约定了具体交房期限和办证期限，因此及时排除该不利因素和解决该问题的责任方和义务人应当是被上诉人一方，其有义务在约定的交房办证时间之前自行处理完毕，以避免交房办证迟延，但事实上被上诉人直到约定办证时间仍未完成相关工作，该事项也是由于被上诉人自身过错、迟延解决的单方因素造成的，过错方应该是被上诉人一方，其应当承担不利后果。3、房屋面积差是否存在，均不影响整体的总建筑面积，并没有影响到被上诉人以自己名义先行办理房屋产权大证的初始登记，但截止到起诉、开庭庭审时，被上诉人均未办理房屋的初始登记手续，没有为办理房产分户做出任何准备工作，进而导致无法办理分户小证，且房产证无法办理的根本原因是由于被上诉人单方过错导致规划等验收手续无法完成而导致的。4、被上诉人称政府启动重污染天气应急管理办法导致的停工和逾期交房等，但从本案事实以及被上诉人的交房时间来看，该因素并未影响被上诉人的施工工期以及正常的交房工作。5、涉案房产在政府规划、建筑、供暖等多个部门的验收工作均因被上诉人的单方原因未完成，在不符合交房标准的情况下，被上诉人违反法律规定和合同约定强制提前交房。对此产生的一切不利后果应由过错方被上诉人来承担。二、原审法院适用法律明显错误。双方的《商品房预售合同》并没有任何明确排除逾期交房违约金的适用的条款，且本案逾期交付和逾期办证的过错方和违约方均为被上诉人一方，而非上诉人一方，本案依法应当适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约责任具有明确的合同约定和法律依据予以支持。 华都国际建设集团邢缆房地产开发有限公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，程序合法，请求二审法院依法予以维持原判。二、答辩人已按合同约定履行交房义务，不应承担逾期交房违约责任。涉案的《商品房买卖合同》（即《商品房预售合同》）约定的交房时间为2015年12月25日。答辩人于2015年12月28日使案涉房屋验收合格，并于2016年1月5日通知上诉人收房。双方已就延期交房达成一致，我方不应承担违约责任。尽管如此，在交房时，答辩人仍为所有该项目二期购房人减免了半年物业费。就华都襄钰豪庭小区逾期交房的相关争议，此前已有多起诉讼，邢台市桥东区人民法院、邢台中院、河北高院已有生效判决、裁定，驳回了原告的诉讼请求。三、涉案房屋未能取得权属证书非因答辩人的原因，答辩人不应承担违约责任。案涉房屋未能按期取得权属证书主要是由以下几个原因共同造成的。（一）政府方面原因。首先上诉人提到的因为售楼处未拆除导致规划验收未能通过与事实不符。因为整个项目的验收过程中一直影响规划验收通过的主要障碍就是三义庙光明小区的三栋房屋而非售楼处。因为华都襄钰豪庭小区的土地并非完全净地出让，而是政府带着历史遗留问题出让的，三义庙光明小区的三栋房屋占用小区红线，所以该三栋房屋是否拆除、何时拆除都需要政府相关部门组织协调实施，而非答辩人单方能够决定实施的。另外，如前所述因为三义庙的历史问题影响规划验收，答辩人先后多次与政府相关部门沟通无果，考虑到这个问题难以在短时间解决，同时房屋出售后为业主提供服务也需要一个固定的场所以便于沟通联络，更重要的是因为电缆厂要拆迁，当时经过政府协调，电缆厂已经实际搬迁至答辩人售楼处办公，所以答辩人才在申请处理三义庙的问题时顺便提出延期拆除售楼处的问题。后来在政府××三义庙可现状验收后，答辩人即开始准备规划验收事宜。2018年底，政府进一步通过书面批复方式确认了电缆厂搬迁至售楼处办公的事实。而后在售楼处未拆除的情况下，项目才通过了规划验收。所以，纵观整个规划验收的经过，规划未能通过是因为政府的原因所致，答辩人不应承担责任。（二）测绘机构的原因。华都襄钰豪庭小区在交房前，答辩人按合同约定委托邢台市城乡房产测绘队对房屋面积进行实测，该测绘队于2016年11月3日出具了《不动产测量报告》，但因该测绘队的软件出错，造成报告错误，该测绘队于2017年2月25日更正并重新出具了《不动产测量报告》。这也是造成权属证书办理逾期的原因之一。对于上诉人在上诉状中提出的，测绘错误不影响房屋的初始登记与登记部门规定不符，因为按照实际上《不动产测量报告》是申请房屋初始登记的必备文件之一，显然，在测绘报告确定下来之前无法满足进行初始登记的要求。（三）购房人的原因。主要包括以下4方面：（1）大批购房人通过多次围堵工地大门阻挠施工、上访缠访、围堵市政府大门闹访等非法方式，强行要求答辩人变更供暖方式，导致无法按时进行规划验收。涉案合同第十条约定的供暖方式为燃气锅炉集中采暖。2013年，该小区开始建设时，答辩人拟采用市政集中供暖方式，与邢台市热力公司进行了多次洽商，但因涉案小区所在区域市政热源不足，不具备市政供热条件，无法采用市政集中供暖。答辩人于2014年委托设计单位论证后只好改变供暖方案，拟采用天然气热源供暖，但在与邢台市燃气公司多次接洽后，终因邢台市天然气供应不足，无法采取燃气壁挂炉或小区燃气锅炉集中采暖方式。为保证交房后按时供暖，答辩人在委托设计单位研究论证后，只能采取污水源热泵方式供暖，这需要增加投资3000多万元。在施工过程中，大批购房人偏激地认为，污水源热泵供暖方式不干净，于是通过多次围堵工地大门阻挠施工、上访缠访、围堵市政府大门闹访等非法方式，给政府施压，强行要求答辩人采用市政集中供热。经市政府协调后，市热力公司同意在邢台（南和）热电厂余热利用工程完工增加热源供给后，将市政供热管网铺设到襄钰豪庭小区，答辩人无奈又于2017年拆除原污水源热泵已完工工程，另投入巨资建设该小区的市政集中供热管网、热交换站等。市热力公司也在2017年下半年邢台（南和）热电厂余热利用工程完工后铺设市政供热管网到该小区并与小区内管网接合。历经波折，2017年11月，该小区终于实现市政集中供热。但上述一番波折造成该小区无法按时进行规划验收。（2）按襄钰豪庭小区原规划方案，配套幼儿园应有围墙与小区分隔，这也是国家标准规范规定必须有的。但因部分购房人反对幼儿园建围墙，认为造成了他们进出不便，多次阻挠施工，导致该围墙在2018年12月仍未建成，最终该未施工完的围墙被迫拆除，这直接影响该小区无法进行规划验收。直至2019年10月份部分业主仍在阻挠施工，后经桥东区政府多次协调无果，最终经公安出警坐镇指挥施工，并拘留处罚数人带头闹事者方才平息。（3）按襄钰豪庭小区原规划方案，涉案房屋有一个封闭阳台和一个设备平台。包括上诉人在内的绝大多数购房人在收房后，将设备平台封闭用作阳台。另有部分顶层业主在屋顶天台搭设违建，这也导致该小区在规划验收时不通过。经答辩人多次向邢台市自然资源和规划局融通，做了大量工作之后，才获得该局同意规划验收。（4）部分购房人因测绘机构的原因集体起诉答辩人，要求重新测绘，赔偿其公摊面积损失等，人为制造办证障碍，法院终审判决驳回了其诉讼请求。因此，案涉房屋未能按期取得权属证书不是因为答辩人的原因（责任），答辩人不应承担违约责任。四、根据双方合同约定，排除了答辩人承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。双方于2014年2月17日签订的《商品房预售合同》，依据该合同第十五条约定，答辩人认为，上述合同约定，以明示选择的方式明确排除了出现办理房屋权属证书迟延情况答辩人应承担的违约责任，这并非合同约定不明，而是双方均不承担相应违约责任的真实意思表示。涉案合同双方当事人是平等的民事主体，均具有完全民事行为能力，所签订的涉案合同也是普通民商事合同，按照有约定从约定，无约定从法定的合同法原则，只要该约定条款不违反法律强制性约定，就应当作为约束合同双方的规则适用。其次，涉案合同为住建部、工商总局制定的《商品房买卖合同》范本，在合同备案时，只允许合同双方选择填写部分内容，不允许修改合同文本原有内容，否则房管局不给备案，因此该合同并非答辩人提供的格式合同，不应做不利于答辩人的解释。五、依据商品房司法解释的规定，出卖人承担逾期办理房屋权属证书的违约责任有严格的条件限制，非出卖人的原因所造成，出卖人不应承担违约责任。依据最高院商品房司法解释第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”。依据本条规定，第一，出卖人承担逾期办理房屋权属证书的违约责任以“出卖人的原因所造成”为前提条件；第二，当事人有特殊约定除外。办理房产证从我公司的主观愿望上也想早办快办，因为与我公司切身利益相关，按揭贷款我公司为业主缴纳银行保证金高达1963万元，办好房产证就能由业主变更抵押手续。涉案房屋权属证书未按合同约定的期限办理，是由于政府方面、测绘机构及包括上诉人在内的购房人的原因共同造成的，并非答辩人的原因，答辩人依法不应当承担违约责任；其次，合同双方以明示选择的方式明确排除了违约条款的适用。依据涉案合同第十五条约定和司法解释第十八条约定，答辩人不应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。另外，需要补充说明的两点：一期竣工备案验收的时间是2019年1月，但由于三义庙占地遗留问题没有解决，2019年11月7日，邢台市政府又召开了调度会协调解决，因此2019年11月30日大产权证才办理下来，目前许青春的分户证已办理完毕。综上所述，请求二审法院查明事实，依法驳回其全部上诉请求，维持原判。 许青春、赵帆向一审法院起诉请求：依法判令被告支付逾期交房违约金1747.86元（自2015年12月25日至2016年2月5日共42天按已支付购房款每日万分之一计算违约金）；2、依法判令被告立即向不动产登记机关提交办理涉案房产不动产登记所需材料，为原告办理房产不动产权证书；3、依法判令被告向原告支付逾期办理涉案房产不动产权证书违约金，以已付房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即7.125%/年（1-5年贷款利率4.75%/年＊150%＝7.125%/年）计算。违约金暂计79286.46元（自2016年5月5日暂计算至2019年1月5日，976天），自2019年1月5日至被告办理完毕涉案房产不动产权证书之日止违约金仍按7.125%/年标准计算。4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：本院经审理认定事实如下：1、原、被告双方于2014年2月17日签订《商品房预售合同》，合同约定原告以412438元的价格购买由被告开发的位于邢台市桥东区处，合同预测建筑面积为82.07平方米，房屋交付时间为2015年12月25日前；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自2015年12月26日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；同时约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，第3项约定办理房产证时所需费用按国家相关规定执行，办理房产证前按市政府有关部门规定缴纳契税、公共维修基金、产权登记费等相关费用及相关资料，非出卖人原因使权属登记延期，出卖人不承担违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部房款。原告于2016年1月6日在被告处领取了入住通知书、收房须知等交房资料，被告通知自2016年1月5日起就可以办理入住手续，原告直到2016年2月5日办理了入住手续。原、被告双方于2016年2月5日签订了《房屋面积结算补充协议》，其中第七条约定由于政府行为与不可抗力因素，被告因故未能如期交房，经双方协商，被告同意免除原告半年物业费。2、在本案涉案小区交房前，被告委托邢台市城乡房产测绘队对房屋面积进行了实测，该测绘队于2016年11月3日出具了《不动产测绘报告》，但因该测绘队软件出错，造成报告错误，该测绘队于2017年2月25日更正并重新出具了《不动产测绘报告》，业主对重新测绘的房屋面积不认可，因此双方产生纠纷。3、因涉案小区北侧出入口有三义庙光明小区三栋房屋未拆除，占压本小区用地红线及小区部分土地，导致该小区无法获得邢台市自然资源和规划局的规划验收，经过被告与西门里办事处、桥东区政府多次反映，通过桥东区政府请示市规划局及市政府，市政府于2017年12月批准暂不拆除光明小区的三栋房屋。4、按照市政府要求，位于新华北路与团结东大街交叉口西北角地块已重新规划为绿荫式停车场，按照市政府批示应于2018年12月底前将襄湾壹号售楼处拆除，但由于位于开发区电线电缆厂也同时面临搬迁，为了不影响停车场的改造进度，桥东区政府征询规划局意见后，呈报市政府，市政府于2019年1月24日批准延缓拆除该售楼处，暂时作为电缆厂拆迁周转过渡用房，导致涉案的襄湾壹号小区于2019年2月28日才进行规划验收。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行各自的义务。合同约定房屋交付时间为2015年12月25日前，原告于2016年1月6日就在被告处领取了交房资料，但其直到2016年2月5日才办理入住手续。从双方签订的《房屋面积结算补充协议》内容可以看出，双方对逾期交房违约责任以免收半年物业费的方式解决已达成一致意见，并且被告也履行了减免原告半年物业费的承诺。因此本院对原告又向被告主张逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。对原告主张被告立即向不动产登记机关提交涉案房产不动产登记所需资料及承担逾期办证违约金的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在交房90日内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，第3项约定办理房产证时所需费用按国家相关规定执行，办理房产证前按市政府有关部门规定缴纳契税、公共维修基金、产权登记费等相关费用及相关资料，非出卖人原因使权属登记延期，出卖人不承担违约金。原告未能在合同约定的交付房屋90日内取得房屋产权证书，但根据被告提供的相关证据，证实未能办理权属证书，并非出卖人单方的原因，在此期间由于光明小区占压涉案小区用地及项目售楼处转为电缆厂过渡用房未能拆除，导致规划验收延迟；以及由于邢台市城乡房产测绘队在第一次出具的《不动产测绘报告》中的房屋测绘面积存在错误，导致房屋测量面积与实际不符，在该测绘队纠正错误，并重新出具《不动产测绘报告》后，业主又对重新测绘的房屋面积不认可，从而导致双方无法达成一致意见，使双方产生纠纷；以及在此期间被告又被迫变更了供热方式等原因。以上诸多原因可以看出并非被告单方的原因造成迟延办证，涉及政府规划调整及测绘队出具的测绘报告错误等原因，而且原、被告之间签订的合同中也未约定如造成迟延办证，被告应承担违约责任的内容，并且被告为能尽快办理权属证书也一直在积极努力。故本院对原告要求被告立即向不动产登记机关提交涉案房产不动产登记所需资料及承担逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告许青春、赵帆的诉讼请求。案件受理费1826元，由原告许青春、赵帆负担。 二审查明当事人提供证据的内容、争议事项以及查明事实与一审查明证据情况、争议事项以及查明事实内容一致。 本院认为，第二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理，本案中，上诉人起诉主张逾期交房违约金的事实与理由，与另案（本院（2017）冀05民终2153号民事判决）陈叶平起诉主张逾期交房违约金的事实与理由，均基于相同的法律事实。另案经本院作出终审判决，驳回陈叶平的诉讼请求后，陈叶平申请再审，河北省高级人民法院作出（2018）冀民申482号民事裁定，驳回陈叶平的再审申请。有鉴于：两个案件均基于相同法律事实产生的纠纷，两个案件争执的利益等同，主张违约交房的相关基础事实、法律关系一致，且另案已对是否符合交房标准的法律适用做出了判断。至本案诉讼之时，未出现构成影响判断另案裁判理由是否成立的新情况发生。虽然另案判决的既判力范围不包含本案上诉人起诉部分，但从诉讼诚信原则考虑，同一法院对于同一法律事实产生的纠纷，应当作出相同一致的判决。基于上述理由，另案判决理由部分的拘束力适用于本案。从本案的现实情况看，被上诉人华都邢缆公司交付房屋后，有关房屋管理职能部门也未提出房屋存在安全隐患不能使用的意见。上诉人在一审诉讼中已明了另案判决内容的情形下，就相同问题提出被上诉人逾期违约交房的事由，本院不予支持。根据被上诉人提供的入住通知书、收房须知、书面入住通知快递单号明细表显示的通知华都襄钰豪庭小区业主人员等证据，以及当事人分别陈述的事实，能够得出《商品房预售合同》约定的交房时间前，该小区的房屋买受人接到或应当知道华都邢缆公司交付房屋的通知，对此，买受人知道交付房屋后，应当及时接收房屋，不应不合理的扩大对方损失范围，并不得就迟延接收房屋的损失请求赔付。结合另案纠纷中对购房人通知及交房情况，可以得出华都邢缆公司在履行合同过程中不存在有意或过错向买受人延迟交付房屋情况。个别可能存在未接到交付房屋通知的买受人，应当秉持和谐、诚信、友善的态度处理双方分歧，就本案而言，从上诉人接到或知道接收房屋的时间应当早于实际接收房屋的时间考虑，综合衡量被上诉人对华都襄钰豪庭小区一期、二期房屋通知的业主人员交房情况，兼顾前述证据和理由，假使可能出现了向上诉人延期交房情况，一审判决作出双方以免除半年物业费的方式来抵顶逾期交房违约金的判断结论并无不当。 本案，当事人在《商品房预售合同》中并未就非出卖人原因延期（超过商品房交付之日起180日内）取得该商品房的房屋所有权证书，出卖人应如何承担责任作出约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，非出卖人原因导致延期取得商品房的房屋所有权证书，出卖人华都邢缆公司应当免除法律责任。由于《商品房预售合同》的履行，既涉及当事人之间依约付款、交付房屋和办理所有权证书等问题，又涉及房屋建筑市场的管理秩序问题。因此，工程规划许可等规划审批手续的完备，且进场建设符合前述要求是取得商品房的房屋所有权证书前提条件，在此过程中，只有开发商单方行为并不能取得案件涉及的房屋产权证书，需要经过房屋建设、规划主管部门审批，业主的配合。根据华都邢缆公司提出的抗辩内容，以及根据抗辩内容对应出具的请示、文件、复函、图片等证据显示的内容，当事人陈述的事实，足以得出因电缆厂拆迁、历史遗留问题、业主与开发商就小区建设施工引发的矛盾等多种原因造成未能如期取得商品房的房屋所有权证书，上述问题涉及利益归属主体的不同造成多种原因难以由被上诉人单方解决，完全将多种原因的形成以及由此获得的利益归于被上诉人并不公平，且也与被上诉人华都邢缆公司提供证据所形成原因和获得利益指向的法律责任主体相矛盾。因此，本案不足以得出延期取得商品房的房屋所有权证书是被上诉人原因所导致的判断结论。从本案房产证办理的现实情况看，至二审辩论终结，案件涉及商品房大产权证已办理，部分买受人的商品房房屋所有权证书也已办理。因此，无论从延期取得商品房的房屋所有权证书原因、利益结果分析，还是从华都邢缆公司并未出现怠于办理房屋所有权证书的过程审查，上诉人请求华都邢缆公司承担延期取得商品房的房屋所有权证书的法律责任，理据不足，本院不予支持。 综上所述，许青春、赵帆的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1826元，由上诉人许青春、赵帆负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  邓永胜 审判员  武丽萍 二〇二〇年六月十二日 书记员  刘 静