内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1603号上诉人（原审原告）:张桂芬，女，1966年11月16日出生，汉族，退休职工，现住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审被告）:康福芝，女，1950年7月17日出生，汉族，居民，现住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：刘冬梅，女，1976年8月25日出生，汉族，教师，现住内蒙古自治区赤峰市。原审第三人：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地：巴林左旗林东东城区北新街路北。法定代表人：冯海涛，职务：执行董事。原审第三人：潘毅和，男，1964年8月8日出生，汉族，个体工商户。上诉人张桂芬因与被上诉人康福芝执行异议之诉一案，不服巴林左旗人民法院（2019）内0422民初4682号民事判决向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人张桂芬上诉请求：1、依法撤销巴林左旗人民法院2019内0422民初4682号民事判决，改判驳回康福芝的诉请，或将本案发回重审。继续执行对京和房地产公司（以下简称京和公司）位于××旗的查封拍卖。2、被上诉人承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、康福芝2017年5月12日与京和公司签订订房协议，属于预约合同，康福芝没有对该房屋的产权进行核实，没有实际交付的时候就付清全部房款，不是房屋买卖合同，康福芝付清全款不符合房屋交易规则，应认定无效协议。康福芝把房款交给与涉案房屋没有任何关系的潘毅和，说明该交易存在虚假，属于恶意串通。从康福芝提供的房产抵账协议及明细表合合同来看，潘毅和也同样是抵押债权，所以对100套房屋的明细有异议，潘毅和只是债权，没有网签，不具备对此房屋物权的效力。开发商如果把房子卖给别人，不可能再网签给上诉人，潘毅和与开发商、康福芝间的订房协议存在虚假性。2、顶账协议合同应该是机打并有双方签字，但只有潘毅和签字，认为存在恶意串通及虚假。3、上诉人张桂芬在2017年4月24日早于康福芝已与京和公司签订房屋买卖合同，又在巴林左旗房屋产权管理所作了网签。被上诉人康福芝辩称，都是受害人。我不认识上诉人，没有任何纠结。这个房子在2017年5月12日购买了京和抵给潘毅和的房子，潘毅和有房产抵证协议书。京和公司指定我们直接签的买卖合同。潘毅和给我们办了交房手续。我们最后签了购房协议，并交纳了购房款，买卖是真实意思。2017年5月12日买的房子，之后陆续在装修入住，到现在已经3年了。上诉人张桂芬说是2017年4月24日借款，张桂芬与京和公司是一种抵押和民间借贷的担保关系，不是买卖关系。原审第三人京和公司、潘毅和未答辩。张桂芬向一审法院起诉请求：康福芝与京和公司签订的是定房协议，而非房屋买卖合同，但康福芝却付清全款，不符合房屋交易规则，应认定该协议无效。从京和公司与潘毅和签订的抵账协议及明细表来看，潘毅和只享有债权，而且潘毅和没有办理网签，因此对涉案房屋没有物权。京和公司是以每平米3900元的价格抵顶给潘毅和的，而潘毅和却以每平米2500元的价格出售给康福芝，明显是恶意串通，损害张桂芬合法权益。张桂芬在2017年4月24日早于康福芝与京和公司签订了房屋买卖合同，并办理了网签登记，网签办理后，证明此房归张桂芬所有。在执行过程中，康福芝向法院提出执行异议，巴林左旗人民法院于2019年8月12日作出（2019）内0422执异126号执行裁定书，裁定中止了对位于××区房的执行。张桂芬认为该裁定所认定的事实不属实，适用法律错误，请求人民法院依法撤销（2019）内0422执异126号执行裁定书，判令准予继续对该房屋进行强制执行，并由康福芝承担诉讼费用。康福芝一审辩称，张桂芬所述没有法律依据，依法不应得到支持。2017年5月12日，康福芝购买了京和公司抵顶给潘毅和的的位××区房一处，康福芝购买涉案房屋后，与京和公司签订了定房协议，并交纳了购房款及各项税费，京和公司亦将房屋交付给了康福芝。康福芝购买房屋的行为系买卖双方的真实意思表示，应得到法律的保护。康福芝于2017年5月12日购买的涉案房屋，张桂芬是2019年3月1日提出的诉讼保全申请，康福芝的购房时间、交纳房款、税费的时间及实际占有房屋的时间均在人民法院查封涉案房屋之前，根据法律规定，康福芝的购房行为足以阻却张桂芬对涉案房屋的执行。第三人京和房地产开发有限公司一审答辩称，对张桂芬的诉讼请求和事实理由不予认可，请求法院驳回张桂芬的诉请。京和公司与张桂芬之间系民间借贷法律关系，是为借款担保进行的网签，并不是房屋买卖合同法律关系。2016年8月10日，京和公司将涉案房屋抵顶给潘毅和，后潘毅和将该房屋出售给康福芝，该房屋抵顶后应视为康福芝支付了涉案房屋的购房款项，至于潘毅和以多少价款将该房屋转卖给康福芝，并不影响京和公司与康福芝之间签订的定房协议的效力，定房协议符合房屋买卖合同的基本条款，且不违反法律的强制性规定，应属有效。第三人潘毅和一审辩称，潘毅和是京和公司的建筑材料供应商，因京和公司没有现金支付材料款，2016年8月10日，潘毅和与京和公司签订《房产抵账协议书》，京和公司将包括涉案房屋在内的100套房屋抵顶给潘毅和。2017年5月12日，潘毅和将房屋卖给康福芝，京和公司依据房产抵账协议书的约定，与康福芝签订了定房协议，并将房屋交付给了康福芝。涉案房屋在人民法院查封之前就抵顶给了康福芝，康福芝转让房屋的时间也在查封之前，康福芝转让房屋的行为是合法的，依法应得到法律的保护，请求法院查明事实，依法驳回张桂芬的诉讼请求。一审法院查明事实：巴林左旗林东西城京和王府小区系京和房地产公司开发的商住小区。潘毅和是京和公司的建筑材料供应商，2016年8月10日，潘毅和与京和公司签订《房产抵账协议书》，京和公司将包括涉案房屋在内的100套房屋抵顶给潘毅和。2017年4月24日，京和公司向张桂芬借款150000元，并将涉案房屋以签订商品房买卖合同的形式抵押给张桂芬。2017年5月12日，康福芝丈夫刘凤民（已故）与京和公司签订《京和王府定房协议》，约定由刘凤民购买上述争议的楼房，张桂芬于同日向潘毅和交付房款180000元，剩余房款10000元于办理网签时交清。一审法院于2015年12月18日作出（2015）巴民初字第2899号民事裁定书，裁定将涉案房屋予以查封。2015年5月16日，张桂芬向一审法院提起诉讼。2019年3月1日，张桂芬向一审法院提出保全申请，要求查封涉案房屋。一审法院于2019年3月4日作出（2019）内0422执保251号执行裁定书，查封了涉案房屋。在执行过程中，康福芝向一审法院提出执行异议。一审法院于2019年8月12日作出（2019）内0422执异126号执行裁定书，裁定中止了对位于××区房的执行。张桂芬对裁定不服，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉，认为上述裁定认定事实不清，适用法律错误，且康福芝与京和房地产开发有限公司、潘毅和之间存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的。请求人民法院依法判令准予继续对该房屋进行强制执行。另查明，康福芝与刘凤民系夫妻关系，刘凤民于2017年10月19日逝世。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，涉案房屋系京和房地产公司开发建设的新建不动产，京和房地产公司自该不动产建成之日起对其享有所有权。康福芝通过购买潘毅和在京和房地产公司抵账房的方式，与京和房地产公司之间签订的《京和王府定房协议书》，系双方真实的意思表示，协议书的内容已经具备了商品房买卖合同的主要要素，为有效的买卖合同,且该合同订立于张桂芬申请本院对涉案房屋进行查封之前。该房的购房款已经通过京和房地产公司以抵顶欠潘毅和建筑材料款的形式抵顶，视为康福芝已经支付了涉案楼房的全部购房款，康福芝已实际入住且系其唯一住房，京和房地产公司对此事实也予认可。衡量本案张桂芬是否能够申请执行该房屋，应考察潘毅和是否将全部购房款交付给京和房地产公司，而不应将康福芝与潘毅和之间的买卖行为是否符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作为是否能够执行涉案房屋的条件，康福芝与潘毅和之间是否交付购房款的行为只存在于债权法律关系范畴，而非物权法律关系。虽张桂芬与京和房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同并非双方真实意思表示，是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，张桂芬与京和房地产公司之间系民间借贷法律关系。因此，康福芝的抗辩理由足以排除对本案争议房屋的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回张桂芬诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方提供证据情况，康福芝购买该房屋，虽然购买的是抵顶潘毅和债权的楼房，对于该楼房是否取得物权期待权康福芝并不明知，康福芝是以商品房买卖的真实意思表示与京和房地产公司签订合同并支付了涉案楼房的全部购房款，已实际入住且系其唯一住房，故康福芝与京和房地产公司的合同合法有效，应继续履行；张桂芬与京和房地产公司之间系借贷关系，以涉案楼房为抵押签订的商品房买卖合同，双方基础法律关系为借贷关系，故张桂芬以涉案楼房已经网签为由请求获取涉案楼房的相关权利没有法律依据；对于涉案房屋张桂芬申请查封的时间晚于康福芝购买房屋的时间，所以一审法院对其给予强制执行的请求未予支持判决适当。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张桂芬负担。本判决为终审判决。审判长 董燕洪审判员 李国辉审判员 赵 杰 二0二0年六月十五日书记员 李 玢