广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初97号原告：陆志鹏，男，汉族，1993年1月21日出生，住广东省英德市***************。公民身份号码：44188*****01210219。委托诉讼代理人：戚辉，广东理奥律师事务所律师。被告：肇庆市瑞兰房地产开发有限公司，住所：广东省肇庆高新区工业大街10号大旺国际广场商铺2-26。统一社会信用代码：914**********792X3。法定代表人：陈奕莲，系该公司执行董事。委托代理人：彭帅、彭金常，广东广大律师事务所律师。被告：广州缤拓房地产代理有限公司，住所：广州市海珠区*************。统一社会信用代码：914************234。法定代表人：朱键华，系该公司执行董事兼经理。被告：朱键华，男，汉族，1994年10月30日出生，住广东省乐昌市**************宅。公民身份号码：440************439。被告：吴秀兰，女，汉族，1964年4月11日出生，住广州市海珠区***********，公民身份号码：440************229。被告：广州裕丰咨询顾问有限公司，住所：广州市越秀区************（自编01）。统一社会信用代码：914**********203XF。法定代表人：陈景文，系该公司董事。委托代理人：文小言、冯鹤赟，均系该公司的员工。原告陆志鹏诉被告肇庆市瑞兰房地产开发有限公司（以下简称“瑞兰公司”）、广州缤拓房地产代理有限公司（以下简称“缤拓公司”）、朱键华、吴秀兰、广州裕丰咨询顾问有限公司（以下简称“裕丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆志鹏的委托诉讼代理人戚辉，被告瑞兰公司的委托诉讼代理人彭帅、被告裕丰公司的委托诉讼代理人冯鹤赟、文小言到庭参加诉讼。被告缤拓公司、朱键华、吴秀兰经本院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陆志鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告瑞兰公司与原告签订补充协议确认肇庆高新区工业大街10号大旺国际广场六栋F2梯1303房屋总价为592112元，并向原告提供总价为592112元的正式购房发票；2.判令被告瑞兰公司向原告返还团购费50000元;3.判令被告缤拓公司、朱键华、吴秀兰、裕丰公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月27日，原告经人介绍前往被告瑞兰公司项目现场看房，并于当日通过刷卡方式支付了定金30000元，于1月28日转账支付定金20000元。2018年2月5日，在销售中心（项目现场）签订正式购房合同前，原告先按照被告瑞兰公司要求分开刷卡支付了141760元：其中30353元直接向被告瑞兰公司支付，由被告瑞兰公司出具收据（标注“首期款”）；另外61407元在被告瑞兰公司的要求和指示下，向肇庆大晟商业管理有限公司支付，并出具收据；另外50000元同样在被告瑞兰公司的要求和指示下向被告缤拓公司支付，并出具收据（备注“六栋F2-1303团购费”），该3笔款项被销售人员告知均为房价款。此外，案外人许少杭（肇庆大晟商业管理有限公司实控股东）于当日向原告提供借款80352元作为首期款并直接支付给被告瑞兰公司，后瑞兰公司向原告提供价值161705元的首期款发票，确认收到上述款项。在支付完上述款项后，原告与被告瑞兰公司正式签订了《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2018020968），并约定：原告向被告瑞兰公司购买位于广东省肇庆高新区工业大街10号大旺国际广场六栋F2梯1303房，该住宅建筑面积为63.33平方米，套内面积51.19平方米，分摊共有建筑面积12.14平方米；该住宅按建筑面积计价，每平方米8379.99元，房价款总金额为530705元；合同付款方式为按揭付款，原告应于2017年2月5日前支付首期房价款160705元，余款370000元通过银行按揭方式付款；出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户。随后原告收到被告瑞兰公司通知，前往领取案涉房产的贷款发票及完成备案登记的《商品房买卖合同》，此时发现案涉房款的发票总额及合同确定的房屋总价均为530705元，均与原告实际支付款642112元不符，差额高达111407元，原告多次要求被告返还多余款项，均无果。根据原告提交的证据可知，被告瑞兰公司在未告知原告的情况下，通过拆分、转移等付款方式，误导原告认为缴纳的相应款项均为房款（均按被告要求先分开刷卡交费，付款完毕开票后才得知款项流向，且均为签订正式合同前的当天缴纳），导致原告在超出《认购书》及《商品房买卖合同》备案价的基础上，额外支付了111407元（其中不明差价61407元由被告瑞兰公司委托肇庆大晟商业管理有限公司收取，50000元团购费由被告瑞兰公司的代理人被告缤拓公司收取）。因此，原告既没有获得所谓的“团购优惠”，且被告瑞兰公司明显违反了“明码标价，一房一价”的法律规定，违规收取合同价以外的差价及团购费，应当返还。被告缤拓公司作为被告瑞兰公司的代理人（中介机构），且没有提供任何团购服务，其违规收取的所谓团购费既无合同约定又无法律依据，实际为购房款的交易对价之一，在没有合法依据的情况下，应承担返还团购费的连带责任。综上，原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，望判如所请。被告瑞兰公司辩称：一、陆志鹏在购房的过程中清楚明确知悉该涉案房屋的成交价为592112元整，并同意向答辩人进行支付用于购买涉案房屋，且该592112元购房款已经全部开具《广东省增值税普通发票》，故答辩人并未向陆志鹏多收取购房差价款61407元整，该款项为双方协商一致的涉案房屋的购房款项。1、2016年，肇庆市高新区因房地产价格上涨，各开发商均调整相应的销售价格，当市场价格突破政府备案价格时，因无法及时调整备案价，各开发商均采取收取购房差价的方式进行销售房屋。具体在该涉案房屋进行销售时，首先，答辩人在涉案物业的销售中心公告栏中就该项目所有房屋申报的备案价格已经进行公示。其次，涉案房屋根据当地房屋市场的定价标准，确定涉案房屋的销售原价为752103元整，然后陆志鹏与答辩人就购房事宜协商获取各种购房优惠后，协商确认房屋最终成交价为592112元整。但因该价格超过备案价格，故双方协商确定网签合同的签署价格为530705元，剩余购房款61407元由答辩人另行收取，不在购房合同中体现。陆志鹏同意后，双方便签署《大旺广场房号确认单》予以明确，并约定：“成交价592112元、合同价为530705元、差价61407元，当天足定50000元，7天准签交齐首付。”2018年2月5日，陆志鹏于当日支付清首期款160705元以及合同外购房款61407元后，双方签署《商品房买卖合同（预售）》。由此可见，陆志鹏在购房过程中清楚知悉并同意支付购房款592112元，即答辩人并未多收取61407元的款项，该款项为双方协商一致的涉案房屋的购房款项。2、答辩人共计收取陆志鹏支付的涉案房屋的购房款592112元，于2018年3月6日开具编号为NO18118941、购房金额为160705元的《广东增值税普通发票》、2019年3月10日开具编号为NO02197780、购房金额为370000元的《广东增值税普通发票》、2020年2月10日开具编号为NO05915669、购房金额为61407元的《广东增值税普通发票》，共计购房款592112元的《广东省增值税普通发票》。即证明答辩人并未向陆志鹏多收取61407元的款项，该款项为涉案房屋的购房款项。3、现陆志鹏因房地产市场行情变动导致涉案房屋市场价格有所下降，故而不认可自身购房涉案房屋时同意的购房价格以及签署的相关文件，明显违反诚实信用原则，恳请贵院依法审理后，驳回该项诉讼请求。二、陆志鹏主张多收取的50000元团购费用，实为其与被答辩人缤拓公司之间关于购买涉案房屋的团购优惠活动款项，已实际享受相应的团购优惠，并且该团购费用是由被答辩人缤拓公司收取，与答辩人无关。1、被答辩人缤拓公司是答辩人因销售涉案房屋所在项目的房屋需要，而聘请的销售代理公司，为保障销售代理工作的顺利进行以及加快销售进度需要，答辩人承诺给予被答辩人缤拓公司销售的客户相关的团购优惠政策，即被答辩人缤拓公司的客户参与团购优惠时，享受向被答辩人缤拓公司缴纳团购费50000元即可扣减房款120000元的购房优惠，故被答辩人缤拓公司的客户在签署《大旺广场房号确认单》时，若参与团购优惠，答辩人即可按约定给予相应的购房优惠。具体到本案中，陆志鹏因与被答辩人缤拓公司在销售过程中协商同意参与被答辩人缤拓公司的团购优惠活动，并向其支付团购费50000元，故在签署《大旺广场房号确认单》时，答辩人给予其扣减房款120000元的购房优惠。涉案房屋的购房款由原价752103元，享受该团购优惠以及其他促销活动折扣后的最终成交价格为592112元整。2、关于陆志鹏主张答辩人及被答辩人缤拓公司多收取的团购费用50000元整，实际的收款主体是被答辩人缤拓公司，答辩人至今并未收到该部分款项，即使存在退还的问题，也并非由答辩人进行退还，况且，在陆志鹏实际购买涉案房屋时，答辩人已经按照其与被答辩人缤拓公司之间的约定给予其相应的团购优惠。另，关于原告签署协议的事情，代理人需要核实，对发票的事情，答辩人同意提供发票，移交需要其本人与公司人员移交。综上，请依法驳回被答辩人陆志鹏的全部诉讼请求。被告裕丰公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求。理由为：我方非本案适格主体，本案是基于原告与被告瑞兰公司签订的买卖合同引起的纠纷，我方不是合同缔约方，原告的团购费5万元非我方收取，该款项与我方没有关系，根据我方提交的证据显示，该购房优惠活动，是由被告肇庆大晟商业管理有限公司开展的活动，根据我方了解，原告在购买涉案物业时，也是享受了购房活动的优惠，原告要求我方承担本案责任，没有法律事实依据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交证据如下：1.银联签购单（两张）及收款收据（编号：0005846）；2.工商银行电子回单；3.收款收据（编号：0005851）；证据1、2、3证明：（1）原告经人介绍前往被告瑞兰公司项目现场看房后，于2018年1月27日通过刷卡分2笔共计向原告支付了定金30000元。（2）原告于1月28日刷卡又支付了定金20000元。（3）被告瑞兰公司向原告出具收据，确认收到前述定金。4.收款收据（编号：0005851）银联签购单及收款收据（编号：0005869），证明:2018年2月5日，原告在签订《商品房买卖合同》前，通过刷卡向被告瑞兰公司直接支付了首期款30353元。5.银联签购单及收据（编号：080972），证明：（1）在向被告瑞兰公司直接支付了30353元后，现场销售以POS机额度有限为由，要求换机支付，于是原告在被告瑞兰公司的指示和要求向案外人肇庆大晟商业管理有限公司支付了61407元。（2）原告在支付完前述款项毕后，发现收款方并非被告瑞兰公司，且只向原告提供了并未加盖公章的不明收据，原告与案外人肇庆大晟商业管理有限公司之间不存在任何关系，且原告是在支付首期款时按被告要求一并支付（认为是购房款），说明原告没有向案外人肇庆大晟商业管理有限公司支付任何款项的意愿。（3）被告瑞兰公司通过拆分、转移等付款方式，误导原告认为缴纳的相应款项均为房款。6.银联签购单及收据（编号：8401172），银联签购单及收据（编号：8401172）证明：同上，通过相同的方式，原告在被告瑞兰公司的指示和要求下向被告缤拓公司支付了50000元，并向原告出具了“六栋F2-1303团购费”的收据,但原告并与被告缤拓公司之间不存在合同关系，也未享受过任何所谓的团购优惠。7.《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2017060915）,证明：(1)支付完前述款项后，原告与被告瑞兰公司正式签订《商品房买卖合同》，确认购买住宅为肇庆高新区工业大街10号大旺国际广场六栋F2梯1303房，该住宅建筑面积63.33平方米，每平方米为8379.99元，房价款总金额为530705元。(2)合同付款方式为按揭付款，原告应于2018年2月5日前支付首期房价款160705元，余款370000元通过按揭方式付款。(3)被告瑞兰公司出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户。8.借款合同；9.工商银行电子回单（三张）；10.购房发票两张；证明：（1）案外人许少杭（肇庆大晟商业管理有限公司实控股东）于当日向原告提供借款80352元作为首期款并直接支付给被告瑞兰公司。（2）后被告瑞兰公司向原告提供价值161705元的首期款发票，确认收到上述款项，该借款现已归还完毕。（3）在原告缴纳完共计272112元房款并完成按揭手续后，被告瑞兰公司向原告提供了总额530705元的购房发票，而发票金额与原告实际支付房款（642112元）不符，差额高达111407元，并多次与被告交涉，要求返还多余款项，均无果。11.《关于大旺广场业主信访事项的答复意见》；12.《责令（限期）改正通知书》；13.《关于大旺广场业主信访事项的答复意见》；14.《信访事项处理意见》；15.《关于信访人文立君等人信访事项的答复意见》；证据11、12、13、14、15证明：（1）肇庆高新区人居环境建设和管理局经调查核实，确认案涉房屋所在楼盘除收取房屋合同价外，另被委托的被告缤拓公司等中介公司及案外人肇庆大晟商业管理有限公司收取了合同价以外的“团购费”、“差价款”，被告瑞兰公司不仅违反肇庆市商品住房价格备案制度，也违反《价格法》、《商品房销售明码标价规定》、《广东省商品房预售管理条例》、《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》及住建部等有关“商品房销售明码标价、一房一价”的规定，侵犯了原告的合法权益，应当予以返还。（2）因被告瑞兰公司违法收取房屋差价款、团购费且未存入预售款专用账户及实际成交价高于备案价等问题，肇庆高新区房管局及人居环境建设和管理局先后要求被告责令改正违法行为，并暂停了被告的网签业务。（3）相关职能部门均确认案涉案外人肇庆大晟商业管理有限公司收取的不明差价实为房款的一部分，应承担连带责任。（4）原告未与被告缤拓公司签署任何所谓团购服务协议，也未享受任何所谓的团购优惠，且盖章并签名的《认购书》及《商品房买卖合同》亦无任何关于案外人肇庆大晟商业管理有限公司团购优惠的任何说明。（5）被告缤拓公司作为被告瑞兰公司授权确认的中介机构，违法收取佣金之外的团购费，明显违反《商品房销售管理办法》及相关规定，已被肇庆高新区人居环境建设和管理局责令改正违规行为。16.《关于大旺广场团购费问题的情况汇报》；17.补充协议七、八；18.不予受理告知书；证据16、17、18证明：（1）由于被告裕丰公司是被告缤拓公司的实控人，且是被告瑞兰公司的代理销售商负责直接收取案涉的团购费，两者之间签订有《项目外场销售服务合同》补充协议，其行为已经明显违反了《商品房销售管理办法》之规定。（2）前述服务合同及补充协议是被告裕丰公司与被告瑞兰公司之间的协议，原告并不知情，不能约束原告，原告也未与被告签署任何所谓团购服务协议，也未享受任何所谓的团购优惠，且盖章并签名的《认购书》及《商品房买卖合同》亦无任何关于被告团购优惠的任何说明。（3）被告裕丰公司、被告缤拓公司作为被告瑞兰公司授权确认的中介机构，违法收取佣金之外的团购费，明显违反《商品房销售管理办法》及相关规定，应当予以返还。19.工商内档查询资料，证明被告缤拓公司已经注销，其股东应当就案涉债务承担清偿责任。被告瑞兰公司向本院提供证据如下：1.《大旺广场房号确认单》，证明：（1）证明被答辩人一在购房的过程中清楚明确知悉涉案房屋的成交价为592112元整，并同意向答辩人进行支付用于购买涉案房屋。（2）证明答辩人并未向被答辩人一、二多收取购房款61407元整，该款项为双方协商一致的涉案房屋的购房款项。（3）证明被答辩人已经实际享受团购优惠。2.编号为NO18118941《增值税专用发票》；3.编号为NO02197780《增值税专用发票》；4.编号为NO05915669《增值税发票》。证据2、3、4证明涉案房屋的购房款为592112元，答辩人并未向被答辩人陆志鹏多收取61407元的款项，该款项为涉案房屋的购房款项。被告裕丰公司向本院提供证据为《推动协议》，证明被告瑞兰公司委托被告缤拓公司开展5万抵12万的购房团购优惠活动。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院查明事实如下：经亲戚（裕丰公司工作人员）介绍，2018年1月27日，原告跟随被告裕丰公司的销售人员，乘坐该公司的大巴到案涉楼盘看房，到案涉楼盘后，被告裕丰公司经理及被告瑞兰公司销售人员带领原告，被告瑞兰公司及被告裕丰公司的销售人员对原告进行了楼盘介绍。随后，原告签订《大旺广场房号确认单》，单上记载：房号F2-1303，建筑面积63.33平方米，原价752103元，付款方式按揭，折扣一口价，定金50000元，成交价592112元，销售人员签名李雪娇，客户签名陆志鹏。在签订确认单后，原告向被告瑞兰公司分两笔转账支付定金，共30000元。2018年1月28日，原告再次向被告瑞兰公司支付定金20000元。2018年2月5日，原告陆志鹏与被告瑞兰公司签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：2018020968），约定被告将位于肇庆高新区工业大街10号大旺国际广场六栋F2梯1303房出售给原告，该商品房预测建筑面积共63.33平方米，其中套内面积51.19平方米，分摊共有建筑面积12.14平方米。按建筑面积计算单价为每平方米8379.99元，总价款为530705元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采取贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2018年2月5日前支付首期房价款160705元，占全部房价款的30.28%，余款370000元向四会农商银行高新区科技支行（贷款机构）申请贷款支付。同日，原告向被告瑞兰公司转账支付首期款30353元，向案外人肇庆大晟商业管理有限公司转账支付61407元，向被告缤拓公司转账支付团购费50000元。同日，被告缤拓公司向原告出具收据，载明陆志鹏交来购买大旺广场二期六栋F2-1303团购费50000元。2018年2月5日，原告与案外人许少杭签订《借款合同》，约定案外人许少杭向原告提供借款80352元，用于原告购买大旺广场二期6栋F2梯1303房。原告已在《借款合同》约定期限内还清上述借款80352元。2018年3月6日，被告瑞兰公司向原告开具了《广东增值税普通发票》一份，发票金额为160705元。2018年3月10日，被告瑞兰公司向原告开具了《广东增值税普通发票》一份，发票金额为370000元。2020年6月20日，被告瑞兰公司向原告开具了《广东增值税普通发票》一份，发票金额为61407元。又查明，2017年11月1日，被告瑞兰公司与被告缤拓公司签订《推动协议》，主要内容是：被告瑞兰公司（甲方）委托被告缤拓公司（乙方）入场为客户提供团购服务，且有权整合第三方资源进行销售代理。1.委托期限：自2017年11月1日至2018年8月22日止。2.现甲方授权乙方驻场对成交客户代收50000元/套的团购服务费，甲方承诺，在客户向乙方足额交纳团购服务费即可于认购时享受房款扣减120000元/套的购房优惠，乙方收取客户上述费用时，须代开具有效的收据。如因甲方原因，导致购房优惠无法兑现，则由甲方与客户协商解决。3.为便于项目操作，乙方代收客户团购服务费后不需交付甲方，该笔团购费用即时转为乙方的项目推动费用。4.若客户未缴纳团购服务费，但甲方给予客户上述同等的购房优惠，则甲方同意在客户签订《认购书》后五天内，向乙方足额支付50000元/套的项目推动费用。被告裕丰公司与被告瑞兰公司签订了《项目外场销售服务合同》，约定瑞兰公司（甲方）委托裕丰公司（乙方）作为大旺国际广场项目的场外独家销售代理商，乙方为甲方提供客户引荐服务，后续销售工作由甲方销售人员跟进等。后瑞兰公司（甲方）与裕丰公司（乙方）签订了《补充协议七》、《补充协议八》，约定因原代理期已到期（2016年10月1日起至2018年4月22日），现双方均同意乙方代理期限延长至2018年7月31日。2019年4月15日，肇庆高新区技术产业开发区人居环境建设和管理局对陆志鹏等大旺广场业主反映瑞兰公司涉嫌欺骗消费者，涉嫌偷税漏税，存在未尽销售告知义务，未作明码标价，违规收取团购费，收取合同价以外的差价，购房价格高于政府备案价，逾期交楼且未达收楼标准情况下强制要求业主收楼等问题，作出了《关于大旺广场业主信访事项的答复意见》，载明：经核实，大旺广场楼盘除收取房屋合同价外，另被中介代理公司和第三方公司收取高于房价合同款项的“团购费”、“差价款”。据统计，现提供相关资料登记的252户，涉事中介公司为裕丰公司、广州缤拓房地产代理有限公司、广州信仁房地产销售代理有限公司、佛山市知屋房地产代理有限公司，上述中介公司均未在区人居环境建设和管理局进行中介机构备案和代理合同备案。瑞兰公司委托第三方大晟公司收取房屋差价款，大旺广场信访业主已支付相关的“团购费”、“差价款”的款项。根据开发商瑞兰公司提供的《大旺广场房号确认单》，清楚列明所售房屋的成交价、合同价、差价款等相关内容，买卖双方均签名确认，是否真实有效需进一步核实。同时，根据《大旺广场房号确认单》所反映的信息，瑞兰公司违反了肇庆市商品住房价格备案有关制度，商品住房备案价格必须与明码标价价格相一致，实际成交价格不得突破备案价格，我局已暂停办理瑞兰公司的网签业务……等内容。2019年5月17日，该局对陆某某等反映瑞兰公司违规销售的问题又作出了《关于大旺广场销售纠纷信访事项的答复意见》，载明：三、处理意见：1、关于瑞兰公司收取房屋差价款未存入商品房预售款专用账户，我局依据《广东省商品房预售管理条例》第三十一条的规定进行查处。依据《广东省商品房预售管理条例》第四十条：“预售人违反本条例第三十条第一款规定使用商品房预售款和违反本条例第三十一条第一款规定直接收存商品房预售款的，主管部门应当责令其改正，降低或者注销其房地产开发资质，可以处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。”我局对瑞兰公司发出《责令（限期）改正通知书》，责令其限期改正违法行为，将收取的房屋差价款存入商品房预售款专用账户，逾期未改正将对违法收取房屋差价款的违法所得处以百分之十的行政罚款。2、关于瑞兰公司雇用未经当地行政主管部门备案的房地产中介服务机构提供代理服务问题，我局依据建房[2010]53号《关于进一步加强房地产市场监督完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一款（三）的规定，对瑞兰公司发出《责令（限期）改正通知书》，责令其立即改正违规行为。3、关于瑞兰公司商品房销售成交价突破政府调控的市场指导价的违规事实，我局依据肇发改价格（2017）53号《关于加强我市城区商品住房销售价格监管工作的通知》第二款（三）的规定，对瑞兰公司发出《责令（限期）改正通知书》，责令其立即改正违规行为，并暂停相关网签业务的行政处罚。4、关于涉事房地产中介服务机构在销售代理大旺广场二期项目收取团购费，我局依据《商品房销售管理办法》第二十八条的规定对涉事房地产中介服务机构发出《责令（限期）改正通知书》责令其立即改正违规行为。5、关于信访人要求退回相关费用的诉求，经多次协调均无法达成一致意见。鉴于该诉求是信访人与开发商或房地产中介服务机构之间的民事争议，属于民事纠纷范围，依据《广东省信访条例》第三十四条第一款第（四）项：“属于诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的，不予受理，告知信访人依照有关法律、行政法规规定程序向有关机关提出”的规定，我局决定不予受理，建议信访人依据《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律的规定通过民事诉讼解决。如对上述意见不服，请于收到本意见书之日起30日内向上一级行政机关申请复查。2019年6月4日，国家税务总局肇庆高新技术产业开发区税务局对丘某等人反映怀疑瑞兰公司存在违规收取团购费和房款差价以及偷税漏税等行为作出《信访事项处理意见书》，载明核查情况：（1）关于团购费部分，根据信访者提供的资料，团购费的收款方主要是广州裕丰咨询顾问有限公司、广州缤拓房地产代理有限公司、广州仁信房地产销售代理有限公司、佛山知屋房地产代理有限公司。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第538号）第二十二条增值税纳税地点（一）固定业户应当向共机构所在地的主管税务机关申报纳税。由于涉及的4件中介公司的机构所在地在广州、佛山，是广州、佛山等地的固定业户，税收征管和发票管理不在我局管辖范围，建议到机构所在地主管税务机关核实。（2）关于差价部分。根据瑞兰公司提供的《大旺广场房号确认单》显示，购房者购房时，与房地产商达成一致后，双方签订一份《大旺广场房号确认单》，确认单上已列明成交房产的报价（原价）、成交价、合同价、差价；同时，区相关职能部门也明确指出差价部分为房款，且瑞兰公司也承认差价实际收款人为瑞兰，属于房款的一部分。我局依据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十四条的有关规定，对瑞兰公司收取房款差价的行为开展了纳税评估，瑞兰公司确认差价款为房款。目前我局已责令瑞兰公司提供收取差价明细汇总表及数据明细，并将按规定对瑞兰公司收取房价差价部分进行追缴税款、滞纳金和补开发票，又应开具未开具的税收违注行为进行行政处罚。2019年6月24日，肇庆高新技术产业开发区人居环境建设和管理局对文某某等人信访事项作出如下答复：1、关于你们要求价格部门出具2016-2018年度肇庆高新区价格部门所有红头文件的问题，根据职能，由区物价部门调处；2、关于肇庆高新区2016-2018年度房地产市场政府指导价相关情况：2016年全年、2017年1至3季度，我区房地产市场发展平稳，并无出现价格异常波动情况，故未制定相关政府指导价格。2017年第四季度，按照高新区房地产市场的实际情况，根据区房地产市场调控工作小组会议精神，为贯彻实施国务院“房子是用来住的，不是用来炒的”的指示精神，确保高新区房地产市场健康、持续、可持续发展，2017年第四季度房地产市场住宅商品房销售指导价确定为毛坯房7000元/平方米，精装房8000元/平方米。2018年第一季度，高新区房地产市场住宅商品房销售政府指导价调整为毛坯房7500元/平方米，精装房8200元/平方米，2018年第二季度高新区房地产市场住宅商品房销售政府指导价调整为毛坯房8200元/平方米，精装房9400元/平方米，第三季度高新区房地产市场住宅商品房销售政府指导价调整为毛坯房8300元/平方米，精装房9800元/平方米。3、商品房销售价格备案流程：按照《广东省商品房预售管理条例》第六条、第七条、第八条的相关规定依法依规执行。4、关于实际成交价是否允许超出申报的单价以及是否可以变动的问题：根据《关于印发的通知》第八条：“商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标示内容真实准确、字迹清晰、标示醒目，价格变动时应及时调整更新。”商品房销售过程中，若出现价格变动的情况，应及时调整更新，也就是说，实际成交价应与商品房明码标价的价格一致。5、关于房屋销售价格调整的相关问题，按照区房地产市场调控工作小组的商品房销售备案指导价调整。6、关于业主查询本人及其他业主房号确认单的问题，由于房屋确认单涉及个人隐私，且属买卖双方签订的资料，为保护个人隐私，业主如需查阅，请提供业主本人身份信息资料，业主本人到我局或到开发商处进行查询。再查明，案涉房屋已于2019年6月交付原告使用。2019年12月16日，被告缤拓公司股东会决议，同意：1.本公司清算组作出的《清算报告》；2.本公司在经营过程中所产生的一切债权债务已清理完毕，如有遗漏均由清算组及全体股东负责处理；3.同意办理《企业法人营业执照》注销登记手续。该股东会决议有朱键华、吴秀兰签名。朱键华是该公司执行董事兼经理，吴秀兰是该公司监事。庭审中，本院询问原告在支付款项时是否知悉是团购费，原告陈述被告瑞兰公司有提出缴纳5万元团购费，但没有具体说明为何要支付团购费，经询问其亲戚，其亲戚表示大家（其他购房者）都是这样交的，就缴纳了。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点：一、原告主张被告瑞兰公司签订补充协议确认广东省肇庆高新区工业大街10号大旺国际广场六栋F2梯1303房房屋总价为592112元，并向原告提供总价为592112元的正式购房发票的问题。二、原告主张五被告连带返还团购费50000元的问题。关于争议焦点一。本案中，原告与瑞兰公司对涉案房屋总价为592112元均无异议，本院对此予以采信。因原告与瑞兰公司签订的《预售合同》中，约定涉案房屋总价为530705元，原告在本案中请求判令被告瑞兰公司与原告签订补充协议确认案涉房屋总价为592112元。《中华人民共和国民法总则》第五条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。可见，意思自治和契约自由是民法及民事活动的基本原则。被告作为商品房预售合同的一方当事人，既有和原告签订补充协议的权利，也有不签订补充协议的权利，且合同属双方作出的法律行为，不论以何种方式订立协议都必须经过要约和承诺这两个阶段，只有双方当事人就补充协议全部内容协商一致才能成立，法院不能以判决强制要求双方签订补充协议。因此，对原告要求本院判令被告瑞兰公司按592112元的价格与其签订补充协议的请求，本院不予支持，但双方可通过协商方式解决。对原告主张瑞兰公司向其提供总价为592112元的正式购房发票问题，根据被告瑞兰公司的举证，被告瑞兰公司已开具了《广东增值税普通发票》三份，发票金额合计为592112元。现原告仅确认收到2018年3月6日开具的金额为160705的增值税发票以及2018年3月10日开具的金额为370000元的增值税发票，对被告瑞兰公司于2020年6月20日开具的金额为61407元增值税发票，被告瑞兰公司未能举证证明上述发票已全部交付原告，瑞兰公司应履行向原告交付剩余发票的义务，对原告的该项主张，本院根据交付情况予以部分支持。关于原告主张五被告连带返还团购费50000元的问题。根据瑞兰公司与缤拓公司签订的《推动协议》，瑞兰公司委托缤拓公司为客户提供团购服务，并约定客户向缤拓公司足额交纳团购服务费即可于认购时享受房款扣减120000元/套的优惠。本案中，根据原告与被告瑞兰公司签订的《大旺广场房号确认单》，原告在购买案涉房屋时就房屋价格存在磋商过程，确认单显示房屋原价为752103元，成交价为592112元，房屋价格优惠幅度达159991元，与被告瑞兰公司陈述的5万抵12万的优惠方案较为契合。原告对此不予认可，但未举证证明存在其他优惠原因。又原告在诉状中陈述在领取贷款发票时才知悉团购费事宜，但在庭审中，其又陈述在刷卡前已被告知收取5万元团购费，原告的陈述存在矛盾之处。退一步说，购房款的支付属于重大财产处置事项，原告作为完全民事行为能力人，自身有一定的审慎注意义务。即便原告在被要求刷卡支付团购费时不清楚收取原因，但其在知悉该费用性质并非房款的情况下，仍自愿刷卡支付了该笔款项，应视为其认可该笔费用并应承担相应的法律后果。结合原告乘坐裕丰公司提供的车辆到案涉楼盘看房，以及享受了房屋优惠价格的情节，故原告确实在购房过程中确实享受了中介机构提供的包括获取房源信息、帮助促成交易等在内的服务等。原告在接受缤拓公司的服务过程中自愿向其支付服务费，是其真实意思表示，原告在接受缤拓公司的服务并根据优惠价格签订房屋买卖合同后，且与缤拓公司之间的合同关系已经履行完毕的情况下，现又要求被告瑞兰公司予以返还，理据不足，本院不予支持。据此，原告诉请缤拓公司、朱键华、吴秀兰、裕丰公司连带返还上述服务费用，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告肇庆市瑞兰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陆志鹏提供金额为61407元的购房发票，原告陆志鹏应配合签收。二、驳回原告陆志鹏的其他诉讼请求。本案受理费1050元（原告已预交），由原告陆志鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  彭静雯人民陪审员  苏丽容人民陪审员  杨爱香二〇二〇年六月二十八日法官 助理  彭敏玲书 记 员  徐锦斌