安徽省阜阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖12执复16号 复议申请人（利害关系人）：李洪尧，男，1955年10月8日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托代理人：李学伟，男，1984年10月2日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 申请执行人：阜阳颍东农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区河东办向阳路西侧信用联社家属院101号，统一社会信用代码91341200733026064L。 法定代表人：代伟，该公司董事长。 被执行人：杨亚军，男，1973年7月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 被执行人：李英，女，1973年8月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被执行人：储丽，女，1972年9月20日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 复议申请人李洪尧不服阜阳市颍东区人民法院（2020）皖1203执异21号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 阜阳市颍东区人民法院在执行阜阳颍东农村商业银行股份有限公司（以下简称颍东农商行）与杨亚军、李英、储丽金融借款合同纠纷一案中,李洪尧提出书面异议，请求阜阳市颍东区人民法院撤销本次拍卖，将其房屋拍卖保证金60000元退回。 执行法院查明，该院在执行颍东农商行与杨亚军、李英、储丽金融借款合同纠纷一案中，于2019年7月4日作出（2019）皖1203执488号之三执行裁定书，依法对该院查封的被执行人杨亚军所有的位于阜阳市××路建筑公司综合楼××室住宅房产（建筑面积95.13平方米）进行第二次司法拍卖，网拍公告时间2019年8月15日12时8分30秒，网拍开始时间2019年9月1日10时至2019年9月2日10时止（延时除外）。该公告对拍卖标的、咨询、展示看样的时间与方式、拍卖活动设置延时出价功能、拍卖方式、特别提醒、拍卖余款缴纳时间等相关事项进行了说明。其中，拍卖标的标明：位于阜阳市××路建筑公司综合楼××室不动产，规划用途为住宅，建筑面积95.13平方米，起拍价585000元，保证金60000元，增价幅度5000元；咨询、展示看样的时间与方式：自2019年8月25日起至2019年8月29日止（节假日休息）接受咨询；拍卖活动设置延时出价功能：在拍卖活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，将自动延迟5分钟；拍卖方式：设有保留价的增价拍卖方式，保留价等于起拍价，至少一人报名且出价不低于起拍价，方可成交；特别提醒标明：标的物以实物现状为准，该院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负；拍卖余款缴纳时间为2019年9月10日。《拍卖须知》第十条标明：本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍买资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。第十二条载明：买受人逾期未支付拍卖款或未办理交接手续，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。买受人逾期未支付拍卖款，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依此用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。2019年9月2日9时22分40秒，竞买号为Ｄ8514的竞买人在本院阿里拍卖平台开展的上述住宅房产项目公开竞价中以起拍价585000元参与竞拍，2019年9月2日9时55分48秒，异议人李洪尧通过竞买号05157，以最高应价590000元胜出。网拍成功后，竞买人李洪尧未按本《拍卖公告》及《拍卖须知》规定的时间向缴纳余款，却以上述竞买的房产不是成套住房，两家共用同一出入大门，造成其重大误解为由提出上述执行异议。 另查明：该院拍卖的房产为被执行人杨亚军私有房屋，其位置坐落于阜阳市××路建筑公司综合楼××室，房产证上标明建筑面积95.13平方米，设计用途为住宅。网拍公告时已就上述事项在标的物介绍中列明，并附有已知标的物外观图片，该标的物评估价为808600元。该房屋系两家共用同一出入大门、共用同一走道。 再查明，该院于2019年8月15日发布的司法拍卖公告，对拍卖标的物阜阳市颍州区文峰路建筑公司综合楼1幢302室的描述为住宅；本次拍卖后，因异议人未按时支付拍卖款，该院重新拍卖，于同年10月31日作出司法拍卖公告，对拍卖标的物的描述为住宅（曾进行改造);第三次于同年12月27日作出司法拍卖公告，对拍卖标的物的描述为住宅（曾进行改造，且非成套商品住宅设计）。 执行法院认为，异议人主张其竞拍成功后，经实地查看发现此房与拍卖公告中描述有失实之处，此房屋不像拍卖公告中所说的是住宅一套，而是两家共用同一出入大门，导致其存在重大误解，请求撤销网络司法拍卖，属于对执行行为的异议，该院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。关于当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖的情形，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”。首先，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对人民法院网络司法拍卖活动规定须作出一定要式行为，该形式要求不仅可以使得法院拍卖行为的效力在参与人之间产生效果，而且对法律交易的其他参与人亦能展开，这就是通报和公告的目的，要式法律行为使得法律交易内容具有更多信赖。该院在本次《拍卖公告》和《拍卖须知》中，根据拍卖住宅房产登记的信息，对拍卖房产位置、性质、用途、建筑面积进行了公示说明，并在阿里司法拍卖平台上附有拍卖房屋的外观照片。此次拍卖中将该房屋描述为：“住宅”，与房产证一致，不存在失实。与此后拍卖公告中该房屋描述为：“住宅（曾进行改造)”;“住宅（曾进行改造，且非成套商品住宅设计）”亦不矛盾。其次，该院在《拍卖公告》和《拍卖须知》中，还特别提醒竞买人，拍卖的标的物以实物现状为准，拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何瑕疵担保。竞买人在拍卖前要亲临展示现场实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。李洪尧在回答法院询问时称：“决定参与竞买的时间是2019年9月2日上午9点多，当时未联系到执行法官，时间比较紧张，来不及去看。”而该院在拍卖公告中明确咨询、展示看样的时间为2019年8月25日至29日。李洪尧作为案涉房屋的竞买人，在没有亲临展示现场实地看样的情况下，贸然决定参与竞买，由此带来的风险和后果理应自行承担。现其在竞买完成后提出的异议不是针对司法拍卖前可能对其主观判断产生影响的要素，明显不属于可撤销司法拍卖的情形。该院对其提出的异议请求不予支持。综上，案经该院审判委员会讨论决定，作出（2020）皖1203执异21号执行裁定，驳回异议人李洪尧的异议请求。 李洪尧申请复议称，2019年9月2日,其参加执行法院竞拍本案标的物。参与拍卖前，其根据拍卖公告上的电话，未能联系到具办法官，也未能入室查看房屋情况。竞买成功后，进入室内查看房屋状况，发现此房与拍卖公告中描述有失实之处，此房屋不像拍卖公告中所说的是住宅一套，拍卖公告中展示门的照片是两户的共用门，这样给竞买人造成了很大误解。请求撤销本次拍卖，将竞买人的房屋拍卖保证金60000元予以退回。 本院对执行法院已查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”。本案中，《拍卖公告》和《拍卖须知》中明确，根据拍卖住宅房产登记的信息，对拍卖房产位置、性质、用途、建筑面积进行了公示说明，并在阿里司法拍卖平台上附有拍卖房屋的外观照片。还特别提醒竞买人，拍卖的标的物以实物现状为准，拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何瑕疵担保。竞买人在拍卖前要亲临展示现场实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。李洪尧作为案涉房屋的竞买人，在没到现场实地查看的情况下参与竞买，应承担由此带来的风险和后果。复议申请人李洪尧关于竞拍成功后经实地查看发现此房与拍卖公告中描述有失实之处，此房屋不像拍卖公告中所说的是住宅一套，而是两家共用同一出入大门，导致其存在重大误解，请求撤销网络司法拍卖的异议理由，不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款的规定。阜阳市颍东区人民法院作出（2020）皖1203执异21号裁定驳回其异议并无不当。复议申请人李洪尧复议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回李洪尧的复议申请，维持阜阳市颍东区人民法院作出的（2020）皖1203执异21号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 金 光 审判员 魏 晋 审判员 陶善义 二〇二〇年六月十六日 书记员 孙博文 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定;