内蒙古鄂托克旗人民法院执 行 裁 定 书（2020）内0624执异44号案外人：杨永涛，男，1956年7月11日出生，汉族，现住内蒙古鄂尔多斯市东胜区太古国际C3号1单元602室。申请执行人：鄂尔多斯市泰发祥房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91150624756680333G,住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克旗乌兰镇桃力民路北银海水务有限公司二楼202室。法定代表人：赵禹，该公司总经理。被执行人：内蒙古三江房地产开发有限公司，统一社会信用代码911506026673410810，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区伊金霍洛西街17号太古国际广场A区501。法定代表人：程协桥，该公司执行董事。在本院执行申请执行人鄂尔多斯市泰发祥房地产开发有限责任公司与被执行人内蒙古三江房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人杨永涛于2020年6月17日提出书面异议，请求依法停止对位于鄂尔多斯市东胜区伊化北路12号太古国际广场CS-3号楼-1层-7、-8号商业用房的强制执行并解除对该房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨永涛提出请求：依法停止对位于鄂尔多斯市东胜区伊化北路12号太古国际广场CS-3号楼-1层-7、-8号商业用房的强制执行并解除对该房屋的查封。事实和理由：2009年8月1日，根据东胜区旧城改造规划要求，鄂尔多斯市东胜区土地收购储备拍卖中心（以下简称“东胜区土地收储中心”）需拆迁案外人杨永涛所有并用于经营“漠南中西医结合医院”位于东胜区伊化北路2号街坊59号500平方米砖混结构房屋及其占地范围内国有土地，并与案外人杨永涛签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，约定：由东胜区土地收储中心征收案外人杨永涛所有的位于东胜区伊化北路2号街坊59号500平方米砖混结构房屋及其占地范围内国有土地，东胜区土地收储中心应在2010年8月1日前将所调换的位于东胜区宝日陶亥街北太古国际广场C3号楼1单元6层中户74.02平方米住宅及商业CS-3幢426平方米商业用房交付案外人杨永涛。《房屋拆迁产权调换协议书》签订后，案外人杨永涛履行了义务，东胜区土地收储中心将所征收的房屋及其占地范围内的土地交由被执行人内蒙古三江房地产开发有限公司（以下简称“三江公司”）合作开发建设。直至2012年3月上旬，东胜区土地收储中心和三江公司才将调换的房产交付给案外人杨永涛，但房屋所有权证至今未交付。案外人杨永涛于2014年6月3日将二者诉至东胜区人民法院，请求办理并交付调换房产的房屋所有权证。后因《行政诉讼法》修改，案外人杨永涛撤诉并于2015年重新提起行政诉讼，请求办理并交付房屋所有权证书，同时赔偿各项损失。但该案经过上诉、发回重审、再上诉及发回重审，至今处于二审诉讼阶段。但在前述各诉讼阶段均判决东胜区土地收储中心与被执行人三江公司为案外人杨永涛办理房屋所有权证。综上，案外人杨永涛认为：一、2009年8月1日，双方签订了《房屋拆迁产权调换协议书》；二、2012年3月上旬，案涉太古国际广场CS-3幢7、8号商业用房已交付案外人占有、管理、使用；三、案涉房屋是案外人拆迁置换所得，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”案外人对此房享有优先权；四、案涉房屋虽经案外人提起诉讼请求办理所有权登记手续，但东胜区土地收储中心和三江公司至今未予办理，案外人杨永涛对此无过错。故案外人的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。同时，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条的规定应支持案外人的异议请求。本院查明，案外人杨永涛与鄂尔多斯市东胜区土地收购储备拍卖中心于2009年8月1日签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，协议约定：拆除案外人杨永涛所有的位于伊化北路2号街坊59号的房屋。鄂尔多斯市东胜区土地收购储备拍卖中心向案外人补偿装修、空地、附属设施、壹年过渡费、搬家费等补偿费合计100万元；拆迁人土储中心将位于宝日陶亥街北太古国际广场在建的住宅楼房C区第C3号1单元六层中户74.02平方米（毛坯房）住宅及CS-3区面积426平方米一、二层楼（从东往西最东户）商业房屋进行产权调换。并约定土储中心于2010年8月1日前将产权调换房屋交付给案外人，并办理房屋产权证。产权调换房屋的两供基金、税款及办证相关费用由杨永涛负担。如因工程进度影响不能按期调换，过渡费和过渡费顺延（过渡费仍按1500元/月执行）。产权登记面积超过调换面积的，对超出部分杨永涛按市场销售价格，于拆迁人交付产权调换房屋的产权证书时，予以一次性付清。2020年1月23日，本院作出（2020）内0624执44号执行裁定书，查封了被执行人内蒙古三江房地产开发有限公司名下位于东胜区伊化北路12号街坊太古国际广场CS3号楼-1层-8（证号：10XXXXX381）及位于东胜区伊化北路12号街坊太古国际广场CS3号楼-1层-7（证号：10XXXX3382），查封期限为三年。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，据此,我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人,以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议的效力优于商品房买卖合同,被拆迁人的安置补偿权利应给予特别保护。其次,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,案外人在本院查封案涉房屋之前,已经与鄂尔多斯市东胜区土地收购储备拍卖中心签订了《房屋拆迁产权调换协议书》,案外人作为被拆迁人以让渡自有房屋所有权的形式支付了获得调换房屋的“对价”,鄂尔多斯市东胜区土地收购储备拍卖中心作为拆迁人亦已明确用特定的案涉房屋用于产权调换;且《房屋拆迁产权调换协议书》中明确约定交房时间在查封之前,未办理过户非因案外人自身原因。故案外人对案涉房屋享有的受让期待权,应当给予特别保护,其对案涉房屋享有的权利能够排除执行。关于案外人要求解除对涉案房屋查封的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定,案外人对执行标的提出异议的,人民法院经审查后认为异议理由成立的,应裁定中止对该标的的执行;申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的,人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封,只能中止对标的物的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：一、中止对内蒙古三江房地产开发有限公司名下位于鄂尔多斯市东胜区伊化北路12号太古国际广场CS-3号楼-1层-7、-8号商业用房的执行。二、驳回案外人杨永涛的其他异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  白 蓉审 判 员  李 静人民陪审员  杨清山二〇二〇年六月三十日书 记 员  李越越法条链接：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。公布日期1999.10.25时效性现行有效3、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议,经审查,按照下列情形分别处理:(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的,裁定驳回其异议;(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的,裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内,人民法院不得对执行标的进行处分。