中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申2538号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：北京物美创展房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-5918室。 法定代表人：乔红兵，该公司经理。 委托诉讼代理人：李革英，北京市京悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李靖，北京市京悦律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：天津市合作物美百恒投资有限公司，住所地天津市静海区静海镇胜利南路1号。 法定代表人：乔红兵，该公司经理。 委托诉讼代理人：李革英，北京市京悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李靖，北京市京悦律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：天津市静商企业资产管理中心，住所地天津市静海区静海镇胜利路27号。 法定代表人：徐天季，该中心主任。 再审申请人北京物美创展房地产开发有限公司（以下简称北京物美）、天津市合作物美百恒投资有限公司（以下简称百恒投资）因与被申请人天津市静商企业资产管理中心（以下简称静商中心）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服天津市高级人民法院（2019）津民终223号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 北京物美、百恒投资申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形，应予再审。主要事实和理由：（一）二审判决认定事实不清，且认定的基本事实缺乏证据证明。1.本案当事人的诉讼主体资格不适格。首先，原告的主体资格不适格。北京物美、百恒投资申请再审提供的企业信用信息公示报告、《天津市静海区人民政府关于启用印章的通知》等新证据证明静商中心作为本案原告缺乏法律依据和合同依据。其次，北京物美并非本案适格的被告。当事人之间实际履行的合同为静商中心与百恒投资签订的协议，北京物美并非该协议的当事人，静商中心将北京物美列为本案被告证据不足。2.二审判决对天津市静海县百货有限公司、天津市静海县供销合作社联合社、静商中心之间的关系以及静商中心转让的土地使用权性质未予查清。3.二审判决对百恒投资取得土地使用权的事实未予查清。（二）二审判决对案涉合同的性质认定错误，本案案由应为合资、合作开发房地产合同纠纷，二审判决认定案涉协议的性质为合作开发房地产合同错误。当事人有关静商中心向百恒投资提供开发用地，静商中心不承担任何开发风险和损失，除获得返还12000平方米房屋外也不享受其他任何利益的约定属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定的情形，因此案涉合同应当被认定为国有土地使用权转让合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条有关“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并有受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”的规定，静商中心与百恒投资签订的协议有效，只是性质为补偿性质的合同，合同中约定的转让费（房产面积）转化为补偿性质。（三）二审判决将《房地产评估报告》的评估结果作为定案依据错误。首先，百恒投资按协议约定应返还地下一层4900平方米，现状是地下车库，不应按商业用途来评估。根据协议的约定，百恒投资需返还静商中心的地下一层面积并没有约定是商业用途。退一步讲，即使法院认为北京物美为本案责任主体，也不应将地下一层的面积按商业用途评估。根据约定，静商中心负责办理土地证、开发立项报批、规划土地报批等相关手续，且应保证金桥项目报批规划获得政府部门对规划条件的批准同意，地下一层未能被规划为商业用途的责任在于静商中心，因此相应返还面积也只能以现状车库返还。其次，关于评估时点的问题。法院酌定本案的评估时点为2019年1月23日没有法律依据，也不具有合理性。金桥项目于2011年建成，2012年5月11日已取得产权证。项目建成后，百恒投资一直为静商中心预留足够的面积，但静商中心却一直拒收，导致相应面积无法交付,静商中心对此造成的损失应自行承担。此外，案涉房地产评估时点不应晚于静商中心的起诉日，该时点之后房地产价格变动是北京物美、百恒投资不能控制、不能预见的风险与损失，不应由北京物美、百恒投资承担。（四）百恒投资可以返还12000平方米不动产面积，二审判决认为地下一层4900平方米、地上2977.27平方米无法交付错误。协议对于返还地下一层4900平方米没有限定为商业面积，该部分面积百恒投资可以现状交付，完全没有必要评估折价。关于地上2977.27平方米，百恒投资已提交有足够房屋可以交付的证据，法院不能以静商中心拒绝接收为由而改变合同约定的返还方式。二审判决依据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，判令北京物美承担交付房屋及赔偿损失的责任，突破了合同相对性，适用法律错误。（五）二审判决认定案涉房地产的权属变更登记费用由北京物美、百恒投资承担适用法律错误。当事人签订的协议没有约定房地产权属变更登记费用由北京物美、百恒投资承担。不动产产权变更费用应按照国家规定予以承担。 本院认为，结合北京物美、百恒投资再审申请书载明的事由及其提供的证据，本院主要审查以下问题： (一)关于案涉协议的性质、效力认定问题 合同性质和效力的认定与当事人诉争法律关系的确定密切相关，直接影响当事人权利义务的分配。合同性质和效力的认定是解决当事人纷争的前提条件，属于人民法院依职权审查的范畴。合同性质的确定，应根据当事人所约定的主要内容进行。本案中，北京物美与静商中心分别于2006年7月18日、12月8日签订《合作开发协议书》和《补充协议》。后百恒投资与静商中心又签订一份《协议书》。根据协议书约定，当事人就静海老百货—金桥综合开发项目的相关事宜达成了一致。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”案涉《合作开发协议书》第2.1条约定：“双方同意百恒投资在完成金桥项目建设后，向静商中心返还具有产权的面积12000平方米，其坐落位置为地下一层4900平方米，地上3-7层7100平方米。地下一层的面积租赁给天津合作物美公司经营（另行签订租赁协议），地上7100平方米由静商中心自主经营。”第2.2条约定：“静商中心不承担开发建设的风险和损失。”案涉《补充协议》第2.2条约定：“静商中心不承担开发建设的风险和损失。”案涉《协议书》第2.4条约定：“静商中心不承担项目开发建设的风险和损失。”根据前述规定，结合当事人的约定，案涉协议的性质应为土地使用权转让合同，当事人基于土地使用权转让合同而产生的本案诉争应为建设用地使用权出让合同纠纷。二审法院对本案案由的确定存在不当，本院予以纠正。 从合同履行看，合同订立后，静商中心已按照协议的约定履行了义务，百恒投资亦对案涉项目进行了开发建设，且案涉项目已于2012年5月11日取得天津市房地产权证,北京物美、百恒投资申请再审亦不对案涉协议的效力持有异议，故案涉协议为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 (二)关于本案的事实认定问题 北京物美、百恒投资申请再审主张天津市静海区供销合作社联合社（原天津市静海县供销合作社联合社）为静商中心的股东，其与静商中心是两个独立的民事主体，二审判决对本案当事人诉讼主体资格的事实认定不清。从合同的签订主体看，静商中心为案涉《合作开发协议书》《补充协议》《协议书》的一方当事人。诉讼中，针对原告的主体资格问题，静商中心提供了天津市工商行政管理局出具的《企业名称变更核准通知书》[（静海）登记内名变核字【2007】第001231号]等证据，根据记载天津市静海县供销合作社联合社的名称变更为静商中心。北京物美、百恒投资申请再审提供的企业信用信息公示报告、天津市静海区人民政府的《天津市静海区人民政府关于启用印章的通知》等证据并未加盖相关部门印章，真实性存疑，且该证据亦不足以推翻二审判决认定的基本事实，不构成民事诉讼法第二百条第一项所规定的“新证据”。 （三）关于北京物美、百恒投资的责任承担问题 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案涉《合作开发协议书》《补充协议》的当事人为北京物美、静商中心，案涉《协议书》的当事人为百恒投资、静商中心。北京物美、静商中心、百恒投资尽管并非同一协议主体，但从协议的相关约定内容看，案涉《协议书》为落实《合作开发协议书》《补充协议》的约定内容而在百恒投资、静商中心之间达成的合意。《协议书》与《合作开发协议书》《补充协议》之间具有紧密关联性，且协议的内容并不存在冲突之处。前述协议对当事人均具有法律约束力，根据协议约定，北京物美、百恒投资应承担相应的法律责任。二审判决有关北京物美、百恒投资均为责任主体的认定正确。 根据约定，北京物美、百恒投资负有向静商中心返还12000平方米房屋，其坐落位置为地下一层4900平方米，地上4-7层7100平方米。且《补充协议》第1.2条约定：“静商中心保证金桥项目在报批规划时获得政府相关职能部门对如下的规划条件的批准同意，即单层面积不低于12000平方米，……地下一层至地上三层为商业用途，……”根据已查明的事实，北京物美、百恒投资均认可案涉金桥项目地下室的现用途为地下停车场。B栋地上4-7层7100平方米除金桥国贸中心E座401、501、601、701房屋达成一致意见之外，北京物美、百恒投资对剩余2977.27平方米房屋无法按照合同约定履行交付义务。由此，合同所约定的北京物美、百恒投资向静商中心给付地下一层4900平米及地上4-7层7100平方米中的2977.27平方米房屋的义务事实上已不能履行。诉讼中，针对房屋交付的替代履行问题，当事人未能达成一致。在此情况下，一审法院根据静商中心提出的评估申请委托天津同章房地产土地资产评估有限公司进行评估。评估报告出具后，一审法院依法组织当事人进行了庭审质证，鉴定人员亦接受质询并就各方当事人提出的书面异议进行了回复。基于当事人均未能提供充分证据推翻评估报告结论的客观情况，二审法院以天津同章房地产土地资产评估有限公司出具的评估报告作为确定静商中心相关损失的依据并无不当。案涉评估报告记载：位于静海区静海镇东方红路与胜利大街交口处金桥国贸中心E座4-7层的2977.27平方米房屋在2019年1月23日的市场价值为2495万元；地下一层4900平方米在2019年1月23日的市场价值为33359000元。根据合同约定和评估报告的结论，北京物美、百恒投资应对其不能履行的共计7877.27平方米的损失为58309000元（24950000元＋33359000元）。二审判决判令北京物美、百恒投资承担58309000元及其利息的责任，事实认定清楚，适用法律正确。 此外，针对北京物美、百恒投资申请再审提出案涉房地产权属变更费用的承担问题。从合同约定看，当事人并未对此问题明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条有关“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”的规定，二审判决判令由北京物美、百恒投资承担办理房地产权属变更登记手续相关费用并无不妥。 综上，北京物美、百恒投资的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回北京物美创展房地产开发有限公司、天津市合作物美百恒投资有限公司的再审申请。 审判长  刘银春 审判员  汪治平 审判员  赵风暴 二〇二〇年六月十九日 书记员  武泽龙