重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终651号上诉人（原审原告）：重庆万滨置业有限公司，住所地重庆市江北区石门桂花村121-125号，统一社会信用代码915001055567851735。法定代表人：高涵，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨连庆，北京市博融律师事务所律师。委托诉讼代理人：李馨茹，重庆迈纵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆宏帆实业集团有限公司，住所地重庆江北区宏帆路28号，统一社会信用代码915001057453462258。法定代表人：田李文，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒲万纯，重庆华问律师事务所律师。委托诉讼代理人：石雨杭，重庆华问律师事务所实习律师。上诉人重庆万滨置业有限公司（以下简称万滨置业公司）与被上诉人重庆宏帆实业有限公司（以下简称宏帆实业公司）合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民初670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。上诉人万滨置业公司的委托诉讼代理人杨连庆、李馨茹，被上诉人宏帆实业公司的委托诉讼代理人蒲万纯、石雨杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万滨置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人在本案一审提出的全部诉讼请求；2.宏帆实业公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：首先，一审判决对部分事实认定错误。案涉地块上确实存在26栋别墅因案外人入住或者不同程度装修的情况，可能导致万滨置业公司无法顺利对项目实施整体开发建设。但是，一审判决认为万滨置业公司与宏帆实业公司签订《重庆“佰富高尔夫别墅”三期项目转让协议》（以下简称《项目转让协议》）时，就已经知道或应当知道26栋别墅的权利瑕疵，该事实认定错误。在该协议签订时26栋别墅的状况与其余66栋并无二致，都是框架结构，外观完全一致，根本不存在已经装修的26栋别墅的问题，当然，万滨置业公司也就不存在通过“查勘”就可知晓瑕疵的可能性。其次，一审判决在适用法律时也存在明显错误。1.按照《项目转让协议》第2.1.2及第2.4条，26栋别墅属于转让的标的范围之内，被上诉人作为项目转让方有义务消除整个项目开发的障碍，这个义务是约定的转让方的核心合同义务，也是上诉人作为受让方实现合同目的的根本保证，无论上诉人是否知道26栋别墅客观上存在被出售的情形，协议约定的属于被上诉人的义务都不应免除，只能继续履行并承担相应的违约责任。一审判决仅从法定瑕疵担保义务的角度出发作出判断，忽略了民商事合同约定优先的原则，属于适用法律错误。2.一审判决在没有新的事实和证据的基础上作出与中华人民共和国最高人民法院（2014）民一终字第36号判决（以下简称最高法院36号判决）不一致的认定，且将所认定的事实作为该判决的基础，无论从证据规则的角度，还是从尊重生效判决法定既判力的角度，亦属于适用法律错误。最后，如果一审判决所认定的事实成立，26栋别墅的权利瑕疵是在《项目转让协议》签订时上诉人和被上诉人就已经知晓，那么，最高法院36号判决确认万滨置业公司继续支付1.89亿转让款的基础则立即丧失。故本案应支持万滨置业公司的全部诉讼请求。宏帆实业公司答辩称，一审法院审理程序合法，认定事实清楚，判决主文正确。万滨置业公司的上诉请求及事实和理由均不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。因合同履行问题，万滨置业公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令宏帆实业公司立即消除依据《项目转让协议》向万滨置业公司交付的26栋价值1.15亿元别墅上存在的瑕疵；2.判令宏帆实业公司赔偿万滨置业公司的全部经济损失（暂计算至2017年4月19日为161992313.73元，自2017年4月20日起到瑕疵实际消除之日，以4.03亿元为基数，按中国人民银行颁布的同期贷款利率标准计算损失）；3.宏帆实业公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明，宏帆实业公司系经营范围为房屋租赁、建筑机械租赁，生产、销售花卉、观赏苗木；房地产开发壹级等的有限责任公司。万滨置业公司系经营范围为房地产开发的有限责任公司。2010年5月17日，重庆市国有资产监督管理委员会作出《关于同意宏帆实业公司转让佰富高尔夫花园第三期在建工程项目的批复》，同意宏帆实业公司将佰富高尔夫花园第三期在建工程项目以40326.696万元为挂牌底价，通过重庆市联合产权交易所（以下简称重庆联交所）公开挂牌转让。2010年6月30日，重庆联交所发布了佰富高尔夫花园三期在建工程项目转让的《公告》。其后，万滨置业公司向重庆联交所递交了《产权受让申请书》《受让申请与承诺》。重庆联交所于2010年7月7日向宏帆实业公司作出渝联交函（2010）203号《交易结果通知书》，载明“贵单位在重庆联交所挂牌转让的佰富高尔夫花园第三期在建工程项目，于2010年6月17日在我所挂牌，经公开征集仅有万滨置业公司一名意向受让方，按照规定，此项目应按挂牌价（40326.696万元）与受让方直接签约，请贵单位在收到本通知后3个工作日内与受让方签订产权转让合同。”同日，重庆联交所向万滨置业公司发出渝联交函（2010）204号《交易结果通知书》，告知万滨置业公司其申请受让佰富高尔夫花园第三期在建工程项目，应按照挂牌价（40326.696万元）与转让方直接签约。交易完成后，万滨置业公司应将价款40326.696万元及转受让双方交易手续费共1456533.92元，全部由受让方承担，交付到重庆联交所指定账户。2010年7月1日，宏帆实业公司作为甲方与乙方万滨置业公司签订《项目转让协议》，约定甲方合法持有重庆佰富高尔夫别墅项目三期在建工程的所有权，现拟整体转让，乙方同意受让该项目。1.1.1.1条土地位置“江北区石马河来鹿寺8号，佰富高尔夫球场内。”2.1条转让标的为本项目所有在建工程的所有权，包括但不限于以下内容：2.1.1条佰富高尔夫别墅三期三宗国有土地使用权［即A宗A地块（土地面积为46435平方米）、A宗B地块（土地面积为27526平方米）、A宗C地块（土地面积为46545平方米）］；2.1.2条佰富高尔夫别墅三期地上92栋独栋别墅（可售计容积率建筑面积为33605.58平方米）在建工程开发权；2.1.3其他附属于本项目上的权利。2.2甲方在此承诺：2.2.1条甲方具备履行本协议项下所有义务和责任的一切必要的权利及能力，履行本协议不违反甲方章程或内部规章的任何条款，至本协议签署之日，甲方及其签署人签署协议已获得必要的授权和批准。2.2.2条上述转让标的应全部为截至于项目过户完成之现状，其上不存在任何债务或权利瑕疵，项目开发手续齐备，截止于项目过户完成日，本项目所应缴纳的各项税费、规费、工程款项等全部支付完毕。2.3条转让方式，本次交易采取在建工程转让的形式进行。由宏帆实业公司负责将本项目的全部开发手续（包括但不限于：本项目全部《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等批文、证照）办理至万滨置业公司名下并取得相关部门颁发的新证书。其中，《国有土地使用权证》的办理期限为2010年8月16日前，其他开发手续的办理期限为2010年10月30日前。万滨置业公司给予充分配合。2.4条瑕疵担保：甲方保证：本项目转让给乙方并完成过户后，不存在任何债务、抵押、担保或被设置他项权利等权利瑕疵情况。因本项目过户至乙方名下。”第2.6.1条约定，按照实际转让的容积率可售建筑面积（暂定为：33605.58平方米，实际以在建工程转让时规划部门确定的面积为准）计价，转让单价为1.2万元／平方米，合计转让价款为1.2万元／平方米×本项目实际转让的计容积率可售建筑面积（暂定为：33605.58平方米，实际以在建工程转让时规划部门确定的面积为准）。第2.7条本协议签署后5个工作日内，宏帆实业公司将本项目全部证照、批文、及技术资料交给万滨置业公司，项目现场完成清场后移交给万滨置业公司指定的接收单位。上述工作完成后，由双方签署移交确认书进行确认。2010年7月27日，出让方重庆市国土资源和房屋管理局（以下简称重庆市土房局）、转让方宏帆实业公司及受让方万滨置业公司签订了渝地合变（2010）（江北）第14号《重庆市国有土地使用权转让变更合同》，约定重庆市土房局同意将重庆市江北区石马河街道石马河北部A宗和B宗地块处，“佰富高尔夫花园”项目三期工程分摊使用的，面积为118631.59平方米的国有土地使用权由宏帆实业公司转让给万滨置业公司。2010年8月5日，万滨置业公司向重庆市江北区国土资源管理分局（以下简称江北国土局）提交了《关于申请办理房地产权证变更登记的函》，申请将房地产权证编号为A号地块（XX号，土地面积46435平方米）、B号地块（XX号，土地面积27526平方米）、C号地块（XX号，土地面积46545平方米）的产权变更至万滨置业公司名下。2010年8月16日，万滨置业公司取得了XX号国有土地使用权证，该证载明的土地坐落为江北区石马河北部A宗XX号地块，土地使用权面积118631.59平方米。2012年12月27日，宏帆实业公司向重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）提起诉讼，请求：1.判令万滨置业公司立即向宏帆实业公司支付尚欠的项目转让款189750362.3元，以及该款迟延履行期间的资金占用损失（以189750362.3元为本金，自2010年8月21日起计算至实际支付之日止，参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率上浮50%计算）；2.本案诉讼费用由万滨置业公司负担。2013年12月17日，重庆高院作出（2013）渝高法民初字第00001号民事判决书，判决认为，宏帆实业公司与万滨置业公司签订的《项目转让协议》合法有效，宏帆实业公司作为佰富高尔夫花园三期项目的合法所有人，在向万滨置业公司转让了该项目后，有权向万滨置业公司收取项目转让款403266960元。因宏帆实业公司已经认可收到万滨置业公司项目转让款213516597.7元，故万滨置业公司还应向宏帆实业公司支付项目转让款189750362.3元及其资金占用损失。判决如下：“一、万滨置业公司于本判决生效之日起十日内向宏帆实业公司支付项目转让款189750362.3元及相应资金利息，该资金利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2010年8月21日起计算至付清之日止；二、驳回宏帆实业公司的其他诉讼请求。”2014年6月7日，最高法院作出了36号判决。判决认为：“《项目转让协议》及挂牌出售《公告》均称转让的是92栋别墅，案涉项目国有土地使用权证早已办在万滨置业公司名下，即意味着万滨置业公司获得全部92栋别墅的开发权。宏帆实业公司作为转让方负有权利瑕疵担保义务，《项目转让协议》第2.4条也有相关约定，如果因为案外人主张地上附着物的权利，致使万滨置业公司不能正常开发，万滨置业公司及其他权利人有权另行提出赔偿损失等主张。万滨置业公司以重庆佰富实业有限公司（以下简称佰富实业公司）出售了26栋别墅为由，主张不应支付项目转让款缺乏依据，本院不予支持。并判决：一、维持重庆高院（2013）渝高法民初字第00001号民事判决第二项；二、变更重庆高院（2013）渝高法民初字第00001号民事判决第一项为：万滨置业公司于本判决生效之日起十日内向宏帆实业公司支付项目转让款189750362.3元。”2017年10月25日，一审法院组织万滨置业公司、宏帆实业公司双方到现场勘查，并作出勘验笔录。万滨置业公司、宏帆实业公司双方均认可现场92栋别墅中有7栋（D27-29,D19,G2,E12,F20）已经精装修入住的情况，另外19栋都进行了不同程度的装修。在一审法院审理过程中，宏帆实业公司向该院提出司法鉴定申请，申请：1.对万滨置业公司于2017年9月14日向一审法院提交的二份《法人授权委托书》中印章与申请人备案印章的一致性进行鉴定；2.对万滨置业公司于2017年9月14日向一审法院提交的二份《法人授权委托书》中法定代表人签字笔迹与申请人原法定代表人签字笔迹的同一性进行鉴定。一审法院同意了宏帆实业公司的鉴定申请，并委托重庆法正司法鉴定所进行本次鉴定。2018年5月2日，重庆法正司法鉴定所作出渝法正[2018]文痕鉴字第115号文书《司法鉴定意见书》。鉴定意见为：“一、因样本1具备可比条件，故无法判断检材日期为2008年8月22日的《法人授权委托书》上加盖的“重庆宏帆实业有限公司（5001050055542）公章印文与文字内容相同的样本1公章印文是否同一枚公章印文；检材日期为2008年8月22日的《法人授权委托书》上加盖的“重庆宏帆实业有限公司（5001050055542）公章印文与文字内容相同的样本2章-4公章印文是同一枚公章印文；二、检材日期为2008年8月22日的《法人授权委托书》上法定代表人（签字）处的“王世福”签字笔迹与王世福样本字迹是同一人所写。”重庆高院（2013）渝高法民初字第00001号民事判决书第2-3页记载：“万滨置业公司答辩称：……万滨置业公司的上级公司中航技公司与佰富实业公司、宏帆实业公司签订了《重庆“佰富高尔夫别墅”三期项目收购协议》及补充协议等。上述协议中明确佰富实业公司实际享有该项目100%的开发、经营、管理和收益权。万滨置业公司即是针对该项目专门成立的项目公司。依据上述协议，万滨置业公司已经将重庆佰富高尔夫别墅三期项目92栋别墅中的66栋别墅的转让款2.69亿元支付给该项目的实际权利人佰富实业公司，合同义务已经履行完毕。”2009年12月15日，甲方中航技公司与乙方佰富实业公司签订《重庆“佰富高尔夫别墅”三期项目收购协议之补充协议》。协议载明，鉴于：1.甲方与乙方及其关联公司于2009年10月28日签署《重庆“佰富高尔夫及其配套住宅”项目合作协议》，就重庆佰富高尔夫及其配套住宅项目合作的有关事宜进行了约定。佰富高尔夫别墅项目系重庆佰富高尔夫及其配套住宅项目的组成部分，目前宏帆实业公司是项目的名义开发商，乙方是项目权益的实际拥有人；2.甲方、乙方及宏帆实业公司于2009年12月15日签署了《重庆“佰富高尔夫别墅”三期项目收购协议》，就甲方制定项目公司收购重庆佰富高尔夫别墅项目三期事宜进行约定……2010年2月8日，甲方中航技公司与乙方佰富实业公司签订重庆《“佰富高尔夫别墅”三期项目收购协议之补充协议二》。其中2.8条载明：根据补充协议一第四条第二款第2项的约定，本项目的转让标的包括:佰富高尔夫别墅三期地上92栋独立别墅（可售容积率面积为34243.91平米，最终以实际测量为准）在建工程开发权，现乙方提出：其已将该92栋别墅中的26栋（计容积率可售建筑面积为9640.75平米，最终以实际测量为准）进行预售（以委托定造形式，未签署正式商品房买卖合同），不应作为本次交易的实际转让标的。2.8.1.1条--2.8.2.7条还对该26栋别墅进行了情况介绍。一审法院认为，一、根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。该院认为，其中关于盖然性的规定可知，本案涉案项目的标的物确实存在权利瑕疵具有较大盖然性。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。根据本案现场勘查的情况，重庆佰富高尔夫三期项目92栋别墅中确实存在有7栋（D27-29,D19,G2,E12,F20）已经精装修入住，有19栋都进行了不同程度的装修。万滨置业公司与宏帆实业公司签订《项目转让协议》后，万滨置业公司按照约定应获得佰富高尔夫别墅三期三宗国有土地使用权、地上92栋独栋别墅在建工程开发权等等，但由于本案涉案地块上确实存在26栋别墅入住或者不同程度装修的情况，可能会遇到导致万滨置业公司无法顺利对项目实施整体开发建设的情况存在。二、万滨置业公司与宏帆实业公司签订本涉案《项目转让协议》时，知道或者应当知道本案标的物存在权利瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十一条的规定，买受人订立合同是知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。首先，1.万滨置业公司自述是中航技公司的下级公司，且万滨置业公司是专门为本项目成立的公司。在重庆高院（2013）渝高法民初字第00001号民事判决中、万滨置业公司陈述中、以及中航技公司与佰富实业公司签订的《重庆“佰富高尔夫别墅”三期项目收购协议》及补充协议一、补充协议二中均能反映出中航技公司是万滨置业公司的上级公司，万滨置业公司即是针对该项目专门成立的项目公司。2.中航技公司是知晓本案标的物是存在权利瑕疵的。根据补充协议二的约定，佰富实业公司提出已将该92栋别墅中的26栋进行预售，不应作为本次交易的实际转让标的，并对26栋别墅进行了情况介绍。因此，根据重庆高院（2013）渝高法民初字第00001号民事判决以及《重庆“佰富高尔夫别墅”三期项目收购协议》及补充协议一、补充协议二可知，中航技公司早在2009年12月至2010年2月与佰富实业公司签订收购协议时，已经充分知晓本案涉案项目92栋别墅中有26栋别墅已经存在权利瑕疵出售的情况。3.因万滨置业公司作为中航技公司的下级公司和本项目专门成立的公司，且涉案项目金额较大，项目客观情况可随时查勘，因此万滨置业公司在当时亦应当知晓该案涉案项目的权利瑕疵状况及26栋别墅的买受人对别墅享有权利。2010年7月1日，宏帆实业公司作为甲方与乙方万滨置业公司签订《项目转让协议》，此时，万滨置业公司获得涉案项目的整体受让权，由于该项目上26栋别墅已经出售并入住、装修的情况导致整体开发存在进程缓慢或者阻碍的风险，万滨置业公司在知晓受转让地块26栋别墅的现有状况之下，仍然与宏帆实业公司签订协议，应当视为万滨置业公司接受该标的物的现有状况。所以，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十一条的规定，买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务，万滨置业公司要求宏帆实业公司消除26栋价值1.15亿元别墅上存在的瑕疵以及要求宏帆实业公司赔偿经济损失的诉讼请求，该院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条，第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回万滨置业公司的全部诉讼请求。一审案件受理费851761.57元，保全费5000元，由万滨置业公司负担。本院二审期间，万滨置业公司提交新证据：1.宏帆实业公司在重庆高院（2013）渝高法民初字第00001号案件中向法院提交的代理意见和证据目录，拟证明中航技公司与万滨置业公司之间不存在上下级关系属于宏帆实业公司的“自述内容”。2.万滨置业公司、中航技公司工商登记信息，拟证明万滨置业公司与中航技公司在法律上无关联。宏帆实业公司对证据1的真实性无异议，但不认可其证明目的和关联性；对证据2的真实性无异议。本院认为，因宏帆实业公司认可前述两组证据的真实性，故本院对其真实性予以采信。本院二审查明，重庆高院（2013）渝高法民初字第00001号案件2013年4月25日的庭审笔录记载：万滨置业公司称虽然挂牌交易的是92栋，双方当事人合同约定的也是92栋，但是实际转让的标的是66栋。在法庭询问为何是66栋时，万滨置业公司陈述称，因为其中的26栋佰富实业公司已经预售了，挂牌为92栋是因为转让标的是一个整体，不能分割，按照重庆联交所的要求必须表述为92栋。在该次庭审中，万滨置业公司同时陈述，因为渝【2010】54号文件即《重庆市城市建设综合开发管理办公室关于佰富高尔夫花园第三期在建项目转让的批复》，中航技公司才改变了三期的收购模式。开始是中航技公司成立一个项目公司来收购本案项目，因为政策的变化，中航技公司就变更为由重庆万科成立一个项目公司收购本项目，中航技公司再收购这个公司的股份。为此，中航技公司和重庆万科有一个合作协议。在该案中，万滨置业公司将此协议作为其新证据的证据四提交。另外，该次庭审中，万滨置业公司还陈述，是中航技公司指定万滨置业公司开发三期项目，证据为其提交的证据三14页2.3.1项。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：宏帆实业公司应否立即消除26栋别墅上存在的瑕疵并赔偿万滨置业公司的全部经济损失。首先，万滨置业公司上诉称，一审认定其在与宏帆实业公司签订本案涉《项目转让协议》时，即知道或者应当知道本案标的物存在权利瑕疵错误。但根据本院查明的事实，在2010年2月8日，中航技公司与佰富实业公司签订《重庆“佰富高尔夫别墅”三期项目收购协议之补充协议二》时，双方在该补充协议中特别约定本次转让标的包含三期地上的92栋别墅，但其中26栋别墅因佰富实业公司已预售他人，故不作为本次转让的实际标的。在宏帆实业公司诉万滨置业公司的重庆高院（2013）渝高法民初字第00001号案件中，万滨置业公司在该案2013年4月25日的庭审中关于中航技公司变更收购模式及转让标的中26栋已经预售等陈述，表明无论是中航技公司指定其开发，还是其作为重庆万科的项目公司，应该知晓中航技公司与佰富实业公司之间关于三期项目收购协议。也知晓或应当知晓三期项目中26栋别墅已被佰富实业公司预售，存在权利瑕疵。因此，万滨置业公司关于一审对此事实认定错误的上诉理由本院不予支持。其次，由于万滨置业公司在知晓或应当知晓本案涉案项目92栋别墅中有26栋别墅已经存在权利瑕疵出售的情况下，仍与宏帆实业公司签订《项目转让协议》，整体受让三期项目，应当视为万滨置业公司接受三期项目的现有状况，故根据《中华人民共和国合同法》第一百五十一条的规定，宏帆实业公司不再承担该法第一百五十条规定的义务。最后，在本案2017年9月14日一审庭审中，万滨置业公司与宏帆实业公司均认可双方在签订转让协议的当日即2010年7月1日已经完成了对包括案涉26套在建工程别墅在内的所有标的物的实际交付，万滨置业公司于2010年7月14日取得了案涉项目的开发资质。由于万滨置业公司已知晓或应当知晓26栋别墅存在权利瑕疵，之后，如有第三人对案涉26栋别墅主张权利，应由万滨置业公司自行解决，万滨置业公司不应向宏帆实业公司主张权利。综上所述，万滨置业公司要求宏帆实业公司消除26栋别墅上存在的瑕疵以及要求宏帆实业公司赔偿经济损失的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费851761.57元，由重庆万滨置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  田晓梅审判员  徐 宾审判员  周 倩二〇二〇年六月二十日书记员  谢雨含