鄂尔多斯市东胜区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）内0602执异265号 异议人(案外人)：鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司,统一社会信用代码：XXXXX,住所地鄂尔多斯市东胜区天骄路5号街坊兴蒙商贸城A座15层。 法定代表人：杨晴亮，系该公司总经理。 委托代理人王平，系内蒙古金翼律师事务所律师。 申请执行人：鄂尔多斯市东胜区万正小额贷款有限责任公司，统一社会信用代码：XXXXX，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区铁西区团结路2号街坊。 法定代表人：武世荣，该公司董事长。 被执行人：宋学军，男，汉族，1976年6月1日出生,现住鄂尔多斯市东胜区。 本院在执行申请执行人鄂尔多斯市东胜区万正小额贷款有限责任公司与被执行人宋学军等合同纠纷一案中，异议人鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司称，申请执行人鄂尔多斯市东胜区万正小额贷款有限责任公司申请执行被执行人宋学军、单军等合同纠纷一案。东胜区人民法院对被执行人宋学军名下的位于鄂尔多斯市东胜区兴蒙商贸城Ａ座：14017号（合同编号：XXXXX）、1406号（合同编号：XXXXX）、1407号（合同编号：XXXXX）、14014号（合同编号：XXXXX）、14015号（合同编号：XXXXX）房产进行查封并出具了拍卖腾房公告，但上述房产事实上属于异议人。2009年11月21日宋学军向异议人交定金2万，预定兴蒙商贸城Ａ座14层XXXX-XXXX,XXXX-XXXXX。2010年1月13日宋学军交定金28万。2010年5月13日宋学军交首付款170万。2010年7月12日宋学军补交首付款397842元，房源Ａ座14层XXXX-XXXX,XXXX－XXXX。2010年7月12日上述交款收据作废，异议人为其出具一张总收据，金额：2397842元，房源同上。2012年5月23日宋学军将总收据、房源的权利义务转让给王泽，异议人为王泽出具收据。2012年10月31日王泽将Ａ座14层1403的权利义务转让给梁德永，转让购房款542203.3元，异议人为梁德永出具收据。2012年10月31日王泽将Ａ座14层1404权利义务转让给**，转让购房款427055.78元，异议人为**出具收据。被法院查封后将Ａ座1701号房调换给**。2012年10月31日王泽将Ａ座14层1407权利义务转让给康明，转让购房款429274.89元，异议人为康明出具收据。2012年10月3日异议人为王泽出具购房款收据金额：999308.3元。2014年3月13日王泽将购房款439474元转让给于万明，用于支付Ａ座13层1301号房购房款，异议人为于万明出具购房款收据。2014年3月31日，王泽要求异议人将剩余购房款559834.3元退还，异议人无奈之下只好以货币或等价值物品全部给予退还。至此，宋学军所购房屋的权利义务均处分完毕已无其权利。其中：Ａ、宋学军名下的位于鄂尔多斯市东胜区兴蒙商贸城Ａ座1406号（合同编号：XXXXX）属于异议人未进行二次处分。Ｂ、宋学军名下的位于鄂尔多斯市东胜区兴蒙商贸城Ａ座XXXX号（合同编号：XXXXX）、14014号（合同编号：XXXXX）、14015号（合同编号：XXXXX）由杜霖与林州建总建筑工程有限公司和王宏伟通过《房屋买卖抵债协议》抵顶给了王宏伟。王宏伟又将14014号（合同编号：XXXXX）抵顶给了鲁广育，将14015号（合同编号：XXXXX）抵顶给苏二军。Ｃ、宋学军名下的位于鄂尔多斯市东胜区兴蒙商贸城Ａ座1407号（合同编号：XXXXX）系前述2012年10月31日王泽将Ａ座14层XXXX权利义务转让给康明，转让购房款429274.89元，异议人为康明出具收据。该涉案房屋系异议人所有并进行了处分现被东胜区人民法院查封，因该涉案房屋事实上已不属于宋学军，该涉案房屋事实上属于异议人，只是因宋学军未及时配合办理网签注销手续（期间宋学军身患重病）导致被法院查封。况且，即使从形式上来看该涉案房屋网签在宋学军名下，但宋学军所购房屋并未付清全部购房款，与宋学军签订的每一份购房合同中的第六条的付款方式中均约定了首付款，剩余款项为贷款，也就是说，宋学军所购房屋均只付了首付款，剩余购房款并未支付，宋学军已付首付购房款共计2397842元，而宋学军所购房屋总房价款为5246359.97元，尚欠2848517.97元，即使要走拍卖程序，那么申请执行人也不能将只付了部分购房款的房屋通过司法程序据为己有，如此违背法律的基本公平原则，极大侵害异议人（房屋出卖人）的利益。按法律规定，网签合同仅是国家有权机关对房地产企业签订合同进行的行政管理行为，并非是按物权法规定的确权行为，只有给宋学军出具了不动产权属证书，案涉房屋才能属于宋学军。所谓网签，就是房屋交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并在网上予以公布，用户可以根据网签号对合同进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”的情况发生。网签作为行政机关行使管理的一种管理手段而存在，在物权法上并无法律效力可言。网签（备案登记）不具有物权的效力，过户前案涉房屋的所有权人仍为房地产公司。我国法律及相关法规中规定了商品房预售登记制度，比如《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条均规定商品房预售需向县以上相关行政部门进行登记备案，证实登记备案制度是一种行政管理行为，但是这些法律法规中并没有明确预售登记的效力问题。预售登记是是为保全将来发生不动产物权变动而产生的一项请求权，因预售登记时物权尚不存在，故所登记的仍是一种请求权，且在《中华人民共和国物权法》中没有规定备案登记制度。根据物权法定原则，备案登记不具有物权的效力，案涉房屋的所有权人仍为该房地产公司。综上所述，如东胜区人民法院执行前述涉案房屋将给异议人造成巨大损失。现提出书面异议请求东胜区人民法院停止对被执行人宋学军名下的位于鄂尔多斯市东胜区兴蒙商贸城Ａ座：XXXX号（合同编号：XXXXX）、1406号（合同编号：XXXXX）、1407号（合同编号：XXXXX）、14014号（合同编号：XXXXX）、XXXX号（合同编号：XXXXX）的执行并解除查封。 本院查明，原告鄂尔多斯市东胜区万正小额贷款有限责任公司诉被告杜霖、王琴、单军、赵小丽、李文元、杜秀莲、高海、宋学军、高艳茹、陈艳萍、张鹏亮、高春梅小额借款合同纠纷一案中，于2013年12月5日作出（2013）东民初字第3134号民事判决书，判决“一、被告杜霖、王琴偿还原告鄂尔多斯市东胜区万正小额贷款有限责任公司人民币500万元及利息和罚息（从2011年2月21日起至借款清偿之日止，利息和罚息两项之和按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算），于判决书发生法律效力之日付清。二、被告单军、赵小丽、李文元、杜秀莲、高海、宋学军、高艳茹、陈艳萍、张鹏亮、高春梅承担上述款项的连带给付责任。案件受理费63618元及财产保全费5000元由被告负担”。因被告未能履行上述判决内容，本案进入了执行程序。本院在执行过程中，于2018年11月15日作出（2018）内0602执恢1446号之二执行裁定书，裁定“依法拍卖被执行人宋学军名下登记的位于鄂尔多斯市东胜区天骄路5号街坊兴蒙商贸城Ａ座XXXX号（合同编号：XXXXX,评估价：383406元，第一次起拍价：383406元，竞价增价幅度为：1000元，保证金：40000元）、XXXX号（合同编号：XXXXX,评估价：354700元，第一次起拍价：354700元，竞价增价幅度为：1000元，保证金：40000元）、XXXX号（合同编号：XXXXX,评估价：399217元，第一次起拍价：399217元，竞价增价幅度为：1000元，保证金：40000元）、XXXX号（合同编号：XXXXX,评估价：350022元，第一次起拍价：350022元，竞价增价幅度为：1000元，保证金：40000元）、XXXXX号（合同编号：XXXXX,评估价：401788元，第一次起拍价：401788元，竞价增价幅度为：1000元，保证金：40000元）房产五处及被执行人单军名下登记的位于鄂尔多斯市东胜区（合同编号：XXXX,评估价：275879元，第一次起拍价：275879元，竞价增价幅度为：1000元，保证金：30000元）房产一处”。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；…”。本案中，争议房产网签登记在被执行人名下，故本院认定异议人对该房屋不具有所有权，不予支持异议人的异议请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 云 莉 莉 代理审判员 阿拉腾萨拉 人民陪审员 高 建 军 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员 刘   源 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。