广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初345号 原告：王晶，女，1990年3月26日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：薛公丹，浙江择法律师事务所律师。 被告：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区仙人湾小区二区18栋西，统一社会信用代码：91450600799725239U。 法定代表人：李忠飞。 原告王晶与被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晶及其委托诉讼代理人薛公丹到庭参加诉讼。被告腾飞龙公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王晶向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、判令被告向原告返还购房款1246424元，偿付补偿金50000元，并支付利息损失（利息暂算至2020年1月15日为78511元，今后利息以1246424元为基数，从2020年1月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月10日，原告与被告腾飞龙公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定被告将位于防城港市港口区出售给原告，成交价格为1246424元，付款方式为分期付款，原告于合同签订当日支付首期房价款636424元，并分别于2018年9月11日支付房价款370000元，2018年11月13日支付房价款240000元。被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司向原告出具了收款收据。被告在收到全部购房款后，迟迟没有将双方签订的商品房买卖合同进行备案，也没有进行房屋的实际交付。被告在原告的催促下，双方于2019年3月29日签订了一份补充协议，被告承诺于2019年12月31日之前为原告办理好备案登记手续，如未能在约定时间内办理好备案登记手续，原告有权更换房源或者解除合同。原告后得知自己所购的腾飞广场2号楼28层2803号房在拍卖网上被公开拍卖，经查询得知涉案房产早在2014年7月11日就已被法院预查封，2016年8月15日，2019年6月27日续行预查封。根据《房地产管理法》第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。故原告于2020年1月6日向被告发送了解除合同的律师函。综上所述，被告违反法律规定，明知名下房产已被查封的情况下，依然出售给原告，并收取了购房款，存在严重的欺诈行为。根据双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，被告必须返还全部购房款并赔偿损失，现被告拒绝履行合同义务已然侵害了原告的合法权益，现诉至贵院望判如所请。 被告腾飞龙公司没有出庭应诉，庭后提供书面答辩称，一、我公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》时有履行能力，不存在欺诈，不应支付补偿金。防城港中院2014年7月l作出查封我公司的328套房产的裁定属于违法超额查封，为此我公司一直进行诉讼。最高人民法院于2017年12月29日作出由（2017）最高法执监401号裁定书，撤销了广西高院和防城港中院的执行裁定。2018年12月l4日，防城港中院解封181套房产。王晶购买的腾飞广场2号楼28层2803号房就在我公司向防城港中院申请解封范围内，但后又被拍卖。所以在签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，我公司有履行能力，该套房产不能办理登记备案的原因不在我公司，我公司不存在欺诈，原告主张的事实不成立，其请求的赔偿金没有法律依据。二、《商品房买卖合同》合法有效，我公司具备履约能力，应当继续履行。2018年7月10日王晶与我公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。王晶已经履行合同主要义务，我公司虽然迟延履行，却是由于不可归责于自己的因素导致。且我公司现在具备履行合同的能力，可以明确为王晶办理该套房产的备案登记时间，也可以由王晶在腾飞广场项目中另选一套等值的房产办理备案登记。本着维持交易的原则，我公司请求继续履行合同。 当事人在法定期限内围绕着诉辩意见提交了相应的证据，本院经组织各方当事人质证后，综合本案情况认为原告、被告提供的全部证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2018年7月10日，原告与被告腾飞龙公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定被告将位于防城港市港口区出售给原告，成交价格为1246424元，付款方式为分期付款，原告于合同签订当日支付首期房价款636424元，并分别于2018年9月11日支付房价款370000元，2018年11月13日支付房价款240000元，合计1246424元。被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司向原告出具了收款收据。被告在收到全部购房款后，未将双方签订的商品房买卖合同进行备案，也没有进行房屋的实际交付。双方于2019年3月29日签订了一份《补充协议书》，被告承诺于2019年12月31日之前为原告办理好备案登记手续，如未能在约定时间内办理好备案登记手续，原告有权更换房源或者解除合同。如选择解除合同，被告应退还原告全部已付购房款，并从购房之日起按中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息，同时向乙方补偿50000元。截止到原告起诉之日止，被告未为原告购买的上述房屋办理合同备案手续。 另查明，防城港市中级人民法院于2014年7月11日对涉案商品房进行预查封，于2016年8月15日、2019年6月27日续行预查封，并于2019年9月19日对该商品房进行网络公开拍卖。2020年1月6日，原告委托浙江择法律师事务所向被告发出《律师函》，认为根据双方签订的合同及补充协议，被告应当在2019年12月31日前为原告办理备案登记手续，但被告出售的涉案商品房早在2014年就已被法院查封，现还在续封状态，致使涉案房产不能进行备案登记及交付，故决定解除与被告签订的《商品房买卖合同》要求被告在收到律师函后7天内退还原告1246424元及支付利息并补偿原告50000元。该《律师函》被告已于2020年1月9日签收。 本院认为，当事人签订的《商品房买卖合同》、《补充协议书》不存在违反法律、法规的效力性规定，属合法有效，双方均应按照合同规定的履行义务。由于被告腾飞龙公司在约定的时间内未能按约定办理合同备案，已构成违约，故原告有权按《补充协议书》约定选择解除合同。原告于2020年1月6日向被告发出《律师函》，通知被告解除双方签订《商品房买卖合同》，被告已于2020年1月9日签收该《律师函》，故原被告所签订的《商品房买卖合同》已于2020年1月9日解除，现原告要求解除该《商品房买卖合同》，本院不予支持。由于被告违约导致合同解除，因此，根据《补充协议书》约定，被告应当退还原告全部已付购房款，并从购房之日起按中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息，同时向原告补偿50000元，现原告主张被告退还其已付购房款1246424元、支付该款利息及补偿50000元，理由成立，本院予以支持。但考虑到原告并不是在合同签订之时完成全部房款的支付，故利息计算应从实际付款之日起计，即以636424元为基数，从2018年7月10日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至2018年9月10日止；以1006424元为基数，从2018年9月11日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至2018年11月12日止；以1246424元为基数，从2018年11月13日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至2019年8月19日止；以1246424元为基数，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款清偿之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四的规定，判决如下： 一、原告王晶与被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已于2020年1月9日解除； 二、被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王晶返还购房款1246424元并支付利息（利息计算：以636424元为基数，从2018年7月10日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至2018年9月10日止；以1006424元为基数，从2018年9月11日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至2018年11月12日止；以1246424元为基数，从2018年11月13日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至2019年8月19日止；以1246424元为基数，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款清偿之日止）； 三、被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王晶支付补偿款50000元； 四、驳回原告王晶的其他诉讼请求。 案件受理费17174.42元减半收取8587.21元，由被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费17174.42元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员  朱 海 二〇二〇年六月二十八日 法官助理  何耀鹏 书 记 员  覃 艺