山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终1180号 上诉人（原审原告）：张晓峰，男，1939年6月22日出生，汉族，住山东省淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：李守东，山东远信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东黄河工程集团有限公司，住所地山东省济南市青后小区4区1号。 法定代表人：马向阳，董事长。 委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。 原审第三人：山东盛和置业有限公司，住所地山东省昌乐县孤山街84号院内办公室3楼。 法定代表人：丁立，董事长。 委托诉讼代理人：王恩深，男，该公司员工。 原审第三人：山东天一建设有限公司，住所地山东省淄博市淄川区般阳路131号。 法定代表人：王志通，总经理。 委托诉讼代理人：高利峰，男，该公司员工。 上诉人张晓峰因与被上诉人山东黄河工程集团有限公司（以下简称黄河公司）、原审第三人山东盛和置业有限公司（以下简称盛和公司）、山东天一建设有限公司（以下简称天一公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初2702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张晓峰上诉请求：一、撤销济南市中级人民法院（2019）鲁01民初2702号民事判决；二、判决不得执行位于山东省昌乐县；三、判决确认位于山东省昌乐县的所有权归张晓峰所有；四、本案一、二审诉讼费用由黄河公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.一审法院认为张晓峰与盛和公司之间并无直接的真实的商品房买卖关系，是错误的。本案经过庭审质证，一审法院已认定2010年7月16日盛和公司因拖欠天一公司工程款将包括涉案房屋在内的两户房产作价409568元抵顶给了天一公司、天一公司在2010年12月底将涉案房产以19万元的价格卖给了张晓峰等事实。2012年2月8日张晓峰向盛和公司支付售房费、办证费后，从盛和公司取得涉案房产。涉案房产虽然是盛和公司抵顶给天一公司，张晓峰从天一公司购买，但是，与张晓峰签订商品房购销合同并出具房款收据的是盛和公司，天一公司只是代理盛和公司对外销售涉案房产并收取了其应该获得的工程款而已。张晓峰将房款交给天一公司，应视为直接将房款交给了盛和公司，应认定张晓峰与盛和公司之间存在真实的商品房买卖关系。按照正常程序，张晓峰是要将房款支付给盛和公司，盛和公司再将工程款支付给天一公司。但是，一审法院忽略了涉案房产的特殊性，而是机械地认为张晓峰没有将房款支付给盛和公司就不是真实的商品房买卖关系，此认定侵犯了张晓峰的合法权益。2.一审法院认定张晓峰与盛和公司签订的商品房购销合同真实性无法确认，不予采纳是明显错误的。张晓峰与盛和公司于2011年5月24日签订的商品房购销合同是双方自愿签订，是国家制定的标准格式，内容详细。而且合同中写明了涉案房产的信息和金额，是针对涉案房产签订的合同，并且庭审中盛和公司也明确认可。所以，该合同是合法有效的。3.张晓峰于2012年2月8日向盛和公司支付办证费用12818元，用于办理该房屋权属证书及缴纳契税。但后来盛和公司由于资金问题无法正常经营，人去楼空无法联系，造成直到现在也无法办理该套房屋的不动产登记等手续。综上所述，张晓峰购买涉案房产的行为完全符合法律规定，是合法有效的购买行为。张晓峰提出的异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。恳请以居住生存权为重，维护张晓峰的合法权利。 黄河公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，张晓峰的上诉理由不能成立。应驳回上诉，维持原判。 张晓峰向一审法院起诉请求：1.不得执行位于山东省昌乐县；2.确认位于山东省昌乐县的所有权归张晓峰所有。 一审法院认定的事实：2007年9月9日，盛和公司与天一公司（原淄博天一建工有限公司）签订《建设工程施工合同》，约定盛和爱伦堡10、11、12、13、14、15、24号住宅楼的土建、水、电、暖由天一公司承建，合同价款为2000万元。2010年7月16日，盛和公司作价409568元将20号楼11层东、西两户房产抵顶给天一公司。天一公司在2010年12月底将涉案房产以19万元价格卖给张晓峰，并于2011年1月5日由盛和公司为张晓峰开具了该房款的收据。2012年2月8日，盛和公司向张晓峰交付了涉案房屋。2012年5月，一审法院通过昌乐房管局查封了爱伦堡小区包括涉案房产在内的39套房屋，查封期限自2012年5月10日至2014年5月9日，后续封至今。2019年4月30日，一审法院张贴拍卖公告。张晓峰对拟拍卖涉案房产不服，向一审法院提出执行异议。一审法院作出（2019）鲁01执异802号执行裁定，驳回张晓峰的异议。张晓峰不服，向一审法院提起本案。 淄博天一建工有限公司因公司合并于2012年12月21日注销，淄博天一建工有限公司的债权债务由合并后的天一公司承继。 另查明，案件审理过程中，昌乐县房产发展促进中心、昌乐县住房和城乡建设局、昌乐县信访局向一审法院出具情况说明，载明：“2007年，盛和公司投资开发昌乐县爱伦堡小区，该小区包括20号楼在内的部分建设工程由潍坊宝城建筑有限公司承建。后盛和公司因资金断链倒闭，人去楼空无法进行有效联系。由此造成该小区大量房产无法办理签约及后续不动产登记等手续。自2012年以来，小区部分业主因上述事宜多次持续进行上访，要求政府予以解决，但因盛和公司拒不配合，故至今尚未办理。经调查了解，盛和公司与潍坊宝城建筑工程有限公司签订协议，以爱伦堡小区20号楼的5—10层楼房抵顶应付工程款，后潍坊宝城建筑工程有限公司又将上述房产转让给现居住业主，20号楼11层是业主从盛和公司自行购买取得房产。2019年4月30日，贵院张贴公告称拟对爱伦堡小区20号楼5—11层共计39套房产进行拍卖，39名业主情绪激动多次信访，并拨打市长热线、媒体曝光等途径希望解决此事，给县政府的工作及社会和谐稳定造成严重影响。目前县政府有关部门正在协调处理信访纠纷及推进涉诉房产证件办理工作。” 再查明，涉案房屋于2009年9月11日取得商品房预售许可证。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房屋系由盛和公司开发建设，天一公司为建设工程承包方。盛和公司依据双方签订的《建设工程施工合同》，以涉案房屋抵顶建设工程款。天一公司在未取得产权登记的情况下，将涉案房屋再次转让给张晓峰。张晓峰虽然实际占有了涉案房屋，但与盛和公司之间并无直接的真实的商品房买卖关系，本案事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的排除强制执行的情形。张晓峰提交的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请对涉案房屋排除强制执行，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 另，关于张晓峰诉请确认对涉案房产拥有所有权问题，因涉案房屋尚未办理初始登记及所有权转移登记，不符合物权法关于物权取得的法定要件。张晓峰上述诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款规定，判决：驳回张晓峰的诉讼请求。案件受理费4372元，由张晓峰负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审查，盛和公司与张晓峰于2011年5月24日签订商品房购销合同。该合同为格式合同，虽然内容中存在多处空白，但合同中已经载明了卖方为盛和公司、买方为张晓峰，购房标的为涉案房屋，购房价款为20万元等商品房购销合同的主要内容。合同落款处加盖有盛和公司公章，并有其法定代表人丁立签名和张晓峰本人签名，落款日期为2011年5月24日。本院认为，该合同虽然为盛和公司与张晓峰签订，但鉴于盛和公司欠天一公司工程款并以涉案房屋等作价抵顶给天一公司、天一公司又转让给张晓峰等事实，由盛和公司与张晓峰签订商品房购销合同便于办理房屋过户等手续，符合当事人意思自治，并不违反法律规定。同时，该商品房购销合同与其他证据等皆可相互佐证，可以证明盛和公司与张晓峰之间存在真实的房屋买卖关系。 二审审理查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，二审争议焦点为：张晓峰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否判决不得执行并确认房屋所有权归张晓峰所有。 本院认为，在执行异议之诉案件中，人民法院应当对执行标的物的权利归属进行实质审查，在各方当事人对标的物均具有民事权益且相关民事权益存在权利冲突时，还应对相关民事权益进行权衡比较。就权利归属而言，通常情况下，不动产物权登记是不动产物权依法获得承认和保护的法律依据，但在当事人有证据证明不动产权属登记与真实权利状态不符的情况下，应当依法保护真实权利人的合法权益。就权益比较而言，在不同民事权益存在矛盾冲突的情况下，应当注意保护法益优先的民事权益。关于涉案房产的权利归属及权益比较问题，本院根据案件事实证据和相关法律分析如下：第一，盛和公司与天一公司之间以房抵顶工程款以及天一公司将涉案房屋出卖给张晓峰的行为均合法有效，并且已实际履行。根据查明的事实，盛和公司因欠天一公司工程款，于2010年7月16日将20号楼11层东西两户房产（其中包括涉案房屋）作价409568元抵顶给天一公司。天一公司在2010年12月底将涉案房产以19万元价格卖给张晓峰。盛和公司与张晓峰于2011年5月24日签订商品房购销合同，并为张晓峰开具了收款收据，于2012年2月8日将涉案房屋交付给张晓峰。张晓峰提交的商品房购销合同、明细账、天一公司出具的证明、售房费用单、房款收款收据、工商服务业统一收款收据等证据皆可相互印证，证明张晓峰于法院查封涉案房屋之前购买涉案房屋并合法占有以及已支付全部价款的事实。上述事实皆发生在2012年5月一审法院查封涉案房屋之前。张晓峰合法取得房产且居住多年，其占有是善意的持续的公然的，而且盛和公司、天一公司均认可张晓峰的权利主张。第二，相较于黄河公司申请执行的债权请求权，张晓峰的民事权益更应得到保护。虽然盛和公司与天一公司之间以房抵顶工程款以及天一公司将涉案房屋出卖给张晓峰的行为，由于未办理产权变更登记手续，没有发生物权变动的法律效力，张晓峰对涉案房产不享有物权，不能主张对特定物进行管领支配的权利，但两相比较，考虑张晓峰合法取得并长期居住涉案房产等事实，从权益比较和公民基本权利保护的角度，对张晓峰民事权益的保护，应当优先于黄河公司的普通债权。 综上，本院认为，综合全案事实和民事权益的具体情况，张晓峰对涉案房产具有排除强制执行的民事权益，上诉请求部分成立。一审判决认定事实存在偏差，适用法律错误，裁判结果不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初2702号民事判决； 二、不得执行位于山东省昌乐县； 三、驳回张晓峰的其他诉讼请求。 一审案件受理费4372元，由山东黄河工程集团有限公司负担。 二审案件受理费4371.76元，由山东黄河工程集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 豪 审判员 栾建德 审判员 李守军 二〇二〇年六月二十四日 书记员 赵 晶