苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初227号原告：朱晓岚，女，1968年8月29日出生，汉族，住上海市普陀区。原告：朱文浩，男，1957年8月2日出生，汉族，住上海市普陀区。原告：朱敏，女，1995年7月31日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：朱晓岚，女，1968年8月29日出生，汉族，住上海市普陀区，系朱敏母亲。委托诉讼代理人：朱文浩，男，1957年8月2日出生，汉族，住上海市普陀区，系朱敏父亲。被告：吴江月亮湾房产有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖高新技术产业开发区。法定代表人：徐蓉芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏卿，男，系该公司员工。原告朱晓岚、朱文浩、朱敏与被告吴江月亮湾房产有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法由审判员厉昱中适用普通程序采取独任制于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告朱敏的委托诉讼代理人即原告朱晓岚、朱文浩，被告月亮湾公司的委托诉讼代理人苏卿均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱晓岚、朱文浩、朱敏向本院提出诉讼请求：1.判令月亮湾公司支付逾期交房违约金89226.16元(以895845.00元为基数，按每日万分之二，自2017年7月1日计算至2018年11月11日，共498日)；2.判令月亮湾公司支付逾期交房违约金的延期支付利息6415.05元(以83747.41元为基数，按每日万分之二，从2018年11月12日开始计算至2019年11月30日，共383日)；3.判令月亮湾公司协助朱晓岚、朱文浩、朱敏取得房地产权属证书，并支付逾期协助取得房地产权属证书违约金52496.52元(以895845.00元为基数，按每日万分之二，从2019年2月10日计算至产证出具日期即2019年12月13日)；4.请求判决本案包含诉讼费在内的一切相关费用由月亮湾公司承担。事实和理由：朱晓岚、朱文浩、朱敏与月亮湾公司于2017年8月30日签署了《商品房买卖合同》，朱晓岚、朱文浩、朱敏购买月亮湾公司开发的位于江苏省苏州市吴江汾湖经济开发区康力大道588号X幢X单元X室商品房一套。合同中对双方的权利义务进行了详细约定。朱晓岚、朱文浩、朱敏支付总房款900000元。2019月1月29日，月亮湾公司向朱晓岚、朱文浩、朱敏退还房屋差价4155元，即房屋实际总价为895845元。根据合同约定，月亮湾公司应于2017年6月30日前向朱晓岚、朱文浩、朱敏交付房屋。逾期交付超过90日的，月亮湾公司应自2017年7月1月起至实际交付日止，按日支付已交付房款的万分之0.5作为逾期交房违约金。但朱晓岚、朱文浩、朱敏认为该条款约定的违约金畸低，月亮湾公司违约近一年，多次催促无果，与合同法公平、平等原则相背离，请求法院增加违约金。逾期交房违约金应按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率(每日万分之二，年利率7.665%)计算。自2017年7月1日计算至2018年11月11日，共498日，共计89226.16元。截至2019年11月30日，月亮湾公司仅支付了违约金5478.75元，仍有83747.41元未支付。月亮湾公司应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率向原告支付逾期交房违约金的延期支付利息。根据合同约定，月亮湾公司应于房屋交付使用后90日内即2019年2月10日前协助朱晓岚、朱文浩、朱敏取得房地产权属证书。月亮湾公司逾期的，应按已付房款的0.1%支付逾期协助取得房地产权属证书违约金。但朱晓岚、朱文浩、朱敏认为该条款违约金也畸低，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率(每日万分之二，年利率7.665%)计算逾期协助取得房地产权属证书违约金。自2019年2月10日计算至2019年11月30日，共293日，共计52496.52元。月亮湾公司辩称，关于逾期交房的事实和违约责任予以确认，但违约金额不予认可，因双方签署过违约金付款计划，计划中已经明确逾期交房违约金总额为21915元，分五期支付，其已经支付第一期和第二期违约金共计5478.75元，剩余逾期交房违约金16335.08元；逾期交房违约金已具备惩罚性质，不应重复计算利息；原告于2018年11月11日在其处完成房屋交接并委托其办理产证，并签署了业主信息确认单，注明无需做不动产登记记录的，资料齐全后180天内办理出证，其已于2019年3月25日取得了案涉房屋的大产证，原告于2019年3月26日才来其处提交办理产证的相关材料，其认为并未逾期办理产证。本院经审理认定事实如下：2016年8月31日，朱晓岚、朱文浩、朱敏与月亮湾公司签订《商品房买卖合同》一份，约定朱晓岚、朱文浩、朱敏购买月亮湾公司开发的位于苏州市吴江区房屋。商品房单价为每平方米9234.56元，建筑面积为97.46平方米，房屋总价为900000.2176元，2016年6月19日支付购房首付款270000元，余款630000元办理贷款。该合同第八条约定，出卖人应于2017年6月30日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得商品房交付使用通知书；买受人全款付清后，正式启动交房事宜。合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之0.5的违约金，合同继续履行。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，朱晓岚、朱文浩、朱敏依约向月亮湾公司支付了首付款及贷款共计房款900000元。2018年10月31日，月亮湾公司取得案涉房屋的《商品房交付使用通知书》。2018年11月11日，朱晓岚、朱文浩、朱敏至月亮湾公司处办理了交房手续，后月亮湾公司根据实测面积，向朱晓岚、朱文浩、朱敏返还了房屋面积差价4155元，朱晓岚、朱文浩、朱敏最终支付的房款金额为895845元。朱晓岚、朱文浩、朱敏于2018年11月11日办理交房手续时，签署了一份月亮湾大花园四期业主信息确认单，签字确认委托开发商办理产证，产证代办费1000元，其中600元为委托代办费用，其余多退少补。无需做“不动产登记询问记录”的，资料齐全之日后180天内办理出证；需做“不动产登记询问记录”的，则以做完询问记录当天视为资料齐全之日，出卖人在买受人办理完交房手续后180天内通知业主办理“不动产登记询问记录”，业主需接到通知后5个工作日内前来办理询问记录。同日，朱晓岚、朱文浩、朱敏向月亮湾公司提交了办理产证所需的资料。经查，月亮湾公司于2019年3月14日将案涉房屋办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案,苏州市吴江区不动产登记中心于当日予以受理，并于2019年3月19日完成了首次登记。朱晓岚、朱文浩、朱敏于2019年12月10日做不动产登记询问笔录。2019年12月11日，涉案房屋的产权登记办理完成。2019年1月11日，朱晓岚、朱文浩、朱敏与月亮湾公司签订了一份月亮湾违约金付款计划，载明了违约金总计21915元，其中第一期2191.5元于2019年3月31日支付，第二期3287.25元于2019年4月30日支付，第三期4383元于2019年5月31日支付，第四期5478.75元于2019年6月30日支付，第五期6574.5元于2019年7月31日支付。月亮湾公司支付了第一期和第二期的违约金合计5478.75元。以上事实，有原告朱晓岚、朱文浩、朱敏提交的商品房买卖合同、定金支付凭证、首付款支付凭证、收据、个人贷款支付凭证、月亮湾大花园四期交房结算清单、银行流水、违约金付款计划，月亮湾公司提交的业主信息确认单，本院自苏州市吴江区自然资源和规划局调取的不动产交易登记受理单、不动产登记簿查询记录、不动产登记询问记录，以及双方当事人的庭审陈述等证据证实。本院认为，原告朱晓岚、朱文浩、朱敏与被告月亮湾公司签订的商品房买卖合同合法有效。按照合同的约定，被告月亮湾公司应在2017年6月30日前取得《商品房交付使用通知书》并将符合合同约定的商品房交付买受人使用，在此基础上，商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告月亮湾公司直至2018年10月31日才取得商品房交付使用通知书，于2018年11月11日才通知原告方交付房屋，已构成逾期交房，应承担相应的违约责任，逾期期限自2017年7月1日起至2018年11月10日。双方于交房后就逾期交房违约金另行签署了违约金付款计划，明确了违约金的支付金额及分期支付时间，原告在已知悉被告逾期交房期限的情况下，对自身权益已作合法处分，现要求调整逾期交房违约金计算标准，本院不予支持。故扣除被告月亮湾公司已支付的部分逾期交房违约金5478.75元后，被告月亮湾公司应支付的逾期交房违约金为16436.25元。因逾期交房违约金已对违约方月亮湾公司具备惩罚性质，原告另行要求被告支付逾期交房违约金的利息，于法无据，本院不予支持。涉案房屋的产权登记已办理完成，原告要求被告月亮湾公司协助办理房地产权属证书的请求，无事实依据，本院亦不予支持。关于原告主张的逾期办证违约金，根据商品房买卖合同约定，被告月亮湾公司应于交付房屋（以实际交房之日即2018年11月11日）后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但双方办理收房手续时签订的业主信息确认单对办证期限进行了另行约定。被告月亮湾公司未提交证据证明其已于约定期限内通知原告方制作不动产登记询问记录，不动产登记询问记录完成时间为2019年12月10日，超出了该确认单规定的办完交房手续后180天内，被告月亮湾公司存在逾期办理产证的违约行为，逾期期限自2019年5月10日起至2019年12月9日止，共计214天。根据双方合同约定，如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价的0.1%向买受人支付违约金。原告认为合同约定的违约金过低，要求予以调整，应以购房总额895845元为基数，按照每日万分之二的利率计算违约金。本院认为，根据合同约定的逾期办证违约金标准算得的违约金为895.85元，综合被告月亮湾的实际逾期天数，合同约定的逾期办证违约金畸低，应予以调整，原告未举证证明其实际损失，故本院依法酌情调整逾期办证违约金为，以895845元为基数，自2019年5月10日按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款利率的1.3倍计算至2019年12月9日，经计算，为29183.56元。故本院认定被告月亮湾公司应支付原告的逾期办证违约金29183.56元。据上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告吴江月亮湾房产有限公司应于本判决生效后十日内向原告朱晓岚、朱文浩、朱敏支付逾期交房违约金16436.25元、逾期办理产证违约金29183.56元，合计45619.81元。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××65。)二、驳回原告朱晓岚、朱文浩、朱敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3262元，由原告朱晓岚、朱文浩、朱敏负担2322元，被告吴江月亮湾房产有限公司负担940元，被告吴江月亮湾房产有限公司负担部分于本判决生效之日起十五日内直接给付原告。原告已预交的超出其应负担的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 员 厉昱中二〇二〇年六月二十八日法官助理 陈玮芝书 记 员 肖晨纯附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。