广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终9873号上诉人（原审原告）：深圳市福田区福盛大厦业主委员会（2019年12月25日前为第一届业主委员会任期，现为第二届业主委员会任期），住所地：深圳市福田区福田南路38号福盛大厦彩云居。负责人：黄少澎。委托诉讼代理人：王潘锋，广东金唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾伟，广东金唐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市彩云居物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区福田南路38号福盛大厦A栋29楼D室，统一社会信用代码：91440300728575181U。法定代表人：邹旭武，董事长。委托诉讼代理人：**，广东德纳律师事务所律师。上诉人深圳市福田区福盛大厦业主委员会（以下简称福盛大厦业委会）因与上诉人深圳市彩云居物业管理有限公司（以下简称彩云居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初27995号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福盛大厦业委会上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判彩云居物业公司将福盛大厦相关物业管理用房、共有和共用场地等交付给福盛大厦业委会；2.本案诉讼费由彩云居物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认为福盛大厦业委会要求彩云居物业公司交付停车场、五楼架空层等共有、共用场地的请求不属本案审理范围不符合相关法律法规的明文规定，依法应予以纠正。其一，《深圳经济特区物业管理条例》第七十七条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当按照约定的期限退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管”；第六十四条规定：“一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。”2017年5月，福盛大厦召开业主大会通过了与彩云居物业公司解除物业管理服务关系的决议，并同意与深圳市福盛大厦物业管理有限公司签订物业管理合同。据此，停车场、五楼架空层作为福盛大厦物业管理区域内的一部分，应由深圳市福盛大厦物业管理有限公司统一进行物业管理，彩云居物业公司在被解除与小区的物业管理服务关系后，依法应将停车场、五楼架空层等共有、公用场地进行主动交付、交接。但彩云居物业公司在新的物业服务企业进驻小区后拒不退出物业管理区域，也不进行交付、交接，严重侵犯了小区全体业主的合法权益，也严重违反了物业管理法律法规的强制性规定。其二，原福盛大厦业委会与彩云居物业公司于2006年1月26日签署的《福盛大厦住宅区资料移交总表》中第8、9、10项的内容也明确确认了大厦平台、五楼、一楼、地下一层、地下二层等小区公共场地和共用设施是属于福盛大厦全体业主所有和共用的，且是由原福盛大厦业委会交付给彩云居物业公司进行管理的。因此，在彩云居物业公司被解除物业服务合同后，应将自原业委会手中接手的相关共有、公用场地依法进行移交返还。二、福盛大厦业主大会已依法通过“授权第一届业主委员会委托律师就开发商及深圳市彩云居物业管理有限公司侵占小区其他公共设施及相关收益等事项进行维权”的决议，福盛大厦业委会主张彩云居物业公司交付建筑物共有部分正是为了执行全体业主大会关于维权的决议，福盛大厦业委会作为业主大会的执行机构，根据业主大会的授权，在物业交接中代表业主接受原物业服务企业的交付、交接，并办理相应的交接手续，是合法合理的。其二，《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉实施细则》第二十一条规定：“开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会提供住宅区物业管理用房。”《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》第三十九条规定：“2008年1月1日之前取得建设工程规划许可证的物业项目，建设单位应当按照《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉实施细则》的规定配置和移交物业服务用房。”《深圳经济特区物业管理条例》第五十三条规定：“物业服务用房产权属该物业管理区域全体业主所有，权属资料由业主委员会保管。”由以上法规也可以看出，向业委会交付相关建筑物共有部分与承认相关建筑物共有部分属全体业主共有并不矛盾，福盛大厦业委会的交付请求于法有据。三、彩云居物业公司无权占有福盛大厦相关共有、共用场地，其负有交还和交接的义务。（2017）粤0304民初52000号案件判决书中明确认定屋顶（天台）为全体业主共有，停车场、一楼平台、转换层（五层）等部位也不属于专有部分，彩云居物业公司私自占有福盛大厦相关共有、共用场地，拒不归还的行为没有任何事实和法律依据。彩云居物业公司辩称，福盛大厦停车场、5楼架空层均属于深圳市福XX辉投资有限公司所有，深圳市福XX辉投资有限公司与业主的房地产买卖合同中有特别约定，该约定符合《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定。福盛大厦业主大会的6项决议剥夺了深圳市福XX辉投资有限公司作为业主的相关权益，深圳市福XX辉投资有限公司已就该6项决议向深圳市福田法院提起撤销权之诉，该案目前在深圳市中院二审阶段，案号：（2019）粤03民终10746号，在该案审理终结前，本案应中止审理。彩云居物业公司上诉请求：1.撤销（2017）粤0304民初27995号民事判决并依法改判；2.本案上诉费由福盛大厦业委会承担。事实和理由：一、本案应中止审理，一审程序违法。本案系因深圳市福田区福盛大厦第二次业主大会于2017年5月15日作出的“同意通过《深圳市福盛大厦自管家园管理委员会管理规则》、同意解除彩云居物业管理有限公司对本小区物业管理服务的资格、同意与以全体业主作为实际股东的深圳市福盛大厦物业管理有限公司签订物业管理合同并委托该公司对本区物业提供管理服务、同意授权第一届业委会委托律师向本小区开发商及深圳市彩云居物业管理有限公司追索物业专项维修资金（房屋本体维修资金）”等6项决议（以下简称业主大会6项决议）引起的案件。该次业主大会没有通知深圳市福XX辉投资有限公司参加会议，剥夺了其作为业主的投票权，深圳市福XX辉投资有限公司已向深圳市福田区人民法院提起了撤销上述业主大会6项决议的诉讼【案号为（2017）粤0304民初第52000号】。该案的审理结果与本案有因果关系，一审在该案审结之前作出判决，属于程序违法。二、一审法院无权判决彩云居物业公司交存日常物业专项维修资金的数额。1.根据《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十一条规定，2010年9月10日前的日常物业专项维修资金的交存，应当经过与业主委员会结算，并按程序交存。本案的时间跨度正好包含上述时间段，因此，一审法院不能通过一个简单的加减来判决应交存的日常物业专项维修资金数额。2.彩云居物业公司收取的日常物业专项维修资金中，除经原业主委员会、现业主委员会同意的物业维修支出（其中包含现业主委员会的装修支出）外，还有两个业主委员会中间的空窗期出现紧急情况的物业维修支出，均需要现业主委员会确认后予以扣除。3.尚有部分业主的日常专项维修资金至今没有交给彩云居物业公司，且彩云居物业公司已没有管理福盛大厦，该部分日常物业专项维修资金也应在应交总额中扣除。综上，请二审法院判决撤销原判决，依法改判。福盛大厦业委会辩称，本案不存在应中止审理的情形，深圳市福XX辉投资有限公司也不具备业主身份，无权提起撤销权纠纷。根据深圳市专项维修资金的规定，业主委员会可以全权代表向物业公司催交，本案中福盛大厦第二业主大会授权福盛大厦业委会向彩云居物业公司追缴日常的专项维修资金，而且福盛大厦业委会在一审诉求也要求彩云居物业公司向住建局支付该部分欠缴的专项维修资金。福盛大厦业委会向一审法院起诉请求：1.彩云居物业公司立即退出福盛大厦全部物业管理区域并依法将福盛大厦相关物业管理资料、物业管理用房、共有和共用场地等交付给福盛大厦业委会；2.彩云居物业公司将收取福盛大厦全体业主的日常住宅专项维修资金1665865.32元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2001年9月起暂计至2017年5月31日）依法缴纳至深圳市物业专项维修资金管理中心指定的属于福盛大厦业主的住宅专项维修资金账户；3.本案诉讼费由彩云居物业公司承担。一审法院认定事实：福盛大厦的《建设工程规划许可证》载明，建设工程计容积率的面积为42610平方米（其中商业6699平方米，住宅35911平方米），不计容积率建筑面积10295平方米。该小区建成后，开发商于2000年至2002年期间将小区房屋陆续对外销售，购房人办理了房屋产权登记。2001年8月31日，案外人深圳市福XX辉投资有限公司（以下简称福XX辉公司）与彩云居物业公司签订了《物业管理全权委托合同》，约定：福XX辉公司委托彩云居物业公司对福盛大厦实行物业管理，委托管理期限为8年，自2001年9月1日至2008年8月31日止（原文如此）；由于福盛大厦情况较为特殊，没有明确的经营性用房及管理用房，经双方协商，决定将原有的管理处及业主委员会办公用房以及员工宿舍用房面积、位置不变并由彩云居物业公司无偿使用的前提下，增加150平方米的经营性用房，用于补贴物业维护管理费用，经营性商业用房具体位置为福盛大厦X栋X楼西北角（保安宿舍区面积150平方米的原办公用房）；物业管理服务费向业主（住用户）收取，收费标准为每平方米建筑面积每月2.9元。2006年1月24日，原深圳市福田区福盛大厦业主委员会作为移交单位，与作为接受单位的彩云居物业公司签订了《福盛大厦住宅区资料移交总表》（1页）和《福盛大厦住宅区资料移交明细表》（4页），载明业委会向彩云居物业公司移交了福盛大厦竣工总平面图等资料（其中少数资料注明“缺，待补”等）。同日，双方又签订了《福盛大厦住宅区公用设施清单》（1页）和《福盛大厦住宅区公共场地清单》（1页），分别载明业委会向彩云居物业公司移交了儿童娱乐设施和儿童娱乐场地等。同年1月26日，双方签订了《福盛大厦住宅区公用设备清单》（1页），载明业委会向彩云居物业公司移交了发电机等设备。2016年11月17日，深圳市福田区住房和建设局对彩云居物业公司作出《关于物业专项日常维修资金交存催办书》，载明：彩云居物业公司是福盛大厦小区的物业服务企业，根据有关规定，彩云居物业公司须将该小区业主交纳的日常收取专项维修资金存入物业专项维修资金专户，现责令彩云居物业公司自收到催办书后尽快到该局办理专项维修资金的交存手续，否则由彩云居物业公司自行承担相应法律后果。2017年4月24日，福盛大厦业委会发出《关于召开福盛大厦第二次业主大会的公告》，载明：领取和投放表决表的时间为2017年5月9日至5月12日，表决事项为：1.是否同意通过《深圳市福盛大厦自管家园管理委员会管理规则》；2.是否同意解除彩云居物业公司对本小区物业管理服务的资格；3.是否同意与以全体业主作为实际股东的深圳市福盛大厦物业管理有限公司签订物业管理合同，并委托该公司对本小区提供物业管理服务；4.是否同意授权第一届业委会委托律师向本小区开发商及彩云居物业公司追索物业专项维修资金；5.是否同意授权第一届业委会委托律师就开发商及彩云居物业公司侵占小区其他公共设施及相关收益等事项进行维权；6.是否同意授权第一届业委会向政府相关部门申请活动及锻炼所需的绿地。2017年5月13日，福盛大厦业委会在街道办、社区工作站工作人员的见证下开票计票，投票结果为上述表决事项均获得“双过半”通过。2017年9月1日，深圳市福盛大厦自管委员会（甲方）与彩云居物业公司（乙方）在福盛大厦业委会的见证下，签订了《福盛大厦物业管理权移交协议》，约定：1.乙方于2017年9月16日前上缴236001.73元福盛大厦日常专项维修资金至深圳市物业专项维修资金管理中心专用账户；该金额不视为双方对全部日常收取的专项维修资金的结算，具体应补交金额以住建局核算为准。2.福盛大厦地下停车场收益权在维护双方合法权益的情况下通过协商或司法途径解决。3.鉴于乙方在更换福盛大厦电梯时，以自有资金代部分业主垫付了电梯更新款40万元，甲方同意按照乙方提供的垫付款项清单向相关业主进行核实和清收，并同意在本协议签字前向乙方支付已经双方核实的上述垫付电梯款。同时，乙方应保证其提供的代垫付款项清单的真实性，并应在甲方向乙方支付该部分款项后，配合甲方向相关业主追讨相关款项和出具相关证明。另，乙方确认其在2017年5月31日之后向业主收取的物业管理费为61909.68元，公交场站6-7月管理费、水电费为12085.47元，电梯分期付款本息为21814.83元，三项共计95809.98元。甲乙双方同意暂将此款项抵扣上述甲方应支付乙方的部分电梯款，由乙方收取相关电梯款项后再弥补该部分物业管理用。同时，乙方应提供具体的在2017年5月31日之后收取的物业管理费的明细，以方便甲方向未缴纳该期间物业管理费的业主进行追缴，乙方应保证其提供数据的真实性并协助追缴。4.本协议签署后，福盛大厦部分业主欠缴2017年5月份之前管理费、水电费、本体维修基金等费用，甲方协助乙方追缴。5.本协议签署后5日内，乙方应配合甲方及相关业主解除所有前期绑定扣收物业管理费的银行账户等，并依法将福盛大厦的水、电、网络等相关账户和资料过户给甲方。6.甲、乙双方就福盛大厦物业管理交接的其他事项进行了确认与协商，乙方向甲方移交的相关资料和设施设备等详见移交清单，移交清单作为本合同的必要附件应经双方签字确认。7.其他本协议未约定的有关物业交接的事项，双方可另行达成书面补充协议。8.本协议签署后，甲、乙双方应立即完成物业管理权交接，交接期间应保证福盛大厦全体业主拥有正常的物业管理和水电等服务，以维护福盛大覆的正常运行。9.双方在协商过程中来达成一致的有关事项，双方应本着尊重法规，尊重历史，尊重现实的原则协商处理。协商不成应通过法律途径解决。2017年9月1日，福XX辉公司（甲方1）、彩云居物业公司（甲方2）与福盛大厦自管委员会（乙方）签订了《福盛大厦地下停车场经营和管理承包协议书》，约定：福XX辉公司作为福盛大厦的投资发展商，享有福盛大厦地下停车场的收益权；彩云居物业公司此前负责福盛大厦的物业管理工作，与福XX辉公司签订了为期10年的停车场管理合同；2017年6月1日起，福盛大厦业主大会通过决议授权乙方接手福盛大厦的物业管理权，乙方尊重两甲方之间的原有合同；甲乙双方现就福盛大厦地下停车场车位承包权的相关事宜达成如下协议：承包范围为福盛大厦地下停车场，包括地下负一、二层停车场所有泊位等；乙方承包期间应保证停车场24小时正常运营，承包经营和管理期限自2017年9月1日至2027年9月1日止；乙方每月须向甲方支付车位承包费人民币32000元，停车场剩余收入可作乙方管理费收入由乙方支配；如果乙方延期两个月以上未交承包金，则甲方可强行收回经营权和管理权并向乙方追讨经济责任，乙方不得以任何理由阻止；合同承包期满，福XX辉公司有权收回车位的承包权，乙方应如期交还，如福XX辉公司停车场车位继续对外承包，乙方在同等条件下享有优先权；乙方自行办理停车场经营的相关手续，应指定专门的机构和人员对停车场进行管理。福盛大厦业委会作为见证方，在上述承包协议书上加盖了公章。涉案小区每月应交存的日常物业专项维修资金金额为10644.2元。彩云居物业公司未举证证明其交存了涉案小区的日常物业专项维修资金。福盛大厦业委会认可彩云居物业公司曾于2010年10月至2013年6月期间交存345888.48元。本案一审庭审调查中，福盛大厦业委会称：自2017年5月31日之后，彩云居物业公司就遣散了所有物业服务的员工，福盛大厦的物业管理自2017年6月1日起由福盛大厦自管委员会接手管理至今；福盛大厦五楼架空层约400平方米的办公室目前仍然由彩云居物业公司实际占有和使用；福盛大厦业委会成立后，彩云居物业公司于2017年初协助搭建了福盛大厦业委会的办公用房；停车场、一楼、五楼架空层及天台均为福盛大厦的公共和共有场地，并且目前实际上也是由全体业主公共使用；福盛大厦业委会诉请彩云居物业公司交付的物业管理资料，是指福盛大厦业委会提交的证据3（即上述2006年1月24日的移交表）所记载的原福盛大厦业委会移交给彩云居物业公司的所有资料；福盛大厦业委会诉请彩云居物业公司交付的共有和共用场地，是指五楼架空层、一楼、地下一、二层以及天台。彩云居物业公司称：彩云居物业公司自2001年至今向开发商福XX辉租用五楼架空层约200多平方米的办公用房；2017年4月福盛大厦自管委员会也在五楼架空层搭建了房屋作为自管委员会和业委会的办公用房；公司之前彩云居物业公司是收取了物业专项维修资金，但具体收取了多少没有计算出来；没有将收取的物业专项维修资金移交，因为彩云居物业公司正在清理账目，清理之后会直接交到住建局去；对福盛大厦业委会提交的证据11记载每月应缴专项维修资金10644.2元，彩云居物业公司需要庭后核实。一审法院认为，涉案业主大会决议合法有效，福盛大厦业委会有权提起本案诉讼。本案的审理无需以另案的审理结果为依据，彩云居物业公司申请本案中止诉讼，一审法院不予准许。关于福盛大厦业委会请求彩云居物业公司交付相关物业管理资料。彩云居物业公司与福盛大厦业主的物业服务合同关系已终止，彩云居物业公司依法应向福盛大厦业委会移交物业相关资料。福盛大厦业委会请求彩云居物业公司向福盛大厦业委会交付上述2006年1月24日签订的《福盛大厦住宅区资料移交总表》（1页）和《福盛大厦住宅区资料移交明细表》（4页）所记载的当时已移交给彩云居物业公司的福盛大厦竣工总平面图等资料，一审法院予以支持。因该资料种类较多，一审法院在判决书中不一一载明具体名称、种类、数量，若履行或执行中有争议，可通过查阅本案卷宗解决。关于福盛大厦业委会请求彩云居物业公司退出福盛大厦物业管理区域并交付物业管理用房、共有和共用场地。福盛大厦业委会认可2017年5月31日之后彩云居物业公司已遣散所有物业服务人员，福盛大厦已由自管委员会接手管理。即彩云居物业公司事实上已退出福盛大厦物业管理区域，福盛大厦业委会亦未举证证明彩云居物业公司仍然占用一楼、天台，故福盛大厦业委会请求彩云居物业公司退出及交付一楼、天台，一审法院不予支持。福盛大厦业委会以见证人身份在上述《福盛大厦地下停车场经营和管理承包协议书》上盖章，表明福盛大厦业委会认可该协议书的内容。该协议书已对未来10年停车场的经营管理事宜进行了约定，福盛大厦业委会现又请求彩云居物业公司交付停车场，与该协议书的约定不符，一审法院不予支持。至于停车场的所有权归属问题，因本案系物业服务合同纠纷，不是所有权确认纠纷，故不属本案审理范围，相关当事人可另循法律途径解决。同理，五楼架空层应另循法律途径先明确所有权归属问题。另外，福盛大厦业委会诉请将其认为的建筑物共有部分交付给福盛大厦业委会（而非全体业主），亦缺乏法律依据。关于福盛大厦业委会诉请彩云居物业公司缴存物业专项维修资金。福盛大厦业委会主张深圳市物业专项维修资金管理系统显示涉案福盛大厦每月应交存的日常收取的物业专项维修资金为10644.2元，该金额与按照彩云居物业公司在《福盛大厦物业管理权移交协议》中确认的建筑面积计算的结果亦相当，故可以认定每月应交存的金额为10644.2元。涉案小区自2001年9月起开始入伙，一审法院酌定彩云居物业公司应自2002年7月起按每月10644.2元的标准交存物业专项维修资金。彩云居物业公司未交存，还应支付利息。为方便计算，一审法院酌情将彩云居物业公司已交存的345888.48元用于抵扣前33个月的专项维修资金，彩云居物业公司应补交存自2005年4月起至2017年5月止共计146个月的维修资金1554053.2元（10644.2元/月×146个月）及相应利息，因维修资金系按月收取按季度交存，故利息应每3个月以31932.6元（10644.2元/月×3个月）为本金计算。福盛大厦业委会申请调查取证，没有必要，一审法院不予准许。综上，福盛大厦业委会的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《深圳经济特区物业管理条例》第七十条第二款、第八十五条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、彩云居物业公司应在判决生效之日起20日内，将福盛大厦相关物业管理资料[具体名称、种类和数量见本案案卷内彩云居物业公司与原福盛大厦业委会于2006年1月24日签订的《福盛大厦住宅区资料移交总表》（1页）和《福盛大厦住宅区资料移交明细表》（4页）]交付给福盛大厦业委会。二、彩云居物业公司应在判决生效之日起30日内，依照相关规定缴存福盛大厦日常物业专项维修资金人民币1554053.2元及其利息（利息按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，自2005年7月1日起以31932.6元为本金，其后至2017年5月31日期间每3个月增加本金31932.6元，自2017年6月1日起以1554053.2元为本金，计至付清款项之日止）。三、驳回福盛大厦业委会的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币19793元，由福盛大厦业委会负担1007元，彩云居物业公司负担18786元。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，（一）案外人深圳市福XX辉投资有限公司起诉本案福盛大厦业委会业主撤销权纠纷的（2017）粤0304民初52000号案件，本院经二审审理，于2019年8月8日作出（2019）粤03民终10746号民事裁定，以深圳市福XX辉投资有限公司非小区业主为由驳回了其在该案的起诉。（二）彩云居物业公司二审主张应从需补交的专项维修资金数额中扣除以下三项：1.2017年9月27日彩云居物业公司向深圳市房屋公用设施专用基金管理中心缴存的物业专项维修费235981.73元。2.彩云居物业公司垫付的电梯款500000元。彩云居物业公司称因2016年8月更换电梯已支付款项2432850元，其中474982.42元来自收取的业主现金，1103820.97元来自业主转账，500000元由其垫付，382950元来自政府补贴。福盛大厦业委会对此不予认可，主张电梯安装合同内容未公示，对款项是否合理无法确认，电梯也未按规定验收或结算。3.第一届业委会办公室及业主联谊中心装修款56520元。彩云居物业公司为此提交了第一届业主委员会主任钟兴忠签名并加盖业委会公章确认《福盛大厦专项维修资金开支项目申请表》及报销单，该报销单上载明报销部门“福盛大厦本体金”。福盛大厦业委会不予认可，主张业委会办公室应由开发商配建，开发商未按规定配建导致支出，该费用应由开发商及彩云居物业公司承担，且为此使用专项维修资金未经法定程序表决。（三）二审期间，深圳市福田区福盛大厦第一届业主委员会的任期于2019年12月25日届满。福盛大厦经选举产生第二届业主委员会，现为第二届业主委员会任期内。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。双方当事人在一审庭审中已经确认彩云居物业公司目前仅使用福盛大厦第五层部分面积，停车场、一楼及天台均已由业主占有使用，福盛大厦业委会上诉仍要求彩云居物业公司退出停车场、一楼及天台，没有事实依据，本院不予支持。除此之外，二审争议的焦点在于：一、彩云居物业公司是否应向业主返还福盛大厦五楼架空层占用面积；二、彩云居物业公司应补交的专项维修资金数额。关于五楼架空层的返还问题。彩云居物业公司主张其已退出物业服务用房，现仍占用的福盛大厦第五层面积是其向福XX辉公司租用，福盛大厦五楼架空层为建设单位福XX辉公司所有。福盛大厦业委会不认可彩云居物业公司已退出物业用房，并且主张五楼架空层为业主共有部分，彩云居物业公司无权占用。对此本院认为，彩云居物业公司主张五楼架空层为建设单位福XX辉公司所有，但福盛大厦五楼架空层并未单独登记至福XX辉公司名下，本案也没有证据证明该五楼架空层能够登记成为特定业主所有权的客体，故依据现有证据无法认定五楼架空层属于涉案物业的专有部分。而根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称建筑物区分所有权司法解释）第三条第一款第二项规定，除《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、第七十九条所规定的法定共有部分、建筑物区分所有权司法解释第三条第一款第一项规定的天然共有部分外，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施的部分，也应当认定为建筑物区分所有权中的业主共有部分。虽彩云居物业公司提交的部分房屋买卖合同显示，福XX辉公司在与买受人签订的房屋买卖合同附件中载明转换层（第五层）属其所有，但在无法确认涉案五楼架空层属于物业专有面积的情况下，该对第五层权属的约定，不符合《物业管理条例》第二十七条关于“业主依法享有的物业共有部分、共有设施设备的使用权或所有权，建设单位不得擅自处分”的规定，彩云居物业公司据此主张其对架空层的占用为合法使用，本院不予采纳。福盛大厦业委会依据业主大会的授权要求彩云居物业公司返还占用的架空层面积，于法有据，本院予以支持。关于焦点二，彩云居物业公司应缴存的专项维修资金数额。涉案小区自2001年9月起开始入伙，一审法院结合深圳市物业专项维修资金管理系统显示金额及按照彩云居物业公司在《福盛大厦物业管理权移交协议》中确认的建筑面积计算的结果，认定每月应交存的金额为10644.2元，酌定彩云居物业公司应自2002年7月起按每月10644.2元的标准交存物业专项维修资金，并扣减彩云居物业公司2010年10月至2013年6月期间缴存的345888.48元，符合本案事实，本院予以确认。彩云居物业公司在二审举证证明其曾于2017年9月27日向深圳市房屋公用设施专用基金管理中心缴存物业专项维修费235981.73元，证据确实，本院予以采信，该款可从应缴额中扣减。对于更新电梯的费用。根据《福盛大厦物业管理权移交协议》第3条，彩云居物业公司所主张的电梯垫付款客观上仅系代部分业主垫付，从彩云居物业公司陈述的款项支付情况亦可以看出，大部分业主已通过现金或转账方式承担了电梯更新费用，仅部分业主未出资而导致资金缺口，该资金缺口即是彩云居物业公司垫付的部分。本院认为，在大部分业主已经支出电梯款的情况下，部分业主应付而未付的该部分款项，应由相应的欠付业主负担，而不应再从全体业主共有的专项维修资金中开支。彩云居物业公司主张从应缴存的专项维修资金中扣减其垫付的电梯费用，本院不予采纳，彩云居物业公司可另循途径解决垫付问题。对于业主委员会办公室及业主联谊中心装修费用。从彩云居物业公司提交的《福盛大厦专项维修资金开支项目申请表》及报销单内容看，该笔装修费用发生于2017年2月，早已超过涉案物业的保修期。根据《物业管理条例》第五十三条第二款规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部分、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。彩云居物业公司主张该款从专项维修资金中支出，符合法律规定。虽彩云居物业公司未能提交证据证明该专项维修资金的使用已经由业主大会讨论通过，但福盛大厦业委会对于装修事实的实际发生并无异议，该次装修的项目及费用亦经第一届业主委员会核实并签章确认，其装修内容和费用也没有超过合理范围，彩云居物业公司主张从待缴存金额中扣减该56520元，本院予以认可。由上，彩云居物业公司应补缴专项维修资金1261551.47元（10644.2元/月×146个月-235981.73元-56520元）及相应利息，因维修资金系按月收取按季度交存，故利息应每3个月以31932.6元（10644.2元/月×3个月）为本金计算。综上所述，福盛大厦业委会、彩云居物业公司的上诉请求均部分成立，对各自成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《物业管理条例》第五十三条第二款，《深圳经济特区物业管理条例》第七十条第二款、第八十五条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初27995号民事判决第三项；二、变更深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初27995号民事判决第一项为：深圳市彩云居物业管理有限公司应在本判决生效之日起三十日内，将福盛大厦相关物业管理资料[具体名称、种类和数量见深圳市彩云居物业管理有限公司与原深圳市福田区福盛大厦业主委员会于2006年1月24日签订的《福盛大厦住宅区资料移交总表》（1页）和《福盛大厦住宅区资料移交明细表》（4页）]交付给深圳市福田区福盛大厦业主委员会；三、变更深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初27995号民事判决第二项为：深圳市彩云居物业管理有限公司应在本判决生效之日起三十日内，依照相关规定缴存福盛大厦日常物业专项维修资金人民币1261551.47元及其利息（利息按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，自2005年7月1日起以31932.6元为本金，其后至2017年5月31日期间每3个月增加本金31932.6元，自2017年6月1日起以1261551.47元为本金，计至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部款项清偿之日止）；四、深圳市彩云居物业管理有限公司应在本判决生效之日起三十日内退出福盛大厦五楼架空层；五、驳回深圳市福田区福盛大厦业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币19793元，由深圳市福田区福盛大厦业主委员会负担3793元，深圳市彩云居物业管理有限公司负担16000元。二审案件受理费19893元，由深圳市福田区福盛大厦业主委员会负担3793元，深圳市彩云居物业管理有限公司负担16100元。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年六月十九日书记员 李开宇（兼）附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物业管理条例》第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。《深圳经济特区物业管理条例》第七十条建设单位应当按照国家规定向物业服务企业移交物业相关资料，并同时移交业主相关资料。物业服务企业应当在物业服务合同终止时将前款资料移交给业主委员会或者业主大会新选聘的物业服务企业。禁止建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员泄露业主资料。第八十五条一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。市政府应当根据物业不同类型，分别制定各类物业建筑安装工程总造价标准，并向社会公布。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。