重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初1675号原告(反诉被告)：XX物业服务集团有限公司开州分公司，住所地重庆市开州区XX街道XX路106号，统一社会信用代码91500234585700773A。负责人：周浪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：管红梅，女，该公司员工，系特别授权。委托诉讼代理人：彭小荣，男，该公司员工，系特别授权。被告(反诉原告)：赵彦雄，男，1987年3月27日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：赵晓丹，男，1961年10月18日出生，汉族，现住重庆市开州区，系被告之父，为特别授权。原告(反诉被告)XX物业服务集团有限公司开州分公司(以下简称XX物业公司)与被告（反诉原告）赵彦雄物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员彭翔适用简易（小额）诉讼程序，于2019年3月18日和2020年1月23日两次公开开庭进行审理。XX物业公司的委托诉讼代理人管红梅、彭小荣，赵彦雄的委托诉讼代理人赵晓丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告XX物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告赵彦雄支付下欠的物业服务费1557元、违约金1191.1元，共计人民币2748.1元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年11月7日，原告与重庆市XXXX房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定了物业服务费收费标准。按照合同约定，被告赵彦雄于2013年12月8日接房。原告在合同签订后依约履行了合同，被告自2017年8月1日起至2019年1月31日拖欠物业服务费，原告多次催收后被告拒不支付。原告为维护自身合法权益，现提起诉讼请求人民法院依法判决支持原告的诉求。被告赵彦雄辩称：原告以物业服务合同纠纷起诉是歪曲了事实，原告与开发商签订的是前期物业服务合同，在业委会没成立之前是有效的，但我们小区早已成立了业主委员会，我们业委会没有与原告签合同，所以，原告与开发商的合同已终止，对我们小区业主没有法律效力。我们小区业主不缴费的原因是因为原告违反价格法律规定，违规扩大收费和提高收费标准。按照开州区发改委的文件，原告所收费为试行收费，试行期间应下浮30%，下浮30%由建设方承担。但原告直接把由建设方承担的部分转嫁给业主承担。原告在实际服务中没有尽到责任和义务，我们小区是开州较好的小区，门禁系统至今不完善，对部分业主破坏房屋外墙、擅自打洞行为变向同意，给小区带来安全隐患。原告还恶意侵占业主利益。物业条例规定，利用小区公共设施设备进行经营要经得业主、业委会同意，该经营收益归全体业主所有。2015年10月业委会成立后，多次要求原告对收益移交结算，但原告一直拒绝移交。在多次催促下原告在2018年4月才移交相关一部分，但移交这部分存在造假、串改等现象。反诉原告赵彦雄向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告XX物业公司退还违法多收的物业服务费856.55元，并赔偿1713.10元，共计人民币2569.65元；2、如实公布日常维修养护费使用情况并接受业主监督。事实及理由：2011年11月7日，反诉被告与重庆市XXXX房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，同年12月1日在开县国土房管局备案。2013年10月反诉被告向原开县发改委提交《关于XXXXX(1-3)期物业服务收费的申请》，开县发改委于2014年1月17日下发开发改价[2014]25号文件对此进行了批复，文件要求：上述收费标准为试行标准，试行期间，因申报的设备设施条件和服务内容尚需逐步完善，应下浮30%收费，下浮的30%由建设单位承担。待相关设备设施和服务内容等完善后，你公司应及时向我委申报物业服务正式收费标准。但从交房至今，XX物管公司未执行政府文件要求，将下浮的30%转嫁到业主头上，全额向业主收费。从2014年1月至2017年7月反诉被告共多收反诉原告物业服务费856.55元。另根据《前期物业服务合同》约定，一方违反合同约定，擅自提高物业服务收费标准的，除应清退多收的费用外还要按多收费用的2倍给予赔偿，所以反诉被告应赔偿反诉原告1713.10元。反诉被告XX物业公司辩称：我公司向发改委备案时虽有部分设施设备未完善，但小区房屋交付业主入住后，小区的设施设备已逐步完善，但之后没有向发改委重新报备的原因，一是本行业均未形成重新报备的习惯做法，二是因上级文件变动后发改委也取消了备案制度。所以，反诉原告的反诉请求不能成立，请求人民法院予以驳回。经审理查明：2011年11月7日，重庆市XXXX房地产开发有限公司(合同甲方)与XX物业公司(合同乙方)签订《前期物业服务合同》，合同约定XX物业公司为XXXXX提供前期物业服务；合同期限从XXXXX项目首次交房至本项目业委会正式成立后止，如本合同期满，该物业区域未成立业主委员会且甲方未作出续聘或选聘的决定，或者甲方未与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同，而乙方仍在提供服务的，则本合同继续有效，直至该物业区域成立业主委员会，或甲方与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同时本合同方才终止；高层楼房的物业服务费标准为1.20元/㎡·月（含电梯费，但不包含电梯设施设备维修及设备更换费用），花园洋房1.6元/㎡·月，商业门面3.0元/㎡·月；共用部位、共用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊的方式向业主或使用人另行计收；物业服务费用按月交纳，业主应于购买本物业售房合同约定的接房之日起交纳物服务费用；乙方违反合同约定，擅自提高物业服务费收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方清退，并由乙方按多收费用的2倍标准给予业主或物业使用人赔偿等内容。赵彦雄系XXXXX小区AXX幢XX-X号房屋的业主，房屋建筑面积为72.08平方米，2013年12月8日，赵彦雄作为业主接收该套房屋，并在《XXXXX临时管理规约》中的承诺书上签名。XX物业公司提供物业服务后，赵彦雄从2018年1月至2019年1月下欠XX物业公司物业服务费共计1557元。XX物业公司向赵彦雄书面催交物业服务费后，赵彦雄至今未支付给XX物业公司。XX物业公司承担了开州XX城的物业服务后，将其收费项目和标准向原开县发展和改革委员会进行申报，2014年1月17日，原开县发改委下发了开发改价[2014]25号文件，对关于开县XXXXX(一期)物业服务收费试行标准作了批复，主要内容为：根据《重庆市物业服务收费标准审批授权委托书》(渝价房委[2013]022号)、《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）等文件规定和你公司申报的物业环境、设备设施条件及现场查验情况，开县开州XX城（一期）物业服务符合特级收费等级标准，现将其前期物业服务收费标准及有关事宜批复如下：高层住宅物业服务收费标准为0.90元/㎡·月，其中物业服务费0.60元/㎡·月，公共设备设施日常维护费0.30元/㎡·月；多层住宅（花园洋房）物业服务收费标准为1.20元/㎡·月，其中物业服务费0.80元/㎡·月，公共设备设施日常维护费0.40元/㎡·月。上述收费标准为试行标准，试行期间，因申报的设备设施条件和服务内容尚需逐步完善，应下浮30%收费。下浮的30%由建设单位承担。待相关设备设施条件和服务内容等完善后，你公司应及时向我委申报物业服务正式收费标准。之后。赵彦雄等该小区的部分业主知晓发改委的上述文件批复内容后，认为XX物业收费违反政府指导价格，属擅自提高收费，于是从2017年8月起就再没有按时缴纳物业服务费用。另查明：2018年9月19日，XXXXX小区业主向世杰(与赵彦雄同一小区)向本院提起诉讼，要求XX物业公司退还多收的物业服务费953.88元，并两倍赔偿1907.76元，以及如实公布日常维修养护费使用情况并接受业主监督。同年12月5日，本院作出(2018)渝0154民初7722号民事判决，驳回了向世杰的诉讼请求。此后，向世杰不服该判决申请本院再审，2019年5月27日本院作出再审裁定。2019年12月30日，本院作出（2019）渝0154民再8号民事判决，该判决认为XX物业公司未按原开县发展和改革委员会开发价[2014]25号文件要求执行物业服务收费标准，属于《最高人民法院》第五条中关于违规收费的情形，本案前期物业管理费应当按照政府指导价0.9元/㎡·月标准下浮30%收取。后因2017年5月1日起《重庆市物业服务收费管理办法》在全市范围内实施，致开发价[2014]25号文件失效，故XXXXX从2017年5月1日起，小区业主仍应按《前期物业服务合同》约定的标准交纳费用。同时认为XX物业公司多收取的费用，违反了法规、规章关于物业服务收费相关规定，但并未违反合同约定的1.2元/㎡·月的标准，因此不属于擅自提高合同约定的物业收费标准的情形，向世杰主张按《前期物业服务合同》第十六条约定要求XX物业给予2倍赔偿，本院不予支持。据此本院判决：一、撤销本院（2018）渝0154民初7722号民事判决；二、被申请人XX物业公司在判决生交后十日内返还再审申请人向世杰多收取的物业服务费792.8元；三、被申请人XX物业在本判决生效后十日内就收取的XX城一期高层住宅物业服务费中的0.30元/㎡·月用于公共设施设备日常维修养护的使用情况进行公示并接受业主监督；四、驳回再审申请人向世杰的其他诉讼请求。上述事实，有当事人的当庭陈述，身份信息，《准予变更登记通知书》，《前期物业服务合同》，《XXXXX临时管理规约》，承诺书，《建设工程竣工规划核实确认书》，《前期物业服务合同备案证明》，业主委员会备案证明，开县发展和改革委员会开发改价[2014]25号文件，《XXX电梯轿厢画框场地租赁合同》，XXXXXA区2013-2017年小区公共收益移交清单，本院(2018)渝0154民初7722号和(2019)渝0154民再8号民事判决书等证据在卷佐证。前述证据经本院审核认定，符合证据的合法性、客观性、关联性，本院依法予以采纳并采信。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力并受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，赵彦雄所在的XXXXX开发商与XX物业公司签订了《前期物业服务合同》，赵彦雄也在《XXXXX临时管理规约》承诺书上签字，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对该小区全体业主具有约束力。虽然XXXXX一期小区的业主委员会已经成立，但业主委员会还没有与XX物业公司签订物业服务合同，XX物业公司仍然依照原《前期物业服务合同》约定在为赵彦雄所在的小区提供服务，故本案所涉《前期物业服务合同》并未失效，双方均应按合同约定享有权利履行义务。因此，XX物业公司主张赵彦雄交纳2017年8月1日至2019年1月31日期间下欠的物业服务费1557元，本院应予支持。关于XX物业公司还主张赵彦雄支付违约金的诉讼请求，因XX物业公司在2017年4月30日前存在未有按照价格主管部门的指导价收费的情形，导致赵彦雄拒绝缴纳物业费，因此对XX物业公司要求赵彦雄还应支付违约金的诉讼请求本院不予支持。赵彦雄所有的XXXXX一期XX幢XXXX号住房，系小区高层住宅，按合同约定是按1.20元/㎡·月收取物业服务费用，该标准包含物业服务费0.60元/㎡·月，公共设施设备日常维护费0.30元/㎡·月，电梯费0.30元/㎡·月。赵彦雄从2013年12月接房至2017年7月也是按此标准向XX物业公司交纳。XX物业公司向价格主管部门申请备案时，因小区设施设备暂不完善，价格主管部门批复将物业服务费下调30%收取，待设备设施完善后再重新报备。由于XX物业公司未按价格主管部门文件执行，仍按合同约定向业主收费，致同一小区的其他业主向本院起诉，本院生效判决认为XX物业公司应当按照政府指导价格收取物业服务费，多收部份应当退还业主。但政府主管部门的文件于2017年5月1日失效，之后，应恢复按合同约定标准继续交纳物业服务费用，多收取费用的时间段为从业主交费开始至2017年4月30日止。赵彦雄房屋建筑面积为72.08平方米，每月按合同约定标准应交纳86.5元，从2014年1月至2017年4月共计交纳3460元。这期间按价格主管部门指导价交纳费用应按0.3元＋0.9元×(1-0.3)=0.93元标准交纳，即赵彦雄应交纳物业服务费2682元，因此，XX物业公司在2014年1月至2017年4月向赵彦雄多收取物业服务费778元。因政府价格主管部门的批复文件于2017年5月1日起失效，之后恢复执行合同约定价格，故赵彦雄请求退还2017年5月至2017年7月多收的物业服务费，本院不予支持。XX物业公司未按政府价格主管部门指导价收取相关费用，违反了法规、规章关于物业服务的相关规定，但并未违反合同约定的标准，故此行为不属于擅自提高合同约定的物业收取标准情形，赵彦雄请求XX物业公司按照《前期物业服务合同》第十六条约定给予两倍赔偿，本院不予支持。关于赵彦雄反诉请求XX物业公司如实公布日常维修养护费使用情况并接受业主监督的问题，《前期物业服务合同》约定的高层住宅物业服务费标准是1.20元/㎡·月，其中含公共设施设备日常维护费0.30元/㎡·月。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予准许：(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；……”因此，赵彦雄这一反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条、第二百七十四条第八项之规定，判决如下：被告赵彦雄于本判决生效之日起十日内支付原告XX物业服务集团有限公司开州分公司的物业服务费1557元。反诉被告XX物业服务集团有限公司开州分公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告赵彦雄多收取的物业服务费778元。反诉被告XX物业服务集团有限公司开州分公司于本判决生效之日起十日内就收取的XXXXX一期高层住宅物业服务费中的0.30元/㎡·月用于公共设施设备日常维修养护的使用情况进行公示，并接受业主监督。驳回原告XX物业服务集团有限公司开州分公司的其他诉讼请求。驳回反诉原告赵彦雄的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵彦雄负担。反诉费减半收取25元，由反诉被告XX物业服务集团有限公司开州分公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  彭 翔二〇二〇年六月五日法官助理  吴 伟书 记 员  谢友明