江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0112民初386号 原告：徐世明，男，1988年4月9日出生，汉族，住江西省赣州市龙南县。 委托诉讼代理人：汪天可，北京德恒（广州）律师事务所律师，执业证号14401199910717094。 委托诉讼代理人：何怡，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。 被告：夏晓山，男，1973年1月13日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：余志刚，江西华兴律师事务所律师，执业证号13601199610565572。 被告：赣州市呈祥实业发展有限公司，住所江西省赣州市章贡区瑞金路6-102号，统一社会信用代码91360700063467812K。 法定代表人：金勤敏，职务执行董事兼总经理。 被告：金勤敏，男，1969年3月8日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 被告：余雪菲，女，1971年12月23日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 被告：金奎霖，男，1993年2月8日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 原告徐世明与被告夏晓山、赣州市呈祥实业发展有限公司（以下简称呈祥公司）、金勤敏、余雪菲、金奎霖案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐世明的委托诉讼代理人汪天可、被告夏晓山的委托诉讼代理人余志刚到庭参加诉讼。被告呈祥公司、金勤敏、余雪菲、金奎霖经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐世明向本院提出诉讼请求：1.判决撤销（2019）赣0112执异59号执行裁定书；2.判决中止（2018）赣0112民初2291号之一民事裁定书的执行，依法解除对赣州市章江新区呈祥中央首府2栋7号商业网点的查封；3.判决确认案涉赣州市章江新区呈祥中央首府2栋7号商业网点为原告所有，被告呈祥公司应立即履行为原告办理涉案商铺产权过户登记的义务；4.本案受理费用由被告承担。事实与理由：2018年9月10日，法院作出(2018)赣0112号民初2291号之一民事裁定书，对夏晓山与金勤敏、余雪菲、金奎霖民间借贷纠纷一案作出民事裁定：冻结财产保全被告呈祥公司的银行存款770万元或查封、扣押其相应价值的财产。根据上述裁定，法院于2018年9月21日到赣州市房地产交易管理中心，查封了登记在被告呈祥公司名下的涉案商铺。原告得知商铺被查封后，于2019年12月12日向贵院提出执行异议。贵院于2019年12月25日，以原告怠于向被告呈祥公司索要购房发票，导致法院查封前未缴纳税费及房屋维修金的自身原因而未能办理涉案商铺过户登记为由，作出2019赣0112执异59号执行裁定书驳回原告的执行异议申请。对此，原告阐述事实理由如下：（一）原告与被告呈祥公司双方于2016年3月29日签订了《赣州市商品房买卖合同》(合同编号为：20160308811,已在赣州市房地产管理局备案)。合同约定被告呈祥公司将其位于赣州市章江新区呈祥中央首府2栋7号商业网点出售给原告，原告向其支付购房款共2072200元。签订合同当日，原告与被告呈祥公司又签订了《确认书》确认上述网点的价格变更为2000000元，原告按照合同约定，已于2016年7月4日前向被告呈祥公司付清全部房款。2017年6月15日，被执行人向异议人发出《交房通知书》，原告与被告呈祥公司按照该《交房通知书》的约定于2017年6月30日办理了交房手续，原告已经实际合法占有上述商业网点。目前虽未办理过户登记但并不属于原告自身原因所致，而是被告呈祥公司违反合同约定，未依法及时为原告办理过户登记。（二）法院以“原告是因其未缴纳税费与房屋维修金的自身原因导致未办理过户登记”为理由作出驳回裁定，原告对此异议如下：第一，是否缴纳税费与房屋维修金不属于《买卖合同》的主要义务，不影响被告呈祥公司按照合同约定履行房屋过户手续的义务。法院以未缴纳税费及房屋维修金为由认定原告因自身原因导致未能过户的理由不能成立。第二，根据双方《买卖合同》第二十条中关于不动产权转移登记的约定，原告与被告呈祥公司应当共同向不动产登记机构申请办理涉案商铺的不动产权转移登记。而且，被告呈祥公司作为涉案商铺的开发商负有为原告办理商铺过户登记的主要义务，没有被告呈祥公司的协助与配合，原告仅仅作为买受人是无法单独办理过户登记的。第三，在本案中，原告按照《买卖合同》约定已经全面履行了合同的主要义务，基于原告与被告呈祥公司签订的有效《买卖合同》,原告应当享有涉案商铺的所有权。然而，被告单方违约，未按照买卖合同的约定为原告办理房屋过户登记手续，是被告的违约行为导致了原告的合法权利受损。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定，在本案中，作为买受人一方的原告已满足上述全部条件：第一、2018年10月8日原告在涉案商铺查封前，已于2016年3月29日与被告呈祥公司签订了合法有效的买卖合同；第二、原告在涉案商铺查封之前，已合法占有了涉案商铺，且有被告呈祥公司向原告发出的《收房通知书》为证第三、原告已于2016年7月4日前向被告呈祥公司支付了全部购房款；第四、案涉商铺未办理过户登记的原因完全在于被告呈祥公司单方违约，不履行为原告办理案涉商铺过户的义务。根据贵院的驳回裁定，法院已认可原告已满足上述前三项条件。对于第四项条件，原告认为已完全满足，具体理由如前所述。综上所述，原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除执行，请法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告夏晓山辩称，南昌市新建区人民法院(2019)赣0112执异59号执行裁定书，事实认定清楚、法律适用正确。（一）被答辩人徐世明以其购买呈祥公司开发的呈祥·中央首府2栋7号商业网点提起执行异议之诉，请求排除对案涉商铺的强制执行，所提供的证据未满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的条件。因此，不能排除南昌市新建区人民法院对案涉商铺的强制执行。（二）被答辩人徐世明诉状所称与事实不符。答辩人有合理的理由推定，被答辩人于2015年7月15日刷卡给呈祥公司100万元不是购买案涉商铺房款，而是双方之间的借款。被答辩人在刷卡100万元给付呈祥公司后的7个多月的2016年3月29日，与呈祥公司才签订一份购买案涉商铺的买卖合同。同日，又签订一份《确认书》,答辩人对该确认书内容的真实性也有充分理由予以怀疑。（三）被答辩人徐世明与呈祥公司签订的案涉商铺的买卖合同实际上是为双方民间借贷的担保合同，依法应当认定案涉商铺买卖合同无效。（四）被答辩人徐世明是因其自身原因怠于向呈祥公司索要购房发票，导致在法院查封案涉商铺前未缴纳税费及房屋维修基金，最终未能办理不动产登记。（五）被答辩人的证据不能充分证明在南昌市新建区人民法院查封前已合法占有了案涉商铺；也没有证据证明案涉商铺未办理不动产登记的过错责任全在呈祥公司，被答辩人没有过错。被答辩人提供的《商铺出租委托合同》是否已经成立并履行无法考证。被答辩人没有提供受委托出租方缴纳租金的转款凭证、房屋交接单、物业进户单、水电煤气入户缴费凭证等，被答辩人明显未完成其证明合法占有案涉商铺的举证责任。综上所述，被答辩人作为案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。人民法院应当继续执行案涉商铺。 被告呈祥公司、金勤敏、余雪菲、金奎霖未出庭答辩，未提交书面答辩状，亦未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《赣州市商品房买卖合同》、《确认书》、银行流水、收款收据、《交房通知书》、《授权委托书》、赣州市房地产交易管理中心出具的证明、2020年5月11日中国农业银行股份有限公司龙南支行就2020赣民112民初386号新建区人民法院调查令回执一份、2020年5月13日江西赣州银座村镇银行股份有限公司龙南支行出具的2020赣民112民初398号新建区人民法院调查令回执一份、2020年5月14日中国邮政储蓄银行股份有限公司龙南县支行就2020赣民0112民初386号新建区人民法院调查令查询回复函一份，上述证据相互印证，本院予以确认。被告夏晓山提交的新建区法院执行局的《询问笔录》的证明效力予以确认，对原告的证明目的，不予采信。被告提交的借款协议复印件，无原件核对，本院对其证明效力不予采信。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告夏晓山与金勤敏、呈祥公司、余雪菲、金奎霖民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月13日作出(2018)赣0112民初2291号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人呈祥公司银行存款7700000元或查封、扣押其相应价值的财产。根据该裁定书，本院查封了被告呈祥公司建设开发的江西省赣州市章江新区呈祥?中央首府2栋7号商业网点。原告徐世明得知案涉商业网点被查封后，于2019年12月12日向本院提出案外人执行异议。本院于2019年12月25日作出(2019)赣0112执异59号执行裁定书，驳回了原告徐世明的异议请求，故原告徐世明向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，原告徐世明于2016年3月29日与被告呈祥公司签订了合同编号为20160308811的《赣州市商品房买卖合同》，约定由原告徐世明购买被告呈祥公司开发建设的位于赣州市章江新区呈祥?中央首府的2栋7号商业网点，建筑面积103.61㎡，单价20000元／平方米，总价款为2072200元；出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，同日，双方再次签订《确认书》一份，确认事项如下：一、徐世明于2015年7月15日向甲方转账1000000元用于购买呈祥中央首府的2栋7号商业网点；二、双方于2016年3月29日签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20160308811）约定由徐世明购买呈祥中央首府的2栋7号商业网点，合同价款总计2072200元；三、双方一致确认将上述购房合同约定的购房款支付时间由2016年3月29日前变更为2016年7月31日一次性支付。四、现双方一致同意徐世明只需支付剩余购房款1000000元（722000元无需支付）即视为徐世明已完全履行了上述买卖合同的全部付款义务；2016年3月31日，上述合同在赣州市房地产交易管理中心办理了合同备案登记。2016年7月4日，徐世明从其在中国农业银行股份有限公司龙南县支行62×××78的账户向呈祥公司在中国农业银行股份有限公司城南支行的账户支付500000元、2016年7月4日徐世明从其在中国邮政储蓄银行股份有限公司龙南县支行62×××61的账户刷卡消费500000元至呈祥公司账户、2015年7月15日，徐世明从其江西赣州银座村镇银行股份有限公司龙南支行62×××82的账户向呈祥公司转入1000000元至呈祥公司帐户；呈祥公司于同日出具收据一张，载明“交款单位徐世明，收款方式刷卡，人民币贰佰万元￥2000000元，收款事由呈祥?中央首府2栋7号商铺款”。 再查明，2017年6月15日，呈祥公司向徐世明发出《交房通知书》，载明呈祥?中央首府的2栋1、2、3、4号商铺于2017年6月30日正式交房，诚邀前来办理房屋交接验收手续，并按通知前往售楼处办理房屋交付相关手续。2017年6月30日，徐世明（甲方）与赣州市泰诚商业运营管理有限公司（乙方，以下简称泰诚公司）签订《商铺出租委托合同》，载明“鉴于泰诚公司在2016年12月26日与第三人许师锋签订一份出租呈祥?中央首府2栋商业网点经营足浴养生会所的《商铺租赁合同》，而徐世明于2015年9月2日购买呈祥公司开发的呈祥?中央首府2栋1、2、3、4号商业网点，因标的商铺在泰诚公司出租给第三人许师锋商铺范围内，根据买卖不破租赁的原则，经多次协商，徐世明将购买的上述商铺委托泰诚公司管理出租，代理期限自呈祥公司向徐世明交房之日的次日2017年7月1日至2025年8月31日止（共96个月）。”双方就租金及租金交付时间约定为“1、甲、乙双方同意，标的商铺租金和租金交付时间及违约责任等参照乙方与第三方（许师锋）签订的《商铺租赁合同》，但是，标的商铺的租金不得低于如下租金价格：第一年度（12个月为一年度）月租金58元／㎡（建筑面积）；第二年度月租金61元／㎡（建筑面积）；第三年度月租金64元／㎡（建筑面积）；第四年度月租金67元／㎡（建筑面积）；第五年度月租金70元／㎡（建筑面积）；第六年度月租金74元／㎡（建筑面积）；第七年度月租金78元／㎡（建筑面积）。2、租金每三个月支付一次，上一个季度最后10日内支付下一个季度的租金。租金支付方式：转账或交付现金，如转账按以下约定收款人、开户行、账号转款：收款人：徐世明，开户银行：中国银行龙南县支行，帐户：62×××52”；就代理出租和管理佣金约定为“甲方按标的商铺租金的5%向乙方支付商铺代理出租及管理佣金（代理费），乙方从收取租金中直接扣留佣金”。 本院认为，原告徐世明作为案外人提起执行异议之诉,是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济途径。依照法律规定，应当就其对执行标的享有的足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议的焦点是原告徐世明对涉案商铺享有的权益是否能够排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉商铺在本院查封前，原告与被告呈祥公司已经签订了合法有效的书面商品房买卖合同，并办理了备案登记。且在法院查封之前被告呈祥公司将案涉的四商铺交付了原告使用，原告已合法占有该不动产；对于案涉商铺未办理过户登记的问题，本案原告已经支付全部价款并实际占有、使用该财产，即取得了案涉房产的物权期待权，即登记请求权；虽未及时办理产权过户登记手续，但不能证明本案原告对此有过错；因此，应当保护原告对交易房产的物权期待权，再将该房产作为被执行人的财产采取强制措施实为不当。夏晓山辩称徐世明与呈祥公司签订的案涉商铺的买卖合同实际上是为双方民间借贷的担保合同，依法应当认定案涉商铺买卖合同无效的意见，未提交有效的证据予以证实，故本院对此辩解意见，不予采纳。综上，原告提交的证据相互印证，可证实其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，符合法律规定的情形，故本院对原告要求撤销（2019）赣0112执异59号执行裁定书、依法解除对赣州市章江新区呈祥中央首府2栋7号商业网点的查封的诉请，依法予以支持；对原告要求中止（2018）赣0112民初2291号之一民事裁定书执行的诉求，原告非该裁定书的当事人，在该裁定书未对原告的实体利益造成不利的情形下，依法无权主张中止该裁定的执行，故本院对原告的此项诉求不予支持。原告诉求判决确认案涉赣州市章江新区呈祥中央首府2栋7号商业网点为原告所有，被告呈祥公司应立即履行为原告办理涉案商铺产权过户登记的义务本院认为，由于案涉不动产，根据物权法的规定，物权变动没有完成，不能一并确权，故原告的该项诉求，本院不予支持；根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条第一款规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、撤销（2019）赣0112执异59号执行裁定书； 二、解除对赣州市章江新区呈祥中央首府2栋7号商业网点的查封； 三、驳回原告徐世明的其他诉讼请求。 案件受理费21000元，由原告徐世明负担20900元，被告夏晓山、金勤敏、赣州市呈祥实业发展有限公司、余雪菲、金奎霖负担100元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  熊 军 人民陪审员  邹文秀 人民陪审员  符垂珍 二〇二〇年六月二十八日 法官助理汪振华 书 记 员肖楚楚 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。