云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9202号上诉人（原审原告）：云南世豪房地产开发有限公司,住所地：云南省昆明经开区香颂时光花园小区15幢A226号。法定代表人：李春明，执行董事。委托诉讼代理人：陈菊梅、王莹，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：田遥，女，1984年3月8日出生，土家族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：罗述姣，云南秋喜律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南世豪房地产开发有限公司(以下简称：世豪地产)因与被上诉人田遥商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初8464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世豪地产上诉请求：1、撤销昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初8464号民事判决第三项，依法改判支持世豪地产的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由田遥承担。事实和理由：一、双方当事人签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》明确约定，田遥违约的，世豪地产有权解除合同。在《合同补充协议》第一条第4款已经约定，若田遥未按照担保贷款合同的约定偿还贷款或违反担保贷款合同的其他约定，世豪地产有权解除《商品房购销合同》，给世豪地产造成直接或间接经济损失的（包括但不限于诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费、公告费），田遥应承担赔偿责任。在《合同补充协议》中双方约定了解除合同的条件，该约定合法有效，并未违反法律规定，田遥未按期支付贷款构成逾期是客观事实，世豪地产并已履行了代偿义务，故世豪地产有权解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》。二、不解除《商品房购销合同》、《合同补充协议》将会增加世豪地产的风险。田遥未依约偿还银行贷款，世豪地产在给予田遥还款时间后其仍逾期未归还银行贷款，世豪地产在此情况下才及时代偿银行贷款。在涉案房屋产权证尚未办完的情况下，世豪地产面临较大风险，如田遥存在其他债权人，涉案房屋有被人民法院查封的风险，届时世豪地产的利益将无法得到保障。综上，请求二审法院依法改判支持世豪地产的全部上诉请求。田遥辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回世豪地产的上诉请求。世豪地产向一审法院起诉请求：1、解除世豪地产、田遥于2016年1月20日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2、判决田遥协助世豪地产办理注销昆明经济技术开发区阿拉街道办事处“香颂时光花园地块（A1地块）Ⅱ第8幢第2单元第17层1701号房屋”商品房买卖合同登记备案手续并返还房屋;3、判决田遥承担世豪地产代还的银行住房按揭贷款（暂计算至2019年6月，世豪地产代还的银行住房按揭贷款本息合计10098.54元）；4、判决田遥承担世豪地产因本案支出的律师费20000元；5、本案的案件受理费、保全费等诉讼费用由田遥承担。一审法院认定以下案件事实：2016年1月20日，世豪地产（甲方）与田遥（乙方）签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，《商品房购销合同》约定，乙方向甲方购买位于昆明经开区地块）8幢2单元17层1701号房屋，总价款为641418元，付款方式为乙方首期支付201418元，其余440000元向银行贷款支付。《合同补充协议》约定，如乙方未按照担保贷款合同的约定偿还贷款或违反担保贷款合同的其他约定，甲方有权解除《商品房购销合同》，造成甲方直接或间接经济损失（包括但不限于诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费、公告费）的，乙方应承担赔偿责任。2016年1月20日，田遥作为主债务人、案外人李建明作为共同债务人与银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定，债务人不按该合同规定按时偿还借款本息即构成违约，借款金额为440000元，借款期限为240个月，即自2016年1月20日起至2036年1月20日止。另，世豪地产与银行签订的《房产按揭贷款合作协议》中约定，世豪地产为购房者向银行取得的房产按揭贷款提供阶段性（全程性）连带责任保证担保。因田遥逾期归还银行贷款本息，银行于2019年5月16日、2019年7月10日、2019年7月25日三次向世豪地产发出个人贷款催收通知书和个人贷款履行保证责任通知书，要求世豪地产向借款人催收或代为清偿欠款。世豪地产收到通知后，于2019年5月17日代田遥向银行归还贷款6667.09元，于2019年7月10日代田遥向银行归还贷款3431.54元，于2019年7月25日代田遥向银行归还贷款3431.08元。2019年6月3日，田遥向世豪地产支付代还借款6674元。2019年8月，田遥分多次向银行还贷账号存入11500元。一审法院认为，本案争议焦点为：首先，关于《商品房购销合同》及《合同补充协议》是否应当解除的问题。一审法院认为，原、田遥签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律规定，该合同成立并合法有效，合同当事人均应当遵守履行。田遥已经按照购房合同约定支付了房屋首付款，并按照该合同约定在银行办理了商品房按揭贷款手续，且银行已将剩余购房款全额支付给了世豪地产，故田遥的购房款实际已经全部支付完毕，世豪地产亦将房屋交付给了田遥，故原、田遥之间签订的商品房销售合同的主要目的已经实现；田遥与银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，并由世豪地产提供阶段性（全程性）连带责任保证担保，该借款合同系当事人真实意思的表示，且未违反法律规定，亦成立并合法有效，田遥因在履行该借款合同过程中迟延向银行归还贷款，导致银行追究世豪地产的担保责任即世豪地产代田遥归还按揭贷款13529.71元，世豪地产可以依法向田遥追偿代田遥归还的款项；双方签订的《合同补充协议》中第一条第4项中虽然约定“如田遥未按照担保贷款合同的约定偿还贷款或违反担保贷款合同的其他约定，世豪地产有权解除《商品房购销合同》，造成世豪地产直接或间接经济损失（包括但不限于诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费、公告费）的，田遥应承担赔偿责任”，但因双方在该条款中未对世豪地产享有合同解除权的前提条件即田遥迟延偿还银行贷款的金额进行约定，若世豪地产仅仅以其承担了13529.71元的担保责任为由解除与田遥之间的商品房销售合同，将会加重田遥的责任，对田遥显失公平，且世豪地产担保责任为附条件解除，条件成就即银行取得以银行为抵押权人的他项权利证书后，世豪地产的保证责任解除，世豪地产可通过条件成就解除其担保责任，亦可向田遥追偿其在保证期间代田遥偿还的贷款；同时，本案中在世豪地产代田遥归还银行贷款后，田遥已及时向世豪地产支付部分代偿款项，并向银行还贷账号存入一定款项，可视为田遥具有继续履行借款合同的意愿和能力。综上，一审法院对世豪地产请求解除合同，并要求田遥协助办理商品房买卖合同登记备案手续、返还所购房屋的主张依法不予支持。其次，对于田遥是否应当向世豪地产支付代为清偿的按揭贷款10098.54元的问题，根据《合同补充协议》中第一条第4项，因田遥迟延归还银行贷款，导致银行追究世豪地产的担保责任，世豪地产代田遥归还银行贷款13529.71元，田遥应当清偿世豪地产代为清偿的银行贷款，鉴于世豪地产、田遥当庭确认田遥于2019年6月3日已向世豪地产支付代偿贷款6674元，故田遥应向世豪地产支付剩余代偿贷款6855.71元。对于世豪地产要求田遥承担的律师费20000元，由于世豪地产提交的律师费发票系三个案件的总律师费，故一审法院酌情支持由田遥承担律师费5000元。对于世豪地产要求田遥承担的保全申请费3727元和保险费3207元，因不属必要的支出费用，故依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告田遥于本判决生效之日起五日内偿还原告云南世豪房地产开发有限公司代偿款项6855.71元；二、被告田遥于本判决生效之日起五日内支付原告云南世豪房地产开发有限公司律师费5000元；三、驳回原告云南世豪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费552元，减半收取276元，由原告云南世豪房地产开发有限公司承担167.28元，由被告田遥承担108.72元，剩余276元退还原告云南世豪房地产开发有限公司。二审中，田遥向本院提交《兴业银行借记卡交易明细》一份，欲证明：田遥自2019年8月开始按时归还银行贷款，并无违约行为，兴业银行也未起诉要求田遥提前还款。世豪地产质证后认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但对证明内容不予认可，认为该交易明细可以证明田遥每次均未足额偿还银行贷款。本院认为，田遥提交的《兴业银行借记卡交易明细》来源真实、合法，且与本案之间具有关联性，故依法予以采信。经二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。针对双方当事人的诉辩主张，归纳本案争议焦点为：世豪地产与田遥签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是否应当解除。本院认为：签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”经审查，世豪地产与田遥签订的合同补充协议第一条第4项载明，如乙方（田遥）未按照担保贷款合同的约定偿还贷款或违反担保贷款合同的其他约定，甲方（世豪地产）有权解除合同，造成甲方直接或间接经济损失（包括但不限于诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费、公告费）的，乙方应承担赔偿责任。根据本案查明事实，因田遥未按期向银行支付按揭贷款，导致世豪地产代田遥支付了银行贷款6855.70元，鉴于该代偿金额与涉案合同中确定的交易价格有较大差距，且田遥于2019年8月已按时归还银行贷款，田遥的该违约行为尚未导致双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的合同目的无法实现，故对世豪地产请求解除上述合同，退还房屋、解除备案登记、返还购房款的请求予以驳回，但田遥应当向世豪地产支付其代偿的6855.70元，以及世豪地产为本案支出的部分律师费。综上，世豪地产的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费552元，由上诉人云南世豪房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二○二○年六月十一日二○二○年六月十一日法官助理熊金华书记员蔡磊