山西省高平市人民法院民事判决书（2020）晋0581民初978号原告：王燕，女，1980年生，汉族，住高平市。被告：吴学文，男，1958年生，汉族，住高平市。原告王燕与被告吴学文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王燕向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还多付的房屋租金15045元；2、请求判令被告退还房屋定金1000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月1日，原告王燕与被告吴学文协商承租被告位于高平市米西村米山法庭后面排房的第二户二层的一间自建房屋，租期为2019年4月9日至2021年6月份底高考结束，为期两年两个月。租金为2.3万元，月租金为885元，并付0.1万元定金。其中：2020年4月1日-2021年6月份底，15个月未住，计13275元；疫情期间按照国家规定减付2020年2月份-3月份底，计1770元；该两项合计15045元。针对房屋的安全问题：在双方合同谈判初期，被告曾承诺尽快完善房屋安全设施，截止到现在都没有任何消防设施，基本的安全保障都没有。起码的人权没有得到保障，被告方多次为难。2020年2月期间，由于孩子上网课的原因，需要到租房的地方取用到的书。拿书的过程中，被告辱骂原告，让我们心灵受到很大伤害。当时就向被告口头表达了退房的意思，后来又去过一次，大门进不去，电话打不通。再次打通电话的时候，就又说了退房的意愿，没有答复。后来再次上门协商，被告的态度很是恶劣，还是没有答复。原告多次找被告协商未果，为维护自身的合法权益，依据相关法律法规之规定，提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。被告吴学文辩称，1、原告与被告租赁合同的期限为2019年4月6日至2021年4月5日，两年730天，共计23000元，每月为958元，每天为31.5元。2、原、被告口头约定租赁房屋一年为13000元、两年为23000元，如原告提前解除合同，按照一年13000元的价格计算房屋租金；原告自2020年4月1日至今，仍在被告的房屋内租住，如果退剩余房租，应当自原告搬离被告的房屋开始计算。3、原、被告口头约定，原告退房时，应当恢复原状，若未能恢复原状，原告应支付被告2000元作为修复、打扫房屋的补偿；原、被告约定暖气费每年2000元，以上两项共计4000元，应当在退房租时予以扣除。4、原告交纳1000元定金是事实，但定金具有担保合同履行的性质，在合同不能履行时，适用定金罚则，现原告系违约方，故无权要求返还定金。5、被告的房屋系农村自建房屋，原告已租住有一年，是认可被告房屋的结构与设施的。6、疫情期间，高平本地并非严重地区，在本人居住地的村委或者卫生部门开具证明后可以出入，同时该房屋系个人承租用于日常居住，并非经营性用房，即使疫情发生，也不会影响房屋的居住和使用，不能因此要求减免房租。7、2020年2月间，被告并未辱骂原告，当时原告丈夫从北京回到高平，正当疫情严重期，被告和村委工作人员一起与原告进行沟通，原告不予理解，后原告于2019年4月19日提出退房，要求退12000元，被告不同意，原告便提起诉讼。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1照片一张，用于证明系被告先违约，用绳拴住大门，不让原告进去。2被告吴学文与案外人郭崇签订的房屋租赁合同一份，用于证明原、被告约定的租赁费中应含暖气费。3被告吴学文为原告王燕出具的收据2支，用于证明被告吴学文收到原告王燕租金23000元、定金1000元。被告围绕诉讼请求提交了如下证据：4、被告吴学文与案外人张华军签订的房屋租赁合同一份，用于证明被告与他人约定的租赁费中不含暖气费。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供的证据1-3的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于证据4，因系被告与案外人张华军所签的合同，是否张华军本人签字，无法确认，故本院对其效力不作确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王燕为了便于其子上学，于2019年3月1日与被告吴学文协商，租赁被告位于高平市米山镇米西村自建房屋内二层中的一间，并交纳定金1000元。同年4月4日，原告交纳租房款23000元，被告向原告出具收据一支，内容为：“今收到王燕租房二年款共计贰万叁仟元整（23000元）吴学文2019.4.4”。4月6日，原告搬入被告房内居住。2020年2月17日，原告与其子到出租房内拿书，因处于新冠肺炎疫情期间，被告未让原告及其子进入院内，被告通知村委工作人员到场后，被告用备用钥匙打开原告所租赁的房屋，为原告拿出了所需要的书。4月间，原告再次到所租赁的房屋时，因被告用绳拴住了大门，原告无法进入院内，便与被告协商退房事宜，被告同意退房，但由于双方未对所退租金数额达成一致意见，原告诉讼在案。另查，2020年5月22日，原告搬离出租屋，将所租赁的房屋交付给被告，并缴清了水、电费。本院认为，原、被告均同意解除租房协议，本院予以准许，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告应交付被告房屋，被告退还原告剩余租期的租金。关于房屋，原告已于2020年5月22日交付被告。本案现有两个争议焦点，第一，被告应退原告剩余租金的数额。本院认为，原告未提供证据证明租赁期限的起始时间为2019年4月9日，被告认可的时间为2019年4月6日，故起始时间应为2019年4月6日，且根据被告为原告出具的收据可知，双方约定的租赁期限为贰年，而非原告诉称的两年零两个月，故应认定原告向被告交付了2019年4月6日-2021年4月5日的租金23000元。原告于2020年5月22日将房屋交付给被告，故被告应退还原告2020年5月23日-2021年4月5日期间的租金即10019元。原告要求减免疫情期间的房屋租金，因本案租房系用于个人居住使用，并非用于经营性活动，不符合疫情期间减免租金的规定，故其请求不予支持。被告未提供证据证明原、被告约定过如下内容：若原告提前解除合同应按一年13000元租金计算、租金内不含暖气费、若退房时不打扫房屋应支付费用2000元，故被告要求按一年租金13000元计算，并扣除暖气费2000元、打扫房屋费用2000元的辩称，本院不予支持。第二，被告是否违约？是否应当退还定金1000元？本院认为，因新型冠状病毒肺炎疫情的发生，被告采取用绳拴住院落大门的行为是封闭管理租户的一种措施，并无不当，况且原告可通过敲门、打电话等方式让被告开门进入院落，并非被告不让原告进入，故被告不构成违约。关于定金是否应当返还的问题，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告先提出退房，未按照双方的约定履行房屋租赁协议，且提前解除合同，势必造成被告不能及时将房屋租赁出去，也将产生房租损失，故原告无权要求返还定金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除原告王燕与被告吴学文口头订立的房屋租赁协议。二、被告吴学文在本判决生效后十五日内退还原告王燕租金10019元。三、驳回原告王燕的其他诉讼请求。案件受理费201元，减半收取计100.5元，由原告王燕负担37.5元，被告吴学文负担63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 员 王卫山 二〇二〇年六月二十三日法官助理 陈玲霖书 记 员 李 丹