北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初2285号原告：北京百合兴康商贸有限公司世纪永康诊所，营业场所北京市平谷区平谷镇谷丰路3号1幢一层。负责人：王士平，经理。委托诉讼代理人：黄占启，北京市时雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凤芹，女，1968年11月24日出生，汉族，北京百合兴康商贸有限公司世纪永康诊所办公室主任。被告：张少凤，男，1958年12月28日出生，汉族，北京市平谷区人。被告：敬爱瑜伽文化发展（北京）有限公司。法定代表人：柳晓敬。被告：北京金凤成林建材店，经营场所北京市平谷区平谷镇新平东路50号。经营者：柳晓敬。三被告共同委托诉讼代理人：张贵忠，北京市平谷区南独乐河镇法律服务所法律工作者。原告北京百合兴康商贸有限公司世纪永康诊所（以下简称世纪永康诊所）与被告张少凤、敬爱瑜伽文化发展（北京）有限公司（以下简称敬爱公司）、北京金凤成林建材店（以下简称金凤建材店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪永康诊所的委托诉讼代理人黄占启、李凤芹，被告金凤建材店、敬爱公司的经营者（法定代表人）柳晓敬及三被告的委托诉讼代理人张贵忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签署的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告返还原告租金人民币493844元，并以493844元为基数，按照年利率24%的标准支付自2020年2月10日起至实际付清之日止期间的利息；3.判令被告协助原告办理位于北京市平谷区平谷镇北斜街×号房屋腾退交接手续。事实和理由：2020年，原告经过与张少凤、柳晓敬多次沟通协商，与张少凤签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租张少凤所有的位于北京市平谷区平谷镇北斜街×号房屋，租期为五年，自2020年2月1日起至2025年1月31日止；原告每年缴纳租金250000元。2020年1月10日、1月14日，经张少凤及柳晓敬指示，原告将房屋租金490000元分别转入金凤建材店、敬爱公司的对公账户（原告另已支付定金10000元），累计支付两年租金共500000元。2020年初，我国爆发新型冠状病毒引发的肺炎，疫情至今仍未结束。疫情期间，北京市平谷区各居民小区全方位采取防控措施，致使原告因不可抗力无法对涉案房屋进行装修，无法达到合同的预期目的，自身遭受了巨大的经济损失。且双方签订《房屋租赁合同》时，涉案房屋并未取得建设规划许可证，根据最高法院的司法解释，未取得建设工程规划许可证的房屋签订的租赁合同无效。经原告核实，2020年2月1日至2022年1月31日期间共计731日，按照两年租金500000元计算，每日租金约为683.994元。2020年2月9日，原告为有效减少双方损失，通知被告解除上述租赁合同并要求退房，原告应付被告自2020年2月1日至2020年2月9日为期9日的房租共计6156元，被告应返还原告剩余租金493844元。因双方协商未果，故起诉至法院，请求法院依法判决。被告张少凤辩称，1.涉案房屋是否有规划许可证或相关批准手续，并不影响合同的效力，合同法明确规定，不违反强制性规定、不存在欺诈胁迫等情况所签订的合同就是有效的合同，故不能以涉案房屋没有相关的手续而认定双方签订的房屋租赁合同无效；2.按照合同约定，原告可以提前6个月通知我方解除合同，解除合同的条件为房屋因不可抗力或自然灾害受到损坏，本案没有出现上述两种情形，不满足原告单方解除合同的条件；3.双方前期协商房屋租赁事宜时，已经考虑到原告办理变更经营地址相关手续，应原告要求将原本拟定的租赁期的起算时间由2020年1月1日改为2020年2月1日。此后，原告以疫情为由要求再次推迟合同起算时间或疫情期间房租减免一半；4.现在政府已经提倡复工复产，疫情也就是两三个月的事情，原告自己怠慢房屋的管理，房屋的损失应当由原告自行承担；5.涉案房屋是我的婚前财个人财产，签订租赁合同的甲方也是我，就合同的解除或者变更事宜，应当与我进行沟通、协商，原告没有提交与我本人进行了相关问题的沟通与协商的证明；6.目前房屋钥匙仍在原告手中，如果双方的租赁合同解除，我方要求原告给付2020年1月1日起至判决生效之日止的房屋租赁费及赔偿我方6个月的租赁费损失。被告金凤建材店、敬爱公司辩称，金凤建材店及敬爱公司与本案没有任何关系，当时原告提出为了入账，要求将租金交至金凤建材店及敬爱公司的对公账户，我们确实共收到租金490000元，但是已经都转给张少凤了。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院经审理认定事实如下：2020年，原告（承租方、乙方）与被告张少凤（出租方、甲方）签订《房租租赁合同》，约定甲方将自己位于北京市平谷区平谷镇北斜街×号房屋出租给乙方使用。租赁期为五年，自2020年2月1日起至2025年1月31日至，每年租金250000元。原告向被告张少凤支付定金10000元后，于2020年1月10日向被告金凤建材店账户转入250000元、于2020年1月13日向被告敬爱公司账户转入240000元，双方均认可上述共计490000元为原告支付的涉案房屋的租赁费。2020年2月9日，原告通过微信与被告金凤建材店的经营者、敬爱公司的法定代表人柳晓敬（被告张少凤之妻）协商涉案租赁合同的解除事宜，但被告张少凤称涉案房屋系其婚前个人财产，柳晓敬不具有处分的权利。经查，《房屋租赁合同》签订后，被告张少凤已向原告交付房屋钥匙，目前涉案房屋钥匙仍在原告处。北京市平谷区平谷镇北斜街×号房屋未取得房屋产权证及建设工程规划许可证。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告与被告张少凤签订《房屋租赁合同》，约定被告张少凤将其所有的位于北京市平谷区平谷镇北斜街×号房屋出租给原告，但涉案房屋至今并未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。租赁合同签订后，涉案房屋已经实际交付原告，现租赁合同无效，原告应当腾退房屋并支付其占用房屋期间的使用费，对于原告已经支付的租赁费，被告张少凤应当予以返还。就涉案房屋未取得建设工程规划许可证的事实，原告与被告张少凤在订立合同时均未分别尽到审查及告知的义务，双方均具有过错，应当各自承担相应的损失。原告要求被告给付利息的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。被告金凤建材店、敬爱公司称已将490000元租赁费转给被告张少凤，被告张少凤对此未予否认，本院不持异议。根据合同的相对性，应当由被告张少凤履行返还租赁费的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告北京百合兴康商贸有限公司世纪永康诊所与被告张少凤签订的《房屋租赁合同》无效；二、原告北京百合兴康商贸有限公司世纪永康诊所于本判决生效后十日内腾退北京市平谷区平谷镇北斜街×号房屋；三、被告张少凤于本判决生效后十日内返还原告北京百合兴康商贸有限公司世纪永康诊所租赁费500000元；四、原告北京百合兴康商贸有限公司世纪永康诊所给付被告张少凤2020年2月1日至2020年6月19日期间的房屋占用费47945.1元，自2020年6月20日期至交房之日止每日支付房屋占用费342.47元；五、驳回原告北京百合兴康商贸有限公司世纪永康诊所的其他诉讼请求。案件受理费8025元，由原告北京百合兴康商贸有限公司世纪永康诊所负担4013元（已交纳），被告张少凤负担4012元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 赵景立二〇二〇年六月十九日法官助理 陈可心书 记 员 张小红