河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终1770号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王海利，女，1974年8月20日生，汉族，现住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：高文韬、张薇薇，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：唐山华宇房地产开发有限公司曹妃甸区分公司，住所地：唐山市曹妃甸区青年城小区208楼1单元301-308、401-408号。 法定代表人：孙卫军，该公司经理。 委托诉讼代理人：丁春启，河北实同律师事务所律师。 上诉人王海利因与被上诉人唐山华宇房地产开发有限公司曹妃甸区分公司（以下简称华宇房地产曹妃甸分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服唐山市曹妃甸区人民法院（2019）冀0209民初2045号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王海利上诉请求：将本案依法改判或者发回重审。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。原审认定“原被告双方在签订购房协议书时，涉案房屋已经具有测绘公司出具的实际建筑面积190.8平方米的数据，但双方在协议中将涉案曹妃甸凯旋城小区商业文化路93-6号房屋（以下简称涉案房屋）面积写为151.82平方米，应当认定为华宇房地产曹妃甸分公司工作人员疏忽大意的重大失误行为造成的，属于合同法规定的重大误解的民事法律行为范畴。”缺乏事实基础，严重与事实不符。华宇房地产曹妃甸分公司称其工作人员在电脑系统查阅时将相邻的93-4号房屋的面积看成了93-6号房屋的面积系失误，属于重大误解，其工作人员据此签订的《购房协议书》、《商铺分期付款协议》显失公平没有事实基础，严重与事实不符。第一，从王海利提交的房屋坐落位置的照片及华宇房地产曹妃甸分公司提交的规划图可以清晰的看出，93-1、93-2、93-3、93-4、93-5、93-6、93-7、93-8、93-9号房屋由南向北依次排列。王海利购买的93-6号房屋和93-4号房屋不相邻，华宇房地产曹妃甸分公司的工作人员不可能将93-4号房屋的面积误登记为93-6号房屋的面积。第二、显失公平是指一方当事人利用自已的优势或利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。王海利相对于华宇房地产曹妃甸分公司处于劣势地位，华宇房地产曹妃甸分公司主张其签订的合同显失公平不成立。第三、《购房协议书》、《商铺分期付款协议》属于制式合同，且由华宇房地产曹妃甸分公司提供，华宇房地产曹妃甸分公司对内容应当非常熟悉，签订合同时不可出现重大误解、显失公平的情况。第四、华宇房地产曹妃甸分公司严重违反合同约定，应当承担违约责任。王海利购买的涉案房屋在2018年9月25日前进行了预告登记，但华宇房地产曹妃甸分公司严重违法与房管部门联合又将其删除。二、原审判决适用法律错误。第一，原审将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《商品房销售管理办法》第二十条规定的面积误差比绝对值正负3%，理解为“按设计图纸建设尚未建成的预售商品房之设计图纸建筑面积与建成后的实际面积误差绝对值和现房销售中的测绘公司技术性误差绝对值。”没有法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明确规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理：第二项买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定的面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。《商品房销售管理办法》第二十条明确规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。原审认为王海利购买的涉案房屋系现房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定属于对法律规定的误读与误解。因出台该规定的立法原意并未区分房屋是现房还是期房。第二，原审违背了法律原则的适用条件：穷尽法律规则，方得适用法律原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是原审处理本案的法律依据，属于有明确规定的法律规则。原审在法律规则有明确规定时仍适用重大误解和显失公平等法律原则的违反了法律效力的位阶规定。 华宇房地产曹妃甸分公司辩称：一、华宇房地产曹妃甸分公司与王海利是现房交易，交易时房屋面积已经测绘确定，不存在面积误差。华宇房地产曹妃甸分公司工作人员确认房屋面积失误与司法解释规定的面积误差概念不同。二、华宇房地产曹妃甸分公司的电脑系统是按照房号的奇偶分辩房屋并排序，电脑系统中93-4号、93-6号房屋相邻。三、华宇房地产曹妃甸分公司工作人员的经验不足疏忽是形成本案的原因。由于失误和误解形成的交易显失公平。四、建设主管部门发现实测面积与交易面积不符后，依职权撤销预告登记与华宇房地产曹妃甸分公司无关。五、华宇房地产曹妃甸分公司抗辩的依据是《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条及《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十四条的规定，并不只是法律原则。 王海利向原审法院起诉请求：确认王海利、华宇房地产曹妃甸分公司于2016年11月30日签订的购房合同合法有效，王海利享有涉案房屋的所有权；判令华宇房地产曹妃甸分公司履行房屋过户手续（房屋价值115万元）。华宇房地产曹妃甸分公司反诉请求：一、将王海利购买的涉案房屋的面积由151.82平方米变更为190.8平方米。二、王海利补交购房款280656元。 原审法院认定的事实：2016年11月30日，华宇房地产曹妃甸分公司（甲方）与王海利（乙方）签订购房协议书，协议约定王海利选购华宇房地产曹妃甸分公司所开发的曹妃甸凯旋城小区商业文化路93-6号，建筑面积151.82平方米，单价7200元/平方米（建筑面积），总价为1093104元。乙方交纳5万元定金。乙方对该房产的付款方式为商贷。2017年12月5日，华宇房地产曹妃甸分公司（甲方）与王海利（乙方）签订商铺分期付款协议，协议约定乙方认购甲方所开发的凯旋城项目文化路93-6号商业，单价7200元/平方米，面积151.82平方米，金额为1093104元，已支付甲方房款553104元，剩余房款履行分期付款，分期金额为54万元。至2018年12月14日，王海利已向华宇房地产曹妃甸分公司支付购房款1093104元，并交纳物业费、办证费、取暖费、清运费等共计11889元。涉案房屋于2015年1月27日经唐山曹妃甸区鑫远房产测绘技术咨询有限公司测绘，于2016年8月26日出具房屋分层分户平面图，显示面积为190.8平方米。现王海利、华宇房地产曹妃甸分公司均对涉案房屋实际面积为190.8平方米无争议。 原审法院认为：王海利、华宇房地产曹妃甸分公司于2016年11月30日签订的购房协议书虽然不具有《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的全部主要内容，但双方于2017年12月5日签订了商铺分期付款协议，王海利已按照协议中的房屋建筑面积151.82平方米交纳了房款。华宇房地产曹妃甸分公司已将涉案房屋实际交付，应当认定双方商品房买卖关系成立。关于双方在签订正式商品房买卖合同前，发现涉案房屋的实际建筑面积与协议中的约定面积不符，相差38.98平方米的巨大差距问题。原审法院认为，王海利购买的涉案房屋系现房，买卖双方在签订购房协议时，涉案房屋已经唐山曹妃甸鑫远房产测绘技术咨询有限公司测量并出具了涉案房屋的实际建筑面积为190.8平方米的分户图。在诉讼过程中，王海利、华宇房地产曹妃甸分公司亦未提供涉案房屋在测绘公司完成测量后发生设计变更或拆改的相关证据，故涉案房屋自身不应存在巨大的建筑面积误差问题。我国《商品房销售管理办法》规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售两种。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《商品房销售管理办法》第二十条规定的面积误差比绝对值正负3%，应当理解为按设计图纸建设尚未建成的预售商品房之设计图纸建筑面积与建成后的实际面积误差绝对值和现房销售中的测绘公司技术性误差绝对值。本案涉案房屋双方认可实际建筑面积为190.8平方米，与协议面积151.82平方米，差距巨大，不应存在上述两种情况误差问题，故不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《商品房销售管理办法》第二十条之房屋面积误差绝对值正负3%规定。王海利、华宇房地产曹妃甸分公司在签订购房协议书时，涉案房屋已经具有测绘公司出具的实际建筑面积190.8平方米数据，但双方在协议中将涉案房屋面积写为151.82平方米，应当认定为华宇房地产曹妃甸分公司工作人员疏忽大意的重大失误行为造成的，属于合同法规定的重大误解的民事法律行为范畴。如果按购房协议约定的面积计算房屋价款也显失公平。买卖双方发现涉案房屋建筑面积存在巨大差距后，华宇房地产曹妃甸分公司提供调换房屋，退还购房款，补交差价款三种解决方案，并无不妥。王海利对上述三种方案均不认可，坚持诉请，于法无据，原审法院不予支持。华宇房地产曹妃甸分公司诉请变更涉案房屋以实际建筑面积按购房协议约定的7200元/平方米价格补交房屋相差面积38.98平方米差价款280656元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。王海利仍然选择涉案房屋，王海利、华宇房地产曹妃甸分公司应当签订正式商品房买卖合同。王海利补交涉案房屋差价款后，华宇房地产曹妃甸分公司应依照相关法律法规规定或双方合同约定负责或者协助王海利办理涉案房屋的产权登记过户手续，所产生的相关税费按照国家相关规定或者双方合同约定由各自负担。判决：一、原告（反诉被告）王海利给付被告（反诉原告）唐山华宇房地产开发有限公司曹妃甸区分公司曹妃甸区凯旋城文化路93-6楼房（实际面积为190.8平方米）所差38.98平方米购房款280656元。判决生效后十五日内履行。二、驳回原告（反诉被告）王海利的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费15150元，反诉案件受理费2754元，共计17904元，原告（反诉被告）王海利与被告唐山华宇房地产开发有限公司曹妃甸区分公司（反诉原告）各负担8952元。判决生效后十日内交纳。 本案二审期间，王海利提交房籍管理处出具的证明一份、水费、电费卡各一张、录像光盘二张。房籍管理处出具的证明、水费、电费卡证明涉案房屋登记在王海利名下并已交付使用，王海利按合同约定的平米数缴纳了水电费。录像光盘证明交付涉案房屋时华宇房地产曹妃甸分公司的施工人员在房内居住，华宇房地产曹妃甸分公司没有发现房屋面积与合同约定不符。2018年9月25日王海利到房管局调取的涉案房屋的网签登记显示，涉案房屋登记在王海利名下。华宇房地产曹妃甸分公司质证意见：一、房籍管理处出具的证明、录像不属于新证据。且王海利提交的证据与本案无关。二、王海利应按实际用量缴纳水电费。 本院认为：涉案房屋在被上诉人华宇房地产曹妃甸分公司出售给上诉人王海利之前，已经建成并经相关部门测绘确认了实际面积，华宇房地产曹妃甸分公司作为涉案房屋的出售方，对房屋的面积应当知晓，原审认定华宇房地产曹妃甸分公司签订合同时，填写的房屋面积与实际不符系其工作人员疏忽大意所致符合常理。在合同约定涉案房屋的面积远小于实际面积，王海利仍主张房屋的所有权时，原审判令王海利支付差价款符合正常的交易规则。王海利依据相关法律规定主张其只应按合同约定支付购房款显失公平。故原审认定王海利应根据涉案房屋的实际面积支付购房款并无不当。综上，原审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15150元，由上诉人王海利负担。 本判决为终审判决。 审判长  康永杰 审判员  孙乾辉 审判员  王 健 二〇二〇年六月八日 书记员  刘雪姣