福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2799号 上诉人（原审被告）：厦门市鑫磊达进出口有限公司，住所地厦门市湖里区鸿宾路50号。 法定代表人：陈正安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林明种，福建开元大同律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市湖里房地产开发有限公司，住所地厦门市湖里区台湾街298号嘉宝大厦12楼。 法定代表人：林智鹍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林艺惠，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁影倩，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 上诉人厦门市鑫磊达进出口有限公司（以下简称鑫磊达公司）因与被上诉人厦门市湖里房地产开发有限公司（以下简称湖里房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽00206民初12971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法适用独任制，于2020年6月3日进行了审理。本案现已审理终结。 鑫磊达公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回湖里房产公司一审的诉讼请求；或裁定撤销（2019）闽0206民初12971号民事判决，发回重审；2.依法判决湖里房产公司承担本案一、二审的诉讼费及必要的诉讼费用。事实和理由：一、本案的租赁合同应认定为无效。1.案涉租赁物租赁合同上记载为车库，该所谓的车库是否是合法建筑，在案的证据无法证明，应认定为违反规划设计建设，原审法院对此并未查清。在案的证据《架空层施工平面图》、《悦星园4号楼底层架空层竣工图》证明案涉租赁物位于悦星园小区4＃楼架空层，关于该架空层的建筑功能划分，《建设工程规划许可证》规划为4＃楼局部底层为车库，但在4＃楼底层架空层中哪些局部位置具体为车库，也就是具体每个车位的坐落、四至在哪，在案的证据包括《房屋分层分户平面图》、《土地房屋面积测算汇总表》、《户室面积信息表》均无法显示证明。鑫磊达公司认为，建筑物的合法性，作为开发建设单位的湖里房产公司负有举证责任，但本案中湖里房产公司并未提供充分的证据证明4＃楼底层架空层中局部车库的具体位置，也就是说，没有证据证明案涉租赁车库具体明确的位置体现在规划设计、施工图纸、竣工图纸、房屋面积测绘表、房屋分层平面图、房屋信息表当中。因此，原审法院认为案涉租赁物已经取得《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》属于事实认定不够清晰。案涉租赁物事实上为架空层，对此，原审法院在本院认为部分第三点也予以明确，所谓架空层，就是仅有立柱支撑，无封闭、围合、隔离的开放空间。本案所谓的租赁物车库是湖里房产公司对该架空层进行了围合、隔离、地面挖深等改造，最后以店面的形式出租。湖里房产公司的自行改造行为明显违反了规划设计，该租赁物属于未按照建设工程规划许可证的规定建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，涉案租赁合同应认定为无效。2.案涉租赁标的物属于厦门市湖里区悦星园小区全体业主共有，湖里房产公司无权处分，湖里房产公司在签订租赁合同时事先未得到授权，事后也未取得追认，涉案租赁合同无效。案涉标的物所在位置为厦门市湖里区底层，该标的物所在位置规划设计为架空层，层高低于2.2米，不计入建筑面积，该架空层未分摊建筑面积、也未分摊土地使用面积，该幢建筑的分摊用地全部由业主分摊。该架空层在法律上属于小区全体业主共同共有，湖里房产公司无权出租并收取房租。二、本案符合中止审理的条件，应当中止审理，原审法院未中止案件的审理，程序处理不当。如上所述，案涉租赁标的物属于厦门市湖里区悦星园小区全体业主共有，本案在审理过程中，厦门市悦星园小区第二届业主委员会就前述架空层的归属等事项对湖里房产公司提起诉讼【案号：（2019）闽0206民初15210号】，诉讼请求为：案涉架空层属于悦星园小区业主共有；湖里房产公司应腾空架空层并将该架空层返还给该小区业主；湖里房产公司应赔付小区业主关于涉案架空层的占有使用费。基于前述事实，本案湖里房产公司诉请鑫磊达公司交付租金，但案涉标的物是否是湖里房产公司所有、湖里房产公司是否有权利进行处分等事实尚须以（2019）闽0206民初15210号案件的审理结果为依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（五）项的规定，鑫磊达公司向原审法院申请中止本案的审理。但原审并未准许，认为如果鑫磊达公司认为本案有可变更可撤销情形的，可以另循程序处理。本案应中止审理，待（2019）闽0206民初15210号案件审理结果出来后，如该案中湖里房产公司败诉，则本案湖里房产公司的诉讼请求就没有依据，本案的纠纷其实也可以化解了，鑫磊达公司也就无需再另行起诉撤销案涉的租赁合同，节约了司法资源。因此，原审法院未中止本案的审理，在程序上处理不当，应予以纠正。 湖里房产公司辩称，一、本案租赁合同合法有效，一审认定事实清楚、适用法律正确。（一）涉案租赁车库已经过合法审批，为合法建筑。从鑫磊达公司原审提交的证据可知，包含涉案车库在内的厦门市湖里区悦星园小区系经办理合法规划手续后建造的，不存在鑫磊达公司所述的未取得工程规划证许可或未按规划建设的无效情形。原审判决认定涉案车库已取得《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》认定事实清楚。具言之：首先，（2001）厦规建设第0132号《建设工程规划许可证》中（原审原告证据第15页）载明，“建筑功能划分：4#及5#楼局部底层车库”；《4#楼架空层平面设计图》（原审原告证据第21页）中也明确标注出车位，且平面图上已盖有“方案审核章”，说明上述平面图已通过厦门市规划管理局审核。即便从鑫磊达公司提交的《悦星园4号楼底层架空层竣工图》看，该图纸体现的建筑也并非“仅有立柱支撑，无封闭、围合、隔离的开放空间”，图纸中的双实线均是墙体部分，从墙体的位置也可看出4#楼架空层已经合法审批通过被隔离成多个封闭空间。《建设工程规划许可证》与《4#架空层平面设计图》均是建设规划审批中不可或缺的一部分，通过两者结合可以确定悦星园4#底层为车库的具体功能区划。第二，悦星园4#楼已于2002年12月1日验收通过，于2003年1月23日通过备案。建设部发布的《关于印发的通知》第六条规定了住宅小区竣工综合验收的要求，其中第一项要求就是：“（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；”；《福建省新建住宅小区竣工综合验收管理办法》第五条也作出了一脉相承的规定。由此可知按照规划建造的建筑物方可通过竣工验收。包含涉案车库所在的悦星园业经竣工验收，由此也可认定涉案车库建造符合规划要求。另外，根据《城乡规划法》第六十四条，建筑物是否存在未取得建设工程规划许可或者是否按照建设工程规划许可进行建设的违法情形，应当由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门进行认定。至今未有城乡规划部门对涉案车库作出违建的认定。鑫磊达公司主张涉案车库涉嫌违建没有事实和法律依据。（二）涉案车库的权属情况不影响合同效力。且不说涉案车库应属湖里房产公司所有。即便涉案车库非湖里房产公司所有，也不影响讼争租赁合同效力。《合同法》第212条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。租赁合同转移的是租赁物的使用、收益的权利，出租人不以享有所有权为前提而享有出租权利。出租人是否为租赁物所有权人不影响租赁合同效力。鑫磊达公司主张以无权处分主张租赁合同无效没有依据。原审关于合同效力的认定适用法律正确。二、案涉标的物的权属情况不是本案必须查明的事实，不属于法定中止事由。原审程序正确。鑫磊达公司依据《民事诉讼法》第一百五十条第（五）款主张诉讼中止，该主张不成立。如前所述，案涉标的物的权属情况不是本案租赁合同无效的事由，不会影响本案的判决结果，本案自然无需以（2019）闽0206民初15210号案件的审理结果为依据。原审不准许鑫磊达公司的中止申请符合程序要求。 湖里房产公司向一审法院提出诉讼请求：1.鑫磊达公司立即向湖里房产公司支付拖欠的2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金4200元；2.鑫磊达公司向湖里房产公司支付逾期付款违约金（以8400元为基数，按照每日千分之三的标准，自2019年7月1日起计至实际支付之日止）。 一审法院认定事实如下：一、《车位（库）租赁合同》，载明：编号：车位（库）201712065；甲方（出租方）：厦门市湖里房地产开发有限公司，法人代表许毅军；乙方（承租方）：厦门鑫磊达进出口有限公司，法人代表陈正安；租赁物坐落及编号：厦门市湖里区昌宾路89＃之11号车库；总租赁面积30平方米；租赁用途：停车之用，不得另作他用；租赁期限：2018年1月1日至2020年12月31日；月租金额：700元；租金按期缴交，除第一期外，其他每3个月的租金累计为一期。总租期内的前3个月为第一期，第一期租金为2100元，第一期租金需在合同签订后的3个工作日内向甲方一次性缴清；第二期及以后各期租金于每一期开始前至少提前5日内付清；乙方应按期交付履约保证金、租金及因使用标的物所产生的相关费用，对于逾期支付租金的，每逾期1日按当年度年租金的千分之三支付违约金；甲方：厦门市湖里房地产开发有限公司（盖章）、许毅军（盖章）；乙方：厦门鑫磊达进出口有限公司（盖章）、陈正安（签名）；签约日期：2017年12月25日”；二、昌宾路89号对应的原门牌号为悦星园“4＃Ｊ梯；案涉租赁物所在的湖里区昌宾路89＃之11号车库所在的项目由湖里房产公司获得建设工程规划许可后开发建设。三、涉案涉标的物位于厦门市湖里区架空层；昌宾路89＃-91＃，本幢建筑占地面积557.59平方米，本幢总建筑面积3235.37平方米，本幢分摊共用地面积864.20平方米，本幢用地面积1421.79平方米，架空层建筑面积523.0646平方米（层高小于2.20Ｍ不计入总建筑面积）；四、福建开元大同律师事务所接受厦门市悦星园小区第二届业主委员会的委托，向湖里房产公司致函要求湖里房产公司就昌宾路89-Ｃ111号、89-12号、89-13号、91-14号、91-15号物权的返还、交接及相关租金核算、退还等事项；五、收款收据（0052746）载明：“2019年7月5日；今收到89＃-Ｃ111罗总汽配租金，人民币壹仟玖佰元（￥1900）；摘由：2019.7.1-2019.9.30（三个月租金）；厦门市悦星园小区第二届业主委员会（盖章）；钟阳山代白永海（签名）”；收款收据（7190184）载明：“2019年9月30日；今收到罗总1间房租人民币壹仟玖佰元（￥1900）；摘由：2019.10.1-2019.12.31房租；厦门市悦星园小区第二届业主委员会（盖章）；钟阳山代白永海（签名）”；六、厦门市悦星园小区第二届业主委员会文件，体现厦门市悦星园小区第二届业主委员会自2019年7月1日起代表全体业主收回89号到91号一楼朝北的11到15架空层公共资源。微信聊天记录,体现微信号为“ｌｘｍ136××××2920”向“ｊｉXXXX_1983”表明“我钱只能交业委会了，他们是合法的，我也报警备案了，也咨询110提供给我律师了”；七、悦星园4号楼底层架空层竣工图及租赁物照片，体现涉案标的物为架空层以及案涉标的物现状。 本案一审法庭审理后，鑫磊达公司于2019年12月12日以本案涉及的标的物权属争议存在诉讼案件为由，向一审法院申请中止本案审理。因鑫磊达公司的申请不属于法律规定的中止事由，对于该项申请，不予准许。 一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。即使因无权处分订立的合同，无权处分不影响合同的效力，若无其他效力瑕疵，该合同有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，湖里房产公司与鑫磊达公司之间的《车位(库)租赁合同》所涉及的租赁物已经取得《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》等，不违反法律、行政法规的强制性规定，已经成立并生效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。湖里房产公司在合同签订后依约将案涉标的物交付鑫磊达公司使用，鑫磊达公司未按合同约定支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金，故湖里房产公司要求鑫磊达公司立支付自2019年7月1日至2019年12月31日止的租金4200元，有合同和法律依据，本院予以支持。关于湖里房产公司主张的违约金（以8400元为基数，按照每日千分之三的标准，自2019年7月1日起计至实际支付之日止），鑫磊达公司抗辩违约金过高，且湖里房产公司未举证证明其实际损失，依法将违约金调整为：以8400元为基数，按照每月2%的标准，自2019年7月1日起计至实际支付之日止，湖里房产公司诉求中超出部分，本院不予支持。若鑫磊达公司认为其与湖里房产公司签订的《车位(库)租赁合同》存在可变更或者撤销的情形，可以另循程序处理，但合同变更或撤销前，应全面依约履行合同义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条、五十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门鑫磊达进出口有限公司于判决生效之日起十日内支付厦门市湖里房地产开发有限公司2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金4200元；二、厦门鑫磊达进出口有限公司于判决生效之日起十日内支付厦门市湖里房地产开发有限公司逾期付款违约金（以8400元为基数，按照每月2%的标准，自2019年7月1日起计至实际支付之日止）；三、驳回厦门市湖里房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 二审审理期间，鑫磊达公司对一审判决查明的事实提出如下异议：1.讼争车库所在项目的开发建设单位应为两个，另还有厦门永日商贸有限公司。2.遗漏查明4#楼底层架空层没有分摊用地面积，也没有分摊公用面积。该底层架空层规划为局部车库，但局部具体位置没有查清。此外，双方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 审理中，湖里房产公司提交《建设工程竣工备案证明书》、《单位工程质量验收记录表》，拟证明包含讼争车库在内的4#楼已经通过竣工验收，已经符合建设规划要求。鑫磊达公司质证认为，对证据的真实性、合法性没有异议，但该证据无法证明讼争车库符合批建规划要求。因为租赁物实际为架空层，应是仅有立柱支撑、无封闭、围合、隔离的开放空间，但湖里房产公司擅自对架空层进行了围合、隔离，形成一个个单间。另外，湖里房产公司对架空层进行了深挖改造，成为一个个单间，将原规划高度2.15米变成2.75米，已经明显违反规划设计，显属违章建筑。本院对上述证据经分析认为，对《建设工程竣工备案证明书》、《单位工程质量验收记录表》的真实性予以确认，可证明其已经包括规划验收在内的各项验收，符合规划设计，并非违法建筑，故对湖里房产公司的证明主张予以采信。 本院认为，首先，鑫磊达公司上诉主张其与湖里房产公司签订的《车位（库）租赁合同》为无效合同，因讼争车库已经取得《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，并在二审中提交证据证明通过了规划验收，鑫磊达公司亦无证据证明讼争车库在规划设计之外，故应当认定该合同合法有效。双方应依约履行该合同。其次，本案为合同纠纷，湖里房产公司依据与鑫磊达公司之间的租赁合同提起本案诉讼，并无不当。因双方之间的《车位（库）租赁合同》合法有效，鑫磊达公司向合同相对方的湖里房产公司支付租金，有合同依据。至于湖里房产公司是否为讼争车库所有权人，并不构成鑫磊达公司拒付租金的依据。另，厦门市悦星园小区第二届业主委员会另案提起诉讼，对包含讼争车库在内建筑物主张物权权利，如前所述，本案属合同纠纷，故另案诉讼不构成本案中止审理的事由，对鑫磊达公司关于本案应中止审理的上诉主张不予采纳。综上，鑫磊达公司的上诉主张均缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人鑫磊达公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李向阳 二〇二〇年六月十九日 代书记员 肖子发 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。