江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初2396号原告：李娜，女，汉族，1990年9月16日出生，住江西省抚州市南城县。委托诉讼代理人：何梦，江西三松律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：江西诚投实业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道788号江信国际花园19号楼1007室，统一社会信用代码：91360125MA35KDRR4L。法定代表人：陈帅帅，总经理。委托诉讼代理人：付斌、付博纬，江西汇一律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告李娜诉被告江西诚投实业有限公司（以下简称诚投公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李娜的委托诉讼代理人何梦、被告诚投公司的委托诉讼代理人付博纬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娜向本院提出如下诉请：1、请求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》于2020年4月22日依约解除；2、请求判令被告向原告退还全部购房款1019727元；3、请求判令被告向原告支付因逾期交房产生的利息27622.4元（以首付款309727元为基数按年利率4.9%自2018年7月12日起暂算至2020年5月11日，以后产生的利息仍按此计算至还清全部款项之日止）；4、请求判令被告向原告支付因逾期交房产生的贷款利息59565.7元。（从2018年12月1日起暂算至2020年4月1日止，以后贷款利息按实际给付算至还清全部款项日止）；5、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金10197.27元（按全部房价款的1%计算）；6、本案诉讼费由被告承担。以上费用暂总计1113841.13元。事实及理由：2018年7月10日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，双方就房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。其中合同第十一条第一款约定，出卖人应在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，第十二条第1款第（2）项约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应书面通知出卖人，出卖人应自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按年利率4.9%计算给付利息，同时，出卖人按全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同订立后，原告按合同约定完全履行了付款义务，但被告却未按合同约定的时间向原告交付房屋，被告的行为已构成严重违约，已侵害了原告的合法权益。另，2020年4月21日，原告根据合同约定向被告发出了解除合同通知，被告于2020年4月22日签收确认。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告诚投公司辩称，合同约定的解除条件尚未成就，原告发出的解除合同通知不发生合同解除的法律效力。2020年1月22日开始受新冠××疫情影响，导致案涉工程被迫停工停建，2020年3月26日才全面复工复产，但也只是处于半复工复产状态，这些都是属于不可抗力情形，故被告未能按期交房应免责。经审理查明，被告诚投公司系从事房地产开发、房屋建筑工程等业务的公司。2018年7月10日原告作为买受人与被告签订了一份《商品房买卖合同》，该份合同约定原告购买被告开发的位于抚州市曾巩大道以东、陆象山大道以西的抚州中心3#楼2403室房屋，预测建筑面积为112.28平方米，房屋单价为每平方米9082元，房屋总价款为人民币1019727元，买受人应在2018年7月10日前支付购房首付款309727元，余款71万元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付房屋。合同还约定逾期交付责任为：除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，如逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同订立后，原告按合同约定向被告支付了购房首付款309727元，并于2018年10月30日向中国建设银行股份有限公司抚州市分行申请房屋按揭贷款71万元支付给了被告，但被告却未按合同约定的交房期限将涉案商品房交付给原告。此后，原告从2018年12月1日起每月按期向银行支付了按揭贷款本金及利息，其中2018年12月1日至2020年4月1日期间支付的贷款利息合计为人民币59565.7元。2020年4月20日原告认为被告逾期超过90日以上仍未交房符合解除合同的条件，遂向被告邮寄送达了一份《解除合同通知书》，要求解除与被告签订的涉案商品房买卖合同，并要求被告在15日内退还已付全部购房款1019727元及已付首付款产生的利息27622.4元，及支付已付贷款部分产生的利息56294.46元，在2020年5月6日前合计应支付原告所有款项1113841.13元。被告于2020年4月22日签收了上述解除合同通知书，并于2020年4月27日对原告寄送的解除合同通知书作出了回复函，回复内容如下：1、因受新冠××疫情爆发的影响，为做好疫情防控工作，根据市委市政府疫情防控工作的部署和要求，防止人员聚集，项目施工现场自2020年1月全部停止施工，售楼部也暂停营业，抚州中心项目受到了严重的冲击，截止到目前工程也未全面复工，项目工期必然受到影响，对此我公司向广大业主表示诚挚的歉意；2、按照《抚州市人民政府办公室关于印发抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》第十二条的“因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引不可抗力条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延时间不计违约责任”的规定，依据双方签订的《商品房买卖合同》第四章第十二条及附件十一补充协议第四条约定，鉴于此次疫情为不可抗力事件，故合同约定的“延期交付90天后”的90天时间条件未能成就，相应条款亦没有发生法律效力，我司将全力以赴确保在2020年6月30日之前如期向您交房；3、目前，我司正在积极办理房产总证的各项手续，争取尽快为业主办证，我司恳切希望得到您的理解，大家齐心协力，共克时艰，共渡难关。另查明，被告于2020年2月14日向抚州市房产管理局申请企业复工备案，申请开工时间为2020年2月17日。2020年1月24日因新型冠状病毒感染的××疫情防控需要，江西省启动了重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月28日抚州市人民政府办公室向抚州市各县（区）人民政府及市政府有关部门印发了《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》，该实施意见中规定了顺延企业竣工交付时间，内容为：因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引“不可抗力”条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任。2020年3月12日江西省重大突发公共卫生事件应急一级响应降为二级响应。以上事实有原告身份证及被告营业执照、原被告签订的《商品房买卖合同》、原告与银行签订的个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、购房款收据、原告向被告发送的解除合同书、被告对解除合同书作出的回复函、抚州市房地产开发企业复工备案表、复工申请报告、复工责任卡、工程建设项目复工报备内部审批流程表、庭审笔录等证据在卷，经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，其内容合法有效，依法受法律保护。合同签订后，原、被告双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了交清购房款的义务，被告理应按合同约定履行如期交房的义务。本案中，被告向原告履行交付房屋的最后时间为2019年12月31日，系发生在江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应之前，故2020年1月1日至2020年1月23日期间不能免除被告逾期交房的违约责任，被告应承担该部分逾期交房23天的违约责任。此后，由于全国上下爆发新型冠状病毒××疫情，为控制疫情需要，江西省于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，直至2020年3月12日才将重大突发公共卫生事件应急一级响应降为二级响应，对于2020年1月24日至3月12日期间被告逾期交房的行为是由于重大突发公共卫生事件而造成的，属于不可抗力，该期间应免除被告逾期交房的违约责任。从2020年3月13日起抚州市各行业基本全面复工复产，但根据《抚州市人民政府办公室关于印发抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》实施意见中“因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引不可抗力条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延时间不计违约责任”的规定，案涉房屋交付的时间应从2020年3月13日起顺延三个月，且顺延时间不计违约责任，即案涉房屋交房时间应顺延至2020年6月13日。从2020年3月13日至2020年6月13日期间均应不计违约责任。从2020年6月14日起被告对其逾期交房的行为应向原告承担相应的违约责任。至2020年6月24日止，在扣除不可抗力时间段后被告逾期交房的时间累计为34天（23天+11天），并未超过90天，故原告于2020年4月20日单方向被告提出要求解除合同并不符合合同解除的约定条件，现原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》于2020年4月22日依约解除的诉请，本院不予支持。关于原告请求被告退还全部购房款及逾期交房产生的利息、逾期交房产生的贷款利息的诉请，因原告单方提出要求解除合同不符合合同约定的解除条件，故对该部分诉请，本院亦不予支持。对原告诉请的违约金，按合同约定，应按已付房款的万分之一每日计算，故原告诉请的违约金截止2020年6月24日止应为3467元（1019727元×0.1‰×34天），此后的违约金以1019727元为基数，按日万分之一计算至还清款时止。据此，为维护社会经济稳定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条之规定,判决如下：一、被告江西诚投实业有限公司在本判决生效后三日内向原告李娜支付逾期交房违约金（截止2020年6月24日止的违约金为3467元，此后的违约金以1019727元为基数，按日万分之一计算至还清款时止）；二、驳回原告李娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14825元，减半收取7412.5元，由被告江西诚投实业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  帅美琴二〇二〇年六月二十四日书记员  毛 青