贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终2033号上诉人（原审原告）：蒋梅，女，汉族，1977年12月3日出生，贵州省大方县人，住贵州省大方县。委托代理人:侯惠如，贵州锐腾律师事务所律师，代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：贵州百里杜鹃圣域房地产开发有限公司，住所地：贵州省百里杜鹃鹏程管理区石牛村花海大道旁百里杜鹃汽车服务综合体。法定代表人：陈安荣，系公司负责人。委托代理人：余春洪，贵州乾民律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人:袁刚平，贵州乾民律师事务所律师，代理权限：一般授权。原审第三人：潘玉华，女，汉族，1949年7月2日出生，住贵州省大方县。原审第三人：吴道珍，女，汉族，1957年1月18日出生，住贵州省大方县。原审第三人：张珍寿，男，汉族，1971年12月24日出生，住贵州省大方县。原审第三人：付帮荣，女，汉族，1957年8月8日出生，住贵州省大方县。原审第三人：宋春菊，女，汉族，1951年10月20日出生，住贵州省大方县。原审第三人：彭佐定，男，汉族，1952年8月21日出生，住贵州省大方县。原审第三人：唐纯菊，女，汉族，1950年7月25日出生，住贵州省大方县。原审第三人：石登梅，女，汉族，1966年3月17日出生，住贵州省大方县，系张珍举的妻子，张珍举已去世）。原审第三人：游昌云，女，汉族，1949年9月17日出生，住贵州省大方县。原审第三人：贾佐梅，女，汉族，1973年11月28日出生，住贵州省大方县。以上十位原审第三人委托代理人：杨思艳，女，汉族，1984年5月11日出生，贵州省大方县人，住贵州省大方县，系贵州百里杜鹃管理区百纳彝族乡百纳社区居民委员会推荐。原审第三人：陈帮伟，男，汉族，1981年6月11日出生，住贵州省大方县。原审第三人：唐承明，男，汉族，1963年4月27日出生，住贵州省大方县。原审第三人：徐代友，女，汉族，1951年2月28日出生，住贵州省大方县。原审第三人：陈帮玉，女，汉族，1975年11月17日出生，住贵州省大方县。原审第三人：徐敏，女，汉族，1972年5月15日出生，住贵州省大方县。原审第三人：陈安庆，男，汉族，1947年8月10日出生，住贵州省大方县。原审第三人：张明英，女，汉族，1943年5月8日出生，住贵州省大方县。原审第三人：陈安敏，女，汉族，1964年10月7日出生，住贵州省大方县。原审第三人：朱朝霞，女，汉族，1970年1月5日出生，住贵州省大方县。原审第三人：朱朝辉，男，汉族，1967年2月26日出生，住贵州省大方县。原审第三人：陈帮海，男，汉族，1972年11月18日出生，住贵州省大方县。原审第三人：周顺林，男，汉族，1955年12月17日出生，住贵州省大方县。原审第三人：王开静，女，汉族，1978年5月3日出生，住贵州省大方县。原审第三人：王德生，男，汉族，1951年9月6日出生，住贵州省大方县。以上十四名原审第三人诉讼代表人：王德生，男，汉族，1951年9月6日出生，住贵州省大方县。以上十四名原审第三人诉讼代表人：朱朝辉，男，汉族，1967年2月26日出生，住贵州省大方县。上诉人蒋梅因与被上诉人贵州百里杜鹃圣域房地产开发有限公司（以下简称圣域公司）、原审第三人潘玉华、吴道珍、张珍举、付帮荣、宋春菊、彭佐定、唐纯菊、张珍寿、游昌云、贾佐梅、陈帮伟、唐承明、徐代友、陈帮玉、徐敏、陈安庆、张明英、陈安敏、朱朝霞、朱朝辉、陈帮海、周顺林、王开静、王德生房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初3068号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。蒋梅上诉请求本院撤销原审判决，依法改判被上诉人履行双方于2015年12月27日签订的《房屋买卖合同》，协助上诉人办理位于毕节市间的分割过户手续，办理产权证及土地使用权证；依法改判被上诉人从2017年12月28日起向上诉人支付以购房款300万元为基数，按每日千分之一计算的违约金，直至被上诉人为上诉人办理房屋过户登记止，违约金暂定1000000.00元。事实及理由：一、一审法院审查认定事实概况。2013年至2015年，被上诉人分别向上诉人及本案24位第三人借款共计789万元。2015年12月17日，被上诉人与上诉人及24位第三人签订《房屋买卖合同》，被上诉人将其名下房屋（产权证号：毕房权证毕市字第××号）以789万元价格出售给上诉人及24位第三人，双方在合同中约定该购房款即为上诉人及24位第三人出借给被上诉人的借款789万元。合同签订后，被上诉人出具收款收据，载明收到789万购房款，上诉人与第三人潘玉华等10人将借条交给被上诉人，且已实际占有并使用争议房屋。二、一审法院在审查认定事实中，明确了上诉人已经按照《房屋买卖合同》的约定，履行完毕该合同项下的全部义务，房屋已经交付给上诉人使用，上诉人的诉求理应得到支持。而一审法院以案涉房屋是按份共有关系，未实际对争议房屋进行分割为由，不支持上诉人的诉求，属于认定事实不清，适用法律错误。（一）2015年12月17日购买涉案房屋后，于2016年5月初，上诉人及本案24位第三人，25个购房者由于在就是否将涉案房屋出租给姚澜使用这一事件上产生分歧，除蒋梅所代表的11人外，其余14人因为与陈安荣、姚澜存在亲戚等关系，均坚持将涉案房屋出租给姚澜使用。25位购房者分成两派，当时就将涉案房屋按比例分割成两大份额，其中蒋梅所代表的11人分得从加油站数过去的第五、第十、第十三、第十四、第十五、第十六个门面的一至三层及十六号门面旁的楼梯间），其余的房屋归剩余的14个购房者所有。因此，该房屋已进行了明确的分割。（二）已对涉案房屋进行分割的事实如下：1.蒋梅所代表的11人与其他14人确认了各自的房屋份额及间数之后，蒋梅所代表的11人一直将属于自己份额的部分房屋出租出去，收了租金，也按蒋梅所代表的11人购房款比例进行分红。这么多年来，其他14人均未持异议，由此可以看出，25个购房人已对房屋的份额及间数进行了分配。2.在2019年5月21日，蒋梅等人与圣域公司、陈安荣、姚澜就房屋拆除产生纠纷时，作为当时25位购房者中的陈帮海、朱朝辉、陈安庆、陈帮玉，在蒋梅等人阻止姚澜拆毁房屋以防止房屋变成危房时，使用暴力阻挡蒋梅等人维权，并声称姚澜拆除的是属于他们14个人份额的房子，蒋梅等人无权阻止。在派出所达成《纠纷调解协议》时，调解书中明确写明了蒋梅等11人的份额，在现场的陈帮海、朱朝辉、陈安庆、陈帮玉无异议，可以看出，房屋已经作出明确的内部分割，这一事实大家早已烙印于心。3.蒋梅等11人在有能力可以阻止圣域公司、姚澜、陈安荣拆毁部分房屋的情况下，同意拆毁部分房屋，并签订调换房屋协议，协议签订后，圣域公司将除蒋梅等11人以外的房屋进行拆除。该协议内容中标明的房号一审已审查确认作为其判决认定的事实。4.涉案房屋有16个门面的一至三层以及楼梯间，蒋梅只是主张已经分割的6个门面的一至三层及楼梯间，也就是说蒋梅等11人分割到的房屋的份额占整栋楼房的37.%（整栋楼房有16个门面的一至三层，还有一个楼梯间），而蒋梅所代表的11位购房者的购房款为300万，当时25位购房者的总购房款为789万，蒋梅所代表的11人的购房款占总购房款的比例约为38%，该房屋分割的比例并没有超出出资比例，分割合理。根据民事证据高度盖然性原则及日常生活经验判断，可以得出结论，25位购房者已经就所购买的房屋进行了分配，蒋梅代表的11人所购买的房屋是明确的，蒋梅已经购买了其11人里其余10人的房屋份额，因此，蒋梅有权要求“圣域公司”办理房屋过户手续。一审法院认定未实际对争议房屋进行分割，不支持上诉人的诉求，属于事实认定错误。（三）一审法院认定“第三人陈帮伟、唐承明、徐代友、陈帮玉、徐敏、陈安庆、张明英、陈安敏、朱朝霞、朱朝辉、陈帮海、周顺林、王开静、王德生，该14人未明确表示愿意放弃自己应得的房屋份额”。属事实认定错误，也违反了《民事诉讼法》第十三条之规定。一审庭审过程中，该14位第三人在庭审中明确表示,只要求圣域公司、姚澜、陈安荣偿还其份额内的借款，不需要对其份额内的房子过户，放弃对房子的权利。也就是说，14位第三人虽然在《房屋买卖合同》上签字，但后来其明确放弃了《房屋买卖合同》的权利，该权利的放弃是14位第三人的真实意思表示。14位第三人放弃自己的权利是对自己行为的一种合法处分权，该处分权只要不违反法律规定，就应得到尊重。此外，处分原则贯穿于民事诉讼的全过程，在民事诉讼进行中，在法律允许的范围内，当事人有权处置自己的民事实体权利和民事诉讼权利。尊重当事人的合法处分权，是社会主义民主在民事诉讼中的体现。只要是在法律规定的范围内进行处分，是自己真实意志的表现，是自己自愿的，法院就应尊重。一审法院认定陈帮伟等14位第三人未明确表示愿意放弃自己应得的房屋份额，属于事实认定错误，也与处分原则相悖离，违反了《民事诉讼法》第十三条之规定。（四）一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”由此认定争议房屋不能进行分割，进而判决驳回上诉人的诉讼请求。该法条的引用属适用法律错误。1.《物权法》用一个章节十三个法条规定共同的内容，每个法条从物权纠纷的不同角度进行规定。一审法院引用的第九十六条，条文主旨：是关于共有物管理的规定，是明确各共有人之间在管理共有物方面的权利和义务关系，包括共有人对共有物的保存、使用方法和简易修缮。而对共有物的处分和重大修缮则不属于对共有物管理的内容，即不在本条规定范围，而在共有这一章中另条规定。因此，一审法院依据《物权法》第九十六条认定争议房屋不能进行分割，属于适用法律错误。2.即使一审法院错误认定25位购房者没有就涉案房屋进行过分割，一审法院也不同意14位第三人在一审庭审中明确表示愿意放弃自己应得的房屋份额。但是根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”第一百条“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。”《物权法》第九十九条，条文主旨：是关于共有财产分割原则的规定。依据本条规定的依法分割的原则：按份共有人可以随时请求分割，按份共有是各共有人按照确定的份额对共有财产享有权利承担义务的共有。按份共有人对其应有份额享有相当于分别所有的权利。因此，按份共有关系存续期间，按份共有人有权请求从共有财产中分割出属于自己的份额。这种请求不需要征得其他共有人的同意，只要共有人提出请求，就会产生分割的后果。《物权法》第一百条，条文主旨：是关于共有物分割方式的规定。根据本条的规定，共有的不动产或者动产的分割，可以采取各共有人间协商确定的方式。当无法达成协议时，共有人可提请法院进行裁判分割。裁判分割应遵循本条关于实物分割、变价分割或者折价分割的原则规定：（1）实物分割：在不影响共有物的使用价值和特定用途时，可以对共有物进行实物分割。例如，对共有的房屋可以进行实物分割的方式。（2）变价分割：如果共有物无法进行实物分割，实物分割将减损物的使用价值或者改变物的特定用途时，应当将共有物进行拍卖或者变卖，对所得价款进行分割。例如，对共有的一头牛只能变价分割。（3）折价分割：折价分割方式主要存在于以下情形，即对于不可分割的共有物或者分割将减损其价值的，如果共有人中的一人愿意取得共有物，可以由该共有人取得共有物，并由该共有人向其他共有人折价补偿。综上，涉案房屋已经分割清楚，且陈帮伟等14位第三人明确表示愿意放弃自己应得的房屋份额，只要求被上诉人偿还其借款，不需要房子，明确支持被上诉人拆除属于14位第三人的房屋。上诉人要求被上诉人办理属于自己的房屋过户手续，符合法律规定，没有侵害其他购房者的合法权益。而一审法院没有尊重陈帮伟等14位第三人在一审庭审中明确表示愿意放弃自己应得的房屋份额的决定，也没有认定房屋已经分割的客观事实，草率地依据《物权法》第九十六条认定争议房屋不能进行分割，进而判决驳回上诉人的诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律错误。三、关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”法〔2019〕254号最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第50条【违约金过高标准及举证责任】认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中双方签订的《房屋买卖合同》已经明确约定了逾期办证的违约金计算方式为“每逾期一天，甲方须按购房款的千分之一向乙方支付违约金”。约定违约金条款，就是为了督促双方都能严格履行合同，特别是对被上诉人，本来就是因为被上诉人没有按时还款才将欠款本金转化为购房款，也就是说在签订《房屋买卖合同》时，上诉人等购房者已经足额支付了购房款，上诉人等购房者的义务已经履行完毕，而被上诉人的义务除了交付房屋外，还要办理过户手续。被上诉人交付房屋后，未按照合同约定的时间将房屋过户给上诉人，理应严格按照约定的每逾期一天，被上诉人须按购房款的千分之一向上诉人支付违约金。鉴于此，被上诉人已违约，上诉人的违约金诉求理应得到支持。圣域公司答辩称：第一、答辩人不认可一审判决书中记载的部分内容和事实认定部分作出的认定。之所以答辩人未能提起上诉，是因为一审判决结果是被答辩人败诉，进而导致答辩人从法律上不存在上诉利益而不能提起上诉。第二、一审判决书中明显存在基础性错误，第三、本案的真实关系。本案的真实法律关系是姚澜、陈安荣、陈安敏向蒋梅及24位第三人借款，形成民间借贷关系。由于姚澜、陈安荣、陈安敏不能归还借款，这些债权人要求有案涉房屋作担保，姚澜、陈安荣、陈安敏等人不懂，才以签订《房屋买卖合同》的形式来设定担保。该合同本身不具有操作性，不可能是真实的房屋买卖关系。这25人本身并不具有家庭关系或者其他合作关系，不可能作为一个整体去签订一份合同。如是真实意思买卖房屋，必然会单独与每个人签订合同，并明确具体的房屋坐落。本案一审阶段第一次庭审时，法庭曾明确询问蒋梅是否变更诉讼请求，但蒋梅明确拒绝变更。本案驳回蒋梅的诉讼请求没有错，但所依据的理由明显错误。补充：2013年-2016年期间被上诉人向上诉人及25位第三人借款789万元，但是被上诉人从未与本案上诉人及25位第三人发生民间借贷关系，一审期间上诉人以及第三人明确表示他们的关系是民间借贷关系，上诉人与被上诉人之间不存在借款关系，上诉人和第三人没有举证证明789万元如何结算。上诉人说的买卖合同实际上只是一个抵押，是因为上诉人及第三人之间因为民间借贷纠纷，因为一方不能偿还，公司才答应用这个房屋作为一个担保，而且从买卖合同本身来看，他们确定的789万元房屋有5000多个平方，从2015年签订合同时的房屋单价来看，明显是不符合市场价格的，上诉人作为一个商业主体，他不可能用这个价格将房子卖给25位第三人。上诉人讲到房屋已经交付给原告使用多年，这只是上诉人单方面的表述，一审过程中我们说的非常清楚，他们这么主张是因为买卖合同之后，一方不能偿还利息，被逼无奈才决定由蒋梅收取租金。针对上诉人说的房屋已经分割的问题，一审过程中前后开庭原告及其第三人从未对房屋进行过分割也没有签订过任何形式的协议，谈不上分割。以王德生、朱朝辉代表的14位第三人一审说的他们与陈安荣、陈安敏等人之间有民间借贷关系，当然他们也不能主张房屋的所有权，这完全是一审法院自己归纳的意思，而且上诉人也不能代表25人的意思。针对上诉人说的房屋分割的问题，本身不存在真实的房屋买卖关系和共有关系，因此虽然上诉人说的很全面，但是前提是他们要有共有关系，上诉人的上诉请求本身也没有法律依据。针对一审判决书我们声明一点就是本身我们也不认可一审判决书中记载的部分内容和一审判决在一审中的部分认定，我们没有上诉是因为一审的结果是上诉人败诉，但是并不代表我们对一审判决的认可，一审判决中我们认为存在几种错误比如在判决书第七页第二段，一审判决将第三人的名字写错，第八页第十二行，意思表示错误，我们认为一审法院歪曲了我们的原来意思。原审原告蒋梅向原审法院提出诉讼请求：1、判决被告圣域公司履行双方于2015年12月27日签订的房屋买卖合同，协助原告办理位于贵州省毕节市里杜鹃汽车服务综合体的楼房（由北往南第10号门面的一楼、11号门面后面的2、3楼，12号门面1-3楼、13号门面1-3楼、14号门面1-3楼、15号门面1-3楼、16号门面1-3楼及隔壁楼梯的1-3楼）的过户手续，办理产权证及土地使用权证；2、判决被告圣域公司以300万元为基数，按每日千分之一的标准自2017年12月29日开始计算至被告圣域公司为原告办理完房屋及土地过户手续为止的违约金；3、判决被告圣域公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院查明：2013年至2015年，被告圣域公司（原贵州省毕节市百里杜鹃花海文化城投资有限责任公司）法定代表人陈安荣，股东姚澜分别向原告蒋梅及本案24位第三人借款共计789万元。2015年12月17日，被告圣域公司与原告刘梅及24位第三人签订《房屋买卖合同》，被告圣域公司将其名下位于百××杜鹃××管理区××大道旁××杜鹃城市综合××房屋××幢（产权证号为：毕房权证毕市字第××号）以789万元的价格出售给原告蒋梅及24位第三人。合同约定，被告圣域公司自收到原告蒋梅及24位第三人的全额房款之日起将交易的房屋及土地全部交付给原告蒋梅及24位第三人使用；该房产及土地须在2017年12月28日前过户给原告蒋梅等人，如到期未能过户的，由被告圣域公司按日千分之一向原告蒋梅等人支付违约金。合同签订后，被告圣域公司法定代表人陈安荣、股东姚澜向原告蒋梅等人出具收据，收据载明：“今收到蒋梅、唐承明等人交来购房款（7890000.00）人民币柒佰捌拾玖万元整。（以上款项以借款转为现金收入，收回以上等人借条后视为收到该款）”。合同签订后，原告蒋梅与第三人潘玉华、吴道珍、张珍举、付帮荣、宋春菊、彭佐定、唐纯菊、张珍寿、游昌云、贾佐梅将借条交给陈安荣与姚澜，并将部分房屋进行出租。2019年5月，原告蒋梅与第三人潘玉华、吴道珍、张珍举、付帮荣、宋春菊、彭佐定、唐纯菊、张珍寿、游昌云、贾佐梅分别签订按份共有房屋转让协议，以上10位第三人将自己应得的房屋份额转让给原告蒋梅，由原告蒋梅继续出租。2019年5月21日，被告圣域公司对该房屋进行部分拆除，由于原告蒋梅及潘玉华等10位第三人担心对自己管理的房屋造成损害，遂阻止被告圣域公司拆除房屋。经调解，双方达成协议：1、圣域公司以第十二号门面调换蒋梅等人使用的第五号门面；2、圣域公司对蒋梅等人使用第十号门面一层不进行拆除，但对二、三层进行拆除，用第十一号门面后面的房屋与拆除乙方的第十号二层、三层相抵；3、圣域公司承诺不损坏到蒋梅等人使用的第十三至第十六门面的一至三层及十六号门面旁的楼梯间。协议签订后，被告圣域公司将除原告蒋梅及潘玉华等10位第三人管理以外的房屋进行拆除。原告蒋梅及24位第三人与被告圣域公司签订房屋买卖合同后，未对房屋进行分割，第三人陈帮伟、唐承明、徐代友、陈帮玉、徐敏、陈安庆、张明英、陈安敏、朱朝霞、朱朝辉、陈帮海、周顺林、王开静、王德生也未将借条交付被告圣域公司。在圣域公司拆除房屋时，第三人陈帮伟、唐承明、徐代友、陈帮玉、徐敏、陈安庆、张明英、陈安敏、朱朝霞、朱朝辉、陈帮海、周顺林、王开静、王德生未阻止被告圣域公司施工。被告圣域公司法定代表人陈安荣与股东姚澜系母子关系。原审法院认为：原告蒋梅及24位第三人已与被告圣域公司签订《房屋买卖合同》，且双方在合同中约定该购房款即为原告蒋梅及24位第三人的借款共计789万元。因此本案应为房屋买卖合同纠纷，应适用《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》进行调整。双方在签订合同时，已约定房屋交付日期及房屋过户期限，合同签订后，原告蒋梅及第三人潘玉华、吴道珍、张珍举、付帮荣、宋春菊、彭佐定、唐纯菊、张珍寿、游昌云、贾佐梅已实际占有并使用争议房屋。从2019年5月21日双方签订的调解协议内容可以看出，被告圣域公司在拆除争议房屋时，认可了原告蒋梅及潘玉华等10位第三人对现存房屋的使用的事实，因此，该《房屋买卖合同》应为有效合同。原告蒋梅及24位第三人与被告圣域公司签订合同后，未实际对争议房屋进行分割，第三人陈帮伟、唐承明、徐代友、陈帮玉、徐敏、陈安庆、张明英、陈安敏、朱朝霞、朱朝辉、陈帮海、周顺林、王开静、王德生也未将借条交付被告圣域公司。在圣域公司拆除房屋时，虽然第三人陈帮伟、唐承明、徐代友、陈帮玉、徐敏、陈安庆、张明英、陈安敏、朱朝霞、朱朝辉、陈帮海、周顺林、王开静、王德生未到场阻止被告圣域公司施工，但也未明确表示愿意放弃自己应得的份额。原告蒋梅与本案24位第三人之间对争议房屋仍然是按份共有关系。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利及义务。”由于争议房屋不能进行分割，如将房屋产权变更给原告蒋梅，将会损害其他第三人的合法权益。因此，对原告蒋梅要求被告圣域公司对争议房屋进行过户的主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第九十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：驳回原告蒋梅的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告蒋梅负担。本院二审查明：2015年12月17日，圣域公司在无力归还蒋梅及潘玉华、吴道珍、张珍举、付帮荣、宋春菊、彭佐定、唐纯菊、张珍寿、游昌云、贾佐梅、陈帮伟、唐承明、徐代友、陈帮玉、徐敏、陈安庆、张明英、陈安敏、朱朝霞、朱朝辉、陈帮海、周顺林、王开静、王德生等25人借款的情况下，与25人签订《房屋买卖合同》，约定圣域公司将其名下位于百××杜鹃××管理区××大道旁××杜鹃城市综合××房屋××幢以789万元的价格出售给原告蒋梅等25人。合同约定，被告圣域公司自收到蒋梅等25人的全额房款之日起将交易的房屋及土地全部交付给蒋梅等25人使用；该房产及土地须在2017年12月28日前过户给原告蒋梅等人，如到期未能过户的，由圣域公司按日千分之一向蒋梅等人支付违约金。合同签订后圣域公司法定代表人陈安荣、股东姚澜向蒋梅等人出具收据，收据载明：“今收到蒋梅、唐承明等人交来购房款（7890000.00）人民币柒佰捌拾玖万元整。（以上款项以借款转为现金收入，收回以上等人借条后视为收到该款）”。合同签订后，蒋梅与潘玉华、吴道珍、张珍举、付帮荣、宋春菊、彭佐定、唐纯菊、张珍寿、游昌云、贾佐梅将借条交给陈安荣与姚澜，并将部分房屋进行出租。2019年5月，潘玉华、吴道珍、张珍举、付帮荣、宋春菊、彭佐定、唐纯菊、张珍寿、游昌云、贾佐梅分别与蒋梅签订按份共有房屋转让协议，将自己应得的房屋份额转让给蒋梅，由蒋梅继续出租。2019年5月21日，圣域公司对该房屋进行部分拆除，由于蒋梅、潘玉华等11人担心对自己管理的房屋造成损害，遂阻止圣域公司拆除房屋。经调解，双方达成协议：1、圣域公司以第十二号门面调换蒋梅等人使用的第五号门面；2、圣域公司对蒋梅等人使用第十号门面一层不进行拆除，但对二、三层进行拆除，用第十一号门面后面的房屋与拆除乙方的第十号二层、三层相抵；3、圣域公司承诺不损坏到蒋梅等人使用的第十三至第十六门面的一至三层及十六号门面旁的楼梯间。协议签订后，圣域公司将除蒋梅、潘玉华等人管理以外的房屋进行拆除。蒋梅等25人与圣域公司签订房屋买卖合同后，未对房屋进行分割，陈帮伟、唐承明、徐代友、陈帮玉、徐敏、陈安庆、张明英、陈安敏、朱朝霞、朱朝辉、陈帮海、周顺林、王开静、王德生也未将借条交付圣域公司。在圣域公司拆除房屋时，陈帮伟、唐承明、徐代友、陈帮玉、徐敏、陈安庆、张明英、陈安敏、朱朝霞、朱朝辉、陈帮海、周顺林、王开静、王德生未阻止圣域公司施工。蒋梅、潘玉华、吴道珍、张珍举、付帮荣、宋春菊、彭佐定、唐纯菊、张珍寿、游昌云、贾佐梅等11人称案涉房屋已出售给蒋梅等人，而陈帮伟、唐承明、徐代友、陈帮玉、徐敏、陈安庆、张明英、陈安敏、朱朝霞、朱朝辉、陈帮海、周顺林、王开静、王德生等14人称案涉房屋系圣域公司抵押给蒋梅等25人。蒋梅等人称其25人所支付的789万元购房款系与陈安荣结算的将出借给圣域公司的借款本息转化而来。本案二审当事人争议焦点是：一、当事人诉争的法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系；二、涉案的房屋是否已经进行分割，圣域公司应否协助蒋梅办理相关房产手续及应否承担支付违约金的责任。关于焦点一：本院认为，蒋梅等25人与圣域公司签订的《房屋买卖合同》，虽然25人中蒋梅等11人称双方系房屋买卖关系，而陈帮伟等14人称是圣域公司将房屋抵押给25人，25人中对合同签订目的认识有分歧，但是圣域公司已将房屋交付25人使用，以物抵债目的是清楚的，双方采取将购房款与欠借款本息相抵销的方式支付购房款是对互负债权债务的处分行为。双方的法律关系已从借贷关系转换为买卖关系。尽管合同没有对25人中每个人购买房屋进行具体的明确，但25人对房屋属共有关系，如何分割房屋属其内部关系，并不影响其作为购买一方与圣域公司作为销售一方的买卖关系，故原审法院认定双方系房屋买卖合同关系并无不当。圣域公司辩称双方是以签订《房屋买卖合同》的形式来设定担保，双方不是真实的房屋买卖关系，缺乏充分的依据和理由，本院不予采信。关于焦点二：蒋梅等25人与圣域公司签订的《房屋买卖合同》并未对每人的房屋进行明确，25人亦无具体的房屋分割意见。房屋作为大宗产品，属公民重要财产，公民对房屋的处分需以明确有效的方式进行。蒋梅称陈帮伟等14人明确表示放弃应得的房屋份额，只要求圣域公司偿还其借款。在二审诉讼中经询问陈帮伟等人，其并未放弃涉案房屋的权利。蒋梅称25人所购买的房屋已作出了分割，缺乏充分有效的依据。在涉案房屋在25人中尚未进行具体明确分割的情况下，蒋梅请求圣域公司协助其办理房屋过户等相关手续，缺乏事实依据，原审法院不予支持并无不当。蒋梅请求圣域公司承担支付逾期办证违约金，因蒋梅所应分得的房屋尚不清晰，圣域公司无法为其办理相关手续，故其该请求亦不应得到支持。综上所述，蒋梅的上诉请求缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实中陈安荣、姚澜分别向蒋梅及24位原审第三人借款共计789万元等表述不当，本院判决对事实认定部分重新作出表述。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由蒋梅负担。本判决为终审判决。审判长  徐洪审判员  张雄审判员  殷勇二〇二〇年六月十九日书记员  刘佳