湖北省宜昌市夷陵区人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂0506行初21号原告：陈蒙蒙，男，1987年5月5日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：夏豪玮，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律工作者，特别授权。被告：宜昌市夷陵区自然资源和规划局，统一社会信用代码114205210111182314，住所地宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处松湖路11号。法定代表人：李旭春，宜昌市夷陵区自然资源和规划局局长。行政负责人：叶珍，宜昌市夷陵区自然资源和规划局副局长。委托诉讼代理人：陈胜勇，男，1973年12月16日出生，汉族，宜昌市夷陵区自然资源和规划局工作人员，住宜昌市夷陵区，一般授权。委托诉讼代理人：李海安，湖北辨和辩律师事务所律师，一般授权。第三人：宜昌三峡茶城集团有限公司，统一社会信用代码91420506753422355H，住所地宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处港虹路8号。法定代表人：黄宗虎，宜昌三峡茶城集团有限公司董事长。原告陈蒙蒙与被告宜昌市夷陵区自然资源和规划局、第三人宜昌三峡茶城集团有限公司（以下简称三峡茶城公司）房屋权属初始登记行政管理一案，2019年10月22日本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈蒙蒙及委托诉讼代理人夏豪玮、被告夷陵区自然资源和规划局的行政负责人叶珍、委托诉讼代理人李海安、陈胜勇到庭参加了诉讼。第三人三峡茶城公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案涉行政行为：2006年6月2日，被告根据第三人的申请，为其自建位于宜昌市××区小溪××街道办事处××号房屋办理房屋产权初始登记，产权证号为夷陵区房权证小溪塔字第××号，并颁发房屋产权证，房屋权利状况载明：房屋所有权人宜昌三峡茶城集团有限公司（原名宜昌三峡茶城有限责任公司），产权来源为自建，房屋状况A4-1，1-5层，建筑面积4768.22平方米;A4-2，1-5层，建筑面积5753.59平方米,设计用途商住。案涉房屋在A4-2第2单元第五层。原告陈蒙蒙向本院提出如下诉讼请求：1．确认被告办理的的鄂（2019）夷陵区不动产权第0002059号不动产权证书行为违法；2．撤销鄂（2019）夷陵区不动产权第0002059号不动产权证书；3．判令被告赔偿因违法办证给其造成的损失，其后原告变更诉讼请求：确认被告办理的鄂（2019）夷陵区不动产权第0002059号不动产权证项下的不动产初始登记行为违法，即颁发夷陵区房权证小溪塔字第××号的行为违法。事实和理由：2019年2月，其购买了张海峰的一套商品房，刚入住一天，楼下业主不许居住，理由是该房屋的生活排水直接接到楼下卫生间的沉水弯管，没有独立的排水系统，双方为此发生争吵。其到夷陵区规划局城建档案馆查看相关资料，发现该房屋没有竣工备案证，主体结构验收报告只有4层，没有第5层。第5层层高为1.6米隔热架空层，不具备居住条件，被告对这种不动产进行登记并颁发产权证的行为违法。该房产权证附件上的“宗地图”上明确显示为4层、55户，但房产分户图显示为5层、57户。被告宜昌市夷陵区自然资源和规划局辩称，案涉房屋的初始登记行为合法，理由如下：第三人于2006年5月向原宜昌市夷陵区房屋产权管理办公室申请办理2004年11月自建房屋2栋的初始登记，提供的材料有建设用地规划许可证（20041241）、建设工程施工许可证（20050009）、建设工程规划许可证（20042328）、土地使用证[宜市夷陵国用（2004）管理经验2006210号]、建筑工程竣工验收备案证（备案号422721-04-063）、建设工程规划验收单（第20063018）及申请人身份证明等其他必要材料。第三人提供的上述材料符合《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，原宜昌市夷陵区房屋产权管理办公室对案涉房屋予以产权初始登记所依据的资料齐全，登记程序合法，颁发产权证的行为合法，请求驳回原告的诉讼请求。被告为证明案涉登记行为的合法性，向本院提交证据如下：1．夷陵区不动产登记申请表，包含以下文件：申请书、房屋权利状况、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证审批单及附图、湖北省建筑工程竣工验收备案证（A4-1栋和A4-2栋）、夷陵区建设工程规划验收单、建设工程竣工验收合格单、白蚁预防工程合同书、企业法人营业执照、委托书，拟证明案涉登记行为系由第三人于2006年5月28日申请而启动，经审查符合《城市房屋权属登记管理办法》（2001年8月15日发布）规定的不动产权属初始登记条件，同时上述所有文件清楚证明了案涉不动产的项目地址、建设规模、面积、项目性质、开工和竣工时间、开工和竣工面积高度（3-5层），案涉房屋总层数为5层。2．三峡茶城A4-2栋竣工图，由宜昌新时代建筑设计有限公司出图，复印于夷陵区城建档案馆，楼层状况与证据1相关文件完全一致。3．夷陵区房权证小溪塔字第××号房权证，拟证明其根据第三人提交的上述材料，依据2001年8月15日发布的《城市房屋权属登记管理办法》，对第三人自建不动产予以初始登记，颁发房权证，房屋状况载明：A4-2幢产权面积5753.59平方米，总层数5层，设计用途商住，与规划相符合。4．已注销的李渊关于案涉房产的产权证，拟证明第三人将包括案涉房屋在内的两套房屋出售给李渊，一个产权证登记两个物权。原告质证认为：对上述证据的真实性没有异议，但是不能证明被告对案涉不动产依法履行了初始登记的法定职责。其一，湖北省建筑工程竣工验收备案证载明案涉不动产结构类型为框架4层，而不是5层；其二，案涉不动产宗地图载明该幢楼为4层，分户面积统计表载明是55户而不是57户，多出的两户是隔热层，不能办理产权证，建筑设计说明案涉不动产建筑层数为3-4层而不是5层，三峡茶城A4-2栋主体验收报告载明其结构层次为3-4层；其三，被告没有到实地对案涉不动产进行查看就予以登记，并颁发房权证，程序违法；其四，被告办理初始登房产用途是商住，但其房产证上的用途是城镇住宅，改变了性质。为此，原告提交了以下证据：1．湖北省建筑工程竣工验收备案证、主体验收报告、不动产宗地图、分户面积统计表、建设设计说明，拟证明案涉不动产为4层。2．案涉不动产视频资料，拟证明案涉房屋无水电设计、无排水设计、无采光通光风设计，层高（只有1.6米）和户型清楚。3．录音资料，拟证明其向被告工作人员询问案涉房屋是如何办到产权证，被告工作人员不知道；其询问住房质量管理局工作人员，该工作人员答复案涉房屋不属于正规商品房，不能办理产权证。4．调查笔录，拟证明房屋没有排水设施，不适宜居住。5．《住宅设计规范》，拟证明住宅层高不能低于2.8米，2.2米以下不算一层。被告质证认为：备案证的真实性无异议，框架4层是主体结构，不能说明案涉不动产只有4层，其查阅了备案证所对应的所有资料，证实案涉不动产就是5层；其法定职责是审查房屋验收资料，水电设计是否合格不是房屋产权登记应审查的对象；主体验收报告的真实性有异议，该报告是承建单位编写的，不是竣工验收报告，不能说明房屋只有4层，应当以设计图纸为依据；视频和录音资料来源不清楚，真实性、合法性、关联性均有异议；分户图与本案初始登记没有关联性，案涉房屋原所有权张海峰将房屋卖给原告，证明案涉房屋是客观存在的，李渊向第三人购的房屋是第四层的一套、第五层的一套，所以立的是一个户，李渊将两套分别再卖给不同的人之后，分户图当然就发生了变化，所以宗地图上的户数是可以改变的；根据住宅设计和测绘规范，对案涉房屋2.2米以上的面积计入产权面积，低于此高度的不计入。本院认为：被告提交的上述证据，原告没有异议，均予以确认，作为认定本案基本事实的依据。原告提交的证据１、5，被告没有异议，予以确认；提交的证据2的真实性予以确认，视频反映了原告与楼下住户为排水发生争议后向有关媒体投诉，由相关媒体制作的其找被告、第三人及相关职能部门寻求解决的过程和查询案涉房屋建造及产权办理过程；证据3即便是真实，也只能证明是被通话人的个人看法和认识，不能代表被告的观点；证据4的真实性，予以确认，即案涉房屋生活排水不是直接排入公共排水管道，而是需要排入4楼住户的便池沉水弯管。综上，经审理查明认定事实如下：第三人经相关行政部门批准，在夷××区小溪××街道办事处港虹路自建房屋，工程名称为三峡茶城A1-4号，工程规模42964.76平方米，建设高度3-5层，由宜昌时代建筑设计有限公司设计并出图。其中，A1-3建设高度是3-4层，A-4-1和A-4-2的高度5层，案涉房屋在其中A-4-2号的第2单元第5层。2006年5月28日，第三人向被告提出申请，其于2004年11月在小溪××街道办事处××号自建房屋2栋（A-4-1栋和A-4-2栋），钢混结构5层，建筑面积10521.81平方米，申请办理房屋权属登记，并提交了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证审批单及附图、湖北省建筑工程竣工验收备案证（A-4-1栋和A-4-2栋）、夷陵区建设工程规划验收单、建设工程竣工验收合格单、白蚁预防工程合同书、企业法人营业执照等有关文件。湖北省建筑工程竣工验收备案证（A-4-2栋）载明该工程于2006年2月24日竣工，结构类型：框架4层。第5层是坡面隔热层。2006年6月2日，被告给第三人颁发了房屋产权证，记权证：夷陵区房权证小溪塔字第××号：载明房屋总层数5层。2006年8月3日，第三人将A-4-2栋的第2单元01室（在第4层）、02室（在第5层）出售给李渊。被告给李渊颁发了房权证（证号：00217325，载明：钢混结构，所在层数4、5，建筑面积157.57平方米（01室84.3平方米、02室73.27平方米）。2008年10月至12月间，李渊将该房屋分别出售给他人，其中02室出售给张海峰。当月10日，被告给张海峰颁发了房权证（证号：00275096），载明：房屋总层数5层，所在层数第5层，建筑面积73.27平方米。2019年3月7日，张海峰与原告签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定张海峰将案涉房屋卖给原告。合同签订后，双方办理了产权变更登记手续。变更后不动产权利人为原告，证号：鄂（2019）夷陵区不动产权第0002059。原告入住案涉房屋第一天，与4楼（01室）业主冯**发生争议，原因是02室没有相对独立的排水管道，卫生间马桶排水直接与01室卫生间沉水弯管连通而不是排入公共排水管。02室卫生间排水，01室卫生间便池就出现水涌动、扑腾的现象。原告向三峡广电投诉，该媒体宜昌综合栏目为此录制了一期节目，包含现场试验，向物业、被告、夷陵区规划局等部分了解该不动产的设计、建筑层高、水电、产权变更等情况。本院认为，案涉行政行为是对合法建筑房屋的初始登记。不动产登记，是行政机关以单一的判断为要素，依法将不动产物权和其他应当登记的事项在不动产登记簿上予以记载，公示并直接依据法律规定产生法律效果的行为。依照《城市房屋权属登记管理办法》（案涉初始登记时有效），新建房屋申请初始登记的，应当提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划认可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋验收资料以及其他有关证明文件。第三人在申请初始登记过程中，提交了上述证明，且被告对该不动产物权及其他应当登记的事项的记载与上述文件证明的内容完全一致，双方当事人于本案争议主要事实，通过上述文件可以清楚证明案涉不动产的建设高度是5层而不是4层。被告审查原告提交的上述资料后记载于不动产登记簿的事项准确无误，颁发不动产权证的行为合法。原告提交的所有证据不能证明被告登记的事项有误，要求确认案涉登记行为违法的理由不能成立，本院不予以支持。对大众而言，购买房屋时到现场看房是必然的。原告既然能与他人达成案涉房屋的买卖合同，足以说明其对房屋的大小、采光、户型、朝向、位置等是认可的，并不介意部分层高不足1.6米的事实。被告也予以说明对层高低于2.2米的部分没有计算产权面积。案涉房屋的排水设计有缺陷，原告入住前可能没有发现，入住之后因此缺陷与邻居发生争议，该争议的性质属于民事争议，原告应当与房屋出售方或者邻居通过协商、民事诉讼等方式加以解决。更何况该缺陷完全是可以通过专业改造予以消除，不属于不应准予不动产物权登记的情形。被告对案涉不动产物权初始登记，并颁发房权证的行为合法，原告的诉讼请求应当予以驳回。依照《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款、第二十三条、第二十七条、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，并经合议庭评议，判决如下：驳回原告陈蒙蒙要求确认被告宜昌市夷陵区自然资源和规划局办理的鄂（2019）夷陵区不动产权第0002059号不动产权证项下的不动产初始登记行为违法，即被告宜昌市夷陵区自然资源和规划局对第三人宜昌三峡茶城集团有限公司自建的位于宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处港虹路2号2栋房屋（A-4-1栋和A-4-2栋）予以初始登记、颁发夷陵区房权证小溪塔字第××号的行为违法的诉讼请求。案件受理费50元，由原告陈蒙蒙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  张红星人民陪审员  江文成人民陪审员  杨 舟二〇二〇年六月十五日书 记 员  邹 磊