江西省新余市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣05执复7号复议申请人（被执行人）：新余市齐灵锻造有限公司，住所地：江西省新余市城南景源路260号。法定代表人：王卫陵，该公司执行董事兼总经理。申请执行人：黎伟力，男，1977年3月9日出生，汉族，住江西省新佘市渝水区。被执行人：王晓玲，女，1958年1月24日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。被执行人：宋齐国，男，1956年5月24日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。复议申请人新余市齐灵锻造有限公司不服江西省新余市渝水区人民法院（以下简称渝水法院）（2020）赣0502执异22号异议裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。渝水法院在执行申请执行人黎伟力与被执行人新余市齐灵锻造有限公司（以下简称齐灵公司）、王晓玲、宋齐国民间借贷纠纷一案中，齐灵公司在渝水法院执行拍卖齐灵公司的七处房产过程中，对新余广泰房地产评估咨询有限公司（以下简称广泰公司）作出的“余广司法鉴定［2020］字第司1001号”的房地产评估报告提出异议。异议请求为：撤销广泰公司作出的“余广司法鉴定［2020］字第司1001号”的房地产评估报告。渝水法院于2020年4月20日受理齐灵公司的执行异议申请后，作出（2020）赣0502执异22号异议裁定，驳回齐灵公司的申请。齐灵公司不服该裁定，向本院提出复议申请，要求撤销渝水法院的执行裁定。渝水法院查明，2019年5月22日，新余市中级人民法院作出（2019）赣05民终396号民事判决，主要内容是：一、撤销渝水法院（2018）赣0502民初7488号民事判决；二、宋齐国、王晓玲应于本判决生效之日起十日内向黎伟力支付借款利息755000元（自2017年11月28日算至2018年5月27日）；三、黎伟力在上述判决第二项确定的债权范围内享有对齐灵公司名下的位于新余市厂房及土地使用权［不动产权证号为赣（2016）新余市不动产权第0003665、0003666、0003667、0003668、0003670号］折价或以拍卖、变卖该抵押物价款的优先受偿权；四、驳回齐灵公司的其他上诉请求；五、驳回黎伟力原审提出的其他诉讼请求。该判决生效后，由于齐灵公司、宋齐国、王晓玲未按生效判决履行，黎伟力向渝水法院申请执行，在执行该案过程中，为拍卖齐灵公司名下的位于新余市城南景源路260号土地证号为余国用（2013）第10151的土地使用权以及不动产权证号为赣（2016）新余市不动产权第0003665、0003670、0003668的厂房，不动产权证号为赣（2016）新余市不动产权第0003666、0003667的办公楼及综合楼，无产权证的保安室和车棚。渝水法院委托广泰公司对上述财产进行了评估。2020年1月7日，广泰公司作出的“余广司法鉴定［2020］字第司1001号”的房地产评估报告，该评估报告估价结果是确定估价对象于价值时点的房地产市场价格为人民币8277000元整。渝水法院认为，本案的争议焦点在于齐灵公司是否可以以评估价格过低要求重新评估。其理由主要有：1、评估面积小于实际面积；2、未将变电站、化粪池、挡土墙、公摊公路、厂区水泥路面、简易钢构房冷却池的价值计算在内；3、评估单价过低。针对上述问题，渝水法院询问了广泰公司，广泰公司做出了回复：1、面积是根据不动产权证书、国有土地使用权证记载的面积计算，异议人认为与实际有差距，可向相关部门提出异议；2、报告中包含了估价对象基础设施费用如：给排水、供电、道路、绿化、通讯、围墙等（特殊实施设备除外）；3、估价对象价格是否偏低，应当由拍卖成交价决定，不存在高低偏向问题。渝水法院认为，关于齐灵公司反映的评估报告中的少算面积、漏评项目、单价过低等问题，广泰公司已做出了合理说明，齐灵公司对于其异议请求也没有提供相关证据，渝水法院认可广泰公司做出的说明。且本案采取的是网络拍卖方式，而互联网拍卖在互联网拍卖平台上向全社会公开，接受社会监督。评估的价格能够为竞拍者提供参考，但是待拍卖房屋的价格最终将通过司法拍卖变现体现其在公开市场的公允价格。故对于齐灵公司提出的执行异议请求，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：驳回齐灵公司的异议请求。齐灵公司向本院申请复议请求：（一）渝水法院异议裁定认定事实错误。1．齐灵公司被拍卖的四处厂房评估面积远小于实际面积，应以实际测量的面积为参考，按照评估面积拍卖减损了厂方的实际总价值，严重损害了齐灵公司的合法权益；2．广泰公司对于齐灵公司提出的“未将变电站、化粪池、挡土墙、公摊公路、厂区水泥路面、简易钢构房冷却池的价值计算在内”这个事实作出的回复意见不符合事实，广泰公司所认定的基础设施如给排水、供电、道路、绿化、通讯、围墙等的范围不包括以上齐灵公司所提出的基础设施；3．厂房成交单价远低于正常的市场价，法院认定该成交单价于社会公允的价格事实认定错误。（二）异议裁定驳回的理由不能成立。渝水法院在裁定中对于齐灵公司提出问题没有进行审查认定，对于明显小于实际面积的评估数据、明显低于市场价值的成交单价、对于明显漏评项目没有进行实际的认定就认定评估机构所给出的回复合理。因此，渝水法院驳回的理由不能成立。综上，渝水法院的裁定认定事实及法律适用均错误，请求法院依法撤销渝水法院的异议裁定，并撤销广泰公司作出的“余广司法鉴定［2020］字第司1001号”的房地产评估报告。本院查明，渝水法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：（一）评估报告是否少算面积？（二）评估报告是否漏评项目？（三）是否可以以评估价格过低为由要求撤销或重新评估？（一）关于评估报告是否少算面积的问题。齐灵公司提出评估面积小于实际测量面积，应以实际测量面积为准，而广泰公司则认为其是以不动产权证书、国有土地使用权证中记载的面积为依据计算评估面积，本院认为，根据相关法律规定，对已登记的房屋，其建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准，房屋权属证书和房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误的，以房屋登记簿为准。本案中，被评估房产均有不动产权证书，且不动产权证书中均载明了土地面积及房屋建筑面积，因此，广泰公司以不动产权证书中载明的面积进行评估符合法律规定。如果齐灵公司认为不动产登记簿记载的面积与实际面积有误，可以申请相关部门予以更正，故齐灵公司提出评估报告少算面积的复议理由不能成立。（二）关于评估是否漏评项目的问题。本院认为从评估报告中可以反映出每处被评估房产都包含了厂区内基础设施包括排水、供电、道路、绿化、通讯、围墙等，该费用约占建安成本的10%。广泰公司的异议回复中也对此进行了说明。齐灵公司提出的变电站、化粪池、挡土墙、公摊公路、厂区水泥路面、简易钢构房冷却池等都属于厂区内的基础设施，因此，其提出评估报告中没有包含上述设施价值的复议理由不能成立。（三）关于是否可以以评估价格过低为由要求撤销或重新评估问题。本院认为，评估执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如果认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买进。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。因此，根据上述规定，只有当事人或者其他利害关系人证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，才符合重新评估的条件。本案中，广泰公司具有合法评估资质，齐灵公司也没有提供证据证明其评估程序严重违法，其提出的价格过低，不符合重新评估或撤销的情形。综上，渝水法院（2020）赣0502执异22号异议裁定依法有据，应予维持；齐灵公司提出的执行复议理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人新余市齐灵锻造有限公司的复议申请，维持江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502执异22号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长 熊 乔审判员 肖兵生审判员 彭胤歆二〇二〇年六月二十八日书记员 谢 雯