北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初6150号原告（反诉被告）：北京万万如奕科技孵化器有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇8号办公楼1层101。法定代表人：周云祥，总经理。委托诉讼代理人：冯德华，北京桂润律师事务所律师。委托诉讼代理人：王楠，北京桂润律师事务所律师。被告（反诉原告）：迟桂全，男，1973年5月19日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：魏修立，北京市杰澳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春德，男，1980年1月14日出生，汉族，住黑龙江省林口县。原告（反诉被告）北京万万如奕科技孵化器有限公司（以下简称“万万如奕科技公司”）与被告（反诉原告）迟桂全房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万万如奕科技公司之委托诉讼代理人王楠、被告（反诉原告）迟桂全及其委托诉讼代理人魏修立、李春德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万万如奕科技公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年9月22日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告2019年1月1日至2019年1月22日房屋租金38441元；3.判令被告支付原告解除合同的违约金195000元；4.判令被告立即将北京市昌平区北七家镇王府街x号孵化器x层西侧餐厅区域的房屋恢复原状交付原告；5.判令被告支付原告2019年1月23日至房屋实际交还原告之日止期间的使用费；6.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中经释明，万万如奕科技公司变更诉讼请求为：1.判令被告支付原告自2019年1月1日至2019年9月19日期间的房屋使用费917200元；2.判令被告支付原告违约金195000元；3.判令被告立即将北京市昌平区北七家镇王府街x号孵化器x层西侧餐厅区域的房屋恢复原状交付原告；4.判令被告支付原告2018年12月电费2460元；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市昌平区北七家镇王府街x号孵化器x层西侧餐厅区域的房屋（下称房屋）出租给被告，合同期限三年，自2018年10月1日至2021年9月31日止，被告承租房屋用作餐厅使用。合同签订后，原告按照约定履行了己方义务。2019年1月1日至2019年3月31日的租金，被告应当于2019年1月1日前向原告缴纳，但被告至今未缴纳，逾期已超过15天。根据《房屋租赁合同》第十条约定：乙方不按期足额支付任一期租金或其他相关费用，逾期时间超过10日的，甲方有权单方解除本合同。乙方违约导致本合同解除或者乙方提前退租的，乙方应当向甲方支付合同年租金的30%作为违约金，如违约金不足以弥补甲方的损失，乙方仍应承担赔偿责任。故原告诉至法院。迟桂全辩称，不同意原告的诉讼请求。原告诉讼请求与事实相违背，不是本案真实情况。本案涉及的租赁房屋属于没有建设规划许可的违法建筑，双方合同应属无效合同。原告诉求的基础是合同有效，没有事实及法律依据。我方不存在违约行为，原告主张被告违约是因为2019年1月1日之后的租金没有交纳，但原告法人从我方处以借款形式拿钱18.5万元，双方约定此欠款可以抵为房屋租金。我方应支付的租金为16.5万元，原告法人拿到的钱早已超过我方应支付的2019年1月至3月的租金，故我方不违反合同约定。原告未经任何单位及我方许可擅自拆除我方饭馆招牌，导致我方无法经营，我方为此报警，警察出现场对原告进行劝阻但无效，从光盘可看出原告行为恶劣，我方为此向区、镇政府反映情况，被告知这是原告单方行为与政府无关，政府没有要求铲除广告牌，即使需要拆也是城管执法部门找我方拆除或在我方不要求拆的情况下执法部门拆，原告作为出租人没有权利对我方进行破坏，是对我方造成损害的直接原因。2019年1月6日后我方广告牌被拆无法经营，双方对损失赔偿问题无法达成一致意见，但我方自2019年1月6日后未正常使用房屋，没有按合同目的用房，我方不存在向原告支付占有使用费问题。本案租赁合同因原告把不合法房屋出租给被告并告诉被告该房屋有相关证照可以合法经营而导致本案损失发生，原告对合同无效应承担全部责任，因合同无效赔偿违约金无依据。我方承租房屋后斥资对房屋进行装修与房屋形成附合，拆除会导致财产价值损失和社会财富浪费，故对原告该项诉求不应支持。即使要恢复原状，因我方装修发生的现值残值及拆除房屋相关费用应由原告承担。关于电费，涉案房屋电费是预付费，我方不存在欠缴电费的情况。迟桂全向本院提出反诉请求：1.判决确认反诉人与被反诉人于2018年9月22日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被反诉人退还以借款形式收取的反诉人房屋使用费18.5万元，赔偿反诉人经济损失1112118.8元；3.诉讼费由被反诉人负担。事实与理由：2018年9月22日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定被反诉人将位于北京市昌平区北七家镇王府街x号孵化器x层西侧餐厅区域的房屋出租给反诉人用于经营餐厅使用，租期为三年，自2018年10月1日起至2021年9月31日止。合同对租金支付方式及其他事项进行了约定。被反诉人交付租赁房屋后，反诉人花费巨资对房屋进行了装修，购买了经营餐厅的后厨设施设备及各种电器，交纳了2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金16.5万元，于2018年11月10日正式开业经营。反诉人经营期间，被反诉人因急用钱，由其法定代表人***经手向反诉人借款18.5万元（其中2018年10月6日借款2万元，2018年11月2日借款15万元，2018年11月14日借款0.5万元，2018年12月借款1万元）。被反诉人称借款用于抵作日后的租金。2019年1月6日，被反诉人在没有任何事先通知的情况下，以政府检查为由组织人员强行拆除反诉人宴香饺子王饭店的牌匾。反诉人报警后，警察赶赴现场，要求被反诉人出示政府相关批文或其他可以证明是政府要求拆除的相关书面手续，但被反诉人在警察再三催促下，也未能拿出任何手续。被反诉人之举，导致反诉人无法经营，从此停业，给反诉人造成重大经济损失。后反诉人得知，被反诉人出租给反诉人的房屋没有任何规划手续，没有取得不动产权证书，是从他人处层层转租而来的非法建筑。根据《最高人民法院关于城镇房屋租赁纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第二条规定，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。综上，被反诉人明知租赁物属于非法建筑，仍出租给反诉人使用，并造成反诉人重大经济损失，应当依法承担全部赔偿责任。为维护反诉人的合法权益，故提出反诉。万万如奕科技公司辩称，不同意迟桂全的反诉请求。我方在签订合同时认为合同是有效的，在诉讼中经释明，我方认可合同无效。房屋于2019年9月19日腾退，迟桂全应向我方支付房屋使用费，其要求我方退还租金无依据；双方亦不存在借贷关系。被告的损失与我方无关，应由被告自行承担。拆除牌匾不影响被告继续经营和使用房屋，合同是否有效也不影响被告使用房屋，被告提交的评估报告无法证明被告的损失，被告的物品于2019年9月19日才拉走，该拉走的可移动财产均包含在评估报告中，另外评估报告中有大部分的资产属于原告，无法证明被告的损失。我方与被告签订的合同第七条有规定，被告已经违约，装修没有经过我方批准，双方的损失均应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2018年4月18日，万万如奕科技公司与案外人王也签订《房屋租赁合同》，约定，万万如奕科技公司将酒店x层的机器人餐厅区域出租给王也用作餐厅使用；合同期限为三年，从2018年5月1日至2021年4月30日止；第一年租金为65万元，第一年租金按季度付，每季度开始当月1日前支付当季度租金，每次支付16.25万元。该合同还对其他内容进行了约定。2018年9月20日，案外人王也（甲方）与迟桂全（乙方）签订《转让合同》，约定，王也从2018年9月16日起将位于北京市昌平区北七家镇平西王府街x号一楼酒店x层机器人餐厅区域转盘给乙方迟桂全使用经营（具体面积以现状为准，乙方对租赁房屋实际考察，对此不持异议）；甲方负责把经营期间的费用结清（包括电费、水费、酒水费用及所有甲方经营期间的费用）；乙方迟桂全转租后经营期间发生的债务或经营安全，所有相关问题与甲方无任何关系，甲方不承担任何法律责任；转让费20万元；乙方所转饭店设施包括（桌子、椅子、空调、冰箱及后厨所有用品）交付给乙方使用。2018年9月22日，万万如奕科技公司（出租方、甲方）与迟桂全（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将孵化器x层西侧餐厅区域出租给乙方，乙方承租房屋用作餐厅使用，乙方在该出租房屋内的经营活动，应依法办理相应经营活动的文件；租赁期限为三年，从2018年10月1日至2021年9月30日止，第一年租金65万元整，期限为2018年10月1日至2019年9月30日，第一年租金按季度付（从本合同期限开始日计算每三个月为一个季度），每季度开始提前一月支付当季度租金，每次支付162500元；乙方搬入前，应先检验房屋，并与甲方签订房屋交接单，本合同终止或解除时，乙方应将租赁房屋恢复原状，甲方经验收，房屋及场地完好无损后，甲方除抵扣乙方应承担的费用、租金、违约金、损害赔偿金等全部应当由乙方承担的费用，剩余部分凭押金收据原件退还乙方押金，如有设施设备损毁，甲方将以受损设施设备届时市场价从押金中扣除相应金额进行抵偿，如押金不足以抵偿的，乙方应当另行支付；电费为1.5元/度。该合同还对其他内容进行了约定。同日，迟桂全支付房屋租金162500元。双方均认可房屋租金支付至2018年12月31日。关于涉案房屋的审批手续，双方均未提交。2019年1月10日，因双方发生争执，北京市公安局昌平分局平西府派出所出警，110接处警记录单记载案情为“万万如奕孵化器二三十人堵门，我们是物业，强拆了对方饭店的门匾，现在对方堵门，对方将我们岗亭的杆掰了。”；反馈情况记载为“万万科技孵化器于今年10月份将其西侧一楼租给晏香饺子馆营业，租期三年。4日前万万科技孵化器将晏香饺子馆牌匾给拆了。晏香饺子馆多次找万万科技孵化器询问其牌匾事宜，万万科技孵化器无人答复。晏香饺子馆于今日带领员工将万万科技孵化器门口堵住并带横幅要求维权。民警到现场将横幅收缴，并将相关人员驱散，同时告知晏香饺子馆人员合理合法维权。民警协商未果，告知晏香饺子馆到镇政府或相关部门反映问题。”。2019年1月16日，迟桂全委托北京市求实律师事务所向万万如奕科技公司发出《律师函》，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》及赔偿损失。万万如奕科技公司对该律师函的真实性不予认可。迟桂全为证明自己产生的损失，向本院提交《装饰装修工程施工合同》及多份收据。万万如奕科技公司对上述证据不予认可。迟桂全向本院提出鉴定申请，申请对案涉房屋的装修价值及房屋内的设施、设备价值进行评估，经北京市高级人民法院随机确定，本院委托中财宝信（北京）资产评估有限公司（以下简称“评估公司”）进行评估。2019年7月19日，评估公司作出评估报告，结论为：对万万如奕科技公司与迟桂全房屋租赁纠纷案件中所涉及的北京市昌平区北七家镇王府街x号孵化器x层西侧餐厅区域的装修损失及牌匾、设施、设备的市场价值及装修损失的市场价值，于评估基准日2019年1月6日的市场价值进行了评估，根据以上评估工作，得出纳入本次评估范围内的资产评估值为94.57万元，其中装修工程评估值46.67万元，“饺子王”牌匾评估值2.24万元，家具电器设备评估值为22.27万元，厨房设备评估值为23.40万元。关于争议项，其中装修工程备注：原被告双方对此项资产中所包含的监控系统及灭火器材权属未达成一致，对其是否纳入评估范围存在争议；“饺子王”牌匾备注：实物已拆走，现场未见实物，该项资产相关信息均由资产持有人提供；家具电器备注：原被告双方对此项资产中所包含的单体空调权属未达成一致，对其是否纳入评估范围有争议；厨房设备备注：原被告对双方此项资产中所包含的部分资产是否纳入本次评估范围有争议。关于评估报告的有效期，评估报告记载，本评估报告结论的有效期为自评估基准日起一年，即从2019年1月6日至2020年1月5日止。经询问，双方当事人均同意继续使用该评估报告。迟桂全支出鉴定费20000元。2019年9月19日，迟桂全与万万如奕科技公司办理交接手续并签署《交接房屋说明》，记载“交接双方确认如下事实：1.迟桂全已将清单所列物品、设备设施全部拉走（具体见迟桂全饺子馆物品拉走清单）；2.迟桂全于2019年9月19日将房屋按照现状（双方拍摄留存）交付北京万万如奕科技孵化器有限公司；3.本交接说明签订后，迟桂全不得采取任何形式阻止北京万万如奕科技孵化器有限公司正常使用房屋，包括但不限于自用、出租等方式给他人使用，迟桂全均不干涉；4.双方一致认可房屋交接完毕。”。双方在《饺子馆物品拉走清单》上签字，清单上载明的交接日期为2019.9.18。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。故万万如奕科技公司与迟桂全签订的《房屋租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应当予以支持。诉讼期间发生的房屋使用费根据承租人是否实际占有使用房屋、房屋是否符合合同约定的使用条件、评估鉴定期限延长的原因、当事人的过错程度等因素予以确定。2019年1月6日，万万如奕科技公司将迟桂全餐厅的牌匾拆除，会对迟桂全经营餐厅造成一定的影响。案件审理过程中，法院组织双方进行交接，交接时间为2019年9月19日。因此，对于房屋占有使用费的数额，本院根据房屋的使用情况及双方当事人的过错程度予以酌定，万万如奕科技公司主张的房屋使用费，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。关于迟桂全主张的退还房屋使用费的反诉请求，现有证据不足以证明，故本院对该项反诉请求不予支持。迟桂全与案外人***的纠纷，双方可另行解决；关于万万如奕科技公司要求迟桂全支付违约金一节，无事实及法律依据，本院不予支持；关于万万如奕科技公司要求迟桂全恢复原状交付房屋一节，双方于2019年9月19日完成房屋交接，且万万如奕科技公司与迟桂全签订房屋租赁合同时即知晓迟桂全承租房屋的用途系经营餐厅，双方在合同中亦约定了装修事宜，因此可以认定万万如奕科技公司对迟桂全装修一事是知晓并同意的，故万万如奕科技公司要求迟桂全恢复原状的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；关于电费一节，现有证据不足以证明迟桂全尚欠电费，万万如奕科技公司应当承担举证不利的法律后果，故对该项诉讼请求，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。万万如奕科技公司作为出租方，对于租赁标的物不具备建设工程规划许可应当知情，其明知该情况仍对外出租，对于合同无效的后果应承担相应责任。迟桂全作为承租方，在签订及履行合同中，未尽必要的审查义务，对于合同无效的后果亦应负相应责任，本院酌情确定万万如奕科技公司、迟桂全各承担50%的责任。现双方之间的房屋租赁合同无效，迟桂全要求万万如奕科技公司赔偿房屋装修损失，于法有据，本院予以支持。赔偿金额由本院根据评估机构作出的评估报告，结合双方当事人对导致合同无效的过错比例以及举证情况酌情予以确定。关于迟桂全主张的部分设备、设施损失，万万如奕科技公司辩称部分设备、设施是其所有，因此未同意迟桂全取走。关于上述设备、设施，迟桂全已完成了初步举证责任，而万万如奕科技公司提交的证据不足以证明其答辩意见，故本院对其答辩意见不予采信。万万如奕科技公司拒不同意将设备、设施归还迟桂全，其应赔偿迟桂全的损失。本院根据双方的交接清单及评估报告，对赔偿数额进行确定，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。关于迟桂全主张的其他损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京万万如奕科技孵化器有限公司与迟桂全于2018年9月22日签订的《房屋租赁合同》无效；二、迟桂全于本判决生效后十日内支付北京万万如奕科技孵化器有限公司房屋占有使用费328442.91元；三、北京万万如奕科技孵化器有限公司于本判决生效后十日内支付迟桂全房屋装修及设备设施损失511533.37元；四、驳回北京万万如奕科技孵化器有限公司的其他诉讼请求；五、驳回迟桂全的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14832元，由北京万万如奕科技孵化器有限公司负担8605元（已交纳）；由迟桂全负担6227元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费8237元，由迟桂全负担3779元（已交纳）；由北京万万如奕科技孵化器有限公司负担4458元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费20000元，由迟桂全负担10000元（已交纳）；由北京万万如奕科技孵化器有限公司负担10000元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王丽媛人民陪审员  杨 屹人民陪审员  张虎年二〇二〇年六月三十日书 记 员  周心怡书 记 员  徐 萌