沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初15132号 原告：沈阳港晟房产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区。 法定代表人:盛军，系董事长。 委托诉讼代理人：奎媛、席冬琳，均系辽宁同泽律师事务所律师。 被告：李卓，女，1991年4月2日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。 被告：齐琳，男，1983年3月25日出生，满族，住沈阳市沈河区。 原告沈阳港晟房产开发有限公司与被告齐琳、李卓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳港晟房产开发有限公司的委托代理人奎媛、席冬琳，被告李卓到庭参加了诉讼,被告齐琳经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。 原告沈阳港晟房产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原告与被告签订的商品房买卖合同编号：E1410125034，并判令被告配合腾退房屋，撤销房屋备案手续、预告登记及抵押手续；2、请求法院判决被告支付违约金74192.85元；3、本案诉讼费、保全费、保函费等由被告承担。事实和理由：2014年11月28日，被告与原告签订《商品房买卖合同》并在沈阳市房产局办理了网上备案手续。《商品房买卖合同》第三条、第四条约定：被告购买原告开发的沈阳市东陵区1-16-4号单元房，建筑面积100.34平方米，总金额494619元人民币。根据《商品房买卖合同》第六条及附件四补充协议（二）的约定，被告应在2014年11月28日交纳首期房款154619元，其余340000元办理银行贷款并于2014年12月28日支付到原告指定账户。后，原告、被告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款金额为340000元，并由原告承担办理房产正式抵押登记之前的阶段性连带保证责任。但被告截止起诉日己经逾期不按时偿还月供款，经第三人催告后仍然拒绝还款，第三人遂通知原告承担连带担保责任，原告多次以各种方式催促被告偿还银行贷款及尚未付清的首付款，但被告均置之不理。根据《商品房买卖合同附件四补充协议一》第7条约定：“如买受人未能履行其向金融机构应尽的义务（包括但不限于拖欠金融机构的月供款）而导致出卖人作为担任责任人承担担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应当偿还出卖人实际承担担保责任的发生额，并按总房款15%计算标准赔偿出卖人的损失。”被告的行为己经严重违反了合同的约定，并导致原告承担担保责任，因此原告向贵院提起诉讼，请求贵院依法维护原告的正当利益，依据法律法规及相关合同约定，支持原告全部诉讼请求。 被告李卓辩称：我与齐琳在婚姻关系存续期间内购买的上述房屋，后来2015年我们就离婚了，当时离婚协议约定的是这个房屋所有的还贷款及产权等都归齐琳，与我没有关系了，后来我也不清楚齐琳是怎么弄的。我同意解除合同，需要我配合的，我也积极配合，违约金数额过高，诉讼费、保全费、保函费应相应减少。 被告齐琳在法定期限内既未提交答辩意见，亦未到庭应诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 通过开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，本院认定本案事实如下：2014年11月28日，原告与被告齐琳、李卓签订商品房买卖合同及补充协议，约定二被告购买原告开发的位于沈阳市东陵区，1-16-4号建筑面积100.34平方米房屋一处，总房款494619元。首付款共154619元，包含被告于2014年11月25日交付的定金5000元、2014年11月28日交付的首付款29619元，其余首付款约定被告于五年内分期偿还，即于2015年10月15日前支付36000元、于2016年10月15日前支付36000元、于2017年10月15日前支付24000元、于2018年10月15日前支付12000元、于2019年10月15日前支付12000元，被告按照上述约定，按期偿还首付款至2018年10月16日，现尚欠12000元首付款未给付。除首付款外，案涉房屋的余款340000元由二被告与中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称工商银行）签订个人购房借款/担保合同，向工商银行借款以完成支付，原告作为保证人对被告借款承担保证责任。商品房买卖合同补充协议第7条约定，“如买受人未能履行其向金融机构应尽的义务（包括但不限于拖欠金融机构的月供款）而导致出卖人作为担保责任人承担担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应当偿还出卖人实际承担担保责任的金额，并按总房款15%计算标准赔偿出卖人的损失”。商品房买卖合同及个人购房借款/担保合同签订后，工商银行依照约定，于2015年1月16日将340000元贷款支付给原告，原告将上述房屋买卖合同备案登记到被告名下。被告自2015年1月16日开始按月向工商银行偿还借款至2019年1月，其后被告不再向工商银行按期偿还借款。工商银行于2019年10月24日向原告发送催款通知书，要求其承担担保责任。2019年11月20日原告向工商银行清偿了被告全部借款本金、利息、罚息、违约金等合计321293.09元。现被告未按期偿还首付款，且因其逾期偿还银行借款致使原告向银行承担了连带保证责任，故原告为维护合法权益，起诉至法院。 另查明，被告齐琳与被告李卓于婚姻关系存续期间共同购买上述房屋，2015年4月28日，齐琳与李卓协议离婚，离婚协议书上载明，案涉房屋系由齐琳进行商业贷款，剩余贷款由齐琳偿还，离婚后上述房产归齐琳，因该房产发生问题引起的一切法律后果由齐琳承担。 再查明，案涉房屋已交付被告齐琳。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交证据进行质证的权利，本案被告齐琳经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与二被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行合同义务。原、被告签订的商品房买卖合同补充协议第7条明确约定，“如买受人未能履行其向金融机构应尽的义务（包括但不限于拖欠金融机构的月供款）而导致出卖人作为担保责任人承担担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应当偿还出卖人实际承担担保责任的金额，并按总房款15%计算标准赔偿出卖人的损失”现因被告逾期偿还银行借款致使原告向工商银行承担了连带保证责任，已符合解除商品房买卖合同、买受人向出卖人支付违约赔偿的约定条件。故本院对原告请求解除商品房买卖合同、腾退房屋、支付违约金的诉讼请求予以支持；关于违约金的数额，因被告李卓于庭审中提出案涉违约金过高的抗辩，且原告并未就实际损失举证证明，故本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约赔偿的数额酌情予以调整，按总房款10%予以计算。关于原告所诉因保全财产所发生的的保函费2550元，本院认为，该部分款项并非诉讼过程中必须发生的诉讼费用，亦非因被告违约所产生的必然损失，故原告该项诉请并无法律依据，本院不予支持。 关于被告李卓抗辩称其与齐琳已离婚，离婚时约定案涉房屋贷款由齐琳偿还，其与案涉房产再无关系之意见，本院认为，李卓与齐琳于婚姻关系存续期间共同购买案涉房屋并签署房屋买卖合同及补充协议，故案涉房屋买卖合同及补充协议对二被告均有约束力。二被告之间的离婚协议仅调整二被告之间的内部财产关系，不能对抗本案原告，故本院对被告李卓的抗辩意见不予采信。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、九十七条、一百一十四条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定判决如下： 一、原告沈阳港晟房产开发有限公司与被告齐琳、李卓于2014年11月28日签订的编号为E1410125034号商品房买卖合同于本判决生效之日起立即解除； 二、被告齐琳、李卓于本判决生效之日起十日内协助原告沈阳港晟房产开发有限公司办理位于沈阳市东陵区，1-16-4号房屋的备案撤销手续； 三、被告齐琳、李卓于本判决生效之日起十日内将位于沈阳市东陵区，1-16-4号房屋腾退给原告沈阳港晟房产开发有限公司； 四、被告齐琳、李卓于本判决生效之日起十日内一次性支付原告沈阳港晟房产开发有限公司违约赔偿49461.9元； 五、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9488元、公告费690元、保全费3364元，由被告齐琳、李卓负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  庞舒亓 审 判 员  赵 岩 人民陪审员  谭琳琳 二〇二〇年六月十日 书 记 员  刘 伟