江西省彭泽县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0430民初488号 原告（反诉被告）：冯先年，男，汉族，1978年12月28日出生，住彭泽县。 委托诉讼代理人：许超群，彭泽县城关法律服务所法律工作者，特别授权。 被告（反诉原告）：彭泽县富凯房地产开发有限公司，住所地江西省九江市彭泽县龙城镇马湖路49号，统一社会信用代码9136043007687074XP。 法定代表人：鲍观民，系公司总经理。 委托诉讼代理人：刘启邦，系公司法律顾问，特别授权。 原告（反诉被告）冯先年与被告（反诉原告）彭泽县富凯房地产开发有限公司（以下简称富凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯先年及其委托诉讼代理人许超群、被告委托诉讼代理人刘启邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯先年向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间签订的《预购商铺协议书》、《补充协议》合法有效并判令被告按照协议为原告办理不动产权证及履行与原告签订商铺购买合同；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：2017年7月11日原、被告签订了一份《预购商铺协议书》，协议约定原告购买被告建设的彭泽县金帝花园旁金佰利花园楼盘一楼十间商铺（商铺总长56.54米、深18.7米，高4.8米），价格按3400元／平方米计算，以房产证面积为准，原告支付定金60万元至被告指定账户，合同同时对首付款及相关契税作出了约定。因国有土地出让等事宜，2018年5月25日原、被告双方就该协议再签补充协议，协议约定将定金增加20万元，并按照原协议继续执行，被告为原告办理不动产权证，完成办理手续后通知原告签订商铺购买合同。预购商铺协议签订后，原告将定金汇至被告指定账户，被告将门面钥匙交付原告，原告自此开始实际占有商铺并开始装修。因被告办理相关证照资金短缺及欠混凝土款等，原告自2018年6月25日至2019年12月27日共支付被告40.398万元，故原告共支付被告房款120.3980万元。2020年3月2日被告向原告下达了一份《请求变更或者撤回预购商铺协议函》，单方面要求商铺的单价调高至5000元，否则就不能履行协议。为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，特诉至法院，请求支持诉请。 本诉被告富凯公司辩称，1、关于协议的效力问题，涉案的协议违反商品房预售的强制性规定，依据合同法的相关规定应确定为无效合同；2、关于办理不动产权证及签订商铺购买合同的问题，因该涉案合同为预约合同，双方签订购买合同未满足商品房预售的法定条件，故于法无据；3、原告交付定金60万元属实，但是办理相关房产证与土地使用权证的手续费用，虽为定金实为借款，同时原告也并未实际占有门面。 被告富凯公司向本院提出反诉请求：1、请求判令双方签订的《预购商铺协议书》不生效；2、请求判令解除双方签订的《预购商铺协议书》；3、诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2012年下半年，由彭泽县金佰利防护制品有限公司提供该公司所有的位于彭泽县三支路旁约6亩工业用地以职工宿舍楼的名义，由反诉原告垫资施工建造。由于该项目没有取得国有建设用地使用权和建设工程规划许可证等一系列合法手续而被政府责令停建。直到2017年上半年该项目的六层框架施工才基本完工，为获取资金办理相关许可证，2017年7月11日反诉原告与反诉被告签订了一份《预购商铺协议书》。合同签订后，反诉被告以商铺定金的形式向反诉原告交付60万元，2018年又以定金的形式向反诉原告交付20万元。2019年8月份反诉原告出资400余万元取得彭泽县人民政府颁发的建设用地使用权及建设工程规划许可证。因该项目没有取得建设工程施工许可证，以至于所建的工程项目无法通过工程质量验收，更无法取得商品房预售许可证，该项目已事实上烂尾。反诉被告在明知反诉原告没有取得国有土地使用权证等相关许可证的情况下与反诉原告签订《预购商铺协议书》，根据相关的法律规定并不能发生效力。故鉴于反诉原告至今都没有取得案涉商品房预售许可证且无法通过工程项目质量验收合格履行不能的情况下，特提出反诉，请求支持诉请。 反诉被告冯先年辩称，1、双方签订的《预购商铺协议书》系双方真实意思表示且涉案的商铺不是预售房而是现房，反诉被告依约缴纳定金及购房款共计120万元，且反诉原告已于2017年8月将涉案的十间商铺交付给反诉被告使用；2、反诉原告毁约的本意不是相关证照无法办理而是要求涨价，只有涨价到每平方米5000元才可继续履行合同，违反了诚实守信的原则。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月23日彭泽金伯利防护制品有限公司与被告（反诉原告）富凯公司签订合作建房协议，协议约定：“彭泽金伯利防护制品有限公司将彭泽县三支路旁的6亩工业用地交由富凯公司建设职工楼，建成后所有房屋销售由富凯公司负责，销售行为产生的一切法律后果由富凯公司负责，富凯公司在房屋售出后支付彭泽金伯利防护制品有限公司补偿金60万元整。”2017年7月11日被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订了《预购商铺协议书》，协议约定：“富凯公司将位于彭泽县金帝花园旁金佰利楼盘由工业用地变更为商业用地，冯先年预交60万元定金购买该楼盘一楼商铺（总长56.54米、深18.7米、高4.8米），单价为3400元／㎡，面积以房产证为准。富凯公司须在2017年8月30日前将商铺交付冯先年使用，同时双方对相关违约责任作出了约定。”2017年7月11日原告（反诉被告）依约支付被告（反诉原告）法人鲍观民60万元，被告（反诉原告）依约将商铺钥匙交付于原告（反诉被告）。2018年5月28日被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订了《补充协议》，协议约定：“鉴于商铺所在地段已由彭泽县国土资源局于2018年5月21日组织实施拍卖，富凯公司如竞得该土地则双方所签订的《预购商铺协议书》继续执行。冯先年于2018年5月26日支付富凯公司定金80万元（已支付60万元，剩余20万元）。双方同时对违约责任及付款方式作出了约定。”2018年5月26日原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）法人鲍观民支付定金20万元。2018年6月25日至2019年12月27日止，原告（反诉被告）分六次向被告（反诉原告）法人鲍观民支付垫付款项及预付房款共计40.389万元。2020年3月2日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《请求变更或者撤回预购商铺协议函》，函告:“因市场变化等因素，富凯公司现无力完成楼盘销售并无法办证，若冯先年同意变更双方之间在预购协议中约定的商铺单价为5000元以上，否则将无法保证上述协议的履行。若不同意变更预购商铺协议的单价，富凯公司只有请求撤回预购协议。” 另查明，2018年5月21日彭泽县国土资源局网上公开拍卖涉案商铺的土地使用权。该土地由被告富凯公司竞得并办理了不动产权证，证号为赣（2019）彭泽县不动产第0006322号。2019年7月10日被告富凯公司为该土地办理了建设用地批准书，证号为彭建批2017字第028-1号。2019年8月5日被告富凯公司办理了建字第Gsz20190014号建设工程规划许可证，建设项目为金佰利花园商住楼。截止原告起诉前，被告富凯公司尚未取得商品房预售许可证。 本院认为，原告（反诉被告）冯先年与被告（反诉原告）富凯公司签订的《预购商铺协议书》、《补充协议》系双方真实意思表示，应认定为合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条虽规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同的，应当认定为无效。但从该规定可以看出规范的是出卖人在商品房预售阶段的行为，是为了限定出卖人的相关行为，并不是为买受人设定的义务。在本案当中，被告（反诉原告）虽未取得商品房预售许可证，但其已经取得建设用地规划许可证、涉案房屋所在项目的不动产权证，这充分表明被告（反诉原告）对土地及地上物有处分权，且涉案房屋已交付原告（反诉被告）使用，原告（反诉被告）有继续履行合同的愿望和基础，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的所签订的《预购商铺协议书》、《补充协议》应当认定有效。关于原告（反诉被告）诉请的办理不动产权证及签订商铺购买合同，因被告（反诉原告）暂未办理商品房预售许可证，该请求条件并未达到，故不予支持，原告（反诉被告）可待条件达到时另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）冯先年与被告（反诉原告）彭泽县富凯房地产开发有限公司之间签订的《预购商铺协议书》、《补充协议》有效； 二、驳回被告（反诉原告）彭泽县富凯房地产开发有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费15600元，保全费5000元，由被告（反诉原告）彭泽县富凯房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费7800元，由被告（反诉原告）彭泽县富凯房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审 判 长  朱振华 审 判 员  陈小龙 人民陪审员  王文梅 二〇二〇年六月十一日 书 记 员  吴 楠