广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2769号原告：广州市荔湾区冲口街坑口股份合作经济联合社，地址：广州市荔湾区花地大道中89号芳村金融大厦15楼。法定代表人：李展翔，职务：副社长。委托诉讼代理人：叶仕容，广东诚公（龙华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何林健，广东诚公（龙华）律师事务所实习人员。被告：马振宏，男，1972年4月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广州市荔湾区冲口街坑口股份合作经济联合社（以下简称“坑口联社”）与被告马振宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶仕容、何林健、被告马振宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告坑口联社向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2019年7月、8月、9月的租金160242元（53414元/月）；2、判决被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以每月租金为本金，自次月1日计算至支付租金之日止，向原告支付欠付租金的利息，暂计至2020年3月31日的金额为1696.4元；3、判决被告向原告支付2019年7月、8月、9月的垃圾处理费、水费、电费69901.2元以及2013年6月21日至2019年6月13日期间少缴的电费705435元，两项合计775336.2元；4、判决被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付欠付垃圾处理费、水费、电费（以当月欠费为本金，2019年7月、8月、9月的垃圾处理费、水费、电费自次月1日计算至支付之日止；少交的电费以705435元为本金，从2019年10月1日计算至支付之日止）的利息，暂计至2020年3月31日的金额为16553.5元；5、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告自2013年起承租原告位于广州市荔湾区西坑村商铺7-9号铺首、二层及后面地块，西坑宿舍楼首层东北面、沙涌地块的自有商铺。原被告于2017年4月11日就上述物业的租赁事宜续签了《荔湾区坑口经济联社商铺租赁合同》。双方约定，被告应于每月25-30日前支付当月租金及上月水、电费；如被告拖欠租金达到30天，则视作被告违约，保证金归原告所有，原告有权单方解除合同；发生纠纷的，由甲方即原告所在地人民法院管辖。根据《荔湾区坑口经济联社商铺租赁合同》第三条的约定，2018年10月1日起至2020年3月31日期间，每月租金为53414元。被告自2019年7月起拖欠原告租金、垃圾处理费、水电费，虽经原告多次催促，被告仍不予理会。由于被告拖欠原告上述费用已超过30日，根据合同约定，原告于2019年9月24日向被告发出《关于解除租赁合同的函》，通知被告解除《荔湾区坑口经济联社商铺租赁合同》并要求被告于2019年9月30日前搬离原告商铺并向原告支付拖欠的租金、垃圾处理费、水电费及滞纳金。被告在2019年10月23日办理了合同解除的手续并确认了拖欠的租金及相关费用，但一直未予支付。至2020年3月，被告尚欠原告2019年7月起的租金160242元以及暂计至2020年3月31日的利息1696.4元，垃圾处理费、水电费69901.20元。另外，被告承租物业的电表在2013年6月21日更换，由原来的10倍电表变更成20倍电表。2013年6月21日至2019年6月13日期间，被告的实际用电量应为1077000度，对应的电费为1410870元，但因原告仍按10倍电表计算被告的用电量及收取电费，导致原告仅按538500度收取了被告的电费705435元，被告应向原告补交电费705435元。原告2019年6月发现该情况后，及时与被告沟通并要求被告补交欠付的电费，被告认可少收电费的事实，但以经营困难为由一直未按原告要求补交欠付的电费。为此，原告委托广东诚公（龙华）律师事务所向被告发出《律师函》催促被告补交欠付的电费，被告收到《律师函》后也认可了该事实但一直未向原告补交电费。被告在2019年10月23日办理合同解除手续时再次对此进行了确认，但一直未予支付。原被告签订的《荔湾区坑口经济联社商铺租赁合同》合法有效，被告应如约向原告支付租金，并承担使用承租物业产生的费用。被告的行为违反双方的约定和法律规定，侵害了原告的合法权益。被告马振宏答辩称：一、关于补交电费差额损失争议。对补交电费705435元有异议。电表是原告安装的，不是被告安装的，我不清楚电表是10倍或20倍，责任不在被告，是原告过错，故不应由我承担电费差额损失责任。原被告虽有持续性连系的租赁合同，但争议出现前，我方已分别守约履行完毕。原合同效力已在法律上因履行终结而消灭，因而不存在原告追诉权的合法性。二、被告并非主观恶意欠租，依法不构成根本违约。被告只拖欠了7月、8月以及9月1日至9月15日的租金，不同意按三个月结算租金。三、7、8、9月的垃圾处理费、水费、电费的数额没有异议，但应从租金押金里面抵扣。四、不同意支付所有的利息。经审理查明，2008年开始被告已向原告承租使用案涉场地。2017年4月11日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订最后一份《荔湾区坑口经济联社商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市荔湾区西坑村商铺7-9号铺首、二层及后面地块、西坑宿舍楼首层东北面、沙涌地块的自有商辅出租给乙方，该商铺面积1271.28平方米，地块面积991平方米。乙方对甲方出租的商铺情况已作充分了解，保证租赁期内仅用于商业用途；本合同项下的商铺租赁年限为3年自2017年4月1日至2020年3月31日；本合同签订5天内，乙方须一次性向甲方交纳人民币152613元作为履行本合同的保证金。保证金不计利息,不抵作租金。合同期届满，如乙方无违约行为，保证金全额无息退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方终止合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述商铺的使用权；具体租金如下：1、建筑物：从2017年4月1日起至2018年9月30日止.每月按33元/平方米计算，合计每月41952元（其中：每月租金为29366.40元、管理费为12585.60元）。2、建筑物：从2018年10月1日起至2020年3月31日止,每月按35元/平方米计算，合计每月44495元(其中：每月租金为31146.50元、管理费为13348.50元)。3、地块：从2017年4月1日起至2020年3月31日止,每月按9元/平方米计算，合计每月8919元；每月应于25-30日前支付当月租金及上月水、电费；在合同期内，乙方必须按规定期限缴交租金。凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金6‰计算。如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同；水电费收取标准：按照甲方水电费管理统一收费标准（供电、供水部门收费标准+线路损耗摊分）计算；乙方有违约行为如拖欠租金及其它费用一个月以上的，甲方有权对商铺停水、停电及收回乙方使用的商铺并解除合同，如因此造成的一切损失则由乙方负责。停水、停电期间本合同继续执行，并限期追回拖欠款项或扣押物品；等等。合同签订后，被告依约向原告支付了保证金152613元及向原告支付租金至2019年6月止。被告确认尚欠原告2019年7月、8月、9月的垃圾处理费、水费、电费共69901.2元。另原告在2013年5月对被告使用的案涉场地的电分表进行了更换。从2013年5月至2019年5月原告抄录案涉场地电分表的总度数为53850×10度电，原告按每度电1.31元标准按月共向被告收取了电费705435元。2019年8月15日，原告向被告发出《律师函》，表示：被告承租物业的电表在2013年6月21日更换，由原来的10倍电表变更成20倍电表。2013年6月21日至2019年6月13日期间，被告的实际用电量应为1077000度，对应的电费为1410870元，但因原告仍按10倍电表计算被告的用电量及收取电费，导致原告仅按538500度收取了被告的电费705435元，被告应向原告补交电费705435元等等。2019年9月15日，原告对案涉场地停水、停电。2019年9月24日，原告向被告发出《关于解除租赁合同的函》，表示：被告拖欠原告租金、水电费等，依合同约定原告通知被告解除《荔湾区坑口经济联社商铺租赁合同》，要求被告2019年9月30日前搬离案涉场地并支付拖欠的款项等等。2019年10月23日，原被告在《荔湾区经济联社“三资”交易合同变更登记表》签字盖章，载明：起效日期为2019年9月30日；变更事项为欠费、终止合同；变更原因为欠2019年7-9月费用及2013年6月21日至2019年6月13日电费；缴费情况为欠费；合同保证金处理为不退保证金。2020年5月15日，本院到案涉场地查看，案涉场地仍处于空置状态，场地内放置有被告原经营所需的桌椅等。被告的电分表位于案涉场地内，案涉场地的外墙有供电局电表（总表），在总表旁边设有两个电分表。据原告的水电管理人员陈乐民称，该总表实际有三个分表，一个分表是被告的，一个分表是超市的，一个分表为宿舍用途的（西坑大街12号整栋5层的用电）。诉讼期间，原告向本院提交了供电局的电表（总表）从2013年5月至2019年9月各期电量及电费的单据，提交了被告的分表从2013年4月至2019年5月各期电量及电费的单据，提交了谭忠初（超市）的分表从2013年4月至2019年5月各期电量及电费的单据，提交了广东顺力富投资管理有限公司（宿舍）的分表从2018年1月至2019年1月各期电量及电费的单据。其中，供电局在不同时期分别按每度电0.65元至0.92元不等标准向原告收费。本院抽取其中2018年3月至4月各电表的计费电量分别如下：供电局的电表（总表）从2018年3月6日至5月5日计费电量为29622度；被告的分表3、4月计费电量分别为5830度、6570度；谭忠初（超市）的分表3、4月计费电量分别为490度、661度；广东顺力富投资管理有限公司（宿舍）的分表3、4月计费电量分别为4250度、4430度。另被告表示其答辩意见表述的“不存在原告追诉权”，指的是诉讼时效。本院认为：原告与被告签订的《荔湾区坑口经济联社商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。因被告拖欠租金等，原告已于2019年9月24日向被告发出《关于解除租赁合同的函》，通知被告解除租赁合同，并要求被告2019年9月30日前搬离案涉场地。被告在《荔湾区经济联社“三资”交易合同变更登记表》亦确认终止合同的起效日期为2019年9月30日，故本院确认《荔湾区坑口经济联社商铺租赁合同》于2019年9月30日解除。合同解除后，被告应按合同约定每月53414元的标准向原告支付2019年7月至9月（即解除日）止的租金（含管理费）。至于被告逾期交租的滞纳金，原告主动调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算租金的利息，本院予以支持。利息以每月租金为本金，自拖欠该月租金的次月1日起算至支付租金之日止。因被告违约导致合同解除，按合同约定保证金152613元原告不予退还，被告答辩要求将保证金152613元抵扣所欠费用，本院不予采纳。对原告主张被告拖欠的2019年7月、8月、9月的垃圾处理费、水费、电费共69901.2元被告无异议，本院予以认可，被告应向原告支付上述欠款。因上述欠款属原告代收代付性质，原告要求被告支付上述欠费利息缺乏依据，对此，本院不予支持。对于本案最具争议的2013年6月21日至2019年6月13日期间少缴电费705435元的支付问题，分析如下：一、从本案查明可知，案涉场地电分表是由原告自行更换、安装、抄录电量及收费，对错抄录电量责任在于原告，被告并无过错。因被告的用电为每月一结，在被告按原告指示交纳电费后，即可视为双方对用电量及需支付相关费用的确认，原告不能因自身的失误而向被告追讨损失。二、从本院抽取其中2018年3月至4月各电表的计费电量可知，供电局的电表（总表）计费电量为29622度，三个分表的计费电量共22231度，但该相差的电量不足证明原告少算被告该两月电量12400度。三、从原告收取被告的电费单价及合同约定可知，原告的收费标准包含了供电部门收费标准及线路损耗的摊分。从原告的收费标准每度电1.31元与供电部门的收费标准每度电0.65元至0.92元不等相比较，即使原告存在电量差，亦足以补偿其损失。综上所述，原告要求被告支付2013年6月21日至2019年6月13日期间少缴电费705435元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告马振宏向原告广州市荔湾区冲口街坑口股份合作经济联合社支付从2019年7月至2019年9月的租金共160242元及利息（以53414元为本金，自拖欠该月租金的次月1日起计至付清本金之日止的利息参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告马振宏向原告广州市荔湾区冲口街坑口股份合作经济联合社支付2019年7月、8月、9月的垃圾处理费、水费、电费共69901.2元。三、驳回原告广州市荔湾区冲口街坑口股份合作经济联合社的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6669元，由原告广州市荔湾区冲口街坑口股份合作经济联合社负担5048元，被告马振宏负担1621元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年六月十六日书记员  吴 帆姚晓丹