北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1701号原告：韩鹤，男，1987年8月13日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：倪乐，北京京航律师事务所律师。被告：郭金禄，男，1966年5月17日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：傅洪旭，北京市亚欧律师事务所律师。原告韩鹤与被告郭金禄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩鹤及委托诉讼代理人倪乐、被告郭金禄之委托诉讼代理人傅洪旭到庭参加诉讼，现已审理终结。原告韩鹤向本院提出诉讼请求：一、判令被告郭金禄支付原告逾期迁出户口的违约金750000万元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告双方于2017年2月21日签订《存量房屋买卖合同》，被告将位于北京市门头沟区葡东*号楼*层*房屋（以下简称*号房屋）出售给原告。房屋买卖合同第九条第三款明确约定，出卖人（被告）应当在该房屋所有权移转之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告付清全部房款并于2017年3月17日取得该房屋房产证，但被告未按约定迁出户口，多次催促无效，2020年4月原告欲出售房屋进行查询时，发现被告仍未迁出户口。被告主观明知应当迁出户口，但拒不迁出的行为，已经构成严重违约，并且给原告的售房计划带来较大经济损失，应承担违约责任，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告郭金禄辩称：原告所说对被告多次催告，被告没有收到。被告不是因为自身原因不迁出，合同约定是因为出卖人自身原因不迁出承担违约责任，第一次签订买卖合同出卖人为被告的前妻杨丽文，后来和链家签署变更协议，变更被告郭金禄为出卖人，重新签署了购房协议，被告确实因为不满足迁出条件，没有亲属和单位可以投靠，名下也没有住房，公安户籍明确告知被告户口不迁出不影响房屋买卖，并没有给原告带来实际损失，后来被告办理复婚手续将户口迁到妻子那里，主观上是愿意转出的，而且也没有给原告带来损失，原告主张违约金太高，被告疫情期间没有收入，无法承担。本院经审查认定事实如下：2017年1月18日，杨丽文（甲方出卖方）、韩鹤（乙方买受方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方居间方）签订《补充协议》，合同编号为100000626242，第二条第七款：“户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（小写）0．00元（大写）零元整作为户口迁出保证金……”。2017年2月4日，杨丽文与郭金禄协议离婚，离婚协议书约定*号房屋归郭金禄所有。2017年2月5日，杨丽文（甲方原出售方）、韩鹤（乙方买受方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方居间方）、郭金禄（丁方新出售方）签订《变更出售方协议书》，约定将合同编号为10000062****的《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》、《补充协议》等协议项下杨丽文之全部权利义务转移于郭金禄。2017年2月18日，郭金禄（甲方出卖方）、韩鹤（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方居间方）签订《变更协议书》，约定将361号房屋的成交价格变更为1500000元，将家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价变更为1100000元。2017年2月21日，郭金禄（出卖人）与韩鹤（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，合同编号为C146****，约定郭金禄将*号房屋以2600000元出卖给韩鹤，房屋面积为72．74平方米；第九条第三款：“出卖人应当在该房屋所有权移转之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”韩鹤于2017年3月17日取得*号房屋所有权证。2020年4月14日，郭金禄与杨丽文登记结婚。2020年4月14日，郭金禄将户口从*号房屋迁出至杨丽文住址。2020年5月21日，北京市门头沟区不动产登记事务中心出具《不动产登记信息查询结果告知单》，载明郭金禄名下无所有权登记信息。庭审中，韩鹤申请本院向北京链家房地产经纪有限公司中介核实情况。北京链家房地产经纪有限公司工作人员崔运金（丙方经办人）称：签订房屋买卖合同时，其向双方逐条解读了合同，当时合同中关于户口迁出的部分其也明确告知郭金禄，郭金禄表示放心、没问题，可以依约迁出户口，交房时，其也告知了郭金禄迁出户口事项；韩鹤在今年4月联系其，称郭金禄的户口没有迁出，其给杨丽文打电话说户口不迁出是违约，次日，杨丽文回电话告诉其郭金禄的户口已经迁出了；韩鹤因想换房与其联系，韩鹤向法庭提交的与其之间的微信聊天记录属实。经质证，韩鹤认可崔运金所述全部内容。经质证，郭金禄不认可崔运金向其逐条解读了合同，并在签合同和交房时将户口迁出部分明确告知其本人，其亦未就户口迁出做过承诺，该陈述无法证明当时情况，认可2020年4月崔运金给杨丽文打电话及杨丽文告知崔运金郭金禄户口迁出的事项，认可韩鹤与崔运金的聊天记录，但不能证明韩鹤产生了经济损失。韩鹤为证实其主张，向本院提交了微信聊天记录截图五张。原告与崔运金微信聊天记录显示，2020年4月5日，原告表示：“哦我想把葡东小区这房卖了，现在能挂网上嘛”。崔运金回复：“可以啊，满二年了吧”“房子不是挺好的吗干嘛卖了啊”。原告表示：“是过两年了，现在能挂嘛，现在能挂嘛，现在想着急卖了”“换房”……；原告与甄淑匣微信聊天记录显示，甄淑匣回复：“现在咱们房子里没有户口，单纯的您再跟前业主打官司对吧”。原告表示：“对，就是上个月你给我打电话的时候问我房还卖吗，正好有一个认识的人想买我房，我老婆说卖之前你先看看原先的户口迁走了吗，我一查没迁走，房也没法卖了，耽误我事了，……”。甄淑匣回复：“那现在呢？您朋友还买吗”，“还是你们已经达成协议了”。原告表示：“就是有那个意向了，那时候进小区费劲，但是他也去过我家，我一看有户口没迁出我就直接跟他说了，不能卖了”……本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。韩鹤与郭金禄之间就*号房屋签订买卖合同，双方亦按照合同约定履行了绝大部分合同义务，在无相反证据推翻的情况下，该合同应属合法、有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，郭金禄称非因自身原因未如期将户口迁出，是其没有亲属和单位可以投靠，名下也没有住房，不满足迁出条件，此外，公安户籍部门明确告知其户口不迁出不影响房屋买卖，因此并没有给原告带来实际损失，后郭金禄与杨丽文复婚将户口迁入杨丽文住址，表明其主观上是愿意转出的，其提交的证据不足以推翻合同中约定应予迁出户口的合意，故对郭金禄上述主张，本院不予采纳。依据查明的事实，韩鹤依据合同要求支付完全部购房款，郭金禄未在合同约定的期限内将诉争房屋内户口迁出，构成违约，应承担相应违约责任。现韩鹤起诉郭金禄支付2017年5月2日至2020年4月14日的逾期迁出户口违约金，于法有据，但其主张金额过高，其提交的微信聊天记录表明其有卖房的意向及发现郭金禄户口未迁出时，主动放弃一次卖房机会，但未就其实际损失提交其他证据，郭金禄亦表示韩鹤主张违约金过高，故本院结合合同履行情况、当事人过错等因素酌情确定违约金金额为50000元，其主张过高部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、郭金禄于本判决生效之日起七日内给付韩鹤逾期迁出户口违约金50000元；二、驳回韩鹤其他诉讼请求。案件受理费五千六百五十元，由郭金禄负担三百七十七元，于本判决生效之日起七日内交纳；由韩鹤负担五千二百七十三元，已交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 裴凌晨二〇二〇年六月十五日法官助理 秦晓敏书 记 员 王晓静