贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终3006号上诉人（原审被告）：卢均，男，1980年1月7日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。上诉人（原审被告）：熊双萍，女，1983年8月6日出生，汉族，江西省九江市修水县人，住贵州省黔西县。被上诉人（原审原告）：张纪萍，女，1955年9月29日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。上诉人卢均、熊双萍因与被上诉人张纪萍房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初5197号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人张纪萍在一审中除主张租金外的其他全部诉讼请求，依法予以改判或发回重审。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定错误，适用法律有误，且严重违反法定程序。一、上诉人对涉案房屋二楼进行拆除是修缮行为，而非被上诉人诉称的擅自改变房屋结构并致其损失的行为，一审法院认定事实存在错误。二、一审法院判决适用法律错误，一审法院依据《合同法》第219条规定判决要求上诉人向被上诉人支付赔偿费用并由上诉人承担鉴定费用错误。三、合同履行过程中，被上诉人多次对合同约定的租金不满，希望提前终止合同，本案诉讼实属被上诉人单方恶意诉讼。四、被上诉人与一审法院之间存在利害关系，一审法院及审判人员应自行回避而未回避，严重违反法定程序，应予以纠正。被上诉人之配偶唐某虽现已退休，但其退休前为一审法院院领导，被上诉人与一审法院、一审审判人员之间存在利害关系。且相关审判人员存在明显偏袒被上诉人的情形。被上诉人辩称请求驳回上诉，维持原判。原审原告向一审法院起诉请求：1.确认二被告违约，并判令二被告恢复拆除房间原状，赔偿原告经济损失200000元，解除房屋租赁合同；2.判令二被告给付房屋租金200000元，并支付5260元违约金（自2019年8月5日起至9月15日止共40天，按每日131.5元计算）；3.由二被告承担本案诉讼费。在一审审理过程中，原告自愿放弃要求二被告恢复拆除房间原状的诉讼请求，并增加要求二被告承担评估费15000元的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年5月25日，原告张纪萍作为甲方，与作为乙方的被告卢均、熊双萍（二被告系夫妻关系）共同签订了《房屋租赁合同》，双方约定原告张纪萍将其拥有的位于黔西县华夏迎宾楼（双门面、一至五楼，原用于开设旅馆。以下简称华夏迎宾楼）租赁给被告卢均、熊双萍经营使用，租金金额为408000元／年，租赁期限为2016年7月5日至2026年7月5日止，租金支付方式为签订该合同后，二被告向原告预付100000元租金，并于2016年6月25日付清剩余308000元，剩余九年的租金，每年租金于当年6月5日以前足额支付408000元，每次给付租金以收据为凭。该合同第六条约定“华夏迎宾楼租赁，除上述房屋外，甲方原开旅店的所有设施一并租赁、物资以双方清点登记的清单为准（附实物登记表册），乙方应妥善保护管理好所有财产，如有损坏要负责修复或赔偿。”，第八条约定“租赁期间未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋结构另作他用……乙方不得损坏和撤下门面及所有房屋内的装修设施（电灯、电线、玻璃门、窗等），乙方只能搬走货柜，货架以及乙方的机器设备。”，第九条约定“甲乙双方应自觉履行本合同条款，乙方逾期交付租金，除应补缴租金外，还应按拖欠天数计算支付违约金，每天违约金的金额为272元”。签订该合同后，原告将华夏迎宾楼交付给二被告管理使用，二被告利用该房屋一楼门面经营蛋糕店。2018年7月19日前，二被告多次通过手机短信方式，向原告张纪萍提出其要将华夏迎宾楼重新装修，改装二楼。原告张纪萍通过手机短信回复二被告称，二被告可以装修房屋但不能改变房屋结构，即不能拆除二楼、三楼房间的隔墙，并在短信中称华夏迎宾楼是按照旅店的规格进行设计，且用途为开设旅店，故告知二被告不能擅自改变房屋结构另作他用。2019年6月5日，二被告应当向原告支付2019年7月5日至2020年7月4日期间的408000元租金，但未支付。2019年7月5日至2019年7月7日期间，二被告通过银行转账方式总计向原告张纪萍支付了222160元，其中：208000元为租金；8160元为根据合同约定的2019年6月5日至2019年7月5日期间，以408000元为基数，按月利率2%计算的逾期支付租金的违约金；剩余6000元为经双方协商一致的，2019年7月5日至2019年8月5日期间，以剩余未支付租金200000元为基数，按月利率3%计算的违约金。2019年8月，二被告在未征得原告张纪萍同意的情况下，擅自将华夏迎宾楼二楼内的原用于开设旅馆的13间房屋拆除，并搬走房屋内家具（床、桌子、电视机、热水器等）。之后，原告张纪萍得知此事后向公安机关报警，因与二被告协商未果诉至法院，请求判决支持其诉讼请求。另查明，在本案审理期间，二被告于2019年12月5日通过银行转账方式向原告张纪萍转账45000元，并附言2019年部分房租，之后，二被告未再支付违约金及租金。且本案审理期间，二被告仍然继续使用华夏迎宾楼经营蛋糕店。再查明，在审理过程中，原告张纪萍向一审法院提出评估申请，要求对原告张纪萍房屋损失数额作出评估。经一审法院委托，贵州中联评估鉴定有限公司于2019年12月27日作出中联评字[2019]第0763号《评估报告》，评估意见为：原告张纪萍位于黔西县莲城大道153号华夏迎宾楼二楼恢复费用及物品价格在评估基准日的评估总价为85969元；其中二楼恢复费为79743元，物品部分评估价格为6226元。原告张纪萍支付评估费15000元。一审法院认为，本案争议焦点：一、二被告擅自拆除涉案租赁房屋二楼内房屋隔间并搬走房间内相应物品的行为是否构成违约，是否达到解除合同的条件；二、二被告应否向原告支付剩余未支付房租及违约金，以及剩余房租的金额和违约金如何计算；三、本案的评估费应否由二被告负担。原告张纪萍与被告卢均、熊双萍之间系房屋租赁合同纠纷，应受《中华人民共和国合同法》及相关法律规定的调整。原告张纪萍与被告卢均、熊双萍之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面、诚实地履行合同义务。对于争议焦点一，二被告擅自拆除涉案租赁房屋二楼内房屋隔间并搬走房间内相应物品的行为是否构成违约，是否达到解除合同的条件的问题。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中虽未对解除合同的条件进行约定，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”之规定，原告张纪萍出租给二被告使用的华夏迎宾楼原系用于开设旅馆，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第八条规定“租赁期间未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋结构另作他用”，结合原告张纪萍提交的其与被告熊双萍之间的短信来往记录可知，原告张纪萍明确告知二被告华夏迎宾楼是按开设旅店的规格进行设计，并不准许二被告改变房屋结构，即拆除二楼房屋隔墙，因此，二被告在明知原告不同意的情况下，拆除了二楼房屋的隔墙并搬走房屋内家具的行为，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了损失，根据上述法律规定，原告张纪萍要求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。对于二被告抗辩称拆除二楼房屋隔墙是为了对房屋进行修缮的抗辩理由，因二被告未提交证据证明，并且根据原告提交的短信证据可以看出二被告拆除房屋隔间的目的也并非修缮，故一审法院对该抗辩理由不予采纳。对于原告要求二被告赔偿200000元损失的诉讼请求，依据《评估报告》，原告张纪萍位于黔西县莲城大道153号华夏迎宾楼二楼恢复费用及物品价格在评估基准日的评估总价为85969元，故一审法院对原告诉求中超出此金额的部分不予支持，二被告应向原告赔偿损失85969元。二被告抗辩称原告要求赔偿的诉请应在租赁合同期满时提出，而不是提前诉请解决的抗辩理由，无法律依据，一审法院不予采纳。对于争议焦点二，二被告应否向原告支付剩余未支付房租及违约金，以及剩余房租的金额和违约金如何计算的问题。支付租金系二被告的主要合同义务，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的约定及双方在庭审中一致认可的事实可知，二被告应于2019年6月5日向原告支付2019年7月5日至2020年7月4日期间的租金408000元，但二被告未按期支付，而在2019年7月5日至2019年7月7日期间，通过银行转账方式总计向原告张纪萍支付了222160元，其中租金为208000元，另14160元为2019年6月5日至2019年8月5日期间的违约金，故二被告尚欠租金200000元。另外，二被告于2019年12月5日向原告张纪萍支付了45000元，因双方未对该笔款项的性质进行约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”之规定，2019年8月5日至2019年12月5日期间，二被告除应支付剩余租金外，还应当支付合同约定的逾期支付租金的违约金16000元（剩余未支付租金200000元×月利率2%×4个月=16000元），故对于该45000元，其中有16000元应认定为违约金，剩余29000元应认定为租金。再有，因双方约定于2019年6月5日应支付2019年7月5日至2020年7月5日期间的租金，该租赁期间尚未届满，且一审法院已支持了原告解除合同的诉讼请求，故二被告应支付的租金应计算至一审法院确定解除合同之日，即作出判决之日，经计算，2019年7月5日至2020年3月19日期间的租金为288394.52元（408000元÷365天×258天=288394.52元），减去二被告已支付的208000元及一审法院认定为租金的29000元，二被告应向原告支付的租金为51394.52元。对于此截止日期起至二被告将涉案租赁房屋交还原告之日期间的租金，原告可以另案进行主张。对于原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，如上所述，二被告已支付了2019年8月5日至2019年12月5日期间的违约金，已超出原告主张的违约金的期间，故原告关于违约金的诉讼请求已得到实现，一审法院对此不宜再作出判决。二被告抗辩称原告要求确认违约，承担违约责任，给付房租及违约金不应在本案中诉请解决。本案系房屋租赁合同纠纷，原告的上述诉请属于本案审理范围，一审法院对该抗辩理由不予采纳。对于争议焦点三，本案的评估费应否由二被告负担的问题，该费用的产生系因二被告擅自拆除二楼房屋的行为所引起，二被告的行为给原告造成了损失，原告向一审法院提出评估申请符合法律规定，故原告要求二被告承担评估费的诉讼请求具有正当性并符合法律规定，故一审法院确认本案评估费15000元由二被告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，判决如下：一、解除原告张纪萍与被告卢均、熊双萍于2016年5月25日签订的《房屋租赁合同》，限被告卢均、熊双萍于本判决生效之日起十日内将黔西县华夏迎宾楼返还给原告张纪萍；二、被告卢均、熊双萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告张纪萍85969元，并支付租金51394.52元，以上共计137363.52元；三、驳回原告张纪萍的其他诉讼请求。案件受理费3690元（已减半收取），评估费15000元，以上共计18690元，由被告卢均、熊双萍负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审争议的焦点：涉案合同是否符合单方解除条件，如解除，上诉人应否赔偿被上诉人85969元。本院认为，本案中，上诉人与被上诉人达成房屋租赁合同（即涉案合同），上诉人承租被上诉人的房屋，在使用过程中，上诉人擅自拆除涉案租赁房屋二楼内房屋隔间并搬走房间内相应物品。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”之规定，结合双方合同第八条约定“租赁期间未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋结构另作他用”，一审法院支持被上诉人要求解除涉案合同及上诉人赔偿被上诉人恢复费用及物品价格85969元（依据一审评估报告）的诉请依法有据，本院予以维持。上诉人以其并非擅自改变房屋结构等为由拒绝承担赔偿款的主张不能成立，本院不予采纳。关于上诉人称一审程序违法（未依法回避）的主张，经查，上诉人所称的回避理由（被上诉人之配偶退休前为一审法院院领导，一审审判人员明显偏袒被上诉人）不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条“审判人员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人有权用口头或者书面方式申请他们回避：（一）是本案当事人或者当事人、诉讼代理人近亲属的；（二）与本案有利害关系的；（三）与本案当事人、诉讼代理人有其他关系，可能影响对案件公正审理的。审判人员接受当事人、诉讼代理人请客送礼，或者违反规定会见当事人、诉讼代理人的，当事人有权要求他们回避”规定的回避情形，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1949元，由上诉人卢均、熊双萍负担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 张 晶审判员 唐 琳二〇二〇年六月十六日书记员 邱诗韵