宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1010号 上诉人（原审被告）：李超，男，××××年×月×日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：包艳霞，女，××××年×月×日出生，汉族，系李超母亲，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被上诉人（原审原告）：宁夏佰仕德物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路拉普斯置业有限公司K岛。 法定代表人：**诚，该公司经理。 委托诉讼代理人：吕学梅，该公司员工。 委托诉讼代理人：范洁，宁夏搏强律师事务所律师。 上诉人李超因与被上诉人宁夏佰仕德物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初13102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人李超的委托诉讼代理人包艳霞，被上诉人的委托诉讼代理人吕学梅、范洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李超上诉请求：1.撤销金凤区人民法院作出的（2019）宁0106民初13102号民事判书，并依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，被上诉人服务质量不达标，未尽到物业管理责任，存在消防通道被车辆占用、绿化不达标等问题，上诉人多次就上述问题进行沟通均遭到拒绝。另按照房屋买卖合同约定，自房屋竣工验收合格之日起缴纳物业费，但房屋至今未进行竣工验收。综上，请求二审法院改判或发回重审。 宁夏佰仕德物业服务有限公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回。 宁夏佰仕德物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令被告支付原告2018年4月1日至2019年9月30日期间的物业服务费2303.8元（98.45*18个月*1.3元/平米=2303.8元），物业费的违约金691.2元；2018年4月1日至2019年9月30日期间的电梯费990元（55*18个月=990元）；自2016年入住至2019年9月30日的水费416.7元；2018年4月1日至2019年9月30日楼道照明电费工90元（5元/月*18个月=90元），合计4491.7元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年4月，被告与宁夏协力厚房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定被告购买宁夏协力厚房地产开发有限公司开发的凯旋帝景小区2-501室商品房一套，建筑面积98.45平方米，商品房交付时间为2015年11月30日前，交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。2016年10月16日，被告办理了凯旋帝景小区2-501室房屋的入住手续。2018年3月29日，原告与宁夏协力厚房地产开发有限公司签订了《凯旋帝景（原百合苑）住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告为凯旋帝景小区提供物业服务，服务期限为2018年4月1日至2021年3月31日，高层物业服务费为每平方米1.45元/月，二次供水加压检测服务费为0.9元/吨，电梯费一层起步价为40元，逐层递加；合同还对物业的经营与管理、使用与维护及其他权利义务等进行了约定。合同签订后，原告按约向凯旋帝景小区提供物业服务。原告提交2018年11月19日的凯旋帝景小区《民主议事会》会议纪要一份，会议纪要载明2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业费按1.3元/月/平方米收取，5层电梯费按每月55元收取。被告自2018年4月1日一直未缴纳物业服务费等各项费用，原告多次催要未果，故向一审法院提起诉讼，请求判如所请。 一审法院认为，原告宁夏佰仕德物业服务有限公司与宁夏协力厚房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，约定由原告为银川市金凤区凯旋帝景小区提供物业服务，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告按照《前期物业服务合同》为凯旋帝景小区提供物业服务，被告系该小区2-501房屋业主，双方已形成物业服务合同法律关系，故被告应当按照合同约定向原告交纳物业服务等费用。《前期物业服务合同》未明确约定业主或物业使用人对各项物业服务费等费用的缴纳时间，根据行业惯例及原告提交的书面催缴通知，一审法院按照一年缴纳一次物业服务费用认定，故被告应缴纳2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费1536元、电梯费660元。因双方对于物业服务存在争议，被告不属于无故拖欠，故原告主张的违约金一审法院不予支持。原告主张的水费、楼道照明费，依据不足，一审法院不予支持。一审法院认为房屋检测验收应由行政主管部门管理并备案，如被告认为该房屋不具备交付条件及办证条件，可向房屋开发公司另行主张权利或向行政主管部门反映。现被告已于2016年10月16日办理了入住，原告自2018年4月1日起即为该小区提供物业服务，被告接受服务的同时，应按合同约定交纳物业费，故一审法院对被告的该项辩称不予采信。被告李超的其他抗辩意见，未提供充分证据证实，一审法院不予采信。被告申请追加宁夏协力厚房地产开发有限公司为本案被告，因宁夏协力厚房地产开发有限公司并非必要共同诉讼人，一审法院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、被告李超自判决生效之日起十日内向原告宁夏佰仕德物业服务有限公司支付2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费1536元、电梯费660元，合计2196元；二、驳回原告宁夏佰仕德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李超负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，上诉人向法庭提交了如下证据：证据一、照片二十张。证明小区绿化差、垃圾未及时清理、消防设施管理不符合规定、在快递柜上有广告显示、公示栏上有其他公司广告信息、小区地面下陷未及时处置、停车位台阶破损未及时修理。证据二、停车费收费单一份。证明被上诉人占用消防通道收取停车费违规且没有公示。证据三、手机视频6段，证明被上诉人在2019年11月25日前对涉案小区没有尽到物业服务责任，其中有金凤区物业办要求整改的视频。被上诉人对证据一的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可；对证据二真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可。对证据三的真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的不认可。被上诉人向法庭提交了如下证据：证据一、2017年11月16日、2019年5月5日电梯保养合同二份、电梯维修服务单七张，证明开发商及被上诉人从2017年11月15日起与电梯养护公司签订电梯保养合同。被上诉人履行了电梯日常维护工作。证据二、凯旋帝景项目每周工作办结情况汇总（2019年）一份，证明被上诉人每天在为小区提供服务，已经尽到相应管理义务。上诉人对证据一的三性及证明目的均不认可，时间与本案物业费诉讼时间段不一致。上诉人对证据二的三性及证明目的均不认可，该证据系被上诉人单方制作。上诉人提交的证据能够证明案件事实，本院予以采信。被上诉人提交的证据一不属于新证据，证据二不能达到其证明目的，本院不予采信。 对当事人二审争议的其他事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，物业服务合同是物业服务企业向业主提供服务，业主向物业服务企业交纳物业费的契约。物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量。本案中，李超作为凯旋帝景小区的业主，其享受了物业服务，及时、足额交纳物业费是其基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。李超称其拒绝交纳物业费的原因是认为被上诉人未尽到物业管理服务义务，履行物业服务合同没有完全到位。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”及《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，物业服务企业若未完全履行物业服务合同约定或未尽到相应的维修、养护、管理或维护义务，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失、减少价款等违约责任，业主以此作为拒交全部物业费的理由，缺乏相应的法律依据。李超提交的证据，能够证明被上诉人在履行合同过程中确有存在违约行为，如小区绿化存在瑕疵、公共卫生保洁不及时等问题，一定程度影响到李超的生活质量。但是被上诉人并非完全不履行合同义务，且已经在本案审理过程中对其服务质量进行了提升，仅是提供物业服务的质量未达到合同约定的标准，属一般违约，但尚不足以构成李超拒交全部物业服务费的抗辩理由。从权利义务对等及质价相符的原则来看，物业企业提供的服务质量应与业主交纳物业费的高低相对应，综合考虑小区物业服务情况、双方的违约程度等因素，以及督促物业公司与业主积极协商解决争议，提高服务水平的原则出发，本院酌定李超以85%的比例交纳2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费1305.6元（1536元×85%）、电梯费660元，合计1965.6元。综上，因出现新的证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初13102号民事判决； 二、上诉人李超自判决生效之日起十日内向被上诉人宁夏佰仕德物业服务有限公司支付2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费1305.6元，电梯费660元，合计1965.6元； 三、驳回被上诉人宁夏佰仕德物业服务有限公司一审其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由上诉人李超负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文浩 审判员  杨 玫 审判员  宁 丽 二〇二〇年六月二十八日 书记员  周 洁 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。