河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1420号上诉人（原审原告）：王建华，男，1953年9月16日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：朱静玲、朱前程，河南一帆事务所律师。被上诉人（原审被告）：张爱婷，女，1957年6月22日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：董珂，河南伦宸律师事务所律师。原审第三人：张铁群，男，1961年12月25日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原审第三人：段梅英，女，1961年3月11日出生，汉族，住河南省驻马店市。上诉人王建华因与被上诉人张爱婷及原审第三人张铁群、段梅英案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初8554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年04月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王建华的委托诉讼代理人朱静玲、朱前程，被上诉人张爱婷及其委托诉讼代理人董珂，原审第三人张铁群、段梅英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建华上诉请求：1.请求依法撤销驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初8554号民事判决书，依法改判不得执行上诉人的涉案房屋或发回重审。2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人购买的房屋情况完全符合《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件问题的规定》第二十八条规定的四个条件，理应享有足以排除强制执行的民事权益。1.一审法院以庭审中被告人向法庭提交的两段第三人出卖涉案房屋的《录音》、6张《物业费》收据来否认上诉人实际占有涉案房屋错误。2.一审法院采信被告人向法庭提交的第三人出卖房屋的两段录音错误。张爱婷答辩称：被答辩人王建华与案外人张铁群签订的房屋买卖合同为虚假合同，目的是为了逃避驿城区人民法院（2018）豫1702民初4086号判决书所确定的义务。即使王建华与张铁群达成的以物抵债协议为双方真实意思表示，也无法阻止张爱婷对案涉房屋申请执行。请求依法予以维持。张铁群、段梅英答辩称：房子抵偿给王建华了，买房通话录音是故意的，我私下放了一个钥匙，卖完房可以抵账。王建华向一审法院起诉请求：一、依法撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702执异129号执行裁定书。二、请求法院解除对汇景新城丁号楼东单元二层东户房产及丁号北3号车库的查封。三、确认上述房产及车库的所有权归原告所有。一审法院认定事实：2018年4月17日，张爱婷以张铁群、段梅英拖欠其租赁费为由另案起诉至驿城区人民法院，该案案号为（2018）豫1702民初4086号。该案诉讼中，张爱婷申请诉讼保全，本院依据（2018）豫1702执保558号裁定书，于2018年5月13日查封了张铁群、段梅英位于驻马店市××路与××交叉口东××路南汇景新城丁号楼东单元二层东户住房一套及丁号北3号车库一个。后本院于2018年7月25日作出（2018）豫1702民初4086号民事判决书，判决“限被告张铁群、段梅英于判决生效后十日内向原告张爱婷支付租赁费580000元并赔偿该款的利息损失（以下欠款为基数，自2009年9月25日起计至款清之日止，按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算）”。判决生效后，张爱婷以张铁群、段梅英为被执行人，向本院申请强制执行。在执行上述查封房屋及车库过程中，王建华以案外人的名义针对上述房屋及车库向本院提出执行异议，驿城区人民法院于2019年6月21日作出（2019）豫1702执异129号执行裁定书，裁定：“驳回案外人王建华的异议请求”。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，诉争房屋及车库系第三人张铁群于2008年12月31日在驻马店市晟域房地产开发有限公司购买。诉争房屋交付后，未办理房屋所有权证书。诉讼中，一、原告王建华提交，①第三人张铁群于2010年2月10日出具的欠条一份；②《房屋买卖合同》一份；③2014年6月25日《协议书》一份；2014年6月25日张铁群向王建华出具的收据一份。原告用以证明：张铁群用房屋冲抵所欠王建华的钢材款60万元。被告张爱婷质证称，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议：1、假设张铁群欠王建华126万元，房屋冲抵后，按常理该欠条应当销毁，而不应当由王建华继续持有；2、是否欠款，欠款的多少应有其他证据予以印证，否则被告不予认可；3、该买卖合同属于倒签，被告申请对其形成时间进行鉴定，其次签订买卖合同时，该房屋是张铁群夫妻共同财产、还是家庭共有财产均未查证，张铁群签订的该买卖合同系无效的。再者即使有买卖合同，合同有效也不代表物权变动，仅有一张所谓的欠条，而没有转款凭证，原告就主张买卖合同已实际履行，没有事实依据；4、原告提供的2014年6月25日的协议书，显示的是2015年2月清算，而原告陈述2014年6月25日以物抵债与事实不符，并且根据当时的市价，该房屋价值远远不到60万元。第三人张铁群质证称，对该组证据无异议。原告质辩称，1、关于被告提出的欠条应当销毁，这个观点是错误的。因为欠条是126万元的欠条，而以房抵债仅冲抵了60万元，还有66万元未还款，所以该欠条不应销毁。且该欠条能与2014年的协议书等相互印证，以房抵债冲抵60万元，剩余66万元，所以该欠条也不存在变更为66万元欠条；2、被告提出原告与第三人之间的买卖合同无效是错误的，原告及第三人的买卖合同是双方真实意思的表示，不存在违反法律强制性规定的情形，应为有效；3、被告提出诉争房屋是夫妻共同财产、还是家庭共同财产。因该房屋系开发商冲抵张铁群的工程款，该房屋属于个人财产，无需查证是否属于家庭或夫妻共同财产；4、被告提出房款60万元需要原告提供转款凭证是错误的，因该房屋是冲抵张铁群所欠原告的钢材款，不需要转账。二、原告提交，王建华与安康物业公司于2014年6月25日签订的《物业管理服务协议》1份、2013年至2018年王建华交纳物业费收据6份，物业费收据显示：①入账日期为2013年3月12日的收据，票号为N0.3395970；②入账日期为2014年12月10日的收据，票号为N0.3796156；③入账日期为2015年2月3日的收据，票号为N0.3395980；④入账日期为2016年8月10日的收据，票号为N0.3396040；⑤入账日期为2017年5月2日的收据，票号为N0.2995900；⑥入账日期为2018年7月20日的收据，票号为N0.3395960。原告用以证明：原告一直居住该房屋，原告一直对该房屋管理及控制。被告质证称，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议：在管理服务协议，业主信息中明显是通过粘贴后更改的，该物业协议属于倒签，被告对该协议不予认可；在买卖协议中，王建华陈述2014年6月25日购买该房屋，而其提供2013年3月份的票据与事实明显不符；且原告提供的票号存在相连，很明显该物业费收据是事后倒签的，被告对该收据不予认可；是否在该房屋居住，应当提供以王建华命名的水电费户头的票据。第三人张铁群质证称，对该组证据无异议。原告质辩称，①被告提出物业协议业主姓名有更改是错误的，被告看合同只是片面的；②2013年的物业费票据是因为原告于2013年已经实际控制使用该房屋，仅是在2014年完善以房抵债手续。物业费系原告交纳，一年一交，每笔物业费的交纳时间均是以票据中显示的日期为准，③关于票号顺序混乱的问题，收据是物业公司印刷打印的，是否顺序混乱系物业公司的管理问题，与本案无关联。三、诉讼中，被告提交，（一）录音两份及书面录音笔录。录音①录音时间2018年4月11日，录音地点驻马店市驿城区汇景新城小区五号楼东单元二楼东户，参与人：王某，王光月（买方）；张铁群（卖方）。录音主要内容：买方：这房子哪一年的房子？张铁群：2009年的房子。买方：咱这是哪小区？张铁群：汇景新城。张铁群：这房子3室2厅2卫。买方：咱这没车库是吧？咱这是几号楼？张铁群：咱这是5号楼，六号楼有一个车库。买方：六号楼是你的车库吗？张铁群：是的，主要是车库在那边。买方：你这买的五号楼，车库怎么跑到六号楼了？张铁群：开始没有买车库，后来买的。张铁群：这是五号楼东单元。买方：咱这房子没有房产证是吧？张铁群：没有房产证。买方：只有协议。张铁群：是的，有房产证了就好卖了。买方：没有房产证心里不放心。张铁群：没有房产证得是懂得的人买，不懂的人会说没有房产证不管买，其实这院里那么多户，将来总要办房产证，主要是开发商装赖，这会没有交钱。买方：那以后办房产证不是还得多交钱，这房子现在不能再便宜了吗？张铁群：那不能便宜了，这要是有房产证就要60万了。买方：你那车库多少钱？加上车库加一起多少钱?张铁群：加上车库加一起得60多万。买方：不能便宜点吗？张铁群：不能便宜了。买方：上一层台阶就是二楼了是吧？一般他们二楼都上两层台阶，其实这算是半层的，是吧？张铁群：是的。买方：咱这是5单元？5号楼？张铁群：五号楼东单元东户。买方：你看能不能和我姐商量一下，连上车库便宜点呗？张铁群：这是最便宜的啦。买方：最低62万？车库那么贵吗？张铁群：车库贵。买方：咱车库大不大？可以看看不？张铁群：车库22个平方，车库钥匙不在这里。录音②录音时间2018年4月15日，录音地点驻马店市驿城区汇景新城小区五号楼东单元二楼东户，参与人：王王某王光月（买方）；张铁群,段梅英（卖方）。录音主要内容：段梅英：给开发商建的房子，2007年开发商没有给她钱，直接给她抵了这套房子，开发商简单给他写了一个协议。买方：这个是正式协议吗？段梅英：这个不是正式协议，但是盖有开发商的章，有法律依据。开发商欠她还有钱，后期她可以和开发商换成正式协议。段梅英：这房子你们要是真正要了，我们之间要签个协议，都按上手印，让你们相信咱这套房子不存在是假的，不是我的房子，我在这里卖，将来换证也会给你们出证明。这个协议是我留着，到时我还要找开发商算账，这是他抵给我的，这个协议就能证明这是我的房子。段梅英：房产证没办，是因为开发商还欠我的钱，我没有主动组织人去找开发商办证。段梅英：让你们看这个协议是为了证明这房子确定是我的，是他抵给我的，这就是证明。段梅英：这个房子我亏了10万块钱，没有房产证，得少卖10万块钱。段梅英:前年我挂在网上卖了，要65万，净落还得62万，结果对方出不起，要按揭才能要，后来没谈成。今年想想便宜点50万给处理了算了，以后不操心了。段梅英：这个房子没有房产证一口价50万。段梅英：六单元那个车库不是我的，是别人委托我帮忙卖的。段梅英：但是楼下那个车库是我的，就是没有收据。段梅英：讲这么多，你相信这套房子是我的房子就成了，原来没让你们看收据，你不相信这是我的房子。段梅英：就这样说，你们要是愿意要，得交定金，不能耽误我卖房子。被告称，该录音是2018年4月11日，案外人王王某王光月与本案当事人张铁群在协商诉争房屋的买卖过程中现场录制的，且被告已向法庭申请案外人王王某为证人出庭作证。被告用以证明：2018年4月11日，第三人张铁群还在对外销售诉争房屋。（二）被告提请案外人王王某为证人出庭作证。证人王王某：“2018年4月份，我想购买张铁群在汇景新城5号楼的房屋，两次到现场看了房屋，第一次只有张铁群自己在家，第二次张铁群及其妻子段梅英均在家。我出庭作证就是证明2018年4月份张铁群还在卖这套房屋。且我看房子时录制的有我与张铁群的现场录音，该录音是真实的，是我交给被告的。”被告用以证明：2018年4月份，诉争房屋依然是张铁群所有，原告所称的以房抵债，明显与事实不符。没有提供欠款的真实存在，录音真实有效，应予以采信。原告对录音资料及证人证言质证称，该录音仅能证明有王王某张铁群音的行为，但里面存在疑点。一、证人连房屋面积都说不出，且证人也未说出房屋单价，仅说出了总价。故证人可能是受别人的指使，打探张铁群的资产情况。二、证人是购房者，是怎么与被告认识的？故不能排除存在恶意串通的情形。第三人质证称，录音听不清，不发表意见；对证人证言不发表意见。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，一、诉争房屋系第三人张铁群于2008年12月31日购买驻马店市晟域房地产开发有限公司的商品房，房屋交付后，虽未办理房屋所有权证书，但有双方签订的商品房买卖合同书为凭，系其原始取得。《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告王建华与第三人张铁群虽签订了“房屋买卖合同”，但双方未办理过户登记手续，依据上述法律规定，诉争房屋的产权未发生转移，原告王建华不享有诉争房屋的所有权，其依房屋买卖合同所享有的权利仍系债权。综上，原告王建华请求确认被查封诉争房屋归其所有，本院不予支持。二、关于原告主张其已实际占有诉争房屋。诉讼中，原告以其自2013年一直居住该房屋，一直对该房屋管理及控制为由，主张其已实际占有诉争房屋。因①针对原告提交的《物业管理服务协议》，被告以该协议中的业主信息存在粘贴、更改，对其真实性提出质疑；原告王建华虽提交有物业费收据6份，但收据上开票日期的时间顺序与收据票号顺序前后颠倒，被告对其真实性不予认可；②诉讼中，被告提交录音资料及证人出庭作证，第三人张铁群对录音及证人证言均未提出异议,录音资料及证人证言足以证明第三人张铁群于2018年4月仍拟将诉争房屋及车库出售给证人，且张铁群与证人就诉争房屋的买卖先后两次在诉争房屋内进行了磋商。综上，2018年4月诉争房屋仍由第三人张铁群实际占有，原告主张其已实际占有诉争房屋及车库，事实依据不足，本院不予采信。原告王建华主张的实体权利是否足以阻却执行，应当根据《最高人民法院》第十七条进行判断。该条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，原告王建华不享有诉争房屋的所有权，其虽与第三人张铁群签订有“房屋买卖合同”，但未实际占有诉争房屋及车库，原告就诉争房屋及车库不享有足以排除强制执行的民事权益，现原告请求撤销驻马店市驿城区法院（2019）豫1702执异129号执行裁定书并解除对驻马店市汇景新城丁号楼东单元二层东户房产及丁号北3号车库的查封，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告王建华的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告王建华负担。本院二审期间，上诉人提交了汇景新城房屋预约保留协议、物业公司出具的证明，目的是证明上诉人与第三人达成抵偿协议且上诉人实际占用了涉案房屋。被上诉人质证称，对房屋预约保留协议无异议，证明涉案房屋确系张铁群所有，物业证明的内容模糊不清，与一审提供的证据相矛盾。第三人质证称没有意见。其他当事人未提交新的证据。对双方二审争议的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人王建华提供的《物业管理服务协议》的主要内容存在粘贴、更改，提供的物业费票据开票日期的时间顺序与票号顺序前后颠倒，存在倒签情形，且第三人张铁群在2018年4月还在对外出售房屋，因此，现有证据无法认定上诉人王建华已实际占有涉案房屋。由于上诉人王建华无充分证据证明其已实际占有案涉房屋，其要求解除涉案房产的查封，确认房产归其所有，缺乏事实和法律依据。原审法院未予以支持，正确。综上所述，王建华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由王建华负担。本判决为终审判决。审判长  李光明审判员  贾保山审判员  袁玉慧二〇二〇年六月十八日书记员  张艺多