重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3616号上诉人（原审原告）：杨泽会，女，1985年10月17日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：徐明。被上诉人（原审被告）：王赦霁，男，1986年7月3日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：徐乐金。被上诉人（原审被告）：陈登吉，男，1955年3月20日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：蒋甲洪，重庆典柯律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓，重庆典柯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市合川区洋悦房屋信息咨询服务部，住所地重庆市合川区营盘街49号附37号，统一社会信用代码91500117MA5YNNKL4L。经营者：杨中华，男，1992年3月28日出生，汉族，住重庆市合川区。上诉人杨泽会与被上诉人王赦霁、陈登吉、重庆市合川区洋悦房屋信息咨询服务部（以下简称合川洋悦服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初10538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理，各方当事人以书面陈述方式参加了本案诉讼。本案现已审理终结。杨泽会上诉请求：一、撤销（2019）渝0117民初10538号民事判决，改判并支持杨泽会的一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由王赦霁等人承担。主要事实和理由：一、一审判决不支持杨泽会的诉讼请求存在明显错误。一审中举示的证据以及合同形式上看，虽然王赦霁无权代理导致房屋买卖合同无效，但通过分析可知，能够确定王赦霁至少取得了陈登吉的口头授权的，否则，王赦霁在无授权的情况下无法解释其行为。且作为中介的合川洋悦服务部，应当对王赦霁的委托资格进行了审查，杨泽会完全有理由相信并认定王赦霁至少取得了陈登吉的授权，故陈登吉应当承担赔偿责任。即使王赦霁没有取得陈登吉的授权，案涉房屋合同无效，王赦霁存在欺诈，其存在缔约过失责任，也应当赔偿杨泽会2万元，如果按照欺诈，应当赔偿4万元损失。按照行业规定，中介机构在开展工作过程中应当审查核实房屋相关信息，按照一审的认定，陈登吉没有委托王赦霁，也没有委托合川洋悦服务部，那么合川洋悦服务部严重违反行业规定，存在重大过失，导致案涉合同不能履行，合川洋悦服务部应当与王赦霁承当连带赔偿责任。本案的实质是，陈登吉缺乏诚信，将房屋高于案涉合同约定的价格出售给他人，而非不动产登记中心的11.5万元的价格进行出售，而一审认为杨泽会损失较小后，杨泽会向一审法院提交了房屋市场价格评估申请，但一审法院没有准许，明显不公。并且杨泽会为本案房屋产生了交通、误工费用损失以及律师费损失6000元，应当全部予以支持。二、一审判决在诉讼费交纳及承担分配上存在明显错误。杨泽会起诉金额仅仅为4.6万元，应当按照此金额确定受理费金额，而一审法院释明后，杨泽会变更的金额为4万元，案件受理费因为850元，减半收取为400元，但一审法院决定的受理费为3200元，明显错误。本案应王赦霁、陈登吉等三人不诚信引发，杨泽会的诉讼请求应当获得支持，诉讼费用应当由陈登吉等人承担。王赦霁辩称，一审法院对本案审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，法律关系明确，判决结果公平、公正，杨泽会上诉请求及事实和理由不成立。一、王赦霁受陈登吉口头委托帮忙将案涉房屋出售，王赦霁与合川洋悦服务部联系买受人后，电话联系陈登吉，其同意代为签订合同，将房屋出售给杨泽会，代收定金2万元。收到定金后，电话给陈登吉，并催办过户手续时，陈登吉以各种理由拒绝，后了解到，其已经将案涉房屋出售给他人，并办理过户，王赦霁知晓情况后，退还了定金。二、陈登吉口头委托王赦霁出售房屋并已经将钥匙交予王赦霁，由王赦霁交给中介和杨泽会，委托卖房的事实成立。三、杨泽会要求王赦霁承担责任的理由不能成立，王赦霁不存在欺诈不应承担其损失，王赦霁的行为代表陈登吉，且杨泽会也没有受到损失。故请求二审法院维持原判。陈登吉没有参与书面调查，但向本院提交的书面答辩意见为，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭维持原判。案涉房屋出售过程中，王赦霁以中介的身份介入，意图赚取房屋价差，但陈登吉并未授权或委托王赦霁签订房屋买卖合同，其擅自与杨泽会签订房屋买卖合同的行为对陈登吉不发生法律效力，陈登吉对此没有过错，不应当承担任何责任，导致合同无效的全部过错应当由杨泽会及王赦霁等人承担。二、本案中，杨泽会没有证据证明其因合同无效产生了实际损失，一审认定事实清楚，判决公平合理。杨泽会支付给王赦霁的2万元定金，已经确认退还，其没有举示因此产生其他损失的证据。故请求驳回杨泽会的上诉请求。合川洋悦服务部辩称，保持一审，愿意调解。杨泽会向一审法院起诉请求：一、判令王赦霁、陈登吉、合川洋悦服务部赔偿杨泽会损失4万元；二、王赦霁、陈登吉、合川洋悦服务部承担诉讼费1600元。一审法院认定事实：陈登吉原系合川区合阳办涪江一桥北桥头长松商业区13-603号房屋的权利人。2019年10月20日，王赦霁以陈登吉（甲方）的名义与杨泽会（乙方）、合川洋悦服务部（丙方）签订了《房屋买卖合同》（该合同最后一页陈登吉的签名由王赦霁签署,同时王赦霁在委托代理人处签字），该合同约定了甲方将位于重庆市合川区房屋出售给乙方，成交价14.5万元。该合同约定了在2019年10月20日，乙方支付购房定金2万元，在2019年10月31日前办理过户手续以及在过户当天付清购房余款12.5万元。该合同还约定了其他内容。同日，王赦霁收取了杨泽会的定金2万元，并以陈登吉的名义向杨泽会出具收条一份（该收条上陈登吉的签名由王赦霁签署）。2019年10月22日，陈登吉将涉案房屋出售给他人并办理了过户手续。涉案《房屋买卖合同》签订后的第10天即2019年10月30日，王赦霁将定金2万元退还给杨泽会。杨泽会于2019年11月27日起诉来院，要求：1、判决解除杨泽会、陈登吉、王赦霁之间的《房屋买卖合同》；2、由王赦霁与陈登吉按购房定金的双倍向杨泽会支付违约金4万元，并向杨泽会赔偿损失0.6万元；3、王赦霁、陈登吉、合川洋悦服务部对上列给付义务承担连带责任；4、本案诉讼费由王赦霁、陈登吉、合川洋悦服务部承担。后经一审法院释明后，杨泽会将本案的诉讼请求变更为：1、判令王赦霁、陈登吉、合川洋悦服务部赔偿杨泽会损失4万元；2、王赦霁、陈登吉、合川洋悦服务部承担诉讼费1600元。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案王赦霁以陈登吉的名义出卖涉案房屋并与杨泽会签订了《房屋买卖合同》，因此，本案的合同相对方是杨泽会和陈登吉。而涉案《房屋买卖合同》签订前，王赦霁确知陈登吉有房需要出卖,陈登吉也同意王赦霁为其寻找买方，但王赦霁其在庭审过程中并未举示充分的证据证明陈登吉授权其以14.5万元的价格出卖涉案房屋给杨泽会并与之签订详细的《房屋买卖合同》，事后陈登吉对此也不予追认。因此，一审法院认定涉案的《房屋买卖合同》对陈登吉不发生效力，该合同系无效合同。杨泽会认为其根据法律规定可以要求双倍返还定金4万元，房屋差价损失、误工损失、交通费损失、支出代理人费用6000元，考虑实际情况，杨泽会现要求王赦霁、陈登吉、合川洋悦服务部赔偿损失4万元。（一）对于杨泽会要求陈登吉赔偿损失的诉讼请求，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定了“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。而本案的合同相对方是杨泽会和陈登吉，而王赦霁并未取得陈登吉的授权就与杨泽会签订《房屋买卖合同》，因此，本案的《房屋买卖合同》虽无效，但陈登吉并无过错。故对于杨泽会要求陈登吉赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持；（二）对于杨泽会要求王赦霁和重庆市合川区洋悦房屋信息咨询服务部赔偿损失的诉讼请求，一审法院认为，本案《房屋买卖合同》系无效合同，王赦霁现也已经将收取的定金2万元在10天后进行返还，杨泽会也庚即知晓陈登吉已将涉案房屋出卖给他人并办理了过户手续，因此，对于房屋差价损失，一审法院不予支持。而代理费并不属于杨泽会的必要损失范围，杨泽会在庭审过程中并未举示充分的证据证明其误工费损失和交通费损失存在以及具体大小，因此，对于杨泽会要求王赦霁以及合川洋悦服务部赔偿损失的请求，一审法院亦不予支持。据此，一审法院判决如下：驳回杨泽会的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由杨泽会负担。二审中，本院根据二审案件的特点和简便、快捷的要求，采用案件要素式问卷调查的方式对本案进行了审理，杨泽会、王赦霁及合川洋悦服务部以书面回复的方式接受了本院询问，陈登吉提交了书面答辩意见。本院二审期间，杨泽会对一审认定的事实提出了如下异议：王赦霁取得了陈登吉的口头授权；王赦霁、合川洋悦服务部对一审认定的事实无异议；陈登吉没有对一审认定的事实提出异议。本院认为，虽然杨泽会提出了部分异议，但究其异议的实质是认为王赦霁有权代理陈登吉，该部分属于本案争议的问题，并非属于一审认定的事实，故本院对其异议不予采纳，并对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的主要问题是：一、王赦霁签订案涉房屋的买卖合同及收取款项的行为能否代表陈登吉及案涉合同是否有效；二、陈登吉、王赦霁及合川洋悦服务部是否应当承担赔偿责任。下面就争议的问题逐一评判：第一，关于王赦霁签订案涉房屋买卖合同及收取款项的行为能否代表陈登吉及案涉合同是否有效的问题。当事人虽然举示了录音等证据证明王赦霁有权代理陈登吉，但从证据记载的内容看，尚不足以证明王赦霁能够代表陈登吉签订合同、确定案涉房屋价款和收取相应款项，故一审法院对此认定并无不当。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。从上述规定来看，民事法律行为有效需要同时具备三个条件，本案中，由于不能认定王赦霁有权代理陈登吉并对陈登吉产生约束力，该行为缺乏陈登吉的真实意思表示，故该行为缺乏民事法律行为有效的必要条件，从而导致合同无效，故一审法院对合同效力的认定并不明显不当。第二，关于陈登吉、王赦霁及合川洋悦服务部是否应当承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。根据本案查明的事实结合上述认定，由于王赦霁的行为对陈登吉无约束力，杨泽会以此要求陈登吉承担责任的理由明显不能成立，本院对此不予支持。根据上述规定第三款内容可以看出，由于王赦霁的行为未被陈登吉追认，其行为后果应当由王赦霁本人承担，杨泽会有权要求其承担相应的赔偿责任，故本院对杨泽会的该部分请求予以支持，对于赔偿金额问题，虽然杨泽会没有举示充分的证据证明其损失金额，但可以确定其因本案合同无效导致丧失购买案涉房屋的机会，且可能会给其重新选择购买房屋导致经济及时间上的利益损失，结合本案的实际情况，本院酌情确定其损失金额为1万元为宜，对杨泽会超出的部分请求不予支持。杨泽会要求合川洋悦服务部承担责任的请求，明显缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。对于诉讼费用的分担问题，本案纠纷的产生是因为合同无效导致，就其原因，本院认为，王赦霁明知未取得陈登吉授权的情况下，与杨泽会协商房屋价款、收取房款并签订合同，其存在明显过错，是导致案涉合同无效的重要因素；作为专业进行房屋居间服务的合川洋悦服务部，没有严格按照行业规范，对房屋所有权情况、签订合同的人员身份等与房屋买卖相关的事项进行充分审查，并明确告知当事人签订案涉合同所可能面临的风险，对案涉合同无效后果存在严重过错；杨泽会作为具有完全民事行为能力的成年人，应当对王赦霁的身份具有一定的注意义务，明确知晓合同所涉房屋所有权并非王赦霁的情况下，仍然与其签订案涉合同，对合同无效存在一定过错。故本院根据当事人的过错程度，结合已经认定王赦霁承担赔偿责任的情况下，确定杨泽会及王赦霁分别承担案件受理费的25%，合川洋悦服务部承担案件受理费的50%。综上所述，杨泽会的部分上诉请求成立，应予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律部分错误，本院依法予以改判。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初10538号民事判决；二、王赦霁在本判决生效后五日内向杨泽会赔偿损失1万元；三、驳回杨泽会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，减半收取400元，由杨泽会负担100元，由王赦霁负担100元，由重庆市合川区洋悦房屋信息咨询服务部负担200元；二审案件受理费800元，由杨泽会负担200元，由王赦霁负担200元，由重庆市合川区洋悦房屋信息咨询服务部负担400元。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年六月二十三日法官助理 王 怡书 记 员 廖婧伊