广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9475号上诉人（一审被告、反诉原告）：杜磊，男，1988年11月25日出生，汉族，住址广东省深圳市。委托诉讼代理人：刘为忠，广东利人律师事务所律师。上诉人（一审原告、反诉被告）：深圳市四格互联信息技术有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道滨海社区海天一路11号、13号、15号、海天二路14号、海天二路16号软件产业基地5栋4层419室，统一社会信用代码914403000758019021。法定代表人：周祥华。委托诉讼代理人：刘刚，北京市一法（深圳）律师事务所律师。一审被告：深圳市朗诗地产投资顾问有限公司，住所地深圳市南山区桃源街道学苑大道1001号智园Ｂ1栋17楼，统一社会信用代码：91440300748878905Ｙ。法定代表人：张继刚。上诉人杜磊、深圳市四格互联信息技术有限公司（以下简称四格公司），一审被告深圳市朗诗地产投资顾问有限公司（以下简称朗诗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初17861号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。四格公司一审诉讼请求：1、确认杜磊提供的格式房屋租赁合同及补充协议中违反法律规定、免除杜磊责任、加重四格公司责任、排除四格公司主要权利的合同条款无效；2、杜磊、朗诗投资公司共同归还租赁保证金101500元（人民币，下同）；3、杜磊另行双倍返租赁保证金的一倍101500元；4、杜磊、深圳市朗诗地产投资顾问有限公司共同承担本案全部案件受理费、财产保全申请费。庭审中，变更诉讼请求为：1、确认杜磊提供的房屋租赁合同第九条和补充协议第8条关于拖欠租金达五天以上或拖欠费用达20000元以上，杜磊可不予返还租赁保证金的格式条款无效；2、确认杜磊提供的房屋租赁合同第十八条关于拖欠租金达五天以上或拖欠可能导致杜磊损失的各项费用达10000元以上，杜磊可就因此造成的损失不予返还租赁保证金的格式条款无效；3、确认杜磊提供补充协议第6条关于租赁保证金不得抵偿房屋租赁金、物业管理费、水电费的格式条款无效；4、杜磊、深圳市朗诗地产投资顾问有限公司返还合同价款50750元，并支付逾期利息（以57050元为基数，按照中国人民银行同期银行同类银行贷款基准利率，从2018年11月15日计算至清偿之日止）；5、杜磊、深圳市朗诗地产投资顾问有限公司返还租赁保证金（定金）50750元；6、杜磊另行双倍返还租赁保证金（定金）的一倍50750元；7、杜磊、深圳市朗诗地产投资顾问有限公司负担本案全部案件的受理费、财产保全申请费。杜磊一审反诉请求：1、四格公司向杜磊支付租金、物业管理费、电费等费用26409.87元及逾期支付利息，利息按同期银行贷款利率，自2019年4月16日起计算至付清之日止，暂计至2019年8月16日，暂计382.94元，以上合计26792.81元；2、由四格公司承担本案的全部反诉费用。庭审中，杜磊明确第一项诉讼请求为2019年4月1日至2019年4月14日期间的租金23683元、物业管理费1506.36元，2019年3月1日至2019年3月31日的水电费1220.51元，合计26409.87元。一审判决：一、杜磊于本判决生效之日起十日内向深圳市四格互联信息技术有限公司退还租赁保证金101500元；二、驳回深圳市四格互联信息技术有限公司的其他诉讼请求；三、驳回杜磊的全部反诉请求。如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费4345元，保全费1535元，共计5880元，由深圳市四格互联信息技术有限公司负担2940元，杜磊负担2940元；反诉案件受理费469.82元，由杜磊负担。上诉人四格公司上诉请求：一、维持(2019)粤0305民初17861号民事判决书第一项、第三项判决；二、撤销(2019)粤0305民初17861号民事判决书第二项判决；三、改判被上诉人杜磊另行向上诉人深圳市四格互联信息技术有限公司双倍返还租赁保证金（定金）的一倍50750元人民币；四、改判被上诉人杜磊向上诉人深圳市四格互联信息技术有限公司支付逾期返还50750元租赁保证金的利息（以50750元人民币为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率4.15%，从2018年11月15日计算至清偿之日止，暂计算至2020年1月14日的利息为2632元人民币）；五、改判确认被上诉人杜磊提供的房屋租赁合同第九条和补充协议第8条关于上诉人拖欠租金达五天以上或拖欠费用达20000元以上被上诉人杜磊可不予返还租赁保证金的格式条款无效；六、改判确认被上诉人杜磊提供的房屋租赁合同第十八条关于上诉人拖欠租金达五天以上或拖欠可能导致被上诉人杜磊损失的各项费用达10000元以上被上诉人杜磊可就因此造成的损失不予返还租赁保证金的格式条款无效；七、改判确认被上诉人杜磊提供的补充协议第6条关于租赁保证金不得抵偿房屋租金、物业管理费、水电费的格式条款无效；上诉请求金额：53382元人民币；八、判令被上诉人杜磊承担本案一审案件受理费、二审案件受理费、财产保全申请费。上诉人杜磊上诉请求：一、依法判令撤销一审法院作出的(2019)粵0305民初17861号判决书的第一项、第三项判决；二、依法判令四格公司向上诉人支付租金、物业管理费、电费等费用人民币26409.87元及逾期支付利息，利息按同期银行贷款利率，自2019年4月16日起计算至付清之日止，暂计至2019年8月16日，暂计人民币382.94元；以上合计人民币26792.81元。三、依法判令由四格公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。一、1.关于上诉人四格公司主张租赁保证金101500元属于定金性质的问题。定金是指当事人为了保证债务的履行，约定由当事人先行支付给对方一定数额的金钱作为担保，定金数额由双方当事人约定，但不得超过主合同标的额20%。但本案中双方约定的租赁保证金是交付房屋时支付，金额正好是两个月的租金，符合“两押一租”的租赁惯例，属于保证金或押金性质。虽然双方约定的保证金或押金后果与定金罚则相同，但该约定实际上是违约责任的约定，不能以后果相同反推法律性质相同。故上诉人四格公司主张租赁保证金101500元属于定金性质的法律依据不足，本院不予采纳。2.关于上诉人四格公司主张上诉人杜磊违约的问题。因当时上诉人四格公司邮寄通知要求上诉人杜磊双倍返还租赁保证金存在争议，如果双方协商不成，需要通过法律途径解决，故不能以上诉人杜磊当时不返还租赁保证金就推定其违约。3.关于上诉人提出的涉案租赁合同部分条款系格式条款，加重责任，排除主要权利的问题。因涉案租赁合同文本系深圳市房屋租赁管理办公室制定的租赁合同指导范本，故并非格式条款，不存在免除其自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容，也不存在其他违反法律及行政法规强制性规定的情形。上诉人要求确认涉案条款无效的理由不能成立，本院不予采纳。二、关于上诉人杜磊主张上诉人四格公司单方提前解约属于违约，应承担违约责任的问题。1.根据上诉人四格提供的微信聊天（双方指定联系人刘静、周玲）记录，上诉人杜磊对于上诉人四格公司提前搬走和办理交接不持异议，双方仅就支付租金和押金返还问题产生一定分歧，不对双方协商提前终止合同产生实质性影响，故上诉人四格公司并非单方解除合同，涉案租赁合同系双方协商一致解除提前终止。2.微信聊天记录中，上诉人四格公司要求上诉人杜磊派人过来办理交接，并举证证明其缴纳了2019年3月份的租金、物业管理费、水电费，且上诉人四格公司已于2019年3月31日之前实际搬离并向上诉人杜磊交还涉案房产。故上诉人杜磊主张上诉人四格公司支付2019年3月份电费及2019年4月1日至4月14日期间租金、物业管理等的理据不足，本院不予支持。3.上诉人杜磊主张上诉人四格公司存在违约行为的证据不足，本院不予支持。综上所述，两上诉人的上诉理据不足，上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000.41元，由上诉人深圳市四格互联信息技术有限公司负担1134.55元；由上诉人杜磊负担2865.86元。本判决为终审判决。审判长 朱    珠审判员 刘  雁  兵审判员 钱    松二〇二〇年六月二十八日书记员 王玉寒(兼)书记员 颜萍萍(兼)