贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初418号 原告：朱先高，男，1979年9月25日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原告：张亚令，女，1981年11月24日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 两原告的委托代理人：何青春，黔西县协和法律服务所法律工作者。 被告:谭洪景，男，1981年8月13日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告：张露，女，1983年10月23日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 第三人：杨吉明，男，1962年1月20日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原告朱先高、张亚令与被告谭洪景、张露及第三人杨吉明确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法由审判员张光辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告朱先高、张亚令及其委托代理人何青春、被告谭洪景、张露到庭参加了诉讼。第三人杨吉明经本院合法传唤无正当理由未到庭。案件审理期间，因新冠肺炎疫情影响，本案依法扣除审限103天。本案现已审理终结。 原告朱先高、张亚令诉称：2014年4月17日，原、被告双方签订《房屋有偿转让合同》，约定两被告将其向第三人杨吉明所购买位于黔西县（包括土地）转让给两原告，房屋所涉土地使用面积为300平方米，转让价款为258000元。合同签订当日，原告以现金方式将转让价款一次性向被告全额付清。合同签订后，由于两原告暂时无力装修房屋，仅将门锁进行更换，并购置了相应的防盗窗。2019年10月，两原告到涉案房屋查看并准备着手装修，却发现该房已由他人装修并正常居住。两原告报警后，经了解，由于两被告与第三人之间的存在的债务纠纷尚未解决清楚，故第三人早已将涉案房屋出让给现居住的案外人，对此，两被告一直未给两原告一个满意的答复或解决方式。由于涉案房屋所使用土地属于原城关镇幸福村委会，两原告并不属于该村，而两被告也无权处置涉案地基，加之涉案房屋也无相关产权登记手续，且两被告与第三人债务不清，导致两原告与两被告所签订的合同目的不能实现，双方为此发生矛盾纠纷。根据相关法律规定，涉案《房屋有偿转让合同》应为无效，且两原告的损失系因两被告的过错行为所致，两原告现诉至法院请求判决：1、确认原、被告双方于2014年4月17日签订的《房屋有偿转让合同》无效；2、两被告返还两原告购房款258000元，并以该购房款为基数，按6%的年利率标准自2014年4月17日起计付利息至该款付清之日止；3、案件受理费由两被告负担。 原告朱先高、张亚令于举证期限内向法庭提交下列证据： 一、书证 1、原告朱先高、张亚令的身份证、结婚证复印件，用以证明其诉讼主体适格及相互间的身份关系。 2、《房屋有偿转让合同》复印件，用以证明原、被告双方就涉案房屋签订转让合同，两原告已向被告谭洪景交付房款258000元的事实。 3、第三人杨吉明与被告谭洪景签订的《房屋转让合同书》、原城关镇幸福村委会出具的《证明》、第三人杨吉明与案外人余杰签订的《购地协议》复印件各一份，用以证明涉案房屋的来源。 二、证人证言 证人宋某出庭证实：2014年4月17日，原、被告双方转让房屋，写协议时我是在场的，并作为在场人在协议上签字，转让价款是258000元。协议签订后，被告谭洪景拿有手续及钥匙给两原告，但拿的是哪些手续我不清楚。 证人杜某出庭证实：原告朱先高是我的内侄，原、被告双方签订《房屋转让协议》时，我是在场的，并作为在场人在协议上签字。房屋转让价款是258000元，约定的是一次性付款，款项是以现金方式支付。协议签订后，被告将房屋手续及钥匙交给原告。我当时提议写个条子，他们说按协议办事，一次性付清，不用写条了。 被告谭洪景、张露辩称：2012年9月，被告谭洪景与第三人签订《房屋转让合同书》，约定第三人将涉案房屋出让给被告谭洪景，第三人当时交付的是毛坯房。此后，两被告又与两原告签订《房屋有偿转让合同》，将涉案房屋转让给两原告，转让价款为25万元。当时交付两原告的也是毛坯房，房屋转让之前，两原告也实际去看过。房屋转让后，因两原告一直未搬进去居住，第三人见未有人住，又将该房屋擅自以30多万元的价款二次出让给相关案外人。综上，涉案《房屋有偿转让合同》是有效的，两被告当时已将涉案房屋的原《购地协议》及《房屋转让合同书》等交给原告，希望原告给予一定时间，两被告找到第三人弄清事实后，给两原告一个交代。 被告谭洪景、张露于举证期限内未向法庭提交证据。 第三人杨吉明向法庭提交《情况说明》称：第三人于2012年（具体时间不清）向被告谭洪景借款一笔，口头约定月利率为10%，还款期限到后，第三人电话联系被告谭洪景到水西公园还款，但谭洪景到时间一直未露面。此后，第三人又经人联系过几次谭洪景，其本人始终未到场。2018年（具体时间不清），第三人准备将修建于黔西县的自建房出售，原告朱先高于2019年年初找到第三人并讲到被告谭洪景已将涉案房屋转让给他，第三人当即提出异议，认为被告谭洪景无权转让此房，且涉案房屋建筑面积近六百余平方米，二十多万元的价款也不能转让，遂要求原告找谭洪景将房款退回来，其余事务与原告无关。 第三人杨吉明于举证期限内未向法庭提交证据。 经庭审质证，两被告对两原告提交的全部书证及申请出庭的证人证言均无异议，认可涉案房屋的转让价款是258000元。两原告的全部举证能相互印证本案的客观事实，可作为定案依据予以采信 经审理查明，原告朱先高原系黔西县甘棠乡红星村新街一组村民，于2017年6月7日因办理投靠亲友业务移户至黔西县原城关镇县西路49-200号。原告张亚令原系黔西县甘棠乡映山村下岩头组村民。两原告系合法夫妻关系，现居住于黔西县。被告谭洪景与张露也系合法夫妻关系，两人系黔西县原城关镇城镇居民。被告谭洪景于2004年3月29日因住址搬迁、购房等事由迁往贵阳市云岩区落户。第三人杨吉明系黔西县原城关镇城镇居民（原公安干警，已退）。2010年8月2日，第三人杨吉明与黔西县原城关镇幸福村（现幸福社区）一组村民余杰签订《购地协议》，约定余杰将其位于该村组名为“甘田湾”的自留地一幅出让给第三人使用，出让地块面积300平方米，单价为300元／平方米，总价款为9万元。协议签订后，第三人于同年10月即在该幅地块上修建砖混结构房一栋三层，占地面积约200平方米。房屋修建无相关手续。2012年9月24日，第三人向被告谭洪景借款20万元，约定按同期银行利率的四倍付息，未明确借款期限。因担心第三人不能及时还款，经双方协商，被告谭洪景与第三人于借款同日另签订《房屋转让合同书》，约定第三人将其上述自建房（毛坯房）出让给被告谭洪景，转让价款即为上述借款20万元。第三人于合同签订当日将涉案房屋的《购地协议》、原城关镇幸福村委会出具的《证明》及房屋钥匙交给被告谭洪景。此后，被告谭洪景未对该房实际装修入住。2014年4月17日，两原告与两被告签订《房屋有偿转让合同》，约定两被告将涉案房屋（包括土地）转让给两原告，房屋所涉土地使用面积为300平方米，转让总价款为258000元。合同签订当日，两原告以现金方式一次性向被告谭洪景付清房款。被告谭洪景将涉案房屋的《购地协议》、《房屋转让合同书》、原城关镇幸福村委会出具的《证明》及房屋钥匙交给两原告。合同签订后，两原告未实际装修入住房屋，仅将房屋门锁进行更换，并购置了相应的防盗窗（未安装）。此后，第三人见涉案房屋无人居住，遂将该房再次出让给相关案外人。2019年10月，两原告到涉案房屋查看并准备装修，始发现该房已被他人装修并入住。各方为此发生矛盾纠纷，因不能自行协商处理，两原告诉至法院，请求如上所判。 本案的争议焦点：一、涉案《房屋有偿转让合同》是否合法有效；二、两被告应否返还原告的购房款并承担资金占用期间的利息损失。 本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。关于焦点一，即涉案《房屋有偿转让合同》是否合法有效的问题，本案中，就涉案房屋的宅基地来源及房屋转让共存在三个合同，就这些合同或协议的效力认定，最终牵涉到原告的诉求有无事实依据的问题。现进行逐一分析，首先，涉案房屋宅基地原系黔西县村民余杰的自留地，第三人是否合法取得该地块的使用权并在该地上修建房屋取决于第三人与余杰所签订的《购地协议》是否合法有效的问题，本案中，涉案房屋宅基地属农村土地，第三人系城镇居民，现行法律对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋虽未有明确规定，但根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款“农村的住宅不得向城市居民出售”及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”之规定，就国家政策的层面而言，目前是不允许城镇居民在农村购买宅基地建房的。宅基地使用权和房屋是农民安身立命之本，在放开宅基地使用权和房屋转让的条件尚不成熟的情况下，第三人与案外人余杰签订的《购地协议》因涉及损害社会共同利益并违反法律基本原则的规定，故应无效。其次，被告谭洪景作为已外迁的城镇居民，第三人在既未合法取得涉案宅基地使用权，也未办理相关建房手续的前提下，将其自建房对谭洪景予以处分，根据“房及于地”的原则，该处分行为无论是基于借款转为购房款的房屋买卖行为还是签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保行为，第三人与被告谭洪景签订的《房屋转让合同书》因涉及对宅基地的违法处置，同样无效。因此，被告谭洪景仍未合法取得涉案房屋宅基地的使用权。最后，两被告在未合法取得涉案房屋宅基地使用权，且也未经当地村委会明确同意的前提下，将涉案房屋转让给非同一集体经济组织的两原告，因涉及转让的主体双方均不符合法律的规定，故涉案《房屋有偿转让合同》也无效。关于焦点二，即两被告应否返还原告的购房款并承担资金占用期间的利息损失问题，根据前述分析，因涉案《房屋有偿转让合同》被认定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，两原告关于由两被告返还其购房款的诉求，因于法有据，应予支持。两原告另主张占用资金期间的利息损失问题，属一种缔约过失责任，应当根据双方的过错程度及实际造成的损失情况等进行合理判定。作为农村房屋买卖，两被告在未明确涉案房屋的宅基地使用权，且也未经当地村委会明示同意的前提下，将涉案房屋转让给非同一集体经济组织的两原告，故存在缔约过失；而两原告签约时对涉案房屋宅基地的来源、房屋的修建等是否合法疏于审查即草率签约，同样存在过失，依法也应承担相应的责任。综合双方的过错程度及原告的损失情况，对原告主张的利息损失，本院酌定按50%予以支持。即以房款258000元为基数，按3%（6%×50%）的年利率自原告实际付款之日起予以计付至该款项实际履行完毕时止。 综上，两原告的诉求部分于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六条；《中华人民共和国土地管理法》第八条；《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告朱先高、张亚令与被告谭洪景、张露于2014年4月17日签订的《房屋有偿转让合同》无效； 二、被告谭洪景、张露于本判决生效之日起二十日内返还原告朱先高、张亚令购房款258000元，并以该房款为基数，按3%的年利率自2014年4月17日起计付利息至全部款项付清之日止。 案件受理费2360元（已减半收取），由被告谭洪景、张露负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，应自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本（附电子文档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年之内向人民法院申请强制执行。 审判员  张光辉 二〇二〇年六月十九日 书记员  罗方敏