甘肃省永登县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0121民初915号原告：兰州农业商业银行股份有限公司窑街支行，住所地：甘肃省兰州市红古区民门路。法定代表人：张慧，系该行行长。委托诉讼代理人：李世军，甘肃瀛强律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓永霞，甘肃瀛强律师事务所实习律师。被告：甘肃众友健康医药连锁有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路13号。法定代表人：冯德祥，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张富元，系该公司法务主管。委托诉讼代理人：柴长仕，系该公司开发部经理。被告：甘肃民盛房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区五泉街道力行新村5号。法定代表人：陈盛明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈盛智，系该公司业务经理。委托诉讼代理人：袁金道，甘肃金毓康律师事务所律师。原告兰州农村商业银行股份公司窑街支行（以下简称：兰州农商银行窑街支行）与被告甘肃众友健康医药连锁有限公司（以下简称：众友公司）、甘肃民盛房地产开发有限公司（以下简称：民盛公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰州农商银行窑街支行委托诉讼代理李世军、邓永霞，被告众友公司张富元、柴长仕，及被告民盛公司委托诉讼代理人陈盛智、袁金道均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。兰州农商银行窑街支行向本院提出诉讼请求1、请求人民法院判令确认二被告签订的《租房合同》无效，被告甘肃众友健康医药连锁有限公司立即搬离原告所有的位于永登县盛世名都商住1号楼一层（房产证号:永房权证股字第××号）的房屋。2、请求人民法院判令被告甘肃众友健康医药连锁有限公司赔偿原告自2017年3月31日起占有使用该房屋，至被告将上述房屋实际移交原告止的相应损失费用，以79920元／年计算，暂计至2020年3月31日为239760元。3、请求人民法院判令被告甘肃民盛房地产开发有限公司对上述房屋占有使用期间给原告带来的损失承担连带清偿责任。4、请求人民法院判令本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：被告甘肃民盛房地产开发有限公司于2013年6月28日将位于永登县盛世名都商住1号楼一层（房产证号：永房权证股字第××号）的房屋抵押给原告，用于担保陈盛茂、陈盛智向原告申请的共1200万元贷款，并办理了抵押登记。贷款期限届满，借款人陈盛智、陈盛茂均未予以清偿借款本息，原告遂通过诉讼方式获得胜诉判决，确认了对该房屋的优先受偿权。进入执行阶段，原告依法申请人民法院对该房屋进行评估拍卖，但两次拍卖均因无人报名而流拍，后兰州市中级人民法院于2017年3月31日作出（2015）兰执字第239之2号、240之2号执行裁定书，将前述房屋的所有权转移至原告名下，原告于2017年3月31日起成为该房屋新的所有权人。被告甘肃众友健康医药连锁有限公司于2016年3月10日与被告民盛公司签订为期3年的房屋租赁合同，至2019年租期届满又与被告民盛地产续签3年租赁合同，租期至2022年7月31日。原告在取得该房产所有权之后，曾告知被告众友医药，并希望协商解决房屋占有使用一事，另行签订租赁合同，均得被告众友公司拒绝。被告众友公司自2016年3月10日起承租使用该房屋至今未曾向原告支付租金等。被告民盛公司明知自己已非案渉房产所有权人，但仍于2019年租期届满后与被告众友公司续签租赁合同，主观上明显存在恶意，二被告的行为致使原告作为新的所有权人遭受巨大损失。综上所述，原告为维护自身合法权益，特根据我国《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提出诉讼，望贵院判如所请。众友公司辩称，一、本案中众友公司为善意第三人，不存在任何侵权行为。2016年3月10日，众友公司与民盛公司的授权代理公司甘肃鼎盛华商贸有限公司签订了为期三年的房屋租赁合同，即自2016年6月10日起至2019年6月9日止，房屋坐落于甘肃省兰州市永登县，年租金为人民币79920元。2017年5月3日，民盛公司下发甘民房［2017］第003号文件，出租方甘肃鼎盛华商贸有限公司变更为民盛公司永登分公司，并履行租赁合同的全部内容，盖有原出租方与民盛公司的公章。2019年4月23日，众友公司因经营状况良好，决定续签租赁合同，故继续与民盛公司签订了为期三年的房屋租赁合同，合同期为2019年8月1日至2022年7月31日止，年租金为人民币79920元。众友公司已支付了2019年8月1日至2020年7月31日的房屋租金79920元至民盛公司有限公司账户。在众友公司履行与民盛公司2016年至2019年租赁合同期间，民盛公司未告知众友公司该租赁房屋存有债权债务和产权归属纠纷，至2019年续签房屋租赁合同时，也未告知，直至2019年11月8日众友公司接到兰州农商银行窑街支行委托甘肃瀛强律师事务所寄送的律师函后，众友公司才得知该租赁房屋产权归属纠纷事宜。众友公司自2016年开始至2019年11月份期间，众友公司不知道也不应当知道该房屋存有产权归属存在纠纷，众友公司作为善意的第三人，在租赁合同关系明确的情况下，将2016年至今的房屋租金打入民盛公司属合情合理合法，不存在任何侵权违法行为。二、本案中，众友公司作为第三人已尽到了应有的责任和义务。2019年11月8日，众友公司知道该租赁房屋涉及产权纠纷后，经过核实，众友公司于2020年1月21日分别向民盛公司、兰州农商银行窑街支行、甘肃瀛强律师事务所发送了告知函和回复函，告知该事项的前因后果以及如何协商解决。但民盛公司、兰州农商银行窑街支行未有任何协商解决之意，让众友公司不知所措。同时根据法院判决以及众友公司向民盛公司发送的告知函，众友公司要求民盛公司积极协助兰州农商银行窑街支行达成共识并解决纠纷，并在与众友公司在民盛公司与兰州农商银行窑街支行解决纠纷后，解除签订的房屋租赁合同，与兰州农商银行窑街支行续签合同，保障众友公司的合法权益。三、本案中，兰州农商银行窑街支行诉求无事实依据和法律依据。众友公司作为善意的第三方，在不知道也不应当知道兰州农商银行窑街支行与民盛公司之间的债权债务和产权归属纠纷的情况下，根据《民法总则》善意第三人的规定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，众友公司根据与民盛公司签订的真实有效的房屋租赁合同，支付租金，使用该房屋，并无不妥之处。反之，即便事后该房屋的产权归属于兰州农商银行窑街支行，兰州农商银行窑街支行也应当履行租赁合同的内容，不得变更，以保障法律平等民事主体之间的权利和义务。综上所述，众友公司作为善意的第三方，在未违背事实和法律的情况下，合法合规经营，相反原告与民盛公司之间的债权债务以及产权归属纠纷，一直延续至今，急于有效解决，给众友公司带来了实际不良的经营影响。恳请法院在查明案件事实的基础上，驳回兰州农商银行窑街支行要求众友公司赔付金额的诉讼请求。民盛公司辩称，一、依据《合同法》52条的规定，确认合同无效一般有五种情况，（1）、一方以欺诈、胁迫签订的合同，损害国家利益（2）、恶意串通，损害国家、集体、第三人利益（3）、以合法形式掩盖非法目的（4）、损害社会公共利益（5）、违反法律、行政法规的强制性规定，故民盛公司与众友公司所签订的合同，是双方真实意思表示，并不符合合同法第52条的任何一条情况，故兰州农商银行窑街支行要求确认合同无效没有法律依据。二、我国《物权法》关于物权的设立、变更、转让和消灭有专门的规定，其中对于不动产登记，该法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原则上，不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段、是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。三、《物权法》第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文件或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让和消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。同时，该法31条规定，依照本法28条至31条规定，享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生法律效力。本案中，虽然案涉房屋，经人民法院于2017年3月，裁定：将“…所有权依法过户至兰州农村商业银行股份有限公司窑街支行”名下，但裁定生效后，本案原告并没依照法院的裁定，履行法律、法规规定的登记手续，我国目前的法律规定，实行城市土地使用权和房屋所有权登记发证制度，房地产转让和变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要，也是不动产物权公示原则的必然要求。况且，案涉房屋，民盛公司于2016年6月10日签订的租赁合同，民盛公司与众友公司不存在恶意串通等任何违法行为，该合同依法理应受到法律保护。四、关于被兰州农商银行窑街支行所诉的连带责任，关于连带责任，现行《民法总则》规定，连带责任由法律规定或者当事人约定，即不得自当事人任意创设，故本案民盛公司承担连带责任既无约定、也无法律明确规定，没有法律依据。综上，依据《民法总则》、《合同法》、《物权法》等的相关规定，请求依法驳回兰州农商银行窑街支行的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：兰州农商银行窑街支行前身为兰州市红古区农村信用合作联社窑街信用社，于2015年11月27日在工商部门完成变更登记。永登县（地号：Ｃ43003，建筑面积909.52㎡）所有权登记在民盛公司名下。民盛公司分别于2013年7月29日和2013年8月30日以该房产为案外人陈盛茂、陈盛智在兰州市红古区农村信用合作联社窑街信用社两笔总额为1200万元的贷款办理了抵押登记。贷款期满后，兰州市红古区农村信用合作联社窑街信用社诉至兰州市中级人民法院，该院分别以（2014）兰民二初字第202号民事判决书、（2014）兰民二初字第203号民事判决书判决兰州市红古区农村信用合作联社窑街信用社对上述房产享有抵押权，并有权依法以该房产折价、拍卖、或变卖所得价款优先受偿。陈盛茂、陈盛智不服判决，分别向甘肃省高级人民法院提起上诉，该院均驳回上诉，维持原判。后兰州市中级人民法院对该房产执行过程中，两次在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，但均流拍。2017年3月31日，兰州市中级人民法院分别作出（2015）兰执字第239之2号、（2015）兰执字第240之2号执行裁定书，裁定：将位于永登县，房权证号为：永房权证股字第××号，地号：Ｃ43003，证载面积909.52平方米的房产（商铺）所有权依法过户至申请执行人兰州农村商业银行股份有限公司窑街支行（原兰州市红古区农村信用合作联社窑街信用社）名下。…该房地产（商铺）所有权自本裁定送达申请执行人兰州农村商业银行股份有限公司窑街支行时起转移…。2016年3月10日，甘肃鼎盛华商贸有限公司（以下简称：鼎盛华公司）与众友公司签订《商铺租赁合同》，约定鼎盛华公司将位于盛世名都步行街北街1楼Ａ1-1号面积为111平方米的商铺出租给众友公司，租赁期限为2016年6月10日至2019年6月9日，年租金为79920元，合同还对其他事项进行了详实的约定。同年5月17日，双方签订《补充协议》，约定租赁期限顺延至2019年7月31日。2017年5月3日。民盛公司下发甘民房【2017】第003号《关于甘肃鼎盛华商贸有限公司与甘肃众友健康医药连锁有限公司房屋租赁合同租赁方变更函》，通知众友公司：鼎盛华公司与众友公司于2016年3月10日签订的房屋租赁合同中，原合同约定鼎盛华公司的权利义务由民盛公司履行。鼎盛华公司与民盛公司均在该文件落款处加盖公章。2019年4月23日，民盛公司作为出租方与众友公司签订《租赁合同书》，约定民盛公司将位于永登县面积为111平方米的商铺出租给众友公司，租赁期限为2019年8月1日至2022年7月31日。年租金为79920元，合同还对其他事项进行了约定。2019年8月21日，兰州农商银行窑街支行向众友公司发去《告知函》，告知众友公司，该行已于2017年3月31日成为众友公司承租商铺的合法产权人，同意众友公司继续租赁案涉商铺，并要求众友公司向其支付2017年3月31日至告知函发送之日的租赁费。同年11月8日，甘肃瀛强律师事务所受兰州农商银行窑街支行委托，向众友公司发送《关于兰州农村商业银行股份有限公司窑街支行与甘肃众友药业祭坛有限公司租赁纠纷事宜律师函》，认为案涉商铺产权为兰州农商银行窑街支行所有，众友公司应自2017年3月31日起向兰州农商银行窑街支行支付租赁费。2020年1月21日，众友公司分别向兰州农商银行窑街支行、民盛公司、甘肃瀛强律师事务所邮寄告知函和回复函，督促兰州农商银行窑街支行与民盛公司协商解决纠纷，并对律师函函载事项进行了回复。2020年4月9日，兰州农商银行窑街支行诉至本院，提出上述诉请，请求依法处理。上述事实由兰州农商银行窑街支行企业信用信息公示报告、房屋所有权证、甘肃省高级人民法院（2015）甘民二终字第87号民事判决书、（2015）甘民二终字第87号民事判决书、兰州市中级人民法院第一次、第二次流拍报告、兰州市中级人民法院（2015）兰执字第239之2号、（2015）兰执字第240之2号执行裁定书、告知函、律师函、回复函，众友公司提交的《商铺租赁合同》、《补充协议》、甘肃民盛房地产开发有限公司文件、《租赁合同书》、《告知函》、《回复函》，及兰州农商银行窑街支行、众友公司、民盛公司委托诉讼代理人的陈述在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：1、兰州农商银行窑街支行是否取得案涉商铺的所有权？2、众友公司与民盛公司于2019年4月23日签订的《商铺租赁合同》是否有效？3、兰州农商银行窑街支行是否有权要求众友公司搬离案涉商铺？4、兰州农商银行窑街支行要求众友公司赔偿其损失有无事实及法律依据？5、民盛公司是否应当承担连带责任？一、关于兰州农商银行窑街支行是否取得案涉商铺的所有权的问题。《中华人民共和国物权法》九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，兰州农商银行窑街支行收到兰州市中级人民法院（2015）兰执字第239之2号执行裁定书、（2015）兰执字第240之2号执行裁定书后（即2017年3月31日），其虽未经相关机关登记，但其取得方式属于物权法第九条第一款中“法律另有规定”的例外情形，故案涉商铺所有权的变更已依法发生效力，兰州农商银行窑街支行已依据兰州市中级人民法院（2015）兰执字第239之2号执行裁定书、（2015）兰执字第240之2号执行裁定书取得案涉商铺的所有权。二、关于众友公司与民盛公司于2019年4月23日签订的《商铺租赁合同》是否有效的问题。本案中，兰州农商银行窑街支行诉称民盛公司与众友公司签订《商铺租赁合同》，系无权处分行为，该行为未经兰州农商银行窑街支行追认，民盛公司也未在行为发生后取得相应权利，故该合同无效。该项请求权的基础为《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效。兰州农商银行窑街支行认为上述条文是对合同有效情形的限定解释，即在上述条文所述情形之外的，均为无效合同。该种法律逻辑与我国合同法中的鼓励交易的原则相悖，且我国合同法第五十二条以穷尽式列举的方式明确了合同无效的五种具体情况，即在不存在该五种情形的，均为有效合同。本案中，众友公司在2016年开始，便租用案涉商铺进行持续性经营，2019年4月23日，再行与民盛公司签订租赁合同，并支付了一年的租金。兰州农商银行窑街支行向众友公司寄送主张权利的《告知函》，甘肃瀛强律师事务所向众友公司寄送《律师函》的时间分别为2019年8月21日和2019年11月8日，此时众友公司已与民盛公司续签租赁合同并已持续履行，故现有证据无法证明众友公司在续签租赁合同时对案涉商铺所有权已变更至兰州农商银行窑街支行的事实存在知道或者应当知道的情形，即便民盛公司在续签租赁合同时主观上存在恶意，双方行为亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之情形。故众友公司与民盛公司于2019年4月23日签订的《商铺租赁合同》，不具有合同法规定的无效情形，是有效合同。三、关于兰州农商银行窑街支行是否有权要求众友公司搬离案涉商铺的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。结合上述认定，众友公司与民盛公司于2019年4月23日签订的《商铺租赁合同》是有效合同，案涉商铺在租赁期间发生的所有权变动亦不影响合同效力。兰州农商银行窑街支行在取得案涉商铺所有权后，承继取得众友公司与民盛公司于2019年4月23日签订的《商铺租赁合同》中归属于民盛公司的全部合同权利义务，为保障交易秩序，在不解除合同的情况下，其无权要求众友公司搬离案涉商铺。四、关于兰州农商银行窑街支行要求众友公司赔偿其损失有无事实及法律依据的问题。结合上文中认定，众友公司在与民盛公司签订租赁合同时对案涉商铺所有权已变更至兰州农商银行窑街支行的事实不存在知道或者应当知道的情形，其签订、履行有效合同的行为对兰州农商银行窑街支行的权利并未造成侵害，也未因此获得不当利益，故兰州农商银行窑街支行该项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。五、关于民盛公司是否应当承担连带责任的问题。基于上述第四项论证，兰州农商银行窑街支行诉请的损害赔偿请求权基础不存在，即众友公司并不存在损害其权利的行为和事实，故兰州农商银行窑街支行该项诉请亦不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》九条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回兰州农业商业银行股份有限公司窑街支行的全部诉讼请求。案件受理费4996.4元，减半收取2498元，保全费1719元，均由兰州农业商业银行股份有限公司窑街支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  郑希云二〇二〇年六月十八日书记员杜永鹏