山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终1331号 上诉人（原审原告）：东阿县熠彩塑胶彩印有限公司，住所地：山东省东阿县S329与S324交叉口东泰加气站北500米路东。 法定代表人：曾刘平，总经理。 委托诉讼代理人：张钢铁，山东彬智律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：东阿县东宇金属制品有限公司，住所地：山东省东阿县刘集镇驻地派出所北500米。 法定代表人：李传国，经理。 委托诉讼代理人：孙长峰，东阿同圆法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：李传国，男，1970年4月10日出生，汉族，东阿县东宇金属制品有限公司法定代表人，住山东省东阿县。 委托诉讼代理人：孙长峰，东阿同圆法律服务所法律工作者。 上诉人东阿县熠彩塑胶彩印有限公司（以下简称熠彩公司）、上诉人东阿县东宇金属制品有限公司（以下简称东宇公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服山东省东阿县人民法院（2019）鲁1524民初2379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 熠彩公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由东宇公司、李传国承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，认定东宇公司支付违约金金额、时间错误。熠彩公司一审立案后，立即向一审法院申请对东宇公司所租赁厂房维修费用进行鉴定，并由一审法院委托聊城市大公价格评估有限责任公司进行鉴定。聊城市大公价格评估有限责任公司于2019年10月9日出具了编号:聊城大公评字（2019）第L1036号《价格评估鉴定报告书》，认定熠彩公司恢复原状的费用为101510元。此后，一审法院组织双方当事人对该《报告书》进行质证。对方当事人明确表示不申请重新鉴定后，熠彩公司于2019年10月27日向一审法院提交申请，申请先行维修涉案厂房以免扩大损失。2019年10月30日，本案一审开庭，熠彩公司为了避免损失扩大，变更第一项诉求要求被告支付恢复涉案厂房的费用101510元。自2019年6月30日至本案一审第一次开庭期间，对方当事人从未将我方的厂房恢复原状交付我方。一审期间，我方要求对方承担自2019年7月1日至厂房交付之日的违约金。一审法院认定该违约金的期限为2019年6月30日至2019年7月11日，明显认定事实错误。本案一审中，我方将第一项诉求变更为要求对方支付恢复原状费用，对方支付违约金的时间最少应为2019年7月1日至2019年10月30日，共计121天。双方合同约定对方违约的每日支付我方违约金2000元，合计应支付我方违约金242000元。合同签订时双方对违约金的支付已经考虑到了违约交付期间的损失、因对方违约导致我方自行装修期间的损失、上述期间内的盈利损失，因此该违约金并不高，应当予以支持。二、一审法院适用法律错误。（一）依据双方合同约定，对方应当支付我方门岗管理费用及国土使用税。我方已将合同提交法院，并且有明确的支付时间，已提交充分的证据证明对方应当支付上述费用。一审法院以我方证据不足予以驳回另行主张，属于适用法律错误，应予纠正。（二）民事诉讼实行的“不告不理”原则，从程序上看，没有当事人起诉，人民法院不能启动诉讼程序，在实体上看，法院审理民事纠纷的范围即诉讼内容与标的由当事人确定，法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求。案件在审理中，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。一审法院判决我方返还押金10万元，超出了我方的主张，且对方亦未主张退还，应当予以驳回。（三）东宇公司有李传国独资设立，且租赁期间由李传国向我方支付租金。东宇公司、李传国之间财、物不分离，李传国应当在本案中承担连带责任。 针对熠彩公司的上诉，东宇公司、李传国辩称：熠彩公司的上诉请求依法无据，产生双方纠纷的原因是熠彩公司违约在先。双方签订的厂房租赁合同约定租赁期限至2019年6月30日，东宇公司于2019年4月份开始搬迁，至2019年5月4日我公司人员进入租赁车间进行最后的收尾搬迁但遭到熠彩公司的阻拦不让我公司人员进入。无奈报警求助，经110协调仍未能进入租赁车间。熠彩公司的行为导致涉案合同无法履行。其他意见同东宇公司上诉状。 东宇公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书并依法予以改判；2.一、二审诉讼费用由熠彩公司承担。上诉理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为“现合同期限届满，期间东宇公司并未采取积极的行为与原告协商合同履行事宜，故应认定东宇公司以自己的行为表明合同到期后不再继续履行合同约定的主要义务”，属认定事实错误。并非东宇公司不履行厂房恢复义务，而是在该租赁合同履行期间2019年5月4日熠彩公司提前收回租赁厂房，并阻拦不让我方进入租赁厂房，还扣留我方的部分财物，不让我方搬迁，不配合我方恢复厂房，我方报警求助，因系民事纠纷，公安机关未做处理。由于熠彩公司在合同未到期之前不履行厂房出租义务，故而导致双方签订的租赁合同无法继续履行，我方无法正常继续使用租赁厂房，致使租赁合同无法实现合同目的。在协商未果的情况下，无奈我方向一审法院提起诉讼，要求解除合同并同意按照合同约定给熠彩公司恢复车间，同时要求熠彩公司退还剩余租金。经一审法院审理作出（2019）鲁1524民初1655号民事判决书，驳回了我方的诉讼请求。我方收到判决书次日，于2019年7月16日、2019年7月17日带领人员连续两次前往租赁厂房给熠彩公司恢复租赁厂房，但熠彩公司始终还是不给我方开门，致使我方的人员无法进入租赁厂房进行厂房恢复。我方在合同期限届满前和届满后先后3次要求进入租赁厂房进行维修恢复厂房，都遭到熠彩公司的无理拒绝。在熠彩公司提前终止履行合同收回租赁厂房的情况下，我方选择诉讼解决双方之间的纠纷足以说明我方主动积极处理的态度，而并非一审认定的我方未采取积极的行为与原告协商合同履行事宜。难道说我方在出现纠纷时向人民法院提前诉讼是消极的行为？二、一审法院认定事实不清，适用法律错误，违背了公平自愿原则及意思自治原则。一审法院认定根据“《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任……虽被告称继续履行合同约定的对租赁厂房及场地的维修及恢复义务，但自合同约定的届满之日至今长达数月，且为了减少双方纠纷，应由原告自行进行维修及恢复原状为宜，故原告此项诉求，本院予以支持。”一审判决强制改变当事人合同约定，属于滥用审判权。厂房由我方进行恢复是当事人双方真实意思表示，属于意思自治，法律不得强制加以干涉。我方始终同意按照合同约定履行厂房恢复义务，从未拒绝过。而是对方为了达到扣留10万元厂房恢复保证金的目的，百般刁难我方，致使合同不能正常履行，并且熠彩公司将自行恢复厂房的意愿强加于我方，在我方始终同意履行恢复厂房义务的款项，熠彩公司一意孤行单方强行对厂房恢复价格进行评估，违背了合同自愿原则。《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，厂房恢复由我方负责并做了明确约定。该租赁合同属于有效合同受法律的保护，任何一方无权擅自变更合同约定。熠彩公司单方对租赁厂房恢复价格进行评估，其所支付的评估费用属于人为扩大的损失，我方不应承担。且厂房恢复价格为101510元明显高出实际厂房恢复的价格，如由我方负责厂房恢复几万元足矣，这无疑扩大了我方应承担的经济范围。另外，经我方了解，熠彩公司已经将案涉厂房租赁给第三人，并且第三人已经开始生产经营。熠彩公司并未对厂房进行维修及恢复。一审法院判决我方按照评估价格101510元向熠彩公司支付厂房恢复费明显显失公平，并且违背了意思自治原则。三、一审法院判令我方承担违约金认定事实不清，依法无据。熠彩公司违约在先，恶人先告状。熠彩公司违反了诚实守信原则，在双方租赁合同未到期之前在2019年5月4日，熠彩公司提前收回租赁厂房，并且阻拦我方进入租赁车间，无奈我方提起诉讼。从2019年5月4日至今我方始终未能再进入租赁厂房，熠彩公司不让我方进入租赁厂房的实际行动足以证明其已经构成违约。根据《合同法》第九十四条第（二）款“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”第（四）款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”一方当事人可以要求解除合同。《租赁合同》签订后，我方严格按照租赁合同约定履行，足额向熠彩公司交纳了租赁费用，并且按照熠彩公司的要求向其交纳了厂房恢复保证金10万元，熠彩公司在租赁期限届满前2个月就开始搬迁，但没想到在合同未到期之前熠彩公司提前收回租赁厂房。我方的厂房租赁费交至2019年6月30日，但在2019年5月4日熠彩公司不再履行合同，强行收回租赁厂房，从2019年5月4日至今我方未能再进入租赁厂房，并且部分财物仍被对方扣留在租赁厂房内。熠彩公司的行为已经明显违约，但一审法院却对熠彩公司的违约行为视而不见，反而让我方承担违约责任并支付违约金9042元，让人匪夷所思。 熠彩公司辩称：熠彩公司与东宇公司签订的是固定期限的租赁合同，在合同履行期间熠彩公司按约履行，不存在阻拦东宇公司进入厂房的事件。东宇公司按合同约定，每月应交纳门岗管理费，在东宇公司没有及时交纳并且至今仍有部分门岗管理费没有交纳的情况下熠彩公司仍依约履行合同。在东宇公司想要搬离时，东宇公司委托其员工秦和平与熠彩公司就相关的恢复明细进行了约定，但东宇公司在起诉熠彩公司解除合同一案中，并不认可秦和平所达成的明细，进而拒绝按照约定对所租赁的厂房进行恢复。需要说明的是东宇公司在生产过程中，在厂房地面、厂房内的水池以及排水管道中沉积了大量油垢，而这些油垢的处理需要专门的企业进行处理花费大量的金钱，在此情况下委托法院进行鉴定并且东宇公司对鉴定报告也没有申请重新鉴定，为了减少损失我方才进行维修，并要求东宇公司进行赔偿损失。 李传国认同东宇公司的上诉意见，认为本案属于合同纠纷，相对方是熠彩公司与东宇公司，李传国代表公司行使职务行为，因合同纠纷产生的争议与李传国个人无关。 熠彩公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告办公楼厂房维修费用101510元；2.依法判令被告支付原告自2019年6月30日之后直至厂房交付期间的违约金22000元（截止至2019年7月11日）；3.依法判令被告支付租赁期间的国有土地使用税及门卫管理费合计13500元；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年6月10日，熠彩公司作为甲方与东宇公司法定代表人李传国签订租赁合同，熠彩公司将办公楼（约400平方米）、厂房及车棚（约4200平方米）租赁给李传国，租赁期限为10年，自2015年7月1日至2025年6月30日,租金2015年7月1日至2020年6月30日每年租金为30万元；2020年7月1日至2025年6月30日每年租金为33万元。2018年9月5日，双方经协商，将租赁期限变更为至2019年6月底，熠彩公司作为甲方、东宇公司作为乙方签订租赁合同，合同内容为：一、厂房划分：1、整个厂区共四个车间，甲方所用厂房归北一车间，北一车间以东归北二车间。南三车间、南三车间以东归南四车间。北二车间、南三车间、南四车间归乙方使用。2、北二车间及北二车间以东，院墙以西、南三车间、过道、南四车间归乙方所用；南四以东院墙以西归乙方：卫生间两厂共同使用。二、厂区卫生：1、乙方车间带油污水不允许排入下水道，如发现，重罚壹万元供甲方修复费用(下雨除外)。2、南三四厂房以南，院墙以北不允许有污水，保持清洁。3、办公楼以东卫生区归乙方；办公楼以西卫生区归甲方。厂区费用：1、乙方负责大门用电；甲方负责门卫用电。2、乙方应每月付门卫壹仟伍佰元管理费，一月一交，自签订合同之日起，每月三号前交齐门卫上月管理费，如交付推迟，不负责给乙方开门。门卫负责甲乙双方的人员进出，不得无故不开门。如有阻拦，在乙方提供图片或视频的证据下有权不继续支付门卫管理费(特殊情况除外)。3、自签订合同5日内，补齐房费2018年8月到2019年6月底，共计柒万元整。若交付推迟，乙方所有人员不允许进入厂区。4、在租赁期间，甲方的费用有甲方承担，乙方所租赁的地方所产生的费用归乙方承担(包括国地税所产生的租赁费由乙方承担)。四、搬迁事项1、在2019年6月30日之前乙方整体搬迁完成，若搬迁拖延，每天缴纳房屋租赁费违约金两千元交于甲方。并在2019年3月底交保证金10万元交于甲方，若交付延迟，不允许乙方所有人员进入厂区，乙方在单个车间搬迁完成后，告知甲方。甲方需在五天之内给予答复，开具验收合格证明，不得故意拖延，超过验收时间，视为验收合格；2、乙方自建厂房及装饰若甲方需要，两家公司负责人共同协商价格，若协商不成，乙方自行拆除。其中包括：北二车间：航车、航车梁、航车轨道及其支柱等、防盗窗；北二车间东：所有简易板房；南三车间及南四车间中间的简易板房及航车一套；南三车间：航车、航车梁、航车轨道及其支柱、车间内所有简易板房及防盗窗；南四车间：航车、航车梁。航车轨道及其支柱、简易二层办公室上下十六间及空调等、防盗窗、简易板房；南三车间西办公室：前面整体中空玻璃及铝钢架、门、防盗窗、办公室所有的空调及装修装饰等；办公室前面：靠办公室的两间厂棚及第三间墙板等。3、乙方工厂搬迁由甲方验收合格后10个工作日内甲方必须把乙所交付的保证金退还乙方，如延期退还按利息2%计算，乙方有权提出法律诉讼，要求归还保证金。4、甲方验收标准：乙方所有租赁期间用到的地方，车间地面平牢固，门窗开关容易，玻璃干净明亮，墙壁清洁无油污。四、本合同一式两份，甲方双方各执一份，甲乙方双方签字盖章生效。证明人：秦和平（签字、捺印）。熠彩公司、曾刘平（签字、加盖公司印章），东宇公司、李传国（签字、加盖公司印章）。 2018年9月7号，东宇公司向熠彩公司交纳现金70000元，熠彩公司工作人员出具收到条。 2019年3月22日，东宇公司向熠彩公司交纳押金10万元，熠彩公司工作人员出具收到条，载明“今收东宇金属制品押金拾万元整，若租赁厂房验收合格后，退还押金”。 2019年6月13日，东阿县公安局新城街道派出所向东宇公司出具“出警证明”，内容为：2019年5月4日8时许，新城派出所接局指挥中心指派：在熠彩公司有纠纷。新城派出所立即出警至现场，报警人李传国没有在现场，李传国的员工秦和平在场。系李传国原来租用熠彩公司厂房，现租期到期，想把厂房的设备和办公楼装修拉走，还没拉完的时候，熠彩公司老板曾刘平不让拉设备了，称必须把厂房内的一个大坑平完才能拉走剩下的设备和办公楼装修。出警人员告知双方协商处理，如协商不成去法院诉讼。 因双方协商未果，2019年5月13日，东宇公司提起诉讼，请求解除双方签订的租赁合同，退换其剩余租金60000元及保证金，责令熠彩公司返还扣留东宇公司租赁区内的生产设备及相应物品。东阿县法院做出（2019）鲁1524民初第1655号民事判决书，依法驳回东宇公司的诉讼请求。东宇公司不服该判决提起上诉，该案正在聊城市中级人民法院二审审理。2019年7月11日，熠彩公司即本案原告提起诉讼，请求判令被告支付办公楼厂房的维修费101510元、支付原告2019年6月30日至2019年7月11日的违约金22000元、支付租赁期间的国有土地使用税及门卫管理费13500元。 因双方各执己见，致调解无果。 一审法院认为，熠彩公司与东宇公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容并未违背相关法律规定，该租赁合同为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的权利和义务。合同签订后，租赁期限即2019年6月底届满前，东宇公司因2019年5月4日搬迁设备受阻并报警进而提起诉讼，诉求解除与熠彩公司的租赁合同并返还部分租金及保证金。现合同期限已届满，期间东宇公司并未采取积极与熠彩公司协商合同履行事宜，故应认定东宇公司以自己的行为表明合同到期后不再继续履行合同约定的主要义务，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务;(六)债权债务同归于一人;(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形”，故双方的租赁合同已丧失继续履行的可能,应予终止。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现熠彩公司请求判令东宇公司支付办公楼厂房的维修费101510元且提供价格评估鉴定报告书予以证实维修恢复费用，东宇公司虽对评估报告真实性不予认可，但对其辩称并未提供充分的证据予以证实，虽东宇公司称继续履行合同约定的对租赁厂房及场地的维修及恢复义务，但自合同约定的届满之日至今已长达数月，且为了减少双方纠纷，应由熠彩公司自行进行维修及恢复原状为宜，故熠彩公司此项诉求，法院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。现熠彩公司诉求东宇公司支付2019年6月30日之后至2019年7月11日的违约金22000元，该违约金约定过高，可以参照双方签订的租赁合同租金标准予以调整。即822元/天×11天=9042元。 熠彩公司诉求支付租赁期间的国有土地使用税及门卫管理费13500元但并未提供充分证据予以证实，东宇公司对此不予认可，对熠彩公司此项诉求法院不予支持。熠彩公司可待证据充足后另行主张权利。 熠彩公司诉求李传国对上述违约金及费用承担连带责任，因李传国为东宇公司法定代表人，其行为系职务行为，其相应民事法律责任应由东宇公司承担。故法院对熠彩公司此项诉求不予支持。 据此，为保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告东阿县东宇金属制品有限公司支付原告东阿县熠彩塑胶彩印有限公司办公楼厂房维修费101510元整；二、被告东阿县东宇金属制品有限公司支付原告东阿县熠彩塑胶彩印有限公司违约金9042元；三、原告东阿县熠彩塑胶彩印有限公司返还被告东阿县东宇金属制品有限公司押金100000元；四、驳回原告其他诉讼请求。上述第一、第二、第三项于本判决书生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1256元，评估费5075元，由被告东阿县东宇金属制品有限公司会承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明：东宇公司对东阿县人民法院作出的（2019）鲁1524民初1655号民事判决不服，向本院提起上诉。2019年12月18日，本院作出（2019）鲁15民终3046号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，关于双方当事人之间是否存在违约行为及若存在违约行为，责任如何承担的问题。另案中，东宇公司起诉熠彩公司要求其承担违约责任并返还剩余租金、保证金、物品，法院已作出（2019）鲁15民终3046号生效判决，认定东宇公司无充分证据证明熠彩公司存在违约不履行合同义务、扣押东宇公司物品等事实，未支持东宇公司的诉讼请求。故东宇公司主张在租期届满前熠彩公司存在违约行为，已由法院生效判决进行认定，本案不再赘述。双方当事人于2015年6月10日签订的租赁合同约定2015年7月1日至2020年6月30日每年的租金为30万元，日租金为822元。熠彩公司在一审诉状中要求东宇公司按2000元/日的标准支付2019年6月30日至2019年7月11日期间的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失，一审法院依据合同法第一百一十四条对违约金进行调整，并以双方租赁合同中约定的租金为参考，计算违约金，符合法律规定和现实情况，本院予以支持。 关于一审判决由熠彩公司自行修复厂房，东宇公司承担费用是否恰当的问题。经一审法院委托，聊城市大公价格评估有限责任公司作出聊城大公评字（2019）第L1036号价格评估鉴定报告书，认定涉案房屋、厂房等恢复原状的费用为101510元，东宇公司对报告书的真实性不予认可，但并未提交其他证据予以反驳，也未申请重新鉴定。聊城大公评字（2019）第L1036号价格评估鉴定报告书可以作为认定案件事实的依据。鉴于双方当事人在合同履行及解除过程中存在纠纷，且派出所进行过出警处理，双方矛盾较大。另外，自租赁合同届满至双方发生诉讼的数月期间，东宇公司仍未能履行修复义务。综合以上情况，一审法院认定由熠彩公司自行修复，东宇公司依据价格评估鉴定报告书支付修复费用，有利于双方当事人纠纷的妥善解决，本院予以支持。 关于一审判决熠彩公司返还东宇公司10万元保证金是否超出当事人诉讼请求的问题。一审诉讼时，双方当事人之间的租赁合同已到期，合同已经解除，熠彩公司应当返还东宇公司交纳的10万元保证金。一审法院为减轻当事人的诉累，判决熠彩公司返还东宇公司的保证金，并无不当。 关于李传国是否应对本案承担连带责任的问题。2018年9月5日熠彩公司与东宇公司签订的租赁合同，均盖有公司公章，李传国作为东宇公司的法定代表人在负责人处签名系履行职务行为，熠彩公司要求李传国承担连带责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人熠彩公司、东宇公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5024元，由上诉人东阿县熠彩塑胶彩印有限公司负担2512元，由上诉人东阿县东宇金属制品有限公司负担2512元。 本判决为终审判决。 审判长 石 鑫 审判员 孙久强 审判员 郭召勇 二〇二〇年六月二十九日 法官助理马征 书记员冉凡荣