重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民再270号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：张杨，男，1992年1月21日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：高杰，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昱，重庆百君律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：谭钦海，男，1965年2月24日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：程涓，重庆博志律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹鹏，广东德纳（重庆）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆红剑酒业有限责任公司，住所地重庆市渝北区古路镇兴盛村三社，统一社会信用代码91500112622101308Y。法定代表人：童必建，董事长。二审被上诉人（一审被告）：童必建，男，1971年5月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。再审申请人张杨因与被申请人谭钦海、重庆红剑酒业有限责任公司（以下简称红剑公司）及二审被上诉人童必建申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终8319号民事判决，向本院申请再审，本院作出（2018）渝民申3144号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张杨的委托诉讼代理人高杰，被申请人谭钦海及其委托诉讼代理人程涓、邹鹏到庭参加诉讼，被申请人红剑公司及二审被上诉人童必建未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张杨再审请求：撤销重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终8319号民事判决，改判驳回谭钦海的诉讼请求。张杨称，二审判决认定基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，剥夺当事人辩论权利。案涉土地使用权非因张杨的原因未办理变更登记，张杨在2016年1月26日完成支付转让款义务后就告知案涉“渝北商会大厦”项目的组织、管理、协调者重庆市渝北区总商会（简称渝北区总商会）办理过户登记手续，但该土地在2016年3月11日被查封，客观上也不乏办理过户手续。渝北区总商会出具的《情况说明》载明案涉土地使用权未变更登记的原因是国土部门要求统一办证，二审法院以该情况说明不符合法定的形式要求为由径直排除采信该证据，属于适用法律错误，且剥夺当事人对此进行辩论的权利；张杨再审提供了符合法定形式要求的《情况说明》作为新证据，该证据应予以采信。渝北区总商会在案涉转让合同上签字，表明其认可张杨能够对案涉土地进行联合建房行使相关权利，张杨在该合同中授权渝北区总商会对案涉土地及联建项目进行占有、管理和建设。张杨为案涉土地使用权的权利人，有权排除对案涉土地使用权的执行。谭钦海辩称，张杨的再审请求缺乏事实和法律依据，其主张不符合《最高人民法院关于适用人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形，其所称在2016年1月26日前支付完转让款并不真实，现有证据证明转让对价并未支付完毕；本案所涉工程为在建工程，不可能实际占有，因此实际占有也不成立；根据相关权属机关的要求，转让土地使用权必须要有审批手续，但是张杨、红剑公司并未举示证据证明履行了转让的审批手续，该转让行为违反法律规定，也违反了合同约定。红剑公司法定代表人童必建在本院向其送达开庭传票时，出具书面答辩意见称，张杨并未付清转让价款，其中350万元的付款凭据为虚假凭证，红剑公司没有收到该350万元。谭钦海向一审法院起诉请求：1．撤销重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112执异字73号民事裁定，维持重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初4449号民事裁定，即继续保持查封红剑公司与案外人共同名下的位于重庆市渝北区两路组团F标准分区F32-2/02号地块的1/31的土地使用权（产权证号：****）；2．本案诉讼费由被告承担。一审审理过程中，谭钦海将其诉讼请求变更为：1．准许对红剑公司与案外人共同名下的位于重庆市渝北区两路组团F标准分区F32-2/02号地块的1/31的土地使用权（产权证号：****）进行查封；2．本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，2013年4月26日，渝北区总商会（甲方）与红剑公司（乙方）签订《渝北商会大厦联建协议》约定：由甲方和若干会员企业在空港新城同茂大道与春华大道交汇处F32-2/02号地块联合建设渝北商会大厦。乙方意向认建面积为1000㎡。乙方在本协议签订后30日内按认建面积乘以4000元/㎡向甲方缴纳第一期联建投资款，对空港新城同茂大道与春华大道交汇处F32-2/02号地块揭牌成功后的后期投资款将根据工程的实际需要，由渝北区总商会会长会议决定追加联建单位的投资。2013年6月3日，红剑公司向渝北区总商会缴联建款400万元。2013年9月4日，红剑公司向渝北区总商会缴联建款420万元。2014年9月24日，渝北区总商会（甲方）、重庆臻誉融资担保有限公司（乙方）、红剑公司（丙方）签订《“渝北商会大厦项目”的投资成果分配权转让协议》载明：鉴于红剑公司向中国建设银行股份有限公司沙坪坝支行贷款700万元，乙方就该笔贷款为债务人向债权人提供了保证担保。为了保证乙方承担担保责任后追偿权能够实现，甲、乙、丙各方经平等协商一致，就乙方为债务人向债权人承担担保责任发生代偿时，丙方以其参加联建并实际认建的渝北商会大厦项目应获得的投资成果分配权全部转让给乙方，转让价款为842万元，以乙方应向丙方支付的转让款抵付代偿款。2015年4月23日，张云智（张杨的父亲）向童必建转账300万元。2016年1月15日，张云智向童必建转账350万元。2016年1月22日，渝北区总商会（甲方）、红剑公司（乙方）、张杨（丙方）、重庆臻誉融资担保有限公司（丁方）签订《“渝北商会大厦联建协议”及补充协议的权利义务转让合同》载明：渝北商会大厦项目位于空港新城同茂大道与春华大道交汇处F32-2/02号地块，是集商务、办公、商品陈列展示、会议培训中心、服务中心、企业家活动中心于一体的综合性写字楼。项目建筑物从办产权证之日起5年内不得对外转让或出售、抵押。甲方于2013年4月26日与乙方签订了《渝北商会大厦联建协议》及补充约定，乙方认建了渝北商会大厦项目1300㎡的写字楼及与其他联建人共有的部分建筑。乙方已向甲方支付了842万元的首期投资款。现甲乙丙方三方协商一致确认，乙方将其投资渝北商会大厦项目形成的联建份额及附带的权利义务转让给丙方。甲方认同乙方与丙方就本合同约定的联建份额及附带的权利义务转让事宜，并协助乙方、丙方办理转让所涉及的转让手续及土地权属份额变更登记等事宜。转让价款为842万元。丙方在本合同签订生效后7日内以转账方式将上述转让价款中的450万元支付至乙方在中国建设银行股份有限公司重庆沙坪坝支付开立的贷款还款账户内，以用于归还乙方所欠中国建设银行股份有限公司重庆沙坪坝支行450万元贷款本金，该450万元贷款利息由乙方负责归还，剩余转让款的支付方式及时间由乙丙两方另行约定。本合同签订生效后，甲方于2013年4月26日与乙方签订的《渝北商会大厦联建协议》及补充协议中约定的乙方所享有的全部权利义务均由丙方享有和承担，乙方应将其就该项目享有的土地权属份额变更登记到丙方名下。丁方同意并认可乙丙两方就本合同约定的联建份额及附带的权利义务转让事宜，且丙方按约定将450万元转让价款支付到约定的贷款还款账户当日，甲乙丙三方即确认并解除三方于2014年9月24日签订的《“渝北商会大厦项目”的投资成果分配权转让协议》，该协议不再履行。同日，张杨出具《承诺书》载明：承诺履行与市国土局所签订的《国有土地使用权出让合同》的约定，在项目建筑物从办产权证之日起5年内不得对外转让或出售、抵押。2016年1月26日，张云智向红剑公司在中国建设银行股份有限公司重庆沙坪坝支行开设的账户汇款450万元，载明汇款用途为帮还借款。2016年1月26日，谭钦海诉讼请求童必建、红剑公司偿还借款54.5万元及利息，同时申请财产保全。2016年3月11日，重庆市渝北区人民法院作出（2016）渝0112民初4449号民事裁定，查封红剑公司等31人名下位于重庆市渝北区两路组团F标准分区F32-2/02号地块的1/31的土地使用权（产权证号：****）。2016年3月17日，该院向重庆市国土资源和房屋管理局送达该裁定书。2016年7月6日，该院作出（2016）渝0112民初4449号民事判决，由童必建、红剑公司连带返还谭钦海借款54.5万元及利息。2016年11月14日，张杨向重庆市渝北区人民法院提出执行异议，该院于2016年12月14日作出（2016）渝0112执异字73号民事裁定，解除对案涉土地使用权的查封。2016年12月22日，渝北区总商会出具《关于重庆红剑酒业有限责任公司与张杨之间转让投资成果分配权的情况说明》载明：渝北商会大厦只有一个总的土地证，各联建单位的份额体现在总证之中，因为转让的联建单位较多，上级部门要求所有转让完成后，再统一到相关部门办理土地证变更手续，故在土地证上未将红剑公司的名字变更为张杨。2017年1月11日，谭钦海提起本案诉讼。2017年1月24日，渝北区总商会向张杨发出《渝北商会大厦后期集资款催缴函》，要求支付联建款。2017年1月27日，红剑公司出具《关于张杨支付重庆红剑酒业有限责任公司转让渝北商会大厦投资成果分配权款项的情况说明》载明：2015年4月23日，我公司法定代表人童必建向张杨之父张云智借款300万元，还款200万元后尚欠300万元。2015年底，张云智催收200万元债务，童必建答应用本公司在渝北商会大厦项目的投资成果分配权转让给张杨冲抵债务。2016年1月15日，张云智预付350万元到童必建账上。2016年1月22日签订《“渝北商会大厦联建协议”及补充协议的权利义务转让合同》后，张云智于2016年1月26日将余款450万元转到我司账上，我司已收实际收到转让款1000万元。2017年2月4日，张杨向渝北区总商会支付联建款310万元。2017年3月17日，渝北区总商会出具《关于重庆红剑酒业有限责任公司将渝北商会大厦项目联建份额转让给张杨的情况说明》载明：目前，渝北商会大厦主体工程已完工，正在进行外墙装饰，全部工程预计于2017年底完工。在本案审理过程中，谭钦海申请对《“渝北商会大厦联建协议”及补充协议的权利义务转让合同》的形成时间进行鉴定。2017年6月29日，西南政法大学司法鉴定中心作出《司法鉴定意见书》载明：不能确定送检的签约时间为2016年1月22日的《“渝北商会大厦联建协议”及补充协议的权利义务转让合同》原件上手写字迹的形成时间。张云智认可于2016年1月15日向童必建转账的350万元系代张杨预付的转让费，于2016年1月26日转账给红剑公司的450万元系代张杨支付的转让款。另查明，童必建系红剑公司的股东。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，渝北区总商会、红剑公司、张杨、重庆臻誉融资担保有限公司签订《“渝北商会大厦联建协议”及补充协议的权利义务转让合同》是各方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。该转让合同中虽约定“项目建筑物从办产权证之日起5年内不得对外转让或出售、抵押”，但该约定不导致转让合同无效。因案涉土地是用于修建渝北商会大厦，渝北商会大厦的主体建筑已经完工，案涉土地已被渝北商会大厦占用。又因张杨通过与红剑公司签订《“渝北商会大厦联建协议”及补充协议的权利义务转让合同》承接了红剑公司的权利义务，享有对渝北商会大厦相应的投资份额，即对案涉土地进行了占有。张云智系张杨的父亲，童必建系红剑公司的股东及法定代表人。张云智和红剑公司均认可张云智于2015年4月23日向童必建转账300万元中的200万元冲抵张杨应付的转让款，于2016年1月15日向童必建转账的350万元系代张杨预付的转让款，于2016年1月26日转账给红剑公司的450万元系代张杨支付的转让款，故转让合同约定的转让价款在谭钦海申请查封案涉土前已支付完毕。根据转让合同的约定，办理土地过户登记需渝北区总商会配合。渝北区总商会说明案涉土地未办理过户是因转让较多主管部门要求所有转让完成后再统一办理造成，符合常理。案涉土地未办理过户非因张杨的原因造成。综上所述，渝北区总商会、红剑公司、张杨、重庆臻誉融资担保有限公司签订《“渝北商会大厦联建协议”及补充协议的权利义务转让合同》有效，张杨已占有案涉土地，已支付完全部转让价款，未办理过户非自身原因造成。张杨对案涉土地享有排除执行的权利，谭钦海的诉讼请求该院不予支持。一审法院作出（2017）渝0112民初3287号民事判决，驳回谭钦海的诉讼请求。案件受理费80元，由谭钦海负担。谭钦海不服一审判决，向重庆市第一中级人民法院上诉，上诉请求：1、撤销重庆市渝北区人民法院作出的（2017）渝0112民初3287号民事判决，支持其一审诉讼请求；2、本案诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。二审查明，2016年12月22日，渝北区总商会出具《关于重庆红剑公司有限责任公司与张杨之间转让投资成果分配权的情况说明》无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。二审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，根据查明事实，渝北商会大厦至今未取得房地产权证。渝北商会大厦的土地使用权证、建设工程规划许可证载明的权利人均为红剑公司，故一审法院根据申请执行人谭钦海的申请执行保全查封案涉土地使用权并无不当。张杨作为案外人，对案涉执行标的提出异议，应当对其享有排除强制执行的民事权益承担举证责任。张杨与红剑公司签订的《“渝北商会大厦联建协议”及补充协议的权利义务转让合同》仅是双方之间权利义务关系的约定，并未进行不动产物权变更登记，不能产生物权变更的效力。不动产交易过程中，在没有进行物权变更登记的情况下，买受人若要享有排除强制执行的民事权益，需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该四个条件系并列条件，必须同时满足。而本案张杨未能举证证明其满足前述法律规定第四项要求，即非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，《“渝北商会大厦联建协议”及补充协议的权利义务转让合同》明确约定渝北区总商会认同转让并协助张杨和红剑公司办理转让所涉及的转让手续及土地权属份额变更登记等事宜。可见在办理土地权属份额变更登记这一问题上，张杨并未面临障碍。其次，张杨主张其未办理过户系非因自身原因，举示的证据仅有渝北区总商会出具《关于重庆红剑公司有限责任公司与张杨之间转让投资成果分配权的情况说明》，该情况说明属于单位证明材料，却无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章。不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，即单位向人民法院提出的证明材料，应由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。张杨举示的该情况说明不符合法定要求，该院不采信该证据。第三，该情况说明的内容也不足以达到张杨的证明目的。该情况说明称：渝北商会大厦只有一个总的土地证，各联建单位的份额体现在总证之中，因为转让的联建单位较多，上级部门要求所有转让完成后，再统一到相关部门办理土地证变更手续，故在土地证上未将红剑公司的名字变更为张杨。前述情况无任何证据印证，是否属实该院无法确定。综上所述，变更登记是买受人取得物权并向第三人公示物权变更的重要方式。张杨作买受人应当尽快申请变更登记以防止法律风险。张杨在签订权利义务转让协议后，未及时办理过户登记，亦无证据证明未过户登记系非因自身原因导致，张杨请求其享有排除强制执行的民事权益不符合法律规定，该院不予支持。二审法院作出（2017）渝01民终8319号民事判决，一、撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初3287号民事判决；二、判决准许继续保持查封重庆红剑公司有限责任公司等31人名下的位于重庆市渝北区两路组团F标准分区F32-2/02号地块的1/31的土地使用权（产权证号：****）。本案一审案件受理费80元，由张杨负担，鉴定费2200元，由谭钦海负担。二审案件受理费80元，由张杨负担。再审中，谭钦海举示证据1．重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初23181号案庭审笔录及该案判决书，拟证明张杨没有足额向红剑公司支付转让款。该案庭审笔录记载了童必建陈述“350万元是错误的，只是张云智在我这里过了帐，当天打进去就转出去了……张云智已于2017年8月将质押的200多吨酒运走了，因此不能仅凭借款凭据来确定其欠张云智欠款”。该案判决书载明“按照红剑公司法定代表人童必建的陈述，张杨也已经履行了大部分付款义务，即使存在部分款项未支付，也仅系原被告之间的金钱支付的债权债务关系，并不影响合同效力”。张杨代理人对该证据真实性无异议，但认为该笔录中的陈述仅是自然人的陈述，证明效力不能对抗书面证据，红剑公司出具的《关于张杨支付重庆红剑酒业有限责任公司转让渝北商会大厦投资成果分配权款项的情况说明》已经证明了相应事实，原一二审已经查明转让款已经支付的事实。证据2．《重庆市渝北区规划和自然资源局关于渝北区两路组团F32-2/02号宗地转让有关情况的复函》，拟证明红剑公司转让土地使用权份额，不满足相关法律法规规定的条件，也不满足该宗土地出让合同关于“建（构）筑物五年内（自取得房地产权证之日起算）不得转让或出售、抵押”的约定。重庆市渝北区规划和自然资源局未办理该宗土地转让审批手续。张杨代理人对该证据真实性无异议，但认为不清楚该复函系针对什么事项所作的复函，且该复函系该局基于对土地出让合同补充条款第四条的错误认识所作出的认定，恰巧证明渝北商会大厦涉及的产权过户遇到了障碍，该复函不能证明是张杨方原因导致土地使用权无法办理过户。张杨举示证据，重庆市渝北区总商会于2018年11月21日出具的《情况说明》及其附件1．重庆市渝北区总商会机关机构编制方案及重庆市渝北区委关于重庆市渝北区总商会第十一次代表大会及执委会第一次全体会议选举结果的通知、附件2．有关渝北商会大厦联建项目的三份会议纪要、附件3．渝北区总商会向重庆市国土资源和房屋管理局出具的关于渝北商会大厦项目土地权属转移的情况报告，拟证明案涉土地使用权办理过户遇到了障碍，未办理过户并非张杨自身原因所致。《情况说明》载明渝北区总商会是“渝北商会大厦”项目的组织者、统筹管理者，其于2016年12月22日出具给重庆市渝北区人民法院的《关于重庆红剑酒业有限责任公司与张杨之间转让投资成果分配权的情况说明》此前不知晓需要由单位负责人及制作人签字或盖章，现已完善该证据材料负责人及制作人签字，并可接受法院的调查核实。附件1．载明《情况说明》的制作人康碧霞为渝北区总商会的负责人。附件2载明渝北区政府及相关部门多次召开有关“渝北商会大厦”项目建设的会议，决定由渝北区信访办牵头、渝北区国土分局、渝北区总商会协助，报市国土房管局协调解除“五年内不得转让或出售、抵押”限制的问题。附件3载明渝北区总商会请求市国土资源和房屋管理局支持渝北区总商会各会员单位之间对“渝北商会大厦”项目的联建份额直接进行转让，对涉及转让的土地权属首先进行变更登记，待新的联建主体最终全部确定之后，由新的全部联建主体和旧的全部联建主体进行整体转移登记。谭钦海的代理人质证认为，该《情况说明》仅有单位印章没有负责人签字，仍然不符合证据要件，不能作为新证据予以认定。该《情况说明》与该单位此前出具的情况说明签字的名字不一致，对情况说明中“转让投资成果分配权”的内容也有异议，认为渝北区总商会不是该项目的实际权利人，其作为联建单位，对转让价款也不清楚，没有资格作出说明。对附件1的真实性予以认可，但认为附件1与本案无关。对附件2的真实性、关联性均不予认可。对附件3真实性不予认可，认为即使渝北区总商会向市国土房管部门作了解除土地权属变更限制的情况报告，但市国土房管部门并未对此作出回复。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2013年8月22日，重庆北城置业有限公司、红剑公司、渝北区总商会等31家企业及自然人通过拍卖出让方式取得渝北区两路组团F标准分区F32-2/02号宗地国有建设用地使用权，并与原市国土房管局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定：用途为商业用地、商务用地，土地面积为18125平方米；在该宗地内修建的建、构筑物五年内（自取得房地产权证之日起算）不得转让或出售、抵押。2014年5月13日，办理了201D房地证****《房地产权证》，明确该宗地为上述31家企业及自然人共有。2016年1月22日，重庆市渝北区总商会、红剑公司、张杨、重庆臻誉融资担保有限公司签订《“渝北商会大厦联建协议”及补充协议的权利义务转让合同》约定，红剑公司将其投资渝北商会大厦项目形成的联建份额及附带的权利义务转让给张杨，转让价款为842万元。重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初23181号民事判决确认该转让合同合法有效，且张杨已经履行了大部分付款义务。渝北区总商会系“渝北商会大厦”联建项目的组织单位，渝北区政府及相关部门决定由渝北区总商会协助报市国土房管局，协调解除“五年内不得转让或出售、抵押”限制的问题。渝北区总商会向重庆市国土资源与房屋管理局作出“关于渝北商会大厦项目土地权属转移的情况报告”，请求该局支持渝北区总商会各会员单位之间对渝北商会大厦项目的联建份额进行转让，对涉及转让的土地权属进行变更登记。重庆市渝北区规划和自然资源局于2019年4月25日出具给对渝北两路法律服务所关于渝北区两路组团F32-2/02号宗地转让有关情况的复函中称，我局未办理该宗土地转让审批手续。红剑公司将该宗土地使用权份额转让的行为不符合法律法规，也违反了土地出让合同的约定。再审查明的其余事实与一、二审所查明的事实相同。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，依照民事诉讼法解释第三百一十一条、第三百一十三条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。经审理，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的，反之，判决驳回申请执行人的诉讼请求。本案中，案涉土地使用权登记在红剑公司等31家企业及自然人名下，红剑公司享有其中1/31的份额，执行法院查封红剑公司名下的土地使用权份额并无不当。张杨以其系红剑公司投资参建的“渝北商会大厦”项目联建份额及附带权利的受让人为由，主张排除对红剑公司相应土地使用权的执行，即应当对其享有足以排除执行法院对该土地使用权强制执行的民事权益承担举证证明责任。而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张杨必须举证证明其符合该条规定的四个条件且其权利能够排除执行的，其请求方得到法院支持。首先，张杨在查封前签订了合法有效的书面买卖合同。张杨以其对案涉土地使用权及地上建筑物的物权期待权，主张排除对案涉土地使用权的执行，而享有物权期待权的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且合法有效，因此，本案首先应当对张杨是否在查封前签订了合法有效的以不动产物权变动为内容的债权合同作出认定。张杨举示了其于2016年1月22日与渝北区总商会、红剑公司及重庆臻誉融资担保有限公司签订的《“渝北商会大厦联建协议”及补充协议的权利义务转让合同》，证明其在案涉土地使用权被查封之前与被执行人红剑公司签订了合法有效的书面买卖合同。根据该合同的约定，红剑公司将其投资“渝北商会大厦”项目形成的联建份额及附带的权利义务转让给张杨，而根据渝北区总商会与红剑公司签订《渝北商会大厦联建协议》，红剑公司以其享有的案涉土地使用权参加渝北商会大厦的联建，故其联建份额自然包括红剑公司享有的案涉土地使用权及其认建的部分房屋所有权。对此，从渝北区总商会、红剑公司、张杨及重庆臻誉融资担保有限公司签订的《“渝北商会大厦联建协议”及补充协议的权利义务转让合同》约定的“甲方认同乙方与丙方就本合同约定的联建份额及附带的权利义务转让事宜，并协助乙方、丙方办理转让所涉及的转让手续及土地权属份额变更登记等事宜”的约定内容也能得到印证。该转让合同经重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初23181号民事判决确认合法有效，张杨符合在查封前签订了合法有效的书面买卖合同的实质要件。其次，张杨在查封前合法占有该不动产。虽然张杨没有实际占有或明确授权渝北区总商会对案涉土地使用权进行占有、管理，但根据渝北区总商会与红剑公司的联建协议中“渝北区总商会是负责联建项目组织实施和统筹管理的单位，渝北区总商会在建设该项目中实施的行为均代表全体联建单位，由全体联建单位享有相应的权利、义务和责任的约定”，可以认定渝北区总商会代行了张杨对案涉土地使用权的占有。再次，张杨已支付全部价款。关于张杨是否全额支付了转让价款，各方当事人存在争议。但从张杨原审举示的证据来看，红剑公司出具的关于张杨支付红剑公司转让款项的情况说明明确载明“我公司与张杨转让渝北商会大厦投资成果分配权的四方协议签订后，转让款已经全部收到”，在没有相反证据的情况下，应当认定张杨已支付转让合同的全部价款。最后，案涉土地使用权未办理过户非因张杨自身原因所致。案涉转让合同约定由渝北区总商会协助红剑公司、张杨办理土地权属份额变更登记等事宜，根据张杨再审举示的证据，渝北区总商会重新出具的《情况说明》，符合单位出具证明材料的形式要求，结合原情况说明的内容，可以认定渝北区总商会协助红剑公司、张杨办理案涉土地使用权变更手续存在“主管部门要求所有转让完成后再统一办理”的客观障碍。因张杨并非土地使用权出让合同的当事人，而案涉转让合同已经判决确认合法有效，该合同中“项目建筑物（从办产权证之日起）5年内不得对外转让或出售、抵押”的约定，系对该项目建筑物产权变动和权利设置的限制，并非土地使用权转让的限制，故重庆市渝北区规划和自然资源局出具关于案涉土地使用权转让有关情况的复函，不能证明案涉转让合同无效或存在的土地权属变更的限制系张杨自身原因所致，张杨未办理过户登记有合理的客观理由。综上所述，张杨再审举示的新证据证明其对案涉土地使用权未办理过户登记有合理的客观理由，张杨对案涉土地使用权享有足以排除强制执行的民事权益，其再审请求应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：撤销重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终8319号民事判决；维持重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初3287号民事判决。一审案件受理费80元，鉴定费2200元，由谭钦海负担。二审案件受理费80元，再审案件受理费80元，由张杨负担。本判决为终审判决。审判长  邹玉辉审判员  杨渠波审判员  罗 序二〇二〇年六月一日书记员  黎 栌