河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫03民终2040号上诉人（原审原告）：洛阳宝龙置业发展有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区开元大道219号2幢101。法定代表人：张洪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：许文，河南王城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗胜旺，男，1975年2月15日生，汉族，住河南省汝阳县。上诉人洛阳宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）因与被上诉人罗胜旺商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初1138号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宝龙公司的委托诉讼代理人许文到庭参加诉讼。罗胜旺经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宝龙公司上诉请求：1.撤销一审民事裁定，改判支持宝龙公司一审诉讼请求；2.本案诉讼费、保全费、律师费由罗胜旺承担。事实和理由：一、一审法院认为涉案房产已经被其他法院多次查封，宝龙公司一审诉请确认买卖合同解除涉及房屋权利的归属，依据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发[2018]9号）第8条规定，裁定驳回起诉是错误的。1.宝龙公司在一审法院提出确认合同解除、返还扣划款、支付违约金等诉请，程序合法。2.宝龙公司一审诉请不涉及房屋权利归属。3.依据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条规定，宝龙公司与罗胜旺房屋买卖合同解除，享有的是物权性质的返还请求权，可排除金钱债权的执行。一审法院提出宝龙公司可依照民事诉讼法第227条规定另行主张权利不成立。二、罗胜旺没有在解除合同之日起三个月异议期内提出异议，法院应当依法认定合同已经于送达之日解除。三、罗胜旺属于根本违约，双方签订的《商品房预售合同》已经于2018年12月14日解除，请求二审法院支持宝龙公司一审的诉讼请求。罗胜旺未到庭参加诉讼也未提交书面答辩状。宝龙公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《商品房预售合同》已经于2018年12月14日解除，罗胜旺办理的物权预告登记于2015年2月6日失效，判令罗胜旺配合宝龙公司办理洛阳宝龙城市广场AB区第I-12幢1单元1-2203号商品房的预售合同登记备案注销手续；2.判令罗胜旺立即将洛阳宝龙城市广场AB区第I-12幢1单元1-2203号商品房返还宝龙公司，并将房屋恢复至宝龙公司交付时的状态，承担收回房屋前发生的物业费、水费、电费等相关费用；若罗胜旺未将该房屋恢复至××交付时的状态，宝龙公司有权自行恢复原状，费用从应退还房款中先行扣除；3.判令罗胜旺从2019年1月14日起至2019年1月28日共15天，每日按照总房款811235元的万分之五向宝龙公司支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金6084元；4.判令罗胜旺从2019年1月29日起每日按照总房款811235元的万分之六向宝龙公司支付违约金至罗胜旺配合宝龙公司办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止（暂计至2019年2月15日共18天的违约金为8761元）；5.判令罗胜旺从2014年11月28日收房之日起至实际向宝龙公司返还房屋之日，按照同时期同区域的通常租金标准向宝龙公司支付房屋使用费（每套每月按1200元，暂计算至2019年1月，共50个月房屋使用费为6万元）；6.判令罗胜旺按照总房款811235元的20%支付违约金162247元；7.要求罗胜旺归还银行扣划宝龙公司贷款本息（暂计至2019年1月9日已被扣划款11278.14元）和从2018年10月31日起按照银行同期逾期贷款利率计算至实际归还完毕之日的扣划款的利息；8.确认宝龙公司在返还罗胜旺房款时，可以先行扣除宝龙公司代罗胜旺清偿的银行贷款、利息以及房屋使用费、物业费、违约金等费用；9.判决罗胜旺承担一审案件诉讼费、保全费、律师费等宝龙公司实现债权的费用。一审法院认定如下事实：2013年7月22日，宝龙公司、罗胜旺签订编号为YS0202423的《商品房预售合同》，宝龙公司将其开发的位于洛阳宝龙城市广场AB区第I-12幢1单元1-2203号商品房，建筑面积146.31平方米，以总价款811235元出卖给罗胜旺，罗胜旺给付首期款244235元，其余房款567000元由罗胜旺于本合同签署之日起三个月内完成按揭贷款手续并支付至宝龙公司账户。《商品房预售合同》附件四第十四条“对商品房预售合同解除的补充约定”第4项：合同解除后，甲方（××）向乙方（××）退还房价款前，乙方应完成以下工作：（1）办妥购房合同注销登记手续。……（3）如乙方已实际接收了该房屋，则其应按同时期同区域的通常租金标准向甲方支付使用费。如乙方已实际入住，则乙方还应将房屋恢复至甲方交付时的状态，且此前发生的所有相关费用均由乙方承担。若乙方未将房屋恢复至甲方交付的状态，未拆除之装修和遗留的物品视同乙方已放弃一切权利，甲方有权处理。上述费用及甲方将该房屋恢复到交付状态所需的费用，甲方有权从应向乙方退还的房款中先行扣除。第5项约定，乙方未在提出书面解除通知之日起30日内办妥或配合甲方办妥本条上述第4款所述事宜的，每逾期一日，按总房价款的0.1%向甲方支付违约金，逾期超过15日的，违约金加倍，并赔偿给甲方造成的全部损失（包括但不限于甲方向乙方主张权利发生的费用，包括诉讼费、律师费、仲裁费等，甲方需向第三人承担的赔偿以及预期可得利益损失）。第二十一条第1项“在甲方为乙方的按揭贷款提供担保期间，如果因乙方逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究甲方的担保责任的，乙方应于收到甲方通知之日起10日内偿付甲方被划扣的款项及其他损失，同时应向甲方支付等值于被划扣金额与其他损失金额30%的违约金。如果出现下述情况之一，则视为乙方构成根本性违约，甲方有权单方面解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20％追究乙方违约金：（i）买受方未按本款前述期限偿付甲方被划扣的款项及其他损失，并向甲方支付违约金的；或（ii）甲方被起诉或代乙方偿还的按揭贷款本息累计金额或者甲方遭受的损失超过按揭本金的10％。同时，该补充协议第十六条第2项约定购房合同及本补充条款中提及的通知均指书面通知。合同一方按照另一方在购房合同中所留地址（或另一方书面通知更改的地址）和联系人投递邮件的情况下，若出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，均视为该邮件已送达另一方。中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行与宝龙公司、罗胜旺三方订立《个人购房借款及担保合同》，约定银行向罗胜旺提供贷款567000元，用于购买上述商品房，罗胜旺以所购的商品房作贷款抵押物，宝龙公司提供连带保证责任担保。该借款合同签订后，中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行依约给罗胜旺发放了贷款。但罗胜旺未按约定履行还款义务，截止2019年3月4日，宝龙公司代罗胜旺向中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行偿还贷款共计18795.35元。2018年11月29日，宝龙公司按照罗胜旺在商品房预售合同中所留的地址通过EMS特快专递向罗胜旺邮寄送达了《要求返还代付按揭款本息及违约金的催款函》，要求罗胜旺收到本函10日内偿付代为偿还的贷款本息及违约金，该邮件由他人代收。2018年12月12日，宝龙公司通过EMS特快专递向罗胜旺邮寄送达了《解除合同告知函》，告知罗胜旺双方合同解除、要求罗胜旺按照合同约定按总房价款的20％支付违约金并要求罗胜旺30日内办理商品房预售登记备案注销手续，2018年12月14日由他人代其签收了该通知。另查明：罗胜旺与宝龙公司签订前述《商品房预售合同》后，就所涉房产办理房屋所有权预告登记，预告登记权利人为罗胜旺。2014年11月6日洛阳市房管局给宝龙公司办理了包含本案房屋在内房屋产权证；罗胜旺于2014年11月28日接收房屋，但至今未办理涉案房屋的房产证。另根据洛阳市不动产登记中心出具的案涉房产的《预告登记情况记载表》记载，案涉房产于2018年8月20日被洛阳市涧西区人民法院查封，查封期限至2021年8月20日。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发［2018］9号）第8条规定：“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”因罗胜旺涉及其他纠纷，致案涉房产已被人民法院采取查封措施，宝龙公司起诉要求确认其与罗胜旺签订的《商品房预售合同》已解除并要求罗胜旺返还案涉房屋，该诉请涉及到房屋权利的归属，根据前述法律规定，应驳回宝龙公司起诉。宝龙公司可依照民事诉讼法第二百二十七条之规定另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款及《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条规定，经一审法院审判委员会研究决定，裁定：驳回宝龙公司的起诉。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，宝龙公司起诉要求解除与罗胜旺签订的商品房预售合同，并要求罗胜旺返还房屋、偿还其代偿款项及违约金等项内容。宝龙公司对案涉房屋权属并无争议，其诉讼请求是要求对现有权利归属进行变更，而非确认。一审法院适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初1138号民事裁定；二、本案指令河南省洛阳市洛龙区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 杨 洪审判员 王春峰审判员 李丹杰二〇二〇年六月二十三日书记员 刘梦洋