贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2544号上诉人（原审原告）：周子义，男，1974年3月3日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告）：遵义聚鑫房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省遵义市南部新区南岭路南岭村委会三楼，统一社会信用代码91520302675437390R。法定代表人：马宇，总经理。委托诉讼代理人：罗春廷，贵州谋信律师事务所律师。上诉人周子义因与被上诉人遵义聚鑫房地产开发有限责任公司（以下简称聚鑫房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周子义上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求;2.判决被上诉人确定交房时间和办理产权时间；3、判决被上诉人向上诉人另行支付向每户承诺的逾期交房违约金10000元；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决遗漏上诉人的诉讼请求。（一）上诉人请求确认被上诉人违约并支付违约金，一审法院认定被上诉人违约却驳回上诉人全部诉讼请求，系漏判。（二）一审以上诉人已实际占有案涉房屋不支持上诉人要求交付房屋的诉求，是对交付房屋狭隘的理解。原审应判决被上诉人交付合格房屋，并在条件成就时配合上诉人办理产权登记手续。（三）上诉人一审中明确要求被上诉人支付承诺2016年10月30日前不能正式交房的违约金10000元，一审判决未对该诉求予以评判；二、一审判决认定交房时间为2016年10月30日错误。上诉人与被上诉人所签合同约定的交房日期早于合同签订日期，根据合同公平原则及交易习惯，本案房屋的交付日期应确定为合同签订之日为宜即2015年9月9日。且上诉人在2015年9月9日至2016年6月之间多次要求被上诉人交房，从2016年6月30日，被上诉人第一次向上诉人出具《承诺书》可看出双方皆认可的交房日期应早于2016年6月30日。被上诉人于2016年8月9日出具的《承诺书》系其单方面出具交房承诺及违约责任，不能视为双方对交房时间进行重新约定；三、被上诉人至今未向上诉人交付可以安全居住使用、经验收合格的房屋。虽然被上诉人于2016年9月19日向上诉人交付了房屋钥匙，但房屋不能达到正常基本的使用，不能视为已经交付。2018年5月31日，案涉房屋勉强达到可居住条件，应当以该日期为房屋的实际交付日期，上诉人有权要求被上诉人支付2015年9月10日至起诉之日即2018年4月30日止的违约金。四、一审法院以案涉房屋系经济适用房，不能完全比照有关商品房买卖合同规定进行处理，而不按照双方合同约定进行判决错误。聚鑫房开公司辩称，一、上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》无效，案涉房屋为经济适用房，购买该房屋需向政府相关部门申购，需符合一定条件才能购买。除全款购买的部分业主符合购房资格外，其余贷款部分业主提交的申购收入证明与向银行提交的收入证明不一致，有造假欺诈之嫌；二、对交房时间认同一审代理人意见；三、若法院认定双方合同有效，请求法院考虑到上诉人与被上诉人之间的过错程度、违约情节以及被上诉人系问题房开公司欠缺一定的赔偿能力，即上诉人所主张的违约金过高，请求法院在确认合同有效的情况下予以调减。周子义向一审法院起诉请求:1.请求确认聚鑫房开公司构成违约，并支付违约金（2015年9月10日起至2018年4月30日止，共962天）21975元，由聚鑫房开公司支付违约费用10000元，以上两项合计34704元；2．判令聚鑫房开公司履行交房义务；3．本案诉讼费由聚鑫房开公司承担。在本案审理过程中，周子义增加诉讼请求，要求将计算违约金截止时间从2018年4月30日止变更至2019年7月18日止。一审法院认定事实：2015年9月9日，周子义与聚鑫房开公司签订《商品房买卖合同》，约定由周子义购买聚鑫房开公司修建的位于贵州省遵义市红花岗区经济适用房5幢15层15-2号房，建筑面积90.74平方米，房屋总价款256794元，合同载明房屋交付时间为2015年8月1日。合同还约定逾期交房则从逾期之日起按已付购房款的日万分之一承担逾期交房违约金。同时《商品房买卖合同》附件12-《补充协议》中关于逾期交房责任约定，如因不可抗力因素或如下特殊原因，除双方同意解除合同以及补充协议外，出卖人可拒实延期并不承担违约责任及赔偿责任：（1）因国家、地方政策影响或市政设施建设导致出卖人无法正常施工的；（2）买受人未付清合同约定的应付全部款项、政府部门规定费用的；（3）法律法规、规章以及各级政府及其职能部门规范性文件规定其他情形。此后，周子义等业主要求聚鑫房开公司交付房屋，聚鑫房开公司遂于2016年6月30日向周子义等南秀家园业主出具《承诺书》，承诺正式交房时间定为2016年9月30日。之后聚鑫房开公司又于8月9日再次向周子义等业主出具《承诺书》，承诺在2016年10月30日正式交付，如公司不能在2016年10月30日交房，赔偿每户业主2016年8月10日至2016年10月30日之间的违约金费用10000元，并在30个工作日内付清，公司在2016年6月30日给业主承诺的时间相应顺延至2016年10月30日。2016年11月17日，遵义市住房和城乡建设局向市人民政府的《关于协调解决“南秀家园”经济适用住房项目10ＫＶ供电线路市政配套工程有关事项的请示》（遵市住建呈（2016）140号）载明，南秀家园经济适用房项目分三期工程实施，该项目于2013年10月完成报建审批手续，分别于2013年12月和2014年11月一、二期相继开工建设，因南秀家园项目建设单位向其反应由于南秀家园项目地处南关镇南岭村东联线片区市政配套供电容量不足，小区生活用电不能就近搭接供电，希望市人民政府协调解决小区外市政供电配套工程建设问题，以化解小区建成后无生活用电的社会矛盾，鉴于以上情况，特请示市人民政府协调解决该小区外市政配套供电工程的建设和资金。遵府专议［2017］2号《市人民政府关于南部新区南秀家园经济适用房住房项目有关问题的会议纪要》明确，由市住房城乡建设局牵头，南部新区管委会配合，抓紧编制南秀家园经适房项目10ＫＶ市政供电配套工程建设实施方案，并报遵义供电局审批，同时，抓紧组织实施，并及时组织验收。2018年5月31日，南秀小组专议［2018］1号《南秀家园项目突出问题处置工作专题会议纪要》载明，遵义市聚鑫房地产开发有限公司开发建设的南秀家园经济适用住房项目现ｇｍ供水、供气、供电管网已全部铺设完毕。2016年9月19日，周子义与聚鑫房开公司双方办理了涉案房屋的交接手续，聚鑫房开公司向周子义交付了房屋钥匙。此外，南秀家园系由聚鑫房开公司开发的经济适用房项目，目前一、二期基础设施尚未完善，房屋至今未竣工验收。在本案庭审过程中，双方对签订合同时房屋尚不具备交付条件的事实均不持异议。一审法院认为，根据周子义的陈述以及聚鑫房开公司答辩意见，本案主要涉及如下三个问题一、案涉房屋交付时间问题；二、聚鑫房开公司是否违约；如果违约，违约金数额如何计算问题；三、周子义主张的交付房屋问题。关于涉案房屋交付时间问题。本案中，双方在《商品房买卖合同》中虽约定了房屋交付时间，但合同签订时间晚于《商品房买卖合同》中载明的交房时间，说明《商品房买卖合同》中载明的交房时间并不真实，应当视为双方未约定房屋交付时间，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，结合周子义诉称聚鑫房开公司向包括周子义在内的一期业主所作的两次承诺，应当视为双方对房屋交付时间进行了补充约定，按最后一次《承诺书》所载明的内容，原审法院认定南秀家园一期房屋交付时间为2016年10月30日。关于聚鑫房开公司是否构成违约问题。聚鑫房开公司辩称双方约定因市政设施建设原因导致逾期不承担责任。首先，虽然双方《补充协议》中有约定因市政设施建设导致出卖人无法正常施工，聚鑫房开公司不承担违约责任和赔偿责任的条款，但《补充协议》属于格式条款，对其中的免责条款聚鑫房开公司未举证证明其已尽到了合理说明义务。其次，南秀家园项目系2013年开始建设，建设之初，聚鑫房开公司作为房地产开发企业理应将涉及该项目供水、供电、供气等相关基础设施的配套情况以及相关设施是否能满足小区需求进行评估，及时发现问题积极向政府主管部门反映、协调，供水、供电、供气的相关基础设施的建设并非不可以和该项目建设并行施工，而本案中聚鑫房开公司在2016年才向遵义市住房和城乡建设局反应相关问题，怠于履行其合同义务，存在过错。因此，对聚鑫房开公司前述辩解不予采信。结合原审法院前述对交付房屋时间的认定以及双方实际履行情况，聚鑫房开公司未按约定内容交付房屋构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，聚鑫房开公司应承担违约责任。关于周子义主张的违约金数额问题。从我国合同法的具体规定以及立法精神来看，违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金主要的功能在于弥补一方当事人因对方违约产生的损失，而不是一方因对方违约过度受益。本案中，虽然双方约定了违约金计算方式，且聚鑫房开公司事实上也构成违约，但本案中违约并不完全归责于聚鑫房开公司自身，一方面确有受市政供电配套工程滞后等因素的影响；另一方面，南秀家园系政府经济适用房项目，目的是政府为了保障民生，解决城市低收入群体的居住问题，其不同于一般商品房，不能完全比照有关商品房买卖合同规定进行处理。同时，即使涉案房屋尚未竣工验收，聚鑫房开公司交付房屋不符合法律规定，但周子义已实际占有涉案房屋。因此，本案违约金计算应当截止到周子义实际占有房屋之日止。结合该案属于集体诉讼案件，所涉及当事人人数众多，综合考虑聚鑫房开公司违约时间、违约原因、涉及同类案件诉讼数量等因素，原审法院依法对违约金数额予以调整，酌情由聚鑫房开公司自逾期之日起按已付房款的日万分之一支付周子义违约金至周子义实际占有房屋之日止，但鉴于本案中周子义已在2016年10月30日前已经实际占有该房屋，故对周子义请求聚鑫房开公司支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。关于周子义主张的交付房屋问题。因周子义已现实占有该房屋，故对周子义该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回周子义的诉讼请求。案件受理费670元，由周子义负担335元，遵义聚鑫房地产开发有限责任公司负担335元。本院二审期间，上诉人向本院提交《申购经济适用住房汇总表（2015年11月），证明上诉人符合购房条件，具有购房资格。被上诉人的质证意见为对证据三性均有异议，均不认可。被上诉人向本院提交上诉人向政府提交的《遵义市经济适用住房认购申请审批表》及《收入证明》。证明除全额付款的业主资格属实外，其他业主均是以欺诈的名义来购房。被上诉人与不符合购买资格的业主签订的商品房买卖合同无效。上诉人的质证意见为：上诉人购房资格是经过审核公示的，是符合资格的，达不到被上诉人证明目的。本院认为,上诉人与被上诉人提交的证据与本案争议的是否存在逾期交房的违约行为及违约金起止时间应如何认定并无关联,也不能达到上诉人与被上诉人的其他证明目的，本院均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：1.上诉人与被上诉人于2015年9月9日签订的《商品房买卖合同》是否有效；2.被上诉人向上诉人交付房屋的时间；3.被上诉人是否应向上诉人支付逾期交房违约金；4.被上诉人是否应按2016年8月9日出具《承诺书》向上诉人支付10000元。关于争议焦点一，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，聚鑫房开公司提出的合同无效的主张也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，且聚鑫房开公司提供的证据也不能证明周子义不符合购买案涉房屋所需条件。故周子义与聚鑫房开公司签订《商品房买卖合同》应为有效合同。关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”，按照上述规定,房屋的交付使用需满足对房屋的转移占有,同时房屋买卖合同的当事人对房屋交付有约定的按照约定。本案中,虽然案涉房屋至今未完成竣工验收，但上诉人认可被上诉人于2016年9月19日向其交付房屋钥匙,且在接收房屋时明知案涉房屋未完成竣工验收仍自愿接收房屋，因此,应认定被上诉人于2016年9月19日向上诉人交付了房屋。关于争议焦点三，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中虽约定了房屋交付时间，但合同签订时间晚于《商品房买卖合同》中载明的交房时间，不能作为双方真实意思确定的实际交付房屋时间，应视为双方未约定房屋交付时间。被上诉人虽于2016年6月30日，2016年8月9日两次出具《承诺书》对交付房屋时间作出承诺，但该《承诺书》系被上诉人因案涉小区未按时竣工而向小区业主单方所作承诺，该《承诺书》并无上诉人的签字，且上诉人也不认可被上诉人出具《承诺书》中所约定的交房时间，故不能依据《承诺书》认定双方达成补充协议及案涉房屋交付时间为2016年10月30日。因双方所举证据不能证明双方重新约定了交房时间,双方合同约定的履行期限不明确,根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，上诉人在履行合同约定的付款义务后可以随时向被上诉人主张交房,被上诉人应当予以配合。结合被上诉人于2016年6月30日出具《承诺书》的行为，应认定上诉人在此之前向被上诉人主张过履行交房义务，加之被上诉人履行义务需必要准备时间，本院认定自2016年6月30日起至被上诉人2016年9月19日实际接房之日止，被上诉人应按合同约定的标准向上诉人支付违约金，即支付2080.03元（256794元×0.0001元/天×81天）。被上诉人主张双方约定的违约金标准过高，请求予以调减，未提供证据证明，本院不予采纳。关于争议焦点四，被上诉人于2016年8月9日出具《承诺书》承诺若未能在2016年10月30日交付房屋则向业主赔偿2016年8月10日-2016年10月30日之间的违约费用10000元。该承诺系被上诉人为与案涉小区一期业主达成将房屋交付时间变更为2016年10月30日而单方出具。现上诉人明确表示不认可同意将交房时间变更为2016年10月30日，并要求按合同约定的交房时间开始计算违约金，则双方就该《承诺书》并未达成合意。且上诉人于2016年10月30日前已接收房屋，故上诉人要求被上诉人按《承诺书》支付10000元应不予支持。综上所述，周子义的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初2号民事判决；二、由遵义聚鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内支付周子义违约金2080.03元；三、驳回周子义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费670元，二审案件受理费670元，由周子义负担670元，遵义聚鑫房地产开发有限责任公司负担670元。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年六月三十日法官助理窦川书记员吴明英