云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初1194号原告：滕雨华，男，汉族，1985年6月5日生，户籍地：云南省昭通市巧家县。委托诉讼代理人：朱丽英，系云南诚信成律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐梅，系云南诚信成律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南上基房地产开发有限责任公司（以下简称“上基公司”）。住所：昆明市盘龙区茨坝青松路11号。法定代表人：马罗矶。委托诉讼代理人：袁淑芳，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张宏兵，系北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告滕雨华诉被告云南上基房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月14日受理后，依法适用简易程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。后因转为普通程序，于2020年5月19日依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱丽英、徐梅，被告的委托诉讼代理人袁淑芳、张宏兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告继续履行《商品房购销合同》，向产权登记部门报送办理昆明玉器城Y16幢2单元第6-7层601号房不动产权登记手续所需的全部资料。2、依法判令被告因未依约办理房屋产权登记，向原告支付以总房价1068792元为基数，自2016年12月1日起至2019年8月19日止的逾期办证违约金按中国人民银行同期贷款利率6%计算，自2019年8月20日起至房屋登记机构实际受理办证材料之日止的逾期办证违约金按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2019年12月20日公布的同期贷款市场报价利率计付。3、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年3月28日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告购买涉案房屋，总房价为1068792元。当日原告向被告支付首期购房款328792元并向建设银行贷款740000元用于支付余款，并依法完成商品房备案登记手续。根据《商品房购销合同》关于产权登记的约定：房屋交付日期为报纸公告所确定的日期，且被告应当向产权登记机关报送办理产权登记的全部资料。2014年6月29日，被告在生活新报上刊登《交房公告》，通知玉器城项目洋房区业主，于2014年7月5日至2014年7月30日办理接房手续。原告依约按时向被告提交了办理房屋产权登记所需的全部资料。经查询，被告至今仍未向产权登记机关报送相关资料，导致房屋产权证无法办理，严重影响原告各方面社会活动，被告的行为明显违约，己侵犯了原告的合法权益。被告辩称：一、由于原告的立案时间是2020年2月18日，所以原告的部分诉讼请求已经超过了诉讼时效，该部分请求应予驳回。本案中，被告在房屋符合交付条件后，按照合同约定于2014年6月29日在生活新报上刊登了交房公告，告知业主在2014年7月5日至7月30日期间到上基地产办理接房手续，但原告并未按照被告指定的时间办理接房手续。因此本案中原告已在2014年、2015年就已经知道被告未办理产权证，但其在2020年2月18日才向法院起诉。根据我国民法总则第188条的规定，诉讼时效期间为三年。原告提出的要求被告支付违约金的部分诉讼请求，即贵院立案之日，也就是2020年2月18日起往前倒推三年的期间均已超过了诉讼时效，不应得到支持。二、原告起诉的违约金金额过高，请求法庭依法予以下调。根据合同法司法解释二第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的过分高于造成的损失。具体的理由如下：1.本案中原告的实际损失较小，原告接房后至今一直居住在涉案房屋中。虽然房屋暂时未办理产权证，但并不影响原告正常使用房屋。因此结合原告实际损失较小以及本案的基本情况，原告起诉的违约金金额过高，请求法院依法予以下调。2.原告自交房后一直未向被告委托的物管公司缴纳物管费，导致物管公司一直处于亏损状态，给物管公司也造成了很大损失。原告滕雨华与被告之间还存在租赁关系，原告滕雨华及其背后胡娅婷向被告承租了玉器城商铺，但其一直拖欠租金未支付，截至2019年8月19日，累计欠租金和物管费14448元。我方认为若是最终法庭判决被告承担违约金，应将违约金与物业费欠付部分予以抵销。3.昆明玉器城小区的配套工程市政工程未完工，导致小区综合验收未能通过，因此未能办证，同时也导致玉器城只能提供临时的水电，对此被告表示歉意，被告现在正在积极努力通过验收，为业主尽快办证。4.虽然商品房买卖合同纠纷的司法解释第18条第二款规定了合同没有约定违约金或者损失，数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但该条文规定的是参照，并不是应当按照，实际审判中法庭还应结合案件的基本情况，原告的实际损失等进行裁决。原告向法庭提交如下证据证明其诉求：第一组证据：原告身份证复印件，被告国家企业信用公示系统信息，证明：原告主体适格和被告主体适格；第二组证据：《商品房购销合同》及《合同补充协议》、《商品房买卖合同备案登记表》（ＫＭ2014032815633），证明：2014年3月28日原告与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同主要约定：1、原告购买被告开发的位于昆明市盘龙区房屋，总房价为1068792元；2、原告向被告支付首期购房款328792元并向建设银行贷款740000元用于支付余款；3、依法完成商品房登记备案手续；4、房屋交付日期为被告以报纸公告确定的日期；5、被告应当向产权登记机关报送办理产权登记的全部资料，使原告取得《不动产权证书》；第三组证据：交房公告，证明：2014年6月29日，被告在生活新报上刊登《交房公告》，通知业主2014年7月5日至2014年7月30日办理接房手续；第四组证据：电费收费专用发票，证明：原告已按约定办理了房屋交接手续。第五组证据：购房发票，证明：原告依约定履行支付房款的义务。经质证，被告对原告提交的第一、五组证据无异议；对第二组证据《商品房购销合同》及《合同补充协议》、《商品房买卖合同备案登记表》三性无异议，但对“被告应当向产权登记机关报送办理产权登记的全部资料，使原告取得《不动产权证书》”证明目的不认可；对交房公告无异议；对第四组证据三性无异议，但是证明目的有异议。被告未向法庭提交证据。本院认为，原告提交的证据真实、合法、有效，本院予以采信。经审理，本院确认如下案件事实：2014年3月28日，原告滕雨华与被告上基公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于昆明市盘龙区，总房价人民币1068792元。原告首期支付购房总价款的30.76%金额328792元，付款日期2014年3月28日，其余价款740000元向建设银行贷款支付。被告应于2014年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。被告应当以报纸公告形式通知原告办理交接手续。第十二条关于产权登记约定：1、原告支付全部房价款、维修基金及相关税费等；2、双方办理房屋交接手续；3、原告签订委托被告办理产权证委托书及产权登记书；4、原告向被告提供完整有效的办理产权所需资料（如购房发票等）。在原告办理完以上事项后被告按国家规定程序为原告代办该套房屋产权登记手续及产权证。被告在其资质和权属范围内向产权登记机关报送本项目的工程验收合格资料后，即视为被告已履行完毕协助办理产权登记义务。签订上述合同当日本案商品房买卖合同进行了登记备案（合同登记号为KM2014032815633）。原告按合同约定履行完毕支付房款的义务，2016年4月14日，被告向原告开具发票予以确认。2014年6月29日，被告在生活新报上刊登《交房公告》通知玉器城项目的洋房区业主于2014年7月5日至2014年7月30日期间办理接房手续。之后原告按照被告的要求办理了接房手续。被告当庭确认涉案房屋所在小区目前尚在使用临时用电和地下水。消防验收、综合验收至今未过关，且具体何时能过关不确定，所以涉案房屋暂时不具备办理不动产权证书的条件，被告暂时也无法向不动产权登记部门报送办理不动产权证书所需的资料。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原告滕雨华与被告上基公司签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方真实意思表示，协议内容并未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。被告上基公司作为开发商，根据《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等的规定，应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，有提供必要的证明文件（如不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证等）的法定协助义务。且根据涉案合同第十二条约定，在原告办理完相关事项后被告按国家规定程序为原告代办该套房屋产权登记手续及产权证。被告在其资质和权属范围内向产权登记机关报送本项目的工程验收合格资料后，即视为被告已履行完毕协助办理产权登记义务。但因被告所报送的部分资料如建设工程是否符合规划、房屋是否已经竣工验收等涉及其他行政机关审批，且通过庭审可以查明，涉案房屋未能通过消防验收、综合验收，至今不具备办理不动产权证书的条件，被告目前也无法向不动产权登记部门报送办理不动产权证书所需资料，故原告诉求被告向产权登记部门报送办证手续所需的资料的主张不宜径行判决，本院不予支持。关于逾期办证违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”但庭审中，被告提出原告关于逾期办证违约金的部分诉求超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十三条规定，人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前三年。本案中，原、被告双方确认公告交房的截止时间为2014年7月30日。根据前述规定，被告应当于2014年7月30日后90日内向产权登记机关提交涉案房屋办理不动产权证书所需的全部资料，但未提交，导致涉案房屋未能办理不动产权证书。且被告未能举证证明不能提交办证资料的原因并非出卖人的原因。原告认为其于2019年12月1日开始排队立案，倒推三年的时间为2016年12月1日，故主张自2016年12月1日起算逾期办证违约金。但原告于2020年1月22日才向本院提交立案材料。部分违约金已经超过诉讼时效期间，即2020年1月22日前三年之前即2017年1月22日前的违约金已经超过诉讼时效，本院不予保护。综上，被告上基公司应当自2017年1月22日起以已付购房款为基数向原告承担逾期办证违约金。其中自2017年1月22日起至2019年8月19日止的逾期办证违约金按中国人民银行同期贷款利率计付，2019年8月20日起至被告上基公司实际办理房屋产权登记提交资料之日止的违约金按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付。关于被告要求下调违约金的答辩意见，本院认为涉案小区至今未完成综合验收，且尚在使用临时用电和地下水，给原告的生活造成不便，原告主张的违约金不存在过高。关于被告要求抵消部分租金和物业费的答辩意见无事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内以已付购房款1068792元为基数向原告滕雨华支付逾期办证违约金。其中自2017年1月22日起至2019年8月19日止的逾期办证违约金按中国人民银行同期贷款利率计付，2019年8月20日起至被告上基公司实际办理房屋产权登记提交资料之日止的违约金按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付。二、驳回原告滕雨华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3072元，由被告云南上基房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  马巍巍人民陪审员  魏 莱二〇二〇年六月三十日书 记 员  周航宇