广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2301号上诉人（原审原告、反诉被告）：岑桂锴，男，汉族，1982年2月10日出生，住广东省广州市花都区***********，公民身份号码为440************25X。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东湘天下投资发展有限公司。住所地：广东省东莞市南城区西平动漫城B7-B8栋，统一社会信用代码为914***********874M。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：潘秋波，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子棋，广东广和（东莞）律师事务所律师。上诉人岑桂锴因与被上诉人广东湘天下投资发展有限公司（以下简称湘天下公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初29545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。岑桂锴上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三项，改判湘天下公司退还岑桂锴履约保证金40000元、湘天下公司返还岑桂锴已缴纳的租金420000元、湘天下公司赔偿岑桂锴装修费用43799元、湘天下公司赔偿岑桂锴支付的上一手租客的租金40000元；2.本案诉讼费用由湘天下公司承担。事实与理由：一、案涉租赁物为违章建筑，湘天下公司按正常租金价格出租给岑桂锴显失公平，岑桂锴要求湘天下公司退还已经收取的420000元租金合理有据。二、岑桂锴诉请返还为湘天下公司上一手租客支付的租金40000元，并提供了相应的收款收据及支付凭证，证明湘天下公司要求岑桂锴支付该租金，该租金并非岑桂锴使用案涉租赁物所产生，既然确认合同无效，则湘天下公司要求岑桂锴承担该租金的义务并不成立，因此，岑桂锴诉请湘天下公司退还该款项合法有据。三、岑桂锴不应缴纳2019年3月至清场之日即2019年11月12日期间的占有使用费。首先，一审判决认定岑桂锴应当缴纳2019年3月至2019年6月占有使用费80000元是错误的。岑桂锴确实是在2019年2月份被环保部门要求停止使用该违章建筑，岑桂锴是按照有关政府部门的要求停止使用案涉租赁物，如果岑桂锴继续使用属于违法行为，虽然没有书面通知，但当时全国正在进行环保大督查，环保部门于2月份对违章建筑进行摸底初查并告知不能使用违章建筑物。事实上，2019年7月，有关部门也出具《清理违章建筑通知书》，证明有关部门在7月份之前已经对案涉租赁物进行了相关调查。因此，岑桂锴在2019年3月至7月4日期间不能使用案涉租赁物的理由是合情合理合法的。其次，一审判决认定岑桂锴应当缴纳2019年7月至11月12日占用使用费44000元是错误的。岑桂锴于2019年7月4日收到《清理违章建筑通知书》，该通知书明确案涉租赁物为违章建筑需要拆除，且不能使用，如果岑桂锴还继续使用案涉租赁物属于违法行为，故此，岑桂锴不能使用案涉租赁物是因湘天下公司出租的租赁物不合法而不能使用的，责任不应由岑桂锴承担。实际上，从2019年2月至清场之日即2019年11月12日，有关部门已经告知不能使用案涉租赁物，案涉租赁物在该期间对湘天下公司依法不能产生任何租金或占有使用收益，故此，一审判决岑桂锴承担2019年2月至11月12日占有使用费是错误的。四、关于装修费用。岑桂锴提供了相应的装修票据，装修费用金额明确，在湘天下公司没有提出相应鉴定的情况下，应当以装修票据为装修现值的认定，在岑桂锴对装修损失没有任何过错的情况下，公司应当全额赔偿岑桂锴，故此，一审判决酌情认定装修现值为10000元没有依据。湘天下公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。岑桂锴向一审法院起诉请求：1.确认双方分别于2017年6月27日和2018年1月19日签订的南城区西平动漫城B7栋右外侧原咖啡吧部分场地《场地使用租赁合同》无效；2.湘天下公司退还岑桂锴履约保证金40000元；3.湘天下公司返还岑桂锴已缴纳的租金420000元；4.湘天下公司赔偿装修费用43799元；5.湘天下公司赔偿岑桂锴支付的上一手租客的租金40000元；6.湘天下公司对于属于岑桂锴搬进该物业的财产予以放行搬出；7.本案诉讼费由湘天下公司承担。湘天下公司向一审法院提出反诉请求：1.岑桂锴向湘天下公司支付拖欠房屋使用费租金140000元（暂计至2019年9月）；2.岑桂锴向湘天下公司支付拖欠水电费合计3160元；3.本案诉讼费由岑桂锴承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认岑桂锴与湘天下公司于2017年6月27日、2018年1月19日签订的《场地使用租赁合同》无效；二、岑桂锴于判决发生法律效力之日起五日内向湘天下公司支付款项共计82160元；三、驳回岑桂锴的其他诉讼请求；四、驳回湘天下公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6200.6元（岑桂锴已预交4619元、湘天下公司已预交1581.6元），由岑桂锴负担5642元，由湘天下公司负担558.6元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初29545号民事判决书。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，根据岑桂锴的上诉意见，二审争议焦点为：1.湘天下公司应否返还岑桂锴已缴纳的使用费420000元以及保证金40000元；2.岑桂锴应否承担2019年2月至11月12日期间的使用费；3.湘天下公司应否赔偿岑桂锴装修费43799元；4.湘天下公司应否赔偿岑桂锴支付给上一手租客的使用费40000元。关于湘天下公司应否返还岑桂锴已缴纳的使用费420000元以及保证金40000元的问题。基于合同相对性，本案双方是租赁合同的相对方，岑桂锴已实际使用湘天下公司交付的案涉租赁物，理应向湘天下公司支付使用费用，其已经缴纳的租金420000元实际上就是案涉租赁物的使用费。现岑桂锴以案涉租赁物为违章建筑导致合同无效为由，要求湘天下公司返还其已经支付的使用费，理据不足，本院不予采纳。另外，对于40000元保证金的问题，一审判决湘天下公司退保证金40000元，符合法律规定。关于岑桂锴应否承担2019年2月至11月12日期间使用费的问题。首先，岑桂锴主张自从2019年2月份接到有关部门通知后开始停止对外经营并与湘天下公司协商如何继续履行合同，但未能提供证据予以证明。事实上，岑桂锴在2019年3月至6月间是实际占用案涉租赁物的，其是否对外经营系其自主决定，不会影响其占用案涉租赁物所产生的法律效果，故岑桂锴应当承担2019年3月至6月期间的使用费。其次，在相关部门于2019年7月4日发出《清理违章建筑通知书》后，本案双方均在案涉租赁物上加锁，即双方以实际行为表示不继续履行案涉租赁合同。由于岑桂锴未缴纳2019年3月至6月期间使用费及水电费，湘天下公司拒绝岑桂锴将自己财物搬离，该做法并不是止损的最有效措施，因此，湘天下公司应对案涉租赁物被占用而导致损失扩大应承担50%的过错责任。诚然，在相关部门发出《清理违章建筑通知书》后，如岑桂锴认为无法继续经营，理应积极与湘天下公司协商沟通租赁物的交接事宜，尽早解决纠纷以免损失扩大，但从本案查明的情况分析，岑桂锴于2019年7月至11月12日期间仍然是实际占用案涉租赁物，故岑桂锴应当承担此期间的使用费，因湘天下公司存在过错而酌情减半收取。综上，一审法院判决岑桂锴向湘天下公司缴纳2019年2月至11月12日期间的使用费，并无不当。关于湘天下公司应否赔偿岑桂锴装修费用43799元的问题。首先，岑桂锴主张其装修酒屋支出花费3万余元应半价折算，但从案涉合同订立期限以及合同无法继续履行剩余时间分析，一审法院酌定装修现值损失为10000元，并无不当。其次，装修费是因租赁合同无效而受到的损失，在湘天下公司不同意利用的情况下，由本案双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。由于导致本案合同无效的原因是案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，而岑桂锴在订立合同时也未尽到审查义务，故本案双方均存在过错，从双方过错程度考虑，一审法院酌定湘天下公司赔偿岑桂锴5000元，并无不当。关于湘天下公司应否赔偿岑桂锴支付上一手租客的使用费40000元的问题。岑桂锴支付上一手租客的租金40000元，但未能提供证据证明该款项是按照湘天下公司的要求支付，应承担举证不能的不利后果，因此，一审法院对岑桂锴的该项诉请不予支持，并无不当。综上所述，岑桂锴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9237.99元（已预交），由岑桂锴负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二〇年六月二日书记员  谭震聪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。