广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终621号上诉人（原审被告）：李坤元，男，1974年9月21日出生，汉族，住广东省四会市***************，公民身份号码441************436。被上诉人（原审原告）：肇庆高新区珠影物业服务有限公司，住所地广东省肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场4＃楼商铺-235，统一社会信用代码914***********864X。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：王国盛，该公司工作人员。委托诉讼代理人：朱娜，该公司工作人员。上诉人李坤元因与被上诉人肇庆高新区珠影物业服务有限公司（以下简称珠影物业）物业服务合同纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2019）粤1284民初3232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李坤元、被上诉人珠影物业的委托诉讼代理人朱娜、王国盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李坤元上诉请求：撤销一审判决，李坤元应交纳2017年12至2019年6月物业管理费1416.75元和案件受理费25元。事实和理由：1.李坤元有2017年8月份19日至2017年11月30日按2元/㎡每月交纳物业费283.8元的收据及缴费通知单，而珠影物业报备收费标准为最高1.8元/㎡每月且超面积收费，存在欺骗欺诈，案涉前期物业服务合同无效。2.珠影物业并非只存在瑕疵，没有违反前期物业合同。前期物业合同第三条物业管理服务质量约定：设备出现故障及时维修。录音证据证明修11栋6楼走廊灯要一个多月，珠影物业明显违约，至少应退还一个月物业费给李坤元。3.珠影物业履行物业服务合同有重大瑕疵，2018年4月至2018年8月，珠影广场11栋大门旁的排水沟盖下，喷出地沟臭污物，长达4个多月李坤元每天闻着进出。4.珠影物业未向李坤元开具物业费发票，只开具了收据，有偷逃税款嫌疑。珠影物业辩称，原按购房合同登记面积计算物业费，登记与合同不符的，业主可持房产证到物业更正。物业费按1.8元/㎡计算，原多出部分进行抵扣。接到灯报障后已经派员即使维修，由于部分型号需要时间配备，可能有所延后，不存在长时间不维修情况。关于排水沟问题，属于市政问题，已经与市政部门进行沟通，并于省运会期间进行处理。收取物业费时已开具收据，如业务有需要可将收据交回开具正式发票。珠影物业向一审法院起诉请求：1.判令李坤元给付2017年12月至2019年6月物业管理费1447元；2.判令李坤元按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至付清物业管理费为止，截止2019年7月1日应支付违约金1187.15元，两项合计费用2634.15元；3.判令李坤元承担诉讼费用。一审法院认定事实：李坤元是肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场11＃楼609房的权利人，该房屋登记的建筑面积为42.14㎡。珠影物业（甲方）与李坤元（乙方）签订《珠影文体广场前期物业服务协议》，约定前期物业管理服务是指自乙方购房之日起至小区业主委员会合法成立并与业主大会选定的物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务；物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（共用设施设备是指共用的上下水管道、加压水泵、上下水池、防盗闸门、电梯、公共照明、消防设施、智能系统、道路、绿地、沟渠、公益设施，以及共用设施设备使用的房屋场地等）、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；乙方从发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起交付物业管理服务费和公共水电分摊费，住宅物业管理服务费按建筑面积（含公摊面积）每月每平方米2.0元收取（含公共水电费，但不包含二次供水系统所产生的能源费用），乙方应当于每月10日前到物业公司财务部缴纳物业服务费。双方还约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠费总额每日收取3‰的滞纳金；本协议自签字之日起生效。肇庆珠影文体产业投资有限公司（建设单位、甲方）与珠影物业（物业服务企业、乙方）签订了《珠影广场前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对珠影广场（物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，本合同期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。双方对高层住宅的物业服务费的收费标准进行了约定，未有高于珠影物业和李坤元签订的上述《珠影文体广场前期物业服务协议》约定的标准。李坤元于2017年8月18日接收案涉房屋，并已以2元/㎡/月的标准缴纳2017年8月19日至2017年11月30日的物业管理费283.8元。2018年9月18日，李坤元通过网上信访平台反映珠影物业乱收物业费和高收电费获得肇庆高新区发展规划和国土资源局的受理。经调查，肇庆高新区发展规划和国土资源局出具《信访事项答复意见书》回复称发现以下问题：1.11栋7月份电费按0.7262元/度收取，7月份之前的电费按0.95元/度收取；2.部分业主物业管理费按2元/平方米标准收取。经其向区供电局核实，珠影广场10栋、11栋由专变的方式供电。按行业分类，执行的是一般工商业电度电价1-10千伏电价。按照今年7月1日起调整的电价标准，应为0.6679元/度（含税、附加及基金）该物业公司2015年到其备案的物业管理费标准为1.8元/平方米。综上，肇庆高新区发展规划和国土资源局认为珠影物业存在不执行政府定价行为，要求：1.珠影物业按政府定价标准0.6679元/度（现行标准）收取业主电费。根据与业主签订的《前期物业服务合同》可见物业管理费用已包含水电分摊，不得另外加收电价，对已多收的电费以抵扣电费的方式退还给业主。2.珠影物业按备案的1.8元/平方米的标准收取物业管理费，对超标准收取的部分必须退还业主。珠影物业主张李坤元支付拖欠的案涉房屋物业管理费1447元（按建筑面积42.31㎡，1.8元/月/㎡的标准计算，从2017年12月计至2019年6月）及违约金1187.15元（从欠交物业管理费当月的11日起暂计至2019年7月1日，以每月应交的物业管理费为基数，按每天3‰的标准计算）。李坤元认为珠影物业在电灯维护、排水沟管理、乱收费、发票开具及业主委员会筹备等方面存在问题，且认为珠影物业强迫欺诈其签订物业合同，因此拒绝缴纳物业管理费，其对珠影物业主张的上述物业管理费的计价标准、及违约金均不认可，并主张物业合同无效，珠影物业向其返还已缴纳的物业管理费283.8元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故珠影物业”，故珠影物业与肇庆珠影文体产业投资有限公司签订的《珠影广场前期物业服务合同》对李坤元具有约束力。现李坤元主张因珠影物业存在胁迫欺诈行为而主张双方签订的《珠影文体广场前期物业服务协议》无效，但关于确认合同无效的诉请，李坤元并未提出明确的反诉请求。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，现李坤元未向该院提交足以认定存在欺诈或胁迫情形之证据，亦未证实该合同存在上述无效之情节，而案涉《物业服务合同》亦系李坤元本人签订，李坤元入住小区后确系珠影物业向该小区提供物业服务，故案涉《物业服务合同》应属合法有效。签署《商品房买卖合同》同时签订《珠影文体广场前期物业服务协议》并不违反法律法规规定，被告认为属于胁迫，该院不予采纳。至于物业管理费收费标准不符合备案标准，亦已由有关政府部门予以纠正并要求退还多收部分物业管理费，故也不构成合同无效情形。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是李坤元是否有正当理由拒绝交纳物业管理费。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。根据双方的诉辩意见和现有的证据，不足以证明珠影物业不履行物业服务合同，或者在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，因此，李坤元抗辩的理由不足以构成拒交物业费的正当理由。至于李坤元提出珠影物业在物业管理过程中存在的其他问题，李坤元可直接与珠影物业沟通，要求其改善服务质量，加强小区管理，如认为珠影物业侵害其合法权益的，可以在搜集相关证据后另行依法解决。根据案涉的《珠影广场前期物业服务合同》《珠影文体广场前期物业服务协议》，珠影物业诉请李坤元支付拖欠的物业管理费，符合法律规定和合同约定的情形，该院予以支持。根据双方签订的《珠影文体广场前期物业服务协议》的约定、案涉房屋的登记建筑面积及肇庆高新区发展规划和国土资源局《信访事项答复意见书》的处理意见，该院认定李坤元拖欠珠影物业2017年12月至2019年6月的房屋物业管理费1441.19元（42.14㎡×1.8元/㎡/月×19个月），珠影物业诉请超出部分该院不予支持。虽然李坤元未就超标准缴纳的2017年8月19日-2017年11月30日期间的物业管理费退还或抵扣问题提起反诉，但珠影物业庭审中称可抵扣下月的物业管理费，为减轻当事人诉累，该院现予以扣减。经核算，超标准收取的部分为24.4元（283.8元-42.14㎡×1.8元/㎡/月×3个月又13天）。故李坤元应向珠影物业支付物业管理费为1416.75元。关于违约金问题。李坤元认为珠影物业的物业服务存在瑕疵并提供了依据，且珠影物业存在超标准收取物业管理费行为，而未按时交纳物业管理费，可见李坤元并不存在恶意拖欠费用的故意，故珠影物业主张李坤元支付违约金的诉求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、李坤元应于本判决发生法律效力之日起五日内向珠影物业支付2017年12月至2019年6月的物业管理费1416.75元。二、驳回珠影物业的其他诉讼请求。本院二审期间，李坤元提交珠影广场11栋单元欠物业费明细，拟证明珠影物业仍按照42.31㎡计算李坤元的物业面积，属于欺诈行为。珠影物业回应称业主可凭房产证进行更改或待判决生效后会按查明面积执行。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，争议焦点为：李坤元拒绝缴纳物业费是否有合法依据。案涉《珠影广场前期物业服务合同》《珠影文体广场前期物业服务协议》对李坤元具有约束力，一审判决已清晰论述，本院予以维持。李坤元上诉主张珠影物业超过备案1.8元/㎡标准以2元/㎡计算收取物业服务费属于欺诈而合同无效，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，其主张缺乏法律依据，本院不予支持。综合庭审情况及证据，珠影物业在费用收取及物业管理服务方面确存在一定瑕疵，但物业管理是一项长期进行包含多项服务内容的综合性动态服务，并且具有整体性，涉及所在小区全体业主的利益，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，业主可要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以此作为拖欠物业服务费的理由于法无据，亦不利于小区整体利益。因此，李坤元认为其有权拒付部分物业管理费的主张，本院不予支持。一审法院扣减超标准收取部分24.4元，判决李坤元支付2017年12月至2019年6月物业管理费1416.75元给珠影物业并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。李坤元的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李坤元负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈国鑫审 判 员 邱杏花审 判 员 罗静芳二〇二〇年六月十日法官助理 黄耀辉书 记 员 周伟航