福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终774号 上诉人（原审被告）：石启松，男，1964年2月10日出生，汉族，住邵武市，现住邵武市。 被上诉人（原审原告）：邹进安，男，1983年8月4日出生，汉族，住邵武市。 被上诉人（原审原告）：许婷，女，1983年12月20日出生，汉族，住邵武市，现住邵武市。 上诉人石启松因与被上诉人邹进安、许婷房屋买卖合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2020）闽0781民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石启松上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，驳回邹进安、许婷要求返还定金及赔偿测绘费的诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一审判决以无效的证人证言认定涉案房屋为违章建筑，无法办理产权变更登记手续，及以双方对该问题未能协商一致认定合同无法继续履行，属认定事实不清。一审判决确定石启松返还50000元定金和赔偿600元测绘费没有依据。1.涉案《二手房买卖合同》合法有效，约定交易的房屋两证齐全，并符合法律有关上市交易的规定，对该房屋进行交易未违反法律强制性规定。邵武市不动产登记中心没有对不能办理涉案房屋的变更登记手续出具证明文件，相关行政单位也没有对涉案房屋作出违章建筑行政处罚决定。且地方规范性文件规定不能对抗法律规定。故一审判决认定合同无法继续履行于法无据，显属错误。2.《二手房买卖合同》履行的先后顺序是：由邹进安、许婷一方支付购房款后，石启松才配合办理房屋产权变更登记手续，但邹进安、许婷至今未履行购房款的支付义务，已经构成违约。 邹进安、许婷辩称：邹进安、许婷未支付购房款系因其准备办理产权变更登记手续时，发现涉案房屋顶楼加盖有违章建筑，导致产权变更登记存在障碍。此后双方一直在对此进行协商，协商不成导致合同无法继续履行。 邹进安、许婷向一审法院起诉请求：1.石启松退还邹进安、许婷定金50000元；2.石启松向邹进安、许婷支付违约金总房款的20%计126000元；3.石启松向邹进安、许婷支付图纸测绘费用600元。邹进安、许婷于一审审理过程中，变更第1、2项诉讼请求为：1.解除邹进安、许婷与石启松签订的合同；2.石启松双倍支付定金100000元。 一审法院认定事实：2019年9月15日，石启松(甲方）与邹进安、许婷（乙方）、邵武市吉成房产中介服务部（丙方）签订《二手房买卖合同》一份，约定：甲方保证为享有转让该房产权利的合法所有人或委托代理人，且该房产权属清晰，并无物权、债权债务纠纷，所出售的房屋上市符合国家以及邵武市房产上市的政策及有关规定，并提供合法有效证件。若由于违反国家及邵武市相关政策法规而引起的法律及经济责任，均由甲方承担。甲方自愿将坐落于邵武市五一路90号4层403房产转让给乙方，房屋所有权证号：20123684号，国有土地使用权证号：2012第03016号，土地性质：出让地，建筑面积（含公摊）100.07㎡。乙方已亲自看房，对甲方所要转让的该套房产现状做了充分了解并愿意购买该房产。成交总价为630000元，本合同签订当日，乙方需要支付甲方50000元作为该套房产的定金（备注：定金可冲抵购房款）。甲方办理该套房产不动产权证之前应缴纳的一切税费由乙方承担，若因该套房产涉及析产、赠与及离异所产生的个人所得税由甲方承担；办理交易过户所需要的一切税费、房产评估费用等相关费由乙方承担，另产权过户、水电过户、贷款代办费用由乙方承担。乙方将上述购房款分2次支付给甲方，已支付的定金可冲抵该套房产首付款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于2019年12月15日前向甲方支付330000元（该笔金额含50000元定金）。2、乙方承诺购房余款30万元在产权证过户到乙方名下之日起7日内办理银行贷款并补齐相关资料，由乙方向乙方指定的银行贷款支付给甲方。交房时间：甲方同意在收到全款将房屋所有权以及使用权转交给乙方。乙方不能及时付清房款的、或甲方拖延办理产权过户手续或不能及时交付房产，视为违约，自违约之日起违约方按日向守约方支付总房款万分之五的违约金。甲乙双方任一方违约逾期十五日以上仍未履约，另一方有权解除合同，违约方还应按第九条第（3、4、5）条款规定承担相应责任。甲方中途违约，应将乙方已付房款（不计息）返还给乙方，并违约方除应向守约方承担总房款的百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋差价损失等实际损失和收益损失等。甲、乙双方任何一方违约，违约方应连带全额承担丙方中介费及已发生的其他相关税费。合同还对其他事项作了约定。同日，邹进安按约向石启松支付购房定金50000元，并由石启松出具等额定金收条一份。2019年9月25日，邵武市吉成房产中介服务部工作人员熊丽、邹进安、许婷及石启松到邵武市房地产交易中心办理房产过户手续，但被告知因案涉房屋上存在违章建筑，无法办理过户。之后，邹进安、许婷多次找石启松协商不成，遂提起本案诉讼。 另查明，石启松向邵武市吉成房产中介服务部提供的案涉房屋的所有权证书上载明：房屋所有权人石启松，坐落于五一路90号4号，总层数4层。土地使用权证上载明：土地使用权人石启松，座落五一路90号（4层住宅）。 再查明，2019年9月25日，许婷为办理房产过户手续，向南平市兴达测绘有限责任公司邵武分公司支付房产、土地测绘费600元。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。邹进安、许婷与石启松签订的《二手房买卖合同》,是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方当事人均应恪守履行。根据审理查明的事实，合同未能继续履行的主要原因系案涉房屋上存在违章建筑，无法办理过户手续。合同约定，办理交易过户所需要的一切税费及其他相关费用由邹进安、许婷承担，转让之前已产生的产权纠纷等事宜，石启松应当清理完毕。但根据合同内容及合同的实际履行情况看，在合同签订前，邹进安、许婷应是知晓案涉房屋上存在搭建的现状，仍与石启松签订了购房合同，也没有证据能够证明石启松在签订合同前知晓案涉房屋因违章搭建不能过户的后果。一审法院认为，由于合同对案涉房屋上的搭建问题未作出特别约定，且双方对该问题亦未能协商一致导致合同无法继续履行，故邹进安、许婷要求解除合同的诉讼请求，于法有据，予以支持。因双方对合同约定不明的内容无法协商一致导致合同解除,该责任并不可单方归责于石启松，故邹进安、许婷主张石启松双倍返还定金的诉讼请求,不予支持。合同解除后,石启松应向邹进安、许婷返还定金50000元。对于房屋上存在违章建筑,石启松在未解决违章建筑问题的前提下就挂牌出售的做法也有所不妥，故对邹进安、许婷为顺利办理过户登记手续而造成的损失即600元测绘费，石启松应承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除邹进安、许婷与石启松于2019年9月15日签订的《二手房买卖合同》；二、石启松应于判决生效之日起十日内返还邹进安、许婷定金50000元；三、石启松应于判决生效之日起十日内赔偿邹进安、许婷测绘费600元；四、驳回邹进安、许婷的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 石启松于二审中提交录音光盘一份，用于证明2020年5月9日、2020年5月29日，石启松两度至邵武市不动产登记中心咨询关于能否办理涉案房屋变更登记手续的事项，均得到肯定答复。邹进安，许婷经质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。就石启松提交的该份证据，本院认为，无法确认录音光盘所刻录对话的发生背景、完整性及交谈人员的身份,故不予采信。 邹进安、许婷于二审中提交一组证据即涉案房屋分层分户平面图、宗地图各一份，用于证明该建筑物第五、六层系违章添建，导致第四层房屋不能办理产权变更登记手续。石启松经质证认为：对证据的真实性不予认可，且该份证据不能证明邹进安、许婷拟证明的内容。就邹进安、许婷提交的该份证据，本院认为，分层分户平面图、宗地图均未加盖有出具单位的公章，不能确定其真实性和合法性，不予采信。 对一审法院认定的事实，石启松对一审认定的“2019年9月25日，邵武市吉成房产中介服务部工作人员熊丽、邹进安、许婷及石启松到邵武市房地产交易中心办理房产过户手续，但被告知因案涉房屋上存在违章建筑，无法办理过户”提出异议。本院认为，一审所认定上述事实有在案证据予以证明，而石启松未能提出相反证据予以推翻，故对其异议不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案《二手房买卖合同》主体适格、内容合法，不违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效合同。《二手房买卖合同》约定，邹进安、许婷于合同签订当日支付购房定金50000元,于2019年12月15日前支付含定金在内的购房款330000元，在产权转移登记于邹进安、许婷之日起七日内，以办理银行按揭贷款的方式支付购房余款300000元。按照合同上述约定，邹进安、许婷系负有先履行义务的一方。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”之规定,邹进安、许婷在有确切证据证明对方当事人可能无法履行合同义务的情况下，有权中止履行在先的义务。根据本案已查明的事实，2019年9月25日，邹进安、许婷与石启松一并到邵武市房地产交易中心咨询房屋产权转移登记手续事宜，但因涉案建筑物上存在违章搭盖部分被告知无法办理，邹进安、许婷故未按合同约定给付购房价款，系其行使不安抗辩权的结果，并不因此构成违约。涉案建筑物第五、六层确未经审批而擅自添建，已成为双方办理产权转移登记手续之阻碍，而直至本案二审石启松仍无法证明该因素已被消除，《二手房买卖合同》客观上无法继续履行，故邹进安、许婷意图通过买卖交易取得不动产物权之合同目的无法实现，其要求解除合同之主张应当予以支持。对于合同解除的法律后果问题，一审判决以合同缔结前，邹进安、许婷知晓违章建筑的存在，本案又没有证据表明石启松已预见产权转移登记无法办理为由，认定合同的解除不可全部归责于石启松，从而确定石启松向邹进安、许婷返还50000元定金、600元测绘费，已经考虑到合同的缔结背景、履行情况及当事人的过错程度等因素，符合公平合理原则，二审予以维持。 综上，石启松的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1065元,由上诉人石启松负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  乐 芳 审 判 员  张聪荣 审 判 员  江琳清 二〇二〇年六月三十日 法官助理  王银春 书 记 员  薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。