山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终752号上诉人（原审原告）：丁彦挥，男，1990年7月30日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：李东娥，山西得宇皓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚洪，男，1974年11月2日出生，汉族，住山西省太原市。上诉人丁彦挥因与被上诉人姚洪房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初5507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人丁彦挥及其委托诉讼代理人李东娥，被上诉人姚洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁彦挥上诉请求：1.撤销太原市迎泽区人民法院2019年11月5日作出的(2019)晋0106民初5507号民事判决书,依法改判被上诉人支付上诉人租房押金13000元、装修押金12000元,两项共计25000元及利息(按银行同期贷款利率从2019年4月20曰起支付至付清之日为止);2.一审二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清2018年4月13日,上诉人与被上诉人在平等自愿的基础上,经友好协商签定了房屋租赁合同,上诉人租赁被上诉人位于太原市食品街17-2的房屋,面积20平米。双方约定合同期自2018年4月20日起至2019年4月19日止,共计壹年。租赁费为每年125000元,房屋押金13000元,待合同期满或特殊情况导致的合同结束,上诉人退租后返还押金。合同生效后,上诉人对房屋进行了装修,并且约定装修押金12000元,装修验收后退还。上诉人于2018年前4月17日前陆续交付被上诉人房屋租金125000元、房屋押金13000元,装修押金12000元,共计150000元,被上诉人也向上诉人出具了相关收据。合同到期前,上诉人将房退租,上诉人已经将租赁房屋退还给被上诉人,但是一审法院仅依据被上诉人提交的一份程翔与赵蕾签订的房屋租赁合同,该租赁合同并非上诉人与赵蕾所签订,并且该合同是复印件,当庭被上诉人并未提交原件,无法核实其真假。依据《民事证据规则的若干规定》第四十九条对书证、物证、视听资料进行质证时,当事人有权要求出示证据的原件或者原物。以及第六十九条无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。一审法院仅依据一份房屋租赁合同复印件,且非上诉人所签订,便认定上诉人将房屋转租,一审法院属于认定事实不清,适用法律错误。一审法院依据被上诉人提交的没有任何人签字的空白的装修保证金退还审批表、商户退租审批表及食品街商铺装修验收记录,便认定上诉人没有按约定整改,导致被上诉人无法退还装修保证金，但是上诉人从太原市食品街了解到的情况是2018年9月19白太原市食品街已经通过汇款的方式退还了被上诉人装修保证金,因此一审法院认定事实不清,适用法律错误。综上所述,一审法院认定事实不清,道用法律错误,为了维护上诉人的合法权益不受损害,现向贵院提起诉讼,请求法院支持上诉人的诉讼请求。姚洪辩称，上诉人丁彦挥的代理律师在一审法庭调查过程当中，当庭承认从未履行退租交接义务，未交接电表数、水表数、天然气表数以及以上费用缴纳情况和物业费用缴纳情况，且从未对房屋内的设施交接验收，在其二审上诉状中，又辩称其已把房屋交接给我，是严重隐瞒事实的行为，首先恳请法庭对其行为予以纠正：上诉人丁彦挥承租期间，多次违反合同规定，将被上诉人姚洪出租给其的房屋转租他人，并且在最后一次转租过程中甚至超出我与他签订的租赁合同的时间范围。我跟他的租赁期限为：2018年4月20日至2019年4月19日，共计一年。其最后一次转租租赁时间为：2019年2月1日至2019年4月30日。并且每月租金为2万元。由此证明，其违约转租的行为还存在不当得利。其上述行为导致我们无法在合同规定的时间内收回房屋，更严重影响我第二年的房屋出租时间，给我造成了极大的经济损失。综上所述，上诉人严重违约，并拒不履行合同中相应的责任义务，所以恳请法庭驳回上诉人的无理诉求。维持一审判决。关于装修保证金的问题，我在给丁彦挥出具的装修保证金中明确要求其装修之后要履行验收义务；验收合格方能退还其装修保证金。但其装修结束到转租之后直至今日从未履行验收义务及相关手续。市场也因此对其经营的潮牌基地下达过整改通知书，责令其整改，否则市场不予退还合同保证金及装修保证金。我以及市场管理部门多次催促要求其整改；其对我们装修保证金上的约定以及市场整改的要求置之不理，给我造成了极坏的影响；更直接导致市场取消我继续优先续租的权利，并且导致装修保证金无法正常退还。保证金的总理应该从三个方面来说，第一丁彦挥的违约责任，违反了合同约定，就应该承担赔偿责任，相反，如果是我有违约行为，同样应当承担赔偿责任，才能体现合同的公平公正。第二不履行的验收责任的真实目的是什么，是因其转租行为不被认可，导致无法验收，还是利用人际关系自行协调退还装修保证金。我要求丁彦挥及其代理人给出合理解释。第三由于其转租超出其合同约定时限，造成的损失包括超出的时限的租金和二次出租时再找新租户耽误的时间造成的损失，其房屋押金的部分是不足以赔付的，所以我只能从装修保证金中弥补。综上所述，关于上诉人丁彦挥扩姚洪房屋租赁合同纠纷一审法庭认定事实清楚，适用法律正确，恳请法庭驳回其诉讼请求，维持一审法院判决。丁彦挥向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付租房押金13000元、装修押金12000元,两项合计25000元及利息(按银行同期贷款利率从2019年4月20日起至实际付清之日至);2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月13日,出租人姚洪(甲方)与承租人王小芳、丁彦挥签订了《房屋租赁合同》,主要约定:1.房屋坐落:太原市食品街17-1-2,其中食品街17-2由乙方使用,建筑面积20平米;2.房屋租赁期限自2018年4月20日至2019年4月19日,共计一年,甲方于2018年4月20日前将房屋按约定条件交付给乙方;3.租赁期满或合同解除后,甲方有权收回房屋,乙方应返还房屋及其附属物品、设备实施,甲乙方应对房屋和附属物品、设备设施以及水电等使用情况进行验收,结清各自应当承担的费用;4.租金及支付方式:年付125000元,押金13000元;5.除甲乙双方另有约定外,乙方需事先征得甲方的书面同意,方可转租给他人,并就受转租人的行为向甲方承担责任。2018年4月13日,被告姚洪向原告丁彦挥出具收据一份,载明:“今收到丁彦挥交来食品街17-2房租71000元整。”2018年4月14日,被告姚洪向原告丁彦挥出具收据一份,载明:“今收到丁彦挥交来食品街房租9000元整,还欠人民币75650元。”2018年4月17日,被告姚洪向原告丁彦挥出具收据三份,分别载明:“今收到丁彦挥交来人民币58000元整,食品街房租,其中房租押金13000元”、“今收到丁彦挥交来5650元(装修管理费及市场管理费)”“今收到丁彦挥交来装修押金12000元,装修验收后退还。”一审法院认为，原告丁彦挥与被告姚洪签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同的约定履行自己的义务。原告丁彦挥已经向被告姚洪支付房屋租金125000元、房屋押金13000元以及装修押金12000元,被告姚洪亦将房屋交付原告丁彦挥使用。对于原告丁彦挥请求被告姚洪退还房屋押金13000元的诉讼请求,原告丁彦挥在合同履行过程中将房屋转租给他人,根据原被告签订的《房屋租赁合同》的约定,原告的转租行为需事先征得甲方书面同意,方可转租给他人,并就受转租人的行为向甲方承担责任。但原告并未向法庭提交相应的证据证明其转租行为获得被告的同意,其转租行为已经违反合同约定,并且租赁期限届满后亦未履行合同约定验收手续,该项诉讼请求无法律依据,本院不予支持。对于原告丁彦挥请求被告姚洪返还装修押金12000元的诉讼请求,因其租赁期限届满未履行相应的验收手续,且未履行装修保证金退还审批流程等必要的手续,根据《中华人民共和国》的九十二的规定,本院对该项诉讼请求不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:驳回原告丁彦挥的全部诉讼请求。案件受理费213元(原告已预交),由原告丁彦挥负担。二审中上诉人丁彦挥提供如下证据：1、装修保证金退还审批表（使用人姓名为被上诉人姚洪、单位名称为慢味坊）；2、中国银行网上银行电子回单（专门批注收款人为被上诉人姚洪、附言为退装修保证金）；3、太原市迎泽食品街管理有限公司出具的收据，其内容为：交款单位为得意坊，人民币壹万元整，收款事由装修保证金。；4、太原市迎泽食品街管理有限公司2018年9月19日记账凭证，摘要退熳未坊装修保证金，备注往来单位得意坊小吃（熳未坊）。以上四份证据拟用于证明太原市迎泽食品街管理有限公司已经将上诉人所租铺面的装修保证金已退还被上诉人姚洪，被上诉人姚洪也已经收到市场管理方太原市迎泽食品街管理有限公司退还上诉人交纳的装修保证金。被上诉姚洪质证认为，由于涉案房屋分为两个部分一个是得意坊，一个是慢味坊，上诉人租的是得意坊，退还的装修保证金是慢味坊，和上诉人没有关系。对于上诉证据，本院将在本院认为部分予以阐述。对于本案的其他事实，二审查明与一审查明事实基本一致，本院予以确认。本院认为，1、关于房屋押金问题。一审认定上诉人丁彦挥未按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，将房屋转租他人，并且在合同期满后亦未履行验收返还的义务的事实清楚，符合本案实际。上诉人虽称其没有实施转租行为，但其并未能提供相应的自己持续在租期经营使用的相关证据，故其主张无事实依据，一审对其要求退还房屋押金的主张不予支持，并无不当。2、关于装修保证金问题。上诉人丁彦挥二审中提供的相应证据可以证实太原市迎泽食品街管理有限公司已将装修保证金1万元退还给被上诉人姚洪。由于该房屋铺面是一个整体，至于该装修保证金是按照得意坊还是慢味坊的名义缴纳和退还，应由被上诉人姚洪予以举证说明，在一、二审中被上诉人姚洪并不未提供能够明确区分二者的相应证据，在姚洪已经收取丁彦挥的装修保证金12000元，其应对该装修保证金负有退还的义务。一审判决认定上诉人丁彦挥未履行退还手续不予支持的理由不成立，本院予以纠正。综上，丁彦挥的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初5507号民事判决；二、被上诉人姚洪于本判决生效后十日内返还上诉人丁彦挥装修保证金12000元，并按年利率6%支付利息，从2019年4月20日起，计付至实际清偿之日止三、驳回丁彦挥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费213元，由丁彦挥负担113元，姚洪负担100元；二审案件受理费426元，由丁彦挥负担200元，姚洪负担226元。本判决为终审判决。审判长 冯云昌审判员 张俊红审判员 赵 鹏 二〇二〇年六月十六日书记员 贾 婷