昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初1733号原告：昆明市呈贡区农村信用合作联社。统一社会信用代码：91530121216780157J。住所地：昆明市呈贡区米兰园小区东北角。法定代表人：李文武。委托诉讼代理人：李思佳，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李炳绮，云南天外天律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：云南龙城农产品经营股份有限公司。统一社会信用代码：91530000709734642B。住所地：昆明市呈贡区龙城街道办事处古银路77号。法定代表人：李兴。委托诉讼代理人：莫郑敏，云南呈祥律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：崔关陆，云南呈祥律师事务所实习律师，一般授权代理。原告昆明市呈贡区农村信用合作联社（以下简称“农村信用社”）与被告云南龙城农产品经营股份有限公司（以下简称“龙城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告农村信用社的委托诉讼代理人李思佳、李炳绮，被告龙城公司的委托代理人莫郑敏、崔关陆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告农村信用社向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向不动产权登记机关提交呈贡区聚龙商贸城裙楼第一层商铺Ａ152号房办理不动产权登记的资料并在判决生效之日起三十日内办理完成不动产权证交付予原告；2、请求判令被告支付自2014年5月22日起至实际交付产权证之日止的违约金，按已付购房款2299038元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计。（暂算至2020年3月21日为703480.08元）3、本案诉讼费、律师费等费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年1月7日签订《商品房购销合同》，约定被告将其位于云南省昆明市呈贡区房屋以2299038元的价格出售给原告，并约定房屋交付及产权证办理的时间。为进一步明确权利义务关系，双方于2014年1月15日签订《合同补充协议》及《商品房购销合同补充协议（二）》，补充协议对购房款的支付时间及产权证办理具体事宜做了详细的约定。合同签订后，原告按约足额支付了购房款且于2014年5月22日向被告缴纳了办理产权证的相关费用及资料，但被告因其内部纷争及欠付税务机关税费等问题迟迟无法为原告办理产权证。截至起诉之日，被告的违约行为仍在持续，且经原告多次催告被告仍未按约履行合同义务，被告的违约行为已侵犯原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》等相关法律法规之规定向贵院提起诉讼，望判如所请。被告龙城公司辩称，原告所述没有事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。第一、2010年7月，我公司与云南山海房地产开发有限公司共同投资三个亿合作开发了云南龙城中泰农产品物流中心一期工程项目，也就是聚龙商贸中心。按照双方约定，整个项目当中的招商、销售、物业管理等都是由山海公司全权负责。原告购买的商铺是客观存在的事实没有争议。但是当时相关手续以及各项费用都是由山海公司办理和收取。我公司按约定于2012年11月14日将项目的全部相关文件已经移交给了山海公司，几年以来，由于山海公司整个项目管理混乱，长期拖欠税款以及各种项目维修不及时，事故频发导致了房屋相关手续迟迟不能办，商户维权上访起诉引发了严重的不稳定因素，使我公司的经济信誉遭受了巨大的损失。我公司在整个过程当中也是一个受害者，与山海公司的诉讼我们也正在进行当中。公司相信在各级政府的领导下，该项目的各项工作会逐步的走向正轨，房屋产权证办理应当得到妥善的解决。第二，原告与被告双方签订的商品房购销合同第12条约定180个工作日是申报该房屋的产权登记的手续，并非办理产权证，公司不是办证机构，办证机构是政府的相关部门。什么时候办，能不能办是由政府办证机构决定的，不是由公司。第三，关于原告起诉要求办证、支付违约金以及律师费都是没有合同约定的，不应当得到法律的支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判。根据当事人的陈述及经审查认定的证据，本院确认以下法律事实：原告农村信用社（乙方）与被告龙城公司（甲方）于2014年1月7日签订了《商品房购销合同》，约定原告农村信用社向被告购买位于呈贡区，总房款为2299038元，交房时间为2014年2月10日前。该合同第十二条约定：在乙方按合同约定支付完全部房款或办理完银行按揭贷款手续，付清配套费、契税、维修基金等并办理完房屋交接手续后，乙方出具书面委托书、购房发票、身份证复印件（含共有人）等产权登记部门需要提交的资料，委托甲方（被告）办理该房屋的产权登记手续，甲方在乙方提交资料完毕后180个工作日内申报该房屋的产权登记手续，办理该房屋的产权登记手续发生的契税及费用均由乙方承担。合同还对其他事项进行了约定。原告依约支付了全部房款并于2014年5月22日向被告付清了维修基金、契税、印花税、产权证和土地证代办费，但至今未取得房屋权属证书。本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）在乙方提交资料完毕后180个工作日内申报该房屋的产权登记手续。原告向被告支付了房款，在2014年5月22日交纳了维修基金、契税、印花税、产权证和土地证代办费，已履行了合同义务，被告并未按约履行合同义务，已构成违约。对于本案的违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项及第二款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告要求被告支付以已付购房总款2299038元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金在法律范围内，本院予以支持。因双方合同约定了在乙方提交资料完毕后180个工作日内，甲方申报该房屋的产权登记手续。且原告是已经付清购房款并于2014年5月22日缴清了维修基金、契税、印花税、产权证和土地证代办费，本院认为结合双方合同约定应当自2014年5月22日后180个工作日次日为逾期办证违约的起算期限，即2015年2月11日,截止期限亦应为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关止。针对原告主张被告向不动产权登记机关提交办理不动产权登记的资料及办理完成不动产权证的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于该项诉请，本院不予支持。对于原告主张的律师费，由于双方未在合同中约定律师费的承担，且该笔费用并不是必然产生的，故，对该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国行政法》第二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南龙城农产品经营股份有限公司在本判决生效后十日内向原告昆明市呈贡区农村信用合作联社支付以2299038元为基础自2015年2月11日起至被告将办理聚龙商贸中心裙楼第一层A152号房不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期办证违约金；二、驳回原告昆明市呈贡区农村信用合作联社的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5417.5元，由被告云南龙城农产品经营股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  李余余二〇二〇年六月十二日书记员  刘 楠