西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初13607号 原告（反诉被告）：闫丽，女，汉族，住西安市高新区。 委托代理人：张亚军，陕西德伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：力成半导体（西安）有限公司，住所地：西安市高新区。 法定代表人：吕肇祥，系该公司董事长。 委托代理人：高勋，北京市中盈（西安）律师事务所律师。 原告（反诉被告）闫丽与被告（反诉原告）力成半导体（西安）有限公司(简称力成半导体公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫丽及其委托代理人张亚军，被告力成半导体公司之委托代理人高勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闫丽诉称，2015年11月6日，其与被告签订了《房屋租赁三方合同》，2017年4月20日双方又补签了《房屋租赁居间合同》，2017年7月23日，其他业主发现租赁房屋发生漏水事件，但被告未及时告知原告该情况，造成涉案房屋及内部家具等受损严重，后原告积极联系被告，但双方就损失赔偿未达成一致意见，2017年10月16日，被告单方面通知原告解除合同，原告认为被告此举严重违反了合同约定，给原告造成了一系列损失，导致原告无法接收房屋，现诉至法院，请求：1、被告应于本判决生效后5日内按原状返还房屋。双方应对房屋及附属品，设备设施及水电气使用情况进行验收，结清各自应承担的费用；2、要求被告承担跑水后房屋墙面修复费用13300元；3、被告承担房屋地板的修复费用103050元；4、被告承担出租房屋无法出租造成的损失：2017年11月15日至被告实际交房之日的房租损失（计至2020年6月15日为129073.12元），三年暖气费损失9090元，物业费4845.6元；5、被告承担出租房屋内其他应该当原状返还的物品损失91983元；6、被告承担违约金184080元。 被告力成半导体公司辩称并反诉称，其公司自2015年11月15日起租赁原告坐落于西安市高新区XX城XX号房屋，合同租期至2017年11月14日止。2017年7月23日，租赁房屋厨房角阀爆裂发生跑水，当日其配合物业更换爆裂角阀，拆除部分水浸地板清除积水。因原告闫丽不维修房屋，被告无法正常使用，2017年9月17日搬离房屋。2017年9月28日，被告向原告发送催告函，要求原告履行房屋维修义务。2017年10月16日，因原告不履行房屋维修义务，被告向原告发送了解除租赁合同通知书，并要求2017年10月18日前办理房屋交接手续。现提起反诉请求：1、原告向被告退还房屋租金7410元和租房押金4500元；2、原告向被告支付垫付的维修费用2733元；3、反诉费用由原告承担。 原告闫丽就反诉辩称，一、被告对租赁房屋的无法使用承担有承租人善良保管房屋的义务，在其事实与理由中对跑水进入客厅的原因无法判断的责任是由承租人未尽到妥善保管义务造成的。该地面与跑水进入客厅没有直接关系。二、跑水进入客厅后对房屋损失仅对墙面造成损害，清扫水完成后地板完好无损，被告未通知原告，当天私自拆毁木地板，致使客厅木地板无法还原，是导致出租房屋无法出租使用的根本原因。应当承担地板损害及租赁物无法使用的赔偿责任。其称催告函及相应解除通知书恰恰证明了承租人私自拆毁地板导致房屋无法使用。因此，原告不应当承担本案的地板及房屋租金及物业费损失，被告作为承租人，租赁房屋应依据租赁合同原状返还原告，其他未原状返还的物品应承担赔偿责任，因此请求驳回被告的反诉请求。另外被告说配合物业更换了木地板，但物业不是房屋所有权人，无权决定房屋地板的拆卸和更换。 经审理查明，2017年4月20日，原告与被告签订《房屋租赁居间合同》，约定：被告租赁原告所有的位于西安市高新区XX城XX号房屋，合同租期自2017年5月15日-2017年11月14日止（系承续双方于2015年11月6日签订之房屋租赁合同，初租时被告交付原告租赁押金4500元）。月租金3900元，租金一次性支付。2017年7月23日，被告租赁之案涉房屋厨房角阀爆裂，发生跑水。当日，被告配合物业部门更换爆裂角阀，并以清除积水需要为由，在未征求原告意见的情况下拆除部分被水浸泡的地板。后双方因房屋跑水原因、损失及是否需要拆除地板等方式争议，被告于同年9月28日向原告发《催告函》，要求原告进行维修。因原告未按被告要求继续维修。2017年10月16日，被告又向原告发出《解除合同通知书》，称双方房屋租赁合同自该通知书发出后立即解除，要求原告于2017年10月18日前办理房屋交接手续。2017年12月7日，被告遂通过快递方式向原告寄送房屋钥匙、水电天然气卡，为原告拒绝。后双方协商未果，原告遂诉至法院。审理中，被告亦提出反诉。 另查明，被告已经向原告支付了房屋租赁合同期内全部房租，并在前期租赁时交付原告租房押金4500元，被告垫付维修费用2733元。原审中，原告申请对事故原因和因此给原告造成的损失进行司法鉴定。经本院通过西安市中级人民法院委托专业机构鉴定被退回，理由为由于发生爆裂的阀门已经不存在，无法鉴定。后在本次重审中本院经西安市中级人民法院委托专业机构就房屋跑水损失进行评估，评估结论为：被告承租原告房屋因跑水造成的损失为46200元（含墙面损失、木地板被摧毁损失（包括房屋墙面、木地板、阳台与客厅哑口、阳台推拉门、厨房推拉门、主卧浴室门、客卧门、次卧门、四门衣柜、电视柜维修费用及垃圾清运费）37490元及房屋内其他物品损失（包括机顶盒、椅子、室内加热器、纱帘（两套）、窗帘、沙发、沙发床、沙发垫、冰箱评估值，合计8740元）。对此结论，原告与被告均提出书面异议，评估人予以书面答复。补充评估结论为：对存在争议的损坏物品予以补充评估，由双方当事人质证选取：洗脸盆1个，价值1450.00元，备注：有裂纹；厨房台面4米，价值8640.00元，备注：有裂纹；厨房柜把手1个，价值100.00元，备注：无实物；厨房砖墙1块，价值70.00元，备注：空鼓；洗衣机罩1个，价值80.00元，备注无实物。合计10340元。后原告仍然不服评估异议答复，再次提出异议申请书，评估人予以书面解释答复，并未改变评估结论。另外，庭后，原告提供证人惠某某（双方房屋租赁中介工作人员），证明原告向被告出租涉案房屋时，家具、家电完好无损，实木地板、瓷砖完好无损，卫生间洁具、实木门和门框完好无损。并保证房屋现状（包括门、实木地板、沙发、沙发床、衣柜、电视柜、黑色玻璃柜、洁具、门框、墙面、浴霸、百叶窗等）与出租于被告时完全不一样。原告并提供出租前房屋室内照片与现状照片。 上述事实，有原、被告提交的房屋所有权证，房屋租赁三方合同，房屋租赁居间合同三份，照片，报价单，催告函，解除房屋租赁居间合同通知书，查勘记录表及保险公司委托书，上辰一品建筑建筑装饰设计有限公司工程报价单，陕西施乐得家具有限责任大自然地板南大明宫店，物业费、生活垃圾费，暖气费、暖气运维费，惠某某证人证明，开木门报价单，康耐登南大明宫专卖店，西安金隅天丽商贸有限公司、欧瑞家具迦南美地系列、沙发床卖家、杨琪床垫、陕西江南五金有限责任公司，物业维修单，绿地世纪城A7-2-402房屋维修汇总表及费用票据10张，中国邮政EMS快递件、投递记录及庭审笔录、谈话笔录等在卷佐证，并经双方当事人质证。 本院认为，原告与被告2017年4月20日签订的《房屋租赁居间合同》，系双方原房屋租赁合同的续租合同，双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。在被告承租房屋过程中，发生阀门爆裂致发生跑水事故。由于发生爆裂的阀门在被更换维修后未予保存，导致无法对事发原因进行司法鉴定。根据发生爆裂的角阀位置及被告承租房屋的用途，结合一般使用房屋的惯例，不能因此推断出角阀爆裂系被告使用不当或有意造成，故被告对事故的发生应无过错。但事发时被告方有人在现场，事发后未能及时止损，又未经原告同意，拆除地板，包括更换角阀后未能注意保存重要物证，故被告在事发后存在处置不当，应对跑水造成原告的损失承担责任。另外，因被告自2015年就承租原告房屋，使用时间相对较长，依据原告提供的房屋出租前与现状照片，证人证言，被告对原告出租之房屋明显存在使用不当，原告出租于被告时房屋内设施齐备、完好。故被告应承担违约责任，对原告房屋内损坏、损失物品承担修复或赔偿责任，原告要求被告承担跑水后房屋墙面修复费用13300元，房屋地板的修复费用103050元，出租房屋内其他应该当原状返还的物品损失91983元，根据本院通过西安市中级人民法院委托评估机构作出的评估报告（含补充评估意见），依法由被告赔偿原告56540（46200+10340）元。被告反诉要求原告支付垫付的维修费用2733元，因上述维修系被告使用期间产生，被告并无证据证明系正常使用后产生问题，故依法不予支持。被告在双方产生争议后，以原告不履行维修义务为由向原告发出解除租赁关系通知，因双方存在争议，故被告此项行为依法不予认定，合同的有效期应以双方合同载明的有效期为准。故被告反诉要求原告退还房屋租金7410元，依法不予支持。因合同期满后至本次法庭委托鉴定评估勘查期间（评估人于2019年11月19日勘查）的房屋租金损失，虽然合同期已届满，被告也曾向原告寄送房屋钥匙、水电气卡，但为原告拒绝。但此期间的房屋租赁损失，与被告粗暴使用造成的房屋现状存在因果关系，故被告应对原告此期间的租赁损失，依法予以赔偿。2019年11月19日至2020年6月期间，因法庭在庭审中明确要求双方在评估人勘查后原告应接收房屋，减少损失，但原告未予主动接收，故此部分房屋租赁损失依法由原告自负。现原告要求被告承担涉案房屋无法出租造成的损失129073.12元，本院结合双方合同约定租金标准，依法支持94120元（2017年11月15日至2019年11月19日，3900元/月）。原告要求被告承担违约金184080元。根据我国合同法第一百一十三条、第一百一十四条之规定，违约金与损失不能同时请求，约定的违约金视为违约的损失赔偿。原告的经济损失已依法进行了处理，故原告此项请求，依法不予支持。原告要求被告支付三年暖气费损失9090元，物业费4845.6元，因原告提交其缴纳2017年11月-2919年11月暖气费缴纳票据，证明其本人补缴暖气费2727元，故依法支持2727元。被告反诉要求原告退还租房押金4500元，依法予以支持。至于原告要求被告按原状返还房屋之请求，无现实可行性，但本院已依法对损毁财物依责进行赔偿处理，故原告此项请求，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十二条之规定，判决如下： 一、被告力成半导体（西安）有限公司于本判决书生效后十日内向原告闫丽交付西安市高新区XX城XX号房屋钥匙、水电气卡。 二、被告力成半导体（西安）有限公司于本判决书生效后十日内赔偿原告闫丽房屋跑水财产损失计56540元；房屋租赁损失计94120元；2017年11月-2919年11月暖气费损失2727元；共计153387元。 三、原告闫丽于本判决生效后十日内向被告力成半导体（西安）有限公司退还租房押金4500元。 如果未按本判决指定的期间履行给予金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的金钱利息。 四、驳回原告其余诉讼请求。 五、驳回被告其余反诉请求。 本案本诉案件受理费8193元，评估费2500元，计10693元（原告预交），由原告闫丽承担2693元，被告承担8000元。反诉案件受理费83元（被告预交），由原告承担30元，被告承担53元。经核算，本判决书生效后被告直接给付原告7970元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  毕智强 人民陪审员  郝卫红 人民陪审员  柳 颀 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  周 玄