湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初515号原告（反诉被告）：童宜洁，女，1979年10月15日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，委托诉讼代理人：张驰，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽诗，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：李娇，女，1983年4月15日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区，委托诉讼代理人：连涛，湖北成和诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩樱，湖北成和诚律师事务所律师。被告（反诉第三人）：武汉市融合万家房产经纪有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区武汉天地·御江璟城一期1栋1层商2。法定代表人：杨孔裕，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵攀，该公司员工。原告童宜洁诉被告李娇、武汉市融合万家房产经纪有限公司（以下简称：房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员黄桂武适用简易程序进行了审理，审理过程中被告李娇提起反诉，本院受理后，由审判员黄桂武合并进行了审理。当事人申请庭外和解未果，本案现已审理终结。原告童宜洁的本诉诉讼请求：1、判令李娇向童宜洁支付解除合同违约金人民币37万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月5日，童宜洁作为出卖方，李娇作为买受方，房产经纪公司作为中介方订立《存量房居间买卖合同》以及《补充协议》，约定李娇以185万元购买童宜洁位于武汉市纯水岸东湖二期T31-3803房，李娇应于2016年6月5日支付10万元定金，2016年9月20日前支付首付款50万元，剩余房款应于2016年12月31日之前以银行贷款的方式支付；如李娇超过上述约定付款时间15日，构成根本违约，出卖方有权解除合同，并要求买受方按购房总价款的20%支付违约金。合同订立后，童宜洁仅收到81500元定金，再未收到任何款项。2017年5月21日，童宜洁向李娇、房产经纪公司送达了解除合同通知书，解除了上述合同，李娇未按照约定足额支付定金及购房款，构成根本违约，应承担违约责任。为维护自身合法权益，原告童宜洁诉至法院，请求判如所请。李娇本诉辩称：童宜洁未按合同约定提供其配偶同意售房的证明，导致合同履行存在障碍，且在涉案房屋涨价后，童宜洁明示要求加价交易，经多次与童宜洁、房产经纪公司沟通加价金额，未能达成一致意见后，童宜洁明示拒绝继续交易，其行为构成违约，是合同不能履行的直接原因。李娇无任何过错，未构成违约，请求驳回童宜洁本诉诉讼请求。房产经纪公司本诉辩称：一、合同在签署当天是经反复询问童宜洁配偶能否签字的，童宜洁都是肯定的回复，且她在现场电话联系其配偶徐翔，徐翔当场表示同意出售且对价格无异议；二、基于此种情况，我公司作为第三方，与童宜洁签订了同意出售承诺书，后期我公司与童宜洁联系办理相关手续，而且是我本人（房地产公司代理人赵攀）在合同期内约童宜洁按照合同事宜继续往下进行，童宜洁表示不愿意，合同无法履行后，我同李娇及其律师前往童宜洁的律师的律师师事务所就合同如何履行协调过，但是没有结果，直至如今；三、在当事人律师介入前，我跟童宜洁沟通过多次，童宜洁均表示房子价值卖低了，要加价出售。反诉原告李娇的反诉诉讼请求：1、判令解除童宜洁、李娇、房产经纪公司签订的《武汉市存量房（居间）买卖合同》及补充协议；2、判令反诉被告童宜洁向李娇返还购房定金10万元，并赔偿双倍定金损失10万元；3、判令反诉被告童宜洁赔偿李娇损失828600元，其中购房差价损失73万元、居间费损失88600元（37000元+51600元）、装修设计费1万元；4、本案诉讼费用由反诉被告童宜洁承担。事实与理由：2016年6月5日，李娇经房产经纪公司居间，与童宜洁签订《武汉市存量房（居间）买卖合同》及《补充协议》，约定李娇购买童宜所有的位于武汉市东湖生态旅游风景区××大道××号纯水岸·东湖二期T31栋38层3室房屋，建筑面积为94.91平方米，价款为185万元整，购房定金为10万元整，居间费为3万7千元。童宜洁在当日致电其配偶同意买房。后童宜洁出具了《关于配偶同意出售的承诺书》，承诺“本人出售的上述房产已经征得本人配偶同意，并保证在签约后5个工作日提交由本人配偶亲笔签字的《配偶同意出售证明》”。签约后，李娇通过房产经纪公司向童宜洁支付购房定金10万元。但童宜洁一直未提交由其配偶亲笔签字的《配偶同意出售证明》。此外，上述协议签订后，涉案房屋价值大幅增长，童宜洁随即表示不履行上述协议，不愿出售房屋。李娇随后与童宜洁委托的律师多次沟通，要求继续履行合同，并愿意加价40万元，但童宜洁只接受按市场价重新出售给李娇。鉴于童宜洁违约态度明确，李娇为降低损失，于2016年11月15日在涉案房屋同一小区购买了建筑面积为92.48平方米房屋一套，交易价格为258万元，居间服务费为51600元。综上，李娇在签约后依约支付了购房定金、履行了合同义务，但童宜洁拒绝提供《配偶同意出售证明》，随涉案房屋价值增长，明确拒绝履行合同义务，构成重大违约，造成李娇重大经济损失，为维护其合法权益，现提起反诉，请求判如所请。反诉被告童宜洁辩称：一、双方签订的《武汉存量房（居间）买卖合同》及补充协议已于2017年5月20日解除。根据双方2016年6月5日签订该合同的第三条、第八条及补充协议第二条第四款第一项、第四条第三款第三项的相关约定，李娇应当在2016年9月20日之前支付50万元首付款，逾期超过15日的即在2016年10月5日，童宜洁依据合同约定享有合同解除权，李娇直至2017年5月18日都未将首付款支付，童宜洁已于2017年5月20日向李娇及房产经纪公司发出书面解除合同通知书，自此，该合同已解除。二、基于李娇违约导致合同解除，李娇无权要求童宜洁双倍返还定金。同时，本案中童宜洁收取的定金实为81500元，并非李娇所述的10万元。三、李娇违约，应自行承担违约后果，况且李娇并未实际产生损失，其要求童宜洁赔偿其损失的请求，没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回其全部反诉请求。反诉第三人房产经纪公司辩称：一、由于童宜洁不配合履行，导致合同无法正常进行；二、我公司作为中介方，期间已无条件地配合童宜洁、李娇处理合同相关事宜，请求法院依法裁判。经审理查明：2016年6月5日，李娇经房产经纪公司居间，与童宜洁签订《武汉市存量房（居间）买卖合同》，约定：“出卖人徐翔、童宜洁，买受人李娇，居间人为房产经纪公司；第一条，房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为武汉市东湖生态旅游风景区××大道××号纯水岸·东湖二期（A-7、A-9、A-10、A-12、A-13）T31栋38层3室，该房屋所在楼栋建筑总层数为39层，其中地上39层，地下2层，该房屋所在楼层为38层，建筑面积共94.9平方米……第二条，房屋权属情况，（一）该房屋所有权证证号为合同编号景140056852……（二）土地使用状况……土地使用权证号为武国用2011第513……第三条，成交价格、付款方式，（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为185万元……（三）买受人在签订本合同的同时支付定金10万元……（四）付款方式为买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额100万元……第四条，居间代理费，在房屋交易过程中，居间人协助出卖人、买受人双方办理登记、房款交割、房屋所有权等居间工作，保障交易的安全性，本合同签订之日，买受人向居间人支付居间代理费人民币叁万柒仟元整，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付本次交易产生的全部居间代理费，出卖人、买受人双方协商解除合同的，居间代理费由双方平均承担，向居间人支付居间代理费……第六条、房屋产权证及具体状况的承诺；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋……第八条，违约责任；（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理；1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）；（1）逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；（二）逾期付款责任；买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照下列方式处理；1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）；（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止，买受人按日计算出卖支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；等内容。”随即各方签订《补充协议》，约定了：“乙方于2016年6月5日向甲方支付定金10万元，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分……乙方于2016年9月20日之前第一笔首付款50万元（不包含前期支付全部定金壹拾万元）自行支付给甲方；等内容。”童宜洁在上述合同、补充协议上签名，并代徐翔签字；李娇在上述合同、补充协议上签字、捺印，房产经纪公司在上述合同、补充协议上签字、盖章。同日，李娇通过房产经纪公司向童宜洁支付10万元，童宜洁以其与徐翔的名义向李娇出具《收款证明》，载明：“本人系成交房屋的产权所有人，拟以合法手续将该房屋出售给购房人李娇，现收到购房人支付的首付款，共计人民币10万元；等内容。”2016年6月5日，童宜洁出具《关于配偶同意出售的承诺书》：本人童宜洁，身份证号……是坐落于武汉市华侨城二期T31栋3803室之房产的房屋所有权人。本人谨在此郑重承诺：本人出售的上述房产已征得本人配偶同意，并保证在签约后5个工作日内提交由本人配偶亲笔签字的《配偶同意出售证明》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。其后，童宜洁未能提供其配偶徐翔签字的《配偶同意出售证明》。签约后，因房价波动，童宜洁提出加价，双方进行了协商，但终未能达成一致。故而李娇于2016年11月15日另行购买同一小区内房屋。2017年5月20日，童宜洁向李娇发出《解除合同通知书》：“至今，贵方仍未支付首付款，已构成根本违约，现特依据上述合同约定，行使合同解除权，并郑重通知贵方，2017年5月18日合同已依法解除，贵司应于合同解除之日起七日内办理合同解除后结算事宜。”另查明，武汉市洪山区人民法院于2015年12月24日作出（2015）鄂洪山民初字第01202号民事判决，准许童宜洁与徐翔离婚，并判令案涉房屋归童宜洁所有。后因童宜洁不服该判决，上诉至武汉市中级人民法院。武汉中级人民法院于2016年11月29日作出（2016）鄂01民终6188号民事判决书，维持了上述判项。诉讼中，李娇申请对涉案房屋在2016年6月5日、2016年11月15日的市场价值进行评估，本院准许后，委托武汉市弘发房地产评估有限责任公司进行评估，并作出评估报告书：价值时点2016年6月5日房地产单价20883元/平方米，房地产总价198.20万元；价值时点2016年11月15日房地产单价26125元/平方米，房地产总价为247.95万元。李娇支付8000元评估费。以上事实，有当事人陈述、《武汉市存量房（居间）买卖合同》、补充协议、《收款证明》、《关于配偶同意出售的承诺书》等在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”缔约各方均应系其真实意思表示，本案中房屋买卖合同签约双方为童宜洁、徐翔与李娇，案涉房屋在2016年6月5日童宜洁与李娇签订合同时，童宜洁、徐翔离婚纠纷一审判决尚未生效，该房屋仍为童宜洁、徐翔二人共有，故本案合同成立需童宜洁、徐翔与李娇真实意思，而签约时童宜洁代徐翔签字，并出具《配偶同意出售证明》承诺提交由徐翔亲笔签字的《配偶同意出售证明》，但却最终未能提供。《中华人民共和国合同》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”童宜洁与徐翔虽曾为夫妻关系，但在2016年6月5日童宜洁代徐翔签订合同时，两人离婚纠纷尚在二审审理过程中，童宜洁并不当然具有配偶的代理权，且其后徐翔未出具《配偶同意出售证明》实际表明未对童宜洁代签行为追认。因而，本案中童宜洁代徐翔签字的行为并不具有法律效力。故本案案涉合同因未取得房屋共有人徐翔的同意而不发生效力。关于定金问题，因合同未能发生效力，李娇已支付的10万元定金应予返还，对于其主张赔偿双倍定金损失，无事实和法律依据，不予支持。关于违约金问题。因合同未能发生效力，童宜洁主张违约金并无合同依据，本院不予支持。关于李娇主张的购房差价损失73万元，居间费损失88600元、装修设计费损失1万元。其另行购房行为并不足以表明其受到损失，其在对方未依约出具《配偶同意出售证明》时即应知悉合同未生效，且李娇后面的另外购房行为亦可印证其可以及时避免损失，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下一、反诉被告童宜洁于本判决生效之日起十日内向反诉原告李娇返还定金10万元；二、驳回本诉原告童宜洁的本诉诉讼请求；三、驳回反诉原告李娇的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费3425元，反诉受理费6543元，评估费8000元，共计17968元，由童宜洁负担3968元，由李娇负担14000元（此款童宜洁已预交3425元，李娇已预交14543元，童宜洁于本判决生效之日起十日内直接向李娇支付543元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄桂武二〇二〇年六月二十八日书记员  王 泽