福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初1939号 原告:福州市蓝水湾物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥西路157号世纪佳源2号楼206单元。 法定代表人:何英,公司总经理。 委托诉讼代理人:许俊成、林涵鋆，福建世好律师事务所律师。 被告：高翔，男，1977年10月4日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：王萍静，女，1977年10月6日出生，汉族，住福州市鼓楼区，系被告配偶。 原告福州市蓝水湾物业管理有限公司（以下简称蓝水湾公司）与被告高翔物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝水湾公司委托诉讼代理人林涵鋆、被告高翔委托诉讼代理人王萍静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蓝水湾公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令高翔立即向蓝水湾公司支付物业服务费549.6元、蓝水湾公司代高翔垫付的公摊水费32.66元、公摊电费492.75元，共计1075.01元；2.请求判令高翔立即向蓝水湾公司支付迟延交纳物业服务费的违约金2060.18元（违约金以高翔拖欠的物业管理费为基数，自逾期之日起按每天千分之三的标准计算至实际付清之日止，暂计至2019年9月11日的违约金为2060.18元），以上诉求合计:3135.19元。3.本案的诉讼费用由高翔负担。事实与理由：2015年4月1日，蓝水湾公司与福州万诚房地产开发有限公司签订《“旭辉花园”物业服务合同》。合同约定：2015年4月1日，蓝水湾公司与福州万诚房地产开发有限公司签订《“旭辉花园”物业服务合同》。合同约定：1、由蓝水湾公司为坐落于福州市仓山区闽江大道81号的“旭辉花园”小区提供物业管理服务；2、收费标准：1.7元/月.平方米；3、物业费按月交纳，业主或物业使用人应在每月初10日前履行交纳义务；4、物业服务费，不包含物业服务区域内由业主使用的公共水电费用。公共水电费用单独按实由业主分摊，业主应及时于每月实缴交公摊费用；5、业主/物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天千分之三的标准支付违约金；6、物业服务合同期限自2015年4月1日起至业主代表大会成立并与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止等。蓝水湾公司已依约提供物业管理服务，但高翔尚欠蓝水湾公司物业管理费549.60元（欠费期间：2016-4-1～2016-5-31）、蓝水湾公司代垫的公摊水费32.66元（欠费期间：2015-8-1～2016-5-31）、蓝水湾公司代垫的公摊电费492.75元（欠费期间：2015-7-1～2016-5-31），合计1075.01元。蓝水湾公司已多次催讨，但高翔仍拒不支付。高翔作为“旭辉花园”小区×#×单元的业主，在享受蓝水湾公司所提供的物业管理服务的同时，有义务按时向蓝水湾公司支付物业服务费、燃料费、停车费以及蓝水湾公司代垫的水、电公摊等相关费用。高翔怠于支付前述费用的行为已严重侵害蓝水湾公司合法权益，蓝水湾公司有权要求高翔立即支付前述相关费用并按照《“旭辉花园”物业服务合同》的相关约定要求高翔每日按千分之三的标准向蓝水湾公司支付迟延交纳物业服务费的违约金。 高翔辩称，1.开发商与蓝水湾公司签订的物业合同违反《合同法》的相关规定，蓝水湾公司在接收小区物业的时候有435套房屋权利已经转移了，开发商已不能代表业主签订合同；2.蓝水湾公司与旭辉花园建设单位福州万诚房地产开发有限公司签订《“旭辉花园”物业服务合同》期限自2015年4月1日起至业委会成立止，而蓝水湾公司却向高翔收取了2015年1月1日至2015年3月31日的三个月物业费、公摊水电费、柴油费等项目。扣除高翔在不知情中多缴纳的费用，蓝水湾公司理应返还，扣除蓝水湾公司在撤离小区期间，因服务不到位，高翔暂欠的物业费，蓝水湾公司还应返还高翔多收的一个月物业费247.8元，以及相应被摊派收取的水电公摊费、柴油费等；3.蓝水湾公司诉请的公摊水电费、柴油费等，应提供相应票据、计算方式及标准经过相关主管行政机关及业主大会的确认。4.涉案房屋为高翔长辈居住，蓝水湾公司方送达材料的地址及联系方式，均非是高翔本人的联系方式，蓝水湾公司所寄送的证据材料，高翔本人均不知情。 本院认为，蓝水湾公司作为物业服务企业，与“旭辉花园”建设单位签订的《“旭辉花园”物业服务合同》，系合同双方真实的意思表示，内容没有违反法律法规的强制规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力,《“旭辉花园”物业服务合同》在合同期内（即自2015年4月1日起至业主代表大会成立，与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止）对包括高翔（×号楼×单元业主，建筑面积为161.64平方米）在内的所有小区业主均具有约束力。高翔辩称建设单位不能代表业主签订合同的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。蓝水湾公司要求高翔按《“旭辉花园”物业服务合同》约定标准支付2016年4月1日至2016年5月31日期间的物业费，符合法律规定，高翔应当向蓝水湾公司交纳物业费549.6元（161.64平方米×1.7元/月.平方米×2月）。高翔辩称，蓝水湾公司于2015年4月1日才为小区提供物业服务，但其却收取当年1-3月的物业费，但根据蓝水湾公司在本案中提交的上海永升物业管理有限公司福州分公司于2015年4月1日出具的委托书内容可知，蓝水湾公司收取的2015年1-3月物业费系受上海永升物业管理有限公司福州分公司委托收取的，并非蓝水湾公司多收取的物业费，故高翔要求抵扣并退还多收取的一个月物业费没有依据，本院不予采纳。 关于蓝水湾公司诉请的违约金部分，根据《“旭辉花园”物业服务合同》第八章第二十九条约定，业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天应交纳物业服务费的3‰交纳违约金，该条款对违约金的约定显属过高，本院予以调整为按日万分之五标准计算。根据《“旭辉花园”物业服务合同》约定，业主应于每月10日前交纳相关费用，故高翔延迟交纳×号楼×单元物业费的违约金应从2016年4月11日起算。 关于蓝水湾公司诉请的燃料费、公摊水、电费用问题，本院认为，首先，虽然蓝水湾公司有提交证据证实其支付了相关的水、电费用，但由于电力、自来水公司出具的发票体现的客户名称均是“上海永升物业管理有限公司福州分公司”，而非蓝水湾公司，蓝水湾公司现以此为据要求高翔支付公摊水电费用，依据不足；其次，蓝水湾公司未提交证据证实燃料费、公摊水电费用的计算方式及标准有经过主管行政机关和业主大会的确认。综上，蓝水湾公司要求高翔支付燃料费、公摊水电费用的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、高翔于本判决生效之日起十日内向福州市蓝水湾物业管理有限公司支付物业服务费549.6元及违约金（以每月应缴纳的物业费274.8元为基数，按每日万分之五标准，从2016年4月11日起，分别计算至款项还清之日止）； 二、驳回福州市蓝水湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由福州市蓝水湾物业管理有限公司负担18元，高翔负担7元。高翔应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 本判决为终审判决。 审判员  陈家挺 二〇二〇年六月十日 书记员  周靖玮 附注一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 附注二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”