上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初21124号原告(反诉被告)：舒博，男，1986年1月12日出生，汉族，住广西柳州市。委托诉讼代理人：舒坚韧(系原告舒博父亲)。原告(反诉被告)：周文君，女，1987年6月16日出生，汉族，住上海市黄浦区。上列二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：朱磊，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：张争琪，男，1982年9月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：贾梅娣，女，1957年1月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：朱丽玲，上海君澜律师事务所律师。上列二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：俞强，上海君澜律师事务所律师。原告舒博、周文君与被告张争琪、贾梅娣及反诉原告张争琪、贾梅娣与反诉被告舒博、周文君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)舒博的委托诉讼代理人舒坚韧及二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人朱磊，被告(反诉原告)张争琪、贾梅娣的共同委托诉讼代理人朱丽玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒博、周文君向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市浦东新区羽山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2020年1月5日解除；2.两被告返还房款人民币(币种下同)225万元及利息(按LPR自起诉之日计算至实际返还之日止)。事实和理由：2019年7月1日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买上海市浦东新区羽山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价550万元。合同签订后，原告支付被告购房款225万元。2019年12月22日，原告得知，2019年9月2日，系争房屋上登记了行政部门认定违法建筑的信息，天井部分的搭建需要拆除。原告认为，看房时，天井部分是一个房间，被告介绍系争房屋为三室一厅，符合原告家庭的需求。天井部分是房屋的重要组成部分，是原告购买系争房屋的重要考虑因素，如果拆除，即便过户不存在障碍，对房屋的结构、使用、价值也会产生重大影响，导致原告购房目的无法实现。2020年1月4日，原告向被告寄送《解除合同通知函》，提出解除合同并返还房款，但被告未予理会，故原告诉请如前。被告张争琪、贾梅娣辩称，合同约定过户时间为2020年2月10日之前。2019年12月22日，其从中介处得知必须拆除天井部分的违法建筑后才能办理过户。2019年12月31日，被告拆除违法建筑并上报行政部门。2020年1月3日，行政部门将违法建筑已拆除的情况记载在不动产登记薄，过户障碍已经消除。2020年1月5日，被告收到原告的《解除合同告知函》，此后收到本案立案通知。被告认为，买卖合同不包括天井部分的搭建。看房时被告如实告知原告天井房屋是2004年搭建，原告作为成年人，对该部分搭建是违法建筑的事实应为明知，原告存在侥幸心理。现原告以行为表明不再履行合同，构成违约。本案中，被告提出反诉请求：1、确认双方就上海市羽山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》解除；2.反诉被告向反诉原告支付违约金110万元。反诉被告舒博、周文君辩称，同意解除合同，但认为合同无法继续履行的责任在反诉原告，不同意承担违约金。如果需要承担违约金，认为合同约定的标准过高，请求本院予以调低。经审理查明，系争房屋产权人为张争琪、贾梅娣，产权面积60.85平方米。2019年7月7日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》。《上海市房地产买卖合同》约定甲方将系争房屋出售乙方，建筑面积60.85平方米，转让价款449万元，双方于2020年2月10日之前办理过户手续。签约当日，乙方支付10万元。2019年10月31日之前，乙方支付10万元。2019年12月31日之前，乙方支付205万元。乙方以购房贷款形式支付224万元。乙方未按约定的期限付款，应承担逾期未付款日万分之五的赔偿金，超过15日，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方除上述赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。《补偿协议》约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方101万元，其中70万元于办理过户手续之前支付，31万元于办理房屋交接手续当日支付。同日，双方还签订了《房地产买卖(含居间)合同》，约定房屋成交价格为550万元。原、被告一致确认，系争房屋实际成交价格为550万元，双方通过签订《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》做低房价。上述合同签订后，原告陆续支付被告225万元。2019年7月7日，系争房屋不动产登记薄显示的信息正常。2019年12月22日，系争房屋不动产登记薄记载，上海市浦东新区城市管理行政执法局申请于2019年9月2日申请登记信息，文件名称、文件号为附有违法建筑的不动产通知单，登记证明号为沪(2019)浦字不动产证明第XXXXXXXX号。2020年1月7日，系争房屋不动产登记薄记载，上海市浦东新区城市管理行政执法局申请于2020年1月3日申请登记信息，文件名称为已拆除附有违法建筑的不动产通知单。2020年1月4日，原告向被告发送《解除合同告知函》，要求解除合同，并由被告返还已付购房款225万元。另查明，原告看房时，系争房屋天井部分存在搭建，为密闭空间，有墙面和屋顶，与室内房屋连为一体。此后，被告自行拆除，目前顶部露天，围墙尚存。审理中，原、被告一致确认，天井部分面积将近20平方米；通过中介系统查询，系争房屋所在小区二手房2019年7月份成交均价91,821元/㎡，2020年5月份成交均价97,008元/㎡。本院认为，原、被告签订《房地产买卖(含居间)合同》，约定房屋成交价格为550万元，后通过《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》的方式做低房价，试图达到避税目的，该行为违反法律禁止性规定，应为无效，系争房屋实际成交价格应为550万元。原告主张天井部分为合同标的，被告予以否认。本院认为，第一，从房屋状况来看，天井部分面积近20平方米，大约系争房屋面积的1/3,具有正常智识的成年人可以明显发现天井部分为违法建筑；其次，双方签订的多份协议均未将天井部分纳入合同范围；最后，根据双方确认的小区二手房成交均价，与系争房屋成交价格基本吻合。基于以上理由，本院可以认定，天井部分并非双方买卖标的。虽然天井部分搭建存在已久，但原告并不具有信赖其永久存在的基础，因为即便系争房屋附带天井部分搭建顺利过户至原告名下，原告也须承担自行拆除的法定义务。被告在双方约定的过户期限前拆除违法建筑，过户已经不存在障碍，原告并不享有合同解除权。原告于2020年1月4日向被告发送《解除合同告知函》，并不发生合同解除的效力。现原、被告均同意解除本案合同，本院予以照准，但合同解除并不影响当事人对违约责任的承担。被告主张按照总房价20%计算违约金，原告认为标准过高，请求予以调低。本院认为，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，一则，被告并未就原告违约对其造成的损失进行举证，二则，双方确认系争房屋所在小区二手房2020年5月份成交均价97008元/㎡，高于2019年7月份成交均价91821元/㎡。本院根据本案实际情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等综合因素，依照公平原则和诚实信用原则酌定违约金金额为25万元。在扣除违约金后，被告应返还原告其余购房款。原告主张被告支付自起诉之日至实际返还之日期间占用购房款的利息损失，于法不悖，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)舒博、周文君与被告(反诉原告)张争琪、贾梅娣签订的《上海市房地产买卖合同》解除；二、被告(反诉原告)张争琪、贾梅娣应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)舒博、周文君购房款200万元(已扣除违约金)及利息(以200万元为基数，自2020年1月8日起计算至实际返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、驳回被告(反诉原告)张争琪、贾梅娣的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24,800元，减半收取12,400元，由原告(反诉被告)舒博、周文君负担1,000元，被告(反诉原告)张争琪、贾梅娣负担10,400元；反诉案件受理费7,350元(已减半收取)，由原告(反诉被告)舒博、周文君负担2,525元，被告(反诉原告)张争琪、贾梅娣负担4,825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年六月二十八日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。