贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初2846号原告：李国安，男，1955年9月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告：汤铃，女，1963年1月1日生，汉族，住重庆市渝中区。系李国安之妻。二原告共同委托诉讼代理人：滚燕子、廖健，贵州维律律师事务所律师。被告：贵州华恺置地有限公司，统一社会信用代码91522600599367553U，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市滨江大道17号。法定代表人：杨博，该公司总经理。被告：江西宝联投资发展有限公司，统一社会信用代码91360800563805275C，住所地江西省吉安市吉州区吉安市总商会大厦24层。法定代表人：曾华斌，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：张斌、张鹏程，贵州兄弟律师事务所律师。原告李国安、汤铃与被告贵州华恺置地有限公司（以下简称“华恺公司”）、江西宝联投资发展有限公司（以下简称“宝联公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李国安、汤铃共同委托诉讼代理人滚燕子及被告华恺公司、宝联公司共同委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李国安、汤铃向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告华恺公司签订的《商品房认购协议书》；2、判令二被告立即退还原告抵房款1299546.00元；3、判令二被告双倍退还原告购房定金100000.00元；4、判令二被告以1349546.00元为基数，按照年率6%向原告支付至偿清为止的资金占用期间利息损失（其中2017年9月12日至2020年3月12日按照年利率5%向原告支付资金占用利息损失171129.93元）；5、本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，南方财经私募股权投资基金贵州有限公司（以下简称“南方基金公司”）于2013年开始向二原告私募基金。2017年9月11日，经双方确认，南方基金公司尚欠二原告赎回基金份额1349546.00元，该笔基金由华恺公司用于投资案涉房屋工程建设。华恺公司因欠南方基金公司借款，自愿与南方基金公司就其双方债权债务事宜于2016年11月2日签订《债权确认书》，由华恺公司代为退还原告的投资基金以及收益。原告、华恺公司、南方基金公司于2017年9月12日签订《基金抵偿协议》，约定原告基金款1349546.00元由华恺公司用其所有的资产作价抵偿给原告，并于当日签订《商品房认购协议书》，约定原告认购华恺·尚城（缇香雅郡一期）底商5号幢负211号房屋，建筑面积66.26平方米，折前单价为26285.99元/平方米，总金额为人民币1741710.00元，折后总价1295383.00元，定金50000.00元。原告依约向华恺公司支付购房款及定金，华恺公司出具收据予以确认。但华恺公司至今未按约定日期与原告签订正式的《商品房买卖合同》，导致原告至今未能实现债权。华恺公司因与其股东高红跃股权转让纠纷导致原告抵偿的房屋被重庆市第五中级人民法院查封处置给高红跃，案涉房屋已不能依约交付。华恺公司严重违约，双方合同已经无法履行。宝联公司与华恺公司系重组合作开发该案涉项目，双方共同盈亏共担风险，依法共同对原告承担责任。被告华恺公司辩称，一、原告诉请退还购房款及定金，金额计算错误、于法无据，基金抵偿的剩余抵扣款项与本案无关。《商品房认购协议书》的折后购房金额为1295383.00元，该抵房款中包含定金50000.00元，二原告主张抵房款1299546.00元远远大于涉案房屋抵房款，与事实不符，计算错误。二原告诉请双倍返还定金100000.00元，又请求退还抵房款1299546.00元，定金部分构成重复诉请，不应支持。二原告诉称以基金抵偿1349546.00元，其中只有1299546.00元系与本案相关的《商品房认购协议书》的抵偿款，本案系商品房预售合同纠纷，二原告的诉请也系退还抵偿款，抵偿款与抵房款差额部分不应在本案中予以审理。二、被告已经与案外人达成《执行和解协议》，并履行全部付款义务，案外人在疫情过后将履行《执行和解协议》，二原告与被告的《商品房认购协议书》仍可以继续履行。三、二原告主张资金占用期间的利息，于法无据，不应支持。本案合同目的尚能实现，《商品房认购协议书》不足以解除，也尚未对二原告产生任何损失。杨博出具的函件并非针对二原告，且二原告并无原件，对该份证据的真实性不予认可。定金与利息不能同时主张，二者在功能与性质上重叠，构成损失的重复计算。四、本案适用定金罚则的条件尚未成就，二原告要求双方返还定金的诉请不应支持。涉案房屋的房号仍然为二原告保留，并未出现将涉案房屋售于他人的情况，因此二原告请求双倍返还定金的条件不成立。五、宝联公司与华恺公司并不存在混同或重整情况，也不构成重组或合并。宝联公司系政府招商引资进驻企业，与华恺公司存在合作意向，但双方尚不存在并购重组行为，也不存在入股或合并的行为，双方至多属于合作关系，且还属于意向性阶段，双方不存在混同情况。综上，二原告的诉请不成立，请求驳回其诉讼请求。被告宝联公司辩称，宝联公司没有与二原告签订任何合同，即使本案《商品房认购协议书》解除，宝联公司也不应承担责任，宝联公司与华恺公司实际是借贷关系，二原告要求宝联公司与华恺公司承担连带责任没有任何依据。经审理查明，华恺公司作为借款方向案外人南方基金公司融资用于房地产开发。2017年9月11日，李国安、南方基金公司、华恺公司三方共同签订《基金抵偿协议》，协议载明因李国安持有南方基金公司价值1349546.00元的基金欲赎回，南方基金公司委托华恺公司代为支付，华恺公司用其所有资产即华恺尚城未销售的住宅、商业门面作价抵偿给李国安。2017年9月12日，华恺公司（甲方）与李国安（乙方）签订《商品房认购协议书》，协议约定乙方向甲方认购华恺·尚城（缇香雅郡一期）底商5号幢负211号房屋。该商品房面积约为66.26㎡（以政府审批测绘报告为准），折前单价为26285.99元/㎡，折后总金额为人民币1295383.00元；并约定华恺公司应于该协议签订后7日内与李国安签订《商品房买卖合同》，李国安同意签署本认购协议时支付人民币50000.00元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款）。2017年9月12日，南方基金公司出具收据，收到华恺公司代南方基金公司支付原告李国安基金赎回款1349546.00元，此款由华恺公司房产华恺尚城一组团5#楼-负211房屋资产作价清偿。2019年6月22日，华恺公司向二原告出具收据，收到二原告认筹金10000.00元。2019年5月27日，华恺公司法定代表人杨博承诺：已与华恺签订抵偿协议的客户，华恺原因延期办理手续之间的时间，华恺支付逾期利息5%年息。另查明，重庆市第五中级人民法院在审理高红跃与吴庆东、华恺公司、华恺旅游公司股权转让纠纷一案中，根据高红跃的申请于2017年9月25日、9月28日以（2017）渝05执保1742号执行裁定书及协助执行通知书，查封了包括案涉房屋在内的房产，查封期限三年。二原告向重庆市第五中级人民法院提出执行异议，重庆市第五中级人民法院于2018年11月15日以（2018）渝05执异556号执行裁定书驳回原告的异议请求。截止起诉时，案涉房屋仍在查封中。同时查明，2019年4月28日，宝联公司向凯里市信访局出具情况说明：宝联公司于2018年筹集5400万元用于华恺项目维稳等工作，2019年1月完成重组工作,并于当年春节前正式进入华恺公司。2019年8月23日，宝联公司和华恺公司共同发布声明：宝联公司与华恺公司迄今为止仍是合作重组关系，共同开发华恺尚城项目。再查明，在本案审理过程中，二原告向本院申请诉讼财产保全，本院审查后作出（2020）黔2601民初2846号民事裁定书，裁定冻结华恺公司房屋销售款账户1600000.00元，冻结期限为一年，二原告交纳保全申请费5000.00元。上述事实，有原告提供的《商品房认购协议》、收据、华恺尚城——组团供款时间表、（2018）渝05执异556号执行裁定书、关于江西宝联投资发展有限公司与贵州华恺置地有限公司重组后现阶段情况说明、声明，房屋查封信息、华恺公司法定代表人杨博承诺，被告华恺公司提供的执行和解协议，以及原、被告当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点如下：一、关于《商品房认购协议书》是否达到解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。李国安与华恺公司于2017年9月12日签订的《商品房认购协议书》约定华恺公司应于该协议签订后7日内与李国安签订《商品房买卖合同》，但案涉房屋已被重庆市第五中级人民法院于2017年查封，至今未解封，致使合同目的不能在约定期限内实现。华恺公司是否与案涉房屋与案外人达成执行和解协议对此没有影响。二原告主张解除《商品房认购协议》，本院予以支持。协议解除后，被告应当承担相应责任。本案中，李国安系用其在南方基金公司价值1349546.00元的基金抵偿案涉房屋价款，华恺公司对此知情且同意并实际履行完毕，南方基金公司亦出具收据认可收到华恺公司代南方基金公司支付李国安的基金赎回款1349546.00元。为此，虽然华恺公司在《商品房认购协议书》中对案涉房屋进行打折优惠后约定的购房款为1295383.00元，但二原告并未收到该两笔款项的差额即剩余抵扣基金款54163.00元，二原告的实际损失依然为1349546.00元。该剩余抵扣基金款54163.00元系签订《商品房认购协议书》产生的，根据诚信、公平原则，同时为减少原、被告诉累，本院在本案中一并进行审理。二原告主张退还其扣除定金50000.00元以外购房款1245383.00元及剩余抵扣基金款54163.00元的诉讼请求，本院予以支持。二、关于双倍返还定金的问题。李国安与被告签订的《商品房认购协议书》是对双方当事人交易房屋的初步确认。认购协议的合同性质为预约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，原、被告签订的《商品房认购协议书》约定定金为50000.00元，现因被告违约导致二原告无法按协议约定实现合同目的，对二原告要求双倍返还定金100000.00元的诉讼请求，本院支持。三、关于原告主张被告承担利息损失问题。2019年5月27日，华恺公司法定代表人杨博承诺：已与华恺签订抵偿协议的用户，由于华恺原因延期办理手续之间的时间，华恺支付逾期利息5%年息。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款：法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。华恺公司应当根据承诺书按照年利率5%支付利息，应当从杨博作出承诺的时间为利息计算起始。按照定金罚则，对50000.00元定金的部分本院已支持双倍赔偿，对购房款1245383.00元及剩余抵扣基金款54163.00元共计1299546.00元的部分，应从2019年5月27日起按年利率5%支付利息至债务全部清偿止，对二原告超出部分的诉讼请求本院不予支持。四、关于宝联公司是否应当承担责任的问题。因宝联公司非《商品房认购协议》的合同相对人，对承担偿还责任也无任何约定，且签订该协议时宝联公司尚未与华恺公司进行重组合作开发，宝联公司向凯里市信访局所作的情况说明中亦无其对华恺公司对外债务承担偿还责任的意思表示。二原告诉请宝联公司承担连带责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。五、关于财产保全申请费5000.00元，因该费用不是二原告必然产生的损失，且原、被告对此没有相关约定，对二原告要求被告承担保全申请费5000.00元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院》第二条、第四条之规定，判决如下：一、解除原告李国安与被告贵州华恺置地有限公司于2017年9月12日签订的《商品房认购协议书》；二、被告贵州华恺置地有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告李国安、汤铃购房款1245383.00元、抵扣基金款54163.00元、双倍返还定金100000.00元，共计1399546.00元；三、被告贵州华恺置地有限公司以1299546.00元为基数，从2019年5月27日起按照年利率5%向原告李国安、汤铃支付资金占用费至偿清本判决债务为止；四、驳回李国安、汤铃的其他诉讼请求。如义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计15481.00元，由原告李国安、汤铃负担1238.00元，由被告贵州华恺置地有限公司负担14243.00元。财产保全申请费5000.00元，由原告李国安、汤铃负担400.00元，由被告贵州华恺置地有限公司负担4600.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  严进二〇二〇年六月二十三日法官助理潘旭书记员李丽霞