湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4479号上诉人（原审原告）：昌珺，男，1990年4月24日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人:刘银华，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。被上诉人(原审被告):长沙进达合能置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区沙湾路239号紫台名苑8号栋23-26楼。法定代表人：李杰。委托诉讼代理人：杨正平，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何阳，湖南人和律师事务所律师。上诉人昌珺因与被上诉人长沙进达合能置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初12597号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。昌珺的上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付自2018年10月30日起至完成标的房屋所在楼栋竣工验收备案获得备案机关在竣工验收备案表上签署“文件收讫”意见之日止的逾期交房违约金（因被上诉人至今未完成竣工验收备案，暂按上诉人一审诉讼请求计21885元）；2、判决本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、对被上诉人提交的上诉人在质证中提出异议的《五方验收报告》的效力直接予以认定属于认定事实错误。合同约定的《五方验收报告》的交房标准低于竣工验收备案交房标准，与《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律、法规、规章关于建筑工程的质量与安全方面的规定不符。参与五方验收、在《五方验收报告》上签名的其他四方都是被上诉人的利害关联方，《五方验收报告》完全由被上诉人主导，具有主观随意性，客观真实性存在问题。2、一审判决对被上诉人提供的格式合同中限制上诉人权利且免除、减轻被上诉人责任的格式条款的效力予以认定且认定被上诉人对上述格式条款进行了特别说明、提示属于认定事实错误。3、一审判决认定上诉人在签订案涉房屋买卖合同过程中没有尽到审慎争议义务以及履行合同中有违诚实信用原则,与事实不符。客观上，上诉人只有买或不买的选择权，没有条件对被上诉人提供的合同文本进行任何修改的可能性，上诉人根本不可能对其他明显权利义务严重失衡的条款作出修订。上诉人按照合同约定履行支付购房款义务，体现了作为买受方的最大诚信，有权利对被上诉人形成信赖利益。从合同签订到履行，是被上诉人无视诚实信用原则，无视上诉人作为消费者的基本权利，签订合同时就利用各种格式条款显示上诉人的合同利益，免除、减轻被上诉人自身的合同责任。二、一审判决适用法律不当。应当适用合同法第三十九条、第四十条而未适用，属于适用法律不当。应当适用合同法第三十九条、第四十条认定格式条款无效，一审判决以整体合同有效排除了个别格式条款无效的情况，逻辑上存在绝对化的错误。行政审批不一定具有强制性，行政备案不一定不具有强制性，一审判决没有分清审批与备案都属于合法有效的制度措施，本案应适用住建部现行有效规章《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》所设定的竣工验收备案制度对被上诉人所设定的所谓“五方验收报告”予以衡量，但一审判决以《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》附件一第83项取消行政审批项目为由，一概排除竣工验收备案的强制性，逻辑上存在李代桃僵、偷换概念的错误。进达合能公司辩称：一、《五方验收报告》（即《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》）真实、合法、有效，原审法院依法全面、客观地审核《五方验收报告》后予以认定，认定事实正确、证据充分。进达合能公司已在一审提交《商品房交接验收登记表》，昌珺已于2019年7月17日收房，以实际行动证明认可房屋符合交房标准。二、《买卖合同》及其附件经双方平等协商后签订，且进达合能公司已对案涉合同进行特别说明和提示，《买卖合同》合法有效。原审法院认定《买卖合同》并非格式合同，系认定事实正确。三、原审判决适用法律正确。进达合能公司已采取合理方式进行标识并予以说明，《买卖合同》合法有效，并非无效格式条款。现行法律规定建设工程经验收合格后可交付使用，并非竣工验收备案，原审法院适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人全部诉讼请求，依法维持原判。昌珺向一审法院起诉请求：1、判令进达合能公司承担自2018年10月30日起至本案争议房产通过验收，开发商获得法定的交付文件--竣工验收备案表并实际交付昌珺之日止，以昌珺已支付房价款为基数按每日万分之一的标准计算的违约金（暂计算至起诉之日止为21885元），并承担因进达合能公司违约给昌珺造成的直接损失11850元；2、判令进达合能公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2017年1月18日，昌珺与进达合能公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及附件（合同编号：201606462002），约定由昌珺购买进达合能公司开发建设的“枫丹丽舍”项目的第1幢20层2002号房，该商品房设计用途为住宅，建筑面积为99.89平方米，总金额为922152.00元。《合同》第八条约定：进达合能公司应当在2018年10月30日前或出卖人通知的房屋交接日向昌珺交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、五方验收合格；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第九条约定：供水2018年10月30日达到接通条件；供电2018年10月30日达到接通条件；燃气2018年10月30日达到接通条件；如果在约定期限内未达到交付使用条件，昌珺给予三个月免责整改期；如果超过三个月未能完善的，则由进达合能公司赔偿昌珺的实际直接经济损失。第十一条约定，除不可抗力外，进达合能公司未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付昌珺的，按照下列方式处理：逾期在90日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，进达合能公司按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起120日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，昌珺有权退房。昌珺要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，进达合能公司按日计算向昌珺支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起180日内向昌珺支付违约金。合同还就付款方式及期限、房屋交接及违约责任等事项进行约定。双方在附件九补充协议第七条对《合同》第八条、第九条补充约定：第二款约定，合同约定的“五方验收合格”是指建设、勘察、设计、施工、监理单位联合出具的五方验收报告。买受人已知晓并同意，所购买的商品房在取得五方验收报告后即已满足交付条件，昌珺不得以商品房尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件为由拒绝接房，也不得以此为由向进达合能公司主张违约责任。第五款约定，进达合能公司未按照《合同》第八条约定的期限及条件将该商品房交付昌珺的，按照下列方式处理：逾期在180日（含180日）之内的，其中昌珺同意给予进达合能公司90天免责宽限期，自《合同》第八条约定的交付期限届满之日第91天起至实际交付之日止，进达合能公司应按昌珺已付款万分之一/天的标准向昌珺支付违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向昌珺支付，《合同》继续履行。第十九条第2项约定：本补充协议自双方签字或者盖章之日起生效。进达合能公司就本协议中黑体字体的相关约定进行了特别说明及提示，双方在平等协商后同意签署本协议。合同签订后，昌珺于2016年12月25日向进达合能公司支付了首付款192152元，剩余房款730000元采取银行按揭贷款方式付款。2019年1月5日，进达合能公司向昌珺邮寄了交房通知书。2019年1月11日，涉案房屋所在的柏悦名苑第1幢已经建设、勘察、设计、施工、监理单位五方联合验收合格。2019年1月28日，进达合能公司再次向昌珺邮寄了交房通知书。2019年2月15日，长沙市公安消防支队出具了长公消验[2019]第W0084号消防验收意见书，进达合能公司开发建设的合能沙湾公馆一期1#、2#栋及北区地下室新建工程经消防验收合格。2019年7月17日，昌珺与进达合能公司办理房屋交接手续。一审法院认为：昌珺与进达合能公司签订的《合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。由于进达合能公司对案涉合同进行了特别说明及提示，尽到了自身义务，且相关具体条款并无歧义。同时，昌珺作为案涉房屋的买受人，在购置房屋这一重要财产的过程中，有义务充分的审慎注意，且应当恪守诚实信用原则。故对昌珺主张的关于90天免责宽限期系格式条款而无效，该院不予支持。关于房屋交付标准。双方所签订的《合同》第八条约定，进达合能公司应当在2018年10月30日前将五方验收合格的商品房交付昌珺。上述约定符合《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，合法有效。现涉案房屋于2019年1月11日经建设、勘察、设计、施工、监理单位五方联合验收合格，已经具备了双方合同约定的交付条件。虽《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定了关于住宅小区等房地产开发项目竣工综合验收的制度，但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中的附件1《国务院关于决定取消的行政审批项目目录》第83项取消了该行政审批项目。因此，关于住宅小区等房地产开发项目的竣工综合验收，不再成为商品房交付的法定条件。关于消防验收、备案。《中华人民共和国消防法》第十三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。?±我国《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定?°国家标准规定的一类高层住宅建筑?±应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收；《建筑设计防火规范》[GB50016-2014]第5.1.1条规定：?°建筑高度大于54M的住宅建筑（包括设置商品服务网点的住宅建筑）属于一类高层住宅建筑。在本案中，涉案房屋所在楼栋共计33层，建筑高度大于54M，属于《中华人民共和国消防法》规定的必须经过消防验收的建筑种类。据此，该院认定涉案房屋自消防验收合格之日（2019年2月15日）具备交付条件。关于逾期交房违约金。根据合同约定，进达合能公司应在2018年10月30日前向昌珺交付房屋，但涉案房屋于2019年2月15日才达到法律规定的交付使用条件，已构成违约。对昌珺所主张的违约金，因双方在补充协议第七条约定，昌珺同意给予进达合能公司90天免责宽限期，自约定的交付期限届满之日第91天起至实际交付之日止，进达合能公司应按昌珺已付款万分之一/天的标准向昌珺支付违约金。据此，该院根据昌珺的主张及双方合同约定，确认进达合能公司向昌珺支付自2019年1月29日起至2019年2月15日止的违约金1567.7元（922152*17天*万分之一/天），对于昌珺主张的超出部分，该院依法不予支持。关于租房损失。昌珺主张进达合能公司不能按时交付房屋，应赔偿导致其不能按时入住必须在外租房居住的直接损失11850元，因缺乏相应的合同依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，遂判决如下：一、长沙进达合能置业有限公司于本判决生效之日起5日内向昌珺支付违约金1567.7元；二、驳回昌珺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费642元，因适用简易程序减半收取321元，由昌珺负担306元，长沙进达合能置业有限公司负担15元。在本院二审期间，昌珺向本院提交了五份证据：证据1、《致枫丹丽舍一期全体业主的告知》、《整改告知函》，拟证明被上诉人确认涉案房屋存在房屋开裂、地下车库渗水等质量缺陷问题；证据2、《合能沙湾公馆项目一期楼板开裂渗水处理方案》，拟证明被上诉人确认涉案房屋所在楼栋存在楼板开裂、地下室剪力墙及顶板有渗漏现象；证据3、《枫丹丽舍一期建设责任主体与业主代表协调专题会议纪要》，拟证明被上诉人确认房屋所在楼栋存在地下室地面、侧壁及顶板渗漏、个别梁和剪力墙存在设计房屋安全、需要整改的质量缺陷问题；证据4、《长沙雨花区合能枫丹丽舍1、2栋施工质量检测报告》，拟证明房屋存在混凝土抗压强度不满足设计要求、剪力墙抗压强度不满足设计要求、楼板厚度超出偏差、楼板钢筋间距超出偏差、保护层厚度超出偏差等问题；证据5、2016年至2018年期间长沙市住建领域相关失信报道，拟证明被上诉人存在多次违规行为。进达合能公司质证意见认为，上述证据均不属于新证据，上述证据仅能证明案涉房屋存在一些售后质量瑕疵，与本案逾期交房的事实无关。进达合能公司向本院提交了一份证据：房屋交接表，拟证明昌珺已于2019年7月17日收房。昌珺质证意见认为，对真实性无异议，但该证明不能证明进达合能公司没有逾期交房。本院经审查认为，昌珺提供的上述证据不能达到其证明目的，故本院不予采信。进达合能公司提交的证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。经审理查明：2019年7月17日，昌珺办理了案涉房屋的收房手续。本院查明的事实与一审法院审理查明的其他事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为被上诉人进达合能公司与上诉人昌珺签订的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称合同）中“五方验收合格”作为房屋交付条件、“90天免责宽限期”的约定是否有效，及被上诉人进达合能公司应当向上诉人昌珺支付逾期交房违约金的数额。关于争议合同条款的效力问题。案涉《合同》系昌珺、进达合能公司自愿签订，系双方真实意思表示，昌珺未提供证据证实其在签订案涉《合同》时意思表示不真实、不自由，应当认定案涉《合同》合法有效。其次，昌珺主张案涉《合同》中存在格式条款且应属无效条款，本院经审查认为，昌珺主张的合同条款不属于我国《合同法》第四十条中规定的无效条款情形，进达合能公司已经采取合理的方式提请合同相对方注意，故昌珺的该项主张不能成立。再次，案涉《合同》第八条约定，进达合能公司应当在2018年10月30日前将五方验收合格的商品房交付昌珺。上述约定符合《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，合法有效。现涉案房屋于2019年1月11日经建设、勘察、设计、施工、监理单位五方联合验收合格，并于2019年2月15日经消防验收合格，已经具备了双方合同约定及法律规定的交付条件。同时补充协议约定，昌珺同意给予进达合能公司90天免责宽限期，根据昌珺与进达合能公司合同约定，原审认定被上诉人进达合能公司向上诉人昌珺支付2019年1月29日至2019年2月15日止的违约金1567.7元具有事实和法律依据，本院亦予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费643元，由上诉人昌珺负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  陈新华二〇二〇年六月二十三日书记员  毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……