长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0112民初705号 原告:李亭辉，男，1997年8月25日生，汉族，农民，住长春市双阳区。 委托诉讼代理人：周晓丹，吉林尚林律师事务所律师。 被告:杨红，女，1973年6月22日生，汉族，无职业，住长春市双阳区。 被告:刘春宇，男，1987年12月11日生，汉族，无职业，现住吉林省磐石市。 原告李亭辉与被告杨红、刘春宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李亭辉及委托诉讼代理人周晓丹、被告杨红、刘春宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李亭辉向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除2017年5月8日原告与二被告签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告杨红立即向原告返还购房款现金166000.00元、原告已偿还的房屋贷款47315.62元（自2017年5月13日至2020年4月13日期间）及原告垫付的物业费2664.00元（自2017年5月13日至2020年4月13日期间），并承担因此给原告造成的利息损失（以本金215979.62元，从2017年5月13日起至实际还款之日止，按银行同业拆借市场利率计算）；3、依法判令被告杨红向原告返还双倍购房定金，因原告已支付的10000.00元定金已计算到购房款中，现被告杨红需再向原告返还10000.00元；4、判令被告刘春宇对上述款项的清偿承担连带责任；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年5月30日，被告刘春宇在吉林省嘉圣房地产开发有限公司处购买了位于长春市双阳区**大街**小区（B）区**幢*单元**室，房屋的建筑面积为89.4平方米，商品房预售许可证号为长房售证（2011)第**号，该房屋是刘春宇办理的按揭贷款购房。2017年3月27日，被告杨红在被告刘春宇处购买了此房屋，双方签订了房屋买卖合同。后原告又在被告杨红处购买了该房屋，2017年4月26日，原告委托其父亲李春华与杨红签订了定金合同,内容为原告向被告杨红交购房定金10000.00元，是以现金方式支付的，杨红不能以任何理由停止出售该房屋，否则杨红以双倍定金返还给原告，杨红保证所销售房屋无任何产权纠纷,也未对该房屋及其产权设定任何形式的抵押、担保、留置，如果因此出现任何形式上的争议，给原告造成实际损失，原告有权要求被告赔偿。2017年5月8日，原告又与二被告签订了房屋买卖合同，约定杨红将该房屋卖给原告，付款方式为按揭（即按原有刘春宇的银行贷款还款)，被告杨红承诺此房出现的一切纠纷由其本人负全责，如该房屋出现法院扣押、保全，被告杨红返还给原告全部房款。原告已按约定支付了相应房款及部分房屋贷款。后刘春宇被二道区文举木材经销处以买卖合同纠纷起诉至长春市二道区人法院。经过法院判决，二道区文举木材经销处对刘春宇申请了强制执行。长春市二道区人民法院对原告购买的位于长春市双阳区**大街**小区(B)区**幢*单元**室房屋进行了查封。因二被告的原因导致房屋被查封,此次查封行为损害了原告的合法权益。经原告提出执行异议后，法院驳回了此次异议申请，房屋仍在查封状态，导致该房屋无法再继续交易。原告起诉至法院，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告杨红辩称：对于原告要求返还物业费的请求，因原告在此居住，且已经享受到了物业费，故该项请求我不能承担。购房现金及定金原告一共向我支付现金156000.00元，其中包括定金10000.00元。除此之外未再向我支付其他款项。利率应以215979.62元为基数，按照中国人民银行的贷款基准利率4.75%进行计算。另外，房贷是按月支付的，相应的利息也应当分段按照当时的利率计算。假如解除合同后，原告应该向我支付居住期间的房租，自2017年5月8日计算至实际搬出之日，按年租金13500.00元计算。关于原告要求解除合同的请求，因合同是我和刘春宇跟原告一起签订的，要解除应当是解除三方一起签订的合同。原告主张10000.00元定金的请求，我不能承担，因为我的义务已经完成，并且合同已经成立，并实际交付房屋。该房屋是我从刘春宇处购买，并替刘春宇偿还了6个月的房贷7946.41元及2015年9月1日至2017年3月22日物业费1046.00元，后装修花费24048.00元，之后又转卖给了原告。以上费用应当由刘春宇承担，因为房屋被查封的主要原因是由于刘春宇的原因造成的。2017年5月8日，原告与我、刘春宇共同签订的《房屋买卖合同》之后，向原告履行了交付房屋的义务，并且原告实际居住至今，后刘春宇因欠二道区文举木材经销处的10万元货款未偿还被起诉至二道法院，后二道法院查封了原告购买的该房屋。通过上述事实可以看出，我已经按照合同的约定交付了房屋，完成了约定的义务，在此过程中无任何过错，主要原因均系刘春宇的原因造成的。另外，原告作为完全民事行为能力人，在购买未取得房屋产权房屋时应当预见到相应的风险。综上，我方无过错，不应承担相应的责任，应驳回原告的诉讼请求。如解除合同，应当同时解除我和刘春宇之间的合同，然后由原告将房屋退还给刘春宇，并由刘春宇将购房款返还给原告。 被告刘春宇辩称：当初我出售房屋时该房屋没有被查封，查封是在出售房屋两年之后，查封是由于二道区文举木材经销处的经济纠纷。现在我没有经济能力，不同意退房返款。 本院经审理认定事实如下：2012年5月30日，被告刘春宇与吉林省**房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告刘春宇购买了吉林省**房地产开发有限公司开发建设的位于长春市双阳区**大街**小区（B）区**幢*单元**室（房屋所有权人：刘春宇，丘地号：**,建筑面积为89.4平方米)，每平米3821.00元，房款共计341597.00元。付款方式为：2012年5月30日交首付款121597.00元，余款220000.00元首付款交完5日内由刘春宇申请及提供合格的银行按揭所需全部材料，并应在15日内办理完按揭贷款手续。后刘春宇在中国建设银行股份有限公司长春双阳支行办理银行按揭贷款，中国建设银行股份有限公司长春双阳支行在长春市双阳房地产管理服务中心办理抵押权预告登记，他项权利证号为1200427，抵押期限为2012年6月6日起至2042年6月6日止。吉林省**房地产开发有限公司向刘春宇交付了案涉房屋。后被告刘春宇偿还银行按揭贷款至2016年9月份。2017年3月27日，刘春宇、侯秋影与杨红签订《房屋买卖合同》，刘春宇、侯秋影将案涉房屋以125000.00元的价格出售给杨红。合同签订后，被告刘春宇将案涉房屋交付给了杨红，并以刘春宇名义偿还2016年10月份至2017年4月份的银行按揭贷款共计9270.33元。 2017年4月26日，原告李亭辉委托其父亲李春华（即乙方）与被告杨红（即甲方）签订了《定金合同》，双方约定甲方将案涉房屋以385000.00元的价格卖给乙方，购房定金为10000.00元。2017年5月8日，原告李亭辉（即乙方）、被告杨红（即甲方）、被告刘春宇（原房主）签订了《房屋买卖合同》。双方约定：甲方将案涉房屋以385000.00元的价格卖给乙方；付款方式为按揭（即按原有刘春宇的银行贷款还款)；交房日期为2017年5月15日；甲方保证该房在在此交易之前，无转让、抵押、被扣押等权利受限制情况，同时甲方对该房屋享有处分权，否则甲方自愿承担一切后果责任；乙方对房屋状况，附属设施状况无异议，双方对该房屋权利凭证经共同核实确认为真实有效；在办理产权过户手续过程中，甲方必须配合办理过户等义务，如果不尽配合过户手续义务，甲方属于违约，同时支付违约金；甲方承诺此房屋出房证之前的纠纷由甲方负全责，如该房屋出现法院扣押、保全，甲方负责出面解决。解决不了，甲方返还乙方全部房款（银行贷款除外），乙方承诺不得给房主造成逾期，如造成逾期，房主有权不配合乙方过户，乙方押甲方1万元，出房证无条件返还，原房主承诺无条件配合过户。杨红、李亭辉及刘春宇在合同上签字。2017年5月13日，杨红给李亭辉出具金额为156000.00元的收条一枚，载明“今日收到李亭辉房款首付款壹拾伍万六仟元整（156000.00元）**B区**栋*单元**室”。房屋交付后，原告李亭辉以刘春宇名义偿还案涉房屋自2017年5月13日起至2020年4月13日止的银行贷款共计47315.62元。 2017年1月17日，长春市二道区人民法院立案受理了二道区**木材经销处与刘春宇、侯秋影买卖合同纠纷一案。该院于2017年9月29日作出（2017）吉0105民初**号民事判决书，判决“一、刘春宇于本判决生效之日立即给付二道区文举木材经销处木材款100000元及利息损失（利息自2016年5月1日起至给付完毕之日止，以尚欠货款为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；二、驳回二道区**木材经销处的其他诉讼请求。”该判决生效后，刘春宇未按生效法律文书履行给付义务，二道区**木材经销处于2018年1月30日向长春二道区人民法院申请强制执行。2018年4月17日，长春市二道区人民法院轮候查封案涉房屋。原告李亭辉向长春市二道区人民法院提出书面执行异议，长春市二道区人民法院作出（2020）吉0105执异*号执行裁定书，裁定驳回案外人李亭辉的异议请求。李亭辉、刘春宇、二道区**木材经销处均未在裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 上记事实，有原告、被告当庭陈述，原告李亭辉提交的《商品房买卖合同》、《买卖合同》、《定金合同》、《房屋买卖合同》、收据、（2020）吉0105执异*号执行裁定书、银行交易明细、《个人住房信息查询结果证明》，证人李冬苏的证人证言，被告杨红提交的房款收条、还房贷收据等证据在卷为凭，足资认定属实。 本院认为，原告李亭辉与被告杨红、刘春宇签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，并不违背法律行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。关于原告李亭辉与被告杨红、刘春宇签订的《房屋买卖合同》能否解除的问题。我国是以不动产物权登记作为物权变动的生效要件，只有依法办理了房屋所有权转移登记，才能发生房屋所有权变动的法律后果。因刘春宇出现经济纠纷导致案涉房屋处于司法查封状态，刘春宇无偿还能力，杨红也未能按照合同约定出面解决案涉房屋的查封问题，无法协助李亭辉对案涉房屋办理更名过户，导致原告李亭辉无法取得案涉房屋的所有权，杨红的违约行为导致合同在法律上的履行不能，依据合同第三条约定，如该房屋出现法院扣押、保全，甲方负责出面解决，解决不了，甲方返还乙方（李亭辉）全部房款（银行贷款除外），故本院对原告李亭辉要求解除其与被告杨红、刘春宇签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求依法予以支持。关于合同解除后被告杨红返还原告购房款及已偿还的房屋贷款问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》解除后，原告李亭辉应向被告杨红返还案涉房屋，被告杨红应向原告李亭辉返还购房款及已偿还的房屋贷款。关于原告李亭辉请求被告杨红返还购房款166000元的主张，因案涉房屋总价款为385000元，截止2017年4月19日，案涉房屋按揭贷款尚欠208212.70元，原告给付被告定金10000元及双方约定“乙方押甲方1万元，出房证时无条件返还”，证人证实给付房款现金加上银行按揭余款、定金、预留款之和为房屋总价款，可以计算出被告出具的156000元收条中不包含定金10000元，故原告请求被告杨红给付已付房款166000元的主张，本院予以支持。关于原告李亭辉主张被告杨红返还原告以刘春宇名义偿还房屋按揭贷款47315.62元的请求，因原、被告双方均无异议，故其请求本院予以支持。关于原告李亭辉要求被告杨红给付物业费及购房款、已偿还房屋贷款及利息的诉讼请求，因房屋买卖合同系双务合同，买卖合同签订后，被告杨红虽然占有卖房款，但是原告李亭辉对案涉房屋也存在占有使用的情况，其也应当支付房屋占有使用费用，原告主张的购房款及已偿还房屋贷款的资金占用费可与被告抗辩的房屋使用费用相抵销。关于原告主张返还物业费的请求，因原告在占有使用案涉房屋期间享受了物业公司提供的物业服务，故原告的该项请求本院不予支持。关于原告李亭辉要求被告杨红双倍返还购房定金的诉讼请求。因双方签订《定金合同》的目的是为了保证被告杨红与李亭辉签订《房屋买卖合同》并出卖案涉房屋，现杨红履行了上述义务，《定金合同》的目的也已实现，案涉定金也已经转为购房款，故本案不应适用定金罚则。关于原告李亭辉要求被告刘春宇承担连带责任的诉讼请求，因原告李亭辉的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。若被告杨红与被告刘春宇间因案涉房屋买卖问题发生纠纷，可通过另行起诉等方式解决。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告李亭辉、被告杨红、刘春宇于2017年5月8日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告杨红于本判决生效后十日内向原告李亭辉返还购房款166000.00元和已偿还的房屋贷款47315.62元，合计213315.62元； 三、原告李亭辉于本判决生效后十日内将位于长春市双阳区**大街**小区（B）区**幢*单元**室的房屋返还给被告杨红； 四、驳回原告李亭辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2628.00元，由被告杨红负担2105.00元，于本判决生效后十日内给付原告李亭辉，剩余案件受理费523.00元由原告李亭辉自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  封贵科 二〇二〇年六月十九日 书记员  赵海涛