江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终3520号上诉人（原审原告）：何菊康，男，1964年11月9日生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：王唐成、詹园缘，江苏苏诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金林康，男，1957年1月29日生，汉族，住苏州市虎丘区。上诉人何菊康因与被上诉人金林康房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院(2019)苏0505民初5320号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。何菊康上诉请求：1.撤销原判第二项，依法改判；2.一、二审诉讼费用由上诉人、被上诉人合理分担。事实与理由：1.被上诉人系城镇居民，其在农村购置宅基地及房屋，违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》无效，被上诉人无权在涉案宅基地进行所谓的房屋翻建及装修，房屋苗木及宅基地本身的权益仍应全部归上诉人所有，被上诉人应当将所有拆迁款全部归还上诉人。拆迁补偿款中是否包含所谓的宅基地补偿，均不影响上诉人享有所有的拆迁补偿权益。若被上诉人确实对涉案房屋进行了一定装修，上诉人可以进行一定补偿。2.被上诉人未提供证据证明对涉案房屋进行了翻建及所谓的装修，一审判决仅凭其单方陈述即认定所有拆迁款均系对被上诉人进行所谓的翻建及装修所进行的补偿错误。退一步讲，即便被上诉人对涉案房屋进行了翻建及装修，但土地与房屋不可分割，所有拆迁款项均应归上诉人所有。3.被上诉人签订涉案《房屋买卖协议》并非为了居住，真实动机就是为了获取拆迁利益，其对于合同无效存在严重过错。村委会后补的“涉案拆迁款不含宅基地补偿”的说明，合法性、真实性均存疑。被上诉人金林康答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。何菊康向一审法院起诉请求：1.依法确认何菊康、金林康之间签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令金林康立即返还何菊康涉案房屋拆迁补偿款414949元及相关拆迁补偿权益；3.由金林康承担本案诉讼费用。一审法院认定以下事实：2015年3月12日，何菊康与金林康签订《房屋买卖协议》，该协议载明“姚市村6组村民何菊康现有坐北朝南房间两间，面积8.6×7.35=63.21平方，前场7.35×5.4=39.69平方，后场7.35×2.5=16.9平方，东邻顾根元房子，西面为何金根自留地，前邻为何根元平房，后邻为何金根场面，现出售给高星荣，经双方协商价为壹万元（￥10000元整），一手交钱一手交货，买卖成功，双方不得后悔，中间如有变化，后果自负”，何菊康在协议上签名，金林康在协议上签署了“高星荣”的姓名。后金林康将10000元房款支付何菊康，何菊康将协议所涉房屋交付金林康，房屋买卖协议双方履行完毕。金林康取得以上房屋后，即拆除该房，重新在原地翻建，再进行装修，金林康申请了电费缴费卡，总户号为6398027057，户名为金林康。2019年4月30日，本案所涉房屋遇政府拆迁，金林康与苏州高新区东渚镇房屋补偿安置办公室签订《苏州高新区（虎丘区）房屋拆迁补偿协议书》，金林康取得旧房补偿款414949元，该补偿款中没有宅基地补偿，何菊康与金林康对该补偿款的归属发生纠纷。何菊康诉至法院。以上事实有《房屋买卖协议》、《苏州高新区（虎丘区）房屋拆迁补偿协议书》、房屋评估报告、庭审笔录等予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，金林康与何菊康并非是同一个村的村民，不享有讼争房屋所在村民宅基地使用权利，故双方之间签订的《房屋买卖协议》因违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，根据合同法第五十二条第五款该协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉及的《房屋买卖协议》虽然是由何菊康与“高星荣”，但该“高星荣”姓名是由金林康所签，协议内容也是由金林康与何菊康所协商确定，房款10000元也是由金林康支付何菊康，故可以认定金林康应是该协议的相对方当事人，享有合同的权利，承担合同的义务。本案中，对于双方签订的房屋买卖协议无效，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。鉴于《房屋买卖协议》中买卖的房屋已经由金林康重新翻建，该翻建的房屋已经被政府拆迁，故讼争房屋不能返还，金林康支付给何菊康的10000元购房款何菊康亦不予返还金林康。至于拆迁所得款项为414949元，该款并不包含宅基地补偿，故该款为金林康所有，故何菊康要求金林康立即返还何菊康涉案房屋拆迁补偿款414949元及相关拆迁补偿权益的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，一审法院判决：一、何菊康与金林康于2015年3月12日所签订的《房屋买卖协议》无效。二、驳回何菊康的其他诉讼请求。案件受理费3963元，由何菊康负担。二审中，何菊康向本院提交以下证据：1.《苏州市房屋价值分户评估单》一份，证明苏州房屋拆迁实行的是房屋与宅基地一并补偿的方式，涉案房屋拆迁补偿协议中的房屋区位补偿价就是对于宅基地的补偿，故涉案区位补偿款233352元应由何菊康所有。2.《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》文件一份，证明涉案房屋拆迁款中必然包含对宅基地的补偿。《苏州高新区（虎丘区）集体土地房屋拆迁管理实施细则（暂行）》文件一份，证明被上诉人选择的系纯货币补偿，应包含宅基地补偿款。金林康对证据发表质证意见为：对以上证据均不予认可。另查明：何菊康与金林康《房屋买卖协议》签订时间为2005年3月12日。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，何菊康于2005年将涉案宅基地及地上房屋转让给本集体经济组织之外的金林康，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》的相关禁止性规定，双方于2005年3月12日签订的《房屋买卖协议》无效。鉴于金林康自2005年取得涉案房屋后，即重新出资进行了翻建及装修，长期以来形成了相对稳定的占有、使用环境，且2019年该翻建的房屋被政府拆迁，故基于无效的《房屋买卖协议》，相互返还已无事实基础。因涉案房屋被拆迁后，金林康取得的拆迁款414949元中并不包含宅基地补偿款，故何菊康上诉主张其对涉案房屋享有拆迁利益，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。何菊康二审提供的文件对本案不具证明力，本院不予采纳。综上，何菊康的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6280元，由上诉人何菊康负担。本判决为终审判决。审判员  曾雪蓉二〇二〇年六月二十四日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。