上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初12653号原告：韩纳。委托诉讼代理人：刘韵，上海市浩信律师事务所律师。被告：张正。委托诉讼代理人：郭韧，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓阳，北京盈科（上海）律师事务所实习律师。原告韩纳与被告张正定金合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月21日、6月8日公开开庭进行了审理。原告韩纳及其委托诉讼代理人刘韵，被告张正及其委托诉讼代理人郭韧、郭晓阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩纳向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《上海市房地产买卖定金协议书》于2019年11月23日解除；2、判令被告返还原告定金10万元。事实和理由：2019年8月24日，由中介公司居间介绍，原、被告签订《上海市房地产买卖定金协议书》，约定原告购买被告名下位于上海市长宁区×路×弄×号×室的房屋,房屋总价315万元。原告应于签约当日支付10万元定金，于2019年11月20日前签订网签合同时支付首付款110万元，贷款150万元，2019年12月30日前办理过户，过户当日支付43万元，尾款2万元在结清水、电、煤、物业费后支付。当天原告父亲殷某某代原告支付被告定金10万元,被告出具定金收据。该定金协议系原告母亲韩某代原告签订。2019年9月2日，原、被告在中介处准备签订网签合同，但未签约成功。当时中介打印了网签合同版本，原告阅看后要求对合同条款细节问题进行补充约定。定金协议约定2019年9月20日前要支付110万元，网签合同约定签订合同当日支付80万元（是中介填写后打印的，原告没有与被告磋商过要变更为80万元），9月20日前支付30万元。定金协议约定在过户前迁清户口没有违约责任，而网签合同第11条约定了逾期迁出户口违约金，原告要求将每日万分之五提高到每日百分之五。原告要求将网签合同第9.3条约定的逾期付款违约责任从万分之五变更为万分之0.5。定金协议中约定如贷款金额不足，在过户前以现金补足，原告要求将网签合同的贷款变更为如银行不放贷，则解除合同。原告要求将网签合同第10.3条约定的逾期不交房或未按时配合办理过户，违约金从每日万分之五提高到每日百分之五，如解除合同，将原20%的违约金提高到30%。补充条款第2条关于被告提供贷款所需材料，原告要求增加因被告原因导致银行不放贷款，则需支付总房价10%的违约金，并按合同9.3条约定处理。定金协议中约定被告承诺涉案房屋满五唯一，交易中发生的税、费、中介费等由原告承担，原告要求将网签合同补充条款第3条变更为各项税、费、中介费按规定各自承担，如房屋不唯一，所发生的个人所得税原告不承担。定金协议未约定逾期交房违约金，原告要求将网签合同的逾期交房违约金按合同10.3条约定处理，从每日万分之五提高到每日百分之五。定金协议未约定抵押，原告要求将网签合同约定的关于注销抵押的违约责任从每日万分之五违约金调整至每日百分之五。定金协议约定原告按总房价2%支付佣金，原告同意承担2%佣金，因买卖合同与中介无关，要求在网签合同第8条删除佣金条款。定金协议中未约定限售，原告要求将网签合同补充条款二变更为如违反限售，互不追究违约责任。中介说是格式合同，怕麻烦，不愿改。被告也不同意修改。故双方未签订网签合同。2019年9月4日，原告向被告发送《请求修改上海房地产买卖合同及补充协议的函》，同时也发给中介。被告表示买卖房产有统一格式，不同意修改。2019年9月17日，原告向被告发送《关于2019年9月5日短信的回函》，原告表达9月4日的函件中修改意见是对网签合同提出的修改，这些条款在原定金协议中没有具体明确的约定，原告有权提出修改意见，被告以买卖合同是统一格式，不能随意修改拒绝原告的请求。原告诚意购房，希望进一步协商，再次提醒被告慎重考虑原告提出的修改合同的请求。即使全部按网签合同记载的格式条款内容，原告还是要求对有关事项进行修改。2019年9月18日左右，被告明确表示要按定金协议及网签合同的内容进行履行，不同意修改，认为修改显失公平。2019年11月4日，原告向被告发出《通知函》，请被告见面协商。2019年11月8日双方见面协商合同修改，原告坚持修改意见，被告不同意，协商未果。2019年11月11日，被告委派中介发送新版芙蓉小区30号401室合同样张及补充协议并询问原告需要修改的条款,原告发现中介于2019年11月11日发送的合同条款与2019年9月2日的合同条款在付款金额及时间上均有不同。原告以为是2019年11月8日协商没有成功，被告作出让步或妥协，要求中介拉出样张与原告继续磋商。原告之后发现附件3付款条件也有不一样，之前是80万元+30万元，此样张是85万元+43万元。该金额变更不是原告要求的。原告认为是被告作了一定的让步，让中介拉了样张征求原告的意见。被告即使让步也没有对违约责任作明确约定，原告希望将违约责任进行明确约定。2019年11月18日，原告向被告寄送《通知函》，询问被告到底想以哪个版本与原告签订合同。再次请求被告对原告之前提出的修改合同条款的意见作出答复,被告未予以任何书面回复。2019年11月20日，双方在中介处再次磋商，谈合同怎么解决，被告认为显失公平，仍不同意修改，双方协商无果。2019年11月22日，原告向被告发出《上海市房地产买卖定金协议书通知书》，被告于次日收到该函，但至今拒不退还定金。故诉至法院。被告张正辩称：定金协议由双方自愿签订，协议约定原告如不按照约定签订买卖合同，定金由被告没收。2019年8月签订协议后，原告就不想买了，但其不愿暴露其真实意思，恶意修改条款一直拖到11月。直至疫情发生后，房价下跌，给被告造成了损失。原告恶意磋商，为了达到其不买房屋的目的，违约意图明显。双方不能签订买卖合同是原告的责任，定金协议同意解除，定金10万元不同意退还。本院经审理认定事实如下：上海市长宁区×路×弄×号×室房屋的房地产权利登记在被告张正名下。2019年8月24日，经上海A房地产经纪事务所第六分所居间介绍，张正（甲方、出售方）与韩某、韩纳（乙方，购买方）、上海A房地产经纪事务所第六分所（丙方、中介方）签订《上海市房地产买卖定金协议书》，约定甲方以到手价315万元向乙方出售上述房屋，合同价约定290万元。乙方在2019年8月24日前支付购房定金10万元，在2019年11月20日前或当日双方签订《上海市房地产买卖合同》，乙方支付购房款110万元。甲方同意乙方向银行贷款150万元，贷款若有金额不足，乙方承诺在进交易中心过户前以现金支付。甲乙双方约定，在2019年12月30日前交易过户当日乙方支付购房款43万元。乙方留尾款2万元。双方同意于2019年12月30日前或当日向长宁区房地产交易中心申请办理该房屋的产权过户手续。该房屋价格为到手价，甲方的税、费、中介费均由乙方承担，甲方承诺满五唯一。甲方在办理过户前迁清房屋内所有户口。款清3日内（尾款除外）甲方交房予乙方。如乙方原因未能如期签订《上海市房地产买卖合同》，则付给甲方的定金不予退还，同时违约方按总房价款1%的比例支付中介方作为中介方的劳务报酬。如甲方收到乙方定金后，擅自将房屋出售他人，或因故不能如期签订《上海市房地产买卖合同》，则甲方应退还乙方购房定金并赔偿与定金等额金额的违约金予乙方，同时违约方按总房款1%的比例支付给中介方作为中介方的劳务报酬。双方另对其余事项作了约定。当日原告韩纳未到场，其母韩某电话征询其意见后在上述协议乙方落款处签署“韩某并代韩纳”。当日，韩纳之父殷某某转账10万元予张正，张正出具收条言明收到韩纳支付的定金10万元。2019年9月2日，原、被告至中介处准备签订网签合同，中介方打印了《上海市房地产买卖合同》及补充协议。《上海市房地产买卖合同》约定张正（卖售人、甲方）、韩纳（买受人、乙方），合同转让价为290万元，过户日期为2019年12月30日之前，逾期付款违约金为逾期未付款项的每日万分之五，逾期付款甲方应书面催告乙方，自收到书面催告之日起十五日内乙方仍未支付，甲方可以解除合同。甲方逾期未交接房地产或甲方未按期办理过户，每逾期一日，甲方应向乙方支付已付款的万分之五为每日的违约金，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起十五日内，甲方仍未交接的，乙方可解除合同，甲方应支付总房价款的20%作为违约金。甲方逾期迁出户口的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5‰的违约金至户口实际迁出之日止。在补充条款中约定，双方应于乙方办妥贷款、合同备案及申报房产税的所有手续后15个工作日内办理过户转让手续，款清三日内（尾款除外）甲方交房予乙方。在签订正式房地产买卖合同当日，乙方按总房价款的2%比例支付佣金予中介方。在付款协议中约定，乙方在2019年8月24日支付购房定金10万元，在签订正式房地产买卖合同当日支付购房款80万元，在2019年9月20日前支付购房款30万元，在办理过户手续当日支付18万元，乙方向银行贷款150万元支付房款，贷款若有金额不足，乙方承诺在办理产权过户手续前以现金补足，乙方留尾款2万元，待交房结清有关费用，办理有关手续后支付甲方。该合同另对其余事项作了约定。《补充协议》约定315万元房款为甲方到手价，甲方的税、费、中介费均由乙方支付。房屋合同价为290万元。房屋现有固定装潢、附属设施、设备及补偿金为25万元，该款于办理产权过户前乙方一次性支付甲方。290万元付款方式：2019年8月24日支付定金10万元、在签订正式房地产买卖合同当日支付80万元、2019年9月20日前支付30万元，办理过户前支付18万元。甲方同意乙方向银行贷款150万元，若银行政策原因不批贷，双方解除合同不算违约，甲方三日内退还乙方支付的购房定金和所有房款。尾款2万元在交房时办完全部手续后支付。双方如违约，违约金基数以315万元计算，按《上海市房地产买卖合同》关于违约金条款的比例计算等等内容。原告阅看合同文本后，要求修改多项条款，中介方以格式条款为由拒绝修改。被告也不同意修改。双方未于2019年9月2日签约。2019年9月4日，原告向被告发出《请求修改上海房地产买卖合同及补充协议的函》。要求修改：1、违约金条款。修改为乙方逾期未付款，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的万分之0.5每日的违约金。如因银行放款迟延导致乙方迟延付款，不视为乙方违约。银行因故无法放贷，双方解除合同，互不追究违约责任，甲方退还全部已收房款，双方共同办理网上备案撤销手续。2、就要求增加甲方逾期未交接房地产的违约金比例至已付款的每日5%。乙方有权单方解除合同，甲方还应按总房价的30%向乙方支付违约金。违约金与实际损失之间的差额，甲方据实赔偿。3、要求增加甲方逾期迁出户口的违约金比例至每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金。4、关于被告提供贷款所需材料，要求增加因被告原因导致银行不放贷款，则被告需支付总房价10%的违约金，并赔偿损失。5、关于税、费负担，要求改为交易过程中发生的各项税费按相应的规定各自承担。6、关于逾期交房，改为甲方同意按合同的10.3条规定处理。7、要求将合同文本中关于注销抵押的违约责任从每日万分之五调整至每日百分之五。8、要求删除中介费条款。9、要求删除补充条款一中第12条的违约责任。10、要求将未如实提供家庭住房情况等，修改为双方协商解除合同，互不追究违约责任，甲方退还全部已收房款。被告收到后表示买卖房产有统一格式，不同意修改。2019年9月17日，原告向被告发送《关于2019年9月5日短信的回函》，表达原告诚意购房，希望进一步协商，再次提醒被告慎重考虑原告提出的修改意见的请求。2019年9月18日左右，被告明确表示要按定金协议及网签合同的内容进行履行，不同意修改，修改内容显失公平。2019年11月4日，原告向被告发出《通知函》，请被告见面协商。2019年11月8日双方见面，原告坚持修改意见，被告不同意，协商未果。2019年11月11日，中介方向原告发送新版《上海市房地产买卖合同》样张及《补充协议》并询问原告修改意见。原告认为中介仅对付款金额及时间略作变化，但对违约责任没有明确。2019年11月18日，原告向被告寄送《通知函》，询问被告到底想以哪个版本与原告签订合同。再次请求被告对原告之前提出的修改合同条款的意见作出答复,然被告未予以任何书面回复。2019年11月20日，双方在中介处再次磋商，无果。2019年11月22日，原告向被告发出“解除《上海市房地产买卖定金协议书》通知书”，称因多次协商《上海市房地产买卖合同》条款未能达成一致，致合同目的无法实现，只能解除《上海市房地产买卖定金协议书》，要求退还定金10万元。被告于次日收到该函，但未退还定金。上述事实，由原告提供的《上海市房地产买卖定金协议书》、《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、《请求修改上海房地产买卖合同及补充协议的函》、关于2019年9月5日短信的回函、《通知函》、上海市房地产买卖合同样张及补充协议、定金收据、微信截图、快递存根、解除《上海市房地产买卖定金协议书》通知书等证据，被告提供的中介方与原告的短信聊天记录、律师函、快递面单、被告律师与中介的录音资料等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖定金协议书》、系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应依约履行。该定金协议虽由原告之母出面签订并代原告签名，但根据定金收据记载内容及后续磋商过程，被告明确知晓交易对象为原告韩纳，故该定金协议直接约束原告韩纳与被告张正。原告向被告支付10万元定金，系担保双方以定金协议议定的买卖条件在2019年11月20日前或当日签订《上海市房地产买卖合同》。中介方向双方提供的《上海市房地产买卖合同》文本内容，交易条件符合双方在定金协议中的约定，且有关违约责任等格式条款，作为示范文本，普遍使用于本市的房屋交易双方，为比较公平合理的交易条款。原告提出予以修改的条款，如违约金的比例，增加解除合同的条件、税、费负担等，超越或更改了定金协议中关于房屋买卖主要条件的约定范围，除非被告同意，否则双方即应按照定金协议约定签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。现双方在约定时间前未成功签订《上海市房地产买卖合同》，责任在于原告。原告要求解除《上海市房地产买卖定金协议书》，被告同意解除，本院予以准许。根据定金罚则，10万元定金应由被告没收。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、确认原告韩纳与被告张正签订的关于上海市长宁区×路×弄×号×室房屋的《上海市房地产买卖定金协议书》于2019年11月23日解除；二、驳回原告韩纳的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计1,150元，由原告韩纳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇二〇年六月十二日书记员 缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。