上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初9843号原告：杨惠兰(曾用名杨慧兰)，女，1964年11月1日生，汉族，住上海市奉贤区。原告：李杨，女，1994年6月10日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：杨惠兰。原告：李姝洁，女，2000年4月12日生，汉族，住址同上。被告：上海何跃实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴友朝。原告杨惠兰、李杨、李姝洁与被告上海何跃实业有限公司(以下简称“何跃公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨惠兰(暨原告李杨的委托诉讼代理人)、李姝洁到庭参加诉讼。被告何跃公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告杨惠兰、李杨、李姝洁向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2013年12月1日至2020年5月31日的商铺租金(2013年12月1日至2016年5月31日的租金按每季度6,122元计算，2016年6月1日至2020年5月31日的租金按每季度6,612元计算，其中扣除被告已付款86,189元)及该款自2020年6月1日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。事实和理由：原告是上海市宝山区蕰川路XXX号北上海商业广场1176号商铺(以下简称“系争商铺”)的产权人。2013年，原、被告签订《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，原告将系争商铺出租给被告，租期自2013年6月1日起至2023年5月31日止，前六个月为免租期(即2013年12月1日起算租金)；租金每三个月支付一次，先付后租，租金自每三个月中的第一个月的10日前支付给原告；被告应每年按照原告实际投资额的3.8%支付租金，自第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。合同签订后，被告多次拖欠业主租金，经法院生效判决，确认业主与被告所签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》已解除，被告与业主委员会所签订的备忘录无效，被告应当在合理期间内退出北上海商业广场的经营。但被告至今未向业主返还商铺，也未按期支付租金。故原告提出诉请如上。被告何跃公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为原告。原告向案外人上海宝茸房地产开发有限公司(以下简称“宝茸公司”)购置了系争商铺，发票载明购房款为576,786元。2005年11月30日，原告就系争商铺与案外人上海同运百货有限公司(以下简称“同运公司”)签订《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定租赁期自2005年12月1日起至2008年12月1日止。合同第九条约定，北上海商业广场正式开业之日起三年内，每年按照3,759元/月的标准给予原告收益金，但合同第十二条第一款所述免租金出租期期间的出租收益金视为已支付原告。合同第十二条约定，原告与宝茸公司签订的商铺预售合同中约定的总房价款是宝茸公司已经给予原告优惠让度后的价格，该优惠让度实质是给同运公司的扶持，是宝茸公司为同运公司履行第九条规定提供的保障，为此，原告免收同运公司按照第九条规定支付累计十八个月的租金。后同运公司退出商场运营。2013年3月23日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，原告将系争商铺出租给被告，租期自2013年6月1日起至2023年5月31日止，其中2013年6月1日起至2013年11月30日止为乙方六个月的装修免租期。本合同签订后，乙方将与商户签订不少于十年的转租合同，转租收益按照下列方案支付甲方的出租收益金后，盈亏均由乙方承担。乙方承诺年按照甲方实际投资额的3.8%的标准支付给甲方出租收益金；第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。合同签订后，被告未按约支付租金。2016年3月18日，上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议。其中载明，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项于2016年3月8日至14日采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，全体业主于2016年3月18日就《收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项》进行了表决。表决票共发放和送达1,738份，占业主人数100%，占建筑物总面积100%，同意1,619票，退信119票。同意占业主人数比例93.15%，超过全体业主所持投票权的三分之二，同意票占建筑物总面积比例95.62%，超过建筑物面积的三分之二，会议有效，依据有关规定，现作出决议如下：1、收回上海何跃实业有限公司北上海商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用由业委会从往年收益金中列支；3、寻找新投资方；4、过渡期由业委会配合专业人员进行商场托管；5、托管期间租金按商场实际收支，每季度按实发放。2016年4月13日，被告(甲方)与上海市宝山区北上海商业广场业主委员会(乙方)签订备忘录，主要内容为，因甲方拖欠租金长达九个月，广大业主维权呼声很高，强烈要求业委会收回经营权，并自发组织了多次维权活动，鉴于此，业委会于3月8日至14日召开了业主大会，就相关事宜进行了表决，根据业主大会决议，甲乙双方进行交涉，经友好协商达成如下备忘录：1、根据商铺租赁合同约定甲方保留商场经营管理权；2、甲方同意乙方代表全体业主对本司的财务收支状况集中行使监督权；3、乙方对甲方在运营过程中的资金收入，分配进行严格监督确保业主的利益不受侵犯；4、甲方承诺2015年6月后所欠租金在往后的经营改善后逐步偿还，遵守业主大会决议通过的按实发放决定，根据实际情况暂时每季度不低于合同约定收益率(3.8%)的50%发放，差价部分待商场经营改善后逐步补足；5、租金发放时间调整为先做后付的方式，在每一季度的次月30日前发放前一季度的租金。4月15日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会向被告出具授权函，载明本业委会根据业主大会的决议，授权被告于2016年6月1日起租金发放暂时按不低于商铺租赁合同约定的收益率(3.8%)的50%发放，差价部分在经营改善后逐步补足。审理中，原告向本院提供银行个人账户对账单。根据对账单计算，截止本案开庭之日，被告共计支付原告租金89,572元。原告庭审中确认，系争房屋的实际投资额为644,448元。原告另表示，按照实际投资额的年3.8%计算，每季度应付租金为6,122元；按照实际投资额的年4.104%计算，每季度应付租金为6,612元。本院认为，原、被告签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应恪守并履行。2016年3月8日至14日，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回被告商场经营监督管理权的事项采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，经审核、统计最终做出业主大会决议，并采取公告的方式进行公示。据此，可以认定业主大会的决议对全体业主产生拘束力，全体业主集体决定解除与何跃公司的委托管理合同。其次，根据法律规定，享有解除权的当事人，其解除合同的意思表示到达对方时，合同终止履行。本案中，鉴于被告长期欠租的行为已经构成严重的明示毁约，包括原告在内的小业主，其依法享有单方解除权。而该解除权的意思表示又通过业主大会决议形成一致，并授权上海市宝山区北上海商业广场业主委员会作为全体业主的代表将解除通知送达被告以及处理合同终止履行的后续事宜。2016年4月13日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会与被告签署的备忘录中明确记载了业主大会的情况，可以认定已经将业主大会的决议明确告知了被告。被告严重违约在先，无合法抗辩理由，故可认定租赁合同解除效果依法成立。但备忘录达成的协商结果是被告继续经营商场，显然与业主大会的决议相悖，作为上海市宝山区北上海商业广场业主委员会，其在未经业主授权、未经业主大会召开并形成新的决议的前提下擅自与被告就租赁合同有关重要条款进行重新协商和变更，应当认定该备忘录达成的协议对包括原告在内的业主无法律约束力。据此，备忘录及基于此产生的授权函均因违背业主大会决议精神而无效，被告应当在合理期限内退出北上海商业广场的管理监督，并向上海市宝山区北上海商业广场业主委员会移交账目及经营权，若上海市宝山区北上海商业广场业主委员会认为必须由被告继续经营管理，应另行通过业主大会的商议并形成正式决议。关于租金及使用费。根据查明的事实，自2016年3月18日上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具“关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议”之后，被告并未实际退出北上海商业广场，未办理移交手续，商场仍由被告统一进行监督管理和运营。原告要求被告支付2013年12月1日至2020年5月31日止的租金及使用费，可予准许。关于租金及使用费的计算标准，尽管双方合同中就2016年6月1日后的租金标准进行上浮，但根据本案实际，本院认为仍以合同解除前的租金标准即实际投资额年3.8%(每季度6,122元)计算使用费为宜。原告提供的银行对账单显示被告已付款为89,572元。被告对支付租金的情况未予举证及抗辩，视为放弃相关诉讼权利，故本院对原告提供的银行对账单予以采信。被告应付原告费用总额为159,172元，扣除已付款，被告还应支付69,600元。原告主张上述款项自2020年6月1日起的利息，合法有据，本院予以支持。被告何跃公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告杨惠兰、李杨、李姝洁2013年12月1日起至2020年5月31日止的租金及使用费69,600元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，支付该款自2020年6月1日起至实际付清之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取770元，由被告上海何跃实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕二〇二〇年六月十七日法官助理 张雨柏书 记 员 熊 磊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。