江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1283民初1721号原告：朱桂英，女，1941年4月24日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：王文忠(系原告之子)，男，1968年11月8日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：朱玲玲，泰兴市延令法律服务所法律工作者。被告：中国联合网络通信有限公司泰州市分公司，住所地泰州市凤凰东路98号。负责人：陈庆荣，总经理。委托诉讼代理人：赵婷婷，江苏骥行律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，公司员工。原告朱桂英与被告中国联合网络通信有限公司泰州分公司（以下简称联合网络通信泰州公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱桂英及其委托诉讼代理人王文忠、朱玲玲，被告联合网络通信泰州公司委托诉讼代理人赵婷婷、张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱桂英向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付违约解除房屋租赁合同的违约金400000元；2、判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：请求判令被告支付自2020年3月1日至4月20日的占有使用费55555元（按合同约定的第四、五年40万元/年的租金标准计算）。事实和理由：原、被告于2016年11月2日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将上述房屋位于泰兴市房屋出租给被告用于经营，租赁期为5年，自2017年3月1日至2022年2月28日，房屋及附属设施的租金为2545389元，其中前三年租金1620000元，后两年租金400000元/年。合同还约定，租赁三年期满后如被告确因特殊原因需要退房，必须提前6个月书面通知原告解除合同，应付原告违约金，违约金按照第四年房屋租金400000元计算。2019年9月5日，被告发出《退租函》给原告，表示自2020年3月1日起不再租用原告房屋。2020年2月29日，被告向原告发出《房屋租赁合同解除告知函》，要求解除上述房屋租赁合同，并已腾空房屋，但至今仍未按合同约定支付违约金。为维护自身合法权益，原告特具此状，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告联合网络通信泰州分公司辩称，1、被告不存在违约解除合同，被告按照合同约定提前六个月书面通知了原告，给了原告充分时间。常理讲，原告没有损失，被告不应承担违约责任；2、原告要求支付自2020年3月1日至4月20日合计50天的占有使用费，没有事实和法律依据。因原告要求被告恢复隔墙，但由于处在疫情期间，政府不允许动工，所以造成隔墙未能及时恢复，但事实上被告在2020年2月底就已经全部腾空；3、退而言之，如果法院依法认为原告存在损失，那么合同约定的违约金过高，请求予以减免。本院经审理认定事实如下：位于泰兴市房屋的所有权人为原告朱桂英。2016年11月2日，原告朱桂英作为出租方（甲方）与被告联合网络通信泰州分公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将坐落于泰兴市房屋出租给乙方使用。租期5年，自2017年3月1日至2022年2月28日，总租金为2545389元，其中前3年净房租1620000元，其中720000元为装修补贴费，后2年净房租400000元/年，另开票税金125389元（如遇税率变化则作相应调整），甲方承担相关税费。支付期限和方式为：2016年10月19日前付600000元房屋租金，2016年11月30日前付前3年剩余的房租1020000元（原600000元定金转为房屋租金），2020年1月1日付第4年房租400000元，2021年1月1日付第5年房租400000元。合同第七条乙方的权利和义务中第7项约定，租赁期满后，如甲方需要，乙方需将原来间隔墙恢复。合同第八条违约责任中第5项约定，前三年租赁期间，如乙方退房，则所付给甲方的租金不退还，且付给甲方违约金，违约金按第四年房屋租金金额400000元计算；租赁三年期满后如乙方确因特殊情况需退房，必须提前6个月书面通知甲方，解除合同，应付给甲方违约金，违约金按第四年房屋租金金额400000元计算。2019年9月5日，被告向原告送达《退租函》一份，载明：“我公司自2017年3月1日租用您所有的泰兴房屋（房屋产权证编号00090364）以来，深受您方的照顾和支持，目前由于我公司经营亏损，经过认真研究，决定于租赁三年期满后2020年3月1日起不再租用您方房屋”。2020年2月29日，被告向两原告送达《房屋租赁合同解除告知函》，载明：“韩冬美、张仕贵通知：贵我双方于2016年10月14日签订房屋租赁合同一份，该合同第八条第5小条约定，‘租赁三年期满后如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前6个月书面通知甲方，解除合同’。2019年8月30日，我公司邀请您到我公司洽谈：因我公司特殊情况，需要解除合同，确定2020年2月29日退租该房屋。2019年9月5日，我公司通过EMS、短信、上门方式，通知您：因我公司特殊情况确定解除合同，2020年2月29日退租该房屋。现我公司已腾空房屋并电话告知向您交房交钥匙。我公司已向您支付房租至2020年2月29日。根据以上事实和合同约定，我公司特发函告知您：1、我公司已经提前6个月通知贵方解除合同，贵我双方租赁合同一份于2019年2月29日解除；2、我公司2020年2月28日已提前腾空房屋（附房屋已腾空照片4张），鉴于您拒不接收钥匙，为让您能充分发挥房屋使用价值，请您在2020年3月1日到我公司办理收房收钥匙交接手续；3、如贵方拒不接收房和钥匙，产生的一切后果，均由你方承担；4、合同其他约定事宜可通过双方洽谈或向人民法院提起诉讼方式解决。”另查明，被告已支付房租至2020年2月29日。因就解除租赁合同相关事宜协商未果，原告于2020年4月1日持诉称理由致讼本院。审理过程中，被告称原告是在2020年春节前后要求被告恢复隔墙的，2020年4月20日被告实际向原告交付的房屋钥匙。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。被告提出解除合同，根据双方合同约定，应当承担相应的违约责任。关于被告应承担的违约责任的确认问题。本院认为，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人的损失，以最长不超过六个月的租金为限。本案中，原、被告合同约定的400000元/年的违约金计算标准，超过了最大损失的百分之三十，应认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，现被告请求对违约金进行调整，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情调整为260000元。因不能预见、不能避免并不能克服的客观情况不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，在双方合同解除前，原告方提出要求恢复隔墙，但因发生新冠疫情这一不能预见的突发情况，以及政府部门采取疫情防控措施等客观原因，被告在案涉租赁合同解除前后的一定时期内无法履行隔墙义务，进而导致未能及时向原告交付房屋。被告实际于2020年4月20日才将租赁房屋交付被告，对2020年3月1日至2020年4月20日的房屋占有使用费，本院综合考虑泰兴地区采取疫情常态化防控措施后复工复产情况等因素，酌定免除被告在2020年4月5日前的房屋占有使用费，2020年4月5日至4月20日的房屋占有使用费，参照合同约定的第4年租金标准计算为[（400000元÷12个月）÷30天/月×15天]=16666.67元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告中国联合网络通信有限公司泰州市分公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱桂英违约金260000元；二、被告中国联合网络通信有限公司泰州市分公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱桂英房屋占有使用费16666.67元；三、驳回原告朱桂英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告负担925元，由被告负担2725元（此款原告已垫付，由被告履行义务时一并加付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出及副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  刘世浩二〇二〇年六月十二日书记员  丁 晖