辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0105民初7144号原告：宋文藻，女，1986年9月13日出生，汉族，住本溪市平山区。委托诉讼代理人：刘钦群，辽宁同方律师事务所律师。被告：沈阳东昊地产有限公司，住所地法库县双台子乡双台子村。法定代表人：张希才，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙文兵，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：李飞，系该公司销售经理。被告：沈阳瑞铭房地产代理有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区南京南街85号。法定代表人：孙瑞，系该公司经理。被告：辽宁四维房地产代理有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区长江南街4号（7门）。法定代表人：黄世维，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志鹏，系辽宁安行律师事务所律师。原告宋文藻与被告沈阳东昊地产有限公司（以下简称东昊公司）、沈阳瑞铭房地产代理有限公司（以下简称瑞铭公司）、辽宁四维房地产代理有限公司（以下简称四维公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告宋文藻及委托诉讼代理人刘钦群，被告东昊公司委托诉讼代理人孙文兵、李飞，被告四维公司委托诉讼代理人陈志鹏均到庭参加了诉讼。被告瑞铭公司法定代表人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋文藻向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告沈阳东昊地产有限公司与原告签订的《商品房买卖合同》有效；2、请求判决被告沈阳东昊地产有限公司为原告办理位于沈阳市皇姑区房屋（大学经典小区）的《商品房买卖合同》的备案手续；3、要求被告沈阳瑞铭房地产代理有限公司返还购房的团购费50000元，被告沈阳东昊地产有限公司、辽宁四维房地产代理有限公司共同承担连带责任；4、请求判令三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:原告于2018年10月30日在被告沈阳东昊地产有限公司的大学经典售楼处（大学经典小区一期4号楼）由售楼员王康接待介绍小区情况，并签订《商品房认购协议书》，认购皇姑区2栋2单元1802号房屋（大学经典小区一期），总房款1222498元，并于当日缴纳购房定金10000元；认购协议加盖的是沈阳铭瑞房地产代理有限公司的合同章，售楼员称该公司代理销售案涉楼盘。原告后于2018年11月2日补定金40000元，2018年11月14日缴款750000元，其中700000元为房款，50000元为团购费；2018年12月29日缴房款472498元；当天签订《商品房买卖合同》，但售楼员称财务人员未在，让过两天取盖完章的合同。至2019年1月2日，原告取得了合同，合同加盖被告东昊公司的合同专用章，未办理房屋备案。2019年5月，售楼员称收款的被告瑞铭公司的经理未将房款转给开发公司，携款跑了；而被告东昊公司称未收到原告的房款，案涉楼盘是委托辽宁四维房地产代理有限公司销售的，没有委托瑞铭公司，所以不能办理房屋备案。原告认为，原告购买的房屋是在被告东昊公司的售楼处购买，并由售楼员接待，由售楼员带着签订预购协议、交定金房款、缴纳全款、开收据、签订房屋买卖合同。原告有足够的理由相信与被告东昊公司已经建立房屋买卖关系，其应为原告办理房屋备案手续，因此要求确认房屋买卖合同有效，并由其办理房屋备案手续。另，被告瑞铭公司收取的团购费50000元不符合法律规定，属于违法收取的费用，应予以返还，而其他被告应承担连带责任。综上，请依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告东昊公司辩称，原告签订的商品房买卖合同是旧版本，不存在这个版本，该合同加盖东昊公司的合同专用章是假的，所有的交款收据都是瑞铭公司出具，我公司也不知道瑞铭公司的存在。今年5月原告已经报案。我公司知道此事后，也把我公司掌握的信息向皇姑区经侦说明。我公司认为该房屋买卖合同与我公司无关，我公司不应承担责任。被告瑞铭公司未到庭亦未答辩。被告四维公司辩称，团购费由瑞铭公司收取，与我公司无关。本案是由瑞铭公司员工沈明男伪造公章诈骗所致，我公司已经配合原告向皇姑经侦报案，经侦大队已经介入调查，原告所交房款均被沈明男个人占有，与我公司无关。经了解，本案系沈明男为实施诈骗对原告进行虚假承诺，诱使原告向瑞铭公司缴纳房款，原告未尽审慎义务，应存在过错，同时本案并非个案，沈明男在不同地点与不同当事人都进行过交易。我公司无法确认双方如原告所称在售楼处进行交付。未查明本案事实，需以本案所涉及刑事案件处理结果为依据，依照我国民事诉讼法，本案应依法中止审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告东昊公司是位于沈阳市皇姑区涉案房屋开发商，被告四维公司于2018年9月与东昊公司签订《房地产销售代理协议书》，约定四维公司为东昊公司在沈阳（地区）的独家销售代理，在兴建的大学经典项目4栋楼。四维公司法定代表人黄四维与瑞铭公司沈明男口头约定，四维公司与瑞铭公司合作销售该处房屋，沈明男收取团购费、定金、首付款、全款后再转给黄四维或四维公司王赞。期间，沈明男（瑞铭公司及四维公司股东）以瑞铭公司名义对外销售房屋。2018年10月30日，原告与被告瑞铭公司签订《商品房认购协议书》一份。约定原告认购东昊公司开发的大学经典2号楼2单元18楼2号，建筑面积91.47平方米，最终以房产局测绘大队审核批准面积为准。房屋总款1222498元一次性付款。签署认购书同时交付定金10000元。2018年11月2日前补齐剩余购房定金40000元，14日前补齐购房款700000元，参加团购费50000元，12月15日前补齐剩余房款472498元，此房不退不换不更名。违约责任约定：乙方须在接到甲方通知的指定时间内，持本认购书（原件）和甲方出具的交款收据（原件），亲临甲方售楼处签署《商品房买卖合同》。如果乙方违反本条规定，未按本认购书约定期限内支付应付房款或者逾期不签署《商品房买卖合同》，甲方有权解除本认购书，并有权将该房屋另行出售给他人而无须事先通知乙方或征得乙方同意，乙方已交付的定金不予退还。协议还约定：经双方签字盖章且乙方缴清定金时生效，具有同等法律效力，待甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时，本认购协议自行失效。原告于签订认购协议当日，交纳购房定金10000元，11月2日补交定金40000元，11月14日交购房款700000元，2018年12月29日缴纳房款472498元，并于当天签订《商品房买卖合同》。该合同约定：买受人购买的商品房为第2幢2单元1802号房。建筑面积91.47平方米，每平方米13365米。出卖人应当在2019年4月30日前交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买卖双方共同申请办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，处理方式详见补充协议。双方未签订补充协议。该协议印鉴系沈明男私自刻印。上述合同签订期间，原告于2018年10月30日现金交付定金10000元，11月2日交付定金40000元，11月14日交付房款750000元（其中团购费50000元），12月29日交付房款472498元，合计原告支付价款1272498元（含50000元团购费）。上述款项均交付被告瑞铭公司，并由瑞铭公司出具收据。另查，四维公司于2018年11月20日，在工商部门办理登记注册。本院认为，本案原告购买被告东昊公司开发房屋，并与其签订了《商品房买卖合同》。虽然该合同印鉴系瑞铭公司沈明男私刻公章，但东昊公司委托四维公司销售涉案房屋，瑞铭公司与四维公司合作销售，作为合同相对方原告并不知晓印鉴真伪，也无处核实。原告宋文藻有理由相信瑞铭公司有代理权,瑞铭公司行为已经构成表见代理。涉案《商品房买卖合同》对原告具有法律效力，应为有效合同。因原告已向瑞铭公司缴纳房款1222498元，故此，原告要求被告东昊公司为其办理沈阳市皇姑区房屋备案手续请求，应予支持。关于原告要求被告瑞铭公司返还购房的团购费50000元，东昊地产公司、四维公司共同承担连带责任问题。司法实践中一般对团购费认定为预付款或者服务费。本案中，东昊公司与四维公司在销售代理协议中并未约定团购费计入购房款中，而是瑞铭公司与原告签订认购协议中约定了团购费50000元，但并未约定因缴纳团购费有购房优惠。显然，此款应为瑞铭公司约定收取的服务费。且被告四维公司亦承认此款系其本公司和瑞铭公司售出房屋的利润。四维公司与瑞铭公司作为销售代理，并未促成原告成功购买涉案房屋，未完成中介服务应履行的义务。故原告要求返还此款诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。此款应由被告瑞铭公司及四维公司共同返还。本案在审理过程中，被告瑞铭公司公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其举证、质证权利的放弃。本院依法进行了缺席审理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告宋文藻与被告沈阳东昊地产有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告沈阳东昊地产有限公司于本判决生效后十日内为原告宋文藻办理位于沈阳市皇姑区房屋备案手续;三、被告沈阳瑞铭房地产代理有限公司、辽宁四维房地产代理有限公司共同返还原告宋文藻团购费50000元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。上述第三项，被告于本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16252元，保全费5000元，均由被告东昊公司、瑞铭公司、四维公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨慧云人民陪审员  张 燕人民陪审员  王 丽二〇二〇年六月十九日法官助理吕丹书记员张楠本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。