上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初4501号原告(反诉被告)：秦春辉，男，1976年3月18日生，汉族，住陕西省。委托诉讼代理人：康宁，上海德禾翰通律师事务所律师。被告(反诉原告)：辛伟，女，1983年6月21日生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区，现住上海市。委托诉讼代理人：向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫，上海市东方剑桥律师事务所律师。原告秦春辉与被告辛伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序。被告辛伟于同日提出反诉，本院受理后合并审理。本案于2020年5月13日、2020年6月17日两次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)秦春辉及其委托诉讼代理人康宁，被告(反诉原告)辛伟的委托诉讼代理人向平、李鑫两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)秦春辉向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告房屋租赁押金人民币(以下币种同)30,742元；二、判令被告返还原告预付的2020年2月1日至2020年3月31日的物业费2,021.40元；三、判令被告返还原告预付的2020年2月1日至2020年4月7日的房屋租金共计34,841元；四、判令被告赔偿因被告提供不适租房屋致使原告解除《商铺出租协议》给原告造成的损失共计133,516元；五、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：一、确认原、被告签订的《商铺出租协议》及《商铺出租补充协议一》于2020年1月31日解除；二、判令被告返还原告房屋租赁押金30,742元；三、判令被告返还原告预付的2020年2月1日至2020年3月31日的物业费2,021.40元；四、判令被告退还原告支付的2019年10月8日至2020年1月31日房屋租金中的29,204.90元[(15,371÷30×24+15,371×3)÷2]，退还原告预付的2020年2月1日至2020年4月7日的房屋租金34,328.60元(15,371÷30×7+15,371×2)；五、判令被告赔偿因被告提供不适租房屋致使原告解除《商铺出租协议》给原告造成的损失共计90,113元[包括装修残值30,000元(内含装修施工费60,823元、厨房抽烟系统6,500元、油水分离器850元、空调安装费及钢管费1,560元、门头招牌发光字2,300元，合计72,033元)、装修管理费500元、装修垃圾清运费1,123元、餐厨垃圾清运费6,480元、食品安全培训费450元及宽带费用1,560元、员工宿舍租金、员工工资及杂费50,000元]；六、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月21日，原、被告签订《商铺出租协议》，载明原告租赁被告位于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称“系争商铺”)经营餐饮生意，租赁期限为2019年3月21日至2025年3月20日，月租金为15,371元，每三月一付。押金30,742元及物业费亦由原告承担。合同签订后，原告如约支付被告首期三个月房租46,113元、押金30,742元，还向被告预付了一年物业费12,128.40元。系争商铺属于新竣工交付建筑，但被告及其代理人即案外人杜某某均曾承诺店内燃气不久即可开通，房屋没有任何问题，可用作餐饮经营。原告基于信赖才放心与被告签约，随即投入不菲资金装修店铺、采购设备及原材料、招募店员、租赁员工宿舍，为开业做准备。原告本打算顺利开业，早日实现盈利。然而，店内燃气迟迟未能开通，原告一直无法开业。在原告一再催促下，被告拖延至2019年9月30日才开通燃气，距双方签约已过半年。2019年10月2日，系争商铺墙面又出现大面积漏水情况，店内中央空调、餐桌及地面泡水而无法营业，原告当日联系被告，被告通知物业公司修缮。原告因前期大额投入的经济压力而不堪重负。为安抚原告情绪以便原告继续承租，被告多次找原告协商，声称如果退租，被告不退已付费用，原告还需支付违约金。原告因缺乏法律知识，对被告作出妥协，被告主动推迟计租时间，双方这才于2019年10月16日达成补充协议，约定原告在2019年10月7日前已付的三个月房租46,113元往后顺延至自2019年10月8日起的三个月。因提前定好的正式开业日子不宜改动，原告于2019年10月13日试营业，而直至2019年10月19日，物业公司才开始上门维修漏水问题，维修过程耗时近一周。期间，原告只得于2019年10月20日正式开业。不久，系争商铺又发生漏烟情况，致使整个店铺油烟弥漫，抽烟机噪音巨大，严重影响就餐环境，食客无法忍受，多次要求退单。原告多次要求被告及物业公司修缮，但店铺内上述漏水、漏烟问题直至2020年3月29日也未能解决。原告长期无法正常营业，多次与被告沟通未果。被告提供的房屋严重不适租，构成根本违约，原告合同目的无法实现。原告无奈于2020年1月31日通过微信向被告发出《关于解除租赁协议及退还押金、租金的函件》，被告确认收到，故原告认为双方已一致确认《商铺出租协议》于2020年1月31日解除，原告当日搬离并通知被告交接系争商铺，但被告未予办理。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告(反诉原告)辛伟辩称，同意解除两份协议，但对合同解除的理由和时间有异议。1.原告单方提前解除合同的行为，严重违反双方之间租赁协议的约定，也违反常理常规，被告难以理解，无法接受，故原告无权单方提前解约，也无权要求返还房屋押金；2.原告于2019年3月29日才将系争商铺交还被告，双方之间的租赁合同关系自此解除；3.原告所付物业费由物业公司收取，故原告应当向物业公司主张返还物业费；4.双方于2019年10月16日签订《商铺出租补充协议一》，被告基于善意让步以及继续履行合同的原则，自愿将2019年5月5日至2019年10月7日期间应收租金77,879元大幅度减免为10,000元，并主动承担燃气开通费46,093元，事后原告也按约支付了第二期租金，结合这两节事实可以印证双方已经对早先系争商铺需要维修的小瑕疵问题达成一致，没有任何争议了。此后双方合同一直正常履行到2020年3月29日，故原告现以系争商铺不适租为由要求被告退还房租并赔偿损失的诉讼请求均没有依据。但对于2020年3月30日至2020年4月7日原告预付的租金，被告同意返还或在原告应当支付的款项中抵扣处理；5.双方合同解除系原告单方解约违约导致，也没有证据证明损失与房屋不适租之间的关联性，故相应经营损失理应由其自行承担。综上，原告诉讼请求不应得到支持。另，被告对原告诉称事实部分有异议，双方签订租赁合同后，原告以燃气长期不开通导致其无法正常经营等理由，多次找到被告协商，被告为帮助原告度过难关，同时希望原告能够履约完毕，双方才签订了补充协议。然此后，原告仍以种种理由推脱。被告无奈于2020年1月6日向原告出具书面租金催告函，原告仅支付了第二期房租，对补充协议约定的10,000元租金仍然拒绝支付。关于燃气开通费，被告系基于双方原来五年的租期才同意承担该费用，但原告擅自解约的行为造成被告遭受房屋空置、租金减少以及燃气开通费等损失。为此，被告(反诉原告)辛伟提出反诉请求：一、确认反诉原、被告签订的《商铺出租协议》于2020年3月29日解除；二、判令反诉被告支付反诉原告2019年5月5日至2019年10月7日的租金10,000元；三、判令反诉原告有权扣留反诉被告支付的房屋租赁押金30,742元不予返还；四、判令反诉被告将系争房屋内的工商登记信息予以注销；五、判令反诉被告支付反诉原告解除合同违约金100,000元；六、本案诉讼费由反诉被告承担。审理中，被告(反诉原告)辛伟撤回第四项反诉请求，同时增加一项反诉请求为：判令反诉被告支付反诉原告燃气开通费46,093元。原告(反诉被告)秦春辉针对反诉辩称，1.原告于2020年1月31日向被告送达解除合同通知，故合同解除时间应为2020年1月31日；2.原告还通知被告于2020年1月31日交接房屋，逾期交接责任由被告承担。后被告由于自身原因推迟了交接时间，相关责任与原告无关；3.系争商铺在2019年10月7日前未开通燃气，原告未实际使用房屋，故原告不应当承担在此期间的房租；4.被告没有提供适租房屋，原告租赁目的无法实现，故被告应当返还押金并赔偿原告损失；5.被告提供不适租房屋违约在先，原告没有违约，不应当支付违约金。即便法院认定原告需承担违约金，也认为违约金数额过高，被告未提供证据证明其损失。要求法院考虑双方过错、系争商铺瑕疵、原告使用房屋时间等因素将违约金数额予以调低；6．双方租赁合同约定系争商铺租赁用途为餐饮经营，燃气开通费由被告承担。况且燃气本身属于房屋固有设施和业主固定资产，故开通燃气费应由被告承担。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：系争商铺系被告单独所有，房屋用途为店铺，建筑面积为56.15平方米。2019年3月21日，原告作为承租方(乙方)与被告作为出租方(甲方)签订《商铺出租协议》一份，约定：甲方出租系争商铺给乙方；租赁期限为6年(不含免租期)，自2019年3月21日起至2025年3月20日止。由于系争商铺为期房(乙方知晓并认可)，免租期为甲方提供乙方可办理营业执照等的相关文件前……每月租金为15,371元；乙方以转账形式向甲方支付租金和两个月的押金，押金为一次性支付，租金为当月5日支付，每次支付三个月租金共计46,113元并必须提前2日，自2019年5月5日起支付第一阶段租金，于2019年8月5日支付第二阶段租金，于2019年11月5日支付第三阶段租金，以此类推……2019年3月21日至2021年3月20日租金不递增，2022年至2025年租金在第一年基础上每年递增6%；自本合同签订之日起，乙方向甲方支付两个月租金30,742元为定金，该定金计入租金，若起租日起乙方未按合同约定支付剩余租金及押金，则甲方有权将该定金没收，若甲方因个人原因主动违约，则赔偿乙方30,742元为违约金，并承担相应责任；甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构；物业管理费由乙方自行向物业管理公司交纳……使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳(包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用)……若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，赔偿违约金200,000元；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方赔偿违约金200,000元……合同补充条款约定，租赁期内所产生的物业管理服务费均由乙方承担。甲方不负责支付物业管理费，如乙方未按物业管理公司要求缴纳物业管理费，与甲方无关，所产生的物业服务费以及滞纳金均由乙方自行承担……乙方知晓并同意，由于该房屋属于期房(产证还没有办下来)，如甲方可以提供乙方可办理营业执照等的相关文件，本合同自第4日起生效，以上约定租赁时间自动顺延，如甲方在免租期45天内，即可提供乙方办理营业执照等相关文件，甲方必须补足45天免租期给乙方……乙方同意并知晓，商铺后续在装修期间产生的各项费用(物业部门等费用)与甲方无关；甲方需配合乙方办理燃气开通，开通费用由甲方承担。也可由甲方提供开通燃气所需材料，委托乙方进行燃气开通，开通费用依旧为甲方承担。后续燃气使用所产生的费用与甲方无关。双方当事人还就其他事项作了约定。双方签订合同后，被告依约向原告交付系争商铺毛坯房。2019年3月11日，被告出具《收据》一份言明：今收到原告系争商铺定金30,736元。2019年3月21日，被告再次出具《收据》一份言明：今收到系争商铺2019年4月1日至2020年3月31日的物业管理费12,128.40元。双方确认该笔物业管理费实际由原告直接支付给了物业公司。2019年4月1日，原告通过微信向被告支付第一期房租共计46,113元。2019年3月下旬至2019年4月25日，原告对系争商铺进行了装修。2019年4月至2019年9月，原告就系争商铺燃气开通事宜反复与被告进行沟通交涉。双方之间微信聊天记录显示，2019年4月9日被告：“您好，我和售楼处的小杜说过了，有什么需要配合的，让他帮忙。都解决了吗？”原告：“哪天去了解了开通燃气的条件听着有点繁琐的……”2019年4月25日被告：“……没事的，我人不在，已经全权委托小杜了……”原告：“不到万不得已不会轻易给你们添麻烦”。2019年6月2日原告：“你好房东；这个房子的情况这样下去真的不是个办法！我们一家老小的生活是指望小店来营生的、没有一个准确的时间点出来什么事都没办法安排……看看有没别的解决方案？”被告：“目前回复我，开发商配套问题，帮我们一起催一下。我们这边可以什么时候使用什么时候算租金……目前只能等一等……”2019年9月16日被告：“煤气的事情我朋友刚回复，现在图纸只有一期6户人家做好并开始安装了，我们这套还是要等设计公司的图纸才能施工安装”。原告：“真是无奈”。2019年9月18日原告：“你好房东：早上我们几点去燃气公司？”被告：“我9：00出发”。2019年9月26日原告：“你好房东；燃气公司让我们今天9点去现场你去的了吗？”被告：“好的，那我就一起来吧”。2019年9月25日，原告经营的上海市松江区九里亭街道秦岭餐饮店与案外人上海松江燃气有限公司签订《上海市非居民用户管道燃气供用气合同》一份，被告支出燃气开通费合计46,093元。2019年10月2日，原告发现系争商铺内发生漏水状况，导致系争商铺内装饰装修有所损坏。双方之间微信聊天记录显示：原告将此事通过微信反馈给被告，并将相关漏水照片、视频通过微信发送给被告。被告让原告找物业公司沟通，表示楼上业主他们也不认识。2019年10月16日，原告向物业公司报修，填写《客户诉求收集表》。2019年11月4日，物业公司上门进行维修。被告当日通过微信询问系争商铺顶部漏水是否修好。原告回复已修外面，但不确定还会不会漏水。2019年10月8日，原告经营的案外人上海市松江区九里亭街道秦岭餐饮店出具《证明》一份，载明：兹证明系争商铺由于商圈之前燃气一直未开通，故未能营业，拖至2019年10月20日开张。当日，系争商铺所属物业公司即案外人上海九亭中心物业管理服务中心经办人员在该《证明》下方注明“情况属实”并加盖物业公司公章。2019年10月16日，原告作为承租方(乙方)与被告作为出租方(甲方)签订《商铺出租补充协议一》一份，约定：原协议约定的每月租金支付15,371元，由原告在2019年5月5日开始支付，截至2019年10月7日共5个月零2日共计77,879元，现甲方同意乙方实际支付10,000元作为2019年10月7日之前的租金，并同意在2020年1月5日之前支付；甲乙双方友好协商的租金付款时间如下：2019年10月5日前支付2019年10月8日至2020年1月7日的三个月租金，2020年1月5日前支付2020年1月8日至2020年4月7日的三个月租金，2020年4月5日前支付2020年4月8日至2020年7月7日的三个月租金，以此类推；该商铺燃气的开通费共46,093元都已由甲方支付，但由于上海松江燃气有限公司的施工合同不与商铺产权人签署，需要与商铺经营方签署，故以上费用由甲方先转入乙方名下后，再转付给上海松江燃气有限公司……如租赁合同到期后，乙方需一个月内无条件配合甲方尽快办理过户等相关手续，否则算违约；除本协议另有约定外，其他事宜仍按照原商铺出租协议执行……本协议自双方签字之日起生效。2019年11月22日，原告将其与案外人杜某某之间微信聊天记录截图通过微信发送给原告，对自己开店至今每天的房租都做不出来很无奈。被告询问原告是否准备解约，原告坦言希望寻求一个解决方案。被告回复自己付出也比收到多，且之前也已经作让步，不可能由被告弥补原告装修损失，要么就是原告找租客，要么就是等原告解约，被告找租客。2019年12月10日起，原告又就系争商铺漏烟问题多次与被告进行沟通交涉。双方之间微信聊天记录显示，2019年12月10日原告：“你好房东；这个房子一直漏油烟！打电话给物业多次不给解决！今天里面管道又刺耳的声音很响早上来到现在……”被告：“下午物业会安排人过来……具体维修麻烦你自己和物业确认”。2019年12月11日原告：“房东：这个房子昨天噪音他们过来处理了、但是漏烟问题一个月前就找过他们、今上午又去了仍然没给解决！里面的油烟乌烟瘴气！严重时候人在里面呆不住有几次客人进来就走了！这个房子实在是闹心！”后原告将其拍摄的油烟情况视频通过微信发送给被告。被告：“我把你发给我的转给物业了，还没回复我。”此后，双方对履约事宜发生争执，双方之间微信聊天记录显示，2019年12月24日原告：“目前我也真的没有办法了！就不计原材料、人工，连基本的房租做不出来……”被告：“……商铺后面的事情我已委托律师，如果到期没有付租金，后面的事就由律师来和您对接了。”原告：“事已至此你也这么说、那就解除合约吧……”2020年1月初，经被告催收，原告分别于2020年1月8日、2020年1月12日通过银行转账方式向被告支付2020年1月8日至2020年4月7日期间即第二期房租30,000元、16,113元，合计46,113元。原告未支付2019年5月5日至2019年10月7日租金10,000元，但被告未就此向原告提出异议。双方之间微信聊天记录显示，2020年1月12日原告：“房东：1-3月份租金已转你、之前的那个一万眼下实在凑不到了！后期正常好转了尽快补你。”被告：“好的，春节后你这里如果需要转租出去，提前通知我。尚未支付的1万元在2月底前支付。”原告：“好”。2020年1月31日11时46分，原告通过微信向被告发出《关于解除租赁协议及退还押金、租金的函件》一份，载明：由于被告在合同履行过程中存在多处违约行为，包括但不限于拖延半年开通燃气、商铺漏水、商铺烟雾倒流等，原告多次主动与被告进行协商未果。现由于新型冠状病毒疫情，原告损失严重，希望与被告协商处理租金事宜，但依然未取得被告答复，现原告已无法继续使用该商铺。基于上述事由，原告特向被告声明如下：1.被告收到本函件之日起，原告已经停止经营并离场，原、被告双方签订的《商铺租赁协议》解除；2.在收到本函件后，请被告于2020年1月31日下午6时前至商铺所在地与原告共同办理商铺钥匙交接。如被告逾期不回复或者不前往，届时视为双方已经交接完毕，商铺后续出现任何问题与原告无关；3.请被告收到本函件之日起3日内，立即向原告退还已经交付的押金30,742元；4.请被告收到本函件之日起3日内，立即向原告退还未使用的2个月零8天的租金共计34,709元；5.由于被告在合同履行过程中存在多处违约行为，已经严重损害了原告的合法权益，被告应承担给原告造成的损失50,000元。被告于当日12时20分接收该函件后微信回复被告：“春假后会让我的律师联系你，关于解除合同事宜。”之后直至2020年2月11日被告微信联系原告：“我昨天刚回国，你定个时间，我过来收商铺。”原告回复：“依你时间看你什么时候方便”。被告：“明天过来，先收商铺。至于解除合同相关问题由双方律师来沟通。如果你觉得有问题，那就等2月底疫情好转了，我们再碰头。”原告：“这个房子导致我亏损巨大！那就先等律师他们吧处理吧”。被告：“好的”。2020年3月29日，双方完成系争商铺交还手续，原告确认系争商铺内遗留物品由被告自行处置。2020年5月27日，就系争商铺装修残值问题，本院组织双方当事人进行现场勘验。双方各自明确了装修范围，原告认为装修残值为30,000元，被告则仅认可20,000元。审理中，原、被告双方一致确认：1.补充协议约定原告于2019年4月1日支付的第一期房租46,113元直接折抵成2019年10月8日至2020年1月7日的三个月租金；2.双方之间租赁合同已经解除，但对于合同解除时间双方尚存有争议。另，原告同意如有需要，其已付押金及多付租金均可抵扣其需支付的款项。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供原告与案外人杜某某(小杜)之间的微信聊天记录截图一组，其中2019年3月11日杜某某通过微信将被告银行卡照片发送给原告后称：“还有就是房东，毕竟是我们领导。没什么事情，尽量少给他电话。”2019年3月17日原告：“这个房子有没有啥问题？”杜某某：“房子没得问题。到时候您一起来就行了。”2019年4月18日杜某某：“不交物业费。不交房给业主”“那没办法，所有租客都是这样的”。原告：“几个月把我都快拖死了！这样下去生活都有问题了！”杜某某：“我自己的租客也骂我骂得无语了”。2019年5月28日原告：“在吗？这个铺子燃气不知道拖到啥时候……这样下去我也等不住有合适的租客我还是退出吧。”杜某某：“退出押金什么的都不退”。2019年7月30日杜某某：“上海市松江区沪亭北路99弄九亭中心售楼处，杜某某收……”。原告提供该组证据欲证明案外人杜某某系被告受托人，且被告系杜某某领导。被告对该组证据真实性无异议，关联性不认可。杜某某所称“领导”其实是指合作关系，杜某某也不是被告受托人，其意见不能代表被告，其仅是被告请来帮忙的。2、原告提供2019年10月2日原告拍摄系争商铺漏水照片及视频、2019年3月29日双方交接房屋时原告拍摄系争商铺顶部照片、《客户诉求收集表》、原告与案外人之间微信群聊记录及视频一组，其中原告在《客户诉求收集表》中登记索赔原因为……由于该商铺的顶部漏水严重，导致我开业延后，室内地板、空调及部分设备进水损坏……原告并主张直接及间接损失金额合计40,960元。微信群系系争商铺所在商圈商家群，系争商铺与其背面的商铺共用一根公共管道。原告提供该组证据欲证明系争房屋出现严重漏水漏烟问题的情况，吊顶已因漏水泡穿。背面商铺与经营首饰的商铺也都存在公共管道漏烟问题，甚至与物业公司发生纠纷后报警。漏烟问题从交房之前持续至今，故被告根本违约，原告有合同解除权。被告对案外人群聊及其视频三性不认可，无法确认案外人身份及经营场所。即便真实，反而可以证明案外人经营至今，漏烟并未影响其经营，其与物业公司发出冲突可能系其他原因。被告对该组其余证据真实性均无异议，但无法确认拍摄时间，且照片、视频无法清晰反映漏水漏烟时间、程度、原因，也无法反映有食客退单。系争商铺即便存在上述问题，也未严重到原告无法经营的地步，原告没有证据证明漏烟系公共管道导致以及吊顶处孔洞由漏水导致。且漏水问题在双方签订的补充协议内未提到，说明当时已经解决。对原告报修时主张的漏水损失金额被告亦不认可。认为漏水漏烟都是小瑕疵，原告不正当放大，以规避其违约责任。3、原告提供《室内装饰装修施工合同》、室内装修工程项目明细表、发票、销售收据、销售清单、收款凭据、网络增值业务服务单、《房屋租赁合同》、原告微信账单详情及原告与钟点工之间微信聊天记录截图一组，欲证明原告损失情况，包括装修施工费合计60,823元、厨房油烟系统费用6,500元、建筑垃圾清运费1,123元、装修管理费500元、空调安装费及钢管费1,560元、食品安全培训费450元、餐厨垃圾处理费6,480元、油水分离器850元、宽带费1,560元、门头招牌发光字2,300元、员工宿舍租金、员工工资及杂费50,000元。被告对《室内装饰装修施工合同》《房屋租赁合同》真实性认可，对其余证据的三性均无法确认，认为不是原、被告之间发生，无法确认相关项目及金额情况。即便上述费用真实合理，也均系原告经营的必要成本，超出被告在订立合同时的预见范围。且本案合同解除过错在原告，故上述费用应由原告自行承担。4、被告提供工作联系单四份及九亭中心北区玻璃、幕墙渗水明细一份、维修工作单二份及《情况说明》一份，工作联系单均系案外人上海金地物业服务有限公司发函给案外人上海旭亭置业有限公司，其中2019年8月21日联系单载明主题为九亭中心北区商业街排抽风机问题，现场情况为现场抽排油烟机系统未做系统整体调试，油烟机不能自动运行；因电机故障不能启动的有1台，所有风机运行时噪音大；所有风机运行时噪音大，设备安装电源电缆未按规范穿管布线、油烟风管存在漏烟、串味、噪音、振动过大等情况，现场业主投诉较大。建议协调相关施工方尽快完成系统调试，修复故障风机和漏烟风管，增加风机自动运行和远程启停功能和安装消音、除味设备。2019年8月22日联系单载明主题与现场情况与前一日类似，但因电机故障不能启动的增加到7台，另有风机反转的10台。2019年10月8日联系单载明主题为九亭中心北区商业街多家商铺漏水待维修，现场情况为九亭中心北区多家商铺存在室内漏水问题、部分已开始维修，影响业主装修入住经营，另外已装修的业主均已遭到不同程度的损坏……请贵司协调相关事宜给予解决。该联系单所附渗水明细中载明2-180房号的问题为室内渗水，报修日期2019年10月7日，由“蓝阳防水”施工单位维修，备注已完工。2019年12月16日联系单载明主题为九亭中心北区商铺噪音、漏烟、漏油、串味等问题，现场情况为九亭中心北区商铺存在多处室内燃气管道噪音、漏烟、漏油、相互串味等问题，此问题已多次施工，改善效果不佳；业主和租户多次投诉并提出退租等要求，请贵司协调相关事宜……附问题商铺明细如下：其中2-180仅存在漏烟问题……两份维修工作单则分别载明对于系争商铺漏水问题，原告于2019年10月1日报修，物业公司于次日接单，同月8日开工，同月9日完工，备注已通知“蓝阳”维修。针对系争商铺漏烟问题，原告于2019年12月10日报修，物业公司于当日接单，同月12日开工完工，备注已通知，“上消”维修(已维修待观察，租户自己在原有管道上开有洞口，施工单位已堵)。《情况说明》系由案外人上海九亭中心物业管理服务中心出具，该《情况说明》载明：系争商铺在2019年期间报修漏水油烟后，该公司房修部及时安排施工单位进行处理，问题在当时就已经解决。还向开发商发送工作联系单，最后均得到妥善处理。被告提供该组证据欲证明系争商铺仅存在瑕疵问题，不存在质量问题。针对原告提出的漏水、漏烟、噪音等问题，被告均及时与物业公司协商并迅速帮助其解决。原告对工作联系单真实性均认可，认为可以反映直至2019年12月16日漏烟仍很严重；维修工作单由于没有原告签字，对真实性与内容均不认可，因系争商铺已在2019年8月出现漏烟问题，并非原告装修导致，且其他商户于2019年12月左右入驻，更导致油烟倒灌入系争商铺。原告于2019年10月2日才发现漏水，故报修时间不可能是2019年10月1日；对《情况说明》真实性认可，但认为上述问题至今未能解决。对原告提供室内装修工程项目明细表，因被告对其真实性不认可，因该明细表没有签名盖章，本院对其真实性不予确认，对双方提供的其余证据真实性均予以确认。对于系争商铺漏水漏烟原因，原告认为是房屋本身质量问题，并非装修导致；被告则认为系争商铺本身完全适租，漏水系原告或楼上商户装修或使用导致，或下雨导致。漏烟不排除系原告安装的油烟设备存在问题所导致。对于双方之间租赁合同解除理由，原告认为是因为系争商铺本身存在质量问题，不适租，致使原告租赁合同目的无法实现，原告据此行使法定解除权；被告则认为是因为原告自身经营不善、损失惨重后擅自退租。对于双方之间租赁合同解除时间，原告认为应于2020年1月31日被告收到原告通过微信发送的电子版《关于解除租赁协议及退还押金、租金的函件》时解除；被告则认为应于双方完成系争商铺交接之日即2020年3月29日解除，而此前双方一直未就合同解除达成一致，且原告并不享有合同解除权。审理中，原告陈述其实际经营至2020年1月10日左右。2020年10月2日那次漏水以后没有再发生严重漏水，但一直存在渗水现象。被告对此不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告于2019年3月21日签订的《商铺出租协议》以及于2019年10月16日签订的《商铺出租补充协议一》属当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律规定，双方均应恪守。鉴于双方对于租赁合同解除不持异议，本院归纳本案的争议焦点为：一、双方之间租赁合同因何解除？原告是否享有单方解除权？合同解除责任在哪方？合同何时解除？二、合同解除的法律后果？围绕本案争议焦点，本院作如下阐述：关于争议焦点一，原告主张系争商铺本身存在质量问题，不适租主要体现在燃气延迟开通、漏水、漏烟，从而致使原告租赁合同目的无法实现，原告据此行使法定解除权。被告对此不予认可，认为完全是因为原告自身经营不善、损失惨重后擅自退租。本院认为，首先，关于燃气延迟开通问题，虽然燃气延迟开通属实，但在燃气于2019年10月初开通之后，双方签订补充协议约定被告将燃气未开通期间即2019年5月5日至2019年10月7日的租金减至10,000元，将计租日延至燃气开通后的2019年10月8日，同时将原告签约初期所支付的第一期三个月租金直接折抵2019年10月8日至2020年1月7日的三个月租金，此后类推交租。该补充协议签订后，原告按约支付第二期2020年1月8日至2020年4月7日的三个月租金。可见，双方对于燃气延迟开通责任问题已经进行了充分协商并达成和解，因此原告不得再以此为由主张系争商铺不适租。其次，关于漏水问题，原告提供的证据可以证明2019年10月1日系争商铺发生漏水，物业公司在原告报修后对漏水部分进行了维修。虽然原告当时无法确认以后还会不会漏水，但其在庭审中自认此后未再发生严重漏水，仅存在渗水。而在被告提供的2019年12月16日工作联系单所汇总的各项问题中，系争商铺仅存在漏烟问题，漏水渗水问题并不在列，结合原告自述其于2019年10月13日试营业，2019年10月20日正式开业的事实，可以认定漏水问题已基本修复，不影响原告此后正常经营。至于原告报修所称漏水造成其地板、空调、部分设备进水损坏问题，经本院2020年5月27日现场勘验，上述设施基本完好，且原告正常经营的事实也可以印证漏水即便造成原告店内设备设施确实有所损坏，也应是较为轻微程度，并不影响正常使用。因此原告也不得以此为由主张系争商铺不适租。最后，关于漏烟问题，原、被告提供的证据可以反映系争商铺所在区域由于设备故障，自2019年8月起即存在漏烟、噪音等问题，原告提供照片、视频等证据可以证明系争商铺存在持续漏烟问题，但原告提供的证据尚不足以证明漏烟程度已严重到原告难以正常经营，进而导致原告合同目的无法实现的地步。本院注意到，早在双方就漏烟问题进行交涉之前的2019年11月22日，原告就已经通过微信向被告表达了对自己开店至今每天的房租都做不出来很无奈，在被告询问原告是否准备解约时，原告虽未正面回应，但希望寻求一个解决方案，可见经营状况不佳亦是原告想要解除双方之间租赁合同的一个重要因素，因此原告同样不得以此为由主张系争商铺不适租。综上，原告主张系争商铺不适租理由均不成立，进而主张合同目的无法实现亦不成立。再者，即便原告于2020年1月31日搬离系争商铺，但其擅自搬离行为并不具有单方解除租赁合同的效力。另一方面，系争商铺确实存在瑕疵，故被告在履行合同过程也存在一定违约行为，但尚未达到根本违约情形，故本院认定原告并不享有合同解除权。最后，从双方微信聊天记录内容来看，2020年1月31日原告提出解除合同，被告未予同意，而是告知会让律师处理。2020年2月11日被告提出先收回商铺，合同解除问题由双方律师解决，原告同意由双方律师处理。因此，在本次诉讼前，双方也未就合同解除及解除时间达成合意。现原告以行为表明不再履行双方之间租赁合同，综上本院认定，本案系原告擅自退租导致合同解除，责任在于原告。至于合同解除时间，原告主张于2020年1月31日被告收到原告通过微信发送的电子版《关于解除租赁协议及退还押金、租金的函件》时解除，被告主张双方完成系争商铺交接之日即2020年3月29日解除。如前所述，原告不享有合同解除权，而被告主张的合同解除时间系在双方完成系争商铺交接之时，并无不当，故本院确认原、被告于2019年3月21日签订的《商铺出租协议》及《商铺出租补充协议一》于2020年3月29日解除。关于争议焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告要求返还房屋租赁押金30,742元的诉讼请求，被告要求不予返还押金的反诉请求，本院认为，本案中，《商铺出租协议》仅约定自本合同签订之日起，原告向被告支付两个月租金30,742元为定金，该定金计入租金，若起租日起原告未按合同约定支付剩余租金及押金，则被告有权将该定金没收。该条款是定金没收条款，而非押金没收条款。根据庭审查明事实，原告按约支付了剩余租金及押金，故定金已计入租金，而《商铺出租协议》对于押金是否没收并无相应约定，故被告无权没收押金。现双方合同已经解除，原告要求返还押金，于法有据，本院予以支持。被告反诉要求不予返还押金，无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还原告预付的2020年2月1日至2020年3月31日的物业费2,021.40元的诉讼请求，被告不同意返还，认为原告应向物业公司主张。对此本院认为，根据《商铺出租协议》约定物业管理费由原告自行向物业管理公司交纳，合同补充条款约定租赁期内所产生的物业管理服务费均由原告承担。被告不负责支付物业管理费，并由原告承担未按时支付所产生的滞纳金。原告支付系争商铺2019年4月1日至2020年3月31日的物业管理费12,128.40元，鉴于双方合同已于2020年3月29日解除，故被告作为受益方理应返还双方合同解除后即2020年3月30日至2020年3月31日的物业管理费66.46元。被告抗辩意见，缺乏合同依据，本院不予采纳。关于原告要求被告退还2019年10月8日至2020年1月31日房屋租金中的一半即29,204.90元以及2020年2月1日至2020年4月7日的全部房屋租金34,328.60元的诉讼请求，本院认为，首先，因双方合同已于2020年3月29日解除，系争商铺于同日交还，故2020年3月30日至2020年4月7日的房屋租金4,578.30元被告理应退还原告；其次，对于租期内租金，我国法律规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实，系争商铺确实存在漏水、漏烟情形，虽不至于达到租赁物不适租从而导致被告根本违约程度，但商铺本身存在瑕疵也是不争的事实，结合租赁房屋使用情况、合同履行期限以及双方过错程度等因素，本院酌情判定被告退还2019年10月8日至2020年3月29日期间50%的房屋租金43,881.70元。因此，被告应当退还2019年10月8日至2020年4月7日的房屋租金合计48,460元。关于原告要求被告赔偿因被告提供不适租房屋致使原告解除《商铺出租协议》给原告造成的损失共计90,113元的诉讼请求，本院认为，因本案合同的解除系原告违约导致，故原告无权要求被告承担装修费损失及营业收入等其他各项损失，原告该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付2019年5月5日至2019年10月7日的租金10,000元的反诉请求，本院认为，双方签订的《商铺出租补充协议一》约定2019年5月5日至2019年10月7日的租金，原告需向被告支付10,000元，应于2020年1月5日前支付。该约定系双方当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。现无论是补充协议中约定的付款日期2020年1月5日，还是被告在微信聊天中告知的“在2月底前支付”，该笔款项的履行期均已届满，故被告该项反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告要求原告支付解除合同违约金100,000元的反诉请求，原告对此认为被告提供不适租房屋违约在先，原告没有违约，不应当支付违约金。即便法院认定原告需承担违约金，也认为违约金数额过高，被告未提供证据证明其损失，要求法院将违约金数额予以调低。对此本院认为，如前所述，本案合同因原告违约而解除，原告理应按约承担违约责任，故对于被告要求原告支付违约金的反诉请求，于法有据，本院予以支持。至于违约金数额，尽管《商铺出租协议》约定，解约违约金为200,000元，被告也已调低为100,000元，但本案系争商铺确存在质量瑕疵，结合被告实际损失、双方过错程度、合同履行期限等因素，本院认为被告主张过高，酌定原告支付被告违约金30,742元。关于被告要求原告支付燃气开通费46,093元的反诉请求，本院认为，根据《商铺出租协议》补充条款约定，被告需配合原告办理燃气开通，无论是被告自行前往与原告一同办理，还是提供材料委托原告办理，开通费用均由被告承担，在双方后续签订的《商铺出租补充协议一》中对于该项费用承担也未作不同约定。况且该燃气设施添附于系争商铺，相应利益由被告享有，故被告该项反诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。被告自愿放弃关于原告注销系争房屋内工商登记信息的反诉请求，此系其自由处分其民事权利与诉讼权利的行为，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)秦春辉与被告(反诉原告)辛伟签订的《商铺出租协议》及《商铺出租补充协议一》于2020年3月29日解除；二、被告(反诉原告)辛伟于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)秦春辉房屋租赁押金30,742元；三、被告(反诉原告)辛伟于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)秦春辉自2020年3月30日起至2020年3月31日止的物业管理费66.46元；四、被告(反诉原告)辛伟于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)秦春辉自2019年10月8日起至2020年4月7日止的房屋租金48,460元；五、原告(反诉被告)秦春辉于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)辛伟自2019年5月5日起至2019年10月7日止的房屋租金10,000元；六、原告(反诉被告)秦春辉于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)辛伟违约金30,742元；七、驳回原告(反诉被告)秦春辉的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)辛伟的其余反诉请求。以上第二项至第六项相折抵，(反诉原告)辛伟尚需支付原告(反诉被告)秦春辉38,526.46元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,028元，减半收取计2,014元，反诉案件受理费2,058元，合计诉讼费4,072元，由原告(反诉被告)秦春辉负担1,607元(已付)，被告(反诉原告)辛伟负担2,465元(已付2,058元，剩余407元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陆 贤二〇二〇年六月二十四日法官助理  王艳萍书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。