云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终732号上诉人（原审被告与反诉原告）：杨宝财，男，1983年6月17日出生，汉族，系勐海乐盛娱乐有限公司股东，住云南省勐海县。上诉人（原审被告与反诉原告）：杨群英，女，1982年9月4日出生，汉族，系勐海乐盛娱乐有限公司股东，住云南省勐海县。二上诉人共同委托诉讼代理人：周谨，云南云誉（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告与反诉被告）：西双版纳百顺酒店管理有限公司，住所地勐海县勐海镇南海路16号。社会统一信用代码：91532822587379557A。法定代表人：岩温段，职务：总经理。委托诉讼代理人：段开宏、罗梦愉（实习），云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人杨宝财、杨群英因与被上诉人西双版纳百顺酒店管理有限公司（以下简称百顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省勐海县人民法院（2019）云2822民初1014号民事判决，向本院提起上诉。本案原上诉人（原审被告与反诉原告）勐海乐盛娱乐有限公司（以下简称原乐盛公司）在二审期间被注销，经该公司股东杨宝财、杨群英申请，本院裁定本案上诉人变更为杨宝财、杨群英。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。上诉人杨宝财、杨群英的共同委托诉讼代理人周谨，被上诉人百顺公司的法定代表人岩温段与委托诉讼代理人段开宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨宝财、杨群英上诉请求：撤销一审判决第二、三、六项，改判驳回被上诉人诉请。其理由是：本案合同是由杨宝财、杨群英与被上诉人签订，原乐盛公司没有通过账户向被上诉人支付过租金、物业费、水电费，原乐盛公司不是合同当事人，不应承担责任。一审被上诉人认可2018年8月至12月原乐盛公司没有经营，并且还向上诉人出具证明，该证明是因为没有经营所以双方协商扣除这几个月租金，所以该期间租金应当从租金中扣除。原乐盛公司未否认欠租金事实，也承认违约行为，被上诉人一审认可无故阻碍原乐盛公司经营并强行锁门，原乐盛公司出于气愤就没有支付租金，所以双方都存在违约行为，应各负其责，一审免除了被上诉人违约责任不公。双方没有约定合同解除后搬离商铺，被上诉人也没有该诉请，根据“不告不理”原则，一审判决搬离腾空房屋属于越权裁判行为。被上诉人百顺公司辩称，同意法院裁定上诉人以股东身份上诉，公司已经被注销，应当由股东承担连带责任，上诉人主张2018年8月至12月的租金应当扣除问题，上诉人没有经营是其歇业，不是被上诉人造成的，应当继续履行。其主张租金扣除理由不成立。被上诉人没有违约，锁门仅是让上诉人联系被上诉人，时间不到24小时没有影响上诉人经营。合同解除，上诉人应当在合理期限内搬离，如果长期占用被上诉人房屋会造成巨大损失，为了减轻损失，被上诉人采取了这一个具体地止损的维权措施。上诉人的上诉请求和理由均不成立，请二审驳回上诉，维持原判。百顺公司向一审法院起诉请求：1、判令原乐盛公司、杨宝财、杨群英支付房租513837元；2、判令原乐盛公司、杨宝财、杨群英支付物业费用25862+2040=27902元；3、判令原乐盛公司、杨宝财、杨群英支付违约金391918.5元；4、判令原乐盛公司、杨宝财、杨群英承担连带责任；5、要求支付3-4月水费3331元。原勐海乐盛娱乐有限公司向一审法院反诉请求：1、判令解除杨宝财、杨群英与百顺公司于2016年7月26日签订的《财富广场商铺租赁合同书》及杨群英与百顺公司于2016年8月19日签订的《国威欣城（二期）财富广场（商铺）前期物业委托服务合同》；2、判令解除杨宝财与百顺公司于2017年3月4日签订的《财富广场商铺租赁合同书》；3、判令百顺公司向原乐盛公司、杨宝财、杨群英返还租赁商铺押金119245元。一审法院认定事实：2015年5月15日，百顺公司与西双版纳国威房地产开发有限责任公司（以下简称国威公司）签订《国威欣城（二期）财富广场经营管理委托协议》，委托百顺公司对该项目商铺经营管理至2025年5月14日。2016年7月26日，杨宝财、杨群英与百顺公司签订《财富广场商铺租赁合同书》当日交付押金119245元。2016年8月2日，杨宝财在该房屋设立原乐盛公司经营唱吧麦颂。2016年8月19日，百顺公司与杨群英签订《国威欣城（二期）财富广场（商铺）前期物业委托服务合同》，2017年3月4日，百顺公司与杨宝财签订《财富广场商铺租赁合同书》（实际为补充条款），约定租期2016年5月5日至2021年8月5日止，租赁商铺为勐海县国威财富广场项目商业二的一层、二层、三层，一层面积72.36㎡（原合同47.36㎡，后合同增加25㎡）,租金80元/㎡/月；二层面积929.68㎡，租金30元/㎡/月，每月房租61622.4元；免租12个月，第一年、第二年每年缴纳6个月房租，第三年正常缴纳房租并递增6%，租金支付方式为预付一年租金才能使用，需每年提前一个月缴纳整年租金。物业管理费用按照前期物业合同约定计算，一层区域：物业管理费用1.5元/㎡/月，公共照明费用0.7元/㎡/月，垃圾清理费用0.4元/㎡/月；二层区域：物业管理费用0.4元/㎡/月；三层区域：物业管理费用1元/㎡/月，公共照明费用0.7元/㎡/月，垃圾清理费用0.4元/㎡/月。2018年8月至2019年8月房租为783837元，期间已支付房租29万元。2018年8月至2019年8月的年度物业管理费用53764元，已支付25862元。同时，尚欠2019年4-5月的水费3331元未付。一审法院认为，租赁合同订立后，杨宝财以租赁房屋设立原乐盛公司经营唱吧麦颂，2017年8月7日原乐盛公司交付物业费46418元，2018年11月28日唱吧麦颂交付租金10万元，原乐盛公司收支明细表也载明付国威房租5万元，故原乐盛公司对杨宝财、杨群英所欠合同债务构成债务的加入，其被告主体资格适格，应承担连带责任。原乐盛公司、杨宝财、杨群英经营不善未能按期足额交付房租，虽然存在陆续交房租情况，但双方已形成合同僵局，继续履行合同对双方都不利，原乐盛公司、杨宝财、杨群英虽然违约在先，但不存在恶意违约情形，继续履行合同对其显失公平，百顺公司拒绝解除合同违反诚实信用原则，对原乐盛公司、杨宝财、杨群英解除合同的诉请支持，确定百顺公司2019年10月14日收到反诉状之日起解除双方签订的三份合同。第一层面积72.36平方米，每平方米80元每月，每年租金69465.6元，第二层929.68平方米、第三层931.44平方米，每平方米30元每月，第二层每年334684.8元，第三层每年335318.4元，总计739468.8元，合同约定第三年（2018年8月至2019年8月）上涨6%，2019年度的租金总计783837元。已于2018年11月28日支付10万元，2018年12月31日支付5万元，2019年3月4日支付2287元水费和物业费25862元，2019年4月8日支付8万元，2019年4月30日支付2万元和2969元水费，2019年5月14日支付2万元，2019年6月3日支付2万元，总计321118元。其中房租费29万元，物业管理费25862元，水费5256元（非本案中诉求的水费），2018年8月至2019年8月尚欠房租为783837元-已付房租29万元=493837元，因确定合同于2019年10月解除，实际应支付房租期间2018年8月至2019年10月，应支付房租为783837元÷12个月×14个月-29万元=624476.5元，已付押金119245元应在房租中扣除，故624476.5元-119245元=505231.5元。原乐盛公司、杨宝财、杨群英提出双方认可2018年8月至2018年12月期间未经营的租金不应当计算主张，因其证据不足以证明停业原因是百顺公司所致，故不予采纳。对百顺公司要求支付2018年8月至2019年8月剩余房租及合同解除后要求房租支付至2019年10月的诉请予以部分支持。双方约定物业管理费第一层47.36平方米，每月每平方米2.6元，一年1477.63元，二层929.68平方米，每月每平方米2.4元，一年26774.784元，第三层931.44平方米，每月每平方米2.1元，一年23472.288元，2018年8月至2019年8月总计51724元，双方认可补充合同增加的25平方米，2016年8月至2018年8月的物业管理费用至今未缴纳，尚欠2040元，两项合计53764元，扣除已支付的物业管理费25862元，尚欠27902元。合同中物业管理费用包含物业费、垃圾费、照明费，故对原乐盛公司、杨宝财、杨群英提出扣除垃圾费和照明费抗辩不予采纳。百顺公司提出解除合同则要求物业管理费计算至2019年10月诉求，因纠纷后处于停业状态未享受服务，该诉求不予以支持。百顺公司主张2019年4至5月份的水费3331元，属于实际产生的费用，予以支持。双方在合同中约定了违约责任，百顺公司按照每月租金计算出违约金391918.5元，原乐盛公司、杨宝财、杨群英提出违约金过高要求调整以未支付的租金作为基础以百分之二十计算，本案中百顺公司预期收益和实际损失为房租，考虑百顺公司有强行锁门处置不当行为，存在一定的过错。根据公平原则和诚实信用原则等因素，确定违约金两个月的房租65319.75×2=130639.5元。押金已抵扣房租，因此原乐盛公司、杨宝财、杨群英要求返还押金请求不予支持。依照《中华人民共和囯合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条之规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）西双版纳百顺酒店管理有限责任公司与被告(反诉原告)杨宝财、杨群英于2016年7月26日签订的《财富广场商铺租赁合同书》，解除原告（反诉被告）西双版纳百顺酒店管理有限责任公司与被告(反诉原告)杨群英于2016年8月19曰签订的《国威欣城（二期）财富广场（商铺）前期物业委托服务合同》，解除原告（反诉被告）西双版纳百顺酒店管理有限责任公司与被告(反诉原告)杨宝财于2017年3月4日签订的《财富广场商铺租赁合同书》；二、被告(反诉原告)勐海乐盛娱乐有限公司、杨宝财、杨群英于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）西双版纳百顺酒店管理有限责任公司房租505231.5元；三、被告(反诉原告)勐海乐盛娱乐有限公司、杨宝财、杨群英于本判决生效之曰起十曰内支付原告（反诉被告）西双版纳百顺酒店管理有限责任公司违约金130639.5元；四、被告(反诉原告)勐海乐盛娱乐有限公司、杨宝财、杨群英于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）西双版纳百顺酒店管理有限责任公司物业管理费27902元；五、被告(反诉原告)勐海乐盛娱乐有限公司、杨宝财、杨群英于本判决生效之曰起十日内支付原告（反诉被告）西双版纳百顺酒店管理有限责任公司2019年4至5月的水费费3331元；六、被告(反诉原告)勐海乐盛娱乐有限公司、杨宝财、杨群英于本判决生效之日起十日内将案涉房屋腾空并返还原告(反诉被告）西双版纳百顺酒店管理有限责任公司；七、驳回原告（反诉被告）西双版纳百顺酒店管理有限责任公司的其他诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)勐海乐盛娱乐有限公司、杨宝财、杨群英的其他诉讼请求。本诉案件受理费13137元，由原告（反诉被告）西双版纳百顺酒店管理有限责任公司负担3751元，被告(反诉原告)勐海乐盛娱乐有限公司、杨宝财、杨群英负担9386元。反诉案件受理费1342元，由被告(反诉原告)勐海乐盛娱乐有限公司、杨宝财、杨群英负担1242元，原告（反诉被告）西双版纳百顺酒店管理有限责任公司负担100元。原告（反诉被告）西双版纳百顺酒店管理有限责任公司预交的案件受理费本院不另清退，被告(反诉原告)勐海乐盛娱乐有限公司、杨宝财、杨群英将其应负担的案件受理费迳付原告。”本院二审期间，上诉人提供照片一套，欲证明被上诉人在二审期间违法拆除上诉人设施设备，给上诉人造成不可恢复损失。被上诉人对证据进行了质证。本院对该证据审查认为，由于照片不能清除反映拍摄时间地点等情况，所以不予确认。本院二审期间，双方当事人对一审认定事实均未提出异议。经本院核实，双方认可一审遗漏认定租赁房屋三层面积931.44㎡，租金30元/㎡/月事实。本院对该事实以及一审认定的事实予以确认。本院认为，关于争议租金中是否应扣除2018年8月至12月，即原乐盛公司没有经营期间的租金问题。虽然被上诉人曾出具证明载明2018年8月至2019年12月未发现原乐盛公司经营情况，但该证明并没有说明原乐盛公司未经营是被上诉人造成以及被上诉人同意扣除2018年8月至12月的租金，所以，上诉人仅凭该证明提出双方协商同意扣除该期间租金主张的依据不足，不能支持。关于上诉人与被上诉人是否均应承担违约责任问题。本案中，根据有关证据与当事人陈述可以明确上诉人存在拖欠房租的违约行为，被上诉人因此强行锁上诉人租赁房屋门造成其无法经营也存在一定程度违约，但考虑到上诉人拖欠房租违约在前，被上诉人强行锁门在后属事出有因，并且被上诉人答辩认为其锁门时间不到24小时未影响上诉人经营，而上诉人也未证明被上诉人锁门时间具体有多长造成其损失有多大等，再结合一审已在双方合同约定的违约责任基础上下调了大部分违约金额，也就是一审在判决违约金时已对双方的违约均作出考虑等情况，所以上诉人提出一审免除被上诉人违约责任的主张不成立。关于原乐盛公司是否应承担责任问题。本案是因合同引起的纠纷，根据合同相对性原则，有关合同的债权债务关系应在合同当事人之间产生成立，原乐盛公司没有参与签订本案合同，即使其曾经支付过部分合同款项，也只能说明其愿意支付该部分款项，但不能因此推定其已具备接受合同约定的所有债权债务情形，所以，一审判决原乐盛公司承担本案合同责任不当，但由于原乐盛公司已被注销，一审判决原乐盛公司承担本案合同责任实际已不能实现，而杨宝财、杨群英夫妻虽然是原乐盛公司股东，但其同时也是本案合同当事人，所以一审据此判决杨宝财、杨群英承担合同责任并无不当。另外，虽然一审在双方本诉与反诉中均不存在将房屋腾空返还百顺公司请求的情况下，一审对此迳行判决在程序上存在瑕疵，但由于合同解除后，房屋承租方确有腾空房屋返还出租方的义务，并且被上诉人在上诉答辩时也提出合同解除后，上诉人应当在合理期限内搬离的主张，所以，为了减少当事人诉累，对一审作出承租方腾空房屋返还出租方的判决不作实质变更。综上所述，本院对于上诉人有理部分的上诉请求予以支持；一审判决涉及原乐盛公司的判项均应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省勐海县人民法院（2019）云2822民初1014号民事判决第一项，即“解除原告（反诉被告）西双版纳百顺酒店管理有限责任公司与被告(反诉原告)杨宝财、杨群英于2016年7月26日签订的《财富广场商铺租赁合同书》，解除原告（反诉被告）西双版纳百顺酒店管理有限责任公司与被告(反诉原告)杨群英于2016年8月19曰签订的《国威欣城（二期）财富广场（商铺）前期物业委托服务合同》，解除原告（反诉被告）西双版纳百顺酒店管理有限责任公司与被告(反诉原告)杨宝财于2017年3月4日签订的《财富广场商铺租赁合同书》”；二、撤销云南省勐海县人民法院（2019）云2822民初1014号民事判决第二、三、四、五、六、七、八项；三、杨宝财、杨群英于判决生效之日起十日内支付西双版纳百顺酒店管理有限责任公司房租505231.5元，物业管理费27902元，2019年4至5月的水费3331元，违约金130639.5元；四、杨宝财、杨群英于判决生效之日起十日内将案涉房屋腾空并返还西双版纳百顺酒店管理有限责任公司；五、驳回西双版纳百顺酒店管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回杨宝财、杨群英的其他反诉请求。二审案件受理费13137元，由上诉人杨宝财、杨群英负担；一审本诉案件受理费13137元，由西双版纳百顺酒店管理有限责任公司负担3751元，杨宝财、杨群英负担9386元；反诉案件受理费1342元，由杨宝财、杨群英负担1242元，西双版纳百顺酒店管理有限责任公司负担100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  蒋荣春审判员  陈 瑜审判员  徐艺华二〇二〇年六月十日书记员  余 茜