吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0322民初395号原告（执行案外人）：贾子龙，男，1984年11月7日出生，汉族，住吉林省四平市。委托代理人：崔玉华，女，1964年5月17日出生，汉族，现住吉林省梨树县。被告（申请执行人）：王冶，男，1978年5月1日出生，汉族，现住吉林省梨树县。被告（被执行人）：李艳红，女，1973年12月20日出生，汉族，现住吉林省梨树县。委托代理人：徐成，吉林赵勇律师事务所律师。原告贾子龙与被告王冶、李艳红案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告贾子龙及其委托代理人崔玉华，被告王冶，被告李艳红委托代理人徐成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。贾子龙向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认贾子龙与李艳红于2018年9月27日签订的《房屋买卖合同》有效，贾某是法院查封标的房屋的实际权利人，并判令李艳红配合贾某办理产权过户手续；2、请求人民法院撤销（2020）吉0322执异2号执行裁定书，立即停止对坐落于四平市××区（面积为117.01平方米）涉案房屋的执行措施并解除对该房产的查封；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月27日，李艳红将自己所有的坐落于四平市××区房屋（面积为117.01平方米）出售给贾子龙，交易价格人民币600000元整。因交易房屋在中国建设银行四平分行有贷款，每月还贷人民币4029.24元，双方约定：“乙方首付人民币110000元，其中包括2018年10月份、11月份的银行还贷；2019年8月10日甲方将该房剩余银行贷款全部还清后，并把房照交付给乙方，乙方付清全部尾款人民币458000元，甲方配合乙方办理产权过户手续；房屋交付之前所发生的水、电、气、物业费、取暖费等相关费用由甲方承担，以后各项费用由乙方承担。”贾子龙于2018年9月27日给付李艳红购房款人民币70000元，2018年9月28日给付李艳红购房款人民币40000元，李艳红给贾子龙出具收条。在合同履行过程中，双方协商2018年12月份至2019年7月份的贷款继续由贾子龙偿还，同时李艳红继续承诺于2019年8月10日将该房剩余银行贷款全部还清，并保证配合贾子龙办理产权过户手续。本案被告王冶与李艳红民间借贷纠纷一案，判决生效后向人民法院申请强制执行，对李艳红名下出售给贾子龙的房屋进行查封，贾子龙得知后以案外人名义提出执行异议，并提供了相关证据，证明贾子龙与李艳红签订《房屋买卖合同》在先，并实际入住多年，支付部分购房款代为李艳红偿还贷款，即未办理产权过户手续贾子龙没有过错。可梨树县人民法院认为：“案外人贾子龙提供的水费、电费票据来看，不能证明其在本院查封之前就已经实际入住该房屋。另外，案外人贾子龙在购买该房屋时明知该房屋存在抵押权利的限制会导致无法办理过户的风险而依然购买，应自行承担相应的不利后果。”并根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，裁定驳回案外人贾子龙的异议请求。贾子龙认为，实践中多数购买二手房屋的新房主水电费票据的名字很少有人更改，并不能否定其实际居住，贾子龙可以通过大量证据能够证明自己签订合同交付首付款后即入住至今。法律没有规定在银行抵押贷款的房屋不允许买卖，贾子龙与李艳红签订的合同系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，合同有效。再有王冶与李艳红之间是民间借贷法律关系，李艳红并没有将本案标的房屋抵押给王冶，本案中建设银行是抵押权人，抵押权大于债权，李艳红将房屋出售给贾子龙，贾子龙除了支付首付款外一直偿还李艳红在银行的贷款，并早已准备好购房尾款，随时都可以按照合同约定履行义务。假如银行行使抵押权利，贾某将剩余尾款交付给银行，银行解除抵押权，李艳红应无条件配合贾子龙办理产权过户手续。王冶只是无抵押权的普通债权人，他不能对抗银行抵押权，他无权查封贾子龙购买的房屋。王冶辩称：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，在本案中贾子龙提供的房屋买卖合同显示房屋总价款为60万元，2020年1月3日法院执行庭执行笔录中，贾子龙陈述连还房贷加上首付一共将近20万元，可见他并未支付全部购房款，不具备前述所规定的第一条，该执行笔录法院问贾子龙你们在这住了多久，贾子龙回答从八月份到现在，因在该笔录中他陈述的该房屋是在2019年2、3月份买的，所以这里所讲的8月份应该是2019年8月份，王冶申请法院查封该房屋的时间是2019年5月16日，足以说明在法院查封该房屋时，贾子龙并没有实际占有此房屋，不具备前述所规定的第二条。另外该房屋至今没有办理过户，原因是该房屋已经被法院查封，而且之前还在银行有抵押贷款。所以无法过户，贾子龙明知房屋在银行抵押，还与李艳红签订买卖合同，所以不能办理过户登记手续，贾子龙也有过错，不具备前述所规定的第三条。李艳红辩称：一、按照人民法院查封之时的询问笔录内容显示，贾子龙占有该房屋的时间为八月份，贾子龙在人民法院查封前并未合法占有本案争议的房屋，该情形非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款的法定情形。二、李艳红虽然与贾子龙签署了买卖协议，但在协议履行过程中贾子龙就多次以其子女在长春居住要求解除房屋买卖协议，而且也并未入住该房屋。在2019年12月2日，经李艳红与贾子龙双方多次协商后，李艳红已经按照贾子龙的要求与其签署了还款计划，按照还款计划约定内容显示，李艳红已经与贾子龙解除了房屋买卖协议书（协议内容有明确的约定）且已经部分履行了该还款计划，贾子龙的权利就物权请求权转化为债权请求权，其就主张房屋权属的基础性权利已经丧失，其以本案提起执行异议之诉缺乏事实依据。贾子龙无论从实际占有房屋角度，还是贾子龙在提出本次执行异议之诉是否存在基础性权利角度，其诉请均不能得到人民法院支持。开庭审理时贾子龙为了证明自己的主张，向本院出示和宣读了如下证据：证据一、贾子龙与李艳红签订的房屋买卖合同，银行还款凭证四页、微信转款凭证一张，收条一张，银行支取现金交易明细一张，证明贾子龙与李艳红签订合同，定金5000元，首付款11万元，11万元中有贾子龙代为李艳红偿还贷款两个月，每月还款4029.24元，其中银行凭证一共12张，前面11张是单月还款，后面一张是6个月的还款凭证，一共还款48243.48元。银行还款凭证是银行拍照给我的，没有原件。王冶质证认为，贾子龙所谓的还款凭证，不能直接证明是贾子龙还款。李艳红方质证认为，第一、房屋买卖合同只能说明协议签署的时间，不能说明房屋实际交付的时间，现房屋买卖合同已经解除。第二、现有微信转账内容显示由贾子龙直接向李艳红支付的款项，最后一笔的时间为2019年5月份，其后款项如何支付没有相关证据予以支撑。第三、个人贷款还款凭证记载内容显示，系李艳红偿还银行款项，贾子龙应当提供款项支付给李艳红的依据。第四、按照贾子龙所提供的双方可以确认的交易记录信息，与双方约定的还款计划的解除协议相互吻合。证据二、梨树县人民法院查封公告一份，梨树法院执行裁定书（2019）执880号，梨树法院（2020）执异2号执异裁定书送达回证，证明法院查封公告是2019年12月17日，法院是2020年1月4日到贾某家送达的查封公告。（2019）执880号执行裁定书是2019年10月22日，5月份查封是错误的，12月17日公告的。王冶质证认为，应以查封裁定作出时间为准。李艳红方质证认为，与本案无关，以查封裁定作出时间为准。证据三、崔玉华与李艳红的微信聊天记录和面对面谈话录音，要求其按照合同规定履行办理房屋过户手续的事实。证明不办理过户手续过错在于李艳红，贾子龙没有任何过错。李艳红在法院查封之前没告诉过我她有欠账。她同意履行合同。王冶质证认为，有异议，此录音不能说明贾某无过错，李艳红未对贾子龙说有欠账与本案无关，贾子龙已知此房在银行有贷款还与其签订合同有过错，应当承担房屋交易风险。李艳红方质证认为，有异议，录音及聊天记录均应尊重双方当事人的书面协议，而且两份证据不能说明房屋实际交付时间及具体交易过程。证据四、房屋钥匙、2018年、2019年取暖费收据两张、2018年10月到2020年3月份缴纳电费收据18张，证明2018年9月27日签订房屋买卖合同后，首付款交齐，李艳红将房屋交付给贾子龙及贾子龙实际居住，并且占有使用，交付各种费用的事实。王冶质证认为，贾子龙的票据都是在查封之后开具的，不能证明在查封之前已入住，而且所有票据都是李艳红的名字，与贾子龙无关。李艳红方质证认为，其中部分票据在没有相关支付凭证作为佐证的情况下，不能说明贾子龙的入住时间，应当以人民法院对贾子龙的询问笔录作为依据，而且应当尊重双方签署的还款协议。王冶为了证明自己的主张，向本院出示和宣读了如下证据：2020年1月3日人民法院询问贾子龙执行笔录一份，证明贾子龙实际占有该房屋的时间为2019年8月，结合人民法院就该房屋的查封时间，其实际占有时间在后，不符合排除执行的法定条件。贾子龙方质证认为，贾子龙在北京确实是在8月份搬回来的，但是贾子龙的儿子在本地上学，贾子龙的母亲和孩子在这里居住。李艳红方无异议。李艳红为了证明自己的主张，向本院出示和宣读了如下证据：2019年12月2日签署的还款计划及三张微信转账记录，证明2019年12月2日李艳红按照贾子龙要求，签署了还款计划，还款计划内容可以认定双方买卖协议已经解除。而且计划中就协议解除后的法律后果作出明确约定，就该还款计划也已经实际履行，贾子龙提出执行异议之诉缺乏基础性权利。贾子龙质证认为，我们找李艳红过户，她不能过户就给我们退钱，但是这个还款计划没有实际履行。所以她的还款计划已经失效。王冶无异议。经审理查明：王冶与李艳红借款合同纠纷一案，经本院（2018）吉0322民初317号民事判决书判决生效，在执行过程中，本院于2019年5月16日查封了李艳红名下位于四平市××区房屋，查封后，贾子龙以享有该房屋的所有权为由向本院提起执行异议，请求停止对该房屋的执行。本院于2020年3月19日作出（2020）吉0322执异2号民事裁定书，驳回了贾子龙的执行异议，贾子龙提出执行异议之诉。另查明，贾子龙与李艳红于2018年9月27日签订房屋买卖合同，约定房屋总价款为60万元，由于交易房屋在建设银行办理了贷款，月还款4029.24元。双方约定由贾子龙于签订合同当日交付11万元首付款，并每月给付李艳红4000元还银行贷款。还约定，2019年8月10日，李艳红将剩余贷款全部还清后，贾子龙再将剩余尾款45.8万元交付完毕，李艳红配合贾子龙办理过户手续。合同签订后，贾子龙按照合同约定交付了11万元，后陆续每月向李艳红转款4020元。该案涉房屋至今未办理过户登记。本院认为，首先，贾子龙与李艳红是在法院查封之前签订了房屋买卖合同，但双方的合同中明确约定，最后交付全部款项的时间是2019年8月10日，约定在这个时间由李艳红将建设银行贷款全部还清，把房照交付贾子龙，再由贾子龙交付全部尾款45.8万元，李艳红配合贾子龙过户。该合同是一份附履行期限的合同，合同转让的是存在抵押权的房屋，虽未征得抵押权人同意，但还未到履行期限，且约定到达履行期限后交付全部款项，并消灭抵押权，该合同约定不违反法律规定，为有效合同。本院在2019年5月16日对案涉房屋采取了查封措施，由于此时未到履行期限，贾某享有的是依据该合同形成的尚未到履行期限的债权，还不会发生物权变动的效果，亦不会产生物权期待权。其次，在法院查封之前，贾子龙方只依据合同交纳了部分合同价款，总额不到20万元，故此未能支付全部价款。第三，贾子龙在订立合同当时，明知合同标的房屋上有抵押权存在，仍然进行购买，最终案涉房屋没有办理过户登记。应认定属于因买受人自身原因未办理过户登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，贾子龙提供的证据不能满足该条规定的执行异议成立要件，不能认定贾子龙享有排除执行的民事权益，其诉讼请求不能得到支持。同时贾子龙要求确认其为查封标的房屋实际权利人的诉讼请求，无事实与法律依据不予支持。贾子龙诉讼请求中要求撤销梨树县人民法院（2020）吉0322执异2号执行裁定书，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”的规定，执行异议裁定会根据执行异议之诉案件的结论产生法定结果，故对该项诉请不予评判；贾子龙诉讼请求中要求李艳红配合贾子龙办理产权过户手续的诉求，不属于执行异议审理范围，本院不予审理。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第三百一十四条的规定，判决如下：驳回原告贾子龙的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告贾子龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。审 判 长  王立新人民陪审员  黄淑苹人民陪审员  孙艳波二〇二〇年六月八日书 记 员  王 欣