河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再140号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王荣军，男，汉族，1988年9月7日出生，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：李伟，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：吴洪太，大沧海律师事务所郑州分所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郑州兴联置业有限公司。住所地：河南省郑州市上街区新安路18号院504室。法定代表人：**，该公司总经理。委托诉讼代理人：许林强，郑州市上街区工业路法律服务所法律工作者。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：中国工商银行股份有限公司郑州上街支行。住所地：河南省郑州市上街区济源路72号。负责人：杨增魁，该行行长。委托诉讼代理人：赵龙飞，河南睿辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱培君，河南睿辰律师事务所律师。再审申请人王荣军与被申请人郑州兴联置业有限公司（以下简称兴联置业公司）、中国工商银行股份有限公司郑州上街支行（以下简称工行上街支行）商品房预售合同纠纷一案，郑州市上街区人民法院（以下简称上街区法院）于2018年6月4日作出（2018）豫0106民初390号民事判决，兴联置业公司不服，向河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）提起上诉，郑州中院于2018年9月11日作出（2018）豫01民终9803号民事裁定，以原判认定基本事实不清为由，撤销上街区法院（2018）豫0106民初390号民事判决，发回上街区法院重审。上街区法院重审期间，工行上街支行请求以第三人身份参加诉讼，该院予以准许，并于2019年2月27日作出（2018）豫0106民初2659号民事判决。王荣军不服一审判决，向郑州中院提起上诉。郑州中院于2019年5月20日作出（2019）豫01民终8933号民事判决。王荣军不服，向本院申请再审。本院于2020年2月18日作出（2019）豫民申8730号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭,于2020年5月8日公开开庭审理了本案。再审申请人王荣军的委托诉讼代理人李伟、吴洪太，被申请人兴联置业公司的委托诉讼代理人许林强，被申请人工行上街支行的委托诉讼代理人赵龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王荣军申请再审称，（一）原判认定基本事实错误。1.王荣军依法享有合同解除权。案涉《商品房买卖合同》约定兴联置业公司应在2015年5月1日办理商品房初始登记后的360日内将房屋所有权证书交付王荣军。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同纠纷司法解释）第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，直到2018年1月30日王荣军起诉时，兴联置业公司仍未按约定向王荣军交付房屋权属证书，该时间节点符合上述司法解释规定，且兴联置业公司在庭审中明确称系因该公司在办理初始登记时面临土地合宗问题。土地合宗问题是因该公司违反规划建设案涉房屋所在楼栋时越界占压其他土地导致，即无论不动产登记政策是否变动，兴联置业公司应对其违反规划产生的后果承担法律责任。原审未对土地合宗问题深入分析便认定王荣军无法取得房屋权属证书的责任不在兴联置业公司，属认定事实错误。2.王荣军通过到法院起诉的方式，由法院向兴联置业公司送达载有解除合同诉求的起诉状亦是履行解除合同的通知义务。解除权作为形成权的一种，并不需征得对方的同意，仅凭单方的意思表示就可以发生预期的法律后果。本案中，原一审法院于2018年1月30日受理本案，并于2018年4月3日在该院第六审判庭依法公开审理本案，兴联置业公司随后在通知的时间到庭参加庭审，自此可知，兴联置业公司至迟应于2018年4月3日庭审之前收到了王荣军提交的包含解除合同的诉讼请求在内的起诉状。按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同自通知到达对方时解除，载有解除请求的起诉状送达兴联置业公司时，发生合同解除的效力。（二）王荣军在起诉前已与兴联置业公司就解除合同事宜进行协商，且根据民事法律法规，王荣军有权通过民事诉讼的方式维护自身合法权益。二审认为，基于三方合同约定以及诚实信用原则，王荣军在请求解除合同前应按照三方约定与贷款银行、房屋出卖人就购房款进行协商处理。二审依诚实信用原则否定王荣军的诉讼权利，属适用法律错误。请求改判：解除案涉《商品房买卖合同》；兴联置业公司返还王荣军购房款1214991元，并支付资金占用期间的利息（以1214991元为本金，自2016年7月1日起至实际返还之日止，按同期银行贷款利率计算）；兴联置业公司支付未能及时办理房屋所有权证书的违约金69861元（自2016年7月1日起至2018年1月30日止，按照房屋总价款的日0.01%的标准计算）；兴联置业公司赔偿王荣军支付的房屋维修基金、转移登记费等费用12377元；一、二审诉讼费由兴联置业公司承担。兴联置业公司答辩称，1.兴联置业公司已经按照合同约定履行交付房产等主要义务，王荣军提出的解除合同请求不符合行业规则和法律规定，王荣军随意解除合同行为不利于经济社会发展。2.案涉房产已经相关部门审核检查，通过验收，不存在违法、违规事实，王荣军的再审理由无事实和法律依据。3.2019年9月29日兴联置业公司已取得不动产权证书，且已通知王荣军办理产权证。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。工行上街支行答辩称，鉴于王荣军要求解除合同，工行上街支行要求王荣军立即结算剩余贷款本息。王荣军于2018年2月28日向上街区法院起诉，请求依法判令：解除王荣军与兴联置业公司签订的案涉《商品房买卖合同》（合同编号：SJ140××××1067）；兴联置业公司返还王荣军购房款1214991元，并支付资金占用期间的利息（以1214991元为本金，自2016年7月1日起至实际返还之日止，按同期银行贷款利率计算）；兴联置业公司支付未能及时办理房屋所有权证书的违约金69861元（自2016年7月1日起至2018年1月30日止，按照房屋总价款的日0.01%的标准计算）；兴联置业公司返还王荣军支付的房屋维修基金、转移登记费等费用12377元；兴联置业公司返还王荣军三年包租期内的房租390000元[2014年5月1日至2017年5月10日止，每年房租以原房价每平方米12700元，总价款1625600元（12700元×128平方米=1625600元）的8%计算]；本案的全部诉讼费用由兴联置业公司承担。上街区法院一审重审认定，2014年9月29日，买受人王荣军与出卖人兴联置业公司签订合同编号为SJ140××××1067的《商品房买卖合同》一份，约定：王荣军购买兴联置业公司开发的位于上街区××东路××院××层××商业用房××套，房屋建筑面积为128.17平方米，房屋总价款为1214802元，其中560000元办理商业贷款。出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。2014年10月14日，王荣军向兴联置业公司缴纳购房首付款654802元。后王荣军向工行上街支行申请了560000元购置商用房贷款，兴联置业公司配合王荣军办理了贷款手续并提供担保，三方签订《个人购房借款/担保合同》。合同中约定：借款人与房屋出卖人协议解除买卖合同或者以诉讼、仲裁方式解决买卖合同纠纷时，借款人应在得知该情形之日起10个银行工作日内告知贷款人，由借贷双方共同与房屋出卖人协商解决购房款的处理。2014年9月24日，王荣军出具《声明书》一份，声明其自愿将案涉房屋三年的租赁经营权无条件交由郑州胜洁物业管理有限公司管理使用，具体时间为2014年5月1日起至2017年4月30日止。2017年5月1日，兴联置业公司向王荣军交付房屋后，至今未向王荣军交付房屋所有权证书。上街区法院一审认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，王荣军主张解除案涉《商品房买卖合同》，依《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》约定之内容，王荣军应当通知兴联置业公司和工行上街支行。王荣军无证据证明解除合同的主张已经通知兴联置业公司和工行上街支行，对王荣军要求解除合同的诉讼请求应予驳回。关于王荣军的其他诉讼请求，可另行起诉。该院于2019年2月27日作出（2018）豫0106民初2659号民事判决：驳回王荣军的诉讼请求。案件受理费19985元，由王荣军负担。王荣军不服一审判决，向郑州中院上诉请求：依法撤销（2018）豫0106民初2659号民事判决，改判支持王荣军全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由兴联置业公司承担。郑州中院二审认定的事实与一审相同。另认定：1.2014年10月11日，工行上街支行作为预告登记权利人（抵押权人）、王荣军作为预告登记义务人（抵押人），就案涉房屋进行了预购商品房抵押备案。2.关于要求解除案涉《商品房买卖合同》的原因，王荣军在2018年4月3日庭审时称：是因兴联置业公司违反合同约定无法办理房产证和王荣军投资没有收益。3.关于签署2014年9月24日《声明书》的原因，王荣军于2018年4月3日庭审时称：买房时给其的优惠房价是一万两千七百多，总房价是一百六十多万，后称租金回报率高，每年以百分之八返租，签合同时候减掉了房租的价格……反正房租已经冲抵总房款，所以签了这个声明。购买房子已经三年多，现在不但房产证办不下来，市场现在也空无一人，不像开发商宣传的那样。房子没有出租，处于空置状态。4.兴联置业公司提交的第四组相关证据显示，上街区房屋预售许可、所有权初始登记实地察看工作人员于2016年8月16日对兴联置业公司申请所有权初始登记的上街区新安东路10号院A-4-e幢进行了实地察看，签署了《上街区房屋预售许可、所有权初始登记实地察看表》。2016年12月6日，兴联置业公司委托秦玉梅办理百硕金街A-4-e项目初始登记相关业务。2018年3月20日兴联置业公司《A4土地合宗情况说明》载明：该公司在办理百硕金街A3、A4初始登记业务（转现业务）时，唯有A-4-e幢在房管部门不予办理，A3、A4其它幢转现业务已办理完毕，原因是A-4-e是两块土地需要办理土地合宗，办理合宗问题又是所管辖部门首次办理，负责办理此业务员工也在积极的去协调办理这两块土地的合宗手续，由于种种原因导致办理起来比较迟缓，此业务目前还在办理中。二审认为，本案二审中双方争议的焦点是王荣军是否享有合同解除权以及是否达到了行使合同解除权的条件。王荣军主张其依照商品房买卖合同纠纷司法解释第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三的规定，享有法定解除权并达到了行使解除权的条件。该院认为，根据该司法解释第十九条规定，房屋买受人请求解除合同的，需符合：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年；由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。本案中，双方在商品房买卖合同中关于产权转移登记的约定为：出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后360日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。根据本案查明的事实，案涉房屋及所在楼房的首次登记尚未完成，所以还不具备办理产权转移登记的条件。根据本案中出卖人提交的证据，其于2016年开始申请产权初始登记，由于不动产登记政策变化、土地合宗等问题，导致首次登记迟缓；根据现有证据，买受人虽尚未取得不动产权证书，但仍不足以认定买受人无法办理所有权登记且无法办理的原因在于出卖人。王荣军请求返还的购房款中包括银行按揭贷款56万元，并以案涉房屋为抵押物办理了预告抵押登记；同时兴联置业公司配合王荣军办理了贷款手续并提供连带保证担保。三方签订的《个人购房借款/担保合同》约定：借款人与房屋出卖人协议解除买卖合同或者以诉讼、仲裁方式解决买卖合同纠纷时，借款人应在得知该情形之日起10个银行工作日内告知贷款人，由借贷双方共同与房屋出卖人协商解决购房款的处理；而王荣军提起本案诉讼前以及诉讼中，并未通知贷款银行并就购房款处理问题进行协商。王荣军作为房屋买卖合同的购房人、借款合同的借款人、被担保人、抵押合同的抵押义务人及预告抵押登记中的抵押人，在未就购房款的处理与贷款银行（借款合同的贷款人、保证权人，抵押合同的抵押权人、预告抵押登记的抵押权人）、房屋出卖人（借款合同的保证人）协商一致的情况下，单方要求解除房屋买卖合同并请求返还包括银行贷款在内的全部购房款，可能影响贷款银行、作为借款保证人的房屋出卖人的合法权益。基于三方合同约定以及诚实信用原则，王荣军在请求解除合同前，亦应按照三方约定，与贷款银行、房屋出卖人就购房款进行协商处理。综上，王荣军要求解除与兴联置业公司签订的商品房买卖合同，尚不具备解除权行使的条件。郑州中院于2019年5月20日作出（2019）豫01民终8933号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19985元，由王荣军负担。本院再审认定的事实与二审一致。另认定，再审期间，兴联置业公司主张案涉房屋已于2019年9月26日取得不动产权证书，具备办理产权登记的条件，并已经通知王荣军办理产权登记，王荣军亦认可接到兴联置业公司的通知。本院再审认为，本案再审争议的焦点问题为：王荣军对案涉《商品房买卖合同》是否享有约定或法定解除权，该合同应否解除；王荣军提出的返还购房款、资金占用期间的利息、逾期办理房屋所有权证书违约金及房屋维修基金、转移登记费等诉讼请求应否支持。关于案涉《商品房买卖合同》应否解除问题。1.关于王荣军是否享有约定解除权问题。案涉《商品房买卖合同》第十五条、附件四第四条约定：“出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后360日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。”合同条款中约定了出卖人逾期办理房屋所有权证书需按日向买受人支付违约金，并未约定买受人的合同解除权。2.关于王荣军是否享有法定解除权问题。商品房买卖合同纠纷司法解释第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。王荣军依据上述法律规定主张其有权解除案涉《商品房买卖合同》。本案中，王荣军于2018年4月3日庭审陈述签署2014年9月24日《声明书》的原因时自认：买房时兴联置业公司给其优惠后总房价是一百六十多万，签合同时用三年房屋租金冲抵部分房款，合同价款121万元了。即案涉房款除合同约定价款外，还包括案涉房屋自2014年5月1日至2017年4月30日的租金，实际房款付清之日为三年租期届满时，且王荣军、兴联置业公司均认可案涉房屋实际于2017年5月1日交付，故案涉房屋于2017年5月1日实际交付。按照上述司法解释的规定，案涉房屋应于2017年5月1日交付使用之日起90日内办理所有权登记手续，在该期限届满之日超过一年，如因出卖人原因导致无法办理产权登记，买受人有权解除案涉《商品房买卖合同》。王荣军于2018年2月28日向法院起诉时，案涉房屋虽未完成产权初始登记，不能办理产权转移登记，但未超过上述规定的一年期限，其无权依据该规定行使合同解除权。且根据在案证据，兴联置业公司于2016年开始申请产权初始登记，由于土地合宗、不动产登记部门变化等原因，导致首次登记迟缓，尚不足以认定系兴联置业公司原因导致王荣军无法办理房屋产权登记。另外，案涉房屋于2019年9月26日已具备办理产权转移登记条件，兴联置业公司也已通知王荣军办理，王荣军亦认可接到兴联置业公司通知，双方合同目的可以实现。故原审判决买受人王荣军无权解除案涉《商品房买卖合同》并无不当。关于王荣军返还购房款、资金占用期间的利息及房屋维修基金、转移登记费等再审请求。因王荣军无权解除案涉《商品房买卖合同》，其关于返还购房款及资金占用期间的利息、房屋维修基金、转移登记费的请求不应支持。关于王荣军主张的逾期办理房屋所有权证书违约金问题。王荣军与兴联置业公司在案涉《商品房买卖合同》中约定，逾期办理房屋产权转移登记，出卖人按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。兴联置业公司未按照双方合同约定自房屋交付之日向王荣军提供办理产权登记所需资料并办理不动产权转移登记，应依约支付逾期办证违约金至案涉房屋具备转移登记条件并通知王荣军办理产权转移登记之日。故，王荣军关于兴联置业公司应支付自2016年7月1日起至2018年1月30日逾期办理不动产转移登记违约金共计69861元的主张，未超出双方合同约定的逾期办证违约金数额，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，王荣军的再审请求部分成立，本院予以支持。二审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终8933号民事判决及郑州市上街区人民法院（2018）豫0106民初2659号民事判决；二、郑州兴联置业有限公司在本判决生效之日起十日内向王荣军支付未能及时办理房屋产权转移登记的违约金69861元；三、驳回王荣军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19985元，二审案件受理费19985元，均由郑州兴联置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  李 杰审判员  张 伟二〇二〇年六月二十八日法官助理高继伟书记员张天艳