上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初7764号原告：上海妈妈家互联网技术有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：金鸣，总经理。委托诉讼代理人：李捷，上海汇岸律师事务所律师。被告：陈亚明，男，1959年6月14日生，汉族，住上海市宝山区。被告：唐林根，男，1946年6月27日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：唐奋发，住上海市宝山区。原告上海妈妈家互联网技术有限公司与被告陈亚明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴姗姗适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中追加唐林根作为本案共同被告参加诉讼。原告的委托诉讼代理人李捷，被告陈亚明，被告唐林根的委托诉讼代理人唐奋发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告返还原告房租人民币(以下币种同)36,000元、租房押金3,000元；2.判令两被告支付原告律师费用5,000元。事实与理由：被告陈亚明于2019年10月29日冒充罗溪路XXX号房东与原告签订房屋租赁合同，之后原告按约支付了一年租金计36,000元及一月押金3,000元。在原告向被告索要房屋相关材料及发票时，被告陈亚明无法提供，至此原告才得知被告陈亚明并未是真正房东。考虑到出租安全无法保障，可能会导致原告租赁系争房屋租赁目的无法实现，原告于2019年11月3日即向被告陈亚明明确表示了不租(尚未到双方约定的租期起始日2019年11月10日)，被告陈亚明提出了没收一月押金的不合理要求，又于2019年11月4日进一步提出了一系列要求无理要求。双方多次交涉未果，原告为维护合法权益诉至法院。被告陈亚明辩称，不同意原告的诉讼请求。本被告与被告唐林根是朋友，受唐林根的委托出租涉案房屋，租金也都转交给了唐林根。本被告与原告的员工陈晔于2019年10月29日签订了《租赁协议书》，当时说好，只要能办出营业执照原告就要的。现在是原告违约，本被告没有同意解约，故押金不予退还，已发生的租金不予退还，律师费不同意承担。本被告系在取得唐林根的书面委托的情况下出租房屋，即使有相关的退款义务，也应由被告唐林根退还，本被告不予承担。被告唐林根辩称，被告唐林根身体不好，看着系争房屋空着觉得可惜，就全权委托被告陈亚明代为出租。《委托书》是被告唐林根本人所写，认可被告陈亚明与原告签订的《租赁协议书》。已全部收到被告陈亚明转交的租金、押金合计39,000元。其他同意被告陈亚明的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告就其主张向本院提交如下证据：1.《租赁协议书》、劳务合同，证明原告的员工陈晔代原告与被告陈亚明签订了房屋租赁合同，双方存在租赁合同关系。两被告对此无异议，被告陈亚明认可《租赁协议书》上系代唐林根签名，被告唐林根表示对此知晓并确认。2.转账回单、收据拍照件，证明被告陈亚明收取了原告支付的租金、押金。两被告对此无异议。3.微信聊天记录、赔偿清单，证明原告于2019年11月3日向被告陈亚明提出解约，被告陈亚明当时同意扣除押金后退还房租，次日又提出要求赔偿5万余元。被告陈亚明表示，同意退租金的前提是原告员工小陈提出自己有意向承租，但最后他也没有租，赔偿清单是原告当时要得比较急，我们清理掉房屋内原先的物品产生的损失，有的搬到别处，有的扔掉了。被告唐林根同意被告陈亚明的意见。被告陈亚明提交如下证据：1.《委托书》，证明被告唐林根授权被告陈亚明出租系争房屋。原告表示不清楚是否是后补或追认的。2.照片，证明原告实际履行合同，并在寻找下家转租。原告认为该行为不能证明原告实际控制了房屋，原告提出解除合同之后所做的努力是想避免大家的损失。被告唐林根提交如下证据：1.上海市房地产权证，证明被告唐林根为房屋权利人。原告、被告陈亚明对此无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：一、被告唐林根为本市宝山区罗店镇罗溪路XXX号房屋权利人。2019年10月20日，被告唐林根书面委托被告陈亚明出租上述房屋，授权权限包括代为签订租赁协议、代为收取相关租赁费用、代为办理与此租赁相关事宜，与此相关的法律责任由被告唐林根本人承担。二、2019年10月29日，原告的员工陈晔代原告、被告陈亚明代唐林根，双方签订《租赁协议书》，约定甲方(唐林根)向乙方(原告)提供罗溪路XXX号房屋约40平方米给乙方经营保健品业务，月租金3,000元，押金3,000元。庭审中，双方一致确认协议书中所载“全年叁万元正”为误载，全年应为36,000元。双方约定，协议期限自2019年11月10日至2020年11月9日。租赁采用先付后用的原则，全年一次付清。甲方应按月、按实际耗用的电费向乙方收取。协议期间除动拆迁或遇不可抗拒的因素，双方均不承担经济责任。不得提前终止本协议，否则作违约处理，本协议违约金为3,000元。双方在合同空白处另行手写部分内容，甲方协助办理营业执照，如甲方未办理出来，则全额退款……。三、2019年10月29日，原告员工通过微信向被告陈亚明转账3,000元、通过手机银行向被告陈亚明的银行账户转账36,000元。同日，被告陈亚明出具《收据》，确认收到押金3,000元、房租36,000元(2019年11月10日至2020年11月9日)。庭审中，被告唐林根确认收到被告陈亚明转交的上述押金3,000元、房租36,000元。四、2019年11月3日，原告的员工通过微信向被告陈亚明提出：陈先生，我们老板不要你的店面了，如果违约扣3,000元的违约金是吧。被告陈亚明回复：是的。不要了吗？你不是想要吗？原告员工称：你退她们36,000元就行了。被告陈亚明回复：这没问题，你想不想要呢？原告员工称：如果我要我再和你商量。退回账号你知道？被告陈亚明回复：不知道，你把银行卡给我，我转给你。五、关于房屋有无实际交付的事实，原告陈述房屋从未交付、也没有办理任何交接手续。两被告则称房屋一直没有装门锁，签完合同就视为交付了，原告可以随时使用。本院认为，根据相关法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一、关于本案房屋租赁合同的效力问题。被告陈亚明受唐林根委托出租房屋，虽然被告陈亚明在合同落款处代签“唐林根”的行为存在一定的瑕疵，但是被告唐林根确认陈亚明的代理行为，包括签订租赁协议、收取租赁相关费用、代办租赁相关事宜。故被告陈亚明出租系争房屋为有权代理，其代为签署的《租赁协议书》合法、有效。出租方唐林根、承租方原告均应受此协议约束并诚信履行。原告以被告陈亚明不是房东为由提出解约，不属于法定或约定的免责事由，应承担违约责任。原告已支付的押金3,000元与约定的违约金3,000元相抵扣，两被告不负返还责任。二、关于系争房屋是否实际交付的问题。《租赁协议书》约定的起租日为2019年11月10日，在此之前，原告已于2019年11月3日提出解除合同，被告陈亚明微信回复扣除违约金后租金同意退还，并要求原告方提供退款账户等。由此可见，双方就解除合同已达成一致意见。根据一般房屋租赁习惯，承租方进场时，出租方应就房屋现状、是否带家具家电、水电见抄数等现场情况与承租方进行交接、确认。现两被告辩称因房屋未装锁，故签约完成即视为交付的意见，本院难以采纳。加之在合同起租日之前，原告已明确表示不再承租，故系争房屋实际上一直处于出租方的控制之下。出租方在合同解除后，预收的全年租金36,000元应予返还。因出租方未采取积极措施避免损失扩大的，由此产生的不利后果应由出租方自行承担。三、返还租金的主体问题。被告陈亚明与唐林根之间成立委托合同关系，被告唐林根亦确认收到了陈亚明转交的全部租金、押金。故被告陈亚明正常的代理行为所产生的法律后果，应由被告唐林根承担。四、关于原告主张的律师费，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第三百九十六条之规定，判决如下：一、被告唐林根于本判决生效之日起十日内退还原告上海妈妈家互联网技术有限公司房屋租金36,000元；二、原告上海妈妈家互联网技术有限公司的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计450元，由原告上海妈妈家互联网技术有限公司负担100元，由被告唐林根负担350元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状及上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 吴姗姗二〇二〇年六月十一日法官助理 叶文玮书 记 员 叶文玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。