西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初2343号原告：庞飞，男，1993年8月29日出生，汉族，西安XXXX学校老师，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：代学文，西安楷理法律咨询有限责任公司法律工作者。被告：西安体奥体育健身有限公司，住所地西安市莲湖区（机场小学2号综合办公楼）一、二、三层。法定代表人：刘通，该公司总经理。被告：耿晓虎，男，1983年4月13日出生，汉族，住西安市新城区。被告：西安广发置业投资有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：陈银龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏玉锋，男，1954年4月16日出生，汉族，该公司员工，住该公司。原告庞飞与被告西安体奥体育健身有限公司（以下简称体奥健身公司）、耿晓虎、西安广发置业投资有限公司（以下简称广发置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞飞的委托诉讼代理人代学文、被告广发置业公司的委托诉讼代理人苏玉锋到庭参加诉讼，被告体奥健身公司、耿晓虎经本院合法送达起诉状副本及开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞飞向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告体奥健身公司于2016年12月24日签订的《租赁合同》无效；2. 被告体奥健身公司退还房屋租金211995.6元、履约保证金6600元及空调押金6000元，共计244874.73元，并以244874.73元为基数，按照年息6%标准支付资金占用利息（自2017年6月20日至付清本息之日止）；3.被告体奥健身公司及广发置业公司共同将租赁房屋内财产（详单附后）返还给原告或者连带赔偿财产损失49963.27元；4.被告体奥健身公司及广发置业公司连带赔偿装修费损失33000元；5.被告耿晓虎对上列全部诉请承担连带付款责任；6.本案诉讼费由三被告共同承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令解除原告与被告体奥健身公司在2016年12月24日签订的《租赁合同》。事实与理由：2016年12月24日，原告与被告体奥健身公司签订《租赁合同》，约定被告体奥健身公司将位于西安市莲湖区沣镐东路190号机场小学2号综合办公楼面积为220平方米的商铺（商铺号JCZH-02-001）出租给原告庞飞使用，租期自2017年2月16日起至2022年2月15日止，原告庞飞首次支付36个月的租金237600元及履约保证金6600元、空调押金6000元；被告体奥健身公司保证租赁房屋产权清楚、没有纠纷，若发生产权纠纷或债权债务等由体奥健身公司承担民事责等，被告耿晓虎作为体奥健身公司的委托代理人签字确认。2016年12月29日，原告庞飞依约向体奥健身公司支付了3年租金237600元、履约保证金6600元、空调押金6000元共计250200元。原告庞飞接收案涉房屋为开设舞蹈培训学校，花费33000元进行装饰装修、采购49963.27元教学用品，并一直合理使用租赁房屋开展业务。但自2017年6月初开始，租赁房屋常出现停水停电，无法正常经营。2017年6月15日，被告西安广发置业投资有限公司（西安市莲湖区沣镐东路190号机场小学2号综合办公楼的经营管理权人）强行锁住案涉房屋所在综合办公楼的进楼大门，原告庞飞自此无法正常进入租赁房屋对外经营、屋内财产一直被侵占。2017年6月19日，被告广发置业公司书面声明被告体奥健身公司未经其同意而进行的转租行为没有法律效力。案涉房屋系被告体奥健身公司未经过被告广发置业公司同意的转租，原告庞飞与体奥健身公司之间的租赁合同无效。经原告庞飞多方查询，被告耿晓虎作为体奥健身公司的股东认缴66万元出资额，但是其只实缴了20万元出资，欠缴44万元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十二条等法律规定，耿晓虎在未缴的44万元出资范围内对体奥健身公司负有的债务承担连带清偿责任。被告广发置业公司辩称，关于涉及被告广发置业公司的两项诉讼请求均不同意，被告广发置业公司与原告庞飞没有合同关系。被告耿晓虎或被告体奥健身公司破产后还欠被告广发置业公司120多万元的房租未付。关于原告庞飞诉请被告耿晓虎或体奥健身公司承担责任无异议，与广发置业公司无关。被告体奥健身公司、耿晓虎未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告体奥健身公司、耿晓虎未到庭参加诉讼，视为对答辩及质证权利的放弃，原告提交证据的真实性本院予以确认。 根据本院审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2015年11月9日，被告体奥健身公司与被告广发置业公司签订房屋租赁合同一份，约定被告广发置业公司将位于西安市莲湖区XX路XX房XX层南侧2000平1方米，二层整层3000平方米和三层整层3000平方米，出租给被告体奥健身公司。租期15年，自2016年5月10日至2031年5月9日。如被告体奥健身公司将所租房屋转租给第三方，应征得被告广发置业公司书面同意，如未经同意，被告广发置业公司有权收回出租房屋的经营权，并不做任何赔偿。2016年12月24日，原告庞飞（承租方，乙方）与被告体奥健身公司（出租方，甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于西安市莲湖区沣镐东路190号机场小学2号综合办公楼面积为220平方米（承租面积200平方米，公摊20平方米）的商铺（商铺号JCZH-02-001）出租给乙方使用，租期5年，自2017年2月16日起至2022年2月15日止。月租金每平方米30元（含物业费）计6600元，乙方首次支付36个月的租金237600元及履约保证金6600元、2台空调押金6000元；乙方装修期为1.5个月，2017年1月1日至2017年2月15日止。甲方应保证所租赁房屋产权清楚、没有纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务等，概由甲方承担民事及法律责任，因此给乙方造成经济损失的，甲方负责赔偿。被告耿晓虎在合同尾部甲方法定代表人或授权人处签名其签名上加盖有被告体奥健身公司公章。2016年12月29日，原告庞飞通过案外人周某某名下招商银行尾号1994账户向被告耿晓虎名下尾号4940账户转账支付3年租金237600元、履约保证金6600元、空调押金6000元共计250200元。同日，被告耿晓虎向原告出具收条，载明今西安体奥体育健身有限公司副总经理耿晓虎收到庞飞二层舞蹈教室租金250200元。原告庞飞随后接收案涉房屋并进行装饰装修，用于经营舞蹈学校。2017年6月15日，因被告广发置业公司不认可被告体奥健身公司有权转租，两被告公司产生纠纷，致原告庞飞自此无法使用案涉房屋进行经营。2018年被告广发置业公司将案涉房屋另行出租给其他案外人，案涉房屋已被重新装修另行经营。原告庞飞申请的证人周某某出庭陈述，周某某和庞飞合伙开办辅妍舞蹈学校，耿晓虎代表体奥健身公司谈场地租赁，租金等共计25万多元是周某某转账给耿晓虎的。2017年2月收房，并开始装修，至3月底装修完毕。2017年4、5月份招生，6月10日左右接到通知要停业整顿，期间开始停水停电，随即案涉房屋所在大楼前后门被锁。广发置业公司也在门贴出通知声明经营权要转让。但从逃生通道走到琴行，从琴行可以进入案涉房屋。周某某等人进去拿了些资料后离开，离开时屋内一个房间内还剩大概4个柜子，4个柜子总共价值2000元左右，坏了2个，还有2个大概价值1000元左右，其余房间内的东西周某某不清楚。此后再未进入过案涉房屋。舞蹈学校未能开办成，案涉房屋后来被改成了跆拳道。另查明，被告体奥健身公司成立于2015年10月26日，系有限责任公司，被告耿晓虎系该公司三个股东之一，公司注册资本100万元，被告耿晓虎股权占比62%，认缴出资额62万元，实缴出资额20万元。被告体奥健身公司作为被执行人有（2017）陕0104执1741号案件（生效法律文书确定的义务，支付13795元）、（2019）陕0104执685号案件（生效法律文书确定的义务，支付10202元）、（2019）陕0104执686号案件（生效法律文书确定的义务，支付89357元）均未履行。本院认为，未经出租人同意，承租人擅自将房屋转租的，在无其他无效原因存在的情况下，次承租人可以要求解除转租合同。在作为承租人的被告体奥健身公司与作为次承租人的原告庞飞签订转租合同的六个月内，被告广发置业公司作为出租人与被告体奥健身公司产生纠纷，被告广发置业公司未认可被告体奥健身公司有权转租案涉房屋，致原告庞飞与被告体奥健身公司签订的转租合同不能履行，原告庞飞作为次承租人有权要求解除合同。因2017年6月15日，案涉房屋实际完全不能使用，被告体奥健身公司未采取措施保证案涉房屋恢复营业，原告庞飞亦再未使用案涉房屋，故原告庞飞与被告体奥健身公司于当日以实际行为解除了双方在2016年12月24日签订的《租赁合同》。租赁合同解除后，被告体奥健身公司应向原告庞飞返还2017年6月16日至2020年6月15日期间租金211200元，履约保证金6600元，空调押金6000元，被告体奥健身公司逾期返还前述款项，应支付以223800元为基数的逾期利息，2017年6月16日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日至履行完毕之日按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。被告耿晓虎系被告体奥健身公司股东，认缴出资62万元资本，实缴出资20万元，未缴42万元。被告体奥健身公司经人民法院强制执行，无法清偿债务，应当认定该公司明显缺乏清偿能力。被告耿晓虎应在未出资范围内对被告体奥健身公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任。案涉房屋已被重新装修并由案外人另行投入经营，原告庞飞仅以本人陈述和证人证言不足以证明案涉租赁房屋内有价值49963.27元财产及其所受装修费损失33000元；对其相应诉请本院不予支持。被告广发置业公司与原告庞飞无合同关系，原告庞飞无权要求被告广发置业公司承担其所主张的合同责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告庞飞与被告西安体奥体育健身有限公司在2016年12月24日签订的《租赁合同》于2017年6月15日解除；二、本判决生效后十日内，被告西安体奥体育健身有限公司返还原告庞飞2017年6月16日至2020年6月15日期间租金211200元，履约保证金6600元，空调押金6000元并支付逾期付款利息；利息计算方法：1、以223800元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年6月16日至2019年8月19日；2、以223800元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算，自2019年8月20日至履行完毕之日；三、被告耿晓虎在未缴出资420000元范围内对本判决第二项被告西安体奥体育健身有限公司所负清偿责任承担补充赔偿责任；四、驳回原告庞飞其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）案件受理费6218元，公告费600元，共计6818元，由原告庞飞负担818元，被告西安体奥体育健身有限公司、耿晓虎负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长   岳  鹏                              人民陪审员  张扣利人民陪审员   牛红梅 二Ｏ二Ｏ年六月二十九日 书  记  员   周  萍1