北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初47075号原告：李明增（反诉被告），男，1955年5月11日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：朱进、周子田，北京市两高律师事务所律师。被告（反诉原告）：王卫东，男，1971年4月4日出生，汉族，无业，住河南省许昌县。委托诉讼代理人：林根祥，北京市君祥律师事务所律师。原告李明增（反诉被告）诉被告王卫东（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明增的委托诉讼代理人朱进、周子田，被告王卫东的委托诉讼代理人林根祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明增向本院提出诉讼请求:1.请求法院判决确认原、被告于2019年4月3日签署的《租赁合同》无效；2.请求法院判决被告返还原告租金190368元；3.请求法院判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年4月3日签署《租赁合同》，合同约定原告承租被告租赁的北京市西城区红莲南路XX号XX幢院内过街楼下西侧建筑物(以下简称“租赁房屋”)，租金为每月31728元，租金支付方式为押三付六，每满六个月为一个结算支付周期。合同签订后，原告向被告支付了租金190368元，但原告在办理食品经营许可证过程中被告知租赁房屋为违法建筑，不能用于经营。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案租赁合同为无效合同。且原告于签订合同时并不知晓租赁房屋是违法建筑的事实，原告无过错。根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告应返还原告已缴纳的租金190368元，并应支付资金占用期间的利息损失。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，望判如所请。被告王卫东辩称，涉案租赁合同是双方自愿签订的，合同约定的权利、义务清楚。合同签订后，被告向原告交付房屋，原告向被告支付了租金。原告对门头进行装修，并办理了营业执照，厨房设备已经到位并进行了试营业，后来原告说办不下来食品经营许可证的情况我们就不清楚了。双方合同第9条约定，租给原告的房子是临建用房，原告如用于餐饮项目需自行向国家相关部门申报。原告从2019年7月3日之后没有交下一期租金，被告向原告要租金，原告一直不交，原告不交租金的理由被告不清楚。原告至今也未将涉案房屋交还给被告。涉案租赁合同合法有效，不同意原告的全部诉讼请求。反诉原告王卫东基于本诉的答辩理由，提出如下反诉请求：1.请求法院判决解除双方2019年4月3日签署的《租赁合同》；2.请求法院判决原告支付被告房屋租金269697元（2019年7月2日至2020年3月15日）；3.请求法院判决原告支付被告迟延支付租金的违约金206318元（2019年7月2日至2020年3月15日，共225天，每天按照809元计算）；4.本案全部诉讼费用由原告承担。反诉被告李明增辩称，2019年4月签订合同后，我们在被告协助下办理了营业执照，之后办理食品经营许可证的过程中，发现被告提供的产权证是虚假的，涉案房屋不在产权证范围内。2019年4月下旬，我们口头跟被告提出解除合同。被告让我们等一段时间，被告负责协调办理食品经营许可证的相关事宜。但直到2019年5月被告仍然没有办理成功，我方提出退租。被告未作答复，双方相持一个月后，我们发现被告在2019年6月下旬在涉案房屋贴了再次招租的广告。我们联系被告进行房屋交接，被告不同意接收房屋。之后一直联系不上被告，直至2019年10月，我们将租赁房屋内的物品搬出后，由雇请的员工把涉案房屋的钥匙当面给了被告的爱人，但被告拒绝办理交接手续。我方不存在违约行为，不同意支付后续的房租和违约金。如果法院认为我方违约，我方认为被告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月3日，原告李明增作为乙方（承租方），被告王卫东作为甲方（出租方）签订《租赁合同》，双方约定：一、租赁房屋的位置、面积：1、租赁房屋为北京市西城区红莲南路XX号XX幢院内过街楼下西侧建筑物（过街楼下通道西侧一层不含二层），二层由甲方协调完产权后另行商谈；2、租赁面积285平方米；二、租赁期限及免租期：租赁期限自2019年4月2日至2021年3月5日止；三、租金及支付方式：1、乙方所租房屋租金每月为31728元，年租金380736元；3、租金支付方式为押三个月租金付六个月（原告持有的合同上将六个月改为了三个月，但没有双方签字确认）租金。乙方应于合同签订之日起以现金或银行转账支票的方式向甲方支付首付租金、合同保证金及相关费用。4、上述租金以每满六个月为一个结算支付的周期。以后每期费用，乙方于上一结算周期结束前三十个工作日支付给甲方。四、保证金：1、为保证合同全面履行，乙方在支付首期租金及其他相关费用的同时还应向甲方一次性交纳相当于所承租房间三个月租金的合同保证金，具体金额为95184元；2、如乙方违反本合同相关条款要求，加有权有扣除部分或全部保证金，保证金不足以补偿所受损失的部分，由乙方另行不足。甲方扣除保证金后，乙方在接到甲方书面缴费通知之日起五天内将保证金足额补齐。3、租期届满，乙方将租赁房屋及设施、设备完好状况归还甲方，并需结清所有费用后，甲方在收房后一个月内将保证金无息退还乙方。4、如有下列情形之一的，保证金不予退还：1）、乙方损坏出租房屋内的设施、设备，且不照价赔偿的。2）、若因乙方原因提前解除合同，甲方不予退还乙方所付的保证金，乙方并承担相应违约责任。5、保证金在合同履行期间不能当作房屋租金及其它相关费用冲抵使用。6、除不可抗力外，若因甲方原因提前解除合同，甲方无息退还乙方所付保证金。六、租赁房屋的交付：1、乙方支付保证金及首笔租金后，在乙方办理完毕装修手续后，甲方将房屋交付给乙方使用。2、交接条件为现状交付。九、甲乙双方特别约定：1、本合同租赁房屋属甲方大厦配套设施临建用房，甲方向乙方所提供的房屋房产证及相关消防验收证明只证明本大厦手续齐全、不证明承租房屋完全拥有产权。乙方承租房屋用途需事先书面征得甲方同意方可进行，如乙方承租房屋用于经营餐饮项目，乙方须向国家相关部门自行申报，待取得相关手续及资质后方可经营。如乙方未取得相关手续及资质对外经营，需自行承担政府部门及执法机构的处罚及法律责任。2、乙方签约前充分了解租赁房屋状况，乙方认可并确认，如由此引起乙方在办理经营手续过程中及经营中出现问题，甲方不承担任何责任，并且乙方不得以任何理由要求减免或拒交租金。3、……12、合同期内如乙方单方面违约，除承担违约责任外，还应向甲方赔付装修免租期的全额租金。十、甲方的权利和义务：……8、如遇乙方中途违约并未书面提出退租申请，甲方有权继续计算租金，也可有权将乙方所租房见间的物品以垃圾物处理掉，转租他人。十一、房屋的交还：1、乙方自本合同终止之日或因其他原因提前终止本合同之日，将房屋内投入的动产全部搬出。合同终止后，甲方场地还存有乙方物品，视乙方自动放弃，甲方有权自行处理。2、乙方应保证搬出时依甲方要求将其所承租房间保持现状或恢复至房间交付时的原状，将状态良好的房屋完好地交还甲方。十二、违约责任：2、乙方未按照本合同或甲方送达的缴费通知单约定时间支付租金或其他费用，每逾期一日应按乙方应缴纳租金或其他费用总额的0.3%向甲方支付违约金，乙方还应承担因逾期交付给甲方造成的损失。3、乙方逾期支付租金或其他费用的时间累计超过10日的，甲方有权解除本合同，并有权没收乙方支付的保证金，有权处理乙方的物资，追偿违约金。如由于乙方不履行本合同而致使本合同提前终止时，甲方不退还乙方所付保证金和已付而未使用的租金及其他费用。5、除本合同另有规定外，甲、乙双方均不得提前解除合同，否则须承担违约责任，偿付违约金。违约金金额为本合同全额保证金。双方合同签订后，原告向被告交纳了截止到2019年7月2日的租金95184元和保证金95184元。被告向原告交付了房屋。此后，原告未继续向被告交纳租金，被告未提交证据证明在本次诉讼前曾向原告催讨过租金。另查，西城区红莲南路XX号XX幢房屋的产权人为新华出版物流通有限公司，该房屋的产权面积34434.72平方米，被告向原告出租的涉案房屋不在该产权范围内，被告未提供证据证明涉案房屋有合法产权证明或已取得规划许可证书。现原告诉至本院，要求确认其与被告签订的租赁合同无效，并要求被告退还已收取的租金和保证金190368元。被告提出反诉，要求解除双方之间签订的《租赁合同》，并要求原告支付2019年7月2日至2020年3月15日期间的租金269697元、要求原告支付2019年7月2日至2020年3月15日期间迟延支付租金的违约金206318元。庭审中，原告主张被告与其签订租赁合同时，向其出示经过修改的产权证书，未告知其涉案房屋没有合法产权的事实，导致其不能办理食品经营许可证，从而无法开展经营活动，双方签订的租赁合同无效。被告主张原告对涉案房屋的情况明知，双方签订的租赁合同合法有效。原告在合同履行过程中未按期支付租金构成违约，双方之间租赁合同应予解除。原告在庭审中另主张其在2019年4月签订合同后因无法办理卫生许可证，即已通知被告解除合同，被告表示可以帮助原告办理该许可证，但被告也未能办理下来，此后其在2019年6月再次通知被告解除合同，被告一直不同意接收房屋。2019年10月其将涉案房屋腾空后委托其聘请的员工张某将涉案房屋的钥匙交给了被告，被告仍拒绝接收房屋。但被告在2019年6月就已经在涉案房屋开始张贴招租广告。对此，原告提交了照片并申请证人张某出庭作证。原告提供的照片显示涉案房屋的门窗上张贴有招租信息，招租信息中有被告的电话号码，被告对该证据的真实性不予认可，被告认为该份证据不能证明招租广告是被告贴上的。证人张某证明其2019年8月到原告处工作，但原告经营的饭店因为缺少手续一直未能开业，2019年10月原告让其把房屋钥匙交给被告，其到被告经营的小卖部送钥匙时，被告拒绝接收，其就将房屋钥匙放到小卖部的柜台上就走了。被告认为证人是原告请的员工，与原告有利害关系，对证人证言的真实性不予认可。被告主张原告从未向其交付过房屋，没有人向其交付钥匙。本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告向原告提供的北京市西城区红莲南路28号6-1幢院内过街楼下西侧建筑物为临时建筑，在法庭辩论终结前，被告仍未提供该临时建筑已经取得相关部门批准的证据，因此，原告主张与被告之间就该房屋签订的租赁合同无效的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告退还租金及保证金的请求，我国合同法五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案租赁合同签订后，由于被告不能提供涉案房屋的合法手续，原告未能取得食品经营许可证，最终导致原告无法开展经营活动，原告向被告支付的租金截止到2019年7月2日，此后，双方虽未办理房屋交接手续，但现有证据表明被告在本次诉讼前并未向原告主张过2019年7月3日之后的房屋租金，此事实可以说明被告对原告不能正常使用涉案房屋的情况知晓，原告针对其主张自2019年7月多次向被告交房，被告拒绝收房的事实，虽未提供充分证据证明，但被告未采取止损措施造成之后的租金损失，被告应自行承担责任。原告向被告交纳了2019年4月3日至2019年7月2日期间的租金，但在此期间涉案房屋并不符合租赁用途，原告因此产生的租金损失应按照双方的过错程度予以分担。被告作为涉案房屋的出租方，有义务向原告提供适租的房屋，被告将未获得相关部门审批的临时建筑出租给原告，对于合同无效造成的损失应承担主要责任；根据双方签订的租赁合同内容看，原告在签订合同时对涉案房屋的相关情况有所了解，原告作为承租方对涉案房屋的状况具有谨慎的注意义务，原告作为承租人对于合同无效的损失应承担次要责任。根据本案查明的事实情况，本院酌情确定原告与被告按照四比六的比例对2019年4月3日至2019年7月2日期间的租金损失承担责任，对原告要求被告返还租金的数额本院确定为95184元*60%=57110元。对于原告已经交纳的保证金，被告应当全部退还。原告在诉讼请求中将保证金表述为租金，存在错误，本院予以纠正。被告反诉要求解除合同及基于合同有效前提请求被告支付租金及违约金的请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李明增与被告王卫东于二〇一九年四月三日签订的《租赁合同》无效。二、自本判决生效之日起七日内，被告王卫东返还原告李明增租金57110元、保证金95184元。三、驳回原告李明增的其他诉讼请求。四、驳回被告王卫东的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3506元、反诉费3506元，由原告李明增负担1402元（已交纳），由被告王卫东负担5610元（已交纳3506元），余款自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二〇年六月十一日法官助理 白指洋书 记 员 马丽娜