江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终867号上诉人（原审被告）：郑洁，女，1974年2月7日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：刘成智，上海丹枫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：太仓市世路房地产经纪有限公司，住所地太仓市城厢镇县府西街170号4-1幢17室。法定代表人：赵士路，该公司董事长。委托诉讼代理人：张永霞，江苏镇洋律师事务所律师。上诉人郑洁因与被上诉人太仓市世路房地产经纪有限公司（以下简称世路公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2019)苏0585民初5508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑洁上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判并驳回世路公司的全部诉讼请求;2.案件受理费由世路公司承担。事实和理由：一、《房地产经济管理办法》第十九条规定：房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。第二十二条规定：房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋权属证书，委托人的身份证明等相关材料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。第二十三条规定：委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明，委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。一审默示上述相关禁令，错误认定世路公司与郑洁之间的居间合同关系受法律保护。本案系由于世路公司未严格依照该管理办法履行职责，未审核交易房产的权属并告知郑洁可能面临的交易风险及不能交易的法律后果而产生。二、一审程序违法，遗漏当事人。朱建江与本案具有利害关系，应被追加为第三人。世路公司辩称，一、案涉《商品房买卖合同》内容清楚，权利义务关系具体明确，不违反法律法规强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效。合同中明确约定的违约情形及违约责任承担方式，对双方均有约束力。郑洁作为完全民事行为能力人于签订合同时应明知相应的法律后果。（2018）苏0585民初5237号民事判决书中已明确认定郑洁违约的事实。二、世路公司已经按照房屋买卖合同的约定履行了居间义务，有权主张佣金。世路公司在双方签订和履行合同过程中已尽合理的注意义务，是由于郑洁的过错导致合同未能如约履行。三、本案系居间合同纠纷，朱建江非合同主体，与本案无关，不应当作为第三人追加。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。世路公司向一审法院起诉请求：1.判令郑洁支付世路公司中介服务费46400元；2.判令郑洁向世路公司支付律师费6500元；3.判令诉讼费用由郑洁承担。一审法院认定事实：2018年6月1日，郑洁与世路公司签订出售居间代理委托协议，就太仓市城厢镇东古路58号29幢105室房屋以独家委托方式，委托世路公司出售该房屋，委托期限自2018年6月1日至2019年9月30日，委托出售价格净到手230万元。2018年6月17日，郑洁作为出售方（甲方）、产权共有人为朱建江、林剑英作为购买方（乙方）、世路公司作为中介方（丙方）签订房屋买卖合同，载明“第一条房屋的基本情况：甲方同意将坐落在太仓市东古路58号29幢105室的房屋出售给乙方。乙方对甲方出售的上述房屋已充分了解愿意购买上述房屋，并接受现况交房。甲方承诺上述房屋权属清楚，没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务以及其他权利瑕疵。如有上述未清理事项，概由甲方负责处理，乙方不负责承担任何责任，如果由此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿，并可视为甲方违约。……第三条交易价格，付款方式及其他相关规定：1.甲乙双方协商一致，上述房屋总成交金额为￥2320000（大写人民币贰佰叁拾贰万元整）（含附属设施及维修基金）。2.于2018年6月17日甲乙双方签订本合同时，乙方支付甲方￥100000（大写人民币壹拾万元整）作为购房定金（甲乙双方可以授权丙方代收代付购房定金和购房款）。3.于2018年8月15日前甲乙双方备齐资料给丙方，乙方承诺购房款支付方式为：现金+商贷。……第六条违约责任：甲乙双方中若由任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己义务的，则视为违约。在丙方发出通知7天后未收到任何回复的（通知地址以户口本或身份证地址为准）可视为单方违约。逾期超过15天的，守约方有权单方面解除本合同。具体违约责任如下：1.如甲方违约，则自违约之日起七日内向乙方双倍返还定金，或向乙方支付上述房屋成交价的20%作为违约金。2.如乙方违约，则甲方有权没收乙方定金，或向甲方支付上述房屋总成交价的20%作为违约金处理。3.甲乙双方任何一方违约，违约方需向丙方缴纳上述房屋成交价2%金额的服务费，且服务费丙方有权从违约方支付的金额中扣除，若金额不足缴纳上述房屋成交价2%的需违约方补足金额。第七条自动视为条款：甲方保证本合同所述房屋的共有人（未成年的监护人）知道本合同所述房屋的买卖情况，同意本合同的条款，并保证其签署本合同已经取得未到场共有人的授权，如保证不实，由签字者按照本合同第六条规定的违约条款承担责任（该义务独立存在、不因本合同无效而无效）。第八条甲乙双方对自己的权利义务已充分知晓。本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成的，甲乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。（包括但不限于诉讼费、律师费、误工费、申请财产保全费、执行费等由违约方承担）甲乙双方争议未解决之前，任何一方无权要求丙方退房或退款。丙方对本协议的履行不负民事责任。第九条如甲乙双方中一方由于身体原因或某种特殊原因不能履行本合同，则本合同所述房屋共有人，继承人有义务继续履行合同。如不予配合的一方则可视为违约方，另一方有权单方终止本合同。本合同签订之日起如发生人力不可抗拒因素该合同自动作废。本合同中填写部分与印刷部分的文字具有同等法律效力，如有冲突以填写部分为准。……第十一条其他补充协议……3.学区及其他约定：①甲方同意乙方于户口迁到太仓再过户，预计2018年8月15日左右。②乙方同意在甲方产证出来三个工作日内再付清首付款壹佰壹拾万圆整（系手写部分）。……第十三条本合同一式叁份，甲乙丙方各执壹份。经甲乙丙三方签字或盖章后生效。三方签订本合同后丙方居间工作视为完成。……”合同另约定有其他条款。该合同上还载有郑洁作为收款人出具的收条“今收到林剑英购房定金￥100000（壹拾万圆整）转账以实际到账为准。”丙方签章处有黄慧的签字。世路公司为证明郑洁在履行房屋买卖合同中违约，应向世路公司支付中介佣金，提供一审法院作出的案号为（2018）苏0585民初5237号林剑英与郑洁、朱建江房屋买卖合同纠纷民事判决书及本院作出的案号为（2019）苏05民终4557号的郑洁与林剑英、朱建江房屋买卖合同纠纷民事裁定书。该民事判决书中经审理查明：“……郑洁与中介的聊天记录载明：‘中介：那你国外朋友知道西景瑞房出售的吧？郑洁：他不管我怎么处理，只要140万到他账户就行。中介：好的，那你朋友人在国外，方便发委托书你签合同的吧？郑洁：合同我签就可以，因为产证是办我一个人名字……”。该民事判决书中载明：“……依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在签订合同时涉案房屋商品房买卖合同上有郑洁的名字，并且郑洁在与中介的微信聊天记录中提到其已得到共有人授权同意售房,房产证将办其一人名字,林剑英作为买方已尽到了普通购房者的审查义务,不存在重大过失。郑洁以林剑英未能在合同约定的时间将户口迁入为由单方提出解除合同，双方有关迁入户口时间的约定是对过户条件的补充约定，并非单方可解除合同的情形，郑洁无权据此单方解除合同。郑洁拒不履行合同义务，依法应当承担相应的违约责任。根据合同的相对性林剑英与郑洁签订房屋买卖合同，郑洁未能按照合同的约定履行自己的义务，应当依约向林剑英承担相应的违约责任。郑洁辩称是由于第三人原因导致郑洁违约，并不能据此对抗其应当向林剑英承担的违约责任，郑洁与第三人之间的纠纷应另行主张。……”。世路公司为证明其具有经纪资格且经纪从业人员黄慧具有经纪从业资格，提供了世路公司的苏州市房地产经纪机构入网信息公示及黄慧的苏州市房地产经纪专业人员水平评价考试合格证明。郑洁对该证据真实性无异议。郑洁为证明涉案房屋并非其所有且没有资格进行买卖，其在卖房的时候没有得到朱建江的授权，并且该案已经被法院判决房屋为朱建江所有，郑洁不是房屋所有人，也不是共有人，所以郑洁对该房屋无权处置买卖、销售，所签的买卖合同应当是无效的，提供一审法院作出的案号为（2018）苏0585民初5281号的郑洁与朱建江共有权确认纠纷民事判决书。该民事判决书中经审理查明：“2016年郑洁与朱建江通过网络认识，后发展为男女朋友关系。2016年4月2日太仓景尚置业有限公司（出卖方）与郑洁、朱建江（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：郑洁、朱建江以每平方米8983.5元，总金额1398191.94元，购买公安编号为景瑞翡翠湾29幢1-2层10号房屋（销售发票登记楼牌号29-105），建筑面积为155.64平方米。……2018年6月9日微信聊天记录：郑洁（语言）：现在房子的事我和对方谈好了，是这样，发票和合同上是我们二个人的名字，我说清楚了要将140万打到我合同上对方账户上，办房产证就办我一个人的名字。因为这件事是我们两个名字共同的，她要你写份委托书给我，因为我要她6月份140万到你账户，她要你写委托我办理这件事，这样我就可以处理了，你看这是怎么弄合适？……2018年7月7日微信聊天记录摘录：朱建江（语言）:小郑，我也头晕，不要搞得复杂，你和对方解释一下这件事相信就款子到位，不到位就算了，房子不卖给他了，我们房子不卖给他另外找途径。……”。该民事判决书中一审法院认为：“……关于涉案房屋的出资属性，2016年4月2日郑洁、朱建江作为共同买受人与太仓景尚置业有限公司签订《商品房买卖合同》，朱建江作为买受人之一支付了全部的购房款及费用，双方在签订买卖合同及购房之初对出资及各自享有的份额均没有约定。郑洁认为朱建江支付余款83万元中有70万元是其借朱建江的，是郑洁替其垫付的购房款，朱建江对此不予认可。根据双方2017年12月的微信聊天记录，朱建江要求郑洁付全款140万买下涉案房屋或者付70万作为双方共同投资，郑洁对此表示同意，并设法筹措资金。从该微信聊天记录可以看出朱建江并没有借款和垫付的意思表示，只是同意双方可以以上述两种方式处理涉案房屋，郑洁也无其他证据证明朱建江有垫付的意思表示。对郑洁的此答辩意见一审法院不予采纳。关于朱建江辩称，涉案房屋系其一人全额出资购买，产权应归其本人及相关权利人所有的答辩意见。一审法院认为，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或约定不明的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有，按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，应按照出资额确定份额。郑洁、朱建江虽然作为共同买受人与太仓景尚置业有限公司签订涉案房屋《商品房买卖合同》，但双方没有共有的事实和法律基础，郑洁无权据此要求对涉案房屋享有份额。因此，一审法院对郑洁的答辩意见予以采纳。……”。一审另查明，世路公司为本案诉讼支付律师费6500元。一审法院认为：案涉房屋买卖合同名称明确，内容具体，且不违反法律法规的强制性规定，郑洁作为完全民事行为能力人在签订合同时应明知相应的法律后果，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，世路公司与郑洁间的居间合同关系受法律保护。对于郑洁认为世路公司明知案涉房屋为郑洁与案外人朱建江共有，郑洁尚未取得共有人书面委托和其他证明材料，案涉房屋不具备交易条件，不能交易的情况下，世路公司未告知郑洁房屋可能存在的交易风险和交易障碍，促使郑洁在重大误解和误判的前提下与买受人签订房屋买卖合同，世路公司对签订合同有重大过错。一审法院认为，根据（2018）苏0585民初5237号民事判决书审理查明中郑洁在与中介的微信聊天记录中提到郑洁已得到共有人授权同意售房，房产证将办郑洁一人名字，合同郑洁签就可以，对此可以看出世路公司作为中介知道案涉房屋为郑洁与案外人朱建江共有，且也提出要求郑洁让朱建江出具委托书的情况，房屋买卖合同中也明确约定了“甲方保证本合同所述房屋的共有人（未成年的监护人）知道本合同所述房屋的买卖情况，同意本合同的条款，并保证其签署本合同已经取得未到场共有人的授权，如保证不实，由签字者按照本合同第六条规定的违约条款承担责任（该义务独立存在、不因本合同无效而无效）”，故世路公司对郑洁就签订合同不存在重大过错，郑洁对订立合同有关的重要事实或情况是知道的，世路公司对郑洁无法履行房屋买卖合同并无过失。郑洁未提供证据证明其在签订合同时存在重大误解及世路公司存在过错的情况，故对郑洁该意见不予采纳。对于郑洁认为房屋买卖合同中约定“甲乙双方任何一方违约，违约方需向丙方缴纳上述房屋成交价2%金额的服务费，且服务费丙方有权从违约方支付的金额中扣除，若金额不足缴纳上述房屋成交价2%的需违约方不足金额”的条款为格式条款，该条款明显加重了郑洁的责任，排除了郑洁的主要权利，该条款无效。一审法院认为，居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。该条款系买方、卖方、中介方三方在买卖双方有一方违约的情况下对中介服务费的约定，系为了保障中介的利益，因中介促成了买卖合同的成立有权收取报酬，故该条款并未明显加重了郑洁的责任，也未排除了郑洁的主要权利，故该条款有效。对于世路公司主张要求郑洁支付中介服务费46400元的请求，因（2018）苏0585民初5237号民事判决书已认定郑洁构成违约，故应当按照合同约定适用“甲乙双方任何一方违约，违约方需向丙方缴纳上述房屋成交价2%金额的服务费，且服务费丙方有权从违约方支付的金额中扣除，若金额不足缴纳上述房屋成交价2%的需违约方补足金额”条款，郑洁应当向世路公司支付中介服务费46400元（2320000×2%）。对于郑洁认为世路公司未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同标准的，不得收取佣金。一审法院认为，房屋买卖合同中约定“三方签订本合同后丙方居间工作视为完成”，故郑洁应当向世路公司支付中介服务费46400元。对于世路公司要求郑洁支付世路公司为本案支出的律师费6500元的请求，一审法院认为，房屋买卖合同中虽然约定了“甲乙双方对自己的权利义务已充分知晓。本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成的，甲乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。（包括但不限于诉讼费、律师费、误工费、申请财产保全费、执行费等由违约方承担）甲乙双方争议未解决之前，任何一方无权要求丙方退房或退款。丙方对本协议的履行不负民事责任”，但该条款约定违约方承担律师费的情形并不涉及违约方要承担中介方律师费，故对世路公司该请求一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、郑洁于判决生效之日起十日内支付世路公司中介服务费46400元；二、驳回世路公司其他诉讼请求。案件受理费1122元，减半收取561元，由世路公司负担69元，郑洁负担492元。二审中，当事人未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：世路公司主张郑洁支付服务费46400元的依据是否充分。本院认为，郑洁与世路公司之间订立的居间合同系双方之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行合同义务。世路公司作为职业居间人，具有审查居间合同项下房屋权属状况的审慎注意义务。本案中，房屋买卖合同中已明确载明产权共有人系朱建江，并约定买受人自郑洁取得产证之日起3个工作日内付清首付款,故案涉买卖合同订立时，世路公司明知案涉房屋尚未取得不动产权证书且存在共有人。而郑洁于居间合同中单方作出的其已经取得未到场共有人授权的保证以及另案中认定的世路公司相关工作人员与郑洁的微信聊天记录均不足以证明案涉房屋的其他共有人知道和同意部分共有人郑洁的处分行为。因此，世路公司对于案涉房屋买卖合同无法继续履行存在重大过失，其应承担主要责任。结合世路公司于本案交易中的工作量，本院酌情认定郑洁支付世路公司劳务费用5000元。综上，郑洁的上诉请求部分成立，应予支持，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省太仓市人民法院(2019)苏0585民初5508号民事判决；二、郑洁于本判决生效之日起10日内支付太仓市世路房地产经纪有限公司5000元；三、驳回太仓市世路房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。当事人若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1122元，减半收取561元，由太仓市世路房地产经纪有限公司负担508元，由郑洁负担53元；二审案件受理费1122元，由太仓市世路房地产经纪有限公司负担1016，由郑洁负担106元。本判决为终审判决。审 判 长 韩小安审 判 员 冯月青审 判 员 李晓琼二〇二〇年六月三十日法官助理 蒋 超书 记 员 郭聪敏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。五、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买费经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。