北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初5607号原告：万德富，男，1961年8月6日出生，汉族，万老汉（北京）生态食品有限公司法定代表人，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵君，北京德恒律师事务所律师。被告：李福春，男，1960年1月30日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。原告万德富与被告李福春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万德富的委托诉讼代理人赵君及被告李福春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告万德富向本院提出如下诉讼请求：1.判令李福春赔偿我装饰装修损失及其他投入费用共计179250元以及因再次承租房屋而产生的租金损失10600元；2.判令诉讼费由李福春承担。事实与理由：我经营一家万老汉（北京）生态食品有限公司，准备将公司地址迁往南口，我找到李福春说明了用途，李福春同意将自己闲置多年的破旧房屋与院落出租给我，租赁期限共为十年。于是在2017年9月10日，我与李福春签订了一份《房屋租赁合同》，约定李福春将坐落在北京市昌平区南口镇×（以下简称×村）小区路北的一处独立小院租赁给我进行商住使用。其中包括车间一大一小2间大约100平方米，房屋大小6间约80平方米，卫生间1座，杨树17棵。租赁期限分为两个五年，首个五年租赁期，自2017年9月10日至2022年9月9日，在首个房屋租赁合同期满后，双方须再次签订下一个五年房屋租赁合同。两个租赁期满后，我无条件搬出租赁房屋。第一个五年期，每年年租金为2.2万元，于签订合同当日我交纳给李福春第一年的租金2.2万元，并于当日向李福春预交1万元信誉保证金。由于李福春的房屋特别破旧，且上下水及电力全无，我需要对房屋及其院落进行全面改造与装饰装修，才能达到经营和居住的使用标准。于是李福春向我出具了《情况说明》，内容为：房东李福春同意承租方万德富加盖车间与住房门前，由东到西长42米×2.4米以及车间北小匝道的房屋，面积共计128平方米左右，改造卫生间与院内及所有房屋的装饰、装修，上下水管路管线、电线电路架设等工程。之后我对承租房屋及院落进行了全面改造与装饰装修，共计投入费用179250元。2019年1月4日，在没有拆迁公告和提前告知的情况下，李福春突然找到我，声称该处房屋要在20日内腾空拆除，让我另找其他经营和居住地点，于是我在被迫无奈的情况下，于2019年1月25日向郝志国承租库房，并向其支付半年房屋租金5000元，于2019年2月25日又与张玉水签订了一年的租房协议，租期自2019年2月25日至2020年2月25日，月租金为1400元，并向其支付房屋租金5600元，共花费10600元。我所租的房屋已被迫腾退，但李福春却对我应得的拆迁补偿补助和装饰装修损失不予补偿，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。被告李福春辩称：我不同意万德富的诉讼请求，请求法院驳回万德富的全部诉讼请求。一、关于万德富所承租房屋基本情况。我把坐落在×村北一处独立小院租给万德富使用，其中包括车间一大一小2间（100多平方米）、住房六间（80多平方米）、卫生间（男女分别一间）一座，年租金2.2万元。这个独立小院的租金为什么低，就是因为房屋建在承包地里，没有合法手续，万德富当时也是清楚的。万德富租完小院后，自己装修改造快要完工时把我叫过去，他写好了一个情况说明让我签名。当时我就跟万德富说签名可以，但我不负任何法律责任。而且，我当时租给万德富房屋的时候车间通透明亮，窗户、门完好无损，有自来水、配电箱、屋顶有灯，住房内干净整洁，卫生间分男女两间，完全符合居住条件，并非像万德富所述的房屋状况。二、我第一时间履行了告知义务，将涉及拆迁的事实在第一时间告知了万德富。2019年1月初，南口镇村委会领导找我谈话，明确告知我租用村里地上房屋必须拆除，并限期春节前（2019年2月5日）拆除，让我抓紧腾地方。我从村委会回来后第一时间就告知万德富村委会和镇政府的通知要求。因为我也是突然接到村委会的通知，所以我在这之前并不知晓此事，因此也不能提前告知万德富，只能按政府要求及时告知万德富，履行了告知义务。在这次拆除我承包地上房屋过程中，我也是受害者，损失巨大。我提交的南口镇人民政府《情况说明》可以清楚的证明村委会是在2019年1月初才接到上级通知要求“三路两铁一线”两侧200米之内的承包地上的违建必须拆除，然后在2019年1月4日通知的我，我在接到通知后，第一时间通知了万德富。村委会领导和镇政府拆违办的领导告诉我，如果不按自主腾退补助协议办的话，就按卫片拍照违建处理，没有任何补助。按照自主腾退协议办的话，还有部分补助。我是一个农民，在这块承包地里投入了全家的物力人力，投资了一百多万元，盖房、种树，为了减少损失，也配合人民政府和村集体开展拆违工作，履行了一个村民的义务，我按照村委会的要求和村委会签订了拆违协议，得到了部分补助。要求万德富腾退非我所愿，是政府行为，我只是执行政府及村集体的决定而已。三、关于万德富主张的装饰装修损失以及其他投入费用问题。虽然双方《房屋租赁合同》中第五条规定“如遇当地政府对该租赁房屋进行拆迁时，给予甲方的补偿归甲方所有，给予乙方的补偿归乙方。在没有补偿的情况下，乙方无条件搬出”，但是根据当时的拆迁政策，万德富所涉及的房屋并不在拆迁范围内，当时也没有获得拆迁补助。1.从《北京市房屋腾退评估价格结果通知单》和《拆迁房屋平面图》看，万德富所承租的房屋主要是12号、13号、14号及9号，其中13号和14号是万德富于2017年所盖，9号和12号及空白地方是我原来就有的房屋。上述材料可以清楚地证明，只有我原来所建房屋即1-5号才有房屋以及装修、设备及附属物补偿金，万德富所提及的房屋并不在其中，因此也没有任何补偿金。2.《北京市房屋腾退评估价格结果通知单》虽然涉及了三笔钱，第一笔房屋重置成新价203465元，第二笔腾退损失补助费165992元，第三笔装修、设备及附属物评估价491553元，但是只有第一笔和第三笔是针对我的补偿款，第二笔不属于我属于村委会所有。从我和村委会签订的《南口镇南口村自主腾退补助协议》可以证明我一共得到拆迁腾退补助费628348元，其中第一笔1-5号房屋重置成新价203465元按照50%给予补偿即101733元，第三笔装修、设备及附属物评估491553元主要是涉及1-5号房屋以及我院内原有院地（道路）、围墙、自来水井、化粪池、棚子等进行补偿，并没有涉及万德富所承租的院落，加上搬家补助费和5%的奖励费共计628348元。四、在我得到村委会领导和南口镇政府拆违办的通知后告知万德富到万德富搬完家止，属于万德富的所有东西全部拆除运走了，此后，万德富再租其他的房屋均与我无关，而且政府在拆违补助中也没有自主腾退租房补贴，因此我没有责任和义务为万德富到别处租房支付租金。五、根据租赁合同第四条第三项，我为了帮助万德富解决问题，组织了由村委会副书记、评估公司的工作人员、拆违办的领导以及万德富及其律师参加的座谈会，在座谈会上评估公司的工作人员阐述了评估的依据和结果，万德富没有异议，拆违办的领导阐述了拆除我房屋的有关政策和依据，万德富也没有异议。合同规定我只是协调解决问题并不是承担义务。综上，请求法院驳回万德富的不合理诉求。本院经审查认定事实如下：2017年9月10日，李福春（甲方）与万德富（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在×村北一处独立小院租赁给乙方进行商住使用，其中包括车间一大一小2间大约100平米，住房6间大约80平米，卫生间1座，杨树17棵。首个租赁期为5年，自2017年9月10日至2022年9月9日。本处小院租金每年2万2千元，自签订合同之日起交纳租金，每年租金在9月10日之前交纳。乙方需向甲方预交1万元信誉保证金，合同到期后甲方归还给乙方。在租赁期间，如果遇到国家或集体征占乙方租赁地方时，给予甲方的补偿归甲方所有，给予乙方的补偿归乙方所有。如遇当地政府对该租赁房屋进行拆迁时，给予甲方的补偿归甲方所有，给予乙方的补偿归乙方所有，在没有补偿的情况下，乙方无条件搬出。未满租期的剩余租金以及信誉保证金，甲方须退还给乙方。在首个房屋租赁合同期满后，甲乙双方须将再次签订下一个5年房屋租赁合同，甲方收取的房屋租金在首个5年房屋年租金的基础上，最多可递增到20%。两个租赁期满后，乙方无条件搬出该租赁房屋。协议签订后，李福春将涉案场地交付万德富经营使用。万德富在车间与住房门前及车间北小匝道处加建了面积约为128平米左右的彩钢房，并对院内卫生间及其他房屋进行了装饰装修、改造了上下水管路管线、架设了电线电路。李福春于2017年9月10日为万德富出具了《情况说明》，明确写明其同意万德富对涉案场地进行上述装修改造。合同履行期间，因涉案场地系李福春从北京市昌平区南口镇村村民委员会（以下简称南口镇村村委会）承包的承包地，其所建房屋未经相关部门审批，2019年1月初南口镇南口镇村村委会告知李福春根据上级相关要求“三路两铁一线”两侧200米之内的承包地上的违建必须拆除，南口镇村及镇政府拆违办责令李福春需在2019年春节前将涉案场地内的全部房屋拆除。李福春据此要求万德富搬离涉案场地。万德富于2019年10月搬离涉案场地，双方于2019年10月22日签订协议，内容为：因为国家政府要拆除高速路两侧建筑，万德富承租的小院在其中，需要拆除，万德富已把小院内属于万德富的所有东西拆除运走了，因此李福春和万德富的承租合同，从此作废，2019年10月22日止。现李福春退给万德富租金和保证金，其中保证金为1万元，租金为27500元，水电及房租全部结清。2019年11月上旬涉案场地内的房屋被全部拆除。万德富主张其因对涉案场地进行装修改造并购买设备共支出179250元，万德富提交《装修协议》、《彩钢房工程协议》、收条、收据、照片、视频等予以证实。其中《装修协议》为万德富与林文鑫（身份证上姓名为林文新）于2017年9月6日签订，担保人为李英琪，约定林文鑫承包万德富位于×村北一处独立小院的改造及装修事宜，费用共计7万元，包括改造与装修，内外墙喷涂及修修补补等费用，不包括门、窗及厂房北小匝道吊顶，工期为15天。《彩钢房工程协议》为万德富与李英琪于2017年9月6日签订，担保人为林文鑫，约定李英琪承包万德富位于×村北一处独立小院彩钢房工程，工程费用共计3.4万元，其中包括两个大门以及修修补补等费用，工期为10天。收条显示林文鑫收到工程款共计73400元，李英琪收到工程款共计38000元。收据显示万德富为购买电视机支出5000元、为购买并安装暖气设备支出8300元、为安装网线支出2400元、为购买热水器支出700元、为购买及安装橱柜、上下水池、马桶、便池支出8650元、为购买空调及太阳能支出12300元、为购买塑钢门窗支出30500元。照片、视频显示万德富除对涉案场地进行了《情况说明》中所列明的装修改造外，还安装了橱柜、马桶、便池、洗手池、塑钢门窗和暖气设备。万德富另主张因李福春在合同未到期前要求其搬离涉案场地，其因另行租房支出租金10600元，故要求李福春一并赔偿。万德富提交《租房协议书》及郝志国出具的收条予以证明。其中《租房协议书》为万德富与张玉水于2019年2月25日签订，约定张玉水将龙虎台村204号2层204门房屋出租给万德富居住使用，租房期限为一年，自2019年2月25日至2020年2月25日，月租金为1400元。收条显示郝志国收到半年房租5000元。另查，李福春（乙方）与北京市昌平区南口镇南口镇村股份经济合作社（甲方）于2019年7月1日签订《农村集体土地租赁合同解除协议书》及《南口镇南口镇村自主腾退补助协议》，约定：甲方与乙方于2012年1月1日签订了《土地租赁合同》，租用村南口镇村东、×小区公路边地块4亩用于养殖，合同有效期自2012年1月1日至2031年12月31日，现经甲乙双方协商一致，原《土地租赁合同》自2019年7月1日解除。经双方确认，2010年12月6日前建成的房屋建筑面积205.65平方米，2010年12月6日至2013年3月28日前建成的房屋建筑面积207.49平方米，2013年3月28日后建成的房屋建筑面积608.69平方米。甲方应当在乙方交付土地及地上物并通过验收后30个工作日内将腾退补助费628348元一次性支付给乙方。上述协议后附的南口非住宅自主腾退（个人）明细及《北京市房屋腾退评估价格结果通知单》显示腾退的总建筑面积为1021.83平方米，房屋重置成新价为203465元，腾退损失补助费为165992元，装修、设备及附属物评估价为491553元，其中设备及附属物部分为480578元，装修部分为10975元。上述事实，有《房屋租赁合同》、《情况说明》、《装修协议》、《彩钢房工程协议》、收条、收据、照片、视频、协议、《租房协议书》、《农村集体土地租赁合同解除协议书》、《南口镇南口镇村自主腾退补助协议》、《北京市房屋腾退评估价格结果通知单》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为:违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国城乡规划法》规定：确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据上述规定，本案中，万德富与李福春签订的《房屋租赁合同》虽系双方当事人真实的意思表示，但因涉案房屋所在土地系李福春从南口镇村承包的承包地，涉案房屋系李福春自行建造，未办理用地审批手续，亦未经相关部门合法审批，故根据上述规定，万德富与李福春就涉案房屋的租赁事宜达成的《房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定属无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，万德富在承租涉案房屋后对涉案房屋进行了装修改造，李福春为万德富出具的《情况说明》可以表明李福春对万德富实施的装修改造行为知情且未提异议，现合同未能继续履行，万德富因装修改造支出的费用属于万德富因合同无效造成的损失，应当根据万德富与李福春的过错程度由双方予以分担。因李福春在明知涉案房屋无相应审批手续的情况下，仍将房屋出租给万德富进行装修改造并用于生产经营，故李福春应对合同无效造成的后果承担主要责任。万德富未对涉案房屋所在的土地性质及涉案房屋是否经过合法审批并具备生产经营条件进行严格审查即签订合同并对涉案房屋进行装修改造，其自身亦存在一定过错，应承担次要责任。本院根据诚信原则，考虑双方的过错程度及双方签订合同后的履约情况，酌情判定由李福春承担60%的责任，由万德富承担40%的责任。关于万德富的损失数额问题。根据本院查明的事实，万德富在承租涉案房屋后确对涉案房屋有加建及装修改造行为，故对万德富实施的装修改造中已经与房屋形成附合、无法拆除或拆除后将严重减损其价值的部分，应当作为万德富的损失予以认定，对其中未形成附合的、可移动的部分，如电视机、热水器、网线、空调、太阳能等，可由万德富拆除，不应视为万德富的损失。万德富就其装修范围及损失提交了《装修协议》、《彩钢房工程协议》、收条、收据、照片、视频等予以证明，对万德富的装修改造损失由本院结合万德富提交的证据材料、万德富装修改造的实际状况并适当考虑物品折旧情况酌情确定为127000元。据此，李福春应赔偿万德富装修改造损失76200元，李福春以其获得的自主腾退补助费不包括万德富装修改造部分的赔偿为由要求不予赔偿万德富装修改造损失的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信；关于万德富主张的另行租房的损失，因万德富对合同无效造成的后果应自行承担部分责任，且其提交的证据不足以证明其另行支出的租房成本远远超出其租用涉案房屋的成本，故对其要求李福春赔偿租金损失10600元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告万德富与被告李福春于二○一七年九月十日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告李福春于本判决生效后十日内赔偿原告万德富损失76200元；三、驳回原告万德富的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2049元，由原告万德富负担1227元，已交纳；由被告李福春负担822元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  田雅娟二〇二〇年六月十五日书记员  高 曼