贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔06民终286号 上诉人（原审被告）：贵州省黎平县金鹰房地产开发有限公司玉屏分公司，住所地贵州省玉屏侗族自治县中山路266号。 负责人：曾海平，该分公司总经理。 委托诉讼代理人:何明忠。 被上诉人（原审原告）：赵坤，男，1989年12月25日出生，苗族，贵州省凯里市人，职业不祥，住贵州省玉屏侗族自治县。 上诉人黎平县金鹰房地产公司（以下简称金鹰公司）因与被上诉人赵坤商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市万山区人民法院(2019)黔0603民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 金鹰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵坤的诉讼请求。事实与理由：一、原判认定2016年12月31日交房时间错误。原判以双方当事人于2016年3月20日签订商品房买卖合同，约定2016年12月31日交付房屋为由，认定合同中约定取得该商品房所有权初始登记的时间“2015年12月31日”是笔误，应该是2016年12月31日，该认定没有任何依据。因为，房地产开发有关办理产权登记的事项中，除了房地产开发公司应当具备的手续以外，还有购房人应当提供的资料，更有政府相关部门的审批，因此，在约定办理产权登记的时间时一般都是在交付商品房之后两、三年的时间。因此，一审既认定“2015年”是笔误，又有何依据认定是“2016年”，而不是“2017年”“2018年”“2019年”？赵坤在未能提交证据证明金鹰公司是在“2016年12月31日”之前为其办理不动产权证的情况下，该请求不能成立，应当予以驳回。二、一审法院将未办理产权证归责于金鹰公司错误。原判认定“因被告已履行向原告告知办证需提交的材料及时间的相关义务，原告可在该期间向被告提交办证所需相关材料及交纳相应办证费用，该义务系原告负有的合同约定义务及法定义务，故该期间未能办理不动产权证的责任取决于原告是否履行上述义务，不能归责于被告。”同样道理，赵坤如果在判决生效后，不履行提交资料和相关费用的义务，金鹰公司仍然不能单方面为赵坤办理不动产权证。在此情形下，一审这种不归责于金鹰公司单方面行为的判决，既损害金鹰公司的利益，又有损法律的尊严。三、一审判决金鹰公司支付赵坤从2017年1月1日起至2019年8月6日止的违约金49，915.61元没有依据。首先是违约金的计算时间没有依据，如前所述，在认定“2015年12月31日”的约定时间是笔误的前提下，不能必然得出应该是“2016年12月31日”的时间，在双方都没有证据的情况下，金鹰公司主张应该是“2019年12月31日”。所以，一审判决从2107年1月1日开始计算违约金没有依据。其次，未能及时办证是政府职能部门的原因造成，不是金鹰公司的行为造成，将不归责于金鹰公司的行为判决金鹰公司承担法律后果于法无据，也不公平合理。 赵坤二审未答辩。 赵坤向一审法院起诉请求：1.判令金鹰公司按约定办理赵坤所购房屋的产权转移登记过户手续；2.判令金鹰公司自2017年1月1日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止以购房款320,000元为基数，按照年利率6%支付赵坤违约金（现暂计至2019年8月5日的违约金为49,920元）3.本案诉讼费用由金鹰公司负担。 一审法院认定事实：2016年3月20日，赵坤与贵州玉屏金鹰房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为2016000991号），购买玉屏金鹰房开公司开发的位于玉屏侗族自治县，房屋建筑面积为115.34平方米，总价款为332179元。第八条的付款方式及期限中第一款第三项约定：3、贷款方式付款。买受人以［公积金贷款］付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款72179元，余款260000元以［公积金贷款］支付。……。第二十二条房屋登记中第三款转移登记中载明：“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1．约定日期90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；2．约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5%的违约金……。④双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1．双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，赵坤分别于2016年3月21日、2016年6月16日向玉屏金鹰房开公司支付房屋购房款70000元、250000元，共计320000元。2016年8月金鹰公司将房屋交付赵坤使用。房屋产权证书至今未办理。 2019年7月20日金鹰公司在金鹰舞阳欣城公告贴出公告，通知金鹰舞阳欣城业主于2019年11月30日前，提交购房合同、身份证复印件、付款收据等材料办理不动产权证。同年8月6日金鹰公司获得金鹰舞阳欣城房屋不动产权证。金鹰公司至今未向赵坤提交相关材料。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。赵坤、金鹰公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反法律规定、行政法规效力性强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，赵坤按照合同约定支付了购房款，履行了合同约定的付款义务，而金鹰公司仅履行了交房义务，至今未履行交付房屋不动产权证的义务，其行为违反了合同约定，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，赵坤要求金鹰公司交付房屋产权证和支付违约金的请求，合法有据，依法予以支持。 关于赵坤是否超过诉讼时效问题。双方合同第二十二条第一项中则约定“金鹰公司于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给赵坤”，但赵坤、金鹰公司订立商品房买卖合同的时间为2016年3月20日，约定的交房时间是2016年12月31日。金鹰公司不可能提前感知赵坤会购买该房屋，而将该房屋的初始登记及房屋产权转移登记有关文书办理好，等待赵坤与其签订合同便于交付相关文书，因此金鹰公司的该辩称意见明显与客观事实相悖，也不符合逻辑。赵坤认为该时间约定应为笔误，办理初始登记的时间应为2016年12月31日前更符合常理，对赵坤的该意见，予以采信。故诉讼时效的起算期间应自2017年1月1日起计算，赵坤于2019年8月13日向玉屏侗族自治县人民法院提起民事诉讼，系在法律规定的诉讼时效期间，并未超过诉讼时效。金鹰公司将2015年12月31日作为时间节点计算诉讼时效的起算期间，不予支持。 关于赵坤提出要求金鹰公司交付房屋不动产权证的问题。双方合同第二十二条第四项约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，该约定赋予了双方当事人办理不动产权证的义务。本案金鹰公司系房地产开发公司，能否如期办理不动产权证的主动权掌握在金鹰公司方，只有金鹰公司取得了相应不动产权证的手续并告知赵坤后，赵坤方可履行向房地产管理部门申请办证的权利和相应义务，因此，金鹰公司负有向赵坤进行告知办证时间的法定义务。而金鹰公司取得不动产权证的时间是2019年8月6日，远远超过了双方合同约定的2016年12月31日的办证期间，故造成不能办理不动产权证的责任在金鹰公司，其应依法承担违约责任。 关于赵坤要求金鹰公司支付逾期办理房屋不动产权证违约金的起算时间及违约金标准问题。由于赵坤、金鹰公司未约定交付房屋不动产权证时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，金鹰公司向赵坤交付房屋产权证的时间应为2016年12月31日前，赵坤诉请从2017年1月1日起开始计算支付违约金时间，符合双方合同约定，依法予以支持。因双方未约定办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，综合赵坤的损失情况，考虑金鹰公司的违约情形、履行能力以及金鹰公司提出违约金过高的意见，调整为由金鹰公司按赵坤已交房款为基数按年利率6%计算支付赵坤违约金，金鹰公司虽于2019年7月20日发出公示，通知赵坤可办理不动产权证，向赵坤履行了告知义务，但其取得不动产权证的时间是2019年8月6日，即便赵坤在金鹰公司该不动产权证取得的时间前提交相关办理文件，也不能办理不动产权证，故违约金的计算时间应计算至金鹰公司取得不动产权证时止。金鹰公司应承担2017年1月1日起至2019年8月6日止的违约金为49,915.61元（房款320,000元×年利率6%÷12个月×31个月＋房款320,000元×年利率6%÷365天×6天）。赵坤诉请超出部分，不予支持。对赵坤诉请的2019年8月6日后的违约金，因金鹰公司已履行向赵坤告知办证需提交的材料及时间的相关义务，赵坤可在该期间向金鹰公司提交办证所需相关材料及交纳相应办证费用，该义务系赵坤负有的合同约定义务及法定义务，故该期间未能办理不动产权证的责任取决于赵坤是否履行上述义务，不能归责于金鹰公司。对赵坤的该部分诉讼请求，于法无据，不予支持。 综上所述，赵坤的诉讼请求，符合法律和合同约定部分，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、第十九条规定，判决：一、贵州省黎平县金鹰房地产开发有限公司玉屏分公司于本判决生效后三十日内交付赵坤购买的玉屏侗族自治县中山路266号的金鹰舞阳欣城第13幢1单元4-2室房屋的不动产权证；二、贵州省黎平县金鹰房地产开发有限公司玉屏分公司于本判决生效之日起三十日内支付赵坤自2017年1月1日起至2019年8月6日止的违约金49,915.61元；三、驳回赵坤的其他诉讼请求。案件受理费减半收取524元，由金鹰公司贵州省黎平县金鹰房地产开发有限公司玉屏分公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院认定事实无异，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议的焦点在于，一是原判将交房时间认定为2016年12月31日，有无依据。二是一审法院判决金鹰公司于判决三十日内交付赵坤案涉房屋产权证是否合理。三是金鹰公司不能办理房产证是否存在过错，原判认定的违约金是否合理。 关于焦点一，虽然赵坤于2016年3月20日与贵州玉屏金鹰房开公司签订《商品房买卖合同》，虽然该合同约定金鹰公司应于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。即合同约定交付商品房转移登记资料时间早于赵坤购买房屋的时间，时间上存在填写错误。那么，真实的时间是何时，是金鹰房开主张的可能是2016年，也可能是2017年乃至以后，认为原审法院认定为2016年没有依据。原审法院确定为2016年，一是参照同栋房屋购买人李国光的合同约定的时间。李国光于2016年7月7月17日购买13橦1单元4层，建筑面积为115.34平方米，该合同约定交房时间为2016年12月31日，移交办理商品房转移登记的有关文书的时间为2016年12月31日。而本案中赵坤购买的13橦1单元5层，建筑面积115.34平方米，合同约定的交房时间为2016年12月31日，但移交办理商品房转移登记的有关文书的时间为2015年12月31日。故一审法院以同橦房屋购买人李国光于2016有17日签订合同中约定的移交办理商品中房转移登记资料的时间为参照，有合理的依据。二是签订合同后9个月交付房屋，并于交房时同时移交办理房屋转移登记的相关资料，符合客观实际，且金鹰公司在一审中也称，每年都有办理产权登记的。即其移交办理产权登记资料并非其上诉主张的要二三年。故一审法院推定2016年12月31日系金鹰公司移交商品房转移登记资料的时间并无不当。 关于焦点二，双方当事人在《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定“出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”即本案中金鹰公司的义务是交付办理房屋转移登记的有关文书，办理房产证是买受人自己的义务。虽然赵坤在一审起诉状中的诉讼请求为“判令被告按约定办理原告所购房屋的产权转移登记过户手续”且在一审庭审中赵坤明确该诉讼请求是要求金鹰公司为其办理房产证和土地使用证。但是因办理房产证不是双方约定的金鹰公司应负义务，且办理房产证需要买房人配合，故一审法院判决由金鹰公司于判决生效之日起三十日内交付赵坤所购房屋的不动产权证不当，依法应予纠正。应由金鹰公司于判决生效之日起三十日内向赵坤交付办理产权转移登记的有关文件。 关于焦点三，金鹰公司称未能及时办证是政府职能部门的原因所致，非其过错。但其未提交证据证明，故对其主张依法不予支持。原判按照2017年1月1日起，计算至金鹰公司2019年8月6日通知办证时止逾期办证的违约金，于法有据。故对金鹰公司的该项主张，依法不予支持。 综上所述，金鹰公司的上诉请求部分成立，部分予以改判。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省铜仁市万山区人民法院(2019)黔0603民初1412号民事判决主文第二项； 二、撤销贵州省铜仁市万山区人民法院(2019)黔0603民初1412号民事判决主文第一项、第三项； 三、由贵州省黎平县金鹰房地产开发有限公司玉屏分公司于本判决生效后三十日内移交赵坤购买的玉屏侗族自治县中山路266号的金鹰舞阳欣城第13幢1单元4-2室房屋的办理不动产权证的有关文件； 四、驳回赵坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取524元，由贵州省黎平县金鹰房地产开发有限公司玉屏分公司负担。二审案件受理费1048元，由贵州省黎平县金鹰房地产开发有限公司玉屏分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 静 审判员 王永生 审判员 倪庆飚 二〇二〇年六月十二日 法官助理罗依婷 书记员罗盼