汉中市汉台区人民法院 民事判决书  (2020)陕0702民初1915号 原告：李芳，女，汉族，1962年9月9日出生，住陕西省城固县东一环路财政局，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告：常俊华，男，汉族，1961年12月7日出生，住陕西省城固县西环二路审计局，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：常晟，男，汉族，1988年5月26日出生，住陕西省汉中市汉台区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，系二原告儿子。被告：陕西广厦投资发展集团有限公司，地址：陕西省汉中市汉台区。法定代表人：朱晓军，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：冀晓彤，段雨欣，陕西嘉盟律师事务所律师。原告李芳、常俊华诉被告陕西广厦投资发展集团有限公司（以下简称广厦公司）商品房预售合同纠纷，本院于2020年4月20日立案受理，依法由审判员胡喆适用简易程序，公开开庭进行了独任审理。原告李芳、常俊华委托代理人常晟，被告广厦公司委托代理人段雨欣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金人民币127603元（以总房款1174845元为基数，以年利率4.75%上浮30%为标准，从2017年4月20日计算至2019年1月22日）；2、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2015年11月9日，原告与被告就购买位于汉中市汉台区XX街XX号XX小区XX幢XX房签订商品房买卖合同，合同约定：1、原告以1174845元的价格购买被告开发的房屋，被告应于2014年12月31日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，自约定期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；2、被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报送产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理；3、本合同履行过程中发生争议的，双方选择提交汉台区法院解决争议。合同签订后，原告按照约定支付了购房款，而被告未按照合同约定于2014年12月31日前将验收合格的商品房交付原告，而是于2015年年底才实际交付房屋，原告多次要求被告交付权属证书，但至今未取得。原告认为，被告的行为已构成严重违约。对原告造成损失，应当予以赔偿，现诉请法院，请求依法裁决。被告辩称：1、对于原告诉称的购房事实、购房金额、实际入住时间等基本事实均无异议；2、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，原告的收房时间为2015年11月15日，根据合同约定，被告最迟应当在2016年11月9日前完成备案登记，逾期则应当计算违约金，并开始计算诉讼时效。原告于2020年4月20日才向人民法院主张权利，已超过诉讼时效；3、原告主张的违约金计算方法不符合相关法律规定，根据《九民会议纪要》的相关规定，央行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，原来的贷款基准利率已被取消，最新的报价利率为1年期的3.85%和5年期的4.65%，自此之后的贷款利率应按报价利率计算，本案中，原告仍然按照贷款基准利率予以请求，明显不符合法律规定；4、原告请求的逾期办证违约金明显过高，逾期办证虽属实，但其背后由多层原因，并非被告恶意拖延，且并未影响到原告的实际使用，逾期交房、逾期办证均是对开发商违反合同义务的惩戒，其标准可同时适用，故应当结合公平原则，请求按照已交房款的每日万分之一予以裁决。原告为支持自己的诉请，向本院提交以下证据：1、商品房预售合同及附件；2、购房发票；3、租赁合同、租金交付凭证、承租人工商信息公示截屏。被告对以上证据质证如下：对证据1、2、3真实性均无异议。本院对以上证据认证如下：原告提交的证据经当庭举证质证，来源合法有效，与当事人陈述事实基本吻合，与案件争议具有关联性，本院予以确认。被告为支持自己的抗辩理由，向本院提交以下证据：1、营业执照复印件；2、法人身份证明；3、商品房预售合同及附件；4、常住人口登记表；5、4和14号楼的产权登记证书复印件。原告对以上证据质证如下：对以上证据均无异议。本院对以上证据认证如下：被告提交的证据经当庭举证质证，来源合法有效，与当事人陈述事实基本吻合，与案件争议具有关联性，本院予以确认。根据以上证据以及当事人陈述，因原被告对于双方购买房屋、签订《商品房预售合同》、全额支付购房款以及金额、房屋交付时间（2015年11月15日）等案件基本事实均无异议，本院予以确认；双方有争议的事实主要是逾期办证违约金标准的问题以及被告提出诉讼时效抗辩是否成立的问题。与以上争议事实有关的合同内容约定如下： 1、合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后的360天内，将办理产权登记所需的资料报送产权登记机关备案，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商处理”。另查明，明珠北苑小区14幢取得汉中市不动产登记局颁发的大产权证时间为2019年1月21日。本院认为，当事人双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。按照合同约定，广厦公司应当在商品房交付使用后360日内，将相关资料报送产权登记部门，办理房地产初始登记手续，取得大产权证，此义务亦是广厦公司的法定义务，如逾期未办理，应当承担相应的违约责任，现根据庭审查明，广厦公司已经2019年1月21日取得了大产权证，故广厦公司应承担的逾期办证违约责任截止时间应为其取得不动产登记部门颁发的大产权证的时间，即2019年1月21日；关于逾期办证违约金是否适用诉讼时效的规定问题，本院认为该请求权属于一般债权的请求权，应适用民事诉讼法关于诉讼时效的规定，鉴于被告逾期办证的违约行为一直持续，被告逾期办证的违约金的计算期间为自原告起诉之日向前倒推三年，即自2020年4月20日倒推至2017年4月20日，原告诉请的相关期间符合法律规定，而被告提出原告的诉讼请求全部超过诉讼时效的抗辩意见既无事实依据，也无法律依据；对于违约金标准的问题，因双方合同未予约定，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中所涉房屋虽存在逾期办证问题，但考虑到我国的不动产权属登记过程还涉及到相关职能部门的效率、制度以及诸多其他因素，而非被告一人独立完成，且被告逾期办证并未对各业主对房屋的实际使用产生重大的不良影响，综合以上情况，本院对逾期办证违约金以中国人民银行同期贷款基准利率为基础，酌情上浮30%予以确定，并计算至2019年1月21日，被告辩称根据《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，中国人民银行同期贷款基准利率已经于2019年8月20日取消，应适用贷款市场报价利率（LPR）的意见，因本案中违约金计算的起算时间和截止时间均在首次LPR公布之前，故原告按照中国人民银行同期贷款基准利率主张权利，符合法律规定和客观事实。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释一>第四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定，判决如下：被告陕西广厦投资发展集团有限公司于本判决书生效之日十日内，以1174845元为基数，向原告李芳、常俊华以中国人民银行公布的同期贷款基准利率（4.75%）为基础再行上浮30%为标准，自2017年4月20日起计付逾期办证违约金至2019年1月21日；如果未能按照判决确定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费2852元，减半收取1426元，保全申请费1158元，由被告陕西广厦投资发展集团有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。   审  判  员     胡  喆                                        二〇二〇年七月三日               书 记  员     张顺帆