贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终2169号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，系贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱欢，男，1997年5月17日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）因与被上诉人朱欢商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初14052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日向立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。碧阳置业公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判为酌情调减至10%支付逾期交房违约金。事实及理由：本案中，上诉人与被上诉人在双方签订的《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房。案涉第13栋房屋于2018年2月6日取得竣工备案验收，在具备交房条件后，上诉人就通知被上诉人接房，但被上诉人未按时接房，在经上诉人公告交房（2018年5月19日）后，被上诉人于2019年2月12日才来接房，存在逾期交房不完全是上诉人的原因，是因被上诉人未及时履行自己的责任所致，因此在上诉人公告交房后的责任应由被上诉人承担，逾期交房的违约金应计算到公告交房之日2018年5月19日，一审判决认定事实错误。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期交房的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期交付商品房已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给被上诉人使用，被上诉人的合同目的已实现。被上诉人主张逾期交房给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，因此请求上级法院对被上诉人主张逾期交房违约金的计算期间进行改判，并参照相邻地市的判决以发票显示的购房款为基数按日万分之0.5计算后调减至10%进行支付。朱欢答辩称，请求法院维持原判。原审原告朱欢向一审法院起诉请求：1.判决被告支付延期交房违约金15724.42元及该违约金实际占用期间的利息暂计117.72元(利息以15742.42元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止)；2、判决被告向原告退还已收取的三通费3747元及三通费实际占用期间的利息暂计510.86元(利息以3747元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年7月2日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止)；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回了第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2014年7月2日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第13幢1单元27层4号房；总价款377516元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2019年2月12日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。毕节市住房和城乡建设局于2018年8月13日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。2018年5月19日，被告在毕节日报公告向涉案楼房业主交房通知。一审法院认为，综合原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效；二、原告请求被告支付逾期交房违约金及承担相应的利息的请求是否得到支持。关于焦点一的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定被告应在2016年10月30日前向原告交付该商品房，且约定按日向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。双方确认被告于2019年2月12日向原告交付涉案房屋。因此原告于2019年10月28日提起诉讼请求被告支付上述违约金未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付上述违约金的请求权未超过诉讼时效。关于焦点二的问题。原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，但被告并未依约按时向原告交付涉案房屋，原告直至2019年2月12日才取得涉案房屋的使用权利，被告的行为已构成违约。关于逾期交房违约金的问题，按合同约定，被告应在2016年10月30日前交付涉案房屋，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向原告支付违约金。被告虽于2018年5月19日在毕节日报向涉案楼房业主公告收房通知，但原告没有举证证明公告时涉案楼房已具备法定交房条件，涉案楼房于2018年8月13日办理了《毕节市商品房屋备案证明书》后，被告也未举证证明及时通知了原告收房。故本案被告实际向原告交房时间为2019年2月12日，逾期交房违约金计算：按日万分之零点五的标准，以原告已付购房款377516元为基数，从2016年10月31日起计算至2019年2月12日止。原告诉请逾期交房违约金的利息于法无据，一审法院不予支持。综上所述，对原告合理的诉讼请求，一审法院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告朱欢支付逾期交房违约金，该违约金以原告已付购房款377516元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年10月31日起计算至2019年2月12日止。二、驳回原告朱欢的其他诉讼请求。案件受理费151元，由原告朱欢负担25元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担126元。二审中，碧阳置业公司向本院提交了竣工验收备案表，拟证明碧阳公司在涉案房屋公告交房之前即具备交房条件，公告交房合法有效。因为碧阳公司案子较多，可能一审遗漏了。朱欢质证认为，备案表是真的，没有其他意见。二审认为，该验收备案表能够证明涉案房屋于2018年2月8日取得竣工验收备案。二审对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，逾期交房违约金截止日期如何确定，该违约金是否应予调减。经查，双方《商品房买卖合同》第十四条交接手续（一）约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；（三）约定：查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人登报通知交房之日起90日内买受人未提出书面异议，视为该商品房已完成交付。《补充协议》5.1约定：买受人同意本合同第十四条中“书面通知”指出卖人刊登于《毕节日报》或《毕节晚报》上的交房通知。上诉人于2018年5月19日在《毕节日报》公告交房，被上诉人未在上述期间内接收房屋或提出书面异议，因此而导致房屋迟延交付的期间，责任不在出卖人，应由被上诉人承担，故上诉人应当承担逾期交房违约金的截止时间为2018年8月17日。上诉人关于本案违约金截止日期认定错误的上诉理由成立，二审予以采纳。一审判决将违约金计算截止时间确定为实际交房之日不当，应予纠正，并对违约金计算截止时间调整为2018年8月17日。关于违约金应否调减的问题，经查《补充协议》约定逾期办证违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，出卖人应遵循诚实信用原则履行。出卖人以其违约未给买受人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，二审不予支持。综上所述，碧阳置业公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；一审判决部分法律适用不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初14052号民事判决。二、贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向朱欢支付逾期交房违约金，该违约金以原告已付购房款377516元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年10月31日起计算至2018年8月17日止。三、驳回被上诉人朱欢原审的其他诉讼请求。四、驳回贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费151元，由原审原告朱欢负担35元，原审被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担116元；二审案件受理费302元，由被上诉人朱欢负担70元，贵州碧阳恒通置业有限公司负担232元。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年六月十日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮