重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终10606号上诉人（原审被告）：吕忠海，男，1971年8月8日出生，汉族，职业不详，住重庆市。委托诉讼代理人：宋静，重庆华立万韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丽，重庆华立万韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑嘉蔺，男，1990年3月22日出生，汉族，无固定职业，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：董金迪，重庆合纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎星宇，男，1998年8月3日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：董金迪，重庆合纵律师事务所律师。原审第三人：重庆嘉逊地产开发有限公司，住所地重庆经济技术开发区经开园金开大道1111号，统一社会信用代码91500000753096828T。法定代表人：崔恒忠，公司总经理。上诉人吕忠海与被上诉人郑嘉蔺、黎星宇，原审第三人重庆嘉逊地产开发有限公司合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初10208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，并于2020年5月28日组织双方当事人进行了调查询问，吕忠海的委托诉讼代理人沈丽，郑嘉蔺、黎星宇的委托诉讼代理人董金迪以及黎星宇本人到庭参加了诉讼，重庆嘉逊地产开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加审理，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吕忠海上诉请求：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初10208号民事判决，并依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用由郑嘉蔺、黎星宇承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。郑嘉蔺、黎星宇在其经营期间，从未对经营场所进行重新装修，郑嘉蔺、黎星宇提交损失赔偿的证据仅为《装饰施工合同》及《收据》，该证据并无其他证据予以佐证。二、吕忠海与郑嘉蔺、黎星宇签署《店铺转让合同》时已将《龙湖.租赁合同》交付于郑嘉蔺、黎星宇，对承租人应履行的义务做了如实告知，还特别在《店铺转让合同》中明确约定郑嘉蔺、黎星宇在接手店铺后同意代替吕忠海履行原有店铺租赁合同中所规定的条款。吕忠海与第三人重庆嘉逊地产开发有限公司签订《关于租赁合同的解除协议》系因郑嘉蔺、黎星宇在经营店铺过程中存在严重违约行为。二、一审法院适用法律错误。郑嘉蔺、黎星宇辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。重庆嘉逊地产开发有限公司未到庭亦未答辩。郑嘉蔺、黎星宇向一审法院起诉请求：一、判令吕忠海立即向郑嘉蔺、黎星宇退还店铺转让费100000元及履约保证金29000元：二、判令吕忠海立即向郑嘉蔺、黎星宇赔偿损失（推广服务费477元、物业管理费3150元、水费72.80元、租金5715元、电费1496.38元、原材料费14793.42元、装修费30000元、员工工资和房屋租赁费10000元。前述1、2项金额共计194704.60元）；三、本案诉讼费由吕忠海承担。一审法院经审理查明：2017年3月1日，吕忠海（承租人）与第三人重庆嘉逊地产开发有限公司（出租人）签订《龙湖·租赁合同》，载明位于重庆市江北区系由出租人投资建设或委托管理的项目。经双方协商一致，就承租人向出租人承租商场商铺事宜，签订该租赁合同。合同主要内容如下：1、1出租人将商场Ａ馆-Ｂ1-24ｂ号房屋出租给承租人使用。2、1该房屋仅供承租人以“町上寿司”为名称经营餐饮之用途，经营范围是日韩特色餐饮。承租人不得擅自变更用途及营业范围，承租人若对其经营的品牌作出调整或更换，需提前30日书面形式征得出租人同意。3、1房屋租期为1111天，自2017年6月16日至2020年6月20日止。…6、1承租人必须于2017年6月16日前完成装修工程并开业。《龙湖·租赁合同》补充条款之《诚信合作协议书》载明，为加强诚信合作，确保双方合作顺利开展，双方约定，1、1乙方应按时、完整、如实、准确地向甲方提供营业额，保证营业额涵盖该房屋内全部商品及服务交易往来记录。1、2乙方应按甲方要求定期提供有关营业额的各类报表及其他资料。2、1甲方有权对乙方录入营业额的完整性和正确性进行现场监督和检查。2、2甲方有权对乙方账务进行检查。2018年9月12日，吕忠海（转让方，甲方）与郑嘉蔺、黎星宇（顶让方，乙方）签订《店铺转让合同》，就店铺转让的有关事宜达成协议如下：一、甲方同意将自己位于重庆市江北区店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应有甲方交纳的水电费及其他各项费用；三、转让后店铺现有装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归乙方所有；四、乙方在2018年9月12日向甲方支付转让费共计100000元；五、乙方在2018年9月12日向甲方支付店铺履约保证金共计25500元，在乙方履行合同到期之后（2018年9月12日之后无违约），保证金归乙方所有，商场在退给甲方时，甲方无条件在3天内把钱转给乙方；六、经此次转让后，如有其他因素需要搬迁，乙方可无条件（符合町上寿司选址要求）在其他地址享有町上寿司品牌开店权（1家）；七、乙方接手前该店铺所有的一切债权，债务均由甲方负责结清。接手后的一切经营行为及产生的债权、债务有乙方负责。八、如因自然灾害等不可抗力因素导致乙方经营亏损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其他有关补偿与甲方无关；九、本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行；十、乙方应每月按国家法律法规经营，按时报税，如有违反，由乙方负责；十一、其他约定。甲方转让铺内设备如下：（空白）。合同尾部手写备注：经营必须符合餐饮管理规范，一切食品安全责任由乙方负责。《店铺转让合同》签订后，郑嘉蔺、黎星宇向吕忠海支付了转让费、以及履约保证金等共计129000元。2019年9月26日，重庆嘉逊地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘杰洋发微信告知吕忠海，因最近一段时间生意比较差，公司招商部门和刘杰洋想跟吕忠海谈一下。双方约定了面谈时间。随后，吕忠海将其与刘杰洋的微信聊天内容转发郑嘉蔺、黎星宇，并告知说，找找龙湖的关系，疏通一下，估计要明天才有信息。2018年9月27日，重庆嘉逊地产开发有限公司向吕忠海发出《关于贵司连续6月未达最低预计指标额的违约通知书》，载明吕忠海租赁的【源著天街】【Bl-24b】号商铺自2017年6月16号开业以来，业绩表现非常不佳（销售详见附表），根据重庆嘉逊地产开发有限公司与吕忠海签订的租赁合同中第14.12条约定：“在租赁期内承租人连续满六个月未达到本合同第一部分第14条约定的最低预定指标额的，出租人有权解除本合同”。…由于吕忠海已连续六月未达标，已构成严重违约，重庆嘉逊地产开发有限公司要求吕忠海于2018年10月10日前来协商违约后续相关事宜的处理。2018年10月8日，重庆嘉逊地产开发有限公司向吕忠海发出《关于贵司连续6月未达最低预计指标额的承诺书的回函》，载明吕忠海租赁的【源著天街】【B1-24b】号商铺自2017年6月16号开业以来，业绩表现非常不佳（销售详见附表），根据双方签订的租赁合同中第14.12条约定：“在租赁期内承租人连续满六个月未达到本合同第一部分第14条约定的最低预定指标额的，出租人有权解除本合同”。…由于吕忠海已连续六月未达标，已构成严重违约，重庆嘉逊地产开发有限公司要求吕忠海于2018年9月30日前来协商违约后续相关事宜的处理。吕忠海于2018年10月8日提交关于业绩提升的承诺函，态度诚恳，且提出了系列具体措施，现重庆嘉逊地产开发有限公司根据店铺实际情况，谅解店铺2018年1月至2018年8月连续未达到最低预计指标额的违约责任。望吕忠海严格按照提交承诺书措施实施，同时重庆嘉逊地产开发有限公司将严格监控店铺实际业绩，将保留2018年9月始的连续六个月未达到最低预计指标额的追究责任。2018年10月9日，重庆嘉逊地产开发有限公司向吕忠海发出《关于贵司连续6月未达最低预计指标额的违约通知书》，载明吕忠海租赁的【源著天街】【Bl-24b】号商铺自2017年6月16号开业以来，业绩表现非常不佳（销售详见附表），根据重庆嘉逊地产开发有限公司与吕忠海签订的租赁合同中第14.12条约定：“在租赁期内承租人连续满六个月未达到本合同第一部分第14条约定的最低预定指标额的，出租人有权解除本合同”。…由于吕忠海已连续六月未达标，已构成严重违约，重庆嘉逊地产开发有限公司要求吕忠海于2018年10月10日前来协商违约后续相关事宜的处理。2018年10月11日，重庆嘉逊地产开发有限公司向吕忠海发出《关于町上寿司销售业绩与收银金额不符的函告》，载明2018年10月8日，重庆嘉逊地产开发有限公司在例行的商家收银系统使用（销售）情况检查过程中，发现吕忠海店铺2018年9月收银系统数据与上报销售金额都有较大差异，与重庆嘉逊地产开发有限公司在店铺收银系统中查核的数据有较大差异，吕忠海故意虚报或提供虚假、不准确营业额的行为已构成违约。根据《租赁合同》第二部分通用条款第7条营业额监督“7.1.1出租人有权对承租人的营业额进行监督和查核，承租人须予配合。…7.1.2承租人应按时、完整、如实、准确地向出租人提供营业额，保证营业额涵盖该房屋内全部商品及服务交易及往来记录及第14条违约责任“承租人拒不按本合同约定按照出租人要求的时间接入收银系统及指定的刷卡银行，或接入非指定的刷卡银行，或虚报、误报或提供虚假、不准确的营业额或在出租人及时恢复收银系统的损坏或故障情况以后，承租人未及时补录营业额的，若承租人首次发生上述违约行为导致营业额不准确的，承租人应按当次少计营业额的10倍支付出租人违约金；若承租人第2次发生上述违约行为导致营业额不准确的，承租人除按当次少计营业额的10倍支付违约金外，还应再向出租人支付人民币5000元违约金；第3次发生违约的，则出租人在当次少计营业额10倍的违约金基础上加收人民币10000元的违约金；以此类推计算违约金金额。承租人累积发生3次以上违约行为的，出租人有权解除本合同”。重庆嘉逊地产开发有限公司将对吕忠海的违约行为按合同约定追究相应违约责任，并保留解除合同的权利。为维护双方所签租赁合同，保障重庆嘉逊地产开发有限公司合法的权益，特发函要求吕忠海严格遵守合同约定，在10月30日前，根据重庆嘉逊地产开发有限公司查核吕忠海2018年9月的销售金额差异补录入本月收银系统，并按差异金额的10倍支付违约金。2018年10月23日，吕忠海向郑嘉蔺、黎星宇发送微信，内容是：“截止刚才，你们收款账户只有8700＋，差1700＋够缴纳源著店租金等龙湖费用，请尽快转钱进卡，我帮你们交一下。有问题请及时回复，以免造成损失”。当日，郑嘉蔺、黎星宇通过微信向吕忠海发出解除函，内容是：“你我双方于2018年9月12日签订《店铺转让合同》，约定你方向我方转租位于重庆市江北区，租用面积45平方米（暂测面积），转让费10万元（以实际支付金额为准）。现因你方在与我方签订前述合同时，既未向我方出示你方与前述转租的商铺出租方（重庆嘉逊地产开发有限公司，以下简称“嘉逊公司”）签订的《龙湖·租赁合同》（签订时间：2017年3月1日），也未向我方就该合同中有关于该商铺租赁期内最低营业额的约定（第一部分专用条款第14条：最低预定指标额等）进行告知，更未如实向我方告知你方并未满足前述《龙湖·租赁合同》约定的最低营业额，且达到嘉逊公司有权利按照合同约定解除合同、要求你方返还商铺的程度。我方直到接到嘉逊公司告知时方才知晓真实情况。现因你方在与我方签订《店铺转让合同》时隐瞒实情，已致使该合同目的无法实现，你方构成根本违约，我方特向你方致函要求解除前述合同，并要求你方承担相应违约责任，并赔偿我方损失，否则我方将通过诉讼途径维护我们的合法权益”。2018年10月26日，重庆嘉逊地产开发有限公司向吕忠海发出《解除合同通知书》，载明吕忠海租赁位于【重庆。自2018年10月24日起，吕忠海的店铺擅自停止营业，截至发函之日止，该店铺累计停业已超过3天。根据该租赁合同第【14.7】条“如果承租人未经出租人书面同意，全面或部分停业累积达10次以上（含10次）或累计超过3天（含3天）的，出租人有权解除合同。”的约定，店铺停业3天的行为已严重违约，并已符合租赁合同约定的解除条件。经重庆嘉逊地产开发有限公司研究决定：于【2018】年【10】月【26】日前来协商解约事宜与签署解约协议；逾期第三人会直接解除双方间关于龙湖【重庆商铺的租赁合同及相关补充协议。请吕忠海在租赁合同解除后【7】日内按照租赁合同约定将租赁房屋恢复至清水状态交还重庆嘉逊地产开发有限公司，否则，重庆嘉逊地产开发有限公司有权收回该房屋并按照合同约定对留置在租赁房屋内的物品进行处置，由此造成的一切损失由承租人承担。同时，重庆嘉逊地产开发有限公司保留追究贵方违约责任的所有权利。当日，吕忠海向重庆嘉逊地产开发有限公司递交申请，载明“因我租赁的源著天街Ｂｌ-24ｂ商铺员工流失，造成经营困难，特申请解除租赁合同，解除时间2018年10月31日，望源著天街运营中心体谅并批准”。2018年10月30日，重庆嘉逊地产开发有限公司（甲方）与吕忠海（乙方）签订《关于租赁合同的解除协议》，载明经双方友好协商，就解除双方于2017年2月签订的位于龙湖×××街××商铺的《租赁合同》达成协议，主要内容是：1、双方一致同意双方于2017年2月签订的位于龙湖×××街××商铺的《租赁合同》于2018年10月3ｌ日正式解除；2、本解除协议生效后，原租赁合同在2018年1Ｏ月31日后的义务双方不再履行，已经履行部分也不再返还；3、鉴于因双方协商解除租赁合同，双方一致同意乙方缴纳的履约保证金及装修保证金共计30733.61元作为违约金，不予退还。在乙方按照本协议约定完好交还房屋的前提下，除本条约定外，双方互不承担任何违约责任；4、乙方须在2018年ｌ0月31日前结清因租赁该店铺所产生的所有费用，并于2018年10月31日前保证店铺内货品及道具撤清，逾期将视为乙方放弃该房屋内物品的所有权，则甲方可对未腾空乙方所有物品作任何处置；5、乙方必须于2018年10月31日前将商铺按原合同约定恢复至清水状态，否则甲方有权追究乙方相应的违约责任。如租赁房屋及其设备有损坏，则乙方应负责维修和恢复，如乙方不能维修和恢复，甲方可自行维修和恢复，所需一切费用（包含但不限于工程费用等）由乙方自行承担；若乙方拒绝支付的，甲方有权在先行垫付后向乙方另行追偿；6、乙方应于2018年11月30日前提交变更或注销所有租赁商铺的工商注册、税务注册、天然气、水、电开户等手续，如乙方逾期未办理，甲方可自行办理，所产生的费用甲方有权从应退还给乙方的费用中予以扣除。一审法院另查明：黎星宇、郑嘉蔺（甲方）与重庆图腾装饰工程有限公司（乙方）签订有《装饰施工合同》，约定乙方对位于重庆市江北区门面进行装修，工期为2018年9月18日至2018年11月1日。重庆图腾装饰工程有限公司开具的收款收据显示，收取了郑嘉蔺、黎星宇装修费30000元。一审法院还查明：2017年8月16日，沈阳町上餐饮管理有限公司（甲方）与吕忠海（乙方）签订了区域代理合同，代理期限5年，即2017年8月16日至2022年8月15日，代理区域为重庆市市区内开设自营和加盟店，代理内容为乙方代理甲方在代理区域以“町上寿司”为餐饮品牌开设自营店和加盟店。同时注明，甲方使用的商号、商标及管理制度、经营模式受法律保护，未经甲方书面授权许可，其他一切单位、个人均无权使用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。就坐落于位于重庆市江北区的租赁，吕忠海与重庆嘉逊地产开发有限公司签订有《龙湖·租赁合同》。因案涉商铺系商品房，各方当事人均认可重庆嘉逊地产开发有限公司系商铺产权人，且签订《龙湖·租赁合同》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，故《龙湖·租赁合同》应为有效，吕忠海和重庆嘉逊地产开发有限公司双方均应按照该合同的约定，享受权利、履行义务。《龙湖·租赁合同》签订后，郑嘉蔺、黎星宇与吕忠海签订《店铺转让合同》。《店铺转让合同》名为店铺转让，实为房屋租赁＋品牌经营权让与＋设施设备所有权转让等债权债务的概括转让关系。因在《店铺转让合同》履行期间，无证据证明出租人重庆嘉逊地产开发有限公司在法定期间内对《店铺转让合同》提出异议，故《店铺转让合同》为有效合同，合同双方当事人均应按照该合同享受权利、履行义务。现针对郑嘉蔺、黎星宇的各项诉讼请求，评述如下：一、关于郑嘉蔺、黎星宇要求返还店铺转让费和履约保证金的诉讼请求。郑嘉蔺、黎星宇要求吕忠海返还的前提是《店铺转让合同》已经解除。郑嘉蔺、黎星宇认为已于2018年10月23日通过行使解除权解除《店铺转让合同》，理由是吕忠海在签订《店铺转让合同》时隐瞒实情，已致使该合同目的无法实现，构成根本违约。吕忠海则认为在2018年10月26日吕忠海收到重庆嘉逊地产开发有限公司发出的《解除合同通知书》时，《店铺转让合同》即已解除。一审法院认为，合同的解除权来源于法律的规定或合同的约定。只有在符合上述条件的情况下，当事人才可以行使合同解除权，从而从合同的约束力下解放。另外，守约方必须依照程序向违约方发出解除合同的通知，或者请求法庭作出裁判，方得行使合同解除权。郑嘉蔺、黎星宇于2018年10月23日发出解除函时，《店铺转让合同》尚在履行过程中。郑嘉蔺、黎星宇自认吕忠海的店长小董于2018年9月15日将《龙湖·租赁合同》交付己方，郑嘉蔺、黎星宇对该合同内容应属明知。吕忠海在签订《店铺转让合同》时如隐瞒实情，构成违约，自行承担违约责任即可，其行为是否必然导致《店铺转让合同》无法继续履行、合同目的不能实现，有待证据证明。吕忠海在收悉该解除函后，未表示同意立即解除合同，双方也未就合同解除后续事宜进行清算。故郑嘉蔺、黎星宇于2018年10月23日向吕忠海发出解除函，不能发生解除合同的法律效果。另，重庆嘉逊地产开发有限公司于2018年10月26日发出的《解除合同通知书》是要求吕忠海在规定时间之前办理解约事宜，系要约邀请，吕忠海收到《解除合同通知书》时，不能立即发生《龙湖·租赁合同》解除的法律效果。且《龙湖·租赁合同》解除时，《店铺转让合同》并非自然解除。故吕忠海主张以收到《解除合同通知书》之日作为《店铺转让合同》解除之日的意见，不能成立。但是，重庆嘉逊地产开发有限公司与吕忠海签订《关于租赁合同的解除协议》前，郑嘉蔺、黎星宇已未实际经营案涉商铺；《关于租赁合同的解除协议》签订后，案涉商铺已按约定恢复至清水状态，商铺内的货品已撤清，《店铺转让合同》实质上已经无法继续履行，应予解除；《店铺转让合同》解除亦因吕忠海违反《龙湖·租赁合同》引起。郑嘉蔺、黎星宇起诉要求吕忠海返还财产、赔偿损失，其实质包含解除合同之意，且符合法定解除的条件，应予准许。合同解除后，应恢复至订立合同前的状态。故在《店铺转让合同》解除后，郑嘉蔺、黎星宇可以要求吕忠海返还已支付的店铺转让费和履约保证金等费用。至于吕忠海抗辩称郑嘉蔺、黎星宇存在未按原租赁合同履行的违约行为，如双方当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。但吕忠海未在本案中提出反诉，故对吕忠海上述意见一审法院不予处理。经查，郑嘉蔺、黎星宇在江北区人民法院起诉时，起诉状于2019年1月25日送达吕忠海，应以当日作为《店铺转让合同》解除之日。《店铺转让合同》解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，应当按照已履行的期间，折算、冲抵相应的转让费。因双方约定郑嘉蔺、黎星宇同等享有《龙湖·租赁合同》中所享有的权利义务，《店铺转让合同》的履行期间为2018年9月12日至2020年6月30日（共658天），实际已履行期间为2018年9月12日至2019年1月25日（共136天），折算冲抵后，吕忠海应返还的店铺转让费金额为：100000元÷658天×（658-136）天=79331.31元。至于履约保证金25500元，系用于担保合同履行之用。在无证据证明应没收履约保证金的情况下，该款项应全部退还郑嘉蔺、黎星宇。其他费用3500元，因该费用超出《店铺转让合同》约定的履约保证金的金额，不清楚该费用的性质，郑嘉蔺、黎星宇也未能证明其产生与本案合同纠纷属于同一是由，如郑嘉蔺、黎星宇已向吕忠海支付，可自行另案主张。二、关于郑嘉蔺、黎星宇要求吕忠海赔偿推广服务费等损失的诉讼请求。一审法院认为，郑嘉蔺、黎星宇主张的损失赔偿，包括为了店铺经营实际已花费的费用，以及为店铺经营支出的后续费用两部分。其中推广服务费、物业管理费、租金、原材料费、员工工资、房屋租赁费均系发生在《店铺转让合同》履行期间，系郑嘉蔺、黎星宇经营、使用案涉商铺期间的合理费用。郑嘉蔺、黎星宇要求吕忠海赔偿，没有事实和法律依据。水费、电费发生的时间段是《店铺转让合同》签订之前，系应由吕忠海承担而由郑嘉蔺、黎星宇实际支付，且合同约定郑嘉蔺、黎星宇接手店铺前的一切债务均由吕忠海负责结算，故吕忠海应当赔偿该费用。关于装修费，因《店铺转让合同》提前解除、装修部分被拆除，吕忠海应予赔偿。标准宜按照合同已履行的期间，扣除装修折旧费用后，予以赔偿，为：30000元÷658天×（658-136）天=23799.39元。以上赔偿项目合计：72.80元+1496.38元+23799.39元=25368.57元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、吕忠海于本判决发生法律效力后五日内向郑嘉蔺、黎星宇退还店铺转让费79331.31元、履约保证金25500元；二、吕忠海于本判决发生法律效力后五日内赔偿郑嘉蔺、黎星宇25368.57元；三、驳回郑嘉蔺、黎星宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4196元，减半交纳2098元，由郑嘉蔺、黎星宇负担198元，由吕忠海负担1900元。二审中，吕忠海举示新证据：一、图片四张，拟证明店铺在转让后并未进行重新装修。二、微信聊天记录，拟证明吕忠海在10月26日后告知郑嘉蔺、黎星宇需在10月31日前将店铺撤出、返还清水返还，否则产生后果由郑嘉蔺、黎星宇承担。三、拆除合同、拆除协议及微信转款截图，拟证明吕忠海为清退房屋达到清水标准，与张研签订拆除合同，合同内容包括清理转运垃圾，含店内遗留设备物资，并支付了相应的款项。郑嘉蔺、黎星宇对证据一的真实性不予认可，认为吕忠海并未提交原始载体，且并不能达到其目的。对证据二的真实性予以认可，但认为达不到其证明目的。对证据三的真实性不予认可，且系吕忠海与案外人的合同，与本案无关。重庆嘉逊地产开发有限公司未到庭，视为放弃质证的权利。本院认为，吕忠海二审所举示证据皆不属于新证据，且与本案并未直接的关联性，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，《店铺转让合同》系吕忠海与郑嘉蔺、黎星宇真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法成立并有效。双方当事人在完成《店铺转让合同》之后，吕忠海与重庆嘉逊地产开发有限公司签订《关于租赁合同的解除协议》，原《店铺转让合同》所涉及店铺已经被重庆嘉逊地产开发有限公司收回，《店铺转让合同》事实上已经无法履行，应当予以解除。吕忠海上诉认为其与重庆嘉逊地产开发有限公司签订《关于租赁合同的解除协议》系郑嘉蔺、黎星宇私自暂停营业所造成，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，吕忠海应就其主张举示证据予以证明，然，吕忠海一审、二审期间均未举示充分的证据予以证明，反之，从现有在案证据显示，吕忠海在与郑嘉蔺、黎星宇签订《店铺转让合同》之前，已经连续6月未达到最低预计指标额，已经严重违反其与重庆嘉逊地产开发有限公司签订的《龙湖·租赁合同》，对此，重庆嘉逊地产开发有限公司发出过相关的函件以及解除合同通知书，且最终吕忠海与重庆嘉逊地产开发有限公司《龙湖·租赁合同》的解除亦系协商解除，故吕忠海的该上诉理由不能成立。另，关于郑嘉蔺、黎星宇诉请的装修费问题，本院认为，郑嘉蔺、黎星宇在一审已经举示其与案外人所签订的装修合同以及收据，足以证明其实际产生装修费30000元。因《店铺转让合同》提前解除，郑嘉蔺、黎星宇因该合同而产生的装修费损失亦应当由吕忠海承担。综上所述，吕忠海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2904元。由上诉人吕忠海负担。本判决为终审判决。审 判 长 章兴东审 判 员 汪 骞审 判 员 向 川二〇二〇年六月二日法官助理 张 迁书 记 员 袁世航