福建省沙县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0427执异8号 案外人：林正禄，男，1959年10月5日出生，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：顾春晖、许晟，福建尚圭律师事务所执业律师。 申请执行人：杨婧岚，女，1982年8月7日出生，汉族，住福建省沙县。 被执行人：戴奋发，男，1966年10月7日出生，汉族，住厦门市思明区。 在本院执行申请执行人杨婧岚与被执行人戴奋发民间借贷纠纷一案中，案外人林正禄于2020年6月9日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人林正禄诉请：不得执行位于厦门市思明区的房产（所有权证号：厦国土房证第00××-1、2），并解除对该房产的查封。林正禄称，厦门市思明区的房产虽登记在戴奋发、戴碧娟名下，本院于2017年2月根据申请执行人杨婧岚的申请，查封了该房产，但林正禄为该房产的权利人，且该权利能够排除本案的执行。2016年11月3日，厦门市翔安区法院首次查封该房产，林正禄就该案向厦门市翔安区人民法院提出案外人执行异议之诉，2019年12月20日，经厦门市中级人民法院二审判决，认定林正禄对该房产所享有的权益足以排除强制执行，判决不得执行该房产，并解除对该房产的查封，该判决已于2020年5月19日生效。林正禄认为其权利亦能排除本案的执行。林正禄为证明其主张提供了台湾居民往来大陆通行证、厦门市不动产登记信息查询结果、（2019）闽02民终3179号民事判决书及法律文书生效证明书等证据。 本院经审查查明，2017年8月2日，杨婧岚依据已生效的（2017）闽0427民初4号民事调解书向本院申请强制执行，本院于同日立案。2017年8月8日，本院裁定冻结、划拨戴奋发的银行存款2696445.6元或扣留、提取戴奋发等额的收入或查封、扣押戴奋发等额的财产。于2017年2月8日以（2017）闽0427民初4号民事裁定轮候查封戴奋发名下的位于厦门市思明区房产（所有权证号：厦国土房证第××号）。于2018年6月29日裁定终结本次执行程序。 另查明，2015年2月12日，林正禄与戴奋发、戴碧娟签订房屋买卖合同一份，约定因戴奋发、戴碧娟欠林正禄人245万元逾期未还，故戴奋发、戴碧娟自愿将坐落于福建省厦门市思明区房产（房屋建筑面积273.44㎡，房产证号00××-1、2，土地使用权号00××-1、2）以410万元出售给林正禄，并约定该房屋欠光大银行贷款（约135万元）由林正禄负责清偿，林正禄还需支付30万元作为房屋尾款。2015年2月13日，林正禄向戴碧娟账户转账30万元，支付了房屋尾款。自2015年3月开始，林正禄每月代戴奋发归还该房产尚欠的银行贷款2万余元，并于2019年1月29日将该房产剩余贷款581323.85元提前还清。2012年2月12日，戴奋发、戴碧娟在厦门市鹭江公证处出具《委托书》一份，将办理诉争房产的相关事宜（包括代为清偿该房产抵押贷款、办理贷款结算、办理抵押登记注销、退保险费等事宜；代为办理抵借（贷）款手续；有权出售诉争房产并代为办理房产权属过户登记手续等）委托给林正禄指定的人员汪玉梅办理，委托期限自委托人签署本委托书之日起至2020年2月21日止。厦门市鹭江公正处同日出具（2015）厦鹭证内字第03650号《公证书》对上述《委托书》进行公证。但双方至今仍未办理变更登记，该房产仍登记在戴奋发、戴碧娟名下。 再查明，厦门市翔安区人民法院于2016年10月18日作出（2016）闽0213执1458号执行裁定书，裁定冻结、扣划、提取戴奋发所有的款项291000元及利息、执行费4265元、诉讼费3686元，或查封、扣押、冻结戴奋发相应的等值财产。于2016年11月3日查封了戴奋发、戴碧娟名下坐落于福建省厦门市思明区房产。林正禄向厦门市翔安区人民法院提出执行异议之诉，被驳回诉讼请求后，上诉于厦门市中级人民法院。厦门市中级人民法院于2019年12月20日作出终审判决，判决不得执行厦门市思明区房屋，并解除对该房屋的查封。 本院认为，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，林正禄与戴奋发、戴碧娟于2015年2月12日签订《房屋买卖合同》，林正禄支付购房款30万元，及以债权抵偿245万元后，还需再支付房款约135万余元，即可办理过户登记。但林正禄并未选择及时付清房款或还清贷款以办理过户登记，而是选择继续以戴奋发名义每月分期偿还2万元的按揭贷款，而未及时办理过户，导致该房产于2016年11月3日因戴奋发的债务纠纷被厦门市翔安区人民法院查封。戴奋发、戴碧娟已于2012年2月12日将办理诉争房产的相关事宜委托给林正禄指定的人员汪玉梅办理，并对《委托书》进行公证，因此，在诉争房产被查封之前，林正禄完全具有及时办理过户登记以避免风险的主动权，其完全可通过资金周转等各种方式，及时完成房产过户登记，但因其自身原因，放任风险存在，导致房产未过户而被查封，应认定系因其自身原因未办理过户登记。此外，本案中林正禄应支付的410万元购房款中，245万元为以债权抵充，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对无过错的房屋买受人进行特别保护，主要基于请求交付不动产的债权作为物权期待权，优先于金钱债权，而本案中，林正禄并非单纯的房屋买受人，购房款中的245万元系以债权折抵，实际为以物抵债，其目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人本质上享有的仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。综上，林正禄对诉争房屋享有的权利不能够排除执行，其异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人林正禄的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  吴鸿强 审 判 员  江颖蓉 人民陪审员  张 琳 二〇二〇年六月二十三日 法官 助理  石音音 书 记 员  黎 悦 本裁定所依据的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。