北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初15495号原告（反诉被告）：邓荣娟，女，1979年10月22日出生，汉族，自由职业，住大兴区。委托诉讼代理人：孟凡华（邓荣娟之夫），男，1972年5月26日出生，汉族，北京大成律师事务所律师，住大兴区。被告（反诉原告）：徐振宝，男，1970年1月25日出生，汉族，自由职业，住河北省廊坊市。原告（反诉被告）邓荣娟诉被告徐振宝（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓荣娟及其委托诉讼代理人孟凡华、被告徐振宝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）邓荣娟向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告2020年2月1日至5月1日期间的房租3万元；2.请求确认双方租赁合同自2020年5月1日起解除；3.判决被告返还原告押金1万元。事实与理由：2009年4月23日，原、被告签订房屋租赁合同，原告租用被告位于北京市西城区XXXXXXXX的房屋用于经营璐歌智能美肤中心，租期自2009年5月1日起至2021年4月30日止，月租金1万元。原告已支付2019年5月1日至2020年5月1日之间的租金12万元及押金1万元。因新冠肺炎疫情，原告至起诉之日一直处于停业状态，原告已无力支付后续租金。原告想与被告协商解除合同，但被告不但要求原告继续履行，还称疫情期间租金分文不少。根据合同约定，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。2020年5月1日前，原告已将涉案房屋腾空，并将房屋钥匙交付给被告。原告认为，新冠疫情属于不可抗力，被告要求原告继续履行合同显失公平，有违诚信原则，故原告诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）徐振宝辩称，不同意原告诉讼请求。对于双方签订租赁合同的时间、承租房屋位置、租赁期限、原告支付租金及押金情况均没有异议。涉案房屋原系被告出租给案外人今明老龄产业投资管理有限公司（以下简称：今明公司），后今明公司私自将涉案房屋转租给原告，被告发现后原告才与被告签订的房屋租赁合同。原告在和被告签订合同的时候已经在使用涉案房屋，但双方在合同中没有约定是开办美容中心。根据涉案房屋房产证记载，房屋的规划性质是居住使用，不是经营用房。原告自述其租赁涉案房屋是用于私人美容会所，不对外经营。疫情期间，原告及案外人赖龙华一直居住使用涉案房屋。因此被告不同意免除租金。被告亦不同意解除租赁合同，要求原告继续履行合同。根据合同约定，原告应与被告办理房屋交接手续，但原告仅是将租赁房屋钥匙快递给我，并未与我办理房屋交接手续，我不认可被告已将房屋交付给我。我是守约方，原告无权解除合同。并且2020年5月1日起，北京市政府已经解除了严格管控，原告只是以疫情作为停止经营的借口。被告（反诉原告）徐振宝向本院提出反诉请求：1.要求原告继续履行房屋租赁合同。2.要求判令原告赔偿被告违约金48000元；3.判令原告将涉案房屋恢复房屋原状；4.判令原告承担本案诉讼费。事实与理由：被告于2012年与今明公司签订租赁合同，将涉案房屋出租给今明公司，合同期限截止至2019年4月底结束。该合同尚未到期时，被告发现原告私自于今明公司处转租涉案房屋，因此2009年4月23日，被告与原告签订房屋租赁合同。根据合同约定，房屋用途是住宅居，房屋租金的支付方式是“押一付六”。原告已支付租金至2020年4月30日，其应在2020年5月1日前交付下半年租金6万元。原告在未与被告协商一致的情况下于2020年4月28日晚上偷偷搬走，根据合同约定原告应当按总合同金额的20%向被告支付违约金，即48000元。被告认可2020年5月6日，原告将涉案房屋钥匙闪送给被告，但双方一直没有办理交接手续。根据今明公司提交的材料，涉案房屋内设施完整。原告使用涉房屋期间破坏涉案房屋的卧室窗帘盒及客厅衣帽挂钩、在房屋墙面多处打眼，破坏房屋墙面；造成卫生间内浴巾架丢失，厨房北侧墙壁吊灯开关移位，厨房橱柜不锈钢台面变形，卧室东侧房顶窗帘滑道损坏，卧室木门及门框破损、卧室门下地板铝合金压条丢失、阳台墙面破损，被告要求原告对上述房屋设施恢复原状。原告未经被告同意，曾在涉案房屋内安装大功率的桑拿房，影响消防安全。综上，被告要求原告继续履行合同，赔偿违约金并将涉案房屋恢复原状。原告（反诉被告）邓荣娟辩称：不同意被告的反诉请求。原告与今明公司是合作关系，原告曾经给今明公司支付过部分租金，具体金额记不清了，原告与今明公司未签订书面合同，仅是口头协商合作经营美容院。原告因此对涉案房屋墙面进行了装修，在原告对涉案房屋装修完毕并安装完设备后，被告要求原告与其直接签订租赁合同。被告对于原告使用涉案房屋经营美容院是明知的，租赁合同中也要求原告合规经营。涉案房屋已经腾空，继续履行不具备现实性及经济性，原告不同意继续履行合同。原告无违约行为，不同意支付违约金。原告退租是因为疫情影响，属于不可抗力。自2020年2月初，原告就向被告申请减免部分租金，但被告一直不同意，原告才退租的。合同约定的总合同价款20%的违约金过高，这个违约金也是被告自己要写在租赁合同中的。对于被告所说的房屋受损部分，原告仅认可涉案房屋卧室及客厅墙面的钉子眼是原告造成的，认可厨房北侧墙面插座移位是原告造成的，同意对上述两处恢复原状。对于被告所述的其他房屋受损情况，均不认可是原告造成的，不同意对其回恢复状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于北京市西城区XXXXX，房屋所有权登记在被告徐振宝名下，房屋所有权证号：X京房权证西字第XXXX号，房屋规划用途为住宅。涉案房屋原由被告出租给今明公司使用，被告与今明公司房屋租赁合同到期前，原告已开始使用涉案房屋经营璐歌智能美肤中心。2019年4月23日，被告徐振宝（出租人甲方）与原告邓荣娟（承租人乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告名下的北京市西城区XXXXXXXX号房屋，房屋租赁期限自2019年5月1日至2021年4月30日，租金标准为每月1万元，租金支付方式为半年付。房屋押金一万元。合同第九条第二款第二项约定：乙方必须合规经营，出现任何法律法规的责任问题与甲方无关，由乙方承担一切责任。合同第十条第四款约定：乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。合同第十二条第二款约定：在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金20%的额度向甲方支付违约金。合同未对涉案房屋的用途进行明确约定。2019年4月23日，原告向被告支付房屋押金一万元。原告已支付房屋租金至2020年4月30日止。经本院核实，涉案租赁合同中所载的租赁房屋北京市西城区XXXXXXXX号房屋即北京市西城区XXXXXXX房屋。因新冠肺炎疫情，2020年2月1日、2月15日原告分别通过微信向被告申请减免部分房租，被告均未同意。2020年4月1日，原告向被告发送微信，内容为：“徐总您好，因疫情导致本店无法经营，期间无任何收入来源，且结束（复工）时间也遥遥无期，您也不同意减免疫情期间的租金，本人无力继续承租您的房屋了，为避免您的损失，所以提前告知您自即日（2020.4.1）起解除租赁合同，请您谅解。物品我会尽快清空，清空期间占用房屋时间可以从已付租金中扣除。”2020年4月29日，原告将涉案房屋腾空，并向被告发送微信，内容为：“徐总，XXXXXXX已腾空，房屋水卡、电卡和房屋钥匙我是放物业还是您给我地址我给您快递过去？”但被告并未回复。2020年5月6日，原告通过闪送快递将涉案房屋水卡、电卡及房门钥匙交付给被告。另查，因新冠肺炎疫情，2020年1月24日，北京市启动突发卫生公共事件一级响应机制。2020年4月30日零时起，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略。审理中，被告陈述疫情期间，涉案房屋曾由案外人赖龙华居住使用至原告腾房，对此被告提交居家留观爱心服务卡予以证明。原告认可赖龙华曾在涉案房屋内隔离十四天，后断续居住至原告腾空涉案房屋。但双方对赖龙华实际居住情况均未能提交证据予以证明。审理中，被告提交今明公司于2019年4月11日向被告出具的文件一份，其上载明：“现因公司业务关系提前退租，为此特表歉意，另就房屋内两处小的设施予以表明完整，即：1、进门右墙壁衣帽架，2、卧室屋内窗帘盒，3、卫生间毛巾挂架2个，4、房间墙面完好平整。”被告另提交视频光盘一张，以证明其收到房屋时涉案房屋的状况。但该视频无法显示拍摄时间，原告仅认可涉案房屋客厅及卧室墙面上的钉子眼系原告造成，认可厨房北侧墙壁上吊灯开关位置系原告挪移，同意对上述两项恢复原状。对于被告所述的其他房屋损失均不认可系原告造成，也不同意由原告恢复原状。审理中，原告对于其所述因疫情影响其经营收入未提交证据予以证明。被告对其所述原告曾自述其租赁涉案房屋是用于私人美容会所，不对外经营的事实未提交证据予以证明。审理中，原告要求确认租赁合同已于2020年5月1日解除，被告则要求原告继续履行合同，经本院释明后，被告仍坚持要求原告继续履行合同。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告虽主张涉案房屋的规划性质为居住。但被告认可其与原告签订租赁合同之前，原告已开始使用涉案房屋。同时考虑到租赁合同中约定原告必须合规经营，因此本院认定被告对于原告使用涉案房屋进行经营活动是明知的。原告承租涉案房屋的主要目的为对外经营获取利润，因本次疫情防控措施广、程度深，势必会对原告经营活动造成影响，故可以适当减免租金。但原告要求免除2020年2月至2020年5月的租金，无法律依据，本院不予支持。对于减免租金的幅度，被告虽陈述疫情期间原告允许他人使用涉案房屋，但原告承租涉案房屋的主要目的是对外从事经营活动，即便其本人或他人疫情期间居住在此，其经营损失也并不因此减少。因此本院考虑原告经营行为受疫情影响的程度，根据公平原则，确认原告每月应承担2020年2月至2020年5月每月应承担5000元租金，因此被告应当返还原告租金15000元。原告虽提出疫情系不可抗力，因疫情影响其经营收入，导致合同目的无法实现，因此要求在租赁合同尚未到期时解除与被告签订的租赁合同。但本案合同约定的租赁期至2021年5月1日止，根据疫情发展情况，北京市政府已经于2020年4月30日起将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略，各项经营活动已逐渐恢复正常，因此疫情并未导致原告租赁房屋进行经营的合同目的完全无法实现，原、被告双方可通过延长租期、减免租金等方式变更合同内容继续履行。在此情况下未经被告同意，原告单方通知被告解除租赁合同的行为不具有单方解除权的效力。因此原告要求确认原、被告之间的租赁合同于2020年5月1日解除的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。但考虑到原告已将涉案房屋腾空，不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，因此对于被告要求继续履行租赁合同的反诉请求，本院不予准许。2020年4月30日，原告将涉案房屋腾空，2020年5月6日，原告将涉案房屋钥匙及水卡、电卡通过快递交付给被告，涉案房屋已由被告实际控制，本院确认该日期即为原告将涉案房屋交付被告的日期，因此原、被告之间的房屋租赁合同于2020年5月6日解除。对于被告以涉案房屋未经原、被告双方办理交接手续为由不认可租赁合同已解除的答辩意见，无事实及法律依据，本院不予采信。2020年5月1日至5月6日期间的房屋租金1000，应由原告向被告支付。因被告需向原告返还部分租金，因此该笔应由原告向被告支付的租金在被告应向原告返还的租金中予以抵扣。因原、被告之间的租赁合同已解除，被告应返还原告交纳的押金10000元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。疫情期间经济低迷，原告提前退租必定导致被告产生一定的房屋空置损失，因此原告应当向被告支付一定的违约金。原告要求解除涉案房屋租赁合同虽未经被告同意，但疫情确实影响原告经营收入，考虑到原告已提前一个月告知被告要求解除房屋租赁合同，且被告并未提交证据证明因原告提前解除房屋租赁合同导致被告产生实际损失，因此原告认为被告要求的违约金过高，要求进行酌减的答辩意见有事实及法律依据，本院予以支持。综合考虑疫情因素及双方过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定原告应向被告支付违约金30000元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告同意对涉案房屋客厅及卧室墙面上原告造成的钉子眼恢复原状，同意将厨房北侧墙壁上吊灯开关恢复原状，本院不持异议。根据被告提交的今明公司向被告出具的文件，可以确认涉案房屋在交由原告承租时卧室窗帘盒及卫生间毛巾挂架完整。现被告陈述其收回涉案房屋时发现卧室窗帘盒损坏、卫生间毛巾架丢失，原告应对其恢复原状。根据被告提交的照片可以确定卧室窗帘盒的原状，但被告未提交证据证明卫生间毛巾架的原状，因此对于被告要求原告将涉案房屋卫生间毛巾架恢复原状的反诉请求，本院不予支持。对于被告所述原告在租赁涉案房屋期间造成厨房橱柜不锈钢台面变形，卧室东侧房顶窗帘滑道损坏，卧室木门及门框破损、卧室门下地板铝合金压条丢失、阳台墙面破损的问题，被告既未提交证据证明涉案房屋交由原告承租时的原状，亦未提交证据证明被告所述的损坏是原告在租赁涉案房屋期间造成的，因此被告要求原告对上述部分恢复原状的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）邓荣娟与被告（反诉原告）徐振宝之间关于北京市西城区莲花池东路甲5号院1号楼13层1单元1313号房屋的租赁合同于2020年5月6日解除；二、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）徐振宝退还原告（反诉被告）邓荣娟房屋押金10000元；三、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）徐振宝退还原告（反诉被告）邓荣娟房屋租金14000元；四、自本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）邓荣娟支付被告（反诉原告）徐振宝违约金30000元；五、自本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）邓荣娟将北京市西城区XXXXXXXXXX卧室及客厅墙面的钉子眼恢复原状，保证墙面平整；将厨房北侧墙壁上吊灯开关恢复原状，将吊灯开关恢复至原位置；将卧室窗帘盒恢复原状，按被告（反诉原告）徐振宝提交的照片将窗帘盒恢复完整；六、驳回原告（反诉被告）邓荣娟的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）徐振宝的其他反诉请求。本诉案件受理费400元，由原告（反诉被告）邓荣娟负担160元（已负担），由被告（反诉原告）徐振宝负担负担240元（自本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费500元，由被告（反诉原告）徐振宝负担187元（已负担），原告（反诉被告）邓荣娟负担313元（自本判决生效后七日内交纳）。如果原告（反诉被告）邓荣娟、被告（反诉原告）徐振宝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二〇年六月十八日法官助理 彭 瑜书 记 员 李 婷