北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初4749号原告：赵伟，男，1958年8月23日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈真，北京载道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海盟，北京载道律师事务所实习律师。被告：北京国锐房地产开发有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区凉水河一街37号院87号楼二层。法定代表人：陈岗，经理兼董事。委托诉讼代理人：赵建英，北京市中伦文德律师事务所律师。原告赵伟与被告北京国锐房地产开发有限公司（以下简称北京国锐公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵伟的委托诉讼代理人陈真、王海盟，被告北京国锐公司的委托诉讼代理人赵建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《北京市商品房认购书》；2、判令北京国锐公司向赵伟双倍返还定金人民币100万元；3、判令北京国锐公司赔偿赵伟房屋差价损失（具体金额为不动产登记部门登记的房屋出售成交价减去21399617元）；4、判令案件受理费由北京国锐公司承担。事实与理由：2019年5月6日，赵伟与北京国锐公司协商购买由北京国锐公司开发的位于x项目中的第x号楼x单元x层x号房屋，赵伟表示首付款资金在年底才能到位，北京国锐公司告知此种情况下可以先签订《北京市商品房认购书》，等资金确定后再行签署《商品房买卖合同》，赵伟同意，双方签订《北京市商品房认购书》，赵伟支付定金50万元。在赵伟准备购房款期间，北京国锐公司将赵伟预购房屋高价出售给第三方。北京国锐公司的违约行为给赵伟带来了巨大的经济损失，为维护赵伟合法权益，故诉至法院。北京国锐公司辩称，同意解除《认购书》，但不同意赵伟的其他诉讼请求。双方签订的商品房认购书是预约性质，为正式签订房屋买卖合同作准备。因为赵伟违约在先，经催告后仍未支付相应的购房款，因此北京国锐公司有权解除合同，没收定金。2019年6月14日，北京国锐公司向赵伟送达了履行合同的义务函，催告赵伟在本函送达之日起5日内，与北京国锐公司正式签订商品房买卖合同，并且支付450万元首付款。逾期未办理的，双方认购书解除，故双方的认购书于2019年6月14日解除。赵伟违约行为在先，赵伟无权要求北京国锐公司支付相应的房屋差价。诉讼费由赵伟自行承担，与北京国锐公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月6日，赵伟（认购人）与北京国锐公司（出卖人）签订《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定认购人所认购的商品房（以下简称“该商品房”）为出卖人所开发的位于x项目中的第x号楼x单元x号房（以下简称涉案房屋），房屋用途为住宅，建筑面积为267.83平方米；商品房所在楼宇已取得初始登记证明，房屋所有权证号为京（x）x不动产权第x号；该商品房单价为79900元/平方米，总房款为21399617元；认购人按照贷款方式付款，首付款比例为40%，贷款比例为60%；认购人应当在签订本认购书的当日内向出卖人支付认购定金50万元，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间；认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方；认购人同意在支付定金之日起【空白】日内，即【空白】年【空白】月【空白】日前按照本认购书的商定条件就认购该商品房与出卖人签署正式《北京市商品房现房买卖合同》；认购人未在本认购书第四条第二款约定的期限内与出卖人签署正式《北京市商品房现房买卖合同》，视为认购人违约，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，且出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方；出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除前，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金；本认购书经双方签署后生效，在双方正式签订的《北京市商品房现房买卖合同》生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金应当抵作该商品房价款。该《认购书》由北京国锐公司盖章、赵伟签字。同日，赵伟通过银行转账向北京国锐公司支付定金50万元，北京国锐公司向赵伟出具收据。另查，《认购书》载有北京国锐公司销售人员手写内容，即“另，花园露台费用3000000元整”和“最后折扣9.54折，成交价是23300000元整，备注：认购人于2019年5月16日前再付4500000元，剩余房款于6月6日前付齐，5月16日前签约”。赵伟主张在未签订《认购书》时先交付了定金，且签订《认购书》时没有手写内容，在北京国锐公司催促付款时，赵伟才看到认购书上的手写内容，北京国锐公司对此不予认可。经询，双方均认可认购书的第四条第二款为空白，关于未填写的原因，赵伟主张因在签订认购书时，资金到达时间无法确定，待确定具体时间后，双方另行协商确定。北京国锐公司主张因销售人员以手写的方式载明了房款给付时间，故认购书第四条第二款就未填写。2019年5月2日至2019年7月11日，马x与北京国锐公司的员工李x以微信的形式进行沟通。2019年5月14日，李x以微信形式告知马x需要于2019年5月16日前给付购房款，马x对此未提出异议，仅表示自己的资金未按期到位，并询问如果不能按期给付购房款，定金是否按照签约当天口头约定的退还。李x回复称“……可是这样当天的话，咱们您讲完以后不用回来了吗？然后当时也跟我们领导说了。说完之后呢，当时的回复是要么呢，就是交大定了，要么就是当时就给您退了。后来不是因为也财务走了吗？后来跟我们经理商量。就是说，跟领导来说说，回头等于是给您三天的时间吗？然后您当时是犹豫买不买吗？然后三天的话，我不给你打电话，然后您说主要是那个回款问题。现在的话肯定是按大定是那个给您留着，正常来讲，咱们大厅上面确实写着挣够是不退的。现在就是您的情况不跟咱们当时情况不一样了，呢就是说主要是看这一次就是回款情况，因为我给您钱的，这个是应该咱们签16号还是18号儿26号儿。然后交地皮”，马x对此未提出异议。2019年6月14日，北京国锐公司以微信形式向马x送达《关于履行合同义务的函》，载明：“……综上，请您按照认购书之约定，于本函送达之日起5日内与我司签署买卖合同并付清认购书约定的全部首付款，否则我司将按照认购书之约定与您解除认购书，您已支付的定金不予退还”、“马先生，这是公司法务今天发的函，白天跟您联系过两次，您也没接电话，本来是要通过地址给您发的，但是认购书上没有地址，所以公司法务将此函发给我，我发给您”。双方均认可实际购房人是马x，但马x无购房资格，故以赵伟名义签订《认购书》；赵伟认可马x系其代理人，代理其办理购买涉案房屋事宜。另查，北京国锐公司提供其与案外人王x书于2019年7月29日签订《北京市商品房现房买卖合同》（草稿），证明将该房屋以总价款20423632元出售给王x书。北京国锐公司称已收取王x书定金100万元。经本院释明，赵伟不申请对房屋差价进行鉴定，其主张以涉案房屋实际出售的价款与认购书载明的房屋总价款的差价为准；赵伟坚持同时主张违约金和定金。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。赵伟与北京国锐公司签订的《北京市商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照该合同约定履行各自义务。赵伟虽主张《认购书》上关于付款期限的手写部分系在其签字后由北京国锐公司另行添加，其签订认购书时并没有相应的内容，但赵伟作为完全民事行为能力人，在进行购买房屋此项涉及自身重大利益的民事行为时未尽到谨慎注意义务，赵伟称直到北京国锐公司催促其支付房款时才看到认购书上有关付款期限手写内容的主张，明显不符常理，本院不予采信。需要指出的是，房屋买卖涉及交易双方重大利益，合同中对双方权利义务都有规定，双方均应按照约定主张权利、履行义务。鉴于赵伟认可马x系其代理人办理购买涉案房屋的事宜，北京国锐公司向马x送达《关于履行合同义务的函》，告知赵伟应于2019年6月19日前与北京国锐公司签订买卖合同并付清认购书约定的全部首付款，否则北京国锐公司将按照认购书之约定与其解除认购书，但赵伟并未按期给付付款义务。结合《认购书》内容，在赵伟逾期履行义务的时候，北京国锐公司有权解除本认购书，且定金不予退还。但在赵伟的履行期限届满后，北京国锐公司未向赵伟送达解除通知书，双方继续对合同履行进行协商，故北京国锐公司辩称《关于履行合同义务的函》具有解除通知书的效力，本院不予采信。本案中，赵伟要求解除双方签订的认购书，北京国锐公司同意解除，本院对此不持异议。本案的争议焦点在于双方所签《认购书》是否因一方的违约行为所致解除。关于认购书解除的原因，赵伟主张系由于北京国锐公司将涉案房屋出售给案外人致使《认购书》无法继续履行。北京国锐公司主张系由于赵伟未按期支付购房款，北京国锐公司有权将涉案房屋出售给案外人。根据相关法律规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，赵伟未按照认购书的付款时间给付购房款，北京国锐公司继续与其协商继续履行合同事宜，本院认为双方以行为方式对《认购书》的付款期限进行了变更，北京国锐公司在未与赵伟解除《认购书》的情况下与案外人签订《北京市商品房现房买卖合同》，构成违约。综上，赵伟要求北京国锐公司双倍返还定金共计100万元的诉讼请求，证据充足，本院予以支持；关于赵伟要求北京国锐公司赔偿差价损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除赵伟与北京国锐房地产开发有限公司于2019年5月6日签订的《北京市商品房认购书》；二、北京国锐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还赵伟定金1000000元；三、驳回赵伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148750元，由赵伟负担30000元（已交纳）；由北京国锐房地产开发有限公司负担118750元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖 爽人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  郑 红二〇二〇年六月十九日书 记 员  高 奡