北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初11185号原告：毕晋勇，男，1971年9月18日出生，汉族，京华书苑教师，住北京市海淀区。被告：孙轩，男，1970年9月27日出生，汉族，自由职业者，住北京市朝阳区。第三人：华兴联行（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：巴萌萌，总经理。委托诉讼代理人：贾科真，男，1995年7月11日出生，该公司职工。原告毕晋勇与被告孙轩、第三人华兴联行（北京）房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毕晋勇，被告孙轩，第三人华兴联行（北京）房地产经纪有限公司（以下简称：华兴公司）的委托诉讼代理人贾科真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毕晋勇向本院提出诉讼请求：1．要求确认原、被告在2020年1月8日签订的《写字楼租赁合同》于2020年1月26日解除；2．判令被告返还原告支付的押金11300元及租金67800元；3．判令被告支付原告中介费损失3000元；4．判令被告支付原告装修费损失10660元；5．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年1月8日，原告与被告签署《写字楼租赁合同》，约定：原告承租被告北京市西城区黄寺大街26号院XX室用于培训。房屋租期24个月，自2020年2月1日至2022年1月31日。每月租金11300元，押金11300元。合同第九条免责条款“不可抗力事件指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、政府行为等社会异常现象，若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、延迟，不得视作为对本合同的违约。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用的时间计算”；第十条争议解决“如因履行本合同发生争议，依法向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼”。期间一切洽谈事宜可采用微信、电话等便捷方式进行沟通协商。合同签订后，原告于2020年1月8日向被告全额支付了押金11300元和6个月租金67800元，被告向原告出具了收条。被告也将部分房屋钥匙交付原告。部分钥匙交付时，原告发现房间窗户不能完全关闭，致使房间不保温，被告承诺负责修理，但时至今日尚未修理；被告尚有部分私人物品未搬走，故原告一直未使用租赁房屋。2020年1月下旬，新型冠状病毒肺炎疫情发生，进而涉及全国，北京也发现确诊病例，全国和北京均进入抗击疫情战斗。租赁房屋所在写字楼也不允许培训机构在楼内聚集学生上课。原告获取此消息后，认为新型冠状病毒肺炎疫情是双方合同中明确约定的不可抗力事件，据此，于2020年1月26日、2月28日、3月1日分别向被告通过微信送达了解除合同通知，告知被告解除合同、返还押金及租金、邮寄钥匙。但被告拒不提供邮寄地址，也拒不让中介代收钥匙。原告认为，原告租赁的目的是用于学生培训，经营收益也来源于学生的培训费，但新型冠状病毒肺炎疫情发生后，根据北京市的相关政策不允许聚集学生上课，因此，原告认为本次疫情属于不可抗力事件，继续履行合同对原告明显不公平，也难以实现合同目的，因此根据法律规定，涉案合同在解除合同通知书到达被告时已解除，被告应将原告交纳的押金及租金返还原告。由于被告拒不返还，也拒不接收钥匙，原告向法院提起诉讼，请法院依法支持原告诉请。孙轩辩称，不同意毕晋勇的诉讼请求，理由如下：一、不同意解除双方之间的房屋租赁合同。首先，毕晋勇于2020年1月26日发送微信内容显示两层意思，一是要么退租，二是要么延期到学生开学，而不是直接通知被告退房不租了。1月27日，孙轩通过微信回复原告，理解对方诉求，并答应2月8日过后协商解决，毕晋勇也表示了同意，但此后，毕晋勇又否定双方达成的在孙轩回京后再协商的意见。二、毕晋勇以不可抗力因素要求解除合同，称继续履行合同对其不公平，因此要求免除自身责任，经济损失由孙轩承担，但孙轩对毕晋勇上述主张不予认可。发生新冠肺炎疫情后，孙轩同意给毕晋勇减少损失，但毕晋勇却对孙轩的损失置之不理，其种不可抗力不只针对一个行业或个人，不存在不公平的情况。孙轩需要以房屋出租款项偿还贷款，因此孙轩亦有损失发生。另，涉案房屋所在大厦没有发布禁止儿童培训，只是在疫情发生后，大厦物业执行政府疫情管制，暂时不容许大厦人员聚集，当然包括儿童培训。三、毕晋勇称其提出解除合同时合同尚未生效，因孙轩是基于双方房屋租赁期间在两年的基础上确定的毕晋勇的免租期，如果没有上述两年的租期就不会有免租期。四、毕晋勇提出涉案房屋不具备办公条件的情况与事实不符。涉案房屋在出租时确实存有部分家具未搬走，但有些家具留给毕晋勇使用，其不要使用的家具，孙轩已经委托中介工作人员将剩余家具拉走；对于房屋内存在个别窗户不好关闭的问题，因维修工人放假只能春节后维修，毕晋勇对上述情况是认可的。2020年1月9日，在中介公司在场的情况下，毕晋勇办理完毕电卡和房屋钥匙交接手续，至2020年1月26日前，毕晋勇没有提出过房屋不能使用。五、孙轩认为如果毕晋勇选择退房，应当支付房屋租金期间为2020年1月8日至2020年4月10日（孙轩解除隔离措施期满为止）并应当支付一个月的租金作为违约金。六、中介费3000元不同意支付，因为当时约定的各支付3000元；对于毕晋勇的装修损失，不同意支付。第三人华兴公司述称，华兴公司与原、被告双方都进行过沟通，但华兴公司只能起引导作用。本院经审理认定事实如下：2020年1月8日，孙轩作为甲方（出租方），毕晋勇作为乙方（承租方），双方签订《写字楼租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市西城区黄寺大街26号院XX室的写字楼出租给乙方作为培训用途使用，约定免租期为2020年1月8日至2020年1月31日，租赁期间为2020年2月1日至2022年1月31日。合同约定房屋每月租金为11300元，租金只包含物业费、取暖费，租金支付方式为押一付六，押金相当于一个月租金。双方在合同第九条中约定：“免责条款。9．1‘不可抗力事件’指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如：自然灾害、政府行为等社会异常现象；若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面告知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、延迟，不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力时间影响的义务。9．2因上述原因而终止本合同的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。”双方在补充说明中约定：“……5．期间一切洽谈事宜如因双方时间关系没办法书面通知的情况下，可采用微信，电话等便捷方式进行沟通协商。6．如遇政策原因大厦内禁止儿童培训业态存在，乙方提前退租，不属于乙方违约，甲方应退还乙方交付的押金及未使用租金，但乙方需第一时间告知甲方”。合同签订当日，毕晋勇向孙轩支付了押金11300元及2020年2月1日至2020年8月1日期间的租金67800元。另查，一、庭审中，毕晋勇提交其与孙轩自2020年1月8日至2020年3月1日期间的微信聊天记录，证明毕晋勇依照合同约定在特殊情况下通过微信、电话进行沟通，于2020年1月26日正式告知退房，孙轩不同意要求通过法院解决。上述聊天记录显示：1月26日，毕晋勇：“……突如其来、不可预见‘新型冠状病毒’疫情席卷全国……北京市政府、北京市教委明确宣布各大中小学及幼儿园延期开学……1．本合同租赁期前解除合同，退还房屋租赁押金（11300元）和已预付的半年租金（67800元）。后续愿意继续合作，可重新租赁，签署合同。2．如希望继续合作执行本同同，请将租赁期计费开始日期顺延至北京市政府、北京市教委允许的复课日……请孙大哥理解，并明确回复我一下……”；1月27日，孙轩回复：“……一是这是政府暂时管制各行各业都受影响……是否都可以依次管制为由都无责退租或免去房租尚不得而知，这是其一。二是根据协议补充条款现在大厦没有通知禁止儿童培训，这就不构成出现解除协议的理由……如果正月十五还没明确学生开学时间，我们就解除协商处理这事……”，毕晋勇：“疫情严重，您那里先做好隔离观测，保重身体，正月十五后咱们再议”……2020年2月28日，毕晋勇：“孙轩大哥：你好！……且因疫情影响、政府明文规定线下停课停学、至今房屋未使用，故再次停学，至今房屋未使用，故再次明确通知你：解除租赁合同，退租本房屋，退还一个月的押金和六个月的租金……请将你的通信地址或住址微信告知我，以便将房屋剩余钥匙3把、房屋电卡1张发快递给你……”，孙轩：“我至今处在疫情隔离中。我告诉过你，我不会和你再谈了，只尊重法院的判决。我会按法院的意见办。以后不用发短信了”；2020年3月1日，毕晋勇再次以微信方式向孙轩发送“解除合同通知书”并将其张贴解除通知书的照片予以发送。华兴公司表示对上述沟通情况不知情。孙轩对上述微信聊天记录真实性认可，但认为双方本来已经约定了2月8日之后协商，但毕晋勇出尔反尔，且孙轩因回湖北探亲无法回京进行协商，并提交了手机截屏“返京服务状态查询”以及购买车票短信；毕晋勇对上述材料真实性不持异议，但认为双方约定了可以通过微信、电话协商解决，并不是一定要当面协商。另，毕晋勇提交照片三张，证明涉案房屋所在大厦物业张贴的通知证明涉案房屋所在大厦暂停了教育培训；孙轩、华兴公司均表示对此不知情。二、庭审中，毕晋勇提交了佣金确认书证明其分摊了3000元中介费；孙轩表示当时约定是各付3000元，并非毕晋勇代为分摊或支出3000元；华兴公司表示关于中介费是约定双方各付3000元。同时，毕晋勇提交装修费用清单及收条，证明其进行墙面粉刷、地毯清洗及玻璃贴膜的支出；孙轩庭审中表示不清楚上述情况，庭后其以电话方式告知本院其认可毕晋勇对墙面进行粉刷及地毯清理；华兴公司表示对毕晋勇装修的范围及费用支出不清楚。三、庭审中，毕晋勇提交照片为证明存在窗户关不严以及房屋内存在孙轩未搬出物品的情况。孙轩对以上证据真实性认可，但认为窗户未能维修是因为维修工人回家，并提交了电话联系记录；对于屋内存在未搬出物品认可，但称已委托中介工作人员让人搬出相应家具，同时提交了微信截图及物品放行通知单。毕晋勇对上述孙轩提交证明材料不认可；华兴公司认可孙轩与中介公司员工的微信记录，但因该人员离职，对搬出物品的情况不清楚，同时表示对孙轩与维修人员的电话联系记录表示不清楚。再查，2020年6月4日，毕晋勇将涉案房屋、设备、电卡一张及钥匙三把交还孙轩，双方签订了《交接单》。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的调解成就时，解除权人可以解除合同。2020年1月24日，北京市政府发布《关于进一步明确责任加强新型冠状病毒感染的肺炎预防控制工作的通知》，其中明确教育部门负责对全市各级各类学校、学前教育机构和培训教育机构防控工作的行业管理，部署落实各项防控措施，严防新型冠状病毒感染的肺炎在学校、学前机构和教育培训机构传播。自2020年1月26日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，截止本案庭审辩论终结前，管理机关尚未恢复校外培训机构的线下课程和集体活动。本案中，合同约定涉案房屋用于培训，且在补充说明中“如遇政策原因大厦内禁止儿童培训业态存在”的处理方式，故而双方对房屋用于教育培训系明知；在毕晋勇对涉案房屋进行初步装修后，疫情发生及政府采取相应的管制措施，毕晋勇长期无法使用涉案房屋开展培训经营活动，相应的管制措施对涉案合同无法履行已构成不可抗力；又因，双方在合同中对发生不可抗力情形时的处理进行了明确约定，且诉讼过程中存在毕晋勇已将涉案房屋及物品交还孙轩的客观事实，故本院对毕晋勇主张的解除合同的诉讼请求予以支持，但毕晋勇要求确认的解除时间有误，本院予以变更。因毕晋勇于2020年1月26日向孙轩提出解除合同的同时，亦提出如果继续履行合同的处理方案，故不能视为其解除通知已经明确告知孙轩；毕晋勇于2020年2月28日，以微信方式明确告知孙轩要求解除合同，结合孙轩对毕晋勇解除通知的回复情况，本院确认涉案合同的解除时间2020年2月28日。对于孙轩所称，因本次疫情的发生不能适用双方关于免责条款约定的抗辩意见，缺乏法律依据，本院对孙轩上述意见不予采纳。对于毕晋勇要求孙轩返还的押金11300元的诉讼请求，双方合同系因不可抗力发生所致的解除，毕晋勇按照合同约定无需承担违约责任，故毕晋勇要求孙轩返还押金的诉讼请求，本院不持异议；对于毕晋勇要求返还2020年2月1日至2020年8月1日期间租金67800元的诉讼请求，因涉案合同解除时间为2020年2月28日，且在该次通知中，毕晋勇已经明确要求将房屋及钥匙、电卡等返还给孙轩，孙轩应当予以配合并收回房屋，故自2020年2月29日至2020年8月1日期间房屋租金，孙轩应予以返还；对于2020年2月1日至2020年2月28日期间的房屋租金，因该期间政府管制措施，毕晋勇无法开展培训教育活动，且及时对房屋无法依照合同约定使用情形向孙轩进行告知，故本院对其要求免除该月租金并予以返还的诉讼请求不持异议。对于毕晋勇要求孙轩支付中介费损失及装修损失的诉讼请求，涉案合同的解除系因不可抗力所致，毕晋勇主张孙轩赔偿上述损失，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认孙轩与毕晋勇在二〇二〇年一月八日签订的《写字楼租赁合同》于二〇二〇年二月二十八日解除。二、自本判决生效之日起七日内，孙轩返还毕晋勇押金11300元。三、自本判决生效之日起七日内，孙轩返还毕晋勇房屋租金67800元。四、驳回毕晋勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费889元，由毕晋勇负担13元（已交纳），由孙轩负担876元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年六月十六日法官助理 姜 洁书 记 员 戴 琪