福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0103执异23号 案外人:林华通，男，汉族，1949年2月26日出生，住福建福州市闽侯县。 申请执行人：恒丰银行股份有限公司福州分行，住所地福州市晋安区华林路338号福城花园福城楼2＃商场东面1-6层，统一社会信用代码91350000555067137X。 负责人：**，该行行长。 委托代理人：林祥，国浩律师（福州）事务所律师。 委托代理人：许玲玲，国浩律师（福州）事务所律师。 被执行人:陈聪猛，男，1970年7月5日出生，汉族，住福建省晋江市。 被执行人:刘芬芬，女，1971年10月30日出生。 在本院执行申请执行人恒丰银行股份有限公司福州分行与被执行人陈聪猛、刘芬芬申请实现担保物权纠纷一案中，案外人林华通请求终止执行福州市台江区后洲街道三通路九号中亭街改造嘉辉苑連体部分二层80号商埸拍卖及交付，保障其二十年租赁权，或带租赁合同拍卖。林华通向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人林华通称：案外人是福州市台江区后洲街道三通路九号中亭街改造嘉辉苑連体部分二层80号商埸使用权业主，案外人于2015年8月5日向福建省山河实业发展有限公司以400669元购得80号商铺11.8平方20年使用权（注，80号商铺总面积是23.6平方，山河公司将它分割成二小间出售，每间面积11.8平方，每小间售价400669元，所以80号商铺23.6平方20年使用权总售价是801338元）。购得2O年使用权后案外人委托美家乐商贸公司代为经营管理，期限是2O年，经营期间每月租金是，1一5年以合同价的9%给付，并代扣租赁税6.8%，税后每月实得租金2801元，至今己五年，在这五年中只收到26个月租金，到2020年底止美家乐欠租金36个月，由于山河和美家乐公司不守信用，不按合同执行，拖欠租金，现己对它们在本法院提起诉讼，要他们给付所欠租金和违约金。在2015到2016年期间，山河实业公司在中亭街商埸三楼开设售楼部，通过发广告，发宣传单，电话营销等方式公开售铺，售卖出让20年使用权，购得者必需将20年的租金一次性付给山河实业公司，並签订20年铺位租赁使用权合同，山河实业公司售卖铺位热火朝天一年多时间内，恒丰银行没有出面阻止，更没有告知商铺己处于抵押状态，恒丰银行违规放贷，负有不可推卸责任，损害了案外人的利益，故恳请法院支持2015年8月5日与福建省山河实业发展有限公司签定商铺使用权转证合同，並保障二十年租赁权，终止拍卖执行，带租赁合同拍卖。 案外人林华通为支持其主张，向本院提供如下证据； 1.8090儿童用品城商铺使用权转让合同； 2.收款收据。 证据1-2共同证明2015年8月5日，福建省山河实业发展有限公司将福州市中亭街嘉辉苑（D区）二层2247号商铺20年的使用权转让给异议人，转让费400669元。 3.8090儿童用品城商铺委托经营管理合同。证明2015年8月5日，案外人将福州市中亭街嘉辉苑（D区）二层2247号商铺委托给福州美家乐商贸有限公司经营管理，双方对经营期限、租金标准、租金支付时间、违约责任等进行约定。 4.承诺书。证明2017年4月22日，福建省山河实业发展有限公司、陈聪猛向异议人签署《承诺书》，承诺如福州美家乐商贸有限公司不付租金，由他们全部承担。 5.受理通知书。证明案外人与福建省山河实业发展有限公司、陈聪猛房屋租赁合同纠纷台江区人民法院已经受理。 申请执行人恒丰银行股份有限公司福州分行辩称：一、本案抵押权设立在先，租赁合同签订在后。故异议人的承租权无法对抗答辩人的抵押权，答辩人的抵押权可以涤除租赁权。根据（2019）闽0103民特12号查明的事实，2014年6月24日，答辩人与被执行人陈聪猛签订《抵押合同》约定，案外人提出异议的80号店铺为《授信借款合同》设定最高额抵押担保，合同项下抵押担保的主债权借款最高金额为人民币9500000元。合同签订后，答辩人与被执行人陈聪猛于2014年6月30日办理抵押登记，形成编号为榕房他证ＴＲ字第××号《他项权证》。另根据案外人提交的《商铺使用权转让合同》的约定，合同签订的时间为2015年8月5日。故案涉商铺抵押时间先于租赁时间。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，异议人主张的租赁关系不得对抗已登记的抵押权，异议人应另行向福建省山河实业发展有限公司主张合同权利，不影响本案执行。二、经答辩人的现场考察，案外人异议的商铺并没有实际营业，一直处于关闭状态。案外人称其就异议标的店铺享有20年的承租权但是并未实际经营，同时亦没有委托他人妥善经营，明显不符合常理以及交易习惯。因此案外人主张的20年承租权不能成立。贵院对案涉商铺依法处置不会侵犯案外人的合法权益。三、案外人未提供证据证明与店铺所有人之间存在真实的租赁合同关系。案外人提供的证据，拟证明其缴纳了异议标的的20年租金，但仅凭合同、收款收据无法证明真实交易的存在，更无法证明其已经向店铺所有人支付了店铺租金，而应当提交相应的银行流水加以佐证。四、根据案外人提供的《商铺租赁合同》的约定，租赁标的为福州中亭街嘉辉苑（Ｄ区）二层2247号店铺。而本案讼争的执行标的是福州市台江区连体部分二层80号店面。案外人未能证明其异议标的与执行标的为同一标的，因此案外人提出的异议不能成立。五、案外人称其一次性已经向店铺所有人支付了全部的租金不符合交易习惯，租赁关系是否真实存在存疑。答辩人合理怀疑案外人与店铺所有权人之间的交易的真实性，其与山河实业发展有限公司签订的租赁合同依法不发生效力、 申请执行人恒丰银行股份有限公司福州分行未向本院提交相关证据材料。 被执行人陈聪猛、刘芬芬未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。 本院查明：本院执行申请执行人恒丰银行股份有限公司福州分行与被执行人陈聪猛、刘芬芬申请实现担保物权纠纷一案中，本院于2019年2月13日作出（2019）闽0103民特4号民事裁定书，裁定：一、准许拍卖、变卖被申请人陈聪猛名下位于福州市台江区连体部分二层65、71、72、73商场（产权证号：榕房权证Ｒ字第××、13××78、13××03、13××95号）；二、申请人恒丰银行股份有限公司福州分行有权就上述抵押物拍卖、变卖所得价款，对其与陈聪波、洪春萍签订的编号为恒银（榕）个循借字（2013）年第（021）号-2《个人经营借款合同》项下的债权，在最高债权额1160万元限度内优先受偿；三、驳回申请人恒丰银行股份有限公司福州分行的其他申请。”该裁定书生效后，2019年5月9日，恒丰银行股份有限公司福州分行向本院申请执行。案涉房产及陈聪猛名下的其他房产已于2016年10月21日被福州市中级人民法院查封。2019年8月6日，福州市中级人民法院作出（2015）榕执字第1292-1号移送执行函，载明鉴于你院在执的申请执行人恒丰银行福州分行与被执行人陈聪猛等人系列案件中，债权人对上述查封财产享有顺位在先的担保物权，现根据《最高人民法院关于首次查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定及你院的来函要求，将上述查封财产移送你院执行…2019年8月29日，我院作出（2019）闽0103执873号公告，责令陈聪猛、刘芬芬于2019年9月10日前自行迁出被执行人陈聪猛名下坐落于福州市台江区连体部分2层50、64、65、66、70、71、72、73、74、80、85、91、120、171、174、192、193、196、197、206、207、208商场，并交付本院处置。逾期拒不迁出的，本院将依法强制腾空、迁出，并予以罚款、拘留等处罚。案外人对上述房产主张权利提出异议的，应当在上述房产的执行程序终结前书面向本院提出。2019年9月23日我院作出（2019）闽0103执873号执行裁定书，裁定继续查封被执行人陈聪猛名下坐落于福州市台江区连体部分2层70商场…80商场（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）、…同日，我院作出（2018）闽0103执873号协助执行通知书，通过福州市不动产登记和交易中心继续查封上述房产。2020年1月13日，我院作出（2019）闽0103执873号之一执行裁定书，裁定拍卖陈聪猛名下坐落于福州市台江区连体部分2层50、64、65、66、70、71、72、73、74、80、85、91、120、171、174、192、193、196、197、206、207、208商场，拍卖未能成交则继续予以变卖。2020年3月24日，案外人林钦凤以467200元的最高价竟得80号商场。案外人林华通对此不服向本院提出书面异议。 另查，陈聪猛名下坐落于福州市台江区连体部分2层80商场（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）已于2014年6月30日进行了抵押登记，抵押权人为恒丰银行股份有限公司福州分行（他项权证号ＴＲ1427058）。2015年8月5日，案外人林华通与福建省山河实业发展有限公司签订了《8090儿童用品城商铺使用权转让合同》，约定将上述商铺2015年8月6日至2035年8月5日的商铺使用权转让给案外人林华通，林华通一次性向福建省山河实业发展有限公司支付400669元等事项。本院于2019年2月13日作出（2019）闽0103民特4号民事裁定书，确定申请执行人恒丰银行股份有限公司福州分行对讼争房产享有优先受偿权。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”本案中，案外人林华通基于实体权利向本院提出书面执行异议申请，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。经审查，涉案房产已于2014年6月30日抵押给申请执行人恒丰银行股份有限公司福州分行，并办理了抵押登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，案涉房产陈聪猛名下坐落于福州市台江区连体部分2层80商场（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）系本院作出的（2019）闽0103民特4号民事裁定书确认的抵押担保物，执行申请人恒丰银行股份有限公司福州分行享有优先受偿权，案外人林华通提供的证据不足以排除执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人林华通的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘 宏 审 判 员  张少玲 审 判 员  黄旭东 二〇二〇年六月十日 法官助理  缪文燕 书 记 员  林木子 附：本案适用的主要法律及司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。