重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3019号上诉人（原审原告）:重庆渝高新兴科技发展有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道1号，统一社会信用代码915000000709374173D。法定代表人：李继鸿，董事长。委托诉讼代理人：刘秋耘，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建新，北京德恒（重庆）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆市博恩科技（集团）有限公司，住所地重庆市北部新区高新园黄山大道中段9号（木星科技大厦5楼），统一社会信用代码91500000202859809X。法定代表人：张耀元，董事长。委托诉讼代理人：李安果，男。上诉人重庆渝高新兴科技发展有限公司（以下简称渝高公司）因与上诉人重庆市博恩科技（集团）有限公司（以下简称博恩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初22455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博恩公司未向本院缴纳诉讼费，且在二审中向本院申请撤回上诉，本院对博恩公司视为未缴纳诉讼费撤回上诉。渝高公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判由被上诉人立即将位于重庆市渝北区房屋交还给上诉人；2.请求依法改判由被上诉人向上诉人支付2018年8月10日至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费;3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、返还房屋是承租人在租赁期满后的法定义务和约定义务，一审判决以“原告可自行收回房屋，被告返还房屋的基础不存在”为由，驳回要求返还房屋的一审诉讼请求没有事实依据和法律依据。租赁期满后，被上诉人应无条件的办理退房手续、拆除相关添附物、搬离并返还租赁房屋，这也是被上诉人应主动而为的法定义务。被上诉人至今未腾空租赁房屋，亦未按约进行清场和办理退房手续，在租赁期满后至今仍然实际控制着案涉房屋，此事实在一审中已查清，上诉人根本不具备自行收回案涉房屋的现实基础，更无法和平的自行收回案涉房屋。只要承租人应该返还而没有返还的，则出租人关于返还租赁房屋的主张依法应得到支持，而不应以出租人是否能自行收回作为裁判的支持条件，否则无异于鼓励和纵容承租方逾期还房的违约行为。2.一审法院以上诉人未自行收回房屋为由而驳回上诉人的房屋占有使用费的诉讼请求，没有事实依据和法律依据。博恩公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。渝高公司向一审法院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年4月10日至2018年8月9日欠付租金111640元及逾期付款违约金，计算方式为：以83730元为基数，按年利率24%从2018年3月25日起算至付清之时、以27910元为基数，按年利率24%从2018年6月25日起算至付清之时；2.被告以930.33元／日为标准向原告支付2018年8月10日至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费；3.被告立即向原告返还重庆市渝北区房屋；诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：位于重庆市渝北区房屋系原告所有。2015年5月，重庆市北部新区管理委员会（甲方）、被告（乙方）签订《战略合作协议》。第2条合作内容约定：为更好促进甲乙双方合作目的，为服务平台、孵化园、投资基金提供更加便捷、安全的互联网支付结算渠道，更好地适应科技创新型企业的支付需求，乙方同意将下属子公司重庆易极付科技有限公司迁入渝兴互联网产业园1号楼，作为易极付的新办公地址；第3条约定：甲方同意乙方为旗下所属易极付公司购置互联网产业园1号楼，建筑总面积11137平方米（以最终测绘报告为准），购房价为7000元/平方米（建筑面积），此房价3年内有效；在签订购房合同前，每月以20元/平方米缴纳租金，总房款分2年支付，第1年缴纳40%，第2年缴纳60%；购房时涉及土地调规的相关费用由甲方承担，甲方负责落实房产情况及出售条件的内容，确保乙方按本协议约定的条件成功购得渝兴互联网产业园1号楼；乙方承诺易极付搬迁入园区后，预计2015年至2019年，易极付将实现交易流水204.4万元，总利润30.357万元，向地方财政上缴税收16.561万元，预计到2019年解决社会就业10000人左右；易极付将按战略发展目标，做成全国一流的互联网支付公司，并承诺10年内不搬离北部新区。2015年8月10日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，第2条约定：租赁房屋位于重庆市渝北区，租赁面积1337.41平方米；第3.1条约定：租期从2015年8月10日至2018年8月9日；第3.2条约定：2015年8月10日至2015年10月9日为装修免租期；第3.3条约定：租金按房屋建筑面积计租。从签订租房合同之日起，房屋租金给予20元／平方米／月的优惠租金，乙方享受优惠租金期间，每年由北部新区管委会科技创新局组织对上一年度项目的实施情况按照《北部新区互联网产业园招商项目入驻管理办法》相关规定进行考核，按考核结果确定是否继续或调整优惠租金。租金单价中不含物业管理费、水费、电费、停车费及其他相关费用等，以上费用由乙方自行向物业公司缴纳。租赁期间，租金为26748元／月；第3.4条约定：租金每季度支付一次（每季度为一个租金支付期），乙方需至少提前15日将每期租金支付给甲方，在本合同签订时乙方支付保证金和第一期租金给甲方；第4.1条约定：交房时间以办理接房通知书为准；第4.2条约定：交房条件：乙方承租的房屋为清水房，按现状交付房屋；第6条约定：为保证乙方合理地使用该房屋及其配套设施，在本合同签订时，乙方应向甲方缴纳2个月租金作为保证金，合计53496元，此款需在签订本合同时缴清，退房手续办理完成后，甲方将保证金不计利息退还给乙方；第7.3条约定：乙方在本合同租赁期满之日起10日内或收到甲方《解除合同通知》规定解除合同之日起10日内未搬离本合同项下房屋的，则乙方同意，无论乙方对本合同自然终止或者解除是否持有异议，甲方届时均有权处置乙方在本合同项下房屋内的一切财产并收回该房屋，乙方放弃房屋内所有财产的所有权，后果由乙方自负；第8.5.3条约定：乙方应按合同约定按时间向甲方支付租金，如逾期未缴纳租金或相关款项超过30日，甲方有权解除合同，将房屋收回另行处置，并将乙方缴纳的保证金作为违约金不再退回，如乙方造成的损失金额大于保证金，甲方对差额部分享有追偿权。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付租金期限之日起至实际支付租金之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之三的违约金；第8.7条约定：如因乙方违约导致甲方采取诉讼方式追偿债权，相关律师费、差旅费、调查费等实现债权的费用由乙方承担。2016年1月7日，原被告双方签订《房屋租赁合同补充协议》。第2条约定：双方同意，根据测算报告将合同第2条房屋情况做相应调整，即租赁房屋为重庆市渝北区；第3条约定：双方同意，根据测算报告将合同第2条中的房屋面积由1337.41平方米调整为1395.52平方米；第4条约定：面积调整后租金做相应调整，租金为27910元／月，第一期租金结算后的余额或差价部分在缴纳第二期租金时直接抵扣房屋租金或补齐房屋租金；第5条约定：合同第3.4条在本合同签订的当日内，乙方向甲方支付保证金55820元和2015年10月10日至2016年1月9日租金83730元。2019年7月3日，北京市炜衡（重庆）律师事务所受原告委托向被告发函称：双方签订租赁合同后，自2018年4月10日起即拖欠租金，现合同已到期，被告仍继续占用房屋，且于2019年4月拖欠物业费用。故根据合同约定请被告于2019年7月10日前支付欠付租金及房屋占用费总计3106000元，欠付租金的违约金840000元，欠付的物业水电费94022元，若未能限期完成义务，将按合同约定追究违约责任。2019年7月10日，被告向原告回函称：1.2015年5月，重庆北部新区管理委员会与我司签订的战略合作协议约定管理委员会同意我司旗下所属重庆易极付科技有限公司购置互联网产业园1号楼，建筑总面积11137平方米，在签订购房合同前，按相关标准缴纳租金，管理委员会负责落实“房产情况及出售条件”的内容，确保我司按协议约定条件成功购得渝兴互联网产业园1号楼，后我司对1号楼进行装修，至今为装修已投入2565万元，且在2018年4月前，按约支付租金698万元，物业费208万元，其他项目费用241万元。2018年3月，我司按约向贵司提出购买现数字产业园1号楼的要求，贵司回复向两江新区领导汇报后答复，我司未得到贵司履约购楼的确切回复，为防止损失扩大，故于2018年4月10日暂停支付贵司租金；2.现提出如下解决方案：启动签订购买数字产业园1号楼房产的合同流程，完善相关手续，结算相关费用；若因管委会违约，不愿出卖数字产业园1号楼房产，导致我司损失装修款3000多万元，我司提出用已付装修款抵偿全部租金，待双方结算后，退回我司剩余装修款。另查明：被告2019年4月26日向重庆市两江新区管理委员会提交了《关于购买数字产业园1号楼的情况说明》称：1.根据2015年5月我司与北部新区管理委员会签订的《战略合作协议》，我司为旗下易极付公司购置互联网产业园1号楼，实行先租用，3年内购买的政策；2.为迎接当年10月互联网产业园（现数字产业园）的开园，我司租楼后立即进行装修，在开园前装出了1号楼的1层和13号楼的1、2层，获得了迎检领导的好评；3.互联网产业园13号楼完成了1-5楼的装修，1号楼的装修前期按合同的装修量已完成了80%，我司为此支付了装修款2565万元，同时支付了租房款等；4.2018年3月我司向渝高公司提出了购房要求，渝高公司回复需向两江新区领导汇报后才能回复，至今仍未回复，我司暂停装修，待签订购楼合同后才能启动；5.我司投资和旗下公司投资注册在两江新区的企业共有54家，均会安排入住产业园1号楼；6.希望尽快签订购楼合同，签订后尽快启动装修，让旗下在两江新区的企业尽早入住，同时也一并支付前期待付租金，我司也同意所购楼房土地性质为工业用地。一审审理中，双方均认可案涉房屋即为战略合作协议中的互联网产业园1号楼，2018年4月10日前的租金已付清，案涉租赁合同的保证金缴纳了55820元。原告另陈述因租期届满要求被告返还房屋，虽合同约定的逾期付款违约金乃是日千分之三，现其自行调低为按年利率24%计算，由于被告违约，保证金不予退还；被告则认为违约金标准过高，保证金应当予以返还，至于房屋的返还问题，被告确实没有归还房屋，但并未强行占用，因房屋没有装修完成，没有实际投入使用，原告也未就房屋的收回及相关的后续事宜与被告达成一致意见。一审法院认为，原被告签订租赁合同及补充协议真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告作为承租人，理应支付租金，2018年4月10日至2018年8月9日的租金111640元（27910元/月×4个月）无证据证明被告已支付，故一审法院对此项诉讼请求予以支持。对于逾期付款违约金，被告逾期支付租金存在违约行为，应当支付违约金，然合同约定的违约金标准过高，被告亦提出了违约金标准过高的抗辩，一审法院依法予以调整，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准计算。根据合同约定2018年4月10日至2018年7月9日的租金83730元应于2018年3月25日支付，2018年7月10日至2018年8月9日的租金27910元应于2018年6月24日支付，故违约金计算方式为：以83730元为基数，从2018年3月26日计算值付清时止；以27910元为基数，从2018年6月25日计算至付清时止；标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。对于还房与房屋占有使用费，根据合同约定“本合同租赁期满之日起10日内或收到甲方《解除合同通知》规定解除合同之日起10日内未搬离本合同项下房屋的，则乙方同意，无论乙方对本合同自然终止或者解除是否持有异议，甲方届时均有权处置乙方在本合同项下房屋内的一切财产并收回该房屋，乙方放弃房屋内所有财产的所有权，后果由乙方自负”，故在合同期满后被告具有10日的宽限期以搬离归还房屋，如超期未履行义务，原告有权直接收回房屋，审理中被告表示因案涉房屋未装修完毕未实际投入使用，现亦无证据证明存在阻碍原告自行收回房屋的情形，故因原告未自行收回房屋，履行减损义务而导致的扩大损失，被告不应承担，一审法院对其要求被告支付2018年8月10日之后的房屋占有使用费不予支持。至于还房，如上所述原告可自行收回房屋，故被告返还房屋的基础不存在，一审法院对此项诉讼请求亦不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：“一、被告重庆市博恩科技（集团）有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆渝高新兴科技发展有限公司2018年4月10日至2018年8月9日的租金111640元；二、被告重庆市博恩科技（集团）有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆渝高新兴科技发展有限公司违约金，计算方式为：以83730元为基数，从2018年3月26日计算值付清时止；以27910元为基数，从2018年6月25日计算至付清时止；标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍；三、驳回原告重庆渝高新兴科技发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3274元，减半收取1637元，由被告重庆市博恩科技（集团）有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。渝高公司提交了通知函、对回函的复函、关于给予我司搬离可移动资产时间的函、公证书，拟证明博恩公司一直以买房为由，拒绝交还案涉房屋，租赁合同到期后，博恩公司仍占有案涉房屋，屋内放置了博恩公司的大量资产，且派专人值守，博恩公司直到2020年4月30日才交还房屋钥匙，之前，案涉房屋处于博恩公司控制之下；博恩公司质证认为，三性无异议，但认为博恩公司一直在要求渝高公司收回房屋；本院对上述证据的真实性予以采信。二审查明，2020年4月22日，博恩公司向渝高公司发函称，博恩公司放弃购房并退房，并请渝高公司于2020年4月30日前办理交房手续。2020年4月29日，博恩公司向渝高公司发函称，博恩公司将在2020年4月30日办理退房手续，退房后10日内将搬离房屋可移动资产。2020年4月30日，博恩公司向渝高公司发函称，因房屋内可移动资产过多，请渝高公司给予一个月的搬离时间。2020年4月30日大渡口公证处对双方履行房屋退房和交接过程进行了公证。本院二审询问中，双方认可2020年4月30日双方办理了房屋交接手续，博恩公司将房屋钥匙交还给了渝高公司。渝高公司明确其主张的房屋占有使用费的计算方式为930.33元/天（27910元÷30天）×630天（2018年8月10日至2020年4月30日）=586107.90元，博恩公司对计算公式和结果无异议，但认为其不应当承担房屋占有使用费。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，关于渝高公司主张博恩公司应当将案涉房屋交还给渝高公司的问题，二审中，因新证据和新事实，可以认定，双方于2020年4月30日办理了房屋交接手续，博恩公司已经将房屋钥匙交还给了渝高公司，故渝高公司再主张交还房屋与事实不符，本院不予支持。关于渝高公司主张房屋占有使用费的问题，从双方在二审期间的函件等可以证明，博恩公司称其将在2020年4月30日办理退房手续，退房后10日内将搬离房屋可移动资产，并称因房屋内可移动资产过多，请渝高公司给予一个月的搬离时间，2020年4月30日博恩公司才将房屋钥匙交还给渝高公司，故博恩公司在租赁到期后仍实际占有和控制案涉房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，由此，返还房屋的责任在于承租人博恩公司，博恩公司在租赁期间届满后，仍然占有案涉房屋，并在房屋内存有大量可移动资产，直至2020年4月30日才将房屋返还给出租人渝高公司，博恩公司应当承担该期间的房屋占有使用费。博恩公司辩称，渝高公司拒绝收回房屋，但未举示证据予以证明，且与事实不符，本院不予支持。一审法院认为渝高公司有权依据《房屋租赁合同》第7.3条约定直接收回房屋，但该约定系渝高公司的权利，而非义务，且案涉房屋内仍存有大量可移动资产，博恩公司亦未交还钥匙，故如果渝高公司直接强行收回房屋，难免引发纠纷，渝高公司采取通过本案诉讼来主张返还房屋和房屋占有使用费，系渝高公司行使自身合法权利，其并无过错，故一审法院认定不当，本院予以纠正。至于占有使用费的多少问题，双方已经对账，本院对房屋占有使用费586107.90元，予以确认。综上所述，渝高公司的上诉请求部分成立，应予支持；因新事实、新证据，一审判决适用法律不当，事实认定错误，本案予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初22455号民事判决第一项、第二项；二、撤销渝北区人民法院（2019）渝0112民初22455号民事判决第三项；三、重庆市博恩科技（集团）有限公司自本判决生效之日起向重庆渝高新兴科技发展有限公司支付房屋占有使用费586107.90元；四、驳回重庆渝高新兴科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3274元，减半收取1637元，由重庆市博恩科技（集团）有限公司负担。二审案件受理费3274元，由重庆市博恩科技（集团）有限公司负担（该款已由渝高公司预缴，博恩公司自本判决生效之日起向渝高公司支付3274元）。本判决为终审判决。审 判 长 陈义熙审 判 员 陈 娟审 判 员 刘 静二〇二〇年六月十六日法官助理 彭松涛书 记 员 张冬梅