安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终1067号 上诉人(一审原告)：宿州市宿马产业发展有限公司，住所地安徽省宿州市宿马现代产业园区佳达创智物流园21栋，统一社会信用代码913413005757426628。 法定代表人：张永东，董事长。 委托诉讼代理人：刘健，该公司员工。 委托诉讼代理人：周缓缓，该公司员工。 被上诉人（一审被告）：艾默森电梯（宿州）有限公司，住所地安徽省宿州市宿马现代产业园区马钢机械产业园，统一社会信用代码91341300MA2MRGTCIC。 法定代表人：韩尚员，总经理。 委托诉讼代理人：孟咏，安徽安泰达律师事务所律师。 上诉人宿州市宿马产业发展有限公司（以下简称宿马公司）因与被上诉人艾默森电梯（宿州）有限公司（艾默森公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院(2018)皖1302民初8765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宿马公司上诉请求：撤销一审判决并改判支持其诉讼请求。事实与理由：案涉《厂房租赁合同》不存在无效情形。因为该合同既不违反法律、法规的强制性规定，也不符合相关司法解释规定的无效情形。案涉厂房未经消防验收、是否具备使用条件并不当然影响合同效力，艾默森公司承租厂房的目的是先期安装设备，后期生产电梯，但直至合同解除，该公司也未购入设备，一天也未生产。案涉租赁合同虽将缴纳履约保证金作为合同生效的条件，但双方当事人通过实际出租和实际承租的行为，改变了原合同约定的条件。即使案涉租赁合同无效，也不应当驳回宿马公司的诉讼请求。 艾默森公司答辩称：案涉租赁合同明确约定了合同效力，由于宿马公司的厂房迟迟没有竣工验收，因此艾默森公司没有交付租金。双方签订合同时，厂房没有竣工验收，一审中宿马公司也自认2018年厂房未通过验收，艾默森公司生产需要使用明火，必须通过消防验收才能生产。直至合同到期，艾默森公司也没有生产使用。因为宿马公司的原因造成艾默森公司不能生产造成损失，应承担相应责任。请求驳回上诉，维持原判。 宿马公司向一审法院请求：判令艾默森公司立即支付厂房租金等1998494元及截至判决时止的利息80000元。 一审法院认定事实：2017年4月13日，宿马公司作为出租方（简称甲方）与作为承租方（简称乙方）的艾默森公司签订厂房租赁合同一份，该合同载明：……租赁物位置面积功能及用途：1、甲方将位于043县道以南、慈湖路以东马钢机械产业园内的5#6#厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为15260平方米；1.本租赁物的使用功能为生产电梯。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变使用功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担……二、租赁费用1、租赁保证金：本出租合同的履约保证金为第一年租金的10%，即人民币183120元（大写拾捌万叁仟壹佰贰拾元）。2、租金：租赁期限为3年，即从2017年元月一日起至2019年12月31日止。租金为每月每平方米人民币10元，每年租金为1831200元，租赁期租金总计5493600元（大写伍佰肆拾玖万叁仟陆佰元整）。物业管理费用按每月每平方0.3元缴纳。3、电费：1.乙方在承租期间，应积极缴纳电费，如因未及时缴纳电费而停电所造成的损失由乙方负责。电费的组成是基本电费12000元/月+所使用电量电费。……三、租赁费等费用的支付1、乙方应在本合同签订前，向甲方支付履约保证金人民币183120元。2、租金、水、电、物业管理费用等乙方每月一付。……十、合同争议的解决方式凡有关本合同或执行本合同而发生的一切争执，应通过友好协商解决，协商不成，任何一方可向签约地有管辖权的人民法院起诉。2017年11月28日，艾默森公司给宿马公司出具承诺书一份，载明“宿马产业公司：我公司就承租贵公司5#6#号厂房等事宜，特作承诺如下：1、我公司于2017年12月5日前将生产设备购入进场，逾期将解除我们双方之间的厂房租赁合同，我公司除应向贵公司承担拖欠的租金、水电费、物业等之外，并赔偿贵公司的一切损失。2、我公司及本人于2017年12月5日之前归还对张飞的欠款3万元整。若我公司如期将设备进场，并结清上述欠款，贵公司应力争在2018年7月前办理完我公司承租厂房的消防验收手续”。2017年12月27日宿马公司向艾默森公司发出《关于解除艾默森电梯（宿州）有限公司租赁马钢机械产业园5#6#厂房合同的通知》，载明“我公司与你公司于2017年签订《厂房租赁合同》，约定你司租赁我公司马钢机械产业园5#6#厂房，租期三年，起租日期2017年1月1日，至今共产生费用如下：租金为1931200元，电费为112358元，物业费为54936元，环氧地坪施工费为336750元，各项费用合计为2335244元。根据《厂房租赁合同》规定，你公司欠交租金超过2个月，我公司有权随时通知你公司解除租赁合同。现在我公司需要使用5#6#厂房，现依法通知你司。你公司务必在5日内交清所有费用，并搬离马钢机械产业园5#6厂房，否则我公司将采取法律途径予以解决。特此通知”。后因艾默森公司未缴纳相关费用，宿马公司诉讼来院。 一审法院认为：本案的争议焦点为《厂房租赁合同》是否有效。《厂房租赁合同》签订时，宿马公司作为出租人，其对外出租的厂房没有经过竣工验收，宿马公司亦当庭自认厂房系2018年度经过竣工验收，因此，对外出租的厂房不具备使用条件；也未提供证据证明厂房的消防验收合格。因此该合同的签订及使用不符合有关规定。同时双方在合同中明确约定“本合同经双方签字盖章，并收到乙方（即被告）支付的租赁保证金款项后生效”，宿马公司对艾默森公司没有按约定缴纳履约保证金的事实予以认可，艾默森辩称的租赁合同未生效的理由成立，予以采纳。故案涉《厂房租赁合同》违反了有关法律法规的规定，为无效合同，双方均有过错，应各自承担相应的责任。艾默森公司出具承诺书欲证明艾默森公司同意承担租金、水电费及物业费等，艾默森公司对此有异议，认为该承诺书的出具是为了获取有关补贴，宿马公司也未提供证据证明其已交付房屋，也未提供证据证明电费的产生系艾默森公司的行为产生及经过艾默森公司的确认，故宿马公司的诉讼请求，证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：驳回宿马公司的诉讼请求。案件受理费11714元，由宿马公司承担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宿马公司提供以下证据：消防验收意见书、建设用户地规划许可证、缴费通知单8份，欲证明1.消防验收是有期限的，艾默森公司租赁的时候没有通过不影响合同的效力，艾默森公司的设备没有到场。2.艾默森公司拖欠电费的金额。艾默森公司质证认为：两份证据均与本案无关，验收报告是2019年10月26日，此时艾默森公司已经离场。缴费通知单是庭后提供，不予质证，也不知道是谁签字。本院对以上证据的认证意见为：宿马公司提供的上述证据真实有效，能够证明其证明目的，缴费通知单8份，均载明了金额，艾默森公司均加盖其公司印章予以确认，故，本院对宿马公司提供的上述证据的证明效力，予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉租赁合同履行期间，宿马公司共向艾默森公司出具8份缴费通知单，载明了艾默森公司拖欠电费的金额，共计81960.61元。 本院认为：案涉《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，合同签订后，宿马公司已将该厂房交付艾默森公司，艾默森公司也已实际占有并使用。虽然约定了合同生效的条件为缴纳履约保证金，但是在之后合同实际履行过程中，双方对于该生效条件进行了变更，宿马公司并未要求艾默森公司缴纳，该约定系双方的意思自治，也不违反法律规定。同时，宿马公司于二审中提供了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及建设工程消防验收意见书，能够证明该厂房通过相关验收且为合格。关于艾默森公司辩称该厂房未通过验收，审理认为，是否通过消防验收主要是消防部门的职权管辖范围，并不影响本案合同效力，况且从艾默森公司出具的承诺书看，艾默森公司对该事实明知，亦同意支付相应费用，且艾默森公司未投入生产系其自身原因。故，案涉《厂房租赁合同》合法有效。因宿马公司已于2017年12月27日因艾默森公司违约向艾默森公司发出解除租赁合同的通知，艾默森公司也已搬离该厂房，因此，案涉《厂房租赁合同》已解除。但期间产生的租金、水电及物业费，应由艾默森公司按照合同约定的标准支付。艾默森公司应支付的费用包括：租金1831200元、物业费54936元（15260平方米×0.3元/平方×12月）、电费81960.61元，共计1968096.61元。因艾默森公司未及时缴纳上述费用，宿马公司可要求相应的资金占用利息，因双方并未对标准此明确约定，可按照年利率6%予以计算，因宿马公司诉讼请求的利息80000元小于按上述标准从起诉之日计算到判决作出之日，本院对宿马公司主张的80000元，予以支持。 综上所述，宿马公司的上诉请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院(2018)皖1302民初8765号民事判决； 二、艾默森电梯（宿州）有限公司于本判决生效后十日内向宿州市宿马产业发展有限公司支付租赁费、电费、物业费共计1968096.61元及资金占用利息80000元； 三、驳回宿州市宿马产业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11714元，二审案件受理费23428元，均由艾默森电梯（宿州）有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  丁 伟 审判员  张 奥 二〇二〇年六月二十七日 书记员  王 艳 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，·或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。