陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）陕0902民初496号   原告:余桂存，女，汉族，1953年9月27日出生，住陕西省安康市汉滨区，身份证号码:612XXXXXXXXXXXXXXX余桂存，女，汉族，1953年9月27日出生，住陕西省安康市汉滨区，身份证号码:612XXXXXXXXXXXXXXX    委托代理人：李科，男，汉族，1991年12月11日出生李科，男，汉族，1991年12月11日出生   住陕西省安康市汉滨区五里镇水泥湾村四组184号，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。                              被告:吴勇，男，汉族，1991年10月5日出生，住陕西省安康市汉滨区，身份证号码:612XXXXXXXXXXXXXXX吴勇，男，汉族，1991年10月5日出生，住陕西省安康市汉滨区，身份证号码:612XXXXXXXXXXXXXXX   被告:安康乐享学文化传媒有限公司，住所地：陕西省安康市。   法定代表人:吴勇。     统一社会信用代码：91610902MA70QH2W2W。   原告余桂存与被告吴勇、被告安康乐享学文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余桂存委托代理人李科、被告吴勇、被告安康乐享学文化传媒有限公司到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告余桂存向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同;2、判令上述被告按合同约定向原告支付年度租金的5％违约金(85000×5％=4250元);3、判令被告按合同约定承担逾期每一日向原告支付月租金的5％滞纳金(其中2019年9月1日至诉讼结束之日(85000÷12月=7083×5％=354×天=元);4、判令被告立即向原告返还承租房五楼后半层及六楼整层的使用权；5、本案的诉讼费用、律师费用及其他费用均由被告承担。   事实与理由：原告在2019年8月15日与被告签订房屋租赁合同约定:原告将自己位于安康市汉滨区XX街XX巷XX号楼的房屋五楼后半层和六楼整层出租给被告，约定年租金为85000元，本着“先交费后用房”原则进行支付，下一年度租金在上年度期满前一个月内一次性付清，租赁期限为5年即自2019年9月1日至2024年9月1日止，合同签订后，甲方按照合同约定将租赁房屋交付被告，被告确认租赁房屋面积为375平方米。被告于2019年8月6日设立了以被告吴勇为法定代表人的安康乐享学文化传媒有限公司进行办学。原被告租赁合同签订后，被告并未按合同约定的时间向原告一次性支付第一年度租金，考虑到被告在开始阶段的困难，原告不断的给被告宽限时间。其虽然进行承诺，但被告仍然没有按承诺的时间进行支付，在被告勉强支付年度的部分租金后，其又无力按合同约定的时间支付下余的租金。经原告多次催要，并以邮寄的形式向被告送达催租函，但被告依然不予理会。被告截止2019年12月21日根据《租赁合同》第十三条第4项约定拖欠租金累计达两个月的终止合同，根据《租赁合同》第十四条违约责任，租赁期间双方必须遵守合同，任何一方违反合同的规定，按年度支付需向对方支付年度租金的百分之五违约金;被告逾期支付租金，每逾期一天需承担月租金百分之五的滞纳金，并且扣除合同保证金。经原告了解，上述被告目前已资金周转困难，且自2019年11月份开始，水电费都无法按时支付。综上，原告认为，原、被告双方在自愿的基础上签订房屋租赁合同，各方均应按合同约定履行义务。但被告自合同开始履行后，就出现逾期付款的事实。因部分租金拖欠四个月未付，该行为不仅已构成根本性违约，也说明被告是在以自己的行为表明其不履行主要债务。故涉案房屋租赁合同己无实际履行的必要和可能，应予解除。因被告的违约行为，还应根据合同约定向原告承担相应的违约责任。故此，现原告依法起诉，请贵院及时公正判决。   原告余桂存为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据:   1、房屋租赁合同，证明合同约定双方的权限。   2、电话记录，证明原告与吴勇沟通过交房租。   3、催租通知函，证明吴勇欠租，原告通知他叫他补交所欠的房租。   4、借条，证明去年原告生病住院向其他人借过1万元，月利息是一分。   被告吴勇辩称：1、本人吴勇不是第一被告人，租房合同仅代表公司签署，房屋用于公司作为学校办学使用，375平方米房屋也不可能作为个人使用，该行为是公司行为不是个人行为，租房合同中房屋用途也是作为教育培训，而不是个人，所以个人不能作为被告方而是公司作为被告方。2、同意解除房屋租赁合同，房租按照实际使用时间算，多余房租应返还，自2019年9月1日起至2020年1月7日房屋正常使用，实际使用4个月零7天，实际天数为129天。(房租85000元/年，7083.33元/月，236.11元/日)3、依据房屋租赁合同第十四条规定，违约责任内容第一条，按年度需向对方交纳年度违约租金，第二条按月租金交纳滞纳金，两项违约责任重复，此项没有合同法依据，不能采纳。4、解除合同退还保证金，依据房屋租赁合同第四条保证金，没有私自改变房屋格局，也没有经营项目以外的项目。应退还保证金6800元。5、安康乐享学文化传媒有限公司是由吴勇,胡某某,惠静荣三人合伙负责,各占30%股份,惠静荣为房东余桂存的亲女儿,前期知情惠静荣因家庭琐事无法经营原培优托育学校,找胡某某与我合作经营,惠承诺前期有固定生源,保证学校能正常经营,后面得知因惠静荣和余桂存家庭锁事影响,经常有外来人员讨债,对我们现在学校造成一定的影响,家长对我们不信任,导致我们学校口碑不好,其次得   知外债较大,未发放原培训学校教师工资,导致教师学生全部流失，外界口碑完全做坏。6、安康市自2020年1月20日起受新冠状肺炎疫情爆发,导致至今学校无法营业,依据租赁合同第十五条不可抗力,造成的损失不承担相应责任,期间也未曾使用该房屋,依据国家要求在疫情期间对中小型企业实行减免房租,请求贵院对疫情期间房租事宜做合理处理。7、在2019年12月份中从未收到房东的催租电话和催租函,在签订租房合同时候未曾见过房东本人,未曾收到电话通知,对方提供通话记录不属实,同时催租函本人也未曾签收,也未曾见过,不可作为协商依据,剩余房租问题由惠静荣和公司合伙人胡某某交流过,后续也曾找过惠静荣协商,因她本人与他人外债关系,经常躲债无法联系沟通,在2020年1月曾找她协商沟通房租事宜,后期因她家庭琐事未曾前来协商。我们也一直积极配合,一直秉承踏实做事,争取做到双方互惠互利。综上所述，被告答辩人同意解除合同，需返还剩余未使用房租和保证金，不承担律师费和其他费用。   被告吴勇为支持其答辩意见，向本法院提交以下证据：   1、公司营业执照，证明吴勇不是第一被告，公司成立在前租赁合同签订在后。   2、合作经营协议书，证明被告吴勇不具备主体资格，不应当是本案被告，应当由安康乐享学文化传媒有限公司作为被告。房屋租赁合同是和惠静荣签订的，同时惠静荣也是公司合伙人之一。   被告安康乐享学文化传媒有限公司未答辩。   经审理查明，2019年8月15日，原告余桂存（甲方）与被告吴勇（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定原告余桂存位于安康市汉滨区XX街XX巷XX房XX楼XX层XX楼XX层，租用面积375平方米，出租给被告；房屋用途为教育培训；租赁期限共五年自2019年9月1日至2024年9月1日止；该房屋租金按年缴纳，自2019年9月1日至2020年9月1日为人民币85000元，保证金6800元。本合同租房租金按年支付，由乙方于每年到期前一个月一次性支付给甲方。合同签订之日乙方向甲方先支付第一年部分租金5000元及保证金5000元；2019年9月9日将下余租金和保证金81800元一次性支付甲方。拖欠租金累计达两个月，甲方可终止合同并收回房屋；并约定了违约责任及其他条款。原告余桂存与被告吴勇在合同文本上签字按印。被告吴勇已向原告支付2019年9月1日至2020年8月31日租金65000元及保证金6800元，合计支付款项71800元。2019年12月21日，李科向被告吴勇邮寄房租催租通知函，要求被告吴勇缴付下余房租20000元，如继续拖欠将诉至法院强制终止合同。被告吴勇未支付下余房租，原告遂于2020年1月8日诉至本院。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、依法判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同;2、判令上述被告按合同约定向原告支付年度租金的5％违约金(85000×5％=4250元);3、判令被告按合同约定承担逾期每一日向原告支付月租金的5％滞纳金(其中2019年9月1日至诉讼结束之日(85000÷12月=7083×5％=354×天=元);4、判令被告立即向原告返还承租房五楼后半层及六楼整层的使用权；5、本案的诉讼费用、律师费用及其他费用均由被告承担。   另查明，安康乐享学文化传媒有限公司于2019年8月6日成立，系有限责任公司（自然人独资），法定代表人吴勇，主要经营范围教育培训。2019年8月15日，安康乐享学文化传媒有限公司法定代表人吴勇、胡某某、惠静荣签订合作经营协议书，上述三人各占30%的股份，下余10%股份用于公司经营和人事配股。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，安康乐享学文化传媒有限公司因疫情无法正常经营。   本院认为，原告余桂存与被告吴勇签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效合同。合同签订后，被告吴勇未按合同约定的时间向原告余桂存支付完第一年度下余房屋租金，原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同，被告吴勇同意解除，故原告要求解除与吴勇之间签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。依据合同法第九十六条规定，解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，李科于2019年12月21日向被告吴勇邮寄房租催租通知函，要求吴勇缴付下余房租20000元，并告知如继续拖欠将诉至法院强制终止合同，后原告于2020年1月8日向本院起诉要求解除与被告签订的房屋租赁合同，故该房屋租赁合同应自2020年1月8日解除。原告要求被告按合同约定向原告支付年度租金的5％违约金(85000X5％=4250元)，本院予以支持。滞纳金是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，故原告要求被告承担滞纳金的请求本院不予支持。原告要求被告返还租赁房屋，本院予以支持。依据合同相对性原则，原告要求被告安康乐享学文化传媒有限公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持。被告吴勇主张多余房租应返还，退回保证金等，本案审理期间，被告吴勇、安康乐享学文化传媒有限公司未提出反诉，可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:   一、原告余桂存与被告吴勇签订的房屋租赁合同于2020年1月8日解除；   二、被告吴勇于本判决生效后十日内向原告余桂存支付违约金4250元；   三、被告吴勇于本判决生效后十日内向原告余桂存返还其所承租的位于安康市汉滨区XX街XX巷XX号XX楼XX层及六楼整层房屋；   四、驳回原告余桂存其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1548元，由被告吴勇承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。     审 判 长  黄 蓁   人民陪审员 马春秋   人民陪审员 刘霞   二〇二〇年六月二十一日   书 记 员 郑明玥                                   202009021012195392712612XXXXXXXXXXXXXXX19911211184612XXXXXXXXXXXXXXX1991105612XXXXXXXXXXXXXXX12916109027022201981512850003752019912024915201912212551258500054250352019918500012708353544613752201991202017471298500070833323611346800530620201207201912202011234112345121220198151285000375201991202491520199920191221115816599397820198620198153010100201991202083165000680071800202045200002020122202045315