重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终762号上诉人（原审原告）：李玉林，男，1969年7月8日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：喻祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凤，重庆渝綦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道滨港路39号山水绿城1幢1-1，统一社会信用代码9150011262209825X5。法定代表人：袁世超，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝北区两路街道双凤路119号，统一社会信用代码9150011290350615XC。负责人:罗波,该行行长。委托诉讼代理人：秦朗，重庆辉腾律师事务所律师。上诉人李玉林因与被上诉人重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称银鹰房地产公司）、中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称农行渝北支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2019）渝0110民初3952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李玉林的委托诉讼代理人喻祯洪、王凤，被上诉人农行渝北支行的委托诉讼代理人秦朗到庭参加诉讼，银鹰房地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉林上诉请求：撤销原判，依法改判支持李玉林的一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定案涉车位的抵押权不予注销登记的理由不成立。1.李玉林购买和占用、使用案涉车位在前，案涉车位有效的抵押权设立在李玉林购买和占用、使用案涉车位之后，且李玉林已支付了购买案涉车位的全部价款。2.农行渝北支行对案涉车位享有的抵押权不能对抗李玉林对案涉车位享有的权利。3.农行渝北支行对案涉车位享有的抵押权已被中止执行。4.李玉林系银海新城小区业主，案涉车位系该小区规划用于停放汽车所用。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，李玉林对案涉车位享有优先权。同时，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》和《中华人民共和国物权法》第一百七十七条的规定，案涉车位属于“法律规定担保物权消灭的其他情形”，农行渝北支行的抵押权依法应予以注销或涂销。二、一审法院认定案涉车位存在抵押权和司法查封，无法转移登记在李玉林名下的理由不能成立。1.案涉车位的抵押权依法应予以注销或涂销。2.案涉车位已经被生效判决中止执行，李玉林已于2019年6月14日向重庆市第一中级人民法院申请解除查封，但该院至今未解封。一审法院应当根据民事诉讼法的规定，中止本案的审理而不是直接驳回李玉林的诉讼请求。三、应当判决案涉车位的所有权转移登记给李玉林。农行渝北支行答辩称：1.抵押权设立在李玉林购买、占有案涉车位之后，并不违反法律规定，农行渝北支行的抵押权依然真实有效，无需办理注销抵押登记。2.李玉林认为其物权期待权优先于抵押权的理由不能成立。抵押权、建设工程优先受偿权是法定优先权，消费者购买商品房而支付的价款依然属于债权，物权优先于债权是法律的基本规定。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》立足于保护购房者的生存权益，规定的是不得“对抗”而非优先，足以表明立法用意强调的是保护购房者对房屋的占有、使用权，而不是设立一种更优先物权。且案涉车位根本没有进行分户登记，严格上不属于商品房。3.李玉林在执行异议之诉中胜诉，仅表明其阻止执行的理由获得了支持，不能就此认为农行渝北支行丧失了抵押权。抵押权作为法定优先权，其设立、消灭均有法律予以规定。农行渝北支行的抵押权已为生效法律文书所确定，李玉林没有理由注销抵押权。4.酿成本案纠纷的实质为银鹰房地产公司利用其在交易过程中的优势地位对车位同时进行了出售及抵押。李玉林坚持要求注销抵押权而不向银鹰房地产公司主张违约责任，就只能暂时接受这种僵局，待能够解决本案纠纷的条件出现后，再另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实正确，适用法律无误，请求二审法院予以维持。银鹰房地产公司未作答辩。李玉林向一审法院起诉请求：1.请求依法确认李玉林购买重庆市綦江区文龙街道沙溪路XX号X幢XX号车位的权利优先于农行渝北支行对重庆市綦江区文龙街道沙溪路XX号X幢XX号车位的抵押权；2.请求依法判决银鹰房地产公司立即将位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路XX号X幢XX号车位产权过户登记给李玉林，银鹰房地产公司和农行渝北支行协助李玉林办理产权过户登记手续；3.请求判决银鹰房地产公司和农行渝北支行立即办理重庆市綦江区文龙街道沙溪路XX号X幢XX号车位的抵押注销登记；4.本案诉讼费用由银鹰房地产公司承担。一审法院认定事实：2010年8月13日，银鹰房地产公司取得了其开发的坐落于原綦江县文龙街道沙溪路XX号银海新城小区X幢车库产权证（房屋所有权证号：207房地证2010字第XX号），在附图中没有车位拆分图。李玉林系银海新城小区X幢X号的业主。2014年6月18日，被告银鹰房地产公司作为甲方，原告李玉林作为乙方签订《银海新城车位转让协议书》，双方约定：甲、乙双方在平等自愿的基础上，通过双方友好协商并且乙方充分了解车位的情况。就乙方受让甲方开发的银海新城项目的X号楼XX号车位使用权事宜（以下简称“本车位”）做如下约定：1.本车位协议总价款为人民币90000元。乙方于2014年6月18日前将协议总价款支付甲方，甲方在收齐协议总价款后向乙方提供收据。2.甲方于2014年6月19日前将本车位交付给乙方……。4.本车位暂不办理产权证，乙方对此完全知晓，并同意18个月后领取产权证。但本车位办证所需缴纳的契税、土地登记费、房屋产权登记费等税费和其他费用按政府相关政策各自承担……。在该合同签订前，李玉林已分别于2014年6月4日和2014年6月18日向银鹰房地产公司两次交纳车位款共计90000元，银鹰房地产公司向李玉林出据了加盖有财务专用章的收据两张，一张注明为14号车库的竞标保证金5000元，另一张注明为14号车位款85000元。双方签订上述协议后，银鹰房地产公司将自行编号为14号的车位交付李玉林占有、使用至今。2019年4月24日，李玉林诉至法院，请求判如所请。一审另查明，2013年9月5日，银鹰房地产公司将位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路X号X幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库（房屋所有权证号：207房地证2010字第X号）为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。后2014年9月5日，2015年8月31日，银鹰房地产公司仍以上述车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保。抵押合同均为一年一签，约定的抵押期均为一年，前述抵押登记到期后均已被注销。2016年9月2日银鹰房地产公司仍以上述车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保。在抵押担保期间，由于文杰京华公司从2016年11月21日开始欠付利息，农行渝北支行遂将文杰公司、银鹰房地产公司等起诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2017年10月19日作出（2017）渝01民初513号民事判决书，判决农行渝北支行就银鹰房地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路X号X幢的房产（权证号207房地证2010字第X号）享有优先受偿权。该判决已生效。该案在诉讼期间，重庆市第一中级人民法院依据第三人农行渝北支行的申请于2017年5月5日以（2017）渝01执保93号裁定书对涉案车库进行了查封。李玉林在得知此情况后，遂向重庆市第一中级人民法院提出书面异议，请求解除对重庆市綦江区文龙街道沙溪路X号X幢X号车位的查封。2017年11月15日重庆市第一中级人民法院裁定中止对位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路X号X幢X号车位的执行。随后农行渝北支行以李玉林、银鹰房地产公司及重庆市文杰京华农贸市场有限公司为被告向重庆市第一中级人民法院提起了执行异议之诉，请求对银鹰房地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路X号X幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库继续执行。2018年6月13日，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民初44号民事判决书，驳回农行渝北支行对银鹰房地产公司开发的位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路X号X幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库中X号车位继续予以执行的诉讼请求。农行渝北支行不服向重庆市高级人民法院提起上诉，请求撤销该判决，改判准许对银鹰房地产公司开发的案涉车库的14号车位继续执行。重庆市高级人民法院于2018年12月26日作出（2018）渝民终357号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。案涉车位至今仍处于查封状态。一审审理中，李玉林向一审法院申请撤回要求确认其购买重庆市綦江区文龙街道沙溪路X号X幢X号车位的权利优先于农行渝北支行对重庆市綦江区文龙街道沙溪路X号X幢X号车位的抵押权的诉讼请求。上述事实，有当事人的陈述及提供的以下证据：1.《银海新城车位转让协议书》；2.盖有银鹰房地立公司财务专用章收款收据2张；3.207房地证2010字第X号银海新城X幢车库产权证；4.重庆市第一中级人民法院（2017）渝01执异1792号执行裁定书、（2017）渝01民初513号判决书及生效证明、（2018）渝01民初44号民事判决书；5.重庆市高级人民法院（2018）渝民终357号民事判决书；6.国土资源和房屋管理局不动产登记档案等证据。经当庭质证一审法院依法予以确认。一审法院认为，民事主体的合法权益受法律保护。本案争议的焦点为：1.农行渝北支行的抵押登记是否应该注销；2.李玉林要求银鹰房地产公司协助办理产权登记条件是否成就。一审法院评析如下：一、关于李玉林要求银鹰房地产公司和农行渝北支行立即办理案涉车位的抵押权注销登记的问题。抵押权属于担保物权，注销抵押登记就意味着抵押权的消灭，现农行渝北支行对案涉车位享有的抵押权不存在《中华人民共和国物权法》第一百七十七条“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形”规定的抵押权消灭的情形，故农行渝北支行享有的抵押权仍具有法律效力，虽李玉林依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，主张其享有的债权优先于农行渝北支行享有的抵押权，但该规定并未确定消费者享有的权利优先于抵押权，而根据物权优于债权原则，加之农行渝北支行明确表示不同意办理抵押权注销登记，故对李玉林要求银鹰房地产公司和农行渝北支行立即办理重庆市綦江区文龙街道沙溪路X号X幢X号车位的抵押权注销登记的诉讼请求，因无事实法律依据，一审法院不予支持。二、关于李玉林要求银鹰房地产公司和农行渝北支行协助办理案涉车位的产权过户登记手续的问题。与李玉林签订的《银海新城车位转让协议书》的合同相对方是银鹰房地产公司，而非农行渝北支行，故农行渝北支行没有协助李玉林办理案涉车位的产权过户登记手续的义务。现涉案车位处在抵押期间，抵押权未消灭前，银鹰房地产公司未经抵押权人即农行渝北支行的同意，无法将涉案车位的产权转移登记到李玉林名下，且该涉案车位仍在司法查封状态，故对李玉林要求银鹰房地产公司协助办理案涉车位的产权过户登记手续的诉讼请求，因存在抵押权和司法查封障碍，事实上无法履行，一审法院不予支持。李玉林可在前述障碍消除后再行主张该项权利，也可通过其与银鹰房地产公司之间签订的《银海新城车位转让协议书》向银鹰房地产公司主张违约责任。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第五条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条和第一百四十四条之规定，判决：“驳回原告李玉林的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告李玉林负担（已纳）。”二审中，李玉林提交重庆市房产面积测算报告书一份，拟证实案涉车位面积已经过了测算，可以办理产权登记；提交最高人民法院（2019）最高法民申3865号民事裁定书，拟证实案涉车位已被中止执行，抵押权应予注销。农行渝北支行质证认为，对李玉林二审中举示证据的真实性、合法性均无异议；但前述证据不能证实案涉车位已进行了实际分割，最高人民法院的民事裁定书并没有支持注销抵押权的意思表示。本院对李玉林二审中举示证据的真实性、合法性予以认可。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，二审中，各方当事人的争议焦点是：一、农行渝北支行对案涉车位享有的抵押权应否注销；二、李玉林要求银鹰房地产公司协助办理案涉车位产权登记的诉讼请求应否得到支持。现具体评析如下：一、关于农行渝北支行对案涉车位享有的抵押权应否注销的问题《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”本案中，李玉林起诉请求注销案涉车位的抵押权，需举证证实存在法律规定的、足以导致抵押权消灭的情形。首先，农行渝北支行与银鹰房地产公司签订的抵押合同依法成立并有效，抵押权经登记生效，农行渝北支行就银鹰房地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路X号X幢的房产（权证号207房地证2010字第XX号）享有优先受偿权已被生效判决所确认，该判决的执行程序尚未终结。农行渝北支行至今并未实现或放弃其依法享有的担保物权。其次，人民法院驳回农行渝北支行要求继续执行的诉讼请求依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条文规范的是人民法院在办理执行异议和复议案件时，只有当买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有不动产，已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且非因买受人自身原因未办理过户登记时，买受人关于排除执行的异议才能得到人民法院的支持。李玉林主张已支付了购买案涉车位的全部价款，购买和占有、使用案涉车位在前，农行渝北支行抵押权设立在后等事实，仅是其享有排除对案涉车位执行的权利的基本事实依据。人民法院基于前述事实确认李玉林享有排除对案涉车位执行的权利，并裁定“中止”了对案涉车位的执行。但无论是人民法院针对执行异议作出的民事裁定书或民事判决书，均未涉及抵押权应否消灭的问题，农行渝北支行要求继续执行的诉讼请求被驳回并不当然产生抵押权应当注销的法律后果。第三，最高人民法院（2019）最高法民申3865号民事裁定书驳回了农行渝北支行关于执行异议之诉的再审申请，其中并无关于抵押权应否注销的评析，故本院对李玉林举示该份民事裁定书的证明目的不予支持。第四，《中华人民共和国物权法》第七十四条是关于建筑区划内车位、车库的归属与使用的法律规定，并不涉及依法登记的抵押权在满足何种条件下应当注销的问题。李玉林以该条法律规定主张注销抵押权的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，李玉林在本案中要求注销案涉车位的抵押权缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于李玉林要求银鹰房地产公司协助办理案涉车位产权登记的诉讼请求应否得到支持的问题如前所述，农行渝北支行就案涉车位享有优先受偿权的执行程序尚未终结，司法查封至今仍未解除；李玉林举示的重庆市房产面积测算报告书仅能证实案涉车位面积已经过了测算，并不能由此得出案涉车位事实上具备了办理产权过户登记的全部条件。一审法院以事实上无法履行为由判决驳回李玉林要求办理产权登记的请求正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；李玉林的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由李玉林负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 姝审 判 员  张雪方审 判 员  江信红二〇二〇年六月三日法官助理  王晓静书 记 员  汪腊梅