河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6071号上诉人（原审被告、申请执行人）：董国香，女，1966年7月18日生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：雷露露，河南英展律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱利才，河南英展律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：李伟萍，女，1969年3月9日出生，汉族，住郑州市中原区。被上诉人（原审原告、执行案外人）：岳朝阳，男，1968年11月16日生，汉族，住郑州市中原区桐柏南路99号院1号楼2单元附12号。公民身份号码：410102196811162014。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙晓华，河南大河律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：王倩倩，河南大河律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：张芳琴，女，汉族，1981年11月13日生，汉族，住河南省博爱县。原审第三人（被执行人）：张国际，男，1983年1月2日生，汉族，住河南省博爱县。上诉人董国香因与被上诉人李伟萍、岳朝阳及原审第三人张芳琴、张国际案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初20728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董国香上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回李伟萍、岳朝阳的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由李伟萍、岳朝阳负担。事实和理由：一审判决适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，驳回李伟萍、岳朝阳的诉讼请求。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条的规定，商品房消费者（一手房）的权利优先于抵押权，而一般房屋买卖合同的买受人（二手房买受人）的权利不能排除抵押权人对标的房屋的执行。李伟萍、岳朝阳未办理过户存在过错，董国香在办理抵押登记时已尽到合理注意义务。一审判令董国香承担诉讼费用有失公平。李伟萍、岳朝阳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李伟萍、岳朝阳符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，享有足以排除强制执行的物权期待权。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定所有权、使用权不明或者有争议的财产属于禁止抵押的财产。董国香未尽到充分注意义务，没有对不动产的占有和使用情况进行必要的了解，或者及时采取适当措施要求明确不动产权属，迳行与张芳琴、张国际签订借款担保合同，该担保应认定无效。董国香作为非善意第三人应承担不利后果。一审对诉讼费的处理无误。应驳回上诉，维持原判。张芳琴、张国际缺席未答辩。李伟萍、岳朝阳向一审法院起诉请求：1、请求判决立即停止对原告购买的位于郑州市二七区××翰林××楼××号房产（房权证号：15××71）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1、关于李伟萍、岳朝阳诉张小红、张芳琴买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月28立案受理，在该案中本院查明：原告李伟萍、岳朝阳系夫妻关系于1994年1月20日登记结婚。2014年12月4日，原告岳朝阳向被告张小红汇款150000元。2014年12月9日，二被告出具收条：今收到李伟萍购买位于郑州市××区××路××院翰林××楼××室全额房款贰拾玖万元整（￥290000），收款人张小红张芳琴2014.12.9。当日，原告李伟萍（买方乙方）与被告张芳琴（卖方甲方）签订《二手房买卖合同》，约定的主要内容为：乙方向甲方购买甲方拥有的坐落在郑州市××区××路翰林苑拥有的房产，建筑面积为44.7平方米。上述房产的交易价格总价290000元整。合同签订后，被告将上述房产交付原告。2015年11月14日，被告张小红向原告出具保证书，主要内容为：2014年12月4日，我将我位于郑州市××区××路翰林苑1号楼409房以贰拾玖万元整的价格卖给李伟萍，房款当时已全部付清，因此房是以我妹张芳琴的名字买的，当时还没有办房产证，依据当时合同约定，我应在本处房产证办好后及时通知李伟萍并无条件协议办理过户手续。2015年7月16日，我将此处房产证办好，没有及时通知李伟萍办理过户，而是将此房产证抵押给了别人。我保证于2015.11.25号将此房产证拿回并协助办好过户手续给李伟萍方。后因被告仍未协助原告办理上述房产的过户手续，原告遂诉至本院。另查明，上述房产的产权证号为：郑房权证字第××号，登记的房屋所有权人为张芳琴。后本院于2017年7月9日作出（2016）豫0103民初8846号民事判决书：一、确认原告李伟萍与被告张芳琴于2014年12月9日签订的《二手房买卖合同》有效；二、原告李伟萍、岳朝阳与被告张芳琴继续履行双方于2014年12月9日签订的《二手房买卖合同》。2、2015年7月27日，张芳琴将该房产抵押给本案被告董国香并设立了抵押登记，郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，位于郑州市××区××路××翰林××楼××号房屋，产权证号为15××71，权利人为张芳琴，抵押信息：2015-7-23至2015-9-22，该房产抵押于董国香。3、董国香申请执行张芳琴、张国际公正债权文书一案，执行依据为（2015）郑惠证民字第2951号《具有强制执行效力的债权文书公证书》和（2016）郑惠证民字第194号《执行证书》，执行标的为：本金23万元整、逾期利息按合同约定月息1.5%直至实际还款日至以及实现本债权的费用。2016年8月15日，本院对该案件立案执行执行案号为（2016）豫0103执2915号。在执行过程中，本院于2017年5月5日作出（2016）豫0103执2951号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人张芳琴、张国际317600.07元或查封扣押相应价值的财产。2017年5月9日本院向郑州市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封被执行人张芳琴名下位于郑州市二七区××翰林××楼××号房屋（产权证号：15××71）。后案外人李伟萍、岳朝阳不服本院执行上述房屋，向本院提出执行异议。本院于2019年12月23日作出（2019）豫0103执异186号执行裁定书：裁定驳回案外人李伟萍、岳朝阳的执行异议。李伟萍、岳朝阳不服本裁定，于2019年12月27日向该院提起本案诉讼。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为原告李伟萍、岳朝阳对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本院认为原告李伟萍、岳朝阳对本案标的房产享有足以排除强制执行的民事权益。理由为：首先，根据二原告提供的证据，二原告在涉案房产被本院查封之前，已经与第三人张芳琴签订书面房屋买卖协议，人民法院生效判决确认该协议合法有效，并查明事实为原告已经全额支付房款、该标的房屋第三人也已经交付给原告占有使用，且判令原告与第三人继续履行该协议。至于该房屋未过户原因，在上述判决中也查明系第三人张芳琴在取得房产权证后又将房产抵押，故房屋未予过户并非本案原告自身原因所致。综上，本案中，原告李伟萍、岳朝阳对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故原告诉请停止对本案标的房屋的执行，本院予以支持。原告诉请解除对该房产的查封并非本执行异议之诉案件所应处理事宜，本院在本案中不予处理。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、对位于郑郑州市二七区桃园路25号翰林苑1号楼4层409（产权证号：15××71）号房屋不得执行；二、驳回原告李伟萍、岳朝阳其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告董国香负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，张芳琴将涉案房产为董国香设立抵押登记的时间为2015年7月23日，一审认定为2015年7月27日有误。经二审审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，向房地产开发企业购买商品房，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优于抵押权人的抵押权。而一般的房屋买卖合同买受人不能对抗抵押权人的抵押权。本案中申请执行人董国香对涉案房产享有抵押权。一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行评析属适用法律错误。涉案房屋登记在张芳琴名下，李伟萍、岳朝阳认为董国香对设立抵押权未尽到充分注意义务、抵押无效的主张缺乏事实和法律依据。董国香对涉案房屋享有对抗案外人的抵押权，李伟萍、岳朝阳的排除执行请求不成立。综上，董国香的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初20728号民事判决；二、驳回李伟萍、岳朝阳的诉讼请求。一审案件受理费7300元，二审案件受理费7300元，均由李伟萍、岳朝阳负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  朱长勇二〇二〇年六月十七日书记员  陈威东