安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1282民初2154号原告：田某，男，1978年2月12日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：王凯，安徽星驰律师事务所律师。被告：马某，男，1970年6月6日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：吕希同，安徽法卫律师事务所律师。原告田某与被告马某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年5月15日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田某的委托代理人王凯，被告马某及其委托诉讼代理人吕希同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田某的诉讼请求是：1.依法确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效；2.依法判令被告承担返还购房款360000元及赔偿装修损失34486元；3.判令被告赔偿原告经济损失交通费1100元、评估费3000元，共计4100元；4.判令被告承担违约责任，支付违约金36000元；5.依法判令本案保全费、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年，原告居住房屋划定为拆迁区域，考虑到拆迁时父母年龄大，来回搬家不易，便委托中介及亲朋好友寻找合适的房源，早做准备。被告马某知悉原告有购房需求，便同原告联系，告知原告其有一套自建房带院准备出售。原告按被告提供的地址前去看房，房屋位于界首市西城大吕寨行政村，房屋面积360平方。被告马某宣传自己对该房产拥有所有权及使用权，没有任何纠纷。原告也多次询问被告房产是不是原告自己的，被告一再表示房产属于自己不会有变。此情况下，双方就房屋转让价款进行协商，双方商定价款360000元，房款一次交清，双方于2019年8月29日签订房屋买卖合同，原告当日付清房款360000元交付给被告马某。随后原告在装修上述房产时，却遭到房主吕超印的阻止，原告随即向被告证实，原告才告知被告不是真正的房屋所有人，被告被迫停止装修。被告陈建中从中调解此事向原告出具保证书，保证如在2020年正月十六前不解决此事，愿意承担返还房款及装修损失，后协商未果，被告也不履行返还房款及承担违约责任的义务。综上，原、被告签订房屋买卖合同，但被告马某隐瞒事实，将本不属于自己的房产转让给原告，双方签订的买卖合同属于无效合同。被告拒不履行返还房款、承担相应赔偿责任侵犯了原告的合法权益。为此，原告提起本案诉讼。原告田某为支持自己的诉讼请求所依据的事实，向本院提供如下证据：1．原告身份证复印件，证明原告的身份情况及具有诉讼主体资格。2．房屋买卖合同，证明原、被告于2019年8月29日就涉案房产达成买卖协议，双方约定转让价款、支付方式、违约责任承担的事实。3.收条、转账凭证，证明原告于2019年8月29日向被告马某支付360000元转让款的事实。4.陈建中出具的证明一份，证明涉案房屋产权存在争议，原告已经对涉案房屋投资装修的事实。5.安徽首信房地产土地评估咨询有限公司出具的皖首信（咨）字（2020）第004号房地产估价报告、发票各一份，证明原告对涉案房屋投入装修费用34486元。为此，原告支付了3000元评估费的事实。6.华安财产保险股份有限公司界首支公司出具的诉讼财产保全责任保险单，证明原告为主张权利，申请诉前财产保全，支付1350元保险费的事实。7.界首市人民法院（2020）皖1282财保28号民事裁定书、诉讼费票据，证明原告提出诉前财产保全，支付2770元保全费的事实。8.广东中安泰保安服务有限公司深圳分公司出具的证明、机票两份（一份原件、一份图片打印件），证明原告现常年居住深圳，因被告过错导致原告为此遭受交通费损失的事实。被告马某辩称，原告诉求不真实，与事实不符，装修损失不存在，装修价款没有事实依据，被告不存在违约行为，不应当返还原告购房款及装修损失。理由如下：1.该涉案房屋的买卖虽然是原、被告之间签署的买卖合同，但该房屋实际为陈建中所有，被告仅仅是代表陈建中出售房屋。2019年3月4日被告接受陈建中的委托从案外人吕超印的手中以30万元的价格买下该房屋。2019年8月29日因陈建中周转资金需要变卖该房屋，又因该房屋当时是以被告的名义购买，所以陈建中让被告出面帮其出售该房屋。2019年8月29日被告将接收的购房款当即转入陈建中账户，当天该房屋交付给原告占有使用。被告对上述情况是知晓认可的。2.被告没有合同约定的违约行为，恰恰相反，原告在占有使用该房屋至今已有九个月，是原告单方反悔不愿意购买该房屋，原告在占有使用该房屋九个月后拒绝购买该房屋，构成违约，根据双方在买卖合同中的约定，出现违约情形的，原告应当以该合同约定房屋总价款的10%向被告支付违约金，即应当向原告支付3.6万元违约金。综上，原告的诉求不真实，与事实不符，缺乏事实和法律依据，被告不存在任何的违约行为，原告还应当向被告支付违约金，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告马某向本院提供如下证据：1.身份证复印件，证明被告身份信息及诉讼主体资格。2.被告马某与吕超印房屋买卖合同、收条五份，证明涉案房屋2019年3月4日被告从吕超印手中购买，陈建中是证明人。3.原、被告买卖合同，证明原告知道被告是从吕超印手中购买的。经审理查明，2019年3月4日，案外人吕超印（卖方）与被告马某（买方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定卖方吕超印自愿将坐落在安徽省界首市西城办事处大吕寨行政村的自建房及该房产的相关土地使用权同时出售给被告马某，双方约定上述房产及附属建筑物总价款为人民币300000元。当日，被告马某将215000元购房款交付给案外人吕超印，吕超印为被告马某出具收条一份，内容为“收条今收到马某买房款21.5万元。215000元吕超印2019.3.4”。2019年3月6日，被告马某将余款85000元交付给案外人吕超印，吕超印为被告马某出具收条一份，内容为“收条今收到马某买房余款8.5万元整吕超印20193月6号”。2019年8月29日，被告马某（卖方）与原告田某（其兄田继昌代签）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定卖方马某自愿将坐落在界首市西城大吕寨行政村面积为360平方米的自建房及该房产的相关的土地使用权同时出卖给买方田某，双方约定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币360000元，付款方式为签订合同后一次性付清房款。当日，原告田某通过银行转账方式将360000元购房款交付给被告马某。被告马某为原告出具一份收条，内容为“收条今收到田某购房款叁拾陆万元整收款人：马某2019年8月29日”。购房款付清后，被告马某将房屋交付给原告田某，原告随即对房屋进行了部分装修。装修期间，遭到案外人吕超印的阻止，原告随即停止了装修。期间，案外人陈建中居中进行调解。2020年1月31日，案外人陈建中为原告出具了一份条据，内容为“正月十六如果吕超印的房子仍办不好，陈建中愿意退房款，还有材料、工钱陈建中2020.1.31”。后调解未果，原告遂提起本案诉讼。在提起本案诉讼时，原告田某同时将案外人陈建中列为被告。在审理过程中，原告田某于2020年5月26日申请撤回了对陈建中的起诉。在提起本案诉讼前，原告田某于2020年4月30日委托安徽首信房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋装饰装修价格进行评估。2020年5月11日，安徽首信房地产土地评估咨询有限公司作出皖首信（咨）字（2020）第004号房地产估价报告，确定估价对象在价值时点2020年4月30日装饰装修价值（取整）为34486元。为此，原告支付了3000元的评估费。另查明，原告田某在提起本案诉讼前向本院申请诉前财产保全，请求冻结被告马某银行存款45万元或查封、扣押其价值相当的财产。为此，原告田某支付了2770元的财产保全费。上述事实，有原告提供的身份证复印件、房屋买卖合同、收条、转账凭证、证明、房地产估价报告、发票、民事裁定书、发票；被告提供的身份证复印件、房屋买卖合同及当事人当庭陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，（一）关于原告田某主张与被告马某签订的《房屋买卖合同》无效的问题。本案中，原告田某与被告马某均认可双方于2019年8月29日签订的《房屋买卖合同》，该合同中约定被告马某将农村宅基地上的自建房屋及该房产的相关土地使用权出卖给原告田某，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，原告田某与被告马某签订的《房屋买卖合同》违反了法律的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“第五十二条有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告田某与被告马某签订的该份《房屋买卖合同》无效。因此，对原告田某的该项诉讼请求，本院予以支持。（二）关于原告田某主张被告马某返还购房款360000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，根据原告田某提供的转款记录及收条，能够证明被告马某收取原告360000元购房款的事实，因双方所签订的《房屋买卖合同》无效，被告马某因此所收取原告的360000元购房款依法应予返还。故对原告田某的该项诉讼请求，本院亦予以支持。（三）关于原告田某主张被告赔偿装修损失34486元及评估费3000元的问题。原告田某在房屋交付后即对房屋进行了装修，并在诉前委托安徽首信房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋的装饰装修价格进行了评估，评估的价值为34486元，现原、被告之间签订的《房屋买卖合同》被确认无效，该部分的损失被告应当予以赔偿，但原告田某明知该处房屋为农村自建房屋仍予以购买，双方对合同无效的结果均存在过错。根据双方的过错程度，本院酌定被告马某赔偿原告田某装饰装修损失17243元、评估费1500元。（四）关于原告田某主张被告马某赔偿原告交通费1100元的问题，因其未提供合法的票据证明其损失，故对原告的该项主张，本院不予支持。（五）关于原告田某主张被告马某支付违约金36000元的问题，虽然原、被告签订的《房屋买卖合同》中约定了违约条款，但因《房屋买卖合同》已被确认无效，违约条款亦无效，故对原告的该项诉求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告田某与被告马某于2019年8月29日签订的《房屋买卖合同》为无效合同。二、被告马某于本判决生效后十日内返还收取原告田某的购房款360000元。三、被告马某于本判决生效后十日内赔偿原告田某装饰装修损失17243元。四、被告马某于本判决生效后十日内赔偿原告田某评估费1500元。五、驳回原告田某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7819元，减半收取3909.50元，由原告田某负担502.50元，被告马某负担3407元。财产保全费2770元，由被告马某负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  王永二〇二〇年六月二十八日书记员  金晶附：相关法律条文1、《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。