贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终3425号上诉人（原审被告）：高中军，男，汉族，1979年7月21日出生，河北省唐山市人，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：彭鹏宇，男，汉族，1972年6月11日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：王会强，系贵州锐驰律师事务所律师。上诉人高中军因与被上诉人彭鹏宇房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7256号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人并非涉案门面的实际使用主体，七星关区北部湾海鲜广场才是。一审判决上诉人承担门面租金的支付义务属认定事实错误。上诉人对于被上诉人与赵祖顺签订的商铺租赁合同不知情也未签署，上诉人不属于合同相对人，该商铺租赁合同约定的租金递增、违约金等约定不能约束上诉人。商铺租赁合同上的签署名字“高中军”并非上诉人所签，上诉人将在二审申请笔迹鉴定。上诉人因经营七星关区北部湾海鲜广场的需要已经与被上诉人达成口头协议，涉案门面租金按照28万元收取。被上诉人未答辩。原审原告向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付租金397,680.20元；2、判令被告向原告支付欠付租金的违约金（实际金额以397,680.20元为基数，以每日2%的标准从2018年6月14日计算至被告实际支付完毕租金之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月10日，原告彭鹏宇作为出租方（甲方），案外人赵祖顺作为承租方（乙方），双方签订《春之声.四季花城商铺租赁合同》，将原告彭鹏宇所有的位于毕节市七星关区“春之声.四季花城”Ｄ栋正一层1-52、1-55、1-56、1-57号共4间（建筑面积共计约为347.38平方米）的商业用房租给案外人赵祖顺作为商业经营场所使用。租期为五年，自2016年8月15日至2021年8月14日，使用时间从2016年10月15日起算。租金按90月元／月／平方米计算。第一年租金为人民币375170.00元。采取先付租金后使用的原则。从第三年起租金开始递增，递增幅度为上一年度租金总额的基础上增加6%。乙方应于每一租赁年度的二个月之前，一次性将下一年度租金支付给甲方。合同还约定，租赁期间乙方如欲将房屋转租给第三方使用，须征得甲方的书面同意。合同还约定了违约责任，乙方须依约按时向甲方支付租金，逾期支付租金在30天以内的，甲方有权按每年应交租金总额的2%按日加收滞纳金。合同同时还约定了在履行过程中如发生争执，由双方友好协商解决。协商不成的可向标的物所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告彭鹏宇将涉案商铺交付给案外人赵祖顺使用，2017年4月，案外人赵祖顺经原告彭鹏宇的同意，将涉案商铺转让给被告高中军使用，且在合同上承租方一栏注明了“转高中军”，随即被告高中军实际使用涉案商铺，且第二年租金即2017年10月15日至2018年10月14日的租金由被告高中军支付，租金变更为人民币320000.00元。被告高中军陆陆续续将第二年租金支付给原告彭鹏宇。第二年度租期届满后，被告高中军持续实际占用涉案商铺，但未缴纳第三年度（2018年10月15日至2019年10月14日）的租金。原告彭鹏宇于2019年3月31日、2019年6月5日两次书面通知被告高中军支付租金，但被告高中军至今未将第三年度租金支付给原告彭鹏宇。故原告彭鹏宇诉至一审法院。一审法院认为，原告彭鹏宇与案外人赵祖顺签订的《春之声.四季花城商铺租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。案外人赵祖顺已于2017年4月将涉案商铺转让给被告高中军，并经原告彭鹏宇的同意，将该合同的权利义务一并转让给被告高中军，其被告高中军实际使用该涉案商铺。虽原、被告之间没有订立新的租赁合同，但原、被告确已按合同约定履行权利义务，故可视其为默认该合同且双方按照合同继续履行权利义务。故该租赁合同对原、被告双方继续有效。所以，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告彭鹏宇已将商铺交付给被告高中军经营管理、使用，被告高中军应当按照合同约定向原告彭鹏宇支付租金等费用。被告高中军未按照合同约定支付租金等费用的行为，根据《合同》约定：“乙方须依约按时向甲方租金，逾期支付租金在30天以内的，甲方有权按每年应交租金总额的2%按日加收滞纳金。”，被告高中军已违反合同约定，原告彭鹏宇有权向被告高中军支付租金。故对原告彭鹏宇诉请被告高中军支付租金的请求，一审法院予以支持。对于被告高中军欠付原告彭鹏宇租金问题。经庭审查明，根据合同约定：“从第三年度其租金开始递增，递增幅度为在上一年度租金的总额基础上增加6%.....乙方应于每一租赁年度的二个月之前，一次性将下年度租金支付给甲方。”，原告彭鹏宇第二年度租金收取时间应为2018年6月15日，第二年度实际收取被告高中军租金为人民币320,000.00元，故第三年度租金应以第二年度租金人民币320,000.00元的基础上递增6%，故第三年度租金为人民币339,200.00元（320,000.00元×6%+320,000.00元）。对于原告彭鹏宇诉请被告高中军支付逾期支付租金违约金的请求。根据合同约定：“乙方须依约按时向甲方租金，逾期支付租金在30天以内的，甲方有权按每年应交租金总额的2%按日加收滞纳金。”，该违约金过高，故一审法院酌定其租金违约金按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付租金违约金为宜。违约金计算时间为自2018年8月14日起至租金实际履行完毕之日止。对被告高中军辩称于原告彭鹏宇私下协商第三年度租金为人民币280,000.00元无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告高中军于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告彭鹏宇第三年度租金共计人民币339,200.00元；二、被告高中军于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告彭鹏宇逾期支付租金违约金，租金违约金以租金人民币339,200.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付租金违约金，违约金起算时间自2018年8月14日起至租金实际履行完毕之日止；三、驳回原告彭鹏宇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,708.00元（已按简易程序减半收取），由被告高中军负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。上诉人二审申请对涉案合同上高中军的签署字样进行鉴定（即鉴定并非高中军签署），经查，涉案合同上高中军并未签字，是赵祖顺在该合同乙方签字并备注转高中军，高中军二审申请笔迹鉴定没有必要性，本院不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，七星关区北部湾海鲜广场是个体工商户性质的经济组织，其经营者是高中军。二审争议的焦点：上诉人是否是涉案商铺的实际承租人，应否依据涉案合同支付被上诉人第三年度租金。本院认为，本案中，彭鹏宇与赵祖顺签订《春之声.四季花城商铺租赁合同》（即涉案合同）约定彭鹏宇将涉案商铺租赁给赵祖顺经营使用，赵祖顺在该合同乙方签字并备注转高中军。高中军一审庭审时认可涉案合同签订时其在场并知道涉案合同。赵祖顺签订该合同后又将涉案商铺转租给高中军经营七星关区北部湾海鲜广场。高中军实际向彭鹏宇支付了第二年度的租金32万元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”规定，赵祖顺承租了涉案商铺，经出租人彭鹏宇同意又转租给高中军用于经营七星关区北部湾海鲜广场。本院据此确认高中军是涉案商铺的实际承租人，高中军称涉案商铺的实际承租人是七星关区北部湾海鲜广场的主张与涉案商铺租赁的实际情况不符，本院不予采纳。其次，关于第三年度租金标准的认定。上诉人主张按照其与彭鹏宇口头协议约定的28万元标准计算。但其未提供任何证据予以证明，一审法院未予采纳其主张并无不当，本院予以维持。一审法院基于高中军按年租金32万元标准向彭鹏宇支付了第二年度租金的实际履行情况认定第三年度租金在第二年度租金人民币320,000.00元的基础上递增6%（合同约定递增比例）计算为339,200.00元（320,000.00元×6%+320,000.00元）并无不当，本院予以维持。上诉人拒付剩余租金的主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7416元，由上诉人高中军负担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 张 晶审判员 唐 琳二〇二〇年六月十六日书记员 邱诗韵