重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝04民终601号 上诉人（原审原告）：何昌齐，男，1955年4月29日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：杨维科，重庆圣必德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆银行股份有限公司石柱支行，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道万寿大道100号，统一社会信用代码91500240696565965H。 法定代表人：袁强，该行行长。 委托诉讼代理人：刘友谊，男，1973年9月1日出生，苗族，重庆银行股份有限公司石柱支行职工，住重庆市石柱土家族自治县。 被上诉人（原审被告）：刘安文，男，1972年4月26日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。 被上诉人（原审被告）：谭地琼，女，1974年3月16日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。 被上诉人（原审被告）：刘涛，男，1972年11月8日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。 被上诉人（原审被告）：郎兵华，女，1974年3月27日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。 被上诉人（原审被告）：重庆含宇林业有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道36号1幢1-5-4，统一社会信用代码91500240588046308C。 法定代表人：刘安文，该公司经理。 上诉人何昌齐因与被上诉人刘安文、谭地琼、重庆银行股份有限公司石柱支行（以下简称重庆银行石柱支行）、刘涛、郎兵华、重庆含宇林业有限公司（以下简称含宇公司）案外人执行异议之诉一案，不服石柱土家族自治县人民法院（2019）渝0240民初5575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，于2020年6月2日对上诉人何昌齐的委托诉讼代理人杨维科，被上诉人重庆银行石柱支行的委托诉讼代理人刘友谊进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 何昌齐上诉请求：1.排除执行涉案标的房屋(位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾南路197号X幢X-X号);2.本案一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实和适用法律错误。1.上诉人作为商品房消费者应当尽到的注意义务，不应当包括对房地产公司所售房屋进行权属调查，只应当注意所购买的房屋是否符合销售的条件。签订合同时，上诉人先对重庆市平宇房地产开发有限公司（以下简称平宇公司）相关售房许可以及权证进行了查看，认为平宇公司销售涉案房屋是符合现售条件的，因此上诉人与平宇公司“林泉雅舍”售房部签订了商品房买卖合同，且签订合同后，于物管处取得涉案房屋全部钥匙，正常入住，事实上已经尽到自己作为善意商品房消费者的合理注意义务。一审法院对涉案的购房款金额认定有误。一审判决认定涉案房屋的商品房买卖合同约定的是100000元，但是其中不包括房屋大修基金等款项，事实是上诉人两次通过银行转账方式支付了158432元，且房屋买卖行为属于市场行为，该价格与同时同类同面积房屋的价格相当，没有达到“过分高”或“过分低”的法定尺度。2.被上诉人重庆银行石柱支行、刘涛知道或者应当知道平宇公司将登记在刘涛名下的房屋再次出售的事实，其再次设定抵押不能对抗上诉人的权利。被上诉人平宇公司以房抵款给刘涛，刘涛积极配合平宇公司二次卖房，上诉人合法买卖并正常入住，掩盖了平宇公司的不法行为，刘涛事实上认可了房屋另卖给上诉人的行为。重庆银行石柱支行于2016年12月23日另行抵押的行为明显不当。刘涛、重庆银行石柱支行于2016年12月23日另行在涉案房屋上设定抵押并予登记，其中重庆银行石柱支行在对抵押房屋进行实物调查时明知抵押房屋已有他人入住的情形下，仍然在他人房屋上设定抵押，该行为明显不当，其抵押权不能对抗买受人，另行设定的权利障碍应予排除。3.上诉人一直要求办理产权过户登记，上诉人向平宇公司法定代表人刘安文多次通过电话以及短信的方式提出办理过户登记的请求，平宇公司拖延不办，上诉人不得不通过诉讼保护自己的权益，于2018年8月14日第一次起诉，2019年2月25日第二次起诉，虽然均被驳回，但足以证明上诉人积极作为，请求办理产权过户登记。4.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，结合“九民纪要”第127条的释义，非因买受人自身原因未办理过户登记，并不包含买受人未尽“谨慎调查”的义务。 重庆银行石柱支行辩称，1.刘涛对涉案房屋享有所有权，平宇公司无权将他人的房屋进行出售；2.平宇公司私自出售涉案房屋，未经刘涛审查；3.刘涛与重庆银行石柱支行办理房屋抵押，是双方真实意思的表示；4.房屋实际价格远远高于上诉人购买的房屋的价格，涉案房屋已被抵押的情况下，上诉人还去找平宇公司低价购买房屋就是为了捡便宜，没有尽到谨慎审查的义务。 被上诉人刘安文、刘涛、谭地琼、郎兵华、含宇公司均未作答辩。 何昌齐向一审法院提出诉讼请求：排除执行涉案标的房屋（位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾南路197号X幢X-X号）。 一审法院认定事实：刘安文与郎兵华原系夫妻关系，刘涛与谭地琼系夫妻关系。2015年10月20日，平宇公司与刘涛签订《房屋买卖合同》，平宇公司将涉案房屋出售给刘涛，并于2015年10月22日将涉案房屋转移登记到刘涛名下。2015年11月3日，刘涛用含涉案房屋在内的房屋为冉燕珍在重庆银行石柱支行160万元的贷款办理了抵押登记。何昌齐于2016年7月20日与平宇公司签订《商品房买卖合同》，平宇公司将涉案房屋（该房屋的所有权人系刘涛，且该房屋此时已设定有重庆银行石柱支行的抵押权登记）出售给何昌齐，何昌齐已付清房屋价款，并于2017年4月29日接房入住。2016年12月22日因冉燕珍还款涉案房屋解押。2016年12月23日，刘涛又用含涉案房屋在内的房屋为刘安文在重庆银行石柱支行贷款165万元办理了抵押登记。2018年1月19日，重庆银行石柱支行起诉刘安文、郎兵华、刘涛、谭地琼、含宇公司金融借款合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2018年4月24日作出（2018）渝0240民初524号民事判决书，判决主文第二项载明“重庆银行石柱支行对刘涛、谭地琼提供的抵押物即位于重庆市石柱县迎宾南路197号的14套房屋（含涉案房屋）享有抵押权和优先受偿权”，该判决生效后，重庆银行石柱支行向石柱土家族自治县人民法院申请执行，该院于2018年12月30日对涉案房屋进行了查封。何昌齐于2019年10月28日向石柱土家族自治县人民法院提出执行异议，石柱土家族自治县人民法院于2019年11月6日作出（2019）渝0240执异29号执行裁定书，裁定驳回了何昌齐的异议请求。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，又参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案属于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，案外人主张排除执行主要看其情形是否满足该条规定的四个要件：其一，在法院查封前与平宇公司签订了书面的房屋买卖合同，尽管平宇公司不是涉案房屋的权利人，但并不影响该买卖合同的效力，故符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”规定的情形。其二，买受人于2017年4月29日接房入住，并缴纳了相关的物管费、电费等，说明在法院查封涉案房屋前买受人已合法占有该房屋。其三，买受人已按与平宇公司签订的房屋买卖合同约定支付了全部的房屋对价，符合“已支付全部价款的情形”。其四，买受人购买涉案房屋时，该房屋系登记在刘涛名下，平宇公司并非涉案房屋权利人，且买受人在购买该房屋时，该房屋就设定有重庆银行石柱支行的抵押权登记，买受人在购买涉案房屋没有尽到合理的注意义务，导致所购房屋出售者非房屋实际所有权人，且所购房屋存在抵押权，而无法办理过户登记，故涉案房屋未办理过户登记与买受人对他人权利障碍的忽略有关，即与买受人自身原因有关，不符合“非因买受人原因未办理过户登记”的要件。综上所述，何昌齐主张排除执行涉案房屋的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回何昌齐的诉讼请求。案件受理费2300元，由何昌齐负担。 二审中，上诉人何昌齐向本院提交了《重庆市土地房屋权属登记申请书》《重庆市商品房买卖合同》复印件各一份，拟证明平宇公司与刘涛签订虚假购房合同，涉案房屋产权未实际转移。本院已组织当事人进行了质证，本院已记录在卷。本院经审查认为，以上证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 本院二审查明：1.刘涛与平宇公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《重庆市土地房屋权属登记申请书》中“刘涛”的签名非本人签名。2.刘涛与平宇公司无建设工程施工依据和结算依据，也无以物抵债协议,刘涛未向平宇公司出具授权委托书授权其代签涉案房屋买卖合同。3.刘涛在与重庆银行石柱支行的抵押贷款协议上签字属实。4.平宇公司将涉案房屋转移登记到刘涛名下并非转移房屋的所有权，而是为了方便用涉案房屋进行抵押贷款。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：涉案房屋是否能够排除重庆银行石柱支行申请的执行。现评述如下。 首先，涉案房屋产权虽然已转移登记到刘涛的名下，但刘涛并非涉案房屋的实际产权人。根据本院二审查明的事实可知，本案中并无证据证明平宇公司与刘涛之间存在以物抵债的基础法律关系，平宇公司转移登记涉案房屋产权时刘涛本人并无在买卖合同及权属登记申请书上签字，平宇公司自认其将涉案房屋产权登记在刘涛名下仅是为了方便抵押贷款。即，刘涛并无获得涉案房屋产权的意思表示，平宇公司也无将涉案房屋产权转让给刘涛的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。据此，平宇公司将涉案房屋产权转移登记在刘涛名下并非具有转让房屋产权的真实意思表示，即该意思表示是虚假的，以虚假意思表示实施的房屋买卖及产权变更登记行为无效。涉案房屋真实权利人仍为平宇公司。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然涉案房屋登记在刘涛名下，但该房屋仍为平宇公司的房屋，何昌齐与平宇公司签订的买卖合同应合法有效；何昌齐已经支付了全部购房款并在查封前合法占有了该房屋，因该房屋系商品房，且房屋未能办理产权过户系因为刘涛配合平宇公司将涉案房屋设置了抵押，涉案房屋未能办理过户登记并非是购房人何昌齐的自身原因。故何昌齐的诉求符合该条规定，一审法院驳回其诉讼请求不当，应予纠正。 综上所述，因当事人在二审中举示新证据，导致原判认定部分事实不清，裁判结果不当，本院予以纠正。何昌齐的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销石柱土家族自治县人民法院(2019)渝0240民初5575号民事判决； 二、在重庆银行股份有限公司石柱支行申请执行刘安文、谭地琼、刘涛、郎兵华、重庆含宇林业有限公司一案中不得执行位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾南路197号X幢X-X号房屋； 三、驳回何昌齐的其他诉讼请求。 一审案件受理费2300元，由重庆银行股份有限公司石柱支行负担；二审案件受理费2300元，由重庆银行股份有限公司石柱支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张泽端 审 判 员 王勐视 审 判 员 谢长江 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 王秀丽 书 记 员 董天嘉