广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初13718、14166号13718号案件原告、14166号案件被告：深圳市茉莉餐饮管理有限公司，住所深圳市龙华区龙华街道龙园社区荔园新村59号荔园新村59-4号，统一社会信用代码91440300MA5DC8G079。法定代表人：徐昌利。委托诉讼代理人：周雪，广东卓融律师事务所律师。13718号案件被告、14166号案件原告：深圳市皇庭国际企业股份有限公司，住所深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路350号岗厦皇庭大厦28A01单元，统一社会信用代码914403001921790834。法定代表人：郑康豪。委托诉讼代理人：张黎明，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡明阳，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。13718号案件被告：深圳市皇庭物业发展有限公司皇庭中心分公司，住所深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路350号岗厦皇庭大厦28A，统一社会信用代码914403003600137103。法定代表人：吴海兵。委托诉讼代理人：张黎明，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑伊然，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。深圳市茉莉餐饮管理有限公司（下简称茉莉公司）与深圳市皇庭国际企业股份有限公司（下简称皇庭国际公司）、深圳市皇庭物业发展有限公司皇庭中心分公司（下简称皇庭物业公司）房屋租赁合同纠纷两案，本院分别于2020年2月7日、2020年2月11日受理后，依法适用普通程序，于2020年5月14日公开对两案合并进行了审理，茉莉公司的委托诉讼代理人周雪、皇庭国际公司的委托诉讼代理人张黎明和蔡明阳及皇庭物业公司的委托诉讼代理人张黎明、郑伊然到庭参加诉讼。两案现已审理终结。茉莉公司提起13718号案诉称，茉莉公司（乙方、承租方）与皇庭国际公司（甲方、承租方）于2019年1月30日签订《房屋租赁合同》，承租了皇庭国际公司位于皇庭大厦B1层B1-18A号商铺。根据《房屋租赁合同》约定，皇庭国际公司应于2019年3月12日前将租赁房屋交付乙方使用，并按照交付标准（交付标准详见附件二）向乙方交付租赁房屋。根据《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》约定皇庭物业公司作为本项目的物业管理公司。茉莉公司依约于2019年1月31日和2019年2月20日向皇庭国际公司支付了首期租金及租赁保证金共147546元，于2019年2月20日向皇庭物业公司支付了首期管理费及管理费保证金18824元。但自合同签订后，皇庭国际公司未按《房屋租赁合同》约定的在2019年3月12日向茉莉公司交付租赁房屋，直至2019年4月15日才将并不符合双方合同约定的房屋要交给茉莉公司，此时，皇庭国际公司已经根本违约，超过了合同约定的效付时间30日。茉莉公司出于减少双方的损失，于2019年4月15日暂时收了商铺钥匙，但商铺存在很多问题，其承诺会尽快处理好。随后茉莉公司开始进行装修，但在装修期间发现空调端口不能正常使用、排烟口没有，导致装修没有办法向前推进。对于这个问题茉莉公司一直有联系被告工作人员，但被告都未能给出有效的解决方案。导致茉莉公司装修无法推进。因多次交涉未果，茉莉公司曾提出过解除双方的协议，但皇庭国际公司并未同意，并一再的向茉莉公司催租。因皇庭国际公司未提供符合合同要求的房屋，导致茉莉公司装修未能推进，在此期间的租金损失应当由皇庭国际公司承担，且在房屋未达到约定前，在装修障碍排除前，茉莉公司暂缓了租金支付。但皇庭国际公司不是积极的去排除房屋存在的问题，而是在2019年7月15日向茉莉公司发出了《解除租赁合同通知书》，解除合同是依据《房屋租赁合同》第十八条：“乙方拖欠租金达15日以上”。而茉莉公司在进场初期已经向皇庭国际公司支付了50天的租金，因皇庭国际公司于2019年4月15日才交付商铺，根据合同约定30天的免租期，皇庭国际公司在提供的房屋符合要求的情况下，茉莉公司应当交租的时间是从2019年7月7日起，截止到皇庭国际公司发函并没有延迟15天，且现在是皇庭国际公司提供的房屋不符合合同约定，茉莉公司暂缓支付房租，符合法律规定，茉莉公司的支付时间应当在皇庭国际公司排除装修障碍后开始恢复计算。因此，皇庭国际公司解除合同的理由不成立，因皇庭国际公司单方解约的违约行为，导致茉莉公司的巨大损失，包括装修损失、租金损失及管理费损失等，均应当由皇庭国际公司进行赔偿。同时，因皇庭国际公司的违约行为导致双方的协议解除，皇庭国际公司除了赔偿损失之外，还应当向茉莉公司退还租赁押金，皇庭物业公司应当退回管理费押金。请求法院判令：1、皇庭国际公司退还茉莉公司已支付的租赁保证金合计94851元；2、皇庭国际公司赔偿茉莉公司损失共计100000元；3、皇庭物业公司退还茉莉公司已支付管理费保证金10328元；4、本案诉讼费由皇庭国际公司及皇庭物业公司承担。庭审时，茉莉公司增加一项诉讼请求：皇庭物业公司退还茉莉公司已支付的装修押金和水电周转金，合计人民币13162元。皇庭国际公司、皇庭物业公司口头答辩称，一、关于茉莉公司要求退还租赁保证金、管理费保证金的诉讼请求。按照《租赁合同》第九条、《补充协议》第八条第1.3款的约定，在茉莉公司拖欠租金、管理费款项达5日时，皇庭国际公司有权解除租赁合同并没收保证金（包括租赁保证金及管理费保证金），且没收保证金的行为不免除茉莉公司正常支付欠缴租金、管理费以及违约金的义务。本案中，茉莉公司拖延支付2019年6月份管理费以及租金超过5日以上，已达到皇庭国际公司按照前述合同条款解除双方合同并没收保证金的条件。因此，茉莉公司主张茉莉公司系违约解除双方租赁合同的理由不能成立，并据此主张皇庭国际公司应返还保证金的诉求依法应予以驳回。至于茉莉公司主张其未支付租金、管理费是由于皇庭国际公司交付涉案房屋不符合标准导致。租赁合同项下，出租方交付房屋，承租方支付租金、管理费等租赁相关费用，双方属于对待给付。茉莉公司也自认在2019年4月15日已向其交付涉案商铺，按照皇庭国际公司所提供的证据《客户入驻确认书》中所载内容，实际茉莉公司确已在当日接收涉案商铺，皇庭国际公司已按照合同约定完成商铺交付义务。并且，茉莉公司实际也自2019年4月15日向皇庭国际公司提出装修申请，此后也实际进场装修。据此可以证明，皇庭国际公司所交付房屋实际并未影响茉莉公司租赁用途使用。在此前情况下，茉莉公司在实际接收房屋之后即应承担向皇庭国际公司支付租金、管理费等各租赁事项，并承担因未按时缴纳该项费用应承担的不利后果。茉莉公司以未交付符合标准的房屋为由拒绝支付租金，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，如茉莉公司认为皇庭国际公司交付房屋不符合标准，其实质可以拒绝履行租金、管理费的支付义务。并且，在茉莉公司进行房屋验收时，茉莉公司有权就验收时存在问题的项目进行特别说明，即便在确认书中未列明，茉莉公司也有权在签署确认书后48小时内将验收移交相关事项向皇庭国际公司提出，或者移交过程发现与交付内容不相符的事项茉莉公司仍然有权向皇庭国际公司提出整改。本案中，茉莉公司既未在验收时写明其所主张的空调交付不合格问题，也未在双方约定的时限内提出，即便皇庭国际公司确未提供符合要求的空调端口，茉莉公司也丧失以此主张交付不合格而无需支付租金、管理费的权利。同时，按照双方在租赁合同交付标准中列明空调的交付标准是“租赁单元提供DN75/DN50冷冻水预留端口。二次装修由客户自行安装空调设备、管道”，茉莉公司在装修过程中遇到的空调设备、管道问题由其自行负责解决，并不属于皇庭国际公司作为出租方应履行的义务范围。综上，茉莉公司主张退还保证金的诉求依法应予以驳回。二、关于茉莉公司要求皇庭国际公司赔偿损失的诉讼请求。按照租赁合同补充协议第八条第4项约定，只有在皇庭国际公司无故提前解除租赁合同时，皇庭国际公司才应向茉莉公司退还保证金，并向茉莉公司支付赔偿金。如前分析，本案中，皇庭国际公司解除双方租赁合同是由于茉莉公司拖延支付租金、管理费达到解除租赁合同条件而导致，并非皇庭国际公司无故解除租赁合同。因此，茉莉公司要求皇庭国际公司退回保证金缺乏合同，以及主张损害赔偿缺乏合同依据。并且，按照《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”茉莉公司主张皇庭国际公司应向其承担违约损害赔偿责任，至少应完成两项举证责任：一是皇庭国际公司存在违约行为；二是因皇庭国际公司违约行为给茉莉公司造成了损失。在本案中，茉莉公司自接收商铺未提出异议，并向皇庭国际公司申请装修，应视为茉莉公司同意皇庭国际公司交付涉案房屋符合双方约定，且不影响其租赁使用。因此，皇庭国际公司并不存在任何违约行为，茉莉公司自行委托第三方装修与皇庭国际公司并无关联，由此产生的任何费用支出均应根据《补充协议》第六条第3款的约定由其自行承担，而不应要求皇庭国际公司承担。故茉莉公司提起该项诉讼请求并无任何事实和法律依据，依法应予以驳回。三、关于茉莉公司要求皇庭国际公司、皇庭物业公司公司退还水电押金和装修押金一项，由于茉莉公司至今尚未从皇庭国际公司的涉案商铺搬离，仍然处于尚在装修状态未恢复毛坯，因此，按照茉莉公司跟皇庭物业公司公司之间签订的装修协议以及其他物业管理协议实质是不符合退还装修押金跟水电押金的情况，因此茉莉公司在本案要求退还该两项费用，缺乏合同依据依法应予以驳回。至于具体退还数额，皇庭国际公司跟皇庭物业公司公司会庭后核实金额再进行具体说明。综上所述，茉莉公司提起本案诉请并无事实依据和法律依据，恳请合议庭予以全部驳回，维护当事人的合法权益。皇庭国际公司提起14166号案件诉称，2019年1月30日，皇庭国际公司（出租方，甲方）与茉莉公司（承租方，乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》及《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》（下称“《房屋租赁合同》”），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2019年3月12日起至2022年3月11日止；2019年3月12日起至2020年3月11日，月租金为31617元；月管理费为5164元；乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金和管理费；乙方应在签订合目兌日向甲方缴纳租赁保证金94851元、管理费保证金10328元（合称“保证金”）；乙方逾期支付租金和其他应付费用的，每逾期一日，乙方应从逾期支付款项开始之日起计算，按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金，且甲方有权解除合同，不予退还保证金，并要求乙方支付已发生租金、物业管理费、水电费及违约金等费用，以及甲方因维权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、交通费、差旅费等费用；甲乙双方之间的租赁关系提前终止、解除或届满的，乙方应当在合同终止、解除或届满之日起三日内交还甲方，如乙方逾期返还该租赁房屋，除应当按照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，还应按照合同最后一个月日基本租金的10倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该租赁房屋；一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日；甲乙双方就本合同发生的纠纷，应向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼；以及其他条款。《房屋租赁合同》签订后，皇庭国际公司按约交付了涉案房屋并履行相关义务，但茉莉公司却未按约向皇庭国际公司支付租金等款项。为此，皇庭国际公司于2019年7月12日向茉莉公司发出《解除租赁合同通知书》（被告于2019年7月13日签收），通知解除合同并要求茉莉公司于3日内结清欠款并交还商铺，但茉莉公司截止起诉之日仍未搬离。请求法院判令：1、确认皇庭国际公司与茉莉公司双方于2019年1月30日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其补充协议已于2019年7月13日解除；2、茉莉公司向皇庭国际公司支付自2019年6月21日至7月13日期间的租金23797.7元及违约金4732.34元（违约金应以每月应付租金的数额为基数，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年8月27日为人民币4732.34元）；3、茉莉公司向皇庭国际公司支付自2019年6月1日至7月13日期间的管理费7329.5元及违约金1630.15元（违约金应以每月应付管理费的数额为基础，按照日千分之三的标准，从应付款项次日起计至付清之日止，暂计至2019年8月27日为人民币1630.15元）；4、茉莉公司向皇庭国际公司支付逾期返还租赁房屋的使用费89498元（使用费按每月36781元的标准，自2019年7月17日起计至茉莉公司实际搬离之日止，暂计至2019年9月27日为89498元）；5、茉莉公司向皇庭国际公司支付逾期返还租赁房屋的赔偿金769347元（赔偿金按每月316170元的租金标准，自2019年7月17日起计至茉莉公司实际搬离之日止，暂计至2019年9月27日为769347元）；6、茉莉公司向皇庭国际公司支付逾期变更工商注册登记地址的违约金95000元；7、皇庭国际公司不予退还租赁保证金94851元；8、皇庭国际公司不予退还管理费保证金10328元；9、茉莉公司向皇庭国际公司支付律师费25826.69元；8、本案的诉讼费用全部由茉莉公司承担。茉莉公司口头答辩称，第一，鉴于当庭皇庭国际公司已向法庭提交了涉案商铺的产权证明，故我方认为双方之间签订的涉案合同合法有效；第二，即便皇庭国际公司与茉莉公司签订的涉案合同合法有效，皇庭国际公司的主张也无任何法律依据。根据涉案合同的约定，皇庭国际公司应于2019年3月12日向茉莉公司交付商铺，同时双方约定了一个月的免租期，但皇庭国际公司直至2019年4月15日才向茉莉公司交付商铺。茉莉公司已分别于2019年1月31日、2019年2月20日向皇庭国际公司支付了首期50天的租金及租赁保证金147546元，于2019年2月20日向皇庭物业公司支付了首期50天的管理费及管理费保证金18824元，于2019年4月30日，向皇庭物业公司支付了管理费5164元，共计向皇庭国际公司及皇庭物业公司支付了50天租金、80天管理费及相关的保证金。因皇庭国际公司是2019年4月15日才向茉莉公司交付商铺，按约定，2019年4月16日至2019年5月15日为免租期，茉莉公司已向皇庭国际公司及皇庭物业公司支付的费用应计算至2019年7月14日。2019年5月份起，茉莉公司因空调端口无法使用的问题多次与皇庭国际公司协商，在双方协商期间，皇庭国际公司不顾商业诚信，于2019年7月13日向茉莉公司发函单方无故解除合同。2019年7月13日，经皇庭国际公司单方解除合同后，茉莉公司于2019年7月16日将租赁商铺的钥匙交付皇庭国际公司并搬离物品，履行了交付租赁商铺的义务。基于前述，茉莉公司认为皇庭国际公司存在重大违约导致涉案合同的目的无法实现并导致合同无故解除，皇庭国际公司及皇庭物业公司应承担违约责任，请法院驳回所有诉讼请求。本院经审理查明，2019年，皇庭国际公司（出租方、甲方）与茉莉公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于深圳市福田区××福华路××大厦××层××号商铺（下称涉案商铺）出租给乙方使用，租赁房屋出租面积105.39平方米；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月300元计算，月租金总额为31617元，乙方应于每月5日前支付租金，首期租金支付日期为2019年2月20日前，金额为52695元，该费用为2019年4月11日至2019年5月31日租金；租期自2019年3月12日至2022年3月11日；租赁房屋用途为餐饮、小吃；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金94851元；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方在使用租赁房屋过程中，如非因乙方过错所致，租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大，甲方应在接到乙方通知后3日内进行维修或径直委托乙方代为维修。乙方改变房屋结构、装修须征得被告同意，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，甲方有权要求乙方恢复原状。乙方拖欠租金达十五天以上，甲方可向乙方提出解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记备案，并就因此造成的损失要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿及不予退还租赁保证金；甲方不承担维修责任、无正当理由单方提前解除（终止）合同的，除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方可向甲方提出变更或解除合同。合同终止后，乙方应于三日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。此后，双方签订《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》，约定甲方给予乙方30天时间的装修期，装修期内，乙方无需支付租金，但需支付物业管理费、水电费等因乙方使用租赁房地产产生的费用。正式计租从2019年4月11日开始。租赁房地产的单位管理费（含中央空调费）按建筑面积每平方米每月49元计算，月管理费总额为5164元，由乙方根据租赁建筑面积向甲方或甲方委托的物业管理公司支付；管理费自租赁房地产交付之日起计算，乙方在签订本合同之日应向甲方预交2019年3月12日至2019年4月30日的管理费，乙方应在每月5日前向物业管理方支付当月管理费；首期管理费8496元，乙方应于2019年3月12日前向物业管理方支付；乙方在签订合同之日应向甲方交纳租赁保证金（相当于三个月租金）94851元、管理费保证金（相当于二个月管理费）10328元；以上保证金的退还按原租赁合同中保证金的约定执行；乙方应按照合同约定的租金、管理费和水电费等支付时间，以转账的方式向甲方支付租金、租赁保证金、管理费保证金；乙方须自行负责该租赁房地产的电费、水费、电话费、通讯费及其它因乙方使用租赁房地产产生的费用，按政府相关部门规定的收费标准及乙方与甲方或物业管理公司签订的相关协议，由乙方向甲方、物业管理公司或相关部门缴纳；甲乙双方之间的租赁关系提前终止、解除或届满的，乙方应当在合同终止、解除或届满之日起三日内按交付时的状态（以租赁房屋交付标准为准）交还予甲方，并承担因此产生的全部费用。乙方负责恢复公共区域设施设备状态并且完整清洁。如乙方逾期返还该租赁房屋，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，还应按照合同最后一个月日基本租金的10倍向甲方支付违约金，直到乙方交还该租赁房屋或视乙方违约及放弃留置在租赁房屋内所有财产的拥有权，甲方可按租赁房屋交付标准修缮该房屋并有权处置该房屋内的任何余物，一切费用由乙方负责，乙方不得有异议或作任何追讨；若乙方将租赁房屋地址做工商注册登记地址，乙方应当在合同终止、解除或届满之日起5个工作日内变更注册登记地址，逾期未办理的，每逾期一天，乙方应支付甲方违约金5000元，并由乙方承担因此造成的损失；乙方应当按照本合同的约定及时足额支付租金和其他应付费用，如乙方逾期支付上述款项达5天或乙方有其他违约行为，甲方有权采取如下措施：每逾期一日，乙方应从逾期支付款项开始之日起计算，按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金；甲方有权单方面解除合同且保证金不退还乙方，不予退还保证金的行为不免除乙方支付已发生租金、物业管理费、水电费及违约金等费用的义务；甲方无故提前解除合同的，甲方应向乙方无息退回保证金，同时甲方须向乙方支付相当于保证金数额的赔偿金。乙方无故提前解除合同的，甲方有权没收乙方保证金。乙方应按合同约定将租赁房产返还甲方。甲方因维权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、交通费、差旅费等由乙方承担。任何一方违约，责任方应按合同总额的10%向合同其他方支付违约金，违约金不足以赔偿合同其他方损失的，应按合同其他方的实际损失赔偿。本补充协议为原合同的补充条款，如原合同中条款有与本补充协议冲突的地方，以本补充协议为准。其他未尽事宜以原合同为准。除本合同有相关规定外，本合同项下所发出的通知均采用书面形式。甲方对乙方发出的通知、发票或单据等文件，均以专人递送或特快专递形式按双方签订的通讯地址发出，通知如以人手交递，则视为在交递签收后立即送达；若以特快专递方式发出，则文件寄出后第三个工作日即视为送达。甲、乙双方应对本合同中所记载的各自的电话、地址的真实性和准确性负责，任何一方电话或地址变更，该方应于该等变更发生后第二天内书面通知相对方。因任何一方过错导致本协议所记载的电话、地址不实或该等电话、地址变更后该方怠于通知协议相对方，相对方按本合同记载地址发出通知、发票、单据等文件，文件寄出后第三个工作日即视为送达。乙方在收到甲方或物业管理公司缴纳租金、管理费、水电费或其应付费用的书面通知后，如有异议，应在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方书面提出，逾期视为无异议。合同附件一约定的空调的交付标准为提供DN75/DN50冷冻水管预留口。二次装修由客户自行安装空调设备、管道。上述合同签署后，茉莉公司向皇庭国际公司支付了租赁保证金94851元。50天租金52695元，向皇庭物业公司支付了管理费保证金10328元，80天的管理费13660元、水电周转金3162元，装修押金10000元。2019年3月28日，茉莉公司的徐昌利与备注名为“皇庭中心商业彭进福”（下称彭进福）的微信用户添加微信好友，彭进福，工程条件还没达到，这两天赶工。2019年4月10日，彭进福称，电缆今天开始安装，明天或后天就能完工。双方还就租赁房屋的装修等事宜进行了沟通。2019年4月15日，茉莉公司签署《客户入驻确认书》，确认于该日入驻。茉莉公司同日申请装修，装修项目包括空调项目及水防项目。2019年5月，茉莉公司（乙方）与皇庭物业公司（甲方）及深圳鹏泰建设工程有限公司（丙方）签署《装修施工管理协议书》约定，茉莉公司支付的装修保证金为10000元，装修工程完工经验收合格后，甲方在3个月后将保证金退还乙方。2019年5月14日，茉莉公司、皇庭物业公司及装修公司的代表召开会议，会议内容包括单元内空调、消防设备由租户改动二装后自行负责维保维修。参会人员包括徐昌利，备注公司名称为“皇庭中心”的彭进福。同月，皇庭物业公司（甲方）与茉莉公司（乙方）签署《岗厦皇庭大厦物业管理服务协议》约定，甲方为涉案商铺提供物业服务，乙方在接收租赁房屋缴交相当于两个月物业管理费金额的保证金及首期物业管理费，首期物业管理费自2019年3月12日至2019年4月30日，费用为8496元，水电保证金为3162元。如用户场租赁合同或本协议相关约定（包括但不限于提交退租、逾期支付租金或物业管理费或其他费用达双方约定的期限），管理公司将不予退还物业管理费保证金。2019年5月25日，茉莉公司办理了涉案房屋的装修备案。同日，茉莉公司的徐昌利与备注名为“皇庭工程姚大钟”的微信用户沟通空调安装事宜。2019年5月27日，徐昌利称“空调说不放水”，对方回复称“整个系统防水一个晚上恢复不了，可从周边的铺有阀的位置接驳”。2019年6月6日，徐昌利发送微信给备注名为“皇庭吴月娇Moony”（下称吴月娇）的微信用户称：“你们方案出了没？在招商是什么意思？”。吴月娇：“廖总没联系你吗？你是想撤场还是想继续开？那天你走了，她就来找我，说觉得你还是不想开，如果你确定不想开，就只能看看我们这边能不能顺利租出去，然后再帮你申请，看看允不允许退给你”。徐昌利：“他说撤场地押金不退，还要我付免租期的租金”。吴月娇回复称：“我去沟通一下，合同里面约定的是开业才收租金”。徐昌利称：“我现在因为空调的事从25号就停工了。空调的事也没人来解决和跟进，刚刚要我付6月租金”。吴月娇称：“没开业收什么租金，你这样回复吧”。6月10日，徐昌利称：“还没给我解决方案吗。空调端口没到位，这段时间算谁的”。吴月娇：“现在在招商，你没开业肯定不用着急交费用，现在不是打算按照撤场在推进，我也在跟领导沟通”。徐昌利：“嗯，管理费要交吗？”吴月娇：“不交，都不需要现场管理了，还交啥”。6月12日，徐昌利：“是不是不开三押一租要等你租出去才能退？”吴月娇：“是这个意思，并且也不是一定确定能退，还是不开业了吗？”徐昌利：“不太想开，被中心的人搞得好心累”。6月17日至9月30日期间，双方多次沟通租赁保证金的退还事宜，吴月娇称最终按合同约定没收所有的费用。徐昌利多次强调因空调问题无法装修。2019年6月11日，徐昌利发微信给彭进福称，空调端口至今没接到门店里，装修早就停工，这期间的损失你们不承担？你跟你上司说。对方回复称，明白。6月14日，彭进福将催缴物业费的函发给徐昌利，徐昌利回复称：“我已经明确说过，收铺不合格”，对方回复称“哦”。2019年7月，皇庭物业公司向茉莉公司发出付款通知书、催缴通知书，通知书载明2019年6月1日至7月31日期间的租金为42156元、物业管理费为10328元。皇庭物业公司另发出《关于催缴物业费用的函》称，截止2019年6月13日，茉莉公司共欠6月租金10539元、物业管理费5164元。欠费明细表载明2019年7月1日至15日租金为15299元，管理费为2499元。2019年7月1日，徐昌利与备注名为“皇庭张爱娟”（下称张爱娟）的微信用户添加微信好友，张爱娟向徐昌利发送付款通知书，徐昌利称延期交铺和交铺条件不合格已违约，公司要退租。2019年7月12日，皇庭国际公司向茉莉公司在涉案合同中载明的地址邮寄《解除租赁合同通知书》称，截止至2019年7月15日，茉莉公司已欠费35920元，含2019年6月21日至30日及2019年7月1日至15日租金25838元、管理费7663元。茉莉公司拖欠租金达15日以上，皇庭国际公司依据合同约定决定单方解除合同，不予退还租赁保证金，茉莉公司应在收函后三日内结清欠款并将商铺清空返还皇庭国际公司，逾期未搬离的，皇庭国际公司将按合同及补充协议约定处理。该邮件于2019年7月13日签收。2019年7月15日，张爱娟将上述解除通知通过微信发给徐昌利。次日，徐昌利发微信称：“你们开下商铺的门”。张爱娟：“你那边围挡的，钥匙你那边没有备份吗？”徐昌利：“我们只有一把，给了小彭，小彭说在隔壁电箱，隔壁锁了，你要开隔壁门”。张爱娟：“那你要问他在哪个店，他没有移交给我，我这边没有钥匙”。7月17日，徐昌利：“你电话多少？工人要去拿工具，我让他联系你”。张爱娟：“放行条要你签字或盖章”。7月26日，徐昌利：“小张你在公司吗，我办放行条，钥匙你要留给前台”。张爱娟：“直接到前台可以开放行条”。徐昌利：“不是要清空吗？我们的物资只有空调，要将所有的催款单缴清后才能开放行条吗”。张爱娟：“两个方案，一是双方解除，同意了申请截止收费至6月17日，装修押金、水电押金退还，同时可以清场。如果不同意直接交法务对接。茉莉公司提交的上述微信聊天记录均已核对手机载体，皇庭国际公司对其真实性均不予认可。另查，茉莉公司于2019年8月7日将注册地址由涉案商铺的地址变更至其他地址。又查，皇庭国际公司为提起本案的诉讼与上海市锦天城（深圳）律师事务所签订《委托代理合同》，合同约定该所接受皇庭国际公司委托代理本案租赁合同纠纷案件的一审阶段律师费为25826.69元。皇庭国际公司实际支付了上述费用，该所亦开具增值税专用发票。庭审时，皇庭国际公司称涉案商铺未出租，仍为空置状态。茉莉公司称皇庭国际公司预留在涉案商铺内的空调端口无法使用。经询问皇庭国际公司及茉莉公司，双方同意拆除涉案商铺内的空调，庭审后，茉莉公司实际于2020年5月19日将空调拆除搬离。上述事实，有双方提交的证据及庭审笔录予以证实。本院认为，茉莉公司与皇庭国际公司、皇庭物业公司分别签订的租赁合同、物业管理服务协议系当事人真实意思表示，合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的合同义务。两案的争议焦点为谁违约。首先，茉莉公司提交了徐昌利与多人的微信聊天记录，虽然皇庭国际公司不认可微信聊天记录的真实性，但从聊天记录中谈及的内容均为涉案的商铺，且各相关人员向徐昌利发送的函件亦与皇庭国际公司提交的函件一致，对茉莉公司提交的微信聊天记录，本院均予以采信。从微信聊天记录可知，皇庭国际公司未按合同约定向茉莉公司交付商铺的原因在于其未能完成电缆的安装，皇庭国际公司未按合同约定于2019年3月12日将商铺交付茉莉公司已构成违约。其次，合同约定皇庭国际公司只提供冷冻水管预留口，由茉莉公司自行安装空调设备、管道。双方于2019年5月14日亦开会商议空调、消防设备由茉莉公司自改动二装后自行负责维保维修。皇庭国际公司作为出租方，其交付的空调端口必须具备基本的使用功能。茉莉公司的徐昌利在皇庭国际公司催要租金时，均通过微信称皇庭国际公司交付的涉案商铺的空调端口不能使用，无法装修。而皇庭国际公司并未对此作出明确回应，从双方提交的证据无法确认茉莉公司未能装修是因皇庭国际公司在商铺预留的端口不合格亦或是因茉莉公司自身装修问题所导致。合同约定的免租期为30天，茉莉公司实际于2019年4月15日接收涉案商铺，免租期应延至2019年5月15日。茉莉公司支付了50天的租金即已支付截止至2019年7月4日的租金。合同约定茉莉公司应于每月5日支付租金，补充协议约定，茉莉公司逾期支付租金达5日的，皇庭国际公司有权解除合同不予退还租赁保证金。皇庭国际公司虽多次向茉莉公司催款，但在涉案空调端口未能使用的原因不清的情况下，茉莉公司未支付租金亦不能认定为根本违约。最后，根据微信聊天记录显示，茉莉公司的徐昌利在2019年6月12日发送微信给吴月娇称不想经营，双方还商谈租赁保证金的退还事宜，皇庭国际公司于2019年7月12日发函给茉莉公司解除合同后，茉莉公司亦未对解除合同提出异议，从徐昌利与张爱娟的微信聊天记录里亦可看出茉莉公司在2019年7月16日时已将涉案商铺的钥匙交还皇庭国际公司，由此可知，双方对解除合同均无异议。综上，在租赁双方均不构成根本违约、双方对解除合同无异议的情况下，应视为涉案租赁合同经双方协商一致实际于2019年7月13日解除，茉莉公司亦按函的要求在合同解除后的3日内即于2019年7月16日将涉案商铺钥匙交还皇庭国际公司。关于皇庭国际公司主张的各费用。1、租金。涉案合同于2019年7月13日经以方合意解除，茉莉公司已向皇庭国际公司支付租金至2019年7月4日的租金，还应向其支付2019年7月5日至7月13日期间的租金9485.10元（31617×9/30）。2、管理费。合同约定免租期内仍未支付管理费，茉莉公司于2019年4月15日接收商铺，扣除其已支付的管理费13660元，茉莉公司还应支付管理费1832元（5164×3-13660），对皇庭国际公司主张该部分费用超出的部分，本院不予支持。3、返还房屋的使用费及逾期返还房屋的赔偿金。合同约定茉莉公司应在合同终止后3日内迁离涉案商铺。如上所述，茉莉公司已在合同解除后3日内即于2019年7月16日将涉案商铺的钥匙交还皇庭国际公司，其应向皇庭国际公司支付2019年7月14日至16日期间相当于租金标准的使用费3161.70元（31617×3/30）。从徐昌利与张爱娟的微信记录可以看出，皇庭国际公司要求茉莉公司支付其发出的催告函上的全部款项后才同意茉莉公司未搬离商铺内的物品，因此，在双方合意解除合同的情况下，对于皇庭国际公司主张的2019年7月16日后的逾期返还房屋的赔偿金，本院不予支持。4、逾期变更注册地址的违约金。虽然茉莉公司实际于2019年8月7日才将注册地址迁离涉案商铺，但双方的合同实际于2019年7月13日解除，茉莉公司办理变更手续亦需合理的时间，在皇庭国际公司未举证证明茉莉公司逾期变更注册地址亦未给其造成损失的情况下，对其主张的该部分违约金，本院不予支持。5、关于皇庭国际公司主张的逾期付款违约金、不予退还租赁保证金、管理费保证金、律师费。如上所述，涉案合同因双方合意解除，对皇庭国际公司的上述请求，本院均不予支持。关于茉莉公司主张的费用。合同因双方合意解除，皇庭国际公司应向茉莉公司退还租赁保证金94851元、皇庭物业公司应向茉莉公司退还物业管理费保证金10328元。茉莉公司未实际装修完毕，皇庭物业公司收到的装修押金、水电保证金亦应退还茉莉公司。茉莉公司主张的损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二第之规定，判决如下：一、确认深圳市皇庭国际企业股份有限公司与深圳市茉莉餐饮管理有限公司签订《房屋租赁合同》及《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》于2019年7月13日解除；二、深圳市茉莉餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市皇庭国际企业股份有限公司支付租金9485.10元、管理费1832元、占有使用费3161.70元；三、深圳市皇庭国际企业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市茉莉餐饮管理有限公司返还租赁保证金94851元；四、深圳市皇庭物业发展有限公司皇庭中心分公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市茉莉餐饮管理有限公司返还管理费保证金10328元、装修押金10000元、水电周转金3162元；五、驳回深圳市茉莉餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回深圳市皇庭国际企业股份有限公司的其他诉讼请求。如各方未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。13718案件受理费4507.05元（茉莉公司已预交），由茉莉公司负担1948.52元、由皇庭公司负担2171.28元，皇庭物业公司负担387.25元。14166号案件受理费用14901.06元（皇庭公司已预交），由皇庭公司负担14708.83元，茉莉公司负担192.23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年六月二十八日书记员  胡洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。