北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初47078号原告：韩春华，女，汉族，1953年9月21日出生，西城欧亚照相馆职员，住所地北京市西城区。委托诉讼代理人：于佳（原告之女），1985年8月29日出生，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：徐庆光，北京市盈科律师事务所律师。被告：于洪畔，男，汉族，1953年7月27日出生，无业，住所地北京市西城区。被告：于秀琴，女，汉族，1957年9月22日出生，北京市国土局退休干部，住所地北京市西城区。委托诉讼代理人：于凤奎，北京市一格律师事务所律师。原告韩春华与被告于洪畔、于秀琴确认合同无效纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩春华的委托诉讼代理人于佳、徐庆光，被告于洪畔、被告于秀琴的委托诉讼代理人于凤奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩春华向本院提出诉讼请求：1、确认于洪畔、于秀琴就北京市西城区阜成门北大街XX号房屋的买卖无效。2、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于洪畔系夫妻关系，2002年2月16日，被告于秀琴经与原告及被告于洪畔协商，自愿将其拆迁分得的北京市西城区阜成门北大街XX号房屋卖给原告夫妇，被告于洪畔与于秀琴签订了《房屋买卖协议书》，原告通过银行转账方式向于秀琴支付了全部购房款。因房屋当时并未办理产权证，故《房屋买卖协议书》约定与XX号房屋有关的相关文件交由原告保存，等房屋产权证办下来后，被告于秀琴负责办理房屋过户的相关手续。2004年XX号房屋产权证办下来后，被告于秀琴将产权证交由原告保存，但始终未按约定办理房屋过户手续。原告自2002年至今一直在XX号房屋居住。现被告于秀琴向北京市西城区人民法院起诉要求原告夫妇腾退XX号房屋，理由是被告于洪畔2009年10月3日书写《承诺书》一份，将XX号房屋以2000000元的价格，卖给被告于秀琴，但原告对上述《承诺书》及房屋买卖行为并不知情，2009年至今两被告也从未告知原告XX号房屋的再次买卖的事情。原告认为，XX号房屋系原告与被告于洪畔的夫妻共同财产，于洪畔未与原告协商将XX号房屋卖给被告于秀琴的行为，属于擅自处分共同财产的行为，严重损害了原告的合法权益，应属无效。被告于秀琴是被告于洪畔的妹妹，其对原告家庭情况完全了解，对XX号房屋是原告唯一住房的情况也是明知的，故其单独与于洪畔就XX号房屋进行买卖交易，严重损害了原告的合法权益，不属于法律保护的善意第三人，因此两被告就XX号房屋进行买卖交易应为无效。被告于洪畔辩称，不同意韩春华的全部诉讼请求，于洪畔于2009年书写了《承诺书》并在该文件上签字，将房屋交易给于秀琴是于洪畔的真实意思。因为在北京奥运会之前，因经济问题于洪畔被湖北警方带走，于秀琴对于洪畔进行资金帮助，此后，因没有经济来源，于洪畔向于秀琴借款生活。于洪畔从湖北回来后，与韩春华说要么偿还于秀琴款项，要么将801号房屋出售给于秀琴，因为无法偿还上述款项，2009年国庆节期间于洪畔以2000000元将XX号出售给于秀琴，于秀琴向于洪畔转款1400000元，加上之前于洪畔的欠款，于秀琴已经支付完上述房屋款项。被告于秀琴辩称，于秀琴与于洪畔之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，构成善意取得，不存在无效的情况，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：于洪畔与韩春华系夫妻关系。北京市西城区阜成门北大街XX（以下简称涉案房屋）的产权登记在于秀琴名下。2001年6月13日，于秀琴（乙方）与国土资源部机关服务局房地产管理处（甲方）签订《售房合同》，约定：甲方将坐落在北京市西城区阜成门XX，1居室1套，建筑面积42．20平方米，按北京市房改成本价售给乙方，售价为34006元。2002年2月16日，于洪畔与于秀琴签订房屋买卖协议书，载明：就北京市西城区阜成门北大街XX房屋买卖的屋主于秀琴（以下简称甲方）同意转卖给其兄于洪畔（以下简称乙方）并达成协议如下：一、甲乙双方协商议定房屋价款为人民币壹拾捌万元；二、甲方收到乙方房屋价款后，给乙方出具收据存证并将房屋产权的各种证明交付乙方并由乙方出具存证；三、由于国家住房政策改革尚未完毕，故该房屋暂无正式房产证，甲方负责办理产权证的过户等全部手续；四、由于甲乙双方买卖成立，故该房屋的处置权和收益权自本协议生效后随即转移给乙方；五、本协议双方签字生效，一式两份，双方各执一份，并具同等效力。2002年2月16日，被告韩春华名下账号为×××的账户中支取了190000元。2002年2月16日，于秀琴签写《收据》一张，载明：今收到兄于洪畔购房款壹拾玖万元。2009年10月12日，于秀琴通过xxxx的银行卡向于洪畔xxxx1的账户转账150000元。2009年10月18日，于秀琴通过xxxx的银行卡向于洪畔xxxx1的账户转账1250000元。另查，庭审中，韩春华提交写有日期为“2009年10月3日”、落款处为于洪畔签名的《承诺书》，该承诺书载明：“鉴于本人近几年来因生意需要而从胞妹于秀琴处借贷陆拾余万元且目前无力偿还，故而以人民币贰佰万元整的价格将北京市西城区阜成门北大街XX室房产卖还给于秀琴，之前所借钱折成房款首付，余款壹佰肆拾万元正如在30日内付清，本人愿意将该房屋的使用权、处置权、所有权全部交还给于秀琴绝不反悔。无论于秀琴何时要求腾房本人无条件交还。空口无凭，立此为据”，韩春华认为在2018年另案中于秀琴出示该《承诺书》，对于上述《承诺书》不知情，并对该《承诺书》的形成时间不予认可。于洪畔对于上述《承诺书》真实性认可，并称是在2009年10月亲手书写了上述文件，是其真实意思表示；于秀琴对于上述《承诺书》真实性认可，并称持有该文件原件，在此前的诉讼中韩春华并未对该承诺书提出过异议。诉讼过程中，韩春华提出对上述《承诺书》形成时间进行司法鉴定，经本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对上述事项进行司法鉴定，该鉴定所于2020年6月1日作出《情况说明》，表明鉴于目前该技术的标准方法不明确，无法受理此类型的鉴定。再查，2018年1月，于秀琴起诉于洪畔、韩春华返还原物纠纷一案，要求于洪畔和韩春华腾退涉案房屋。经本院审理后，因2018年12月18日，韩春华起诉于洪畔和于秀琴，要求确认于洪畔基于《承诺书》将涉案房屋卖与于秀琴的房屋买卖交易无效，法院考虑到上述韩春华主张房屋买卖交易无效的情形，认为待双方债权债务问题解决完毕后，于秀琴再另行主张，作出（2018）京0102民初1734号民事判决：驳回于秀琴的全部诉讼请求。2019年2月，韩春华申请撤回对确认于洪畔基于《承诺书》将涉案房屋卖与于秀琴的房屋买卖交易无效的起诉。2019年4月，于秀琴再次起诉于洪畔、韩春华将涉案房屋腾空交还，本院经审理认为于秀琴构成重复起诉，并于2020年1月10日作出（2019）京0102民初17424号裁定，驳回于秀琴起诉。于秀琴不服一审裁定，上诉至北京市第二中级人民法院，经审理北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终4248号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。经询，各方均认可北京市西城区阜成门北大街XX、XX1号房屋由韩春华居住使用。本院认为，本案中，于洪畔与于秀琴均认可涉案《承诺书》的形成时间及真实性，应当认定该协议为于洪畔与于秀琴的真实意思表示。韩春华主张于洪畔未经其同意，擅自处置了夫妻共同财产，系无权处分，故涉案房屋的买卖应属无效。但应当指出，涉案房屋至庭审终结前，尚登记在于秀琴名下，且当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故韩春华以于洪畔擅自处分共有财产为由要求确认合同无效的理由不能成立。韩春华主张于秀琴对于涉案房屋系韩春华唯一住房系明知，于秀琴与于洪畔擅自就涉案房屋达成协议损害其权利，但结合于洪畔与于秀琴之间房屋买卖过程，2001年于秀琴将涉案房屋出售给于洪畔，涉案房屋在2009年前未将房屋过户至于洪畔名下，所产生的是于洪畔就涉案房屋要求于秀琴办理过户等相关的合同权利，后于洪畔将涉案房屋返售给于秀琴，应当视为其放弃对原合同权利主张，故韩春华亦不能基于夫妻关系当然取得原合同权利；且，韩春华所述XX号房屋为其唯一居住房屋与实际情况并不一致，韩春华以上述事由主张于洪畔与于秀琴的涉案房屋交易无效，缺乏依据。韩春华所提交证据不足以证明于洪畔与于秀琴就涉案房屋的买卖存在其他合同无效的情状，故本院对韩春华要求确认于洪畔、于秀琴就北京市西城区阜成门北大街XX号房屋买卖无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：驳回韩春华的全部诉讼请求。案件受理费11400元，由韩春华负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年六月十六日法官助理 姜 洁书 记 员 戴 琪书 记 员 胡玉亚