西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初2415号 原告：西安市雁塔区城乡建设开发公司。住所地：西安市雁塔区。 法定代表人：杨红娥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：焦博，陕西摩达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强星，陕西摩达律师事务所律师。 被告：西安锦园物业管理有限公司。住所地：西安市。 法定代表人：**平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张传宝，男，汉族，住西安市雁塔区，系该公司员工。 原告西安市雁塔区城乡建设开发公司与被告西安锦园物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安市雁塔区城乡建设开发公司的委托诉讼代理人焦博、张强星，被告西安锦园物业管理有限公司的委托诉讼代理人张传宝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告西安市雁塔区城乡建设开发公司诉称，2006年8月2日被告与原告签订的《XX园XX城物业服务合同》（以下简称“物业合同”），物业合同第一条约定“XX园XX城总建筑面积75425平方米”；第十九条约定“乙方非经甲方同意并办理有关手续，不得擅自改变XX园XX城区域内公共建筑和共用设施用地，不得擅自占用、XX园XX城区域内的道路、场地”；第第二十四条规定:“物业管理用房建筑面积根据物业管理条例规定由甲方按不低于总面积的千分之三在1楼提供给乙方。”合同签订后，原告依约按照千分之三的标准向被告在1号楼提供了面积为226.275的物业用房。但经原告核查被告违反合同约定私自占用了1楼3层设备间（面积638.305平方米），私自占用了F1层人防802.46平方米。被告的行为已经严重侵犯了原告对上述房屋的所有权，应向原告腾退其私占面积，且被告私占原告房屋及场地应向原告赔偿占用房屋的使用费用。原告曾多次致函要求被告腾退房屋但被告拒不腾房，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告腾退位于西安市雁塔区东仪路与丈八东路交汇处西北角XX园XX城XX号楼3层设备间，面积638.305平方米。2、被告向原告腾退位于西安市雁塔区东仪路与丈八东路交汇处西北角XX园XX城XX号楼XX层人防面积802.46平方米。3、被告向原告赔偿上述房屋面积的占用费2558262元（占用费自2008年9月1日起暂计算至2019年8月30，请求被告实际支付的占用费暂按设备间面积638.305㎡为基数，按照月占用费30.83元/㎡计算至实际腾退之日）。4、被告承担本案诉讼费用。 被告西安锦园物业管理有限公司辩称，一、被告于2018年12月底才开始陆续使用设备间。原告所指被告侵占的设备间使用时间为2008年9月1日到2019年8月30日，与事实不符也没有任何证据。被告实际开始陆续使用该设备间的时间为2018年12月底。被告与原告于2006年8月2日签订合同，XX园XX城物业管理。自被告接管以来，物业维修、维护等服务费逐年剧增，员工工资增长导致企业成本逐年剧增，但是被告向业主收取的物业费一直维持合同期开始的水平，没有任何涨幅。随着业主对物业公司服务要求的不断增加，被告为了给业主提供更好的服务，也为了解决员工食宿问题，无奈之下，于2018年12月底之后口头征求原告的同意后开始使用设备间，主要用于员工住宿，并未对外经营或出租，无任何盈利行为，仅用于为业主服务需要。并且被告不是同时全部使用设备间，而是陆续使用了一部分。二、设备间一直空置，原告从来没有告知被告其要自用。XX园XX城物业管理以来，设备间一直处于空置状态，原告在2019年4月之前从来没有书面或者口头告知被告其要自用或出租设备间。如果原告要使用设备间，被告会无条件腾出，而原告并没有使用设备间的意思和需求，被告的暂时短期使用设备间并没有给原告造成任何实际损失。如果按照原告提出的损失数额，那么大的金额，原告在被告管理初期或者几年前就应该自己管理设备间，而非一直空置不管，也不会同意让被告暂时使用。三、原告曾口头向被告承诺可以使用设备间。在被告管理初期，被告向原告反映，设备间空置有安全隐患。原告口头告知被告，设备间由被告暂时管理和使用。从被告自2008年9月接管XX园XX城物业管理以来，长达11年设备间一直空置，原告从来没有任何使用动作。但是被告面临的问题是，设备间长期空置，个别业主丢弃杂物，经常处于脏乱差状态。在被告管理初期，经常有业主要求被告清理设备间。所以这些年，设备间一直属于被告无偿在进行物业管理服务（清扫、维修、巡查监管等）。被告认为原告口头承诺可以使用设备间，也是出于防止设备间最后成为小区安全隐患的考虑。被告有权追偿这些年的管理费用。四、设备间属于公共建筑面积。国家技术监督局发布的中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000附录B《成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊的规定》，建筑物内的电梯井、楼梯间、设备间、配电间、管道井、垃圾道、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积和套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙体水平投影面积的一半做为公共建筑面积。从以上规定来看，设备间属于全体业主所有。所以原告以设备间为自有财产向被告主张权利无法律依据。五、人防非被告使用。XX园XX小区的业主利用小区的空位自行安置一些健身设备。人防有业主自行放置的乒乓球案台，便于业主们自己锻炼使用，而被告从来没有使用过该面积。如果原告追究该面积的使用费用，则应该向广大业主去追责。再则，原告诉被告占用人防面积做值班室一事，被告值班室在水泵房旁，不在人防范围内。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2006年8月2日，被告（乙方）与原告（甲方）签订《XX园XX城物业服务合同》，约定XX园XX小区提供物业管理服务事宜。该合同第十九条第二款规定，乙方非经甲方同意并办理有关手续，不得擅自改变XX园XX城区域内公共建筑和共用设施用途，不得擅自占用、XX园XX城内的道路、场地。第二十四条规定，物业管理用房建筑面积，根据物业管理条例规定由甲方按不低于总面积的千分之三在1号楼提供给乙方。2008年4月，西安市XX园XX小区XX号楼进行面积实测，经测量，1号楼3层10111室（设备层）套内建筑面积为732.76平方米，分摊面积为131.82平方米，建筑面积为864.58平方米，位于F1层的人防建筑面积为802.46平方米。2019年1月7日原告在西安市房屋产权产籍管理中心对西安市雁塔区东仪路22号XX园XX城XX号楼的1F102号房进行登记，该房屋建筑面积为802.46平方米，产权来源为自建，用途为人防。庭审中，原告主张原告提供给被告的物业管理用房建筑面积为226.275平方米，被告未经原告同意，擅自自2008年9月1日起占用原告1号楼3层设备间638.305平方米、F1层人防802.46平方米，构成侵权，应向原告退还并赔偿损失，为证明其主张，原告提交视频光盘、XX园XX城物业服务合同、律师函及快递单予以证明。被告对上述证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，认为被告并非自2008年开始使用设备间且被告并未使用人防面积。原告提供的光盘资料可以看出XX园XX城XX号楼XX层人防面积中摆放有一张乒乓球桌，被告在F1层有一间工程部的办公室。原告主张位于F1层的乒乓球桌系被告摆放，被告对此不予认可，称系该小区业主放置，原告对其主张未提交证据证明。另被告提交平面图一张，证明其公司占用的值班室并非在人防面积内，原告对该平面图的真实性不予认可，认为无法看出被告提交的图纸是否为XX园XX城XX号楼XX层平面图，从被告提交的平面图看，人防面积为802.45平方米，另在该层还配有配电室、水泵房各一个。 另查，XX园XX城房屋已经实际交付业主使用。 上述事实，XX园XX城物业服务合同、房产测绘成果报告、视频光盘、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对质证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。本案中，双方争议的XX园XX城XX号楼3层设备间所属的XX园XX小区由原告开发建设并已经交付，根据前述法律规定，交付后该建筑区划内除业主购买的专有部分及专有部分附属物以外的部分，已经转化为全体业主共有，由业主共同享有所有权。故原告作为XX园XX城XX号楼的XX园XX城XX号楼XX层设备间并支付房屋占用费，于法无据，本院不予支持。 关于原告要求被告腾交XX园XX城XX号楼XX层人防面积并支付房屋占用费的诉请，原告主张被告占用其人防面积并提交视频光盘予以证明，但从该视频光盘中仅可看出在F1层的人防面积上摆放有一张乒乓球桌，原告并未提交证据证明该乒乓球桌系被告摆放，而关于被告在F1层工程部的办公室，原告提交的视频资料并无法看出该办公室位于F1层的人防面积中，故原告提交的XX园XX城XX号楼XX层的人防面积，XX园XX城XX层人防面积并支付房屋占用费的诉请，因证据不足，本院不予支持。 综上所述，兹依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告西安市雁塔区城乡建设开发公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费27266元，由原告自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 卢 帆 人民陪审员 杨 欢 人民陪审员 李 霞 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员 王雪冰