北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初1474号原告：何凤敏，女，1952年5月18日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：秦拾玲，北京市曙光律师事务所律师。被告：北京市平谷区供销合作联合社，住所地北京市平谷区平谷镇航宇街5号。法定代表人：姚保军，主任。委托诉讼代理人：徐长文，男，北京市平谷区供销合作联合社在编工作人员。委托诉讼代理人：王振三，北京市时雨律师事务所律师。原告何凤敏与被告北京市平谷区供销合作联合社（以下简称平谷供销联社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用普通程序，由法官张虹雨公开开庭进行了独任审理。原告何凤敏的委托诉讼代理人秦拾玲，被告平谷供销联社的委托诉讼代理人王振三到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何凤敏向本院提出诉讼请求：1.依法判令平谷供销联社给付何凤敏迟延办理房屋产权证的违约金17678元；2.本案诉讼费用由平谷供销联社承担。事实与理由：2004年11月1日，我与平谷供销联社签订《平谷县供销联合社职工住宅楼销售合同》（以下简称《住宅楼销售合同》），合同约定：平谷供销联社将其开发的太和园小区17楼×××号房屋出售给我，房屋总价款178390元。当日，我向平谷供销联社支付了购房款178390元，同时，平谷供销联社收取了为我代办产权证的契税3066元。购买楼房后，平谷供销联社迟迟不能办理房屋产权证，后几经周折，直到2019年6月20日才为我办理了产权证。综上，平谷供销联社的违约行为致使我长达三年才取得产权证，给我的生活造成诸多不便。为维护我的合法权益，故诉至法院。平谷供销联社答辩称，不同意何凤敏提出的诉讼请求。理由如下：第一，售房主体为北京华诚兴业房地产开发有限公司（以下简称华诚公司），逾期办证责任应由该公司和何凤敏共同承担。2001年3月，华诚公司以平谷供销联社名义筹建涉案房屋，竣工后以平谷供销联社名义将涉案房屋出售给案外人贾鹏，贾鹏取得房屋产权证后在昌平区的工商银行办理了抵押贷款。后华诚公司又再次将涉案房屋出售给何凤敏，导致何凤敏无法办理产权登记。后经平谷供销联社多方努力、多次诉讼、并垫付贾鹏所欠银行借款使得昌平区法院解除查封之下，才使得涉案太和园小区17号楼房的20位业主最终办理产权证。在此过程中，华诚公司存在明显过错。何凤敏购买涉案房屋时未向房屋登记机关查询，缺乏审慎严谨的投资心态，盲目随意购买已经属于贾鹏的房屋，导致无法办理产权证，也存在明显过错。第二，《住宅楼销售合同》第17条仅约定平谷供销联社在何凤敏办证时给予协助，并未约定延期办证应当由平谷供销联社支付违约金。平谷供销联社已经履行了协助办证义务。何凤敏主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条仅适用于双方对违约责任没有特殊约定的情况，本案中双方已明确约定延期办证时的违约责任，故该法条不适用于本案。第三，双方此前就房屋买卖合同纠纷进行过一次诉讼，当时何凤敏提出要求办理房产证并承担因逾期办证产生的违约金等损失，后经过法院调解，一并解决关于房屋的所有争议，除了协助办证以外，何凤敏放弃所有诉求，在此情况下，平谷供销联社才同意配合办理房产证，该案已经调解结案，平谷供销联社已经实际履行，现在何凤敏再次诉讼，主张支付逾期办证违约金，根据一事不再理原则，应当驳回何凤敏起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2004年11月1日，何凤敏与平谷供销联社签订《住宅楼销售合同》，载明：“合同编号：020406，卖方（甲方）：平谷供销联社，买方（乙方）何凤敏。乙方向甲方购买住宅楼，甲、乙双方达成如下协议：第一条：甲方用地及住宅楼位置。住宅楼位于平谷区平谷镇太和园17号楼。第二条：乙方所购住宅楼的面积。建筑面积107.04㎡，该住宅楼为第17幢×××号房。第三条：价格与费用。该住宅楼总价款为178390元，（大写壹拾柒万捌仟叁佰玖拾元正）。第七条：付款时间的约定。乙方应按以下时间如期将房价款当面交付甲方。1、2004年11月1日前支付全部房价款，计178390元。第十七条：关于产权登记的约定。乙方在实际接收该住宅楼之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成的乙方不能在双方实际之日起360天内将取得房地产权属证，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的3%赔偿乙方的损失。”2004年11月1日，何凤敏向平谷供销联社支付了购房款178390元，同日，华诚公司收取何凤敏代办产权证的费用3066元（契税2826元、印花税94元、测绘费146元）。2019年6月20日，何凤敏办理了不动产权证书。另查明，2017年3月21日，平谷供销联社以商品房销售合同纠纷为由起诉贾鹏、华诚公司、中国工商银行股份有限公司北京昌平支行（以下简称昌平工商行），案号为（2017）京0117民初2908号，要求确认华诚公司以平谷供销联社名义与贾鹏于2002年8月10日签订的关于购买平谷区太和园小区17号楼的5份《住宅楼购销合同》无效，并返还涉诉房屋。在该案讼诉中，平谷供销联社代贾鹏向昌平工商行偿还了贷款，用以先行解决涉诉房屋抵押事项。该案经法院审理后认为，他人以平谷供销联社名义与贾鹏签订的上述房屋购销合同并非当事人真实意思表示，不符合公序良俗，不具备民事法律行为生效要件，依法应属无效。诉讼过程中，平谷供销联社代贾鹏偿还了银行贷款本息，涉诉房屋抵押已注销，执行查封措施已解除，依照合同无效律后果，贾鹏应向平谷供销联社返还上述房屋。最终判决：平谷供销联社与贾鹏签订的包括涉案房屋在内的五份《平谷县供销联合社职工住宅楼销售合同》无效；贾鹏于本判决生效后十五日内协助将上述房屋过户至平谷供销联社名下。2019年1月18日，何凤敏以确认合同效力纠纷为由起诉平谷供销联社，案号为（2019）京0117民初1720号，要求：1.依法确认何凤敏与平谷供销联社于2004年11月1日签订的《住宅楼销售合同》有效；2.要求平谷供销联社协助何凤敏将位于北京市平谷区太和园小区17号楼×××号房屋产权过户至何凤敏名下。后在庭审中增加诉讼请求，要求平谷供销联社承担契税3066元。经本院组织调解，双方达成协议：平谷供销联社协助何凤敏办理涉案房屋的权属转移登记。该案未涉及逾期办证违约金问题。本院认为：何凤敏与平谷供销联社签订的《住宅楼销售合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自的义务。何凤敏现主张《住宅楼销售合同》虽未约定逾期办证需承担违约金，但第十七条约定了办证时间为交房后360天，而平谷供销联社于2019年6月20日才为其办理房产证，已严重逾期，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，起诉要求平谷供销联社承担逾期办证的违约金。平谷供销联社称双方已对逾期办证时的违约责任进行了明确约定，故应适用双方的约定，在没有约定的情况下才适用法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。因此，该规定适用于双方对违约责任没有特殊约定的情况。本案中，双方对逾期办证违约责任进行了明确约定，故何凤敏主张违约金，依据不足，本院不予支持。平谷供销联社关于其并非本案适格主体和本案涉及一事不再理的答辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回何凤敏的诉讼请求。案件受理费242元，由何凤敏负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张虹雨二〇二〇年六月三十日法官助理 胡适兰书 记 员 张向楠