四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民再4号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都金河谷置业有限公司，住所地四川省成都市温江区涌泉七星街191号。 法定代表人：殷琦，经理。 委托诉讼代理人：郑航，泰和泰律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：李小川，男，1973年10月7日出生，汉族，住四川省南部县。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：何天琼，女，1974年3月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上述二被申请人的共同委托诉讼代理人：范其安，四川英特信（深圳）律师事务所律师。 再审申请人成都金河谷置业有限公司（以下简称金河谷公司）因与被申请人李小川、何天琼房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）川01民终15634民事判决（以下简称二审判决），向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院于2019年5月21日作出（2018）川民申3508民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭对本案公开开庭进行审理。再审申请人金河谷公司委托诉讼代理人郑航，被申请人李小川、何天琼的委托诉讼代理人范其安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人金河谷公司再审请求：1.撤销二审判决，驳回李小川、何天琼的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由李小川、何天琼负担。事实和理由：1.二审判决认定事实错误。二审判决对“竣工验收”与“竣工验收备案”认识不清，混淆概念。竣工验收备案是行政管理性要求，备案时间并不影响工程竣工验收合格时间的认定。金河谷公司在2015年11月27日已经取得所购商品房的《竣工验收报告》，此时所购房屋商品房已经通过竣工验收，符合法定交房条件，金河谷公司不存在逾期交房的违约行为。2.二审判决适用法律错误。二审判决适用住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监督完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定认定金河谷公司违约错误。该通知仅是行政主管部门发布的规范性文件，违反该通知的后果仅是受到行政处罚，而非对民事合同效力造成影响。本案所涉商品房买卖合同亦未把竣工验收备案作为交付条件，且四川省、成都市也无相关文件对此进行规定。二审判决不应根据该通知的内容将竣工验收备案作为法定交付条件。 被申请人李小川、何天琼答辩称，二审判决适用住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监督完善商品房预售制度有关问题的通知》确实有待商榷，但二审判决的结果是正确的。事实和理由：1.尽管《商品房买卖合同》约定的是竣工验收而非竣工验收备案，但从我国的法律、行政法规来看，《中华人民共和国建筑法》规定的是经竣工验收合格后方可交付使用，竣工验收合格与竣工验收是有区别的；2.二审判决并未混淆竣工验收合格与竣工验收备案的概念、差别，竣工验收备案是商品房验收合格的法定标准。金河谷公司向李小川、何天琼交付房屋时欠缺竣工验收备案程序，不符合法律规定，构成逾期交房，应当按照合同约定支付违约金。李小川、何天琼请求驳回金河谷公司的再审请求。 李小川、何天琼向四川省成都市温江区人民法院（以下简称一审法院）提出诉讼请求：1.判令“成都金河谷南地块一期”小区绿地为全体购房户共有，并判令金河谷公司拆除对小区的隔离；2.判令金河谷公司将“成都金河谷南地块一期”小区内宅间道路拓展至4米以上；3.判令金河谷公司将李小川、何天琼所购房屋厨房采光窗面积拓展至地面积的1/7以上；4.判令金河谷公司向李小川、何天琼出示《建筑工程竣工验收备案证》；5.判令金河谷公司向李小川、何天琼支付逾期交房的违约金（自2015年12月1日起，以李小川、何天琼实际支付的房款为基数，按照日万分之三的比例向李小川、何天琼支付违约金至李小川、何天琼收房时止）；6.诉讼费由金河谷公司承担。 一审法院认定事实：2013年10月29日，李小川、何天琼、金河谷公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定李小川、何天琼购买金河谷公司开发的位于成都市温江区（以下简称案涉房屋），房屋总价1003960元。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应当在2015年11月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付应符合两个条件：1.取得规划验收合格证；2.有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件，将该商品房交付买受人的按照以下第一种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理……（1）逾期在60日以内……自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的……自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2015年11月5日，金河谷公司取得房屋建筑面积测绘成果报告，2015年11月27日，金河谷公司取得规划验收合格证。2015年11月24日，金河谷公司在报纸上刊登交房公告，并在2015年11月30日通知李小川、何天琼收房，但李小川、何天琼以金河谷公司拟交付的房屋不符合条件为由拒绝收房。 2015年12月19日、12月28日，金河谷部分业主先后向金河谷公司反映小区存在的问题，要求金河谷公司整改。2016年1月6日、1月18日，部分金河谷业主向温江区政府、城乡建设局、规划部门、消防部门反映金河谷小区存在公共绿地被占有、宅间道路变窄、厨房采光窗面积不足等问题。2016年1月6日，金河谷公司向金河谷南地块一期部分业主进行了回复。 2016年1月15日至2016年4月20日，成都世豪新瑞物业服务有限公司对部分住户发出整改通知，载明住户搭建一楼围墙占用公共绿地，且围墙搭建未申报，围墙施工方案不完善。要求住户限期整改，要求立即停工，待搭建方案房管局通知后再行施工。2016年7月4日，金河谷南地块一期1-4号楼竣工验收备案，金河谷公司当庭向李小川、何天琼出示了竣工验收备案书。并当庭表示对小区宅间道路问题进行了整改，全部已经拓宽至4米。 一审法院认为，一、根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：……建筑区域内的绿地，属于业主共有……。李小川、何天琼作为金河谷小区业主之一，未提供证据证明其诉求意愿经过小区全体业主授权，以个体名义主张全部业主共有，其主体存在问题。且金河谷公司对公共绿地属于全体业主所有不持异议，李小川、何天琼的该项诉讼请求，金河谷公司予以认可，双方不存在争议，该项请求不具有诉的利益，故对该诉求不予支持。二、李小川、何天琼未提供证据证明小区绿地被隔离系金河谷公司实施的侵权行为，故要求金河谷公司拆除小区绿地隔离于法无据，不予支持。三、金河谷公司一审庭审时认可对小区宅间道路实施整改，将所有道路已经拓宽至4米以上。故金河谷公司已经实际履行了李小川、何天琼的诉请。四、李小川、何天琼所称房屋厨房采光窗面积应拓展至地面积的1/7以上，但在举证期内并未测量其厨房采光窗的面积与地面积的比例。根据“谁主张谁举证”的原则对该请求不予支持。五、金河谷公司于2016年7月4日取得《建筑工程竣工验收备案证》，且已经当庭向李小川、何天琼出示，履行了李小川、何天琼的诉请。六、根据李小川、何天琼、金河谷公司的约定，金河谷公司应当在2015年11月30日向李小川、何天琼交房，交房条件为：1.取得规划验收合格证；2.有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。而金河谷公司在2015年11月30日前已经取得规划验收合格证和商品房面积实测报告书，并按时通知李小川、何天琼收房。李小川、何天琼以小区绿地被隔离等原因拒绝收房不符合双方约定，且绿化被隔离等因素并不影响李小川、何天琼行使实际居住的功能，金河谷公司不存在延期交房的事实，故对李小川、何天琼诉请金河谷公司支付延期交房违约金的请求，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条规定，作出（2016）川0115民初3756号民事判决，判决：驳回李小川、何天琼的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取712.5元，由李小川、何天琼承担。 李小川、何天琼不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审法院（2016）川0115民初3747号民事判决；2.改判：（1）判令“成都金河谷南地块一期”小区绿地为全体购房户共有，并判令金河谷公司拆除对小区的隔离；（2）判令金河谷公司向李小川、何天琼支付逾期交房的违约金（自2015年12月1日起，以李小川、何天琼实际支付的房款为基数，按照日万分之三的比例向李小川、何天琼支付违约金至李小川、何天琼收房时止）。 二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。二审另查明：李小川、何天琼已向金河谷公司支付案涉房屋全部购房款1003960元。 本院二审认为，该案的主要争议焦点在于：一、本案是否应支持李小川、何天琼要求确认小区绿地为全体购房户共有并解除对小区绿地隔离的诉请；二、金河谷公司是否存在逾期交房的违约行为，是否应当承担逾期交房违约责任。 关于第一个争议焦点，二审认为，该案为商品销售合同纠纷，属于合同之诉，李小川、何天琼作为合同当事人享有的是债权请求权，而其要求确认小区绿地属于全体购房户共有、并要求拆除小区绿地隔离的诉请属于物上请求权，该项诉请不属于合同之诉的审理范围。李小川、何天琼在二审中主张该项诉请属于合同之诉的范围，其合同依据为补充协议第10条第（8）项。二审认为，首先，补充协议第10条第（8）项约定的是李小川、何天琼同意赠送面积的专有使用权归个别买受人所有，并未涉及小区绿地归全体业主共有的内容。事实上，业主对小区绿地的共有权来自于《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的绿地，属于业主共有”这一法律规定，而非来自于双方《商品房买卖合同》的约定。其次，案涉《商品房买卖合同》的当事人是李小川、何天琼和金河谷公司，而非全体购房户和金河谷公司，李小川、何天琼在合同之诉中要求确认小区绿地属于全体购房户的主张与合同的相对性不符，一审法院予以驳回并无不当，本院予以维持。 关于第二个争议焦点，案涉《商品房买卖合同》第十条“交付条件”约定，金河谷公司应在2015年11月30日前向李小川、何天琼交付房屋，交付的条件为：1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。从案件查明的事实来看，金河谷公司于2015年11月5日取得房屋建筑面积测绘成果报告，于2015年11月27日取得规划验收合格证，于2015年11月24日在报纸刊登交房公告，并于2015年11月30日通知李小川、何天琼收房，上述事实表明案涉房屋在约定的交付期限时符合合同约定的交付条件。李小川、何天琼上诉主张：1.绿化、道路等条件不符合合同约定，其有权拒绝收房；2.案涉房屋在2015年11月30日时尚未通过验收，不符合交付条件，其有权拒绝收房。二审认为，1.《商品房买卖合同》及补充协议并未将小区绿化、道路达到使用条件作为交房条件，有关法律和行政法规亦未将此作为交付使用的法定条件，李小川、何天琼以小区绿化、道路不符合合同约定而拒绝收房缺乏依据，二审不予支持；2.根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，故虽然案涉《商品房买卖合同》及补充协议未以竣工验收作为交付条件，但金河谷公司向李小川、何天琼交付的房屋仍应以通过竣工验收为交付条件，而金河谷公司直至2016年7月4日才完成金河谷南地块一期1-4号楼的竣工验收备案，其行为构成逾期交付，应当承担2015年11月30日至2016年7月4日期间的逾期交房违约责任。关于逾期交房违约责任，根据《商品房买卖合同》第十条、第九条、补充协议第一条的约定，逾期交付超过30日的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。二审认为，合同约定的违约金标准是双方当事人的真实意思表示，且并未过分高于损失，可按该标准计付违约金，关于违约金的计算天数，金河谷公司的逾期交房期间为2015年11月30日至2016年7月4日，李小川、何天琼主张自2015年12月1日起算，与查明的逾期起始期间不悖，应予以支持。金河谷公司应向李小川、何天琼支付2015年12月1日至2016年7月4日（共217天）逾期交房违约金65375.80元。 综上，李小川、何天琼的上诉理由部分成立。本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销一审法院（2016）川0115民初3747号民事判决；二、金河谷公司于判决生效之日起二十日内向李小川、何天琼支付逾期交房违约金65357.80元；三、驳回李小川、何天琼的其他诉讼请求。一审案件受理费712.5元，由李小川、何天琼负担50元，由金河谷公司负担662.5元。二审案件受理费1425元，由李小川、何天琼负担100元，由金河谷公司负担1325元。 本院再审对本院二审判决查明的事实予以确认。本院再审另查明，案涉房屋于2015年11月27日经竣工验收合格。 本院再审认为，本案争议的焦点为金河谷公司是否存在逾期交房的违约行为。根据当事人双方的合同约定以及查明的案件事实，应认定金河谷公司不存在逾期交房的违约行为，其理由如下： 一、金河谷公司交付房屋符合合同约定。李小川、何天琼与金河谷公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行合同义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人金河谷公司应当在2015年11月30日前向买受人交付商品房，该商品房交付应符合两个条件：1.取得规划验收合格证；2.有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。本案中，金河谷公司于2015年11月5日取得房屋建筑面积测绘成果报告，于2015年11月27日取得规划验收合格证，金河谷公司交付案涉房屋符合双方签订的商品房买卖合同的约定。 二、李小川、何天琼主张金河谷公司逾期交房，并承担逾期交房违约责任的主张无事实和法律依据，应不予支持。首先，“竣工验收备案”不是双方签订《商品房买卖合同》约定的交付房屋的条件；其次，住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定的“商品住房使用条件应当包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案”，系建设行政主管部门为加强房地产市场管理、完备商品房预售制度而发布的指导性文件，并非认定商品房交付条件的强制性规范。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。由此可知现行法律、行政法规规定的商品房交付条件是竣工验收合格。根据上述规定，金河谷公司通知李小川、何天琼收房时，案涉房屋已经符合法定的交付条件。根据查明的事实在双方合同约定交付房屋的时间前，李小川、何天琼已收到了金河谷公司交付房屋的通知，但李小川、何天琼拒绝收房。因此，李小川、何天琼关于应以竣工验收备案为法定交付条件，并主张金河谷公司逾期交房的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，金河谷公司不存在逾期交房的违约行为，不应承担支付违约金的责任。金河谷公司的再审请求成立，本院再审予以支持。二审判决认定事实清楚，但适用法律有误，判决不当，应予纠正；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）川01民终15634号民事判决； 二、维持四川省成都市温江区人民法院（2016）川0115民初3747号民事判决。 一审案件受理费712.5元，二审案件受理费1425元，均由李小川、何天琼负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 杨 桓 审判员 明 静 二〇二〇年六月二十二日 书记员 汪云川