甘肃省庆阳市西峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1002民初736号 原告（反诉被告）：齐建辉，男，汉族，1970年10月20日出生，甘肃省庆阳市西峰区人。 被告（反诉原告）：王莉，女，汉族，1965年9月20日出生，甘肃省庆阳市西峰区人。 委托诉讼代理人：高洋，甘肃北斗律师事务所律师。 原告齐建辉诉被告王莉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐建辉、被告王莉及委托代理人高洋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告齐建辉向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告王莉退回租房保证金1000元；2、判令解除双方房屋租赁协议。事实与理由：2013年4月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将被告位于西峰区寨子乡西街办家属院的独院租赁给原告居住，租赁期限为5年（2013年5月1日至2018年4月30日），每月租金1900元，年租金22800元，房租年交，一次交清，被告收取原告保证金1000元。原告租住5年期满后，口头续租一年，以上六年房租已交清。2019年4月原告给被告说可能还续租一年，被告也同意。2019年9月，原告给被告说其不租房子了，要求被告收房，同年10月3日原告家人搬离了出租屋，原告多次给被告打电话、发信息要求退房，被告不予理睬，并发生矛盾。2019年12月20日，原告向西峰区南街办事处司法所请求司法调解要求退回房屋，被告不到场不予配合。原告遂起诉到本院。起诉后2020年3月24日该出租屋内漏水，被告叫原告拿来钥匙查看漏水情况，但被告还是不收回钥匙。2020年4月8日被告收回了钥匙。 被告王莉辩称并反诉：2013年5月1日，被告将位于西峰区西街办家属院的七间平房独院出租给原告，双方签订了房屋租赁合同。合同约定：租费5年，租费每年22800元。2018年4月30日5年到期后，原告结清了5年房租，但未结清2015年-2016年度的暖气费1993元。2018年5月1日，原告要求续租一年，并结清了这一年的房租和水电暖气费。2019年4月份，原告向被告发短信称再续租一年，房租继续按照前面5年合同约定履行，被告表示同意，并将银行卡用微信发给原告，要求其尽快交纳房租费，此租赁合同应是定期租赁合同。到2019年10月8日，原告表示不愿继续承租，并拖欠当年房租22800元和暖气费2214元至今。重要的是在原告承租期间，2020年3月份，原告未关闭水龙头，导致300余方自来水流淌在房屋地面当中，致使地板和墙壁被水浸泡数日，现被告房屋地基严重下陷，墙皮反碱脱落，地板膨胀翘起，房屋门窗受潮变形，玻璃门窗人为损坏，对被告的房屋造成严重财产损失。2020年4月9日，被告更换了此出租屋的门锁。现被告反诉要求：1、原告支付房租费22800元，暖气费4207元，水费1338.70元，房屋财产损失32000元，以上共计60345.70元；2、本案诉讼费、反诉费由原告承担。 原告齐建辉对被告王莉的反诉辩称。本案的租赁合同从2019年4月4日开始就是一个不定期口头契约，出租方可以随时收回房屋，承租方也可随时交回房屋。2019年10月8日原告向被告提出交回房屋，但被告不收回，故口头租赁合同终止。原告现愿意支付6个月房租费。关于被告反诉的暖气费、水费及房屋财产损失，原告均不承担。因为2015年-2016年度暖气不热，只有3度到9度。2020年3月因该出租屋水管破损漏水产生的水费及房屋受损财产损失情况，经原告委托鉴定，该房屋未受损，且原告在2019年10月8日已经停租，不再租住该出租屋，故暖气费、水费、房屋财产损失原告不承担。 本院经审理认定事实如下：2013年5月1日，被告将位于西峰区西街办家属院的七间平房独院出租给原告，原被告签订了房屋租赁合同。合同约定：租费5年（2013年5月1日至2018年4月30日），每月租金1900元，年租金22800元。原告交纳保证金1000元并交纳一年的房租22800元，原告随即入住。5年期满后，原告结清了房租，但拖欠2015-2016年暖气费1993元。原告又口头续租一年，并交清了费用。2019年4月4日，原告向被告发短信称可能还得一年住，被告同意。2019年10月原告搬离了该出租屋，向被告提出交回房子，被告要求原告交清房租，原告没有交所欠房租，两人产生矛盾，被告没有收房。2019年12月20日，原告向西峰区南街办事处司法所请求司法调解要求解除双方的租赁合同并确认所欠被告的半年房租。但被告接到司法所电话未去参与调解。原告遂起诉到庭。另外，2020年3月24日，该出租屋内漏水。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的房屋租赁合同、双方的短信、微信聊天记录、水费交纳凭证、住宅检测报告等。被告提交的短信、微信记录、暖气费收费票据、水表拍照、水费收条等在卷证实，本院予以确认。 本院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方成立房屋租赁合同法律关系，双方就应当按照租赁合同约定全面履行合同义务。本案的焦点是租赁期满后该租赁合同是定期租赁合同还是不定期租赁合同。2019年4月4日原告向被告发短信“可能还得一年住”的内容，被告予以同意。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当应用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原告向被告短信发出“可能还得一年住”，此短信是电子数据，可以做为证据使用，只是“可能”，应认定为租赁时间约定不明确，并且此内容不具备一个合同的基本要件，因此法庭应认定为不定期租赁合同。不定期租赁合同原被告可以随时解除合同。原告于2019年10月9日向被告提出解除合同给被告交房，庭审中被告亦予以认可原告提出交房之事，但被告不到场收房，原告于2019年12月20日向司法所申请调解处理解除租赁合同时，被告亦认可其未到场。法庭认为，在原告提出解除租赁合同时，称已腾退了房屋，但被告不予认可原告腾退房屋，被告亦不配合收回房屋，原告向司法所申请调解，故该合同解除时间应认定为原告向司法所调解之日即2019年12月20日为妥。原告应支付被告房租费（2019年5月1日至2019年12月20日，月租1900元）14497元。故对被告反诉原告给付房租费的请求予以支持。关于被告反诉主张要求原告支付拖欠2015年度一2016年度暖气费的请求。庭审中，原告辩称当年暖气不热，被告向法庭提交2019年3月11日向原告索要暖气费时，原告向被告发的短信内容为“15、16暖气费多少钱？发票图片发给我，给你们转钱。”故对原告辩解意见法庭不予认可，原告应向被告支付2015年-2016年的暖气费1993元。对于被告反诉2019年暖气费及拖欠水费（2020年1月至2020年3月）的问题。因租赁合同已解除，故对被告的此项反诉请求法庭不予支持。对于原告主张要求被告退付保证金和被告反诉要求原告赔偿房屋财产损失的请求，因与本案不是同一法律关系，本案不予审查，当事人可申请另案处理。 综上，原告未按照法律规定履行支付租赁费及合同约定的暖气费，属违约行为，应承担继续履行的违约责任，故被告反诉要求原告支付租赁费及约定的暖气费的请求成立，法庭予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百一十五条、第二百三十六条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、原告齐建辉（反诉被告）支付被告王莉（反诉原告）房屋租赁费14497元、暖气费1993元，共计16490元； 二、驳回原告齐建辉、被告王莉的其他诉讼请求。 限判决书生效后10日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，反诉费654元，由原告齐建辉负担246元，被告王莉负担458元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判长 吕晓兰人民陪审员王晓艳人民陪审员李珂珍 二〇二〇年六月三日 书记员 张                   婷