河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初1512号原告（反诉被告）：李铁军，男，汉族，1993年3月29日出生，住所地河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：朱小彦，河南宛龙律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：勾志宝，男，汉族，1985年12月2日出生，住所地南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：徐传海，河南威武律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：南阳市恒昌房地产经纪有限公司，住所地南阳高新区北京大道与中州路交叉口昌泰小区一楼门面101室，统一社会信用代码91411300MA442N650A。法定代表人：郭世统，任总经理职务。委托诉讼代理人：田学森，男，汉族，1999年11月13日出生，户籍所在地河南省镇平县，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）李铁军与被告（反诉原告）勾志宝、南阳市恒昌房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李铁军及其委托诉讼代理人朱小彦，被告（反诉原告）勾志宝的委托诉讼代理人徐传海，被告南阳市恒昌房地产经纪有限公司委托诉讼代理人郭世统到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李铁军向本院提出诉讼请求，1、依法判令原、被告签订的编号为0000132号房屋买卖（居间）合同及补充条款无效；2、依法判令被告勾志宝返还购房定金20000元，购房款30000元；3、依法判令被告南阳市恒昌房地产经纪有限公司返还居间费2000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过朋友得到被告南阳市恒昌房地产经纪有限公司出售房屋的信息，后在被告南阳市恒昌房地产经纪有限公司的介绍下，原告与二被告于2019年12月8日签订编号为0000132号房屋买卖（居间）合同，2019年12月12日三方签订合同补充条款。合同签订过程中，原告向被告勾志宝支付定金20000元，购房款30000元；向被告南阳市恒昌房地产经纪有限公司支付居间费2000元。后原告经询问他人得知，被告向原告出售的房屋并无相关建房手续，依法属于不得对外出售的房屋。原、被告之间签订的房屋买卖合同系无效合同，不受相关法律、法规保护，因此，原告多次找二被告要求返还原告已交纳的费用，但二被告均予以拒绝。为维护原告的合法权益特诉之贵院，提出上述请求，望依法裁判。被告（反诉原告）勾志宝辩称，1、买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，对方称无效，无事实法律依据，也是社会中普遍存在的买卖现象；2、本案的房屋买卖合同关系，恒昌公司与原告的委托代理合同纠纷不是一个法律关系，不应一案审理；3、根据合同约定，原告构成违约，2万定金不应归还，违约金为总房款32万元的20%6.4万元，减去原告的购房款3万元，原告还应支付勾3.4万元违约金；4、房屋为勾志宝和房屋所在地的本村居民合伙开发，所建房屋合法，相关手续正在办理中，原告为农村集体经济成员，故购买合法。被告（反诉原告）勾志宝反诉称，反诉人和案外人合伙在卧龙区靳岗村建设了15户的小产权房。2019年12月8日,被反诉人找到反诉人,希望购买其中东单元3楼东户的房屋,约定总房款32万元,双方在房产中介公司签订了中介合同。2019年12月12日被反诉人又拿来了自己单方面制定好的格式合同,让反诉人签字确定。被反诉人向反诉人支付了5万元购房款。基于双方合同约定,反诉人建设了所售房屋,并按照约定将水、电窗安装到位。如果被反诉人不购买该房屋,反诉人就不会建设,也不会安装水、电、门、窗等设施。而且,因为签署中介合同时,被反诉人钱不够支付中介费,反诉人又替被反诉人垫付了4800元。据此,反诉人共计损失67445元。被反诉人恶意购买反诉人房屋,且单方面恶意违约,给反诉人造成财产损失,现在又恶意诉讼,请法院依法驳回被反诉的诉讼请求,依法判决被反诉人赔付反诉人的财产损失。请求：1、依法判令被反诉人赔偿反诉人损失67445元；2、本案反诉诉讼费由被反诉人承担。原告（反诉被告）李铁军辩称：1、反诉人勾志宝在反诉状中提到，房屋为小产权房，并未取得政府颁发的建房手续，且占用的土地也并非农村宅基地，为村集体土地，其建造的房屋是违法建筑，以购买违法建筑而签订的买卖合同，已违反相关法律、法规强制性规定，为无效合同，反诉人基于违法合同取得的相关财产，应归还于被反诉人；2、反诉人建造的房屋为一栋15套建筑，建造的目的就是对外进行销售，被反诉人是否购买反诉人建造的小产权房，反诉人都会建造完毕，符合出售条件，且被反诉人购买房子时，反诉人的房屋已建造至地上4层，房屋现状仍然建造至地上4层，所以反诉人称是因为被反诉人购买行为才建造的房屋，才将水电门窗安装到位，完全不符合情理，也与事实不符；3、反诉人称，其给被反诉人垫付4800元，事实不存在，在房屋买卖过程中，被反诉人应中介公司要求交纳中介费2000元，被反诉人也已经在起诉诉求中要求返还，返还理由是居间合同涉及的房屋是小产权房，并非能上市房屋，买卖合同无效，在整个买卖合同过程中，合同无效，被反诉人不存在违约，并无需承担违约责任。被告南阳市恒昌房地产经纪有限公司辩称：原告买房子的时候知道是小产权房，本公司只是促成交易收取中介费2000元，事实要收取合同总标的1.5%4800元，除2000元外还有2800元由卖方垫付。经审理查明，2019年12月8日，原告与二被告签订《房屋买卖（居间）合同》（合同编号为0000132号）一份。合同主要内容：卖方（甲方）：勾志宝，买方（乙方）：李铁军，一、房屋基本情况，坐落：靳岗街道办事处靳岗社区二组，物业名称靳岗小区，栋号1，单元东单元，所在楼层3楼，房号东户，建筑面积127平方；二、房屋产权现状为以下第（3）种：该房屋为小产权；三、成交价格：1、该房屋成交价格为人民币（大写）叁拾贰万元整。……2019年12月12日，原告与二被告签订房屋买卖（居间）合同补充条款，主要内容为：卖方勾志宝，买方李铁军。经买卖双方友好协商，2019年12月8号交定金贰万元整人民币，2019年12月10日交付叁万元整人民币给与卖方，交房的时候付清拾伍万元整人民币，剩余尾款分二期付清……。交房标准如下：一、水电通……；二、电路入户……；三、卖方负责安装好入户门及门窗……；四、卖方需安装调试好电梯；五、卖方保证最迟于2020年3月1日之前交房。……合同签订当日原告向被告勾志宝支付定金20000元；向被告南阳市恒昌房地产经纪有限公司支付中介费2000元；2019年12月11日，原告向被告勾志宝支付购房款30000元。另查明，原告李铁军系南阳市卧龙区英庄镇尹营村居民，被告勾志宝售卖给原告的房屋无相关建房及土地使用手续，房屋占用土地为靳岗二组集体土地，现房屋盖至地上四层。以上查明事实，由原、被告举证的买房合同、凭条、收条、照片等，以上证据在庭审中均予已出示，并经原、被告质证，记录在卷为凭。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国宪法》第十条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”本案涉案房屋，被告勾志宝并无相关建房及土地使用手续，且原、被告不是农村同一经济组织成员，故原、被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》及《合同补充条款》违反了法律禁止性规定，应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告南阳市恒昌房地产经纪有限公司作为中介机构，根据居间合同的法律规定，只有在居间合同成立时，居间人才有权获取居间报酬，本案中涉及的居间合同系无效合同，故被告南阳市恒昌房地产经纪有限公司无权收取居间报酬，已收取原告的2000元费用应当返还给原告。关于本案被告勾志宝反诉称，是基于原告的购买行为才建造房屋，并将水、电窗安装到位，认为原告违约，要求原告赔偿其损失，本院认为，反诉人建造房屋的目的就是对外进行销售，被反诉人是否购买反诉人建造的小产权房，反诉人都会建造完毕，符合出售条件，所以反诉人称是因为被反诉人购买行为才建造的房屋，才将水电门窗安装到位，不符合情理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国土地管理法》第十条之规定，判决如下：一、原、被告双方签订的编号为0000132号的房屋买卖（居间）合同及补充条款为无效合同；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）勾志宝返还原告（反诉被告）李铁军购房定金20000元，购房款30000元；三、本判决生效后十日内，被告南阳市恒昌房地产经纪有限公司返还原告（反诉被告）李铁军居间费2000元。四、驳回被告（反诉原告）勾志宝的反诉请求。案件受理费6880元,减半收取3440元,反诉费744元，共计4184元，由被告（反诉原告）勾志宝负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  孙小乐二〇二〇年六月十七日书记员  郭凌硕