北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初41549号原告：刘更生，男，1968年1月21日出生，汉族，个体工商户，住天津市武清区。委托诉讼代理人：师学仲，河北德力律师事务所律师。被告：盛一兴，女，1935年9月18日出生，汉族，北京航空航天大学退休职工，住北京市海淀区。被告：白立，男，1967年5月27日出生，汉族，泰康人寿保险公司职工，住北京市海淀区。被告：白羽，男，1963年1月23日出生，汉族，天泉达博技术有限公司职工，住北京市海淀区。被告：白山，男，1970年8月27日出生，汉族，中国保利集团公司职工，住北京市海淀区。以上四被告共同委托诉讼代理人：田鑫，北京乾木文辰律师事务所律师。以上四被告共同委托诉讼代理人：**，北京乾木文辰律师事务所律师。原告刘更生诉被告盛一兴、白立、白羽、白山物权保护纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开进行开庭审理，原告刘更生及其委托诉讼代理人师学仲；被告白山及被告盛一兴、白立、白羽、白山委托诉讼代理人**、田鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令四被告支付位于北京市西城区XXX号七间平房（89平米）自2005年12月20日至2017年12月20日房屋使用费200万元及利息（按中国银行同期贷款年利率计算）；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2005年9月26日，北京市西城区人民法院作出关于西城区XXX号房产的（2005）西民初字第10642号判决，该判决确认原告占有西城区XXX号房产二分之一的份额，四被告共占西城区XXX号房产二分之一的份额。由于原告远在天津，故原告所占有的房产份额一直由被告代管。四被告自2005年将该房屋出租给一家餐饮企业进行经营，2005年至2009年的年租金为20万元；自2010年起至今的年租金为40万元。被告拿着原告代管的委托书与租户签订租赁合同，但至今被告没有向原告支付过任何租金。原告就此事找被告多次协商未果，被告的行为已经严重侵害原告的合法权益。在案件审理过程中，原告提交以下证据材料：1、（2005）西民初字第10642号民事判决书、（2005）一中民终字第12913号民事判决书；2、2006西民初字第2573号民事判决书复印件、（2006）一中民终字第11430号民事判决书复印件、2573号案件2006年5月31日开庭笔录复印件;3、照片3张；4、企业查询信息截屏。四被告辩称，涉案房屋是白家的祖产，国家落实私房发还政策时，将涉案房屋发还给白家，但是当时发还的时候房里带着三个住户，是由被告的父亲白文林通过打官司等方式将涉案房屋收回。后涉案房屋经房管局最少三次下达了危房通知，在白文林去世后，盛一兴及白羽曾经找过原告，跟他商讨危房改造相关事宜，但是原告表示自己无能为力，并给被告出具了书面的全权委托，由被告管理涉案房屋。对涉案房屋原告从未出钱、也从未出力。涉案房屋翻建时，被告也没有那么多资金，所以被告打算把涉案房屋出租。张奇惠看到被告贴的出租通知，表示愿意出资帮助翻建涉案房屋以折抵租金。张奇惠与被告之间没有任何关系，不是朋友或亲戚。双方达成协议后，房屋翻盖完之后，原告出现要求主张涉案房屋一半的产权。张奇惠见此状，认为被告将其骗了，因此不同意承租房屋，要求以房屋使用折抵给被告翻建房屋、装修的费用。涉案房屋是处于鼓楼西大街，鼓楼西大街和鼓楼东大街的生意差距很大，鼓楼东大街生意很好，鼓楼西大街就是一条街道，张奇惠的饭店只能维持日常的维护、开支的费用。张奇惠从未向原告交过房租或房屋使用费。我们认为，首先，涉案房屋不存在租赁关系，张奇惠无偿使用房屋，是债权债务的关系，张奇惠出资翻建房屋，所以使用房屋，以房屋的使用来抵债，不存在使用费的问题。如果原告诉讼请求改称房屋使用费，我们认为原告起诉主体有误。如果涉案房屋按使用费计算，谁使用起诉谁房屋使用费。四被告没有使用房屋，实际使用人是张奇惠，四被告没有收取任何费用，找四被告要房屋使用费没有道理。被告也从没有拦着原告使用涉案房屋，原告是否使用涉案房屋，与被告无关。现在原告也没有证据证明被告与张奇惠之间是什么关系，以及被告收取张奇惠多少钱，所以被告的诉讼请求不成立。在案件审理过程中，四被告提交以下证据材料：1、2010年西民初字第1869号民事判决书复印件。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。被告对原告出示的判决书、笔录及照片真实性予以认可。原告对被告出示的判决书真实性亦予以认可。对于双方当事人均认可真实性的上诉证据，本院予以确认。对于原告出示的企业查询信息，被告以不清楚该事项，而不予质证。原告出示的该企业查询信息，与现场情况一致，本院对该证据予以确认。根据双方当事人的陈述及证据认定，查明如下：（一）身份情况及房屋原始产权情况刘更生之母白素珍，曾用名为白文瑛。盛一兴与其夫白文林生有三子，即长子白羽、次子白立、三子白山。白素珍与白文林在北京市西城区XXX号共同拥有房产7间，其中北房4间，建筑面积48平方米，南房3间，建筑面积41平方米，每人各占共有成数的二分之一。白文林于2000年去世，白素珍于2002年12月12日去世。（二）继承诉讼情况2005年7月，刘更生起诉盛一兴、白羽、白立、白山继承纠纷一案，诉请继承北京市西城区XXX号房产7间，建筑面积89平方米中的二分之一。在继承案件中查明：1998年3月，房管部门对北京市西城区XXX号北房1间发出危房通知书，建议翻修；2004年2月，房管部门对北京市西城区XXX号全院8间自住私房发出危房通知书，要求翻建以解除危险，限在2004年2月前修缮或停止使用。2005年9月，房管部门对北京市西城区XXX号全院8间自住私房发出危房通知书，要求翻建以解除危险，限在年内10月份前修缮或停止使用，并在该通知书上注明房管部门曾于1987、1998、2000、2001、2003、2004多次对该院产权人发出危房通知。在继承案件诉讼中，经法院现场查看和双方当事人确认，原北京市西城区XXX号建筑面积89平方米的房产7间已被盛一兴、白羽、白立、白山全部拆除，现已建成为1间南北长约19．9米、东西宽约8．45米的整体房屋，中间没有隔断，并由白羽出租给他人经营餐馆。盛一兴、白羽、白立、白山在翻建房屋时，未办理规划审批手续，也未告知过刘更生。在继承案件中，经审理认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，其中包括公民的房屋。白素珍与白文林在北京市西城区XXX号共同拥有房产7间，每人各占共有成数的二分之一。刘更生作为白素珍的法定继承人起诉要求继承分得其母亲白素珍所有的房产，理由正当，虽然该房屋已不存在，但并不因此导致继承人所享有的权利消失的法律后果。故经审理，本院作出（2005）西民初字第10642号民事判决，判决：位于北京市西城区XXX号白素珍（产权证登记人名为白文瑛）、白文林名下的建筑面积八十九平方米的七间房产归刘更生与盛一兴、白羽、白立、白山共同所有，其中刘更生占共有成数的二分之一，盛一兴、白羽、白立、白山占共有成数的二分之一。盛一兴、白羽、白立、白山不服该一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。经审理，北京市第一中级人民法院认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，遂于2005年12月19日作出（2005）一中民终字第12913号民事判决：驳回上诉，维持原判。（三）相邻损害防免关系纠纷2006年1月18日，刘更生起诉盛一兴、白羽、白立、白山、第三人张奇惠相邻损害防免关系纠纷一案，诉请盛一兴、白羽、白山、白立拆除其与刘更生共有房屋改建的东半部分，将房屋恢复原状，第三人张奇惠在房屋拆除及恢复原状过程中予以相应配合腾房。在该案审理过程中，第三人张奇惠辩称，2005年1月，我与盛一兴等人签订5年期租赁合同，在诉争房屋经营餐饮，并对房屋进行了翻建装修，现面积为168平方米。按合同约定我不同意腾房。本院经审理认为，继承判决尚未明确刘更生享有的二分之一产权系东、西、南、北哪部分或面积多少，刘更生享有的二分之一产权具体在哪个方位，仍属于未确定状态，应进一步确认。在此情况下，刘更生主张盛一兴、白羽、白山、白立拆除与其共有房屋改建的东半部分，将房屋恢复原状的请求，依据不足，本院不予支持。该项主张不被支持导致刘更生要求第三人腾房的意见不能予以考虑。遂于2006年6月27日判决：驳回原告刘更生之诉讼请求。刘更生不服该一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。经北京市第一中级人民法院审理，作出（2006）一中民终字第11430号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。（四）分家析产诉讼2010年，原告刘更生诉被告盛一兴、白羽、白立、白山分家析产纠纷一案，刘更生诉请按照整体房屋中分线一半归其所有，另一半归被告四人所有；被告四人返还其收取的一半租金25万元。本院经审理作出（2010）西民初字第1869号民事判决，该判决本院认为部分载明：现坐落于北京市西城区XXX号被告翻建后的房屋系被告在双方原按份共有产权房屋的基础上翻扩建形成，未取得合法审批手续，因此，该诉争标的物不具有合法性。原告要求按被告翻建后的整体房屋中分线的一半归其所有，该项诉讼请求本院不予支持。现被告将房屋出租他人，原告作为产权人之一，对因其所有权而取得的收益依法享有所有权，但依现有证据，无法证实被告因出租共有房屋取得的收益额，故原告要求四被告返还一半租金的诉讼请求，本院无法支持。遂判决：驳回原告刘更生的诉讼请求。该判决作出后，双方均未上诉，已生效。（五）现场情况涉案房屋现仍用作餐饮经营，现场工作人员称该餐厅的餐饮经营许可证中的单位名称为北京风味香满坊餐厅、负责人张奇惠、地址北京市西城区XXX号。本院认为，民事主体的财产权利及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据本案中双方的诉辩意见，双方争议焦点：一、原产权登记的房屋已被拆除翻建为超规划房屋的情况下，原告还能否依据产权登记房屋的权利份额主张物权保护；二、其他共有权人无偿将房屋交由他人使用的，原告能否获取房屋使用费；三、原告主张房屋使用费应当向实际占房人主张还是向将该房屋交付他人无偿使用的其他共有权人主张；四、部分共有人曾向其他共有人出具管控共有财产的委托书，那么委托人是否受受托人所做的无偿处分以及违规翻建行为的约束。五、原告作为共有权人未分担翻建费用、未实际管理房屋的情况下，能否主张占房使用费。六、（2010）西民初字第1869号分家析产案件中对于原告刘更生诉请的驳回，是否对本诉存在既判力层面的影响以及是否适用一事不再理原则。对上述焦点问题，本院逐层分析如下：第一、涉案北京市西城区XXX号北房4间、南房3间，共计89平米的七间房屋，原系白素珍及白文林按份共有，每人享有二分之一产权份额。白文林于2000年去世，白素珍于2002年12月12日去世。原告刘更生系白素珍的继承人；被告盛一兴、白立、白羽、白山系白文林的继承人。尽管案涉继承诉讼发生于2005年，但根据继承法的相关规定，在2002年白素珍去世时，上述房屋中属于白素珍的权利的份额既已发生继承，归属白素珍的继承人所有。那么此后他人占有、使用或将房屋无偿抑或有偿交付他人使用，均应支付占房使用费。第二、本案中，被告方认可案涉房屋系由其交付案外人张奇惠翻建和使用。但被告同时抗辩，因案涉房屋系张奇惠翻建，未收取租金。对此，本院认为，将危房交由他人翻建并进而由他人使用，亦是交付他人使用的一种形式，该使用未经权利人刘更生允诺无偿使用，相反刘更生多次提起诉讼，要求被告恢复房屋、要求案外人张奇惠腾房、要求被告与其分割租金等形式积极维权，但因原告刘更生对按份共有权存在认识和行使上的误区等，上述诉讼均未能获得支持。但上述诉讼中的败诉，并不能否定原告刘更生对于案涉北京市西城区XXX号北房4间、南房3间，共计89平米的七间房屋的按份共有权利，以及对上述权利被他人占有、使用后获得物权保护的权利。同时，对于被告方所持的案涉房屋系张奇惠出资翻建，故未收取租金的抗辩。本院认为，在前述（2006）西民初字第2573号案件中，第三人张奇惠称，其与被告方签订5年租赁合同，在诉争房屋经营餐饮，并对房屋进行翻建装修等；与此同时，多年来涉案房屋所在区域上翻建的房屋内一直由案外人张奇惠经营餐厅。故此，被告方抗辩多年来未收取张奇惠的租金的抗辩明显不符合常理；此外，如果被告方确未收取案外人租金，而将房屋无偿交由他人使用，这一无偿处分物权的行为，未经其他共有权人同意的，亦是对其他共有权人利益的损害，应由处分人比照同类型房屋情况向其他共有权人支付房屋使用费。第三、对于被告方抗辩原告刘更生此前不参与房屋的管理以及将房屋管理等委托给被告方的抗辩，本院认为，根据前述生效判决的查明以及本案中原告的陈述，原告刘更生确实向被告方签署过委托书。但并未委托被告方违规翻建、无偿交由他人使用等。尽管存在概括性的委托表述，但本院认为，受委托方主张此委托涵盖了明确不利于委托人的，诸如无偿交付他人使用、翻盖房屋不报批、违反规定超规划建房等事项，应当由受托方进一步举证委托人曾有过上述专门的表意且自愿承担不利的后果。否则，仅有一份概括表述的授权委托书，受托人所为的违规翻建以及无偿交付他人使用的行为并不能约束委托人。第四、对于原告未承担翻建费用以及多年前未实际管理房屋的抗辩，本院认为，案涉房屋的翻建未经相关行政管理部门的审批，且未按照原状予以翻建，而翻建为面积扩大一倍的大开间形式，翻建行为明显不符合相关规定，且该翻建亦未经原告同意或授权，在此情况下，原告不应承担这一翻建的费用。与此同时，多年前原告未实际管控房屋并不能成为不向原告支付房屋使用费的合法抗辩，但共有人因管理共有房屋而为的合理支出，可向其他共有权人主张。第五、在（2010）西民初字第1869号案件中，该判决本院认为部分载明：现被告将房屋出租他人，原告作为产权人之一，对因其所有权而取得的收益依法享有所有权，但依现有证据，无法证实被告因出租共有房屋取得的收益额，故原告要求四被告返还一半租金的诉讼请求，本院无法支持。上述案件肯定了原告的所有权及所有权权能，系分家析产纠纷，原告主张分割租金，但未能举证证明租金金额，故因无法裁判支持而败诉。本案为物权保护纠纷，系因原告共有产权房屋被被告交付他人翻建使用而主张房屋使用费的问题。故原告所诉不违反一事不再理原则，且本案亦不受前案裁判结果的约束。综上，被告方应当向原告支付占房使用费。但对于支付占房使用费的权利计算基础，本院认为应当以北京市西城区XXX号北房4间、南房3间，共计89平米的七间房屋为基础，以原告占有二分之一权利份额为给付的比例。关于给付标准问题，双方当事人均未申请鉴定，且案涉房屋使用费所涉大部分期间距今时间较长，此类鉴定亦存在很大困难。同时，原告也未直接予以举证证明标准问题，但鉴于原告与被告共有房屋确被被告一方交付他人翻建并使用多年，被告一方确应向原告支付占房使用费，故本院在参照2005至2017年我院审理查明的涉鼓楼西大街及周边类似房屋的租金情况以及房屋使用费的认定结论的基础上结合生活经验，酌情确定案涉房屋的使用费标准如下：2005年12月20日至2008年12月19日期间，案涉XXX号北房四间、南房三间，共计89平米的七间房屋的年均使用费标准为3万元；2008年12月20日至2011年12月19日期间，案涉XXX号北房四间、南房三间，共计89平米的七间房屋的年均使用费标准为5万元；2011年12月20日至2014年12月19日期间，案涉XXX号北房四间、南房三间，共计89平米的七间房屋的年均使用费标准为7万元；2014年12月20日至2017年11月19日期间，案涉XXX号北房四间、南房三间，共计89平米的七间房屋的年均使用费标准为12万元。关于给付期间，本院认为，在2005年的继承案件中既已查明存在翻建和由被告方出租他人经营餐馆的情况，且2005年12月19日二审法院已判决维持继承案件的一审判决，故原告要求被告方支付从2005年12月20日起至2017年12月20日期间的房屋使用费于法有据。但为了便于计算、亦为了便于原告今后主张权利，2005年12月20日至2017年12月19日为12年整，故本判决支持2005年12月20日至2017年12月19日期间共计12年的占房使用费。对于原告所持的张奇惠以96万债权折抵2005年起5年租金，折合每年租金20万元，以及后续应增长的40万元租金的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。在本案中应予以强调的是原告享有产权份额的房屋为89平米的平房七间，尽管现被拆改为160余平米的临街商铺，但160平米的临街商铺的市场租金在本案中并不具备参考价值。对于原告主张的利息一节，具有一定的合理性，本院根据案件情况，分阶段酌情支持以同期存款利率标准计付。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告盛一兴、白立、白羽、白山向原告刘更生支付案涉北京市西城区XXX号北房四间、南房三间，共计89平米的七间房屋的2005年12月20日起至2008年12月19日止的房屋使用费4．5万元及相应利息（以4．5万元为基数，以同期存款利率为标准，从2008年12月20日起算，计付至本判决生效之日止）；二、自本判决生效之日起三日内，被告盛一兴、白立、白羽、白山向原告刘更生支付案涉北京市西城区XXX号北房四间、南房三间，共计89平米的七间房屋的2008年12月20日起至2011年12月19日止的房屋使用费7．5万元及相应利息（以7．5万元为基数，以同期存款利率为标准，从2011年12月20日起算，计付至本判决生效之日止）；三、自本判决生效之日起三日内，被告盛一兴、白立、白羽、白山向原告刘更生支付案涉北京市西城区XXX号北房四间、南房三间，共计89平米的七间房屋的2011年12月20日起至2014年12月19日止的房屋使用费10．5万元及相应利息（以10．5万元为基数，以同期存款利率为标准，从2014年12月20日起算，计付至本判决生效之日止）；四、自本判决生效之日起三日内，被告盛一兴、白立、白羽、白山向原告刘更生支付案涉北京市西城区XXX号北房四间、南房三间，共计89平米的七间房屋的2014年12月20日起至2017年12月19日止的房屋使用费18万元及相应利息（以18万元为基数，以同期存款利率为标准，从2017年12月20日起算，计付至本判决生效之日止）；五、驳回原告刘更生的其他诉讼请求。如果被告盛一兴、白立、白羽、白山未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由原告刘更生负担18183元（已交纳）、被告盛一兴、白立、白羽、白山负担4617元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  袁 佳审 判 员  马德天审 判 员  赵 凯二〇二〇年六月二十八日法官助理  王 权书 记 员  苏晓明