贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终1611号 上诉人（原审被告）：贵州灵智农业集团置业有限公司，住所地贵州省。 法定代表人：刘灵，该公司执行董事。 被上诉人（原审原告）：樊勇，男，汉族，1973年1月7日出生，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）：田静，女，汉族，1977年10月20日出生，住贵州省都匀市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：潘科曌，贵州星安律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑路，贵州星安律师事务所实习律师。 上诉人贵州灵智农业集团置业有限公司（以下简称灵智集团）与被上诉人樊勇、田静商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2019年11月6日作出（2019）黔2701民初4959号民事判决后，灵智集团不服，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 灵智集团上诉请求：撤销一审判决,将本案发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。 事实和理由：一、本案系争议较大、事实不清楚，权利义务关系不明确的案件，应适用普通程序审理，一审适用简易程序审理不当；二、灵智集团已经举证证实逾期办证存在诸多客观因素，如行政行为造成的用电和消防验收问题、业主不按时缴纳电费等客观事件，对开发商而言,显然具有不可预见性，属于合同法中不可抗力的法定形式，应按照不可抗力原因免除灵智集团的违约责任。灵智集团与业主签订合同之后，积极呼吁办理正式用电及消防验收手续，主观上不存在疏忽或者过失。因此，灵智集团不应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款的规定，出卖人主观上存在过错才是其承担法律责任的基础，如果因第三人或者不可抗力造成的延误，出卖人不承担违约责任。本案中，由于行政行为造成小区正式用电、消防验收等延误,买受人对于逾期综合验收亦存在重大过错,故出卖人不应承担违约责任。另外，灵智集团已将涉案房屋交由买受人占有使用,逾期办证并不影响其对房屋的正常使用,因此也不会对买受人造成实质上的经济损失。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人樊勇、田静二审未向本院作出书面答辩。 原审原告樊勇、田静向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告积极履行合同义务，协助原告办理案涉房屋不动产权属登记证书；2、判令被告自2017年5月31日起以总房价款为基数按照每日万分之一的计算利率承担延期交付办理商品房产权转移登记的相关文书的违约金，直至房屋产权转移登记证书交付之日止，现暂定为人民币29978.58元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年9月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的房屋出售给原告，房屋价款为378996元，该合同第二十二条约定出卖人应当在2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，若自约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告如约支付了全部购房价款,而被告则因为供电、消防验收等多种原因未按合同约定取得商品房所有权初始登记并将相关文书交付给原告，至今，被告仍未取得案涉商品房初所有权初始登记。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，该合同对被告办理房屋产权登记并向原告交付相关文书的时间、逾期交房违约金的计算方式等进行了约定，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律规定合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现原告已按约履行了支付房款的义务，而被告未按合同约定办理房屋产权登记并向原告交付相关文书，显属违约，理应承担违约责任。对此，被告辩称造成逾期办证的原因是：1、贵州省人民政府发改委对新建住宅区供配电设施建设费标准进行大幅提高的重大调整，期间暂缓受理客户用电申请，供电部门不能及时为房开项目供电；2、2019年的消防验收职能部门转化所造成，属于不可抗力，应免除责任；3、业主不按时交纳电费，导致无法开通正式用电，不能进行综合验收……因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从查明的事实来看，被告提出抗辩理由不属于不能克服的情况，并不能成为不可抗力的因素，且被告未能举证证明上述抗辩理由系不能按时办理房屋产权登记并向原告交付相关文书唯一事由，故对被告的抗辩不予采信。关于违约金的计算期间，因被告至今仍未能办理房屋产权登记并向原告交付相关文书，且具体办理的期限无法予以确定，为保障原告的权利能够实现，法院将本案支持违约金的期间调整为自2017年6月1日起至本判决指定的履行期限届满之日止，超出该期限部分法院暂不处理，由原告另行主张权利。关于违约金的计算标准，依照合同约定，逾期办理按照合同约定的按已交付房价款的日万分之一计付违约金，现被告提出抗辩，要求予以调整，且本案中确存在供电、消防验收行政职能变更等不可归责之因素，故应当以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，酌定将逾期办证计算标准调整为日万分之零点五计算支持。关于原告主张被告积极履行合同义务，协助原告办理案涉房屋不动产权属登记证书的诉请，因被告至今尚未取得初始登记，不具备办理转移登记的条件，原告可待条件成就后另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州灵智农业集团置业有限公司于本判决生效之日起十日内以378996元为基数自2017年6月1日起按0.05‰/日标准向原告樊勇、田静计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金至本判决指定的履行期限届满之日止；二、驳回原告樊勇、田静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，适用简易程序实际收取275元，由原告樊勇、田静负担137元，被告贵州灵智农业集团置业有限公司负担138元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明：被上诉人向上诉人支付的378996元购房款中，包含了被上诉人购买车位使用权的70000元款项。一审庭审中，上诉人主张应从被上诉人的购房款中扣除该70000元，被上诉人对此当庭表示无异议，故，被上诉人实际向上诉人支付的购房款应为308996元（378996元-70000元）。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1.政府行为是否属于不可抗力因素，能否免除上诉人的违约责任；2.一审法院适用简易程序审理本案是否适当。 本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》签订后，被上诉人已按约履行了支付房款的义务，而上诉人未按约办理房屋产权登记并向被上诉人交付相关文书，已经构成违约，依法应当承担违约责任。 关于政府行为是否属于不可抗力因素，能否免除上诉人的违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，上诉人主张逾期办证主要系因贵州省人民政府2014年1月7日颁发的《关于贵州省新建住宅供配电设施建设维护管理办法》及2019年进行的消防验收职能部门转换等不可抗力因素所致，但从贵州省人民政府颁发《关于贵州省新建住宅供配电设施建设维护管理办法》的时间上分析，该政府行为的实施时间是在双方签订《商品房买卖合同》之前，双方当事人均可通过相应途径知晓，并能预见对自己生产、生活方面带来的影响，可以克服并避免之。同时，对于上诉人主张的2019年消防验收职能部门转换的问题。从本案查明的事实看，双方约定的办证时间在前，而上诉人主张办理消防验收手续在后，说明上诉人在办理消防验收手续时已经存在逾期办证的违约情形。因此，2019年消防验收职能部门的转换，并不能作为上诉人逾期办证的合理理由。上诉人以上述问题系不可抗力为由主张免责，没有事实依据。故，对上诉人的该项上诉主张，本院不予采纳。 关于一审法院适用简易程序审理本案是否适当的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用简易程序。本案中，双方当事人对于上诉人未按合同约定履行义务，已经构成违约的事实没有争议，争议的问题主要是上诉人的逾期办证行为是否存在免责事由，并且上诉人在一审诉讼中也未对一审法院适用简易程序审理本案提出异议。故，上诉人主张一审法院适用简易程序审理本案不当的理由不成立，本院对其该项主张不予采纳。 另外，鉴于被上诉人在本案中主张的违约金是以已付房款作为计算的依据，而被上诉人支付给上诉人的378996元中，还包含有购买车位使用权的70000元，一审法院在判决上诉人向被上诉人支付违约金时，未扣除该70000元，认定事实错误，本院予以纠正。故，上诉人应以被上诉人实际支付的购房款308996元为基数自2017年6月1日起按0.05‰/日标准向被上诉人支付相应的违约金。 综上所述，上诉人贵州灵智农业集团置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；鉴于一审法院在认定被上诉人樊勇、田静的购房款金额时，存在认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销都匀市人民法院（2019）黔2701民初4959号民事判决； 二、上诉人贵州灵智农业集团置业有限公司于本判决生效之日起十日内以308996元为基数自2017年6月1日起按0.05‰/日标准向被上诉人樊勇、田静计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金至判决指定的履行期限届满之日止； 三、驳回上诉人贵州灵智农业集团置业有限公司的其他上诉请求； 四、驳回被上诉人樊勇、田静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费550元，适用简易程序实际收取275元，按一审判决执行；二审案件受理费175元，由上诉人贵州灵智农业集团置业有限公司负担150元，被上诉人樊勇、田静负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  唐新春 二〇二〇年六月二十九日 法官助理王菲 书记员刘皓