四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初1849号 原告殷君海,男,生于1983年1月3日，汉族，大学文化，医生，现住四川省巴中市恩阳区。 委托代理人陈学，巴中市通江县诺水河法律服务所法律工作者。 被告中交(巴中)投资发展有限公司 法定代表人王伟，系该公司总经理。 委托代理人马艺，女，生于1987年1月23日，汉族，大学文化，该公司员工，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人颜俊，男，生于1982年3月8日，汉族，大学文化，该公司员工，住四川省成都市郫都区。 原告殷君海与被告中交（巴中）投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告殷君海及其委托代理人陈学，被告中交（巴中）投资发展有限公司（以下简称中交巴中公司）之委托代理人马艺、颜俊等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告殷君海向本院提出如下诉讼请求：一、请求贵院依法判决被告履行《三期商铺预选房单》房屋买卖合同纠纷的约定,将原告购买的中交·王府景三期29××楼××5Ａ-110号、四楼5Ａ-184、185、186、187、188、189号商铺交付给原告;二、判决被告为原告办理《三期商铺预选房单》所涉营业用房（商铺）的买卖和网签备案手续;三、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉请请求判令原、被告自愿签订的预选房屋具有商品房买卖合同性质并且合法有效。事实及理由:2013年12月下旬,原告与被告达成营业用房（商铺）购买意向,双方自愿约定,原告购买被告投资开发的中交·王府景三期29××楼××5Ａ-110号、四楼5Ａ-184、185、186、187、188、189号商铺,共计7间商铺,三楼的商铺按每平方米5300元计价,四楼的商铺按每平方米5100元计价。2013年12月29日、31日,原告分两次向被告支付了32万元的购房诚意金,原告与被告自愿签订了《三期商铺预选房单》,双方在该选房单及收款收据上签名、盖章。后经原告多次催问,被告都以种种理由推脱,至今都拒不给原告交付《三期商巴中铺预选房单》所涉的营业用房（商铺）,也不给原告办理营业用房（商铺）的买卖和网签备案手续。 原告认为,原告与被告自愿签订了《三期商铺预选房单》,该选房单对房屋的价款、面积、单价、位置、付款方式等均进行了明确约定完全具备商品房买卖合同的主要内容,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。原告与被告自愿签订的《三期商铺预选房单》具备了商品房买卖合同的主要内容,应当认定为商品房买卖合同,同时该合同是双方真实意思的表示,未损害国家集体或第三人的合法利益,也没有违反法律法规的强制性规定,故原被告自愿签订的《三期商铺预选房单》是合法有效的。被告收取“购房诚意金”后与原告签订的《三期商铺预选房单》具有合同性质,被告应当依法、诚信,并全面履行合同约定,另外,被告在售房过程中未如实告知所售房屋的真实状况,至今也拒不履行双方约定,其行为严重侵害了原告的知情权、自由选择权和其他合法权益,并造成原告巨大的经济损失。为此,为依法维护原告的合法权益,原告起诉来院,恳请贵院依法支持原告的诉讼请求,望贵院能及时查明事实,秉公而断! 被告中交巴中公司辩称：一、本案《三期商铺预选房单》只是选房意向,被答辩人缴纳的也是诚意金,不是商品房买卖合同本案选房单仅约定了客户的姓名、面积、预设房号等信息,对房屋的具体情况并未作约定。况且,在被答辩人选房时,选房单上所记载的中交·王府景29号楼尚未开工建设,根本无法确定房屋的具体信息,被答辩人在诉状中所描述的29××楼××5Ａ-110号,四楼5Ａ-184、185、186、187、188、189号商铺的编号仅是排卡号,并非具体的购买房屋号。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。从这条规定看,符合商品房买卖合同必须符合两个条件。首先,认购、订购、预订等协议的内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定。《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房买卖合同应当明确以下主要内容:（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房基本状况;（三）商品房的销售方式;（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;（五）交付使用条件及日期;（六）装饰、设备标准承诺;（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共施的交付承诺和有关权益、责任;（八）公共配套建筑的产权归属;（九）面积差异的处理方式（十）办理产权登记有关事宜;（十一）解决争议的方法（十二）违约责任;（十三）双方约定的其他事项。本案选房单只是对排号进行了约定,而当时房屋尚未建设,仅是购买意向,不具备《房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的最基本的内容,甚至连认购单都算不上。其次,出卖人已经按照约定收受购房款。本案中,在收据中明确标明被答辩人交付的系诚意金,不是购房款,也不是定金或订金。而且选房单中也未约定购房总价款以及支付方式、时间等。因此,不存在答辩人按照约定收受购房款的行为。因此,本案的选房单仅是购买意向的约定,不是《商品房买卖合同》。 二、由于被答辩人怠于行使认购权导致选房单事实上解除和不能履行,应当由被答辫人自行承担全部责任。在被答辩人确定选房意向并交纳诚意金后,双方在中交·王府景三期具备销售条件时还应当就签订商品房买卖合同进行协商,并在协商一致的基础上签订商品房买卖合同。但是,被答辩人在交纳诚意金后却怠于行使自己的权利,从未找过答辩人就商品房买卖合同的签订进行协商,而且答辩人依据被答辩人所留的联系方式也一直联系不上被答辩人。从而导致答辩人无法就商品房买卖合同的签订与被答辩人进行协商。在经过多方努力均无法与被答辩人取得联系的情况下,答辩人不得不视为被答辩人放弃了认购资格及排卡号,选房单事实上已经解除。选房单事实上的解除和不能履行均系被答辩人原因造成,由此引起的全部责任均应由被答辩人自行承担。 三、被答辩人的请求已超出诉讼时效,不应得到保护。2013年12月29日、12月31日,被答辩人支付诚意金而中交王府景三期29号楼于2014年12月5日取得预售许可证(2014)房预售证第047号,具备销售条件。诉讼时效从中交·王府景三期29号楼取得预售许可证之日起计算,到2016年12月6日已超出两年。而被答辩人直至2020年4月10日方向法院提起诉讼,其请求已超出诉讼时效,不应得到保护。 综上所述,本案选房单仅是订房意向,而且因被答辩人的原因造成选房单事实上解除和不能履行,应当由被答辩人自行承担全部责任。况且,被答辩人的诉讼请求也已超出诉讼时效。被答辩人诉讼请求无事实及法律依据,不应得到支持。答辩人请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求,以维护被答辩人的合法权益。 经审理查明：被告在开发巴中市巴州区中交.王府景三期29号楼商住楼时在开发建设初期未取得商品房预售许可证时，公开向社会宣传销售房屋。欲购房在购买房屋时签订合同时享受一定的优惠政策。2013年12月，原告与被告就被告开发的中交.王府景三期29号楼三楼、四楼的营业用房三期商铺签订三期商铺预选房单七份，分别载明，业主殷君海，身份证号5102311983××××××××及电话号码137××××7524，诚意金额5万元，区域5Ａ-110，楼层：三层，面积30㎡，价格5300元／㎡；诚意金额5万元，区域5Ａ-184，楼层：四层，面积30㎡，价格5100元／㎡；诚意金额5万元，区域5Ａ-185，楼层：四层，面积30㎡，价格5100元／㎡；诚意金额5万元，区域5Ａ-186，楼层：四层，面积30㎡，价格5100元／㎡；诚意金额5万元，区域5Ａ-187，楼层：四层，面积30㎡，价格5100元／㎡；诚意金额5万元，区域5Ａ-188，楼层：四层，面积30㎡，价格5100元／㎡；诚意金额2万元，区域5Ａ-189，楼层：四层，面积30㎡，价格5100元／㎡。七份预选房单上均有客户确认原告殷君海签字确认，有经办人李金山、聂蜀媚签字，设计营销部处有马艺等人签字确认，财务确认处有李佳等人签字确认。 预防房单签订后，原告向被告分别支付了七笔“诚意金”32万元，被告向原告出具收据七份予以确认，仅三层出具的收据载明为“定金”，其余的均为“诚意金”。2014年12月5日被告取得中交王府景三期29号楼(2014)房预售证第047号预售许可证，但原、被告至今未签订商品房买卖合同。 上述事实，有原告的起诉状，被告的答辩意见，《三期商铺预选房单》，收据，庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。 本院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。本案中，被告在开发中交.王府景三期29号楼商住楼建设初期未取得商品房预售许可证开盘销售时，公开向社会宣传房屋销售，采取购房一些优惠政策吸引客户签缴纳诚意金，事后在购买房屋时签订合同时享受一定的优惠政策，所交诚意金抵作购房款是一种营销手段。原、被告之间签订的《三期商铺预选房单》虽约定了购房单价及面积，但不具备商品房买卖合同应当明确的其他主要内容，故原、被告之间的买卖合同关系尚未成立。根据“谁主张、谁举证”的证据规则，原告的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告殷君海的诉讼请求。 本案受理费14490元，减半收取7245元，由原告殷君海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员  万 明 二〇二〇年六月十六日 法官助理  扈 丹 书 记 员  王梓淇