河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终2305号 上诉人（原审被告、申请执行人）：王国防，男，汉族，1979年3月11日出生，住邯山区。 委托诉讼代理人：周宏甜子，河北紫微星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵芳，河北紫微星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：陈茜，女，汉族，1977年12月29日出生，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：高明，北京市环球律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄琳紫，北京市环球律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：郝太增，男，汉族，1964年10月4日出生，武安市人。 原审第三人（被执行人）：王雪华，女，汉族，1967年3月2日出生，原住丛台区。 上诉人王国防因与被上诉人陈茜，原审第三人郝太增、王雪华案外人执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（以下简称丛台区法院）（2019）冀0403民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王国防的委托诉讼代理人赵芳、被上诉人陈茜的委托诉讼代理人黄琳紫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王国防上诉请求：撤销（2019）冀0403民初465号民事判决，改判驳回陈茜的诉讼请求；一、二审诉讼费用由陈茜承担。事实和理由：一、陈茜在与王雪华签订房屋买卖合同时，其不具有北京市购房资格，该合同违反了北京市的限购政策，王雪华对此明知，同时合同上的日期系打印，无法确定合同是在法院查封之前签订，且房产价值为720万元，陈茜与王雪华在买房时不认识，购房也未通过中介，陈茜将房款直接打给王雪华不符合二手房交易习惯，因此陈茜与王雪华存在恶意串通，损害了王国防的合法权益，合同应为无效，其主张不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一条件；二、陈茜提供的入住证明没有单位负责人签字，也没有制作证明材料的人员签名，不符合证据形式的要求，进而不能确认其4月2日入住的事实，而楼长的入住证明系证人证言，其未出庭作证，至于居然之家的购物票据，只能证明其买过洁具，不能证明房屋占有的事实，其提供的采暖、物业、水费等收据，时间均系在查封之后，亦不能证明其在4月2日入住的事实，故不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”；三、陈茜未付清房款，也未将剩余房款交付执行，不符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”这一条件；四、陈茜没有购房资格，不能过户系陈茜自身原因导致，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件。另外，在审理中，王国防表示其起诉时间要早于房屋买卖合同签订的时间，可印证陈茜、王雪华存在恶意串通。 陈茜辩称，一审判决事实清楚，证据充分，应驳回上诉，维持原判。 郝太增、王雪华未提交陈述意见。 陈茜向一审法院起诉请求：1、请求确认北京市海淀区房屋为陈茜所有；2、请求判令立即停止对北京市海淀区房屋的执行，并解除对该房屋的查封；3、诉讼费由王国防承担。 一审法院认定事实：1、王国防诉郝太增、王雪华民间借贷纠纷一案，丛台区法院于2015年10月20日作出（2015）丛民初字第766号民事判决。判决：一、郝太增于本判决生效之日起十五日内偿还王国防借款本金9200007元及利息（自2014年10月22日开始至法院确定的履行期限届满之日止，利率按照中国人民银行同类贷款利率的四倍计算）；二、被告王雪华对上述借款及利息负有清偿责任。宣判后，郝太增、王雪华不服，上诉于邯郸市中级人民法院。邯郸市中级人民法院于2016年3月14日作出（2016）冀04民终545号民事判决。判决：驳回上诉，维持原判。丛台区法院（2015）丛民初字第766号民事判决已发生法律效力。 2、王国防诉郝太增、王雪华民间借贷纠纷一案诉讼期间，丛台区法院于2015年4月13日依法查封了登记在王雪华名下的位于北京市海淀区房屋。 3、丛台区法院（2015）丛民初字第766号民事判决发生法律效力后，王国防向丛台区法院申请执行。 4、在执行过程中，丛台区法院于2017年4月13日拍卖通知书。通知：拍卖被执行人王雪华名下位于北京市海淀区房屋。 5、拍卖通知张贴后，陈茜于2017年5月12日向丛台区法院提出书面异议。丛台区法院审查后，于2017年5月17日作出（2017）冀0403执异32号执行裁定。裁定：驳回案外人陈茜提出的异议。为此，陈茜向丛台区法院提出执行异议之诉。 6、位于北京市海淀区房屋系王雪华于2004年9月7日以1364992元的价格购买，并于2009年3月17日办理了房屋所有权证书。 7、2015年3月21日，陈茜与王雪华签订了一份房屋买卖合同。约定，王雪华于2014年7月1日将上述房产抵押给珠海市工商银行莲花支行做消费贷款，抵押金额人民币5850000元；因陈茜目前不具备北京市购房资格，暂不办理房屋过户手续；房价款7200000元；合同签订之日，支付定金100000元；合同签订之日12日内支付590000元；王雪华收到6000000元房款后移交房屋，并在七个工作日内交付将房产证和解除抵押登记手续；剩余房款1200000元在签订合同之日起30日内付清。 8、陈茜与王雪华签订房屋买卖合同后，陈茜依约于当日以现金方式交付给王雪华，王雪华为陈茜出具了一份收款条。2015年4月1日，陈茜以银行转账方式支付给王雪华房款5900000元，王雪华为陈茜出具了一份收款条。2015年4月28日，陈茜第二次以银行转账方式支付给王雪华房款1100000元，王雪华为陈茜出具了一份收款条。 9、陈茜交付购房款6000000元后，王雪华将位于北京市海淀区房屋交付给陈茜，陈茜对该房屋进行装饰装修后入住，居住期间缴纳了水、电、暖、物业费等。 一审法院认为，我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”陈茜与王雪华签订房屋买卖合同不符合我国《合同法》第五十二条无效合同的要件，应认定为有效合同。从陈茜举证的王雪华出具的三份收款条、二份工商银行转账凭证、户名为王雪华的房屋所有权证、土地使用证分析，陈茜依约于2014年3月21日签订合同当日交付购房款100000元，于2014年4月1日交付购房款5900000元，共计6000000元。已超过购房款的50%。而且，陈茜又依约于2014年4月28日交付购房款1100000元。由于王雪华未协助陈茜办理房屋过户手续，尚余100000元购房款未支付符合常理。从陈茜举证的缴纳水、电、暖、物业费票据分析，能够认定陈茜接收诉争房屋后居住至今。丛台区法院审理王国防诉郝太增、王雪华民间借贷纠纷一案期间，于2015年4月13日依法查封了登记在王雪华名下的位于北京市海淀区房屋，系在陈茜交付超过50%购房款6000000元，并接收房屋后予以了查封。侵害了陈茜的财产权利。综上所述，陈茜提出的诉讼请求成立，一审遂依照《中华人民共和国物权法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认王雪华名下的位于北京市海淀区房屋为陈茜所有。二、停止对王雪华名下的位于北京市海淀区房屋的执行，并解除对该房屋的查封。案件受理费160元，由王国防负担。 二审中，双方未提交新证据。 一审查明事实与二审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案审查的重点是陈茜对执行标的物即案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，本案所涉房产系登记在被执行人王雪华名下，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，审查陈茜的异议主张能否成立，即：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，上述规定的四个条件需同时具备，不符合任一条件即不享有排除强制执行的民事权益。具体到本案，在陈茜2015年3月21日与王雪华签订的房屋买卖合同中，明确载明了陈茜当时并不具备北京市购房资格，商品房限购令系当地政府为稳定房价而出台的效力性规范，陈茜在明知其不具北京市购房资格无法办理房屋登记过户的情况下，仍与王雪华签订房屋买卖合同，自身即有过错，不属于善意第三人，故该情形不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件。一审认定陈茜执行异议主张成立不符合法律规定，本院予以纠正。 综上所述，王国防的上诉请求成立，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初465号民事判决； 二、驳回陈茜的诉讼请求。 一审案件受理费160元，由陈茜负担；二审案件受理费160元，由陈茜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏志鹏 审 判 员 徐海燕 审 判 员 冯 雪 二〇二〇年六月十九日 法官助理 马超山 书 记 员 王玉冠