内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2020）内民再75号再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：刘引弟，女，1932年2月23日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县，系刘殿芳母亲。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：刘来寿，男，1955年1月27日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县，系刘殿芳长兄。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：刘埃寿，男，1958年1月14日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县，系刘殿芳次兄。再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：刘润珍，女，1960年1月20日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区呼和浩特市土默特左旗沙尔营乡卫林岱村58号，系刘殿芳长姐。以上四再审申请人共同委托诉讼代理人：倪乌吉斯古楞，内蒙古和致谐律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：韦付毛，男，1929年8月6日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县，系韦埃种之父。被申请人（一审原告、二审上诉人）：院二丑，女，1933年2月9日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县，系韦埃种之母。被申请人（一审原告、二审上诉人）：井永祥，女，1954年12月8日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县，系韦埃种之妻。被申请人（一审原告、二审上诉人）：韦海军，男，1977年11月12日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县，系韦埃种长子。被申请人（一审原告、二审上诉人）：韦海英，女，1980年10月11日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县，系韦埃种长女。被申请人（一审原告、二审上诉人）：韦海艳，女，1982年7月22日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县，系韦埃种次女。以上六被申请人共同委托诉讼代理人：牛春媛，内蒙古彩桥律师事务所律师。二审被上诉人（一审被告）：刘殿芳，男，1967年12月15日出生，汉族，教师，住内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县。委托诉讼代理人：云文珍，内蒙古盛乐律师事务所律师。再审申请人刘引弟、刘来寿、刘埃寿、刘润珍因与被申请人韦付毛、院二丑、井永祥、韦海军、韦海英、韦海艳及二审被上诉人刘殿芳房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市中级人民法院（2015）呼民一终字第01074号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2017）内民申379号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘埃寿及其与刘引弟、刘来寿、刘润珍的共同委托诉讼代理人倪乌吉斯古楞，被申请人韦海军及其与韦付毛、院二丑、井永祥、韦海英、韦海艳的共同委托诉讼代理人牛春媛，二审被上诉人刘殿芳的委托诉讼代理人云文珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘引弟、刘来寿、刘埃寿、刘润珍再审请求：1.依法撤销二审判决第（一）项、第（二）项、第（三）项内容；2.维持一审判决。事实与理由：二审法院认定事实错误，适用法律不当。（一）刘殿芳出卖的房院系刘兆生前所有，刘兆死后未留遗嘱，刘兆遗产由刘引弟、刘来寿、刘埃寿、刘润珍、刘殿芳共同继承，因该财产未分割，属五人共同所有。本案无处分权人刘殿芳擅自处分刘引弟等五人的共有财产，违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，同时符合《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权人处分他人财产，事后未被追认，该合同无效”的规定。原审认定合同有效，系适用法律错误。（二）韦埃种与刘引弟等五人同村且是亲戚关系，刘兆去世后该房屋由刘引弟等五人共有，但韦埃种只与刘殿芳签署《卖房契约》，而不敢向刘来寿提出交回《集体土地建设用地使用证》，故韦埃种购买房院时不具有善意。2005年涉案房院以3800元进行买卖，显然低于市场价格，韦埃种未支付合理对价，且不动产没有进行变更登记，不适用善意取得制度。韦付毛、院二丑、井永祥、韦海军、韦海英、韦海艳辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案的争议焦点是物权处分的效力及是否导致物权转移的问题，刘殿芳对标的物无处分权不影响买卖合同的效力，因此双方《卖房契约》合法有效，且属于善意取得。宅基地属于集体所有而非公民个人所有，韦付毛等六人购买的是集体土地上的房屋，此种买卖行为法律不禁止，且农村房屋无需办理过户手续。2005年涉案房院价格为3800元是合理价格，且当时刘引弟等人并未对价款提出异议。房屋出卖十年时间刘引弟等四人均未主张过无效，引起本案诉讼原因是涉案房屋进行了拆迁。综上，请求驳回刘引弟等四人的再审请求，维持二审判决。韦付毛、院二丑、井永祥、韦海军、韦海英、韦海艳向一审法院起诉请求：1.确认韦埃种与刘殿芳于2005年10月10日签订的《卖房契约》合法有效；2.确认涉案房屋归韦付毛、院二丑、井永祥、韦海军、韦海英、韦海艳所有。一审法院认定事实：2005年10月10日，刘殿芳与韦埃种签订了《卖房契约》，刘殿芳将位于××县的房院一处（正房六间、东房四间）以3800元的价格卖给韦埃种。2014年1月10日，韦埃种向一审法院提起诉讼，要求依法确认上述房屋归韦埃种所有，一审法院于2014年3月12日以（2014）和民初字第38号民事判决作出处理，刘引弟、刘来寿、刘埃寿不服该判决，向呼和浩特市中级人民法院提出上诉，在呼和浩特市中级人民法院审理期间，韦埃种去世，后韦埃种的继承人韦付毛、院二丑、井永祥、韦海军、韦海艳、韦海英申请参加了诉讼。呼和浩特市中级人民法院于2014年12月2日裁定发回一审法院重审，一审法院依法通知刘兆之女刘润珍参加了本案的诉讼。另查明，本案诉争房屋在刘兆去世前属刘兆所有，2002年刘兆去世，刘兆未留下遗嘱，刘兆的法定继承人有妻子刘引弟、长子刘来寿、次子刘埃寿、三子刘殿芳、女儿刘润珍，其继承人也未分家析产。一审法院判决：驳回韦付毛、院二丑、井永祥、韦海军、韦海英、韦海艳的诉讼请求。案件受理费100元，由韦付毛、院二丑、井永祥、韦海军、韦海英、韦海艳负担。韦付毛、院二丑、井永祥、韦海军、韦海英、韦海艳不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判确认韦埃种与刘殿芳于2005年10月10日签订的《卖房契约》合法有效，确认涉案房屋归韦付毛、院二丑、井永祥、韦海军、韦海英、韦海艳所有。二审法院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点包括以下两个方面：（一）本案所涉《卖房契约》的效力应当如何认定的问题；（二）韦付毛等六人要求确认涉案房屋为其所有的诉讼请求有无事实和法律依据的问题。本案中，在刘兆去世后，其遗产继承人并未就涉案房屋进行分家析产，该房屋应认定为刘殿芳等五人共同共有。在此情况下，韦付毛等六人并未提交证据证明在与刘殿芳订立《卖房契约》时得到了其他共有人的一致同意，故刘殿芳作为部分共有人，未经其他共有人同意处分共同共有财产，已构成无权处分。本案两个争议焦点的实质即为无权处分行为的效力问题以及是否导致物权转移的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，即出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人之后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。刘殿芳作为部分共同共有人处分共有财产，虽构成无权处分，但并不因此导致合同无效，其与韦埃种签订的《卖房契约》应认定为有效，刘殿芳等五人以其他共有人不知情为由主张合同无效的抗辩理由于法无据，该院不予支持。一审法院对于《卖房契约》的效力问题认定不当，该院予以纠正。又根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中，刘殿芳与韦埃种签订的《卖房契约》系双方当事人的真实意思表示，韦埃种受让该房屋时为善意，并已支付合理对价，刘殿芳对于收取购房款的事实予以认可，且涉案房屋为农村房屋，并未依法办理不动产物权设立的相关登记手续，其转让时亦无需也无法进行变更登记，刘殿芳将涉案房屋交付于韦埃种，并由韦埃种居住、使用至今，在长达九年的时间内，其他共有权人并未对此提出异议，故韦埃种受让涉案房屋的行为符合上述法律规定的“善意取得”的情形，韦埃种依法取得涉案房屋的所有权。刘殿芳等五人提交的《集体土地建设用地使用证》仅能证明宅基地的集体土地使用权人为刘兆，在涉案房屋未办理不动产设立登记的情况下，不能因此否定韦埃种依法取得的涉案房屋的所有权，且本案并不涉及宅基地使用权转让的问题。故刘殿芳等五人主张涉案房屋未办理变更登记的抗辩理由并无事实和法律依据，该院不予支持。二审法院判决：（一）撤销和林格尔县人民法院（2015）和民重初字第00003号民事判决；（二）确认韦埃种与刘殿芳于2005年10月10日签订的《卖房契约》合法有效；（三）确认涉案房屋归韦付毛、院二丑、井永祥、韦海军、韦海英、韦海艳所有。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，共计200元，由刘殿芳负担。本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。本院再审认为，本案再审的争议焦点为：（一）涉案《卖房契约》的效力问题；（二）韦付毛等六人请求确认涉案房屋归其所有有无事实及法律依据。关于第一个争议焦点，本案所涉房产系刘兆生前所有，刘兆去世后其遗产继承人并未就涉案房屋进行分家析产，该房屋应认定为刘殿芳等五人共同共有。韦埃种与刘殿芳签订《卖房契约》时，卖方仅有刘殿芳一人签字，无其他共有人签字确认，刘殿芳作为部分共有人，未经其他共有人同意处分共同共有财产，已构成无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。刘殿芳作为部分共同共有人处分共有财产，虽构成无权处分，但并不因此导致合同无效，刘引弟等四人以其他共有人不知情为由主张合同无效的理由于法无据，本院不予支持，涉案《卖房契约》有效。关于第二个争议焦点，韦埃种与刘殿芳签订《卖房契约》受让该房屋，已支付合理对价，刘殿芳对于收取购房款的事实予以认可，涉案房屋为农村房屋，并未依法办理不动产物权设立的相关登记手续，其转让时也无法进行变更登记，刘殿芳在签订《卖房契约》并收取房款后，将涉案房屋交付于韦埃种居住、使用至今，韦埃种还在院落中打井、新建房屋，在长达九年的时间内，刘引弟等其他共有权人在同一集体经济组织居住，应当知道该房屋已经卖与韦埃种，却并未对此提出异议，也未进行阻拦，现因涉案房屋被拆迁双方发生争议产生本案诉讼，刘引弟等四人以共有人不知情为由否认房屋买卖的事实有违诚实信用原则，综合以上事实韦埃种依法取得涉案房屋的所有权。综上，刘引弟、刘来寿、刘埃寿、刘润珍的再审请求不能成立，本院不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2015）呼民一终字第01074号民事判决。本判决为终审判决。审判长  庞志军审判员  武 杰审判员  武丽英二〇二〇年六月二十八日书记员  何 欢