黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0109民初145号原告（反诉被告）：吴银燕，女，1983年1月5日，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松北区，现住哈尔滨市道里区。被告（反诉原告）：佘嘉颖，女，1985年4月18日出生，汉族，哈尔滨市三联制药厂职工，住哈尔滨市利民经济开发区，现住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘妮，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被告（反诉第三人）：黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市南岗区长江路鸿翔名苑小区祥福阁1层2号门市。法定代表人：王文奇，董事长。委托诉讼代理人：赵玉，女，该公司法务。原告（反诉被告）吴银燕与被告（反诉原告）佘嘉颖、（反诉第三人）黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司（以下简称骄阳房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，佘嘉颖于2020年5月21日提出反诉。2020年6月1日本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴银燕，佘嘉颖及其委托诉讼代理人刘妮，骄阳房地产公司的委托诉讼代理人赵玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴银燕向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告三方签订的房屋买卖合同（合同编号0030238）；2.被告佘嘉颖赔付原告违约金总房款的20%，即81000元；3.被告骄阳地产未尽居间方义务，未催缴房款，赔偿原告精神损失费1000元；4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：吴银燕、佘嘉颖双方于2019年11月8日通过居间方骄阳房地产公司介绍签订了《黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司》（合同编号0030238），约定吴银燕将坐落于哈尔滨市松北区师大嘉园二期21栋6单元6楼2室的私产房一套（建筑面积55.71平方米）出售给佘嘉颖，价格为405000元，居间方中介费由佘嘉颖于合同签订当天直接支付给居间方，约定佘嘉颖办理贷款，并于15日内交付首付款。为保障双方利益，双方当日又签订一份补充协议，约定房款支付及违约责任。按照合同约定佘嘉颖应于签署合同起7日内支付20000元购房定金并存入指定监管账户，15日内支付180000元首付款并存入指定监管账户。但过了一个月佘嘉颖迟迟未与吴银燕办理房屋交易手续，也未支付定金和首付款。双方合同中未约定解除权，2019年12月7日，佘嘉颖委托居间方通知卖方不买房子，欲单方终止交易。吴银燕得知后想与佘嘉颖协商解决解除合同，但佘嘉颖通过居间方拒不商谈且要求居间方不得将自己的联系方式告知卖方，吴银燕几次通过居间方沟通，居间方未告知“如果公积金贷款贷不下来，合同就可以解除”，吴银燕认为佘嘉颖构成违约，故诉至法院。佘嘉颖辩称，不同意原告的诉讼请求。一、佘嘉颖与吴银燕、骄阳房地产公司签订的三份合同存在重大误解与一方欺诈两种情形，请求人民法院对该民事法律行为予以撤销。1.佘嘉颖对合同内容存在重大误解。佘嘉颖本人对购买房屋贷款政策并不了解，所以在磋商过程中反复与骄阳房地产公司确认公积金是否能贷款到20万元，得到确定答复，且签订合同前骄阳房地产公司工作人员李鑫明确在微信聊天记录中向佘嘉颖承诺“如果公积金贷款下不来三方无责”，三方签订合同，并约定委托骄阳公司代办公积金贷款。签订合同后，佘嘉颖去公积金查看后发现其公积金只能贷14.6万元，同时，佘嘉颖了解到公积金贷款政策有调整，2019年12月1日起贷款额度将按照新的计算方式计算，按此计算方式，佘嘉颖仅能申请公积金贷款52000元。此后，佘嘉颖就此问题与骄阳房地产公司多次沟通，其工作人员均承诺可以“组合贷”的形式办理公积金贷款14.6万元，其余办理商业贷款。在此期间，骄阳房地产公司还向佘嘉颖提出组合贷其应多承担解贷代办费2000元。2019年12月1日经查询公积金管理处了解开始执行新政策，佘嘉颖公积金贷款无法达到14.6万元，骄阳房地产公司于12月6日告知佘嘉颖合同作废，同意退回佘嘉颖已交费用。佘嘉颖签订该系列合同是基于对公积金贷款政策、贷款额度的重大误解而作出的民事法律行为，故请求人民法院撤销该系列合同。2.骄阳房地产公司作为专业的房地产经纪公司，对住房公积金贷款政策应熟知，其在订立合同过程中向佘嘉颖错误解读公积金贷款政策并承诺与政策不符的公积金贷款数额，存在欺诈行为。2019年4月1日，哈尔滨住房公积金管理中心下发《关于调整住房公积金个人贷款额度计算方式的通知（哈公积金规【2019】3号）》，明确规定自2019年12月1日起对公积金贷款额度予以调整。但骄阳房地产公司在2019年11月8日签订合同时并未告知佘嘉颖该政策的相关内容，并一再向佘嘉颖作出可以公积金贷款20万元（后改为14.6万元）的不实承诺，明显存在欺诈行为，佘嘉颖在违背真实意思的情况下订立合同，佘嘉颖有权请求撤销。二、无论合同是否撤销，均应由骄阳房地产公司对吴银燕的损失承担责任（如其损失真实存在）。骄阳房地产公司在本案合同签订履行过程中，显然其存有过错。依据法律规定及三方签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》约定，无论合同是否撤销，因骄阳房地产公司在本案中存有过错，应由其承担吴银燕产生的合理损失，但吴银燕不能证明其损失存在的除外。三、无论合同是否撤销，佘嘉颖在合同订立履行过程中不存在过错，无违约行为，不应承担违约责任。如三方签订的合同被撤销，被撤销的合同自始没有法律约束力，合同中关于违约责任的约定自然也没有法律效力。即使合同不被撤销，佘嘉颖也不应承担违约责任。签订合同后佘嘉颖本着购买吴银燕房屋，促成交易的最大诚意，积极与中介方骄阳房地产公司沟通，并在原订立合同的基础上作出最大让步，最后因骄阳房地产公司无法为其办理原定数额的公积金贷款，如继续履行，佘嘉颖将承担多支出4.2万余元贷款利息的重大损失，故无法再继续履行合同。在此过程中，佘嘉颖主观上无过错，更谈不上存在违约行为，无须向吴银燕承担违约责任。本案合同即使不被撤销、骄阳房地产公司也无过错，属于因政策导致本合同无法履行的情形，各方免责，佘嘉颖无须承担违约责任，同时骄阳房地产公司应退还佘嘉颖服务费用6765元。综上，依据法律规定并结合本案的实际情况，不同意原告的诉讼请求。骄阳房地产公司辩称，骄阳房地产公司同意解除房屋买卖合同，但不同意赔偿原告精神损失费。在合同履行中佘嘉颖以公积金贷款额度变更为由一直推脱交付房款，并明确表示不继续履行合同，其为违约方。骄阳房地产公司作为居间方，没有权利要求买方逾期缴纳房款，本案的诉讼费应由佘嘉颖承担，骄阳公司不应承担。佘嘉颖向本院提出反诉请求：1.依法解除佘嘉颖、吴银燕、黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司三方于2019年11月8日签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》、《居间服务补充合同》、《补充协议》；2.依法判令第三人黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司返还佘嘉颖居间服务费5265元、产权代办费500元、贷款代办费1000元，共计6765元；3.第三人黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司承担本案反诉费用。事实和理由同本诉的答辩意见。吴银燕辩称，对第一项诉讼请求无异议，其余诉请与吴银燕无关。骄阳房地产公司辩称，不同意退还居间服务费，同意退还产权代办、贷款代办费合计1500元。居间服务合同系诺成合同，一经签订即生效，骄阳房地产公司有权收取居间服务费。佘嘉颖以自己的贷款额度达不到预期要求解除合同，让骄阳房地产公司退还费用，不符合合同法公平公正的原则。由于代办费没有实际发生，骄阳公司可以退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：吴银燕举示的证据A1，即佘嘉颖举示的证据B1《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》（合同编号：HF8-00030238）（以下简称《居间服务合同》）、《居间服务补充合同》（合同编号：JY8-00030238）、《补充协议》（合同编号：HF8-00030238）各一份，该份证据真实、合法，能够证明吴银燕与佘嘉颖于2019年11月8日在骄阳房地产公司签订《居间服务合同》、《居间服务补充合同》及《补充协议》，且能够证明三方合同约定情况，故本院对该份证据予以采信。吴银燕举示的证据A2，吴银燕分别于2019年12月10日、2019年12月12日、2019年12月20日与骄阳房地产公司顾天龙的聊天记录3张，因佘嘉颖、骄阳房地产公司均对真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以采信。吴银燕举示的证据A3，房屋产权证明2张，该份证据真实、合法，能够证明案涉房屋的所有权人系吴银燕，故本院对该份证据予以釆信。佘嘉颖举示的证据B2，哈尔滨住房公积金管理中心《关于调整住房公积金个人贷款额度计算方法的通知》的网页截图1张，该份证据真实、合法，能够证明哈尔滨住房公积金管理中心于2019年4月1日调整个人贷款额度的计算方法，故本院对该份证据予以釆信。佘嘉颖举示的证据B3，《新晚报》公众号于2019年11月20日发布的文章《额度变少！哈市住房公积金个人贷款额计算方式，下月起调整！》复印件1张，因吴银燕、骄阳房地产公司均对真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以采信。佘嘉颖举示的证据B4，骄阳房地产公司工作人员李鑫的微信个人信息截图1张、佘嘉颖与李鑫的聊天记录3张、手机录屏视频光盘1张及视频文字内容3张，该份证据真实、合法，能够证明骄阳房地产公司工作人员李鑫于2019年11月5日明确向佘嘉颖承诺公积金贷款可以达到20万元，2019年11月7日告知佘嘉颖如果公积金贷款贷不下来三方无责，故本院对该份证据予以釆信。佘嘉颖举示的证据B5，骄阳房地产公司工作人员顾天龙的微信个人信息截图及转账凭证1张、佘嘉颖与顾天龙的聊天记录7张、手机录屏视频光盘1张及视频文字内容5张，该份证据真实、合法，能够证明骄阳房地产公司工作人员顾天龙承诺如公积金贷款达不到14.6万元就取消合同并退还佘嘉颖已付金额，并且于2019年12月6日告知佘嘉颖合同终止，去骄阳房地产公司总部即可退费，故本院对该份证据予以釆信。佘嘉颖举示的证据B6，2019年11月13日的招商银行交易小票及骄阳房地产公司出具的《收据》1张，该份证据真实、合法，能够证明佘嘉颖共向骄阳房地产公司支付6765元，故本院对该份证据予以釆信。本院认定事实如下：2019年11月8日，出售方（甲方）吴银燕、买受方（乙方）佘嘉颖及中介方（丙方）骄阳房地产公司签订了《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》（合同编号：HF8-00030238）（以下简称《居间服务合同》）、《居间服务补充合同》（合同编号：JY8-00030238）及《补充协议》（合同编号：HF8-00030238）。佘嘉颖于2019年11月13日向骄阳房地产公司账号转账居间服务费5265元、产权代办费500元、贷款代办费1000元，共计6765元。《居间服务合同》第一条约定，甲方将单独所有的位于哈尔滨市利民开发区长青大街东、师大嘉园二期21栋6单元6层2号的房屋（房屋产权证号：哈房权证利民字第××号，建筑面积55.71㎡）出售给乙方。《居间服务合同》第二条转让价格与定金约定，案涉房屋总成交价为405000元，协议签订之日，乙方支付购房定金20000元。《居间服务合同》第五条经纪服务内容及收费（一）经纪服务内容约定，丙方为甲、乙双方提供与购买房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询…（二）经纪服务收费约定，按本房屋总成交价款的1.3%支付，支付时间为房屋交易合同签订之日起壹日内，支付方式为乙方支付100%。《居间服务合同》第六条交易手续办理及收费约定，甲乙双方选择【1】甲乙双方共同委托丙方代办【公积金贷款】方式办理交易手续。《居间服务合同》第七条付款方式约定，甲乙双方同意按（二）贷款交易方式付款，可贷金额、贷款年限及利率等，商业贷款以贷款银行评估审定为准；公积金贷款以公积金管理中心评估审定为准。《居间服务合同》第九条责任义务约定，（三）丙方责任义务：…4.如果因丙方过错导致房屋买卖合同无法履行的，应免除经纪服务费用（含代办费），并承担甲、乙双方因丙方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）…（四）因不可抗力或政策等非主观因素导致本合同无法履行，合同各方免责，在甲乙丙三方具结后，丙方将监管的房屋权属资料交还给甲方，将监管的定金及购房款交还给乙方，交易过程中产生的费用由甲乙双方各自承担，同时免除经纪服务费用。《居间服务补充合同》第三条权利义务4.代办服务内容（9）约定，丙方向甲、乙双方提供相关税收政策和税费缴纳标准咨询。《居间服务补充合同》第四条违约责任3约定…丙方违反本合同第三条第4款约定的，丙方应承担相应的违约责任。《补充协议》第三条贷款的其他约定2约定，如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止，甲方返还乙方累计已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任。李鑫、顾天龙系骄阳房地产公司员工，佘嘉颖购房前期一直与李鑫进行协商和咨询，2019年11月7日李鑫明确在微信中告知佘嘉颖“公积金贷款下不来三方无责”，后涉及贷款问题，转为店长顾天龙与佘嘉颖进行协商。佘嘉颖于2019年11月21日通过微信向顾天龙发送新晚报公众号于2019年11月20日发布的文章《额度变少！哈市住房公积金个人贷款额计算方式，下月起调整！》，经佘嘉颖查询，哈尔滨住房公积金管理中心于2019年4月1日下发《关于调整住房公积金个人贷款额度计算方式的通知（哈公积金规【2019】3号）》，明确规定自2019年12月1日起对公积金贷款额度予以调整，并表示自己的贷款余额不足，顾天龙告知其如果12月1日起实施新的公积金贷款政策且佘嘉颖的贷款额度达不到预期，合同终止。2019年12月3日佘嘉颖通过微信告知顾天龙通过咨询公积金确定公积金贷款自2019年12月1日起实施新的政策。顾天龙于2019年12月6日告知佘嘉颖合同解除，佘嘉颖拿合同去骄阳总部退费即可，并于2019年12月10日以微信通知的方式告知吴银燕买方不购买涉案房产。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人应依约履行。一、关于合同解除的问题。当事人协商一致，可以解除合同。吴银燕与佘嘉颖、骄阳地产公司签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》、《居间服务补充合同》及《补充协议》中未约定解除合同的条件，但因因公积金政策调整而导致合同不能继续履行。吴银燕于2020年1月15日向本院提起诉讼，请求解除《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》、《居间服务补充合同》及《补充协议》，佘嘉颖于2020年5月21日提起反诉，请求解除双方签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》、《居间服务补充合同》及《补充协议》，2020年6月1日本院开庭时骄阳地产公司亦同意解除合同，三方于2010年6月1日达成解除合同的合意，本院确认三方于2019年11月8日签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》、《居间服务补充合同》及《补充协议》，于2020年6月1日解除。二、关于违约金及精神损失费的问题。因三方签订的合同明确规定，因不可抗力或政策等非主观因素导致本合同无法履行，合同各方免责。佘嘉颖不继续履行合同的原因系公积金贷款政策发生改变，属于合同约定的各方免责的事项，故吴银燕要求佘嘉颖赔付违约金的诉讼请求，本院不予支持。精神损害赔偿系自然人因人身权益受到侵害造成严重精神损害，或自然人因人格权利受到非法侵害而向人民法院主张的，在本案中，吴银燕要求骄阳房地产公司赔偿精神损失费的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。三、关于居间费及代办费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《居间服务合同》第九条责任义务（四）约定，因不可抗力或政策等非主观因素导致本合同无法履行…交易过程中产生的费用由甲乙双方各自承担，同时免除经纪服务费用。现因政策发生改变导致合同无法继续履行，骄阳房地产公司应对经纪服务费用予以免除，佘嘉颖于2019年11月13日给付骄阳房地产公司居间服务费5265元、产权代办费500元、贷款代办费1000元，共计6765元，骄阳房地产公司应对该笔费用予以退还，故对佘嘉颖要求骄阳房地产公司返还居间服务费、产权代办费、贷款代办费的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十二条，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、确认吴银燕、佘嘉颖、黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》、《居间服务补充合同》及《补充协议》于2020年6月1日解除；二、黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内返还佘嘉颖交付的居间服务费5265元、产权代办费500元、贷款代办费1000元，共计6765元；三、驳回吴银燕、佘嘉颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费925元（吴银燕已预付），由吴银燕负担。反诉案件受理费25元（佘嘉颖已预付），由黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司负担，此款黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司须于本判决生效之日起五日内给付佘嘉颖。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘丽二〇二〇年六月二十二日法官助理王祎书记员高佳媛