北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初14970号原告：周圣荣，男，1972年4月19日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。委托诉讼代理人：杨立国，北京市亚太律师事务所律师。被告：严从胜，男，1969年3月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。被告：杜家海，男，1966年1月18日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。被告：陈君，男，1968年1月24日出生，汉族，住安徽省巢湖市含山县。三被告的委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。原告周圣荣与被告严从胜、杜家海、陈君确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周圣荣及其委托诉讼代理人杨立国，被告严从胜、杜家海、陈君及三人的委托诉讼代理人田健壮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周圣荣向本院提出的诉讼请求：请求法院依法判令原告与三被告于2014年3月20日签订的《工业厂房转让合同》和2016年7月30日签订的《工业厂房转让合同补充协议》无效。事实和理由：2014年3月20日，原告与三被告签订《工业厂房转让合同》，约定原告将自建的坐落于北京市房山区闫村镇×村建筑面积8466平方米的厂房一次性转让给三被告，总价款500万元。2016年7月30日，原告与三被告又签订了《工业厂房转让合同补充协议》。自建厂房所在场院的土地属北京市房山区闫村镇×村村民委员会集体所有，由该村村民于×承包经营，原告、程×与土地承包人于×签订《场地房屋租赁协议》获得该地块土地租赁权，但是原告的自建厂房并未办理任何规划建设审批手续，该自建厂房属于违法建筑。根据相关法律规定，原告与三被告签订的合同违反了强制性规定，该合同应属无效合同。故诉至法院。另本院审理中原告又称，根据房地一体原则，买卖地上物，必然涉及土地使用权的转让。原被告双方在未取得土地所有权人及村委会同意情况下，单方进行转让，没有履行土地管理法关于农村集体土地转让的相关审批手续，并且双方转让的工业厂房也导致农村集体土地使用性质被改变。双方买卖行为违反了土地管理法的规定，应属无效。被告严从胜、杜家海、陈君辩称：一、原告所诉与事实不符，不同意原告的诉讼请求。二、此事曾有过诉讼，原告是北京市香香唯一食品厂（以下简称香香食品厂），被告是本案原告周圣荣和本案被告严从胜等三人。香香食品厂要求确认合同无效。房山区法院做出的（2017）京0111民初8843号判决书驳回了原告的诉讼请求，后经二审法院审理维持原判。2018年开始，香香食品厂又以撤销权为案由向房山区人民法院起诉，要求撤销被告周圣荣与严从胜、杜海涛、陈君三人签订的《工业厂房转让协议》及《工业厂房转让协议补充协议》，房山区人民法院做出的（2018）京0111民初4387号判决书判决驳回了原告的起诉，后经二审法院审理，维持原判。上述两个案子周圣荣都是被告，判决书已经生效，现周圣荣又起诉无效，这个要求与上述两个案件相悖。之前两个案子中周圣荣都认为合同有效，在本次案件中周圣荣又要求合同无效，相互矛盾。三、转让房屋等地上物，政府有关部门没有认定是违建，土地管理部门也没有认定土地转让违法，并且香香食品厂还在这里注册了，一直在经营，也可以证明建筑物的合法性。经本院审理查明事实如下：2012年5月22日，于达（出租方，甲方）与周圣荣、程×（承租方、乙方）签订场地房屋租赁协议，协议约定甲方提供场院一处，土地四十亩，院内北房24间，水井一口租赁给乙方使用。该场院位于北京市房山区阎村镇×村西南（原石子场旧址）桥梁厂南侧，东至农机局东墙以北，南至特普丽北墙，西至紫金河构件厂东墙，北至桥梁厂南墙。租期为20年，自2012年6月1日至2032年5月30日。2012年10月20日，周圣荣（出租方、甲方）与北京市香香农业发展有限公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于北京市房山区阎村镇×村石子厂的房屋租赁给乙方使用。租赁合同中没有写明占地面积、房屋面积和间数，租赁期限以及租金给付方式、数额。2013年8月8日，周圣荣与香香食品厂签订补充协议，约定2012年10月20日房屋租赁合同的承租方变更为北京市香香唯一食品厂。2014年3月20日，周圣荣（卖方、甲方）与严从胜、杜家海、陈君（买方、乙方）签订了《工业厂房转让合同》，约定甲方将自建的坐落于北京市房山区阎村镇×村（原石子厂旧址）建筑面积8466平方米的厂房一次性转让给乙方，总价款为500万元。双方在合同第九条中约定：“甲方转让给乙方的厂房时已将厂房租赁给香香食品厂使用，期限20年零5个月，年租金壹佰万元整（附与香香食品厂租赁合同），甲方将厂房转让给乙方后因乙方无法与香香食品厂变更合同，故甲方与香香食品厂合同保持不变，租金还是由甲方收取，然后甲方再返租乙方厂房，甲方租赁乙方厂房8466平方米，每年租金壹佰万元整，期限20年零5个月，甲方从2016年12月1日起开始给乙方交纳房租。2016年12月1日以前香香食品厂房租甲方已经收取故不计。”该合同还约定了其他权利义务。合同签订后，严从胜、杜家海、陈君已支付对价。2016年7月25日，周圣荣（卖方、甲方）与严从胜（买方、乙方）签订了《工业厂房转让合同补充协议》，约定：乙方就购买甲方租于达的15亩土地自建的8466平方米的厂房租赁给香香食品厂达成如下补充协议。原转让合同中的第九条“租金由甲方收取，然后甲方再返租乙方厂房，甲方租乙方厂房8466平方米”此句话作废，每年租金壹佰万元，现改为由乙方直接向香香食品厂收取。第十条中的香香食品厂不给甲方交纳租金，乙方只向甲方收取租金，同时改为由乙方直接向香香食品厂收取租金。原因是甲方向香香食品厂法人陶春香借款250万元双方有经济纠纷，现改为香香食品厂的租金由乙方收取。杜家海、陈君虽未在该补充协议上签名，但对严从胜签订补充协议的行为予以追认。另查，涉诉土地属北京市房山区阎村镇×村村民委员会（以下简称焦庄村委会）所有，由于达承包经营。再查，2014年1月17日，陶×（香香食品厂原法定代表人）与周圣荣签订借款合同，约定陶×借给周圣荣250万元。2016年12月21日，香香食品厂认为陶×的行为系职务行为，并以香香食品厂为原告，将周圣荣诉至本院。后经法院做出的（2017）京0111民初18441号民事调解书，香香食品厂与周圣荣达成如下调解协议：“一、周圣荣于2018年1月10日偿还香香食品厂借款本金250万元，利息120万元，二、双方其它无争议。”2017年2月15日，香香食品厂起诉被告周圣荣、第三人严从胜、杜家海、陈君确认合同无效纠纷，要求判令周圣荣与第三人签订的《工业厂房转让合同》及《工业厂房转让合同补充协议》无效，房山区人民法院（2017）京0111民初8843号民事判决书判决驳回了香香食品厂的诉讼请求，后香香食品厂上诉，二审法院做出的（2017）京02民终10661号民事判决书维持了一审判决。2018年1月23日，香香食品厂向本院提起债权人撤销权之诉，要求撤销周圣荣与严从胜、杜家海、陈君三人签订的《工业厂房转让协议》及《工业厂房转让协议补充协议》。房山区法院做出的（2018）京0111民初4387号民事判决书驳回了香香食品厂的诉讼请求。一审判决后香香食品厂提起了上诉，北京市二中院做出的（2019）京02民终3667号民事判决书维持了一审判决。另查明，在（2017）京0111民初8843号民事案件中，作为被告的周圣荣答辩称：“不同意原告的诉讼请求，因为工业厂房转让合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，并已实际履行，原告要求确认无效，没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。”上述事实，有原告提交的工业厂房转让合同、场地房屋租赁协议、证明、（2017）京0111民初8843号民事判决书、（2017）京02民终10661号民事判决书，被告严从胜、杜家海、陈君提交的转让合同、（2018）京0111民初4387号民事判决书、（2019）京02民终3667号民事判决书、村委会的证明、派出所的证明信、原被告的当庭陈述等证据在案佐证。经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。现原告认为周圣荣所建厂房等地上物属于违法建筑，因而认为周圣荣与严从胜、杜家海、陈君三人签订的《工业厂房转让协议》及《工业厂房转让协议补充协议》无效。现并没有政府部门认定周圣荣所建厂房等地上物属于违法建筑，其也未向本院提交证据证明其所建房屋为违法建设。因此周圣荣以自己所建厂房等地上物为违法建设而认为其与严从胜、杜家海、陈君签订的合同无效的理由不能成立。周圣荣与严从胜三人签订的《工业厂房转让合同》第一条中写明：“土地使用权人甲方（周圣荣）以租赁方式向个人于×租赁取得（后附甲方与于×场地房屋租赁协议，此协议有一条出租转让房屋需经于×同意，甲方已告知于×并已同意）并依法进行了建设用地使用权登记，土地面积为甲方向于达租赁的40亩土地中的15亩地9900平方米。用途为工业用地，土地使用年限为20年”等内容。该约定周圣荣认可涉案土地已经进行了建设用地使用权登记，用途为工业用地。且周圣荣在（2017）京0111民初8843号案件审理中，认可与严从胜三人签订的《工业厂房转让合同》有效。周圣荣已经收到了转让厂房的转让费，现又要求认定转让合同无效，违背诚实信用原则。且该厂房现由香香食品厂租赁并经营，香香食品厂已经办理了营业执照。本院不宜以建筑物缺乏合法手续为由而认定无效。故现周圣荣提起确认其与严从胜等三人签订的《工业厂房转让合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。另周圣荣称房地一体，厂房转让必然导致土地使用权的转让，没有经村委会同意单方转让，没有土地管理部门的相关审批手续，改变了土地使用性质，因而转让无效。但周圣荣不是主张主体，该理由不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告周圣荣的诉讼请求。案件受理费35元，由原告周圣荣负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  连春祥二〇二〇年六月八日书记员  王 祎