安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终1125号 上诉人（原审被告）：解登卫，男，1973年8月12日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 被上诉人（原审原告）：钟金奎，男，1962年11月10日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：何如国，安徽皋陶律师事务所律师。 上诉人解登卫因与被上诉人钟金奎房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初716号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人解登卫，被上诉人钟金奎及其委托诉讼代理人何如国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 解登卫上诉请求：依法撤销原判，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院对上诉人与被上诉人之间于2016年12月8日签订的租房合同没有掌握，该份租房合同真实有效，被上诉人未主动提交该项证据，从而导致一审法院对证据掌握不充分，做出不当判决。根据合同法规定，变更合同应对原合同变更内容在补充协议中进行变更约定，然而被上诉人于一审当中提供的合同并未对原合同进行任何内容变更提及，且恶意将违约金由租金的10%提高至租金的20%，没有向上诉人明确提及变更事项。二、被上诉人向上诉人提出缴纳物业费用的要求，该项要求上诉人无法满足，上诉人认为应将物业管理公司纳入诉讼对象，上诉人及广大其他住户已于物业管理公司就物业费用问题产生纠纷，被上诉人无权要求上诉人缴纳不合理的物业费用。今年我国又突发新冠××疫情，国家各省市出台了相关政策扶持个体经营户，被上诉人此时提出让上诉人缴纳的物业管理费用不符合事实依据，应当被驳回。三、一审判决对上诉人实际搬离日期没有调查清楚，上诉人与2019年12月8日合同到期后，被上诉人拒绝退还押金，从而与上诉人就房屋押金问题产生纠纷，上诉人认为自2019年12月8日之后的任何租赁相关费用均不应由上诉人承担。 钟金奎辩称，一、一审法院判决认定的事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。二、上诉人多次提到双方于2018年12月8日签订的租房合同，真实有效。根据该份合同明确约定一方违约需赔偿另一方的年租金的违约金是20%，而不是上诉人所称的10%。同时该份合同对于上诉人返还房屋约定有个条件，乙方交房时应当保证房屋内门窗、地面设施完好无损、水电畅通、无欠，甲方也就是本案的被上诉人再返还上诉人的保证金，同时应当对于建筑垃圾和营业造成的垃圾进行清理，截止今天庭审为止，案涉房屋内的垃圾，仍未予以清理，而且房屋结构遭到破坏，未予恢复原状。上诉人也没有将案涉房屋的钥匙交还给被上诉人。上诉人在未按时缴纳房租的前提下，拒不归还被上诉人的房屋，已经构成了根本违约，期间产生的费用应当由上诉人来予以承担。上诉人提到新冠××疫情，需要说明一点的是，该房屋到期是在2019年12月8日，当时新冠××还未爆发，。新冠××并不是上诉人抗辩不缴纳房租不还原房屋的理由，同时该份租房合同也明确约定了租房期间的物业费应当由上诉人也就是承租人来承担。 钟金奎向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方于2018年12月8日签订的租房合同，并由被告向原告支付拖欠的租赁费1667元（暂时自2019年12月8日计算至2020年1月8日）；2、依法判令被告按照双方签订租房合同约定的租金标准（20000元/年）向原告支付迟延交付房屋的租金，直至被告按照租房合同约定标准将案涉房屋交付给原告后再加30天；3、依法判令被告向原告支付合同标的20%的违约金即4000元，并向原告支付其租赁期间的物业费3128元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明，2018年12月8日，原、被告就位于六安市国际汽车城Ｂ区门面房续签一份《租房合同》，出租方为原告钟金奎（甲方），承租方为被告解登卫（乙方），双方约定：租赁期限为2年，自2018年12月8日至2020年12月7日；租金为每年20000元，每年租金一次性付清；乙方在租赁期内产生的物业管理费、水电费等一切费用由乙方承担；乙方另支付甲方履约保证金3000元，待合同到期房屋完好无损、水电畅通无欠费用时原额退还；甲乙双方在合同约定期限内如中途违约，应赔偿对方年租金的20%违约金。合同签订后被告给付了第一年租金20000元及履约保证金3000元。2019年12月8日第一年租期届满后，钟金奎于同年12月14日发微信给解登卫，催要第二年房租，解登卫回信称“知道了钟总，下个星期不给就不租了”。2019年12月15日，原告妻子到被告租房处催要房租，双方发生矛盾，并报警处理。另查，解登卫自2019年5月1日至今的物业费用没有交纳。 一审法院认为，原、被告双方签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违背法律法规的禁止性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。被告拖欠房屋租金未付，在原告催要时也未能及时给付，且作出退租的意思表示，后双方因催租又发生矛盾并导致上升到报警程度，被告仍未交纳房租。被告的行为系明确不履行合同的行为，鉴于原被告双方无法协商达成一致意见，导致合同目的不能实现，现原告请求解除租房合同，符合法律规定，一审法院予以支持。被告交纳房租至2019年12月7日，逾期房租未能续交，且租赁房屋也未能及时返还，现原告诉请被告支付房屋占用期间的费用的主张，于法有据，一审法院一并予以支持。原被告合同中约定，租期内房屋使用的物业管理费用由被告承担，现被告自2019年5月1日以后至今的物业费用未曾交纳，现原告主张拖欠的物业费用应由被告承担的请求符合合同约定，但请求数额应以被告实际占用房屋天数应付数额为限。另被告租房时交纳的3000元履约保证金在被告退房时原告应予退还被告。被告拖欠房租不交，构成根本违约，应当承担违约责任，向原告支付违约金，但其中原告诉请被告另行承担支付30天违约损失的请求属重复计算违约损失，本院不予支持。综上，原告诉请合法有据部分本院予以支持。被告解登卫经本院合法传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼，应视为放弃应诉和抗辩的权利，由此产生的不利于己的诉讼风险应自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告钟金奎与被告解登卫签订的《租房合同》；二、被告解登卫应于本判决生效之日起十日内搬离现租用的位于六安市国际汽车城Ｂ区门面房；三、被告解登卫支付租赁房屋占用期间自2019年12月8日至搬离之日止的房租费用，费用标准按54.79元／天（20000元／365天）计算；四、被告解登卫自2019年5月1日至搬离租赁房屋之日止期间的物业费用由解登卫承担（按3128元／365天×实际天数计算）；五、被告解登卫支付原告钟金奎违约金4000元（20000元×20%），款于本判决生效之日起十日内付清；六、原告钟金奎应于本判决生效之日起十日内退还被告解登卫履约保证金3000元；七、驳回原告其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（本院开户行：六安农村商业银行股份有限公司皋城路分理处；账号2000,0533,1263,1030,00×××55；户名：六安市金安区人民法院）。案件受理费570元减半收取计285元，由被告解登卫负担。 本院二审期间，解登卫向本院提交了四组证据：证据一、2016年12月8日签订的房屋租赁合同，证明合同真实有效，2016年-2019年合同已经到期了，我不租了。被上诉方提供的2019年合同把违约金提高到20%是恶意的。证据二、押金3000元的收据，证明保证金我交给他了，他还没有退还给我。证据三、物业费收据，我交物业费截至2019年5月1日，我没有交完，因为我们与物业办有官司，所以我就没有交。证据四、2016年-2019年三年的房租收据。证明房租交到2019年12月8日，是钟金奎妻子吴运年收的钱。钟金奎质证：证据一，真实性无异议，这份租房合同已经履行完毕了，双方于二零一八年十二月八号重新签订的租房合同，对于相关的一个租房事宜进行了重新的协商，我们认为双方争议应当以二零一八年十二月八日签订的新的租赁合同相关的约定为准。证据二的押金条子是真实的，押金，一审判决已经明确了，押金要求我们返还给他，如果上诉人能够按时支付，一审判决确定的违约金、租金以及相关的责任，我们押金同意退还，都没有异议。对证据三、对真实性我们不持异议，但是同时也印证了一审判决是认定的一个事实。解登卫物业费仅缴的2019年5月1日，此后的物业费解登卫没有交，对证据四、房租的收条，真实性没有异议，解登卫的房租付到2019年12月，但此后他没有按时归还房屋，应当支付房屋占用期间的租金。解登卫提交了一组证据，被上诉人于2020年4月8日拍的房屋现状的照片两张，证明案涉房屋的现状就是房内垃圾成堆，而且房屋结构遭到破坏，不符合租赁合同约定的归还房屋的一个条件。钟金奎质证：照片是我租的门面，照片上的构造柱实际是空心砖，与房屋结构不构成影响。本院认证：对双方当事人提交的证据的真实性予以确认，证明目的结合本案事实在论理部分以阐述。 本院查明的事实同一审一致。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原审判决解登卫支付自2019年12月8日至搬离之日止的房租费，是否有事实和法律依据。二、原审判决上诉人解登卫自2019年5月1日至搬离租赁房屋之日止的物业费用，是否有事实和法律。三、原审判决解登卫按20%租金承担违约金，是否有事实和法律依据。经查，双方当事人于2016年12月8日签订了房屋租赁合同，后又于2018年12月8日签订了一份新合同，新合同生效后，旧合同与新合同相冲突的部分即失效，双方的权利义务应以新合同为准。根据新合同的约定，房屋租期为两年，解登卫在租用一年即表示不租并拒绝支付租金构成违约，一审法院判决解除合同本院予以支持。《租房合同》第3条约定乙方在合同约定租赁期内产生的物业管理费、水电费、安全责任等。因此，一审法院判决解登卫支付房屋占有期间自2019年12月8日至搬离之日止的房租费用，本院予以支持，本院予以支持。根据双方当事人于2018年12月8日签订的房屋合同第7条的规定，一审法院按年租金的20%判决解登卫支付原告钟金奎违约金4000元，本院予以支持。因钟金奎没有实际支付物业费用，一审法院判决解登卫自2019年5月1日至搬离租赁房屋之日止期间的物业费用由解登卫承担，但费用标准按费用标准（按3128元/365天×实际天数计算）计算不妥，本院予以纠正。 综上所述，解登卫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初716号民事判决第一、二、三、五、六、七项。 二、变更安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初716号民事判决第四项“解登卫自2019年5月1日至搬离租赁房屋之日止期间的物业费用由解登卫承担（按3128元/365天×实际天数计算）”为“解登卫自2019年5月1日至搬离租赁房屋之日止期间的物业费用由解登卫承担（按实际支付金额计算）”。 二审案件受理费570元，由上诉人解登卫负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 魏晶晶 审判员 王 丽 二〇二〇年六月二十九日 法官助理陈坤柱 书记员熊贤茹 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。