湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初781号原告：贺翠玲，女，1978年5月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：贺铁钢。委托诉讼代理人：杨松艳，湖南湘永律师事务所律师（特别授权）。被告：永州乐朵酒店管理有限公司，住所地湖南省永州市零陵区阳明大道西侧香零公馆1栋808房。法定代表人：殷凯，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周浩，湖南日月明律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：李乔，男，该公司客服经理。原告贺翠玲与被告永州乐朵酒店管理有限公司（以下简称乐朵公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺翠玲之委托代理人贺铁钢、杨松艳，被告乐朵公司之委托代理人周浩、李乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺翠玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告房屋租金（从2020年1月1日起计算到被告足额支付房租费之日止，截止到起诉之日逾期3.5个月，被告拖欠房租费3351元），并承担逾期付费违约金（按被告拖欠租金30%计算违约金，截止到起诉之日违约金1065元）；2、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年8月15日，原告购买香零公馆一幢16层1601号房屋，合同约定房屋面积43.04M2。2018年8月15日，原、被告签订租赁合同及补充协议，被告租用原告的上述房屋用于经营维也纳国际酒店，双方并约定了租期、租金计付方式、违约责任、租金调整方式等内容。原告按时将房屋交付给被告使用，被告仅支付2019年12月租金，此后未再按约支付租金，原告多次催收无果，请依法判如所请。被告乐朵公司辩称，1、受不可抗力影响，要求减免租金；2、被告愿意与原告协商解除，共同渡过疫情；3、被告不需要支付违约金。本院经审理认定事实如下：2018年8月15日，原告与永州康乃馨养老产业投资置业有限公司签订《商品房（预）销售合同》，以贷款方式购买了位于湖南省永州市零陵区阳明大道东侧、项目名称为德润.东海岸、商品房推广名为香零公馆的*幢**号房。2018年8月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《香零公馆.维也纳国际酒店租赁合同》，约定“一、出租房屋情况1、甲方出租给乙方的房屋位于永州市零陵区阳明大道西侧香零公馆房屋，房号为：1号栋16楼1601房（以下简称该房屋）。该房屋合同面积为43.04平方米，计租最终以房地局测定的实测面积为准。用途为商业。……二、租赁用途1、甲乙双方同意，租赁该房屋作为酒店式公寓经营使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定。……三、交付日期和租赁期限……2、乙方向甲方交纳租金时间为2019年4月1日——2034年3月31日。租赁期限15年8个月，免租期8个月（免租期时间为2018年8月1日至2019年3月31日。）如果该房屋因开发商交房时间有拖延，则甲乙双方协商将起租日、付款日和租赁期限也相应顺延。……四、租金、押金支付方式、银行账号和租赁期限……2、甲、乙双方约定，该房屋租金按租赁15年时间段划分为2个阶段，每阶段的具体租金数额及支付方式如下：第一阶段：自2019年4月1日起至2024年3月31日止，该房屋的月租金标准为15元/平方米/月。（其中为50%的租金，50%的设施设备使用费）第二阶段：自2024年4月1日起至2034年3月31日止，该房屋的月租金标准为16元/平方米/月。……”。2018年8月15日，原告与被告签订《香零公馆.维也纳国际酒店租赁合同补充协议》，其中约定“协议约定，在签订香零公馆维也纳国际酒店租赁合同的基本上，对其约定的租金予以增加，具体每一阶段增加的数额为：……2、甲、乙双方约定，该房屋租金按租赁15年时间段划分为2个阶段，每阶段的具体租金数额及支付方式如下：第一阶段：自2019年4月1日起，至2024年3月31日止。该房屋的月租金标准为18元/平方米/月。第二阶段：自2024年4月1日起，至2024年3月31日止，该房屋的月租金标准为13元/平方米/月”。2019年12月30日被告乐朵公司将2020年1月的租金1424.28元按照约定方式支付给原告。2020年1月因新型冠状病毒感染的肺炎引发重大疫情，2020年1月24日湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，同年1月26日零陵区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布1号令：“区内除超市、医院、加油站、婴幼儿用品店、药店正常营业外，其他经营性场所一律暂停营业”，2020年2月19日中共永州市委新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布《关于做好全市服务行业安全有序复工复产的指导意见》，容许酒店宾馆复工，但是宾馆住宿必须一个房间只安排住一人。2020年3月10日湖南省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应由一级调整为二级。2020年3月27日，被告向原告支付租金1424.28元。因被告未能依约支付2020年2月、3月的租金，经协商未果，原告诉至本院。本院认为，本案系租赁合同纠纷，原告与被告在自愿、平等基础上签订《香零公馆维也纳国际酒店租赁合同》以及《补充合同》，合法有效，应当受法律保护。本案争执的焦点是：1、2020年1月开始发生的重大突发公共卫生事件是否构成本案租赁合同履行中的不可抗力；2、2020年2月和3月的租金是否可以减免；3、被告乐朵公司没有按约定支付2020年2月和3月的租金是否需要承担违约责任。（一）本案存在不可抗力的因素。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因受突发新冠肺炎疫情的影响，2020年1月24日湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，同年1月26日零陵区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布1号令：“区内除超市、医院、加油站、婴幼儿用品店、药店正常营业外，其他经营性场所一律暂停营业。”这一重大突发公共卫生突发事件是合同双方当事人不能预见、不能避免且不可克服的客观情况，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，被告乐朵公司受新冠肺炎疫情防控措施的影响，出现了一段时间停止营业以及营业受限制的情形，符合不可抗力的法定要件，2020年1月开始发生的重大突发公共卫生事件构成本案租赁合同履行中的不可抗力因素。（二）本案可以根据公平原则适当核减租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，根据新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布的命令，2020年1月26日到2月19日被告乐朵公司营业受到限制，3月10日湖南省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应由一级调整为二级，因原告所出租的房屋并非国有房屋，被告乐朵公司要求免除两个月租金，原告不同意全免租金，从合同双方当事人之间的利益均衡考虑，全免2个月租金会导致这一重大突发公共卫生事件引发的不可抗力的后果完全由原告分担，会导致利益失去均衡，因此被告乐朵公司要求免2个月租金的抗辩理由，本院不予采纳。原告要求被告乐朵公司全额支付租金的诉讼请求，因存在不可抗力的因素，本院仅支持原告伍贵萍的部分诉讼请求。结合疫情防控措施限制被告乐朵公司营业达25天，且2月份一直处于公共卫生事件一级响应状态，为平衡合同双方的利益，2月份的租金核减50%为宜；3月份被告乐朵公司开设的维也纳酒店一直容许经营，且在3月10日湖南省将公共卫生事件应急响应由一级调整为二级，对酒店经营的影响明显减少，故对3月份的租金核减30%为宜。（三）本案被告乐朵公司无需要承担违约责任。因被告乐朵公司没有按约定支付2020年2月和3月的租金与新冠疫情这一不可抗力因素有关，故虽然被告乐朵公司没有按约定支付2020年2月和3月的租金，但是无需承担合同约定的违约责任，原告提出有关违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告永州乐朵酒店管理有限公司在本判决生效后十日内向原告贺翠玲支付2020年2月、3月的租金1709元；二、驳回原告贺翠玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元，减半收取25元，由原告贺翠玲负担10元，被告永州乐朵酒店管理有限公司负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  彭剑辉二〇二〇年六月十二日书记员  郭红梅附相关法律条文：《民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。