四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初2609号 原告：党思莹，女，1992年10月28日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：唐雪真，女，1989年3月24日出生，汉族，住成都市高新区。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司。住所地：成都市高新区民丰大道西段405号附25号1层。 法定代表人：徐万刚，职务不详。 委托诉讼代理人：吴娟，女，1996年10月13日出生，汉族，住四川省合江县，系公司员工。 原告党思莹与被告唐雪真、第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2020年5月21日、6月15日两次进行公开开庭，原告党思莹，被告唐雪真，第三人链家房产公司的委托诉讼代理人吴娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 党思莹向本院提出诉讼请求:1.唐雪真承担违约责任，解除党思莹与唐雪真于2019年12月14日签署的《房屋买卖合同》；2.唐雪真承担违约金238000元，退回定金80000元及利息600元，退回中介费25800元；3.唐雪真赔偿精神损失费5000元；4.唐雪真赔偿家具款3280元；5.唐雪真退还合计价值800元的一套床褥，五个靠垫，一套沙发垫；6.唐雪真赔偿租房租金2800元；7.唐雪真支付因其违约而导致党思莹购房成本增加的支出20000元；8.唐雪真承担党思莹的诉讼费及邮寄费；9.唐雪真承担保全费，执行费等所有与该案有关的费用。事实与理由：党思莹于2019年12月14日与唐雪真在链家房产公司中介服务下签订了购买唐雪真位于成都高新区房屋的买卖合同，合同约定唐雪真应于2019年12月20日之前去银行办理预约还款手续并还款，唐雪真没有履行，也没有履行2020年2月13日将此房屋不动产权过户至党思莹名下的义务，2020年3月15日唐雪真给中介打电话说不出售房屋，党思莹又于3月15日将“催告函”快递给唐雪真，唐雪真仍没有履行该函的告知内容，已构成根本违约，党思莹作为守约方有权单方面解除合同并依法追究唐雪真的违约责任。并且唐雪真多次向党思莹表达房屋风水不好的问题，给党思莹造成极大心理压力。同时，党思莹于2019年12月28日订购沙发一套、梳妆台一件，合计3280元，因为无法购买房屋，现在订购的钱也没有退回来。 唐雪真答辩称，1.我方没有违约，不承担违约金，也不承担党思莹的租房租金；2.党思莹的行为给我方造成了损失，定金不退还；3.中介费也不应该由我方退还；4.现在房屋内没有党思莹的家具，不存在家具款的退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2019年12月14日，唐雪真（出售方）与党思莹（购买方）在链家房产公司的居间服务下签订系列房屋交易文件，其中《成都市存量房屋买卖合同》约定：1.房屋位于成都市高新区，建筑面积82.5平方米；2.规划用途为公寓；3.房屋已设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司成都沙河支行；4.成交价为1190000元；5.党思莹应支付唐雪真定金40000元，该定金待双方完成权属转移登记后自动转为购房款；6.首付款通过存量房交易资金监管专用账户划转，党思莹在递件过户前3个工作日内将全部或部分首付款410000元存入存量房交易资金监管专用账户，待党思莹取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给唐雪真；7.尾款由放贷银行直接支付给唐雪真，党思莹拟贷款金额约为740000元；8.唐雪真应在2019年12月20日之前到其原借款方办理预约还款手续，并于预约还款后30个工作日内将足额钱款存入还款账户，同时按照原借款方规定办理注销抵押登记等相关手续，并承担相关费用；9.双方同意，贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房管局办理过户递件手续；10.双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金。 2019年12月23日，唐雪真与党思莹签订“关于合同（编号为MM100004799753）的补充协议”，补充约定：1.原合同约定的定金40000元，现经协商，党思莹同意追加定金40000元；2.原合同约定首付款410000元，由于定金增加的原因，首付款减少为370000元；3.约定在2020年2月13日前将此房屋不动产权过户至党思莹名下。 上述合同签订后，党思莹共计向唐雪真支付定金80000元，向链家房产公司支付贷款服务费2000元及佣金23800元。 2019年12月28日，党思莹为案涉房屋订购沙发、梳妆台，价值3280元，因房屋交易未完成，家具尚未安装。 2020年3月15日，党思莹向唐雪真发出“催告函”，就合同约定的应由唐雪真履行的义务进行催促。同日，负责此次交易的链家房产公司工作人员与唐雪真联系，唐雪真向中介表达了其不想出卖房屋的意思，同时提到在签订合同之时其并不知晓党思莹的首付款要在2020年2月份才能到位，是在签订合同之后才知晓此情况。 2020年4月29日，党思莹与唐雪真签订《关于合同（编号：MM100004799753）的解约协议》，就解除合同事宜达成约定：1.签署本协议1个工作日内前往房管局办理撤销合同手续；2.买卖双方签订当日链家房产公司协助双方办理撤销手续后唐雪真退还党思莹定金80000元；3.链家房产公司在办理撤销手续后10个工作日内退还已收取的唐雪真佣金11900元，退还已收取的党思莹佣金23800元。本协议经双方签字且链家房产公司盖章生效，本协议一式三份，具有同等法律效力。该解约协议由党思莹和唐雪真签字。链家房产公司未加盖公章。 针对整个交易流程，在本次交易中负责党思莹方事务的中介工作人员刘霞到法院接受调查，陈述：双方协商好价格之后，在中介人员准备打印合同的过程中，党思莹的母亲提到有部分首付款的金额要在2020年2月份才能到位，唐雪真对此也是晓得的。随后，双方签订正式的书面合同。针对唐雪真提前还款、解除抵押的问题，中介人员也多次催促唐雪真按约履行，但其一直未到银行办理提前还款，直到双方协商解除合同，同时唐雪真也未按解约协议履行定金退还义务。 本院认为，党思莹与唐雪真签订的《成都市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：1.合同履行过程中，哪一方存在违约；2.双方合同是否解除，如何解除；3.党思莹的各项诉请能否支持。 一、合同履行过程中，哪一方存在违约 双方合同约定：“唐雪真应在2019年12月20日之前到其原借款方办理预约还款手续，并于预约还款后30个工作日内将足额钱款存入还款账户，同时按照原借款方规定办理注销抵押登记等相关手续”，党思莹于合同签订后依约向唐雪真支付了80000元定金，已经履行了合同确定的当期义务，但唐雪真并未按合同约定履行己方的义务，未能在2019年12月20日之前办理预约还款手续，至今也未完成抵押注销，经党思莹发送《催告函》进行催告后，仍未积极履行合同义务，在与中介工作人员沟通过程中也表达了不愿意出售房屋的意思，并且在庭审中也明确了此意思，因此，唐雪真在此次交易过程中明确表示不愿出卖房屋，又以其行为表明不履行合同义务，已构成违约。至于其提出的党思莹未按约定将首付款存入资金监管账户以及首付款要在2月份到位的情况，根据合同约定，党思莹只需要在递件过户前3个工作日内将全部或部分首付款存入存量房交易资金监管专用账户即可，而关于过户递件，又约定的是贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，双方在收到经纪方通知后3个工作日内前往房管局办理过户递件手续，现因唐雪真尚未完成预约还款和解除抵押手续，双方的房屋尚不满足过户递件的条件，也未收到经纪方可以办理过户递件的通知，因此党思莹未将首付款存入资金监管账户，其行为未违反合同的约定。另，关于党思莹的首付款到位时间，通过负责此次交易的经纪人向法庭的情况说明，在双方正式签订书面合同之前，党思莹方确实提到了部分首付款要在2020年2月份才能到位，而关于此情况，唐雪真在当场也是知晓的。同时，党思莹的首付款2月份到位与唐雪真按约进行预约还款并不冲突，即使唐雪真认为首付款会晚到，其也可以延期去办理预约还款，那么在双方补充协议约定的将房屋不动产权过户至党思莹名下的2020年2月13日之前，唐雪真也应该进行预约还款、解除抵押，但是其并未完成此项义务，而且在2020年3月中介人员催促时，反而表达了不愿出卖房屋的意思。因此，综合上述，唐雪真关于首付款的上述两项抗辩本院均不予认可。 二、双方合同是否解除，如何解除 关于合同解除，双方在交易无法继续之后，于2020年4月29日签订了《解约协议》，解除双方的房屋买卖合同，但是该《解约协议》链家房产公司并未盖章，党思莹、唐雪真、链家房产公司三方在庭审中均认为该解约协议因链家房产公司未盖章而不发生效力。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效……”之规定，合同当事人可以对合同约定附加生效条件，条件具备之时合同生效。本案中，党思莹、唐雪真与链家房产公司在合意签订《关于合同（编号：MM100004799753）的解约协议》之时，在其第11条约定：“本补充协议经甲乙双方签字且丙方盖章生效……”，应视为三方对合同生效约定了相应条件，且该条件不违反法律的强制性规定，应属合法有效，故三方都应该受到其合意的约束，即合同不仅要党思莹、唐雪真双方签字，而且需要链家房产公司盖章才能生效。现因链家房产公司没有在《关于合同（编号：MM100004799753）的解约协议》上盖章，因此，上述解约协议因约定的生效条件没有成就而尚未生效。故党思莹、唐雪真的房屋买卖合同关系不因《解约协议》的签订而解除。同时根据双方合同约定：“双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，……，逾期超过15日的，守约方有权单方面解除合同”。现唐雪真逾期履行合同约定的预约还款义务，已超过15日，符合双方合同约定的解除条件，故对于党思莹要求解除双方房屋买卖合同的诉请予以支持。载有解除意思表示的起诉状副本于2020年5月6日送达唐雪真，故合同于此时解除。 三、党思莹的各项诉请能否支持 合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，唐雪真应将收取的80000元定金退还给党思莹。 另，党思莹提出了合同约定的房屋总价款20%即23.8万元的违约金诉求，其主张的违约金实为解约违约金，合同的解除在于唐雪真的违约导致，依据双方合同关于合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋合同成交价20%的违约金之约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，唐雪真应该向党思莹赔偿违约金。同时，本院认为，违约金的原则为“补偿性为主、惩罚性为辅”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，违约金应该以实际损失为基础，现党思莹主张总房款20%即23.8万元的违约金，应该证明唐雪真的违约行为给其造成的损失以及损失大小，但其未提供相应的证据予以证明。本院酌情认为，双方签订合同之后，党思莹为履行此合同在积极地做准备，但是唐雪真却一直没能按照合同履行相应的义务，并以其行为表示了不愿继续履行合同，且从签订合同至合同解除期间5个月时间，双方交易一直处于不确定状态，而党思莹由于案涉合同的网签备案，使其丧失了继续寻找其他房源的机会，故，唐雪真违约造成合同无法履行确给作为购房者的党思莹造成了损失，因此本院综合考虑合同履行情况、唐雪真的违约程度、党思莹所受损失以及合同对于违约方进行惩戒的意图，酌情调整违约金为100000元。 关于中介费，链家房产公司在庭审中表示，对于法院判决确定的守约一方的佣金会予以退还，故党思莹作为本案的守约方，不存在此部分中介费的损失，故对其此项诉讼请求不予支持。 关于精神损失费，本案为合同纠纷，精神损失费并非房屋买卖合同纠纷案件的审理范围，故本院不予支持。 关于床褥、靠垫、沙发垫，党思莹自认已经返还，故本案已无处理必要。 关于家具款3280元，党思莹为即将购置的房屋订购家具，现房屋交易无法继续，故其要求唐雪真赔偿家具款。但该家具只是属于在商家处订购，尚未实际发货安装至案涉房屋，具体是否属于不能退回的款项尚不明确，因此不能确定是否属于损失，故不予支持。 对于党思莹主张的利息、住房租金损失、后续交易成本增加、邮寄费都属于损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，违约金金额的确定是以造成的实际损失为参考标准，党思莹主张违约金时可以依据损失大小主张调高违约金，但不能并行主张损失与违约金，且上述确定的违约金已经足以涵盖此部分损失，因此对于党思莹上述损失的诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告党思莹与被告唐雪真签订的位于成都市高新区房屋的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议于2020年5月6日解除； 二、被告唐雪真于本判决生效之日起十日内向原告党思莹退还定金80000元； 三、被告唐雪真于本判决生效之日起十日内向原告党思莹支付违约金100000元； 四、驳回原告党思莹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3322元，由被告唐雪真负担1589元，原告党思莹负担1733元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年六月十五日 书记员  曾娜