河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4534号 上诉人（原审被告）：石家庄励富仕联行物业管理有限公司，住所地石家庄市桥西区南小街129号盈伴商住大厦。 法定代表人：李少岩，执行董事。 委托诉讼代理人：李耀东，河北崇业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄某某，男，1971年6月29日出生，汉族，住石家庄裕华区。 上诉人石家庄励富仕联行物业管理有限公司（以下简称励富仕公司）因与被上诉人黄某某房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人励富仕公司的委托诉讼代理人李耀东、被上诉人黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 励富仕公司上诉请求：1、请求撤销石家庄市裕华区人民法院(2020)冀0108民初43号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，过于偏袒被上诉人，严重违背公平公正原则，应撤销后依法改判或发回重审，具体理由如下：一、被上诉人与上诉人之间存在合法有效的租赁合同，被上诉人有向上诉人付款的合同义务，在合同未经依法确认无效、未依法解除的情况下，被上诉人主张返还合同款项没有依据，一审法院支持被上诉人的返还主张显然违背法律规定，违反契约严守原则，应予纠正。二、被上诉人未尽到举证证明责任，而上诉人尽到了举证证明责任，一审法院认定上诉人未尽到举证证明责任，明显错误。本案的焦点间题是被上诉人返还款项的主张应否得到支持，被上诉人就应当返还承担举证证明责任，但其提供的材料均系其与路劲物业公司的纠纷及相应证据，与上诉人无关，无法证实其主张，其如果认为路劲物业公司不应收取保证金、租金，应向路劲物业公司主张，而不应向上诉人主张。被上诉人起诉状中主张“路劲物业公司称当地派出所出具了文件证明科普楼归其管理”，其对此承担举证证明责任，且该主张并非民事诉讼法规定的生效裁判文书确认的无须证明的事实，但其并未提供证据证明其主张，在举证期内也未向法院申请调查取证，其应承担举证不能的不利后果。上诉人就不应返还提供了租赁合同，该合同系双方自愿协商一致签订，合法有效，上诉人依据租赁合同向被上诉人收取款项，合理合法，足以证实被上诉人有义务向上诉人付款及上诉人不应返还款项，上诉人业已尽到了举证证明责任，一审法院认定上诉人未尽到举证证明且另行向上诉人强加了更多的举证证明责任，并认定上诉人无权向被上诉人收取款项，违背了双方的合同约定，没有依据。三、一审法院在被上诉人未举证、未申请调取证据的情况下，当庭直接引用其它案件中有明显瑕疵的证据，上诉人发表了详尽的质证意见，一审法院却只字未提并据此定案，明显错误。一审法院庭审中直接引用了其它案件的证据即会议纪要，该纪要来源于案外人之间的诉讼案件，上诉人没有参与，对于该诉讼中涉及的事实，上诉人不了解，且未发表过否认、承认的意见，故案外人在该案件中的表述包括对该纪要的表述，与上诉人无关，同时法庭在该案中对该纪要的认定，与本案无关，不应直接在本案中采用。同时，该纪要的真实性、合法性、关联性均有瑕疵，该纪要没有原件予以核实，无论在曹楠案中还是在该案外人诉讼案中，法庭均未从派出所调取到原件，派出所也未出具材料证明该纪要存在，故其真实性无法确认；该纪要未经上诉人审核确认，未加盖上诉人印章，上诉人也未书面授权任何人签署过，不代表上诉人的真实意思，不具有合法性；即使该纪要真实存在，该纪要显示的制作时间为2019年6月16日（在本案双方租赁合同之后），其中“后移交路劲物业管理”无法确定具体移交时间，“励富仕物业尊重公安部门的调查结论”，仅代表尊重和配合公安机关工作，并不代表认可该纪要，故该纪要与本案被上诉人的主张和请求没有关联性。综上，该纪要存在重大的瑕疵，不能被直接引用到本案并认定本案事实，且上诉人对该纪要提出了非常详尽的质证意见，一审法院却在判决书中只字未提，直接引用该纪要作出裁判，明显错误，有失公允。四、一审法院的判决违反了“同案同判”的原则。一审法院此前审理的曹楠与上诉人租赁合同纠纷一案（2019年裕华法院的5450号案件），与本案案情相同，一审法院裁定驳回了曹楠的起诉，根据“同案同判”的原则，本案也应参照曹楠案作出裁判，裁定驳回被上诉人起诉或驳回其诉讼请求，一审法院对本案的判决违反了“同案同判”的原则。综上，恳请贵院查明事实，撤销原判，依法改判或发回重审。 黄某某答辩称，首先，我尊重裕华区法院的审判结果。我自2012年起租用河北路劲物业服务公司的位于石家庄市东侧科普楼底商门脸一间，一直用于经营联通营业厅，租金一直交由路劲物业。2019年4月，上诉人突然找到我说科普楼归其所有，我让他提供产权证、管理证，他什么都没有。他要求把租金交给励富仕公司。我不同意，然后励富仕公司就多次经给我锁门、断电等方式相威胁，期间我报派出所报了好几次，致使我停业一个月之久，我向石家庄东苑派出所报警好几次，但仍未解决问题，迫于无奈我于2019年5月21日、28日向励富仕公司缴纳了保证金3000元、租金6000元才重新开业，到2019年7月，路劲物业公司又找到我说当地派出所出具了文件证明科普楼归路劲公司管理所有，并把电线路已经改好，要求我把房租接着给路劲公司交。假如说我不交就收回房屋。我没办法于2019年7月11日向路劲物业公司缴纳了2019年3月至8月的房租。此后我就找励富仕公司，让他们给我们退押金和租金，他们不给我们退，均遭拒。没办法，我们就起诉到裕华区法院。 黄某某向一审法院起诉请求：1.被告返还保证金3000元、租金6000元及利息（庭审时原告表示不再主张利息）；2.被告赔偿原告停业1个月的损失8000元。 一审法院认定事实：2019年12月31日原告黄某某与被告励富仕公司签订《科普楼房屋租赁服务合同》，约定被告将位于石家庄市出租给原告，租赁期限为10个月，自2019年1月1日起至2019年9月30日止，其中2019年1月1日至2019年3月31日为免租期，租金为1944.84元／月，服务费为699.58元／月，两项合计为2644.42元／月。原告分别于2019年5月21日、2019年5月28日向被告交纳保证金3000元、租金6000元（2019年4月-6月）。另原告提交交费票据一套，显示原告向案外人路劲物业支付上述租赁物2018年9月1日至2019年2月28日租金7938元、2019年3月1日至2019年8月31日租金12969元、2019年9月1日至2019年11月30日租金9000元。 另查明，2019年6月16日路劲物业与励富仕公司经东苑派出所调解，就国际城科普楼经营管理问题形成会议纪要一份，内容为：经石家庄市公安局裕华分局法制部门及东苑派出所调查确认国际城科普楼系路劲地产修建，后移交路劲物业管理经营，励富仕物业尊重公安部门调查结论。 关于本案租赁物的产权人和管理权人，被告称租赁物的管理权自2018年6月后归其公司，现在就管理权与路劲物业有争议，但没有起诉。关于停业损失，原告未向法院提交证据。 一审法院认为，当事人对自己的主张负有举证的义务，本案中被告称自己为涉案租赁物的管理权人，但未提交相应证据，而2019年6月16日的会议纪要则显示管理权人为案外人路劲物业，故在被告不能进一步举证的情况下，其无权向原告收取租金和保证金，原告要求返还已交付的租金和保证金，法院予以准许。关于停业损失，原告未提交证据，故法院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告石家庄励富仕联行物业管理有限公司于本判决生效后五日内返还原告黄某某保证金3000元、租金6000元；二、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。案件受理费226元，减半收取计113元，由被告石家庄励富仕联行物业管理有限公司负担60元，由原告黄某某负担53元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，被上诉人黄某某分别于2019年5月21日、2019年5月28日向上诉人励富仕公司交纳了保证金3000元、租金6000元（2019年4月-6月），黄某某称其租赁的石家庄市槐中路国际城科普楼一层商铺，之前一直向案外人路劲物业公司交纳物业费，并提交了相关证据，即本案出现了两个物业公司向黄某某重复收取物业费的情况。根据已查明的事实，励富仕公司非涉案科普楼的产权人，也未说明该公司如何取得向科普楼租户收取物业费的相关权利，经一审法院核实，2019年6月16日路劲物业公司与励富仕公司经东苑派出所调解，就国际城科普楼经营管理问题形成会议纪要一份，原审根据该会议纪要的内容判决励富仕公司返还黄某某保证金及租金，并无不当。 综上所述，石家庄励富仕联行物业管理有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费226元，由上诉人石家庄励富仕联行物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇二〇年六月二十八日 书记员  王西西