重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝05执异177号案外人：简小利，女，1975年6月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：陈良涛、王波，北京市京师（重庆）律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行，住所地重庆市南岸区江南大道9号，统一社会信用代码91500108903162406f。负责人：刘英丽，行长。委托诉讼代理人：郭太平，重庆索通律师事务所律师。被执行人：重庆皓万旅游文化发展有限公司，住所地重庆市南岸区花园路街道南坪西路63号1幢，统一社会信用代码91500108078840990X。法定代表人：曾宪佩，董事长兼总经理。被执行人：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号，统一社会信用代码91500108203166940T。法定代表人：王洪光，执行董事。被执行人：重庆润邦房屋租赁有限公司，住所地重庆市经开区青龙路38号风情街第一层1号，统一社会信用代码915001084504398547。法定代表人：曾宪佩，董事长。被执行人：刘达平，男，1963年3月11日出生，汉族，住重庆市南岸区。被执行人：王洪光，男，1976年10月2日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被执行人：黄太兵，男，1970年11月8日出生，汉族，住重庆市南岸区。被执行人：重庆韬和农业科技有限公司，住所地重庆市南岸区花园路街道南坪西路66号2幢、5幢非住宅605号房，统一社会信用代码91500108MA603TGK9K。法定代表人：王久兴，执行董事兼总经理。本院在执行中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称工行南岸支行）申请执行重庆皓万旅游文化发展有限公司（以下简称皓万公司）、重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）、重庆润邦房屋租赁有限公司（原重庆润邦置业有限公司，以下简称润邦公司）、刘达平、王洪光、黄太兵、重庆韬和农业科技有限公司（以下简称韬和公司）借款合同纠纷一案中，案外人简小利对执行位于重庆市南岸区南坪西路X号X-X号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人简小利称，2017年6月15日，案外人与皓万公司签订《【金阳X】认购书》（以下简称《认购书》），约定案外人认购皓万公司开发的金阳X项目X栋X-X号物业（即南岸区南坪西路X号X-X号房屋），建筑面积63.51平方米，认购价款为一次性享受一口价折扣后成交价722,515元。认购书签订后，案外人向皓万公司支付了大部分房屋价款60万元。皓万公司向案外人交付了约定的物业，案外人实际占有使用该物业。案外人接房后与重庆斯佩里信息技术有限公司（以下简称斯佩里公司）签订了《房屋租赁协议》，将该物业租给斯佩里公司使用。此后，案外人要求皓万公司为案外人办理过户登记，皓万公司一直拖延未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求中止对南岸区南坪西路X号X-X号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。申请执行人工行南岸支行答辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条针对所有被执行人，第29条针对被执行人系房地产开发公司的特别规定，本案应适用第29条规定，故案外人的异议请求不成立。本院查明，2015年8月20日，工行南岸支行（甲方）与皓万公司（乙方）签订《最高额抵押合同》，约定乙方以其位于南岸区花园路街道南坪西路X号的皓万公司在建工程（其中包括第X幢第X层办公X号房屋）向甲方提供抵押担保，乙方所担保的主债权为自2015年6月19日至2024年6月30日期间在人民币10,700,000元的最高余额内，甲方依据与乙方签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议等而享有的对乙方的债权。后双方办理抵押登记，业务编号为201506191030XXX号、201508211030XXX号。2018年7月13日，工行南岸支行与皓万公司签订《补充协议》，约定双方自愿办理强制执行公证等内容。2018年10月10日，工行南岸支行与皓万公司又签订《抵押变更协议》，对抵押物的范围进行了变更，但第X幢第X层办公X号房屋仍在抵押范围内。2018年10月12日，重庆市公证处出具（2018）渝证字第47698号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予前述《最高额抵押合同》、《补充协议》、《抵押变更协议》强制执行效力。2019年11月22日，重庆市公证处出具（2019）渝证字第50501号《公证书》，载明申请执行人为工行南岸支行，被执行人为皓万公司、金阳公司、润邦公司、刘达平、王洪光、黄太兵、韬和公司，执行标的为本金284,102,148.35元及利息、复利、罚息等，并载明抵押权人工行南岸支行对位于南岸区南坪西路X号房屋拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权等内容。后工行南岸支行持上述公证债权文书向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年12月11日以（2019）渝05执2651号执行裁定书，对包括南岸区南坪西路X号第X幢第X层办公X号房屋在内的房产进行了查封。另查明，2017年6月15日，皓万公司（甲方）与简小利（乙方）签订《【金阳X】认购书》，约定：乙方认购甲方开发的金阳X项目X栋X-X号物业，建筑面积63.51平方米，认购价款为一次性享受一口价折扣后成交价722,515元；乙方须支付定金50,000元；该定金作为乙方认购该物业的担保，在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时自动转入房款；乙方须于认购书签订之日起60个工作日内与甲方签订《买卖合同》，同时按《买卖合同》的约定缴纳房款及其他相关费用；乙方已知晓所认购物业尚处抵押状态，甲方已经抵押权人书面同意对外销售，不会对乙方按期接房及办理产权证产生任何不良影响。2018年12月24日，皓万公司(甲方）与简小利（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：简小利购买皓万公司位于重庆市南岸区南坪西路X号X-办公X房屋，建筑面积63.42平方米，价格722,515元,乙方于签约当日向甲方已付人民币60万元，剩余房款于正式网签之日付清。2017年6月15日，皓万公司出具《收据》，载明：收到简小利交纳的金阳X写字楼-X的定金50,000元。2017年10月28日，皓万公司出具《收据》，载明：收到简小利交纳的金阳X写字楼-X的楼款55万元。2017年11月1日，简小利与皓万公司签订《收楼书》，双方确认金阳X项目X-X号房屋自2017年11月1日起由皓万公司交付业主简小利。2018年1月1日，简小利（甲方）与斯佩里公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将其位于重庆市南岸区X项目X-X房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2018年3月1日起至2023年3月1日止。再查明，2015年10月27日，工行南岸支行向皓万公司出具《同意重庆皓万旅游文化发展有限公司·重庆X二期项目进行销售的函》，载明：贵司开发的位于重庆市南岸区南坪西路X号金阳重庆X二期项目已经取得预售许可证，于2015年6月9日与我行在重庆市南岸土地房屋权属中心办理抵押，抵押登记号为201506191030XXX号。于2015年8月21日与我行在重庆市南岸土地房屋权属中心办理抵押，抵押登记号为201508211030XXX号。现我行知晓并同意贵司进行该预售许可证项下抵押给本行的房屋销售，并按照我行与贵司约定的程序办理相关手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人简小利虽于人民法院查封前签订房屋买卖合同，但其未付清全部房款，故其不符合前述法律规定的排除执行的情形，案外人简小利对案涉房屋不享有排除执行的实体权益，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人简小利的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  刘用辉审判员  余 梅审判员  蒋晓亮二〇二〇年六月二十二日书记员  陈新玲