江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0322民初6976号 原告：孙聪，男，1987年6月16日生，汉族，住沛县。 被告：沛县雨润房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320322061880582B,住所地沛县汉城北路西侧158号。 法定代表人：祝义财，董事长。 委托诉讼代理人：叶萌，女，1987年1月6日出生，汉族，该公司主任，住徐州市。 委托诉讼代理人：花一鑫，江苏苏安律师事务所律师。 原告孙聪与被告沛县雨润房地产开发有限公司（以下简称雨润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，作出（2018）苏0322民初4848号民事判决书，原告孙聪不服该判决，向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院于2019年10月21日作出裁定，裁定撤销（2018）苏0322民初4848号民事判决，发回本院重审。本院于2019年11月8日立案后，另行组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告孙聪，被告雨润公司的委托诉讼代理人叶萌、花一鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙聪向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告违约金（从2017年10月23日至2018年8月13日）32970元，保留后续要求被告支付违约金的权利；2、本案诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求：1、判决被告履行涉案房屋不动产权证书办理义务；2、判决被告支付违约金85678元（暂自2017年10月23日计算至2019年11月26日，实际计算至原告取得涉案房屋不动产权证书之日）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月27日，原告购买被告开发的沛县雨润城小区XX房屋，同年7月27日将首付款交付被告，8月份付清余款。商品房买卖合同约定，房屋交付后180日内因出卖人原因买受人未能取得该房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之三的违约金。房屋上房后，原告缴清了税费，被告至今未能办理房屋所有权证。 雨润公司辩称，1、原被告之间签订的买卖合同的主合同义务为交房，涉案房屋已完成交付，原告买房目的已实现，逾期办证未影响原告正常居住使用，原告无任何损失。2、原被告签订的房屋买卖合同约定逾期上房违约金标准为10元/月/㎡，逾期办证违约金按已付房款每日万分之三计算，逾期办证违约金明显高于逾期交房违约金，在原告没有证据证明其实际损失的情况下主张逾期办证违约金已达合同总额近23%过高，请求法院依法减少。3、原告于2017年4月上房，当时雨润公司所开发涉案房屋虽已实际竣工，符合入住条件，但因办证材料、程序复杂，相关手续尚待完善，考虑确有逾期上房的状况发生，故雨润公司本着诚信原则对原告支付了逾期上房违约金，违约金足以弥补原告的损失。另，雨润公司向沛县住房和城乡建设局报送办证相关资料的日期是2017年6月9日，沛县住房和城乡建设局于2018年11月15日才为雨润公司颁发竣工备案证，所以雨润公司的履约及办证行为一直是积极的，政府办证周期原因不应视为雨润公司违约期间。同时，按照法律规定，直至2018年11月15日，涉案房屋才完全具备法律意义的交房条件。既然原告自实际交房日起就已接受房屋现状，当然应该对自己的实际上房行为负责，不能因原告的自认而加重雨润公司的责任，雨润公司一直积极履行相关手续，并支付了相应的逾期上房违约金作为补偿。根据公平原则，逾期办证应从2018年11月16日后的180日起算逾期办证时间。4、即使发生逾期办证情形，归根结底也是因与逾期上房相同原因引起，合同中约定逾期交房、逾期办证及其他违约责任不能同时重复计算，根据诚信、公平原则，原告在已经主张过逾期交房违约金责任的情形下，其损失已经得到弥补，不能再就同一事实原因再次主张逾期办证违约金责任。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2016年7月27日，孙聪与雨润公司签订商品房买卖合同，约定孙聪购买雨润公司开发的沛县雨润城XX房，总价373816元；该商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金等。 该商品房买卖合同附件十一补充协议第八条第1项约定：“视为交付：该商品房满足约定的交付条件且甲方向乙方发出办理交接手续的通知，也可登报通知，乙方应在通知确定的交接手续办理期间与甲方办理交接手续，乙方怠于办理交接手续或未提出有权机构出具的房屋主体结构质量不合格的鉴定意见而拒绝收房的，自通知确定的交接手续办理期限届满之日起视为该房屋已经乙方验收合格并交付乙方，并视作乙方已接受有关该房屋的所有规划、设计变更。”第7项约定：“如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延；双方同意，上述三种违约责任均不重复计算。” 孙聪已付清房款，雨润公司于2017年4月21日向孙聪发出入伙通知书，通知孙聪在2017年4月26日办理收房手续，孙聪接通知后实际上房入住。 沛县雨润国际广场1—4#楼、12#楼于2018年11月15日办理竣工验收备案手续，备案证明书中载明该工程于2017年6月9日由建设单位组织竣工验收合格。涉案房屋项下国有土地使用权被抵押，目前无法办理转移登记。 本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应按约履行各自义务。 涉案房屋项下国有土地使用权被抵押，事实上无法办理房屋转移登记，故对原告要求被告履行涉案房屋不动产权证书办理义务的诉讼请求，本院不予支持。原告可待涉案房屋具备办理转移登记条件时另行处理。 商品房买卖合同约定，被告应于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，商品房交付之日起180日内为原告办理涉案房屋转移登记。双方均认可2017年4月26日为实际交房时间，本院予以确认。原告实际上房入住时开始计算办理转移登记的时间，即被告应于2017年10月23日前为原告办理涉案房屋转移登记。现涉案房屋项下国有土地使用权被雨润公司抵押，无法办理转移登记手续，雨润公司应支付违约金。 关于违约金的计算标准，原告主张按已付房款373816元每日万分之三计算，被告抗辩原告主张的违约金过高。本院认为，原告未提供证据证明因逾期办证造成的实际损失，被告将案涉房屋土地办理了抵押登记，致使案涉房屋无法办理权属证书，考虑到原告的损失情况及被告的过错程度，本院支持原告的逾期办证违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张违约金计算至2019年11月26日，之后违约金实际计算至原告取得涉案房屋不动产权证书之日，截至本判决作出之日，涉案房屋仍不能办理不动产权证书，本院支持原告的违约金自2017年10月23日计算至本判决作出之日2020年6月29日[2017年10月23日至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构同期同类人民币贷款基准利率为计付依据；2019年8月20日起至2020年6月29日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为计付依据]，共计59613元。之后违约金，因尚未实际产生，且涉案房屋项下国有土地使用权被雨润公司抵押，何时能够办理房屋不动产权证书难以预计，原告可待实际发生后另行处理。 被告抗辩原告已经因逾期交房获得赔偿，原告再主张逾期办证违约金，属于重复获得赔偿。本院认为，商品房买卖合同约定“如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延；双方同意，上述三种违约责任均不重复计算”，其含义为如被告存在逾期交房及逾期办证，在计算违约金的期间上不能重复，而不是两者不能兼得。交房与办证是被告作为房地产开发商两项相互独立的义务，被告未履行其义务，应当承担相应的违约责任。商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金及逾期办证违约金计算期间并不存在交叉，且原告自认被告已经支付计算至2017年4月26日的逾期交房违约金，被告对此未提出异议，也未提供相反的证据，本案中，被告的逾期办证违约金自2017年10月23日开始计算，亦与被告已承担的逾期交房违约金计算期间不重复，被告承担了逾期交房违约责任，不能免除其逾期办证的违约责任，故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告沛县雨润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙聪计算至2020年6月29日的逾期办理房屋不动产权证书违约金59613元； 二、驳回原告孙聪的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1942元，由原告孙聪负担591元，由被告沛县雨润房地产开发有限公司负担1351元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  戚晓雷 人民陪审员  辛 学 人民陪审员  渠慎启 二〇二〇年六月二十九日 法官 助理  耿媛媛 书 记 员  解小含