河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终2282号上诉人（原审被告）：王建涛，男，1966年3月11日出生，汉族，住汤阴县。委托诉讼代理人：赵爱民，河南精忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈威威，河南精忠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王新国，又名王小平，男，1967年2月25日出生，汉族，住汤阴县。原审被告：秦建波，又名王建波，男，1962年9月15日出生，汉族，住汤阴县。原审被告：汤阴县盛世餐饮宴会厅，住所地汤阴县城关铁东路中段路东188号。经营者：张欢欢，女，1984年6月5日出生，住汤阴县。二原审被告共同委托诉讼代理人：赵爱民，河南精忠律师事务所律师。二原审被告共同委托诉讼代理人：陈威威，河南精忠律师事务所律师。上诉人王建涛因与被上诉人王新国、原审被告秦建波、汤阴县盛世餐饮宴会厅租赁合同纠纷一案，不服河南省汤阴县人民法院（2019）豫0523民初3150号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王建涛上诉请求:依法撤销一审判决，并改判驳回王新国对王建涛的诉讼请求。事实与理由：1.一审认定部分事实错误。王新国与汤阴县城关镇西关村第三村民小组(以下简称西关村第三村民小组)签订合同的时间是2014年9月3日，不可能转租给秦建波的期限为2011年11月1日起至2021年10月30日止。事实是：2011年10月,王新国与西关村第三村民小组签订了房屋、场地租赁合同(固定格式),随后与秦建波签订了租赁合同,租期2011年11月1日—2021年10月30日,但秦建波未实际履行,而由王建涛实际履行。2013年6月1日,王新国与王建涛签订了租赁合同,租期为2013年6月1日—2018年6月1日,2014年9月3日,王新国与西关村第三村民小组签订了租期为五年的租赁合同（2014年11月1日—2018年10月31日）,该合同履行届满后,王新国未再与西关村第三村民小组签订合同,直到2019年10月29日,王新国为本案诉讼才与西关村第三村民小组签订了租赁期限为一年的租赁合同；2.一审认定王新国与王建涛于2013年6月1日签订的租赁合同依法有效,属适用法律错误。王新国与西关村第三村民小组签订的租赁合同第五条约定:租赁期间,乙方(××)无权转租、转让,乙方与他人签订的转租、转让合同无效。故王新国无出租(转租)的权利,不具备签订本案租赁合同的主体资格。一审判决解除2013年6月1日双方签订的租赁合同于法无据。如上所述事实,王新国与王建涛签订的租赁合同已于2018年6月1日履行期限届满,且无违约情形,不存在解除的情形；3.一审判决超诉讼请求。一审判决王建涛给付王新国自2019年6月2日起至实际腾清之日止的租金,此项判决的理由是王建涛占用期间的租金损失,但王新国主张租金是依据所谓的口头协议,而未主张损失,一审判决明显超过了王新国的诉讼请求,属程序违法,依法应发回重审。王新国辩称，1.2013年6月1日,双方签订租赁合同,是双方真实意思表示。2018年6月1日到期,王建涛继续租赁,并且支付租金至2019年6月1日,应视为2013年6月1日合同继续有效。因此王建涛应当依照约定支付租金,其不支付租金的行为属于根本违约，一审判决解除2013年6月1合同具有事实根据和法律依据；2.转租是否违反王新国与西关村第三村民小组签订的合同,不能影响王新国与王建涛之间的租赁合同关系。合同具有相对性规则，且西关村第三村民小组对王新国转租是默认状态,是认可的,否则西关村第三村民小组不可能再次收取王新国租金并与王新国延长租赁合同关系；3.一审法院根据王新国的诉讼请求,查明案件事实,依法作出的判决是根据双方之间的租赁事实关系,并未超出王新国一审的诉讼请求；4.2018年合同就包含在2014年9月3日王新国与西关村第三村民小组签订的租赁合同内。秦建波、汤阴县盛世餐饮宴会厅均同意王建涛上诉意见。王新国向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除2013年6月1日原告与被告王建涛签订的租赁合同《房屋、场地租赁合同》；2.三被告立即腾清租赁原告的房屋及院落（场地）；3.三被告共同给付原告租金2.5万元（具体租金数额按照每年20万元标准计算，从2019年6月1日计算至实际腾清之日止）；4、三被告给付原告利息（利息以20万元本金为基数，按照银行同期贷款利率标准从2019年6月1日计算至实际腾清房屋及场地之日止）；5、由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月3日，原告作为乙方与汤阴县城关镇西关村村民委员会西关村三组作为甲方，签订西关村村组房屋、场地租赁合同，租赁合同约定甲方自愿将坐落在铁东路营业房及院落出租给乙方使用，双方议定上述营业房（场地）年租金80,000元，租赁期限从2014年11月1日至2019年10月31日止，暂定5年，租赁期间乙方无权转租、转让上述房屋，无权擅自改变房屋结构等内容。原告转租与被告秦建波签订西关村村组房屋、场地租赁合同，约定租赁期限为2011年11月1日起至2021年10月30日止，暂定10年，租金150,000元。后在2013年6月1日，原告作为甲方，被告王建涛作为乙方，双方签订租赁合同，合同载明：甲方在107国道汤阴县铁东路西关路口南50米路东有一座院落和房屋15间一并出租给乙方作商业用途，经双方协商，具体租赁事宜如下：一、租赁期限2013年6月1日至2018年6月1日止；二、房屋租金每年为贰拾万元（小写：200,000元），每年的6月1日前乙方向甲方交清当年租金；三、乙方在租赁期内如需要对房屋进行改造，需提前告知甲方，同意方可改造；四、甲方不得以任何理由干涉乙方的正常经营活动；五、租赁期间任何一方无权提前提出终止合同，如有违约，由违约方按照有关规定进行赔偿；六、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，同等条件下乙方享有优先租赁权；七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字盖章后有效；八、一切经营费用与甲方无关，由乙方承担。原告及被告王建涛在租赁合同上签字按印，并按照合同约定予以履行。2018年9月21日张欢欢以名称为被告汤阴县盛世餐饮宴会厅办理个体工商户营业执照，经营场所为汤阴县城关铁东路中段路东188号。原告主张与被告秦建波签订租赁合同履行到2013年6月1日，之后按照2013年6月1日与被告王建涛签订的租赁合同予以履行，在2018年6月1日租赁期限届满后，被告一直实际租用涉案房屋及场地，形成事实租赁关系，以被告拒付租金为由要求解除租赁关系、支付租金并腾清租赁房屋及院落。被告秦建波辩称与原告签订的租赁合同并未实际履行，双方履行的是2013年6月1日与被告王建涛的租赁合同，该租赁合同租赁期限届满，不存在解除情形，租金已支付到2019年6月1日，原告将被告正在经营的饭店上锁导致无法经营，原告取得合法转租权后，被告王建涛同意续签合同，租金应重新协商，而原告以被告拖欠租金时间长属于严重违约不同意续签合同。另查明，原告王新国又名王小平，被告秦建波又名王建波。在诉讼期间，原告于2019年10月29日与汤阴县城关镇西关村村民委员会西关村三组续签西关村村组房屋、场地租赁合同，合同约定租赁期限为2019年11月1日起至2020年10月31日止，合同内容与2014年9月3日的西关村村组房屋、场地租赁合同基本一致。原告并于2019年11月1日、11月13日分两次交清租金80,000元。法院于2019年12月26日对涉案租赁房屋及院落进行现场勘验，双方对勘验笔录及所附现场照片均无异议。一审法院认为，原告在租赁汤阴县城关镇西关村村民委员会西关村三组位于铁东路××营业房及院落一处后，转租给被告王建涛，并于2013年6月1日签订了租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法有效，对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，××继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，本案租赁合同约定于2018年6月1日到期，到期后被告王建涛继续租赁原告也未提异议，被告王建涛继续支付租金至2019年6月1日，应视为双方2013年6月1日的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，租赁合同中××支付租金是其主要义务，按照合同约定每年的6月1日前交清当年租金，被告王建涛未支付2019年6月1日之后的租金，原告也通过张贴通知的方式向被告催要租金，被告仍未支付租金，其行为已构成根本违约，因此，原告主张与被告王建涛解除2013年6月1日签订的租赁合同，法院予以支持。被告王建涛辩称原告取得合法转租权后同意续签合同并重新协商租金，应驳回原告的诉求，而原告于2019年10月29日与汤阴县城关镇西关村村民委员会西关村三组续签了合同并支付租金，租赁期间对租赁物享有占有、使用和收益的权利，被告王建涛作为次××应当依法依约支付原告租金，且经法院多次调解双方未能达成一致意见，原告不同意继续履行合同，被告以原告将饭店门上锁导致无法经营也未提供相关证据，故法院对此辩称理由不予采信。解除租赁合同后，被告王建涛应依法予以腾清租赁原告的房屋及院落，而被告汤阴县盛世餐饮宴会厅在此经营也负有腾清租赁房屋及院落的义务。关于原告主张的从2019年6月1日计算至实际腾清之日止租金，××应当支付租赁期间的租金，解除合同后至腾清租赁物期间，原告以租赁合同约定的租金主张占用期间的租金损失并无不当，因此，法院依法认定租金按照每年租金200，000元，从2019年6月2日计算至实际腾清房屋及院落之日止，但考虑本案诉讼处在疫情期间，涉案租赁房屋用途是经营餐饮业，为此本院酌情认定在计算租金时扣除两个月租金333,333.33元。关于利息及违约金，双方租赁合同并未约定利息，法院不予支持，违约金原告当庭放弃是自愿处分自己的权利，法院予以准许。原告是与被告王建涛签订的租赁合同，双方亦认可实际履行的是2013年6月1日的租赁合同，基于合同相对性，应当由合同主体履行合同约定的权利义务，故原告请求三被告共同承担责任于法无据，法院不予支持。综上，应当解除2013年6月1日原告与被告王建涛签订租赁合同、腾清租赁的房屋及院落，并给付原告租赁期间租金及解除合同后至腾清租赁房屋及院落占用期间的租金损失，租金损失最长不超过原告王新国与案外人汤阴县城关镇西关村村民委员会西关村三组的租赁期限，对原告的其他诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：一、解除2013年6月1日原告王新国与被告王建涛签订的租赁合同（租赁期间为2019年6月2日至解除租赁合同之日）；二、被告王建涛、汤阴县盛世餐饮宴会厅于本判决生效之日起15日内腾清租赁原告王新国的房屋及院落一处（位于107国道汤阴县铁东路西关路口南50米路东）；三、被告王建涛于本判决生效之日起15日内给付原告王新国租金（租金最长不超过原告王新国与案外人汤阴县城关镇西关村村民委员会西关村三组的租赁期限），租金以每年200，000元计算，从2019年6月2日计算至实际腾清租赁房屋及院落之日止，履行时应当扣除2个月租金33，333.33元；四、驳回原告王新国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由被告王建涛负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为,王建涛、王新国及秦建波均认可2013年6月1日王建涛与王新国签的租赁合同在签订后得以实际履行，该部分事实清楚，本院予以确认。该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法有效，对当事人具有法律约束力。王建涛主张该租赁合同因违反王新国与西关村第三村民小组之间就案涉房屋、场地不得转租的约定而无效，本院认为，案涉房屋及场地位于西关村内，王建涛作为次××在此经营餐厅多年，西关村第三村民小组对于王新国将案涉房屋及场地转租给王建涛的行为应当明知，但西关村第三村民小组并未对王新国的转租行为提出异议，也未解除其与王新国之间的租赁合同，并在2019年10月29日与王新国续签租赁合同，应当推定西关村第三村民小组对于王新国的转租行为默许，故王新国与王建涛签订的租赁合同效力不受影响，王建涛上述主张不能成立，本院不予支持。该租赁合同在2018年6月1日到期后王建涛继续租赁王新国也未提异议，王建涛继续支付租金至2019年6月1日，应视为双方2013年6月1日的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。因王建涛在王新国多次催告后仍未支付2019年6月1日之后的租金，其行为已构成根本违约，王新国诉请解除与王建涛2013年6月1日签订的租赁合同，本院予以支持。解除租赁合同后，王建涛及汤阴县盛世餐饮宴会厅应依法予以腾清租赁王新国的房屋及院落。关于王新国主张的租金，一审法院认定租金按照每年租金200,000元，从2019年6月2日计算至实际腾清房屋及院落之日止，并考虑疫情影响扣除两个月租金333,333.33元并无不当。综上，上诉人王建涛的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人王建涛负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年六月二十二日书记员  邢露露