江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初3509号原告：上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道70号。统一社会信用代码：91360700563812889Q。负责人：万小敏，系该分行行长。委托诉讼代理人：李悦，系江西南芳律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：刘骏，系江西南芳律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：何世辉，男，1977年6月24日生，住江西省赣州市南康区。被告：张小珍，女，1979年6月9日生，住江西省赣州市南康区。原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行（以下简称为浦发银行赣州分行）与被告何世辉、张小珍金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘骏到庭参加诉讼。被告何世辉、张小珍经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告浦发银行赣州分行向本院提起诉讼请求：1、解除原、被告于2014年8月26日签订的《个人购房担保借款合同》；2、由两被告立刻向原告归还借款本金158211.5元，应收利息和罚息6710.13元（暂计至2020年4月9日），所欠本息合计164921.63元。之后利息按合同约定计算至还清之日止；3、由原告对两被告提供的抵押房产位于赣州市南康区或变卖的价款优先受偿，用于清偿上述债务及原告为实现债权而产生的一切费用；4、本案诉讼费、保全费等实现债权的费用由两被告承担。事实和理由：2014年8月26日，两被告为购买赣州市南康区迎宾大道泓泰家具交易市场Ｂ区Ｂ8-1011号商铺与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定贷款金额为27万元，贷款期限10年，执行利率6.55%，分段计息。两被告自愿以其所购房屋作抵押担保，并办理了抵押登记。合同签订后，原告依约发放了贷款，但两被告自2019年8月起未按约定归还贷款本息。原告多次催收未果，遂起诉。被告何世辉、张小珍未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：2014年8月26日，被告何世辉（借款人、抵押人）、被告张小珍（共同还款人、抵押财产共有人）与原告（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：贷款金额为27万元；贷款用途为购买坐落于赣州市南康区商铺；贷款期限为10年，预计自2014年8月26日起至2024年8月26日止，实际贷款起始日以贷款借据记载的日期为准；贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮20%计算，合同签订时的中国人民银行同期同档次基准年利率为6.55%；利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整；还款方式为等额本息还款，每期还款日为每月的10日；逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行；挪用贷款的挪用罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收100%执行；借款人违约的，贷款人有权将合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮50%并立即执行；借款人应按期偿还贷款本息；若借款人未按规定按时足额通过还款账户偿还到期贷款本息，借款人在此不可撤销地授权贷款人有权从借款人开立在贷款人及上海浦东发展银行各营业机构的部分或全部账户中扣收到期未还的本金、利息、罚息及相关费用；若发生贷款逾期，则该期未还贷款本息的逾期罚息，应在归还逾期贷款本息时一并缴付，且贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利；借款人在合同有效期内，不能依照合同规定履行还本付息及其他有关责任义务、致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担；借款人未按约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的，贷款人可宣布合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，未提用部分取消，并有权主动从借款人开立在上海浦东发展银行各营业机构的任一账户（含可透支账户）中扣划款项以清偿贷款本息、相关费用等所有债务，并通过各种形式向借款人及担保人追索；借款人未按合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权按合同约定的逾期罚息利率计收罚息；罚息自上述行为发生之日起按罚息利率计收，直至清偿全部贷款本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；为保障合同项下贷款人债权的实现，抵押人同意以其有处分权的财产作为抵押财产向贷款人提供抵押担保，抵押财产为位于赣州市南康区商铺；抵押财产所担保的主债权为根据合同由贷款人向借款人提供的贷款本金；抵押担保的范围为借款人在合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及福利等）、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）；抵押权人对抵押财产享有第一顺位的优先受偿权；合同项下的债务履行期届满（包括提前到期的）抵押权人未受清偿时，抵押权人可与抵押人协议以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿等。合同还就其他事项进行了约定。2014年8月11日，双方就抵押物赣州市南康区的商铺办理了抵押权预告登记，权证号为：房预字第××号。合同签订后，原告依约向被告发放贷款27万元，借款凭证中载明，借款金额为27万元，借款期限为10年（2024-8-26），执行利率7.86%。借款后，被告何世辉、张小珍未依约还款，截止至2020年5月15日，被告何世辉、张小珍尚欠原告贷款本金158211.5元、利息（不含复利）8103.9元。另查明：被告何世辉、张小珍逾期还款后，原告未向被告何世辉、张小珍发出解除合同的通知。本院于2020年5月15日以法院专递的形式向被告何世辉、张小珍邮寄送达了民事起诉状副本等应诉材料。以上事实，有原告提交的原告的营业执照、两被告的身份证、结婚证、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、他项权证、本息清单及原告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告何世辉、张小珍签订的《个人购房担保借款合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同依法成立，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。原告依约向被告何世辉、张小珍发放了贷款，被告何世辉、张小珍未按约定向原告归还借款本息，已构成违约，应承担违约责任。被告在收到本院发出的民事起诉状副本后，未在合理期限内履行还款义务，原告可以依法行使解除权。因解除合同应当通知对方，原告在起诉前未通知被告解除合同，故《个人购房担保借款合同》解除的日期应为被告收到民事起诉状副本之日即2020年5月15日。合同解除后，被告何世辉、张小珍应向原告归还尚欠的借款本金及利息。根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》有关规定，逾期罚息利率可在原贷款利率水平上加收30%-50%。本案借款合同中约定的逾期还款利息加收50%的条款符合规定，原告可自合同解除后的次日起按罚息利率向被告计收罚息。按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率计收复利，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期利息。因此，对合同解除后的逾期利息计收复利，本院不予支持。关于原告是否有权就被告提供的位于赣州市南康区铺享有抵押权并优先受偿的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变更的请求权。也即，虽然原告已经取得了对抵押物的抵押权预告登记，但该登记并非抵押权登记本身，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他保全，原告不能基于抵押权预告登记主张对抵押物享有抵押权，进而主张对抵押物享有优先受偿权，故原告要求对被告何世辉、张小珍所有的位于赣州市南康区商铺行使抵押权并优先受偿的诉请，本院不予以支持。被告何世辉、张小珍经本院合法传唤未到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行与被告何世辉、张小珍签订的《个人购房担保借款合同》于2020年5月15日解除；二、由被告何世辉、张小珍于本判决生效之日起七日内归还原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行借款本金158211.5元；三、由被告何世辉、张小珍于本判决生效之日起七日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行截止至2020年5月15日止的利息8103.9元及复利（以尚欠的合同解除前的利息为基数，按合同约定的贷款利率计算，自逾期次日起至还清借款期限内的利息止）；四、由被告何世辉、张小珍于本判决生效之日起七日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行自2020年5月16日起至还清款项之日止的罚息（以借款本金158211.5元为基数，按合同约定的罚息利率计算）；五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司赣州分行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1799元（已减半收取）、保全费1370元，合计3169元，由被告张小珍、何世辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  赵盈慧二〇二〇年六月十六日法官助理何磊婷书记员彭楚君