广东省湛江市赤坎区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0802执异61号 异议人（利害关系人）：关燕，女，1953年3月14日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司湛江东海支行，住所地广东省湛江市东海岛经济开发试验区东山镇湛林路48号。 负责人:陈璐，行长。 被执行人：湛江小宝食品有限公司，住所地广东省湛江市赤坎区康宁路12-14号5幢二层之一。 法定代表人：吴彩琴。 被执行人：吴彩琴，女，1952年8月20日出生，汉族，住广东省廉江市。 被执行人：林其瑞，男，1952年9月20日出生，汉族，住广东省廉江市。 本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司湛江东海支行（以下简称农业银行东海支行）与被执行人湛江小宝食品有限公司、吴彩琴、林其瑞金融借款合同纠纷一案中，异议人（利害关系人）关燕于2020年6月10日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 异议人（利害关系人）关燕称，关燕是林其瑞名下商铺（湛江市赤坎区康宁路12-14号第5幢一、二层）的承租人，贵院及梁侯建强制要求关燕搬离并不予补偿、关燕在拍卖款中不能享有优先权剥夺了关燕的合法权利，特提出异议。事实与理由：一、2012年前林其瑞因药厂需要资金周转，多次向关燕（部分借款通过申请人儿子李一鸣账户转出）借款，共借款金额：人民币3850000元（大写：叁佰捌拾伍万元整），由于林其瑞未能按时还款，经双方商订，林其瑞愿将其名下商铺（湛江市赤坎区康宁路12-14号第5幢一、二层）出租给关燕以债抵租的形式签订了租赁合同和协议书，以每月租金人民币25000元抵扣，租期是二十年，也可提前还清借款来终止合同。自签订协议起，我方投入了铺面装修共计五十多万元，将其租出，随之正常使用，在2014年1月林其瑞还款给关燕人民币3000000（大写：叁佰万元整），但在2014年2月林其瑞又向关燕借款人民币3680000元（大写：叁佰陆拾捌万元整），因关燕在该商铺已投入装修，不想亏本就愿意再借款给林其瑞，以出租来盈利，随之2017年双方对账并签订了新的租赁合同和协议书，共欠款金额是人民币3102000元（大写：叁佰壹拾万零贰仟元整），以债抵租，合同期限是十五年，每月的租金是15000元。林其瑞向关燕请求私房菜和修车档口的几百平方让他来收租金，用来每月还银行贷款利息，关燕得知商铺能正常运作就同意了并签订了合同。二、关燕有权不搬离涉案的房屋，收取租金或得到相应补偿。1、林其瑞现在尚欠关燕借款300多万元是事实，该款由关燕通过儿子李一鸣的账户转给林其瑞。2、关燕与林其瑞在2012年7月1日签订了《租赁合同》，该合同是合法有效的并已经实际履行，关燕已经合法占有该不动产；更为重要的是，签订此合同和交付时，是在办理抵押登记、人民法院查封前（抵押登记时间以房产局纪录为准，人民法院查封时间以人民法院法律文书为准）。3、根据关燕与林其瑞约定，借款转为了租金，也就是说关燕已经交付15年的租金，根据买卖不破租赁的原则，如人民法院要求我们搬出，理应扣房屋转让款，优先退还剩余的房租给关燕。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第三十一条第一款之规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”4、农业银行东海支行的抵押登记系关燕与林其瑞签订租赁合同后办理的，其不能享有比关燕更优先的优先受偿权。据此特提出异议，请人民法院依法支持申请人的请求。 异议人（利害关系人）关燕向本院提交了如下证据：1、转账凭证，证明林其瑞尚欠关燕368万元；2、协议书、租赁合同，证明关燕与林其瑞协议将借款转为租金，关燕实际预付了租金，且该不动产在办理抵押登记前和人民法院查封前关燕已经占有不动产并对外出租。 经审查查明，关于农业银行东海支行与湛江小宝食品有限公司、吴彩琴、林其瑞金融借款合同纠纷一案，经湛江仲裁委员会仲裁，于2018年12月26日作出（2018）湛仲字第2511号裁决书：一、限被申请人湛江小宝食品有限公司于本裁决生效之日起15日内向申请人农业银行东海支行偿还借款本金1390万元以及利息、复利（1、截止至2018年9月20日的利息为129302.43元，复利为467.68元；2、以尚欠借款本金1390万元为基数，从2018年9月21日至2018年12月11日止，按照年利率5.88%计算利息；3、以尚欠借款本金1390万元为基数，从2018年12月12日起至借款付清之日止，按照年利率8.82%计算逾期利息；4、以尚欠利息129302.43元为基数，从2018年9月21日起至2018年12月11日止，按照年利率5.88%计算复利；5、以尚欠利息129302.43元为基数，从2018年12月12日起至借款付清之日止，按照年利率8.22%计算复利）。如果被申请人未按本裁决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、申请人农业银行东海支行对被申请人林其瑞所有的位于湛江市××路××至××、××层商场（房地产权证号码：粤房地证字第××号），以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。三、被申请人林其瑞、吴彩琴对上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、本案仲裁费83296元，由被申请人湛江小宝食品有限公司、林其瑞、吴彩琴共同承担（仲裁费申请人已垫付，限被申请人在履行上述支付义务时一并计付给申请人）。该裁决书于2018年12月26日开始发生法律效力。由于被执行人未按生效裁决书履行还款义务，根据申请执行人农业银行东海支行的申请，湛江市中级人民法院于2019年3月13日作出（2019）粤08执51号执行裁定书，裁定：一、将湛江仲裁委员会作出的（2018）湛仲字第2511号裁决书指定广东省湛江市赤坎区人民法院执行。二、指定执行文书由广东省湛江市赤坎区人民法院送达当事人。2019年4月2日，本院立具了（2019）粤0802执509号案件予以执行。同年5月25日，本院作出（2019）粤0802执509号执行裁定书，裁定查封被执行人林其瑞名下的湛江市××路××至××、××层商场（证号：粤房地证字第××号）等，查封期限为3年（属轮候查封，另案首封登记时间为2018年6月11日）。同年8月17日，本院作出（2019）粤0802执509号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人林其瑞名下的湛江市××路××至××、××层商场（证号：粤房地证字第××号）。随后，本院经过两次司法网络拍卖，上述拍卖标的物于2020年2月28日在公开拍卖中被买受人梁侯建以12318192.16元的最高价竞得。2020年3月15日，本院作出（2019）粤0802执509号之十一执行裁定书，裁定：一、湛江市××路××至××、××层商场（证号：粤房地证字第××号）的所有权归买受人梁侯建（居民身份号码：）所有。上述商场的所有权自本裁定送达买受人梁侯建时起转移。二、买受人梁侯建可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。过户所需税、费均由买受人梁侯建负担。同年3月17日，本院裁定终结（2019）粤0802执509号案件的本次执行程序。同年5月18日，本院作出（2019）粤0802执509号公告，该公告载明：2020年5月14日，湛江市自然资源局已颁发不动产权证书确认，位于湛江市××路××至××、××层商场归买受人梁侯建所有。本院曾多次责令被执行人腾退出房屋，被执行人未履行，买受人梁侯建曾多次与被执行人协商达不成腾退出房屋协议。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，责令被执行人在本公告之日起30日内腾退出湛江市××路××至××、××层商场。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。利害关系人关燕遂向本院提出上述执行异议。 另查明，林其瑞名下的湛江市××路××至××、××层商场（证号：粤房地证字第××号）于2016年12月27办理不动产抵押登记，抵押权人是农业银行东海支行，债权数额为2157.6万元，债权确定时间从2016年12月13日至2021年12月12日止。上述不动产曾于2009年9月24日办理抵押权登记，2012年5月16日办理抵押权注销登记，于2012年5月17日办理抵押权登记，于2014年1月2日办理抵押权注销登记，于2014年1月3日办理抵押权登记，于2016年12月14日办理抵押权注销登记。 本院认为，利害关系人关燕认为其合法租赁权及对标的物拍卖款的优先受偿权受到人民法院违法执行行为侵害的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。 关于异议人关燕主张对涉案不动产租赁权的保护是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这一“买卖不破租赁”的立法目的，是为了在租赁物的物权发生变动时，从法律上保护承租人对租赁物的使用权。但这仅是针对一般意义上的租赁关系而言。本案中，涉案不动产持续设有抵押，关燕与林其瑞首次签订商铺租赁合同的时间为2012年7月1日，此时涉案不动产处于抵押登记状态，后关燕与林其瑞于2017年11月5日重新签订了商铺租赁合同，此时涉案不动产的抵押权人是农业银行湛江东海支行，设定抵押权的时间为2016年12月27日，即该租赁合同签订时间在涉案不动产设定抵押权之后。因此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”的规定，无论关燕与林其瑞于2017年11月5日签订的商铺租赁合同是否合法有效，亦因合同签订时间在涉案不动产设定抵押权之后而不能对抗本案申请执行人（抵押权人）农业银行东海支行行使涉案不动产的抵押权，同时，由于上述商铺租赁合同在抵押权实现后对财产受让人梁侯建不具有约束力，故承租人关燕不能因搬离涉案不动产而主张获得相应补偿。异议人关燕虽主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定来保护其租赁权，但其并未提供相关证据证明其在本院查封涉案不动产之前已占有使用该不动产，故异议人主张的租赁权保护不符合上述法律规定排除执行的情形。 关于异议人关燕主张其对标的物拍卖款享有优先受偿权的问题。关燕与林其瑞之间的借贷关系是否成立，其作为债权人对债务人林其瑞的财产是否具有优先受偿权，均没有经过法定程序审理的确认，故关燕主张其对标的物拍卖款享有优先受偿权没有事实和法律依据，本院不予支持。至于异议人因本案强制执行导致其无法继续承租涉案不动产所产生的损失，可以依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承租。”的规定，异议人另循其他途径解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第（五）项、第十七条第（一）项，《中华人民共和国物权法》第一百九十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，裁定如下： 驳回异议人（利害关系人）关燕的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向湛江市中级人民法院申请复议。 审判长  陈志荣 审判员  黄 勤 审判员  何清琳 二〇二〇年六月十八日 法官助理刘敏英 书记员刘晨曦 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议： （一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的； （二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的； （三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的； （四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的； （五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立租赁合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承租。