云南省南华县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2324民初770号 原告：楚雄安居物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91532300676587972F。 法定代表人：张靖，公司执行董事。 住所地：楚雄市。 委托代理人：杨生，男，1984年9月9日生，汉族，公司副经理，住云南省楚雄彝族自治州姚安县。代理权限：特别授权。 被告：周云，男，1979年2月2日生，汉族，公务员，大学文化，住云南省楚雄彝族自治州南华县。 原告楚雄安居物业管理有限公司（以下简称物管公司）与被告周云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告物管公司的委托代理人杨生、被告周云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告物管公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告：2012年10月1日至2019年9月30日物业服务费6328.00元、生活垃圾处置费420.00元、违约金13860.00元、合计：20608.00元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：南华县滨河园小区属于公务员小区，由南华县住房和城乡建设局开发建设，原告方与南华县住房和城乡建设局下属部门南华县专项普通商品住房开发建设指挥部于2011年9月20日签订了《前期物业服务委托合同》，将滨河园小区项目总建筑面积：162319.04㎡交给原告楚雄安居物业管理有限公司提供物业管理服务。原告依照《前期物业服务委托合同》的相关规定一直对被告居住的小区提供了物业管理服务，履行了自己应尽的义务。物业服务范围：小区公共部位，公共设施的管理。物业管理费单价是按建筑面积每月每平方米（以南华县发展和改革局批准）计算，业主自甲方公布交房之日起每年的10月1日缴纳下一年的物业服务费，业主逾期未缴纳物业服务费的，按照合同约定第九章第二十五条之规定：业主、物业使用人违反本合同第五条、第八条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应由业主、物业使用人向乙方支付违约金。违约金应按每日千分之二计算。截止到2019年9月30日止，被告所在的南华县滨河园小区（荷风苑）2幢5单元501室已欠缴物业服务费、生活垃圾处置费、违约金、共计20608.00元；经原告多次打电话、张贴催费通知等形式催收物业管理服务费，但被告拒不履行缴费义务。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1、楚雄安居物业管理有限公司无权诉我。其一，楚雄安居物业管理有限公司与我之间并无任何物业服务合同约定，我并不认可楚雄安居物业管理有限公司为我所购买的南华县滨河园小区荷风苑普通专项商品房提供的物业服务。其二，2011年9月20日，南华县专项普通商品住房建设指挥部与楚雄安居物业管理有限公司签订的《前期物业服务委托合同》我并不知情。2、《前期物业服务委托合同》不能等同于《物业服务合同》。南华县专项普通商品住房建设指挥部与楚雄安居物业管理有限公司签订的《前期物业服务委托合同》不能代替滨河园小区购房者（业主）与楚雄安居物业管理有限公司签订相应的正式小区《物业服务合同》，该行为剥夺了滨河园小区购房者业主自由选择小区物业管理企业的权利。楚雄安居物业管理有限公司与我之间并无任何物业服务合同约定，我并不认可楚雄安居物业管理有限公司为我所购买的南华县滨河园小区荷风苑普通专项商品房强行提供的物业服务活动。3、《前期物业服务委托合同》不仅违规越权签订，许多条款还严重侵犯侵害南华县滨河园小区购房者业主的合法权益。其一，《前期物业服务委托合同》签订南华县滨河园小区购房者业主不知情；其二，楚雄安居物业管理有限公司把《前期物业服务委托合同》等同于具体的《物业服务合同》，属于故意偷换法律主体概念。该合同“第三十条本合同期限至甲乙方签章之日起至物业委员会成立代表全体业主与物业管理企业情定服务合同时自动终止”，该条未明确入住后小区业主在物业服务中应当享有的权利，并且无限拉长了该物业委托合同的期限，严重侵犯了全体购房业主及我本人的合法权益；其三，《前期物业服务委托合同》第二十五条“业主或物业使用人违反本合同第五条、第八条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应由业主、物业使用人向乙方支付违约金。违约金应按每日千分之二计算”超越法律规定对购房者业主设定于法无据的违约金，属于合同签订的故意侵权行为，依据《中华人民共和国合同法》“第五十三条合同中的下列免责条款无效（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”其过错全部在南华县专项普通商品住房建设指挥部和楚雄安居物业管理有限公司，我特此要求楚雄安居物业管理有限公司和南华县专项普通商品住房建设指挥部承担《前期物业服务委托合同》约定相关物业管理费用及违约金，我一分钱都不出。4、楚雄安居物业管理有限公司长期对南华县滨河园小区非法强行提供物业管理活动。楚雄安居物业管理有限公司从未与南华县滨河园小区业主及我本人签订过任何《物业服务合同》，该公司对南华县滨河园小区业主及我本人长期非法强行提供物业服务，还擅自转让非法从事的南华县滨河园小区物业服务。5、楚雄安居物业管理有限公司长期非法强行提供南华县滨河园小区物业服务，严重侵犯侵害南华县滨河园小区业主合法权益。在从事非法服务活动中未按照国家相关法律法规的规定及时组织滨河园小区业主成立业主委员会与之签订物业服务合同或签订相关的物业服务合同时征得小区业主住户及我本人同意。6、楚雄安居物业管理有限公司长期非法强行提供南华县滨河园小区物业服务且不履行相应物业管理职责。7、南华县专项普通商品住房建设指挥部作为南华县滨河园小区的项目建设单位在滨河园小区竣工移交前期物业服务委托过程中不经购房者业主同意、无视购房者业主主客观意愿与楚雄安居物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》，公然损害小区购房者业主合法权益。综上所述，我仅对“南华县滨河园小区专项普通商品住房购房须知”中的“预交物业管理费1000.00元／户”缴费事实给予认可；对南华县专项普通商品住房建设指挥部与楚雄安居物业管理有限公司签订的《前期物业服务委托合同》并不认可；对楚雄安居物业管理有限公司长期强行非法提供南华县滨河园小区物业服务活动不予认可。原告诉我的物业服务费、生活垃圾处置费、违约金、共计20608.00元，我一分都不承担，这些费用应由楚雄安居物业管理有限公司、南华县专项普通商品住房建设指挥部、南华县住房和城乡建设局共同承担。特请求南华县人民法院查明事实真相，依法驳回原告的所有诉讼请求。 原告针对其诉讼主张，向本院提交了以下证据：一、营业执照、法定代表人身份证复印件、授权委托书，证明原告的主体资格适格；二、南华县发展和改革局关于物管收费的申请批复，证明楚雄安居物管公司收取物管费是经南华县发展和改革局批准的；三、催费通知，证明原告通过粘贴催费通知等方式向被告催收费用的事实；四、《前期物业管理服务委托合同》复印件，欲证明南华县专项普通商品住房开发建设指挥部与原告楚雄安居物业管理有限公司南华分公司签订了《前期物业管理服务委托合同》，证明楚雄安居物管公司有权对被告所居住的小区合法进行物业管理。五、《代收委托书》8份，欲证明住建部门将收取垃圾清运费的权限交由我公司，由我公司代为向业主收取垃圾清运费。 经质证，被告对原告提交的证据一、二的真实性、合法性均无异议，但陈述楚雄安居物管公司南华分公司现已经注销；对原告提交的证据三的真实性无异议，但认为原告在催收过程中以粘贴律师函的形式对被告进行恐吓；对原告提交的证据四的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为《前期物业管理服务委托合同》系原告与南华县专项普通商品住房建设指挥部签订，该指挥部是临时机构，其无权与原告签订合同，指挥部没有征得业主同意擅自签订的合同损害了业主的利益，且该合同很多条款显失公平，故不予认可；对原告提交的证据五的真实性无异议，但认为环卫部门无权将收取垃圾清运费的权限交由原告代为收取。 本院认为，原告提交的上述证据虽系复印件，但在庭审过程中与原件相核对无异，且经被告质证无异议，故对其真实性本院予以确认。对原告提交的证据二，能证实原告收取物管费的标准已得到南华县发展和改革局批准；原告提交的证据三，能证实原告已向被告催收过物业服务费的事实；原告提交的证据四，能证明原告与建设方签订了前期物业服务合同，且能证明双方对合同内容、违约责任及相关权利义务等进行了约定；对原告提交的证据五，能证实南华县住房和城乡建设局委托原告向小区各住户收取垃圾处理费这一事实。综上，本院对原告提交的以上证据的三性均予采信。 被告针对其答辩意见，向本院提交如下证据：第一组：1、南华县滨河园小区专项普通商品住房须知；2、南华县滨河园小区专项普通商品住房认购协议；3、南华县专项普通商品住房购房合同；以上1-3欲证明被告在购房时已预交了1000.00元物业服务费。同时也欲证明购房合同中对物业服务费并没有进行约定；第二组：内资企业登记情况表三份，欲证明原告无权将《前期物业管理委托合同》中所涉及的物业管理项目转让给南华县诚达物业管理有限公司；第三组：1、2014年小区业主入住情况图片四张；2、2019年5月小区业主入住情况图片四张，以上图片欲证明小区业主的入住率已经达到成立业主委员会的标准，但原告并没有组织成立业主委员会，其未履行其义务；第四组：1、被告擅自设立小区门禁设备的图片二张；2、停车棚内私设充电设备的图片二张，以上1-2欲证明原告未经业主同意所作的行为侵害了原告及小区业主的权利；第五组：图片二张，欲证明被告的管理服务不到位致使小区内停车秩序混乱；第六组：楚雄安居物业管理有限公司出具的《关于更改南华县滨河园（个私街）小区、南华县住建局办公区物业管理公司名称的情况说明》一份，欲证明原告非法转让物业管理项目给南华诚达物业管理有限公司。 经质证，原告对被告提交的第一组证据中的证据1、2的三性均无异议；对该组证据中的证据3的真实性、合法性均无异议，但认为购房合同与物业服务合同是两个不同的合同，购房合同中对物业管理没有约定并不代表业主不需要交物业管理费，故对其证明力不予认可；对被告提交的第二组证据的真实性无异议，但认为与本案无关；对被告提交的第三组证据的真实性无异议，但认为之所以一直未成立业主委员会是因为之前政府未出台相关规定，现已在筹备中；对被告提交的第四组证据的真实性无异议，但认为原告增设门禁设备是为了便于对小区出入车辆的管理，且已经征得多数业主的同意。另外，在停车棚安装充电设备是响应政府号召，为防止住户私拉电线造成小区安全隐患，方便住户充电而安装，其行为并未损害业主的利益；对被告提交的第五组、第六组证据的三性均无异议。 本院认为，被告提交第一组证据客观、真实且经原告质证无异议，故本院对该组证据的真实性、合法性均予采信。被告提交的第二组证据，虽原告对其真实性无异议，但与本案无关，故对该组证据，本院不予评述；对被告提交的第三组证据，经原告质证无异议，本院予以采信；对被告提交的第四组证据，经原告质证对其真实性无异议，能够证实小区的现状，但不能证明由于原告所设立的门禁、充电设备侵害了小区业主的权利，故本院对其真实性予以采信，但对其证明力不予采信；对被告提交的第五、六组证据经原告质证无异议，本院对其三性予以采信。 根据庭审、质证和认证，本院确认本案法律事实如下： 南华县滨河园小区属于公务员小区，由南华县住房和城乡建设局开发建设，原告与南华县住房和城乡建设局的下设部门南华县专项普通商品住房开发建设指挥部于2011年9月20日签订了《前期物业服务委托合同》。合同签订后，被告所居住的南华县滨河园小区的物业服务由原告的分公司楚雄安居物业管理有限公司南华分公司具体负责提供物业服务。合同约定：将滨河园小区项目总建筑面积：162319.04㎡交给原告楚雄安居物业管理有限公司提供物业管理服务。原告依照《前期物业服务委托合同》的相关规定一直对被告居住的小区提供了物业管理服务，履行了自己应尽的义务。《前期物业服务委托合同》对服务的内容与质量、物业服务费的收费标准、合同期限、双方的权利义务及违约责任等进行了约定。合同约定：物业管理费单价以南华县发展和改革局批准的分别按建筑面积每月每平方米计算（商品住房：0.5元/平方米/月；车库：0.3元/平方米/月）；业主自甲方公布交房之日起每年的10月1日缴纳下一年的物业服务费，业主逾期未缴纳物业服务费的，按照合同约定第九章第二十五条之规定：业主、物业使用人违反本合同第五条、第八条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应由业主、物业使用人向乙方支付违约金。违约金应按每日千分之二计算。截止到2019年9月30日止，被告所在的南华县滨河园小区（荷风苑）2幢5单元501室已欠缴2012年10月1日至2019年9月30日止的物业服务费（包括：住房和车库）6328.00元、生活垃圾处置费420.00元。另查明：一、楚雄安居物业管理有限公司南华分公司于2019年11月7日注销；二、被告所预交的1000.00元物业服务费不包括在原告所诉的6328.00元；三、被告购买的商品房面积为121.94平方米、车库（两间）面积为47.65平方米；被告自2012年10月1日至2019年9月30日止，共七年未交纳物业服务费、生活垃圾处置费；四、楚雄安居物业管理有限公司南华分公司的经营范围中载明该分公司有接受隶属企业从事物业管理服务的职能；五、被告所居住的南华县滨河园小区（荷风苑）至今尚未成立业主委员会；六、庭审过程中原告承认其在服务过程中存在瑕疵。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。” 《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”被告所购买的商品房系有政府福利性质的商品房，是由南华县政府下设的南华县住房和城乡建设局负责项目开发建设，南华县普通商品住房开发建设指挥部是为处理该项目的相关事务而临时成立的一个机构。据此，2011年9月20日南华县普通商品住房开发建设指挥部作为建设方的一个临时机构与物管公司签订的前期物业服务合同是双方在平等、自愿的基础上签订的其效力对其开发建设小区内的全体业主均有约束力。故对被告陈述的该前期物业服务合同并非其与物管公司所签订，对其关联性不予认可的质证意见，本院不予采纳。楚雄安居物业管理有限公司南华分公司隶属于楚雄安居物业管理有限公司，其经营业务范围也包括物业管理服务，故楚雄安居物业管理有限公司在与建设方签订前期物业服务合同后将其业务交由同样具有物业管理服务资格的分公司经营管理并不违反法律的规定。因此，对被告陈述的楚雄安居物业管理有限公司非法将其与建设方签订的物业服务合同转包给楚雄安居物业管理有限公司南华分公司的辩解意见，本院不予采纳。原告为更好地管理小区所增设的门禁和响应政府号召在停车棚内安装的充电设施是为了更好地对小区环境进行管理和防止小区业主因私拉电线充电给小区带来安全隐患而进行的一项便民措施，该行为并未损害业主利益。故对被告辩称原告增设门禁设备、私设充电设备影响住户出行、侵害业主利益的理由，本院不予采信。原告为方便业主向各小区业主收取的生活垃圾处置费已得到相关部门的授权，故对被告辩解的原告越权收取生活垃圾处置费的意见，本院不予采纳。被告入住至今已直接或间接接受了原告提供的安保、公共绿化养护、共用设施维护等其他物业服务，故对被告以原告违法转包物业服务合同、其并非合同当事人、原告管理服务不到位拒交物业管理费的辩解，本院不予支持。虽然，双方签订的《前期物业服务委托合同》第二十五条：“业主或物业使用人违反本合同第五条、第八条的约定，未能按时缴纳物业服务费用的，应由业主、物业使用人向乙方支付违约金。违约金应按每日千分之二计算。”中对违约责任进行了约定，但庭审过程中原告也认可其在服务过程确实存在管理不到位的地方，故对要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。原告对被告物业管理费的收取从2012年10月1日至2019年9月30日的物业服务费应以南华县发展和改革局批准的收费标准：商品住宅：0.5元/平方米/月，车库：0.3元/平方米/月收取。因此，被告商品住宅和车库的物业费为6328.00元；垃圾处置费以60.00元/户/年收取，应为420.00元，两项合计6748.00元。被告于2020年6月16日以南华县专项普通商品住房建设指挥部与楚雄安居物业管理有限公司签订的《前期物业服务委托合同》侵害被告的合法权益、南华县住房和城乡建设局行政监督不力为由，向本院申请追加南华县专项普通商品住房建设指挥部、南华县住房和城乡建设局为本案第三人。经审查，本院认为被告所申请追加当事人的理由与本案审理的内容并非同一法律关系，不应在本案中一并进行审理，故当庭驳回了被告要求追加南华县专项普通商品住房建设指挥部、南华县住房和城乡建设局为本案第三人的请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告周云于本判决生效后十日内一次性支付原告楚雄安居物业管理有限公司自2012年10月1日起至2019年9月30日止的物业服务费6328.00元、垃圾处置费420.00元，合计人民币6748.00元； 二、驳回原告楚雄安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费316.00元，适用简易程序审理减半收取158.00元（原告已预交），由原告楚雄安居物业管理有限公司承担133.00元，由被告周云承担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的申请期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。 审判员  李玲萍 二〇二〇年六月二十四日 书记员  唐彩云