广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初1751号原告：广州市志拓置业有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中路148号二层商铺自编D01铺。法定代表人：岑雪菲。委托诉讼代理人：刘晓涵，广东合富律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈展璐，广东合富律师事务所实习律师。被告：黄爱红，女，1976年9月8日出生，汉族，住江西省丰城市，委托诉讼代理人：王钦朋，广东烽庭律师事务所律师。原告广州市志拓置业有限公司诉被告黄爱红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘晓涵、被告的委托诉讼代理人王钦朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2017年10月签订《租赁合同》，将位于广州市海珠区江南西路润汇大厦四楼自编05铺的场地租赁给被告经营使用，约定：租赁期限自2017年10月15日至2022年4月30日止，2017年10月15日至2019年10月14日期间每月租金人民币29000元；2019年10月15日至2021年10月14日期间每月租金30450元；2021年10月15日至2022年4月30日期间每月租金31973元，被告应于每月5日前向原告交付当月租金；如被告未能按合同约定足额向原告缴纳租金，每逾期一天，原告有权按拖欠租金总额的8‰的标准向被告收取违约金。经原告多次催告，被告至今仍未支付租金，其行为已构成违约。故起诉请求判令：1、原告与被告解除位于广州市海珠区江南西路润汇大厦四楼自编05铺的《租赁合同》，被告将涉案房屋腾空交还给原告；2、原告没收被告的履约保证金58000元；3、被告向原告支付从2019年10月1日起至实际交还房屋之日止的租金[其中从2019年10月1日起至2019年10月14日止每月租金27251元，从2019年10月15日起至2021年10月14日止每月租金28614元（27251元+27251元×5%），从2021年10月15日起至2022年4月30日止每月租金30044.7元（28614元+28614元×5%）]；4、被告向原告支付逾期支付租金的违约金（从2019年10月6日起至实际清偿之日止，每逾期一天，按照欠缴租金总额的8‰的标准计付）；5、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：同意与原告解除《租赁合同》。被告在2019年10月2日将涉案房屋转租给案外人汤步树，当日汤步树接收了房屋并开始经营，只支付了15万元的店铺转让费，没有向被告或直接向原告支付租金。被告转租房屋已经过原告同意，也与汤步树一起到原告处商订变更承租人的合同，原告是同意的。后来因汤步树称房屋涉及办证，所以没有签订变更承租人的协议，当时约定汤步树将租金交给被告，再由被告交给原告。后续汤步树因个人原因没有经营，但没有交还房屋给被告，故被告推测原告已经接收了房屋。根据《租赁合同》第3.3条的约定，原告不应且无权没收被告交付的保证金58000元，该58000元是租金性质，可以抵扣租金。被告已经向广州市海珠区人民法院起诉，要求汤步树支付拖欠的租金，案号为（2020）粤0105民初426号。违约金标准过高，请求法院酌情减轻。因为疫情原因，即使酒店可以正常经营，也没有人入住，请求法院酌情减免2-3个月的房屋租金。经审理查明：据《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》记载，项目名称为润汇大厦、地址为广州市海珠区江南西路60-72号（双号），紫山大街2号及2号之一至之七，紫琪街4-20号（双号），紫竹街1-9号（单号）的申报单位为广州市安威城市房产有限公司。广州市安威城市房产有限公司于2017年6月1日向原告出具《同意分租函》，载明：我司同意贵司在遵照《承诺书》及不违反《租赁合同》约定的前提下，分租给第三方；等。2017年10月，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）就广州市海珠区江南西路润汇大厦四楼自编05铺签订《租赁合同》，约定：（3.1）本合同期限自2017年10月15日起至2022年4月30日止，2017年10月15日至2019年10月14日期间每月租金人民币29000元，2019年10月15日至2021年10月14日期间每月租金30450元，2021年10月15日至2022年4月30日期间每月租金31973元；（3.2）租金按照自然月计算，乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日），甲方应在租金收妥作实之日起5个工作日内向乙方提供合法税务发票；计租期不足一个自然月的，按“当月租金÷当月总天数×当月的实际租赁天数”计算应交租金；（3.3）租赁保证金相当于叁个月租金额（合同最后一期租金），租赁期间，当乙方出现拖欠租金/其它应付甲方费用时，甲方有权直接从租赁保证金中扣除，乙方应自甲方通知之日起三个工作日内补足租赁保证金，尽管有该约定，在乙方补足租赁保证金前，甲方有权视同乙方一直拖欠租金；（3.4）乙方须于签订本合同时一次性向甲方支付如下款项，共计87000元（含两个月押金58000元，第一个月租金29000元）；（3.6）租赁保证金应于合同期满且交回该房产之日起30个工作日内，在乙方无违反合同约定且结清各项应缴付的费用并交回保证金发票原件后，由甲方如数无息退还乙方；（8.2）有下列情形之一，甲方有权单方提前终止合同；同时，乙方应无条件按甲方要求将房屋连同原附属物交还甲方，并按第10.6条的约定承担违约责任：A、乙方逾期支付租金达1个月以上；（10.4）如乙方未能按本合同规定，如期足额向甲方缴纳租金，每逾期1天，甲方有权按拖欠租金总额的千分之八(8‰)的标准向乙方收取违约金；逾期超过30日的，甲方有权采取停止供电、供水及其他适当措施，而无须就该措施带来的后果承担责任；（10.6）由于乙方的原因导致合同提前解除或终止的保证金及剩余租金甲方不予退还；等。2017年10月14日，原告向被告出具《收据》，载明收到涉案房屋的履约保证金58000元。本院于2020年2月12日将原告提交的起诉状副本、证据等诉讼材料送达给被告。诉讼中，原、被告确认如下事实：原告于2017年10月初将涉案房屋交付给被告；被告依约支付租金至2019年9月30日，2019年10月1日起不再支付租金；因实际承租面积为412.9平方米，双方变更了租金标准：从2017年10月15日起至2019年10月14日止每月租金27251元，从2019年10月15日起至2021年10月14日止每月租金28614元（27251元+27251元×5%），从2021年10月15日起至2022年4月30日止每月租金30044.7元（28614元+28614元×5%）。原告表示：被告曾与汤步树至原告处协商涉案房屋转租事宜，但原告并不知悉其后续结果，被告及汤步树并未与原告达成相关协议；不同意减免租金。2020年4月1日，被告将涉案房屋交还给原告。原告向本院申请撤回要求被告腾空并交还涉案房屋给原告的诉请，被告表示同意。被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：被告（甲方）与汤步树（乙方）于2019年10月2日签订的《店铺转让定金协议》，约定：今收到乙方交来店面转让定金5万元整，双方协商约定于2019年10月3日前签订合同，否则定金不退。原告表示对此不知情。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。原、被告之间的《租赁合同》约定：被告须于每月5日前向原告交付当月租金；被告逾期支付租金达1个月以上，原告有权提前解除合同。诉讼中，被告确认从2019年10月1日起未支付租金。被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告于2019年11月27日提起本案诉讼，应视为原告正式向被告发出解除合同的通知，本院于2020年2月12日将原告提交的起诉状副本、证据等诉讼材料送达给被告，视为被告知悉该通知内容。故原、被告之间的《租赁合同》于2020年2月12日解除。诉讼中，被告已将涉案房屋交还给原告，原告向本院申请撤回要求被告腾空并交还涉案房屋给原告的诉请，被告表示同意。经审查，原告的该申请并无不当，本院予以准许。原、被告在诉讼中确认变更了租金标准，故原告要求被告支付从2019年10月1日起至2020年2月12日止的租金（其中从2019年10月1日起至2019年10月14日止每月27251元，从2019年10月15日起至2020年2月12日止每月28614元）合法有理，本院予以支持。原告主张被告支付逾期支付租金的违约金，按照合同约定，租金按照自然月计算，被告须于每月5日前向原告交付当月租金（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日）；如被告未如期足额缴纳租金，每逾期1天，原告有权按拖欠租金总额的8‰的标准收取违约金。被告辩称上述违约金标准过高，原告未举证证明其损失，根据公平合理原则，本院酌定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中逾期支付2019年10月租金的违约金以27999元基数，从2019年10月8日起算；逾期支付2019年11月、12月及2020年1月租金的违约金以每月28614元为基数；分别从2019年11月6日、2019年12月6日、2020年1月7日起算，逾期支付2020年2月1日至2月12日期间租金的违约金以11840元为基数，从2020年2月6日起算；违约金总额以被告所欠租金为限。超出部分，本院不予支持。合同解除后，原告要求被告支付从2020年2月13日起至2020年4月1日止的租金实为房屋占用费，房屋占用费应按合同约定的租金标准计付，每月28614元。关于履约保证金问题，按照合同约定，由于被告的原因导致合同提前解除或终止的保证金原告不予退还，故本院确认原告有权没收被告缴交的履约保证金58000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广州市志拓置业有限公司与被告黄爱红之间签订的《租赁合同》于2020年2月12日解除；二、确认原告有权没收被告缴交的履约保证金58000元；三、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2019年10月1日起至2020年2月12日止的租金（其中从2019年10月1日起至2019年10月14日止，每月27251元；2019年10月15日起至2020年2月12日止，每月28614元）及逾期支付上述租金的违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中逾期支付2019年10月租金的违约金以27999元基数，从2019年10月8日起算；逾期支付2019年11月、12月及2020年1月租金的违约金以每月28614元为基数；分别从2019年11月6日、2019年12月6日、2020年1月7日起算，逾期支付2020年2月1日至2月12日期间租金的违约金以11840元为基数，从2020年2月6日起算；违约金总额以被告所欠租金为限）；四、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2020年2月13日起至2020年4月1日止的房屋占用费（每月28614元）；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费2957.6元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年六月一日书记员  于悦姗何国卫