重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2209号上诉人（原审原告）：重庆云城两山投资开发有限公司，住所地重庆市璧山区黛山大道501号，统一社会信用代码91500227060511718D。法定代表人：戴宏亮，董事长。委托诉讼代理人：刘顺南，重庆善庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗家宏，女，1989年10月9日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：陈俊宇。被上诉人（原审被告）：廖珩程，男，1990年6月8日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：陈俊宇。原审第三人：重庆三三三建筑工程有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道远林名苑B5幢102号，统一社会信用代码915002276608690788。法定代表人：李勇。上诉人重庆云城两山投资开发有限公司（以下简称两山公司）因与被上诉人罗家宏、廖珩程，原审第三人重庆三三三建筑工程有限公司（以下简称三三三公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初5753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人两山公司委托诉讼代理人刘顺南、谷山美，被上诉人罗家宏、廖珩程共同委托诉讼代理人陈俊宇到庭参加诉讼，原审第三人三三三公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两山公司上诉请求：一、依法撤销重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初5753号民事判决，改判支持两山公司上诉请求；二、一审、二审案件受理费、保全费由罗家宏、廖珩程承担。事实和理由：一、两山公司与罗家宏、廖珩程签订的商品房买卖合同明确约定涉案房屋建筑面积单价24500元/平方米，总成交价1408995元，加上税费、大修基金44297元，共计1453292元。一审认定罗家宏、廖珩程应支付两山公司购房款总额105万元，认定事实严重错误，进而作出错误判决，应予纠正。1.案涉房屋总成交价应以重庆市商品房买卖合同约定金额为准。本案系商品房买卖合同纠纷，两山公司与罗家宏、廖珩程之间就商品房买卖之间的权利义务应以重庆市商品房买卖合同约定为准，根据合同第4条约定，案涉房屋成交价为1408995元。2.罗家宏、廖珩程二次庭审提交的《绿岛.中心置业预算表》以及罗家宏、廖珩程与何昌平的视频聊天记录两份证据，不足以否定商品房买卖合同约定的房屋交易价格。首先，《绿岛.中心置业预算表》仅是预算，属双方签订合同前的意向，并非双方正式的协议；该预算表并无两山公司盖章确认，落款处“罗婷”签名的手写体无权代表两山公司作出价格承诺；落款处手写体明确的价格为22500元，即便按照该价格，购房款总额也是近130万元；预算表形成时间为2017年4月11日，双方正式签订重庆市商品房买卖合同的时间是2018年7月20日，中间间隔1年4个月有余，期间因市场行情变化，两山公司销售价格调整，罗家宏、廖珩程资金变化等各种因素可能导致双方交易价格发生变化，也即，即便两山公司与罗家宏、廖珩程在2017年4月11日达成按照22500元单价交易的意向，时隔一年半后的交易也只能以交易时双方签订的合同约定的单价执行。其次，视频聊天记录真实性存疑，无法确认视频对方就是置业顾问何昌平；视频的内容基本全是诱导性发问，对方仅是模糊回答是或不是；视频聊天时间是2019年11月7日，是在一审第一次庭审之后，最重要的是何昌平在2017年年底已经离职，案涉商品房买卖合同签订时其已不是两山公司置业顾问；因涉案商品房签订买卖合同的同时签订了《房屋抵付工程款合同》（以下简称抵付协议）约定：房屋总成交价1408995元，加上税费、大修基金44297元，共计1453292元，其中105万元由罗家宏、廖珩程直接支付给两山公司，剩余40多万元由三三三公司用工程款抵扣，也即便视频中陈述罗家宏、廖珩程只需向开发商支付105万元，也仅是指罗家宏、廖珩程应直接支付给两山公司这一部分的购房款，并非指整个购房款是105万元。3.两山公司在罗家宏、廖珩程支付105万元后即交付房屋并办理产权证给罗家宏、廖珩程系事出有因，并非明显与常理不符。如前所述，在签订商品房买卖合同当天，两山公司与罗家宏、廖珩程和三三三公司签订抵付协议。正是基于此，两山公司才会在罗家宏、廖珩程支付完105万元购房款后，即视为其全额支付了购房款，故将房屋交付罗家宏、廖珩程并办理产权登记。后三三三公司基于三方抵付协议起诉两山公司及罗家宏、廖珩程，生效判决确认抵付行为并未发生，才引发本案。二、两山公司与罗家宏、廖珩程签订的商品房买卖合同约定了房屋价格，因三方签订的抵付协议已被生效判决书确认抵付行为未发生，两山公司也未放弃剩余403292元，故罗家宏、廖珩程理应支付剩余购房款和大修基金、税费共计403292元。罗家宏、廖珩程辩称，不认可两山公司的上诉理由和请求，无事实法律依据和证据。请求维持原判。三三三公司未到庭进行陈述，也未提交书面陈述意见。两山公司向一审法院起诉请求：1.判令罗家宏、廖珩程支付两山公司购房款358995元，税费、大修基金44297元，及逾期付款利息（以403292元为基数，从2018年7月21日起按年利率6%计算至付清之日止）；2.本案案件受理费、保全费由罗家宏、廖珩程承担。一审法院认定事实：2017年4月11日，两山公司之前的置业顾问何昌平向廖珩程出具了《绿岛·中心置业预算表》，该预算表载明金融街2-2-1号房屋建筑面积为69.46平方米，单价为24500元；两山公司的财务经理罗平在预算表尾部备注“该客户采取工程抵款方式进行购买该商铺，客户签约按24500元/㎡执行，实际付款按22500元/㎡执行，由开发商积极配合，签署《重庆市商品房买卖合同》及三方抵款协议等事宜。”并在后面签字确认。2018年7月20日，两山公司作为甲方，第三人三三三公司作为乙方，罗家宏、廖珩程作为丙方，三方签订《房屋抵付工程款合同》，该合同载明：一、基本条款：1,甲、乙双方确认，乙方承建甲方的重庆·绿岛中心3＃地块平基土石方工程，以位于重庆市璧山区，总面积57.51平方米，共1个单位抵付部分工程款，乙方同意以该部分商品房抵扣部分工程款，并转让给丙方；2.丙方知道上述房屋是乙方从甲方以工程款抵付方式取得；3.乙方要求甲方将上述房屋产权办至丙方名下。二、房屋有关状况：1.丙方购买的上述商品房坐落于重庆市璧山区，建筑面积暂定为57.51平方米（实际面积以测绘单位最终测绘面积为准），房款总额为1408995元人民币；2.房款中不包括该房屋办理产权的相关税费、大修基金及物业管理费，丙方签订此合同时，该房屋的产权办理过程中的税费按国家有关规定执行……三、以房抵款金额及方式：1.乙方同意甲方以上述房屋抵付工程款403292元（其中房款358995元，代收税费、大修基金等44297元）；2.抵付方式为：丙方按揭付款购买以上房屋，在签订《商品房买卖合同》时向甲方支付的房款首付款908995元中的550000元，由丙方直接向甲方支付，甲方在收到丙方支付的该款项后优先支付给乙方；首付款中的另一部分房款358995元及代收税费、大修基金等44297元，用甲方所欠乙方相同数额的工程款抵扣；剩余购房款500000元，由丙方向银行申请按揭贷款；按照甲、乙双方核定的产值（乙方若有），甲方在收到丙方按揭款后10个工作日内将500000元支付给乙方……七、本合同签订后，视为甲方已将用于抵付工程款的商品房实际交付给乙方，甲、乙双方抵付行为完成。合同还载明了其他事项。合同尾页有两山公司盖印，三三三公司的法定代表人李勇盖印、三三三公司盖印，廖珩程签名捺印，罗家宏签名捺印。两山公司、三三三公司在合同上盖有骑缝章。2018年7月20日，两山公司作为甲方与作为乙方的罗家宏、廖珩程签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同载明：第一条、本商品房的项目名称及土地状况。第二条、本商品房销售依据1.现房，房地产权证号渝（2017）璧山区不动产权第000633395号。第三条、乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市璧山区璧泉街道双星大道50号2幢2-1，（二）本商品房所在幢的楼层共计10层，物理层为第2层，名义层为第1层，（三）本商品房结构为钢筋混凝土结构，（四）本商品房建筑面积57.51平方米，套内建筑面积52.53平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积4.98平方米，（五）本商品房户型为其他，（六）本商品房用途为非住宅，属于商业服务。第四条、购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为1408995元，建筑面积单价为24500元/平方米。第五条、付款方式及期限（二）乙方按下列第1种方式按期付款1.一次性付款，本商品房种成交金额1408995元，乙方于2018年7月20日一次性支付房款1408995元。第七条、交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限。1.属现售商品房的，甲方应在2018年7月20日前，将商品房交付乙方使用。合同还载明了交房手续的办理，逾期交房、付款的违约责任等事项。2018年7月23日，罗家宏、廖珩程向重庆市璧山区国土资源和房屋管理局缴纳了物业专项维修资金3334元，专用收据载明业主姓名为罗家宏、廖珩程，建筑面积为69.46㎡，物业地址为重庆绿岛中心金融街2幢00单元02层01号。2018年7月24日，两山公司向罗家宏、廖珩程开具了《重庆市增值税普通发票》两张，金额共计1050000元。（2019）渝0120民初265号生效民事判决书中查明“从2017年至2018年，罗家宏、廖珩程共计向两山公司支付案涉房屋购房款1050000元。2017年4月11日、2017年4月20日、2018年6月15日，两山公司向廖珩程出具了3张《重庆云城两山投资开发有限公司销售收款收据》，金额共计1050000元。2018年7月26日，两山公司将案涉房屋的产权办理在罗家宏、廖珩程名下，产权证号为渝（2018）璧山区不动产权第000789372号，并将不动产权证书原件交给廖珩程，廖珩程在《重庆·绿岛中心2幢不动产权证领取表》签名。”一审法院对上述案件作出判决后，两山公司提起上诉，（2019）渝01民终4165号终审民事判决书中载明了上诉的事实和理由部分为“2.三三三公司无权依据《房屋抵付工程款合同》主张案涉工程款，根据其内容，《房屋抵付工程款合同》的核心实质是三三三公司自愿用抵扣工程款的方式代罗家宏、廖珩程支付了403292元房款。”2019年11月7日，廖珩程通过微信与置业顾问何昌平进行视频通话，何昌平在通话中陈述:廖珩程在购买案涉房屋时，买卖双方已进行了约定，确认了前期双方商定廖珩程用按揭方式购买工程抵款房，签订合同单价按每平方米24500元计算，实际付款按每平方米22500执行；后因房屋面积核算后实际面积有差异，只有五十多个平方等原因，廖珩程提出可以给现金，双方再次商定廖珩程改用一次性付清购房款的方式购房，廖珩程和罗经理谈了价格，实际付款单价按每平方米18000多元执行，房款实际总价为1050000元，合同单价依然写成24500元。一审法院认为，两山公司、罗家宏、廖珩程和第三人签订的《房屋抵付工程款合同》及两山公司与罗家宏、廖珩程签订的《重庆市商品房买卖合同》，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，对合同各方当事人均具有约束力。《房屋抵付工程款合同》中，两山公司、罗家宏、廖珩程及第三人对于买卖房屋价款、付款方式、签订房屋买卖合同等内容约定明确。《重庆市商品房买卖合同》与《房屋抵付工程款合同》约定的房屋总价款金额一致，能够相互衔接、印证。抵款合同中三方当事人对以工程款抵扣房款、代收税费、大修基金等金额达成了一致意见，约定罗家宏、廖珩程应支付两山公司的购房款为首付款中的550000元以及剩余购房款500000元，即总共1050000元；首付款中另一部分358995元及代收税费、大修基金等44297元用两山公司所欠三三三公司相同数额的工程款抵扣。两山公司应从罗家宏、廖珩程处收取的房款金额应按抵款合同的约定执行。罗家宏、廖珩程依约向两山公司支付了共计1050000元购房款，两山公司收款后向罗家宏、廖珩程开具了发票，并将案涉房屋产权登记到了罗家宏、廖珩程名下，房屋交付完成。在此期间房屋买卖双方均无异议，并未形成还有欠款或款项未交齐等意思表示的相关证据，若买方还欠款未付，卖方直到交付房屋时也未提出房款不齐等异议，明显与常理不符。再结合《绿岛·中心置业预算表》中罗婷的备注，以及何昌平与廖珩程的视频通话中的陈述，足以认定两山公司、罗家宏、廖珩程双方约定的罗家宏、廖珩程应支付两山公司的购房款总额即1050000元,并未约定罗家宏、廖珩程还需支付其他费用。两山公司举示的证据不足以证明罗家宏、廖珩程还应支付两山公司购房款，两山公司请求判令罗家宏、廖珩程支付购房款等共计403292元及利息，于法无据，一审法院不予支持。两山公司若因工程款抵扣购房款的问题与第三人发生争议，应另行依法主张权利。第三人三三三公司经一审法院合法传唤后，无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩、举证、质证和辩论的权利。一审法院判决：驳回两山公司的全部诉讼请求。案件受理费7712.35元，诉讼保全费2520元，共计10232.35元，由两山公司负担。两山公司预交的案件受理费3856.17元，待本判决生效后予以退还。本院二审期间，两山公司对一审判决审理查明事实提出异议，认为《绿岛.中心置业预算表》签字人员“罗平”应为“罗婷”，且认为其身份不是财务经理而是营销副总监，但认可罗婷当时确为两山公司员工，经本院核实，落款处“罗平”系笔误，故更正为“罗婷”，对罗婷职务，两山公司未举示证据证明其主张，该异议本院不予采信。罗家宏、廖珩程对一审认定的事实无异议，三三三公司对一审认定的事实未提出异议，本院对一审认定的其余事实予以确认。二审中，两山公司、罗家宏、廖珩程、三三三公司均未举示新的证据。另查明，在（2019）渝01民终4165号民事判决书本院认为部分载明：《房屋抵付工程款合同》第三条约定以房抵款金额及方式，由以上内容，罗家宏、廖珩程支付房款的金额为105万元，二人已经依约完成支付，合同中未约定案涉403292元的债务转由罗家宏、廖珩程代为支付给三三三公司，也不能看出三三三公司自愿代替罗家宏、廖珩程支付403292元房款，且从两山公司欠付三三三公司工程款金额中予以扣除。对双方争议的罗家宏、廖珩程是否应支付剩余房款、大修基金、税费及逾期付款利息的问题，双方二审中作出如下陈述：两山公司陈述：双方签订的买卖合同约定的购房款总价加上大修基金和税费共计1453292元，罗家宏、廖珩程至今只缴纳的购房款为105万元，尚欠诉请金额。签订抵付协议当时的意思确是要用两山公司欠付三三三公司部分工程款抵部分房款，但生效判决确认本案未发生工程款抵付；对抵付协议约定罗家宏、廖珩程应付房款为105万元无异议；但该约定建立在用两山公司应付三三三公司的工程款403292元同金额抵扣的基础上，罗家宏、廖珩程只支付105万元。罗家宏、廖珩程陈述：罗家宏、廖珩程与两山公司形成了口头或默示合同，两山公司积极为罗家宏、廖珩程开发票办理产权证，这是对罗家宏、廖珩程的承诺，双方也履行完好，就房地产权证书办理之后，约定时间内没有对罗家宏、廖珩程有任何追偿行为，可以看出双方签订商品房买卖合同的真实意思是罗家宏、廖珩程用105万元购买房屋，且两山公司无法提供相关证据证明罗家宏、廖珩程还欠两山公司403292元。本院认为，2018年7月20日形成的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）和《房屋抵付工程款合同》（以下简称抵付协议）中关于罗家宏、廖珩程支付房款义务的部分两份合同约定不一，故本案首先应探寻两份合同中何种约定为两山公司与罗家宏、廖珩程之间权利义务关系约定的真实意思。本院认为，罗家宏、廖珩程应付房款的问题应依据抵付协议的约定确定，理由如下：首先，两山公司认可签订抵付协议当时的意思确是要用两山公司欠付三三三公司部分工程款抵部分房款，但系因生效判决确认抵付未发生，故而应由罗家宏、廖珩程支付抵付协议约定的工程款抵付的房款及税费、大修基金部分，故其并未否认抵付协议的约定是各方的真实意思。其次，就合同实际履行的情况而言，两山公司在收到罗家宏、廖珩程支付的105万元房款后为罗家宏、廖珩程开具了相应发票，并办理了房屋过户登记，且在两山公司与三三三公司就抵付工程款发生争议之前并未向罗家宏、廖珩程主张过剩余款项，故三方签订的抵付协议中关于支付房款的义务应系双方当事人真实意思表示，且实际双方也按抵付协议约定履行义务。最后，罗家宏、廖珩程要完成房屋买卖的交易活动，需要以两山公司与罗家宏、廖珩程签订房屋买卖合同的形式进行，结合各方陈述及案件事实，房屋买卖合同的约定不能认定为双方的真实意思。因此，本院认定抵付协议中约定的案涉房款的支付义务为当事人的真实意思表示。从抵付协议本身之约定看，合同约定房款的支付分为三个部分，第一部分为首付款中的55万元，由罗家宏、廖珩程直接支付给两山公司，两山公司收到后优先支付给三三三公司；第二部分为首付款中的另一部分358995元及代收税费、大修基金等44297元用两山公司所欠三三三公司相同数额的工程款抵扣；第三部分为剩余50万元，由罗家宏、廖珩程向银行申请按揭贷款，两山公司收到贷款后支付给三三三公司。该三部分约定是并行的，其中第二部分房款，并未约定由罗家宏、廖珩程支付，两山公司主张抵付工程款系罗家宏、廖珩程只需支付105万元房款的前提，抵付未发生则应由罗家宏、廖珩程支付相应款项的主张，并不当然成立，两山公司亦未举示证据证明双方对此进行了约定。另，根据罗家宏、廖珩程举示的预算表，载明房屋原单价24500元/平方米，据此计算的房款总价与该三部分房款总价一致，但从预算表中两山公司工作人员手书部分，“该客户采取工程抵款方式进行购买该商铺，客户实际签约按22500元/㎡”执行来看，虽然按照预算表中“实际签约按22500元/㎡”计算案涉房屋价款不止105万元，但结合预算表及罗家宏、廖珩程举示的与两山公司工作人员何昌平的视频通话，能够确定的是两山公司与罗家宏、廖珩程之间应当对罗家宏、廖珩程应支付房款达成了较24500元/平方米更低的合意，否则，罗家宏、廖珩程可直接根据房屋买卖合同购买房屋，其签订抵付协议没有必要也不符逻辑。故罗家宏、廖珩程关于其与两山公司之间就其仅需支付房款105万元达成合意的主张，有抵付协议约定，实际也按此履行，其主张具有高度盖然性，本院予以采信。两山公司关于抵付未发生则由罗家宏、廖珩程支付剩余款项的主张，理由并不充分，亦无证据证明双方有此合意，本院不予采纳。因此，罗家宏、廖珩程已经完成支付房款的义务，两山公司要求罗家宏、廖珩程支付剩余购房款和税费、大修基金及逾期付款利息无事实根据及法律依据，本院不予支持。其他认定同一审。综上所述，两山公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7712.35元，由重庆云城两山投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年六月三日法官助理 王 怡书 记 员 廖婧伊