贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终2839号上诉人（原审被告）向富禹，男，1963年3月21日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人:兰继超，特别授权，贵州贵浩律师事务所律师。委托诉讼代理人:樊俊，一般授权，贵州贵浩律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:四川鸿顺康投资有限公司，住所地：成都市高新区府城大道西段399号7栋3单元14层1408号。统一信用代码91510000309395493X。法定代表人:严贵安，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢成，特别授权，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭龙雨，一般授权，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区。统一信用代码9152050259418407XN。法定代表人:张明会，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈雄，特别授权，贵州本芳律师事务所律师。上诉人向富禹与被上诉人四川鸿顺康投资有限公司（以下简称鸿顺康公司）、毕节创美房地产开发有限公司（以下简称创美房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，贵州省毕节市七星关区人民法院于2019年12月26日作出（2019）黔0502民初12872号民事判决。上诉人向富禹不服提起上诉，本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人向富禹不服上述判决，上诉请求：撤销原判，并依法改判或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实、法律关系错误，以致错判，一审认定补充协议非商品房租赁合同的补充协议属认定事实错误。一、两被上诉人在与上诉人租赁合同关系中权利义务关系一致，租赁主体资格混乱，一审认定上诉人与被上诉人创美房开公司签订的补充协议非商品房租赁合同的补充协议属认定事实错误。一审认定被上诉人鸿顺康公司为涉案商铺租赁相对方存在错误，被上诉人创美房开公司才是涉案商铺的实际出租方，应以补充协议作为认定出租方的事实和法律依据，被上诉人鸿顺康公司不均起诉上诉人支付租金和违约金的主体资格。二、创美房开公司并未按约定为上诉人协调安装独立水电表，独立水电表并非租赁关系建立前安装的分水电表，一审法院认定独立水电表已经安装属于事实认定错误。涉案商铺存在漏水、电梯不能正常使用、停电等诸多问题，上诉人租赁商铺的目的未能实现，上列原因造成的损失应从租金中抵扣。三、上诉人向物业公司提起因停电造成损失的诉讼是基于物业管理关系，本案中向被上诉人创美房开公司主张因停电造成的损失是基于出租方瑕疵交付行为导致，二者系不同的法律关系，一审以上诉人因停电损失已向物业公司提起诉讼为由认为上诉人不具有法定拒付、延迟支付租金的理由属于认定法律关系错误。被上诉人鸿顺康公司答辩称:从补充协议签订的时间及主体，可以证实补充协议对我方没有法律约束力。上诉人所提案涉商铺未安装独立电表、停水停电，电梯不能正常使用造成的损失与本案没有关联性，且就该部分损失，上诉人依据物业管理合同提起了赔偿诉讼，上诉人在本案中提起赔偿已经充分，且我方没有义务赔偿。一审原告鸿顺康诉讼请求:1.请求判令被告向富禹在十日内支付原告2016年9月26日至2017年9月25日一年的剩余房屋租赁费用人民币34435元，并以34435元为基数，参照月利率2%的标准支付原告自2017年5月1日起至全部租金清偿完毕之日止的滞纳金；请求判令被告向富禹在十日内支付原告2017年9月26日至2018年9月25日一年的剩余房屋租赁费用33107元，并以33107元为基数，参照月利率2%的标准支付原告自2017年9月26日起至全部租金清偿完毕之日止的滞纳金；请求判令被告向富禹在十日内支付原告2018年9月26日至2019年9月25日一年的剩余房屋租赁费用250387元，并以250387元为基数，参照月利率2%的标准支付原告自2018年9月26日起至全部租金清偿完毕之日止的滞纳金；2.本案受理费由被告承担。一审法院认定事实：第三人毕节创美房地产开发有限公司将其开发的毕节创美·世纪城内商铺委托原告进行租赁、管理。2016年9月6日，被告向富禹与第三人毕节创美房地产开发有限公司就被告购买及租赁第三人开发的【创美·世纪城】（5号地块）商铺的相关事宜签订《补充协议》，协议对被告向第三人购买商铺的单价、面积及支付方式，以及被告向第三人租赁商铺的具体位置、建筑面积、租赁单价，免租期及租赁期限等进行了约定，协议第3条约定电梯由被告自行安装，在总房款中扣除，第7条约定第三人为原告协调安装独立水电表，安装费用由被告自理。2016年9月26日，原告四川鸿顺康投资有限公司与被告签订两份《商铺使用合同》，约定被告向原告承租原告位于毕节市七星关区，5号地块5号楼5-4-01、02、03、10、11、12、13、14、15、16、17号商铺，5号地块1号楼1-4-01、02、21、22号商铺建筑面积为160平方米，双方同意首年租金及商业服务费按24元／平方米／月计算，第三年开始每年递增6%，合同第十五条特别约定：装修期12个月，第二年租金分摊24424元到第一年支付，2016年9月26日支付12821元，2017年5月1日支付11602元，租金一年一付，具体支付方式为：2016年9月26日至2017年9月25日租赁费共计46083元，装修期内免租；2017年9月26日至2018年9月25日租赁费共计48848元，分摊24424元到第一年支付，即于2016年9月26日支付12821元，2017年5月1日支付11602元，2017年9月26日前支付24424元；2018年9月26日至2019年9月25日租赁费共计51779元，于2018年9月26日之前支付；2019年9月26日至2020年9月25日租赁费共计54886元，于2019年9月26日之前支付；2020年9月26日至2021年9月25日租赁费共计58179元，于2020年9月26日之前支付；2021年9月26日至2022年9月25日租赁费共计61671元，于2021年9月26日之前支付；2022年9月26日至2023年9月25日租赁费共计65371元，于2022年9月26日之前支付；2023年9月26日至2024年9月25日租赁费共计69293元，于2023年9月26日之前支付。5号地块5号楼5-4-01、02、03、10、11、12、13、14、15、16、17号商铺建筑面积613.75平方米，双方同意首年租金及商业服务费按24元/平方米/月计算，第二年开始每年递增6%，合同第十五条特别约定：装修期12个月，第二年租金分摊93683元到第一年支付，2016年9月26日支付49179元，2017年5月1日支付44505元，租金一年一付，具体支付方式为：2016年9月26日至2017年9月25日租赁费共计176760元，装修期内免租；2017年9月26日至2018年9月25日租赁费共计187366元，分摊93683元到第一年支付，即于2016年9月26日支付49179元，2017年5月1日支付44505元，2017年9月25日前支付93683元；2018年9月26日至2019年9月25日租赁费共计198608元，于2018年9月25日之前支付；2019年9月26日至2020年9月25日租赁费共计210524元，于2019年9月25日之前支付；2020年9月26日至2021年9月25日租赁费共计233156元，于2020年9月25日之前支付；2021年9月26日至2022年9月25日租赁费共计236545元，于2021年9月25日之前支付；2022年9月26日至2023年9月25日租赁费共计250738元，于2022年9月25日之前支付；2023年9月26日至2024年9月25日租赁费共计265782元，于2023年9月25日之前支付。两份合同租期均为8年，即从2016年9月26日至2024年9月25日止，合同签订之日需向原告缴纳保证金共计38000元，乙方必须依约缴纳租金，逾期缴纳的，按应缴纳租金总额0.8%每日的方式累计支付甲方违约金，同时甲方享有合同解除权。协议签订后，原告按照合同约定将房屋交付被告使用，被告于2016年9月26日向原告支付了保证金38000元及第一年度应支付的租赁费用62000元后，未按照约定支付租赁费。经原告方多次通知催缴后，于2018年1月30日向原告作出《承诺书》，就其向原告租赁的15个商铺，差欠的租赁费共计174214元，承诺于2018年2月6日前支付80000元，余款94214元在2018年3月30日前支付完毕，若违反承诺，除按照合同约定承担相应责任外，还需向原告支付200000元惩罚性违约金。2018年2月6日当日，被告支付了2017年9月26日至2018年9月25日期间的部分房屋租赁费用60000元，2018年4月20日支付了2017年9月26日至2018年9月25日的部分房屋租赁费用25000元，2019年3月11日支付21672元后，未再向原告缴纳租金。另查明，第三人与被告签订《补充协议》之后，已按约定为被告安装水电表。被告对其使用房屋期间，因停电造成相关损失，已向本院对涉案商铺的物业管理公司提诉讼主张赔偿。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照该合同条款全面履行自己的义务。《商铺租赁合同》签订后，被告依约于2016年9月26日向原告支付了保证金38000元及第一年度应支付的租赁费用62000元，但之后未按照约定向原告缴纳租金，经原告多次催收，于2018年1月30日向原告出具《承诺书》，就其差欠的租赁费用，承诺于2018年2月6日前支付80000元，余款94214元在2018年3月30日前支付完毕，但之后仍未按照该承诺履行支付义。被告已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商铺租赁合同》的约定，5号地块1号楼1-4-01、02、21、22号商铺建筑面积为160平方米，双方同意首年租金及商业服务费按24元/平方米/月计算，第三年开始每年递增6%，原告在《商铺租赁合同》中将租赁费用从2017年9月26日至2018年9月25日开始按6%递增计算错误，本院予以纠正。5号地块1号楼1-4-01、02、21、22号商铺租金的计算和缴纳具体情况应为：2016年9月26日至2017年9月25日租赁费共计46083元，装修期内免租；2017年9月26日至2018年9月25日租赁费共计46083元，分摊24423元到第一年支付，即于2016年9月26日支付12821元，2017年5月1日支付11602元，2017年9月26日前支付21660元；2018年9月26日至2019年9月25日租赁费共计48848元，于2018年9月26日之前支付；2019年9月26日至2020年9月25日租赁费共计51779元，于2019年9月26日之前支付；2020年9月26日至2021年9月25日租赁费共计54886元，于2020年9月26日之前支付；2021年9月26日至2022年9月25日租赁费共计58179元，于2021年9月26日之前支付；2022年9月26日至2023年9月25日租赁费共计61671元，于2022年9月26日之前支付；2023年9月26日至2024年9月25日租赁费共计65371元，于2023年9月26日之前支付。被告于2016年9月26日向原告共计缴纳了62000元后，就其2017年5月1日应支付的56107元未缴纳，2019年3月11日缴纳了21672元，原告自愿将该21672元抵扣2017年5月1日应支付的56107元，故被告还应向原告支付34435元；根据上述约定，被告应于2017年9月26日前向原告缴纳2017年9月26日至2018年9月25日剩余部分租赁费115343元，被告于2018年2月6日缴纳了60000元，2018年4月20日缴纳了25000元，故还应缴纳30343元；被告应于2018年9月26日前向原告缴纳2018年9月26日至2019年9月25日租赁费共计247456元，至今仍未缴纳，故应及时向原告缴纳该费用。根据双方合同的约定，逾期缴纳的，按应缴纳租金总额0.8%每日的方式累计支付违约金，故被告应按约定向原告支付延期缴纳租金的违约金，但因该违约金支付标准过高，本院酌定参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，分别从逾期之日起计算至实际支付完毕之日止。对被告辩称双方签订《商铺租赁合同》之后，第三人与被告签订《补充协议》，涉案租赁商铺系第三人所有，被告与原告签的《商铺租赁合同》已经作了实质性的变更，应当由毕节创美房地产开发有限公司作为合同相对方，《补充协议》也明确出租方（第三人）需协调为本案被告安装独立的水电表，但事到如今第三人并未按照合同约定履行相关义务的意见，因《补充协议》签订于2016年9月6日，而《商铺租赁合同》签订于2016年9月26日，故该《补充协议》并非系《商铺租赁合同》的补充协议，涉案商铺已由第三人委托原告进行租赁及管理，《商铺租赁合同》由原、被告双方签订，故租赁合同的主体应为原、被告双方，且《补充协议》约定由第三人为被告安装的独立水电表已经安装，原告以第三人未履行约定义务拒不缴纳租金无事实和法律依据；被告认为涉案商铺存在有漏水，电梯不能正常使用，停电等诸多原因造成被告不同的损失，但被告并未举证证明或向本院申请评估因上述情况造成的损失情况，也未举证证明商铺存在的漏水、电梯不能正常使用及停电等现象系因原告过错造成，且被告对其使用房屋期间因停电造成相关损失，已向本院对涉案商铺的物业管理公司等提诉讼主张赔偿。故被告的该抗辩意见不具有事实依据，同样不能作为其拒缴租金的法定理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告向富禹于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告四川鸿顺康投资有限公司2017年9月26日至2018年9月25日的租赁费用人民币34435元，并以34435元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准支付原告自2017年5月1日起至清偿完毕之日止的违约金；二、由被告向富禹于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告四川鸿顺康投资有限公司2017年9月26日至2018年9月25日的租赁费用人民币30343元，并以30343元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准支付原告自2017年9月26日起至清偿完毕之日止的违约金；三、由被告向富禹于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告四川鸿顺康投资有限公司2018年9月26日至2019年9月25日的租赁费用人民币247456元，并以247456元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准支付原告自2018年9月26日起至清偿完毕之日止的违约金；四、驳回原告四川鸿顺康投资有限公司的其他诉讼请求。本院二审中，当事人没有提交新证据。原判查明事实无误，本院依法予以确认。二审另查明：《补充协议》约定购买的商铺与涉案租赁的商铺不重合。二审争议的焦点：1、涉案租赁合同出租主如何确定？被上诉人鸿顺康公司是否有主张租金和违约金的主体资格？2、合同是否对独立电表安装有特别约定？独立电表安装、漏水、停电、电梯不能正常使用的事实是否存在，以上情况是否能作为上诉人拒付租金的理由？本院认为：关于争议焦点一，根据上诉人向富禹与被上诉人鸿顺康公司签订的《商铺租赁合同》和上诉人向富禹分别于2016年9月26日、2018年2月6日、2018年4月20日向被上诉人鸿顺康公司支付涉案商铺租金、保证金及出具承诺书的行为，说明上诉人向富禹认可被上诉人鸿顺康公司的出租人身份。一审中被上诉人创美房开公司也出具情况说明，证明了涉案商铺由创美房开公司委托鸿顺康公司进行租赁、管理的事实。至于上诉人向富禹与被上诉人创美房开公司签订的《补充协议》，协议中约定购买的商铺与涉案租赁商铺并不存在重合，协议并未对《商铺租赁合同》中约定的内容作出改变，故并不能作为《商铺租赁合同》主体变更的依据，故原审法院认定被上诉人鸿顺康公司有主张租金和违约金的主体资格并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，上诉人向富禹与被上诉人创美房开公司签订的《补充协议》中第3、7条分别作出“电梯由乙方自行安装，甲方给予四十万作为补贴，在总房款中扣除。”、“甲方为乙方协调安装独立水电表，安装费用乙方自理。”的约定，即电梯和独立水电表的安装责任主体是上诉人，双方并未将电梯不能正常使用和独立水电表的安装作为减少或免除租金的约定理由，故上诉人以此为由拒付租金没有依据，本院不予支持。关于漏水、停电的损失，上诉人并未提交证据证明损失的数额，且上诉人已以物业服务合同纠纷为由向物业服务公司另案提起诉讼（（2019）黔0502民初14417号），故上诉人以漏水、停电为由拒付租金的请求也不应得到支持。综上所述，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人向富禹缴纳的案件受理费6068元，由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  张 晶审 判 员  唐 琳二〇二〇年六月三十日法官助理  詹 淼书 记 员  王楚寒