广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0802民初863号 原告：广西南宁创恒物业服务有限责任公司，住所地南宁市佛子岭路6号向南居金溪园第C座1301号房。 法定代表人：覃刚，总经理。 委托诉讼代理人：庞慧，女，1976年10月9日出生，壮族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：阮志龙，男，1974年10月24日出生，汉族，住广西宜州市。 被告：李莉，女，1971年11月4日出生，汉族，住所地贵港市港北区，经常居住地贵港市港北区。 原告广西南宁创恒物业服务有限责任公司（以下简称：创恒物业公司）诉被告李莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告创恒物业公司委托诉讼代理人庞慧、被告李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创恒物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2018年6月至2019年12月物业管理费1556.1元、公共维修资金201.4元、电梯费570元、生活垃圾费133元、水费316.4元、二次加压费63.3元，合计2840.2元；2.判决被告向原告支付违约金500元，上述共计3340.2元；3.本案受理费由被告承担。事实与理由：2017年6月29日，原告与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会签订《九龙新城业委会物业管理委托合同》，合同约定由原告对九龙新城小区全面实行物业管理，其中原告按合同约定向各位业主，管理服务费按0.77元/月/平方米收取，公共维修基金按0.1元/月/平方米收取，电梯费用六楼以上按30元/每户/月收取，生活垃圾费按7元/每户/月收取，水费按每户实际用水费收取，二次加压电费则按每户每月实际用水费用的20%缴纳。合同签订后，原告诚心竭力管理小区履行合同义务，被告居住面积为106.31平方米，拒绝缴纳2018年6月至2019年12月的物业管理费。原告认为，被告享受原告的物业服务却无故拒交物业管理费已长达一年之久，被告的行为已构成严重违约，现原告自愿放弃按照合同约定逾期按每天应交管理费的千分之三计取滞纳金，根据合同法关于违约金方面的规定，现主张被告因违约应向原告支付违约金450元。经原告多次催告无果，为维护原告的合同权益，现特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 李莉辩称，1、被告不清楚物业公司入住小区进行物业管理，原告的进驻不符合法律规定，没有告知业主；2、原告管理混乱不专业，没有告知业主就减绿化带做停车位；3、10栋离小区入门有一两百米的距离，这段空间没设保安亭，没有绿化带；4、车辆乱停乱放，没有人指挥、管理，垃圾回收处满地垃圾，物业回应部分业主素质较低，没办法管理；5、在疫情期间，隔离措施滞后；6、水压问题，早上六、七点龙头没有水，反应这个问题已经两年了，一直得不到解决；7、原告物业管理不到位甚至不做，提意见也没有回应，看不到服务管理只能不交费。 本院经审理认定事实如下：2017年6月29日，原告创恒物业公司（受托方，乙方）与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会（委托方，甲方）签订一份《九龙新城业委会物业管理委托合同》，约定：1、甲方将贵港市港北区九龙新城小区委托给乙方实行物业管理；2、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；3、委托管理期限为两年，自2017年6月30日8时起至2019年6月30日8时止；4、管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.77元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元收取，公共维修基金按0.1元/月/平方米收取，电梯运行费：二楼按10元/每户/月，三楼按15元/每户/月，四楼按20元/每户/月，五楼按25元/每户/月，六楼以上均30元/每户/月收取；5、每月的物业管理费交纳日期为次月的5日前，逾期则从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。该合同还约定委托管理事项、双方权利义务、管理服务质量、违约责任、综合管理服务标准、卫生方面服务等内容。2018年5月31日，原告创恒物业公司与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会签订一份《九龙新城业委会物业管理委托合同补充协议》，协议约定九龙新城小区7楼（含7楼）每户住户每月按实际用水费用的20%缴纳二次加压电费，时间从2018年6月1日至2020年6月1日。 2018年12月27日，原告创恒物业公司与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会签订一份《九龙新城业委会物业管理委托合同补充协议》，约定：原合同委托管理期限为两年，自2017年6月30日8时起至2019年6月30日8时止，由于业委会与原物业公司交接原因，原告于2018年6月1日起才执行本合同，故原定合同期顺延一年，即从2018年6月1日8时起至2020年6月30日8时止；如本合同期结束后业委会未与原告签订新的物业管理委托合同，原告如愿意按原有合同继续执行，则本合同将自动顺延至新合同执行即止。被告李莉为九龙新城小区10栋2单元1702号房的业主，未与原告签订物业管理协议，但一直接受原告提供的物业服务，双方已形成了事实上的物业服务关系，却未向原告缴纳2018年6月至2019年12月物业管理费1556.1元、公共维修资金201.4元、电梯费570元、生活垃圾费133元、水费316.4元、二次加压费63.3元，合计2840.2元，原告多次追讨未果，遂诉至本院。 本院认为，根据物权法的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，九龙新城小区业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意由业主委员会聘请物业公司对小区进行物业管理，业主委员会决议通过聘请原告创恒物业公司对小区进行物业管理，原告创恒物业公司与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会签订的《九龙新城业委会物业管理委托合同》、《九龙新城业委会物业管理委托合同补充协议》，是双方的真实意思表示，合法、有效，双方应严格履行，该合同对九龙新城小区业主具有约束力。原告依约并实际为九龙新城小区提供物业管理服务，被告作为该小区的业主，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定支付物业管理服务费等费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。原告请求被告支付2018年6月至2019年12月物业管理费1556.1元、公共维修资金201.4元、电梯费570元、生活垃圾费133元、水费316.4元、二次加压费63.3元，合计2840.2元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告没有按合同约定履行缴付物业费的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《九龙新城业委会物业管理委托合同》关于业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的约定，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金，现原告要求被告支付违约金500元，这是原告对其权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。原告创恒物业公司在履行合同中存在瑕疵，尚未构成根本违约，不能免除业主交纳物业服务费的义务。鉴于物业服务的动态性、涉众性等特点，为保障物业服务区域的和谐、稳定，业主不能以物业公司服务瑕疵为由拒付物业服务费。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告李莉在本判决生效之日起五日内支付原告广西南宁创恒物业服务有限责任公司2018年6月至2019年12月物业管理费1556.1元、公共维修资金201.4元、电梯费570元、生活垃圾费133元、水费316.4元、二次加压费63.3元，合计2840.2元； 二、被告李莉在本判决生效之日起五日内支付原告广西南宁创恒物业服务有限责任公司违约金500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李莉负担。 本判决为终审判决。 审判员  粟焕玲 二〇二〇年六月十一日 书记员  闭舒琦