上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初5891号原告：上海联锦超市有限公司。法定代表人：代某，总经理。委托诉讼代理人：向诗图，上海申京律师事务所律师。被告：上海锦亚房地产开发有限公司。法定代表人：潘某，董事长。委托诉讼代理人：王彩明，上海市华亭律师事务所律师。第三人：上海南明投资管理有限公司。法定代表人：吴某，执行董事。委托诉讼代理人：陈伟明，浙江丽阳律师事务所律师。原告上海联锦超市有限公司与被告上海锦亚房地产开发有限公司(以下分别简称联锦公司及锦亚公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理。期间，为进一步查明本案相关事实，本院于2020年3月27日依职权追加上海南明投资管理有限公司(以下简称南明公司)为本案第三人参加诉讼。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2020年4月16日、同年5月12日公开开庭进行了审理。原告联锦公司的委托诉讼代理人向诗图，被告锦亚公司的委托诉讼代理人王彩明，第三人南明公司的委托诉讼代理人陈伟明(因南明公司于2020年5月7日终止与浙江丽阳律师事务所的委托，故陈伟明仅参加2020年4月16日的庭审，未参加2020年5月12日的庭审)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告联锦公司向本院提出诉讼请求：判令被告履行双方约定的义务,确保原告租赁优先权,即与原告继续签订位于上海市闵行区xx路XXX号、XXX号一层商铺的租赁合同。事实和理由：原告自2010年起即与被告就闵行区xx路XXX号、XXX号一层商铺(xx经营的铺面除外)形成租赁关系。租赁合同自2010年10月1日至2016年9月30日,到期后双方转为不定期租赁,但仍继续履约至今。原告与被告签订的合同中明确约定了租赁期满,原告如需继续出租,在同等条件下,原告有优先权。近日原告与被告就续租事宜正在洽谈,被告却突然告知要求原告限期搬离,并告知原告其在并未征得原告优先的情况下违反约定将涉案租赁铺位与第三方签订了租赁合同。原告与被告协商无果。原告认为，其作为实际占用人及优先权利享有人,有权要求被告继续签订位于上海市闵行区xx路XXX号、XXX号一层商铺的租赁合同，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。被告锦亚公司辩称，不认同原告的诉请。理由如下：被告不是本案的适格主体，原、被告之间实际没有合同关系。原告向法院提供的租赁合同，仅仅是被告为了帮助原告进行相关经营登记签订的名义上的租赁合同。在原、被告签订租赁合同之前，原告已经与第三人签订了租赁合同。自2010年至今，原告从未向被告履行名义上租赁合同中的义务。另原告与第三人签订的第一份租赁合同到期后，继续与第三人签订了新的租赁合同。原告一直是与第三人履行租赁合同,所以原、被告之间没有任何租赁关系，请求法院予以驳回。第三人南明公司述称，1.对于原告在本案提供的房屋租赁合同，第三人也是在另案诉讼中听本案被告代理人陈述，原、被告之间的租赁合同是用于办理工商登记使用。第三人认为被告与原告之间应该另有其他的内部约定或者承诺，被告并未向法庭如实全面提供证据。2.原、被告之间除工商登记时提供的合同外，还签订有其他合同。根据被告提供的证据5，可以作证被告与原告之间有其他租赁合同，据说原告与被告的租赁期限是到2019年9月30日止。而被告与第三人之间的租赁合同到2019年7月22日。因此租赁期限届满后，被告应当向原告主张腾房，不应该起诉第三人。3.第三人希望原、被告之间能够妥善解决本案纠纷。第三人与被告签订的租赁合同期限在2019年7月22日届满前的2019年4月，第三人与原告签订的租赁合同租赁期限到2019年7月22日届满，被告提出因为系争房屋使用人即原告希望优先承租系争房屋，希望第三人放弃优先租赁权。第三人考虑自己并非系争房屋的实际使用人，所以出具了放弃优先租赁权的书面意见。后由被告与原告协商自行租赁事宜。原、被告之间只是由于对房屋租赁价格不能达成一致，致使本案原告一直未搬离涉案房屋，第三人认为,案涉纠纷系因原、被告就案涉房屋的续租及租金一事未达成一致意见所引起,希望原、被告双方能够妥善解决本案纠纷，避免造成更大损失。4.被告故意不向法院提供重要证据、存在拖延诉讼的嫌疑。为了查明案件事实，利于及时解决纠纷，请求贵院该案件与(2019)沪0112民初39994号案件进行合并审理。原告联锦公司为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1.原、被告之间的房屋租赁合同1份，以此证明原告承租的地址、租约、以及原告享有优先权的约定。2.《不动产权证》1份，以此证明房产权利人为被告。3.《告知书》(2019年6月24日)1份，以此证明被告向原告发送的确认双方租约，且确认告知原告将于2019年7月22日到期的情况。但该告知书所载明经协商未达成续租一节，被告从未与原告进行协商，而是在告知之后，与第三方签订租赁意向。4.微信聊天记录1组，以此证明原、被告双方关于续租问题在微信中进行的磋商。但被告在2019年6月15日未提交原告任何优先租赁条件的情况下，告知原告已经将房屋出租。在6月24日补发了告知书，以此在证明被告违反了原、被告之间的房屋租赁合同中提到的合同义务。经庭审质证，被告对原告提供证据的真实性均表示没有异议，但对证据1认为，双方确实在2010年8月19日签订过该份租赁合同，但是签订目的并非如原告陈述。该合同不能证明被告将房屋直接出租给原告，而是为了帮助原告办理相关营业执照，为了工商登记备案签订的合同；形式上，原告向法庭提供的这份证据也是从工商部门档案室调取的，也仅仅就这一份，原、被告手里都没有其他备份。原告以此作为证据是不充分的，其证明享有优先权依据不足。该合同2016年9月30日也已经到期，时隔几年后，还以该合同为基础主张权利不合适。原告在签订过该份合同后，也并未依据该合同向被告履行过支付租金的义务。所以该合同仅为办理工商登记备案所需，并非正式的房屋租赁合同。对证据2认为被告是涉案房屋的产权人。对证据3认为无法证明原告的证明目的。该告知书是针对xx路xx号商铺的租赁户，被告是告知合同的期限是7月22日到期。在此之前，相关的商户需要继续租赁需与被告协商，协商一致，被告也愿意继续签订合同。由于该几家租赁户均未与原告商谈继续租赁事宜，所以被告要求这些租赁户在7月22日清退房屋。对证据4认为，确实原告方派人与被告进行过洽谈，但原告方对于被告提出的租金标准无法接受，从微信聊天记录也可以看出。所以双方之间未能达成新的租赁合意。原告以此作为其享有优先权的举证目的依据不足。被告锦亚公司为证实其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：1.《不动产权证》1组，以此证明xx路xx号房屋为被告所有；2.《房屋土地租赁合同》、《备忘录》1组，以此证明被告将xx路xx号房屋整体租赁给第三人南明公司；3.《告知书》5份，以此证明被告自2019年4月22日起不断向南明公司、各租赁户催告租期将到期；4.《受理通知书》1份，以此证明被告已向第三人南明公司提起诉讼；5.《房屋租赁合同》(2010年)1份，以此证明原告在2010年8月19日与第三人南明公司签订，期限至2016年9月30日到期。6.《房屋租赁合同》(2016年)1份，以此证明原告的房屋系从第三人处租赁取得，租期自2016年10月1日至2019年7月22日。上述5-6证据，证明原告履行合同的对象是第三人而非被告。从而证明原告先与第三人签订租赁合同，后为了办理证照需要，与被告签订备案合同，而备案合同实际没有履行。经庭审质证，原告对被告提供证据1的三性表示没有异议。对证据2认为从未见过，故对其真实性表示由法院认定。对其关联性，因从未见过，故无法发表。对证据3认为、原告认为仅收到2019年6月24日的告知书，其他从未见过。对证据4的真实性表示认可。同时认为本案原告代理人并未代理39994号案件，对于关联性由法院认定。对证据5的真实性表示没有异议，认为是原告前法定代表人谷某签署的。对证据6的真实性表示没有异议。认为是原告委托员工签署的，表示认可。但是针对证据5-6的关联性表示不予认可。根据第三人向原告告知的事实，被告是房屋的实际房东，第三人只是被告的代理方，履行租赁房屋的职责。所以原、被告在2019年5月进行直接沟通，而非与第三人进行沟通。在2019年6月24日收到被告直接发函要求搬离，而非发函给第三人，要求第三人履行清场义务。一直到起诉，第三人出庭后，原告才看到被告与第三人之间系争商铺的租赁约定，才知道第三人与被告之间可能存在租赁关系。第三人南明公司向本院提供如下证据材料：第三人南明公司与被告签订的租赁合同1份。经庭审质证，原告对第三人南明公司提供证据的真实性表示认可，认为是原告前法定代表人谷某签署的。经庭审质证，被告对第三人南明公司提供证据的真实性表示没有异议，认为本案是原告与第三人之间的租赁合同，与被告无任何关系。原告提供的上述证据具有真实性，但原告提供的1、3、4证据均无法证明原告的证明目的。被告及第三人提供的证据均具有真实性，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。根据本院认定的证据，并结合三方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：被告锦亚公司系位于上海市闵行区xx路XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX层房屋的权利人。2009年4月16日，被告锦亚公司(作为出租方，签约甲方)与案外人原上海联涵投资管理有限公司,作为承租方，签约乙方,以下简称原联涵公司)签订《房屋土地租赁合同》1份，约定：鉴于乙方签订本合同后将成立新的公司使用本合同标的，则新公司成立后即自动成为本合同的承租方、并通过三方签订《备忘录》予以确认，本合同所有的权利和义务转由新公司承担，受本合同的约束。乙方对新公司的承租行为仍应承担连带责任。自本合同生效之日起至新公司注册之日止，本合同的权利义务应由乙方承担。甲方出租给乙方的房屋位于上海市xx路XXX号、XXX号、XXX号XXX层及XXX室、XXX室、XXX室、XXX号，该房屋建筑面积1508平方米。甲方同意乙方租赁该房屋作为乙方作为生活超市等用途。甲、乙双方约定，自2009年4月23日前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自甲方给予乙方的免租改造装修期结束后的第二日开始计算起十年(即自2009年7月23日至2019年7月22日止)。2010年1月27日，被告锦亚公司(作为签约甲方)、案外人原联涵公司(作为签约乙方)与第三人南明公司(作为签约丙方)三方签订《备忘录》1份，约定：2009年4月16日，甲方与乙方签订了《房屋土地租赁合同》，根据《房屋土地租赁合同》第一条的约定，乙方注册新公司后，承租人的权利义务由新公司承担，为此，三方签订如下备忘录：一、《房屋土地租赁合同》中乙方的权利义务由丙方享受和承担，乙方承担连带责任。二、丙方交付租金后，涉及大面积转租的，需经甲方同意并备案，即丙方有转租权。但是，丙方必须保证按时支付房租，指定专人与甲方联系，否则，乙方和丙方必须对甲方承担全部责任。三、2009年4月16日甲方与乙方签订的《房屋土地租赁合同》作为本备忘录的附件，除备忘录有约定外，其他条款按《房屋土地租赁合同》执行。四、本备忘录经甲乙丙三方签章生效，在丙方领取营业执照前，乙方仍需承担全部承担。2010年8月19日，第三人南明公司(作为出租方，签约甲方)与原告联锦公司(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方同意将位于闵行区xx路XXX号，XXX号，XXX号，XXX号一层店镇(xx经营的约30平方米店面除外)约880平方米及其附属装饰装潢设施、设备转租给乙方作为商业之用。乙方已到房屋现场察看并审核了房产证等有关材料,对该房屋的使用条件等情况已全面了解,甲方提供的该房屋符合消防的有关要求。租赁期为6年，自2010年10月1日至2016年9月30日止。租赁期满，甲方若需继续出租的，在同等条件下，乙方有优先权。租金每月为53,500元，三个月为一期计160,500元。租金每二年递增8%。乙方须在签订合同的当天一次性付清三个月房租给甲方，先付后用。该合同尾部还约定了附件：1.出租房屋的房产证复印件；2.租赁房地产所有人上海锦亚房地产开发有限公司与甲方签订的房屋土地租赁合同、备忘录、备案函各一份；3.附属装饰装潢设施、设备清单及水电表读数记录一份(交付房屋时双方另订)。2010年8月20日，原告联锦公司(作为承租方，签约乙方)与被告锦亚公司(作为出租方，签约甲方)签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方同意将位于闵行区xx路XXX号、XXX号一层店铺约432.22平方米及其附属装饰装潢设施、设备转租给乙方作为商业之用。租赁期为6年，自2010年10月1日至2016年9月30日止。租赁期满，甲方若需继续出租的，在同等条件下，乙方有优先权。租金每月为11,000元，三个月为一期计33,000元。租金每二年递增8%。乙方须在签订合同的当天一次性付清三个月房租给甲方，先付后用。该合同尾部还约定了附件：1.出租房屋的房产证复印件；2.附属装饰装潢设施、设备清单及水电表读数记录一份(交付房屋时双方另订)。第三人南明公司与原告签订的上述租赁合同履行到期后,第三人南明公司(作为出租方，签约甲方)与原告联锦公司下属xx路店(作为承租方，签约乙方)于2016年9月30日续订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方同意将位于闵行区xx路XXX号，XXX号，XXX号，XXX号一层店镇(xx经营的约30平方米店面除外)约880平方米及其附属装饰装潢设施、设备转租给乙方作为商业之用。乙方已到房屋现场察看并审核了房产证等有关材料,对该房屋的使用条件等情况已全面了解,甲方提供的该房屋符合消防的有关要求。租赁期为2年10个月，自2016年10月1日至2019年7月22日止。租赁期满，甲方若需继续出租的，在同等条件下，乙方有优先权。租金每月为68,642元，三个月为一期计205,926元。租赁期间不再涨价。乙方须在签订合同的当天一次性付清三个月房租给甲方，先付后用。该合同尾部还约定了附件：1.出租房屋的房产证复印件；2.附属装饰装潢设施、设备清单及水电表读数记录一份(交付房屋时双方另订)。上述租赁合同签订后，原告与南明公司按约履行上述租赁合同至合同期满。由于南明公司依据三方订立的《备忘录》获得的租赁权利至2019年7月22日期满。产权人锦亚公司于2019年4月22日提前向南明公司发送《告知书》，称：“贵公司承租我司名下位于上海市xx路XXX号、XXX号、XXX号XX层、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号房屋将于2019年7月22日到期。有关事宜请与我公司相关负责人联系。谢谢你的配合”。2019年6月24日，锦亚公司向xx路XXX号商铺租赁户发送《告知书》，称：“贵司与我司的租赁合同即将于2019年7月22日到期，经协商，未达成续租，特此告知。请商铺租赁户于2019年7月22日之前办理好合同到期的准备，结清相关费用，谢谢”。2019年7月8日，锦亚公司又向xx路XXX号商铺租赁户发送《告知书》，称：“我司已于2019年6月24日发函告知贵方，贵方所承租的商铺即将于2019年7月22日到期。我司将按合同相关内容，于2019年7月22日收回所承租的商铺，请贵方及时清理场内物品，逾期我司将按合同有关内容进行处理。特此告知”。2019年7月22日，锦亚公司向xx路XXX号商铺次租赁户发送《告知书》，称：“我司已于2019年6月24日及7月8日分别发函告知贵方，南明公司所承租的商铺已于2019年7月22日到期。请商铺次租赁户与南明公司联系，结清相关费用。现我司再次发告知书，告知各次承租户，根据合同相关内容，我司将于2019年7月23日收回所承租的商铺，请贵方及时清理场内物品，逾期我司将按合同有关内容进行处理，由此产生的一切后果由贵方承担。特此告知”。2019年8月13日，锦亚公司又向xx路XXX号租赁户发送《告知函》，称：“我司与南明公司就闵行区xx路XXX号商铺的租赁协议已于2019年7月22日到期，双方未再续约。我司已于2019年4月22日，6月24日寄上海南明投资管理有限公司负责人告知到期通知。并于2019年6月24日，7月8日，7月22日分别发函至商铺所在地告知贵方，现贵次租赁户依旧在使用该商铺，不归还商铺。今公司决定，我司将于2019年8月15日对xx路XXX号商铺实施停水、停电等措施，同时要求该商铺租赁方南明公司(实际使用方：上海联锦超市有限公司xx路店)收到本函后请于2019年8月20日之前搬离商铺，结清公用事业费等，逾期后果自负。特此告知”。现原告认为，其作为涉案租赁商铺的实际占用人及优先权利享有人,有权要求被告与其继续签订位于上海市闵行区xx路XXX号、XXX号XX层商铺的租赁合同，遂成讼。另查明，由于南明公司未向锦亚公司按时返还租赁房屋，锦亚公司作为原告于2019年8月27日诉诸本院进入诉调立案。2019年10月12日，本院正式立案受理原告锦亚公司与被告南明公司、被告上海涵联酒店管理有限公司(原上海联涵投资管理有限公司，以下简称涵联公司)房屋租赁合同纠纷案。原告锦亚公司的诉讼请求如下：1.判令南明公司立即返还上海市闵行区XXX路XXX号、XXX号、XXX号XXX层及XXX室、XXX室、XXX室、XXX号的房屋;2.判令南明公司将原楼梯恢复原状;3.判令南明公司支付房屋使用费(以每日每平方米3.60元计,每日为5,428.80元，自2019年7月23日起至房屋实际返还之日止)；4.判令涵联公司对南明公司承担的责任承担连带责任；5.判令南明公司将注册地址迁出承租的房屋。该案审理过程中，因南明公司要求追加联锦公司作为第三人参加诉讼，该案因本案的立案而中止审理。本院认为，原、被告双方的争议焦点在于，原告租赁涉案房屋究竟以哪份租赁合同为准？对此原告认为，原、被告履行的是原、被告于2010年8月20日订立的《房屋租赁合同》，该合同约定被告同意将位于闵行区XXX路XXX号、XXX号一层店铺约432.22平方米及其附属装饰装潢设施、设备转租给原告作为商业之用。租赁期为6年，自2010年10月1日至2016年9月30日止。租赁期满，被告若需继续出租的，在同等条件下，原告有优先权。但被告却认为，原告提供的该份合同仅仅是被告当时为了帮助原告办理经营证照所需而与原告签订的名义上租赁合同。在原、被告签订该租赁合同之前，原告已经与第三人南明公司签订了租赁合同。因此，原告履行的是与第三人南明公司订立的租赁合同。对此本院认为，根据被告及第三人向本院提供的一系列租赁合同及《备忘录》的内容反映：被告锦亚公司作为闵行区XXX路XXX号XX层、XXX号XX层、XXX号XX层、XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX号XX层房屋的权利人，于2009年4月16日与案外人原联涵公司签订《房屋土地租赁合同》，将上述建筑面积合计为1,508平方米的房屋整体租赁给原联涵公司。2010年1月27日，第三人南明公司通过与锦亚公司、原联涵公司订立《备忘录》的形式，取得了原联涵公司合同项下上述房屋的整体租赁权。2010年8月19日，第三人南明公司与原告联锦公司订立《房屋租赁合同》，将上述房屋中约880平方米及其附属装饰装潢设施、设备转租给原告联锦公司。租赁期自2010年10月1日至2016年9月30日止。2010年8月20日，原告联锦公司与被告锦亚公司签订《房屋租赁合同》，约定锦亚公司将闵行区XXX路XXX号、XXX号一层店铺约432.22平方米及其附属装饰装潢设施、设备转租给原告联锦公司作为商业之用。租赁期自2010年10月1日至2016年9月30日止。租赁期满，锦亚公司若需继续出租的，在同等条件下，联锦公司有优先权。2016年9月30日，原告联锦公司下属XXX路店与第三人南明公司订立《房屋租赁合同》，由原告联锦公司下属XXX路店继续租赁第三人南明公司转租的上述约880平方米及其附属装饰装潢设施、设备。租赁期为2年10个月，自2016年10月1日至2019年7月22日止。从上述一系列合同的订立及履行情况来看，原告承租涉案房屋履行的是与第三人南明公司间订立的《房屋租赁合同》。被告提出其与原告于2010年8月20日订立《房屋租赁合同》，仅仅是为了帮助原告办理相关经营证照而订立之抗辩意见，具有合理性，本院予以采信。现原告依据2010年8月20日其与被告签订的《房屋租赁合同》提出本案诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告上海联锦超市有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取计40元，由原告上海联锦超市有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇二〇年六月十六日书记员  周 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。