广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终591号 上诉人（原审原告）：广西贺州市矿业投资集团有限公司，住所地：贺州市贺州大道南段规划商住用地64、65、66、67号。 法定代表人：张建斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈永福，广西众望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟沐辰，广西众望律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：贺州市八步区和元农庄饭店，住所地：贺州市贺州大道南路3号（综合楼）。 经营者：植玉林。 委托诉讼代理人：邹院昌，广东东方昆仑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贺州天利房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步区建设东路186号1幢401号商铺。 法定代表人：颜坑泉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁红霞，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何立武，广西桂东律师事务所律师。 上诉人广西贺州市矿业投资集团有限公司（以下简称贺州矿投）因与被上诉人贺州市八步区和元农庄饭店（以下简称和元农庄）、贺州天利房地产开发有限公司（以下简称天利公司）排除妨害纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初1722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人贺州矿投上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.判令被上诉人和元农庄支付房屋占用费320000元（暂计至上诉之日，实际请求按30000元/月，从2019年2月20日起，计算至被上诉人实际交付房屋之日止）；3.判令被上诉人和元农庄赔偿占用房屋给贺州矿投造成的经济损失2129600元（暂计至上诉之日，实际损失以土地成交总价款8123万元基数，按同期银行贷款利率4.35%/年计算，9680元/天，从2019年6月4日起，计算至被上诉人实际交付房屋之日止）；4.判令被上诉人和元农庄赔偿因阻止贺州矿投施工造成的窝工损失费827200元（暂计至上诉之日，实际损失以嘉宝大厦装饰、装修工程总价940万元为基数，按0.04%每日计算，3760元/天，从2019年6月4日计算至被上诉人实际交付房屋之日止）；5.判令被上诉人天利公司与被上诉人和元农庄承担连带赔偿责任；6.本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。 事实和理由：一、二被上诉人明知涉案房屋、土地即将被政府回收，仍签订《房屋租赁合同》的行为损害国家和上诉人利益，其行为无效。天利公司在2018年4月3日就已经向贺州市人民政府申请收回涉案土地房屋，在贺州市人民政府同意回收涉案土地房屋后，贺州市土地收购储备中心委托广西开元行土地房地产评估有限责任公司对涉案土地、房屋进行评估，并于2018年7月12日作出《房地产咨询评估报告》。2018年9月18日，天利公司向贺州市自然资源局提交正式的《土地收购申请书》，同意政府按评估价格收回涉案土地、房屋。至此，涉案土地、房屋的回收程序基本走完，天利公司已经失去对涉案土地、房屋的处分权。二被上诉人在明知涉案房屋即将被政府回收的情况下，却于2018年9月27日签订《房屋租赁合同》，明显恶意串通，损害国家和第三人利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，应当依法确认《房屋租赁合同》无效。二、一审判决以上诉人不是案件当事人来限制和损害上诉人的权益，明显属于适用法律错误。本案中，上诉人通过合法程序于2019年2月13日取得涉案土地、房屋的物权，该事实清楚，没有任何争议。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权自登记之日取得。一审判决却以天利公司与和元农庄之间的租赁合同纠纷一案【（2019)桂1102民初1451号和（2019)桂11民终1186号】的判决内容为由，认为上诉人要待二被上诉人之间的案件判决生效后才能取得物权，没有事实和法律依据。三、和元农庄实际占据上诉人物权，而天利公司隐瞒房屋租赁的事实，虚假承诺于2019年2月15日前完成搬迁，造成上诉人的权益受损，二被上诉人应当赔偿上诉人的实际损失。上诉人于2019年2月13日取得涉案土地、房屋的物权，但由于和元农庄占据和拒绝交付，至今未能正常施工，上诉人的损失是客观存在，而且明显可见的。 被上诉人和元农庄辩称：1.和元农庄与天利公司签订的涉案房屋租赁合同已经由法院作出生效判决，确认合同合法有效，受法律保护。在生效合同没有依法解除或终止前，合同双方都有履行义务。2.和元农庄是基于生效的房屋租赁合同而行使对租赁标的物的使用、占有、收益的权利。在涉案租赁合同被依法解除前，和元农庄对涉案房屋的使用属于合法使用，不应承担上诉人所主张的法律后果。3.上诉人主张对涉案房屋享有物权，因此可以绝对地排除和元农庄对涉案房屋的占用、使用，并且认为和元农庄对房屋的使用构成侵权的观点，不符合合同法第二百二十九条关于房屋所有权发生转移时“买卖不破租赁”的规定。租赁权虽然基于租赁合同而产生且一般被认定为债权，但实际上相关法律规范通常对租赁权进行物权化保护。上诉人经买卖、转让行为取得涉案房屋所有权时，其权利受到此前签订的租赁合同的一定限制和制约，并非可以绝对排除他人的占有使用。4.和元农庄实际已于2020年1月1日退出涉案房屋，将房屋交还给了天利公司，因此上诉人的第一项诉讼请求没有事实依据，也没有法律意义。5.上诉人购买的是一个在发生物权转移前已经设定了一定权利负担的不动产，这个权利负担是指和元农庄的租赁权。上诉人主张权利的对象应当是转让房屋的相对方即天利公司。和元农庄和天利公司签订真实有效的租赁合同，根据合同行使权利、履行义务、承担责任。如果说本案和元农庄对涉案房屋占有使用构成对上诉人物权利益的损害，那么损害的责任主体应当是天利公司。因为天利公司在转让涉案房屋物权时没有对涉案房屋签订的租赁合同和相关租赁权利进行妥善有效的清理和处置，导致相关当事人发生诉讼争议，并最终影响房屋的交付使用。贺州矿投要求和元农庄承担相关责任的诉讼请求没有事实和法律依据。6.和元农庄对上诉人要求天利公司承担相关责任的诉讼请求不反对，无异议。 被上诉人天利公司辩称：一、天利公司虽然向国土局申请收回涉案不动产，但签订租赁合同时未签订建设用地使用权收购合同，且也没有收到政府对申请的回复，不知道政府是否会回收，因此签订租赁合同时天利公司仍合法拥有涉案不动产的所有权，签订的租赁合同合法有效；2018年4月提出申请，2018年11月底才签订收购合同，导致天利公司不清楚政府何时才同意回收，因此才签订的租赁合同，并没有恶意串通，上诉人没有任何证据证实天利公司有恶意串通的行为。二、从上诉人的诉讼案由而言，天利公司不是本案的适格主体。天利公司并没有占有使用涉案不动产，而是主动到法院起诉和元农庄腾房并申请强制执行，在签订收购合同后，天利公司就通知和元农庄搬离，已经履行了自己通知的义务，天利公司与本案并无关联。三、上诉人要求天利公司承担连带责任没有事实和法律依据。按照侵权责任法第八条之规定，两人以上共同实施侵权行为造成他人损害，才承担连带责任，本案中，天利公司并未占有使用涉案不动产，没有侵权，因此没有责任。四、天利公司没有隐瞒房屋租赁的事实，国土局是明知涉案不动产出租的事实。在收购合同中约定“乙方在合同生效之日起60天内解除所有租赁合同并清退承租者将收购土地和房产交付给甲方”，如果第三人不知道有出租的事实，就没必要有这条约定。五、上诉人的各项诉请与天利公司无关，具体按一审的意见。综上，应当驳回上诉人要求天利公司承担责任的上诉请求。 贺州矿投向一审法院起诉请求:1.判令被告和元农庄停止侵权，将占用的房屋交付给原告；2.判令被告和元农庄支付房屋占用费132000元(暂计至起诉之日，实际请求从2019年2月20日起至被告实际交付房屋之日止按33000元/月计算）;3.判令被告和元农庄赔偿占用房屋给原告造成的经济损失251680元（暂计至起诉之日，实际损失以土地成交总价款81230000元为基数，按同期银行贷款利率4.35%/年计算，9680元/天，从2019年6月4日起计算至被告实际交付房屋之日止）；4.判令被告和元农庄赔偿因阻止原告施工给原告造成的窝工损失费97760元（暂计至起诉之日，实际损失以嘉宝大厦装饰、装修工程总价9400000元为基数，按0.04%每日计算，3760元/天，从2019年6月4日计算至被告实际交付房屋之日止）；5.判令被告天利公司与被告和元农庄承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：2018年9月18日，天利公司向贺州市国土资源局（现更名为贺州市自然资源局）提出申请，收储其位于贺州市宗地[土地证号为贺州国用（2011）第220096号]及地上建筑物。2018年9月27日，天利公司与和元农庄签订《房屋租赁合同》，天利公司将其位于贺州市宗地上的房屋[房产证号为贺房权证八步字第（2011）00046259号]二至三层（含一层交付时已有的厨房）出租给和元农庄使用，租赁期自2018年10月1日起至2024年9月30日止，每月租金为30000元，每满两年递增10%。合同签订后，天利公司按约将房屋交付和元农庄使用经营。2018年11月27日，贺州市土地收购储备中心作为甲方与天利公司作为乙方签订《贺州市国有建设用地使用权收购合同》，收购天利公司上述宗地及房屋，合同中载明“乙方在合同生效之日起60天内解除所有租赁合同并清退承租者将收购土地和房产交付给甲方”。2019年1月7日，天利公司作出承诺“与承租者协商后，一致同意于2019年2月15日前搬离”。后2019年1月18日至2019年1月30日在广西国土资源网上交易系统进行的贺州市2018年第34期国有建设用地使用权挂牌出让活动中，贺州矿投竞得位于贺州市地块，编号为HTC-2018-97）的国有建设用地使用权，并于2019年2月13日与贺州市国土资源局（现更名为贺州市自然资源局）签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同中载明“宗地上的建筑物、附着物一并挂牌出让”，亦交付了土地出让金总价款。2019年2月19日，贺州矿投取得上述土地使用权及地上房屋所有权的权属证书[证号为桂（2019）贺州市不动产权第0003338号]。2019年4月17日，贺州矿投张贴公告，因需对上述地块上的房屋整体装修，要求在该房屋遗留有设备和物品的单位或个人于2019年4月25日前清理搬迁完毕。但和元农庄以租赁期限未满为由，至今未从上述房屋清场撤离。为此，双方产生纠纷，原告贺州矿投为维护其合法权益诉至该院。 另查明，天利公司诉和元农庄房屋租赁合同纠纷一案，该院于2019年9月23日作出（2019）桂1102民初1451号民事判决书，判决解除天利公司与和元农庄于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》，和元农庄返还承租的位于贺州市贺州大道南路3号（综合楼）[贺房权证八步字第（2011）00046259号]的房屋地上二至三层（含一层交付时已有的厨房）给天利公司。和元农庄不服该判决，上诉至贺州市中级人民法院。贺州市中级人民法院于2019年12月5日作出（2019）桂11民终1186号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。和元农庄于2019年12月11日收到该判决书。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。原告贺州矿投于2019年2月19日取得贺州市房屋的权属证书，系该房屋的所有权人。但被告和元农庄系基于2018年9月27日与天利公司签订的《房屋租赁合同》而占有使用该房屋，该合同中约定租赁期自2018年10月1日起至2024年9月30日止，故在租赁期内、其与天利公司的《房屋租赁合同》解除之前，其对案涉房屋属于合法、有权占有。该院于2019年9月23日作出（2019）桂1102民初1451号民事判决书，判决解除天利公司与和元农庄于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》，和元农庄返还承租的位于贺州市贺州大道南路3号（综合楼）[贺房权证八步字第（2011）00046259号]的房屋地上二至三层（含一层交付时已有的厨房）给天利公司。又经贺州市中级人民法院于2019年12月5日作出（2019）桂11民终1186号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因此和元农庄在2019年12月11日收到（2019）桂11民终1186号民事判决书后仍占用案涉房屋的行为，属于无权占有，是对贺州矿投物权的妨害，和元农庄应停止妨害，从案涉房屋搬出，并向贺州矿投支付房屋占用费（从判决生效十天后即2019年12月22日起至实际交付房屋之日止，按天利公司与和元农庄签订的房屋租赁合同约定的租金30000元/月计算）。原告请求按33000元/月计算房屋占有费，没有依据，不予支持。2019年2月20日至2019年12月11日期间和元农庄占用房屋产生的费用，系基于租赁关系产生，并非基于妨害物权产生，本案为排除妨害纠纷，租金问题不宜在本案处理。原告贺州矿投请求被告和元农庄赔偿占用房屋给原告造成的经济损失及因阻止原告施工给原告造成的窝工损失费，理据不足，不予支持。原告请求被告天利公司承担连带赔偿责任，由于天利公司并非妨害物权的侵权人，故原告该请求于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告和元农庄停止侵害、排除妨碍，从贺州市房屋[证号为桂（2019）贺州市不动产权第0003338号]搬出；二、被告和元农庄向原告贺州矿投支付房屋占用费（从2019年12月22日起至实际交付房屋之日止，按30000元/月计算）；三、驳回原告贺州矿投的其他诉讼请求。一审案件受理费8522元，由原告贺州矿投负担4261元，被告和元农庄负担4261元。 本院二审期间，上诉人贺州矿投向本院提供如下证据： 证据1.贺州市人民政府办公室文件处理信笺，拟证明2018年4月3日，天利公司向国家申请回收涉案土地及房屋，贺州市人民政府同意申请。 证据2.关于委托评估土地价格的函、土地估价报告、房地产咨询估价报告，拟证明2018年7月10日，贺州市土地收购储备中心委托评估公司对涉案土地及房屋进行评估，评估公司作出评估报告。 证据3.土地收购申请书，2018年9月18日，天利公司向贺州市自然资源局申请按评估公司的评估价款回收涉案土地及房屋。 证据4.承诺函，拟证明2019年1月7日，天利公司承诺于2019年2月15日前搬离，移交物业。 证据5.办公楼意向租赁协议、收据、库户回单、办公楼租赁合同，拟证明和元农庄拒绝返还涉案房屋，造成贺州矿投房屋租金损失83333.33元。 被上诉人和元农庄向本院提供如下证据： 贺州市八步区人民法院执行通知书、公告各一份，拟证明和元农庄于2020年1月1日已经将涉案租赁房屋交还给天利公司。 本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。本院认为，当事人二审提供的证据，应综合全案证据进行综合认定。 综合诉辩双方的意见及全案证据，一审判决认定事实属实，本院予以确认。 本院另查明，和元农庄于2020年1月1日搬离涉案房屋。 本院认为，关于房屋占用费的问题。和元农庄与天利公司于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效。贺州矿投在广西国土资源网上交易系统进行的贺州市2018年第34期国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得位于贺州市地块，编号为HTC-2018-97）的国有建设用地使用权，并于2019年2月13日与贺州市国土资源局（现更名为贺州市自然资源局）签订了《国有建设用地使用权出让合同》，亦交付了土地出让金总价款，于2019年2月19日取得上述土地使用权及地上房屋所有权的权属证书[证号为桂（2019）贺州市不动产权第0003338号]。故2019年2月19日之后，贺州矿投是涉案土地及地上房屋的合法权利人。和元农庄实际占用涉案房屋二至三层（含一层交付时已有的厨房）至2020年1月1日，并认可尚未支付2019年3月以后的租金。因贺州矿投合法取得的物权被和元农庄占用，存在房屋租金利益损失，贺州矿投主张2019年2月20日起至实际交付房屋之日2020年1月1日止，按天利公司与和元农庄签订的房屋租赁合同约定的租金30000元/月计算房屋占用费，具有事实依据，本院予以支持，其数额为30000元/月×10个月＋30000元/月÷30天×10天=310000元。天利公司在2018年4月3日就已经向贺州市人民政府申请收回涉案土地房屋，在贺州市人民政府同意回收涉案土地房屋后，贺州市土地收购储备中心委托广西开元行土地房地产评估有限责任公司对涉案土地、房屋进行评估，并于2018年7月12日作出《房地产咨询评估报告》。2018年9月18日，天利公司向贺州市自然资源局提交正式的《土地收购申请书》，同意政府按评估价格收回涉案土地、房屋。天利公司明知涉案房屋、土地将被政府回收，仍以甲方身份于2018年9月27日与乙方和元农庄签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》第九条约定：“如政府征收或回购，并造成乙方无法继续经营，乙方租赁房屋内甲方交付后1-3层的全部装修补偿款、安置房及租赁期间的经营损失由乙方享有，由乙方与甲方协商一致，一并与征收部门签订补偿协议。”但天利公司作为乙方于2018年11月27日与甲方贺州市土地收购储备中心签订《贺州市国有建设用地使用权收购合同》，第六条约定：“如涉及租赁的，乙方在合同生效之日起60天内解除所有租赁合同并清退承租者将收购土地和房产交付给甲方，乙方处理租赁涉及补偿费用均由乙方自行负责承担。”天利公司未按合同约定对和元农庄进行经济补偿，导致发生纠纷，并最终影响房屋的交付使用，和元农庄也未在涉案房屋经营获取利益，因此，天利公司存在过错，应与和元农庄共同向贺州矿投支付房屋占用费，即天利公司与和元农庄各自承担一半的费用310000元÷2=155000元。 关于贺州矿投主张的经济损失和窝工损失费问题。贺州矿投购买的是一个在发生物权转移前已经设定了一定权利负担的不动产，明知元和农庄租赁涉案房屋的事实，其尚未实际占有使用涉案房屋前与案外人签订的合同，导致扩大的经济损失由其自行承担。贺州矿投主张和元农庄以土地成交总价款8123万元为基数，按同期银行贷款利率4.35%/年计算，9680元/天，从2019年6月4日起，计算至和元农庄实际交付房屋之日止，赔偿占用房屋给贺州矿投造成的经济损失2129600元，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定主要事实清楚，审判程序合法，但适用法律和实体处理不当，本院依法予以纠正。上诉人的上诉请求，部分有理，部分无理，有理的部分，本院依法予以支持，无理的部分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初1722号民事判决第一项； 二、撤销贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初1722号民事判决第二项、第三项； 三、被上诉人贺州市八步区和元农庄饭店于本判决生效之日起十日内向上诉人广西贺州市矿业投资集团有限公司支付房屋占用费155000元； 四、被上诉人贺州天利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人广西贺州市矿业投资集团有限公司支付房屋占用费155000元； 五、驳回上诉人广西贺州市矿业投资集团有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费8522元（贺州矿投已预交4261元），二审案件受理费33014元（贺州矿投已预交），合计41536元，由上诉人广西贺州市矿业投资集团有限公司负担38110元，由被上诉人贺州市八步区和元农庄饭店负担1713元，由被上诉人贺州天利房地产开发有限公司负担1713元。 上述债务，义务人应于本判决指定的履行期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  苑 山 审 判 员  陈立峰 审 判 员  黄义奎 二〇二〇年六月三日 法官助理  蒙晓华 书 记 员  钟秋燕