湖南省桃源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0725民初515号 原告：钟鸣，男，1952年2月17日出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：李牧军，湖南协平律师事务所律师。 被告：湖南省诚信创业房地产开发有限公司，住所地常德市桃源县漳江镇莲花湖社区武陵西路66号。 法定代表人：陈文彬,该公司董事长。 委托诉讼代理人：周文锋，湖南独角兽律师事务所律师。 原告钟鸣与被告湖南省诚信创业房地产开发有限公司（以下简称诚信房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理，依法适用简易程序，于2020年4月9日、6月24日、6月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李牧军，被告诚信房产公司的委托诉讼代理人周文锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿规划变更违约金29467元；2.判令被告赔偿自2019年10月31日起至实际取得房屋所有权证书时止的逾期办证违约金1768元（暂计算至2019年12月1日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月25日，原、被告签订了《桃源县商品房买卖合同》，购买被告书香苑小区第3幢15层1502号房，价款589358元。原告付清房款，被告于2019年7月31日交房。被告没有按约定办理房屋所有权证，构成违约。被告违约变更规划：1.地下车位、车库及地下室扩建规划变更；2.取消地面车位、屋顶车位，违反规划设计；3.底层架空人行通道部分封闭不相连；4.物业用房、业主公共用房交付面积不符合设计；5.担架兼无障碍电梯不符合设计。 被告辩称：1.逾期办证承担违约金没有事实依据；2.规划变更承担违约金的理由不能成立。法院应驳回原告的诉讼请求。事实与理由：1.逾期办证。原、被告双方在签订《桃源县商品房买卖合同》时，对合同十九条中办证期限、方式均选择打“×”，该条对当事人没有约束力，双方在补充协议中特别约定办证期限为交付房屋后1080天内，现办证期限未满；2.地面车位、屋顶车位因部分业主要求取消，被告征求业主意见以后，再向政府主管部门汇报变更规划，取消地面车位、屋顶车位；3.地下室建筑面积增大，地下车位数量超标，增加面积系不计容面积，目的为增加停车位，没有降低该商品房品质，没有减少投资；4.物业用房、公共用房已建成611.79平方米、775.64平方米，已大于合同约定的面积；5.住宅担架电梯参数均已达到国家标准规定的技术指标；6.底层架空通道封闭不相通，不是被告所为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的有异议证据，本院认定如下：1.购房合同；2.书香苑详细规划图；3.施工图；4.初步设计审查的批复；5.技术经济指标复核报告书；6.地下车位示意图及照片；7.书香苑总览图；8.底层架空人行通道的照片；9.电梯照片；10.王建中车位发票及示意图；11.被告发布虚假广告处罚决定书。被告对证据1、2、3、4、5、6、7、10、11的真实性予以认可，对证明目的不认可，证据8、9形式不符法律规定，不予认可。经审查，证据8、9形式不符合法律的规定，不予采信，对其他证据的真实性予以认可。 被告提交的有争议的证据。第一组工程规划及工程规划验收证据：1.《诚信书香苑修建性详细规划图》；2.《经济技术指标复核报告书》；3.《竣工条件咨询报告书》；4.《关于书香苑竣工规划核实的情况汇报》；5.《建设工程规划许可证》；6.《商品房开发项目品质和交房标准承诺书》。原告对证据1、2、3、4、5真实性无异议，对证明目的有异议，认为物业用房、业主公共用房面积应按总建筑面积计算，不应减去地下室的建筑面积。规划的变更，应按程序办理，地下室超出了规划的面积与范围。证据6承诺书，与主合同不符，系格式合同，约定无效。经审查，该组证据符合证据三性，予以采信。 第二组取消地面、屋顶停车位相关证据：7.诚信房产公司《关于请求依法调整诚信书香苑小区建筑配建停车位规划指标的报告》；8.《关于拟对书香苑小区车位进行规划调整征求业主意见的公告》；9.征求意见公告寄件及信息反馈统计表；10.电话通知或签字同意取消地面车位客户统计表；11.致业主的公开信（售楼部公示照片）；12.关于书香苑院内地面车位等问题的处理协议；13.小区内车位进行规划调整征求业主意见的公告；14.同意取消地面车位快递签收、签名表；15.部分业主同意取消地面车位的回复；16.部分业主不同意取消地面车位回复；17.四通公司关于车位施工情况的说明、施工合同；18.取消地面车位、屋顶车位时的现场照片。原告对证据7、8、9、10、11、12、13、14、15、16的真实性无异议，对证明目的有异议，认为变更规划应当由行政部门严格审批，对证据17、18真实性不予认可。经审查，证据7、8、9、10、11、12、13、14、15、16符合证据三性，予以采信，对证据17、18中的说明，应提交相关施工的证据，对地面车位、屋顶车位建设工程量已近尾声不予认可，照片形式不符合法律规定，不予认可。 第三组关于电梯的证据：19.电梯、自动扶梯、自动人行道国家建筑标准设计图集13J404；20.快意、西奥电梯参数；21.电梯产品合格证、湖南省特种设备检验检测研究院常德分院电梯定期检验报告。原告对该组证据的三性均不认可，认为提供的参数不符国标或者行业标准，担架电梯深应为1.9米以上。经审查，该组证据符合三性，予以采信。 第四组关于逾期办证的证据：22.《商品房买卖合同》第18页；23.合同附件五《补充协议》；24.个人全款从开发商购买商品房登记流程图；25.转移登记+抵押登记流程图。原告对22、23真实性无异议，对证明目的不认可，《补充协议》明显损害业主利益，提供格式合同没有尽到提示义务，证据24、25不能作为证据使用。经审查，《补充协议》对办证进行了特殊约定，原告在协议上签名，应为真实意思表示，证据24、25系对办理不动产权证程序的说明，内容客观真实，对该组证据予以采信。 第五组证据：1.购房情况统计表；2.取消地面车位、屋顶车位征求意见公告顺丰快递单统计表；3.90天内出证业主统计表。原告对真实性予以认可，但认为是被告的单方行为。经审查，该组证据符合证据三性，予以采信。 第六组证据：书香苑业主活动用房交接明细表；物业用房交接明细表；装修违规整改通知；增加的地下室车位不得对外出售的承诺；建筑工程施工许可证；工程竣工验收备案表；楼栋编号的说明；常德市工程消防验收意见书。原告对整改通知有异议，对证明目的不予认可，施工许可证真实性无异议，无关联性，消防验收真实性无异议，对不动产出具的编号真实性无异议，合法性有异议，对地下车位的承诺，对合法性有异议。经审查，该组证据内容客观真实，予以采信。 根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，诚信房产公司通过拍卖取了桃源县原漳江镇二里岗义丰坊居委会5万多平方米的商混用地，进行房地产开发。2017年2月，桃源县规划勘测设计院出具了桃源县漳江镇诚信·书香苑小区技术经济指标复核报告书，对项目审批规划总平面图指标进行了规定：计容建筑面积189233.77平方米；物业管理用房597.13平方米；公共活动用房780.66平方米；地下室建筑面积43476.91平方米；地上停车位455个；屋顶停车位98个；地下停车位1341个，出具了书香苑修建性详细规划总平面布置图。 2017年8月25日，钟鸣与诚信房产公司签订《桃源县商品房买卖合同》。合同第七条中对规划变更的处理进行了约定，规划变更，应书面征求买受人意见，买受人应在收到该征求意见通知之日起15日作出是否同意变更，若不同意变更是否作出解除合同处理的书面意见答复。逾期未作出书面答复的，视为同意变更。合同第十八条、第十九条，双方对办理房屋所有权证的时间选择打“×”。合同附件三约定，物管用房和公共活动用房及设备房共计1320平方米。电梯为1个单元2台电梯，国内品牌电梯。附件五《补充协议》，关于产权登记的约定，出卖人承诺在本合同约定的交付使用日期后1080天内完成代办产权登记事务，双方在《桃源县商品房买卖合同》第十九条、第二十一条中约定的办证时限，以本补充协议约定的内容为准。原告在合同、附件上签名捺印确认，按约定付清房款，2019年8月6日接受房屋。诚信房产公司于2020年1月17日办理了不动产权证，钟鸣尚未领取。 2018年10月18日，因部分业主对诚信书香苑项目建设的车位、绿化等提出质疑，认为地上停车位的施工与广告宣传不符，要求取消地面、屋顶车位。诚信房产公司在售楼部张贴了对购房业主公开信，对地上车位进行说明，规划设计，诚信房产公司无法变更。2018年10月27日，部分购房者上街拉横幅游行，经相关部门接访以后，与诚信房产公司的代表，在售楼部签订了《关于桃源县书香苑院内地面停车位等问题的处理协议》，主要内容为拆除院内地面车位，取消院内及地面停车位，合理设置门卫车辆出入通道等。2018年10月29日，桃源县食品药品工商质量监督管理局，对诚信房产公司在销售房产中的虚假宣传进行认定，构成虚假宣传，进行处罚，责令停止发布违法广告，并在相应范围内消除影响，罚款100000元。同日，诚信房产公司向钟鸣等邮寄了《关于拟对“诚信·书香苑小区车位进行规划调整征求业主意见的公告”》，内容为征求取消地面、屋顶车位的意见，如不同意取消地面车位、屋顶车位的业主，在2018年11月15日前向公司书面提出，逾期未书面提出意见的，视为同意取消院内地面车位、屋顶车位，钟鸣未书面回复诚信房产公司。规划调整征求意见的公告，在售楼部公示。应征求意见1516人，明确同意取消地面车位的28人，签收公告以后未明确发表意见，按合同约定视为同意的1289人，同意取消地面车位、屋顶车位的业主占86.87%，弃权（未签收公告）193人，明确不同意取消地面车位的6人。 2018年11月30日，诚信房产公司向桃源县人民政府呈报《关于请求依法调整“诚信·书香苑”小区建筑配建停车位规划指标的报告》，基于购房者86.87%要求变更规划，取消地面、屋顶车位，请求依法调整规划指标，依法取消地面、屋顶车位。书香苑施工单位四通公司将已施工的地面停车位拆除，进行绿化。 2019年4月2日，桃源县规划勘测设计院出具了竣工条件技术咨询报告书，计容建筑面积238799.09平方米，业主公共活动用房775.64平方米、物业管理用房611.79平方米，地下室建筑面积44568.72平方米、地下停车位1374个。物业公司接受物业管理用房630.02平方米，接受业主公共活动用房780.1平方米。 2019年4月18日，桃源县住房和城乡建设局，向桃源县人民政府呈报了《关于诚信·书香苑小区竣工规划核实的情况汇报》，对小区进行竣工规划核实，地下室建筑面积增加1091.81平方米（不计容），停车位不足，总车位少176个，不属于建设单位故意不建或少建，主管副县长签字同意。 规划设计的底层架空人行通道，为书香苑门面经营者、人群设计的紧急疏散通道。竣工验收以后，小区11栋、15栋及北面架空通道被门面业主、经营者违规封闭。书香苑物业管理公司已向违规的商铺所有者、经营者送达限期拆除和整改，恢复原貌的通知。11栋、15栋电梯大堂通道的底部，按施工图，是封闭的空间，没有设计通道或开门。电梯井的尺寸2600mm、2400mm,设计为消防电梯、担架无障碍电梯。国家建筑标准设计图集13J404的标准，住宅担架电梯技术参数，轿厢内尺寸宽1550mm、深1450mm、高2400mm，电梯门宽900mm,安装的快意、西奥电梯的轿厢内尺寸1600mm×1500mm×2500mm,快意电梯门宽900mm。 2019年2月19日书香苑小区通过五方主体验收，2019年3月21日通过了消防验收，2019年4月23日，桃源县住房和城乡建设局向诚信房产公司颁发《建设工程规划许可证》，2019年6月13日诚信房产公司向主管部门进行了峻工验收备案。 本案争议的焦点：一、原告要求被告承担逾期办证的违约责任，是否有事实依据与法律依据；二、原告主张被告因变更规划设计承担违约责任是否有事实与法律依据。 一、原告要求被告承担逾期办证的违约责任，是否有事实依据与法律依据 原、被告签订《桃源县商品房买卖合同》时，对合同第十九条、第二十一条办证期限选择的打“×”，附件五《补充协议》特别约定，双方在《桃源县商品房买卖合同》第十九条、第二十一条约定的办证时限，以本补充协议约定的内容为准，办证期限为1080天。原告主张该约定为格式条款无效。原、被告在合同中对办证期限没有选择，在合同附件中特别约定，该约定明确具体，不产生歧义。原告在合同及附件五上签名确认，系真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。经核实，诚信房产公司已于2020年1月17日为钟鸣办理了不动产权证，未超出合同约定的办证期限，故原告主张逾期办证违约金没有事实依据，对该项请求，不予支持。 二、原告主张被告因变更规划设计承担违约责任是否有事实与法律依据 原告主张被告变更规划设计有以下几点：1.地下车位、车库及地下室扩建变更规划；2.取消地面车位、屋顶车位，违反规划设计；3.底层架空人行通道违反规划设计；4.物业用房、业主用房交付面积不符合设计；5.担架无障碍电梯不符合设计标准。 1.地下车位、车库及地下室扩建变更规划。据竣工验收资料，地下室建筑面积增加1091.81平方米，在规划红线之内，属于不计容面积，地下车位多建33个，现已取消10个，实际多建23个。被告多建地下车位，为缓解停车位不足，现被告承诺对于多修建的地下车位不出售，在书香苑业主委员会成立以后，无偿移交业主委员会，没有证据证实多建地下车位对原告造成不利的影响，故对该项请求，不予支持。 2.取消地面车位、屋顶车位，违反规划设计。被告施工中，部分购房者因宣传与施工不一致，强烈要求取消地面车位、屋顶车位，桃源县人民政府相关部门接访后，部分购房者在售楼部与被告达成了取消地面车位、屋顶车位的协议。被告在售楼部就变更规划，取消地面车位、屋顶车位进行了公告，并向业主邮寄了征求意见的公告。据统计同意变更规划取消地面车位、屋顶车位的购房者达86.87%，被告按多数业主的意愿，向桃源县人民政府汇报，请求变更规划，取消地面车位、屋顶车位，经相关部门同意以后，建设施工单位对已施工的地面车位拆除，进行绿化，完工以后通过了桃源县住房和城乡建设局的规划验收。被告按大多数购房者的意愿，申请变更规划，取消地面车位、屋顶车位，视为双方对规划变更形成合意，现又以违反规划，没有修建地面、屋顶车位为由，要求被告承担违约责任，没有事实依据，不予支持。 3.底层架空人行通道违反规划设计。原告主张底层架空人行通道，被告违反规划施工封闭。按消防的要求，底层架空人行通道，便于商铺及人员紧急疏散。被告按施工图纸施工，经规划、消防验收合格备案后，部分商铺业主、经营者自行封闭堵塞了架空通道，书香苑小区物业公司已向违规商铺户发出了限期拆除整改、恢复原貌的通知。原告没有提交证据证实封闭通道是被告所为。小区11栋、15栋电梯入户大堂，施工图没有设计大堂里面的通道，亦没有开门设计，被告按图纸施工，符合规定。原告认为被告违规封闭底层架空人行通道、电梯大堂里面通道，与查明的事实不符，对该项请求，不予支持。 4.物业用房、业主用房交付面积不符合设计。物业用房、业主公共用房，按规划设计复核指标及修建性详细规划图为597.13平方米、780.66平方米，物业公司接受物业管理用房630.02平方米，接受业主公共活动用房780.1平方米。商品房合同附件三中约定的物业、业主公共用房、设备用房1320平方米，实际完工的建筑面积已超过合同约定。原告主张按总建筑面积（包括地下室等）计算物业用房、业主公共用房，没有法律依据。现物业用房、业主公共用房已交付物业公司，原告该项主张与事实不符，不予支持。 5.担架无障碍电梯不符合设计标准。按施工图，每栋住宅设计有二台电梯，担架无障碍电梯、消防电梯。按电梯、自动扶梯、自动人行道国家建筑标准设计图集13J404标准，设计住宅担架电梯技术参数，轿厢内尺寸宽1550mm、深1450mm、高2400mm，宽900mm。2019年2月15日，住房和城乡建设部办公厅发布《住宅项目规范（征求意见稿）》7.5.1新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定：每个设置电梯的居住单元应至少设有一台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于1.50m×1.60m,轿厢门净宽不小于0.90m，现安装的快意电梯轿厢内尺寸1600mm×1500mm×2500mm，门宽900mm，达到住宅担架电梯的标准。原告该项主张，与事实不符，不予支持。 综上，对原告的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回钟鸣的诉讼请求。 案件受理费580元，减半收取290元，由被告湖南省诚信创业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员 彭治平 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 王 丹 书 记 员 陈莎妮