文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初5101号原告：金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。法定代表人：夏绍飞，董事长。委托诉讼代理人：何兰兰(公司员工)，男，1982年7月20日出生，苗族，住重庆市彭水县。被告：周自横，男，1996年11月5日出生，汉族，户籍地重庆市江津区。委托诉讼代理人：周键(周自横的父亲)，1971年4月23日出生，汉族，住重庆市江津区。原告金科物业服务集团有限公司(以下简称物业公司)与被告周自横物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法由审判员谭逢路独任审判，适用简易程序（小额诉讼）并于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何兰兰、被告委托诉讼代理人周键到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付尚欠原告2018年2月1日至2020年3月31日期间的物业服务费6759.3元。2、判决被告支付原告违约金(按总金额的每日千分之三，从违约之日起计算至付清时止，暂计算至2020年3月31日为5615.6元)。诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系津辉半山府邸小区的物业管理公司。原告与重庆津辉投资控股(集团)有限公司签订的《前期物业服务合同中》对物业服务费的支付方式、金额、计算标准和逾期支付的违约责任等均作了详细约定。自入驻该小区以来，原告一直按照合同约定提供物业管理服务，该小区业主应当按约向原告支付物业服务费。被告系该小区业主，其应按约定向原告支付物业服务费，但从2018年2月1日至2020年3月31日，被告共拖欠原告物业服务费6759.3元。为了收回欠款以保证为小区提供正常的物业服务，经原告多次催收无果，现依法提起诉讼，望判如所请。被告周自横辩称：原告采取隐瞒欺骗的手段与被告签订的《前期物业服务协议》与《重庆市物业服务收费管理办法》相违，与被告的真实意思相违，应视为无效合同。物业服务费计算错误。原告物业服务不到位，垃圾积压不清理。原告采取非法手段、扣押业主车辆出行，造成被告经济损失2000元。在被告装修房屋期间，原告非法停水停电、限制车辆出行等给被告造成经济损失3000元。原告扣押被告装修保证金2000元，多次催还无果。2018年6月12日，被告在重庆津辉投资控股(集团)有限公司办理完手续前去接房，被告却以原告未补交2018年2月1日至2018年6月12日期间的物业服务费为由拒不交房，直至2018年10月27日，被告才接到房产，原告在违法扣押被告房产期间还主张物业服务费实属无理。本院经审理认定事实如下：被告周自横系江津区滨洲西路28号半山府邸房屋的业主。重庆津辉投资控股（集团）有限公司（甲方）与原告物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定原告为本案小区提供物业服务，合同约定如下（摘录），第四章第七条：1、物业服务费收费标准：根据本物业服务区域的实际情况和物业服务收费指导价格确定的原则，约定物业服务费用按月收取，其收费标准如下（按建筑面积计算）：（1）高层住宅按建筑面积1.90元/平方米.月（包括电梯费，不包括公共能耗费）；（2）花园洋房按建筑面积2.50元/平方米.月（包括电梯费，不包括公共能耗费）；（3）别墅按建筑面积2.80元/平方米.月（不包括公共能耗费）；（4）商业按建筑面积4.20元/平方米.月；（5）幼儿园按建筑面积2.50元/平方米.月；（6）停车库按地下车位80元/个.月，地上车位80元/个.月。第十条业主应于房屋买卖合同约定交房之日起交纳物业服务费用。第十八条本合同期限为伍年，自2016年5月1日起至2021年4月30日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2017年5月16日，周自横（甲方）与原告物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，该协议第六章第十条对物业服务费用约定如下：（1）高层住宅按建筑面积1.90元/平方米/月（包括电梯费，不包括公共能耗费）；（2）小高层住宅按建筑面积2.50元/平方米/月（包括电梯费，不包括公共能耗费）；（3）叠拼洋房住宅按建筑面积2.80元/平方米/月（包括电梯费，不包括公共能耗费）；（4）商业按建筑面积4.20元/平方米/月；（5）幼儿园按建筑面积2.50元/平方米/月；（6）停车库按每车位80元/车位/月。第十五条甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按欠交额每日3‰累计计收违约金，或采取必要的催缴措施，如在物业服务区域内对欠费业主或物业使用人的违约行为进行公示。被告周自横与开发商签订的《重庆市商品房买卖合同》，约定交房时间为2018年1月30日前。庭审中，被告称其2018年1月30日去接房，由于开发商的交房手续不完善，所以被告没有接房。2018年6月12日，被告到开发商处办理完接房手续后，到原告物业公司要钥匙，物业公司让其补交之前的物业费，因被告未补交，物业公司未将钥匙交给被告。而原告称“是被告来填了资料后，我告知了他没交物业服务费，他说这个费用不该他承担自己就走了，就没有拿钥匙，不是我们不交付”。双方认可实际交房时间为2018年10月27日。另查明：被告交纳了2018年11月、12月及2019年1月的物业费共计1128元。原告主张2018年2月至2018年10月期间，按半价1.4元/平方米/月收取被告物业服务费，2018年11月至2020年3月按2.8元/平方米/月收取被告物业服务费。原告主张被告尚欠其2018年2月至2018年10月期间的物业服务费及2019年2月至2020年3月期间的物业服务费，共计6759.3元，并主张违约金5616.3元。对于被告尚欠原告的上述物业服务费，经原告催收后，被告仍未交纳。再查明：原告为本案小区提供了基本的物业管理服务义务。上述事实，有周自横与开发商签订的商品房买卖合同一份，原告与开发商签订的前期物业服务合同一份，装修申请表，被告与物业公司签订的前期物业服务协议，被告与物业公司签订的临时管理规约，律师函复印件，物业服务相关记录，物业服务费计算明细表，被告提交的光盘及原告陈述等证据材料，经庭审质证，足以认定。本院认为，随着现代化城市进程的发展，众多人口聚居在高楼林立的同一小区，小区的环境卫生、公共设施、秩序需要专人维护、管理，否则舒适、优美的生活环境无法得到保障。业主与物业公司应加强沟通、相互理解、支持，共同维护好小区物业。重庆津辉投资控股(集团)有限公司与原告物业公司签订的《前期物业服务合同》及被告周自横与原告物业公司签订的《前期物业服务协议》，均系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，两份合同对物业服务费的收取标准约定一致，双方应按诚实信用原则全面履行合同义务。本案争议焦点为被告接房时间及原告是否尽到物业服务义务问题。被告到开发商处办理完接房手续后，于2018年6月12日到原告处去拿案涉房屋钥匙，对于被告应否交纳之前的物业服务费，双方发生争议，以致当天未完成交房接房事宜。交付房屋与物业服务费收取系两个不同的法律关系，不能因为业主未补交物业服务费而拒绝交付房屋钥匙。庭审中，原告未提供证据证明系被告个人原因当天未接收房屋钥匙。2018年10月27日，双方才完成房屋钥匙的交接事宜。虽然开发商与原告的前期物业服务合同第十条约定，业主应于房屋买卖合同约定交房之日起交纳物业服务费用，但本院认为，如果因开发商或物业公司的原因，业主未能在房屋买卖合同约定交房之日起接房，应按业主实际接收房屋时间开始收取物业服务费，方才符合法律的公平原则。综上，应从2018年10月27日起计算被告物业服务费。被告提供的证据不足以证明原告未尽到相应的物业服务义务，被告应按合同约定标准交纳物业服务费。对于被告辩称原告扣押房屋装修保证金及限制其车辆进出造成经济损失等问题，双方另行解决。关于被告应交物业服务费数额问题。2018年10月27日至2018年10月31日共5天，物业服务费计算为31元(134.29平方米×1.4元/月/平方米÷30天×5天)。被告已交2018年11月、12月及2019年1月三个月的物业服务费共计1128元，双方无异议，予以确认。被告主张2019年2月至2020年3月的物业服务费，共计5076元，经审查，其计算标准符合合同约定，予以确认。综合考虑本案情况，对原告主张违约金请求，不予支持。综上，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告周自横于本判决生效后五日内支付尚欠原告金科物业服务集团有限公司2018年10月27日至2018年10月31日、2019年2月至2020年3月期间的物业服务费，共计5107元。二、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告周自横未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，减半收取55元，由被告周自横负担。此款原告已预交本院，本院不予退还，由被告周自横在履行本判决义务时一并支付原告55元。本判决为终审判决，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  谭逢路二〇二〇年六月十五日书记员  张珍桔