福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3435号 上诉人（原审原告、反诉被告）：董法文，男，1985年4月22日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：张冠荣，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王俊俊，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：曾灵，男，1973年10月21日出生，汉族，住广西省南宁市。 委托诉讼代理人：周爱芹，福建信得律师事务所律师。 原审第三人：方余敏，女，1977年9月13日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上诉人董法文因与被上诉人曾灵、原审第三人方余敏房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初4223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董法文上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回曾灵的反诉请求，支持董法文的本诉请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由曾灵承担。事实和理由：一审判决认定董法文与曾灵之间的租赁合同继续有效，双方形成事实上的不定期租赁合同关系，明显错误。一审中各方当事人陈述确认及法院认定如下事实：1.曾灵未向方余敏支付2018年2月份至5月份的租金；2.董法文曾与村委会协调断水断电事宜，并同方余敏向曾灵发出解除合同《通知》；3.方余敏接受董法文所支付的2018年3月、4月租金；4.董法文与曾灵之间的租赁合同于2018年3月份到期。从以上事实可知，方余敏通过实际行为解除了其与曾灵的租赁合同关系，并与董法文形成了新的租赁合同关系。董法文与曾灵之间的租赁合同因租赁期限届满而自动解除，故曾灵无权要求董法文支付租金并没收押金。二、即使董法文与曾灵之间形成不定期租赁关系，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条规定，本案应认定为董法文代曾灵向方余敏履行支付租金的义务，董法文无需再承担违约责任。三、本案系曾灵违约在先，而董法文因生产生活需要替曾灵向方余敏缴纳了租金，一审判决将导致曾灵不仅无需向方余敏支付租金，还能继续要求董法文支付租金，使曾灵双重获利，有失公正。为维护自身利益，董法文将不得不另行起诉，向方余敏主张返还已经向其支付的租金，而方余敏又要另行起诉曾灵要求其支付租金，增加诉累，浪费司法资源。 曾灵辩称，董法文的上诉请求于法无据，应予驳回。一、一审判决认定“曾灵与董法文之间的租赁合同继续有效，双方形成事实上的不定期租赁关系”是正确的。曾灵与方余敏之间的租赁合同并未解除，双方仍存在租赁关系，双方签订的租赁合同并未约定不能转租，曾灵有权转租案涉租赁场所。虽然曾灵与董法文的租赁合同于2018年3月14日到期，但曾灵对董法文仍然继续使用租赁场所并无异议，双方形成事实上的不定期租赁关系。董法文称其与方余敏曾共同向曾灵发出解除合同通知书及与村委会协商断水断电事宜，均不属实且无证据证明。董法文拒不向曾灵支付租金的行为已经构成违约，其应承担支付租金、滞纳金及押金不退回的违约责任。二、因方余敏与曾灵的租赁合同并未解除，故本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条规定，且该条规定并未突破合同相对性原则，次承租人仍需向承租人支付租金。董法文提交的所谓《通知》的落款时间在其应向曾灵支付租金的时间之后，董法文应在上述通知之前就应向曾灵支付租金，但其并未按约支付。董法文在本案中与方余敏相互配合举证，有串通之嫌。三、曾灵并未因一审判决双重获利。1.曾灵因承租案涉场所向方余敏支付了240000元的租赁押金，至今未收回，曾灵亦存在较大损失。2.董法文从一审的本诉、反诉至二审的上诉阶段，陈述前后不一、混淆法律关系，给各方当事人造成诉累，浪费司法资源，应承担不利的法律后果。 方余敏未作陈述。 董法文向一审法院起诉请求：1.判令曾灵向董法文退还押金10080元并支付利息（以押金10080元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起至还清款项之日止）；2.本案所有诉讼费用由曾灵负担。 曾灵向一审法院反诉请求：1.判令董法文向曾灵支付2018年3月至5月的租金7542元并按月利率2%计收迟延支付滞纳金直至款项付清时止（其中3771元自2018年3月11日开始计付、3771元自2018年4月11日开始计付），暂计至2019年1月31日为1533.54元，合计9075.54元；2.判令董法文向曾灵支付2018年3月至5月的水电费、卫生费、维修费等费用；3.本案本诉、反诉案件受理费、财产保全费等费用均由董法文负担。 一审法院认定事实：2013年5月3日，方余敏与福州市晋安区鼓山镇远西村民委员会（以下简称远西村委会）签订一份《厂房租赁合同书》，将位于福兴投资区厂房租赁给方余敏使用，约定租赁期限为五年（即从2013年5月15日起至2018年5月14日止）。同日，方余敏与肖传友就上述诉争厂房签订一份《厂房租赁合同书》，将上述厂房转租给肖传友，同样约定租期五年（即从2013年5月15日起至2018年5月14日止），合同签订后，方余敏与曾灵进行了厂房交接，此后均由曾灵向方余敏交付租金及租赁押金，方余敏未持异议。2014年3月15日，曾灵以自己的名义与董法文签订一份《厂房租赁合同》，写明将曾灵向方余敏承租的晋安区鼓山镇远西村标准厂房三层厂房第一层112平方米转租给董法文用作汽车维修加工之用。双方约定租赁期限为四年，即自2014年3月15日至2018年3月14日止；租金每平方米30元，即3360元／月，第三年起租房在原房租的基础上递增5%；每月10日前缴纳房租，逾期支付按每日3‰收取滞纳金。同时合同第九条约定：乙方（董法文）有以下情况之一的，甲方（曾灵）可以终止合同收回厂房，三个月押金不退，其中第3项明确约定：乙方（董法文）长期拖欠租金的。双方还约定乙方（董法文）应于合同签订之日交押金10080元，用于保证乙方全面履行本租赁合同，合同终止当日，在乙方结清一切租金、其他费用后，甲方向乙方退还押金。合同签订后，董法文、曾灵双方依约履行合同权利义务，董法文向曾灵交纳租金至2018年2月止，双方确认2018年月租金递增调整为3771元。2018年3月14日，双方合同期限届满，董法文继续使用租赁物至2018年5月15日，曾灵未提出异议。董法文未向曾灵交纳租金及水电费，而是向方余敏交纳了2018年3月至5月两个月的房租及水电费。2018年5月15日，董法文搬离诉争房屋。董法文、曾灵双方因租赁押金是否退还产生纠纷，董法文遂诉至一审法院。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中案涉租赁厂房系方余敏向远西村委会承租而来，后与肖传友签订转租合同，但实际却与曾灵进行租赁场所交接，曾灵以自己的名义向方余敏交纳租金，并实际履行租赁合同义务，方余敏对此未提出异议。后曾灵以自己的名义与董法文签订《厂房租赁合同》，是一种自愿为自己设定权利义务的负担行为，董法文选定曾灵作为信赖相对人签订合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已实际履行合同的权利义务，无合同法规定的无效合同的情形，是为合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方签订的合同期限届满后，董法文继续占有使用诉争租赁房屋，曾灵未提出异议，原租赁合同继续有效，双方形成事实上的不定期租赁合同关系，故董法文仍应按原租金标准向曾灵支付租金及水电费，但其却向方余敏交纳租金及水电费，根据合同的相对性原则，董法文未向曾灵缴纳房租及水电费，已构成违约，根据合同约定，属于不予退还押金的情形。故董法文要求退还租赁押金的诉讼请求，缺乏法律及合同依据，一审法院不予支持。曾灵反诉要求董法文支付2018年3月至5月两个月的租金7542元，于法有据，一审法院予以支持。曾灵反诉要求董法文支付迟延支付租金的滞纳金，有合同依据，且确实给曾灵造成资金利息损失，现曾灵自愿将滞纳金调整为按月利率2%计算，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。另曾灵要求董法文支付2018年3月至5月的水电费、卫生费、维修费等费用，但未提供相关证据证明具体的欠费金额，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、驳回董法文的诉讼请求；二、董法文应于判决生效之日起十日内向曾灵支付2018年3月至5月的租金7542元，并按月利率2%计算迟延支付滞纳金至款项付清为止（其中3771元自2018年3月11日开始计付，另3771元自2018年4月11日开始计付）；三、驳回曾灵的其他诉讼请求。本诉案件受理费52元，由董法文负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由董法文负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 另查明，2014年3月11日曾灵向董法文出具《收款收据》，确认收到出租厂房押金10080元。 本院认为，曾灵和董法文签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”董法文在合同期满后继续使用案涉房屋，曾灵未有异议，原《厂房租赁合同》继续有效，董法文仍应按照合同的约定向曾灵交纳租金。董法文直接向方余敏交纳租金及水电费的行为，没有合同依据，且本案不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定的情形。董法文此节主张，没有事实和法律依据，不予采纳。 根据董法文一审提交的《收款收据》，可以认定其已向曾灵支付押金10080元。董法文与曾灵签订的《厂房租赁合同》第九条约定：“乙方有以下情况之一的，甲方可以终止合同收回厂房，三个月押金不退：1.乙方擅自将厂房转租、转让或转借的；2.乙方利用承租厂房进行非法活动损害公共利益的；3.乙方长期拖欠租金的。”本案中，董法文向曾灵承租案涉厂房的租期自2014年3月15日至2018年3月14日，实际使用至2018年5月15日。合同签订后，董法文依约履行合同义务，2018年2月之前的租金均已依约支付，仅在原合同租期届满后继续使用厂房的两个月租金未向曾灵支付，而是向曾灵的出租人方余敏支付，可见董法文并不存在拖欠租金的主观恶意，两个月租金的错付行为尚不足以达到上述合同第九条第3点约定的可使曾灵收回厂房没收押金的程度，且董法文也不存在上述合同第九条约定的其他可没收押金的情形。综合本案厂房租赁合同的实际履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及实际损失情况，本院认为董法文支付给曾灵的押金应予退还。故对于董法文要求曾灵退还押金并按中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日（2018年8月9日）起至还清款项之日止的利息损失，本院予以支持。 综上所述，董法文的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初4223号民事判决第二项、第三项； 二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初4223号民事判决第一项； 三、曾灵应于本判决生效之日起十日内向董法文退还押金10080元，并支付利息（以押金10080元为基数，自2018年8月9日起至实际还清款项之日止按照中国人民银行同期银行贷款利率计算）； 四、驳回董法文二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费52元，由曾灵负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由董法文负担。二审案件受理费102元，由董法文负担50元，由曾灵负担52元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年六月三十日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴