重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2262号上诉人（原审被告）：庞胜辉，女，1976年7月18日出生，汉族，住重庆市江北区。被上诉人（原审原告）：重庆市江北区嘉陵公园管理中心，住所地重庆市江北区建新西路4号附1号，统一社会信用代码125001054504302199。法定代表人：陈思宇，主任。委托诉讼代理人：魏星，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡庭嘉，重庆依斯特律师事务所律师。原审第三人：郝义春，男，1985年12月5日出生，汉族，住重庆市忠县。上诉人庞胜辉因与被上诉人重庆市江北区嘉陵公园管理中心、原审第三人郝义春房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初2665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人庞胜辉，被上诉人重庆市江北区嘉陵公园管理中心的委托诉讼代理人魏星到庭参加二审询问，原审第三人郝义春未到庭参加询问。本案现已审理终结。庞胜辉上诉请求：1.依法撤销重庆市江北区人民法院作出的(2019)渝0105民初2665号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.要求被上诉人退还保证金2万元。事实及理由：1.一审法院认定上诉人庞胜辉与第三人郝义春之间属转租关系是认定事实错误，上诉人不是转租行为，不存在违约，不应承担违约责任；2.一审法院判决被上诉人与上诉人之间的租赁合同于2019年3月4日解除是错误的。重庆市江北区嘉陵公园管理中心辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据充分。请求驳回上诉，维持原判。重庆市江北区嘉陵公园管理中心向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的租赁合同关系，被告向原告缴纳的保证金20000元，原告不予退还；2.判决第三人立即腾空并向原告退还位于重庆市江北区（重庆市江北区嘉陵公园内中央喷泉旁同聚福大厦过道下方靠管理房2号）的门面。一审法院认定事实：2016年3月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《场地租用协议》，约定：乙方承租甲方位于嘉陵公园内中央喷泉旁同聚福大厦过道下方靠管理房2号房空间场地面积约13平方米经营服装，租期自2016年3月1日至2018年2月28日，本合同为续签合同，乙方之前缴纳的保证金20000元自动转为本协议保证金，到期无责任偿还。租用期内乙方所有经营手续及税费由乙方自行办理，乙方应注意防火安全、门前三包、综合治理、不得在场外经营，自觉服从甲方监督检查，承租期内乙方不得改变经营范围、用途以及转租经营，否则甲方有权终止合同，未到期的租金以及保证金不退，由此产生的后果由乙方负责。2018年3月2日，被告向原告提出续租申请，续租期限为2018年3月1日至2020年2月28日，原告同意。2018年10月16日，原告向被告发送一份告知函，载明：经我方现场调查，你方名称与营业执照、烟草许可证及食品安全许可证等证件法人名称不符，现我单位特向你致函，限你方于2018年10月30日前完成整改，逾期未整改完毕，我单位有权终止租赁合同，并根据合同相关规定进行严格处理，由此带来的损失由你方自行负责。同年10月24日，被告向原告回复函件，载明：本人自2011年3月1日起与贵中心签订合同，租赁场地经营孕妇装，一直信守合同，诚实经营。后由于市场不景气，经贵我双方协商同意将租赁用途改为烟、酒、特产等。考虑到经营成本和精力，决定和郝又（义）春（身份证5002331985××××××××）等几人合伙联营。本人和郝又（义）春由于实际原因无法申办营业执照，故以另一合伙人卢飞虎的名字申请的营业执照和相关证件。由此出现营业执照、烟草许可证及食品安全许可证等证件名称与本人名字不符的情况，但只是联合经营，并非转租经营。后原告向一审法院提起本案诉讼。本案立案受理后于2019年3月4日将起诉状副本等诉讼文书送达被告。庭审中，原告举示了食品经营许可证和营业执照，显示以涉诉场地房屋为地址，注册登记了个体工商户“江北区卢飞虎副食店”，经营者为案外人卢飞虎，注册日期为2018年7月30日。庭审中，被告举示了一份《场地联营协议》以证明其与第三人之间系联合经营关系。该协议显示：甲方为被告，乙方为第三人。甲方将涉诉场地与乙方联合经营烟、酒、特产等，时间期间为2018年7月15日至2020年1月30日，乙方每月向甲方缴纳经营利润35000元（注包含每年的房租），每六个月支付一次。签订协议时交保证金35000元，协议期满后，结清所缴费用后，不计息5日内退还此保证金。若因国家政策调整或政府相关部门工作要求，需收回门面，终止本协议的，乙方应积极配合并无条件执行，甲方不承担任何经济赔偿。乙方已交费用未到期部分按比例和保证金在5日后退回乙方，协议期满后，乙方有优先合作权。甲方必须保证乙方合法经营，本协议是联营协议，乙方不能以任何借口理由转让给他人经营，否则终止合同收回铺面经营权。涉及经营中的各种费用（包括但不限于税费、所得税、治安费、垃圾清运费等）及其他费用（包括但不限于用水、用电、通讯网络）均由乙方承担。乙方依法经营、证照齐全，法律责任自负。另查明，公安机关对涉案房屋登记的门牌号为重庆市江北区。一审法院认为，《场地租用协议》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同期限届满后，双方又达成续租意向，租赁关系延续至2020年2月28日。在此期间，双方均应按照协议约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点在于被告是否存在转租的违约行为。一方面，根据已查明的事实，涉诉房屋截止法庭辩论结束之时，案外人卢飞虎以涉诉房屋为地址，注册登记了个体工商户“江北区卢飞虎副食店”，该个体工商户的经营者也为卢飞虎。被告辩称其与第三人系联合经营关系，卢飞虎只是代为出面登记办理营业执照，对此其并没有举示证据证明，第三人也未到庭对此辩称予以认可，故一审法院不予采纳。另一方面，被告虽然举示了《场地联营协议》，该协议虽名为联营，但是依据其内容，并不能达到被告辩称的其与第三人之间系联营合作关系的辩称目的。综上，一审法院认定被告存在违约行为，在原告提出整改要求后其仍然没有整改。根据《场地租用协议》的相关约定，原告要求解除协议并返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自解除通知到达之日解除。原告向一审法院起诉解除合同，一审法院将原告的起诉状副本送达被告之日视为解除通知到达之日，因此一审法院认定《场地租用协议》于2019年3月4日解除。对于保证金不予退还问题。《场地租用协议》明确约定了承租期内被告不得转租经营，否则原告有权终止合同，未到期的租金以及保证金不退。因此，被告已经缴纳的20000元保证金应当认定为因被告违约导致合同解除的违约金。该笔违约金应由被告支付给原告。现原告实际已经收取了该笔款项，其在本案中无需再将该笔款项归己所有作为一项独立的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆市江北区嘉陵公园管理中心与被告庞胜辉之间的租赁合同关系于2019年3月4日解除；二、被告庞胜辉于本判决生效之日起十日内立即腾空并向原告重庆市江北区嘉陵公园管理中心退还重庆市江北区（重庆市江北区嘉陵公园内中央喷泉旁同聚福大厦过道下方靠管理房2号空间场地）门面。本案案件受理费减半收取1833.58元，由被告庞胜辉负担。二审中另查明，庞胜辉已于2020年4月29日搬离案涉房屋。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，庞胜辉称其与郝义春系联营关系，但其并未举示充分证据予以证明，其举示的《场地联营协议》并不能达到证明其与郝义春之间存在联合经营关系的目的，因此一审判决认定庞胜辉存在违约转租的行为，并依据庞胜辉收到起诉状副本等诉讼法律文书的时间判决租赁合同关系于2019年3月4日解除以及返还案涉房屋并无不当。因庞胜辉转租构成违约，根据案涉租赁合同约定，其要求退还保证金的请求本院不予支持。由于在二审中庞胜辉已经搬离案涉房屋，故一审判决的第二项内容不再需要履行。综上所述，庞胜辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3667.16元，由庞胜辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年六月二十八日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静