广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初10136号 原告：利炳财，男，1970年3月8日出生，汉族，住广东省阳东县。 原告：黄月鹅，女，1975年2月4日出生，汉族，住广东省阳东县。 两原告共同的委托诉讼代理人：韦翠芬，南宁市建业法律事务所法律工作者。 两原告共同的委托诉讼代理人：韦智文，广西桂三力律师事务所律师。 被告：广西红日东升投资有限公司，住所地：南宁市江南区福建路16-6号。统一社会信用代码：914500006821414242。 法定代表人：张功科，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘超军，广西万晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻桂林，广西万晖律师事务所实习律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年7月28日 开庭时间：2019年9月26日 是否公开审理：公开审理 当事人到庭情况： 原告方：韦翠芬、韦智文 被告方：刘超军、喻桂林 原告诉讼请求 判令被告继续履行双方签订的商品房预售合同，使9号楼具备竣工验收合格的条件，并组织竣工验收；二、判令被告按照双方签订的商品房预售合同的第十六条的规定为原告安装供水部门抄表到户的一户一表的供水设施；三、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记手续（逾期提交办理房屋不动产权登记应当向产权登记机构提供的资料以及向原告提供不动产登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料）违约金14344.2元（计算方式：购房总款×2%）；四、判令被告自本案判决生效之日起30日内为原告办理位于南宁市西乡塘区高新大道西段29号红日·江山小区9号楼1402号房的房屋不动产统一登记，并在不动产权证书办结时即时将该证书交付给原告；五、被告承担案件受理费。原告当庭撤回第一项诉讼请求。 被告答辩要点 请求法院重点查明原告支付购房款情况，如核实原未履行付款义务，请依法驳回两原告所有诉讼请求。一、《商品房买卖合同》第十六条并没有约定为原告安装供水部门抄表到户的一户一表的供水设施，而只是承诺供水排水供电等基础设施，公共配套建筑于2013年8月达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求。被告已经完全履行了上述约定的义务。目前一户一表供水设施的建设安装，根据国家相关法律规定，仍以用户自愿向供水企业申请为原则，而且，被告已经做到让小区保证做到正常使用居民生活用水，且小区实行总分表制，各户水费通过分水表实现独立核算。因此，各原告要求被告安装、完善供水部门抄表到户的一户一表供水设施的主张，于法无据，应予驳回。二、原告请求被告支付逾期办理房屋产权登记手续违约金，原告的诉讼请求，已经超过三年诉讼时效，原告依法不享有胜诉权。三、被告开发的红日江山项目在2014年受银行信贷政策紧收以及市场经济萎靡的影响，导致资金链断裂，无法支付到期债务。由此产生施工方、金融机构、第三方融资单位、业主等多种矛盾的集中爆发，被告目前正想办法筹集资金，经多方努力，已与南宁市政府、西乡塘区政府及南宁市房屋产权登记机关等多个部门、机构进行协调，力争尽早实现业主的诉求，但从获得房屋产权登记证书的时间上看，并非被告可单方决定的事项。 审理查明事实 2013年9月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西乡塘区高新大道西段29号红日江山小区9号楼1402号房（以下简称“1402号房”），房屋总价值717210元，被告应当在2013年10月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格的房屋交付给原告使用。合同第七条约定，买受人在合同签订之日向出卖人支付215210元的首期购房款，剩余502000元的购房款由买受人以银行按揭贷款的方式付清给出卖人，详见合同附件六第四条的约定。第八条约定，买受人未按本合同规定的时间付款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行。第十六条约定：“出卖人承诺下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求：1、供水排水供电设施为2013年5月；……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人每延迟一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的百分之一。”第十七条约定：“……3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人……4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）……房屋所有权登记手续迟延办理不超过约定时间一年的，买受人不得退房，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的1%。房屋所有权登记手续办理超过约定时间一年的，买受人有权退房，……如买受人不退房的，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的2%。”附件三第15点约定“15、给排水：厨卫预留给、排水管接口。”附件六第四条约定，买受人以按揭贷款方式支付剩余房款的，按揭贷款的银行由出卖人指定；买受人申请按揭贷款的额度、年限最终以按揭银行批复为准，如买受人申请的银行贷款不能通过审批而无法以银行贷款支付剩余房款的，买受人应在出卖人通知的期限内与出卖人协商另行选付款方式，经出卖人同意后10个工作日内道出卖人指定的地点就新的付款方式签订补充协议或交清剩余房款；如在上述期限内出卖人、买受人双方无法就新的付款方式达成协议的，出卖人有权解除合同。合同还对其他相关内容作了约定。 2013年7月30日，原告向被告支付了定金30000元；2013年8月6日，原告向被告支付了首期款1825210元、预告登记费80元、物业管理专项维修资金9386元；被告向原告开具了相应收据。此后，原告因未办得银行按揭贷款向被告提交“红日江山客户特殊申请表”一份，载明因被告未能及时提交银行贷款的相关手续，导致过期失效，原告未能享受到银行的应有待遇，原告提出三点要求，由被告向银行申请签订合同时的折扣；或在合同价格上减去未享受到折扣部分的金额；再允许原告在明年12月份之前一次性交清款项。被告未在该申请表上书写任何意见。 原告所购买的1402号房所在的9号楼已经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，被告于2014年3月1日向原告交付1402号房。 9号楼各户均没有安装供水部门装表到户、抄表到户的一户一表的供水设施，实行总分表的计量方式。被告为各户安装了分水表，起止数由物业公司核算，水费由物业公司代收。 至法庭辩论终结时止，未见被告提交9号楼项目的《竣工验收备案登记表》、《商品房现售备案证明》。 另查明，2014年6月9日，原告向南宁市不动产登记中心查档，两原告名下无房屋登记信息。2014年9月3日，被告在1402号房设定了在建工程预购商品房抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南宁友爱支行。2018年11月9日，南宁市西乡塘区人民法院因（2018）桂0107执1550号申请执行人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司与被执行人广西红日东升投资有限公司合同纠纷一案预查封了1402号房。2014年12月8日至2017年5月22日期间，柳州市城中区人民法院、南宁市中级人民法院因陆续因不同案件查封了1402号房。 本院经审查后认为，《南宁市商品房买卖合同》关于办理房屋所有权登记等约定难以实现，本院向原告进行了释明，询问原告是否变更诉讼请求为解除合同，原告表示不变更诉讼请求。本院于2020年6月12日裁定驳回原告利炳财、黄月鹅关于申请办理不动产权登记手续的起诉，暂不处理逾期办证违约金的请求。 判决理由 本院认为，原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务、享有权利。 关于一户一表的供水设施。依据合同第十六条约定，被告应在约定期限内向原告交付达到使用条件的供水排水设施。国家计委、建设部1998年发布的《城市供水价格管理办法》第二十七条“城市供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费”，该规定并非属于强制性规范，目前一户一表供水设施的建设安装，仍以用户自愿向供水企业申请为原则。因原、被告未在合同中约定安装一户一表供水设施，原告也未能提交证据证明其无法正常使用居民生活用水。现小区实行总分表制，各户水费通过分水表实现独立核算，因此，原告要求被告安装、完善供水部门抄表到户的一户一表供水设施的主张，于法无据，不应予以支持。 关于申请房屋不动产权登记手续。合同第十七条约定由原告委托被告代为向房屋登记机构申请房屋所有权登记，并向原告交付房屋所有权证书。但截至法庭辩论终结前1402号房已被法院查封，根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》的明确规定，人民法院的查封排除了其他法院关于该查封物的另案确权，现原告提出的申请房屋不动产权登记手续并交付证书的请求，属确权诉讼，本院依法驳回起诉。关于逾期办证违约金，如前所述，人民法院的查封阻断了被告负有的为原告办理不动产权登记手续的义务，需待人民法院执行查封财产之后，方能确知原告对1402号房是否继续享有权利，故，本院暂不处理原告的该项诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第五条第（二）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告利炳财、黄月鹅关于申请办理不动产权登记手续的起诉； 二、驳回原告利炳财、黄月鹅关于一户一表供水设施的诉讼请求。 案件受理费159元（原告利炳财、黄月鹅已预交），本案收取50元，由原告利炳财、黄月鹅负担；余款109元，本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢晓曦 人民陪审员  陈 涛 人民陪审员  陈 英 二〇二〇年六月十六日 法官 助理  傅明媚 书 记 员  张宏宇