四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3375号 上诉人（原审被告）：曹雪娟，女，1986年11月26日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：蔡梅芳，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯勇，四川均鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：古文杰，男，1964年9月25日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：张冲，四川融众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明，四川融众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林厚芬，女，1963年11月4日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：张冲，四川融众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明，四川融众律师事务所律师。 上诉人曹雪娟因与被上诉人古文杰、林厚芬房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初7303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员李俊公开开庭独任审理了本案。曹雪娟的委托诉讼代理人蔡梅芳、冯勇，古文杰、林厚芬的委托诉讼代理人张冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹雪娟上诉请求：1.撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初7303号民事判决，发回重审或驳回古文杰、林厚芬的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由古文杰、林厚芬承担。事实及理由：一、一审法院认定因曹雪娟没有购房资格而无法过户，责任在于曹雪娟，系事实认定错误。从曹雪娟与古文杰、林厚芬的微信聊天记录，曹雪娟的代理人邓勇与古文杰、林厚芬的聊天记录，曹雪娟与房屋中介之间的聊天记录，均可见古文杰、林厚芬对于曹雪娟没有购房资格一事是清楚知晓的，并且双方约定的过户时间较长，表明双方在协商时为政策变化或解决购房资格预留时间，既然古文杰、林厚芬知晓曹雪娟无购房资格，则没有理由将无法过户的原因归责于曹雪娟。二、一审法院认定古文杰、林厚芬有权解除《房屋买卖合同》系事实认定错误。首先《房屋买卖合同》并未约定合同解除的条件，并不符合约定解除。其次，合同约定在2019年9月30日到房地产交易中心办理过户，并于当日支付首付款，但实际上古文杰、林厚芬未到交易中心办理过户，曹雪娟支付首付款的条件未成就，是古文杰、林厚芬违约，曹雪娟拥有解除权。三、曹雪娟不具备购房资格是古文杰、林厚芬清楚知晓的，该合同系非因归责于曹雪娟的原因而无法履行，不应适用定金罚则。且本案约定定金较高，房屋即便不能完成交易也不会对古文杰、林厚芬造成损失，适用定金罚则没有公平性。 古文杰、林厚芬答辩认为：一审法院认定事实清楚，法律适用正确，判决公平公正，应当予以维持。第一，曹雪娟在上诉状中明确表示自己没有购房资格，不具备购房条件，进而导致在一定期限内无法办理过户的责任在于曹雪娟，从双方提交的证据微信聊天记录来看，古文杰、林厚芬一直催促曹雪娟付款，对其不具有购房资格并不知晓，并且本案的《房屋买卖合同》是曹雪娟专门跑到内江找古文杰、林厚芬签订的。第二，曹雪娟未在约定期限内履行支付购房款的主要义务，构成根本违约，古文杰、林厚芬有权解除《房屋买卖合同》。双方约定在2019年9月30日支付首付购房款是应曹雪娟的要求定的时间，因为曹雪娟有资金压力，并且古文杰、林厚芬也对资金进行了安排，导致古文杰、林厚芬承担了其他一些费用。在约定期限内，古文杰、林厚芬多次催告曹雪娟支付购房款，且在2019年9月27日明确说到“至于过户手续你可随后去办，我都配合”，表明古文杰、林厚芬是在积极履行合同，并愿意配合曹雪娟办理过户手续，是曹雪娟自身不具有购房资格，没有要求古文杰、林厚芬去办理过户手续。在约定的付款期限届满后，古文杰、林厚芬还给予曹雪娟合理的期限履行合同义务，曹雪娟在自己提出的期间内仍未履行合同义务，根据合同法第九十四条第三项规定，古文杰、林厚芬有权解除《房屋买卖合同》。第三，本案房屋总价款260万元，约定定金50万元符合法律不超过20%的规定，并且定金支付条件已经成就，双方签订的《房屋买卖合同》《定金合同》均有效，曹雪娟不履行支付购房款的主要义务，没有法定或者约定的免责事由，应当适用定金罚则。 古文杰、林厚芬向一审法院提出的诉讼请求：1.解除古文杰、林厚芬与曹雪娟于2019年2月18日签订的《炜岸城二手房买卖合同》；2.判令曹雪娟立即返还古文杰、林厚芬房屋并恢复原状；3.判令曹雪娟支付古文杰、林厚芬的购房定金50万元不予退还；4.判令曹雪娟向古文杰、林厚芬支付自2019年3月1日起至返还房屋之日止的房屋租金，暂计算至2019年9月30日的房屋租金为28000元（以评估金额为准）。 一审法院认定事实：2019年2月18日，古文杰、林厚芬与曹雪娟签订《炜岸城二手房买卖合同》，约定曹雪娟购买古文杰、林厚芬所有的位于成都市龙泉驿区房屋，房屋总价为260万元；合同签订之日，买方向卖方支付50万元作为购房定金；买卖双方同意以银行按揭方式付款，约定在合同签订之日起9月30日内到房地产交易中心缴交税费，办理过户手续，并于当日支付全额首付款（含定金和前期付款）100万元给卖方，剩余房款160万元申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，买方应在缴交税费当日将差额一并支付给卖方），并于银行放款当日付给卖方；家电家具全部留给买方；卖方于3月1日前将钥匙交给买方，房屋暂给买方使用，但过户手续完成之前不得有任何损坏；卖方郑重承诺此房按揭款外无其他融资和任何经济纠纷；买卖双方签订合同后，若买方中途违约，应书面通知卖方，卖方应在10日内将买方的已付款不记利息返还给买方，但购房定金归卖方所有；若卖方中途违约，应书面通知买方，并自违约之日起10日内应以买方所付定金的双倍及已付款返还给买方。曹雪娟在合同签订当日向古文杰、林厚芬支付了50万元购房定金。2019年3月1日，古文杰、林厚芬将案涉房屋交付曹雪娟使用至今，案涉房屋的市场租金标准为每月2900元。 一审法院认为，双方签订的《炜岸城二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，双方均应该按照合同约定履行义务。曹雪娟辩称古文杰、林厚芬在签订合同时知晓曹雪娟没有购房资格，但曹雪娟提交的证据并不能证明此事实，而且曹雪娟作为完全民事行为能力人，在明知自己不具备购房资格的情况下相信自己有办法办理所购房屋的过户手续，仍与古文杰、林厚芬签订《炜岸城二手房买卖合同》，不能办理过户手续的责任不在于古文杰、林厚芬，而应当由曹雪娟承担。双方约定在2019年9月30日支付全额首付款（含定金和前期付款）100万元，但双方并没有约定必须先办理过户再支付该款，经古文杰、林厚芬多次催付后，曹雪娟至今未支付，其行为已经严重违约，古文杰、林厚芬有权要求解除合同。双方在《炜岸城二手房买卖合同》中约定，若买方中途违约，购房定金归卖方所有，曹雪娟未履行付款义务，违反了合同约定，其支付的50万元购房定金应当不再返还。对古文杰、林厚芬要求曹雪娟支付自2019年3月1日起至返还房屋之日止租金的诉请，一审法院认为，定金是法定的责任，不以实际损失的发生为前提，而租金作为一种损失补偿，目的在于填补当事人实际受到的损害，本案中合同约定的定金金额足以弥补古文杰、林厚芬的损失，根据公平原则，再结合本案的实际情况，对古文杰、林厚芬要求曹雪娟支付房屋租金的诉讼请求不予支持。古文杰、林厚芬没有举证证明曹雪娟现改变了案涉房屋交给其使用时的状态，对古文杰、林厚芬要求曹雪娟恢复原状的诉讼请求不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、在判决生效之日解除古文杰、林厚芬与曹雪娟于2019年2月18日签订的《炜岸城二手房买卖合同》；二、曹雪娟在判决生效之日起一个月内将位于成都市龙泉驿区房屋返还给古文杰、林厚芬；三、曹雪娟支付给古文杰、林厚芬的50万元定金不再返还；四、驳回古文杰、林厚芬的其余诉讼请求。案件受理费9080元，减半收取计4540元，由古文杰、林厚芬负担908元，曹雪娟负担3632元（此款已由古文杰、林厚芬预交，曹雪娟在判决生效之日将此款支付给古文杰、林厚芬）。 二审审理中，双方均未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院另查明，房屋买卖合同签订以后，古文杰与曹雪娟通过微信联系，古文杰多次询问曹雪娟办理购房资格的事宜是否完成，同时称需用钱而催促曹雪娟办理过户手续并支付购房款。2019年10月1日曹雪娟一方提出“再给一个月时间，如果还是不能办理过户您可以选择不卖给我们另做打算……”2019年10月6日曹雪娟一方明确回复古文杰、林厚芬“确实因政策原因没有完成买房资格”。一、二审审理中，双方当事人确定案涉房屋按照市场租金标准每月租金为2900元。 本院认为，古文杰、林厚芬与曹雪娟签订《炜岸城二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对合法有效的合同，在无其他客观障碍导致合同不能履行的情况下，各方当事人均有义务严格按照合同约定履行各自的合同义务。 本案中，古文杰、林厚芬提起诉讼主张解除合同，其理由是曹雪娟未按约定的2019年9月30日前支付购房款100000元，而曹雪娟抗辩因未能在约定时间2019年9月30日内办理过户手续故不应当支付购房款。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，因合同双方未在约定时间2019年9月30日内办理过户手续，曹雪娟有权拒绝履行支付购房款100000元的义务。 对于未能在合同约定时间2019年9月30日内办理过户手续、支付购房款100000元的原因及责任的争议。本院认为，当事人行使权利、履行义务均应当遵循诚实信用原则，缔约双方都有义务主动向对方当事人披露或主动向对方当事人了解与合同成立、履行相关的真实信息，以避免造成合同履行不能而引发纠纷。因成都市为保障居民居住权避免炒房而施行的房屋限购、限售政策是众所周知的事实，因此，在房屋交易过程中不管是房屋买受人还是房屋出卖人均应当清楚所交易房屋时不仅需要审查交易的房屋是否具备交易条件，也要审查房屋买受人是否具备购房资格，在不清楚时均有义务向对方说明或者要求对方予以说明。而本案中曹雪娟明知无购房资格而要求与古文杰、林厚芬订立房屋买卖合同，而古文杰、林厚芬也不主动对曹雪娟是否有购房资格进行审查，以至于签订合同后不能办理转移登记手续，也导致曹雪娟不支付购房款，进而发生纠纷。因此，导致案涉合同不能履行而应当解除曹雪娟与古文杰、林厚芬均有责任，一审判决适用定金罚则不当。就案涉合同解除双方责任的大小而言，从双方的微信联系内容看，曹雪娟一直称在办理购房格的事宜，到2019年10月6日才明确不能办理过户，可以认定曹雪娟应当对合同解除责任更大，古文杰、林厚芬可以要求曹雪娟承担赔偿责任。因古文杰、林厚芬主张定金不予退还实则也是要求曹雪娟承担合同解除的责任，为避免诉累和重复诉讼，本院酌定由曹雪娟向古文杰、林厚芬承担赔偿责任100000元。 由于签订合同后古文杰、林厚芬将案涉房屋已交付曹雪娟居住使用，古文杰、林厚芬要求曹雪娟支付自2019年3月1日起至返还房屋之日止租金的诉请成立，本院予以支持。本院确定由曹雪娟按照双方认可的市场租金标准每月租金2900元向古文杰、林厚芬支付占用房屋期间的损失。 综上所述，曹雪娟的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决部分有误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初7303号民事判决第一项、第二项，撤销第三、四项； 二、由古文杰、林厚芬在本判决生效之日起一个月内退还曹雪娟购房定金500000元； 三、由曹雪娟在本判决生效之日起一个月内赔偿古文杰、林厚芬损失100000元； 四、由曹雪娟在本判决生效之日起一个月内按每月2900元的标准向古文杰、林厚芬支付占用房屋期间的占用费； 五、驳回古文杰、林厚芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费9080元，由曹雪娟负担6080元，由古文杰、林厚芬负担3000元。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年六月二十八日 书记员 杨珍梅