江苏省泰州市姜堰区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏1204执异56号 案外人：胡二军，男，1978年12月27日出生，汉族，住连云港市灌云县。 申请执行人：刘桂兰，女，1953年6月14日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 申请执行人：钱晔，女，1976年11月11日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 被执行人：黄卫东，男，1954年8月29日出生，汉族，住南京市秦淮区。 被执行人：周佃春，女，1953年8月10日出生，居民身份证号码320723195308100228，汉族，住南京市秦淮区扇骨营302 四单元201室。 被执行人：黄韬，男，1980年12月4日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 被执行人：刘静，女，1985年8月24日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 被执行人：连云港昊云房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320723660071795W，住所地连云港市灌云县（原伊新路）。 法定代表人：黄卫东。 本院在执行刘桂兰、钱晔申请执行黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、连云港昊云房地产开发有限公司（以下简称昊云公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人胡二军向本院提出书面异议。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2016年11月9日，本院对刘桂兰、钱晔诉黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司民间借贷纠纷一案作出（2016）苏1204民初5614号民事调解书：一、被告黄卫东、黄韬所欠原告刘桂兰、钱晔借款本息7700000元，由被告黄卫东、周佃春、黄韬、刘静于2016年11月30日、2017年1月26日、2017年6月30日、2017年12月30日、2018年6月30日、2018年12月30日、2019年6月30日前各支付两原告1000000元，于2019年12月30日前支付两原告700000元，双方纠纷就此了结；若四被告不按期足额履行，两原告可按8000000元申请法院强制执行，但申请执行时应扣除已履行部分；二、被告连云港昊云房地产开发有限公司对被告黄卫东、周佃春、黄韬、刘静的上述还款承担连带清偿责任；三、案件受理费97121元，依法减半收取48560.50元，财产保全费5000元，合计53560.50元，由五被告负担（两原告已预交，本院不再退还，由五被告于2019年12月30日前一并给付两原告）。 2016年9月26日，本院根据刘桂兰、钱晔的申请，作出（2016）苏1204民初5614号民事裁定：冻结被申请人黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、连云港昊云房地产开发有限公司银行存款12880000元或查封其等额财产。 根据刘桂兰、钱晔的申请，本院于2016年12月1日立案强制执行，案号为（2016）苏1204执2981号。在本案执行过程中，本院于2020年5月14日作出（2016）苏1204执2981号之十八执行裁定：查封被执行人连云港昊云房地产开发有限公司名下的坐落于灌云县伊山镇××路西侧××商务大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、Ｂ1309房屋。 胡二军提出异议称，异议人于2016年5月8日与被执行人昊云公司订立商品房买卖合同，购买其开发的灌云县商务大厦A1301、B1309号2间房屋（所属国有土地编号：灌国用2013第650号），并于同日交付购房款共计188000元。2016年5月8日异议人依法通过签订购买协议、支付购房款并早已实际占有、使用该房屋，依法享有该房屋的所有权。异议人曾多次要求昊云公司办理上述2间房屋的不动产权证，其均告知正在办理中，直到2020年5月异议人得知房屋及项下土地已被姜堰法院查封，目前已进入执行程序。异议人在法院查封前依法通过签订购买协议、支付购房款并早已实际占有、装修入住，并逐年缴纳物业管理费及水电费，依法享上述2间房屋的所有权，根据相关法律规定，法院不应查封该房屋及项下国有土地使用权。综上，异议人依法享有灌云县商务大厦A1301、B1309号2间房屋的所有权，法院不应查封。请求：解除对异议人所有的灌云县商务大厦A1301、B1309号房屋和该房屋项下国有土地使用权的查封。 另查明：1、案外人提交商品房认购协议书一份，甲方（销售方）为昊云公司，乙方（认购方）为胡二军，协议书载明：乙方预定甲方建设开发的位于灌云县伊山南路9号昊云明日之星商务大厦项目A栋13层01号房屋；房屋原价为232088元，实际成交价为188000元；认购有效期5日；协议签订时乙方向甲方支付定金100000元，乙方须在上述房屋保留期限内，携本协议到甲方售楼处与甲方协商签订《商品房买卖合同》有关事宜，上述定金在甲、乙方签订《商品房买卖合同》时由甲方抵作该房屋的购房价款；乙方选择按揭付款的付款方式，在与甲方签订《商品房买卖合同》后向甲方支付购房款；等等。协议书落款时间为2016年4月29日。 2、案外人提交商品房销售缴款单一份，日期2016年5月8日，项目名称昊云·明日之星，铺号A幢1301号，客户姓名胡二军，缴款事由定金，金额100000元。案外人提交加盖有昊云公司财务专用章的昊云·明日之星收据二份，一份金额为18000元，一份金额为170000元，合计188000元，交款单位胡二军，交款事由A1301购房款。案外人提交连云港永安物业服务有限公司收据十一份，业主姓名均为胡二军，服务名称包括物业管理服务费、电费、分摊水电费、代收电费、装修管理费等，备注分别为A1301和B1309。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案中，就灌云县商务大厦A1301号房屋，案外人虽向本院提交了其与被执行人昊云公司签订的商品房认购协议书，但该协议书并非正式的房屋买卖合同，而根据该协议书的记载，案外人与昊云公司在签订协议书后还应签订《商品房买卖合同》，案外人在异议申请书中也称2016年5月8日与被执行人昊云公司签订了商品房买卖合同，但其并未向本院提交相应的买卖合同。此外，案外人提交的昊云·明日之星收据记载的金额也与商品房认购协议书约定的房款支付金额及方式不符，而案外人提交的中国邮政储蓄银行一本通/绿卡通历史明细查询单所载账户并非其本人持有，不能作为证明其缴纳购房款的证据；就灌云县商务大厦B1309号房屋，案外人既未提交相应的商品房买卖合同，也未提交有效的购房款支付凭证。综上，案外人的异议理由不能成立，对其异议请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人胡二军的异议请求。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  全 顺 人民陪审员  杜冬林 人民陪审员  翟春华 二〇二〇年六月十七日 法官 助理  姜光宝 书 记 员  杨 怡 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产； (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。