湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3058号上诉人（原审被告）：湖南省泰禹实业有限公司，住所地长沙市雨花区白冶路168号泰禹家园4栋。法定代表人：刘晓武，董事长。委托诉讼代理人：陈力虹，湖南普特律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂志刚，湖南普特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘思嘉（曾用名：刘偲佳），女，1998年6月16日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘国文（系刘思嘉之父），男，1967年8月12日出生，汉族，住长沙市雨花区。原审被告：湖南泰弘物业管理有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路228号1栋205房。法定代表人：高莉。委托诉讼代理人：余蔡旺，男，1983年7月25日出生，汉族，住湖南省望城县。上诉人湖南省泰禹实业有限公司（以下简称泰禹公司）因与被上诉人刘思嘉、原审被告湖南泰弘物业管理有限公司（以下简称泰弘公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初9706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。泰禹公司上诉请求：1、依法撤销原一审判决，改判驳回刘思嘉的全部诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案一、二审案件受理费由刘思嘉承担。事实和理由：一、原审判决认为泰禹公司未就已履行房屋交房义务举证，认定泰禹公司未完成房屋交付义务，判令泰禹公司向刘思嘉交付房屋，系认定事实错误，适用法律错误。1、泰禹公司已经按照《长沙市商品房买卖合同》之约定，向刘思嘉履行了交房义务，一审判决认定事实错误；2、由于本案已超过诉讼时效6年多，泰禹公司收集相关交房证据存在严重困难，但根据《商品房销售管理办法》之规定以及《长沙市商品房买卖合同》之约定，泰禹公司已为刘思嘉办妥国地证及产权证，足以证明上诉人已经履行交房义务，一审判决认定事实错误；3、泰禹公司已为刘思嘉办妥涉案房屋的国土证及产权证，已履行房屋交付义务，刘思嘉现实际对涉案房屋享有占有、使用、处分、收益的权利，涉案房屋已归刘思嘉所有，并由其实际控制，泰禹公司已无法向其再交付，原审判决判令泰禹公司向刘思嘉交付房屋，违背客观事实，适用法律错误。二、原一审判决认定刘思嘉基于所有权诉请上诉人泰禹公司履行办理涉案房屋交付手续，不受诉讼时效的限制，系明显的超出诉讼请求的范围，适用法律错误。1、商品房交付请求权属于债权请求权应当适用诉讼时效；2、刘思嘉的商品房交付请求权已超过诉讼时效；3、刘思嘉诉讼请求系依据双方买卖合同提出的交付请求，刘思嘉并未提出基于房屋所有权被侵占等侵权行为提出的物的交付请求，一审判定刘思嘉具有物权而有权要求交付房屋已超出一审的诉讼请求范围，违反不告不理的原则，属于程序严重违法。三、一审判决认定刘思嘉自2016年8月23日至2019年6月30日的损失，未超过诉讼时效，属于事实认定错误，适用法律错误。1、泰禹公司无逾期交房的事实，一审判决认定事实错误；2、刘思嘉诉请泰禹公司承担逾期交房的损失，已超过诉讼时效，一审判决适用法律错误。刘思嘉答辩称：根据商品房购销合同的规定，开发商交付住房必须书面通知业主，但开发商实际上是委托给相关的物业公司进行交房。目前交房手续仍在泰弘公司手中，泰弘公司与泰禹公司相互推诿，一直拒绝交房。关于诉讼时效问题，刘思嘉一直与开发商和物业公司进行沟通联系，但因物业费的问题，泰弘公司一直拖延没有办理交房手续。一审判决后，刘思嘉以为物业公司会办理交房手续，于是通过新环境公司出租案涉房产，但泰禹公司仍不交房，致使刘思嘉无法交付房屋，违约赔偿了承租方的损失。原审被告泰弘公司述称：泰弘公司认可泰禹公司的上诉意见。刘思嘉向一审法院起诉请求：1、判决泰禹公司、泰弘公司立即办理交房手续；2、泰禹公司、泰弘公司赔偿2013年11月13日至2019年6月30日逾期交房造成的刘思嘉损失180673元；3、本案诉讼费用由泰禹公司、泰弘公司承担。一审法院经审理查明：2006年，刘思嘉与泰禹公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1.刘思嘉购买泰禹公司开发的泰禹家园一期项目中的第12幢1单元1层102号房（以下简称涉案房屋）；2.涉案房屋单价2078元每平方米，总价431850元，付款方式为一次性付款；3.泰禹公司应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备涉案房屋经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准交付刘思嘉；4.商品房达到交付使用条件后，泰禹公司应当书面通知刘思嘉办理交付手续，刘思嘉应在书面通知送达之日起7日内对该房屋进行验收并与泰禹公司办理交接手续；5.由于泰禹公司原因，未按约定期限交付涉案房屋，逾期超过30日的，刘思嘉要求继续履行合同的，自2009年12月31日的第二天起至实际交付之日止，泰禹公司按日向刘思嘉支付已交付房价款万分之二的违约金。2009年5月20日，泰禹公司向刘思嘉开具销售不动产统一发票，载明收到刘思嘉涉案房屋购房款431850元。2014年，刘思嘉取得了涉案房屋相应的《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》，《房屋所有权证》（权证号：长房权证雨花字第××号）载明的涉案房屋地址为长沙市雨花区。2019年4月9日，泰弘公司将刘思嘉诉至该院，要求刘思嘉支付物业费。经审理，该院作出（2019）湘0111民初2553号民事判决书，认定如下事实：1.泰禹家园一期交房投入使用后，先期由长沙市美家物业管理有限公司提供物业服务；2.2010年11月29日起由泰弘公司为泰禹家园一期提供物业服务。该民事判决书已生效。本案在审理过程中，刘思嘉提交了一份涉案房屋的《房屋租赁合同》、收房申请、盖有泰弘公司公章的交房资料清单，拟证明：1.泰禹公司、泰弘公司未履行交房义务导致刘思嘉产生损失180673元；2.刘思嘉向泰弘公司提交了相关收房资料。刘思嘉认可案外人谈轩昂查看涉案房屋后才与刘思嘉签订的《房屋租赁合同》。泰禹公司认可其于2009年委托长沙市美家物业管理有限公司办理涉案房屋交房手续。一审法院认为：一、关于履行涉案房屋交付义务的主体。刘思嘉与泰禹公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定泰禹公司应于2009年12月31日前将涉案房屋交付给刘思嘉，泰禹公司应当履行交付涉案房屋的义务。泰弘公司不是《长沙市商品房买卖合同》的当事人，刘思嘉诉请泰弘公司承担交付涉案房屋的义务，缺乏法律和事实依据。二、关于办理涉案房屋交付手续。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。刘思嘉与泰禹公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定泰禹公司应于2009年12月31日前将涉案房屋交付给刘思嘉，泰禹公司应当就已履行了相关交付房屋义务进行举证，泰禹公司未就这一事实进行举证，应当承担不利后果。双方均认可刘思嘉已取得涉案房屋的所有权证及国有土地使用权证，刘思嘉是涉案房屋的所有权人，刘思嘉有权对涉案房屋行使占有、使用、收益、处分等权利。刘思嘉基于所有权诉请泰禹公司履行办理涉案房屋交付手续，不受诉讼时效的限制,故泰禹公司关于刘思嘉该项诉讼请求超过诉讼时效的主张于法无据,该院不予支持。三、关于刘思嘉的损失。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条以及《最高人民法院关于适用诉讼时效支付若干问题的解释》第二条、第三条的规定，刘思嘉与泰禹公司在《长沙市商品房买卖合同》约定泰禹公司应于2009年12月31日前将涉案房屋交付给刘思嘉，若泰禹公司未按时交房，刘思嘉应当于2010年1月1日起二年内向人民法院请求逾期交房损失，刘思嘉于2019年8月23日诉至该院，故自2013年11月13日至2016年8月22日的逾期交房损失已超过诉讼时效，但自2016年8月23日至2019年6月30日的损失，未超过诉讼时效。根据刘思嘉与泰禹公司在《长沙市商品房买卖合同》中的约定，由于泰禹公司原因，未按约定期限交付涉案房屋，逾期超过30日的，刘思嘉要求继续履行合同的，自2009年12月31日的第二天起至实际交付之日止，泰禹公司按日向刘思嘉支付已交付房价款万分之二的违约金。按照该标准，泰禹公司应向刘思嘉支付自2016年8月23日至2019年6月30日的违约金为89911元（431850元×万分之2×1041天），刘思嘉诉请超过部分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，遂判决如下：一、湖南省泰禹实业有限公司于本判决生效后10日内按照约定的装饰、设备标准（详见双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件三）向刘思嘉交付位于长沙市雨花区房屋（权证号：长房权证雨花字第××号）；二、湖南省泰禹实业有限公司于本判决生效后10日内赔偿刘思嘉89911元；三、驳回刘思嘉的其他诉讼请求。案件受理费3916元，因适用简易程序，减半收取1958元，由湖南省泰禹实业有限公司负担。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，一、关于房屋交付的诉讼时效问题。刘思嘉与泰禹公司签订的《长沙市商品房买卖合同》明确约定泰禹公司应书面通知刘思嘉交接房屋，但泰禹公司未提交证据证明其已履行了通知交房的义务。现刘思嘉已取得涉案房屋的所有权证及国有土地使用权证，刘思嘉作为涉案房屋的所有权人要求泰禹公司交付房屋，以行使其对涉案房屋占有、使用、收益的权利。该交付房屋的请求权是基于物权而产生的请求权，原审判决其不受诉讼时效的限制并无不当，本院予以维持。二、关于刘思嘉的损失。泰禹公司与刘思嘉在《长沙市商品房买卖合同》中约定泰禹公司应于2009年12月31日书面通知刘思嘉交付涉案房屋，但泰禹公司未提交证据证明其已履行了交房义务，其行为构成违约，故应当承担逾期交房的违约责任。刘思嘉于2019年8月23日起诉要求泰禹公司赔偿逾期交房的损失，2016年8月22日前的损失赔偿请求已过诉讼时效，但自2016年8月23日至2019年6月30日的损失，未超过诉讼时效。考虑到刘思嘉对房屋未交付亦存在过错，故本院调低逾期交房违约金为44955.5元（89911×50%）。综上所述，原一审判决认定事实清楚，但认定的违约金过高，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初9706号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初9706号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初9706号民事判决第二项为：“湖南省泰禹实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘思嘉44955.5元”；四、驳回刘思嘉的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行所有权转移登记履行义务的，还应支付迟延履行金。本案一审案件受理费1958元，二审案件受理费3916元，合计5874元，由上诉人湖南省泰禹实业有限公司负担5000元，由被上诉人刘思嘉874元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年六月十六日书记员  毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。