重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1806号上诉人（原审被告、反诉原告）:重庆理正旺投资有限公司，住所地重庆市南岸区南山街道南山路35号8号楼附6号，统一社会信用代码915001080605028897。法定代表人:郑建华，执行董事。委托诉讼代理人:莫冬，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘璐，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:重庆第二师范学院，住所地重庆市南岸区学府大道9号，统一社会信用代码12500000450381728H。法定代表人:杜惠平，校长。委托诉讼代理人:钟婷，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢春明，北京德恒（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆理正旺投资有限公司（以下简称“理正旺公司”）因与被上诉人重庆第二师范学院（以下简称“二师学院”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初12852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。理正旺公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定的案涉房屋租金上浮起始时间与合同约定及实际情况不符，租金应在2018年3月1日起上浮；因案外人与被上诉人之间的原因导致附19号门面一侧通道被封堵，进而致使其中770.7平方米面积无法使用的责任不应归咎于上诉人；一审法院在未认定上诉人存在违约行为的情况下判决上诉人承担违约金（资金占用损失），适用法律明显错误；一审法院仅以上诉人在某份复函中的陈述就认定上诉人承租的附19号门面在2015年3月至2015年12月期间能正常使用，与事实不符。二师学院答辩称：一审判决认定事实准确，适用法律正确，请求依法维持原判。2016年11月1日是合同约定的租金上浮时间，理正旺公司主张从2018年3月1日上浮，缺乏法律依据和合同依据；理正旺公司为了便于出租自行划分成几个区域才导致了二楼部门面积不能使用，理正旺公司应承担相应责任；就资金占用损失二师学院认为在和解协议签订前，应当全部计算，和解协议签订后，理正旺公司已经支付的和解协议确定金额不再计算违约金；关于二楼租金，理正旺公司并未提供证据证明从2015年3月就不能正常使用，反而其自己发出的催告函明确了从2016年1月开始不能正常使用，一审法院认定正确。本诉原告二师学院向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》于2018年5月31日已解除；2、判令理正旺公司支付从2015年起至合同解除之日即2018年1月24日的租金3833961.29元，逾期付款违约金1954084.13元（截止到2019年5月31日）；3、判令理正旺公司支付前述租金及违约金的资金占用损失（包括两部分，一是以应付未付的租金及违约金综合为基数，按照人民银行同期贷款利率，从2019年6月1日其计算至被告实际支付上述款项之日止；二是以被告在合同解除后支付的款项为基数从2019年6月1日分别计算至实际支付之日）；4、本案诉讼费由被告承担。反诉原告理正旺公司向一审法院提出反诉请求：1、请求判令二师学院赔偿因15号门面被查封给理正旺公司造成的损失24万元；2、请求判令二师学院返还理正旺公司未使用商业门面期间所支出的物业管理费63026.28元；3、请求判令二师学院支付从2016年起至2018年2月28日止因案涉门面无法正常使用给理正旺公司造成的预期可得利益损失106669.8元。4、本案反诉费用由二师学院承担。一审法院认定事实：2006年8月23日，重庆市教育委员会作出渝教计〔2006〕128号批复，同意重庆教育学院（以下简称教育学院）按照南岸区政府学府大道整体景观建设规划要求，利用校园周边空地，拆除部分建于80年代且影响市容的低层建筑，规划建设经济适用房，建筑规模130,000平方米，项目包括经济适用住房、地下车库和商业门面。同年9月15日，重庆市南岸区人民政府作出南岸府函〔2006〕94号《关于恳请将重庆教育学院教职工住宅工程列为经济适用房项目的函》，确认该项目的实施单位是重庆浙渝房地产开发有限责任公司。2007年6月14日，重庆市人民政府（以下简称市政府）作出渝府地〔2007〕321号批复，同意将重庆市南岸区海棠溪四公里街252号地块，土地面积26,402平方米原教育学院使用的教育用地国有土地使用权收回后，行政划拨给浙渝房地产公司作为教育学院教职工经济适用房建设用地。次日，市政府作出决定，将上述国有土地使用权划拨给浙渝房地产公司。2007年7月20日，教育学院（甲方）与浙渝房地产公司（乙方）签订《联合开发协议》，约定：1、项目名称为市教育学院教职工住房，地块位于教育学院校区；南区地块上现有旧建筑4,653平方米，北区地块上现有旧建筑12,241平方米；整个项目分为两期实施，一期开发南区，二期开发北区；该开发项目总建筑面积140,810平方米，其中南区61,197平方米，北区79,613平方米。2、甲方以市政府划拨归其拥有土地使用权的，位于重庆市南岸区四公里小区内的地块作为投入，项目完成后回购950套住房（其中南区全部回购）和幼儿园，乙方负责支付甲方拆迁成本，并负责项目设计、投资、建设、办理本项目所需所有手续及支付相关费用，获得收益。3、甲方获得南区40%的商业门面和40%的车库，并支付4,200,000元的建设成本；商业门面的划分，待共同确定初设图以后再具体划分；甲方负责该地块上现有建筑和教职工住宅的拆迁工作。4、乙方获得余下的商业门面和车库；商业门面的划分，待共同确定初设图以后再具体划分；乙方配合甲方实施现有建筑和教职工住宅的拆迁工作。同年7月30日，教育学院向重庆市城市建设综合开发管理办公室呈报重教院〔2007〕36号《关于分两期开发“重庆教育学院教职工经济适用房”项目的报告》，载明：该项目经双方商定以建筑平方米包干的方式，由浙渝房地产公司承建；项目管理由浙渝房地产公司负责组织实施，教育学院负责监督。2012年4月27日，经教育部批准，教育学院改建为二师学院。2012年5月24日，二师学院与浙渝房地产公司召开会议并达成《关于学府锦园裙楼商业门面和车库产权划分的会议纪要》，载明：1、2009年双方签认绘制的产权分割图是进行产权分割的依据，但按有利使用、方便管理的原则，双方协商可以局部调整、细化，但4∶6分成比例不变；2、由浙渝房地产公司联系房测单位，在办完大证后，立即进行产权划分，划分时双方派人参加，在满足消防分区、安全通道要求的前提下进行4∶6分割和办证；3、为了加快商业、车库的出租或出售，加快资金回笼，双方按照分割图，可以分别对门面和车库进行出租、出售或改造工作。2014年4月28日，浙渝房地产公司与二师学院就南区吊二层（即临街一层）商业门面的房屋产权进行划分。其中，第15、16、17、19号门面由二师学院分得。2013年6月14日，本诉原告（甲方）与本诉被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》双方约定，原告将位于南岸区学府大道9号学府锦园临街商业门面出租给被告，出租面积为一楼323.90平方米,二楼1305.95平方米；装修期为2013年7月1日至2013年10月31日，装修期内乙方不支付房租，但需按时缴纳物业费、水电费等其他费用，付款合同期限为2013年11月1日至2021年10月31日；租金一楼为135元/平方米，二楼为60元/平方米，按季度支付，首期租金于2013年9月30日前支付，以后各期租金于上期租赁期到期前30日内付清，从2016年11月1日起每年上浮3.5%；逾期支付租金应当按日支付违约金，每日违约金按应付未付金额的0.5%计算。甲方保证所出租的商用房产权清楚，没有纠纷，有其合法的出租资格，若因商用房产权发生纠纷导致乙方无法使用商用房，由甲方承担责任。合同期内，如果乙方因自身原因拟将承租商用房转租给第三方，则应书面告知甲方。乙方应按合同约定的方式和时间，如期缴纳租金，逾期缴纳须按逾期天数向甲方缴纳违约金，每日违约金按应付未付款额的0.5%计算。2014年5月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《谅解备忘录》，约定甲乙双方就重庆市南岸区学府大道9号学府锦园临街商业门面达成的租赁协议仍然有效，租赁面积调整为一楼296平方米，二楼1451.7平方米，单价及浮动率与原合同一致（面积以房产证登记面积为准，多退少补）；乙方的进场时间为2014年6月1日，装修期为2014年6月1日至2014年10月31日，起租期为2014年11月1日。2015年1月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁补充合同》，约定甲乙双方于2013年6月14日就重庆市南岸区学府大道9号附【15号、16号、17号、19号】学府锦园临街商业门面达成的租赁协议依然有效。调整租赁面积一楼为296平方米，二楼为1451.7平方米（最终以甲乙双方确认的划界并实际使用的面积为准）。其单价及浮动率与甲乙双方于2013年6月14日签订的房屋租赁合同一致。乙方的进场时间为2014年10月1月，乙方的装修期为2014年10月1日至2015年2月28日，装修期不计算在付款合同期内，乙方从2014年10月1日起缴纳该物业的物业管理费。乙方的付款合同期为2015年3月1日至2023年2月28日，付款方式按原合同执行。本补充合同签订之日前签订的谅解备忘录即日起作废。南岸区学府大道9号学府锦园临街商业门面附15号、16号、17号门面位于临街一楼，面积分别为108平方米、85.76平方米、102.25平方米，附19号位于临街二楼，面积为1451.7平方米。附19号门面在其右边（面对附19号门面）有步行楼梯通往街面，在其左边有步行楼梯和电梯通往街面（左边的步行楼梯和电梯同时可以通往学府锦园小区内），在其背后有消防通道通往重庆第二师范学院学校内部。原、被告双方从2014年10月1日开始计算进场时间。被告理正旺公司在进场后，将二楼的附19号门面中靠近右边楼梯间的681平方米出租给八益牙科和朗思教育，将一楼临街的附15、16、17号门面也分别转租。关于位于二楼的附19号门面，庭审过程中，原告陈述从2015年3月起正对19号门面左边的通道先是被顺至驾校占用，后被小果小鲜占用。在物管通知小果小鲜撤离后通道玻璃门一直处于关闭状态，也就是说在左边通道无法进入位于2楼的19号门面。在左边通道的旁边由物业设置了进出小区的门禁必须刷门禁卡才能进入，导致该通道一直处于关闭无法进出的状态。进入物管设置的门禁后有通往楼上的电梯，但该电梯无法通往2楼。19号门面消防门在2015年承租后不久就一直处于关闭状态。经一审法院走访学府锦园业委会，业委会工作人员答复面对19号门面左边的观光电梯和步行通道锁用的原因在于：“该观光电梯及旁边通道是450户住户的主要出行通道，我们是2012年入住，当时一楼、二楼门面以及车库都没有开通，我们入住一段时间之后，电梯和步梯同时开通了。后来出于楼上居民的安全考虑，就在观光电梯通道加了门禁，步梯是一直锁起的，后来开发商将步梯为位置出租给别人，先后开了驾校半年（开驾校时还没有加装旁边的门禁），后来又是开设的小果小鲜（经营十个月左右），小果小鲜走后就把步梯玻璃门照常关闭。”一审法院在现场勘查过程中，19号门面左边步行通道玻璃门一直锁闭，观光电梯外安装了门禁，且观光电梯不对二楼开放，19号门面背后通往第二师范学院内部的消防通道也处于锁闭状态。二楼附19号门面靠近右边通道转租给八益牙科与朗思教育的681平方米一直正常使用，理正旺公司将该附19号门面的部分转租，在转租时未留有公共通道，即从右边的步行通道进入附19号门面后，没有公共通道可以通往靠近左边步行通道的未出租的770.7平方米，只能够穿过八益牙科内，经过八益牙科内部消防通道到达另外的770.7平方米，而在一审法院实地勘察时，八益牙科内部的消防通道也是处于锁闭状态。2017年10月27日，被告理正旺公司与案外人上海爱来文化传播有限公司重庆分公司签订了《房屋租赁合同》，将二楼附19号门面中剩余的未出租的770.7平方米的其中一部分（460平方米）转租给上海爱来文化传播有限公司重庆分公司使用，租期从2017年10月17日起至2020年11月30日止，租金支付期为2017年12月1日至2020年11月30日，付款方式为3个月支付一次。上海爱来文化传播有限公司重庆分公司通过其另行承租的南岸区学府大道9号学府锦园临街一楼商业门面（位于二楼附19号门面下方）内搭了楼梯，通往二楼，在庭审过程中，被告陈述由于上海爱来文化传播有限公司重庆分公司认为要使用我前述场地还必须另行租赁一楼的门面不符合其商业要求，故于2018年2月自行搬离不再承租，所修建的楼梯也随之封闭后来拆除。除此之外的310.7平方米一直未出租。关于临街一楼附15号门面，该门面在2015年尚登记在学府锦园小区开发商重庆浙渝房地产开发有限责任公司名下，理正旺公司将该门面转租给案外人向林英，装修期为2014年4月1日至2015年6月30日，付款合同期为2015年7月1日至2020年6月30日，租金半年一付，2015年7月1日至2018年6月30日期间为16200元/月；2018年7月1日至2020年6月30日租金为17010元/月。因案外人朱林兴、徐海和与重庆浙渝房地产开发有限责任公司、盛金寿建设工程施工合同纠纷一案【（2015）渝五中法民初字第00114号】，重庆市第五中级人民法院在诉讼过程中，于2015年2月9日以（2015）渝五中法民初字第00114号民事裁定书及协助执行通知书，冻结了浙渝房地产公司所有的位于重庆市南岸区学府大道9号附15号等非住宅用房之不动产权属，并于2016年2月23日作出民事判决：一、由被告浙渝房地产公司于本判决生效后十日内返还原告朱林兴、徐海和工程保证金5500000元；二、由被告浙渝房地产公司于本判决生效后十日内支付原告朱林兴、徐海和截至2010年4月30日的工程保证金利息299833元，以及从2010年5月1日起至2012年4月15日止，以本金8500000元为基数，从2012年4月16日起至本金付清时止，以5500000元为基数按月息1.1%计算的工程保证金利息，前述利息中应抵扣已付的200000元保证金利息；三、由被告盛金寿对前述第一、二项支付义务承担连带给付责任；四、驳回原告朱林兴、徐海和的其他诉讼请求。因浙渝房地产公司、盛金寿未履行上述生效民事判决书所确定的义务，朱林兴、徐海和向重庆市第五中级人民法院申请强制执行。重庆市第五中级人民法院于2016年4月25日立案受理了（2016）渝05执468号执行案件，在该执行案件办理过程中，查封了15号门面，并将该门面清场。经一审法院向重庆市第五中级人民法院查询，未能查询到清场的具体日期，理正旺公司称15号门面于2016年4月20日被查封，二师学院对该日期不予认可，但并未能举出反证。关于附16号门面，2015年11月20日，理正旺公司法人郑建华与案外人李忠荣签订《房屋租赁合同》，将附16号门面出租给李忠荣使用，租期5年，从2015年12月1日至2020年11月30日，2016年9月6日郑建华出具《商铺交付确认书》，确认李忠荣已经将16号门面交还给郑建华。庭审过程中理正旺公司举示2017年3月3日，郑建华以重庆盛美客餐饮文化管理咨询公司与案外人厚德仁健康咨询服务中心签订的《房屋租赁合同》，拟证明理正旺公司直到2017年3月3日才将16号门面再次出租，理正旺公司称案外人李忠荣之所以提前解除《房屋租赁合同》，系受到15号门面查封的影响。二师学院对该事实不予认可，认为理正旺公司提交的证据不能证明李忠荣提前解除合同系15号门面被查封所导致的，且与厚德仁健康咨询服务中心签订的《房屋租赁合同》主体并非理正旺公司，出租的房屋位于学府大道15号，并非本案涉案房屋所位于的学府大道9号，故与本案无关。2016年3月11日，二师学院向理正旺公司发送了《催款通知》，载明：“贵公司在收到催款通知之日起10日内，应当缴纳2016年1月-3月所欠租金共计：一楼按照296平方米，单价135元/平方米，应收39960元×3=119880元；二楼按照1451.7平方米，单价为60元/平方米，应收1451.7×60×3=261306元，共计381186元，部分物业因校方原因，贵公司对缴纳租金存在异议，可以在收到通知之日起5个工作日内以书面形式向甲方提出。”2016年6月16日，2016年10月14日、2016年12月16日、2017年2月27日、2017年6月9日，二师学院分别向理正旺公司发送催款通知，催收季度房屋租金，金额及计算方式与前述一致。2018年1月19日，二师学院委托北京德恒（重庆）律师事务所律师向理正旺公司发出律师函，催收欠付租金，具体金额为：2015年欠付租金165756元；2016年第一季度381186元，应付时间为2015年12月1日；2016年第二季度381186元，应付时间为2016年3月1日；2016年第三季度381186元，应付时间为2016年6月1日；2016年第四季度390080.34元，应付时间为2016年9月1日；2017年第一季度394527.51元，应付时间为2016年12月1日；2017年第二季度394527.51元，应付时间为2017年3月1日；2017年第三季度394527.51元，应付时间为2017年6月1日；2017年第四季度403733.15元，应付时间为2017年9月1日；2018年第一季度204167.98元，应付时间为2017年12月1日；共计租金本金3490878元，另催收了违约金748066元。另提出解除合同，交还房屋。针对二师学院发出的上述催款通知及律师函，理正旺公司分别在2016年12月27日、2017年3月31日、2017年7月4日、2017年10月10日、2018年1月28日予以回函，内容主要为：1、该物业13号门面（观光电梯旁）的人行通道及消防通道被有关部门私自占用导致楼上物业一直不能使用；2、附15号门面因被第五中级人民法院查封，导致不能使用；3、附16号门面因受查封影响，商户撤至13号门面，17号门面也因担心产权问题导致拖欠房租数月；4、不同意二师学院取得单方解除权；5、对于二师学院给理正旺公司造成的损失，保留追索的权利。另在2017年10月10日的复函中，理正旺公司表示2016年1月至2月因消防通道和安全出口未开，理正旺公司多次要求二师学院消除障碍，3月起，因承租房屋的产权未明晰、消防通道未开、查封等原因导致不能正常使用所租赁房屋。关于租金的缴纳，理正旺公司向二师学院支付了如下费用：2015年4月22日缴纳了119880元，2015年5月21日缴纳了261306元，2015年10月28日分别缴纳了21186元、60000元，2015年12月7日分别缴纳了147000元、153000元、81186元，2016年1月8日缴纳了261306元，共计1104864元。理正旺公司认为，除前述能够提交票据的费用以外，理正旺公司还另行缴纳了费用，因二师学院票据管理混乱，不能提交，加之二师学院多次向理正旺公司发出的催款通知中均未提到催收2015年房屋租金，故理正旺公司认为2015年的房屋租金已经缴清，二师学院不予认可。关于2016年之后的房屋租金，理正旺公司及二师学院均认可理正旺公司已经缴纳了400000元。在庭审过程中，二师学院（甲方）与理正旺公司（乙方）就部分争议内容达成了一致意见：一、关于双方无争议部分的处理1.甲乙双方确认，《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》(以下统称原租赁合同”)于2019年5月31日正式解除；2.租赁合同解除后，按以下方式处理(1)附19号门面中约770.7平方米的租赁场地：乙方于2019年6月1日交还给甲方，该场地的租赁关系自原租赁合同解除之日起终止；（2)附19号门面已出租给八益牙科、儿科诊所的租赁场地：乙方与甲方重新签订租赁合同，租金标准根据法院生效判决的情况确定(即以原租赁合同约定的租金标准为基础，根据法院生效判决确定的上浮时间、上浮标准，综合判断并确定新租赁合同签订时的租金标准),乙方暂按原租赁合同约定的租金标准向甲方支付2019年6月1日起的租金；(3)附15、16、17号门面：乙方带租约交回给甲方指定的第三方(即租方与实际承租人签订的租货协议进行出租方主体变更，甲方指定的第三方替代乙方作为出租人，乙方退出该租赁关系),并履行至乙方与实际承租人签定的租赁协议期限届满之日(详见附件1)。乙方已收取的该3个门面自2019年6月1日起的租金应当在本协议签订之日起2个工作日内支付给甲方指定的第三方，如乙方尚未收取，则乙方应书面通知实际承租人向甲方指定的第三方支付。3.无争议部分的租金支付(1)经甲乙双方核算，双方之间无争议的租金总额为2702764.91元，明细详见附件2；2)甲方同意，乙方在2019年11月30日前分三次结清前款规定的租全：第一期租金：乙方在2019年9月30日前支付500000元；第二期租金：乙方在2019年10月31日前支付500000元第三期租金：乙方在2019年11月30日前支付1702764.91元；如果乙方未按时足额支付以上任何一笔租金，则甲方有权要求乙方立即结清全部租金，并按日计收应付未付款项万分之六的违约金，同时甲方及甲方指定的第三方有权单方解除新签订的租赁合同而不被视为违约。二、其他相关事项1.乙方继续承租的附19号门面部分场地，对应的广告位，系乙方自行办理相关审批手续取得，甲方同意乙方在新签订的租赁合同有效期内继续使用，甲方不主张该广告位的权利，但乙方应自行妥善处理与学府锦园业主委员会之间的关系。2.双方存在争议的部分(包括附19号门面中770.7平方米无法使用期间的租金、附15号门面被查封无法使用期间产生的租金、附16号门面因受15号门面影响无法使用期间产生的租金、2015年12月31日前的租金是否支付完毕、租金何时起上浮、是否应支付违约金、乙方已交附19号门面2015年3月1日至2015年12月31日期间的租金应否扣除、乙方提起的反诉等)由人民法院判决，双方根据判决结果另行结算。对于双方无争议的房屋租金部分为：附15号门面，2016年1月至2016年3月期间的租金43740元，2017年9月至2019年5月期间的租金315418.86元；附16号门面，2016年1月至2016年8月期间的房屋租金92620.8元，2017年3月至2019年5月期间的房屋租金319931.54元；附17号门面，2016年1月至2019年5月的房屋租金574700.73元；附19号门面中出租给八益+朗思的681平方米，2016年1月至2019年5月期间的房屋租金1701152.98元；附19号门面中出租给爱来文化公司的460平方米，2017年12月至2018年1月期间的房屋租金55200元。以上租金均是暂按照2018年3月1日第一次上浮计算，上浮比例为3.5%，第二次上浮时间为2019年3月1日。上述协议，截止2019年12月20日庭审之日，除第三期房租尚有902764.91元未支付以外，其余均已履行完毕。针对尚未支付的902764.91元，双方再次达成协议，由理正旺公司于2020年6月30日之前支付。再查明，涉案房屋物业管理公司四川艾明物业管理有限公司重庆分公司出具的缴费情况说明，理正旺公司已经缴纳了附15号、附16号、附17号门面以及附19号门面中出租给八益牙科的680平方米(实际为681平方米)从2015年3月1日至2019年11月30日期间的所有物业费用，对于附19号门面中剩余的780平方米（实际为770.7平方米），其中的320平方米（实际为310.7平方米）缴纳了从2015年3月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，460平方米缴纳了2015年3月1日至2017年9月30日的物业管理费。一审法院认为，二师学院与理正旺公司之间签订的《房屋租赁合同》、《谅解备忘录》、《房屋租赁补充合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在庭审过程中，双方确认《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》于2019年5月31日解除，一审法院予以确认。关于租金上浮的起算时间，双方在2013年6月14日所签订的《房屋租赁合同》中约定，一楼租金单价为135元/月/平方米，二楼单价为60元/月/平方米，各期租金应于上期租赁期到期前30日内付清，从2016年11月1日起，每年上浮3.5%。在2015年1月15日双方所签订的《房屋租赁补充协议》中，明确约定了之前签订的谅解备忘录即日起作废，2013年6月14日签订的《房屋租赁合同》依然有效，其单价与浮动率与2013年6月14日签订的房屋租赁合同一致，付款方式按原合同执行。二师学院与理正旺公司之间在此之前仅签订了《房屋租赁合同》、《谅解备忘录》、《房屋租赁补充合同》三份合同，在《房屋租赁补充合同》中已明确了《谅解备忘录》即日起作废，此处的“原合同”就仅指二人之间于2013年6月14日所签订的《房屋租赁合同》，该合同明确约定了租金上浮时间为2016年11月1日，每年上浮3.5%，而并非约定的付款合同期之日起三年后上浮租金。且在2013年的房屋租赁合同中约定从2016年11月1日起上浮租金，实际也是双方对三年后涉案房屋在房屋租赁市场价格的预期，根据理正旺公司所提交的其在2015年与次承租人所签订的《房屋租赁合同》中所约定的租金单价，也符合该价格预期，故付款方式应当按照双方于2013年6月14日所签订的《房屋租赁合同》的约定执行，涉案房屋从2015年3月1日起至2016年10月31日，一楼租金单价为135元/月/平方米，二楼单价为60元/月/平方米；从2016年11月1日至2017年10月31日，一楼租金单价为139.725元/月/平方米，二楼单价为62.1元/月/平方米；从2017年11月1日至2018年10月31日，一楼租金单价为144.615元/月/平方米，二楼单价为64.273元/月/平方米；从2018年11月1日至2019年10月31日，一楼租金单价为149.677元/月/平方米，二楼单价为66.523元/月/平方米。关于重庆市南岸区学府大道9号附15号门面，根据二师学院与理正旺公司所签订的《房屋租赁合同》第六条第1款的约定：“甲方保证所出租的商用房产权清楚，没有纠纷，其有合法的出租资格。若因商用房产权发生纠纷，导致乙方无法使用商品房，由甲方承担责任。”该门面在2015年尚登记在学府锦园小区开发商重庆浙渝房地产开发有限责任公司名下，因案外人朱林兴、徐海和与重庆浙渝房地产开发有限责任公司、盛金寿建设工程施工合同纠纷一案【（2015）渝五中法民初字第00114号】，导致附15号门面被查封，且在2016年4月25日执行案件立案后的，重庆市第五中级人民法院将附15号门面清场，以便进入评估拍卖程序，经一审法院向重庆市第五中级人民法院查询，未能查询到清场的具体日期，理正旺公司称15号门面于2016年4月20日被查封，二师学院对该日期不予认可，但并未能举出反证，一审法院结合前述案件的立案日期及原告陈述，酌情确定从2016年5月1日起15号门面不能使用。直至2017年3月28日，二师学院才以书面形式告知理正旺公司附15号门面能够正常使用，故该段时间的房屋租金，理正旺公司不应当向二师学院支付。2017年3月28日至2017年8月31日的房屋租金，2017年3月28日，二师学院通知理正旺公司可以正常使用附15号门面，视为对附15号门面的再次交付，理正旺公司在接到该通知后，再进行招租等工作，至再次出租，应有一段合理的时间，参照二师学院与理正旺公司签订的《房屋租赁合同》，二师学院给予了理正旺公司5个月的装修期，免收租金，故对于2017年3月28日至2017年8月31日该段时间，应视为理正旺公司合理需要的招租时间，综上，对于本诉原告请求的支付附15号门面2016年5月至2017年8月期间的房屋租金的诉讼请求（该期间为135元/月/平方米×108平方米×6个月+139.725元/月/平方米×108平方米×10个月=238383元），一审法院不予支持。故附15号门面应当缴纳的租金为534877.452（135元/月/平方米×108平方米×14个月+139.725元/月/平方米×108平方米×2个月+144.615元/月/平方米×108平方米×12个月+149.677元/月/平方米×108平方米×7个月）。对于附16号门面，理正旺公司陈述，由于附15号门面被查封，附16号门面的原次承租人李忠荣经营的喜洋洋便利店提前退租并于2016年9月向理正旺公司交回该商业门面，理正旺公司直至2017年3月才将附16号门面再次出租，导致该门面闲置6个月未使用。一审法院认为，重庆市第五中级人民法院并未查封附16号门面，理正旺公司未举示证据证明附16号门面存在产权争议或者使用障碍，故对二师学院主张的由理正旺公司支付该段时间的房屋租金，一审法院予以支持。附16号门面从2015年3月至2019年5月的房屋租金为614026.078元（135元/月/平方米×85.76平方米×20个月+139.725元/月/平方米×85.76平方米×12个月+144.615元/月/平方米×85.76平方米×12个月+149.677元/月/平方米×85.76平方米×7个月）。对于附17号门面应当缴纳租金，二师学院与理正旺公司对此并无异议，其争议焦点仅为租金上涨的起算时间，故17号门面从2015年3月至2019年5月应当缴纳的租金为732091.493元（135元/月/平方米×102.25平方米×20个月+139.725元/月/平方米×102.25平方米×12个月+144.615元/月/平方米×102.25平方米×12个月+149.677元/月/平方米×102.25平方米×7个月）。对于附19号门面，理正旺公司与二师学院对于出租给八益牙科和朗思英语的681平方米应当缴纳租金、出租给爱来文化的460平方米应支付两个月的租金没有争议，一审法院予以确认。对于剩余部分理正旺公司是否应当承担，一审法院认为，二师学院作为出租人，应当履行出租人的义务，即在租赁期间保持租赁物符合约定用途，租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租人有继续保持租赁物的法定或者约定品质的义务，使租赁物合于约定的使用收益状态。根据《房屋租赁合同》，双方约定的商用房用途为：商业卖场、茶楼、办公等，作为前述用途的商业用房，人流易达、消防达标、布局合理等条件是其必备的要件，在本案中，附19号门面左边的步梯及观光电梯一直处于无法通行的状态，经一审法院走访，涉案物业的业委会表示步梯是一直锁起的，后来租给了驾校，驾校开了半年后又出租给了小果小鲜，小果小鲜走后就又把步梯门锁住了。涉案小区业主于2012年就入住，入住一段时间后，出于安全考虑，业委会就在观光电梯通道加装了门禁，虽未能证实安装门禁的具体时间，但是结合小区业主入住时间及走访现场时居民均表示门禁很早就安装了，以及理正旺公司的陈述与业委会的陈述基本一致，根据证据的高度盖然性，一审法院对于理正旺公司提出的附19号门面左边的步梯及观光电梯于2016年1月起不能使用的事实予以采信。二师学院作为出租人，应当履行出租人的义务，保证涉案房屋的正常使用，如因第三方原因造成附19号门面不能正常使用，在二师学院承担责任后，可另行向第三方追偿。故二师学院应承担主要责任。另，附19号门面系一个整体，其右边的通道一直能够通行，理正旺公司将附19号门面承租后，进行了拆分出租，在拆分出租给八益牙科时，并未留有公共通道，即从右边的步行通道进入附19号门面后，没有公共通道可以通往靠近左边步行通道的未出租的770.7平方米，只能够穿过八益牙科内，经过八益牙科内部消防通道到达另外的770.7平方米，而在一审法院实地勘察时，八益牙科内部的消防通道也是处于锁闭状，由于理正旺公司在拆分出租时，未留有公共通道，导致了770.7平方米的空间完全不能使用，也应承担一定责任，一审法院结合双方责任大小，酌情由理正旺公司承担20%的责任，由二师学院承担80%的责任。故附19号门面中从未出租的310.7平方米，理正旺公司从2016年1月至2019年5月应当缴纳的租金为160453.993元【（310.7平方米×60元/平方米/月×10个月+310.7平方米×62.1元/平方米/月×12个月+310.7平方米×64.273元/平方米/月×12个月+310.7平方米×66.523元/平方米/月×7个月）×20%】，给爱来文化公司出租了2个月的460平方米的租金为284861.532元【（460平方米×60元/平方米/月×10个月+460平方米×62.1元/平方米/月×12个月+460平方米×64.273元/平方米/月×10个月+460平方米×66.523元/平方米/月×7个月）×20%+460平方米×64.273元/平方米/月×2个月】，对于上述770.7平方米从2015年3月至2015年12月期间的租金是否应当缴纳，一审法院认为，理正旺公司在二师学院向其送达催款通知之前，未提交证据证明其在2015年期间该部分面积不能正常使用，相反，在2015年12月、2016年1月理正旺公司都在向二师学院支付租金，且根据2017年10月10日，理正旺公司向二师学院送达的复函中，也自认“导致我公司从2016年1月至2017年12月无法使用学府大道9号学府锦园附19号临街商业门面中840平方米房屋”，故对于理正旺公司提出的上述770.7平方米从2015年3月起就不能使用的抗辩理由不能采信。故附19号门面中的770.7平方米从2015年3月至2015年12月的租金为462420元（770.7平方米×60元/平方米/月×10个月）。对于出租给八益牙科朗思英语681平方米的面积，从2015年3月至2019年5月应当支付房租双方无异议，一审法院予以确认，该部分租金为2167035.297元（681平方米×60元/平方米/月×20个月+681平方米×62.1元/平方米/月×12个月+681平方米×64.273元/平方米/月×12个月+681平方米×66.523元/平方米/月×7个月）。综上，附19号门面从2015年3月至2019年5月应当缴纳的租金为3074770.822元。关于二师学院是否应当向理正旺公司赔偿预期收益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。对于附15号门面的预期可得利益，根据理正旺公司与原附15号门面的次承租人向林英签订的《房屋租赁合同》，付款合同期为2015年7月1日至2020年6月30日，在2016年5月至2017年8月期间的房屋租金为16200元/月，而二师学院与理正旺公司之间的合同，该段期间内的房屋租金为2016年5月至2016年10月为14580元/月（135元/月/平方米×108平方米），2016年11月至2017年8月为15090.3元/月（139.725元/月/平方米×108平方米），二者之间的差额为20817元，该部分费用为理正旺公司的预期收益，一审法院予以支持。对于理正旺公司主张的附16号门面的预期收益，导致附16号门面闲置6个月的原因二师学院不应承担责任，在前述已阐述，在此不再累述，故对于该部分的预期收益，一审法院不予支持。关于理正旺公司主张的附19号门面的预期收益，根据理正旺公司与上海爱来文化传播有限公司重庆分公司于2017年10月27日所签订的《房屋租赁合同》，租金支付时间为2017年12月1日至2020年11月30日，月租金为29000元，从2018年2月至2019年5月理正旺应收取的租金总额为464000元，而根据理正旺公司与二师学院之间签订的租赁合同，该段时间的租金总额为480294.28元（460平方米×64.273元/平方米/月×9个月+460平方米×66.523元/平方米/月×7个月），故对于附19号门面，理正旺公司转租的价格并不高于其承租的价格，不能获得其预期收益。综上，对于理正旺公司主张的预期收益，一审法院支持20817元。对于理正旺公司主张的因附15号门面被查封而给其造成的损失24万元，一审法院认为，因涉案门面被查封导致理正旺公司与向林英之间签订的《房屋租赁合同》提前解除，理正旺公司的损失应当由二师学院支付。理正旺公司按照合同约定向向林英进行赔偿符合法律规定，根据二人之间的合同，理正旺公司如提前解除合同应当赔偿装修及相关配套设施的部分款项，另赔偿6个月租金作为违约金，双方的付款合同期为5年，向林英仅经营了不到一年的时间便被提前解除了合同，故理正旺公司向向林英赔偿装修款和违约金符合双方的合同约定。结合合同期5年，经营时间不满一年，涉案商铺面积，查封前照片显示的装修状态等情况，理正旺公司赔偿装修款15万元符合该商铺当时的状况，故对于理正旺公司请求的由二师学院支付其损失240000元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于理正旺公司主张的未使用商业门面期间所支出的物业管理费63026.28元，一审法院认为，物业管理费用由所有权人或者实际使用人承担，根据二师学院与理正旺公司签订的《房屋租赁合同》，物业管理费由理正旺承担，但对于前述不能使用的部分，理正旺公司不应承担前述不能使用期间的物业管理费，应由房屋所有权人二师学院承担，理正旺公司已经向物业管理公司缴纳的部分取得向二师学院追偿的权利，对于理正旺公司没有缴纳部分，因理正旺公司不是收取物业费的主体，也没有取得追偿权，不取得向二师学院追偿的权利。故二师学院应当向理正旺公司支付的物业管理费为：附15号门面从2016年5月至2017年8月共计16个月的物业管理费5184元（324元/月×16个月），附19号门面中未使用的310.7平方米，从2016年1月至2017年12月31日的物业费17896.32元【（310.7平方米×3元/月/平方米×24个月）×80%】，附19号门面中的460平方米从2016年1月至2017年9月物业费23184【（460平方米×3元/月/平方米×21个月）×80%】，以上物业费46264.32元，二师学院应当向理正旺公司支付。对于二师学院主张的逾期付款违约金，二师学院主张按照每期应付未付金额，以银行同期贷款利率四倍计算，一审法院认为，根据双方合同约定，逾期缴纳租金的，每日违约金按应付未付款额的千分之五计算，该约定明显过高，超过了法律规定的上限，二师学院虽然自愿降低为银行同期贷款利率的四倍，但基于本案中理正旺公司未按时缴纳租金不能完全归结于其的过错，违约金不宜过高，一审法院酌情按照以每季度应交未交租金为基数，自2015年10月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算，自2019年9月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算。关于二师学院请求的前述租金及违约金的资金占用损失，一审法院认为，理正旺公司未按时支付租金，二师学院已经主张了违约金，现再主张租金及违约金的资金占用损失，系重复主张，一审法院不予支持。综上，从2015年3月1日至2019年5月31日，理正旺公司所租赁的二师学院的位于学府大道9号附15号、16号、17号、19号门面所有应当缴纳的租金为4955765.846元（3074770.822＋534877.452元+614026.078元+732091.493元），扣除已经缴纳的3304864元，理正旺还应当向二师学院缴纳1650901.846元，扣除二师学院应当支付给理正旺公司的307081.32元，理正旺公司还应当向二师学院支付房屋租金1343820.526元。基于理正旺公司与二师学院已经就最后一期款项的支付时间达成了一致意见，一审法院予以确认，故上述费用的支付时间于2020年6月30日之前。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：“一、确认原告（反诉被告）重庆第二师范学院与被告（反诉原告）重庆理正旺投资有限公司之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》于2019年5月31日已解除；二、被告（反诉原告）重庆理正旺投资有限公司于2020年6月30日之前向原告（反诉被告）重庆第二师范学院支付房屋租金1343820.526元，并以每季度应交未交租金为基数，自2015年10月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算资金占用损失；三、驳回原告（反诉被告）重庆第二师范学院及被告（反诉原告）重庆理正旺投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20120元，由被告（反诉原告）重庆理正旺投资有限公司承担，反诉案件受理费3727元，原告（反诉被告）重庆第二师范学院承担，品迭之后，由被告（反诉原告）重庆理正旺投资有限公司向原告（反诉被告）重庆第二师范学院缴纳16393元。（原告已缴纳，被告于本案生效之日起十日内迳付原告）”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据二师学院与理正旺公司之间签定的《房屋租赁合同》、《谅解备忘录》、《房屋租赁补充合同》三份合同的文本释义，《房屋租赁补充合同》中已明确了《谅解备忘录》即日起作废，此处的“原合同”就仅指双方于2013年6月14日所签订的《房屋租赁合同》，该合同明确约定了租金上浮时间为2016年11月1日，每年上浮3.5%，而并非约定的付款合同期之日起三年后上浮租金。且在2013年的房屋租赁合同中约定从2016年11月1日起上浮租金，实际也是双方对三年后涉案房屋在房屋租赁市场价格的预期，符合常理。同时，参照理正旺公司所提交的其在2015年与次承租人所签订的《房屋租赁合同》中所约定的租金单价，也符合该价格预期。故一审法院认定租金上浮的起算时间正确。关于附19号门面的双方责任划分问题。根据《房屋租赁合同》约定，二师学院作为出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定用途，使租赁物合于约定的使用收益状态。根据一审法院走访现场情况、小区业主入住时间，结合理正旺公司与业委会的陈述，附19号门面左边的步梯及观光电梯于2016年1月起不能使用系事实，故二师学院未按约定用途交付租赁房屋具有较大过错。同时，附19号门面系一个整体，其右边的通道一直能够通行，理正旺公司将附19号门面承租后，进行了拆分出租，在拆分出租给八益牙科时，并未留有公共通道，导致了770.7平方米的空间完全不能使用，理正旺公司对此也具有一定过错，一审法院结合双方过错程度，酌情由理正旺公司承担20%的责任，由二师学院承担80%的责任，该认定并无不当。根据双方合同约定，逾期缴纳租金的，每日违约金按应付未付款额的千分之五计算，该约定明显过高，超过了法律规定的上限，二师学院虽然自愿降低为银行同期贷款利率的四倍，但基于前述双方的过错责任，理正旺公司未按时缴纳租金不能完全归结于其的过错，一审法院酌情按照以每季度应交未交租金为基数，自2015年10月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算，自2019年9月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算，该认定并无不当。综上所述，上诉人重庆理正旺投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23847元，由上诉人重庆理正旺投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  苏致礼审 判 员  芦明玉二〇二〇年六月二十二日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨