北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3175号原告（反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：朱方方，女，1984年2月6日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：洪丽雯，女，1995年10月2日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被告（反诉原告）：中亿耀泰文化传媒（北京）有限公司。法定代表人：赵嘉诚，经理。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。被告：赵嘉诚，女，1987年11月20日出生，汉族，住河北省石家庄市平山县冶河明珠四区。被告：冯文华，女，1974年7月13日出生，汉族，住河北省石家庄市平山县北冶乡咂杜村河北中区。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。原告北京富力通达房地产有限公司（以下简称富力公司）诉被告中亿耀泰文化传媒（北京）有限公司（以下简称中亿耀泰公司）、赵嘉诚、冯文华商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富力公司的委托诉讼代理人朱方方、洪丽雯，被告中亿耀泰公司、冯文华的委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁，被告赵嘉诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富力公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告中亿耀泰公司支付原告剩余房款3270000元，被告冯文华、赵嘉诚承担连带清偿责任。2．请求判令被告中亿耀泰公司支付原告逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止，被告冯文华、赵嘉诚承担连带清偿责任。暂计至2019年10月31日金额为383770元（计算方法为65860+61346+107602+104432+44530=383770元）；3．请求判令被告中亿耀泰公司支付原告面积补差款21704元，被告冯文华、赵嘉诚承担连带清偿责任；4．请求判令被告中亿耀泰公司支付原告前期物业服务费，被告冯文华、赵嘉诚承担连带清偿责任。共计7713．36元（计算方法为每平米物业费9元*实测建筑面积71．42平米*12个月）；上述金额共计：人民币3683187．36元。5．本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2017年4月24日，原告与中亿耀泰公司签订了编号为Y2036456的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定中亿耀泰公司购买原告开发的北京市通州区运河核心区Ⅸ-10地块F3其它类多功能用地项目X办公楼X层X号房屋，总房款3645569元。《预售合同》第六条约定，中亿耀泰公司采取分期付款的方式付款，中亿耀泰公司首付房款375569元，剩余房款分五期支付，具体付款方式及期限的约定见附件五。《预售合同》附件五约定，中亿耀泰公司应于2017年2月22日交纳定金10万元，于2017年4月24日缴纳首期房款375569元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年5月24日前交纳二期房款370000元（总房款的10%），于2017年7月24日前交纳三期房款370000元（总房款的10%），于2017年10月24日前交纳四期房款730000元（总房款的20%），于2018年6月30日前交纳五期房款1070000元（总房款的30%）,于2018年12月30日前交纳六期房款730000元（总房款的20%）。《预售合同》附件五第八条约定，如中亿耀泰公司未按期支付任何一期房款，原告可根据《预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向中亿耀泰公司收取违约金，中亿耀泰公司需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。《预售合同》第十一条约定，因中亿耀泰公司未按约定时间付款的，中亿耀泰公司按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。《预售合同》附件七第八条约定，自原告通知收房日期届满之日起，中亿耀泰公司应向原告支付一年的物业服务费。《预售合同》附件七第七条约定，办公类物业服务费用为9元/平方米。2018年12月18日，原告向中亿耀泰公司送达《交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，实测建筑面积为71．42平方米，可以在2018年12月25日交付使用，同时通知中亿耀泰公司支付剩余房款3270000元、面积补差款21704元。基于中亿耀泰公司逾期付款事实，原告多次进行催收，并于2019年8月1日向中亿耀泰公司发送催款函，通知其于2019年8月15日前支付剩余房款及违约金。截至当前，中亿耀泰公司仍未支付剩余房款3270000元、面积补差款21704元，同时也未按照合同约定支付前期物业服务费。现经查询企业信用信息，中亿耀泰公司经营异常被吊销营业执照，被告冯文华、赵嘉诚作为中亿耀泰公司的股东理应承担连带还款责任。被告中亿耀泰公司、冯文华、赵嘉诚辩称，不同意原告诉讼请求。1．原告在合同履行过程中存在引诱销售、虚假宣传等过错行为，诱使购房者在无履约能力的情况下购买涉案房屋，导致本案《预售合同》在法律及事实上都已不能履行，所以该合同应当予以解除；2．原告主张支付违约金请求缺乏事实和法律依据，且原告未对其实际损失进行举证，其违约金的主张不应得到支持；3．原告要求支付面积补差款、前期物业费的诉讼请求无事实和法律依据。被告中亿耀泰公司要求进行反诉，反诉请求：1．请求判令解除反诉原告中亿耀泰公司与反诉被告富力公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》,要求反诉被告配合办理注销网签手续；2．请求判令反诉被告富力公司返还反诉原告中亿耀泰公司已付房价款人民币375569元，并以375569元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自实际支付日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；3．请求判令反诉被告富力公司向反诉原告中亿耀泰公司返还印花税人民币1823元；4．本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年4月24日，被告中亿耀泰公司作为房屋买受人与原告作为出卖人签订《预售合同》（合同编号：Y2036456），约定原告向中亿耀泰公司出售通州区运河核心区IX-10地块F3其他类多功能用地项目X办公楼X层X号房屋，房屋套内建筑面积48．71平方米，预测建筑面积共70．96平方米，套内计价面积单价每平米人民币74842．31元，房屋总价款3645569元，付款方式为分期付款。原告销售人员引导中亿耀泰公司认为该楼盘位置优越，且房屋可做双层空间设计，相当于一层房屋的价格购买两倍房屋的面积。中亿耀泰公司在得到原告会很快将房屋转售他人的许诺后才决定购买该房屋。2017年2月22日中亿耀泰公司向原告支付房屋买卖定金10万元，2017年4月24日签订《预售合同》，中亿耀泰公司向原告支付首付款275569元（不含定金）、印花税1823元。现在市场对该楼盘评价极差，现在该房屋无论出租还是出售都存在很大困难。中亿耀泰公司签订的《预售合同》的付款方式为分期付款，且在原告工作人员的引导下，注册空壳公司购买涉案房屋，中亿耀泰公司无实际经营业务、无资产，也不具备贷款资格，尚余三百万余元确已无力支付。综上，中亿耀泰公司无论从事实上还是法律上，均不具备履行能力，合同已无继续履行可能，现中亿耀泰公司要求解除双方签订的《预售合同》。针对中亿耀泰公司的反诉请求，富力公司辩称，一、《预售合同》合法有效，各方当事人应当按照约定履行义务，不得随意变更或解除。首先，原告与中亿耀泰公司签订的《预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行各自的合同义务。《预售合同》对房屋区位、楼层高度、房屋价格等均如实载明，不存在原告虚假宣传、诱导销售的情形；其次，中亿耀泰公司作为市场交易的主体，对于购房政策、市场风险应有客观、理性的判断。二、中亿耀泰公司主张解约事由不成立，也不构成合同解除法定情形，中亿耀泰公司不享有合同解除权。首先，中亿耀泰公司无任何约定或法定理由要求解除合同。《预售合同》签订后，原告始终按照约定履行合同义务，现房屋已如月达到交付条件，证照齐全，设施完备，原告没有任何违约事由及拒不履行情况，也未出现任何不可抗力事件导致合同目的无法实现。其次，中亿耀泰公司称其不具备履行能力、无力支付剩余购房款因此要求解除《预售合同》的理由不能成立。中亿耀泰公司并未提供任何证据证明其资产不足以履约，且经查询中亿耀泰公司注册资本为500万元，其股东即本案被告冯文华、赵嘉诚并未实际缴纳出资，现中亿耀泰公司被依法吊销营业执照，应当进入解散清算程序，根据公司法相关规定，被告冯文华、赵嘉诚应当在中亿耀泰公司的债务在未缴出资范围内承担连带清偿责任。最后，中亿耀泰公司作为违约方，不享有单方合同解除权，涉案合同应当继续履行。三、中亿耀泰公司系明显过错方，应承担恶意缔约及违约的不利后果，如判令《预售合同》解除，将给原告造成巨大经济损失，违背公平诚信的法律基本原则。自双方签订《预售合同》以来，原告尽责勤勉的履行合同义务，可中亿耀泰公司却仅仅因为近期房价下行，便无视合同约定，单方要求无条件解除合同。对此，原告认为中亿耀泰公司作为买受方，决定进入市场时便应做好应对风险的准备，不能遇到风险便将损失转嫁给出卖方，这样既不符合《合同法》中的契约精神，也违背了法律公平正义的原则。原告面对的是成千上万的业主，而非中亿耀泰公司一家，恳请法院充分考虑判决的示范效应及可能造成的不利社会影响。设想若房屋价格大涨，开发商起诉要求解除合同，法院是否也会支持解除呢？2017年政府调控房价，北京楼市销售价格均有不同程度的下跌，房产交易停滞，因此任意解除合同将对原告造成巨大的损失，该损失远高于约定的违约金标准。如果判令原告无条件返还购房款、单方无条件解除合同，必将给原告造成巨大的经济损失。而原告作为尽责守约的一方，却要因守约而蒙受经济上的巨大损失，显然有违社会公平正义的原则。四、原告依据《预售合同》约定收取相关费用，中亿耀泰公司要求原告无条件返还已付房款及其利息、印花税没有事实和法律依据。在合同正常履行、原告未违约、且合同违约条款中没有赋予中亿耀泰公司无条件解除合同的权利的情况下，中亿耀泰公司无理由要求原告无条件返还购房款及利息、印花税。综上所述，原告与中亿耀泰公司双方签订的《预售合同》合法有效，中亿耀泰公司要求原告无条件返还购房款及利息、印花税实属于法无据，双方均应积极地继续履行合同。原告恳请人民法院驳回中亿耀泰公司的全部诉讼请求，并依法维护原告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月24日，富力公司与中亿耀泰公司签订《预售合同》，约定富力公司向中亿耀泰公司出售北京市通州区运河核心区Ⅸ-10地块F3其它类多功能用地项目B02办公楼10层1020号房屋，房屋所在土地用途为办公，预测建筑面积共70．96平方米，房屋总价款为3645569元。《预售合同》第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。《预售合同》附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额：中亿耀泰公司应于2017年2月22日交纳定金10万元，于2017年4月24日缴纳首期房款375569元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年5月24日前交纳二期房款370000元（总房款的10%），于2017年7月24日前交纳三期房款370000元（总房款的10%），于2017年10月24日前交纳四期房款730000元（总房款的20%），于2018年6月30日前交纳五期房款1070000元（总房款的30%）,于2018年12月30日前交纳六期房款730000元（总房款的20%）。约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。附件九补充协议第7条：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0．6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”《预售合同》签订后，原告、中亿耀泰公司双方办理了涉案《预售合同》的联机备案，中亿耀泰公司于2017年4月24日交付购房款375569元（含定金10万元）以及代收印花税1823元，后未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，中亿耀泰公司称购房时富力公司工作人员引导其认为房屋可做双层空间设计，并且做出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺，其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订《预售合同》，现已无法继续履行。就其主张，中亿耀泰公司提供了富力公司《宣传手册》、样板间照片、视频、微信等证据予以佐证。中亿耀泰公司明确表示其无能力继续履行涉案《预售合同》。富力公司对中亿耀泰公司的上述主张均不予认可。经本院询问，中亿耀泰公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。本院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持中亿耀泰公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，中亿耀泰公司主张富力公司有涉案房屋可进行双层空间设计和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。本院认为，首先，原、被告双方订立的《预售合同》第三条即对商品房的层高作出了约定，层高为4．2米，中亿耀泰公司认为涉案房屋的实际层高未达到合同约定的标准，但中亿耀泰公司所提供的证据不能证明涉案房屋存在层高问题。其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，中亿耀泰公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，中亿耀泰公司选择签约，即应受《预售合同》条款约束，故上述中亿耀泰公司主张富力公司存在违约行为依据不足，本院不予采纳。中亿耀泰公司未按照《预售合同》约定支付房款，其行为已经构成违约，故其要求富力公司承担赔偿利息损失的违约责任的反诉请求，依据不足，本院不予支持。第二，是否支持中亿耀泰公司解约请求的问题。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，中亿耀泰公司明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》并表示公司目前已不具备继续履行《预售合同》的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，本院认为，结合合同约定的退房条款以及中亿耀泰公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于中亿耀泰公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税的反诉请求，本院予以支持。并且基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故中亿耀泰公司要求富力公司配合办理注销网签手续的反诉请求本院予以支持。中亿耀泰公司表示愿意支付解除《预售合同》违约金，本院不持异议，但认为违约金数额过高，具体数额由本院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为210000元。关于富力公司要求中亿耀泰公司继续履行《预售合同》并交付剩余购房款3270000元以及逾期付款违约金、房屋面积差价款和物业管理费的诉讼请求，以及被告冯文华、赵嘉诚对上述款项承担连带清偿责任的诉讼请求，在《预售合同》已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告北京富力通达房地产开发有限公司与被告中亿耀泰文化传媒（北京）有限公司于二〇一七年四月二十四日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，原告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合被告中亿耀泰文化传媒（北京）有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、原告北京富力通达房地产开发有限公司返还被告中亿耀泰文化传媒（北京）有限公司已付房款375569元、代收印花税1823元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告中亿耀泰文化传媒（北京）有限公司给付原告北京富力通达房地产开发有限公司违约金210000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京富力通达房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回被告中亿耀泰文化传媒（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18133元，由被告中亿耀泰文化传媒（北京）有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费3480元，由被告中亿耀泰文化传媒（北京）有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二〇年六月三十日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪