成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初7288号 原告：李瑶，女，1983年7月15日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：罗玉琴，四川典章律师事务所律师。 被告：成都森悦投资有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道办事处旭东街20号附4、5号。 法定代表人：程志才，总经理。 委托诉讼代理人：黄文娟、吴婧雯，四川东烜律师事务所律师。 被告：唐小凡（曾用名：唐晓凡），男，1966年6月17日出生，汉族，户籍地成都市锦江区，现羁押于上海市青浦区看守所。 被告：成都鑫博泰房地产开发有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区西河镇阙家村十二组90号。 法定代表人：陈雍国。 委托诉讼代理人：李力，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告李瑶与被告成都森悦投资有限公司（以下简称森悦公司）、唐小凡民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理。案件审理过程中，原告李瑶申请追加成都鑫博泰房地产开发有限公司（以下简称鑫博泰公司）为被告参加诉讼，本院予以准许，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李瑶的委托诉讼代理人罗玉琴、被告森悦公司的委托诉讼代理人黄文娟和吴婧雯，被告鑫博泰公司的委托诉讼代理人李力到庭参加了诉讼。本案因新冠肺炎疫情原因延期审理，延期审理期间依法扣减审限。本案现已审理终结。 李瑶向本院提出诉讼请求：1、判决被告森悦公司向原告退还15万元的抵房款；2、判决被告森悦公司支付原告抵房款利息至抵房款全部支付时止（从起诉之日起算，按年利率10%支付至抵房款全部支付时止）；3、判决被告森悦公司向原告支付违约金至抵房款归还时止（违约金从签订《协议书》之日起算，每年15%计算至抵房款全部退还时止，现已产生四年的违约金9万元）；4、被告唐小凡对上述请求承担连带清偿责任；5、确认原告对用房抵债的房屋（2栋20层10号）享有优先受偿权；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月，森悦公司、唐小凡与原告签订三方《协议书》，约定唐小凡欠原告的本息15万元，抵作森悦公司与原告2015年9月10日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的房款，并约定签订两年后还没有卖出《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的房屋，则由森悦公司退还原告15万元的购房款，若不退则每年承担15%违约金。两年期满以后，因合同约定的房屋没有卖出，原告就找被告退钱，被告以种种理由不退。原告特向法院提起诉讼，请求支持诉请。 森悦公司辩称：原告诉请的款被告至今未收到，没有退还该房款的义务。原告诉请的15万元借款本息系被告唐小凡向原告所借，对于借款金额、事由以及是否归还由唐小凡核实，与被告森悦公司无关，森悦公司不应该承担退还义务。如果本案借贷关系属实，原告应该向被告唐小凡主张归还借款，在被告森悦公司未收到款项情况下，不应该退还。三方协议并未实际履行，原告基于协议要求森悦公司退还抵房款并对案涉房屋享有优先受偿权，不符合民九会纪要中让与担保的特征，原告不享有优先受偿权。关于本案违约金以及违约责任的承担应以存在违约行为及主债务存在为前提，本案中主债务是否存在尚需要核实，且三方签订的协议并未实际履行，唐小凡也未向森悦公司支付15万元购房款，被告森悦公司不存在违约情形，不应当支付违约金。 唐小凡未到庭，但其对本案15万元借款本息予以认可。 鑫博泰公司辩称：原告的诉请与鑫博泰公司无关。关于原告主张优先受偿权的诉请，鑫博泰公司认为让与担保中房屋优先受偿权的前提应当是房屋已经交付，然而本案中房屋仍未修建完毕，故不符合让与担保的前提。请求法院驳回原告要求优先受偿权的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年9月4日，唐小凡、李瑶与案外人成都亚华腾龙智能仪器有限公司签订《借款协议》，约定李瑶向唐小凡出借10万元，借款期限12个月，到期归还本息合计12.5万元，成都亚华腾龙智能仪器有限公司对借款负连带保证责任。同日，唐小凡和成都亚华腾龙智能仪器有限公司共同在《收据》上加盖印章，表明收到李瑶10万元。 2015年9月8日，唐小凡、李瑶与森悦公司签订《协议书》，确认“迄今为止唐小凡欠李瑶的借款本息合计15万元，该借款从2015年9月11日起不再计付利息。对于上述15万元借款本息，由本协议约定的条款进行处置”。协议同时约定：1、李瑶与森悦公司签订商品房销售合同，将森悦公司开发的“森悦中心”2-20-10号房，价值214241元的物业销售给李瑶，并对合同进行网签，购房款中的15万元由唐小凡代李瑶支付（冲抵唐小凡对李瑶的欠款），不足部分暂时无须支付。2、森悦公司承诺李瑶在销售合同满2年后有权选择退房，退房时森悦公司须向李瑶支付15万元，森悦公司支付15万元后，双方解除商品房销售合同及网签。3、在签订商品房销售合同的2年时间内，李瑶有权对所签订的该部分房屋自行销售，森悦公司积极配合办理手续。当李瑶自行销售的价格低于销售合同签订的价格214241元时，李瑶应向森悦公司补足销售合同签订价格差价后，森悦公司才可为买受人办理相关购房及产权手续，此时李瑶可从销售金额中收取15万元的欠款，当李瑶自行销售的价格高于销售合同价格214241元时，李瑶除了可从销售金额中收取15万元的还款外，还有权收取高于销售价格214241元部分扣除森悦公司应缴纳税金后的金额。4、如李瑶在2年内向森悦公司现金补足销售合同签订价格214241元（或由森悦公司协助李瑶办理银行按揭补足销售合同签订价格214241元）后，森悦公司为李瑶办理相关购房及产权手续。5、在两年的期间内，森悦公司也同时积极推进网签物业的销售，在森悦公司与客户达成初步销售意向后，森悦公司应及时向李瑶通报销售进展情况，同时李瑶也应积极配合森悦公司的销售推进，森悦公司承诺确保在完成销售并收到销售款后的三日内向李瑶支付15万元。6、在按照商品房销售合同的约定进行房屋交接后，李瑶有权对该部分物业经营或出租，自行获取收益。如果森悦公司违反上述约定的，李瑶除有权要求森悦公司归还15万元外，还有权要求森悦公司支付15%/年的违约金，违约金从协议签订生效之日算起。唐小凡对森悦公司付款和违约金支付义务承担连带清偿责任。《协议书》签订后，《借款协议》原件被收回。 2015年9月10日，李瑶与森悦公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定森悦公司将商品房预售许可证878号第2幢×单元20层10号的房屋销售给李瑶，销售价格为214241元。 因森悦公司开发的案涉楼盘目前处于停工状态。原告遂起诉来院。原告明确本案其依据民间借贷主张要求被告偿还借款本息。 庭审中，鑫博泰公司认可案涉商品房买卖合同对应的2-20-10的房屋目前登记于该公司名下。森悦公司认可案涉商品房买卖合同是在公司实际控制人唐小凡授意下与原告签订。 上述事实有当事人陈述、当事人身份信息、借款协议、收据、协议书、商品房销售合同等在卷予以佐证。 一、关于《四川省商品房买卖合同（预售）》的法律性质。本院认为，对《四川省商品房买卖合同（预售）》的法律性质识别，需结合当事人先前所签订的协议书等进行认定。从《协议书》签订的内容来看，各方意在通过房屋销售来保障李瑶的借款债权实现，当事人各方并无真实的房屋买卖合意，而李瑶与唐小凡之间的借款系本案的基础法律关系。二、关于借款本息的确定问题。本院认为，原告在本案中主张退还抵房款和支付违约金，其实质是要求偿还借款本息。因此，原告主张的抵房款金额应根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定核查是否超过了法律规定的利率计算标准。原告向被告唐小凡出借的原始借款本金金额为10万元，案涉三方协议签订时借款期届满一年，被告唐小凡并未向原告偿还过借款，因此，截止2015年9月8日的借款利率计算标准应不超过年利率24%，案涉三方协议中载明的借款本息15万元所涉及的利息计算标准远超过了年利率24%，应予核减。即截止2015年9月8日，被告唐小凡尚欠原告李瑶借款本金10万元，利息应按年利率24%从2014年9月5日起计算。三、关于森悦公司的责任问题。本院认为，李瑶与森悦公司之间所签订《四川省商品房买卖合同（预售）》名为买卖实为案涉借款合同债务履行的担保，该担保并未进行相应的权利公示，不具有物权效力，原告主张优先受偿权不成立，本院不予支持。但森悦公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》也应承担相应责任，本院依据诚实信用原则，确认森悦公司应在《四川省商品房买卖合同（预售）》载明的合同标的款214241元范围内，对唐小凡借款承担连带清偿责任。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告唐小凡于本判决生效后五日内返还原告李瑶借款本金10万元，并按照年利率24%支付自2014年9月5日起至本金清偿完毕之日止的利息； 二、被告成都森悦投资有限公司对本判决第一项确定的给付义务在214241元范围内承担连带清偿责任； 三、驳回原告李瑶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1650元，由成都森悦投资有限公司和唐小凡连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  夏章红 二〇二〇年六月二十三日 书记员  陈思瑜