河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4654号 上诉人（原审被告）：石家庄地益嘉房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区和合大厦1603室。 法定代表人：张亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐丽群，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：顾立某，女，1990年3月21日出生，汉族，住石家庄市行唐县。 委托诉讼代理人：万元元，北京市信利（石家庄）律师事务所律师。 上诉人石家庄地益嘉房地产开发有限公司因与被上诉人顾立某房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石家庄地益嘉房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销河北省石家庄市长安区人民法院作出的(2019)冀0102民初10959号民事判决书发回原审法院重审，或者查清事实后改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案中编号为7003525《石家庄恒大御景半岛商品房认购书》(以下简称“7003525认购书”)已具备商品房买卖合同的主要条款，应当继续履行，判决解除合同为适用法律错误。1、双方签订的“7003525认购书”按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，已具备商品房买卖合同主要条款，可视为正式商品房买卖合同，应当继续履行。2、根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时，本案也不存在《中华人民共和国合同法》第九十三条约定解除、第九十四条约定法定解除的情形。因此判决解除合同为适用法律错误，认购书应当继续履行。二、一审法院将我方提交的编号为7003809的《石家庄恒大御景半岛商品房认购书》(以下简称“7003809认购书”)，认定为“被告作为甲方未加盖公章，原告作为乙方未摁手印，且该认购书签订时间早于编号为“7003525”的《商品房认购书》，但协议编号却编排为“7003809”不符合日常经验法则，故本院对该认购书的真实性不予认可。”系认定事实错误。首先，我方提交的“7003809认购书”当庭已经双方质证、法庭核实，不存在我方未加盖公章的情况，原告质证意见中也仅提出“乙方未摁手印”，对已加盖印章事实并无异议。法院在庭后判决撰写中不依据双方庭审质证意见，仅依据复制件即认定该认购书未加盖公章，完全违背事实和审判原则。2、“编号为7003809认购书签订时间早于编号为“7003525”的商品房认购书，但协议编号却编排为“7003809”，不符合日常经验法则”存在事实认定错误。我方认购书为统一批量印刷，多名业务员分别保管，使用时也是由业务员随机取用，并非签订时才进行编号，所以认购书的编号仅保证唯一性，不存在先后顺序，不存在所谓的不符合日常经验法则的情况。一审法院未和我方核实情况，直接认定编号不符合日常经验法则，存在事实认定错误。3、我方提交“7003809认购书”作为证据的原因为，原告认为我方提交的“7003525认购书”约定的支付首期款及签订合同日期存在笔误，我方仅为了说明“7003525认购书”不存在笔误，而是存在特殊原因，即“我方与原告签订第一份认购书后，原告超过约定期限仍未履行，两日后原告又来交付款项并且同意暂不签订商品房买卖合同，双方重新达成合意，重新签订了第二份认购书，因此时原告已付款即未对第二份认购书的约定履行期限进行修改”，以上两份认购书不存在矛盾，约定相同的内容应以约定为准，内容不同的以后签定的为准，两份认购书均是双方的真实意思表示，真实性应当予以确认。综上，我方依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律规定提起上诉，请贵院判如所请，维护上诉人合法权益。 顾立某答辩称，石家庄地益嘉房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、《石家庄·恒大御景半岛(御景半岛花园)商品房认购书》(以下简称《商品房认购书》)不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不应认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条明确规定“商品房销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖台同”。签订《商品房买卖合同》为房屋买卖关系中最为重要的环节，涉及买卖双方权利、义务的明确约定，除应包括当事人名称；商品房基本状况：销售方式；总价、付款方式、时间外，还应包括交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项等。很明显，该《商品房认购书》仅约定了小部分的内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不应视为商品房买卖合同。且《商品房认购书》中约定的事项，均是从保护上诉人的权益角度出发，对答辩人的权益只字未提，根据法律规定及公平原则，该《商品房认购书》不能认定为商品房买卖合同。二、上诉人违约在先，且其一审庭审中主张“如判决解除认购书，应当扣除定金”，一审法院判令解除《商品房认购书》，仅支持返还购房款，未支持答辩人的双倍定金主张，认定事实清楚。1、《商品房认购书》第二条约定，答辩人采取分期付款的方式支付购房款，上诉人应于答辩人交付首期房款当日与其签署《商品房买卖合同》。答辩人于2019年3月14日交付首期房款198197元，而上诉人作为专门从事商品房开发销售的企业，未在2019年3月14日提供《商品房买卖合同》与答辩人签署，答辩人后期也从未接到上诉人任何签署《商品房买卖合同》的通知，上诉人一审庭审中也未提交任何证据证实曾通知答辩人签署《商品房买卖合同》，所以未签订《商品房买卖合同》的责任在上诉人，上诉人违约在先。2、答辩人从未要求改变付款方式，上诉人将违约责任推诿给答辩人，违反了诚实守信原则。上诉人从未主张通过继续履行或延期签订进行补救，现答辩人已经通过法律途径救济，上诉人一审庭审中称未签订《商品房买卖合同》最多属于履行瑕疵，当庭要求与答辩人签订正式《商品房买卖合同》，答辩人不能接受。依据公平原则，上诉人违约在先，答辩人不同意继续履行，致使合同目的不能实现，一审法院依据上诉人的诉请，判令解除《商品房认购书》，上诉人在扣除定金的前提下向答辩人返还购房款，并无不妥。三、本案仅存在一份真实的《商品房认购书》，上诉人提交的编号为7003809号《商品房认购书》，乙方“顾立某”签字处也未按手印，不符合商品房买卖合同签订的流程，为此答辩人代理律师当庭将该份《商品房认购书》拍照，经庭后核实，“顾立某”签字并非顾立某本人所签，其也从未于2019年3月10日前往被上诉人处，该份《商品房认购书》系伪造证据，一审法院认定事实清楚。综上所述，上诉人的上诉理由于法无据应予以驳回，一审法院判决认定事实清楚、证据确凿充分，应当予以维持。 顾立某向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告签署的《石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》（以下简称《商品房认购书》）；2.依法判令被告退还原告已交购房款198197元；3.依法判令被告双倍返还原告已交定金20000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年3月14日，原告顾立某与被告地益嘉公司签订了编号为7003525的《商品房认购书》，该《认购书》第一条约定：乙方（即原告）同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整（10000元）作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；第二条第3款约定：乙方须于2019年3月12日前支付首付款94099元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年6月10日前付清104098元。2019年3月10日，原告通过刷卡方式向被告支付定金10000元。2019年3月14日，原告通过刷卡方式向被告支付首期房款94099元及第二期房款104098元。同日，被告向原告出具了金额为208197元的收据，收款事由：25-4-3301首付（含定金）。双方至今未签订正式的《商品房买卖合同》，原告亦未交纳后续购房款。庭审时，被告同意继续履行认购书，并携带了正式的《商品房买卖合同》文本，要求原告签署，原告不同意签署。以上事实有原告提交的《商品房认购书》、POS机刷卡消费凭证（三张）、收据（一张）以及庭审笔录等在卷佐证。被告对上述证据的真实性无异议，经核对证据原件，本院对上述证据的真实性予以确认。 一审法院认为，原、被告于2019年3月14日签订的编号为7003525的《商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方成立商品房预约合同关系。原、被告应当按照认购书约定全面履行自己的义务。虽原告交纳定金和二期购房款的时间均早于认购书约定时间，但因未损害被告合法权益，故不构成违约。认购书约定原告于2019年3月12日前支付首期房款，因双方签订认购书的时间为3月14日，故原告于3月14日交纳首期房款不应认定成违约。对于被告提交的编号为7003809的认购书，原告对其真实性有异议。该认购书经与双方无异议的编号为7003525的《商品房认购书》相比照，被告作为甲方未加盖公章，原告作为乙方未摁手印,且该认购书签订时间早于编号为“7003525”的《商品房认购书》，但协议编号却编排为“7003809”，不符合日常经验法则，故本院对该认购书的真实性不予认可。按照约定双方应于2019年3月12日前签署《商品房买卖合同》，但被告未提交证据证明其已于约定日期或认购书签订之日制作完成《商品房买卖合同》，并已通知原告签署，故被告的行为已构成违约。关于被告辩称“原告要求付款方式转化为按揭贷款并同意不签订《商品房买卖合同》”的事实，因被告未提交相关证据，故本院不予采信。但被告的上述违约行为未达到根本性违约的程度，在《商品房认购书》可以继续履行的情况下，原告当庭不同意签订正式的《商品房买卖合同》，并要求解除《商品房认购书》的行为亦构成违约。结合双方当事人的履行意愿、实际履行情况、房价市场波动等因素，判决继续履行认购书，即缺乏可操作性，又显示公平，故本院对原告主张解除《商品房认购书》的诉讼请求予以支持。原告主张被告双倍返还定金20000元的请求，理据不足，本院不予支持。认购书解除后，结合双方各自的违约情形，依据公平原则，被告应当返还原告已交纳的购房款198197元(不含定金)。关于被告辩称“如判决解除认购书，应当扣除定金”的意见，因原告的违约程度大于被告，故本院予以支持。对于被告要求原告赔偿其损失的意见，因被告未提出反诉，不属于本案的审查范围，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第九十七条，一审法院判决如下：一、解除原告顾立某与被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司签订的《石家庄·恒大御景半岛(御景半岛花园)商品房认购书》；二、被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告顾立某购房款198197元；三、驳回原告顾立某的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4573元，减半收取2286.5元，由被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司负担2081元，原告顾立某负担205.5元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院查明的事实同一审法院查明的事实一致。 本院认为，一审法院根据双方的实际行为，确认双方成立商品房预约合同关系符合实际情况。结合双方当事人的履行意愿、实际履行情况、房价市场波动等因素，判决继续履行认购书，即缺乏可操作性，又显示公平，故一审法院对原告主张解除《商品房认购书》的诉讼请求予以支持并无不妥。原告主张被告双倍返还定金20000元的请求，理据不足，本院不予支持。认购书解除后，结合双方各自的违约情形，依据公平原则，被告应当返还原告已交纳的购房款198197元(不含定金)。关于被告辩称“如判决解除认购书，应当扣除定金”的意见，因原告的违约程度大于被告，故本院予以支持。一审认为对于被告要求原告赔偿其损失的意见，因被告未提出反诉，不属于本案的审查范围，被告可另行主张权利，符合法律规定。 综上所述，石家庄地益嘉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,573.0元由石家庄地益嘉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟志刚 审判员  李荣水 审判员  史兆宏 二〇二〇年六月十五日 书记员  白娟娟 附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条 当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。 ——