广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1970号 上诉人（原审被告）：柳州市佳口食品有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市河西工业区二区Y4-1-3地块。统一社会信用代码9145020559133292XK。 法定代表人：陈少斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王思茜，广西广正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁红胜，广西广正大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州桂中宝集物流有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市鹧鸪江路7号，经营场所广西壮族自治区柳州市鹧鸪江路15号8#楼407室。统一社会信用代码：91450200198592338T（1-1）。 法定代表人：廖东富，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：覃艳，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：韦志红，广西华震律师事务所律师。 上诉人柳州市佳口食品有限责任公司（以下简称佳口公司）因与被上诉人柳州桂中宝集物流有限公司（以下简称桂中宝集公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初3495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 佳口公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回被上诉人桂中宝集公司的全部诉讼请求。 事实和理由：首先，根据上诉人向一审法院所提交的《临时查封决定书》可知，被上诉人交付给上诉人使用的场地属于违章建筑，导致该场地于2018年1月10日被柳州市公安消防支队柳北区大队查封，且至上诉人搬离之日均没有能够解封。因此自承租场地被查封之日起上诉人就一直没能使用该场地，既无使用事实又何来拖欠租金一说。退一步说，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定上诉人在被上诉人交付场地不符合合同约定及实际使用条件的情况下也有权拒绝其要求支付租金的履行要求。其次，因被上诉人交付上诉人使用的场地属违章建筑导致被查封无法使用，上诉人已于2018年10月6日搬离，并将场地交还给被上诉人，一审法院判令上诉人向被上诉人支付2018年10月6日之后产生的租金无事实依据。最后,被上诉人在其诉请中要求上诉人支付的费用性质为“租金”，根据《场地合同补充协议》已经明确2018年2月11日至2019年2月10日租金标准为8769.86元/月，一审法院根据非本案双方当事人签订的《场地租赁协议》，要求上诉人按照8919.8元/月的标准支付租金无法律依据，并且在《场地租赁协议》第六条也约定了“库区公共管理费”的性质属于其他费用而非租金。综上，一审法院在未能查明上述事实的情况下，片面采信被上诉人的说辞，判决错误。被上诉人出租给上诉人的建筑物未取得合法手续，属于违章建筑。2011年场地租赁协议第1条冷库旧机房和配电房及发电机房（即300平方米），2014年补充协议中新盖棚位置、原水供房，这些是没有合法手续的。按照相关法律规定，租赁物没有合法手续，因此合同无效，被上诉人无权要求上诉人支付租金。 桂中宝集公司辩称，1.上诉人原审提交的证据证实查封时间在2018年1月10日至-2018年2月9日，而被上诉人在一审主张的是2018年9月的租金与该查封的事实没有关联性，被查封的责任不在被上诉人，而是上诉人自行搭盖的建筑物违章而被查封，所以上诉人以被查封为理由拒付租金没有事实依据。2.上诉人认为租赁的建筑物是违章建筑没有任何证据证实，该理由不能成立。综上我方认为上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。 桂中宝集公司向一审法院起诉请求：1.判令佳口公司向桂中宝集公司支付4个半月的租金40139.47元；2.本案诉讼费由佳口公司承担。 一审法院认定事实：桂中宝集公司的原名称为柳州市农业生产资料有限责任公司。2015年4月10日，将名称变更为柳州桂中宝集物流有限公司。2011年5月16日，桂中宝集公司（甲方）与柳州市喜乐佳食品厂（乙方）签订了编号为LZNZ20110509-1的《场地租赁协议》，协议约定：甲方将坐落于柳州市鹧鸪江路7号的三栋建筑（冷库旧机房、配电房、发电机房，面积合计300平方米）及周边空地（400平方米）出租给乙方；租赁期自2011年6月15日起至2016年6月14日止；乙方需在每个季度第一个月的25日前以转账的方式交清本季度的租赁费用；其他费用包括水费、电费、车辆进出管理费、库区公共管理费等，乙方按月承担150元库区公共管理费；除电费、水费以外的的其他费用，与场地租金支付方式一致…… 2014年2月11日，桂中宝集公司（甲方）与佳口公司（乙方）签订了一份《场地合同补充协议》，该协议约定：因甲方对乙方使用的场地进行统一规划，提出修改双方于2011年5月16日签订的场地使用合同（合同编号：LZNZ20110509-1）部分内容，在遵守原场地使用合同的基础上签订本补充协议：1.原2011年5月16日签订的旧机房、配电房、发电机房(300㎡)、空地(400㎡)，延续租赁日期至2019年2月10日；2.原2013年9月1日签订的新增结算位置新盖棚位置（69.2㎡），延续租赁日期至2019年2月10日；3.新增结算位置原水泵房（30㎡），租赁日期从2014年2月11日起至2019年2月10日止，月租按10元/平米计算；4.从2014年2月11日起，每满一年场地使用费按上一年单价的8%逐年递增，2018年2月11日至2019年2月10日，佳口公司每月应付给桂中宝集公司场地使用费8769.86元；5.支付方式为先付后使用，按季支付，每季末月20日前支付下一季场地使用费，乙方逾期支付的按每天5%收取滞纳金。 2018年10月8日，桂中宝集公司向佳口公司发出一份《联络函》，要求佳口公司在三天内（10月11日前）将应付费用14019.18元（其中：10月租赁费8919.86元、剩余未缴租赁费4460.03元、9月电费639.29元）支付至桂中宝集公司账户，逾期按合同规定执行。同日，佳口公司收到上述《联络函》，但对所述金额不认同，未向桂中宝集公司支付上述款项。桂中宝集公司主张佳口公司拖欠其2018年10月至2019年1月、2018年10月之前的半个月租金，及库区公共管理费共计40139.37元（8769.86元/月×4个月+4459.93元+150元/月×4个月=40139.37元）。 另查明：2018年1月10日，柳州市公安消防支队柳北区大队对佳口公司的经营场所（地址：柳州市鹧鸪江路7号）进行消防监督检查，发现佳口公司的经营场所存在使用泡沫夹芯板搭建厂房的火灾隐患后，当日作出柳北公消封字﹝2018﹞第0003号《临时查封决定书》，对“柳州市佳口食品有限责任公司”予以临时查封（查封期限：2018年1月10日15时至2018年2月9日15时），并责令佳口公司立即整改火灾隐患，整改后经检查合格方可解除查封。 一审法院认为，本案双方在平等、自愿的基础上签订的《场地合同补充协议》，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效合同，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。佳口公司抗辩没有拖欠桂中宝集公司租金，但佳口公司没有提供证据加以证明其支付租金的事实，故法院对其抗辩不予支持。桂中宝集公司的诉请符合双方的约定，法院应予支持。 佳口公司抗辩双方签订的《场地合同补充协议》并未有库区公共管理费的约定条款，桂中宝集公司诉请该项费用没有依据。对此法院认为，虽然佳口公司并非桂中宝集公司与柳州市喜乐佳食品厂签订的编号为LZNZ20110509-1的《场地租赁协议》的合同当事人，但在征得柳州市喜乐佳食品厂同意的情况下，桂中宝集公司与佳口公司达成合意，在遵守编号为LZNZ20110509-1的《场地租赁协议》的基础上签订了《场地合同补充协议》，对上述《场地租赁协议》部分内容作了变更。合同部分内容变更，不影响未变更部分内容的效力。佳口公司作为《场地合同补充协议》的权利义务主体，在与补充协议没有冲突的情况下，应继续履行原《场地租赁协议》约定的相关义务，按月承担150元库区公共管理费。 消防部门对佳口公司场所的临时查封时间是从2018年1月10日15时至2018年2月9日15时，之后是否继续查封，佳口公司没有进行举证。而桂中宝集公司主张的是2018年9月之后的租金，且佳口公司并没有证据证明查封的原因是桂中宝集公司的行为所致，因此该查封不能作为佳口公司免除租金的事由。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、佳口公司于本判决生效之日起十日内向桂中宝集公司支付租金及库区公共管理费共计40139.37元；二、驳回桂中宝集公司的其他诉讼请求。一审案件受理费804元（桂中宝集公司已预交），由佳口公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的证据一、2020年5月8日《情况说明》；证据二、《中国银行流水明细清单》；证据三、2020年5月13日《情况说明》；证据四、证人张某出庭作证证言。上述证据不能证明其与上诉人佳口公司案涉租赁场地有何关联，故本院对此不予采信。被上诉人提交的柳州市鹧鸪江路7号土地使用证以及该地上建筑物不动产权证与本案具有关联，本院对此予以采信。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：案涉租金及相关费用上诉人是否予以支付？ 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。 本案中据消防部门对佳口公司场所作的柳北公消封字﹝2018﹞第0003号《临时查封决定书》载明临时查封时间是从2018年1月10日15时至2018年2月9日15时，此时段距离桂中宝集公司主张的2018年10月至2019年1月使用期间段相距8个月之久，佳口公司无证据证明该临时查封与案涉租金计算时间段之间的关联性。佳口公司还主张其于2018年10月6日因桂中宝集公司违章过错而搬离并交还租赁场地，对此佳口公司亦不能提交证据证明，桂中宝集公司对佳口公司主张的交还场地时间不认可。由此，佳口公司应依法自行承担举证不能的法律责任，对于其不应支付案涉租金的主张本院不予支持。 本案中桂中宝集公司与柳州市喜乐佳食品厂签订的编号为LZNZ20110509-1的《场地租赁协议》,在征得柳州市喜乐佳食品厂同意的情况下，桂中宝集公司与佳口公司达成合意，在遵守编号为LZNZ20110509-1的《场地租赁协议》的基础上签订了《场地合同补充协议》，故《场地租赁协议》中对于按月承担150元库区公共管理费具有明确约定；且该费用收取的目的系对承租方车辆、垃圾处理、人员进出管理等方面事项的管理费用，由此桂中宝集公司主张佳口公司承担该费用合法合理。 至于租金及相关费用的计算，桂中宝集公司主张的2018年10月至2019年1月、2018年10月之前的半个月租金、及库区公共管理费共计40139.37元具体计算方式为：8769.86元/月×4个月+4459.93元+150元/月×4个月=40139.37元。据此,“2018年10月之前的半个月租金”具体计算方式为：8769.86元/月×0.5个月+150元/月×0.5个月=4459.93元。上述标准亦符合双方约定，佳口公司关于租金标准的上诉主张没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，佳口公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费804元，由上诉人柳州市佳口食品有限责任公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年六月八日 书记员 覃 溪