安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终1275号 上诉人（原审原告）：刘振东，男，1988年11月28出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：魏克淮，安徽弘大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:安徽省万泉置业有限责任公司，住所地安徽省临泉县城关镇人民路南侧（白金汉爵东侧），统一社会信用代码913412215830300756。 法定代表人：郭建彬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：骆东升，安徽文瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李刚，安徽文瑞律师事务所律师。 上诉人刘振东因与被上诉人安徽省万泉置业有限责任公司（以下简称万泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初9409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘振东上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，改判万泉公司向其支付违约金104018.1元；2.保留其向万泉公司诉求2020年1月1日起至房屋验收合格之日止期间的违约责任；3.一二审诉讼费用由万泉公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，万泉公司交付了不符合验收条件的房屋，其予以接收，但万泉公司交付不合格的房屋是违约表现，不代表其同意接收不合格的房屋，双方也未就合同的履行达成任何变更协议。涉案房屋未经验收的事实，已得到证明。同类判决证明交付房屋不是根据当事人接收时间，而是根据涉案房屋五大主体是否经验收合格来追究万泉公司的违约责任；2.一审判决适用法律错误，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，其与万泉公司在商品房买卖合同中明确约定交付房屋的条件是“商品房经验收合格，出示合同规定的证明文件且提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”，双方并未对房屋转移占有就视为交付进行约定，但一审判决却以商品房转移占有视为交付，显然违反了法律的规定。 万泉公司辩称，上诉人上诉请求不能成立，依法应予驳回。 刘振东向一审法院起诉请求：1.依法判令万泉公司向其支付2014年2月1日至2019年12月30日期间的违约金，共104018.1元；2.保留向万泉公司诉求2020年1月1日起至房屋验收合格之日止期间的违约责任；3.依法判令万泉公司向其支付逾期办证违约金2447.4元；4.本案的诉讼费及其他合理费用由万泉公司承担。 一审法院认定事实：2012年11月1日，刘振东与万泉公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定刘振东购买万泉公司建设的位于临泉县南侧（白金汉爵东侧）万泉•青年城2幢1单元904号商品房一套，面积74.61平方米，单价每平方米6560.74元，房屋总价款为人民币489497元。刘振于2014年11月18日实际收房。 合同第六条约定，“付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：3、银行按揭付款于签合同之日付首付款人民币149497元，余额人民币340000元于2012年11月7日前办理银行按揭相关手续，买受人未按约定时间办理的，视为逾期付款”。 合同第八条约定，“交付期限：出卖人应当在2014年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关约定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格···但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的···”。 合同第九条约定，“出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（按比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金···”。 合同第十五条约定，“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金···”。 一审另查明，万泉公司已于2018年10月16日将案涉项目1#楼、2#楼的资料提交临泉县不动产登记中心进行房屋所有权首次登记，临泉县不动产登记中心于同日向万泉公司出具《临泉县不动产登记受理通知书》。 一审法院认为：本案刘振东与万泉公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。刘振东已履行完毕支付购房款的合同义务，万泉公司应按照合同约定向刘振东交付房屋。万泉公司未按照合同约定于2014年1月30日前向刘振东交付房屋，依法应承担逾期交房的违约责任。刘振东诉请判令万泉公司给付刘振东违约金104018.1元（自2014年2月1日至2019年12月30日期间的违约金）并保留向万泉公司主张自2020年1月1日起至房屋验收合格之日止期间的违约责任。万泉公司辩称，刘振东实际于2014年11月18日领取了涉案房屋，刘振东主张违约金已经超过诉讼时效，即使未超出诉讼时效，刘振东也不应同时主张逾期交房违约金及逾期办证违约金。一审法院认为，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。万泉公司将不符合交房条件的房屋交付给刘振东，刘振东接收房屋，系双方当事人以其行为对合同履行条件的变更，自愿对自己实体权利作出的处分，并应承担由此产生的法律后果，故万泉公司逾期交房的违约天数应自2014年2月1日计算至2014年11月18日，共计291天，故万泉公司应向刘振东支付逾期交房违约金为14244.36元（489497元×0.1‰/天×291天）。 对于刘振东要求万泉公司支付逾期办证违约金2447.4元的诉讼请求，因万泉公司未在合同约定的时间内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故刘振东要求万泉公司支付逾期办证违约金为2447.4元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、安徽省万泉置业有限责任公司于判决生效之日起十日内支付刘振东逾期交房违约金14244.36元；二、安徽省万泉置业有限责任公司于判决生效之日起十日内支付刘振东逾期办证违约金2447.4元；三、驳回刘振东的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1215元,由安徽省万泉置业有限责任公司负担190元，刘振东负担1025元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，刘振东与万泉公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同，双方均应按照约定全面履行各自的义务。万泉公司逾期向刘振东交付房屋，应当承担逾期交付房屋的违约责任。但万泉公司于2014年11月18日已向刘振东实际交付涉案房屋，于2018年10月16日将案涉项目1#楼、2#楼的资料提交临泉县不动产登记中心进行房屋所有权首次登记，临泉县不动产登记中心于同日向其出具《临泉县不动产登记受理通知书》，一审法院判决万泉公司向刘振东支付2014年2月1日计算至2014年11月18日共计291天逾期交付房屋违约金14244.36元（489497元×0.1‰/天×291天）并无不当，刘振东要求万泉公司继续支付逾期交付房屋违约金的上诉理由无法律依据，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2380元，由刘振东负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年六月三日 法官助理张婷玉 书记员王京阳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；