安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0302民初79号原告:唐中义,男,1976年11月1日出生,汉族,住蚌埠市。委托代理人：姜玉刚，安徽江安律师事务所律师。委托代理人：赵友江，安徽江安律师事务所实习律师。被告：蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司，住所地：安徽省蚌埠市解放路488号，统一社会信用代码：913403000608019695。法定代表人：陈亮，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。原告唐中义与被告蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐中义的委托诉讼代理人姜玉刚、赵友江，被告荣盛公司的委托诉讼代理人李宏亮、迟小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付预期办理房地产权属证书的违约金54285.09元(以577501元为基数,按日0.02%计算,自2017年6月25日计算至2018年10月8日),并自起诉之日起按月利率千分之五支付利息至实际付清时为止;二、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2014年8月20日,原告唐中义与被告签订了一份《商品房买房合同》。原告以按揭方式购买被告开发的香榭兰庭小区商品房。合同第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房,出卖人按已付房款的日0.02%向买受人支付违约金。2016年6月30日,被告通知原告办理了交房手续,但被告于2018年10月8日才将办理房屋产权所需材料提交到蚌埠市不动产登记中心备案,被告的行为已构成违约。为依法维护原告合法权益,特具状起诉至贵院,恳请贵院查明事实,依法判如所请。被告荣盛公司辩称，一、原、被告之间存在房屋买卖合同关系，具体权利义务以双方签订的商品房买卖合同及补充协议为准。二、案涉房屋在权属证书办理过程中，因不动产登记法律法规规章的变化以及不动产登记机关的改革，导致被告为原告提交办理权属证书资料的延迟，被告愿意承担相应逾期提交办理权属证书登记资料的责任。1、被告承担违约金的基数为案涉房屋最终的不动产销售发票所载的价款金额为准。2、违约金计算的起算日期应为案涉房屋交付期满后的第361天。3、违约金计算的截止日期应为被告向不动产登记部门提交房屋所有权申请登记受理之日，在该日被告已经向不动产登记部门申请了案涉房屋的所有权登记，该日之后不动产登记部门对案涉房屋权属登记资料的审查及颁发证书为不动产登记机关审查资料及颁发证书的时间，被告对此不应承担相应违约责任。4、违约金的计算标准应为0.02%，原告请求的违约金时间计算有误，请法院予以纠正。原告围绕其诉请向本院提交以下证据：证据一、原告身份证复印件1张、被告企业信息，证明目的:证明原被告主体资格;证据二、《商品房买房合同》、《公证书》、购房发票、契税等收据，证明目的:证明原被告双方在平等、自愿、公平、协商的基础上订立的购房合同。约定由被告提交办证材料、房款总价、原告缴纳契税、共维等的时间;证据三、不动产登记查档结果、不动产登记收件单，证明目的:证明购买房屋权属及发证日期是2018年12月17日,被告为原告办证提交到不动产登记中心的时间是2018年10月8日。被告质证称，对证据一、二没有异议；对证据三真实性无异议，对证明目的有异议，收件单不是被告最早提交办理不动产权证书材料的时间。被告向本院提交以下证据：证据一、被告营业执照复印件，证明被告主体资格；证据二、《蚌埠市房屋所有权申请登记受理单》，证明因不动产法律法规变化，导致被告提交办理案涉房屋所有权登记资料受理的时间延迟，案涉房屋转移登记的受理时间为该受理单的时间，故违约金计算的截止时间最迟为该受理单的载明受理日期。原告质证称，该受理单备注是转移登记，不是备案登记。被告第一次向登记机关提交的材料不齐全，致使原告办理房产权证的时间延迟。本院对原、被告所举证据真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2014年8月20日，原告唐中义与被告荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201408200073，以下简称合同），该合同约定原告以按揭方式购买被告开发的荣盛·香榭兰庭小区第33幢1单元24层01241室房屋。双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。2014年8月21日，经蚌埠市众信公证处公证，原告唐中义向被告荣盛公司出具委托书，委托被告荣盛公司就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需费用由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。2016年5月30日，原告唐中义作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为577501元。原告唐中义与被告荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间为2016年6月30日。2018年1月10日，被告荣盛公司代理原告申请办理案涉房屋的不动产所有权登记申请。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。涉案商品房买卖合同系被告荣盛公司与原告唐中义真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同第十五条系双方关于房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，被告荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由被告荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受原告唐中义委托，代原告办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。本案判断被告荣盛公司是否违约，取决于被告荣盛公司是否按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由被告荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋实际交付的时间是2016年6月30日，2017年6月25日之前被告就应将办证的相关资料交至产权登记中心，而根据蚌埠市房地产交易管理处出具的所有权登记受理单载明，被告荣盛公司于2018年1月10日将涉案房屋办理产权登记需要由被告荣盛公司提供的材料交产权登记机关，超过双方约定的被告荣盛公司向产权登记机关提交相关登记资料的日期，故被告荣盛公司构成违约，其应承担相应的违约责任。荣盛公司违约时间为2017年6月25日至2018年1月10日，违约金数额为577501元×0.02%/天×199天=22984.5元。关于原告主张的逾期办证时间应该计算至不动产登记收件单上的时间，本院认为，合同约定的被告应履行的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。蚌埠市不动产登记中心出具的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单证实被告已按合同约定向产权登记机关提交办证资料，办证机关也已受理并登记备案。被告已按合同约定履行其义务，原告主张自被告向产权登记部门提交办证材料后继续计算违约金不符合合同约定，故对原告该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告唐中义违约金22984.5元。二、驳回原告唐中义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1157元，减半收取578.5元，由原告唐中义负担391.5元，被告蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司负担187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  袁俊岭二〇二〇年六月一日书记员  赵 如附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。