湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终650号上诉人（原审原告）湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区。法定代表人：蔡建波，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：杨舜，湖南金州律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：邹修石，湖南金州律师事务所律师。代理权限：一般授权。被上诉人（原审被告）株洲市建辉房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲云龙示范区。法定代表人：苏炼钢，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾铁军，湖南莱茵律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：秦雪娥，湖南莱茵律师事务所律师。代理权限：一般授权。上诉人湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司因与被上诉人株洲市建辉房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2019）湘0202民初3242号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月1日立案受理后依法组成合议庭进行审理，经过阅卷，询问各方当事人及其诉讼代理人，本案现已审理终结。上诉人湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求，二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：因被上诉人恶意违约，导致房屋租赁合同不能履行，应按合同约定承担违约责任，支付违约金并赔偿上诉人的全部直接、间接经济损失。律师费应按合同约定由被上诉人予以赔偿。一审判决被上诉人应承担违约责任认定不完整，应当向上诉人支付违约金数额计算错误。被上诉人株洲市建辉房地产开发有限公司答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司向一审法院诉讼请求：一、判令被告向原告交付租赁的房屋，继续履行原、被告于2017年5月27日签署的《房屋租赁合同》以及2017年6月6日签署的《房屋租赁合同补充协议》；二、判令被告向原告支付违约金50万元；三、判令被告向原告支付律师费10万元；四、本案的诉讼费用由被告负担。庭审中增加诉讼请求：要求被告承担违约金并赔偿损失329.2969万元。一审法院认定事实：2017年5月27日，原告建辉公司（甲方）作为出租方，被告十方酒店（乙方）作为承租方签订《房屋租赁合同》，合同第一条出租房屋情况：1-1甲方出租给乙方的房屋坐落于华强路与云峰大道两条主干道交汇处新凯龙云龙假日欢乐广场，项目共计6000平方米左右（最终以产权登记的为准），用于经营湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司旗下四星级麗枫品牌酒店，目前甲方已取得该房屋的土地证和施工许可证等。1-2甲方保证：甲方对该物业具有对外出租权及经营管理权，并能确定与乙方签订的租赁合同合法有效。甲方在该房屋销售出去时，甲方必须与购房者同时签订乙方的委托经营管理协议，在购房者认可并接受委托经营管理协议的基础下，本合同中的权利与义务全部转移到该房屋的购买方。1-3在本合同签订前，乙方对该项目的业态现状，以及今后将进行产权分割对外进行销售的事实己作全面了解，乙方承诺放弃本租赁物业的优先购买权，在买受人购买该租赁物业后，乙方将与购房业主按照本合同约定租赁期限及租金标准另行签订《委托经营管理协议》(详见附件3:委托经营管理协议)，如《委托经营管理协议》内容未完善的纠纷甲方有义务进行协调处理。1-5甲方于2018年6月30日前按双方约定的毛坯房交房标准经主管部门验收合格后交付给乙方。1-6乙方应于2018年5月1日前向甲方提供装修方案平面图、设备技术参数、预留预埋位置等施工要求，如乙方未按时提供，所造成的一切返工及费用由乙方自行承担，甲方不承担由此造成延期交房的违约责任。在不影响甲方一次性消防验收的前提下，甲方可以允许乙方提前进场装修。二、租赁期限：2-1该房屋租赁期自2018年6月30日起至2033年6月29日止，共计十五年，免租期1年(含装修期)；2-2甲方保证于2018年6月30日前从交房之日起，按照本合同第八条约定将一次消防验收合格的房屋交付乙方进行装修，并向乙方提供该房屋的土地消防证及房产合格证复印件。具体交付日期以甲方书面通知为准。甲方给予乙方装修期12个月，即2018年6月30日至2019年6月29日止，装修期内甲方仅不收取乙方租金。其他如物业管理数、水、电费等相关费用由乙方直接向物业公司或相关职能部门缴纳。若因甲方原因导致延迟交付房屋的，上述装修期、租赁期限相应顺延；同时，房屋延迟交付该房屋超过30天的，在装修期、租赁期限顺延的基础上，乙方有权拒付一个月的租金，以此类推，如交房延期超过180天的，乙方有权解除合同，甲方须全额退还乙方所缴纳的所有的费用，并按合同首年度(算足12个月计算)租金总额的200%的金额支付违约金给乙方。如无正当理由乙方不配合交接房属的，乙方应向甲方承担对等的违约责任，由此给甲方造成损失的，还需向甲方承担赔偿责任。三、租金的约定：3-1甲、乙双方约定，自起租日起，年租金为50元人民币每平方米;最终租赁房屋总面积以产权证登记的建筑面积为准;租赁期内具体租金测算表如下(每三年递增百分之三)等。3-4此合同签约后3个工作日内甲方需向乙方支付80万合作保证金，该合作保证金在甲方第二次支付装补款时进行抵扣；乙方应向甲方支付保证金50万元，该保证金于支付第一笔装补款时由甲方暂扣，并于达到开业标准，支付工程尾款时返还给乙方。3-5甲方按照1600元/平方的标准，共计6000平方给予乙方装修补贴，合计总金额9600000元；甲方通知开始进行设计酒店图纸后，5个工作日内甲方支付应支付总金额的20％到乙方账户，图纸通过确认后五个工作日甲方支付总金额的20％到乙方账户等。六、其他条款：6-7甲方为保证乙方对该租赁场地的设计和改建工作顺利进行，同意于本合同签订之日起10日内无条件地向乙方提供完整的与乙方工程相关的建筑物图纸。若因甲方未能按时提供图纸或错误图纸导致工期延误的，装修期、起租日及租赁期限相应顺廷，如因此导致施工方向乙方主张赔偿责任的，应由甲方承担全部赔偿责任。6-14乙方的租赁房屋，由甲方负责通过第一次消防验收，乙方负责第二次消防报建验收。由于二次消防施工达不到验收要求而影响甲方交房，则由乙方承担一切责任和损失(包括因延期交房而应支付的租金及造成小业主索赔等损失)等。七、合同解除及违约责任：7-5除本合同另有特别约定外，甲方违约(包括但不限于擅自解除合同、在本合同内承诺的条件因其他原因发生变化、在租赁期限内因纠纷争议被查封本合同项下租赁物等原因)，造成乙方不能正常经营或使用该房屋的，甲方除须退还乙方已经预付的保证金、租金等一切款项和补偿乙方的装修损失【标准按乙方装修票据(包括但不仅限于发票)总额除五年均推值乘以未履行合同年数(不满1年的按照1年计算)】以外，还须按照以下两款中数额较多的一种向乙方进行违约赔偿:a.不低于3个月的租金(以签订合同时发生的租金标准计算)；b.已租赁年限的合同租金总额的20％。7-6甲方有下列行为之一的，均视为甲方严重违约，乙方有权解除本合同:1、在本合同签订之日起30天内甲方未能提供带荷载数据的《房屋安全鉴定报告》，甲方除须退还乙方已经预付的租金、定金等一切预付款项，还须按本合同7-5条的赔偿标准向乙方进行违约赔偿；2、在本合同签订之日起10天内甲方未能提供经乙方盖章认可的该房屋产权人之土地权利证书复印件(须加盖产权人公章)的，甲方须按本合同7-5条的赔偿标准向乙方进行违约赔偿。九、其他：9-2在本合同签署生效后，本合同即为当事人的唯一协议，并取代当事人双方此前明确表示或暗式所达成的一切协议和承诺。本合同之附件为本合同不可分割之部分，与本合同具有同等法律效力。9-3甲乙双方就履行合同及本合同发生纠纷，应通过协商解决:协商解决不成的，可依法向租赁在地人民法院起诉。因此产生的诉讼费、律师费、交通费、执行费等全部费用由败诉方承担。2017年6月6日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，其中第三条、第四条将租赁期限和交房日期作出变更，即租赁期限暂定自2019年1月1日起至2033年12月31日止，共计十五年；甲方保证于2019年1月1日前按照本合同第八条约定将一次消防验收合格的房屋交付乙方进行装修，具体交付日期以甲方书面通知为准等。2017年6月9日，原告向被告转账支付保证金80万元，2018年1月16日，原告向被告支付装补款142万元，共计222万元。2019年8月28日，原告向被告邮寄《解除租赁合同通知函》，表明由于项目的受托经营管理人凌燕舞套取公司巨额资金外逃、公司项目处于无人管理、无资金继续推进的停滞烂尾状态，导致了2018年至目前大量购房户数次到区、市、省、北京上访，造成了恶劣的社会影响。公司目前困难重重负债累累，项目何时建成遥遥无期，项目何去何从尚未可知。基于租赁场地无法交付贵司、麗枫品牌酒店项目未实际入驻、合同未实际履行也无法继续履行的实际情况，通知被告解除《房屋租赁合同》及补充协议，要求被告退付222万元用于项目维稳和员工工资的发放。户名:株洲云龙示范区云龙假日欢乐广场项目问题处理工作领导小组，账号:81×××01，开户行:长沙银行株洲云龙支行。2019年9月2日，被告以《工作联系函》回复表明在合同签订后，被告积极履行合同义务，安排相关人员跟进项目，并于2017年6月12日向铂涛集团支付了酒店加盟费人民币28.6万元整。因贵司相关人员的不当行为，导致项目停滞至今，贵司也予以认可租赁场地无法交付的违约事实。我司于2019年8月29日收到贵司发出的《解除租赁合同通知函》，特此回复如下：一、如贵司执意与我司解除《房屋租赁合同》与《房屋租赁合同补充协议》两份合同，在贵司支付我司损失及违约金的情况下，我司同意与贵司解除合同；二、我司愿意等待贵司融资、重组，盘活该项目，继续与贵司合作该项目。另查明，2017年5月31日，被告与丽枫酒店签订《管理合同》约定，由被告作为投资人筹建符合管理人（丽枫酒店）标准的“管理店”，交由管理人经营管理；酒店描述：酒店名称“麗枫酒店·株洲方特云龙海洋馆店”，地址：株洲云龙假日欢乐广场，酒店分布楼层2-4层，酒店总面积6000平方，酒店客房数量110间。2017年6月12日，被告向丽枫酒店转账支付加盟费28.6万元。2019年5月17日，丽枫酒店与被告签订《终止合作协议书》，其中第1条约定，甲乙双方一致确认《管理合同》因乙方无法租赁管理合同中的物业等不可调和原因，于本协议生效之日即行终止；第4条约定，甲方丽枫酒店在本协议生效之日起30日内退回乙方缴纳费用28.6万元。2019年8月26日，丽枫酒店退回被告28.6万元。2019年7月4日，丽枫酒店与唐建辉签订《管理合同》约定，由唐建辉作为投资人筹建符合管理人（丽枫酒店）标准的“管理店”，交由管理人经营管理；酒店描述：酒店名称“麗枫酒店·株洲方特欢乐世界店”，地址：株洲市石峰区，酒店分布楼层2Ｆ—5Ｆ，酒店总面积5500平方，酒店客房数量110间。同日，株洲云龙示范区云龙假日欢乐广场项目问题处理工作领导小组向丽枫酒店转账支付加盟及指导费33.28万元。又查明，2019年5月31日，株洲市信访工作联席会议办公室发布《湖南新凯龙公司引发多次进京赴省到市集访问题有待妥善处理》的信访要情，载明1、项目基本情况。云龙假日欢乐广场项目由建辉公司开发，运营商为新凯龙公司。项目工程除三期海洋公园尚未全部竣工外，一期商业广场、二期商业中心均进入装修、招商运营阶段。项目可售单元1156个(商铺)，已售单元1144个，被法院查封12个(其中已解除查封的6个)，截至2018年10月底，项目处于半停工状态，公司经营基本陷于停顿。2018年11月下旬，在株洲经开区协调下，项目恢复施工。目前涉及各类纠纷款项和费用约4000万元，三期海洋公园项目尚未全部完工及办理结算。预计完成项目建设还需资金5000万元，急需启动资金1000万元。2、业主信访情况。因项目没有按期运营开业，部分业主要求退款退铺，并开始串联集体访、越级访等。2019年6月26日，株洲市公安局经济开发区分局决定对凌燕舞挪用资金案立案侦查。2019年9月6日，该局出具《证明》，载明凌燕舞从株洲市建辉房地产开发有限公司挪用资金约6000万元涉嫌挪用资金罪，该局已立案受理。凌燕舞在逃，案件正在侦办之中。再查明，案涉云龙欢乐假日广场的房屋已经销售完毕，在房屋对外销售时原告未与购房业主签订《委托经营管理协议》，原告至今未交付租赁房屋给被告使用。2019年11月4日，被告向本院提起诉讼，要求原告履行合同交付租赁房屋并承担违约责任，本院将两案合并审理。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告自愿签订房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中原告未按照约定交付租赁房屋给被告使用构成违约，现原告请求解除双方签订的租赁合同及补偿协议，本院认为合同解除权作为一种形成权，通常只赋予合同关系中的守约方，原告本身不享有合同解除权。本案中，原告公司内部出现管理和经济问题致使建设资金断裂，造成了项目处于半停工、公司经营基本陷入停顿的状态，案涉海洋公馆的房屋目前仍未竣工验收，原告至今仍不能向被告交付租赁房屋。虽然原告在租赁合同中的主要义务是交付租赁房屋，但应交付的租赁房屋存在基本销售完毕，涉及诸多购房业主的利益，在案涉房屋对外销售时，原告未按照租赁合同1-2条自行与购房业主签订《委托经营管理协议》，亦未按照1-3条的约定安排被告与购房业主签订《委托经营管理协议》进行妥善处理，若对此不加以考虑强制履行合同，在房屋交付过程中势必引发新的矛盾和纠纷；此外案涉租赁合同尚未实质开始履行，合同的继续履行还需双方继续高度配合完成产权证件、消防证件、建筑物图纸的提供、进场装修施工、开办经营、房屋维修等概括性、持续性的行为义务，对于这些行为，显然难以强制履行。根据《合同法》第一百一十条，“当事人一方履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”规定，本案构成《合同法》第一百一十条第二项规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形。再次，租赁合同为继续性合同，这些义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。本案中，双方就案涉争议已诉诸于法律且难以调和，可见，双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同租赁期限长达十五年之久属于长期性合同，并非短时间内即可履行完毕，在原告不愿继续履行合同或者已经以自己的行为表明其不再继续履行合同时，继续履行合同的基础显然已经不复存在，若强制继续履行对双方都不利。且被告已经与合作单位丽枫酒店终止了合作关系，退还了合作费用，可视为被告对原告不能履行租赁合同交付房屋的认可。故对原告要求继续履行原、被告双方于2017年5月27日签署的《房屋租赁合同》以及2017年6月6日签署的《房屋租赁合同补充协议》的诉讼请求，本院不予以支持。根据合同法第九十七条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案中，因被告违约导致合同解除，被告应当按照合同约定承担违约责任。合同7-5除本合同另有特别约定外，甲方违约(包括但不限于擅自解除合同、在本合同内承诺的条件因其他原因发生变化、在租赁期限内因纠纷争议被查封本合同项下租赁物等原因)，造成乙方不能正常经营或使用该房屋的，甲方除须退还乙方已经预付的保证金、租金等一切款项和补偿乙方的装修损失【标准按乙方装修票据(包括但不仅限于发票)总额除五年均推值乘以未履行合同年数(不满1年的按照1年计算)】以外，还须按照以下两款中数额较多的一种向乙方进行违约赔偿:a.不低于3个月的租金(以签订合同时发生的租金标准计算)；b.已租赁年限的合同租金总额的20％。原、被告签订租赁合同后，被告并未向原告交付约定的房屋，即租赁合同并未实际履行，被告应当按照合同中7-5a.不低于3个月的租金(以签订合同时发生的租金标准计算)的约定承担的违约责任，合同3-1约定首次租金为每月每平方米50元，原、被告合同中约定租赁面积为6000平方米，被告应承担的违约责任为900000元（3月×50元/㎡×6000㎡）。被告抗辩称2019年10月8日向本院提起诉讼要求原告退还预付款项200万元系考虑到自身存在违约行为，22万元系违约金，现原告诉讼要求被告承担违约责任，该22万元应在被告应承担的违约金总额中予以扣除，本院经审查对被告抗辩理由予以采纳，故被告应承担的违约责任为680000元（900000元-220000元）。原、被告在合同9-2约定，双方因履行合同发生纠纷的，由败诉方承担诉讼费、律师费等费用，原告因本案需开支律师费81000元，被告应当予以赔偿。原告主张的其他损失，因未提供充分证据证明损失的存在，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告株洲市建辉房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司支付违约金人民币680000元；二、被告株洲市建辉房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司赔偿律师费人民币81000元；三、驳回原告湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13600元，减半收取6800元，由原告株洲市建辉房地产开发有限公司承担。二审期间，上诉人湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司提交证据五组：证据一、借款函、银行转账凭证、流水、收据、财务凭证，证明上诉人公司财务人员李咪、邓雨晴用银行转账方式支付洒店设计费、装饰工程定金、酒店所需要的设备、材料等款项以及向其它公司借款用于酒店装修及前期工作。证据二、项目组员工工资发放表及公司财务人员网上银行邮箱载图，证明上诉人公司就本案项目成立项目组支付员工工资情况。证据三、李咪、邓雨晴情况说明及身份证复印件，证明与上诉人公司存在劳务关系。证据四、云龙假日欢乐广场照片及“云龙发布”公众号文章，证明涉案房屋并非不能交付，是被上诉人恶意违约。证据五、《民事委托代理合同》，补充协议，湖南增值税普通发票，证明上诉人起诉被上诉人房屋租赁合同纠纷案一审、二审均委托湖南金州律师事务所律师，代理费136000元，依合同约定应由被上诉人承担。被上诉人株洲市建辉房地产开发有限公司答辩称：证据一、因涉案项目没有实际交付，不能证明此证据与本案相关联。证据二、如前所述，合同未实际履行，不可能成立项目组。证据三、李咪、邓雨晴属于人证，应当出庭。未出庭的书面陈述不能作证据采信。证据四、属于宣传类报道，与实际情况不符。证据五、一审己经支持，二审上诉人无理，应由其自行承担。上诉人湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司提交的五组证据被上诉人株洲市建辉房地产开发有限公司均提出异议，本院根据本案查明的事实予以综合认认定。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点是：双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是否应当解除？若解除，被上诉人株洲市建辉房地产开发有限公司是否应当向上诉人湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司支付因合同解除之后的违约金并赔偿损失？现分析如下：双方自愿签订房屋租赁合同及补充协议，系其真实意思表示，亦未违反法律法规禁止性规定，应受法律保护。本案中，被上诉人株洲市建辉房地产开发有限公司未按合同约定交付租赁房屋给上诉人湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司使用构成违约。被上诉人作为违约方不享有合同解除权，但因被上诉人公司内部管理和经济问题，导致租赁房屋仍未竣工验收，且被上诉人对外销售租赁房屋亦未遵守双方签订的合同约定条款，现应交付的租赁房屋基本销售完毕，双方签订合同若强制履行有引发新的矛盾和纠纷的可能。双方签订合同期限十五年，被上诉人起诉要求解除合同，己没有履行合同的基础，故此双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》予以解除为宜。因被上诉人违约导致合同解除，被上诉人应当按合同约定承担违约责任向上诉人支付违约金。一审法院按双方合同约定计算上诉人应当承担违约金90万元正确，但认为被上诉人在另案诉讼请求中未请求的22万元系己支付的违约金从应当支付90万元违约金中予以扣除错误，应予以纠正。合同约定，双方因履行合同发生纠纷的，诉讼费、律师费、交通费、执行费由败诉方承担。纠纷因被上诉人违约引起，且被上诉人先行向一审法院提起诉讼要求解除合同，返还财产。上诉人因被上诉人提起诉讼即以合同约定向一审法院提起诉讼，要求继续履行合同，若合同解除要求依合同判令上诉人承担违约责任，支付违约金并赔偿损失。一审法院均予受理，由此产生二个案件律师代理费用。虽另案己判决解除合同并返还财产，但合同解除是因被上诉人违约导致，返还财产系遵照法律规定，上诉人并非败诉方。现上诉人因二个案件支出一、二审律师代理费（一审81000+二审40000+一、二审136000）合计257000元，且在被上诉人起诉上诉人解除合同、返还财产案中对该案的律师代理费未作处理，故此，被上诉人对二个案件的律师代理费均应予以赔偿。但本案系二审案件，直接判决剥夺了被上诉人的抗辩权，因此，上诉人可向一审法院另行起诉主张权利。上诉人提出装修合同标的房屋损失赔偿的请求，因房屋未交付使用，合同未实际履行，上诉人因此而产生损失的证据不足，此上诉理由不能成立，请求不予以支持。综上所述，上诉人湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司上诉理由部分成立，其请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：一、维持湖南省株洲市荷塘区人民法院（2019）湘0202民初3242号民事判决第二项、第三项。二、变更湖南省株洲市荷塘区人民法院（2109）湘0202民初3242号民事判决第一项为株洲市建辉房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司支付违约金900000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费13600元，减半收取6800元，由株洲市建辉房地产开发有限公司承担。二审案件受理费11410元由株洲市建辉房地产开发有限公司承担10000元，由湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司承担1410元。本判决为终审判决。审判长  易文胜审判员  李少华审判员  张晓玲二〇二〇年六月二十四日法官助理伍露书记员叶珊