安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初3761号 原告:张鹏程，男，1990年8月20日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。 被告:安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路，统一社会信用代码913412255770606574(1-1)。 法定代表人:马超，公司总经理。 委托诉讼代理人:冷振初，系该公司员工。 委托诉讼代理人:庞金超，系该公司员工。 原告张鹏程与被告安徽鑫马置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告张鹏程及被告安徽鑫马置业有限公司的委托诉讼代理人庞金超、冷振初均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张鹏程向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付逾期交房违约金13258.8元（自2017年12月31日至2018年3月30日止），逾期办理房屋所有权证违约金81804.65元（自2018年7月1日至2020年5月1日），合计95063.45元，其中办证违约金计算至办证为止；2、判令被告于判决生效后一个月内准备好办理房产证的所有手续并书面通知原告办证；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2016年11月4日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的金马中央公馆2幢1301室房屋一套，房屋价款736612元。原告按合同约定缴纳了全额购房款，合同约定了交房期限、逾期交房违约责任承担及由于出卖人原因导致原告于交付房屋90日内未取得房屋所有权证的，“双方协商解决”。被告于2018年3月30日交付房屋,至今未为原告办理涉案房屋不动产权证书。按合同约定，被告应当支付原告逾期办证违约金及逾期交房违约金。原告据此诉讼来院。 被告安徽鑫马置业有限公司辩称，原告主张逾期交房违约金于法无据，应予驳回，主张逾期办证违约金事实不清，证据不足，不应得到法律支持。逾期交付房屋和逾期办理不动产权证是政府职能部门不作为、慢作为及恶劣寒冷天气导致，系不可抗力。2017年11月26日涉案房屋工程竣工验收后，被告公司及时快递邮件通知原告接收房屋，被告按约履行了交房义务，后又履行了通知和协助办证义务。被告并无过错，不应承担违约责任。 根据双方当事人提供的证据，经开庭审理举证质证，本院查明的法律事实如下:2016年11月4日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定:原告购买被告开发的位于阜民路北侧、阜为路西侧的金马中央公馆小区10260幢13层1301号房屋1套，预测建筑面积127.52平方米，商品房单价为每平方米5776.44元，总价款为736612元。合同第七条关于付款方式及期限的约定为:买受人应当于2016年11月4日前支付首期房价款436612元,占全部房价款的59%，余款300000元向出卖人指定的金融机构申请贷款支付。合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；4、经综合验收合格。合同第十一条关于交付时间和手续约定:出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任约定:除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当于本条第（1）向中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部门），并自买受人付款之日起，按照每日0.02%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第二十条关于房屋登记约定:（一）、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理:…2、双方协商解决。 《安徽省住房城乡建设系统重污染天气建筑杨尘防治应急方案》要求自2017年11月20日起至2018年1月底建成区内停止各类建设工程、道路工程、水利工程石方作业以及房屋拆迁施工等。 原告已支付全部购房款736612元，于2018年4月1日接收涉案房屋,同日签署《业主交房流转表》同意工期顺延，至今未取得涉案房屋不动产权证书。 另查明:2017年11月26日，涉案房屋所在2#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收取得《工程竣工验收报告》，至今未通过综合查验合格，未能取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。 本院认为:原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 关于逾期交付房屋违约金:被告辩称政府行政命令和恶劣天气导致工程工期延误，系不可抗力，且原告签署《业主交房流转表》作出承诺自愿接收房屋，被告不应承担逾期交房违约责任。本院认为，《安徽省住房城乡建设系统重污染天气建筑杨尘防治应急方案》要求2017年11月20日至2018年1月底全部工程停工，系政府行政命令，被告不得违抗，属不可抗力。原告签署《业主交房流转表》同意工期顺延，合同约定交房时间应相应推迟72日，被告应当于2018年3月13日前交付房屋。被告根据合同约定通过邮寄方式于2018年3月20日向原告送达交房通知书，但送达之时涉案房屋尚未达到约定的交付条件，其辩解意见，本院不予支持。原告于2018年4月1日实际接收房屋，根据双方签订的合同约定，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金，逾期交房违约金应当自2018年3月14日计算至2018年3月30日，原告要求计算至2018年3月30日，违约金为2504.48元（736612元×0.02%×17天），原告要求超出部分，本院不予支持。 关于逾期办理不动产权属登记违约金:被告辩称因行政命令及恶劣天气，导致办证逾期，不应承担违约责任。本案中，虽然因政府行为导致工程延期，但原告实际接收房屋后，被告理应按合同约定90日内为原告办理不动权属登记，涉案房屋所属2#楼至今未达到办证条件，原告未能办理房屋产权登记系被告原因所致。原告按合同约定向被告交付了全部购房款，但被告未能按约及时履行办证义务，应承担相应的违约责任。原告于2018年4月1日实际接收房屋，至庭审辩论终结前尚未取得不动产权登记证书，逾期办理房屋产权证违约期间应当从原告接收房屋后90日期满次日即2018年7月1日起，计算至法庭辩论终结前，即2020年5月28日。本案中，原、被告双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告要求逾期办证违约金计算至办证之日，因庭审辩论终结后的逾期办证违约责任归属无法确定，原告可待违约责任确认之后，另行主张。 原告要求被告在一个月内准备相关办证手续并书面通知办证，因涉案房屋尚不具备办证条件，原告请求于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、被告安徽鑫马置业有限公司赔偿原告张鹏程逾期交付房屋违约金2504.48元； 二、被告安徽鑫马置业有限公司以房价736612元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿原告张鹏程自2018年7月1日计算至2020年5月28日的逾期办理房屋产权登记违约金； 三、驳回原告其他诉讼请求。 上述款项于本判决书生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1088元（原告已预交），由原告张鹏程负担25元，被告安徽鑫马置业有限公司负担1063元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  刘炳鹏 二〇二〇年六月一日 法官助理熊丰书记员李娟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 告知 一、本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。 开户银行:中国银行股份有限公司阜南支行； 开户名称:阜南县人民法院执行标的款； 开户账号:17×××07。 并请通知主审法官:刘炳鹏，办公电话0558-85××××9；通讯地址:皖阜南县人民法院立案庭；邮政编码236300。