贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初4711号 原告：杜永能，男，汉族，1978年8月30日出生，无业，住贵州省普安县。 委托代理人：杜昌元，男，汉族，1951年12月4日出生，住贵州省普安县。系杜永能父亲，一般代理。 被告：吉淋波，男，汉族，1984年12月20日出生，无业，住贵州省六盘水市钟山区。 第三人：崔沙，女，汉族，1986年4月12日出生，无业，住贵阳市南明区。 原告杜永能诉被告吉淋波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序进行审理。审理过程中，被告吉淋波现将本院提交申请书，以其已将涉案房屋转租给崔沙，案件的处理结果与崔沙存在法律上的厉害关系，申请追加崔沙作为第三人参加诉讼。经审查，被告吉淋波的申请符合法律规定，本院依法追加崔沙作为第三人并公开开庭进行了审理。原告杜永能及其委托诉讼代理人杜昌元、被告吉淋波、第三人崔沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜永能向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间签订的房屋租赁合同并判令被告立即归还所承租的房屋；2.判令被告支付违约金178416元（计算方式按租赁合同第十条违约责任约定，前三年租金合计504000元，后两年租金合计388080元，共计892080元的20%为178416元）；3.判令被告支付2020年第一季度2月至3月所欠房屋租金28000元，第二季度（4-6月）租金42000元（实际计算至履行支付款项终结之日止），同时判令被告支付滞纳金5880元（按未付租金乘以拖欠时间乘以2%计算，28000元按6个月计算滞纳金为3360元，42000元按3个月计算滞纳金为2520元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年12月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于贵阳市南明区，面积74.7平方米出租给被告开设药店，租期5年，头3年租金168000元，按季度付款，每季度42000元。后2年年租金按10%递增。2020年元月起，被告违约不交租金，原告多次催收，被告于2020年1月10日交纳1月份租金14000元，以后所签租金又经原告多次与被告联系，被告以没有钱为由不履行。被告的行为已构成严重违约。故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告吉淋波辩称：同意解除房屋租赁合同，不同意支付违约金以及其他各项费用。理由如下：1.在房屋租赁前被告用电话加文字的方式取得原告的转让同意权，被告如果无法经营可以用押金抵扣房租后搬走。故原告所述不是事实；2.由于原告在异地不方便到现场签订合同原因，被告收到合同后发现地址不相符，并且没有1、2条，被告电话和原告确定后签订了本合同，合同地址和实际租赁地址不相符不具有法律效应；3.被告转让前通知原告并取得原告的同意，但被告转让后多次通知原告办理转让手续，但原告以无时间为由拖延。后被告按原告要求提供第三人电话并确认原告和第三人正常联系后才终止联系；4.被告认为微信文字沟通的内容方式应该得到法律认可，第三人接手并使用房屋应该承担相应的法律责任及不利后果。 第三人崔沙述称：我转租涉案房屋后，2020年2月16日起至2020年7月11日的租金支付给被告，由被告转交给原告。我愿意继续承租涉案房屋，并交纳相应租金。 原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1.商品房买卖合同、预售合同备案登记表各1份，拟证明位于贵阳市南明区商铺属原告购买所有。被告及无异议；2.房屋租赁合同1份，拟证明原被告双方于2018年12月16日签订合同，原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限为五年，从2018年12月16日至2024年1月8日止，有一个月的装修期。合同第十条对违约责任进行了约定。被告对房屋租赁合同的三性无异议，证明目的有异议。认为合同约定的商铺地址和商品房买卖合同上记载的地址不一致，一个是Ｓ区，一个是Ｓ2区。关于转租的条款也不一致。合同第十一条免责的约定为，被告与原告协商过可以用押金抵一个月房租并搬走，并且在微信中协商过被告可以转租。在门面没有到期之前，被告将门面转让给第三人，并且要求原告和第三人重新签订合同，原告同意让被告将第三人的联系方式给原告，且被告确定原告与第三人能正常联系后，就未再关注实情。故租金就由原告与第三人自行联系。第三人对房屋租赁合同的三性无异议，但提出合同第十一条约定因不可抗力原因导致合同终止，免责，第三人在2020年2月、3月没有经营也没有收入；3.照片1张，拟证明被告租赁涉案房屋开设的药店，在疫情期间，疫情对药店的影响不大甚至无影响。被告对照片的真实性无异议，证明目的有异议，认为照片中无人，不能证明疫情期间的情况。第三人对照片的真实性无异议，证明目的有异议，认为疫情对第三人的销售具有影响，并可提交销售记录证明；4.照片1张，拟证明被告系药店的法定代表人，第三人是药店店长。被告对照片的真实性无异议，但认为系之前的照片，后第三人进行了变更。第三人对照片的真实性无异议，证明目的有异议，提出当时尚未更新，现才变更营业执照；5.电话记录1份，微信名称截图，拟证明被告称将案涉房屋转让给第三人，但提供的联系方式是虚假的。被告提出所提供的电话号码及微信是真实的，原告和第三人已有联系方式。第三人认可电话号码137××××9573系其所有，联系不上系因该号码有一段时间无法接通；6.微信聊天记录1份20页，拟证明第三人仅是药店股东，代被告支付房租，且租金从2020年2月16日起未付，不能证明商铺已经转让给第三人。第三人对聊天记录的真实性无异议，但提出第三人之前是药店是股东，现被告已将药店转让给第三人。被告的质证意见与第三人的质证意见一致；7.原被告微信聊天记录1份10页，拟证明原告向被告多次催要租金，被告仅支付2020年1个月的租金14000元，从2020年2月16日之后就拒绝支付。被告对聊天记录的真实性予以认可，提出2020年2月16日起的租金确实未支付，但该租金应由第三人支付。第三人提出系原被告之间的聊天记录，不清楚。但认可原告的证明目的；8.原告与第三人的聊天记录1份，拟证明原告与2020年4月请第三人告知被告到铺面商量房租费用支付事宜，被告拒绝。被告提出系原告与第三人之间的聊天记录，情况不清楚。第三人对微信记录真实性无异，但提出原告要求联系被告来协商，被我拒绝；9.微信聊天记录1份，拟证明原告再次要求被告到铺面商量租金事宜，被告予以拒绝。被告对聊天记录真实性无异议，对证明目的不予认可。第三人提出系原告与被告之间的聊天记录，不清楚。 被告围绕请主张提交证据如下：1.转让合同1份，拟证明涉案房屋被告于2019年6月24日已转让给第三人。原告认为转让行为不真实，对三性不予认可。第三人认为转让合同真实性有效；2.微信聊天记录1份，拟证明原告同意门面转让以及用押金抵最后一个月房租。原告对聊天记录真实性无异议，但认为转让和转租不是一回事，原告是同意转让的，但被告转让给第三人不等于转租，不同意转租房屋。且聊天记录是在原、被告签订租赁合同之前。第三人表示不清楚；3.微信聊天记录1份，拟证明被告与原告于2020年3月13日通过微信聊天，原告同意被告将门面转让给第三人。原告对聊天记录的真实性无异议，但原告通过被告提供的号码打给第三人，核实转让人的真实信息，结果电话打不通，无法联系。第三人认为是原、被告之间的微信聊天记录，无法确认真实性；4.原告与第三人2020年4月16日的微信聊天记录，拟证明原告与第三人联系成功。原告对微信聊天记录的真实性无异议，但认为不能证明原告和第三人有合同转让的真实性。第三人对微信聊天记录的真实性无异议，称第三人与原告联系上后，提出将房屋转让给第三人，由第三人向原告支付房租。 第三人未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2015年7月24日，原告向贵阳宏益房地产开发有限公司购买位于本市南明区房屋。2018年12月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定为：1.甲方出租给乙方的房屋位于贵阳市南明区平方米），租赁期限自2018年12月16日起至2024年1月8日止，租期为5年（甲方给30天的期限给乙方装修，不计算租金），房屋租金从209年1月16日起计算；2.租金及支付方式为：前三年租金每年268000元，每季度42000元（2019年1月16日至2022年1月8日）。后两年租金根据市场情况涨价，涨价则按每年10%递增。按先付费后使用的原则，房屋租金采取季度支付，乙方需提前15天支付下一期租金；3.房屋租赁合同签订时，乙方交纳押金14000元给乙方，房屋租赁期满后，乙方须结清水、电、物管费用的情况下，甲方如数退还给乙方；4.在租赁期内，任何一方违反合同约定，则视为违约，违约方应向守约方支付5年租金之和的百分之二十的违约金；5.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方免责。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告开设药店使用，被告亦将截止至2020年2月15日的租金交付给原告。被告在使用涉案房屋期间，2019年6月24日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《转让合同》，约定：甲方将其占用贵州省一步众一药业有限公司33.3%的股权以人民币62000元转让给乙方；乙方保证在经营期间及时按照甲方与房东杜永能于2018年12月16日签订的《房屋租赁合同》的有关约定支付房屋租金、水电费和厂家货款，如因拖欠相关费用给甲方造成损失的，由乙方承担。2020年3月13日，被告通过微信聊天方式告知原告“现在过来转合同”并将第三人手机号码发送原告。2020年4月16日，原告按第三人要求通过微信聊天方式将其开户银行及银行账号发送第三人。因原告未收到房屋租金，2020年4月21日，原告向本院提交民事起诉状，提出如前诉请。 另：2019年12月，新型冠状病毒感染的肺炎疫情在我国发生。2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应。2020年1月30日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于进一步加强各类营业场所监管的通知》，2020年2月14日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于加强全省复工复产期间疫情防控工作的通知》，2020年2月23日24时起，贵州省新型冠状病毒感染的肺炎疫情调整为三级响应。 另：本案在审理过程中，经本院两次向原告释明，原告均表示不追加第三人作为被告且不要求第三人承担责任。 本院认为，本案中，原告诉请解除与被告签订的《房屋租赁合同》，被告亦表示同意，本院从其双方自愿解除合同。合同解除后，被告理应按合同约定将所承租房屋交还给原告。故本院对原告要求被告返还涉案房屋的请求予以支持。关于原告诉请被告支付租金70000元（2020年2月16日起至2020年7月15日止）的主张。对此，被告辩称涉案房屋转让前已通知原告并取得同意，第三人接手并使用涉案房屋，应该承担相应的法律责任及不利后果。被告与第三人签订《转让协议》，将其在贵州省一步众一药业有限公司的股权转让给第三人，第三人亦在该《转让协议》中明确保证在经营期间及时按原、被告所签《房屋租赁合同》有关约定支付房屋租金、水电费和厂家货款，如因拖欠相关费用给被告造成损失的，由第三人承担。该约定不能代表被告已将涉案房屋转租给第三人。同时，被告未提交所欠租金经原告同意已转移给第三人负担证据。虽然第三人在2020年4月16日向原告表示支付租金，但至今未支付。由于双方约定租金按季度支付，故原告诉请被告支付所欠租金70000元的诉请，符合合同约定且于法有据，本院予以支持。被告的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告诉请被告支付违约金及滞纳金的主张，本院认为，合同履行应当遵循公平原则。本案中，被告在履行与原告签订的《房屋租赁合同》期间，新型冠状病毒感染的肺炎于2019年12月在我国发生并逐渐蔓延，该疫情属于全国突发公共卫生事件，是不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力因素影响的一方有权要求部分或者全部免除责任。被告及第三人虽系开设药店，但因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，2020年1月24日，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应。2020年1月30日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于进一步加强各类营业场所监管的通知》，2020年2月14日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于加强全省复工复产期间疫情防控工作的通知》，2020年2月23日24时起，贵州省新型冠状病毒感染的肺炎疫情调整为三级响应。在全省采取停工停产、封闭管理等各种强有力措施防控疫情期间，药店的经营必然会受到极大影响，第三人未能及时将涉案房屋租金交付给被告，导致被告亦未按期支付原告租金，该逾期支付行为，系遭受不可抗力因素影响而发生，故对原告诉请被告支付违约金及滞纳金的请求，本院不予支持。考虑到本案纠纷根本上系被告逾期支付租金引起，故本院酌情认定案件受理费由被告承担，本院在此予以说明。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下: 一、解除原告杜永能与被告吉淋波于2018年12月16日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告吉淋波在本判决生效之日起三日内将贵阳市南明区花果园项目S2区第1栋1单元（1）1层6号房屋返还原告杜永能。 三、被告吉淋波于本判决生效之日起三日内支付原告杜永能租金70000元。 四、驳回原告杜永能的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5114元，减半收取2557元，由被告吉淋波负担（此款原告杜永能已预交，被告吉淋波在支付上述款项时一并支付原告杜永能）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  胡双全 二〇二〇年六月三十日 书记员  刘焕花