安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终899号 上诉人（原审原告）：周陈磊，男，1993年5月13日出生，汉族，公司员工，户籍地安徽省宁国市，经常居住地安徽省宁国市。 上诉人（原审原告）：周厚发，男，1951年2月7日出生，汉族，退休工人，户籍地安徽省宁国市，经常居住地安徽省宁国市。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：盛元林，宁国市中兴法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：熊毅，男，1967年4月8日出生，汉族，企业经营者，住安徽省宁国市。 被上诉人（原审被告）：宁国市桂冠房地产开发有限公司，住所地安徽省宁国市宁国大道桂冠花园4幢1102室。 法定代表人：汪龙胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马建华，安徽西津律师事务所律师。 上诉人周陈磊、周厚发因与被上诉人熊毅、宁国市桂冠房地产开发有限公司（以下简称桂冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宁国市人民法院（2019）皖1881民初4156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周陈磊、周厚发上诉请求：撤销原判决，改判熊毅、桂冠公司协助周陈磊办理宁国市桂冠花园7幢1103室不动产过户手续，并变更登记在周陈磊名下。事实与理由：1.一审认定事实不清，适用法律错误。桂冠公司是宁国市桂冠花园小区的开发商,聘用宁国市致恒物业公司为其提供物业服务。2015年5月28日,双方结算,桂冠公司欠致恒物业公司物业管理费353671元。在致恒物业公司出具证明该物业费由熊毅承继的情况下,桂冠公司以7幢1103室作价50万元出让给熊毅，并已结算。2015年6月15日,熊毅以50.5万元将该房转让给周陈磊、周厚发。周陈磊、周厚发给付熊毅35.5万元购房款,并投入约60多万元装潢费。2015年8月,周陈磊、周厚发入住7幢1103室。时至2019年8月,桂冠公司以该房屋涨价到80多万，房屋不动产权证登记在桂冠公司名下为由要收回房屋,并以排除妨害纠纷起诉到宁国市人民法院,诉请周陈磊、周厚发搬出该房屋;周陈磊、周厚发提起本案诉讼。2.桂冠公司与熊毅之间的房屋买卖合同行为合法有效,且房屋业已实际交付给熊毅，熊毅又以合理价格转让给周陈磊、周厚发。一审中桂冠公司诉称未授权给熊毅,而熊毅是否需要授权,一审未予查明。周陈磊、周厚发已支付房屋对价,依据二手房买卖合同,有权要求桂冠公司与熊毅协助办理案涉房屋变更过户手续。3.依据最高人民法院关于买卖合同的司法解释，无权处分并不导致合同无效。一审认定熊毅无权处分案涉房屋，驳回周陈磊、周厚发要求协助过户的诉讼请求，无法律依据，且不利于保护合同稳定性与交易安全性。 熊毅辩称，1.其系宁国市致恒物业公司的法定代表人，其与妻子吴文华原先认购了603室，并签订认购合同书，桂冠公司的法定代表人当时在家休养，其通过与桂冠公司其他股东商定，确定将认购房屋改为案争1103室，并以桂冠公司欠付致恒物业公司的物业费抵付购房款，加上其交纳的认购金1万元，确定了1103室的房款为50万元整，其中以物业费抵付353671元。2.其与桂冠公司约定办理相关手续之后再将剩余房款交给桂冠公司，未能办理相关手续系因桂冠公司法定代表人在家休养，以及桂冠公司牵涉多起诉讼案件，存在房屋被查封情况。案涉房屋已实际交付周陈磊、周厚发，其认可周陈磊、周厚发的上诉请求。请求二审法院支持周陈磊、周厚发的诉讼请求。 桂冠公司辩称，1.周陈磊、周厚发与桂冠公司之间不存在房屋买卖合同关系，尽管周陈磊、周厚发与熊毅之间签订了房屋买卖合同，但不符合我国物权法及相关司法解释有关善意取得的条件，故周陈磊、周厚发要求桂冠公司协助办理房产过户手续无事实与法律依据。2.一审认定桂冠公司为案涉房屋所有权人，熊毅未取得所有权，有事实依据和法律依据。其一，桂冠公司与致恒物业公司不存在物业服务费纠纷，曾结算物业服务费用，双方的物业服务纠纷可基于合同的相对性另案处理，与本案无关。其二，周陈磊、周厚发与熊毅之间存在买卖合同关系，但因熊毅未取得房产所有权，致使所有权转移不能，在同一个标的物上既有物权又有债权，物权优先。其三，有关买卖合同的司法解释不适用于本案案情，该条款是指买卖合同当事人一方不得以出卖人未取得所有权而主张合同无效。因出卖人未取得所有权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任，并主张损害赔偿。本案系出卖人熊毅未取得房屋所有权，如熊毅与桂冠公司之间存在纠纷可另案处理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 周陈磊、周厚发向一审法院起诉请求：判令桂冠公司和熊毅协助周陈磊办理宁国市桂冠花园7幢1103室的不动产证过户手续，将该房屋变更登记在周陈磊名下。 一审法院认定事实：熊毅与吴文华系夫妻关系。2013年2月23日，吴文华在桂冠公司认购桂冠花园7号楼603室，但一直未签订商品房买卖合同。熊毅系致恒公司法定代表人，该公司为桂冠公司开发的桂冠花园小区提供物业服务，因桂冠公司欠付致恒公司物业费，桂冠公司于2015年5月28日向致恒公司出具“……相关闲置房等费用按实际结算，桂冠花园7号楼1103室按总价50万元予以结算，多退少补，或直接将相关费用付清，1103室归房地产公司所有，在房屋款两清后，房地产公司将在一个月内将上述房产相关资料交于熊毅……此据，附件清单计353671元。”并加盖了桂冠公司印章。同日，桂冠公司出具给致恒公司（熊毅）桂冠花园闲置房兑付结算情况说明中将原7号楼603室更改为7号楼1103室。2015年6月15日，周陈磊、周厚发通过中介与熊毅签订二手房买卖合同，约定将上述1103室房屋作价50.5万元，由熊毅出卖给周陈磊、周厚发，并已实际交付。桂冠公司因与周陈磊、周厚发不存在房屋买卖关系，不同意办理该房屋过户登记。 一审法院认为，2015年5月28日桂冠公司出具给致恒公司以房抵物业费的说明中，既有以房抵物业费的约定，又有或直接将相关费用付清，7号楼1103室仍归桂冠公司的约定。且该房到目前为止仍未过户到致恒公司或熊毅、吴文华名下，其产权仍属桂冠公司所有。根据物权法的相关规定，所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。熊毅在既未获得房屋所有权又未得到房屋所有权人桂冠公司的授权时无权处置该案涉房屋。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条规定，判决：驳回原告周陈磊、周厚发的诉讼请求。一审案件受理费300元已减半收取150元，由周陈磊、周厚发负担。 二审中，周陈磊、周厚发围绕上诉请求向本院提举证据如下：安徽省宁国市人民法院（2019）皖1881民初3597号案件（以下简称3597号案件）诉状及传票复印件各1份，拟证明桂冠公司要求周陈磊、周厚发搬出涉案房屋并要求周陈磊、周厚发交付80万的房款，引发本案诉讼。熊毅、桂冠公司均未提举新证据。熊毅对上述证据质证认为：对证据的三性无异议。桂冠公司对上述证据质证认为：对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院审查认为，周陈磊、周厚发所举上述证据符合证据“三性”，予以认定。本院对原判决查明的案件事实予以确认。 二审另查明：1.2019年8月20日，桂冠公司以周陈磊、周厚发为被告提起排除妨害纠纷，一审法院以3597号案予以受理。桂冠公司在该案中诉请判令周陈磊、周厚发立即搬出案涉桂冠花园7幢1103室房屋，并自2015年1月1日起至实际交付房屋之日止按房屋价款80万元为基数按年利率6%承担占有房屋期间的损失费用。2019年9月20日，周陈磊、周厚发提起本案诉讼。3597号案件现处于中止状态。2.周陈磊、周厚发与熊毅签订的二手房买卖合同约定：周陈磊、周厚发在2015年6月28日前支付首付款（含定金）305000元，余款20万元在熊毅将相关手续齐全交于周陈磊、周厚发后再予以付清。2015年6月19日，熊毅出具收条，载明收到周陈磊购房款305000元整；2016年8月29日，熊毅出具收条，载明收到周陈磊购房款5万元。3.桂冠公司在本案中表示，其在2015年时认可案涉房屋价款为50万元，但其后因房价上涨，其不再同意房屋价款为50万元，且其本身对涉及的物业服务费（闲置费）35万余元存有争议。 本院认为，本案涉及两个房屋买卖合同关系。其一为周陈磊、周厚发与熊毅之间的房屋买卖合同关系，其二为熊毅与桂冠公司之间的房屋买卖合同关系。经审查认为，周陈磊、周厚发主张熊毅协助办理过户登记的前提应为熊毅取得产权登记。因熊毅与桂冠公司之间的房屋买卖合同未能履行完毕，熊毅未能取得产权登记。在熊毅与桂冠公司之间的房屋买卖合同争议未能解决的情况下，周陈磊、周厚发直接提起本案协助过户之诉，尚不具备现实可能性。本着“不告不理”的民事诉讼原则，熊毅与桂冠公司之间的房屋买卖合同争议非本案审理范围，故不宜在本案中作出认定，相关当事人可依法另行解决；周陈磊、周厚发可在该争议事项明确后再行主张相应权利。 综上，周陈磊、周厚发的上诉请求不能成立。原判决认定基本事实清楚，裁判结果并无不当，二审依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人周陈磊、周厚发负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年六月三十日 法官助理冯忠山 书记员周敏 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……