江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2328号上诉人（原审被告）：苏州市凤凰小子寿司餐饮有限公司。委托诉讼代理人：胡刚，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈璐磊，上海小城（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司。委托诉讼代理人：陈尚，上海市协力（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张怡，上海市协力（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州市凤凰小子寿司餐饮有限公司（以下简称凤凰小子公司）因与被上诉人苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司（以下简称兆润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初9418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凤凰小子公司上诉请求：1.撤销原判第一、二项，依法改判驳回兆润公司全部诉请；2.兆润公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审判决违反程序。一审中调取的最新不动产登记簿信息显示案涉房屋及土地的登记权利人为苏州工业园区股份有限公司（以下简称园区股份公司），土地使用权状态为收回注销登记，兆润公司不是土地使用权人，故不是本案适格原告，无权要求凤凰小子公司支付房屋使用费及利息损失、律师费等费用。一审判决未采纳最新的不动产登记簿信息，却采信2008年5月30日收购合同、2011年8月19日临时建筑产权证明，认定兆润公司具有原告主体资格，严重违反法定程序。2.本案土地使用权2016年10月11日到期，此后权利人未依照《城市房地产管理法》第22条规定进行续期，也未支付出让金，2016年10月11日起所涉房屋及地块土地使用权已被无偿收回，2017年8月31日进行注销登记，故2016年10月11日起凤凰小子公司无需再向兆润公司支付租金或房屋使用费。凤凰小子公司实际支付租金至2016年12月31日，兆润公司还应返还多收租金。一审判决认定兆润公司具有经营管理注销土地的权利，要求凤凰小子公司继续支付占有使用费，于法无据。3.凤凰小子公司在承诺书中明确于2018年2月15日停止营业，兆润公司对此明知。根据兆润公司2018年2月9日通知函，在计算使用费时，应先免除3个月的房屋使用费，2018年4月后也不应再支付，故应扣除5个月的占有使用费。兆润公司辩称：1.本案原告主体适格，程序合法。2008年5月30日，苏州工业园区土地储备中心与园区股份公司签订《有关收回补偿苏州工业园区股份有限公司63006号和74034号宗地临时土地使用权、地上建（构）筑物、地下空间及设施设备的合同》，收回了包括案涉白领广场在内的土地使用权及地上建筑物等的所有权。2008年6月10日苏州工业园区土地储备中心出具授权委托书，委托苏州工业园区地产经营管理公司（以下简称园区地产公司）即现在兆润公司全权处理原园区股份公司白领广场及玲珑会所地面临建商业设施管理运营事宜。苏州工业园区房地产交易管理中心2011年8月19日出具《苏州工业园区国有租赁土地临时建筑产权证明》，案涉宗地63006号地块（白领广场）经规划批准并通过竣工验收的房屋属兆润公司所有。兆润公司在与凤凰小子公司签订的《广场临时商业用房租赁合同》中明确告知兆润公司系按中国的法律规定合法拥有商业用房出租权的法人，也告知了案涉房屋性质是临时商业用房，凤凰小子公司据此向兆润公司缴纳租金，未提出异议。综上，兆润公司有权出租案涉白领广场商业用房并收取租金，系本案适格原告。2.案涉63006号国有土地使用权虽于2017年8月31日被注销登记，但苏州工业园区土地储备中心对兆润公司的经营授权并未撤销，苏州工业园区土地储备中心2019年7月11日的情况说明可予证实。3.无论案涉地块的土地使用权证是否被注销，案涉地块的建筑物仍然存在，该土地使用权证注销与否不影响凤凰小子公司使用房屋。凤凰小子公司实际占有使用案涉房屋，承诺在一定期限内搬离，但未按约搬离。4.无论是出租人未取得建设工程规划许可、还是出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑、亦或是租赁期限超过临时建筑的使用期限的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。兆润公司向一审法院起诉请求：1.凤凰小子公司立即向兆润公司支付房屋使用费2685490.2元及逾期付款利息损失（以2685490.2元为基数，按照人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，自起诉之日计算至实际付款之日止）（上述房屋使用费起算日自2017年1月1日至2018年6月30日）。2.凤凰小子公司立即向兆润公司支付因催讨房屋使用费所产生的律师费30000元；3.凤凰小子公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：兆润公司（甲方、出租人）与凤凰小子公司（乙方、承租人）签订《广场临时商业用房租赁合同》，甲方就白领广场商业街的商业用房编号为2号楼出租给乙方，租赁期限2015年11月1日至2016年12月31日，上述期间每月租金149193.9元，该租金不含物业管理费和承租人所使用的水、电、气、电话等费用，合同到期1个月前双方不能就续租达成一致意见（未协商视为未达成），甲方有权将房屋自行选择出租或不出租，或者出租给任何其他第三方，乙方须在承租期（包括装修免租期）内向甲方或其委托的管理机构缴付物业管理费用为每月每平方米建筑面积5元。租金、物业管理费每三个月支付一次，其他费用如水、电、气等于每个日历月的第五个工作日前缴付。承租保证金：本合同项下乙方需向甲方支付的承租保证金金额同甲乙双方于2010年签订的原租赁合同之保证金金额，上述合同项下保证金直接转作本合同保证金。关于合同终止及承租场所的归还合同约定：除非本合同有约定或者甲、乙双方另行协商达成书面协议，在承租期满之前，任何一方不得无故终止本合同，当本合同被提前终止或者承租期满时，乙方须将承租场所及其设施恢复至交付使用时的原貌（自然老化及合理损耗外），保存完好无损，并交还甲方，甲乙同意保留在承租场所内的任何内部装修、装饰或附属物，但甲方无须向乙方支付任何补偿或赔偿。乙方未能在承租期满或之前或在本合同被提前或在本合同被提前终止后三十天内将承租场所恢复原貌（经双方同意保留内部装修、装饰或附属物者除外）及交回承租场所，每逾期一天，乙方须向甲方缴纳滞留金。此外乙方将被视为自动放弃承租场所内的设施或装修的所有权，包括所有的设备和物品，甲方有权就此作出处理，乙方不得提出任何异议，乙方须向甲方赔偿任何上述物件的开支及费用，乙方不得以任何理由向甲方提出偿还因装修或添置设施等而支出的各种费用，不得要求甲方收购承租场所内的装修和各种设备，亦不得要求甲方支付搬运费、搬离费或拆除费等。在清场之前，乙方必须结清所有本合同项下尚未清缴的款项。清场结束后，经甲方验收合格，并提出书面证明后，甲方将按本合同退还乙方在扣除各项应付款项及质量保证金后的承租保证金（不计利息）。乙方应对在承租期间由于其违约行为、过失或者过错而对甲方造成的一切损失承担赔偿责任，乙方须赔偿甲方就乙方违反合同的任何条款或声明及保证而造成的所有损失。经双方确认，凤凰小子公司交付案涉房屋的租房保证金124328.25元。另就该款项，兆润公司自愿于凤凰小子公司欠付的租金中予以折抵。一审中双方一致确认凤凰小子公司于2016年6月30日（此处为笔误，应为2018年6月30日）搬离。落款日期2018年2月9日，兆润公司发出通知函，言明：租赁期限已到期，截至目前未将租赁房屋归还。请按照合同约定清空并搬离承租房屋，将承租房屋恢复至交付状态交还兆润公司，同时按照租赁合同中的租金、物业费标准付清2017年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费。如在2018年2月28日停业，在2018年3月15日前搬离的减免3个月的房屋使用费；在2018年3月15日停业，在2018年3月31日之前搬离的减免1.5个月的房屋使用费。如未按上述要求履行，兆润公司于2018年3月31日下午17：00对承租场所采取停水停电的措施，造成的损失由凤凰小子公司承担。落款日期2018年3月28日，凤凰小子公司出具承诺函，言明：其承租白领广场2楼已十余年，得知近日拆迁其当尽力配合，主要2号楼面积近三千平方，其工作人员近三百人，还有煤气管道需要通知燃气公司拆除，楼上机器学校有大量师生需要解散，需要时间安排，恳请贵司同意在2018年6月30日完成搬迁工作，到时我方同意停水停电。兆润公司委托上海市协力（苏州）律师事务所代理本案并签订《法律服务委托合同》，合同言明包括本案在内的五个案件律师代理费合计130000元，其中本案代理费30000元，合同签订后10个工作日内支付60%，一审案件终结后10个工作日内支付40%，就包括本案在内的五个案件开具了合计为78000元的律师费票据。另就案涉土地的权属情况，2003年地产公司就案涉土地取得土地使用权，载明使用权类型为授权经营，终止日期：商业2043年12月21日，住宅2073年12月21日。就案涉地块的权属，凤凰小子公司提交查询的不动产登记簿，显示登记权利人为园区股份公司，用途商服用地、住宅用地，使用期限40年、70年，产权证书号苏工园国用（2006）第01130号。对此，兆润公司陈述案涉土地是通过授权经营的方式授权给兆润公司使用经营，是登记在园区股份公司名下，但已经授权兆润公司经营。为此兆润公司提交产权证书复印件显示，2003年地产公司就案涉土地取得土地使用权，载明使用权类型为授权经营，终止日期：商业2043年12月21日，住宅2073年12月21日。另苏州工业园区土地储备中心与园区股份公司于2008年5月30日签订的收购合同，言明案涉房屋的土地使用权、地上建筑物、地下空间及设施设由土地储备中心向股份公司收回并给予补偿。2008年6月10日，苏州工业园区土地储备中心出具授权委托书，言明：其委托园区地产公司全权受理苏州工业园区土地储备中心收购的有关原园区股份公司的白领广场及玲珑会所地面临建商业设施管理运营事宜。苏州工业园区房地产交易管理中心于2011年8月19日出具的临时建筑产权证明显示，案涉宗地号63006号土地使用权人为园区地产公司，经规划批准并通过竣工验收的房屋属地产公司所有。一审又查，园区地产公司于2014年12月31日将企业名称变更为兆润公司。落款日期2017年8月22日，苏州工业园区国土环保局发出苏园国土（2017）76号通知，言明：关于案涉地块63006号宗地的退地报告已收悉，你方通过授权经营方式取得该宗地的国有建设用地使用权，并已登记发证，现因园区规划建设需要，决定收回你单位63006号宗地15826.17平方米的国有土地使用权，并请你方于收到通知之日起15日内，办理案涉使用权注销登记。案涉地块土地使用权于2017年8月31日注销登记。2019年7月11日苏州工业园区土地储备中心出具关于白领广场地面临建商业设施管理事宜的情况说明，证明2017年8月土地证办理了收回注销登记，但并未对兆润公司的授权管理做出撤销。以上事实，由广场临时商业用房租赁合同、函、通知、不动产登记簿等证据及双方庭审陈述予以证实，一审法院对此予以确认。一审法院认为，当事人对其主张所依据的事实或者反驳对方主张所依据的事实应当提供证据加以证实。本案的争议焦点为：兆润公司能否作为权利主体，主张凤凰小子公司支付相应费用。双方签订的《广场临时商业用房租赁合同》已经于2016年12月31日到期，并无证据证明上述合同有违反法律、行政法规强制性规定的情形，上述合同应被认定有效，凤凰小子公司辩称上述合同无效的意见，一审法院碍难采纳。凤凰小子公司业已将截至2016年12月31日的租金、物业管理费支付完毕，针对兆润公司主张后续费用的诉请，一审法院认为，结合国土环保部门登记的权属材料及兆润公司提供的相应证据，可以认定兆润公司取得相应授权经营出租案涉房屋，且事实上凤凰小子公司也与兆润公司签订了相应租赁合同，并交付了相应租金，兆润公司主张的费用产生于房屋租赁合同到期后，虽双方之间无书面房屋租赁合同，然现有证据表明，凤凰小子公司仍实际占有使用案涉房屋，案涉地块土地使用权于2017年8月31日注销登记，凤凰小子公司抗辩兆润公司无权主张上述费用，凤凰小子公司无需支付上述费用的意见未能举证证实，一审法院对其抗辩意见碍难采纳，故兆润公司作为授权经营人有权主张截至注销之日的占有使用费。土地使用权注销后，凤凰小子公司出具承诺书，承诺于2018年6月30日完成搬迁工作，虽凤凰小子公司辩称于2018年4月即搬离，但凤凰小子公司未就此举证证实且现亦无证据表明凤凰小子公司于该日前搬离，故一审法院对兆润公司主张凤凰小子公司于2018年6月30日搬离予以确认。自案涉土地使用权注销至凤凰小子公司搬离期间，虽土地使用权被注销，但凤凰小子公司仍实际占有使用该地块房屋且兆润公司取得国土登记部门出具的说明，未对兆润公司的授权管理做出撤销。故兆润公司主张凤凰小子公司支付截至其搬离之日的占有使用费，具有相应依据，凤凰小子公司抗辩兆润公司无权主张上述费用，凤凰小子公司无需支付上述费用的意见一审法院碍难采纳。经核算，一审法院对相应房屋使用费2685490.2元予以确认，双方一致确认凤凰小子公司尚余保证金124328.25元，就该款项兆润公司自愿折抵占有使用费，经核算，一审法院对占有使用费2561161.95（2685490.2-124328.25）元予以确认。凤凰小子公司未支付占有使用费，对兆润公司主张的以上述占有使用费2561161.95元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍自起诉之日算至凤凰小子公司付款之日的利息予以支持。关于律师费，该律师费系基于先前双方租赁关系而产生，双方于租赁合同中对此也做出约定，故兆润公司主张律师费据有相应依据，结合实际发生的金额，一审法院酌定律师费18000元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州市凤凰小子寿司餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司占有使用费2561161.95元及利息（利息的结算方式为：以2561161.95元为基数，自2018年10月10日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际付款之日止）；二、苏州市凤凰小子寿司餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司18000元；三、驳回苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费28284元，由苏州市凤凰小子寿司餐饮有限公司26720元，苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司负担1564元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、兆润公司是否为本案适格原告；二、凤凰小子公司应支付占有使用费的数额。关于兆润公司是否为本案适格原告。本院认为，首先，根据2017年8月22日苏州工业园区国土环保局（2017）76号通知及2019年7月11日苏州工业园区土地储备中心出具的关于白领广场地面临建商业设施管理事宜的情况说明，兆润公司系通过授权经营方式取得案涉63006号宗地的国有建设用地使用权，并已登记发证，因园区规划建设需要收回案涉63006号宗地的国有土地使用权，并于2017年8月31日办理收回注销登记，但并未撤销对兆润公司的授权管理。其次，2008年5月30日苏州工业园区土地储备中心与园区股份公司签订收购合同，收回案涉土地使用权及地上建筑物等。2008年6月10日苏州工业园区土地储备中心出具授权委托书，委托园区地产公司全权受理原园区股份公司的白领广场及玲珑会所地面临建商业设施管理运营事宜。上述情况与兆润公司所述案涉土地登记在园区股份公司名下，但通过授权经营方式授权兆润公司使用经营可以相互印证。再次，兆润公司与凤凰小子公司签订了租赁合同，凤凰小子公司使用了案涉房屋并向兆润公司支付了相应租金。最后，案涉土地使用权虽已于2017年8月31日被注销登记，但凤凰小子公司实际占有使用案涉土地上的房屋，仍应参照原租赁合同的租金标准支付相应占有使用费。综上，兆润公司作为案涉土地的授权经营人，在双方租赁合同到期后，有权向凤凰小子公司主张继续占有使用房屋的占有使用费。关于凤凰小子公司应支付的占有使用费数额。本院认为，凤凰小子公司已支付了截至2016年12月31日的租金和物业管理费，并出具承诺书承诺于2018年6月30日完成搬迁工作。凤凰小子公司虽辩称其在承诺书中明确于2018年2月15日停止营业，应减免占有使用费数额，但其承诺书中并未作出相应陈述，且一审中双方均确认凤凰小子公司于2018年6月30日搬离案涉房屋，故凤凰小子公司应向兆润公司支付2017年1月1日至2018年6月30日的占有使用费2561161.95元（已扣除保证金）及相应利息。鉴于中国人民银行贷款基准利率标准自2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准,故本案逾期付款利息应确定为:以2561161.95元为基数，自2018年10月10日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算,自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上所述，凤凰小子公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28284元，由上诉人苏州市凤凰小子寿司餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈军芳二〇二〇年六月二十二日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。