上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初4049号原告：上海欣茂物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：倪云珠，执行董事。委托诉讼代理人：廖立，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告：陆舒蓬，男，1959年11月10日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：叶小玲，女，1958年12月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陆舒蓬(系被告叶小玲之夫)。被告：陆蜀卿，男，1987年11月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陆舒蓬(系被告陆蜀卿之父)。原告上海欣茂物业管理有限公司(以下简称欣茂物业公司)与被告陆舒蓬、被告叶小玲、被告陆蜀卿物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告欣茂物业公司的委托诉讼代理人廖立，被告叶小玲、被告陆蜀卿的共同委托诉讼代理人被告陆舒蓬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣茂物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付拖欠的计至2019年12月31日的物业服务费9,724元；2、要求被告支付电控门维修保养费384元；3、要求被告支付滞纳金2,917.2元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系上海市杨浦区眉州路135弄广杭苑小区(以下简称系争小区)的物业服务企业，被告系上海市杨浦区眉州路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的业主。依物业服务合同约定，业主最迟应于每自然季度第三个月的20日前支付物业服务费和电控门维修保养费。自2006年1月1日至2019年12月31日，被告拖欠168个月物业服务费9,724元，电控门维修保养费384元，共计10,108元。在此期间，原告多次催讨，被告均拒绝支付。同时按照物业服务合同的约定，业主逾期缴纳物业服务费的，应当从逾期之日起每日按照应缴费用的千分之三支付滞纳金。被告拒付物业管理费的行为侵犯了原告的合法权利，故诉至法院，要求三被告支付拖欠的物业服务费、电控门维修保养费，并按照拖欠的物业服务费的30%支付滞纳金。原告针对其主张提供以下证据：证据1、上海市不动产登记簿，证明三被告是系争房屋产权人，产权登记核准日期为2000年7月26日，房屋建筑面积87.77平方米；证据2、签订于2008年10月23日的《物业服务合同》，证明原告于2008年10月23日与上海市杨浦区大桥87街坊广杭苑业主大会(以下简称广杭苑业主大会)签订一份《物业服务合同》，约定由原告承担广杭苑小区的物业服务工作，合同期为两年，自2008年8月1日起至2010年7月31日止，并约定物业费收费标准为商品房每月每平方米建筑面积为0.48元，电控门维修保养费(全体业主)每月每户2元，逾期缴纳物业服务费的按照实际缴付时的银行定期利息支付逾期违约金；2008年10月23日，另有一份《广杭苑小区物业服务合同补充协议》，约定了相应的物业费收费标准；证据3、签订于2011年3月30日的《物业服务合同》，证明原告于2011年3月30日与广杭苑业主大会签订一份《物业服务合同》，约定由原告承担广杭苑小区的物业服务工作，合同期为一年五个月，自2010年8月1日起至2011年12月31日止，并约定2010年8月1日至2011年3月31日物业费收费标准为商品房每月每平方米建筑面积0.48元，电控门维修保养费(全体业主)每月每户2元，2011年4月1日至合同终止日商品房物业费是0.58元每月每平方米建筑面积，电控门维修保养费(全体业主)每月每户2元，逾期缴纳物业服务费的违约金标准是从逾期之日起按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金；证据4、签订于2011年6月30日的一份《关于广杭苑小区物业服务合同申请物价备案的报告》，证明广杭苑小区业主大会和原告联合向杨浦区物价局报备的材料，2010年8月1日至2011年3月31日收费标准为商品房0.48元，2011年4月1日至2011年12月31日商品房物业费是0.58元；证据5、广杭苑业主委员会于2019年1月7日出具的《情况说明》，证明系争小区自2006年1月1日至今一直由原告担任物业服务工作，2012年1月1日至2015年12月31日期间由于小区业委会换届选举没有成功，仍由原告承担系争房屋所在小区的物业服务工作，服务标准和收费标准仍然参照原物业服务合同执行，直至新一届业委会成立；证据6、签订于2015年12月25日的《物业服务合同》，证明原告于2015年12月25日与广杭苑业主大会签订一份《物业服务合同》，约定由原告承担广杭苑小区的物业服务工作，合同期为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，并约定物业费收费标准为商品房每月每平方米建筑面积为0.78元，电控门维修保养费(全体业主)每月每户3元，逾期缴纳物业服务费的按照日加收应交纳费用千分之三的滞纳金；证据7、2016年8月6日广杭苑业主委员会向小区业主发布的一份《关于广杭苑135弄小区2016年度物业费调整的通告》，证明2016年8月6日由广杭苑业主委员会在小区内张贴公告，明确2016年度小区物业费上调金额为每平方米每月0.13元，由每平方米每月0.78元上调至每平方米每月0.91元；证据8、广杭苑业主委员会于2019年4月10日出具的《情况说明》，证明系争小区从2006年1月1日起至今一直委托原告公司管理；证据9、签订于2018年12月的《物业服务合同》，证明原告于2018年12月与广杭苑业主大会签订一份《物业服务合同》，约定由原告承担广杭苑小区的物业服务工作，合同期为一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，并约定2019年1月1日至2019年12月31日的物业费收费标准为商品房每月每平方米建筑面积0.91元，电控门维修保养费每月每户3元，逾期缴纳物业服务费的违约金标准是从逾期之日起按日加收应交纳费用的千分之三；证据10、2020年4月21日和2020年4月22日的两份《情况说明》，两份《情况说明》加盖了大桥街道广杭居民委员会和广杭苑业主委员会的公章，2020年4月21日的《情况说明》证明2006年至今由原告承担系争小区的物业服务工作，物业公司工作人员通过贴催讨函和电话联系方式向未缴纳物业费的业主进行催讨，至今仍未解决欠费问题，2020年4月22日的《情况说明》证明系争小区物业服务费的收费标准，2014年原告曾将本案被告起诉至上海市杨浦区人民法院，后通过庭外协商，但是未取得一致意见；证据11、出具日期分别是2013年1月24日、2014年12月10日、2017年1月10日、2019年1月5日的缴款通知单4张，证明原告曾向被告发出过缴纳物业管理费的书面缴款通知，通知其缴纳2000年7月至2018年12月期间的物业管理费用；证据12、拍摄时间2018年11月2日，拍摄地点是系争房屋处的大门外的照片3张，证明原告委托律师向被告张贴《律师函》，催讨2000年1月至2016年12月的物业费共计11,293.80元及滞纳金。被告陆舒蓬、叶小玲、被告陆蜀卿辩称，不同意原告诉请，确认从2006年1月1日起至今没有支付过系争房屋的物业管理服务费用和电控门维修保养费，电控门的维修保养费原告不应当从物业费缴费范围内收取，应当从房屋维修基金中支取，因为该项目属于房屋公共部位的维修保养费；因为系争房屋屋顶漏水，原告方不派人员来现场查勘和维修，我方当时打过报修电话，房办去物业要求物业来看，但是物业也不来看；系争房屋是被告于2000年2月购买下的产权房，登记在三被告名下。2000年取得产证后我方搬入系争房屋内居住的，搬入系争房屋后缴纳了6个月的物业管理费，具体标准记不清楚了，之后未再支付。从2006年开始，原告从来没有向被告催讨过物业管理费用，我方认为原告要求被告补付物业服务费的诉讼时效已经超过了。三被告是夫妻和子女关系，三被告均居住在系争房屋内。被告针对其主张提供以下证据：系争房屋内三个部位的3张现场照片，证明系争房屋存在严重的渗漏情况，导致墙体霉变。经质证，被告表示对原告提供的证据1的真实性无异议；对证据2的真实性有异议，被告对合同及补充协议均不清楚；对证据3、证据4、证据5、证据6的真实性不清楚；证据7广杭苑业主委员会向小区业主发布的一份关于广杭苑135弄小区2016年度物业费调整的公告被告没有看到过；对证据8的真实性不清楚；对证据9的真实性不予认可；对证据10的真实性不清楚；被告从未收到过证据11中的4张缴款通知单；被告从未收到过证据12原告委托律师发送的律师函，也没有看到系争房屋门外张贴过律师函。原告针对被告的照片证据表示不清楚其真实性，如果渗漏部位属于公共部位，维修责任应当由业主委员会召开业主大会动用维修基金进行维修，物业公司的服务是日常的小区保安保洁和常规治安巡逻，不包含公共部位的大修。本院经审理认定事实如下：三被告于2000年7月26日经核准登记为系争房屋权利人，系争房屋建筑面积为87.77平方米，所有权来源为买卖，房屋产权共有人及共有情况为三被告共同共有。2008年10月23日，原告与广杭苑业主大会签订一份《物业服务合同》，约定由原告承担广杭苑小区的物业服务工作，合同期为两年，自2008年8月1日起至2010年7月31日止，并约定物业费收费标准为眉州路135弄商品房0.48元/月·平方米(建筑面积)，电控门维修保养费(全体业主)2元/月/户，物业服务费用按季度交纳，业主最晚应在每季度第三个月的20日前(每季度缴费的最后时间)履行交纳义务，逾期交纳的，按实际缴付时的银行定期利息支付逾期违约金。《物业服务合同》上加盖有广杭苑业主大会、广杭苑业主委员会、欣茂物业公司、上海市杨浦区房屋土地管理局物业管理科的公章。2008年10月23日，一份加盖有广杭苑业主大会、广杭苑业主委员会、欣茂物业公司公章的《广杭苑小区物业服务合同补充协议》上载明：眉州路135弄商品房的物业服务费收费标准为0.48元/月/平方米。2011年3月30日，原告与广杭苑业主大会签订一份《物业服务合同》，约定由原告承担广杭苑小区的物业服务工作，合同期为一年五个月，自2010年8月1日起至2011年12月31日止。并约定2010年8月1日至2011年3月31日物业费收费标准为眉州路135弄商品房0.48元/月·平方米(建筑面积)，电控门维修保养费(物业公司代收代付)为2元/月/户(全体业主)；2011年4月1日至合同终止日眉州路135弄商品房物业费收费标准是0.58元/月·平方米(建筑面积)，电控门维修保养费(物业公司代收代付)为2元/月/户(全体业主)；物业服务费用按季度交纳，业主最迟应在每自然季度第三个月的20日前(每季度缴费的最后时间)履行交纳义务，逾期缴纳的，从逾期之日起按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。2011年6月30日的一份由广杭苑业主大会、广杭苑业主委员会和原告联合向杨浦区物价局报备的《关于广杭苑小区物业服务合同申请物价备案的报告》上载明：眉州路135弄商品房物业管理费2010年8月1日至2011年3月31日收费标准为0.48元/月·平方米(建筑面积)，2011年4月1日至2011年12月31日收费标准为0.58元/月·平方米(建筑面积)。2019年1月7日，广杭苑业主委员会出具一份《情况说明》，证明系争小区自2006年1月1日至今一直由原告担任小区物业服务企业，2012年1月1日至2015年12月31日期间由于小区业委会换届选举未果，故未能与对方签订物业服务合同，但小区日常物业管理工作仍由原告继续承担，服务标准、收费标准等参照原服务合同执行，直至新一届业委会成立后，双方即刻签订了物业服务合同。2015年12月25日，原告与广杭苑业主大会签订一份《物业服务合同》，约定由原告承担广杭苑小区的物业服务工作，合同期为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，并约定物业费收费标准为眉州路135弄为0.78元/月·平方米(建筑面积)，电控门例保费(物业公司代收代付)3元/月/户(全体业主)，逾期缴纳物业服务费的按照日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。2016年8月6日，广杭苑业委会向小区业主发布一份《关于广杭苑135弄小区2016年度物业费调整的通告》，通告明确2016年度小区物业费上调金额为0.13元/平方米·月，由0.78元/平方米·月上调至0.91元/平方米·月，调价自2016年4月1日起开始实施。2019年4月10日，广杭苑业委会出具一份《情况说明》，证明系争小区从2006年1月1日起至今，小区的日常物业管理服务工作一直委托原告公司管理。2018年12月，原告与广杭苑业主大会签订一份《物业服务合同》，约定由原告承担广杭苑小区的物业服务工作，合同期为一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，并约定2019年1月1日至2019年12月31日的住宅物业费收费标准眉州路135弄为0.91元/月·平方米(建筑面积)，电控门例保费(物业公司代收代付)3元/月/户(全体业主)，逾期缴纳物业服务费的违约金标准是从逾期之日起按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。2020年4月21日，加盖了大桥街道广杭居民委员会和广杭苑业委会公章的一份《情况说明》上载明：广杭苑小区自2006年1月1日起至今，一直由原告欣茂物业公司提供物业服务。在此期间，欣茂物业公司每年均安排人员以电话、上门、寄挂号信、贴催款函、委托律所发放律师函等形式对欠交物业服务费、车位费、电控门维修保养费的业主进行催讨。2014年上半年，欣茂物业公司将欠费业主作为被告，向杨浦区人民法院提起诉讼，经法院、大桥社区司法援助中心、居委会及业委会多方共同协调下，多次组织调解，仍未解决业主的欠费问题。2020年4月22日，加盖了大桥街道广杭居民委员会和广杭苑业委会公章的一份《情况说明》上载明了系争小区2016年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费收费标准。以上事实，由《物业服务合同》、《补充协议》、备案报告、情况说明、通告、交款通知单、照片、上海市不动产登记簿信息及当事人陈述等证据材料予以佐证，并经当事人质证，本院予以确认。本院认为，原告欣茂物业公司与广杭苑业主大会自2008年10月起就系争小区签订了多份《物业服务合同》，原告欣茂物业公司根据《物业服务合同》的约定，履行了对系争小区的物业服务工作，系争小区的业委会及所属居委会的相关证明亦确认原告欣茂物业公司自2006年1月1日起至今承担了系争小区的物业服务工作，故原告有权依约收取系争小区的物业管理费用，被告作为系争小区业主理应按约定交纳相应的物业管理费和《物业服务合同》明确约定的由物业公司代收代付的电控门维修保养费。被告当庭确认自2006年1月1日起至今未缴纳物业管理费，认为原告欣茂物业公司从来没有向被告催讨过物业管理费用，原告要求被告支付物业服务费的诉请已超过诉讼时效。原告欣茂物业公司诉请要求被告支付自2006年1月1日起至2019年12月31日期间欠付的物业管理费和电控门维修保养费，虽然欣茂物业公司向本院提交的2020年4月21日由大桥街道广杭居民委员会和广杭苑业委会加盖公章的《情况说明》上明确欣茂物业公司每年均安排人员以电话、上门、寄挂号信、贴催款函、委托律所发放律师函等形式对欠交物业服务费、车位费、电控门维修保养费的业主进行催讨，但欣茂物业公司并未提供实际已向被告本人进行过催讨的确切书面证据材料。直至2014年上半年，欣茂物业公司才将欠费业主作为被告向法院提起诉讼，故本院确认可支持欣茂物业公司催讨物业管理费、电控门维修保养费诉请的时效起始期自2012年1月起计算，三被告应分别向欣茂物业公司补付欠付的物业管理费6,612元、电控门维修保养费244元。因三被告长期拖欠物业管理费，理应支付拖欠费用所产生的滞纳金，本院结合《物业服务合同》的约定、原告诉请主张及支持的比例，酌定滞纳金为1,000元。被告辩称未交物业管理费的原因是系争房屋存在渗漏情况，但房屋存在渗漏情况并非被告拒付物业管理费、电控门维修保养费的正当合法理由，故本院对被告的该抗辩理由不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告陆舒蓬、被告叶小玲、被告陆蜀卿应于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣茂物业管理有限公司截止2019年12月31日拖欠的物业管理费6,612元；二、被告陆舒蓬、被告叶小玲、被告陆蜀卿应于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣茂物业管理有限公司截止2019年12月31日拖欠的电控门维修保养费244元；三、被告陆舒蓬、被告叶小玲、被告陆蜀卿应于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣茂物业管理有限公司滞纳金1,000元；四、原告上海欣茂物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费126元，减半收取计63元，由原告上海欣茂物业管理有限公司负担23元，由被告陆舒蓬、叶小玲、陆蜀卿负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张    扬二〇二〇年六月二十三日书记员 蒋杨锋李玮玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。