河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1375号 上诉人（原审原告、反诉被告）：韩晨光，男，1990年5月15日出生，汉族，住河北省邢台市新河县。 委托诉讼代理人：付世冬，河北翊正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾春丽，河北翊正律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：新河县尚客商务宾馆，住所地河北省邢台市新河县振堂路交警队西行200米路南。 经营者：刘新红，女，汉族，1975年10月30日出生，住河北省石家庄市高邑县。 委托诉讼代理人：李考英。 委托诉讼代理人：耿桂杰，石家庄市高邑开诚法律服务所法律工作者。 上诉人韩晨光因与被上诉人新河县尚客商务宾馆房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省新河县人民法院（2020）冀0530民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人韩晨光及其委托诉讼代理人付世冬、贾春丽，被上诉人新河县尚客商务宾馆的委托诉讼代理人李考英、耿桂杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩晨光上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求并驳回被上诉人的反诉请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，应依法予以撤销。1.房屋租赁合同无法继续履行完全是因被上诉人的过错导致的，起因是被上诉人将涉案房屋在租期未满的情况下又租赁给他人。2019年正月十五前后，被上诉人明确通知上诉人要将涉案租赁房屋收回并明确表示不会再收取租金，单方解除合同。上诉人多次找被上诉人协商要求继续租赁并交付2019年租赁费，被上诉人却一直拒收。事实上，2019年3月初，被上诉人便将涉案房屋实际租赁给了脱春涛，脱春涛此时便开始挂牌筹备招聘、营业等前期活动，导致上诉人根本无法继续营业。2019年4月20日，上诉人在根本无法继续经营且被上诉人多次拒收房租的情况下交回钥匙，是为了避免矛盾进一步激化，同时也是避免经营损失进一步扩大。交回钥匙是被上诉人的过错行为导致的。交回钥匙后上诉人通过诉讼的法律途径维护自身合法权益并无任何不妥。上诉人与被上诉人签订的租赁合同已经履行，被上诉人提前收房拒收房租，被上诉人以实际行为导致合同被迫解除应承担全部过错，上诉人有权要求赔偿损失，诉讼请求应予支持。2.上诉人在一审诉讼过程中提交的证据确实充分，能够证明自己的诉讼主张，所证事实清楚，导致合同提前解除的过错方是被上诉人，上诉人并无任何过错。故被上诉人应承担违约责任，赔偿上诉人的全部损失。一审中上诉人提交了自2019年3月11日至4月20日的通话录音、视频等证明上诉人多次交租赁费被拒收，提交脱春涛自2019年3月初将瀚莎美业的广告挂在上诉人经营的酒店以及大量发布的招牌广告，店面地址正是上诉人所租赁的房屋等，被上诉人也提交了与脱春涛的租赁合同，并且上诉人申请证人郭某、席某出庭作证，其当庭证言可以证明纠纷产生的起因经过。该组证据完全证实了本案租赁合同无法履行的根本原因，也证明了导致合同提前解除的过错方在被上诉人。一审判决认定上诉人未提交证据，不符合基本事实。3.一审判决上诉人赔偿被上诉人损失无任何事实和法律依据，被上诉人未提供任何实际损失的证据，一审判决认定错误。被上诉人于2019年3月初将涉案房屋实际租赁给脱春涛，根本不存在房屋闲置期间，反而是在上诉人租赁期内强行挂牌使用有所获利。一审判决在被上诉人未提交任何证据的情况下，以上诉人交回钥匙为由，判决上诉人赔偿被上诉人一个月租金，而对被上诉人过错未作任何判断，无事实法律依据。 新河县尚客商务宾馆辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.上诉人称“被上诉人将涉案房屋在租赁期间未满的情况下又租赁给他人”没有证据证实。答辩人在2019年4月1日之后，因上诉人不交房屋租赁费而多次催促上诉人缴纳，并且为此发生纠纷，进行了报警处理。双方面对警官均说明如果继续缴纳房屋租赁费，上诉人可以继续租赁房屋，但是上诉人考虑到饭馆经营不景气不 再缴纳租赁费，上诉人主动于2019年4月20日向答辩人交回房屋钥匙。答辩人租赁给脱春涛的时间是2009年6月1日，根本不存在如上诉人所称，答辩人在2019年3月初将房屋租赁给脱春涛的事实。2.一审判决上诉人赔偿3533元，上诉人应该息诉。上诉人违约事实清楚，证据充分，答辩人因此造成了两个月的租赁损失和5日的经营损失于法有据。答辩人接到判决本着息事宁人原则对自己的租赁损失及经营损失未提出异议，而上诉人却无视答辩人的退让，提出上诉应予驳回。 韩晨光向一审法院起诉请求：1．判令被告赔偿原告损失69100元并支付违约金；2．本案诉讼费等一切费用由被告承担。 新河县尚客商务宾馆提出反诉请求：1.判决被反诉人承担房屋租赁合同违约金10000元；2.判决被反诉人赔偿反诉人经济损失13333.3元。 原审法院认定事实：2016年3月1日，被告租赁冯红霞位于新河县处经营驿家365酒店。2018年3月4日，被告将该酒店一楼转租给原告并签订房屋租赁合同。合同约定，原告租赁房屋位于新河县，租赁期限从2018年4月1日至2031年3月31日止，租赁费每年40000元，每年4月1日前支付；合同另约定，租赁期限内，如乙方（被告）明确表示不租的，应提前一个月告知甲方（原告）。任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方支付三个月租金作为违约金。合同签订后，原告依约交纳了2018年4月1日至2019年3月31日的租金，并租赁该房屋经营晨光酒店（新河县瑜畅快餐店）。2019年3月，原告在得知房东有欲收回其租赁房屋意思后，3月11日，原告找到被告店长徐海彬协商是否续交房租事宜，被告店长徐海彬表示“领导的意思是咱们的合同是有效的，他们挂牌子你不让他们挂，他没辙”；4月5日，被告另一姓刘股东认可原告在3月31日找店长徐海彬交房租，当时未收；4月17日，被告在原告经营酒店张贴交纳房租告知书，4月18日，原告再次向被告提出交纳房租，被告店长未收；4月20日，原告把租赁房屋内物品拉完后，将钥匙交给了被告店长。 原审法院认为，原被告签订房屋租赁合同合法有效，双方均予以认可，本院予以确认。合同约定每年租赁费4月1日前支付，原告称被告店长在正月十五左右通知其要收回出租房屋并在3月份与翰莎美业的脱春涛达成租赁合意，被告予以否认，原告未提供相关证据证明其所述主张，本院不予认可。根据原告提交的2019年4月5日与被告一刘姓股东通话录音可知，该刘姓股东认可原告在3月31日向其店长来交房租，当时被告店长没收，故原告不存在逾期交纳房租的行为，被告要求原告承担违约金10000元（三个月房租）的反诉请求本院不予支持；被告反诉原告赔偿其两个月空租损失未提供证据，对被告该项主张本院亦不予支持；但根据被告提供的录像资料，原告从2019年4月12日至15日邀多人在被告店内店外聚集，确实存在影响被告经营的行为，本院酌定原告赔偿被告经营损失200元。原告在2019年4月20日将其租赁房屋内剩余物品拉完并将钥匙交回被告的行为系其主动与被告解除合同的意思表示，故其主张在租赁期间产生的装修费用及经营酒店所购置物品的损失69100元及违约金要求被告赔偿的诉讼请求于法无据，本院不予支持。双方签订的《房屋租赁合同》第十条第三项约定，租赁期限内，如乙方(被告）明确表示不租的，应提前一个月告知甲方（原告）。据此，原告提前解除合同未按合同约定履行告知义务，系违约行为，应向被告赔偿一个月租金损失即40000元÷12月=3333元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，判决：一、原告韩晨光于本判决生效后五日内赔偿被告新河县尚客商务宾馆租金损失及经营损失3533元；二、驳回原告韩晨光及被告新河县尚客商务宾馆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1528元，反诉费383元，减半收取计956元，由原告韩晨光负担800元，被告新河县尚客商务宾馆负担156元。 二审审理中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的案件事实予以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据一审已查明事实结合当事人在一、二审的庭审陈述意见，涉案房屋系被上诉人从案外人冯红霞处租赁后转租于上诉人。据上诉人陈述，因实际房东的女儿想从事美容行业，故2019年3月初，便有他人将瀚莎美业的广告宣传牌悬挂于上诉人租赁的涉案房屋门头两边的橱窗处。上诉人多次找被上诉人就能否继续租赁房屋事宜进行协商，并于2019年3月31日向被上诉人交纳2019年的租金4万元，但被上诉人未收取。2019年4月18日上诉人再次向被上诉人交纳房租4万元时，被上诉人表示要求上诉人交纳7万元，其中包括4万元房租及3万元违约金和损失，双方对此未达成一致意见，上诉人无奈于2019年4月20日将房屋钥匙交还被上诉人后搬离涉案房屋。基于以上对双方房屋租赁合同履行过程的分析，上诉人系在被上诉人未收取租赁费迫使租赁合同无法继续履行的情况下为了避免损失进一步扩大而交还钥匙搬离的房屋，一审法院认定系上诉人主动解除租赁合同明显与已查明案件事实不符且有悖于日常生活经验法则。本案被上诉人拒收涉案房租的事实明显，应当对导致合同无法继续履行承担相应的责任。从被上诉人一审提交的录像资料显示，双方在协商能否继续租赁房屋过程中，上诉人确实存在邀多人聚集被上诉人经营场所、影响被上诉人正常经营的不当行为。该行为不但使双方的矛盾激化，亦成为导致合同最终无法履行的因素之一。因此，本案最初虽因第三人原因导致被上诉人未按约收取房租，但上诉人在处理纠纷过程中所采取的不当行为同样加剧了双方的矛盾，从而导致涉案房屋租赁合同无法履行，故上诉人对合同的解除亦存在一定过错，应承担相应的责任。上诉人主张赔偿的损失系装饰装修费用，对于上诉人提交的四张收款收据，因无正规发票，且上诉人二审庭审中认可对未形成附合的装饰装修物均已搬离，故对该部分费用本院不予支持；对于已形成附合的装饰装修物的处理，上诉人主张的损失额应仅包括剩余租赁期内装饰装修的残值损失。因本案双方当事人对导致合同解除均存在一定过错，故上诉人与被上诉人应根据各自的过错对剩余租赁期内的装饰装修残值承担相应的责任。上诉人主张5万元装修款未经人民法院审理查明予以认定，且该款项非装修物的残值损失，无法据此作为认定人民法院裁判损失赔偿的证据。考虑上诉人从事餐饮行业进行装修必然会产生费用支出的实际情况，为了早日解决双方纠纷，减少当事人诉累，本院结合上诉人已使用装修物的时间、装修物固有的贬值程度、上诉人经营行业受市场竞争因素影响和通常情况下所需再次装饰装修的期间以及双方当事人对导致合同解除的过错程度等因素综合考虑后酌定被上诉人赔偿上诉人装饰装修损失残值5000元。一审判决未客观分析上诉人“退还钥匙”的原因，仅以“退还钥匙”的行为本身认定系上诉人主动解除合同明显缺乏事实和法律依据，应予纠正。因被上诉人给付上诉人5000元的赔偿数额是基于上诉人存在影响被上诉人正常经营的不当行为及对导致合同解除存在一定过错等多方面因素综合考虑后予以确定，故对于被上诉人反诉要求上诉人承担的经营损失及违约责任的诉请本院不再单独认定和裁判。综上，上诉人的上诉请求部分成立。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省新河县人民法院（2020）冀0530民初71号民事判决； 二、被上诉人新河县尚客商务宾馆自本判决生效之日起十日内赔偿上诉人韩晨光装饰装修损失5000元； 三、驳回原审原告韩晨光的其他诉讼请求； 四、驳回原审被告新河县尚客商务宾馆的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1528元，反诉费383元，减半收取计956元，由韩晨光负担500元，新河县尚客商务宾馆负担456元；二审案件受理费1911元，由韩晨光负担911元，新河县尚客商务宾馆负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年六月十九日 书记员  刘 静