北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初16790号原告：刘林，男，1981年7月8日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘国军，北京市隆平律师事务所律师。被告：关明，女，1967年8月23日出生，满族，无业，住北京市东城区。被告：张明嘉（关明之女），女，1993年11月19日出生，满族，无业，住北京市东城区。二被告委托诉讼代理人：常哲嘉，北京市安园律师事务所律师。原告刘林与被告关明、张明嘉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后由审判员李成博一人适用普通程序独任审理。原告刘林之委托诉讼代理人刘国军，二被告关明、张明嘉之委托诉讼代理人常哲嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘林向本院提出诉讼请求：1、判令二被告偿还原告违约金50000元；2、判令二被告偿还原告经济损失30000元；3、诉讼费由二被告负担。事实和理由：北京市东城区东中街×号房屋原系被告关明所有的房产。2018年7月31日，原告与被告关明经北京华盛百利房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定房屋总价款831万元，被告应在2018年12月31日前办理原户口迁出手续，如因被告自身原因未如期将与房屋相关户口迁出则应向原告支付50000元违约金；原告留存50000元作为物业户口交割保证金，等被告户口迁出后，原告将50000元交给被告。2018年8月8日，二被告签订赠与合同，关明将上述房屋赠与了张明嘉，当日张明嘉取得该房屋所有权证书。2018年8月11日，原告与被告张明嘉签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同履行过程中，原告分四次向被告支付购房款826万元，并于2018年8月23日取得该房屋所有权证书，被告向原告交付了该房屋。2018年12月29日，双方与居间方了解到该房屋内尚有卢某（被告关明之前的产权人）等三人户籍在册未迁出。涉案房屋系学区房，户口数量及迁移时间对当时房价有3%影响，故而对原告造成经济损失。时至2018年12月31日，房屋内卢某等三人户口仍未迁出，被告构成违约。为维护合法权益，原告向法院提起诉讼。被告关明辩称：原告关于违约金的诉讼请求缺乏合同依据，双方之间在先诉讼的文书对事实认定缺乏依据，原告关于经济损失的诉讼请求缺乏事实基础和法律支持，故不同意原告全部诉讼请求。被告张明嘉辩称：答辩意见与被告关明一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落于本市东城区东中街×号房屋（建筑面积88.91平方米）原系被告关明所有的房产。2018年7月31日，原告刘林与被告关明经北京华盛百利房地产经纪有限公司（21世纪不动产）居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：关明将上述房屋售予被告刘林；房屋成交价831万元；关明应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系；关明应当在2018年8月26日前将该房屋交付刘林；刘林如未按照约定时间付款，逾期在7日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，刘林按日计算向关明支付逾期应付款万分之五的违约金；关明应当在2018年12月31日前向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付五万元违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同时，关明、刘林与北京华盛百利房地产经纪有限公司还签订了《补充协议》，约定该房屋交易价格为831万元；刘林留存五万元作为物业户口交割保证金，等出卖方户口迁出后，刘林将五万元交给出卖方等。2018年8月8日，关明与张明嘉签订《赠与合同》，关明将诉争房屋赠与了张明嘉，张明嘉当日取得该房屋所有权证书。2018年8月11日，张明嘉与刘林签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号C1672640）。2018年8月23日刘林取得诉争房屋所有权证书，随后被告方向其交付了诉争房屋。此间，刘林向被告方支付了购房款826万元。2018年12月27日，被告一家三口（关明、关明之夫张德民、张明嘉）的户籍从诉争房屋内迁出。2018年12月29日，原、被告双方及北京华盛百利房地产经纪有限公司的工作人员到诉争房屋所在地的派出所核实该房屋的户籍登记情况，经了解，诉争房屋内尚有卢某（关明之前的产权人）等三人的户籍在册未迁出。随后，被告方联系卢某迁移户籍事宜。2019年1月5日，卢某将登记在诉争房屋内的三人户籍迁出。2019年3月，关明、张明嘉向本院起诉，要求刘林支付剩余购房款50000元等款项，本院2019年6月12日作出（2019）京0101民初5659号民事判决书，认为诉争房屋内的原有户口应为该房屋内的登记的所有户口，并非只是原告及家人的户口；关明、张明嘉的行为构成违约；张明嘉与刘林签订的网签合同属诉争房屋买卖过程中的同一法律事实，故张明嘉与关明共同向刘林主张剩余购房款并无不当，遂判决刘林给付关明、张明嘉剩余购房款50000元。刘林对该判决不服提起上诉，北京市第二中级人民法院2019年8月28日作出（2019）京02民终9953号民事判决书，认为刘林关于关明、张明嘉未按合同约定时间迁出户口属违约在先故不应支付50000元的上诉理由缺乏合同依据，判决驳回上诉、维持原判，该判决已生效。本案诉讼中，原告表示，被告未按合同约定期间迁出诉争房屋内登记的户口属违约行为，应依照合同约定条款支付违约金50000元；被告的违约行为给原告造成了巨大经济损失（该损失包括己方支出的律师费和房屋再次交易的价值），称涉案房屋属学区房，己方所主张的经济损失数额系象征性进行主张，并提交3万元律师费发票和居间方北京华盛百利房地产经纪有限公司员工习青华、吴礼松2019年1月5日签名的情况说明复印件（该情况说明中，签名者称，涉案房屋属学区房，若房屋原户口未迁出必将影响再次交易价格，给买方带来经济损失；交易过程中二被告并未声明卢某等三人户口尚在该房屋地址，原告和居间方系2018年12月29日查询后方得知此信息）作为佐证。被告不认可原告上述证据，不认可己方行为构成违约，亦不认可原告存在经济损失，同时表示，合同约定的迁移户口事宜仅系针对被告自身及家人，不包括外人，其与卢某在前手交易过程中亦未牵涉房屋内原有户口事宜，己方并不知道卢某等人的户口登记在诉争房屋内，且己方已按照约定将户口迁出。另，本院庭后至东直门派出所户籍部门调查被告关明在东中街×号房屋落户情况，得到的查询反馈意见为，二被告与卢某一家未签订一址两户告知书，其落户材料中没有能够体现其落户时是否知晓同址上已存在前手房主一家户口的书面资料，考量其落户时的状况，存在其落户时不知晓的可能性。上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、民事判决书复印件及开庭笔录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，刘林与关明签订的房屋买卖合同及其与张明嘉签订的房屋买卖合同（网签合同）系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同对双方具有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。此二份合同属诉争房屋买卖过程中的同一法律事实，故刘林同时向张明嘉与关明提出诉讼主张并无不当。关于二被告行为是否构成违约，应当指出，诉争房屋内的原有户口应为该房屋内的登记的所有户口，此认定既属交易习惯，亦为合同条款目的应有之义，且经在先生效法律文书予以确认，故本院对二被告关于己方行为不构成违约之抗辩意见不予采信，依法认定二被告应对原告承担相应违约责任。关于违约金数额，原告要求按照合同条款严格主张，但综合本案二被告主观过错程度、违约事实严重程度、原告实际损失大小等因素，二被告在约定期限内及时迁出了己方一家户口，卢某一家的全部户口亦在约定日期到期后不久即行迁出，且原告未提交有力证据证明二被告事先知晓卢某一家户口仍在房址存留，故本院结合上述因素对该项酌定为30000元。关于原告所主张之经济损失，其虽对房屋再次交易价格作出一定解释，但并未提交直接确切之证据加以证明，该理由亦非合理理由，且其支出之律师费系为进行诉讼所支出之必要准备，在本院已支持其违约金的情况下，本院不再支持该项诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告关明、张明嘉于本判决生效后七日内给付原告刘林违约金30000元；二、驳回原告刘林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告刘林负担1125元（已交纳），被告关明、张明嘉负担675元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李成博二〇二〇年六月二十二日法官助理 王 凯书 记 员 崔佳星