内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1630号上诉人（原审第三人）：魏素琴，女，1967年2月10日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：田平，内蒙古百柳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赤峰市红山区农村信用合作联社，住所地：内蒙古自治区赤峰市新城区锦山路西临潢大街北。统一社会信用代码91150404664091806K。法定代表人：齐啸，该联社理事长。委托诉讼代理人：王绩浩，内蒙古正勋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰军城房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市红山区红庙子镇（高科技园区东侧）。统一社会信用代码9115040270144144XB。法定代表人：郭文龙，该公司经理。委托诉讼代理人：董涛，男，1996年11月28日出生，满族，住内蒙古自治区赤峰市。公民身份号码×××。上诉人魏素琴因与被上诉人赤峰市红山区农村信用合作联社（以下简称信用社）、赤峰军城房地产开发有限责任公司（以下简称军城公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初4569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。魏素琴上诉请求：撤销红山区人民法院（2019）内0402民初4569号民事判决，依法改判驳回被上诉人信用社的诉讼请求。事实和理由：一审判决事实不清、证据不足、适用法律错误。第一，二被上诉人订立的《房地产买卖合同》是以物抵债合同，该合同内容因违反我国法律强制性规定而无效，军城公司将其拥有的集体土地及无证房屋抵顶给信用社，冲抵拖欠信用社的贷款本息。第二，信用社就案涉的执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。信用社提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因信用社提起本案诉讼依据的合同不是合法有效的房地产买卖合同，而是无效的以物抵债合同，不能产生物权期待权，不具有优于一般债权的利益。信用社对未办理过户登记手续具有明显过错。案涉房屋不但无产权证而且坐落于集体划拨土地上，是我国法律明令禁止转让的，因此对案涉房地产客观上不可能办理过户手续双方是心知肚明的，即信用社有明显过错。信用社辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，信用社购买被上诉人军城公司的房屋所签订的合同合法有效，同时已经全部缴纳了房款，现改地址为信用社溪水地分社的营业场所，同时批报为信用社自有财产，并且经营多年，该行为完全符合最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定，因此信用社要求对涉案房产及土地不得执行是完全符合法律规定的，请求驳回上诉人的上诉请求。军城公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。信用社向一审法院起诉请求：1.请求依法确认与军城公司签订的买卖合同有效，对位于红山区红庙子镇西老二建院内土地（土地证2004-0408）及地上房屋15间享有所有权，第三人魏素琴无权查封；2.判令军城公司承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，变更诉讼请求：不得执行位于赤峰市××区西老二建院内土地（土地证2004-0408）及地上15间房屋。一审法院认定事实：2000年7月25日，赤峰市房地产开发总公司第六分公司（以下简称六分公司）作为借款人、抵押人与三中街信用社签订抵押担保借款合同，约定：六分公司向三中街信用社借款100万元，期限为自2000年7月25日至2000年12月20日，抵押人以新建仓库、大厅作为抵押物。同年8月1日，六分公司又向三中街信用社借款100万元，期限为自2000年8月1日至12月20日，六分公司以楼房、大厅作为抵押物。2007年9月27日，军城公司与信用社签订房地产买卖合同，约定：信用社购买军城公司房地产，位于红山区西水地村军城公司院东侧，土地使用性质为集体土地使用权，土地使用面积为675平方米，座落在该宗土地上的楼房，其中一层每平方米5000元，面积为241.17平方米，合款1205850元；二层每平方米2500元，面积为219.13平方米，合款547825元，平房每平方米2000元，面积为61.01平方米，合款122020元。集体土地面积675平方米，价值15万元。上述房产的实际建筑面积，以房产产权证实测面积为准，价款以实测后面积确认。上述房产总价款为2025695元。价款及标的物的交付方式为：在未过户到信用社名下前，信用社可无偿使用该房地产，产权证由军城公司六个月内过户到信用社或者信用社指定的第三人名下。信用社按产权证确认的面积计算出实际价款后，以军城公司欠信用社的贷款本息抵付（即以信用社持有军城公司的等额债权抵顶）；军城公司将出卖的房地产过户到信用社名下后，信用社必须在十个工作日内为军城公司冲减与买卖标的等额的贷款本息，军城公司在同一时间将标的物产权交付给信用社。如军城公司为信用社办理出国有土地出让使用权证，所需费用由信用社承担。根据信用社提供的2012年10月内蒙古自治区农村信用社联合社出具的内农信函（2012）415号关于信用社抵贷资产转固定资产自用的批复，同意信用社抵贷资产转固定资产自用，抵贷资金200万元。根据信用社提供的内蒙古农村信用社两张机打凭条，证实：东城信用社办理的贷款转贷处理抵债资产，金额分别为100万元、信用社出具社内往来划拨凭证，证实划六分公司抵债资产抵债200万元。另查明：魏素琴与军城公司因发生诉讼，一审法院作出（2016）内0402民初2003号民事判决书，2017年3月7日，一审法院作出（2017）内0402执610号执行裁定书，查封军城公司名下位于红山区红庙子镇西老二建院（土地证号2004-0408，地号432031229）；同年7月20日，一审法院作出610-1号执行裁定书，查封军城公司位于红庙子镇西老二建院地上附着房屋。在执行过程中，信用社提出异议，一审法院以（2019）内0402执异69号民事裁定书，驳回其异议请求。现信用社提起执行异议之诉。一审法院认为，信用社与军城公司签订了房地产买卖合同，六分公司欠信用社贷款，军城公司将其房屋以买卖合同形式进行抵顶，并报内蒙古自治区农村信用社联合社进行批复，同意信用社抵贷资产转固定资产自用，抵贷资金200万元。信用社自2007年一直对涉案土地及房屋占有使用至今，各项费用也由信用社支付。现信用社要求不得执行位于赤峰市××区西老二建院内土地（土地证2004-0408）及地上15间房屋，证据充分，一审法院予以支持。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，判决：不得执行位于赤峰市××区西老二建院内土地（土地证2004-0408）及地上15间房屋。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案案由应确定为案外人执行异议之诉，因信用社作为案外人提起本案一审诉讼，意欲排除人民法院对案涉土地及房屋的强制执行，故本案案由应为案外人执行异议之诉，本院予以纠正。本案争议焦点为：被上诉人信用社是否享有足以排除法院对案涉土地及房屋强制执行的民事权益。因案涉土地及房屋一直登记在军城公司名下，物权变动并未完成，信用社只享有债权请求权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，主要适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。综上所述，魏素琴的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初4569号民事判决；二、驳回被上诉人赤峰市红山区农村信用合作联社的诉讼请求。二审案件受理费100元，由赤峰市红山区农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长 张国利审判员 麻秋野审判员 张淑丽 二〇二〇年六月二十八日书记员 尹适森