广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29753号上诉人（原审被告）：中金控股实业（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福华三路卓越世纪中心4号楼2605，统一社会信用代码91440300MA5EDGNL1H。法定代表人：石国民，执行董事。委托诉讼代理人：徐云，金卡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆冬林，金卡（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市佰联实业有限公司，住所地深圳市龙岗区园山街道大康福田益民小区1号综合办公楼2楼，统一社会信用代码9144030008827120X8。法定代表人：刘世英，总经理。委托诉讼代理人：黄键，广东广和律师事务所律师。上诉人中金控股实业（深圳）有限公司（以下简称中金公司）与被上诉人深圳市佰联实业有限公司（以下简称佰联公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初11809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人中金公司上诉请求：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。（一）2018年1月26日，被上诉人深圳市佰联实业有限公司与上诉人中金控股实业（深圳）有限公司签订房屋出租合同，约定由被上诉人出租位于深圳市龙岗区横岗街道大康社区福田益民小区1号房屋给上诉人使用，租赁期限为2018年1月25日起至2028年2月24日止。自双方签订合同后，该房屋一直由上诉人使用，而一审判决却对此事实予以不顾，在一审辩论终结前要求被上诉人变更诉讼请求为合同无效之诉，上诉人使用以上房屋后，一直缴纳房租，并且向政府申报了深圳宏民颐养院相关文件，于2019年6月17日下文，获得深圳市社会投资项自备案证，各案编号：深龙岗发改备案（2019）0374号，于2019年6月17日下文，项目名称：深圳爱康易得护理院，获得深圳市社会投资项目备案证，备案编号：深龙岗发改备案（2019）0371号，一审法院违背不告不理的原则，作出了错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人不服该判决。（二）一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。一审法院依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定来判定合同无效，深圳是经济特区，建市比较晚，从一个小渔村变成大都市，从农村集体土地集中变为国有土地，深圳此类型的房产有数百万栋，因此遗留了庞大的此类历史遗留房产，一审法院没有完全充分理解深圳经济特区的法律法规，照搬照抄最高院的司法解释，存在适用法律上的重大错误，如果按照这个来判决，将会影响整个深圳的经济发展，引起大量承租人（包括住宅承租人和大量的工厂承租人）的恐慌，对于此类型的房产，应该要区别对待。（三）一审法院裁判不公。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中，被主诉人与上诉人之间的房屋租赁合同关系因为被上诉人的恶意，停水停电不能按时装修，根源还在于被上诉人的根本违约行为，而一审判决却回避了这个问题，将原本归结于被上诉人的违约行为却来判决合同无效，违背公平公正，使上诉人遭受巨大损失，不能叫人心服。二、一审判决缺乏公信力，裁判随意，不注重调查。上诉人所租赁的房屋已进行历史遗留违法建筑申请，相关政府部门已经受理。在涉案租赁房产处，已经以承租人身份进行了工商登记，工商行政管理部门同样认可租赁合同的效力，深圳市龙岗区发展和改革局也进行了备案，已经确认租赁房产建筑的合法性。人民法院应当对政府部门认可涉案租赁房产合法的事实予以认定。上诉人在涉案房产处已经投入了约贰仟万元整，因为被上诉人的种种行为，上诉人已经在深圳市公安局龙岗分局信访。因此，基于上述事实，涉案租赁房产已经主管部门批准建设及许可使用，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，人民法院应当认定租赁合同有效，希望二审法院对此予以高度重视。被上诉人佰联公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人佰联公司向一审法院起诉请求：1.中金公司向佰联公司支付租金863333.33元；2.中金公司向佰联公司支付拖欠水电等费用42405元；3.中金公司向佰联公司支付装修免租期的占有使用费460000元；4.中金公司承担租赁房屋内固定资产、构筑物及其他辅助设施的拆除费用207819元；5.中金公司赔偿佰联公司租赁房屋内固定资产、电子设备的现值损失892421元；6.本案诉讼费由中金公司承担。佰联公司在庭审前变更及增加诉讼请求为：1.确认双方在2018年1月26日签订的《租赁合同书》无效；2.变更原第1项诉讼请求为判令中金公司向佰联公司支付房屋的占有使用费863333.33元。一审法院经审理查明，2018年1月26日，双方签订一份《房屋租赁合同书》，约定中金公司承租的租赁房屋为深圳市龙岗区横岗大康福田益民小区1号房屋（该房屋包括小区围墙范围内所有建筑及设备设施，具体包括一栋2层办公楼、三栋2层宿舍楼、二栋2层招待所、一栋羽毛球馆（二层）、一栋厨房、一栋储物房及厕所、岗亭、停车房、发电机房及绿化、地面空地、网球场、篮球场、园景花园喷泉以及相关水、电等配套设施，另外小区旁边有两栋原临时施工用房也由佰联公司负责加固后提供给中金公司使用），中金公司已经认真实地查看和检查上述租赁房屋；中金公司自愿按照租赁房屋现状承租大康福田益民小区1号房屋，并自愿声明及确认合同约定的租赁房屋属于深圳市农村城市化历史遗留建筑，未取得建设工程规划许可证，未办理建设工程报批报建手续，未办理不动产权证书，若因上述原因造成本合同无法继续履行的，中金公司自愿自行承担所有损失，佰联公司不承担任何责任，中金公司清楚明白上述情况，对此无异议，中金公司自愿承租租赁房屋并承诺按期支付租金及各项费用；计算租金的租赁期为2018年1月25日至2028年2月24日共10年，佰联公司给中金公司免租期为一个月（暂定2018年2月1日至2018年2月28日），若中金公司单方要求终止本合同，中金公司应按照第一年租金标准，向佰联公司支付上述免租期间的房屋占有使用费，并赔偿佰联公司的全部损失；涉案房屋在第一年至第三年每月的月租金为实收460000元（不含税），此后月租金每二年递增一次，按前一计费周期月租金为基数递增10%；租赁期间，中金公司使用租赁房屋所产生的一切费用，包括但不限于水费、电费、排水费等一切费用均由中金公司承担；中金公司应向佰联公司缴纳租赁保证金1380000元；合同终止时，中金公司在搬离租赁房屋时需将房屋恢复至主体结构不变、各项设备正常使用状态，若返还时不符合前项规定，佰联公司有权要求中金公司采取措施使得租赁房屋符合前项规定，由此而产生的一切费用由中金公司承担。合同签订后，中金公司向佰联公司缴纳1380000元租赁保证金，佰联公司将涉案房屋交付中金公司使用，中金公司依约向佰联公司支付租金及水电费。后佰联公司主张中金公司拖欠租金及水电费，遂诉至一审法院提出上述诉讼请求。中金公司在庭审时申请证人张某、陈某1、陈某2出庭作证，上述证人称中金公司在使用房屋期间多次遭遇停水，致使装修无法正常进行，后佰联公司于2019年4月10日强行将房屋收回，致使中金公司无法使用涉案房屋。一审法院在庭审后要求双方在指定期间内补充提交证据及书面代理词，并组织双方进行证据交换及质证。佰联公司向一审法院补充提交证据但中金公司不予认可，中金公司未向一审法院补充提交证据；双方均未向一审法院补充提交书面代理词。一审法院认为，根据双方之间签订的《房屋租赁合同书》记载，案涉房屋属于深圳市农村城市化历史遗留建筑，并未取得建设工程规划许可证及建设工程报批报建手续，未办理不动产权证书。因此根据法律规定，案涉租赁合同属于无效合同。关于房屋占有使用费。佰联公司主张案涉房屋在2019年2月1日至2019年4月10日期间的占有使用费共计1073333.33元，其中中金公司于2019年3月9日支付210000元。结合中金公司所提交的证据亦能显示其于当日向佰联公司支付了最后一笔使用费210000元，鉴于中金公司并未提交证据证明剩余费用的支付情况，一审法院采纳佰联公司的主张，确认中金公司需支付佰联公司剩余占有使用费863333.33元。中金公司主张佰联公司存在多次停水致使其无法正常使用案涉房屋，但其无法提交直接证据证明佰联公司存在故意停止供水的情况，而证人证言也没有其他证据予以辅证。就此，一审法院认为中金公司的该项主张没有证据证明，无法采纳。关于装修免租期的房屋使用费。一审法院认为，因双方签订的《房屋租赁合同书》为无效合同，而中金公司的确在该期间使用案涉房屋，故佰联公司要求中金公司按照每月460000元的标准支付该期间的房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于水电费。一审法院认为，佰联公司无法提交证据证明水费的产生情况；其提交的2019年2月份电费缴纳发票上记载的费用少于其向中金公司出具的收款通知单所记载的电费费用；另佰联公司已于2019年4月10日收回涉案房屋，其无法提交证据证明中金公司在该月份实际电费的使用情况。鉴于此，一审法院对佰联公司主张的2019年2月及4月的电费、2019年1月至4月期间的水费不予支持。另2019年1月和3月的电费，佰联公司所提交的电费缴纳发票上记载的费用多于其向中金公司出具的收款通知单所记载的电费费用，一审法院认为佰联公司按照收款通知单记载的费用金额要求中金公司支付电费费用有证据佐证，故中金公司需向佰联公司支付2019年1月和3月的电费26632元。关于拆除费用及现状损失。一审法院认为，虽然佰联公司提交证据证明其向中金公司交付涉案房屋时提供相应的财产，但其在2019年4月10日将案涉房屋收回时并未与中金公司就房屋内的财产及现状予以共同确认，无法证明财产损失及现状系由中金公司方造成，同时以该基础所作出的评估也未得到中金公司认可。故佰联公司据此要求中金公司支付拆除费用及赔偿相关的财产贬值损失没有事实依据及证据佐证，一审法院不予支持。综上，一审法院认定中金公司需向佰联公司支付装修免租期的房屋占有使用费460000元、2019年2月1日至2019年4月10日期间的房屋占有使用费863333.33元、电费26632元，共计1349965.33元。因中金公司在签订《房屋租赁合同书》后已向佰联公司缴纳保证金1380000元，鉴于该份合同为无效合同，佰联公司应向中金公司返还保证金。一审法院以此将该保证金予以抵减中金公司需支付给佰联公司的上述费用，经核算后因该保证金数额多于中金公司需向佰联公司支付的上述费用，故一审法院认定中金公司已向佰联公司足额履行上述费用的支付义务。而多余费用因中金公司并未在本案中反诉要求返还，一审法院在本案中暂不予处理，中金公司可另循法律途径向佰联公司主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认深圳市佰联实业有限公司与中金控股实业（深圳）有限公司在2018年1月26日签订的《房屋租赁合同书》为无效合同；二、驳回深圳市佰联实业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费13263.19元（佰联公司已预缴），由佰联公司深圳市佰联实业有限公司承担12763.19元，由中金公司中金控股实业（深圳）有限公司承担500元。本院经二审查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁纠纷。根据中金公司的上诉意见，本案的争议焦点是：1、中金公司与佰联公司签订的《房屋租赁合同书》是否有效？2、佰联公司请求的房屋占有使用费和电费是否应当支持？3、佰联公司请求的免租期房屋占用费应如何确定？4、佰联公司是否应向中金公司退还剩余的租赁保证金？关于第一个焦点，佰联公司与中金公司在《房屋租赁合同书》中明确约定，涉案房屋属于历史遗留建筑，未取得建设工程规划许可证，未办理报批手续，也没有不动产权证书；若因上述原因造成合同无法履行的，中金公司自愿承担所有损失。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，未办理报批手续，也没有不动产权证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述租赁合同属于无效合同。一审认定正确，本院予以确认。关于第二个焦点，涉案的《房屋租赁合同书》无效，中金公司应当参照《房屋租赁合同书》的约定，向佰联公司支付房屋占用费。中金公司主张，佰联公司自2018年4月以来拒绝提供自来水，给其造成巨大经济损失，并就此申请调查取证，但中金公司并未因此搬离涉案房屋，且中金公司在本案中也没有就其主张的损失提起反诉，故本院对其申请的调查取证不予准许。佰联公司于2019年4月10日已经收回涉案房屋，一审法院扣除中金公司已经支付的房租，判决中金公司向佰联公司支付房屋占有使用费863333.33元，有事实和法律依据，本院予以确认。关于佰联公司主张的电费，佰联公司提交了发票和收款通知单，中金公司虽然对此予以否认，但并未提交相反证据推翻中金公司的主张，故本院对佰联公司据此请求的电费26632元予以支持。关于第三个焦点，双方签订的《房屋租赁合同书》无效的原因是涉案房屋未取得建设工程规划许可证，未办理报批手续，也没有不动产权证书，因此，佰联公司对合同无效存在过错。但中金公司在《房屋租赁合同书》确认，其明知上述事实，并自愿承担损失，故本院酌情确定，中金公司应向佰联公司支付50%的免租期租金，即为230000元（460000×50%）。关于第四个焦点，中金公司应向佰联公司支付的款项合计为1119965.33元，中金公司已经向佰联公司缴纳了租赁保证金1380000元，扣除上述费用，佰联公司还应向中金公司退还260034.67元。因双方签订的《房屋租赁合同书》无效，且佰联公司已经实际收回涉案房屋，为避免诉累，本院对租赁保证金抵扣后的剩余款项一并作出处理，即佰联公司应向中金公司退还租赁保证金余额260034.67元。综上，上诉人中金公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，处理欠妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初11809号民事判决的第一项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初11809号民事判决的第二项；三、被上诉人深圳市佰联实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向上诉人中金控股实业（深圳）有限公司退还租赁保证金余额260034.67元；四、驳回被上诉人深圳市佰联实业有限公司的其他诉讼请求。如果被上诉人深圳市佰联实业有限公司未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费13263.19元，由上诉人中金控股实业（深圳）有限公司负担7410元，被上诉人深圳市佰联实业有限公司负担5853.19元；二审受理费26527.82元，由上诉人中金控股实业（深圳）有限公司负担14813.82元，被上诉人深圳市佰联实业有限公司负担11714.82元，被上诉人深圳市佰联实业有限公司应于本判决生效之日起五日内迳付上诉人中金控股实业（深圳）有限公司。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 张  士  光二〇二〇年六月十六日书记员 陈静雯（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。