北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初5868号原告：北京吉元盛宝国际贸易有限公司，住所地北京市西城区万博苑2号楼106室，统一社会信用代码91110102793411511Y。法定代表人：苏少峰，经理。委托诉讼代理人：夏坤，男，1992年10月5日出生，汉族，北京吉元盛宝国际贸易有限公司职员。委托诉讼代理人：赵越，北京市大地律师事务所律师。被告：北京市燕泽洲商城，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码91110113102514563K。法定代表人:邵腾芳，经理。委托诉讼代理人:邵长印，男，1968年6月5日出生，汉族，北京市燕泽洲商城副经理宿舍。委托诉讼代理人:王海军，北京市扶正律师事务所律师。原告北京吉元盛宝国际贸易有限公司（以下简称吉元贸易公司）与被告北京市燕泽洲商城（以下简称燕泽洲商城）租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉元贸易公司之委托诉讼代理人夏坤、赵越，被告燕泽洲商城之委托诉讼代理人邵长印、王海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉元贸易公司向本院提出诉讼请求：1.判令自2020年2月1日解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即退还原告2020年2月1日至2020年2月29日的房屋租金15万元；3.判令被告退还原告合同保证金18万元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告同意将位于北京市顺义区府前中街路北11号东侧20米其所有的房屋租赁给原告经营，该房屋面积1324.10平方米。双方还在合同中约定了租赁用途、房屋交付日期和租赁期限、租金、支付方式和期限、合同保证金、甲乙双方权利义务、不可抗力和违约责任等内容，该合同是被告事先制定好的格式合同，被告对合同内容没有向原告说明和解释，该合同内容有失公平。签订合同后，原告认真严格履行合同，要求在该房屋办理工商登记手续，但被告要求原告缴纳的各项税费需登记在被告和被告上级单位名下，不能登记在原告名下，所以，被告没有帮助原告办理原告工商登记手续。2020年1月初，武汉市和湖北省多地突然爆发新型冠状病毒，2020年1月23日，武汉市封城，同时国家和地方政府要求疫区居民不得离开住所居家隔离，以防止病毒扩散，北京市政府要求外地返京人员需隔离14天。因疫情形势严峻，原告在北京市以外的员工基本无法返京工作，市区员工也无法工作，受疫情影响，商城基本无人购物，原告已经无法履行合同也无法实现合同目的。在万般无奈的情况下，原告于2020年1月28日和2020年2月11日二次给被告发函，要求解除双方签订的房屋租赁合同，并于2020年1月30日进行交接，以免给双方造成不必要的损失，但被告2020年2月28日才回函，被告要求原告，如解除合同需提前30日通知被告，向被告支付3个月的租金作为违约金，且交纳的保证金不予退还，并赔偿被告损失。因被告要求太苛刻，双方无法协商达成一致。基于以上事实，原告认为，本次新冠肺炎疫情属于不可抗力，是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，造成原告无法履行房屋租赁合同，无法实现合同目的，而不是原告单方面原因故意不履行合同。为了最大限度降低双方损失，原告本着负责任的精神及时通知了被告，要求及时交接以免扩大损失，但因被告拖延履行责任，才造成争议至今无法得到妥善解决。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第94条、第117条、第118条，《中华人民共和国民事诉讼法》第119条以及最高人民法院相关司法解释的规定，依法提出如上诉讼请求。被告燕泽州商城辩称：同意原告的第二项诉讼请求，退还原告支付的2020年2月份的租金，其他诉讼请求不同意。本次新冠肺炎疫情导致原告履行困难，但与原告相同位置的租户都在经营，租赁场地具备正常营业条件，原告至今也在占有使用租赁场地，不属于因不可抗力导致合同目的不能实现的情况，被告同意免除2020年2月至4月已经发生的租金，已经承担了不可抗力给原告造成的损失，帮助企业渡过难关，现在是全面复工复产，原告应当继续履行合同，故不同意解除租赁合同。另外，也不存在原告诉状中所称的因为被告原因导致无法办理工商登记的情况，原告没有证据证明被告不予配合。经审理查明：2019年5月31日，燕泽洲商城（出租方，甲方）与吉元贸易公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将所属位于北京市顺义区府前中街路北11号东侧20米房屋面积为1324.10平方米的房屋（以下简称涉案房屋）租给乙方用于经营“安踏”品牌旗下所有的商品使用；租赁期共计31个月，自2019年6月1日起至2021年12月31日止，租金总额465万元，月租金15万元，第一期付款于本协议生效后10个工作日内，乙方向甲方支付2019年6月1日至2019年6月30日的租金即15万元，本着先交租金后使用的原则，后续租金按月支付，乙方应在每期期满前3天支付下一期的租金，最后一期付款，2021年11月28日前，乙方向甲方支付2021年12月1日至2021年12月31日的租金即15万元；合同保证金为18万元，保证金为乙方履行本合同约定义务和法定义务的保证，与违约金、赔偿金不属于同一性质且不计息，……；合同第八条8.11约定，乙方应自行进行工商登记，领取营业执照，独立核算，自负盈亏，独立承担民事责任，自行交纳各项税费，且在本合同约定的租赁房屋所在地交纳的各项税费，需登记计入甲方或甲方上级单位名下；合同第十条约定，因国有土地房屋征收、集体土地征收、市、区规划调整或城市建设需要或行政主管部门责令甲方停止对外出租的；或因政府主管部门统一工作安排、出现政策调整、区供销社整体规划、改造需要；以及其他致使双方不能正常履行本合同的事项发生的，而导致租赁房屋不再具备约定的出租条件和出租经营目的，属于双方约定的不可抗力，……；合同第十一条约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权书面通知甲方解除合同，……，11.4.1无权出租全部或部分房屋或第三方对该房屋提出权利主张的；11.4.2因甲方原因（不可抗力情形除外）导致乙方无法正常使用房屋开展经营活动连续达15日；租赁期内该房屋被转让给第三方后，乙方租赁利益受到损害；11.4.4因甲方原因单方解除合同的（不可抗力情形除外）；合同第十四条约定，租赁期内，如乙方退租，应提前30天向甲方提交书面申请，否则如给甲方造成损失的，应赔偿甲方的相应损失，同时乙方需向甲方支付三个月租金作为违约金。合同签订后，吉元贸易公司向燕泽州商城支付租金至2020年2月29日，同时支付保证金18万元。燕泽州商城亦将涉案房屋交付给吉元贸易公司使用。2020年1月29日，吉元贸易公司向燕泽州商城邮寄《合同终止函》，称自经营以来，因政府规划等原因导致商圈内有效客流未达到前期被告所描述的状况，经营业绩惨淡，一直处于严重亏损状态，多次调整和优化，效果较差，亏损持续扩大，同时自2020年1月以来新型冠状病毒疫情持续紧张，导致店铺无法正常经营，故决定自2020年2月1日起终止房屋租赁合同，要求燕泽州商城安排人员于2020年1月30日与其进行交接。2020年2月11日，吉元贸易公司向燕泽州商城邮寄《合同解除通知书》。对此，燕泽州商城表示确实收到了上述合同终止函和解除通知书，但其并未同意解除合同。至于合同能否继续履行，经本院庭审中询问，吉元贸易公司作为承租人可以使用涉案房屋经营，经营场所并未因新冠肺炎疫情或疫情防控措施予以关闭。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、邮件等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方未能通过协商一致解除合同。诉讼中，原告吉元贸易公司陈述被告燕泽州商城未协助其办理工商登记，对此被告不认可，原告亦未提交相关证据，且原告自承租后也实际使用涉案房屋用于经营，并未影响合同目的的实现，原告以此为由要求解除合同，没有合同及法律依据，本院对此主张不予采信。另外，吉元贸易公司以新冠肺炎疫情属于不可抗力，疫情导致无法招到员工，亏损严重，无法继续经营，不能实现合同目的为由，主张具有单方法定合同解除权，本院对此评述如下：近期，我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动。这会给原告使用涉案房屋带来不便，造成原告实际经营的不利局面，确实会对原告签订合同的目的实现产生一定影响。但随着疫情防控以及应急处置措施积极效果的显现，新冠肺炎疫情正处于有效控制的局面，新冠肺炎疫情对原告的影响程度会有一定的时效性，原告受影响程度可能会得到好转。原告作为承租人仍可以使用涉案房屋。故本院认为新冠肺炎疫情防控以及应急处置措施确实会对原告合同目的实现造成影响，但这种影响尚不足以达到解除合同的程度。此外，被告已明确表示免除2020年2月至庭审辩论终结前月份因新冠肺炎疫情影响期间的租金，并同意退还原告已经支付的2020年2月份租金，已在一定程度上考虑了新冠肺炎疫情给原告造成的客观上的损失。综合考虑上述情况，本院认为不宜解除本案合同，故对原告要求解除合同的请求，本院不予支持。综上，原告提出的要求解除合同进而要求退还保证金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的退还2020年2月1日至2020年2月29日房屋租金15万元，被告同意，本院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京市燕泽州商城退还原告北京吉元盛宝国际贸易有限公司2020年2月1日至2020年2月29日房屋租金15万元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京吉元盛宝国际贸易有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3125元，由原告北京吉元盛宝国际贸易有限公司负担1725元（已交纳），由被告北京市燕泽州商城负担1400元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李永芝二〇二〇年六月十七日书记员  陈 杰