宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终201号 上诉人（原审被告）：左某，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：倪某，宁夏浩非原律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡某，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：周某，宁夏宁人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某，宁夏宁人律师事务所律师。 上诉人左某因与被上诉人蔡某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初10517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷审查及询问双方当事人，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 左某上诉请求：1.请求依法撤销一审判决或将本案发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人方承担。事实和理由：一、涉案房屋属于财政厅所有，蔡某无权要求左某腾退房屋。宁夏回族自治区财政厅（以下简称财政厅）将位于银川市××区位于银川市××区位于银川市××区财政厅住××街的财政厅住宅楼共44套，出租给银川市忆合房屋服务有限公司（以下简称忆合公司）作为住宅使用。双方于2017年签订的最后一份《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日，年租金32万元。忆合公司和蔡某于2018年1月12日签订的最后一份《房屋委托代管协议》，约定将忆合公司承租的上述44套房屋交给蔡某管理，允许其出租，每年缴纳承包费32万元，合同履行期限至2018年12月31日届满。根据上述查明的事实可知，涉案房屋属于财政厅所有，即使涉案房屋被有关机关评定为D级危楼不能使用，蔡某也无权要求左某腾退房屋，且在涉案房屋成为危楼后，44套租户集体维权至财政厅，经协商，财政厅不仅答应给租户充足的时间搬离，还同意租户免费经营到2019年12月。二、蔡某与左某于2011年2月1日签订的房屋租赁合同履行期限届满后，双方未签订书面租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系。而财政厅和忆合公司，忆合公司和蔡某签订的合同履行期限均至2018年12月31日届满。财政厅分别于2017年7月20日、2018年4月19日以涉案房屋被评定为D级危房便告知蔡某已不能继续使用。但蔡某在相关机关发出通告和函文之后并未及时通知左某，也未在合理期间内告知其腾退该涉案房屋。并隐瞒事实收取左某房租，现在左某毫无准备情况下要求腾退房屋，给左某造成损失，左某将保留诉权，另案起诉。 蔡某辩称，一、根据合同的相对性，蔡某有权要求左某腾退房屋。2009年2月1日，左某与蔡某签订房屋租赁合同，合同载明，租赁期限为2009年2月1日至2010年2月1日，租赁费为35000元/年。其后左某一直承租该房屋，且每年将商定好的租赁费支付给蔡某，但是双方未再签订房屋租赁合同。2019年，蔡某接到通知，左某承租的房屋被有关机关评定为D级危楼，已不能使用。但是合同到期后，左某本应该腾退房屋却予以拒绝。第二、左某被要求腾退房屋，并非在毫无准备的情形下。蔡某接到涉案房屋被评定为危房的通知，合同到期后便与左某取得联系，并告知相关情况，且本案从一审立案到开庭审理、判决以及二审期间，左某有足够的时间腾退涉案房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 蔡某向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的银川市××区东室房屋的租赁合同；2.判令被告立即腾退银川市兴庆区居安巷前楼一单元101东室房屋，将其返还原告；3．判令本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：宁夏回族自治区财政厅（以下简称财政厅）将位于银川市××区财政厅住××街的财政厅住宅楼共44套，建筑面积2872．83平方米出租给银川市忆合房屋服务有限公司（以下简称忆合公司）作为住宅使用。双方于2017年10月31日签订的最后一份《房屋租赁合同》约定，租期自2018年1月1日至2018年12月31日，年租金32万元。忆合公司和蔡某于2018年1月12日签订的最后一份《房屋委托代管协议》约定将忆合公司承租的上述44套房屋交给蔡某管理，允许其出租，每年交纳承包费32万元。蔡某分别于2009年1月15日、2011年2月1日和左某签订《房屋租赁合同》，约定左某承租位于××区东室房屋，建筑面积36平方米，租期一年，年租金分别为35000元和36000元；如遇拆迁等原因，出租方需要提前终止合同，应提前一个月通知承租方，并向承租方退还保证金及未租赁期间的租金，承租方应在限定期限内搬出；合同期满时，承租方要求继续租用，应在合同到期前三日向出租方申请，经出租方同意后重新签订租赁合同，一次性交清下年度房租，否则出租方有权收回房屋。双方签订的书面租赁合同期满后未再签订书面合同，后左某向蔡某交纳了涉案房屋自2018年3月28日至2019年3月28日的租金38000元。2017年7月20日，银川市住房和城乡建设局下发银住建发［2017］473号文件，向三区人民政府通报三区老旧小区危房排查鉴定结果，其中居安巷3号院南、北楼属D级危房。2018年4月19日，新华街街道办事处函告财政厅“居安巷3号院南、北两栋楼建成于1980年，北楼三层3个单元有18户居民，南楼四层4个单元有35户居民。其中南楼有17套，北楼18套属于自治区财厅直管公房，……存在安全隐患……经街道2016年8月上报相关单位检测已鉴定为危楼，请贵局本着以人为本的原则，防止出现人员和财产发生损失，请尽快协调解决”。 在一审法院审理的同情况其他案件中，蔡某称财政厅因居安巷3号院南、北楼属D级危房，于2018年10月15日书面通知忆合公司于2018年12月31日前一周做好房屋交接手续。蔡某亦据此要求左某返还房屋。 一审法院认为，蔡某与左某就涉案房屋在2011年2月1日签订的《房屋租赁合同》履行期限届满后，双方未再签订书面租赁合同，左某继续承租使用涉案房屋，其与蔡某之间形成不定期租赁合同关系。财政厅和忆合公司、忆合公司和蔡某签订的合同履行期限均至2018年12月31日届满，蔡某称财政厅以涉案房屋被评定为D级危房为由书面表示2019年不再出租涉案房屋，而在本案审理期间，蔡某仍未取得涉案房屋的处分权，故蔡某与左某达成的2019年1月起的口头租赁协议无效，左某应返还涉案房屋。对于左某辩称蔡某应向其退还2019年1月后的房屋租金，左某可另行主张，一审法院不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：被告左某于判决生效之日起十日内将位于银川市××区东室房屋腾空后返还给原告蔡某。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由被告左某负担。 二审期间，双方均未提交新证据。 二审查明事实同一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，就涉案房屋，作为房屋所有人的财政厅与忆合公司之间存在租赁合同关系，忆合公司与蔡某基于《房屋委托代管协议》形成转租关系，蔡某与左某之间亦形成转租关系。而《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。依据上述规定，左某与蔡某所签订《租赁合同》约定的租赁期限，超过财政厅与忆合公司、忆合公司与蔡某所签订租赁合同的剩余期限，应认定为无效。且在涉案房屋已经被评定为危房的情况下，蔡某作为转租人，即与左某建立合同关系的相对方，当然有权要求左某返还房屋。左某关于蔡某无权要求其腾退房屋的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由左某负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 杜 欣 审判员 程改焕 审判员 何 玲 二〇二〇年六月二十九日 书记员 田 娜 附本案适用相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。