福建省诏安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0624民初745号 原告:吴莉，女，汉族，1992年7月3日出生，住福建省诏安县。 原告:蔡松乾，男，汉族，1992年1月11日出生，住福建省诏安县。 以上两原告委托诉讼代理人：沈克云，福建云章律师事务所律师。 被告：诏安县版筑房地产开发有限公司，住所地诏安县南诏镇西门南苑庭园1幢102房。统一社会信用代码91350624789007508K。 法定代表人：谢松茂，董事长。 委托诉讼代理人:沈锦生，福建诚智律师事务所律师。 原告吴莉、蔡松乾与被告诏安县版筑房地产开发有限公司（以下简称诏安版筑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴莉、蔡松乾委托诉讼代理人沈克云，被告诏安版筑公司委托诉讼代理人沈锦生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴莉、蔡松乾向本院提出诉讼请求:判决诏安版筑公司向吴莉、蔡松乾支付违约金人民币66142元。事实和理由：吴莉、蔡松乾与诏安版筑公司于2016年7月27日签订了“商品房买卖合同”，合同约定吴莉、蔡松乾购买的商品房位于诏安县，总金额为人民币558162元，首付168162元，390000元为按揭贷款（套内面积104.10ｍ²，4392.56元／ｍ²）。吴莉、蔡松乾依照合同约定在签订本合同之日向诏安版筑公司交付了首付款168162元，办理了按揭贷款手续，缴交房管税务等费用，合同约定诏安版筑公司应于2017年12月31日之前将符合交房约定条件的商品房交付吴莉、蔡松乾使用。否则，逾期超过90日交房，诏安版筑公司应承担违约金。诏安版筑公司于2019年1月份通知吴莉、蔡松乾于2019年1月31日之前交房，诏安县版筑房地产开发有限公司明显违约迟延交房13个月，应当向吴莉、蔡松乾支付违约金，由于合同约定违约金明显低于吴莉、蔡松乾的实际损失，所以依法应按吴莉、蔡松乾的实际损失赔偿违约金，按13个月的日万分之三计算，诏安县版筑房地产开发有限公司应赔偿吴莉、蔡松乾损失人民币66142元。综上所述，为了维护吴莉、蔡松乾的合法权益，请求法院依法支持吴莉、蔡松乾的合法诉讼请求。庭审中，吴莉、蔡松乾明确其请求逾期交房违约金的截止日期为2019年1月29日。 诏安版筑公司辩称，一、吴莉、蔡松乾要求按全部房价的日万分之三计算逾期交房违约金没有事实依据，其违约金标准明显超出双方约定的意思表示范围。根据双方《商品房买卖合同》第十二条约定，逾期交房在90天内，按支付的全部价款的每日万分之一计算违约金；超过90天，买受人可以解除合同，要求继续履行合同的，按支付的全部价款的每日万分之0.3计算违约金。二、诏安版筑公司虽实际上存在逾期交房的事实，但根据《商品房买卖合同》补充协议第三条约定，施工期间出现中雨以上或六级以上大风等恶劣天气、停水停电、政府高考管制等因素，可以据实予以延期交房而不计入逾期交付日期。本案讼争房屋从开始施工至实际交付之日期间存在可以据实延期交房的日期合计为397天。吴莉、蔡松乾于2019年1月29日收房，因此，诏安版筑公司无需承担逾期交房的违约责任。综上，请求判决驳回吴莉、蔡松乾的诉讼请求。 吴莉、蔡松乾围绕其诉讼请求提供如下证据：1、《商品房买卖合同》及备案证明书各一份；2、收款收据、购房发票、个人购房担保借款合同；3、交房通知书。诏安版筑公司质证认为，对证据1《商品房买卖合同》及备案证明书的真实性无异议，合同约定逾期交房违约金比例为日万分之0.3，且合同附件明确约定了恶劣天气、政府管制等因素可以顺延交房的情形。对证据2、3无异议。 诏安版筑公司围绕其答辩意见提供如下证据：1、施工许可证及预售许可证；2、规划条件核实意见书；3、气象资料分析报告；4、停电情况证明；5、停水公告材料；6、第二自来水公司证明；7、施工监理日记（光盘）。吴莉、蔡松乾质证认为：对证据1的真实性无异议，但实际施工时间认定应以施工单位进场通知或开工记录为准；对证据2的真实性无异议，但该证据不能证明讼争房产符合交房条件；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，该分析报告的出具机构漳州市华风气象科技服务有限公司诏安办事处不具备出具气象资料分析的相关资质，该证据不能作为认定案件事实的依据；对证据4、5、6的真实性、合法性、关联性均有异议，上述不能证明停电、停水范围包括讼争项目；证据7不具合法性，不能反映讼争项目施工时的客观情况。 本院依职权向诏安县气象局调查取证如下内容：1、2016年4月1日起至2019年8月1日止我县台风天气的天数及具体时间；2、2016年4月1日起至2019年8月1日止我县最大风速达6级以上（含6级）的天数及具体时间、平均风速达6级以上（含6级）的天数及具体时间；3、2016年4月1日起至2019年8月1日止我县24小时降雨量大于等于25mm的天数及具体时间。诏安县气象局向本院出具《气象证明》一份，内容如下：1、台风天气对工期的影响，具体以住建部门发布的停工通知为准；2、根据县气象局（本站）资料显示2016年4月1日至2019年8月1日，我县日最大风速达到6级以上（含6级）的天数16天，我县日平均风速达到6级以上（含6级）的天数0天；3、根据县气象局（本站）资料显示2016年4月1日至2019年8月1日，我县日降水量大于等于25mm的天数为68天。双方当事人对本院依法调查取证的《气象证明》的真实性没有异议。 本院认为，诏安版筑公司对吴莉、蔡松乾提供的证据1、2、3，吴莉、蔡松乾对诏安版筑公司提供的证据1、2，吴莉、蔡松乾、诏安版筑公司对本院依法调查取证的《气象证明》的真实性没有异议，本院依法予以确认并在卷佐证。 本案双方当事人争议的焦点是：1、本案逾期交房天数的问题；2、本案逾期交房违约金的计算标准的问题。 本院认为：关于焦点1，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，吴莉、蔡松乾已按合同约定支付了全部房款。诏安版筑公司未能在合同约定的时间交房，已构成违约。自合同约定的交房时间次日（2018年1月1日）起至实际交房前一日（2019年1月28日）止，诏安版筑公司逾期交房的天数为393天。吴莉、蔡松乾提供的已发生法律效力的民事判决书确认本案讼争商品房的竣工验收时间为2018年5月18日。根据《商品房买卖合同》补充协议第三条的约定，对照诏安县气象局出具的《气象证明》，自合同签订之日起（2016年7月27日）起至工程竣工验收之日（2018年5月18日）止，发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）的天数为36天，发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气的天数为12天，在扣除上述天数中重复的7天后，诏安版筑公司可据实予以延期交房而不计入逾期交房天数合计41天。诏安版筑公司辩称其遇到停水14天、停电6天应据实予以延期交房而不计入逾期交房天数，因其提供的停电的证据4，不能证明案涉楼盘在停电的区域范围内，也不能证实停电确实造成无法正常施工的事实，停水的证据5、6仅能证实因低压供水可能出现断水现象，或因故障抢修、停电等原因影响正常供水，但未能证实实际断水的时间以及是否造成无法正常施工的事实，故诏安版筑公司主张的停水、停电时间应据实予以延期交房的主张，证据不足，本院依法法不予支持。诏安版筑公司另辩称因高考管制应据实予以延期交房，未提供相关职能部门的文件，也未提供证据证实讼争楼盘处于高考管制的范围内的事实，故该高考管制应据实延期交房的主张，证据不足，本院依法不予支持。综上，讼争商品房逾期交房天数为393天-41天=352天。 关于焦点2，本院认为，首先，根据《商品房买卖合同》第十二条的规定，“若逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。上述“本条第1（1）项”内容为：“逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”上述“第八条第1（1）项”的内容为：“逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金”。从上述的条款逻辑解读，逾期超过90日最终指向的是不低于按总房款日万分之五计算违约金。其次，比照《商品房买卖合同》第八条关于买受人“逾期付款责任”，（1）逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同之日起七日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，故以房款日万分之0.3计算逾期交房违约金，明显不合理地加重了买受人一方的负担。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，人民法院可以对当事人约定的违约金过高或过低的标准予以调整。鉴于按总房款日万分之五计算逾期交房违约金明显偏高，故本院结合本地审判实践，酌情将本案逾期交房违约金调整为按总房款日万分之一计算。据此，故本案逾期交房违约金应确认为19425.54元（558162×352天×0.01%）。 经庭审认证，对本案事实作如下认定： 吴莉、蔡松乾、诏安版筑公司于2016年7月27日签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定吴莉、蔡松乾向诏安版筑公司购买址于诏安县。单价每平方米4392.56元，总价款558162元。买受人应于2016年7月27日前支付首期房价款168162元，余款390000元向中国农业银行有限公司诏安支行贷款支付。同时约定诏安版筑公司应当于2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人。补充协议第三条约定，“合同第十二条中约定无需承担逾期交付责任的“不可抗力”，除了指签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件包括人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害及其他不可抗力之外，还包括如下可以据实予以延期交房而不算逾期交付的因素：1、施工期间发生雨天24小时降雨量超过25ｍｍ（含25ｍｍ）或发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期；2、遇到停水、停电等情况造成无法正常施工的；3、遇到政府行为：如政府部门作出禁止施工作业；创卫、实施交通管制、噪音管制、高考管制等决定、市政规划基础设施配套建设影响，造成无法正常施工；4、工程施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决的；5、其他非出卖人所能控制的客观原因。以上相关有案可查或政府发布公告的，即视为告知，则出卖人无须承担本合同第十二条约定的逾期交付责任。合同签订后，吴莉、蔡松乾依约于2016年7月27日支付首付款168162元，余款390000元也于2017年6月6日支付。2018年5月18日本案讼争商品房完成竣工验收。2019年1月29日，吴莉、蔡松乾与诏安版筑公司办理交房手续。吴莉、蔡松乾于2020年4月10日向本院提起诉讼。 综上，本院认为，吴莉、蔡松乾与诏安版筑公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行。合同签订后，吴莉、蔡松乾已按合同约定支付了全部房款，诏安版筑公司未能按约将讼争商品房交付吴莉、蔡松乾，构成违约。关于逾期交房天数的问题，诏安版筑公司逾期交房的天数为393天，扣除上述争议焦点1陈述的合同约定的可据实予以延期交房而不计入逾期交房的天数41天，本案讼争商品房逾期交房天数为352天。鉴于按总房款日万分之五计算逾期交房违约金明显偏高，本院酌情将本案逾期交房违约金调整为按总房款日万分之一计算。据此，本案逾期交房违约金应确认为19425.54元（558162元×352天×0.01%）。诏安版筑公司辩称应按397天扣除延期交房天数，没有依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 诏安县版筑房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付吴莉、蔡松乾逾期交房违约金19425.54元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1453元，减半收取726.50元，由吴莉、蔡松乾负担516.50元，诏安县版筑房地产开发有限公司负担210元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 林志成 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 吴志华 书 记 员 沈伊琳 执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。