昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0114民初1730号 原告（反诉被告）：孟秋银，女，汉族，1996年10月8日生，住云南省昆明市呈贡区。 委托诉讼代理人：许园园，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：昆明星空餐饮管理有限公司，住址：云南省昆明市呈贡区七彩云南第壹城166天阶4楼。 法定代表人：李易圆。 委托诉讼代理人：张笑菡，云南瀛税律师事务所律师，特别授权代理。 原告孟秋银与被告昆明星空餐饮管理有限公司（以下简称：星空公司）租赁合同纠纷一案,本院于2020年3月31日立案受理后，被告星空公司提起反诉，经审查，反诉成立，因本案法律适用明确,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭将本、反诉合并审理。原告（反诉被告）孟秋银及其委托诉讼代理人许园园，被告（反诉原告）星空公司的委托诉讼代理人张笑菡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）孟秋银向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即退还押金15000元。2、从起诉之日起，按月利率2%支付占用资金利息，先息后本，至退还全部押金之日止。3、诉讼费由被告承担。4、诉讼过程中增加要求被告退还新冠状肺炎病毒疫情期间应免收的37天租金5550元（150天*37天）。 事实及理由：2019年3月7日，原、被告签订租赁合同，约定被告将呈贡七彩第壹城下沉广场x号亭租给原告经营。租期自2019年3月7日至2020年4月23日。被告收了原告的租金54000元和押金15000元。原告经营至2020年2月5日，因新冠病毒肺炎疫情，政府责令停业，无法继续营业。我于2020年2月6日以疫情不可抗力，政府行为无法营业为由，向被告提出终止合同。我充分理解与体谅被告，主动提出未到期的两个月零18天租金11700元（日租金150元×78天）不要求被告偿还，损失自己承担，只要求被告退还15000元押金即可，但被告却找种种借口拒不退还。根据租赁合同第十一条终止、解除合同11.1解除合同的条件:“甲方、乙方双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方可不承担责任：因不可抗力原因导致合同无法履行的；因政府行为、国家政策变动导致合同无法履行的。”第八条：“如因不可抗力导致甲乙双方无法就继续履行协议达成一致的，本合同自动解除，双方互不承担违约责任（后续处理按合同约定执行），甲方将未使用的房租如数退还乙方。”等约定，本合同己经自动终止，被告应如数退还押金和未使用的房租。综上所述，请求法院依法判决，以维护原告的合法权益不受侵犯。 被告（反诉原告）星空公司针对本诉答辩称：诉求与实际不符，第一，双方于2019年3月7日签订的租赁合同合法有效，应按合同约定执行。合同9.1条约定，未经答辩人书面同意，被答辩人不能转租转让租赁物。在租赁期内，被答辩人未经答辩人同意擅自对外转租租赁物，其行为已构成违约，无权主张退还押金。第二，本案不存在不可抗力导致合同无法履行的情形。2020年春节开始，虽然受到疫情影响，七彩云南第壹城商场并没有停止经营，相反为了确保租户、顾客和工作人员的生命安全，答辩人积极响应政府号召，成立应急小组执行防疫工作，确保商户在疫情期间能够正常经营。反之被答辩人无任何理由中断停止经营，其行为再次构成违约。第三、本案不存在任何退还租金的情形，相反被答辩人尚欠租金未付清。双方约定45天为免租期，但因被答辩人原因导致合同提前解除，被答辩人应向答辩人支付免租期内的租金。 被告（反诉原告）星空公司向法院提起反诉，请求判令：1、反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》于2020年3月25日解除；2、被反诉人向反诉人支付租金6750元；3、被反诉人向反诉人支付水电费420.50元；4、被反诉人向反诉人支付违约金16200元；5、本案诉讼费由被反诉人承担。 反诉事实和理由：2019年3月7日，反诉人与被反诉人签订租赁合同，约定承租位于七彩云南第壹城下沉广场x号亭，双方对权利义务进行了约定，在租赁期限内，被反诉人多次违反合同约定，在未经得反诉人书面同意的情况下擅自对外转租租赁物，中断停止经营且拖欠水电费。根据合同约定，反诉人有权解除合同，没收履约保证金，并要求承担违约责任。2020年3月25日，反诉人向被反诉人发送解除合同和限期搬离通知书，双方签订的租赁合同已解除，特向贵院提出反诉。 原告（反诉被告）孟秋银针对反诉答辩称：反诉原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。反诉被告在租赁期限内没有转租行为，在疫情期间家人帮忙粘贴了一张转让通知，是因为无法继续经营，但并不代表有转租的事实。反诉被告仅仅张贴了一张告示，转租并没有实际履行。双方签订的合同存在不合理、不公平的约定，装修免租期的约定与常理不符。反诉被告没有违约行为，水电费已完全支付，租金也全部支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对孟秋银提交的转账凭证、呈贡区政府通知、公告、退铺申请、春城晚报报道客观真实，本院予以采纳，对其证明目的随后予以阐述。对星空公司提交的证据经质证认可真实性，本院予以采纳，对各方的证明目的随后予以阐述。 本院经审理认定事实如下： 2019年3月7日，星空公司（出租方、甲方）与孟秋银（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：甲方将七彩云南第壹城下沉广场x号亭出租给乙方，租期自2019年3月9日至2020年4月23日，共一年45天，月租金为4500元/月，一年租金合计54000元，免租期自2020年3月8日至2020年4月23日；若因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付免租期内的租金。租赁期内乙方使用租赁物所发生的水电设备、设施等费用由乙方自行承担。其中水费每月100元，电费每度1.7元。合同签订生效当日，乙方提交15000元整作为履约保证金，待乙方向甲方承租期限届满后90个工作日内无息返还乙方。如乙方有违反本合同约定的行为或未结清各项费用，甲方有权将该履约保证金押金先折抵乙方债务，不足部分由乙方补足。合同第九条约定，未经甲方书面同意，乙方不能转租转让或特许第三方经营该租赁物。租赁期间非本合同规定的情况，乙方中途提前退租的，应按年租金的30%标准向甲方支付违约金，且乙方无权向甲方主张退还履约保证金。因不可抗力导致合同无法履行的本合同终止，双方互不承担责任。 孟秋银于2020年3月1日张贴铺面转让照片，期间自2020年1月21日至3月28日均未营业。孟秋银已支付年租金54000元及押金15000元。2020年3月28日,双方将商铺进行移交，孟秋银已归还星空公司租赁物。 本院认为，本案中双方之间的租赁合同依法成立并生效。各方均应按合同认真履行己方义务。孟秋银主张租赁合同2020年4月23日到期终止，星空公司主张合同于发出解除通知之日解除。因诉争商铺已经于2020年3月28日移交，故本院予以确认双方的合同于该时间节点2020年3月28日解除，因解除时间节点与星空公司主张的时间节点不一致，对合同解除本院在说理部分予以明确，不再在判决判项中予以表述。 本案属于涉疫情民事案件，孟秋银主张适用不可抗力并据此免责，应当就具有不可抗力，直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案租赁标的物属于零售外卖店面，属于社会经营用房，本院考量疫情对餐饮外卖行业的影响，结合疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，疫情防控措施在本案中仅导致双方之间的合同履行困难，尚未导致合同无法履行，故孟秋银在本案中主张适用不可抗力，本院不予支持。在此基础上，孟秋银主张诺仕达集团承诺免租并据此要求星空公司退还新冠状肺炎病毒疫情期间应免收的37天租金5550元（150天*37天）的诉讼请求，租赁合同的相对方不应轻易突破，诺仕达集团是否免租并不必然及于本案双方，且在做好防护措施的情况下可营业外卖。同时孟秋银在起诉状中已明确“主动提出未到期的两个月零18天租金11700元不要求被告偿还，损失自己承担”，对于孟秋银主张减免2020年1月24日至2月29日的租金的诉讼请求本院不予以支持。 2020年2月，政府已经多次出台相关措施并鼓励复工复产，其后孟秋银未经许可对外转租、并持续停业，在2020年3月1日后至实际移交租赁物3月28日期间的租金不符合双方原合同约定的免租条件。孟秋银在呈贡区疫情防控面整体向好后、未积极复工复产、后期持续停业的行为与对外转租的行为均属于合同履行中的违约行为。星空公司关于反诉主张支付原免租期租金6750元、违约金16200元及不予退还押金的本诉抗辩主张均系针对孟秋银在疫情后擅自持续停业、转租的行为，上述违约责任存在重复。本院酌情根据公平原则处理，对于孟秋银的违约行为应负担支付2020年3月1日至3月28日期间的租金的违约责任，应计54000元÷360×28天=4200元。 星空公司主张支付的水电费420.50元，上述水费合同已约定按月支付，每月水费100元，孟秋银虽主张现金支付但无对应的收据予以证实，本院予以支持孟秋银支付星空公司水费200元的诉讼请求；对电费的主张因星空公司未提交有效证据证实电费产生情况，本院不予支持。 对于孟秋银主张的退还押金15000元的诉讼请求，该履约保证金押金先折抵乙方债务，扣减孟秋银应负担的违约金4200元、水费200元后，剩余押金部分应予以退还，应退金额合计10600元。 对孟秋银主张的押金利息，双方已经书面约定期满后无息返还押金，对其主张利息的请求本院不予支持。 综上，孟秋银的本诉主张部分成立，星空公司的反诉主张部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）昆明星空餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性向原告（反诉被告）孟秋银退还款项10600元； 二、驳回原告（反诉被告）孟秋银的其余本诉诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）昆明星空餐饮管理有限公司的其余反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费本诉175元，由原告（反诉被告）孟秋银负担45元，由被告（反诉原告）昆明星空餐饮管理有限公司负担130元；反诉受理费384.26元，由原告（反诉被告）孟秋银负担50元，由被告（反诉原告）昆明星空餐饮管理有限公司负担334.26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为两年。 审判员  李解 二〇二〇年六月三十日 书记员  姚娟