河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终3701号 上诉人（原审被告）：王朝辉，男，1972年5月6日出生，汉族，农民，现住遵化市。 上诉人（原审第三人）：郑贺荣，男，1974年9月11日出生，汉族，农民，现住安徽省临泉县。 被上诉人（原审原告）：张生，男，1968年11月9日出生，满族，居民，现住遵化市。 委托诉讼代理人：李钊，河北华旗律师事务所律师。 上诉人王朝辉、郑贺荣与被上诉人张生租赁合同纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2019）冀0281民初4094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王朝辉上诉请求：请求二审人民法院撤销一审判决，改判解除被上诉人张生与郑贺荣之间的租赁合同关系、上诉人不承担任何责任。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，依法应予撤销。上诉人王朝辉经被上诉人（出租人）张生同意，将租赁权转让给上诉人郑贺荣，即郑贺荣为新的受让人、承租人，王朝辉退出了租赁关系。租赁权转让以后，受让人郑贺荣取得了承租人王朝辉的地位，受让承继了原租赁合同的条件，即合同的相对方已经由出租方张生、承租方王朝辉变更为出租方张生、承租方郑贺荣，郑贺荣应向权利人张生履行合同义务。至于租赁协议是否履行、如何履行与上诉人王朝辉无关。二、上诉人已经退出租赁合同关系，不应再承担任何给付责任。因此，上诉人王朝辉与被上诉人张生签订的《租赁协议》已终止，没有解除的必要。事实上，上诉人王朝辉与上诉人郑贺荣之间签订的是《转让协议》而非转租协议，这一点可从合同签订后的实际履行情况中能够得到证实。综上，一审判决认定事实错误，请求二审人民法院撤销一审判决，改判解除被上诉人张生与郑贺荣之间的租赁合同关系、上诉人王朝辉不承担任何责任。 郑贺荣上诉请求：1.请求依法撤销遵化市人民法院（2019）冀0281民初4049号民事判决，并依法改判或发回重审。2.由被上诉人张生承担本案的诉讼费用。事实和理由：1.2017年4月23日，上诉人王朝辉与被上诉人张生签订了租赁协议，协议签订后，上诉人王朝辉在经营过程中于2017年9月12日将涉案房屋转租给上诉人郑贺荣，该转租行为得到了被上诉人张生的许可，并报主管部门备案。2.上诉人郑贺荣对涉案房屋进行了装饰、装修，装修费达80余万元。上诉人郑贺荣在经营过程中，遵化市商业资产经营管理处以郑贺荣对涉案房屋违建为由，向郑贺荣下达了整改通知，并采取封门、断电等措施，造成上诉人郑贺荣无法进行正常经营。3.上诉人郑贺荣对遵化市商业资产经营管理处这种侵犯他人合法权益的行为曾到有关部门反映，要求给予解决。上诉人认为一审判决存在如下几点错误：（1）遵化市商业资产经营管理处对涉案房屋采取封门、断电的行为才是导致上诉人郑贺荣无法正常经营的行为，故郑贺荣在向有关部门反映的情况下才没有交纳租赁费。上诉人行使的是先履行抗辩权，不存在违约行为。（2）遵化市商业资产经营管理处对上诉人所租赁的房屋采取封门、断电的行为属于滥用职权、超越职权的违法行为。（3）涉案房屋是上诉人王朝辉与被上诉人张生签订租赁协议后，上诉人郑贺荣又于2017年9月12日与上诉人王朝辉签订了租赁协议。该租赁协议已由原来的出租人张生和承租人王朝辉变更为现今的出租人王朝辉和承租人郑贺荣，并且转租行为也取得了被上诉人张生的同意，据此，一审法院判决上诉人王朝辉对涉案的租赁房屋承担法律责任是错误的。（4）一审法院判决解除被上诉人张生和上诉人王朝辉签订的租赁协议，但就上诉人郑贺荣对涉案房屋进行的装饰、装修费用没有给予任何的解释说明，上诉人认为一审法院这一做法是错误的。综上，上诉人认为，一审法院未将整个案件调查核实清楚，上诉人特提起上诉，请求二审法院查清事实，撤销一审判决，发回重审或依法改判。 被上诉人张生针对上诉人王朝辉的上诉答辩称，一、一审法院认定事实清楚，答辩人与上诉人王朝辉2017年4月23日签订的《租赁协议》是合法有效的，上诉人王朝辉理应按照租赁协议的约定按时支付租赁费。但上诉人并未按约定支付租赁费，故答辩人依据相关法律规定起诉要求解除租赁协议是合理、合法的，一审法院判决是完全正确的。二、上诉人王朝辉称其已退出租赁协议、不承担相应责任的上诉理由不能成立。上诉人王朝辉经答辩人同意将房屋转租给郑贺荣，转租行为发生在上诉人王朝辉与答辨人之间，根据合同相对性原则，相关权利义务也发生在作为承租人的上诉人王朝辉与作为次承租人的郑贺荣之间，而与答辩人无关。答辩人根据合同相对性原则只能向上诉人主张权利。上诉人王朝辉作为承租人将房屋转租给郑贺荣，该转租行为不影响答辩人与上诉人王朝辉原租赁协议的效力，答辩人与上诉人王朝辉的原租赁协议继续有效，上诉人王朝辉主张因其转租行为而导致答辩人与上诉人王朝辉之间的租赁协议终止是没有任何事实和法律依据的，其主张不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 被上诉人张生针对上诉人郑贺荣的上诉答辩称，1.同王朝辉答辩意见第一点。2.郑贺荣所主张的遵化市商业经营管理处对其停电等行为是房屋所有权人与次承租人郑贺荣之间的纠纷，答辩人并未参与，其主张不能对抗答辩人解除合同的请求权，不应在本案中主张。3.在本案一审过程中，郑贺荣作为次承租人并未请求代王朝辉支付租金。因此，一审法院判决解除租赁合同是合理、合法的。4.根据相关法律及司法解释，郑贺荣作为次承租人占有使用租赁物理应与王朝辉共同承担返还租赁物及支付逾期占用使用费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张生向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告于2017年4月23日签订的《租赁合同》并立即恢复原状、返还租赁物；2.判令被告按每年5万元的约定支付原告至合同解除并实际返还给原告租赁物时止的费用；3.判令被告支付原告违约金30000元；4.由被告承担诉讼费用。 一审法院经审理查明：1、2010年1月18日，遵化市蓝海隆商厦为出租方（简称甲方）与原告张生为承租方（简称乙方）订立了一份书面租赁合同，主要内容为“一、甲方将二、三楼后院租赁给乙方使用。租赁期限为六年，自2010年3月2日起至2016年5月2日止”，2014年5月4日，双方又订立补充协议，其中约定“1、甲方同意乙方按照有关环保、安全要求对锅炉房、水罐及线路等浴池附属设施（具体项目详见预算表）进行更换及改造2、原合同期限延长10年。合同执行时间为：2016年7月2日起至2026年7月1日止。”2、2017年4月23日，原告张生为甲方、被告王朝辉为乙方订立一份书面租赁协议，其中约定“一、租赁场地及期限甲方原遵化光明浴池二楼、三楼部分及后院全部租给乙方使用，租赁期限自2017年6月8日至2022年6月8日止。二、租金及缴纳方式乙方每年向甲方交纳租金5万元，五年共计25万元，具体交纳方式为：第一年租金自协议签订之日起一次交清，以后各年度的租金乙方要自上个租赁年度至期前三个月交清，否则视同乙方违约。四、违约责任甲、乙双方任何一方违约，另一方都可以终止合同，违约方向另一方支付叁万元的违约金。”在被告王朝辉向本院提交的上述租赁协议中有张生书写的“同意转租，必须按本合同执行”内容。3、2017年9月12日，被告王朝辉为甲方、第三人郑贺荣为乙方订立一份转让协议，其中约定“一、甲方同意将位于女子洗浴转让给乙方。转让金为人民币捌万元整（包含2017年6月8日至2018年6月8日房租），包括店内所有物品。二、房屋租期2017年6月8日至2022年6月8日。三、乙方接手之前甲方的所有债权债务与乙方无关。转让后一切事物及债权债务与甲方无关。四、乙方每年向甲方交纳租金5万元，五年共计25万元，具体交纳方式为：第一年租金自协议签字之日起一次交清，以后各年的租金乙方要自上个租赁年度之前三个月交清，否则视同乙方违约。五、店内物品说明：所有门窗墙体装修等不动产为房东所有，甲乙双方不得拆除。六、如因甲方与房东之间的问题，导致本店不得转让或房租有所调整，则视为甲方违约，除退还乙方所付一切款项。七、合同签字生效后，店内的一切法律问题由乙方承担。八、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。”4、第三人郑贺荣向本院提交了如下证据：（1）2018年12月20日蓝海隆商厦给其下的整改通知书复印件，证明其没有改变房屋的原状；（2）2019年1月3日张树恒、郝小东、董湘云、贾尚杰签名并加盖商业资产经营管理处公章的整改通知书，证明不是其违约，是他们违约在先；（3）2019年1月14日张树恒、郝小东、董湘云、贾尚杰签名并加盖商业资产管理处公章的复查意见通知书，证明他们将电给其停了，致使其无法经营；（4）张生于2018年9月17日给其出具的2万元收条，证明当时张生向其要旧锅炉的钱；（5）2019年1月3日董湘云、贾尚杰、张树恒带人对其进行了封门、2019年1月14日董湘云、张树恒、贾尚杰对其停水停电的视频资料，证明遵化市商业资产经营管理处滥用职权、超越职权，对其权利进行了侵害，造成一定的损失。5、遵化市商业资产管理中心于2019年10月14日为原告出具一份关于对遵化市蓝海隆商厦出租二、三层的情况说明，主要内容为：“遵化市蓝海隆商厦是我中心的下属企业。2014年5月4日，遵化市蓝海隆商厦将二、三层出租给张生。2018年12月初，遵化市商业资产管理中心保卫科年底安全检查时发现二楼男部浴池砌有一个大洗澡池和一个小洗澡池，因楼房是八几年所建且楼板承重不够，随时可能发生危险，于是我保卫科于2018年12月20日下发整改通知书，要求拆除违建。2019年1月3日，发现上述违建不仅没有拆除且正在继续使用，我保卫科再次下发整改通知，要求其停业整顿；但仍未履行并继续营业。另外，2017年11月初实际经营人郑贺荣将我中心原有的二个锅炉拆除变卖换成了一个小锅炉，该锅炉系我中心的国有资产（有资产登记表）应予赔偿。”；遵化市蓝海隆商厦于2019年10月15日为原告张生出具一份证明，其中有“2019年1月11日，我蓝海隆商厦作为出租方下发电费收据，收取二、三层2018年12月至2019年1月期间实际发生的电费3403元，承租方（实际经营人郑贺荣）未缴费并继续营业；2019年1月16日左右，因未缴电费被我蓝海隆商厦停电，该电费至今未交。”内容的书面证明，及2019年1月11日、2月11日电费收据各一张。遵化市蓝海隆商厦于2019年10月22日为原告张生出具一份书面证明，主要内容为“我公司系蓝海隆商厦所有人。2014年5月4日，我公司将蓝海隆商厦2、3楼后院租赁给张生。2017年4月23日，张生将上述房屋转租给王朝辉使用，张生转租时曾向我公司报备并经我公司同意；2017年9月12日，王朝辉又将上述房屋转租给郑贺荣使用，此事张生也曾向我公司报备并经我公司同意。”6、审理过程中，原告张生、被告王朝辉、第三人郑贺荣均认可原告张生和被告王朝辉于2017年4月23日订立的租赁协议第一条“甲方原遵化光明浴池二楼、三楼部分及后院全部租给乙方使用”与被告王朝辉和第三人郑贺荣于2017年9月12日订立的转让协议第一条“甲方同意将位于女子洗浴转让给乙方”的租赁物是一致的。7、被告王朝辉、第三人郑贺荣认可尚未支付2019年度的即2019年6月8日至2020年6月8日期间的租赁费。 一审法院认为，原告张生与被告王朝辉于2017年4月23日订立的租赁协议系双方真实意思表示，且系经出租人遵化市蓝海隆商厦同意，应认定有效；被告王朝辉与第三人郑贺荣于2017年9月12日订立的转让协议，亦系双方真实意思表示，并经原告张生同意被告王朝辉转租，亦应认定有效。被告王朝辉无正当理由未支付给原告张生2019年度租金，亦未在合理期限内支付，审理过程中，第三人郑贺荣作为次承租人未请求代承租人王朝辉支付拖欠的租金和违约金以抗辩原告张生解除合同的请求权，故原告张生要求解除与被告王朝辉于2017年4月23日订立的租赁合同并要求被告王朝辉恢复原状、返还租赁物、按每年5万元支付至返还租赁物之日止的租赁物使用费，本院予以支持；因第三人郑贺荣作为次承租人占有、使用租赁物，应与被告王朝辉共同承担恢复原状、返还租赁物并支付逾期占有使用费的义务。原告张生要求被告王朝辉支付违约金30000元，理据充足，本院予以支持。第三人郑贺荣主张遵化市商业资产管理处及张树恒、郝小东、董湘云、贾尚杰等人对其权利进行侵害、造成损失，在本案中不能抗辩原告张生解除合同的请求权，可另案处理。遂判决：一、解除原告张生与被告王朝辉于2017年4月23日订立的租赁协议；二、被告王朝辉与第三人郑贺荣于本判决生效后10日内将由原告张生处租赁的原遵化光明浴池二楼、三楼部分及后院恢复原状并转移给原告张生占有，并由被告王朝辉、第三人郑贺荣连带给付原告张生自2019年6月8日起至返还之日止按每年5万元计算的租赁物使用费；三、被告王朝辉于本判决生效后10日内支付原告张生违约金30000元。案件受理费550元，减半收取计275元，由被告王朝辉负担。 二审审理中，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。 本院认为，被上诉人张生与上诉人王朝辉2017年4月23日签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且经过出租人遵化市蓝海隆商厦的同意，协议合法有效，本院予以确认。上诉人王朝辉与上诉人郑贺荣2017年9月12日订立的转让协议亦是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，郑贺荣的承租行为亦得到了张生的同意并在遵化市蓝海隆商厦处备案，且张生也在其与王朝辉2017年4月23日签订的租赁协议上签字：“同意转租，必须按本合同执行张生2017.9.12号”，故本院对上诉人王朝辉与上诉人郑贺荣之间的转让行为和上诉人郑贺荣受让后的承租行为亦予以确认。自被上诉人张生从遵化市蓝海隆商厦承租二楼、三楼及后院经营洗浴以来，各承租人（张生、王朝辉、郑贺荣）均进行了不同程度的装修，并且经营的都是洗浴。上诉人王朝辉已将第一年度（2017.6.8-2018.6.8）5万元租金交付给被上诉人张生，上诉人郑贺荣亦将2018.6.9-2019.6.8年度5万元租金交付给了被上诉人张生。根据上述协议的约定，2019.6.9-2020.6.8年度的租金5万元应由上诉人郑贺荣直接交付给被上诉人张生，而不应由上诉人王朝辉向上诉人郑贺荣收取后再转交给被上诉人张生，故上诉人王朝辉主张其已经被上诉人张生同意转让给上诉人郑贺荣，郑贺荣为新的受让人、承租人，上诉人王朝辉已经退出租赁合同关系，受让人郑贺荣取得了承租人王朝辉的地位，至于租赁协议是否履行、如何履行与上诉人王朝辉无关，王朝辉不应再承担任何给付责任的上诉理由成立，本院予以支持。上诉人郑贺荣自2019.1.3后对其洗浴未再继续经营，其原因是由于遵化市商业资产管理中心要求上诉人郑贺荣对其所经营的洗浴进行整改而采取了断水、断电、封门等措施，此时并未到上诉人郑贺荣交纳2019.6.9-2020.6.8年度租金的时间，其交纳该年度租金的最后时间应是2020.3.8，且上诉人郑贺荣所承租的涉案租赁物用以经营洗浴是否需要进行整改应由相关管理部门出具处理意见。郑贺荣未交付2019.6.9-2020.6.8年度租金的责任不在郑贺荣，上诉人郑贺荣不存在违约行为。故上诉人郑贺荣上诉主张其没有交纳2019.6.9-2020.6.8年度租赁费是因遵化市商业资产管理中心对其经营的洗浴采取封门、断电的行为，从而使郑贺荣无法正常经营，郑贺荣不存在违约行为的上诉理据充足，本院予以支持。因各承租人（张生、王朝辉、郑贺荣）在承租使用涉案租赁物时均进行了不同程度的装修，被上诉人张生此时要求对涉案租赁物恢复原状不合常理。综上，被上诉人张生以“被告王朝辉承租后又转租给第三人郑贺荣，至起诉时未支付给原告2019年度的租金，其已构成违约，致使原告无法实现合同目的，为此原告依据合同约定主张解除合同、支付租金并立即恢复原状、返还租赁物”的诉讼请求理据不足，本院不予支持。上诉人王朝辉与上诉人郑贺荣的上诉主张理据充分，本院予以支持。一审法院判决有误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销河北省遵化市人民法院（2019）冀0281民初4094号民事判决； 二、驳回被上诉人张生的诉讼请求。 一审案件受理费550元，减半收取275元，由被上诉人张生负担；二审案件受理费550元，由被上诉人张生负担。 本判决为终审判决。 审判长  张景常 审判员  徐万启 审判员  毕雪维 二〇二〇年六月二十八日 书记员  房善忠