河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1525民初2215号原告：刘祥生，男，1961年11月20日出生，汉族，住河南省固始县，现住固始县。委托诉讼代理人：祝正菊（系原告的妻子），女，1961年9月15日出生，汉族，住河南省固始县，现住固始县。委托诉讼代理人：杨强，河南振蓼律师事务所律师。被告：罗智慧，女，1989年3月26日出生，汉族，住河南省固始县，现住固始县。原告刘祥生诉被告罗智慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月1日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘祥生及其委托诉讼代理人祝正菊、杨强、被告罗智慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘祥生向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告的租赁合同关系，被告立即搬出租赁期已满仍由其占有的三间门面房屋；2、被告支付原告超期占用4个月的房屋租金10000元，支付原告代交的水费248元、电费41元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告在固始县城蓼城大道“东方伯爵酒店”北侧拥有自建门面房三间，坐东朝西。2015年12月29日，原、被告签订一份租赁合同，约定原告将该三间房租赁给被告经营使用。2017年1月1日、2019年1月1日，双方两次续签合同。其中2019年1月1日的租房合同约定：租期至2019年12月31日止；合同期满，乙方有权续租，租金以同排门面的平方面积及价格均衡。同时，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。该合同期满后，原告比照同排房屋的出租价格上涨情况，向被告提出每间门面房在原租金基础上每年增加5000元，三间门面房每年租金合计为45000元。但被告拒不接受；原告再次让步到每年租金合计为40000元（该价格已低于同排同类门面房出租价格），被告仍不接受。后经双方数次协商，被告仍一意孤行，拒绝与原告续签新一轮租房合同，拒不搬离租赁房屋；且在未获原告同意的情况下，在租赁房的玻璃门上擅自打出“门店转让”的广告。被告的行为严重侵害了原告的财产权利。故提出上述诉请。被告罗智慧辩称，根据2017年1月1日的租房合同，从2016年1月1日至2021年1月1日房租总价30000元。我现在不欠原告租金，而且租期没满；即使涨房租也应该随行就市。与周围涨房租的租金相比，应该取中间数合适。我认为原告方租金涨的太高，没法接受。另外，原告今年要我和他重新签订新合同，其中有一条“房东可随时收回房屋”，我没有接受，因为我对房屋装修有投资。如果原告愿意补偿我的损失，我愿意解除合同，搬离房屋。2019年7月份和12月份时原告对房屋进行装修，导致我无法正常使用租赁的房屋，这两个月的房租应该扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、原告刘祥生在固始县城蓼城大道与312国道交叉口旁“东方伯爵酒店”北侧拥有自建门面房三间，坐西朝东。2015年12月29日，原告作为甲方（户主），与被告罗智慧作为乙方签订《租房协议》一份，约定：原告将上述门面房的其中两间房租赁给被告经营使用，租期为2016年1月1日至2020年1月1日；每年租金为20000元，两年内不涨房租，两年后随市场行情而定；租金交付方式为一年一付；租房期间水电费由乙方负责交付；租赁期间乙方不得随意将租赁房屋转租他人。2017年1月1日，原、被告重新签订《租房合同》一份，约定：原告将上述自建门面房三间均租赁给被告经营使用，租期为2016年1月1日至2020年1月1日；每年租金为30000元（租金一年已付），三年内不涨房租，三年后随市场行情而定；租房期间水电费由乙方负责交付；租赁期间乙方不得随意将租赁房屋转租他人。该合同主文结尾处注明“经双方修改，依此合同为依据。”合同左下角有被告罗智慧手写的内容：“2018年房租已交完.叁万元整.罗智慧.2017.12月.30日”。以上事实，双方均无异议，予以确认。2、2019年1月1日，双方再次签订《租房合同》，约定：原告（以其妻子祝正菊名义）将上述自建门面房三间租赁给被告经营使用；租期自2019年1月1日至2019年12月31日止；乙方在租赁期间可随意将租赁房屋转租给他人使用，转租交接必须甲方到场认可；合同期满，乙方有权续租，租金以同排门面的平方面积及价格均衡。以上事实，双方均无异议，予以确认。3、双方争议的焦点为：（1）双方的房屋租赁合同是否到期；（2）双方的房屋租赁合同是否已经终止；（3）终止合同时，被告对房屋装修的投资是否应由原告补偿；（4）关于被告举证的金额10000元欠条的性质。关于（1）。原、被告分别于2015年12月29日、2017年1月1日、2019年1月1日先后三次签订房屋租赁合同。其中最后一次合同约定的租期为：自2019年1月1日至2019年12月31日止。被告辩解根据2017年1月1日的租房合同，租期自2016年1月1日至2021年1月1日，租期没满。因该合同已为之后新的合同所取代，故租期应以新的合同约定为准，即租期截止日为2019年12月31日。原告起诉时间为2020年4月20日，至起诉时双方合同已逾期4个多月。关于（2）。根据2019年1月1日《租房合同》约定，乙方（被告）在租房期间可随意转租；合同期满乙方有权续租，租金以同排门面的平方面积及价格均衡。原告于庭审中陈述：合同期满后，原告方比照同期同类门面房出租价格增加房租，并一再让步到低于该价格即门面房三间每年租金合计为40000元，被告仍不接受。被告对此并未否认，也未举证证明原告提出的租金高于同期同类门面房出租价格。据此，被告于租期届满时未与原告方续签合同的过错在于自己；双方的房屋租赁合同已经终止；被告在合同期满终止后拒绝交还租赁原告的房屋，并打出“店面转让”的广告，均属于以自己的行为表明不履行主要债务，应承担违约责任。关于（3）。被告抗辩其对租赁房屋的装修有投资，若原告愿意补偿其损失，其愿意解除合同，搬离房屋。本院认为，双方的合同未约定装饰装修物的处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，出租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，对被告的抗辩不予支持。关于（4）。被告于庭审中举证由原告出具的欠条一张，内容为：“欠条今欠罗智慧人民币壹万元正（￥10000元）刘祥生188××××2818房东刘祥生2019.7.13号罗智慧：”。被告称该10000元是刘祥生借她的现金，与本案房屋租赁无关，钱是其从朋友祝某处拿的。原告刘祥生称出具该10000元欠条的原因，是2019年被告租赁原告的房屋漏水，淋湿了屋内被告的字画。作为赔偿，原告当时出具了欠条，作为将来被告支付租金时抵扣的凭据。本院认为，该条据系欠条，与借现金时通常由借款人向出借人出具借条的常理不相符合；原告陈述的出具欠条原因与被告庭审中举证租赁房屋漏水淋湿字画的照片以证明租赁物瑕疵造成承租人损失相吻合；被告于庭审后亦未补充其辩称的出借现金的来源证明；该10000元的性质如何，并不影响被告的实体权利。综上，本院采信原告的陈述。4、被告罗智慧抗辩原告方于2019年7月份和12月份两次装修租赁物致被告无法正常使用租赁房屋，应扣除两个月的房租。因被告未提供相应的证据，本次诉讼不予支持。被告可在具备相关证据后另行主张权利。5、原告诉请被告支付其代交的水费248元、电费41元，因票据不正规，且被告有异议，不予支持。本院认为，原告刘祥生与被告罗智慧在平等自愿的基础上签订房屋租赁合同，合法有效，双方均应依约履行。根据双方最后一次的合同约定，被告租赁原告方三间门面房的租期于2019年12月31日届满。被告于届满时未与原告签订新的合同，又拒绝交还租赁物，构成违约，应向原告承担返还租赁物、赔偿损失的责任。原告诉请仅按每年30000元的标准要求被告赔偿超期占用租赁物的损失，系原告自主行使民事权利的体现，予以确认。租赁期间因租赁物瑕疵造成的被告损失10000元，从被告支付原告的赔偿款中相应扣除。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告罗智慧于本判决生效之日起五日内交还租赁原告刘祥生位于固始县城蓼城大道与312国道交叉口旁“东方伯爵酒店”北侧的自建三间门面房。二、被告罗智慧赔偿原告刘祥生超期占用租赁物的损失，按每日82.19元标准，自2020年1月1日至上述房屋实际交还之日止。被告支付原告赔偿款时，扣除原告之前欠被告的10000元赔偿款。三、驳回原告刘祥生的其他诉讼请求。履行方式：将执行款交至固始县人民法院账户，户名：固始县人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司固始县支行，账号：16×××31。案件受理费减半收取92元，由原告刘祥生负担2元，被告罗智慧负担90元。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审受理费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  吕志豪二〇二〇年六月十七日书记员  吴友凤