河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终1359号 上诉人（原审原告）：王宇，女，1989年6月24日生，汉族，现住唐山市丰南区。 委托诉讼代理人：郑国强，唐山市丰南区新时代法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：唐山荣盛丰地产开发有限公司。住所地：唐山市丰南区汇通路锦绣天地小区S6号底商。 法定代表人：张国军，总经理。 委托诉讼代理人：徐良伟，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：李艳敏，河北朋涛律师事务律师。 上诉人王宇因与被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服丰南区人民法院（2019）冀0207民初3280号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王宇委托诉讼代理人郑国强，被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人徐良伟、李艳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王宇上诉请求：一、依法撤销唐山市丰南区人民法院判决的（2019）冀0207民初3280号民事判决书，请二审改判或发回重审。二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院的判决认定事实不清。一、上诉人于2012年3月23日购买了被上诉人开发建设的丰南区汇通路340号底商商品房，建筑面积为98.4平米，每平米14328元，购房总金额为1409875元，并签定了商品房屋买卖合同，合同第八条约定出卖人应当在2012年8月25日前交付上诉人使用，因被上诉人于2014年4月14日交房，被上诉人违反了合同第九条二款的规定，自合同第八条规定交付期限第二天起至实际交付之日止，被上诉人共计违约迟付交房594天，被上诉人应按日向上诉人支付总房款的万分之一的违约金，被上诉人应支付给上诉人84925.8元的违约金，关于迟延交房的违约金，上诉人自2012年年底就找被上诉人，每年找被上诉人多次，因为所有购被上诉人的底商全部迟延交房，自2018年有部分商户和上诉人一样起诉了被上诉人要求给付迟延交房的违约金，截止到2019年8月份以前全部调解了，被上诉人按交房日期给了违约金，一审法院适用已超过诉讼时效驳回了上诉人的诉请，属于认定事实不清，关于诉讼时效问题，立法本意是督促权利人及时行使诉讼权利，惩戒明显怠于行使权利者，而不应成为保护当事人违约一方的法律武器。《最高人民法院关于诉讼时效的司法解释》第六条规定，“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”逾期交房违约金的支付，双方并未约定履行期限，应从“债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”。自2012年12月到2019年起诉前，上诉人每年都找被上诉人要求付迟延交房的违约金，每次找都看过不少人也在找，其中有给上诉人做证的杨某，还有翟某,只有购买房屋的商户才能找，每年多次都在找才能看见，法律并没有规定了曾起诉过被上诉人的就不能做证的情形，在一审中上诉人申请了几位证人出庭作证，但一审法院非要让两名证人做证，并声称两名就够用了，一审法院驳回了上诉人的权利。自2018年至2019年上诉人就知道了多名商户起诉被上诉人要求给付违约金，其中有杨贺语诉被上诉人的，董晖诉被上诉人的，王秀梅诉被上诉人的，刘丽霞诉上诉人的，韩克强诉被上诉人的，李艾军诉被上诉人的，孙志军诉被上诉人的等等，以上诉被上诉人的延期交房违约金和上诉人诉被上诉人延期交房违约金是一样的，也是起诉过被上诉人的购房户做证，得到了法院的支持，并通过调解后违约金已给付。一审法院的这种判决就是体现了严重维护被上诉人，上诉人系弱势群体不能得到支持。如果说上诉人在一审申请的证人全部让做证时，也有的证人不是购买被上诉人房屋的，一审会怎么判，上诉人认为延期交房的违约金系被上诉人继续性违约，上诉人每年在主张，已中断了诉讼时效，假如一审法院的判决支持了上诉人，怕以后很多购房户起诉被上诉人，其判决是在保护被上诉人。二、关于被上诉人没有按照合同第十五条规定给上诉人办理产权证书，一审法院认为双方应协商解决，来驳回上诉人的一审诉请严重认定事实错误。在庭审中，一审法官详细的对被上诉人进行询问，为什么没有办理产权证书，被上诉人声称是因为测绘中心没有给测绘，导致在2019年才办理了初始登记，也就是大房本2019年办理的，并声称保留对测绘中心的起诉，这说明了是被上诉人的原因没有给上诉人办理产权证书，同样的案子，一审法院曾判决过因延期办理产权证书给付因迟延办理产权证书的违约金，被上诉人对未办理产权证书承担什么责任没有说清，因合同中双方协商解决属于条款约定不明确，是应该撤销的条款，双方协商解决没有具体解决方案，也没有约定怎么解决的事项，如果按照一审的判决，被上诉人可以无止境的往后拖延不办理产权证书，也不负任何法律责任。现在被上诉人看到了事情的严重性，找种种理由推脱责任。假如按照一审判决被上诉人不用给办理产权证书时，不用承担任何责任，那么还定合同有什么用，国家制定的法律就无法制约违约者，随意爱怎么办就怎么办，至今上诉人也不能交契税，因为交纳契税必须经由被上诉人和税务机关对接后，税务机关才能收契税，交完契税后把票据交给被上诉人，才能办理产权证书，分发到每家每户，如果一审法院对产权证书延期办理不支持，那么为什么在2019年6月份以前起诉被上诉人的要求给付迟延办理产权证书的违约金，被上诉人全部进行调解，给了半年或一年不等的违约金，就不让法院出判决书，很显然被上诉人也知道自己没有及时办理产权证书已违约。如果以后被上诉人不给购房者办理产权证书，那么购房者会引起多人上访找政府，也会引起社会不安定因素，购房者得不到权益保证，更不能约束被上诉人，这是法律尽止的行为。综上所述，一审法院对两项违约金给予驳回，为了年底提高结案率而仓促出判决，12月31日下午5点半送达的判决，所有类似的案件判决内容都是一样的，严重损害当事人的合法权益，其判决太随意性了，保护了开发商，压制了购房户，关于一审法院判对判错就是想让二审给出个结果，把责任推到二审。以后同样的案件就以二审的判决结果办理找理由和被上诉人说，一审法院的判决体现出相当不负责任的态度，严重侵犯了上诉人的合法权益。为了维护上诉人的合法权益特提起上诉，请二审法院查明事实，请给予改判或发回重审。 被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确；王宇上诉状所述无充分有利证据予以佐证，且将唐山荣盛房地产开发有限公司在迫于种种干预司法压力之下，被迫放弃权益，达成调解的意见更不应与本案诉讼比对参考。恳请查明事实，驳回王宇全部上诉请求。一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。（一）、一审法院认定如下主要事实：1、翟某于2011年12月15日、王宇于2012年3月23日与唐山荣盛房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买唐山荣盛房地产开发有限公司开发建设案涉房屋，一并认定依据合同第八条约定，唐山荣盛房地产开发有限公司于2012年8月25日交付所购房屋；案涉房屋交付具体时间为一审认定时间。上述认定事实，与王宇上诉状载明事实相同，因此，王宇阐述一审法院认定事实不清，确为不攻自破。2、一审法院认定唐山荣盛房地产开发有限公司逾期交房事实，也与王宇该部分所述无异。3、一审法院认定，《商品房买卖合同》中关于产权登记明确约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决”，一审法院的该认定，意为尊重合同双方意思自治的基本原则的客观认定，并未对事实认定出现偏差。（二）、一审法院适用法律正确。1、适用诉讼时效驳回对王宇相关逾期交房诉请，适用法律正确。一审法院及王宇均认定，唐山荣盛房地产开发有限公司交付房屋的时间为一审认定时间，属于逾期交房。针对既定的交房时间，王宇应当知晓其相关法意受侵害的具体时间起始点。任何法律颁布实施，为普通公民皆已尽知。“法律不保护躺在权利上睡觉的人”。因此，一审法院适用诉讼时效的法律规定，驳回王宇逾期交房的求偿权，适用法律准确。另，一审法院未能认定王宇提供一系列主观言辞证据，以认定的诉讼时效中断，也符合证据规则的相关适用标准及具体民诉法的规定。2、一审法院在审查双方合同中具体办理产权证书条款后，准确对《最高院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释适用》第十八条适用提前的界定，为适用法律正确，也是合同法原则中“有约从约”的具体法理体现。二、王宇诉状所述与法不符，不应得以支持。1、上诉状第2页中，王宇援引依据《最高院关于诉讼时效的司法解释》及合同法第61条、62条表述其逾期交房的时效胜诉权，本就将程序法及实体法混为一谈，且该合同法实体法的适用却与此处不相适用。2、上诉状第3页，王宇称在之前与之同类的案件，就逾期交房违约金之诉，唐山荣盛房地产开发有限公司均与之调解，姑且不论之前同类案件均为调解结案，调解背后的具体情况虽不得而知，但可以肯定的事，唐山荣盛房地产开发有限公司虽为地产企业，但确实驻扎外乡进行开发建设，面对几近全体性案件，唐山荣盛房地产开发有限公司无选择。这也是唐山荣盛房地产开发有限公司的隐痛之处。因此，恳请贵院对此体察，不能以此调解结论作为判决的依据参考。3、王宇应当依法上诉，行使法律赋予的至高无上的权力，对超出就一审审判机关非事实认定及法律适用之外的推定或认定，均背离诉讼当事人应当享有的诉讼权利，也与程序法中规定的二审终审制度设定目的及意义的背离。综上，唐山荣盛房地产开发有限公司恳请二审法院查明事实，驳回王宇全部上诉请求。 王宇向一审法院提出诉讼请求：一、依法判决荣盛房地产开发有限公司支付王宇延期交房违约金人民币83746.57元；2、判令荣盛房地产开发有限公司支付未按合同约定给王宇办理房屋权属证书的违约金363357.15元，共计447103.72元；3、依法判令荣盛房地产开发有限公司办理产权证书；4、本案的诉讼费由荣盛房地产开发有限公司承担。 一审法院经审理查明：一、2012年3月23日，王宇作为买受人，唐山荣盛房地产开发有限公司作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》，约定由王宇向荣盛房地产开发有限公司购买其开发丰南区汇通路340号底商一套，房屋总价款1409875元。合同第六条付款方式及期限为“买受人于2012年3月24日前一次性付清房款1409875元”。第七条买受人逾期付款的违约责任为“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”。第八条交付期限为“出卖人应当在2012年8月25日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。并约定“由于非出卖人原因致使配套设施建设延期以及行业管理部门政策调整，出卖人交房期予以顺延”。第九条出卖人逾期交房的违约责任为“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。第十五条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后180个日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由买受人委托出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决”。二、荣盛房地产开发有限公司于2012年5月21日向王宇出具收据一张，内容为：今收到王宇交来汇通路6-340号商业款壹佰肆拾万玖仟捌佰柒拾伍元整。荣盛房地产开发有限公司于2014年4月14日将案涉房屋交付给王宇。王宇于同日向廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司交纳维修基金11808元、物业费2952元、电费500元、清运费492，合计15752元，廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司向王宇出具15752元的收据一张。同日，王宇向荣盛房地产开发有限公司交纳房产测绘费147.6元、转让费246元、土地测绘费2000元、评估费2000元、登记费10元，合计4403.6元，荣盛房地产开发有限公司为王宇出具4403.6元的收据一张。案涉房屋于2019年1月28日办理初始登记。三、王宇向一审法院递交起诉状的日期为2019年5月13日，一审法院登记为诉前调解案件，登记诉前调解案号为（2019）冀0207诉前调1228号。 一审法院认为：一、王宇、荣盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。二、逾期交房违约金问题：合同约定荣盛房地产开发有限公司应当在2012年8月25日前交房，实际交房时间为2014年4月14日，客观上荣盛房地产开发有限公司已经迟延交房，且荣盛房地产开发有限公司所提供的证据无法证实延期交房并非其原因所致，故确认系荣盛房地产开发有限公司原因造成延期交房，荣盛房地产开发有限公司应当按照合同第九条约定承担2012年8月26日——2014年4月14日期间的违约金。该逾期交房违约金系继续性违约金，至2014年4月14日时已确定具体金额，在民法总则施行前，最后一日的违约金按照民法通则所规定的2年诉讼时效期间（2014年4月15日——2016年4月14日）已届满。按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条规定，本案应当适用当时的法律规定，即民法通则规定的2年诉讼时效期间。虽然王宇申请证人翟某出庭对时效问题进行作证，因翟某本人与唐山荣盛房地产开发有限公司存在相同诉求，故其与案件存在利害关系，王宇申请证人杨某对时效问题进行作证，但该证人未直接证明王宇在诉讼时效期间内向荣盛房地产开发有限公司主张了逾期交房和逾期办证违约金，故以上证人证言无法证明王宇在2年诉讼时效期间内向荣盛房地产开发有限公司主张了逾期交房违约金，无法认定诉讼时效中断。前已述及，逾期交房最后一日的违约金的诉讼时效期间于2016年4月14日已经届满，而王宇向一审法院递交本案诉状日期为2019年5月13日，已经超过了诉讼时效期间，且王宇未能证明存在时效中止、中断情形，故对其逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。三、逾期办证违约金问题：王宇、荣盛房地产开发有限公司双方在其签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决”，即王宇、荣盛房地产开发有限公司双方对于产权登记进行了特殊约定，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用于当事人并未进行特殊约定的情况，故对王宇要求荣盛房地产开发有限公司支付未按合同约定给王宇办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求一审法院不予支持。四、王宇要求荣盛房地产开发有限公司办理产权证书问题。初始登记后，应为双方相互配合办理转移登记，荣盛房地产开发有限公司方非办理房屋权属证书的行政主体，且双方未举证证明为何在初始登记后未能及时办理转移登记，故对王宇要求荣盛房地产开发有限公司办理产权证书的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：驳回王宇的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人提交证据，调解书13份，证明这些案件均与本案一致，最后以调解方式结案，故我方认为本案不超过诉讼时效，因为在集体解决时诉讼时效是会中断的，逾期办理产权证书也可以体现在调解书。被上诉人质证认为，对于证据的真实性认可，但不能证明本案不超诉讼时效的证明目的。二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：上诉人王宇未能提供证据证实其在诉讼时效期间内向被上诉人主张过逾期交房违约金，故一审法院以此为由驳回无不妥。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。该约定属于双方对办理产权登记有特殊约定，故原审判决未支持上诉人要求延期办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求亦无不妥。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8007元，由上诉人王宇负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 岩 审判员 杨鹏章 审判员 徐志辉 二〇二〇年六月十一日 书记员 刘莎娜