贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3744号上诉人（原审原告）：李根，男，汉族，1985年12月27日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：何东，贵州煜众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘伟，男，汉族，1991年4月9日生，住贵州省贵阳市南明区。原审第三人：贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心，住所地在贵州省贵阳市南明区解放路100号A、B、C、D区。法定代表人：蒋宏年。委托诉讼代理人：任蓉，女。上诉人李根因与被上诉人潘伟、原审贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心（以下简称鸿通购物中心）合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初12915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李根上诉请求：一、改判确认上诉人与被上诉人在2018年6月12日签订的《店铺转让协议》无效；二、判决被告返还原告店铺转让款487000元；三、维持原判第一项；四、一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定错误，适用法律关系错误，造成一审判决结果不公，具体理由如下：1、一审判决认为第三人鸿通购物中心与赵受果之间的租赁关系与潘伟转给李根的店铺转让关系不是同一个法律关系显然是事实认定错误。鸿通购物中心转给赵受果的店铺与潘伟转给李根的店铺系同一间店铺，因同一间店铺产生的租赁关系属于同一个法律关系，并不是相互独立的法律关系，一审对赵受果承租的店铺为什么会被潘伟转让给李根，赵受果与潘伟之间的法律关系并未查明。上诉人在接到鸿通购物中心通知要求搬离店铺才知道鸿通购物中心是与赵受果签订的合同，潘伟并不具备租赁合同的主体资格条件，潘伟的隐瞒事实转租的行为违反了诚实信用原则。2、一审判决适用法律错误，本案系租赁合同纠纷，出租人为鸿通购物中心，鸿通购物中心将房屋出租给赵受果，双方在合同中明确约定了房屋不得转租或转让，赵受果未经鸿通购物中心同意将房屋私自出租给潘伟的行为已经违反了其与鸿通购物中心之间的约定，该转让行为应当无效。潘伟再隐瞒事实将房屋转租给李根，从合同效力来说也应该属于无效合同。一审判决认定潘伟与李根签订的《店铺转让协议》有效明显属于事实认定错误。3、从公平原则来说，本案的《店铺转让协议》即使有效，潘伟也应当退还李根的店铺转让款，《店铺转让协议》明确约定了潘伟保证李根享有原租赁合同的权利义务，缴纳给鸿通购物中心的押金归李根，但实际上鸿通购物中心并未同意转让，也不认可李根的身份，该合同并未实际履行，押金也应当是赵受果去鸿通购物中心退，与李根无关。李根支付五十万元的转让费给潘伟，是因为潘伟保证李根能与鸿通购物中心签订合同将店铺转让合同的主体资格变更在李根的名下，现合同目的不能实现，从公平原则来说潘伟应该退还李根大部分的转让费。关于转让费的性质，我国法律对店铺转让费并未有明确的约定，不属于房屋租赁费，实际上应当是在民间租赁关系中属于房屋以外额外收取次承租人的高额费用，该费用的收取一般以转让以后的装修、经营期限、协助次承租人办理各种手续为前提。本案中潘伟因隐瞒事实等原因并未能协助李根办理租赁合同的变更手续从过错原则来说潘伟应承担主要责任，故潘伟理应退还李根大部分的转让费。被上诉人潘伟未到庭,亦未提交书面答辩状。鸿通购物中心述称，合同是鸿通购物中心和赵受果签订的，且合同期限是2018年到2019年，交付租金情况不及时，所以合同期满后不再续签合同。李根向一审法院起诉请求：一、确认原被告在2018年6月12日签订的《店铺转让协议》无效；二、判令被告返还原告店铺转让款487000元，支付原告违约金50000元；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月12日，原告李根（乙方、顶让方）与被告潘伟（甲方、转让方）签订《店铺转让协议》，约定甲方同意将自己位于贵州省贵阳市南明区的店铺（原为：鸿通城二七路小吃街Ｌ1Ａ37-1、Ｌ1Ａ37-2苹果华为体验店）转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。甲方已签订了租赁合同，合约期到2018年9月31日止，月租金为38600元人民币（大写叁万捌仟陆佰元整），租金为每季度交付一次，并于约定日期2018年7月1日提前10日付清。乙方在2019年2月28日前向甲方支付转让费共计500000元，付款方式为第一笔款项为2018年6月12日前一次性支付甲方200000元，第二笔为150000元于2018年9月31日前甲方直到协助乙方把贵州省贵阳市南明区店铺续签合同变更成乙方法人为止结清，第三笔款150000元于2019年2月28日前支付甲方尾款。（注：甲方必须帮助乙方调谐贵州省贵阳市南明区店铺递增问题，争取为乙方协调2018年9月至2019年9月房租不递增。如甲方不能协调一年内不递增问题，乙方最后一笔尾款只用支付甲方125000元）。如乙方逾期30日未交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应向甲方支付转让费500000元的10%作为违约金，甲方有权解除合同。如果由于甲方原因导致转让终止，甲方同样承担转让费500000元的10%作为违约金。2019年1月29日，被告潘伟向原告出具《收据》一份，载明“本人潘伟（522401199104097613）总共收到李根付来430634元整（大写：肆拾叁万零陆佰叁拾肆元整），尾款54366元（大写伍万肆仟叁佰陆拾陆元整）于2019年11月30日中午12点前打款到兰峰账户（6212262402015387422）工商银行，剩余尾款15000元（大写：壹万伍仟元整）在过户完成后只用支付5000元给潘伟，10000元用于变更过户费用，潘伟协助李根把鸿通城苹果华为店变更资料交于鸿通物业，直至完成最后变更。”2019年3月25日，被告潘伟向原告出具《收条》一份，载明“今收到李根付来鸿通城苹果华为店转让费尾款5000元整，大写伍仟元整，鸿通城苹果华为店转让费500000元整，大写：伍拾万元整，已结清。之后再无经济纠葛，潘伟需继续配合鸿通城苹果华为店名字变更，直到名字变更完成。”另原告提交微信聊天记录及微信转账截图等证明原告实际向被告支付了487000元。另，原告出具了一份案外人赵受果（乙方）与第三人鸿通购物中心（甲方）签订的《鸿通城购物中心租赁合同及补充协议》，合同中第四条双方的权利和义务中第（二）款第一项约定，实际经营的主体必须为乙方。乙方不得变更该商铺的用途，不得以任何理由将该商铺全部或部分转租、转借、转让、合作经营、委托经营或无偿提供等方式给予第三方使用，否则视为乙方实质性违约，本合同自动解除，甲方有权收回该商铺，乙方已支付的一切费用（包括但不限于租赁保证金、租金、质量保证金及向受托物业管理公司交纳的物业管理费、装修保证金、公用事业保证金等）将作为向甲方或甲方委托的物业管理公司支付的违约金，同时乙方应赔偿由此给甲方造成的一切损失。附件2商铺租赁条件书载明：合同有效期2018年10月01日～2019年9月30日，租赁店铺的店铺号为Ｌ1Ａ37-1，Ｌ1Ａ37-2。另查明，涉案商铺自2017年10月1日起一直由案外人赵受果承租。庭审中，第三人鸿通购物中心告知一审法院商铺已于9月份收回。本案产生保全费3020元。一审法院认为，依法成立的合同关系受法律保护，合同双方应遵循“诚实信用”原则履行各自义务。本案中,《店铺转让协议》由原告与被告经协商后自愿订立，该转让协议形式完备，内容合法，系原告与被告的真实意思表示，原告与被告在该协议中明确地约定了相关权利义务。且此后，原告与被告也确开始履行该转让协议，故原告与被告之间已就此建立了真实、有效的店铺转让关系，被告应依约向原告支付其约定的转让费。案外人赵受果与第三人鸿通购物中心之间的租赁关系和原告与被告之间的店铺转让协议关系分属两个不同的法律关系，原告以赵受果与鸿通购物中心之间在租赁合同中的约定及鸿通购物中心事后否认原告与被告自愿所签协议的有效性，显然缺乏法律依据。另从赵受果与鸿通购物中心签订的《鸿通城购物中心租赁合同及补充协议》来看，赵受果与鸿通购物中心在该租赁合同中明确了赵受果不得变更该商铺的用途，不得以任何理由将该商铺全部或部分转租、转借、转让、合作经营、委托经营或无偿提供等方式给予第三方使用，否则视为赵受果实质性违约，本合同自动解除，甲方有权收回该商铺。如鸿通购物中心对赵受果的转租行为有异议，其有按约向赵受果主张解除合同的权利，但这并不影响本案原、被告所签《店铺转让协议》的法律效力。故对于原告要求确认其与被告签订的《店铺转让协议》无效之诉请，一审法院不予支持。至于被告与案外人赵受果之间的关系以及案外人赵受果与第三人鸿通购物中心之间的租赁关系与本案无关，本案不予处理。原、被告之间的《店铺转让协议》有效，故原告与被告应当按照合同约定履行自己的义务，被告按约将案涉商铺鸿通城购物中心L1A37-1，L1A37-2苹果小米手机体验店转让给原告使用，原告应当按照合同约定向被告支付转让费。故对于原告要求被告返还原告店铺转让款487000元之诉请，一审法院不予以支持。但由于被告的原因，致使案涉商铺已被第三人鸿通购物中心收回，导致原告与被告之间的转让终止，根据双方的《店铺转让协议》的约定，“如果由于被告原因导致转让终止，被告同样承担转让费500000元的10%作为违约金。”故被告应向原告支付违约金50000元（转让费500000元的10%）。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告潘伟在本判决生效后十日内支付违约金50000元给原告李根；二、驳回原告李根其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9170元、保全费3020元，共计12190元，由原告李根承担11140元，由被告潘伟承担1050元。本院二审期间，各方当事人均未提交证据，审理中，上诉人陈述其主张涉案《店铺转让协议》无效的理由是：其认为合同无法履行，且根据租赁合同规定，没有得到出租人同意的转让无效。经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定了合同无效的情形，本案中上诉人主张合同无效的理由是转让店铺租赁的房屋被权利人收回，涉案《店铺转让协议》无法履行，合同无法履行并非法律规定的合同无效之情形，即使上诉人主张的事实成立，产生的法律后果也是涉案合同因无法履行导致合同当事人的合同目的不能实现，上诉人应依法向其义务人主张权利。并且，涉案《店铺转让协议》约定了被上诉人需保证上诉人“在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务”，该条款实为约定上诉人成为涉案租赁房屋的实际承租人，而非在上诉人与被上诉人之间成立转租关系。退一步而言，即使涉案《店铺转让协议》包含了对租赁房屋的转租，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，承租人与次承租人签订的转租合同并非当然无效。故对上诉人所持涉案合同无效的理由，本院不予采纳。本案中，上诉人主张的返还转让款系以合同无效为基础，上诉人并未诉请解除合同并请求被上诉人根据法律规定的合同解除的法律后果承担返还责任，在涉案合同有效的前提下，被上诉人是否承担返还转让款的民事责任不是本案审理范围，上诉人应依法主张权利。据此，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8605元，由上诉人李根负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年六月十九日书记员 罗 艳