云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0111执异252号案外人：简铭福，男，汉族，1964年7月1日生，住云南省昆明市官渡区，现住昆明市西山区。委托代理人：陈雯，北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人:云南融智投资有限公司（曾用名称：云南融智资本管理有限公司），住所：昆明市官渡区。法定代表人：胡金艳。委托代理人：罗文俊，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：杨婷，云南震序律师事务所实习律师，特别授权代理。被执行人：昆明华安印务有限公司，住所：昆明市官渡区。法定代表人：王绍喜。被执行人：云南瀚基融资担保有限公司，住所：云南省昆明。法定代表人：柴立波。被执行人：昆明华安美洁卫生用品有限公司，住所：昆明市官南大道。法定代表人：王绍喜。被执行人：云南李好纸业有限公司，住所：昆明市宜良县。法定代表人：王绍喜。被执行人：陈正东，男，汉族，1970年10月11日生，住重庆市南岸区。被执行人：李珊，女，汉族，1971年11月2日生，住重庆市南岸区。本院在执行申请执行人云南融智投资有限公司与被执行人昆明华安印务有限公司、云南瀚基融资担保有限公司、昆明华安美洁卫生用品有限公司、云南李好纸业有限公司、陈正东、李珊合同纠纷一案中，案外人简铭福对本院执行昆明市西山区广福路11公里处香槟小镇24栋3单元1至3层102号房屋（房产证号：20××77）提出书面异议，请求撤销要求其腾房的强制执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人简铭福称，因工作及生活需要，简铭福与陈正东于2017年3月1日签订《房屋租赁合同》，租期为2017年3月1日-2027年3月31日。案外人向被执行人陈正东租赁了昆明市西山区广福路11公里处香槟小镇24栋3单元1至3层102号房屋（房产证号：20××77），用于办公及生活使用。即法院要求腾出标的房屋。案外人于2017年3月8日起向被执行人李珊（陈正东配偶）支付租金50万元，并从2017年3月起交纳物业费至今。《房屋租赁合同》合法有效，且案外人一直积极按照合同约定履行了合同义务。在法院查封该标的房屋前，案外人一直租住在法院拟执行要求腾出的标的房屋中，办公及生活。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条之规定，向法院提出执行异议。法院如强制要求案外人腾出房屋，将严重侵犯了案外人合法的租赁权，给案外人的生活造成重大困难。综上，请求法院撤销（2020）云0111执2354号裁定书，中止执行，以保护案外人的合法权益不受侵害。申请执行人云南融智投资有限公司答辩称，案外人与陈正东于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》系双方为对抗法院的执行措施恶意设定的租赁权，涉嫌虚假诉讼及拒不执行生效判决、裁定罪。从租赁期限及租金情况看，双方约定租期为10年且租金一次性支付50万元，租金无任何递增约定，明显与正常的市场房屋租赁交易习惯及常理不符。租金金额与市场租金情况严重不符。经申请执行人代理人到房产中介询问及“58同城”上查询，与被执行人陈正东同一小区的房屋租金约为60元/㎡/月，涉案房屋的正常租金为12000余元/月，而案外人提交《房屋租赁合同》中租金标准4167元/月，连市场正常租金金额一半都不到，明显是恶意串通，并非正常租赁。从合同约定的具体内容看，对于一份租期长达10年之久，租金多达50万元的租赁合同，对房屋用途、交房时间、到期房屋返还、逾期支付房租的违约责任等租赁合同主要条款均无约定，明显不符合正常市场租赁常理。根据贷款时申请执行人与本案被执行人云南瀚基融资担保有限公司签订的《保证合同》中的约定，在保证人云南瀚基融资担保有限公司未按时承担担保责任的情况下，申请执行人有权要求将反担保的抵押权办理给申请执行人，其目的是由申请执行人行使优先权。在本案中，抵押权设立于案外人主张的租赁权设立前，即使本案中租赁权为合法成立的亦不能对抗设立在先的抵押权，因此不能对抗申请执行人的强制执行。况且，案外人提交的所有资料均是伪造来对抗执行。综上，案外人提出的异议与《房屋租赁合同》系双方恶意串通对抗执行之举，请求法院查明事实，依法追究案外人与被执行人虚假诉讼及拒不执行生效判决、裁定罪的法律责任。被执行人昆明华安印务有限公司、云南瀚基融资担保有限公司、昆明华安美洁卫生用品有限公司、云南李好纸业有限公司、陈正东、李珊未进行答辩。本院查明，云南融智投资有限公司与昆明华安印务有限公司、云南瀚基融资担保有限公司、昆明华安美洁卫生用品有限公司、云南李好纸业有限公司、陈正东、李珊合同纠纷一案，云南融智投资有限公司向本院申请财产保全，本院于2018年10月8日作出（2018）云0111财保342号民事裁定书，裁定查封登记在被申请人陈正东名下的位于昆明市（房产证号：20××77）。本院于2018年10月15日查封了该房屋。云南融智投资有限公司与昆明华安印务有限公司、云南瀚基融资担保有限公司、昆明华安美洁卫生用品有限公司、云南李好纸业有限公司、陈正东、李珊合同纠纷，昆明市五华区人民法院作出的（2018）云0102民初13747号民事判决书已发生法律效力，因昆明华安印务有限公司、云南瀚基融资担保有限公司、昆明华安美洁卫生用品有限公司、云南李好纸业有限公司、陈正东、李珊未履行生效法律文书确定的给付义务，云南融智投资有限公司向昆明市五华区人民法院申请强制执行，执行案号为（2019）云0102执6735号。2019年11月19日，云南省昆明市中级人民法院作出（2019）云01执协37号执行裁定书，裁定昆明市五华区人民法院正在执行的案号为（2019）云0102执6735号执行案件由昆明市官渡区人民法院执行。本院在执行过程中，于2020年3月9日作出（2020）云0111执2354号公告，责令被执行人陈正东自本通知张贴起十日内腾出位于昆明市房屋（房产证号：20××77）。现案外人向本院提交了简铭福身份证、陈正东与李珊居民身份证及结婚证、《房屋租赁合同》、中国民生银行个人账户对账单、《房屋所有权证》，欲证明陈正东与简铭福于2017年3月1日签订《房屋租赁合同》，陈正东将位于昆明市（房产证号：20××77）出租给简铭福，租期为10年，租赁时间为2017年3月1日至2027年3月31日止，总金额500000元。租金的支付方式为自签订合同之日起10天内一次性付清500000元。简铭福于2017年3月8日向李珊转款500000元。申请执行人向本院提交涉案标的房屋的同小区网上平台出租的报价、《云南融智资本管理有限公司保证合同》、光盘及图片，欲证明涉案房屋《房屋租赁合同》约定的租金低于市场价，且涉案房屋并未由案外人简铭福实际占有使用。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，租赁合同约定的一次性支付10年租金500000元违反常理。案外人并未向本院提交其已实际占有使用该房屋的证据。综上，案外人向本院提交的《房屋租赁合同》及银行转账明细，不能证明案外人简铭福与被执行人陈正东之间存在真实的租赁合同法律关系，案外人简铭福不是位于昆明市（房产证号：20××77）的承租权利人。故案外人简铭福的权利不能排除本院的执行行为，案外人提出的异议请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人简铭福的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审 判 长  贾孟书审 判 员  王恒刚人民陪审员  吕玉瑞二〇二〇年六月三十日书 记 员  李亚玲