广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终378号上诉人（原审被告）：罗定市可浩房地产开发有限公司。住所地：广东省罗定市。法定代表人：王燕华，经理。委托诉讼代理人：沈杨军，广东军萍律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈思华，广东军萍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈意珍，女，1980年11月16日出生，汉族，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：陈其荣，男，1952年11月29日出生，汉族，住广东省罗定市。公民代理，经罗定市XX街XXX村民委员会推荐。上诉人罗定市可浩房地产开发有限公司（以下简称“可浩公司”）因与被上诉人陈意珍商品房预约合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2020）粤5381民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。可浩公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院判决解除《XXX小区自愿认购申请表》没有任何法律依据。首先，《XXX小区自愿认购申请表》是上诉人与被上诉人的真实意思表示，且不存在合同法规定的可撤销或无效的情形，故《XXX小区自愿认购申请表》合法、有效；其次，一审法院已认定上诉人不存在违约行为，且《XXX小区自愿认购申请表》并没有约定被上诉人有单方随意解除合同的权利。加上本案也不存在合同法第九十四条规定的合同法定解除情形。所以，被上诉人主张解除《XXX小区自愿认购申请表》无任何事实和法律依据。再次，虽然《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五条规定“当事人一方无正当理由不履行预约合同义务的签约义务，守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的，不予支持”，但前述指引与合同法第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定相冲突。合同法的效力等级是法律，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的效力等级是地方司法文件。所以，本案不适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五条的规定。故一审法院根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五条，判决解除《XXX小区自愿认购申请表》，没有任何法律依据。二、上诉人应按《XXX小区自愿认购申请表》的约定履行义务。如前文所述，上诉人不存在违约行为，被上诉人无权主张解除《XXX小区自愿认购申请表》。本案不适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，因此，被上诉人起诉请求解除《XXX小区自愿认购申请表》并要求上诉人退还已付款项，没有任何事实和法律依据。反之，被上诉人应按《XXX小区自愿认购申请表》的约定履行义务。综上所述，一审法院判决解除《XXX小区自愿认购申请表》没有任何法律依据，应撤销一审判决第一、第二项判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。陈意珍辩称，首先，上诉人在没有预售许可证的前提下销售商品房是违法的，欺骗被上诉人。其次，上诉人在与被上诉人待网签的商品房合同故意单方面提高单价，由原来的5180元/平方米升至6280元/平方米，建筑面积也缩小，由原来的81.92平方米减少至79.05平方米，套内面积缩小至59.08平方米。这对被上诉人不适用。上诉人违反合同法第九十四条第(四)项“其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被上诉人可以解除合同。第三，一审判决认定事实上，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》“五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务，守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的，不予支持”是正确的。法院不能违反《中华人民共和国民法总则》第五条自愿原则，判决强制当事人买卖商品房。上诉人预期违约，被上诉人不想买上诉人的商品房了，要求上诉人退还首付款合法，上诉人的上诉请求无理。请二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。陈意珍向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除陈意珍和可浩公司的商品房买卖合同关系；2.判令可浩公司十天内返还购房款127346元及其利息给陈意珍（从2019年6月25日起按全国首套商品房贷款利率5.38%计算至返还清购房款日止，其中从2019年6月25日至2020年1月9日利息366.02元）。3.本案诉讼费由可浩公司负担。一审法院认定事实：可浩公司是位于罗定市XX街道XXX路XXX小区的房地产开发商。2019年4月13日，陈意珍作为乙方，可浩公司作为甲方，双方签订了《XXX小区自愿认购申请表》，约定乙方自愿认购的意向单位为XXX小区XX栋X层XX房，建筑面积（大约数）81.92平方米，原价5580元/m2，折后单价5180元/m2，成交总房价424346元。《自愿认购申请表》约定凭签字确认后的《自愿认购申请表》向甲方支付预约金人民币50000元后，即可享有相关权益，并约定乙方享有权益如下：1.……3.（1）成功登记《自愿认购申请表》的客户可优先选定楼层户型及房号，并可立减200元/m2。（2）在90天内再补交伍万元可再享受优惠减100元/m2。（3）在90天内一次性付清首期房款的再优惠减200元/m2。……（5）乙方在收到甲方电话通知的十天内务必到销售中心办理相关签约手续，如逾期不办理的则当乙方自动放弃该物业的所有权。（注：第2.3点只能二选一）。《自愿认购申请表》的注意事项载明：本申请表的最终解释权归开发商所有。《自愿认购申请表》的特别声明载明：乙方在签署本《自愿认购申请表》前，已经充分了解所认购的物业详细情况并接受。《自愿认购申请表》签订后，陈意珍即向可浩公司支付了50000元，并于2019年6月25日向可浩公司支付了77346元，可浩公司则开具了《收据》交由陈意珍收执，载明收到陈意珍自愿申请认购XX苑XX栋XXX房的自愿申请认购首期款127346元。2019年12月17日，可浩公司取得了“XX苑”项目XX、X2、X、X、X栋的《商品房预售许可证》。另认定，可浩公司在网上申报的XX苑XX幢XXX房的详细信息为期房可售，建筑面积为79.05m2，申报单价为6280元/m2，申报总价为496434元。再认定，陈意珍与可浩公司双方在签订了《XXX小区自愿认购申请表》后，可浩公司通知过陈意珍到销售中心办理相关签约手续，但陈意珍以可浩公司申报的面积与《XXX小区自愿认购申请表》上载明的面积不相符为由拒绝与可浩公司签订正式的商品房买卖合同，并于2020年1月10日诉至一审法院，要求可浩公司退还其已支付的款项127346元及支付利息。以上事实，有陈意珍提供的收据、《XXX小区自愿认购申请表》、房屋详细信息、广东省罗定市区商品房预售许可证、可浩公司提供的广东省罗定市区商品房预售许可证等证据及一审法院的庭审笔录证实。一审法院认为：本案是商品房预约合同纠纷。关于陈意珍与可浩公司双方签订的《XXX小区自愿认购申请表》的性质问题,根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但本案陈意珍与可浩公司双方签订的《XXX小区自愿认购申请表》仅写明了房屋坐落、面积大约数、房屋单价及总价款，缺少前述《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法和违约责任等条款,故陈意珍与可浩公司双方签订的《XXX小区自愿认购申请表》性质应为商品房预约合同，并非商品房买卖合同。陈意珍认为其与可浩公司之间形成商品房买卖合同关系理据不足。因此，本案不适用陈意珍所提出的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。本案陈意珍与可浩公司双方签订的《XXX小区自愿认购申请表》为预约合同,参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）“三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同，出卖人未取得商品房预售许可证明的，不影响预约合同的效力”，《XXX小区自愿认购申请表》是陈意珍与可浩公司双方当事人的真实意思表示,且不违反法律禁止性规定,系有效合同。双方签订《XXX小区自愿认购申请表》时明确约定“乙方在收到甲方电话通知的十天内务必到销售中心办理相关签约手续，如逾期不办理的则当乙方自动放弃该物业的所有权。”该约定表明了陈意珍与可浩公司双方签订《XXX小区自愿认购申请表》是为了在将来一定期限内签订《商品房买卖合同》，《XXX小区自愿认购申请表》具有缔结合同的目的，具备预约的实质内容。而订立预约合同的目的，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，拒绝继续进行磋商以订立本约，构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。由于陈意珍与可浩公司双方签订《XXX小区自愿认购申请表》时明确载明涉案房屋建筑面积81.92m2为大约数，并非确定为81.92m2，陈意珍应该知道或应当预见到该房的建筑面积在最终确权测绘时存在与认购申请表载明的建筑面积出现差异的可能性，且按商品房买卖的一般交易习惯，房屋的建筑面积一般最终以产权登记机关登记的面积为准，现可浩公司申报的建筑面积与认购申请表约定的建筑面积存在差异，尚不足以证实可浩公司与陈意珍签订认购申请表后，存在故意减少涉案房屋建筑面积的违约行为。综上，陈意珍以可浩公司与其签订《XXX小区自愿认购申请表》时尚未取得商品房预售许可证明以及可浩公司申报的建筑面积与认购申请表约定的建筑面积存在差异且绝对值超过3%为由认为可浩公司违约，理据不足。相反，陈意珍在收到可浩公司通知后以此为由迟迟没有办理相关签约手续，并拒绝继续进行磋商以订立本约，构成对预约合同的违约,应当承担预约合同中约定的违约责任，即视为陈意珍放弃XX苑XX栋XXX房的所有权。虽然陈意珍对其与可浩公司之间因签订《XXX小区自愿认购申请表》而成立的合同关系的性质理解有误，但不应过分苛求当事人能明确区分预约和本约的性质并正确定义双方之间的合同关系究竟为商品房预约合同关系还是商品房买卖合同关系。陈意珍的第一项诉讼请求“请求判决解除陈意珍和可浩公司的商品房买卖合同关系”的本意是请求解除陈意珍与可浩公司双方因签订《XXX小区自愿认购申请表》而成立的合同关系，即预约合同关系。因双方签订《XXX小区自愿认购申请表》的目的——签订《商品房买卖合同》由于陈意珍拒绝签约的违约行为而无法实现，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）“五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务，守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的，不予支持”，可浩公司要求陈意珍继续履行《XXX小区自愿认购申请表》约定的义务，一审法院不予支持，对陈意珍与可浩公司双方因签订《XXX小区自愿认购申请表》而成立的预约合同，应予以解除。由于陈意珍与可浩公司双方签订的《XXX小区自愿认购申请表》仅约定“乙方在收到甲方电话通知的十天内务必到销售中心办理相关签约手续，如逾期不办理的则当乙方自动放弃该物业的所有权”，并没有约定关于乙方已支付给甲方的款项应如何处理。同时，可浩公司在尚未取得XXX小区XX栋的预售许可的情况下，即以认购的方式收取陈意珍的“自愿申请认购首期款”127346元，有违《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）中“一、进一步加强房地产市场监管（一）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动……”。的有关要求及精神，因此，可浩公司应将已收取的127346元退还给陈意珍。但鉴于陈意珍与可浩公司双方因签订《XXX小区自愿认购申请表》而成立的预约合同是由于陈意珍拒绝继续进行磋商以签订正式的《商品房买卖合同》的违约行为而导致解除的，因此，陈意珍要求可浩公司支付从2019年6月25日起至返还清购房款之日止的利息的主张，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，作出判决：一、解除陈意珍与罗定市可浩房地产开发有限公司因2019年4月13日签订的《XXX小区自愿认购申请表》而成立的预约合同关系；二、限罗定市可浩房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还127346元给陈意珍；三、驳回陈意珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1427元（陈意珍已预交），由陈意珍负担4元，罗定市可浩房地产开发有限公司负担1423元。二审中，当事人双方均没有向本院提供新的证据。经审理，当事人双方对一审判决认定的事实没有异议，本院确认该认定的事实。另查明，根据云浮市住房和城乡建设局“城市房地产业务管理信息系统”发布的信息，可浩公司在网上申报的XX苑XX幢XXX房的详细信息记载该单元房屋的建筑面积为79.05m2，套内面积为59.08m2。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于审理〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条也规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案属于依照第二审程序审理的民事诉讼案件，依上法规定，本院对本案仅围绕上诉人可浩公司的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，我国对商品房预售实行预售许可制度。而根据《商品房销售管理办法》之规定，无论是商品房现售还是预售，当事人双方均应当签订书面买卖合同，该合同应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。本案中，在上诉人可浩公司取得案涉商品房预售许可证之前，其与被上诉人陈意珍订立的案涉《XXX小区自愿认购申请表》，尽管当事人双方就认购的商品房单元、建筑面积大约数、商品房的单价和总价，以及预约金和首期款等内容作出了约定，但就该商品房的交付使用条件和日期、装饰、设备标准、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事项、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任、解决争议的方法和违约责任、剩余价款的给付等诸多直接影响双方权利义务的重要内容并未作出约定。案涉《XXX小区自愿认购申请表》虽就商品房单元和单价等部分事项作出了约定，但尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的其他主要内容，而且，《XXX小区自愿认购申请表》也约定“乙方在收到甲方电话通知的十天内务必到销售中心办理相关签约手续”，即当事人同时约定于未来尚应签订商品房买卖合同，也意味着当事人双方尚应就商品房的交付使用条件和日期等有关未决事项继续磋商。因此，案涉《XXX小区自愿认购申请表》并非商品房买卖合同，而是商品房买卖合同的预约合同。关于商品房买卖合同的预约合同的效力问题。根据我国合同法之规定，依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此规定，依法成立的预约合同，具有独立的合同效力。本案中，《XXX小区自愿认购申请表》是陈意珍与可浩公司双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。关于上诉人可浩公司认为一审判决解除案涉《XXX小区自愿认购申请表》没有法律依据，被上诉人陈意珍应按照约定履行签订商品房买卖合同义务的上诉意见。《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”本案中，当事人双方签订的《XXX小区自愿认购申请表》第二条第3.（5）项约定“乙方（陈意珍）在收到甲方（可浩公司）电话通知的十天内务必到销售中心办理相关签约手续，如逾期不办理的则当乙方自动放弃该物业的所有权。”上诉人可浩公司据此约定认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，被上诉人陈意珍应据此约定履行与其签订商品房买卖合同的义务。对此，本院认为，本案当事人双方签订的《XXX小区自愿认购申请表》在性质上属于商品房买卖合同的预约合同，其意义和作用主要在于设定了合同当事人按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约的权利和义务。如上所述，案涉《XXX小区自愿认购申请表》虽就商品房单元和单价等部分事项作出了约定，但尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的其他主要内容，且未决内容均涉及影响双方权利义务的重要事项。对于商品房买卖合同未决事项，尚需当事人依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条以及第六条之规定，通过磋商予以确定。而预约合同中所约定的履行签订本约合同的义务，属于非金钱债务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……。”因此，在预约合同一方不同意承担履行签订本约合同义务的情况下，该义务依法并不适于强制履行；合同另一方不能依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，请求对方承担履行签订本约合同义务的违约责任。一审法院根据本案情况，判决解除案涉《XXX小区自愿认购申请表》，使本案当事人双方的权利义务归于终止，并无不当。而且，从案涉《XXX小区自愿认购申请表》第二条第3.（5）项所约定的内容及该约定在合同体例中的位置看，该约定属于合同第二条“乙方享有权益”部分，即属于就乙方（陈意珍）有关优先权和优惠权等权利内容所作约定。据此约定，即使被上诉人陈意珍存在违反“乙方在收到甲方（可浩公司）电话通知的十天内务必到销售中心办理相关签约手续”的事实，依约也仅产生“如逾期不办理的则当乙方自动放弃该物业的所有权”的效果，即被上诉人仅丧失了继续与上诉人可浩公司签订本约（标的商品房的买卖合同）、据此取得标的商品房物权的合同权利，而不能据此约定，产生只要可浩公司发出了签约通知，陈意珍到期就要“务必”与可浩公司办理签约手续（即签订正式的商品房买卖合同）的合同义务。因此，上诉人可浩公司认为一审判决解除案涉《XXX小区自愿认购申请表》没有法律依据，被上诉人陈意珍应按照约定履行签订商品房买卖合同义务的上诉意见，理据并不充分，本院对其有关上诉意见，依法不予采纳。至于上诉人可浩公司上诉请求驳回被上诉人陈意珍提出的返还已付认购价款起诉请求的问题。姑且不论本案中导致本约（即标的商品房买卖合同）未能签订是归究于合同当事人一方原因，还是因不可归责于当事人双方的事由，但在本案中，当事人双方在案涉《XXX小区自愿认购申请表》中，并未就合同解除的结算和清理内容作出明确约定，即当事人双方并未对被上诉人陈意珍已付的合同价款应如何处理作出明确约定。而且，上诉人可浩公司在尚未取得XXX小区XX栋的预售许可的情况下，即以认购的方式收取被上诉人陈意珍的“自愿申请认购首期款”127346元，有违《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）中“一、进一步加强房地产市场监管（一）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动……”的有关要求及精神，因此，一审法院在判决解除案涉《XXX小区自愿认购申请表》的同时，支持被上诉人陈意珍提出的由上诉人可浩公司将已收取的127346元予以退还的起诉请求，也无不当。上诉人可浩公司上诉要求驳回被上诉人陈意珍该项起诉请求的上诉请求，本院依法也应予以驳回。综上所述，上诉人可浩公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求，依法应予以驳回。一审判决合法有据，本院依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2847元，由上诉人罗定市可浩房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭国荣审判员  罗晓红审判员  陈 阳二〇二〇年六月四日书记员  冯梓叶附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》一、进一步加强房地产市场监管（一）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。