贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终2706号上诉人（原审原告）张显鸿，男，1979年1月2日出生，汉族，户籍所在地四川省长宁县，现住纳雍县。委托代理人：姜荣祥（特别授权），贵州贵龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。法定代表人：曾柏香，该公司董事长。委托代理人：王伦（特别授权），贵州圣谋律师事务所律师。委托代理人：何正斌（特别授权），贵州圣谋律师事务所律师。上诉人张显鸿与被上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司（以下至裁判主文前简称“新鼎公司”）租赁合同纠纷一案，贵州省纳雍县人民法院于2019年12月29日作出（2019）黔0525民初2682号民事判决。上诉人不服提起上诉，本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张显鸿不服上述判决，上诉请求：撤销原判，发回重审或或者改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决对当事人已经呈堂出示的很多重要和关键的证据没有进行认定，导致涉案商铺是否已具备以及何时具备用于出租的基本物业条件，涉案商铺是否已完成消防验收、竣工验收，涉案商铺是否已取得房屋产权证，纳雍新鼎房地产开发有限责任公司（以下称房开公司）对涉案商铺是否拥有合法的所有权和出租权等基本事实，没有被查明，属于基本事实认定不清。上诉人认为本案租金问题的法律适用原则应该是“一免、二减、三起租”，即：在具备用作商场经营的物业条件之前（例如水电正式开通），“新鼎公司”不能收取租金；在物业条件具备之后，消防验收、竣工验收备案之前，“新鼎公司”也不能收取租金，只能根据公平原则适当收取使用费，也就是租金要大幅度打折；在完成消防验收和竣工验收备案之后，才能按照《商铺招商合同》正式计算起租和计收租金，但是租期要相应顺延。因此，一审判决在法律适用问题上部分正确，部分不正确。起租时间应当根据一审已经查明的事实，依照双方合同约定和法律规定来进行确定。新鼎公司交付上诉人张显鸿的房屋不符合法律规定的使用条件，依法是不能使用或者禁止使用的。新鼎公司的租赁房屋没有达到出租的物业条件时不能计算起租时间。新鼎公司的正式供电立户时间是2017年5月15日，也就是说，在此之前，张显鸿根本无法正常用电，何谈营业！同时，新鼎公司提交的关于张显鸿缴纳电费的收据也说明，张显鸿起码是2017年初或者2016年年底才开始装修，因为装修需要大量用电，而之前新鼎公司并没有任何张显鸿用电的证明。起租时间应从新鼎公司通过房屋竣工验收备案的时间点起算。关于上诉人损失的评估费用，一审未作判决，房屋维修损失是法院委托评估的，评估结果也在判决书中予以采信，评估费用应当由被上诉人承担。被上诉人新鼎公司答辩称：1、本案中双方签订的商铺招商合同已经明确了租金的起算日期，并且明确了租期内每一年应缴纳的租金，该约定是双方的真实意思表示，人民法院应予尊重；2、上诉人家具的损害是否与房屋漏水有直接关联，无法确定，原告起诉要求的损失赔偿，没有事实依据；3、我方已经通知上诉人交纳租金但原告没有履行合同，因此我方已经于2019年6月2日通知原告解除了租赁合同，广告牌的使用并不属于上诉人享有的租赁权利，其对此并无诉权。综上所述。上诉人的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回。一审原告张显鸿诉讼请求:1.请求判决被告履行《商铺招商合同》，恢复供应其单方面断掉原告门面所有电源，保证原告能够正常营业;庭审中，原告放弃该项诉讼请求；2.请求法院按照合同约定以及门面房屋出租所需的物业条件，科学、合理地确定确定《商铺招商合同》的起租时间，并从法院确定的起租时间起算，判令被告继续履行《商铺招商合同》至约定的六年租赁期届满为止；3.判令被告赔偿原告因出租商铺屋顶漏水给原告造成的商品家具损失人民币2万元、装修损失1万元；4.案件受理费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求即为判令被告立即拆除覆盖在原告使用的6块广告牌上的其他广告牌。一审法院认定事实：2015年11月19日，原告向被告交纳押金1万元，同年年11月28日，原告与被告签订合同编号为XD2015-11-28《商铺招商合同》，原告向被告支付租金95430元。合同第一条约定被告将位于新鼎大商汇项目A1号楼第2层3、4号、第3层3、4、5号铺面所有固定装置、设备等出租给原告作为经营朗萨家私使用。第二条约定租赁期限以被告书面通知日期开始计算，租赁期限时间顺延，租赁期限为5年，自2015年11月30日到2020年12月1日，其中前4个月为装修免租期，原告自本合同签订之日起即可入住装修。第三条约定租金及物业管理费采取一年一交的形式，租期起止时间及相关费用交纳时间以被告正式书面通知为准；第一年（2015年11月30日至2016年12月1日）、第二年（2016年12月1日至2017年11月30日）、第三年（2017年12月1日至2018年11月30日）每年总租金分别为310860元，因培育市场需求，该年度，被告每年免收部分租金，原告实际应缴纳租金155430元；第四年（2018年12月1日至2019年11月30日）的年租金为348162元，因培育市场需求，该年度被告免收77715元租金，原告实际应缴纳租金270447元；第五年（2019年12月1日至2020年11月30日）的年租金为389696元，因培育市场需求，该年度被告免收77715元租金，原告实际应缴纳租金311981元。原告在使用承租商铺期间，因商铺房屋漏水损坏商铺室内装修，经贵州思博资产评估事务所进行评估，原告重新装修的维修费用为6243元。另查明，2019年5月23日，被告向原告送达缴费通知，限原告于2019年5月30日前把所欠的全部租金付清，逾期则视为违约，原告未按照被告的要求缴纳租金，被告于同年6月2日向原告送达解除合同通知，2019年12月3日，被告将原告使用的广告牌进行覆盖。一审法院认为争议焦点为：1、案涉房屋租金起算时间及租金如何计算；2、原告维修承租商铺的费用被告是否承担赔偿责任。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告张显鸿与被告新鼎公司签订《商铺招商合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，应受法律保护。关于起租时间如何认定的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条（三）“有具体的诉讼请求和事实、理由；”之规定，原告请求法院按照合同约定以及门面房屋出租所需的物业条件，科学、合理地确定《商铺招商合同》的起租时间，并从法院确定的起租时间起算，判令被告继续履行《商铺招商合同》至约定的六年租赁期届满为止，该诉讼请求不具体，应予以驳回。关于原告维修承租商铺的费用被告是否承担赔偿责任的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，原告承租的商铺屋顶出现重新修复的痕迹，说明屋顶漏水，承租商铺室内装修受到损毁，原告重新维修的事实客观存在，原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告是否应当拆除覆盖在原告使用的广告牌上的其他广告牌的问题属于另一法律关系，原告可以另行主张权利，在本案中不作处理。庭审中，原告放弃第一项诉讼请求，是原告对自己民事权利所作出的处分，符合法律的规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十五日内向原告张显鸿支付维修费6243元。二、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审中，上诉人为支持其上诉主张，出示调查函复印件一份，旨在证明其向纳雍县房屋办理的竣工验收备案表是否正式，办理时间及消防验收手续是否是竣工验收备案表的必要手续等问题，该局尚未答复的事实。被上诉人对该证据的三性均持异议，涉案商铺是否通过消防验收，并不影响上诉人对涉案商铺的占有使用，电费交付凭证上显示的电费金额能证明上诉人在缴费之前已经使用涉案商铺较长时间的事实。由于该调查函并未得到被调查部门的答复，不能证明上诉人拟证明的事实，故本院对该证据依法不予采信。上诉人出示评估费发票复印件一张，旨在证明其因评估花费6000元，被上诉人称无法确定其真实性，且并非新证据，不发表意见。该发票能与一审法院委托评估的贵州思博评报字（2019）第0418号资产评估报告相互印证，本院对于其真实性予以确认。二审另查明，上诉人为确定涉案商铺漏水导致的装修损失的数额，向一审法院申请进行评估，花费评估费6000元。上诉人在一二审庭审中均认可自己于2016年10月进场装修的事实。双方当事人未办理涉案商铺的移交手续。二审争议的焦点：上诉人请求确认租期起算时间的请求是否应得到支持？上诉人请求继续履行租赁合同是否有合同约定或法律依据？上诉人提出的家具损失、装修损失评估费用、拆除广告牌的诉请是否应得到支持？本院认为：关于争议焦点一，双方当事人于2015年11月28日签订的《商铺招商合同》，合同第二条“租赁期限以甲方书面通知日期开始算起，租赁期限时间顺延。…其中前4个月为装修免租期。”的约定，应视为双方对商铺起租日期起算和免租期的特别约定，被上诉人未能提供证据证明其按照合同约定的方式书面通知了上诉人起算租期，也不能证明其于何时移交涉案商铺给上诉人，一审法院以上诉人在签订合同之日交纳租金为由，将签订合同之日起顺延4个月免租期的时间点（即2016年4月1日）作为租期起算时间没有依据。鉴于双方当事人均不能证明租期起算的时间点，根据上诉人在一二审庭审中自认进场装修的时间，本院酌情认定租金起算时间为2017年2月1日（进场装修后顺延4个月免租期）。关于争议焦点二，被上诉人新鼎公司虽于2019年6月2日向上诉人送达解除合同通知，但在其提起的（2019）黔0525民初2611号案件中，放弃了解除合同的诉讼请求，该案判决后也并未就解除合同提起上诉，说明被上诉人同意上诉人继续履行涉案商铺租赁合同的意见，上诉人请求继续履行合同的请求应予支持。关于争议焦点三，上诉人并未提供证据证明其家具损失的原因和具体的数额，评估过程中也未能提供受损家具的证据，放弃对家具损失的评估，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，对其关于家具损失的请求不予支持；对于漏水导致上诉人的装修损失，已经评估机构认定为6243元，被上诉人对此也并无异议，故评估产生的评估费用6000元理当由被上诉人承担，一审法院对此漏判，本院予以纠正；关于广告牌位置的使用，双方签订的《商铺招商合同》中并没有关于广告牌使用的约定，故上诉人请求立即拆除覆盖在其原使用位置上的广告牌没有合同及法律依据，依法不予支持。综上所述，上诉人上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持原判第二项，即：驳回原告的其他诉讼请求。；二、撤销原判第一项，即：被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十五日内向原告张显鸿支付维修费6243元。三、改判被上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司向上诉人张显鸿支付维修费及评估费共计12243元。一审案件受理费550元，适用简易程序审理减半收取275元，由张显鸿负担150元，由纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担125元。二审案件受理费550元，由张显鸿负担325元，由纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担225元。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  张 晶审 判 员  唐 琳二〇二〇年六月三十日法官助理  詹 淼书 记 员  王楚寒