北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初6236号原告：郭春生，男，1952年4月10日出生，汉族，北京化工厂退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：袁家宝，北京市京师律师事务所律师。被告：钟永才，男，1951年3月29日出生，汉族，北京首钢特殊钢有限公司退休职工，住北京市丰台区。被告：杨俊英，女，1951年8月31日出生，回族，北京首钢特殊钢有限公司退休职工，住北京市丰台区。二被告共同委托诉讼代理人：马玉珍，北京市隆安律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：张美迪，女，1994年1月18日出生，汉族，北京市隆安律师事务所实习律师，住北京市通州区。原告郭春生诉被告钟永才、杨俊英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭春生的委托诉讼代理人袁家宝，被告钟永才、杨俊英的委托诉讼代理人马玉珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭春生向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告赔偿经济损失403650元；2.二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：钟永才原为北京市西城区XXXXX号房屋的所有权人，杨俊英为涉案房屋的产权共有人。2005年3月22日，郭春生与钟永才签订《买卖房协议书》，购买二被告共有的涉案房屋并办理过户手续。2018年8月25日，原告与牛奕娜签订房屋买卖合同，约定购买原告所有的涉案房屋，合同签订后，原告发现钟永才的户口在涉案房屋内未迁出。牛奕娜因此解除了其与原告签订的房屋买卖合同。后原告就户口迁出事宜联系二被告。二被告同意配合原告在限期内将钟永才户口迁出，并到链家公司向原告及牛奕娜出具书面承诺，承诺于2019年3月20日前将钟永才户口迁出。基于该承诺，2018年9月21日原告与牛奕娜签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。补充协议中约定“本套房产户口迁出截止日期为2019年3月20日，户口保证金为人民币40万元。如户口在约定日期迁出，此户口保证金归甲方所有，如未按约定日期迁出，甲方承诺将乙方以理房通方式支付的户口保证金退还乙方。”2019年10月24日，北京市西城区人民法院作出（2019）京0102民初29141号民事判决书，认定“户口保证金已作为违约金赔偿给牛奕娜”。被告未按期迁出户口的违约行为，给原告造成可得利益损失40万元及29141号案件受理费3650元。故原告诉至法院，望判如所请。被告钟永才、杨俊英辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订房屋买卖合同未约定迁户口事宜。钟永才曾经尝试迁出户口，因二被告名下没有房产，二被告曾尝试将钟永才的户口迁入杨俊英母亲刘秀珍的户籍内。但刘秀珍已经去世，该户籍内还有其他人口，因涉及刘秀珍名下承租公房承租人的变更问题，杨俊英家庭内部无法协商办理该户口户主的变更手续。现在没有户主，导致钟永才的户口也无法迁入。二被告认可双方曾沟通过迁户的事宜，但原告并未告知二被告原告与案外人之间的房屋买卖合同及违约责任的约定，根据合同相对性原理，原告和案外人的约定不能约束被告。原告自二被告处购买涉案房屋时房价款仅为22万元，现原告将房屋出售获得巨大利益，再要求被告承担其对案外人的违约责任无事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：钟永才与杨俊英系夫妻关系。涉案房屋位于北京市西城区（原宣武区）XXXXX号。该房屋原系钟永才、杨俊英共有。2005年3月22日，钟永才、杨俊英（卖方）与郭春生（买方）签订《房屋买卖协议书》，约定钟永才、杨俊英将涉案房屋出售给郭春生，房屋出售价格为二十二万八千元，房屋过户手续办理完毕后郭春生向钟永才、杨俊英支付全部购房款，钟永才、杨俊英向郭春生交付涉案房屋。双方在该份《房屋买卖协议书》中未约定户口迁移事宜。2018年8月25日，郭春生（出卖人）与牛奕娜（买受人）经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：郭春生将涉案房屋出售给牛奕娜，成交价格3800000元。该合同第十条第（一）款约定：该房屋现有户籍情况为：无户籍登记。2018年9月15日，郭春生（甲方）与牛奕娜（乙方）、链家公司（丙方）签订《解约协议书》，解除了上述房屋买卖合同及补充协议。2018年9月21日，郭春生（出卖人）与牛奕娜（买受人）经链家公司居间再次签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：郭春生将涉案房屋出售给牛奕娜，成交价格3780000元。该合同第十条约定：该房屋户籍登记情况为1册1人，双方同意迁出现有户籍，出卖人承诺于办理该房屋不动产转移登记之日后至2019年3月20日内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成房屋所有现有户籍迁出手续。如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。《补充协议》第二条第8款约定：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存400000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。第六条其他约定：1.签约前甲方、丙方已告知乙方，本套房产内存有非产权人户籍。乙方知晓并认可。2.甲乙双方一致同意，本套房产户口迁出截止日期为2019年3月20日，户口保证金人民币400000元，以理房通方式支付。如户口在约定日期迁出，此户口保证金归甲方所有，如户口未按约定日期迁出，甲方承诺将乙方以理房通方式支付的户口保证金退还给乙方作为户口未迁出赔偿。3．赔偿后，乙方接受并认可本套房产内户口不能迁出事宜，不再追究关于户口未迁出的任何相关问题。2019年7月5日，郭春生将牛奕娜起诉至本院，要求牛奕娜支付购房款40万元。2019年10月24日，本院作出（2019）京0102民初29141号判决书，认定因郭春生未依据其与牛奕娜的约定，将涉案房屋内的户口按期迁出，户口保证金作为违约金赔偿给牛奕娜，判决驳回原告郭春生的诉讼请求。本案审理过程中，郭春生为证明钟永才、杨俊英曾书面承诺迁出户口，并知晓郭春生与牛奕娜之间关于40万元户口保证金的约定，郭春生申请调取了（2019）京0102民初29141号案件的庭审笔录。其中该案2019年9月27日的庭审笔录中记载，链家公司申请其员工孙某出庭作证。孙某当庭陈述证人证言中表述：“……第二次签合同的时候，上一家的房主也到场了，也签署了一份保证书，该保证书是卖家给买家签署的保证书……”郭春生询问孙某：“第二次签合同时谁在场？”孙某回答：“钟永才夫妇在场，原被告也在场。”郭春生还询问孙某：“还有一个问题，就是您刚才也是提到了当时签过一个保证户口迁出，这样的一个书面文件，当时是有留在您这边还是有给其他人处？”孙某回答：“我公司没有留，留在了买方处。”牛奕娜询问孙某：“就是在谈这40万元户口保证金的时候，是谁和谁谈的？”孙某陈述：“卖方和买方”牛奕娜询问孙某：“卖方谈40万元户口保证金的时候，并没有钟永才本人参与是吗”。孙某陈述：“是的。”牛奕娜询问孙某：“您刚才谈到过说，钟永才给买方出具过一份文件，您见到过这份文件的内容吗？”孙某陈述：“见到过，大概记得，记得不是太清楚，大概意思是上面约定了一个具体的迁出日期。约定就是我记得就是签合同的第二年的几月几号，然后在这个日期之前保证迁出户口。然后约定了一下，如果说房子未来涉及到拆迁的问题，保证跟原业主没有任何关系。就他自己保证自己跟这个没有任何关系的。”钟永才、杨俊英对该证据的真实性认可，认可2018年8月郭春生在与牛奕娜第二次签订《房屋买卖合同》之前曾找二人协商迁出钟永才的户口，二人曾口头承诺迁出户口。认可曾签订书面的承诺书，但认为该承诺书不是给郭春生签的，且承诺书中并未约定违约金。并且二被告不知晓郭春生与牛奕娜关于户口保证金的约定，郭春生与牛奕娜签合同时钟永才与杨俊英并未在场。现杨俊英户籍登记在北京市丰台区XXXXX号。该户口户主为杨俊英之母刘秀珍，该户口内还登记有刘秀珍之孙杨迪的户籍。刘秀珍于2017年11月28日死亡。2019年7月29日，北京首钢特殊钢有限公司生活管理部出具《证明》一份，其内容为：“我单位退休职工杨俊英（身份证：×××）在本单位工作期间未享受过福利分房。”本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，郭春生与钟永才、杨俊英在签订《房屋买卖协议书》时虽未约定户口迁移事宜，但根据双方确认，钟永才、杨俊英曾口头向郭春生承诺迁出钟永才的户口，则该约定可认定为双方《房屋买卖协议书》关于户口迁移的补充约定。该约定虽是口头约定，根据诚信原则，钟永才与杨俊英仍应当履行迁出户口的约定。现钟永才户口未能迁出，钟永才与杨俊英应承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，郭春生虽陈述因钟永才未能按约定迁出户口，导致其产生各项损失共计403650元。但40万元的户口保证金系郭春生与牛奕娜之间的约定，其后的诉讼也是郭春生与牛奕娜之间发生的诉讼。（2019）京0102民初29141号案件的庭审笔录中虽记载证人孙某陈述郭春生与牛奕娜签订购房合同时，钟永才、杨俊英在场，但钟永才、杨俊英并非为郭春生与牛奕娜签订的购房合同的一方当事人，郭春生与牛奕娜并非必须告知钟永才与杨俊英其二人合同约定的内容。同时孙某还陈述钟永才、杨俊英并未参与郭春生与牛奕娜关于户口保证金的谈判。因此仅依据该份笔录，无法确切的证明钟永才、杨俊英在承诺迁出户口时知晓其与牛奕娜关于户口保证金的约定。另外，孙某是（2019）京0102民初29141号案件中的证人，其在本案中并未出庭作证，其证言未经本案二被告质证，仅依据该案件笔录，本院无法认定钟永才、杨俊英在承诺迁出户口时明确知晓郭春生与牛奕娜关于户口保证金的约定。因此原告未能举证证明钟永才、杨俊英在承诺迁出户口时预见到或者应当预见到因违反户口迁出的约定可能造成的损失，现郭春生要求钟永才、杨俊英承担郭春生违反其与牛奕娜之间的约定造成的损失，无事实与法律依据，本院不予支持。审理中，原告并未提交证据证明二被告名下有房产，根据我国的户籍管理制度，若二被告名下确无房产，又无亲属作为户主同意钟永才户口迁入的情况下，钟永才确实无法迁户。本案中，原告亦未提交证据证明钟永才在有能力迁户的情况下故意不迁出户口。需要指出的是，民事主体在进行民事活动时应负有一定的审慎义务。郭春生与牛奕娜在约定40万元如此高额的户口保证金时，并未与钟永才、杨俊英签订书面的协议，对不按时迁户的违约责任及可能导致的损失进行明确约定，郭春生亦负有一定的过错。但考虑到钟永才、杨俊英确实存在违约行为，郭春生与牛奕娜约定40万元的户口保证金亦是基于钟永才、杨俊英承诺迁出钟永才的户口，本院根据公平原则，综合考虑双方的过错程度、钟永才、杨俊英将涉案房屋出售给郭春生时的房屋价值、郭春生未迁出户口系其确实无处迁户等因素，酌定钟永才、杨俊英赔偿原告郭春生财产损失三万元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告钟永才、杨俊英赔偿原告郭春生经济损失30000元；二、驳回原告郭春生的其他诉讼请求。案件受理费7354元，减半收取计3677元，由原告郭春生负担3404元（已负担），由被告钟永才、杨俊英负担273元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如果被告郭春生、杨俊英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二〇年六月二十八日法官助理 彭 瑜书 记 员 林 彤