江西省新余市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣05执异21号案外人：黄根保，男，1962年6月22日生，汉族，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：廖志飞，江西三江合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小凡，江西三江合律师事务所律师。申请执行人：何红兵，男，1971年8月23日生，汉族，住新余市渝水区。被执行人：新余市百乐房地产开发有限公司，住所地：新余市渝水区毓秀东大道718号。统一社会信用证代码：91360500672376277。法定代表人：张进根。在本院执行新余仲裁委员会做出的余仲裁字［2019］197号申请执行人何红兵与被执行人新余市百乐房地产开发有限公司（以下简称百乐公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人黄根保于2020年6月2日对执行（2020）赣05执50号之一执行裁定提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人黄根保称：1.2011年9月10日，黄根保与百乐公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定黄根保购买由百乐公司开发的位于新余市渝水区房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价款545000元，黄根保应于签约当日一次性付清购房款，并约定了其他事项。合同签订前一日，黄根保依约一次性向百乐公司支付购房款545000元；2.2016年3月，黄根保不慎遗失了与百乐公司签订的《商品房买卖合同》，为此，黄根保于2016年3月29日在《新余晚报》上刊登遗失声明。登报后，黄根保以为手续已办理完毕，之后就没有与百乐公司重新签订《商品房买卖合同》。2019年11月16日，黄根保在新余市百信物业管理有限公司（以下简称百信物业）的通知下办理了案涉房屋的交房手续，并交纳了相关费用。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。结合本案，黄根保已向百乐公司支付了全部价款，并已实际占有，因此，法院无权查封案涉房屋，并应予以解除案涉房屋的查封措施；3.2020年3月，黄根保在办理案涉房屋的产权登记时，才知道由于在2016年3月办理遗失声明后，没有与百乐公司重新签订《商品房买卖合同》，导致税务系统及房管部门无法查询到黄根保的案涉房屋，并了解到案涉房屋已被法院查封；4.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合本案，在法院查封案涉房屋前，黄根保与百乐公司之间已签订书面买卖合同，且亦已支付全部价款，因此，黄根保足以排除法院对案涉房屋的执行。综上，案涉房屋虽然没有转移登记在黄根保名下，但在完成正式的权属登记之前，黄根保已付清了全部价款，且已实际占有房屋，故请求法院依法停止对（2020）赣05执50号之一执行裁定，即停止对案涉房屋的评估、拍卖行为，并解除对案涉房屋的查封措施。何红兵称：案涉房屋所有权并非为黄根保所有，何红兵作为善意第三人的权益应得到合法保护，黄根保阻止法院执行案涉房屋无事实及法律依据。何红兵于2018年4月9日申请法院查封案涉房屋，依照黄根保在执行异议申请中所称，其于2011年9月一次性付清购房款后，一直没有办理过户登记，直到2019年11月16日办理收房手续费时，仍然没有办理过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立，变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，黄根保至今尚未取得案涉房屋的所有权，该房屋所有权仍属百乐公司所有。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，黄根保称其于是2019年11月才办理收房手续，在法院已查封案涉房屋之后，且没有进行装修入住，因此，黄根保并未实际占有房屋，不符合法院不得查封、扣押、冻结的情形，不应当解除对案涉房屋的查封措施。综上，黄根保的异议请求不能成立，请求法院依法予以驳回。本院查明，2018年12月27日，新余仲裁委员会（以下简称市仲裁委）受理何红兵的仲裁申请，何红兵的仲裁请求是：1.百乐公司及张锁根支付工程款627669元及其利息151091元（暂计算至2018年11月30日）；2.裁决百乐公司及张锁根以工程款627769元为基数按年利率6%自2018年12月1日开始计付利息直至工程款付清之日止。在申请仲裁期间，何红兵向新余市渝水区人民法院（以下简称渝水法院）提出财产保全申请，渝水法院于2018年3月16日作出赣0502执保339号执行裁定，并于2018年4月9日向新余市房地产交易登记中心发出协助执行通知书，对百乐公司所有的位于（案涉房屋）、13栋202号、203号房屋进行了预查封。查封期限自2018年4月9日起至2021年4月8日止。2019年9月27日，市仲裁委作出余仲裁字［2019］197号裁决书，主要内容为：（一）百乐公司于本裁决生效后十日内支付何红兵工程款624469元；（二）百乐公司自2015年1月30日以欠付工程款624469元为基数按年利率6%计付何红兵违约金，直至工程款付清之日止；（三）驳回何红兵其他仲裁委员会请求。仲裁费12184元，由百乐公司承担。该裁定书确定的履行期限届满后，百乐公司没有向何红兵履行付款义务。何红兵遂向本院申请强制执行。本院立案受理后，于2020年3月16日作出（2020）赣05执50号之一执行裁定，裁定评估、拍卖案涉房屋。另查明，百乐公司开发的百乐村楼盘开盘时，黄根保拟购买案涉房屋，并向百乐公司交纳购房订金30000元。2011年9月9日，黄根保通过其新余农村商业银行股份有限公司账号21×××81向百乐公司转账支付515000元。为此，百乐公司向黄根保出具不动产预收款专用收据，载明收到黄根保一次性付款545000元。次日，百乐公司作为出卖人，黄根保作为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》，备案合同编号为20110900460。该合同约定百乐公司将其所有的案涉房屋出售给黄根保，房屋面积153.01平方米，单价3561.86元／平方米，总价格545000元，黄根保应于2011年9月9日前一次付清购房款545000元，百乐公司于2012年11月28日将符合交付条件的房屋交付给黄根保。此后，由于黄根保遗失了《商品房买卖合同》，百乐公司告知其必须刊登遗失声明后，重新签订《商品房买卖合同》之后才能办理房屋产权登记手续。2016年3月29日，黄根保在《新余晚报》上刊登遗失声明，声明黄根保遗失商品房买卖合同一份，合同编号：20110900460，声明作废。之后，百乐公司将遗失声明放至房管部门备案，但黄根保没有与百乐公司重新签订《商品房买卖合同》。2019年11月16日，百乐物业通知黄根保办理交付案涉房屋手续。同日，黄根保的妻子邱小梅与百乐公司办理收房手续，并补交了自2013年5月30日至2019年12月30日的物业费及其他费用共计13433元。再查明，新余市不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询证明》显示黄根保无不动产登记信息记录。本院认为，本案的争议焦点是：黄根保对案涉房屋是否可以排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。因此，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对于本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形，本院认为，首先，黄根保与百乐公司在法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，虽然黄根保单方持有的《商品房买卖合同》因遗失被登报作废，而签订合同双方当事人并没有书面的关于解除合同的约定，因此，只能说明该份遗失的合同文本失效了，但不能以此认定双方解除了买卖合同关系，双方之间的房屋买卖合同关系依然合法成立。其次，本案证据能够证明，黄根保已于2011年9月9日支付全部购房款。再次，根据已查明的事实，黄根保名下无其他用于居住的房屋，其购买案涉房屋是用于居住，目的属于满足家庭生活的合理消费。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形，黄根保主张的权利能够排除对涉案房屋的执行，其异议请求于法有据，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下：中止对新余市渝水区毓秀东大道718号百乐村8栋11601号房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  刘维文审判员  熊 乔审判员  张 星二〇二〇年六月二十二日书记员  谢 雯