西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初4025号 原告（反诉被告）：贾建，男，1989年3月29日出生，汉族，住西安市曲江新区。 委托诉讼代理人：曾斌，陕西众致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓丽，陕西众致律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：西安坤元文化发展有限公司，住所地：西安市曲江新区。 法定代表人：周华新，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李建博，陕西永嘉信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马伊帆，陕西永嘉信律师事务所实习律师。 原告贾建与被告西安坤元文化发展有限公司（以下简称坤元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾建及其委托诉讼代理人曾斌、王晓丽到庭参加了诉讼，被告坤元公司的委托诉讼代理人李建博到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告贾建诉称，原告与被告于2019年9月11日就位于西影路XXX西部电影集团XXXX中心项目X座负X层X号商铺租赁事宜签订房屋租赁合同，该合同对房屋租赁面积、租赁期限、租金及保证金、物业管理、双方权利义务、违约及赔偿责任等作出明确约定。原告于合同签订当日向被告支付首期租金118800元，租赁保证金39600元，原告对该房屋进行隔断处理产生隔断费用12000元。2019年9月27日，经被告对涉案房屋面积核验，涉诉房屋面积为149.1平方米，超过合同约定的租赁面积29.1平方米，将直接导致原告在租赁期内房租租赁成本增加313930.8元。原告与被告多次对该争议进行协商，但均未达成一致意见。原告认为，被告未按合同约定的交付标准向原告交付房屋，且被告作为房屋出租人在本合同签订时为真实提供房屋面积信息，致使原告经营成本显著增加并导致合同目的无法实现，应予解除。现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告首期租金118800元、租赁保证金39600元、赔偿经济损失1110元（以158400元为基数，按中国人民银行同期贷款利率2倍计算，暂计自2019年9月11日至2019年10月11日，应计至实际支付之日），以上共计159510元；3、被告赔偿原告房屋隔断费12000元；4、被告向原告支付违约金158.4元；5、本案诉讼费由被告承担。 被告坤元公司辩称，1、坤元公司不存在违约，贾建单方面擅自解除合同构成严重违约，应当承担违约责任。租赁合同第1.1条约定建筑面积约120平方米，具体以实际面积为准。合同1.3条约定物业交付标准为现状交付，且坤元公司已将目标物业现有状况充分向贾建说明，贾建也已对目标物业的相关情况进行考察且不持异议。贾建发律师函提出的坤元公司未按合同约定面积交付房屋，没有事实依据，纯属贾建单方面擅自解除合同。根据租赁合同第10.4条第（2）款的约定，贾建应向坤元公司支付合同解除后剩余租期对应全部租金金额的违约金。2、贾建已付租金仅够2020年3月14日之前的租金及房屋占有使用费，其主张返还租金的请求不能成立。贾建支付了第一年前六个月的租金118800元，仅支付至2020年3月14日，自此之后一直在产生房屋占有使用费，应当由贾建继续向坤元公司承担。已支付的租金远不能弥补已产生的费用，故其主张返还租金的请求不能成立。3、由于贾建违约，根据合同约定，租赁保证金不予退还。4、贾建主张房屋隔断费及违约金没有合同依据，不能成立。综上，法院应当驳回贾建的全部诉请。 被告坤元公司反诉称，2019年9月11日，原告与被告签署了房屋租赁合同，被告将其位于XX路XX号XX中心XX座XX层XX号商铺出租给原告，合同第1.1条约定建筑面积约120平方米，具体以实际面积为准。合同第1.3条约定物业交付标准为现状交付，且被告已将目标物业现有状况充分向原告说明，原告也已对目标物业等相关情况进行考察且不持异议。房屋租赁期为5年，租金为一层单价165元/平方米/月，房租单价每满2年在上一个租赁周期基础上递增5%。另原告需向被告缴纳租赁保证金39600元。根据上述约定，租赁房屋的建筑面积具体以实际面积为准，且被告已将目标物业现有状况充分向原告说明，原告也已对租赁房屋等相关情况进行考察且不持异议。合同签订后，租赁房屋并未发生实际变化，但原告于2019年10月11日以租赁面积不符为由提出解除合同并向法院提起诉讼。原告解除合同的理由不能成立，没有合同依据和法律依据，属于擅自单方解除合同。根据合同第10.4条第2款的约定，被告有权立即收回房屋，租赁保证金39600元不予退还，且原告应向被告支付合同解除后剩余租期对应全部租金金额的违约金，经核算为1535020.84元。根据第10.5条约定，原告应于合同解除后30日内按照合同第9.2条约定标准向被告腾交房屋，逾期腾房的，原告除按照日租金标准向被告支付房屋占有使用费外，还应按照日租金的两倍向被告承担违约金。经核算，截止到2020年1月7日房屋占有使用费为47562.9元，违约金为95125.8元。另外，对于被告支出的中介招商佣金，原告应当予以承担。现被告反诉至法院，请求法院依法判令：1、原告向被告支付单方解除合同违约金1535020.84元；2、原告向被告支付招商佣金损失39600元；3、原告按照合同约定标准向原告腾交租赁房屋；4、被告支付逾期腾交房屋占有使用费47562.9元（暂计算至2020年1月7日，主张至实际腾房之日）；5、原告向被告支付逾期腾房的违约金95125.8元（暂计算至2020年1月7日，主张至实际腾房之日）；6、本案诉讼费及反诉费由原告承担。 原告贾建针对反诉辩称，1、本案合同解除系因被告的违约行为导致，被告无权要求原告承担解除合同的违约金以及招商佣金损失，应依法驳回被告第一、二项反诉请求。被告未如实告知本案涉案房屋面积、未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的案件事实，属于合同10.1条第1项约定的重大违约行为，原告享有合同解除权，原告要求解除合同的行为不构成违约。在被告的反诉状中，被告多次强调其已经履行涉案房屋的告知义务，但单就本案所涉及的房屋面积而言，纵观双方所签订的房屋租赁合同中，除了合同第三条租金和租赁保证金中确定建筑面积120平方米以及原告按120平方米的面积交纳租金及租赁保证金以外，对于涉案房屋149平方米的案件事实整个合同条款均没有说明；同时，被告截止今日，都未向原告告知本案涉案房屋国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，涉案房屋属于违章建筑的案件事实，因此，被告所称的如实告知无任何事实依据。虽然合同1.1条载明建筑面积约120平方米，具体以实际面积为准，但该约定属于租赁面积约定不明，根据合同法第61条的规定，原告应根据合同第三条租金和租赁保证金中的确定房屋面积120平方米、月租金19800的标准支付租金，被告要求原告按149平方米、月租金24858元的标准支付租金的行为已经违约，原告享有解除权。因此，本案中属于被告违约在先，原告根据合同约定以及法律规定享有解除权。2、根据合同第10.3条第一项的约定，被告未按照合同约定的120平方米向原告交付房屋的情况下，其交付行为无效，应当驳回被告第三、四、五、六项反诉请求。首先，如前所述1.1条款约定不明确，应根据合同第三条租金和租赁保证金条款和原告在合同签订当日交纳的租金、保证金确定本案双方租赁的房屋面积为120平方米，故被告所实际交付的房屋面积为149平方米属于合同第10.3条第1项的规定，被告的交付行为无效。其次，在被告交付行为无效并且违约的情况下，其无权要求原告承担因其违约行为所产生的房屋占有使用费、腾房违约金等损失。 经审理查明，2019年9月11日，甲方坤元公司与乙方贾建签订房屋租赁合同，合同约定，甲方将位于XX路XX号XX中心XX座XX层XX号商铺（最南侧商铺）[建筑面积约120平方米（含5%公摊），具体以实际面积为准]出租给乙方使用；甲方出租该物业给乙方的租赁期为5年，具体起至时间是：从2019年9月15日起至2024年9月14日止，每年9月15日至次年9月14日为一个租赁年。装修免租期为2个月，即2019年9月15日至2019年11月14日；一层租金单价为165元/平方米/月（建筑面积120平方米），增值税为14.8元/平方米/月；房租按半年度支付，首年为118800元，房屋租赁保证金为二个月租金即39600元；合同签订次日，乙方向甲方支付首期租金及租赁保证金。2019年9月11日，贾建向坤元公司支付158400元整，该费用包含118800元的租金及39600元的保证金。 2019年10月10日，原告委托陕西众致律师事务所律师向坤元公司通过EMS发送律师函，律师函载明：1、解除双方的房屋租赁合同，退还贾建支付的首期租金和保证金158400元，赔偿经济损失1110元（暂计至2019年10月11日，应计至实际支付之日）；2、支付贾建隔断费12000元；3、支付贾建违约金158.4元……。2019年10月17日，高波代收该快递。 2020年5月11日，西安市曲江新区管理委员会信息公开管理办公室向原告的委托诉讼代理人曾斌出具政府信息公开告知书，该告知书载明涉案项目不存在建设工程规划许可证信息。 2020年5月28日，西安市自然资源和规划局曲江新区分局向本院回函，回函显示涉案项目规划手续尚未完善，属于违法建设。 上述事实，有房屋租赁合同、电子回单、律师函、EMS快递单、快递查询截图、政府信息公开告知书、回函、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，涉案项目在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，故原告与被告签订的房屋租赁合同应当认定无效。因此，原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同的诉请，本院依法不予支持。原告辩论意见中称“原告并未获得利益，不应承担房屋占有使用费。因涉案房屋并未实际装修完毕，更未进行商业经营而产生收益，故坤元公司的房屋占有使用费的主张无事实及法律依据，不应得到支持”，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，房屋租赁合同无效，当事人要求支付占有使用费的前提并非是另一方当事人获益，虽然对于原告而言，涉案房屋不具备进行“everyday”经营的使用条件，但涉案房屋并非不具备其他情形的使用条件，故被告要求原告向其支付占有使用费的请求，于法有据，但因涉案房屋并未进行装修，故本院酌定原告按照租金标准的50%支付房屋占有使用费。虽然原告向被告邮寄律师函后未向被告交付涉案房屋的钥匙致使被告无法占有使用涉案房屋，但被告已于2019年10月17日知晓原告不再承租涉案房屋的意思表示，本院给予被告截止2019年11月10日前的合理期限防止损失的扩大，被告未采取适当措施扩大的损失，本院依法不予支持。因此，被告要求原告支付房屋占有使用费47562.9元（暂计算至2020年1月7日，主张至实际腾房之日）的诉请，本院依法予以支持2019年9月11日至11月10日期间的房屋占有使用费19800元。原告要求被告退还首期租金118800元的诉请，于法有据，本院依法予以支持。因涉案合同无效，故原告要求被告退还租赁保证金39600元的诉请，本院依法予以支持。原告作为一个完全民事行为能力人在承租房屋时应当对房屋的权属、客观情况等进行核实，但原告未进行核实，原告存在过错。被告作为出租人应当对其房屋是否取得项目建设规划许可证或者经主管部门批准建设知晓，但被告在明知的情况下仍将涉案房屋出租，被告的行为亦存在过错。原告与被告的过错相当。因此原告要求被告向其支付经济损失1110元及违约金158.4元的诉请，本院依法不予支持。被告要求原告支付单方解除合同违约金1535020.84元、佣金损失39600元的诉请，本院依法不予支持。原告建造的隔断是已形成的装饰装修物，被告未同意利用，原告提供的证据未能证明隔断的费用为12000元，且原告在对涉案房屋现场勘验后明知其不能承担因交付的房屋的面积远大于合同约定的面积的费用的情况下仍建造隔断，该隔断的费用应由原告自行承担，故原告要求被告向其支付隔断费12000元的诉请，本院依法不予支持。因被告不同意利用隔断，又因原告持有的钥匙不能打开涉案房屋，故被告要求原告腾交房屋的诉请，本院依法予以支持腾房，不予支持交房。对于被告主张的逾期腾房违约金一节，系被告扩大的损失，本院依法不予支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）西安坤元文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）贾建退还剩余租金118800元。 二、被告（反诉原告）西安坤元文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）贾建退还保证金39600元。 三、原告（反诉被告）贾建于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）西安坤元文化发展有限公司腾房。 四、原告（反诉被告）贾建于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）西安坤元文化发展有限公司支付房屋占有使用费19800元。 五、驳回原告（反诉被告）贾建其余的诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）西安坤元文化发展有限公司其余的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费15879元，由原告贾建承担12807元，被告西安坤元文化发展有限公司承担3072元。因原告贾建已预交，被告西安坤元文化发展有限公司并上述款项支付给原告。反诉费10128元，由原告贾建承担100元，被告西安坤元文化发展有限公司承担10028元。因被告西安坤元文化发展有限公司已预交，原告贾建收取上述款项时支付给被告西安坤元文化发展有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  赵 妍 人民陪审员  王艳萍 人民陪审员  潘 进 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  蒋 甜