重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1986号上诉人（原审被告）：冯悦，男，1988年8月13日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：陈春明，重庆市北碚区北温泉法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：严静，女，1964年3月20日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：陈春明，重庆市北碚区北温泉法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：顾澧，女，1987年11月14日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：管俊杰，重庆索达律师事务所律师。上诉人冯悦、严静因与被上诉人顾澧房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初8858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人冯悦、严静共同委托诉讼代理人陈春明，被上诉人顾澧委托诉讼代理人管俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯悦、严静上诉请求：一、撤销重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初8858号民事判决，改判驳回顾澧在一审中的诉讼请求；二、本案诉讼费由顾澧承担。事实和理由：一审查明的事实和证据显示，顾澧在2016年3月至6月期间冯悦向顾澧借款共计20万元左右，而顾澧是将上述借款在2017年4月23日转换为购房款支付给冯悦，冯悦出具收条收到房款24万元，2017年4月6日冯悦再次出具收据收到顾澧购房定金20万元，一审法院没有查明这定金20万元顾澧是否支付，事实上冯悦、严静没有收到这20万元，两张收条的出具时间相差仅17天，而一审法院将顾澧根本没有支付的24万元认定转换为房款，在2016年6月之前形成的借款，根据银行流水及微信转账和微信聊天记录的新证据显示，在2017年6月至2019年5月近两年时间内，冯悦、严静一共支付给顾澧的金额是1098300元。聊天记录显示双方存在的是借贷关系，且证明冯悦、严静受到顾澧的威胁等。2019年7月9日晚上，因高利贷追债人在案外人蔡鹏家里向其讨要贷款，金额为25万元，蔡鹏当日找到顾澧一起开车将冯悦带到缙云山黛湖边，下车蔡鹏打了冯悦，并威胁伤害冯悦儿子，故冯悦写下了时间为2019年7月9日的25万元的欠条。一审顾澧举示的个人房屋买卖合同2017年4月4日签订的，该合同上不是严静本人签字，而一审法院以2019年4月派出所民警的视频资料认定冯悦、严静欠顾澧房款24万元、承认卖房给顾澧作为本案定案依据属于认定错误，该视频资料形成时冯悦不在现场，视频资料中严静只承认欠顾澧借款24万元，同意卖房归还借款，而不是卖房归还购房款，更没有承认将该房卖给顾澧。一审还查明一个事实，开庭时顾澧及其母亲当庭大声陈述的事实是，在顾澧处还留存有冯悦在严静不知情的情况下出具的四张借条，金额分别为24万元、90万元、130万元、150万元，而法院认定顾澧将24万元转换为房款，之后的借条本金已经不存在了。综上，一审认定顾澧将24万元借款转换为房款与事实不符，认定错误。顾澧辩称，冯悦、严静陈述与事实不一致，且与本案无关。顾澧向一审法院起诉请求：1.请求判令冯悦、严静返还顾澧购房款24万元，并支付违约金2.64万元；2.本案诉讼费由冯悦、严静负担。一审法院认定事实：2017年4月4日，冯悦作为甲方（出卖方）与顾澧作为乙方（受让方）签订了《个人买卖房屋合同》，合同约定：房屋基本情况为坐落于重庆市北碚区，房屋价款为80万元。付款方式为：分期付款:买受方于2017年4月5日前按本合同第三条约定房屋价款的30%，支付24万元。房屋于2017年4月30日交付。合同第十二条关于房屋权属转移登记的约定：自买受方付清房款之日起30日内，买卖双方共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任：造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。1、属于出卖方责任的，处理如下：（不作累加）（1）逾期不超过30天，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限之第二天起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之一的违约金；合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权退房。自买受方退房通知书到达之日起30日内，出卖方将已收房屋及其附属物品价款如数退还给买受方，并按本合同第三条约定房屋价的3%向买受方支付违约金。出卖方要求不退房的，经买受方同意，自本条约定的办理房屋权属登记申请期限之第二天起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同落款处有顾澧与冯悦的签字及手印。在出卖方冯悦签名的下方还签有“严静”的字样及手印。2017年4月6日，冯悦向顾澧出具收据，载明冯悦收到顾澧购房订金20万元。在收据同一张纸的上方有打印字体：承诺书，本人冯悦，身份证5001091988××××××××承诺本人位于北温泉九号37栋402室房产，在房产证办理完毕之日起30日内协助顾澧500109198711142329协助办理过户，完成房产买卖。2017年4月23日，冯悦再次向顾澧出具收据，载明收到顾澧的购房款24万元。2019年9月30日，顾澧向冯悦、严静邮寄了合同解除函，载明因冯悦、严静违反合同约定，致使合同目的无法实现，要求解除合同，并要求接函后三日内退还购房款并承担违约责任。冯悦、严静于2019年10月2日收到该通知。另查明，涉案房屋原登记产权人为冯悦、严静，现涉案房屋已出售给案外人。庭审中，顾澧举示了视频资料，并陈述视频系公安机关解决双方争议时执法记录仪中的视听资料，拟证明严静是知悉并同意冯悦将房屋出售给顾澧，并收取了24万元。冯悦、严静对证据的真实性无异议，但认为视频中谈论的都是借贷关系，严静承认24万元是借款，并未反映该24万元是房款。谈话中陈述的卖房还款，并未承诺是卖给顾澧。顾澧举示了支付宝转账明细，拟证明顾澧2016年5月31日向冯悦转账4万元；2016年3月12日转账1万元，2016年6月2日向冯悦转账5万元，共计转账10万元。该10万元为借款。后在签订合同当日，双方约定转为购房款。另顾澧还陈述于2017年4月5日，顾澧还支付冯悦现金10万元。截止2017年4月5日，顾澧共支付购房款20万元。顾澧举示了微信转账记录，拟证明顾澧于2017年4月10日，顾澧向冯悦转账1万元。顾澧还陈述，2017年4月23日，顾澧还支付了3万元现金给冯悦。后冯悦向其出具了收到24万元的收据，该收据包含了2017年4月5日的20万元。冯悦、严静对证据的真实性无异议，但认为看不出是转账给冯悦。对合同签订情况，顾澧陈述其与冯悦签订合同时，冯悦电话联系了严静，严静在电话中同意了冯悦出售涉案房屋。后冯悦就将合同拿走，再次拿给顾澧时就有严静的签名及手印。合同签订时严静是知道，且之后顾澧的催告，严静也是知情的，并未提出反对意见，应视为追认冯悦的行为，视为同意出售。冯悦、严静陈述签订合同时严静并不在场，对合同签订并不知情。合同仅是冯悦与顾澧签订，且侵害了严静的权利。对于合同内容，顾澧陈述因签订合同当时，对于总房款的支付有两个方案，一是过户时一次性支付剩余房款，二是过户后由顾澧抵押贷款支付余款，故在协议中只约定了首付款的支付，并未约定剩余房款的支付。冯悦、严静陈述如双方在之前存在借款，合同中就会约定用借款冲抵首付款，但并未约定，不符合交易习惯。对于房屋的交付情况，顾澧陈述虽合同约定于2017年4月30日前交房，但因冯悦、严静拖欠涉案房屋的物管费，要接房就要结清物管费等，顾澧不同意承担该费用故未接房。对于购房款的支付问题，顾澧陈述转账支付11万元，现金13万元，虽出具了两张收据，但第二张收据包含前一张收据的金额。冯悦、严静认为顾澧并未支付购房款，因合同并未约定购房订金，而收条载明是订金，且两个收条相互矛盾，可以说明顾澧未支付任何款项。一审法院认为，对于双方争议的合同的签订主体及效力问题。虽顾澧明确其举示的《个人买卖房屋合同》中严静的签名为冯悦代签，但在顾澧举示的视频中严静也自述其对冯悦卖房的事情表示同意。故一审法院认为冯悦是取得了严静的授权而与顾澧建立买卖合同关系，故《个人买卖房屋合同》的签订的主体为顾澧与冯悦、严静。《个人买卖房屋合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。现涉案房屋现已出售给案外人并已办理了过户手续。顾澧举示的视频资料也显示顾澧与冯悦、严静双方一直在对退还24万元款项进行协商，故一审法院认为双方的合同已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，顾澧举示了部分转账明细并陈述支付了部分现金作为购房款，而冯悦也出具了收据。故一审法院认为顾澧已支付购房款24万元。故本案中，冯悦、严静应承担返还购房款24万元的责任。从顾澧举示的视频证据中显示顾澧对于涉案房屋再次出售给他人是知情，并表示同意，故一审法院对顾澧以房屋出售给他人不能过户为由主张违约责任的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、冯悦、严静于本判决生效之日起10日支付顾澧购房款共计24万元；二、驳回顾澧的其他诉讼请求。上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，减半收取2750元，由顾澧负担350元，冯悦、严静负担2400元。本院二审期间，冯悦、严静、顾澧对一审认定的事实无异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院另查明，一审中，庭前会议顾澧举示了2017年4月6日、2017年4月23日收据两张，金额分别为20万元、24万元，冯悦、严静质证称真实性无异议，但没有收到款项。第一次庭审顾澧举示支付宝转账流水，证明顾澧于2016年5月31日向冯悦转账4万元、2016年3月12日向冯悦转账1万元、2016年6月2日向冯悦转账5万元，拟证明2016年3月至2016年6月期间顾澧向冯悦出借了10万元，该10万元在2017年4月4日转为房款，顾澧向冯悦支付了10万元现金，共计20万元；顾澧举示微信转账记录证明2017年4月10日微信转账1万元，现金交付3万元，冯悦、严静委托诉讼代理人称真实性无异议，不确定是否是顾澧与冯悦之间的打款记录，庭后交与冯悦、严静核实后书面答复法庭，但未予答复。2019年7月17日公安机关执法记录仪视频证据中，严静陈述：冯悦在这期间找他们借的钱，我们确实也不晓得。开头不晓得，后头是当时说这个24万的事情，24万是当时借了钱后，冯悦向我们讲外面差钱，喊卖九号的那个房子，我说可以卖，卖了就还，这是正常的，还钱该还，当时因产权拿不到就卖不到。顾澧陈述：冯悦在外面借了高利贷，找我把钱借给他，还他高利贷，借了后他说他妈有房子要卖，卖了过后把钱还给我。当时已经闹得不可开交，冯悦不敢报警也不敢回来说，就说他们有套九号的房子要卖。我说要得，反正正好我们家住九楼，我妈恁大年龄了，想买一个房子给我，就在北温泉九号35幢402室就卖给我，当时情况是80万，冯悦给我说的，先付30%首付，然后把银行的房贷去结清，结清了过后等开发商把房产证办下来了，办下来冯悦马上给顾澧过户。从17年4月4日签的合同，4月6号给他打的钱，4月23号给他打了4万，4月4号给他打了20万元，24万我是给他打清了的。17年到现在19年7月份已经是2年半了，这个过程当中他儿子还来找我私人借了钱的，大概可能现在有100多万嘛，然后他儿子跑了。不谈他儿子的话，我们就谈房子。房子是严静与冯悦共同所有，共同签了买卖合同的，那你是不是2年多了，该把钱还给我。顾澧叔问：你承不承认差我们24万。严静回答：24万，我一直都承认了的，我从来承认的。二审中，冯悦、严静、顾澧均确认双方房屋买卖合同于2019年10月2日解除。二审中，冯悦、严静举示银行流水原件拟证明2017年6月23日至2019年5月12日转账给顾澧100余万元；2018年5月22日收条，拟证明顾澧从2018年5月22日至2018年8月4日收到冯悦4万元；微信聊天截图打印件，拟证明双方存在借贷关系。顾澧质证称，银行流水是否真实以法院核实为准，与本案无关；微信聊天记录打印件不是原件，无法核实真实性，即使真实也无法证明双方是民间借贷关系；收条真实性无法确定，如果真实，产生于2018年5月22日，与本案无关。顾澧未举示新的证据。本院认为，冯悦、严静举示的微信聊天记录，首先并非原件，真实性无法核实，且其拟证明目的与本案房屋买卖合同纠纷并无关联，本院不予采纳。对于冯悦、严静举示的银行流水，拟证明冯悦、严静向顾澧还款100余万元，但并未主张银行流水中的款项是归还的案涉的房款，顾澧亦未认可冯悦、严静归还了房款，且银行流水发生在案涉房屋买卖合同解除之前，故与案涉房款并无关联，本院不予采纳。关于收条，拟证明顾澧收到冯悦4万元，但冯悦、严静亦未主张该4万元系归还的本案房款，顾澧亦未认可系归还的本案房款，且发生在本案房屋买卖合同解除之前，故与本案并无关联，本院不予采纳。本院认为，本案争议的问题为：1.案涉24万元款项是否支付；2.案涉24万元款项的性质；3.冯悦、严静是否应当返还案涉24万元款项。一、关于24万元款项是否支付的问题。首先，顾澧举示了收条两张、支付宝转账记录和微信转账记录，并陈述了现金支付的情况，冯悦、严静对认可转账记录真实性且对于是否是顾澧、冯悦之间转账的问题并未庭后核实后书面回复法庭，故冯悦、严静并未否认顾澧主张转账的事实。其次，根据一审举示的视频证据，严静认可收到该24万元，冯悦、严静对视频证据的质证意见为谈论的是借贷关系，严静承认24万元是借款，没有反映是房款，故对于是否收到该24万元款项的问题，严静是予以认可的。再次，冯悦两次出具收条，第二次收条包含对第一次收条相应款项的再次确认，其重复出具收条的行为，应当认定其收到了相应款项。关于冯悦、严静称两张收条相互矛盾的理由：顾澧主张2017年4月10日收条包含支付宝转账支付的10万元及现金支付的10万元，2017年4月23日收条包含前述收条的20万元及微信转账支付的1万元和现金支付的3万元，两张收条并不矛盾，冯悦、严静主张两张收条相互矛盾故顾澧未支付相应款项的理由明显不能成立。最后，虽然顾澧未举示证据佐证现金支付的部分，但现金支付部分数额并不巨大，其称现金支付也不违背常理。故根据顾澧举示的两张收条、转账记录、陈述的现金方式支付，结合冯悦两次出具收条的行为、严静对24万元款项的认可及冯悦、严静的质证意见等，一审认定顾澧支付了冯悦、严静该24万元并无不当。二、关于24万元款项的性质问题。首先，关于房屋买卖合同中严静签字的问题。根据严静的陈述，严静同意冯悦出卖案涉房屋以还款，故冯悦、严静是有卖房的意思表示，且冯悦卖房获得严静同意，故不论案涉房屋买方是否是顾澧，冯悦签订的房屋买卖合同应当认定是获得严静授权。其次，冯悦、严静主张该24万元为借款，理由为视频证据中双方谈论的是借贷关系。本院认为，虽然视频证据严静一直未明确该24万元是房款，但顾澧在视频证据中一直主张的是案涉的24万元，结合顾澧主张该24万元系借款转化为房款，以及案涉房屋已经卖给他人、双方谈论还款亦不能排除是返还购房款，故并不能以此认定该24万元的性质为借款，冯悦、严静的主张不能成立。根据顾澧在视频证据中陈述，其系有购买案涉房屋的意思表示，且双方签订了的房屋买卖合同，该房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。冯悦出具的两份收据，明确载明收到房款订金或购房款，且承诺协助办理过户完成房产买卖等。因此，顾澧主张案涉24万元为房款，有房屋买卖合同、收据相互印证，本院予以采信。三、关于冯悦、严静是否应当返还该24万元款项的问题。冯悦、严静、顾澧均确认双方房屋买卖合同于2019年10月2日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，冯悦、严静应当返还顾澧购房款24万元。结合视频证据中严静于2019年7月17日认可差案涉24万元款项，且冯悦、严静并未主张已经返还案涉24万元房款，或进行抵扣，故一审认定冯悦、严静应当返还案涉24万元房款并无不当。其他认定同一审。综上所述，冯悦、严静的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由冯悦、严静负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年六月十一日法官助理 王 怡书 记 员 廖婧伊