重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初16873号原告：张若桢，女，1987年3月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：四川满城房地产经纪有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区黉门街1号，统一社会信用代码915101006696511046。法定代表人：王银行，经理。委托诉讼代理人：杜月，女，公司工作人员。原告张若桢与被告四川满城房地产经纪有限责任公司（以下简称四川满城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张若桢，被告四川满城公司的委托诉讼代理人杜月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张若桢向本院提出诉讼请求：1.解除《物业管理委托合同》；2.判令被告向原告支付2019年6月1日至同年9月30日期间的租金回报10800元（2700元/月×4个月）；3.判令被告向原告支付2019年6月1日至同年9月30日期间的物管水电等费用共计888.6元；4.判令被告向原告支付违约金17820元（2700元/月×11个月×3年×20%）；5.判令被告赔偿原告各项损失4000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月19日，张若桢与四川满城房地产经纪有限责任公司重庆北城天街分公司（以下简称四川满城公司北城天街分公司）签订《物业管理委托合同》，约定张若桢将其所有的位于重庆市江北区渝澳大道X号X幢X-X号，建筑面积31.72平方米的房屋（以下简称“涉讼房屋”）委托给四川满城公司北城天街分公司管理，由四川满城公司北城天街分公司每月向张若桢支付固定租金回报2700元，合同期限自2018年9月1日起至2021年9月1日止。合同履行过程中，四川满城公司北城天街分公司有未按时向张若桢支付租金等行为，已构成违约。经查，四川满城公司北城天街分公司已于2018年12月20日注销，故张若桢将四川满城公司诉至法院，请求判如所请。被告四川满城公司辩称：1、我司并不知道租户是吸毒人员，事发后我司一直积极与张若桢协商降低房屋租金或退房事宜，张若桢最终亦认可了退房；2、我司于2019年5月22日口头向张若桢提出了解除《物业管理委托合同》，并于同年5月23日将涉讼房屋在2019年2月至5月期间的物管费、水电费等所有费用结清，同时将涉讼房屋钥匙放在了物管处并通知了张若桢前去领取，故双方签订的《物业管理委托合同》于2019年5月23日已解除，且合同解除非因我司单方面违约造成；3、2019年5月底，我司发现涉讼房屋已换锁，我司认为张若桢在2019年5月底已经收回了涉讼房屋，故涉讼房屋在2019年6月至9月期间产生的物管费、水电费以及因房屋内家具等设施设备损坏造成的费用与均我司无关；4、我司只愿意支付张若桢一个月的固定租金及水电费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。张若桢举示了《物业管理委托合同》、不动产权证书、客户交易明细清单、微信聊天记录、报警回执、客服管家聊天记录、缴费记录表、短信截图、分公司基本情况，四川满城公司对前述证据的真实性无异议；四川满城公司举示了微信聊天记录，张若桢对该证据的真实性无异议。本院对前述证据予以确认，并在卷佐证。庭审中，张若桢举示了录音、视频光盘以及录音文字材料，拟证明：1、四川满城公司单方面提前退回了涉讼房屋，其违约在先，应当承担相应的违约责任；2、涉讼房屋退回时，屋内电视机、灯具及墙面等设施设备人为损坏严重，四川满城公司应按约照价赔偿；3、涉讼房屋内丢失了一张床垫。四川满城公司对录音证据的真实性不予认可，但认为视频证据的内容显示出涉讼房屋保持得很整洁，上述证据均无法达到张若桢的证明目的。因录音内容系张若桢与四川满城公司工作人员游波之间的对话，而游波系涉讼房屋的管房人，录音中的内容与张若桢和游波在微信聊天记录、报警回执的内容亦能相互印证，四川满城公司虽否认录音的真实性，但未举示证据证明，应承担举证不能的不利后果；视频拍摄的房屋也确系涉讼房屋，故本院对上述证据均予以采纳。庭审中，张若桢还举示了：1、招商局物业现金收款收据（重庆锦星汇项目），载明：收款日期：2019-09-19，房号：1-624，房间面积：31.72，客户名称：张若桢，物业服务费：570.96元（收费时段2019.6-2019.9），电费：241.6元（收费时段2019.5-2019.8），合计812.56元；2、发票联（NO.07423155）载明：开票日期：2019年9月23日，名称：张若桢，货物或应税劳务、服务名称：物业管理费，金额：价税合计570.96元；3、发票联（NO.07423156）载明：开票日期：2019年9月23日，名称：张若桢，货物或应税劳务、服务名称：供电电费，金额：价税合计214.6元；4、发票联（NO.05835560）载明：开票日期：2019年9月27日，名称：张若桢，地址：江北区渝澳大道70号招商锦星汇1幢1单元-624，水费44.17元，违约金2.56元，污水处理费18.2元，二供加压运行费10.87元，税额1.74元，价税合计77.54元，抄表日期2019-07-01；5、发票联（NO.39703949）载明：开票日期：2019年10月21日，名称：张若桢，货物或应税劳务、服务名称：装修服务，金额：价税合计2000元；6、发票联（NO.09328468）载明：开票日期：2019年10月23日，名称：个人，货物或应税劳务、服务名称：劳务维修费，金额：价税合计170元；7、淘宝订单截图一张，载明张若桢在天猫苏宁易购官方旗舰店购买创维酷开40K5C40英寸液晶电视机一台，实付款999元，配送时间为承诺10月9日配送，收件人为张若桢，地址为重庆市江北区电测村3号招商锦星汇1-6-24等内容。上述证据拟证明涉讼房屋在2019年6月1日至同年9月30日期间产生物管费570.96元，2019年5月至同年8月期间产生电费241.6元，截止到2019年7月1日产生水费77.54元，以上费用合计890.1元，张若桢只主张890元；因维修墙面产生装修费用2000元，维修洗衣机产生的劳务费和维修费170元，因电视机损坏，重新购买电视机花费999元，按照合同约定，上述费用均应由四川满城公司承担。四川满城公司对上述证据的真实性均予以认可，但认为涉讼房屋已于2019年5月底退回给张若桢，2019年5月底前的费用已结清，2019年6月后产生的所有费用与其无关。上述证据中，因招商局物业现金收款收据（重庆锦星汇项目）载明了涉讼房屋的房号以及客户名称，能够表明确系涉讼房屋产生的物业服务费和电费，故本院对该收据以及对应的物业服务费发票、电费发票予以采纳；张若桢举示的水费发票中亦载明了涉讼房屋地址及名称，能够确认系涉讼房屋产生的水费及相关费用，故本院对水费发票亦予以采纳。对于其他发票及淘宝订单详情截图，因无法证明与涉讼房屋有关，故本院不予采纳。庭审中，张若桢陈述2019年5月的电费系由其自己缴纳；其未答应过降低租金，也未答应过收回房屋，四川满城公司在合同期内单方面提前退回房屋且自2019年6月1日起未再支付租金的行为已构成违约，依约应向其支付违约金；涉讼房屋内的设施设备遭受人为损坏，按照合同约定应由四川满城公司予以赔偿；双方未就合同解除达成过一致意见，只在2019年6月26日向四川满城公司提出过解除合同的条件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月19日，张若桢作为甲方（委托方）、四川满城公司重庆北城天街分公司作为乙方（管理方），签订了《物业管理委托合同》一份，约定：甲方将涉讼房屋交于乙方管理；甲方确认甲方将该房屋独家委托乙方全权管理并对外出租，为便于房屋出租，乙方代为提供房屋装修、家具家电配置及管理服务；乙方代甲方与承租人签署租赁合同并收取押金等；乙方从代收租金中支付甲方固定租金回报及扣除代甲方垫付的装修、家具、家电费用后，剩余部分为乙方的管理服务费；甲方认可因乙方为房屋提供了装修、配置、管理等增值房屋并垫付相关费用从而造成一定成本支出；乙方对外租赁收取的租金可作为乙方向甲方支付的固定租金回报，乙方对外租赁租金标准及承租方由乙方自行决定，甲方无权干涉；无论乙方代收租金是否高于固定租金回报，乙方都须按约定向甲方支付固定租金回报；房屋装修（不破坏甲方房屋主体结构）、家具、家电配置及管理服务均由乙方承担。委托期自2018年9月1日起至2021年9月1日止；甲乙双方协商，乙方管理甲方房屋，每月固定租金回报为人民币2700元（大写：贰仟柒佰元整），一年共计人民币29700元（大写：贰万玖仟柒佰元整）；在合同有效期内，房屋租金不予调整；代管理房屋租金，可选择乙方汇入甲方指定账户，开户行中国建设银行，开户名张若桢，账号6227003765300028709；在乙方付租日期内，房屋内所发生的水、电、煤气、光纤及物管费、卫生费由乙方承担，其他费用由甲方承担；在管理期间，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方有权拒绝；甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）；乙方在管理期内，不得利用此房进行任何违反法律禁止的活动，否则一切后果由乙方自负，甲方有权收回房屋；乙方应按本合同规定，按时给甲方支付房屋租金；在管理期间，如房屋设施属人为损坏，由乙方及时维修，如属于房屋本身装修的问题而导致的损坏和一切后果均由甲方负责；管理期满，乙方交房时，结清房内各项费用及清点家具电器等设施；合同期满后，甲方未经乙方同意，两个月内不得与乙方客户签约，否则视甲方违约；违约金为最后一个月租金的双倍；在委托期间，因乙方努力工作，出租价格高于本合同规定价格，高出部分视为甲方给乙方的管理费用，低出部分由乙方补齐。《合同附表》还载明了房屋设备包括电视机壹台、洗衣机壹个、电热水器壹个、冰箱壹台、抽油烟机壹个、床贰张、床头柜贰个、衣柜贰个、窗帘叁幅、沙发壹套、空调叁个、茶几壹个、电视柜壹个、鞋柜壹个、电磁炉壹个，以上设备经甲乙双方确定，如非人为损坏的，乙方不承担任何责任，如人为损坏的，照价赔偿；付款日期为第一次付款2018年8月20日5400元、同年12月1日8100元、2019年3月1日8100元、同年6月1日8100元、同年9月1日5400元、同年12月1日8100元、2020年3月1日8100元、同年6月1日8100元、同年9月1日5400元、同年12月1日8100元、2021年3月1日8100元、同年6月1日8100元以及房屋各种数据等内容。2018年12月20日，四川满城公司重庆北城天街分公司注销。合同履行过程中，四川满城公司分别于2018年8月22日、同年12月1日、2019年3月1日分别向张若桢支付租金5400元、8100元、8100元。2019年9月10日，重庆市公安局江北区分局出具一份《案（事）接报回执》，载明报警时间：2019/8/316:01:38；简要报警信息：匿名于2019/8/3/16:01:38报称在观音桥小苑招商锦星汇，称将此处房屋出租，租客损坏房间内东西后离开。民警于2019年8月3日16时1分许联系报警人，报警人称房屋被租户损坏遂报警，随后民警立即赶到现场，了解到报警人游波（身份证500234199409111157）系中介，称招商锦星汇1栋6-24房东张若桢（身份证500230198703020045）将房屋托管给报警人，现在发现房屋内的物品被损坏，联系该房屋的租户后发现该租户因涉毒，被两江新区公安分局捉获，民警告知张若桢可向法院起诉要求游波赔偿损失，游波可与原租户协商赔偿事宜。同年9月23日，张若桢缴纳了2019年6月至同年9月物业管理费570.96元、2019年5月至同年8月电费214.6元；同年9月27日，张若桢缴纳了水费及水费相关费用合计77.54元。另查明，张若桢与四川满城公司工作人员游波在2019年2月15日至同年8月4日期间的微信聊天记录表明双方协商降低租金未果，四川满城公司表示若张若桢不降租金，则无法继续向张若桢支付2019年6月后的租金以及2019年8月3日张若桢收回了涉讼房屋等内容。本院认为，张若桢与四川满城公司北城天街分公司签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。现因四川满城公司北城天街分公司已注销，四川满城公司作为其总公司，应当承继合同的权利义务。关于《物业管理委托合同》解除的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，四川满城公司主张经与张若桢协商一致，双方签订的《物业管理委托合同》于2019年5月23日已解除，但四川满城公司并未举示证据证明，张若桢对此亦不予认可，故本院对四川满城公司的该项主张不予采纳；四川满城公司主张张若桢在2019年6月26日向四川满城公司提出了解除《物业管理委托合同》，但张若桢同时将四川满城公司结清涉讼房屋的全部物管水电费用，并在2019年6月30日下午5点前支付张若桢2019年6月份房租作为解除条件，但四川满城公司一直拖欠张若桢2019年6月份房租未支付，故《物业管理委托合同》的解除条件未成就，四川满城公司依约应继续向张若桢支付房屋租金。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。四川满城公司自2019年6月起，未在双方约定的付款日期向张若桢支付租金，经催告后仍不支付，张若桢有权提出解除《物业管理委托合同》。庭审中，张若桢主张其在2019年8月3日收回了涉讼房屋，并举示了录音光盘、微信聊天记录及报警回执等证据予以证明，本院对上述证据亦予以采纳。故本院认定，张若桢于2019年8月3日收回涉讼房屋的行为表明其已作出了解除合同的意思表示，故张若桢与四川满城公司之间签订的《物业管理委托合同》于2019年8月3日解除。关于应付租金和水电费、物管费的问题。合同解除后，四川满城公司仍应支付张若桢租赁期内即2019年6月1日至同年8月3日期间欠付的租金、水电费和物管费。故，四川满城公司应支付张若桢上述期间的租金5670元（2700元/月×2个月+2700元/月÷30日×3日）、水费77.54元、电费139.92元（194.4元÷2+36元+11.2元÷30日×18日）、物管费299.75元（142.74元/月×2个月+142.74元/月÷30日×3日）。张若桢主张满城公司支付租金、水电费及物管费超过前述期间及金额部分的请求，本院不予支持。关于违约金的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，四川满城公司自2019年5月中旬以来一直要求张若桢降低房屋租金，同年5月底单方退回房屋，并自同年6月开始拖欠房屋租金，已经构成违约，四川满城公司应当承担违约责任。双方虽在《物业管理委托合同》中约定了“甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）”，但结合本案实际履行情况，四川满城公司的违约程度以及张若桢收回房屋至再行完成出租的合理期限，本院酌定由四川满城公司向张若桢支付6个月租期租金16200元（2700元/月×6个月）的违约金。张若桢超过前述金额部分的违约金请求，本院不予支持。关于赔偿损失的问题。庭审中，张若桢主张四川满城公司应赔偿其电视机损坏、床垫遗失、维修墙面及洗衣机等费用，但其举示的发票及淘宝购物截图均无法证明支出的费用与本案涉讼房屋有关，故对于张若桢的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（三）项、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张若桢与被告四川满城房地产经纪有限责任公司2018年8月19日签订的《物业管理委托合同》于2019年8月3日解除；二、被告四川满城房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付张若桢2019年6月1日至2019年8月3日期间的租金回报5670元；三、被告四川满城房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付张若桢水费77.54元、电费139.92元、物管费299.75元；四、被告四川满城房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告张若桢支付解除合同违约金16200元；五、驳回原告张若桢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费637.72元，由原告张若桢负担278.04元，由被告四川满城房地产经纪有限责任公司负担359.68元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  曹 磊审 判 员  李 韶审 判 员  文 莲二〇二〇年六月四日法官助理  李文韵书 记 员  肖 杰