内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终5859号上诉人（原审被告）：刘喜海，男，1972年1月18日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：郑宝森，克什克腾旗应昌法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：高秀成，男，1977年2月10日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：章赛兵、王文华，内蒙古盛兴律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：齐俊杰，男，1980年5月29日出生，汉族，公务员，住内蒙古自治区。公民身份号码×××。上诉人刘喜海因与被上诉人高秀成、齐俊杰案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区克什克腾旗人民法院于2018年12月7日作出的（2018）内0425民初2611号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年4月29日作出（2019）内04民终996号民事裁定，将本案发回重审，2019年9月21日内蒙古自治区克什克腾旗人民法院作出（2019）内0425民初2731号民事判决，不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘喜海上诉请求：1.依法撤销克什克腾旗人民法院作出（2019）内0425民初2731号民事判决；2.依法改判或发回重审，判决驳回被上诉人一审中的诉讼请求，判决继续对登记在被执行人齐俊杰名下的××镇的执行；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实错误，适用法律不当，导致作出错误的判决，依法应予以纠正。1.本案被上诉人齐俊杰是被上诉人高秀成的妹夫，双方间签订的《楼房买卖合同》存疑，本次庭审与原审一、二次庭审中陈述的购房事实及给付房款的事实相互矛盾，不能自圆其说，原审第一次庭审时称购房款一次性付清，原审第二次庭审时又称购房款多次付清，本次庭审时又称几天内全部付清。且向法庭递交的证据与原审一、二次开庭时陈述的不一致，二被上诉人有串通、造假之嫌。请二审法院查明。2.涉案的××区房是经济适用房。经济适用房作为列入国家计划，由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以保本微利出售的住房，是国家为解决城镇中低收入家庭住房困难作出的政策性安排。鉴于此类房屋的特殊性质，国家及地方政府对其建设、购买、使用、交易均有严格的管理制度。2017年建设部等国家部委发布的《经济适用住房管理办法》第30条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”当事人签订的经济适用房买卖合同约定5年内过户、交易，该约定违反了《经济适用住房管理办法》第30条的禁止性规定，应当根据《合同法》第52条的规定认定无效。暂且不论涉案的《楼房买卖合同》是否真实，仅从合同效力角度，涉案的《楼房买卖合同》就属于无效合同，原审法院依据《执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，判决停止对涉案房产的执行，确属不当，应当予以纠正。本案中，各方当事人对涉案房屋买卖合同有异议，但合同的效力问题属于法院主动审查的范畴，且划拨土地上的房屋买卖合同及经济适用房的买卖合同是否有效的争议，是审理本案不可回避的问题。3.涉案的楼房建成的时间及竣工的时间在本案中没有查清，对本案中房屋买卖合同的效力也存在影响。作为被上诉人明知是经济适用房还签订房屋买卖合同，不能过户存在严重过错，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，停止对涉案楼房的执行。4.关于涉案房屋的合法占有，被上诉人高秀成提交的收条、供暖费发票、住宅维修基金专用收据、银行明细账单等证据用户名均为齐俊杰，不能直接证明被上诉人高秀成是实际占有人，而且上述票据属于从左手换到了右手。高秀成辩称，一、关于高秀成和第三人齐俊杰买卖关系的真实性问题。1.答辩人不否认与被上诉人齐俊杰之间的亲属关系，正因为存在亲属关系才引发的本案涉及的楼房买卖。不能因亲属关系的存在而一概否认亲属之间交易的真实性。2.一审中提交的2014年2月21日申请书、2014年2月24日高秀成妻子代高秀成父亲(林场职工，购买该小区棚户区改造住房必须是林场职工)等证据能够证实高秀成当时具有买房的真实意思，因为以高秀成父亲名义购买的楼房是二期未建成，所以退款购买了已建成的齐俊杰购买的一期涉案楼房，能够证实涉案楼房买卖的真实性。3.一审中被上诉人提交了不动产登记中心出具的证明，证实涉案楼房是高秀成一家唯一住房，唯一住房的间接事实能够佐证本案买卖的真实性。4.多年来取暖费一直由高秀成一家交纳的事实、住宅维修基金由高秀成交纳的事实、自涉案楼房建成后一直由高秀成一家居住等事实，均体现高秀成与齐俊杰之间存在真实的买卖关系。5.齐俊杰自2015年以来有诸多债务不能清偿，目前还有很多案件在法院执行过程中。其中很多债务的债权人均是林业系统内部同事，对齐俊杰购买涉案楼房后转让给高秀成的事实均明知，因此，没有申请法院执行涉案楼房。如果不是存在真实的买卖关系，涉案楼房早已被克旗法院强制执行，根本留不到今天。综上所述，直接证据买卖合同以及一系列间接证据和间接事实均体现着高秀成和齐俊杰买卖合同的真实性。因为双方的亲属关系，正因为亲属关系之间的信任，双方对于涉案楼房交易往来记忆不清楚，对款项给付的陈述存在偏差，但经多次回忆，完整陈述了购房款给付过程，也有相关证据证实。二、关于涉案买卖合同效力问题。1.《经济适用住房管理办法》不能作为确认合同无效的依据。首先，该办法系行政规章，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”行政规章不得作为确认合同无效的依据；其次，《经济适用住房管理办法》第二条系管理型规范，非效力性规范。2.涉案楼房是棚户区改造置换房，参照经济适用房相关规定，并非解决低收入家庭住房困难的纯粹的经济适用房。3.涉案楼房现早已竣工验收，不影响买卖合同效力。三、一审关于高秀成查封前实际占有涉案楼房的事实认定准确。除高秀成妻子占有涉案房屋交纳取暖费、交纳住宅维修基金等能够证实查封前高秀成实际占有涉案楼房的事实外，2018年6月21日应昌街道翠英社区出具的书面证明完全能够证实高秀成一家在查封前占有涉案房屋的事实，上述证据相互印证，足以证实高秀成在查封前占有涉案楼房的事实。四、高秀成对涉案楼房未办理过户登记没有过错。1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”,指的是未办理过户登记的原因不是买受人的原因，不能归责于买受人自身，而不是指对于合同签订中的过错。从本案看涉案楼房未办理过户登记的原因显然是克旗政府将涉案楼房参照经济适用房相关规定管理导致五年内不允许过户不能过户登记，而非高秀成怠于行使权利等自身原因未办理过户。2.高秀成对涉案买卖合同的签订也无过错。过错的判断应以普通人的注意义务为标准判断。克旗林业局主导的棚户区改造项目开发建设的楼房对外出售、顶名出售以及职工购买后对外转让是一个普遍性的现象，高秀成作为普通人当时并不知涉案楼房参照经济适用房相关规定管理，只是在办理过户登记时才知道涉案楼房参照经济适用房规定五年内不予办理过户，因此，高秀成对于涉案楼房买卖合同签订并无过错。综上所述，高秀成对涉案楼房享有的物权期待权完全符合最高法院执行异议复议规定第二十八条规定的四个要求，该权利足以排除执行。再补充一点，涉案楼房是高秀成一家的唯一住宅，上诉人对被上诉人齐俊杰所享有的是基于民间借贷产生的高利贷债权，现居住权、生存权和金钱债权实现产生利益冲突，请求法院从利益衡量角度，优先保护高秀成一家基于合法有效买卖合同取得对涉案楼房享有的物权期待权。齐俊杰辩称，关于签合同买卖时间，后来回家回忆，钱分三次给的，第一次给了14万元，第二天退款12万，后来有3万是借的别人钱，将29万元还有另外一笔1万元存在了建设银行，银行是有记录的。高秀成向一审法院起诉请求：在克什克腾旗人民法院（2018）内0425执166号执行案件中，中止对登记在被执行人齐俊杰名下的××镇的执行。一审法院认定事实：2017年9月26日，一审法院作出（2017）内0425民初3564号民事判决书，判决齐俊杰、李永明、郭永君于本判决生效后十日内给付刘喜海人民币105530元及利息。该判决书生效进入执行程序后，一审法院于2018年6月19日作出（2018）内0425执166号执行裁定书，裁定将登记在齐俊杰名下位于××旗房屋（房权证号为×××）予以查封。2018年6月25日，高秀成对执行登记在齐俊杰名下的的位××旗房屋（房权证号为×××）提出书面异议。一审法院于2018年7月2日作出（2018）内0425执异52号执行裁定书，裁定驳回异议人高秀成的异议请求。高秀成不服该执行裁定书，于2018年7月9日提起本案执行异议之诉。三当事人均无异议。2014年2月23日，高秀成与齐俊杰签订了《楼房买卖合同》，约定齐俊杰将位于××旗房屋出售给高秀成，合同总价款为290000元，同时打收据一枚；付款方式为当天给付140000元，第三日给付120000元，随后高秀成从林场的会计张鑫手借款30000元付房款，与第三人陈述一致。签合同当日第三人向高秀成交付楼房，高秀成入住涉案楼房至今，在高秀成名下无其他可居之房。另查明，克什克腾旗国土资源局克国土资发〔2014〕20号《关于克什克腾旗国有林区棚户区改造工程项目划拨供地方案的请示》中载明，林区棚户区改造项目属保障性住房范畴，享受国家优惠政策，在取得房屋产权后五年内不得交易，满五年交易时按国家经济适用房有关政策执行。该请示上报克什克腾旗人民政府，克什克腾旗人民政府克政字〔2014〕18号《克什克腾旗人民政府关于克什克腾旗国有林区棚户区改造工程划拨供地方案的批复》予以同意。一审法院认为，本案争议焦点为高秀成对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款，合法占有该不动产的问题。首先，高秀成在一审法院查封涉案房屋之前已经与齐俊杰签订了《楼房买卖合同》，双方虽有亲属关系，但不影响合同效力，该合同是双方当事人真实意思表示，不属于法律明确规定的无效合同之情形；虽有经济适用房限制性规定，但不影响高秀成对所购楼房的物权期待权的存在，合同目的随着限制条件的解禁而能够实现，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，齐俊杰与高秀成均认可在一审法院查封涉案房屋之前，该房屋已经交付高秀成，由其合法占有。且高秀成提交的收条、供暖费发票、住宅维修基金专用收据及银行明细账单、应昌街道翠英社区证明等证据，可以相互佐证，能够证明高秀成已支付全部价款并实际占有使用案涉房屋至今的事实。在刘喜海并未提交证据证明高秀成与齐俊杰存在恶意串通，涉案房屋买卖合同关系虚假的情况下，无法否定高秀成为涉案房屋的买受人及购房款已经付清的事实认定。二、关于高秀成是否非因自身原因未办理过户登记的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即未办理过户登记手续是由于第三人主观意志以外的原因所造成的，包括被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关不予协助等原因。本案中，涉案房屋登记于齐俊杰名下，并未登记于高秀成名下，其原因在于涉案房屋为林业林区棚户区改造项目的保障性住房，克什克腾旗人民政府、克什克腾旗国土资源局的文件中规定在取得房屋产权后五年内不得交易，并非高秀成自身原因造成。综上，高秀成就位于××旗除强制执行的民事权益，高秀成的诉讼请求一审法院予以支持，刘喜海的答辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、停止对登记在齐俊杰名下的的位××旗房屋的执行；二、本院作出（2018）内0425执异52号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交克旗房产管理所调取的一组综合证据（共11页，均复印件），包括房屋单独所有具结保证书、住宅维修基金专用收据、销售不动产统一发票、克旗房产管理所对其进行的询问笔录、房屋所有权转移登记申请表、购房协议等。拟证明2016年6月21日涉案房屋的所有权由克旗林业局转移登记在齐俊杰名下，2016年8月29日克旗房产管理所对齐俊杰进行询问时陈述是其单独所有，并在房屋单独所有具结保证书中签字，并于2016年8月29日由齐俊杰缴纳了该楼房的大修基金，2016年4月30日出具的销售不动产发票，上述陈述和证明材料中均有齐俊杰本人的签字。被上诉人高秀成质证认为，第一，对上述证据的来源和合法性没有异议，对材料本身的真实性不持有异议。第二，对关联性有异议，上述证据不能证明上诉人主张的事实。涉案楼房确实是棚户区改造项目，对于楼房的购买资格有规定，必须是参加棚户区改造项目的林场职工，同时河岸楼房参照经济适用房规定执行，产权只能登记到被上诉人齐俊杰名下，当时在办理该不动产登记过程中，高秀成与齐俊杰一并到场，要求将涉案楼房登记于高秀成名下，房产管理所告知5年内不可以办理过户登记，被上诉人齐俊杰在房产管理所的陈述，都是基于上述不动产物权登记的需要，大修基金也是不动产维修基金，一审中高秀成已经提交证据证实是高秀成缴纳。被上诉人齐俊杰质证认为，对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。本院综合认证认为，上诉人提交的上述证据系房屋管理部门的程序性材料，因案涉房屋的性质不能否定房屋买卖合同双方当事人间的约定，不能证明其证明目的，本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案案由应为案外人执行异议之诉。本案争议焦点为：被上诉人高秀成对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。各方当事人对于本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定均无异议。依据该条规定，刘喜海上诉主张被上诉人高秀成与被上诉人齐俊杰间签订的《楼房买卖合同》因双方为亲属关系、房屋价款给付多次陈述不一致，进而对双方间房屋买卖关系真实性存疑，且案涉房屋性质为经济适用房，违反了《经济适用住房管理办法》的禁止性规定而为无效合同，又因被上诉人高秀成提交证据不能直接证明其合法占有，综合以上其不具有排除法院强制执行的民事权益。对此本院认为，关于案涉《楼房买卖合同》效力问题。该合同是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。通过高秀成一审提交的收条、供暖费发票、住宅维修基金专用收据及银行明细账单、应昌街道翠英社区证明等证据相互佐证，能够证明高秀成已支付全部价款并实际占有使用案涉房屋至今的事实，在刘喜海并未提交充足有效证据证明高秀成与齐俊杰存在恶意串通，及案涉房屋买卖合同关系虚假的情况下，无法否定高秀成为涉案房屋买受人的事实。又因案涉房屋为林业林区棚户区改造项目的保障性住房，并不是由于高秀成主观意志原因未办理过户登记手续，即非因买受人自身原因未办理过户登记。故一审法院据此认定高秀成就位于××旗除强制执行的民事权益并无不当。综上所述，刘喜海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5650元，由刘喜海负担。本判决为终审判决。审判长 张国利审判员 雷 蕾审判员 张淑丽 二〇二〇年六月十日书记员 刘 禹