文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初6083号原告：重庆顺世物业发展有限公司，住所地重庆市綦江区石角镇人民政府第一楼，统一社会信用代码915002222029892329。法定代表人：张斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李静昔，重庆嘉豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：代文玲，重庆嘉豪律师事务所实习律师。被告：曾定涛，男，1979年7月2日出生，汉族，职业不详，住重庆市北碚区。被告：胡洪，男，1984年2月25日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝中区，现住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：雷启如，北京盈科（重庆）律师事务所律师。原告重庆顺世物业发展有限公司（以下简称：顺世物业公司）与被告曾定涛、胡洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顺世物业公司的委托诉讼代理人李静昔、代文玲，被告胡洪及其委托诉讼代理人雷启如到庭参加诉讼。被告曾定涛经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告顺世物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告租金59500元及逾期支付租金的违约金11900元，合计71400元；2、本案的诉讼费由二被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：判令二被告支付原告租金52733元及逾期支付租金的违约金10546.6元，合计63279.6元。事实和理由：2015年10月9日，原告与被告曾定涛签订《仓库租赁合同》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区xx路xx号负x层的仓库租赁给被告使用，租赁期限是2015年10月1日至2020年9月30日，租金的支付方式为每季度提前10日支付。合同签订后，原告将仓库交付给被告使用，被告按照合同约定向原告支付了租金及租赁保证金26000元。从2016年2月1日起，由被告胡洪将每季度租金支付给原告，但被告胡洪仅支付至2019年2月12日，即从2019年5月1日起，被告再未向原告支付租金。2019年12月16日，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2019）渝0106执672号执行裁定书，注销原告对位于重庆市沙坪坝区xx路xx号负x层的仓库产权登记。综上，二被告一直使用原告的仓库，原告作为案涉仓库的所有权人，有权向二被告收取租金，但二被告于2019年5月1日起一直未向原告交纳租金，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告胡洪辩称，原告与二被告形成房屋租赁关系属实。因涉案仓库要被人民法院进行司法拍卖，被告胡洪、曾定涛就没有继续租赁涉案仓库，已于2019年5月底左右搬离该仓库。故被告胡洪、曾定涛并不拖欠原告租金，也无须向原告支付违约金，请求驳回原告的诉讼请求。被告曾定涛未提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：2015年10月9日，原告顺世物业公司（出租方、甲方）与被告曾定涛（承租人、乙方）签订《仓库租赁合同》，合同约定以下主要事项：第一条、租赁物位置、面积、功能及用途。1.1、甲方将位于沙坪坝区xx路xx号负x层的仓库（以下简称租赁物）租赁于乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为建筑面积1078.27平方米（房产证上实际面积）。1.2、本租赁物的功能为仓库，包租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担。1.3、本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。第二条、租赁期限。2.1、租赁期限为5年，即从2015年10月1日起至2020年9月30日。2.2、租赁期限届满前1个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。第三条、免租期及租赁物的交付。3.1、租赁物的免租期为1个月，即从2015年10月1日起至2015年10月31日止。免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。3.2、在本出租合同生效之日起1日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。第四条、租赁费用。4.1、租赁保证金：本出租合同的租赁保证金为人民币6500元。4.2、租金：租金第1年至第3年为每月人民币6500元，第4年至第5年为每月人民币7500元。第4年的10月1日作为租金调整日。4.3、物业管理费：物业管理费在租赁期间由乙方承担（免租期1个月由甲方承担）。第五条、租赁费用的支付。5.1、乙方应于本合同签订之日起3日内，向甲方支付租赁保证金人民币6500元和3个月租金19500元（共计人民币26000元）。租赁期届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费、水电费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后5日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金。5.2、甲乙双方约定按季度支付租金，乙方应于每季度届满的10天前向甲方支付下一季度的租金，并由乙方汇至甲方指定的下列账号，或按双方书面同意的其它支付方式支付。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为欠缴租金总额的20%。5.3、乙方应每月按时向租赁物所在物业管理公司支付物业管理费，逾期支付物业管理费，所产生的滞纳金由乙方全部承担。第六条、租赁物的转让。6.1、在租赁期限内，若遇甲方转让出租物的部分或全部产权，甲方应确保受让人继续履行本合同。在同等受让条件下，乙方对本出租物享有优先购买权。第十一条、租赁物的转租。经甲方书面同意后，乙方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。第十二条、提前终止合同。12.1、在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费超过2个月，甲方有权提前解除合同，并按本条第2款的规定执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租人的财产）并在解除合同的书面通知发出之日起5日后，方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。12.2、未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前1个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。甲方在乙方履行完毕上述义务后5日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。第十四条、合同的终止。本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品办理租赁物，且不负保管责任。第十七条、通知。根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述的地址并以对方为收件人付邮10日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达。《仓库租赁合同》签订后，原告顺世物业公司将案涉房屋交付于被告曾定涛、胡洪使用，被告交纳了从2015年10月1日至2019年4月30日的租金。其中，被告胡洪于2019年2月12日最后一次向原告顺世物业公司支付了2019年2月1日至2019年4月30日的租金21000元。合同履行过程中，原、被告口头协商一致，从2018年11月1日起至合同终止，每月租金由7500元变更为7000元。因申请执行人李德全申请执行被执行人张斌、张晓薇、重庆顺世物业发展有限公司欠款一案，本院于2019年4月2日作出（2019）渝0106执672号之一执行裁定，裁定，对被执行人重庆顺世物业发展有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区xx路xx号负x层（104房地证2012字第xxxxx号）、重庆市沙坪坝区xx路xx号负x层（104房地证2012字第xxxxx号）房屋进行评估、拍卖或者变卖。2019年12月16日，本院作出（2019）渝0106执672号之三执行裁定，裁定，一、解除对重庆顺世物业发展有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区xx路xx号负x层（104房地证2012字第xxxxx号）房屋的查封；二、注销重庆顺世物业发展有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区xx路xx号负x层（104房地证2012字第xxxxx号）原产权登记及抵押登记；三、重庆顺世物业发展有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区xx路xx号负x层（104房地证2012字第xxxxx号）的所有权、土地使用权及相应的其他权利归第三人谭庆伟所有。所有权自本裁定书送达谭庆伟时起转移；四、谭庆伟可持本裁定书到重庆市沙坪坝不动产登记中心办理相关产权过户登记手续。另查明，案涉《仓库租赁合同》为原告顺世物业公司与被告曾定涛签订，但原告顺世物业公司与被告胡洪于庭审中一致陈述，被告曾定涛与被告胡洪是合伙关系，二被告实际共同使用案涉房屋，共同向原告顺世物业公司交纳租金。被告胡洪与原告顺世物业公司也建立了房屋租赁合同关系，被告胡洪同意受《仓库租赁合同》约束。庭审中，原告顺世物业公司明确了第一项诉讼请求的计算方式，租金52733元的计算方式为：7000元/月X7个月+7000元/30天X16天（欠付租金的期限为2019年5月1日起至2019年12月16日止，租金标准为7000元/月）；逾期支付租金违约金10546.6元的计算方式为：52733元X20%（以欠交租金的20%计算违约金）。原告顺世物业公司与被告胡洪一致同意，关于被告向原告支付的保证金6500元不在本案中予以处理。原告顺世物业公司认为原、被告并未解除案涉《仓库租赁合同》，被告在未与其办理交接，并退还房屋的前提下，未按时向其交纳2019年5月1日至2019年12月16日的租金，构成违约，故请求被告曾定涛、胡洪支付欠付租金及违约金；被告胡洪认为重庆市沙坪坝区人民法院于2019年4月左右告知其案涉房屋需要进行司法拍卖，故其于2019年5月底搬离了案涉房屋。被告曾于电话中向原告顺世物业公司告知不想继续承租案涉房屋，原告顺世物业公司并未向被告催缴房租。被告已向原告交纳搬离前的所有租金，既未拖欠原告租金，也无须向原告支付违约金，即便被告存在违约行为，违约金的约定也过高，应予以调整。双方争议较大，调解未成。上述事实，有原告顺世物业公司提交的《仓库租赁合同》、借记卡交易明细、重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106执672号之三执行裁定书，被告胡洪提交的重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106执672号之一执行裁定书以及原告顺世物业公司，被告胡洪的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。本院认为，案涉《仓库租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、被告曾定涛、胡洪是否欠付原告顺世物业公司2019年5月1日起至2019年12月16日止的租金；二、原告顺世物业公司是否有权要求被告曾定涛、胡洪支付逾期支付租金的违约金及违约金是否过高。本院分别评述如下：一、被告曾定涛、胡洪是否欠付原告顺世物业公司2019年5月1日起至2019年12月16日止的租金1、依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人不得擅自变更、解除合同。案涉《仓库租赁合同》签订后，原告顺世物业公司依约将案涉房屋交付于被告曾定涛、胡洪使用，履行了合同义务。被告曾定涛、胡洪向原告顺世物业公司支付了截止2019年4月30日止的租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告未就解除《仓库租赁合同》达成一致意见，被告也未举证证明双方已解除租赁合同，故本案案涉租赁合同并未解除。2、根据《仓库租赁合同》第十二条12.2约定，未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前1个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。甲方在乙方履行完毕上述义务后5日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。本案中，被告未举证证明其于2019年5月搬离租赁房屋。根据合同约定，如被告要提前解除合同，应履行书面告知义务。但被告既未向原告顺世物业公司书面告知要提前解除合同，更未与原告顺世物业公司办理退房手续并交还租赁物。即使被告自行搬离案涉房屋，其行为也并不能代表双方已经解除《仓库租赁合同》，被告仍需按约交纳租赁期内的租金。3、在人民法院执行过程中，被执行房屋承租人的合法权益依法受到保护。租赁期间所有权发生变动，并不影响租赁合同的变动，被告未举证证明因人民法院的执行行为导致其提前搬离租赁房屋。本院于2019年4月2日作出的（2019）渝0106执672号之一执行裁定仅裁定对案涉房屋进行评估、拍卖或者变卖，并未要求被告曾定涛、胡洪限期搬离案涉房屋，本院的执行行为对被告曾定涛、胡洪实际使用租赁房屋并未造成实质的影响。4、本院于2019年12月16日作出的（2019）渝0106执672号之三执行裁定，裁定案涉房屋的所有权自本裁定书送达谭庆伟时转移，原告至少截止2019年12月16日前享有案涉房屋的所有权。综上，在原、被告未解除案涉租赁合同的情况下，被告关于未实际使用房屋，不欠原告租金的抗辩理由无事实、法律依据，本院不予采纳。故原告顺世物业公司请求被告曾定涛、胡洪支付案涉房屋2019年5月1日起至2019年12月16日止的租金的诉讼请求，本院予以支持。但原告请求的租金金额计算有误，租金应为52612.90元（7000元X7个月+7000元/31天X16天）。二、原告顺世物业公司是否有权要求被告曾定涛、胡洪支付逾期支付租金的违约金及违约金是否过高根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金、也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉《仓库租赁合同》第五条租赁费用的支付约定，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为欠缴租金总额的20%。滞纳金性质即为违约金。被告曾定涛、胡洪无正当理由逾期支付案涉房屋的租金，构成违约，应向原告顺世物业公司支付违约金。违约金的承担一般应当以违约方给守约方造成损失的数额为基础进行确定。因当事人来举证证明被告违约给原告造成损失的具体数额，考虑被告未按时向原告交纳租金仅给原告造成资金占用损失，故可认为双方约定的违约金过高，本院酌情将违约金调低为以被告欠付原告租金52612.90元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%，从2019年12月17日起计算至实际付清租金之日止。被告认为原告主张的违约金过高，应予调低的理由成立，本院予以支持。被告曾定涛经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告曾定涛、胡洪于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆顺世物业发展有限公司支付2019年5月1日起至2019年12月16日止的租金52612.90元。二、被告曾定涛、胡洪于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆顺世物业发展有限公司支付逾期交纳租金的违约金，违约金以欠付租金52612.90元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%，从2019年12月17日起计算至实际付清租金之日止。三、驳回原告重庆顺世物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1585元，减半交纳792.5元（原告重庆顺世物业发展有限公司已预交），由被告曾定涛、胡洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（本页无正文）审 判 员  宗 新二〇二〇年六月二十三日法官助理  田箴堃书 记 员  李夏露