中华人民共和国江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终445号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭文泰，男，1947年4月20日出生，台湾地区居民，住台湾台北。委托诉讼代理人：郑宝华，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：严伟伟，北京盈科（昆山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑钰，男，1988年5月3日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：禹业航，江苏众冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵飞，江苏众冠律师事务所律师。上诉人郭文泰因与被上诉人郑钰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初16434号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭文泰上诉请求：撤销原审判决并改判驳回郑钰的本诉诉讼请求，支持郭文泰的反诉请求，诉讼费由郑钰承担。事实和理由：1.郑钰应当预见到合同五年协商一次，有可能协商不成仅能租赁涉案房屋五年，即其应当预见到其受让的35万元的装修只能使用5年。双方对于5年之后的租金协商不成，郭文泰对此不存在过错，也不存在受益，其无需返还装修款。2.装修转让款35万元中，是包含了市场价值为15万元的餐饮许可证和营业执照，以及包括厨房、餐具、空调、棋牌室桌椅等设施费用10万元。但事实上，郑钰承租房屋期间已经重新办理营业执照，并注销原来的相关证照，且原有转让设施已经不复存在。3.装修款不应当按照15年年限平均计算，按照常理前期折旧较大，且餐饮的折旧一般而言在5到10年左右。4.我方提交了房屋另行出租价格，一审应当按照该价格计算涉案房屋占有使用费。郑钰则表示服从原审判决。郑钰向一审法院起诉请求：1.请求判令郭文泰向郑钰返还装修转让余款210478.5元，退还已支付租金23013.6元（2018年7月6日至2018年8月31日）；2.判令本案的诉讼费用由郭文泰承担。郭文泰反诉请求：1.郑钰向郭文泰支付从2017年9月1日起至实际交付之日即2018年7月6日止，按照年租金26万元，计算的占有费差额70110元，2.郑钰承担诉讼费。一审法院认定事实如下:昆山开发区前进东路1109-112、113号的房屋所有权人为郭文泰。2012年6月12日，郭文泰（甲方、出租方）与郑钰（乙方、承租方）签订《店铺出租合同》一份，约定：“一、甲方将其合法拥有的坐落于开发区前进东路1109-112、113店铺出租给乙方用于经营，该店铺建筑面积共600平方米，二、租赁期限：本合同租赁期为15年，从2012年6月12日至2027年8月31日止，租金从2012年9月1日开始计算，其中包含了二楼墙面渗水的维修费及2个月的装修期，合同期满后，甲方继续对外租赁本店铺，乙方享有优先承租权，乙方必须在合同到期前30天与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理，三、租金、保证金、水电费押金及租金交付期限：3-1该店铺年租金为150000元，每12个月结算一次，以上租金是不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等应交纳的一切税费由乙方交纳，3-2装修转让费共350000元，待出租人本人在合同上签字确认后，三个工作日内一次性付清，3-3租金前5年不变，以后每5年经双方平等协商，以协商后的价格为准，3-4在本合同签订内，续交租金需提前半个月交纳下年度的租金。”。2012年6月13日，案外人郑岳海支付郭文泰350000元。2017年6月22日，郭文泰向郑钰发出通知，该通知载明：“根据双方签订的租赁合同约定租金前5年不变，以后每5年经双方平等协商，以协商后的价格为准。现本人根据市场行情通知您涨价到200000元/年。如果您不同意涨价，请发书面解除合约。另不续约，请将店内物品于房租到期日前（2017年8月31日）清理干净”。2017年6月23日，郑钰向郭文泰发出答复函，该答复函载明：“房屋租赁合同虽约定每5年协商确定新的租金标准，但是目前房地产租金处于下跌行情，本人不同意您单方提高租金标准。此外，上述合同租期尚未届满，双方仍应按照约定履行合同。如您确有必要解除上述合同的，请您按照合同约定或者法律规定的解除条件和方式，向本人履行相关解除手续”。2017年8月3日，郭文泰向郑钰发出律师函，该律师函载明：“郭文泰在第二个5年开始基于诚实信用原则已履行平等协商的义务，郑钰拒绝协商的行为视为放弃自己的权利，并使合同无法正常履行，合同权利义务至2017年8月11日终止。请郑钰在2017年8月11日前腾退房屋恢复原状交付郭文泰，同时郭文泰保留相应追诉的权利”。2017年8月10日，郑钰向郭文泰发出律师函，该律师函载明：“您与郑钰签订的《店铺出租合同》合法有效，各方均应严格遵守。根据《店铺出租合同》的约定，合同价格的变更需要双方协商进行，任何人无权单方变更合同的价格，更无权单方解除合同。您通过发送律师函的方式单方终止《店铺出租合同》的行为已经违反了双方的约定，您无权要求郑钰一方在2017年8月11日前腾退。因此，建议您妥善处理双方的租赁事宜，同时郑钰保留将通过法律手段向您主张相关费用及损失的权利”。2017年8月30日，郑钰向郭文泰转账150000元，该款项的汇款附言为昆山开发区前进东路1109-112、113号房屋自2017年9月1日至2018年8月31日的租金。郭文泰将郑钰作为被告诉至一审法院，要求“一、判令被告腾退昆山市开发区前进东路1109-112、113店铺，并将该店铺恢复至原告出租时经营餐厅的装修原状；二、本案的诉讼费用由被告承担”，一审法院于2017年9月22日立案受理，经审理于2018年6月14日作出（2017）苏0583民初16838号民事判决书，认定“本案中双方签订的租赁合同约定的租期为15年，并对于第一个5年的租金进行了约定，对于第二个5年及第三个5年的租金约定为届时由双方协商确定即并未确定，本院认为可将双方签订的合同视为三个合同，即第一个5年为一个合同、第二个5年为一个合同、第三个5年为一个合同，其中第一个5年具备合同成立的要件，但另外两个合同由于缺少主要条款并未成立，需待双方就租金协商一致才成立。现双方对第二个5年的租金无法协商一致，故合同未成立，原、被告之间的房屋租赁合同于2017年8月31日到期，合同到期后，被告应及时搬出，故本院对于原告要求被告搬离昆山市开发区前进东路1109-112、113店铺的诉讼请求予以支持。原告要求被告将该店铺恢复至原告出租时经营餐厅的装修原状没有依据，故本院不予支持”，判决“一、被告郑钰于本判决生效之日起十日内搬离昆山市开发区前进东路1109-112、113号房屋。二、驳回原告郭文泰的其他诉讼请求”。（2017）苏0583民初16838号民事判决书已经发生法律效力。本案庭审中，郑钰向一审法院提交《租赁房屋交接单》，载明“昆山市开发区前进路1109-112、113店铺于2018年7月6日搬空，房屋无任何损坏、装修完好无损交给出租方（郭文泰）”，案外人在“房屋交出经手人”、“房屋接收经手人”处签字，落款日期为2018年7月6日。郭文泰对于《租赁房屋交接单》真实性不予认可。郭文泰认可郑钰实际使用至2018年7月6日。另查明，郭文泰主张：2018年8月16日，郭文泰出租涉案房屋给案外人征忠贺，年租金为260000元，证明涉案房屋的年租金市场价为260000元/年，郭文泰提供：1.郭文泰与征忠贺签订的《房屋租赁合同》一份，其上载明“。租赁期限从2018年11月20日至2023年11月20日，租金260000元/年，5年不递增。保证金50000元。”，2.郭富源建设银行交易明细，其上载明：2018年8月17日，征忠贺支付郭富源179000元。上述事实由郑钰提供的房屋租赁合同、银行汇款记录、租赁房屋交接单、民事判决书、郭文泰提供的房屋租赁合同、身份证、企业公示信息、银行支付明细及当事人的庭审陈述为证。一审法院认为，郭文泰与郑钰签订的《店铺出租合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。生效的民事判决书认定：“本案中双方签订的租赁合同约定的租期为15年，并对于第一个5年的租金进行了约定，对于第二个5年及第三个5年的租金约定为届时由双方协商确定即并未确定，一审法院认为可将双方签订的合同视为三个合同，即第一个5年为一个合同、第二个5年为一个合同、第三个5年为一个合同，其中第一个5年具备合同成立的要件，但另外两个合同由于缺少主要条款并未成立，需待双方就租金协商一致才成立。现双方对第二个5年的租金无法协商一致，故合同未成立，双方当事人之间的房屋租赁合同于2017年8月31日到期”。本案中，郑钰提供《租赁房屋交接单》证明双方于2018年7月6日交接，郭文泰对于《租赁房屋交接单》的真实性不予认可，但是确认郑钰实际使用至2018年7月6日，因此，一审法院确认郑钰于2018年7月6日搬离，郑钰已经支付租金至2018年8月31日，因此，一审法院对于郑钰要求郭文泰返还2018年7月6日至2018年8月31日的租金的诉讼请求予以支持，根据合同约定的150000元/年的租金标准，该期间的租金为23424.66元（150000元/年/365天*57天），郑钰主张23013.6元，一审法院予以支持。郭文泰与郑钰签订的《店铺出租合同》约定“本合同租赁期15年，从2012年6月12日至2027年8月31日，租金从2012年9月1日开始计算”、“装修转让费共350000元整”，2012年6月13日，案外人郑岳海支付郭文泰350000元，该350000元于《店铺出租合同》签订次日支付，应为装修转让费，郑钰在支付350000元装修转让费时，其预期的租赁期限为2012年6月12日至2027年8月31日，而一审法院认定2017年9月1日至2027年8月31日的合同未成立，郑钰实际使用涉案房屋的期限为2012年6月12日至2018年7月6日，无法继续使用涉案房屋的原因不能归责于郑钰，郑钰应当支付的装修转让费应为139521.5元（350000元*2216天/5559天），郑钰实际支付350000元，郭文泰应当返还210478.5元，一审法院予以支持。郭文泰与郑钰签订的《店铺出租合同》约定前5年的租金为150000元/年，对于之后租金的标准未约定，双方未协商一致产生争议，导致合同未继续履行，郭文泰凭其出租给案外人的租金标准260000元/年要求郑钰支付2017年9月1日至2018年7月6日的占有费差额70110元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、郭文泰于判决生效后十日内返还郑钰装修转让款210478.5元、租金23013.6元。二、驳回郭文泰的反诉请求。（如采用转账方式支付，汇入当事人指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：3220198643605151526031215）如未按判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。本诉案件受理费4802元，财产保全费1690元，合计6492元，由郭文泰负担。郑钰预交的案件受理费和财产保全费合计6492元，一审法院予以退还，郭文泰应当负担的6492元缴纳至法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811116070，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。反诉案件受理费776元，由郭文泰负担。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，郭文泰向法院提交平面布置图复印件2张、餐饮服务许可证注销单照片一张、企业注销资料查询表复印件一张、视频光盘一份，郭文泰称上述平面布置图是涉案房屋出租前的装修图纸，餐饮服务许可证注销单是卫生主管部门出具的，企业注销资料是昆山市市场监督管理局出具，视频光盘的内容是反映涉案房屋在2018年7月6日交还时的现场情况。上述证据主要证明郑钰交还房屋时，天花板、地砖的颜色都已经变更，原有的相关设施、装修已经不复存在，故郭文泰至多只需返还少部分费用。郑钰经质证认为，平面布置图、餐饮服务许可证注销单的真实性无法确认，企业注销资料查询表真实性予以认可，但均与本案无关联；视频光盘内容并不完整，真实性不予认可，也不能达到郭文泰的证明目的。本院认为，（2017）苏0583民初16838号生效判决认定双方当事人之间的租赁合同于2017年8月31日到期，合同到期后双方未能就继续租赁达成一致意见，郑钰未及时搬离，应当向郭文泰支付相应的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准问题，郑钰系基于2012年双方签订的租赁合同取得房屋的承租权，进而一直占有使用该房屋，一审参照合同租金标准计算占有使用费，较为合理。郭文泰取得房屋后另行出租，相应的出租的价格仅系其与案外人之间的约定，不能约束郑钰，且亦不当然等同于市场价格，故郭文泰关于以每年260000元的租金标准计算涉案房屋占有使用费的上诉理由，本院不予采纳。涉案房屋由郭文泰出租给郑钰时附带装修，郭文泰并就此向郑钰收取了35万元转让费，结合双方在合同约定合同租期为15年的内容，一审认定郑钰支付该转让费的预期是15年，并无不当，郭文泰对此亦应知晓，双方就合同约定的后10年未能继续履行，且郑钰也就此不存在过错，合同终止后房屋亦已返还给郭文泰，在此情况下，一审按照上述预期与实际租赁期限的比例认定由郭文泰返还相应的装修费用，较为合理，本院对此不作更动。郭文泰上诉认为，其交付房屋时的转让装修价值是包含营业执照、相关设施在内，且原装修已经不存在，本院就此认为，郭文泰于二审中提供的平面布置图、注销单、注销资料查询表、视频光盘证据不能证明房屋原有装修状态，其将房屋出租给郑钰时对于装修内容并未形成清单，其所称装修价值包含营业证照、相关设施等，无相应证据予以证明，其该项上诉理由本院亦不予采纳。综上，郭文泰上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费776元，由上诉人郭文泰负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二〇年六月二十八日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。