安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终1220号 上诉人（原审原告）：赵继成，男，1943年8月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 上诉人（原审原告）：代玉珍，女，1944年9月13日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 上诉人（原审原告）：赵玲玲，女，1971年10月17日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 上述三上诉人共同委托诉讼代理人：王明义，安徽法汇律师事务所师。 上诉人（原审第三人）：丁晓侠，女，1970年10月4日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：焦楠，安徽徽航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳皮肤病医院，住所地安徽省阜阳市临泉路111号，统一社会信用代码5234120076278573X1。 法定代表人：王峰，该院院长。 委托诉讼代理人：黄广成，安徽众豪律师事务所律师。 上诉人赵继成、代玉珍、赵玲玲与丁晓侠因与被上诉人阜阳皮肤病医院排除妨害纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初5971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 赵继成、代玉珍、赵玲玲上诉请求：请求撤销原判，依法改判阜阳皮肤病医院及丁晓侠共同赔偿赵继成、代玉珍、赵玲玲自2018年6月28日至2019年6月28日的房屋租赁损失517551元（撤销原判以20万元押金及评估费2000元冲抵房屋租赁损失）及2019年6月28日至涉案房屋交付给赵继成、代玉珍、赵玲玲之日的房屋租赁损失（按每年539269元计算）；阜阳皮肤病医院及丁晓侠保持涉案房屋的正常电力运营状态。事实与理由：一审法院免除阜阳皮肤病医院的责任，背离了《合同法》第二百二十四条的规定，阜阳皮肤病医院作为租赁合同的承租方责任不因转租而改变其权利义务，丁晓侠应当与阜阳皮肤病医院承担连带赔偿责任；一审判决将丁晓侠支付的押金冲抵租金错误，20万元保证金系交房时修复并恢复房屋原状的保证金性质，并非房屋质量保证金；一审法院未支持我方诉求的保持涉案房屋的正常电力运营状态错误；2000元评估费不应冲抵侵权造成的损失；赵玲玲具备合法的原告主体资格；一审法院将丁晓侠列为被告错误，丁晓侠应为无独立请求权第三人。 丁晓侠答辩称，本案赵玲玲未出租方、阜阳皮肤病医院为承租方、丁晓侠为次承租方，对于本案额转租行为出租方认可；租赁合同到期后，虽然出租方提出解除合同的要求，但又接受了丁晓侠支付的房租，应视为原租赁合同继续有效，转为不定期租赁；本案案由应为房屋租赁合同纠纷，而非排除妨害纠纷；2018年6月28日至2019年6月28日的房屋租赁费及2019年6月28日至今的房屋占有费不应按照房屋租赁评估价结算，而应按照《补充协议》最后一年的租赁计算；20万元不应作为押金看待，而应是房屋预付款；现有证据不能证明涉案房屋受到损害，出租方主张赔偿无事实依据；丁晓侠为建造电力设施的投入款应当在房租费中抵扣。 阜阳皮肤病医院答辩称，同一审我方答辩意见，请求驳回上诉，维持原判。 丁晓侠上诉请求：依法撤销原判，改判丁晓侠支付赵继成、代玉珍、赵玲玲2019年6月28日前租金50230元（按年租金252230元计算，扣除已付款200000元，评估费2000元，再支付50230元）及2019年6月28日之后房屋占有使用（按每年539268元，扣除已付款180000元）。事实与理由：本案案由应为房屋租赁合同纠纷；在租赁合同解除前，双方仍应按照原租赁合同履行；赵继成、代玉珍、赵玲玲应当按照合同约定给丁晓侠开具租赁费的增值税发票；赵继成、代玉珍、赵玲玲应当承担修缮费、水电安装费等应当从租赁费中扣除。 赵继成、代玉珍、赵玲玲答辩称，一审法院将本案案由定性为排除妨害纠纷正确；租期届满后丁晓侠向赵玲玲支付的租赁是元承租期内所拖欠的租金；丁晓侠要求开具租赁费的增值税发票无事实依据，且不在本案受理范围内；修缮费、水电安装费丁晓侠亦未提出反诉，且亦不能证明该费用的实际支出与本案的关联性。 阜阳皮肤病医院答辩称，对于丁晓侠的上诉无意见。 赵继成、代玉珍、赵玲玲向一审法院的起诉请求：1、判令阜阳皮肤病医院停止侵权，立即搬出阜阳市一道河路三禾（和）大厦西侧的第一、二层楼，将上述房屋交付赵继成、代玉珍、赵玲玲（房屋价值估300万）；2、判令阜阳皮肤病医院按一年租赁损失668691元赔偿赵继成、代玉珍、赵玲玲损失至房屋交付给赵继成、代玉珍、赵玲玲之日止；3、诉讼费用由阜阳皮肤病医院承担。审理中，赵继成、代玉珍、赵玲玲增加诉讼请求：要求判令阜阳皮肤病医院、丁晓侠保持涉案房屋的正常电力运营状态。2019年7月28日，丁晓侠向一审法院提出书面申请请求以有独立请求权第三人参加本案诉讼，因丁晓侠未缴纳诉讼费，一审法院准许丁晓侠以无独立请求权第三人参加诉讼。 一审法院经审理查明：赵玲玲（作为出租方，甲方）与阜阳皮肤病医院（作为承租方，乙方）于2008年6月27日签订房屋租赁合同，约定：甲方自愿将坐落在阜阳市一道河路三和大厦西半侧的第一、二层(其中一层为两间门面，三层为四间），出租给乙方做医院用房使用；租赁期限：租期10年，从2008年6月27日起，至2018年6月27日止；租金及支付期限和方式：1、房屋租金一层为两间门面4万元/年，二层为四间3万元/年，合同有效期限内，房屋租金每三年递增10%，10年租赁期间付款约定如下：2008年6月27日至2011年6月26日，每年租金共计7万元整，2011年6月27日至2014年6月26日，每年租金共计7.7万元整，2014年6月27日至2017年6月26日，每年租金共计8.41万元整，2017年6月27日至2018年6月26日，每年租金共计9.311万元整。2、租金按季度支付，于每季度开始3日内付清本季度租金(汇入甲方指定帐户）。3、合同生效后，顺延三个月做为乙方装修时间，第一次租金自装修时间结束后开始起算（自2008年10月1日付第一次租金）。在本合同约定的租赁期限届满前1个月，双方如愿意延长租期，可另订协议；第十二条约定本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商，签订补充协议。后双方又签订补充协议，约定：根据甲乙双方所签订的《房屋租赁合同》中的第十二条，经甲乙双方合同协商，签定（订）补充协议如下：因乙方所租甲方房屋具有良好的广告地段位置，甲方将该楼顶及其他按规定应有的公摊面积提供给乙方做广告使用；同时将一层门面前场地和楼后场地换供乙方使用（以上所指公摊使用面积或场地均指按有关规定属于甲方楼房应有的公摊使用面积），乙方支付给甲方使用费为每年12万元，合同有效期间，该使用费每三年递增10%（和所租甲方房屋同时递增），10年租赁期间付款标准如下：2008年6月27日至2011年6月26日，每年租金共计12万元整，2011年6月27日至2014年6月26日，每年租金共计13.2.万元整，2014年6月27日至2017年6月26日，每年租金共计14.32万，2017年6月27日至2018年6月26日，每年租金共计15.912万元整；公摊面积使用费的支付期限和方式：1、租金按季度支付，于每季度开始3日内付清本季度租金(汇入甲方指定帐户）；2、合同生效后，顺延三个月免收公摊面积使用费，第四个月的开始前3日内付清第一季度公摊面积使用费（和所租甲方房屋同时支付），第一次租金自装修时间结束后开始起算（自2008年10月1日付第一次租金）。后阜阳皮肤病医院将该房屋租赁给丁晓侠使用，租期10年，从2008年6月27日至2018年6月26日止，初始租金每年19万元，以后每三年递增10%，租金按季度支付，于每季度开始3日内付清本季度租金(汇入皮肤病医院指定帐户）。该房屋的租金由丁晓侠支付给赵玲玲及其指定的收款人王洪祥至2018年6月27日。现赵继成、代玉珍、赵玲玲诉至法院，请求满足上述诉讼请求。另赵玲玲受赵继成、代玉珍委托将涉案房屋对外出租并收取租赁费。 一审法院另查明：涉案房屋登记的权利人为赵继成、代玉珍共同共有，房屋坐落于颍州区.52平方米）、111室（110.78平方米）、202室（599.98平方米）。赵继成、代玉珍委托安徽首信房地产土地评估咨询有限公司对该房屋在2019年7月4日的租赁价格进行评估，价格为57.28万元。丁晓侠对该租赁价格不服，申请重新评估。法院依法委托安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司作出宏泰裁字（2019）第043号房地产估价报告，价格为：2018年6月28日至2019年6月28日的市场租金为517551元，2019年6月28日至2020年6月28日的市场租金539269元；丁晓侠支付评估费4000元。 一审法院再查明：2015年7月4日，丁晓侠支付赵玲玲押金20万元，赵继成、代玉珍、赵玲玲提供2017年7月17日由阜阳皮肤病医院、丁松松（丁晓侠曾用名）作为承诺人出具的承诺书复印件一份欲证明该款系承诺人对房屋进行改造有安全隐患而交付的保证金，阜阳皮肤病医院及丁晓侠对此均不予认可。 一审法院认为，阜阳皮肤病医院与赵继成、代玉珍签订租赁合同后又将涉案房屋转租给丁晓侠占有、使用；虽该转租未经赵继成、代玉珍书面同意，但涉案房屋的租金一直由丁晓侠支付给赵继成、代玉珍，对此赵继成、代玉珍应是明知且未提出解除与阜阳皮肤病医院签订的房屋租赁合同，故可视为赵继成、代玉珍对阜阳皮肤病医院将涉案房屋转租给丁晓侠的认可，并继受认可其与丁晓侠形成新的房屋租赁合同。赵继成、代玉珍、丁晓侠均认可2008年6月27日至2018年6月26日的租金已付清，合同期限届满，且双方就继续租赁涉案房屋未达成新的协议，故丁晓侠继续占有、使用该房屋无法律依据，赵继成、代玉珍要求丁晓侠搬出该房屋，符合法律规定，予以支持。丁晓侠自2018年6月27日起应支付赵继成、代玉珍房屋占有使用费至其向赵继成、代玉珍交付该房屋时止，支付标准按评估报告中2018年6月28日至2019年6月28日的市场租金517551元和2019年6月28日至2020年6月28日的市场租金539269元计算。丁晓侠申请重新评估的租金改变了原评估金额，其支付的评估费4000元，由赵继成、代玉珍及丁晓侠各承担2000元。关于丁晓侠于2015年7月4日支付的20万押金，因本起租赁合同已期满，该押金应冲抵租金，赵继成、代玉珍主张该款系涉案房屋质量的保证金，因未提供证据证明涉案房屋存在质量问题，其主张不予支持，待其证据充分后可另行主张权利。赵继成、代玉珍要求保持涉案房屋的正常电力运营状态，该请求不属于法院处理事项。该房屋系丁晓侠占有、使用，赵继成、代玉珍要求阜阳皮肤病医院搬出房屋、支付房屋占有使用费，无事实及法律依据，不予支持。涉案房屋产权人系赵继成、代玉珍，赵玲玲向法院提出上述诉讼请求，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、丁晓侠搬出位于颍州区房屋，并将该房屋交付赵继成、代玉珍；二、丁晓侠支付赵继成、代玉珍自2018年6月28日至2019年6月28日房屋占有使用费315551元（517551元-200000元-2000元）及2019年6月28日至涉案房屋交付赵继成、代玉珍之日止的房屋占有使用费（按每年539269元计算）；三、驳回赵继成、代玉珍的其他诉讼请求；四、驳回赵玲玲的全部诉讼请求。 上述一、二项均于判决生效之日起二十日内履行完毕。案件受理费36150元，减半收取18075元，由赵继成、代玉珍、赵玲玲负担5965元，丁晓侠负担12110元。 二审诉讼期间，赵继成、代玉珍、赵玲玲向本院提交证据四组。证据一：2018年6月21日和6月24日短信，证明租赁期限届满前，赵玲玲除邮寄解除租赁合同通知外还以短信方式告知阜阳皮肤病医院“此房到期停止出租并收回房屋使用权”并催促其将所欠房租付清。证据二：2019年5月4日短信、赵玲玲手机短信目录，证明：租赁期间届满后，赵玲玲用短信方式敦促阜阳皮肤病医院交还房屋，停止侵害。证据三：2018年5月6日短信，证明：证明139××××5662的手机号系阜阳皮肤病医院法人王峰在使用。证据四：丁晓侠向赵玲玲的发送的短信截屏，证明：200000元系房屋质量保证金而非丁晓侠主张的房屋押金。同时赵继成、代玉珍、赵玲玲提交承诺书原件，请求阜阳皮肤病医院及丁晓侠对此进行补充质证。 丁晓侠质证认为：对于证据一、二、三的真实性、合法性无异议，关联性有异议，我方未收到短信，该证据与我方无关；对于证据四有异议，短信不具有承诺书应有的格式，无抬头，不知向谁作出承诺，落款无时间和署名，不知何时作出承诺；对于承诺书补充质证意见：不是我方书写、也不是我方印章，200000元系房租，不是保证金。 阜阳皮肤病医院质证认为：对于证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均有异议，不能显示发送方及接收方真实主体身份，也不能证明王峰收到了该短信；对于证据四系超举证期限提交，不予质证；对于承诺书补充质证意见：该证据超举证期限，且该证据效力，已经一审法院认定，我方不予质证。 本院认证认为：对于证据一、二、三，阜阳皮肤病医院法人王峰予以认可收到短信，故对其真实性、合法性、关联性本院予以认定；对于证据四及承诺书可以互相印证，证明涉案200000元系房屋质量保证金，本院亦予以采信。 本院二审查明：在赵玲玲与阜阳皮肤病医院签订的租赁合同期限届满前，赵玲玲向阜阳皮肤病医院法人王峰发送了解除租赁合同的短信，王峰予以认可收到短信。同时，王峰认可涉案承诺书的真实性，对于承诺书约定的200000元性质，王峰称系丁晓侠为建楼房将房屋打了个洞，赵继成、代玉珍、赵玲玲称房屋到期后需要修复，要求支付200000元的保证金。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，阜阳皮肤病医院与赵玲玲签订租赁合同后，阜阳皮肤病医院又与丁晓晓签订租赁合同，将涉案房屋转租给丁晓侠占有、使用；虽该转租未经赵继成、代玉珍书面同意，但涉案房屋的租金一直由丁晓侠支付给赵继成、代玉珍，对此赵继成、代玉珍应是明知且未提出解除与阜阳皮肤病医院签订的房屋租赁合同，故可视为赵继成、代玉珍对阜阳皮肤病医院将涉案房屋转租给丁晓侠的认可，阜阳皮肤病医院的转租行为有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效的相关规定，一审法院认定赵继成、代玉珍与丁晓侠形成新的租赁合同关系不当，本院予以纠正。本案中，赵继成、代玉珍与阜阳皮肤病医院签订的房屋租赁合同届满前，赵继成、代玉珍已经明确向阜阳皮肤病医院告知合同到期不再续租，阜阳皮肤病医院法人王峰也认可收到了解除合同的通知，阜阳皮肤病医院在合同到期后应当返还涉案房屋。因涉案房屋阜阳皮肤病医院转租给了丁晓侠，合同到期后阜阳皮肤病医院亦应当通知丁晓侠返还房屋。故赵继成、代玉珍基于债权请求权和物权请求权有权要求阜阳皮肤病医院、丁晓侠返还涉案房屋，并有权要求交付的房屋符合交付时的正常电力运营状态。在租赁期满时，阜阳皮肤病医院有返还租赁物之义务，但阜阳皮肤病医院并未履行该义务，已对赵继成等人的权利造成了侵害，应承担侵权责任。丁晓侠无法律或合同依据，继续占有、使用案涉房屋，亦系侵权行为。故本案系二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的情况，阜阳皮肤病医院、丁晓玲应对赵继成、代玉珍的损失应承担连带赔偿责任，赵继成、代玉珍主张房屋占用费理由成立。关于涉案20万元，本院查明的事实系房屋质量保证金，在未对房屋修复之前，一审法院判决以20万元冲抵租金无事实依据，本院予以纠正，该20万元由当事人另行处理。 赵继成、代玉珍要求的房屋占用费损失，经丁晓侠申请重新评估改变了原评估意见，一审法院判决赵继成、代玉珍承担部分评估费2000元，并在房屋占用费中扣除并无不当，本院不予变更。赵玲玲并非涉案房屋的所有权人，一审法院驳回其诉讼请求正确。 丁晓侠主张在租赁合同到期后其继续支付房租，原租赁合同继续有效，已转为不定期租赁，本案案由应为房屋租赁合同纠纷，赵继成、代玉珍对此不予认可，主张合同到期后的转款系结算合同期内所欠租金，丁晓侠亦未提供充分的证据证明该转款系合同到期后另行支付的租金，故一审法院将本案案由定性为排除妨害纠纷并无不当，本院不予变更。对于丁晓侠主张赵继成、代玉珍开具增值税发票并要求修缮费、水电安装费等应从租赁费中扣除，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。 综上，赵继成、代玉珍、赵玲玲的上诉请求部分成立，本院部分支持；丁晓侠的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初5971号民事判决； 二、丁晓侠、阜阳皮肤病医院于本判决生效之日起二十日内搬出位于颍州区房屋，将该房屋交付赵继成、代玉珍并保持房屋交付时的正常电力运营状态； 三、丁晓侠于本判决生效之日起二十日内赔偿赵继成、代玉珍自2018年6月28日至2019年6月28日房屋占有使用费515551元（517551元-2000元）及2019年6月28日至涉案房屋交付赵继成、代玉珍之日止的房屋占有使用费（按每年539269元计算），阜阳皮肤病医院承担连带责任； 四、驳回赵继成、代玉珍的其他诉讼请求； 五、驳回赵玲玲的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费36150元，减半收取18075元，由赵继成、代玉珍、赵玲玲负担5965元，丁晓侠、阜阳皮肤病医院共同负担12110元。二审案件受理费12309元，由赵继成、代玉珍、赵玲玲负担330元，阜阳皮肤病医院负担4000元，丁晓侠负担7979元。 本判决为终审判决。 审判长  刘丹丹 审判员  马 林 审判员  刘 媛 二〇二〇年六月二日 书记员  赵媛媛 附：（2020）皖12民终1220民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。