广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2861号上诉人（原审被告，反诉原告）：东莞银城酒店，住所地为广东省东莞市*********，统一社会信用代码为914***********088P。法定代表人：黄美芬，总经理。委托诉讼代理人：许瑞，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：方紫薇，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞市新银城酒店投资有限公司，住所地为广东省东莞市*********篁村路段东莞银城酒店2201室，统一社会信用代码为914************571。法定代表人：孙伟成，总经理。委托诉讼代理人：习心中，广东仁之仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈葆森，广东仁之仁律师事务所实习律师。上诉人东莞银城酒店（以下简称为银城酒店）因与被上诉人东莞市新银城酒店投资有限公司（以下简称为新银城公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初22514号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。新银城公司向一审法院起诉请求：1.2018年8月1日解除《房屋租赁合同书》（合同编号：YCJG768）、《〈房屋租赁合同书〉补充协议》及《关于转让房屋租赁合同的三方协议》不成立；2.银城酒店继续履行《房屋租赁合同书》（合同编号：YCJG768）、《〈房屋租赁合同书〉补充协议》及《关于转让房屋租赁合同的三方协议》；3.诉讼费用由银城酒店承担。银城酒店向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同书》（合同编号：YCJG768）、《〈房屋租赁合同书〉补充协议》及《关于转让房屋租赁合同的三方协议》已于2018年8月1日解除；2.新银城公司返还租赁房屋；3.诉讼费由新银城公司承担；4.新银城公司每日按逾期支付租金金额的千分之五支付滞纳金。一审法院判决结果：一、确认银城酒店于2018年8月1日解除《房屋租赁合同书》（合同编号：YCJG768）、《〈房屋租赁合同书〉补充协议》及《关于转让房屋租赁合同的三方协议》不成立；二、新银城公司与银城酒店继续履行编号为YCJG768《房屋租赁合同书》、《补充协议》及《关于转让房屋租赁合同的三方协议》；三、新银城公司应在判决发生法律效力之日起十日内向银城酒店支付2017年11月至2018年7月期间迟延支付租金的违约金98481.92元；四、驳回银城酒店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉诉讼费53800元，由银城酒店负担；反诉诉讼费48330.04元，由银城酒店负担47948.56元，由新银城公司负担381.48元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初22514号民事判决书。银城酒店上诉请求：1.撤销原审判决第一项和第二项;2.撤销原审判决第三项，改判为新银城公司向银城酒店支付违约金104846.75元；3.一、二审全部诉讼费用由新银城公司承担。事实与理由：《房屋租赁合同书》约定的银城酒店享有单方解除权的条件已经成就，租赁合同自银城酒店解除函送达新银城公司之日起已经解除，一审法院认定错误。一、《房屋租赁合同书》已经对银城酒店的单方解除权情形和新银城公司对分租户的责任承担予以了明确约定。合同第二条第三款第一款第三项的约定，新银城公司利用银城酒店房屋进行非法活动，损害公共利益的，银城酒店可以立即终止房屋的租赁。以及该合同第六条第三款规定“乙方（新银城公司）应保证分租承租人或转租承租人遵守本合同，并对分租承租人或转租承租人的行为承担连带责任”。可见，银城酒店在赋予新银城公司分租、转租权的同时，已经充分考虑到权利的追索受限于合同主体的相对性规定，故特别约定新银城公司应保证全部分租、转租户遵守案涉合同，当然包括遵守该合同约定的不得利用租赁物业进行非法活动的条款。该条还明确规定新银城公司对全部分租、转租户的行为承担连带责任，由于合同无法穷尽对分租、转租户所有违约行为的一一列举，故本条所指“行为”应泛指案涉合同约定的全部违约行为，包括非法行为，并由新银城公司连带承担因分租户的非法行为所造成的违约责任即银城酒店单方解除合同的后果。一审法院认为案涉租赁合同书没有直接约定新银城公司需要对分租户的非法行为承担连带责任，完全忽视了合同当事人的立约本意，割裂了合同的整体性，属于事实认定错误。二、新银城公司的分租户存在利用租赁物业从事非法活动的事实。第一，新银城公司将案涉租赁物业第六层转租给东莞市广鸿沐足有限公司（以下简称为广鸿沐足），2018年5月24日，因东莞市公安局南城分局在对广鸿沐足进行检查时发现该沐足内有人涉嫌进行卖淫嫖娼的违法行为，南城分局对广鸿沐足进行了查封停业处理，并对该公司涉嫌组织卖淫罪的6名工作人员予以刑事拘留。第二，广鸿沐足工作人员杨明玉对为顾客杨豪多次提供卖淫服务的违法行为供认不讳，南城分局依据《中华人民共和国治安管理处罚法》对该两人分别作出了行政拘留和罚款的行政处罚。第三，新银城公司庭审补充提交的南城公安分局出具的《复业通知书》明确要求广鸿沐足“严格按照‘1+4’相关文件及东莞市公安局警示谈话记录列明的要求遵守承诺依法经营，不得擅自变更登记事项或利用经营场所从事非法经营活动”，也充分说明广鸿沐足被查封停业的原因之一是有“利用经营场所从事非法经营活动”。但一审法院依据刑诉法第十二条“未经人民法院依法判决、对任何人都不得确定有罪”的规定及从东莞南城公安分局调取的证据，认为广鸿沐足不存在非法行为并且只能证明公司员工存在非法行为，属于明显的事实认定及法律适用错误。其一，一审法院混淆了“非法”与“犯罪”的区别。案涉合同第二条第三款的题中之义是承租人不得进行“非法活动”的行为，本案中广鸿沐足的工作人员杨明玉的卖淫行为触犯了治安管理处罚法，已达到合同约定解除的条件。其二，《刑法》第三百五十八条关于组织卖淫罪的犯罪主体仅为自然人，并不包括单位，所以即便被刑事拘留的6名广鸿沐足的工作人员被判决犯组织卖淫罪，也无法追究广鸿沐足作为单位主体的刑事责任，但未予追究刑事责任，并不说明广鸿沐足没有从事非法经营活动，结合广鸿沐足被查封停业接受调查、工作人员杨明玉多次在场所内卖淫以及《复业通知书》对其“不得利用经营场所从事非法经营活动”的明确要求，均充分说明广鸿沐足存在非法经营的行为。所以，是否经法院判决确定罪与非罪，并非本案的审判依据，现有证据足以证明在广鸿沐足的经营场所存在非法经营的行为。三、广鸿沐足存在的非法行为已经构成了根本违约。案涉合同第三条约定的银城酒店享有单方解除权的情形有且仅有三项，且将“利用出租方房屋进行非法活动”列为第一项位列逾期交租的情形之前，足见立约时出租方即银城酒店对该条的重视程度甚至高于租金的收取。广鸿沐足经营场所内存在卖淫嫖娼的行为被查封，对银城酒店的品牌形象造成严重的损害，构成根本违约。新银城公司未在法定期限内提交答辩意见。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理，对一审法院所查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对银城酒店的上诉意见，本案二审的争议焦点为：银城酒店解除案涉租赁合同书的理由是否充分。银城酒店主张在广鸿沐足发生的非法经营活动导致案涉合同达到解除条件，其单方解除合同符合约定，但其并未证明案涉非法活动系广鸿沐足的公司行为，且广鸿沐足已经过批准复业。并且，案涉合同也未明确约定一旦在分租户处发生非法经营活动，银城酒店即有权解除案涉合同，银城酒店主张依据立约本意，案涉非法行为已经构成根本违约，但未能证明合同已无法继续履行，故银城酒店的上诉主张依据不足，本院不予采纳。综上，银城酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2397元，由东莞银城酒店负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年六月二十二日书记员  陈思怡谢爱玲附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。