贵州省石阡县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0623民初771号原告：鲜永志，男，1972年10月26日出生，侗族，贵州省石阡县人，住贵州省石阡县。原告：杨胜春，女，1972年2月11日出生，侗族，贵州省石阡县人，住贵州省石阡县。委托诉讼代理人：王栋，贵州黔策律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凡，贵州黔策律师事务所实习律师。被告：贵州石阡县顺兴置业有限公司，住所地：贵州省铜仁市石阡县泉都街道大关社区，统一社会信用代码：915206235609496873。法定代表人：欧波，系公司执行董事。委托诉讼代理人：刘明，贵州慧辩律师事务所律师。原告鲜永志、杨胜春与被告贵州石阡县顺兴置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲜永志、杨胜春及委托诉讼代理人王栋，被告贵州石阡县顺兴置业有限公司法定代表人欧波的委托诉讼代理人刘明，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲜永志、杨胜春向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除2012年5月1日签订的《商品房买卖合同》；2、请求依法判决由被告退还原告已付购房款332789元及逾期交房违约金直至全部款项付清时止（以332789元为基数，按照合同约定的0.03％每日标准计算，从2015年4月1日暂计算至起诉之日为182201元）；3、判令被告退还原告已经缴纳的住房维修基金、产权预告登记、抵押登记等费用4410元；以上合计519400元。4、案件受理费4497元由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2012年5月1日在签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于石阡县。房屋建筑面积为54.09平方米，合同总价为622789元。第八条第三项规定“买受人已银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计332789元，余款290000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10内，将申请办理银行按揭或公积金所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续……”，合同第十一条规定：“出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房”，合同签订后，原告按照合同的约定分别于2012年4月30日、2012年5月16日向被告缴纳首付放款212789元、120000元，房款合计332789元；2012年4月30日原告向被告缴纳住房维修基金、产权预告登记、抵押登记等费用4410元。原告缴纳首付放款及相关费用后，被告并未按合同约定书面通知原告前往指定地点办理贷款相关手续，也并未向原告交付办理贷款相关资料。从2014年12月30日至今，在长达六年多的时间里被告未按照合同约定向原告交付房屋，经原告多次联系被告，被告既不交房，也不退还原告已经缴纳的购房款项。综上所述，原告严格按照《商品房买卖合同》履行义务，并无违约情形存在。相反，被告严重违反了合同之约定，构成严重违约。被告的行为侵犯了原告的合法权益。为此，原告特诉到法院，请求法院判决如前诉讼请求。被告贵州石阡县顺兴置业有限公司辩称，1、原告诉求一、二相互矛盾，该合同对逾期交房有明确约定，二者不作累加，即逾期交房可选择解除合同或主张逾期交房违约金，因此，原告同时诉请解除合同及主张逾期交房违约金缺乏事实依据和法律依据；2、原告逾期付款违约在先，该合同第第八条付款方式及期限第3款原告选择贷款方式即应在合同签订之日向我方支付首付款332,789元，然而原告在2012年5月1日签订合同后于2014年4月30日、5月16日才付清首付款，逾期付款长达二年，按照合同第十条逾期付款责任第2款约定原告应承担日万分之0.1的逾期付款违约责任。3、逾期交房的责任不是我方的因素造成，我方2017年接管石阡县“国际名豪花园项目”前不是该项目的实际管理人员，石阡县人民政府为解决纠纷专门成立协调小组处理该楼盘的纠纷。4、2017年我方接管该项目后，多方筹措资金在两年多时间完成了国际名豪1、4、8、2、5号楼盘，因此，从公平及情理角度我方也不应当承担逾期交房违约责任。5、退一步讲，原告选择退房和主张违约金责任，按照合同第十三条逾期交房责任的约定，逾期交房原告可选择退房和继续履行合同。选择退房原告应书面通知被告，被告应自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照原告已付款的0.03％向被告支付违约金99.86元。原告至今未向我方书面提出退房的证据，显然，原告称被告不退房没有事实根据。6、合同履行过程中，原告没有书面申请，被告有理由相信原告是要求继续履行合同，按照合同逾期交房继续履行合同之约定，我方承担的违约金为全部已付房款日万分之0.1即33.27元，逾期违约金为65,009.58元（从2014年12月30日计算至2020年4月9日即五年零四个月九天1954天，1954天×33.27元/天=65,009.58元），扣减原告逾期付款承担违约金24,287.1元，即使是将逾期交房违约责任归于被告，被告也仅仅承担40,722.48元违约金；另外，原告所购房屋2018年内时就已经具备交房条件。由于原告所购房屋为商业用房，因国家政策因素，导致不能正常按揭，原告余款290,000元没有支付给被告，被告同样受到经济损失，请求依法驳回原告的诉讼请求。审理查明：2012年5月1日，出卖人贵州石阡县顺兴置业有限公司与买受人鲜永志、杨胜春签订了合同编号为2012000105的《商品房买卖合同》，合同主要内容：第二章商品房基本情况第一条、第二条约定“买受人购买的商品房为预售商品房，土地使用权出让合同号2009（52）出让，建设工程规划许可证号为520000200901711，建筑工程施工许可证号为522224201110270107，商品房预售许可证号为（石）商房预字第××号”；第三条约定“该商品房合同约定建筑面积54.09平方米，其中套内面积41.61平方米，该商品房位于【地上】第2层，房号1-20”，第七条约定“出卖人与买受人约定按套（单元）计算，该商品房总价款为622789元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用,出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第八条“买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人以【银行按揭】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款332789元，余额290000元以【银行按揭】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10内，将申请办理银行按揭或公积金所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第2种方式。……2、买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期,任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”。第十条约定“逾期付款责任，买受人如未按本合同规定的时间付款双方同意按照下列第1种方式处理。即1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期在90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日按照累计的逾期应付款的0.03％向出卖人支付违约金。并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金。第十一条约定“交付时间和条件（以）出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房”。……第十三条约定“逾期交房责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按第1种方式处理。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.10的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期在90日（该时限应当与本条的第1（1）项中的时限）后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.03％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部于已付款万分之0.1（该比率应当不小于本条第1（1）项中比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第十四条约定“交接手续，（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接时间、地点以及应当携带的证件。买受人应在收到书面通知后15日内，办理交接手续”。……第十五条约定“面积差异处理，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2中方式处理。按套（单元）计价的。出卖人承诺在房屋平面图中表明详细尺寸，并约定误差范围，该范围交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：按测绘公司实测建筑面积计算继续多退少补”。……第二十二条约定“房屋登记……二、初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，甲方给买受人等内容”。2012年4月30日鲜永志、杨胜春交付国际名豪购房款212,789元。2012年4月30日向石阡县房地产交易中心交付住房维修基金、产权预告登记、抵押登记等费用4,410元。2012年5月16日鲜永志支付房款120,000元。事后，在交付房屋时间内，贵州石阡县顺兴置业有限公司因多种原因未能交房。鲜永志、杨胜春所购房屋2018年内时已经具备交房条件。鲜永志、杨胜春未主张权利，贵州石阡县顺兴置业有限公司也未通知鲜永志、杨胜春。鲜永志、杨胜春认为贵州石阡县顺兴置业有限公司既不交房，也不退还其已经缴纳的购房款项。由此，鲜永志、杨胜春诉至法院，请求法院判决如前诉讼请求。审理中，鲜永志、杨胜春改变诉讼请求：被告一次性退还全部已付本金，不计算违约金和利息；或者被告把门面的水电排烟等设施处理好，交房给原告，在办理产权证时，原告一次性支付20万的后续购房款。贵州石阡县顺兴置业有限公司系2010年11月3日成立，注册资金1000万，投资人贵州顺兴投资股份有限公司、黄吉祥，原法定代表人夏世利，经营范围：非金融性投资、房地产开发、销售，建材销售，登记机关石阡县工商行政管理局。本院认为,原告鲜永志、杨胜春与被告贵州石阡县顺兴置业有限公司签订《商品房买卖合同》系合法有效的，原告鲜永志、杨胜春按合同约定交付了首付购房款，原告鲜永志、杨胜春已履行了合同的主要义务。被告贵州石阡县顺兴置业有限公司未按时间约定交付房屋，被告应承担违约责任。被告贵州石阡县顺兴置业有限公司出现逾期交房的原因受本地经济及实际施工状态的现实影响，加之其他因素（诉讼，拆迁等），导致被告贵州石阡县顺兴置业有限公司不能按时交房，对此，被告贵州石阡县顺兴置业有限公司应承担违约责任。考虑到被告仍然对“国际名豪”这一地块继续在开发，为维护石阡县城的整体开发价值，维护社会稳定，搞好城市发展，维护住房的稳定秩序，对原告的变更后诉讼请求即1、被告一次性退化全部已付本金，不计算违约金和利息；2、或者被告把门面的水电排烟等设施处理好，交房给原告，在办理产权证后，原告一次性支付20万的后续购房款。本院酌情支持第二方案。综上，原、被告签订合同后，被告贵州石阡县顺兴置业有限公司应当按照诚实信用原则履行合同义务，但被告贵州石阡县顺兴置业有限公司未履行合同，导致原告鲜永志、杨胜春至今未取得房屋，导致其权益处于不确定状态。被告贵州石阡县顺兴置业有限公司应当承担过错责任。根据《最高人民法院》精神，原告鲜永志、杨胜春的变更后的部分请求于法有据，应当支持。为此，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第五十七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告贵州石阡县顺兴置业有限公司将合同编号为2012000105《商品房买卖合同》的商品房【地上】第1层，房号1-20交付给原告鲜永志、杨胜春，限在本判决生效后10内履行。二、由原告鲜永志、杨胜春限在本判决生效后至房产证办理之前3年内分期支付余款200,000元给被告贵州石阡县顺兴置业有限公司，限在2021年7月15日支付60,000元，2022年7月15日之前支付60,000元，余款80,000元在2023年7月15日之前支付。如房产证提前办理，则原告鲜永志、杨胜春应在被告贵州石阡县顺兴置业有限公司办理房产证前提前支付完毕。三、驳回原告鲜永志、杨胜春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,497元，由原告鲜永志、杨胜春负担1,000元，由被告贵州石阡县顺兴置业有限公司负担3,497元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  杜宏芳二〇二〇年六月二十八日法官助理杨菁书记员李治广