江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4536号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈文馨，女，1975年8月27日出生，台湾人，住台湾省新北市新店区。委托诉讼代理人：许和平，安徽许和平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郝柏聪，男，1993年4月28日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：任黎平，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张扬，江苏东恒（苏州）律师事务所实习律师。原审第三人：昆山住商房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山开发区伟业路18号楼1711室。法定代表人：黄荣珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱瑞龙，男，该公司员工。上诉人陈文馨因与被上诉人郝柏聪及原审第三人昆山住商房地产经纪有限公司（以下简称住商公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0582民初11183号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年5月18日立案后，依法对本案进行了审理，本案现已审理终结。陈文馨上诉请求：撤销一审判决，改判陈文馨不承担20万元的违约金，郝柏聪交付的5万元定金不予返还。诉讼费用由郝柏聪承担。事实和理由：一、双方签订的昆山住商房屋买卖合同实际上是无法完成房屋买卖交易的无效合同。根据苏州市人民政府苏府(2016)150号《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见通知》中第三条规定的首套房贷款比例，最低首付款比例不低于30%”。本案贷款比例高达91.5%，当然不可能办理贷款。二、一审认定贷款审批时间推迟并非郝柏聪个人原因是错误的。91.5万元贷款已经审批通过只是郝柏聪及住商公司的口述，一审两次开庭均无相关证据予以证明。合同约定的顺序是住商公司为郝柏聪办理好评估、贷款审核，住商公司再为陈文馨、郝柏聪双方办理好相关税费的缴纳，房屋产权过户手续，可见办理银行贷款手续是前置条件。双方于2018年10月8日签约，约定12月30日办理过户，但经过履行期后，郝柏聪贷不到款又无现金，故陈文馨通过律师发函解除合同并无不妥。三、一审判决对于合同是否继续履行没有作出判决，陈文馨并不接受之后的补正裁定。且一审超过审理期限，程序上不当导致实体不清。郝柏聪辩称：一审案件事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、双方签订的《昆山住商房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。该份合同明确约定了房屋总价是100万元，郝柏聪在签约当日支付定金5万元，过户当日支付25000元，银行贷款915000元，交房当日支付1万元，过户时间2018年12月30日。陈文馨对首付款支付金额、贷款金额和过户时间均予认可，其称银行贷款高达915000元不符合购房政策，而根据实务操作，首付款约定7万元的原因主要是因为银行贷款需要参考评估价，由评估公司出具评估报告来确定。案涉房屋的评估价依据住商公司在一审当中的陈述是1307200元。办理贷款均交由住商公司办理，中间并不存在做高评估的情况。二、陈文馨陈述的先办理好银行贷款手续是过户的前置条件，郝柏聪同意这一观点。首先根据昆山的房屋交易流程，存量房交易如果需要贷款，必须要有出售方配合才能办理，因此没有陈文馨的配合，郝柏聪无法办理贷款。其次，双方首次去工商银行办理贷款未能成功的原因是因为陈文馨未能向银行提交其配偶的台胞证复印件所致。第二次双方又去了兴业银行办理贷款的时间，不得已延迟到2018年12月28号，而合同约定的过户时间是12月30日，很显然双方不可能按照原来约定的时间去办理过户手续，因此再次办理过户手续的时间需要另行约定。2019年1月31日兴业银行贷款审批通过，但是陈文馨在可以继续履行合同的情况下提出了解除合同，由此可见违约的一方是陈文馨。郝柏聪向一审法院提出诉讼请求：一、请依法判令解除《昆山住商房屋买卖合同》，陈文馨返还房款7.5万元；二、请依法判令陈文馨向郝柏聪支付违约金20万元；三、本案诉讼费由陈文馨承担。陈文馨一审反诉请求：一、郝柏聪违约交付的5万元定金不予返还。二、郝柏聪承担本诉和反诉诉讼费用。一审法院经审理查明：昆山市开发区中华园路29号楼805室登记在陈文馨名下，登记为单独所有。2018年10月8日，陈文馨（甲方）与郝柏聪（乙方）、住商公司（丙方）签订昆山住商房屋买卖合同，约定：第一条、甲方同意将座落在昆山市开发区中华园路29号楼805室（房地产权证号：昆房权证开发区字第××号）面积97.2平方米房屋出售给乙方。第二条、甲乙双方协商一致上述房产成交金额为1000000元。第三条、甲方应于签订本合同的同时将该房屋的房产证和土地证由丙方代管，并经甲乙双方同意于2018年12月30日前办理过户手续。第五条、甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，若逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。第十一条、乙方承担房屋交易过程中的所有税费、评估费。第十二条、乙方于签约当日支付定金50000元，乙方于过户当日支付甲方25000元，乙方银行贷款支付甲方915000元，乙方于交房当日支付甲方尾款10000元。合同签订后，郝柏聪支付陈文馨5万元定金，2018年11月14日又支付25000元。2019年1月25日，郝柏聪向兴业银行股份有限公司苏州分行申请期限360个月，金额91万元的个人住房按揭贷款，2019年1月30日该申请经审批通过。后陈文馨未按约办理过户后续，双方产生纠纷。另查明，郝柏聪于2017年5月开始在昆山缴纳社会保险，此次购买为首套房。一审法院认为：郝柏聪与陈文馨签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以认定。双方应当按照合同约定履行义务，合同约定915000元房款通过贷款支付，虽贷款审批通过时间推迟，但并非由于郝柏聪的个人原因，陈文馨应当按约配合办理过户手续。陈文馨在签订合同后认为首付过低，不配合办理过户的行为构成违约，应当承担违约责任。现郝柏聪要求解除合同，符合法律规定和合同约定，予以认定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现郝柏聪要求陈文馨退还房款75000元，一审法院予以支持。合同约定“甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，若逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。”故一审法院对郝柏聪要求陈文馨承担违约金20万元的诉讼请求予以支持。因陈文馨系违约方，故对其要求定金不予退还的反诉请求不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四、第一百一十五条之规定，判决：一、郝柏聪与陈文馨于2018年10月8日签订的《昆山住商房屋买卖合同》，陈文馨于判决生效后十日内返还郝柏聪房款75000元；二、陈文馨于判决生效后十日内支付郝柏聪违约金200000元；三、驳回陈文馨的反诉请求。如未按判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13800元，反诉案件受理费525元，均由陈文馨负担。二审中，当事人围绕争议焦点提供证据，本院组织双方进行证据交换和质证。陈文馨提供其与住商的员工张志鹏之间完整的微信聊天记录。郝柏聪对于记录真实性没有异议，二审中未补充其他质证意见。一审法院经审理查明的事实，本院予以认定。本院另查明，案涉房屋买卖合同中并未约定申请银行贷款的期限。陈文馨与住商公司工作人员的聊天记录显示：陈文馨首先在2018年11月底对于房屋过户和贷款到账的先后顺序提出异议，认为无法保证其权益；2019年12月6日，住商公司提出两个变通方案；陈文馨于12月14日称需要大家碰面再谈一下；2019年1月24日住商公司表示年前办不了过户了，过年再办；同日陈文馨表示买房拖了太久了，无法接受，欲解除合同，让中介去办一下；2019年2月12日住商公司通知陈文馨贷款在1月31日办好了，可以过户了，买方不同意解约。同时，住商公司解释了在工商银行贷款没有申请成功的原因，并称直到2018年12月23日陈文馨才把丈夫的台胞证复印件拿过来，这也是时间延误的原因之一。陈文馨与郝柏聪的聊天记录显示：2019年12月9日，郝柏聪要求陈文馨确认房子是否还要卖，否则走法律程序；12月20日，陈文馨回复称房子还是愿意按照100万元卖给对方的，但是担心房产过户后剩余的92.5万元拿不到；12月22日，郝柏聪称让中介找一个放款和审批加急的银行，争取过年之前办好；12月26日，郝柏聪提出29日上午和他们约一下，陈文馨回复好；2019年2月20日，郝柏聪称贷款已经办下来了，要求对方确认，陈文馨未回复。本院认为，案涉《昆山住商房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效。合同中关于贷款比例的约定是否符合金融机构的相关政策，并不影响合同的效力，如果郝柏聪能够办理相应金额的贷款，则仍可正常履行合同。一审中郝柏聪主张系由于陈文馨未及时提供证明材料，导致贷款审批延期，住商公司亦陈述陈文馨未积极配合，且表示过不再想出售房屋；陈文馨则认为郝柏聪不符合贷款条件导致银行未审批成功。双方合同中约定，签约当日支付定金5万元，过户当日支付2.5万元，通过银行贷款支付91.5万元，交房当日支付尾款1万元。但对于过户与通过贷款支付91.5万元的履行顺序并未明确，为了保证交易安全，陈文馨有权要求支付贷款的同时办理房产过户或先支付91.5万元再办理过户。故买方或中介提出在2018年12月30日之前办理过户登记，陈文馨对此提出异议尚属合理。但根据兴业银行苏州分行出具的情况说明，2019年1月30日，郝柏聪的贷款申请确已通过该行审批，银行与本案并无利害关系，故该事实基本可以认定。并且，住商公司于2019年2月12日已将该情况告知陈文馨，此时陈文馨对于郝柏聪催促履行的信息不予回复，并在郝柏聪发送催告函后回函解除合同的行为，确已构成违约。现双方均无继续履行合同的意愿，故郝柏聪起诉要求解除房屋买卖合同，陈文馨返还预付款项7.5万元的诉讼请求，应予支持。对于违约金，合同中有明确约定，本院结合陈文馨的违约情形以及周边房屋市场价格增长情况，认定房屋买卖合同未能履行造成郝柏聪的损失金额已经超过20万元，故郝柏聪要求陈文馨赔偿违约金20万元的诉讼请求，予以支持。因陈文馨违约导致合同不能继续履行，其主张不予退还定金的诉讼请求，不予支持。综上，陈文馨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，但判决主文出现笔误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2019）苏0582民初11183号民事判决第二、三项；二、变更江苏省昆山市人民法院（2019）苏0582民初11183号民事判决第一项为“郝柏聪与陈文馨于2018年10月8日签订的《昆山住商房屋买卖合同》予以解除，陈文馨于本判决生效后十日内返还郝柏聪购房款75000元”。二审案件受理费13800元，由陈文馨负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  李 诚二〇二〇年六月二十四日书记员  殷 姿法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买费经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。六、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。七、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。