贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1904号上诉人（原审被告）：黔西县中友房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市黔西县城关镇水西大道西段（城关信用社四楼），统一社会信用代码：91520522057092292P。法定代表人：罗阳，该公司董事长。诉讼代理人：刘继丹，贵州贵达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜荣，女，汉族，1973年11月7日出生，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。委托代理人：李平，系重庆立昂律师事务所律师，委托权限为特别授权。上诉人黔西县中友房地产开发有限责任公司（以下简称中友公司）与被上诉人姜荣普通破产债权确认纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初4305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人中友公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定本案中上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，被上诉人已经实际支付购房款，在法律认定上是错误的。双方于2014年5月30日签订的《商品房买卖合同》，约定将位于黔西县房屋出售给原告，但被上诉人支付给上诉人的289940元的案涉房屋价款转入上诉人后又被转给姜波，姜波与姜荣系兄妹关系，因此上诉人账目上并无被上诉人实际支付购房款的依据，被上诉人并非真实购房消费者。被上诉人主张其购房款是以贵州中远锦源科技开发有限责任公司广告款抵扣，该行为属于代物清偿，而代物清偿的成立需要满足四个条件：第一，必须有原债的关系存在；第二，必须有双方当事人关于代物清偿的合意；第三，他种给付必须与原定给付不同；第四，需要债权人受领他种给付以代替原定给付。以上条件需同时具备，缺一不可。本案中，因抵债房屋并未完工，不具备交付条件，上诉人即未为被上诉人办理权属登记，亦未实际将房屋交付给被上诉人，因此双方的代物清偿无效，一审法院不应支持被上诉人的诉讼请求。另，根据《中华人民共和国企业破产法》之规定，破产管理人对上诉人与被上诉人均为履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，若确认与被上诉人的《商品房买卖合同》继续履行，会严重损害其他债权人的利益。综上，一审判决在适用法律上是错误的，恳请二审法院改判，支持上诉人的请求。被上诉人姜荣二审答辩称：被上诉人用广告款充抵购房款真实合法，抵债价款相当，抵债行为已通过签订商品房买卖合同及上诉人出具购房收据实现。且上诉人已将案涉房屋交付，被上诉人已实际占有使用案涉房屋，因此，商品房买卖合同应继续履行。原审原告姜荣向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原告享有黔西县杜鹃大道水西古城第40栋3单元1层1号房以及第40栋3单元1层10号房的购房债权613616元；2.请求依法确认原告对已缴纳的契税、专项维修基金11399元享有购房债权；3.判令被告为原告办理上述房屋权属登记；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2014年5月30日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于黔西县房屋出售给原告。合同签订后，原告向被告支付了购房价款，并缴纳了维修基金11399元，被告向原告出具了收款凭据。2018年1月4日，黔西县人民法院裁定受理被告的破产清算申请，并依法指定贵州贵达律师事务所担任被告管理人。原告按被告管理人的要求申报了购房类债权，被告管理人不予确认。原告认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》成立于人民法院受理被告破产申请之前，未违反法律规定，合同合法有效，应受法律保护，被告管理人无权解除合同。2015年6月2号，原告向被告现金交款289940元，并于2015年5月至2017年5月期间分九次共计向贵州中远锦源科技开发有限责任公司（以下称中远公司）法定代表人姜波支付了295400元购房款。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。一审法院认定事实，中远公司是依法设立的可从事广告策划、发布及代理，广告制作等的企业法人。原告为中远公司财务人员，中远公司（乙方）与被告（甲方）于2013年12月16日签订《水西古城广告发布合同》，约定由中远公司为被告在中远公司媒体上发布广告，总费用为105万元，该款的支付方式为本合同签订之日，甲方将水西古城位于40栋8号房的门面96.72平方按6300元／平方米、总价款为609336元作为广告费用进行置换，余下的款项440664元于2013年12月30日支付40%即176265元，2014年3月30日前支付176265元，2014年6月30日前付清尾款88134元。此合同签订之后，中远公司与中友公司之间仍签订有多份合同关系。2015年5月27日，中远公司与被告进行对账，并签订《水西古城往来清单》，一致确认截止至2015年4月26日，被告尚欠中远公司782566元（包含2013年的合同所欠尾款）。2015年5月27日，被告出具收据，注明贺军购买8栋3-4-1号房屋购房款210678元，收到周正琴8栋3-2-1号房屋购房款210678元，收到谢果28栋3-2-1号房屋购房款241800元。贺军、周正琴、谢果的购房款项共计663156元。2015年3月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》2份，约定由被告将位于黔西县7元的总价、40幢3单元1层1号房以260190元的总价出售给原告，付款方式为一次性付款。以上共计602217元。被告于2015年3月20日向原告出具了40幢3单元1层10号房、40幢3单元1层1号房的购房款共计60万元的收据，2015年6月2日，原告向被告以现金缴款方式向被告银行账户支付了维修基金11399元。2018年1月2日，被告中友公司以资不抵债为由向本院申请破产清算，同年1月4日，本院裁定受理被告中友公司的申请，同年1月22日，本院依法指定贵州贵达律师事务所担任中友公司的管理人。原告向被告管理人申报602217元的购房债权及134813元的利息/违约金债权，以及11399元的契税维修基金债权，被告管理人以原告所述的内容为以房抵债而非真实的购房者而对其申报债权不予确认，双方签订的合同应予解除。另查明，2015年6月2日，原告向被告以现金缴款方式向被告银行账户支付了房款（40-3-1-1）首付款289940元，该笔款项转入中友公司后，中友公司转入中远公司法定代表人姜波账户。2019年1月20日，中远公司出具购房款结清证明，证实原告应付购房款已经结清。案涉商品房未办理备案登记、预售许可证号为2014050，截止2019年11月21日，仍处于执行查封限制状态（另：查封时限为2016年3月4日至2019年3月3日）。又查明，中远公司向管理人申报的债权金额为119410元,该笔债权因过诉讼时效未予确认。还查明，本案诉争标的物“水西古城”40幢3单元1层1号、40幢3单元1层10号房属“水西古城”规划内建筑。一审法院认为，本案焦点：原告是否实际支付购房款，诉讼请求是否应予支持。案涉《水西古城广告发布合同》及《商品房买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方均应遵守。根据《水西古城广告发布合同》的约定，中友公司承诺以房屋抵扣广告发布费609336元，该行为系以房抵债。原告与被告中友公司签订《商品房买卖合同》时，被告中友公司在未直接收到原告向其支付购房款的情况下自愿向原告出具了相应的购房款收据并代收了维修基金，结合《关于抵付房价款的证明》，可以看出原告是以被告欠付中远公司的广告费抵扣其应付的购房款，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条的规定，虽三方未共同签订书面的抵债协议，但三方均以事实行为履行了抵债的约定，系三方以房抵债行为。本案中，应先审查该抵债行为的类型及效力，再据此判定原告是否实际支付购房款，而认定该抵债行为类型及效力的关键在于抵债协议签订时原债务履行期限是否届满、原债务是否因签订协议而消灭、是否存在恶意损害第三人合法权益等因素。首先，案涉《水西古城广告发布合同》中约定广告发布费尾款的支付时间为2014年6月30日，而《商品房买卖合同》签订时即抵债行为实际发生的时间为2015年3月12日，应认定三方达成抵债协议时原债务履行期限已届满。其次，中远公司向管理人申报的非购房类债权中已将抵扣广告费的部分实际扣除未申报，已履行扣除原债务的约定，结合中远公司出具《关于抵付房价款的证明》，三方的履约行为表明原债务因签订抵债协议而消灭。最后，该抵债行为发生在中友公司破产清算三年前，双方确认的购房单价并未明显低于市场价格，且该过程中未发现恶意损害第三人合法权益及虚假诉讼等情形。综上所述，本案三方以房抵债行为合法有效，虽抵债物尚未交付债权人，也未办理产权登记，但债权人依法享有债权请求权，有权要求债务人继续履行以房抵债协议。关于原告要求确认第40栋3单元1层1号房及10号房的购房债权613616元、契税及维修基金11399元购房债权的主张，原告已通过三方抵债方式支付购房款60万元并签订了《商品房买卖合同》，双方建立了真实有效的商品房买卖合同关系，如前文所述，虽抵债物尚未交付债权人，也未办理产权登记，但债权人依法享有债权请求权即购房债权请求权。关于购房债权金额，原告要求确认的购房债权金额是合同约定的购房总价款602217元加上已支付的契税维修基金11399元，但原告向被告实际支付的购房款应为抵扣广告费的60万元、已缴纳的维修基金及契税11399元，故原告对被告享有的购房债权金额为611399元。关于原告的诉讼主张，经释明，原告诉讼请求的真实意思表示是确认对被告享有购房债权并继续履行《商品房买卖合同》、办理权属登记。关于案涉《商品房买卖合同》是否继续履行的问题，前文已述，原告的购房行为系三方以房抵债行为且合法有效，原告应支付被告中友公司的购房款是以中友公司欠付中远公司的广告费抵扣60万元，结合中远公司出具的《购房款结清证明》，应认定该60万元购房款原告已经履行，虽两份《商品房买卖合同》价款总计602217元，即原告抵款金额比《商品房买卖合同》约定的购房总价款少2217元，但结合破产管理人的审查标准，支付全部或大部分购房款的购房户，可以继续履行商品房买卖合同，现原告已支付大部分购房款，其请求被告继续履行《商品房买卖合同》的主张，符合被告破产后管理人的审查标准，本院予以支持。关于原告要求办理权属登记的主张，因被告系破产企业，已无法按照合同约定的时间办理权属登记，处于履行不能的状态，且案涉房屋现为执行查封状态，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，一审判决：一、确认原告姜荣对被告黔西县中友房地产开发有限责任公司享有“水西古城”40幢3单元1层1号、40幢3单元1层10号房的购房债权611399元，该购房债权以继续履行案涉两份《商品房买卖合同》的方式清偿；二、驳回原告姜荣的其余诉讼请求。案件受理费50元，由被告黔西县中友房地产开发有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审争议的焦点：姜荣是否实际支付购房款及案涉《商品房买卖合同》应否继续履行。本院认为，上诉人的上诉请求应予以驳回。理由是，首先，根据《水西古城广告发布合同》，载明的广告费用为105万元及2014年6月30日前付清及中友公司一审庭审认可欠付中远公司广告费用105万元的事实。结合中远公司2019年1月20日出具购房款结清证明，说明姜荣据以抵扣购房款的基础债权真实有效，中远公司对姜荣以其公司对中友公司债权抵扣姜荣购房予以认可，且中友公司以向姜荣出具收据方式认可以广告费用抵扣购房款的事实。其次，中远公司以实际对中友公司享有的609336元债权抵扣购买中友公司开发的商品房的购房款，并不违反法律的规定。且用609336元债权抵扣购买中友公司开发的商品房的购房款后，实际产生消灭中友公司对中远公司609336元的债务。第三，与姜荣同时系以中远公司广告费用抵扣购房款的还有周正琴、贺军、谢果三人，但管理人对该三人的购房债权予以确认而对姜荣购房债权不予确认，其不予确认理由不具正当性。第四，双方签订《商品房买卖合同》的时间为2015年3月12日，案涉《水西古城广告发布合同》中约定广告发布费尾款的支付时间为2014年6月30日，支付和购房时间距离中友公司被裁定受理破产的时间（2018年1月4日）最近已长达近3年，不属于《中华人民共和国破产法》第三十一条、第三十二条关于个别清偿的规定。关于案涉《商品房买卖合同》应否继续履行的问题，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第一款“下列财产不属于破产财产（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产。”的规定，姜荣在609336元额度内支付了购房款，根据上述司法解释的规定，案涉《商品房买卖合同》项下的房屋已不属于破产财产。一审判决继续履行《商品房买卖合同》正确，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黔西县中友房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  张 晶审 判 员  唐 琳二〇二〇年六月二十二日法官助理  詹 淼书 记 员  龚佳铃