江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2334号上诉人（原审被告、反诉原告）:仲卫进，男，1979年8月22日生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:张军，男，1972年12月31日生，汉族，住苏州。上诉人仲卫进因与被上诉人张军房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仲卫进上诉请求：1、撤销苏州工业园区人民法院所作(2019)苏州0591民初73号民事判决中第二项(仲卫进于本判决生效之日起十日内赔偿张军维修费14450元)判决；发回重审或依法改判。2、撤销苏州工业园区人民法院所作(2019)苏州0591民初73号民事判决中本诉被告案件受理费承担1780元，反诉案件受理费被告承担428元，鉴定费用仲卫进承担20000元判决；发回重审或依法改判。事实和理由：2018年4月28日，房屋已经安排交接至原告，当时房屋状况良好。一审法院安排鉴定时间是2019年5月23日，13个月当中，完全可能张军自己维护不当，造成严重的损坏。鉴定报告中认定漏水的原因为防水层缺失有关，系张军房屋装修的问题，责任全在张军。一审判决我方却承担全部维修责任，并承担鉴定费用的80%及案件受理费的大部分，带有明显倾向性。张军在诉讼中未作答辩。张军向一审法院起诉请求：1、判决仲卫进对受损房屋进行修缮并承担因此所发生的所有费用（暂定为1万元）；2、仲卫进继续从2017年9月1日到房屋实际交还之日按照每月3300元的标准交付租金及使用费，截止到2018年4月30日暂计为26400元；3、解除租赁合同，由仲卫进支付违约金（计算方式为：以6600元每月为基数，从2018年5月1日开始到房屋损失评估报价出来为止）；4、仲卫进承担本案诉讼费。仲卫进向一审法院提起反诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、张军退还仲卫进自2017年6月1日起至2017年8月30日的房屋租金9900元及押金3200元，合计13100元；3、张军向仲卫进支付违约金20000元；4、反诉费用由张军负担。一审法院认定事实：张军系位于苏州工业园区海悦花园四区9幢2503室房屋的产权人,该房屋所有权证登记时间为2014年8月22日。2014年1月25日，张军与仲卫进签订《房屋租赁合同》（编号0800439），约定由张军将上述房屋出租给仲卫进用于居住，房屋面积为142.5平方米，租赁期限60个月，从2014年3月1日起至2019年2月28日止。租金每月3200元，首期租金9600元在签约时支付，后续租金按照季度支付，每季度提前一周支付，每逾期一天按照月租金的5%支付滞纳金，拖欠超过一个月的，出租方有权收回出租房屋，承租方按照实际居住日缴纳滞纳金并承担违约责任。承租方承担租赁期限内的水电费等实际使用费用。承租方使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，应当及时联系进行维修并承担所发生的费用，由于不可抗力及非承租方原因造成的损失由出租方负责承担有关维修费用。租赁期限内承租方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经出租方同意并经政府有关部门批准，出租方有权对装修或改动情况进行监督，合同期满时承租方不得移走自行添加的结构性设施，出租方也无须对以上设施进行补偿。承租方在签约时交付押金3200元，待租期届满出租方验房后，承租方将钥匙交付出租方，同时出租方将押金全部归还承租方。租期届满或双方协商一致时本合同终止，承租方应在期满当日将钥匙及正常使用状态下的附件中物品交付出租方，房屋留置的一切物品视为放弃，出租方有权处置，承租方无异议。一方违约，另一方有权终止合同，并提出赔偿要求。违约责任方面，约定出租方未按照规定时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供给承租方，每逾期一天按照月租金的5%支付违约金，逾期7天不履行的，承租方有权终止合同，出租方按照规定支付违约金并据实赔偿实际损失；非因承租方过失出租方擅自解除合同并提前收回房屋的，出租方按照年租金的20%向承租方支付违约金，有其余损失的据实赔偿。承租人违约方面，未经出租人同意将房屋擅自转租、转借、擅自拆改结构或用途，或者拖欠租金超过一个月以上的，承租方向出租方支付相当于年租金20%的违约金，有其余损失的据实赔偿；租赁期间内欠付费用，或者租期届满未将完好房屋交还给出租房的，也应当承担违约责任。房屋及其附属设施由于不可抗力造成的损失，以及政府政策原因所致不能履行，各方不承担违约责任。特别条款部分，约定合同期限内，任何一方提前终止合同，在合同的一到三年，违约方支付30000元给对方，第四年、第五年支付25000元；租金第四年调整为3300元每月，在第五年调整为3450元每月；出租方同意承租方转租，不得分租；承租方同意出租方回访。2017年5月23日，张军向仲卫进发送邮件：己方5月15日接到2403室业主投诉，说走廊靠近主卧处顶部漏水，要求找出原因并处理。张军联系物业管家要求尽快解决。5月19日双方及物业管家共同查看2503室及2403室房间状况及2403室漏水状况，并要求仲卫进联系物业，在周末安排物业重装马桶，但至今未装。张军认为仲卫进对房间内不当使用造成损坏及时维修并承担费用，要求将卫生间门框更换成新的并恢复原样、被水浸踢脚及地板更换并恢复原样、受侵蚀的墙面涂料重做并恢复原样。仲卫进当日回复邮件：我们以精装修房屋的价格承租房屋，保持所有设施可以正常使用是你的义务，现在承租和正常使用过程中，由于房屋装修质量造成我们困扰，你的装修质量出现问题需要解决，要求保证在我们正常居住的前提下进行维修。2017年5月24日，张军回复邮件：我们对同一事物的认知存在根本差异，事情未解决前，合同仍将正常履行。昨天2403室内业主又打电话给我，说漏水更厉害，请让你的管家抓紧联系物业并尽量维修。房租要续费了，请在本月底前将房租打给我。2017年6月16日，仲卫进向张军发短信：“张先生，你以高价格将精装修房子出租给我，在我们刚刚缴完房租之后，你让物业停水，房子不能正常使用，给我们造成重大损失。既然你违约在先，丝毫没有契约精神，我们将把房租出租用作仓库，直到收到的房租可以弥补我们的损失。如果仓库出租仍不能弥补我们的损失，我们将会把房子内设施作价处理，然后作为仓库使用，请知悉。”“今天上午你强行停止供水，我给你时间到今晚12点，如果水不通，将如上处理，请知悉……”张军：“1、我房子租给你是完好的，至今，已经到第四年了，房子交给你，你就有义务对里面的东西负责；2、由于你们的管理不善，租客野蛮使用。造成房间内硬装的损坏，按照合同，必须给予赔偿或修复；3、由于你们的不当使用，造成水漏到楼下近两个月，给楼下造成持续性的困扰和损害，物业已尽量配合，发现问题并要求你们疏通管道，但你们不理不睬，才造成今天的恶果；4、不管你把我房间做什么用，该交的房租必须交，如果你拒绝缴纳，我将采取相关措施。”仲卫进：“既然张先生拒不承认自己出租住房，就应该保证正常使用，且反咬一口，那么我不会有事找你，你在合同期限内违约，还想强收房租，就通过法院来收吧。”张军：“停水是因为你们对出现的问题视而不见，对给邻居造成的持续性损害漠不关心，对物业提出的要求和建议置若罔闻，不得已做出的无奈之举。供水随时可以恢复，选择在你，决定也在你。”2017年6月17日。张军：“刚刚又接到2403的投诉电话，抱怨楼上一晚上都在用水，对于楼上有问题却不解决而野蛮使用，她警告将采取诉讼措施。请立即着手解决。”仲卫进：“你好房东，我们也不想看你被起诉，你联系好维修人员后请告诉我，我们管家会像以前两次一样去想办法配合，但这次维修款我们不会垫付。”张军：“既然你对自己产生的问题恍若不见，颠倒黑白，推卸责任，还要继续野蛮使用，我将不得不采取进一步措施，由此带来的一切后果你承担。”2017年6月19日。张军：“由于你们对存在的问题置之不理，持续性地野蛮使用，给楼下邻居造成持续的损害，请务必在今天把问题解决掉并通知物业现场见证，如果过了今天夜里12点我没有收到物业通知，我将向清源水业申请停水。”2017年7月4日。张军：“仲先生，清源水业于上周五停了9幢2503的水，但今天2403的业主打电话来，这两天楼上一直在用水，请对你的行为和由此所产生的一切后果负责。”仲卫进：“你好张先生，你精装房出租给我们居住使用，因质量问题出现漏水，你不仅拒不维修解决，还擅自拿掉水阀，导致我们不能正常居住。即日起，我们将此房办公使用，但因其不具备合同约定的居住功能，我们将按照每个月1000元向你缴纳房租，目前已经预交了9900元，9个月内我们不会向你缴纳房租，9个月后如果你有意出租，我们再商定。”仲卫进：“另外，我坚信通过向市里不断投诉，你和物业会纠正野蛮做法，将水阀修好，将水恢复。但是因为此阶段我们无法居住造成的损失由你承担。一般来说，我们空出来再租掉的周期大约是两个月，也就是合同期的至少2个月，我们无需付房租给你。鲁莽行事前该先问律师，维修几百块能解决的你偏要弄出这么大损失，这不是成熟成年人的行为。”一审庭审中，张军称：2016年也发生过主卧马桶堵塞，当时仲卫进找了物业，把马桶拆掉重做了;2017年2、3月，仲卫进另通知己方浴缸堵塞，但没有说漏水，己方通知物业疏通过;本次事故是在2017年5月15日，当时接到楼下业主电话后知道漏水，初步判断为主卧卫生间浴缸堵塞，张军去现场看，没有看见存在设施损坏或者破损，后来物业打电话告诉张军说里面都是头发。仲卫进称：马桶浴缸水池从2016年底开始一直存在漏水，期间找过张军两次，张军也来修复过，由仲卫进垫付了费用，但是未能根本上解决问题，之后仲卫进也报修、维修。仲卫进未对房屋进行任何改动，初步判断还是房屋本身存在质量问题。本次楼下业主叫张军来维修，但是张军要求仲卫进承担费用，故此一直僵持。一审诉讼中，张军与仲卫进一致确认：仲卫进交付的租金对应的截止时间为2017年8月31日；张军于2017年6月底将案涉房屋楼道入户的水表拆除，之后一直未安装。另，张军同意押金3200元在欠付金额中一并折算。2018年4月23日，张军、仲卫进双方均表示同意解除案涉房屋租赁合同，并一致同意自行交接房屋。2018年4月28日，案涉房屋进行了交接，交接的时候仲卫进将案涉房屋腾空后并将钥匙交还张军，但双方未作交接清单。张军提供的一组照片显示了交接时案涉房屋的现场情况。一审诉讼中，一审法院根据张军的申请，委托专业机构就案涉房屋的漏水原因及墙地面损坏原因进行了鉴定。2019年6月12日，苏交科集团检测认证有限公司出具鉴定意见书，认为：1、涉案房屋主卫及周边渗漏与台盆下水管漏水、主卫防水层局部失效以及使用过程中的管理不当有关；2、涉案房屋房间内地板、墙面损坏是因室内积水造成的，其积水与使用过程中管理不当有因果关系。张军为此支付鉴定费25000元。案件审理过程中，张军、仲卫进双方均同意就张军主张的修复部分的费用不委托专用机构进行鉴定。一审法院组织当事人查看了现场，并就相应损失做了评估，经估算案涉房屋主卫及周边房屋木地板、涂料、踢脚线的维修费用为6000元;案涉房屋餐厅及客厅的地板、踢脚线以及墙面维修费用合计10250元。以上事实，由房屋租赁合同、转账记录、邮件、短信、鉴定意见书、现场查勘记录及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：张军与仲卫进签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法、有效，双方均应按约履行。诉讼中，张军诉请解除上述房屋租赁合同，仲卫进对此亦无异议，故一审法院确认案涉房屋租赁合同已解除。关于合同解除的责任，一审法院认为，出租方应当提供功能完备和附属设施完好的房屋供承租方使用，而承租方应当合理使用承租的房屋,对于使用不当或不合理使用导致房屋或其内部设施出现损害或发生故障的应当承担维修费用。本案中，结合案涉房屋主卫漏水原因的鉴定意见，一审法院对原仲卫进双方的过错责任认定如下：一方面，仲卫进作为承租方，应当合理使用房屋，其在主卫发生漏水时没有及时向出租方报修，而是放任渗水扩大至周边房屋，进而渗漏到楼下并妨碍楼下住户的生活，其应当对案涉房屋无法租住使用进而导致合同解除承担主要责任。另一方面，张军作为出租方，未对案涉房屋定期检查或进行维护义务，对于主卫防水层局部失效未及时修复，其对合同的解除应承担次要责任。综合当事人过错程度，一审法院酌定仲卫进承担70%的责任，张军承担30%责任。对于主卫及周边的修复费用，诉讼中，双方当事人均认可为6000元。结合当事人的责任比例，一审法院判决仲卫进赔偿张军主卫及周边维修费4200元（6000元×70%）。另，对于客厅、餐厅地板及墙面损失的赔偿问题。因租赁合同签订时张军向仲卫进出租并交付的为精装房，结合庭审调查，案涉房屋墙面损坏、客厅及餐厅地板浸水，在双方当事人就案涉房屋组织交接的时候确已存在，现鉴定机构亦已明确，积水与使用过程中的管理不当有因果关系，故张军要求仲卫进赔偿该部分损失有事实及法律依据，应予支持。上述损失经双方当事人认可为10250元，故仲卫进还应赔偿张军房屋维修费10250元。对于结欠的房租及使用费的问题。因双方当事人签订的合同约定房屋用于居住，而张军自行将水表拆除的行为对于仲卫进使用房屋造成障碍，但仲卫进不肯交还房屋而主张做仓库使用，故一审法院综合其使用情况，按照约定租金的70%支持，即从2017年9月1日至2018年4月26日租金（含部分使用费）为18172元。对于仲卫进主张退还2017年6月1日至2017年8月31日的租金，承上所述，因拆除水表，一审法院酌情判决张军退还2970元。对于合同解除的违约金，一审法院认为，鉴于双方当事人对于案涉房屋租赁合同的解除都有责任，故一审法院对违约金一并予以考虑。案涉房屋交接后，张军应当采取合理措施保全证据，而不是将案涉房屋空置进而扩大损失，故其主张仲卫进支付以6600元每月为基数自2018年5月1日开始到房屋损失评估报价出来为止的违约金，一审法院碍难支持。综合当事人的过错程度、实际损失并兼顾合同的履行情况等因素，一审法院酌情判决仲卫进赔偿张军损失6930元。对于仲卫进支付的押金3200元，双方当事人同意在仲卫进欠付张军的款项中抵扣，一审法院予以确认，并将上述款项与违约金直接折抵。遂判决：一、依法确认张军与仲卫进于2014年1月25日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、本诉被告仲卫进于本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告张军维修费14450元；三、本诉被告仲卫进于本判决生效之日起十日内支付本诉原告张军房屋租金（含部分使用费）18200元；四、本诉被告仲卫进于本判决生效之日起十日内支付本诉原告张军违约金6930元（扣除押金3200元，还需要支付3730元）；五、反诉被告张军于本判决生效之日起十日内退还反诉原告仲卫进租金2970元；六、驳回本诉原告张军的其余诉讼请求；七、驳回反诉原告仲卫进的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取2570元，由本诉原告张军负担790元，本诉被告仲卫进负担1780元；反诉案件受理费减半收取为628元，由反诉原告仲卫进负担428元，反诉被告张军负担200元；鉴定费用25000元，由张军负担5000元，仲卫进负担20000元。苏州工业园区人民法院曾于2018年6月29日就本案作出（2017）苏0591民初5453号民事判决：一、依法确认张军与仲卫进于2014年1月25日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、本诉被告仲卫进于本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告张军维修费7000元；三、本诉被告仲卫进于本判决生效之日起十日内支付本诉原告张军房屋租金（含部分使用费）17990元；四、本诉被告仲卫进于本判决生效之日起十日内支付本诉原告张军违约金7000元（扣除押金3200元，还需要支付3800元）；五、反诉被告张军于本判决生效之日起十日内退还反诉原告仲卫进租金987元；六、驳回本诉原告张军的其余诉讼请求；七、驳回反诉原告仲卫进的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取960元，由本诉原告张军负担360元，本诉被告仲卫进负担600元；反诉案件受理费减半收取为628元，由反诉原告仲卫进负担428元，反诉被告张军负担200元。仲卫进不服该判决向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉。江苏省苏州市中级人民法院经审理后认为：“仲卫进与张军之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案争议的焦点是合同双方谁应承担违约责任。根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。在没有充分的证据证明卫生间渗水是由仲卫进使用不当造成的情况下，仲卫进要求由张军承担相应的维修费用系其作为承租人的合理主张，符合法律规定。张军作为出租方，在与仲卫进就维修事宜协商未果的情况下，于2017年6月底将讼争房屋楼道入户的水表拆除，直接导致涉案房屋因断水而无法正常使用，张军的行为已构成违约，应按照合同的约定承担相应的违约责任。鉴于对涉案卫生间渗水的原因是因为防水工程或洁具安装不合格等房屋本身的质量问题造成的，还是由于承租人使用不当造成的这一基本事实，一审法院未予查清且实体处理不当。”而于2018年12月12日作出（2018)苏05民终8425号民事裁定：一、撤销苏州工业园区人民法院（2017)苏0591民初5453号民事判决；二、本案发回苏州工业园区人民法院重审。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，张军和仲卫进就本案所涉房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，因在合同履行过程中，由于卫生间发生渗漏而引发纠纷。鉴于双方当事人在诉讼中均一致同意解除租赁合同并于2018年4月28日办理了房屋交接手续，应当视为涉案租赁合同已经双方当事人协商解除。关于张军主张的房屋因渗漏积水而造成的装修损失，一审法院依据诉讼中专业机构关于涉案房屋的漏水原因及墙地面损坏原因所出具的鉴定意见并结合双方当事人在履行合同中的过错责任，确认仲卫进作为承租方，未能合理使用房屋，其在主卫发生漏水时没有及时向出租方报修，而是放任渗水扩大至周边房屋，进而渗漏到楼下并妨碍楼下住户的生活，其应当对案涉房屋无法租住使用进而导致合同解除承担主要责任责任，对于客厅、餐厅地板及墙面损失承担全部赔偿责任，属一审法院依法裁量范围，并无不当。仲卫进认为现有装修损失，主要系2018年4月28日办理了房屋交接手续后，张军自己维护不当所造成的，对此仲卫进应承担相应的举证责任。鉴于仲卫进在诉讼中不能提供充足的证据予以佐证，本院对此不予采信。另经本院审核，一审法院就本案所涉案件受理费及鉴定费分担的认定，符合相关法律规定。综上，仲卫进的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费716元，由上诉人仲卫进负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年六月十一日书记员  杨颖颖