江苏省泰州市姜堰区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏1204执异63号 案外人：张永昌，男，1977年5月25日出生，汉族，住连云港市灌云县。 案外人：李苏明，女，1982年9月26日出生，汉族，住连云港市灌云县。 申请执行人：刘桂兰，女，1953年6月14日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 申请执行人：钱晔，女，1976年11月11日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 被执行人：黄卫东，男，1954年8月29日出生，汉族，住南京市秦淮区。 被执行人：周佃春，女，1953年8月10日出生，居民身份证号码320723195308100228，汉族，住南京市秦淮区扇骨营302 四单元201室。 被执行人：黄韬，男，1980年12月4日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 被执行人：刘静，女，1985年8月24日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 被执行人：连云港昊云房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320723660071795W，住所地连云港市灌云县（原伊新路）。 法定代表人：黄卫东。 本院在执行刘桂兰、钱晔申请执行黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、连云港昊云房地产开发有限公司（以下简称昊云公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人张永昌、李苏明向本院提出书面异议。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2016年11月9日，本院对刘桂兰、钱晔诉黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司民间借贷纠纷一案作出（2016）苏1204民初5614号民事调解书：一、被告黄卫东、黄韬所欠原告刘桂兰、钱晔借款本息7700000元，由被告黄卫东、周佃春、黄韬、刘静于2016年11月30日、2017年1月26日、2017年6月30日、2017年12月30日、2018年6月30日、2018年12月30日、2019年6月30日前各支付两原告1000000元，于2019年12月30日前支付两原告700000元，双方纠纷就此了结；若四被告不按期足额履行，两原告可按8000000元申请法院强制执行，但申请执行时应扣除已履行部分；二、被告连云港昊云房地产开发有限公司对被告黄卫东、周佃春、黄韬、刘静的上述还款承担连带清偿责任；三、案件受理费97121元，依法减半收取48560.50元，财产保全费5000元，合计53560.50元，由五被告负担（两原告已预交，本院不再退还，由五被告于2019年12月30日前一并给付两原告）。 2016年9月26日，本院根据刘桂兰、钱晔的申请，作出（2016）苏1204民初5614号民事裁定：冻结被申请人黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、连云港昊云房地产开发有限公司银行存款12880000元或查封其等额财产。 根据刘桂兰、钱晔的申请，本院于2016年12月1日立案强制执行，案号为（2016）苏1204执2981号。在本案执行过程中，本院于2020年5月14日作出（2016）苏1204执2981号之十八执行裁定：查封被执行人连云港昊云房地产开发有限公司名下的坐落于灌云县伊山镇××路西侧××商务大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、Ｂ1309房屋。 张永昌、李苏明提出异议称，两异议人在婚姻关系存续期间，于2015年11月9日与被执行人昊云公司订立商品房买卖合同，购买其开发的灌云县商务大厦B902号房屋（所属国有土地编号：灌国用2013第650号），并于同日交付购房款146153元，于2016年1月14日在线开具销售不动产统一发票，并早已实际占有、使用该房屋，依法享有该房屋的所有权。后开发商通过售楼小姐辛星联系异议人购买灌云县商务大厦B904号房屋（所属国有土地编号：灌国用2013第650号），异议人现金付款，开发商给予异议人优惠，2016年5月28日后异议人分多次交付购房款150000元，早已实际占有、使用该房屋，依法享有该房屋的所有权。异议人曾多次要求昊云公司办理上述两间房屋的不动产权证，其均告知正在办理中，直到2020年5月异议人得知房屋及项下土地已被姜堰法院查封，目前已进入执行程序。异议人在法院查封前依法通过签订购买协议、支付购房款，并早已实际占有、使用多年，依法享有上述两间房屋的所有权，根据相关法律规定，法院不应查封房屋及项下国有土地使用权。综上，两异议人依法享有灌云县商务大厦B902、B904号房屋的所有权，法院不应查封。请求：解除对异议人所有的灌云县商务大厦B902、B904号房屋和该房屋项下国有土地使用权的查封。 另查明：1、两案外人提交商品房认购协议书一份，甲方（销售方）为昊云公司，乙方（认购方）为张永昌，协议书载明：乙方预定甲方建设开发的位于灌云县伊山南路9号昊云明日之星商务大厦项目B栋9层02号房屋；房屋原价为347894元，实际成交价为291153元；认购有效期5日；协议签订时乙方向甲方支付定金20000元，乙方须在上述房屋保留期限内，携本协议到甲方售楼处与甲方协商签订《商品房买卖合同》有关事宜，上述定金在甲、乙方签订《商品房买卖合同》时由甲方抵作该房屋的认购房价；乙方选择按揭付款的付款方式，在与甲方签订《商品房买卖合同》后向甲方支付购房款；等等。协议书落款时间为2015年11月9日。 2、两案外人提交销售不动产统一发票（自开）一份，开票日期2016年1月14日，付款方张永昌，收款方昊云公司，不动产项目名称灌云县商务大厦，销售的不动产楼牌号1-B902，款项性质预收购房款146153元。两案外人提交加盖有昊云公司财务专用章的昊云·明日之星收据四份，金额合计150000元，交款单位张永昌，交款事由B904购房款。案外人提交连云港永安物业服务有限公司收据十一份，业主姓名均为张永昌，服务名称包括物业管理服务费、电费、公共水电公摊费等，备注分别为B902和B904。 3、两案外人于2007年9月13日登记结婚。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案中，就灌云县商务大厦B902号房屋，案外人张永昌、李苏明虽向本院提交了张永昌与被执行人昊云公司签订的商品房认购协议书，但该协议书并非正式的房屋买卖合同，而根据该协议书的记载，在签订协议书后还应签订《商品房买卖合同》，但两案外人并未向本院提交相应的买卖合同。此外，两案外人提交的销售不动产统一发票所载金额与商品房认购协议书约定的购房款数额并不一致，两案外人对此未作合理解释；就灌云县商务大厦B904号房屋，两案外人未提交任何书面的买卖合同。综上，两案外人的异议理由不能成立，对其异议请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人张永昌、李苏明的异议请求。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 全 顺 人民陪审员 韩 愈 人民陪审员 朱寒瑾 二〇二〇年六月二十三日 法官 助理 姜光宝 书 记 员 杨 怡 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产； (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。