大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初13568号原告：大连道亨投资置业有限公司，统一社会信用代码91210200787305130F，住所地大连市西岗区先进街30号。法定代表人：刘燕乔，系董事长。委托代理人：何梦红，系辽宁壹品律师事务所律师。被告：张恒伟，男，1972年3月29日生，汉族，住大连市甘井子区。委托代理人：李永志、阚浩然，系辽宁兴中律师事务所律师。原告大连道亨投资置业有限公司与被告张恒伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连道亨投资置业有限公司的委托代理人何梦红，被告张恒伟及其委托代理人李永志、阚浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连道亨投资置业有限公司提出如下诉讼请求：1、请求确认房屋租赁合同解除；2、被告给付原告租金200,000元及逾期支付租金利息（按照年利率24%计算，以300,000元为基数，自2018年4月1日计算至2018年9月28日为36,200元；以290,000为基数，自2018年9月29日计算至2018年10月10日为2,320元；以200,000为基数，自2018年10月11日计算至2019年9月11日为44,667元，自2019年9月12日起按照年利率4.35%计算至付清之日止）；3、被告给付原告物业费8,400元及利息（自2018年4月1日起，按照年利率4.75%计算至付清之日止）；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年3月31日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于大连市甘井子区房屋出租给被告使用，租期为2018年4月1日至2019年3月31日，年租金350,000元。被告未按约定交纳租金，原告向被告邮寄解除合同通知函，经原告多次催要，被告仍未支付租金。被告张恒伟辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为，被告因财产损害问题报警，本案应当中止审理；被告向原告通过抵顶车辆、微信转账等方式全额支付租金，不存在欠付租金的事实；其未享受物业服务，不同意交纳物业费。经审理查明：原告（出租方、甲方）于被告（承租方、乙方）于2018年3月31日签订房屋租赁合同。该合同约定，甲方同意将坐落于大连市甘井子区（甘）9-7、9-9号房屋出租给乙方做经营使用，乙方愿意承租该房屋；房屋面积350平方米，系公建；租赁期三年，自2018年4月1日至2021年3月31日；年租金350,000元；按照年度支付，首期租金乙方应当在本合同签订之日支付350,000元给甲方，以后每年的年度租金乙方应在每个合同年度截止前三个月预交；乙方需向本项目的物业管理公司支付物业费，每平方米2元；物业服务费按年收取，首期服务费乙方应和首期房租一并预付给甲方一年的费用，以后的物业费应在每个合同年度截止提前三个月预交下一季度的费用；乙方未按合同约定支付租金，经甲方书面催告后，3日内仍未支付的，每逾期一日，应当承担年租金千分之三的赔偿金，逾期达十五日仍未交清的，甲方有权解除合同；甲方根据本合同发出任何通知书及文件予乙方，乙方确认大连市甘井子区翠洲园7号楼1-1为通信地址，如发生变更，应于变更之日3日内，书面通知甲方，否则视为未变更；乙方根据本合同发出任何通知及文件予甲方，甲方确认大连市甘井子区西南路（甘9-9）为通信地址。原告提供的企业信息查询单显示，速拍（大连）二手车经纪服务有限公司的法定代表人为被告张恒伟。被告提供由大连二手汽车交易市场有限公司出具的梅赛德斯奔驰牌汽车发票一份，该发票记载买方为***，卖方为刘秋武，金额为250,000元，开票时间为2018年4月12日。被告于庭审中自述，该奔驰车系以250,000元价格抵顶租金。被告提供银行电子回单两份，证实被告分别于2018年9月28日、2018年10月10日向原告支付租金10,000元、50,000元；被告提供微信转账凭证四份，证实被告于2018年10月10日通过微信转账向被告支付租金40,000元，以上合计100,000元。被告于庭审中陈述，案涉车辆系在二手汽车市场从案外人刘秋武处购得，与被告协商一致价款为250,000元，车辆过户至原告指定的个人名下，由与原告相关联的二手汽车交易市场有限公司出具发票。被告提供大连市公安局甘井子分局出具的受案回执，该回执记载，张恒伟2019年4月9日报案称的故意损毁财物，该单位已受理该案。原告认为案涉奔驰车辆抵顶之前速拍（大连）二手车经纪服务有限公司欠付的租金100,000元，50,000元系继续抵付下一年度租金，加上被告后期给付的100,000元，故认为收到租金150,000元，被告尚欠租金200,000元。上述车辆已由原告另行出卖。原告于庭后提交的代理词中表示，该车辆过户行为系让与担保行为，并不是抵债行为，且车辆系价值为150,000元。原告于2019年2月25日向大连市甘井子区西兰路（甘）9-9号邮寄解除合同通知函，邮单显示电话关机，地址无人。原告提供大连华安物业管理有限公司出具的证明一份，证实大连道亨投资置业有限公司房屋面积350平方米，2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业费8,400元已结清。合议庭通过企查查软件查询到大连二手汽车交易市场有限公司的100%持股股东系大连道亨物业管理有限公司，合议庭将查询结果向原、被告说明。以上事实有房屋租赁合同、民生银行电子回单、微信交易记录、发票以及本院的庭审笔录在案为凭。这些证据经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，当事人应当全面履行约定的义务。本案中，原告作为出租人，应履行向被告提供符合合同约定的房屋等义务，被告作为承租人，应当履行交纳房租、物业费等合同义务。双方无争议的事实是，被告过户并交付给原告奔驰车辆一台（虽过户至个人名下，原告认可收到车辆），该车辆于2018年4月12日抵顶，发票记载价格为250,000元，本院认定被告抵顶给原告奔驰车的行为，系被告抵顶被告欠付房屋租金250,000元。虽然原告认为，案涉车辆以150,000元抵顶速拍（大连）二手车经纪服务有限公司上一年欠付租金100,000元，且系让与担保行为，但是原告并未提供抵顶协议等相关证据证实上述观点；且从抵顶的时间上看，确系原告与被告签署房屋租赁合同之后的10余天时间，案涉奔驰车抵顶案涉房屋租赁合同项下的租金，更符合常理具备可信性。车辆抵顶租金的事实原、被告双方无争议，在双方均无证据证实抵顶的系被告欠付的租金还是与被告有关联的速拍（大连）二手车经纪服务有限公司欠付租金的情况下，本案中，原告起诉被告要求支付租金，相应的举证责任应当由原告承担且需要承担举证不能的法律后果；且速拍（大连）二手车经纪服务有限公司与本案被告并非同一民事主体，该公司是否欠付原告租金与本案并非同一法律关系，如速拍（大连）二手车经纪服务有限公司确系欠付租金，原告应通过另行诉讼的方式解决。上述车辆抵顶租金250,000元，加之被告后期支付的100,000元，截至原告发出解除合同通知函之日，被告并未欠付2018年4月1日至2019年3月31日的租金，故原告以被告欠付该期间租金而要求解除合同，缺乏事实依据，本院不予支持。关于物业费一节，房屋租赁合同约定，物业费标准为2元每月每平方米并由被告承担，年物业费8,400元，应当由被告给付原告，对于原告的该诉请，本院予以支持。关于原告主张的利息，针对租金利息一节，房屋租赁合同约定租金的给付时间为合同签订之日即2018年3月31日，被告并未按照约定支付租金，应当给付原告逾期支付租金的利息，具体计算为：以350,000元为基数，自2018年4月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2018年4月11日,数额为501元；以100,000元为基数，自2018年4月12日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2018年9月27日，数额为2,186元；以90,000元为基数，自2018年9月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2018年10月9日止，数额为140元。合同中明确约定，如果被告迟延支付租金的，经原告书面催告后，3日内仍未支付的，每逾期一日，应当承担年租金千分之三的赔偿金，即主张千分之三赔偿金的条件是，原告书面催告，被告三日内未支付。原告提供的证据不足以证实满足上述按照千分之三主张赔偿金的条件，故关于逾期支付租金利息，原告主张超过本院上述认定部分，本院予以驳回。针对物业费利息一节，房屋租赁合同约定被告于合同签订当日预付物业费，被告并未支付，故应当承担利息，原告的主张符合法律规定，本院予以支持。本案属于房屋租赁合同纠纷，虽被告因故意损毁财物案由向公安机关报案，但故意损毁财物的认定及赔偿问题不属于本案的审理范围，与本案不是同一法律关系，且从被告提供的受案回执来看，公安机关并未立案，该报案行为并不影响本案的审理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下：一、被告张恒伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连道亨投资置业有限公司逾期支付租金利息2,827元。二、被告张恒伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连道亨投资置业有限公司物业费8,400元及利息（自2018年4月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。三、驳回原告大连道亨投资置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费5,794元，由被告张恒伟承担200元，剩余部分由原告大连道亨投资置业有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长  张 禾人民陪审员  张晓青人民陪审员  刘精华二〇二〇年六月十五日书 记 员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。