陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2020)陕07民终328号 上诉人（原审原告）:汉中市城市建设投资开发有限公司。住所地：陕西省汉中市汉台区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7515。法定代表人：鲁志文，系该公司董事长。委托诉讼代理人：何少成，系该公司办公室主任。委托诉讼代理人：任谦，陕西兢业律师事务所律师。上诉人（原审被告）:汉中市汉台区中联家具广场。经营场所：汉中市汉台区桥北广场。注册号：XXXXXXXXXXX5693。经营者：赵堰平，系该家具广场负责人。委托诉讼代理人：欧振凯，北京隆安律师事务所律师。上诉人汉中市城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）与上诉人汉中市汉台区中联家具广场（以下简称中联家具广场）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服汉中市汉台区人民法院(2018)陕0702民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。城投公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判由中联家具广场向上诉人支付2013年4月8日至该地下商场实际向原告交付之日止拖欠的租金（或占用费）期间的利息（年利率6%）；3.依法改判驳回中联家具广场（一审反诉原告）的反诉请求；或依法撤销原判，发回重审；4.本案一审诉讼费、反诉费、鉴定费及二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定错误，导致判决错误。1.一审判决只支持了中联家具广场因严重违约应向上诉人支付拖欠租金的请求，却只字未提及因其违约行为所造成的上诉人租金被占用期间的利息损失。2.提起本案一审诉讼的前提和基本事实是由于中联家具广场持续拖欠租金的违约行为导致的，并不是因为其他什么原因，而一审法院将本案争议的事实焦点未加甄别，采取“各打五十大板”的判法，显然是认定事实的错误。3.中联家具广场声称由于桥北广场地面所形成的环广场道路，影响其经营效益，但这不是上诉人的行为，也不是对桥北广场本身的改造，中联家具广场不予经营，一审判决却罔顾事实让上诉人为其承担经营利润。4.一审判决上诉人承担中联家具广场根本不成立的所谓装修投入的三百多万元装修设施、设备的费用，却又不提及上诉人假如承担了三百多万元装修、改造的设施、设备后，那么这三百多万的财产是否应当向上诉人移交，又如何移交？5.由于一审法院在作出判决时，未能分清责任，却让上诉人承担大部分诉讼费、反诉费及鉴定费，缺乏事实和法律依据。中联家具广场针对城投公司的上诉辩称，城投公司的上诉请求依法不能成立，二审法院应依法予以驳回。一、一审判决认定事实清楚，城投公司关于租金利息的诉讼请求没有事实依据。自2016年9月起，中联家具广场即多次向城投公司致函，说明中联家具广场因桥北项目改造等多种原因，导致长期无法经营，并请求减免租金或由城投公司收回商场，但城投公司置之不理,城投公司对于双方经济损失的扩大，负有不可推卸的法律责任。租赁合同中并未约定迟延交付租金应承担利息，中联家具广场迟延交付租金并非恶意违约，而系因情势变更导致履约不能，故城投公司关于租金利息的请求并无事实和法律依据。二、中联家具广场关于装修及停业损失的反诉请求，有陕西秦正价格评估有限公司的司法鉴定结论为依据，城投公司在一审中并未对装修及停营损失价格评估报告提出异议或申请重新鉴定。因此一审判决认定中联家具广场的装修及停业损失既有事实依据，也有法律依据。三、城投公司在本案一审诉讼中，并未请求中联家具广场退还所租赁的房屋，一审法院更不可能对附着于租赁房屋的装饰、装修设施、设备的归属作出判决。中联家具广场上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第二项，依法改判上诉人向城投公司支付2013年4月8日至2019年10月的租金或占用费；2、请求二审法院撤销一审判决书第三项，依法改判城投公司向中联家具广场支付室内外装修工程及停营损失8409195.49元；3、本案一、二审诉讼费用均由城投公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决失当。1、“中联家具广场”室内外装修工程及停营损失为8409195.49元，而非5845562元。中联家具广场自2017年3月至2019年10月的停业损失为4674862元（150802元/月×31个月）,加之室内外装修损失3734333.49元，上诉人的损失共计8409195.49元，一审法院认定“中联家具广场”室内外装修工程及停营损失为5845562元,系认定事实错误。 2、因上诉人多次要求城投公司接收房屋，但城投公司屡次拒绝，故上诉人应向城投公司支付的房屋租金及占用费应计算至2019年10月。一审法院判令上诉人向城投公司支付租金或占用费直至该地下商场实际交付之日，但却仅将“中联家具广场”室内外装修工程及停营损失计算至2019年3月14日，明显有违公平、公正，损害了上诉人的合法权益。城投公司针对中联家具广场的上诉辩称，一、中联家具广场的上诉请求没有事实依据，依法不能成立。二、中联家具广场称的两项损失即装修损失及停营损失既没有合同依据，也没有法律依据。在中联家具广场连续违约的情况下，让城投公司承担装修损失缺乏依据。因为环岛的原因导致营业额下降，并非是停止经营，且营业额下降也不是城投公司的过错导致的，故中联家具广场主张城投公司支付840余万元的损失费没有事实及法律依据，请求法院驳回其上诉请求。城投公司向一审法院起诉请求： 1、依法判令被告向原告支付拖欠的租金375.1万元（2014年4月8日至2017年11月）；2、依法判令被告承担拖欠租金期间的利息276210元；3、依法解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；4、诉讼费由被告承担。一审审理中，城投公司增加（变更）第1、2项诉讼请求为：1、依法判令被告向原告支付拖欠的租金776.5万元（2014年4月8日至2019年11月8日）；2、依法判令被告承担拖欠租金期间的利息，利息计算至归还完租金截止日止。其他两项诉讼请求不变。中联家具广场向一审法院反诉请求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《汉中桥北广场地下商城租赁合同》；2、判令被反诉人向反诉人支付折旧补偿款并赔偿经济损失共计480万元；3、判令被反诉人承担全部反诉费用。一审审理中，中联家具广场城投公司变更第2、3项诉讼请求为：2、判令被反诉人向反诉人支付折旧补偿款并赔偿经济损失共计8409195.49元；3、判令被反诉人承担全部反诉费用及评估费8万元。第一项诉讼请求不变。一审法院认定事实：2011年11月8日，原告汉中市城市建设投资开发有限公司（甲方）与被告汉中中联家具广场（乙方）签订《汉中桥北广场地下商城租赁合同》一份，《合同》前言部分载明：1、汉中桥北广场地下商城已闲置9年之久，设施陈旧老化，跟不上“一江两岸”生态环境建设的发展，考虑到该地下商城重新运营前期投资成本较大，投资回收期长，为了盘活国有资产，引入知名品牌商家，促进此片区域的商业氛围的形成，增加地区就业机会及地方税收，甲方同意由乙方投资约600万元对汉中桥北广场地下商城进行功能完善及装修改造并统一运营管理，并给予乙方一定的投资优惠政策。2、经过对地下商城现场勘查预算，现有地下商城功能完善及改造工程投资预算约400万元，其中水电改造工程预算投资约50万元；空调改造工程预算投资约80万元；消防改造工程预算投资约80万元；商城上下通道口安装自动扶梯约140万元；其他不可预计费用约50万元；上述改造费用由乙方全额投入，所有资产归甲方，租赁期内乙方使用。合同第一条约定：租赁标的为：坐落于汉中市桥北广场的地下商城（土地使用证：汉市国用土第5030号），建筑面积9347.2平方米，租赁给乙方作为商业经营、办公、会议、仓储等使用。合同第二条约定；租赁期限为：租赁期暂定为十二年，自本租赁合同签订之日起，乙方在6个月内完成对地下商城投资功能完善及装修，该期间为免租期。六个月期满即为起租日。租赁期满，乙方有优先续租权。合同第三条约定：鉴于乙方对汉中桥北广场地下商场完善工程投资预算约400万元，该投入完成后资产归甲方所有，而目前周边正在进行市政路桥建设，商业环境尚待培育，因此为鼓励招商引资，甲方同意该地下商城第一年为试运营期零租金；第二年起收租金，起租租金为人民币100万元，之后，每年按10%递增征收租金。合同第四条约定：乙方向甲方指定账户缴纳保证金人民币壹佰万元，其中合同签订后十日内缴50万元，六个月再缴50万元，甲方向乙方出具等额票据予以确认，该保证金可直接抵做租金。自起租日起，地下商城租金按年度支付，在收到甲方开具当地的等额租金票据后五日内，乙方向甲方支付当年度租金。第五条对租赁场地移交约定：1、甲方负责在本租赁合同签订后10内将地下商城场地现场及相关资料全部移交给乙方，以便乙方进场完善及装修。2、甲方负责协调为本合同地下商城正常商业运营供水、供电。在租赁期间，在租赁场地内因乙方经营和业务所产生的水、电等费用，由乙方自行承担。乙方直接向供水、供电部门缴纳水、电费用。3、在租赁期间，地下商城的供水、供电、消防设备等日常安全管理由乙方负责。合同第六条对投资完善与装修约定为：1、甲方同意在不影响房屋承重结构的前提下，乙方可以根据自身经营需要，对商城进行功能完善及装修改造，费用由乙方自理，所有资产归甲方，租赁期内乙方使用，在租赁期内一切运营维护费用由乙方负责，有关报建及消防报批手续，甲方协助办理，费用由乙方负责。2、地下商城在正常使用（非乙方过错）的情况下，发生房屋主体结构损坏、墙体倾斜等情形，由甲方负责维修及维修费用，因此而造成租赁场地内部装修损坏、水电供应故障等，由甲方负责维修及承担维修费用，甲方应在接到乙方通知之日起24小时内维修，否则，乙方有权请他人维修，费用由甲方负责。3、在租赁期内地下商城因广场改造或非乙方原因提前终止租赁合同，乙方已投入的商城功能完善、改造工程及装修投资，按总投资600万元12年使用期折旧补偿乙方。该合同签订后，原、被告又多次口头协商，共同认可从2013年4月8日起向被告按合同约定标准和递增方法计收租金。在此之前被告向原告缴纳保证金抵扣了2013年4月8日至2014年4月7日的租金。后被告未再向原告交纳租金。2016年9月15日，被告向原告提出书面申请，载明：汉中市城市建设投资开发有限公司：我中联家具广场前期投资600万对桥北广场地下商场进行功能完善及装修。因某些历史原因经营一直处于亏损状况，加上近年整个大市场以及家具市场的低迷，导致我广场资金困难无法正常周转。特此申请延迟缴纳租金，望贵公司给与理解与支持。2017年7月5日，被告向原告致函称，因桥北广场地下商场当年建设完工时没有进行工程竣工验收，也没有进行消防竣工验收，我中联家具商场在不知情的情况完成对地下商场的装修。在申请办理营运相关的审批程序时，消防部门认定为不合格工程，整个建筑没有验收。导致我单位长期处于半停业状态，我商场至今一直无法正常经营。加之，2017年3月广场道路又进行了调整，使广场现在成为一座孤岛，给我商场造成较大的损失，商场经营更加困难。根据汉中桥北广场地下商场租赁合同第六条：投资完善与装修（3）在租赁期内地下商场因广场改造或非乙方原因提前终止租赁合同，乙方已投入的商场功能完善，改造工程及装修投资，按总投资600万元12年使用折旧补偿乙方。鉴于，以上我中联家具广场面临的巨大困难望汉中城投公司给予解决或收回地下商场。同年7月16日，被告向原告提交了同样内容的函件。同年8月16日，被告向原告公司致函称：感谢贵公司长期以来的大力协助和配合。关于我公司于2011年10月8日签订的《汉中桥北广场地下商场租赁合同》，将于2023年10月8日到期。因桥北广场地下商场当年建设完工时没有进行竣工验收，也没进行消防竣工验收，我中联家具商场在不知情的情况完成对地下商场的装修。在申请办理运营相关审批手续程序时，消防部门认定为不合格工程，整个建筑没有验收。导致我单位长期处于无法营业状态，我商场至今一直无法经营。2017年3月广场进行了改造，使广场现在成为一座孤岛，给我商场造成巨大损失，商场经营更加困难，被迫无奈只能倒闭。根据汉中桥北广场地下商场租赁合同第六条：投资完善与装修（3）：在租赁期内地下商场因广场改造或非乙方原因提前终止租赁合同，乙方已投入的商场功能完善，改造工程及装修投资，按总投资600万元12年使用折旧补偿乙方。基于以上原因，我司决定，向贵公司提出解除双方签字的《租赁合同》，同时望贵公司基于以上原因给予我公司经济补偿。同年10月，被告向原告提交书面材料称，因桥北广场地下商城当年建设完工时没有进行工程竣工验收，也没进行消防竣工验收，消防部门认定为不合格工程，导致我商场长期无法正常经营。加之2017年3月广场进行了改造，使广场现在成为一座孤岛，给我商场造成巨大的损失，商场被迫倒闭的客观事实。同时我商场多次向贵公司要求对于以上问题提出解决与补偿方案。可贵公司一直没有提出具体的解决方案，还在广场问题没有解决的情况下向我商场催缴租金。贵公司的行为我商场无法接受，对我商场所造成的损失均由贵公司承担。（同时保留通过诉讼法律最终解决的权利）希望贵公司考虑到我商场的实际困难尽快提出解决方案，并收回地下商场。2017年10月19日，原告向被告发出催收租金函，载明：汉中市汉台区中联家具广场：你单位与我公司于2011年10月8日签订了《汉中桥北广场地下商城租赁合同》。鉴于当时地下商城须投资装修改造的具体情况，我公司给予了你单位极大的优惠。即：装修期6个月不计租金；合同第一年（2013年）为零租金；2014年4月前是以你单位缴纳的100万元保证金冲抵了租金。此后，从2014年4月后至今已拖欠租金437.3万元，经我公司以电话、书面致函等方式屡次催收，你单位仍未缴纳分文。2017年10月11日，双方在我公司就你单位拖欠租金等事项进行座谈时，我公司再次重申，要求你单位务必尽快将拖欠已久的租金437.3万元，在收到此函后七日内清交。逾期，我公司将通过法律程序解决。同年12月，被告向原告回复称，我中联家具广场多次向贵公司提出，因桥北广场地下商场消防部门认定为不合格工程，整个建筑没有验收，导致我商场长期处于无法正常营业状态，加之2017年3月桥北广场进行了改造，使桥北广场现在成为一座孤岛顾客无法进入商场，造成我商场商户无法经营。为此商户已向我商场提出经济赔偿，给我商场造成巨大的损失。因此商场被迫倒闭并向贵公司提出解决与赔偿方案。可贵公司一直没有对我商场提出的方案进行回复。我商场再次催促贵公司来广场看看已倒闭停业的现状，尽快对我商场进行赔偿事宜。该材料有原告公司工作人员签收并加盖了原告公司公章。后双方协商处理不成。原告遂诉来本院，诉请如前所述。被告接到原告诉状副本后，在提交答辩状期间，提起反诉，反诉请求如前所述，并对汉中市桥北广场地下商城的装饰、装修及附属设施设备价值、家具广场2017年3月至2018年5月期间的停业损失进行评估，2019年3月14日，陕西秦正价格评估有限公司作出秦价汉评字【2019】116-11号“中联家具广场”室内外装修工程及停营损失的价格评估报告，价格评估结论为1、装修工程及配套设施评估价格：3734333.49元；2、停业损失评估价格：2111228元。综合确定价格评估标的在价格评估基准日的评估价格合计为¥5845562元（人民币：伍佰捌拾肆万伍仟伍佰陆拾贰元整）评估结果保留整数。审理中，原告将其主张的被告拖欠租金金额由原来的375.1万元增加至776.5万元；被告将其反诉请求中要求原告给付折旧款及经济损失金额在480万元的基础上增加3609195.49元，变更后折旧补偿款及经济损失总额为8409195.49元。因双方争议较大，调解不成。一审法院认为，原告与被告共同签订的《汉中桥北广场地下商城租赁合同》系双方当事人真实意思表示且其内容不违反有关法律、行政法规，合法有效。该《合同》签订后，原告按合同约定履行了租赁标的物的交付之义务。而被告未按合同约定向原告按时足额缴纳租金，构成违约，现原告要求被告按合同约定支付拖欠租金之诉请，理由正当合法，本院予以支持。原告在本诉中与被告提起的反诉请求中均同意提前解除租赁合同，对此本院对原告本诉及被告反诉中该部分诉请均予以支持。对被告反诉请求原告向其支付折旧补偿款并赔偿经济损失之请求，审理中，被告提供秦价汉评字【2019】116-11号“中联家具广场”室内外装修工程及停营损失的价格评估报告载明：截止2019年3月14日，“中联家具广场”室内外装修工程及停营损失为5845562元。对此后损失部分，被告未能提供证据证实，故本院以此确认被告反诉请求该项损失为5845562元。造成本案原被告提前解除租赁合同的主要原因是政府部门对桥北广场道路进行改造，造成被告经营的地下商场出入发生困难，影响被告商场经营所致，依据双方签订的《租赁合同》第六条的约定：……3、在租赁期内地下商城因广场改造或非乙方原因提前终止租赁合同，乙方已投入的商城功能完善、改造工程及装修投资，按总投资600万元12年使用期折旧补偿乙方。原告提出提前解除合同，应向被告支付折旧补偿。故本院以此支持被告该项部分反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律程序若干问题的解释》第十条的规定，判决：一、解除原告汉中市城市建设投资开发有限公司与被告汉中市汉台区中联家具广场签订的《汉中桥北广场地下商城租赁合同》；二、限被告汉中市汉台区中联家具广场于本判决生效之日起二十日内向原告汉中市城市建设投资开发有限公司按照双方签订的《汉中桥北广场地下商城租赁合同》第三条的约定，向原告支付2013年4月8日至该地下商场实际向原告交付之日止租金或占用费；三、限原告汉中市城市建设投资开发有限公司自本判决生效之日起二十日内向被告汉中市汉台区中联家具城支付“中联家具广场”室内外装修工程及停营损失为5845562元；四、驳回原告汉中市城市建设投资开发有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告汉中市汉台区中联家具城其他诉讼请求。 案件受理费66156元，由被告汉中市汉台区中联家具城负担；被告反诉案件受理费48674元，鉴定费80000元，原告汉中市城市建设投资开发有限公司负担102650元，被告汉中市汉台区中联家具城负担26024元。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。二审中，本院于2020年4月29日组织双方当事人到汉中桥北广场地下商城进行现场勘查，双方当事人均认可部分装修财产有毁损，但城投公司表示拒不接收装修部分。2020年6月30日，经本院做工作，城投公司同意并接收了中联家具广场返还的租赁房屋，双方当事人于当日完成租赁房屋的交还。本院认为，本案的争议焦点为：一、解除合同的事由及时间如何认定；二、一审判决中联家具广场支付租金的起止日期是否正确；三、城投公司关于支付拖欠租金期间的利息请求应否支持;四、中联家具广场主张城投公司支付室内外装修工程及停营损失应否支持。 关于争议焦点一，本案中，在城投公司提起诉讼请求判令解除《汉中桥北广场地下商城租赁合同》后，中联家具广场亦在反诉中提出相同的诉请，可见双方在提前解除合同、不再继续履行的问题上意见一致，双方所争议的只是合同解除的事由及合同解除后谁应当承担责任后果的问题。关于解除合同的事由，城投公司主张中联家具广场拖欠租金构成根本违约，虽然符合法定解除合同的情形，但中联家具广场主张的因桥北广场道路改造导致地下商城无法正常经营，亦符合《汉中桥北广场地下商城租赁合同》第六条第3项约定的“非乙方原因”提前终止租赁合同的情形。关于解除合同的时间，鉴于双方均主张解除该合同，故案涉《汉中桥北广场地下商城租赁合同》自双方均意欲解除之时，即2018年3月5日中联家具广场提出反诉并交纳反诉费时即告解除。在此之前，合同仍处于履行当中，应依据合同约定和履行情况决定谁来承担违约责任，之后，则应属合同尚未履行部分而不再履行。关于争议焦点二，一、二审中，双方均认可2013年4月8日至2014年4月7日即第二年的租金100万元已以100万元保证金冲抵，故拖欠租金应从2014年4月8日起计算，一审判决中联家具广场向城投公司支付拖欠租金的起始日期为2013年4月8日错误，本院予以纠正。对租金应当计算到何时，本院分两个时段进行评析：一是从2014年4月8日起至2018年3月5日合同解除前，中联家具广场未按合同约定向城投公司支付租金，构成违约，应当支付合同履行期间的租金。按照《汉中桥北广场地下商城租赁合同》第三条约定“第二年起收租金，起租租金为人民币100万元，之后每年按10%递增征收租金”，故第三年2014年4月8日至2015年4月7日期间的租金为110万元，第四年2015年4月8日至2016年4月7日期间的租金为121万元，第五年2016年4月8日至2017年4月7日期间的租金为133.1万元，第六年2017年4月8日至2018年3月5日期间的租金为132.99万元[（133.1万元×1.1/360天）×327天]，上述中联家具广场在合同履行期间欠付租金共计497.09万元。二是2018年3月5日合同解除后，因案涉合同纠纷已完全处于法院审理解决争议期间，如果仍按正常履行合同判令给付租金显然有失公允，亦不符合合同解除后对尚未履行部分的处理原则。且案涉合同解除既存在法定情形，亦具有合同约定的情形，故自2018年3月5日合同解除后产生的租金损失由城投公司自行承担为宜。一审判决中联家具广场向城投公司支付拖欠租金的至该地下商场实际交付之日止，判处不当，本院予以调整。中联家具广场应向城投公司支付从2014年4月8日至2018年3月5日止的租金497.09万元。关于争议焦点三，在合同履行期间，中联家具广场拖欠城投公司租金，构成违约，应当向城投公司承担付逾期支付租金的利息损失，故城投公司关于支付拖欠租金期间的利息请求应予支持。一审判决对城投公司的利息请求未予评判而驳回城投公司其他诉讼请求，判处不当，本院予以纠正。关于利息起算日期，《汉中桥北广场地下商城租赁合同》第四条约定“自起租日起，地下商城租金按年度支付”，但合同未明确约定具体的支付期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，本院确定每年度支付租金的期限为每届满一年的最后一天，故从每年租金支付期限届满次日起开始计算拖欠上年租金的利息。关于利率标准，利息自每年租金支付期限届满次日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于2019年8月19日前中联家具广场拖欠租金期间的利息分段计算为：1.拖欠第三年2014年度租金110万元的利息，从2015年4月8日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率一至五年年利率4.75%计算为228158.33元[110万元×（4.75%/360天）×1572天]；2.拖欠第四年2015年度租金121万元的利息，从2016年4月8日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率一至五年年利率4.75%计算为193499.17元[121万元×（4.75%/360天）×1212天]；3.拖欠第五年2016年度租金133.1万元的利息，从2017年4月8日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率一至五年年利率4.75%计算为149626.58元[133.1万元×（4.75%/360天）×852天]；4.拖欠第六年2017年度租金132.99万元的利息，从2018年3月6日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率一至五年年利率4.75%计算为91947.81元[132.99万元×（4.75%/360天）×524天]。上述2019年8月19日前中联家具广场拖欠租金期间的利息共计663231.89元。   关于争议焦点四，依据《汉中桥北广场地下商城租赁合同》第六条第三项 “在租赁期内地下商城因广场改造或非乙方原因提前终止租赁合同，乙方已投入的商城功能完善、改造工程及装修投资，按总投资600万元12年使用期折旧补偿乙方”的约定，城投公司应当按合同约定折旧补偿中联家具广场商城功能完善、改造工程及装修投资损失。鉴于中联家具广场拖欠租金违约在先，案涉合同解除并非单一的“非乙方原因”导致，加之诉讼后，中联家具广场对地下商城的装修财产管护不力，现商场装修已经部分毁损，故本院酌定由城投公司补偿中联家具广场合同解除后剩余租期商城功能完善、改造工程及装修投资折旧费的70%。中联家具广场自合同约定的起租日2012年4月8日至合同解除日2018年3月5日，已承租5年10个月26天，合同解除后剩余租期为6年1个月4天，故城投公司应补偿中联家具广场已投入的商城功能完善、改造工程及装修投资损失2133055.56元{[50万元×6年+50万元/12个月+（50万元/360天）×4天] ×70%}。对于中联家具广场主张的停营损失，因城投公司在合同履行中并无违约行为，造成合同解除并非城投公司的过错。中联家具广场主张城投公司交付的房屋未通过消防验收导致其商场长期处于无法正常营业的状态，缺乏证据证明，故中联家具广场请求停营损失缺乏事实和法律依据，对其关于停营损失的请求不予支持。一审判决依据鉴定意见支持中联家具广场室内外装修工程及停营损失的反诉请求，违背合同约定，判处不当，本院予以纠正。综上，城投公司的部分上诉请求部分成立，予以支持；中联家具广场的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持汉中市汉台区人民法院(2018)陕0702民初50号民事判决第一项；二、撤销汉中市汉台区人民法院(2018)陕0702民初50号民事判决第二、三、四、五项；三、由汉中市汉台区中联家具广场向汉中市城市建设投资开发有限公司支付2014年4月8日至2018年3月5日期间的租金497.09万元及拖欠租金的利息（截止2019年8月19日的利息为663231.89元，从2019年8月20日起至付款之日止，以租金497.09万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。四、由汉中市城市建设投资开发有限公司补偿汉中市汉台区中联家具广场已投入的商城功能完善、改造工程及装修投资损失2133055.56元；补偿后，商城功能完善、改造工程及装修归汉中市城市建设投资开发有限公司所有。五、驳回汉中市城市建设投资开发有限公司其他诉讼请求；六、驳回汉中市汉台区中联家具广场其他诉讼请求。 上述第三、四项限本判决生效后二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费66156元,由汉中市城市建设投资开发有限公司负担23805元，汉中市汉台区中联家具广场负担42351元；一审案件反诉受理费48674元,由汉中市汉台区中联家具广场负担36328元，汉中市城市建设投资开发有限公司负担12346元；一审鉴定费80000元，由汉中市汉台区中联家具广场负担；二审案件受理费汉中市城市建设投资开发有限公司交纳52718元，由汉中市城市建设投资开发有限公司负担19237元，汉中市汉台区中联家具广场负担33481元；汉中市汉台区中联家具广场交纳的二审受理费27310元，由其自行负担。 本判决为终审判决。                            审  判  长  王潇浴审   判   员   舒  胜 审   判   员  王永吉 二○二○年六月三十日 法  官助  理    李  鹤书  记  员   刘  娜