宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初1916号原告：于某，内蒙古自治区乌海市人，现住内蒙古自治区乌海市。委托诉讼代理人：王某，宁夏天盛律师事务所律师。被告：宁夏金冠投资置业有限公司，统一社会信用代码916401226704051118。法定代表人：朱某，江苏省如皋市人，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：苗某，宁夏回族自治区固原市人，大学文化，现住宁夏回族自治区银川市。原告于某与被告宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于某及其委托诉讼代理人王某、被告金冠公司的委托诉讼代理人苗某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结原告于某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告房屋租金45155.43元、违约金4275.17元、返还原告代被告多缴税金2523.26元，以上金额共计51953.86元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告金冠公司答辩要点：1.对原告主张的金额不予认可，被告已于2019年11月8日向原告支付租金10000元，2020年5月8日向原告支付租金27092.38元，现仅欠原告2018年至2019年8月租金35759.92元；2.公民的纳税义务是法定的，并不需要特别约定，且国家税务总局公告第16号文再次明确提出纳税人以经营租赁方式取得不动产应当向不动产所在地主管地税机关申报纳税；3.原告主张违约金比例违反法律规定，即使被告承担违约金也应按照日万分之一计算。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实2013年8月3日，原告与被告公司就其所有的的位××县商铺（面积69.12平方米）签订了《代租协议》一份，原告将上述商铺交于被告代为租赁、管理，双方约定原告将上述商铺交于被告管理12年，管理期自2013年8月3日起至2025年8月3日止；租金管理期前6年以该套商铺的购房款为基础乘以8%，为35759.92元，管理期后6年以购房款为基数乘以9%；被告需在每年8月3日之前一次性交付给原告当年的租金。若逾期交付租金，则被告应按照应交而未交金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准给予原告赔偿。涉案房屋2014年8月3日至2017年8月2日期间的房屋租金被告按照每年3575.99元扣除原告需缴纳的税费后向原告支付租金32183.93元，后被告实际代原告缴纳的税费为每年2383.19元。涉案合同签订后，被告向原告支付2014年8月3日至2017年8月2日期间的房屋租金时间均在次年8月3日。2017年8月3日至2019年8月3日期间房屋租金被告于2019年11月8日向原告支付10000元，于2020年5月8日向原告支付27092.38元，下剩34427.46元租金。原告于2018年12月7日缴纳了涉案房屋的税费4908.45元，其中2523.26元系代被告缴纳。二、双方当事人有争议的事实原告方主张违约金的计算方式是否过高。判决的理由与结果本院认为，原告与被告签订的《代租协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。对于原告要求被告支付2017年8月3日至2019年8月3日期间租金45155.43元的诉讼请求，结合庭审查明的事实，被告于2019年11月8日向原告支付了租金10000元，于2020年5月8日向原告支付了27092.38元，则被告尚欠原告房屋租金34427.46元（35759.92元×2年-10000元-27092.38元）。庭审中查明，被告按照每年3575.99元代扣原告2014年至2017年期间的税费，其实际代原告缴纳的税费为每年2385.19元，故对于被告多扣除原告的房屋租金3572.4元[（3575.99-2385.19）×3年]，应由被告退还给原告，综上，对于原告主张的房屋租金，本院予以支持37999.86元（34427.46元+3572.4元）。对于原告要求被告退还其代被告缴纳的税费2523.26元的诉请，被告对此认可，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金4275.17元的诉讼请求，被告庭审中提出请求降低违约金标准，并自愿按照欠付租金每日万分之一的标准支付违约金，对于被告的该意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，原告并未提交证据证明其因被告逾期支付返租租金给其造成的损失，考虑到被告逾期支付租金原告有一定的利息损失，结合合同履行情况、当事人过错程度，本院考虑以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人从积极履行合同义务出发，对于被告关于违约金的承担方式的意见，本院予以采纳，结合原被告之间房屋租金次年8月3日支付的交易习惯，被告应付原告违约金计算如下：1.2017年8月3日至2018年8月3日期间的租金35759.92元，被告应于2018年8月3日向原告支付，截至被告2019年11月8日支付10000元，共逾期462天，违约金计算为1652.11元（35759.92元×0.1‰×462天）；截至被告2020年5月8日支付租金27092.28元，被告对其2018年8月3日应向原告支付的2017年8月3日至2018年8月3日期间的房屋租金下剩部分25759.92元逾期支付158天，违约金计算为407元（25759.92元×0.1‰×158天），合计2059.11元（1652.11元+407元）；2.2018年8月3日至2019年8月3日期间的租金35759.92元，被告应于2019年8月3日向原告支付，至原告主张的2020年4月14日，被告逾期255天，违约金计算为911.88元（35759.92元×0.1‰×255天）。综上，对于原告主张的违约金4275.17元，本院予以支持2970.99元（2059.11元+911.88元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宁夏金冠投资置业有限公司支付原告于某2017年8月3日至2019年8月3日期间房屋租金37999.86元，支付逾期付款违约金2970.99元，共计41024.95元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告宁夏金冠投资置业有限公司退还原告于某代其缴纳的税费2523.26元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告于某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费888元（已减半收取），由原告于某负担399元，被告宁夏金冠投资置业有限公司负担489元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘月风 二〇二〇年六月十五日（法官助理 柯玉平书记员 李 娜附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。