广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终1985号 上诉人（原审被告、反诉原告）：周秘，女，1976年5月15日出生，蒙古族，桂林蓝田学校教师，住。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈娟，女，1988年11月11日出生，瑶族，个体工商户。 委托诉讼代理人：覃彬华，广西明辩律师事务所律师。 上诉人周秘因与被上诉人陈娟房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初1635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人周秘上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、五项判决；2、支持上诉人一审反诉请求；3、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认为被上诉人拖欠租金未构成根本违约，仅属一般违约，而上诉人临时断水断电，在被上诉人锁上加锁的行为构成根本违约，属于错误认定。被上诉人因自身经营不善，多次拖欠租金，并请求上诉人同意延付租金，上诉人多次予以通融，被上诉人因此支付了迟付租金违约金。之后被上诉人表达退租的意愿，与上诉人协商退租并退还押金。因租期尚未截止，中途退租后，上诉人还需另行招租，招租空档期无租金收入，必定会给上诉人造成一定损失，故上诉人未同意。被上诉人请求延付租金不成，转而对上诉人挖苦讽刺、恶语相向，明确表达退租意思，并扬言破坏租赁房屋。基于被上诉人的恶劣行为，上诉人通知物业对租赁房屋临时停水停电，并在被上诉人自身的锁上加了一把上诉人的锁，希望迫使被上诉人收敛自身行为，按时交租。停水停电的时间仅持续2天后，上诉人即令物业开通，但被上诉人自停水停电后未找上诉人协商处理此事，直至形成本次诉讼。以上事实表明，被上诉人因其自身经营不善，意图解除合同，退还押金，在遭到拒绝后，对上诉人用污言秽语进行辱骂，故意激化矛盾，已经构成根本违约。而上诉人不得已作出临时停水停电、在被上诉人锁上加锁的行为，系上诉人为避免自身损失扩大之正当维权行为。二、一审判决认定上诉人的行为构成根本违约，有悖于客观事实及违背普通人常识。一审法院基于以上错误认定，作出了错误判决，上诉人不仅要向被上诉人支付违约金、押金，还无法全额收回被上诉人对于房屋的占用费。上诉人在收回房子后招租了五个月无法出租该门面，该五个月的损失上万元，被上诉人的违约行为导致上诉人的损失巨大。 被上诉人陈娟辩称，一审判决处理正确，认同判决结果。 被上诉人陈娟向一审法院起诉请求：1、判决被告返还原告房屋租赁保证金6400元；2、判决被告承担违约金7680元；3、判令被告返还原告半年物业费1403.5元；4、判决被告赔偿原告装修损失费31534.89元；5、判决被告赔偿库存材料损失6322元；6、判令被告赔偿原告直接经济损失30000元；7、判决被告承担本案诉讼费及其他合理费用。 上诉人周秘向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金10322元及违约金5000元（从2019年4月1日计至2019年7月10日止，计100天，租金计算方式为3200元÷31天×100天=10322元，违约金计算方式为50元×100天=5000元）；2、判令反诉被告承担反诉费及律师费。 一审法院认定事实：2018年10月3日，原告（承租方即甲方）与被告（出租方即乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将位于桂林市七星区桂林万达城A区12栋1-05号商铺的门面租赁给原告，租赁期限为2年，自2018年10月3日起至2020年10月2日止；店面第一年（即承租之日起后12个月为一年）每月租金为人民币3200元，承租时一次性收取2个月租金，第二年每月租金为3500元，以后年度租金金额根据周围实际情况酌情调整；在本合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币6400元作为履约保证金；4、违约条款：任何一方单方面取消、中断合同，应至少提前一个月通知对方，若产生任何违约问题，赔偿金额为本合同所定年租金的20％；本合同经甲、乙双方签字后，乙方交付租金和保证金后生效，即具有法律效力。合同签订后，原告于2018年10月2日通过微信转账支付人民币1000元，2018年10月3日通过微信转账支付人民币11800元，合计12800元（该款项包含保证金6400元及二个月商铺租金6400元）；同时，原告还向被告交付一年的物业服务费2807元（即自2018年10月3日至2019年10月2日止）。上述款项交清后，被告将商铺交付原告使用，原告对承租铺面进行了装修。2018年12月13日，原告向被告支付5000元，2019年1月7日，原告向被告交付商铺租金2000元，合计7000元（即2019年12月、1月的租金及逾期滞纳金600元）。2019年2月1日，原告向被告交付租金5000元，2019年2月5日，原告向被告交付剩余租金1400元，合计6400元（即2019年2月、3月的租金）。2019年3月30日，被告以微信通知方式告知原告交纳房租，原告承诺2019年4月4日支付租金。2019年4月4日，被告再次通知原告交纳租金，但因双方无法就延期交纳房租达成一致意见。2019年4月5日，被告通知小区物业公司关闭商铺的水电。2019年4月7日上午，被告将商铺大门锁住，并在商铺外墙张贴招租广告。至此，原告无法使用承租商铺，故诉至法院，请求前述诉讼请求。在诉讼过程中，原告向该院申请对涉案商铺的装修费用进行鉴定，因其无法提供装修清单及装修合同，后撤回申请。原告于2019年7月9日将商铺钥匙交还给被告。 一审法院认为，本诉，原告与被告签订《商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然，原告未按被告要求月初1号支付后二个月的租金，但其并未构成根本违约，也未达到解除租赁合同的条件。在租赁合同尚未解除的情况下，被告将商铺的水电切断，并将店面大门锁上，其行为构成根本违约，应承担违约责任。由于被告的违约行为，导致原告无法实现合同目的，现原告已将商铺钥匙交还给被告，双方的合同关系实际已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”为此，履约保证金问题，履约保证金具有担保性质，在租赁期满时，退还给承租人，现租赁合同已解除，被告应当返还原告交付的履约保证金。违约金问题，本案系因被告的违约行为，导致原告无法实现合同目的，按照《商铺租赁合同》的约定“若产生任何违约问题，赔偿金额为本合同所定年租金的20％”，故被告支付原告违约金7680元（即3200元／月×12个月×20％）。对物业服务费返还问题，原告于2019年7月9日将商铺交还给被告，其占用商铺共计9个月，被告应退还原告3个月的物业服务费701.75元（即2807元／年÷12月×3个月）。4、原告主张的装修损失、库存材料损失、经营损失问题，因没有证据证实，应承担举证不能的法律后果。 反诉，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”在被告采取断水断电的情况下，原告并未及时交纳租金，也未退租，应对其擅自扩大的租金损失，应由原告承担赔偿。鉴于原、被告双方在履行合同过程中均有违约行为，一审法院酌情考虑原告按合同约定减半给付租金5161元（3200元÷31天×100天÷2）。被告其他反诉请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，在租赁合同尚未解除的情况下，被告将商铺的水电切断，并将店面大门锁上，其行为构成违约，应承担违约责任。因此，原告要求被告返还履约保证金和物业服务费，并承担违约责任的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于原、被告双方在履行合同的过错中均有违约行为，酌定由原告按照合同约定减半支付租金。 一审法院判决：一、被告周秘返还原告陈娟的履约保证金6400元；二、被告周秘支付原告陈娟违约金7680元；三、被告周秘返还原告陈娟物业服务费701.75元；四、驳回原告陈娟的其他诉讼请求；五、反诉被告陈娟支付反诉原告周秘商铺租金5161元；六、驳回反诉原告的其他反诉请求。本案本诉收取案件受理费1884元，反诉案件受理费92元，合计1976元（原告已预付942元，尚欠942元），被告已预付597元，应退505元），由原告负担1739元，被告负担237元。 本院二审期间，被上诉人陈娟提交以下证据：1、门面内部货物照片两张，拟证实上诉人周秘强行处理掉被上诉人陈娟物品的事实；2、双方当事人聊天记录截屏，拟证实上诉人周秘对被上诉人陈娟出言不逊。 上诉人周秘对证据1不予以认可，称不知道门面内物品的事情，没有受委托保管，门面被对方加了锁；对证据2的真实性认可，但认为是被上诉人陈娟先进行辱骂，自己没有对其进行人身攻击。本院认证，证据1证实了被上诉人陈娟门面内货物情况，但没有显示拍摄时间，无法证实货物被上诉人周秘强行搬离；证据2双方认可真实性，但与本案待证事实无关，故本院对被上诉人陈娟提交的证据均不予以采信。 对一审查明的案件事实，除上诉人周秘对其通知小区物业公司关闭商铺水电的时间提出异议以及被上诉人陈娟认为遗漏上诉人周秘擅自拆除门头招牌外，对其他事实双方当事人没有异议。对一审查明的双方当事人没有异议的事实本院予以确认。 对当事人提出异议的事实，本院认为，结合物业公司经办人出具的证明和双方当事人的陈述，一审认定上诉人周秘通知小区物业公司关闭商铺水电的时间是2019年4月5日正确，本院予以认可。一审庭审笔录记载，上诉人周秘自认2019年5月左右拆除了被上诉人陈娟原门面招牌，故对当事人自认的事实，本院予以确认。 本院二审另查明，2019年5月，上诉人周秘拆除了被上诉人陈娟原涉案门面招牌。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：一审认定上诉人周秘的行为构成了根本违约是否正确？ 本院认为，双方当事人在涉案《商铺租赁合同》的违约条款明确约定：“任何一方单方面取消、中断合同。应至少提前一个月通知对方，若产生任何违约问题，赔偿金额为本合同所定年租金的20%。”从2018年12月起，被上诉人陈娟陆续出现迟延交付租金的情况。2019年4月初，被上诉人陈娟再次要求延迟交租，双方无法达成一致意见后上诉人周秘通知物业将涉案商铺停水停电并上锁，导致被上诉人陈娟无法继续经营，双方签订涉案租赁合同目的无法实现。上诉人周秘未事先告知而对涉案商铺采取停水停电并上锁的行为，违反了双方在涉案租赁合同的约定，一审认定上诉人周秘的行为构成了根本违约正确，本院予以认可。一审综合考虑上诉人周秘的违约行为对合同履行造成的影响、被上诉人陈娟欠付租金的情况和双方的过错程度，按合同约定计算违约金并酌情减半计算被上诉人陈娟欠付的租金并无不当，本院予以认可。上诉人周秘一审反诉要求被上诉人陈娟支付违约金的理由不能成立，本院不予以支持。 综上所述，上诉人周秘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费317元（上诉人周秘已交纳），由上诉人周秘负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 周 霞 审 判 员 丁 勇 二〇二〇年六月二日 法官助理 王国裕 书 记 员 闫 琴