河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初2576号原告：宋维民，男，汉族，1992年2月12日出生，身份证住址河南省扶沟县，现住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：赵钦，河南中冶律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：郭闪闪，河南中冶律师事务所实习律师。被告：田慧芳，女，汉族，1988年10月3日出生，身份证住址河南省荥阳市，现住洛阳市西工区。原告宋维民与被告田慧芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋维民及其委托诉讼代理人赵钦、郭闪闪，被告田慧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋维民向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告继续履行原告与夏清清签订的《个人房屋租赁合同》;2.请求法院判决被告支付原告违约金900元；3.本案诉讼费由被告承担。案件审理期间，宋维民变更诉讼请求为：1.请求法院判决被告继续履行原告与夏清清签订的《个人房屋租赁合同》；2.请求法院判决被告交付房屋及房屋内原告的个人财物；3.请求法院判决被告支付原告违约金900元；4.请求法院判决被告赔偿原告因不能在富雅东方A座1415号房屋内居住而另行租房的租金损失（房租差价）850元/月，直至被告交付房屋为止；5.本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2019年1月1日原告与夏清清就位于洛阳市西工区××大道××1-1415（富雅东方A座1415）号房屋签订了《个人房屋租赁合同》，租赁期限自2019年2月1日起至2022年1月31日止，租金450元/月，每一年支付，首期租金支付时间为2019年2月1日，押金为450元，支付时间为2018年12月31日。后夏清清于2019年8月16日将该房屋出售于被告，夏清清在出售房屋时明确告知被告，房屋正在出租的客观情况，被告表示接受并在《房屋买卖（居间）合同》中进行特别约定“该房屋租客及租赁合同在过户完当天由乙方接收，再收租金由乙方向租客收取”。原告在被告取得房屋产权证书之后，即通知其签订新的房屋租赁合同，其承诺首期租期到期后交付下期房租时与原告签署新的租赁合同。然而，被告于2020年1月3日告知原告不再继续履行原租赁合同，无理要求原告腾房并收回房屋，原告表示会继续履行合同并如约支付租金。原告多次联系被告交付租金，被告未提供收款账号并拒绝收取租金，导致租金一直未交付于被告。后被告对房屋断电、换锁，并私自将原告个人物品从房屋内搬走，原告不得不另行租房，被告的行为使原告租房权益受到严重损害并对原告造成经济损失。原告认为在上述房屋出售之前，原告一直占有并使用，房屋所有权在租赁期间发生变动不影响《个人房屋租赁合同》的效力，被告作为房屋受让人，应继续履行该合同，交付房屋并确保房屋能够正常居住使用。被告私自对房屋断电、换锁并搬走原告个人财物，以此来达到其收回房屋的目的，不仅违反合同约定，还严重损害了原告合法的租赁权益，给原告造成了经济损失，故为维护原告合法权益和弥补损失，被告应支付违约金并赔偿原告损失。田慧芳辩称，请求法院判决驳回原告所有诉讼请求；诉讼费、保全费、鉴定费由原告承担。事实与理由：1.案外人夏清清在出售房屋时告知答辩人其与原告的租赁期限是一年，截止2020年1月31日止，原告缴纳给案外人的租金也只付了一年。答辩人与案外人进行房屋买卖交易的时候，多次联系原告，要求原告到场一起协商其租赁事宜，但原告总是借故推脱。2.原告与案外人的合同无原件，并且租赁期限未经过案外人夏清清的认可，我方对此证据的真实性和证明效力不予认可。3.双方争议租赁房屋的租赁价格是450元/月，原告与案外人约定的租赁价格明显偏低市场价，因此，被告有理由相信原告与案外人签订的协议存在恶意串通、欺诈的可能，损害被告的合法权益。即使被告同意原告租赁，也要按照现在的市场价格收取租金。4.因原告不能证明其租赁期限，答辩人已明确告知其腾空房屋，原告不腾房，侵害了答辩人的权益，因此，答辩人将其物品搬离答辩人所有房屋，另行租赁场所安置，原告可随时去收回其个人物品。根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：1.2019年1月1日，夏清清（出租人、甲方）与宋维民（承租人、乙方）签订《个人房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方将其位于河南省洛阳市西工区××大道××1-1415（富雅东方a-1415）的房屋（以下简称“该房屋”）出租给乙方使用，用途为住宅，房屋面积为45平方米；该房屋现有装修及设施情况：床。二、租赁期限自2019年2月1日起至2022年1月31日止；租赁期满，乙方应如期交还房屋。三、房屋租金为450元/月(此价格不含相关税费)，每一年支付，首期租金支付时间为2019年2月1日，以甲方实际收到的为准；房屋押金为450元，支付时间为2018年12月31日。租赁期限届满，如无应扣款事项，甲方应在乙方交付房屋当日将此押金无息退还给乙方。四、双方的权利和义务……五、违约责任1.甲方的违约责任。1）甲方未按合同约定时间将本合同第一条约定的房屋提供乙方使用的，每逾期一天，应按月租金的5%向乙方支付违约金。2）甲方有以下行为之一的，乙方有权终止合同，甲方须退还押金、乙方已支付但未使用的租金，并支付押金的一倍作为违约金，如违约金不足以弥补损失的，甲方还应继续承担赔偿责任。A、逾期交付房屋达15天以上的；B、无约定或法定理由，提前收回房屋的；C、房屋存在产权及使用纠纷，致使乙方无法继续租赁的。2.乙方的违约责任。1）乙方未按合同约定时间支付租金的，每逾期一天，应按月租金的5%向甲方支付违约金。2）乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，没收押金作为违约金，如违约金不足以弥补损失的，乙方还应继续承担赔偿责任，但应退还乙方已支付但未使用的租金及其他相关费用。A、逾期支付租金达15天以上的；B、无约定或法定理由，提前退租的；C、擅自将该房屋转租、转借给第三方的：D、擅自拆改结构或改变用途的；E、利用该房屋进行违法活动的。3）租赁期限届满或合同终止时，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的贰倍按实际天数向甲方支付违约金。六、争议解决方式……七、附加条款房子乙方承租后，需要对房屋进行简单装修，对原有装修进行更改，但不改变房屋主体结构，双方友好协商。乙方承租期限为三年，三年内，甲方不得随意要求乙方退租（不包括承租人在房屋内实施违法犯罪的行为，或者恶意拖欠房租)，三年租期到，双方不再签订续租合同，甲方可以无条件收回房屋，如果乙方在未满三年退租，按照每个月550元补齐差价，床由甲方出资购买。房屋内房屋主体和床的所有权归甲方所有，其他由乙方后续购买物品为承租人所有。甲方确保该房屋无抵押担保等有损害承租人承租期内的合法权益的纠纷及事项。租金缴纳方式为年付，每年租金到期三天内付清。水，电，物业费，在乙方承租期内所产生的费用由乙方承担。后续其他事项可由甲乙双方电话，微信，支付宝等方式友好沟通约定……八、甲乙双方均同意采用电子形式签署本合同，经签署后的电子合同具有与纸质合同同等的法律效力，本合同自双方签字之日起生效。2.2018年12月31日，宋维民通过支付宝向夏清清转账450元，付款摘要：河南省洛阳市西工区××大道××1-1415房屋押金。2019年1月1日，宋维民通过支付宝向夏清清转账5000元，付款摘要：2019年2月1日到2020年1月31日房租。3.2019年8月16日，夏清清（卖方、甲方）、田慧芳（买方、乙方）及洛阳壹佳亲房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》一份，夏清清将涉案房屋出卖给田慧芳，约定房屋的成交价格为33万元，该价格已包括卖方自买入该房屋后至本次出售前已产生及支付一切费用（包括但不仅限于水、电、暖、煤气、物业管理费等）。在合同特别约定中载明：该房屋租客及租赁合同在过户完当天由乙方接收，再收租由乙方向租客收取。4.宋维民提交的短信截图显示，田慧芳于2020年4月6日将涉案房屋的门锁更换，后又于4月13日将房间内部分物品搬离。搬离的物品有洗衣机一台、冰箱一台、沙发一个、茶几二个、书桌一张、书柜一个、行李箱一个、饮水机一台、大米二袋、食用油一壶、衣架一个、全身镜一个、电热炉一个、椅子二个、衣服、鞋子、被褥、书籍等其他生活用品若干（具体以双方提交视频证据记录为准）。原告称诉求中要求被告交付的个人财物指的是2020年4月13日被告搬走的个人物品。5.宋维民称因田慧芳对涉案房屋断电、换锁，导致其另行租房，房屋租金为每月1300元。6.田慧芳提交的材料显示，洛阳市西工区王城大道221号2幢1-1415登记在其名下，2020年4月份，其缴纳过该房屋水费、电费、物业费等费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。2019年1月1日夏清清与宋维民签订了为期三年的《个人房屋租赁合同》，该合同的履约主体为夏清清与宋维民，后夏清清将案涉房屋售予田慧芳，在房屋买卖合同中对租赁的情况进行了特别约定，故《个人房屋租赁合同》项下的合同权利与义务依法已由田慧芳承继。宋维民请求法院判决田慧芳继续履行宋维民与夏清清签订的《个人房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持。关于宋维民请求法院判决田慧芳交付房屋及房屋内宋维民的个人财物的问题。因田慧芳应继续履行宋维民与夏清清签订的《个人房屋租赁合同》，田慧芳应将涉案房屋交付给宋维民租用。另根据法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。夏清清与宋维民签订的《个人房屋租赁合同》中显示该房屋现有装修及设施情况：床。故宋维民要求田慧芳返还其涉案房屋内搬离的部分物品应视为宋维民的个人物品，田慧芳应予返还。关于宋维民请求法院判决田慧芳向其支付违约金以及另行租房的租金损失的问题，其本质上是要求违约方承担相应违约责任的问题。由于双方在合同中已做出约定，即出租人未按合同约定时间将合同第一条约定的房屋提供乙方使用的，每逾期一天，应按月租金的5%向乙方支付违约金。故对于宋维民该部分请求，本院认为应由田慧芳以月租金450元为基数，每日按月租金的5%的标准从2020年4月6日支付违约金至其将涉案房屋提供给宋维民租用之日，但最长不得超过2022年1月31日。田慧芳认为应驳回宋维民所有诉讼请求的答辩意见，理由不充分，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告田慧芳继续履行原告宋维民与夏清清签订的《个人房屋租赁合同》；二、被告田慧芳于本判决生效后十日内将涉案房屋交付给宋维民租用；三、被告田慧芳于本判决生效后十日内向原告宋维民支付违约金，违约金以月租金450元为基数，每日按月租金5%的标准从2020年4月6日计算至田慧芳将涉案房屋交付给宋维民租用之日，但最长不得超过2022年1月31日；四、被告田慧芳于本判决生效后十日内向原告宋维民返还其从涉案房屋内搬离的部分物品：洗衣机一台、冰箱一台、沙发一个、茶几二个、书桌一张、书柜一个、行李箱一个、饮水机一台、大米二袋、食用油一壶、衣架一个、全身镜一个、电热炉一个、椅子二个、衣服、鞋子、被褥、书籍等其他生活用品若干（具体以双方提交视频证据记录为准）；五、驳回原告宋维民的其他诉讼请求。如被告田慧芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已减半），由被告田慧芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王中亮二〇二〇年六月二十二日书记员  谭玉丹