广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初614号原告：梁连英，女，1952年2月24日出生，汉族，身份证住址：广东省罗定市***************，身份证号码：442************520。委托诉讼代理人：黄振浩，男，1974年10月10日出生，汉族，住广东省罗定市***************，身份证号码：441************817。系原告梁连英儿子。被告：黄建文，男，1978年11月13日出生，汉族，身份证住址：广东省罗定市****************，身份证号码：441************87X。委托诉讼代理人：何云峰，男，1955年4月10日出生，汉族，身份证住址：广东省罗定市*********************，身份证号码：441************135。原告梁连英与被告黄建文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，被告黄建文于2020年4月20日提起反诉，经本院审查，被告黄建文的反诉符合法律规定，本院依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。原告梁连英（反诉被告）及其委托诉讼代理人黄振浩，被告黄建文（反诉原告）的委托诉讼代理人何云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告梁连英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，并确认原告已收取的租赁押金15000元不予退还被告；2.判令两被告支付暂计至2020年2月份所拖欠租金31680元（具体数额要求计算至被告实际返还所占用房屋之日止）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月1日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定：原告（甲方）将位于罗定城街道泷洲中路80号原告自有楼房两层出租给被告（乙方）经营餐饮，租期从2015年5月1日起至2021年4月30日止，共六年；前三年每月租金7200元，第四年、第五年每月租金7920元，第六年每月租金8712元。租金按月缴交即当月租金在当月15日转账至甲方账户，不得拖欠。若乙方不能按时缴清租金，甲方有权拉闸关门，乙方不得以任何理由阻止，同时也可以当作乙方中途违约。合同生效后，乙方必须支付甲方押金15000元，若乙方中途违约，押金不得退回。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告一直在租赁的房屋经营餐饮至今，但被告自2019年11月份起开始拖欠原告租金，至起诉时即2020年2月被告已经拖欠原告4个月租金共计31680元。原告认为，被告拖欠租金的行为是商业信誉的丧失，也是严重违约行为，且已构成根本违约，请求判如所请。本诉被告黄建文辩称：1.同意解除原被告双方签订的房屋租赁合同。2.原告收取的押金15000元不予退还没有法律和事实依据，而导致被告拖欠租金的原因如下：因自然灾害导致经营上的困难，在2018年、2019年发生猪瘟以来，猪肉价格急剧上升，使被告方经营成本增加，馄饨生意非常难做，基本上处于亏本状态；新冠肺炎的发生导致从2020年1月份起被告没有生意可做，从2月份开始罗定市人民政府就发了饮食行业停止经营的通知。由于上述的两点原因导致了我方对租金的滞后交付，并非我方的本意。从法理上、从情理上是情有可原的。3.涉案房屋原告在今年2月份已经收回，而且张贴了招租广告，因此应视为从今年2月份起终止了合同。综上所述，拖欠的租金可以在押金中扣除抵消，不足的部分黄建文愿意补足，被告一直以来按时交房租，从未拖欠，望原告体谅被告经营的困难。反诉原告黄建文向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判决准予反诉原告黄建文免交2020年2月的租金7920元；3.判决以反诉原告所支付给反诉被告梁连英的押金15000元抵充应缴的房租，不足部分再由反诉原告黄建文补足；4.反诉受理费由反诉被告梁连英负担。事实和理由：黄建文与梁连英之间签订《房屋租赁合同》并承租案涉房屋，黄建文向梁连英缴付15000元押金的事实属实。黄建文自从承租案涉房屋经营餐饮业务后，一直都准时支付租金。但自2019年猪瘟疫情过后，猪肉价格暴涨，经营成本大增，黄建文租赁案涉店铺经营的云吞店生意每况愈下。2019年11月开始，黄建文就曾向梁连英提出，是否可以终止合同或降低租金，但梁连英不同意。自2020年1月起，新型冠状病毒疫情出现，云吞店的生意更雪上加霜，2020年2月，政府又发出通知不能开业经营，根本没有生意可做。黄建文因以上原因才拖欠了4个月租金共26680元（2020年1月的租金已支付了5000元），这并非承租人故意违约，现依据租赁合同第（8）条提出反诉请求。反诉被告梁连英针对反诉原告黄建文的反诉辩称，1.黄建文随时中止合同对梁连英没有任何利益保障；2.梁连英不负担其经营风险；3.政府因新冠疫情而限制经营并非梁连英的责任；4.黄建文的店铺已经关门，人已他往，并明确不再租房，所以梁连英才张贴招租广告。本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于罗城街道泷洲中路80号原告自有楼房两层出租给被告作经营餐饮，租赁期6年，自2015年5月1日至2021年4月30日止；自2019年5月1日起至2020年4月30日的房屋租金为每月7920元，2020年5月1日至租赁期满每月租金为8712元；合同生效后被告应支付15000元押金给原告，该押金在合同期满且被告缴清各种费用后，由原告将押金交还给被告，若被告中途违约，该押金不予退回；若因不可抵抗的自然灾害或政策不允许继续经营的，不视为违约。合同签订后，原告按约定将房屋交付被告使用，被告也向原告支付了押金15000元，并按约定支付租金至2019年10月。自2019年11月起的租金，被告仅在2020年1月支付了5000元，其余的租金尚未支付。2020年2月，国内发生新型冠状病毒疫情，罗定市的疫情防控部在2020年2月1日发出通知，要求全市范围内所有餐饮服务行业即日起实行临时休市，次日又通知恢复正常营业。被告认为无法继续经营自行离场并表示不继续承租涉案的房屋。原告遂张贴公告招租并诉至本院要求处理，被告则提出反诉。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的案涉《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律法规规定，合法有效。被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。故原、被告均要求解除涉案的《房屋租赁合同》，本院予以支持；对被告同意支付原告主张的2019年11月、12月以及2020年1月所拖欠的租金合共18760元(7920元/月×3个月-5000元＝18760元)的诉请，本院亦予以支持。关于2020年2月起的租金应否予以减免问题。被告拖欠租金并单方自行离场终止履行合同，确系违反《房屋租赁合同》的约定，构成违约。双方对于被告何时离场以及何时将房屋交还原告的时间点存在争议，但原告已确认被告已明确向其表示不再承租涉案房屋，以及原告在2020年3月张贴公告对外招租的事实，故实际原告至迟在2020年3月已确认与被告之间的涉案《房屋租赁合同》不再履行，且在该时原告已可以直接控制、占有涉案房屋。而原告主张被告支付的2020年2月至房屋实际退还之日的租金实际则是2020年2月一个月的租金。对于2020年2月的租金，在双方合同并未合法解除且原告也实际存在租金损失的情况下，无论被告是否在2020年2月1日撤离并通知原告，被告仍应支付。至于2020年2月的租金可否予以减免的问题。结合2020年2月起被告承租房屋经营的餐饮店铺营业收入确实受到疫情影响而显著减少的实际情况，若继续按照原租赁合同支付租金对被告明显不公平，故为兼顾公平，本院依法酌情确认被告按原约定60%即4752元（7920元×60%）的标准计付2020年2月的租金，对原告请求超出部分予以驳回。关于押金15000元押金应如何处理问题。涉案租赁合同第（6）条约定，押金在合同期满缴清费用后退回给承租人，如承租人中途违约，押金不得退回。可见，本案押金的性质既属履约保证金，同时也是针对承租人违约行为约定的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉案租赁合同终止，原告的主要损失是合同正常履行后预期所得的租金收益。现原告已经将涉案房屋公开招租，其损失预期可获部分挽回，至于实际损失无法确定。本院综合考虑涉案合同剩余的履行期限、原告另行招租所需的合理时间等因素及原告合理期限的租金损失，酌定确定押金的50%即7500元归原告所有，余款7500元用于抵扣被告所欠原告的租金。综上所述，双方签订的《房屋租赁合同》确定解除原告已经收取的押金其中7500元归原告所有，余款7500元退还被告；被告应当支付原告2019年11月至2020年1月租金为18760元，2020年2月的租金为4752元，合共23512元，扣减原告应予返还被告的押金7500元后，则被告仍需支付16012元租金。原、被告的其他本诉、反诉请求，缺乏理据，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决如下：一、解除原告梁连英与被告黄建文于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》；二、原告梁连英已经收取被告黄建文的房屋租赁押金15000元，其中7500元归原告梁连英所有，剩余的7500元退还被告黄建文；三、由被告黄建文于本判决生效之日起十日内支付自2019年11月起至2020年2月止所拖欠的租金共23512元（扣减本判决第二项原告梁连英应予退还被告黄建文的7500元押金后，被告黄建文实际需支付16012元给原告梁连英）；四、驳回原告梁连英的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告黄建文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费484元，由原告梁连英负担161元，由被告黄建文负担323元；反诉案件受理费186.5元，由原告梁连英负担86.80元，由被告黄建文负担99.70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 潘 林二〇二〇年六月八日书记员 李深华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。