山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初972号   原告：白建华，男，汉族，现住山西省太原市。   原告：齐海燕，系原告白建华之妻，女，汉族，现住山西省太原市。   二原告共同委托诉讼代理人：项琰，山西晋然岭律师事务所律师。   被告：山西青创客文华孵化器管理有限公司，住所地太原市杏花岭区解放北路175号万达中心A座18层。   法定代表人：刘劲鹏，董事长。   委托诉讼代理人：朱三虎，山西仁鑫律师事务所律师。   原告白建华、齐海燕与被告山西青创客文华孵化器管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白建华及其与原告齐海燕的共同委托诉讼代理人项琰，被告山西青创客文华孵化器管理有限公司的委托诉讼代理人朱三虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告向原告支付房屋租金人民币101055元；二、请求人民法院判令被告向原告支付违约金30316.5元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月9日被告与太原万达广场有限公司(以下简称“万达公司”)签订了《太原万达中心写字楼租赁合同》，约定被告承租太原万达广场有限公司所有的座落于太原市杏花岭区解放路175号万达中心A座18、19、20、21层内各单元房屋。并约定了房屋租金、租赁期限及付款方式等。2017年7月1日原告向万达公司购买了该万达中心A座19层1914号房屋,并与被告及万达公司签订了《租赁合同主体变更协议》，约定房屋的出租人变更为原告，由原告代替万达公司继续履行原租赁合同，由被告直接向原告支付房屋租金。合同签订后,被告仅支付了部分租金，最后支付租金的时间为2018年6月12日。经原告多次催缴，被告仍未履行支付全部房屋租金的义务。同时依据《房屋租赁合同》第十条的约定，被告需向原告支付违约滞纳金，按每日千分之六计算。但原告按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》之规定，酌情主张被告尚欠租金的30%作为违约金。现为维护原告的合法权益,依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提起民事诉讼，望判如所请。   被告辩称：原告诉求被告支付房屋租赁租金101055元及违约金30316.5元，没有事实和法律依据：1、被告按照租赁合同约定，先后四次向原告支付房租合计59479元，履行了付款义务，并未违约；2、原、被告之间签订的“租赁合同主体变更协议”第四条约定“原告收到房屋租金后无需向被告出具相应发票”的内容因违法而无效。原告收到房租后，未向被告出具已收房租的相应发票，原告的行为违约；3、基于原告不出具已收租金相应发票的违约、不诚信行为，被告依法行使不安抗辩权，中止支付其应付租金，待原告出具已收租金相应发票，再行支付。被告的行为不是违约行为；4、因原告单方解除合同，原、被告之间的租赁合同已于原告第一次下达书面通知之日（2018年8月24日）终止。原告不得再向被告主张2018年8月25日之后的房租；5、截止2018.8.24，被告已付原告租金59479元，未支付租金9272元；6、由于原告于2018年8月24日单方解约，2018年8月31日，被告被迫单方与招商入驻企业解除《入驻协议》，并承担相应违约责任，支付入驻企业租金赔偿款12136.25元。被告的这一损失应由原告承担。   原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：   第一组证据：   证据一、二原告身份证复印件、结婚证复印件   证据二、被告的工商登记信息。   证明：双方主体适格。   第二组证据：   证据三、《商品房买卖合同》复印件   证据四、《万达中心写字楼租赁合同》及补充协议复印件   证据五、《租赁合同》主体变更协议原件   证明：被告于2016年4月9日承租了太原万达广场有限公司所有的座落于太原市杏花岭区解放路175号万达中心A座18、19、20、21层内各单元房屋。2017年7月1日二原告向万达公司购买了该万达中心A座19层1914号房屋，并于同日签订了《租赁合同主体变更协议》，将该房屋的出租人变更为二原告。二原告与被告之间存在租赁合同关系。租期为2017年7月1日至2021年10月9日。   第三组证据：   原告白建华的银行流水。   证明：被告自2017年7月1日起仅支付了部分租金，金额为59479元，剩余租金未支付。   被告质证称：第一组证据无异议；第二组证据真实性无异议，证据四中第七条约定，原告有出具发票义务，第十六条第三项约定，原告有权单方解除合同，发放单方面解除合同之日视为终止合同，证据五变更协议中第四条约定发票规定，（2018）晋0107民初3476号判决书判决约定无效；第三组证据无异议，剩余租金计算方法我需要回去核对。   被告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：   证据一、《太原万达中心写字楼租赁合同》，证明：1、2016年4月9日，被告与太原万达广场有限公司签订“太原万达中心写字楼租赁合同”，被告承租了太原万达中心写字楼A座第18、19、20、21层的承租单元，包括案涉原告A19楼层1914承租单元，租赁期限：2016年10月10日-2021年10月9日；2、合同第七条第5款明确约定：“甲、乙双方按政府有关规定各自承担租赁过程中会产生的税费，包括但不限于登记费、公证费、合同印花税等”。原告收到被告支付的租金后，有义务向被告出具相应发票；3、合同第十六条约定：原告有权单方解除本合同，发出单方面终止合同的通知之日，即视为本合同终止。   证据二、《租赁合同主体变更协议》，证明：1、2017年7月1日，原告、被告、太原万达广场有限公司三方签订《租赁合同主体变更协议》：案涉原告A19楼层1914承租单元的出租人由太原万达广场有限公司变更为原告，原告替代太原万达广场有限公司履行原合同，继续享有及承担原合同项下甲方的权利及义务；2、该协议主要是变更了租赁合同主体，原、被告应按原合同约定的权利义务享有和履行；3、自2017年7月10日起，被告向原告支付租金，原告有义务按照原合同第七条第5款约定，应依法承担租赁过程中产生的税费，即向被告出具已收房租59479元的发票；4、协议第四条约定：“太原万达广场有限公司、原告确认，自转让日起，被告按原合同费用标准将租金支付给原告后，原告应向被告开具等额收据（无需开具发票）”，其内容因违反法律强制性规定，该约定条款无效。而且与原租赁合同第七条第5款相冲突。   证据三、中国民生银行支付业务回单，证明：1、被告分别于2017年8月16日、2017年10月26日、2018年2月2日、2018年3月14日、2018年5月21日、2018年6月12日先后六次向二原告支付房租合计59479元，履行了付款义务，但二原告未向被告出具相应发票，被告多次催促原告出具相应发票，但原告一直不予出具，被告无奈只得行使不安抗辩权，中止向原告支付应付租金；2、因原告单方解除租赁合同，案涉原告A19楼层1914承租单元入驻商户山西培绿环保科技有限公司于2018年9月1日离场，2018年12月14日，被告向其支付租金赔偿款12136.25元。   证据四、房租催缴告知书，证明：1、2018年8月24日、2018年8月31日，原告向被告两次下达书面通知：如被告在2018年8月31日（2018年9月1日）前未足额支付租金，其单方解除合同，将房屋转租或自用；2、按照合同第十六条约定：原告有权单方解除本合同，发出单方面终止合同的通知之日，即视为本合同终止。2018年8月24日，原、被告之间的租赁合同因原告单方解除合同而终止；3、鉴于原告于2018年8月24日单方解除租赁合同，原告不得再向被告主张2018年8月25日之后的租金。   证据五、照片，证明：因被告要求包括原告在内的各业主履行合同义务，出具已收租金的相应发票，但各业主拒绝出具。被告无奈只得实施不安抗辩权，暂停支付租金。各业主聚众找被告讨说法，有的业主强行上锁，严重影响了入驻商户得正常经营，报案后，公安警察出现场予以制止。   证明六、回复函证明：1、被告多次向包括原告在内的各业主催要已付租金的相应发票，但其拒不出具。被告无奈，只得实施不安抗辩权，中止支付包括原告在内的各业主的房屋租金。被告的行为不是违约行为；2、被告收到原告已收租金的相应发票后，立即支付截止2018年8月31日前的应付租金；3、被告收到原告单方解除合同通知书后，积极配合相关解除事宜，及时将房屋腾空，随时准备移交原告。   证据七、民事判决书，证明：2018年9月30日，太原市杏花岭区人民法院判决确认了本案的基本事实：租赁合同主体变更协议（格式合同）第四条：“太原万达广场有限公司、原告确认，自转让日起，被告按原合同费用标准将租金支付给原告后，原告应向被告开具等额收据（无需开具发票）”的约定无效。原告应向被告开具已收到租金的相应发票。   证据八、《青创客文华创客空间入驻协议》，证明：2018年6月20日，被告将案涉原告A19楼层1914承租单元转租给山西培绿环保科技有限公司（其属于正常业务经营范围内的引商企业）。租赁期限为一年。   证据九、《入驻协议解除告知书》，证明：由于原告于2018年8月24日、2018年8月31日两次下达通知，要单方解除租赁合同。被告无奈于2018年8月31日与刚入驻两个月的引商企业解除入驻协议，并对其给予相应租金赔偿。   二原告质证称：证据一无异议，证据二无异议，证据三第一点无异议，第二点与本案无关联；证据四真实性没有异议，两份证据明显是房租催缴告知书，而不是解除合同，催缴通知书包括，对方的违约行为及可能承担违约的后果，原告有权单方解除合同，但是我们没有行使单方解除的权利；证据五无异议；证据六没有收到，不清楚，不发表意见；证据七真实性无异议，与本案无关；证据八与本案无关联；证据九与本案无关联。   经审理查明，2016年4月9日，被告与太原万达广场有限公司签订了《太原万达中心写字楼租赁合同》,约定被告承租太原万达广场有限公司所有的座落于太原市杏花岭区解放路175号万达中心A座18、19、20、21层内各单元房屋，该合同还对租金、租期及违约金进行了约定。2017年7月1日，二原告向太原万达广场有限公司购买了该万达中心A座19层1914号房屋,并与被告及太原万达广场有限公司签订了《租赁合同主体变更协议》,约定自2017年7月1日起，房屋的出租人变更为二原告，原合同项下太原万达广场有限公司作为出租人的全部权利、义务一并转由二原告享有及承担，被告予以同意；协议签订后，二原告代替太原万达广场有限公司继续履行原租赁合同，由被告直接向原告支付房屋租金；二原告与太原万达广场有限公司确认，自转让日起，被告按原合同费用标准将租金支付给二原告后，二原告应向被告开具等额收据（无需开具发票）。2017年10月28日，二原告与太原万达广场有限公司签订了《商品房屋买卖合同》，约定二原告购买上述房屋中的A座19层1914号房屋。原告依约代替万达公司继续履行原租赁合同，由被告直接向原告支付房屋租金。原、被告均认可，截止2018年6月12日，被告共计支付过6笔租金共计59479元。   2018年8月24日、2018年8月31日，二原告向被告下达书面通知称，如被告还不支付租金，就将房屋转租或自用，同时追缴被告拖欠的房屋租金和合同约定的滞纳金，但被告收到通知后未将钥匙交给原告。   上述事实有《太原万达中心写字楼租赁合同》、《商品房买卖合同》、《主体変更协议》、房租催缴告知书、银行流水、当事人的陈述、开庭笔录等证据在卷佐证。   本院认为，二原告承继太原万达广场有限公司的权利及义务，与被告形成了新的房屋租赁关系，原告作为出租人理应依法纳税，并向承租方开具发票；二原告与太原万达广场有限公司约定不向承租方开具发票的条款，违反法律规定，系无效条款；但开具发票非本租赁合同的主要权利义务，被告应依约支付所欠租金；对于索要发票一事，被告可另行主张其权利；虽然房租催缴告知书含有不支付租金就转租或自用的文字，但被告收到该告知书后未将房屋钥匙交换二原告，双方的租赁合同仍在继续履行，被告应支付占有房屋期间的租金，故对二原告要求被告支付后续租金人民币101055元的诉请，本院予以支持；因双方在合同的履行中均有不当之处，故对二原告主张被告支付违约金的诉请，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国税收征收管理法》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告山西青创客文华孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告白建华、齐海燕截止2020年1月11日的房屋租金101055元；   二、驳回原告白建华、齐海燕的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取2927元，由被告山西青创客文华孵化器管理有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 员 王少宏     二〇二〇年六月十五日   代书记员 薛 媛   附相关法律法规：   《中华人民共和国税收征收管理法》   第四条法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。   法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。   纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。