陕西省宝鸡市金台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0303民初1500号 原告：雷正红，男，1971年11月10日出生，汉族，住宝鸡市金台区。 原告：牛涛，女，1973年1月24日出生，汉族，住宝鸡市金台区。 共同委托诉讼代理人：李小兵，陕西际傧律师事务所律师，一般代理。 共同委托诉讼代理人：闫亚宁，陕西际傧律师事务所实习律师，一般代理。 被告：宝鸡市洪瑞房地产开发有限公司，住所地宝鸡市金台区金台大道14号，统一社会信用代码91610303563767926D。 法定代表人：张涛，任公司执行董事。 委托诉讼代理人：周敏，女，该公司员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：石宝林，陕西正泰律师事务所律师，一般代理。 原告雷正红、牛涛与被告宝鸡市洪瑞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛涛及共同委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告雷正红、牛涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理宝鸡市金台区冠森路X号院X幢X单元XXXX号房屋产权证；2、判令被告支付自2016年12月1日起至办理完毕上述房屋产权证之日止的逾期违约金（以345858元为基数，按中国人民银行同期贷款利率及银行间同业拆借贷款利率计算，暂算至2020年3月31日为49716元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月，经协商原告购买被告开发的位于宝鸡市金台区冠森路X号院X幢X单元XXXX号房屋，原告一次性向被告支付房款345858元。2015年7月11日双方补签了《商品房买卖合同》。2015年6月1日，被告向原告交付了房屋，但被告未按合同约定时间办理房屋产权登记手续，致原告诉到法院。 原告雷正红、牛涛围绕诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》、收款收据、销售不动产统一发票；2、住宅质量保证书、住宅使用说明书、交付使用验收单；3、（2019）陕0303民初2523号民事判决书。证明被告逾期办理产权登记手续已属违约，应按照法律规定赔偿原告违约损失。 被告宝鸡市洪瑞房地产开发有限公司辩称，对原告主张的基本事实无异议，案涉房屋未能办理权属登记备案手续系第三人原因所致，被告并无违约或违法行为；原告主张支付违约金无合同依据，且已过诉讼时效，请求判决驳回原告诉讼请求。案涉小区共有5栋楼，其中3号住宅楼系被告开发建设，其余4栋楼系联盟五组自建拆迁安置房及商业用房，因5栋楼整体为同一土地证和规划证，房屋验收需统一办理，现因联盟五组自建的其余4栋楼存在不符合建设规划之事宜，导致被告开发建设的3号住宅楼亦未能办理产权登记相关手续。被告已在积极协调，争取在今年年底协助原告办理完产权登记手续。 被告宝鸡市洪瑞房地产开发有限公司围绕答辩意见，向本院提交以下证据：《商品房买卖合同》、房屋交接清单（同原告提交证据）。证明双方在合同第十五条并未约定被告逾期协助办理房屋产权证应支付违约金，视为原告已放弃主张违约金。 经当庭举证、质证，被告对原告提交的上述证据的真实性均无异议，故本院对原、被告提交证据的真实性均予以确认。 根据当事人陈述和上述审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告当庭确认被告于2014年9月28日将宝鸡市金台区冠森路X号院X幢X单元XXXX号房屋交付原告。2015年7月10日，原告向被告交纳维修基金12272元、契税10376元、房产证工本费80元。2015年7月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，确认原告购买被告开发建设的位于宝鸡市金台区冠森路X号院X幢X单元XXXX号房屋。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后548日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.房屋交付同时买受人应交清出卖人代收的税费，并提供齐全所需资料后，出卖人开始代为办理房产登记手续。因买受人手续提供不全、代办费用不及时缴纳引起的产权办理滞后，由买受人自行承担责任”。2015年8月7日，被告向原告出具销售不动产统一发票，载明原告交纳房款345858元。 截止法庭辩论，宝鸡市金台区冠森路X号院X号住宅楼未经建设工程规划验收，被告亦未将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定及时全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款及相关费用，但至今未能取得房屋所有权证。双方在合同第十五条约定，被告应在房屋交付后548日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告至今未能履行该义务，已构成违约。被告的该违约行为，是导致原告无法取得房屋所有权证的原因。因此，对原告主张被告协助原告办理房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持，被告的协助义务具体为将办理案涉房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条虽未约定违约金，但就该条内容不能推定出原告已放弃主张违约金的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案原告主张被告以中国人民银行同期贷款利率及银行间同业拆借贷款利率计算违约损失，不违反法律规定，本院予以支持。关于损失计算期间，原告主张自2016年12月1日起算至被告协助办理完房屋产权证之日止，案涉房屋交付时间为2014年9月28日，按照合同约定，被告应自房屋交付后第549天即2016年3月30日起承担违约责任；该违约损失的请求权系继续性债权，应对每个个别债权分别适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条关于诉讼时效的规定，故本院结合被告的答辩意见认定自原告起诉之日起倒推3年即2017年4月29日之后的债权未超过诉讼时效予以支持，对其余债权因超过诉讼时效不予支持。因此，被告承担违约责任的期间为2017年4月29日至被告将办理案涉房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。 关于被告辩称案涉房屋未能办理权属登记备案手续系第三人原因所致，其不应承担违约责任的意见，因被告未能举证证明案涉房屋未能办理权属登记备案手续系第三人原因所致，且根据合同相对性原则，即使存在第三人原因之情形亦不能构成被告不承担违约责任的事由，故对其该答辩意见本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宝鸡市洪瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将宝鸡市金台区冠森路X号院X幢X单元XXXX号房屋需由被告提供的资料报送产权登记机关备案； 二、被告宝鸡市洪瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告雷正红、牛涛支付违约损失（以房款345858元为基数，自2017年4月29日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告将案涉房屋资料报送产权登记机关备案之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1044元，减半收取522元，由被告宝鸡市洪瑞房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宝鸡市中级人民法院。 审判员  赵晓云 二〇二〇年五月二十八日 书记员  任博丹