上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初16092号原告：潘敏珍，女，1947年3月17日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：赵某某(原告潘敏珍丈夫)，1944年8月12日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：陈珀，上海市君悦律师事务所律师。被告：杨XX，男，1940年10月12日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：陈名勉，女，1947年9月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。两被告共同委托诉讼代理人：刘家峰，上海尚域律师事务所律师。原告潘敏珍与被告杨XX、陈名勉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序。根据原告潘敏珍的申请，本院于2019年7月19日作出裁定：查封、冻结被申请人杨XX、陈名勉名下价值2,000,000元的财产。此后，本院于2019年8月14日组织当事人进行证据交换。审理中，本院根据原告潘敏珍的申请，委托上海信衡房地产估价有限公司(以下简称信衡公司)对上海市长宁区天山五村XXX号乙XXX室(以下简称涉讼房屋)2017年8月8日的市场价值进行评估；根据被告杨XX、陈名勉的申请，委托信衡公司对涉讼房屋2003年4月12日的市场价值进行评估。信衡公司于2019年10月31日出具《房地产估价报告》。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。审理中，原告潘敏珍向本院提出中止诉讼的申请。经查，上海市人民检察院第二分院已提请上海市人民检察院就(2017)沪02民终4610号民事判决向上海市高级人民法院提出抗诉，而本案与(2017)沪02民终4610号民事判决相关联。据此，本院于2019年12月16日作出裁定：本案中止诉讼。2020年1月13日，上海市人民检察院作出沪检民(行)监[2019]XXXXXXXXXXX号中止审查决定书，决定该案中止审查。此后，经当事人申请，本案恢复审理。本院于2020年5月15日公开开庭审理了本案。原告潘敏珍及其委托诉讼代理人赵某某、陈珀，被告杨XX及其与被告陈名勉的共同委托诉讼代理刘家峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘敏珍向本院提出诉讼请求：1.两被告返还购房款210,000元并支付利息(以120,000元为本金，自2003年3月11日起至实际支付之日止；以50,000元为本金，自2004年1月20日起至实际支付之日止；以40,000元为本金，自2004年4月23日起至实际支付之日止，均按银行同期借款利率计算)；2.两被告共同赔偿因《房屋买卖合同》无法继续履行给原告造成的损失2,510,000元。审理中，原告变更其诉讼请求为：1.两被告共同赔偿因《房屋买卖合同》无法继续履行给原告造成的损失2,510,000元；2.两被告支付原告为处理房屋纠纷而支付的律师费335,000元、担保费3,000元。事实和理由：两被告系夫妻关系。2003年3月11日，由被告杨XX起草书写，原告潘敏珍与被告陈名勉就涉讼房屋签署《房屋买卖合同》，约定：出卖人杨某1(系被告杨XX父亲)，全权代理人被告杨XX；买受人原告潘敏珍，房屋转让款为210,000元整。被告杨XX持有杨某1的书面授权材料，也承诺收到房款即办理过户。合同签订后，原告潘敏珍向被告陈名勉支付购房款210,000元。2004年4月23日，被告陈名勉向原告出具收条。2003年4月14日，杨某1报死亡，涉讼房屋一直由原告潘敏珍及丈夫赵某某实际居住至今，两被告及其家人从未有过任何主张。原告潘敏珍虽一直要求两被告配合过户，但2015年6月10日至2015年11月20日期间，两被告在未通知原告潘敏珍的情况下，家庭内部达成一致意见，通过民事调解将涉讼房屋产权人变更为被告杨XX、案外人杨某2和杨某4，并办理了产权登记手续。之后原告潘敏珍进行了一系列诉讼，但主张继续履行《房屋买卖合同》已无可能。因两被告的行为严重损害了原告潘敏珍的权益，故提起诉讼。被告陈名勉、杨XX辩称，原告长期居住涉讼房屋，没有及时将涉讼房屋返还两被告，没有及时支付房屋租金，根据另案的鉴定意见，原告占有涉讼房屋期间的使用费高达440,000余元，而被告陈名勉保存的原告的钱款才210,000元，远远不够支付使用费，故不同意返还210,000元并支付利息。此外，涉讼房屋的产权人没有在买卖合同上签字，两被告也没有构成表见代理，因产权人突然去世，买卖合同未有效成立。两被告已经将产权人去世的消息告知原告，要求向原告返还钱款，但原告执意要取得房屋。鉴于房屋无法交易是双方意志外的原因造成，两被告在交易中没有过错，故不应承担赔偿责任，不同意原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房屋买卖合同》、(2015)长民三(民)初字第904号民事调解书、(2015)长民四(民)初字第2416号民事调解书、上海市长宁区仙霞新村街道芙蓉江路第一居民委员会出具证明、(2016)沪0105民初14068号民事判决书、(2017)沪02民终4610号民事判决书、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、原、被告往来信件、律师函、《房地产估价报告》等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋原系公房，建筑面积37.97平方米，承租人为案外人杨某1。被告杨XX系杨某1之子，被告陈名勉系被告杨XX妻子。1994年11月27日，杨某1签署《购买公有住房委托书》，确认涉讼房屋购买人为杨某1，并委托被告陈名勉办理购买公有住房的一切手续。1995年1月12日，杨某1与案外人上海市农业局签订《公有住房买卖合同》，购买涉讼房屋并成为该房屋的权利人。2002年12月起，原告潘敏珍租赁涉讼房屋后与其丈夫赵某某共同居住于此，并向被告陈名勉支付租金，租期三个月，月租金800元。原告潘敏珍与被告陈名勉曾共同在落款时间为2003年3月11日的《房屋买卖合同》中签名，该合同约定：出卖人(甲方)：杨某1，全权代理人：杨XX；买受人(乙方)潘敏珍。涉讼房屋所有权证号：沪房长字第46234号；房屋类型：混合；建筑面积37.97平方；房屋所有权性质：私有。甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让款为21万元(为甲方净获得转让款)。自本合同签订之日起到六个月内，乙方将上述房产转让价款分贰次付给甲方，具体为签订日支付20万元，余款在○三年十二月底前一次付清。甲方在合同签订后协助乙方办理房产转让手续及燃气、电视、物业管理等过户手续。上述房地产转移占有之日起，该房屋使用中所发生费用和房产风险责任转移给乙方。上述房产转让条款，甲、乙双方均信守约定兑现，违约方按逾期支付违约金为每逾期一日支付守约方1‰。该合同的条款由被告杨XX起草，首部“出卖人(甲方)：杨某1”处“杨某1”三字系被告杨XX书写。2003年3月11日，原告潘敏珍向被告陈名勉支付120,000元。2003年4月14日，杨某1因病死亡后被注销户籍。同月，被告杨XX与陈名勉将上述情况告知原告潘敏珍。2004年1月20日，原告潘敏珍向被告陈名勉支付40,000元。2004年4月23日，原告潘敏珍向被告陈名勉支付50,000元。同日，被告陈名勉出具收条，确认收到原告潘敏珍支付的天山路房款210,000元。2005年1月30日，被告杨XX致函原告潘敏珍，称原告潘敏珍经被告陈名勉介绍租住涉讼房屋，被告杨XX已经收到被告陈名勉交付的三个月租金2,400元。2003年3月9日起，按市场租赁价每月租金1,500元，至今共计欠租34,500元。要求原告潘敏珍结清欠租，并拟从2005年3月9日起将租金调整至1,500元/月。如原告潘敏珍在收到该函后十日内未付清欠款，被告杨XX将追究介绍人被告陈名勉的责任，并禁止原告潘敏珍继续占有涉讼房屋。2005年2月2日，原告潘敏珍与其丈夫赵某某回函被告杨XX与陈名勉，认为其已经根据《房屋买卖合同》按约交付210,000元房款并居住至今，要求被告杨XX与陈名勉于2005年2月8日前立即办妥涉讼房屋产权过户手续。至2014年12月，原告潘敏珍与其丈夫赵某某多次致信被告杨XX与陈名勉，要求其办理涉讼房屋的产权过户手续，因双方意见不一，未能协商一致。2015年5月14日，案外人杨某4就其与被告杨XX、案外人杨某2、杨某3的所有权确认纠纷向本院提起诉讼。2015年6月10日，上述各方经协商，就该案所涉纠纷达成协议：案外人杨某4与案外人杨某1(已死亡)共同共有涉讼房屋。同日，本院出具(2015)长民三(民)初字第904号民事调解书，对上述调解协议进行确认。2015年11月20日，被告杨XX、案外人杨某2、杨某4就其与案外人杨某3的法定继承纠纷向本院提起诉讼。同日，上述各方经协商，就该案所涉纠纷达成协议：一、涉讼房屋产权两分之一份额归案外人杨某4所有，四分之一份额归被告杨XX继承所有，另四分之一归案外人杨某2继承所有；二、案外人杨某4、杨某3应于该调解书生效后三十日内协助被告杨XX、案外人杨某2办理上址房屋产权变更手续……。同日，本院出具(2015)长民四(民)初字第2416号民事调解书，对上述调解协议进行确认。2016年1月11日，被告杨XX、案外人杨某2、杨某4取得涉讼房屋的房地产权证，其中载明：涉讼房屋权利人为被告杨XX、案外人杨某2、案外人杨某4，由三人按份共有，被告杨XX(1/4)、案外人杨某2(1/4)、案外人杨某4(2/4)。2016年7月4日，原告潘敏珍就其与被告杨XX、陈名勉案外人杨某2、杨某4、杨某3的房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，要求继续履行《房屋买卖合同》，被告杨XX、陈名勉、案外人杨某2、杨某4、杨某3协助将涉讼房屋变更登记至其名下并支付逾期违约金。本院经审理，于2016年12月13日作出(2016)沪0105民初14068号民事判决：驳回原告潘敏珍的诉讼请求。原告潘敏珍不服该判决，提出上诉。上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)于2017年3月1日立案。原告潘敏珍在一中院审理期间以被告陈名勉系该院工作人员为由报请上级法院对本案指定管辖。一中院审查后于2017年3月3日以被告陈名勉系该院退休工作人员，如由该院审理容易引起上诉人的合理怀疑为由将该案报请上海市高级人民法院指定管辖。上海市高级人民法院于2017年3月24日裁定该案由上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)审理。二中院于2017年5月9日立案。该案审理中，原告潘敏珍提供被告杨XX在(2015)长民三(民)初字第904号案件中提交的的证据，包括杨某1出具的《证明》、被告杨XX的答辩状等。该《证明》记载：“天山五村XXX号乙XXX室是我儿子杨XX在1983年由单位(新杨种畜场)分配的福利房，并于1995年1月由我儿子杨XX出资购买，目前由我与孙女杨某4居住。因此，该房屋所有权实际属于杨XX，今后将房屋全权由我儿子杨XX决定，本人无任何要求。特此证明。”二中院认为，原告潘敏珍主张被告杨XX、陈名勉系涉讼房屋的实际权利人，其二审审理中提供的证据不足以证明其上述主张。即使杨某1曾出具相关《证明》给被告杨XX，原告潘敏珍依据其与被告陈名勉落款签名的《房屋买卖合同》也无法主张涉讼房屋的权利……。根据原告潘敏珍在一、二审中提供的证据及其表述来看，其在签订合同之前后得以确认被告杨XX或陈名勉有权代表杨某1处分涉讼房屋所依据的所有表象均来自于被告杨XX及陈名勉的自述，并非是基于杨某1的任何行为，故原告潘敏珍主张被告杨XX及陈名勉的行为构成表见代理缺乏事实及法律依据。鉴于涉讼房屋原登记的权利人为杨某1，后经相关生效法律文书的确认，该房屋现由被告杨XX、案外人杨某2、杨某4共同共有，原告潘敏珍依据其与陈名勉签署的《房屋买卖合同》主张涉讼房屋的权利无法得到支持。原告潘敏珍可就相对方的不当行为给其造成的实际损失另行提出主张。二中院经审理，于2017年8月8日作出(2017)沪02民终4610号民事判决：驳回上诉，维持原判。原告潘敏珍不服该判决，向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院经审查，于2018年6月1日作出(2018)沪民申651号民事裁定：驳回原告潘敏珍的再审申请。至今，原告潘敏珍与案外人赵某某仍居住在涉讼房屋内并支付该房屋的物业管理费。另查明，2016年4月21日，案外人赵某某与上海敏诚善律师事务所签订《聘请律师合同》，委托该所就其与被告杨XX合同纠纷一案指派律师，担任其在一审阶段的代理人，律师费为90,000元。原告潘敏珍已支付上述律师费。2016年12月17日，原告潘敏珍与上海敏诚善律师事务所签订《聘请律师合同》，委托该所就其与被告杨XX合同纠纷一案指派律师，担任其在二审阶段的代理人，律师费为90,000元。原告潘敏珍已支付上述律师费。2017年8月21日，原告潘敏珍与上海敏诚善律师事务所签订《聘请律师合同》，委托该所就其与被告杨XX财产纠纷一案指派律师，担任其在申请民事监督阶段的代理人，律师费为50,000元。原告潘敏珍已支付上述律师费。2018年1月2日，原告潘敏珍与上海敏诚善律师事务所签订《聘请律师合同》，委托该所就其与被告杨XX等合同纠纷一案指派律师，担任其在申请再审代书和若有的约谈阶段的代理人，律师费为30,000元。原告潘敏珍已支付上述律师费。2019年2月19日，原告潘敏珍、案外人赵某某与上海敏诚善律师事务所签订《聘请律师合同》，委托该所就其与被告杨XX排除妨害一案指派律师，担任其在一审阶段的代理人，律师费为20,000元。2019年3月22日，原告潘敏珍与上海市君悦律师事务所签订《聘请律师合同》，委托该所就其与被告杨XX、案外人杨某2的房屋买卖纠纷指派律师，担任其在一审阶段的代理人，律师费为50,000元。原告潘敏珍已支付上述律师费。2019年6月18日，原告潘敏珍、案外人赵某某与上海市君悦律师事务所签订《聘请律师合同》，委托该所就其与被告杨XX、案外人杨某2的纠纷指派律师，担任其在一审阶段的代理人，一审律师代理费(含税)基础费用为5,000元，如最后能获取任何款项，原告潘敏珍、案外人赵某某同意支付相关款的20%作为律师费风险金。原告潘敏珍已支付律师费5,000元。2019年8月2日，原告潘敏珍与江苏中润诉讼保全担保有限公司签订《诉讼财产保全委托担保合同》，委托该公司为其向本院申请财产保全提供担保，担保服务费为3,000元。原告潘敏珍已支付担保服务费3,000元。另查明，2019年2月2日，被告杨XX、案外人杨某2就其与原告潘敏珍、案外人赵某某排除妨害纠纷一案提起诉讼。该案审理中，本院根据被告杨XX、案外人杨某2的申请，委托上海科东房地产土地估价有限公司(以下简称科东公司)对涉讼房屋2003年3月9日至2019年4月1日的市场租金进行评估。科东公司出具《估价报告》及《补充说明》，评估结果为：涉讼房屋2003年3月9日至2019年4月1日的市场租金价值合计442,857元。其中：2003年3月9日至2006年12月31日的租金总价为71,326元，2007年1月1日至2010年12月31日的租金总价为95,995元，2011年1月1日至2014年12月31日的租金总价为114,693元，2015年1月1日至2019年4月1日的租金总价为160,843元。本案审理中，本院根据原告潘敏珍的申请，委托信衡公司对涉讼房屋2017年8月8日的市场价值进行评估；根据被告杨XX、陈名勉的申请，委托信衡公司对涉讼房屋2003年4月12日的市场价值进行评估。信衡公司于2019年10月31日出具《房地产估价报告》，结论为：涉讼房屋2003年4月12日的市场价值为21万元，折合建筑面积单价为5,531元/平方米；涉讼房屋2017年8月8日的市场价值为251万元，折合建筑面积单价为66,105元/平方米。本院认为，落款时间为2003年3月11日的《房屋买卖合同》条款由被告杨XX拟定，合同中载明的出卖人为杨某1，全权代理人为被告杨XX，合同中“出卖人(甲方)：杨某1”处“杨某1”三字系被告杨XX书写，被告杨XX的行为足以证明其自认涉讼房屋权利人为杨某1，其是以杨某1代理人的身份出售涉讼房屋而非以权利人的身份出售涉讼房屋。被告陈名勉与原告潘敏珍共同在《房屋买卖合同》上签名，并依据该合同收取原告潘敏珍支付的购房款210,000元，被告陈名勉的行为足以证明其知晓合同条款，知晓并认可涉讼房屋的权利人为杨某1、被告杨XX作为杨某1的代理人出售涉讼房屋并共同参与合同的签订及履行。鉴于被告杨XX与陈名勉系夫妻关系，且多次与原告潘敏珍及其丈夫赵某某书信往来，就《房屋买卖合同》引发纠纷进行协商，故被告杨XX不可能不知晓被告陈名勉收取购房款210,000元一事，长期占有前述购房款不予返还应为被告杨XX、陈名勉的共同意思表示。鉴于签订《房屋买卖合同》时涉讼房屋的权利人为杨某1，直至杨某1去世，其也未对被告杨XX、陈名勉签署《房屋买卖合同》、出售涉讼房屋、收取购房款的行为进行追认，故被告杨XX、陈名勉的上述行为对杨某1不发生效力，相应后果应由被告杨XX、陈名勉承担。被告杨XX、陈名勉于2003年4月将杨某1去世情况告知原告潘敏珍，其此时就已经知晓继续履行《房屋买卖合同》、办理涉讼房屋变更登记手续存在障碍。被告杨XX与案外人杨某4及杨某2、杨某3等人直至2015年才通过诉讼方式解决涉讼房屋所有权确认纠纷及法定继承纠纷，进一步证明在杨某1去世后，被告杨XX与上述案外人就涉讼房屋的归属等存在争议，《房屋买卖合同》不可能继续履行。但被告杨XX、陈名勉不仅没有将2003年3月收取的购房款120，000元返还原告潘敏珍，还分别于2004年1月、3月再次收取原告潘敏珍支付的购房款，甚至一方面拒绝履行《房屋买卖合同》，一方面在长达十数年的时间内占有购房款210,000元迟迟不予返还，故被告杨XX、陈名勉的行为显然存在恶意，因其过错直接导致原告潘敏珍遭受的损失不断扩大。被告杨XX、陈名勉抗辩，因原告潘敏珍未支付涉讼房屋的占有使用费，故其未返还购房款，但是，根据他案中科东公司出具的《估价报告》及《补充说明》，在被告杨XX、陈名勉占有购房款210,000元期间，涉讼房屋的市场租金远远低于购房款金额，其拒绝返还购房款的理由显然不能成立。鉴于生效判决已经确定《房屋买卖合同》不可能继续履行，故原告潘敏珍作为相对人，有权请求行为人即被告杨XX、陈名勉就其受到的损害进行赔偿。原告潘敏珍虽曾提供杨某1出具的《证明》，但该《证明》系其于(2017)沪02民终4610号案件审理中提供，被告杨XX、陈名勉在签署《房屋买卖合同》时并未出示过该《证明》。原告潘敏珍明知涉讼房屋的权利人为杨某1，在被告杨XX、陈名勉未出示杨某1委托书的情况下未就其是否具备代理人资格进行审查即签署《房屋买卖合同》并支付购房款，未能尽到审慎义务，亦存在一定过错，故就其遭受的损失，应由原告潘敏珍、被告杨XX与陈名勉按照各自的过错承担责任。本案审理中，本院根据被告杨XX、陈名勉的申请，委托信衡公司对涉讼房屋2003年4月12日的市场价值进行评估。根据信衡公司出具的评估结论，涉讼房屋2003年4月12日的市场价值为210,000元，与《房屋买卖合同》约定的购房款金额一致，据此可以认定，原告潘敏珍是以合理价格购买了涉讼房屋。如被告杨XX、陈名勉在杨某1去世后能够及时将收取的购房款120,000元返还原告潘敏珍并不再继续收取剩余购房款，则原告潘敏珍尚能另行购房解决居住问题。根据信衡公司出具的评估结论，涉讼房屋2017年8月8日的市场价值为2,510,000元，至此，被告杨XX、陈名勉一方面可通过长期占有210,000元购房款获取利息收益或其他资金收益，一方面可因涉讼房屋升值获取利益，而原告潘敏珍除不可能再以原支付的购房款210,000元购买同等房屋外还需另行就此支付一定的房屋占有使用费。鉴于原告潘敏珍已经明确按总损失2,510,000元主张，不再另行主张被告杨XX、陈名勉返还购房款210,000元及利息等，故综合上述因素并结合原、被告各自的过错责任，本院酌情确定被告杨XX、陈名勉应赔偿原告潘敏珍损失2,480,000元。原告潘敏珍另主张被告杨XX、陈名勉支付律师费335,000元、担保费3,000元，本院认为，原、被告上述费用并未作出约定，且上述费用并非原告潘敏珍的必然损失，故其上述主张缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款之规定，判决如下：一、被告杨XX、陈名勉应于本判决生效之日起十日内赔偿原告潘敏珍损失2,480,000元；二、驳回原告潘敏珍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,584元，由原告潘敏珍负担2,944元，被告杨XX、陈名勉负担26,640元。评估费9,500元，由原告潘敏珍负担113.55元，被告杨XX、陈名勉负担9,386.45元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 董 隽人民陪审员 罗 泓人民陪审员 包 怡二〇二〇年六月二十九日书 记 员 徐晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。