上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初19540号原告：易自强，男，1995年7月12日生，汉族，住江西省宜春市。委托诉讼代理人：鲁培栓，上海昌鑫律师事务所律师。被告：上海秉天房地产经纪事务所，住所地上海市松江区。投资人：**，法人。被告：**，男，1994年8月20日生，汉族，住安徽区霍邱县。原告易自强与被告上海秉天房地产经纪事务所(以下简称“秉天事务所”)、**居间合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月27日、2020年6月16日公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人鲁培栓、被告秉天事务所的投资人暨被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房屋买卖佣金分成65,000元；2.被告赔偿原告违约金13,000元(计算方式为65,000元的20%)。事实和理由：原告与被告**原系朋友关系，**系被告秉天事务所独资投资人。2018年8月22日，原告与被告秉天事务所签订房产中介合作协议一份，约定原告为被告秉天事务所提供客源信息资料及进行推介促成交易，在交易成功后，原告和被告秉天事务所分别取得交易佣金的50%，违约者须赔偿非违约方违约金。协议签订后，原告为被告秉天事务所提供了两套房屋买卖客源信息并促成交易，被告秉天事务所共计收取佣金13万元，但是却拒绝按约向原告支付佣金分成。原告认为,被告的行为侵犯了原告的合法权益，又被告秉天事务所是被告**的个人独资企业，故原告诉至本院请求判如所请。二被告共同辩称：1.被告秉天事务所为个人独资企业，投资人为被告**，但是被告**不需要承担责任，与原告签订协议的为被告秉天事务所。2.不同意原告的诉讼请求，在原告与被告秉天事务所签订协议后，原告从未提供过居间服务，原告并未提供客源并促成过交易，故被告无需支付佣金分成。3.原告主张佣金分成所涉的390号和570号房屋，系由被告秉天事务所提供了居间服务而完成的交易。当事人围绕诉讼请求提供了相应的证据，本院组织当事人进行了举证质证，并据此认定事实如下：2018年8月22日，被告秉天事务所作为甲方与原告作为乙方签订《房产中介合作协议》(以下简称“合作协议”)，约定了甲方的权利与义务、乙方的权利与义务；并约定利润分成和成本承担：合作利润根据每个成交单位作为结算单位，在实际成交标的所有佣金全部收到后5个工作日内，由甲乙双方结算完毕并由成交方将合作方分成以现金及网银转账等形式分与合作方；合作利润为成交后所收取的买卖双方的佣金，甲方取得50%、乙方取得50%；甲乙双方违反各自权利义务的，各自承担责任，因此给对方造成损失的，承担违约赔偿责任；本协议自甲乙双方正式签章之日起生效，合作期限为二年。合作协议另对其他事项作了约定，被告秉天事务所落款日期为2018年8月20日，原告落款日期为2018年8月22日。关于原告主张由其推荐成功的房屋对应为：1、位于本区辰花路5088弄15栋390号(以下简称“390号房屋”)；2.位于本区辰花路5088弄21栋570号(以下简称“570号房屋”)。390号房屋的买卖双方为蔡星忆与洪淑美，原告主张被告实际收取佣金为7万元，包括洪淑美支付的5万元以及蔡星忆支付的2万元；570号房屋的买卖双方为邹某与葛雪卿，原告主张被告实际收取佣金为6万元，包括葛雪卿支付的2万元以及邹某支付的4万元。被告对于已经自上述人员处已收取的款额不持异议，但是主张洪淑美支付的5万元并非被告秉天事务所收取的佣金，而是洪淑美对于被告**的个人奖励金。被告为反驳原告而提供房地产买卖居间合同、佣金确认书、微信聊天记录等材料显示：1.洪淑美与蔡星忆及被告秉天事务所于2018年8月18日就390号房屋签订房地产买卖居间协议、补充协议、佣金协议书，由洪淑美将390号房屋以450万元的价格出售给蔡星忆，蔡星忆确认应付佣金为42,000元。2.案外人邹某，与潘鸿及被告秉天事务所曾就松江区辰花路XXX弄XXX号房屋(以下简称“388号房屋”)于2018年8月12日签订房地产买卖居间协议、补充协议等，因邹某不愿意继续购买388号房屋，改由被告为其居间购买570号房屋。审理中，原告申请邹某出庭作证，邹某认可被告提供的上述证据并表示后续没有继续履行关于388号房屋的的上述协议，而实际购买了570号房屋；邹某表示其在2018年3到4月间因为想购房认识了原告，原告向其介绍了570号房屋，且其在购买570号房屋时并不认识二被告以及首次看房在2018年8月底。被告则结合其证据表示邹某在2018年8月12日就已经通过被告秉天事务所签订了居间合同，后续邹某不想继续购买388号房屋所以由被告另行推荐570号房屋，该房源与原告无关，且原告与证人邹某之间存在利害关系。庭审中，原告确认与邹某系男女朋友关系，但表示因为388号房屋未购入成功，其自行联系物业取得了570号房屋房东的联系方式，所有的交易都是其居间进行的，只是因可以便利开展交易而允许被告加入其中。另查明，就390号房屋，洪淑美与蔡星忆于2019年8月16日签订网签版本的《上海市房地产买卖合同》；就570号房屋，葛雪卿与邹某于2018年10月17日签订网签版本的《上海市房地产买卖合同》。审理中，蔡星忆到庭作证称：1.其与原告易自强在此次交易前是朋友关系，因原告自述在该小区购入房屋且环境不错，故介绍其去购房，由原告带领其到被告秉天事务所处后与被告**一同去看房，由被告秉天事务所提供了居间服务，其自原告处知晓本次交易要收取2%的佣金，但原告告知可取得1%的佣金并向其免于收取；2.洪淑美曾向其发过微信截图表明，洪淑美给付被告中介费50,000元并表示“中介费两清”了。二被告对于该证人证言不予认可。以上事实，主要由合作协议、微信聊天记录、证人证言、上海市房地产买卖合同、房地产买卖居间协议、佣金协议书、补充协议、证人证言及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告秉天事务所签订的合作协议是当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，当事人均应恪守。原告依据该合作协议主张佣金分成，必须举证证明其所主张的390号房屋、570号房屋符合合作协议约定的可以主张佣金分成的条件，也即1.在合作协议约定的期限内成交(最早自2018年8月20日起的两年内)；2.就上述两套房屋，原告已经履行完毕可以主张佣金的合同义务。而原告主张在合作协议签订之前，原告与被告秉天事务所已经达成同样内容的口头约定，其可以就该合作协议签订之前由其推介客源并成交的标的主张佣金，但原告未能提供任何证据予以证明，被告亦不予认可，因此，对于原告的此项意见本院不予采信。另被告秉天事务所为个人独资企业，按照《中华人民共和国个人独资企业法》的规定，个人独资企业投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任，因此就合作协议项下产生的债务，原告主张二被告承担连带责任，于法有据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告是否可以依据合作协议就已经成交的两套房屋主张佣金分成，本院分述如下：1.关于390号房屋。尽管证人蔡星忆表示系由原告带领其前往被告处购买，但是根据证人的陈述以及被告的举证，蔡星忆与洪淑美于2018年8月18日也即原告与被告签订合作协议之前就已经签署房地产买卖居间协议，并在此后履行房屋买卖合同完毕。在原告不能举证证明双方此前已经存在口头约定的情况下，原告以成立在后的合作协议之约定主张成立在前的房屋交易的佣金，没有相应的事实和法律依据。2.关于570号房屋，一则，原告主张该房屋系由其联系房东并促成交易的说法没有提供相应的依据；二则，根据被告提供的证据显示，邹某在合作协议签订之前已经与案外人及被告秉天事务所曾就388号房屋签订过房地产买卖居间协议，也即除了邹某的证言外，原告的证据并不足以证明邹某系由原告按照合作协议约定向被告秉天事务所提供的客源，且邹某与原告存在亲密关系，并在庭审作证时前后陈述矛盾不一，故其证言的证明力较弱。邹某解除388号房屋的买卖合同后，与案外人就570号房屋签订买卖合同，原告的证据不足以证明就该笔交易系由其提供了客源或房源并促成房屋交易的成立。故原告无权依据合作协议要求对于390号房屋与570号房屋的佣金主张分成。并基于此，原告主张被告赔偿违约金亦无合同与法律依据。综上，对于原告的全部诉讼请求，本院均难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百零五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告易自强的全部诉讼请求。案件受理费1,750元，减半收取875元，由原告易自强负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李晓蕾二〇二〇年六月二十九日法官助理 顾家俊书 记 员 顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。