四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1903民初987号 原告：成都金房物业集团有限责任公司恩阳分公司，住所地四川省巴中市恩阳区登科寺路212号，统一社会信用代码91511903MA62D0D11F。 主要负责人：李军平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎柯宏，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：纪晓梅，女，该公司职工。 被告：李天呈，男，生于1993年3月23日，汉族，住巴中市恩阳区。 原告成都金房物业集团有限责任公司恩阳分公司（以下简称金房物业公司）与被告李天呈物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法由审判员吴兴元独任审判，公开开庭进行了审理。原告金房物业公司的委托诉讼代理人黎柯宏到庭参加诉讼，被告李天呈经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金房物业公司提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付物业服务费，从2018年6月6日至2020年6月5日的物业服务费3035.52元；2、请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照本金乘10%标准计算并支付违约金，从2018年6月6日至2020年6月5日的违约金为425.39元；3、判令被告承担诉讼费。事实及理由：四川宇亿置业有限公司与原告签订《“宇亿·文锦帝都”前期物业服务合同》，约定选聘原告对恩阳区“宇亿·文锦帝都”提供前期物业管理服务。协议签订后，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。 被告于2017年6月6日入住巴中市恩阳区房屋，属于原告管理的物业服务区域。根据《前期物业服务合同》约定，被告应于2018年6月6日向原告支付2018年6月6日至2020年6月5日物业服务费3035.52元，逾期支付的，从逾期之日起按照本金乘10%的标准支付违约金。该笔物业服务费逾期后，被告未主动交纳，原告多次上门催收，被告至今未交纳。 原告向法庭提交的证据有：原告的工商登记资料、“宇亿·文锦帝都”前期物业服务合同、商品房买卖合同、入住登记表、欠费明细表、关于催收物业服务费的函、邮寄催收函的快递单。 被告李天呈辩称：1、小区没有安全门禁，对没有磁卡的人员未曾询问和登记就私自让非小区人员进入；2、每个单元入户大门没有安全门禁；3、每栋楼的架空层被物业私自出售；4、小区外商铺可随意将抽油排风扇开在小区内；5、小区楼道、电梯内随处可见大小便；6、地下室是人防工程还是停车库定位不准，购买地下车库没有产权，下水管道每个月会破裂一到两次，物业公司不及时处理，地下负二层没有通电，没打扫，消防配套设施没有完善；7、地下室入口未全部开发，只有两个可以正常通行，存在安全隐患；8、地下室虽然安装有门禁，但从未正常使用过，存在安全隐患；9、小区外人行横道全部被围起栏杆，包括盲道也如此，对小孩、老人、残疾人留下来很大的安全隐患；10、物业收费只开收据，不开发票，存在偷税、漏税的可能性。物业公司完善、处理完上述问题后，被告定会按时交纳物业服务费，但不同意承担违约金。被告针对第一、第二点答辩意见，向本院提交了1张照片，针对其余答辩意见各提交了1张照片。 经审理查明，2015年11月18日，四川宇亿置业有限公司与成都金房物业服务有限公司恩阳分公司（2016年9月8日变更登记为成都金房物业集团有限责任公司恩阳分公司）签订“宇亿·文锦帝都”前期物业服务合同。合同履行期限为2016年1月1日至2019年12月31日；物业服务费计费方式为包干制；收费标准为居住物业类1.5元/平方米·月；业主的物业服务费从物业交付次日起按半年交纳，每个交费周期结束20日内交纳下半年物业服务费；业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额10%的违约金。 2015年12月14日，被告李天呈与四川宇亿置业有限公司签约备案商品房买卖合同，购买巴中市恩阳区马鞍铺文锦帝都北区8栋1单元1506号房屋。该合同第二十九条对前期物业服务进行了约定，在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，出卖人依法选聘本合同约定的物业服务企业提供前期物业服务，到业主、业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止。计费标准为1.5元/月·平方米。买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。2017年6月6日，被告李天呈入住所购房屋。现被告应向原告交纳2018年6月6日至2020年6月5日物业服务费3035.52元，逾期后，被告未交纳，原告催收无果。 认定上述事实的证据有：原被告身份信息、“宇亿·文锦帝都”前期物业服务合同、商品房买卖合同、入住登记表、欠费明细表、关于催收物业服务费的函、邮寄催收函的快递单以及原告的当庭陈述。 本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告与四川宇亿置业有限公司签订的商品房买卖合同也明确约定买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约，计费标准为1.5元/月·平方米。被告李天呈未按合同约定交纳物业服务费，经原告催收仍未交纳，已构成违约，原告要求被告支付物业服务费并承担违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但原告计算违约金有误，对超出部分，本院不予支持。被告第一点辩称意见关于小区没有安全门禁，对没有磁卡的人员未曾询问和登记就私自让非小区人员进入的问题，原告陈述小区设置了异型道闸，24小时有人看守，对外来人员进行阻拦登记。因被告未提交证据，本院不予采信；被告第二点、第三点、第七点、第八点、第九点辩称意见，原告陈述责任均在开发公司，被告没有证据证实每个单元的入户大门门禁应该由物业服务公司安装、每栋楼的架空层系物业服务公司私自出售、地下室未全部开发、地下室门禁不能正常使用责任在物业服务公司、小区外人行横道的栏杆系物业服务公司安装，因证据不足，本院不予采信；被告第四点辩称意见关于小区外商铺可随意将抽油排风扇开在小区内的问题，仅提交了一张照片，原告陈述物业公司已经出面解决，被告照片所示的排风扇已停止使用；被告第五点辩称意见关于小区楼道、电梯内随处可见大小便的问题，原告提交的证据只能证实曾经看到过一处大小便，达不到其证明目的；被告第六点辩称意见关于地下室是人防工程还是停车库定位不准，购买地下车库没有产权的问题以及地下负二层没有通电，没打扫，消防配套设施没有完善的问题与物业服务公司无关；下水管道每个月会破裂一到两次，物业公司不及时处理的问题没有证据证实；被告第十点辩称意见关于物业收费只开收据，不开发票，存在偷税、漏税的可能性的问题，被告在交纳物业服务费时有权要求物业公司开具发票，对可能存在偷税、漏税的问题，可以依法向税务部门举报，但不能因怀疑物业服务公司存在偷税、漏税的问题就拒交物业服务费。被告也没有证据证实其要求物业服务公司开具发票，而物业服务公司拒开发票，所以没有交纳物业服务费。故对被告的辩称意见不予采纳。为了规范物业管理活动，维护合同当事人的合法权益，依照《物业管理条例》第七条第(五)项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告李天呈在本判决生效后十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司恩阳分公司支付2018年6月6日至2020年6月5日的物业服务费3035.52元、违约金303.55元，共计3339.07元； 二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司恩阳分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由被告李天呈负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 吴兴元 二〇二〇年六月三十日 法官助理 王荣兵 书 记 员 饶 黎