云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初2296号原告：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地为云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，系该公司员工，特别授权代理。被告：林兵，男，汉族，1979年11月26日出生，身份证登记住址为云南省昆明市西山区。被告：李文慧，女，汉族，1981年11月6日出生，身份证登记住址为云南省大理白族自治州弥渡县。被告：刘杨，女，傈僳族，1991年8月20日出生，身份证登记住址为云南省昆明市五华区。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）与被告林兵、李文慧、刘杨居间合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尊园公司的委托诉讼代理人罗琦琴，被告林兵、李文慧、刘杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尊园公司提出诉讼请求：1．三被告共同连带向原告支付佣金人民币11000元；2．三被告共同连带向原告支付违约金（以11000元为基数，从2018年7月1日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日为2000元）（暂计至起诉之日总计为13000元）；3．三被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月7日，经原告居间撮合，被告林兵（出售方、甲方）、被告刘杨（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》，约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋，成交价格为68万元；定金2万元；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金），基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币11000元。若本合同签订后，由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付），逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金；合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，三被告就房屋维修事宜和办理过户具体时间进行协商，后被告林兵、李文慧表示不再出售涉案房产，原告认为，因三被告原因导致涉案合同未能顺利履行，三被告已构成根本违约（见证据二、三、四）。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同’’。第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。原告认为：原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，各方均应严格依约履行。该合同包含买方和卖方之间的房屋买卖合同法律关系，亦包含买方和卖方分别与原告之间的居间合同法律关系。根据上述法律规定及上述合同的约定，原告已经促成了三被告之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取全部佣金11000元的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”但前述合同因三被告违约导致未能顺利履行，三被告应向原告支付佣金损失11000元。三被告至今未支付的行为，已侵害了原告的合法权益，还应加付相应违约金。综上，为维护原告合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，诉至法院，请支持原告的全部诉讼请求。林兵辩称，一、原告主观上存在过错，客观上未提供完整约定的居间服务，主张中介费无事实和法律依据。签订《房屋买卖暨居间合同》之前，答辩人已明确告知原告，答辩人出卖房屋是为了另购学区房解决子女上学问题，房屋必须在6月30日前办理完毕过户手续，原告知悉上述情况并依照答辩人要求在《房屋买卖暨居间合同》第十四条进行了特别约定，明确若6月30日前不能办理过户，则合同自动解除，各方均不承担违约责任。合同签订后，在买方刘杨提出房屋漏水问题拖延办理过户的过程中，原告并未提供任何实质性的居间服务，而是买卖双方自行处理，原告明知时限性而怠于履行居间义务，应自行承担不利后果。此外，《房屋买卖暨居间合同》系原告提供的格式文本，其“促成本合同签订即有权收取居间服务费”的约定明显免除其责任，加重对方责任，应认定为无效条款。二、答辩人不存在违约行为，不应该承担连带责任。合同签订后，答辩人积极履行合同义务，依据合同约定偿还该房屋抵押贷款并办理完毕房屋解押手续，刘杨却以房屋存在质量问题为由拒绝履行协议，并一直以工作繁忙为由一拖再拖，至房屋修缮完毕已不可能在2018年6月30日前办理房屋权属登记手续，为了不耽误孩子入学，答辩人只得依据《房屋买卖暨居间合同》的相关约定行使合同解除权，解除合同已于2018年7月4日通知送达刘杨。综上，本案房屋买卖合同未能履行系刘杨违约和原告怠于履行居间服务，原告无权向答辩人主张中介费，请法院依法驳回原告的诉讼请求。李文慧辩称，与林兵答辩意见一致。刘杨辩称，我不应该承担佣金，因为我们房屋买卖交易并未成功，因此也不存在违约问题，违约金应当由违约方支付。另外，在交易没有成功取不到房产证的时候，我咨询过原告方的工作人员，是否需要重新签订新的合同延长期限，原告方工作人员明确答复不需要签订，所以最终没有达成交易。尊园公司围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖暨居间合同》原件一份、李文慧与刘杨微信截图复印件一份、原告工作人员与林兵微信截图复印件一份、民事调解书原件一份；林兵、李文慧依法提交了房产证复印件一份；刘杨提交了与李文慧微信聊天记录截图复印件一份、房屋渗水照片及墙纸损坏照片三张。本院经审查后对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对证据的证明内容，本院将结合案情在下文综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2018年5月7日，经尊园公司居间介绍，尊园公司（经纪方、丙方）、林兵（出售方、甲方）及刘杨（购买方、乙方）共同签署了《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ.0072453）（以下简称《房屋买卖暨居间合同》），合同约定：乙方向甲方购买位于昆明市房屋，成交价格为680000元；2018年6月30日前办理房屋权属转移登记等相关手续；签订本合同时乙方支付购房定金20000元；于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款170000元，除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方，若银行未发放贷款或实际放款额不够支付房款，乙方应在合理期限内补足；在2018年6月1日前，由于本房屋的房产证、不动产权证开发商未能办理下来并抵押至银行，本购房合同自动解除，甲方、乙方不承担任何违约责任，定金全额退还乙方；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金），基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金11000元，佣金支付时间为过户当日；若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金标准共同补偿丙方佣金损失），由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则连带共同支付）；逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金；合同还对其他事项进行了约定。2018年6月11日，刘杨因交易房屋渗水问题与李文慧交涉。2018年6月27日，刘杨、李文慧就房屋渗水修复问题达成一致，即由李文慧方修复房屋；同日双方协商过户时间，刘杨答复“我明天晚上出班了我看我下周星期几休息”。2018年7月1日，尊园公司工作人员发短信通知李文慧办理过户的时间；2018年7月4日，李文慧答复“我们的房屋卖不了了”。另查明，林兵与李文慧系夫妻。尊园公司与林兵、刘杨签订的《房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同部分于2018年7月1日解除。根据原被告双方的举证质证以及在庭审中的陈述，本院总结双方的争议焦点为：1．三被告是否应当向原告支付中介费，如应支付，应支付多少？2．三被告是否应当向原告支付逾期未支付中介费的违约金，如应支付，按何种标准计算？针对第一个争议焦点，本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，尊园公司与林兵、刘杨签订的《房屋买卖暨居间合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，属合法有效合同，对各方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告方辩称因原告怠于履行合同义务，房屋未交易成功，不应该支付原告中介费。本院认为，原告作为居间人向买卖双方提供了房屋的交易信息，促成了合同的订立，在本案合同履行过程中，因合同所涉交易的房屋渗水问题及刘杨工作时间安排，交易房屋未能在原合同约定的期限内完成过户手续。基于原告已经完成部分居间行为，原告主张被告应支付居间费的诉请，于法有据，应予以支持。但是，在房屋中介活动中，中介方提供的服务并非仅限于促成合同签订，还包括协助产权登记过户、房屋交付等，现仅在合同订立阶段即未能履约，且尊园公司通知过户时已超过合同约定的过户时间。故对尊园公司要求支付11000元居间费的诉讼请求，本院酌情调整为6000元。因被告林兵、李文慧、刘杨存在一定的过错，对于6000元居间费本院酌情确定被告林兵、李文慧承担3000元，被告刘杨承担3000元。针对第二个争议焦点，对尊园公司主张的违约金，因林兵、李文慧、刘杨承担的居间费用已经足以弥补尊园公司的损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、林兵、李文慧自本判决生效之日起十日内向昆明尊园房地产经纪有限公司支付佣金3000元；二、刘杨自本判决生效之日起十日内向昆明尊园房地产经纪有限公司支付佣金3000元；三、驳回昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由昆明尊园房地产经纪有限公司负担56元，由林兵、李文慧共同负担34.5元，由刘杨负担34.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  徐莎莎二〇二〇年六月二十三日法官助理解冬梅书记员孙海鸥