河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2121号 上诉人（原审被告、反诉原告）：河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司，住所地石家庄市高新区天山大街龙岗新村文化中心。 法定代表人：魏龄莹，董事长。 委托诉讼代理人：秦振字，河北太平洋世纪律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：郭x豹，男，1974年11月21日出生，汉族，住 委托代理人：武青果，河北勤邦律师事务所律师 上诉人河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司因与上诉人郭x豹房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。 河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司上诉请求：一、请求依法撤销石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1646号民事判决书中第五项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金61359元；二、本案一、二审诉讼费及反诉费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院适用法律错误，被上诉人违反双方签订的《内部认购协议书》构成根本违约，被上诉人应按照约定向上诉人承担违约金。2016年7月13日，上诉人与被上诉人签订《内部认购协议书》，约定被上诉人购买上诉人开发的御灏府项目1-3-1102室，被上诉人向上诉人交纳了首付款613590元，2018年4月10日上诉人取得了《商品房预售许可证》，并多次通过电话、信函的方式催促被上诉人办理贷款及缴款手续，被上诉人因个人原因没有通过购房按揭贷款的审批，也没有按照双方约定交纳全部购房款，被上诉人的主要义务为按约定缴纳购房款，被上诉人的行为违反《内部认购协议书》第三条第二项之约定构成根本违约，上诉人解除了与被上诉人之间的购房协议，一审判决对上述事实予以认可。被上诉人违反双方签订的《内部认购协议书》应按约，定向上诉人承担已付款项的10%作为违约金，但一审判决在没有法律依据的情况下，径行认定解除协议时房屋市场差价高于签订协议是的价格，并认定上诉人不存在损失，对违约金的请求不予支持，是对法律适用的错误，请求费院依法支持上诉人的上诉请求，依法予以改判。 郭x豹上诉请求：上诉人因与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1646号民事判决书，特向贵院上诉，上诉请求及事实和理由如下上诉请求：1、撤销石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1646号民事判决书第一、二、三、四项，改判双方签订的《内部认购协议书》有效，判合被上诉人继续向上诉人履行；2、判合被上诉人给付上诉人逾期交房违约金至交房日止；3、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人从未收到过银行方面的“拒贷”通知，一审判决以“原告没有证据证明其贷款未果的原因是被告造成的，原告在贷款未果的情况下，也未能通过其他方式补齐房款，导致合同目的不能实现。从而认定《内部认购协议》已解除是错误的。事实上，上诉人不止一次地向被上诉人提交办理贷款资料，甚至因为被上诉人的原因导致贷款资料过期而重新提交，这一现象在本案同期审理的其他购房人身上同样存在，但最后一次上诉人确实已提交了本人完整资料并得到被上诉方工作人员的认可。所以一审判决认定“从2018年4月23日通知上诉人提供完整贷款手续至2019年4月24日远超过双方约定的期限（提供完整贷款手续12天、被拒贷后10天）的责任不在上诉人。在办理贷款基至整个购房过程中，上诉人都处于被动的弱势地位，信息极不对称，即便是“贷款未果”其亦有权利知晓。但自始至终，上诉人都未收到过银行方面的“拒贷”通知及原因，其又如何去采取其他方式补款呢，即便采取其他方式也是需要被上诉人配合的。《内部认购协议》约定，上诉人因自身条件导致其所申请贷款未获银行批准的，需在被驳回十天内一次性缴纳剩余全部房款。但到目前为止，信息的不对称导致上诉人知晓其“贷款未果”也是因为收到了被上诉人邮寄的《催告丽》和随后的《解除协议函》，被上诉人到底是如何知晓贷款未果以及为何不通知权利人，甚至被上诉人是否已将上诉人提交的贷款资料提交银行，被上诉人都没有证据证实，当然上诉人也都无从知晓。因此一审法院应当依法查明被上诉人解除《内部认购协议》的依据，而不是片面加重上诉人的责任。2016年7月13日《内部认购协议X由被上诉人提供）签订，约定2017年12月底交房，如不能如期交房，购房者选择继续履行，且一旦选定不可更改（本条约定由开发商要求购房者统一选定）；2018年4月10日取得《商品房预售许可证明》；2019年4月被上诉人向上诉人邮寄了《解除协议函》从2016年7月至今房价大幅度上涨，这是被上诉人解除合同的主要原因。《内部认购协议书》系由被上诉人提供的格式合同，限制了购房人的权利，加重了其义务，却把解除合同的权利单方赋予开发商，显然是无效条款。一审判决置被上诉人的严重违约于不顺，片面支持开发商恶意制造的解除行为，严重损害了购房人的利益，即便上诉人同意解除协议，亦应当判处被上诉人赔偿上诉人的损失。二、《内部认购协议》的解除条件不具备，被上诉人未按约定办理购买房屋的后继相关手续。一审判决既然认定《内部认购协议书》合法有效，双方就应当按照协议书约定履行。协议书第五条明确约定：甲方（被上诉人）在具备签订《商品房买卖合同》条件后书面通知乙方（上诉人人）签订《商品房买卖合同》，但至今仍未签订，即便《内部认购协议书》应当视为商品房买卖合同，但并不因此而免除被上诉人在协议书第五条中的责任。而且，被上诉人严重逾期交房，在被上诉人数项严重违约在先的情况下，其不享有合同解除权。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法支持上诉请求，以打击不良开发商为谋取不当利益而肆意安为的行为，维护弱势群体的合法权益。同时我们也正告河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司，企业逐利本无可厚非，但君子爱财取之有道，利益的获取应该建立在重信守诺的前提之下，而不是通过玩弄使俩和欺压良善，希望燕港不要低估了我们维护自己利益的决心和信心，而且我们也相信法律终会还我们一个公道！ 郭x豹向一审法院起诉请求：1、确认原被告双方签订的《内部认购协议书》合法有效；2、判令被告向原告支付迟延交付房屋违约金，暂计至2019年7月1日止的数额为27918.35元；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月13日，原告和卢寿就被告开发的位于石家庄高新区与被告签订了《内部认购协议书》协议书约定：原告和卢寿购买的房产为1-3-1102室、建筑面积138.57平方米、总价款为1162741元，首付50%即582741元，剩余房款580000元为银行按揭贷款；被告在具各办理贷款条件后电话或书面通知原告方，原告方应在接到被告电话或书面形式通知后12天内将办理贷款所需|的个人有效、完整的相关资料提交于被告，被告协助办理贷款手续，如由于原告方自身体条件所限导致其所申请的贷款未获银行批准的，则原告方需要在贷款申请被驳回十天内一次性向被告缴纳剩余的全部房款，如原告方未在上述期限内交清应交5一房款，则被告有权选择单方解除合同关系，被告如选择解除本合同，有权扣留原告方已缴纳房款的10%作为违约金剩余房款本金退还原告，房屋被告可另行出售；被告预计在2017年12月底将上述商品房交付原告使用，如非因不可抗力因素导致上述房源在2018年3月底仍旧不能按协议约定交房标准交付使用的，原告方选择继续履行合同，自2018年4月1日起至上述房屋通知交房之日止每迟延一日，被告向原告方支付其已缴纳房款万分之一的违约金。同时原告和卢素在该合同附件《联络方式确认书》上签字，确认联络地址为神兴小区17-3-502室、联系电话133××××8368和158××××9890，并约定，如被告使用上述联系方式与原告方联系出现通信联系未果情况（包括拒收），视为被告已经完成通知或联系义务。协议签订当天，原告和卢素支付了部分房款582741元，2018年5月4日原告和卢寿补交房款至613590元。石家庄市政府于2017年3月18日出具《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》对购房做出了限购、限贷规定。涉案房屋于2018年4月10日取得《商品房预售许可证》并与农业银行、建设银行签订了贷款合作协议，被告于2018年4月23日向原告方送到了书面通知，通知原告方已取得预售证、尽快提供相关材料办理贷款手续。此后被告多次通过电话、短信等方式通知原告方尽快提交贷款资料、尽快办理贷款手续。2019年3月12日被告向原告方送达了《催告函》内容均为：请务必于收到本函后3日内实际办理贷款等后续购房手续，我公司会予以全力配合，如超过该期限您仍旧未能实际办理上述手续，我公司将采取包括解除贵我双方购房合同关系在内的措施予以处置。但直至2019年4月，原告仍旧没有按照银行要求交齐贷款资料、无法通过银行贷款审批，也没有通过一次性补齐剩余房款的方式履行后续的付款义务。2019年4月24日被告向原告方送达了《解除协议函》邮寄单注明文件为《解除协议函》地址和联系电话均为《联络方式确认书》中约定的联系方式，内容为：《内部认购协议书》自即日起立即解除，不再履行，所涉房屋我公司另行处置，请收悉此函后七日内来我公司办理相关善后事宜。2019年4月26日被告又向原告方寄送了《敦促函》内容为：房屋买卖关系已经解除，请收到本函后3日内来我公司办理退款等相关事宜。另外，原告和卢素于2002年8月5日登记结婚，于2018年10月30日在民政局办理离婚手续。以上事实，有《内部认购协议书》预售许可证、贷款合作协议、收据、通知书、《催告函》《解除协议函》快递单及投送记录、通话记录、短信、离婚协议书、离婚证及庭审笔录等证据在案为证。 一审法院认为，原告和卢素与被告自愿签订了《内部认购协议书》该协议书约定了所购房产的具体情况、总款项、交款方式、交房时间等商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受了首付购房款，故该协议书应当视为商品房买卖合7同。后，被告取得了商品房预售许可证，故该认购协议书合法有效。在被告取得商品房预售许可证后，多次催告原告和卢寿办理贷款未果。被告在取得商品房预售许可证后，与建设银行和农业银行签订了房贷合作协议，原告没有证据证明其贷款未果的原因是被告的原因造成的。原告方在贷款未果的情况下，也未能通过其他方式补齐房款，导致合同目的不能实现。自2018年4月23日被告通知原告方提供完整贷款手续至2019年4月24日远超过双方约定的期限（提供完整贷款手续12天、被拒贷后十天）被告按照协议的约定解除协议并无不妥。被告按照原告方确认的联系方式邮容了解除协议函，且邮寄单中明确注明为解除协议函，此邮件单于2019年4月24日送达，故涉案协议书于2019年4月24日解除。协议解除后，被告应当将原告方已交付的613590元予以返还。原被告约定如被告在2019年3月底仍不能交房被告自2018年4月1日起承担违约金，被告在2018年4月10日方取得《商品房预售许可证》故被告应当承担违约金。按照双方的约定每迟延一日被告向原告方支付其已缴纳房款万分之一的违约金，应自2018年4月1日起至2019年3月12日被告向原告方送达《催告函》止，故逾期交房违约金为21125元。被告称由于原告的原因导致协议解除。依照协议的约定应按已交付款项的10%即61359元承担违约金，因解除协议时的房产市场价格高于签订协议时的价格，且被告没有证据证明其存在其他损失，故对被告此述不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下一、原告（反诉被告）郭士购和卢寿与被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司的《内部认购协议书》于2019年4月24日解除；二、被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）郭士酌房款613590元；三、被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）郭士的逾期交房违约金为21125元；四、驳回原告郭士酌的其他诉讼请求；五、驳回被告河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司的其他反诉请求。 本院二审期间，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定事实与一审法院认定事实基本一致。 本院认为，上诉人郭x豹与上诉人河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司于2016年7月13日签订的《内部认购协议书》对上诉人郭x豹所购房产的主要内容进行了约定，该协议符合商品房买卖合同的特征。应视为双方签订了商品房买卖合同，后上诉人燕港公司多次催促上诉人郭x豹办理按揭贷款，但因上诉人郭x豹未办理贷款，亦未补交全款导致合同目的不能实现。原审法院依此解除双方所签协议并无不当。上诉人郭x豹要求继续履约理据不足，本院不予支持。上诉人燕港公司据此取得的购房款应予退还。上诉人燕港公司要求上诉人郭x豹支付违约金61359元，原审法院依据协议解除时上诉人燕港公司的房产价格高于协议订立时的价格，并未受到损失为由未支持其违约金要求，并无不妥。综上，二被上诉人的上诉理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费996元，由二上诉人各自负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇二〇年六月八日 书记员  杨 岚