四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初248号 原告：成都威斯顿经营管理有限责任公司，住所地：成都市武侯区科华北路60号。 法定代表人：夏勇，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：曾维维，四川兴远律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：杨予霄，四川兴远律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：涂强，男，1965年12月8日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：钟珊，女，1974年1月3日出生，汉族，住成都市高新区，系涂强配偶，一般授权代理人。 被告：钟珊，女，1974年1月3日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：涂强，男，1965年12月8日出生，汉族，住成都市金牛区，系钟珊配偶，一般授权代理人。 原告成都威斯顿经营管理有限责任公司（以下简称威斯顿公司）与被告涂强、钟珊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案，由本院审判员仇金玛依法适用简易程序独任审理。本案于2020年6月24日公开开庭进行了审理。威斯顿公司委托诉讼代理人曾维维，被告涂强及被告钟珊的委托诉讼代理人涂强到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 威斯顿公司向本院提出诉讼请求，并明确为：1、依法判令涂强、钟珊立即支付拖欠的物业服务费（以2.6元/平方米的标准从2018年1月1日起算至2019年12月31日，为8958.24元）、滞纳金（以实际拖欠的物业费为基数按照日万分之五的标准自2018年1月1日起算至2019年12月31日，为1545.26元），共计人民币10203.5元；2、依法判令由涂强、钟珊承担本案全部诉讼费用。事实和理由：威斯顿公司于2006年与成都怡和天成房地产开发有限公司签订了《神仙树大院前期物业服务合同》约定为神仙树大院小区提供物业管理服务，为神仙树大院小区的物业管理服务企业，涂强、钟珊为神仙树大院小区XXX号房屋的所有权人，为接受威斯顿公司物业管理服务的业主，威斯顿公司与涂强、钟珊构成物业管理服务合同关系。威斯顿公司自2006年为神仙树大院小区提供物业管理服务以来，一直严格按照合同的约定为神仙树大院小区全体业主提供物业管理服务，近十年来从未上调过物业服务费收费标准，但是随着经济的发展，各项成本逐年增长，威斯顿公司经营压力剧增，按照之前1.9元/平方米的物业服务费收费标准难以继续保持神仙树大院小区的物业服务水平以及为神仙树大院小区全体业主提供优质的物业管理服务。因此在神仙树大院小区至今仍未召开初次业主大会并成立业委会的情况下，威斯顿公司为了继续保持物业服务水平，为神仙树大院小区业主物业增值、保值创造良好的环境，于2015年就将物业服务费收费标准调整至2.6元/平方米，公开向神仙树大院小区全体业主征集意见，经公开统计神仙树大院小区有专有面积占建筑总面积半数的业主且占总人数过半的业主（双过半）同意将物业服务费标准从1.9元/平方米调整至2.6元/平方米，以上调费公示、唱票过程、统计结果均由四川省成都市成都公证处予以公证，并最终从2018年1月1日起实施。威斯顿公司认为，威斯顿公司调费的方法符合《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》关于业主决议共有和共同管理权利事项的规定和精神，故原《神仙树大院前期物业服务合同》中的物业费收费标准已经变更为2.6元/平方米。因此该调费结果对神仙树大院小区全体业主均具有法律约束力，同理涂强、钟珊应当按照《中华人民共和国合同法》及《物业管理条例》的相关规定履行自己的缴费义务。但是涂强、钟珊经威斯顿公司多次催费仍然未按照调费后的标准依法依约缴纳物业服务费，严重违反了法律法规的规定，威斯顿公司为维护自身合法权益，故诉至法院。 涂强、钟珊共同答辩称：1、威斯顿公司上涨物业服务费不合法；2、2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，我方曾前往物业处按原标准1.9元/平方米缴纳，但威斯顿公司不收，我方才没有按照新标准缴纳物业服务费的。 经审理查明，2006年10月30日，成都怡和天成房地产开发有限公司作为甲方、威斯顿公司作为乙方签订了《神仙树大院前期物业服务合同》，由威斯顿公司为位于成都市的神仙树大院（一期）提供前期物业服务。该前期物业合同中载明，1、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.9元／月／平方米；2、业主应于收房之日或业主与怡和天成房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房日（以先到的日起为交费起算日）起全额交纳物业服务费用；3、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月十日前履行缴纳义务；4、甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业服务费每日千分之五的标准向乙方支付违约金。 涂强、钟珊于2010年9月26日通过私产买卖（立等可取交易）从案外人刘妍欣处取得案涉房屋的所有权,系高新区紫荆西路6号XXX号房屋的业主，该房屋建筑面积143.56平方米。涂强、钟珊未支付威斯顿公司2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费。 另查明，威斯顿公司曾向我院起诉郭用坚，经审理，我院做出（2019）川0191民初6550号民事判决书。判决后，郭用坚不服该判决，后上诉至成都市中级人民法院。该院经审理后，做出（2019）川01民终19031号民事判决书。上述两份判决书载明与本案有关的内容为：“威斯顿公司为一级资质的物业服务企业，按四级物业服务标准提供物业服务。 2015年4月，威斯顿公司在神仙树大院小区内张贴《致神仙树大院全体业主的公开信》，称因经营困难，依据《成都市物业服务收费市场价格信息发布管理暂行规定》《2012年度成都市中心城区普通住宅物业服务收费市场价格信息》以及结合近几年神仙树大院运行收支亏损数据，威斯顿公司拟调整物业公共服务收费标准，物业公共服务费调整为2.6元／平方米。威斯顿公司将于2015年4月就物业公共服务费调整事宜安排工作人员上门与业主沟通，征求业主的意见和建议并以书面形式进行表决。2015年9月11日，威斯顿公司申请对《神仙树大院调整物业公共服务费表决票》的统计结果进行公证。经公证人员现场对表决票的统计，统计结果为总面积422071.83平方米，总户数3092户，同意户数1592户，同意面积220080.7平方米，不同意户数128户，不同意面积17450.53平方米。根据该结果，威斯顿公司管理的神仙树大院小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主均同意对物业费进行调整。郭用坚对该投票结果不予认可。并申请了证人马某、冯某、宋某、曾某出庭作证，拟证明以上业主的表决票并非本人签字。郭用坚另对表决票中由物业工作人员代签的表决票提出质疑，认为该部分表决票不能代表业主本人的意思表示；另有部分表决票是同意适当上调，不能完全证明业主同意上调。2017年12月，威斯顿公司再次在小区内张贴《致神仙树大院全体业主的公开信》，载明威斯顿公司本拟于2016年初上调收费标准，但根据社区意见进行小区成立业委会的筹备，暂停了物业费调费工作，时隔两年多时间，业委会仍未成立，但威斯顿公司已难以为继。经慎重考虑，现威斯顿公司定于2018年1月1日起，神仙树大院住宅物业公共服务费将按照调整后的2.6元／平方米标准收取。截止2019年5月20日神仙树大院有80%以上的业主按照2.6元／平方米缴纳了物业服务费。其中，对于被告提出异议的由物业工作人员代签的业主及同意适当上调的业主，除9户外，均按照了2.6元／平方米的标准缴纳了物业服务费。” 以上事实，有威斯顿公司、涂强、钟珊的当庭陈述及《神仙树大院前期物业服务合同》《房屋信息查询记录》、（2015）成证内经字第15296号《公证书》、（2015）成证内经字第40070号《公证书》、（2019）川01民终19031号民事判决书及《成都市中级人民法院法律文书生效证明》等证据予以证明。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷，本案的争议焦点为威斯顿公司是否有权于2018年1月1日起按2.6元/平方米的标准收取物业服务费。首先，威斯顿公司与案外人成都怡和天成房地产开发有限公司之间签订了《神仙树大院前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，威斯顿公司作为前期物业服务企业，涂强、钟珊作为案涉房屋业主，均应受前期物业服务合同的约束。 其次，《神仙树大院前期物业服务合同》约定的物业服务费收取标准为1.9元/平方米，现威斯顿公司要求物业服务费标准上涨至2.6元/平方米，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”及第二款“……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，威斯顿公司上涨物业服务费应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。威斯顿公司于2015年通过书面表决票的方式就提高物业服务费标准向小区业主征求意见。从威斯顿公司提交的（2015）成证内经字第40070号《公证书》可见，同意按2.6元/平方米的标准支付物业服务费的人数占该小区总人数的51.49%，同意按2.6元/平方米的标准支付物业服务费的总面积占建筑物总面积的52.14%，物业服务费上涨至2.6元/平方米已经取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。故本院对威斯顿公司通过书面业主大会的方式对物业费上调至2.6元/平方米的标准取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的结果予以认可。 再次，威斯顿公司系一级资质的物业服务企业，按照四级服务标准提供服务，根据《2012年度成都市中心城区普通商品住宅物业服务收费市场价格信息》，物业服务收费市场价格区间为1.85-2.85元，威斯顿公司以2.6元/平方米标准收取物业服务费符合该市场价格信息。 最后，截止2019年5月20日，神仙树大院小区已经有超过80%的业主按照2.6元/平方米的标准向原告支付了物业服务费，该结果也可以印证神仙树大院小区大部分业主对物业费调价至2.6元/平方米的认可。 综上，本院认为，在涂强、钟珊未能有效证明物业服务费的调整具有虚假和违法的情况下，威斯顿公司有权要求涂强、钟珊按照调整后的物业服务费收费标准，即2.6元/平方米（每月373.26元），缴纳2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费8958.24元（373.26×24=8958.24）。威斯顿公司的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 对于威斯顿公司要求涂强、钟珊支付滞纳金1545.26元的诉讼请求，因案涉物业的物业服务费用收费标准进行了调整，小区业主对上述调整产生争议，因此涂强、钟珊逾期缴纳物业服务费并非恶意违约，而威斯顿公司作为物业公司应当与业主之间建立和谐和良性关系，不断提高物业管理水平，因此，从公平原则进行考虑，本院对于威斯顿公司的该项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条之规定，判决如下： 一、被告涂强、钟珊于本判决生效之日起十日内一次性支付原告成都威斯顿经营管理有限责任公司物业服务费8958.24元； 二、驳回原告成都威斯顿经营管理有限责任公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取28元，由被告涂强、钟珊负担（此款原告成都威斯顿经营管理有限责任公司已预交，被告涂强、钟珊在履行本判决确定的给付义务时一并向原告成都威斯顿经营管理有限责任公司支付）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  仇金玛 二〇二〇年六月二十四日 书记员  余 瑶