重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初24649号原告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路4号附1号二楼。法定代表人：汪香澄，总经理。委托诉讼代理人：潘靖，重庆合煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：江惠彦，重庆合煌律师事务所实习律师。被告：杨淑芳，女，1969年10月20日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：王鹏飞，男，1994年9月16日出生，汉族，住重庆市长寿区。（同时系被告杨淑芳的委托诉讼代理人，母子关系）原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称天骄物业公司）与被告杨淑芳、王鹏飞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天骄物业公司的委托诉讼代理人潘靖、江惠彦到庭参加诉讼。被告杨淑芳的委托诉讼代理人即被告王鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天骄物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令二被告立即向原告支付2015年10月至2019年4月物管费5858.9元和违约金（以欠款金额为基数，按照每日千分之三自应付之日起计至被告全部付清时时止）。事实与理由：2011年1月，原告与重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，根据合同约定由原告对协信阿卡迪亚小区进行物业服务。被告作为阿卡迪亚小区业主，享受了原告提供的物业服务，依法应当支付物业服务费。被告应支付2015年10月至2019年4月期间的物业费，被告的房屋面积为68.12平方米，按照2元/平方米/月计算。但是被告未按时缴纳物业服务费，经原告多次上门催收，仍未履行缴纳义务。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼。被告杨淑芳、王鹏飞辩称，被告确实没有缴纳2015年10月至2019年4月期间的物业服务费。被告接房后，房屋存在质量问题，当时只通了水，没有通电，当时是临时用电。被告装修时，物业公司经常断电。涉案房屋的墙面存在搓沙，由于墙面的问题没有处理好，造成装修后瓷砖松动，踢脚线掉落。被告向原告报修的事项，原告一直不为被告处理。被告认为，2015年10月至2016年10月期间的物业费，已经过了诉讼时效，且房屋存在问题一直没有解决，服务态度差。2016年11月开始至2019年4月期间的物业费，原告的服务虽然有所改善，但是也没有达到2元的标准，被告认为应当按照八折处理。综上，被告不同意支付物业费和违约金，请求法院依法判决。本院经审理查明的事实如下：杨淑芳、王鹏飞系重庆市渝中区石油路102号XX房屋的权利人，该房屋的建筑面积为68.12㎡。2010年8月12日，招标人重庆协信控股集团阿卡迪房地产开发有限公司经招投标程序，确定原告天骄物业公司（曾用名重庆天骄物业管理服务有限公司）为其开发的“协信阿卡迪亚（BC、D3、E2-1、E2-2、E3）”项目的前期物业管理中标人。2010年8月18日，天骄物业公司（乙方）与重庆协信控股集团阿卡迪房地产开发有限公司（甲方）签订《协信阿卡迪亚BC、D3、E2、E3区前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方为位于重庆市渝中区石油路102号协信阿卡迪亚BC、D3、E2、E3区小区提供前期物业服务。物业服务区域内物业服务费收费方式为包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润），本物业的物业服务费收费标准（按建筑面积）为：1、高层住宅物业服务费：2元／平方米·月；2、花园洋房住宅：2.5元／平方米·月；3、联排别墅物业服务费：3.0元／平方米·月；4、叠加别墅物业服务费3.5元／平方米·月；5、商铺物业服务费：4.5元／平方米·月；6、车库车位物业服务费：70元/月·月。住宅共用部位、共用设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料等）的用水、用电费用已进入物业服务收费成本，不再进行独立计算核算，向业主分摊计收。业主应于合同约定接房之日起交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。本合同期限自2010年8月18日起至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。前期物业服务合同签订后，天骄物业公司向重庆市渝中区房管局进行了备案。2013年12月25日，天骄物业公司就住宅物业收费标准向重庆市物价局备案。合同签订后，天骄物业公司为协信阿卡迪亚小区提供物业服务至今。天骄物业公司为涉案物业提供了物业管理服务，但被告杨淑芳、王鹏飞未按约缴纳物业管理服务费。天骄物业公司在2019年7月6日以邮寄催费律师函的形式对被告杨淑芳、王鹏飞所欠物业服务费进行了书面催收。另查明，重庆天骄物业管理服务有限公司在2015年8月10日变更为重庆天骄爱生活服务股份有限公司。上述事实,有《不动产登记信息查询结果》、《前期物业服务合同》及中标通知书、备案证明、《催费律师函》以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。庭审中，原告提交整改照片，拟证明其针对案涉小区物业服务瑕疵已经进行了改进。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第二十四条规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，涉案房屋的建设单位重庆协信控股集团阿卡迪房地产开发有限公司通过招投标的方式选聘原告为阿卡迪亚小区提供物业服务，故其与物业服务企业天骄物业公司签订了前期物业服务合同合法有效，在原告为被告所在的小区提供物业服务，小区业主亦应按照前期物业合同约定的收费标准缴纳物业费。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”被告辩称原告主张的物业服务费部分期间超过诉讼时效，原告虽然举示了2016年3月至2019年4月期间自行制作的催收物业费的通知，但未举示向原告送达的证据，原告举示的证据只能证明在2019年7月6日对被告所欠的物业服务费通过邮寄送达律师函进行了催收，故对2016年7月前的物业服务费已过诉讼时效，本院依法不予支持。对于被告辩称的房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，不能据此拒交物业服务费。故被告应支付原告2016年7月至2019年4月期间的物业服务费4632.16元。对于原告主张的违约金，结合原被告双方的抗辩，原告的物业服务存在瑕疵，且前期物业服务合同中没有具体明确的约定，故本院对于违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告杨淑芳、王鹏飞于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司2016年7月至2019年4月期间的物业服务费4632.16元。驳回原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费50元，由原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司负担10元，由被告杨淑芳、王鹏飞负担40元；公告费260元，由被告杨淑芳、王鹏飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  周绍月人民陪审员  陈邦碧人民陪审员  夏娟娟二〇二〇年六月十八日法官 助理  刘 浩书 记 员  徐艳彬