贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1888号上诉人（原审被告）：黔西县中友房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市黔西县城关镇水西大道西段（城关信用社四楼），统一社会信用代码：91520522057092292P。法定代表人：罗阳，该公司董事长。诉讼代理人：刘继丹、蒋德金，贵州贵达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜兴兰，女，汉族，1979年10月9日出生，重庆市长寿区人，住重庆市渝北区。被上诉人（原审原告）：刘刚，男，汉族，1976年10月10日出生，重庆市长寿区人，住重庆市江北区。委托代理人：李平，重庆立昂律师事务所律师，委托权限为特别授权。上诉人黔西县中友房地产开发有限责任公司（以下简称中友公司）与被上诉人姜兴兰、刘刚普通破产债权确认纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初5188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人中友公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定本案中上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，被上诉人已经实际支付购房款，在法律认定上是错误的。双方于2014年9月18日签订的《商品房买卖合同》，约定将位于黔西县房屋出售给原告，但上诉人账目上并无被上诉人实际支付购房款的依据。被上诉人主张其购房款是以贵州中远锦源科技开发有限责任公司广告款抵扣，该行为属于代物清偿，而代物清偿的成立需要满足四个条件：第一，必须有原债的关系存在；第二，必须有双方当事人关于代物清偿的合意；第三，他种给付必须与原定给付不同；第四，需要债权人受领他种给付以代替原定给付。以上条件需同时具备，缺一不可。本案中，因抵债房屋并未完工，不具备交付条件，上诉人即未为被上诉人办理权属登记，亦未实际将房屋交付给被上诉人，因此双方的代物清偿无效，一审法院不应支持被上诉人的诉讼请求。另，根据《中华人民共和国企业破产法》之规定，破产管理人对上诉人与被上诉人均为履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，若确认与被上诉人的《商品房买卖合同》继续履行，会严重损害其他债权人的利益。综上所述，一审判决在适用法律上是错误的，恳请二审法院改判，支持上诉人的请求。被上诉人姜兴兰、刘刚二审答辩称：被上诉人用销售佣金债权充抵购房款真实合法，抵债价款相当，抵债行为已通过签订商品房买卖合同及上诉人出具购房收据实现。且上诉人已将案涉房屋交付，被上诉人已实际占有使用案涉房屋，因此，商品房买卖合同应继续履行。原审原告姜兴兰、刘刚向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原告购买被告出售位于黔西县的购房债权608076元；2.判令被告继续履行合同，向原告交付房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年9月18日，二原告与被告分别签订了两份《商品房买卖合同》，约定被告将位于黔西县房屋（建筑面积41.55平方米，单价每平方米6476.13元，总价款261765元）和8号房屋（建筑面积54.97平方米，单价每平方米6475.52元，总价款346311元）两套出售给原告。合同签订后，原告向被告支付了购房价款，被告向原告出具了收款凭据。2018年1月4日，贵院根据被告的申请，作出（2018）黔0522破2号《民事裁定书》，裁定受理被告的破产清算申请，并于2018年1月22日作出（2018）黔0522破2号《决定书》，指定贵州贵达律师事务所担任被告管理人。原告按被告管理人的要求申报了购房类债权后，被告管理人不予确认所申报的购房债权。原告认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》成立于人民法院受理被告破产申请之前，未违反法律规定，合同合法、有效，应受法律保护，被告管理人无权解除合同。被告管理人不予确认原告购房债权，并作出解除合同的决定于法无据，应予纠正。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。一审法院认定事实，被告中友公司及黔西县友联旅游开发有限公司委托昆联公司销售水西古城项目的商品房，原告刘刚为昆联公司员工兼法定代表人，二原告为夫妻关系。2014年7月1日，刘刚、昆联公司作为申请人共同向被告中友公司及黔西县友联旅游开发有限公司提出《购房申请》，《购房申请》注明刘刚申请购买水西古城40-4号商铺（价款为609336元）、41-2号商铺、41-11号商铺（2套的价款共计2820000元），以上3套共计3429336元。该购房款从昆联公司的销售佣金中扣除。该份申请还对黔西县友联旅游开发有限公司尚欠昆联公司的佣金及支付时间等作了明确。该份申请尾部有秦正刚签字，加盖有被告中友公司、黔西县友联旅游开发有限公司、昆联公司的公章及原告刘刚的签名。2014年7月1日，原告刘刚与被告中友公司签订《商铺内部认购协议书》，约定原告刘刚以609336元的价款认购40-4号商铺，2014年9月18日，原告姜兴兰与被告中友公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告中友公司将位于黔西县5元的价款出售给原告，付款方式为一次性付款。2014年9月18日，被告中友公司出具609336元的商铺购房款收据给原告刘刚。2018年10月8日，昆联公司出具证明，证明姜兴兰所购水西古城项目第40幢2单元1层8号、40幢2单元1层1号房屋以昆联公司在中友公司处应收代理佣金中的608076元进行冲抵。2018年1月14日，本院裁定受理中友公司破产清算申请，原告向被告管理人申报261765元、346311元的本金债权及相应的违约金债权，被告管理人以原告是以房抵债而非消费购房者，故对其申报的债权不予确认。另外，昆联公司已向被告管理人申报1070664元的非购房债权，被告管理人对该债权予以确认。2019年1月20日，昆联公司出具《购房款结清证明》，证明二原告应付款项已支付给公司法定代表人刘刚（即本案原告之一）。另查明，被告中友公司及黔西县友联旅游开发有限公司已实质合并，涉案房屋未网签、未备案，“水西古城”40幢商品房预售许可证号为2014050。一审法院认为，本案焦点：原告是否实际支付购房款，诉讼请求是否应予支持。案涉《购房申请》及《商品房买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方均应遵守。根据《购房申请》的约定，原告刘刚以中友公司、黔西县友联旅游开发有限公司欠付昆联公司的销售佣金抵扣其应付的购房款，系三方以房抵债行为（被告中友公司与黔西县友联旅游开发有限公司已实质合并），本案应先审查该抵债行为的类型及效力，再据此判定原告是否实际支付购房款，而认定该抵债行为类型及效力的关键在于抵债协议签订时原债务履行期限是否届满、原债务是否因签订协议而消灭、是否存在恶意损害第三人合法权益等因素。首先，案涉《购房申请》中明确截止2014年7月1日尚欠昆联公司销售佣金450万元，《水西古城项目营销策划及销售代理合同》（简称销售代理合同）约定的付款方式为：“销售佣金结算时间为一次/月，即每月5日，甲方（中友公司）应于3个工作日内审核并将销售佣金支付乙方（昆联公司）”，即中友公司应于每月8日前支付当月销售佣金，故2014年6月8日前的销售佣金均已届履行期限，截止签订《购房申请》时，销售代理合同已履行近9个月，应认定履行期限已届满的佣金超过《购房申请》中用于抵债的部分佣金3429336元（总数为450万元）；即签订抵债协议（《购房申请》）时原债务履行期限已届满。其次，昆联公司向管理人申报的非购房类债权中已将抵扣购房款部分的佣金实际扣除未申报，已履行扣除原债务的约定；中友公司与原告自愿签订涉案《商品房买卖合同》并出具收据的行为符合《购房申请》的约定，双方的履约行为表明原债务因签订抵债协议而消灭。最后，该抵债行为发生在中友公司破产清算三年前，双方确认的购房单价超过销售代理合同中的商业均价，并非低价销售，且该过程中未发现恶意损害第三人合法权益及虚假诉讼等情形。综上所述，本案三方以房抵债行为系代物清偿，内容合法有效；抵债物尚未交付债权人，也未办理产权登记的，债权人依法享有债权请求权，有权要求债务人继续履行以房抵债协议。关于原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》并交付房屋的主张，前文已述，原告的购房行为系三方以房抵债行为且合法有效，原告应支付被告中友公司的购房款是以中友公司欠付昆联公司的销售佣金抵扣，该抵扣行为亦合法有效并已实际扣除，结合昆联公司出具的《购房款结清证明》，应认定二原告购房款已支付完毕，案涉《商品房买卖合同》的付款义务已全部履行，不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的双方均未履行完毕的合同，也不存在其他解除合同的法定事由，管理人据此作出解除合同的决定应予纠正；根据《最高人民法院》第七十一条第（五）款：“下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”的规定，该规定尚未废止且与《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》中关于债务人财产的规定并不抵触，案涉商品房虽未交付，但已完全支付对价，依法不属于破产财产，继续履行《商品房买卖合同》并未损害其他债权人的合法权益，不属于被告辩称的个别清偿行为；故原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》的主张，本院依法予以支持。关于交付房屋，因被告系破产企业，已无法按照合同约定的交房时间交付房屋，处于履行不能的状态，且双方签订的合同上所注明的房号尚未在房产管理局进行登记备案，尚存在变更的可能，故对原告的该项主张，本院不予支持。关于原告要求确认第40栋2单元1层1号房以及第40栋2单元1层8号房的购房债权608076元的问题，原告已通过三方抵债方式支付购房款，双方建立了真实有效的商品房买卖合同关系，如前文所述，抵债物尚未交付债权人，也未办理产权登记，债权人依法享有债权请求权即购房债权请求权；根据两份《商品房买卖合同》及被告出具的收款收据显示，原告依法享有的购房债权金额为608076元；合同上所注明的房号尚未在房产管理局进行登记，存在变更可能，故不确认原告享有购房债权的具体房号，本院依法确认原告对被告享有608076元的购房债权；而本案原告主张继续履行合同的实质是要求被告以继续履行合同的方式来清偿其对被告享有的购房债权。综上一审判决：一、确认原告刘刚、姜兴兰对被告黔西县中友房地产开发有限责任公司享有购房债权608076元;该购房债权以继续履行案涉《商品房买卖合同》的方式清偿；二、驳回原告刘刚、姜兴兰的其余诉讼请求。案件受理费50元，由被告黔西县中友房地产开发有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审争议的焦点：刘刚、姜兴兰是否实际支付购房款及案涉《商品房买卖合同》应否继续履行。本院认为，上诉人的上诉请求应予以驳回。理由是，首先，中友公司管理人以债权编号为145号的《黔西县中友房地产开发有限责任公司管理人债权审查确认表》对云南昆联房地产营销策划有限公司申报的债权确认金额1070664元，确认依据为云南昆联房地产营销策划有限公司与中友公司2014年7月1日签订的《购房申请》对中友公司应支付云南昆联房地产营销策划有限公司的销售佣金。按照《购房申请》载明的内容，截止到2014年7月1日，中友公司欠云南昆联房地产营销策划有限公司佣金450万元，除冲抵房款3429336元外，剩余1070664元约定2014年10月31日一次付清。即管理人对中友公司欠云南昆联房地产营销策划有限公司佣金总额、抵扣总额并无异议。其次，云南昆联房地产营销策划有限公司以实际对中友公司享有的3429336元债权抵扣购买中友公司开发的商品房的购房款，并不违反法律的规定。且用3429336元债权抵扣购买中友公司开发的商品房的购房款后，实际产生消灭中友公司对云南昆联房地产营销策划有限公司3429336元的债务。第三，双方签订《商品房买卖合同》的时间为2014年9月18日，对账结算的时间为2014年7月1日，结算和购房时间距离中友公司被裁定受理破产的时间（2018年1月4日）已长达3年以上，不属于《中华人民共和国破产法》第三十一条、第三十二条关于个别清偿的规定。关于案涉《商品房买卖合同》应否继续履行的问题，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第一款“下列财产不属于破产财产（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产。”的规定，刘刚、姜兴兰在3429336元额度内支付了购房款，根据上述司法解释的规定，案涉《商品房买卖合同》项下的房屋已不属于破产财产。一审判决继续履行《商品房买卖合同》正确，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黔西县中友房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  张 晶审 判 员  唐 琳二〇二〇年六月二十二日法官助理  詹 淼书 记 员  龚佳铃