广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤执复488号复议申请人（异议人）：新会区会城志沁建材商行。住所地：江门市新会区会城圭阳北路72号圭峰花园雍华苑102。经营者：龚加志，经理。申请执行人：江门市新会区七堡建筑工程有限公司。住所地：广东省江门市新会区会城东庆南路13号135。法定代表人：李仍亮，经理。被执行人：江门市建泰投资置业发展有限公司。住所地：广东省江门市新会区会城圭阳北路圭峰花园雍华苑二座。法定代表人：刘宇锴，经理。复议申请人新会区会城志沁建材商行（以下简称志沁商行）不服广东省江门市中级人民法院（以下简称江门中院）（2020）粤07执异6号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。江门中院在执行申请执行人江门市新会区七堡建筑工程有限公司（以下简称七堡公司）与被执行人江门市建泰投资置业发展有限公司（以下简称建泰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，利害关系人志沁商行向本院提出异议。志沁商行称，江门中院（2019）粤07执359号之三执行裁定书，裁定拍卖建泰公司名下位于江门市新会区会城圭阳北路72号圭峰花园雍华苑102房（以下简称涉案房产），由于志沁商行已与建泰公司签订《房屋使用权协议书》，雍华苑102房租赁期自2018年8月22日起至2021年8月21日止。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，该院拍卖涉案房屋应先消除该房产上原有的租赁权的影响，现直接将涉案房屋进行拍卖侵犯了志沁商行的优先购买权，将严重影响其合法租赁权的行使，故请求停止拍卖涉案房屋。申请执行人七堡公司答辩称，请求驳回志沁商行的异议请求。事实和理由：（一）志沁商行主张无偿取得涉案房屋使用权的时间是在房屋被查封后，依法不能对抗七堡公司的执行申请，法院应依职权解除其占有。（二）建泰公司与案外人恶意串通，以明显不合理的无偿方式为涉案房屋设定权利负担，恶意阻却执行，其提出的执行异议请求不应得到支持。被执行人建泰公司答辩称，涉案房屋是真实由志沁商行所使用的，租赁关系是在涉案判决书作出前已经发生的，所以并不存在恶意串通的情况。江门中院查明：申请执行人七堡公司及被执行人建泰公司建设工程施工合同纠纷一案，广东省高级人民法院作出的（2018）粤民终1289号民事判决已发生法律效力。依该判决，建泰公司应向七堡公司履行下列义务：一、支付尚欠的圭峰花园二期工程（88栋别墅）及附加工程的工程款合计52252461.85元；二、支付圭峰花园二期工程88栋别墅工程款利息、支付圭峰花园二期工程附加工程款利息（以14741574.68元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2009年6月15日起计至付清款之日止）、支付圭峰花园二期工程及附加工程工程款利息（以100万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2010年6月5日起计至付清款之日止）；加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、负担鉴定费1120600元。根据申请执行人七堡公司申请，江门中院于2019年4月15日立案执行。2019年4月18日，该院作出（2019）粤07执359号执行裁定，冻结、划拨被执行人建泰公司的银行存款人民币83082892.25元或相应外币；银行存款不足清偿的，查封其同等价值的房产、土地使用权、汽车、股权、设备等财产。2019年12月6日，江门中院作出（2019）粤07执359号之三执行裁定，裁定拍卖涉案房屋。利害关系人志沁商行以侵犯其租赁权为由向该院提出停止拍卖涉案房屋的异议请求。另查明，珠海市中级人民法院依据七堡公司的财产保全申请，于2015年10月14日正式查封了涉案房屋，查封期限为2015年10月14日至2018年10月14日；广东省高级人民法院依据七堡公司的续封申请于2018年10月14日续行查封了涉案房屋，查封期限自2018年10月14日至2021年10月13日。志沁商行向江门中院提交的证据显示：建泰公司（甲方）与龚加志（乙方）于2018年8月22日签订的《房屋使用权协议书》一份，约定建泰公司自愿将涉案房屋无偿提供给龚加志使用，使用期限为2018年8月22日至2021年8月21日。江门中院认为，本案争议焦点是异议人志沁商行主张停止拍卖涉案房屋的请求能否成立。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，被执行人对查封之后的涉案房屋设定权利负担不得对抗申请执行人。本案中，志沁商行提交的《房屋使用权协议书》签订时间为2018年8月22日，而涉案房屋被查封时间是2015年10月14日。由此可见，即使该《房屋使用权协议书》是真实的，其所主张的租赁权不能对抗申请执行人七堡公司。因此，志沁商行主张停止拍卖涉案房屋的请求，没有事实依据和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，江门中院于2020年1月20日作出（2020）粤07执异6号执行裁定：驳回异议人新会区会城志沁建材商行的异议请求。志沁商行对江门中院上述异议裁定不服，向本院申请复议，请求：撤销江门中院(2020)粤07执异6号执行裁定并支持我方异议请求。事实与理由：江门中院在尚未除去涉案房产上原有的租赁权影响的情况下，不应拍卖涉案房产。我方与建泰公司签订《房屋使用权协议书》，约定涉案房产的租赁期自2018年8月22日起至2021年8月21日止。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进拍卖”规定，江门中院拍卖该房产应先消除该房产上原有租赁权的影响，现直接将我方租赁的涉案房产拍卖，侵犯了我方的优先购买权，并将严重影响到我方合法租赁权的行使。本院对江门中院查明的事实予以确认。本院另查明：2019年12月6日，江门中院作出（2019）粤07执359号之三执行裁定，裁定如下：拍卖被执行人建泰公司名下位于江门市××区××花园××、××、××、××、××、××、××、××、××座别墅，以及其名下位于江门市××区××圭峰××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房的房产。本院再查明：龚加志系新会区会城志沁建材商行（个体工商户）的经营者。本院认为：本案争议的焦点问题是，江门中院拍卖涉案房产的执行行为是否合法有据。涉案房产于2015年10月14日已被法院查封，而志沁商行主张可排除执行的《房屋使用权协议书》显示涉案房产租赁期自2018年8月22日才开始。对于查封在先而租赁在后的房产，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”根据该法律规定，志沁商行主张的租赁权不能对抗申请执行人七堡公司对案涉房产的执行。因志沁商行主张的租赁权发生在案涉房产被查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院，民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”规定，志沁商行不能以其签订租赁合同并占有案涉房屋为由向买受人阻止移交案涉房产，故志沁商行所提江门中院应先消除房产上原有租赁权的影响再进行拍卖的复议请求，理由不能成立。江门中院拍卖涉案房产的执行行为，有法律依据，并无不当。综上，江门中院（2020）粤07执异6号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；志沁商行的复议申请理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回新会区会城志沁建材商行的复议申请，维持广东省江门市中级人民法院（2020）粤07执异6号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  李晓奋审判员  李焱辉审判员  张 磊二〇二〇年六月二十八日书记员  陈佩珊