上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初30552号原告：上海旭升置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：PHUANKOKHOE，董事长。委托诉讼代理人：李海波，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：高懿然，北京市中伦(上海)律师事务所律师。被告：上海银彭投资管理有限公司,住所地上海市金山区枫泾镇环东一路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：陈宇舟，总经理。原告上海旭升置业有限公司(以下简称旭升公司)与被告上海银彭投资管理有限公司(以下简称银彭公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旭升公司的委托诉讼代理人李海波、高懿然，被告银彭公司的法定代表人陈宇舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭升公司向本院提出诉讼请求：1、确认旭升公司与银彭公司就上海市吴淞路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2018年3月23日解除；2、判令银彭公司支付2018年3月1日至3月23日的租金67,129.87元、物业管理费11,837.46元及滞纳金，以78,967.33元为本金，按照日千分之三的标准自2018年2月26日起计算至实际支付之日止；3、判令银彭公司支付违约金309,617.13元；4、判令银彭公司支付恢复原状费用89,482.02元;5、判令银彭公司支付的保证金309,617.13元不予返还。事实和理由：2017年6月19日，旭升公司与银彭公司就系争房屋签订《房屋租赁合同》,约定：旭升公司将系争房屋出租给银彭公司，租赁期限从2017年7月5日至2019年7月4日,月租金84,534.93元,增值税4,226.75元。银彭公司支付租金至2018年2月28日，并应在2月26日支付下个月的租金，但其未按时支付。经催告无果后旭升公司于2018年3月16日发出终止函，行使单方解除权，告知双方的租赁合同于2018年3月23日提前解除。现因银彭公司违约致合同解除，其应按约定支付拖欠的款项，并应承担合同提前解除的违约责任及复原义务。故诉至法院，要求判如诉请。银彭公司辩称，因经营不善，银彭公司支付租金及物业管理费至2018年2月28日后未再支付费用，并于2018年2月28日搬离系争房屋，搬离后不应支付使用费。搬离之前，银彭公司曾多次与物业公司沟通，表示保证金可不予退还，其在2月底搬离。2019年3月2日，银彭公司曾发函给物业公司，物业公司称需要新加坡的公司走流程。租赁合同约定违约可没收保证金，由另行约定相当于保证金数额的违约金，属于重复计算不合理。对于复原费用的金额有异议，合同约定了银彭公司的复原义务，但旭升公司复原时应进行通知再采取措施。合同约定的违约金标准过高，要求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月19日，旭升公司(甲方、出租方)与银彭公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用(系争房屋所在的实际楼层为15层，名义楼层为18层)，房屋用途为办公；附件二约定交付日为2017年7月5日，租赁期为交付日至2019年7月4日；附件三1.1条约定在租赁期内，月租金为84,534.93元，增值税为4,226.75元，乙方应在支付当期租金的同时向甲方支付当期租金的增值税；附件三1.2条约定租金支付方式见本合同5.5条；附件三2.1条约定管理费系指乙方对管理公司所提供的管理服务所应付的费用，租赁期内的管理费标准为27.62元/公历月/平方米，增值税为1.38元/公历月/平方米，乙方应在支付当期管理费的同时支付当期管理费的增值税；附件三3条约定保证金系指为保证乙方完整及充分地履行其于本合同项下义务之目的而应由乙方向甲方及管理公司支付的保证金，保证金金额为三个月的月租金及其增值税加上三个月的管理费及增值税之和309,617.13元，乙方应依据本合同第6.1条所约定的方式向甲方支付保证金266,285.04元，并向管理公司支付管理费保证金43,332.09元；合同5.5条支付方式(1)约定乙方应于交付日当日或之前依据甲方要求签署扣款授权书及相关文件，并为履行本合同项下支付义务而在甲方指定的银行开立银行账户(以下简称特别账户)，在租赁期内除首期租金及其增值税与首期管理费及其增值税外，乙方应于每一个公历月第25日或之前向特别账户一次性足额存入下一个公历月的租金及增值税、管理费及增值税、及其它一切在本合同项下应当支付的款项(以下统称应付款项，包括但不限于租金、管理费、滞纳金、及任何其它费用)及其增值税；(4)约定若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项(包括但不限于本合同项下应付未付之租金、保证金、管理费、及任何其它费用)及其增值税，则在不影响甲方于本合同项下任何其它权利的前提下，乙方应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金；(5)约定滞纳金自相关应付未付款项及其增值税应付之日起计算，至甲方指定银行成功划扣本合同项下乙方应付未付款项及其滞纳金以及增值税之日止；6.1条约定在租赁期内，保证金中相等于三个月的月租金及增值税的保证金部分由甲方保管，而相等于三个月的管理费及其增值税的保证金部分由管理公司保管，乙方不得以保证金抵扣其依据本合同应付的租金及其增值税、管理费及其增值税、及其它任何应付款项及其增值税；10.1条约定除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在租期届满日或提前解除日17：00点之前完全履行其将该房屋恢复至本合同附件四所列的交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务并将该房屋返还甲方，乙方返还该房屋时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务，乙方亦应结清其依据本合同应付的全部款项，并将通向该大厦及该房屋各部分的钥匙返还甲方，若乙方未全面、充分地履行复原义务的，则甲方可要求乙方实际履行或甲方可选择代为履行复原义务，而乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失；17.2条约定在不影响甲方根据本合同约定行使任何其它权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：(1)乙方单次拖欠本合同项下的租金及/或其增值税、或管理费及/或其增值税超过十五个工作日(无论甲方是否正式追索)…；17.3条约定当发生本合同第17.2条项下的任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金…；17.6条约定当发生本合同第17.2条项下的任一情况时，甲方即有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除本合同，而书面通知中规定之日期即为提前解除日，该通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前单方面收回该房屋的权利而无须甲方以实际进入该房屋的行为作为行使该项权利的标志。2017年10月，北京搜厚物业管理有限公司上海第七分公司出具《物业管理费押金及装修押金结转确认函》，载明其已于2017年10月20日支付物业费押金/保证金5,097,367.68元及装修押金315,809.30元给旭升公司，自本确认函签署之日起后续租户支付的物业费押金/保证金、装修押金、物业费款项均支付给旭升公司，其不再收取上述款项。之后，银彭公司将物业费支付旭升公司。后银彭公司支付租金及物业管理费至2018年2月28日，并于2018年2月28日搬离系争房屋。2018年3月2日，旭升公司向银彭公司发出催告函，要求银彭公司自收到本催告函之日起5个工作日内支付2018年3月1日至3月31日租金88,761.68元、租金滞纳金1,331.43元、管理费15,440.17元，管理费滞纳金231.60元。2018年3月16日，旭升公司向银彭公司发出终止函，要求银彭公司于2018年3月22日之前一次性支付租金88,761.68元、物业费15,440.17元、滞纳金5,626.90元，如未在前述要求的期限内完成支付，则租赁合同于2018年3月23日提前终止。上述材料银彭公司均未收到。另查明，2018年5月，旭升公司委托上海科昌建筑安装工程有限公司对系争房屋进行复原，合同金额为89,482.02元，旭升公司于2018年7月24日付清该笔费用。审理中，根据旭升公司的申请，本院依法裁定冻结银彭公司名下的银行存款503,301元，或查封、扣押其相等价值的财产。本院认为：根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，否则应承担相应的违约责任。本案中，旭升公司与银彭公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。履行过程中银彭公司在未与旭升公司协商一致的情况下自行搬离系争房屋，旭升公司根据合同约定行使单方解除权，故本院确认双方租赁合同于2018年3月23日解除，银彭公司应支付租金及物业管理费至该日，并应支付相应的滞纳金。银彭公司提前退租构成违约，应承担相应的违约责任，违约金数额本院将综合租赁合同的履行情况、银彭公司的过错程度及旭升公司的实际损失等因素作出调整。鉴于银彭公司违约，根据合同约定，保证金不予退还，且银彭公司应承担复原费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：一、上海旭升置业有限公司与上海银彭投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年3月23日解除；二、上海银彭投资管理有限公司支付上海旭升置业有限公司的保证金309,617.13元不予退还；三、自本判决生效之日起10日内，上海银彭投资管理有限公司支付上海旭升置业有限公司2018年3月1日至3月23日的租金67,129.87元、物业管理费10,716.54元及滞纳金，滞纳金以77,846.41元为基数，按照日千分之三的标准自2018年2月26日起计算至实际支付之日止；四、自本判决生效之日起10日内，上海银彭投资管理有限公司支付上海旭升置业有限公司违约金103,205.71元；五、自本判决生效之日起10日内，上海银彭投资管理有限公司支付上海旭升置业有限公司房屋复原费用89,482.02元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,833.01元，减半收取计4,416.51元，由上海旭升置业有限公司负担716.51元，上海银彭投资管理有限公司负担3,700元；财产保全费3,036.50元,由上海旭升置业有限公司负担536.50元，上海银彭投资管理有限公司负担2,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 燕二〇二〇年六月十日书记员 谢嫣雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……