陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕07民终390号上诉人(原审被告)：张富全，男，生于1964年4月6日，汉族，住勉县。委托诉讼代理人：郭玉才，陕西维公律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：勉县勉阳街道办事处西寨社区居民委员会。住所地：陕西省勉县。统一社会信用代码：556107255807564950。法定代表人：叶建兴，社区主任。委托诉讼代理人：李季成，陕西维公律师事务所律师。上诉人张富全因与被上诉人勉县勉阳街道办事处西寨社区居民委员会(以下简称“西寨社区”)租赁合同纠纷一案，不服陕西省勉县人民法院(2019)陕0725民初1579号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张富全上诉请求：1、撤销陕西省勉县人民法院(2019)陕0725民初1579号民事判决；2、依法下调上诉人自2012年3月后应向被上诉人交纳租赁费的标准，并根据下调后的标准改判上诉人应支付的租赁费数额；3、依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付2019637.87元逾期付款违约金的诉讼请求；4、将上诉人2015年1月5日替勉县天荡山水泥厂向勉县信用合作联社归还的100万元贷款纳入本案处理，并用该100万元冲抵二审法院认定的上诉人应向被上诉人支付的租赁费。事实和理由：一、上诉人租赁被上诉人的房屋及场地用于经营勉县天荡山水泥厂，勉县天荡山水泥厂董事会于1998年10月30日与上诉人张富全签订的《天荡山水泥厂租赁合同》第12条第2款中明确约定“因国家政策、计划的变更或不可抗力所造成乙方无法生产经营，甲方根据实际情况减、免租金，造成的损失，乙方可以免除赔偿责任”。本案中，上诉人经营的勉县天荡山水泥厂于2012年3月因国家政策调整，烧成车间被政府责令拆除，2014年2月该厂的水泥生产许可证到期不能进行生产，2014年11月该厂的水泥生产线被政策性拆除，导致该厂完全丧失生产经营能力。上述情形上诉人在一审中提交了一系列的政府文件予以证明，被上诉人对此亦无异议，由此可见双方在履行租赁合同的过程中确实出现了国家政策、计划变更所致上诉人经营困难的情形，出租方应当根据实际情况减、免租金。一审判决认不考虑客观事实，错误的认定减、免租金是合同赋予被上诉人的权利，错误的认定上诉人在合同履行期限内持续经营，对上诉人四次向被上诉人主张减、免租赁费的事实不予考虑，判决对上诉人主张减、免租赁费的请求不予支持，有违公平原则。二、一审判决上诉人向被上诉人支付2019637.87元逾期付款违约金，没有事实和法律依据。1、上诉人迟迟未予支付租金是因为被上诉人不履行合同义务，不与上诉人协商确定核减租金标准；2、一审判决认定双方合同中约定的“罚款”就是对违约金的约定，无事实和法律依据，罚款和违约金是两个完全不同的概念。3、退一步讲，即使罚款就是对违约金的约定，但是根据双方租赁合同第12条第2款的约定，也应当免除上诉人的赔偿责任。三、一审判决让上诉人对2015年1月5日替勉县天荡山水泥厂向勉县信用合作联社归还的100万元贷款，另案主张，既脱离案件事实，又增加了当事人诉累。1、上诉人与被上诉人2004年2月20日签订的《延期合同》补充协议中明确约定：租金主要用于偿还本企业改制前的债务，支付村土地费、留厂人员管理费等。上诉人用租赁费归还债务符合《延期合同》的约定。2、上诉人代替勉县天荡山水泥厂还债的事实客观存在，将这100万元纳入本案冲抵租赁费，更有利于化解矛盾。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人西寨社区辩称，一、根据双方签订的租赁合同，减免租金必须符合以下条件：1、必须双方协商一致；2、必须是国家政策、计划变更或不可抗力导致承租人无法生产经营。而上诉人要求减免租金的理由不符合上述条件。二、双方签订的租赁合同明确约定“承租人如不按照合同约定时间和比例交纳应交款或租金，出租方有权对承租人处以应交款或租金每日万分之五的罚款或终止合同”。《延期合同》第七条也再次明确了双方必须严格履行合同约定，违约方应承担对方的损失和法律责任。关于“罚款”能否认定为违约金，原审法院结合合同条款的内容、该条款的目的以及诚实信用原则认定“罚款”就是违约金，完全正确。三、上诉人要求将其向勉县信用社归还的100万元贷款那如本案冲抵租赁费，无事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。西寨社区向一审法院起诉请求：1、依法判令张富全立即支付所拖欠的承租西寨社区所开办的勉县天荡山水泥厂期间的租金2399497.93元，并按日万分之五承担所拖欠租金的违约金2019367.87元，合计4419165.8元(实为4418865.8元)。2、诉讼费由张富全承担。一审法院认定的事实：2017年6月20日，勉县人民政府发文，撤销西寨村，设立西寨社区。原勉县天荡山水泥厂系原勉县西寨村创办的村集体企业，由原勉县天荡山水泥厂董事会经营管理。1998年10月，该厂实行企业改制后将企业出租给被告张富全租赁经营。1998年10月30日，原勉县天荡山水泥厂董事会以甲方名义与张富全以乙方名义签订《天荡山水泥厂租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定将天荡山水泥厂所属资产租赁给张富全自主经营，租金为每年116.6万元，第一年租金、流动资产折价款、地税、设备保证金等共269.9万元，在正式合同生效前交清，以后租金于每年二季度末交清，每季度末各交50%。合同违约责任条款约定：“合同生效后，甲、乙双方都应认真履行自己的权利和义务，未经协商一致，不准单方面变更、转租和终止合同，终止合同必须提前半年向对方提出书面请求，述明理由并承担对方相当于六个月租金的合同违约金。乙方如不按合同规定的时间和比例向甲方交纳应交款或租金，甲方有权对乙方处以应交款或租金每日万分之五的罚款或终止合同。因国家政策、计划的变更或不可抗力所造成乙方无法生产经营，甲方根据实际情况减、免租金，造成的损失，乙方可以免除赔偿责任。”上述租赁合同约定租赁期限为五年，从1998年11月15日起至2003年11月14日止。上述租赁合同签订当日，双方又签订了《天荡山水泥厂租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”），《补充协议》约定企业租赁经营后，乙方另外办理营业执照及其他有关证件及其他事项。1998年11月2日，上述租赁合同在勉县公证处进行了公证。2000年3月17日，原勉县天荡山水泥厂董事会（甲方）与张富全（乙方）又签订了一份勉县天荡山水泥厂租赁合同的《延期合同》（以下简称“延期合同”），延期合同约定，甲方同意乙方自筹资金，完成年产10万吨高标号水泥的增产节能技改项目建设，延长承租合同期，租赁期满后，乙方在承租期内所增加的生产性固定资产和环境改造投资均无偿移交给甲方所有。合同总租期为20年，即自1998年11月15日起至2018年11月14日止。该延期合同经原勉县勉阳镇人民政府鉴证，并于2000年3月28日在勉县公证处进行了公证。2004年2月20日，原勉县天荡山水泥厂董事会又与张富全签订勉县天荡山水泥厂《延期合同》补充协议（以下简称“延期合同补充协议”），将租赁合同原年租金116.6万元，调整为年租金50万元。该延期合同补充协议亦经勉县公证处公证。2013年5月21日，勉县勉阳镇人民政府勉阳政函[2013]03号勉阳镇人民政府《关于西寨村水泥厂有关问题的会议纪要》明确：原勉县天荡山水泥厂董事会即日起终止一切职能、管理服务活动，并按相关法律和行政法规的规定和程序予以撤销。董事会与张富全签订的水泥厂租赁合同，应保持合同的连续性。同年11月7日，原勉县西寨村村民委员会、原勉县天荡山水泥厂董事会共同给张富全发出通知，告知其根据勉阳政函[2013]03号勉阳镇人民政府《关于西寨村水泥厂有关问题的会议纪要》精神，勉阳镇西寨村村民委员会与勉县天荡山水泥厂董事会交接工作结束，勉县天荡山水泥厂董事会即日起正式撤销，涉及原勉县天荡山水泥厂董事会与张富全签订的水泥厂租赁合同及补充合同、延期合同及延期合同补充协议继续有效，原合同及协议中约定的由天荡山水泥厂董事会行使的权利和应履行的义务，从即日起由勉阳镇西寨村村民委员会(现更名为“西寨社区”)行使。2013年3月22日，张富全负责经营的陕西省勉县天荡山水泥厂发文给西寨社区，请求将水泥厂租金减少为每年30万元。同年4月10日，西寨社区书面回复张富全，不同意张富全的租金减免请求，并督促其尽快交清截止2013年3月31日前下欠的租金639277.71元。2014年7月2日，西寨社区给张富全出具财务对账函，确认，张富全应付西寨社区账款及承租租金904477.71元。截止2018年11月14日，双方租赁合同约定租赁期满，张富全应支付的租金为2884317.71元。2018年12月6日，张富全再次书面向西寨社区报告，要求减免企业租赁费，并对其向企业投资给予适当补偿，同时表示愿意继续与西寨社区按土地租赁续租水泥厂。同月17日，西寨社区向张富全发出《关于天荡山水泥厂承租合同到期资产移交的通知》，告知张富全本案租赁合同、补充协议、延期合同及延期合同补充协议约定租赁期已届满，要求张富全于2018年12月25日前办理租赁资产移交手续，逾期则视为资产移交完成。但逾期张富全未与西寨社区办理其所租赁资产的移交手续。双方协商无果，西寨社区遂诉至法院诉请如前。一审另查明，2015年1月4日，西寨社区使用张富全经营的勉县天实商砼公司商砼计价20160元，2018年11月15日，西寨社区使用张富全经营的勉县锦泰天实商砼公司商砼计价119850元，共140010元抵扣本案租赁费。租赁合同到期，西寨社区经书面通知张富全，将张富全所租赁经营的水泥厂内留存的废铁、水渣等物品变卖处理，所得价款364969.78元(扣除清理费用23190.42元后)。一审法院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。本案原勉县天荡山水泥厂董事会作为勉县天荡山水泥厂的经营决策机构，以董事会的名义将勉县天荡山水泥厂所属资产出租给被告张富全生产经营，系双方当事人真实意思表示，双方签订的租赁合同及补充协议，以及延期租赁合同、延期租赁合同补充协议，均不违反法律规定，均合法有效，予以确认。后原勉县天荡山董事会经有权部门撤销，原董事会的职能授权由勉县西寨村村民委员会(后更名为西寨社区)行使，对此西寨社区将其以原勉县天荡山水泥厂董事会行使的关于本案租赁合同权利义务亦合法告知了张富全，张富全并未提出异议，西寨社区作为本案租赁合同的受让主体，应继续履行租赁合同的权利义务，张富全亦应继续履行合同权利义务。本案双方争议的焦点为张富全请求西寨社区减免租赁费是否符合合同约定及法律规定；西寨社区主张的逾期付款违约金是否合理合法及张富全是否代替原勉县天荡山水泥厂归还了勉县农村信用合作联社贷款100万元，若归还贷款属实，应否冲抵本案租赁费。根据原勉县天荡山水泥厂董事会与张富全签订的租赁合同第十二条违约责任条款约定：“合同生效后，甲、乙双方都应认真履行自己的权利和义务，未经协商一致，不准单方面变更、转租和终止合同，终止合同必须提前半年向对方提出书面请求，述明理由并承担对方相当于六个月租金的合同违约金。乙方不按合同规定的时间和比例向甲方交纳应交款或租金，甲方有权对乙方处以应交款或租金每日万分之五的罚款或终止合同。因国家政策、计划的变更或不可抗力所造成的乙方无法生产经营，甲方根据实际情况减、免租金，造成的损失，乙方可以免除赔偿责任”。该条款，明确了双方均有终止合同的权利。双方在合同履行期间，张富全于2013年3月曾书面请求西寨社区减免租金，但次月西寨社区书面明确表示不同意减免租金。在西寨社区不同意减免租金的情况下，张富全没有提出终止合同，而是继续使用原勉县天荡山水泥厂的资产从事企业经营活动，表明其愿意继续履行合同义务。虽然上述违约条款约定了“因国家政策、计划变更或不可抗力所造成的乙方无法生产经营，甲方根据实际情况减、免租金”，但该条是权利性规定，是否减免租金，权利在于西寨社区，而不是张富全。此外，张富全租赁经营的勉县天荡山水泥厂虽然支持国家淘汰落后产能政策，于2014年11月上报了淘汰落后产能20万吨水泥熟料生产线，但其经营的陕西省勉县天荡山水泥厂并没有解散或注销。在原勉县天荡山水泥厂董事会将天荡山水泥厂出租给张富全时，双方就约定由张富全自主经营。淘汰落后产能、对企业进行投资、或转变生产方式，均是企业自主经营的范畴。张富全在租赁合同期限内，其经营的陕西省天荡山水泥厂并没有停止经营活动，且至合同履行期限届满仍持续存在，故不能认定为上述约定的违约情形。根据合同约定，张富全应于2014年6月30日前交清2014年度租金904477.71元；应于2015年6月30日前交清2015年度租金50万元，扣除当年折抵的张富全商砼款20160元，累计应支付租金1384317.71元；应于2016年6月30日前支付2016年度租金50万元，累计应支付租金1884317.71元；应于2017年6月30日前支付2017年度租金50万元，累计应支付租金2384317.71元；应于2018年6月30日前支付2018年度租金50万元，累计应支付租金2884317.71元。西寨社区主动将应付给张富全商砼款119850元及废铁、水渣等物品变卖处理，所得价款364969.78元，共计484819.78元折抵张富全应支付的租赁费，张富全未提出异议，予以确认。经折抵上述款项，张富全还应支付租赁费2399497.93元。故张富全的该项辩解不能成立，不予采信。关于西寨社区主张逾期付款违约金应否支持。违约金是为弥补合同当事人因一方违约给另一方造成的损失而设立。案涉租赁合同违约责任条款约定，“乙方不按合同规定的时间和比例向甲方交纳应交款或租金，甲方有权对乙方处以应交款或租金每日万分之五的罚款或终止合同”，该约定实质上就是对违约金的约定。张富全未按合同约定支付租金，显系违约，应当承担违约责任。据此，西寨社区主张要求张富全支付逾期付款违约金符合法律规定，予以支持，但违约金计算标准应根据合同约定。根据合同约定的租金支付金额和支付期限，张富全应于合同期每年第二季度末交清当年度的租金计算，根据租赁合同双方约定的违约赔偿标准，即按日万分之五赔偿违约损失计算，截止原告主张违约金计算之日，即2019年10月15日，违约金共计为2019368.07元(其中2014年度违约金60600元2015年度违约金252637.98元2016年度违约金为343887.98元2017年度违约金为435137.98元2018年度违约金526387.98元2019年度违约金400716.14元)，但西寨社区主张的违约金为2019367.87元，故以其主张金额为准。张富全辩称租赁合同约定的是“罚款”，罚款不是违约金的说法，与双方合同约定违约责任的目的明显不符，且该合同条款明确约定的是“违约责任”，故对其该项辩解意见，不予采纳。张富全辩称代替原勉县天荡山水泥厂归还了勉县农村信用合作联社贷款100万元，要求冲抵应给西寨社区支付的租赁费，但西寨社区不予认可。本案系租赁合同纠纷，张富全代替原勉县天荡山水泥厂归还了借款，系追偿权问题，与本案不是同一法律关系，张富全可另案主张。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决：张富全支付西寨社区所属原勉县天荡山水泥厂租赁费人民币2399497.93元，并赔偿违约金损失2019367.87元(截止2019年10月15日)，合计4418865.8元。上述给付义务，限判决书生效后三十日内履行清结。案件受理费42156元，由张富全负担。二审中，上诉人张富全与被上诉人西寨社区均未提交新证据。二审中，张富全请求对案涉违约金在法律规定的30%以下范围内进行调整。经二审审理查明，一审法院认定的基本事实清楚，二审依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、张富全要求对案涉租赁合同约定的租赁费标准予以下调的请求，应否予以支持；二、一审判决张富全向西寨社区赔偿违约金损失2019367.87元是否正确；三、张富全主张用2015年1月5日替勉县天荡山水泥厂向勉县农村信用合作联社归还的100万元冲抵本案租赁费的请求，应否予以支持。关于争议焦点一。首先，案涉租赁合同第十二条违约责任条款约定：“合同生效后，甲、乙双方都应认真履行自己的权利和义务，未经协商一致，不准单方面变更、转租和终止合同，终止合同必须提前半年向对方提出书面请求，述明理由并承担对方相当于六个月租金的合同违约金。因国家政策、计划的变更或不可抗力所造成的乙方无法生产经营，甲方根据实际情况减、免租金，造成的损失，乙方可以免除赔偿责任”。该条款虽然约定了减、免租金的情形，但并未约定减、免租金的标准和方法，故对于应否减免租金、如何减免租金应由双方协商确定，协商不成时，合同赋予了双方终止合同的权利，张富全于2013年3月书面请求西寨社区减免租金，但次月西寨社区书面明确表示不同意减免租金。在此情况下，张富全没有提出终止合同，而是继续使用、从事企业经营活动，表明其愿意继续履行合同义务。其次，合同约定的减免租金的前提是“因国家政策、计划的变更或不可抗力所造成的乙方无法生产经营”，本案中张富全以“国家淘汰落后产能、关停落后生产线为由”主张减免租金，但国家倡导淘汰落后产能、关停落后生产线其目的是鼓励企业转变生产经营模式，根据现有证据，张富全无法证明其经营的陕西省勉县天荡山水泥厂已无法生产经营。综上，张富全主张对案涉租赁合同约定的租赁费标准予以下调的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。案涉租赁合同第十二条约定“乙方不按合同规定的时间和比例向甲方交纳应交款或租金，甲方有权对乙方处以应交款或租金每日万分之五的罚款或终止合同”。本案中，张富全的租赁交至2013年，按照合同约定，张富全2014年度租金为904477.71元；2015年至2018年租金每年为50万元，累计应支付租金2904477.71元。一审判决按照未付租赁费的日万分之五计算违约金，判决张富全向西寨社区赔偿违约金损失2019367.87元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由此可见，一审判决确定的违约金损失远超过西寨社区损失的百分之三十，二审中张富全请求人民法院对违约金在损失的30%以下范围内进行调整，符合法律规定，本院依法对违约金予以调整，张富全按未付租赁费的百分之三十向西寨社区支付违约金，即2904477.71元×30%=871343.31元。关于争议焦点三。张富全2015年1月5日向勉县农村信用合作联社归还的100万元是原勉县水泥厂的贷款，该100万元与本案无关联性，故张富全主张用该100万元冲抵租赁费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人张富全的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但对违约金损失认定过高，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销陕西省勉县人民法院(2019)陕0725民初1579号民事判决；二、被上诉人张富全与本判决生效后三十日内向被上诉人勉县勉阳街道办事处西寨社区居民委员会所属的原勉县天荡山水泥厂支付租赁费人民币2399497.93元，并支付违约金损失871343.31元，合计3270841.24元；三、驳回被上诉人勉县勉阳街道办事处西寨社区居民委员会在原审中的其他诉讼请求。一审案件受理费42156元，由张富全负担31204元，勉县勉阳街道办事处西寨社区居民委员会负担10952元。二审案件受理费22955元，由上诉人张富全负担。多预交的二审案件受理费19201元(42156元-22955元)予以退还，由上诉人张富全持据来本院领取。本判决为终审判决。审 判 长 仵瑞梅审 判 员 刘新星审 判 员 李 涛二〇二〇年六月九日法官助理 徐文婷书 记 员 张 兰1