重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初2544号原告：中国电信股份有限公司万盛分公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万东北路45号，统一社会信用代码915001109032999631。负责人：王守刚，总经理。委托诉讼代理人：**光，重庆言实律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁雪妮，重庆言实律师事务所律师。被告：万盛经济技术开发区佳音艺术教育学校，住所地重庆市綦江区（原万盛区）滨江西路15、16、19、20、21、22、23号2-3、2-4、2-5、2-7、2-8、2-9、27、28、29、30、31、32、33、34、38、39号，统一社会信用代码92500110MA5XHT6A88。被告及被告万盛经济技术开发区佳音艺术教育学校经营者：吴绪华，女，1956年3月20日出生，汉族，住重庆市万州区。二被告共同委托诉讼代理人：石鹏，重庆精卓律师事务所律师。原告中国电信股份有限公司万盛分公司(以下简称电信万盛分公司)与被告万盛经济技术开发区佳音艺术教育学校(以下简称万盛佳音学校)、吴绪华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告电信万盛分公司委托诉讼代理人**光、翁雪妮，被告万盛佳音学校、吴绪华共同委托诉讼代理人石鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告电信万盛分公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告2019年5月7日至6月11日的租金12600元；2、判令二被告支付原告2019年6月12日至10月21日的房屋占用费94320元；3、判令二被告支付原告违约金以10800元为基数，按每日3‰计算从2019年4月26日至付清时止；4、判令二被告支付原告逾期腾退交还房屋的违约金47160元；5、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告万盛佳音学校于2014年2月27日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于綦江区（原万盛区）万东北路XX号X楼房屋出租给被告万盛佳音学校使用；租赁期限2014年4月7日起至2019年6月6日止，月租金9000元，从2017年6月7日起，租金在上一年基础上递增10%，以此类推；租金按月结算，提前10日交下月租金；逾期支付租金的，则按照当月租金每日3‰支付违约金；租赁期届满，原告提供5日宽限期供被告万盛佳音学校腾退房屋，宽限期租金比照上月租金按日计算；超过宽限期未校腾退房屋的，原告有权要求被告万盛佳音学校支付房屋占用损失，以租金的2倍计算，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金。合同期届满后，被告万盛佳音学校于2019年10月21日才腾退房屋交还原告，且2019年5月7日起未给付租金及房屋占用损失。被告万盛佳音学校系个体工商户，被告吴绪华为经营者，应承担房屋租金的支付责任。被告万盛佳音学校、吴绪华辩称，原告与被告万盛佳音学校于2014年2月27日签订《房屋租赁合同》属实，但原告承诺双方可以长期合作，协议签订后，被告投入近100万元进行装修及购买相关设备，亦按时足额支付租金至2019年5月6日，之后，因原告不同意续租才未支付租金。原告存在不诚信行为，收回后又对外招租，侵犯了被告的有限租赁权。原告既主张损失，又主张违约金，属于重复主张，且原告主张违约金过高，原告并没有产生损失。本院经审理认定事实如下：原告（甲方）与被告万盛佳音学校（乙方）于2014年2月27日签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于重庆市綦江区（原万盛区）万东北路XX号X楼房屋出租给乙方作培训学校用途使用；租赁期限2014年4月7日起至2019年6月6日止，甲方提供乙方二个月装修期（2014年4月7日起至2014年6月6日），装修期内甲方减免乙方房屋租赁费；租金每月9000元，从2017年6月7日至2018年6月6日开始，房屋租金在上一年基础上递增10%，以此类推；租金按月结算，提前10日交下月租金；逾期支付租金的，乙方按照当月租金每日3‰支付违约金；租赁期届满，甲方需要收回房屋，应提供5日宽限期供乙方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算；超出宽限期乙方未按约定搬出租赁房屋，甲方有权要求乙方限期迁出和支付超出宽限期的占用期内租赁房屋的占用损失（占用损失按天以租金标准的两倍计算），并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告万盛佳音学校，被告亦按时支付租金至2019年5月6日，之后，被告未支付租金。2019年5月6日，原告向被告万盛佳音学校邮寄告知函，要求与被告万盛佳音学校签订的《房屋租赁合同》于2019年6月6日到期终止。逾期，被告未交付房屋。2019年6月27日，因缺少一部疏散楼梯，重庆市万盛经济技术开发区公安消防大队对被告万盛佳音学校作出临时查封决定书。2019年7月29日，重庆言实律师事务所向被告万盛佳音学校邮寄律师函要求被告万盛佳音学校履行腾退交还义务。2019年10月21日，被告万盛佳音学校将租赁房屋交还原告。另查明，被告万盛佳音学校系个体工商户，经营者为被告吴绪华。上述事实，有原告陈述笔录、房屋租赁合同1份、房屋所有权证1份（复印件）、告知函1份、律师函1份、临时查封决定书1份、以及当事人的陈述等证据证实，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。本院认为，被告万盛佳音学校系个体工商户，经营者为吴绪华。原告与被告万盛佳音学校签订《房屋租赁合同》，被告吴绪华不是合同相对方，故被告吴绪华不是适格的被告。原告要求被告吴绪华承担赔偿责任，不符合法律规定，本院不予支持。原告与被告万盛佳音学校于2014年2月27日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。当事人应当按照约定全面、诚信履行自己的义务。该合同于2019年6月6日期限届满，被告万盛佳音学校未按合同约定支付原告2019年5月7日至6月6日的租金，且于2019年10月21日才将租赁房屋交还原告，已构成违约，应承担违约责任。原告的诉讼请求，其合理部分本院予以主张。1、原告要求二被告支付2019年5月7日至6月11日的租金12600元，该合同虽然于2019年6月6日期限届满，但合同约定原告应对被告有5日的宽限期，且合同约定从2017年6月7日开始，房屋租金在上一年基础上递增10%，以此类推，故2019年5月7日至6月11日的月租金应为10890元[9000元+9000元×10%+（9000元+9000×10%）×10%],2019年5月7日至6月11日的租金应为12705元(10890元+10890元÷30天×5天),原告要求赔偿12600元,系原告自愿放弃部分诉讼请求,本院予以支持；2、原告要求二被告支付原告2019年6月12日至10月21日的房屋占用费94320元,支付逾期腾退交还房屋的违约金47160元,虽然合同约定,超出宽限期乙方未按约定搬出租赁房屋，甲方有权要求乙方限期迁出和支付超出宽限期的占用期内租赁房屋的占用损失（占用损失按天以租金标准的两倍计算），并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金,该约定的费用存在重复计算且明显过高,被告亦认为约定的违约金过高，要求调减。本院酌情按照租金标准主张逾期房屋占用费,并按照年息24%主张逾期交还租赁房屋的违约金。本院主张逾期房屋占用费47190元(10890元×4个月+10890元÷30天×10天)；3、原告要求二被告支付违约金以10800元为基数，按每日3‰计算从2019年4月26日至付清时止，原告要求以10800元为基数计算违约金，系原告自愿放弃部分诉讼请求,本院予以支持。虽然合同约定,逾期支付租金的，乙方按照当月租金每日3‰支付违约金，该约定的费用明显过高,且被告亦认为约定的违约金过高，要求调减。本院酌情按照年息24%主张支付租金的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告万盛经济技术开发区佳音艺术教育学校于本判决生效后15日内支付原告中国电信股份有限公司万盛分公司2019年5月7日至6月11日的租金12600元，2019年6月12日至10月21日的房屋占用费47190元，共计59790元；二、被告万盛经济技术开发区佳音艺术教育学校赔偿原告中国电信股份有限公司万盛分公司违约金（租金违约金以10800元为基数，按照年息24%计算从2019年4月26日至付清时止；房屋占用费违约金以47190为基数，按照年息24%计算从2019年10月21日至付清时止）；三、驳回原告中国电信股份有限公司万盛分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1778元，由原告中国电信股份有限公司万盛分公司负担1131元，被告万盛经济技术开发区佳音艺术教育学校负担647元（此款原告已预交，限被告于本判决生效后15日内直接给付原告647元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  王珍强二〇二〇年六月二十四日书记员  黄 洁