重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2712号上诉人（原审被告）：重庆市润科房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区锦霞街169号附27号，统一社会信用代码9150010456874503XM。法定代表人：谢峻峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁勇，重庆华代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石晓玲，女，1980年10月15日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：姜均，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人重庆市润科房地产开发有限公司（以下简称润科房地产公司）因与被上诉人石晓玲合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2019）渝0104民初4439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人润科房地产公司的委托诉讼代理人丁勇，被上诉人石晓玲及其委托诉讼姜均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。润科房地产公司上诉请求：撤销原判，改判驳回石晓玲一审诉讼请求。事实及理由：一审判决存在事实认定及法律适用错误。1.管道是否是因锈蚀而漏水，没有相关鉴定结论予以支持；漏水期间也不应当是2018年8月7日至9月30日。2.本案以买卖合同纠纷立案，在庭审过程中又以“财产损害”纠纷作为案由审理，而判决则是“合同纠纷”，法律适用上明显有误。润科房地产公司在一审中已举证证明，案涉房屋开发公司为重庆大晟资产经营（集团）有限公司（以下简称大晟公司），润科房地产公司仅是施工方，案涉房屋系大晟公司安置给陈红，陈红又转让给石晓玲。如果本案按合同关系审理，根据合同相对性原则，即使权利义务发生转让，石晓玲也是与大晟公司建立合同关系。质量保证责任书仅是安置房合同中的从合同关系，润科房地产公司承担的只是“保修义务”。如果按侵权纠纷审理，石晓玲可以起诉润科房地产公司，但案涉房屋经过了竣工备案登记，保修期自竣工验收合格之日起计算。润科房地产公司作为施工方，竣工验收合格交付给大晟公司早已超过两年，也不应再承担赔偿责任。石晓玲答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，润科房地产公司的上诉理由没有法律依据。请求二审法院维持原判。石晓玲向一审法院起诉请求：1、判令润科房地产公司立即修复石晓玲房屋卫生间有质量问题的管道，并赔偿石晓玲水费损失14985元；2、判令润科房地产公司支付石晓玲本次诉讼产生的律师费4500元；3、本案诉讼费由润科房地产公司承担。一审法院认定事实：2018年7月5日，石晓玲与陈红、吴怀忠、王健、吴正春签订转让协议，陈红、吴怀忠、王健、吴正春将位于重庆市大渡口区锦霞街xx号xx幢x的安置房出售给石晓玲。石晓玲自协议签订之日起享有涉案房屋的一切权利、义务。2019年4月2日，涉案房屋登记在石晓玲名下。转让协议签订后，石晓玲取得涉案房屋的《重庆市新建商品房屋质量保证书》，该质量保证书主要载明：1、保修范围与保修期限为本商品房自竣工验收合格交付业主使用之日起，在正常使用和维护的情况下，本公司对下表所列部位或部件在保修期限内出现的质量问题免费承担保修责任。表中包括电气管线、给排水管道、燃气管线保修期限为2年，保修正常完成时限为5日内；2、因业主使用、装修不当或擅自改动结构、设备管线位置等造成的保修项目内的质量问题，本公司不承担保修责任，造成房屋质量受损或其他用户损失的，由责任人承担相应责任；3、报修方法：正常使用发现质量问题时，应在保修期限内及时填写报修联系单，向本公司或委托的物业管理公司进行报修；4、报修处理期限：一般按照表中规定时间完成保修工作；5、本商品房交付日期为2016年11月22日。该保证书上尾部，有润科房地产公司作为保证单位盖章；物业管理公司盖章；业主陈红签名，签名日期为2016年11月22日。一审另查明，涉案房屋系未装修的清水房。因管道锈蚀漏水，自2018年8月7日至9月30日，漏水3485吨。石晓玲与自来水公司协商，自来水公司免除了部分水费，石晓玲支出14985.50元。一审再查明，石晓玲于2019年6月30日，与重庆坤源衡泰律师事务所签订《民事法律事务委托代理合同》，律所指派律师姜均等为石晓玲在本案中的委托代理人，为此石晓玲支出律师费4500元。上述事实，有公证书、转让协议、房屋权属证明、重庆市新建商品房屋质量保证书、抄表记录、录音光盘、水费收据、委托合同、发票等证据予以证实，经当庭质证，结合双方当事人陈述，予以认定。一审法院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，润科房地产公司作为商品房开发建设单位出具质量保证书，应当按照约定履行质量保证义务。石晓玲房屋水管锈蚀漏水，属于润科房地产公司的保修范围，且在保修期内，润科房地产公司有义务保证涉案水管的正常使用，涉案水管存在质量问题，给石晓玲造成漏水的损失14985元，依法应予赔偿。润科房地产公司认为应当找涉案房屋的开发公司进行赔偿，经查，质保书中明确保证单位为润科房地产公司公司，且润科房地产公司公司盖章确认，涉案业主陈红转让涉案房屋，应当认定涉案房屋的相应权利、义务转让给了新的业主即石晓玲，石晓玲基于受让的物权取得相应的合同权利义务，系合同的概括转移。润科房地产公司作为保证单位，应当按照约定履行保证义务，故其辩称理由不成立，一审法院不予支持。润科房地产公司辩称已过保修期，但据其提供的质保书，明确了商品房的交付日期为2016年11月22日，保修期两年，自交付业主使用起算，涉案房屋水管发生质量问题漏水系在2018年8月，在保修期内，故该辩称理由不成立，一审法院不予支持。润科房地产公司辩称系石晓玲保管不善造成损失，不应由润科房地产公司承担赔偿责任。因涉案房屋发生漏水系在保修期内，涉案房屋未进行装修及改变结构等施工操作，石晓玲亦未入住，石晓玲有理由相信润科房地产公司保证之房屋不存在质量问题，石晓玲在主张上无过错，漏水系因润科房地产公司保证之产品存在质量问题导致，石晓玲无过错，故石晓玲不应承担责任，一审法院对润科房地产公司该抗辩，不予支持。石晓玲主张润科房地产公司赔偿代理律师费4500元，因我国并未实行强制代理，石晓玲聘请律师，系自主选择，无合同约定，故一审法院对该项诉请，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《建设工程质量管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条之规定，判决：“一、重庆市润科房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿石晓玲损失14985元；二、驳回石晓玲的其他诉讼请求。如果重庆市润科房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取144元（此款原告石晓玲已预缴），由原告石晓玲负担57元；被告重庆市润科房地产开发有限公司负担87元，限重庆市润科房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内径付石晓玲。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是：一、一审判决对漏水时间和原因的认定是否正确；二、润科房地产公司应否承担赔偿责任。现具体评析如下：一、关于一审判决对漏水时间和原因的认定是否正确的问题石晓玲诉称案涉房屋内的管道系因锈蚀漏水，在2018年8月7日至9月30日期间漏水3485吨。为支持其前述主张，石晓玲在一审中举示了录音光盘、视频、水费收据、抄表记录等证据予以证实。润科房地产公司对前述证据的真实性均无异议，仅是辩称管道锈蚀是自然原因而非质量问题，且是因石晓玲未正常使用和维护所致，现已过了保修期，故润科房地产公司不应承担赔偿责任。本院认为，石晓玲举示的相关证据真实性、合法性、关联性均可以确认，一审法院据此作出的关于案涉房屋漏水时间和原因的认定正确。润科房地产公司的这一上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于润科房地产公司应否承担赔偿责任的问题《建设工程质量管理条例》第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。本案中，润科房地产公司作为保证单位（开发建设单位）向原业主陈红出具了重庆市新建商品房屋质量保证书，明确保证案涉房屋自竣工验收合格交付业主使用之日起在相应保修期限内承担保修责任。现已查明案涉房屋因水管锈蚀漏水，属于润科房地产公司的保修范围，且自交付业主之日起算仍在保修期内，润科房地产公司有义务保证水管的正常使用，并对由此给石晓玲造成的财产损失承担赔偿责任。润科房地产公司上诉称质量保证责任书仅是安置房合同中的从合同关系，润科房地产公司承担的只是“保修义务”，这与一审法院按照合同纠纷处理本案并不矛盾。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，依法应当承担赔偿损失等违约责任。故润科房地产公司关于其不应承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；润科房地产公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由重庆润科房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二〇年六月十日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅