广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民再4号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：江碧莲，女，汉族，1983年4月6日出生，户籍住址为广东省罗定市，现住广东省罗定市。委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：罗定市金诚房地产开发有限公司。住所地：广东省罗定市**************、12、13卡。法定代表人：李剑涛，总经理。委托诉讼代理人：卓影，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱韶聪，广东恒晟律师事务所律师。再审申请人江碧莲因与被申请人罗定市金诚房地产开发有限公司（以下简称“金诚公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2018）粤53民终158号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年11月28日作出（2019）粤民申258－261、263－270、272－283号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭并庭审直播审理了本案。再审申请人江碧莲的委托诉讼代理人许武，被申请人金诚公司的委托诉讼代理人卓影、朱韶聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人江碧莲申请再审请求：1.撤销云浮市中级人民法院（2018）粤53民终158号民事判决书；2.判令金诚公司按购房款总额以年利率6%计算向再审申请人支付逾期提交资料报产权登记机关备案办理不动产权属证违约金（自违约之日起至房地产权证办妥之日）；3.判令金诚公司立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，为再审申请人办理不动产权属证书；4.改判金诚公司向再审申请人支付因共用土地面积变小而导致的损害赔偿10000元；5.金诚公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：（一）对二审判决认定金诚公司在再审申请人购买房屋后变更土地规划，分割土地，在超过约定期限后没有为再审申请人提交资料办理不动产权属证的事实无异议。（二）关于共用土地面积变小导致的损害补偿金问题。二审判决认为“因江碧莲未提供证据证实金诚公司将东临天下小区原有的国有土地使用证分割为10615.9平方米和19129.6平方米两个国有土地使用权证的行为造成了江碧莲哪些损害”，明显适用法律错误。土地分割造成再审申请人所购房屋的容积率变大，占有土地面积减少，导致房价损失超过10000元。（1）根据金诚公司提交的证据《东临天下规划总平面图》及《东临天下一期规划总平面图》，若一期分割后占有的土地仅为10615.9平方米，则容积率和占有土地面积会发生变化如下：表一：土地分割一期业主利益受损计算表项目用地面积（单位：平方米）容积率总计容积率建筑面积（单位：平方米）每100方房屋占地面积（单位：平方米）原小区规划651365.55361504.818.02原一期规划13515.495.9179822.4816.93分割后一期规划10651.97.4979822.4813.34分割后一期与全小区对比相差1.944.67一期变更前后对比相差1.593.59根据上表的对比可以明显得出以下结论：按地面地价5000元/平方米计算，分割后一期与全小区对比，再审申请人房价受损为23367.66元，分割前后一期房价对比，再审申请人房价受损17937.24元。房地产权证上土地面积的减少必然导致房屋再次出售、征收时价格的降低，此为再审申请人最直接的损失。被申请人因此而导致二、三期的房屋用地面积增大，亦从中获利。（2）根据日常经验法则，分割还会导致再审申请人的其他损失，例如所有权变相邻权，无权管理其他分割后的土地；居住环境不可控；活动空间变小、停车位减少，生活便利性减少。（3）金诚公司擅自分割共有土地与合同约定不一致，属于违约行为，应承担损害赔偿责任。（三）关于逾期提交资料备案办证的违约金问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定，金诚公司因逾期提交资料备案办证所应承担的违约责任仅为房价款的0.1%，明显不足以弥补再审申请人的预期利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第三十八条规定，可以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。一、二审判决远远低于上述标准，严重损害了再审申请人的合法权益。该约定导致金诚公司因逾期办证所受到的惩罚代价较小，不利于督促其履行办证义务，明显不公。（四）依法提交资料报产权登记机关备案是金诚公司的单方义务，可以单独履行，金诚公司不单独履行的，应承担违约责任。签订《商品房买卖合同》后，金诚公司的销售人员在2016年（估计是有房地产测量结果时）又要求再审申请人签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，把原合同约定的按套内面积计价变更为按建筑面积计价，但该补充协议并未到不动产登记部门备案。在办证过程中，金诚公司将按建筑面积补缴购房款、补缴契税作为办证手续办理的前提，不补缴的，不提供资料让业主签署。为此，双方曾发生多次纠纷，最后金诚公司才同意业主补缴契税后办理。经再审申请人的代理人到不动产登记局了解，补缴房款、契税不是办证的必要条件，按原合同履行、缴交契税即可办证。综上，请法院在查清事实的基础上依法改判，以维护再审申请人的合法权益。被申请人金诚公司辩称：（一）《商品房买卖合同》中逾期办证违约金约定为双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护且双方当事人应共同遵守。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百一十四条的规定，“意思自治原则”是民法的基础原则，民事法律行为就应该体现当事人的意思，公权力不应该过多的干涉，并应最大程度尊重和维护当事人的自由。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定金诚公司违约时按固定不变的金额支付违约金，且在订立合同时并不存在重大误解、显失公平，或金诚公司采取欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使再审申请人在违背真实意思的情况下订立的合同。广东省高级人民法院所作出的民事裁定，一方面没有否认《商品房买卖合同》中逾期办证违约金条款的合法性，另一方面又认定该条款损害了再审申请人的合法权益，即合同不违反法律规定和当事人约定，就不可能存在被撤销或被变更的内容。因此，该民事裁定明显自相矛盾，且撤销《商品房买卖合同》中逾期办证违约金条款并调高违约金违反了当事人意思自治原则。（二）再审申请人请求撤销《商品房买卖合同》中逾期办证违约金约定的权利已超过法律规定的除斥期间。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条的规定，再审申请人从知道《商品房买卖合同》中逾期办证违约金约定之日起计算，至其提起一审诉讼时已超过一年的除斥期间，再审申请人行使撤销权的权利已归于消灭。（三）再审申请人未能举证逾期办证的实际损失，调整违约金没有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条的规定，若再审申请人认为《商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金低于实际损失的，应当提供证据加以证明。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人主张约定违约调整违约金均以实际损失为衡量标准，但再审申请人并未能对自己的实际损失进行举证。（四）再审申请人违反诚实信用原则，产生逾期办证的责任应在再审申请人一方。依照《中华人民共和国民法总则》第七条规定，诚实信用原则是民法的基本原则，从事民事活动应当秉持诚实，恪守承诺，善意行使权利和履行义务。办理不动产权证书需要开发商与买受人共同配合，在合同约定的办证期间，金诚公司两度向再审申请人发出协助办理不动产权属证书的通知，但再审申请人通过拒收信件、隐瞒收到协助办证通知的事实等方式阻碍金诚公司代为办证。江碧莲在2016年6月24日到金诚公司交税，但不愿签办证资料。金城公司于2017年4月29日以邮政EMS方式向江碧莲邮寄送达《办不动产权证通知书》，但被退件，退件原因为“收件人拒收”。江碧莲的上述行为导致逾期办证，法律后果应由其自行承担。综上，金诚公司认为广东省高级人民法院作出的民事裁定违反公平、平等原则，云浮市中级人民法院作出的二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。2017年8月24日，江碧莲向一审法院提起诉讼，请求判令：1.金诚公司向江碧莲支付逾期交付房屋违约金，自2015年1月1日起至房屋符合交付条件之日止，暂计算至2015年9月8日为21000.77元（按总价418342元×0.02%/日×251日）；2.金诚公司向江碧莲支付逾期提交资料报产权登记机关备案违约金，自2017年1月1日起按总价款418342元按年利率6%计算至房地产权证办妥之日，暂计算至2017年6月30日为12550.26元；3.金诚公司向江碧莲退还已收取的办证费3000元，并自收取之日起至退还之日止按年利率6%支付资金占用费；4.金诚公司向江碧莲支付因共用土地面积变化而导致的损害补偿10000元。一审法院审理查明：金诚公司是位于罗定市龙××路与××铁路××东临天下商住小区的房地产开发商。2013年8月26日，江碧莲作为买受人与金诚公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》。该《广东省商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为东临天下商住小区B3座××层××房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为418342元。第六条约定买受人应于2013年8月26日前付购房款人民币128342元；并在签订本合同七天内在公司指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币290000元；2013年8月26日前付清代收的办证费用合计人民币3000元（根据实际产生费用，按发票多退少补）。第八条约定出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。买受人领取房地产权证书时，必须持本人有效证件到出卖人的公司办理手续。第十七条第3款约定出卖人向买受人所发出的一切通知，按买受人所留存地址寄出挂号信后十天，视为已经送达给买受人。《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》约定：一、买受人自愿委托出卖人办理下列三项事宜：1、办理和领取买受人所购商品房的《预告登记证明》；2、办理和领取买受人所购商品房的《国有土地使用证》；3、办理和领取买受人所购商品房的《房地产权证》。二、买受人应于签订本协议书的同时签署买受人委托出卖人办理其所购商品房的《预告登记证明》、《房地产权证》及《国有土地使用证》的授权委托书。三、出卖人仅负责该商品房办证所需登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》和《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。四、因办理本协议第一条约定的事项而由买受人承担的办证费用，买受人同意只是预付给出卖人，由出卖人向有关部门代缴。在办理该商品房各种证件的任何阶段如遇政府部门变更收费标准或新增收费项目的，买受人均应按政府部门的有关规定缴交，如买受人不按规定缴交而引起的任何后果均由买受人自行承担。五、本协议第三条约定的各种办证文件在出卖人代办时政府部门要求变更或增加新文件的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，因买受人不愿履行而引起的任何后果均由买受人自行承担。江碧莲认为其是在不知情的情况下签订该《补充协议书》的，且签订该《补充协议书》存在欺诈、胁迫等情形，该协议属于无效的协议。合同签订后，江碧莲向金诚公司交付了办证费用3000元及购房款128342元，2014年2月8日，江碧莲通过向银行贷款的方式，向金诚公司支付了剩余购房款290000元。2015年2月24日，江碧莲到金诚公司处签订了《交楼确认协议书》，办理了涉案商品房的交接手续。2015年1月26日，东临天下商住小区（一期）B1、B2、B3座经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位及设计单位进行竣工验收，结论为合格。2015年9月11日，东临天下商住小区（一期）B1、B2、B3座工程在罗定市城乡建设局进行了竣工验收备案。2015年11月13日，金诚公司向罗定市城乡建设规划局递交申请书，称东临天下商住小区一期六幢商品房已建成，需要先办理房地产权证，申请分割出东临天下商住小区所在地块一期10615.9平方米和二期19129.6平方米2个土地证，罗定市城乡建设规划局同意了金诚公司的申请。2017年3月4日，东临天下商住小区部分业主向罗定市人民政府提起行政复议申请，要求撤销罗定市城乡建设规划局于2015年11月13日将东临天下小区分割为一期10615.9平方米和二期19129.6平方米的具体行政行为，罗定市人民政府于2017年6月13日作出罗府行复[2017]12号《行政复议决定书》，决定维持罗定市城乡建设规划局于2015年11月13日作出的同意金诚公司申请土地分割的批复行为。以上事实，有江碧莲提供的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议书》、收款收据、交楼确认协议书、罗府行复[2017]12号《行政复议决定书》，金诚公司提供的《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》等及一审法院向罗定市城乡建设规划局调取的证据材料、一审法院的庭审笔录证实。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。江碧莲与金诚公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务；至于江碧莲与金诚公司签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》，江碧莲虽然认为其是在不知情的情况下签订该《补充协议书》的，认为签订该《补充协议书》存在欺诈、胁迫等情形，该协议属于无效的协议，但江碧莲并未提供证据证实其主张，因此，一审法院认定江碧莲与金诚公司签订的该《补充协议书》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，且江碧莲亦自愿向金诚公司交付了代办证费用3000元，双方由此设立的关于办理涉案商品房的权属证书的委托关系依法成立。针对江碧莲的各项诉讼请求，一审法院评析如下：一、关于江碧莲要求金诚公司支付逾期交付房屋违约金的问题。根据江碧莲、金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，金诚公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即江碧莲。但金诚公司在2015年2月24日才将涉案商品房交付给江碧莲使用，即金诚公司的实际交付使用时间明显超过合同约定的交付使用时间，金诚公司违反了合同的约定，构成逾期交楼，应承担相应违约责任。至于金诚公司将涉案商品房交付给江碧莲时是否已符合合同约定的交付条件的问题，一审法院认为，江碧莲、金诚公司双方在《商品房买卖合同》中选择了第八条的“第1、该商品房经验收合格”为双方交楼条件，即双方当事人约定的商品房交付条件为区别于合同第八条的“第2、综合验收合格”的“验收合格”。结合相关行政法规等的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1项的“该商品房经验收合格”是指勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格。而第2项的商品房经“综合验收合格”是指五方竣工验收加其他如工程质量监督、消防、规划、人防等综合验收合格，且消防法对商品房有关消防的验收条件是国家对消防的管理性规定，不能以此认定涉案合同第八条的约定无效。综上所述，一审法院认定，金诚公司开发的东临天下商住小区（一期）B1、B2、B3座工程于2015年1月26日已经验收合格，江碧莲到金诚公司处签《交楼确认协议书》，办理收楼手续时，涉案商品房已达到交付使用条件。而金诚公司逾期交楼的时长为2014年12月31日至2015年2月23日期间，共55日，但现江碧莲请求从2015年1月1日起计算，这属于江碧莲自行处分诉讼权利，予以确认。又根据江碧莲、金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，金诚公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付江碧莲使用的，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。因此，金诚公司应支付逾期交楼的违约金4518.09元（418342元×2／10000×54天）给江碧莲。二、关于江碧莲要求金诚公司支付逾期提交资料报产权登记机关备案违约金的问题。根据江碧莲、金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，金诚公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案。如因金诚公司的责任，江碧莲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2、3项处理：……2、江碧莲不退房，金诚公司按已付房价款的0.1%向江碧莲支付违约金；3、江碧莲须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。江碧莲于2014年2月8日已交清所有房款，金诚公司则于2015年2月24日将涉案商品房交付给江碧莲使用，因此，金诚公司最迟于2017年2月13日就应将办理权属登记需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案，但金诚公司并未提供证据证明其在2015年2月24日至2017年2月13日期间已将办理权属登记需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案，因此，金诚公司应承担违约责任。至于违约金标准问题，江碧莲、金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，江碧莲不退房的，金诚公司按已付房价款的0.1%向江碧莲支付违约金。现江碧莲虽然认为约定的违约金过低，要求调整增加，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，只有违约方的违约行为造成了对方的损失，且约定的违约金低于造成的损失，对方才能请求增加。现江碧莲请求增加调整违约金，那么，江碧莲首先要举证证明金诚公司逾期提交需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案这一违约行为造成了其损失、有何损失；其次，江碧莲要举证证明双方签订的合同约定的违约金低于金诚公司违约造成的江碧莲的损失，才能要求增加调整违约金。但现江碧莲均未能提供证据证实，因此，其要求增加调整违约金，理据不足，不予支持。金诚公司应按合同约定向江碧莲支付逾期提交需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案的违约金418.34元（418342元×0.1%）。三、对于江碧莲要求金诚公司退还办证费3000元的问题。根据江碧莲、金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》的约定，江碧莲是自愿委托金诚公司办理涉案商品房的《预告登记证明》、《国有土地使用证》和《房地产权证》的。由于金诚公司代江碧莲办证是无偿代办的，金诚公司不可能代所有业主代付办证过程中所需的所有费用，因此开发商通常会向业主预收代办证费用。本案中，江碧莲、金诚公司签订的《商品房买卖合同》第六条亦约定江碧莲需付清代收的办证费用3000元给金诚公司，再根据实际产生费用，按发票多退少补；《补充协议书》亦约定江碧莲自愿委托金诚公司办理《预告登记证明》、《国有土地使用证》、《房地产权证》。同时，江碧莲亦自愿向金诚公司交付了3000元代办证费用，金诚公司亦收取了江碧莲预付的代办证费用3000元，接受了江碧莲关于代为办理涉案商品房权属证书的委托，江碧莲至今仍未明确表示要求解除该委托关系，而涉案商品房的权属证书至今仍未办理完毕，即江碧莲与金诚公司之间的关于办理房屋权属证书的委托关系仍存续着，金诚公司仍有义务协助江碧莲办理涉案商品房的权属证书，则在办证过程中仍需缴交相关费用，这些费用均会从江碧莲预交给金诚公司的3000元当中支出，现委托事项尚未完成，因此，江碧莲要求金诚公司退还3000元办证费用的理据不足，不予支持。四、对于江碧莲要求金诚公司支付因共用土地面积变化而导致的损害补偿10000元的问题。江碧莲并未提供证据证实金诚公司将东临天下小区原有的国有土地使用证分割为10615.9平方米和19129.6平方米两个国有土地使用证的行为造成了江碧莲哪些损害，江碧莲这一主张缺乏事实依据，且江碧莲所提出的金诚公司这一行为违法的问题亦不属于本案的审理范围，因此，对江碧莲该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院作出判决如下：一、由金诚公司于判决发生法律效力之日起五日内支付逾期交付房屋的违约金4518.09元给江碧莲；二、由金诚公司于判决发生法律效力之日起五日内支付逾期提供需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案的违约金418.34元给江碧莲；三、驳回江碧莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元，由江碧莲负担431元，金诚公司负担51元。一审宣判后，江碧莲不服，向本院提起上诉，请求判令：1.撤销一审判决第二项，金诚公司向江碧莲支付逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金自2017年2月13日起以房价款418342元为基础按年利率6%计算至房地产权证办妥之日，暂计算至2017年6月30日止为9421.29元；2.金诚公司立即为江碧莲办妥房地产权证；3.撤销一审判决第三项，金诚公司向江碧莲支付因共用土地面积变化而导致的损失10000元。以上合计共19421.29元。本院二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致。另查明，罗定市人民政府于2017年6月13日作出的《行政复议决定书》载明：金诚公司提出分割土地的原因是为购房业主办理房地产权证所需，国有土地使用证的分割并不改变规划总平面图的各期技术经济指标，包括申请人所提出的容积率、绿化率等问题，均无变化，没有产生消极影响。本院二审认为，本案系商品房销售合同纠纷。江碧莲与金诚公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。一审判决判令金诚公司支付逾期交付房屋的违约金4518.09元给江碧莲，江碧莲对该判项没有提出异议，金诚公司在法定期限内没有提起上诉，视为服判，对该判项予以维持。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：1.涉案房屋的逾期办证违约金计算标准是否应予以调整；2.金诚公司是否需支付补偿费10000元给江碧莲。关于涉案房屋的逾期办证违约金计算标准是否应予以调整的问题。江碧莲认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（三）项的规定，江碧莲对因金诚公司逾期提交资料报产权登记机关备案所造成的损失无需举证证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（三）项规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（三）根据法律规定或者已知事实和生活经验法则，能推定出的另一事实。”因本案不属于上述司法解释规定的情形，江碧莲该上诉理由不成立，不予采纳。江碧莲还认为，金诚公司未能按约定办理房地产权证，必然造成江碧莲不能完全享有涉案房地产收益、处分的权益的损失，该损失难以确定，应按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。”因江碧莲未能提供证据证明金诚公司未能按约定办理房产证对其造成损失，造成何损失，亦未能提供证据证明损失数额，故江碧莲的上述主张不符合上述法律、司法解释规定的可予以调整或适用的情形，不予支持。一审判决判令金诚公司按合同的约定支付逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金给江碧莲正确，予以维持。关于金诚公司是否需支付补偿费10000元给江碧莲的问题。江碧莲认为，金诚公司将东临天下小区原有的国有土地使用证分割为10615.9平方米和19129.6平方米两个国有土地使用证，必然造成江碧莲损失，故要求金诚公司赔偿10000元。因江碧莲未提供证据证实金诚公司将东临天下小区原有的国有土地使用证分割为10615.9平方米和19129.6平方米两个国有土地使用证的行为造成了江碧莲哪些损失，故对江碧莲该主张不予采纳。对于江碧莲请求金诚公司立即为江碧莲办妥房地产权证的上诉请求，因该请求已超出江碧莲的起诉范围，不作审理。综上所述，江碧莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费286元，由江碧莲负担。本院再审诉讼期间，再审申请人江碧莲没有提交新的证据。被申请人金诚公司向本院提交如下证据：证据一，统一社会信用代码证、法定代表人证明书，证据来源罗定市市*监督管理局，拟证明金诚公司的身份信息和诉讼主体资格。证据二，汇总表、EMS回执，证据来源中国邮政，拟证明金诚公司在合同约定的期限内，向再审申请人发出通知要求配合办理不动产权证书，但再审申请人恶意拒收快递，阻碍了金诚公司办证。证据三，室内装修申请表、通知，证据来源金诚公司，拟证明：1.金诚公司于2016年5月31日、2018年1月26日两度在小区张贴通知，要求再审申请人提交资料配合办证；2.再审申请人已经装修入住小区商品房，应当收到金诚公司的通知，但对金诚公司的通知置之不理，拖延办证时间。证据四，不动产登记局窗口收件依据（回执），证据来源罗定市不动产登记局，拟证明：1.再审申请人延期配合签署委托授权书，导致金诚公司材料不全，无法及时办证；2.金诚公司在收齐材料后，及时提供材料给不动产登记局办证；3.办证需要业主本人在审批表上签名，业主拒绝签名的，金诚公司无法办证；4.从不动产登记局出具回执之日起，金诚公司已完全履行了合同。证据五，不动产权证书，证据来源金诚公司，拟证明金诚公司已为再审申请人办理了不动产权证书。证据六，个人购房借款、担保合同（节选），证据来源贷款银行，拟证明金诚公司即开发商为购房人提供阶段性担保至办妥房屋他项权证书之日止，在未办妥不动产权证书前，金诚公司承担连带保证责任，因此，逾期办证的风险实际上由金诚公司承担。证据七，不动产登记申请书，证据来源罗定市不动产登记局，拟证明因再审申请人延期配合提交办证材料，金诚公司在收齐材料后，及时提供材料给不动产登记局办证。对于被申请人金诚公司再审期间提交的上述证据，再审申请人江碧莲发表质证意见如下：1.对于证据一统一社会信用代码证、法定代表人证明书的三性，再审申请人均无异议。2.对于证据二2017年EMS回执的真实性，由法院依法认定，但不足以证明再审申请人阻碍金诚公司履行提交其单方资料的义务，故对关联性不予认可。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第三十四条意见，金诚公司应当可以单方履行，无需再审申请人协助。金诚公司未证明通知书发出时其已准备好应当由其提交的资料，更未履行其单方提报的义务。（1）金诚公司擅自变更了提交资料备案的条件，增加了办证前提条件，而且要求再审申请人必须签订补充协议把合同约定的按套内面积计价变更为按建筑面积计价多除少补、补缴购房款、补缴契税后才允许再审申请人办理办证手续，是金诚公司阻挠办证而不是再审申请人阻挠办证。（2）2017年的《办证通知书》中明确：“对于面积存在差异的，买卖双方先办理多退少补手续”，也强硬的违反法律的规定和合同的约定，单方的要求再审申请人必须先补面积差异款再办理不动产权证。3.对于证据三室内装修申请表的真实性无异议，再审申请人确实在该小区居住，却从未见过任何关于办证的公告，不足以证实再审申请人拖延办证，也不足以证实再审申请人在签装修申请表当天收楼。对办证公告的三性均不认可，再审申请人从未见过该通知。4.对于证据四不动产登记局窗口收件依据（回执）、委托书的真实性予以确认，但对关联性有异议。本案中金诚公司违约的是其单方义务，再审申请人不可能阻碍，故不足以证明再审申请人拖延导致金诚公司履行义务延期。根据收件材料中所列的清单，其中：不动产权籍调查表、审查表；房屋测量成果报告书；商品房权属证明书；土地使用证；竣工验收备案表，上述五项是金诚公司应当且可以单方准备妥当。5.对于证据五不动产权证书的真实性予以确认，但再审申请人只收到复印件，未收到原件核实，金诚公司也拒绝交付原件。按合同约定，金诚公司应承担违约责任至不动产权证交付之日。6.对于证据六个人购房借款、担保合同（节选）的真实性予以确认，对于关联性不予认可，金诚公司承担此风险并不能因此免除其违约责任。7.对于证据七不动产登记申请表的真实性予以确认，再审申请人早就申请要求填写申请表，但金诚公司要求必须补缴房款、补缴契税后才能填写，后来又同意再审申请人填写。对于被申请人金诚公司提交的上述证据的真实性，本院予以确认。本案一、二审判决认定的事实与再审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院再审查明：在本院再审开庭庭审过程中，再审申请人明确表示对一审判决判令金诚公司支付逾期交付房屋的违约金没有异议，而金诚公司对该判项亦没有异议。2015年4月26日，江碧莲向罗定市祥大服务有限责任公司提交《室内装修申请表》，申请装修日期为2015年4月29日至2015年7月30日。2017年4月29日，金诚公司以邮政EMS邮寄方式向江碧莲邮寄送达《办不动产权证通知书》，邮寄地址为双方当事人所签订的《广东省商品房买卖合同》上留置的地址“罗定市××镇××村委××19房”及电话“136××××4046”，但江碧莲拒收。2018年7月30日，罗定市不动产登记局出具窗口收件依据（回执），载明申请人为江碧莲，收件材料为：不动产登记申请书；不动产权籍调查表、审查表；身份证；完税证明；商品房买卖合同；房屋测量成果报告书；商品房权属证明书；委托书；询问表；交易审批表；营业执照；土地使用证；竣工验收备案表。2018年8月27日，罗定市国土资源局出具了案涉商品房《不动产权证书》。本院再审认为：本案是商品房销售合同纠纷。双方当事人在再审诉讼中均对一审判决第一判项判令金诚公司支付逾期交付房屋的违约金给再审申请人没有异议，本院予以确认。关于再审申请人的第三项再审请求，即“判令金诚公司立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，为再审申请人办理不动产权属证书”，再审申请人明确其在一审诉讼中并未提出，而本案涉商品房已办理及领取了不动产权证。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外”的规定，第三项再审请求属于增加的诉讼请求，故不属于再审审理范围，本院再审不予处理。综合双方当事人的意见，本案再审的争议焦点是：1.金诚公司是否存在逾期提交资料报产权登记机关备案的违约行为？2.金诚公司逾期提交资料报产权机关备案的违约金是否应予调整？3.本案所涉的房地产因共用土地面积变化而导致再审申请人的损害赔偿应否支持。（一）关于金诚公司是否存在逾期提交资料报产权登记机关备案的违约行为的问题。金诚公司已于2015年2月24日将涉案商品房交付给江碧莲使用。根据江碧莲、金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，金诚公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案，故金诚公司应于2017年2月13日前将办理权属登记需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案。对于未能在2017年2月13日前提交资料到产权登记机关备案的原因，金诚公司抗辩认为需提交报产权登记机关备案资料中，有部分是由金诚公司提交，有部分需由江碧莲本人到不动产登记部门亲自签名确认，且需双方当事人同时到不动产登记部门办理，但因江碧莲本人不配合，导致逾期提交资料备案及办证。金诚公司因此提交了2017年4月29日、2017年5月2日邮政EMS邮寄回执予以佐证。本院认为，金诚公司邮寄送达办证通知书，但江碧莲在收到通知后，并未在通知约定的30日内带齐相关证件资料前往公司办理签署办证资料手续，或协助金诚公司到不动产权登记部门提交资料备案，亦没有提交证据证实其有正当理由可以不配合金诚公司提交资料备案。对此，江碧莲应承担举证不能的不利后果。根据金诚公司提交的罗定市不动产登记局出具窗口收件依据（回执）显示，确实有部分资料需买受人江碧莲配合金诚公司共同向不动产登记部门提交，如不动产登记申请书、完税证明、委托书、询问表等，如果买受人不予配合，金诚公司则无法就提交部分资料完成备案办证。金诚公司根据双方签订合同时江碧莲签署确认的地址及电话送达办证通知，但江碧莲在合理期限内拒不配合提交相关证件资料，导致于2018年7月30日才提交资料到产权登记机关备案及办证。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，江碧莲的上述行为有违诚实信用原则。但金诚公司亦未能提供证据证明其于2017年2月13日前已通知江碧莲配合提交资料，因此，从2017年2月14日金诚公司事实违约之日起至金诚公司通知江碧莲办证及江碧莲配合办证所需要的合理时间内，金诚公司应承担违约责任。具体承担违约责任的违约期限应从2017年2月14日开始计算至江碧莲于2017年5月2日拒收《办不动产权证通知书》之日起30天后，即至同年6月1日止，合计108日。江碧莲在金诚公司发出《办不动产权证通知书》后的合理期限内没有协助办理，应自行承担2017年6月2日之后所造成的损失。（二）关于金诚公司逾期提交资料报产权机关备案的违约金是否应予调整的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如金诚公司未能在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案，江碧莲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如江碧莲不退房，金诚公司按已付房价款的0.1%向江碧莲支付违约金。违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。上述约定的违约金计算标准既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态变化，也不足以督促违约方尽早履行办证义务，亦不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性。江碧莲虽无法举证其所受损失的具体金额，但因逾期办证而无法完全行使对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利，其由于无法自由行使权利造成的损失客观存在。但涉案房屋产权证书已办至买受人名下，故应考虑本案造成逾期办证的原因及双方当事人的过错程度，且根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，同时按照省高院2019年7月8日的相关会议精神，综合考虑云浮地区的经济发展水平以及本案的实际情况，结合平等保护原则及类案同判原则，本院酌情将合同约定的逾期提交资料备案办证违约金按已付房价款的0.1%标准，调整为以已付房价款为本金按年利率2%标准计算。综上，江碧莲主张双方在合同中约定的逾期提交资料备案办证违约金过低，请求对违约金计付方式进行合理调整的意见，理由成立，本院二审不予支持不妥，本院再审予以纠正。本案中，江碧莲及金诚公司在再审诉讼中均认为实际支付的购房款为合同约定的总购房款418342元，本院对此予以确认。按照金诚公司违约108天计算，应支付给江碧莲的违约金为2475.67元（418342元×2%÷365天/年×108天）。（三）关于本案所涉的房地产因共用土地面积变化而导致再审申请人的损害赔偿应否支持的问题。本案涉东临天下商住小区的部分购房者不服罗定市城乡建设规划局同意分割罗府国用（2012）第××号《国有土地使用证》的批准意见，向罗定市人民政府申请行政复议。罗定市人民政府经审理后认为：案涉国有土地使用证的分割不存在转让的行为，并不改变规划总平面图的各期技术经济指标，及不会变更规划和设计条件，包括容积率、绿化率等均无变化，没有产生消极影响。罗定市人民政府作出行政复议决定维持罗定市城乡建设规划局作出的同意金诚公司申请土地分割的批复行为。该案涉双方当事人均没有对上述行政复议决定提起行政诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”再审申请人如认为本案所涉的房地产因共用土地面积变化而导致其损失10000元，须提供相关证据加以证明，但至今未能提供证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果。因此，再审申请人要求赔偿案涉的房地产因共用土地面积变化而导致的损失的主张，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，一、二审判决认定事实部分不清，适用法律不当，导致实体处理欠妥，本院再审予以纠正。再审申请人江碧莲合理合法的部分请求，本院予以支持，缺乏理据部分，本院不予支持。鉴此，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）粤53民终158号民事判决。二、维持广东省罗定市人民法院（2017）粤5381民初2078号民事判决第一、三判项。三、变更广东省罗定市人民法院（2017）粤5381民初2078号民事判决第二判项为：由罗定市金诚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期提供需由其提供的资料报产权登记机关备案的违约金2475.67元给江碧莲。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费482元，由再审申请人江碧莲负担410元，被申请人罗定市金诚房地产开发有限公司负担72元。二审受理费150元，由再审申请人江碧莲负担131元，被申请人罗定市金诚房地产开发有限公司负担19元。本判决为终审判决。审判长  林江群审判员  陈灿良审判员  黎洪靖二〇二〇年六月二十九日书记员  黄靖茹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。经再审裁定撤销原判决，发回重审后，当事人增加诉讼请求的，人民法院依照民事诉讼法第一百二十六条的规定处理。