江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终3507号上诉人（原审被告）：陈建荣。委托诉讼代理人：杨云龙，江苏执着律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市苏水实业发展有限公司，住江苏省苏州市虎池路1889号。法定代表人：董坚，总经理。委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昊，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。上诉人陈建荣因与被上诉人苏州市苏水实业发展有限公司（以下简称苏水公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初8335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法进行了审查。本案现已审理终结。陈建荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：证人证言证实双方因拆除租赁土地上的房屋退还保证金而发生纠纷。货物不可能堆在露天风吹日晒或任凭偷盗，不清场苏水公司不可能提出拆除房屋的要求，证明本人已经清场，本人承诺拆除房屋也印证了清场的事实。拆除租赁土地上搭建的房屋并非租赁户的合同约定义务。苏水公司将拆除房屋作为验收合格的条件不符合法律规定。本人在租赁期内，交清了租金和水电费用。苏水公司放弃验收房屋仅要求本人拆除房屋视为验收合格。本人提出先退还保证金，后拆除房屋正当。2017年2月底，没有证据证明本人占有、使用涉案土地。苏水公司对涉案土地及房屋使用无任何障碍。根据合同约定，到期后搭建的建筑无偿归苏水公司所有。本人只要搬清货物即可。苏水公司要求本人拆除搭建的建筑后退还押金没有正当理由。合同约定，到期后苏水公司有权清场，而苏水公司未采取止损措施，扩大了损失，不应由本人承担。要求本人承担巨额租金显失公平。苏水公司二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求。苏水公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈建荣立即将租赁场地恢复原状后返还苏水公司；2、判令陈建荣向苏水公司支付场地占有使用费141246元(按照租赁合同约定租金标准50544元/年计算，自2016年12月1日起暂计算至2019年9月17日，并继续计算至实际返还之日止)；3.判令陈建荣向苏水公司支付律师费6450元；4.本案诉讼费用由陈建荣承担。审理过程中，苏水公司将上述第1项诉讼请求明确为：判令陈建荣将租赁场地及其上的房屋腾空并返还给苏水公司。一审法院认定事实：苏州市福运路111号的土地（建筑面积94594.28平方米）及房屋（2358.33平方米）系苏州市排水有限公司（以下简称排水公司）所有。2013年，排水公司与苏水公司签订《委托协议书》，约定委托苏水公司将位于苏州市附属场地对外招租。委托期限截至2016年12月31日。后双方又续签合同，将委托期限延长至2019年12月31日。2016年1月12日，苏水公司（甲方）与陈建荣（乙方）签订《租赁合同》，约定由乙方从甲方处承租苏州市福运路111号的场地（面积为324平方米）用于仓储。租赁期限自2015年12月1日至2016年11月30日止。租赁期间的总租金为50544元（含管理费）。保证金为11664元。该合同第6.2条约定，租赁期满，除本合同另有约定，甲方应在乙方按照本合同的规定结清一切应付费用并将租赁场所交还甲方后7天（工作日），退还乙方所缴纳的保证金。合同第7.2条约定，未经甲方书面同意，乙方在租赁场所范围内搭建的建筑，当本合同被提前终止或租赁期限届满终止时，乙方同意将无偿归甲方所有，甲方不承担任何补偿责任。且在搭建过程中对甲方的租赁场所造成损害的，甲方有权要求乙方承担损害赔偿责任。合同第9.3条约定，当本合同被提前终止或租赁期限届满时，乙方须保证租赁场所内的任何内部装修、装饰、电路等不可移动的设施设备及附属物均能完好正常运行并交给甲方。甲方无需向乙方支付补偿或赔偿。若未能在合同终止前交回租赁场所，乙方同意甲方同时采用停水停电等管理措施。合同第9.4条约定，在清场之前，乙方必须结清所有本合同项下尚未结清的款项。清场结束，经甲方验收合格，并提出书面证明后，甲方将退还乙方在扣除各项应付款项后的保证金（无息）。合同第9.7条约定，乙方未按合同约定或甲方的通知规定，对甲方交付租赁场所超过10天（日历日）的。无论乙方是否在场，甲方有权将租赁场所内乙方的全部物品搬离租赁场所，搬入甲方认为适当的存储场所，有关搬运费、存储费等均由乙方承担。合同第10.6条约定，乙方应对在租赁期间由于其违约行为、过错而给甲方造成的一切损失（包括租金、出租租赁场所发生的其他费用、损害赔偿、诉讼或仲裁费、律师费等）承担责任。乙方须赔偿甲方就其违反本合同的任何条款或声明及保证而造成的实际损失，但不可抗力除外。2016年10月10日，苏水公司向陈建荣送达了《关于福星仓库场地租赁合同到期不再续租告知函》，告知陈建荣租赁合同到期后不再续租，要求其于合同到期后15日内完成清场。2017年1月10日，苏水公司召集福星仓库各租赁户，召开关于福星仓库场地的承租方尽快办理搬离、清场的协商会议。陈建荣参加了该会议。2017年3月27日，苏水公司及排水公告在福星仓库门口张贴《公告》，该公告载明：“各承租户：苏州市福运路九曲港福星仓库及场地的《租赁合同书》已于2016年底全部到期，苏州市排水有限公司和苏州市苏水实业发展有限公司已多次发函向各租户明确租赁合同到期后终止，不再续租。公司现将依法收回自用。鉴于公司已经给各租户近3个月的搬迁时间，请未搬迁的全部租户立即做好搬迁工作。公司即将收回仓库进行整体线路改造和再生水工程项目建设，工程开建后，公司将从2017年4月5日起对仓库全面停电和停水，将对仓库舱底路面进行开挖。特此公告。”2018年9月28日及2019年7月22日，苏水公司的员工沈华代表苏水公司通过手机短信形式向陈建荣发送清场公告。由于陈建荣一直未将案涉的租赁场地及房屋返还给苏水公司，苏水公司遂提起本案诉讼。陈建荣申请案涉租赁场地的保安杨恒龙出庭作证。杨恒龙称：“2017年2月底，陈建荣从租赁场地离开。离开时带离了一部分物品，但是陈建荣搭建的房屋还在，房屋里还有一部分杂物。陈建荣离场时跟我打过招呼，但没有把房屋钥匙给我。陈建荣说他不在的时候，让我们保安帮忙照看一下场地和房屋。2017年期间陈建荣会经常回来看看，有时候一天回来两趟。2018年期间，陈建荣老婆会偶尔来看看。2019年没看到他们来过。我还问他们怎么还要过来看，陈建荣说房子里面总归有点东西，破归破，总得看看。苏水公司要求租户拆除房屋才退还押金，但是租户要求先退押金再拆除房屋，双方因此发生纠纷，部分租户至今没有拆除房屋。”庭审中，陈建荣陈述，其从2009年开始从苏州市隆信达货仓管理有限公司处租赁了涉案场地，并在场地上搭建了九间彩钢板房屋。2013年开始，苏水公司接手管理并出租涉案场地。其与苏水公司陆续签订三份租赁合同，最后一份租赁合同的到期时间是2016年11月30日。陈建荣还称，彩钢板房屋内的物品全部不要，案涉场地及其上的彩钢板房屋由苏水公司自行处置。对于锡梅一分公司支付给苏水公司的租赁保证金11664元，由于其系锡梅一分公司的负责人，该租赁保证金由其与苏水公司在本案中一并结算。苏水公司陈述，我方曾多次要求陈建荣办理交接手续，但是陈建荣拒不交还房屋，同时还要求苏水公司补偿、赔偿其搬迁等各项费用合计237700元，否则拒绝交还租赁场所。陈建荣在接受中立评估时仍表达了要求我方进行经济补偿的观点。该事实表明陈建荣一直拒不交房系其无理要求未得到满足而采取的措施。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。承租人逾期返还租赁物，给出租人造成损失的，还应向出租人赔偿相关损失。本案中，陈建荣虽系锡梅一分公司的负责人，但案涉的《租赁合同》其陈建荣以其本人名义与苏水公司签订，陈建荣本人在该合同上签字确认，其上也未见锡梅一分公司的印章。陈建荣抗辩称承租人系锡梅一分公司缺乏依据，一审法院不予采信。案涉《租赁合同》的租赁期限已于2016年11月30日届满。但陈建荣直至苏水公司提起本案诉讼时仍未将案涉的租赁场地及其上搭建的彩钢板房屋返还给苏水公司。陈建荣于2019年12月18日庭审时明确表示彩钢板房屋内的物品全部不要，案涉场地及其上的彩钢板房屋由苏水公司自行处置，故苏水公司自陈建荣作出上述表态时起即可自行收回案涉租赁场地及其上的九间彩钢板房，并对彩钢板房内的物品自行处置。为避免占用使用费损失进一步扩大，苏水公司应尽快将案涉租赁场地及其上的彩钢板房收回。基于陈建荣的上述表示，应视为双方已于2019年12月18日就案涉租赁场地及房屋完成交接，故一审法院对苏水公司要求陈建荣腾空并返还租赁场地的请求不再支持。对于陈建荣称其不需要办理租赁物移交手续，且其未办理移交手续是因苏水公司未先行退还租赁保证金的抗辩意见，一审法院认为，陈建荣称租赁期满后不需要办理租赁物移交手续缺乏依据。此外，依照《租赁合同》第9.4条约定，苏水公司退还租赁保证金的前提是陈建荣清场结束并结清所有费用，经苏水公司验收合格并出具书面证明。陈建荣以苏水公司未先行退还租赁保证金为由拒不返还租赁物不符合合同约定。对于陈建荣称已于2017年2月底将租赁场地及其上搭建的彩钢板房屋移交给保安杨恒龙，其已完成清场义务的抗辩意见，一审法院认为，根据杨恒龙的出庭陈述，陈建荣于2017年2月底仍在彩钢板房屋内存放了部分物品，且其并未作出将租赁的场地即彩钢板房屋返还苏水公司的意思表示。相反，陈建荣还嘱咐杨恒龙照看其租赁物，且时常进出其租赁的场地的房屋。该事实表明案涉的租赁场地及房屋一直在陈建荣的控制之下，并未返还给苏水公司。对于苏水公司主张的场地占有使用费。一审法院认为，陈建荣直至2019年12月18日才将租赁物返还给苏水公司，陈建荣从租赁期满至返还租赁物期间占用租赁场地及房屋，给苏水公司造成损失，苏水公司要求陈建荣支付占有使用费符合事实及法律规定，一审法院予以支持。对于占有使用费的计算标准，一审法院认为，苏水公司于2017年3月27日张贴公告表示将从2017年4月5日起对仓库全面停电、停水及路面开挖，租赁场地已不适宜经营。案涉租赁场地及房屋虽然仍在陈建荣的控制之下，但陈建荣自2017年2月底将部分物品搬离后就未再经营。此外，苏水公司从2016年底开始多次通过向陈建荣发函、公告以及召开协商会议的形式要求陈建荣清场，但双方一直未达成一致意见。苏水公司对于陈建荣拒绝返还房屋一事早已知晓，但其自合同履行期届满三年以来，既未按照合同第9.7条约定自行收回房屋，也怠于起诉要求陈建荣返还租赁物，导致租赁场地及房屋长期未能收回，占有使用费损失也进一步扩大。苏水公司自身对损失扩大也有一定责任。综上，对于2016年12月1日至2019年12月18日期间的场地占有使用费，一审法院酌情认定按照《租赁合同》约定的年租金50544元的60%即30326.4元/年计算，共计92446.2元，该费用由陈建荣负担。上述占有使用费扣除租赁保证金11664元后，陈建荣还应向苏水公司支付占有使用费80782.2元。对于苏水公司主张的律师费损失6450元，依据《租赁合同》第10.6条约定，陈建荣未按合同约定按期将租赁物返还给苏水公司，致使苏水公司提起本案诉讼并支出律师费，陈建荣应当按约对该损失予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，一审法院判决如下：一、陈建荣于本判决生效之日起10日内向苏州市苏水实业发展有限公司支付律师费6450元及2016年12月1日至2019年12月18日期间的场地占有使用费80782.2元，合计87232.2元。二、驳回苏州市苏水实业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3254元，减半收取1627元，由苏州市苏水实业发展有限公司自行负担666元，陈建荣负担961元。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，案涉《租赁合同》的租赁期限于2016年11月30日届满。2016年10月10日，苏水公司向陈建荣送达了《关于福星仓库场地租赁合同到期不再续租告知函》，告知陈建荣租赁合同到期后不再续租。故在案涉租赁合同租期届满后，陈建荣应及时向苏水公司返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。陈建荣未能提供证据证实及时告知苏水公司放弃彩钢板房屋等物品由苏水公司自行收回房屋，故其未能及时完成向苏水公司返还租赁物的义务，应支付占有使用费。陈建荣于2019年12月18日庭审时明确表示彩钢板房屋内的物品全部不要，一审法院考虑租赁物实际状况对占有使用费计算期间及标准认定并无不当。综上所述，陈建荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3254元，由陈建荣负担。本判决为终审判决。审判员  黄学辉二〇二〇年六月三十日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。