湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初4702号原告：长沙喜盈门建材有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场1、2栋及地下室12002。法定代表人：陈可强，总经理。委托诉讼代理人：张娣，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。原告：湖南润领房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场1、2栋及地下室9002。法定代表人：魏锦标，总经理。委托诉讼代理人：张娣，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。原告：湖南喜盈门范城物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场1、2栋及地下室2176房。法定代表人：林元灶，总经理。委托诉讼代理人：张娣，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。被告：王祥红，女，1980年11月2日出生，汉族，住湖南省南县。原告长沙喜盈门建材有限公司(以下简称喜盈门公司)、湖南润领房地产开发有限公司（以下简称润领公司）、湖南喜盈门范城物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告王祥红租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告喜盈门公司、润领公司、物业公司的委托诉讼代理人张娣和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁及经营管理合同》及补充协议于2019年12月13日解除并终止；2、被告向原告喜盈门公司支付合同提前解约违约金80640元；3、被告向原告支付欠付的租赁费、经营管理费、物业费及设备维护费用共计68805.06元及逾期付款违约金（违约金以68805.06元为基数按照每日万分之五标准自2019年12月26日开始计算至实际清偿之日止）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月27日，被告与三原告签订《租赁及经营管理合同》以及《租赁经营合同补充协议》，约定被告承租位于长沙市喜盈门（长沙）建材家具广场四层4530号展厅，面积289平方米范围的经营场地，另就双方的权利义务进行了约定。合同签订后，被告向北京银行长沙万家丽路支行申请个人信用卡大额分期付款的方式支付各项费用，申请分期总金额为441830元，分十期向银行偿付，三原告为被告申请信用卡分期业务提供担保。被告通过刷卡方式向原告支付了部分租金、经营管理费、物业费、设备维修维护费等共计41820元。被告在实际取得该经营租赁场地后于2019年12月13日向原告提出撤场申请，要求解除双方签订的合同并实际同日退场。被告提前退场应按合同约定承担违约责任。被告退场后，经北京银行追索，原告分别于2019年12月16日、2020年4月1日向北京银行偿还了被告未偿还的信用卡分期金额及其他相关费用353464元、12932.06元，共计366396.06元。据此，被告仅通过银行信用卡信贷业务向原告支付了75433.94元。自2019年7月27日起租到2019年12月13日被告退场，按照41042.5元每月计算，被告应向原告支付租金、经营管理费、物业费、设备维修维护费等共计186059元，但被告实际上通过现金刷卡及银行信用卡分期贷款仅支付117253.94元，尚欠68805.06元未支付。根据合同履行情况，被告在合同期内提前解除终止合同，合同解除后应当承担违约责任。被告辩称，1、被告认可也同意原告的第一项诉讼请求；2、被告从诉争店铺撤场后，诉争店铺立马被重新出租，故原告就诉争商铺提前退租无损失，请求法院予以免除违约金；3、被告曾向原告交付过押金和保证金，希望被告将押金和保证金扣减租金、物业服务费、经营管理费等。被告不清楚原告第三项诉讼请求的计算方式和依据，被告不愿再计算，基于对原告的信任，愿意以原告计算的数据为准；4、被告在原告处经营多年，撤场后被告手上还有十多个单子没有维护完毕，加上疫情的原因，被告一直没有收入。被告为了维护原告和自己的经营信誉，自行承担了客户售后等事宜的花费。被告是无奈才撤场，目前经济状况困难，已经变卖了自己的房产、车辆和首饰，无力承担原告主张的高额违约金和其他费用，请原告和法院酌情予以减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的《租赁及经营管理合同》、《租赁经营合同补充协议》、北京银行信用卡分期业务申请表、北京银行对账单、《喜盈门撤场申请报告》、北京银行特种转账借方传票、《律师函》，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2019年7月27日，原告喜盈门公司（经营管理方、甲方）、润领公司（出租方、丙方）、物业公司（物业管理方、丁方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁及经营管理合同》，约定：1、丙方将位于湖南省长沙市喜盈门（长沙）建材家具广场内四层4530展厅号289平方米范围的经营场地（含公摊面积）租赁给乙方；2、乙方租赁甲方经营场地自2019年7月28日起至2020年7月27日止，为期12个月；3、本合同所约定的经营场地租金归属丙方，由丙方向乙方直接收取，每月为24637元，乙方租金支付方式为12个月支付一次。合同期租金共计295644元，先付后用。签订合同时乙方向丙方一次性付清约定的首次金额，其他次数金额在上次付款金额使用完毕前10天内一次性付清；4、本合同所约定的经营管理服务费归属甲方，由甲方向乙方收取，每月为20158元，乙方支付方式为12个月支付一次，共计241896元，先付后用。签订合同时乙方向甲方一次性付清约定的首次金额，其他次数金额在上次付款金额使用完毕前10天内一次性付清；5、本合同所约定的物业服务费每月为7225元，由丁方收取，乙方支付方式为12个月支付一次。合同期物业服务费共计86700元，先付后用。签订合同时丁方向乙方直接收取约定的首次金额，其他次数金额在上次付款金额使用完毕前10天内一次性付清；6、本合同所约定的公共区域设备维修、维护费归属丁方，由丁方向乙方直接收取，按2.5元／平方米／月收取，乙方支付方式为12个月支付一次，先付后用。签订合同时丁方向乙方直接收取约定的首次金额，其他次数金额在上次付款金额使用完毕前10天内一次性付清；7、上述合同期内租金、经营管理服务费、物业服务费三项费用合同期总额的支付方式：乙方可根据自身原因和需要选择全额一次性支付，也可选择申请向银行贷款或申请个人信用卡大额分期付款的方式支付全额租赁费用。乙方选择银行贷款或信用卡分期付款时，相应产生的实际利息（或手续费）由甲方承担，本合同期产生的实际利息在下一个合同期的租赁费中给予相应金额的抵扣，若本合同到期双方不再继续签约，则该利息作为营销推广费在合同结束30个工作日后，乙方开具营销推广费发票给甲方，甲方收到发票后按实结算返还给乙方，若乙方选择银行贷款方式支付租赁费，出现逾期由甲方代为偿还时，出现中途撤场解除合同，则乙方不享受利息返还政策；8、为保证本合同的全面履行及消费者的合法权益，甲乙丙丁四方在签订本合同时乙方应向甲方交付合同保证金80640元，由乙方在合同签订之日一次性付清；9、为维护消费者的合法权益，甲方、丙方、丁方的财产安全及良好信誉，乙方应在合同签订时向甲方一次性支付质量保证金（先行赔付质量保证金及售后服务质量保证金）共计5000元；10、乙方未能按照本合同约定的期间缴纳各项费用的，甲方、丙方及丁方有权单方面解除本合同。甲方、丙方和丁方除有权追缴欠款外，乙方需支付未交款项逾期期间每日1%的违约金；11、本合同有效期内，乙方擅自终止合同的，合同保证金、质量保证金不予退还，并向甲方支付相当于二个月租金和经营管理服务费、物业服务费的违约金。同日，原告喜盈门公司（经营管理方、甲方）、润领公司（出租方、丙方）、物业公司（物业管理方、丁方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁经营合同补充协议》，约定：在上述《租赁及经营管理合同》期内4530铺位号计租面积289平方，甲方、乙方、丙方和丁方约定的场地年租金减免66492元，年经营管理费减少54408元，年物业管理费减免19500元，合计140400元。2019年7月25日，被告向北京银行长沙万家丽路支行申请441830元贷款，以向原告支付诉争租赁费用。原告喜盈门公司、润领公司、物业公司为被告的上述贷款提供担保。2019年9月3日，北京银行长沙万家丽路支行向被告指定的收款单位即原告喜盈门公司发放贷款441830元。2019年12月13日，被告向原告喜盈门公司提交《喜盈门撤场申请报告》，该报告载明：因被告自身原因不再续签新年度合同，申请于2019年12月13日撤出长沙喜盈门建材家具广场。被告承诺在租赁期间发生的任何债权债务及产品售后服务问题均由本商户承担；并承诺严格按照双方签订的所有合同条款内容执行。之后，被告未按约偿还北京银行长沙万家丽路支行的贷款，被告润领公司代被告偿还银行贷款366396.06元。被告撤场后未与原告结清本案诉争款项，原告于2019年12月16日通过《律师函》向被告催要本案诉争款项未果，诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，原告喜盈门公司、润领公司、物业公司陈述三原告系关联公司，本案诉争费用系由三原告统一收取。三原告确认被告已向其交纳合同保证金38632元和质量保证金5000元，因被告提前解约，根据合同约定被告已交纳的合同保证金和质量保证金不予退还，原告也不同意将其抵扣被告尚欠的本案诉争款项。另查明，被告于2019年8月9日向原告支付41820元。本院认为，原告喜盈门公司、润领公司、物业公司与被告王祥红签订的《租赁及经营管理合同》和《租赁经营合同补充协议》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于《租赁及经营管理合同》和《租赁经营合同补充协议》的解除。原告喜盈门公司、润领公司、物业公司主张其与被告签订的《租赁及经营管理合同》和《租赁经营合同补充协议》于2019年12月13日解除并终止，被告对此无异议，且有被告向原告提交的《喜盈门撤场申请报告》予以佐证，故本院予以确认；2、关于提前解约违约金。根据合同约定，被告擅自终止合同的，合同保证金、质量保证金不予退还，并向原告喜盈门公司支付相当于二个月租金和经营管理服务费、物业服务费的违约金。原告喜盈门公司确认被告已向其交纳合同保证金38632元，但不同意将上述款项抵扣被告尚欠的本案诉争租赁费用，根据被告违约的程度并结合公平原则，且原告喜盈门公司亦未提供证据证明因被告提前解约致使其遭受的损失超出被告已缴纳的合同保证金的数额，本院酌情认定被告已交纳的合同保证金38632元视为被告提前解约应承担的违约责任，原告不再予以退还，故本院对原告喜盈门公司主张被告向其支付提前解约违约金80640元的请求不予支持；3、关于欠付租赁费、经营管理费、物业费以及设备维护费用和逾期付款违约金。原告主张被告应支付其租赁费、经营费、物业费以及设备维护费用共计68805.06元，被告对此无异议，被告主张其已交纳的质量保证金5000元用于抵扣欠付的上述费用，因原、被告签订的诉争合同已解除，且原告未提供证据证明被告在经营过程中致使其财产安全及良好信誉受损的证据，故本院对被告主张将其已交纳的质量保证金5000元予以抵扣诉争欠付费用的主张予以支持，对此超过部分的主张不予支持，即被告应支付原告租赁费、经营费、物业费以及设备维护费用共计63805.06元；因被告于2019年12月13日撤场后未及时支付本案所欠租赁费用，经原告于2019年12月16日催要后亦未及时支付，故原告请求被告向其支付以63805.06元为基数自2019年12月26日起至实际清偿之日止按日万分之二计算的逾期付款违约金，本院予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告长沙喜盈门建材有限公司、湖南润领房地产开发有限公司、湖南喜盈门范城物业服务有限公司与被告王祥红签订的《租赁及经营管理合同》和《租赁经营合同补充协议》于2019年12月13日解除；二、被告王祥红于本判决生效后10日内支付原告长沙喜盈门建材有限公司、湖南润领房地产开发有限公司、湖南喜盈门范城物业服务有限公司租赁费、经营管理费、物业费及设备维护费用63805.06元和逾期付款违约金（以63805.06元为基数自2019年12月26日起至实际清偿之日止按日万分之二计算）；三、驳回原告长沙喜盈门建材有限公司、湖南润领房地产开发有限公司、湖南喜盈门范城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1644元，由被告王祥红负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇二〇年六月二十三日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。