河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1122民初3864号原告（反诉被告）：河南文钧房地产开发有限公司，住所地：临颍县城关镇耿庄村委大院，统一社会信用代码：9141112207135421X6。法定代表人：潮彪，任总经理。委托诉讼代理人：韩德杉，河南国基律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨大雨，男，汉族。委托诉讼代理人：杨胜平，河南本润律师事务所律师。原告（反诉被告）河南文钧房地产开发有限公司（以下简称文钧房地产公司）诉被告（反诉原告）杨大雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文钧房地产公司的委托诉讼代理人韩德杉，被告杨大雨及其委托诉讼代理人杨胜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文钧房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付租金663270.96元及违约金（自租金拖欠之日至还清所欠租金之日，按日万分之五计算违约金）；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年12月31日，原告与被告签订房屋租赁合同，租赁商铺地址：临颍国际商贸城2楼二层A01-05、B01-05号，租期5年（2015年1月25日至2020年1月24日止。）前两年免租优惠，欠第四年、第五年租金663270.96元，经多次催要，被告至今未缴纳，为此，起诉于法院，请求支持原告的诉讼请求。被告杨大雨辩称，1、涉案房屋至今没有竣工验收，没有消防验收，不符合使用条件，因原告与他人有经济纠纷，涉案房产目前处于法院查封状态。原告是房地产开发企业，没有商场运营资质，没有商场管理团队，被告进驻商场四年至今未开业。双方所签合同名为租赁合同，实为商场管理服务合同，进驻前原告对外宣传可以提供各项服务项目明确，被告的签约行为是对要约的承诺，承诺后原告即受要约约束。原告至今没有成立专业商场管理团队，自身外债累累难以经营，时常有债权人堵门封路，阻碍被告经营，商场经营瘫痪。原告违反要约未提供任何服务，被告行使先履行抗辩，有权拒绝履行合同义务，不必承担违约责任；2、由于原告经营不善，商场客源严重不足，被告承租面积过大，为压缩经营成本，2018年元月份，被告就多次口头、书面方式向原告提出变更合同，退还二层商铺，并实际清空交还钥匙。自2018年元月原告对二层商铺无权收取租金。2019年1月双方正式解除合同，被告在解除前已经清空商铺未使用，原告无权主张第五年即2019年1月至2020年1月份租金；3、被告租金综合单价达到每平方每月15.06元，与同时期其他商户每平方每月5.59元，且不能维持经营，相比之下，被告承受的价格奇高，被告申请法院依据合同法规定相应下调租金标准应当得到支持；4、被告为经营投入的巨额送修已经附和于租赁物之上，不可分割，双方解除合同后，过错方应当进行赔偿。杨大雨反诉请求：1、请求降低租金标准并由被反诉人赔偿装修损失5万元；2、本案诉讼费、反诉费均由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人在招商广告中作出的邀约内容具体确定，其广告宣传是反诉人决定签订合同的重要因素，双方权利义务更重要的是体现管理服务。经反诉人到行政机关查询得知，临颍国际商贸城至今没有竣工验收，没有消防验收，违法法律规定，双方所签租赁合同无效，请求酌情降低租金标准。被反诉人违反了前期商业宣传中承诺的服务和运营投入承诺，致使商场五年来未正式营业，而反诉人投入的巨额装修费用得不到补偿，请求依法支持反诉人的反诉请求。文钧房地产公司对杨大雨的反诉辩称，1、被告方要求降低房租没有事实和法律依据；2、被告方要求赔偿5万元不符合合同约定和法律规定，被告的反诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。经本院审理查明事实如下：原、被告双方于2014年12月31日签订房屋租赁合同一份，合同约定：被告租赁原告位于临临颍国际商贸城2号楼1层A01-05、B01-04号、2楼A01-05、B01-05号商铺，建筑面积1775.58平方米的房屋；租赁期限为5年；甲方给予乙方2年免租期，即2015年1月25日至2017年1月24日，免租期内只免租金，其他费用，如水电费等正常交纳；第三年租金为一层每平方米18元，二层每平方米11元，第四年租金为一层每平方米19元，二层每平方米12元，第五年租金为一层每平方米19元，二层每平方米12元；合同签订三日内乙方向甲方预付第三年租金即乙方一次性支付所租赁物业半年租金，共155164.26元，另乙方应于2015年6月24日缴纳下半年房租，共计155164.26元；第四年租金乙方应于2017年12月24日缴纳全年房租，共计331635.48元；第五年租金乙方应于2018年12月24日缴纳全年房租，共计331635.48元；甲方于2014年12月25日前将出租标的交付乙方，若因工期延误起租日期自动顺延；乙方应按时交付租金，乙方如拖欠租金，应向甲方支付应缴款日万分之五的违约金。乙方如拖欠租金达一个月以上，甲方有权收回出租房屋，并追讨所欠租金，本租赁合同随即终止；乙方在合同期内退租，应提前三个月以书面形式通知甲方，且经甲方书面同意后履约保证金于一个月内退还。租赁期满后，如双方就续租没有另行达成一致意见的，甲方按照合同约定时间内清场，乙方清场时只能搬离可重复利用的装修物品，不能将固定的设施设备拆除。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告按照合同约定向原告交纳了第三年的租金；被告杨大雨于2019年1月25日给被告出具“解除合同告知书”，称：自2014年底商场建成至今，商场管理混乱，长达4年之久入驻商户不足一半，商场毫无人气；商场原先承诺的不兑现，如开业北面有四星级酒店、西面有百亩物流园区及步行街、南面有义乌小商品；商户在2016年底已经向商场说明情况，告知商场如继续招商不利，让商户看不到希望，我们将不再续租，商场说已经和红星美凯龙签约成功，让我们不必担心房租，继续坚持经营；因文钧置业的夸大宣传，导致我们投入巨大，连年亏损；根据合同约定，现书面告知决定解除房屋租赁合同。原告收到该通知后，于2019年1月26日通知杨大雨：请接本通知三日内来我公司缴纳所欠商铺租金663270元，逾期违约滞纳金69644元，共计73914元，腾空租赁商铺所有物品，与公司办理商铺交接手续，交还商铺钥匙，与公司协商签订商铺租赁解除协议。若逾期，视为按原商铺租赁合同继续履行。被告称其二楼是2018年元月份就不使用了，其于2019年已经全部搬离原告商场。另查明，反诉原告杨大雨提供文钧房地产公司于2016年6月1日与商场商户银宗奎签订的房屋租赁合同一份，称该合同约定的租金均价每平方米5.59元，与杨大雨每平方米均价15.06元相比，杨大雨的租金明显过高，请求参照其他商户的租金标准收取杨大雨的租金；文钧房地产公司不予认可，认为杨大雨要求降低租金没有事实和法律依据，应当予以驳回。杨大雨提供了部分宣传页及其装修商铺时与“华美装饰”签订的装修协议，称其装修花费近25万元，因当时文钧房地产公司宣传的商贸综合体没有实现，没有对商场进行有效管理，属于重大违约，致使杨大雨不能正常经营，损失惨重，且自2019年1月25日双方正式合同解除，合同解除前，杨大雨已经撤出商场，未占有租赁物期间，不应当支付租金，文钧房地产公司应当赔偿其装修损失；文钧房地产公司称应当以双方合同约定为准，应驳回杨大雨的反诉请求。本院认为，原、被告签订的租赁合同,系双方当事人真实意思的表示,合同内容不违背法律规定,双方的房屋租赁关系合法有效。原、被告依法应按合同的约定履行各自的义务。原告在合同签订后已经实际向被告交付了房屋,被告也已实际占有使用,原告的合同义务已经实际履行。被告称原告宣传的没有落实到位，因双方合同中没有该项内容，原告对被告所称的宣传页上的内容也不认可，故对被告称原告违约的请求，本院不予采信。被告在合同约定的租赁期限内停止使用租赁的房屋并搬走全部财产,其提供了“解除合同告知书”，原告没有同意解除，但是被告于2019年自行搬离商场。虽然原告没有同意解除双方租赁合同，但是被告已经实际撤离商场，根据双方合同约定，被告可以提前三个月向原告书面提出解除合同，鉴于被告已经实际搬离商场，双方合同已经没有继续履行可能，被告租赁原告商铺已经实际使用的第四年，应当按照约定于2017年12月24日向原告交纳租金。被告称应当参照其他商户的租金收取租金，因双方签订合同是双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的情形，且该租赁费是双方协商一致，并已经实际履行，对被告的辩解，本院不予采信。被告应当按照约定支付原告第四年租金331635.48元。被告称二楼其已经于2018年不再使用，没有提供证据，本院不予认定。对原告主张的第五年房租，因被告已经书面通知原告，且没有实际占有，对该租金本院不予认定。对原告请求被告支付拖欠租金的违约金的诉讼请求，根据双方合同：“乙方应按时交付租金，乙方如拖欠租金，应向甲方支付应缴款日万分之五的违约金。乙方如拖欠租金达一个月以上，甲方有权收回出租房屋，并追讨所欠租金，本租赁合同随即终止”的约定，原告对损失的扩大也付有一定的责任；鉴于原告于2016年与其他商户签订租赁合同租金低于被告租金的事实，本院综合考量,该违约金不予支持。对杨大雨反诉要求文钧房地产公司赔偿其装修损失5万元，根据双方“乙方清场时只能搬离可重复利用的装修物品，不能将固定的设施设备拆除。”的合同约定，其装修是其正常的投入，且其清场时可以将重复利用的装修物品搬离，故对杨大雨的反诉请求，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定,判决如下:一、被告（反诉原告）杨大雨于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）河南文钧房地产开发有限公司租金331635.48元。二、驳回原告（反诉被告）河南文钧房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杨大雨的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10433元，由原告（反诉被告）河南文钧房地产开发有限公司承担4159元，被告（反诉原告）杨大雨承担6274元；反诉费525元，由被告（反诉原告）杨大雨承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  董翠峰人民陪审员  赵颍虎人民陪审员  史洋洋二〇二〇年六月十六日书 记 员  董 旭