四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0681民初889号 原告：四川金雁房地产开发有限公司。 法定代表人：彭双，执行董事。 委托诉讼代理人：张兴宇，四川锦川律师事务所律师，特别授权。 被告：陈金顺，男，1950年4月24日出生，住福建省福州市台江区。 被告：刘月仙，女，1955年2月12日出生，住福建省福州市台江区。 被告：刘某1，男，2012年3月18日出生，住福建省福州市仓山区。 法定代理人：刘某2（系刘某1母亲），女，1987年5月18日出生，住福建省福州市仓山区。 原告四川金雁房地产开发有限公司（以下简称金雁房产公司）与被告陈然房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案。因被告陈然在本院立案前已经死亡，原告金雁房产公司申请变更陈然的父母陈金顺、刘月仙及儿子刘某1为被告，本院经审查后认为原告金雁房产公司该申请符合法律规定，依法予以准许。后本院依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。原告金雁房产公司的委托诉讼代理人张兴宇到庭参加了诉讼，被告陈金顺、刘月仙、刘某1经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告金雁房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与陈然签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议等合同已经解除；2.判令三被告配合原告到房产主管部门撤销上述合同的备案登记；3.判令三被告向原告支付违约金42445.25元及代付银行利息17314.19元；4.本案的案件受理费、保全费、执行费及律师代理费等均由三被告承担。事实和理由：2018年9月12日，原告与陈然签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定由陈然购买原告开发的位于广汉市“xxxx联邦”x栋x号住宅，房屋建筑面积115.28㎡，单价7363.85元／㎡；合同总价848905元，陈然于2018年9月12日前支付首期房款258905元，余款590000元由陈然向长城华西银行股份有限公司广汉支行申请贷款支付；因陈然偿还银行按揭严重违约或累计六个月未偿还银行贷款本息，贷款银行根据《个人购房借款合同》的约定，要求原告承担连带保证责任，并从原告提供的保证金中扣划了相应金额款项或要求原告回购该房屋的，原告有权单方解除合同，并要求陈然承担违约金（总房款5%）、原告代陈然偿付的银行借款利息及原告若因通过诉讼方式解除合同所花费的律师费及预交的诉讼费。合同解除后，陈然应配合原告到房管部门办理合同登记备案的注销手续，办理注销备案手续产生的相关费用由陈然承担。合同签订后，原告依法办理了合同备案登记。 2018年10月16日，原告与陈然、长城华西银行股份有限公司广汉支行签订《个人房屋按揭贷款合同》，由长城华西银行股份有限公司广汉支行向陈然贷款590000元，原告对该贷款提供连带保证。合同签订后，因陈然未按约履行还款义务，长城华西银行股份有限公司广汉支行先后划转原告保证金帐户的部分资金作为按揭款的对应代偿。鉴于陈然连续多期未还款的违约行为，2020年2月19日，长城华西银行股份有限公司广汉支行要求提前清偿贷款，并从原告保证金帐户扣划了相应款项。在此情形下，原告已享有合同的单方解除权，原告于是于2020年3月25日向陈然寄发《解约函》，告知陈然之前签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议等合同文书已解除及相关法律后果。因陈然已死亡，其相关合同权利义务应由其第一顺序继承人即本案三被告享有和承担。现原告多次催促三被告配合办理注销合同备案登记等事宜未果，为维护原告合法权益，原告遂诉至法院。 被告陈金顺辩称，一、同意解除案涉《房屋买卖合同》及补充协议等合同，并愿意配合原告到房产主管部门办理相关手续。二、因陈然已经死亡，本人无力承担任何经济责任，请求免除违约金42445.25元，同时本案的案件受理费、保全费、执行费及律师代理费等费用请法院判决由原告承担。 被告刘月仙、刘某1未作答辩。 原告金雁房产公司为支持其诉讼请求，向本院提交了陈然的身份信息及死亡证明、陈然父母陈金顺、刘月仙及儿子刘某1的身份信息、陈然与刘某2的离婚协议书及离婚审查处理表、定购协议书、商品房买卖合同及补充协议、网签合同备案表、定金及首付款收据、个人房屋按揭贷款合同、债务提前到期通知书、代偿凭据、解约函及邮寄凭证、委托代理合同及税票等证据。 被告陈金顺向本院提交了情况说明一份，上载明陈金顺与刘月仙系陈然的父母，陈然与刘某2育有一子刘某1，陈然与刘某2离婚后未再婚，也未与刘某2复婚。 本院认为上述证据真实、客观并形成证据锁链，本院依法予以采信。 被告刘月仙、刘某1未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月14日，原告（甲方）与陈然（乙方）签订了《金雁·欧城联邦定购协议书》，当日，陈然向原告支付了定金30000元。2018年9月12日，原告与陈然签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议。约定：买受人购买出卖人开发的位于广汉市，总价款为848905元；买受人于2018年9月12日支付首期房价款258905元，余款590000元向长城华西银行股份有限公司广汉支行申请贷款支付。补充协议还约定：……因买受人偿还银行按揭贷款严重违约或累计六个月未偿还银行贷款本息，贷款银行根据《个人购房借款合同》的约定，要求出卖人承担连带保证责任，并从出卖人提供的保证金中划扣了相应金额款项或要求出卖人回购该房屋的事实时，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人承担违约金（违约金为总房款的5%）、出卖人代买受人偿付的银行借款利息及出卖人若因通过诉讼方式主张解除合同所花费的律师费及预交的诉讼费。合同解除后，买受人应配合出卖人到房管部门办理合同登记备案的注销手续，办理注销备案手续产生的相关费用均由买受人承担。合同签订当日，陈然向原告交付了首期房款228905元。2018年9月17日，原告在广汉市房地产交易所对前述合同进行了备案登记。 2018年10月16日，原告（保证人）、陈然（借款人）与长城华西银行股份有限公司广汉支行（贷款人）签订《个人房屋按揭贷款合同》，合同约定借款人向贷款人贷款590000元用于支付案涉房屋的剩余购房款；贷款期限自2018年10月16日起至2038年10月15日止；还款日为每月的10日；保证人愿意为借款人履行本合同约定的还款义务承担连带保证责任，并在贷款人所在行开设保证金存款专户；借款人在本合同期内连续三个付款期内（含）或累计六个付款期（含）未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期。合同签订后，长城华西银行股份有限公司广汉支行按约发放了贷款590000元。 合同履行过程中，陈然于2019年7月21日因病死亡，长城华西银行股份有限公司广汉支行于2019年8月10从其银行卡中扣划了当期借款本息后，于2019年12月27日从原告处扣划了借款本金5786.17元及利息9681.96元。2020年2月19日，长城华西银行股份有限公司广汉支行向原告送交了《债务提前到期通知书》，该通知书上载明因陈然连续六期未按时还款，通知原告于2020年3月10日履行保证人责任，代借款人一次性全部偿还所欠贷款本息。2020年3月9日，长城华西银行股份有限公司广汉支行从原告处扣划了借款本金2932.21元、利息5174.05元以及提前归还借款本金566822.26元、利息2458.18元。原告于2020年3月25日向陈金顺邮寄送达了解约函。现原告与被告就合同解除发生争议，遂诉至法院。 另查明，1、陈然遗产的法定继承人为陈金顺、刘月仙、刘某1。 2、因本案诉讼,原告于2020年4月16日向四川锦川律师事务所支付了诉讼代理费25000元。 3、原告于2020年4月14日向本院申请财产保全，本院依法予以准许，并作出（2020）川0681民初889号之一民事裁定书，原告因此缴纳保全申请费4270元。 本院认为，原告金雁房产公司与陈然签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、补充协议及长城华西银行股份有限公司广汉支行、陈然、原告金雁房产公司签订的《个人房屋按揭贷款合同》系双方当事人的真实意思表示，上述合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。陈然死亡后，由于无证据显示陈然留有遗嘱,其法定继承人即三被告在本案审理期间也未表示放弃继承，根据继承法的规定“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限"之规定，三被告在继承遗产的同时，也应当按上述合同约定继续履行按揭还贷义务。现本院查明陈然死亡后其继承人连续六期未按时还款，由此造成违约。长城华西银行股份有限公司广汉支行根据合同约定宣布贷款提前到期，原告作为保证人，替三被告履行了偿还剩余贷款本金、利息、罚息的义务。根据《四川省商品房买卖合同》补充协议之约定,原告有权以此为由请求解除双方签订的系列合同。故原告要求解除购房合同及补充协议的请求有事实及法律依据，本院依法予以支持，其解除时间应为原告向被告陈金顺送达解约函之日，即2020年3月25日。另外，根据《合同法》中“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失”之规定,因原告与陈然签订的合同、协议已解除，故上述合同的备案登记应当一并撤销。原告要求三被告协助撤销合同备案登记的请求，本院也予以支持。对于原告要求三被告支付违约金、律师费、保全费、利息的请求，本院认为根据“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之法律规定，原告的上述请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，三被告应向原告支付违约金42445.25元（848905元×5%）、律师费25000元、保全费4270元、代付利息17314.19元，共计89029.44元。 同时，根据查明事实，陈然支付的首付款为258905元，按揭偿还本金为14459.36元，已支付的购房款共计为273364.36元,在双方合同解除后，此款应由原告一并予以退还。因本案中原、被告互负给付金钱的义务，为避免增加当事人诉累，本院将原、被告应给付的款项予以品迭后，原告还应退还三被告购房款实际应为184334.92元（273364.36元-89029.44元）。 综上，依照《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告四川金雁房地产开发有限公司与陈然于2018年9月12日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议自2020年3月25日起解除。 二、被告陈金顺、刘月仙、刘某1于本判决生效之日起十日内协助原告四川金雁房地产开发有限公司办理广汉市“xx联邦”x栋x号商品房的合同备案登记撤销手续; 三、原告四川金雁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告陈金顺、刘月仙、刘某1购房款184334.92元； 四、驳回原告四川金雁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费431元，由被告陈金顺、刘月仙、刘某1负担（此款原告已垫付，由原告从应付被告的购房款中予以抵扣）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 黄诗珩 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 向用渝 书 记 员 陈福红