福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初298号 原告：陈金植，男，1983年1月12日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 被告:福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司，住所地福建省仙游县宝泉工艺产业园古典工艺研究中心第五层，统一社会信用代码913503225653921956。 临时负责人：许奎南，监事。 原告陈金植与被告福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司（以下简称“鑫隆公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈金植到庭参加诉讼，被告鑫隆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈金植向本院提出诉讼请求(含审理期间更正):1.判令解除陈金植与鑫隆公司双方签订的中国古典工艺城博览城项目11号楼1层103号的《商品房认购合同》，编号：8000997；2.判令鑫隆公司返还购房预付款633246元及此款从2013年12月29日起至还清之日止按人民银行同期贷款5‰月利率计息(暂计至2020年1月17日止为230396元)及违约金即双倍返还定金20万元给陈金植；3.本案诉讼费用由鑫隆公司承担。事实和理由：2013年12月16日，陈金植与鑫隆公司签订认购合同，约定鑫隆公司将中国古典工艺城博览城项目11号楼1层103单元商铺以总价1614230元出售给陈金植，合同签订后，陈金植依约定于2013年12月29日预付633246元（包括签订认购合同时付10万元定金加维修基金2761元）给鑫隆公司，但鑫隆公司却没有在约定的七天内与陈金植签订《商品房买卖合同》。事经陈金植催促，陈金植于2014年7月间获悉鑫隆公司早已将中国古典工艺城博览城项目11号楼1层103号商铺出售给他人，致使陈金植购买行为目的无法实现。 鉴于上述事实，陈金植认为，其与鑫隆公司签订的认购合同无效，且产生无效的原因系因鑫隆公司过错，特此要求鑫隆公司返还所收预付款633246元及支付所收款项按人民银行同期贷款月利5‰计算的利息230396元及违约金即双倍返还定金20万元给陈金植。 鑫隆公司书面辩称：一、本案中，鑫隆公司也是受害者。案外人张双兰（已经刑事立案，正在漳州中院审理中）背着鑫隆公司及其股东利用鑫隆公司和博览城项目对外进行集资诈骗，也通过“一房两卖”方式套取资金，该犯罪事实已经在张双兰的公诉书中予以明确。本案是典型的张双兰套取资金的方式。本案符合张双兰犯罪构成的一个重要证据就是购房款的资金流向问题，张双兰都是利用“仙游汇英通商业管理有限公司”收取款项。本案中，陈金植提供的证据“中国民生银行个人账户对账单”中显示2013年12月29日消费仙游汇英通商业管理有限公司533246，说明收款也是仙游汇英通商业管理有限公司，鑫隆公司没有收到任何款项。上述款项与陈金植提供的鑫隆公司的收款收据中的数额也不吻合。所以本案也是张双兰犯罪的一部分，鑫隆公司没有收取任何款项，应当由“仙游汇英通商业管理有限公司”退还该部分款项。同时在此申请，恳请法庭向漳州市中级人民法院调取张双兰的刑事案件，核查本案与该刑事案件的关系。二、陈金植要求解除《认购合同》并支付购房款的诉讼请求已经超过了法律规定的除斥期间，陈金植已经丧失了要求解除合同并要求返还款项的权利，应当驳回其起诉。1.陈金植诉请解除《认购合同》的基础是购买行为目的无法实现。同时其又在起诉状的“事实与理由”第一段最后一句话明确自认“原告于2014年7月间获悉被告早将……出售给他人，致使原告购买行为目的无法实现。”说明陈金植在2014年7月就已经知道了其解除的事由已经发生。2.依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，在法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限情况下，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。3.根据上述事实和法律规定来看，解除权必须及时行使，如果超过一定期限不行使解除权，应视为已丧失解除权，故解除权必须在规定的期限内行使。司法解释中的“三个月”和“一年”这两个期间，均属于除斥期间，即为不变期间，不存在期间的终止、中断和延长的情形。本案中，双方并没有约定解除权行使期限，陈金植在诉状中自认2014年7月就已经知道了解除的事由已经发生，从该时间起一年内即2014年7月一年内，即2015年8月1日前行使。陈金植于2020年1月17日才起诉解除，已经超过了法律规定的一年期限。陈金植的起诉解除之日(2020年1月17日)已经远远超过了解除权的行使期限，其解除权已经消灭。而陈金植要求支付房款和利息的诉讼请求系建立在其解除权尚未消灭的基础上，现因其的解除权已经消灭，故对陈金植的该项诉讼请求，法院亦不能支持。三、陈金植在“起诉状”中要求双倍返还定金和返还预收款的诉讼请求的事实基础是“涉案合同无效”，但是又没有证据证明。鑫隆公司认为，其第二个诉讼请求是受到定金条款是否成立等问题以及已经超过诉讼时效和该诉请的基础解除权已经灭失等原因限制的，所以不能被支持。1.根据《中华人民共和国担保法》第九十条、《担保法解释》第一百一十九条等法律的规定，定金合同属于实践性合同，需要实际交付定金才能成立。同时根据《民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。对于双倍返还定金的诉讼请求应当按照法律规定证据双方达成了定金条款的合同且一方已经根据合意向对方支付了定金。在本案中，陈金植仅仅提供了《认购合同》，证明双方有签订定金数额，但是该合同中没有对定金担保范围进行约定。更重要的是没有任何证据证明陈金植已经向鑫隆公司支付了10万元的定金，无法证明定金合同已经成立。所以双方的定金条款没有成立，双倍返还的诉请没有依据。2.陈金植双倍返还定金的诉讼请求已经超过诉讼时效以及该诉请的基础解除权已经灭失。（1）定金条款是出现在双方在2013年12月16日签订的《认购合同》中。根据该合同的约定，双方应在合同签订七日内签订正式《商品房买卖合同》。即应在2013年12月24日前签订《商品房买卖合同》。双方没有在该时间内签订，那么从2013年12月25日起，陈金植就应当知道权利受到侵害。同时根据《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，陈金植2020年1月17日的起诉时间超过了本案的诉讼时效，应该驳回其诉讼请求。（2）根据答辩状第二点的论述，陈金植对于《认购书》的解除权已经消灭，而陈金植和返还预收款要求支付双倍定金的诉讼请求系建立在其解除尚未消灭的基础上，故对陈金植的该项诉讼请求，法院亦不能支持。 综上所述，陈金植的诉讼请求没有法律和事实依据，根据《中华人共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《担保法解释》第一百一十九条以及《民事诉讼法》第六十四条等法律的规定，恳请法院驳回陈金植全部的诉讼请求。 在本案审理过程中，陈金植对其主张提供如下证据： 一、《认购合同》一份，欲证明：陈金植向鑫隆公司预购11号楼1层103商铺，约定预付定金10万元以及起诉状陈述的其他事实。 二、《缴款确认单》一份，欲证明：证明其支付首付款含定金630485元。 三、《福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司收款票据》一份、《收款收据》一份，欲证明：其支付给鑫隆公司630485元是购房款的首付，收款收据2761元是维修基金。 四、中国民生银行个人账户对账单复印件一份,欲证明：其于2013年12月29日通过银行向鑫隆公司支付533246元。在鑫隆公司用本人的民生银行卡刷给鑫隆公司指定的刷卡机上。“仙游汇英通商业管理公司”是鑫隆公司指定的收款公司。 五、本院(2017)闽0322民初5941号受理案件通知书(庭上提供)，欲证明：其曾自2015年、2016年间经向鑫隆公司主张权利未果后于2017年12月14日向本院提起诉讼，后因未能缴纳受理费而被裁定按撤诉处理。 鑫隆公司未到庭参加诉讼，但提供书面质证意见： 第一组证据：1.真实性、合法性、关联性均不予以确认。2.本案是张双兰通过一房两卖骗取资金的典型案例，已经在张双兰的刑事案件中予以体现了。鑫隆公司对此并不知情。 第二组证据：1.真实性、合法性、关联性均不予以确认。2.该证据里没有任何鑫隆公司的盖章，不是公司出具的。 第三组证据：1.真实性、合法性、关联性均不予以确认；2.因本案是典型的张双兰套取资金的方式。符合张双兰犯罪手法，且本案的涉案款项都转入了张双兰控制“仙游汇英通商业管理有限公司”。鑫隆公司没有收到任何款项。3.两份收款收据的数额与陈金植自己提供证据的转账记录不一致。 第四组证据：1.真实性予以确认。但是该证据反而能证明陈金植将涉案款项支付给了“仙游汇英通商业管理有限公司”，鑫隆公司没有收到任何款项。2.合法性予以确认。3.关联性不予确认。该证据不能证明陈金植已经支付了任何房款和定金，收款账户均不是鑫隆公司。所以陈金植不能据此证明诉请，与本案没有任何的关联性。 因鑫隆公司未到庭诉讼，故未对第五组证据发表质证意见。 本院审查认为，陈金植提供的各组证据，能互相印证，其真实性应予确认。 鑫隆公司在审理期间对其答辩主张提供如下证据： 一、漳州市人民检察院起诉书（部分内容）3页，欲证明：张双兰已经被认定为的犯罪事实中有11号楼商品房一房两卖，本案属于张双兰的犯罪部分，应当由张双兰承担责任，具体细节可以由法院向漳州中院调取卷宗予以核查。 二、《立案告知书》一份，欲证明：鑫隆公司在张双兰的犯罪中也是受害者，目前张双兰已经被公安机关正式立案。 陈金植的质证意见：与本案均没有关联性。 本院审查认为，鑫隆公司提供的上述证据，无法体现案涉购房款已被有关司法机关纳入张双兰合同诈骗范围即系张双兰涉嫌犯罪对象，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月16日，鑫隆公司（作为甲方）与陈金植（作为乙方）签订一份《认购合同》，约定：一、乙方确定购买中国古典工艺博览城项目11号楼1层103单元商铺(下简称“案涉商铺”)，该商铺预测绘建筑面积为55.21㎡，销售单价29238元/㎡,总价为1614230元。二、乙方应于签订本合同时向甲方交付购房定金10万元。三、乙方应于本合同签订之日起7日内，携带本合同、身份证原件及购房定金缴费票据到销售现场签署《商品房买卖合同》。……六、双方约定其他事项：1.甲乙双方签订《商品房买卖合同》时，乙方应全额缴纳购房款，乙方方可享有该单元的购买权，否则甲方有权不经催告立即解除本协议并将该单元另售他人，同时要求乙方承担违约责任。2.乙方未按时签订《商品房买卖合同》或放弃购买的，甲方有权将该单元另行处理，并没收乙方已缴纳的认购定金，该房源可以另行出售并不须通知乙方，乙方不得有异议。合同还约定其他事项。 2013年12月29日，陈金植向鑫隆公司支付首付款630485元(含定金10万元)、房屋维修基金2761元共计633246元。此后，鑫隆公司未按照约定与陈金植签订《商品房买卖合同》。陈金植于2014年7月间获悉鑫隆公司已将案涉商铺出售他人，此后于2015年、2016年每年都曾向鑫隆公司主张权利，并于2017年12月14日向本院提起诉讼(后被本院裁定按撤诉处理)。2020年1月17日，陈金植以上述诉讼请求再次向本院提起诉讼。 本院认为，陈金植与鑫隆公司之间签订的《认购合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。本案中，陈金植依约交纳了购房款633246元（包括定金100000元及房屋维修金2761元），而鑫隆公司至今未能与陈金植签订《商品房买卖合同》，构成违约，应承担违约责任。因双方未能签订《商品房买卖合同》，致使认购合同不能实现合同目的，故陈金植请求解除双方签订《认购合同》，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”《中华人民共和国合同法》的一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”因此，由于鑫隆公司不能与陈金植签订商品房买卖合同，故陈金植请求鑫隆公司双倍返还定金共计200000元，于法有据，予以支持。因双方未能签订商品房买卖合同，导致双方签订的《认购合同》解除，所以鑫隆公司收取陈金植缴纳的购房款533246元（包含房屋维修金2761元）没有依据，鑫隆公司应该负责返还，该款项一直由鑫隆公司使用，故陈金植请求鑫隆公司支付因其占用陈金植缴纳的购房款533246元（包含房屋维修金2761元）期间的利息有理，本院予以支持。因陈金植支付的总购房款中包含100000元的定金，已适用定金罚则，故不能再请求占用期间的利息，陈金植的该相关请求，不予支持。本案中，在案的证据无法证实本案与张双兰刑事案件存在关联，故对鑫隆公司辩解本案涉及张双兰刑事犯罪，本院不予采信。关于鑫隆公司辩解未收取陈金植购房款问题。陈金植提供了鑫隆公司出具的盖有鑫隆公司印章的收款票据证实其支付了购房款，故本院对鑫隆公司的辩解不予采信。《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条是规范出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的法律问题，不适用于本案，故对鑫隆公司辩解陈金植超过除斥期间，本院不予支持。对于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”及最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定：“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”。本案中，陈金植自2015年起每年均曾向鑫隆公司主张权利，最后一次向鑫隆公司主张权利的时间是2017年12月14日，故陈金植于2020年1月17日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效。综上，陈金植合理的诉讼请求，予以支持，不合理部分，不予支持。鑫隆公司的辩解缺乏事实和法律依据，不予采信。鑫隆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，可依法进行缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司与陈金植于2013年12月16日签订的《认购合同》； 二、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司应在本判决生效之日起十日内双倍返还给陈金植定金为200000元； 三、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司应在本判决生效之日起十日内返还给陈金植购房款533246元及利息，利息计算方法：以533246元为基数，自2013年12月29日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率计至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至还清款项之日止； 四、驳回陈金植其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19328元，由福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司负担19000元，陈金植负担328元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  朱国忠 人民陪审员  黄福伟 人民陪审员  郭美素 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  陈燕群 附相关法条： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 二、《中华人民共和国民法总则》 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 四、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 六、申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。