广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民再10号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈荣佳，男，汉族，1989年11月27日出生，户籍住址为广东省罗定市，现住广东省罗定市。委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：罗定市金诚房地产开发有限公司。住所地：广东省罗定市**************、12、13卡。法定代表人：李剑涛，总经理。委托诉讼代理人：卓影，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱韶聪，广东恒晟律师事务所律师。再审申请人陈荣佳因与被申请人罗定市金诚房地产开发有限公司（以下简称“金诚公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2018）粤53民终165号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年11月28日作出（2019）粤民申258－261、263－270、272－283号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭并庭审直播审理了本案。再审申请人陈荣佳及其委托诉讼代理人许武，被申请人金诚公司的委托诉讼代理人卓影、朱韶聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人陈荣佳申请再审请求：1.撤销云浮市中级人民法院（2018）粤53民终165号民事判决书；2.判令金诚公司按购房款总额以年利率6%计算向再审申请人支付逾期提交资料报产权登记机关备案办理不动产权属证违约金（自违约之日起至房地产权证办妥之日）；3.判令金诚公司立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，为再审申请人办理不动产权属证书；4.改判金诚公司向再审申请人支付因共用土地面积变小而导致的损害赔偿10000元；5.金诚公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：（一）对二审判决认定金诚公司在再审申请人购买房屋后变更土地规划，分割土地，在超过约定期限后没有为再审申请人提交资料办理不动产权属证的事实无异议。（二）关于共用土地面积变小导致的损害补偿金问题。二审判决认为“因陈荣佳未提供证据证实金诚公司将东临天下小区原有的国有土地使用证分割为10615.9平方米和19129.6平方米两个国有土地使用权证的行为造成了陈荣佳哪些损害”，明显适用法律错误。土地分割造成再审申请人所购房屋的容积率变大，占有土地面积减少，导致房价损失超过10000元。（1）根据金诚公司提交的证据《东临天下规划总平面图》及《东临天下一期规划总平面图》，若一期分割后占有的土地仅为10615.9平方米，则容积率和占有土地面积会发生变化如下：表一：土地分割一期业主利益受损计算表项目用地面积（单位：平方米）容积率总计容积率建筑面积（单位：平方米）每100方房屋占地面积（单位：平方米）原小区规划651365.55361504.818.02原一期规划13515.495.9179822.4816.93分割后一期规划10651.97.4979822.4813.34分割后一期与全小区对比相差1.944.67一期变更前后对比相差1.593.59根据上表的对比可以明显得出以下结论：按地面地价5000元/平方米计算，分割后一期与全小区对比，再审申请人房价受损为23367.66元，分割前后一期房价对比，再审申请人房价受损17937.24元。房地产权证上土地面积的减少必然导致房屋再次出售、征收时价格的降低，此为再审申请人最直接的损失。被申请人因此而导致二、三期的房屋用地面积增大，亦从中获利。（2）根据日常经验法则，分割还会导致再审申请人的其他损失，例如所有权变相邻权，无权管理其他分割后的土地；居住环境不可控；活动空间变小、停车位减少，生活便利性减少。（3）金诚公司擅自分割共有土地与合同约定不一致，属于违约行为，应承担损害赔偿责任。（三）关于逾期提交资料备案办证的违约金问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定，金诚公司因逾期提交资料备案办证所应承担的违约责任仅为房价款的0.1%，明显不足以弥补再审申请人的预期利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第三十八条规定，可以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。一、二审判决远远低于上述标准，严重损害了再审申请人的合法权益。该约定导致金诚公司因逾期办证所受到的惩罚代价较小，不利于督促其履行办证义务，明显不公。（四）依法提交资料报产权登记机关备案是金诚公司的单方义务，可以单独履行，金诚公司不单独履行的，应承担违约责任。签订《商品房买卖合同》后，金诚公司的销售人员在2016年（估计是有房地产测量结果时）又要求再审申请人签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，把原合同约定的按套内面积计价变更为按建筑面积计价，但该补充协议并未到不动产登记部门备案。在办证过程中，金诚公司将按建筑面积补缴购房款、补缴契税作为办证手续办理的前提，不补缴的，不提供资料让业主签署。为此，双方曾发生多次纠纷，最后金诚公司才同意业主补缴契税后办理。经再审申请人的代理人到不动产登记局了解，补缴房款、契税不是办证的必要条件，按原合同履行、缴交契税即可办证。综上，请法院在查清事实的基础上依法改判，以维护再审申请人的合法权益。被申请人金诚公司辩称：（一）《商品房买卖合同》中逾期办证违约金约定为双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护且双方当事人应共同遵守。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百一十四条的规定，“意思自治原则”是民法的基础原则，民事法律行为就应该体现当事人的意思，公权力不应该过多的干涉，并应最大程度尊重和维护当事人的自由。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定金诚公司违约时按固定不变的金额支付违约金，且在订立合同时并不存在重大误解、显失公平，或金诚公司采取欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使再审申请人在违背真实意思的情况下订立的合同。广东省高级人民法院所作出的民事裁定，一方面没有否认《商品房买卖合同》中逾期办证违约金条款的合法性，另一方面又认定该条款损害了再审申请人的合法权益，即合同不违反法律规定和当事人约定，就不可能存在被撤销或被变更的内容。因此，该民事裁定明显自相矛盾，且撤销《商品房买卖合同》中逾期办证违约金条款并调高违约金违反了当事人意思自治原则。（二）再审申请人请求撤销《商品房买卖合同》中逾期办证违约金约定的权利已超过法律规定的除斥期间。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条的规定，再审申请人从知道《商品房买卖合同》中逾期办证违约金约定之日起计算，至其提起一审诉讼时已超过一年的除斥期间，再审申请人行使撤销权的权利已归于消灭。（三）再审申请人未能举证逾期办证的实际损失，调整违约金没有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条的规定，若再审申请人认为《商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金低于实际损失的，应当提供证据加以证明。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人主张约定违约调整违约金均以实际损失为衡量标准，但再审申请人并未能对自己的实际损失进行举证。（四）再审申请人违反诚实信用原则，产生逾期办证的责任应在再审申请人一方。依照《中华人民共和国民法总则》第七条规定，诚实信用原则是民法的基本原则，从事民事活动应当秉持诚实，恪守承诺，善意行使权利和履行义务。办理不动产权证书需要开发商与买受人共同配合，在合同约定的办证期间，金诚公司两度向再审申请人发出协助办理不动产权属证书的通知，但再审申请人通过拒收信件、隐瞒收到协助办证通知的事实等方式阻碍金诚公司代为办证。其中，金诚公司于2016年6月29日向陈荣佳发出办证通知，但被退件，退件原因为“收件人拒收”。综上，金诚公司认为广东省高级人民法院作出的民事裁定违反公平、平等原则，云浮市中级人民法院作出的二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。2017年8月24日，陈荣佳向一审法院提起诉讼，请求判令：1.金诚公司向陈荣佳支付逾期交付房屋违约金，自2015年1月1日起至房屋符合交付条件之日止，暂计算至2015年9月8日为22648.23元（按总价451160元×0.02%/日×251日）；2.金诚公司向陈荣佳支付逾期提交资料报产权登记机关备案违约金，自2017年1月1日起按总价款451160元按年利率6%计算至房地产权证办妥之日，暂计算至2017年6月30日为13534.8元；3.金诚公司向陈荣佳退还已收取的办证费3000元，并自收取之日起至退还之日止按年利率6%支付资金占用费；4.金诚公司向陈荣佳支付因共用土地面积变化而导致的损害补偿10000元；5.金诚公司向陈荣佳支付房屋面积减少退还房款7205元。一审法院审理查明：金诚公司是位于罗定市龙××路与××铁路××东临天下商住小区的房地产开发商。2013年10月13日，陈荣佳作为买受人与金诚公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》。该《广东省商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为东临天下商住小区B3座××层××房，用途为住宅，合同约定建筑面积共112.79平方米，其中套内建筑面积96.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.23平方米。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米4672.33元，总金额为451160元。第五条约定商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比＝（产权登记面积－合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。第六条约定买受人应于2013年10月13日前付购房款的30%人民币141160元；并在签订本合同七天内在公司指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币310000元；2013年10月13日前付清代收的办证费用合计人民币3000元（根据实际产生费用，按发票多退少补）。第八条约定出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。买受人领取房地产权证书时，必须持本人有效证件到出卖人的公司办理手续。第十七条第3款约定出卖人向买受人所发出的一切通知，按买受人所留存地址寄出挂号信后十天，视为已经送达给买受人。《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》约定：一、买受人自愿委托出卖人办理下列三项事宜：1、办理和领取买受人所购商品房的《预告登记证明》；2、办理和领取买受人所购商品房的《国有土地使用证》；3、办理和领取买受人所购商品房的《房地产权证》。二、买受人应于签订本协议书的同时签署买受人委托出卖人办理其所购商品房的《预告登记证明》的授权委托书。三、出卖人仅负责该商品房办证所需登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》和《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，领取产权证的时间与买卖合同出现差异的，出卖人不属于违约，出卖人无条件协助并督促相关部门尽快办理产权证。四、办理本协议第一条约定事项所需的费用，由买受人支付。在办理该商品房各种证件的任何阶段如遇政府部门变更收费标准或新增收费项目的，买受人均应按政府部门的有关规定缴交，如买受人不按规定缴交而引起的任何后果均由买受人自行承担。五、本协议第三条约定的各种办证文件在出卖人代办时政府部门要求变更或增加新文件的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，因买受人不愿履行而引起的任何后果均由买受人自行承担。六、该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权实测登记面积发生差异，差异多少均以产权实测登记面积为准，买卖双方均采取多退少补的方法处理。陈荣佳认为其是在不知情的情况下签订该《补充协议书》的，且签订该《补充协议书》存在欺诈、胁迫等情形，该协议属于无效的协议。合同签订后，陈荣佳向金诚公司交付了办证费用3000元，并向金诚公司支付了购房款141160元。2014年3月6日，陈荣佳通过贷款方式向金诚公司支付了剩余的购房款310000元。2015年1月1日，陈荣佳到金诚公司处签订了《交楼确认协议书》，办理了涉案商品房的交接手续。2015年1月26日，东临天下商住小区（一期）B1、B2、B3座经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位及设计单位进行竣工验收，结论为合格。2015年9月11日，东临天下商住小区（一期）B1、B2、B3座工程在罗定市城乡建设局进行了竣工验收备案。2016年9月19日，陈荣佳、金诚公司双方就涉案房屋在合同中约定的建筑面积与罗定市房屋测绘所测量的实际面积差异，签订了《补充协议》，约定买卖双方同意继续履行于2013年10月13日签订的《商品房买卖合同》，同意按合同第五条第2点该房屋面积差异值为1.60%，卖方退回买方7205元，不作退房处理。2015年11月13日，金诚公司向罗定市城乡建设规划局递交申请书，称东临天下商住小区一期六幢商品房已建成，需要先办理房地产权证，申请分割出东临天下商住小区所在地块一期10615.9平方米和二期19129.6平方米2个土地证，罗定市城乡建设规划局同意了金诚公司的申请。2017年3月4日，东临天下商住小区部分业主向罗定市人民政府提起行政复议申请，要求撤销罗定市城乡建设规划局于2015年11月13日将东临天下小区分割为一期10615.9平方米和二期19129.6平方米的具体行政行为，罗定市人民政府于2017年6月13日作出罗府行复[2017]12号《行政复议决定书》，决定维持罗定市城乡建设规划局于2015年11月13日作出的同意金诚公司申请土地分割的批复行为。2017年4月24日，陈荣佳取得了涉案商品房的权属证书[证号：粤（2017）罗定市不动产权第2002014号]。另查明：2014年2月10日、3月8日，金诚公司代陈荣佳缴交了住房登记费共160元。2017年5月5日，金诚公司代陈荣佳缴交了不动产登记费80元。另，在涉案商品房权属证书办理过程中，发票或票据以金诚公司为缴款单位（人）的费用为：住房转让（交易）手续费（金诚公司称该费用是按实际测绘建筑面积2元/平方米计算的，本案为232.16元）、房屋测绘费（金诚公司称该费用51-100平方米的100元，100平方米以上的130元，本案为130元）、房屋所有权登记费-住房屋登记费（金诚公司称该费用为80元/户）、图幅费（金诚公司称该费用65元/张，按办证人数收取，一幅交不动产登记局，本案为130元），上述四项费用金诚公司认为亦应由陈荣佳承担，陈荣佳则认为缴款人注明为陈荣佳姓名的收据或发票的费用由陈荣佳承担，否则不应由陈荣佳承担。2017年11月9日，一审法院去函罗定市不动产登记局咨询：住房转让（交易）手续费、房屋所有权登记费-住房屋登记费、房屋测绘费分别产生在商品房权属登记过程中的哪一阶段？应由开发商负担还是业主负担？该局于2017年11月15日函复一审法院称：一、按照《关于规范房地产交易手续费有关问题的通知》粤价[2002]108号的规定，该局在买卖双方申请办理商品住房转移登记手续时向转让方收取，申请办理商品住房以外的房地产转移登记手续时向交易双方各50%收取。在2017年4月份，该局停止收取房地产交易手续费。二、按照发改价格规[2016]2559号的规定，“不动产登记费按件收取，由登记申请人缴纳；按规定需由当事各方共同申请不动产登记的，不动产登记费由登记为不动产权利人的一方缴纳。”房地产开发企业办理商品房权属登记时，不动产登记费由申请人缴纳；办理商品房转移登记时，不动产登记费由登记为不动产权利人的一方缴纳。三、1、房地产分层、分户平面测绘收费向房地产测绘委托人收取，房地产转让、赠与、交换、继承等需要测绘制图时才能收取此费，原已按规范制图，产权人不要求重新测绘的不收费。2、凡属新建商品房（含经济适用房、廉租房），其分层、分户平面测绘收费，由房地产测绘服务机构向房地产开发经营者收取，购房者无需交纳此项收费。2017年11月13日，一审法院去函罗定市国土资源局咨询：图幅费产生在商品房权属登记过程中哪一阶段？该费用因何产生？应由开发商负担还是业主负担？该局于2017年11月14日函复一审法院称：图幅费产生在权利人申请权利登记前，以开发商为所有权人（使用权人）的初始权属登记的图幅费由开发商负担，转让变更登记的图幅费，由申请人（业主）负担。以上事实，有陈荣佳提供的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议书》、收款收据、补充协议、交楼确认协议书、罗府行复[2017]12号《行政复议决定书》，金诚公司提供的《竣工验收备案表》等及一审法院向罗定市城乡建设规划局调取的证据材料，罗定市不动产登记局及罗定市国土资源局的回复函、一审法院的庭审笔录等证实。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。陈荣佳与金诚公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务；至于陈荣佳与金诚公司签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》，陈荣佳虽然认为其是在不知情的情况下签订该《补充协议书》的，认为签订该《补充协议书》存在欺诈、胁迫等情形，该协议属于无效的协议，但陈荣佳并未提供证据证实其主张，因此，一审法院认定陈荣佳与金诚公司签订的该《补充协议书》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，且陈荣佳亦自愿向金诚公司交付了代办证费用3000元，双方由此设立的关于办理涉案商品房的权属证书的委托关系依法成立。针对陈荣佳的各项诉讼请求，一审法院评析如下：一、关于陈荣佳要求金诚公司支付逾期交付房屋违约金的问题。根据陈荣佳、金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，金诚公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即陈荣佳。但金诚公司在2015年1月1日才将涉案商品房交付给陈荣佳使用，即金诚公司的实际交付使用时间明显超过合同约定的交付使用时间，金诚公司违反了合同的约定，构成逾期交楼，应承担相应违约责任。至于金诚公司应向陈荣佳支付逾期交楼的违约金截止计算时间，一审法院认为，陈荣佳虽然称金诚公司在交楼时并未出示证明文件，但根据陈荣佳、金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，在房屋交接时如金诚公司不出示证明文件，陈荣佳有权拒绝交接。但本案中，陈荣佳并未拒绝交接，而是签了《交楼确认协议书》，办理了涉案商品房的收楼手续，可视为无论收楼时涉案商品房是否符合合同约定的交付条件，陈荣佳均自愿接收该商品房，自愿放弃自身权利。因此，陈荣佳不应当在自愿接收了涉案商品房的情况下，又以商品房不具备交付条件为由主张金诚公司承担陈荣佳收楼后的逾期交房违约金。故金诚公司应支付给陈荣佳的逾期交房违约金应从合同约定的交房次日（2014年12月31日）起计至实际交房前一日止。本案中，陈荣佳2015年1月1日已收楼，即金诚公司仅应支付2014年12月31日这一天的逾期交房违约金给陈荣佳，但现陈荣佳请求从2015年1月1日起计算，这属于陈荣佳自行处分诉讼权利，予以确认。因此，金诚公司无需支付逾期交房违约金给陈荣佳。二、关于陈荣佳要求金诚公司支付逾期提交资料报产权登记机关备案违约金的问题。根据陈荣佳、金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，金诚公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案。如因金诚公司的责任，陈荣佳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2、3项处理：……2、陈荣佳不退房，金诚公司按已付房价款的0.1%向陈荣佳支付违约金；3、陈荣佳须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。陈荣佳于2014年3月6日已交清所有房款，但金诚公司于2015年1月1日才将涉案商品房交付给陈荣佳，因此，金诚公司最迟应于2016年12月21日就应将办理权属登记需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案，但金诚公司并未提供证据证明其在此期间已将办理权属登记需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案，因此，金诚公司应承担违约责任。至于违约金标准问题，陈荣佳、金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，陈荣佳不退房的，金诚公司按已付房价款的0.1%向陈荣佳支付违约金。现陈荣佳虽然认为约定的违约金过低，要求调整增加，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，只有违约方的违约行为造成了对方的损失，且约定的违约金低于造成的损失，对方才能请求增加。现陈荣佳要求调整增加违约金，那么，陈荣佳首先要举证证明金诚公司逾期提交需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案这一违约行为造成了其损失、有何损失；其次，陈荣佳要举证证明双方签订的合同约定的违约金低于金诚公司违约造成的陈荣佳的损失，才能要求调整增加违约金。但现陈荣佳均未能提供证据证实，因此，其要求调整增加违约金，理据不足，不予支持。金诚公司应按合同约定向陈荣佳支付逾期提交需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案的违约金451.16元（451160元×0.1%）。三、对于陈荣佳要求金诚公司退还办证费3000元及支付相关利息的问题。根据陈荣佳、金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》的约定，陈荣佳是自愿委托金诚公司办理涉案商品房的《预告登记证明》、《国有土地使用证》和《房地产权证》的。且陈荣佳、金诚公司签订的《商品房买卖合同》第六条亦约定陈荣佳需付清代收的办证费用3000元给金诚公司，再根据实际产生费用，按发票多退少补。金诚公司收取了陈荣佳交付的代办证费用3000元，接受了陈荣佳的委托，并为陈荣佳办理了涉案商品房的权属证书，因此陈荣佳要求金诚公司全额退还3000元办证费并支付相关利息的主张，理据不足，不予支持。至于金诚公司应退还多少办证费用给陈荣佳的问题，由于涉案商品房的权属证书已办理完毕，那么，在办证过程中产生的应由陈荣佳承担的费用，应予剔除。其中，金诚公司于2014年2月10日、3月8日、2017年5月5日代陈荣佳缴交的，缴款单位（人）载明为陈荣佳的住房登记费、不动产登记费共240元，应由陈荣佳承担。至于金诚公司所称的住房转让（交易）手续费232.16元、房屋测绘费130元、房屋所有权登记费-住房屋登记费80元、图幅费130元，一审法院认为，根据罗定市不动产登记局的回复函，住房转让（交易）手续费、房屋测绘费应由金诚公司负担。至于房屋所有权登记费-住房屋登记费，一审法院认为，陈荣佳已缴纳过住房登记费及不动产登记费（住宅类）了，且该费用的收据缴款单位（人）注明是金诚公司，应属金诚公司办理商品房初始权属登记产生的费用，应由金诚公司负担。至于图幅费，与前述同理，应由金诚公司负担。金诚公司预收了陈荣佳的办证费用3000元，而陈荣佳实际应缴的办证费用为240元，因此，金诚公司应退还2760元（3000元-240元）。四、对于陈荣佳要求金诚公司支付因共用土地面积变化而导致的损害补偿10000元的问题。陈荣佳并未提供证据证实金诚公司将东临天下小区原有的国有土地使用证分割为10615.9平方米和19129.6平方米两个国有土地使用证的行为造成了陈荣佳哪些损害，陈荣佳这一主张缺乏事实依据，且陈荣佳所提出的金诚公司这一行为违法的问题亦不属于一审法院受理民事诉讼的范围，因此，对陈荣佳该请求不予支持。五、对于陈荣佳要求金诚公司退还因房屋面积减少的房款7205元的问题。根据陈荣佳、金诚公司双方2016年9月19日签订的《补充协议》，陈荣佳、金诚公司双方均同意按合同第五条第2点约定，确定房屋面积差异值为1.60%，卖方退回买方7205元，不作退房处理。且金诚公司在庭审中亦同意退回该7205元给陈荣佳，故对陈荣佳该请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院作出判决如下：一、由金诚公司于判决发生法律效力之日起五日内支付逾期提供需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案的违约金451.16元给陈荣佳；二、由金诚公司于判决发生法律效力之日起五日内退还办证费用2760元给陈荣佳；三、由金诚公司于判决发生法律效力之日起五日内退还房款7205元给陈荣佳；四、驳回陈荣佳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费605元，由陈荣佳负担493元，金诚公司负担112元。一审宣判后，陈荣佳不服，向本院提起上诉，请求判令：1.撤销一审判决第一项，金诚公司向陈荣佳支付逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金自2016年10月21日起以房价款451160元为基础按年利率6%计算至房地产权证办妥之日，暂计算至2017年6月30日止为14165.19元；2.金诚公司立即为陈荣佳办妥房地产权证；3.撤销一审判决第四项，金诚公司向陈荣佳支付因共用土地面积变化而导致的损失10000元。以上合计共24165.19元。本院二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致。另查明：罗定市人民政府于2017年6月13日作出的《行政复议决定书》载明：金诚公司提出分割土地的原因是为购房业主办理房地产权证所需，国有土地使用证的分割并不改变规划总平面图的各期技术经济指标，包括申请人所提出的容积率、绿化率等问题，均无变化，没有产生消极影响。本院二审认为，本案系商品房销售合同纠纷。陈荣佳与金诚公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。一审判决判令金诚公司退还办证费用2760元、房款7205元给陈荣佳，陈荣佳对该两判项没有提出异议，金诚公司在法定期限内没有提起上诉，视为服判，对该两判项予以维持。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：1.涉案房屋的逾期办证违约金计算标准是否应予以调整；2.金诚公司是否需支付补偿费10000元给陈荣佳。关于涉案房屋的逾期办证违约金计算标准是否应予以调整的问题。陈荣佳认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（三）项的规定，陈荣佳对因金诚公司逾期提交资料报产权登记机关备案所造成的损失无需举证证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（三）项规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（三）根据法律规定或者已知事实和生活经验法则，能推定出的另一事实。”因本案不属于上述司法解释规定的情形，陈荣佳该上诉理由不成立，不予采纳。陈荣佳还认为，金诚公司未能按约定办理房地产权证，必然造成陈荣佳不能完全享有涉案房地产收益、处分的权益的损失，该损失难以确定，应按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。”因陈荣佳未能提供证据证明金诚公司未能按约定办理房产证对其造成损失，造成何损失，亦未能提供证据证明损失数额，故陈荣佳的上述主张不符合上述法律、司法解释规定的可予以调整或适用的情形，不予支持。一审判决判令金诚公司按合同的约定支付逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金给陈荣佳正确，予以维持。关于金诚公司是否需支付补偿费10000元给陈荣佳的问题。陈荣佳认为，金诚公司将东临天下小区原有的国有土地使用证分割为10615.9平方米和19129.6平方米两个国有土地使用证，必然造成陈荣佳损失，故要求金诚公司赔偿10000元。因陈荣佳未提供证据证实金诚公司将东临天下小区原有的国有土地使用证分割为10615.9平方米和19129.6平方米两个国有土地使用证的行为造成了陈荣佳哪些损失，故对陈荣佳该主张不予采纳。对于陈荣佳请求金诚公司立即为陈荣佳办妥房地产权证的上诉请求，因该请求已超出陈荣佳的起诉范围，不作审理。综上所述，陈荣佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费404元，由陈荣佳负担。本院再审诉讼期间，再审申请人陈荣佳没有提交新的证据。被申请人金诚公司向本院提交如下证据：证据一，统一社会信用代码证、法定代表人证明书，证据来源罗定市市*监督管理局，拟证明金诚公司的身份信息和诉讼主体资格。证据二，汇总表、EMS回执，证据来源中国邮政，拟证明金诚公司在合同约定的期限内，向再审申请人发出通知要求配合办理不动产权证书，但再审申请人恶意拒收快递，阻碍了金诚公司办证。证据三，室内装修申请表、通知，证据来源金诚公司，拟证明：1.金诚公司于2016年5月31日、2018年1月26日两度在小区张贴通知，要求再审申请人提交资料配合办证；2.再审申请人已经装修入住小区商品房，应当收到金诚公司的通知，但对金诚公司的通知置之不理，拖延办证时间。证据四，不动产登记局窗口收件依据（回执），证据来源罗定市不动产登记局，拟证明：1.再审申请人延期配合签署委托授权书，导致金诚公司材料不全，无法及时办证；2.金诚公司在收齐材料后，及时提供材料给不动产登记局办证；3.办证需要业主本人在审批表上签名，业主拒绝签名的，金诚公司无法办证；4.从不动产登记局出具回执之日起，金诚公司已完全履行了合同。证据五，不动产权证书，证据来源金诚公司，拟证明金诚公司已为再审申请人办理了不动产权证书。证据六，个人购房借款、担保合同（节选），证据来源贷款银行，拟证明金诚公司即开发商为购房人提供阶段性担保至办妥房屋他项权证书之日止，在未办妥不动产权证书前，金诚公司承担连带保证责任，因此，逾期办证的风险实际上由金诚公司承担。证据七，不动产登记申请书，证据来源罗定市不动产登记局，拟证明因再审申请人延期配合提交办证材料，金诚公司在收齐材料后，及时提供材料给不动产登记局办证。对于被申请人金诚公司再审期间提交的上述证据，再审申请人陈荣佳发表质证意见如下：1.对于证据一统一社会信用代码证、法定代表人证明书的三性，再审申请人均无异议。2.对于证据二2016年EMS回执的真实性，由法院依法认定，但不足以证明再审申请人阻碍金诚公司履行提交其单方资料的义务，故对关联性不予认可。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第三十四条意见，金诚公司应当可以单方履行，无需再审申请人协助。金诚公司未证明通知书发出时其已准备好应当由其提交的资料，更未履行其单方提报的义务。（1）金诚公司擅自变更了提交资料备案的条件，增加了办证前提条件，而且要求再审申请人必须签订补充协议把合同约定的按套内面积计价变更为按建筑面积计价多除少补、补缴购房款、补缴契税后才允许再审申请人办理办证手续，是金诚公司阻挠办证而不是再审申请人阻挠办证。（2）2016年的《办证通知书》中明确：“原按合同总额已交契税的部分申请人，因实测面积有差异，请带回原完税凭证和契税减免审报表到公司取资料到地税进行多退少补手续”。该通知单方的变更了提交资料备案的条件，要求再审申请人补税后方可以办证，并在《办证通知书》后面附上了《关于面积差异处理方式的补充协议》要求再审申请人签署后方可办理不动产权证。3.对于证据三室内装修申请表的真实性无异议，再审申请人确实在该小区居住，却从未见过任何关于办证的公告，不足以证实再审申请人拖延办证，也不足以证实再审申请人在签装修申请表当天收楼。对公告的两份通知的三性均不认可，再审申请人从未见过该通知。4.对于证据四不动产登记局窗口收件依据（回执）、委托书的真实性予以确认，但对关联性有异议。本案中金诚公司违约的是其单方义务，再审申请人不可能阻碍，故不足以证明再审申请人拖延导致金诚公司履行义务延期。根据收件材料中所列的清单，其中：不动产权籍调查表、审查表；房屋测量成果报告书；商品房权属证明书；土地使用证；竣工验收备案表。上述五项是金诚公司应当且可以单方准备妥当。5.对于证据五不动产权证书的真实性予以确认，但再审申请人只收到复印件，未收到原件核实，金诚公司也拒绝交付原件。按合同约定，金诚公司应承担违约责任至不动产权证交付之日。6.对于证据六个人购房借款、担保合同（节选）的真实性予以确认，对于关联性不予认可，金诚公司承担此风险并不能因此免除其违约责任。7.对于证据七不动产登记申请表的真实性予以确认，再审申请人早就申请要求填写申请表，但金诚公司要求必须补缴房款、补缴契税后才能填写，后来又同意再审申请人填写。对于被申请人金诚公司提交的上述证据的真实性，本院予以确认。本案一、二审判决认定的事实与再审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院再审查明：2015年5月2日，陈荣佳向罗定市祥大服务有限责任公司提交《室内装修申请表》，申请装修日期为2015年5月4日至2015年8月5日。2016年6月29日，金诚公司以邮政EMS邮寄方式向陈荣佳邮寄送达《办证通知书》、《关于面积差异处理方式的补充协议》，邮寄地址为双方当事人所签订的《广东省商品房买卖合同》上留置的地址“罗定市××镇××村委××39号”及电话“135××××1814”，但陈荣佳拒收。2017年3月30日，罗定市不动产登记局出具窗口收件依据（回执），载明申请人为陈荣佳，收件材料为：完税证明；土地使用证；商品房买卖合同；申请书；身份证；测绘报告；委托书；商品房权属证明书；营业执照；协议书；房屋登记询问表；宗地图。2017年4月24日，罗定市国土资源局出具了案涉商品房《不动产权证书》。本院再审认为：本案是商品房销售合同纠纷。关于再审申请人的第三项再审请求，即“判令金诚公司立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，为再审申请人办理不动产权属证书”，再审申请人明确其在一审诉讼中并未提出，而本案涉商品房已办理及领取了不动产权证。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外”的规定，第三项再审请求属于增加的诉讼请求，故不属于再审审理范围，本院再审不予处理。综合双方当事人的意见，本案再审的争议焦点是：1.金诚公司是否存在逾期提交资料报产权登记机关备案的违约行为？2.金诚公司逾期提交资料报产权机关备案的违约金是否应予调整？3.本案所涉的房地产因共用土地面积变化而导致再审申请人的损害赔偿应否支持。（一）关于金诚公司是否存在逾期提交资料报产权登记机关备案的违约行为的问题。本案中，金诚公司已于2015年1月1日将涉案商品房交付给陈荣佳使用。根据陈荣佳、金诚公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，金诚公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案，故金诚公司应于2016年12月21日前将办理权属登记需由金诚公司提供的资料报产权登记机关备案。对于未能在2016年12月21日前提交资料到产权登记机关备案的原因，金诚公司抗辩认为需提交报产权登记机关备案资料中，有部分是由金诚公司提交，有部分需由陈荣佳本人到不动产登记部门亲自签名确认，且需双方当事人同时到不动产登记部门办理，但因陈荣佳本人不配合，导致逾期提交资料备案及办证。金诚公司因此提交了邮寄办证通知书回执予以佐证，本院认为，金诚公司已于2016年6月29日书面通知陈荣佳带齐相关证件资料前往公司办理签署办证资料手续及到地税交纳购房契税。陈荣佳否认收到上述通知书，但没有提交证据足以推翻金诚公司曾通知其办证的事实，及证实其拒收通知书且有正当理由可以不配合金诚公司提交资料备案，应承担举证不能的不利后果。因此，本院对金诚公司提交的邮政EMS回执的真实性及关联性予以确认。根据金诚公司提交的罗定市不动产登记局出具窗口收件收据（回执）显示，确实有部分资料需买受人陈荣佳配合金诚公司共同向不动产登记部门提交，如申请书、委托书等，如果买受人不予配合，金诚公司则无法仅就需其提交部分资料单独完成备案办证。金诚公司根据双方签订合同时陈荣佳签署确认的地址及电话送达办证通知，陈荣佳在合理期限内拒不配合提交相关证件资料，导致逾期提交资料到产权登记机关备案及办证。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，陈荣佳的上述行为有违诚实信用原则，造成逾期提交资料到产权登记机关备案办证的责任在于陈荣佳，并不在于金诚公司，故金诚公司并不存在违约行为，即无需承担违约责任。陈荣佳起诉要求金诚公司承担逾期资料报产权登记机关备案违约责任的主张，缺乏事实依据，本院二审判决对此予以支持不当，本院再审予以纠正。（二）关于金诚公司逾期提交资料报产权机关备案的违约金是否应予调整的问题。因为造成逾期提交资料到产权登记机关备案办证的责任在于陈荣佳一方，金诚公司不应承担逾期提交资料报产权登记机关备案的违约责任，故不需支付违约金，更不存在调整违约金的问题。（三）关于本案所涉的房地产因共用土地面积变化而导致再审申请人的损害赔偿应否支持的问题。东临天下商住小区部分购房者不服罗定市城乡建设规划局同意分割罗府国用（2012）第××号《国有土地使用证》的批准意见，向罗定市人民政府申请行政复议。罗定市人民政府经审理后认为：案涉国有土地使用证的分割不存在转让的行为，并不改变规划总平面图的各期技术经济指标，及不会变更规划和设计条件，包括容积率、绿地率等均无变化，没有产生消极影响。罗定市人民政府作出行政复议决定维持罗定市城乡建设规划局作出的同意金诚公司申请土地分割的批复行为。该案双方当事人均没有对上述行政复议决定提起行政诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”再审申请人如认为本案所涉的房地产因共用土地面积变化而导致其损失10000元，须提供相关证据加以证明，但至今未能提供证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果。因此，再审申请人要求赔偿案涉的房地产因共用土地面积变化而导致的损失的主张，缺乏理据，一审判决驳回陈荣佳的该项请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，一、二审判决认定事实部分不清，导致实体处理欠妥，本院再审予以纠正。再审申请人陈荣佳的再审请求，缺乏理据，本院不予支持。鉴此，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）粤53民终165号民事判决。二、维持广东省罗定市人民法院（2017）粤5381民初2092号民事判决第二、三、四判项。三、撤销广东省罗定市人民法院（2017）粤5381民初2092号民事判决第一判项。一审受理费605元，由再审申请人陈荣佳负担482元，被申请人罗定市金诚房地产开发有限公司负担123元。二审受理费404元，由再审申请人陈荣佳负担。本判决为终审判决。审判长  林江群审判员  陈灿良审判员  黎洪靖二〇二〇年六月二十九日书记员  黄靖茹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。经再审裁定撤销原判决，发回重审后，当事人增加诉讼请求的，人民法院依照民事诉讼法第一百二十六条的规定处理。