上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初1506号原告(反诉被告)：程开如，男，1976年12月22日生，汉族，住安徽省六安市。原告(反诉被告)：阳慧，女，1996年5月10日生，汉族，住湖南省。上列两原告的共同委托诉讼代理人：盛崧烽，上海德禾翰通律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：杨梦嫣，上海德禾翰通律师事务所律师。被告(反诉原告)：沈锋，男，1969年1月27日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：孙思远，上海市海华永泰律师事务所律师。原告程开如、阳慧诉被告沈锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序审理。期间，被告提起反诉，本院依法受理，并于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告程开如及两原告的共同委托诉讼代理人盛崧烽，被告的委托诉讼代理人孙思远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租赁房屋维修费人民币(下同)46,210元；2.判令被告赔偿原告因租赁房屋漏水导致无法经营的经济损失10万元(2019年3月至7月共计5个月，按每月2万元计算)；3.判令被告向原告支付租赁房屋征收补偿款346,890元(含停产停业损失补偿款138,950元、搬场费7,940元、装修补偿款20万元)。诉讼过程中，原告自愿撤回上述诉请3，并增加一项诉请：判令被告返还2019年1月1日至2019年6月30日期间的已付使用费4.5万元。事实和理由：原、被告于2018年1月1日签订《租赁合同》，约定由原告承租被告位于上海市松江区科技园区平原街XXX-XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)用于商业经营，租期为2018年1月1日至2019年12月31日。2019年2月起，房屋开始严重漏水，致使房屋无法使用。原告在上述情况发生后的大半年中频繁联系被告，要求其履行维修义务，但被告不予理睬，拒不履行。在沟通过程中原告还被打伤，原告被迫停止营业，造成巨大经济损失。沟通未果后，原告于2019年7月自行请人对涉案房屋进行维修，维修费用共计46,210元。原告多次向被告催讨无果，遂涉诉。被告辩称，不同意原告全部诉请。理由：其一，租赁物确有漏水，但原告主张的维修费明显过高；其二，原告主张的经营损失及金额，均缺乏事实和法律依据；其三，缔约之时，被告即已将房屋属性及漏水等相关问题向原告言明，在此情况下，被告仍进行违法经营，其所谓经营所得，本身不应受到保护；其四，租赁合同已于2019年12月31日到期，双方并未续约，租赁关系已终止；其五，就2019年上半年的使用费，涉案房屋虽有漏水，但仅位于房屋二楼的角落，对租赁物的正常使用影响不大，故不同意返还该使用费。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金45,000元；2.判令原告支付逾期付租的利息(以45,000元为基数，按年利率4.35%，自2019年6月30日起计算至实际清偿之日止)；3.判令原告返还涉案房屋，并向被告支付占有使用费(自2020年1月1日起，按照每天每平方米1.8元的标准，计算至实际搬出房屋之日止)。庭审中，被告变更诉请为：1.判令原告支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的使用费45,000元；2.判令原告支付逾期付款的利息(以45,000元为基数，自2019年6月30日起计算至实际清偿之日止，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计付，2019年8月20日之后按照LPR计付)；3.判令原告返还涉案房屋，并向被告支付占有使用费(自2020年1月1日起，按照每天每平方米1.8元的标准，计算至实际返还房屋之日止)。事实和理由：双方签订《租赁合同》后，被告向原告交付了涉案房屋，但原告自2019年6月30日起未再付租，经多次催讨仍未支付。租赁合同到期后，双方并未续约，被告多次要求原告腾退房屋，但其拒不返还，已构成非法占用，并致被告损失。被告有权要求原告返还涉案房屋，并根据市场租金价格计付使用费。针对被告的反诉，原告辩称，第一，租赁物不适租，存在严重漏水问题，原告据此有权要求减少租金或延长租期。故针对被告主张的2019年下半年使用费45,000元，理应酌减，具体由法院裁决，其中2019年7月1日至31日期间的使用费不应计付。此外，原告维修房屋花费46,210元，即使要付使用费，也可考虑两款相抵扣。第二，利息主张无法律依据，既然应付租金或使用费之金额尚存争议，也就不存在逾期付款责任的承担问题。第三，不同意返还涉案房屋，理由：《租赁合同》第9条约定可继续履行合同至房屋实际拆迁日止，被告就应恪守履行，不能轻易收回房屋。此外，使用费标准应按原合同履行，而非被告主张的每天每平方米1.8元。本院经审理认定事实如下：涉案房屋由被告及案外人沈某某向上海松江科技园区置业公司购买而来，买卖双方于2009年11月26日签订《小昆山玉昆小区配套商业房出售合同》一份，约定了相关事宜。2018年1月1日，原告作为乙方(承租方)，与被告作为甲方(出租方)签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋租给乙方使用，租赁面积约为397平方米。租期2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止。年租金为9万元，以现金方式半年一付，先付后用。乙方承诺在租期内合理使用房屋，不能随意对房屋结构造成破坏，如对房屋进行改造，应事先征得甲方同意才能进行，所需费用由乙方自己负责。室内装潢费用由乙方自负，合同到期归甲方所有。如碰到政府拆迁，乙方应无条件服从，租赁合同自动解除，与甲方无关。租赁期间水电费由乙方负责。租赁期间乙方不得私自出租或转租。租赁期满后，乙方如继续租赁，双方协商后另订合同。只要是政府补偿给乙方的补偿，甲方无条件全部给予乙方，如遇合同到期，可根据市场房租定租金，甲方不得借合同到期赶乙方，除乙方自己不租除外。签约后，双方即行履行。原告将租金付至2019年6月30日，后续未付。审理中，原告明确其未向被告支付过租赁押金或保证金。审理中，关于漏水，原告称，漏水的区域主要位于二楼楼顶，有多处，一楼上二楼的楼梯上方也有漏水。漏水从2018年12月底开始，至2019年2月中旬变得非常严重，期间受其影响，处于半营业状态，至漏水严重时不得不停业。鉴于被告经催告未予维修，原告遂于2019年7月自行找施工队修复了。审理中，原告为证明维修费用，提供了如下证据：1.原、被告之间的微信、短信聊天记录，综合证明：(1)原告从2019年1月开始，通过微信、短信、电话等方式联系被告维修房屋，但被告不予理睬；甚至在双方沟通中，原告还被被告人员打伤；(2)2019年1月至7月原告都无法经营，在多次要求被告维修无果后，原告只得于2019年7月自行请人维修。2.原告所聘员工的证言，证明涉案房屋自2019年2月开始严重漏水。3.房屋维修承包工程合同书、屋面漏水维修费用预算单、发货单、收条、转账凭证及聊天记录共一组，证明原告找案外人对涉案房屋进行维修，共花费46,210元，除质保金外，其余款项均已支付。4.拍摄于2019年5月27日照片五张，证明当时租赁物的漏水情况。5.网页截屏，内容为2019年1月至7月的历史天气信息，证明该期间松江降水较多，加剧了房屋的漏水情况。被告质证认为，就前述证据1的真实性无异议，但指出从聊天内容可以看出，被告并非不予理睬，而是派人去修过，只不过修了以后又漏了。对上述证据2不予认可，一则，证人应当出庭作证，否则所出证言不具备证明力；二则，两名证人说法不一；三则，按照常理，漏水后应及时维修，而非遣散员工，故证言中所反映的原告做法也与常理不符。对上述证据3不予认可，一则，证据显示的发包人并非原告，而是一家公司，该公司工商注册地也不在涉案房屋处；二则，证据中仅有预算单，并无结算单，无法判断是实际产生的费用，且其中还涉及煤气等不属于漏水维修范畴的事项或者脚手架、辅料等可以反复利用的计费项目，被告有理由相信原告主张的维修费用有虚构之嫌。另就发货单，载明的购买材料费用与预算单不符，比如SBS防水卷材材料费，预算单为11,250元，但发货单实载9,280元；三则，原告提供的收条存在与付款记录时间不符、实收金额与记载金额不符、付款方式不符合常理等多种问题；四则，原告主张维修费用46,210元，但收条显示金额总计仅为43,842元，余款无任何凭证。总之，被告认为，该组中多份证据无论从付款时间、付款方式、付款金额上都存在互相矛盾或不合常理之处，故原告主张的维修费用明显虚高，据被告了解该维修的合理费用最高不超过3万元，希望法院能够综合考量。对上述证据4无异议。对上述证据5的真实性无异议，但认为降水居多属正常天气。审理中，为证明漏水所致经营损失，原告提供微信、支付宝收付款记录，以证明其2018年8至12月期间的收入情况，原告主张，通过该组证据显示其平均月收入约3万元，故其在本案中主张按每月2万元来计算2019年3至7月间的经营损失合理有据。经质证，被告认为，原告仅提供了微信、支付宝转账记录来证明其经营损失，但从这些证据中被告发现原告不但存在大额的倒账记录，且可以明显判断出原告长期处于亏损状态，被告有理由相信原告停业、遣散员工实际系针对长期亏损状况采取的止损措施，而非租赁物漏水所致。审理中，针对合同到期后的使用费标准，被告主张参照市场租金价格，并提供案外人之间于2019年7月30就上海市松江区翔昆路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》一份，用于证明涉案房屋临近房屋出租的市场价格。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。庭审中，经本院询问，被告表示不就租期届满后涉案房屋的市场租金价格进行鉴定评估。审理中，关于租赁物返还。鉴于租期已届满，双方无续签之意，为防止损失扩大，本院释明双方及时办理租赁物返还之交接。审理中，鉴于本案中无证据证明涉案房屋有合法批准建造手续，本院遂释明合同无效，并告知双方可就无效法律后果变更各自诉请，此后，原告表示即使合同无效，也坚持原诉请内容；被告则将诉请作了前述变更。上述事实，有《小昆山玉昆小区配套商业房出售合同》、《租赁合同》、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租给原告的涉案房屋，未经合法批准建造，故原、被告之间签订的《租赁合同》应当认定为无效。本案的争议焦点在于租赁物漏水引发的维修费用的处理、损失赔偿及使用费的结算问题。首先，针对租赁物漏水一事，被告并未否认，且原告提供了较多证据证明曾就此事与被告开展沟通及督促维修，据此，被告应在合理范围内承担责任。现原告虽然举证其维修费用为46,210元，但结合被告对该组证据所提异议，本院认为该金额确有应当调整之因素，故根据现有证据，并结合日常生活经验，本院酌情判定由被告承担租赁物漏水所需维修费用35,000元。其次，关于原告主张的经营损失，因缺乏充分有效的证据证明，被告对此又不予认可，且法定的直接救济方式为减少租金或延长租期，本院会在使用费结算中加以合理考量。故此，本院认为该项诉请尚理据不足，本院难以支持。再次，无论是基于租赁合同已到期，还是因为租赁合同无效后果之处理，原告均应向被告返还涉案房屋。本院对被告要求返还租赁物的主张，依法予以支持。最后，至于2019年上半年的使用费，原告主张返还，本院认为有合理因素，故结合案情酌定由被告返还该期间租金3万元。至于2019年下半年的使用费，本院结合案情酌定由原告向被告支付4万元。至于合同期满后的使用费，虽然被告主张按每天每平方米1.8元的单价计付，但该标准尚缺乏依据，加之经本院释明后被告坚持不就市场租金行情进行司法鉴定，由此导致的不利风险应由权利主张方承担，又考虑到租赁物缺乏合法批准建造手续等因素，本院统合案情判定参照原合同约定的租金标准计算该期间的使用费。此外，鉴于双方之间就租赁物漏水等问题存有争议，原告有权在合理范围内行使同时履行抗辩权，在此情况下，被告主张的利息主张尚难谓合理，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)沈锋于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)程开如、阳慧2019年1月1日至2019年6月30日期间的使用费3万元；二、被告(反诉原告)沈锋于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)程开如、阳慧房屋维修费3.5万元；三、原告(反诉被告)程开如、阳慧于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)沈锋2019年7月1日至2019年12月31日期间的使用费4万元；四、原告(反诉被告)程开如、阳慧于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)沈锋返还上海市松江区科技园区平原街XXX-XXX号房屋；五、原告(反诉被告)程开如、阳慧于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)沈锋自2020年1月1日起至实际返还上述房屋之日止的使用费(按每年9万元的标准计算)；六、驳回原告(反诉被告)程开如、阳慧的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)沈锋的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,124元，减半收取2,062元，反诉案件受理费463元，合计诉讼费2,525元，由原告(反诉被告)程开如、阳慧负担1,787元(已付)，由被告(反诉原告)沈锋负担738元(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚洪涛二〇二〇年六月十六日书记员  周昳歆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。