河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初3052号原告：郑州绿都地产集团股份有限公司，住所地：河南自贸试验区郑州片区（经开）经开第八大街69号行政楼303室。法定代表人：杨张峰，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李继鑫，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林磊，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。被告：杨应征，男，1990年10月14日出生，汉族，住河南省扶沟县。原告郑州绿都地产集团股份有限公司诉被告杨应征房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州绿都地产集团股份有限公司的委托诉讼代理人李继鑫到庭参加诉讼，被告杨应征经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郑州绿都地产集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年3月31日签订的编号180××××9422的《商品房买卖合同》；2、判令被告配合原告办理注销编号为180××××9422的《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续；3、判令被告向原告返还扣划的保证金（暂计）7816.51元；4、判令被告向原告支付补偿金（暂计）723.49元（以5222.87元为基数自2019年10月14日、以2593.64元为基数自2019年12月31日，按日万分之五标准计算至被告实际向原告支付全部款项之日止，暂计算至2020年5月12日）；5、判令被告向原告支付违约金64078元；6、判令被告向原告支付律师费损失4000元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月31日，原、被告签订编号为180××××9422的《商品房买卖合同》及附件，约定：被告向原告购买位于管城××区××、××东××房，建筑面积40.9平方米，总房款640780元。首付200780元，余款440000元以商业贷款方式支付。附件四《合同补充协议》第四条“关于按揭贷款付款的补充约定”的第3款约定：“如果××为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：(1)××未按照按揭银行的要求及时办理抵押或未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项及××因此遭受的全部损失支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。(2)××没有按本款第(1)项约定履行义务延迟达30日，或按揭银行解除借款合同并要求××承担连带担保责任的，构成严重违约，××有权立即解除本合同，××应承担房屋总价款10%的违约金。(3)××没有清偿到期贷款本息及××被扣划的保证金和遭受的全部损失的，××有权拒绝或推迟办理商品房产权过户登记而无须承担逾期违约责任。第九条关于合同解除等事宜的补充约定：1.在××和××任何一方根据本合同和/或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和/或本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。2.无论何种原因导致本合同和/或本补充协议解除的:(1)××应当在××发出书面通知之日起30日内配合××按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续。如××未在前述规定时间内完成注销手续，××除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五违约金。(2)如果本合同解除时，该商品房已交付××，则××应当按照200元/日向××支付自该商品房交付使用之日起至恢复原状之日的房屋使用费。××应在解除通知送达后15日内腾空并将商品房恢复至交付时状态，××每逾期一天，则按照双倍使用费支付。3.××在没有合同约定或法定事由的情况下要求解除本合同，若××同意解除合同的，有权要求××按房屋总价款的30%向××支付违约金，并有权从××己付的购房款中扣除，不足部分有权向××追索。被告杨应征（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司河南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，实际向银行贷款440000元。上述合同签订之后，因被告原因未按期履行贷款还款义务，导致中国建设银行股份有限公司河南省分行从原告保证金银行账户中共计扣划7816.51元。虽经原告催告，但被告至今仍未依约向原告偿还包括垫付贷款在内的任何款项。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有拘束力。现因被告多次逾期未偿还银行贷款，导致按揭银行扣划原告保证金账户资金，被告的行为已构成根本违约，导致合同目的无法实现，原告有权依据合同约定和法律规定解除合同，并要求被告返还代垫款项、赔偿原告经济损失。为维护原告合法权益，遂诉至法院。杨应征缺席，无辩称意见。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月31日，原告（××）与被告（××）签订编号为180××××9422的《商品房买卖合同》及补充协议，主要约定：1.××向××购买位于管城××区××、××东××房，建筑面积40.9平方米，总房款640780元。2018年3月31日以现金方式支付200780元，交纳比例为31.33％，以商业贷款方式支付440000元，交纳比例68.67%；2.××如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的10%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。附件四《合同补充协议》主要约定：××应于2018年3月31日前支付首付款200780元，剩余房款应于2018年5月31日前贷款付清；如果××为××提供阶段性贷款担保的，××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项及××因此遭受的全部损失支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付上述全部款项万分之五的违约金；××没有按上述约定履行义务延迟达30日，构成严重违约，××有权立即解除本合同等。第十二条约定：双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效，××变更联系方式未书面通知××的，××按照原地址送达的视为向××送达了相关文件，由此给××造成损失的，××负责赔偿。2018年4月27日，被告（借款人）杨应征与中国建设银行股份有限公司河南省分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放440000元贷款。上述合同签订后，被告向原告支付首付款200780元，并支付贷款至2019年9月。后被告逾期还款，导致中国建设银行分别于2019年9月25日、2019年12月20日从原告保证金账户中扣划5222.87元、2593.64元，合计扣划7816.51元。原告分别于2020年1月8日、2020年3月12日通过中国邮政向被告邮寄《偿还保证金通知函》、《逾期偿还保证金解除合同通知函》，邮件查询单显示未签收。另查明，因本案纠纷，原告公司与上海锦天城（郑州）律师事务所签订代理协议一份，原告公司支付代理费4000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及被告与案外人中国建设银行股份有限公司河南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系双方真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》明确约定了被告严重违约时原告解除合同的条件，因被告多次未按期偿还银行贷款，致使贷款银行扣划原告保证金，原告向被告邮寄送达还款催告函后被告至今仍未偿还原告代偿款项，原告解除合同的条件已经成就，且原告本案起诉主张解除合同未超过法定除斥期间，原告作为解除权人有权解除合同，故原告诉请解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××9422），于法有据，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，被告有义务配合原告办理《商品房买卖合同》预告登记注销及备案合同解除手续，故对于原告要求被告配合办理《商品房买卖合同》预告登记注销手续、备案合同解除手续的诉请，本院予以支持。被告未按约支付贷款本息，导致原告作为保证人为其向贷款银行履行了担保责任，原告承担担保责任后，有权向被告追偿，故原告要求被告偿还代偿的银行贷款7816.51元（暂计算至2020年5月12日止，实际金额以银行扣划为准）的诉讼请求，本院予以支持。依照《商品房买卖合同》附件四约定，被告除支付全部代偿款项外，还应支付补偿金，补偿金自原告将代偿款项支付给贷款银行之日起按每日万分之五计付至付清代偿款项之日止，故原告要求被告支付补偿金（以原告代偿的贷款费用为基数、按照日万分之五的标准、分别自银行扣划之日起计算至付清之日止），符合双方约定，且不违反法律规定，本院予以支持。原告主张的律师费4000元，符合双方约定，且于法不悖，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金64078元，原告未举证证实被告在支付首付款及以商业贷款支付剩余房款过程中存在违约行为，本院不予支持。被告杨应征经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自愿放弃相应诉讼权利，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郑州绿都地产集团股份有限公司与被告杨应征于2018年3月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：18003869422）；二、被告杨应征于本判决生效后三十日内协助原告郑州绿都地产集团股份有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：18003869422）的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续；三、被告杨应征于本判决生效后十日内偿还原告郑州绿都地产集团股份有限公司为其代偿贷款7816.51元（暂计算至2020年5月12日，实际金额以银行扣划为准）并支付补偿金（以实际代偿款项为基数，按照日万分之五标准，自银行划扣之日起计算至被告实际支付该金额止）；四、被告杨应征于本判决生效后十日内支付原告郑州绿都地产集团股份有限公司律师费4000元；五、驳回原告郑州绿都地产集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1915元，减半收取计958元，由原告郑州绿都地产集团股份有限公司负担718元，由被告杨应征负担240元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  孟永红二〇二〇年六月二十九日法官助理王阳阳书记员周子雯