北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初22301号原告：李吉祥，男，1962年8月18日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘瑞庭，北京茂行律师事务所律师。被告：陈超，男，1982年12月5日出生，天津市武清区下伍旗镇莲花池村农民，住该村。委托诉讼代理人：程晓霞，天津泰尊律师事务所律师。第三人：北京市烟草公司物资储运公司，住所北京市通州区梨园镇大稿村东。法定代表人：刘进民，经理。委托诉讼代理人：齐维娜，1982年12月19日出生，汉族，该公司职员，住北京市丰台区。原告李吉祥与被告陈超、第三人北京市烟草公司物资储运公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告李吉祥的委托诉讼代理人刘瑞庭，被告陈超及其委托诉讼代理人程晓霞到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李吉祥向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告于2009年4月8日签订的关于北京市通州区九棵树西路x号x号楼x单元x号房屋的买卖“协议书”，并要求被告腾退该房屋；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2009年4月8日签订的关于北京市通州区九棵树西路x号x号楼x单元x号房屋的买卖“协议书”。该协议书第一条约定“如果在交钥匙之日起到十年过不了户，李吉祥应无条件把房屋全款和转让费148000元全部退还给陈超，不包括装修费，不包括全款利息。”因该房屋系单位集资建房，无法办理相关过户手续，按照协议约定原被告双方之间的协议符合解除的条件。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告陈超辩称：我不同意原告的诉讼请求，协议书并未约定解除的条件，且原告主张没有法律依据。本案为房屋买卖合同纠纷，被告全部义务就是支付房屋款项，原告应积极配合被告办理过户手续，但是因为房价大幅度上涨，原告违背了诚实信用原则，要求解除合同，属于违约方。违约方是没有权利解除合同的，因此本案从事实及法律上都应驳回原告诉讼请求。本案合同约定在交钥匙起十年内办理过户手续，被告可以不追究原告违约责任，钥匙交纳时间是2011年9月，至今未超过10年，故被告一直督促原告配合办理过户手续，并未提起诉讼，被告认为原告不仅不配合被告办理过户手续，还因房价上涨起诉法院要求解除合同，是违反诚实信用原则的行为。根据合同法司法解释三第三条规定，解除权在买受方，并非出售方，即便过错解除，原告作为过错方也应按照房屋市场价400万给予被告赔偿和补偿，根据合同法125条规定，双方签订协议的第一条就约定了原告的违约责任及违约金计算方式，该条款没有任何文字表示在无法过户的情况下被告需要交付钥匙并腾房，原告也没有任何证据证明合同解除的条件，综上，原被告没有约定解除的条件，原告作为违约方也不符合解除合同的条件，根据公平信用原则和合同精神，应当驳回原告诉讼请求。另外，原被告之间的房屋买卖协议实际上是借名买房，房款分成了房款和转让费，被告的给付义务已经完毕，原告已经把转让资格转给了被告，被告是涉案房屋的实际权利人。第三人述称，如果原告的诉讼请求合理合法，我方认同。本院经审理认定事实如下：2007年3月20日，第三人（甲方）与李吉祥（乙方、认购人）签订《认购职工住宅协议书》，主要约定：本职工住宅项目要求乙方不准出售，不准出租；如确因实际困难需要出售已购住宅，应在成本价格的基础上，合理确定出售价格交由北京市烟草公司回购。乙方同意由基建办公室统一组织装修，自愿从备选的高、中、低三个装修方案中选择一个，并签订装修协议。装修费用自理。合同还约定了其他内容。另查，2009年4月8日，原告李吉祥（甲方）与被告陈超（乙方）签订《协议书》，主要约定：李吉祥自愿转让北京烟草公司物流储运公司集资建房（大稿村房屋一套）自愿转入陈超名下，集资建房款由陈超本人负责，具体条件如下：关于房屋过户问题，在单位交房钥匙之日起转让人李吉祥无条件协助陈超把房屋过户至陈超的名下，过户费由陈超承担，陈超不承担其它费用，如果在交钥匙之日起到十年过不了户，李吉祥应无条件把房屋全款和转让费148000元全部退还给陈超，不包括装修费、不包括全款利息。关于房屋的福利问题，在交房款共计三次28万元前归李吉祥所有，第三次房款之后由陈超所有。本房屋在交款之日起，不管房屋涨价还是降价与李吉祥没有任何关系，甲方应无条件协助乙方过户。证人处有赵某、古某等人签字。《协议书》还约定了其他内容。《协议书》签订后双方即开始履行。陈超先后向李吉祥交付房款等费用共计813600元。涉案房屋由被告陈超一直居住使用至今。2019年5月14日，中国烟草总公司北京市公司机关服务中心出具《证明》，内容为：李吉祥系我单位在职职工，在我单位集资建房认购中，认购了位于北京市通州区9棵树西路x号x号楼x单元x号房（以下简称x号房屋），全款已交。特此证明。2019年8月12日，第三人出具《证明》，内容为：兹证明x号房屋与北京市通州区通大家园x号楼x单元x室系同一处房产。现该房产的地址为北京市通州区九棵树西路x号（通大家园）x号楼x单元x号。再查，2019年11月25日，北京市规划和自然资源委员会通州分局出具《关于的复函》，主要内容：九棵树西路x号通大家园x号楼所在宗地已发国有土地使用证，证号：通全国用（95）字第00004号，权利人为第三人北京市烟草公司物资储运公司，坐落于通州梨园镇大稿村，权属性质为国有划拨土地，土地用途为仓储，x号楼未办理不动产权证。庭审中，关于《协议书》能否继续履行，李吉祥称《协议书》不能继续履行，合同约定的十年不能过户是无条件退还，涉案房屋所在的土地性质是工业划拨用地，基于现在的条件不可能办理相关手续。陈超辩称我方同意继续履行，本案是借名买房的合同，我方是实际所有人，只是没有办理相应的过户手续。我方不同意解除合同，我方买房是居住使用，没有任何文件显示是不能办理过户，即使现在不能办理过户，我方也不要求解除合同，不影响居住使用，过户只是时间的问题。双方各执一词。关于李吉祥交付涉案房屋钥匙的具体时间，李吉祥称其于2009年六七月份左右交的钥匙，但未提交证据予以证明。陈超称李吉祥交付钥匙的时间是2011年9月份，亦未提交证据予以证明，陈超还称2011年3月份最后一次交房款时，涉案房屋还没有盖完。上述事实，有《协议书》、《证明》、《国有土地使用证》转账记录、收条及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，原告李吉祥与被告陈超签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。合同签订后，陈超已向李吉祥支付了《协议书》约定的涉案房屋的各项费用，且涉案房屋至今一直由陈超居住使用，同时，李吉祥作为涉案房屋的转让人，其应严格遵守诚实信用原则，现陈超明确表示涉案房屋虽未办理相应过户手续，但不影响其居住使用，且同意继续履行《协议书》，故李吉祥的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李吉祥的诉讼请求。案件受理费3260元，由原告李吉祥负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈明山二〇二〇年六月二十九日法官助理 徐晓云书 记 员 郑秋爽