河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初2137号原告：张云垒，男，汉族，1979年11月21日出生。委托诉讼代理人：陈晓伟，河南仟铄律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晨胜，河南仟铄律师事务所实习律师。被告：河南恒基实业有限公司。法定代表人：彭根正，董事长。委托诉讼代理人：王俊强，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜松涛，河南见地律师事务所律师。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行。负责人：张水云，行长。委托诉讼代理人：高沛然，该公司员工。原告张云垒与被告河南恒基实业有限公司（以下简称“恒基公司”）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行（以下简称“邮储银行新郑支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张云垒及其委托诉讼代理人陈晓伟，被告恒基公司的委托诉讼代理人王俊强、卜松涛，第三人邮储银行新郑支行的委托诉讼代理人高沛然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张云垒向本院提出诉讼请求：1、依法解除张云垒、恒基公司于2018年5月12日签订的《商品房买卖合同》（编号：180××××7581）；2、依法解除张云垒、恒基公司及邮储银行新郑支行于2018年7月25日签订的《个人购房借款及担保合同》（编号：41023986118071904146）、解除张云垒与邮储银行新郑支行于2018年12月7日签订的《新郑市预购商品房抵押合同》；3、依法判令恒基公司返还张云垒首付款295240元，并按月息2分支付自2018年5月12日至实际履行之日的资金占用费；4、依法判令恒基公司返还张云垒偿还于邮储银行新郑支行的贷款利息共计92062.09元；5、依法判令恒基公司赔偿张云垒经济损失7402元；6、本案诉讼费由恒基公司承担。事实与理由：2018年5月12日，张云垒与恒基公司签订《商品房买卖合同》（编号：180××××7581）。约定：张云垒购买恒基公司开发的位于新郑市××镇规划××西侧、××东侧××庄镇双唐新型社区水榭华城33号楼1单元4层402号房屋，房屋面积96.22平方米，总房款965240元（其中首付款295240元，银行贷款670000元）。2018年7月25日，张云垒、恒基公司及邮储银行新郑支行签订《个人购房借款及担保合同》（编号：41023986118071904146），约定张云垒向邮储银行新郑支行贷款670000元用于支付房款，恒基公司提供担保。2018年8月2日，邮储银行新郑支行向恒基公司支付房款670000元，张云垒自2018年9月19日起按月偿还贷款本金及利息；2018年12月7日签订的《新郑市预购商品房抵押合同》，张云垒用上述房屋为贷款提供抵押担保。2019年9月2日，恒基公司在向张云垒交付房屋时，张云垒发现该房客厅顶棚下沉5厘米，遂拒绝收房，后恒基公司擅自对房屋进行剔凿，造成客厅承重顶顶棚露筋现象。经协商，恒基公司于2019年10月14日同意解除合同，退还款项，但时至今日仍以种种理由拒不办理退房手续，现因双方协商未果，张云垒特提起诉讼。恒基公司辩称，一、张云垒以涉案房屋存在质量问题为由诉请解除购房合同、购房借款及担保合同，并要求恒基公司承担相应的资金占用费和各项损失没有事实及法律依据。1、涉案商品房项目于2019年8月25日经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位竣工验收合格，符合国家规定的质量标准及购房合同约定的标准，也完全满足张云垒居住使用的要求，不存在房屋主体结构质量问题。2、2019年8月29日，恒基公司已经依据购房合同第八条约定履行了通知交付的义务，张云垒也已收到交付通知。3、恒基公司拟向张云垒交付的房屋虽存在部分瑕疵，但该瑕疵不影响张云垒居住使用，属于常规维修范畴。4、恒基公司已经完全履行了修复义务，修复后的房屋不存在任何质量问题。二、恒基公司同意与张云垒解除购房合同、购房借款及担保合同，但恒基公司不应承担任何违约责任及相应的损失，恒基公司同意按照张云垒向恒基公司已支付购房款金额退还购房款。邮储银行新郑支行述称，抵押借款合同是有效合同，邮储银行新郑支行不同意解除合同。如果张云垒与恒基公司协商同意解除商品房买卖合同，邮储银行新郑支行要求返还下余银行贷款本金及全部款项所产生的贷款利息。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月12日，张云垒与恒基公司签订《商品房买卖合同》（编号：180××××7581）及附件一至附件四，约定张云垒购买恒基公司开发的位于孟庄镇××大道南侧、××西侧××单元××房屋××套，房屋总价款965240元，首付款为295240元，以商业贷款支付670000元；商品房属于特殊商品，该商品房达到合同约定的交房标准后向张云垒交付时，若发现存在瑕疵问题，恒基公司应及时修复，但不影响张云垒按照合同规定期限履行对该商品房办理交接的义务；恒基公司应当在2019年8月31日前交付房屋等内容。合同签订后，张云垒依约向恒基公司支付了购房首付款295240元。2018年7月25日，张云垒、恒基公司及邮储银行新郑支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》（编号：41023986118071904146），约定张云垒向邮储银行新郑支行贷款670000元用于支付房款，恒基公司为该贷款提供阶段性连带责任保证。2018年8月2日，邮储银行新郑支行将670000元支付给恒基公司。张云垒自2018年9月19日起按月偿还贷款本金及利息，截至2020年5月19日，张云垒已向邮储银行新郑支行偿还贷款本金共计28995.68元，支付贷款利息共计72529.17元。2018年12月7日，张云垒与邮储银行新郑支行签订《新郑市预购商品房抵押合同》，张云垒以其购买的上述房屋为贷款提供抵押担保。2019年9月2日，张云垒在办理房屋交接手续时发现客厅顶棚平整度局部偏差近5cm，并在业主领房交接表上予以注明，交接表问题记录部分载明“顶棚平整度维修需一周时间（9.10前问题处理完成）”。随后，恒基公司对房顶进行了维修，张云垒对恒基公司的维修方案不予认可。2019年10月14日，在《小莉帮忙》栏目组对涉案房屋存在的问题进行采访时，恒基公司的工作人员表示同意退房。后双方就退款事宜未能协商一致，现张云垒诉至本院，请求处理。另查明，1、2018年7月5日，张云垒向郑州春信房地产营销策划有限公司交纳款项1148元。2018年10月30日，张云垒向新郑市物业维修资金管理中心缴纳房屋专项维修资金6254元。2、恒基公司提供工程竣工验收意见表一份、河南建工质量检测有限公司出具的《检测报告》两份、加固工程施工方案一份、施工图及加固公司的企业资料一份，用于证明涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格。张云垒在办理收房手续时发现的房屋瑕疵，已由专业机构对瑕疵部分进行维修，工程质量已符合规范要求，并经专业机构检测，工程质量已满足设计要求、钢筋保护层厚度检验结果合格、加固用碳纤维布和混凝土正拉粘结强度满足规范要求。以上事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、个人购房/购车借款及担保合同、新郑市预购商品房抵押合同、河南增值税普通发票、新郑市房屋专项维修资金交存凭证、郑州春信房地产营销策划有限公司出具的收据、一卡通/绿城通交易明细、业主领房交接表、录像资料、工程竣工验收意见表、检测报告、加固工程施工方案、邮储银行个人贷款还款流水清单及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，张云垒与恒基公司签订的《商品房买卖合同》及附件，张云垒、恒基公司与邮储银行新郑支行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，张云垒与邮储银行新郑支行签订的《新郑市预购商品房抵押合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，张云垒要求解除与恒基公司签订的《商品房买卖合同》，恒基公司同意解除，故对张云垒要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，张云垒要求解除其与恒基公司、邮储银行新郑支行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，与邮储银行新郑支行签订的《新郑市预购商品房抵押合同》，本院亦予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，涉案《商品房买卖合同》解除后，恒基公司应向张云垒返还购房首付款295240元以及截至本判决生效之日已向邮储银行新郑支行所偿还的贷款本金（其中2020年5月19日之前已偿还28995.68元，自2020年5月20日起的数额以邮储银行新郑支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准），自本判决生效之日起的剩余贷款本息应当由恒基公司负责偿还，恒基公司清偿剩余贷款本息后，邮储银行新郑支行应及时办理涉案房屋上的抵押登记注销手续。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张云垒主张解除《商品房买卖合同》的原因是恒基公司提供的房屋存在瑕疵，而在双方交涉的过程中恒基公司已对涉案房屋进行了维修，并经检验合格，故张云垒提供的证据不足以证明合同解除是恒基公司交付的房屋不符合合同约定所造成，但房屋作为保障个人住有所居的特殊商品，系一个家庭的重要财产，在当前的现实社会中，房屋更有可能是一个家庭倾其大部分收入所购买，现张云垒对恒基公司交付的存在瑕疵的房屋安全性心存芥蒂，并以此主张解除合同符合常理和情理。综合各种因素，对张云垒向恒基公司主张的已支付的贷款利息，本院酌定由恒基公司支付30000元，下余部分由张云垒自行承担。张云垒要求按月利率2%计算首付款资金占用费，没有依据，本院不予支持。虽然维修基金并非恒基公司收取的，但维修基金系张云垒购买该房屋所必须支出的费用，合同解除后，该项费用是张云垒的实际损失，故张云垒要求恒基公司赔偿维修基金损失6254元，本院予以支持，张云垒应协助恒基公司办理维修基金的变更手续。张云垒提供的证据不能证明电商费1148元是其购买涉案房屋所支出的费用，且该费用的收取主体并非恒基公司，故张云垒要求恒基公司赔偿其支付的电商费1148元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下；一、解除原告张云垒与被告河南恒基实业有限公司于2018年5月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：18001967581），原告应于本判决生效之日起十五日内协助被告办理《商品房买卖合同》备案信息、预告登记的注销手续；二、解除原告张云垒、被告河南恒基实业有限公司与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行于2018年7月25日签订的《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号：41023986118071904146）；三、解除原告张云垒与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行于2018年12月7日签订的《新郑市预购商品房抵押合同》；四、被告河南恒基实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张云垒返还购房首付款295240元、截至本判决生效之日向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行偿还的贷款本金（其中2020年5月19日之前已偿还28995.68元，自2020年5月20日起的数额以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）、利息损失30000元；五、被告河南恒基实业有限公司应于本判决生效之日起十五内向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行偿还原告张云垒《个人购房/购车借款及担保合同》项下的剩余贷款本金及利息（按合同约定）。自被告清偿完毕上述贷款本息之日起七日内，第三人办理水榭华城33号楼1单元402房屋的抵押登记注销手续；六、被告河南恒基实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张云垒维修基金损失6254元，原告应协助被告办理维修基金的变更手续；七、驳回原告张云垒的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7220元，减半收取3610元，由被告河南恒基实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李慧凤二〇二〇年六月二十二日书记员  刘宏丽