上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初4209号原告(反诉被告)：上海继享餐饮有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王有成，执行董事。委托诉讼代理人：戚金波。委托诉讼代理人：吴烊旭，上海德禾翰通律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海和欣房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：徐坚，董事长。委托诉讼代理人：蔡晓俊，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。原告(反诉被告)上海继享餐饮有限公司(以下简称“继享公司”)与被告(反诉原告)上海和欣房地产开发有限公司(以下简称“和欣公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)继享公司的委托诉讼代理人吴烊旭、戚金波，被告(反诉原告)和欣公司的委托诉讼代理人蔡晓俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。继享公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令和欣公司返还保证金人民币20万元(以下币种均为人民币)；3、判令和欣公司赔偿装修损失20万元；4、判令和欣公司赔偿继享公司员工宿舍房租损失24,000元(2019年12月1日至2020年1月31日的租金16,000元及保证金8,000元)。事实和理由：2017年7月，双方签订《房屋租赁合同》，约定由继享公司承租上海市宝山区纪蕴路XXX弄XXX号一层部分、地下一层商业用房(以下简称“系争房屋”)经营餐饮，租赁期限自2017年7月1日至2022年6月30日，租金于每月5号支付。合同另约定，若承租方迟延支付租金或其他费用超过10日，收到出租方或物业机构向其发送书面催缴通知超过5日，仍未支付相应金额的，出租方可停电且不承担任何责任。2019年11月29日，物业工作人员通过微信向继享公司催缴房租，继享公司答应缴纳，并称需要几天时间，但和欣公司违反合同约定，未待向继享公司发送书面催缴通知5日的宽限期度过，即于2019年11月30日对系争房屋停电，导致继享公司无法正常经营，故提出诉请如上。和欣公司反诉并辩称，双方合同于2019年12月17日解除，合同解除系因继享公司违约拖欠租金导致，故押金不同意退还，也不同意赔偿装修损失及员工宿舍房租损失。和欣公司另反诉要求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月17日解除；2、判令继享公司支付2019年11月1日至2019年12月16日的租金77,910元；3、判令继享公司支付逾期付租金违约金(其中以2019年11月1日至2019年11月30日的租金51,940元为本金，按日千分之二的标准，自2019年11月5日起算至实际付清之日止；以2019年12月1日至2019年12月16日的租金26,030.50元为本金，按日千分之二的标准，自2019年12月5日起算至实际付清之日止)；4、判令继享公司支付2019年12月17日至2020年4月26日的房屋占用费307,824元(按每天2,332元计算)；5、判令继享公司支付2019年12月1日至2020年4月26日的物业管理费94,250元(按每月18,550元计算)；6、判令继享公司支付2019年11月电费4,171.25元及水费613.60元。继享公司针对反诉辩称，不同意反诉请求1，合同并未于2019年12月17日解除。反诉请求2中2019年11月的租金51,940元认可，和欣公司在2019年11月30日单方违约停电，故2019年12月1日至12月16日的租金不认可。反诉请求3中51,940元租金的违约金计算标准过高，26,030.50元租金的违约金不同意支付。反诉请求4，和欣公司单方违约停电，导致继享公司无法正常使用房屋，所以不应支付占用费，即使法院认可和欣公司有权解除合同，和欣公司也有条件收回房屋，其扩大损失应自行承担，即便要计算占用费，因停电影响房屋实际使用价值，占用费也只能按照租金标准的10%-20%来计算。反诉请求5，和欣公司违约停电，不同意支付物业管理费，物业管理费也应由物业公司来主张，和欣公司无权主张。反诉请求6认可。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为和欣公司。2017年7月，和欣公司(甲方)与继享公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，实际使用面积530平方米；该房屋租期为5年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止，其中2017年7月1日至2017年9月30日为乙方享有的装修免租期；第三年租金为51,940元每月，物业管理费18,550元每月；租金缴付账号为和欣公司账号，物业费、水电等费用缴付公司全称及银行账号为上海夏渊物业管理有限公司(以下简称“夏渊公司”)账号；双方在签订本合同时，乙方向甲方预付一个月租金47,170元，以后每个月的5日之前向甲方支付本月租金；如乙方逾期支付租金或物业管理费，每逾期1天，乙方需按逾期支付款项总额的0.2%向甲方支付违约金；甲乙双方同意本合同的保证金为20万元整；在合同期内，由于乙方违约或擅自提前终止合同，乙方无权要求退还保证金；自房屋交付日起，乙方实际使用的水费、电费、电话费等费用应由乙方承担，并按账单如期缴纳；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日的，乙方应按2,332元向甲方支付该房屋占用期使用费，甲方有权在保证金内扣除；本合同双方同意，发生下列情况之一的，甲方有权在书面通知乙方后单方面解除本合同：……(6)乙方未按本合同约定逾期支付租金、物业管理费及其他费用超过15天的。合同第十一条第4款约定，乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金或物业管理费及其他应付费用超过10日，收到甲方或物业管理机构发出书面催款通知后5天内仍不支付时，无论乙方是否已支付该房屋水、电等公用事业费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方或物业管理公司有权关闭该房屋水、电相关设施的开关并停止向该房屋提供其他物业管理服务直至乙方付清拖欠费用及违约金。由此造成对乙方的影响，甲方无需承担任何责任。同时乙方应承担甲方采取本条措施期间的该房屋租金、管理费和本合同约定的其他任何费用及重新接驳水、电及其他公用设备的费用。上述合同签订后，和欣公司按约交付了房屋，继享公司支付保证金20万元，另支付租金、水电费至2019年10月31日，支付物业费至2019年11月30日。另查明，2019年5月1日，和欣公司向继享公司送达《“和欣墅街”全体租户告知书》，主要内容为，从2019年5月份开始，各家商户的缴费日期必须根据《房屋租赁合同》约定的每月5日予以执行(即：5月5日前必须向房产公司缴清5月份的房屋租金，向物业公司缴清5月份的物业费及4月份的水、电费)，且以后每月以此类推。若有违约的商户，根据双方签订的租赁合同，我公司将于次日即刻关闭该商户所租赁场所的供水、供电设施。继享公司工作人员在该告知书上签字。2019年5月8日，和欣公司工作人员再次通过微信向继享公司的戚金波发送了该告知书，并表示该告知书为公司规定，请配合。戚金波回复称“一定一定”。根据继享公司提供的门店合作经营协议，继享公司承租系争房屋用于经营餐厅，合伙人为戚金波及继享公司法定代表人王有成。2019年9月2日，和欣公司工作人员通过微信向继享公司负责人郑伟东送达2019年9月的租金及物业费、水电费等付款凭证，并询问继享公司新负责人的联系方式。郑伟东回复称，张正东系继享公司门店新的负责人，并提供张正东的联系方式。2019年9月6日起，和欣公司工作人员通过微信与张正东沟通租金等费用的付款事宜。审理中，继享公司表示，郑伟东2019年2月之前是系争房屋的门店负责人，2月份之后不再是门店负责人，张正东是继享公司员工。2019年11月1日，和欣公司向继享公司送达了2019年11月的租金、物业管理费及2019年10月的水电费付款通知，由继享公司员工任丽红签收。同日，和欣公司工作人员将该付款通知微信发送给张正东。2019年11月5日及11月26日，和欣公司工作人员两次微信联系张正东，询问何时能付款。张正东于2019年11月27日回复称“月底之前付房租”。2019年11月28日、29日、30日，和欣公司工作人员再次微信询问张正东何时能付租金。张正东28日、29日均回复称次日会支付。此外，2019年11月29日，和欣公司工作人员还微信联系戚金波，询问当日能否付款。戚金波回复称当晚肯定会付款。2019年11月30日，和欣公司工作人员再次询问戚金波是否付款，戚金波未予回复。同日，和欣公司向继享公司送达2019年12月租金、物业管理及11月水电费的付款通知，由继享公司员工任丽红签收。再查明，2019年11月30日，和欣公司对系争房屋采取停电措施。2019年12月17日，和欣公司工作人员分别通过微信向继享公司的郑伟东、张正东发送《解除房屋租赁合同通知书》，载明，因继享公司拖欠租金导致合同无法继续履行，和欣公司有权收回房屋并解除原租赁合同，自本通知函发出之日起，双方租赁关系终止，继享公司应于收到通知后5日内搬离系争房屋并支付租金、物业管理费、水电费、其他费用及滞纳金等。2020年4月26日，和欣公司与继享公司签订《房屋交接确认书》，继享公司将系争房屋清空并返还给和欣公司。审理中，夏渊公司向本院出具情况说明，载明，关于继享公司欠付的2019年12月1日至2020年4月26日的物业管理费以及2019年11月的水电费，同意由和欣公司向继享公司主张，并同意相关款项由法院判令继享公司支付给和欣公司。本院认为，继享公司与和欣公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于合同解除的违约方如何认定。继享公司主张，根据合同第十一条的约定，承租方拖欠租金或物业管理费及其他应付费用超过10日，收到出租方或物业管理机构发出书面催款通知后5天内仍不支付时，出租方或物业管理公司才有权采取停电措施，和欣公司于2019年11月29日微信向继享公司催缴租金，未待5日宽限期度过即于11月30日停电，构成违约。和欣公司主张，继享公司逾期支付租金、物业管理费及其他费用超过15日，构成违约，应承担合同解除的违约责任。本院认为，双方租赁合同第十一条中并未约定拖欠应付费用超过10日与出租方或物业管理机构发出书面催告通知的先后顺序。根据庭审查明的事实，和欣公司于2019年11月1日即向继享公司送达了2019年11月的租金、物业管理费及水电费的付款通知，此后分别于2019年11月5日、11月26日、11月28日、11月29日、11月30日多次向继享公司的多位负责人催缴租金，但继享公司一直未予支付。此外，和欣公司也于2019年5月8日向继享公司的合伙人之一戚金波送达了《全体租户告知书》，告知租户必须于每月5日前缴清当月租金、物业管理费及上月水电费，若有违约，将于次日关闭供水、供电，并要求继享公司予以配合。戚金波收到该告知书后并未提出异议，且表示一定配合。综上，和欣公司在多次催缴未果的情况下，对系争房屋采取停电措施，并未违反合同约定。继享公司的抗辩意见，本院不予采信。继享公司至今未支付2019年11月1日起的租金、水电费及2019年12月起的物业管理费，和欣公司有权依据合同约定行使解除权。和欣公司已于2019年12月17日向继享公司送达了《解除房屋租赁合同通知书》，故本院确认双方租赁合同于该日解除。双方租赁合同约定，承租方违约或擅自提前终止合同，无权要求退还保证金。现租赁合同因继享公司欠付租金导致解除，继享公司构成违约，其要求退还保证金，本院不予支持。其要求和欣公司赔偿装修损失及员工宿舍房租损失，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。继享公司于2020年4月26日将系争房屋返还和欣公司，和欣公司要求继享公司支付2019年11月1日起至2020年4月26日止的租金及房屋占用费，本院予以支持。关于占用费标准，和欣公司主张按每日2,332元计算。继享公司抗辩该标准过高。本院综合考虑本案实际情况及和欣公司采取停电措施的事实以及其实际损失等因素，酌情将占用费标准调整为按合同约定的租金标准计算，故继享公司应付该期间租金及占用费共计304,715元。双方租赁合同约定，继享公司应支付承租期间的水电费及物业管理费，并约定了物业管理费的支付标准及逾期不支付应向出租方承担的违约责任。虽合同约定水电费及物业管理费的收款账户为夏渊公司，但夏渊公司已出具情况说明，同意上述费用由和欣公司在本案中主张，故和欣公司要求继享公司支付返还房屋前的物业管理费及2019年11月的水电费，并无不当，本院予以支持。根据合同约定的物业管理费标准及继享公司认可的2019年11月水电费金额，继享公司应支付2019年12月1日至2020年4月26日的物业管理费90,277元以及2019年11月的水费613.60元、电费4,171.25元。关于逾期支付租金的违约金，本院认为，和欣公司基于继享公司逾期支付租金的违约行为已经要求没收保证金，本院也判令保证金不予退还，而该保证金20万元已能够弥补和欣公司的实际损失，故关于逾期支付租金的违约金，本院不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海继享餐饮有限公司与被告(反诉原告)上海和欣房地产开发有限公司就上海市宝山区纪蕴路XXX弄XXX号一层部分、地下一层商业用房签订的《房屋租赁合同》于2019年12月17日解除；二、原告(反诉被告)上海继享餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海和欣房地产开发有限公司2019年11月1日至2020年4月26日的租金及房屋占用费共计304,715元；三、原告(反诉被告)上海继享餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海和欣房地产开发有限公司2019年12月1日至2020年4月26日的物业管理费90,277元；四、原告(反诉被告)上海继享餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海和欣房地产开发有限公司2019年11月的水费613.60元及电费4,171.25元；五、原告(反诉被告)上海继享餐饮有限公司支付的保证金20万元，由被告(反诉原告)上海和欣房地产开发有限公司没收，不予退还；六、驳回原告(反诉被告)上海继享餐饮有限公司的全部诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海和欣房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3,830元，由原告(反诉被告)上海继享餐饮有限公司负担；反诉案件受理费4,380元，由原告(反诉被告)上海继享餐饮有限公司负担3,648元，被告(反诉原告)上海和欣房地产开发有限公司负担732元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕二〇二〇年六月十八日法官助理 张雨柏书 记 员 陈 琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……