河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2119号 上诉人（原审原告）：王义水，男，1984年9月26日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：位会凯，河北三和时代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜换君，河北三和时代律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘空军，男，1956年11月13日出生，汉族，住新乐市。 委托诉讼代理人：李进考，河北新星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王飞，男，1979年9月1日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 被上诉人（原审被告）：张秀娟，女，1980年3月26日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 上诉人王义水因与被上诉人刘空军、王飞、张秀娟执行异议之诉一案，不服河北省新乐市人民法院（2019）冀0184民初4017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王义水上诉请求：1、请求依法撤销河北省新乐市人民法院（2019）冀0184民初4017号民事判决书，并改判解除（2019）冀0184财保45号民事裁定书对被执行人王飞名下位于石家庄市长安区产的查封，不得对该房产执行。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、上诉人是石家庄市长安区产的真正权利人。2018年11月25日，上诉人（乙方）与王飞、张秀娟（甲方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将名下拥有的位于石家庄市长安区产出售给乙方，并约定了房屋价款、交付钥匙以及待具备房产过户条件时办理过户等事宜。购房款支付方式为以2017年10月20日王飞、张秀娟欠上诉人的欠款折抵购房款。现该房屋已经交付给上诉人，上诉人已经实际入住至今。因此，上诉人是该房屋的真正权利人。2、上诉人与王飞、张秀娟之间的买卖合同以及之前的债权债务真实、合法。2017年10月20日，上诉人与王飞、张秀娟出具对账单，确认王飞、张秀娟截止对账之日共欠上诉人976000元，该对账单真实合法，并且有上诉人提交的银行转账记录相互佐证，王飞、张秀娟亦认可该项事实。2018年11月25日，上诉人（乙方）与王飞、张秀娟（甲方）签订《房屋买卖合同书》。该合同亦是双方的真实意思表示，合法有效，并且双方严格按照合同约定，交付房屋钥匙，上诉人也已经入住。除因客观原因还未办理过户登记外，其余的合同义务双方均已履行完毕。上述事实均真实、合法有效。二、一审法院适用法律错误，上诉人作为涉案房屋的权利人能够排除执行。在人民法院查封之前上诉人与王飞、张秀娟已签订合法有效的书面买卖合同，并且已合法占有该房屋、已按照合同约定支付全部价款，未办理过户登记非因上诉人自身原因。因此，上诉人作为涉案房屋的权利人能够排除执行。综上，上诉人作为涉案房屋的权利人，该权利真实、合法，能够排除执行，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十八条的规定，应当解除（2019）冀0184财保45号民事裁定书对被执行人王飞名下位于石家庄市长安区产的查封。一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当予以改判。 刘空军答辩称，一、上诉人王义水与王飞签订的《房屋买卖合同》违反了法律法规的强制性规定，涉案物品属于禁止买卖的房屋，符合《合同法》第五十二条规定的情形，属于无效合同。二、上诉人提供的证据不足以证明与王飞之间存在真实的借贷事实，上诉人提供的用于证明借贷事实的证据并非出自银行机构，并且上诉人故意使用上述证据重复计算借贷数额，扰乱诉讼，迷惑法庭，目的是通过王义水的配合达到被执行人逃避执行。三、王义水在法院查封之前没有合法占有涉案房屋，该房屋仍然在王飞控制之中，上述事实由电费、物业费缴费票据予以证实。四、上诉人在与王飞订立房屋抵债协议之前已咨询过河北杭天律师事务所和房屋所在地柳董庄联合社区居委会，两个单位为上诉人出具的证明材料均证明涉案房屋“欠缺合法性和手续不全，不能依法办理过户手续”。上诉人在明知不能过户的情况下故意为之，房屋未办理过户手续是上诉人自身原因所致。五、以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中基于买卖产生的物权期待权有基础性的差别。因此，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。就本案而言，王义水与王飞之间是否存在真实合法的借贷关系暂且不说，双方所签以借款抵扣房款的买卖合同实际是王义水实现自己债权的一种方式，王义水并非购买房屋居住的消费者，故其对涉案房屋亦不可能产生物权期待权，与《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的基于买卖关系产生的不动产物权期待权存在本质区别，故上诉人的权利并不能优先于刘空军的债权实现。王义水对王飞享有的债权与刘空军对王飞享有的债权均是普通债权，如果赋予王义水排除刘空军申请法院对案涉房产强制执行的权利，将实际导致王义水对王飞的债权优先于其他金钱债权实现，违反债权平等受偿原则。基于上述事实和理由，根据民诉法解释第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，上诉人王义水提供的证据不足以证明其诉讼请求符合《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对案涉房产不享有阻却法院强制执行的实体权利。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 王飞答辩称，我的房产也就是涉案房产已经于2018年卖给上诉人。当时我买房子的时候跟高远集团签订的房屋买卖合同里已明确规定了我们这房子可以办理市证，需要补交600元的土地出让金，所以说我这房子不属于小产权，是可以进行交易的。只是目前高远集团没有相关的过户政策，所以说在一审法院查封涉案房产的时候，该房产已经交付给王义水，只是一直没有办法更名。在涉案房屋被查封之前我们也一直在寻求更名的方法。综上所述，涉案房产应该属于王义水。 张秀娟未到庭进行答辩亦未提交书面答辩意见。 王义水向一审法院起诉请求：1、请求撤销新乐市人民法院（2019）冀0184执异93号执行裁定书；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年3月19日刘空军因与王飞、张秀娟民间借贷纠纷向一审法院申请财产保全，一审法院以（2019）冀0184财保45号民事裁定书，裁定查封王飞位于石家庄市都市产。刘空军与王飞、张秀娟借款纠纷一案，2019年4月2日立案，2019年6月20日一审法院作出（2019）冀0184民初1156号民事判决书，判决：被告王飞偿还原告刘空军借款本金190000元及利息，被告张秀娟对被告王飞的债务承担连带责任。该判决已发生法律效力，被执行人王飞、张秀娟一直未予履行。申请执行人刘空军向一审法院申请执行，2019年8月26日一审法院以（2019）冀0184执1117号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人王飞名下的上述房产。案外人王义水对此提出执行异议，请求解除（2019）冀0184财保45号民事裁定书对位于石家庄市都市产的查封。新乐市人民法院经过审查作出（2019）冀0184执异93号执行裁定书，裁定驳回异议人王义水的异议申请。2019年11月28日原告王义水向一审法院提出执行异议之诉，形成本案。原告提交王飞的银行流水，证明被告王飞与原告王义水之间的借贷关系，被告王飞予以认可，被告刘空军以银行流水未加盖银行印章、一天七次或八次借款来往、收款方不明、他人手续费等予以否认；同时原告提供借款收到条和原告与被告王飞、被告张秀娟借款合同，被告王飞予以认可，被告刘空军以存在串通行为、与交易流水不能相互印证等予以否认。位于石家庄市都市产产生的用电、燃气费均为被告王飞的名字交纳。该房所占土地性质属于村集体，系“小产权房”。被告刘空军提交石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0184民初1821号民事裁定书，被告王飞作为复议人以位于石家庄市都市产售给原告王义水，查封错误为由，申请复议。裕华区人民法院以位于石家庄市都市产尚未取得《商品房预售许可证》也未到产权登记部门备案，不具备房屋买卖的条件且其与王义水之间并非房屋买卖合同关系而是以房抵债为由，驳回了王飞的复议申请。 以上事实有（2019）冀0184财保45号民事裁定书、（2019）冀0184民初1156号民事判决书、（2019）冀0184执1117号执行裁定书、（2019）冀0184执异93号执行裁定书、裕华区人民法院（2019）冀0184民初1821号民事裁定书、证人证言、欠条、《协议书》、《房屋买卖合同书》、租赁协议、燃气缴费票据及本案的庭审笔录等在案为证。 一审法院认为，关于原告王义水是否享有足以排除强制执行的民事权益，法院能否执行位于石家庄市都市产。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定适用于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的，而该房产系“小产权房”不是商品房，尚未取得《商品房预售许可证》，也未到产权登记部门备案，不具备房屋买卖的条件，同时原告王义水与被告王飞之间并非房屋买卖合同关系而是以房抵债；原告王义水排除对争议房屋的执行缺乏事实和法律依据，同时，与《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定不符；另外，该房产产生的用电、燃气费均为被告王飞的名字交纳。综上，对原告王义水的诉讼请求，难以支持。被告张秀娟经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，可以缺席判决。一审判决：驳回原告王义水的诉讼请求。案件受理费80元，由原告王义水负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明认定的事实与一审查明认定的事实一致。 本院认为，本案争议主要问题为王义水所享有的民事权益能否排除强制执行，即王义水提出的排除执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的情形。根据本案查明的事实，王飞在与王义水签订《房屋买卖合同书》时尚未取得案涉房屋的房产证，且案涉小区至今尚未取得相关手续及商品房销售（预售）许可证，故王义水在签订《房屋买卖合同书》时就应当预见到王飞向其办理房屋过户登记存在障碍，且王义水与王飞之间并非房屋买卖关系而是以房抵债。综合上述事实，王义水系因自身原因未办理过户登记，其提供的证据不足以证实其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，王义水的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人王义水负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 祥 审判员 高瑞江 审判员 李秀云 二〇二〇年六月二十三日 书记员 张佳丽 ——