河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0411民初790号原告（申请执行人）：丁爱民，女，1973年9月14日出生，汉族，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：杨迎辉，河南容克律师事务所律师。被告（被执行人）：杜云红，女，1977年4月2日出生，汉族，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：张衬，女，1951年11月2日，住平顶山市湛河区。被告（案外人）：张晓辉，男，1978年6月17日出生，汉族，住本市湛河区光明南路西42号院22号楼1单元3号。居民身份证号码：。原告丁爱民诉被告杜红云、张晓辉申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁爱民及其委托诉讼代理人杨迎辉到庭参加诉讼，被告杜云红的委托诉讼代理人张村、被告张晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁爱民向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令继续执行湛河区姚电大道西段xx号楼x单元x层xx号房屋（执行限额42万元）；2.杜云红、张晓辉承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年4月1日丁爱民收到贵院送达的（2020）豫0411执异12号执行裁定书。丁爱民认为贵院根据案外人张晓辉对该案中执行标的提出执行异议而作出的“中止平顶山市湛河区xx号楼x单元x层xx号房屋的执行”的裁定事项，缺乏事实与法律依据。理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张晓辉的执行异议不符合上述规定。一、张晓辉虽然提供有执行标的的房屋买卖定金合同，但是该合同不能对抗强制执行，张晓辉没有依法取得房屋的所有权。众所周知，中国对物权的变更实行登记制度，截止到今天，该执行标的仍然登记在被执行人杜云红名下，因此，该房屋应当依法归杜云红所有。张晓辉的所谓房屋买卖定金合同并非正式的房屋买卖合同，该合同只是买卖合同的担保合同，仅仅有合同的债权效力，因此，该定金合同不能取得排除执行的效力。二、丁爱民在诉讼保全该房屋时，张晓辉并没有占有该房屋。否则，在丁爱民查封该房屋时，张晓辉就应当提出异议，而不是等到执行该房屋时才提异议。三、根据张晓辉提供的证据来看，张晓辉只是交给杜云红27万元，并没有付全款。并且该费用也是定金，并非房款。按照常理来讲，房屋买卖中，如果没有交付全款或者大部分款项，卖方是不可能将房屋交付给买方的。因此，其双方签订的房屋买卖定金合同有可能是虚假合同，不应当支持。四.对于没有办理房产证张晓辉有重大过错。从其所谓的购房开始到现在，已经将近3年，张晓辉迟迟没有采取任何法律手段维护合法权益，足以证明其怠于行使权利，因此，张晓辉对于没有办理执行标的的房产证有重大过错。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款的规定。综上所述，张晓辉的执行异议申请不符合排除执行的条件，应当依法驳回。故应依法支持丁爱民的诉讼请求。杜云红的委托诉讼代理人辩称，房屋已经卖给张晓辉，杜云红收取张晓辉多少钱也不清楚。对丁爱民要求执行有意见。涉诉房屋不应该再执行，应驳回丁爱民的诉讼请求。张晓辉辩称，在涉诉房屋可以办理过户手续后张晓辉一直催促杜云红办理过户手续。张晓辉于2017年买的涉诉房屋。而本案执行在2018年。如果张晓辉事先知道这个房子有纠纷张晓辉就不会购买。2019年10月份左右涉诉房屋贴有查封公告，张晓辉才知道这套房子有纠纷。这套房子查封张晓辉不接受，应驳回丁爱民的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。丁爱民提交以下证据：1.（2018）豫0411民初1502民事判决书一份，拟证明丁爱民与杜云红之间的民间借贷关系经依法确认。2.（2020）豫0411执异12号执行裁定书，拟证明丁爱民要求依法撤销该裁定。3.保全裁定一份、强制执行申请书一份，拟证明2018年5月11日对该涉案房屋进行保全查封。2018年9月5日进行的强制执行申请。杜云红发表如下质证意见：证据1我知道的是借丁爱民的钱包括利息，其他的不清楚。证据2房子不应该查封。证据3没有意见，因为房子已经卖给了张晓辉，不应该查封。张晓辉发表如下质证意见：证据1涉及丁爱民和杜云红的借贷关系不清楚。证据2没异议。证据3之前没有看到过，房屋不应该查封。张晓辉提供如下证据：1.房屋买卖定金合同一份、收条一份、补充协议、银行转账流水，拟证明2017年5月31日之前已经把房款第一笔27万、2018年1月1日第二笔3万给杜云红了。2.张晓辉支付水费、电费、燃气费、有限电视费等费用的支付宝截屏共5张及支付宝绑定的银行卡的复印件，拟证明该房屋张晓辉已经实际入住。3.中介公司的佣金收据及证明各一份，拟证明张晓辉通过中介公司买受本案房屋属实。也证明张晓辉给杜云红转款的事实和杜云红将房屋交付给张晓辉的事实。4.张晓辉对该房屋装修时封窗户合同及收据各一份、家具定制的票据一份，拟证明张晓辉对该房屋装修属实，与第二组证据张晓辉已经实际入住可以相互印证。5.不动产信息查询结果一份，拟证明张晓辉名下无房屋，买受本案房屋是为了其实际入住，符合客观事实。6.证人孙某出庭证言，拟证明买卖房屋及支付房款居住的事实。7.2020年6月1日收到条一份、不动产登记收件收据一份、中国银行的现金存款单及贷款还款单各一份、银行转账两份，拟证明张晓辉已经支付下余房款。丁爱民发表如下质证意见：对于定金合同有异议，该真实性无法查证，该合同的内容约定不符合常理，该房屋系银行按揭贷款所购房屋买卖双方均在定金合同中没有提及。房屋作为一项大的消费品，买受人购买房屋时不可能不查明相关手续和贷款手续，并且在定金合同中也没有就该事项进行约定，明显该定金合同不符合日常的交易惯例，并且定金合同系担保合同是主债务合同的从合同，该案主合同并没有签订，该定金合同也不能生效；对于3万元收条不予认可，因3万元的收条被告并不能提供转账凭证进行证实，根据银行转账流水的记录是24万元，在凭证上没有任何备注，无法证实24万元系购房款，从现有证据来看仅能证实张晓辉曾经转给杜云红24万元，不能证明其实是目的，我们只认可24万元，其他部分不予认可；对于补充协议有异议，该协议并没有买卖双方签字，也没有提到甲乙双方名字，也没有提到买卖标的，该协议是否是买卖订金合同无法确定，并且在补充协议中可以明确看出购房人已经预测到卖方的房屋有可能查封，并且就该事项进行了约定，在购房风险中买售方是有预测的。对证2有异议，从其内容显示均是显示的户号是杜云红，并非是张晓辉，所以不能证明其实际入住。证3真实性有异议，且该证据不能证实房屋买卖，也不能证实杜云红将房屋交给张晓辉居住。证4真实性有异议，无法与客观事实辩证。证5真实性无异议，但是我们认为与本案没有关联性。对证6证人证言有异议，从证人证言中可以看出其证明的内容不符合客观实际情况，作为一个专业的房产机构，拟定的合同漏洞百出，在补充协议上没有要求双方签字，不符合常理。因此证人证言不能采信。对证7收到条有异议，该收到条没有转账记录，时间与事实不符，该收到条不能作为排除执行的依据。排除执行必须是在房屋查封之前缴纳全部购房款，或者自愿将剩余房款交付执行。而不是将剩余房款交付债务人，交给债务人的行为明显的损害了申请执行人的权利。下余证据为复印件，无法进行质证。即使上述证据是真实的，我们认为杜云红向平顶山xx置业有限公司还款以及银行偿还贷款的行为损害了执行人的利益。上述债权并没有经过法律确认享有优先权。杜云红对证1无异议，第证2至6不清楚，不发表质证意见。对证7真实性无异议，其他没有意见。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月31日，杜云红（甲方）、张晓辉（乙方）与平顶山市爱房房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖定金合同》，合同约定：……第一条买卖人所购私房的基本情况：乙方同意购买甲方拥有的座落在平顶山xx第x幢x单元x层xx号房，建筑面积为102平方米。（备案号4104002014xxx100xx号）第二条：私房房屋价款：甲、乙双方约定按套计算该房产总价款，该房产总成交价为人民币小写￥630000（陆拾叁万）元；第三条：付款方式及时间期限：1.甲乙双方同意于2017年5月31日，在丙方的见证下签订房地产买卖定金合同，定金为人民币（大写）贰拾柒万元整即小写（270000）元。注：此定金由甲方暂管，且甲方房产权属证明材料也由丙方暂且保管。3.甲乙双方同意于2017年5月31日至2019年6月30日过户期限内，甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心交纳水费当日支付房款（含定金）人民币（大写）陆拾叁万元整即小写）（630000元）给甲方，产权交割完毕当日付给甲方。……第六条：违约责任：本合同签订后即视为买卖关系成立，无故解除本合同所约定的买卖关系，或拖延、拒绝履行付款、交接及过户等义务造成本合同无法执行的过错方为违约方；违约方赔偿守约方人民币（大写）叁拾伍万元整的首付款，不牵扯房屋尾款，小写（350000）元。且违约方承担2倍的1%服务佣金。当日，张晓辉通过银行转账交付杜云红24万元并现金交付3万元。杜云红给张晓辉出具收条一份，载明：今收张晓辉现金270000（贰拾柒万元整）购房款。系付恒大名都x-1-xx号房。张晓辉提供《补充协议》一份，该协议载明：1、甲方先不办房产证，办证之前费用由甲方出。2、契税时间满2年过户的话，卖家出个税1%，买家出契税（举例子：评估60万，则个税6000）。3、未过户之前，如果甲方房屋被法院查封冻结，则乙方有权要求退房并要求甲方退还乙方之前所交的首付款36万，甲方同意除了以上叁拾陆万元整外，再赔付乙方叁万元的装修补偿费共计39万元。4、乙方给甲方所交首付款分三次：第一次交款时间为2017年5月31号，先交270000，第二次交款时间为2018年6月1号叁万元，2019年1月1日交款叁万元，以上叁拾陆万元首付款交完后甲方必须在第一时间内办理房产证，并配合乙方过户。5、如因甲方原因造成办理房产证时前夫不配合签字的，如不能顺利过户，则乙方有权要求甲方退房并退还叁拾玖万元（390000）的购房款，如甲方审理将户名过至乙方名下，则在过完户当天，乙方必须按约定给甲方结清全款，即在支付尾款贰拾柒万元（270000）元直至房产证办理到乙方名下。……该协议由见证人爱房房产孙某签字。2018年1月1日，张晓辉按照《补充协议》约定交付杜云红房款3万元，杜云红给张晓辉出具收条一份，载明：经收到张晓辉房款叁万元整（30000）。张晓辉于2017年装修上述房屋并购买家具，入住涉诉房屋。另查明，中国银行股份有限公司平顶山建华支行于2014年12月25日向杜云红投放个人住房贷款40万元用于购买涉诉房屋。2020年6月1日，杜云红给张晓辉出具收条一份，载明：收到张晓辉房款叁拾叁万元整。（330000）剩余房款全部结清。张晓辉于2020年6月1日银行转款给杜云红296912元。杜云红于2020年6月1日向中国银行平顶山建华支行支付291666.45元用于归还本案涉诉房屋贷款。同时向平顶山xx置业有限公司支付房款74174.66元。次日，中国银行平顶山建华支行出具不动产登记收件收据显示该银行申请注销抵押登记张晓辉当庭陈述在涉诉房屋可以办理房产证照后，一直向杜云红要求办理过户手续，但杜云红未配合其办理。杜云红的委托诉讼代理人当庭对该事实予以认可。丁爱华诉杜云红民间借贷纠纷一案，在本院审理中，丁爱民申请财产保全。本院于2018年5月11日出具（2018）豫0411民初1502号民事裁定书，将本案涉诉房屋查封。本院经审理认定丁爱民提供借条可以证实杜云红向丁爱民借款的事实，杜云红对30万元的借款及利息一分不持有异议。对丁爱民主张的4.5万元的借款条杜云红辩称为前期拖欠的利息，本院予以采信。本院于2018年7月23日作出（2018）豫0411民初1502号民事判决书，判决：一、杜云红于本判决生效后五日内偿还丁爱民借款本金300000元及利息（利息自2018年5月2日起按照年利率12%计算至债务清偿完毕之日）；二、杜云红于本判决生效后五日内支付给丁爱民人民币45000元；三、驳回丁爱民的其他诉讼请求。该判决生效后，丁爱民申请法院强制执行。后案外人张晓辉提出执行异议，本院于2020年3月19日作出（2020）豫0411执异12号执行裁定书，裁定中止对位于平顶山市湛河区姚电大道西段xx号楼x单元x层xx号房屋的执行。丁爱民不服该裁定，提起本案诉讼。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。本案的争议焦点为张晓辉对于涉诉房屋是否享有足以排除本案强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因为办理过户登记。本案中,丁爱民在与杜云红民间借贷纠纷一案中申请财产保全，本院于2018年5月11日裁定将本案涉诉房屋查封。张晓辉与杜云红于2017年5月31日通过平顶山市爱房房地产经纪有限公司签订《房屋买卖定金合同》及《补充协议》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定。上述两份协议载明了双方当事人的基本情况,房屋的基本情况,包括位置、面积、付款方式及办理房产手续约定等商品房买卖合同应具备的要件,应认定涉诉房屋《房屋买卖定金合同》及《补充协议》的性质为商品房买卖合同。《房屋买卖定金合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示,并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。涉诉房屋买卖合同应认定合法有效。根据张晓辉提供支付水费、电费、燃气费、有限电视费等费用的支付宝截屏等证据可证明已张晓辉实际居住涉诉房屋,故张晓辉对案涉房屋已合法占有。不动产价款的支付是买受人是否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中,前期张晓辉通过银行转账及现金的形式分两次向杜云红交付房款30万元。本案涉诉房屋系采用抵押贷款在开放商处购买的房屋，且在查封前杜云红就办理抵押贷款，现案外人张晓辉通过杜云红向办理抵押贷款的银行履行抵押合同偿还贷款291666.45元，银行也接受该贷款并出具申请解除抵押登记证明。因张晓辉向法院表示其就下余房款33088元配合强制执行，可视为张晓辉已经支付全部价款。本案中,张晓辉向杜云红主张办理过户但是杜云红未配合其过户,并非其自身原因导致,张晓辉对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项之规定，判决如下：驳回丁爱民的诉讼请求。案件受理费7600元，由丁爱民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  王伴伴审 判 员  程浩朋人民陪审员  孙卷良二〇二〇年六月三十日书 记 员  张雅君附：《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因为办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。