云南省寻甸回族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0129民初1118号原告：刘江，男，1987年1月11日出生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。原告：邹波，女，1992年2月14日出生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：徐礼平，云南天外天律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯燕，云南天外天律师事务所律师。被告：云南瑞麟置业有限公司，住所地：昆明市寻甸县仁德镇北城区莲花小区西面，统一社会信用代码：91530129574674522Y。法定代表人：彭术文，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丽萍，云南东风律师事务所律师。原告刘江、邹波与被告云南瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘江、邹波的委托诉讼代理人徐礼平、冯燕、被告瑞麟公司的委托诉讼代理人李丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘江、邹波向本院提出诉讼请求：1．判令瑞麟公司立即向刘江、邹波交付位于寻甸县北城区的房屋，并配合办理房屋产权登记。2．判令瑞麟公司以375215元为基数，按年利率6%向刘江、邹波支付自2014年8月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计算至2020年3月30日，违约金为125697元）。3．本案的诉讼费、保全费、保全担保费等费用由瑞麟公司承担。事实和理由：2013年10月15日，刘江、邹波与瑞麟公司签订《商品房购销合同》，刘江、邹波以375215元购买瑞麟公司位于寻甸县北城区。合同约定，瑞麟公司应于2014年8月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给刘江、邹波。瑞麟公司逾期交房的，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天10元支付原告违约金；逾期30天后，刘江、邹波决定继续履行合同的，瑞麟公司按刘江、邹波已付房款的0.1%乘以逾期天数向刘江、邹波支付违约金。截至今日，瑞麟公司也未将房屋交付给刘江、邹波。刘江、邹波认为，刘江、邹波已经按照合同约定向瑞麟公司支付了房款，瑞麟公司亦应当履行其合同义务。瑞麟公司至今未能交房已经严重违反了合同约定，损害了刘江、邹波的合法权益，并给刘江、邹波造成了巨大的经济损失。因此，刘江、邹波为维护自己的合法权益，特依据我国相关法律规定诉至法院，望法院判如所请。瑞麟公司辩称：1．涉案房屋所在玉麟瑞府小区北区，因尚未竣工验收，达不到《商品房购销合同》约定的和《建筑法》规定的交房标准，故涉案房屋尚不能交付给刘江、邹波使用，人民法院也不宜强行判决瑞麟公司交房，判决了也执行不了，即便强行判决了，在法院强制执行的过程中，执行法官也不敢将未验收合格的房子交付给刘江、邹波使用。2．涉案房屋因《商品房购销合同》约定的办理产权证的条件尚未成就，且因涉案房屋未竣工验收及涉案房屋所在玉麟瑞府小区地块尚拖欠政府土地出让金4,900万元，政府不给予办理产权证等因数，涉案房屋尚办不了产权证，故本案不宜强行判决瑞麟公司办理涉案房屋的产权证。3．刘江、邹波主张的逾期交房违约金过高，远远超过其实际损失，瑞麟公司要求人民法院往下进行调整，涉案房屋所在楼盘2014年烂尾至2018年恢复生产，公司生产经营刚刚回暖，举步维艰，而小区逾期交房牵扯几百户业主，如果违约金判决过高，势必给瑞麟公司生产经营造成困难，瑞麟公司补缴土地出让金办理房产证更是遥遥无期，最终受害的还是刘江、邹波自己，形成恶性循环。综上所述，请人民法院驳回刘江、邹波的第一、第二个诉讼请求，对第三个诉讼请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即刘江、邹波提交的：１．身份证复印件、企业信用信息公示报告；２．商品房购销合同、收据、昆明市个人住房公积金贷款借款凭证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：瑞麟公司提交的：1．催缴土地出让金通知、催缴土地出让金告知函、土地出催缴通知单复印件各1份；2．寻甸县人民政府会议纪要复印件1份。本院对其真实性予以确认，但该证据与本案诉请无关联性，不予采信。本院经审理认定事实如下：刘江、邹波与瑞麟公司于2013年10月15日签署合同编号为：ＹＬＲＦ20130324的《商品房购销合同》，该合同约定：刘江、邹波向瑞麟公司购买坐落于寻甸县北城区，房屋建筑面积为107.15平方米，房价375215元，交房时间为2014年8月30日前。合同签订后，刘江、邹波按照《商品房购销合同》的约定，向瑞麟公司支付了购房款。由于涉案房屋所在楼盘2014年工程发生烂尾，瑞麟公司一直未按合同约定交房，直至2018年政府督办才复工。目前，瑞麟公司所开发的“玉麟瑞府”项目的主要工程已经完工，但消防、绿化、道路等工程尚未完工，瑞麟公司所开发的涉案楼盘尚未竣工验收，现处于尚在施工状态。双方签订的《商品房购销合同》中载明，刘江、邹波购买的房屋为预售商品房，预售许可证号为“预许寻字（201205-4）号”。合同约定，瑞麟公司逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天10元向刘江、邹波支付违约金，合同继续履行；超过30天逾期交付的，瑞麟公司每逾期一天按已付房款的0.1%乘以逾期天数向刘江、邹波支付违约金。现双方约定的交房时间已严重超期，瑞麟公司不能按期交付房屋，《商品房购销合同》中约定的延期交房违约金也从未向刘江、邹波支付过。另查明，涉案房屋所在“玉麟瑞府”小区地块用地已缴土地出让金3000万元，欠缴土地出让金4900万元。本院认为，本案的相关问题，分别分析认定如下：一、关于逾期交房违约金应依何种标准计算的问题案涉《商品房购销合同》合法有效，刘江、邹波已经履行了支付全额房款的合同义务，而瑞麟公司未按约定的期限交付房屋，构成违约，瑞麟公司应当按照约定承担违约责任。当事人约定逾期交房的违约金按每日0.1%的计算标准，其年利率应为36.5%，现刘江、邹波主张年利率6%支付逾期交房违约金，系在合同约定的范围之内主动降低了违约金计算标准。瑞麟公司主张按年利率6%标准计算违约金仍然过高，请求下调。本院结合本案商品房预售合同的法律关系，兼顾双方当事人的利益，综合考虑金融机构执行购买商品房贷款利率的一般原则，参照中国人民银行贷款基准利率上浮，认为按照年利率6%计算违约金并无不当，故予以支持。二、关于是否交付房屋并办理房屋产权登记问题当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案《商品房购销合同》第十条载明“交接该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或书面形式通知乙方办理交接手续……”，即合同约定商品房的交付以经建设单位组织验收合格为前提条件，因涉案楼盘处于尚未完工状态，涉案楼盘尚未竣工验收，涉案房屋尚未经建设单位组织验收合格，故合同约定交付房屋的条件并未成就，现客观上瑞麟公司暂无履行交房、办证的可能，故对此项请求本案中暂不予处理，待交房条件成就后，刘江、邹波可依据出现的情况行使相应的救济权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条规定，判决如下：一、云南瑞麟置业有限公司于本判决生效后十日内支付刘江、邹波以375,125元为基数，按年利率6%计算的自2014年8月31日至实际交房之日止的违约金。二、驳回刘江、邹波的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,810元，减半收取计1,405元，由云南瑞麟置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  徐博煜二〇二〇年六月二十四日书记员  保德萍