福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0305民初2462号 原告：汪海，男，1973年5月5日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 被告：赵永灿，男，1983年10月16日出生，汉族，住四川省古蔺县。 委托诉讼代理人：陈嘉鑫，上海柏年（泉州）律师事务所执业律师。特别代理。 原告汪海与被告赵永灿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪海及被告赵永灿的委托诉讼代理人陈嘉鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪海向本院提出诉讼请求：判令1、解除双方签订的《租赁合同》，并要求赵永灿清空、搬走滞留在出租屋内的私有财产；2、赵永灿支付给汪海自2019年8月2日至今的房租4500元（可抵扣抵押金1000元）；3、赵永灿支付给汪海违约金5000元；4、赵永灿赔偿给汪海损坏的热水器、门锁、门轴600元；5、本案诉讼费用由赵永灿承担。事实与理由：2017年2月2日，汪海与赵永灿签订《租赁合同》。双方约定，汪海将其位于莆田市秀屿区塘边的自家住宅二楼出租给汪海，租赁期限为三年，年租金6000元，每半年支付一次，每次支付3000元。租赁期限届满后，赵永灿拒不支付拖欠租金，且至今尚有部分物品未搬离。赵永灿在承租期间损坏热水器、门锁、门轴等，造成损失计600元。赵永灿的行为严重违反《租赁合同》。 赵永灿辨称：1、双方签订的《租赁合同》于2020年2月2日到期，双方未就是否续租达成合意，双方之间的房屋租赁关系已经解除，赵永灿无需支付后续租金。2、赵永灿于2019年8月2日起不在承租房所在地生活，同年12月26日，赵永灿向汪海表示愿意支付房租，房内的财物将自行搬走。后因汪海提出赵永灿需支付100元电费后才可搬走财物的无理要求，赵永灿无法及时支付房租，汪海应承担一定责任。3、汪海要求支付违约金5000元过高，因赵永灿行为给汪海的损失较少，根据法律规定请求予以减少违约金。4、汪海要求赔偿因热水器、门锁及门轴损坏造成的损失600元没有事实和法律依据，根据汪海提供的照片，无法证明上述物品损坏系由赵永灿造成的。 汪海在本院指定的举证期限内提供如下证据： 1、《租赁合同》一份。欲证明汪海与赵永灿于2017年2月2日签订房屋租赁合同，约定租赁期间为三年，每年租赁费用6000元，每半年支付一次，每次支付3000元等事实。 2、房屋遗留垃圾的照片、门锁损坏照片各一组。欲证明赵永灿违约，搬走财物后在房屋中留下垃圾，及赵永灿在承租期间损坏热水器、门锁、门轴的事实。 3、汪海配偶“吴丽星”与赵永灿的微信聊天记录截图一份。欲证明赵永灿未在约定期限内交房租，违反租赁合同等事实。 经质证，赵永灿对证据1和证据3的真实性无异议。对证据2的关联性有异议，认为该证据无法证实其所要证明的内容，无法证明照片上的物品为垃圾，且为赵永灿堆放。 赵永灿当庭提供如下证据： 1、微信聊天截图一组。欲证明汪海无理要求赵永灿支付100元电费，系赵永灿未交纳房租的原因等事实。 2、监控视频截图一组。欲证明汪海未经赵永灿同意，非法进入赵永灿承租的房屋内的事实。 经质证，汪海对证据1的真实性无异议，但认为赵永灿拖欠房租，承租房内的东西未搬走，钥匙未归还，不算解除合同，合同约定应提前支付房租，赵永灿逾期支付房租违反合同约定，构成违约。对证据2的真实性有异议，认为该视频截图无法显示拍摄时间，2020年2月2日合同到期后，其进入房间查看情况正当合理，其对自己财产有监护权。 本院经审查认为，汪海提供的证据1、3，赵永灿提供的证据1，来源合法，客观真实，且双方当事人对上述证据均无异议，依法予以确认。汪海提供的证据2无法证实其所证明的内容，依法不予采纳。赵永灿提供的证据2与本案不具有关联性，依法不予审查。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定本案事实如下： 2017年2月2日，汪海与赵永灿签订《租赁合同》一份，双方约定汪海将其位于莆田市秀屿区厨房及卫生间出租给汪海，租赁期限为三年，租金6000元一年，本着先付租金后使用房屋的原则，每半年支付租金一次，每次支付3000元。租赁期间所产生的水电费用由赵永灿负担，租赁期满，赵永灿应将出租财产交付给汪海。时汪海收取赵永灿押金1000元。合同签订后，汪海按照约定将房屋交付给赵永灿使用，赵永灿支付租金至2019年8月1日。2020年2月2日合同到期，2019年8月1日后的租金至今未支付。后因赵永灿拒不支付拖欠的租金及未将物品搬离涉案房屋，汪海遂诉至本院，要求判令解除《租赁合同》，赵永灿支付租金及违约金等。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。 本院认为，汪海与赵永灿签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，其内容和形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，赵永灿应本着先付租金后使用房屋的原则于2019年8月2日一次性支付半年即2019年8月2日至2020年2月2日期间的租金，庭审中双方当事人确认，赵永灿至今未支付该期间的租金3000元，亦未将租赁房屋交还汪海，赵永灿的行为已构成违约，汪海依据《租赁合同》约定，要求赵永灿支付拖欠租金3000元，并承担违约金，于法有据，予以支持。关于汪海主张的违约金部分，因双方在合同中约定违约金为5000元，赵永灿对此提出抗辩，认为其未及时支付租金给汪海造成的实际损失较小，请求予以减少，因汪海未提供证据证明因赵永灿未及时支付租金给其造成的损失，其主张赵永灿应支付违约金5000元过高，依法予以调整，违约金的标准应以实际损失为基础进行确定，汪海因赵永灿拖欠租金期间所遭受的损失实际上为该期间所产生的利息损失，故本院依法调整为按月利率2%计算该损失。按照合同约定，赵永灿应于2019年8月2日支付半年租金3000元，故汪海应当向赵永灿支付以3000元为基数自2019年8月2日起至实际还清之日止按月利率2%计算的违约金，并以最高额5000元为限，汪海关于违约金的主张超过部分，不予支持。2020年2月2日，租赁期限届满后，赵永灿未实际居住在租赁房屋内，亦未向汪海支付租金，双方未达成继续租赁的合意，可认定双方租赁关系在租赁期限届满时已解除。赵永灿在租赁期限届满后，未将其物品搬离租赁房屋及至今未将房屋交还给汪海，应向汪海支付使用费至其将物品搬离租赁房屋之日止，使用费可参照合同约定的租金计算。汪海要求赵永灿支付自2019年8月2日至今的租金计4500元，扣除2019年8月2日至2020年2月2日期间拖欠的租金3000元，汪海只要求赵永灿支付使用费1500元，系对自身权利的处分，符合法律规定，依法予以支持。汪海主张1000元押金可予以抵扣拖欠租金，该主张正当合理，予以照准。因双方租赁时间较长，汪海提供的照片一组不足以证明赵永灿在租赁期间不当使用热水器、门锁等物品造成损失600元，故对汪海要求赵永灿赔偿损失600元的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、赵永灿应在本判决生效之日起五日内支付给汪海拖欠租金3000元、房屋使用费1500元（1000元押金应在租金款或房屋使用费中予以抵扣）； 二、赵永灿应在本判决生效之日起五日内支付给汪海以3000元为基数自2019年8月2日起至实际还清之日止按月利率2%计算的违约金，并以最高额5000元为限； 三、赵永灿应在本判决生效之日起五日内腾空放置于莆田市秀屿区房屋内的物品； 四、驳回汪海对赵永灿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52.5元，由汪海负担15.6元，由赵永灿负担36.9元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  陈素英 二〇二〇年六月三十日 书记员  李燕娟 附相关法律条文及法官提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。