上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0117民初269号 原告(反诉被告)：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地上海市徐汇区。 法定代表人：章启光，董事长。 委托诉讼代理人：南体龙。 委托诉讼代理人：周文秀。 被告(反诉原告)：凌建英，女，1973年1月10日生，汉族，住上海市南汇区。 委托诉讼代理人：丁芳，上海市海华永泰律师事务所律师。 原告上海太平洋房屋服务有限公司诉被告凌建英居间合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理。答辩期内，被告提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，并于2020年4月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周文秀、被告凌建英及其委托诉讼代理人丁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海太平洋房屋服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付居间费356,000元。事实与理由：2018年7月17日，经原告居间介绍，被告与案外人潘某某签订了关于上海市松江区新桥镇明兴路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋的买卖合同，并与原告签订《佣金确认书》，约定被告向原告支付佣金304,000元，另外案外人潘某某向原告约定支付佣金152,000元。现因被告之原因无法继续履行合同，被告与潘某某于2019年9月11日签订《补充协议书》解除了买卖合同，协议书第4条约定因买卖合同解除可能产生的第三某费用(包含佣金、手续费、政府收费)由被告负责。故而被告应支付原告的总佣金合计456,000元，被告已于2019年7月17日支付原告佣金100,000元，另剩余佣金356,000元尚未支付，经原告催告，被告拒绝履行义务，故原告诉至法院，希望判如诉请。 被告凌建英辩称：原告作为居间方，隐瞒了涉案房屋存在严重的沉降问题这一影响合同订立的重要事实，导致被告对交易房屋出现错误认知而签订了买卖合同，故被告事后与案外人潘某某解除买卖合同的行为，不属于违约。原告隐瞒房屋沉降的事实，且居间服务只提供看房和网签，之后的过户、审税、房屋交接服务尚未履行，且原告已经免除了案外人潘某某1%的居间费用，现仍按购房价3%主张佣金没有依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告凌建英向本院提出反诉请求：一、判令原告返还被告已支付的佣金100,000元；2、判令原告赔偿被告损失775,000元。事实和理由：2019年7月12日，原告向被告推荐了涉案房屋，并于当日晚上七点半左右带被告看房，7月14日晚上十点左右，原告再次带被告看房，两次看房均从房屋地下二层进入房屋。2019年7月15日，被告将名下的上海市闵行区中春路XXX弄XXX号XXX室房屋委托原告出售，遂签订《房屋出售VIP服务协议》，约定由原告独家代理出售该房屋，并承诺在三个月内以不低于人民币13,500,000元价格出售。被告基于信赖原告可以按照协议出售房屋取得再次购房的房款，遂在同一天与原告及案外人三某签订了《房地产买卖(含居间)合同》。2019年7月17日，被告与案外人潘某某网签了《上海市房地产买卖合同》。2019年8月29日，被告去买进房屋现场查看，发现房屋存在严重沉降问题，房屋外围墙面、罗马柱、台阶大面积断裂和开裂。2019年9月11日，鉴于房屋严重的沉降问题，被告与潘某某协商解除了合同，但被告已支付潘某某的500，000元购房款被没某。由于买进的房屋交易终止，故被告出售的中春路房屋也相应需要终止，该房屋的购房人要求被告支付违约金200,000元并赔偿其已经给付原告的佣金75,000元。因原告隐瞒房屋质量问题，造成被告在被欺瞒情形下签订了两处房屋的买卖合同，导致被告终止交易后产生775,000元损失。现被告提起反诉，请求判如诉请。 原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求，原告已经完成居间服务，促成被告与案外人潘某某之间的房屋买卖合同订立，故有权要求被告按照约定按购房价格3%的支付居间报酬，被告支付的报酬不应该返还且应补足未交的金额。被告的500,000元的定金被案外人没某，系其向案外人承担违约责任，该损失不应转嫁原告。被告购买涉诉房屋并非以出售其名下房屋为前提，被告由于自身原因导致其名下房屋买卖合同未能履行而赔偿下家200,000元，与原告无关，故被告的反诉没有事实和法律依据，请求驳回其反诉。 本院经审理查明事实如下：被告名下有闵行区中春路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称：中春路房屋)一套，因被告有置换房屋的需求，遂寻求原告公司居间，原告遂向被告推荐案外人潘某某名下的松江区新桥镇明兴路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称：涉案房屋)，并安排公司业务员杨友伟负责接待被告，双方为此互加手机微信。 2019年7月12日下午14时开始，杨友伟与被告微信联系看房事宜，被告于晚上七点后从涉案房屋地下车库进入室内查看房屋。 2019年7月14日晚十点左右，被告再次在杨友伟带领下从涉案房屋地下车库进入室内查看房屋。当日，原、被告双方签订《佣金确认书》，约定“佣金金额304,000元”、“网签当日支付152,000元，余下过户前支付”等内容。 2019年7月15日上午9时49分，经被告要求，杨友伟用手机微信向被告发送涉案房屋沉降前拍摄的外部照片五张及室内照片一张，并称“凌姐，我们这边目前就这几张当时的照片”。同日，原、被告及案外人潘某某三某签订《房地产买卖(含居间)合同》。该合同2.1条约定涉案房屋的交易总价为15,200,000元。该合同2.13条违约责任约定，“买卖双方任何一方违反本合同造成交易无法进行的，违约方需按本合同2.1条约定的交易总价的3%支付居间方居间报酬，居间方仅以生效法律文书、调解协议或者解约协议关于违约责任原因力的记载作为直接向违约方追索的依据。若无相关明确依据，则居间方仍按合同相对性向佣金确认单签订主体追索佣金，相对人支付后可向实际违约人追偿”。该合同第3.1条居间报酬约定，被告为买卖双方提供房地产交易媒介服务，促成双方达成交易条件并订立本合同，买卖双方同意于签订《上海市房地产买卖合同》当日，卖方按照本合同2.1条约定的交易总价的1%，买方按照本合同2.1条约定的交易总价2%支付居间服务费。该居间合同另对其它相关事宜均作了约定。该居间合同签订当日，被告向案外人潘某某支付购房款100,000元，潘某某向被告出具了收条。 2019年7月17日，被告与潘某某网签《上海市房地产买卖合同》一份，并于同日委托他人向潘某某转账支付购房款400,000元，向原告支付佣金100,000元(由被告朋友高建明转入原告指定的收款人上海菁英房地产经纪有限公司账户)。 根据买卖合同约定，被告应当于8月31日前向潘某某支付购房款5,500,000元。付款前夕，被告于8月29日再次向原告提出看房要求，在原告安排看房时，被告发现涉案房屋存在严重沉降问题，进户门外四根罗马柱顶部出现断裂移位，进户门处大理石路面地基塌陷、室内窗台因沉降出现倾斜，房顶檐沟表层多处开裂等情形，被告遂当场向原告进行交涉。之后，被告用微信向原告业务员杨友伟、谭贵文交涉解除买卖合同事宜，谭贵文于2019年9月1日在与被告微信联系中称“合适的话我就出3方解约协议”，并向被告微信发送协议初版一份，被告回复“好的我先看看”。后谭贵文向被告发送潘某某聘请的律师马壬的手机联系方式，要求被告与该律师商洽。2019年9月3日至5日期间，被告与马壬互加微信，马壬于9月5日发微信称：“目前我得到信息是：1、小谭表示，由于交易不成功，他不会收卖方1%中介费，也不会把这部分费用转嫁买方；2、小谭目前不能决定买方2%中介费的处理方式。需要买方与另一门店进行协商”。 2019年9月11日，被告与潘某某就解除买卖合同事宜签订《补充协议书》一份，主要内容为：1、双方间买卖合同于本协议签约之日解除；2、买方已给付的购房款500,000元不再退还，卖方不追究买方违约责任；3、买方在签约日起5日内配合办理撤销网签手续；4、因解除合同可能产生的第三某费用(包括中介佣金、手续费、政府收费)由买方承担。 另查明：2019年7月15日上述《房地产买卖(含居间)合同》签订的同一日，被告在原告公司业务员杨友伟的推荐下，与被告的关联公司上海菁英房地产经纪有限公司签订《房屋出售VIP服务协议》一份，约定由该公司独家代理销售被告名下的闵行区中春路房屋，出售价格为13,500,000元。之后，被告与案外人上海华茂药业有限公司(以下简称：华茂公司)于2019年8月26日签订《上海市房屋买卖合同》。后因被告与案外人潘某某协议解除涉案房屋买卖合同，被告也向华茂公司提出解除合同要求，经双方协商，于2019年9月24日签订《解除协议书》及《解除协议书补充协议》各一份，协议约定：合同解除后，被告凌建英除了向华茂公司退还意向金20,000元及购房款4,000,000元外，还应赔偿华茂公司损失200,000元及赔偿华茂公司已支出的中介费75,000元。该二份协议签订后次日，被告以转账方式向华茂公司给付4,295,000元。 自2019年9月起，原、被告就买卖合同解除后的责任承担问题各执一词，彼此指责对方违约或存在过错，无法协议了结纠纷。现原告以其诉称的事由提起诉讼，被告则提起反诉。诉讼中，经本院反复与双方当事人电话沟通调解，双方无法达成一致意见，故调解无故。 以上事实，由原告提交的《上海市房地产登记薄》、《上海市房地产权证》、《佣金确认单》，被告提交的《房地产买卖居间合同》、微信聊天记录、房屋现场照片、《房屋出售VIP服务协议》《补充协议书》、收据、《解除协议书》、《解除协议书补充协议》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，本案系原、被告之间的居间合同纠纷。本案被告为改善住房条件，以支付巨额居间报酬为条件，意欲通过原告居间，将现住房屋出售并置换一套满足自己居住舒适度的房屋。然原告却将具有严重沉降问题的涉案房屋推荐给被告，原告业务员将房屋沉降之前拍摄的外部照片传送被告，在二次晚上带看房屋过程中未将沉降问题告知被告，并在被告对房屋严重沉降问题毫不知情的情况下促成被告与案外人签订买卖合同，原告作为房屋居间人，违反了如实告知义务。根据《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任，故本案原告无权向被告主张居间报酬，且应当将已收取的居间报酬100,000元退还被告。原告的本诉诉请应予以驳回，被告反诉要求原告退还居间报酬100,000元，于法有据，本院予以支持。 关于被告反诉请求的损失775,000元。本院认为，根据合同法第四百二十五条的规定，原告隐瞒涉案房屋存在沉降的事实,促成被告与案外人达成购房协议遭受经济损失，故被告有权向原告主张损失，但主张的损失不能超过合理、合法的限度。根据《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，另一方当事人应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案被告与案外人潘某某订立房屋买卖合同后发现房屋存在质量问题，应当首先选择撤销买卖合同的积极方式维权，以尽量降低损失限度。然被告与案外人潘某某达成了其同意没某购房款500,000元、承担违约责任的协议，违反了《合同法》第一百一十九条的止损规则，且以其与潘某某之间协商确定的赔偿数额向原告主张赔偿权利，显然不合理，故该500,000元款项损失，属于被告采取措施不当造成，应由被告自行承担。 对于被告名下的中春路房屋买卖合同解除后，被告与买受方华茂公司达成的自愿赔偿违约金200,000元及佣金损失75,000元的协议，与本案无关联，被告就该部分的反诉请求，没有合法依据，本院不予支持。退一步而言，即使被告与案外人潘某某的房屋买卖关系解除，被告可继续选择寻找新房源的方式解决问题，而不必采取与华茂公司解除买卖合同并自愿承担违约责任的消极方式应对，故被告与华茂公司协议解除买卖合同亦属于违反《合同法》第一百一十九条止损规则的不当行为，本院亦难以支持被告的该部分反诉请求。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第四百二十五条的规定，判决如下： 一、驳回原告(反诉被告)上海太平洋房屋服务有限公司的本诉请求； 二、原告(反诉被告)上海太平洋房屋服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)凌建英已支付的居间报酬100,000元； 三、驳回被告(反诉原告)凌建英的其余反诉请求。 如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6,640元，减半收取3,320元，反诉案件受理费12,550元，合计诉讼费15,870元，由原告上海太平洋房屋服务有限公司负担4,470元(已付)，被告凌建英负担11,400元(已付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  俞贵荣 二〇二〇年六月三日 书记员  胡 谦 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任