广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初16100号原告：深圳市霍达商业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区翠竹街道水贝二路二街3号，统一社会信用代码91440300MA5EMLYW4B。法定代表人：黄文凤，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：何伟，北京德恒（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201610103456。委托诉讼代理人：汪玖涛，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。被告：国经雄狮（深圳）咨询有限公司，住所地深圳市罗湖区翠竹街道翠锦社区水北二路二街三号水贝壹号L1-08，统一社会信用代码91440300MA5D9QD00Y。法定代表人：徐锡刚。原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市霍达商业管理有限公司委托诉讼代理人何伟、汪玖涛到庭参加诉讼，被告国经雄狮（深圳）咨询有限公司法定代表人徐锡刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市霍达商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告签署的《翠绿珠宝大厦（水贝壹号）物业管理服务协议》；2.判令被告向原告支付物业服务费57600元、维修基金360元，及其截至2020年4月20日的迟延违约金7158.06元，合计65118.06元；3.判令被告向原告支付迟延违约金（以65118.06元为基数，自2020年4月21日起按每日千分之一的标准计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日为325.59元）；4.确认原告收取的物业费保证金（押金）28800元无需退还；以上款项合计：94243.65元；5.本案的诉讼相关费用全部由被告承担。事实与理由：2019年5月11日，原告深圳市霍达商业管理有限公司（简称霍达公司）与被告国经雄狮（深圳）物流有限公司[于2019年6月25日更名为国经雄狮（深圳）咨询有限公司，简称国经公司）]于2019年6月25日签署《翠绿珠宝大厦（水贝壹号）物业管理服务协议》（简称《物业服务协议》），约定原告为被告承租的位于罗湖区布心路××号水贝壹号大厦提供物业管理服务，被告定期向原告支付物业服务费、水电费、维修基金等款项。《物业服务协议》签订以后，原告按照约定向被告提供了物业管理服务。自2019年11月起，被告逾期未向原告支付物业服务费、水电费、维修基金等款项，经过原告多次书面和电话催收，被告均未履行付款义务。2020年3月，原告先后自行及委托律师事务所向被告发出《关于限期支付拖欠费用的通知函》、《关于限期支付拖欠费用的律师函》，被告收函后拒绝回应。2020年4月18日，案涉房屋的出租人已向被告发出《关于解除交还租赁房屋相关事宜的通知》，宣布《租赁合同》于2020年4月20日解除。根据《物业服务协议》第八条的约定，被告逾期未支付物业服务费、水电费、维修基金等其他应收款项，须按日加收欠缴千分之一的迟延违约金，逾期30日，视为乙方严重违约，原告有权解除《物业服务协议》。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，以及《物业服务协议》的约定，被告拒不履行《物业服务协议》约定的义务的行为已经构成严重违约，严重侵害原告之合法权益，故原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告国经雄狮（深圳）咨询有限公司答辩称，2018年11月1日，徐锡刚中风瘫痪入人民医院救治，诊断为脑梗死（附合同1）。12月底，出院在家休养，期间受托，出差云南瑞丽设立中检溯源（瑞丽）业务受理处，受严重刺激，再度回深圳入孙逸仙医院住院；遵医嘱，药物静养；2019年5月11日，双方签订合同；2019年8月23日，被告入驻试营业。店铺牌匾：CCIC中检溯源业务受理处。代理CCIC中检溯源华南分公司业务（附合同2）；深圳海关工业品检测技术中心业务（附合同3）；深圳保安服务公司雄狮押运分公司业务（附合同4）；中国环境绿色环保标志验证溯源业务；2019年9月8日，受深圳市跨国通电子商务公司合作委托，在水贝壹号六楼整层装修“深圳市跨境宝石保税展示交易厅”，投入装修300多万，装修期3个月，临近春节前，项目停工。现资金枯竭，导致L107/L108，11、12月房租拖欠；2020年1月春节至3月16日，疫情爆发，水贝壹号连续告知延迟开门营业；16日，被告进入办公室清洁办公，楼内其他商户未进入；仍处于疫情严重期间；双方协调房租减免事宜；2020年4月11日，办公室停水停电；徐锡刚及时发布了事件说明公告（附件5）。被告认为，房租拖欠属于经济纠纷；双方关系一直良好，积极协调中，停水停电则突破了法律底线，严重违法；此外，疫情属不可抗力，国务院有明确指示。年后多数商户还没有开门营业，政府街道办也组织人员调查研究，特力珠宝大厦免租三个月，商户们协调准备和业主商谈减租事宜。街道办、派出所在事发当天现场，明确指出原告违法行为，已经拿到政府房租补贴，必须立即恢复供电，恢复海关检测收单、保证金库安全，原告不予理会，导致事件恶化。2020年5月7日，被告收到一个微信信息，办公室已被原告擅自拆除。本院经审理查明事实如下：一、2019年5月11日，原、被告签订《深圳市翠绿珠宝大厦（水贝壹号）物业管理服务协议》。协议约定，原告系负责翠绿珠宝大厦物业管理服务的公司，为被告提供各项管理与服务，物业管理服务期限为从2019年5月16日起至2022年5月15日止；被告同意在出租房给予被告装修期或免租期或租赁优惠等期间内，并不同时免除被告依据该协议应交纳给原告的包括但不限于物业管理服务费及水电费等费用；管理服务费按每月每平方米40元计算，物业服务费计算面积为360平方米，每月物业服务费为14400元；另根据《深圳经济特区物业管理条例》的规定，业主及住户需缴纳日常维修资金，标准为：带电梯的物业每月每平方米建筑面积0.25元，不带电梯的物业每月每平方米建筑面积0.15元，协议的物业为带电梯的物业；被告应在签订协议当日向原告缴纳首月管理费14400元，此后被告须在每月10日前缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水、电费及其他相关费用；签订协议时，被告应向原告一次性交付相当于2个月管理费的保证金，协议期满或提前终止时，被告缴清全部管理费及其它应缴费用且无其他违约行为，原告应在被告撤场后15个工作日内将保证金（不计利息）退还被告；被告迟延缴交管理费、水电费及其他应缴之费用，须向原告支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收欠缴金额千分之一的迟延违约金，逾期三十日（无论是否已获原告的正式通知），视为被告严重违约，除收取应收管理费等费用及迟延违约金外，原告有权提前终止协议，并没收被告的保证金；除双方另有约定外，被告还应承担该物业由出租方重新出租前空置期间的管理费作为违约金补偿原告损失，直到出租方将该物业重新出租或本协议期满；若被告违约，原告有权直接从被告保证金中扣除违约金，被告应于接到原告书面通知后5日内补齐保证金金额，否则按上述迟延违约处理。合同签订后，被告支付原告物业管理费押金28800元、水电押金5400元。2020年3月5日，原告向被告发出《关于限期支付拖欠费用的通知函》，通知被告拖欠原告2019年11月、12月及2020年1月、2月物业服务费57600元、水费675元、维修基金360元，并要求被告于2020年3月15日前向原告支付拖欠的费用，如逾期支付拖欠费用的，原告将解除物业协议，被告应当在物业协议解除之日起5日内向出租方交还租赁物业。2020年3月26日，原告向被告邮寄《关于限期支付拖欠费用的律师函》，通知被告拖欠原告2019年11月至2020年3月的物业服务费72000元、2019年11月至2020年3月水费675元及2019年11月至2020年3月的维修基金450元，并要求被告于2020年3月31日前将拖欠的费用支付至原告收款账户，如被告不及时履行，原告将对被告采取停水、停电等强制措施，并按协议约定追究被告的违约责任。后被告向原告补缴物业服务费及维修基金至2019年12月。二、原告主张涉案房屋的出租人已于2020年4月18日向被告发出《关于解除交还租赁房屋相关事宜的通知》，宣布《租赁合同》于2020年4月20日解除，故涉案物业管理合同亦应于2020年4月20日解除。被告主张因停水停电，其从2020年4月11日起即未再进入涉案房屋。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订的《深圳市翠绿珠宝大厦（水贝壹号）物业管理服务协议》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告确认其自2020年1月起未按时支付物业管理费及维修基金，主张是受新冠××疫情影响，但被告拖欠物业服务费及维修基金的时间明显早于疫情大面积爆发的时间，因此，本院对被告的抗辩不予采信。根据双方协议约定，被告逾期三十日缴交管理费、水电费及其他应缴之费用，视为被告严重违约，除收取应收管理费等费用及迟延违约金外，原告有权提前终止协议。被告存在逾期三十日缴交管理费等费用的情况，原告亦为此向被告发出限期支付费用通知，并表示逾期支付将解除协议，双方签订的协议在2020年4月20日之后亦未再实际履行，因此，原告请求确认双方签订的《翠绿珠宝大厦（水贝壹号）物业管理服务协议》于2020年4月20日解除，有事实及法律依据，本院予以支持。被告应向原告支付拖欠的2020年1月至2020年4月的物业服务费及维修基金57960元。原告请求不予退还物业保证金28800元，根据物业服务协议的约定，管理费保证金不是被告预付的物业服务费、维修基金等，仅是被告履行合同约定义务的保证，故应当按照违约金的法律规定处理。被告主张原告采取停水停电等方式已经构成违约，但未提交证据证明原告存在前述行为，因此，本院对被告的主张不予采信。同时，原告请求被告每日按迟延物业服务费、维修基金金额的1‰向其支付截至2020年4月20日物业服务费、维修基金的迟延违约金7158.06元，本院认为，该迟延违约金仍然具备违约金的性质，如按照前述标准一并计算，原告请求的迟延违约金金额明显高于原告的实际损失，本院予以调整。因被告迟延缴纳物业服务费及维修基金金额合计57960元，从2020年1月起每月应付物业服务费及维修基金金额14490元，故迟延违约金应按照年利率24%的标准计算至合同解除时，被告因迟延支付物业服务费及维修基金给原告造成的损失合计2898元（14490×24%÷12×4+14490×24%÷12×3+144900×24%÷12×2+14490×24%÷12×1=2898）。原告收取的管理费保证金28800元已经足以抵扣原告的物业服务费及维修基金的损失，故被告无需另行支付原告截至2020年4月20日物业服务费、维修基金的迟延违约金。关于2020年4月20日之后的迟延违约金，根据物业服务协议约定，被告迟延缴交管理费、水电费及其他应缴之费用，须从迟交日起，按日加收欠缴金额千分之一的迟延违约金，因协议约定迟延违约金计付标准明显过高，故本院予以调整，被告应自2020年4月21日起，以其欠缴金额57960元为基数，按年利率24%支付原告迟延违约金至被告付清款项之日止。原告诉请的其他迟延违约金，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告深圳市霍达商业管理有限公司与被告国经雄狮（深圳）咨询有限公司签订的《翠绿珠宝大厦（水贝壹号）物业管理服务协议》于2020年4月20日解除。二、被告国经雄狮（深圳）咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市霍达商业管理有限公司管理服务费、维修基金共计57960元及迟延违约金（迟延违约金以57960元为基数，按年利率24%计算，从2020年4月21日起支付至款项付清之日止）。三、驳回原告深圳市霍达商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1078元，由被告国经雄狮（深圳）咨询有限公司负担，上述费用原告深圳市霍达商业管理有限公司已预交，被告国经雄狮（深圳）咨询有限公司应在本判决生效之日起十日内迳付原告深圳市霍达商业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  曾燕丽二〇二〇年六月二十三日书记员  黄欢婷