福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初1759号 原告：福州海韵物业管理有限公司，住所地福建省闽侯县青口镇海韵路1号海韵国际城。 法定代表人：黄艳华，执行董事。 委托诉讼代理人：林亮，福建尔凡律师事务所执业律师。 被告：杨建妹，女，1969年9月4日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：江月华（系杨建妹配偶），住址同上。 原告福州海韵物业管理有限公司（以下简称海韵物业公司）与被告杨建妹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海韵物业公司委托诉讼代理人林亮、被告杨建妹委托诉讼代理人江月华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海韵物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨建妹立即向海韵物业公司支付自2017年1月至2019年10月的物业服务费4274.8元、自2016年6月至2019年7月的公摊水电费1498.9元、自2016年9月至2019年9月的户内水费756元，共计6529.7元；2.判令杨建妹向海韵物业公司支付滞纳金（滞纳金以杨建妹拖欠的服务费为基数，自逾期之日起按日万分之五的标准计算至实际付清之日止，暂计至2019年11月30日的滞纳金为1179.72元）；3.本案的诉讼费、公告费由杨建妹负担。 事实和理由：海韵物业公司与福建隽轩房地产开发有限公司签订《福州市前期物业服务合同》，约定：由海韵物业公司为青口海韵国际城提供物业管理服务，各业主按其房屋的建筑面积向海韵物业公司交纳物业服务费，标准为高层住宅1元/月·平方米，并约定以上收费不含公共水电费公摊，物业管理区域内的公共水电能耗每月按实际产生的费用由全体业主（或使用人）分摊；物业服务费按月进行交纳，业主和房屋使用人应在每月10日前履行当月物业服务费交纳义务，逾期未交纳有关费用的，海韵物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每天应交款的万分之五交纳滞纳金……另，海韵物业公司还代收代缴杨建妹的户内水费。杨建妹于2013年1月8日办理交房入住时在前期物业服务合同上签名表示认可接受海韵物业公司为海韵国际城小区提供物业管理服务，同意按照合同约定向海韵物业公司交纳物业服务费用及其它应当支付的费用。杨建妹于办理交房入住当日签署的《海韵国际城临时管理规约》也对业主应按时足额交纳物业服务费用、公摊水电费用以及其他法定应承担的费用作出了约定，杨建妹承诺同意承担违反临时管理规约的相应责任。因海韵国际城未聘请新的物业服务企业，海韵物业公司至今仍为该小区提供物业服务。杨建妹系的业主，物业面积125.73㎡，杨建妹自2017年1月至2019年10月止累计拖欠物业服务费4274.8元、自2016年6月至2019年7月止拖欠公摊水电费1498.9元、自2016年9月至2019年9月止拖欠户内水费756元，共计6529.7元。海韵物业公司曾多次向杨建妹催讨上述费用，并于2019年10月18日向杨建妹致《催费通知单》、于2019年11月1日委托律师向杨建妹致《律师函》催讨上述费用，但杨建妹至今仍未交纳上述费用。杨建妹作为小区业主，享受了海韵物业公司提供的物业管理服务，却没有按时交纳物业服务费，其行为已构成违约，应按照约定承担自逾期支付物业服务费之日起的滞纳金。为维护海韵物业公司的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。 杨建妹辩称，一、被答辩人未提交公摊水电及户内水费的缴纳记录等任何收费依据，诉求的公摊水电及户内水费不应获得支持。二、被答辩人收费标准违反法律强制性规定，且提供的物业服务不符合标准，答辩人在物业费缴交期间，多次提出先缴交该交的物业费，多次被物业拒绝，物业无理要求公摊水电费一起缴交。在多次要求拒不改正的情况下，答辩人有权拒交物业费，被答辩人无权要求答辩人支付违约金。1.被答辩人从未就所提供的物业服务向业主征询意见。物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中需要征求业主意见、不断改进，以达到更好履行合同的目的。根据《闽侯县普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准(2010)》（以下简称《闽侯收费标准》）附件一第一章第十二条的规定：“每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上；对业主提出的意见进行分析并在1个月内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。”但答辩人自2014年入住以来，从未收到过任何被答辩人关于物业服务合同的征询。2.被答辩人提供的物业服务不符合标准。被答辩人所提供的安保服务存在严重的漏洞，对外来人员无任何监管措施，导致小区内财产多次被盗。被答辩人在疫情期间采取的防疫措施如同虚设,导致小区存在重大安全风险。且由于被答辩人管理不到位，导致小区内出现多处违章建筑。更有甚者，被答辩人甚至与小区周边商户恶意串通，协助商户外连电线，将商户所使用电量纳入小区公摊范围，恶意侵害全体业主的权益。如上所述，被答辩人收费标准违反法律强制性规定，且提供的物业服务不符合标准，答辩人多次与其沟通，被答辩人仍拒绝改正其违约行为，根据《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”答辩人有权拒交物业费。答辩人并非恶意拖欠，故被答辩人无权要求答辩人支付违约金。综上，被答辩人诉求的公摊水电及户内水费无事实依据，不应被支持。答辩人延迟缴纳物业费系在被答辩人拒绝改正违约行为情况下行使自身合法权利，并非恶意拖欠，被答辩人无权要求答辩人支付违约金。请求法庭依法查明案件事实，维护答辩人的合法权益。小区数业主对被答辩人的物业服务都不满意，《前期物业服务合同》有效期满后，小区业主一直想设立小区业主委员会，代表全体业主重新选任新的物业服务公司。但被答辩人采取各种措施，多方阻挠业主成立业主委员会。此事实新闻每天多次报道，福州市12345政务平台上也有多达十几条的诉求。导致至今海韵国际小区仍无业主委员会，新的物业收费标准也因此遥遥无期。综上，请求法院依法予以驳回纠正。 本院认为，海韵物业公司与杨建妹签订的《福州市前期物业服务合同》、《海韵国际城临时管理规约》真实有效，对双方具有约束力。杨建妹系闽侯县青口镇海韵路1号业主，海韵物业公司为该小区提供物业管理服务，杨建妹作为业主，享受了海韵物业公司提供的物业管理服务，理应按期缴纳物业费。因此，海韵物业公司诉请杨建妹支付2017年1月至2019年10月（每月标准为125.73㎡×1元/㎡·月）的物业服务费4274.8元，本院予以支持。 关于海韵物业公司主张杨建妹支付2016年6月至2019年7月的公摊水电费217.4元，但其提交证据不足以证明公摊水电费实际支出情况，故本院对该诉讼请求不予支持。 关于户内水费的问题。庭审中杨建妹对2016年9月至2019年9月期间所欠缴的户内水费的吨数为378吨无异议，本院予以确认。因户内水费由海韵物业公司代缴后向杨建妹收取，故杨建妹应向海韵物业公司支付实际产生的户内水费，但海韵物业公司未能举证证明实际代缴的户内水费，亦未能举证证明其主张按2元/吨收取户内水费的依据，故其主张按2元/吨收取无依据，本院不予支持，现杨建妹自认愿意按1.4元/吨标准缴纳户内水费，系对其不利的主张，本院予以确认，故对海韵物业公司诉请杨建妹支付户内水费529.2元（378吨×1.4元/吨），本院予以支持。海韵物业公司主张超出的部分，本院不予支持。 海韵物业公司主张杨建妹支付违约金的诉讼请求。本院认为，双方因公摊水电及户内水费等问题产生争议未能协商解决，故海韵物业公司该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、杨建妹应于本判决生效之日起十日内向福州海韵物业管理有限公司支付物业服务费4274.8元及户内水费529.2元； 二、驳回福州海韵物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由杨建妹负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 邱继莲 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 张晶晶 书 记 员 吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。