福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0622民初1136号 原告：云霄平安物业服务有限公司，住所地云霄县莆美镇宝城小区元光中学南面1A号，统一社会信用代码91350622585303161U。 法定代表人：方炎漳，任总经理。 委托诉讼代理人：郑木生，福建高轩律师事务所执业律师。 被告：杨开聪,男,1968年9月1日出生,汉族，住福建省云霄县，经常居住福建省云霄县云陵镇帝景湾2幢1206号。 委托诉讼代理人：方忠生，云霄县维正法律服务所法律服务工作者。 原告云霄平安物业服务有限公司（以下简称平安物业公司）与被告杨开聪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平安物业公司委托诉讼代理人郑木生，被告杨开聪及其委托诉讼代理人方忠生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平安物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令杨开聪向平安物业公司支付拖欠的物业费（自2017.11.1至2019.11.31日止合计3276元）及公摊水电费(自2017.12.14至2019.12.31日止合计812元)合计4088元，并支付至杨开聪缴清费用时止的滞纳金（滞纳金以尚欠费用为基数，按日千分之一计算，暂计至2019年12月31日为3412.44元）。事实及理由：2015年12月16日，平安物业公司与海祥（云霄）房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由平安物业公司对其开发的海祥·帝景湾项目小区进行前期物业管理。杨开聪作为海祥·帝景湾项目2#1206号住宅的买受人（房屋建筑面积104.97平方米），与平安物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方在协议书中对前期物业服务标准进行了明确规定：约定物业管理服务费收费标准（按建筑面积）为高层住宅1.2元/平方米/月，非住宅1.5元/平方米/月，物业管理费中未计入的公共设施设备（如公共电梯、水泵、公共照明、监控用电及安全设施、消防设施、绿化保洁用水等）运行能耗费用，由业主按实分摊；服务费交纳时间为一季度后半年交纳均可，具体缴费期限由平安物业公司根据实际情况而定；违约责任为从逾期之日起按每月3%交纳滞纳金（按年服务费总额计算）。杨开聪作为海祥·帝景湾项目小区2#1206号住宅的业主，享受了平安物业公司提供的物业服务，却没有按合同约定向平安物业公司交纳物业服务费用，履行业主应尽的基本义务。截止至2019年12月31日，杨开聪址在海祥·帝景湾项目小区2#1206号住宅已累计欠物业服务费3276元，按合同约定计算的逾期滞纳金为2802元；累计欠公摊水电费812元，按合同约定计算的逾期滞纳金为610.44元；以上各项费用合计为7500.44元。期间经多次催要，杨开聪均以各种理由予以搪塞，不予交纳。 杨开聪辩称，一、平安物业公司的物业服务不到位，违约在先，依法应驳回其诉讼请求。平安物业公司出具《前期物业管理服务协议》是平安物业公司篡改海祥·帝景湾项目前期物业服务合同而杜撰的霸王协议，答辩人在购房时发现协议书有问题，因双方持有异议而在协议落款处没有写时间，故该协议答辩人不认同，不应支付违约金。另答辩人承认海祥（云霄）房地产开发有限公司与平安物业公司签订的前期物业服务合同，对照该合同的具体条款，平安物业公司管理服务不到位，在平安物业公司纠正错误履约行为前，答辩人有权暂时拒绝支付物业服务费；二、平安物业公司未能按照前期物业服务合同之约定提供良好的物业服务，违约在先，应切实整改。1.《前期物业服务合同》第三条第（四）款明确写明：（乙方）负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等。平安物业公司将海祥·帝景湾小区业主共有的垃圾收集间私自出租给他人经营烧烤，租金占为己有。而垃圾转运却在小区内另搞所谓的垃圾转运处，严重影响小区的环境卫生。2.《前期物业服务合同》第三条第（五）款明确写明：（乙方）负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理。但小区绿地杂草丛生，有的成为私人的菜园地；非小区业主种菜、浇菜的用水从小区公共水管偷接，但水费均由小区业主分摊，小区景观灯坏了长期没有人维修，景观喷泉形同虚设。3.《前期物业服务合同》第三条第（六）款明确写明：（乙方）负责维护本物业管理区域内的共同秩序并协助做好安全防范工作。而小区多次发生电动车被盗、摩托车汽油被偷，业主的快递邮件被偷等事件。4.平安物业公司自誉物业服务等级标准为三级，但小区门岗值班人员袒胸露背、穿着大裤衩，极不文明；保安因夜间睡岗、与业主发生吵架时有发生。5.漳州市物业服务等级标准（三级）综合服务标准第9条：物业公司每月在管理处公布一次由业主分摊的公共水电等费用详细测算情况；每季度一次在管理处公布涉及住户共用设施设备费用分摊情况和其他物业管理代收代支费用情况。但平安物业公司并未履行。6.小区消防门长年累月紧锁，未做到“消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通”。综上，答辩人请求判处平安物业公司向答辩人支付817.6元（4088元×20%）的违约金，并向答辩人返还此前已支付的物业费2倍即3023元（104.97M2×1.2元/月×12个月×2倍），合计3840.6元；三、平安物业公司的物业管理收费偏高，应适当打八折收取物业费。平安物业公司的收费是云霄县最昂贵的，但服务质量确是最差之一。服务质量偏低，收费标准偏高，明显有失公道。根据平安物业公司的服务质量，应减少物业费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院经审查认定如下：平安物业公司提供的证据1中的《前期物业管理服务协议》、证据2公告照片，经审查，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，前期物业管理服务协议虽没有落款时间，但杨开聪承认其签名的真实性，没有落款时间不影响合同的效力，故杨开聪以此抗辩该协议为无效或效力待定的合同，本院不予采纳，上述证据予以确认。杨开聪提拱的证据2照片，经审查足以证明平安物业公司提供的物业服务存在瑕疵，上述证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月16日海祥（云霄）房地产开发有限公司与平安物业公司签订前期物业服务合同，约定将云霄县海祥·帝景湾的前期物业服务委托平安物业公司进行物业服务管理，合同期限2年（自2016年1月16日起至2018年1月15日止）。杨开聪在购买海祥·帝景湾2#1206号房屋（建筑面积104.97平方米）时与平安物业公司签订了前期物业管理服务协议，约定物业管理费按建筑面积1.2元/平方米.月，交费时间自开发商入住通知书载明的交付使用日（接房之日）开始交纳物业管理费，按一季度或半年交纳均可，具体缴费期限由平安物业公司根据实际情况而定。物业管理费中未计入的公共设施（如公共电梯、水泵、公共照明、监控用电及安全设施、消防设施、绿化保洁用水等）运行能耗费用，由杨开聪按实分摊。同时约定若平安物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，杨开聪有权要求平安物业公司限期改正，逾期未改正给杨开聪造成损失，平安物业公司承担相应的法律责任；若杨开聪违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，平安物业公司有权要求杨开聪补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金（按年服务费总额计算），乙方无正当理由，延期三个月不交服务费、违约金、滞纳金的，平安物业公司有权采取公告形式进行催交，并诉诸法律。审理过程中杨开聪承认所购买的海祥·帝景湾2#1206号房屋尚欠平安物业公司自2017年11月1日至2019年12月31日止的物业管理费3275元及水电公摊费810元。经平安物业公司多次催缴，杨开聪至今未履行缴费义务。 本院认为，杨开聪系云霄县海祥·帝景湾小区的业主及房屋使用人，平安物业公司与海祥（云霄）房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同及与杨开聪签订的前期物业管理服务协议依法对杨开聪具有约束力，杨开聪应当依约履行交纳物业服务费的义务。平安物业公司已提供物业管理服务，杨开聪未按合同约定交纳物业管理服务费已构成违约，依法应向平安物业公司支付自2017年11月1日至2019年12月31日止的物业服务费及水电公摊费。平安物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵，且合同约定的滞纳金畸高，因此平安物业公司主张按所欠费用每日加收日标准的3‰滞纳金的诉讼请求本院不予支持。未有证据证明平安物业的服务给杨开聪造成损失，杨开聪请求平安物业支付违约金及返还物业费的答辩意见不予采纳。 综上所述，平安物业公司请求判令杨开聪支付物业服务费及水电公摊费合法有理，予以支持。对滞纳金部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款规定，判决如下： 一、杨开聪应于本判决生效后十日内支付云霄平安物业服务有限公司截止至2019年12月31日海祥·帝景湾房屋物业管理费3275元及水电公摊费810元合计4085元； 二、驳回云霄平安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由云霄平安物业服务有限公司负担11.4元，杨开聪负担13.6元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 吴素芬 二〇二〇年六月三十日 法官助理 陈雅敏 书 记 员 张集钧 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。