广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤01执异331号 案外人：广州盈锦物业管理有限公司。住所地：广州市黄埔区港湾路516号1401之自编1415A单元。 法定代表人：罗杰明。 委托诉讼代理人：张昆红，广东威戈律师事务所律师。 申请执行人：中捷通信有限公司。住所地：广州市越秀区较场西路21号大院二栋首层。 法定代表人：潘清华，总经理。 委托诉讼代理人：陈育虹，广东启源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪思阳，广东启源律师事务所律师。 被执行人：广州市金佳信通信产品发展有限公司。住所地：广州市黄埔区大沙地东6号第七层706房。 法定代表人：单雪平。 被执行人：广东骏侨投资有限公司。住所地：广州市黄埔区大沙东路6号裕港大厦第柒层701房。 法定代表人：谢福恩。 被执行人：广州市新三一通讯设备有限公司。住所地：广州经济技术开发区东区东澳路1号之一房。 法定代表人：谢惠莲。 被执行人：单雪平，女，1977年4月3日出生，汉族，住广东省增城市。 被执行人：谢福恩，男，1970年3月20日出生，汉族，住广州市黄埔区。 本院在执行申请执行人中捷通信有限公司（以下简称中捷公司）与被执行人广州市金佳信通信产品发展有限公司（以下简称金佳信公司）、广东骏侨投资有限公司（以下简称骏侨公司）、广州市新三一通讯设备有限公司（以下简称新三一公司）、单雪平、谢福恩买卖合同纠纷一案过程中，案外人广州盈锦物业管理有限公司（以下简称盈锦公司）对拍卖广州市黄埔区大沙地东6号B101地下室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年5月9日举行了远程视频听证。案外人的委托诉讼代理人张昆红、申请执行人的委托诉讼代理人陈育虹、洪思阳参加了听证。现已审查终结。 案外人盈锦公司请求：中止拍卖广州市黄埔区大沙地东6号B101地下室房产[产权证号：150059962]。事实与理由：一、盈锦公司系案涉房屋合法承租人，相关《物业租赁合同》已依法备案，本案的执行标的大沙地东6号B101地下室在租赁合同范围内，盈锦公司得以享有案涉房屋的承租权。二、中国广州仲裁委下达了案号为（2018）穗仲案字第27617号的仲裁裁决书，明确指出金佳信公司与盈锦公司于2017年7月13日签订的《物业租赁合同》合法有效，本案的执行标的大沙地东6号B101地下室在租赁合同范围内，因此案涉房屋租赁关系得到了生效仲裁的确认。 案外人盈锦公司向本院提交以下证据：1.（2018）穗仲案字第27617号《裁决书》；2.债权转让协议；3.债权转让通知；4.备忘录；5.收据及银行流水回单；6.物业租赁合同；7.给各租户的通知书。 申请执行人中捷公司称：盈锦公司的主张没有事实和法律依据，中捷公司表示不同意。事实与理由：一、本案执行标的早于2015年7月24日依法抵押给了中捷公司，双方也到房管部门办理了抵押登记手续，而盈锦公司提交的所谓《物业租赁合同》的签订时间是2017年7月13日，在中捷公司的抵押登记办完后两年时间，依法对中捷公司不具有法律效力。二、盈锦公司声称承租本案执行标的已经办理备案登记，但至今没有提交任何一份备案登记的文件供法院审核，盈锦公司根本就没有办理租赁备案登记，盈锦公司对本案执行标的依法不享有合法承租权。三、执行标的具有单独产权，并有单独的不动产登记，法院对执行标的进行拍卖不存在任何障碍，不存在执行标的是大厦的配套设施，仅供大厦的人员使用的情况，盈锦公司的主张是不成立的。 本院查明，关于中捷公司与新三一公司、骏侨公司、单雪平、谢福恩买卖合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2018年12月30日作出（2018）穗仲案字第9513号裁决书，裁决：（一）新三一公司向中捷公司支付货款32270636.53元、利息1937012.93元及逾期利息（逾期利息以欠付货款本金32270636.53元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自2015年12月1日起计至清偿之日止）；（二）新三一公司向中捷公司支付律师费10万元；（三）本案仲裁费289930元由新三一公司承担；（四）中捷公司对骏侨公司名下的位于广州市花都区新华镇建设北路111号202铺及广州市花都区新华镇建设北路111号302铺房产拍卖、变卖所得的价款在1800万元范围内优先受偿；（五）单雪平、谢福恩对上述第（一）（二）（三）项裁决确定由新三一公司应付的款项在6000万元范围内承担连带保证责任。上述裁决发生法律效力后，因新三一公司、骏侨公司、单雪平、谢福恩未履行生效裁决确定的义务，中捷公司向本院申请强制执行，本院于2019年3月25日以（2019）粤01执1572号立案执行。 关于中捷公司与金佳信公司、骏侨公司、单雪平、谢福恩买卖合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2018年12月30日作出（2018）穗仲案字第9514号裁决书，裁决：（一）金佳信公司向中捷公司支付货款19043258元及逾期利息（逾期利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，以欠付货款本金1131200元为基数，自2016年3月3日起计至清偿之日止；以欠付货款本金4740400元为基数，自2016年3月16日起计至清偿之日止；以欠付货款本金8105442元为基数，自2016年3月23日起计至清偿之日止；以欠付货款本金5066216元为基数，自2016年3月24日起计至清偿之日止）；（二）金佳信公司向中捷公司支付律师费10万元；(三)本案仲裁费159514元由金佳信公司承担；（四）中捷公司对骏侨公司名下的位于广州市花都区新华镇建设北街111号102铺的房屋房产拍卖、变卖所得的价款在2000万元范围内优先受偿；（五）单雪平、谢福恩对上述第（一）（二）（三）项裁决确定由金佳信公司应付的款项在6000万元范围内承担连带保证责任。上述裁决发生法律效力后，因金佳信公司、骏侨公司、单雪平、谢福恩未履行生效裁决确定的义务，中捷公司向本院申请强制执行，本院于2019年3月25日以（2019）粤01执1570号立案执行。 关于中捷公司与金佳信公司、单雪平、谢福恩买卖合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2018年12月30日作出（2018）穗仲案字第9515号裁决书，裁决：（一）金佳信公司向中捷公司支付货款7985520元及逾期利息（逾期利息以欠付货款本金7985520元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自2016年3月15日起计至清偿之日止）；（二）金佳信公司向中捷公司支付律师费10万元；（三）本案仲裁费78253元由金佳信公司承担；（四）中捷公司对单雪平名下的位于广州市黄埔区大沙地东6号B101地下室房产拍卖、变卖所得的价款在1000万元范围内优先受偿；（五）在第（四）项裁决确定的物的担保实现后，单雪平、谢福恩对上述第（一）（二）（三）项裁决确定由金佳信公司应付的款项就物的担保不能实现的部分在6000万元范围内承担连带保证责任。上述裁决发生法律效力后，因金佳信公司、单雪平、谢福恩未履行生效裁决确定的义务，中捷公司向本院申请强制执行，本院于2019年3月25日以（2019）粤01执1571号立案执行。 执行过程中，本院以（2019）粤01执1570、1571、1572号执行裁定书轮候查封被执行人骏侨公司位于广州市花都区新华镇建设北路111号102、202、302铺房产及被执行人金佳信公司位于广州市黄埔区大沙地东6号B101地下室房产。因上述房产均是本案申请执行人中捷公司的抵押物，现由广州市黄埔区人民法院首先查封，具有查封效力。经商请移送，广州市黄埔区人民法院将上述房产处置权移送本院执行。 2020年3月13日，本院向中捷公司、金佳信公司、骏侨公司、新三一公司、单雪平、谢福恩、冯浩平、盈锦公司发出（2019）粤01执1570、1571、1572号《财产处置通知书》，通知：“案外人冯浩平就广州市花都区新华镇建设北路111号302铺房产、案外人盈锦公司就广州市黄埔区大沙地东6号B101地下室房产向本院提交租赁合同请求确认租赁关系，并主张租赁期内的租金以被执行人的欠债抵偿。因案外人冯浩平、盈锦公司所提供的租赁合同签订时间均晚于抵押合同签订时间，申请执行人不予认可，且案外人没有提供被执行人所欠债务依据及以债抵租的证据材料。本院将涤除案外人冯浩平、盈锦公司所提的租赁权，拍卖处置广州市花都区新华镇建设北路111号302铺房产、广州市黄埔区大沙地东6号B101地下室房产。”案外人盈锦公司遂提出本案执行异议。 盈锦公司提交以下合同拟证明其承租涉案物业以及租金抵债等： 1.2017年7月10日，广州猎人坊房地产开发经营有限公司（以下简称猎人坊公司）与盈锦公司签订《债权转让协议》，内容：经双方核算，截至2016年9月1日，广东德味食品股份有限公司/谢志东（以下简称德味公司）拖欠租金、管理费及相应滞纳金共计20003058.36元。金佳信公司为德味公司的关联企业，金佳信公司同意对德味公司的上述债务承担连带清偿责任，担保期限为2年。猎人坊公司同意按转让价款10000000元向盈锦公司转让标的债权。 2.2017年7月11日，猎人坊公司、德味公司、金佳信公司、盈锦公司签订《备忘录》，各方同意：盈锦公司向猎人坊公司受让猎人坊公司对德味公司享有的上述债权后，由盈锦公司与金佳信公司签署《物业租赁合同》，金佳信公司将其所有的裕港大厦物业负一楼，二至十五楼租赁给盈锦公司，租赁期限截止至2037年7月31日止。其中2025年7月31日前的租金用于抵偿上述债务，2025年8月1日后的每月租金按租赁合同约定由盈锦公司按时向金佳信公司支付。金佳信公司与裕港大厦租户签订的租赁合同继续履行，租金由盈锦公司予以收取。 3、2017年7月13日，金佳信公司与盈锦公司签订《物业租赁合同》，约定：金佳信公司将坐落位于广州市黄埔区大沙地东6号裕港大厦负一层、二至十五层物业出租给盈锦公司使用。该物业的租赁期限统一截止至2037年7月31日。盈锦公司未提交以上《物业租赁合同》，特别是本案所涉执行标的负一层（地下室）的备案登记手续。 另查明，金佳信公司名下的位于广州市黄埔区大沙地东6号B101地下室，于2015年7月23日办理了抵押登记，抵押权人为中捷公司；于2016年3月21日办理了二次抵押，抵押权人为胡波。 盈锦公司向中国广州仲裁委员会请求裁决金佳信公司向盈锦公司支付裕港大厦801室、1001室、1106/1112室、1108/1113室、1215室、1503室自2017年8月1日起至交付盈锦公司使用之日止的场地占用费。中国广州仲裁委员会确认盈锦公司与金佳信公司之间的《物业租赁合同》有效。 本院认为，本案争议焦点在于是否应当对涉案房产中止拍卖。盈锦公司认为其已从2017年7月13日至2037年7月31日承租涉案物业，是涉案房产的合法承租人，要求中止对涉案房产的拍卖。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。涉案物业已于2015年办理抵押登记，但是盈锦公司主张租赁关系的设立时间为2017年，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。其次，盈锦公司主张对涉案房产负一层（地下室）享有租赁权，但是该租赁关系未办理备案登记手续。再次，关于盈锦公司认为中国广州仲裁委员会已经确认《物业租赁合同》合法有效，其享有租赁权的效力的问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。盈锦公司与金佳信公司之间签订的《物业租赁合同》对签订的双方当事人有效力，但是这一合同的签订未经抵押权人的同意，不得对抗抵押权人，盈锦公司与金佳信公司之间的权利义务关系可以另寻法律途径解决。 综上，盈锦公司的异议请求理由不充分，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人广州盈锦物业管理有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  谢欣欣 审判员  胡伟东 审判员  叶洁靖 二〇二〇年六月二十八日 书记员  宋兰兰 梁献玲