广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初639号 原告：杨昌萍，女，1958年12月27日出生，土家族，住重庆市秀山县。 委托诉讼代理人：何晶，女，1985年10月4日出生，土家族，住重庆市秀山县，系杨昌萍女儿。 委托诉讼代理人：王伟，重庆至立（渝中）律师事务所律师。 被告：防城港彰泰房地产开发有限公司，住所：广西防城港市港口区东兴大道西侧彰泰观江海小区。统一社会信用代码：91450600MA5N9Y2L3L。 法定代表人：姜涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏天喜，该公司职员。 第三人：广西房客网置业有限公司，住所：广西防城港市港口区永福路395号商会大厦10层1011号房。统一社会信用代码：91450600MA5N62BA78。 法定代表人：黄家芝。 委托诉讼代理人：丁振，该公司职员。 原告杨昌萍与被告防城港彰泰房地产开发有限公司（以下简称彰泰公司）、第三人广西房客网置业有限公司（以下简称房客网公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨昌萍的委托诉讼代理人王伟、被告彰泰公司的委托诉讼代理人苏天喜、第三人房客网公司的委托诉讼代理人丁振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨昌萍向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间订立的《“彰泰观江海”商品房定购书》（以下简称《定购书》）；2.被告双倍返还原告购房定金10万元、已付购房款30万元、维修基金8906元，共计408906元；3.被告承担原告因本案诉讼产生的律师费15425元、差旅费634元。诉讼过程中，原告放弃了第一项诉讼请求，理由是原、被告双方没有签订《定购书》。事实与理由：2019年12月27日，原告在第三人的介绍下到被告观江海售楼处购买房屋，经被告员工介绍了解了该楼盘相关情况后，即向被告支付了5万元购房定金，该员工口头承诺了购买楼盘的房号、购房金额、付款方式等。给付定金时，被告未向原告出示《商品房买卖合同》，仅对所购房屋价款、支付方式进行了协议。之后原告又向被告支付了购房款30万元，维修基金8906元。2020年1月23曰，被告公司将编号为FCG2020124744的《广西壮族自治区商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）邮寄给原告，在仔细阅读了合同之后，原告对被告合同载明的相关内容持有异议。具体异议条款为合同附件十二补充协议第四条、对本合同第四条的补充约定（抵押情况）的规定及第五条对本合同第五条的补充约定（房屋权利状况承诺）。原告认为，被告没有理由要求原告同意其用于抵押，该条款不合理，原告予以明确拒绝。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，若被告将原告所购房屋用于抵押，涉案房屋价款总金额是742743元，被告应当向原告支付双倍的赔偿金，但该条款约定被告仅承担逾期付款责任。被告应承担的赔偿责任与原告可能承受的损失相比，双方权利义务差距过大，极不对等。第二，根据合同第八章第二十条关于不动产登记第（二）项的约定，被告将房产证办理时间单方定为730个工作日，不合理更不合法。结合被告关于前述房屋抵押权的约定，原告有理由认为，被告是为了在原告交付购房款后再将原告所购房屋用于抵押融资，并约定长期办证时间为自己争取资金的金周转时间。原告购买该房屋有风险。第三，合同的补充协议第八条关于逾期付款与预期交房的约定、第十条关于商品房相关设施设备交付条件等的相关约定等，原、被告双方的权利义务严重不对等，均是被告设立的霸王条款。原告曾多次与被告员工进行沟通，希望能够修改合同或者退还已付款项，但被告员工告知原告合同是格式合同，无法修改，并且也不明确告知原告返回款项的金额、方式及期限。综上，被告订立合同严重违背诚实信用原则，合同条款均旨在免除自身责任，限制购房者权利，致使买卖双方权利义务严重不对等，被告应依法承担违约责任，原告有权要求被告支付双倍定金10万元，返还购房款30万元、维修基金8906元，并承担原告因本案诉讼产生的合理费用。 被告彰泰公司辩称，1.原告请求其双倍返还定金10万元、已付购房款30万元及维修基金8906元没有事实和法律依据，原告支付定金后，其考虑到原告是外地的，已采取邮寄的方式向原告邮寄了《商品房买卖合同》，原告收到合同后拒绝签订，根据担保法司法解释第一百一十五条规定，原告无权要求返还定金。原告已支付购房款30万元和维修基金8906元，说明原告已履行了合同的主要义务，根据担保法司法解释第一百一十六条规定，原告应按照合同约定履行支付剩余购房款的义务；2.原告请求律师费、差旅费由其承担没有事实和法律依据，请求予以驳回原告的诉讼请求。 第三人房客网公司述称，有22743元购房让利款是其支付给原告的，其余意见与被告的答辩意见一致。 本院经审理认定事实如下：2019年12月27日，原告向被告的POS机刷卡支付5万元。2020年1月20日，原告分别向被告转账30万元、8906元并注明“12栋701杨昌萍首房款”、“12栋701杨昌萍公维金”。被告于2020年1月21日向原告出具了三张《收据》（编号分别为：1507528、1507529、1507530），分别表明收到原告彰泰观江海12栋1-701定金5万元、房款30万元、维修基金8906元。 2020年1月22日，第三人通过梅廷山的账户向被告的POS机刷卡支付22743元，同日，被告向原告出具了一张《收据》（编号：1507534），表明收到原告彰泰观江海12栋1-701房款22743元。 2020年1月23日，被告向原告邮寄了案涉商品房的《定购书》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》等文件，原告于次日签收该邮件。其中《定购书》载明被告为甲方（出卖人），原告为乙方（买受人），并约定了案涉商品房的基本信息及付款时间、双方的义务等内容。甲方落款处无公司印章，经办人处由邹志强签字，被告认可邹志强系代表其公司，乙方落款处无签字。《商品房买卖合同》载明出卖人为被告，买受人为原告，并载明了案涉商品房的基本信息、付款方式及期限、商品房交付条件及时间、双方的违约责任等事项。其中合同第八章第二十条不动产登记约定：……（二）因出卖人原因，买受人未能在商品房交付使用后730个工作日取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第3种方式处理：……3.双方同意不因此解除合同，由出卖人按买受人累计已付购房款的0.1％向买受人支付违约金。合同附件十二补充协议第四条对本合同第四条的补充约定（抵押情况）为：在本合同签订后至房屋产权初始登记完成前，买受人同意出卖人可以对本合同商品房有关的土地使用权或在建工程设定抵押，但出卖人须保证在办理该商品房不动产登记前解除该抵押、注销相应的抵押登记。补充协议第五条对本合同第五条的补充约定（房屋权利状况承诺）为：1.双方一致同意，如该商品房所在土地或在建工程被设置抵押权，但抵押权人同意出卖人出售该商品房、且出卖人已明确告知买受人被设置抵押情况的，则不属于本合同所指的“其他限制转让的情况”；2.出卖人所作告知及承诺是基于签订本合同之时的该商品房权利现状，本合同签订后若出现与所作告知及承诺不一致的，买受人同意不以此为由解除本合同，但出卖人须保证在该商品房具备办理不动产转移登记时不存在因出卖人导致的权利限制，如因此导致出卖人未能在本合同约定的时间内为买受人完成不动产权证办理的，则双方按照关于逾期办理不动产权证的违约责任处理。补充协议第八条对本合同第八条的补充约定（逾期付款责任）为：1.经出卖人充分提示并经买受人同意，因买受人逾期付款的违约责任以本款约定为准，若因买受人逾期付款，导致出卖人解除本合同的，买受人同意按照合同总价款30％向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失（含再次出售时所受的差价损失）。合同解除后续事宜按照本补充协议关于合同解除的相关约定执行。补充协议第十条第2项约定：因政府及其相关部门、第三方（供电、供水、燃气、通信通讯、广播电视企业、单位）原因导致商品房相关设施设备未达到交付使用条件的，出卖人可协助督促有关单位配合并采取相应措施尽快达到交付条件，但出卖人不就该等情形承担任何违约责任。该《商品房买卖合同》落款出卖人及买受人处均无双方当事人的盖章或签字。原告在收到上述《定购书》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》等文件后，因对《商品房买卖合同》上述所列明的条款有异议，认为显失公平，损害了购房者的合法权益，故通过微信或发送书面函的形式与被告进行协商，希望能修改合同条款。被告认为是原告自身对合同条款理解有误，且修改合同版本涉及到房管部门，故未同意原告的修改要求，双方最终未能达成一致意见，未能签订案涉的《定购书》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》等。 另查明，2020年4月10日，原告就本案向本院提起诉讼。2020年5月25日，原告作为委托人（甲方）与重庆至立（渝中）律师事务所作为受托人（乙方）签订了一份《法律事务委托合同》，约定乙方接受甲方委托，指派律师为甲方与彰泰公司在一审、二审（若有）程序中提供法律服务，律师服务费为15425元。同日，重庆至立（渝中）律师事务所向原告开具了一张《重庆增值税普通发票》，载明律师服务费为15425元。2020年5月26日，原告委托诉讼代理人王伟搭乘从重庆飞往南宁的飞机，后从南宁机场搭乘大巴至防城港。 本院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷，经审理，本案案由应为商品房预约合同纠纷。原、被告双方经协商达成了认购案涉商品房的合意，且原告已向被告交纳5万元作为认购定金，被告亦向原告出具了定金收据予以确认。现双方未能就案涉商品房订立《商品房买卖合同》，关于定金该如何处理应视双方为何未能签订《商品房买卖合同》而定。在原告收到被告邮寄的《商品房买卖合同》文本后，原告对合同的部分条款有异议并向被告提出了修改的要求，但被告未同意原告的修改要求。双方均是在平等、自愿原则的基础上协商合同条款，现双方基于各自利益考虑，在无法就《商品房买卖合同》条款达成一致意见且争议条款也未被有权机关认定为违法之前，未能签订《商品房买卖合同》应属于不可归责于双方的原因。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，被告应将收取原告的5万元定金返还给原告，现原告请求被告双倍返还定金，本院不予支持。 关于原告主张返还已付房款30万元及维修基金8906元的问题。本案中，被告在未与原告签订任何书面协议的情况下即向原告收取数额较大的购房款以及房屋维修基金，而原告作为具有完全民事行为能力人的买卖交易相对方未签订书面买卖合同的情况下即向出卖人支付大额购房款项。因双方最终未能协商一致订立《商品房买卖合同》，被告收取原告的购房款30万元及维修基金8906元缺乏事实和法律依据，应予返还给原告。关于第三人提出的22743元为让利款的问题，因原告在本案中未主张处理该笔款项，原告请求被告返还的30万元购房款及8906元维修基金亦未包含第三人主张的22743元，该款项系第三人直接转给被告且原、被告间的商品房买卖未成功交易，故本院在本案中不予处理该笔款项，由各方当事人自行协商处理，协商不成可另案主张。 关于原告主张的律师费及差旅费的问题。因双方对律师费及差旅费的承担并无约定，且本院已认定未订立《商品房买卖合同》是不可归责于当事人双方的原因，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、被告防城港彰泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告杨昌萍返还购房定金5万元、已付购房款30万元、公共维修基金8906元，共计358906元； 二、驳回原告杨昌萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费7673.60元，减半收取计3836.80元（原告杨昌萍已预交），由原告杨昌萍承担596.41元，被告防城港彰泰房地产开发有限公司承担3240.39元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7673.60元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 李明娟 二〇二〇年六月十九日 法官助理 罗 茜 书 记 员 陈 蓉 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。