内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1269号上诉人（原审原告）刘军民，男，1962年3月2日出生，蒙古族，农民，住赤峰市。上诉人（原审原告）田桂华，女，1963年7月5日出生，汉族，农民，住赤峰市。委托诉讼代理人刘军民，男，1962年3月2日出生，蒙古族，农民。被上诉人（原审被告）庞博，男，1997年4月26日出生，蒙古族，农民，住赤峰市。委托诉讼代理人王天龙，喀喇沁旗锦山法律服务所法律工作者。上诉人刘军民、田桂华因与被上诉人庞博房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区喀喇沁旗人民法院（2019）内0428民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。上诉人刘军民、田桂华上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审民事判决，发回重审或改判确认房屋买卖合同无效，被上诉人返还位于赤峰市××旗土地使用证号为喀集建（1991）字第930号土地上所有的房屋及院落。2、由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人之间不属于同一集体经济组织，且被上诉人在与上诉人签订房屋买卖合同之前已经拥有一处宅基地。经过一审查证，上诉人与被上诉人之间属于同村不同组，根据牛家营子村一直以来的发展政策，均以各村民小组为相对独立的集体经济组织，如申请宅基地只能在本小组土地范围内申请；遇到涉及到村民小组重大利益事项需经村民小组会议决定。因此上诉人与被上诉人并不属于同一集体经济组织。此外，被上诉人在与上诉人签订房屋买卖合同之前已经拥有一处宅基地，被上诉人要购买第二处宅地基的目的是因为想将第一处宅基地另作他用。对于上诉人主张的上述事实一审法院并没有查清就做出了判决，严重损害上诉人合法权益。二、一审法院适用法律错误，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同已经违反了法律强制性规定，属于无效合同。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条已经明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此被上诉人在已经拥有一处宅基地的情况下，继续向上诉人购买第二处宅基地的行为，根据合同法第五＋二条第五款之规定，该买卖行为已经违反了法律、行政法规的强制性规定，应属于无效合同。综上，一审法院对违反法律法规的事实视而不见，适用法律错误，上诉人请求二审法院撤销一审判决，依法改判确认房屋买卖合同无效，被上诉人返还位于赤峰市××旗土地使用证号为喀集建（1991）字第930号土地上所有的房屋及院落，并承担一审、二审的诉讼费用。被上诉人庞博答辩服判。刘军民、田桂华向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院确认2017年2月15日刘军民、田桂华与庞博双方签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令庞博返还位于赤峰市××旗土地使用证号为喀集建（1991）字第930号土地上的所有房屋及院落；3、庞博负担诉讼费用。事实与理由：2017年2月15日，刘军民、田桂华与庞博签订《房屋买卖合同》。合同约定，刘军民、田桂华将自有的位于赤峰市××旗土地使用证号为喀集建（1991）字第930号土地上的三间正房、八间平房及院落（四至为：东自院墙外皮邻耕地、南自院墙外皮邻便道、西院墙邻季程布、北自院墙外皮邻耕地）出售给庞博，交易价格190000元。因宅基地的所有权归农民集体所有，农村集体经济组织成员仅对宅基地享有占有、使用的权利，没有处分权。所以刘军民、田桂华无权对土地使用证号为喀集建（1991）字第930号的宅基地进行处分。同时，刘军民、田桂华系牛家营子村十一组集体经济组织成员，所出卖的房屋及院落上的宅基地亦位于11组集体经济组织内，属于11组集体所有。庞博系牛家营子村六组内集体经济组织成员，其不符合土地管理法中关于买买农村房屋及院落属于同一集体经济组织成员的身份条件。同时，《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”本案中，庞博在购买刘军民、田桂华的房屋及院落时，其在牛家营子村六组集体经济组织内已经取得了宅基地，并建造房屋，再次购买刘军民、田桂华的宅基地，违反“一户一宅”原则，损害了牛营子村十一组的权益。因此，刘军民、田桂华与庞博于2017年2月15日签订的《房屋买卖合同》违反了土地管理法中的强制性规定，故请求人民法院确认刘军民、田桂华与庞博房屋买卖合同无效，判令庞博返还房屋及院落。庞博在一审期间辩称，2017年2月15日答辩人与被答辩人所签订的《房屋买卖合同》是在双方平等、自愿的前提下签订的，有被答辩人夫妻二人与答辩人在喀喇沁旗房屋交易管理部门办理产权变更登记时的照片予以佐证，并未违反《合同法》的任何规定，因此该《房屋买卖合同》是合法有效的，不存在合同无效的任何情形，被答辩人应当严格履行合同约定的义务。根据《土地管理法》第六十二条第一款规定，农村一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。由此可知，该法并未禁止农村房屋的买卖和出租。同时根据《民法通则》第七十五条第一款，房屋属于公民的个人财产范畴，公民的合法私有财产不受侵犯。宪法第十三条第一款和第二款也强调国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权，自然有依法对自己的财产占有、使用、收益和处分的权利，其中的处分包括出卖、互易、赠与等方式。从中我们可以看出，农村村民有权利出卖自己的农村的房产。根据现行的《土地管理法》和《农村宅基地管理规定》所规定的，宅基地转让约定根据“地随房走”的原则，也就是房屋出售后，宅基地也是一起转让的。至于宅基地的所有权属于集体，按户分配给集体的成员使用，即买家和卖家必须是一个集体内的。本案中，答辩人与被答辩人系同村村民，并且双方签订《房屋买卖合同》之后，在相关部门合法办理产权变更登记，并取得了房屋产权证，这足以证明答辩人具有买卖涉案房屋的主体资格，并符合《土地管理法》中关于农村房屋买卖规定的所有条件。综上所述，答辩人与被答辩人所签订的《房屋买卖合同》合法有效，应当受到法律的保护，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。故请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。一审法院经审理查明，刘军民与田桂华系夫妻关系，庞博与刘军民、田桂华均系喀喇沁旗牛家营子镇牛家营子村村民，刘军民与田桂华住牛家营子村十一组，庞博住牛家营子村六组。2017年2月15日，刘军民、田桂华将其所有的座落在赤峰市××旗的房屋及院落一处作价190000元出售给庞博，并签订《房屋买卖合同》一份，房屋及院落的价款经双方约定，于2017年2月15日签订房屋买卖合同当日给付100000元，余款90000元于2017年8月20日已经由刘军民、田桂华给付庞博。另查明，刘军民田桂华与庞博双方到不动产登记部门办了变更登记手续，庞博已经于2018年1月18日取得该房屋所有权证。一审法院认为，刘军民与田桂华作为涉案房屋的所有权人，自愿将涉案房屋及宅院以19万元的价格出卖给庞博，是对其自身权利的自由处分，其与庞博签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且双方共同到不动产登记部门变更了登记，因此，该《房屋买卖合同》符合合同法规定的合同有效的一般要件。同时，因涉案房屋为农村房屋，根据“房随地走”的原则，其所有权的转让必然会导致该房屋占用范围内的宅基地使用权亦随之转移。基于宅基地使用权的特殊权利属性，《房屋买卖合同》有效与否还应取决于刘军民、田桂华与庞博是否属于同一集体经济组织的成员。本案中，刘军民、田桂华与庞博属于同村不同组的村民，应结合集体土地的物权归属、发包主体等因素综合衡量双方是否属于同一集体经济组织成员，不应简单以是否属于同一村民小组作为唯一评判依据。故刘军民、田桂华以与庞博系同村不同组的村民，并非同一集体经济组织为由，主张涉案《房屋买卖合同》无效的理由不能成立。在双方办理不动产登记过程中，刘军民、田桂华所在小组负责人及村委会、镇人民政府均已审核同意。刘军民、田桂华也未提供证据证明双方签订的《房屋买卖合同》存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，故涉案《房屋买卖合同》应属有效，刘军民、田桂华要求确认涉案《房屋买卖合同》无效的诉讼请求不能成立，不予支持。由于刘军民、田桂华要求庞博返还房屋及院落的诉讼请求是基于涉案《房屋买卖合同》被确认无效后提出的，根据上述对涉案《房屋买卖合同》的效力认定，刘军民、田桂华的该项诉讼请求亦不能成立，故亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回刘军民、田桂华的诉讼请求。案件受理费4100元，由刘军民、田桂华负担。二审期间，双方均未向本院提供新的证据。二审期间上诉人提交一份调取证据申请书，要求调取被上诉人在牛家营村六组已经有一处宅基地的事实，需要去喀喇沁旗不动产登记中心调取被上诉人不动产权证，证号不知道。被上诉人认为和本案没有关系。本院认为是否调取该证据不能证明其主张合同无效的证明目的，且其一审期间未申请调取，故不予准许。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方争议焦点为二上诉人主张涉案房屋买卖合同无效是否应予支持。经查，刘军民与田桂华作为涉案房屋的所有权人，自愿将涉案房屋及宅院以19万元的价格出卖给庞博，是对其自身权利的自由处分，其与庞博签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且双方共同到不动产登记部门变更了登记，因此，该房屋买卖合同符合合同法规定的合同有效的一般要件。同时，因涉案房屋为农村房屋，根据“房随地走”的原则，其所有权的转让必然会导致该房屋占用范围内的宅基地使用权亦随之转移。基于宅基地使用权的特殊权利属性，房屋买卖合同有效与否还应取决于刘军民、田桂华与庞博是否属于同一集体经济组织的成员。本案中，刘军民、田桂华与庞博属于同村不同组的村民，应结合集体土地的物权归属、发包主体等因素综合衡量双方是否属于同一集体经济组织成员，不应简单以是否属于同一村民小组作为唯一评判依据。故刘军民、田桂华以与庞博系同村不同组的村民，并非同一集体经济组织为由，主张涉案房屋买卖合同无效的理由一审法院认为不能成立，本院认为并无不当。在双方办理不动产登记过程中，刘军民、田桂华所在小组负责人及村委会、镇人民政府均已审核同意。刘军民、田桂华也未提供证据证明双方签订的房屋买卖合同存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，故据此一审法院认为涉案房屋买卖合同应属有效，刘军民、田桂华要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求不能成立，不予支持，本院认为亦无不当。由于刘军民、田桂华要求庞博返还房屋及院落的诉讼请求是基于涉案房屋买卖合同被确认无效后提出的，根据上述对涉案房屋买卖合同的效力认定，一审法院对刘军民、田桂华的该项诉讼请求亦未予支持正确。二上诉人的上诉理由因依据不足，本院依法不予支持。综上，二上诉人的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元由二上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 孟凡林审 判 员 鹿春林审 判 员 武学良 二〇二〇年六月十一日法官助理 赵妍婷书 记 员 吴 桐