福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0503民初3902号 原告：张保强，男，1965年9月25日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告：柳清红，女，1968年3月30日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：王建通，福建志立律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：朱振宇，福建志立律师事务所律师。 被告:泉州市城市建设发展有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道东辅路毓才花苑2号楼2层西侧，统一社会信用代码91350500156100710C。 法定代表人：庄森阳，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：庄宏图，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆细芬，福建闽荣律师事务所律师。 原告张保强、柳清红与被告泉州市城市建设发展有限公司（以下简称“城建公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张保强、柳清红的共同委托诉讼代理人王建通、朱振宇，被告城建公司的委托诉讼代理人庄宏图、骆细芬到庭参加诉讼。审理过程中，双方当事人申请庭外协商期间六个月，后未能协商一致。本院于2019年10月11日中止本案诉讼，于2020年6月1日恢复本案审理。本案现已审理终结。 张保强、柳清红向本院提出诉讼请求：1、判令城建公司协助张保强、柳清红将址于泉州市丰泽区产的不动产权证（含土地登记信息）办理至张保强、柳清红名下；2、判令城建公司向张保强、柳清红支付逾期办理土地使用权证违约金自2003年1月1日起计算至实际协助办理完毕土地使用权证之日止按已付房款950590元的年贷款利率6%计算（暂计至2019年3月31日为926825.25元）；3、本案全部诉讼费由城建公司承担。事实和理由：2001年3月28日，张保强、柳清红与城建公司签订《商品房买卖合同》，张保强、柳清红向城建公司购买址于泉州市丰泽区，合同约定价格为950590元，合同签订后张保强、柳清红按约将购房款全部支付给城建公司，并进行了商品房登记备案。2003年7月1日张保强、柳清红领取了房屋所有权证书，但是该房屋的国有土地使用权证一直无法办理。经张保强、柳清红多次催讨，城建公司均以各种理由推脱。经张保强、柳清红多方了解，城建公司在房地产开发过程中因为超容积率建设原因造成部分房屋无法办理土地证。协助办理房屋权属证书是城建公司的法定义务，同时也是城建公司的合同约定义务，按照《商品房买卖合同》第十五条约定，城建公司作为出卖人应当在房屋交付使用后360日内为张保强、柳清红办理房地产权属证书，如逾期违约应当按照该条第2款约定，按照张保强、柳清红已付房款的1%支付违约金。但是城建公司违约至今时间跨度较长，该约定的违约金严重过低，显失公平，不足以赔偿张保强、柳清红的损失，张保强、柳清红因土地使用权证未办理，影响了以该房产土地的再融资和转让，也使张保强、柳清红享有的物权处于不确定状态，因此违约金约定极少，应当依法予以增加调整。 城建公司辩称，张保强、柳清红的诉求没有事实与法律依据，其要求城建公司协助办理不动产权证没有合同依据，城建公司已向其提交了材料。张保强、柳清红无法取得土地使用权证并非城建公司的原因，城建公司仅有协助义务。关于违约责任，其诉请违约金按年利率6%计算不能成立。城建公司不存在违约，无需承担违约责任，无需支付违约金；且其诉请的违约金早已超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2001年3月28日，张保强与城建公司签订一份《商品房买卖合同》，约定张保强、柳清红向城建公司购买址在丰泽区，房屋总价款为950590元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、非甲方的原因造成买受人无法在规定的期限内领到产权证书的出卖人免责。”上述合同于2001年8月14日在泉州市房产交易管理所登记备案。合同签订后，张保强、柳清红依约付清购房款。庭审中，双方一致确认城建公司于2002年6月22日向张保强、柳清红交付诉争房屋。该房屋于2003年7月1日办理了《房屋所有权证》。 另查明，（1）2002年4月19日，城建公司取得址于泉州市区刺桐东路东侧湖心街北侧、使用权面积为26630.3平方米的《国有土地使用权证》。2005年3月25日，城建公司取得址于泉州市区刺桐东路东侧·湖心街北侧、使用权面积为7552.4平方米的《国有土地使用权证》。（2）2020年3月24日，泉州市自然资源和规划局出具给泉州市不动产登记中心的《交款情况通知单（通知联）》载明：根据我局与城建公司于2020年2月27日签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：泉地【2020】补合4号），该项目超容积率建设面积为24081.34平方米，应补缴土地出让金4812844元，现已全部缴清。（3）2020年5月7日，泉州市不动产登记中心出具一份说明，载明：由于土地分割建档，今收取城建公司址于丰泽区刺桐东路东侧湖心街北侧《国有土地使用权证》二本【泉国用（2005）第200106号、泉国用（2002）字第××号】。 本院向泉州市不动产登记中心函询诉争房屋是否符合办理包含土地登记信息的《不动产权证书》的条件，该中心于2020年6月16日复函称：诉争房屋符合办理包含土地登记信息的《不动产权证书》的条件。 本院认为，张保强、柳清红与城建公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，房屋的权属证明文件包括房屋所有权证及国有土地使用权证，诉争合同中约定的“权属登记”既包括房屋所有权登记，也包括国有土地使用权登记。根据合同约定，城建公司负有协助业主办理诉争房屋不动产权证书的义务。据泉州市不动产登记中心的复函可知，现诉争房屋已符合办理包含土地登记信息的《不动产权证书》的条件，故可以认定城建公司已完成协助办证的义务。对张保强、柳清红诉请城建公司履行协助办证义务的诉求，不予支持。另，张保强、柳清红请求城建公司支付自2003年1月1日起至实际协助办理完毕土地使用权证之日止按已付房款950590元的年贷款利率6%计算的逾期协助办证违约金，但根据合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，即自交房时间2002年6月22日后的第361天起，张保强、柳清红已知道其办证的权利受到侵害，而其直至提起本案诉讼才向城建公司主张违约金，已超过诉讼时效；张保强、柳清红亦未能提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故对其主张的违约金不予支持。对城建公司该辩称，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条第一款、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回张保强、柳清红的诉讼请求。 案件受理费13068元，减半收取计6534元，由张保强、柳清红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  吕千虹 二〇二〇年六月二十九日 书记员  倪淑玲 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。