广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初844号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所：广西桂林市高新技术开发区6号小区1栋6-1号，统一社会信用代码：91450305571813734H。 法定代表人：李仁斌，总经理。 被告：韦桂梅，女，1975年11月29日出生，壮族，住广西桂林市七星区。 原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫公司）与被告韦桂梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富鑫公司的法定代表人李仁彬到庭参加诉讼，被告韦桂梅经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2014年9月1日至2016年2月28日18个月的物业费903.79元、2014年2月1日至2017年10月31日45个月共用水电费421.14元、滞纳金暂计算至2017年12月31日为2571元，共3895.93元（滞纳金从2018年1月1日起按本金1324.93元，按每天千分之三实际计算至付款之日。）2.本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告明确诉讼请求第一项的滞纳金系以每月尚欠物业服务费为基数，按每日千分之三标准，从欠费当月11日起计算至实际付款之日止。事实与理由：桂林市南溪花园小区业主委员会（以下简称南溪花园业委会）于2014年1月25日与原告签订《物业服务委托合同》、2017年1月1日签订《补充协议》、2017年12月20日签订《移交清单》。《物业服务委托合同》约定：物业费收费标准1.非电梯楼住宅房0.45元/平方米/月（建筑面积）；2.电梯楼住宅房0.95元/平方米/月（建筑面积）；3.住宅区办公、经营用房2元/平方米/月（建筑面积）；4.车位使用费⑴自有车位30元/月/个；⑵临时车位80元/月/个；业主应于每月10日前交纳当月费用，逾期不交费的，应自逾期之日起每日按欠费金额的千分之三交纳滞纳金。2014年1月28日至2017年12月31日，原告依约提供了物业服务。2014年2月至2017年10月，原告为南溪花园小区支出共用水费17060.47元、电费161745.3元，合计178805.77元。按照南溪花园业主资料（1-11栋），共有建筑面积为47373.84平方米，每平方米应分摊共用水电费3.77435669元。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十四条、第五十三条以及《中华人民共和国物权法》第八十条规定，原告有权要求被告返还共用水电费。被告系南溪花园4#楼2-5-5号房的业主，其房屋建筑面积为111.58平方米，每月应缴物业服务费50.211元。现被告拖欠原告2014年9月1日至2016年2月28日的物业服务费，2014年2月1日至2017年10月31日的共用水电费。按合同约定，被告应当支付滞纳金。原告多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告韦桂梅未作答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告韦桂梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 2014年1月24日，原告（乙方）与南溪花园业委会（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定（节录）：乙方为南溪花园小区业主提供物业服务；合同期限从2014年2月5日起至2016年12月31日止；物业管理服务费为非电梯住宅房0.45元/平方米/月，电梯楼住宅房0.95元/平方米/月，车位使用费为自有车位30元/月/个，临时车位80元/月/个；乙方按月收取各业主的物业服务费、停车位费，各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用；落实公共设备、设施、公共道路、公共场地、公共绿化、公共外墙及其他属于公共部分的维修养护费用，经费由小区专项维修基金支付（每次一百元以下小维修费由乙方出）；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金。2017年1月1日，南溪花园业委会与原告签订《补充协议》，约定原《物业服务委托合同》继续履行至南溪花园业委会提前六十日告知原告终止或解除合同时止。 查明，2017年12月20日，南溪花园业委会与原告签订《移交清单》，就原告撤出南溪花园小区和移交物业、设备、设施等事项进行约定（节录）：由于富鑫公司当初是提前几天进驻南溪花园小区，为此南溪花园业委会已经通知小区业主，富鑫公司收费到2017年12月31日止。 另查明，2014年2月至2017年10月期间，原告共为涉诉小区垫支公共水费17060.47元，电费161745.3元。根据桂林市房地产测绘中心对南溪花园小区所作的《测计房屋建筑结果报告书》测定，南溪花园小区建筑面积为48994.94平方米，其中9栋、10栋为电梯楼，建筑面积共23705.93元。因此，计算出该小区业主应交共用水电费应为3.6494742元/平方米。 再查明，被告韦桂梅系南溪花园4#楼2-5-2号房的业主，该房屋为非电梯楼住宅房，建筑面积111.58平方米。被告自2014年2月1日起未交纳共用水电费、2014年9月1日起未交纳物业服务费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与南溪花园业委会签订的《物业服务委托合同》、《补充协议》、《移交清单》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为小区业主，是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其应当依约履行合同义务。被告自2014年9月1日起未支付物业服务费，违反合同约定及法律规定。故被告应支付原告2014年9月1日至2016年2月28日期间的物业服务费903.79元（111.58平方米×0.45元/平方米/月×18个月）。 关于原告诉请2014年2月1日至2017年10月31日期间的共用水电费问题。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”本案中，涉诉《物业服务委托合同》、《补充协议》对共用水电费如何分摊未作约定，则根据前述法律规定，各业主负担的共用水电费金额应按照其专有部分占建筑物总面积比例来确定。根据桂林市房地产测绘中心对南溪花园小区所作的《测计房屋建筑结果报告书》测定，南溪花园小区建筑面积为48994.94平方米，本院予以确认。该期间原告为涉诉小区垫支公共水电费共计178805.77元 （17060.47元+161745.3元），由此计算出该小区业主应交共用水电费为3.6494742元/平方米（178805.77元÷48994.94平方米），则被告应支付该期间的共用水电费为407.21元（3.6494742元/平方米×111.58平方米）。原告主张超出407.21元的部分，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告诉请逾期支付物业服务费的违约金问题。根据《物业服务委托合同》约定“各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用……业主欠交物业服务费的，应自逾期之日起每日按欠费的千分之三交纳滞纳金”。本院认为，双方约定的滞纳金性质属违约金，违约金系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，现原告未能举证证明除了物业服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金标准调整为按年利率6%计付，自2014年9月1日起按每期应缴纳物业服务费即50.211元（111.58平方米×0.45元/平方米/月）为基数计算至款项实际清偿之日止。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业服务收费管理办法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 1、被告韦桂梅应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2014年9月1日至2016年2月28日期间的物业服务费903.79元，并应支付逾期付款违约金（违约金以50.211元为基数，从2014年9月11日起计算；以50.211元为基数，从2014年10月11日起计算；以50.211元为基数，从2014年11月11日起计算；以50.211元为基数，从2014年12月11日起计算；以50.211元为基数，从2015年1月11日起计算；以50.211元为基数，从2015年2月11日起计算；以50.211元为基数，从2015年3月11日起计算；以50.211元为基数，从2015年4月11日起计算；以50.211元为基数，从2015年5月11日起计算；以50.211元为基数，从2015年6月11日起计算；以50.211元为基数，从2015年7月11日起计算；以50.211元为基数，从2015年8月11日起计算；以50.211元为基数，从2015年9月11日起计算；以50.211元为基数，从2015年10月11日起计算；以50.211元为基数，2015年11月11日起计算；以50.211元为基数，从2015年12月11日起计算；以50.211元为基数，从2016年1月11日起计算；以50.211元为基数，从2016年2月11日起计算；上述违约金均按年利率6%标准计付至款项实际清偿之日止）； 2、被告韦桂梅应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2014年2月1日至2017年10月31日期间共用水电费407.21元； 3、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告韦桂梅负担。 本判决为终审判决。 审判员 龙 英 二〇二〇年六月十日 书记员 黄丽莎