北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初712号原告：北京桑普电器有限公司，住所地北京市顺义区京顺路西侧金马工业区东侧，统一社会信用代码911101136000093836。法定代表人：龚建文，总经理。委托诉讼代理人：李军，北京市天拓律师事务所律师。被告：北京尚嘉华物业管理有限公司，住所地北京市通州区中山大街35号4号楼1层4-10，统一社会信用代码911101120556446636。法定代表人：田关英，经理。原告北京桑普电器有限公司（以下简称桑普公司）与被告北京尚嘉华物业管理有限公司（以下简称尚嘉华公司）租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桑普公司之委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。被告尚嘉华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑普公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方于2014年12月签订的《场地租赁合同》，由被告清空场地及人员、予以腾退；2．诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：2014年12月，原、被告双方签订《场地租赁合同》，约定：被告租用原告位XX供工业项目使用，租期20年，再赠送30年，共计50年。50年的总租金金额为人民币伍佰万元整。租金分两次支付，2015年12月1日付清。乙方付清租金后，有权在租赁场地上建设生产、办公、经营、宿舍用房及附属设备设施，但需将相关规划设计图纸或资料经甲方书面签字确认，并将正本壹份交甲方备案；建成后可以自行使用或者对外出租，但须书面告知甲方等内容。2019年初，原告发现被告利用租赁场地进行商业开发，并且以“桑普公司职工宿舍”的名义在市场上以“以租代售”的方式，实际上进行房地产的销售。对被告的违法违约行为，原告多次联系被告处理解决，但被告以各种理由一直予以拖延。原告认为双方租赁合同已经明确租赁场地的性质和用途为“土地为集体性质，供工业项目使用”。被告在未事先告知原告、征得原告同意，亦未取得建设规划许可证等合法手续的情况下，将工业项目用地直接用作商业开发，被告的行为违反了国家法律强制性规定，构成根本违约。并且，被告违法进行房地产开发的行为也带来了极大的安全隐患和社会不安定因素，给原告未来正常的生产经营及品牌商誉带来不可预测的风险和不利影响。为此，特根据我国法律规定提出本次诉讼，恳请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求，遏制和制止被告的违法行为，维护原告的合法权益。被告尚嘉华公司既未提交书面答辩意见，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：2014年12月12日，桑普公司（出租方、甲方）与北京尚嘉华商贸有限公司（承租方、乙方，以下简称尚嘉华商贸公司）签订《场地租赁合同》，约定租赁范围为：本项租赁土地包括XX甲方院内，（1）东至甲方东围墙，西至甲方西围墙，南至甲方电热水器生产车间北侧11米处为准，北至甲方食堂北墙；（2）甲方东侧道路：东至甲方东围墙，西至甲方东围墙自东向西8．5米处，南至甲方西围墙，北至机房食堂北侧；场地场地性质与质量：土地为集体性质，供工业项目使用；租赁期限：租赁期限为贰拾年，同时甲方再赠送给乙方叁拾年，合计总有效期限为伍拾年，有效期从2015年8月9日起至2065年8月8日止；因在乙方租赁范围内，甲方原有建筑：（1）食堂（2）库房（食堂西侧）（3）电热水器清洗车间（4）电热水器球磨车闯（5）锅炉房（6）配电室及变压器，由乙方负责改造或迁移异地重建；租赁及交纳方式和相关条件约定：伍拾年共计人民币伍佰万元整，租金分两次付清，第一次付款为自本合同经甲乙双方签字盖章生效之日起3个工作日内，乙方向甲方支付租金300万元，2015年12月1日，乙方向甲方支付租金200万元；租赁标的物所有权归属及管理使用：乙方有权在承租场地上建设生产、办公、经营、宿舍用房及附属设备设施，构筑生产动力用电管线和给水及地下雨水排洪管道和生活污水排放管线，但需将相关规划设计图纸或资料经甲方书面签字确认，并将正本壹份交甲方备案；乙方付清500万元租金并完成甲方原有建筑的迁址重建后，租赁范围内场地和乙方自建其它建筑在乙方承租期限内均归乙方管理和使用，乙方可自行使用或对外出租，甲方在任何情况下均不得干涉；乙方向甲方以外的第三方出租租赁场地或者出租租赁场地内乙方自建建筑物的，须书面告知甲方；甲乙双方中的任何一方发生违反本合同各款之规定的，即为违约，合同还约定了其他权利义务。桑普公司称涉诉场地上原有的库房等建筑是上个世纪九十年代所建，没有建设规划许可手续，锅炉房和配电室是砖混结构，其余大都是彩钢形式，合同签订后，尚嘉华商贸公司将涉诉场地上原有房屋拆除，于2015年至2018年期间建造三栋七层楼房并对外销售，桑普公司主张尚嘉华商贸公司未按照合同约定和土地性质私自建房的行为违反了合同约定，其享有合同解除权，为证明其主张，其提交了涉诉现场照片、网上查询资料截图予以证明。经查，涉诉场地对应的集体土地建设用地使用证为顺集建（98）字第006号，登记的土地使用者为桑普公司，土地类别为非耕地，用途为工业，登记时间为1998年1月16日。尚嘉华商贸公司于2018年10月29日变更名称为尚嘉华公司。桑普公司曾于2019年以租赁合同纠纷为案由将尚嘉华公司起诉至本院，要求解除双方签订的《场地租赁合同》，后于2019年11月6日撤诉。桑普公司称尚嘉华公司已经付清涉诉场地的租金500万元，金马工业区在2019年5、6月份曾对尚嘉华公司的违建行为作出过处理，但不清楚处理方式。因尚嘉华公司称可以办理房屋的合法手续，其曾经一直与尚嘉华公司协商，但尚嘉华公司一直不解决，其才于2019年起诉要求解除合同。涉诉场地上现有大约100-200户人居住在尚嘉华公司建造的楼房里，对楼房的具体销售情况和居住人数不清楚。对于涉诉合同的效力，如果法院认定无效，就相关损失及返还问题另行解决。桑普公司表示尚嘉华公司拆除了原有建筑后已经按照合同约定完成了迁址重建。在本案法庭辩论终结后，我院获得柳春和联系方式并于2020年5月8日与柳春和电话联系，柳春和称其已经从尚嘉华公司离职了，可以帮忙联系让尚嘉华公司律师与我院联系。直至2020年5月19日我院一直未接到尚嘉华公司任何人员电话再次与柳春和联系，柳春和表示再催一下律师回电话。2020年5月20日我院在仍未接到任何电话情况下与柳春和第三次电话联系，要求柳春和提供尚嘉华公司律师电话。柳春和提供了朱庆良律师电话。我院当即与朱律师电话联系，告知其案件情况，要求尚嘉华公司配合法院审理工作。朱律师表示公司混乱、股东分歧，无人管这件事，如果能拿到公司委托手续即于2020年5月25日到我院来。2020年5月25日朱律师并未按约定到我院。2020年5月28日，我院再次与朱律师电话联系，要求朱律师提供尚嘉华公司负责人联系方式，朱律师表示尚嘉华公司不给律师费，所以其无法接受委托。后朱律师表示再与尚嘉华公司负责人沟通一下，尽快与我院联系。2020年6月初我院收到尚嘉华公司寄送委托手续，并应朱律师提供地址将案件诉状及证据材料寄送给朱庆良律师。2020年6月9日，尚嘉华公司寄送答辩状内容为：“尚嘉华公司在2020年4月16日之前从未收到过顺义区人民法院的任何通知和传票。尚嘉华公司按照合同约定履行了全部义务，自用一部分公寓房或者对外转租一部分公寓房，尚嘉华公司未见到原告证据原件，无法对原告提供的证据进行质证。2019年冬天，尚嘉华公司派律师与原告协商过，原告见尚嘉华公司收益很大，狮子大开口，双方无法协商解决。请求驳回原告的诉讼请求。”我院于2020年6月11日向尚嘉华公司发出通知书，要求尚嘉华公司收到我院通知书之日三日内起核实并书面答复我院如下内容：“1．你公司建造的公寓房面积、建筑时间、建造投入资金、公寓房你公司的自用面积是多少、转租面积是多少、转租给多少户、是否办理了建设规划许可手续或施工许可手续？2．你公司是否将相关规划设计图纸或资料经原告书面签字确认并将正本一份交给原告备案？你公司将房屋出租给第三方是否书面告知原告？3．现原告表示公寓房均为违法建设，你公司是否同意拆除建造的所有公寓房？”并告知尚嘉华公司，如不能按时书面回复我院上述内容，将视为尚嘉华公司无法提供建设规划许可手续或施工许可手续；亦视为尚嘉华公司未经原告书面签字确认并备案相关规划设计图纸或资料；还视为尚嘉华公司未将出租给第三方的情况书面告知原告及尚嘉华公司不同意拆除所有公寓房。尚嘉华公司在收到我院通知书后并未书面答复我院询问的上述问题，却于2020年6月17日寄送管辖权异议申请书一份。我院于2020年6月18日出具告知书一份，告知尚嘉华公司，因其提出管辖权异议申请书已经超出了我院指定的提交答辩状期间，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条之规定，我院对尚嘉华公司提出的管辖权异议不予审查。上述事实，有《场地租赁合同》、集体土地建设用地使用证、照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告尚嘉华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了相应的权利。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的部分无效。故桑普公司与尚嘉华公司于2014年12月12日签订的《场地租赁合同》在20年的租赁期内有效，超过20年的部分无效。本案中，依据双方签订的《场地租赁合同》，尚嘉华公司有权在租赁土地上建设生产、办公、经营、宿舍用房及附属设备设施。桑普公司以尚嘉华公司未取得建设规划许可手续将工业用地进行商业开发，违反了国家法律强制性规定为由要求解除租赁合同,但现无证据证实尚嘉华公司所建建筑属于违法建筑，亦无有权部门对上述建筑予以查封或拆除，尚嘉华公司能否取得建设规划许可手续目前处于不确定状态，在此情况下，桑普公司要求解除与尚嘉华公司租赁合同的依据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京桑普电器有限公司与被告北京尚嘉华物业管理有限公司于二〇一四年十二月十二日签订的《场地租赁合同》中租期超过二十年部分无效；二、驳回原告北京桑普电器有限公司的全部诉讼请求。案件受理费四万六千八百元，由原告北京桑普电器有限公司负担（已交纳）。公告费二百六十元，由原告北京桑普电器有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张 蕾人民陪审员  付庆华人民陪审员  勘柏松二〇二〇年六月二十三日法官 助理  王雅菲书 记 员  孙建伟