广东省茂名市茂南区人民法院行 政 判 决 书（2020）粤0902行初16号原告：郭景坤，女，1963年6月4日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区****************，公民身份号码440************929。委托代理人：金彩华，广东公勤律师事务所律师。委托代理人：张梦华，广东粤茂律师事务所实习律师。被告：茂名市自然资源局。住所地：广东省茂名市茂南区*******。法定代表人：梁荣杰，局长。委托代理人：李梅雪，茂名市自然资源局干部。委托代理人：阮传欣，广东海日律师事务所律师。第三人：阮小兰，女，1968年8月9日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区************，公民身份号码440************787。委托代理人：陈冠佑，男，1992年12月23日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***************，公民身份号码：440************436。原告郭景坤诉被告茂名市自然资源局、第三人阮小兰行政登记一案，于2020年1月7日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案后，依法向被告茂名市自然资源局送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告郭景坤及其委托代理人金彩华，被告茂名市自然资源局的委托代理人李梅雪、阮传欣,第三人阮小兰及其委托代理人陈冠佑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭景坤诉称，2002年，茂名市物资集团公司集资建房，将剩余的第八层面向社会销售，原告通过茂名市物资集团公司的吴序即得知该消息后，向茂名市物资集团公司申请购买802房，并按约定向茂名市物资集团公司支付了相应的建车房款和建房款（该事实有收款收据为证）。2004年6月7日，茂名市物资集团公司代原告向茂名市国土资源局申请办理了土地使用权人为“郭景坤”，坐落于茂名市********的土地使用证(证号为茂国用(2004)第00678号）。但该房屋的房地产权证茂名市物资集团有限公司却迟迟未办下，原告多次催促吴序即，均被告知正在办证中，让原告耐心等待，但一直没有新的进展。2019年年初，茂名市物资集团公司的吴序即才把案涉房产证交给原告，告知原告房屋权属人一栏登记错误，让原告自行去被告处办理销证，原告这时才发现原告房屋的房地产权证被错误登记在第三人阮小兰名下，原告多次要求被告撤销案涉房地产权证均遭到无理拒绝。被告未尽审查义务，违反登记程序致使不动产登记记载的权利人与真实权利人不一致的，被告错误颁证的行为已经严重损害了原告作为房屋权属人的合法权益，为了维护原告的合法权利，根据《行政诉讼法》第十二条第（十二）项之规定，特向法院起诉，请求：1、请求法院判令撤销被告颁发给第三人阮小兰的位于茂名市************802号房的粤房地证字第C4882193号房地产权证；2、本案诉讼费全部由被告承担。原告郭景坤向本院提交以下证据：证据1、原告的身份证，证明原告主体适格。证据2、广东公安人口信息查询资料，证明第三人的身份情况。证据3、茂国用（2004）第00678号土地使用权证，证明原告是该土地的使用权人。证据4、收据四张，证明案涉房屋是原告向茂名市物资集团公司支付相应的建房款和建车房款后取得的。证据5、中国建设银行个人活期账户交易明细，证明原告在房屋交付装修后一直在案涉房屋内居住生活。证据6、粤房地证字第C4882221号和粤房地证字第C4882193号房地产权证，证明被告将原告所有的房屋错误登记在第三人阮小兰名下。被告茂名市自然资源局辩称，一、原告的起诉已超过法定起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外”。本案第三人阮小兰于2006年10月11日向原茂名市房产管理局（以下简称“茂名市房产局”）申请将茂名市************802房分割登记至其名下，茂名市房产局经审核后，于2007年11月2日为其颁发粤房地证字第C4882193号《房地产权证》。2002年2月4日，案外人吴序即等21人（包括第三人阮小兰）就涉案房屋涉及的土地已取得茂国用（2002）字第00082号《国有土地使用证》，其中第三人共有分摊面积为21.53平方米。后第三人的土地使用权因转让给原告，该土地使用证已办理为原告名下。被告认为，原告受让第三人的土地后，自2007年11月2日起，就已经知道或应当知道第三人申请涉案房屋登记的事实，但其直至2020年1月才提起本诉，已远远超过上述法律规定期限。为此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的……”之规定，依法应裁定驳回原告的起诉。二、第三人阮小兰对涉案房屋权属来源清楚。2006年7月12日，案外人吴序即向茂名市房产局对茂名市************的八层新建房屋申请确认所有权登记，并以龙盛、何日培、朱裕强、朱裕光、梁林稳、梁华耀、黄前源、黄岳强、郑彪、林敬、杨伟令、谭世雄、黄杏荣、林万清、阮小兰、杨华耀、何以聪等人作为房地产的共同共有人，后茂名市房产局为其颁发粤房地证字第C4882180号《房地产权证》，占有房屋份额为共同共有。2006年7月12日，上述房产共同共有人签订《私人住宅楼分房协议》，其中第三人阮小兰分得茂名市************802号房。2006年10月11日，第三人阮小兰向茂名市房产局提交委托书、测绘勘察表、身份证复印件、《私人住宅楼分房协议》等材料，申请将茂名市************802*分割登记至其名下，建筑面积为112.81平方米。茂名市房产局经审核后，于2007年11月2日为其颁发粤房地证字第C4882193号《房地产权证》。三、涉案行政行为事实清楚、程序合法。（一）涉案行政行为事实清楚。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”在本案中，第三人阮小兰已向茂名市房产局提交《茂名市房地产登记申请书》、《测绘勘验》、《私人住宅楼分房协议》、《委托书》、粤房地证字第C4882180号《房地产权证》、身份证复印件等相关材料，作为申请将涉案房屋变更登记到其名下的依据，茂名市房产局经审核后，认为其申请符合上述规定的形式要件，后同意作出土地登记，该行政行为事实清楚。（二）涉案行政行为程序合法。鉴于第三人阮小兰对涉案房屋权属来源清楚，界至清晰，手续完备。为此，被告受理第三人的房产登记申请后，经履行受理登记申请、权属审核、核准登记等程序，为其登记发证程序合法。综上所述，原告的起诉已超过法定期限，第三人阮小兰对涉案房屋权属来源清楚，涉案行为事实清楚、证据充分、程序合法。恳请法院查明事实，裁定驳回原告的起诉。被告茂名市自然资源局向本院提供以下证据、依据。证据：证据1、（1）《茂名市房地产权登记申请书》；（2）《茂名市房地产权登记审批书》；（3）房地产权证存根；（4）建设工程规划许可证；（5）建设工程施工许可证；（6）国有土地使用证；（7）身份证及委托书；（8）私人住宅楼分房协议；（9）办证收费计价表；（10）证明；（11）建设工程放线平面图；（12）关于新建楼房房号登记的申请，证明（1）第三人提交的房地产权登记材料符合《广东省城镇房地产权登记条例》第九条的规定；（2）第三人对涉案房屋的权属来源清楚。证据2、（1）房屋测绘勘察表；（2）估价报告；（3）《茂名市房地产权登记审批书》，证明被告根据第三人的房地登记申请，经履行档案调查、房地登记审批、权属审核程序后，依法对涉案房屋进行登记完全合法。依据：《城市房屋权属登记管理办法》第四条、第五条、第六条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十七条、第十八条、第二十条。第三人阮小兰述称，对于第三人阮小兰办理的粤房地证字第C4882193号《房地产权证》，是由第三人阮小兰委托吴序即全程办理，各项办证审批手续上需要签的名都是第三人阮小兰所签，第三人不同意撤销被告颁发给第三人阮小兰的《房地产权证》。第三人阮小兰向本院提供以下证据：国有土地使用权转让合同，证明该合同不是阮小兰所签，阮小兰也未委托任何人办理使用权证过户，阮小兰未收到过合同中提出的转让金。经庭审质证，原告郭景坤、被告茂名市自然资源局及第三人阮小兰发表如下质证意见：原告郭景坤对被告茂名市自然资源局提交的证据的质证意见：对证据1（1）、（2）的真实性、关联性、合法性不予认可，该材料明显是为了方便而随意写的，其中第5页的房地产中的房地产所有权来源情况中的阮小兰的签名不是其本人所签。对证据1（3）的合法性不予认可，该证将原告的房屋错误登记在阮小兰名下是违法的。对证据1（4）、（5）的真实性、关联性、合法性无异议。对证据1（6）的真实性、合法性无异议，关联性已证实该地已转让给原告。对证据1（7）身份证的真实性、关联性、合法性无异议，委托书的真实性、关联性、合法性不予认可，该委托书上阮小兰的签名不是其本人所签，而且该委托书上的委托内容是委托领取房产证，并非是委托办理房产证，吴序即用该委托书用于办证，已超出委托书委托的权限范围。对证据1（8）的真实性、关联性、合法性不予认可，上面的阮小兰签名不是其本人所签。对证据1（9）、（10）的真实性、关联性、合法性不予认可，将涉案房屋登记在阮小兰的名下是错误的。对证据1（11）、（12）的真实性、关联性、合法性无异议。对证据2（1）、（2）、（3）的真实性、关联性、合法性不予认可，将涉案房屋登记在阮小兰名下是错误的。原告郭景坤对第三人阮小兰提交的证据的质证意见：对证据的真实性无异议，转让合同上“阮小兰”三个字是阮小兰本人所签，至于转让金是转给国土局收的，不是转给阮小兰收的。被告茂名市自然资源局对原告郭景坤提交的证据的质证意见：对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该国有土地使用证登记的权利主体与涉案房屋登记的权利人无关。证据4的真实性无法确认，对合法性及关联性有异议，该收款收据没有相应的房屋购买协议或转让协议作为依据，而且该证据只能证实原告与茂名市物资集团公司的合同关系，属于合同之债，不能作为物权登记的依据，况且原告由始至终未向被告申请涉案房屋的产权登记，其申请撤销涉案房产证没有依据。证据5的真实性由法院审核，对合法性和关联性有异议，该证据与涉案房产登记没有关系。对证据6的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，原告提供该证据不能证实被告是错误登记涉案房屋给第三人。被告茂名市自然资源局对第三人阮小兰提交的证据的质证意见：证据的真实性、合法性由合议庭认定，对关联性有异议，第三人申请涉案房屋登记时已经提供了其本人作为权利人的国有土地使用证作为涉案房屋登记的依据，因此，该转让合同与涉案登记是否合法没有任何关联性。土地使用权的转让款是不需要交给国土局的，是由受让人支付给转让人的，国土局是不收取该转让金的。第三人阮小兰对原告郭景坤提交的证据的质证意见：对证据1无异议。对证据2有异议，不是本人。对证据3存在异议，原权属人是阮小兰，是在阮小兰未经同意或不知情的情况下转让给原告。证据4的真实性无法确认，对合法性及关联性有异议，该收款收据没有相应的房屋购买协议或转让协议作为依据，而且该证据只能证实原告与茂名市物资集团公司的合同关系，属于合同之债，不能作为物权登记的依据，况且原告由始至终未向被告申请涉案房屋的产权登记，其申请撤销涉案房产证没有依据，收据与房产无关联。证据5的真实性由法院审核，对合法性和关联性有异议，该证据与涉案房产登记没有关系。对证据6的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，原告提供该证据不能证实被告是错误登记涉案房屋给第三人。第三人阮小兰对被告茂名市自然资源局提交的证据的质证意见：对被告提供的证据无异议。本院对上述证据认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证，对有争议的证据和事实，本院结合查明及本院认定部分予以综合认定。经审理查明，案涉房屋位于茂名市************802房。2001年，茂名市物资集团公司为解决职工的住房困难，由当时的集团工会主席吴序炽（又名吴序即）负责集资建房事宜，让职工报名参与集资合作建房，当时包含吴序即和第三人阮小兰在内共18人参与合作建房。阮小兰等18人于2002年2月4日取得《国有土地使用证》，其中阮小兰的证号为茂国用（2002）字第00082号。阮小兰等18人于2002年3月13日分别取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，楼房于2003年4月竣工并经验收合格。2006年7月12日，阮小兰等18人向原茂名市房产管理局提出确认所有权登记申请，并向原茂名市房产管理局提交《建设工程规划许可证》、《建设工程放线平面图》、《建筑工程施工许可证》、《集资户名单证明》、《关于新建楼房房号登记的申请》、《委托书》、《私人住宅楼分房协议》、《茂名市房地产交易鉴证价格确认鉴证表》、《办证收费计价表》、《关于茂名市**********的房地产价格评估报告》、《国有土地使用证》等资料。原茂名市房产管理局于2007年1月15日受理阮小兰等18人提出的申请。2006年10月11日，阮小兰向原茂名市房产管理局提出变更登记申请，并向原茂名市房产管理局提交《委托书》、《房屋测绘勘查表》、《私人住宅楼分房协议》等资料。原茂名市房产管理局于2007年1月16日受理阮小兰提出的申请。原茂名市房产管理局受理后经审核,于2017年11月2日予以核准登记,分别向阮小兰等18人核发粤房地证字第C4882180号《房地产权证》，权属人为吴序即，占有房屋份额为共同共有。其中阮小兰取得案涉房屋的《房地产权证》证号为粤房地证字第C4882193号。原告认为，被告向阮小兰核发粤房地证字第C4882193号《房地产权证》的行为侵害其合法权益，遂于2020年1月7日向本院提起行政诉讼。另查明，第三人阮小兰在合作建房过程中，因一直未向茂名市物资集团公司缴交集资款，茂名市物资集团公司同意由原告郭景坤顶替阮小兰参与集资合作建房。原告郭景坤于2002年7月24日向茂名市物资集团公司缴交建房款95000元、车房款10000元，2003年3月5日向茂名市物资集团公司缴交建房款15000元，2004年3月11日向茂名市物资集团公司缴交建房款2405.59元。案涉房屋竣工后，由茂名市物资集团公司于2003年交付原告郭景坤使用至今。原告郭景坤2004年6月7日通过买卖的方式取得第三人阮小兰名下的国有土地使用权，并获颁发茂国用（2004）字第00678号《国有土地使用证》。再查明，因机构改革，茂名市人民政府组建茂名市自然资源局，茂名市房产管理局的职责由茂名市自然资源局行使。本院认为，一、关于原告的起诉是否超过起诉期限的问题。被告茂名市自然资源局辩称原告受让第三人的土地后，从2007年11月2日起，就已经知道或应当知道第三人申请案涉房屋登记的事实，但其直至2020年1月才提起本诉，故其起诉已超过起诉期限。本案中，被告并没有提供证据证明原告自2007年11月2日起就知道本案被诉的房屋登记发证行为。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十五条“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但最长不得超过行政诉讼法第四十六条第二款规定的起诉期限”的规定，原告于2020年1月7日提起本案诉讼，没有超过法定的起诉期限。二、关于本案行政行为的合法性问题。被诉颁证行为发生于2007年11月2日,应适用当时生效的原《城市房屋权属登记管理办法》（2001修正）。《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定,房屋权属登记依以下程序进行：(一)受理登记申请；(二)权属审核；(三)公告；(四)核准登记，颁发房屋权属证书。本条第(三)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。第二十七条规定，登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。故登记机关在办理房屋登记时应当对权属是否清楚、产权来源资料是否齐全进行审查。在房屋登记工作中权属审核是房屋登记机关的重要职责,也是颁发房屋权属证书的重要依据。本案中，案涉房屋由阮小兰等18人合作参与建设，并以阮小兰等18人的名义取得了建设房屋的相关手续，阮小兰个人亦已取得《国有土地使用证》。房屋建成后，阮小兰等18人为新建的位于茂名市*************房申请权属登记，并按照《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定向被告提交了国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证以及其他有关的证明文件等材料。阮小兰个人亦依照《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定向被告提交房屋测绘勘查表、私人住宅楼分房协议等材料。被告经审查后，认为权属来源清楚，同时向阮小兰等18人核发粤房地证字第C4882180号《房地产权证》，向阮小兰核发粤房地证字第C4882193号《房地产权证》并无不当。原告主张已取得案涉房产的权属，根据原告提供的《国有土地使用证》、收据、银行明细等证据，仅可证明原告、阮小兰、茂名市物资集团公司之间存在债权债务关系，不能证明原告已取得案涉房产的权属，由于债权债务关系不属行政案件审理范围，原告可另寻法律途径解决三者之间的纠纷。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定,判决如下：驳回原告郭景坤的诉讼请求。案件受理费50元，由原告郭景坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  刘映霞审 判 员  陈文锋人民陪审员  刘秀媚二〇二〇年六月十二日书 记 员  柯凤群附本判决适用的相关法律：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。