广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0305执异41号 案外人程燕，女，1985年9月14日出生，汉族，住桂林市七星区。 案外人俞兆喆，男，1984年11月9日出生，汉族，住桂林市七星区。 申请执行人董慧娟，女，1949年4月11日出生，汉族，桂林市象山区。 委托代理人黎振宇，广西桂宁律师事务所律师。 被执行人李俊，男，1982年6月7日出生，汉族,现住广西宾阳县。 被执行人瞿华，女，1990年9月2日生，苗族，住桂林市七星区。 本院在执行董慧娟申请执行李俊、瞿华房屋买卖合同纠纷一案中,案外人程燕、俞兆喆，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查,于2020年6月18日举行了听证。案外人程燕、俞兆喆，申请执行人代理人黎振宇参加了听证，被执行人李俊、瞿华未参加听证，现已审查终结。 案外人程燕、俞兆喆称：执行法院在执行董慧娟与李俊、瞿华房屋买卖合同纠纷一案中,作出（2020）桂0305执415号之二执行裁定书,裁定拍卖被执行人李俊位于七星区××路××小区××号房屋（不动产权第××号）。因案涉房屋是案外人通过中介于2018年12月19日和李俊签订了二手房买卖协议,协议约定李俊将案涉房屋卖给我们,总价款165万元。按协议约定我们当日支付李俊定金20万元,2018年12月26日又支付79万元给银行帮李俊解押，该房产于2019年1月15日完成撤押，并于1月20日交付于异议人，现异议人已经居住在该房屋。因被执行人的债务纠纷导致该房产于12月27日被执行法院查封，无法办理过户手续。该房屋属于异议人生活必须财产，根据法律不得作为执行标的物。另外因被执行人严重违反了诚实信用原则，也违反了二手房买卖协议的约定，损害了异议人的合法权益，异议人于2019年2月19日向执行法院起诉。执行法院于2019年4月30日在（2019）桂0305民初894号民事判决书中判决异议人与被执行人李俊继续履行双方于2018年12月19日签订的二手房买卖协议。被执行人李俊向异议人支付违约金35640元。异议人对于房屋的查封并不知情，且房屋是在我们完成银行解压之后才查封的，无法过户的原因也不是由于异议人的原因造成无法过户。根据《最高人民法院关于处理执行异议、复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定，我们已经按照买卖合同的约定支付了99万，涉案房屋的价格是165万，且我们在查封之前签订了商品房买卖合同并实际占有了涉案房屋，且不是由于买受人的原因造成不能过户。而且符合上述规定的第二十九条规定，异议人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;异议人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；异议人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十,便能够排除执行。因此,请求执行法院停止拍卖涉案房屋。 申请执行人董慧娟称：异议人要求停止对案涉房屋的拍卖无事实及法律依据。一、异议人提出停止拍卖的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。本案中，首先，异议人虽然在案涉房屋查封前与被执行人签订了《二手房买卖协议》，但该协议是无效的。根据我国《物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”、《担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”转让抵押财产的原则上应当无效的规定，由于案涉房屋在出售给异议人前已经抵押给广西桂林漓江农村合作银行，该转让行为并未得到银行的同意，故应当认定转让行为无效，故协议因违反法律的强制性规定而无效。其次，异议人系在人民法院查封后占有案涉房屋的，这既有亦生效裁判文书的确认，异议人也予以认可，所以并不符合上述司法解释第二十八条第二项之规定。再次，异议人并未支付全部价款，虽表示愿意将剩余房款交付法院执行，但至今未有任何行动，因此也不符合上述第三项的规定。最后，由于异议人的原因导致案涉房屋未能办理过户登记。案涉房屋在出售给异议人时已经抵押给了广西桂林漓江农村合作银行，异议人应当知晓该房屋不可能马上办理过户登记，因为先要解除抵押，而且能否解除抵押尚不能确定，即便可以解押也需要一定的时间，作为一个理性的买受人，异议人理应等房屋解押后再与被执行人进行交易或者支付购房款，然而，异议人自甘冒险在未解押的情况下，毫无考虑的将近百万元交付给被执行人，造成案涉房屋别说办理过户登记就连至房管部门网签（面签）房屋买卖合同都无法办理，因此异议人应当为自己的过错承担相应的法律后果。二、异议人提出的停止拍卖的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。上述司法解释第二十九规定针对的是特定而明确的主体，即从开发商处购房的买受人，异议人购买的是被执行人李俊的房屋，并非从开发商处购买，虽然有房屋中介的撮合，但房屋中介毕竟与开放商有本质区别，故不能适用第二十九条排除本案的执行。三、异议人提出的停止拍卖的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定。本案中，案涉房屋并未办理预告登记，也未向房管部门网签（面签）房屋买卖合同，房管部门尚未收到异议人和被执行人的任何有关于转移登记的申请材料，故该房屋仍登记在被执行人名下，属于被执行人的财产。虽然异议人提出执行法院已经判决异议人与被执行人签订的二手房应继续履行，故异议人享有优于申请执行人的权利。这是没有任何事实及法律依据的，案涉房屋仍登记在被执行那个人名下，且上述判决并未涉及房屋权属问题，故仍属于被执行人的财产，异议人对房屋不享有物权。综上，异议人的执行异议申请没有事实及法律依据，请求人民法院裁定驳回其异议。 本院经审查查明，本院在执行董慧娟申请执行李俊、瞿华房屋买卖合同纠纷一案中,作出（2020）桂0305执415号之二执行裁定书,裁定一、拍卖被执行人李俊所有的位于桂林市××星区××路××号彰泰•睿城X栋X－X－XX号房屋；二、拍卖被执行人李俊所有的位于桂林市××星区××区××、××号房屋两套。案外人程燕、俞兆喆对本院裁定拍卖被执行人李俊所有的位于桂林市××星区××路××号彰泰•睿城23栋2-9-02号房屋不服,认为涉案房屋虽然登记在被执行人李俊名下,但是符合《最高人民法院关于处理执行异议、复议案件若干问题的规定》的第二十八条及第二十九条规定，且经执行法院（2019）桂0305民初894号民事判决书判决李俊继续履行涉案房屋买卖协议,并向执行法院申请执行等理由,而向本院提出书面异议,请求执行法院停止拍卖涉案房屋。 另查明，异议人程燕、俞兆喆为夫妻关系。于2018年12月19日通过中介和李俊签订了二手房买卖协议。协议约定李俊将位于七星区××路××小区××单元××号房屋卖给异议人,总价款165万元。协议签订当日异议人支付李俊定金20万元。2018年12月26日,异议人又支付79万元给李俊到银行为涉案房屋解除抵押登记。2018年12月27日,执行法院根据申请人董慧娟诉前财产保全申请，作出（2018）桂0305财保24号民事裁定书查封了涉案房屋。2019年1月20日异议人接收并占有涉案房屋。 再查明，异议人程燕、俞兆喆发现执行法院查封涉案房屋后,于2019年2月19日,起诉被执行人李俊。执行法院作出（2019）桂0305民初894号民事判决书,在“立即办理涉案房屋的过户手续的条件不成就,待条件成就后原告可另行主张”的基础上,判决被执行人李俊继续履行涉案房屋的二手房买卖协议并向异议人支付违约金35640元。该判决生效后,异议人程燕、俞兆喆于2020年6月8日向执行法院申请执行。异议人程燕、俞兆喆至今未将涉案房屋剩余价款交付执行法院。 本院认为，异议人虽然在案涉房屋查封前与被执行人签订了《二手房买卖协议》，但是,异议人系在人民法院查封后才占有案涉房屋,且未支付全部价款，至今未将剩余房款交付执行法院。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的权利能够排除执行的情形。异议人与被执行人签订的案涉房屋是《二手房买卖协议》，非登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房,不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的规定。异议人依据（2019）桂0305民初894号民事判决书向执行法院申请执行,无涉案房屋过户的执行内容。因此,案外人要求停止对案涉房屋的拍卖无事实及法律依据,其执行异议本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人程燕、俞兆喆的执行异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张兴华 人民陪审员  吴丽琳 人民陪审员  马征芬 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  邹 华