广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终752号上诉人（原审被告）：黄细校，男，1966年12月2日出生，汉族，住肇庆市高要区************队车轮元里79号。委托诉讼代理人：张荣荣，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑艺，广东山丰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：肇庆市高要区金利镇金一社区***经济合作社，住所地肇庆市高要区金利镇。负责人：黄汝开，系该社村民小组长。委托诉讼代理人：黎倩、刘劼，广东勤思进律师事务所律师。上诉人黄细校因与被上诉人肇庆市高要区金利镇金一社区***经济合作社（下简称***社）确认合同无效纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2018）粤1204民初972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄细校及其委托诉讼代理人张荣荣、被上诉人***社的委托诉讼代理人黎倩、刘劼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄细校上诉请求：1.撤销一审判决，驳回一甲五社的全部诉讼请求，确认《土地租赁合同》合法有效；2.一甲五社承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、案涉土地的权属明确为一甲五社，一甲五社有权出租土地。根据一甲五社的负责人黄汝开接受询问以及金一居委会、肇庆市高要区*************的相关答复，案涉土地是一甲村依法分配给一甲五社的，因此案涉15亩土地的权属明确为一甲五社，一甲五社作为所有权人有权签订处分土地的《土地租赁合同》。二、《土地租赁合同》的内容未违背法律，签订程序合法，因此是合法有效的合同，依法应受到法律的保护，一审法院认为《土地租赁合同》无效没有事实与法律依据。1.结合合同内容，黄细校签订合同使用案涉土地用于堆放建材、沙石等对土地进行开发利用，本案的案由是土地租赁纠纷而非土地承包纠纷，不应适用农村土地承包法相关规定，应适用合同法中关于租赁合同的相关规定。2.《土地租赁合同》签订程序合法，没有违反法律强制性规定而导致无效的情形，一甲五社就案涉合同签订召开村民小组代表会议，是一甲五社真实意思表示，一甲五社没有充分的证据证明其在签订合同时未取得村民会议同意。黄细校作为善意合同相对人，在一甲五社负责人签名属实的情况下，完全有理由相信一甲五社签订合同是真实合法有效。三、一甲五社作为一审原告不适格，黄汝作为村组长，应当是执行村民会议的决定，起诉状上没有黄汝开的签名即该诉讼行为并不是村民会议的一致决议。事实上，黄汝开对于提起本案诉讼是不认可的。2017年12月8日会议记录显示一甲五社的五名代表签名同意出租，而2018年3月28日工作记录显示签名不同意出租，这违背诚实信用原则。四、《土地租赁合同》已实际履行，一甲五社一直以行为表示对签订合同的认可，因此签订案涉合同是一甲五社真实意思表示，案涉合同是合法有效的。黄细校已按约支付押金及2018年度的租金19500元，一甲五社在本案诉讼之前均没有对《土地租赁合同》提出异议；关于三分之二以上村民成员签名同意的规定仅是属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，目前法律没有明确未经三分之二以上村民成员签名同意合同无效，结合黄细校投入大量经济建设成本，继续履行合同不损害国家利益等情况，为保护市场各方利益平衡和维护交易稳定，《土地租赁合同》不宜认定无效。退一步说，即使案涉合同被认定无效，导致合同无效的过错在于一甲五社，请二审法院依法认定黄细校损失并判决一甲五社作出相应的赔偿。综上所述，请二审法院查明事实，撤销一审判决，公平处理本案。一甲五社口头答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回黄细校的上诉请求。理由如下：一、案涉出租土地部分确实登记在一甲五社名下，部分土地没有在不动产部门作登记，未经登记部分一直由一甲五社使用。二、案涉土地租赁合同违反法律强制性规定，程序违法，一审判决该合同无效正确。无论是土地承包还是土地租赁都涉及村民利益的相关事项，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条规定，涉及村民利益的事项，经村民会议讨论决定方可办理。一甲五社与黄细校签订的土地租赁合同，从没有经过村民会议或者村民代表会议决定，因此程序不合法。三、黄细校提供关于2017年12月8日的村民小组代表会议和2017年12月14日的村民小组会议证据是不合法的，其作出的决议无效。第一，从形式上看，上述会议记录均没记载在《村（居）民委员会工作记录本》上，仅仅记载在一张A4纸上，不符合村民小组或者村民代表会议的形式。第二，针对2017年12月8日的所谓决议，其中只注明出租事项，没有最终的会议决议内容，另外A4纸以及2017年12月8日的餐费收据可得知黄细校提供所谓的村民代表决议就是各个村民代表同意黄汝开报销餐费，不涉及出租案涉土地的相关事宜。第三，针对2017年12月14日的所谓村民标准会议，该文件在形式、参与人数以及通过人数上均不符合法律规定，同样属于无效。第四，根据2018年11月23日金一居委会复函可知，出租案涉土地之前金一居委会不知情，也从未派人参加相关会议，证实金一居委会没有召开关于出租案涉土地的会议，更没有公开招投标，因此可以证明案涉土地的出租是没有经过民主议定程序公告，程序违法。四、一甲五社是适格的诉讼主体，本案因为负责人黄汝开利用职务之便与黄细校签订合同，村民发现黄细校进行填土，马上要求一甲五社召开村民代表会议终止了合同，且当时合同履行不到3个月，并非黄细校所称的合同已经履行。综上所述，案涉土地租赁合同程序违法，严重损害一甲五社和村民的利益，请二审法院驳回黄细校的请求。一甲五社向一审法院起诉请求判令：1.确认一甲五社与黄细校于2017年12月21日签订的《土地租赁合同》无效，并从确认无效之日起十天内腾退场地给一甲五社；2.本案诉讼费用由黄细校承担。一审法院认定事实：2017年12月21日，一甲五社作为甲方在落款处盖章并由该社负责人黄汝开签名，黄细校作为乙方在落款处签名、捺印，签订了一份《土地租赁合同》，约定“甲方现有乪田土地（土名）共15亩，出租给乙方使用”，并约定以下主要条款：“一、租期时间10年由2018年1月1日至2027年12月31日止每亩租金1300元正，第三年递增10%第六年后递增20%。二、乙方交给甲方押金每亩300元，承包期满甲方退回押金给乙方。三、签定合同起乙方每年必须交租金后使用土地，如乙方超期不交租金甲方有权终止合同，并没收押金。四、乙方堆放建材、沙石等，一切费用均由乙方自付，但绝不能做有危害性的营业……。六、承包期内，因国家集体需要征用本土地，乙方应服从征用，该土地补偿款归甲方所有。七、合同期满后，除乙方所有建筑物不能拆除，土地范围内的生产作物，由乙方10天内自行搬清，如乙方逾期不搬清的没收押金。八、本合同不因甲方法定代表人或负责人变更而失效。九、合同期满，同等条件下甲方要优先租给乙方……。”合同签订后当日，黄细校即支付了押金4500元和2018年度租金19500元给一甲五社，该社亦依约将上述15亩土地交付给黄细校。直到2018年3月23日、29日，一甲五社共十名村民代表召开会议，除两名村民代表弃权外，其余八名村民代表一致同意通过法律途径将上述合同予以终止，该社遂于同年5月21日诉至一审法院。一审法院依职权先后向相关行政管理部门调查取证：（一）肇庆市高要区*******于2018年12月6日复函一审法院，结果为：坐落于一甲五社乪田（土名）中的15亩土地未在该局办理土地使用权登记。（二）肇庆市国土资源局高要分局金利中心国土资源所于2018年12月24日复函一审法院，结果为：位于一甲五社乪田（土名）中的15亩土地所有权属单位及土地类型的情况，经现场数据分析该土地利用现状为坑田水面、水工建筑用地及村庄用地，土地利用规划（分类）为城镇用地、水工建筑用地及坑塘水面，土地权属单位该所未查明。（三）肇庆市高要区金利镇规划建设局于2019年1月28日复函一审法院，结果为：位于一甲五社乪田（土名）中的15亩土地原为高要区农林水务局管下金安围外西江河滩涂地，后因金安围加固改弯取直后形成，依法滩涂用地属于国有土地，已纳入高要区金利镇J05管理单元控制性详细规划范围，且该规划于2018年8月编制，待报上级政府部门批准后实施。（四）一甲五社负责人黄汝开接受一审法院询问，以及肇庆市高要区****一*委会、肇庆市高要区*************先后于2018年11月22日、11月23日及2019年1月8日复函一审法院，结果为：1.案涉位于一甲五社乪田（土名）中的15亩土地，系一甲村在上述土地纳入上述规划前将该土地丈量分配给一甲五社；2.一甲五社共有90多户400多人口及10名村民代表，在签订上述《土地租赁合同》之前，该社负责人黄汝开与其他6名村民代表于2017年12月8日开会讨论，同意案涉土地的出租事宜，但没有讨论出租给谁等具体事宜，也没有形成会议记录，而只决定最低出租价格为1300元/亩；后于同年12月14日召集村民会议但仅有22名村民参加，讨论案涉土地的出租事宜，但同样没有讨论出租给谁等具体事宜，也没有形成会议记录；之后，该社没有再召开过村民代表会议、村民大会或户代表会议，没有就案涉土地的租赁事宜张贴公开招租的公告或公示，更没有召开大会公开招标竞投。3.在签订上述《土地租赁合同》之前，黄细校找到一甲五社负责人黄汝开，遂于2017年12月21日在金一居委会办公室签订了该合同，黄细校当场交纳押金4500元和2018年度租金19500元，并由黄汝开当场开具了《肇庆市高要区**合作经济组织内部往来结算票据》各一份；4.该社在收取上述押金、租金前的现金收入结存24593.56元，收取上述押金、租金后，先后支取了部分款项用于祠堂塘道路扩建工程、厕所水费、队委开会误餐费，但没有取款用于分配村民分红。诉讼过程中，一甲五社向一审法院提供了《不动产登记资料查询结果证明》《宗地图》各一份，证实肇庆市高要区*******于2019年6月5日再次复函该社，该社获得案涉土地中面积0.4599公顷、不动产单元号为441283115207JA00195W00000000、产权证号为高要集有（2012）第27955号的集体土地所有权。一审法院认为，一甲五社与黄细校系本案《土地租赁合同》权利义务的相对方即合同当事人，双方有权因该合同的效力及权利义务产生的纠纷提起诉讼。现一甲五社诉请要求确认该《土地租赁合同》无效，故本案系确认合同无效纠纷。争议焦点为：一、案涉合同的性质及效力问题；二、若确认合同无效，双方已取得财产的互相返还及损失赔偿问题。关于焦点一：第一，案中已有证据证实案涉15亩土地原为高要区农林水务局管下金安围外西江河滩涂地，后因金安围加固改弯取直后形成，一甲五社已依法获得案涉土地中面积0.4599公顷、不动产单元号为441283115207JA00195W00000000、产权证号为高要集有（2012）第27955号的集体土地所有权；但对于余下的面积0.5401公顷土地，该社没有提供证据证实其已依法登记取得所有权、使用权等物权权益。根据《中华人民共和国物权法》第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”、第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”、第四十八条“森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外”及《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”、第十一条第一款“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，确认所有权”的规定，一甲村将上述未经权属登记的0.5401公顷土地丈量分配给一甲五社及一甲五社将部分该土地予以发包、出租的行为，是无效的。第二，即使一甲五社依法获得案涉15亩土地的所有权，该社也应对该土地依法进行经营管理。结合黄细校与该社签订《土地租赁合同》的内容审查，应认定该合同实为农村土地承包合同。黄细校系该社成员以外的完全民事行为能力人，通过与该社签订该合同，以取得使用该土地用于堆放建材、沙石等用益物权。但是，就该合同约定的土地承包事宜，案中没有证据证实该社已依《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条、第十九条规定的原则和程序拟定了承包方案并在签订合同之前经过民主议定原则，也没有证据证实本案发包、承包符合《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”、第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理变更登记手续”、第十五条第二款“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”及《中华人民共和国物权法》第五十九条第二款“下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；……”的规定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，应确认一甲五社与黄细校签订的《土地租赁合同》属无效合同。关于焦点二：本案《土地租赁合同》被确认无效，依法该合同自始没有法律约束力，造成该合同无效，双方均存在不同程度的过错。鉴于一甲五社确已收取黄细校押金4500元和2018年度租金19500元，至本案起诉时止黄细校确已占有、使用案涉土地五个月但未到一年，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方上述取得的财产应当互相返还。对于一甲五社已获得所有权的案涉土地中面积0.4599公顷（即6.8985亩）的土地，依法应由黄细校清理、腾退给该社；但对于余下的0.5401公顷（即8.1015亩）案涉土地，因该社没有证据证实其已获得相应的所有权，故对其该项诉请相应超出部分，一审法院予以驳回；黄细校仍应将该土地予以清理、腾退给该部分土地的所有权人。至于黄细校抗辩认为其在土地上投入的人力、财力造成经济损失达30万元，除上述返还的押金、租金外，案中没有证据、黄细校也没有提供相应证据予以证实，故本案不予认定。就一甲五社已收取的押金、租金，鉴于黄细校在本案中没有提出相应的反诉请求，故本案不作处理；但其可持充足有效证据证实后另行依法主张。对于双方当事人没有提出的主张和其他问题，本案不作审查和处理。综上所述，对一甲五社要求确认合同无效的诉请合理合法，一审法院予以支持。对黄细校认为本案系土地承包纠纷及一甲五社的诉请缺乏事实和法律依据，应全部予以驳回等抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第十一条、第十二条、第十五第二款，《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第四十八条、第五十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国民法总则》第一百零二条、第一百一十八条、第一百四十三条第（三）项、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条、第十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第七十五条的规定，判决：一、确认一甲五社与黄细校于2017年12月21日签订的《土地租赁合同》无效；二、黄细校应在该判决发生法律效力之日起10日内，将位于一甲五社的15亩乪田土地（土名）中的6.8985亩土地，予以清理并返还给一甲五社；三、驳回一甲五社的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4780元，由一甲五社承担2390元，黄细校负担2390元。二审期间，双方均没有提交新证据证实其主张。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。另查明，经本院二审庭审中释明，黄细校认为如果法院认定案涉合同无效，其要求一甲五社返还押金、租金并补偿经济损失20万元。一甲五社认为黄细校一审没有提出反诉主张，即使黄细校二审提出该主张其不同意在二审一并处理，黄细校应另行主张权利。本院认为，本案是确认合同无效纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.案涉合同效力是否有效；2.案涉合同被认定有效或者无效的后续问题应如何处理。关于案涉合同效力问题。《中华人民共和国农村土地承包法》规定了两种承包方式，即家庭承包和其他方式承包。本案中，黄细校不是一甲五社的集体经济组织成员，故一甲五社与黄细校之间的承包关系属于其他方式承包。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”及《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……；（四）土地承包经营方案；……”的规定，签订《土地租赁合同》前应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。本案中，一甲五社与黄细校签订的《土地租赁合同》未经村民会议或者村民代表会议决定，即没有经过民主议事程序，违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属无效合同。黄细校上诉认为签订合同时已取得村民会议同意，对此没有提供充分有效的证据予以证实，故其主张《土地租赁合同》合法有效依据不足，本院不予支持。一审法院结合案涉《土地租赁合同》的内容审查，认定该合同实为农村土地承包合同正确，黄细校上诉主张该案适用合同法中关于租赁合同的相关规定处理不符合案件事实，本院不予支持。关于案涉合同被认定无效的后续问题应如何处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案《土地租赁合同》签订前没有经过民主议事程序的原因是一甲五社内部管理问题，故一甲五社对涉案合同无效存在严重过错；黄细校在签订涉案合同时没有尽到审慎义务亦存在一定过错。一审法院认定双方取得的财产互相返还，并根据一甲五社的诉讼请求判决黄细校将位于一甲五社的15亩乪田土地（土名）中的6.8985亩土地予以清理并返还给一甲五社正确，本院予以维持。对于一甲五社已经收取黄细校押金、租金以及黄细校主张的损失问题，经本院二审释明，黄细校已经明确其主张要求在本案一并处理，但一甲五社认为黄细校一审没有提出反诉主张，即使黄细校二审提出该主张其不同意在二审一并处理，黄细校应另行主张权利。故本院认为黄细校应另行主张其因合同无效所造成的经济损失。一审法院未就合同效力问题向双方当事人释明存在瑕疵，本院予以指正，但一审法院允许黄细校另行主张权利不影响案件实体处理，故本院对此予以维持。综上所述，黄细校的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4780元，由上诉人黄细校负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁碧媛审 判 员 何 桑审 判 员 梁达明二〇二〇年六月二十三日法官助理 林诗勉书 记 员 何连平