江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初904号原告：广州众元置邦物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第11层1101号房（仅限办公）。统一社会信用代码：91440101MA59LK5A7C。法定代表人：许冠昌，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李光亮，男，1995年8月10日出生，该公司员工，住江西省赣州市章贡区，特别授权代理。委托诉讼代理人：彭彭，女，1977年2月3日出生，该公司员工，住江西省赣州市章贡区，特别授权代理。被告：刘有嬛，女，1976年7月27日出生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：张启明（刘有嬛丈夫），男，1974年1月28日出生，住江西省赣州市章贡区，特别授权代理。原告广州众元置邦物业管理有限公司（以下简称为众元物业公司）与被告刘有嬛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众元物业公司的委托诉讼代理人李光亮、彭彭，被告刘有嬛及其委托诉讼代理人张启明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众元物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告向原告清付拖欠物业服务费3916.8元；2、判令被告向原告支付逾期违约金暂计至2019年12月约2781.5元（以当月欠缴物业服务费为基数，从逾期之日起按每日千分之一的标准计算至清缴费用之日止）；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告是位于赣州市。2007年6月30日，被告与广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司（以下简称为莱佛士赣州分公司）签订《万盛ＭＡＬＬ前期物业管理协议》，约定:为被告所住物业在内的赣州市提供物业管理服务，并确定物业服务费按每月每平方米0.6元收取，所购物业建筑面积136平方米，被告每月应交管理费共计81.6元，每月管理费应在每月5日前交纳。因各项原因，莱佛士赣州分公司于2018年9月10日将债权债务全部移交给赣州和富置业有限公司（以下简称为和富公司），当日，和富公司将此债权债务移交给原告众元物业公司，并登报公示，至此由原告众元物业公司履行催收物业费的权利和义务。协议签订后，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告未及时支付相关费用及违约金，至今尚欠物业管理费6698.3元，经原告多次催要无果，遂致诉。原告众元物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件，证明公司的合法权；证据2、授权委托书、代理人身份证复印件，证明代理人取得合法代理权限；证据3、赣州【万盛MALL】物业管理交接协议、【万盛MALL】物业管理委托合同、赣南日报登报债权转让的公告等复印件，证明原物业公司已把债权债务转让到众元置邦物业、众元置邦物业取得合法管理服务权；证据4、被告身份证复印件，证明被告的身份；证据5、万盛MALL前期物业管理服务协议复印件，证明管理费的收费标准及违约金的计算方式；证据6、房产证、户口本、【万盛MALL】业主收楼文件签收表、业主紧急联络记录表、防火协议、签约页、室内设备检查记录表、装修完工通知等复印件，证明涉案房屋为被告所有；证据7、客户账务明细表，证明被告所欠费用明细；证据8、日常工作图片，证明我司的物业服务事实存在。被告刘有嬛辩称，1、原告与本人没有法律关系，其起诉本人不符合诉讼主体资格。因原物业莱佛士赣州分公司与小区业主签订了《前期物业管理服务协议》，但是2018年8月莱佛士私自撤走，并卷走万盛小区商住楼公共区域的物业费、摊位费、广告费、停车费、店铺租金等，全部窃为己有并潜逃。2018年9月某一个业主为其商业体的运行，私自与原告签订所谓的《万盛MALL物业委托管理合同》，而原告就在没有召开业主大会并征得业主大会同意的情况下，擅自进入小区，这是非法的行为。故该行为不合法，不具体主体资格。2、本人与莱佛士之间只存在物业管理服务合同纠纷，并且是超过诉讼时效的合同纠纷，根本不存在债权债务转让的问题。关于物业服务合同纠纷的问题，首先，莱佛士严重违反了《前期物业管理服务协议》第一条第一款第1项、第11项，以及违反了《业主临时公约》第三章第6条、第7条、第8条、第13条、第16条之规定，在小区中心共享部位及步行街上乱搭乱建店铺摊位出租，弄得小区油烟弥漫，污染严重。其次，莱佛士砸毁小区园林景观私自改为停车场及私自将小区内停车场改为其敛财的工具，即使小区业主交了停车费也无法正常停车。另莱佛士在小区内未设立一个保安亭、保安哨，未装一个监控设备，即使小区业主每户缴了1500元门禁安装费，但十多年来没有安装到位，小区内的偷盗行为好几起；且莱佛士将楼梯的安全出口和过道也强占做商铺；其对物业管理费用收支也未尽到公布，侵害了业主的知情权；另莱佛士未按协议对小区进行绿化管理，且在公共场所未提供照明。关于诉讼时效问题。从2009年7月到2018年8月近十年来，莱佛士并没有向本人进行过催缴物业费，更没有采取诉讼方式主张权利。关于不存在债权债务的转让，根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。本案中原告将相关的物业费转让给原告，没有本人、莱佛士、原告三方共同订立的债权转让协议书签字盖章，且我方也不知情，所以不存在债权债务转让的问题。3、2018年8月莱佛士私自撤走后，万盛小区住宅部分实际自然形成了一种自治管理模式。因为众元物业公司只对某一个业主负责，并不是为广大业主服务的。主要表现如下：1、小区环境卫生恶劣、门禁保卫形同虚设、治安消防安全隐患严重、公共设施破坏和老化惨不忍睹、违搭乱建随处可见。2、万盛小区公共场所的收益应该归全体业主所有，不能变成众元物业公司的收入。3、提升服务、收支透明、公开公正。如果众元物业公司努力调整管理和服务方面存在的问题，改进服务，相信万盛小区的大部分业主愿意每月缴纳物业服务费。4、被答辩人未对答辩人所居住小区事实上进行管理，主要表现在：1、小区业主的电瓶车或电瓶车电瓶被盗现象时有发生；2、小区的大门晚上也无人管理，大门从未关闭；3、小区的卫生状况极差，垃圾无人打扫；4、答辩人的主卧及客厅长期漏水，答辩人曾找被答辩人维修而遭拒绝。综上，首先众元物业公司未通过业主大会同意，并未与万盛小区广大业主签订物业服务合同，而且还未在住建主管部门备案取得合法的资质，所以众元物业公司与本人没有法律关系，其诉讼请求无正当理由。其次，本人与众元物业公司不存在债权债务转让的问题，本人与莱佛士之间只存在物业服务合同纠纷，并且是超过诉讼时效的合同纠纷，所以众元物业公司无权向本人催缴物业费。再次，众元物业公司未为住宅小区业主服务，未实际对小区进行物业管理。所以请求法院在查明事实的情况下，驳回原告的诉讼请求。被告刘有嬛为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据1、业主聊天记录截图，证明原物业还是现物业都没有提供物业服务，广州莱佛士公司的管理模式下，对小区的情况、问题，置之不理；证据2、业主代表签署的投诉信复印件，证明前物业对小区的管理状态，我们没有交物业管理费的原因；证据3、图片一组，证明我房屋内存在漏水的情况，多次打了物业电话，都置之不理，至今还没有维修好。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘有嬛系座落于赣州市章江新区房屋所有权人。2007年6月30日，被告刘有嬛与莱佛士赣州分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：由莱佛士赣州分公司对万盛ＭＡＬＬ小区提供前期物业管理服务。2018年9月10日，和富公司与莱佛士公司签订《赣州［万盛ＭＡＬＬ］物业管理交接协议》，约定：莱佛士公司把截止至2018年9月10日前发生的：1、莱佛士公司因万盛ＭＡＬＬ物业管理工作产生的应收未收的物业管理费、公摊水电费等业户欠费；2、应付未付的承判商服务费、公共水电费、业主押金及其他应付账等费用；3、万盛ＭＡＬＬ物业项目的其他债权债务，全部转让给和富公司。同日，和富公司与原告众元物业公司签订《万盛ＭＡＬＬ物业管理委托合同》，约定：和富公司将前物业公司移交给和富公司的截止至2018年9月10日前发生的：1、莱佛士公司因万盛ＭＡＬＬ物业管理工作产生的应收未收的物业管理费、公摊水电费等业户欠费；2、应付未付的承判商服务费、公共水电费、业主押金及其他应付账等费用；3、万盛ＭＡＬＬ物业项目的其他债权债务，全部转让予众元物业公司，由众元物业公司进行收缴与支付（众元物业公司承诺无条件承接前物业公司移交给和富公司的债权债务金额）。2018年11月10日，莱佛士公司在赣南日报刊登《债权转让通知》，载明：根据《中华人民共和国合同法》和相关法律的规定，以及莱佛士公司与和富公司达成的物业管理交接协议，现将莱佛士公司为江西省赣州市万盛ＭＡＬＬ项目提供物业服务期间的所有对外债权（含业主所欠物业费及其他债权）从2018年9月11日起全部依法转让给和富置业公司，与此次转让债权相关的其他权利也一并转让。故请本次涉及债权的债务人向和富置业公司履行债务。2018年12月6日，和富公司在赣南日报刊登《债权转让通知》，载明：根据《中华人民共和国合同法》和相关法律的规定，以及和富公司与众元物业公司达成的协议，现将和富公司从莱佛士公司受让的莱佛士公司为江西省赣州市万盛ＭＡＬＬ项目提供物业服务期间的所有对外债权（含业主所欠物业费及其他债权）从2018年9月11日起全部依法转让给众元物业公司，与此次转让债权相关的其他权利也一并转让。故请本次涉及转让债权的债务人向众元物业公司履行债务。上述合同签订后，众元物业公司以被告尚欠物业费为由，起诉至法院，要求依法处理。另查明，莱佛士公司与和富公司签订《赣州[万盛MALL]物业管理交接协议》，和富公司与众元物业公司签订《万盛MALL物业管理委托合同》，均未经万盛MALL业主共同决定，未经万盛MALL业主大会由业主表决同意。以上事实有原告提交的原告营业执照复印件、原告法定代表人身份证复印件、被告刘有嬛身份证复印件、收楼文件签收表复印件、前期物业服务协议复印件、物业管理交接协议、物业管理委托合同、债权债务转让公告复印件等证据及原、被告庭审陈述，在卷佐证。本院认为，首先，无论是莱佛士公司与和富公司签订《赣州[万盛MALL]物业管理交接协议》，还是和富公司与众元物业公司签订《万盛MALL物业管理委托合同》，均是对莱佛士赣州分公司与被告刘有嬛签订《前期物业管理服务协议》中莱佛士赣州分公司的权利和义务的一并转让，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。即合同权利义务的概括转让应当经合同另一方的同意；其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；再次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（一）项规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，业主委员会或者业主可以请求确认合同或者合同相关条款无效。综上，因莱佛士公司与和富公司签订《赣州[万盛MALL]物业管理交接协议》，和富公司与众元物业公司签订《万盛MALL物业管理委托合同》，均未经万盛MALL业主共同决定，未经万盛MALL业主大会由业主表决同意，对万盛MALL业主不产生法律效力，原告众元物业公司基于以上两份合同向被告要求支付物业服务费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条第（四）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州众元置邦物业管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州众元置邦物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院或本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  宁 巧人民陪审员  廖 芬二〇二〇年六月二十日法官助理刘丽萍书记员吴金凤