北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初71785号原告(反诉被告)：王某某，男，1972年4月6日出生，汉族，北京市祥和昌盛商贸有限公司法定代表人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张家忍，北京市致宏律师事务所律师。被告（反诉原告）：李某某，男，1962年11月16日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：何立京，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告(反诉被告)王某某（以下简称原告）与被告（反诉原告）李某某（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张家忍，被告及其委托诉讼代理人何立京均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认双方之间的租赁合同于2019年6月26日解除；2、被告退还2019年6月26日至2019年7月9日的租金4694元；3、判令被告返还剩余电费1132.6元；4、判令被告赔偿经济损失5600元；5、判令被告赔偿因恶意停电造成食材损坏损失3000元；6、判令被告赔偿原告工人工资损失8146元；7、判令被告赔偿原告因职工宿舍维修在外租房的损失2580元。事实和理由：原被告于2017年6月16日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于北京市朝阳区十八里店乡自住型门脸房和西边三间小住房（下称涉案房屋），用以经营餐厅和员工宿舍，租金每年130000元，合同前两年租期为2017年7月10日至2019年7月9日。双方还约定如遇雨季屋顶漏雨，出租方有维修义务，电费每度1.1元，提前付费购电。合同签订后，原告就预付2000元电费，并如约支付了房屋租金和电费。2018年6月租赁房屋中职工宿舍屋顶坍塌漏雨，原告告知了被告。当时被告承诺出13000元维修费，让原告自行维修，但之后却拒绝付款。经多次协商不成，原告只好另行租赁宿舍居住，产生了租金损失。后原告垫付了维修费用修缮房屋，并告知被告维修费将从房租中扣除。但被告总以修缮不妥肆意找茬，并多次恶意停电，严重影响饭店的正常经营。2019年6月25日晚，被告欠电费导致停电，致使原告饭店冰柜和鱼池里的食材大量毁损，饭店无法继续经营。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，经协商无果，故提起本次诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。双方之间的纠纷系原告违约造成，被告一直在正常的交电费，并没有拖欠，涉案房屋内停电不是被告的原因造成的。根据被告的证据，原告仍欠5000元租金未付。2019年8月10日前后，被告从案外人处收到房屋钥匙才知道原告已搬走。在此之前，原告没有与被告沟通，也没有进行交接。被告认为合同解除的时间应当是2019年8月10日，解除是原告违约造成，请求法院驳回其诉讼请求。被告反诉称：请求判令原告支付拖欠的租金5000元、赔偿被告房屋空置18天的经济损失6410.96元。双方于2017年6月16日就涉案房屋签订《房屋租赁合同》。原告在签约以后存在严重违反合同约定的行为，主要表现为迟延支付租金、交付租金不足、不按照合同约定妥善管理房屋致使房屋坍塌、擅自搬离房屋给原告造成严重损失等，该些行为侵犯了被告的合法权益。原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。我方确实欠付租金5000元，但应当从我方垫付的房屋修缮费用4000元和租房费用2500元中抵扣。被告恶意停电导致饭店无法正常经营，我迫不得已才搬走，不同意赔偿被告经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋系被告所有，2017年6月16日，双方就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：原告承租涉案房屋，租期一直到拆迁，前两年租金每年130000元，两年后递增10%，租金半年支付一次，即每次65000元，并提前一个月支付下次房屋；租期内如遇雨季屋顶漏雨，出租人接到承租人通知后给予修复（人为损坏除外）；租期内产生的电费、水费、卫生费等由承租人自行承担，电费以电表读数为准，每度1.1元，并提前付费购电。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用，原告在此经营餐厅。双方均认可原告最后一次支付房租是在2019年1月4日、1月9日，共计支付60000元，差5000元未付。原告称被告恶意停电致使其无法正常经营，已于2019年7月9日搬走，并将房屋钥匙托付给邻居转交被告。被告称其在2019年8月10日前后收到钥匙，届时才知晓原告已搬走。现涉案房屋已由被告另行出租。庭审中，原告提交被告签署的“房屋修缮协议”，载有：李某某4间小房约50平米，因漏雨导致屋顶坍塌，现拆除旧屋顶更换彩钢板做维修，最后修到能够住人为止，现李某某出资13000元，委托金满家王老板管理维修一事，李某某不再插手此事……,据此欲证明涉案房屋漏雨无法居住,被告负有维修义务却在签完协议后拒不出资，事后原告自行维修，产生了修缮费用以及在外租房的损失。被告认可该份证据的真实性，但不认可其证明目的，称因为原告没有在协议上签字确认，所以最终协议没有履行。原告提交与案外人周某的微信转账记录、收据等，欲证明涉案房屋中的宿舍修缮期间，原告员工在外租房产生租金2580元，该笔损失应由被告承担。被告对该份证据的真实性、关联性和证明目均不认可。原告提供向被告转电费的记录、被告为电表缴费的单据、停电报警的照片及录像光盘等，欲证明因房屋修缮问题双方产生争议，被告对原告不满并在2019年6月25日恶意停电，原告为此报警，希望被告能缴纳电费，但被告仍拒不缴纳，致使原告食材损坏造成经济损失3000元。被告对该组证据的证明目的不予认可。被告认可在2019年6月26日接到过警察的电话，称警察询问为什么停电时，被告告诉警察因对方欠付租金且没有妥善处理涉案房屋。原告提供自行整理的加班统计表和员工工资发放转账凭证，欲证明因无法正常经营原告决定停业搬走，为妥善安置员工，多支付员工工资8146元，该部分损失应由被告承担。被告对该份证据的证明目的不予认可，称无法看出该部分损失由被告造成。原告提供电表读数照片数份，欲证明其在2019年6月17日向被告预缴电费时的电表读数和6月25日解除合同时电表读数，差值为784度即为搬走时剩余数，被告应当返还电费1132.6元。被告对该份证据的证明目的不予认可，并称原告搬走时双方并未核实和结算。被告提交电能表图片和电能表位置的视频以及电费缴纳记录，欲证明2019年6月份未出现电费欠付的情况。被告已及时缴纳了电费。原告对该份证据的真实性认可，对证明目的不认可，称记录中恰好看出原告在2019年6月前后每次仅仅充值50元、100元，明显不合常理。本院认为：依法成立的合同应受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法、有效。在该合同履行过程中，双方因相关事项产生争议致使合同提前解除。关于合同解除的时间和责任分析，被告作为房屋出租人，对于房屋在正常使用过程中产生的漏雨、坍塌等问题，负有及时修缮的义务，但结合双方的陈述和在案证据，被告并没有履行该项义务，违反了合同约定，被告非但没有认识到该些问题反而因此与原告产生争议，并在之后未能妥善解决购电事宜致使涉案房屋突然停电，严重影响了原告的正常经营。故本院认定，被告对于合同提前解除负有过错，但原告在问题出现之后未能与被告有效沟通即不完全支付租金并在没有交接的情形下擅自搬离，自身也有一定的过错。双方均认可在2019年8月10原告已经搬走，故应以该时间作为合同解除的时间。双方均确认原告尚欠租金5000元未付，原告要求以修缮费用冲抵无依据，关于被告该项反诉请求本院应予支持。关于原告主张的退还2019年6月26日至2019年7月9日期间租金的诉讼请求，该段期间内涉案房屋尚在原告手中，不应退还租金。关于原告所诉的返还剩余电费一节，其提交了相应证据予以佐证，本院予以支持。关于原告所述的租房损失，结合其提交的相关证据及本案实际情况，参照周边房屋市场租金，其主张的租金数额并无不妥，本院应予支持。关于其所诉的因提前解除合同造成的经济损失5600元，其并未提交有效证据予以佐证，本院难以采信，考虑到突然停业确会给其造成一定的经营损失，本院将酌情予以支持。关于食材损失，结合突然停电之情节和在案证据，原告主张3000元并无不当，本院予以支持。关于其所诉的向员工支付的工资损失，并非必然产生，本院不予支持。关于被告所述的房屋空置损失，合同解除的原因并非原告单方原因造成，被告亦未举证证明该项损失的实际产生，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李某某于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）王某某退还电费1132.6元、赔偿经营损失4000元、租金损失2580元、食材损失3000元；二、原告（反诉被告）王某某于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）李某某支付租金5000元；三、驳回原告（反诉被告）王某某的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费679元，由原告（反诉被告）王某某负担390元（已交纳），被告（反诉原告）李某某负担289元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费85元，由被告（反诉原告）李某某负担48元（已交纳），原告（反诉被告）王某某负担37元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 玲二〇二〇年六月三十日书记员 李国龙