江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0112民初398号 原告：徐世明，男，1988年4月9日出生，汉族，住江西省赣州市龙南县。 委托诉讼代理人：汪天可，北京德恒（广州）律师事务所律师，执业证号14401199910717094。 委托诉讼代理人：何怡，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。 被告：夏晓山，男，1973年1月13日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：余志刚，江西华兴律师事务所律师，执业证号13601199610565572。 被告：赣州市呈祥实业发展有限公司，住所江西省赣州市章贡区瑞金路6-102号，统一社会信用代码91360700063467812K。 法定代表人：金勤敏，职务执行董事兼总经理。 被告：金勤敏，男，1969年3月8日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 被告：余雪菲，女，1971年12月23日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 被告：金奎霖，男，1993年2月8日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 原告徐世明与被告夏晓山、赣州市呈祥实业发展有限公司（以下简称呈祥公司）、金勤敏、余雪菲、金奎霖案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐世明的委托诉讼代理人汪天可、被告夏晓山的委托诉讼代理人余志刚到庭参加诉讼。被告呈祥公司、金勤敏、余雪菲、金奎霖经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐世明向本院提出诉讼请求：1.判决撤销（2019）赣0112执异61号执行裁定书；2.判决中止（2018）赣0112民初2291号之一民事裁定书的执行，依法解除对赣州市章江新区呈祥中央首府2栋1、2、3、4号商业网点的查封；3.判决确认案涉赣州市章江新区呈祥中央首府2栋1、2、3、4号商业网点为原告所有，被告呈祥公司应立即履行为原告办理涉案商铺产权过户登记的义务；4.本案受理费用由被告承担。事实与理由：夏晓山与金勤敏、余雪菲、金奎霖、呈祥公司民间借贷纠纷一案，南昌市新建区人民法院作出(2018)赣0112民初2291号之一民事裁定，查封了登记在呈祥公司名下的赣州市章江新区呈祥中央首府2栋1、2、3、4号商业网点。原告得知该商铺被查封后，提出案外人执行异议，南昌市新建区人民法院作出(2019)赣0112执异61号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为该裁定书认定事实不清，适用法律错误，应依法予撤销。（一）本案的事实是：原告与被告呈祥公司双方于2015年9月2日签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同约定被告呈祥公司将其位于赣州市章江新区呈祥中央首府2栋1、2、3、4号商业网点出售给原告，原告向其支付购房款共10379000元。签订合同当日，原告与被告呈祥公司又签订了《确认书》，确认上述网点的价格变更10349628元。原告按照合同约定，已于2015年9月2日前向被告呈祥公司付清全部房款。2017年6月15日，被执行人向异议人发出《交房通知书》,原告与被告呈祥公司按照该《交房通知书》的约定于2017年6月30日办理了交房手续，原告已经实际合法占有上述4间商业网点。目前虽未办理过户登记但并不属于原告自身原因所致，而是被告呈祥公司违反合同约定，未依法及时为原告办理过户登记。（二）法院以原告“未缴纳税费与房屋维修金的自身原因导致未办理过户登记”为理由作出驳回裁定，原告对此异议如下：第一，是否缴纳税费与房屋维修金不属于《买卖合同》的主要义务，不影响被告呈祥公司按照合同约定履行房屋过户手续的义务。法院以未缴纳税费及房屋维修金为由认定原告因自身原因导致未能过户的理由不能成立。第二，根据双方《买卖合同》第二十条中关于不动产权转移登记的约定，原告与被告呈祥公司应当共同向不动产登记机构申请办理涉案商铺的不动产权转移登记。而且，被告呈祥公司作为涉案商铺的开发商负有为原告办理商铺过户登记的主要义务，没有被告呈祥公司的协助与配合，原告仅仅作为买受人是无法单独办理过户登记的。第三，在本案中，原告按照《买卖合同》约定已经全面履行了合同的主要义务，基于原告与被告呈祥公司签订的有效《买卖合同》,原告应当享有涉案商铺的所有权。然而，被告单方违约未按照买卖合同的约定为原告办理房屋过户登记手续，是被告的违约行为导致了原告的合法权利受损。（三）在本案中，作为买受人一方的原告已全部满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，第一、2018年10月8日原告在涉案商铺查封前，已于2015年9月2日与被告呈祥公司签订了合法有效的买卖合同；第二、原告在涉案商铺查封之前，已合法占有了涉案商铺，且有被告呈祥公司向原告发出的《收房通知书》为证；第三、原告已于2015年9月2日前向被告呈祥公司支付了全部购房款；第四、案涉商铺未办理过户登记的原因完全在于被告呈祥公司单方违约，不履行为原告办理案涉商铺过户的义务。故原告享有足以排除强制执行的民事权益，请法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告夏晓山辩称，南昌市新建区人民法院(2019)赣0112执异61号执行裁定，事实认定清楚、法律适用正确。 被答辩人提供的证据未满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的条件。因此，不能排除南昌市新建区人民法院对案涉商铺的强制执行。（一）被答辩人徐世明诉称，其付清了案涉4个商铺的购房款，与事实不符。根据合同约定，在2015年9月2日合同签订前，被答辩人与呈祥公司双方的往来款项中只有20万元为案涉商铺的定金，其余往来款项均不属于购买案涉商铺的款项。购房合同案涉4个商铺的房款为10379000元，除已支付的20万元的定金外，其余10179000元，应当在2015年9月2日付清。但是，根据被答辩人提供的银行转款凭证，2015年9月2日通过其母亲赖庆凤中国银行账户刷卡200万元(缺乏证据证明赖庆凤是为徐世明支付购房款),通过其江西农商银行账户刷卡150万元，加上购房合同签订前的20万元定金，被答辩人徐世明实际只支付案涉4个商铺房款370万元，还有6,679,000元房款没有支付。（二）被答辩人提交的《确认书》关于案涉4个商铺的付款情况不真实，不符合情理。被答辩人与呈祥公司买卖价值10379000元的案涉4个商铺，在未签订书面合同之前，被答辩人就支付4924814元的巨额房款，不符合情理、不符合商品房买卖的惯例，只有一种解释可以说得通，被答辩人与呈祥公司在案涉商铺合同签订之前的资金往来款，是民间借贷款，2015年9月2日签订的商品房买卖合同实际上是民间借款的一种担保形式。应当认定案涉商铺买卖合同无效。被答辩人徐世明在执行异议申请时称，其于2015年5月4日、5日向呈祥公司支付4笔共1,924,814元房款(每笔962407元),购买4套住宅房，每套房屋总价为962407元。后因住宅房价下跌，其与呈祥公司协商，把四套住房换成为案涉4个商铺，不足部分补齐差价。被答辩人徐世明的上述陈述与事实不符。（三）被答辩人徐世明是因其自身原因怠于向呈祥公司索要购房发票，导致在法院查封案涉商铺前未缴纳税费及房屋维修基金，最终未能办理不动产登记。（四）被答辫人的证据不能充分证明在南昌市新建区人民法院查封前已合法占有了案涉商铺；也没有证据证明案涉商铺未办理不动产登记的过错责任全在呈祥公司，被答辩人没有过错。综上所述，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求，人民法院应当继续执行案涉商铺。 被告呈祥公司、金勤敏、余雪菲、金奎霖未出庭答辩，未提交书面答辩状，亦未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《赣州市商品房买卖合同》、《确认书》、银行流水、收款收据、《交房通知书》、《授权委托书》、《代付款说明书》、户口本、赣州市房地产交易管理中心出具的证明、2020年5月13日江西赣州银座村镇银行股份有限公司龙南支行出具的2020赣民112民初398号新建区人民法院调查令回执一份、2020年5月19日江西龙南农村商业银行股份有限公司金钩支行出具的2020赣民0112民初398号新建区人民法院调查令回执一份、2020年5月19日中国银行股份有限公司龙南支行出具的2020赣民0112民初398号新建区人民法院调查令回执一份，上述证据相互印证，本院予以确认。被告夏晓山提交的新建区法院执行局的《询问笔录》的证明效力予以确认，对原告的证明目的，不予采信。被告提交的借款协议复印件，无原件核对，本院对其证明效力不予采信。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告夏晓山与金勤敏、呈祥公司、余雪菲、金奎霖民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月13日作出(2018)赣0112民初2291号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人呈祥公司银行存款7700000元或查封、扣押其相应价值的财产。根据该裁定书，本院查封了登记在被告呈祥公司名下的江西省赣州市章江新区呈祥?中央首府2栋1、2、3、4号商业网点。原告徐世明得知案涉商业网点被查封后，于2019年12月12日向本院提出案外人执行异议。本院于2019年12月25日作出(2019)赣0112执异61号执行裁定书，驳回了原告徐世明的异议请求，故原告徐世明向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，原告徐世明与被告呈祥公司于2015年9月2日签订了合同编号为20150900278的《赣州市商品房买卖合同》，约定由原告徐世明购买被告呈祥公司开发建设的位于赣州市章江新区呈祥?中央首府的2栋1、2、3、4号商业网点，建筑面积分别为121.88㎡、139.11㎡、167.09㎡、90.87㎡，单价20000元／平方米，总价款为10379000元；付款方式为在本合同签订前已支付的定金200000元抵作商品房价款，剩余款项一次性在2015年9月2日付清。出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。2015年9月2日，双方又签订一份《确认书》，确认事项如下：一、徐世明于2015年5月4日分别向呈祥公司转账两笔962407元购房款，共计1924814；于2015年5月5日分别向呈祥公司转账两笔962407元购房款，共计1924814；于2015年7月9日转账3000000元购房款；于2015年9月2日分别转账1500000元、2000000元购房款。截止2015年9月2日，呈祥公司已实际收取徐世明购买呈祥中央首府的2栋1、2、3、4号商业网点购房款共计10349628元；二、双方于2015年9月2日签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20150900278）约定由徐世明购买呈祥中央首府的2栋1、2、3、4号商业网点，合同价款总计10379000元；三、现双方一致同意徐世明免予支付剩余购房款29372元，即截止2015年9月2日，呈祥公司确认徐世明已完全履行了上述买卖合同的付款义务。本案审理期间，徐世明的委托诉讼代理人为证实上述商铺购房款支付的情况，向本院提交了付款的银行流水，且为证实上述转款均支付至呈祥公司账户，向本院申请调查令，为查实案情本院予以准许。徐世明的委托诉讼代理人持本院的调查令调取的银行回执与其提交的银行转帐记录均能对应，证实原告支付购房款的情况如下：2015年5月4日，徐世明从其在江西赣州银座村镇银行股份有限公司龙南支行62×××82的账户向呈祥公司分别转入两笔962407元至赣州市呈祥公司；2015年5月5日，徐世明从其在中国银行股份有限公司龙南支行62×××52的账户转出资金962407元至呈祥公司帐户；2015年5月5日，徐世明从其在江西龙南农村商业银行股份有限公司金钩支行62×××71的账户刷卡消费962407元至呈祥公司帐户；2015年7月9日，徐世明从其在江西赣州银座村镇银行龙南支行62×××82的账户转出3000000元至呈祥公司账户；2015年9月2日，徐世明通过其母亲赖庆凤中国银行股份有限公司龙南支行62×××42帐户转出资金2000000元至呈祥公司帐户；2015年9月2日，徐世明从其在江西龙南农村商业银行股份有限公司金钩支行62×××71的账户刷卡消费1500000元至呈祥公司帐户，上述款项共计10349628元。2015年9月2日，呈祥公司出具收据一张，载明“交款单位徐世明，收款方式刷卡、转账，人民币壹仟零叁拾肆万玖仟陆佰贰拾捌元￥10349628元，收款事由呈祥?中央首府2栋1、2、3、4号商铺款”。庭审中，徐世明陈述2015年5月4、5日，其先买了呈祥公司的四套商品房，均一样的面积一样的价格，每套962407元、后来房子跌价，就与开发商商量，把这些房子换成商铺，开发商也同意原价回收，把支付的购房款换成商铺款，定购了涉案的四套商铺。 2020年4月30日，赣州市房地产交易管理中心新建商品房备案交易管理科出具证明，证实经查询赣州市房地产信息平台系统，呈祥公司开发建设的呈祥?中央首府的2号楼1、2、3、4号商业网点，买受人为徐世明，备案时间为2015年9月2日，上述房屋均处于查封状态。 再查明，2017年6月15日，呈祥公司向徐世明发出《交房通知书》，载明呈祥?中央首府的2栋1、2、3、4号商铺于2017年6月30日正式交房，诚邀前来办理房屋交接验收手续，并按通知前往售楼处办理房屋交付相关手续。2017年6月30日，徐世明（甲方）与赣州市泰诚商业运营管理有限公司（乙方，以下简称泰诚公司）签订《商铺出租委托合同》，载明“鉴于泰诚公司在2016年12月26日与第三人许师锋签订一份出租呈祥?中央首府2栋商业网点经营足浴养生会所的《商铺租赁合同》，而徐世明于2015年9月2日购买呈祥公司开发的呈祥?中央首府2栋1、2、3、4号商业网点，因标的商铺在泰诚公司出租给第三人许师锋商铺范围内，根据买卖不破租赁的原则，经多次协商，徐世明将购买的上述商铺委托泰诚公司管理出租，代理期限自呈祥公司向徐世明交房之日的次日2017年7月1日至2025年8月31日止（共96个月）。”双方就租金及租金交付时间约定为“1、甲、乙双方同意，标的商铺租金和租金交付时间及违约责任等参照乙方与第三方（许师锋）签订的《商铺租赁合同》，但是，标的商铺的租金不得低于如下租金价格：第一年度（12个月为一年度）月租金58元／㎡（建筑面积）；第二年度月租金61元／㎡（建筑面积）；第三年度月租金64元／㎡（建筑面积）；第四年度月租金67元／㎡（建筑面积）；第五年度月租金70元／㎡（建筑面积）；第六年度月租金74元／㎡（建筑面积）；第七年度月租金78元／㎡（建筑面积）。2、租金每三个月支付一次，上一个季度最后10日内支付下一个季度的租金。租金支付方式：转账或交付现金，如转账按以下约定收款人、开户行、账号转款：收款人：徐世明，开户银行：中国银行龙南县支行，帐户：62×××52”；就代理出租和管理佣金约定为“甲方按标的商铺租金的5%向乙方支付商铺代理出租及管理佣金（代理费），乙方从收取租金中直接扣留佣金”。 本院认为，原告徐世明作为案外人提起执行异议之诉,是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济途径。依照法律规定，应当就其对执行标的享有的足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议的焦点是原告徐世明对涉案商铺享有的权益是否能够排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉商铺在本院查封前，原告与被告呈祥公司已经签订了合法有效的书面商品房买卖合同，并办理了备案登记。且在法院查封之前被告呈祥公司将案涉的四商铺交付了原告使用，原告已合法占有该不动产；对于案涉商铺未办理过户登记的问题，本案原告已经支付全部价款并实际占有、使用该房产，即取得了案涉房产的物权期待权，即登记请求权；虽未及时办理产权过户登记手续，不能认定本案原告对此有过错，在本院查封案涉房产前，被告呈祥公司早已停业，人员下落不明，因此在客观上也是致涉案房产不能过户的原因，因此应当保护原告对交易房产的物权期待权，再将该房产作为被执行人的财产采取强制措施实为不当。被告夏晓山辩称原告与呈祥公司在案涉商铺合同签订之前的资金往来款，是民间借贷款，2015年9月2日签订的商品房买卖合同实际上是民间借款的一种担保形式。应当认定案涉商铺买卖合同无效的意见，未提供有效的证据证实，对此辩解意见，本院不予采纳。综上，原告提交的证据相互印证，可证实其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，符合法律规定的情形，故本院对原告要求撤销（2019）赣0112执异61号执行裁定书、依法解除对赣州市章江新区呈祥中央首府2栋1、2、3、4号商业网点查封的诉请，依法予以支持；对原告要求中止（2018）赣0112民初2291号之一民事裁定书执行的诉求，原告非该裁定书的当事人，在该裁定书未对原告的实体利益造成不利的情形下，无法定情形，依法无权主张中止该裁定的执行，故本院对原告的此项诉求不予支持。原告诉求判决确认案涉赣州市章江新区呈祥中央首府2栋1、2、3、4号商业网点为原告所有，被告呈祥公司应立即履行为原告办理涉案商铺产权过户登记的义务，本院认为，由于案涉不动产，根据物权法的规定，物权变动没有完成，不能一并确权，故原告的该项诉求，本院不予支持；根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条第一款规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、撤销（2019）赣0112执异61号执行裁定书； 二、解除对赣州市章江新区呈祥中央首府2栋1、2、3、4号商业网点的查封； 三、驳回原告徐世明的其他诉讼请求。 案件受理费53800元，由被告夏晓山、金勤敏、赣州市呈祥实业发展有限公司、余雪菲、金奎霖共同负担100元，由原告徐世明负担53700元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  熊 军 人民陪审员  邹文秀 人民陪审员  符垂珍 二〇二〇年六月二十八日 法官助理汪振华 书 记 员肖楚楚 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。