山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终1331号 上诉人（原审原告）：方雪芳，女，1976年9月12日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：孙大鹏，山东诚功（崂山）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宫奥，男，1991年8月10日出生，汉族，住山东省莱阳市。 委托诉讼代理人：赵永鹏，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：曹荣君，国浩律师（青岛）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张文女，女，1976年5月16日出生，朝鲜族，住山东省青岛市城阳区。 原审第三人：青岛爱玛科电子有限公司，住所地山东省青岛市城阳区流亭街道双元路西侧（新型建材工业园）。 法定代表人：张文女，总经理。 上诉人方雪芳因与被上诉人宫奥、张文女，原审第三人青岛爱玛科电子有限公司（以下简称爱玛科公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初2183号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 方雪芳上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，并依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、《租房合同》真实、有效，上诉人对涉案房屋享有合法的租赁权。上诉人与被上诉人张文女签订的《租房合同》，合同内容并不违反任何现行法律及行政法规效力禁止性规定，属于依法成立并合法有效的合同。对于合同性质，张文女对本属于其所有的房屋放弃使用和占有的权利，交由方雪芳占有和使用，又通过签订《借款协议》，约定以张文女欠方雪芳的货款本息抵顶二十年期的总租金，达到了使本应该被上诉人支付货款的债务消灭的法律后果，这显然是双方当事人对租金收取方式达成的合意，并不影响认定双方之间所形成合同的性质，即《租房合同》显示属于租赁合同的法律特征。上诉人享有对涉案房屋的租赁权。二、《借款协议》真实有效，方雪芳对张文女的债权合法、真实。上诉人方雪芳与本案第三人爱玛科公司存在买卖合同关系，张文女系该公司的法定代表人。双方之间存在买卖合同关系，上诉人提交的送货单及增值税专用发票能够相互印证，足以证明双方存在买卖合同关系。上诉人提交的转账记录也能够和《借款协议》相印证，进一步证明了《借款协议》的真实性。综观该份协议的内容，实质上属于债务人的还款承诺，被上诉人张文女将还款承诺以借款协议的形式予以确认，不论借款协议上是否有上诉人的签字，均不影响上诉人债权的合法及有效性，更不能因此而否定《借款协议》的真实性。三、上诉人在抵押查封之前已经实际占有使用了涉案房屋。根据涉案房屋所在小区的物业管理公司以及小区业主委员会的共同盖章确认，上诉人于2014年2月14日即入住了涉案房屋。该证明同时有业主委员会主任侯学广的签字，具有充分的证明效力。因侯学广担心人身安全问题，无法出庭作证，但承诺法院如果上门调查，他会如实反映情况，积极配合，因此上诉人申请一审法院到涉案房屋所在业主委员会调查并递交了调查申请书，但一审法院并未实地调查，却因此否认了该份证明的效力，没有法律及事实依据。在实际占有使用涉案房屋的前提下，上诉人才可能为涉案房屋购买各类家具，上诉人提交的《定/销货单》及供热费缴费发票原件、广电发票原件，均足以证明上诉人在法院司法查封之前占有使用涉案房屋的事实。四、上诉人主张在租赁期内停止向受让人移交占有涉案房屋具有充分的法律依据，应当得到支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。且上诉人的主张证据充分，能够相互印证，不存在与被执行人恶意串通的情形，不存在以明显不合理低价承租被执行财产及伪造交付租金证据的情形。故一审法院未予支持上诉人的诉请没有法律依据。综上所述，上诉人与被上诉人张文女之间的租赁关系合法有效，且在法院司法查封之前已经占有使用了涉案房屋。一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法予以改判。 宫奥辩称，一、《租房合同》真实性存疑且未生效，上诉人与被上诉人张文女之间不存在房屋租赁关系。首先，《租房合同》第五条明确约定“本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效”，上诉人未在该《租房合同》上签字，该《租房合同》未生效。其次，合法的房屋租赁关系应当有相应的租金支付，被上诉人主张是以欠款抵顶租金，实质上是以消灭债务为目的的一般债权债务关系，并非房屋租赁关系。再次，《借款协议》未有上诉人签字，上诉人未提供相应的借款转账凭证或收据，且被上诉人张文女未出庭对该笔借款是否属实发表意见，故上诉人与被上诉人张文女之间的借贷关系不能成立。在上诉人未能证明其与被上诉人张文女存在借贷关系，基于偿还借款而签订的房屋租赁合同系恶意串通，损害第三人利益，应认定为无效。二、以租赁形式抵偿债务，不适用“买卖不破租赁”原则。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，即使《租房合同》真实有效，根据其约定，被上诉人张文女以涉案房产抵顶对上诉人的欠款。可见，该《租房合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，该《租房合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁关系，故不适用“买卖不破租赁”原则，上诉人对涉案房产不享有租赁权，亦不具有优先购买权，无权继续承租涉案房屋。参考：最高人民法院（2014）民申字第215号民事裁定书。三、上诉人在房屋被抵押、查封之前，未实际占有房屋，亦未实际履行租赁合同，上诉人无权阻止法院对涉案房产的强制执行。上诉人未提交租赁房屋交接书、承租人在出租房屋所在地物业办理的装修或者入住手续证明，未提交日常生活所缴纳水费、电费、燃气费、通信费等公共事业用费的凭证，也没有在房产管理部门进行房屋租赁备案登记，仅提供证人证言无法证明在涉案房屋被抵押、查封之前已实际占有并在该房屋居住，上诉人无权请求继续承租。即使上诉人占有使用涉案房产，但因其未在法院查封之前签订合法有效的租赁合同，其占有使用也属于非法占有使用，不能排除法院对涉案房产的强制执行，其租赁权不应予以保护。综上，请依法驳回上诉人的上诉请求。 张文女没有提交书面意见。 爱玛科公司没有提交书面意见。 方雪芳向一审法院起诉请求：1.依法确认方雪芳对青岛市城阳区417号11号楼1单元701户房屋享有租赁权（约120平，价值70万元）；2.依法判令方雪芳在租赁期内不移交上述房屋；3.诉讼费用由宫奥、张文女承担。 一审法院认定事实：涉案房屋坐落于青岛市城阳区417号11号楼1单元701户，房屋所有权人张文女，房地产权证号：市201410736。 宫奥与张文女、李珍行（英文姓名：ＬＥＥＪＩＮＨＡＥＮＧ）、爱玛科公司借款合同纠纷一案，一审法院于2014年11月14日，首轮查封了张文女名下位于青岛市城阳区417号11号楼1单元701户房产，查封期限自2014年11月14日至2016年11月13日止。2016年3月21日一审法院对该案作出（2014）青民四初字第172号民事判决书，判决：一、张文女、李珍行（英文姓名：ＬＥＥＪＩＮＨＡＥＮＧ）于判决生效之日起十日内返还宫奥借款160万元人民币及自2014年10月16日至实际清偿之日止按照中国人民银行公布的同期贷款利率的4倍计算的逾期利息；二、爱玛科公司对上述第一项所列债务承担连带清偿责任，爱玛科公司承担担保责任后，有权向张文女、李珍行（英文姓名：ＬＥＥＪＩＮＨＡＥＮＧ）追偿；三、驳回宫奥其他诉讼请求。 该案进入执行程序后，宫奥申请继续查封涉案房屋，一审法院于2016年11月10日作出（2016）鲁02执772-1号执行裁定书裁定，继续查封张文女所有的位于青岛市城阳区417号11号楼1单元701户房产，查封期限自2016年11月13日至2019年11月12日止。在案件执行过程中，一审法院于2018年8月29日作出（2016）鲁02执772号之一《不予认可租赁权的通知》，认为方雪芳提交的证据不足以证明在上述房地产法院查封之前实际占有使用涉案房屋，并通知方雪芳：一、驳回方雪芳的执行异议申请；二、方雪芳无权请求在租赁期间内阻止向受让人（买受人或者以物抵债的申请执行人）移交占有上述不动产；三、评估涉案房地产时中不予扣除方雪芳的租赁价值；四、若有未付租金须暂缓支付，已造成的损失可向出租人主张。 方雪芳对上述《不予认可租赁权的通知》提出书面异议，一审法院于2018年11月26日作出（2018）鲁02执异401号执行裁定书认为，执行依据生效后，被执行人不能履行生效判决确定的义务，执行法院对张文女名下的涉案房产采取强制执行措施并无不当；方雪芳以租赁权对执行标的提出异议，属于实体权利的争议，该实体权利争议应当通过诉讼程序解决，法院无法在执行程序中对其实体权利作出判断；方雪芳虽然向法院提交了租房合同、借款协议、证人证言等证据，但是无法在执行程序中确认方雪芳所主张的租赁关系的成立；故，方雪芳的异议理由不能成立，其异议请求法院无法支持，如方雪芳坚持主张其与被执行人存在房屋租赁的法律关系，可向执行法院提起案外人异议之诉。该裁定书裁定：驳回方雪芳的异议请求。方雪芳对该裁定书不服，提起案外人执行异议之诉，即为本案。 另查明，2013年12月13日方雪芳向李珍行账户汇款10万元。 双方当事人对以下事实有异议： 方雪芳提交《借款协议》及银行汇款明细原件一份，欲证明爱玛科公司欠方雪芳684744元的事实，公司法人代表为张文女及其丈夫李珍行、公公李建铁同时作为担保人签字确认。方雪芳以银行转账形式向张文女出借10万元，其他584744元双方同意由买卖合同欠款转变为借款，即张文女、爱玛科公司共欠方雪芳本金684744元。方雪芳提交《租房合同》，欲证明因张文女欠方雪芳本金684744元及相应利息未还，2014年2月14日，双方签订《租房合同》，约定由张雪芳无偿承租涉案房屋，租期为20年，欠款本息用以抵顶房屋租金，即方雪芳已经实际付清了全部租赁期间内的租金；该租赁合同签订的时间早于司法查封的时间。 宫奥认为，《借款协议》方雪芳未签字，此协议尚未成立；方雪芳与张文女等不存在借款事实，方雪芳提交的转账明细其收款方账号及户名均为空白，无法看出该款项的收款人；《租房合同》的对真实性无法确定，方雪芳与张文女的借款协议时间为2014年1月28日，其中借款期限约定为2013年12月20日至2015年2月19日，但仅仅过了16天，即2014年2月24日又签订所谓《租房合同》，约定将涉案房产由方雪芳以租赁的形式无偿使用20年，在债权不到期的情况下，双方签订了租赁合同明显不符合常理；方雪芳亦没有在该租赁合同上签字。 一审法院认为，方雪芳提交的《借款协议》及《租房合同》的真实性无法核实，方雪芳本人未在该两份合同上签字，该两份证据在形式上与真实性方面均存在瑕疵，仅凭该两份证据无法证明其所主张的借款事实及租赁事实。 方雪芳提交《居住证明》、《定/销货单》，欲证明：1.涉案房屋所在的青岛市城阳区魅力之城业主委员会及万科魅力之城物业管理服务中心作为与本案无利害关系的客观第三方于2018年5月15日共同确认方雪芳于2014年2月14日已实际入住涉案房屋并居住至今；2.方雪芳于2014年3月3日在城阳区红星美凯龙商场订购各类家具，对涉案房屋进行装饰，佐证方雪芳已经于2014年2月份实际入住涉案房屋的事实。 宫奥对《居住证明》的证明效力及可信度有异议，认为应该有其他证据相互佐证，否则，仅凭此无法证实方雪芳已占有涉案不动产并实际居住；《定/销货单》的时间可能存在倒签的嫌疑，且其只提交了订货单，并没有提供相应的支付货款的凭证，不能证明实际发生了此次交易行为。 一审法院认为，《居住证明》上没有青岛市城阳区魅力之城业主委员会和万科魅力之城物业管理服务中心经办人的签字，且该证据性质上属于证人证言，而证人应当出庭作证，但青岛市城阳区魅力之城业主委员会及万科魅力之城物业管理服务中心均未到庭作证，故不能单独作为认定案件事实的证据加以采信。《定/销货单》的真实性无法予以确认，故不能采信。 方雪芳提交供热费缴费发票，欲证明2014年10月31日方雪芳缴纳了涉案房屋当年度的供热费用；提交山东广电网络有限公司城阳分公司开具的发票一份、衣洪伟《情况说明》及衣洪伟身份证复印件，欲证明方雪芳于2014年11月4日缴纳了涉案房屋的收视费、用户线费及主卡建设费共计524元；方雪芳在司法查封前已经实际占有使用了涉案房屋。佐证方雪芳已经于2014年2月份实际入住涉案房屋的事实 宫奥对供热费缴费发票、广电发票的真实性无异议，但认为该发票打印的付款单位为张文女和衣洪伟，不能证明是方雪芳缴纳的供热费，不能证明其在涉案房屋中居住和使用。 一审法院认为，方雪芳提交的该两份发票的真实性可以予以认定，虽然发票上打印的均非其本人姓名，但其持有该发票的原件，且该发票上记载的房屋地址系涉案房屋，故与本案案件事实存在关联性，可以予以采信。衣洪伟的《情况说明》属于证人证言，但衣洪伟未出庭作证，对其出具的该说明一审法院不予采信。 方雪芳提交青岛供电公司缴费单，欲证明其以手机支付宝方式支付涉案房屋2018年5-6月份电费，说明至今方雪芳一直居住在涉案房屋。 宫奥质证称，该证据的缴费时间在涉案房产司法查封时间之后，无法证明方雪芳在法院司法查封之前就已经入住涉案房产。 一审法院认为，对缴纳电费单据的真实性可以予以认定。 方雪芳提交增值税专用发票一组（8张），欲证明方雪芳在2012年左右开始向爱玛科公司供应贵金属镍、胶带等货物，双方存在买卖合同关系以及爱玛科公司欠付货款的事实；提交送货单一组（4张），证明双方存在买卖合同关系及爱玛科公司欠付货款的事实。 宫奥对该组证据的真实性有异议，其称对方雪芳与爱玛科公司之间的买卖关系并不知情。 一审法院认为，对送货单的真实性无法核实，对增值税专用发票、送货单与本案的关联性不能确认，故无法予以采信。 一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，方雪芳主张确认其与张文女签订了合法有效的《租房合同》，其对涉案房屋享有租赁权，但其所提交的《租房合同》真实性无法核实，方雪芳本人亦未在该合同上签字；而根据该合同的内容，系以借款684744元及利息抵顶20年租期的租金，故即便该合同真实且成立，双方之间的法律关系实质上亦为以租抵债关系，即以房屋使用权抵偿欠款、消灭债务为目的的一般债权债务关系，并非房屋租赁合同关系。况且，方雪芳主张的以租抵债的684744元欠款，其所谓《借款协议》的真实性无法核实，方雪芳亦未在该协议上签字，而具体到所谓借款的支付，亦仅提交了10万元（给张文女丈夫李珍行）银行转账的凭证进行证明，其余所谓基于双方间买卖合同而结算的584744元货款，并无充分证据加以证明；且，《借款协议》签订的时间（2014年1月28日）与《租房合同》（2014年2月14日）相隔仅半月，《租房合同》签订时，《借款协议》约定的借款期限（2013年12月20日—2015年2月19日）刚刚起算、尚未届满，亦与常理不符。故一审法院对方雪芳主张其双方之间存在租赁关系、租赁期限为20年，以及租金已经全部支付的主张不予支持。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持；承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。方雪芳提交的供热费缴费发票、广电发票等证据虽然能证明其在2014年10—11月已经占有使用涉案房屋，且目前其仍然在占用使用中，但根据上述分析不能确定方雪芳在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，不能确定其对涉案房屋享有租赁权，故其不符合上述司法解释的规定，不能适用“买卖不破租赁”的原则对抗执行，对其主张在租赁期内不移交涉案房屋，一审法院不予支持。张文女、爱玛科公司经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）规定，判决驳回原告方雪芳的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告方雪芳负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 方雪芳提供如下证据：证据1.增值税专用发票一组，该组证据为上诉人向爱玛科公司开具的增值税专用发票，发票中显示的收款人均为上诉人本人，该组证据能够与上诉人在一审中提交的《借款协议》相印证，证明：1.上诉人与爱玛科公司之间存在买卖合同关系。2.该组发票所显示的货款数额已经远超《借款协议》中显示的欠款数额，证明爱玛科公司欠付上诉人货款的事实以及《借款协议》真实性。证据2.中国农业银行进账单一份，证明2014年1月9日，爱玛科公司向青岛戴信工贸有限公司转账支付货款91043元，与《借款协议》第一条，写明的乙方届时支付101043元相印证，进一步证明了《借款协议》的真实性。宫奥质证，对证据1、2的真实性不予认可，该组证据系青岛戴信工贸有限公司与爱玛科公司的往来账目，与本案中借款协议没有关联性。该证据体现的是一个买卖合同关系，借款协议是一种借贷关系，二者不能混淆。 本院认为，对增值税专用发票、中国农业银行进账单与本案的关联性不能确认，故无法予以采信。 方雪芳又提交企业信用信息公示报告，证明方雪芳系青岛戴信工贸有限公司的唯一股东，该公司为一人公司。因被上诉人不认可上诉人提交的增值税专用发票，我们申请法院出具调查令，调查该组证据的认证抵扣材料。宫奥质证，对企业信用信息公示报告真实性予以认可，青岛戴信工贸有限公司是独立的企业法人，借款协议中出借人为自然人方雪芳，企业法人与个人之间不能混淆。 本院认为，对企业信用信息公示报告真实性予以认定。 本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据方雪芳的上诉与宫奥的答辩，本案争议焦点为：一、能否认定方雪芳主张的租赁关系成立；二、借贷关系是否成立；三、查封之前是否实际占有涉案房屋。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，须符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有该不动产等条件。本案中，方雪芳与张文女之间存在合法有效的租赁关系难以认定。方雪芳主张租赁权的基础是其提交的其作为承租方于2014年2月14日与出租方张文女签订的《租房合同》，但现有证据不足以证明《租房合同》的真实性；而根据上述《租房合同》的内容，方雪芳应支付的租金从张文女应归还方雪芳的借款中抵扣，即所谓的以租抵债，但在案证据亦并不能充分证明存在张文女向方雪芳借款的事实。方雪芳提交供热费缴费发票、广电发票等证据证明其在人民法院查封之前已经占有使用涉案房屋，一审法院也确认了上述单据的真实性，但因无法认定方雪芳与张文女之间就涉案房产存在合法有效的租赁关系，故按照现有查明事实，以及上述司法解释规定的审查标准，一审法院驳回方雪芳诉讼请求并无不当，本院予以支持。 综上所述，方雪芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由方雪芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  栾建德 审判员  李守军 审判员  张 豪 二〇二〇年六月十日 书记员  赵 晶