上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初26280号原告：上海今典世纪放电影院有限公司长宁第一分公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：张宁，经理。委托诉讼代理人：陈军，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏晶，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海天申工贸公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：金海根，总经理。委托诉讼代理人：王放，上海市银都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张映竹，上海市银都律师事务所律师。原告上海今典世纪放电影院有限公司长宁第一分公司与被告上海天申工贸公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月2日进行了证据交换，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告上海今典世纪放电影院有限公司长宁第一分公司的委托诉讼代理人陈军、夏晶，被告上海天申工贸公司的委托诉讼代理人王放(仅参加2020年5月18日庭审)、张映竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海今典世纪放电影院有限公司长宁第一分公司向本院提出诉讼请求：1.被告双倍返还原告场地租赁保证金300,000元(150,000元×2),支付原告装修改造费用8,460,000元(423座×20,000元/座),并按照剩余期间租金总额的30%标准向原告支付违约金1,633,689元(剩余期间暂自2019年8月23日起计);2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更违约金金额为1,687,732.80元(剩余租期为2019年8月23日至2023年4月14日)。事实和理由：被告是上海市长宁区北虹路XXX号(以下简称北虹路XXX号)的产权人、现出租人,原告是北虹路XXX号第四层A-1区(后地址变更为第四层B区，以下简称涉讼房屋)的实际承租人。2006年7月5日,被告将北虹路XXX号一层部分区域及整个四层区域出租给案外人上海好美家天山装潢建材有限公司(以下简称好美家天山公司)。2010年12月,好美家天山公司将其承租的北虹路XXX号整个四层转租给案外人朱某某。2010年12月27日,好美家天山公司、朱某某、案外人上海亮力投资咨询有限公司(以下简称亮力公司)三方签订主体变更协议,确认好美家天山公司与朱某某签订的房屋租赁合同的承租人由朱某某变更为亮力公司。2011年2月10日,案外人时代今典影院投资有限公司(以下简称时代今典公司)与亮力公司签订《影院场地租赁合同》,约定亮力公司将其承租的涉讼房屋,建筑面积约1,700平方米的场地转租给时代今典公司使用,租赁期限自2011年4月15日至2023年4月15日,第十条约定在租赁期限内,因任何事由导致承租人无法继续经营的,承租人有权提前解除合同；承租人选择提前解除合同的,出租人应双倍返还承租人场地租赁保证金,全额退还承租人所支付未抵扣部分二次结构保证金,并赔偿承租人为装修改造租赁物所花费的一切费用(按每个观影座位两万元与总观影座位数相乘得出),还应按合同剩余期间租金总额的30%向承租人支付违约金。此外,被告与好美家天山公司出具《承诺函》,保证在前述北虹路XXX号物业上建立的任何租赁关系或转租关系因任何原因解除或提前终止,均不影响承租人对涉讼房屋享有的场地使用权,发生前述情形,被告自动成为《影院场地租赁合同》的出租方承继该合同。2011年11月10日,时代今典公司、原告、亮力公司签订三方主体变更协议,《影院场地租赁合同》的承租人由时代今典公司变更为原告,租赁合同内容不变。之后,原告一直在此处合法经营,并履行《影院场地租赁合同》承租方义务,按时缴纳房租。原告系时代今典公司关联方，系《影院场地租赁合同》第八条第1款提到的为独立运作影院设立的新公司，原告办理工商消防许可证时被告都配合提供了办理资料，被告对原告是承租人是知情的。2012年，亮力公司注销后，原告选择好美家天山公司作为租赁合同的主体，按照《影院场地租赁合同》的标准向好美家天山公司支付租金。2011年至2014年的租金，由原告直接向好美家天山公司支付。好美家天山公司在另案中明确否定了案外人上海源锦贸易有限公司(以下简称源锦公司)的租赁主体资格。2016、2017年，被告开始联系包括原告在内的各方拆迁事宜。2017年3月后的租金，由于各方正协商土地征收及租赁合同如何继续履行等事宜，故好美家天山公司不再要求原告支付。2017年9月19日，好美家天山公司也注销了，原告只能依据《承诺书》向被告主张。2019年6月28日被告违反承诺强行要求原告于2019年7月10日前搬迁,否则将进行砌墙、断网、停水停电等措施,被告于2019年7月4日擅自对原告承租物业砌筑围墙,砸断原告网络光缆,并对原告采取断水断电等措施,致使原告实际上已经不能正常运营。《承诺书》签署的法律后果系被告就时代今典公司及原告的承租权承担保证责任，原告通过《主体变更协议》取得了承租权，亦取得了该保证责任的从权利。被告在《承诺书》中主动保证，租赁发生问题后，其自动成为出租方或甲方这一责任承担形式。故原告依据《影院场地租赁合同》第十条解除《影院场地租赁合同》,并要求被告承担违约赔偿责任。故原告诉至本院。被告上海天申工贸公司辩称，不同意原告诉请。原、被告作为诉讼主体都不适格。原告系涉讼房屋的无偿使用人。亮力公司与时代今典公司、原告间的租赁合同主体变更协议被告于2019年8月才知晓，该协议因未征得被告同意而无效；被告出具的《承诺书》表明转租需要取得被告书面认可并签署补充协议。故原告非《影院场地租赁合同》的缔约主体。源锦公司提起的另案诉讼情况表明，与原告建立租赁关系的出租方是好美家天山公司还是源锦公司有待查明。依原告陈述好美家天山公司为其租赁合同履行的相对方，则好美家天山公司注销后，未了债权债务应由其股东负责。故原告的出租方可能是源锦公司，或是亮力公司的保结人朱某某、或是好美家天山公司的两个股东，不应该是被告。原告基于《承诺书》将上海天申工贸公司列为被告无法律依据和约定依据。亮力公司未做出过将其与原告间租赁合同债权债务概括转让给被告的意思表示，其缔约主体身份不可能基于被告单方意思表示而被取消。《承诺书》言明，如果租赁关系发生变更，时代今典公司需与被告另行签署书面协议，该要式条件不具备。被告《承诺书》仅向时代今典公司作出，非向原告作出，目的旨在保证时代今典公司的又次承租人地位不因被告与好美家天山公司、好美家天山公司与亮力公司的租赁关系的变更而受到影响。依原告所述，本案争议因实际占用无法继续而引发，非因在先顺位租赁关系的变更而引发，承诺书所承诺的事项，与本案争议并无关联。《影院场地租赁合同》文本未向被告报备。被告基于现有书面文件及法律规定，推定时代今典公司有效租赁期间至2020年4月20日止。被告未基于《影院场地租赁合同》收取租赁保证金，也无义务退还。被告不清楚装修改造费用是否由原告支出，即使系原告支出，原告主张的违约责任金额畸高，原告停止营业为2019年8月，未能正常营业仅4个月，相对12年的租期，违约金应予调低。因土地收储，涉讼房屋租赁、无偿使用等法律关系无法按约履行，但收储补偿争议与房屋租赁合同纠纷非同一法律关系，原告事实上系要求被告按租赁合同的违约责任进行收储补偿。2019年9月，被告与好美家装潢建材有限公司达成终止双方租赁合同的协议。被告未切断北虹路XXX号网络光缆，涉讼房屋供电切断时间为2019年9月下旬，自来水切断时间为2019年10月中旬。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的《影院场地租赁合同》、《地址变更证明》、《亮力公司与时代今典公司租赁合同主体变更协议》、被告出具的《承诺书》、《通知》、公证书、《要求解除的律师函》、《场地交付确认书》，被告提供的上海市房地产登记簿、《好美家天山公司与朱某某房屋租赁合同主体变更协议》、亮力公司和好美家天山公司的档案机读材料及注销清算报告、好美家天山公司出具的《承诺书》、回复函，以及(2017)沪01民终6135号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于被告提供的2017年9月5日的《商议函》，原告质证意见为，被告未提供原件，原告对于该证据的真实性、合法性、关联性均不认可；被告表示，证据显示是原告发送给好美家天山公司的传真件，由朱某某在他案中提供，被告不持有原件，原告应能核实；原告在之后的庭审中表示未找到，不认可；被告认为该证据有好美家天山的公章和负责人签署同意暂停支付租金的书面意见，在相应事实都存在的情况下，原告不认可函件真实性，被告不予认可。对该证据，本院经核查(2018)沪0105民初14467号案件卷宗，朱某某作为该案第三人提交《商议函》，并于2018年11月28日庭审中出具原件，上海今典世纪放电影院有限公司、上海今典世纪放电影院有限公司长宁第一分公司作为该案被告，确认原件核对无异议，并认可真实性。综上，本院对该证据予以采信。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：被告原系北虹路XXX号房屋的产权人。2010年11月15日，好美家天山公司与朱某某就涉讼房屋所属的北虹路XXX号第四层房屋签订《房屋租赁合同》，约定由朱某某承租上址房屋，租期自2011年1月31日起至2020年4月30日止。2010年12月27日，好美家天山公司与朱某某、亮力公司签订《房屋租赁合同主体变更协议》，约定朱某某不再享有原租赁合同项下承租方的权利和义务，原租赁合同由好美家天山公司与亮力公司继续履行。2010年12月27日，好美家天山公司出具《承诺书》：时代今典影院投资有限公司：……我司承诺并保证：我司与朱某某(亮力公司)签署的租赁合同因任何原因解除或提前终止，均不影响贵司与朱某某(亮力公司)签署的影院租赁合同的效力及贵司对北虹路XXX号四楼物业享有的场地使用权，发生前述情形，则我司自动成为影院租赁合同出租方或甲方，届时由我司与贵司再行签署相关补充协议以明确。被告出具《承诺书》：时代今典影院投资有限公司：本公司上海天申工贸公司系北虹路XXX号物业产权方，我司已于2006年7月5日签署《租赁合同》,将前述物业出租于好美家天山公司,租期自2006年8月1日起至2026年7月31日止。经我司同意,好美家天山公司又于2011年1月10日就前述物业与亮力公司签订了租赁合同,将前述物业转租予亮力公司,租期自2011年1月15日起至2022年3月31日,我司对该转租无异议。现我司承诺并保证如下：一、我司知悉并同意次承租人亮力公司将其承租区域中的第四层转租予时代今典公司作影院用途使用。……四、我司承诺并保证：在我司前述北虹路XXX号物业上建立的任何租赁关系或转租关系因任何原因解除或提前终止,均不影响贵司与亮力公司签署的《影院租赁合同》的效力及贵司对北虹路XXX号物业享有的场地使用权,发生前述情形,则我司自动成为《影院租赁合同》出租方或甲方以承继该合同,届时由我司与贵司再行签署相关补充协议以明确。被告和好美家天山公司在承诺书上盖章。2011年1月6日，亮力公司成立，法定代表人及股东均为朱某某。2011年2月10日，亮力公司(甲方)与时代今典公司(乙方)签订《影院场地租赁合同》，就乙方租赁涉讼房屋(合同所列地址为北虹路XXX号第四层A-1区)，开办影院，建筑面积为1,700平方米、使用面积1,462平方米，租赁期限为自双方签订《场地交付确认书》之日起12年，每12个月为一个租赁年度；乙方按租赁场地的建筑面积(即1,700平方米)支付甲方租金,按贰元/平方米/日的标准支付，每三年递增8%,第四年开始递增，物业管理费包含在租金内，每三个月为一个支付周期；乙方以十五万元整作为场地租赁保证金,以现金或者转账汇款方式提供,并于本协议签订之日十个工作日内交予甲方，于租赁届满返还租赁场地及相关费用结算确认后,十五天内无息返还予乙方指定帐户。甲方应于2010年3月1日向乙方交付租赁场地；第八条本合同有效期内如果乙方向第三方转让本合同项下的权利和义务,应提前60天以书面形式征得甲方同意,第三方必须书面承诺接受本合同项下约定的全部条款，但是,双方同意,如乙方或其关联方根据本合同出资成立一家新公司独立运作影院,则由影院公司承继乙方在本合同项下的权利和义务，届时三方即应签署相应协议具体约定,以明确影城公司的承租人地位，该等协议签订生效后,除合同特别说明外,乙方不再承担和享有承租人的权利和义务；出现下列情况之一,乙方有权提前解除合同，乙方选择提前解除合同的,甲方应双倍返还乙方场地租赁保证金,全额退还乙方所支付未抵扣部分二次结构保证金,并赔偿乙方为装修改造租赁物所花费的一切费用(按每个观影座位两万元与总观影座位数相乘得出),还应按合同剩余期间租金总额的30%向乙方支付违约金：1)租赁物存在质量安全问题,将危及人身生命健康或对财产造成重大损失的;2)甲方解散、破产的;3)租赁物被司法机关查封或被第三人主张权利以及发生其他事由致使乙方不能正常经营的。第十一条，朱某某为本合同项目下甲方的责任和义务提供不可撤销的连带责任保证担保……2011年4月15日，亮力公司与时代今典公司签署《场地交付确认书》，确认当日交付涉讼房屋。2011年8月22日，亮力公司出具地址变更证明，因场地划分不合理，重新调整区域名称，北虹路XXX号第四层A1区场地不变，面积不变，地址更改为B区。2011年8月24日，原告成立。2011年11月10日，亮力公司(甲方)、时代今典公司(乙方)、原告(丙方)签订《亮力公司与时代今典公司租赁合同主体变更协议》，就甲乙双方于2011年2月签订了《影院场地租赁合同》达成协议：1.将原租赁合同承租方时代今典公司变更为原告，原租赁合同内容不变,由甲方、丙方继续履行；2.自本协议签订之日起,乙方不再享有原租赁合同项下承租方的权利,也不承担任何义务及责任，乙方就丙方在租赁合同项下的全部义务向甲方承担连带责任，等。2012年10月31日，亮力公司注销。朱某某作为股东承诺，公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。2015年7月30日(合同注明为该日订立，源锦公司落款为2015年8月3日)，好美家天山公司(甲方)、源锦公司(乙方)、朱某某(丙方)就甲方与丙方于2010年11月15日订立的租赁合同签订《房屋租赁合同补充协议》。约定，因原租赁合同中的承租方朱某某与乙方存在关联关系，朱某某拟投资乙方成为投资股东。经协商，原租赁合同中的承租方由朱某某变更为源锦公司，朱某某不再作为房屋租赁合同当事人。就该份协议的履行，各方存有纠纷。2016年，被告开始涉讼房屋所在地块的收储拆迁工作。2017年9月5日，原告向好美家天山公司发送关于完美世界影城上海北虹店因征用拆迁原因而无法继续经营停止租金支付的《商议函》：致上海好美家天山装潢建材有限公司，完美世界影城上海北虹店因政府征用拆迁原因目前已经严重影响影城正常经营，故影城拆迁补偿与租金就提出如下方案：1.在亮力公司注销后，因该场地是朱某某出租给我方并由其与我方签订的租赁合同，但源锦公司对此提出异议认为其是出租方，朱某某与源锦公司作为合法出租方存在争议，在征询贵方意见后，为降低风险，我影院在未明确有资格出租方前暂停支付自2017年4月起的租金费用，待各方争议解决并确定合法出租方后再行支付。2.因该场地朱某某出资建造了相关结构等，虽我影城与贵方及朱某某就拆迁赔偿进行多次协商，但尚未达成共识。我司希望，若2017年10月底三方仍然未能协商一致时，自2017年11月1日起，影城不再对外经营，贵方及朱某某均停止收取我影城租金费用，以弥补影城受拆迁的影响……。该《商议函》下方手写“由于17.5影城在2017年11月1日起对外停止营业，结合天山项目已启动动迁因素。同意其从2017年11月1日起暂时停付租金，但在没有搬迁前……场地所发生的其他费用需按实支付。”好美家天山公司在该手写内容上盖章。2017年9月19日，好美家天山公司注销，股东好美家装潢建材有限公司、上海好美家梅陇装潢建材有限公司确认，公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。2019年6月28日，被告与好美家装潢材料有限公司(以下简称好美家装潢公司)向北虹路XXX号发布通知：……为加强收储期间的安全工作,将自2019年7月1日起在收储地块用地范围砌筑围墙,予以封闭。2019年7月10日之后,收储地块将停水、断电。请收储地块未搬离人员、单位在2019年7月10日前将滞留收储地块的人员全部搬离。……2019年7月15日，经上海市长宁公证处公证，对北虹路XXX号4楼长宁北虹广场影城一至六号放映厅内的座位数进行了清点，清点结果为六个厅的座位数总计423个。公证书照片显示，大楼以围墙封堵。2019年8月22日，原告向被告发送要求解除影院场地租赁合同的律师函：……贵司擅自对租赁场地砌筑围墙，砸断上海今典世纪放电影院有限公司长宁第一分公司网络光缆，并对上海今典世纪放电影院有限公司长宁第一分公司采取断水断电的行为已严重损害了上海今典世纪放电影院有限公司长宁第一分公司的合法权益，基于以上事实，特向贵司作如下通知：1.贵司和上海今典世纪放电影院有限公司长宁第一分公司之间的影院场地租赁合同于本律师函出具之日(2019年8月22日)起解除；2.请贵司在2019年8月27日前向上海今典世纪放电影院有限公司长宁第一分公司支付双倍返还场地租赁保证金300,000元，支付装修改造费用8,460,000元(423座*2万元/座)，并按照剩余期间租金总额的30%标准向上海今典世纪放电影院有限公司长宁第一分公司支付违约金1,633,689元(剩余期间暂自2019年8月23日起计)，以上暂计10,393,689元。……被告确认于2019年8月23日收到该函。2019年8月27日，被告向原告发送回复函，表示不同意2011年11月10日时代今典公司、上海今典世纪放电影院有限公司长宁第一分公司、亮力公司的租赁主体变更协议，认为该约定无效等。本院认为，本案争议焦点为原告能否依据《承诺书》向被告主张《影院场地租赁合同》中的违约责任。首先，被告作为产权人、好美家天山公司作为承租人对亮力公司与时代今典公司的租赁关系均无异议，两者签订的《影院场地租赁合同》合法有效。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。亮力公司与时代今典公司、原告签订《租赁合同主体变更协议》，系权利义务概括转让，合同相对方亮力公司认可承租人主体变更为原告。上述协议非转租法律关系，被告主张该协议因未经其同意而无效，无法律依据，本院不予采纳。原告主张，原告成为承租人后，亦取得了被告对时代今典公司所作承诺的从权利。对此，本院认为，《承诺书》中明确了承诺的对象是时代今典公司，若承诺的相对方发生变化，需经被告的同意。即使如原告所述，被告清楚原告在涉讼房屋经营并系承租人，也不代表被告当然同意向原告作出同样的承诺。其次，仅就《承诺书》的内容而言，原告主张系连带保证责任，承担责任的形式为成为出租方。本院认为，《承诺书》的内容系特别约定，应依其文字表述，考虑签订背景进行解释。结合同期好美家天山公司出具的《承诺书》，被告此处承诺旨在，在前手租赁合同解除或提前终止的条件下，被告保证对方不因此丧失场地使用权。现因涉讼房屋收储，客观上已无法继续用于租赁，原、被告无法再就原告继续租赁涉讼房屋达成补充协议，原、被告之间未建立租赁合同关系，《影院场地租赁合同》对被告无约束力。再次，原告主张在亮力公司注销后，原告基于好美家天山公司的《承诺书》与好美家天山公司建立租赁合同关系。然原告向好美家天山公司发送的《商议函》中认为朱某某和源锦公司作为合法出租方存在争议，并未表明原告与好美家天山公司建立租赁合同关系。事实上，亮力公司注销前后，按原告陈述，其租金支付方式并未发生变化。原告主张，在好美家天山公司注销后，原告再基于被告的《承诺书》与被告建立租赁合同关系，无事实依据，本院不予采纳。综上，原告依据《承诺书》要求被告承担《影院场地租赁合同》项下的违约责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，判决如下：驳回原告上海今典世纪放电影院有限公司长宁第一分公司的全部诉讼请求。案件受理费84,162.10元，由原告上海今典世纪放电影院有限公司长宁第一分公司负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  汪 露人民陪审员  包 怡二〇二〇年六月十一日书 记 员  陈若愚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。……