重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3089号上诉人（原审被告）：孙晓蕊，女，1987年8月28日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。委托诉讼代理人：李楠，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白廷群，女，1986年3月8日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：左昌德，重庆星兴律师事务所律师。原审被告：重庆大宅门房产交易有限公司蔡家分公司，住所地重庆市北碚区云榭路8号，统一社会信用代码91500109MA5YR03A58。负责人：何英，经理。委托诉讼代理人：彭年林，男，1984年12月15日出生，汉族。原审被告：刘红，女，1984年7月23日，汉族，住重庆市江北区。上诉人孙晓蕊与被上诉人白廷群、原审被告重庆大宅门房产交易有限公司蔡家分公司（以下简称大宅门公司蔡家分公司）、刘红房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初9709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人孙晓蕊的委托诉讼代理人李楠，被上诉人白廷群的委托诉讼代理人左昌德、原审被告大宅门公司蔡家分公司的委托诉讼代理人彭年林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙晓蕊上诉请求：一、撤销（2019）渝0109民初9709号民事判决；二、驳回白廷群的诉讼请求或将本案发回重审；三、白廷群承担本案全部诉讼费及保全费。主要事实和理由：一、一审法院认定刘红是孙晓蕊出售房屋的委托代理人及合同对孙晓蕊具有约束力，属于认定事实错误，证据不足。孙晓蕊确实有意对外转让案涉房屋，也确实与中介服务人员刘红进行过联系，并告知刘红转让价款为116万元的信息。之后，刘红基于其中介服务的资源优势，就该交易信息以其独立的中介身份与潜在买家进行独立接触，在其居间介绍下，如出现合适的买家，需由孙晓蕊、刘红及买家共同签订合同。交易过程中，各方主体相互独立，孙晓蕊与刘红之间为居间服务合同关系，并非委托关系，在没有孙晓蕊明确授权的情况下，其无权代表孙晓蕊对外签署任何书面文件，更无权对转让价款进行调整。结合白廷群提交的合同可以看出，合同中的售房方为刘红等，与孙晓蕊没有任何关系。孙晓蕊没有授权刘红代理签署合同，双方之间的居间服务关系没有变化，且本案中没有证据证明刘红代表孙晓蕊。本案发生前，孙晓蕊没有听说过大宅门公司，也未与其建立联系，不可能在该公司的居间服务下与他人签订合同。刘红虽然与孙晓蕊就案涉房屋的转让进行沟通，但孙晓蕊向刘红明确表示案涉房屋价格为116万元，并非本案合同中的109万元，故签订合同不是孙晓蕊的意思表示，刘红不能代表孙晓蕊签订合同。根据合同第六条第九项也明确约定，白廷群在签署合同时应对刘红的授权进行审查，但其并未审查房主身份，也未审查共有人身份及刘红是否取得授权，其不是善意第三人，刘红在本案中不构成表见代理。从现有证据看，孙晓蕊之所以于2019年8月15日收取刘红支付的10.2万元款项，系基于孙晓蕊与刘红商定的116万元价款与孙晓蕊取得案涉房价104万元之间的价差12万元，剩余1.8万元为刘红应得居间服务费，证明了刘红与孙晓蕊仅仅为居间服务，并无委托代理关系。事实上，孙晓蕊转让的是订房资格而获得10.2万元的差价，孙晓蕊通知开发商变更手续即可，并不需要签订《房屋买卖（居间）合同》，白廷群在一审中称孙晓蕊不同意更名违约属于认定事实错误，孙晓蕊收取的10.2万元不能认定刘红在2019年8月6日有权代理孙晓蕊对外签订合同，也不能视为对刘红之前签字行为的追认。二、涉案合同违反了强制性规定，属于无效合同。根据房地产管理法第三十七条，结合合同无第五十二条的规定，案涉合同项下的买卖房屋属于未依法登记并领取权属证书的房地产，该房产不得转让，故案涉合同违反了上述规定，应属无效，对各方均无约束力，故白廷群请求解除合同、主张律师费及违约金没有事实基础和法律基础，不能得到支持。同时，从合同的实际履行看，白廷群并未核实真实房主身份，其将款项支付给并未取得房主授权的刘红，是导致其自身遭受损失的原因所在，应当由其承担不利的法律责任，其要求孙晓蕊返还20万元购房款的主张不能成立。三、一审存在程序违法。根据本案查明的事实，刘红在交易过程中，存在以非法占有为目的，用虚构事实或隐瞒真相的方法，骗取白廷群款项，并将部分款项侵吞，其构成诈骗罪，依照司法解释的规定，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。据了解，刘红曾多次采用类似手法骗取他人财产等。白廷群作为一审原告，其请求要求孙晓蕊承担责任外，要求大宅门公司蔡家分公司退还中介费1.5万元并承担赔偿责任，且本案诉讼费的计算基数包含该款项，但在一审判决中并未对此作相应的处理，判决由孙晓蕊承担全部诉讼费错误。综上，孙晓蕊与白廷群及大宅门公司蔡家分公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，刘红在合同上签字的行为不能代表孙晓蕊，对孙晓蕊不具有约束力，且合同无效，故请求依法驳回白廷群的诉讼请求或发回重审。补充，2019年8月7日，孙晓蕊授权刘红代签资料仅限于孙晓蕊的1603号房屋，在此之前，孙晓蕊从未同意刘红代签1202号房屋的有关资料，更未曾提及以109万元的价格对外出售，在微信记录中能够证明。故在案涉房屋交易中，孙晓蕊未对刘红就案涉房屋进行授权签订合同。白廷群基于对刘红的单方信任，与刘红建立的合同关系，在大宅门公司的引导下签订的案涉合同，并将款项支付给刘红，而未与孙晓蕊联系，也未核实真实的出卖人身份，反映出白廷群认知的真实出售人为刘红，而非孙晓蕊。即使认定刘红的行为属于无权代理，白廷群对此也存在明显过错，未尽到基本的审查义务，不属于无过失的善意相对人，不符合表见代理的规定。一审中，孙晓蕊提交的与白廷群之间的短信记录可以看出，其认定刘红才是其交易的对象。白廷群称，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，判决公正，应当维持，驳回孙晓蕊的上诉请求。一、孙晓蕊认为刘红为居间人而非委托关系的理由不成立。根据孙晓蕊举示的微信记录可以证明，孙晓蕊不仅与刘红沟通案涉房屋的出售价格，在一审中还承认为了出售案涉房屋将相关凭证通过微信发给刘红，证明了孙晓蕊有委托刘红的意思表示。在白廷群与刘红和大宅门公司一同办理案涉房屋更名时，刘红还联系了孙晓蕊，同意刘红并认可刘红代签相关资料。另外，刘红收到白廷群的款项后，一直与孙晓蕊进行沟通联系，并将部分款项转交给孙晓蕊，孙晓蕊对此接受并认可。在孙晓蕊的1603号房屋交易时，也是通过刘红对外销售并完成更名手续，足以说明刘红的受托人身份，而非居间人。二、孙晓蕊认为案涉房屋售价问题以及刘红存在过错等行为，不仅与白廷群无关，而且可以另案主张权益。三、至于孙晓蕊认为刘红与白廷群等签订的案涉合同无效问题，是其适用法律错误，案涉房屋的转让符合法律等相关规定，合法有效。故请求维持原判。大宅门公司蔡家分公司陈述，一审法院认定事实清楚，请求维持原判。刘红未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。白廷群向一审法院起诉请求：一、解除白廷群、孙晓蕊、刘红及大宅门公司蔡家分公司于2019年8月6日签订的《房地产买卖（居间）合同》；二、判令孙晓蕊退还白廷群20万元购房款；三、判令孙晓蕊赔偿白廷群3万元违约金；四、判令孙晓蕊赔偿白廷群律师费1万元；五、本案诉讼费由白廷群、孙晓蕊、刘红及大宅门公司蔡家分公司负担。一审法院认定事实：2019年8月6日，白廷群作为购买方（乙方），刘红作为售房方（甲方）与大宅门公司作为经纪方（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》，协议约定甲方将位于重庆市北碚区房屋卖给乙方，成交总价为109万元。合同第三条付款约定：2、按揭。（1）第一次：乙方于签订本合同当日支付5万元给甲方作为定金。同时甲方将该房屋权属相关资料交予丙方托管；（2）第二次：乙方须于2019年8月7日支付15万元交予甲方。第六条相关约定：9、若甲方委托代理人签订本合同，则甲方代理人须保证已取得甲方及其共有权人的授权和许可，甲方及其代理人对本合同的签订、履行、违约、终止等承担合同责任。第七条违约责任：1、签订本合同后，甲乙双方或甲乙方各自的委托代理人的任何一方违反本合同的约定（包括但不限于拒不或逾期办理解押；拒不或逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料；拒不或迟延办理或不配合办理按揭贷款、过户手续；拒不或逾期交付房屋；拒不或逾期或无法支付房款、经纪方服务费、税费等费用；拒不或迟延或无法履行本合同项下之其他义务），均视为违约。守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于物业成交总价20%的违约金。第九条补充条款：剩余房款由开发商按正常手续办理，如未能成功办理转让过户手续，所有费用（三日内）全额退还。第十条其他约定：3、本合同适用中华人民共和国法律。因本合同的履行发生的纠纷，三方应协商，协商不成的，三方同意向交易房屋所在地人民法院提起诉讼。法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、保函费、律师费、交通费、住宿费、税费等）。合同签订当日，刘红向白廷群出具收条，载明收到白廷群购买中南玖宸1-12-2房屋定金5万元。2019年8月7日，白廷群、刘红以及大宅门公司蔡家分公司工作人员一起至中南玖宸售楼部办理合同变更手续，由刘红在《合同变更手续表》中“原业主（签字）”一栏中签署了孙晓蕊名字。白廷群在“新业主（签字）”处签字。同日，刘红向白廷群出具收条，载明收到白廷群购买中南玖宸购房款15万元。2019年8月15日，刘红向孙晓蕊转账102000元。庭审中，白廷群举示了大宅门公司的工作人员出具的《情况说明》，拟证明截止2019年9月3日孙晓蕊明确向大宅门公司蔡家分公司表示不履行合同义务。孙晓蕊对证据的真实性有异议。大宅门公司蔡家分公司对证据的真实性无异议。白廷群举示了微信聊天记录7页，其中有两页是关于涉案房屋的孙晓蕊的认购资料图片，另外5页是大宅门公司蔡家分公司工作人员颜中华与刘红于2019年8月5日微信聊天记录，证据拟证明刘红是孙晓蕊出售涉案房屋的委托代理人，刘红还向大宅门公司蔡家分公司提供了孙晓蕊在开发商处的订购合同及收款收据。孙晓蕊对认购资料图片的真实性无异议，并陈述是2019年8月5日，刘红说要出售涉案房屋后将资料图片发给刘红的。孙晓蕊对另外5页微信聊天记录不知情。大宅门公司蔡家分公司对证据的真实性无异议。白廷群举示了律师委托合同及发票，拟证明白廷群为本案支付了律师费1万元。孙晓蕊认为真实性不清楚。大宅门公司蔡家分公司对证据的真实性无异议。白廷群举示了微信聊天记录两页，拟证明刘红向孙晓蕊转款102000元。白廷群举示刘红与大宅门公司员工颜中华的微信聊天记录1页，拟证明孙晓蕊明确终止买卖合同的事实。白廷群举示了刘红与开发商工作人员李戈的微信聊天记录1页，拟证明刘红与孙晓蕊明确终止合同后确定还款给白廷群的事实。孙晓蕊对转款的事实无异议，对另两页微信记录真实性不清楚。大宅门公司蔡家分公司对证据的真实性无异议。孙晓蕊举示刘红与吴瑞振（本案孙晓蕊的委托诉讼代理人）的微信聊天记录，拟证明孙晓蕊与刘红之间并不存在委托买卖关系，孙晓蕊收到刘红转账的102000元是白廷群、孙晓蕊及刘红的协商结果，三方协商的结果是房屋最后的成交价是116万元，由白廷群支付109万元，剩余的差价由刘红补足。且在涉案合同签订之前，刘红或任何一方都没有与孙晓蕊联系涉案房屋买卖问题。在2019年8月6日，刘红与孙晓蕊的委托诉讼代理人联系都陈述的是可能要卖1202号房，但孙晓蕊都明确要求高于原合同价格才进行更名。所有微信都是刘红卖了房屋后与其的联系，不能说明之前就有授权委托。白廷群对证据的真实性无异议，认为根据聊天记录可以认定刘红是孙晓蕊的委托代理人进行出售1202号和1603号房屋，在整个聊天中都提及涉案房屋的出售事宜及收款事宜。在2019年8月8日，孙晓蕊明确不同意卖房屋，终止了买卖合同关系。大宅门公司蔡家分公司对证据的真实性无异议，认为证据能够证明刘红是接受孙晓蕊的委托出售涉案房屋。孙晓蕊举示了《合同变更手续表》，拟证明涉案房屋是在孙晓蕊不知情的情况下处理的，合同变更手续表中的签字并不是孙晓蕊所签。白廷群对证据的真实性无异议，陈述表中的签字确不是孙晓蕊所签，是刘红代签。但根据刘红与孙晓蕊之间的微信聊天记录，2019年8月7日是孙晓蕊同意刘红在合同变更手续表中代其签字。大宅门公司蔡家分公司对证据的真实性无异议，表中的孙晓蕊的签字确是刘红代签，但该代签行为是孙晓蕊的授意。孙晓蕊举示了2019年9月20日的短信记录，拟证明孙晓蕊在2019年9月18日、9月19日通过大宅门说要退85000元给白廷群，白廷群发来了银行卡号，说明白廷群也认可了刘红不是孙晓蕊的委托代理人的事实。白廷群对证据的真实性无异议，但认为孙晓蕊并未说退还85000元的事实，白廷群向其发账号信息是表明收款的账号，并没有只退85000元和不认可刘红是孙晓蕊的代理人意思。大宅门公司蔡家分公司对证据的真实性无异议，当时是公司居中在与孙晓蕊协商这个事情，但白廷群并未同意。孙晓蕊举示了大宅门公司工作人员龙艺与其微信记录，拟证明大宅门公司的工作人员与其联系，确认的事实也是由刘红将钱退还客户白廷群。白廷群对证据的真实性无异议，认为证明刘红退钱是代表孙晓蕊的行为，也说明刘红与孙晓蕊之间存在委托代理关系。大宅门公司蔡家分公司对证据的真实性无异议，龙艺是其员工。因为涉案房屋买方支付了20万元，公司不清楚20万元在刘红处还是孙晓蕊处，故对两方都在催促。对于刘红是否为孙晓蕊涉案房屋出售的委托代理人问题。白廷群认为，孙晓蕊将涉案房屋的购房合同及收据发给刘红，刘红据此作为委托人向白廷群及中介公司出示，白廷群有理由相信刘红有孙晓蕊的授权。且孙晓蕊与刘红的微信中也明确让刘红在售房部办理更名手续事宜，事后又收取刘红转付的房款。刘红的行为符合法律规定的隐名代理的情形。孙晓蕊认为，孙晓蕊并未委托刘红对涉案房屋进行出售，也未出具书面委托书。大宅门公司蔡家分公司认为，孙晓蕊委托刘红对涉案房屋进行出售，在签订合同当时，刘红向公司出示了微信中孙晓蕊的授权委托书。且孙晓蕊有两套房屋（1202号房屋与1603号房屋）均是授权刘红进行处理，1603号房屋已经办理好更名手续，处理成功了。后来刘红与孙晓蕊之间的转账记录也能说明孙晓蕊与刘红之间存在房屋买卖的委托。白廷群陈述其主张解除合同的理由是孙晓蕊明确表示不再履行合同。一审法院认为，本案的争议焦点为刘红是否是孙晓蕊涉案房屋出售的委托代理人问题。首先，从签订合同的情况来看，孙晓蕊举示的微信聊天记录可以看出，刘红与孙晓蕊沟通了涉案房屋的出售的价格问题。孙晓蕊当庭也陈述为了出售涉案房屋其于2019年8月5日将相关凭证通过微信发给了刘红。能够说明孙晓蕊有委托刘红的意思表示。其次，从合同履行情况来看，在白廷群、大宅门公司以及刘红去涉案房屋的售楼部办理更名手续时，刘红还与孙晓蕊联系由其代签资料，孙晓蕊也表示了认可。对于打款的相关流程，刘红也一直用微信与孙晓蕊沟通。能够说明孙晓蕊明确知道刘红售房的情况。且刘红还将白廷群支付的房款扣除费用后支付给了孙晓蕊。虽孙晓蕊抗辩称收款是因为其与白廷群、刘红另行协商的结果，但并未举示证据。最后，从孙晓蕊另一套房屋的出售来看，孙晓蕊举示的微信聊天记录也能够显示孙晓蕊的另一套房屋1603号也是通刘红进行销售，且也更名办理成功。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理商权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。一审法院认为，本案中刘红是作为孙晓蕊的委托代理人对涉案房屋进行出售。本案中刘红作为甲方与白廷群签订的合同，白廷群与中介公司均陈述刘红是作为孙晓蕊的委托代理人订立的合同。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。故白廷群与刘红签订的合同对白廷群与孙晓蕊均有约束力。孙晓蕊如果认为刘红的行为存在过错为其造成了损失，可依法另行诉讼。2019年8月6日的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。孙晓蕊举示的微信聊天记录可以看出，其明确表示已撤回更名流程以及不再履行合同。刘红与大宅门公司蔡家分公司工作人员的聊天记录也可以看出，刘红对白廷群要求返还房款意见也表示同意。因孙晓蕊不同意履行合同，白廷群要求解除《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求，符合根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定及双方合同第七条的约定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。白廷群已支付购房款20万元，故一审法院对白廷群要求孙晓蕊返还房款20万元的诉讼请求予以支持。本案合同因孙晓蕊的不同意履行而解除，故孙晓蕊还应依据合同约定第七条约定支付白廷群违约金，白廷群主张3万元，符合法律规定，一审法院予以支持。按照合同第十条的约定，孙晓蕊还应支付白廷群律师费。白廷群因本案支付了律师费1万元，故一审法院对白廷群主张律师费1万元的诉讼请求予以支持。据此，一审法院判决：一、解除2019年8月6日的《房屋买卖（居间）合同》；二、孙晓蕊于本判决书生效之日起15日内支付白廷群房款20万元；三、孙晓蕊于本判决书生效之日起15日内支付白廷群违约金3万元；四、孙晓蕊于本判决书生效之日起15日内支付白廷群律师费1万元；上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5126元，减半收取2563元，由孙晓蕊负担。本院二审期间，因孙晓蕊、白廷群及大宅门公司蔡家分公司对一审认定的事实无异议，刘红没有对一审认定的事实提出异议，本院对一审认定的事实予以确认。另查明，2019年8月7日-15日期间，刘红与孙晓蕊丈夫的微信记录显示的主要内容为，刘红与孙晓蕊丈夫就案涉房屋及1603号房屋的价款、刘红代签资料、房款支付等相关事宜进行了沟通，并对案涉房屋房款转账进行了交流，孙晓蕊丈夫2019年8月8日询问案涉房屋房款转账的情况后，明确表示已经撤销更名流程且不再出售案涉房屋等。二审中，孙晓蕊陈述，出售1603号房屋合同签订及款项支付情况是，孙晓蕊的名字是他人代签，款项也是通过他人收取后转付孙晓蕊的。本院认为，本案争议的主要问题是：刘红在案涉合同的签订及履行行为能否代表孙晓蕊。本院认为，刘红的行为能够代表孙晓蕊，理由如下：1、孙晓蕊收取房款的行为说明其知晓案涉房屋已经出售并签订合同；2、孙晓蕊丈夫将其认购案涉房屋的相关手续及孙晓蕊的身份证通过微信发给刘红，说明其具有委托刘红出售案涉房屋的意愿；3、从刘红与孙晓蕊丈夫的微信记录中，可以看出，孙晓蕊是同意刘红在开发商处办理合同变更名字的行为，且更名须以孙晓蕊与白廷群确实存在合同关系为前提，说明孙晓蕊是认可刘红与白廷群签订合同的行为的；4、孙晓蕊存在催收案涉房屋款项的行为，通常情况下，双方建立合同关系后，购买人才会支付房款，出售人基于合同关系的建立才具有收取房款的权利，孙晓蕊要求在房屋更名前收取房款未果后，决定不再出售案涉房屋；5、孙晓蕊出售1603号房屋的相关手续也是采取由他人代签并代收房款；6、孙晓蕊虽提出，刘红只是居间人，但其并未举示相应证据证明其主张，也没有对微信记录中指令刘红代签相关手续作出合理解释，且如果是刘红擅自行为，孙晓蕊如何知晓案涉房屋更名的相关事宜并作出撤回更名程序的决定，未能有合理解释。故一审法院认定刘红的行为能够代表孙晓蕊并无不当。对于孙晓蕊提出案涉合同无效等理由，明显与查明的事实不符，本院不予采纳。其他认定同一审。综上所述，孙晓蕊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由孙晓蕊负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年六月十七日法官助理 王 怡书 记 员 廖婧伊