重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0120民初1404号原告：重庆市璧山区公共租赁住房管理中心，住所地重庆市璧山区璧城中山北路84号，统一社会信用代码12500227568726461C。法定代表人：丁中立，主任。委托诉讼代理人：王军，男，1973年6月1日出生，汉族，住重庆市璧山区，系该单位员工。委托诉讼代理人：胡文龙，重庆竞豪律师事务所律师。被告：重庆市坤昌房地产开发有限责任公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段88号附1-12，统一社会信用代码9150022XXX47460902Q。法定代表人：丁志明，公司执行董事。第三人：周永容，女，1966年2月3日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：周文胜，男，1968年9月26日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，系周永容胞弟。原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心与被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司及第三人周永容房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心委托诉讼代理人王军、胡文龙到庭参加诉讼，被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司、第三人周永容经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次开庭原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心委托诉讼代理人王军、胡文龙、第三人周永容的委托诉讼代理人周文胜到庭参加诉讼，被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2014年1月2日签订的房屋产权调换协议有效；2、判决原告对位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段XXX房屋享有优先补偿安置权；3、判决被告、第三人立即办理撤销位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段XXX的商品房现房网签的买卖备案登记；4、判决被告将位于重庆市璧山区璧泉街道西路南段XXX房屋过户登记给原告名下；5、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：被告公司因开发璧山区璧城BS12-1J-043地块，需对原告在地块上的11套住房拆除，为此原告与被告于2014年1月2日签订了《房屋产权调换协议》，该协议约定被告拆除原告11套住房后，用在该地块上新建的11套住房以房屋产权调换的方式对原告进行拆迁补偿安置。协议签订后，原告将11套住房交给被告，被告拆除后，在该地块上开发修建了房屋。房屋建好后，被告将《房屋产权调换协议》中约定的11套住房交付给了原告，但未给原告办理房屋的产权过户登记手续。该11套住房从申请安装水、电、气的户头时就一直都是原告的户头。原告从2017年10月1日起就将被告补偿安置交付的该11套住房租赁给他人居住，并收取租金。被告明知的这11套住房是其对原告被拆迁补偿安置的房屋，却于2019年11月13日将位于璧山区璧泉街道沿河西路南段XXX房屋网签登记给第三人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，原告对涉案房屋享有优先权，遂提起本案诉讼。被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司未作答辩。第三人周永容答辩称：因为2014年7月，彭承义欠第三人的借款本金320万未归还，所以彭承义在2019年10月底用建面单价7000元/平米的住房2套即XXX号、XXX号房屋抵账63万元借款。并且带周文胜和周永容一起现场去看房，当时因为没有钥匙，房屋内也没有人，所以之后其就看的该房屋隔壁相同户型看了一下。彭承义当时喊我们和彭承义本人签订房屋抵款的协议，但是我说需要将房屋产权证办给我们之后，再签订协议，彭承义当时向我们介绍房产时说这房屋的房地产公司欠彭承义的钱，但是没有告知我们具体金额，被彭承义向法院申请查封该房屋，彭承义就说和对方商量好了，将被查封的房屋抵账给他，他再将房屋抵账给我们，解封之后就将产权证办理给我们。11月13号彭承义要求将周永容的身份证复印件提供给他，说去办理房产证。现在周永容的意见是周永容将借款借给彭这么久没有归还这是事实，就是该房屋已经办理过户到周永容名下，在程序上该房屋是属于周永容的房屋了。原告在2014年就签订协议后接房，至今合同这么久都没有办理房管证，是否超过相关时效，要求法院进行审查，而且房屋的门牌号不一致，我们得到的房屋的门牌号是XXX、XXX，原告的门牌号与此不一致。本院经审理查明如下事实：2014年1月2日，重庆市坤昌房地产开发有限责任公司(甲方)与璧山县公共租赁住房管理中心（2014年11月13日更名为重庆市璧山区公共租赁住房管理中心）（乙方），签订《房屋产权调换协议》。该协议第一条主要内容载明：“经甲乙双方协商，乙方同意甲方采取期房的方式对其位于璧城镇文化路41号住宅房屋进行产权调换。乙方所有的房屋位于璧城镇文化路41号，共11套住宅。土地使用权类型为划拨，房屋用途住宅，房屋建筑面积592平方米，房屋结构为砖混结构，办有房地产权证XXX号……。甲方提供的产权调换屋位于BS12-1J-043号地块内，楼房幢号1，用途住宅，房屋结构为框剪结构。”第二条载明：“经甲乙双方共同协商，房屋产权调换采取等面积调换的原则，房屋产权调换面积以乙方提供的新房地产权证面积为准。经甲方同意，乙方选择的房屋产权调换房源为1幢房屋临时编号为E，第2、3、4、5、6层，1幢房屋临时编号为B，第1、2、3、4、5、6层，共计11套住宅房屋，拟建筑面积597.63平方米。……乙方选择的产权调换房屋由甲方在该房屋设计图纸中注明并作为协议附图。”第四条载明：“经甲乙双方共同协商，乙方同意甲方提供的产权调换11套还房按廉租住房标准装修……水、电、气、闭路电视安装到位……以上装修、安装等所有费用均由甲方承担。”第六条载明：“产权调换房屋经相关部门综合验收合格后，并终止过渡费用。乙方在接到通知后30日内与甲方完善有关接房手续，并积极配合甲方办理房地产权证”。《房屋产权调换协议》还将户型标准层平面图注释房屋位置后，作为合同附件。该协议签订后，原告将位于璧城镇文化路41号的11套住房交与被告。被告进行开发建设的楼盘名称“鑫辉河畔”，地址门牌编号为璧山区璧泉街道沿河西路南段XXX号。该楼盘于2017年8月8日取得《竣工验收备案登记证》。2017年9月8日，被告将《房屋产权调换协议》中约定的11套产权调换房屋(住宅)交付与原告。该11套住宅房屋的坐落分别为：璧山区璧泉街道沿河西路南段XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号。原告接收以上11套产权调换住宅房屋后，以原告为户主对该11套住宅房屋中的水、电、天然气进行了注册开通，并将包括本案的XXX号住宅在内的房屋进行了对外出租。2019年4月12日，冯乾树、彭承义向本院起诉重庆市坤昌房地产开发有限责任公司，请求判令重庆市坤昌房地产开发有限责任公司归还履约保证金1000000元及利息、违约金。本院于2019年5月13日作出(2019)渝0120民初2833号民事判决，判决重庆市坤昌房地产开发有限责任公司返还冯乾树、彭承义履约保证金1000000元及资金占用利息和20000元违约金。判决生效后，冯乾树、彭承义于2019年8月2日向本院申请强制执行。2019年11月8日，彭承义（甲方）与重庆市坤昌房地产开发有限责任公司（乙方）签订《以房抵债协议》，其主要内容载明：“一、乙方以其所有房屋位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段XXX、XXX、XXX、XXX、XXX五套房屋，建筑面积225.7平方米，每平方米5000元，总市值1128000元，乙方抵债给甲方。二、上述房屋由乙方直接过户给甲方或甲方指定人员”。因彭承义向周永容借有资金，彭承义遂将位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段XXX、XXX两套房屋抵债与周永容。2019年11月13日，涉案的房屋(位于璧山区璧泉街道沿河西路南段XXX号住宅)申请了商品房现房买卖备案登记。《重庆市商品房联机备案登记表》（业务编号201911139000534）主要内容载明：“一、申请事由：商品房现房买卖备案登记。二、房屋坐落：璧山区璧泉街道沿河西路南段XXX。三、申请人详情：出卖人重庆市坤昌房地产开发有限责任公司……买受人周永容……。四、代理人（经办人）详情：邹夜菲，出卖方委托；邹夜菲，买受方委托……”。至本案诉讼，涉案房屋仍由原告行使房屋财产权益，但未取得房地产权过户登记。第三人周永容未接收涉案房屋。本院认为，原璧山县公共租赁住房管理中心与被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司于2014年1月2日自愿签订的《房屋产权调换协议》，不违反法律的禁止性和强制性规定，系合法有效的民事合同。璧山县公共租赁住房管理中心更名为重庆市璧山区公共租赁住房管理中心，其《房屋产权调换协议》的合同相对人甲方因此变更为本案原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心，涉及的合同甲方的权利义务继续由原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心承续。故，原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心所诉2014年1月2日签订的《房屋产权调换协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。被告依据《房屋产权调换协议》约定向原告交付涉案产权调换房屋即位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段XXX号住宅房屋一套和原告接收涉案房屋并已经行使房屋占有、使用、收益等权利的事实，本院予以确认。该涉案房屋产权至本案诉讼未登记于原告的事实成立，依据《房屋产权调换协议》第六条的约定，被告有义务协助原告就涉案房屋办理房地产权过户登记的义务，故，原告所诉“将位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段XXX房屋过户登记给原告名下”的诉讼请求，本院予以支持。原告对涉案住宅房屋是依据合法有效的《房屋产权调换协议》约定，通过房屋产权调换方式所占有取得。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特点的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补充安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补充安置房屋的，应予支持”的规定，原告对通过房屋产权调换方式取得的涉案房屋符合该司法解释所规定的法律特征，具有法定的优先取得权利。第三人周永容针对涉案房屋的相关合同关系是源于与案外人彭承义签订的《以房抵债协议书》和与被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司形成的《重庆市商品房联机备案登记表》指向的商品房现房买卖网签备案，无论该《以房抵债协议书》和商品房现房买卖网签备案是否真实性、是否有效，均不能以此对抗或者阻碍原告对涉案房屋法定优先权利的行使，并有义务让位、协助法定优先权的行使。故，原告所诉“对位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段XXX房屋享有优先补偿安置权”和“判决被告、第三人立即办理撤销位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段XXX的商品房现房网签的买卖备案登记”的请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心(原璧山县公共租赁住房管理中心)与被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司于2014年1月2日签订的《房屋产权调换协议》系有效合同；二、原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心对位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段XXX号住宅房屋一套享有优先取得补偿安置房屋的权利；三、被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司、第三人周永容在本判决生效后五日内办理撤销位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段XXX号住宅房屋的商品房现房网签的买卖备案登记；四、被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内协助原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心将位于重庆市璧山区璧泉街道沿河西路南段XXX号住宅房屋一套的房地产权过户登记于原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心名下。案件受理费减半收取2300元，由被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司承担(限被告于本判决生效后五日内向本院缴纳)。原告预交的案件受理费2300元，待本判决生效后予以退回。申请费1648.5元，由被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司承担，此款已由原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心垫缴，被告重庆市坤昌房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内支付原告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决所确定的履行期间的最后一日起算。审 判 员 莫婷婷二〇二〇年六月二十八日法官助理 姜 利书 记 员 黄麟惠