福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初667号 原告：名城地产（福建）有限公司，住所地福建省福州开发区科技园区快安大道创新楼606室（自贸试验区内），统一社会信用代码913501057593737346。 法定代表人：俞凯，董事长。 委托诉讼代理人：张琦，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈淑芳，女，该公司员工。 被告：欧俊伟，男，汉族，住福建省罗源县。 原告名城地产（福建）有限公司（下简称“名城公司”）与被告欧俊伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名城公司的委托诉讼代理人张琦、陈淑芳及被告欧俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 名城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除名城公司与欧俊伟签署的《商品房买卖合同》，欧俊伟应于合同解除之日起5日内配合名城公司办理合同及预告登记等相关注销手续；2.判令欧俊伟于合同解除之日起5日内将坐落于福州市马尾区复式单元商品房腾空并返还给名城公司；3.判令欧俊伟向名城公司支付314731.40元的违约金；4.判令欧俊伟偿还名城公司代垫的全部按揭款项（代垫款项仍在不断增加，暂计至2020年3月，名城公司已代垫按揭款为101289.75元）；5.本案的诉讼费用、保全费由欧俊伟承担。事实和理由：欧俊伟于2016年10月3日与名城公司签订《商品房买卖合同》（合同号：ＦＺ1610ＸＪ051332），欧俊伟以按揭方式购买名城公司开发的位于福州市马尾区复式单元的房产（以下简称“案涉房产”），房产总价款为1573657.00元。欧俊伟向名城公司支付首付款323657.00元后，以银行按揭贷款方式向名城公司支付了购房款余额1250000.00元。欧俊伟于2016年11月1日与中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建行福建分行”）签署《个人住房借款合同》，向建行福建分行贷款1250000.00元，同时名城公司作为欧俊伟的保证人。然而，因欧俊伟未按照合同约定按期向建行福建分行偿还借款，截至2020年3月，建行福建分行已扣划名城公司保证金共计101289.75元，且该金额仍在不断增加。根据双方签署的《商品房买卖合同》附件六第二条第三款第七项约定“买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房款总额为基数，并按购房款总额20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭款付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”因此，名城公司有权单方面解除合同并要求欧俊伟承担违约责任。综上所述，为维护名城公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求法院判如所请。 欧俊伟辩称，其不愿解除案涉合同，且名城公司主张的违约金明显过高。 本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。名城公司提交的《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、《销售不动产统一发票》、中国建设银行股份有限公司福建省分行扣款凭证，欧俊伟对其真实性均无异议，且与本案待证事实相关，故本院予以采纳作为定案依据。关于《催款通知函》、解约《通知》、寄件面单及退件邮寄查询单等，虽欧俊伟主张其从未收到该材料，但名城公司已分别向其旧宅地址、签订合同时所提交的联系地址、户籍地及案涉房产地址邮寄前述两份函件，属已穷尽手段履行通知义务，且案涉合同第二十条已明确约定文书送达（联系地址）条款，即应视为欧俊伟已收到该函件，故对该材料，本院予以确认并在卷佐证。 根据经审查确认的证据，本院依法认定事实如下：2016年10月3日，名城公司分别就欧俊伟支付的案涉房产定金30000.00元、房款293657.00元向其开具增值税普通发票。同日，名城公司与欧俊伟签订《商品房买卖合同》（合同编号:ＦＺ1610ＸＪ051332），其中第三条约定，欧俊伟向名城公司购买的房产为福州市马尾区复式单元的房产，建筑面积95.37平方米；第四条约定，该商品房价款按建筑面积计算，每平方米16500.55元，总价1573657.00元；第六条约定，欧俊伟分别于2016年10月3日前、2016年11月3日前支付定金30000.00元、房款293657.00元，于2017年1月2日前付商业贷款1250000.00元；第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”附件六《合同补充协议》第二条第（7）项约定：“买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款项金额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房款总额为基数，并按购房款总额20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用……”。 2016年11月1日，欧俊伟作为借款人，名城公司作为保证人与建设银行福建分行签订《个人住房借款合同》，并将案涉房产抵押给建设银行福建分行。其中，借款本金为1250000.00元，借款期限从2016年12月1日起至2046年12月1日止。第十二条第一款约定：“保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。”;第三十一条第二款第一项约定：“……借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%……”；第三十四条第三款约定：“借款人选择以下第壹种还款方式归还本息。（壹）采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额约为人民币6266.90元。……”；第三十五条约定：“本合同项下担保方式为抵押加阶段性担保”。 2018年12月31日至2020年3月27日，因欧俊伟未按合同约定按期向银行偿还借款，建设银行福建分行自名城公司保证金账户扣划保证金共计101289.75元。2019年10月24日，名城公司向欧俊伟旧宅地址、签订合同时所提交的联系地址、户籍地及案涉房产地址邮寄《催款通知函》，要求及时支付所欠购房款，因无法送达，该四份邮件分别于2019年10月30日及11月2日被退回。2019年11月13日，名城公司按前述四个地址分别向欧俊伟邮寄《通知》，要求解除《商品房买卖合同》并支付违约金，因无法送达，上述邮件分别于2019年11月17日、11月22日及11月26日被退回。 另查明，案涉房产双方已办理交房手续。 本院认为，名城公司与欧俊伟于2016年10月3日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的各项义务。欧俊伟未依约支付商业贷款，导致名城公司作为保证人被贷款银行划扣款项，已构成违约。现名城公司作为守约方向案涉合同所载的欧俊伟联系地址邮寄解除合同通知书，并主张合同自邮件退回之日即2019年11月22日解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条规定和《商品房买卖合同》第二十条、附件六《合同补充协议》的约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除的法律后果之一是当事人有权要求恢复原状，即名城公司要求欧俊伟配合办理案涉房产的合同、预告登记等相关注销手续，及腾空返还案涉房产，于法有据，本院均予以支持。 关于违约金。违约金虽然具有惩罚性质，但应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。具体到本案，欧俊伟已依约偿还贷款一年多，2016年以来案涉房产所在区域的房地产价格已出现一定幅度上涨，且欧俊伟当庭提出违约金过高的辩解意见，现名城公司未能举证证明其因欧俊伟违约产生的损失达到总房款的20%，却诉请主张按此标准支付违约金，有违公平原则，故本院酌情调整违约金为10%总房款即157365.70元。再，名城公司作为保证人，已代欧俊伟偿还贷款101289.75元，并仍可能产生新的款项，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，名城公司要求欧俊伟偿还代垫的全部按揭款项（暂计至2020年3月为101289.75元），于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告名城地产（福建）有限公司与被告欧俊伟2016年10月3日签订的《商品房买卖合同》（合同号：FZ1610XJ051332）于2019年11月22日解除； 二、被告欧俊伟应于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于福州市马尾区复式单元的房产并返还予原告名城地产（福建）有限公司，并于此期间配合原告名城地产（福建）有限公司办理前述房产的合同及预告登记等相关注销手续； 三、被告欧俊伟应于本判决生效之日起十日内向原告名城地产（福建）有限公司支付违约金157365.70元； 四、被告欧俊伟应于本判决生效之日起十日内向原告名城地产（福建）有限公司偿还代垫的全部按揭款项[暂计至2020年3月为101289.75元，最终以原告名城地产（福建）有限公司实际垫付的数额为准]； 五、驳回原告名城地产（福建）有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18962.90元，减半收取为9481.45元，财产保全申请费5000元，合计14481.45元，由被告欧俊伟负担。被告欧俊伟负担的诉讼费应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款的规定强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  蒋连花 二〇二〇年六月二十二日 书记员  刘 馨 附：本判决引用的有关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。