安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终1248号 上诉人（原审原告）：洪传喜，男，1978年4月6日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：程晴晴，安徽恒冉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：锁新宇，安徽恒冉律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：储彪，男，1981年10月23日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：崔辉群，安徽意扬律师事务所律师。 洪传喜因与储彪房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2019）皖1203民初3717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洪传喜上诉请求：撤销一审判决，改判储彪退还其房租178356元，并赔偿其损失151905元；一二审诉讼费用由储彪承担。事实和理由：其已按合同约定向储彪支付了23万元租金，在其朋友李杰家中支付储彪现金2万元，其余21万元通过银行转账、微信转账的方式支付，且自2018年4月8日向储彪支付最后一笔租金后，到本案开庭前储彪均未向其主张过剩余的2万元租金；其在本案中不存在任何过错，签订合同时其要求储彪提供涉案厂房的手续时，储彪多次保证厂房权属属于他，没有问题。直到正在生产的厂房突然被停电，此后才得知涉案厂房没有任何审批手续，且违规占用耕地的事实；涉案厂房被停止供电后，储彪向其承诺问题可以解决，至拆迁之前也未解决，且未给其留下腾退的时间，导致其大部分财产在拆迁过程中被损毁。 储彪辩称，洪传喜的上诉理由没有依据，不应予以支持。 储彪上诉请求：撤销一审判决第二项中赔偿洪传喜损失的部分，改判驳回洪传喜该项诉讼请求。事实和理由：一审法院以洪传喜单独委托评估的《安徽省中衡房地产土地资产价格评估有限公司评估报告》作为认定洪传喜损失的依据错误，该报告明确称评估的标的是涉案家具厂资产项目的市场价值，而非遭受的实际损失价值，报告中称评估价格采用公开市场价标准又称采用成本法，逻辑混乱，所依据的证明材料没有在庭审中质证，评估公司现场勘验材料没有在庭审中质证，报告在委托评估的次日即已出具不合常理，而评估日期又在委托之前，一审法院也未对评估公司针对其的异议作出的说明进行质证。同时，一社法院要求其申请重新评估错误，一方面评估报告不能作为定案依据，洪传喜未完成举证责任，应当承担证明不能的法律后果，另一方面涉案房屋已部分拆除，部分物品灭失，无法评估。 洪传喜辩称，评估报告应当作为定案依据，虽然存在部分瑕疵，但评估公司已通过说明的形式予以补正。 洪传喜向一审法院起诉请求：1.依法判令解除其与储彪于2019年3月6日签订的《租赁合同》；2.依法判令储彪退还其已支付的租金200000元，并赔偿损失151905元；3.本案诉讼费用、评估费用等由储彪承担。 一审法院认定事实：2019年3月6日，洪传喜（乙方、承租方）与储彪（甲方、出租方）签订《租赁合同》一份，合同约定，甲方将坐落在安徽省阜阳市颍东区枣庄镇宁桥村王楼1号的厂房，租赁建筑面积约1200平方米，厂房类型为钢结构出租给乙方；租赁期限自2019年3月5日至2022年3月4日止，租赁期限为三年；厂房租金为每年70000元，乙方于2019年3月8日之前一次性支付甲方两年房租费230000元，2020年12月6日前支付第三年租金130000元，逾期需支付违约金20000元并视为自动放弃本合同；租赁期间产生的水、电、煤气、通讯等费用由乙方自行承担，并且应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。合同还就其他事项进行约定：1.租赁期间乙方应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非常活动；2.租赁期间厂房因不可抗拒因素如市政动迁等，造成本合同无法履行，双方互不承担责任；3.租赁期间乙方不得私自将厂房转租他人；4.租赁期间甲方如终止合同，应退还乙方已付租金并赔偿乙方两个月租金；5.租赁期间如因乙方原因触犯国家相关法律法规，不能正常经营，责任自行承担，已付租金不予退回并支付违约金（因乙方租赁厂房时拆除甲方价值两万余元的两间烘干灶）。合同签订后，储彪将厂房交付给洪传喜，洪传喜从2018年3月6日开始使用涉案厂房进行木材加工、做家具。 2019年4月24日，洪传喜申请注册经营者为其本人，字号为阜阳市颍东区创业家具厂的个体工商户，经营范围：家具，加工及销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。以储彪为法定代表人的安徽菊之茗农业科技发展有限公司于2018年9月17日成立。 另认定：2019年3月8日，洪传喜向储彪银行转账120000元；2019年4月6日、4月24日，洪传喜向储彪微信转账90000元，以上，洪传喜合计向储彪支付房租210000元。 2019年7月8日，因涉案厂房未将设施农用地用于农业生产，被阜阳市自然资源和规划局颍东分局要求于2019年7月15日前恢复设施农用地功能、农地农用。储彪将该通知告知洪传喜，洪传喜未能按通知将涉案房屋腾空。2019年7月28日，涉案厂房被部分拆除，洪传喜搬离不再使用。现涉案厂房由储彪管理使用，洪传喜在庭审中明确表示放弃其添置的物品。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，储彪将座落在安徽省阜阳市颍东区枣庄镇宁桥村王楼1号厂房出租给洪传喜使用，储彪陈述涉案厂房未取得相关的审批手续，故涉案《租赁合同》应当被认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任赔偿对方损失。受害人也存在过错的，受害人应当根据自己的过错程度承担相应的责任。涉案《租赁合同》因违反了法律的强制性规定而无效，故因该合同取得的财产，应当予以返还，即储彪作为出租人应当将其收取的房租予以退还，洪传喜作为承租人则应当不再管理使用涉案厂房，现洪传喜搬离涉案厂房，对于其他的添置物品也明确表示放弃。鉴于洪传喜已实际占有使用涉案房屋并获得一定的收益，其应当支付相应的房屋占有使用费，房屋占有使用费的标准应参照房租进行计算，庭审中，双方一致认可每年的房租是130000元，房屋交付时间为2019年3月6日，涉案房屋于2019年7月28日被部分拆除，洪传喜未再使用涉案房屋，因此洪传喜共计使用房屋的时间为145天，使用费用为51644元（130000元÷365天×145天）。洪传喜未能提供证据证明其现金交付给储彪房租20000元，同时储彪亦不予认可，因此对于洪传喜陈述的现金交付给储彪房租20000元的主张，不予支持，对于储彪认可收到的租金210000元，予以确认，该费用扣除洪传喜占用涉案厂房的使用费51644元后，由储彪退还给洪传喜，金额为158356元（210000元-51644元）。关于洪传喜主张的损失151905元，并提供安徽中衡房地产土地资产价格评估有限公司的评估报告予以证明，储彪提出异议认为：1.评估的财物系阜阳市颍东区创业家具厂的财产；2.评估报告的标的是创业家具厂所有的资产，而不是损失数额；3.评估报告所采取的评估方式不清楚，相互矛盾；4.委托评估的合同是2019年8月12日签订，评估日期是7月28日，没有委托就先进行评估，违背客观规律和生活常识等。因阜阳市颍东区创业家具厂是洪传喜依法登记注册以其为经营者的个体工商户，个体工商户不是独立的法人单位，财产完全依附于投资人即经营者，且涉案房屋使用期间确实是进行木材加工、做家具；对于其他异议部分，安徽中衡房地产土地资产价格评估有限公司也做出了相应的说明，并且储彪并未申请进行重新评估，同时因涉案房屋已部分被拆除，部分物品灭失；综上，该评估报告，可以作为定案的依据。对于因合同无效的损失赔偿,应当按过错责任分担。本案中，储彪作为出租人将未有相关审批手续的厂房出租给洪传喜，本身存在过错；而洪传喜作为承租人，其在租赁涉案1200平方米厂房时，并未做到足够谨慎的审查义务，且在储彪通知其及时将涉案房屋腾空后，洪传喜也未采取有效的措施及时防止或减少损失，其对于损失的发生存在明显过错，综合本案案情，双方的责任比例以洪传喜承担60%的责任，储彪承担40%的责任为宜。参照评估的数额，由储彪赔偿洪传喜损失60762元（151905元×40%）。洪传喜主张评估费用由储彪承担，缺乏事实和法律依据，不予支持。储彪辩称，其行为是职务行为，相关的责任应当由公司承担，因涉案《租赁合同》上仅有储彪本人的签名并未加盖公司印章，且房租也是通过银行或微信转账支付给储彪个人，储彪也认可收到相关款项，其并未提供将款项交给公司的证据，故对于储彪该辩解意见，不予采信。案经调解无果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条、第五条之规定，判决：一、洪传喜与储彪于2019年3月6日签订的《租赁合同》无效；二、储彪于判决书生效之日起十日内退还原告洪传喜房租158356元并赔偿损失60762元；三、驳回洪传喜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3289元，由洪传喜承担995元，由储彪承担2294元。 二审中，洪传喜提交其与储彪的微信聊天记录一份，以证明涉案厂房被停止供电后储彪仍积极帮助其联系发电机及承诺帮忙安装变压器的事实，其不存在过错；提交其姐夫李杰与储彪的微信聊天、转账记录一份，以证明洪传喜通过李杰向储彪支付20000元的定金，其中10000元由李杰微信转账给储彪，并申请李杰出庭作证，李杰出庭对该证明内容进行了作证。 针对洪传喜与储彪的微信聊天记录，该证据具有客观真实性，但因涉案租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，合同自始无效，而该聊天记录系合同签订后发生纠纷的过程中形成，不能证明洪传喜在签订合同时不存在过错。因此，对该份证据的证明目的，本院不予确认。 针对李杰与储彪微信聊天、转账记录及李杰出庭证言，微信聊天、转账记录具有客观真实性，且记录内容显示“2019年3月8日9:42洪传喜转账给李杰10000元，当日11:09李杰转账给安徽菊之茗农业（储彪）10000元”，结合洪传喜陈述、李杰证言及涉案合同签订的日期，能够证明洪传喜于2019年3月8日通过李杰向储彪支付租金10000元，对该证明目的，本院予以确认。但对于洪传喜通过李杰妻子向储彪支付10000元现金，因储彪对此予以否认，洪传喜未提供其他证据予以证明，对该证明目的，本院不予确认。 本院经审理查明：2019年3月8日，洪传喜通过李杰向储彪支付涉案房屋租金10000元。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，洪传喜、储彪签订的《租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。储彪应承担返还已收取的房屋租金的义务，洪传喜应承担支付相应的房屋占有使用费的义务。根据一二审查明的事实，洪传喜已支付给储彪220000元，扣除其房屋占有使用费51644元，储彪应向洪传喜返还房屋租金168356元。关于涉案的评估报告，虽系洪传喜单方委托，但评估公司及评估人员均具有相应资质，按照法定程序进行评估，对储彪提出的异议也进行了合理的说明，一审法院据此作为认定洪传喜损失的依据并无不当。因涉案合同无效，对洪传喜的损失应当按照过错责任进行分担，一审法院认定储彪作为出租人将未有相关审批手续的厂房出租给洪传喜存在过错，而洪传喜作为承租人在租赁涉案房屋时未做到足够谨慎的审查义务，且在储彪通知其及时将涉案房屋腾空后，其也未采取有效的措施及时防止或减少损失，对于损失的发生存在明显过错，并据此划分洪传喜承担60%的过错责任、储彪承担40%的过错责任亦无不当。因此，洪传喜、储彪的上述上诉理由均不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项之规定，判决如下： 一、维持安徽省阜阳市颍东区人民法院（2019）皖1203民初3717号民事判决第一、三项，即“洪传喜与储彪于2019年3月6日签订的《租赁合同》无效；驳回洪传喜的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省阜阳市颍东区人民法院（2019）皖1203民初3717号民事判决第二项“储彪于判决书生效之日起十日内退还原告洪传喜房租158356元并赔偿损失60762元”为“储彪于判决书生效之日起十日内退还原告洪传喜房租168356元并赔偿损失60762元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费11165元，由洪传喜负担6000元，由储彪负担5165元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年六月三十日 法官助理张婷玉 书记员王京阳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。