福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2621号 上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门市健体无极体育产业投资有限公司，住所地福建省厦门市思明区洪文七里32号。 法定代表人：张明，总经理。 委托诉讼代理人：赵东波，福建建达（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵紫璇，福建建达（厦门）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门艺星辰教育科技有限公司，住所地福建省厦门市思明区洪文七里32号101。 法定代表人：施晨，执行董事。 委托诉讼代理人：黄州婷，福建联合信实律师事务所律师。 上诉人厦门市健体无极体育产业投资有限公司（以下简称健体无极公司）与上诉人厦门艺星辰教育科技有限公司（以下简称艺星辰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初2333号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 健体无极公司上诉请求：撤销一审判决，支持健体无极公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决遗漏查明以下事实。1.《租赁合同》第七条约定：“1.租赁物业交接：甲方同意在本合同生效后3日内按租赁物业的现状固定装修移交乙方使用，甲乙双方在交接租赁物业应出具交接书，若有异议应在3天内提出，否则视为符合约定。交接书详见附件。”2.健体无极公司代表张明与艺星辰公司法定代表人施晨2018年5月4日对租赁物业进行现场交接并签订交接书，载明：“甲方于2018年5月4日把场地移交给乙方，甲方现场的外部、内部装修、空调、照明等均是可正常使用，现场现状是有现场双方拍照为准，双方在现场拍照的照片上签字确认。”3.施晨2018年3月19日微信回复张明：“张总，我们今天测量，一楼在40平，二楼到玻璃隔断，不到200平，所以合计250平。”“谢谢张总，如果是250，那我的设计方案就是按照250的设计方案，如果是350或者是400，我就按照您的350或者400来弄。所以都OK的。”4.施晨2018年3月27日微信回复张明：“实际的面积测量出来大概在两百四，两百四再乘以公摊的话大概是在四万五到四万六之间。那我真的很喜欢这个场地。可不可以按照就是四万五的先租。”“按照实际面积的话，大概我测算下来一平也已经在一百八。”“4万4.5万5万之后不增长，含管理费。装修期45天。这个位置可以注册公司商用面积可写450坪。”二、一审判决认定事实错误。1.一审判决酌定根据测量面积和43%的公摊面积确定艺星辰公司承租的计价面积为348.69平方米错误。张明与施晨的聊天记录体现施晨在签约时明知讼争房屋实际面积为250平方米，讼争房屋面积“约为450平方米”是施晨估计并要求写在合同中的，《租赁合同》约定的是每月租金价格而非每平方米租金价格，双方是按套而非按面积出租讼争房屋。2.《租赁合同》约定双方交接后，若对租赁物业有异议，应在三日内提出。艺星辰公司在讼争房屋交接数月后提出面积差异有违诚信原则。 艺星辰公司辩称，一、一审判决认定双方原承租面积为452.5平方米正确，健体无极公司主张按套而非按面积出租讼争房屋不符合常理，亦不符合约定。施晨2018年3月12日现场查看讼争房屋，张明当日向其发送讼争房屋的两**面图，并称空白处是使用面积，场地面积是按照图纸等外框面积加上公摊合计的面积。张明2018年3月27日将核算完面积的平面图纸发送给施晨，并标注租赁面积的计算方式，明确告知租赁面积为452.5平方米（包含每层楼的计算面积及公摊比例1.43），后再次告知测算的实际面积为一楼56.65平方米、二楼260多平方米，实际面积在300多平方米以上，乘以公摊是450多平方米，双方还就租金进行了协商。故《租赁合同》约定的租赁面积450平方米与双方协商的租赁面积相符，450平方米只是对张明告知的承租面积452.5平方米进行取整处理。健体无极公司主张450平方米系施晨单方估算、双方系按套租赁与张明发送的平面图不符，亦不符合商业租赁常理。二、根据《房屋现状测绘成果报告书》的测量结果，健体无极公司实际交付的租赁面积仅为243.839平方米，与约定的450平方米严重不符。艺星辰公司应根据实际交付面积243.839平方米支付租金，一审判决根据实际交付的面积及所谓的公摊面积认定租金加重艺星辰公司的负担。厦门闽矿测绘院接受一审法院的委托，就健体无极公司实际交付艺星辰公司的租赁面积进行测量所出具的《房屋现状测量成果报告书》体现一层建筑面积为46.229平方米（约定面积为56.65平方米），二层建筑面积为197.610平方米（约定面积为259.8平方米），合计243.839平方米。可见健体无极公司未按约定向艺星辰公司交付450平方米的租赁面积。健体无极公司主张43%的公摊比例，但至今未提交相应的公摊文件，未明确公摊范围，应承担举证不能的不利后果，艺星辰公司应根据实际交付面积243.839平方米支付租金。 艺星辰公司上诉请求：发回重审或撤销一审判决第一项，改判艺星辰公司支付健体无极公司2018年6月16日至2019年2月15日的租金差额7463元，健体无极公司赔偿因交付租赁面积不足给艺星辰公司造成的损失480000元（按60000元/月计算，自2018年6月16日计至2019年2月15日，共8个月）。事实和理由：一、一审判决根据43%公摊面积确定艺星辰公司的租金缺乏依据。《租赁合同》约定一、二层场地面积约为450平方米。张明2018年3月12日向施晨微信发送讼争房屋的两**面图（未标注面积），称：“第一张图是一楼，空白处是使用面积。第二张图是二楼，空白处是使用面积。”“关于使用场地的广告位置等安排时间再确认一下，关于场地面积是按照图纸的外框面积加上公摊合计的面积，稍晚我让他们把核算的图纸发给你看一下。”张明2018年3月27日向施晨微信发送讼争房屋的两**面图，第一张图（一楼平面图）标明“儿童教育场地：11m*5.15m=56.65*1.43（公摊比例）=81，实际使用面积56.65平，含公摊面积81平”，第二张图（二楼平面图）标明“58.2+72+129.6=259.8*1.43=371.5；一楼+二楼总面积：371.5+81=452.5平”。但《房屋现状测量成果报告书》体现健体无极公司实际仅交付243.839平方米。健体无极公司主张43%公摊面积，应对此承担举证责任，但其在签订《租赁合同》后，未向艺星辰公司出示43%公摊面积的测绘文件，亦未明示43%公摊面积范围，且厦门市不动产登记中心告知艺星辰公司讼争房屋至今未测量，亦未申请办理产权证，无法知悉公摊比例，故健体无极公司主张43%公摊面积缺乏依据。健体无极公司实际交付243.839平方米，按照《租赁合同》第四条约定的租金标准计算，2018年6月16日至2018年12月31日的租金为140887元（88.89×243.839×6.5），2019年1月1日至2019年2月15日的租金为36576元（100×243.839×1.5），上述租金合计177463元，扣除艺星辰公司已支付的租金170000元，艺星辰公司应支付的2018年6月16日至2019年2月15日租金差额为7463元。二、健体无极公司未依约交付租赁物业，导致艺星辰公司无法正常开展室内培训、户外写生，遭受人力资源损失、品牌损失，健体无极公司应予以赔偿。艺星辰公司签订《租赁合同》后支付履约保证金100000元，并按时支付租金，为门店装修花费630000元，为聘请三位专业美术老师每月支付工资近60000元。健体无极公司未依约交付450平方米的租赁物业，导致艺星辰公司无法按计划开展美术教育课程，招生受到影响，导致人力资源损失和品牌方的索赔损失。 健体无极公司辩称，一、《租赁合同》约定的是每月租金价格而非每平方米租金价格，双方按套而非按面积出租讼争房屋，讼争房屋的测绘结果与本案审理结果无关。2018年3月19日，施晨2018年3月19日所称的“张总，我们今天测量，一楼在40平，二楼到玻璃隔断，不到200平，所以合计250平。”“谢谢张总，如果是250，那我的设计方案就是按照250的设计方案，如果是350或者是400，我就按照您的350或者400来弄。所以都OK的。”、2018年3月27日所称的“实际的面积测量出来大概在两百四，两百四在乘以公摊的话大概是在四万五到四万六之间。那我真的很喜欢这个场地。可不可以按照就是四万五的先租。”“按照实际面积的话，大概我测算下来一平也已经在一百八”“4万4.5万5万之后不增长，含管理费。装修期45天。这个位置可以注册公司商用面积可写450坪。”证明双方是按套而非按面积出租讼争房屋。且《租赁合同》约定在交接租赁物后，双方若对租赁物业有异议应在三日内提出。艺星辰公司在讼争房屋交接数月后提出面积差异有违诚信原则。二、艺星辰公司主张的损失无证据予以证明，请求不予支持。 健体无极公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令艺星辰公司向健体无极公司支付拖欠租金157500元（自2018年10月6日至2019年2月15日为157500元，自2019年2月16日后的租金按每月45000元计算）；2.判令艺星辰公司向健体无极公司支付截止2019年1月14日拖欠租金产生的违约金4723元，自2019年1月15日产生的违约金，应当以拖欠租金为157500元基数，按每日万分之五计算至上述租金实际支付之日止。 艺星辰公司向一审法院提出反诉请求：1.确认健体无极公司与艺星辰公司于2018年4月30日签订的《租赁合同》涉及未经批准建设部分无效；2.判令健体无极公司向艺星辰公司交付合法承租面积的不足部分（合法承租面积的不足部分，根据原租赁面积450平方米，扣减未经批准建设部分的面积、实际公摊面积、已交付使用且经批准建设部分的面积，具体面积以实际测量结果为准）；3.判令《租赁合同》的租金变更为24000元/月（根据实际交付使用的面积×平均价格，暂按240平方米计）；4.判令健体无极公司赔偿因租赁面积不足等违约行为给艺星辰公司造成的损失478000元（损失自2018年6月16日起，计至实际全部租赁面积为准，包括人资、运营损失、品牌损失、租金损失）。 一审法院认定事实：讼争房屋位于厦门市瑞景中心公园会所，建设单位为厦门洪文居住区开发有限公司，该项目经厦门市规划局批准取得建设工程规划许可证，于2008年7月7日竣工验收。2009年5月25日，委托出租方厦门洪文居住区开发有限公司与受委托出租方厦门市建坤诚兴物业有限公司，承租方厦门健体无极健身管理有限公司签订一份《瑞景中心公园会所及场地租赁合同》，约定厦门健体无极健身管理有限公司承租包括讼争房屋在内的公园会所用于经营。2016年8月1日，厦门健体无极健身管理有限公司将讼争房屋出租给健体无极公司。 2018年4月30日，健体无极公司（出租方，甲方）与艺星辰公司（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定“租赁物业”坐落于厦门市思明区莲前东路瑞景城内瑞景中心公园健体无极会所（即:洪文七里32号）经双方实地核对确认一、二层场地面积约为450平方米的房屋（详见附件1《乙方租赁范围红线图》）；租赁期限为6年零2个月（包括免租期），即自2018年05月01日起至2024年07月30日止，租金的计算从免租期满后的次日起算；租赁物免租装修期为45天，自2018年05月01日起至2018年06月15日止，免租期满后的次日，乙方开始向甲方支付租金；2018年6月16日至2018年12月31日止，租赁月数为6.5个月，每月租金4万元，合计26万元；2019年1月1日至2019年12月31日止，租赁月数为12个月，每月租金为4.5万元，合计54万元；2020年1月1日至2020年12月31日止，租赁月数为12个月，每月租金为5万元，合计60万元；租金每二个月支付一次，乙方应于合同签定三日内向甲方缴纳租赁物业的第一期租金（即从2018年06月16日起至2018年08月15日止二个月的租金），此后的每期租金应提前10日向甲方支付第一期租金（每二个月为一期），乙方均应照此类推提前10日向甲方支付；乙方应于本合同签订之日起3日内缴纳租赁物业的履约保证金10万元，作为乙方履行本合同项下义务的担保；如乙方拖欠甲方租金款项或因拖欠与租赁物业有关费用而可能导致甲方承担责任的，则甲方有权直接从履约保证金中抵扣上述款项或违约金等以弥补损失，履约保证金不足抵扣的，甲方还有权向乙方追偿；本合同提前解除或期满终止时，该保证金除可用于充抵合同约定的由乙方承担的租金、相关费用以及违约金、赔偿金等款项外，剩余部分在乙方按约返还租赁物业后十日内，甲方无息返还给乙方；乙方逾期交付租金及其他应付费用的，每逾期一日，甲方有权按到期应付费用总额的万分之五点向乙方加收滞纳金;逾期超过7日的，每逾期一日，甲方有权按到期应付费用总额的万分之五向乙方加收滞纳金;逾期超过30日的，甲方有权解除合同并按本合同第十二条第2款的约定追究乙方的违约责任；租赁期间，甲方将无偿提供原早教大门口现有的门口招牌广告位及现有的尺寸免费给乙方在合同内使用，乙方根据甲方所提供的场地情况制作并设置广告及招牌，相关设计方案应征得甲方的书面同意方可施工，广告、招牌的制作等费用由乙方自行承担，甲方积极协助；租赁期间，乙方需改变广告位置的，应征得甲方书面同意，并承担相关费用等。该合同后附讼争房屋图纸二张。 合同签订后，艺星辰公司于2018年6月7日向健体无极公司支付履约保证金100000元；支付2018年6月16日至2018年10月15日租金160000元。2018年12月12日支付10000元租金。 另查明，艺星辰公司法定代表人施晨与健体无极公司工作人员张明于2018年3-10月间通过微信聊天方式就讼争房屋租赁事宜进行过协商内容包括： 3月14日，张明应施晨要求发了讼争房屋一、二层平面图（未标记具体面积）。施晨于3月19日回复，张总，我们今天测量，一楼在40平，二楼到玻璃隔断，不到200平，所以合计在250平。我们初步测量。我让他们做下cad图，再发给你看看。 3月27日，张明发给施晨讼争房屋的两**面图，载明一层面积为56.65×1.43（公摊面积）=81，二层面积为259.8×1.43=371.5，一层＋二层=452.5平。 3月27日，张明还告知施晨，我让测算了实际的面积，一楼是56点多平方米，将近57平方米，二楼是260多平，一二楼的实际面积是300多，加上我们乘以公摊是450多这个面积。施晨回复内容包括，我们那天测，一楼是40几平，二楼是240平左右，但我们没有测量红黄蓝后面，后面好像还有一个储藏空间，我们没有算到那一块。如果那一块也是属于我们的话，其实我们更为方整，也挺好的。因为假如按照现在，您说的按照图纸，加上公摊，会在450多平，就是楼下50几平，楼上260，也就是我的使用面积到310多了嘛，那我的教室可以做得更大。但这个面积没关系，我们可以在后期，或者这两天叫人家来测量一下。那如果你有工程队的话，他也可以，实际测，我们都想再看一下。 此外，7月21日，张明曾回复施晨，关于二楼阳台的草皮，我司一直没有停止与他们交涉，并停止安装当初置换广告牌的使用。10月16日，张明回复施晨，露台（二楼阳台）的使用现在可以使用了等。 2018年8月至2019年1月间，双方曾就合同履行过程中涉及的广告牌设置、二楼露台使用以及公摊面积等问题进行过函件和律师函往来。 审理中，经艺星辰公司申请，一审法院依法委托厦门闽矿测绘院对讼争房屋一、二层面积进行测绘，该机构出具的《房屋现状测量成果报告书》载明的测量结果为一层建筑面积为46.229㎡，二层建筑面积为197.610㎡，合计243.839㎡。 健体无极公司因本案财产保全支付保全费1332元。 一审法院认为，讼争房屋为行政主管机关批准建设的合法建筑，健体无极公司与艺星辰公司之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，属有效合同。本案的争议焦点在于双方对租赁范围和面积的确定。双方在《租赁合同》中明确租赁标的物为一、二层场地，面积约为450平方米。结合上述微信聊天内容分析，双方在合同签订前已根据图纸对讼争房屋进行过查看、测量，对房屋的基本状况应当有了充分的了解。上述合同及相关证据内容并未涉及到一、二层讼争房屋以外的其他标的物，故可以认定，艺星辰公司承租标的物的范围即为本案讼争房屋。艺星辰公司提出的上述违章搭建等问题不在本案处理范围。 《租赁合同》中虽然未明确租赁面积是否含公摊面积，但从双方微信聊天记录内容分析，可以认定合同签订前对租赁面积含43%公摊面积的事实双方均明知或认可，但考虑到艺星辰公司应负担的租金面积（450㎡）与实际面积与上述测量面积（243.839㎡）确实存在较大差异，从公平角度出发，对艺星辰公司提出租金计价面积可予以适当变更。鉴于讼争房屋尚未办理产权证亦查无其他计量测绘资料，而且我国法律、行政法规亦未对非住宅用房的公共分摊面积比例的上限作出具体要求的实际情况，综合考量艺星辰公司在合同签订前已知晓讼争房屋的现状，其亦应当清楚讼争房屋的相关面积及公摊面积的计数并非正式的房地产测量数据，而且对健体无极公司提出的43%的公摊面积艺星辰公司并未对此提出过异议的事实，一审法院酌定根据上述测量面积和43%的公摊面积确定艺星辰公司承租的计价面积为348.69㎡（243.839㎡×1.43）。根据《租赁合同》约定，2018年6月16日至2018年12月31日的单价为88.89元/㎡/月，该段租金（取整数）为201468元（88.89元/㎡/月×348.69㎡×6.5个月）；2019年1月1日至2019年2月15日的单价为100元/㎡/月，该段租金（取整数）为52304元（100元/㎡×348.69㎡×1.5个月），以上合计253772元，扣除艺星辰公司已支付该期间的租金170000元，艺星辰公司还应支付租金83772元。鉴于健体无极公司提供的讼争房屋面积与《租赁合同》约定的面积确实存在较大差异，故对其提出的违约金等主张不予支持。艺星辰公司提出的承租面积差异方面的抗辩可以成立，一审法院予以采纳，其要求减少租金的请求可以成立，一审法院予以支持。艺星辰公司提出的健体无极公司补足差额面积的请求与本案明显事实明显相悖，其要求健体无极公司赔偿包括人资、运营损失等请求亦缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。至于艺星辰公司提出的租金变更请求，可按一审法院确定的计价面积履行，双方涉及合同后续履行的问题可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、艺星辰公司于判决生效后十日内支付健体无极公司2018年6月16日至2019年2月15日的租金差额83772元；二、驳回健体无极公司的其他诉讼请求；三、驳回艺星辰公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1772元，由健体无极公司负担857元，艺星辰公司负担915元；反诉案件受理费4235元，由艺星辰公司负担3282元，健体无极公司负担953元；财产保全申请费1332元，由健体无极公司负担644元，艺星辰公司负担688元。测量费5000元，由健体无极公司、艺星辰公司各负担2500元（该款项艺星辰公司已代垫，健体无极公司于判决生效后七日内将其应承担的部分返还艺星辰公司）。 双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明，健体无极公司、艺星辰公司确认讼争房屋一楼及二楼的室内部分在装修后至2020年1月有正常经营，因疫情原因停止经营至今。 本院认为，《租赁合同》第七条就讼争房屋的固定装修移交事宜进行约定，双方2018年5月4日就讼争房屋的外部、内部装修、空调、照明等进行交接，上述约定及交接未涉及租赁面积的确认，健体无极公司以艺星辰公司未在交接三日内提出异议为由主张其无权提出面积差异不能成立，本院不予采纳。 在案证据显示双方在协商过程中多次提及实际租赁面积、含公摊的面积，故面积亦是双方确定租金的考虑因素。施晨虽然2018年3月19日提及“合计250平”，2018年3月27日提及“如果按照实际的面积测出来大概在两百四”，但上述内容仅体现艺星辰公司在协商过程中对租赁面积的单方初步测算，张明此后回复“我们刚才给他测算那个实际的面积，一楼是56.3757，二楼呢，是260多平方，实际面积是300多再上，我们乘以公摊的是450多这个面积。”施晨随后亦称“因为假如是按照现在您说的，按照整个图纸下来，加上公摊，会在450平的话，就是楼下50几平，楼上260，也就是实际上使用面积就要310了吗？”且张明发送的平面图注明讼争房屋实际面积316.45平方米，含公摊的面积452.5平方米。故健体无极公司主张艺星辰公司签订合同时明知讼争房屋实际面积为250平方米、租赁物业面积“约为450平方米”是施晨估计并要求写在合同中依据不足，本院不予采纳。张明所称的“关于场地面积是按照图纸的外框面积加上公摊合计的面积”、“实际面积是300多再上，我们乘以公摊的是450多这个面积”及施晨所称的“因为之前呢，我是按照您跟我说大概面积含公摊五百平6.5万。……两百四再乘以你们今天早上跟我说的这个公摊的话，大概是在四万五到四万六之间”、“那如果这个整个面积好像公摊的话，有500平”、“因为假如是按照现在您说的，按照整个图纸下来，加上公摊，会在450平的话”体现《租赁合同》签订前，健体无极公司告知存在公摊面积，艺星辰公司亦知悉存在公摊面积，且张明发送的一、二楼图纸标注“*1.43”、“含公摊面积81平”，故一审判决认定租赁面积含43%的公摊面积，结合《房屋现状测量成果报告书》载明的测量面积确定艺星辰公司应支付的租金并无不当，健体无极公司主张按合同约定的450平方米计算租金、艺星辰公司主张按测量结果243.839平方米计算租金本院均不予采纳。 健体无极公司请求艺星辰公司支付拖欠租金的违约金，但其交付的房屋面积与《租赁合同》约定的面积存在较大差异，此系艺星辰公司未依约支付租金的主要原因。艺星辰公司请求健体无极公司赔偿因未依约交付租赁物业对其造成的人力资源损失、经营损失、品牌损失等，但其提交的证据不足以证明该主张，且艺星辰公司确认一楼及二楼的室内部分在装修后至2020年1月有正常经营。一审判决对健体无极公司、艺星辰公司上述请求未予支持并无不当。 综上所述，健体无极公司、艺星辰公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11124元，由厦门市健体无极体育产业投资有限公司负担1761元，厦门艺星辰教育科技有限公司负担9363元。 本判决为终审判决。 审判员 陈 璟 二〇二〇年六月十五日 书记员 朱燕萍 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。