山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终1537号 上诉人（原审被告）：淄博市博山区城西街道办事处太平社区居民委员会，住所地淄博市博山区双山路13号。 法定代表人：于敦富，主任。 委托诉讼代理人：李新，山东盛诚律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：马晓程，男，1963年1月8日出生，汉族，无业，现住淄博市博山区。 被上诉人(原审原告)：蒋艳，女，1964年3月18日出生，汉族，淄博家具厂退休职工，现住淄博市博山区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李晶晶，山东秀坤律师事务所律师。 上诉人淄博市博山区城西街道办事处太平社区居民委员会因与被上诉人马晓程、蒋艳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院（2019）鲁0304民初1169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 淄博市博山区城西街道办事处太平社区居民委员会上诉请求：依法撤销一审民事判决书，改判驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：一审判决书在事实方面多处认定错误。一、《棚户区改造拆迁安置补偿办法》合法有效，一审判决认定事实内容与此相悖，认定事实错误。《棚户区改造拆迁安置补偿办法》经过了公示程序，并送达了每户被拆迁居民，其中的“拆迁补偿方案”符合全体被安置居民的共同利益，其他已经安置的被拆迁居民均按照此办法签订了《拆迁安置补偿协议书》，本案双方当事人签订《拆迁安置补偿协议书》也体现了“拆迁补偿方案”的主要内容，所以，该《棚户区改造拆迁安置补偿办法》是有效的，所有的被安置居民都按照此办法进行办理，对被上诉人同样应当有效，一审判决书认定事实明显错误。二、本案一审判决中依据2014年5月14日签订的《拆迁安置补偿协议书》实际还未最终成立，未生效，还需要待房屋建成后，确定房屋位置、楼层、房号时，双方补充签订安置补偿协议。理由1、因该协议内容中，双方并没有对需要安置房屋的位置、楼层、房号、实际面积、交付时间、入住条件手续、需补交的款项、逾期责任等事项进行约定，最终的安置补偿双方还要待房屋建成后补充签订《安置补偿协议书》才能最终确定，以上是本社区拆迁安置的流程，其他拆迁居民安置均是经过此程序。所以，一审判决所依据的《拆迁安置补偿协议书》内容是不完整的，缺少合同成立的必备要件，还未成立和生效。理由2、该协议系被上诉人之一蒋艳单方签订，其本人也不是房屋所有权人，未提供授权委托书，而本案拆除房屋如系夫妻共有财产，补偿安置也应是针对夫妻双方进行安置，就像本案一审诉讼，被上诉人应当共同参与是一个道理，蒋艳单方签订的《拆迁安置补偿协议书》形式上和内容上均不符合法律规定，应当认定无效协议。理由3、一审判决认定的134平方米并非双方最终确定面积，双方在协议中明确了应当以房产部门确定的面积为准，现实安置中，房管部门确定的房屋面积为121.05平方米，一审判决认定的补偿面积违背了协议约定，认定事实错误。理由4、双方未最终签订《拆迁安置补偿协议书》是因被上诉人蒋艳在收到分房通知后，拒绝配合造成的，存在过错，应当承担违约责任，这也是造成上诉人未能进一步安置被上诉人的根本原因。三、一审判决明显显失公平。理由1、上诉人只是拆除了被上诉人37.58平方米的老旧棚户区房产及附属物，经委托具有资质的中介机构评估，评估价值84758.30元。如按照货币补偿，应当按照此价值为参照，一审判决确定价格背离了法律规定的合同赔偿原则，明显显失公平。理由2、按照双方在协议书中确认的超面积市场价为3190元/平方米，这是经《棚户区改造拆迁安置补偿办法》确定、双方确认、其他拆迁安置居民共同以此价格确认并已经办理的价格；而一审判决中的4820元/平方米，既违背了双方当事人当时的约定和意愿，也违背了法律公平的基本原则，明显显失公平。理由3、一审判决所依据的《房地产估价报告》具有重大缺陷，不应作为定案依据。本案涉及的《拆迁补偿安置协议书》中，双方并没有确定安置房具体位置、楼层、房号、方位等因素，也就是说鉴定机构出具的《房地产估价报告》是在没有“标的物”的前提下做出的，鉴定机构是如何确定评估房屋具体位置、楼层、房号、方位等影响房屋评估价格关键估价因素的？在没有以上具体关键估价因素的前提下，又如何确定评估价格的？该《房地产估价报告》的公信力何在？一审判决依据此报告的依据又是什么？理由4、一审判决既然认定《拆迁补偿安置协议书》有效，但又未按照此协议内容约定判决，也与原告的诉讼请求不一致，而是判决直接进行了货币补偿，该一审判决书认定事实、理由与内容前后矛盾；同时，对上诉人陈述已经预留了被上诉人的安置房屋的重要环节，也被忽略了；一审判决认定事实错误。四、被上诉人诉讼请求侵犯了村(社区)集体利益。整个判决内容没有考虑本案涉及整个安置小区的《棚户区改造拆迁安置补偿办法》、安置流程、当地安置习惯等重要环节，被上诉人的诉讼请求内容侵害了村(社区)全体居民的集体利益，应当认定无效和驳回。综上，一审判决认定事实错误且显失公平，请人民法院依法查明事实，依法撤销一审判决书，维护上诉人的合法权益。 马晓程、蒋艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 马晓程、蒋艳向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付建筑面积为134平方米的安置房屋一套及储藏室一个；2.如不能提供安置房屋，则判令被告支付原告房屋对价款645880元、储藏室对价款52500元，共计698380元；3.判令被告赔偿原告鉴定费损失5000元；4.判令被告赔偿原告诉讼保全担保保险费损失2250元；5.判令被告支付原告搬迁补助费56000元。 一审法院认定事实：两原告系夫妻关系，均为被告社区居民。原告马晓程名下原有位于博山区房屋一处，产权证号为05-××号，建筑面积37.58平方米，原告蒋艳为该房屋共有人。两原告现持有2014年5月14日与被告签订的拆迁安置补偿协议书一份，该拆迁安置补偿协议书约定主要内容为：被告为加快城市建设，进一步改善居民居住条件，按照区委、区政府和城西街道办事处的部署，对太平社区辖区内的老旧棚户区进行改造，需要拆除马晓程房屋一处，该房屋产权证号：05-××号；被告以安置房屋的方式补偿原告马晓程，安置房屋建筑面积为134平方米（准确面积以房管部门测绘确定面积为准），安置房屋位于本次拆迁范围内；原告马晓程需向被告支付安置房屋差价款0元，安置房屋包括储藏室一个。两原告主张，该拆迁安置补偿协议书签订之前，被告即将其房屋拆除，后为妥善处理拆迁安置补偿事宜，经协商签订该拆迁安置补偿协议书，2017年4月份被告开始向被拆迁人交付安置房屋，但在交付安置房屋时，被告以无建筑面积134平方米安置房屋为由，仅同意向两原告交付一套建筑面积为121平方米左右的安置房屋，并要求两原告再缴纳房屋差价款30余万元，原、被告为此发生纠纷，两原告诉来法院，要求处理。被告对拆除两原告房屋，及2014年5月14日与两原告签订拆迁安置补偿协议书的情况无异议，但主张该拆迁安置补偿协议书仅系初步协议，不能作为最终安置补偿的依据，最终补偿方案应以2017年4月安置房屋建成后再签订的拆迁安置协议书为准。此外，被告主张，太平社区拆迁安置方案为拆一还一，超出部分需补交差价款，其中超出面积15平方米之内的按2200元/平方米，再超出部分按3190元/平方米，两原告被拆除房屋建筑面积仅37.58平方米，故需补交安置房屋差价款（含储藏室款）、房屋维修基金、开户费等各项费用共计309854.70元，且现在没有建筑面积为134平方米左右的安置房屋，仅能给两原告提供建筑面积为121.05平方米的安置房屋。被告并主张，两原告持有的拆迁安置补偿协议书中，超出面积需补交差价款的内容被划除，系两原告自行更改协议书内容。两原告对此不予认可，主张系当时最终商定两原告无需支付差价款，故由被告工作人员将上述内容划除。诉讼过程中，被告向一审法院提供了其所持有的2014年5月14日的拆迁安置补偿协议书，被告持有的拆迁安置补偿协议书中虽然超出面积需补交差价款的内容保留，但在最终两原告应向被告支付房款部分与原告持有的拆迁安置补偿协议书一致，均注明为0元。另，原、被告持有的拆迁安置补偿协议书中虽均载明被告需向两原告提供储藏室一个，但均未明确写明储藏室位置及面积情况，诉讼过程中，被告陈述，博山区锦晨苑小区建成后的储藏室大小不一，小型的储藏室10平方米左右，中型的储藏室12或13平方米左右、大型的储藏室21或22平方米左右，两原告主张对上述情况不清楚，仅听说最大储藏室25平方米左右，要求被告向其交付25平方米左右的储藏室一个。又查明，拆迁置换房屋现已建设完毕并向被拆迁人交付，置换房屋坐落于博山区锦晨苑小区。因诉讼过程中，原、被告就交付置换房屋面积及是否需补交差价款无法协商一致，被告拒绝向两原告交付置换房屋。两原告为此要求在被告不能提供建筑面积134平方米置换房屋的情况下，向其支付房屋对价款。又因原、被告在签订的拆迁安置补偿协议书中并未明确约定房屋具体位置及储藏室位置，两原告为此申请对位于博山区锦晨苑小区的房屋及储藏室的平均价值进行评估，一审法院依法委托淄博方大房地产评估有限公司进行相应评估，淄博方大房地产评估有限公司于2019年7月9日作出房地产估价报告一份，载明博山区锦晨苑小区房屋平均单价4820元/平方米、储藏室平均单价2100元/平方米。两原告为此支付鉴定费4000元。 还查明，两原告诉讼过程中申请进行诉讼财产保全，为此在中华联合财产保险股份有限公司办理了诉讼财产保全责任保险，支付保险费2250元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2014年5月14日签订拆迁安置补偿协议书，该拆迁安置补偿协议书系双方当事人在平等自愿的基础之上所签订，为双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律行政法规的强制性规定，故合法有效。原、被告均应按照该拆迁安置补偿协议书约定享有权利并履行其各自义务。现两原告已将其位于博山区的房屋交由被告拆除，故被告亦应履行其向两原告交付约定补偿房屋的义务。被告主张该签订的拆迁安置补偿协议书仅系初步协议，最终补偿方案需待安置房屋建成后另行签订拆迁安置协议书予以确定，拆迁安置补偿协议书并未有此方面内容，被告亦无证据证实与两原告就此又达成相关协议，两原告对此亦不认可，故不予采信。拆迁安置补偿协议书约定，被告需在拆迁范围内为两原告提供建筑面积为134平方米的安置房屋一套及储藏室一个（面积未定），根据庭审查明事实，被拆迁范围内重建居民小区为博山区锦晨苑小区，故被告需在该小区内为两原告提供建筑面积为134平方米的安置房屋及储藏室一个（面积未定），且两原告无需支付房屋差价款。但现根据被告自认情况，其在该小区内仅能为两原告提供建筑面积为121.05平方米的安置房屋一套，且需两原告补交安置房屋差价款（含储藏室款）、房屋维修基金、开户费等各项费用共计309854.70元，此与拆迁安置补偿协议书约定情况明显不符。由此导致两原告至今无法取得约定的安置房屋及储藏室，故被告的行为已构成违约，应向两原告承担违约责任。 关于承担违约责任的方式，根据被告自认，在博山区锦晨苑小区已无法为两原告提供符合约定建筑面积为134平方米的安置房屋，双方亦无法就其他面积的安置房屋协商达成补充协议，两原告据此在已无法实际取得约定安置房屋的情况下要求按照同等地段和面积的安置房屋的价值向其支付折价款，符合法律规定。对于折价款数额的计算，两原告要求的折价款既包括置换房屋的折价款，亦包括储藏室的折价款，置换房屋的面积双方在签订的拆迁安置补偿协议书中明确约定为建筑面积134平方米，因无具体楼号、单元号及门牌号，一审法院根据淄博方大房地产评估有限公司作出的评估报告，参照博山区锦晨苑小区房屋平均单价4820元/平方米计算，数额为645880元（134平方米×4820元/平方米）；储藏室折价款因原、被告并未明确约定面积、位置的情况，两原告亦无证据证实被告应向其交付何种面积的储藏室，根据被告陈述，博山区锦晨苑小区储藏室有小型10平方米左右，中型12或13平方米左右、大型21或22平方米左右多种情况，一审法院酌定按照中型13平方米储藏室确定折算价格，根据淄博方大房地产评估有限公司作出的评估报告，参照博山区锦晨苑小区储藏室平均单价2100元/平方米计算，数额为27300元（13平方米×2100元/平方米）。据此，被告应支付两原告置换房屋及储藏室折价款673180元（645880元+27300元），两原告要求被告支付置换房屋及储藏室折价款698380元，诉求超出部分，不予支持。 关于两原告要求赔偿的鉴定费损失5000元问题。鉴定费系两原告为证实其损失情况支出的合理费用，鉴于本案纠纷系因被告违约未向两原告提供置换房屋所产生，两原告并无过错，故该鉴定费用应由被告负担。但鉴定数额根据两原告提供的鉴定费发票应为4000元，故两原告要求被告赔偿鉴定费损失5000元，予以部分支持。 关于两原告要求赔偿的诉讼保全担保保险费损失2250元问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，两原告在本案诉讼过程中为提起财产保全所支付的诉讼保全担保保险费系其支出的合理必要费用，属于其损失部分，有权要求获得赔偿。根据两原告提供的诉讼保险保单及保险费发票，两原告本案中为进行诉讼财产保全，在中华联合财产保险股份有限公司办理了诉讼财产保全责任保险，支付保险费2250元。故两原告要求被告赔偿其诉讼保全担保保险费损失2250元，于法有据，予以支持。 关于两原告要求被告支付其搬迁补助费56000元的问题。根据原、被告签订的拆迁安置补偿协议书约定，搬迁补助费数额应为10000元，且在被告提供给两原告建筑面积为134平方米安置房屋一套及储藏室一个的情况下，不再支付两原告搬迁补助费，现两原告虽未取得安置房屋及储藏室，但一审法院此前已支持两原告获得建筑面积134平方米安置房屋及储藏室折价款的诉求，故两原告再要求获得搬迁补助费，无事实及法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款、第一百一十九条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、被告淄博市博山区城西街道办事处太平社区居民委员会于判决生效之日起十日内支付原告马晓程、蒋艳房屋及储藏室折价款673180元。二、被告淄博市博山区城西街道办事处太平社区居民委员会于判决生效之日起十日内赔偿原告马晓程、蒋艳鉴定费损失4000元。三、被告淄博市博山区城西街道办事处太平社区居民委员会于判决生效之日起十日内赔偿原告马晓程、蒋艳诉讼保全担保保险费损失2250元。四、驳回原告马晓程、蒋艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5697元，原告马晓程、蒋艳共同负担400元，被告淄博市博山区城西街道办事处太平社区居民委员会负担5297元；诉讼保全费4270元，原告马晓程、蒋艳共同负担353元，被告淄博市博山区城西街道办事处太平社区居民委员会负担3917元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告，证据二不动产遗留问题税收统计表，上述证据证明回迁房不管采取哪种方式都要按照总价款交税，一审判决中没有考虑10.75%的税款，应当从折价款中扣除10.75%的税款。被上诉人对上述证据质证称，一、上诉人在一审过程中及上诉过程中均未提出过该主张，且在一审过程中未提供过该证据，该证据不属于无法在一审中提交的证据，故不能适用新证据规则，二审应不予采信。二、该两份证据均系复印件没有盖章，且有多处涂改，不能证明上诉人已经交纳税款及交纳税款的数额，并且即使该费用已交纳或需要交纳，该费用为营业税，应由开发商承担，不应由购房人承担。实践中该小区的其他拆迁户均未承担该费用，上诉人要求被上诉人承担该费用显失公平且增加了被上诉人的负担，且在拆迁安置协议中没有约定也没有法律规定，故不应予以支持。本院经审查认为，上诉人提交的上述证据不足以证明上诉人的主张，对上述证据在本案中的证明效力不予采信。 本院二审审理查明事实与一审判决认定事实一致，予以确认。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉双方当事人签订的《拆迁安置补偿协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，依照该协议书，上诉人需向被上诉人安置建筑面积134平方米的房屋一套且被上诉人无需支付房屋差价款，案涉房屋拆迁安置补偿协议书虽未确定房屋位置、楼层、房号等房屋的具体安置信息，但安置房屋的建筑面积确定，且根据上诉人一审中提交的其他拆迁户于2017年选房后签订的拆迁安置补偿协议，确有与双方签订的拆迁安置补偿协议书中约定的安置建筑面积接近的户型（138.80平方米）。但在实际选房时，上诉人仅能向被上诉人提供建筑面积121.05平方米的安置房屋一套且要求两被上诉人补交安置房屋差价款等费用，上诉人的上述行为违反双方签订的《拆迁安置补偿协议书》的约定。在被上诉人房屋已拆除、上诉人已无法为被上诉人提供符合约定建筑面积的安置房屋的情形下，被上诉人要求上诉人按照同等地段和面积的安置房屋价值向其支付折价款并不违反法律规定，一审依据淄博方大房地产评估有限公司就博山区案涉小区房屋平均单价及储藏室平均单价做出的估价值计算上诉人应支付给被上诉人的折价款并无不当。综上，上诉人关于案涉拆迁安置补偿协议书未成立、未生效，一审以案涉房地产估价报告作为补偿款确定依据错误的上诉理由不能成立。案涉《拆迁安置补偿协议书》落款处乙方为马晓程，经办人为蒋艳，一审庭审中，被上诉人陈述补偿协议第一页抬头处被拆迁人签名处是马晓程本人签名，落款处乙方马晓程签名系蒋艳代签，且本次诉讼马晓程、蒋艳共同起诉，亦证明马晓程知情并认可由蒋艳作为经办人签订案涉拆迁安置补偿协议书，故上诉人关于蒋艳不是案涉房屋所有权人，案涉拆迁房屋如系夫妻共有财产，补偿安置应针对双方，蒋艳单方签订的案涉拆迁安置补偿协议书应认定为无效的上诉理由亦不能成立。 综上所述，上诉人淄博市博山区城西街道办事处太平社区居民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10594元，由上诉人淄博市博山区城西街道办事处太平社区居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戴永成 审 判 员 侯 康 审 判 员 王 娜 二〇二〇年六月三十日 法官助理 杨晓宇 书 记 员 苏银银