安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖15民终744号上诉人（原审原告）：安徽华信房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市高新区海关路66号枫丹山庄商业楼三层，统一社会信用代码9134010070505616XK。法定代表人：郭梓谦，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈则佳，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁子潇，安徽华人律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：管仕傲，男，1983年10月12日出生，汉族，住安徽省舒城县。上诉人安徽华信房地产开发有限责任公司（以下简称华信公司）因与被上诉人管仕傲房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523民初6075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华信公司委托诉讼代理人陈则佳、丁子潇，被上诉人管仕傲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华信公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持华信公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由管仕傲承担。事实和理由：1、判令是否解除合同，应当依据合同当事人双方的约定和法律规定。依据双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》第五条之约定，华信公司为管仕傲购买的房屋提供阶段性担保责任；在担保期间，管仕傲连续两个月未偿还贷款本息，华信公司有权终止购房合同并收回房产，该约定合法有效。管仕傲连续四年拒不履行相应的还款义务，其行为已符合合同约定的解除条件。根据合同法第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。故华信公司的诉请，符合法律规定，应予支持。2、管仕傲的行为不足以表现其具有继续履行合同的诚意。如前述，管仕傲对其应承担的按月归还按揭贷款，本身就应当具有最低限度的还款注意义务；退一步说，即使其中的几期按揭贷款因疏忽大意而未能及时偿还，但也绝不会出现2016年-2019年期间，连续四年共计48个月的“疏忽大意”。显然，管仕傲没有继续履行房屋买卖合同的诚意。再者，华信公司已经就管仕傲逾期归还贷款提起过诉讼，但自该案起诉之日至本案判决文书送达之日，管仕傲最终也未能履行判决义务，其不仅对逾期还款或向华信公司履行归还垫付义务的违约行为具有恶意或故意行为，同样也是藐视和挑战司法裁判文书的权威性。显然，管仕傲同样不具有继续履行合同的“诚意”。甚者，在本案一审审理期间，管仕傲对于在审理期间发生的按揭贷款应按期偿还部分，仍拒绝按期偿还并导致华信公司最终代偿，其行为根本谈不上任何继续履行合同的“诚意”。3、华信公司诉请管仕傲承担经济损失，于法有据，应予支持。管仕傲辩称，1、一审判决认定事实正确，根据双方合同，交房两个月内华信公司应当办理产权登记，费用在交房之日交纳，但在此之后华信公司再也没有和其联系；2、2016年9月份，还贷款银行卡在外地出差时丢失，2016年12月份到贷款银行补办，但银行工作人员说超过3个月未交纳房贷而由开发商代支付的，需由开发商提供贷款信息与资料才能办理。随后其找到华信公司，华信公司工作人员说资料不在公司，需要到银行查，一来二去耽误了。当时其误以为手机绑定的银行卡也能交纳房贷，这是其责任。2017年9月份华信公司起诉，判决后，其积极凑款，在此期间结婚生子压力很大，虽然没有完全偿还，但也交了1万元给法院。由于结婚对房屋进行了装修，为减少损失，其也联系了几家中介卖房，以此来偿还华信公司的代偿费用。今年疫情给其带来了经济压力，其也在积极凑款，争取把费用偿还掉，希望二审法院维持一审判决。华信公司向一审法院起诉请求：1.解除其与管仕傲订立的《商品房买卖合同》；2.管仕傲赔偿其经济损失113401.2元（其中房屋占用费用32270元，占用费按月租金700元自交付房屋之日起计算至2019年8月31日，后顺延至腾空房屋时止；其代为偿还的按揭贷款55154.15元及其利息3857.05元，利息按银行同期贷款利率计算至2019年8月31日，后顺延至还清之日止；其为解除合同支付的律师费用22120元）；3.管仕傲承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月25日，华信公司与管仕傲签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：管仕傲以总价款489178元购买华信公司开发的位于舒城县房屋一套；管仕傲与中国建设银行股份有限公司舒城支行订立了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款29万元，并约定由华信公司承担保证责任；在担保期内，管仕傲连续两个月未清偿贷款本息，华信公司有权终止购房合同并收回房屋，由此造成的经济损失由管仕傲负担。2015年11月17日，华信公司依照约定，将涉案房屋交付管仕傲。自华信公司交付房屋至今，管仕傲仍未能办理房屋抵押登记手续，使得华信公司仍继续承担着管仕傲按揭贷款的担保责任。2016年9月30日、11月30日、12月30日及2017年3月28日，管仕傲未按《借款合同》的约定，按期归还贷款，华信公司只得履行保证责任，替管仕傲偿还借款四期合计21973.05元。2017年7月，华信公司就前述代偿款项向舒城县人民法院提起诉讼，舒城县人民法院作出（2107）皖1523民初2981号民事判决书，该判决生效后，管仕傲不仅未能自动履行法律义务，而且又分别于2017年6月26日、9月15日、10月13日、11月14日、12月15日，2018年1月26日、3月16日、4月17日、5月31日、6月13日、7月18日、8月31日、9月12日、11月19日、12月20日，2019年2月28日、3月27日、4月26日、5月22日、6月27日，多次违约拒不偿还按揭贷款，加之2015年9月30日和2016年3月31日，管仕傲未能偿还的按揭贷款（在前述的诉讼中未能进入统计），合计华信公司替代管仕傲清偿按揭贷款本息55154.15元。一审法院认为，华信公司与管仕傲订立的《商品房买卖合同》以及华信公司与中国建设银行股份有限公司舒城支行签订的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》、管仕傲与中国建设银行股份有限公司舒城支行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，均为当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。因管仕傲逾期未清偿贷款，华信公司已经代为履行清偿义务，故华信公司有权向管仕傲追偿；华信公司要求按中国人民银行规定的同期贷款利率计算代偿金额的利息损失，符合法律规定，依法应予以支持。考虑到管仕傲已支付购房首付款和部分按揭贷款以及要求继续履行合同的诚意，也为了不使管仕傲因解除合同遭受更大的经济损失，该院认为暂时不适宜解除双方之间订立的房屋买卖合同，故对华信公司要求解除房屋买卖合同的诉请，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条之规定，判决：一、被告管仕傲于本判决生效之日起十五日内一次性向原告安徽华信房地产开发有限责任公司支付代偿的总款55154.15元及利息损失（按中国人民银行规定的同期贷款利率计息，其中611.79元自2015年9月30日；5957.46元自2016年3月31日；6359.08元自2017年6月26日、4063.37元9月15日、2080.71元自10月13日、2067.57元自11月14日、2059.79元自12月15日；2049.24元自2018年1月26日、4091.38元自3月16日、2033.06元自4月17日、2017.85元自5月31日、2014.59元自6月13日、2005.80元自7月18日、1999.27元自8月31日、1996.22元自9月12日、3961.82元自11月19日、1973.33元自12月20日；3913.71元自2019年2月28日、2025.37元自3月27日、1941.36元自4月26日、1933.90元自5月22日、1923.74元自6月27日起计息至付清时止）；二、驳回原告安徽华信房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1784元，由被告管仕傲负担。本院二审期间，华信公司提供还款凭证一组，证明：1、管仕傲在本案审理期间仍拒不履行偿还按揭贷款的义务，自2019年6月17日后，分别于2019年9月3日、2019年9月27日、2019年12月3日、2019年12月13日、2020年3月30日未偿还银行按揭贷款17228.07元，该部分款项全部由华信公司代偿；2、管仕傲的行为表明其已无继续履行合同的诚意，其行为已经构成严重违约，华信公司有权要求解除合同、收回房屋，并要求管仕傲承担相应损失赔偿责任。一审判决不予解除合同及相应的处理结果不适当。管仕傲质证意见为：真实性无异议，这几期款项未还属实。本院对华信公司所举证据的三性予以确认。本院对一审确认的事实予以认定。另查明，2019年6月17日后，华信公司又分别于2019年9月3日、2019年9月27日、2019年12月3日、2019年12月13日、2020年3月30日为管仕傲代偿银行按揭贷款17228.07元。本院认为，“诚信”是社会主义核心价值观的重要内容，是公民应当遵守的基本道德规范。本案中，管仕傲采取按揭贷款方式购买房屋，理应按期归还贷款，此既是合同义务，亦是基本的道德要求。然，从查明的事实情况看，管仕傲从2015年开始就陆续未按期偿还贷款，甚至在2017年华信公司就其未按期偿还贷款提起诉讼并经判决后的三年间，仍一直未偿还贷款，其行为已不足以表明其有继续履行合同的诚意。虽然管仕傲辩称其银行卡丢失导致其未能还款，但《个人住房（商业用房）借款合同》上有具体的扣款账户，管仕傲可据此采取无折存款、绑定微信、支付宝等方式还款，或到银行办理挂失并补办新的银行卡，如此等等均不至于发生长期无法还款的情况。另二审庭审中，本院限定管仕傲于2020年6月8日前将华信公司代偿款项偿还，但直至2020年6月28日管仕傲仍未履行。鉴于此，并根据双方合同“买受人连续两个月未偿还贷款本息，出卖人有权终止购房合同并收回买受人所购本合同项下的房产，由此造成的经济损失，均由买受人承担，并追究法律责任”的约定，本院认为华信公司诉请解除合同并赔偿损失，应予支持。截止2019年3月30日，华信公司共计代管仕傲偿还按揭贷款72382.22元，对该代偿款项及利息，管仕傲应予支付。另，由于案涉房屋已于2015年11月17日交付管仕傲使用，华信公司要求管仕傲支付房屋占用费，亦属正当合理，予以支持。根据华信公司提供的《证明》，综合舒城当地的市场环境及本案的实际情况等，本院酌定房屋占用费按500元每月的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523民初6075号民事判决；二、解除安徽华信房地产开发有限责任公司与管仕傲签订的《商品房买卖合同》；三、管仕傲于本判决生效之日起三十日内将房屋腾空并返还给安徽华信房地产开发有限责任公司；四、管仕傲于本判决生效之日起三十日内按500元/月的标准自2015年11月17日起向安徽华信房地产开发有限责任公司支付房屋占用费至房屋返还之日止；五、管仕傲于本判决生效之日起三十日内支付安徽华信房地产开发有限责任公司截止2020年3月30日代为偿还的按揭贷款72382.22元及利息（2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后按全国银行业间同业拆借中心公布的市场报价利率计算。其中611.79元自2015年9月30日；5957.46元自2016年3月31日；6359.08元自2017年6月26日、4063.37元9月15日、2080.71元自10月13日、2067.57元自11月14日、2059.79元自12月15日；2049.24元自2018年1月26日、4091.38元自3月16日、2033.06元自4月17日、2017.85元自5月31日、2014.59元自6月13日、2005.80元自7月18日、1999.27元自8月31日、1996.22元自9月12日、3961.82元自11月19日、1973.33元自12月20日；3913.71元自2019年2月28日、2025.37元自3月27日、1941.36元自4月26日、1933.90元自5月22日、1923.74元自6月27日；3818.25元自2019年9月3日、1921.03元自2019年9月27日、3824.56元自2019年12月3日、1920.28元自2019年12月13日、5743.95元自2020年3月30日起计息至付清日止）；六、驳回安徽华信房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1784元、二审案件受理费3568元，均由管仕傲负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 魏晶晶审判员 王 丽二〇二〇年六月二十九日法官助理项晗书记员宋贵杰（代）附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。