甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初3285号原告：兰州瑞德实业集团有限公司，住所地兰州市城关区东岗东路1681号。法定代表人：王文戈，该公司董事长。委托诉讼代理人：敬秀丽，该公司职员。委托诉讼代理人：张博，该公司职员。被告：兰州星美影城管理有限公司，住所地兰州市城关区东岗东路1999号。法定代表人：彭云，该公司总经理。原告兰州瑞德实业集团有限公司（以下简称瑞德公司）与被告兰州星美影城管理有限公司（以下简称星美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行审理。原告瑞德公司委托诉讼代理人敬秀丽，张博到庭参加诉讼。被告星美公司法定代表人彭云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞德公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令星美公司给付租金94,428.33元、物业费266,113元、水电费62,491.40元及暖气费15,124.32元,总计438,157.05元,并判令被告支付以中国人民银行同期贷款利率为标准计算的延期付款利息3988.58元(截止至2019年3月25日)及支付自2019年3月26日起至上述款项付清时止的利息；2、依法判令被告支付违约金103,738元及逾期付款滞纳金50,976.87元(截止至2019年3月25日,诉讼期间的滞纳金另计);3、依法判令被告支付库房占用费25,087.92元（截止至2019年3月25日，诉讼期间占用费另计）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：其单位与被告签订《房屋租赁合同》约定：被告承租其单位出租的商铺用于商业经营，租赁期限15年，按被告年度净收入的一定比例计收当年租金。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，其单位依约向被告交付了租赁商铺，被告在该租赁商铺内亦正常进行经营。自2018年3月始，被告拖欠租金，虽经催告仍未付。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告星美公司未作答辩。原告瑞德公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：1、《房屋租赁合同》。原告拟证明其单位与被告存在租赁法律关系，在合同中约定了双方的权利义务。本院认为，该证据符合证据的真实性，形式和来源的合法性，与本案待证事实当事人之间法律关系的性质、权利义务内容具有关联性，本院予以采信。2、2018年3月22日关于影城环境提升、保障影城正常经营的公函、2018年4月9日关于督促兰州影城正常经营的公函、2018年4月25日关于兰州星美影院暂停营业通知的函告、2018年6月28日关于兰州星美影院尚未启动升级改造工作的函告、2018年7月13日关于兰州星美影院经营管理重大问题的公函、2018年4月28日被告提交的关于兰州星美影城将于五一假期暂停营业通知、2018年5月9日被告提交的停业报备函、2018年6月28日被告提交的兰州星美影城暂停营业通知、原告向被告发出的催缴欠费函。原告拟证明被告经营的影城装修破旧，设施设备无法正常使用，影响影城所在商圈整体形象，被告多次停业并拖欠租金及相关费用的事实。本院认为，该组证据系原、被告因租赁合同发生的往来函件，符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实被告履行案涉租赁合同是否构成违约具有关联性，本院予以采信。3、2018年8月8日至2018年12月13日期间终止租赁合同、催告支付欠款及就被告闭店后相关事宜的函告，被告提交的负责人变更说明，2018年8月10日至2018年9月8日被告的回复函，2018年5月15日至2018年6月25日期间原告与被告北京总部及成都区域公司负责人、技术人员微信沟通信息截图。原告拟证明虽经其单位多次给被告发送函告，并前往被告成都区域管理公司沟通协商解决被告欠款及影城改造等问题，被告仍未按合同履行义务，被告违反租赁合同的主要义务，已构成根本违约。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实被告履行行为是否符合合同约定，被告是否构成违约具有关联性，本院予以采信。4、被告自2018年3月至6月欠租金、物业费等费用的明细、2018年4月13日至2018年11月17日被告使用房屋水电费核算明细。原告拟证明被告拖欠原告租金、物业费及水电费用共计438,157.05元。本院认为，该组证据结合原告提交的租赁合同约定的租金支付方式及费用负担方式，被告提交给原告的月销售凭证报表等分析，符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实被告所负原告债务数额的确认具有关联性，本院予以采信。5、光盘。原告拟证明其单位在被告未返还租赁物的情况下，自行收回租赁标的物的事实。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实被告在停业后是否及时返还案涉商铺具有关联性，本院予以采信。6、物业租赁合同。原告拟证明其单位对外出租仓库的价格为每平方米44元（含物业费4元），原告在自行收回商铺时将被告的物品放置自己的经营性库房，从而产生库房占用费的事实。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实原告是否保管了被告的物品具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月28日，原、被告签订房屋租赁合同1份，原告为甲方，被告为乙方。双方约定：乙方承租甲方位于兰州市城关区东岗东路1999号“兰州瑞德摩尔·城市购物广场”项目第七层一期商业用房（建筑面积3082.40平方米，在本合同中除非有特别说明，否则所有面积均指建筑面积）。该商业用房的租赁用途是经营“星美影城”、电影插播广告、会议服务，兼营电子游戏、销售食品、饮料、电影后产品、咖啡厅。兼营项目占用该商业用房的面积不超过使用面积的10%。在租赁期间未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变上述用途。该商业用房的租赁期限15年，自2009年10月28日至2024年10月27日。租赁届满，乙方续租需提前6个月书面提出请求，续租条件由双方另行协商，在同等条件下乙方有优先承租权。免租期4个月，自2009年10月28日至2010年2月28日，并在首次免租期后继续享有3个月的免租期，即从2010年3月1日至2010年5月31日，甲方在此期间不收租金。甲方自2009年10月28日起向乙方收取物业费、水电费、暖气费等除租金外的费用。租金支付方式：星美影城年度票房净收入不超过10,000,000元（含10,000,000元），则按年度票房净收入的8%计取当年租金；若年度票房净收入为10,000,000元至15,000,000元（含15,000,000元），则按10%计取当年租金；若年度票房净收入超过15,000,000元，则按15%计取当年租金。年度票房净收入计算方式如下：年度票房净收入＝年度票房－国家电影专项基金（票房收入×5%）－税收及附加（票房收入×3.3%）。乙方应于每月第5日前支付上一个月的租金，并向甲方提交供财务核查的月销售凭证。当乙方年度票房净收入超过10,000,000元时，乙方于一个租赁年度会计结算完毕之日起30日内按照本条款前述约定比例向甲方一次性支付与本租赁年度已付租金之间的差额。物业费支付方式及计收标准：物业费与租金同时交纳，每月每平方米2元（租赁期第二年根据瑞德摩尔整体物业费水平，按当年实际价格调整），计费面积3082.40平方米。违约责任：乙方应按月及时支付租金、物业费或其他费用。如乙方逾期支付在30日以内的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠交总额的0.04%每日向甲方支付滞纳金，且随所欠费用而清。乙方应于合同解除之日60日内按本合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方支付2个月租金的违约金，并赔偿甲方因此而受损失。乙方拖欠租金、物业费或其他费用超过60日，或者不能正常营业连续超过30日，甲方有权解除合同。乙方在本合同期满或提前终止后，应在30日内将所有可移动物品搬离，否则视为抛弃，甲方有权处分。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，原告依约向被告交付了商业用房建筑面积3082.40平方米并履行了合同约定的其他义务，被告亦装修后正常经营。被告经营星美影城十年期间，存在迟延支付租金等费用的情形，影城装修已陈旧，空调设备无法正常使用，卫生间存在渗漏情况，无障碍通道破损，未同步更新影城海报，外部广告更换不及时。就上述问题原告以公函形式要求被告整改，但始终没有起色。2018年3月，被告未付租金及物业费。4月始，除拖欠租金、物业费外,又拖欠了水电费。2018年6月28日，被告以书面通知方式告知原告星美影城暂停营业，拟改造空调系统。同年7月11日，原告以被告并未对空调设备进行改造施工为由，遂以书面形式催告被告尽快进行改造并开业，但被告并未改造影城的空调设备亦未开业。原告又于2018年8月8日函告被告解除合同，并要求被告在10日内搬走租赁商铺的物品及设备，返还商铺。被告接到该通知后，未将商铺内的物品搬离亦未返还商铺。2018年11月16日，原告又一次通知被告返还商铺，被告仍未返还，原告遂将其物品及放映机搬至库房，收回了租赁商铺。被告尚欠原告2018年3月1日至2018年5月28日的租金共计94,428.33元，尚欠2018年3月1日至10月28日的物业费266,113元，尚欠2018年3月28日至10月28日的水电费62,491.40元，尚欠16天的暖气费15,124.32元，以上共计438,157.05元。本院认为，本案争议焦点：被告经原告催告仍未支付租金等费用的行为是否构成违约，应否赔偿原告迟延付款损失及支付违约金、滞纳金、库房占用费。原、被告签订的房屋租赁合同双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。被告未依约支付租金等费用的行为构成违约。在原告催告后的宽限期内，被告仍未履行合同主要义务的行为，对原告构成根本违约。被告的违约情形，符合双方约定的解除合同的条件。根据《合同法》第九十三条第二款关于当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同的规定，原告于2018年8月8日向被告发出解除合同的通知发生解除的效力，双方签订的租赁合同自此解除。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告除应支付原告尚欠的租金等费用外，还应赔偿相应的损失，故原告主张给付所欠租金等费用438,157.05元及赔偿利息损失3988.58元(截止至2019年3月25日)及支付自2019年3月26日起至上述款项付清时止的利息的诉讼请求本院予以支持。就2019年3月26日起至所欠款项付清时止的损失，本院酌定按全国银行间同业拆借中心于2020年5月20日公布的贷款市场报价利率4.65%（5年期）计算。关于被告应否支付违约金、滞纳金、库房占用费的问题。本院认为，被告履行合同的行为构成根本性违约属实。但是双方约定的违约金和滞纳金目的均属对违约行为造成的损失之弥补及对违约行为的惩罚。基于违约金性质系补偿性兼具惩罚性的法律规定，原告既主张违约金又主张滞纳金的诉讼请求有违此项法理，故本院择其一适用。考量被告迟延付款的实际期限，以及原告所受损失已按贷款市场报价利率4.65%（5年期）予以支持，本院依双方约定的按实际未付款额每日0.04%的标准计算违约金进行测算，截至原告起诉时，被告应付的违约金不足50,000元，加之被告违约亦因经营无法为继所致，故本院酌定被告支付原告违约金30,000元为宜。原告主张的违约金、滞纳金超出该数额的部分本院不予支持。关于库房占用费应否承担的问题。因双方在合同中约定如被告经原告催告后，仍拒绝搬离商铺中的物品及设备，则视为被告对物的抛弃。故原告在被告履行合同已构成根本违约，且经催告仍拒绝搬走自己的物品及设备的情况下，原告自行收回商铺时，应依此约定处理被告的物品及设备，无需采取保管的措施而致损失扩大，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、被告兰州星美影城管理有限公司于判决生效后10日内给付原告兰州瑞德实业集团有限公司租金94,428.33元、物业费266,113元、水电费62,491.40元及暖气费15,124.32元,总计438,157.05元；赔偿利息损失3988.58元(截止至2019年3月25日)，并以438,157.05元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年5月20日公布的贷款市场报价利率4.65%（5年期）计算，赔偿自2019年3月26日起至438,157.05元付清时止的利息损失；二、被告兰州星美影城管理有限公司于判决生效后10日内支付原告兰州瑞德实业集团有限公司违约金30,000元;三、驳回原告兰州瑞德实业集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,020元，原告兰州瑞德实业集团有限公司负担3296元，被告兰州星美影城管理有限公司负担6724元(于判决生效后10日内付清原告兰州瑞德实业集团有限公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  李春彦人民陪审员  杨尚荣人民陪审员  马小玲二〇二〇年六月十六日书记员徐萍