广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1684号 上诉人（原审原告）：莫仁亮，男，1982年5月19日生，壮族，住广西壮族自治区忻城县。 委托诉讼代理人：唐立华，广西仁清律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：覃继忠，男，1968年10月2日生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 上诉人莫仁亮因与被上诉人覃继忠租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初1374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭于2020年6月4日公开开庭审理了本案，上诉人的委托诉讼代理人唐立华到庭参加诉讼，被上诉人覃继忠经本院依法公告送达开庭传票拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莫仁亮上诉请求：一、撤销一审判决第二项，判决被上诉人覃继忠返还上诉人莫仁亮门面转租费人民币20000元；二、判决被上诉人覃继忠承担本案的诉讼费用。 事实和理由：一、2018年10月，覃继忠告诉莫仁亮其在长塘镇兰园小学西北面恒达公交公司北面有一门面可以转租给莫仁亮做饮食生意，但需要先支付转租费用20000元。莫仁亮要求查看覃继忠的租赁合同，覃继忠承诺莫仁亮付款后第二天即拿合同过来给莫仁亮看。2018年10月28日，莫仁亮支付覃继忠转租费20000元；但覃继忠一直以各种理由不让莫仁亮查看原租赁合同，也不交付门面，而是让莫仁亮先办理营业执照。后来覃继忠又介绍莫仁亮与该门面的房主谢永明签订了租赁合同，支付了一个月的门面租金1100元，押金2000元。莫仁亮去工商管理机关办理营业执照时才发现该门面没有产权证明，是违章建筑，且已被列入拆迁范围，不能办理营业执照。之后，莫仁亮多次联系覃继忠与谢永明要求返还门面转租费、押金、租金等费用，但覃继忠均不予理会，拒绝交付门面，并且将门面转租给了他人。二、既然一审判决已经认定莫仁亮与覃继忠之间的门面转租合同无效，那么就应当依《合同法》第58条之规定“合同无致或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。但一审判决却不依照《合同法》进行判决，而是自由裁量，显然没有法律依据。三、一审判决在没有任何证据的情况下，强行认定莫仁亮与覃继忠已经履行合同，却无法说明覃继忠交付门面的时间，也无法说明莫仁亮占有该门面的时间，判决覃继忠合法占有转租费20000元显然没有法律依据。四、一审判决要求莫仁亮提供证据证实该门面手续不全、无法办理营业执照，将要拆迁等事实，明显不公。因为门面手续依法应当由覃继忠提供，违章建筑是不可能办理食品营业执照的，而涉案门面在拆迁红线内是众所周知的事买，相关拆迁机关与工商机关拒绝向莫仁亮提供证据，并且莫仁亮已经就该事实向一审法院作了合理说明，然而一审法院没有依职权作任何调查了解，违背事实进行判决。五、签订合同时莫仁亮的查验核实义务只是减少投资风险的要求而已，并不能减免覃继忠的诚实信用义务。但一审判决却以莫仁亮没有履行查验核实义务为由，免除了覃继忠的法律责任。 覃继忠未做答辩。 莫仁亮向一审法院起诉请求：1.确认本案双方转租门面的行为无效；2.判决覃继忠返还莫仁亮门面转租费20000元；3.判决覃继忠承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：案外人谢某某在柳州市柳北区兰园小学西北面恒达公交公司北面自建门面若干间，上述门面均未取得建设工程规划许可证。后案外人谢某某将其中一间门面租赁给覃继忠用于经营粮油店，覃继忠在租赁门面期间，于2018年10月28日与莫仁亮达成口头转租协议，覃继忠将上述门面转租给莫仁亮。莫仁亮于当日通过微信转账方式向覃继忠支付门面转让费20000元。在覃继忠的介绍下，莫仁亮与案外人谢某某达成了门面租赁事宜，莫仁亮于2018年10月28日向案外人谢某某支付了一个月门面租金1100元。2018年11月1日，莫仁亮与谢永明签订一份《门面租赁合同》，约定：谢永明将门面出租给莫仁亮，租期从2018年11月1日至2019年11月1日，月租为1100元，莫仁亮应交2000元门面押金作为违约保证金等等。当日，莫仁亮向谢某某支付门面押金2000元。现莫仁亮以覃继忠隐瞒该门面无产权证明、租赁合同，且门面将要拆迁、不能办理营业执照的重要事实，采用欺诈手段与其进行门面转租行为等为由，提起本案诉讼。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案双方当事人之间虽未签订书面的租赁合同，但确实形成了门面转租的口头协议，门面转租亦属于房屋租赁合同的一种，而转租的门面未取得建设工程规划许可证，因此，莫仁亮要求确认双方转租门面行为无效符合上述法律规定，该院予以支持。 虽然本案双方转租门面的行为因违反法律强制性规定而无效，但双方之间形成的转租门面口头协议是双方在平等、自愿的基础上达成，亦反映了双方的真实意思，且根据商业惯例，门面承租人与次承租人达成转租协议的，次承租人一般需向承租人支付门面转让费，承租人向次承租人收取门面转让费的行为本身不违反法律禁止性规定，现莫仁亮在双方达成转租协议且已实际履行的前提下反悔，要求返还门面转让费明显违反诚实信用原则，故莫仁亮要求覃继忠返还门面转让费20000元缺乏依据，该院不予支持。莫仁亮主张覃继忠与其达成门面转租口头协议时，隐瞒了该门面无产权证明、租赁合同，且将要拆迁、不能办理营业执照的重要事实，采用欺诈手段与莫仁亮进行门面转租，但莫仁亮对上述主张并未举证证明，且经过庭审查明，案涉门面在转租前由覃继忠租赁经营粮油店，莫仁亮也通过覃继忠的介绍与门面的建造者谢某某签订了门面租赁合同，即莫仁亮对于租赁门面的相应状况应当有所了解，莫仁亮作为承租人（次承租人）对于租赁物的权属状况应当具有查验核实的注意义务，且覃继忠亦是门面的承租人，不论门面是否有产权证明覃继忠均无法提供，莫仁亮对其主张的“覃继忠承诺该门面手续齐全，莫仁亮可以用来办理营业执照卖烧鸭”亦未举证证明，故莫仁亮主张覃继忠采取欺骗手段与其进行门面转租与事实不符，该院不予采信。 一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认莫仁亮与覃继忠之间的转租门面行为无效；二、驳回莫仁亮的其他诉讼请求。一审案件受理费300元、公告费560元，合计860元（莫仁亮已预交），由莫仁亮负担。 本院二审期间当事人没有提交新的证据。本院二审对一审认定事实予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：案涉转租费是否应当退还？ 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案双方当事人之间虽未签订书面的门面转租合同，但确实形成了门面转租的口头协议，因转租的门面未取得建设工程规划许可证，故本案双方转租门面行为无效。 覃继忠因转租门面收取莫仁亮的转让费20000元，有转账凭据及覃继忠在另案审理笔录中的自认证实。覃继忠没有提出该费用系基于门面租赁机会以外其他事项之转让所需支付兑价的主张以及证据。合同无效自始不产生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，覃继忠基于无效合同收取莫仁亮的20000元转让费，缺乏法律依据，该款依法应予退还。 综上所述，莫仁亮上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初1374号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初1374号民事判决第二项； 三、覃继忠于本判决生效之日起十日内退还给莫仁亮门面转让费20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。 一审案件受理费300元、公告费560元；二审案件受理费300元、公告费560元;合计1720元.（莫仁亮已预交）由覃继忠负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年六月十五日 书记员 覃 溪