上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初11106号原告：浦建龙，男，1967年5月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴亮，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢龙，上海君澜律师事务所律师。被告：上海涞润实业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：孙元元。原告浦建龙与被告上海涞润实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告浦建龙到庭参加了诉讼，被告上海涞润实业有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦建龙向本院提出变更后的诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年11月26日解除；2.判令被告支付原告2019年8月20日至2019年11月26日的租金共计人民币(以下币种相同)25,740元(计算标准：7,900元/月*12月÷365日，即每日260元*99日)；3.判令被告支付原告2019年11月27日至2020年2月29日的房屋使用费共计25,935元(计算标准：7,900元/月*12月÷365日，即每日260元*1.05=273元*95日)；4.判令被告支付原告2019年8月20日至2019年11月26日逾期支付租金的逾期违约金26,820.50元；5.判令被告支付原告违约金94,800元(7,900元/月*12月)；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年6月20日签订了《房屋租赁合同》,约定由原告将位于上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告,租金以12个月为一期支付。第二期租金(2019年8月20日至2021年8月19日)共计94,800元,被告未按时支付给原告,经原告多次口头、微信及两次书面催告后,被告仍未支付,已经构成违约。原告遂于2019年11月26日按照合同法之规定,以书面通知被告解除了《房屋租赁合同》。因被告未支付租金、违约金,亦未返还房屋，故原告诉至法院，望判如诉请。被告上海涞润实业有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告系上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人，该房屋建筑面积108.86平方米。2018年6月20日，原告(出租方甲方)与被告(承租方乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：租期自2018年8月20日起至2024年9月19日止(2023年8月20日至2023年9月19日为一个月宽限期)；甲方应于2018年6月20日前交付房屋，交房后给予乙方3个月的宽限期，宽限期时间为2018年6月20日至2018年8月19日2个月以及2023年8月20日至2023年9月19日1个月，共计3个月；首期2018年8月20日至2019年8月19日期间的租金为每月16,000元，第二期2019年8月20日至2021年8月19日期间的租金为每月7,900元……物业管理费由甲方承担；租金以12个月为一期支付。合同第9.3(1)约定：“如因乙方自身原因造成租金逾期支付的，每逾期一日，须向甲方支付日租金的105%作为逾期违约金。逾期超过1个月并在甲方连续催告两次的情况下不支付租金，视为乙方违约，应赔偿甲方相当于12个月租金的违约金。乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的105%向甲方支付该房屋占用期间的使用费”合同9.4约定：“乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方并须支付甲方相当于12个月租金的违约金，如违约金不足以弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿：(1)甲方无任何违约行为，乙方提前解约的；……”合同还对其他事项作出约定。合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告，被告支付了2018年8月20日至2019年8月19日期间的租金。因被告未按约支付2019年8月20日起的租金，原告于2019年11月14日向被告发出《支付拖欠租金的催告函第一次催告》，催告被告于2019年11月18日前支付欠费，该函被告于11月15日签收。原告又于2019年11月19日向被告再次发出《支付拖欠租金的催告函第二次催告》，催告被告于2019年11月22日前支付欠费，该函于11月20日签收。因被告仍未支付拖欠的租金，原告遂于2019年11月25日向被告发出《解除房屋租赁合同的通知》，通知被告双方的租赁合同自通知到达被告之时解除，要求被告于合同解除后3日内腾退清偿、返还房屋，解约通知于11月26日签收。因被告至今未向原告支付欠租及违约金，以致引发本案诉讼。庭审中，原告表示已于2020年3月1日自行收回房屋，故向被告主张截止2020年2月29日的租金及使用费，现自愿放弃要求被告支付逾期付款违约金的诉请，并调整诉请要求被告支付相当于6个月租金的违约金47,400元。以上事实，由原告提交的房屋租赁合同、上海市房地产权证、《支付拖欠租金的催告函第一次催告》、《支付拖欠租金的催告函第二次催告》、《解除房屋租赁合同的通知》、快递签收凭证及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同签订后，原告如约提供系争房屋给被告承租使用，被告未按约向原告支付租金且经两次催告后仍未履行付款义务，构成违约，应承担相应的责任。经查，原告向被告发出的解约通知于2019年11月26日被签收，该日应为合同解除之日，本院予以确认。被告已付租金至2019年8月19日，原告于2020年3月1日收回房屋，现原告要求被告支付2019年8月20日至11月26日止按首期租金标准16,000元/月(260元/日)计算的租金共计25,740元，以及2019年11月27日至2020年2月29日止按第二期租金标准7,900元/月的日105%(273元/日)计算的使用费共计25,935元，符合合同约定，本院应予支持。原告自愿放弃逾期付款违约金的诉请，系其依法处分自己的民事权利，不违背法律规定，本院予以准许。根据合同约定，被告逾期超过1个月并在原告连续催告两次的情况下不支付租金，视为被告违约，应赔偿原告相当于12个月租金的违约金，鉴于原告已给予被告2个月免租期，现原告自愿调整要求被告支付相当于6个月租金的违约金47,400元，尚属合理，本院可予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告浦建龙、被告上海涞润实业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年11月26日解除(房屋坐落于上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室)；二、被告上海涞润实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浦建龙自2019年8月20日至11月26日止的租金共计25,740元(按260元/日标准计算)；三、被告上海涞润实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浦建龙自2019年11月27日至2020年2月29日日止的房屋使用费共计25,935元(按273元/日标准计算)；四、被告上海涞润实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浦建龙违约金47,400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,277元，由被告上海涞润实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇二〇年六月十二日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。