文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初13471号原告：陈伟瑜，男，1969年2月22日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托代理人：李存珍、朱琪琪，分别系广东洛亚律师事务所律师、实习律师。被告：叶增奎，男，1965年5月4日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托代理人：张穗豪，系广东尚之信律师事务所律师。原告陈伟瑜诉被告叶增奎租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈伟瑜及其委托代理人李存珍、朱琪琪，被告叶增奎的委托代理人张穗豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟瑜诉称：2008年1月初，被告找到原告商讨租赁位于天河区长兴路禾串树1号之三的仓库（以下简称涉案场地），并于2008年1月15日签订《租赁铺面仓库合同》（以下简称涉案合同），在该合同中约定：租期三年，从2008年1月15日至2011年1月14日止，每月租金2800元，租金于当月3日缴纳；逾期未缴纳租金则按每日2%的标准计算违约金。2011年1月14日，租赁合同到期后，被告仍未搬离，亦未续签租赁合同，但是每个月仍按时缴纳租金，双方已成立不定期租赁合同关系。由于市场行情的变化，租金进行过多次调整，至2018年租金已调整至4400元/月，但2018年5月份开始，被告再未缴纳过任何租金，原告以电话、微信、短信等方式多次催缴，被告仍以各种理由拖延。2019年始，双方同意将租金按照市场行情调整至10000元/月，被告虽承诺会按时缴纳，但至今仍未缴纳。原告无奈，只能通知被告解除租赁关系，让其补缴所欠租金并搬出涉案场地，但被告对此不予以任何回应，亦未搬离涉案场地。2019年5月10日，被告才搬离上述涉案场地，但仍未支付上述所欠租金。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付自2018年5月1日起至2019年5月10日的租金（从2018年5月1日至2018年12月31日止，以每个月4400元为标准；从2019年1月1日始计至2019年5月10日，以每个月10000元为标准）。二、被告向原告支付逾期支付租金的违约金（以各月租金为本金，以每日千分之一为标准计算，计至2019年5月10日，其中以次月的4日起计违约金，每月单独计算）。三、被告承担本案全部诉讼费用。被告叶增奎辩称：1、关于合同的有效性，因为原、被告的租赁合同是无效的合同，根据原告提供的证据材料，原告不是涉案场地的权属人，也没有经过权属人的同意对涉案场地进行出租，根据法律的规定，原告对涉案场地是没有占有使用收益处分的权利，因此合同是无效的合同，自签订之日起就应当无效，原告起诉被告交还租金缺乏法律依据。2、被告从2018年5月就没有使用过涉案场地，由于双方交付房屋时没有办理移交手续，所以返还房屋是口头通知，原告提交的照片是被告搬离的废弃物品。3、关于租金的标准问题，根据双方的书面的合同约定，每月的租金是2800元，合同届满后双方仍按该标准进行，双方后根据市场的变化可以灵活的协商租金的标准，如有争议仍按书面的合同的2800元的标准计算租金，被告有一段时间是计算4000元/月租金给原告，但不存在双方以10000元的租金标准进行缴租。原告主张的租金的10000元/月以及4400元/月的租金既没有合同依据也没有经过被告的确认。4、由于被告承租涉案场地用于做生意，需要发票进行做账，但原告一直没有提供发票。综上所述，请法庭驳回原告的诉请。经审理查明：原告陈伟瑜（出租方/甲方）与被告叶增奎（承租方/乙方）于2008年1月15日签订涉案合同，约定：甲方自有长兴路禾串树1号之三仓库壹间给乙方使用。租期叁年，由2008年1月15日至2011年1月14日。期满双方可提前一个月协商再续期，每月租金2800元。双方签订合同后，乙方一次性无偿集资费交给甲方，今后不退回乙方，押金5600元，作保证金，待合同期满日，乙方做到人物离场时即交回押金乙方，每当月3日交租，逾期每天照月租加收2%，五天再不交租属乙方违约，终止合同，限三天内乙方要离场，全部押金归甲方所有，不退回乙方。甲方收乙方款只开收据；乙方要办理营业执照经营，一切债权债务与甲方无关，租赁期内乙方不得私自转让他人经营，要取甲方同意办理过户转让使用手续并交过户费伍佰元，如乙方途中不租，押金不用退回，全部押金归甲方所有，途中甲方不租给乙方，同样赔偿两个月租金给乙方；乙方需装修，搭阁楼、雨蓬等，改善环境设施全部自费，要经甲方同意，装修后及设施（包括水电）等乙方不准拆除，属甲方所有。如遇到国家或有关部门征用该地时，双方无条件互不补偿搬迁、拆除。甲方交回押金给乙方；乙方要做好防火工作，自备防火设施，服从当地治安管理，水电费、治安费、清洁费均由乙方自负。乙方不得借故瓦面偶有滴水面拖欠租金。乙方损坏心屋或火灾要照价赔偿和一切责任；水费按3元/吨，电费按1.1元/度计收；附加条件：甲方保证在2008年3月15日前安装三相电10千瓦到仓库内，甲方要帮平时仓库漏的问题修复好；等。2011年1月，涉案合同到期后，原、被告并未续签租赁合同，但被告叶增奎仍然在使用涉案场地并按月缴纳租金费用。2018年5月开始，被告叶增奎未再向原告陈伟瑜支付过租金费用。在庭审中，原、被告均确认没有办理过涉案场地撤场的交接手续。在本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案场地有无办理过相关的规划报建手续。2019年10月17日，广州市规划和自然资源局复函称：未查到天河区兴科路200号（长兴路禾串树1号）有规划报建档案。原告还提交以下证据:1.广州市长湴经济发展有限公司于2019年4月8日出具的《证明》：兴科路200号之三（原长兴路禾串树1号之三）从2005年1月1日起至2021年12月31日止，由长湴村租给梁杰怡使用。2.梁杰怡于2019年4月8日出具的《证明》：兴科路200号之三（原长兴路禾串树1号之三）从2005年1月1日起至2021年12月31日止，由梁杰怡租给陈伟瑜使用，并附梁杰怡的身份证复印件。上述证据1、2拟证明原告具有转租权。3.中国农业银行银行卡交易明细清单，拟证明被告叶增奎2017年7月至2018年4月都有交付租金给原告，其中2018年1月至4月的租金是每月4400元（1、2月一共交了8800元），从2018年5月起未交付。4.短信聊天记录，拟证明原告从2018年5月起多次向被告催收租金，并确定于2019年开始租金调整至10000元/月，原告已通知被告解除租赁关系，让其补缴所欠租金并搬出涉案场地。被告于2018年6月10日回复“下个星期我回来，面谈”，于同年7月19日回复：“这段时间款收不回来，对不起了！下个月上旬有款了，到时候一次性付清给你”。5.现场照片，拟证明被告至起诉之日止，仍未搬离涉案场地。6.陈伟瑜与刘伟华签订的《租赁合同》，拟证明原告拥有的位于天河区长兴路禾串树1号之二的仓库，位于涉案场地隔壁，且与涉案场地面积等大，于2019年1月6日出租，每个月租金为10625元。7.被告叶增奎于2019年5月6日出具的《保证书》：叶增奎租用陈伟瑜兴科路200号之三（原长兴路禾串树1号之三）所存放的货物在2019年5月10日前搬走，否则陈伟瑜有权将所放的货物清理。清理费5000元，由本人负责，所受损失由本人负责。拟证明被告于2019年5月10日才搬离涉案场地。本院认为：原告陈伟瑜当庭申请撤回要求被告叶增奎腾空并返还涉案场地的诉请，是对其自身权利的自由处分，本院予以照准。关于被告叶增奎的撤场时间认定。被告叶增奎主张其于2018年5月1日前就搬离涉案场地，但没有提供证据证明其与原告于上述时间办理了场地的交接撤场手续，为此其应当承担相应举证不能的责任；与之相反的是原告主张被告直至2019年5月10日才撤场，并提供了被大量货物占用场地空间的现场照片、被告出具的《保证书》以及可显示被告于2018年7月份还向原告承诺会付清租金的短信聊天记录等证据印证，真实可信，故本院对原告陈伟瑜关于被告叶增奎直至2019年5月10日才撤场的主张予以采信。关于涉案合同的效力及原告有关违约金的诉请。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”。经查，涉案场地至今没有办理过相关的规划报建手续，依据上述规定，涉案合同应认定为无效合同，现原告要求被告支付逾期支付租金的违约金缺乏合同依据，本院不予支持。关于涉案场地的占有使用费问题。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。经查，被告在撤场前一直在实际占有使用涉案场地，根据等价有偿的原则及上述规定，应向原告支付相应期间的占有使用费，现原告要求被告支付其自2018年5月1日至2019年5月10日的占有使用费合法合理，本院予以支持。其次，关于占有使用费的标准。现有证据可证实被告于2018年1月开始按照每月4400元的标准向原告支付场地费用，对此原告亦无提出异议，可认定原、被告双方在实际履行中已经对场地费用的标准即每月4400元达成了新的合意，故本院支持原告以每月4400元的标准计算涉案场地的占有使用费。至于原告提出自2019年起按照每月10000元的标准计付场地费用的主张，仅提供了其单方的短信聊天记录，并没有提供可以证明被告对此表示同意的意思表示或者认可该标准的实际支付行为的证据，故原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付的涉案场地占有使用费为54219.35元。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告叶增奎自本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈伟瑜支付占有使用费54219.35元。二、驳回原告陈伟瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1970元，由原告陈伟瑜负担745元，被告叶增奎负担1225元；保全费890元，由原告陈伟瑜负担335元，被告叶增奎负担555元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  王丽梅人民陪审员  黎婉玲二〇二〇年六月二十九日书 记 员  梁炎梅神晓琳            本判决书于2020年   月   日送达