福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽03民初288号 原告：杨芬芳，女，1975年5月28日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：黄剑飞，福建理顺律师事务所专职律师，委托权限为特别授权。 被告:莆田市嘉元置业有限公司，住所地福建省仙游县郊尾镇朝阳街358号，统一社会信用代码9135032269902315X0。 法定代表人：林国雄，总经理。 被告：林国雄，男，1979年6月13日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 被告：欧国洪，男，1972年5月9日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 上述三被告的共同委托诉讼代理人：彭礼斌，福建闽莆律师事务所专职律师，委托权限为特别授权。 上述三被告的共同委托诉讼代理人：宋琳娜，福建闽莆律师事务所实习律师，委托权限为特别授权。 被告：林洪强，男，1969年2月15日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 被告：关友祥，男，1952年9月18日出生，汉族，澳门特别行政区居民，住福建省仙游县郊尾循环经济区，澳门特别行政区居民身份证号码1-277012-9。 被告：王雪云，女，1983年12月12日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：林乔颖，女，1996年2月9日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 被告林洪强、关友祥、王雪云、林乔颖的共同委托诉讼代理人：许如金，福建众益律师事务所专职律师，林乔颖的委托权限为特别授权，林洪强、关友祥、王雪云的委托权限为一般授权。 被告：宋荔明，男，1972年6月2日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：陈晓杰，福建众益律师事务所专职律师，委托权限为一般授权。 委托诉讼代理人：田航劲，福建众益律师事务所实习律师，委托权限为一般授权。 原告杨芬芳与被告莆田市嘉元置业有限公司（以下简称嘉元公司）、林国雄、欧国洪、林洪强、关友祥、王雪云、林乔颖、宋荔明合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告杨芬芳及其委托诉讼代理人黄剑飞，被告林国雄及其与嘉元公司、欧国洪的共同委托诉讼代理人彭礼斌、宋琳娜，被告关友祥及其与林洪强、王雪云、林乔颖的共同委托诉讼代理人许如金，被告宋荔明的委托诉讼代理人陈晓杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨芬芳向本院提出诉讼请求:1.解除杨芬芳与嘉元公司于2016年4月24日签订的仙游嘉元工艺美术园招商协议。2.判令嘉元公司返还给杨芬芳仙游嘉元工艺美术园Ａ-2栋11＃、12＃、13＃、14＃建房款405万元及违约金81万元，并支付自2016年4月27日起以405万元为基数按年利率6%计算的赔偿金（截至2020年3月19日赔偿金为951750元）；3.判令林国雄、欧国洪、林洪强、宋荔明、关友祥、王雪云、林乔颖对上述第2项诉求承担连带偿还责任。事实与理由：林国雄、欧国洪系嘉元公司的法定股东，林洪强系嘉元公司的隐名股东并持有公司40%的股权。2016年4月24日，林洪强持有嘉元公司公章期间，与杨芬芳签订了一份“仙游嘉元工艺美术园招商协议”，双方约定：杨芬芳委托嘉元公司负责坐落于仙游县坎厂房（总层数5.5层，总面积约1512平方米）的合作建房相关事宜；包干建设总价405万元，其中含土地款、报批设计费、施工工程款、配套设施安装施工款等费用，该价款在协议书签订之日起一个月内付清；每坎增设通往各层混凝土结构人行梯一部（宽度1.3米），费用由嘉元公司负责；双方同时特别约定：如果嘉元公司私自将委托共建的物业抵押、销售给第三方，不能正常交付杨芬芳装修使用，给杨芬芳造成损失的，杨芬芳有权终止合同，要求嘉元公司退还已付款项，同时要求嘉元公司按杨芬芳已交款项的20%支付违约金；合同履行过程中若发生争议，协商不成的，由物业所在地人民法院解决。合同签订后，杨芬芳依约向嘉元公司支付了405万元建房款。2019年12月间杨芬芳突然发现：嘉元公司于2017年4月28日将包括Ａ-2栋在内的仙游嘉元工艺美术园的国有土地使用权及地上附着物、建筑转让给第三方莆田市得益工艺品有限公司（以下简称得益公司）、关友祥。同时，林洪强、关友祥、王雪云、黄海福、林乔颖还出具担保承诺书，对林洪强在持有嘉元公司公章期间和实际由本人使用的对外以公司名义签订的所有项目承担担保责任，担保金额以6500万元为限。如今，由于嘉元公司不守诚信，擅自将合作共建的物业转让给第三方，导致杨芬芳的合同目的已无法实现，给杨芬芳造成了巨大的经济损失。 嘉元公司、林国雄、欧国洪辩称：1.宋荔明无权代理嘉元公司签订协议，宋荔明并没有取得嘉元公司的委托，嘉元公司也并没有雇佣宋荔明为公司员工，其没有权利代表嘉元公司对外签订合同。2.林国雄、欧国洪至今并没有收到任何款项。3.从本案的证据看，能说明嘉元公司收到款项的是收款收据，但是经庭审质证，405万元并没有实际收款。杨芬芳并没有直接支付405万元。三方债权转让协议中，杨芬芳作为转让人，并没有实际持有莆田市腾鸿工艺有限公司（以下简称腾鸿公司）的债权，也没有举证证明杨芬芳与腾鸿公司有存在债权债务关系。且杨芬芳也承认债权凭证还在杨芬芳手上，三方并没有履行转让的任何手续，协议本身无效，也没有实际履行。杨芬芳也没有通过债权转移的方式将405万元转移到嘉元公司。三方协议中委托代理人宋荔明也并没有取得嘉元公司的授权，就擅自与杨芬芳、腾鸿公司签订了协议，该协议没有得到嘉元公司的认可，是无效的。4.嘉元公司将公章交由林洪强保管时，就公章的使用范围作了明确的约束。招商协议上虽然有嘉元公司公章，却是林洪强私自盖章，应该由林洪强个人承担责任。5.林国雄、欧国洪作为公司的股东，按照法律的规定，并不需要承担公司的债权债务，杨芬芳起诉林国雄、欧国洪承担连带责任没有法律依据。请求驳回杨芬芳对嘉元公司、林国雄、欧国洪的诉讼请求。 林洪强、关友祥、王雪云、林乔颖辩称：1.林洪强作为嘉元公司股东期间，宋荔明是嘉元公司口头授权的销售人员，其与杨芬芳于2014年4月24日签订讼争招商协议，因杨芬芳未依约履行支付共建金，根据交易习惯，视为合同已经解除。双方的证据可以证明杨芬芳并未实际支付相应的共建款，虽然杨芬芳提供了三方债权转让协议，但是该协议明确是嘉元公司、腾鸿公司与杨芬芳的协议，并不能证明腾鸿公司与杨芬芳之间有债权债务关系，腾鸿公司法定代表人也证明了没有出售家具给嘉元公司，该协议并未实际履行。2.杨芬芳在事实理由陈述中称杨芬芳于2019年12月突然发现涉案A-2栋转卖给第三方的事实与客观事实不符，根据该招商协议约定涉案A-2栋房产的交付时间为2016年10月30日。显然杨芬芳的陈述不符合客观事实。3.担保承诺书是工业用地转让协议书的从合同，主合同尚未履行完毕，该合同除了土地转让登记之外，还有相关的证件和相关的约定并没有实际履行，合同中的约定也非常明确，甲方的义务中有时间顺序，嘉元公司并没有按约定履行，故该担保协议的条件尚未成就，担保人不应承担担保责任。4.本案的涉案合同是2016年4月24日签订的，约定2016年10月30日竣工交付，杨芬芳主张权利时间是2020年3月19日，即使是2019年12月27日报案的话，也是过了诉讼时效，保证人不应承担保证责任。请求驳回杨芬芳对林洪强、关友祥、王雪云、林乔颖的诉讼请求。 宋荔明辩称：1.宋荔明是嘉元公司的员工，负责不动产销售，其每个月工资是底薪5000元加上抽成，其在招商合同和收款收据上签名是职务行为，根据民法总则第170条和最高人民法院关于贯彻实施民事诉讼法意见第142条规定，宋荔明不是本案的适格主体，不应作为被告，且招商协议的双方是杨芬芳和嘉元公司，宋荔明不是合同的一方，杨芬芳要求其承担责任没有法律依据。2.杨芬芳至今没有向嘉元公司支付任何款项，宋荔明也没有经手，也没有收到任何的款项。宋荔明在收款收据上盖章是嘉元公司的授权，杨芬芳与刘某1的550万的转账是他们二人的往来，且刘某1清偿了该借款，该借款与腾鸿公司无关。3.杨芬芳主张权利已经超过了三年的诉讼时效。请求驳回杨芬芳对宋荔明的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 杨芬芳提交了以下证据：1.仙游嘉元工艺美术园招商协议1份，拟证明2016年4月24日林洪强持有嘉元公司公章期间，与杨芬芳签订了该招商协议及协议约定情况，其中第九条第5款特别约定：如果嘉元公司私自将委托共建的物业抵押、销售给第三方，不能正常交付杨芬芳装修使用，给杨芬芳造成损失的，杨芬芳有权终止合同，要求嘉元公司退还已付款项，同时按杨芬芳已交款项的20%支付违约金。2.收款收据1张，拟证明2016年4月27日杨芬芳按招商协议约定支付给嘉元公司405万元。3.工业用地转让协议书1份，拟证明嘉元公司于2017年4月28日将包括A-2栋在内的仙游嘉元工艺美术园的国有土地使用权及地上附着物、建筑转让给得益公司、关友祥。4.担保承诺书1张，拟证明林洪强、关友祥、王雪云、黄海福、林乔颖出具担保承诺书，对林洪强在持有嘉元公司公章期间和实际由本人使用的对外以公司名义签订的所有项目承担担保责任，担保金额以6500万元为限；林洪强、关友祥、王雪云、黄海福、林乔颖诉讼主体适格；关友祥系澳门特别行政区居民。5.（2016）闽0322民初6118号民事判决书、（2018）闽03民终684号民事裁定书各1份，拟证明林国雄、欧国洪系嘉元公司的法定股东，林洪强系嘉元公司的隐名股东并持有嘉元公司40%的股权。6.企业信用信息公示报告1份，拟证明嘉元公司的主体身份。7.债权转移三方协议和银行转账流水各1份，拟证明本案涉案款项405万元是以债权转移的方式支付的。杨芬芳还向本院申请调查令调取了关友祥于2018年12月30日向仙游县公安局郊尾派出所报案时的询问笔录及部分案卷材料。杨芬芳对证据的三性均没有异议，认为该证据可以证明杨芬芳在2019年12月27日发现涉案的不动产被案外人得益公司占有后与得益公司及关友祥交涉后，双方发生冲突，从而向郊尾派出所报案，期间关友祥向郊尾派出所提供了涉案的招商协议等证据，杨芬芳才发现涉案的不动产被嘉元公司于2016年4月28日转让给得益公司及关友祥，杨芬芳的主张没有超过诉讼时效。 嘉元公司对杨芬芳提供的证据质证如下：对证据一的真实性无法确认，由林洪强予以确认；若林洪强确认该证据的真实性，也只能证实林洪强个人有与杨芬芳签订该份招商协议。对证据二，认为嘉元公司至今未收到405万元款项，讼争的405万元未实际支付。对证据三的真实性、关联性没有异议，对证据四的真实性没有异议，但证据四与嘉元公司、林国雄、欧国洪没有关系。对证据五、六的真实性均无异议，对证据五的关联性有异议，在2017年4月28日林洪强已经退出了嘉元公司的股份，并不是嘉元公司的股东。对公安机关调取的补充证据，因为与杨芬芳之前提供的证据是同样的，对证据的三性以前面的质证意见为准，对不一样的部分，询问笔录的真实性由关友祥自己确认，因为是关友祥自己向公安机关的陈述，且与本案没有关联性，对关友祥的通行证真实性由关友祥自己确认，对不动产权证书的真实性没有异议。对证据七中的三方协议不知情，也是林洪强的个人行为，真实性无法确认；对银行流水的真实性没有异议，但不能证明债权转移三方协议中债务人腾鸿公司向杨芬芳借款，也不能证明借款金额是405万元，认为即使林洪强认可三方协议，但是也因为杨芬芳并不实际拥有对腾鸿公司的债权，导致该三方协议是无效的协议。 林洪强对杨芬芳提交的证据质证如下：证据一是林洪强作为嘉元公司股东期间签署的，但因杨芬芳没有实际支付履行共建金，根据交易习惯，视为协议已经解除。对证据二，嘉元公司并未实际收到该笔款项。杨芬芳提供的证据七无法体现杨芬芳把该笔款项支付到嘉元公司名下。根据证据三第六条的双方保密约定，该份证据不合法，附条件质证，该份协议明确约定了履行顺序，嘉元公司并没有依约履行相应的义务，双方的合同并没有全面履行完毕。对证据四的真实性没有异议，关联性有异议，该担保明确表明是附条件的，本案合同并未全部履行，担保条件未成就，担保合同无效，担保人无须承担担保责任。证据五反证了林洪强本人是嘉元公司股东。证据六以法院审查为准。对证据七中三方协议的真实性予以确认，腾鸿公司并未向嘉元公司出售家具，虽然协议已经签订，但是并未实际出售家具，腾鸿公司董事长刘某1可以证明杨芬芳并未支付该笔款项；银行流水无法体现该笔款项是由嘉元公司收款，无法体现杨芬芳向嘉元公司支付405万元的共建金。对关友祥系澳门公民予以确认。不动产转让协议与本案无关，其余的证据与杨芬芳提供的一致，不再质证。 关友祥、王雪云、林乔颖对杨芬芳提交的证据质证如下：对证据一、证据二不知情，以林洪强的质证为准。证据三因为该合同并未完全履行，结合证据四一并质证，证据四载明是附条件保证，合同完全履行未违约的情况下，该担保合同才生效，本案的合同并未全部履行，担保条件未成就，担保合同无效，担保人无须承担担保责任。证据五、六以法院的审查为准。证据七以林洪强的质证为准，该三人对三方协议并不知情，银行的流水无法体现杨芬芳所要证明的内容。 宋荔明对杨芬芳提交的证据质证如下：对证据一的真实性没有异议，对证明对象有异议，杨芬芳至今没有向嘉元公司支付任何款项，该份招商协议的合同目的无法实现。对证据二的表面真实性没有异议，对证明对象有异议，嘉元公司授权宋荔明在收款收据上盖章，但是405万元款项宋荔明没有经手也没有收到。证据三、四、五、六、七宋荔明并未经手，与其无关，真实性由法院依法审查。对证据七的表面真实性没有异议，对证明对象有异议，因为时间相隔较长，宋荔明本人也不清楚是否有在三方协议上签字，嘉元公司至今也没有收到任何涉案的建房款以及家具，且杨芬芳向刘某1转账的550万元与本案无关，不能证明杨芬芳有履行本案的405万元共建款。即使三方协议是真实存在的，宋荔明签字盖章也是履行职务行为。对从公安机关调取的询问笔录等与宋荔明无关，真实性由法院依法审查。 本院经审查认为，综合各方质证意见，对杨芬芳提交的上述证据及向公安机关调取的证据的形式真实性可以确认，证据一、二、七的关联性因涉及到本案争议焦点，本院将在判决理由部分予以分析认定，其余证据可以证明该证据所载明的内容。 嘉元公司、林国雄、欧国洪向本院提交了以下证据：1.承诺书1张，拟证明林洪强自2016年3月28日起接收嘉元公司印章时，除了公章正常经营所需的用章，未经股东同意或者签字或者未经股东决议的是无效的，林洪强在保管印章期间擅自使用公章与杨芬芳签订协议，因该协议产生的后果应由林洪强承担。2.见证单1张，拟证明林洪强保管的公章于2017年5月23日在各方的见证下销毁，新的印章由嘉元公司重新备案，在林洪强保管公章期间即2016年3月28日至2017年5月23日所签订的协议应由林洪强个人承担责任。 杨芬芳对上述证据的真实性没有异议，认为上述证据可以印证涉案的招商协议是林洪强持有嘉元公司公章期间与杨芬芳签订的招商协议。林洪强的承诺涉及股东内部约定，仅对股东之间具有约束力，对外不能对抗善意的第三人，林洪强作出的“未经股东决议、股东签字的合同由林洪强承担”的承诺不能约束杨芬芳，杨芬芳与嘉元公司签订的招商协议真实、合法有效。 林洪强、关友祥、王雪云、林乔颖对上述证据的真实性没有异议，认为证据二与本案无关，对证据一的关联性和证明内容有异议，认为该承诺书虽然签订了，但是林国雄于2016年4月6日以嘉元公司公章丢失为由，重新刻制公章及办理营业执照，林洪强认为因公司股东林国雄违反了承诺书约定内容，该承诺书保证无效。 宋荔明质证表示对该证据不清楚，由法院依法审查。 本院经审查认为，综合各方质证意见，对林国雄提交的证据的真实性予以确认，可以证明上述证据所载明的内容。 林洪强、关友祥、王雪云、林乔颖向本院提交了以下证据：1.建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证复印件各1份，拟证明嘉元公司与关友祥签订“工业用地转让协议书”的涉案土地的建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证尚未变更至关友祥指定公司名下，嘉元公司与关友祥签订的工业用地尚未履约完全。嘉元公司并未依约协助得益公司进行证件变更，双方签订的合同并未履行完整。2.“工业用地转让协议书”的涉案土地现场照片复印件7张，拟证明嘉元公司与关友祥签订“工业用地转让协议书”的涉案土地“三通一平”尚未履约完全。关友祥另向本院提供嘉元工艺美术产业园（销售收款情况表）1张，拟证明涉案房产尚未支付相应款项。 杨芬芳以证据一“仅为复印件，没有原件”为由附条件质证，认为依照城乡规划法的规定，建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证以及建设用地批准证书依法不能变更，涉案的土地及不动产已经转移登记在得益公司名下，得益公司的合同目的已经实现，本案不存在担保承诺书附条件担保未成就的事实，不能免除林洪强、关友祥、林乔颖、王雪云的担保责任。对证据二的真实性没有异议，但嘉元公司与得益公司签订的转让协议中并未涉及“三通一平”。关友祥提交的证据是单方制作的表格，不符合民事证据的属性，对三性均有异议。 嘉元公司、林国雄、欧国洪对证据一的真实性没有异议，对关联性有异议，该证据与本案无关，不能证明嘉元公司与关友祥签订的转让协议尚未完全履行。证据二的真实性无法确认，也与本案无关。关友祥提交的是得益公司的销售情况表，嘉元公司、林国雄、欧国洪均不清楚，但可以确认的是嘉元公司至今没有收到405万元的款项。 宋荔明同意上述证据的证明内容。 本院经审查认为，上述证据一、二均系复印件，没有原件可供核对，本院不予采纳。关友祥提供的是单方制作的表格，内容缺乏证据证明，本院不予采信。 林洪强、关友祥、王雪云、林乔颖申请证人刘某1出庭作证。刘某1出庭作证称，《债权转移三方协议》是刘某1签字的，刘某12015年1月21日有收到杨芬芳转账550万元，该款项是刘某1和腾鸿公司的借款，但刘某1于2016年4月24日签订三方协议之前已经基本还清该550万元，签订三方协议时腾鸿公司对杨芬芳没有405万元的债务，腾鸿公司也没有向嘉元公司出售家具。庭审中，刘某1与林洪强均确认，自2016年3月28日接管嘉元公司公章以后，林洪强开始授权刘某1代理卖房。 杨芬芳质证认为，刘某1提到的2016年4月24日签订三方协议时是受嘉元公司的委托与客观事实不符，刘某1代表腾鸿公司与杨芬芳、嘉元公司签订三方协议时是独立的当事人，并不是受嘉元公司的委托；刘某1提到的550万元在签订三方协议时已经偿还了与客观事实不符，三方协议所涉及的405万元债权是2015年1月21日杨芬芳转账给刘某1550万元中的一部分债权，对于其他债权杨芬芳也确实进行了另案的追索；刘某1提到的没有向嘉元公司提供家具不影响三方协议合法性的认定，依照法律规定，进行债权转让的，只要债权是合法有效，具有可转让性，不影响三方协议的认定，即使腾鸿公司没有向嘉元公司提供家具，也是嘉元公司与腾鸿公司的合同纠纷，不影响三方协议的合法性。 嘉元公司、林国雄、欧国洪质证认为，除了刘某1说受嘉元公司委托销售房产不认可之外，对刘某1证言的真实性均没有异议。 林洪强、关友祥、王雪云、林乔颖质证认为，该三方协议是以腾鸿公司的名义与嘉元公司和杨芬芳签订的，并不是刘某1个人，腾鸿公司与嘉元公司并未履行三方协议的约定，并未出售家具给嘉元公司，证实本案的招商协议的共建金并未实际支付。 宋荔明质证认为，证言可以证明杨芬芳向刘某1转账550万元是刘某1的借款，与腾鸿公司无关，且刘某1提供的银行流水用于证明其已经还清了借款，因此也可以证明三方协议的约定并未履行，且刘某1也没有向嘉元公司出售家具，涉案的共建金并未实际支付。 本院经审查认为，刘某1的证言涉及到《债权转移三方协议》中债权的真实性问题，刘某1当庭也提供了与杨芬芳资金、物品来往的证据，杨芬芳确认其仍持有包括债权转让金额在内的债权凭证，因该证言涉及杨芬芳与腾鸿公司的民间借贷关系，与本案不属于同一法律关系，应当通过另案审理予以查明，本院不予审查。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 林国雄、欧国洪系嘉元公司股东，林洪强原系嘉元公司隐名股东。林乔颖系林洪强女儿，王雪云系关友祥儿媳妇，宋荔明系林洪强表弟。 2016年3月28日，林洪强向嘉元公司出具《承诺书》，内容为：“本人在接收嘉元公司公章时，公章用档案袋封存保管，并贴股东及法人签字的封条，封条如若破损视为本人擅自使用，所带来的经济法律责任本人承担与公司无关。公章保管期间，对公司正常经营所需的用章（如工商、税务、银行等相关部门的使用）需经过公司其他股东签字方可使用。未经公司股东会决议，公司股东的签字，公章的使用不得以公司名义对外签署使用包括但不限于融资合同、买卖合同、购销合同、借款合同、为第三方提供担保的合同等。如有发生上述的一切行为，所产生的法律责任由本人全权负责与公司其他股东无关！”2017年5月23日，林国雄、欧国洪接收上述由林洪强保管的公章并销毁作废，林国雄、欧国洪、林洪强及见证人关友祥、刘某2、许某、林某在《见证单》上签名确认。 2016年4月24日，杨芬芳与林洪强指定的代理人宋荔明签订《仙游嘉元工艺美术园招商协议》，主要内容有：“各签约方共同出资在立项‘仙游嘉元工艺美术园’上共建25栋工业性质用房，每栋5层半，总占地面积73559.92平方米，总建筑面积153162平方米（实际面积以产权登记部门登记的面积为准）。各签约方按各自出资情况，享有相应的所有权。杨芬芳委托嘉元公司建设的厂房位于Ａ-2栋11、12、13、14坎，总层数5.5层，总面积约为1512平方米（该面积为预测绘面积），包干建设总价为405万元整，其中含土地款、报批设计费、施工工程款、配套设施安装施工款等费用。嘉元公司自2015年9月8日开始施工，预计2016年10月30日竣工并交付。”同日，双方又与腾鸿公司法定代表人刘某1签订《债权转移三方协议》，主要内容为：“鉴于腾鸿公司尚欠杨芬芳借款、杨芬芳向嘉元公司购买房地产、嘉元公司向腾鸿公司购买家具的事实，杨芬芳同意将享有腾鸿公司的债权405万元转移给嘉元公司作为购房款。嘉元公司同意接收腾鸿公司债务405万元，由腾鸿公司向嘉元公司偿还或者抵作家具款。腾鸿公司同意杨芬芳将债权405万元转移给嘉元公司，并向嘉元公司偿还。杨芬芳转移给嘉元公司的债权405万元，腾鸿公司同意按照原借款约定的利率计算利息至嘉元公司将房地产产权证办理到杨芬芳名下（或杨芬芳指定的其他人名下）或者该转让的房地产能够办理银行抵押贷款之日止。本协议为不可撤销债权转移，一经签字即生效。”2016年4月27日，宋荔明向杨芬芳出具金额为405万元的《收款收据》，载明交款项目为Ａ-211、12、13、14＃建房款。林洪强把保管的嘉元公司公章交给宋荔明在《仙游嘉元工艺美术园招商协议》、《债权转移三方协议》、《收款收据》的相应位置上盖章。 2016年8月25日，林洪强对嘉元公司、林国雄、欧国洪提起股东资格确认诉讼。2017年12月12日，受案法院判决确认林洪强享有嘉元公司40%的股权。该判决已经发生法律效力。 2017年4月28日，嘉元公司与关友祥、得益公司及林洪强签订《工业用地转让协议书》，约定林洪强退出对嘉元公司的出资及收益，嘉元公司将包括本案案涉建筑A-2栋在内的仙游嘉元工艺美术园的部分国有土地使用权和开发权（含地上建筑物、附着物等）转让给得益公司、关友祥，以对抵林洪强应索回对嘉元公司的出资款及收益等。该协议转让总价款2578.94万元，抵销林洪强在嘉元公司持有的40%股权后，得益公司、关友祥还应付给嘉元公司转让款1018万元。同日，林洪强向嘉元公司出具《担保承诺书》，内容为：“担保人承诺嘉元公司股东林洪强在持有公司公章期间和实际由本人使用的对外以公司名义签订的所有项目承担担保责任，担保金额以6500万元整为限。本‘担保承诺书’在嘉元公司与关友祥签订‘工业用地转让协议书’双方履约完全并无违约情况下方有效。保证人对林洪强的前述应承担的义务、责任及被嘉元公司追偿的损失承担连带保证责任。”保证人关友祥、黄海福同时在《担保承诺书》上签名。保证人林乔颖、王雪云分别于2017年的6月23日、7月19日在《担保承诺书》上签名。2018年2月8日，得益公司获颁上述工业用地的不动产权证书，所获国有建设用地使用权面积66710.68平方米。关友祥在庭审中确认，上述转让的对价是把得益公司的47%股份给了林洪强的母亲，林洪强未在本院指定期限内书面回复或对此表示异议。 本院认为，关友祥是澳门居民，本案属涉澳门民商事纠纷，各方在本案庭审中均选择适用中华人民共和国内地法律处理争议。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条的规定，本院确认以内地法律作为解决本案争议的准据法。 《仙游嘉元工艺美术园招商协议》、《债权转移三方协议》、《收款收据》均系宋荔明以嘉元公司名义实施的民事法律行为，该行为是否对嘉元公司发生效力，取决于宋荔明是否有代理权限，或者宋荔明的行为是否构成表见代理。 宋荔明在本院指定期限内没有提供任何与嘉元公司之间存在劳动关系的证据，嘉元公司亦否认与宋荔明之间存在劳动关系，可以认定宋荔明与嘉元公司之间不存在劳动关系，宋荔明的行为并非职务行为。而且宋荔明也没有嘉元公司的授权委托书，可以认定宋荔明没有代理嘉元公司实施上述民事法律行为的权限。从各方当事人陈述看，宋荔明所实施的上述民事法律行为均受林洪强委托，所盖公章亦来自林洪强，其代理行为实际上来源于林洪强的授权，但林洪强并非嘉元公司的法定代表人，亦没有嘉元公司的委托授权，相反，林洪强于2016年3月28日向公司承诺不私自使用公章，还于同年8月25日起诉公司要求确认其股东资格，故林洪强本身没有代理嘉元公司的权限，更遑论取得嘉元公司同意可以转委托宋荔明代理。 在林洪强、宋荔明没有代理权的情况下，构成表见代理，相对人必须是善意无过失，即不知道或不应当知道其为无权代理，而且有理由相信该无权代理行为为有权代理。杨芬芳作为招商协议引进的参与共同投资开发建设美术园的商人，不是普通的商品房消费者，对商事活动规则应当更为清楚，具有更强的注意能力和判断水平。杨芬芳签订协议时有律师协助，却没有了解嘉元公司的法定代表人是谁，在林洪强表明公务人员身份并表示宋荔明是其代理人时，有怀疑却没有审查受公务人员不能经商限制的林洪强是否是开发商，也没有审查以嘉元公司代理人身份签字的宋荔明的代理权限，没有尽到成熟商人的注意义务，存在明显的过失，因此本案情形不能构成表见代理。林洪强、宋荔明没有代理权实施的代理行为，杨芬芳没有请求嘉元公司予以追认，嘉元公司亦明确拒绝追认，该代理行为依法对嘉元公司不发生效力。杨芬芳要求解除与嘉元公司签订的《仙游嘉元工艺美术园招商协议》与事实不符，本院不予支持。《债权转移三方协议》不是嘉元公司的意思表示，杨芬芳亦未缴纳405万元建房款给嘉元公司，故杨芬芳要求嘉元公司返还该款项及违约金、赔偿金没有事实依据，本院不予支持。在嘉元公司没有返还上述款项的法律义务的情况下，杨芬芳要求其他被告承担上述款项偿还责任就失去了法律基础。杨芬芳如果要求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿的，可以另行主张权利。 综上所述，杨芬芳的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回杨芬芳的诉讼请求。 案件受理费52482.2元，由杨芬芳负担。 如不服本判决，杨芬芳、莆田市嘉元置业有限公司、林国雄、欧国洪、林洪强、王雪云、林乔颖、宋荔明可在判决书送达之日起十五日内，关友祥可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  谢志健 审判员  陈 凡 审判员  吴伟凡 二〇二〇年六月三日 书记员  陈慧芳 书记员  陈冰儿 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。