西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初11007号 原告:高云，男，汉族，籍住陕西省神木县。 原告:刘雨田，男，汉族，籍住陕西省神木县。 原告:刘利军，男，汉族，籍住陕西省神木县。 原告:杜存连，女，汉族，籍住陕西省神木县。 四原告共同委托代理人:任亚林、原本,陕西金镝律师事务所律师。 被告:陕西金地佳和置业有限公司。住所地:西安市曲江新区楼。 法定代表人:朱克亮,该公司董事长。 委托代理人:李媛、候佳奇，北京大成(西安)律师事务所律师。 原告高云、刘雨田、刘利军、杜存连与被告陕西金地佳和置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高云、刘雨田、刘利军、杜存连共同委托代理人原本到庭参加了诉讼，被告陕西金地佳和置业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，2012年12月4日,刘利军、刘雨田、高云委托原告杜存连与被告签订了《金地·湖城大境认购书》,约定认购位于曲江池北路的XX城XX幢XX、XX层的12-30102、12-30103、12-30202、12-30203、12-30204、12-30205、12-30206号房屋。 刘利军、刘雨田、高云随后支付12-30203号房屋购房款共计2141720元,但被告至今未与刘利军、刘雨田、高云签《商品房买卖合同》,也未交付房屋。刘利军、刘雨田、高云多次找被告协商,但被告不予理会,故诉至法院，请求判令：1、解除2012年12月4日签订的《金地·湖城大境认购书》中关于12-30203号房屋的合同关系,被告退还四原告已交付的购房款2141720元，并支付以已付购房款2141720元为本金、按年息6.4%计算的相应利息,自2013年3月5日计算至购房款本息实际交付完毕之日。2、本案诉讼费由被告承担。 被告陕西金地佳和置业有限公司未到庭参加诉讼。庭后提交了书面答辩状，答辩意见为：一、答辩人与被答辩人签署的《金地·湖城大境认购书》(下称“认购书”)中关于涉案房屋的合同关系已经解除,且被答辩人为违约方,答辩人有权不予退还被答辩人定金亦不应承担利息。2012年12月4日,答辩人与杜存连签署认购书第一条约定:“买受人认购商品房为第12幢1、2层12-30102、12-30103、12-30202、12-30203、12-30204、12-30205、12-30206号房”；第三条约定:“该商品房总价54000829元,建筑面积1651.08平方米”；第四条约定“买受人自愿缴付人民币壹佰万元整作为购房定金,并于签署《商品房买卖合同》时计入买受人首付款”；第五条约定:“买受人愿意选择以下付款方式即按揭付款:自签定本认购书之日起16日内,即2012年12月29日前付成交总价的25%”(含定金)并签署《商品房买卖合同》,及提交按揭申请资料和缴纳相关费用办理按揭手续”；第六条第二款约定:“若买受人未在约定时间内足额缴付房款并签订《商品房买卖合同》,也未有任何书面说明,出卖人视为买受人自愿放弃对本认购书的权利,出卖人有权将本物业另行出售,且买受人已付定金不予退还”。上述协议签署后,杜存连并未依约履行认购书确定的义务。答辩人于2016年7月19日向其发出《合同签署催告函》要求其于2016年7月24日前办理付款、签约手续,杜存连未予以理会。无奈之下答辩人依据认购书于2016年7月26日向杜存连发出《解除通知书》解除了双方就涉案房屋签署的认购书,同时告知杜存连涉案房屋的定金不予退还,其可联系置业顾问办理剩余款项退还手续。由此可知,认购书中涉及的涉案房屋合同关系已经解除,且杜存连系本案的违约方,答辩人有权不予退还其定金,且上述函件发出后,杜存连并未前来办理相应手续,答辩人不应就应退还的剩余款项承担利息。二、高云、刘雨田、刘利军并非本案适格原告。根据上述内容可知,认购书系答辩人与杜存连签署,答辩人并未与高云、刘雨田、刘利军签署任何协议。高云、刘雨田、刘利军并非本案适格原告,无权向答辩人主张任何权利。三、本案诉讼时效已经过,被答辩人丧失胜诉权。答辩人于2016年7月26日向杜存连发出《解除《认购书>通知书》同时告知杜存连联系置业顾问办理剩余款项退还手续,但杜存连并未理会。2016年民法总则尚未实施,应适用2年的诉讼时效,杜存连直至2019年方才起诉,诉讼时效已经经过,其依法丧失胜诉权。综上所述,答辩人认为被答辩人的诉讼请求无任何事实依据及法律依据,请求人民法院依法驳回。 经审理查明，2012年12月4日，买受人杜存连与出卖人陕西金地佳和置业有限公司签订《金地·湖城大境认购书》。买受人杜存连，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。约定：一、XX城XX号地，位于曲江池北路。二、买受人认购的商品房为第12幢1、2层12-30102、12-30103、12-30202、12-30203、12-30204、12-30205、12-30206号房。三、该商品房总价54000839元,建筑面积1651.08㎡。四、买受人自愿缴付人民币壹佰万元整作为购房定金,并于签署《商品房买卖合同》时计入买受人首付款。五、买受人愿意选择以下付款方式即按揭付款:自签定本认购书之日起16日内,即2012年12月20日前付成交总价的25%(含定金)并签署《商品房买卖合同》,及提交按揭申请资料和缴纳相关费用办理按揭手续。六、若买卖双方未在约定时间内签订《商品房买卖合同》，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本物业可另行出售。若买受人未在约定时间内足额缴付房款并签订《商品房买卖合同》,也未有任何书面说明,出卖人视为买受人自愿放弃对本认购书的权利,出卖人有权将本物业另行出售,且买受人已付定金不予退还。如因出卖人原因导致《商品房买卖合同》无法在约定时间内签订，出卖人应双倍返还买受人已付定金。七、出卖人只负责收集买受人的按揭申请资料，不承诺办理按揭手续，买受人应知悉并确保自己符合银行的按揭审批条件。八、出卖人已将《业主临时公约》和待签的《商品房买卖合同》的范本展示给买受人，买受人已知悉并同意公约和合同规定的全部条款及内容。九、买受人声明并承诺所签订个人资料全部属实，如因资料失实致使认购书无法履行，一切责任概由买受人承担。十、本认购书自买卖双方签订时起生效。本认购书一式叁份，买受人执一份，出卖人执贰份，具有同等法律效力。十一、在买受人签订《商品房买卖合同》时，本认购书的效力即行终止，并由出卖人全部收回。 2012年12月4日，买受人杜存连与出卖人陕西金地佳和置业有限公司签订《金地湖城大境优惠补充协议》。认购金地·湖城大境第12幢12-30102、12-30103、12-30202、12-30203、12-30204、12-30205、12-30206号房的买受人杜存连，按照所签订的《金地湖城大境认购书》所规定的时间内交纳首期款，并签订《商品房买卖合同》，获得总房款优惠如下：总定价54000839元，其他优惠：一口价24500元/㎡，折扣后总价为40451460元。若买受人按照所签订的《金地湖城大境认购书》所规定的时间期限内交纳首期款，并签订《商品房买卖合同》。则按揭付款时，起首期应付款不少于折后总价的50%，即人民币20231460元。若买受人付款方式发生改变，则总房价所享受的优惠也将随之改变。特此确认，本协议一式两份，出卖人及买受人各持一份。2013年3月5日，被告陕西金地佳和置业有限公司向高云、刘雨田、XX城XX号XX号楼12-30203、12-30204房款1073310元的收款收据。2016年8月11日，被告陕西金地佳和置业有限公司向高云、刘雨田、XX城XX号XX号房款1705065元的收款收据（因原票据丢失补开）。两张票据金额合计2778375元。 原告高云、刘雨田、刘利军曾起诉陕西金地佳和置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，案号为（2017）陕0113民初1986号，三原告称2012年12月4日，三原告委托杜存连与被告签订了《金地·湖城大境认购书》，约定三原告认购位于曲江池北路的XX城XX幢XX、XX层的12-30102、12-30103、12-30202、12-30203、12-30204、12-30205、12-30206号房屋。三原告随后支付12-30203号房屋购房款2399238.98元，但被告至今未与三原告签订《商品房买卖合同》，也未向三原告交付房屋。双方多次协商未果，现请求判令：1、解除2012年12月4日签订的《金地·湖城大境认购书》，被告赔偿三原告已交付房款2399238.98元，并支付以已付购房款2399238.98元为本金、按年息6.4%计算的相应利息，自2013年3月5日计算至购房款本息实际交付完毕之日；2、本案诉讼费由被告承担。西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初1986号民事裁定书经审理查明部分载明：被告提交一份其对杜存连的《合同签署催告函》及其快递面单，《合同签署催告函》主要内容为，案涉30203号房总价款7912157元。根据2012年12月4日的认购书，应于2012年12月10日前签署《商品房买卖合同》，并支付不低于总房款30%作为首期款、同时配合办理按揭手续。但截止2016年7月19日，未能签订《商品房买卖合同》，办理付款及按揭手续。现特此函告于2016年7月24日前办理付款、签约手续。落款时间为2016年7月19日。还提交了一份其对杜存连的《解除通知书》及其快递面单，主要内容为因对方未能按照认购书约定支付其首付款和签署《商品房买卖合同》，其依约解除《认购书》，支付的定金不予退还。落款时间为2016年7月26日。原告以签署文件及快递面单均无原件为由对真实性不认可，且称其未收到前述文件。经询，三原告称签订认购书时是以杜存连的名义签署的，但在签订《商品房买卖合同》时，是三原告来签订，合同主体发生变化。原告认为认购书的合同相对人为三原告与金地公司。被告在开收据时就已知晓案涉203房屋的实际买售人为三原告。被告则认为，三原告并非案涉适格原告，认购书的合同相对人为其和杜存连。三原告付款是基于被告与杜存连之间的认购书，但合同主体应以签约主体判断。并以原告高云、刘雨田、刘利军主体不适格为由，裁定驳回原告高云、刘雨田、刘利军的起诉。 本案庭审中，原告主张针对涉案曲江池北路的湖城大境12幢30203号房，其共计向被告交纳购房款2141720元，原告称缴纳方式为转账，但无法明确交纳款项的时间，同时原告称经其推算，涉案房屋的总价款应为700多万元。庭审中，合议庭告知原告庭后提交转账凭证，原告未提交。 庭后，原告提交《杜存连、刘雨田、刘利军、高云四人与金地佳和置业有限公司合同纠纷各套房屋统计表》一张，载明：房号30203，面积389.82平方米（推算），总价9550590元（推算），首付一栏为未约定首付，已付2141720元，交款方式为转款，未签订合同，未办理按揭，无合同办不了。同时原告提交的该份统计表上12-30102、12-30103、12-30202、12-30203、12-30204、12-30205、12-30206号共计七套房屋的总价款金额合计40451460元，12-30102、12-30103、12-30202、12-30204、12-30205、12-30206号共计六套房屋的首付款合计15490870元。 上述事实，有《金地·湖城大境认购书》、《金地湖城大境优惠补充协议》、收款收据、西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初1986号民事裁定等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告杜存连与被告陕西金地佳和置业有限公司2012年12月4日签订的《金地·湖城大境认购书》、《金地湖城大境优惠补充协议》系双方真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。《金地·湖城大境认购书》约定，杜存连向被告交纳定金100万元，并自签定本认购书之日起16日内,即2012年12月20日前付成交总价的25%(含定金)并签署《商品房买卖合同》,及提交按揭申请资料和缴纳相关费用办理按揭手续。同日，原告杜存连与被告陕西金地佳和置业有限公司签订《金地湖城大境优惠补充协议》约定优惠后总房价40451460元，按揭付款时，首期付款应不少于折后总价的50%即20231460元。根据原告统计的清单，除了涉案房屋以外的12-30102、12-30103、12-30202、12-30204、12-30205、12-30206号这六套房屋，原告共计交纳首付15490870元。故涉案房屋的首付款应为4740590元。根据原告的陈述，针对涉案30203号房，原告交纳了2141720元。故原告并未按照《金地·湖城大境认购书》、《金地湖城大境优惠补充协议》的约定，履行义务，现原告主张解除2012年12月4日《金地·湖城大境认购书》中关于12-30203号房屋的合同关系。本院认为，无事实依据，依法不予支持。关于原告诉请退还已付购房款2141720元，依照原告杜存连与被告签订的《金地·湖城大境认购书》约定定金为100万元，若买受人未在约定时间内足额缴付房款并签订《商品房买卖合同》,也未有任何书面说明,出卖人视为买受人自愿放弃对本认购书的权利,出卖人有权将本物业另行出售,且买受人已付定金不予退还。故本院对其中1141720元予以支持。关于原告主张的自2013年3月5日的利息，因原告杜存连未完全履行义务，故该部分诉请，依法不予支持。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜存连退还购房款1141720元。 如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告高云、刘雨田、刘利军、杜存连其余诉讼请求。 本案受理费78654元，由原告承担69251元，被告承担9403元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  宁 莎 人民陪审员  任康劳 人民陪审员  沈燕妮 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  武 月