广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2864号上诉人（原审被告，反诉原告）：东莞银城酒店，住所地为广东省东莞市*********，统一社会信用代码为914***********088P。法定代表人：黄美芬，总经理。委托诉讼代理人：许瑞，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：方紫薇，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞市新银城酒店投资有限公司，住所地为广东省东莞市*********篁村路段东莞银城酒店2201室，统一社会信用代码为914************571。法定代表人：孙伟成，总经理。委托诉讼代理人：习心中，广东仁之仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈葆森，广东仁之仁律师事务所实习律师。上诉人东莞银城酒店（以下简称为银城酒店）因与被上诉人东莞市新银城酒店投资有限公司（以下简称为新银城公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初5548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。新银城公司向一审法院起诉请求：1.判决确认银城酒店于2018年12月6日解除《房屋租赁合同》（合同编号：GZJY2009[0102]）【《房屋租赁合同书》补充协议】及《关于转让房屋租赁合同的三方协议》不成立；2.判令银城酒店继续履行《房屋租赁合同》（合同编号：GZJY2009[0102]）【《房屋租赁合同书》补充协议】及《关于转让房屋租赁合同的三方协议》；（以上合同继续履行的租金标的约为2480000元）；3.诉讼费用由银城酒店承担。银城酒店反诉请求：1.判决确认银城酒店与新银城公司签订的《房屋租赁合同书》（合同编号GZJY2009【0102】）、《〈房屋租赁合同书〉补充协议》（2009年12月29日签订）、《〈房屋租赁合同书〉的三方协议》及《〈房屋租赁合同书〉的补充协议》（2017年12月5日签订）已于2018年12月6日解除；2.判决新银城公司返还租赁物业；3.判决新银城公司每日按逾期缴纳租金金额的千分之五支付滞纳金，合计45818元；4.诉讼费由新银城公司承担。一审法院判决结果：一、确认银城酒店于2018年12月6日解除《房屋租赁合同》（合同编号：GZJY2009[0102]）、《房屋租赁合同书》补充协议及《关于转让房屋租赁合同的三方协议》不成立；二、新银城公司与银城酒店继续履行编号为GZJY2009[0102]《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同书》补充协议及《关于转让房屋租赁合同的三方协议》；三、新银城公司应在判决发生法律效力之日起十日内向银城酒店支付2017年12月至2018年11月期间迟延支付租金的违约金42099.09元；四、驳回银城酒店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉诉讼费26640元，由银城酒店负担；反诉诉讼费472.73元，由银城酒店负担38.38元，由新银城公司负担434.35元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初5548号民事判决书。银城酒店上诉请求：1.撤销原审判决第一项和第二项并改判；2.一、二审诉讼费由新银城公司承担。事实与理由：《房屋租赁合同书》约定的银城酒店享有单方解除权的条件已经成就，租赁合同自银城酒店解除函送达新银城公司之日起已经解除，一审法院在事实认定上存在严重错误。一、新银城公司存在逾期交租30天以上的违约情形。案涉合同第三条第二款规定“乙方（新银城公司）应在每月10日前付清当月的租金给甲方（银城酒店）”，对于2017年11月份的租金，新银城公司应当在2017年11月10日之前缴纳租金，但其实际交租日期为2017年12月11日，已经超过合同约定的交租日期达31天之久。因此，根据案涉合同第二条第三款第三项及第三条第二款的约定，银城酒店享有单方解除权的条件已经成就，银城酒店发送的合同解除函到达新银城公司之日起案涉租赁合同已经解除，理由：第一，案涉租赁物业系带租约拍卖，即案涉合同只是进行了“甲方”主体的变更，并未对合同内容作出任何修改，新银城公司作为案涉合同订立以来“乙方”主体，无论“甲方”主体如何变更，其均应当严格按照案涉合同的约定履行交租义务。因此，对于2017年11月份的租金新银城公司应当在当月10前缴交。第二，前述三方签订的《补充协议》第三条约定，签订本协议两日内即2017年12月7日前，新银城公司向第三人广东建投金服投资有限公司（以下简称为广东建投）缴清2017年11月1日至2017年11月15日的租金，说明由于新银城公司未依约缴交11月租金，新银城公司和广东建投之间在合同转让给银城酒店时，对2017年11月15日前租金的缴交时间作出变更，是广东建投对其自身权利的处分，不能约束银城酒店，在该补充协议未对11月15日之后租金的缴纳作出变更约定的前提下，该部分租金的缴交时间仍应当仍然按照案涉合同的约定计算。第三，从表面看来，前述补充协议的签订日期是2017年12月5日，要求新银城公司仍在11月10前向银城酒店缴交11月15日之后的租金，明显履行不能，但从本质而言这恰恰说明新银城公司存在违约交租的情形，新银城公司理应当在11月10日前向广东建投缴交11月份租金，再在合同转让时由广东建投转交11月15日之后的租金给银城酒店。可见，履行不能的结果是新银城公司的违约行为造成的，一审法院未予查明案件事实，无视案涉合同的约定，将补充协议的签订日期视为2017年11月15日之后租金缴纳起始日期，导致事实认定错误。二、银城酒店有权追究新银城公司自其承租案涉租赁物业以来的全部违约责任。根据前述补充协议第一条约定，自2017年11月16日起，《房屋租赁合同书》、《＜房屋租赁合同书＞补充协议》及《关于转让房屋租赁合同的三方协议》中的“甲方”变更为“丙方”（银城酒店），并由丙方（银城酒店）享有合同中所有甲方应享有的权利、履行合同中所有甲方应履行的义务。由于补充协议并未就银城酒店承继案涉合同的权利义务进行时间限定，如存在有“2017年11月16日前的所有债权债务由出让人广东建投承担、之后的债权债务由受让人承担”等的约定，因此，在广东建银未予明示放弃权利的前提下，案涉补充协议约定银城酒店享有的甲方权利，当然包括转让前广东建投对新银城公司存在的违约行为享有的追究其违约责任的权利。故，银城酒店完全有理由主张2017年11月16日之前，即新银城公司迟延交付2017年11月（2017年11月16日-2017年11月30日）租金的违约责任。同理，也有充分理由追究新银城公司自其承租案涉租赁物业以来延迟交租的违约责任，即解除租约并要求其支付迟延交租的滞纳金。据此，银城酒店在一审时向法院递交了《调查取证申请书》，申请调查2010年7月至2018年1月期间，新银城公司向第三人广东建投支付租金的银行流水，该证据能充分证明合同转让前新银城公司的履约情况以及银城酒店作为合同受让人的相应权利，对本案事实的认定有着直接的影响。但一审法院对该调查申请未予批准，直接认为银城酒店不享有转让前的合同权利，属于事实认定错误。新银城公司未在法定期限内提交答辩意见。本院二审期间，新银城公司提交了中国建设银行网上银行电子回执单，拟证明其已于2020年6月5日向银城酒店支付2020年4月份主楼租金629200元及停车楼租金200651.78元。银城酒店质证认为，认可其真实性、合法性，但不认可关联性。新银城公司以疫情影响为由，要求迟延交纳2020年4月至今的租金，事实上也未缴纳租金，但银城酒店不同意。直到二审开庭后，新银城公司才提交其补交租金的证据。新银城公司自2020年4月起未在合同约定的期限内交纳租金的情况已构成事实上的违约。经二审审理，对一审法院所查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对银城酒店的上诉意见，本案二审的争议焦点为：银城酒店解除案涉租赁合同书的理由是否充分。银城酒店主张新银城公司应于2017年11月10日前交纳租金，但却在当年12月11日才交纳，逾期交租31天，达到合同解除条件。然而，案涉三方签订的《补充协议》在当年12月5日签订，根据协议约定，银城酒店自当年11月16日起才享有收取租金的权利。银城酒店未能证明在《补充协议》之前有其他约定，故新银城公司并未违约，银城酒店据此解除双方的租赁合同没有依据。此外，在银城酒店已提诉讼要求解除合同的情况下，2020年4月后新银城公司逾期交租的行为不构成根本违约。银城酒店的上诉主张依据不足，本院不予采纳。综上，银城酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26640元，由东莞银城酒店负担。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年六月二十二日书记员  陈思怡谢爱玲附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。