广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终313号上诉人（原审被告）：云浮市云安区利凯达投资有限公司。住所地：广东省云浮市云安区*********。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：刘永源，广东凯印律师事务所律师。委托诉讼代理人：高洁，广东凯印律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈和平，男，1961年7月10日出生，汉族，住云浮市云安区六都镇白沙塘行政区云安中学，身份证号码：362************013。被上诉人（原审原告）：程文，女，1965年3月27日出生，汉族，住云浮市云安区六都镇云安中学宿舍，身份证号码：362************022。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：何金兴，广东兴贤律师事务所律师。上诉人云浮市云安区利凯达投资有限公司（以下简称“利凯达公司”）因与被上诉人陈和平、程文商品房销售合同纠纷一案，不服云浮市云安区人民法院（2019）粤5303民初659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。利凯达公司上诉请求：1.请求依法改判云浮市云安区人民法院（2019）粤5303民初659号民事判决为：上诉人不承担违约责任；2.本案上诉费由被上诉人负担。事实和理由：一、事实上，上诉人的商品房工程已于2017年4月20日验收完成。上诉人的商品房工程已于2017年4月20日由云浮市云安区建设工程质量监督站验收完成。2017年4月20日上诉人的商品房建设工程经建设、勘察、设计、监理、施工等单位组成的验收组进行了验收，验收组形成了一致的验收意见，评定合格并出具了《建设工程竣工验收报告》，云浮市云安区建设工程质量监督站于2017年4月21日对此出具了《工程质量监督报告》以及《工程现场施工质量监督任务完成告知书》，表示该商品房工程已验收完成。二、退一步而言，商品房工程已于2018年12月12日完成备案，涉案房屋至少也应认定于2018年12月12日完成交付。根据《竣工验收备案表》，上诉人于2018年12月12日将工程验收备案所需的所有文件均提交完成，在云浮市云安区建设工程竣工验收处完成备案，至此，上诉人完成了所有的房屋交付条件，至少也应认定涉案房屋于2018年12月12日完成交付。此外，上诉人除之前通过电话通知业主收房外，也于2018年12月23日分别在保安亭、物管中心、每栋楼楼下均张贴了收楼通知，上诉人已尽到通知业主收楼的义务。此外，上诉人与被上诉人对于2018年1月4日前的违约金已经在云浮市云安区人民法院的调解下达成调解协议，且上诉人已经履行完毕。因此，据以上事实，上诉人的商品房于2017年4月20日达到了验收条件，按照《商品房买卖合同》第八条的约定，该商品房已达到了分期验收合格的条件，且上诉人已自愿支付违约金给被上诉人直至2018年1月4日。因此，陈和平、程文主张的2018年1月5日起至2019年9月6日的违约金没有事实和法律依据。此外，即使退一步而言，商品房工程也至少应于完成备案之日即2018年12月12日完成交付，请法院根据相关法律、法规，综合相关事实，采纳上诉人的上诉意见。被上诉人陈和平、程文未向本院提交书面意见。陈和平、程文向一审法院起诉请求：1.判令利凯达公司支付自2018年1月5日起至2019年9月6日的逾期交房违约金14547.06元（按已支付房款238868元的日万分之一计算）。2.本案诉讼费用由利凯达公司承担。一审法院认定事实：2013年1月29日，利凯达公司与陈和平、程文签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定有如下内容：一、陈和平、程文向利凯达公司购买位于云安县（今云安区）六都镇白沙塘行政综合区利云路云富花苑商住小区一期第1幢9层901号房，购房款总额238868元。二、付款方式及期限：银行按揭方式付款，首期房款78868元在签订《商品房买卖合同》当天缴交，余下160000元房款办理银行按揭支付，并于签订《商品房买卖合同》10日内办理银行按揭手续。三、交付期限：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。四、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。五、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……。合同签订后，陈和平、程文于2013年3月23日支付了购房款78868元，于2014年4月28日付清了余下购房款160000元。2017年4月20日，云富花苑商住楼一期工程经建设、监理、总承包施工、勘察、设计等单位组成验收组进行了验收，验收组形成了一致的验收意见：评定合格，同意交付使用。2018年12月12日，备案机关经核查，云富花苑商住楼一期工程的竣工验收备案文件齐全，准予备案。备案意见为该工程的竣工验收备案文件已于2018年12月12日收讫，文件齐全。备案机关于当日出具了《竣工验收备案表》。庭审中，利凯达公司陈述没有书面通知过陈和平、程文办理房屋交付手续，但是在2017年、2018年都有电话通知，且于2018年12月在小区保安亭、物业管理中心、每幢楼下张贴了《收楼通知书》；陈和平、程文则表示利凯达公司没有通知陈和平、程文收楼，对利凯达公司所述张贴《收楼通知书》一事不清楚。同时查明，因利凯达公司未能依约在2013年12月30日前将涉案商品房交付陈和平、程文使用，陈和平、程文于2018年1月8日向一审法院提起诉讼，要求利凯达公司支付逾期交房违约金。经一审法院主持调解，双方达成如下调解协议：利凯达公司应于2018年2月13日前向陈和平、程文支付从2015年10月1日起至2018年1月4日止，以购房款238868元为本金按每日万分之一计息的逾期交房违约金……。一审法院根据上述调解协议于2018年1月29日作出了（2018）粤5303民初63号民事调解书。利凯达公司按照上述调解协议向陈和平、程文支付了该笔逾期交房违约金。以上事实，有陈和平、程文提供的《身份证》、利凯达公司信用信息、《广东省商品房买卖合同》、发票联、（2018）粤5303民初63号民事调解书；利凯达公司提供的《建筑工程竣工验收报告》《云安区建设工程规划验收合格证》《房屋建筑工程竣工验收备案表》、照片，以及双方当事人陈述、一审法院庭审笔录予以证实。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。陈和平、程文与利凯达公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同，应受法律保护。双方应按照合同约定全面履行自己的义务。陈和平、程文已按合同约定全额支付了购房款238868元给利凯达公司，利凯达公司亦应依约将符合合同约定的经分期综合验收合格的商品房在约定的期限2013年12月30日前交付陈和平、程文使用。利凯达公司因未能如期履行交房义务，已属违约，按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，利凯达公司应以购房款238868元为本金，按日以万分之一的标准计付逾期交房违约金给陈和平、程文。双方在（2018）粤5303民初63号民事调解书中约定上一次逾期交房违约金计算截止日期为2018年1月4日，故本次逾期交房违约金的起算日期应为2018年1月5日。由于截止本案立案之日（2019年9月24日），利凯达公司都未能提供证据证明其已经将房屋交付陈和平、程文使用。在一审法院向陈和平、程文送达证据副本时，陈和平、程文才能获知利凯达公司已经张贴收楼公示，通知业主收楼。故陈和平、程文请求判令利凯达公司支付自2018年1月5日起至2019年9月6日的逾期交房违约金14547.06元，理据充分，一审法院予以支持。利凯达公司认为其已经通知陈和平、程文收楼，但并未提供证据证实，应承担举证不能的后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：云浮市云安区利凯达投资有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向陈和平、程文支付自2018年1月5日起至2019年9月6日的逾期交房违约金14547.06元。案件受理费82元，由云浮市云安区利凯达投资有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条载明：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人按买受人确认的地址以邮寄方式发出书面通知后七天内，买受人不办理交接手续的，则发出通知之日起视为已将商品房交付使用。附件四《合同补充协议》第1条载明：买受人的通信地址以本合同中填写的为准。被上诉人陈和平、程文在合同中填写的地址为：广东省云浮市云安县云安中学宿舍。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：上诉人利凯达公司是否存在逾期交房的违约行为，应否承担逾期交房违约责任。本案中，利凯达公司未能在2013年12月30日前，将符合合同约定的商品房交付给陈和平、程文使用，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。根据双方合同约定，利凯达公司应以购房款238868元为本金，按日以万分之一的标准计付逾期交房违约金给陈和平、程文。（2018）粤5303民初63号《民事调解书》中已确定上一次逾期交房违约金计算截止日期为2018年1月4日，故本次逾期交房违约金的起算日期应为2018年1月5日。利凯达公司未能提供证据证明其已按合同中填写的地址，书面通知陈和平、程文接收涉案商品房，且陈和平、程文亦不予确认。陈和平、程文于2019年9月24日向一审法院提起本案诉讼，可视为陈和平、程文获知利凯达公司已经张贴收楼公示，通知业主收楼。因此，陈和平、程文请求利凯达公司支付自2018年1月5日起至2019年9月6日止的逾期交房违约金14547.06元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。综上所述，云浮市云安区利凯达投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费164元，由上诉人云浮市云安区利凯达投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  董振南二〇二〇年六月三十日书记员  冯家玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。