贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终3481号上诉人（原审原告）：杨琪，男，汉族，1986年7月10日出生，住贵州省毕节市。上诉人（原审原告）：卯光敏，女，汉族，1987年9月22日出生，住贵州省毕节市。二上诉人共同委托诉讼代理人：丁坤（特别授权）、潘鲜鲜（实习），贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。上诉人卯光敏、杨琪因与被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初11343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨琪、卯光敏共同上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付二上诉人逾期办证违约金12154.26元；2.返还代收费3753元；3.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人应从2018年6月6日起承担逾期办理不动产权证的违约责任直至2019年4月4日，即不动产权证书取得之日止。一审法院认定被上诉人于2018年11月16日尽到告知义务即视为完成合同约定的代办义务缺乏法律和事实依据。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款、第三款，补充协议8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用200元”、第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应承担违约责任至不动产权证取得之日止。《商品房买卖合同》附件十二补充协议中约定的联络方式，合同约定双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。被上诉人在楼道内张贴办证通知的行为违反合同约定的联络方式，可视为无效送达。二审中补充意见为，碧阳置业公司收取上诉人各项开户费用3753元，根据商品房买卖合同约定，双方形成委托关系，上诉人卯光敏委托碧阳置业公司代交各项开户费及交易费，现上诉人通过诉讼的方式解除委托，要求碧阳置业公司返还代交的各项费用3753元，上诉人以其行为解除委托关系，诉讼时效应当从解除委托关系之日起计算，因此代收一审以超过诉讼时效为由驳回该项诉请没有依据，明显错误，请求二审法院依法改判。碧阳置业公司答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，关于逾期办证的理由，一审法院判决逾期办证违约金截止日期与上诉人诉讼请求的违约金截止日期一致，上诉人以该日期为被上诉人履行完义务的认定错误为由上诉依法不能成立，请求法院依法驳回。对于各项开户费收取，首先，被上诉人认为一审判决符合法律规定，事实认定清楚。其次对于上诉人主张解除委托关系，被上诉人认为被上诉人基于合同的委托收取的各项开户费用早已移交交到水电燃气等相关部门，上诉人已经取得基于被上诉人的代收代缴给其带来的生活便利至今未提异议，对于该费用的代收关系，已经早已履行完毕，上诉人没有任何理由再要求被上诉人退还。原审原告向一审法院起诉请求：1、判令被告支付延期交房违约金4447.17元及该违约金实际占用期间的利息211.24元（利息以4447.17元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2、判决被告向原告退还已收取的三通费3285.00元及占用期间的利息暂计510.86元（利息以3285.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年3月23日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；3、诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告增加一项诉讼请求：判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式：以申请人已付购房款402459.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年10月26日起计算至2018年11月16日暂计15879.13元。一审法院认定事实：2015年3月23日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014-13272）及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积127.78平方米；总价款402459.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款242459.00元，余款160000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，但被告并未依约向原告办理不动产权证。2015年3月23日，原告向被告交付有线电视、电表、燃气开户费3285.00元，被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费及交易费3753.00元的收据。2017年6月11日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2018年8月13日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，但被告并未依约按时向原告交付涉案房屋，原告直至2017年6月11日才取得涉案房屋的使用权利。被告已构成违约，原告诉请被告支付逾期交房违约金，有合同约定，一审法院予以支持。依照《商品房买卖合同》之约定，被告应向原告支付2016年10月31日至2017年6月11日期间（共计223天）的逾期交房违约金，该违约金计算为402459.00元×0.005%×223天=4487.42元。原告诉请的逾期交房违约金为4447.17元，一审法院从其所愿。原告要求被告支付违约金的资金占用费，于法无据，一审法院不予支持。关于原告诉请的逾期办证违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.5条“出卖人只承担房屋产权证的协助义务”、第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告是可以拒绝为原告办理入住手续的。本案中，双方已经办理完毕入住手续，且届时涉案房屋尚未办理初始登记，由此可证原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，因被告未履行在先义务，阻碍了办证条件的成就，应当视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应当自办理入住手续之日（2017年6月11日）起360日内（即2018年6月6日之前），为原告提供产权过户的相关手续。因原、被告双方形成委托代办关系，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但其仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。本案中，被告在涉案房屋具备办理房屋转移登记的条件后于2018年11月16日才向原告尽到告知义务，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。依照《商品房买卖合同》之约定，被告应向原告支付2018年6月7日至2018年11月16日期间（共计162天）的逾期办证违约金，该违约金计算为402459.00元×0.01%×162天=6519.84元。故对原告诉请的逾期办证违约金，一审法院予以支持6519.84元。关于原告诉请的“三通费”（有线电视、电表、燃气开户费）。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。原则上被告应当退还原告有线电视、电表、燃气开户费等相关费用。但《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，已于2009年5月1日实施，该条例明确规定商品房价格应当包括商品房相关配套设施的建设安装费用。因此，原告在2015年3月23日交纳前述费用时就知道或者应当知道其权利受到损害。现原告于2019年9月5日提起诉讼要求退还有线电视入户费等，且未提供证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，原告的请求权已经超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，被告提出原告的该项诉请超过诉讼时效的抗辩理由成立，故对原告要求被告退还有线电视、电表、燃气开户费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告卯光敏、杨琪逾期交房违约金4447.17元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告卯光敏、杨琪逾期办证违约金6519.84元；三、驳回原告卯光敏、杨琪的其他诉讼请求。案件受理费99.00元，由原告卯光敏、杨琪负担45.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担54.00元。二审中，当事人未提交新证据。二审对一审判决认定的事实予以确认。另查明，碧阳置业公司于2018年11月27日向买受人出具购房发票。本院认为，本案二审争议焦点为，1.逾期办证违约金计算截止时间如何确定；2.出卖人代收的各项开户费及交易费3753.00元是否应予返还。关于焦点1，经查，上诉人在一审中主张的逾期办证违约金截止日期为2018年11月16日，而一审判决亦以该日期为截止日期计算违约金。而上诉人在二审中又主张计算至办理不动产权证之日2019年4月4日，该请求已超出了原审诉讼请求，二审不予审理。关于焦点2，根据双方约定，出卖人向买受人收取的代收代缴的各项开户费及交易费，系买受人委托出卖人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，出卖人举示证据不能证明其已完成受托事项，买受人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，出卖人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。出卖人主张不予退还的上诉理由不能成立，二审不予采纳。上诉人请求退还的上诉主张成立，但结合上诉人在一审诉请中主张返还3285元，且收据上已载明被上诉人已退回部分的事实，二审对3285元范围内的诉请予以支持。综上所述，杨琪、卯光敏的部分上诉请求成立，对成立部分予以支持。一审判决部分法律适用不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初11343号民事判决第一、二项，即“一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告卯光敏、杨琪逾期交房违约金4447.17元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告卯光敏、杨琪逾期办证违约金6519.84元；”。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初11343号民事判决第三项，即“三、驳回原告卯光敏、杨琪的其他诉讼请求。”三、被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还上诉人卯光敏、杨琪代收的开户费、交易费3285.00元。四、驳回上诉人卯光敏、杨琪的其他上诉请求及原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99.00元，由原审原告卯光敏、杨琪负担35.00元，原审被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担64.00元；二审案件受理费198元，由上诉人卯光敏、杨琪负担70元，被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担128元。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年六月十日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮