湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2583号上诉人（原审原告）：刘燎原，男，1995年11月14日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：赵文，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海珠，湖南金厚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：罗向红，女，1973年10月8日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：王超海，长沙市开福区正浩法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：湖南金园房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区长青中街67号。法定代表人：钟涛，执行董事。上诉人刘燎原因与被上诉人罗向红、湖南金园房地产开发有限公司（以下简称金园公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初8350号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘燎原上诉请求：1.请求撤销原一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.请求判决被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误。1、本案中，刘燎原对案涉标的享有足以排除强制执行的权益；2、上诉人与被上诉人金园公司签订的《商品房合同》虽不产生物权变动的效力，但上诉人对案涉房屋享有物权期待权，应优先保护上诉人的物权期待权；3、现有证据不能证明刘燎原与金园公司存在恶意串通逃避债务的主观故意，刘燎原与金园公司买卖房屋买卖合同的意思表示真实有效。罗向红辩称，一、刘燎原提交的《销售不动产统一发票》是没有收款单位盖章的、不符合发票管理规定的票据。且，2801和2802两套房屋的销售不动产发票的交款人分别是秦朗明和肖艳红，不是刘燎原；二、刘燎原提交的《商品房买卖合同》每个合同有16处空白。合同签订于2013年12月，合同约定的交房时间、交钥匙时间2009年12月20日，在合同签订前4年。合同有伪造的极大可能，付款在合同签订之前，付款没有支付给房地产公司等等再次证明刘燎原在用口头约定改变《商品房买卖合同》的正式条款；三、刘燎原的《商品房买卖合同》签订于2013年12月，湖南省要求办理房屋买卖合同网签的时间为2007年，没有办理网签证明涉案合同是后补的，系刘燎原的过错；没有按照合同的约定付款，因此不能解押涉案房产，同样是刘燎原的过错。综上，不能办理不动产登记的原因是刘燎原没有按合同的约定支付购房款，致使购房合同没有网签，请二审驳回上诉，维持原判。金园公司未提交书面的答辩意见。刘燎原向一审法院起诉请求：1、停止对娄底市娄星区房屋的执行措施并解除查封；2、确认娄底市娄星区房屋的产权人为刘燎原；3、罗向红与金园公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：罗向红与钟选才、姚欢英、金园公司民间借贷纠纷一案，该院于2016年11月1日立案审理，根据罗向红的申请，该院于2016年11月17日采取保全措施，在娄底市不动产管理中心冻结了金园公司名下位于娄底市娄星区房屋。2017年3月8日，该院作出（2016）湘0105民初5406号民事判决，经长沙市中级人民法院二审终审，维持原判。判决生效后，因钟选才、姚欢英、金园公司未履行生效法律文书确定的义务，罗向红向该院申请强制执行。在执行过程中，该院于2019年6月13日继续查封涉案房屋。刘燎原就涉案房屋提出案外人异议，该院于2019年7月31日作出（2019）湘0105执异62号执行裁定书，裁定驳回刘燎原的执行异议。刘燎原不服该裁定，向该院提起案外人执行异议之诉，即本案纠纷。刘燎原为证明其主张向该院提交如下主要购房证据：1、2013年10月12日和2013年11月21日，刘燎原向钟选才（金园公司原法定代表人）个人账户分别转账500000元的银行流水。2、2013年10月30日，刘燎原与金园公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：刘燎原购买金园公司位于娄底市娄星区，建筑面积164.79平方米，单价为3360元／ｍ2,购房款总金额为553695元。3、2013年12月26日，刘燎原与金园公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：刘燎原购买金园公司位于娄底市娄星区，建筑面积165.5平方米，单价为3360元／ｍ2,购房款总金额为556080元。4、2016年4月28日，湖南省娄底市娄星区地方税务局代开《销售不动产统一发票》，发票显示“付款方秦朗明，收款方为湖南金园房地产开发有限公司，销售不动产楼牌号为1-2801，金额为555643元”，该发票未有收款方盖章，且付款方为案外人秦朗明。涉案房屋一直未办理过户手续。5、2016年4月28日，湖南省娄底市娄星区地方税务局代开《销售不动产统一发票》，发票显示“付款方为肖艳红，收款方为湖南金园房地产开发有限公司，销售不动产楼牌号为1-2802，金额为552619元”，该发票未有收款方盖章，且付款方为案外人肖艳红。涉案房屋一直未办理过户手续。6、案外人秦朗明于2019年10月14日作出的《情况说明》载明：因刘燎原有意将其在湖南金园房地产开发有限公司购买的位于娄底市房屋卖给本人，故刘燎原要求湖南金园房地产开发有限公司将销售不动产发票开至本人名下。7、金园公司出具的《情况说明》，载明因公司账户资金存在安全隐患，我公司指示刘燎原将2801、2802号房的购房款支付至公司法定代表人钟选才个人账户：62×××20。购房人刘燎原已足额支付房款。购房款支付后，我公司立即将房屋交付给购房人刘燎原占有、使用，因公司自身原因，截至目前仍未将上述所购房屋的权属证书办理完毕。一审法院认为：一、《商品房买卖合同》并未产生房屋物权变动的效力。刘燎原与金园公司签订《商品房买卖合同》后，没有对案涉房产办理过户登记手续，故双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力。二、刘燎原对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘燎原称其已支付了全部购房款，但2013年10月12日和2013年11月21日的两次转款500000元都是转入案外人钟选才的个人账户，而非汇入金园公司的银行账户，且两次转款金额与合同约定购房款均不一致，以上行为不符合正常交易习惯，虽金园公司作出情况说明，但案外人钟选才并未到庭进行质证，对于以上款项是否为购房款的性质存疑，因此无法认定刘燎原已经支付了涉案房屋的全部价款；且，按刘燎原主张，双方从2013年就签订《商品房买卖合同》并交付房款，但一直未办理该房屋的过户手续，明显不符合常理，刘燎原也未提交其曾向相关部门申请办理过户手续的证据，因此无法认定刘燎原非因自身原因未办理过户登记。故刘燎原对罗向红申请执行的案涉房产不享有足以排除强制执行的权利，该院对其主张不予支持。综上，该院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百二十七条之规定，遂判决如下：驳回刘燎原的全部诉讼请求。本案受理费7350元，由刘燎原承担。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为刘燎原是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人认为，其对涉案房屋享有物权期待权，该权优先于罗向红的债权，应优先保护刘燎原的物权期待权。被上诉人罗向红认为，刘燎原提供的商品房买卖合同有重大瑕疵，金园公司也没有收到刘燎原的购房款。本院认为，首先，刘燎原提供的两份《商品房买卖合同》签订的时间分别为2013年10月30日、2013年12月26日，而两份合同第八条关于交付期限的约定均为“出卖人应当在2009年12月30日前交钥匙，2010年6月30日前交房”，涉案合同的签订与常理不符；其次，刘燎原将两笔50万元转入案外人钟选才的个人账户，而非汇入金园公司的银行账户，且该款与合同约定的购房款数额不一致，不符合正常交易习惯，对于两笔50万元的款项是否为购房款的性质存疑，故本案不宜认定刘燎原已经支付了涉案房屋的全部价款。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，刘燎原对于登记在金园公司名下的涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，刘燎原的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7350元，由上诉人刘燎原负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  文 芳二〇二〇年六月一日书记员  毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。