山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初3109号 原告：高滕，男，1993年4月1日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：褚向东，山东为众律师事务所律师。 被告：枣庄新中兴房地产开发有限责任公司，住所地：枣庄市市中区北马路8号。 法定代表人：杨晓峰，总经理。 委托诉讼代理人：王鹏，公司员工。 委托诉讼代理人：龚献伟，山东明公律师事务所律师。 原告高滕与被告枣庄新中兴房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高腾及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高滕向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告违约金34034元(按照每天34元计算自2017年9月4日起至2020年5月31日本案起诉之日止)；2、本案的诉讼费用被告承担。庭审中，原告明确违约金计算方式为：以购房款339623元为基数，按日万分之一计算。事实与理由：2017年1月3日原告与被告签订《枣庄市新建商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发建设的市中区广济路沐兰广场10号楼1单元401室房屋，房屋价款为339623元，交房时间为2017年5月31日。同时还约定了因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起90日内取得房屋产权证，原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之壹的违约金。合同签订后，原告已经按照合同约定支付了全部购房价款并于2017年6月6日接受了房屋，但是因为被告的原因，原告至今仍然未能按照合同约定取得所购买房屋的产权证。被告的行为已经构成违约，应当根据合同约定向原告支付违约金。为维护原告合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告枣庄新中兴房地产开发有限责任公司辩称：1、本案楼盘是棚户区改造项目，被告逾期办证系外界多种原因造成，不是恶意违约，属不可抗力，被告不应承担违约责任；2、被告逾期办证情形，符合《合同法》“情势变更”原则，请求人民法院对办证期限适当变更。3、原告主张违约金比例过高，按日计取赔偿远超实际损失，请求调减为按一次性计算支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提交证据：1、《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》一份；2、《山东增值税普通发票》一张；3、物业费《收据》一张。被告对证据1-3真实性均无异议。被告围绕其答辩主张提交证据：1、《沐兰广场居住小区规划》一份；2、《关于枣矿集团沐兰广场棚户区改造征收补偿情况的说明》一份；3、小区《照片》一份。原告对被告提交证据的证明目的均有异议。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：被告开发了位于枣庄市市中区中兴沐兰广场商住项目，预售许可证号为（枣）房预售证第1661号。2017年6月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号为“YS0098923”，约定原告购买被告开发的坐落于枣庄市市中区房屋。该合同第二十条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。．.．.．买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。 上述《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》签订后，原告向被告支付全部购房款339623元，被告于2017年6月6日将涉案房屋交付原告。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于被告是否存在违约行为问题。依据《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在约定期限内履行该备案义务。被告行为构成违约，应属违约行为。 关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》已约定：“由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。”依据上述法律规定及双方合同约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。被告提交的证据不能证明其存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故被告提出的应依照不可抗力免除其违约责任的抗辩理由不成立，本院不予采信。情势变更原则是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情况，致使合同的基础丧失或动摇，或继续维持合同原有效力则显示公平，从而允许变更或解除合同，本案被告关于合同情势变更范畴的辩称理由，因未提供相应的证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，被告提出的应依照情势变更原则对办证期限进行适当变更的抗辩理由不成立，本院不予采信。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。 关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担违约责任的具体形式之一。本案中，《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》约定“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。”合同约定的违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。被告违约行为应自2017年6月6日房屋交付使用90日后即2017年9月5日开始一直延续至今。违约金的计算起止时间应为2017年9月5日起至2020年5月31日止，共999天。庭审中，原告明确违约金计算方式为：以购房款339623元为基数，按日万分之一计算，该计算方式符合合同约定。违约金的总数应为999天*33.9623元/天=33928元。现原告诉请未超出合同约定部分的违约金，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄新中兴房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告高滕违约金33928元； 二、驳回原告高滕的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费650元，减半收取计325元，由被告枣庄新中兴房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员  杨 斌 二〇二〇年六月十二日 法官助理  王福营 书 记 员  王 点