辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终536号上诉人（原审被告：王洪烈，男，1964年4月15日出生，汉族，个体，住营口市。委托诉讼代理人：路遥，男，1987年9月9日出生，汉族，个体，系上诉人王洪烈女婿，现住营口市站前区被上诉人（原审原告）：大石桥市百寨街道办事处西江村村民委员会，住所地大石桥市西江村。法定代表人：费闯，村委会主任。委托诉讼代理人：李正新，大石桥市东方法律服务所法律工作者。上诉人王洪烈因租赁合同纠纷一案，不服大石桥市人民法院(2019)辽0882民初4824号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王洪烈及委托代理人路遥，被上诉人大石桥市百寨街道办事处西江村村民委员会的法定代表人费闯及委托诉讼代理人李正新到庭能加诉讼。本案现已审理终结。王洪烈上诉请求：1.撤销大石桥市人民法院(2019)辽0882民初4824号民事判决；2.依法改判上诉人只承担2006年1月日至2010年10月欠缴的房屋租金（2007年、2010年已交房租）。上诉理由：一、一审法院事实认定不清，法律适用错误，上诉人不应承担房屋被查封后的租金。2010年10月南楼派出所查封了此处房屋，认定为危房，此时该房已不符合出租标准，应判决该合同于2010年10月起终止履行，出租人承担违约责任。1、参照《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的的房屋不允许出租；2、出租人应当定期对房屋进行检查维修，使房屋处于正常的可使用状态，并应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。一般来说，房子出租后，出租人应当保障出租房屋的建筑结构和设备设施，符合建筑、消防、治安等方面的安全条件。在房屋被查封后，被上诉人不管不问，并未进行改造，没有达到可以合法正常租用的状态，由于被上诉人未履行基本义务造成被上诉人王洪烈无法使用房屋的后果。此时该房屋事实上处于无法继续租用的状态，被上诉人王洪烈只得将工人撤出，另寻他所。一审法院不顾南楼派出所2010年10月查封出租房屋的事实和被上诉人未履行出租人义务造成被上诉人王洪烈无法继续租用的事实，判决被上诉人王洪烈承担2010年10月以后的房租，属于事实认定不清，法律适用错误。二、被上诉人原法定代表人刘胜提供新场地，此租房合同应视为双方解除。在该承租房屋被查封后，被上诉人原法定代表人刘胜说“这个被封了不要紧，我手里还有一处别的房子，也在，条件更好，你可以租这个，就是贵点”，主动为上诉人王洪烈提供了新的场所，双方口头订立新租房合同，同时口头约定解除原合同，原租房合同应视为双方解除。双方解除是当事人双方为了消灭原有的合同而订立的新合同，即解除合同。从常理来看，租房合同的甲乙双方，在承租房屋被查封的情况下，又重新约定了新的租房合同，自然应视为对原合同的更替和消灭。在原合同解除后，上诉人王洪烈从未使用过承租房屋，被上诉人原法定代表人刘胜也从未向上诉人王洪烈索要过承租房屋的租金。所以被上诉人无权主张在合同由双方解除后的租金权利。三、一审法院诉讼时效适用错误，上诉人9年未主张权利，已过诉讼时效。《民法通则》第136条第三项规定：延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年。《合同法》第227条规定：承租方逾期不交房租，出租方有权解除合同，收回房屋，追究承租方的违约责任。被上诉人在起诉前长达9年多的时间内，从未行使过上述权利，其最根本原因是上诉人王洪烈在2010年7月最后一次交过房租后，2010年10月房屋即被查封，故无法继续使用该房屋，早已撤出。被上诉人明知这一情况，所以在一年的诉讼时效期限内以及之后9年并没有向上诉人王洪烈催要过2010年10月之后的租金，应视为放弃索要该期间租金权利，合同自动解除；如果被上诉人真的认为合同没有解除，应该及时索要房租，现在事过多年，早已丧失诉讼时效。上诉人王洪烈不懂法言法语，不熟悉法庭程序，只在答辩期间模糊说了“查封后另租房屋，（之前的）房子就一直没要钱”等语句，并没有提及诉讼时效等法律术语。四、被上诉人违背民法的诚实信用原则。***总书记强调，法律并不是冷冰冰的条文，背后有情有义。要坚持法理、事理、情理三者有机统一。上诉人王洪烈2010年7月最后一次交过房租后，2010年10月房屋即被查封，故无法继续使用该房屋，在与被上诉人口头协商、解除合同后，上诉人将工人、设备撤出了该房屋，另寻他所，距离今天已经搬出去长达9年时间。被上诉人明知这一情况，自然没有向上诉人王洪烈催要过2010年10月之后的租金，应视为放弃索要该期间租金权利，却在9年后突然向上诉人索要一直处于查封状态的房屋租金。被上诉人作为集体组织，却滥用权力，损害他人利益，实在有违老百姓对诚实信用、公平正义的认知。综上，原审法院事实认定不清，法律适用错误，致使上诉人王洪烈非自身原因无法使用房屋却要承担租金，违背了公理与常识，况且上诉人王洪烈愿意承担2010年10月以前实际使用期间欠缴的房租。恳请二审法院查明案件事实后依法予以改判，维护上诉人的权益。大石桥市百寨街道办事处西江村村民委员会辩称：1.上诉人在上诉状里说：2010年10月上诉人所租赁的房屋被南楼派出所因为不符合安全标准被查封。但上诉人在一审庭审中并未提出南楼派出所等相关部门所作出行政决定的法律文书等相应证据。所以，上诉人说该租赁房屋是“危房”属于自说自话。上诉人依法承担所主张意见不成立的后果，一审法院不予认可该主张，并无不当。退一步说，即便（只是假设）上诉人租赁被上诉人房屋因为安全问题被相关部门所查封。根据生活常理这个时候上诉人应该找到被上诉人协商租赁合词的补救办法。法律也赋予了租赁人人可以采取要求出租人在合理期限内维修，要求减少租金，提前终止合同等补救措施。但在一审庭审中，上诉人并未提出相应的证据加以证明以上事实。上诉人在上诉状里说被上诉人在查封后不管不问，并未进行改造。没有事实依据。因为：（1).我委根本不知道被查封的事实（实际可能根本没有该事实），我委是该房屋的合法所有权人，即使查封也应该向我委送达没有任何机关向我委送达。（2).该房屋是由上诉人实际占有使用，不符合安全使用需要，上诉人应该主动和被上诉人主动协商解决。这也是双方所签订“出租协议书”中的明确表述。而且，“危房”的说法仅仅是假设，2006年1月28日双方所签订租赁合同时，该房屋符合租赁使用的需要，这是不争的事实。不然按双方也不可能签订长达30年租赁合同。所以，上诉人说租赁房屋为“危房”的说法子虚乌有。2.上诉人在上诉状中提出的我委原法定代表人以口头合同替代之前双方签订的租赁合同。法律虽然允许用新的合同变更原合同，合同双方继续履行该合同履行新合同的权利义务。但在本案中,被上诉人作为基层自治组织法人对涉及村民利益的事项需要经过村民会议或村民代表会议讨论决定。但我委未发现相应的会议记录和相关记录（变更租赁村集体财产如此重大事项理应有村民会议记录或其他书面记录这是常理）。而上诉人在上诉状中所提的为上诉人另行租赁的房屋，一没有书面的变更协议，二.即便象上诉人所说的合同解除原合同，上诉人既没有提供相应证据而且仅有当事人条款，且当事人条款是上诉人一家之言（缺乏合同标的和数量条款）合同依法不成立。所以，上诉人说我委法定代表人以口头约定变更原合同的说法是主观臆断。3.关于诉讼时效问题。本案中，双方于2006年1月18日订立出租租赁合同。合同期限30年（具体从2006年1月18日-2037年1月18日）承租人履行租金交付的形式为，在合同期限的每年1月25日前，承租人向出租人支付每年的租金。法律规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期满之日起计算。因此，本案的租赁合同解除之前，诉讼时效尚未起算。因此上诉人在上诉状中所说的超过诉讼时效是没有法律依据的。而且，上诉人在一审中也未提出诉讼时效抗辩。4.法律规定：当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中仍然具有拘束力。当事人推翻其在一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由，理由不成立的，不予支持。就本案而言，1.上诉人人在一审程序中，针对上诉人在上诉状所说的“上诉人租赁房屋系危房”的观点，并未提出任何证据加以证明。2.上诉人在上诉状中所说的“被上诉人变更租赁合同的观点”也未提出任何证据加以证明。3.上诉人在上诉状所说的“上诉人不懂法言法语和法庭秩序”上诉人完全可依法委托律师和其他法律服务人员参与诉讼。4.上诉人未在一审程序提出诉讼时效抗辩。根据法律规定，上诉人以上诉讼行为对其仍然具有拘束力。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所以请二审法院依法驳回上诉人的上诉。大石桥市百寨街道办事处西江村村民委员会向一审法院提出诉讼请求：请求解除和被告的租货合同关系。2.请求被告从2007年12月30日至今，按照每年12,000.00元的租金标准向原告给付租金直至搬出原告所有的租赁房屋时止，并给付迟延履行的利息。3.请求解除报告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2006年1月18日，原告将位于大石桥市间房屋及院套租赁给被告使用，双方订立了书面租赁合同，双方约定该房屋租赁的租金为每年12,000.00元，在2007年10月17日、2010年6月21日给付过两次租金共计24,000.00元，剩余租金一直未能给付。一审法院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。按合同约定，年租金为12,000.00元。涉案房屋交付给被告使用后，被告只是支付2007年10月17日、2010年6月21日两年租金，剩余租金，一直未能给付，已构成违约，应承担违约责任，原告要求解除合同，符合合同法相关约定，本院予以支持，被告在庭审中提出，该租用房屋是危房，其曾与原告协商解除合同，但原告予以否认，被告也未能提供相应证据，证明其主张，故本院对被告答辩意见，不予认可。被告没有按约定的租金标准支付，拖欠原告租金，原告要求被告支付上述期间拖欠的租金，合理合法，本院予以采纳。关于原告要求的因双方对利息部分并未约定，可从原告主张权利之日起2019年8月14日按中国人民银行同期贷款利率计算其利息损失，原告综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告大石桥市百寨街道办事处村民委员会与被告王洪烈于2006年1月18日签订的《房产租赁合同》；二、被告王洪烈在本判决生效之日起三日内，向原告大石桥市百寨街道办事处西江村村民委员会支付从2006年1月18日至起诉之日2019年8月14日租金，扣除已经给付的2007年10月17日、2010年6月21日两年租金24,000.00元，合计138,854.6元。三、被告王洪烈在本判决生效之日起三日内，向原告大石桥市百寨街道办事处西江村村民委员会支付逾期支付租金的逾期；利息，从2019年8月14起计至被告付清之日止，按被告尚欠租金为本金138,854.60元为基数，中国人民银行同期贷款利率计算其利息损失；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由被告王洪烈负担。二审期间,上诉人王洪烈提交了4份照片，证明房屋是危房不能使用了，照相的时间是2014年。被上诉人大石桥市百寨街道办事处村民委员会质证认为：对证据的真实性有异议，因为上诉人提供的照片的时间都不确定，当时租房的状态不是这样的，现在是这样的。本院查明的其它事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，上诉人王洪烈于2006年1月18日与被上诉人大石桥市百寨街道办事处西江村村民委员会签订案涉的房屋租赁协议迄今只交纳过两年租金24,000.00元，对剩余未付租金,其虽提出因2010年10月大石桥市公安局南楼派出所查封了此处房屋并认定为危房，不符合出租标准，应判决该合同于2010年10月起终止履行，不应承担房屋被查封后的租金,但未提供相应的证据证明案涉的房屋确实被大石桥市公安局南楼派出所查封的事实存在,应依约支付剩余租金。上诉人王洪烈提出的案涉房屋被大石桥市公安局南楼派出所查封后，被上诉人原法定代表人刘胜提供新场地，此租房合同应视为双方解除的上诉理由，因被上诉人原法定代表人刘胜提供的新场地系其个人所有，上诉人王洪烈向刘胜交纳租金，与刘胜形成租赁关系，非被上诉人大石桥市百寨街道办事处西江村村民委员会提供新场地而变更租赁物，与本案无关。关于被上诉人大石桥市百寨街道办事处西江村村民委员会提起本案诉讼是否已过诉讼时效一节，因上诉人王洪烈对被上诉人大石桥市百寨街道办事处西江村村民委员会当庭陈述2018年曾向其要租金的事实并不否认，故被上诉人大石桥市百寨街道办事处西江村村民委员会提起本案诉讼未过诉讼时效。综上所述，上诉人王洪烈的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人王洪烈负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 宋福田审判员 张 悦二〇二〇年六月十日法官助理张文生书记员李琳