黑龙江省建三江人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑8102执异25号案外人：张雨，男，1989年1月28日出生，汉族，无职业，住黑龙江省前进农场。申请执行人：韩殿军，男，1963年3月7日出生，汉族，黑龙江省建三江农垦春盛生产资料有限公司春盛分公司负责人，住黑龙江省前进农场。被执行人：赵群，男，1965年6月16日出生，汉族，无职业，原住黑龙江省前进农场，现住址不详。被执行人：赵阳阳，男，1993年10月15日出生，汉族，无职业，原住黑龙江省前进农场，现住址不详。本院在执行韩殿军与赵群、赵阳阳民间借贷纠纷一案中，案外人张雨于2020年5月25日对本院预查封黑龙江省前进农场学府小区二号楼××单元××室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人请求解除对上述房屋的查封。理由为：2017年1月3日，案外人张雨与被执行人赵群签订《房屋买卖合同》，赵群将名下的房屋（黑龙江省前进农场中学学府家园第二栋××单元××室）以145000元的价格转让给张雨，张雨按买卖合同约定先行给付赵群125000元，剩余的20000元待房产证过户到张雨名下时再给付，有买卖合同及收据为证。张雨将125000元房款给付赵群后，赵群将楼房钥匙及购房发票交付给张雨，张雨随即搬入该房屋，一直居住至今。因农场政策，该房屋一直未能办理房产证，故张雨和赵群一直未能办理房产过户手续。2019年，该楼房统一办理房产证，但此时张雨已经联系不到赵群，故一直拖延至今。案外人认为，该房产属于案外人个人财产，与被执行人完全没有关系。案外人张雨提出书面执行异议并提交如下证据：1.房屋买卖合同书复印件一份；2.房款收据复印件一份；3.2017年1月3日、2017年1月8日收条复印件各一份；4.银行明细复印件一份；5.2020年5月20日前进农场第二居民委出具的居住证明一份；6.取暖费票据复印件五份（三页）、物业保洁费收据复印件五份（两页）、水费收据复印件两份（一页）、电费票据复印件十八份（三页）。申请执行人韩殿军未向本院提交答辩意见，仅提交如下证据：1.2018年5月11日赵群、赵阳阳出具的借据复印件一份；2.合同复印件一份（合同内容不完整，仅有最后两页）。被执行人赵群、赵阳阳未向本院提交答辩意见及证据。本院依职权调取了如下证据：1.（2020）黑8102执653号执行卷宗中的2020年5月26日财产状况调查函回执复印件一份；2.本院于2020年5月28日对张雨所作的调查笔录一份；3.（2020）黑8102执653号执行卷宗中的2020年6月2日调查函回执复印件一份。本院查明，韩殿军与被告赵群、赵阳阳民间借贷纠纷一案中，本院于2019年10月29日作出（2019）黑8102民初2205号民事判决书，主要内容为：被告赵群、赵阳阳于本判决生效之日起10日内给付原告韩殿军借款本金101500元，利息54240元（自2016年4月26日至2019年4月26日，100000元×0.015元/月×36个月=54000元；自2018年10月7日至2019年6月7日，1500元×0.02元/月×8个月=240元），本息合计155740元；并自2019年4月27日起以借款本金100000元为基数，按月利息0.015元计算至实际付清之日止；自2019年6月8日起以借款本金1500元为基数，按月利息0.02元计算至实际付清之日止。该判决书发生法律效力后，被执行人未按约定履行还款义务，申请执行人向本院申请执行。本院于2020年5月15日作出（2020）黑8102执653号执行裁定书，预查封被执行人赵群名下所有坐落黑龙江省××农场学府小区××单元××室，面积75.38平方米，查封期限三年，未经本院允许不得办理抵押、过户手续。现案外人提出书面异议，请求撤销（2020）黑8102执653号执行裁定书，解除对上述房产的查封。另查明，2017年1月3日,赵群（甲方）与张雨（乙方）签订了房屋买卖合同书，双方约定，一、甲方自愿将位于前进农场学府小区××号楼××单元××室，面积为75.6平方米的房屋卖给乙方；二、甲乙双方协定成交价格为人民币145000元（大写拾肆万伍仟元整）。甲方负责办理房产证，过户费由双方各自应该负责的费用由自己负责；三、该房屋贷款由甲方负责，乙方首付甲方房款125000元，甲方房产证办完一个月内给乙方过户，甲方给乙方过户后一次性付清剩余房款20000元等内容。赵群在甲方处签名、捺印，张雨在乙方处签名、捺印。赵洪亮在见证人处签名、捺印。2017年1月3日，赵群出具的收条的内容为，今收到张雨房屋款壹拾万零伍仟元整。2017年1月8日，赵群出具的收条的内容为，今收到张雨房款贰万元整。再查明，2020年5月20日，前进农场第二居民委为本院出具了居住证明，主要内容为，张雨现居住于前进农场学府小区××号楼××单元××室。案外人张雨提供的该房屋的各类缴费票据显示其在2017年至2020年期间缴纳过取暖费、物业保洁费、水费及电费。还查明，2020年5月26日前进房产管理部门为本院出具的财产状况调查函回执显示，赵群本人未到房产部门申请房屋确认手续。2020年6月2日，黑龙江省前进农场城建局为本院出具的调查函回执显示，赵群名下前进农场学府小区××号楼××单元××室抵押给银行，于2017年1月13日来我单位办理抵押注销登记（2013年3月5日-2017年1月13日）。2020年5月28日，本院对张雨所作的调查笔录中张雨自称已给付赵群房屋首付125000元，因赵群未给张雨办理过户手续，故剩余房款20000元未给付。经本院对其释明，其应按照相关法律规定将剩余房款交付本院执行，案外人张雨对此予以认可，并于2020年5月29日将剩余房款20000元汇入本院涉案资金专户。本院认为，首先，申请执行人提供的借据虽然有如果不付清，用异议房产作抵押的字样，但依据《中华人民共和国担保法》的规定，房产抵押应办理抵押物登记手续，抵押权自登记之日起设立，申请执行人未提供抵押物登记的相关证据，故本院不予认可；其次，申请执行人提供的合同内容不完整，仅有最后两页，该两页显示赵群将异议房产抵押给中国建设银行股份有限公司建三江支行，但从前进农场城建局为本院出具的回执可看出，该异议房产已于2017年1月13日办理了抵押注销登记。被执行人赵群已按照与案外人张雨的房屋买卖合同约定，将房屋贷款予以偿还，异议房产的抵押登记已被注销，故对申请执行人提交的合同本院不予认可。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、案外人张雨与本案被执行人签订房屋买卖合同在本院查封之前；二、前进农场第二居民委出具居住证明及案外人提交的各类缴费票据，证明张雨在本院查封之前已占有、使用该案涉房产；三、案外人已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照本院的要求交付执行；四、由于本案被执行人赵群未到房产部门办理异议房产确认手续，故该房产不能办理更名过户，没有办理过户登记并非案外人的原因所造成。综上所述，对案外人张雨的异议请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对黑龙江省前进农场学府小区××号楼××单元××室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  周君君人民陪审员  张玉芬人民陪审员  王丽艳二〇二〇年六月二日书 记 员  张 岩