浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初751号 原告：浙江金和家居有限公司，统一社会信用代码：91330881557500774E，住所地：江山市贺村镇贺丽路7号。 诉讼代表人：浙江金和家居有限公司管理人，浙江刚诚律师事务所。 委托诉讼代理人：程樟根，浙江刚诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周诗敏，浙江刚诚律师事务所实习律师。 被告：叶俭君，男，1981年10月2日出生，汉族，户籍地江山市。 委托诉讼代理人：姜干旺，江山市仙霞法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：徐水根，江山市贺村法律服务所法律工作者。 原告浙江金和家居有限公司（以下简称金和公司）与被告叶俭君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，于4月16日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，由审判员汪颖与人民陪审员周淳、孔天安组成合议庭于5月9日公开进行了第二次庭审。原告之委托诉讼代理人程樟根，被告及其委托诉讼代理人徐水根均到庭参加诉讼，被告之委托诉讼代理人姜干旺参加了第二次庭审。诉讼中，本案案由变更为合同纠纷，双方当事人均无异议。本案现已审理终结。 原告金和公司向本院提出诉讼请求判令：1.解除原、被告双方于2016年11月27日签订的《场地使用协议》，并判令被告腾空移交位于江山市××镇××路××号××房内其所使用的厂房部分；2.被告向原告支付起诉之日起至房屋移交完毕之日止的使用费用（使用费用参照江山市旺居门业有限公司租金每月每平方米6.5元计算）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求第2项为：被告向原告支付自起诉之日即2020年3月15日起至房屋移交完毕之日止以4000平方米为基数每月每平方米6元计算的使用费用。 事实和理由：2016年11月27日，原、被告双方签订《场地使用协议》一份，协议写明，原告欠被告人工费及油漆材料费共计1213756元，因原告在2016年11月3日发生火灾后，难以恢复生产，无力支付被告的上述款项，故经双方协商达成协议。协议约定：1、甲方将二层厂房7-5和7-1、7-2、7-3号钢结构单层厂房交给乙方使用，使用年限为五年，二层厂房7-5从2017年4月1日开始执行，7-1、7-2、7-3单层结构厂房租赁时间等金城消防有限公司租期满后即2017年9月15日开始使用，直至乙方支付完成民工工资及上述欠款为止等条款。经核定，被告已收取了江山市旺居门业有限公司（以下简称旺居公司）厂房租金500000元、浙江潘宏家居有限公司（以下简称潘宏公司）厂房租金600000元。被告自用的厂房4000平方米，按每平方米每月6元计算，从2017年11月15日计算至2020年3月4日止，共28个月，应付租金672000元。三项共计1772000元，已远超过原告应承担债务。2018年6月25日，江山市人民法院裁定对债务人浙江金和家居有限公司破产清算一案立案受理，并指定浙江刚诚律师事务所担任破产管理人。原告认为，依据《场地使用协议》所约定的厂房使用期限有两种，第一种年限为五年，第二种使用期限为被告支付完民工工资及油漆材料费。只要符合前述两种条件之一，原合同即可解除。而被告所收取的租金及自用部分厂房理应承担的费用已经足以支付协议约定中的款项，故原、被告双方于2016年11月27日签订的《场地使用协议》已经符合解除条件。为此，原告提起诉讼。 被告叶俭君答辩称，原、被告之间于2016年11月27日协商签订的《场地使用协议》合法有效，应当受到法律的保护，原告不得擅自变更或解除。《场地使用协议》既是租赁合同的性质，又具有债务担保的性质。原告厂房着火后，拖欠被告为其厂房改造清理修复的人工费、材料费等共1213756元。原告难以恢复生产，且无力支付欠被告的上述款项，故自愿将二层厂房7-5和7-1、7-2、7-3钢结构单层厂房的5年使用权，以书面的形式租赁给被告使用，并且同意被告对外转租，用以抵偿所欠被告的债务。足见该协议具有对所欠被告的债务提供担保的性质。这种债务人为债权人担保签订的担保合同，担保责任不因担保人的破产而解除，这是一项基本原则，只有在承租人破产时，其破产管理人才有权选择解除。被告收到潘宏公司厂房租金600000元属实，但未收到旺居公司的租金，至今未抵清支付民工工资及油漆材料费的欠款。协议第1条中“直至乙方支付完成民工工资及上述欠款为止”的本意是，原告将场地、厂房使用权抵偿给被告之后，被告在5年的使用期内用生产经营的利润来支付1213756元；5年使用期届满，如被告的利润还没有抵清1213756元，可以延长至被告的利润抵清为止。原告不能将被告没收到的款项以及被告生产成本也算入可以抵偿欠款的范围。现原告未提交证据证明自签订协议至今被告已经有1213756元利润足以支付欠款，故该解除合同的条件未成就，原告不能以此解除协议。且《场地使用协议》第3条明确约定，在五年的使用期限未满之前，甲方无权以任何理由叫乙方搬出去，乙方在五年的使用期内也不得损坏甲方的全部资产，否则照价赔偿。也就是说，二层厂房7-5号在2021年11月27日前，7-1、7-2、7-3号单层厂房在2022年9月15日前，原告不得以任何理由解除合同。故该解除合同的条件也未达到，原告不得以此解除合同。对于原告的第2项诉讼请求，《场地使用协议》中无此约定，原告不能突破双方约定另行要求被告支付额外费用。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。 原、被告围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交的证据，除原告与徐益州签订的《租赁协议书》外，被告对证据的真实性均无异议，本院对此证据的真实性予以确认并在卷佐证，对证明对象，本院在争议焦点中综合认证。原告与徐益州签订的《租赁协议书》，与本案关联性不大，本院不予采信。被告提交的证据，其中《场地使用协议》原件、房产证复印件，原告对证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认并在卷佐证，对证明对象，本院在争议焦点中综合认证。对出庭证人金某的证言，其中关于被告收到“福旺”、旺居公司支付的500000元租金用于原告拖欠的工人工资的陈述，无其他证据予以佐证，不能单独作为认定该事实的证据，本院对证人证言该部分陈述不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月27日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《场地使用协议》一份，约定：“甲方因欠乙方人工费及油漆材料费共计人民币1213756.00元（其中加工人工费及材料费等787659.00元）因厂房着火后改造水电消防线路及粉刷内墙涂料及清理修复的人工费等为426097.00元，因甲方在2016年11月3日发生火灾后，难以恢复生产，无力支付乙方的上述款项，经双方友好协商达成如下协议：1、甲方将二层厂房7-5和7-1、7-2、7-3号钢结构单层厂房交给乙方使用，使用年限为5年，二层厂房7-5从2017年4月1日开始执行7-1、7-2、7-3单层钢结构厂房租赁时间等金城消防有限公司租期满后即2017年9月15日开始使用，直至乙方支付完成民工工资及上述欠款为止。2、甲方同意乙方在5年的使用期内，使用甲方的办公楼及设施及甲方的环评资质，安全生产资质证书等，并同意乙方转租。3、在5年的使用期限未满之前，甲方无权以任何理由叫乙方搬出去，乙方在5年的使用期内也不得损坏甲方的全部资产，否则照价赔偿。4、乙方在满5年的使用期到期后，如果需要继续使用，必须提前三个月通知甲方，甲方将根据市场的行情开始收取租金。5、本协议一式两份，甲乙双方签字盖章后生效，款清自动失效。”签订协议后，就涉案场地，被告部分出租给他人使用，部分由自己使用。 另查明，因金和公司不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，2018年6月25日，本院裁定受理徐江水对浙江金和家居有限公司的破产清算申请，并于同日指定浙江刚诚律师事务所担任管理人。 本院认为，原、被告签订的《场地使用协议》合法有效，对双方当事人均有约束力。根据《场地使用协议》的约定，原告因欠被告油漆材料费及原告厂房失火后的修复费等共1213756元无力偿还而签订该协议，以涉案厂房的使用权抵偿前述欠款，故《场地使用协议》系原告“以物抵债”向被告清偿债务的合同，不具有被告主张的债权担保合同或房屋租赁合同的性质。 关于《场地使用协议》是否应解除的问题。原告主张协议解除的条件是“使用期限5年”和“直至被告支付完民工工资及上述欠款为止”两者择其一，现被告出租场地收取租金及自己使用场地的获益已经足以清偿1213756元，协议已经达到解除条件。被告主张协议仅约定以厂房五年的使用期来抵偿债务，现期限未到，故解除条件未成就。结合《场地使用协议》全文文意来看，协议全文多次提到“使用年限为5年”“5年的使用期内”等用语，且约定了5年使用期后，若被告需继续使用的解决方案，而对厂房使用权清偿“直至被告支付完民工工资及上述欠款为止”的标准却无约定，故本院认为原告系以涉案厂房五年的使用期清偿被告债务，现被告使用厂房五年的期限并未届满，原告主张协议已经达到约定的解除条件缺乏事实依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条的规定，人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或财产持有人应当向管理人清偿债务或交付财产。原告享有涉案厂房的所有权，现原告已经进入破产清算程序，涉案厂房为债务人财产，债务人财产由管理人统一管理和处分有利于公平保护全体债权人的利益，被告应向管理人交付涉案厂房，故原告主张解除《场地使用协议》并要求被告腾空移交其自己使用部分的厂房于法有据，本院予以支持。原告于2020年3月17日向本院提起诉讼，本院由此认定涉案《场地使用协议》于2020年3月17日解除。 又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行……”。庭审中，被告自认其自己使用厂房面积有五千多平方米，且其自用的厂房结构与其出租给旺居门业（徐益州）的厂房结构一致，故原告要求被告以4000平方米为基数按每月每平方米6元的标准支付其自己使用部分的厂房使用费用于法有据，本院予以支持。结合本案实际，被告腾空并移交自己使用部分的厂房需要一定的时间，本院酌情给予十五日的腾退期限，故被告支付厂房占用费的时间为自2020年4月1日起至房屋移交完毕之日止。被告因解除《场地使用协议》所产生的损害可根据《中华人民共和国企业破产法》第五十三条：“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”的规定向管理人申报债权，由被告另行主张。 综上，原告诉讼请求合理的部分，本院予以支持；不合理的部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第五十三条之规定，判决如下： 一、解除原告浙江金和家居有限公司与被告叶俭君于2016年11月27日签订的《场地使用协议》； 二、被告叶俭君于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空位于江山市××镇××路××号××房中其本人所使用的部分，移交给浙江金和家居有限公司管理人；并支付厂房占用费（自2020年4月1日起至厂房移交完毕之日止以4000平方米为基数按每月每平方米6元的标准计算）； 三、驳回原告浙江金和家居有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由被告叶俭君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  汪 颖 人民陪审员  孔天安 人民陪审员  周 淳 二〇二〇年六月十日 书 记 员  邱霞霞