江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0702民初440号原告：陈信光，男，1986年9月21日出生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：罗霞（陈信光妻子），女，1986年8月28日出生，住江西省赣州市章贡区，特别授权代理。委托诉讼代理人：钟云霞，江西南芳（吉安）律师事务所律师，特别授权代理。被告：赣州梁宏置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区华润中心B2区华润中心B座1203室。统一社会信用代码：91360700MA35ND155R。法定代表人：赵立。委托诉讼代理人：黄勇，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：黄家汉，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，一般代理。原告陈信光诉被告赣州梁宏置业有限公司（以下简称梁宏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈信光的委托诉讼代理人罗霞、钟云霞，被告梁宏公司的委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈信光向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告陈信光支付延期交付违约金1554889×0.02%×206＝64061元（目前金额计算从2019年3月19日起至2019年10月10日共计206天，实际计算以合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止）；2、判令被告向原告陈信光返还购房服务中介费10000元；3、判令被告承担本案的诉讼费；4、判令被告对9栋202室屋内地面十几米的裂缝及主卧、主卧卫生间裂缝等按照《中梁江督府项目质量投诉问题处理方案》第16页关于楼层楼板裂缝的处理方案思路及具体工艺进行修补。方案思路：对楼层楼板现有的裂缝，板面开凿“Ｖ”型槽，用环氧砂浆进行封闭；板底采用高压注环氧树脂处理并设碳纤维加固。修补后房屋楼板无渗漏、无裂缝，不影响主体结构安全及房屋不影响居住功能，能达到国家规定和合同约定的交付使用条件再行交付。庭审中，原告因为于2019年12月28日收房，因此将第一项诉讼请求中的违约金计算至2019年12月28日，应为88628元（自2019年3月19日计算至2019年12月28日，共计285天）；对第二、四项诉讼请求予以撤回，因为被告已经在2019年11月19日已经进行修复。事实与理由：原告陈信光于2017年5月10日，在赣州市章贡区中梁·江督府营销中心，与赣州梁宏置业有限公司签订了商品房买卖合同，合同编号为：2017051001981，购买商品房具体情况为：赣州市中梁·江督府项目9号楼202室，面积144.58平米，总房款为1554889元。2017年4月23日，原告陈信光因购买商品房向被告支付居间服务费10000元。被告在未取得预售许可收取购房费用被行政处罚，决定书文号：赣市房罚字（2017）第1-008号。处罚内容：没收违法所得360000元，罚款89500元。被告因委托没有资格的机构代理销售商品房被行政处罚，决定书文号：赣市房罚字（2017）第1-009号，处罚内容：罚款30000元。根据商品房买卖合同的第十一条中约定的“出卖人应当在2019-03-18日前向买受人交付该商品房。”赣州梁宏置业有限公司未按照商品房买卖合同约定在交付日期届满前10日书面通知原告办理房屋交付的时间、地点以及应当携带的证件。仅在交房的前一天2019年3月17日匆忙寄出收房通知书通知业主收房。根据商品房买卖合同约定，原告陈信光于2019年03月20日到中梁·江督府所在地进行房屋查验手续，查验过程中，发现赣州梁宏置业不能提供符合国家规定及合同约定的商品房，主要表现如下：1、9栋202室客厅推拉门一直至餐厅推拉门位置有一条南北向十余米的贯穿性裂缝，经过试水，不到五分钟发现楼下天花板有水渍渗出；2、9栋202室主卧房间地面靠卫生间墙角位置，有一条贯穿性裂缝一直延伸至窗户边，长约6米左右，经过试水，不到十分钟发现楼下主卧天花板有水渍渗出；3、9栋202室主卧卫生间底面楼板有一条南北向的贯穿性裂缝，长约3米左右，经过试水，发现楼下主卧天花板有水渍渗出；4、9栋202室卧地面楼板从北南到窗户位置有一条贯穿性裂缝，经过试水，发现楼下次卧天花板腻子粉有水渍渗出且腻子粉起泡现象；5、小区地下车库存在地面大面积裂缝、渗水，地下车库侧墙存在渗水等问题；6、根据公示的中梁·江督府《总平面规划布置图》，小区11栋东北面的下沉庭院东北角设置有无障碍电梯，但是在查验房屋时发现被告并未按规划设置无障碍电梯。不满足商品房买卖合同第十条约定的“电梯、规划的车位、车库2019年3月18日达到交付使用条件”的约定、第十一条中约定的“买受人查验的该商品房存在下列地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”同时根据合同第九条中约定的“该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件”，因此房屋未达到合同约定的交付使用条件。2019年6月18日，原告陈信光再次收到赣州梁宏置业有限公司《房屋交付催告通知函》，2019年6月20日，原告依据《房屋交付催告通知函》约定的地点进行房屋查验手续，在查验过程中，发现赣州梁宏置业有限公司仍然不能提供符合国家规定及合同约定的商品房，主要表现如下：1、根据赣州梁宏置业有限公司2019年6月6日公示的中梁江督府地下室及楼层板裂缝的司法鉴定报告中提到地下室存在侧墙未按图纸要求做防水层，高层建筑未按设计要求进行回填等问题。赣州梁宏置业有限公司未按照有关工程和产品质量规范、标准对相关质量问题进行修复。2、9栋202室房屋餐厅地面十几米贯穿性裂缝、主卧及次卧卫生间3米多长贯穿性裂缝等诸多质量问题，赣州梁宏置业有限公司未按相关国家规范规程要求，对裂缝进行相关检测，也未按照有关工程和产品质量规范、标准对相关质量问题进行修复。3、2019年6月18日被告因房屋质量及地下室渗漏没有如期交付，与三四百名业主在住建局领导的见证下，在中梁江督府售楼部进行调解协商，最终达成一致协议：业主凭借身份证复印件及银行卡复印件，签订谅解备忘录，签订之后15个工作日赔偿每户一万五现金的违约金，原告陈信光未签字。截至到2019年10月10日，被告赣州梁宏置业有限公司仍未对9栋202室房屋内的贯穿性裂缝按照国家和本市有关工程和产品质量规范、标准对相关质量问题进行修复。根据购房合同约定，2019年10月10日由于赣州梁宏置业有限公司不能提供符合国家规定及合同约定的商品房，逾期交付已构成了违约，应按照商品房买卖合同的第四章第十二条逾期交付责任第1点的第（2）要求支付逾期交付的违约金。“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（2）逾期超过90日，该限期应当与本条第（1）项中期限相同后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的利率）的违约金。”原告认为被告的行为违背了合同的约定，已构成违约行为，损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院。原告陈信光为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告身份信息；证据2、《赣州市商品房买卖合同》复印件，证明原、被告于2017年5月10日签订商品房买卖合同，双方存在买卖合同关系；证据3、首付款收据复印件，证明原告于2017年5月10日支付首付款；证据4、购房全款发票复印件，证明原告已支付所有房款；证据5、交付通知书复印件，证明被告未按合同约定在交付日期届满前10日书面通知原告；证据6、3月20日原告查验房屋裂缝记录单复印件，证明房屋存在裂缝，按合同约定需被告修复后再行交付；证据7、3月20日原告查验房屋裂缝相片，证明房屋存在裂缝，按合同约定需被告修复后再行交付；证据8、质量问题投诉处理的回复复印件，证明房屋存在裂缝，住建局责令建设单位根据第三方鉴定结果进行整改；证据9、6月20日原告查验房屋裂缝记录单复印件；证据10、6月20日原告查验房屋裂缝相片以上证据9、证据10共同证明被告未按合同约定查验次日90日内修复裂缝并交付房屋；证据11、对中梁开展安全大检查的通知复印件，证明被告未按合同约定查验次日90日内修复裂缝并交付房屋；证据12、11月18日房屋交付确认通知函复印件，证明被告没有达到交付标准仍然强行通知收房；证据13、11月19日原告查验房屋裂缝及维修相片，证明被告逾期交付超过90日；证据14、12月28日收房文件及物业费清单复印件，证明裂缝维修后原告收房；证据15、江西赣建工程司法鉴定中心鉴定书复印件，经过2019年5月29日经过司法鉴定第6、第7页房屋内裂缝应进行封闭处理；证据16、中梁江督府项目质量投诉问题处理方案（节选）复印件，经过2019年6月5日专家论证后对楼板裂缝的修补方案，第16、17、18页楼板修补方案及思路；证据17、2019年6月18日谅解备忘录复印件，证明2019年6月18日在住建局领导见证下达成的谅解备忘录，原告没有签字；证据18、3月20日拒收房屋通知书复印件，证明原告书面通知被告拒收房屋，需修复后另行交付；证据19、6月20日拒收房屋通知书复印件，证明原告书面通知被告拒收房屋，需修复后另行交付；证据20、11月19日维修签字确认单、回复函等复印件，证明被告于2019年11月19日维修屋内贯穿性裂缝。被告梁宏公司辩称，一、关于答辩人是否逾期交房的问题。1、原告在诉状中已自认，答辩人按照合同约定，于合同约定房屋交付之日届满前以书面形式通知原告收房；2、根据双方签署的《商品房买卖合同》补充协议第八条第（3）项约定，在案涉房屋有轻微质量瑕疵时，原告仍应收房，作为开发商的答辩人应当履行保修义务，但无需向原告支付赔偿；3、原告验房时向答辩人反馈了房屋质量瑕疵问题，答辩人随即委托江西赣建工程司法鉴定中心就案涉房屋进行司法鉴定，并组织专家评审，制定修复方案，质量瑕疵问题已经修复完成，并经验收通过；4、答辩人多次催告原告按照合同约定办理交房手续，该事实原告在诉状亦自认，但原告均未予办理，致使房屋至今未能完成交付，本案系原告逾期收房，而非答辩人逾期交房；二、关于居间服务费是否应予退还的问题。1、陈信光参加案外人组织的购房优惠活动系其真实意思表示，其本人亦具有完全民事行为能力，该行为依法对其有约束力；2、陈信光在购买案涉房屋时，案外人履行了有关承诺，使陈信光购房享受了有关优惠政策，获得了相应的利益；3、案涉10000元服务费并非交给了答辩人；三、关于案涉房屋质量瑕疵修复问题。如前所述，答辩人收到原告质量问题反馈后，随即依法依规对质量问题进行了修复，并经过验收通过，原告要求答辩人按照其指定方式修复无法律依据。综上，陈信光的所有诉请均应依法驳回。被告梁宏公司为支持其抗辩，向本院提交如下证据：证据1、中梁江都府9#楼竣工验收备案表复印件，证明案涉房屋已经完成竣工验收、规划验收等，并在2019年3月17日完成竣工验收备案，可以投入使用；证据2、江西赣建工程司法鉴定中心就案涉房屋出具司法鉴定报告复印件，证明案涉房屋主体结构安全；案涉房屋地下室的地板裂缝、渗漏及楼层楼板裂缝可以“功能性修复方式作出处理方案”；证据3、中梁江都府地下室渗漏、楼层板裂缝修复方案以及专家评审意见等复印件，证明根据鉴定报告，梁宏置业要求施工单位浙**纳九地下室渗漏、楼层板裂缝指定修复方案，并该方案于2019年6月5日通过了质检监督专家论证取得业主的认可；证据4、中梁江都府地下室面层施工专项方案（修正版）及专家评审意见等复印件，证明因气候原因，进一步修正了原修复方案中“地下室底板”的修复方案，重新组织专家论证，并在此获得通过；证据5、地下室底板、贯穿性裂缝修复验收报告复印件、现场照片，证明前述地下室底板、贯穿性裂缝的修复方案复制实施，并已经验收通过；证据6、认购协议复印件，证明案涉房屋认购价格为1634621元，最终成交价格为1554889元。原告通过参加案外人的购房协议活动，享受了购房的优惠，其交付给案外人的费用不应予以退还；证据7、（2019）赣0702民初6960号生效判决书复印件，证明上述证据主张的法律和事实，已被有关判决认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈信光与被告梁宏公司于2017年5月10日签订《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：2017051001981），合同约定：原告购买被告开发建设的位于赣州市中梁·江督府9号楼202号房，房屋建筑面积144.58㎡，房屋总价1554889元；签订合同前，原告向被告支付定金20000元，原告应当于2017年5月10日前支付首期房价款474889元，余款1080000元向商业银行申请贷款支付；被告应当在2019年3月18日前向原告交付该商品房，被告应当在交付日期届满前10日书面通知原告办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件；办理交付手续前，原告有权对该商品房进行查验，查验的商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏等地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告并配合办理合同解除相关手续。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。同时，被告按照全部房价款的10%向原告支付违约金；商品房交付时，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，被告应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，原告在此确认，仍然应按时办理该商品房交接手续，原告不能以此为由拒绝接收该商品房，被告无须向原告支付补偿或赔偿。合同签订后，原告按约向被告交付购房首付款474889元，余款1080000元通过银行办理了商品房按揭贷款合同，原告已支付全部购房款1554889元。2019年3月17日，被告开发建设的中梁·江督府9#楼完成竣工验收备案表。2019年3月17日，原告收到被告邮寄的《交付通知书》，通知原告前往被告售楼部办理交房手续。原告于2019年3月20日在查验房屋过程中发现案涉房屋地面楼板有贯穿性裂缝、天花板有渗漏，小区地下车库存在裂缝、渗水及小区11栋东北面的下沉庭院东北角没有按《总平面规划布置图》设置无障碍电梯等问题，遂向赣州市住房和城乡建设局反映，该局回复如下：“1、已责令建设单位委托具有资质的第三方鉴定机构对‘地下室存在地面开裂，地下室顶板漏水，楼层楼板多处贯穿性裂缝’等问题进行分析，对是否影响结构安全进行鉴定，并于2019年5月31日前把鉴定结果及相关情况书面报告至我局质监站。对于开发商擅自组织人员对楼层楼板裂缝进行修复，已约谈该工程各参建单位相关负责人，督促其以后严格按照程序进行修复。2、已责令建设单位根据第三方鉴定结果组织施工、监理、勘察、设计单位相关负责人针对上述问题出具专项方案，经专家评审通过后，按方案实施，建设单位已承诺于2019年6月20日前整改到位。”2019年5月29日，江西赣建工程司法鉴定中心就案涉房屋质量问题出具赣建中心【2019】建鉴字第39号鉴定书，鉴定意见如下：1、地下室部分的主体结构安全；2、高层建筑（10#楼、12#楼）一楼以下未进行土方回填，形成了一定范围的空腔，应按图纸要求进行处理；3、部分楼层（9#-202室、9栋-203室、10栋-1806室）楼板的裂缝，不会对主体结构的安全性产生影响，应进行封闭处理。处理方案建议如下：1、10#楼、12#楼的现有空腔应进行回填至一楼板底，并做好防水；2、地下室底板裂缝、渗漏水以及楼层楼板的裂缝可以按功能性修复的方式出具处理方案。2019年5月，被告施工单位就中梁江督府项目地下室渗漏、楼层板裂缝处理制定施工专项方案，专家组于2019年6月5日同意上述方案并提出以下建议：1、施工专项方案名称建议改为地下室渗漏及楼层板裂缝处理方案；2、补充地下室底板及侧墙渗漏、装修层裂缝分别出具详细处理大样图，明确注浆材料、配合比及施工工艺，地下室底板开凿后发现有裂缝的部位，增设碳纤维；3、建议楼板裂缝仅在板面开“V”型槽，楼板底加碳纤维；4、建议空腔部分侧墙上泄水孔增设数量和具体布置位置，并做好泄水孔防水。2019年7月，被告施工单位出具地下室面层处理施工专项方案（修正版），并于2019年7月3日通过专家组同意。2019年6月18日，被告针对原告提出的质量问题按处理方案修复后再次通知原告前往办理交房入户手续，但原告于2019年6月20日再次验收案涉房屋时，发现案涉房屋存在客餐厅地面十几米贯穿性裂缝、主卧及主卧卫生间3米多长贯穿性裂缝等诸多质量问题，截止2019年10月10日，被告仍未对案涉房屋的贯穿性裂缝按照国家和本市有关工程质量的规范和标准对相关质量问题进行修复，原告拒绝收房。被告又于2019年11月19日对案涉房屋内的贯穿性裂缝问题再次进行修复，且原告也予以确认并于2019年12月28日办理了收房手续。本院认为，原告陈信光与被告梁宏公司之间签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，属合法有效，双方均应严格履行约定的义务。被告开发建设的中梁·江督府9#楼已通过竣工验收并已备案，具备交付条件。本案争议的焦点是被告的行为是否构成逾期交房以及是否应当承担逾期交房违约金。原、被告签订的《补充协议》第八条第（3）项明确约定“商品房交付时，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，被告应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，原告在此确认，仍然应按时办理该商品房交接手续，原告不能以此为由拒绝接收该商品房，被告无须向原告支付补偿或赔偿。”本案中，根据原告反映的案涉房屋质量问题，经鉴定并非主体结构问题，均可以按功能性修复的方式出具处理方案，且被告已经组织专家论证并进行了修复。被告已通知原告按约办理收房手续，原告均以质量存在问题拒绝收房，后被告又于2019年11月19日对案涉房屋内的贯穿性裂缝问题再次进行修复，且原告也予以确认签收，案涉房屋确实存在质量瑕疵，但不构成原告拒绝收房的合法理由，故被告不存在逾期交房的问题。据此，原告要求被告支付逾期交房的违约金的诉请，不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。被告的抗辩理由合理，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告陈信光的诉讼请求。案件受理费1652元，由原告陈信光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院或江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  黄 虎人民陪审员  谢良钰二〇二〇年六月二十日法官助理刘丽萍书记员吴金凤