湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终970号上诉人（原审原告）：胡秀文，男，汉族，1983年9月8日出生，户籍地湖北省郧西县，现住湖北省郧西县。被上诉人（原审被告）：郧西县鑫宇物业管理有限公司。住所地：湖北省郧西县城关镇富康大道70号。法定代表人：吴春燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨运琴，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：进行调解，代收法律文书。委托诉讼代理人：杨华，女，该公司工作人员。代理权限：一般代理。上诉人胡秀文因与被上诉人郧西县鑫宇物业管理有限公司(以下简称：鑫宇物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖北省郧西县人民法院（2019）鄂0322民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷并询问案件当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。胡秀文上诉请求：撤销一审判决，依法改判鑫宇物业公司向胡秀文退还违规收取的水电报装费1500元、装修电费300元、装修电梯使用费473元、2014年-2018年的排污费360元。事实和理由：1.胡秀文在一审并未申请调取前期物业服务合同补充协议，该证据未经质证，且与本案无关。鑫宇物业公司与开发商郧西环宇房地产开发有限公司毫无关联，一审判决认定二公司人员、财务高度混同属认定事实错误。鑫宇物业公司与郧西环宇房地产开发有限公司是否签订了补充协议，胡秀文并不知情。即使协议属实，也仅对合同主体有效，对合同之外的人不具有约束力。无论鑫宇物业公司与郧西环宇房地产开发有限公司属于何种关系，鑫宇物业公司均无权收取水电报装费。《商品房买卖合同》指的是买受人向出卖人承担付费义务，并不是向合同外的人支付，且根据国家发改委相关规定，郧西环宇房地产开发有限公司也无权收取水电报装费。《商品房买卖合同》约定由买受人承担水电报装费的条款属于无效条款。2.业主与物业服务公司是物业服务合同关系，房子装修是入住的必要条件，没有入住按理就不应收取物业服务费。既然鑫宇物业公司在胡秀文领取房屋钥匙就开始计算物业服务费，物业服务应当是装修期间产生的物业成本，鑫宇物业公司将物业服务成本列为装修水电费、电梯使用费、垃圾清运费只不过就是利用不交费就不给钥匙的手段违规收费，该费用没有合同依据和法律依据。3.一审判决认定城市卫生费是县物价局批复由县城管局收取的生活垃圾处理费，经鑫宇物业公司代收后予以了转交，属事实认定错误。滨河湾小区居民从未收到城管局的交费通知，不是交费义务主体，不需要交纳该费用。鑫宇物业公司收取的该费用应当退还。4.鑫宇物业公司违规收取的上述费用，直到2019年9月市场监督管理局对其公司法定代表人进行调查，胡秀文等小区业主才知道其公司的行为严重违法，那么，胡秀文知道权利被侵害之日应当是2019年9月，诉讼请求并未超过诉讼时效。鑫宇物业公司答辩称：1.胡秀文上诉提出《前期物业服务合同补充协议》未经质证与事实不符，该证据经过一审庭审质证有庭审笔录可查。胡秀文签订的《商品房买卖合同》及附件三13条明确约定了双方权利义务。同时，滨河湾小区入住率不到5%，根据郧西环宇房地产开发有限公司与鑫宇物业公司签订的《前期物业服务合同补充协议》第三条约定，水电报装费由胡秀文交纳给鑫宇物业公司并无不当。该合同均不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力。2.装修时使用的电费、垃圾清运费不属于物业费。由于当时小区没有安装水电表无法统计耗费，且双方签订的房屋装修管理办法约定了该收费标准。关于城市卫生费并非是鑫宇物业公司收取和使用，而是由鑫宇物业公司代收后再转交给郧西县城管局下设的环卫所而已。3.胡秀文的起诉已超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。胡秀文向一审法院请求：1.判令鑫宇物业公司退还违规收取的“水电报装费”1500元；2.判令鑫宇物业公司退还违规收取的“装修电费”300元；3.判令鑫宇物业公司退还违规收取的“装修电梯使用费”473元；4.判令鑫宇物业公司承担本案的诉讼费用和胡秀文的律师费。一审审理中，胡秀文追加一项诉讼请求为：判令鑫宇物业公司返还向胡秀文违规收取的2014-2018年每年72元五年的排污费共计360元并放弃律师费的诉讼请求。一审法院认定事实：2013年3月19日，胡秀文购买郧西环宇房地产开发有限公司开发的郧西滨河湾小区××单元××号房屋，双方为此签订商品房买卖合同。合同约定，房屋面积118.3平方米，房屋总价288000元。该合同附件三第11水：户内预留上下水管道，一户一表，集中安装到户外；12电：一户一表，集中安装。室外电线连接到户内配电箱；13开户费用：水电安装、管道混合气、有线电视、电话、宽带网开户费由买受人承担。2014年5月5日胡秀文与鑫宇物业公司签订前期物业管理服务协议、鑫宇物业公司房屋装修管理办法、房屋装饰装修责任书等协议。其中鑫宇物业公司房屋装修管理办法第一条约定，业主在准备装修前应交纳相关费用，其中装修押金2000元（装修公司交1000元，业主1000元），装修垃圾清运费按每平方2元收，装修期间电梯使用费按每平方米2元收，装修期间水电费每户300元，装修工人临时出入证按工本费10元/证收取，代收一年城市卫生费（每户）72元。胡秀文于2014年5月7日向鑫宇物业公司支付了装修水电费300元、装修垃圾清运费、电梯使用费473元，鑫宇物业公司按明细开具773元收据一份、并交纳了水表电表报装费1500元，鑫宇物业公司开具了收据一份。于2016年4月3日缴纳了城市卫生费72元，之后胡秀文每年均缴纳了城市卫生费72元，鑫宇物业公司同样开出了收据，截止2019年1月9日共计5年4份收据，金额360元。一审法院经胡秀文的申请，向郧西县市场监督管理局调取了郧西环宇房地产开发有限公司（甲方）与鑫宇物业公司（乙方）签订的《前期物业服务合同补充协议》，该协议第三条规定：在甲方管理期间乙方无偿提供公司资质给甲方为滨河湾小区办理相关事宜时使用。在甲方管理期间，物业人员、人数甲方统一确定，乙方协助招聘。财务及管理人员由乙方确定，工资待遇、福利等由甲方统一支付，物业公司单独建账。一切税费由甲方承担。合同到期后交付乙方后由乙方自行安排。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。胡秀文在房屋买卖合同中的附件中约定了水电报装费由买受人承担。胡秀文提出其不应当向物业公司交纳水电报装费1500元问题，认为物业公司不是开发人，也不是受委托人。依照前期物业服务合同补充协议的规定，物业公司是开发商开办的公司，其人员、财物、工资福利的发放、税费的承担均是开发商，所以，开发商不仅开办了物业公司，而且人员、财物均高度混同，胡秀文从物业公司领取房屋钥匙向物业公司交付水电报装费并无不当，何况双方在房屋买卖合同中也未明确此款向谁支付，因此，由物业公司收取代为办理即是履行合同。目前电表已经报装到户，水表已经分户安装，供水企业未直接对户，是因为存在二次增压技术设备的接管能力技术问题，此问题在全国普遍存在，解决途径方法各不相同，没有统一可参照的规定或者惯行作法。当前安装情况已经符合附件三规定的一户一表的约定，物业公司已经履行合同义务。关于水电报装费收取标准问题，物业公司依据相关规定确定了交付标准，胡秀文不持异议并进行了交付，视为双方履行了合同义务，是合法有效的，因此，胡秀文主张返还的理由不能成立，依法不予支持。胡秀文主张返还装修水电费300元、装修垃圾清运费、电梯使用费473元的问题，由于买受人装修期间必然带来并增加费用，物业公司根据框算确定了收费标准，法律法规对此未予禁止，在胡秀文装修时认可并支付了上述费用，是双方就装修费用达成的一致意见，而且已经履行清结，同样，这是合法生效的合同，胡秀文在履行完毕并历时多年后要求退还，没有法律和事实依据，因此，对胡秀文的此项诉讼请求依法不予支持。胡秀文要求退还已交5年城市卫生费共360元，认为物业服务合同中已经包含城市卫生费，此款系重复收取应当退还的问题，因该款并非是物业公司收取和使用的，它是县物价局批复由县城管局收取的生活垃圾处理费，经物业公司代收后予以了转交，属于规费的范畴。胡秀文主张物业费中已经包含生活垃圾处理费的证据不足，依法对其诉讼请求不予支持。关于鑫宇物业公司提出本案诉讼时效已经经过的问题，根据民法总则的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，诉讼时效为三年。胡秀文认为自己的民事权利受到侵害，在相应款项交付时起就应当知道并起算，而胡秀文辩解称到今年才发现鑫宇物业公司收费不当，侵害其民事权益。因已超过3年，鑫宇物业公司主张已过诉讼时效的主张，有事实依据，予以支持，胡秀文辩称诉讼时效未过的理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回胡秀文的全部诉讼请求。案件受理费50元，由胡秀文负担。本院二审期间，上诉人胡秀文和被上诉人鑫宇物业公司均未提交新的证据。二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。关于胡秀文上诉提出《前期物业服务合同补充协议》对其不具有约束力的理由与上述法律规定相悖，本院依法不予支持。关于胡秀文上诉提出物业公司违规收取胡秀文水电报装费1500元应予退还的主张，因本案胡秀文与郧西环宇房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》约定了水电报装费由买受人胡秀文承担。根据郧西环宇房地产开发有限公司与鑫宇物业公司签订的《前期物业服务合同补充协议》约定，在本案所涉小区正式交付业主时起二年内由郧西环宇房地产开发有限公司自行管理，之后交付鑫宇物业公司管理。该期间鑫宇物业公司的人员、财物、工资福利的发放、税费等均由开发商郧西环宇房地产开发有限公司承担，开发商郧西环宇房地产开发有限公司与鑫宇物业公司在前期物业服务期间存在混同。胡秀文从物业公司领取房屋钥匙向鑫宇物业公司交纳水电报装费符合双方的合同约定，且郧西环宇房地产开发有限公司对此并无异议。另外，目前电表已经报装到户，水表也已分户安装，符合一户一表、单独计量的原则，供水企业未直接抄表到户，是因为存在二次供水增压技术设备的接管能力技术问题，并非鑫宇物业公司的原因导致。鑫宇物业公司已经履行了相应的合同义务。故，胡秀文上诉提出水电报装费应当退还的理由不能成立，本院依法不予支持。关于胡秀文上诉提出鑫宇物业公司应当返还装修电费300元、装修垃圾清运费、电梯使用费473元的问题，因该费用系胡秀文装修期间产生的费用，装修期间使用的是公用电，该费用均不包含在物业服务费之内，且鑫宇物业公司制定的房屋装饰装修管理办法中对该几项费用均有明确说明，胡秀文装修时已认可并支付了上述费用，双方就装修费用已经达成了一致意见且已履行完毕。故，胡秀文上诉请求退还的理由不能成立，本院不予支持。关于胡秀文上诉请求退还已交5年城市卫生费共360元的问题，因该款项并非是鑫宇物业公司收取和使用，而是郧西县物价局批复由县城管局收取的生活垃圾处理费，经鑫宇物业公司代收后予以了转交，属于规费范畴。该上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。关于本案胡秀文的起诉是否超过诉讼时效的问题，因胡秀文的诉讼请求均不能成立，本院对其诉讼请求是否超过诉讼时效期间不再予以审理评判。综上，胡秀文上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡秀文负担。本判决为终审判决。审判长 张 妍审判员 刘占省审判员 郑 飞二〇二〇年六月十六日书记员 胥心洁