湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终981号上诉人（原审被告）：姚攀，男，1987年2月8日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：陈杰，湖北长久律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北道敏城市交通信息技术有限公司，住所地襄阳市樊城区人民路汉江商场三楼西半边。法定代表人：王超，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐红霞，湖北隆中律师事务所律师。上诉人姚攀因与被上诉人湖北道敏城市交通信息技术有限公司（以下简称道敏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初4466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。姚攀上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回道敏公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由道敏公司承担。事实和理由：一、道敏公司起诉姚攀属于诉讼主体错误，导致一审判决姚攀个人承担责任也不符合事实情况，应判决驳回道敏公司对姚攀的起诉。理由如下：第一，姚攀系湖北攀龙展示实业有限公司（以下简称攀龙公司）法定代表人，有权代表攀龙公司与道敏公司签订租赁合同，道敏公司起诉的主体应为攀龙公司而非姚攀个人，姚攀签订合同的行为属于职务行为，攀龙公司对此认可。第二，双方签订合同时，姚攀已将攀龙公司与张久清、王光付所签订的租赁合同交给道敏公司查看。道敏公司与姚攀签订合同时，房屋实际使用人攀龙公司的装修和办公室均在，道敏公司对此是明知的。而且攀龙公司所做的装修和办公设备都标明了攀龙公司的名字，道敏公司至今仍然在使用这些装修和办公设备。第三，道敏公司与姚攀签订租赁合同时也是刘建碧个人代表公司所签订，租金和保证金也是刘建碧个人交给姚攀，租赁合同上也没有道敏公司的盖章，既然刘建碧个人可以代表道敏公司，那么姚攀作为攀龙公司的法定代表人更能代表公司签订合同。二、本案应当中止审理。攀龙公司与张久清、王光付之间的房屋租赁合同已向樊城区人民法院提起诉讼，而本案租赁是在攀龙公司与张久清、王光付之间的房屋租赁合同的基础上进行的，则攀龙公司与张久清、王光付之间的房屋租赁合同纠纷一案与本案有关联性，本案应中止审理。综上所述，姚攀认为一审法院适用法律错误，导致裁判结果错误，因此，请求二审法院依法支持姚攀的上诉请求，维持姚攀的合法权益。道敏公司辩称，一、姚攀上诉理由与事实严重不符，不能成立。租赁合同的主体是姚攀和道敏公司。2019年3月26日，姚攀以个人名义与道敏公司签订《房屋租赁合同》，道敏公司向姚攀支付房屋租金及押金，姚攀的个人行为显而易见。姚攀与攀龙公司之间是另一个法律关系，攀龙公司不是本案《房屋租赁合同》的相对方，对道敏公司不具有约束力，道敏公司不予认可。二、一审诉讼主体适格，不存在主体错误。道敏公司与姚攀系租赁合同当事人，合同首部的出租人即姚攀本人并注明其身份证号码，承租人即道敏公司并注明机构代码，尾部又有姚攀本人的签名和道敏公司公章及经办人签字，符合提起诉讼的主体资格，与事实相符。三、一审认定事实清楚，姚攀系无权处分人，其处分行为无效。姚攀既不是房屋产权人也未经产权人追认，其与道敏公司于2019年3月26日签订《房屋租赁合同》处分他人财产的行为无效，已生效的（2017）鄂0606民初6306号民事判决及（2018）鄂06民终1005号民事判决可以证明襄阳商城股份有限公司系产权人。襄阳商城股份有限公司于2019年5月又与道敏公司签订了一份《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给道敏公司，道敏公司已按合同约定支付了租金。四、道敏公司承租一处房屋却支付两笔租金，姚攀系无权处分他人财产不应当获利，应当依法退回道敏公司的租金及押金，一审法院适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回姚攀的上诉，维持一审判决。道敏公司向一审法院起诉请求：1.确认道敏公司与姚攀签订的房屋租赁合同无效；2.判决姚攀返还道敏公司房屋租金及押金24500元，并按合同约定支付一个月房租的违约金3500元。一审法院认定事实：2002年1月15日，原襄樊商城股份有限公司汉江商场（以下简称汉江商场）与王光付签订《房屋租赁合同》，约定汉江商场将位于襄阳××××区人民路与汉江路交叉路口的汉江商场三楼左半边200平方米房屋出租给王光付使用。后因营业执照吊销，汉江商场的债权债务已交由2013年11月6日成立的襄阳商城股份有限公司（以下简称襄阳商城公司）处置。2016年8月16日，张久清作为甲方、攀龙公司作为乙方、王光付作为鉴证方签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于人民路××××路交汇处原汉江商场三楼整层400平方米房屋转租于乙方使用，租赁期限为2016年10月1日起至2022年9月30日止。襄阳商城公司将王光付诉至法院，2018年1月17日，襄阳市樊城区人民法院作出（2017）鄂0606民初6306号民事判决，判决解除襄阳商城公司与王光付于2002年1月15日签订的《房屋租赁合同》。王光付不服该判决，提起上诉。2018年4月16日，湖北省襄阳市中级人民法院作出（2018）鄂06民终1005号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月26日，姚攀与道敏公司签订《房屋租赁合同》，约定姚攀将位于人民路××××路交汇处原汉江商场三楼左半边200平方米房屋租赁给道敏公司，租赁期限自2019年4月1日起至2022年3月30日止；每月租金3500元，每3个月支付一次，第一次租金及保证金在签定合同时即时支付；道敏公司同意支付给姚攀保证金3500元。2019年3月27日，道敏公司总经理刘建碧通过其银行账户向姚攀银行账户转款24500元（半年租金21000元及保证金3500元）。2019年5月5日，襄阳商城公司作为甲方、道敏公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有产权的位于襄阳市樊城区人民路汉江商场三楼西半边房屋出租给乙方经营，面积约200平方米；租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止；每月租金3500元，租金每半年支付一次；乙方还应交押金3500元。一审法院认为，截止2019年4月1日，（2017）鄂0606民初6306号民事判决及（2018）鄂06民终1005号民事判决已生效，襄阳商城公司与王光付之间于2002年1月15日签订的《房屋租赁合同》已解除，王光付以及姚攀均无权将位于人民路××××路交汇处原汉江商场三楼左半边200平方米房屋出租。姚攀将该房屋出租给道敏公司，属于无处分权的人处分他人财产；而权利人襄阳商城公司则与道敏公司签订了《房屋租赁合同》，视为权利人拒绝追认姚攀的行为，故姚攀与道敏公司签订的《房屋租赁合同》无效。道敏公司请求确认其与姚攀签订的《房屋租赁合同》无效，符合法律规定，予以支持。姚攀与道敏公司签订的《房屋租赁合同》无效，姚攀因该合同取得的财产，应当予以返还。姚攀因该合同取得的租金21000元及保证金3500元，应当返还给道敏公司；道敏公司请求姚攀返还租金及保证金24500元，符合法律规定，予以支持。姚攀与道敏公司签订的《房屋租赁合同》无效，违约条款也无效；道敏公司请求姚攀支付违约金3500元，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、湖北道敏城市交通信息技术有限公司与姚攀于2019年3月26日签订的《房屋租赁合同》无效；二、姚攀向湖北道敏城市交通信息技术有限公司返还租金及保证金24500元；三、驳回湖北道敏城市交通信息技术有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费413元，减半收取207元，由姚攀负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”姚攀以其个人名义与道敏公司订立案涉《房屋租赁合同书》并收取了合同约定的租金及保证金，故姚攀以其与道敏公司订立案涉《房屋租赁合同书》属于职务代理行为为由，主张该合同的效力应由被代理人攀龙公司承担，道敏公司应将攀龙公司作为本案被告提起诉讼，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”姚攀以其个人名义与道敏公司订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。一审法院因权利人襄阳商城公司拒绝追认无处分权人姚攀处分案涉房屋的行为认定该租赁合同无效，属适用法律错误，本院予以纠正。根据（2017）鄂0606民初6306号、（2018）鄂06民终1005号生效民事判决，案涉房屋的处分权人系襄阳商城公司而非姚攀，故姚攀作为出租人与道敏公司订立的房屋租赁合同的目的根本无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，道敏公司有权要求解除与姚攀订立的《房屋租赁合同书》，并要求恢复原状、赔偿损失。一审法院支持道敏公司要求姚攀返还租金21000元及保证金3500元的诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以维持。关于一审法院驳回道敏公司要求姚攀支付违约金的请求，因道敏公司未提起上诉，系对自身权利的自由处分，本案不作处理。姚攀还以攀龙公司诉张久清、王光付房屋租赁合同纠纷一案已被一审法院受理为由主张本案应中止审理，因不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条关于“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼”之规定，本院不予支持。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，虽适用法律错误，但裁判结果正确，故对姚攀的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费413元，由姚攀负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年六月十五日书记员  徐丽莉