甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初11951号原告:城关区雁北路万宝沣火锅店，住所地甘肃省兰州市城关区雁北路768号7号商铺。经营者：马凡沣，女，1990年7月9日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：王锡财，男，1990年7月30日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区，系该店店长。委托诉讼代理人：胡进铭，兰州黄河律师事务所律师。被告:徐建海，男，1984年1月19日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：刘世龙，北京大成（兰州）律师事务所律师。原告城关区雁北路万宝沣火锅店与被告徐建海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城关区雁北路万宝沣火锅店的负责人马凡沣及委托诉讼代理人王锡财、胡进铭，被告徐建海的委托诉讼代理人刘世龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城关区雁北路万宝沣火锅店向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判被告给原告返还房屋租金105000元、转让费70000元、押金60000元，计235000元；3、判令被告给原告赔偿各项经济损失共计551730元，其中装修费250000元、加盟费49800元、系统损失3200元、餐厅设施损失46800元、食材损失31930元、营业额损失170000元；4、判被告承担本案的诉讼费。事实与理由:2018年5月13日，原被告签订了房屋租赁合同，被告将位于兰州市城关区一层租赁给原告从事加盟餐饮，租赁期限五年。该房屋系被告从隆鑫集团租赁又转租给原告的，水电等被告的原房东实际控制。原告如约履行了合同义务，除给被告支付房屋租金外，还给付押金、转让费等。原告在经营过程中，曾出现多次断电现象，经与被告协商后恢复通电。2019年8月3日因被告拖欠其房东租赁费致使租赁房屋彻底断电，经与被告多次协商未果，致使原告无法继续经营，因被告的违约行为，给原告造成损失，致使合同目的不能实现，原告诉求至法院以维护权益。被告徐建海辩称：一、原告主体不适格，其诉讼无事实和法律依据，应予以驳回。原告的经营者马凡沣与被告签订的《房屋租赁合同》，原告主体不适格。二、马凡沣向被告支付的130000元系转让费，系一次性费用，无须返还。三、原告要求被告赔偿装修损失毫无事实和法律依据。四、原告主张的损失与被告无任何关联性，原告无法正常经营并非被告原因所致，被告无须承担任何赔偿责任。五、本案不存在返还租金的问题，马凡沣至今仍占有使用涉案商铺。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月13日，马凡沣为加盟经营城关区雁北路万宝沣火锅店（原告）与徐建海（被告）签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于兰州市城关区万宝沣火锅店，租赁期限自2018年5月13日至2023年5月13日，租金每个月30000元。其中合同第八条补充协议约定房租按半年一付，壹拾捌万元整。合同页空白处被告徐建海的配偶陈菲菲书写“附：两个月押金已收，陆万元整，落款2018.6.19。”合同签订后，被告向马凡沣交付租赁房屋，原告按约定缴纳房租及押金。2019年8月3日，租赁房屋断电，原告无法继续经营。另查，经被告徐建海同意2018年5月12日原告通过支付宝给陈菲菲（系被告配偶）打款45000元，2018年5月12日原告通过银行转账分四次合计给陈菲菲打款200000元，2018年6月20日原告通过银行转账给陈菲菲打款50000元和10000元，2018年11月12日原告通过银行转账给陈菲菲打款165000元，2019年5月27日原告通过银行转账给陈菲菲打款180000元。又查，涉案房屋系被告于2016年11月6日从案外人甘肃兴隆房地产开发有限公司承租，承租期为2016年11月1日至2022年10月31日。被告承租后又转租给原告。由于被告与案外人甘肃兴隆房地产开发有限公司租金纠纷，案外人甘肃兴隆房地产开发有限公司于2019年8月3日将涉案房屋断电。再查，马凡沣为经营火锅店加盟“百味记”火锅，与甘肃百味记餐饮管理有限责任公司签有《加盟供销合作协议》。原告承租涉案房屋后，与案外人荆润签订《合同书》，对涉案房屋进行装修。本院认为，本案中原、被告的争议焦点为：1、原告的主体资格是否适格？2、原被告签订的《房屋租赁合同》是否具有解除的条件，是否已经解除？3、原告关于返还租金、押金、转让费及赔偿损失的诉讼请求是否具有事实和法律依据？关于原告的主体资格是否适格，本院认为虽然马凡沣个人与被告签订《房屋租赁合同》，但马凡沣租赁房屋系为了成立和经营城关区雁北路万宝沣火锅店，签订合同之时原告城关区雁北路万宝沣火锅店尚未注册成立，马凡沣系城关区雁北路万宝沣火锅店的经营者，故本院能够认定合同签订的主体为原告，原告的主体适格。关于原被告签订的《房屋租赁合同》是否具有解除的条件，是否已经解除，本院认为原被告签订《房屋租赁合同》，原告按照约定承租房屋和缴纳租金，被告应向原告提供租赁房屋，保证租赁房屋正常使用经营，但在合同履行过程中，由于被告与案外人甘肃兴隆房地产开发有限公司的租赁纠纷导致租赁房屋电被断供，进而导致原告经营火锅店无法经营，造成经济损失，致使原被告间合同不能实现合同目的。2019年8月，原告在多次与被告沟通无果后已通知被告解除合同，赔偿损失。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，原被告签订的《房屋租赁合同》已经解除。关于原告要求被告返还房屋租金105000元、转让费70000元、押金60000元的诉求，本院认为原被告签订的《房屋租赁合同》已经解除，被告应将已经收取的2019年8月之后的房租退还给原告。原告房租已预交至2019年11月，故被告应退还三个半月房租30000元/月×3.5=105000元。关于转让费，店铺转让费是指租户在店铺租期内征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余租期、连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收房租的费用。本案中被告的转租并未得到原房东（案外人甘肃兴隆房地产开发有限公司）的同意，也未沟通原告与原房东签订租赁合同，被告擅自转出租给原告收取租金差额牟利，同时被告也没有装修、原来购买的设备、经营的项目等遗留给原告，故被告收取的70000元转让费，应予以退还给原告。关于押金60000元，系原告与被告的配偶陈菲菲沟通确认并缴纳，被告予以认可，陈菲菲在《房屋租赁合同》空白处书写关于押金的内容清楚，故合同解除后，被告应退还原告押金60000元。关于原告诉求被告赔偿各项经济损失共计551730元（其中装修费250000元、加盟费49800元、系统损失3200元、餐厅设施损失46800元、食材损失31930元、营业额损失170000元），本院认为被告的违约行为导致合同解除，被告应承担违约责任，给原告造成的损失应予以赔偿。关于原告的装修损失，原告与案外人签订装修合同花费装修费用250000元，但原告装修完店铺后使用了一年多，至2019年8月断电后方停止营业，故原告的装修有一定的折旧和使用损耗，本院根据公平原则，为衡平双方第当事人的利益以及原告所受到的实际损失，综合各方面因素酌定被告赔偿原告装修费用10%的损失，即25000元。关于原告主张的加盟费损失、系统损失、餐厅设施损失、食材损失、营业额损失，本院认为加盟系原告与加盟公司之间的关系和品牌使用，被告的违约行为并未对其造成加盟费损失。原告的设备系统、餐厅设施尚未破坏，仍可使用，被告的违约行为亦未对其造成损失。原告经营火锅店，具有一定的食材损耗和风险，应自行规避与减损，并非被告的行为造成。关于营业额损失，原告提供了自书火锅店一天的营业收入内容，不具有客观性，证据不足，本院不予认可。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告城关区雁北路万宝沣火锅店与被告徐建海签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、被告徐建海于本判决生效后三日内退还原告城关区雁北路万宝沣火锅店房屋租金105000元、转让费70000元、押金60000元，合计235000元；三、被告徐建海于本判决生效后三日内赔偿原告城关区雁北路万宝沣火锅店装修损失25000元。四、驳回原告城关区雁北路万宝沣火锅店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5834元，由被告徐建海承担4000元，原告城关区雁北路万宝沣火锅店承担1834元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未交纳的按自动撤回上诉处理。审判员  黄劲松二〇二〇年六月二十八日书记员施璞琰