北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初14268号原告：李敏，女，1956年6月30日出生，汉族，住所地北京市西城区,4号。委托诉讼代理人：李振军，北京市隆安律师事务所律师。被告：未来建设集团有限公司，住所地北京市西城区广安门南街6号广安大厦。法定代表人：周玉林，总经理。委托诉讼代理人：刘晓丹，女，1996年7月29日出生，未来建设集团有限公司职员，住北京市西城区。被告：北京未来博海花园置业有限公司，住所地北京市西城区半步桥街44号院未来家园小区1号楼2单元地下101室。法定代表人：王青，总经理。委托诉讼代理人：王立统，男，1984年3月16日出生，北京未来博海花园置业有限公司职员，住北京市西城区。被告：北京市未来建筑工程有限公司，住所地北京市昌平区兴寿镇东庄村。法定代表人：肖学龙，总经理。委托诉讼代理人：田晶，北京慧策律师事务所律师。原告李敏与被告未来建设集团有限公司（以下简称未来集团）、被告北京未来博海花园置业有限公司（以下简称未来博海花园公司）、被告北京市未来建筑工程有限公司（以下简称未来建筑公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李敏及其委托诉讼代理人李振军，被告未来集团委托诉讼代理人刘晓丹，被告未来博海花园公司委托诉讼代理人王立统，被告未来建筑公司委托诉讼代理人田晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李敏向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告李敏与被告未来建筑公司订立的《协议书》；2、要求三被告赔偿原告因不能交付过户被安置房屋导致的被安置房屋财产损失12834147.12元；3、要求三被告支付原告2006年11月1日始至判决生效之日止逾期交房补偿金，按每月2000元标准计算；4、要求三被告支付原告2005年5月1日始至判决生效之日止租房补贴，按每月1000元标准计算。事实与理由：2005年4月11日，原告与被告未来建筑公司订立《协议书》，约定未来建筑公司对里仁街6号院三栋平房进行拆迁，被拆迁人自愿将拆迁补偿款的一切款项用于购买未来花园（现名为未来家园）小区的建设住房，被拆迁人回购在15层，建筑面积136.24平方米，三居室住宅，回购在80-100平方米以下的住房，价格按照每平方米3000元计算，回购100平方米以上住房在每平方米3000元基础上超出的部分按每平方米3500元计算，回购住房拆迁户，享受过渡期租房补贴，从签订协议之日起到拿到钥匙为止，每月每户补贴1000元，交付的时限为2006年10月20日。未来建筑公司保证除不可抗力情况原因，必须按期交工，如超过时限，每超过一个月，补偿2000元，被拆迁户从签订协议起5日内搬出现住房，并将钥匙和房租本交甲方，乙方（被拆迁人）将现住房置换成私有住房，交纳房改费，每间10000元，由甲方代为办理，多退少补，本协议既是拆迁补偿协议，也是回购房协议。协议书签署后，原告将住房及房屋手续全部交由被告未来建筑公司实施拆迁。2006年6月20日，被告未来集团及北京博海成商贸有限公司（以下简称博海成公司）共同竞得北京市宣武区44号院（以下简称44号院）住宅及配套用地国有土地使用权。2006年11月未来集团与博海成公司共同出资成立未来博海花园公司。2007年1月26日，未来博海花园公司以其为未来集团及博海成公司合并后的新公司为由，向北京市国土资源局提出申请，申请变更44号院地块的国有土地使用权出让合同的受让方为自己。2007年4月5日，北京市国土资源局、未来集团、博海成公司、未来博海花园公司订立《补充协议》，约定未来集团与博海成公司于2006年7月7日以挂牌方式取得了44号院项目的《北京市国有土地使用权出让合同》，四方协商将出让合同的受让方变更为未来博海花园公司，出让合同中约定受让方承担的一切权利和义务随之转由未来博海花园公司承接。2007年10月29日，北京市国土资源局、未来集团、博海成公司、未来博海花园公司订立《补充协议》，约定44号院居住及配套项目的《北京市国有建设用地使用权出让合同》的受让方变更为未来博海花园公司，由该公司承接受让方承担的一切权利义务。2007年至2009年间，未来博海花园公司陆续取得44号院建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证等。2010年1月10日，未来博海花园公司取得44号院商品房预售许可证，预售范围包括未来家园2号楼。但自2006年10月至今，三被告没有向原告交付被安置房屋。现未来家园2号楼15层只有一套三居室，已经通过另案判决归案外人步某所有，故原告无法要求三被告交付被安置房屋，只能要求相应赔偿。原告认为，被告未来建筑公司负有依据《协议书》向原告按时交付被安置房屋的义务；被告未来集团作为44号院住宅及配套国有土地使用权人、开发建设权人，负有向被拆迁人承担拆迁补偿安置的法律责任；被告未来集团与未来博海花园公司恶意串通、隐瞒事实，欺诈有关部门将44号住宅及配套用地国有土地使用权、开发建设权变更给未来博海花园公司，且未将变更的事实通知原告，严重违背诚信原则；根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，被告未来集团转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置义务，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给被告未来博海花园公司。因此三被告应该共同负有拆迁安置补偿义务，现三被告无法履行义务，应共同向原告赔偿被安置房屋财产损失，并支付逾期交房的补偿、租房补贴的义务。现原告起诉至法院，诉如所请。被告未来博海花园公司辩称：首先，原告与未来建筑公司订立的协议应属无效，未来建筑公司没有拆迁资质。其次，未来博海花园公司是44号院项目的合法产权人，未来建筑公司没有处分权利；第三，《协议书》仅载明了安置房屋为15层的三居室，但是并没有指明具体位置，无法与案外人步某所取得的房屋一一对应，不能以该房屋为鉴定标的物评估损失数额。第四，根据订立《协议书》当时的房屋位置图，15层有多个三居室，所以安置房屋不特定，《协议书》无法履行，原告主张的财产损失并非合同约定的权利内容，即使进行财产损失赔偿也应该以被拆迁房屋价值进行评定。第五，未来博海花园公司是项目受让方，受让时并无拆迁户，因此应由未来集团及未来建筑公司承担责任。最后，原告主张的逾期交房补偿金与租房补贴赔偿性质重复，逾期交房补偿金就是对原告逾期收房的损失进行的赔偿。综上，被告未来博海花园公司同意解除原告与被告未来建筑公司之间的《协议书》，但不同意原告的其他诉讼请求。被告未来建筑公司辩称：首先，未来建筑公司并无拆迁资质，因此与原告订立的《协议书》系无效合同；其次，原告被拆迁的房屋系承租公房，原告并不享有所有权，因此无权得到拆迁安置；第三，原告并没有履行《协议书》，根据协议被拆迁房屋评估价为185830元，原告回购的三居室总价款是426840元，原告并没有履行交纳房款义务，属违约，且即使原告有权主张赔偿，其金额应该按照已付金额比例计算；第四，北京市公安局针对半步桥街44号院落的拆迁安置补偿问题与未来集团之间已经进行了诉讼，如果原告属于被拆迁户之一，已经由北京市公安局统一主张拆迁安置补偿款问题，原告不应该单独起诉，如果原告不属于被诉拆迁户之一，则应参照北京市公安局主张每户300万元的金额主张；最后，《协议书》的订立主体系未来建筑公司与原告，与另两位被告无关，同意解除《协议书》，未来建筑公司愿意承担合同无效的责任，同意支付185830元及相应的贷款利息，但认为逾期交房补偿金与租房补贴赔偿性质重复，原告不能同时主张。被告未来集团辩称：同意未来建筑公司的答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2005年4月11日，原告（被拆迁人）与被告未来建筑公司（甲方）订立《协议书》，约定根据北京市人民政府（2001）87号文件精神，经宣武区国土局、房管局和市规划局统一批准，对里仁街6号院三栋平房进行拆迁，并且同意被拆迁人回购现建设的小区住宅。按照评估公司、拆迁公司实地测量和实地评估的结果和有关文件规定给予拆迁补偿185830元，补助和奖励25000元，总计补偿210830元。被拆迁人自愿将拆迁补偿款的一切款项用于购买未来花园小区的建设住房。被拆迁回购在15层，建筑面积136.24平方米，三居室。凡属回购甲方住房的拆迁户，均享受下列优惠待遇：回购在80-100平方米以下的住房，价格按每平米3000元计算，回购100平方米以上住房的房价，在每平方米3000元基础上，超出的部分按每平方米3500元计算。凡属在甲方回购住房的拆迁户，享受过渡时期租房补贴，从签订协议之日起到拿上钥匙为止，每月每户补贴1000元。凡属回购住房的拆迁户，按甲方规定的日期签订协议并搬家者，享受4万元的按期搬家奖励。凡属里仁街6号院西平房的拆迁户，回购住房的房款均分为两次交付，第一次为签完协议后并拆完住房，以补偿的拆迁费为回购房款。第二次交款的时间，为回购房交钥匙之前，以实地测量的面积为准。交房时间为2006年10月20日。甲方保证除不可预测情况原因，必须按期交工，如超过时限，每超过一个月，补偿2000元。从签订协议起5日内搬出现住房，并将钥匙和房屋租赁本交甲方。本协议既是拆迁补偿协议，也是回购房协议，自双方签字盖章之日起生效。根据原告提交的附图显示，该楼层共计8户，有三居室2户，分别为东向、西向。现原告认可回购房屋房款共计426840元，原告因拆迁已支付部分回购款210830元，尚余216010元未支付，同意自诉讼请求中一并抵扣。2006年6月20日，未来集团与博海成公司共同竞得北京市宣武区（现西城区）半步桥街44号院住宅及配套用地国有土地使用权。未来集团主张其未实际缴纳土地出让金。2007年1月26日，未来博海花园公司以其为未来集团及博海成公司合并后的新公司为由，向北京市国土资源局提出申请，申请变更44号院地块的国有土地使用权出让合同的受让方名称为自己。2007年4月5日，北京市国土资源局（甲方）、未来集团（乙方）、博海成公司（丙方）、未来博海花园公司（丁方）签订《补充协议》，约定：未来集团与博海成公司于2006年7月7日以挂牌方式取得了44号院项目的《北京市国有土地使用权出让合同》，合同编号为京地出（合）字（2006）第0356号。甲、乙、丙、丁四方经协商，共同对出让合同内容作如下变更：将出让合同的受让方变更为未来博海花园公司，出让合同中约定受让方承担的一切权利和义务随之转由未来博海花园公司承接。2009年7月25日，北京市国土资源局、未来集团、博海成公司、未来博海花园公司共同签订《补充协议》，约定：44号院居住及配套项目的《北京市国有建设用地使用权出让合同》的受让方变更为未来博海花园公司，由该公司承接受让方承担的一切权利义务。里仁街6号院在该许可证许可范围内。2007年10月29日，未来博海花园公司登记取得半步桥街44号建设工程规划许可证，建设项目包括未来家园2号住宅楼等3项。2008年1月15日，未来博海花园公司登记取得半步桥街44号建筑工程施工许可证，注明施工单位为未来建筑公司。2009年8月14日，未来博海花园公司登记取得半步桥44号北院建设用地规划许可证，用地类型为居住。2009年9月24日，未来博海花园公司缴齐44号院政府土地收益。2009年10月26日，未来博海花园公司取得44号院国有土地使用权证。2010年1月10日，未来博海花园公司登记取得44号院商品房预售许可证，预售范围包括未来家园1号楼、2号楼。另查一，2006年11月，未来集团与博海成公司共同出资成立未来博海花园公司。2007年11月19日，未来集团将其在未来博海花园公司的股份转让给其他公司。另查二，经包括原告在内的原里仁街6号20名被拆迁人投诉信访，北京市建设工程和房屋管理监察执法大队于2011年8月18日作出京建执函[2011]207号《信访事项答复意见书》，载明：“……2005年初至2006年底，未来集团（后期开发建设主体变更为未来博海花园公司）在开发建设未来家园1号、2号住宅楼及地下车库项目的过程中，分别以未来集团和未来建筑公司为甲方，私自与紧临44号院居住的里仁街6号院居民陆续签订了拆迁协议，协议明确约定由被拆迁人回购未来家园2号楼部分房屋……在与被拆迁人签订拆迁协议时，未来建筑集团有限公司与北京市未来建筑工程有限公司均使用了两份户型图，一份标准层为8户型，另一份标准层为7户型。经现场检查发现，目前已竣工的2号楼，其1-11层为10户型，12层及以上为9户型。……本机关认为：因拆迁协议所约定回购房源与现售房源在户型或建筑面积等方面均不一致，且拆迁主体与销售主体为不同的公司法人，……”。另查三，2018年4月11日，北京市公安局起诉未来集团建设用地使用权转让合同纠纷，要求未来集团支付拆迁安置补偿费用及延期损失费用。2019年11月29日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民初94号民事判决书，认定未来集团未能全部履行半步桥44号和46号居民安置义务，但就北京市公安局的诉讼请求，因证据不足予以驳回。被告未来建筑公司称原告的拆迁利益已经由北京市公安局统一主张，原告表示上述案件涉及半步桥44号、46号的拆迁安置补偿问题，与里仁街6号院无关，因此上述案件与本案不具有关联性，半步桥44号院与里仁街6号院仅一墙之隔，如果里仁街6号院不搬迁未来集团将无法进行房地产开发建设，故未来集团及未来建筑公司与原告另行订立拆迁安置合同，未来集团取得的土地使用权实际包括里仁街6号院。未来建筑公司表示如果原告不包括在未来集团与北京市公安局订立的《合作协议》范围内，那么原告无权向未来集团及未来博海花园公司主张诉讼请求，因未来集团并非与原告订立合同的相对方。未来建筑公司提交北京市公安局监所管理总队及北京市公安局预审总队的函件，证明要求安置的人员中不包括原告。原告认可上述证据的真实性，称里仁街6号的安置与半步桥44号安置并不相同，因此原告未在上述名单内。诉讼中，原告提交《暂住房屋协议书》（复印件），证明原告系被拆迁房屋承租人，原件已经在拆迁时交付被告。被告未来集团及未来建筑公司否认该证据的真实性，且否认收到证据原件。未来博海花园公司提交测绘平面图，证明建成后的未来家园2号楼15层共计9户，其中三居室仅南向一户，与原告提交的房屋平面图无法一一对应。经质证，当事人均认可上述证据的真实性，原告称建成后的图纸与原提交给原告的图纸不相符，但根据协议三被告需向原告提供三居室住房，因此仅能对应建成后图纸的×号。另，本院依照原告申请对北京市西城区半步桥街44号未来家园2号楼15层×号房屋进行估价，该房屋于2019年9月4日的房地产市场价值总额为1320.73万元，楼面单价为95788元/平方米。经质证，原告认可上述鉴定结论，三被告认为评估对象错误，应以被拆迁房屋作为评估对象。经询，三被告表示未来家园已建成的1号楼、2号楼15层三居室均无法向原告交付。关于逾期交房补偿金及租房补贴的性质问题，原告解释称逾期交房补偿金系违约金性质，目的是为约束被告按时交房，而租房补贴是原告在拆迁期间无房居住而给予的过渡性安置补贴，由于三被告没有按时交房，所以给原告造成了房屋产权以及使用权上的损失，逾期交房补偿金及租房补贴性质上并不重复，且双方约定的租房补贴远低于市场标准，三被告至今未向原告交付安置房屋，租房补贴无法弥补原告的租房损失。三被告不同意原告的意见，认为逾期交房补偿金是为了弥补原告的租房损失，与租房补贴性质重复，且双方约定的租房补贴是当事人合意，该标准符合市场行情。本院认为：依法成立并生效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与未来建筑公司之间订立的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。未来建筑公司拆除原告原居住的房屋并以补偿款作为回购款的一部分，其应当按照合同约定交付回购房屋。根据已查明情况，原告居住的房屋位于里仁街6号院，但上述位置亦在未来集团取得国有土地使用权范围内。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。未来集团作为44号院国有土地使用权人，一方面将国有土地使用权转让给由其参与设立的未来博海花园公司，另一方面却既未完成拆迁安置，也未将相关拆迁安置义务转移给受让人，更未将项目转让情况书面通知被拆迁人，严重违背诚实信用原则。故未来集团仍应继续履行向原告交付回购住房的义务。未来博海花园公司系由未来集团出资设立，承接了未来集团转让的44号院国有土地使用权，并继续开发建设未来家园房地产项目，依法应承担该项目中尚未完成的拆迁安置义务，故未来博海花园公司亦应对原告承担交付回购房屋的连带责任。现原告原居住的房屋已被拆除，双方当事人均表示建成的未来家园户型与《协议书》附件约定的户型图并不一致，且未来家园15层三居室均无法向原告交付，故原告要求解除其与被告未来建筑公司之间的《协议书》，并由三被告赔偿无法交付房屋的财产损失，理由正当，本院予以支持。现未来家园15层仅有一套三居室，故原告要求参照该房屋价格评估标准予以赔偿，并无不妥，但考虑到约定的回购房屋未明确朝向，原告提交的附图显示三居室朝向与评估标的物朝向存在差异，故本院对财产损失赔偿数额予以酌定。三被告主张按照被拆迁房屋的价格进行赔偿或参照每户300万元进行赔偿，依据不足，本院不予采信。根据《协议书》约定，原告需分两次向未来建筑公司支付房价款，除补偿款作为回购款外，原告需在回购房交钥匙之前根据实地测量面积交纳，现三被告并未向原告交付回购住房，因此并不能以原告未支付款项认定其未履行合同义务。同理，三被告认为应该按照已付金额比例支付赔偿款项，亦缺乏依据，本院不予采信。原告同意根据合同约定的面积标准及价格标准在诉讼请求中扣除应支付的剩余回购房房款，本院照准。三被告未按照合同约定向原告交付回购房屋，应当按照合同约定支付租房补贴，原告的该项诉讼请求理由正当，本院予以支持。关于逾期交房补偿金一节，该补偿金系违约金性质，主要目的是为了弥补当事人无法按期收房的损失，综合考虑原告已主张租房补贴情况及原告的实际租房损失，本院对该违约金数额予以调整。因北京市公安局与未来集团之间仅针对半步桥44号、46号拆迁安置补偿问题进行诉讼，故三被告认为原告的拆迁利益已经由北京市公安局统一主张的抗辩意见，不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告李敏与被告北京市未来建筑工程有限公司之间的《协议书》；二、被告未来建设集团有限公司、被告北京未来博海花园置业有限公司、被告北京市未来建筑工程有限公司于本判决生效后十五日内向原告李敏支付无法交付回购房屋财产损失12733919.9元（已扣除原告李敏需补交的回购房购房款216010元）；三、被告未来建设集团有限公司、被告北京未来博海花园置业有限公司、被告北京市未来建筑工程有限公司于本判决生效后十五日内向原告李敏支付自2006年11月1日始至判决生效之日止的逾期交房补偿金（按每月1500元标准计算）；四、被告未来建设集团有限公司、被告北京未来博海花园置业有限公司、被告北京市未来建筑工程有限公司于本判决生效后十五日内向原告李敏支付自2005年5月1日始至判决生效之日止的租房补贴（按每月1000元标准计算）；五、驳回原告李敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101607元、鉴定费32311元，由被告未来建设集团有限公司、被告北京未来博海花园置业有限公司、被告北京市未来建筑工程有限公司平均负担（于本判决生效后七日内交纳）；公告费260元，由被告北京市未来建筑工程有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  龙 琨审 判 员  陈 新审 判 员  崔 赟二〇二〇年六月五日法官助理  高子惠书 记 员  康 婧