天津市高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津执异49号案外人（异议人）：于瀛，男,1990年1月15日出生，汉族，住辽宁省阜新市海洲区。申请执行人：北方国际信托股份有限公司，住所地天津市河西区友谊路5号北方金融大厦。法定代表人：韩立新，总经理。委托诉讼代理人：董亚南，天津誉仑律师事务所律师。被执行人：宏运地产阜新有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区中华路25号。法定代表人：邹尚峰，执行董事。被执行人：王宝军，男，1969年11月13日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。被执行人：陈洁，女，1973年1月6日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。被执行人：宏运集团有限公司，住所地葫芦岛市龙港区锦葫路41号楼。法定代表人：张新建，经理。本院在审理原告北方国际信托股份有限公司与被告宏运地产阜新有限公司（以下简称宏运公司）、宏运集团有限公司（以下简称宏运集团）、王宝军、陈洁金融借款合同纠纷一案中，根据北方国际信托股份有限公司的诉讼保全申请，对宏运公司名下财产采取了查封冻结措施，现本院（2019）津民初22号民事判决书已经发生法律效力，案件进入执行程序。案外人于瀛向本院提出书面异议，要求解除对座落于辽宁省阜新市细河区31-7,13号楼1111室房屋的查封，判令其与宏运公司签订的购房《意向书》合法有效，继续履行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。于瀛称，其与宏运公司于2018年8月31日签订了购房《意向书》，房屋总价款为40万元，依照协议其交付了13万元首付款，其中2万元为无收据的团购费，尚欠部分宏运公司承诺一个月后予与办理公积金贷款，异议人已经履行了贷款的相关手续，由于宏运公司的原因，未能办理贷款及房产产权证明等相关物权手续，并且异议人接到准住通知单后，交付了5年物业费等相关装修过程的物业管理费用，并且实际装修占有入住至今。而后方知宏运公司与北方国际信托股份有限公司设定了抵押权，并于2019年3月12日法院进行了查封。异议人与宏运公司签订的房屋买卖意向书合法有效，异议人无过错，按照意向书，已经履行了合同中全部义务，是宏运公司的过错造成部分贷款无法到位，没有办理房屋产权证明，并隐瞒了设定抵押的事实，给异议人造成了物权侵害。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付部分或全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得査封、扣押、冻结”。异议人无过错，等于已经交付了部分房价款。故法院不能对座落于辽宁省阜新市细河区31-7，13号楼1111室进行查封。此外《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》的下列规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定：认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。依据法院的规定原告具有优先受偿权。依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》126条，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。依据物权法等相关法规，异议人取得房屋的所有权，合法有效。故请求人民法院依法裁决支持异议人的请求。于瀛为支持其异议请求，向本院提交如下证据：1.2018年8月31日甲方宏运公司、乙方于瀛签订的《意向书》；2.公积金贷款补充协议；3.阜新银行西山支行客户明细对账单；4.个人信用报告；5.辽宁增值税普通发票；6.2018年8月31日宏运公司《准住通知单》；6.民用室内燃气设施综合项目申请表、燃气费缴纳收据、装修垃圾清运费收据、团购费收据等：7.宏运公司于2016年6月23日取得的《商品房销售（预售）许可证》。8.室内照片。申请执行人北方国际信托股份有限公司称，异议人不具有法定排除执行情形，请求驳回异议人全部申请事项。具体理由为：一、异议人提供的付款证据不具有关联性，无论是POS机刷卡行为还是存至个人名下、宏运公司名下的款项，均不能排除异议人与宏运公司的其他经济往来，不能与购房款一一对应。因此，异议人主张已经支付全部或部分房款的事实是不存在的。二、北方国际信托股份有限公司已对在案中部分房屋设定抵押权，具有优先受偿的权利，人民法院的查封行为具有当然的正当性。三、即使部分标的房屋没有设定抵押权，因宏运公司与案外人签订的《意向书》不具有合法有效性。各异议人无法提供合法有效的买卖合同，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条，不符合排除执行的法定条件。四、异议人对未能办理过户登记存在明显过错。1.涉案房产至今仍登记在宏运公司名下，但早在2016年6月23日就完成《商品房预售许可证》，具备网签《商品房买卖合同》的条件。异议人自购房后直至房屋被查封期间，始终没有与宏运公司进行网签，没有向房屋登记机关递交过户登记材料，且缺乏合理客观理由，因此异议人对未能办理过户登记存在过错。2.部分房屋先抵后卖，购房者负有审查不动产登记的义务，异议人未能提供购房时房屋权利状态的证据，未尽到该义务，且房屋未竣工验收合格而不能办理过户登记，系异议人自身原因所致。本院查明，本院在审理原告北方国际信托股份有限公司与被告宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团金融借款合同纠纷一案中，申请人北方国际信托股份有限公司向本院提出财产保全申请，经审查，本院于2019年2月28日作出（2019）津民初22号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团的194979909.84元等值财产。依据生效裁定书，本院于2019年3月12日向阜新市不动产登记中心、阜新市房地产信息中心送达（2019）津执保29号协助执行通知书，查封被申请人宏运公司名下宏运铂郡二期工程，坐落于阜新市细河区包括涉案房产在内共计316套不动产，查封期间不得办理抵押、转移等权属变更、转移登记手续。另查明，原告北方国际信托股份有限公司与被告宏运公司、宏运集团、王宝军、陈洁金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月13日作出（2019）津民初22号民事判决书，判决：“一、宏运公司于本判决生效之日起十日内给付北方国际信托股份有限公司本金166,940,000元、利息23,146,723.41元、期内罚息及复利4,228,144.76元、提前到期后的罚息及复利（分别以本金166,940,000元、利息23,146,723.41元为基数，自2019年2月11日起至实际给付之日止，按日万分之五的标准计算）；二、宏运公司以（1.面积为25,819.75平方米的在建工程；2.面积为13,524.97平方米的房产；3.面积为121,637.8平方米，证号为阜新国用（2015）字第0072号土地使用权）对本判决第一项给付事项承担抵押担保责任，北方国际信托股份有限公司有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款在合同约定的范围内优先受偿（抵押物详见起诉状后附《抵押物清单》）；三、王宝军、陈洁、宏运集团对本判决第一项给付事项承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向宏运公司追偿；四、驳回北方国际信托股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,016，700元，保全费5,000元，共计1,021,700元，由宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团负担。”判决书现已生效，北方国际信托股份有限公司已经向本院申请执行。再查明，2016年6月23日，宏运公司取得阜新市住房和城乡建设委员会审批的阜住建房许第【20160009】号商品房销售（预售）许可证，该许可证主要内容为：房屋销售（预售）单位宏运公司；小区名称为宏运铂郡二期工程；房屋用途为商业、住宅；销售（预售）建筑面积为玖万柒千柒佰肆拾点捌捌平方米，总23栋，总987套。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产”的规定，位于阜新市细河区,13号楼1111室房产登记在宏运公司名下，本院对该房产的查封符合法律规定。其次，根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。本案宏运公司已于2016年6月23日取得宏运铂郡二期工程商品房销售（预售）许可证，但宏运公司及异议人均未能提供相应商品房预售合同的备案手续或者预登记手续，结合异议人提供的《意向书》第十条“《商品房买卖合同》的签订时间由甲方另行通知”的约定内容，异议人提交的《意向书》的效力问题，应依据相关法律法规通过实体审理予以确认，故本次执行异议审查中，异议人提交的《意向书》不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回于瀛的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  钟兴海审判员  李红春审判员  王洪斌审判员  唱龙龙审判员  张 宇二〇二〇年六月二十八日法官助理解丹书记员李颖