广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初589号 原告：梁耀彪，男，1985年10月25日生，壮族，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：刘庆才，广西诚瑞律师事务所律师。 被告：覃克平，男，1985年9月12日生，汉族，住广西桂林市秀峰区。 被告：中国建设银行股份有限公司桂林分行，住所地：广西桂林市秀峰区中山中路24-1号，统一社会信用代码：91450300898857544C。 负责人：丁卫杰，该分行行长。 委托诉讼代理人：张翼飞，广西象山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐敏红，广西象山律师事务所律师。 被告：桂林市住房公积金管理中心，住所地：广西桂林市临桂区平桂西路金融大厦，统一社会信用代码：12450300498666255J。 法定代表人：江冰欣，该中心主任。 委托诉讼代理人：秦川，广西德恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵先会，该中心审计稽查科副科长。 原告梁耀彪诉被告覃克平、中国建设银行股份有限公司桂林分行（以下简称建行桂林分行）、桂林市住房公积金管理中心（以下简称公积金管理中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁耀彪及其委托诉讼代理人刘庆才、被告建行桂林分行的委托诉讼代理人张翼飞、被告公积金管理中心的委托诉讼代理人秦川、邵先会到庭参加诉讼，被告覃克平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、准许由原告代被告覃克平向被告建行桂林分行、公积金管理中心一次性付清桂林市七星区联发˙益景10栋1—8—02号房屋【该房不动产权证号：桂(2019)桂林市不动产权第0030697号】上的银行抵押贷款本息合计人民币279781.88元(2019年12月后未偿还的银行抵押贷款本息)、公积金抵押贷款本息合计人民币221808.21元(2019年12月后未偿还的公积金抵押贷款本息)，合计共人民币501590.09元；并在被告建行桂林分行、公积金管理中心收到原告代为偿还的抵押贷款之日，判决被告覃克平、被告建行桂林分行、公积金管理中心立即协助原告办理桂林市七星区联发˙益景10栋1-8-02号房屋的解除抵押权手续，以完全消除该房抵押权；2、本案诉讼费用由被告覃克平、被告建行桂林分行、被告公积金管理中心共同承担。事实与理由：2014年10月27日，被告覃克平与联发集团桂林益联盛置业有限公司(以下简称联发集团)签订商品房买卖合同，购买了联发集团开发的位于桂林市七星区。2018年5月12日，原告与被告覃克平通过房屋中介（即桂林市居联邦房地产经纪有限公司）的居间介绍，双方经过平等、自愿协商，就原告购买被告覃克平桂林市七星区联发˙益景10栋1-8-02号房屋达成协议。同日，原告、被告覃克平、桂林市居联邦房地产经纪有限公司三方签订了《房地产买卖合同》，明确了各自的权利义务。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房首付款25万元、房屋中介费用17000元，履行了合同的义务。合同签订后，被告覃克平亦将该房屋交付给原告使用。被告覃克平作为出卖方，按照合同约定，其应该在该房屋可以办理房屋产权证时及时与联发集团联系，办理房屋产权证登记，并且在该房屋产权证登记到被告覃克平名下时，及时协助原告办理该房屋的产权变更登记，将该房屋产权证变更过户到原告名下。2018年7月上旬，原告了解到该房屋可以办理产权登记，于是联系被告覃克平，但多次联系，均无法联系到被告覃克平。2019年4月，在原告多次与联发集团沟通下，在原告一次性代被告覃克平交清联发集团垫付的房屋贷款本息、违约金共人民币21535元后，联发集团于2019年5月28日将该房屋的不动产权证办理到被告覃克平名下，现该房不动产权证书保存在联发集团处。因被告覃克平不交纳房屋贷款本息，原告自2018年5月起，每月代被告覃克平向被告建行桂林分行、被告公积金管理中心交纳贷款本息，该二被告也完全知道这一事实。2019年5月28日，该房不动产权证办理到被告覃克平名下后，为了能及时将该房不动产权证变更到买房人原告名下，原告多次与被告建行桂林分行、被告公积金管理中心、联发集团沟通，联发集团愿意积极协助原告办理，但由于被告建行桂林分行、被告公积金管理中心不配合，不同意原告代被告覃克平一次性提前偿还清该房屋的抵押贷款，从而人为阻止抵押权消灭，继而导致该房屋产权变更手续至今无法办理，无法过户变更到原告名下。综上，被告的行为已经严重损害了原告合法权益，故原告为维护自己合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。 被告建行桂林分行辩称，1、建行桂林分行不是案涉房屋买卖合同的相对方，不应列为本案的被告；2、原告与被告覃克平的房屋转让行为未经抵押权人的同意，侵犯了建行桂林分行作为抵押权人的利益，根据《担保法》第四十九条的规定房屋转让合同应属无效合同；3、原告所遭受的损失与建行桂林分行无关，建行桂林分行不承担任何诉讼费用。 被告公积金管理中心辩称，1、由于公积金管理中心不是本案的适格被告，应列为本案第三人参加诉讼；被告覃克平与公积金管理中心签订的《桂林市住房公积金管理中心公积金个人住房借款合同》、《桂林市住房公积金管理中心公积金个人住房贷款抵押合同》，目前这两份合同仍然有效，原告在没有获得覃克平的授权下无权获得合同的相关权利；2、根据《中华人民共和国担保法》第四十九条以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十七条规定，公积金管理中心作为涉案房屋的抵押权人，在未经抵押权人同意的情况下，原告与被告覃克平的转让房屋行为无效，侵犯了抵押权人的权利，并且原告目前尚未享有房屋所有权，仅享有房屋使用权，其不符合《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十七条的规定可代替债务人清偿其全部债务使抵押权消灭的条件，故原告因被告覃克平造成的损失应向覃克平本人主张损失，与公积金管理中心无关；3、原告的损失与公积金管理中心无关，公积金管理中心不承担任何诉讼费用； 被告覃克平既未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院在庭审过程中组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和相关证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告梁耀彪对其主张提供的证据有：1、原告身份证，证明原告诉讼主体适格；2、原告结婚证，证明原告与吕丽系夫妻关系；3、被告覃克平身份证、户口簿，证明被告覃克平诉讼主体资格；4、《商品房买卖合同》，证明被告覃克平于2014年10月27日向联发集团购买商品房的事实；5、《房地产买卖合同》及附件，证明原告与被告覃克平于2018年5月12日签订《房地产买卖合同》一份，原告向被告覃克平购买位于桂林市七星区联发·益景10栋1-8-02号商品房的事实；6、《不动产权证书》，证明原告向被告覃克平购买的房屋于2019年5月28日办理了不动产权证，并登记在被告覃克平名下，该房屋已向建行桂林分行、公积金管理中心办理了抵押贷款的事实；7、《查档结果证明书》、《不动产档案查封查询证明》，证明该房屋存在抵押贷款事实，以及原告已向桂林市七星区人民法院申请诉讼保全，并于2019年6月5日对该房屋进行了查封，查封期限为3年；8、原告与其妻吕丽微信转款图片、银行转款凭证，证明原告向被告覃克平支付了购房款25万元，即2018年5月5日支付3万，5月12日支付22万元的事实；9、交通银行现金解款单，证明原告代被告覃克平向联发集团交贷款本息及罚息共21535元，该款是覃克平欠银行贷款，联发集团先垫付，现由原告代为偿还；10、微信转款图片、银行凭证、收据，证明原告交纳了购房中介服务费17000元；11、物业费发票，证明原告代被告覃克平交纳物业费9127元；12、保全费收据、诉讼费通知、银行交易明细清单、保单保函、发票、转账单，证明原告交纳保全费4520元、保全担保费1600元、共计6120元；13、公积金个人还款记录表、银行个人账户交易明细，证明原告从2018年6月至2019年10月共代被告覃克平还公积金贷款18275.36元，每月平均约1072.22元，并且从2019年10月后原告每月继续代覃克平偿还公积金贷款，截止至2019年11月份（即从2019年12月后部分未计算），公积金贷款未还总额221808.21元；14、中国建设银行个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款对账单，证明从2019年4月至2019年10月，原告代被告覃克平每月偿还银行贷款1634.69元，截止至2019年11月份（从2019年12月后部分未计算），银行贷款未还总额279781.88元；15、企业信用信息公示资料，证明被告诉讼主体资格；16、中国建设银行个人账户支出账户明细（6张），证明从2019年9月至今，原告一直代被告覃克平偿还贷款。 被告建行桂林分行对原告提交的证据的质证意见：对证据1-4的三性无异议；对证据5的真实性无法认定，该证据与建行桂林分行无关，建行桂林分行也不知情；对证据6、7的真实性、合法性、关联性无异议；对证据8、9、10、11的真实性无法认定，该证据与建行桂林分行无关，建行桂林分行也不知情；对证据12的真实性无异议，该证据由法院认定；对证据13-14的真实性无异议，但对关联性有异议，与建行桂林分行订立借款合同的是被告覃克平，原告代被告覃克平偿还贷款的情况建行桂林分行是不知情；对证据15的真实性无异议；对证据16与证据13、14的质证意见一致。 被告公积金管理中心对原告提交的证据的质证意见：对证据1、2的真实性无异议；对证据3、4的真实性无法确认，因无原件，应由被告覃克平来确认；对证据5的真实性予以认可，同时注意该书证的具体内容，在房屋买卖附件第2条约定：该房屋剩余房贷由被告覃克平偿还并负责解押，否则视为违约；附件第3条约定：覃克平承诺签订本合同一年内房贷由被告覃克平自己支付，超过一年之后由原告支付公积金利息，其余由被告覃克平还款；可见被告覃克平的授权内容仅为本案原告代为偿还公积金利息，并且被告覃克平明确保留了解押的权利，并未将此项权利授权给原告；附件第5条约定：被告交房给原告后，房屋使用权为乙方所有，可见目前原告仅享有房屋使用权，而不享有所有权，原告无权主张代为解除抵押权；对证据6的真实性无异议，同时证明被告覃克平为房屋所有人，公积金管理中心、建行桂林分行为涉案房屋的抵押权人；对证据7的真实性无异议，该证据为不动产房档案材料，当档案材料与其他权属证明不一致时，应以档案为准；对证据8的真实性无法核对，但从证据内容而言，原告仅支付房屋首付款25万元，合同并未履行完毕，按照合同约定，被告覃克平有权选择继续履行合同或解除合同；对证据9-11的真实性均无法认定，且与公积金管理中心无关；对证据12的真实性无法认定，无原件，关联性有异议，材料上记载的案号并非本案的案号，缴纳的时间与本案的立案时间不符，与本案无关；对证据13的真实性无异议；对证据14-16的真实性由法院及建行桂林分行予以确认，与公积金管理中心无关。 被告建行桂林分行对其主张提供的证据有：1、个人住房（商业用房）借款合同，证明被告覃克平因按揭贷款购买涉案房屋与被告建行桂林分行订立借款合同，并以所购房屋设立抵押；2、抵押权登记证明[桂（2019）桂林市不动产证明第0018295号]，证明涉案房屋已办理抵押登记，抵押权人为建行桂林分行。 原告梁耀彪对被告建行桂林分行提交的证据的质证意见：对证据1、2的三性均无异议。 被告公积金管理中心对被告建行桂林分行提交的证据的质证意见：证据1、2的三性均无异议 被告公积金管理中心对其主张提供的证据有：1、《桂林市住房公积金管理中心公积金个人住房借款合同》（合同编号：2015年[建房委贷]字0400252号），证明2015年3月3日，公积金管理中心(甲方)、建行桂林分行(乙方)、覃克平(丙方借款人)、联发集团桂林益联盛置业有限公司(丁方保证人)四方签订《公积金个人住房借款合同》，合同约定：（1）被告覃克平向公积金管理中心借款事实，而公积金管理中心与原告之间不存在合同关系；（2）合同第十三条约定：丙方愿以所购(建)住房作抵押并办理抵押登记手续，抵押合同另行签订；2、《公积金个人住房贷款抵押合同》（合同编号：2015年[建房委贷]字0400252号），证明2015年3月3日，公积金管理中心(抵押权人)与覃克平(抵押人)签订《公积金个人住房贷款抵押合同》，（1）原告与公积金管理中心之间无合同关系；（2）抵押人覃克平将本案诉争房屋抵押给了抵押权人即本案公积金管理中心；（3）合同第八条约定：“抵押期间，未经甲方（即抵押权人公积金管理中心）同意，乙方（抵押人覃克平）不得将该抵押物转让、出租、变卖、抵偿债务、馈赠或以任何形式处置。由此引起的任何损失，由乙方承担赔偿责任”，但覃克平擅自转让涉案房产，侵害了被告公积金管理中心的利益，原告无权依据其与被告覃克平签订的《房地产买卖合同》请求公积金管理中心一次性代偿公积金贷款并办理解押，公积金管理中心有权行使抵押权挽回损失；3、抵押权证，证明与建行桂林分行同一天办理的抵押权证书，公积金管理中心是房屋的抵押权人。 原告梁耀彪对被告公积金管理中心提交的证据的质证意见：对证据1、2的真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据3的三性无异议。 被告建行桂林分行对被告公积金管理中心提交的证据的质证意见：对证据1、2、3均无异议。 本院审查认为，本案系房屋买卖合同纠纷，对原、被告双方提供的与本案有关的证据，本院予以确认；对与本案纠纷无关的证据，本院不予采信。因此，本院对双方提供《商品房买卖合同》、《房地产买卖合同》、《不动产权证书》、《查档结果证明书》、《不动产档案查封查询证明》、公积金个人还款记录表、银行个人账户交易明细、中国建设银行个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款对账单、个人住房（商业用房）借款合同、抵押权登记证明[桂（2019）桂林市不动产证明第0018295号]、《桂林市住房公积金管理中心公积金个人住房借款合同》（合同编号：2015年[建房委贷]字0400252号）、《公积金个人住房贷款抵押合同》（合同编号：2015年[建房委贷]字0400252号）的等证据，本院予以确认。 综合全案证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2014年10月27日，被告覃克平向联发集团购买位于桂林市七星区，建筑面积115.36㎡，房屋总价792051元；首付242051元，其余房款55万元，由购房人覃克平分别以公积金贷款、商业贷款等方式补足。2015年3月2日，被告覃克平作为丙方（借款人），与公积金管理中心作为甲方（委托人）、建行桂林分行作为乙方（受托银行）、联发集团作为丁方（担保人）签订《公积金个人住房借款合同》，约定：甲方委托乙方办理公积金个人住房贷款手续，贷款给丙方，贷款金额为24.6万元，贷款期限30年，即2015年4月9日起至2045年4月9日止；利率按中国人民银行公布的同期同档次住房公积金贷款利率执行（即贷款年利率为4.25%），如遇国家法定利率调整，按新的相应利率档次执行；丁方愿意为丙方借款提供阶段性保障担保；丙方愿以所购住房作为抵押物，作为偿还借款合同项下借款的担保并办理抵押登记；抵押期间，未经甲方同意，乙方不得将该抵押物转让、出租、变卖、抵偿债务、馈赠或以任何形式处置，由此引起甲方的任何损失，由乙方承担赔偿责任。2015年3月18日，被告覃克平作为借款人，与建行桂林分行作为贷款人、联发集团作为担保人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人覃克平向建行桂林分行贷款金额为30.4万元，贷款期限360个月，即2015年3月18日起至2045年3月18日止；利率按中国人民银行公布的基准利率上浮2%；联发集团公司愿意为覃克平的借款提供担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；借款人覃克平愿以所购位于桂林市七星区作抵押担保。2015年5月28日，该房屋办理了抵押登记手续，抵押权人分别为公积金管理中心、建行桂林分行。2018年5月12日，原告作为乙方（买方），与作为甲方（卖方）的被告覃克平、以及作为丙方（居间方）的桂林市居联邦房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖合同》及附件，合同约定：经丙方介绍，甲方自愿将座落在桂林市七星区联发·益景10栋1-8-2号房出售给乙方，成交价80万元；乙方在签订合同当日支付甲方第一期购房款25万元（含购房定金15万元），同日甲方交房给乙方；第二期购房款55万元由乙方获得房屋产权证书并办理银行贷款后支付给甲方；房屋过户需缴纳的税费由乙方承担；甲、乙双方定于甲方取得房屋权属证书后7个工作日内必须到房产交易所办理核税审税，核税审税完毕后至正常交件时15个工作日必须办理《房屋所有权证》过户交件，《房屋所有权证》过户并取得乙方名下房屋所有权证后15个工作日内必须办理《国有土地使用证》过户手续；签订合同当日乙方必须支付丙方中介服务费16000元，贷款服务费1000元；合同亦约定各方违约事由及责任条款。房屋买卖附件载明：1、联发下了甲方不动产证甲方应马上通知乙、丙双方去不动产局过户；2、甲方承诺该房屋属于个人所有，该房屋无其他债务纠纷，乙方支付了贰拾伍万元房款给甲方，该房屋剩余房贷由甲方解押，否则视为甲方违约；3、甲方承诺签订本合同一年内房贷由甲方支付，超过一年之后由乙方支付甲方公积金利息，其余由甲方还款；4、经甲乙双方私下协商提前交房给乙方装修使用，诺以后甲方违约应当额外赔偿装修费；5、甲方交房给乙方后房屋使用权为乙方所有；6、交房之前物业费、水、电、煤费用由甲方支付，交房后房屋使用产生的水电煤及物业费由乙方交付。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房首付款25万元及房屋中介服务费及贷款服务费合计17000元，被告覃克平亦将该房屋交付给原告使用。由于被告覃克平未按期偿还公积金及银行贷款，公积金管理中心、建行桂林分行要求联发集团承担保证责任。为此，联发集团为被告覃克平代偿逾期贷款本息、违约金。此时，办证条件已经成就，原告遂向联发集团偿还贷款本息、违约金共人民币21535元。2019年5月28日，联发集团为被告覃克平办理《不动产权证书》。此时，被告覃克平已无法联系，原告为了能及时将该房不动产权证变更到其名下，请求代被告覃克平向建行桂林分行、被告公积金管理中心一次性提前偿还该房屋的抵押贷款。被告建行桂林分行、被告公积金管理中心均以原告不具备代被告覃克平一次性提前偿还贷款为由，拒绝原告前述请求，故原告诉至法院。在诉讼过程中，原告代被告覃克平结清全部公积金、银行剩余贷款。 本院认为，原告与被告覃克平、以及居间人桂林市居联邦房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖合同》及附件，是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合同合法有效。虽然涉案房屋存在抵押负担，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”从上述法律规定可知，取得抵押物所有人的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案中，被告覃克平将其位于桂林市七星区联发˙益景10栋1-8-02号房屋出售给原告，应当遵循诚实信用原则偿还贷款，在原告为其清偿全部债务后，被告覃克平应当为原告办理房产过户及解押手续，但被告覃克平未按合同约定偿还公积金、银行贷款，导致原告无法按照预期的时间办理产权过户手续。为此，原告为了能及时将该房不动产权证变更到其名下，愿意代替被告覃克平一次性清偿房屋所负抵押债务涤除抵押权，符合上述法律规定，现原告代被告覃克平清偿全部公积金、银行抵押贷款，被告覃克平应为原告办理解押手续，故原告要求被告覃克平为原告梁耀彪办理位于桂林市七星区联发˙益景10栋1-8-02号房屋的解除抵押权手续的诉讼请求，本院予以支持。公积金管理中心、建行桂林分行根据上述法律规定，在原告涤除抵押权后，有义务协助原告办理房产解押手续，故原告要求建行桂林分行、公积金管理中心协助其办理桂林市七星区联发˙益景10栋1-8-02号房屋的解除抵押权手续，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 1、被告覃克平在本判决生效之日起15日内为原告梁耀彪办理位于桂林市七星区联发˙益景10栋1-8-02号房屋的解除抵押权手续； 2、被告桂林市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司桂林分行应当协助原告梁耀彪办理位于桂林市七星区联发˙益景10栋1-8-02号房屋的解除抵押权手续； 本案收取案件受理费4626元（原告已预付本院2313元，尚欠2313元），由被告覃克平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4626元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李立峰 人民陪审员  马征芬 人民陪审员  郭艳红 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  颜 榕