广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3458号原告：广州科拉迪尼服饰有限公司，住所地广州市花都区新雅街雅源中路18号2号楼233号，统一社会信用代码91440101732985730Q。法定代表人：李少艾。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪莹，广东均桓律师事务所律师。被告：张春霞，女，1983年2月25日出生，汉族，住河南省台前县，委托诉讼代理人：马永刚，广东永哲律师事务所律师。原告广州科拉迪尼服饰有限公司（以下简称科拉迪尼公司）与被告张春霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法由审判员李晓琳适用简易程序，于2020年3月19日公开开庭进行审理。原告科拉迪尼公司的委托诉讼代理人周石文、张雪莹，被告张春霞的委托诉讼代理人马永刚到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员李晓琳独任审理，并于2020年6月17日公开开庭进行审理，原告科拉迪尼公司的委托诉讼代理人周石文、被告张春霞的委托诉讼代理人马永刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。科拉迪尼公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年7月20日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告向原告支付商品房总价款1015696元20%的违约金203139.20元，上述款项从被告已付款项中予以抵扣；3.判令被告立即协助原告办理广州市花都区时代天玥商务中心******房的网签、备案及预告登记注销手续；4.请求判令被告向原告支付原告因本案而实际支付的律师费26326元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月15日，原告与被告签订《时代天玥商务中心认购书》（编号：SDYG20183788），约定：被告向原告购买位于广州市花都区新华街镜湖大道以北、曙光路以东地块时代天玥商务中心商业******房（下称“案涉房屋”），成交总房价为1015696元，建筑面积为63.5平方米，其中套内建筑面积41.0473平方米。2019年7月20日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201907204219，下称“《商品房买卖合同》”）。《商品房买卖合同》第七条第1款约定，该商品房以套出售，总金额为1015696元。《商品房买卖合同》第八条第2款约定，被告须于本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付第一期购房款203140元，须于2019年9月15日前支付第二期购房款203139元，须于2019年12月15日前支付第三期购房款203139元，须于2020年3月15日前支付第四期购房款203139元，须于2020年6月15日前支付第五期购房款203139元。《商品房买卖合同》附件八补充协议第四条约定，被告未按本合同第八条约定按时支付房款，或未支付其他被告应付之物业专项维修资金、税费，或未按本补充协议第九条约定向原告补足应补房款及因此增加的税费，每逾期1日，被告应按逾期付款金额的0.05%向原告支付违约金；逾期超过15日的，原告有权单方面解除本合同及本补充协议，并按本补充协议第十八条约定执行。补充协议第十八条第1款约定，原告依据本合同及本补充协议选择解除本合同及本补充协议的，或被告无故单方要求解除本合同及本补充协议的，或本合同因本补充协议第一条被解除的，原告有权要求被告支付该商品房总价款20%的违约金，原告将在被告已付款项中扣除代偿款本息（如有）、税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费后将余款（如有）无息退回给被告。补充协议第二十一条第3款约定，对于因被告违约，原告为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费）均由被告承担。事实上，在上述合同签订后，被告仅支付了第一期及第二期房款，未依约支付到期的第三期房款。原告已于2019年12月17日向被告发出《催款通知书》，催促其支付尚欠房款，但被告并未付清尚欠款项且已逾期时间超过15日。原告认为，被告逾期支付第三期房款203139元，且经原告催告后仍未支付的行为已构成严重违约。根据《商品房买卖合同》附件八补充协议第十八条的约定，被告逾期付款超过15日的，原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告按商品房总价款1015696元的20%向原告支付违约金。另外，由于案涉房屋已办理网签、备案及商品房预告登记手续，原告还有权要求被告立即协助原告办理案涉房屋网签、备案及预告登记注销手续。张春霞辩称，1.被告不同意原告提出的解除合同，要求继续履行合同。2.原告主张的违约金过高，即便是解除合同也不应当按照房屋总价款作为基数，应该以本案立案时2020年2月12日的逾期金额203190元为基数。3.如果是法院判决解除合同，被告同意协助办理相关的注销手续。4.双方签订的合同约定第三期的付款期限是2019年12月15日，在此期间被告在为外地出差所以没有收到12月17日寄出的催款通知书，此后由于疫情的原因，没有及时返回广州，在此期间，原告没有通过电话等方式通知我方。被告回到广州后，收到了诉讼材料，并积极地和原告联络付款事宜，希望弥补损失，希望法院综合考虑疫情的原因，给予被告宽限期予以履行，不解除合同。第二次开庭庭审过程中，张春霞补充答辩意见称，由于原告坚持解除合同，且时间已经较长，因此被告同意解除合同，但仅同意在拖欠当期款项的基础上承担违约责任，对原告主张中超出20%的标准计算的违约金均不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：科拉迪尼公司是位于广州市花都区镜湖大道64号时代天玥商务中心的开发商，在与张春霞签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之前取得了广州市花都区住房与城乡建设局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2019年6月15日，科拉迪尼公司（甲方、出售方、卖方）与张春霞（乙方、认购方、买方）签订《时代天玥商务中心认购书》，并于2019年7月20日签订编号为20190720421的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至八，约定张春霞向科拉迪尼公司购买位于广州市花都区新华街镜湖大道*****房，该商品房建筑面积为63.5平方米，总房款为1015700元，房屋交付时间为2021年10月30日。其中，《广州市商品房买卖合同（预售）》第八条“付款方式”约定，乙方以分期付款方式支付房款，其应于预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付第一期房款203140元，并于2019年9月、12月及2020年3月、6月上述各月的15日前向科拉迪尼公司支付第二期至第五期房款各203139元。第十条“逾期付款的违约责任”约定，如乙方未能按照该合同第八条约定的期限付款，甲方有权按每日未支付房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2021年10月30日前将作为该合同标的物的房屋交付乙方使用。该合同附件八即补充协议第十七条约定，乙方须于签署该合同及补充协议时向甲方提供详细的联络资料（如通信地址和联络人姓名及电话、手机、邮箱），该联络资料适用范围包括但不限于该合同及补充协议履行过程中甲方发出的各类通知、协议等文件以及就本合同发生纠纷时相关文件和法律文书的送达……甲方按该合同及补充协议约定通信地址向乙方寄送信函的，则自乙方签收（包括但不限于乙方本人签收、他人代收）之日，即视为送达；第十八条第1款约定，甲方依据该合同及补充协议选择解除该合同或补充协议的，甲方有权要求乙方支付该商品房总价款20%的违约金，甲方将在乙方已付款中扣除代偿款本息、税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费后将余款无息退回给乙方；第二十一条第4款约定，对于因乙方违约，甲方为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告）均由乙方承担。合同及补充协议还对其他内容进行了约定。上述合同网签后，案涉房屋办理了登记备案确认手续，并于2019年8月9日完成预购商品房预告登记，登记字号为19预登03375455，权利人为张春霞，坐落为时代天玥商务中心******房。张春霞依约向科拉迪尼公司支付第一、第二期房款合计406279元。因张春霞逾期支付第三期房款，科拉迪尼公司于2019年12月17日向案涉合同所记载的张春霞通讯地址及通讯电话邮寄《时代天玥商务中心商业*****》，通知张春霞自该通知书发出之日起5日内向科拉迪尼公司支付该期房款203139元。该通知书于2019年12月18日妥投，妥投信息显示为“他人代收：保安室”。2020年2月11日，科拉迪尼公司与广东均恒律师事务所签订《法律服务委托合同》，委托该律师事务所指派律师代理参加与张春霞商品房预售合同纠纷案件诉讼事宜。该律师事务所于2020年2月24日向科拉迪尼公司开具金额为26326元的律师发票一张。另查明，本院于2020年2月20日通过法院专递向张春霞送达起诉状及证据副本等诉讼材料。本院认为，张春霞与科拉迪尼公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定如张春霞未能按照合同约定的期限付款，经科拉迪尼公司催告逾期超过15日仍未支付的，科拉迪尼公司有权解除合同。张春霞已支付第一、第二期房款合计406279元，依约应于2019年12月15日前付清第三期房款203139元，但其经科拉迪尼公司催收后至今未支付剩余到期房款，解除合同的条件已成就，虽张春霞表达过继续履行合同的意愿,但没有相关证据证明其有支付房款的能力，且张春霞于诉讼中又同意解除合同，科拉迪尼公司作为解除权人主张解除案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，该合同已于张春霞签收科拉迪尼公司提交的起诉状时即2020年2月20日解除。张春霞主张科拉迪尼公司起诉要求解除案涉合同仅为诉讼行为及解除权没有生效的抗辩，于法无据，本院不予采信。合同解除后,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的不再履行;已经履行的,根据合同履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”的规定，科拉迪尼公司不再履行房屋交付义务,张春霞应协助科拉迪尼公司办理案涉房屋的网签、备案的撤销手续及预告登记的注销手续。关于张春霞应向科拉迪尼公司支付违约金金额的认定问题。现科拉迪尼公司主张张春霞按照合同约定支付该商品房总价款20%的违约金，经计算为203139.2元（1015696元×20%），张春霞抗辩主张该违约金过高，综合考虑本案守约方科拉迪尼公司的实际损失情况、合同的履行情况、违约方张春霞的过错程度以及案涉合同的预期利益等因素，本院对张春霞的抗辩不予采信，张春霞应向科拉迪尼公司支付违约金203139.2元。关于案涉律师费的负担问题。因张春霞逾期支付房款导致本案诉讼的产生，科拉迪尼公司为此支付律师费26326元，科拉迪尼公司依据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，主张张春霞支付该笔律师费，本院予以支持。张春霞抗辩该律师费过高，对此本院认为，依照广东省物价局、司法厅《律师服务收费管理实施办法》的规定,收费可以根据不同的服务内容，采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费等方式。该办法确定的广东省律师服务政府指导价,对涉及财产的民事诉讼收费标准，设定为在收取基础费用1000-8000元的基础上再按其争议标的额分段按比例累加计算收取，并允许上下浮动20%，其中100万元至500万元的标准为3%。科拉迪尼公司主张以1015696元的合同标的及203139.2元的违约金标的作为争议标的合计的律师费26326元，未超出广东省律师服务政府指导价规范的收费标准，张春霞主张律师费过高的抗辩没有依据，本院不予采信。由于张春霞已向科拉迪尼公司支付了购房款406279元,合同解除后,科拉迪尼公司应对已收取款项进行结算返还,故张春霞上述应付款项应在科拉迪尼公司应返还的款项中抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条和第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条及第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告广州科拉迪尼服饰有限公司和被告张春霞于2019年7月20日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；二、被告张春霞于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告广州科拉迪尼服饰有限公司办理时代天玥商务中心1-6栋及地下室镜湖大道64号之二（自编号2#）4层401房的撤销网签、备案及注销预告登记手续；三、被告张春霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州科拉迪尼服饰有限公司支付违约金203139.2元；四、被告张春霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州科拉迪尼服饰有限公司支付律师费26326元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16006.45元，由被告张春霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年六月二十八日书记员  高 波附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。