重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1775号上诉人（原审被告）：龙勇，男，1970年11月17日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：郑顺利，重庆津舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：简圣堤，重庆津舟律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆中鼎物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街24附1号23-5-1号，统一社会信用代码91500107556791928L。法定代表人：祝元康，该公司副总经理。委托诉讼代理人：陈驰，重庆远博律师事务所律师。上诉人龙勇因与被上诉人重庆中鼎物业管理有限公司（以下简称“中鼎公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2019）渝0116民初5670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙勇上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清。前期物业合同中约定的物业服务收费过高，对业主明显有失公平；原审法院认定双方所实际执行的物业价格错误，上诉人自接房之日起与被上诉人之间实际执行的收费标准一直是0.9元/月/平方米；被上诉人物业服务质量存在瑕疵。中鼎公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉。中鼎公司向一审法院起诉请求：1.判决龙勇支付2016年11月1日至2019年3月31日期间的物业管理费9711.9元、该期间的公摊水电费255.19元，共计9967.09元；2.判决龙勇支付所欠费用的违约金（从2016年11月1日起，以每月拖欠物业管理费和公摊费为本金，按每日千分之三的标准支付至本金付清之日止，计算至起诉之日约为12251.9元）；3.本案诉讼费用由龙勇承担。一审法院认定事实：龙勇是重庆市江津区鼎山街道江州大道600号御景华庭8幢X单元X号、负X号房屋的业主，该房建筑面积186.04平方米，属于多层住宅。2011年1月10日，中鼎公司与开发商港龙公司签订了《港龙御景华庭小区前期物业管理服务协议》并进行了前期物业服务合同备案，主要约定中鼎公司为御景华庭小区提供物业服务；收费标准为多层住宅2.20元/月/平方米、高层住宅1.80元/月/平方米；合同期限为3年。协议签订后，中鼎公司向御景华庭小区提供了物业服务。上述合同于2014年1月期限届满后，未再续签合同，但中鼎公司一直为御景华庭小区提供物业服务至今。龙勇入住御景华庭8幢X单元X号、负X号房屋后，实际按1.8元/月/平方米的标准，向中鼎公司交纳物业服务费及公摊水电费至2016年10月。后因双方发生纠纷，龙勇自2016年11月起未再交纳物业服务费及相关费用，经中鼎公司书面催收未果。中鼎公司在提供物业服务时，存在一定瑕疵，引起部分业主不满。御景华庭小区已于2018年12月成立了业主委员会。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，中鼎公司、龙勇双方虽未签订书面的物业服务合同，但中鼎公司在前期物业服务合同期限届满后，持续为御景华庭小区提供物业服务至今，包含龙勇在内的御景华庭小区业主在实质上亦接受了该服务，故中鼎公司与御景华庭小区业主的物业服务合同成立。又因该合同并未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应合法有效。中鼎公司提供了基本的物业服务，龙勇享受了相应物业服务应当给付相应的物业服务费。虽然中鼎公司提供的物业服务存在瑕疵，但尚未达到龙勇拒交物业服务费的程度。因中鼎公司、龙勇双方曾按1.8元/平方米/月的标准计算物业服务费并已实际履行，视为双方曾就该收票标准达成了合意，在龙勇未举示证据证明中鼎公司提供的服务存在重大瑕疵的前提下，不宜对该标准进行调整。因此，中鼎公司主张龙勇给付2016年11月1日起至2019年3月31日期间共29个月的物业服务费9711.29元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。中鼎公司主张的公摊水电费255.19元，属于小区公共区域使用水电产生的费用，应按以前的做法继续由全体业主共同承担，故对中鼎公司的该项主张，一审法院亦予支持。关于违约金的问题。一是双方的事实合同未约定违约金事项；二是中鼎公司提供的服务存在瑕疵；三是龙勇是在与中鼎公司有纠纷的情况下未给付费用，并非恶意拖欠。故对中鼎公司主张的违约金，一审法院不予支持。关于当事人争议的前期物业服务合同的效力问题。一是双方在过去已经履行了该前期合同；二是该前期合同约定的期限早已于2014年届满，实际上已履行完毕；三是双方已以事实行为建立了新的服务服务合同且正在实际履行；四是中鼎公司请求的是2016年11月以后的费用，与前期物业合同无关。故，该前期物业服务合同不是本案的审理范围，本案没有必要再评判该前期物业服务合同。现御景华庭小区已成立业主委员会，若广大业主认为中鼎公司的服务达不到自己的要求，可依法与中鼎公司重新协商并完善物业合同，亦可依法另行选聘新的物业服务企业。但在签订新的物业服务合同之间，当事人应当遵循诚信原则，积极履行自己的义务并协助对方行使权利，维护小区正常的环境卫生、维持公共秩序、公共设施设备的正常运转等，以实现良好的物业服务关系。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：“一、被告龙勇于本判决生效后十日内给付原告重庆中鼎物业管理有限公司自2016年11月1日起至2019年3月31日期间的物业服务费9711.29元、公摊水电费255.19元，共计9966.48元；二、驳回原告重庆中鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费356元，减半收取178元，由原告中鼎公司负担118元、被告龙勇负担60元。原告中鼎公司已预交案件受理费178元，限被告龙勇于本判决生效后十日内转付原告中鼎公司案件受理费60元。”二审中，龙勇向本院提交了如下证据：计费区间为2013年4月到2014年12月的物业费及公摊水电费缴费收据5张，拟证明龙勇在接房后一直按照每平方米0.9元/月交纳物业费。中鼎公司质证认可该证据真实性，但认为该证据不是新证据，不应当采纳，且中鼎公司仅在业主接房装修前是按照半价标准即每平方米0.9元/月收取物业费；中鼎公司向本院提交了如下证据：注明龙勇的2016年物业费及公摊水电费收据3张、小车管理费1张，拟证明龙勇期间是按照每平方米1.8元/月的标准交纳物业费，小车管理费单独收取。龙勇质证后对前述证据的真实性均不予认可，并自述其2015年装修，2017年入住，2016年不存在交纳停车费情况。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。龙勇在二审中提交的缴费收据计费区间为2013年4月到2014年12月，仅能证明在此期间龙勇按照每平方米0.9元/月交纳物业费，而本案中鼎公司的诉请是2016年11月以后的费用，龙勇举示的新证据不能证明其在2016年11月以后仍应按照每平方米0.9元/月的标准交纳物业费，故本院对龙勇提交的缴费收据的真实性予以认可，但不能达到龙勇的证明目的；对于中鼎公司在二审中提交的注明龙勇的2016年物业费及公摊水电费收据、小车管理费收据，因该组证据均未加盖相应收费章，且龙勇对该组证据的真实性亦不予认可，故本院对该组证据不予采信。在前期物业服务合同期限届满后，中鼎公司继续为御景华庭小区的业主提供物业管理服务至今，御景华庭小区没有形成业主多数决议通知中鼎公司退出小区物业服务，因此中鼎公司与包括龙勇在内的御景华庭小区业主之间构成了事实上的物业服务合同，该物业服务合同并未违反法律和行政法规的效力性强制规定，合法有效，根据权利义务一致性原则和公平原则，中鼎公司为御景华庭小区的业主提供了物业服务，龙勇作为御景华庭小区的业主应当交纳物业服务费。龙勇举示的证据可以证明龙勇在2013年4月到2014年12月期间是按照0.9元/月/平方米标准交纳物业费，然中鼎公司陈述业主接房装修前按照惯例是以半价标准即0.9元/月/平方米收取物业费，前期物业服务合同中亦有关于业主未装修或未入住的物业费按照半价收取、已装修或已入住业主的物业费按照全额收取的约定，结合龙勇自述其2015年装修、2017年入住，以及一审中龙勇自认其以前物业费是按照半价收取的情况，足以证明龙勇在2015年装修前以0.9元/月/平方米的标准交纳物业费系按照半价收费。前期物业服务合同约定的收费标准为多层住宅2.20元/月/平方米、高层住宅1.80元/月/平方米，中鼎公司、龙勇均认可多层住宅实际是按照1.80元/月/平方米的标准收取。因此一审法院认定龙勇自2016年11月1日起至2019年3月31日按照1.8元/月/平方米的标准计算物业费共计9711.29元并无不当，本院予以确认。龙勇虽主张前期物业合同中约定的物业服务收费过高、中鼎公司物业服务质量存在瑕疵，但龙勇举示的证据不足以达到其可以拒交物业服务费的程度，故对于该两项上诉理由本院依法不予支持。一审判决支持中鼎公司主张的公摊水电费，认定正确，本院予以确认。综上所述，上诉人龙勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费356元，由上诉人龙勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  苏致礼审 判 员  芦明玉二〇二〇年六月二十八日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨