福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0427民初1016号 原告：三明创安物业管理有限责任公司，住所地福建省沙县长泰路康城国际小区15号楼5单元一楼，统一社会信用代码91350427691941554D。 法定代表人：陈丽治，该公司董事长。 委托诉讼代理人：洪丽萍，福建商通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨义明，福建商通律师事务所实习律师。 被告：姜天赋，男，1959年6月16日出生，汉族，住福建省沙县。 委托诉讼代理人：姜立功，男，1985年9月13日出生，系被告姜天赋之子。 被告：卢水姬，女，1960年8月28日出生，汉族，住福建省沙县。 以上二被告共同委托诉讼代理人：温剑雄，福建万融律师事务所律师。 原告三明创安物业管理有限责任公司（以下简称创安物业）与被告姜天赋、卢水姬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创安物业的委托诉讼代理人洪丽萍、杨义明，被告姜天赋及其委托诉讼代理人姜立功、被告姜天赋及卢水姬共同委托诉讼代理人温剑雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创安物业向本院提出诉讼请求：1.要求姜天赋、卢水姬支付2016年2月1日至2020年1月31日止的物业服务费6570元（114.03㎡×1.20元/㎡/月×48个月）；2.要求姜天赋、卢水姬支付公共能耗费1746.25元；3.要求姜天赋、卢水姬支付违约金959.22元（6570元×0.0001元/日×1460日），以上合计9275.47元；4.本案诉讼费用由姜天赋、卢水姬承担。案件审理过程中，创安物业变更第二项诉讼请求为：要求姜天赋、卢水姬支付2016年2月1日起至2019年12月止的公共能耗费1693.16元。事实与理由：姜天赋、卢水姬为沙县公园道小区9幢1701室的业主，姜天赋、卢水姬交房后，缴纳了2015年2月1日至2016年1月31日止的物业服务费，第二年间就以各种借口拒交物业费，经创安物业多次电话催缴、上门催缴、张贴《催缴物业服务费通知》等，姜天赋、卢水姬仍不理睬。创安物业作为有资质的物业服务企业，其与沙县和顺房地产开发有限公司签订的《沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同》具有法律约束力，其对公园道小区实施物业服务期间，为公园道小区提供了大量细致的服务。姜天赋、卢水姬拒交物业费的行为损害了创安物业的合法权益，也侵犯了公园道小区内已交纳物业服务费业主的合法权益。创安物业遂诉至本院，要求判如所请。为证实其主张，创安物业向本院提供了营业执照，物业服务企业资质证书，沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同及补充合同，服务工作照，交房通知书，商品房买卖合同备案信息表，业主身份证明，交钥匙通知，公园道小区前期物业服务协议，业户入住合约，房屋交接验收确认书，催缴通知书及催缴材料，公共能耗费公示照片，公园道9幢电梯、c区地下室动力设备、公园道时代广场（专用计量三）用电明细表，公园道8幢地下室入口（景观用水）水费明细表，公园道电梯年检费、维保费的发票及收据，公园道小区9幢公摊每月细算表等。 姜天赋、卢水姬辩称，1.交房时间为2015年8月29日，创安物业从2015年1月1日起开始收取物业费，应扣减2015年1月1日至2015年8月28日期间的物业费；2.物业公司的服务存在严重瑕疵，物业服务除了人员、卫生外还应当有设备的维护，而涉案小区至今未验收，设备未交付，未交付也就无需物业公司维护；3.创安物业提供的公共能耗票据并不完整，也未和业主委员会或者开发商确定计算方式，不应支持公摊费；4.因创安物业违约在先，不应由业主支付违约金。为证实其主张，姜天赋、卢水姬向本院提交了公园道现场照片及录像材料、关于配备灭火器的申请报告、创安物业收款收据等。 根据当事人提交的证据及双方的当庭陈述，本院认定事实如下： 1.创安物业于2009年8月17日成立，经营范围包括物业管理，具备物业服务三级资质等级。2014年12月18日，沙县和顺房地产开发有限公司作为甲方与创安物业作为乙方签订《沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同》，合同约定：乙方为甲方的沙县公园道小区提供前期物业管理服务，期限自沙县公园道小区第一批房产竣工交付使用之日起至小区业主委员会成立之日止；房屋交付后物业管理费由乙方自行向业主和使用人按以下标准收取（在办理交接房时一次性缴付一年）：电梯住宅：1.2元/㎡.月；由乙方制定公园道小区的公用水电费分摊办法（需由甲方或小区大多数业主认可），乙方据实每月分摊、公示，并向业主及物业使用人收取；业主和使用人逾期缴纳物业管理费及其他相关费用时，可按有关规定每日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金。2014年12月20日，沙县和顺房地产开发有限公司又与创安物业签订了《沙县公园道小区前期物业管理服务补充合同》，约定公摊费（包括电梯的日常运行电费、电梯专业的维护保养费、年度安全检测费和公共照明等公共电费、水费）由小区全体业主与物业使用人共同分摊，创安物业的办公水电费自行承担。合同签订后，创安物业进入该小区从事物业管理服务。 2.姜天赋、卢水姬系沙县金沙路公园道时代广场9幢1701室的业主，诉争房屋建筑面积为114.06平方米。2015年8月29日，沙县和顺房地产开发有限公司向创安物业出具交钥匙通知，同意向业主交房屋钥匙，请创安物业协助与业主办理物业交接确认。姜天赋与创安物业进行了交接，并签署了房屋交接验收确认书。同日，姜天赋与创安物业签订《公园道小区前期物业服务协议》，约定电梯住宅按照1.2元/㎡.月计算物业费，由乙方制定公园道小区的公用水电费分摊办法（需由甲方或小区大多数业主认可），乙方据实每月分摊、公示，并向业主及物业使用人收取。合同签订后，姜天赋、卢水姬缴纳了一年的物业服务费和水电周转费150元、电梯包装及电费300元，之后未再缴纳物业服务费和公共水电费用。创安物业制定了公园道小区的公用水电费用分摊办法，但该办法未向开发商或业主委员会公示，未经认可。根据创安物业的分摊方式，2016年2月1日至2019年12月31日期间姜天赋、卢水姬应分摊的公共水电费用为1693.16元。 3.案涉小区系“烂尾”工程，开发商遗留问题包括绿化工程不到位、消防设施及部分公共设施配备不齐，现该小区正逐步完善中，但尚未竣工验收。 本院认为,沙县和顺房地产开发有限公司、姜天赋分别与创安物业签订的《沙县公园道小区前期物业管理服务委托合同》、《沙县公园道小区前期物业管理服务补充合同》、《公园道小区前期物业服务协议》，主体合法，合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自的权利义务。创安物业作为物业管理企业，为姜天赋、卢水姬所居住的住宅小区提供了服务，姜天赋、卢水姬作为物业管理受益人，应履行缴纳物业管理费的义务。依照合同约定，业主从房屋交付后计收物业费，创安公司提出沙县和顺房地产开发有限公司已通知2015年2月1日交房，但未举证证明通知交房时诉争房产已通过竣工验收，符合交房条件，故应以业主实际入住时间即2015年8月29日作为物业费计收时间。扣除姜天赋、卢水姬已缴纳的1年物业费，其仍应缴纳自2016年8月29日起至2020年1月31日止的物业服务费为5611.75元（114.06平方米×1.2元/㎡.月×41个月）。创安物业要求姜天赋、卢水姬支付物业服务费6570元的诉讼请求，合理部分，予以支持，超出部分，不予支持。开发商遗留的绿化配套、消防设施不到位问题导致创安物业未能全面履行合同义务，同时这些问题的存在加大了物业公司在履行安全管理、清洁工作中的难度，姜天赋、卢水姬提供的证据不足以证明物业公司构成根本违约，其关于减少物业费的辩解，不予支持。因水电公摊费属于小区必然性开支，该费用支出事关小区正常居住，虽创安物业在水电公摊公示方面的工作存在不足，但其主张仍属合理。创安物业主张姜天赋、卢水姬支付2016年2月1日至2019年12月31日期间公摊费1693.16元，予以支持，扣除已预交的450元，姜天赋、卢水姬仍应支付1243.16元。因创安物业在履行职责中确存在瑕疵，故其违约金的主张不予支持。同时，需要说明的是物业公司应严格按照物业服务合同履行管理职责，倾听每位小区业主的建议，提升服务质量，创造宜居环境；同时，因开发商遗留的建设工程问题或物业公司在履行服务义务时的瑕疵，小区业主可以通过业主委员进行自治和维权，而非通过拒交物业费的方式对抗，这种方式将损害其他正常缴费业主的合法权益，也会影响物业公司履行职责的能力，不值得提倡。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、姜天赋、卢水姬应于本判决生效之日起十日内支付三明创安物业管理有限责任公司自2016年8月29日起至2020年1月31日止的物业服务费5611.75元。 二、姜天赋、卢水姬应于本判决生效之日起十日内支付三明创安物业管理有限责任公司自2016年2月1日起至2019年12月31日止的公摊费用1243.16元。 三、驳回三明创安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序，减半收取计25元，由姜天赋、卢水姬负担。姜天赋、卢水姬负担的受理费应于判决生效后15日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 江颖蓉 二〇二〇年六月十九日 法官助理 石音音 书 记 员 黎 悦 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务 为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。