广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19461号上诉人（原审原告）：深圳市联投置地有限公司，住所地：深圳市福田区香梅路1061号中投国际商务中心B栋2层201-B1，统一社会信用代码：91440300789240633Q。法定代表人：蔡权，董事长。上诉人（原审原告）：深圳市联投东方资产管理有限公司，住所地：深圳市福田区香梅路1061号中投国际商务中心B栋2层201-B1A，统一社会信用代码：91440300311795699U。法定代表人：蔡权，董事长。深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司共同委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司共同委托诉讼代理人：陈志强，广东中安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市迈客风科技有限公司，住所地：深圳市罗湖区笋岗街道文锦北路洪湖二街50号新南滨大楼511室，统一社会信用代码:91440300072534706L。法定代表人：杨宝忠，总经理。上诉人（原审被告）：深圳市迈客风销售管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区笋岗街道田贝社区洪湖二街50号新南滨大厦511，统一社会信用代码：91440300MA5D9ARH5Y。法定代表人：贺凯，总经理。深圳市迈客风科技有限公司、深圳市迈客风销售管理有限公司共同委托诉讼代理人：余士洪，广东法鹏律师事务所律师。深圳市迈客风科技有限公司、深圳市迈客风销售管理有限公司共同委托诉讼代理人：聂艳丽，广东法鹏律师事务所律师。上诉人深圳市联投置地有限公司（以下简称联投置地公司）、深圳市联投东方资产管理有限公司（以下简称联投东方公司）与上诉人深圳市迈客风科技有限公司（以下简称迈客风科技公司）、深圳市迈客风销售管理有限公司（以下简称迈客风销售公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初3175号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。联投置地公司、联投东方公司上诉请求：1、维持一审判决第一、三、六、七项，以及第二、四、五项中关于应付租金、管理费、水电费本金金额的内容；2、变更一审判决第二、四、五项所述的延期付款违约金标准为“每年24%”(变更后计算的延期付款违约金比一审判决支持的延期付款违约金多41336.94元）；3、改判支持联投置地公司、联投东方公司关于支付未迁出工商注册地址违约金的一审诉讼请求（暂计至上诉日为1万元）；4、本案一、二审诉讼费用由迈客风科技公司、迈客风销售公司共同承担。事实和理由：一审判决适用法律错误，“类案不同判”，损害司法权威。一、一审判决将延期付款违约金大幅调低为“中国人民银行同类同期贷款利率的1.5倍”，于法无据，应当支持联投置地公司、联投东方公司依据合同约定提出的“延期付款违约金为每年24%标准”的请求。二、联投置地公司、联投东方公司关于支付未迁出工商注册地址违约金的一审诉讼请求有明确的合同依据和法律依据，一审法院未支持，系错误的，且与一审法官之前的类案判决不相符。迈客风科技公司、迈客风销售公司辩称，一、关于延期付款违约金的标准，一审法院判决按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算，处理正确，应予维持。二、关于迈客风科技公司、迈客风销售公司未迁出工商注册地址而需要支付违约金的请求，缺乏事实和法律依据，一审法院处理正确。迈客风科技公司、迈客风销售公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判联投置地公司退还给迈客风销售公司履约保证金92160元、联投东方公司退还给迈客风销售公司履约保证金38400元；2、撤销一审判决第二项，改判迈客风销售公司无需向联投置地公司支付从2018年2月1日至2018年4月10日期间的租金107520元及延期付款违约金；3、撤销一审判决第三项，改判迈客风销售公司无需向联投置地公司支付经营免租期内享受的对应租金209664元；4、撤销一审判决第四项，改判迈客风销售公司无需向联投东方公司支付从2018年2月1日至2018年4月10日期间的管理费44800元及延期付款违约金；5、撤销一审判决第五项，改判迈客风销售公司无需向联投东方公司支付2018年2、3月的水电费10233元及延期付款违约金；6、撤销一审判决第六项；7、撤销一审判决第七项，改判迈客风科技公司无需承担连带责任。事实和理由：一、关于终止租赁关系的相关事实。因为整个商业区已有大部分租赁商户搬离，商业区处于停滞状态，迈客风科技公司、迈客风销售公司决定撤场，并于2018年1月与联投置地公司、联投销售公司协商终止租赁合同。1月22日，迈客风科技公司、迈客风销售公司向联投置地公司、联投销售公司提交了撤场书面申请，联投置地公司、联投销售公司当时口头同意了申请。虽然，迈客风科技公司、迈客风销售公司无法举出联投置地公司、联投销售公司书面同意其终止租赁合同的文件，但从本案的事实情况来看，完全有理由证明联投置地公司、联投销售公司并未反对提前终止租赁合同。二、迈客风科技公司、迈客风销售公司未违反租赁合同约定，无需承担违约责任。三、关于解除合同时间的问题及计算租金截止时间的问题。一审法院认为解除租赁合同的时间是2018年4月10日，系错误的。一审法院已经查明，迈客风科技公司、迈客风销售公司于2018年1月25日撤场停止经营。联投置地公司、联投销售公司在明知己经解除租赁合同的情况下，解除租赁合同的时间应当是2018年1月25日。一审判决第二项、第四项认定从2018年2月1日至2018年4月10日期间计算租金及管理费，是错误的。四、迈客风科技公司不应当承担保证责任。（一）迈客风科技公司在《深圳市房地产租赁合同书》补充协议中没有明确注明是担保人，虽然有担保条款字样，但在补充协议抬头和结尾主体（乙方）中没有明确注明乙方还具有担保人的性质。因此，迈客风科技公司（乙方）在补充协议中只是作为合同主体转让的性质签字盖章。（二）迈客风科技公司在《深圳市房地产租赁合同书》有支付履约保证金，补充协议中并没有注明连带责任保证是保证金担保还是其他担保，迈客风科技公司认为该保证应当是己缴纳的履约保证金。五、关于遗留的财产及迈客风科技公司、迈客风销售公司支付的装修押金20050元的问题。一审法院己经查明迈客风科技公司、迈客风销售公司向联投置地公司、联投销售公司支付装修押金20050元，为避免重复诉讼，应当在本案中一并解决一审法院已经查明联投置地公司、联投销售公司扣留迈客风科技公司、迈客风销售公司部分资产的事实，并在本案中一并解决。联投置地公司、联投东方公司辩称，一、迈客风科技公司、迈客风销售公司称在2018年1月22日向联投置地公司、联投东方公司递交了撤场书面申请且联投置地公司、联投东方公司已口头同意并不属实。同时，一审判决所载的迈客风科技公司、迈客风销售公司于2018年1月25日撤场停止经营，也不属实，且没有充分证据予以支持。二、《合同法》第二百三十五条规定，承租人应当主动向出租人返还租赁物，并且保证租赁物符合约定或者使用状态，但是迈客风科技公司、迈客风销售公司从未履行向联投置地公司、联投东方公司主动交还租赁物的义务。三、一审判决判令迈客风公司对迈客风销售公司的债务承担连带责任，有充分的合同依据，应予以维持。联投置地公司、联投东方公司向一审法院起诉请求：1、确认迈客风销售公司在商铺内的遗留物品由联投置地公司、联投东方公司处置，所得款项用于抵偿相应金额的欠款，遗留物品估值300元；2、确认迈客风销售公司向联投置地公司交纳的履约保证金92160元、向联投东方公司交纳的履约保证金38400元（共计130560元）均不予退还；3、迈客风销售公司立即向联投置地公司支付拖欠的从2018年2月1日起至联投置地公司、联投东方公司收回租赁商铺并交给新商户之日（即2018年9月13日）期间的租金486835.20元（其中2018年2月1日至2018年6月24日期间按每月46080元的标准支付，2018年6月25日至2018年9月13日期间按每月48384元的标准支付），以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月6日起计至实际付清之日，暂计至2018年10月16日为28371.50元）；4、迈客风销售公司立即向联投置地公司支付在经营免租期内享受的对应租金209664元，以及租金优惠期内（即2017年2-7月期间）享受的对应租金138240元；5、迈客风销售公司立即办理将“深圳市迈客风销售管理有限公司松岗东方店”的注册地址从租赁商铺迁出变更的工商登记手续，并以逾期时间为基数按当年月租金标准（其中清场期届满次日即2018年5月9日—2018年6月24日期间按每月46080元的标准计算，2018年6月25日—2020年6月24日期间按每月48384元的标准计算，2021年6月25日—2023年6月24日期间按每月50803.2元的标准计算，2023年6月25日—2025年6月24日期间按每月53345.28元的标准计算，2025年6月25日—2027年6月24日期间按每月57077.76元的标准计算）按每年24%标准向联投置地公司支付违约金（从清场期届满次日2018年5月9日起计至办妥前述注册地址迁出变更的工商登记手续之日止，暂计至2018年10月16日为5060.58元）；6、迈客风销售公司立即向联投东方公司按每月19200元的标准支付从2018年2月1日起计至联投置地公司、联投东方公司收回租赁商铺并交给新商户之日（即2018年9月13日）期间的运营管理费142720元，以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2018年10月16日为11736.64元）；7、迈客风销售公司立即向联投东方公司支付拖欠的2018年2月1日至2018年9月13日期间的水电费共计10233元，以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2018年10月16日为1228.80元）；8、迈客风销售公司立即向联投东方公司支付联投东方公司为其垫付的租赁商铺恢复原状工程费用30257.46元；9、迈客风销售公司立即向联投置地公司支付律师费9540元、向联投东方公司支付律师费1060元；10、迈客风科技公司对上列第3-9项所述的迈客风销售公司所负的全部付款义务及其他义务承担连带责任；11、迈客风科技公司、迈客风销售公司承担本案案件受理费等一切诉讼费用。以上金额暂计至2018年10月16日为1205807.18元。一审法院认定事实：2016年3月8日，联投置地公司（出租方、甲方）与迈客风科技公司（承租方、乙方）及联投东方公司（管理方、丙方）签订了《深圳市房地产租赁合同书》，主要约定如下：甲方将“深圳市宝安区松岗街道东方大道与松岗大道交汇处的东方PARK商场第三层L328、L329、L331、L333号商铺”出租给乙方使用，丙方为包括该租赁商铺在内的联投东方华府（一期）商场的经营管理方（第一章第1.5条、第1.3条）；装修免租期为2个月，从进场日起计，装修免租期内乙方无需支付任何租金，但须缴纳运营管理费和实际使用的水电燃气等能源费用（第一章第1.10条）；经营免租期为6个月，从商场开业日或商铺开业日之较早日期起计算，经营免租期内乙方无需支付任何租金，但须缴纳运营管理费、停车、能源费用、垃圾清运费等除租金之外的其他各项费用，但乙方未能在商场开业日同时开业，则不享有经营免租期之优惠，特别说明：如因乙方原因本合同被解除，甲方有权追讨乙方在经营免租期内所享受的全额或部分租金（第一章第1.11条）；租赁期限为十年，乙方将租赁商铺作为经营“手机、配件、相关通讯物品、数码产品、家用电器等销售及三大运营商授权的产品及服务”之用途，乙方经营的品牌为“迈客风”（第三章）；乙方应于签订合同之日起5日内向甲方支付履约保证金92160元、向丙方支付履约保证金38400元，如乙方擅自提前终止合同的，或因乙方未履行合同义务甲方或丙方依合同约定解除合同的，前述保证金不予退还（第四章第4.1、4.2条）；甲乙双方按以下方式计收租金：自计租日起第一、二年度每月租金46080元，此后递增即第三、四年每月租金48384元，第五、六年每月租金50803.2元，第七、八年每月租金53345.28元，第九、十年每月租金57077.76元，乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金（第四章第4.5条）；乙丙双方按以下方式计收运营管理费：每月运营管理费装修期内为9600元、装修期满后为19200元，乙方应于每月5日前向丙方交付运营管理费（第四章第4.6条、4.8条）；自进场之日起乙方在租赁商铺中实际产生的水费、电费等能源费用由丙方根据乙方实际使用量代收代付给水、电等能源部门，燃气费用由乙方自行缴纳给燃气部门（第四章第4.9条）；合同载明了甲方、乙方、丙方的收款账户（第四章第4.16条）；甲方将交付租赁商铺等相关事宜委托给丙方办理，租赁商铺的验收由乙丙双方共同核定并形成双方签字确认通过的书面验收报告及交付验收确认书，交付确认书上记载的交付日期为实际交付日（第五章第5.1条）；租赁期限届满或双方协商终止合同或租赁合同被提前解除的，乙方应在清场期满的次日将商铺交还给甲方，清场期限为一个月，自合同期满的次日或合同提前终止的次日起开始计算，清场期内，乙方按实际清场天数计付租金，清场期届满乙方仍未将商铺清退交还甲方的，自清场期届满的次日起须按当年租金的双倍标准支付租金（第九章第9.1条）；乙方应于清场期内办理完毕以租赁商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，如有逾期，每逾期一日乙方应按月租金总额（以当年单位租金标准平均计算）的千分之五向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此发生的一切损失和费用（第九章第9.2条）；乙方应将清退的商铺打扫干净并恢复到甲方或丙方认可的良好状态，如交还的商铺建筑结构状况与甲方交付时的结构状态不同或甲方丙方提供的装修设备设施被损坏，则甲方或丙方有权要求乙方自费恢复原状或要求乙方赔偿损失（第九章第9.3条）；甲方（或丙方）有权将乙方遗留物品拆除、搬离商铺，且有权自行处置该遗留物品，由此产生的费用由乙方承担（第九章第9.4.2条）；乙方延期支付租金的，每延期一天，应按拖欠金额5‰向甲方支付延期付款违约金，乙方延期支付运营管理费或水电燃气等费用的，每延期一天，应按拖欠金额5‰向丙方支付延期付款违约金（第十一章第11.2条）；乙方连续两个月未支付租金或一年内累计拖欠租金达三次的，或乙方连续两个月未支付运营管理费或水电燃气等费用（包括但不限于保证金、利息和违约金等）的，或出现其他情形的，甲方或丙方有权解除合同，甲方或丙方因上述约定原因之一解除合同的，自解除合同通知到达乙方在本合同中记载的通讯地址之日，本合同解除，甲方或丙方有权不予退还履约保证金，且仍可追究乙方的延期付款违约金，给甲方或丙方造成其他经济损失的，甲方或丙方还可要求乙方承担赔偿责任（第十一章第11.3条）；各方发生争议协商不成的，交由合同履行地法院管辖（第十二章第12.2条）；各方均同意合同首页载明的地址为各方联络地址，各方通过合法快递公司寄送的通知自寄送之日起三日内即视为已合法送达而无论对方是否签收（第十三章第13.2条）等等。上述合同签署后，2016年4月22日，租赁双方对租赁商铺进行了验收，签署了《商铺交付确认书》，迈客风科技公司（承租方）确认“经现场核实确认，该商铺符合租赁合同约定交付条件，本人/本公司对此无异议，本人/本公司于本确认书签署之日实际办理交付手续”。2016年5月9日，迈客风科技公司向联投置地公司交纳了92160元保证金、向联投东方公司交纳了38400元保证金（共计130560元），同年6月25日起开始计租。此后，迈客风科技公司开始交纳租金、运营管理费、水电费等。因迈客风科技公司、迈客风销售公司的业务原因，联投置地公司、联投东方公司、迈客风科技公司与迈客风销售公司四方同意迈客风销售公司取代迈客风科技公司成为原合同的一方，四方于2017年6月1日签订了《补充协议》（见证据四），约定：2017年6月1日起，迈客风销售公司取代迈客风科技公司成为原合同的一方，迈客风销售公司确认迈客风科技公司租赁商铺已于变更合同日交付给迈客风销售公司，迈客风销售公司将按照原合同约定履行迈客风科技公司未履行完的责任和义务，并享有原合同自变更日起迈客风科技公司未享受的权利，迈客风科技公司自愿对原合同及本协议下迈客风销售公司的全部义务和责任承担不可撤销的连带责任保证，如迈客风销售公司出现违约行为，联投置地公司可依原合同及本协议向迈客风科技公司或迈客风销售公司追究违约责任，也可以相应中止或拒绝履行原合同及本协议规定的义务或责任（第一条）；迈客风科技公司已支付的保证金直接转为迈客风销售公司支付的保证金（第二条）；等等。但是，从2018年2月5日起，迈客风销售公司未再支付租金、水电费、运营管理费。2018年4月4日，联投置地公司、联投东方公司向迈客风销售公司发出《解除合同通知函》（于4月8日寄至迈客风销售公司的工商登记住所地），告知迈客风销售公司：暂计至2018年3月，迈客风销售公司已拖欠租金230400元、运营管理费38400元、水电费6282.90元（拖欠的各项款项本金合计275082.90元），各项逾期付款违约金共27808.38元，前述共计302891.28元；解除租赁合同；请迈客风销售公司付清前述拖欠的费用；请迈客风销售公司于2018年3月31日前清理租赁商铺、恢复原状，使商铺处于完全可出租状态；迈客风销售公司已付联投置地公司、联投东方公司的履约保证金不予退还；对于迈客风销售公司违约行为给联投置地公司、联投东方公司造成的损失，联投置地公司、联投东方公司保留追究迈客风销售公司赔偿责任的权利。该通知书由迈客风销售公司于2018年4月8日签收。联投置地公司、联投东方公司于2018年4月10日与案外人签订恢复原状装修合同。另查明，迈客风科技公司、迈客风销售公司于2016年5月17日向联投置地公司、联投东方公司支付装修押金20050元，并于2018年1月25日撤场停止经营。一审法院认为，联投置地公司、联投东方公司与迈客风科技公司、迈客风销售公司协商一致，由迈客风科技公司、迈客风销售公司承租联投置地公司、联投东方公司的房屋，迈客风科技公司、迈客风销售公司支付租金，双方之间成立租赁合同关系，双方之间的权利义务应受我国合同法调整。关于解除合同时间。联投置地公司、联投东方公司与迈客风科技公司、迈客风销售公司签订租赁合同，联投置地公司、联投东方公司主张迈客风科技公司、迈客风销售公司未按约定履行租赁合同约定的支付租金及管理费，迈客风科技公司、迈客风销售公司未提交证据证明已向联投置地公司、联投东方公司支付约定的租金及水电管理费。因此，迈客风销售公司违反双方签订的租赁合同，联投置地公司、联投东方公司解除租赁合同的通知于2018年4月8日送达给迈客风销售公司，且联投置地公司、联投东方公司与案外人于4月10日签订装修合同，一审法院确认双方解除租赁合同的时间为2018年4月10日。迈客风科技公司、迈客风销售公司辩称迈客风科技公司不用承担连带责任。一审法院认为，联投置地公司、联投东方公司与迈客风科技公司、迈客风销售公司签订《深圳房地产租赁合同书》补充协议，约定从2017年6月1日起迈客风销售公司承继迈客风科技公司与联投置地公司、联投东方公司之间签订租赁合同的权利与义务，迈客风科技公司自愿对合同项下全部义务和责任承担不可撤销连带责任保证，因此，迈客风科技公司应当对迈客风销售公司的义务承担连带责任，迈客风科技公司、迈客风销售公司不用承担连带责任的辩解意见，无事实依据，一审法院不予支持。关于商铺内遗留物品问题。联投置地公司、联投东方公司与迈客风科技公司、迈客风销售公司均未提交商铺内遗留物品清单或照片证明遗留物品的数量、现状及价值等，联投置地公司、联投东方公司要求一审法院确认遗留物品价值300元的诉求，无事实依据，一审法院不予支持。关于履约保证金是否退还。联投置地公司、联投东方公司与迈客风科技公司、迈客风销售公司签订租赁合同，生效的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律拘束力。迈客风科技公司、迈客风销售公司违约未支付联投置地公司、联投东方公司租金，联投置地公司、联投东方公司依照合同约定解除合同并不退还押金分别为92160元、38400元，有事实与法律依据，一审法院予以支持。关于联投置地公司、联投东方公司主张的租金、管理费，水电费。关于租金，联投置地公司、联投东方公司、迈客风科技公司、迈客风销售公司双方于2016年4月22日对租赁商铺进行了验收并签署了《商铺交付确认书》，联投置地公司、联投东方公司主张按46080元每月为标准计算租金，有事实与法律依据，一审法院予以支持。联投置地公司、联投东方公司主张迈客风科技公司、迈客风销售公司从2018年2月1日起未支付租金，迈客风科技公司、迈客风销售公司则辩称于2018年1月22日向联投置地公司、联投东方公司提交书面申请要求终止租赁合同，得到联投置地公司、联投东方公司口头同意后又阻止了迈客风科技公司、迈客风销售公司搬离。迈客风科技公司、迈客风销售公司未提交证据证明联投置地公司、联投东方公司有阻止迈客风科技公司、迈客风销售公司搬离商场的行为，也未提交证据证明向联投置地公司、联投东方公司提交了撤离商场的书面申请，因此，迈客风科技公司、迈客风销售公司辩称双方已于2018年1月底协商一致解除租赁合同的辩解意见，一审法院不予采信。联投置地公司、联投东方公司与迈客风科技公司、迈客风销售公司的租赁合同已经于2018年4月10日解除，迈客风销售公司应当支付租金107520元（46080元/月×2个月+46080元/月÷30天×10天），联投置地公司、联投东方公司诉求合同解除即收回商铺后的租金，一审法院不予支持。联投置地公司、联投东方公司、迈客风科技公司、迈客风销售公司双方约定如因迈客风科技公司、迈客风销售公司原因导致合同被解除，联投置地公司、联投东方公司有权追讨迈客风科技公司、迈客风销售公司在经营免租期内享受的免租金额，现迈客风科技公司、迈客风销售公司因未能及时支付租金导致联投置地公司、联投东方公司主张解除租赁合同的条件成立，联投置地公司、联投东方公司有权要求迈客风科技公司、迈客风销售公司按照约定支付免租期内的租金，联投置地公司、联投东方公司于2016年4月24日向迈客风科技公司、迈客风销售公司交付商铺，其主张迈客风科技公司、迈客风销售公司支付免租期间的租金优惠209664元，有事实与法律依据，一审法院予以支持。关于租金优惠期内的租金，联投置地公司、联投东方公司提交的《关于有条件实行租金优惠政策的告知函》证明联投置地公司、联投东方公司有向承租人表达给予租金优惠政策，迈客风科技公司、迈客风销售公司辩称该告知函未获得迈客风科技公司、迈客风销售公司的签名确认，认为是联投置地公司、联投东方公司的单方意思表示，不应要求迈客风科技公司、迈客风销售公司支付联投置地公司、联投东方公司已经给予迈客风科技公司、迈客风销售公司减免的租金。一审法院认为告知函没有迈客风科技公司、迈客风销售公司方签名确认，不能认定为双方真实意思表示，应视为联投置地公司、联投东方公司为继续与承租人履行租赁合同而作出的单方行为，不能给予优惠减免租金后又要求迈客风科技公司、迈客风销售公司对未签名确认的取消优惠后的租金予以追回，因此，联投置地公司、联投东方公司要求迈客风科技公司、迈客风销售公司支付租金优惠期内的租金，无事实依据，一审法院不予支持。关于管理费，联投置地公司、联投东方公司与迈客风科技公司、迈客风销售公司约定的管理费标准每月为19200元，迈客风科技公司、迈客风销售公司未提交证据证明已支付2018年2月至合同解除之日即4月10日期间的管理费，应当向联投置地公司、联投东方公司支付运营管理费44800元（19200元/月×2个月+19200元/月÷30天×10天），联投置地公司、联投东方公司诉求合同解除及收回商铺后的运营管理费，一审法院不予支持。关于水电费，联投置地公司、联投东方公司要求迈客风科技公司、迈客风销售公司支付2018年2月的水电费6282.90元及3月份的水电费3950.10元，迈客风科技公司、迈客风销售公司未能提交证据证明已经支付该段时间内的水电费，联投置地公司、联投东方公司关于10233元水电费的诉求，有事实与法律依据，一审法院予以支持。关于联投置地公司、联投东方公司主张的恢复原状工程费用。联投置地公司、联投东方公司提交工程价格清单及发票证明恢复租赁物原状支出费用30257.46元，联投置地公司、联投东方公司与迈客风科技公司、迈客风销售公司于租赁合同9.8条约定可从迈客风科技公司、迈客风销售公司支付的履约保证金中扣除恢复原状费用，一审法院已支持联投置地公司、联投东方公司主张的不予退还履约保证金，因此，联投置地公司、联投东方公司主张的恢复原状支付的费用应当已经包含在履约保证金中，联投置地公司、联投东方公司要求迈客风科技公司、迈客风销售公司再另行支付恢复原状费用，无法律依据，一审法院不予支持。关于联投置地公司、联投东方公司主张的迁址变更。联投置地公司、联投东方公司与迈客风科技公司、迈客风销售公司签订的租赁合同约定迈客风科技公司、迈客风销售公司应于清场期内办理完毕以租赁商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，因此，联投置地公司、联投东方公司的该项诉求，有事实与法律依据。关于联投置地公司、联投东方公司主张的违约金，联投置地公司、联投东方公司与迈客风科技公司、迈客风销售公司在租赁合同中约定，每逾期一日按月租金千分之五计算违约金，联投置地公司、联投东方公司在实际诉求时要求按年利率24%计算违约金，迈客风科技公司、迈客风销售公司辩称违约金过高。一审法院认为，联投置地公司、联投东方公司与迈客风科技公司、迈客风销售公司之间是租赁合同关系，迈客风科技公司、迈客风销售公司未按约定支付租金水电及管理费用，给联投置地公司、联投东方公司造成资金占用损失，联投置地公司、联投东方公司未能提交证据证明实际造成的损失，一审法院酌定按中国人民银行同类同期贷款利率的1.5倍计算违约金。因此，联投置地公司、联投东方公司主张的租金、管理费、水电费延期付款违约金，应当从各期当月6日起按中国人民银行同类同期贷款利率的1.5倍计至付清之日止。迈客风科技公司、迈客风销售公司辩称未按约定办理迁址等工商变更登记注册地手续，未给联投置地公司、联投东方公司造成实际损失，不应当按租金标准计算损失的意见，有事实依据，一审法院对联投置地公司、联投东方公司主张的未办理工商变更迁址违约金，不予支持。关于联投置地公司、联投东方公司主张的律师费。联投置地公司、联投东方公司与迈客风科技公司、迈客风销售公司签订的租赁合同并未约定迈客风科技公司、迈客风销售公司支付对方律师代理费，联投置地公司、联投东方公司的该项诉求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、联投置地公司可不予退还迈客风销售公司履约保证金92160元、联投东方公司可不予退还迈客风销售公司履约保证金38400元；二、迈客风销售公司应于判决生效之日起三日内向联投置地公司支付从2018年2月1日至2018年4月10日期间租金为107520元及延期付款违约金（以月租金46080元/月为标准，按中国人民银行同类同期贷款利率的1.5倍从各期当月6日起计至付清之日止）；三、迈客风销售公司应于判决生效之日起三日内向联投置地公司支付经营免租期内享受的对应租金209664元；四、迈客风销售公司应于判决生效之日起三日内向联投东方公司支付2018年2月1日至2018年4月10日期间管理费44800元及延期付款违约金（以每月为19200元为标准，按中国人民银行同类同期贷款利率的1.5倍从各期当月6日起计至付清之日止）；五、迈客风销售公司应于判决生效之日起三日内向联投东方公司支付2018年2月、3月的水电费10233元及延期付款违约金（按中国人民银行同类同期贷款利率的1.5倍从各期当月6日起计至付清之日止）；六、迈客风销售公司应于判决生效之日起三日内办理其开办的迈客风销售公司松岗东方店注册地址迁出租赁物地址的工商变更登记手续；七、迈客风科技公司对上述债务及义务承担连带责任；八、驳回联投置地公司、联投东方公司其他诉讼请求。本案受理费7826元，由联投置地公司、联投资产公司承担4370元，迈客风科技公司、迈客风销售公司承担3456元。本院经审理查明，除一审判决查明“迈客风科技公司、迈客风销售公司于2018年1月25日撤场停止经营”的内容不予确认外，其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据双方的上诉内容和答辩意见，本案二审的争议焦点为：1、迈客风科技公司、迈客风销售公司支付的履约保证金是否应退还；2、迈客风科技公司、迈客风销售公司是否应支付2018年2月1日至2018年4月10日期间的租金、管理费及延期付款违约金；3、迈客风科技公司、迈客风销售公司是否应支付免租期内的租金；4、迈客风科技公司、迈客风销售公司是否应支付2018年2、3月份的水电费及延期付款违约金；5、迈客风科技公司、迈客风销售公司支付延期付款违约金的标准；6、迈客风科技公司、迈客风销售公司是否应支付未迁出工商注册地址的违约金。关于本案二审的第一个争议焦点，本院认为，迈客风科技公司、迈客风销售公司在履约期间未按约定支付租金，已达到合同约定的根本违约标准，按照合同约定，其交纳的履约保证金联投置地公司、联投东方公司可不予退还。一审法院对此处理正确，本院予以维持。关于本案二审的第二个争议焦点，本院认为，迈客风科技公司、迈客风销售公司虽称其在2018年1月底已经清场结业，但未提供相关证据予以证明，该事实不能确认，迈客风科技公司、迈客风销售公司应支付2018年2月至2018年4月10日的期间的租金。关于本案二审的第三个争议焦点，本院认为，合同约定，如果迈客风科技公司、迈客风销售公司构成根本违约，则应支付免租期内的租金，因此，一审判决其支付免租期内的租金并无不当，本院予以维持。关于本案二审的第四个争议焦点，本院认为，由于迈客风科技公司、迈客风销售公司未举证证明其在2018年2、3月份未使用涉案物业，因此，一审法院判令其支付2018年2、3月份使用涉案物业产生的水电费并无不当，本院予以维持。关于本案二审的第五个争议焦点，本院认为，合同约定迈客风科技公司、迈客风销售公司迟延付款的违约金标准为日千分之五，该标准过高，一审法院根据案件实际情况将违约金标准酌情调整为中国人民银行同类同期贷款利率的1.5倍，处理无误，本院予以维持。关于本案二审的第六个争议焦点，本院认为，合同约定了清场期限为一个月，自合同期满日的次日或合同提前终止的次日起开始计算。迈客风科技公司、迈客风销售公司应于清场期内办理完毕以租赁商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。除非不可归责乙方之原因，否则如有逾期，则每逾期一日，迈客风科技公司、迈客风销售公司应按月租金总额的千分之五支付违约金。本案中，迈客风科技公司、迈客风销售公司在合同终止后，应按约定在2018年5月11日之前迁出工商注册地址，现其未按约定按期迁出工商注册地址，应当支付相应的违约金。但联投置地公司、联投东方公司主张的违约金过高，本院结合案件的实际情况和联投置地公司、联投东方公司的损失，酌定以月租金46080元为基础，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍的标准，自2018年5月11日起算至2018年6月24日止；以月租金48384元为基础，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍的标准，自2018年6月25日起算至2019年8月19日止；以月租金48384元为基础，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍的标准，自2019年8月20日起计算至工商登记变更之日止。综上，联投置地公司、联投东方公司的上诉理由部分成立；迈客风科技公司、迈客风销售公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初3175号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初3175号民事判决第八项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初3175号民事判决第六项为深圳市迈客风销售管理有限公司应于本判决生效之日起三日内办理其开办的深圳市迈客风销售管理有限公司松岗东方店注册地址迁出租赁物地址的工商变更登记手续，并向深圳市联投置地有限公司支付未变更前的违约金（违约金以月租金46080元为基础，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍的标准，自2018年5月11日起算至2018年6月24日止；以月租金48384元为基础，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍的标准，自2018年6月25日起算至2019年8月19日止；以月租金48384元为基础，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍的标准，自2019年8月20日起计算至工商登记变更之日止）；四、驳回深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7826元，由深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司承担4370元，由深圳市迈客风科技有限公司、深圳市迈客风销售管理有限公司承担3456元。深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司多预交的一审案件受理费3456元应由一审法院予以退还；深圳市迈客风科技有限公司、深圳市迈客风销售管理有限公司应负担的3456元应于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳，逾期一审法院将强制执行。二审案件受理费10161元（深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司已预交1333元，深圳市迈客风科技有限公司、深圳市迈客风销售管理有限公司已预交8828元），由深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司负担1000元，由深圳市迈客风科技有限公司、深圳市迈客风销售管理有限公司负担9161元。深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司多预交的二审案件受理费333元应由本院予以退还；深圳市迈客风科技有限公司、深圳市迈客风销售管理有限公司还应负担的二审案件受理费333元应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将强制执行。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年六月八日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。