云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1096号上诉人（原审被告）张振平，男，汉族，1984年4月27日出生，云南省鲁甸县人，中共鲁甸县委组织部工作人员，住镇雄县。委托代理人苏美成、刘鹏程（实习），云南南广律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）鲁保春，男，汉族，1957年5月10日出生，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县。上诉人张振平因与被上诉人鲁保春确认合同效力纠纷一案，不服镇雄县人民法院（2019）云0627民初3562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院确认本案法律事实如下：原告鲁保春在其从政府受让，位于镇雄县，地号532128001-01-5422014的国有土地上修建十二层房屋，其中只有一至三层办理建设工程规划许可，四至十二层至今未办理建设工程规划许可，整栋房屋名称为镇雄县永福楼。2014年6月8日，原被告签订《房屋认购合同》，将该栋房屋九楼903室卖给被告。合同载明：“出卖方（以下简称甲方）鲁保春；买受方（以下简称乙方）张振平。第一条，房屋基本情况。1.工程名称：镇雄县永福楼；2.工程地址：镇雄县，现镇雄县药监局西侧；3.整栋楼占地约定340㎡,施工设计十二层高，全框架，总面积约3600㎡；4.甲方出卖给乙方的房屋（以下简称该房屋）位于第九楼903室，建筑面积95平方米（其中实际建筑面积84.28平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积13.72平方米），房屋用途住宅；第四条价格及付款方式。1.价格：按建筑面积计算，该房屋售价为（人民币）每平方米2860元,总金额以总建筑面积据实计算。2.付款方式：本合同自甲乙双方签字生效之日，乙方即支付给甲方购房定金人民币271700元（大写）：贰拾柒万仟柒佰元整。甲方将房屋交给乙方后，参照商品房买卖方式，将该房屋按揭贷款，在已支付购房定金的基础上，乙方须补足给甲方购房总价30%的首付款，剩余款项由乙方以银行抵押或按揭贷款方式进行支付。乙方须全力配合甲方办理银行抵押或按揭贷款事务，抵押或按揭贷款办理后，如乙方购房款仍有差欠，则由乙方现金补齐。办理抵押或按揭过程中的有关费用由乙方承担。3.由于乙方具有不良记录等原因，导致银行不予贷款的，责任由乙方承担。第五条，房屋交付期限，甲乙双方签订合同后，甲方于2014年8月30日前将房屋交给乙方。第八条，在乙方实际接收房屋之日起，乙方协助甲方在房地产产权登记机关规定的期限内，向房地产产权机关办理权属登记手续。如甲方的过失，造成乙方不能在实际接收该房屋之日起365日内取得房地产权属证书，并办理完抵押或按揭贷款，乙方有权提出退房。甲方须在乙方提出退款之日起30日内将乙方已付房款退还，并按乙方已付房款的50%赔偿给乙方造成的损失。合同签订后，被告当天交付6万元购房款给原告。两月后，原告将房屋交被告使用。原审法院认为，虽原被告双方在签订《房屋认购合同》时均系完全民事行为能力人，具备订立合同的民事行为能力，但双方合同约定由原告鲁保春出卖给被告的房屋位于县城范围内，至今未依法登记领取权属证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”上述规定明确规定了不得转让的房屋具体类型，不得转让就是禁止通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人。因此上述规定的内容既具有行政管理的性质，同时也属效力性强制规范。原被告签订合同买卖的房屋至今未依法登记领取权属证书，违反了上述禁止转让未依法登记领取权属证书的房屋的效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。根据上述规定，原被告2014年6月8日签订《房屋认购合同》违反了法律的效力性强制规定，属无效合同。原告请求确认合同无效的理由成立，予以支持；被告所作合同有效的辩解理由与法律规定相悖，不予采纳。对合同无效的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。据此规定，原被告双方均应将依据该合同取得的财产返还对方，原告请求被告返还位于镇雄县房屋的理由成立，应予支持。被告请求继续履行合同的理由没有法律根据，不予支持。因本案合同无效给当事人造成的利益损失，由于双方当事人未提供证据证明，损失范围在本案审理中难以确定，受到损失的当事人可通过另行起诉，要求对方承担缔约过失责任，赔偿给其造成的损失。综上所述，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：一、原告鲁保春与被告张振平于2014年6月8日签订的《房屋认购合同》无效；二、由原告鲁保春在判决生效后10日内返还被告已交购房款人民币60000元；三、由被告张振平在判决生效后90日内将位于镇雄县（现镇雄县药监局西侧）的镇雄县永福楼九楼903号房屋交还原告鲁保春。案件受理费人民币5376元，由被告张振平承担2376元,原告鲁保春承担3000元。张振平上诉请求：撤销镇雄县人民法院（2019）云0627民初3562号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、《房屋认购合同》属于房屋预售合同，法律规定是允许签订房屋预售合同的。原判决适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条来确认合同无效是错误的。2、被上诉人预售的房屋，虽然没有依法登记领取权属证书，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，没有依法登记领取权属证书并不影响合同效力，原审认定合同无效，适用法律错误。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条并未规定违反的后果是导致合同无效，该规定不属于效力性强制规范，原审判决合同无效是错误的。4、《房屋认购合同》签订后，被上诉人超过规划许可将房屋建成了违章建筑，导致不能依法登记领取权属证书。但房屋是否属于违章建筑，并不影响房屋预售合同的效力。原审判决违反公平公正原则，与最高人民法院的指导性判例对法律的适用明显不符。被上诉人鲁保春答辩：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。归纳双方诉辩主张，本案争议的焦点为：原判是否恰当？针对本案焦点，结合双方当事人诉讼主张，本院综合评判如下：被上诉人鲁保春修建的镇雄县永福楼四至十二层至今未办理建设工程规划许可，其建筑属违法违章建筑。根据《镇雄县自然资源局关于县城规划区内私人建房相关问题的请示》（镇自然资请[2019]62）第二条规定：禁止为私人已建的违章违法建筑补办建房手续。故双方要履行完毕签订的《房屋认购合同》已实际不可能。原判根据查明事实结合相关法律规定作出的判决并无不当。综上所述，上诉人张振平的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5376元，由上诉人张振平负担。本判决为终审判决。审判长 李 韬审判员 周应彪审判员 李绍宏二〇二〇年六月十五日书记员 吴有毕