河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1982号上诉人（原审原告、反诉被告）:赵贝贝,男,1987年10月1日出生,汉族,住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：穆宇涵，河南魏征律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:侯建明,男,1969年10月15日出生,汉族,住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：底晓辉，河南达兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：任紝，河南达兴律师事务所实习律师。上诉人赵贝贝因与上诉人侯建明租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初4852号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵贝贝及其委托诉讼代理人穆宇涵，上诉人侯建明的委托诉讼代理人底晓辉、任紝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵贝贝上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三、四项;2.依法改判侯建明返还赵贝贝租金86000元及押金14333元,合计100333元;3.依法改判侯建明赔偿赵贝贝损失101533元;4.依法驳回侯建明要求赵贝贝支付物业费、电费的诉讼请求;5.上诉费用依法由侯建明承担。事实和理由:（一）侯建明自合同订立之初就隐瞒真相未能将功能完备的房屋交付赵贝贝使用,赵贝贝不应当支付其任何租赁费用。赵贝贝与侯建明2019年3月14日签订《房屋租赁合同》明确约定了出租方应将功能完备及附属设施完好的房屋提供给承租方使用。一审法院查明“侯建明在向赵贝贝交付租赁房屋之初,房屋即存在用电等问题”，说明侯建明在订立合同之时就故意隐瞒房屋真实情况，将用电功能不完备的房屋出租给赵贝贝使用,其故意隐瞒真相的行为已经构成了欺诈，直接导致了赵贝贝租赁房屋的合同目的无法实现，构成了根本性的合同违约。赵贝贝接受到的房屋也始终属于用电功能不完备的房屋,故赵贝贝自始就未获取到完整的房屋使用权利,也更不应当支付任何的房屋租赁费用。（二）赵贝贝在《房屋租赁合同》履行中不存在任何形式的违约行为,不应承担任何责任。1、赵贝贝完全按照合同的约定,准时、足额的将合同约定的租赁费用交付给了侯建明,赵贝贝完整的履行了合同义务。2、房屋不具备正常用电条件,系订立《房屋租赁合同》之初就存在的事实,导致合同无法履行也是侯建明一方的违约造成的，赵贝贝不存在任何过错行为或违约行为。3、赵贝贝在首次现场看房时,房屋中无任何用电设备，无法直观的判断房屋是否能够用电。涉案房屋的一楼及隔壁房屋均在正常营业状态,赵贝贝基于此事实也不可能想象到租赁房屋无法正常用电。4、赵贝贝在得到物业通知该房屋不具备用电条件后，第一时间与侯建明协商解决该用电事宜,有赵贝贝一审提交的录音证据能够证明,侯建明口头承诺会尽快恢复正常用电条件并要求赵贝贝正常装修使用，但事实证明侯建明并未履行其承诺。故赵贝贝作为善意的承租人没有任何的过错和违约,更不应当对装修损失承担任何形式的责任。侯建明辩称，坚持一审的答辩意见。另外一审查明的事实已经说明赵贝贝在租赁房屋内已经开始了装修，正常使用电力，客观反映了侯建明并没有隐瞒任何事实情况，所以赵贝贝的上诉并非客观事实。另外即便是赵贝贝出于各种原因不想再履行租赁合同，那么不仅仅是口头或者其他方式通知侯建明解除合同，而是应当把已经承租的房屋交付给侯建明。但赵贝贝直到一审开庭后才在一审法院的主持下，把房屋交还给了侯建明。那么赵贝贝一直占用侯建明房屋的行为不用承担房租，显然不符合公平公正的原则。故赵贝贝的上诉没有任何事实和法律依据，请求依法驳回其上诉。侯建明上诉请求：1.依法撤销一审判决;2.判令赵贝贝以每月14333元的标准,向侯建明支付自2019年9月23日至2019年10月17日期间对洛阳市西工区七一路十三号院5幢1单元二层2号房屋的占用费,共计11466元(14333/30*24),并承担逾期支付的利息(逾期利息以14333元为基数,自2019年10月17日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止);3.判令赵贝贝承担自房屋交付之日起至2019年10月17日腾房期间,房屋产生的物业费3675元、电费2.79元、装修服务管理费1225元;4.判令赵贝贝向侯建明支付违约金34400元;5.判令由赵贝贝承担一、二审诉讼费用。事实和理由：(一)一审法院错误地认定侯建明提供的房屋不能满足赵贝贝正常经营使用并据此判令侯建明返还租金。事实上,赵贝贝与侯建明签订房屋租赁合同之时,对承租房屋的水电情况是知情的,并且是完全认可的,侯建明并无违约。赵贝贝在与侯建明签订房屋租赁合同前实地查看了房屋状况,并且到物业公司进行了解。在赵贝贝了解房屋情况时,物业公司已经明确告知其该房屋存在高峰期用电超负荷的隐患。赵贝贝在明知房屋水电情况下未提出过任何异议,仍与侯建明签订租赁合同、支付了相关费用,充分证实赵贝贝对侯建明出租的房屋状况是认可的。赵贝贝多次强调该房屋设施不完备,但至今拿不出任何合法有效的证据加以证明,依法不应认定侯建明存在有违反合同约定的违约行为。(二)一审法院判令侯建明向赵贝贝返还46697.84元租金,根本没有依据客观事实,应由赵贝贝承担自其2019年3月14日实际占用之日至实际腾房之日的房租。2019年3月14日赵贝贝与侯建明签订《房屋租赁合同》后,侯建明即将涉案房屋交付给赵贝贝使用,赵贝贝一方面起诉称承租的房屋水电不能使用,但另一方面却一直占用承租的房屋不予退还。直至2019年10月17日在法院的主持下才予以腾房交付。根据《房屋租赁合同》的约定,该房屋的租赁期为三年,也因长期租赁前提才约定了2019年3月14日至2019年4月24日的装修免租期。赵贝贝单方违约解除合同的行为,导致合同约定的免租期所附条件不存在而使装修免租条款自然失效。因赵贝贝单方解除合同,违约在先,其占用期间的房租赵贝贝应当承担,同时应当承担相应违约责任。赵贝贝发出《解除、终止合同通知书》是其单方行为,双方并未达成合意,一审法院本应审查赵贝贝是否具有合同法第94条规定的法定解除权或约定解除权,并在审查后确定赵贝贝单方解除合同的行为能否依法成立,但一审判决径行以赵贝贝发出《解除、终止合同通知书》为由,认定双方协议已经解除,并由此判决返还租金显然也是错误的。赵贝贝如果要求解除合同,其首先应该做出腾房、恢复原状等举动,然而事实并非如此,赵贝贝甚至连钥匙都未予交还。一审法院认定继续产生的房租系侯建明扩大损失并判决由侯建明承担,实属事实认定错误。(三)一审法院在赵贝贝并未提供装修费项目清单及装修费实际支出凭证的前提下,判令侯建明赔偿赵贝贝38033元损失,属事实不清、证据不足。根据赵贝贝方提交的《装修合同》,该合同约定的装修期为2019年5月28日至2019年7月3日,这与赵贝贝所称一直沟通水电问题未得到解决自相矛盾。赵贝贝不履约、不腾房,在承租房屋两个月之后才与装修公司签订合同,一方面又将侯建明告上法庭索要装修等费用。如赵贝贝所述,其承租的房屋水电不能满足装修、开办舞蹈培训班所需,那么在赵贝贝明知这种情况下,又与他人签订装修合同,完全是有意扩大损失,根据《合同法》第119条的规定,其无权就扩大的损失要求侯建明予以赔偿。另外,2019年10月17日,赵贝贝腾房时,根本没有任何装修材料遗留在房屋内。但一审法院以此为由酌定的40000元装修损失与客观事实不符。(四)一审法院未查清事实就驳回侯建明的反诉请求是错误的。侯建明自合同签订之日起,一直积极履约,反而赵贝贝因装修方案问题无法履约,单方解除合同,已构成违约,应当承担违约责任。赵贝贝自始知晓房屋设施及水电情况,而其自始至终拿不出证据证明承租后水电影响其装修或者正常开办舞蹈培训班使用。反而是在侯建明知道其一直未装修,委托中介公司询问,才将责任推诿给侯建明。而后赵贝贝不断通过电话多番滋扰,要求侯建明承担所谓的违约责任,在侯建明毫无违约的前提下意图将责任无端转嫁给侯建明。根据双方签署的房屋租赁合同,赵贝贝应当承担违约责任,赔偿侯建明违约金34400元。请求二审法院查明案件事实,撤销一审判决并依法改判。赵贝贝辩称，第一，关于租金承担的问题。答辩意见同赵贝贝本案上诉状中事实与理由部分，侯建明自交付该房屋给赵贝贝之时，该房屋就属于用电不能状态。赵贝贝始终未取得功能完整的房屋使用权，所以赵贝贝不应当支付任何形式的房屋租金。第二，关于腾房，赵贝贝一审中提交的证据2019年6月4日的电话录音中，侯建明明确表态，不再将房屋租赁给赵贝贝。至此以后，侯建明拒绝接听赵贝贝电话，赵贝贝也是在无路可走的情况下，依据法律规定先后发出整改通知书和解除合同通知书，但侯建明始终未与赵贝贝取得任何联系。所以恶意拖延时间的是侯建明，而不是房屋的承租人赵贝贝。赵贝贝当时所面临的情况是联系不到侯建明，只能在第一时间2019年6月24日向西工区人民法院提起诉讼，从侯建明明确表态不愿继续出租到赵贝贝提起诉讼，该时间仅为20天，赵贝贝始终在积极处理该事宜，从未有过故意拖延。第三，关于装修，赵贝贝一审提交的证据2019年5月31日的录音中，能够证明侯建明与赵贝贝协商承诺15天之内解决房屋用水用电问题，也愿意签一份补充协议，以书面保障该用水用电的解决。当时赵贝贝善意地选择相信了侯建明，但事实证明侯建明不但未能积极的去解决用水用电问题，也未能与赵贝贝签订补充协议，所以赵贝贝在未通水未通电的情况下开始装修，完全是基于对侯建明前期多次口头承诺的信任。作为初次创业的年轻人，赵贝贝选择相信侯建明这样的长者，但是现实情况是侯建明从一开始就欺骗了赵贝贝，隐瞒房屋的真实使用情况，而后的协商当中也作出虚假承诺。赵贝贝面临的处境是按约足额支付租金，但房屋却不能使用，联系房东解决，但房东无限期拖延，直到房东明确表态不再继续租赁，但又不愿意退还已付租金，而且失去联系。综上，赵贝贝在本次房屋租赁关系中不承担任何责任，也未能取得完整的房屋使用权，不应当支付任何租金。有关赵贝贝房屋当中存在的一条临时用电电线问题，在一审中已经查明的十分清楚。物业公司出具的证明，明确写明房屋中仅存在临时用水和临时用电，不存在侯建明所说的一条电缆。另外一审法院一审开庭后的第二天，组织双方到现场交接房屋。需要说明一点，赵贝贝在前期接手该房屋进行的装修是对原来房屋之内的一些装饰墙壁的拆除，光这些拆除工作就已经花费了巨大的金钱，实际上赵贝贝使用的基础装修还没有开始进行，侯建明代理人所提出交付当时房屋内并没有装修材料，也正是此原因。另外在房屋交付当天照片当中也能够看到，房屋当中堆放有大量隔壁其他租赁户的物品，所以侯建明始终对该房屋有着使用权和控制权。赵贝贝向一审法院起诉请求：1.判令赵贝贝、侯建明2019年3月14日签订的《房屋租赁合同》（编号019013）解除；2.判令侯建明退还赵贝贝已经支付的房屋租金86000元、押金14333元，共计100333元；3.判令因侯建明违约给赵贝贝造成的实际损失101533元；4.一审案件诉讼费、保全费由侯建明承担。侯建明向一审法院反诉请求：1.判令赵贝贝立即将侯建明位于洛阳市西工区七一路十三号院5幢一单元二层2号的房屋腾空并恢复原状交还给侯建明；2.判令赵贝贝自2019年9月23日起按每月14333元为标准向侯建明支付房屋占用费至赵贝贝将洛阳市西工区七一路十三号院5幢一单元二层2号的房屋腾空并恢复原状交还给侯建明时止；3.判令赵贝贝承担洛阳市西工区七一路十三号院5幢一单元二层2号的房屋腾空并恢复原状交还给侯建明时止的物业费、水电费；4.判令赵贝贝支付违约金34400元;5.反诉费用由赵贝贝承担。一审法院认定事实：1.2019年3月14日，侯建明（××）、赵贝贝（××）与你好中介公司（丙方/见证方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其拥有的位于洛阳市西工区七一路十三号院5幢一单元二层2号的房屋租给乙方使用，用途为商业，房屋面积为350平方米；房屋租赁期限共36个月，自2019年4月24日至2022年4月23日止；房屋租金为14333元/月，中介费14333元由乙方负担并在签订合同时支付，乙方同时交纳首期租金80333元给甲方；房屋租金按半年支付，支付时间为提前一个月，以对方实际收到为准；乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费和暖气费等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定；为保证乙方合理并善意使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订合同并交纳首期租金时支付甲方14333元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交还于甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方；甲方未按合同规定的时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供给乙方使用的，每逾期一天，甲方应按年租金的0.5%向乙方支付违约金，逾期7天仍不履行，乙方有权终止合同；拖欠房租30天以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金20%的违约金；租赁期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方不予退还；合同签署三年，三年内不涨房租；装修期45天，2019年3月15日至2019年4月24日为免租期。2019年3月14日，侯建民的妻子赵建鱼收取赵贝贝房屋定金20000元，2019年4月7日，赵贝贝向侯建明转账支付80333元，赵贝贝称上述款项包含首期房屋租金86000元，押金14333元。2019年3月14日，赵贝贝向你好中介公司支付中介费14333元。2.洛阳龙众物业管理服务有限公司于2019年7月22日出具《情况说明》一份，显示“洛阳市西工区七一路十三号院5幢一单元一层、二层（一、二层一体）经营火锅店时并未因水、电问题影响经营。后期因两家分开各自经营，用电量增加，造成变压器负荷不够，在用电高峰期到来时存在用电安全隐患。房东及一层租房户为协调变压器增容已初步同电业局达成改造方案，保证在用电高峰期到来前使一、二层商铺具备正常用电条件。上述情况物业公司在二层租房户入住装修时已告知，二层租房户对此也予以认可。为了不影响租房户装修，物业公司单独给二层租户接了一条专用线，以保障装修经营不受影响，该商铺房东也承诺该租房户营业时不会因水电受影响。最终商铺房东与电业局达成安装施工共识，由个人出资加装用电设备，并在7月8日达到本商铺用电正常使用条件，兑现了对物业公司及对租房户的承诺”。3.2019年6月5日，赵贝贝以快递的形式向侯建明发出《整改通知函》，显示侯建明将涉案房屋交付赵贝贝使用后，赵贝贝发现房屋内不具备基础用电条件，只有临时用电，且电路负荷承载能力无法达到实际日常使用的标准，仅足够前期装修时用电负荷，后期正常经营使用时会有随时停电情况发生。经赵贝贝与侯建明多次沟通协商解决，侯建明多次口头承诺会积极完善上述用电设施，但至今为止未能有任何实际举措补建或完善上述用电设施，且2019年6月4日房屋内正常供水也出现问题，导致赵贝贝无法正常装修施工。赵贝贝要求侯建明在收到通知函后5日内即对房屋用电、用水情况进行整改，并与赵贝贝协商整改方案，如侯建明拒绝在期限内整改，赵贝贝有权解除合同并要求侯建明退还租金、押金及承担因此造成的损失等。2019年6月12日，赵贝贝以快递的形式向侯建明发出《解除、终止合同通知书》，显示因侯建明始终未能与赵贝贝进行协商且未有任何实际措施对水电问题进行整改，赵贝贝通知侯建明2019年3月14日签订的《房屋租赁合同》编号：019013，正式解除，并终止对该合同的履行。侯建明在收到本通知后3日内应依法退还赵贝贝已经支付的租金和因为侯建明违约产生的实际损失及违约金。若侯建明未能按照上述约定时间配合解除合同的后续事宜，因此引发诉讼应承担因诉讼产生的包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、律师费等一切费用。4.侯建明提供洛阳市西工区吉祥佰岁大酒店2019年9月25日出具的《证明》一份，显示洛阳市西工区吉祥佰岁大酒店自2004年11月30日起开始租用侯建明位于洛阳市西工区七一路十三号院5幢一单元一层、二层2号经营火锅店至2018年7月31日止，期间经营火锅店时供水、供电正常，从未因水、电问题影响正常经营。侯建明提供洛阳市西工区大签门火锅串串店2019年9月27日出具的《证明》一份，显示洛阳市西工区大签门火锅串串店自2018年11月1日起开始租用侯建明位于洛阳市西工区七一路十三号院5幢一单元一层2号经营火锅店至今，期间经营火锅店时供水、供电正常，从未因水、电问题影响正常经营。5.赵贝贝提供2019年5月31日与侯建明的录音一份，录音内容显示侯建明曾承诺在2019年6月15日前解决涉案房屋的用电问题，如果不能解决正常用电，愿意承担责任，并让赵贝贝正常施工。6.经法庭询问，赵贝贝称其损失包括装修设计费28000元、拆除费29200元、材料费30000元、中介费14333元。关于装修款赵贝贝预交10万元，因只装修了部分，所以装修花费87200元。赵贝贝称其在租用房屋时查看过房屋，房屋内没有水龙头，只有一个厕所。关于电的问题，配电箱很复杂，无法看出是否有电。7.庭审时，法庭询问赵贝贝、侯建明涉案房屋的状态。赵贝贝称开始装修后，在涉案房屋内架了石膏板，没有其他东西，只是装修材料。房屋的钥匙是赵贝贝自己配的，因侯建明不理赵贝贝，所以暂时没有将钥匙交给侯建明。侯建明称涉案房屋内是赵贝贝装修的物品，不存在侯建明不理赵贝贝的情况，赵贝贝完全可以将钥匙交付给中介公司。后赵贝贝、侯建明于2019年10月17日到涉案房屋现场对涉案房屋进行交付且交付完毕。8.赵贝贝于2019年7月1日向本院申请诉前财产保全，本院于同日作出（2019）豫0303财保438号民事裁定书，采取冻结侯建明名下中国建设银行股份有限公司洛阳上阳路支行4340622450248549＿156＿1账户存款207000元的保全措施。双方有争议的事实如下：1.赵贝贝提供洛阳龙众物业管理服务有限公司于2019年6月11日出具《情况说明》一份，显示“赵贝贝，租赁房屋位于七一路九州大厦门面房二层。因各种原因不具备正常用水、用电条件。经与房东侯建明多次沟通协商，至今未得到解决”。侯建明认为该证据上没有洛阳龙众物业管理服务有限公司法定代表人签字，不具备合法形式，且内容不真实，不应作为定案依据。2.赵贝贝提供其与洛阳惠泽装饰设计有限公司于2019年5月26日签订的《洛阳惠泽装饰设计施工合同》一份，显示工程名称街舞教室装修，工程地点七一路，装饰装修施工面积350㎡，总工期35日，开工日期2019年5月28日，竣工日期2019年7月3日，工程价款258000元，合同签订日支付80%工程款206400元，施工结束后验收完毕支付20%工程款51600元等内容。赵贝贝提供洛阳惠泽装饰设计有限公司于2019年5月26日出具的《收据》一份，显示洛阳惠泽装饰设计有限公司收到街舞班赵贝贝装修施工款10万元。侯建明认为上述证据不能证明是因赵贝贝承租涉案房屋无法正常使用水电导致不能完成装修且给赵贝贝造成损失。3.侯建明提供洛阳龙众物业管理服务有限公司于2019年10月18日出具的《七一路十三号院5幢一单元二层2号欠物业各项费用明细》一份，显示2019年3月14日至2019年10月17日物业费为3675元（350平方米×1.5元/平方米×7个月）、电费为2.79元（3×0.93元/度）、装修服务管理费1225元（350平方米×3.5元）。赵贝贝对物业费、电费的真实性无异议，但是认为其于2019年6月6日前向侯建明发出解除合同通知书，赵贝贝只应承担2019年6月6日前产生的物业费及水电费。赵贝贝对装修服务管理费不予认可，认为该费用没有任何法律及合同依据。4.侯建明申请证人邢某、魏某出庭作证。证人邢某作证称其是你好中介公司的员工，赵贝贝通过你好中介公司租赁涉案房屋，当时没有说水电问题，只是说了房租。你好中介公司员工带赵贝贝去看过房屋结构，但是房屋具体是否有水电不清楚。这个店面之前是酒店经营的包间，上面有灯，但是通不通电不知道。赵贝贝租用房屋后与你好中介公司员工一起到物业上交接水电，当时没有电，所以让物业拉了临时用电，之后就没有再联系。直到2019年5月初，侯建明反映赵贝贝一直没有装修，让证人邢某询问赵贝贝原因，证人邢某了解的原因是因设计图的问题一直没有装修。直到2019年5月底，赵贝贝和侯建明联系说电不能满足使用，之后就一直协商用电问题，一直协商了一两个月，之后你好中介公司就没有再和赵贝贝联系过。证人魏某作证称其是你好中介公司业务经理，租房合同是赵贝贝和侯建明的妻子2019年3月中旬签订的。签订合同后赵贝贝进场装修时发现电不够用，有去找过物业，物业扯了一根临时电说可以用。大概过了一个月左右，侯建明给证人魏某的同事打电话询问还没有装修完的原因，证人魏某问赵贝贝后，赵贝贝说是因为装修公司的设计图问题没有装修完，之后好像还是因为临时电不够用的问题，赵贝贝要求我们跟侯建明说要么将用电问题解决，要么签订赔偿协议，但是我们去物业问过，临时电是够用的。赵贝贝认为两名证人都明确表示签订合同时对涉案房屋是否具备正常用水用电不知情，签订合同时侯建明也未主动告知水电问题，也讲到因用电存在问题，物业公司经申请后给予一条临时用电，这已经说明该房屋自租赁之初就不具备用电条件。另外赵贝贝解除房屋租赁合同的理由是因侯建明无法提供功能完备的房屋予以使用，与赵贝贝装修时间如何无关，在合同没有解除前，赵贝贝履行了合同义务，有权利自由使用该房屋，所以侯建明提出因装修设计导致装修停止与本案无关，也是不存在的事实。赵贝贝认为魏某与侯建明之间存在利害关系，其证言证明力不足。侯建明认为出庭作证的证人能证实侯建明与赵贝贝签订房屋租赁合同之前，赵贝贝已经查看了涉案的房屋情况，并且与物业公司沟通后签订了涉案房屋的租赁合同，同时还能证实赵贝贝停止装修房屋是由于设计方案出现问题所致，而不是房屋的水电不能正常使用，对此应当予以认定。一审法院认为，赵贝贝、侯建明于2019年3月14日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定诚实信用地履行各自的权利义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，赵贝贝已按约向侯建明支付首期租金86000元及押金14333元，侯建明即应向赵贝贝提供功能完备及附属设施完好的房屋。根据双方提供的证据显示，赵贝贝租赁房屋的目的是用于商业经营，但是侯建明在将涉案房屋租赁给赵贝贝之初，房屋即存在用电等问题，虽然后期侯建明为赵贝贝提供临时电线用于装修使用，但是并不能满足赵贝贝正常经营使用，根据合同约定赵贝贝有权解除合同，且侯建明庭审时表示同意解除合同，故赵贝贝主张解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后赵贝贝应及时将房屋交付给侯建明，侯建明接到《解除、终止合同通知书》后亦应当在合理期限内尽快处理涉案房产的使用事宜，一审法院酌定该合理期间为一个月。侯建明在收到赵贝贝发出的《解除、终止合同通知书》后，未在合理期限内处理涉案房产的使用事宜，放任涉案房产继续产生租金，对于扩大的损失应当由侯建明自行承担，故赵贝贝已经支付的2019年7月16日至2019年10月23日期间的租金46697.84元（14333元÷31天×16天+14333元+14333元+14333元÷31天×23天）侯建明应当返还给赵贝贝。双方均认可2019年10月17日赵贝贝将房屋交付给侯建明，故房屋押金14333元，侯建明应当退还给赵贝贝。赵贝贝在向侯建明发出《解除、终止合同通知书》前实际占有使用涉案房屋，故赵贝贝应当正常支付侯建明2019年4月24日至6月15日期间的相应租金及一个月合理期限的租金。综上，侯建明应当返还赵贝贝租金46697.84元、押金14333元。关于赵贝贝主张的损失问题。赵贝贝因租赁涉案房屋向中介支付中介费14333元，现赵贝贝因涉案房屋用电情况无法满足正常经营使用而向侯建明提出解除合同，故中介费应计算在赵贝贝的损失范围内。双方均认可赵贝贝已经开始进行装修，但是赵贝贝并未提供装修费项目清单及装修费实际支出凭证，结合赵贝贝实际装修的事实，且所装修材料在交付时留在涉案房屋内，一审法院酌定赵贝贝的装修损失为40000元。赵贝贝在租赁房屋时到涉案房屋场地进行过查看，在入驻装修时，物业告知赵贝贝涉案房屋的用电存在问题，赵贝贝在知晓上述情况时仍继续租赁涉案房屋，赵贝贝本身应对自己的损失承担一定的责任，结合侯建明在履行合同过程中存在违约行为，故一审法院酌定侯建明赔偿赵贝贝损失38033元[（40000元+14333元）×70%]。关于侯建明的反诉请求。因双方均认可于2019年10月17日进行了涉案房屋交付手续，故侯建明要求腾空并恢复原状并交还给侯建明的诉讼请求不予支持。赵贝贝在履行合同过程中并无违约行为，赵贝贝解除合同系根据合同约定履行解除权，故侯建明要求赵贝贝支付违约金的诉讼请求不予支持。侯建明反诉主张的物业费、水电费，赵贝贝应当向侯建明支付2019年7月15日前的物业费2100元（350平方米×1.5元/平方米×4个月）、电费2.79元，之后的物业费、电费由侯建明自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认赵贝贝、侯建明于2019年3月14日签订的《房屋租赁合同》（编号019013）予以解除；二、侯建明于本判决生效后十日内向赵贝贝返还租金46697.84元、押金14333元；三、侯建明于本判决生效后十日内向赵贝贝赔偿损失38033元；四、赵贝贝于本判决生效后十日内向侯建明支付物业费2100元、电费2.79元；五、驳回赵贝贝的其他诉讼请求；六、驳回侯建明的其他反诉请求。如果赵贝贝、侯建明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4328元，减半收取2164元，保全费1555元，共计3719元，由赵贝贝负担1894元，由侯建明负担1825元；一审案件反诉受理费555元，由赵贝贝负担25元，由侯建明负担530元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，赵贝贝与侯建明签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自义务。关于案涉房屋因功能不完备，承租人应否支付租赁费用及承担责任问题。赵贝贝上诉称侯建明自合同订立之初就隐瞒真相未能将功能完备的房屋交付赵贝贝使用，赵贝贝不应支付任何租赁费用；其在《房屋租赁合同》履行中不存在任何形式的违约，也不应承担任何责任。侯建明辩称赵贝贝租赁初期已经开始装修，并正常使用电力，其对承租房屋的水电情况是知情、认可的，且赵贝贝一直占用案涉房屋直至在一审法院主持下才予以交还，其占用侯建明房屋的行为应该支付相应租金。本院认为，赵贝贝虽然以快递形式向侯建明发出《解除、终止合同通知书》，但未能及时将房屋交付给侯建明，且赵贝贝在租赁房屋时到案涉房屋进行过查看，入驻装修时物业已告知存在高峰期用电超负荷隐患，赵贝贝在知晓上述情况时仍继续租赁案涉房屋，其对自己的损失应承担一定责任。赵贝贝在发出《解除、终止合同通知书》之前实际占有使用案涉房屋，故一审法院据此判令赵贝贝支付侯建明2019年4月24日至6月15日期间的相应租金及一个月合理期限的租金，并对相应损失承担责任并无不当。关于案涉房屋租金数额问题。侯建明主张赵贝贝应承担自2019年3月14日实际占用之日至实际腾房之日的房租，因侯建明在收到《解除、终止合同通知书》后未在合理期限内向赵贝贝主张腾房、恢复原状等请求，放任租金的继续产生，一审认定对于扩大的损失应由侯建明自行承担并无不当。至于2019年3月14日至4月24日装修免租期的租金损失承担，因侯建明反诉中并未主张，且赵贝贝在履行合同过程中并无违约行为，结合本案具体情况及双方责任，该项租金损失，本院不予支持。另，侯建明主张赵贝贝未提供装修项目清单及装修费实际支出凭证，其不应赔偿赵贝贝损失，结合赵贝贝实际装修的事实，一审酌定赵贝贝的装修损失为40000元，并结合履约情况对该项损失与予以分担，本院予以确认，侯建明因未能提供充分证据予以反驳，对该项主张，本院亦不予支持。综上所述，赵贝贝、侯建明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5341元，由赵贝贝负担2406元，由侯建明负担2935元。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 张海舟审判员 李丹杰二〇二〇年六月二十三日书记员 刘梦洋