贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终2532号上诉人（原审被告）：钟桂文，男，1971年11月9日出生，汉族，四川省富顺县人，户籍地四川省富顺县，现住贵州省黔西县。被上诉人（原审原告）：黔西亿安居市场管理有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县文峰办事处文峰社区东出口运煤大道万丰国际商贸城8栋。法定代表人：沈志乐，系该公司总经理。委托代理人：徐玲倩，北京大成（贵阳）律师事务所律师。委托代理人：朱启杰，北京大成（贵阳）律师事务所律师。上诉人钟桂文因与被上诉人黔西亿安居市场管理有限公司（以下至判决主文前简称亿安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初5000号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人和被上诉人约定的开业时间推迟了6个月，依约应由其补偿上诉人12个月的租金，加上推迟的时间，其应该补偿上诉人的租金为18个月。被上诉人起诉时，上诉人才欠其一年租金，尚余6个月的租金，以其补偿租金折抵一年外，还可以6个月不交租金。二、关于物业管理费问题，一审时，上诉人提交了物业管理脏乱杂的照片，又有证人证实物业管理根本没有管理，被上诉人没有理由收费。被上诉人未答辩。原审原告向一审法院起诉请求：1、判决被告钟桂文向原告黔西亿安居市场管理有限公司支付2019年2月26日至2020年2月25日的租金253741.7元，并以前述款项为基数，自2019年1月26日起按照月利率2%向原告支付滞纳金至租金付清为止；2、判决被告钟桂文向原告黔西亿安居市场管理有限公司支付2018年4月1日至2020年3月31日的物业服务费102334元并按照月利率2%支付滞纳金，滞纳金分别以51167元为基数自2018年3月1日、2019年3月1日起算至物业管理费付清为止；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月24日，原告黔西亿安居市场管理有限公司作为甲方与被告钟桂文作为乙方签订《黔西万丰国际商贸城商铺租赁合同》及《续黔西万丰国际商贸城合同第四页第十条其他约定补充条款》，约定由被告向原告租赁其位于黔西县共计商铺62间，2层计租面积2368.85平方米（其中有630.98平方米为被告自购自营），计租标准0.6667元／天，年租金为576466元，被告用上述商铺从事家居经营，主营双虎家居。租赁期拾年，其中两年半免租，免租期以开业前一个月算起。如未按合同营业时间开业，每延迟一天给予两天补偿。Ａ16＃-203、206、209-220为自购商铺，免租3年，自购商铺第四年起不产生租金。市场试营业时间不迟于2015年9月30日。物业管理费：合同约定从2015年7月1日起开始计算，按商铺面积，每月2元每平方米，共计51167元（物业费收取时间以一期开业日起正式算起），以上物业费按年缴纳，被告应于第一年（上一年）物业费到期前的30天前交纳下一年度物业费，以此类推。第四年起商铺年租金在原基础上递增不高于10%，于已付租金到期前的30天前向原告付清。合同约定物业管理费及租金逾期则以未交纳部分按日3%支付滞纳金。物管费于签订合同时只收取半年，另一半25584元于2016年3月1日前缴清（市场整体开业时间计算）。一期公告开业时间为2016年3月26日。合同签订后，由于被告未及时缴纳租金及物管费，故原告起诉至黔西县人民法院，要求被告支付租金及物管费，黔西县人民法院作出（2017）黔0522民初4309号民事判决，判决内容为：由被告钟桂文于该判决生效之日起十日内支付原告黔西亿安居市场管理有限公司从2016年9月26日至2018年3月30日的物管费76751元，并以76571元为基数，从2017年3月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用费至物管费支付完毕之日止。被告不服该判决遂上诉至毕节市中级人民法院，毕节市中级人民法院作出了（2018）黔05民终1224号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现因被告未支付2019年2月26日至2020年2月25日的租金及2018年4月1日至2020年3月31日的物业管理费，故原告诉至法院请求如上所判。一审法院认为，本案争议焦点：原告起诉的租金及物管费应当如何计算；被告是否应当支付。原、被告签订的《黔西万丰国际商贸城商铺租赁合同》及附件体现了双方对涉案商铺的租赁达成了共识，且明确了双方的权利义务，原、被告双方的行为受《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的调整。由于双方在合同中约定了租期为拾年，其中两年半免租，以一期开业前一个月开始算起，租金计租标准0.6667元/天，一期公告开业时间为2016年3月26日，故租期从2016年2月26日开始计算，A16＃-203、206、209-220为自购商铺（面积合计630.98平方米），免租3年，自购商铺第四年起不产生租金，而剩余的被告租赁的商铺1737.87平方米（2368.85平方米－630.98平方米）从租期2016年2月26日开始免租两年半至2018年8月26日，而被告已经支付了2018年8月26日起至2019年2月25日止的租金，而对于2019年2月26日至2020年2月25日止的租金因双方合同约定于已付租金到期前的30天前向原告付清，故支付时间应为2019年1月26日，该段时间的租金应为422902.85元（1737.87平方米×0.6667元/平方米/天×365天），但原告诉求按照商场整体租赁标准给予原告租金六折优惠系其对自己权利的处分，故对于原告诉求的2019年2月26日至2020年2月25日止的租金253741.7元（1737.87平方米×0.6667元/平方米/天×365天×60%＝253741.7元）因有事实及法律依据，一审法院予以支持。对于原告第二项诉讼请求，物管费按商铺面积，每月2元/平方米计算，根据黔西县人民法院作出（2017）黔0522民初4309号民事判决确定的内容，被告给付物管费的时间截止于2018年3月30日，针对2018年4月1日以后的物管费被告未继续支付，现该部分物管费支付时间已到，故对原告要求被告支付2018年4月1日至2020年3月31日的物管费，依法予以支持，根据双方合同约定被告应于第一年物管费到期前的30天前向原告缴纳下一年度物业费，故2018年4月1日至2019年3月30日的物管费给付时间应为2018年3月1日，而2019年4月1日至2020年3月31日的物管费给付时间为2019年3月1日。而被告逾期未付租金及物管费构成违约，故按照双方合同约定逾期未支付的应向原告支付未交部分每日3%的滞纳金，对于滞纳金的约定过高，故原告自行调整为按照月利率2%支付符合法律规定，一审法院予以支持。对于被告辩称的原告违约并导致其多缴纳了租金及物业管理费，针对该抗辩事由被告未提供充分证据证实且被告称另案起诉，故对其抗辩主张一审法院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、由被告钟桂文于本判决生效之日起十日内支付原告黔西亿安居市场管理有限公司从2019年2月26日至2020年2月25日的租金253741.7元，并以253741.7元为基数，从2019年1月27日起按照月利率2%计算滞纳金至租金支付完毕之日止；二、由被告钟桂文于本判决生效之日起十日内支付原告黔西亿安居市场管理有限公司从2018年4月1日至2019年3月30日的物管费51167元，并以51167元为基数，从2018年3月2日起按月利率2%计算滞纳金至物管费支付完毕之日止；三、由被告钟桂文于本判决生效之日起十日内支付原告黔西亿安居市场管理有限公司从2019年4月1日至2020年3月31日的物管费51167元，并以51167元为基数，从2019年3月2日起按月利率2%计算滞纳金至物管费支付完毕之日止。案件受理费3695元（已减半收取），由被告钟桂文负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审争议的焦点：上诉人拒付涉案租金及物管费的主张能否成立。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，属合法有效合同。合同当事人应严格按照合同履行自己的义务。被上诉人已向上诉人交付了涉案租赁房屋，上诉人也实际使用。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”规定，上诉人应依约支付其欠付的租金和物管费。关于上诉人以被上诉人延迟开业拒付租金，以被上诉人未尽到物管义务拒付物管费的主张，上诉人认为被上诉人延迟开业应补偿其18个月租金，经查，双方签订的补充条款约定“如未按合同营业时间开业，每延迟一天给两天的补偿”，但未明确补偿款是两天的租金，且上诉人也未提出反诉要求被上诉人支付其补偿款。其次，上诉人所举证据仅能反映涉案房屋的物管工作存在一定瑕疵，且上诉人未反诉要求被上诉人承担违约责任，据此，本院认为上诉人拒付租金和物管费的理由不能成立，本院不予采纳。上诉人针对补充条款的补偿款及被上诉人的违约行为可另案解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5874元，由上诉人钟桂文负担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 张 晶审判员 唐 琳二〇二〇年六月十六日书记员 邱诗韵