山西省稷山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0824民初932号 原告：赵文鹏，男，1979年6月29日出生，汉族，住临汾市。 委托诉讼代理人：苏水云，稷山县稷峰镇法律服务所法律工作者。 被告：稷山县明瑞房地产开发有限公司，住所地：运城市稷山县。 法定代表人：赵俏花，系总经理。 委托诉讼代理人：王丹东，山西圣剑律师事务所律师。 原告赵文鹏与被告稷山县明瑞房地产开发有限公司（以下简称明瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵文鹏的委托诉讼代理人苏水云、被告明瑞公司的委托诉讼代理人王丹东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告赵文鹏向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令被告根据原、被告于2017年9月16日签定的《商品房销售合同》约定，责令被告立即将原告购买的位于稷山县明鑫花苑XXX单元楼一套（建筑面积为115.82平方米，以实测面积为准）交付给原告，并按合同约定办理房屋不动产登记手续（价值约397262元）；二、依法判令被告根据《商品房销售合同》约定给原告支付违约金（违约金自2019年8月1日起计算至被告实际交房之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；三、由被告承担本案所有诉讼等费用。事实与理由：根据于宏、刘雯与于新亚签订的“冲抵债务协议”以及于新亚与被告签订“补充协议”，2017年9月16日，原告与被告签订了《商品房销售合同》，合同约定：原告购买被告明鑫花苑小区第五排9号楼3单元11层东门住房一套（建筑面积为115.82平方米，以实测面积为准），房款总价为397262元，于新亚已收。合同签订后，原告按照被告要求将房屋维修金7946元，天然气安装材料费4080元，装潢押金3000元全部给被告交清。根据各方协议约定，被告应予签订房产买卖合同后一年内交房，但双方签订《商品房销售合同》至今已长达两年多，期间，经原告多次与被告协商，并发函催告交房，被告一直各种借口推托，迟迟不予交房。原告无奈，特此诉讼，请求如前，请贵院依法判如所请，以维护原告的合法权益。 原告赵文鹏向本院提供下列证据予以佐证：1、赵文鹏身份证复印件一份，证明原告符合主体资格；2、2017年9月16日签订的《商品房销售合同》，证明原告于2017年9月16日从被告稷山县明瑞房地产开发有限公司购买位于稷山县明鑫花苑小区XXX单元楼一套，房屋暂定建筑为115.82平方米，房款合计为397262元（以实测建筑面积为准），房款用借款抵顶，且已全部交清；3、2017年9月16日被告稷山县明瑞房地产开发有限公司给原告出具的房屋维修金7946元、天然气按装材料费4080元、装潢押金3000元收据三份，证明原告已按约定将被告要求的费用全部缴清；4、2017年9月9日，于宏、刘雯与于新亚签订的《冲抵债务协议》及于新亚于2017年9月16日出具的收据一张，证明于新亚作为与本案被告有借贷关系，双方达成就397262.6元借款本金用于支付原告购买稷山县明鑫花苑小区XXX单元楼一套的购房款，同时双方约定原告与被告稷山县明瑞房地产开发有限公司签订房产买卖合同后一年交房；5、被告与于新亚之间签订的补充协议，证明2017年7月31日，被告与于新亚之间约定：对于出售的房屋，签订合同之日起，甲方即被告稷山县明瑞房地产开发有限公司一年内给付安装交房；6、视频资料及照片8张，证明双方签订《商品房销售合同》是原、被告的真实意思表示以及原告催被告交房的事实、房屋维修基金等全部用现金另外缴清；7、稷山县明鑫花苑1号楼-10号楼山西省商品房预售许可证（稷）晋商房预售[2013]字第3号商品房预售许可证复印件一份，证明2013年8月26日被告稷山县明瑞房地产开发有限公司就原告购买的案涉房屋已具备预售条件，准予预售。原、被告之间签定的商品房买卖合同合法有效；8、交房催告函及妥投短信、邮政EMS邮寄单，证明原告于2019年4月29日向被告稷山县明瑞房地产开发有限公司发交房催告函以及于2019年4月30日收到原告邮寄的交房催告函。 被告明瑞公司对原告提供证据的质证意见是：对证据1、3、6、7、8无异议；对证据2真实性无异议，但该合同系无效合同；对证据4的质证意见是该冲抵债务协议是于新亚与于宏、刘雯签订，与明瑞公司无关，不能证明原告的主张，该合同签订双方均没到庭，对其真实性持疑义；证据5原告没有出示原件我方不予认可。 被告明瑞公司辩称，1、原、被告双方所签商品房销售合同无效，本案争议房屋由被告顶给于新亚，于新亚再顶给原告，于新亚无权销售房屋，违反法律强制性规定；2、房屋不具备交付条件，房屋尚未竣工验收；3、原告要求承担违约金，无法律依据，双方并未约定交付时间和违约责任；综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告明瑞公司向本院提供下列证据予以佐证：1、稷山县住建局在明鑫花园贴出“温馨提示”，证明于新亚没有预售许可，其与原告的销售合同无效；2、照片，证明房屋没有竣工验收。 原告赵文鹏对被告提供证据的质证意见是：真实性无法核实，且与本案无关，被告对原告提供的预售许可证没有异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月9日，案外人于新亚作为甲方与案外人于宏、刘雯作为乙方达成《冲抵债务协议》，双方同意以被告稷山县明鑫花苑小区9号楼3单元11层东门商品房冲抵案外人于宏、刘雯的债务，乙方与第三方即本案被告明瑞公司签订房产买卖合同后，本协议宣告履行完毕。2017年9月16日，原告赵文鹏与被告明瑞公司签订合同编号为9-3-1101《商品房销售合同》，赵文鹏作为乙方购买甲方明鑫花苑小区住房一套，位置为第五排XXX，建筑面积为115.82平方米，商品房价格为叁拾玖万柒仟贰佰陆拾贰元。当日，原告赵文鹏向被告明瑞公司交纳天然气安装材料费4080元、房屋维修金7946元、装潢押金3000元。2019年4月29日，原告赵文鹏向被告明瑞公司发出交房催告函，要求被告明瑞公司接函后三个月内交付稷山县明鑫花苑小区XXX房屋一套。 本院认为，本案中原告赵文鹏及案外人于宏、刘雯与被告明瑞公司和案外人于新亚之间的法律关系实质应为债权债务转移合同纠纷，债权债务转移合同纠纷是指债权人或债务人与第三人达成协议将债务转由第三人承担后就该协议产生的权利义务纠纷，债务转移合同的主要特征有：（1）债务转移须经债权人同意，这是为了保证债权人的债权实现；（2）债务转移有一定的无因性，第三人因与债务人之间有特殊约定或关系而成为债务的承担者，即使后来关系发生改变债务人不履行相关约定，第三人亦不得借此对抗债权人。具体到本案中，原告赵文鹏依据案外人于宏、刘雯与案外人于新亚的《冲抵债务协议》同被告明瑞公司签订了《商品房销售合同》，并按该合同约定将房款支付给被告明瑞公司指定的案外人，且原告赵文鹏向被告明瑞公司交纳了房屋维修金、天然气押金、装潢费等费用，双方之间形成了商品房买卖合同关系，合法有效。被告明瑞公司以案外人于新亚无销售商品房许可，转售该商品房系违法，不应认定有效。原告赵文鹏与案外人于新亚之间是债权债务关系，而原告赵文鹏与被告明瑞公司之间形成的是商品房买卖合同关系，被告明瑞公司的抗辩理由不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的商品房向社会销售并转移商品房所有权于买受人，买受人支付价款的合同，对照该规定，被告明瑞公司具备房地产开发企业资格。双方合同中明确写明房款由案外人交纳，这是被告的实体处分，应视为原告已交清房款。关于原告请求被告承担违约金，是双方约定《商品房销售合同》终止的违约金而非逾期交房的违约金，该请求本院不予支持。但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中原告赵文鹏房款总价为397262元，被告明瑞公司应从逾期交房之日起即2019年8月1日起支付逾期交房的违约金。关于办理房屋不动产证手续则是被告交付房屋的附随义务，不应单独作为诉请。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下： 一、被告稷山县明瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告赵文鹏交付稷山县明鑫花苑XXX单元楼一套； 二、被告稷山县明瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵文鹏迟延交付房屋的违约金（违约金以397262元为基数，自2019年8月1日起至实际交房之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）； 三、驳回原告赵文鹏的其他诉讼请求。 负有给付义务的当事人，如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费7260元，减半收取3630元，由被告稷山县明瑞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员  王学道 二〇二〇年六月十五日 书记员  陈建斌