江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初1138号原告：苏州新中天置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖东路1号。法定代表人：郭献斌，总经理。委托诉讼代理人：汪玉连、黄鹂，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告：吴文显，男，1973年11月26日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告苏州新中天置业有限公司与被告吴文显租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判。本案于2020年6月11日公开开庭进行了审理，原告苏州新中天置业有限公司的委托诉讼代理人汪玉连、被告吴文显到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州新中天置业有限公司的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付拖欠租金57801元；2、判令被告向原告支付逾期付款滞纳金，暂计至起诉之日2019年12月16日为11878元以被告拖欠租金、物业费为基数，按每日万分之五，从欠付之日起计算至实际付清之日止；3、判令被告向原告支付因被告违约导致合同就出需补交的装修免租期、营运免租期租金64115元；4、判令被告向原告支付因被告违约导致合同解除的违约金25646元，以上共计159440元；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付拖欠租金92538元；2、判令被告向原告支付逾期付款滞纳金，以92538元为基数按照每日万分之五计算，从2018年11月1日计算至2020年5月30日，暂计26743.78元，剩余的滞纳金计算至被告实际付清之日止；3、判令被告向原告支付因被告违约导致合同就出需补交的装修免租期、营运免租期租金92783.23元；4、判令被告向原告支付因被告违约导致合同解除的违约金25646元；5、要求被告支付赔偿金为69029.38元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月14日，原告与被告《苏州新中天置业有限公司场地租赁协议书》(以下简称“租赁协议”)，该合同约定，原告将坐落于苏州市相城区黄埭镇方桥路28号金埭时尚商业中心广场1幢3层位置编号为3001-15a号的场地出租给被告用于商铺经营，租赁面积为201.45平方米，租赁期限为2016年11月16日起至2021年12月31日止，第一，二，三年的租金单价为42.4359元/m²/月，第四年的租金单价为44.9821元/m²/月，第五年的租金单价为47.6810元/m²/月，第六年的租金单价为50.5419元/m²/月租金支付方式为3个月交一次，先付后用，首期租金在合同签订后3日内支付，以后每期租金需提前30日交纳。物业服务费标准为每月10元/m²，物业费每3个月交付一次，先付后用，首期在签订合同3日内付清，以后需提前30日交付。合同还约定，如被告逾期未缴相关费用，滞纳金按未缴部分每天0.5‰进行计算；如因被告原因本合同提前解除，被告享有的优惠条件包括但不限于装修免租期、运营免租期、租金、场地管理费、物业服务费免费或折扣等均自始无效，被告应补足差额。还约定，如被告拖欠应交款项满一个月或在原告批准延长的期限内仍未能交清的，原告有权解除合同，履约保证金不予退还，被告还应另行支付3个月租金的违约金。苏州中翔生活广场管理有限公司为商场运营管理方。上述合同签订后，苏州新中天置业有限公司按约履行了合同义务，但被告却拖欠租金、物业费不付，经原告多次催告后仍拒不支付，后原告于2018年10月31日向被告发出解约函，解除了双方签订的租赁协议。原告认为，被告违反租赁协议约定，拖欠租金及物业费的行为已构成严重违约，根据合同约定及我国相关法律的规定，被告应承担违约责任。被告吴文显辩称，租赁关系属实，但是当时离场的时候是和原告公司员工提出过双方两清，被告以涉案商铺中的设备、装修以及两个月的履约保证金抵掉所有租金，然后两清。现在原告又来主张，不合理，原告主张的滞纳金计算标准过高。另外就算要起诉，也应该是被告撤场的时候起诉，现在隔了两年来起诉，说明原告当时认可两清的方案，现在又来起诉，要求驳回原告诉请。另外，被告走的时候原告又将涉案商铺租给别人了，原告的这种行为就是认定了双方之间已经结清了。经审理查明，2016年11月14日，原告苏州新中天置业有限公司作为甲方（出租方），被告吴文显作为乙方（承租方），双方签订场地租赁合同一份，约定甲方将坐落于苏州市相城区黄埭镇方桥路28号金埭时尚商业中心广场1幢3层，建筑面积为201.45平方米的场地出租给乙方，供乙方经营。合同期限自2016年11月16日起至2021年12月31日止（具体以甲方交付场地、乙方进场施工日为准，在合同时间长度不变的情况下，合同期限作相应调整）。1、乙方装修免租期的期限为自2016年11月16日起至2021年12月31日止，免租期内免收租金。2、乙方营运免租期的期限为6个月，免租期内免收租金，水、电、煤气费及物业管理费乙方自理。合同期届满前，乙方如需提前撤场、解除合同的，应提前九十天书面向甲方申请，否则按违约处理，提前解约时，甲方有权要求乙方赔偿损失，赔偿金额=乙方提前撤场的天数×日租金×20%。租金交付方式，租金3个月交付一次，先付后用，由甲方收取。租金首期在签订本合同3日内付清25646元，以后须提前30日交付。乙方逾期未缴相关费用，滞纳金按未缴部分每天0.5‰进行计算，如因乙方原因本合同提前解除，被告享有的优惠条件包括但不限于装修免租期、运营免租期、租金、场地管理费、物业服务费免费或折扣等均自始无效，被告应补足差额。还约定，如被告拖欠应交款项满一个月或在原告批准延长的期限内仍未能交清的，原告有权解除合同，履约保证金不予退还，被告还应另行支付3个月租金的违约金。租赁合同还对其他事项进行了约定。租赁合同底部有原告苏州新中天置业有限公司盖章及被告吴文显签字确认。2016年11月28日，原告苏州新中天置业有限公司（甲方）与被告吴文显（乙方）签订补充协议一份，约定：甲方同意在乙方商场经营管理协议签约年限不变的基础上，为乙方增加3个月的营运免租期，具体期限为2018年1月1日至2018年3月31日。2、以上增加的营运免租期系以乙方按期正式营业为前提，不论因何种原因导致乙方不能按期正式营业的，则视为乙方违约，不享有上述增加的免租期。另外，原告提供2018年10月31日向被告出具的合同终止函一份，要求被告支付拖欠的租金63035元，以及涉案的租赁合同自2018年10月31日起终止，原告没收被告已支付的履约保证金，以及保留后续追偿的权利。审理中，双方一致确认，涉案商铺于2016年11月6日交付被告，商铺所在商场于2017年5月1日开业，租赁期内，被告一共支付了三个月租金25646元，以及履约保证金18997元。原告主张，1、应缴租金92538元，2017年1月1日至2017年12月31日，被告应缴纳租金是51292.27元，2018年1月1日至2018年12月31日，被告应缴纳租金是114671.54元，因为原告方于2018年10月31日已经和被告方解除合同，所以应该扣除2018年11月1日至2018年12月31日两个月的租金，再扣除2018年1月1日到2018年3月31日的补充免租期三个月，实际2018年应收租金为66891.73元，两项合计118184元，减去被告支付的三个月租金25646元，为92538元。2、赔偿金，是从2018年11月1日至2021年12月31日，共计1156天，按照合同约定的第一年至第六年的平均日租金，是45.0855元/天*1156天，为69029.38元。3、滞纳金，按照租赁合同第十二条。4、免租期租金2016年11月16日至2016年12月31日，金额是12823.07元；2017年1月1日至2017年6月31日，金额是51292.27元；2018年1月1日至2018年3月31日，金额是28667.89元，三项合计92783.23元。5、违约金，基于合同第二十三条，金额为三个月租金25646元。被告认为，租金的计算公式按照合同无异议，但是被告在2018年5、6月份的时候，因为当时生意不好，被告主动和原告提出不做了，原告当时工作人员提出装修和设备不能搬走，抵欠付的房租，还有履约保证金也抵欠付的房租，双方两清了。上述事实，由当事人提供的场地租赁合同、合同终止函、邮寄凭证及当事人的陈述为证，本院予以确认。本院认为，场地租赁合同系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。租赁期内，双方一致确认，被告向原告支付租金25646元以及履约保证金18997元，其他租金被告未向原告支付。因被告迟延支付租金，原告于2018年10月31日解除涉案租赁合同，被告对于合同解除没有异议，本院予以确认。另外，被告提出其于2018年10月1日前已将涉案商铺返还原告，但未提供证据证明，故本院认定涉案商铺返还日期以原告主张的2018年10月31日为准，故被告应向原告支付自2016年11月16日起至2018年10月31日止的租金（其中，装修免租期为2016年11月16日至2016年12月31日；营运免租期为2017年1月1日至2017年6月30日、2018年1月1日至2018年3月31日）。现双方确认，涉案商场于2017年5月1日正式营业，故2017年1月1日至2017年4月30日期间的租金，原告无权向被告主张。故被告应向原告支付自2017年5月1日起至2018年10月31日止的未付租金，扣除合同约定的免租期租金，合计为58343.15元。因在签订合同时，被告已向原告缴纳履约保证金18997元，该18997元在结算时可与被告拖欠支付的租金58343.15元相抵，故被告实际尚需向原告支付39346.15元。原告要求被告支付该款自2018年11月1日起计算至实际付清之日止的逾期付款滞纳金，合法有据，但原告主张按每日万分之五的计算标准，被告认为过高，且原告未能提供其实际损失依据，故本院酌情调整为按年利率6%计算。另外，因被告迟延支付租金，导致涉案租赁合同提前解除，原告要求被告按合同约定支付违约金25646元，合法有据，本院予以支持。另外，原告要求被告补交装修免租期、营运免租期租金64115元以及支付赔偿金69029.38元的主张，本院认为，原告因被告违约产生的损失已通过逾期付款滞纳金及合同约定违约金予以弥补，原告要求被告再行支付金额较大的赔偿金及补交免租期租金，超出原告的实际损失，本院不予支持。另外，被告主张双方之间已经两清，未提供证据证明，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、被告吴文显于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新中天置业有限公司租金39346.15元以及违约金25646元，合计人民币64992.15元，以及以39346.15元为基数自2018年11月1日起按年利率6%计算至实际给付之日止的逾期付款滞纳金。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币2950元，由原告苏州新中天置业有限公司负担2325元，被告吴文显负担625元（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331039986）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 员 周文明二〇二〇年六月三十日法官助理 戚鸣宇书 记 员 计鼎星