安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终2100号 上诉人（原审第三人）：秦亚梅，女，1978年2月21日出生，汉族，住安徽省阜阳市。 委托诉讼代理人：李建敏，安徽金睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓玉，安徽金睿律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：郝素贞，女，汉族，1984年9月15日，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：赵振海，安徽弘大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓莎莎，安徽弘大律师事务所律师。 原审被告：陈丽娜，女，1983年12月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。 原审被告：白明，男，1956年12月24日出生，回族，住安徽省阜阳市颍州区。 原审被告：华梅，女，1958年11月24日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原审第三人：洪明强，男，1940年9月10日出生，回族，住安徽省阜阳市颍州区。 上诉人秦亚梅因与郝素贞、陈丽娜、白明、白梅、洪明强房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初9580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 秦亚梅上诉请求：1.撤销一审判决第一项中“郝素贞与白华签订的《购房合同书》有效”及第二、三项，改判涉案房屋归其所有，改判陈丽娜、白明、白梅及第三人洪明强协助其办理不动产登记手续，改判郝素贞停止对涉案房屋的侵权行为并恢复原状；2.一二审诉讼费由郝素贞承担。事实和理由：1.一审法院在已经认定涉案房屋向其交付在先、其与白华房屋买卖合同履行完毕在先的情况下，仍然判决涉案房屋归郝素贞所有，存在明显错误。一审判决认定的事实说明其与白华的房屋买卖合同履行完毕在先、涉案房屋于2018年10月4日交付给其、其已于2018年10月4日现场接收涉案房屋完成对房屋的占有行为，亦能证明至2018年11月9日涉案房屋并未交付给郝素贞、郝素贞与白华的房屋买卖合同下余房款至今仍未有证据可以证实已支付完毕；2.涉案房屋交付给其后，其已合法占有该房屋，而白华从未将涉案房屋交付给郝素贞，郝素贞采用破门而入方式非法侵入已经实际交付给其的涉案房屋，郝素贞恶意占用、恶意装修行为不能视为合法占有，一审法院在已经认定其实际接收房屋合法占有房屋的情况下，又依据“合法占有房屋”先后的原则，判决涉案房屋归郝素贞所有，自相矛盾，漏洞百出。到目前为止，郝素贞仍然没有提供证据证明涉案房屋交付的证据，没有提供证据证明如何进入涉案房屋的，该举证责任在郝素贞，而非其，郝素贞在公安机关明确告知通过法院诉讼解决房屋买卖纠纷的情况下，突击进行装修，恶意改变房屋现状，更不属于合法占有，合法装修；3.对于“一房两卖”纠纷，在合同均为有效的情况下，应当按照优先保护合法占有在先、合同履行完毕在先的原则进行判决，一审判决在涉案房屋已经交付给其的情况下，依然按照合同成立在先的顺序判决涉案房屋归郝素贞所有，明显违背相关法律规定。根据《全国民事审判工作会议纪要》、《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》的规定，其合同履行完毕在先，合法占有房屋在先，应当优先予以保护；4.本案曾被发回重审，理由是“原审判决认定基本事实不清”，而双方均未提供新的证据的情况下，一审法院依然作出涉案房屋归郝素贞所有的判决，程序违法。 郝素贞辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法。占有不是一种权利，而是一种事实状态，秦亚梅认为白华将房屋的药匙、还原协议、猫眼、交房单、电表过户证明等相关票据交付，就自认为涉案房屋已交付，占有了房屋，混淆了占有和合同权利的概念。2018年10月4日，秦亚梅与白华买卖合同履行完毕，但是秦亚梅并未实际占有涉案房屋，只是认为白华交付了房屋药匙，交付的钥匙是否为涉案房屋的钥匙，之后白华是否重新更换门锁，秦亚梅并不知情。交付房屋钥匙与实际占有系不同的法律概念，交付钥匙、房屋的手续均是占有的一种权利，并不是实际占有的状态。其不仅实际占有涉案房屋，享有占有的权利也早于秦亚梅占有的权利，2018年8月27日，白华与其签订《购房合同》，合同约定其应当在2018年8月11日支付房款28万元，并约定合同签订后，白华将涉案房屋占有、使用、收益、出租、担保、买卖等权利一并转让给其，因此，其在2018年8月27日已经取得涉案房屋的占有权。其至今实际占有涉案房屋，秦亚梅虽然与白华签订房屋买卖合同并履行完支付房款义务，并并未实际控制和占有房屋，秦亚梅有要求白华履行交房房屋的合同权利，但该权利不代表实际占有。其于2018年8月9日支付购房款10万元、8月11日支付购房款18万元、8月27日签订合同，后又陆续支付购房款12万元，最后将剩余房款6.5万元支付给白华，白华将涉案房屋药匙交付给其，其收到药匙后占有房屋并进行装修入住；2.秦亚梅认为涉案房屋未交付给其，其采取破门而入的方式侵入房屋，属于恶意占用、恶意装修，不能视为合法占有属主观推测。其支付房款、签订合同时间均早于秦亚梅，其购买后进行装修、入住的行为为合法的占有行为，无须破门而入，且秦亚梅至今没有举证证明其采取破门而入、隐身而入的事实；3.一审判决适用法律正确。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 白明、白梅、洪明强未到庭，未发表答辩意见。 郝素贞向一审法院起诉请求：一、请求法院判令其与白华签订的《购房合同》有效，该房屋的所有权归其所有，并判令陈丽娜、白明、白梅协助办理颍州区洪庄安置区3号楼1502号房产的变更登记手续;二、诉讼费用由陈丽娜、白明、白梅承担。 秦亚梅向一审法院请求：一、依法准许秦亚梅作为有独立请求权第三人参加本案诉讼;二、依法确认秦亚梅与洪明强、白华在2018年10月4日签订的《房屋买卖合同》有效;三、依法确认位于阜阳市颍州区归其所有;四、依法判令陈丽娜、白明、华梅及洪明强协助其办理不动产登记;五、依法判令郝素贞停止对颍州区文峰办事处洪庄新天地安置区3号楼1502室房产的侵权行为并恢复原状，判令郝素贞将该房屋退还给其。 一审法院认定事实：2013年4月9日，白华、洪明强、洪张氏与阜阳市集体土地征收办公室签订《阜阳市房屋拆迁安置协议书》一份，安置协议书约定产权调换55.2平方米，平价房面积27.6平方米。后上述安置还原房的权益经被安置人协商由白华个人享有，由白华负责选择还原房并补缴房屋差价款。2018年5月7日，白华选定位于阜阳市颍州区.65平方米的房屋作为拆迁安置房。2018年8月9日，白华补缴了房屋差价款80713元。同日，拆迁安置部门将位该房屋交付给白华。2018年10月4日（实际签订日期为2018年10月3日，落款日期为2018年10月4日），白华与秦亚梅签订《房屋买卖合同》，双方约定：白华将坐落于阜阳市颍州区、建筑面积为93.65平方米房屋出卖给秦亚梅，房屋总价款56.2万元；该房屋占有范围内的土地使用权及其他相关权益随该房屋一并转让；白华保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、抵押等任何权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索；双方应于本合同签订生效且乙方支付完房款三日内交付房屋，如果符合办理房产证条件，甲方应当协助乙方办理房产证；该房屋正式交付前，甲方应结清物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关费用。合同上有白华、秦亚梅签名，同时合同证明人有“杨克林、刘培元、刘全勇、洪亮君”签名，其中杨克林、刘培元、刘全勇作为证人均出庭证实白华与秦亚梅签订合同及交付房屋的过程。秦亚梅于2018年10月4日将56.2万元购房款通过银行转账方式支付给白华，白华出具收条一份。同日，白华将房屋钥匙、拆迁还原协议（加盖阜阳市集体土地征收办公室及颍州区文峰办事处安置房分配办公室印章）、房屋猫眼、交房单、电表过户证明（2018年8月9日）、用电服务卡、物业费用票据、建筑垃圾清运费收据、二次供水加压费收据等手续原件交付给秦亚梅，完成了房屋交付手续。白华与秦亚梅到现场进行房屋实际交付，秦亚梅于当日接收涉案房屋。2018年11月29日，秦亚梅发现郝素贞准备装修涉案房屋，随后双方通过报警要求公安机关处理，公安机关执法记录仪拍摄的视频显示，出警时涉案房屋处于毛坯房状态，公安机关调查了解后，明确告知双方应当通过法院诉讼解决。2018年12月10日，秦亚梅以郝素贞、王黎明为被告提起诉讼，请求判令郝素贞、王黎明停止对其位于颍州区文峰办事处洪庄新天地安置区3号楼1502室房产的实施侵占行并将房屋恢复原状。该案诉讼中秦亚梅发现郝素贞提起物权确认诉讼，遂撤回起诉并申请以第三人参加本案的诉讼。2018年12月13日，秦亚梅再次报警，称其房屋被郝素贞无故私自占有，要求登记备案。在2018年11月29日之后，郝素贞对涉案房屋进行了装修入住。 2018年8月27日，白华与郝素贞签订《购房合同书》一份，合同约定：白华将位于阜阳市颍州区房屋，面积93.65平方米，总价为46.5万元出卖给郝素贞，待房屋具备过户条件时，无条件协助郝素贞办理房屋登记过户手续。合同签订后,郝素贞已经在2018年8月11日支付房款28万元,余款经双方友好协商下支付（付款以实际票据为准）;合同签订后,该房屋的占有、使用、收益、出租、担保、抵押、买卖等权利一并转让给郝素贞;并保证本购房合同签订后,白华不得将该套房屋再与他人订立《买卖合同》。该合同售房方有白华、洪明强、陈丽娜签字。2018年8月11日，白华向郝素贞出具收条一份，该收条载明：“今收到郝素贞付给白华洪庄安置区（新天地）3号楼1502室房款贰拾捌万元正（280000-），注：房屋预付款。此房手续下周移交完毕。收款人：白华2018年8月11日身份证：3412041981××××××××”；2018年10月20日，白华向郝素贞出具收条一份，该收条载明：“今收到郝素贞柒万元正，贰万元现金转账、伍万元现金，共计人民币柒万元（70000-），（此款是房款）收款人：白华2018年10月20日3412041981××××××××”；2018年10月29日，白华向郝素贞出具收条一份，该收条载明：“今收到郝素贞现金伍万元正（50000-）收款人：白华2018年10月29日3412041981××××××××”；2018年11月9日，白华向郝素贞出具承诺书一份，内容为：“白华今天向郝素贞自愿承诺在2018年11月20日前将白华卖给郝素贞的安置房（洪庄新天地）3号楼1502室房产所有手续交给郝素贞，如逾期不能办到，郝素贞可以自行开门，并房子剩余房款可以一分不付”。郝素贞称下余购房款已经全部支付给白华，但未提供相关证据。郝素贞现持有涉案房屋拆迁安置协议书、交房单复印件、收据复印件、安置房结算单复印件、电表过户证明（2018年11月23日）、选房确认书复印件，其中选房确认书、收据、安置房结算单、房屋拆迁安置协议书加盖有颍州区文峰街道办事处万达社区居委会印章。 另认定:白明、华梅系白华的父母，陈丽娜与白华于2014年11月20日登记结婚。白华于2018年11月12日因病去世。陈丽娜对白华出卖涉案房屋给郝素贞、秦亚梅的行为均予以认可，陈丽娜对于涉案房屋不主张继承权。洪明强与洪亮君系叔侄关系，白华与秦亚梅签订的《房屋买卖合同》中“洪明强”的签名为洪亮君代签，由洪明强加按指纹。 一审法院认为，郝素贞、秦亚梅与白华签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，均为有效合同，对此予以确认。郝素贞、秦亚梅均要求确认涉案房屋归其所有，在白华就同一房产分别与郝素贞、秦亚梅签订房屋买卖合同，在买卖合同均为有效，而涉案房屋没有办理房屋所有权转移登记手续、预告登记或备案手续的情况下，应依据合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。因郝素贞签订房屋买卖合同时间、支付房款时间均先于秦亚梅，且其已实际合法占有房屋并装修入住，故应当优先保护郝素贞的权利。综上，依法确认涉案的位于颍州区房屋归郝素贞所有。秦亚梅虽称郝素贞系用破门而入的方式强行非法占有涉案房屋，但未举出充分证据予以证明，所以其诉讼请求，依法不予支持。白明、华梅、陈丽娜虽为白华的法定继承人，但现有证据尚不足以证实涉案房产具备办理过户手续的条件，故郝素贞要求协助办理过户登记手续的诉讼请求，不予支持。对秦亚梅提出的确认涉案房屋归其所有、协助办理房屋登记手续以及郝素贞退还房屋的上述请求，均不予支持。案经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郝素贞与白华签订的《购房合同书》及秦亚梅与白华签订的签订《房屋买卖合同》均为有效合同；二、位于阜阳市颍州区房屋归郝素贞所有；三、驳回郝素贞及秦亚梅的其他诉讼请求。案件受理费16400元，由郝素贞负担8200元，秦亚梅负担8200元。 当事人没有提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，郝素贞与白华、秦亚梅与白华签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且无证据证明合同的形式或内容存在违反法律、行政法规的强制性规定之处，上述合同均为有效合同。 因郝素贞与白华、秦亚梅与白华签订的房屋买卖合同针对的是同一处房产，而该房产作为不可分割的整体，且没有办理房屋所有权转移登记手续、预告登记或备案手续等情形，应当依法按照合法占有房屋、买卖合同成立先后、合同履行先后等顺序确定权利保护顺位。郝素贞与白华于2018年8月27日签订房屋买卖合同，并于之前支付了购房款28万元，签订合同之后又陆续履行支付购房款的义务；秦亚梅与白华于2018年10月4日签订房屋买卖合同（实际于2018年10月3日签订），当日支付了全部购房款。因此，郝素贞签订的房屋买卖合同的成立及履行均先于秦亚梅。同时，郝素贞与白华签订的房屋买卖合同约定“合同签订后,该房屋的占有、使用、收益、出租、担保、抵押、买卖等权利一并转让给郝素贞”，即郝素贞在合同签订后装修入住、占有涉案房屋等行为符合合同约定，且秦亚梅未举证证明郝素贞存在违反合同约定非法进入、占有涉案房屋的情形，应当承担举证不能的责任。故秦亚梅的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8275元，由秦亚梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年六月十六日 法官助理张婷玉 书记员王京阳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；