河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4659号 上诉人（原审原告）：万晓青，女，1976年11月16日出生，汉族，住无极县。 委托诉讼代理人：吴艳超，河北姜钟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄永熹房地产开发有限公司，住所地广安大街15号官鲤公寓1号2号公寓式酒店商业2-413。 法定代表人：陈伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张纬，河北英陆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄荣远房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区谈南路63号睿和中心写字楼13层1304室。 法定代表人：郝新辉,该公司总经理。 上诉人万晓青因与被上诉人石家庄荣远房地产开发有限公司（以下简称荣远地产公司）、石家庄永熹房地产开发有限公司（以下简称永熹地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初2980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 万晓青上诉请求：一、撤销石家庄市长安区人民法院(2019)冀0102民初2980号民事判决,依法改判:二被上诉人继续履行0001697号《北城山水售房合同》,向上诉人交付北城山水9号楼2单元2202号房屋;判令二被上诉人协助上诉人办理网签备案手续、住房按揭贷款手续和不动产登记手续;判令二被上诉人向上诉人支付逾期交付房屋违约金14310.6元。二、本案一、二审案件受理费及保全费用由二被上诉人承担。事实与理由：石家庄荣远房地产开发有限公司(以下简称荣远公司)已经将北城山水项目转让给石家庄永熹房地产开发有限公司(以下简称永熹公司),由永熹公司继续开发,虽然上诉人与永熹公司没有签订书面商品房买卖合同,但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条规定,当事人未以书面形式或者口头形式订立合同,但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的,人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。永熹公司既然收取了上诉人购房款,双方就已形成事实上的商品房买卖合同关系,其作为项目的承接方和受让方,概括承受了荣远公司的权利和义务,应按照原《北城山水售房合同》约定履行义务,按照合同约定的时间向上诉人交付房屋,逾期交付的应当承担违约责任。一审法院既然认定永熹公司承接了石家庄荣远房地产开发有限公司的权利义务,却驳回上诉人要求永熹公司承担支付逾期交付房屋违约金的请求,显然是矛盾的。网签备案制度的目的是为了规范市场秩序,维护购房者的合法权益,防止一房二卖等侵害购房者权益情况的发生,根据《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房【2018】128号)第(六)项规定,房屋买卖、租赁、抵押等交易当事人通过房屋网签备案系统,按照房屋所在地人民政府及有关部门的规定提交相关资料。这说明网签备案工作需要由房屋买卖合同当事人双方共同配合才能完成,永熹公司作为商品房买卖合同的一方当事人,有义务协助上诉人办理网签备案手续。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定,房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。协助购房人办理不动产登记手续是房地产开发企业的法定义务,法院应支持上诉人请求。另外,办理按揭贷款手续也离不开房地产开发企业提供相应的证明材料,虽然合同中没有约定,但都属于附随的合同义务,应当得到法院的支持。综上所述,如法院对上诉人要求被上诉人协助办理网签备案及不动产登记手续、住房按揭贷款手续的请求不进行处理,必然会造成不良的社会效应,扰乱房地产市场正常的交易秩序,损害广大购房人的合法权益,请求二审法院依法改判支持上诉人的请求。 万晓青向一审法院起诉请求：1、判令二被告继续履行《北城山水售房合同》，向原告交付北城山水小区9号住宅楼2单元2202号房屋；2、判令二被告协助原告办理网签及登记备案手续，协助原告办理住房按揭贷款手续及不动产登记手续；3、判令二被告向原告支付逾期交房违约金14310.6元；4、判令二被告承担本案的诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费等各项费用。 一审法院认定事实：2011年9月14日，原告万晓青（乙方）与被告荣远地产公司签订《北城山水售房合同》，约定“第一条甲方建设的房屋位于石家庄市环交汇处西北角，【暂定名】北城·山水。第二条乙方购买的房屋为第9【幢】2【单元】22层02号房，建筑面积103.7平方米。每平方米肆仟陆佰元，总金额肆拾柒万柒仟零贰拾元。第三条该房屋面积以产权登记面积为准，由此导致房款有出入的，多退少补。第四条付款方式与期限……3、按揭付款：首套房于2010年10月28日付房款总额的30%，即人民币壹拾肆万柒仟零贰拾元（含认购定金），余款叁拾叁万以银行按揭方式支付……第七条房屋交付期限甲方应当在贰零壹贰年拾贰月叁拾壹日前，将验收合格的房屋交付乙方……如甲方未按合同约定期限交房，甲方向乙方支付乙方已付房款百分之叁的违约金，合同继续履行……第九条在签订本合同时乙方对甲方开发、销售手续尚未完备的情况知悉。待甲、乙双方签订正式的经政府有关部门批准的《商品房买卖（预售）合同》后，本合同自行废止……”。2018年11月16日，北城山水小区9号住宅楼取得《石家庄市商品房预售许可证》。2018年12月5日，被告永熹地产公司出具《收据》二张，载明收到房款147020元、6494元。 以上事实有《北城山水售房合同》、《石家庄市商品房预售许可证》、《收据》及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告与被告荣远地产公司在签订《北城山水售房合同》时，被告荣远地产公司对涉案房产至起诉前未取得商品房预售许可证明，故原告与被告荣远地产公司签订的《北城山水售房合同》应认定为无效。2018年11月16日，被告永熹地产公司作为开发企业取得涉案房产预售许可证，原告主张被告永熹地产公司与被告荣远地产公司系承接关系，虽被告永熹地产公司不认可，但被告永熹地产公司实际上对涉案房屋继续被告荣远地产公司未完成工程的建造，对涉案房产的房款进行收取，后又申报商品房预售许可证明等行为可证实，被告永熹地产公司对被告荣远地产公司系承接关系。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中“其他形式”订立的合同。现北城山水小区9号住宅楼的开发企业为被告永熹地产公司，涉案房产已取得《石家庄市商品房预售许可证》，被告永熹地产公司已对该号住宅楼部分住户办理了交房手续，故被告永熹地产公司应向原告交付北城山水小区9号住宅楼2单元2202号房屋。虽本院认定被告永熹地产公司与被告荣远地产公司系承接关系，但合同内容应尊重双方当事人意思自治原则，原告与被告永熹地产未重新签订合同或补充合同，双方并未就办理网签、登记备案、办理住房按揭贷款及不动产登记手续进行约定，原告与被告永熹地产公司对上述内容达成一致意见后可自行办理贷款、网签等手续，故对原告的第二项诉讼请求，本院不宜进行处理。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告荣远地产公司明知诉争房产未取得商品房预售许可证仍向原告出卖，其行为存在过错，原告作为买受人在购买房屋及签订《北城山水售房合同》时也明知被告荣远地产公司开发、销售手续尚未完备，原告亦存在一定过错，原、被告双方均存在过错，应当各自承担相应的责任，且原告与被告永熹地产公司未就违约条款进行约定，也未提交证据证明被告永熹地产公司存在违约行为，故对原告要求二被告支付逾期交房违约金的主张，不予支持。被告石家庄荣远房地产开发有限公司经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不利后果自行承担。 基此，原审判决为：一、被告石家庄永熹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告万晓青交付位于石家庄市；二、驳回原告万晓青其他诉讼请求。案件受理费8670元,保全费2977元，共计11647元，原告万晓青负担5823.5元，被告石家庄荣远房地产开发有限公司负担5823.5元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，被上诉人荣远地产公司在未取得预售许可证的情况下与上诉人签订售房合同，将房屋进行出售，且在本案一审诉讼前仍未取得预售许可证，一审法院认定售房合同无效，并无不当。2018年11月16日，被上诉人永熹地产公司取得涉案房产预售许可证，收取涉案房产房款，继续完成涉案房产工程建设，一审法院据此认定被上诉人永熹地产公司系与被上诉人荣远地产公司系法律关系的承接，亦无不当。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中“其他形式”订立的合同。被上诉人永熹地产公司虽未与上诉人签订书面合同，但被上诉人永熹地产公司在取得预售许可证并已向涉案房产楼房部分住户办理交房手续的情况下，依法应当向上诉人交付涉案房产。因双方并未签订书面合同，亦未对房屋网签、备案及办理住房按揭贷款等事项作出约定，一审法院认定待上诉人与被上诉人永熹地产公司关于上述事项达成一致意见后自行办理相关手续，并无不妥。因上诉人与被上诉人万熹地产公司并未约定违约条款，且上诉人在签订售房合同时亦存有过错，一审法院判令驳回上诉人要求支付违约金的主张，合法有据。综上所述，万晓青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8670元，由上诉人万晓青负担。 本判决为终审判决。 审判长  高瑞江 审判员  李秀云 审判员  寻 亚 二〇二〇年六月十一日 书记员  张天洋 ——