四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川03民终266号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈桃，女，1969年9月13日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：杨可胜，四川贡安律师事务所律师。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：董文丽，女，1971年10月17日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。 委托诉讼代理人：郑雪平，男，汉族，1970年4月13日出生，住四川省自贡市大安区。系董文丽之夫。 上诉人陈桃、董文丽房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2020）川0304民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈桃的委托诉讼代理人杨可胜，上诉人董文丽的委托诉讼代理人郑雪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈桃的上诉请求：撤销四川省自贡市大安区人民法院（2020）川0304民初197号民事判决第三项，本案一审、二审诉讼费由被上诉人董文丽负担。2020年6月15日，陈桃书面提出增加诉讼请求的申请，请求判令董文丽向陈桃支付购房补贴、按期提前搬迁奖励费等各项损失共计63312元。事实和理由：1.在陈桃和董文丽对装修、装饰物的归属没有约定的情况下，装饰装修补偿款37493.88元依法应归出租人陈桃所有；2.本案房屋实际所有人及搬迁人均是陈桃，故搬迁补助费1500元应归陈桃所有；3.在原《房屋租赁合同》到期后，陈桃与董文丽没有再签订书面的房屋租赁合同，故陈桃与董文丽之间，是不定期租赁合同关系。陈桃可以随时解除合同，且陈桃也提前通知了董文丽，给了董文丽必要的搬迁时间。董文丽拒不搬迁，属于恶意占用租赁房屋。因此给陈桃造成的损失应由董文丽负担。 被上诉人董文丽答辩称：1.装修都是董文丽装修的，有证人证言等证据能够证实，董文丽装修总共用了十多万元。所以装饰装修补偿费37493.88元应该归董文丽所有；2.搬迁是董文丽实际实施的，所以搬迁补助费1500元应该归董文丽所有。 上诉人董文丽的上诉请求：撤销四川省自贡市大安区人民法院（2020）川0304民初197号民事判决第一项、第二项、第四项，改判停产停业损失费37681.44元、提前搬迁奖励费20000元、未经登记建筑补偿费4378.40元均应归董文丽所有。本案诉讼费由陈桃负担。事实和理由：董文丽和陈桃形成不定期租赁关系，案涉租赁房屋由董文丽占有、经营使用，因此停产停业损失费应由董文丽享有；未经登记的房屋在租赁前是并不存在的，是董文丽租赁房屋后为方便从事餐饮业自行花钱修建的，因此未经登记建筑补偿费应归董文丽所有；提前搬迁也要由董文丽具体实施搬迁行为才能实现，故提前搬迁奖励费也应归董文丽所有。 被上诉人陈桃答辩称：董文丽的上诉没有事实依据。 陈桃向一审法院起诉请求：1.请求判决解除陈桃和董文丽之间的不定期房屋租赁合同；2.判令董文丽立即搬出位于大安区马冲口街的租赁房屋；3.本案诉讼费由董文丽承担。 董文丽向一审法院提出反诉请求：1.判令陈桃支付董文丽搬迁费、停产停业损失费等共计104453.72元；2.判令陈桃退还董文丽租赁保证金（押金）6000元；3.本案诉讼费由陈桃承担。 一审法院认定事实：陈桃系坐落在自贡市大安区马冲口街马冲口居委会X组XX号房屋（产权证号：自房权证大安字第00XXXX64）的所有权人，房屋面积为108.28平方米，设计用途为营业用房。2014年9月1日，陈桃与董文丽签订了《房屋租赁合同》，约定房屋租金每月1000元，押金为6000元等内容。2014年10月13日，陈桃出具收据一张，载明收到董文丽姐夫钟世海代其交纳的房屋租金6000元等内容。2014年10月27日，钟世海与自贡市天然气有限责任公司签订了《非居民用气（商业）安装工程合同》，合同约定工程总价为5397元，工程地点为马冲口街。2014年9月，陈桃出具了《证明》一份，证明其为房屋所有权人，2014年起出租给董文丽使用等，董文丽作为证明人在该《证明》上签字落款。 2017年8月30日，合同到期后，董文丽继续使用案涉房屋，双方当事人未再签订书面房屋租赁合同，租金依旧为每月1000元，董文丽足额支付了租金。2020年1月6日，陈桃之夫梁晓东一次性收取了2019年1月至12月的房租，共计12000元。 2018年7月4日，董文丽作为经营者办理营业执照，经营场所为本案案涉房屋，经营范围为中餐服务。 2018年9月1日，大安区城乡住房保障局和陈桃委托了四川天润四通房地产评估有限责任公司对案涉产权房屋、装饰装修构筑物及附属物进行了评估。评估结果为位于大安区马冲口街马冲口居委会六组65号的房屋评估价格为1570060元；装饰装修、构筑物及其附属物评估价格为37493.88元以及相关明细。 2019年2月19日，陈桃与自贡市大安区城乡住房保障管理局签订了《大安区国有土地私有房屋模拟征收货币补偿协议书》，协议约定原房屋货币补偿1570060元；未经登记建筑补偿9954.8元；配套设施费用结算为0元；构附属物（含装饰装修、花草树木和特种养殖）补偿37493.88元；临时安置补助费（住宅）0元；停产停业损失补助（非住宅、营业用房）37681.44元；搬迁补助费1500元；棚户区改造住宅房屋货币化安置补助0元；购房补贴43312元；按期签约提前搬迁奖励费20000元。以上，在规定期限内签订协议并按时腾空交房的补偿金额共计为1720002.12元；超过期限签订协议或未按时腾空交房的补偿金额共计为1656690.12元。2020年1月15日的《马冲口大西洋棚户区改造项目征收补偿款发放名单》中，陈桃的名字位列其中。 2020年1月30日，案外人江春作为证明人出具《证明》一份，证明董文丽就案涉房屋进行装修，装修后的价格经优惠达成协议价12.8万，完工后由董文丽付清全款。 另查明，自贡市城乡规划建设和住房保障局文件自规建住发〔2015〕175号《自贡市城乡规划建设和住房保障局关于国有土地上房屋征收与补偿工作中有关具体问题的通知》，载明各项费用的计发标准等。 庭审后，陈桃提交了录音及说明一份，陈述其于2020年1月9日通知董文丽交房。 一审法院认为，首先，陈桃与董文丽在2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，且已实际履行完毕，双方并无争议。《房屋租赁合同》约定的租期期满后，双方未再签订新的书面租赁合同，但董文丽依旧使用案涉房屋，且陈桃未提出异议并收取了租金，视为双方用实际行动默认了董文丽续租的行为，依法视为不定期租赁关系，陈桃因案涉房屋拆迁要求解除双方之间的不定期租赁合同，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，双方房屋租赁合同关系解除后，董文丽应将案涉房屋归还给房屋所有权人陈桃并搬离案涉房屋，故对陈桃要求董文丽搬离案涉房屋的诉讼请求予以支持。 其次，根据本案证据，可知陈桃于2003年在银行购买案涉房屋后，便租用给余泳湲使用，在2014年又租给董文丽使用至今。陈桃从银行接房后，一直是陈桃管理使用，收取房租。案涉房屋的未经登记建筑物是在租赁前就存在，董文丽只是在该部分建筑的基础上进行了装修。因未经登记建筑补偿费是针对的未经登记的建筑，按照建筑面积来计算的补偿费，故董文丽要求陈桃支付其未经登记建筑补偿费的诉讼请求，该院不予支持。天然气安装费用，天然气系董文丽因自身经营需要安装的，且该项目实际补偿金额为0元，故对该项诉讼请求不予支持。装饰装修补偿费，因双方当事人在庭审中均承认董文丽因经营需要对案涉房屋进行了装修，结合本案书证，董文丽要求构附属物（含装饰装修、花草树木和特种养殖）补偿费37493.88元，予以支持。停产停业损失补助，根据自贡市城乡规划建设和住房保障局文件自规建住发〔2015〕175号通知关于停产停业损失补助的规定，该项费用是补助给被征收人的，与董文丽租用该房屋进行经营活动之间并不存在必然联系。且双方当事人在《房屋租赁合同》到期后未再签订书面的租赁合同，已视为不定期租赁，陈桃作为出租人有权随时解除合同，董文丽当然不能再在案涉房屋进行经营活动，故该院对董文丽请求的停产停业损失补助不予支持。搬迁补助费，根据自贡市城乡规划建设和住房保障局文件自规建住发〔2015〕175号《自贡市城乡规划建设和住房保障局关于国有土地上房屋征收与补偿工作中有关具体问题的通知》有关搬迁补助费的规定，被征收房屋为营业用房或其他非住宅的，按双方协商确定的标准计发搬迁费；也可由房屋征收部门组织搬迁，据实支付搬迁费用。案涉房屋由董文丽经营占用，实际搬家腾房行为系需由董文丽实施，故对董文丽请求的搬迁补助费1500元予以支持。提前搬迁奖励。提前搬迁奖励系房屋征收部门对在规定时限内签订征收补偿协议，并完成搬迁交付被征收房屋的，按户给予被征收人一定的奖励。案涉房屋的被征收人为房屋所有权人陈桃，并非承租人董文丽。双方当事人之间的租赁合同依法解除后，搬离租赁房屋系董文丽的附随义务，结合出租人陈桃已提前通知承租人董文丽要求解除双方租赁关系以及要求其交房的情况，故对董文丽请求的提前搬迁奖励，不予支持。租赁保证金。因董文丽在承租案涉房屋时交付了陈桃6000元的保证金，现因拆迁原因，双方解除租赁合同，陈桃应将6000元保证金返还董文丽。 综上判决：解除陈桃与董文丽之间的房屋租赁合同；董文丽于该判决生效之日起三十日内搬离自贡市大安区马冲口街马冲口居委会X组XX号房屋；陈桃于该判决生效之日起十日内向董文丽支付装饰装修补偿费37493.88元、搬迁补助费1500元、租赁保证金6000元，共计44993.88元；驳回董文丽的其他诉讼请求。案件本诉受理费减半收取为50元，反诉受理费减半收取为1245元，共计1295元，由陈桃承担600元，由董文丽承担695元。 二审举证期限内,上诉人陈桃提交了：1.通话光盘一张及与光盘内容一致的书面文字记录一份、微信聊天记录一份，拟证明案涉房屋租赁合同已经解除的事实；2.自贡市大安区住建局《自贡市大安区住房和城乡建设局关于马冲口大西洋棚户区改造项目被征收房屋交房通知》一份，拟证明因董文丽恶意占有租赁房屋，导致现在案涉房屋仍未交房的事实。 被上诉人董文丽质证称：对通话光盘及与光盘内容一致的书面文字记录、微信聊天记录的真实性不认可，有部分语音内容有删减，而且内容只说喊董文丽搬迁，并没有把装修损失的内容说清楚。对自贡市大安区住建局《自贡市大安区住房和城乡建设局关于马冲口大西洋棚户区改造项目被征收房屋交房通知》也有异议，大安区住建局并没有通知董文丽搬迁，而且装修和搬迁的费用都没有给董文丽，董文丽没有办法搬迁。 经查，陈桃二审提交的证据材料，仅能反映陈桃通过电话、微信等方式要求董文丽搬离案涉房屋以及自贡市大安区住建局关于被征收房屋的腾空交房时间等内容，但上述证据不能证明陈桃上诉请求的装饰装修费、搬迁补助费应归陈桃所有的事实，故不能达到陈桃的证明目的，故不予采信。 二审举证期限内，上诉人董文丽没有新证据提交。 本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：装饰装修补偿费和搬迁补助费是否应归陈桃所有；停产停业损失费、提前搬迁奖励费、未经登记建筑补偿费是否应归董文丽所有。 1.关于装饰装修补偿费的问题。陈桃与董文丽在2014年9月签订的《房屋租赁合同》中没有对装饰装修物的归属进行约定，经本案一审庭审，陈桃、董文丽双方均认可房屋的装饰装修部分是由董文丽进行的，故一审判决装饰装修补偿费归董文丽所有，并无不当。 2.关于搬迁补助费的问题，因案涉租赁房屋的实际经营使用人是董文丽，现租赁房屋因涉及拆迁，致陈桃与董文丽之间的不定期租赁合同解除，董文丽必然要对其经营时所用的设施设备等物品进行搬迁，由此产生搬迁费用。因此一审判决搬迁补助费归董文丽所有并无不当。 3.关于提前搬迁奖励费的问题。陈桃虽作为本案案涉房屋的被征收人，可以通过提前搬迁取得提前搬迁奖励费。但在本案中，因陈桃将案涉房屋出租给了董文丽经营、使用，所以，陈桃欲达到提前搬迁的结果，就需要房屋所有者和实际使用者共同作出搬迁的行为，才能实现提前搬迁的结果。因此，提前搬迁是与董文丽的搬迁行为分不开的，是需要董文丽的积极配合才能完成的。故提前搬迁奖励费20000元应酌情由陈桃和董文丽各得10000元更为合理。一审判决对此项的判处不当，本院予以纠正。 4.未经登记建筑补偿费的问题。经庭审查明，未经登记建筑部分应是陈桃在购买房屋时即存在的，陈桃占有、使用该部分房屋。故一审判决根据事实和相关拆迁安置政策综合认定未经登记建筑补偿归陈桃所有并无不当。 5.关于停产停业损失费的问题。本案中，陈桃虽是案涉房屋的所有权人暨出租人，但陈桃基于该案涉房屋产生的收益仅限于案涉房屋的租金收益。且因陈桃与董文丽之间签订的《房屋租赁合同》于2017年8月30日到期后，已转化为不定期租赁合同关系。而不定期租赁合同的特征之一就是当事人可以随时解除合同，陈桃的租金收益也因不定期租赁合同的可随时解除性而处于随时均可归于消灭的状态。一旦合同解除，其租金收益即归于消灭。就停产停业损失得本质而言，应是先有生产、经营行为，后才会发生停产停业的结果。但是陈桃出租房屋收取租金的行为显然不属于生产、经营行为。而本案中，董文丽租赁案涉房屋经营中餐服务并作为经营者办理了相关营业执照。故案涉租赁房屋的实际经营者应是董文丽。董文丽通过其经营中餐服务的行为获取收益。现案涉租赁房屋因拆迁，致董文丽的经营行为无以为继，产生了停产停业的结果。根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民法主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”的规定，本案中，停产停业损失若判归并未生产、经营的陈桃所有，显然是有失公平的。故停产停业损失应依据停产停业的实际，判归董文丽所有。一审判决对该项的判处不当，本院依法予以纠正。 6.关于陈桃2020年6月15日增加诉讼请求的问题。首先，陈桃在本案二审期间，增加诉讼请求董文丽向其支付购房补贴，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，因本案双方起诉请求时没有对购房补贴产生争议并提出诉请，故陈桃在二审期间提出请求董文丽向其支付购房补贴，已经超出一审起诉请求的内容，又因双方二审期间经本院主持调解未成，故依法陈桃只能对该项请求另行提起诉讼。其次，陈桃提出的提前搬迁奖励费的问题。因本案一审判决提前搬迁奖励费归陈桃所有，董文丽不服提起了上诉。若陈桃认为提前搬迁奖励费应归其所有，仅是对该项提出抗辩而不能作为新增加的诉讼请求。故陈桃2020年6月15日新增加的相关诉讼请求均因于法无据，本院不予支持。 综上，上诉人陈桃的上诉请求于法无据，本院依法不予支持。上诉人董文丽的上诉请求及事实理由部份成立，对其依法成立的部份，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持四川省自贡市大安区人民法院（2020）川0304民初197号民事判决第一项、第二项； 二、撤销四川省自贡市大安区人民法院（2020）川0304民初197号民事判决第三项、第四项； 三、陈桃于本判决生效之日起十日内向董文丽支付装饰装修补偿费37493.88元、搬迁补助费1500元、停产停业损失补助费37681.44元、提前搬迁奖励费10000元、租赁保证金6000元，共计92675.32元； 四、驳回陈桃的其他诉讼请求； 五、驳回董文丽的其他诉讼请求。 如果未按上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费减半收取为50元，反诉受理费减半收取为1245元，共计1295元，由陈桃承担695元，由董文丽承担600元；二审案件受理费2277元，由陈桃负担1352元，由董文丽承担925元。 本判决为终审判决。 审判长  黄绚丽 审判员  曾伟贤 审判员  周玉萍 二〇二〇年六月三十日 书记员  曾 婕