安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2432号 上诉人（原审被告）：合肥裕丰创富房地产经纪有限公司观湖苑分公司，住所地安徽省合肥市包河区滨湖世纪城观湖苑18—商104，统一社会信用代码91340111MA2NNMA78E。 负责人：段成刚。 委托诉讼代理人：郝永，公司员工。 委托诉讼代理人：陈从兵，公司员工。 被上诉人（原审原告）：汪晶晶，女，1987年9月23日出生，汉族，户籍地安徽省金寨县。现居住地上海市普陀区真如镇南大街15弄1栋。 上诉人合肥裕丰创富房地产经纪有限公司观湖苑分公司（下称裕丰公司）因与被上诉人汪晶晶合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初字第19717号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 裕丰公司上诉请求：1、依法撤销合肥市包河区法院（2019）皖0111民初19717号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由汪晶晶承担。 事实和理由：一、一审法院对案件事实不清，没有整体考虑案件事实情况。1、在汪晶晶与出售人签订《存量房买卖合同》，汪晶晶以资金不足要求解除经纪合同及存量房买卖，同时要裕丰公司在中间调解，不让卖方追究汪晶晶过高的违约责任，裕丰公司在不追究违约金及不退还中介费的基础上，于2019年5月26日促成三方达成《解约协议书》。所以裕丰公司并不存在提供格式合同，损害了汪晶晶的利益，是买卖双方及居间方互相让步的结果，一审法院没有认定这一事实。2、《解约协议书》是在裕丰公司、汪晶晶及出售人三方在场同时签订的。签订时没有任何胁迫或者威胁的情况，我方工作人员已经对《解约协议书》内容作出了解释。《解约协议书》约定，“除本协议确定的责任义务外，买卖双方及我居间方互不承担任何责任”，该解除协议并未约定居间方与汪晶晶的责任，居间方与汪晶晶之间无任何权利义务。一审法院在没有理清事实的基础上，主动做了对裕丰公司不利的解释。3、《解约协议书》第一段强调了以HFJ-NO-4001413经纪合同为基础；《解约协议书》第二段，汪晶晶与出售方及裕丰公司签订的所有合同已经一律解除；第五条明确描述因履行本协议所产生的纠纷可通过协商或诉讼解决。裕丰公司与汪晶晶之间中介费的法律关系，是基于《房地产经纪合同》的存在为前提的居间服务法律关系。《房地产经纪合同》在汪晶晶与出售方及裕丰公司签订三方解约协议时已经解除，汪晶晶如果对履行解约协议有疑问，因就履行《解约协议书》所约定的权利义务提出诉讼主张，而不是就以《房地产经纪合同》为基础提出诉讼主张，以《房地产经纪合同》提出的诉讼主张无任何事实与法律依据。一审法院忽略了这一重要事实。 二、一审法院适用法律错误，裕丰公司不应退还中介服务费。裕丰公司是房地产经纪公司，在整个房屋买卖的过程中，是居间服务方，承担房源宣传、带领看房、指导买卖双方订立合同等义务。从一审的判决书及庭审情况可以看出，裕丰公司不仅带领汪晶晶查看房源，也指导汪晶晶签订《存量房买卖合同》，完成了居间人最主要的义务。且裕丰公司与汪晶晶签订的《房地产经纪合同》明确约定了居间服务费。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”可知，裕丰公司理应获得中介费，不应退还中介费，一审法院适用法律错误。因委托人汪晶晶的原因导致订立的合同解除，居间方不应该退还居间服务费。 汪晶晶未发表辩解意见。 汪晶晶原审诉讼请求：1、请求法院解除房产经纪合同，裕丰公司返还汪晶晶交付的中介服务费用32000元；2、本案的诉讼费用由裕丰公司承担。 原审法院认定事实：2019年4月14日，汪晶晶（委托人、乙方）与裕丰公司（经纪人、丙方）签订《房地产经纪合同（之二）》一份，约定：乙方委托丙方买受座落于合肥市滨湖区房屋一套，裕丰公司为汪晶晶提供以下服务：提供订约信息；充当订约介绍人；协助、指导订立《存量房买卖合同》；协助办理房地产交易手续；协助办理其他手续（户口转移、水表过户、电表过户、煤气过户等）。委托期限从2019年4月14日起。房屋建筑面积约90-91平方米，双方确认交易价格163万元。乙方应与丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状。乙方应于本合同签订后当日内向丙方提交办理房地产转相关资料的复印件；乙方应配合丙方签订《存量房买卖合同》；乙方应配合丙方到相关部门办理相关手续；丙方在从事房地产经纪活动时，应出示房地产经纪人《执业证书》和《企业法人营业执照》；丙方应配合乙方到现场勘查房地产现状，并告知房屋有无漏水、管道不通等瑕疵和房地产是否已经抵押、房屋是否已经租赁等情；丙方应协助、指导乙方签订《存量房买卖合同》；丙方应协助乙方到房地产管理部门、土地管理部门办理相关手续；丙方在完成乙方委托事项后，按物价部门核定的收费标准向乙方收取中介服务手续费32600元。不得收取其他费用等。 上述协议签订后，汪晶晶于2019年4月14日向裕丰公司交付居间服务费32600元。汪晶晶与房屋出售方陈俊签订《房屋买卖合同》一份，汪晶晶交付定金50000元。汪晶晶与裕丰公司工作人员微信聊天记录记载，汪晶晶于2019年5月19日，以经济困难为由要求解除《房屋买卖合同》。2009年5月26日，房屋出售方陈俊、买受人汪晶晶及经纪方裕丰公司签订《解约协议书》，房屋出售方陈俊、买受人汪晶晶同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，本协议一经生效，三方此前分别签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议均告解除。除本解约协议书所确定之责任外，三方互不承担其它任何责任。出售方陈俊退还买受人汪晶晶定金20000元等。 原审法院认为，汪晶晶与裕丰公司签订的《房地产经纪合同》、《解约协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”依合同文本来看，本案中《房地产经纪合同》、《解约协议书》均系裕丰公司提供的格式条款。由于《解约协议书》中虽载有三方互不承担其它任何责任。但并未明确裕丰公司不退还汪晶晶居间服务费，该条款理解存在退或不退两种以上的理解，依据上述规定应作出对裕丰公司不利的解释，视为双方对是否退还居间服务费没有约定。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，根据双方签订的《房地产经纪合同》，裕丰公司提供的服务为充当订约介绍人；协助、指导订立《存量房买卖合同》；协助办理房地产交易手续；协助办理其他手续等。解除合同前依协议约定裕丰公司有其他事项未完成，根据已完成的事项，原审法院酌情确定裕丰公司退还汪晶晶居间服务费25000元。汪晶晶要求裕丰公司退还居间服务费25000元的请求理由成立，原审法院予以支持。裕丰公司辩称合同已解除，不应退还居间服务费的理由不能成立，原审法院不予支持。 据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定判决：一、合肥裕丰创富房地产经纪有限公司观湖苑分公司于本判决生效之日起十日内退还汪晶晶居间服务费25000元；二、驳回汪晶晶的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，汪晶晶负担33元，合肥裕丰创富房地产经纪有限公司观湖苑分公司负担117元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对原判认定的事实，予以确认。 本院认为，依据三方《解约协议书》的约定，“本协议一经生效，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议均告解除。除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其他任何责任”。以上约定表明：1、裕丰公司与汪晶晶签署的《房地产经纪合同》在签订解约协议书后已经解除。2、除《解约协议书》所确定的责任外，甲乙丙三方互不承担其他任何责任（包括裕丰公司与汪晶晶签署的《房地产经纪合同》解除后的返还责任）。根据原审查明的事实，裕丰公司已经促成了《存量房买卖合同》的签署，案涉房产交易之所以没有最终完成，乃汪晶晶原因所致，没有可以归责于裕丰公司的原因，裕丰公司的主要合同义务已经完成，且《解约协议书》也约定，除《解约协议书》所确定的责任外，甲乙丙三方互不承担其他任何责任，因此汪晶晶主张裕丰公司退还32000元中介服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，合肥裕丰创富房地产经纪有限公司的上诉理由成立。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初字第19717号民事判决； 二、驳回汪晶晶的全部诉讼请求。 一审案件受理费300元减半收取150元，二审案件受理费300元，均由被上诉人汪晶晶承担。 本判决为终审判决。 审判长  程亚娟 审判员  古开利 审判员  马 莉 二〇二〇年六月一日 法官助理徐光红 书记员徐光红(兼) 附：相关适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。