贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2311号上诉人（原审原告）：平安，男，汉族，1976年10月21日出生，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：刘慧，女，汉族，1994年9月19日出生，住湖南省嘉禾县。二上诉人共同委托诉讼代理人：姚永堃，贵州哲瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州结庐商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中山西路地铁商业层。法定代表人：夏开峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖志银，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜听平，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人平安、刘慧因与被上诉人贵州结庐商业管理有限公司（以下简称结庐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初7991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人平安、刘慧向本院上诉请求：依法撤销（2019）黔0115民初7991号判决第二、第三项并依法改判。事实及理由：第一，双方签订《商铺租赁合同》对商铺租赁期限由明确约定，即从2018年11月1日起至2019年10月31日止，合同约定的租赁期限明确、具体，并非暂定时间直至使上诉人于2019年9月起诉至法院，被上诉人未按约定时间交付商铺。第二，因被上诉人的故意或重大过失行为，才造成商铺不能按约定时间交付，并非不可抗力及国家政策因素，被上诉人对此应当承担责任。被上诉人在地铁物业空间原设计为物业用房，被上诉人是先与承租人签订《意向书》及《商铺租赁合同》之后，才开始进行的民商用消防设计及改造，被上诉人在并不具备民用商业用途的情况下即对外招商，其自身具有过错。第三，本案的情形并不具有违约责任的排除情形，被上诉人应当按照合同约定承担违约责任。被上诉人不能交付商铺是因为要进行改造，不属于不可抗力，也不属于国家政策影响。双方在合同中明确约定双方约定的违约金属于惩罚性违约金性质，应依约执行。双方也约定了承担违约金责任的除外条件，但在本案中被上诉人并未提出有哪一项国家政策或有征收、征用情形导致了合同不能履行。第四，上诉人提出了所造成损失的证据，是上诉人实际发生的损失，大概损失的发生是基于对被上诉人承诺的信赖而产生。上诉人刘慧与被上诉人签订意向书后基于其信任，才与广州九龙玖餐饮管理有限公司、赵康签订《合作合同书》，并支付了管理费、设备款、租金、员工培训费用，上诉人与第三方商讨，第三方明确告知不退换。可见，上诉人对外签署商业合作合同，是在与被上诉人达成租意后，被上诉人应承担上诉人的相关损失。被上诉人结庐公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。第一，双方在签订合同时经过充分沟通，上诉人明知商铺系轨道公司所有，开业时间及具体时间均受第三方限制，所以进行特别强调需要以甲方书面通知为准，并非合同确定的2018年11月3日至2019年10月31日。在一审认定的租赁期限符合双方真实意思表示。第二，双方在租赁时明确强调，因轨道物业经营具有特殊性，对于不能交付租赁商铺使用的例外应当参照地铁轨道公司意见，在轨道公司通知该商铺所在地需要进行消防通道整改时，结庐公司积极和各承租人协商过，将此事实也通知上诉人，此行为属于双方均不能预见的情形，一审认定为不可抗力正确。在上诉人未接受商铺使用情况下，早与其他人达成合同，上诉人应承担自己对自己经营风险的责任。就像在一套房屋签订认购书，在不确定交房情况下与装修公司签订装修合同，因房屋由于不可抗力不能交付的，购买者不能要求房开承担损失。第三，该承租的商铺是符合出租的条件，因整改导致商铺产生不能租的状态，被上诉人仅为该商铺的管理人，对于消防通道的整改不具有决定权，所以，应当尊重轨道公司及政府的要求按规定进行整改，此行为不应认定为违约。平安、刘慧向原审提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告返还租金134,400元、保证金12,000元（共计146,400元），并按月息2%向原告支付利息，从2018年8月20日起至履行完毕之日止；3、判令被告向原告支付违约金共计403,200元；4、判令被告赔偿原告损失160,879.8元；5、本案诉讼费、律师费、保全费等费用由被告承担。原审经审理认定事实：2018年7月13日，结庐公司（甲方、出租方）与刘慧（乙方、承租方）签订一份《地铁一号线物业空间租赁意向书》，载明双方就乙方承租地铁一号线HZ1F-016商铺经营奉茶品牌茶饮达成一致，主要内容有：1、乙方应自本意向书签订之日起5个工作日内向甲方支付意向金2万元，该合作意向金自乙方与出租人成功签订正式租赁合同之日转作租赁合同保证金，若合作意向金高于租赁合同保证金的，高出部分可转作其他乙方应付费用。2、除非因甲方原因或甲方书面同意延长期限，乙方应在本意向书签署后[/]日内或甲方另行书面通知的时间与甲方签署正式租赁合同。租赁合同内容以本意向书确定原则为基础确定，租赁合同样本详见本意向书附件。3、因甲方原因导致双方未能在本意向书约定时间内签订租赁合同的，本意向书自动终止，乙方已支付的合作意向金由甲方在60日内无息退还；因乙方原因导致双方未能在本意向书约定时间内或甲方书面通知的时间内签订租赁合同的，本意向书自动终止，甲方不需退还乙方已支付的合作意向金并可自本意向书终止之次日起将约定商铺出租给第三方。4、双方特别明确，本意向书约定的与该商铺租赁有关的事项及双方权利与义务等内容，将以双方正式签署的租赁合同约定为准。2018年7月30日，以广州九龙玖餐饮管理有限公司（以下简称九龙玖公司）为甲方、刘慧为乙方与作为丙方的赵康签订一份《合作合同书》，约定的主要内容有：1、甲方授权乙方在贵州省贵阳市观山湖区会展城地铁站开设“奉茶”专卖店，授权及合同期限自2018年11月1日至2021日10月31日止，共计3年。2、丙方作为甲方之代理商，代表甲方为乙方提供合作服务，包括且不限于：收取合作费、管理费及保证金、为乙方提供选址、人员培训、规范市场活动推广、后续运营指导等服务，并按照奉茶品牌要求，对乙方日常运营进行监督。3、乙方仅限在本协议授权区域地点经营，未经甲方及丙方书面同意不得擅自变更经营区域，不得跨区域擅自增设分店，否则视为违约，合同终止。4、合作费用管理费，从签订合同之日起计算，每年1万元，3年共计3万元，该费用一次性收取，不予退还。5、为确保奉茶品牌长久运营，确保品牌口感统一，维护品牌形象，各分店原材料及耗材均由甲方指定的丙方统一供应；凡未使用指定材料及耗材者，首次违规罚款1万元，第二次违规则丙方有权直接取消其专卖店资格。该合同书尾部甲方处无任何签章信息，乙方处由刘慧签名并捺印，丙方处由赵康签名并捺印。庭审中原告提供了一份《区域代理授权书》复印件，内容为九龙玖公司授权赵康/王福生为贵州省贵阳市奉茶区域代理。上述合同书签订当日，平安通过其浦发银行账户向赵康支付3万元，附言为奉茶会展城地铁站店3年管理费。2018年7月31日，平安通过其浦发银行账户向结庐公司法定代表人夏开峰转账2万元。2018年8月17日，平安通过其浦发银行账户向赵康支付130,879.8元，附言为购买奉茶设备款。2018年8月20日，结庐公司（出租方、甲方）与平安（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》（合同编号：（004）JIHZ1F站第016号），主要内容为：1、甲方拥有出租物业的出租权，甲方同意将位于贵阳市轨道交通（地铁）1号线会展城站的第HZ1F-016号商铺（使用面积约为28平方米，建筑面积约为70平方米，该商铺交付时使用面积误差在5%以内，租赁面积不再作调整）出租给乙方，该商铺只能用于经营餐饮业态奉茶品牌，不得经营其他商品或服务。2、租赁期限为1年，自2018年11月1日至2019年10月31日。自本合同生效且地铁物业整体开业之日起计算租期和租金。地铁整体开业时间为2018年11月30日前，具体日期以甲方书面通知为准。3、商铺租金标准为每月每平方米（按建筑面积计算）96元，月租金共计6,720元；运营管理费标准为每月每平方米（按建筑面积计算）64元，月费用共计4,480元；第一年乙方应付租金80,640元，运营管理费53,760元；双方约定每年度的租金和运营管理费一次性支付，即每次支付租金和运营管理费134,400元；为确保出租商铺设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳合同保证金12,000元，待合同期满后扣除乙方应交纳的所有费用及违约金等，甲方将剩余合同保证金不计息退还乙方。4、本合同发生下列情形之一的，本合同自动解除或终止：……出现不可抗力造成商铺毁损达不到使用目的的；政府决定征收或物业所有人收回该商铺的；……5、如因甲方原因导致合同解除或终止的，甲方应按本合同全年总租金的3倍金额向乙方支付违约金。甲方承诺如违约必须执行本条，不得在诉讼中以违约金过高要求调低违约金。6、特别约定。因轨道物业经营的特殊性，双方同意承租期内，若因国家政策变动、征收、征用或不可抗力的因素需要提前终止本合同，乙方必须按甲方、产权方、政府通知要求办理终止合同手续，退还所租用商铺，甲方不承担由此造成的任何损失及违约金，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完的租金。上述合同签订当日，平安通过其浦发银行账户向结庐公司法定代表人夏开峰转账126,400元。结庐公司出具一份《收款收据》，载明收到平安2018年11月1日至2019年10月31日租金134,400元。2018年9月16日，贵阳建筑勘察设计有限公司向结庐公司发送一份《工程联系单》，载明贵阳地铁1号线国际生态会议中心站（即会展城站）物业空间商业深化设计工作遇到诸多问题，影响其设计工作开展，问题如下：本站物业空间原本是以地铁配套乘务用房的属性通过的消防审批，防火分区、疏散宽度、疏散口部及疏散距离等均不满足民用商业建筑的规范要求，具体如下：1、本物业区域建筑净面积为2,034平方米（含物业设备房），大于一个地下楼层的防火分区的面积要求；2、如物业设备用房没有独立疏散楼梯，如不能增加疏散楼梯，则影响到商业区域的面积。本物业区域建筑净面积2,034平方米，按照《建筑防火设计规范》相关条文规定，需12.2米疏散宽度，本项目两个疏散出口的疏散宽度共11.08米，只能支撑最多1,846平方米的商业面积，如设备用房不独立或者商业区域不能增加疏散楼梯，就只能通过减少商业面积满足规范要求；……从2018年9月30日起，原告平安向被告工作人员通过微信询问会展城地铁站营业时间事宜。约定开业时间届满，被告未向原告交付案涉商铺。2019年4月16日，轨道交通公司出具一份《轨道交通1、2号线物业开发方案专题审查会议纪要》，载明：鉴于1号线国际生态会议中心站附属空间因试验阶段遗留问题导致不能满足《建筑设计防火规范》的相关规范，达不到移交条件，经公司相关部门及原设计单位多次讨论，并与规划、人防等相关政府部门对接后，明确在林城东路人行道附属空间上方增设疏散口及设备区通道方案。2019年4月18日，被告工作人员通过微信向平安明确告知政府通知会展城暂时不能做了，告知平安有时间带合同和收据来退钱，后双方协商补救措施及赔偿问题未果，此期间被告工作人员于2019年7月18日将上述会议纪要通过微信发送给平安。2019年9月4日，原告以诉称事实与理由向法院提起诉讼并提出如前诉请。另查明，2018年5月8日，贵州富万家商贸有限责任公司（以下简称富万家公司）与贵阳市城市轨道交通有限公司（以下简称轨道交通公司）签订一份《贵阳轨道交通1号线车站物业空间租赁合同》，约定富万家公司承租轨道交通公司拥有的贵阳轨道交通1号线车站物业空间。2018年11月1日，轨道交通公司向富万家公司出具一份《关于贵阳轨道交通1号线车站物业空间招商经营事宜的函》，载明富万家公司有权根据与该公司签订的租赁合同在租赁期限、租赁范围内对物业空间开展商业资源开发经营活动。2018年11月5日，富万家公司出具一份《授权书》，载明结庐公司系其全资子公司，全权负责其承租的贵阳市轨道交通1号线内中山西路站、北京路站、国际生态会议中心站、雅关站、火车站5个站点的物业招商经营管理工作。原审认为，被告同意解除案涉租赁合同，对原告要求解除租赁合同的诉请，原审予以支持。本案争议的焦点系导致案涉租赁合同解除被告是否存在违约行为。对此焦点，原审意见如下：双方当事人签订《商铺租赁合同》后，被告未在约定开业时间前向原告履行交付租赁物义务，此过程中，经设计单位通知，案涉商铺消防条件不符合民用商业建筑的规范要求，需减少商业面积，此后商铺业主方确认达不到移交条件并进行整改，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，被告仅系案涉商铺的承租人，原告并未提供证据证实其在签订案涉租赁合同时对案涉商铺的规划情况、消防情况等系明知，此种情况被告亦不能克服，则案涉商铺不能交付对被告而言构成不可抗力，其并非主观恶意拒绝交付案涉商铺，双方在合同中特别约定了因不可抗力因素导致合同提前终止的，被告不承担责任，则原告要求被告承担违约责任不符合双方约定及法律规定，对原告要求被告支付违约金的诉请，原审不予支持。被告在2018年9月16日得知案涉商铺消防条件不符合民用商业建筑的规范要求，商铺业主方于2019年4月16日以会议纪要形式明确商铺达不到移交条件，被告工作人员于2019年4月18日告知合同不能履行，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”的规定，被告虽在得知案涉商铺消防条件不符合民用商业建筑的规范要求后存在一定期限内的怠于告知义务，但原告所主张的损失均发生在案涉商铺租赁合同正式签订之前，其自身存在风险防范的过失，并非被告怠于通知导致，且庭审中原告所主张的支付管理费、购买设备等款项并不能确定为直接损失，其提供的《合作合同书》欠缺签约主体，其购买的设备是否已交付以及交付设备是否已完全不具备使用价值等均无法判断，在其未举证证实所支付的款项均已不能收回的情况下，不能完全认定为直接损失，则原告要求被告赔偿损失的诉请，原审不予支持。在案涉租赁合同因无法继续履行导致解除的情况下，被告应当及时将其收取的租金、保证金返还原告，原告的该项诉请，原审予以支持，同时，被告在2018年9月16日已知悉案涉商铺消防条件不符合民用商业建筑的规范要求，但未及时告知原告，在合同约定开业期限届满前也未及时返还原告所支付的租金及保证金，应当自逾期之日起向原告支付资金占用利息，根据本案实际情况，原审酌情按照年利率6%的标准确认被告从2018年12月1日起向原告支付资金占用利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、解除原告平安与被告贵州结庐商业管理有限公司于2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：（004）JIHZ1F站第016号）；二、被告贵州结庐商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告平安租金、保证金共计146,400元并支付资金占用利息（该资金占用利息以146,400元为基数、按年利率6%标准，从2018年12月1日起计算至款项全部归还完毕之日止）；三、驳回原告平安、刘慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,452元（已减半收取），由被告贵州结庐商业管理有限公司负担1,614元，原告平安、刘慧负担3,838元。本院二审期间，上诉人平安、刘慧提交了关于上诉人派遣员工进行培训的相关材料，拟证明上诉人在与被上诉人签订意向书后，与第三方广州九龙玖餐饮管理有限公司签订合作协议书并派员进行了培训，上诉人所支付的购买设备款里面包括技术培训费，在合作协议解除后，九龙公司明确表示该费用不能退换。被上诉人对于该材料的真实性不予认可，认为上诉人自己从事餐饮对员工进行培训，并非被上诉人的要求，其培训取得的证书没有确定的时间，不能确定是在合同签订范围内。上诉人的损失并非与被上诉人签订合同导致的直接损失。经二审审理查明：2018年9月16日，贵阳建筑勘察设计有限公司向结庐公司发送一份《工程联系单》，载明贵阳地铁1号线国际生态会议中心站（即会展城站）物业空间商业深化设计工作遇到诸多问题，影响其设计工作开展，问题如下：本站物业空间原本是以地铁配套乘务用房的属性通过的消防审批，防火分区、疏散宽度、疏散口部及疏散距离等均不满足民用商业建筑的规范要求，具体如下：1、本物业区域建筑净面积为2,034平方米（含物业设备房），大于一个地下楼层的防火分区的面积要求；2、如物业设备用房没有独立疏散楼梯，如不能增加疏散楼梯，则影响到商业区域的面积。本物业区域建筑净面积2,034平方米，按照《建筑防火设计规范》相关条文规定，需12.2米疏散宽度，本项目两个疏散出口的疏散宽度共11.08米，只能支撑最多1,846平方米的商业面积，如设备用房不独立或者商业区域不能增加疏散楼梯，就只能通过减少商业面积满足规范要求。此后，案涉租赁区域按照消防验收要求进行了整改，减少了商业区域面积，平安租赁的商铺位置被整改用于消防疏散通道。经二审查明的其余案件事实与一审认定一致,本院予以确认。本院认为：上诉人平安与被上诉人结庐公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法，应确认为有效合同，对当事人具有法律约束力。案涉商铺系地铁线路区域，具有特殊性，结庐公司作为地铁沿线物业管理公司将商铺对外出租，其负有按约定交付租赁物的义务。《商铺租赁合同》签订后，结庐公司未按约交付租赁物，导致合同目的不能实现，原审依法解除租赁合同，符合法律规定和合同约定，应予以确认。关于结庐公司是否应当承担合同解除的违约责任问题。首先，贵阳建筑勘察设计有限公司于2018年9月16日向结庐公司出具《工程联系单》记载：案涉商铺所在的贵阳地铁1号线国际生态会议中心站（即会展城站）物业空间原本是以地铁配套乘务用房的属性通过消防审批，防火分区、疏散宽度、疏散口部及疏散距离等均不满足民用商业建筑的规范要求；该物业空间需要整改以满足消防安全要求。而该物业空间按照消防要求进行整改后缩小了商业面积，导致结庐公司不能按合同约定的面积和位置提供商铺。上述情形是被上诉人结庐公司作为物业经营单位理应知晓物业空间原设计为物业配套用房、并不具备满足民用商业用途消防安全要求的情况下对外招商并出租商铺而发生的，结庐公司明显存在过错。该情形不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。其次，结庐公司在2018年9月16日收悉《工程联系单》后未及时告知上诉人平安案涉商铺所在物业空间的消防条件不符合民用商业建筑的规范要求而不能交付商铺，导致损失扩大，结庐公司亦明显存在过错。因此，结庐公司逾期不能按约交付商铺导致合同解除，结庐公司的行为构成根本性违约，应当承担违约赔偿责任。《商铺租赁合同》约定“如因甲方（结庐公司）原因导致合同解除或终止的，甲方应按本合同全年总租金的3倍金额向乙方支付违约金。甲方承诺如违约必须执行本条，不得在诉讼中以违约金过高要求调低违约金”，结庐公司应当支付违约金。但合同约定的违约金标准明显过高，而合同对于出租人要求调整违约金的权利限制，违反合同法第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，因此，本院根据结庐公司违约行为的性质、违约所造成的损害情况等因素，酌情确定由结庐公司支付上诉人平安违约金134400元。综上，原判认定事实基本清楚，但对于结庐公司不能交付租赁物的行为性质的认定错误，本院依法改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初7991号民事判决第一项、第二项，即：一、解除平安与贵州结庐商业管理有限公司于2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：（004）JIHZ1F站第016号）；二、贵州结庐商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还平安租金、保证金共计146400元并支付资金占用利息（该资金占用利息以146400元为基数、按年利率6%标准，从2018年12月1日起计算至款项全部归还完毕之日止）；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初7991号民事判决第三项；三、贵州结庐商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付平安违约金134400元；四、驳回平安、刘慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5452元（已减半收取），由贵州结庐商业管理有限公司负担2726元，平安、刘慧负担2726元；二审案件受理费10904元，由贵州结庐商业管理有限公司负担5452元，平安、刘慧负担5452元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年六月十九日法官助理徐贞兰书记员潘盛机