浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0522民初1676号原告：长兴中正房产经纪有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道太湖中路221号。法定代表人：张海新。委托诉讼代理人：任广清、董晨昱，浙江湖兴律师事务所律师。被告：姚展，男，1963年11月25日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：贺伟刚、许禾嘉，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。第三人：戴星亮，男，1975年6月29日出生，汉族，住浙江省长兴县。原告长兴中正房产经纪有限公司与被告姚展、第三人戴星亮居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张华适用简易程序，于2020年5月15日、2020年6月29日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，长兴中正房产经纪有限公司的法定代表人张海新及委托诉讼代理人任广清，姚展的委托诉讼代理人贺伟刚，第三人戴星亮均到庭参加诉讼。第二次开庭时，长兴中正房产经纪有限公司的法定代表人张海新及委托诉讼代理人任广清，姚展的委托诉讼代理人贺伟刚到庭参加诉讼，第三人戴星亮经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结并已当庭宣判。长兴中正房产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令姚展立即支付中介佣金40000元；2、本案诉讼费由姚展承担。事实与理由：2019年1月12日，姚展与戴星亮在长兴中正房产经纪有限公司的介绍促和下签订了位于房屋买卖协议，该房屋面积为149.42平方米，含汽车位一处，转让价格为2328000元。协议同时约定：在2019年1月25日前办理房屋过户手续，但在该期限前，长兴中正房产经纪有限公司及戴星亮多次催促姚展确定过户日期，以便戴星亮提前归还房屋按揭款，但姚展一拖再拖，截止2019年1月28日，姚展以房屋价格太高为由拒绝履行协议，其行为显然已经违约，依照协议约定，姚展应承担支付中介佣金40000元。姚展辩称：本人确实与长兴中正房产经纪有限公司、戴星亮签订了《房屋产权转让买卖协议》。由于不动产交易依法必须由共有产权人共同签字确认方可交易，本案案涉房产的产权人应是戴星亮及案外人彭玉红，但参与签订本案协议的产权人仅为戴星亮一人。并且，根据长兴县不动产交易中心提供的材料显示，涉案房产尚有1270100元的抵押债权，直到2019年4月12日，案涉房产贷款才还清，本人在签订该份协议时并不清楚这些情况，长兴中正房产经纪有限公司存在隐瞒客观事实的行为。加之，长兴中正房产经纪有限公司提出房屋的首付款增加至1238000元，其行为擅自违背协议对首付款800000元的约定，显属违约。对于本人交付的定金10000元，长兴中正房产经纪有限公司拒不开具收据，也拒不归还。更何况，长兴中正房产经纪有限公司并未依照《房地产经济管理办法》与本人签订书面的房地产经纪服务合同，其无理由收取任何佣金。综上，案涉协议是无效的，案涉房产存在交易不能的客观事实，长兴中正房产经纪有限公司应承担全部的过错责任，也无权收取任何费用，应驳回其全部诉讼请求。戴星亮辩称：首先，案涉房屋确实系本人与妻子共同共有。签订案涉协议时，姚展知道本人和妻子是真心出卖案涉房产，否则姚展也不会支付定金。况且，案涉房产已经在姚展违约后卖给其他人，可见，本人妻子是完全同意出卖房屋的，并不是其认为的本人妻子未在协议上签字就无法过户。其次，本人并无姚展联系方式，一直与长兴中正房产经纪有限公司联系，本人在2019年1月25日前就已经将案涉房产清空，并多次询问长兴中正房产经纪有限公司过户时间，以便提前归还贷款。后来长兴中正房产经纪有限公司告诉本人，姚展认为房屋价格过高，不愿购买了。此后，姚展也并未找我退还定金。长兴中正房产经纪有限公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、《房屋产权转让买卖协议》一份，证明双方签订协议，并约定违约责任，其中协议第六条对佣金40000元作了明确约定；2、微信聊天记录一组，证明姚展以价格过高拒绝履行协议；3、戴星亮出具的证明一份，证明姚展以房屋价格过高拒绝履行协议的事实。经质证，姚展对长兴中正房产经纪有限公司提交的证据1的真实性没有异议，对合法性及其证明对象有异议，在案涉房产存在共有权人的前提下，案涉协议仅有戴星亮的签字，应是无效协议，且案涉协议并不属于房产经纪服务合同，协议约定的违约金更不等同于中介佣金，长兴中正房产经纪有限公司无权收取佣金；对证据2的真实性、合法性及关联性均有异议，其为复印件，并未有原件核实，且聊天内容从侧面印证了长兴中正房产经纪有限公司抬高首付款金额，存在违约事实；对证据3的真实性、合法性及关联性均有异议，该份证明的内容并不是戴星亮真实的意思表示，载明的联系电话也并不是戴星亮在使用。经质证，戴星亮对长兴中正房产经纪有限公司提交的证据1的三性均没有异议；对证据2，因并未参与聊天过程，故不发表质证意见；对证据3的三性均没有异议，虽然证明内容并不是本人书写的，但是署名是真实的，也是真实的意思表示。姚展为证明自己的主张，向本院提交了不动产登记审批表及不动产登记查档证明一组，证明涉案房产在当时存在抵押债权且涉案房产所有权人有两个人的事实。经质证，长兴中正房产经纪有限公司对姚展提交的证据的真实性、合法性无异议，案涉房产在当时确实系戴星亮与其妻子共有，但对其证明对象有异议，虽然案涉房产在当时存在抵押债权，但这并不影响案涉房产的买卖，只要提前归还银行贷款即可完成房产的过户交易等手续。经质证，戴星亮对姚展提交的证据的三性均无异议。戴星亮未向本院提交证据。为查明本案事实，本院要求长兴中正房产经纪有限公司提交网络聊天记录的原始载体，但因其表示手机已经损坏，无法提交原始聊天记录。本院又依长兴中正房产经纪有限公司的申请，调取了（2019）浙0522民初6229号庭审录音录像，证明姚展在该次庭审过程中认可了长兴中正房产经纪有限公司提交的微信聊天记录。经质证，长兴中正房产经纪有限公司、戴星亮对庭审录音录像的三性均无异议，姚展对庭审录音录像真实性、合法性无异议，但对其证明对象有异议，在该次庭审过程中，姚展并未认可其证据的三性，且当时要求长兴中正房产经纪有限公司庭后提交原件，其也未能提供。对上述当事人提交的证据，经庭审质证，并经本院审查后认为，长兴中正房产经纪有限公司提交的证据1符合证据的真实性，对于其能否达到其证明目的，本院将在本院认为中详细予以阐述；对于证据2，因姚展有异议，且其为复印件，并无原始载体予以核对，亦无其他证据予以佐证，无法查清其三性，本院不予认定；对于证据3，结合戴星亮庭审的陈述，其直接接触对象为长兴中正房产经纪有限公司，并未与姚展直接接触，证明内容与庭审陈述存在出入，本院不予认定。对于姚展提交的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据上述采信的证据，并结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2019年1月12日，姚展与戴星亮在长兴中正房产经纪有限公司的介绍促和下签订了《房屋产权转让买卖协议》，双方约定将坐落于长兴县雉城镇龙山雅苑皓月园1幢2—902室、面积为149.42平方米、包含一个汽车位的房屋，转让给姚展，成交价格为2328000元。并约定，协议签订当日姚展向戴星亮支付定金10000元，双方于2019年1月25日前办理过户，姚展支付首付款800000元；戴星亮保证房屋产权清楚，如有产权或债务、债权纠纷，由其负责清理，若给姚展造成损失，由戴星亮承担全部责任并负责赔偿；协议签订后，戴星亮、姚展各支付给中介公司房屋成交价的1%，即20000元作为佣金，如双方违反或终止该协议，该条款继续有效，由违约方支付给中介公司房屋成交价的2%即40000元作为佣金。协议签订后，案涉房屋并未在约定时间之前过户。长兴中正房产经纪有限公司认为系因姚展以房屋价格太高为由拒绝继续履行协议导致案涉房屋未能交易成功，姚展应按照协议约定支付40000元佣金，但多次催讨未果，故纠纷成讼。另查明，案涉房屋的所有权人为戴星亮及其配偶彭玉红。再查明，案涉房屋于2019年4月12日办理了不动产抵押权注销登记。本院认为，本案的争议焦点（一）案涉《房屋产权转让买卖协议》是否有效。本案中，协议中包括了买卖双方与长兴中正房产经纪有限公司的居间合同的权利义务,亦存在买卖合同与居间合同的竞合。姚展认为长兴中正房产经纪有限公司未按照《房地产经济管理办法》签订房地产经纪服务合同，且案涉协议未有卖方共有权人签字、案涉房屋存在抵押的事实，居间服务合同无效。事实上，案涉房屋确系戴星亮及其配偶的共有财产，戴星亮以自己的名义单独签订房屋产权转让买卖协议、未在协议中明确案涉房屋的抵押情况，势必会影响到房屋买卖合同的效力，但并不必然导致居间合同的无效。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同，即为诺成合同，只要当事人意思表示一致即可成立，不以当事人的现实交付为成立生效要件。加之，长兴中正房产经纪有限公司在姚展及戴星亮之间进行了沟通协调,客观上提供了媒介服务,且三方共同签订了案涉协议等,因此三方之间已经成立了居间关系，不能仅因未能订立书面的房地产经纪服务合同就否定实际发生的居间法律关系，更不能因为书面合同未采用规定的示范文本就认定中介服务合同无效。故对于姚展的该项抗辩意见，本院不予采纳，案涉房屋居间合同关系依法成立并生效。本案的争议焦点（二）姚展是否应当向居间方支付佣金。虽然居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，这是居间人收取佣金的前提，但这并不意味着，只要买卖双方签订了房屋买卖合同，居间人就一定可以收取佣金。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实告知。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在本案中，存在以下情况：一方面，案涉协议虽然约定无论卖方、买房违约，均由违约方支付居间方佣金40000元。但是，长兴中正房产经纪有限公司提交的证据并不能达到其证明目的，无法认定姚展系案涉协议的违约方。另一方面，居间人提供的订约信息直接影响到委托人的售、购房决定，其信息是否真实全面至关重要。长兴中正房产经纪有限公司作为房屋买卖合同的居间人，负有对案涉房屋进行相应的调查并如实报告义务，如对案涉房屋的共有人、代理人是否具有权利人的授权等事项进行调查并报告。然而，长兴中正房产经纪有限公司在未明确案涉房屋所有权人及案涉房屋存在的抵押债权，且未提供其他共有权人有效委托手续的情况下即同意促成姚展与戴星亮就案涉房屋签订关于房屋买卖及支付佣金的协议书,难以认定其已尽到谨慎注意义务。虽然戴星亮及长兴中正房产经纪有限公司均提到案外人彭玉红同意售出案涉房产、案涉房产的抵押债权不影响房产的交易，但是，上述存在的风险均未在案涉协议中体现，结合庭审陈述，亦反映出长兴中正房产经纪有限公司对上述风险会影响到合同履行的可能性后果是存在认知的,在这种情况下,其在签订合同前对案涉房产共有情况、以及房产抵押情况不予以告知显然是存在主观过错的，自然难以保证居间义务的履行及对委托人权益的保障。综上所述,长兴中正房产经纪有限公司在签订案涉协议时未尽其应当尽到的义务，已经丧失了居间报酬请求权，故本院对长兴中正房产经纪有限公司的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告长兴中正房产经纪有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费800元，减半收取400元，由原告长兴中正房产经纪有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  张华二〇二〇年六月二十九日法官助理王祎雯书记员陶婷婷