江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0724民初74号原告：江苏万年达建设集团有限公司，住所地灌南县新安镇人民西路99号，统一社会信用代码91320724139663482Y。法定代表人:汪能学，董事长。委托诉讼代理人:王建华，公司副总经理。委托诉讼代理人:杨威，江苏港通陆桥律师事务所律师。被告：灌南顺昌房地产开发有限公司，住所地灌南县新安镇经八路西侧水岸名苑商铺1幢02室。法定代表人：毛顺连，公司董事长。被告：灌南顺昌房地产开发有限公司新安分公司，住所地灌南县新安镇英雄北路。负责人：孙锦海，经理。原告江苏万年达建设集团有限公司（以下简称万年达公司）与被告灌南顺昌房地产开发有限公司（以下简称顺昌公司）、灌南顺昌房地产开发有限公司新安分公司（以下简称新安分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万年达公司委托诉讼代理人王建华、杨威到庭参加诉讼，被告顺昌公司、新安分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告交付新气象二期商铺25—1、25—2及其商铺相连的车库25—1—01、25—1—02；两套房屋办理产权登记手续，承担逾期交付房屋的利息损失（按照年息24%计算，2017年11月18日计算至实际交付之日止）。2、判令被告与原告指定的业主签订新气象二期25—6—102室房屋及其车库25—6—08车库签订商品房买卖合同并办理产权登记手续。3、请求法院判令原被告解除新气象二期18号楼8号车库的买卖合同，退还已付款及其利息，并承担一倍的损失。4、被告承担诉讼费用。事实与理由：2015年8月10日被告顺昌公司安排被告新安分公司与原告签订《建设工程施工合同》，后被告顺昌公司又与原告签订同样的《建设工程施工合同》在灌南县建设局备案。合同约定：被告将灌南县新气象二期工程发包给原告施工。双方合同约定，50%工程款用房屋抵充，50%工程款现金支付。其中，被告在2017年10月17日将25—1、25—2商铺及其商铺相连的25—1—01、25—1—02车库抵充工程款703747元（有两审判决书确定），但被告至今未能将上述两套房屋交付给原告，仍然作为被告售楼处使用，同时被告对抵充工程款的25—6—102室房屋及其车库25—6—08车库至今也未能与原告办理产权登记手续。对抵充给原告新气象二期18号楼8号车库至今也未能交付，经原告多次协商拒不交付，也不签订商品房买卖合同及办理产权证等相关手续，造成原告无法使用该房屋。原告认为，根据连云港市中级人民法院的判决认定，对于不能交付的房屋仍然按照尚未支付工程款处理，并支付逾期尚未支付的利息。故原告根据《合同法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉求。被告顺昌公司、新安分公司未作答辩。原告为证明其主张提供以下证据：（一）、灌南县人民法院（2018）苏0724民初1645号民事判决书、连云港市中级人民法院（2018）苏07民终3444号民事判决书各1份。证明目的：1、本案诉求1中的房屋购买时间是2017年10月17日，在一审判决书第15、16页，该时间节点作为被告违约计算违约责任的起始时间。2、诉求1中的房屋原告已经支付定金4万元，余款用工程款抵充购买房屋，房屋总价703747元。该事实在一审判决书15页第三段。3、一审判决书第5页第二段能够证明在建筑施工合同案件中主张的本案的诉求法院明确告知属于商品房买卖合同，另案主张。所以才有本案的诉讼。4、诉求3中的18号楼8号车库，是人民法院认定原被告之间的买卖合同是有效的，合法出售给原告，事实上该车库已被被告出售给其他人，该事实一审判决15页最后一段认定。由于生效判决的认定，导致该合同不能实际履行，不能实现合同目的，应当解除原被告之间的18号楼8号车库的买卖关系。根据最高院审理商品房买卖合同的司法解释的规定，被告应当承担返还已付购房款及其利息，赔偿损失，并承担已付房款一倍的赔偿责任，该条款属于违约金与赔偿损失并用条款，该事实可以印证诉求3的事实与法律依据。5、二审法院认定一审查明的事实属实，二审依法确认在二审判决书22页第二段认定，同时证明被告违约责任计算利息是按照月息2%计算，二审判决书31页综合认定。（二）、新气象家园二期住宅（商铺）合同签约单4份。证明目的：被告在2017年10月17日同意按照原告指定购买人购买，并购买签约，将诉求1、2约定的房屋车库出售给原告，冲抵工程款，该事实与二审法院认定事实一致。（三）、建筑施工合同1份。证明目的：证明被告不能履行合同，应当承担占用资金利息按月息30%，在合同补充条款3页，也是二审法院判决依据，也是本案原告主张的利息的依据。由于本案是买卖关系，该买卖关系基于原被告建设施工工程派生出来的，被告在没有交付房屋之前，应视为未履行给付工程款义务，应承担违约责任，该违约责任应依据中院关于施工合同纠纷判决书中延期给付工程款利息计算方式计算，即年息24%。（四）、协议书。证明目的：该协议书已经经法院确认生效，协议约定被告不能保证涉案房屋出售给原告，应承担本协议房屋价双倍惩罚性赔偿，诉求3的事实依据。结合中院判决利息的计算方式，说明原告诉求1、3中主张的利息应当按照该标准计算。（五）、庭审笔录。证明目的：本案此前经过人民法院审理，部分案件事实被告在此前庭审中予以确认。根据原告提供的证据，本院认定事实如下：原告万年达公司与新安分公司、顺昌公司先后于2015年8月和9月签订了建设工程施工合同，万年达公司与顺昌公司均确认双方之间于2015年9月签订的建设工程施工合同系为备案而形成。2015年9月12日，万年达公司与新安分公司签订补充协议书，就万年达公司承包新气象二期的以房抵充50%工程款事宜达成协议，约定所抵房屋由新安分公司销售，销售款（含购房户交纳的现金和银行按揭贷款），新安分公司在收取后或者进入账户后3天内须全额支付给万年达公司。补充协议中包含涉案的25—1、25—2商铺及其商铺相连的车库25—1—01、25—1—02，25—6—102房屋及其25—6—08车库，以上房屋对应款项为1094571元，该款应从2017年10月17日作为新安分公司向万年达的付款之日。其中25—1、25—2商铺及其商铺相连的车库25—1—01、25—1—02，价款为663747元，至今被告新安分公司未交付仍在使用。25—6—102室房屋及其25—6—08车库已出售，款项为430824元，但未签订商品房买卖合同。还有18号楼8号车库。2017年11月15日的协议书，新安分公司保证在该协议订立后不再销售和协议签订前没有销售协议载明的房屋和车库，如有违反新安分公司愿按本协议房价的双倍承担惩罚性赔偿。协议中18号楼8号车库作价8万元抵给原告，已被被告新安分公司出售。连云港市中级人民法院（2018）苏07民终3444号民事判决作出认定，对延期交付工程款的按照年利率24%计算利息。本院认为，原告万年达公司与新安分公、顺昌公司司签订的建设工程施工合同、补充协议等均是各方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于有效协议。2017年11月15日的协议书，涉及的内容是以房抵工程款，经连云港市中级人民法院（2018）苏07民终3444号民事判决，认定为有效协议。万年达公司与新安分公司对25—1、25—2商铺及其商铺相连的25—1—01、25—1—02车库抵充工程款项为663747元，双方无异议。万年达公司是用663747元工程款去购买新安分公司的房屋，新安分公司至今仍在使用25—1、25—2商铺，并未将该商铺及其相连的25—1—01、25—1—02车库交付给万年达公司。该款项系新安分公司应付工程款，应从2017年10月17日作为新安分公司向万年达公司的付款之日。新安分公司应当从2017年10月18日起至交付房屋时止按照年利率24%支付逾期付款利息【利息计算标准（2018）苏07民终3444号民事判决确定得年利率24%】。对原告万年达公司要求判令被告与原告指定的业主签订新气象二期25—6—102室房屋及其车库25—6—08车库签订商品房买卖合同并办理产权登记手续的诉求。因该房系新安分公司以房抵充万年达公司的工程款，故该诉求予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，法信超链：国家法律1篇地方法规2篇案例6篇期刊37篇×导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。新安分公司2017年11月15签订的协议书，将以房抵款80000元的18号楼8号车库卖掉，导致合同无法履行，故对万年达公司要求解除18号楼8号车库的买卖合同及要求新安分公司退还房款及利息、并赔偿一倍的损失的诉求，本院予以支持。利息按年利率24%从签订协议书的第二日即2017年11月16日起计算。本案是以房抵充工程款，系万年达公司与新安分公司之间的房屋买卖合同关系，与顺昌公司无关。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告灌南顺昌房地产开发有限公司新安分公司于本判决生效之日起十日向原告江苏万年达建设集团有限公司交付新气象二期商铺25—1、25—2及其商铺相连的25—1—01、25—1—02车库，协助原告办理两套房屋办理产权登记手续，承担逾期交付房屋的利息损失（以本金663747为基数，按照年息24%计算，从2017年11月18日起至实际房屋交付之日止）；二、被告灌南顺昌房地产开发有限公司新安分公司于本判决生效之日起十日与原告指定的业主签订新气象二期25—6—102室房屋及其25—6—08车库签订商品房买卖合同并协助办理产权登记手续；三、被告灌南顺昌房地产开发有限公司新安分公司于本判决生效之日起十日向原告江苏万年达建设集团有限公司退还购房款80000元及利息（按年利率24%计算，从2017年11月16日起计算至实际给付之日止），并赔偿一倍购房款80000元；四、驳回原告江苏万年达建设集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14728元（原告已预交），由被告灌南顺昌房地产开发有限公司新安分公司负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费14728元（江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行10×××940009094）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  陈 威人民审判员  孙信轩人民陪审员  孙银成二〇二〇年六月十日书 记 员  刘 文法律条文及上诉须知附录一、法律条文中华人民共和国合同法第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用＜诉讼费用交纳办法＞的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。