广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终479号 上诉人（原审原告）：吴春兰，女，1964年2月25日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。 委托诉讼代理人：凌德强，广西邕达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王运甫，广西邦浦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西军通投资有限公司。住所：广西防城港市港口区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。统一社会信用代码：91450600588627727X。 法定代表人：汤明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘运平，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨秀秦，广西万益（防城港）律师事务所律师。 原审被告：南宁紫豪房地产投资管理有限公司。住所：广西南宁市青秀区中泰路9号天健·国际公馆A座905号。统一社会信用代码：914501035640314434。 法定代表人：赵兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄晓燕，广西精一律师事务所律师。 上诉人吴春兰因与被上诉人广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、原审被告南宁紫豪房地产投资管理有限公司（以下简称紫豪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴春兰的委托诉讼代理人凌德强，被上诉人军通公司的委托诉讼代理人刘运平，原审被告紫豪公司的委托诉讼代理人黄晓燕到庭参加质证并接受询问。本案现已审理终结。 上诉人吴春兰上诉请求：一、撤销一审判决，改判军通公司向吴春兰返还购房款202430元，并赔偿资金占用损失49595元（资金占用损失按照同期人民银行贷款利率计算，从2013年9月10日起算至2018年9月10日，以后另计），以上合计252025元;二、本案一、二审案件受理费由军通公司承担。事实与理由:一、一审法院认定吴春兰以军通公司逾期交房为由行使约定解除权，不产生解除的效力错误。吴春兰除享有约定解除权外，还享有法定解除权。2018年9月30日吴春兰向军通公司发出的《关于解除防城港CBD(1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书的通知》已经表明其是根据涉案合同约定及法律规定行使解除权，并非仅以军通公司逾期交房为由行使解除权。2018年7月23日，广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）向吴春兰出具《关于前来办理补齐剩余购房款并换签〈商品房买卖合同〉及违约风险提示通知》，要求吴春兰在2018年9月30日前交完剩余购房款。但根据《防城港CBD(1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）的约定，吴春兰分四次支付房款，吴春兰已经按照约定进行了第一次、第二次付款，第三次付款时间是在项目建设至正负零时支付总房款的20%，第四次付款是在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，但该项目何时建设至正负零，军通公司一直没有通知吴春兰，也没有要求吴春兰支付第三次房款，现军通公司直接以通知的形式要求吴春兰将第三次和第四次付款合并一次性支付，单方变更《合作建房合同书》付款约定，加重了吴春兰的支付义务，吴春兰明显已经无法按照原来合同约定的方式实现合同目的。因此，吴春兰向军通公司发出解除通知，解除了《合作建房合同书》。二、一审法院认定《合作建房合同书》没有解除错误。首先，军通公司在收到吴春兰发出的解除通知后，三个月内并未提出任何异议，也未向法院提起合同解除确认之诉，根据合同法第九十六条的规定，该《合作建房合同书》已经解除。其次，一审判决后，吴春兰从军通公司处得知其已于2018年11月30日通过防城港日报公告解除了其与吴春兰签订的《合作建房合同书》，可见，在解除该合同的意愿上，双方是一致的，并且都相互发出了解除通知，因此，涉案合同已经解除。三、由于《合作建房合同书》已经解除，应当适用合同法第九十七条的规定对合同解除后的过错及损失进行认定。首先，军通公司逾期三年没有交房，并且在解除合同时仍然没有达到交房的条件；其次，军通公司通过通知单方改变吴春兰的付款方式，加重了吴春兰的付款义务，是《合作建房合同书》解除的过错方；再次，合同解除后，军通公司并没有任何损失，涉案房屋仍然是军通公司所有，并且房价逐年上涨。因此，军通公司应当向吴春兰返还购房款，并支付资金占用费。 被上诉人军通公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案合同并未解除，吴春兰违约在先，其发出的解除合同书没有生效。即使按吴春兰所述，富乐华公司向其发出过解除合同通知书，也是基于吴春兰违反约定未前来签订正式商品房买卖合同和办理付款手续而行使解除权，根据约定吴春兰已交的20余万元房款作为违约金处理。军通公司再次销售商品房也需要大量人力、营销成本，并且销售尾款的现金直接影响公司的经营发展。涉案合同并非无法履行，请求二审法院维持一审判决。 原审被告紫豪公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，吴春兰的上诉请求与紫豪公司无关，紫豪公司不承担任何返还责任。请求二审法院依法判决。 吴春兰向一审法院起诉请求：一、军通公司返还吴春兰购房款268424元，并赔偿资金占用损失67106元（资金占用损失按照同期人民银行贷款利率计算，从2013年9月10日起算至2018年9月10日，以后另计），以上合计335530元；二、紫豪公司对第一项诉讼请求承担连带返还责任；三、本案诉讼费用由军通公司、紫豪公司共同承担。 一审法院认定事实：2013年7月10日，吴春兰（乙方)与军通公司（甲方）签订一份《合作建房合同书》（编号：1-9-1712)，约定吴春兰购买军通公司与开发商富乐华公司合作开发的位于广西防城港市交汇处防城港CBD(1号地块）北部湾财经中心9栋17层12号房，建筑面积为109.99平方米，每平方米单价为6134.79元，总金额为674766元;《合作建房合同书》第二条合作建房销售依据约定，……本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，……开发商并将于2014年6月30日前完成合作建房预售许可证办理。《合作建房合同书》第七条付款方式及期限约定：第一次，签订本合同当日交清首期房款为5万元；第二次，签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计152430元；第三次，在本合同项目建设至±0.00时，乙方再交付合同总房款20%的房款，计134953元;第四次，在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭贷款的方式支付余款；《合作建房合同书》第八条乙方违约责任约定，乙方应按合同第七条约定的时间按时缴纳合作建房款，如未按合同规定的时间付款，按下列以下方式处理：1、乙方超过规定时间三日仍不能按合同足额交纳购房款的，视为其中途违约，且乙方同意将其已交纳的购房款作为违约金支付给甲方（即甲方无需退还乙方已缴纳的购房款），本合同自动解除。2、乙方在本协议签订后，乙方不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如提出的，已交房款作为违约金支付给甲方，本合同自动解除；《合作建房合同书》第九条交付期限及条件约定，开发商应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收，并符合本合同约定的合作建房交付乙方使用。双方约定：在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起到10日内；《合作建房合同书》第十条开发商逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情形外，开发商如未按本合同规定的期限将该合作建房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，开发商按日向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，乙方有权退房。乙方退房的，开发商须在提出退房要求之日起90日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还乙方，并按总价款的2%赔偿乙方损失。乙方应配合开发商办理退房的有关手续。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，开发商按日向乙方支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。《合作建房合同书》还对其他事项作了约定。 2013年7月10日，紫豪公司向吴春兰出具一张《收据》（编号：0102655)，表示收到吴春兰交来防城港CBD北部湾1-9-1712房服务费65994元;2013年7月10日，军通公司向吴春兰出具两张《收据》（编号分别为:0018406、0117237)，表示收到吴春兰交来防城港CBD项目1号地块9号楼1712号房合作建房定金5万元、30%合作建房款余款152430元。 另查明，2018年7月23日，富乐华公司向吴春兰出具《关于前来办理补齐剩余购房款并换签〈商品房买卖合同〉及违约风险提示的通知》，通知吴春兰在接到本通知后7个工作日内与富乐华公司取得联系并确认付款方式且在2018年9月30日前到防城港市中央商务区北部湾财经中心办理补齐剩佘购房款及换签《商品房买卖合同》手续。如未按上述约定日期与富乐华公司联系并确认余款支付方式及换签《商品房买卖合同》的，视为吴春兰已拒绝继续履行合同，富乐华公司有可能行使相应权利，解除《合作建房合同书》，并将已交房款作为违约金予以没收，将房屋另行出售。2016年6月15日，富乐华公司取得涉案商品房的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，吴春兰与军通公司之间签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定的规定，本案中，开发商富乐华公司在起诉前已经取得涉案房屋的预售许可证，该合同有效。 关于吴春兰要求军通公司返还购房款并赔偿资金占用损失的问题。吴春兰与军通公司签订的《合作建房合同书》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。吴春兰主张已向军通公司支付购房款268424元（其中包含吴春兰向紫豪公司支付的65994元），但军通公司仅认可收到吴春兰的购房款为202430元，紫豪公司认可收到吴春兰交来65994元，并辩解该笔款项并非涉案商品房的购房款，而是紫豪公司向吴春兰提供居间服务收取的服务费，结合军通公司提供给吴春兰的收据，认定吴春兰向军通公司支付的购房款为202430元。吴春兰与紫豪公司关于款项65994元的纠纷，不在本案审理范围，在本案中不予处理，吴春兰可另行诉讼主张相应权利。根据《合作建房合同书》第九条交付期限及条件的约定，军通公司已向吴春兰履行通知办理补齐剩余购房款及换签《商品房买卖合同》手续的义务，吴春兰在未付完全部购房款的情况下，以军通公司逾期交房为由向军通公司发出解除《合作建房合同书》的通知，该行为不产生解除合同的法律效力，因《合作建房合同书》并未解除，吴春兰与军通公司应继续履行合同相应的义务，故吴春兰要求军通公司返还购房款并赔偿资金占用损失的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。 关于紫豪公司提出吴春兰对其的诉讼请求已过诉讼时效的问题。本案案由为商品房预售合同纠纷，因《合作建房合同书》并未解除，吴春兰基于《合作建房合同书》解除后要求紫豪公司对军通公司返还购房款及支付资金占用利息的债务承担连带责任的诉讼时效并未开始起算，故吴春兰的起诉并未超过诉讼时效。吴春兰主张军通公司和紫豪公司存在委托销售代理关系，紫豪公司应对军通公司的债务承担连带责任，但其未提交相应证据予以佐证，军通公司和紫豪公司对吴春兰的主张也不予认可，且吴春兰作为违约方无权要求军通公司返还房款以及支付资金占用损失，故对吴春兰要求紫豪公司对军通公司的债务承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回吴春兰的诉讼请求。案件受理费6332.95元，公告费700元，两项共计7032.95元，由吴春兰负担。 本院二审期间，上诉人吴春兰本院提交证据：1.解除合同通知书，2.防城港日报（防城港信息网）首页截图，3.微信截图，三份证据证明涉案合同已于2018年11月30日由军通公司登报解除。被上诉人军通公司无证据提交，其对吴春兰提交的证据无异议。紫豪公司亦无证据提交，认为吴春兰提交的证据与其无关，由法院依法认定。本院认为，因军通公司对吴春兰提交的证据均无异议，予以采纳。 各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 另查明，2018年11月30日，军通公司通过防城港日报通知解除其与吴春兰签订的《合作建房合同书》，吴春兰庭审中表示同意解除，但不认可军通公司解除合同的事由。庭后，吴春兰出具书面意见表示不同意在本案中处理军通公司要求其承担违约责任的主张。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案《合作建房合同书》是否已经解除；二、吴春兰请求军通公司返还购房款202430元及资金占用损失有无事实和法律依据。 本院认为，一、关于涉案《合作建房合同书》是否已经解除的问题。吴春兰主张军通公司违反法律规定和合同约定，其于2018年9月29日向军通公司发出解除合同通知书，涉案合同已解除。根据本案查明的事实，本案并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除情形。至于军通公司是否违反合同约定的问题，军通公司于2018年7月23日向吴春兰发出通知，要求其补齐剩余购房款及换签《商品房买卖合同》手续。而涉案《合作建房合同书》第七条关于付款方式及期限的约定为：第三次，在本合同项目建设至±0.00时，乙方再交付合同总房款20%的房款，计134953元;第四次，在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%。从上述约定来看，第三次和第四次属于付款条件成就的约定，只要第三次和第四次付款条件同时成就，吴春兰就应一并支付第三次和第四次房款，军通公司发出的通知并未变更涉案合同关于付款的约定，因此，吴春兰认为军通公司单方变更《合作建房合同书》约定的付款方式，加重其支付义务，其无法按照合同约定的方式实现合同目的，据此主张《合作建房合同书》已在其发出解除通知后解除，于法无据，本院不予支持。但是军通公司于2018年11月30日通过防城港日报公告通知解除涉案合同，吴春兰亦同意解除，本院确认涉案合同已于2018年11月30日解除。 二、关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如上所述，《合作建房合同书》已解除，吴春兰请求军通公司返还购房款202430元本院予以支持，但由于吴春兰未依约支付房款，在合同履行过程中存在过错，因此对其主张的资金占用损失本院不予支持。另外，因军通公司在本案中未提出反诉，吴春兰亦表示不同意在本案中对违约金问题一并进行处理，故对军通公司要求吴春兰承担违约责任的主张，本院不予处理，军通公司可另案主张。 综上所述，吴春兰的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初215号民事判决； 二、被上诉人广西军通投资有限公司返还上诉人吴春兰购房款202430元； 三、驳回上诉人吴春兰的其他诉讼请求。 以上债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费6332.95元，公告费700元，共计7032.95元，由上诉人吴春兰负担2478.22元，被上诉人广西军通投资有限公司负担4554.73元。二审案件受理费5080.38元（上诉人吴春兰已预交6332.95元），由上诉人吴春兰负担999.75元，被上诉人广西军通投资有限公司负担4080.63元。本院多收取的1252.57元，退还给上诉人吴春兰。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 静 审 判 员  禤汉奇 审 判 员  李启宁 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  蔡澄莎 书 记 员  廖 兰 附本案判决所依据的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。