重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝民终7号 上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆市长寿区三农小额贷款有限责任公司，住所地重庆市长寿区桃花大道67号附9号、附10号、附11号，统一社会信用代码91500115320466846G。 法定代表人：邱本国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王广震，重庆霁泽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：王艳萍，女，1987年8月10日出生，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：文金朋，重庆万康律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：张绍福，男，1971年11月14日出生，住重庆市长寿区。 原审被告（被执行人）：邱德秀，女，1973年1月9日出生，户籍地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。 原审被告（被执行人）：重庆瑞鸥房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区凤城金山街19号，统一社会信用代码91500115787474356K。 法定代表人：张绍福，该公司执行董事兼总经理。 上诉人重庆市长寿区三农小额贷款有限责任公司（以下简称三农小贷公司）因与被上诉人王艳萍、原审被告张绍福、邱德秀、重庆瑞鸥房地产开发有限公司（以下简称瑞鸥地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 三农小贷公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回王艳萍的该项诉讼请求；2.一、二审诉讼费由王艳萍承担。事实及理由：1.王艳萍并未实际使用案涉房屋，仅凭《房屋交接确认书》不能证明王艳萍已实际占有案涉房屋，且案涉房屋于2015年4月30日方竣工验收，故王艳萍不符合合法占有案涉房屋的条件。2.王艳萍自签订《商品房买卖合同》后长达4年之久未主动要求办理权属证书，也未主动缴纳大修基金和税费，导致过户不能，其对案涉房屋未办理过户登记存在过错。3.王艳萍并无充分证据证实其父亲在签订《商品房买卖合同》前两年所支付的款项系购房款，不应认为已支付案涉房屋全部价款。4.本案系以物抵债，王艳萍对瑞鸥地产公司仅享有债权，且无法排除王艳萍与瑞鸥地产公司恶意串通，伪造房屋买卖交易以排除执行的可能性，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条排除强制执行。5.案涉房屋由瑞鸥地产公司与重庆顺帆房地产开发有限公司（以下简称顺帆地产公司）共同开发，但《商品房买卖合同》只有瑞鸥地产公司盖章，故该合同未生效。 王艳萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：王艳萍签订房屋买卖合同、占有案涉房屋的时间均在三农小贷公司与张绍福等人形成债权债务关系之前，不存在恶意串通逃避债务的情形。王艳萍已通过现金、及其父亲**信转账的方式支付了全部房屋价款，瑞鸥地产公司出具收据且予以认可。案涉房屋未能办理过户登记系瑞鸥地产公司欠缴税费及土地出让金等原因导致，并非王艳萍自身原因所致。 张绍福、邱德秀、瑞鸥地产公司未发表意见。 王艳萍向一审法院起诉请求：1.撤销重庆市第一中级人民法院（2018）渝01执异348号执行裁定书；2.解除对位于重庆市长寿区长寿湖镇湖滨路X号X幢附X号、附X号两套房屋的查封，并终止对该两套房屋的执行；3.确认位于重庆市长寿区长寿湖镇湖滨路X号X幢附X号、附X号两套房屋为王艳萍所有；4.本案诉讼费用由三农小贷公司、张绍福、邱德秀和瑞鸥地产公司承担。 一审法院认定事实：2012年3月8日，王艳萍的父亲**信从其中国农业银行尾号2111个人账户转账65万元给瑞鸥地产公司，转账用途载明为“房款”。 2014年4月2日，瑞鸥地产公司向王艳萍出具收据两份，分别载明收到长寿湖湖滨路X号X幢附X号和附X号房款各34.4万元，收款方式为转账。 2014年4月6日，瑞鸥地产公司和顺帆地产公司（甲方）与王艳萍（乙方）签订《重庆商品房买卖合同》两份（合同编号分别为CQYJ-327XXX、CQYJ-327XXX），约定由王艳萍购买瑞鸥地产公司和顺帆地产公司开发建设的位于重庆市长寿区长寿湖镇湖滨路X号X幢附X号、附X号两套房屋，该两套房屋成交金额均为34.4万元，付款方式为一次性付款，王艳萍于合同签订之日付清房款，并约定瑞鸥地产公司和顺帆地产公司应在2014年10月28日前向王艳萍交付房屋。双方签订上述合同后即办理了网签手续。同年10月20日，王艳萍与瑞鸥地产公司、重庆市瑞马物业管理有限公司办理了上述房屋的《房屋交接确认书》。 另查明，2015年4月30日，案涉房屋所在的长寿湖镇狮湖锦苑商住小区取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证（建竣备字[2015]23号）。2018年12月7日，长寿湖镇湖滨路X号X幢、X幢办理了城镇房屋初始登记，分别取得渝（2018）长寿区不动产权第X号、渝（2018）长寿区不动产权第X号证书。 2019年1月15日，一审法院依法向重庆狮子滩供水有限公司查询案涉房屋在该司开立账户时间以及账户变更情况：案涉两套房屋于2016年4月20日开立用水账户，后于2018年7月19日变更至王艳萍名下。 还查明，当事人认可三农小贷公司与张绍福、瑞鸥地产公司借款合同订立于2015年2月。瑞鸥地产公司认可王艳萍的购房款系以**信的借款冲抵。 再查明，重庆市长寿区人民法院在办理三农小贷公司申请保全张绍福、邱德秀和瑞鸥地产公司借款合同纠纷诉前财产保全一案中，于2015年7月31日作出（2015）长法民保字第00093号民事裁定书：一、预查封瑞鸥地产公司位于重庆市长寿区长寿湖湖滨路X号X幢（狮湖锦苑商住小区）第X层附X号、附X号、附X号、附X号、附X号、附X号、附X号房屋，以上房屋预售许可证号：长房（2013）预字第（X号）；二、预查封瑞鸥地产公司位于重庆市长寿区长寿湖湖滨路X号X幢（狮湖锦苑商住小区）第X层附X号、附X号、附X号、附X号，以上房屋预售许可证号：长房（2013）预字第（X号）；以上房屋预查封期限为三年。2015年11月3日，重庆仲裁委员会对申请人三农小贷公司与被申请人张绍福、邱德秀、瑞鸥地产公司借款合同纠纷一案作出（2015）渝仲字第1733号、第1790号、第1791号、第1792号调解书，载明由张绍福、邱德秀偿还三农小贷公司借款本金、利息、罚息和逾期罚息等，瑞鸥地产公司对张绍福、邱德秀的前述支付义务承担连带清偿责任。后由于张绍福、邱德秀和瑞鸥地产公司未在规定期限内履行上述付款义务，三农小贷公司遂向一审法院申请强制执行。一审法院在执行过程中，王艳萍作为案外人就案涉房屋提出异议，一审法院于2018年8月13日作出（2018）渝01执异348号执行裁定书，裁定驳回王艳萍的异议请求。王艳萍遂提起本案之诉。 一审法院认为，王艳萍就案涉房屋于2014年4月6日与瑞鸥地产公司签订了房屋买卖合同,该合同在签订后即办理了网签手续。因网签为行政管理手段而不产生物权变动预告及变动后果，故案外人购买的房屋即使办理了网签手续并不能当然对抗申请执行人。但案外人的异议如果符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的，仍可以排除对案涉房屋的执行。上述司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，王艳萍对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益，应根据前述规定进行审查。 首先，2014年4月6日，王艳萍就案涉房屋与瑞鸥地产公司等签订了房屋买卖合同，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。虽然三农小贷公司认为王艳萍父亲**信原为瑞鸥地产公司的股东，故双方签订该房屋买卖合同存在串通可能，但这仅为其主观臆测，并未举示相应证据，故其该项抗辩不成立。案涉房屋买卖合同签订及网签时间既早于三农小贷公司与张绍福、瑞鸥地产公司的债权债务产生之时（2015年2月），也早于重庆市长寿区人民法院作出裁定预查封案涉房屋的时间（2015年7月31日），故可以认定案涉房屋的买卖合同的订立时间是真实可信的，且签订于申请执行人债权成立及法院查封房屋之前。 其次，2014年10月20日，瑞鸥地产公司、重庆市瑞马物业管理有限公司与王艳萍签订了《房屋交接确认书》，向王艳萍交付了案涉房屋，且依据一审法院调取的证据可证明案涉房屋的自来水户头也已变更至王艳萍名下，由此可见王艳萍在法院查封之前已合法占有案涉房屋。 再次，王艳萍与瑞鸥地产公司等签订的房屋买卖合同约定案涉两套房屋的总价为68.8万元，王艳萍称该房款由其父亲**信于2012年3月8日向瑞鸥地产公司转账65万元和其于签订合同时以现金方式支付的3.8万元组成，瑞鸥地产公司已向其出具备注为“房款”的收据。虽然**信向瑞鸥地产公司转账的时间早于案涉房屋买卖合同的签订时间，但**信在庭审中对以其借款抵偿王艳萍的购房款予以认可，且瑞鸥地产公司也认可王艳萍的购房款系以**信的借款冲抵，后双方约定以案涉房屋进行抵偿，故一审法院认为王艳萍和瑞鸥地产公司的陈述具有一定合理性，与**信银行转账回执用途备注为“房款”的事实也相吻合，王艳萍所举示的证据及其自述亦符合一般的交易习惯，故一审法院确认王艳萍已经支付了案涉房屋全部购房款的事实。 最后，瑞鸥地产公司陈述由于其资金困难、欠缴土地出让金和其他税费等原因，导致未能及时为购房人办理产权证，直到2018年12月才向有关部门提交办证资料。一审法院调取的长寿湖镇湖滨路X号X幢的不动产权证书可证明案涉房屋于2018年12月7日才办理了初始登记，故一审法院认为未办理过户登记不能归咎于买受人王艳萍自身原因。 鉴于王艳萍与瑞鸥地产公司签订并办理网签手续的案涉房屋买卖合同早于三农小贷公司与张绍福、瑞鸥地产公司的债权债务产生以及重庆市长寿区人民法院作出裁定预查封案涉房屋的时间，且三农小贷公司也未证明双方签订房屋买卖合同存在恶意串通可能，故其在与张绍福、瑞鸥地产公司订立合同时应当预见到已网签出售的案涉房屋作为被执行人责任财产执行时对其债权实现有一定障碍，加之王艳萍的异议请求亦符合前述司法解释第二十八条的规定，因此王艳萍对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，故一审法院对其中止执行案涉房屋的诉讼请求予以支持。 至于王艳萍提出的撤销（2018）渝01执异348号执行裁定书、解除对位于重庆市长寿区长寿湖镇湖滨路X号X幢附X号、附X号两套房屋的查封等诉讼请求，均不属本案执行异议之诉的审理范围，一审法院不作处理。对王艳萍要求判令案涉房屋归其所有的诉讼请求，因《中华人民共和国物权法》规定不动产物权的取得以登记为准，而案涉房屋目前登记在瑞鸥地产公司名下，王艳萍可依据与瑞鸥地产公司等签订的房屋买卖合同要求履行办理过户登记等合同义务或另诉解决，本案中一审法院对其该请求不予支持。 综上，案外人王艳萍对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，王艳萍的部分诉讼请求应予支持。依照《执行异议和复议规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、不得执行位于重庆市长寿区长寿湖镇湖滨路X号X幢附X号、附X号两套房屋；二、驳回王艳萍的其他诉讼请求。案件受理费10680元，由三农小贷公司负担。 本院二审查明：1.案涉《商品房买卖合同》系瑞鸥地产公司与王艳萍签订，合同落款处加盖了甲方（即出卖方）瑞鸥地产公司的合同专用章和该公司法定代表人张绍福的名章；该合同在抬头部分载明甲方（即出卖方）为瑞鸥地产公司和顺帆地产公司，合同上没有加盖顺帆地产公司的章或该公司法定代表人的名章，也没有该公司法定代表人的签字。2.二审审理中，王艳萍陈述两套案涉房屋的购房款3.8万元通过现金方式支付。2016年4月20日开通自来水账户后为临时用水用电，2018年方变更在王艳萍名下。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：王艳萍是否对重庆市长寿区长寿湖镇湖滨路X号X幢附X号、附X号两套案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本院评述如下： 本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，王艳萍对两套案涉房屋均享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由如下： 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 首先，王艳萍就案涉房屋在人民法院查封以前签订了合法有效的书面买卖合同。根据本案查明的事实，2014年4月6日，王艳萍就两套案涉房屋与瑞鸥地产公司签订了案涉商品房买卖合同并立即办理了网签。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。虽然该合同在抬头部分载明甲方（即出卖方）为瑞鸥地产公司和顺帆地产公司，但合同上没有加盖顺帆地产公司的章或该公司法定代表人的名章，也没有该公司法定代表人的签字，故顺帆地产公司并非案涉商品房买卖合同的签订主体。一审判决认定案涉商品房买卖合同系王艳萍、瑞鸥地产公司和顺帆地产公司签订有误，本院依法予以纠正。而重庆市长寿区人民法院作出裁定预查封案涉房屋的时间是2015年7月31日，故可以认定案涉商品房买卖合同签订在查封之前，本案情形符合前述规定第（一）项。关于三农小贷公司提出的商品房买卖合同只有瑞鸥地产公司盖章，该合同未生效的上诉理由，如前所述，顺帆地产公司并非案涉商品房买卖合同的签订主体，其未在合同落款处加盖印章不影响案涉商品房买卖合同的成立和效力，该上诉理由不能成立，本院不予支持。 其次，王艳萍在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。根据本案查明的事实，2014年10月20日，瑞鸥地产公司、重庆市瑞马物业管理有限公司与王艳萍办理了案涉房屋的《房屋交接确认书》，向王艳萍交付了案涉房屋。尽管在交房之时案涉房屋尚未取得竣工验收备案登记证，前述交付行为存在瑕疵，但2015年4月30日案涉房屋取得竣工验收备案登记证之日即可视为合法占有。因案涉房屋交付时间早于重庆市长寿区人民法院2015年7月31日对案涉房屋进行预查封的时间，故本案情形符合前述规定第（二）项。 再次，王艳萍已支付案涉房屋的全部价款。根据审理查明的事实，王艳萍的父亲**信于2012年3月8日转账65万元给瑞鸥地产公司时已载明款项用途为房款，王艳萍陈述的剩余3.8万元购房款以现金方式支付亦不违背一般交易习惯，且瑞鸥地产公司亦认可王艳萍的购房款系以**信的借款冲抵，也于2014年4月2日向王艳萍出具了房款收据，载明共收到两套案涉房屋房款共68.8万元，故综合上述事实，可以认定王艳萍已向瑞鸥地产公司支付了案涉房屋的全部价款，本案情形符合前述规定第（三）项。关于三农小贷公司提出王艳萍与瑞鸥地产公司存在恶意串通，伪造房屋买卖交易以排除执行可能性的上诉理由，因**信向瑞鸥地产公司转账的时间，以及王艳萍与瑞鸥地产公司签订商品房买卖合同的时间均早于三农小贷公司与张绍福、瑞鸥地产公司借款合同订立的时间，故三农小贷公司认为王艳萍与瑞鸥地产公司存在恶意串通损害三农小贷公司利益的理由亦不充分，该上诉理由不能成立，本院不予支持。 最后，案涉房屋非因王艳萍自身原因未办理过户登记。根据审理查明的事实，因瑞鸥地产公司欠缴土地出让金和其他税费等原因导致案涉房屋在出售给王艳萍以后长期不能办理产权登记。在2015年7月31日人民法院预查封之前，案涉房屋尚未完成初始登记，故王艳萍对案涉房屋未能办理过户登记不具有过错，应当认定案涉房屋非因王艳萍自身原因未办理过户登记。 综上所述，三农小贷公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实虽有瑕疵，但不影响处理结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10680元，由重庆市长寿区三农小额贷款有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭振亚 审判员  廖晓莹 审判员  姜圆圆 二〇二〇年六月二十二日 书记员  何 苗