安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1222民初2532号原告：范如学，男，1952年3月21日出生，汉族，住安徽省太和县。原告：史宏芳，女，1953年4月12日出生，汉族，住安徽省太和县。上列两原告共同委托诉讼代理人：刘涛，安徽多杰律师事务所律师。被告：安徽昊坤置业有限公司，住所地太和县三角元工业园区安徽宏利达环保设备有限公司院内，统一社会信用代码91341222343867909C（1-1）。法定代表人：孙艳华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢智，上海东霆律师事务所律师。原告范如学、史宏芳与被告安徽昊坤置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人刘涛及被告委托诉讼代理人谢智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范如学、史宏芳向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告继续履行合同，向原告交付房屋一套并办理房屋所有权登记手续（昊坤铭城国际15号楼4层404室）;二、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金126184元（自2017年12月31日暂计至2019年7月31日，计算方式:总房款X万分之二x577天，之后按此方式计算到房屋实际交付给原告并将房屋登记在原告名下时止）;三、本案全部诉讼费用由被告承担。两原告在诉讼过程中自愿撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2017年5月15日，原、被告在昊坤铭城国际售楼部签订《商品房买卖合同》，原告以总购房款628332元的价格购买被告开发的位于太和大道西侧、吉祥路北侧的昊坤铭城国际15号楼4层404室的建筑面积为139.74平方米的房屋，原告已向被告支付了全部购房款，双方在合同中约定，被告应于2017年12月30日之前向原告交付商品房并约定了逾期交房的违约责任，而被告至今未能将房屋交付给原告，严重侵犯了原告的合法权益，依法应当承担违约责任。安徽昊坤置业有限公司辩称：一、原告并没有按照商品房买卖合同约定的日期支付购房款。按照合同约定买受人应于2017年5月15日前支付全部购房款628332元，但原告并没有支付；虽然原、被告与太和县房地产管理局三方签订了市场化购房安置三方协议书，但该协议书第3条约定购房者应当按照商品房买卖合同约定支付购房款，因此三方协议签订并没有解除原告支付购房款义务，如果在被告没有收到购房款的情况下，就强制被告向原告交房，显失公平，判令被告支付延期交房违约金更显失公平。二、关于大气污染源治理紧急通知及停工令并非针对被告一家，当时的太和县建筑系统工地都已经停工，该责任当然不在被告，紧急通知属于政府文件，是众所周知的事实，被告无需举证原件。三、原告要求的违约金的数额过高，应驳回原告要求支付延期交房违约金的请求。本院经审理认定事实如下：安徽昊坤置业有限公司以出让方式取得了位于太和县城关镇太和大道西侧、规划吉祥路北侧，太和县城关镇国泰路东侧、规划富民路南侧国有土地建设用地使用权（国有土地使用权证号太国用2016第0079、80号）。经批准，在上述地块上建设商品房，核准名称为“昊坤铭城国际15号楼”。范如学（乙方、被征收人）、太和县房地产管理局（甲方、征收单位）、与安徽昊坤置业有限公司（丙方、开发企业）签订了市场化购房安置三方协议书，协议书约定：乙方被征收房屋合计购房券价款为人民币471746元，乙方选择购房房源位于铭城国际15#楼404室，建筑面积139.74平方米，总房款628332元，由甲方按购房券金额向丙方支付471746元，超出购房券金额部分由乙方自行承担，购房券购房后余款部分，由丙方先行支付给乙方；购房券资金支付方式:根据《太和县城区住宅征收货币化安置暂行办法》第四条第四款第四项，由征收实施单位与收取购房券的开发企业统一结算。开发企业凭购房券结算联、商品房买卖合同、购房款税务发票复印件（查验原件）、被征收人出具的购房券余额收据（原件），到征收实施单位办理认证和房款拨付手续。结算办法：按照《商品房买卖合同》所约定的付款方式进行支付。购房款应拨付至开发企业预售资金监管账户。由甲方依据丙方所持购房券向丙方结算房款；乙方、丙方签订本协议三日内，需要签订办理《商品房买卖合同》网上备案手续。2017年5月15日，范如学、史宏芳（买受人）与安徽昊坤置业有限公司（出卖人）签订“商品房买卖合同”一份，合同约定，范如学、史宏芳购买安徽昊坤置业有限公司建设的昊坤铭城国际15号楼4层404室，建筑面积139.74平方米，其中，套内建筑面积122.21平方米，应分摊的共有建筑面积17.53平方米，房屋价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4496.44元，总金额人民币628332元。付款方式为：2017年5月15日前支付该商品房全部价款。房屋交付期限为：出卖人应当在2017年12月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房向买受人交付；逾期交付责任为：出卖人不能在约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。上述合同由安徽昊坤置业有限公司及该公司法定代表人陈伟盖章，范如学、史宏芳签名捺印并在太和县房地产管理局备案，合同编号为第1705150020号。该合同签订前，范如学2016年10月8日向安徽昊坤置业有限公司支付房号15#404购房定金10000元，2017年4月17日支付首付购房款146586元。2019年5月23日，有关管理机构同意对涉案房屋竣工验收备案。范如学、史宏芳提供太总指办（2016）7号和8号文件规定购房人使用购房券金额剩余部分由购房超市与购房人结算，开发企业所售商品房向购房人交付满3个月后拨付购房券剩余的30%购房款。2017年11月23日，太和县住房和城乡建设局发出停工令，载明：“停工令你公司承建的太和县昊坤铭城国际工程，在太和县住建局开展的建筑工地文明创建、环境治理，扬尘污染防止综合检查中评定为不合格的工地，责令你单位即日起停止施工进行改正，未经我局复查不得擅自施工，否则责任自负”。安徽昊坤置业有限公司于2019年10月15日制作交付房屋通知并提供顺丰快递凭证证实10月17日向范如学邮寄，范如学不予认可。上述事实有原告提供的身份证、商品房买卖合同、太和县集体土地上房屋征收补偿安置协议书、市场化购房安置三方协议书、购房券、收据、太总指办（2016）7号和8号文件，被告提供的营业执照、法定代表人身份证明、太和县住房和城乡建设局停工令，竣工验收备案表、邮寄凭证及庭审笔录等证据在卷证实。本院认为，范如学、史宏芳与安徽昊坤置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，范如学与太和县房地产管理局及安徽昊坤置业有限公司签订的《市场化购房安置三方协议书》，系各方当事人在平等、自愿的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，均属于有效合同。各方当事人应当按照约定履行各自的义务。因范如学与太和县房地产管理局及安徽昊坤置业有限公司签订的《市场化购房安置三方协议书》实质是将史宏芳、范如学对安徽昊坤置业有限公司的购房债务471746元（购房券）进行转移，该转移合法有效，史宏芳、范如学在上述三方协议签订时已履行了商品房买卖合同中约定的付款471746元义务，太和县房地产管理局作为债务承受人，是否按照三方协议约定与安徽昊坤置业有限公司进行结算并支付房款，与史宏芳、范如学无关。史宏芳、范如学除依约定支付购房券外，另外通过刷卡等方式合计支付了购房款156586元，因此，史宏芳、范如学已按照商品房买卖合同约定完全履行了支付全部购房款义务。关于如何认定涉案房屋交付日期的问题，史宏芳、范如学与安徽昊坤置业有限公司于2017年5月15日签订涉案商品房买卖合同，而双方在合同中约定“出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房”，该约定不符合常理和交易习惯，结合本案的实际情况，被告安徽昊坤置业有限公司交付涉案房屋的日期为2018年6月30日。史宏芳、范如学按约支付购房款后，安徽昊坤置业有限公司应当在2018年6月30日前将具备交付条件的涉案房屋交付给史宏芳、范如学。安徽昊坤置业有限公司在2018年6月30日前没有将具备交付条件的涉案房屋交付给史宏芳、范如学，应当按约支付违约金。根据安徽昊坤置业有限公司提供的交付房屋通知落款日期及邮寄凭证，结合本案实际情况，案涉房屋实际交房日期确定为2019年10月17日为宜。史宏芳、范如学诉讼请求合理部分，本院予以支持。安徽昊坤置业有限公司其他辩解，理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告安徽昊坤置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告范如学、史宏芳支付逾期交付房屋的违约金59565.87元（计算方式628332元×万分之二×474天，期限自2018年6月30日起计算至2019年10月17日止，共计474天）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费807元，由原告范如学、史宏芳负担162元，被告安徽昊坤置业有限公司负担645元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  栾夫兴二〇二〇年六月十六日法官助理张红献书记员高曼莉附本判决所依据的法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。