内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1629号上诉人（原审原告）：曹忠义，男，1966年3月11日出生，蒙古族，无职业，住赤峰市。委托诉讼代理人：张庆华，内蒙古兴合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司，住所地赤峰市松山区桥西大街联合楼。法定代表人：邹本生，经理。委托诉讼代理人：安峰，该公司职工，现住赤峰市。被上诉人（原审被告）：赤峰丹峰特种水泥有限责任公司，住所地赤峰市红山区小八里铺（白水泥厂院内）。法定代表人：韩国瑞，经理。被上诉人（原审被告）：赤峰安麒建筑工程有限责任公司，住所地赤峰市松山区广场路东侧商贸小区综合楼。法定代表人：李文阁，经理。上诉人曹忠义因与被上诉人赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司（以下简称奥翔公司）、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司（以下简称丹峰公司）、赤峰安麒建筑工程有限责任公司（以下简称安麒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初4529号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹忠义上诉请求：撤销一审判决，改判支持曹忠义的全部诉讼请求。事实和理由：一、2009年3月20日，曹忠义购买奥翔公司开发、由丹峰公司与安麒公司联合承建的××区商品住宅楼，价款99764元，2009年12月10日，曹忠义以6500元的价格购买赵某转售的建筑面积为6平方米小棚一个（2号楼2号），2010年10月20日，曹忠义出资50000元购得该小区南侧与锅炉房毗邻、北侧与2号楼毗邻的车库一个，建筑面积为27.01平方米，由董学存收讫该笔款项，并出具“今收到曹忠义购车库款5万元整”的收据一枚。丹峰公司在一审诉讼中承认董学存是该公司的员工，是整个“奥年居”小区工程建设的负责人。曹忠义有理由认为董学存出售车库之举经丹峰公司的授权，是经授权而实施的职务行为，对丹峰公司而言具有法律约束力。一审判决错误的驳回曹忠义就车库所提出的合理诉求。二、丹峰公司的法定代表人韩国瑞在《对曹忠义所购车库方位确认书》中清楚注明涉案的车库产权为曹忠义所有。该车库产权清晰，并无争议，曹忠义要求为车库办理产权登记的诉求应予支持。三、曹忠义购买小棚、车库的时间及交款金额准确，应自2011年6月起计算逾期办证的违约金，并参照赤峰市中级人民法院已生效判决所判定的“基础利率的3倍”计算违约金的金额。一审判决将计算违约金的起始日确定在2015年1月3日，无事实依据。奥翔公司辩称，房屋及附属建设均由丹峰公司出售，车库是不是在规划内我公司确定不了，在规划内可以办证，在规划外无法办理产权登记，需要根据房管局的测绘信息做决定，是否可以协助办证我公司答复不了。违约金部分代理人不清楚，不发表意见。丹峰公司、安麒公司未答辩。曹忠义向一审法院起诉请求：请求判令奥翔公司、丹峰公司、安麒公司立即履行为曹忠义办理车库、小棚所有权登记义务；判令奥翔公司、丹峰公司、安麒公司支付逾期办理房屋权属证书违约金35256元；案件受理费由奥翔公司、丹峰公司、安麒公司负担。一审法院认定事实：曹忠义提供2009年12月10日收据一枚，金额为6500元，内容为收到赵某购小棚（2号楼2号小棚），加盖奥翔公司奥年居开发专用章。证明赵某系水泥厂职工，购买案涉小棚，向奥翔公司缴纳购房款6500元，后赵某将小棚转让给曹忠义。曹忠义提供2010年10月20日收据一枚，内容为：今收到曹忠义购车库款50000元。收款人为董学存。曹忠义称董学存是奥年居小区项目董事长，其自董学存处购买案涉车库。丹峰公司对赵某购买并出售案涉小棚的事实无异议；对车库的意见是：董学存是其公司职工，奥年居工程也是由其负责建设的，但是董学存已退休多年，其是否收房款不确定，因为收据中没有加盖公章。被告奥翔公司认为赵某转让的小棚真实性由丹峰公司确认，对车库不予认可。另查明，根据赤峰市中级人民法院生效的（2019）内04民终1201号民事判决，认定：奥翔公司系涉案房屋的开发单位，丹峰公司、安麒公司系建筑施工单位。再查明，2019年11月18日，曹忠义、丹峰公司共同对涉案小棚、车库位置进行确认，丹峰公司在确认书中注明：产权为曹忠义所有，不能确定是否在规划内，若规划之内办证，若规划之外，无证。一审法院认为，根据曹忠义提供的加盖奥翔公司奥年居开发专用章的收据，证明案外人赵某自奥翔公司购买小棚一处（2号楼2号小棚），后赵某将案涉小棚又转让给曹忠义，丹峰公司对此不持异议。此系各方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。曹忠义所称的车库，其提供收据仅为董学存签字，未加盖单位公章，丹峰公司、奥翔公司对此不予认可。另外，曹忠义不能提供此车库是否在规划之中的相关证据，故对于曹忠义在本案中要求丹峰公司、奥翔公司协助办理案涉车库的产权登记、支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。曹忠义待取得相关证据后，可另行主张权利。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”之规定，奥翔公司、丹峰公司应积极履行协助曹忠义办理涉案房屋所有权登记的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于奥翔公司、丹峰公司的原因，致使曹忠义购买的案涉房屋至今不能取得房屋权属证书，奥翔公司、丹峰公司的行为已构成违约，应承担违约责任。因双方未对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，故奥翔公司、丹峰公司应当根据上述司法解释的规定对曹忠义承担违约责任。依照上述法律及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司于判决生效后三十日内，协助曹忠义办理位于赤峰市××区原白水泥厂院内奥年居住宅楼2号楼1单元东侧，2号小棚的产权登记；二、赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司于判决生效后三十日内向曹忠义支付自2015年1月3日起至2019年7月2日止的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照曹忠义已付购房款6500元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30%的标准计付）；三、驳回曹忠义的其他诉讼请求。本院二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对曹忠义提交的照片，因该枚照片仅能显示车库的外观状况，对于该车库是否属于建设规划内的建筑不能起到证明作用，本院不予采信；对曹忠义提交的（2019）内04民终1205号、（2019）内04民终1208号民事判决书，因该两案所涉的车库及违约金起算时间与本案事实存在差异，其判决结果不宜在本案中类推适用，本院不予采信。经本院审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为：根据本案查明事实，曹忠义于2009年12月10日购买奥年居小区2号楼2号小棚，作为涉案房屋开发单位的奥翔公司、丹峰公司应履行协助购房者办理涉案房屋所有权登记的义务，但奥翔公司、丹峰公司交付业主所购房屋后未在法定期限内协助曹忠义办理房屋权属登记，奥翔公司、丹峰公司的行为已构成违约，应承担违约责任。因双方未对迟延办理房屋权属证书的违约责任作出约定，故奥翔公司、丹峰公司应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定对曹忠义承担违约责任。诉讼中，开发单位奥翔公司认可诉争小棚交付使用的时间为2010年，故曹忠义要求自2011年6月1日起算违约金符合法律规定，一审判决对于违约金的起算时间认定错误，本院予以纠正。对于曹忠义在奥年居小区购买的车库，因曹忠义持有董学存为其出具的收据，而丹峰公司在诉讼中认可董学存原系其公司职工，奥年居工程也是由其负责建设的，曹忠义基于对董学存代表行为的合理信赖向其交付购车库款，董学存行使职权、履行职务的行为应由丹峰公司承担相应法律后果。但在案证据无法确认曹忠义所购车库是否是在建设规划范围内、是否具备办理房屋权属登记的条件，该项认定关乎协助办理产权登记的合同义务是否存在在事实上或法律上履行不能的情形，故本案中对于曹忠义提出的合同义务人履行为曹忠义办理车库所有权登记义务的诉讼请求不亦处理，曹忠义可待奥年居小区的建设规划确定后另行主张权利。综上所述，曹忠义的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初4529号民事判决第一项；二、撤销赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初4529号民事判决第二项、第三项；三、赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司于判决生效后十日内向曹忠义支付自2011年6月1日起至2019年7月2日止的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照曹忠义已付购房款6500元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30%的标准计付）；四、驳回曹忠义的其他诉讼请求。一审案件受理费682元，二审案件受理费682元，由赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 鹿春林审 判 员 孟凡林审 判 员 郭 宇 二○二○年六月十一日法官助理 刘亚文书 记 员 沈志华