文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初6007号原告：重庆至美物业管理有限责任公司，住所地重庆市江津区鼎山街道鼎山大道716号美天公园王府商铺1单元2层15号铺位统一社会信用代码915001160830755764。法定代表人：张贤芳，总经理。委托诉讼代理人：蒋雪(公司员工)，女，1990年8月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：傅秀华，女，1971年11月25日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：袁德礼，男，1972年2月15日出生，汉族，住重庆市江津区。原告重庆至美物业管理有限责任公司(以下简称物业公司)与被告傅秀华、袁德礼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法由审判员谭逢路独任审判，适用简易程序（小额诉讼）并于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋雪到庭参加了诉讼。被告傅秀华、袁德礼经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付2016年8月1日至2019年12月31日止的物业服务费、电梯费，共计7386.36元；2、判决被告以欠付费用为基数按每日千分之三向原告支付逾期付款的滞纳金1000元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积每月2元/㎡＋每户电梯费0.3元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费和电梯费，同时约定若被告逾期付款，应按欠费金额×逾期天数×3‰的标准向原告支付滞纳金。协议生效后，原告依约履行了约定的服务内容，但被告并未依约向原告缴纳物业服务费、电梯费等。现欠原告2016年8月1日至2019年12月31日止的物业服务费、电梯费，共计7386.36元，产生滞纳金约1000元，原告多次以书面形式或上门方式催缴，均无果。被告的行为已严重违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》，侵害了原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求依法公正判决。被告傅秀华、袁德礼提交书面答辩意见称：原告称2016年与被告签订了《前期物业管理服务协议》与事实不符，2015年5月3日，开发商要求被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》。原告未通过公开招标的方式成为物业服务企业，违反了《重庆市物业管理条例》。原告按《前期物业管理服务协议》约定按建筑面积每月2元/㎡＋每户电梯费0.3元/㎡的标准收取物业服务费和电梯费，违反了《重庆市物业管理条例》。原告诉求已过诉讼时效，收滞纳金无相应依据。，原告违约未能保护好小区房屋结构和外貌整洁，还公开支持业主在公共区域以及屋顶违章搭建，损害了大部分业主的利益。原告擅自允许重庆康东汽车客运有限公司在小区开设，给业主带来安全隐患。原告监管不办，业主安全得不到保障。小区主、次出入口应24小时值班，至目前为止，次出入口未设保安亭值守。被告不是拒不交纳物业费用，上述问题得到改正后同意交纳。本院经审理认定事实如下：被告系重庆市江津区鼎山街道鼎山大道716号美天公园王府的产权人。2014年1月15日，重庆中北置业有限公司（甲方）与原告物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定原告为本案小区提供物业服务，合同约定如下（摘录），第四章第六条本物业管理区域的物业服务收费实行包干制方式。根据本物业管理区域的物业服务收费指导价格，或本物业管理区域的物业服务标准，双方约定物业服务费用价格如下（按建筑面积计算，最终以物价部门核定或备案的价格为准）：1、高层住宅：1.80元/月.平方米（含电梯费）；2、洋房：2.30元/月.平方米（含电梯费）；3、商业门面：3.80元/月.平方米。第九条停车收费分别采取以下方式：1、停车场（库）属于甲方的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照车库350元/个.月标准向甲方交纳停车租赁费。乙方从停车租赁费中按照80元/个.月标准提取停车管理服务费。2、业主自行购置车位（车库）的，应按照车库车位80元/个.月标准向乙方交纳停车管理服务费。3、以上价格需报物价部门核定或备案。第十七条本合同期限为5年，自2014年1月15日至2019年1月14日止。合同期满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十四条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应按万分之三的标准向乙方支付违约金。双方签订的《前期物业服务合同》于2014年11月11日在江津区国土资源和房屋管理局进行了备案登记。原、被告双方于2014年8月31日签订了《前期物业管理服务协议》，约定的物业服务费、电梯费收费标准与重庆中北置业有限公司（甲方）与原告物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份约定的一致。2018年5月11日，原告物业公司作出“关于物业费降价的通知”，该通知载明“物业公司对美天公园王府经营状况的调研分析，参照重庆市江津区其他各小区物业费情况，及业主反映收费偏高，我司前期物业人员工资福利待遇是江津同行业标准的上线，为回应广大业主的诉求，我司将物业费收费标准做出调整：一、原价：洋房2.3元/平方、高层1.8元/平方（公摊水电费另计），二、现价洋房1.8元/平方、高层1.3元/平方（不收公摊水电费），三、从2018年5月1日前物业费按照原价收取，调整后的物业费从2018年5月1日执行。……）”从2016年8月1日至2019年12月31日止的物业服务费、电梯费，共计7386.36元。对于被告尚欠原告的上述物业服务费用等，经原告催收后，被告仍未交纳。另查明：原告为本案小区提供了基本的物业管理服务义务。上述事实，有房屋权属登记查询记录，前期物业管理服务协议，催缴函、EMS快递回执单、缴费通知书、光盘、上门张贴缴费通知书的照片，前台、保洁、工程部值班记录表、人员进出登记表、物业收费标准、前期物业服务协议、至美物业中标通知书、重庆市物业管理招标备案通知、关于物业费降价的通知，欠费计算明细表及原告陈述等证据材料，经本院庭审质证，足以认定。本院认为，随着现代化城市进程的发展，众多人口聚居在高楼林立的同一小区，小区的环境卫生、公共设施、秩序需要专人维护、管理，否则舒适、优美的生活环境无法得到保障。业主与物业公司应加强沟通、相互理解、支持，共同维护好小区物业。重庆中北置业有限公司与原告物业公司签订《前期物业服务合同》，原告成为案涉小区物业服务企业经过了招投标程序，并进行了备案登记。同时，原、被告又签订了《前期物业管理服务协议》，上述两合同均合法有效，具有法律约束力，双方应按合同全面履行自己的义务。根据原告提供的证据，能够证明原告按前期物业服务协议履行了基本的物业服务义务，且原告从2018年5月1日起将原收费价格2.3元/月.平方米(含电梯费)调整为1.8元/月.平方米（含电梯费，不含水电公摊费），被告理应按约定时间向原告交纳物业服务费，否则应承担相应法律责任。原告诉请被告支付拖欠2016年8月1日至2019年12月31日止的物业服务费、电梯费，共计7386.36元，其计算标准、方式符合合同约定，本院审查属实，予以确认。物业费用标准由业主与物业服务企业双方约定，地方性文件中涉及物业费用的规定是指导性规定。被告未按时交纳物业费用一直持续，其诉求未超过诉讼时效。原告辩称原告在物业管理方面存在的问题，可能或多或少存在一些，但原告已尽到基本的物业服务义务。综上，对被告的辩称意见，本院不予采信。综合考虑本案情况，对原告违约金请求，本院不支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告傅秀华、袁德礼于本判决生效后五日内支付尚欠原告重庆至美物业管理有限责任公司2016年8月1日至2019年12月31日止的物业服务费、电梯费，共计7386.36元。二、驳回原告重庆至美物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告傅秀华、袁德礼未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告傅秀华、袁德礼负担。此款原告已预交本院，本院不予退还，由被告傅秀华、袁德礼在履行本判决义务时一并支付给原告25元。本判决为终审判决，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  谭逢路二〇二〇年六月十八日书记员  张珍桔