重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终3284号上诉人（原审原告）：蔡德友，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审被告）：重庆金美碧房地产开发有限公司，住所地重庆市。法定代表人：刘立国，总经理。委托诉讼代理人：徐翔，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雨霖，重庆百君律师事务所实习律师。上诉人蔡德友因与被上诉人重庆金美碧房地产开发有限公司（以下简称金美碧公司）商品房预约合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初15976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔡德友，被上诉人金美碧公司的委托诉讼代理人徐翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡德友上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持蔡德友的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由金美碧公司承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。重庆市公安局两江新区分局礼嘉派出所出具的《案(事)接报回执》中记录的出警信息载明“售楼部业务员认可蔡德友反映属实”，“蔡德友反映与开发商约好向中国银行贷款”，出具该文书的是该派出所民警，在争执焦点出现后，带有执法记录仪，业务员在场，依法履职获取的真实情况的记录，系公权单位出具的有效法律文书。口头合同与书面合同具同等法律效力。本案中涉案合同不属于必须要求签订书面合同的范围。交认购定金之前，蔡德友出示给售楼部业务员的征信记录载明有住房公积金，售楼部在得到中国银行的确认可以贷款的回复后，才签订认购合同，继而交付定金5万元。能向中国银行办理按接贷款是本次认购的前提，是双方真实意思的表达。以上事实，有蔡德友与金美碧公司签订的《认购合同》和有权机关出具的文书清楚载明。而一审法院认为“以表述不明确，无法直接指向原告关于与开发商约好在中国银行办理贷款的陈述事实”，与现有证据证明的事实不符，属认定事实错误。有住房公积金根据相关规定本身不能成为不贷款的理由，反而是多了一个可以贷款的理由。假如有住房公积金不能贷款这个理由成立，在签订认购协议时，交定金之前，蔡德友并没有掩瞒这一事实，而是如实向金美碧公司提交征信记录，征信记录上清楚载明蔡德友有住房公积金。以上不能贷款的事由，本身就是不可归责于蔡德友事由，也不归责于金美碧公司，在一审庭审中，金美碧公司没有举证证明不能贷款事由归责于蔡德友。因此，金美碧公司主张“不能向中国银行贷款的事由归责于蔡德友的主张”，依法不应得到人民法院的支持。2.一审法院适用法律错误。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中金美碧公司作为出卖人通过认购向作为买受人的蔡德友收受定金5万元，作为订立商品房买卖合同担保，由于不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，故金美碧公司作为出卖人应当将定金退还作为买受人的蔡德友。金美碧公司辩称，1.《案(事)接报回执》系蔡德友的单方陈述并非客观事实，其中虽有业务员陈述，但该陈述仅说明蔡德友与金美碧公司之间具有预约合同关系，不表示其对蔡德友陈述的事实予以认可；2.蔡德友约定在中国银行办理贷款的事实，与双方签订的合同不符，开发商仅提供协助义务，蔡德友也自认是其无法办理贷款，故导致合同未能履行的原因在于蔡德友，其应当承担相应的违约责任。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蔡德友向一审法院起诉请求：1.判决金美碧公司退还蔡德友所交的定金人民币5万元，并承担从2018年9月28日起至付清之日止按年利率6%计算的资金占用损失；2.判决诉讼费用由金美碧公司承担。一审法院认定事实：2018年9月22日，蔡德友为乙方（购房方）与金美碧公司为甲方（售房方）签订《商品房认购协议》，约定，乙方认购位于重庆市两江新区，建筑面积为118.83平方米，成交总价款为1840232元；第三条，甲方同意乙方以按揭付款方式支付房款；第五条，乙方应在签订本认购协议时，向甲方支付认购定金50000元人民币，作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的担保，双方签订《商品房买卖合同》后，乙方缴纳的定金转为房款。第六条，甲乙双方应于2018年9月25日前签订商品房买卖合同，该期限届满之日双方未签订买卖合同的，甲方同意乙方延期0天签订商品房买卖合同。第七条，除本协议第八条约定的事项外，在第六条约定的期限内，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，或因甲方原因未按约定期限解除抵押导致不能及时签约的，乙方有权解除本认购协议，甲方应双倍返还乙方支付的定金；乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方有权解除本认购协议，并有权将该商品房另行出卖给第三方，乙方已支付的定金不予退还；第八条，甲乙双方在签订本协议后，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利，乙方有权拒绝签订商品房买卖合同，甲方应全额返还乙方已支付的定金；第九条，在第六条约定的期限届满（含延期）之日，双方未签订商品房买卖合同的，本认购协议自动解除。协议签订当日，蔡德友向金美碧公司支付定金5万元。2018年9月26日，蔡德友向重庆市公安局两江新区分局礼嘉派出所报警，《案（事）接报回执》显示：匿名于2018年9月26日17：03：47报称：在礼嘉礼乐江山售房部，称退定金纠纷，报警人要关对方电。民警接警后电话联系报警人，到达现场后，报警人蔡德友（512301196910237878,133××××7777）称其之前在礼嘉礼悦江山购买一套住房与开发商约好在中国银行办理贷款之后缴纳了5万元定金，在其按照其与售楼部业务员约定准备好手续之后，仍不满足中国银行贷款条件，后开发商联系叫其到中国农业银行办理贷款，农业银行新增要求其先购买3万元的理财产品才能贷款，蔡德友遂到售楼部要求开发商退还其5万元定金，其在售楼部发现又新增了几套售房，其称现在无心购买现在这套房子，其想要求开发商先将自己交的5万元定金退还给自己后再购买其他房子，售楼部业务员也认可蔡德友反映属实，民警告知其自行和开发商协商，也可通过法律途径解决，并告知其不能采取违法的方式，对其进行了法制教育。金美碧公司在案涉项目销售中心现场展示了《重庆市商品房买卖合同》文本、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、不动产权证书、购房特别提示等资料，并于2018年6月22日向重庆市江北公证处申请对上述资料摆放的事实和内容进行证据保全，江北公证处于2018年7月2日作出（2018）渝江证字第11272号《公证书》。一审审理中，蔡德友还举示了以下证据：1、礼悦江山置业计划书（住宅），内容为：银行按揭付款方式，首付560232元，贷款128万，尾部载明上述计价仅供参考，本公司并不做出承诺，最终计算结果以银行或公积金中心的计算为准。蔡德友以及置业顾问宋佳欣签字确认。蔡德友拟证明系按揭付款，若不能贷款则不能买房。该证据无原件，金美碧公司对真实性、合法性、关联性以及证明目的均不认可。2、档案袋，袋上写有“征信、流水、收入证明、死亡证明、户口本、身份证”的字样，蔡德友拟证明系宋佳欣书写的办理按揭需要提供的材料，其按照要求提交了全部资料。金美碧公司质证认可证据的真实性合法性，但认为无法证明蔡德友是否提交相应文件以及提交的文件是否符合要求。3、征信报告、银行流水、收入证明、死亡证明、户口页、结婚证，拟证明其符合贷款条件，亦跟置业顾问如实告知个人情况。金美碧公司对上述证据的真实性均予以认可，但不认可关联性和证明目的。金美碧公司还举示了以下证据：1、通知书，拟证明2018年9月30日金美碧公司函告蔡德友，因蔡德友未按约到金美碧公司处签约，蔡德友支付的定金不予退还。蔡德友称未收到该通知。2、重庆市商品房买卖合同，拟证明与案涉协议同时段签订的重庆市商品房买卖合同内容与公证书显示内容一致。蔡德友认可真实性合法性，但认为与本案无关。一审庭审中，蔡德友陈述，根据其了解，中国银行无法提供贷款的原因是其有住房公积金，而未能签订正式合同的原因即是不能办理按揭贷款。金美碧公司陈述案涉项目的合作贷款银行包括中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行等。一审法院认为，蔡德友与金美碧公司双方签订的《商品房认购协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反现行法律法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同，双方均应当按合同约定履行义务。蔡德友认购案涉房屋后，因不能办理银行按揭贷款，故双方未签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，关于未能获得银行按揭贷款的责任，该院评析如下：认购协议约定蔡德友以按揭方式支付房款，并未约定仅向中国银行申请按揭贷款。重庆市公安局两江新区分局礼嘉派出所出具的《案（事）接报回执》中记录的报警信息提及“售楼部业务员也认可蔡德友反映属实”，表述不明确，无法直接指向蔡德友关于“与开发商约好在中国银行办理贷款”的陈述属实，不足以证明蔡德友与金美碧公司双方约定仅在中国银行申请贷款。同时，蔡德友作为购房人，支付房款系其主要义务，申请按揭贷款的主体是蔡德友，是否发放贷款由银行审核决定。根据蔡德友的陈述，未能获得中国银行贷款审批是因为其有住房公积金，这系蔡德友自身原因所致，并非金美碧公司的过错，亦不属于不可归责于双方的事由，故蔡德友应自行承担未能获得按揭贷款的责任，另行选择向其他银行申请按揭贷款或者采取其他付款方式履行认购协议，蔡德友以不能按揭贷款为由，未按约与金美碧公司签订正式的《重庆市商品房买卖合同》已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定以及《商品房认购协议》的约定，蔡德友无权要求退还定金，对其全部诉讼请求，该院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告蔡德友的全部诉讼请求。案件受理费1050元，由原告蔡德友负担。二审中，双方均未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合审理情况，本案双方当事人争议的上诉焦点主要在于：双方未签订《重庆市商品房买卖合同》的原因是否属于不可归责于蔡德友的事由。首先，双方签订的《商品房认购协议》虽然约定蔡德友以按揭方式支付房款，但并未约定蔡德友仅可向中国银行申请按揭贷款，结合《案（事）接报回执》中蔡德友自述“开发商叫其到中国农业银行办理贷款”的内容来看，中国银行并非双方口头或书面约定的唯一贷款银行，即使如蔡德友所述其已按照相关要求向中国银行提交贷款资料，系中国银行审核未予通过，蔡德友亦可选择向其他银行申请按揭贷款以履行认购协议。再者，蔡德友并未举示充分的证据证实中国银行是何原因未审核通过其按揭贷款申请，不能排除确系蔡德友自身原因致使其无法获得按揭贷款。因此，蔡德友认为其因未获得中国银行贷款审批而未与金美碧公司签订《重庆市商品房买卖合同》，属于不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的上诉理由不成立，一审法院认定蔡德友违约并无不当，本院予以维持。关于本案涉及的其他问题，同一审判决，在此不再赘述。综上所述，蔡德友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由蔡德友负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘润荔审 判 员 赖生友二〇二〇年六月十八日法官助理 陈紫薇书 记 员 刘力玮