河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2222号 上诉人（原审原告）：王光奎，男，1935年6月1日出生，汉族，住石家庄市长安区。 上诉人（原审原告）：成引爱，女，1939年4月10日出生，汉族，住石家庄市长安区。 二上诉人委托诉讼代理人：王毅锋，住石家庄市裕华区。系二上诉人之子。 被上诉人（原审被告）：石家庄市土地储备中心，住所地石家庄市桥西区中山西路259号。统一社会信用代码：12130100E02632329G。 法定代表人：赵路新，该中心主任。 委托诉讼代理人：张彦杰，河北新业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄鸿名房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区谈南路6号。统一社会信用代码：91130100687023830H。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：曹智，河北冀石律师事务所律师。 上诉人王光奎、成引爱因与被上诉人石家庄市土地储备中心（以下简称储备中心）、石家庄鸿名房地产开发公司（以下简称鸿名地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初3220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王光奎、成引爱的委托诉讼代理人王毅锋，储备中心委托诉讼代理人张彦杰，鸿名地产公司委托诉讼代理人曹智到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王光奎、成引爱上诉请求：撤销（2019）冀0102民初3220号民事判决书，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：上诉人王光奎、成引爱与被上诉人储备中心、鸿名地产公司房屋拆迁安置补偿合同一案。一审判决认定事实不清，对事件发生的时间节点理解不清，适用法律错误。一、被上诉人储备中心、鸿名地产公司伪造的与王光奎之间的《城市房屋拆迁产权调换协议书》应不予认定。二上诉人向长安区法院提交诉讼请求并缴纳费用的实际时间为2018年10月12日。这期间二被上诉人得知二上诉人的诉讼请求后，以办理有关房屋产权证为由，从年逾八旬的离休老人王光奎手中骗走原协议书两份（2061号，2062号），并至少两次伪造不同版本的协议（2062号），这两份协议上伪造上诉人签名也明显不同。上诉人手中目前只留有（2061号和2062号）两份协议的复印件和影印件。众所周知，《城市房屋拆迁产权调换协议书》为制式合同，一式六份。纸张每份六页颜色不同。二被上诉人先后提交两份（2062号）签名明显不同的白色合同，且庭前交换证据时提供的跟当庭提供的两份明显不同。该伪造协议没有甲方人员签章，没有上诉人（乙方）手印，即使跟同案涉及的另一份协议（2061号）协议相比也有明显不同，伪造痕迹明显。被上诉人声称2014年11月，12月公告关于办理交房的事项，公告只是被告单方面意愿的表达，无合理性，不应认可。石家庄市建设局于2014年12月9日，向被上诉人发出了停止交房的整改通知书《石建质监责改字（2014）第（0000636）号》，被告的公告本身就是非法无效的，法庭不应采信。二、被上诉人在公告中声称“经向石家庄市地产集团（土地储备中心）报备”，但二被上诉人至今无法出具证据证明其办理了报备手续。被上诉人无法提供证据证明其通过电话、登门，电子邮件或其他文字方式告知了上诉人有关收房事宜，故此可以确定被上诉人没有尽到告知义务。三、原审法庭不支持上诉人向储备中心主张权利是错误的。本案涉及的城市房屋拆迁产权调换协议书上，甲方是石家庄市土地储备中心，丙方为石家庄鸿名房地产开发有限公司，丁方为石家庄市安利城市房屋拆迁有限公司。加上上诉人乙方共四方签字。三方构成拆迁安置联合体。对内是合同关系。对外是法定连带。储备中心推脱责任的说法是站不住脚的。储备中心可以根据他们内部协议事后向其他被上诉人主张权利。上诉人依据《城市房屋拆迁产权调换协议书》向储备中心主张权利是有理有据的。四、一审法院认定在2014年12月交房时“涉案房屋已经验收并达到使用条件”是错误的，应予纠正。鸿名地产公司至今无法提供标志建设项目完成的相关备案手续，既未通过综合验收也没有满足《消防法》的明确要求，其提供的有关证明材料与本案无关。希望二审法院以事实为依据，公正裁决。 土地储备中心答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应该依法予以维持。一、鸿名公司已经按照拆迁协议的约定将回迁房屋交付给上诉人，上诉人在收房时也未提出异议，并且已经入住，上诉人称房号有误，但是未提供相应证据，应该承担举证不能的不利后果。二、涉案房屋的项目主体为鸿名公司，项目的土地立项、规划、建设等手续均在鸿名公司名下，根据土地出让公告和出让合同的规定，房屋安置义务由鸿名公司承担，并且过渡费实际上一直由鸿名公司支付。 鸿名地产公司答辩称，一、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人与被上诉人之间签订的两份涉案协议是双方当事人的真实意思表示，有上诉人的亲笔签名，不存在欺骗伪造的情况，2018年上诉人接收房产时是依据协议约定的调换产权房进行的接收，并且在接收确认书中签字，因此上诉人是实际认可协议内容的。二上诉人为夫妻关系，分别调换了两份房产，分别签订了两份协议，在成引爱协议中有其本人的手印，上诉人也认可该份协议的真实性，如上诉人陈述伪造两份协议的话，那成引爱协议中也不可能有其本人的手印，故上诉人陈述前后矛盾是虚假陈述。二、被上诉人鸿名公司依法承建了协议约定的房产，在验收合格后向全体业主履行了通知交房的义务，随后在报纸上进行了公告，有超过90%以上的业主办理收房手续并入住，在2017年依据市政府文件的规定对涉案房产小区项目的房产质量及消防等项目重新进行了检测鉴定，均认定2014年交付的房产符合国家规定是合格的，并且在当年办理了不动产登记即所谓的大证，现正在办理业主的不动产产权证，由此可以证实2014年交付的房产验收合格，符合交房条件，上诉人无故延期收房，要求支付各种费用不应支持。三、上诉人所称竣工验收报告是指在验收合格后向主管机关备案的文件，并非法定交付文件。备案只是一种行政管理手段，不涉及到交房条件。四、城市房地产开发经营管理条例第17条第二款，现已经被修改删除，不能作为法律依据。石家庄市政府同年出台文件将建设局负责的综合验收予以取消，对于工程竣工验收只是由开发建设部门组织验收即可，不需要政府牵头验收，目前涉案房产项目已经完成了各项审批制度包括消防检测，符合法律规定，不应当承担任何责任，其他意见同一审答辩意见。 王光奎、成引爱向一审法院起诉请求：1、判令被告偿还原告王光奎因被告违约擅自改变原安置协议约定的住房位置带来的经济损失119060元；2、判令二被告向原告王光奎支付拖欠的自2014年12月6日至2018年9月25日的临时安置补助费96796.92元和利息1270.46元（该费用的计算应按照《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》执行）；3、判令二被告向原告成引爱支付拖欠的自2014年12月6日至2018年9月25日的临时安置补助费66359.33元和利息870.97元（该费用的计算应按照《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》执行）；4、判令被告鸿名地产公司按照政府有关住房销售的规定自2018年9月25日起承担原告符合国家规定的有关房屋保修责任；5、判令被告鸿名地产公司承担二原告房产于2018年9月25日以前的物业费（3428元、2324元）、热损费（1780元、1208元）并按公开承诺为二原告提供自2018年10月开始的为期两年的免物业费义务；6、判令被告按照有关法律规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；7、判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：一、原告王光奎主张被告鸿名地产公司未经其准许，将《城市房屋拆迁产权调换协议书》中安置房屋9-3-2005变更为1-3-2005，提交证据《城市房屋拆迁产权调换协议书》（复印件），该证据显示，原告王光奎（乙方、被拆迁人）与被告储备中心（甲方、拆迁人）、被告鸿名地产公司（丙方、土地一级开发实施单位）、石家庄市安利城市房屋拆迁有限公司（丁方、拆迁实施单位）签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定“一、乙方被拆迁房屋坐落位置长安区跃进路××、房屋性质私、用途住、房屋类型单元式、房屋产权证号13××39、建筑面积51.84平方米。二、甲方应支付以下费用：1、被拆迁房屋评估作价补偿费232825元……以上共计232825元。2、被拆迁房屋附属物补偿费81656元、拆迁补助费1036.8元、电器迁移费646元……合计金额93338.8元。以上两项费用总计316163.8元。三、乙方选择产权调换、产权调换房屋的座落位置9-3-2005、建筑面积119.06㎡，其中等价值量置换面积62.76㎡、扩房面积56.3㎡；按照本项目优惠政策计算后，甲方收取乙方产权调换房屋总价款446784元。四、乙方应支付甲方产权调换差价款132303元……在入住时结清。五、甲方用于产权调换的房屋未建成的，其具体坐落位置见规划部门批准的平面图；甲方保证用于产权调换的房屋符合国家规划、建筑标准和安全质量标准，以产权调换房屋交房标准为准；产权调换房屋建成后，建筑面积、户型结构与本协议不一致的，按《商品房销售管理办法》有关规定执行。六、采取自行过渡方式的，临时安置补偿费每月按被拆迁房屋建筑面积25元／㎡计算，过渡起始时间以交房单时间为准，共计36个月，首次计发24个月，计31104元，以后每6个月发放一次；超期过渡的按《办法》有关规定执行。七、乙方在2011年9月15日前办理被拆迁房屋交验手续，按被拆迁房屋建筑面积每平米奖励100元，计5184元；按房产证每证奖励5000元，合计金额10184元（逾期不再奖励）。八、甲方在入住后将办理房屋产权证所有的文书资料报市房产管理部门备案。乙方凭本协议到房产管理部门办理登记手续。……”原告王光奎提交的上述证据为复印件，其称原件已被被告鸿名地产公司收回。被告鸿名地产公司称，其公司及储备中心与原告王光奎签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》中产权调换房屋的房号为1-3-2005，且原告王光奎已于2018年9月25日收房，在收房时并未提出异议，其公司交付的房屋与《城市房屋拆迁产权调换协议书》中约定的调换房产一致，且在原告王光奎收房时，已签字并确认收到全部交房文件及入住所需物品，提交证据《城市房屋拆迁产权调换协议书》、《房屋交接确认书》，证据显示《城市房屋拆迁产权调换协议书》中第三条载明“乙方选择产权调换，产权调换房屋的座落位置1-3-2005……”。另，2018年9月25日原告王光奎在被告鸿名地产公司出具的《房屋交接确认书》上予以签字确认，该确认书载明房号为上东城1栋3单元2005室，房屋交接内容包含“1、业主确认已收到《入住通知书》、《业主临时公约》、《前期物业管理协议》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》等全部交房文件；……”被告储备中心意见同被告鸿名地产公司。在法庭审理过程中，原告王光奎不认可被告鸿名地产公司提交的《城市房屋拆迁产权调换协议书》中签名系其本人所签，向本院申请笔迹鉴定，本院依法向北京盛唐司法鉴定所移送，该鉴定所于2019年10月9日向本院出具京盛唐司鉴所［2019］文鉴字第398号《终止鉴定告知书》，载明“经审查，本案因无同期样本，依据现有材料下无法出具鉴定意见。根据《司法鉴定程序通则》第二十九条第（一）项‘发现有本通则第十五条第二项至第七项规定情形的’及第十五条第（二）项‘发现鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的’之规定，我鉴定所决定终止此次鉴定工作。”一审法院认为，原告王光奎未提交《城市房屋拆迁产权调换协议书》原件，其也未提交证据证实被告鸿名地产公司提交的《城市房屋拆迁产权调换协议书》不是其本人所签，且被告王光奎已收房，故被告鸿名地产公司提交的《城市房屋拆迁产权调换协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，内容及签字合法，一审法院予以确认。二、原告王光奎、成引爱认为被告鸿名地产公司交付的房产存在质量问题，且未向其告知交房日期、停止发放过渡费，提交证据建设质量整改通知书、申请信息公开的回复。被告鸿名地产公司对证据建设质量整改通知书真实性认可，对关联性不认可，称其公司已按通知执行，同时向石家庄市长安区政府汇报此事，后经与居委会、街道办等部门协调，决定继续交房，且该通知只是行政管理措施，原、被告之间系民事纠纷。对证据申请信息公开的回复真实性不认可。并提交证据：1、工程质量竣工验收单，证明涉案回迁楼建设竣工后依法进行竣工验收合格；2、2014年11月12日燕赵都市报，证明该报刊登交房公告，该公告载明：“上东城旧宅（住宅）已具备交付使用条件，将于2014年11月16日起正式办理交房手续”；3、2014年12月9日燕赵都市报刊登《关于金刚生活区旧城改造项目终止发放安置过渡费的公告》，内容为：“原金刚生活区回迁安置户：经向石家庄市地产集团（土地储备中心）报备，上东城（金刚生活区旧城改造）住宅项目已具备居住使用条件，并陆续通知所有回迁安置户办理交房手续，截止2014年12月5日已全部通知完毕，过渡费以通知交房之日起停止发放，尚未办理交房手续的回迁安置户自2014年12月9日起停止发放拆迁安置过渡费，请广大回迁安置居民相互转告。特此公告石家庄鸿名房地产开发有限公司2014年12月9日”；4、不动产登记证明，证明涉案项目作为遗留问题项目，依据市政府规定已于2017年取得不动产所有权并予以登记；5、市建设工程质量监督管理站出具的证明，证明涉案工程经检测鉴定，满足安全要求；6、建筑消防设施检测评价报告，证明涉案项目建筑各项消防系统检测评价结论为合格；7、市政府的（2017）15号文件，证明涉案小区作为历史遗留项目，不再进行综合验收。被告储备中心称，对二原告质证意见同被告鸿名地产公司，另提交证据土地出让公告、土地出让结果公告、土地出让合同，证明案涉项目的土地的受让人是被告鸿名地产公司，依据出让合同等规定，鸿名公司负有回迁安置房屋义务，过渡费实际一直由被告鸿名地产公司支付，被告鸿名地产公司已于2014年报纸公告交房，除二原告外大多数被拆迁人早已经接收、入住房屋，二原告因其自身原因没有接收入住，产生的损失应由其自己承担，其要求支付其自身原因造成的过渡费及利息，没有事实及法律依据。一审法院认为，根据被告储备中心提交的证据，项目土地、立项、规划、建设手续均在被告鸿名地产公司名下，根据土地出让公告和出让合同规定，房屋安置义务应由被告鸿名地产公司承担，且过渡费实际一直由被告鸿名地产公司支付，故二原告主张被告储备中心承担责任，一审法院不予支持。根据被告鸿名地产公司提交的证据可证实，项目建成后，其公司提供了建设单位、监理单位、施工单位的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及市政府出具的文件，能够证明涉案房屋已经验收并达到使用条件。且被告鸿名公司在符合交房条件后已通过登报方式通知原告办理交房手续，并于2014年12月9日登报告知停止发放拆迁补偿安置过渡费，被告鸿名地产公司已向二原告支付过渡费至2014年12月，未拖欠二原告过渡费。三、原告成引爱、被告储备中心、鸿名地产公司对成引爱的《城市房屋拆迁产权调换协议书》无异议，一审法院予以确认。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告鸿名地产公司已按原、被告签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》的约定，于2018年9月25日将调换房屋1-3-2005室交付原告王光奎，将调换房屋7-1-1102室交付原告成引爱。原告王光奎称被告鸿名地产公司私自变更楼号，为此双方发生纠纷，导致延期收房，但原告王光奎未提交相关证据予以证实，故延期交房并非被告行为所致，对原告王光奎要求被告鸿名地产公司赔偿因此造成经济损失119060元的主张，一审法院不予支持。根据被告鸿名地产公司刊登的停止发放过渡费公告，其已向二原告实际履行完毕支付过渡费至2014年12月，二原告要求被告支付自2014年12月至实际收房之日即2018年9月25日止的过渡费主张，于法无据，一审法院不予支持。根据《建筑工程质量管理条例》的规定，建设工程的保修期限，自竣工验收合格之日起计算，故二原告要求涉案房屋的保修期应从其收房之日即2018年9月25日起计算的主张，一审法院不予支持。关于二原告要求被告支付收房前采暖费的主张，称被告鸿名地产公司曾承诺免除该费用，但未提交证据证实，故一审法院不予支持。关于二原告要求被告支付收房前物业费的主张，根据提交的《收据》显示，物业费系石家庄恒泉物业服务有限责任公司收取，故二原告要求被告鸿名地产公司返还该费用，主体不适格，一审法院不予支持。2018年9月25日，二原告在被告鸿名地产公司出具的《房屋交接确认书》上予以签字确认，该确认书已载明房屋交接内容包含《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》等全部交房文件，故对二原告要求被告鸿名地产公司提供上述文件的主张，一审法院不予支持。被告储备中心已将项目土地、立项、规划、建设手续已出让给被告鸿名地产公司，故被告储备中心不应对二原告承担责任。判决：驳回原告王光奎、成引爱的诉讼请求。案件受理费5697元，减半收取2848.5元，由原告王光奎、成引爱负担。 本院经审理查明，石家庄市人民政府2017年4月19日发布石政发[2017]15号文件，即《石家庄市人民政府关于解决国有土地历史遗留住宅项目办理不动产登记的意见》，该意见第四条第（一）项规定：“本《意见》范围内办理不动产首次登记的房地产项目不再进行综合验收。申请主体委托有资质的房屋安全、消防检测鉴定机构对房屋质量、消防进行检测鉴定，符合安全、消防要求的，分别出具检测鉴定报告书，经行政主管部门认定后，可作为房屋竣工验收和消防验收的证明文件。首次登记的具体内容只在电子登记簿中予以记载，不颁发证书”。鸿名地产公司按照文件规定委托鉴定机构对案涉项目进行了鉴定，经鉴定符合安全、消防要求后，案涉项目作为房地产遗留问题项目于2017年进行了不动产登记，有石家庄市人民政府石政发[2017]15号文件、石家庄市建设工程质量监督管理站证明、河北安泰消防检测有限公司《建筑消防设施检测评价报告》、石家庄市国土资源局《不动产登记证明》予以证实。 二审查明其他事实与一审查明事实基本一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，根据石家庄市人民政府石政发[2017]15号文件的规定，案涉项目作为石家庄市解决房地产遗留问题的项目，不再进行综合验收，但鸿名地产公司应委托有资质的房屋安全、消防检测鉴定机构对房屋质量、消防进行检测鉴定，符合安全、消防要求的，分别出具检测鉴定报告书，经行政主管部门认定后，可作为房屋竣工验收和消防验收的证明文件。据此，鸿名地产公司依据石家庄市建设工程质量监督管理站和河北安泰消防检测有限公司2017年7月21日分别出具的《证明》和《建筑消防设施检测评价报告》，作为房屋竣工验收和消防验收的证明文件进行了不动产登记。该《证明》和《建筑消防设施检测评价报告》的作出时间为2017年7月21日，可以视为案涉项目综合验收合格之日。因此，在2017年7月21日之前，鸿名公司认为其已经通过竣工验收，案涉房屋符合交付条件，无事实依据和法律依据，本院不予支持。原审判决仅依据鸿名地产公司提供的建设单位、监理单位、施工单位的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及市政府出具的文件，能够证明涉案房屋已经验收并达到使用条件，属认定事实不清，二审应予纠正。 关于临时安置补助费问题，上诉人与被上诉人签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》第六条约定，临时安置补助费每月按被拆迁房屋建筑面积25元/㎡计算，过渡起始时间以交房单时间为准，共计36个月……超期过渡的按《办法》有关规定执行。本案中，上诉人领取临时安置补助费至2014年12月，收房时间为2018年9月25日。由于鸿名地产公司未在2017年7月21日前取得竣工验收和消防验收的证明文件，其主张的通过《燕赵都市报》公告交房和公告停止发放过渡费的行为无效。鸿名地产公司应在取得竣工验收和消防验收的证明文件之后，通知上诉人收房，鸿名地产公司并未提交证据证明其在2017年7月21日后通知上诉人交房，故应继续向上诉人支付临时安置补助费至上诉人实际收房之日。上诉人王光奎主张被上诉人拖欠自2014年12月6日至2018年9月25日的临时安置补助费96796.92元和利息1270.46元；上诉人成引爱主张被上诉人拖欠自2014年12月6日至2018年9月25日的临时安置补助费66359.33元和利息870.97元，要求按照《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》分段计算过渡安置费，利率按一年期和三年期求和取平均值、基准金额按照索赔额的一半来计算利息，关于被上诉人鸿名地产公司拖欠的临时安置补助费部分，上诉人分段计算金额准确，并无不妥，本院予以支持，上诉人主张的利息损失理据不足，本院不予支持。 关于土地储备中心是否承担责任的问题，根据土地出让公告、土地出让结果公告、国有建设用地使用权出让合同规定，置换房屋的建设主体为鸿名地产公司，由其进行土地立项、规划、建设等手续办理，且过渡费事宜一直由鸿名地产公司负责支付，上诉人也一直接受并认可，故一审认定储备中心不应对上诉人承担责任并无不妥。 关于上诉人主张被上诉人与王光奎之间的《城市房屋拆迁产权调换协议书》不应予以认定的问题，上诉人并没有证据证明该协议书系被上诉人伪造，对上诉人该主张本院难以支持。 关于上诉人主张被上诉人鸿名地产公司承担2018年9月25日之前的物业费、热损费的问题，因上诉人实际收房之日为2018年9月25日，鸿名地产公司并未提交证据证明其在2017年7月21日后通知上诉人交房，故上诉人实际收房前的物业费、热损费应由被上诉人鸿名地产公司承担，一审未予支持欠妥，应予纠正。 综上所述，王光奎、成引爱的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下： 撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初3220号民事判决； 被上诉人石家庄鸿名房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王光奎支付临时安置补助费96796.92元，向成引爱支付临时安置补助费66359.33元； 被上诉人石家庄鸿名房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王光奎返还物业费3428元、热损费1780元，向成引爱返还物业费2324元、热损费1208元； 驳回王光奎、成引爱其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5697元，减半收取2848.5元，二审案件受理费5697元，均由石家庄鸿名房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘立虹 审判员  赵 林 审判员  岳桂恒 二〇二〇年六月二十八日 书记员  郄张雨 ——