山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0110民初522号原告：翟志军，男，1989年9月4日出生，汉族，阳泉市公安局干警，住山西省阳泉市。委托诉讼代理人：李金融（系原告翟志军之妻），女，阳泉市人民检察院干警，住山西省阳泉市。被告：山西当代万兴置业有限公司，住所地太原市晋源区晋祠路三段133号金胜镇镇政府院内二层。法定代表人：王东彪，董事长。委托诉讼代理人：牛慧婷，山西德为律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝建斌，山西德为律师事务所律师。原告翟志军与被告山西当代万兴置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告翟志军的委托诉讼代理人李金融、被告山西当代万兴置业有限公司的委托诉讼代理人牛慧婷、郝建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟志军向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同(草签)》，并返还原告已支付的房屋首付款469566元及服务费10000元，共计479566元；2.请求判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：一、原告在太原乐居广告公司的房源推荐信息、全程购房服务和享受房价优惠下，欲购买被告开发的当代城MOMA一期5-1-2504商品房一套，于2019年8月31日向被告交付定金30000元，向太原乐居广告公司交付服务费10000元(无发票)。后原告于2019年9月6日交付首付款的10%即169566元(包含定金)，在被告的置业顾问马彩红的要求下，单方面在空白的《商品房买卖合同(草签)》上签署了名字，签署时被置业顾问告知，此合同只是为了单位存档，无其他用途，只需签署一份。因此，原告并未详细看合同内容，只是当时用手机拍了照片作为留存。《商品房买卖合同(草签)》第二十三条约定：本合同自双方签订之日起生效。但就当时情况，被告作为合同的甲方，并未在合同上签章、签字。同时，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，但在签订合同时，被告未对合同的有关内容进行说明和解释。因此，原告认为此《商品房买卖合同(草签)》无效。《商品房买卖合同(草签)》第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向太原市房产管理局申请登记备案。此合同原告签署日期为2019年9月6日，按照合同约定，被告应于2019年10月6日前向太原市房产管理局申请登记备案。但截至目前，被告仍未向太原市房产管理局申请登记备案。因此，原告认为被告违约，造成原告无购房保障。二、《服务协议》第三条第三款约定：甲方未能与乙方提供的开发商签订商品房销售(预售/现售)合同的，则乙方在甲方提出书面申请之日起15个工作日内，将甲方未成交房屋对应的服务费按原支付路径无息退还给甲方。因此，太原乐居广告有限公司应返还原告已支付的服务费10000元。被告山西当代万兴置业有限公司辩称，一、案涉当代城MOMA一期5-1-2504商品房符合商品房预售条件，双方签署的《商品房买卖合同(草签)》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应继续履行。被告开发建设的当代城MOMA一期5-1-2504商品房于2019年1月23日取得了编号为(2019)并商房预售字第0013号商品房预售许可证，符合销售条件。2019年8月31日，原告欲购买案涉房屋，并于当日与被告签订《当代城MOMA认购卡》、《当代城MOMA商品房首付延期协议》，交付了30000元定金，自此双方达成了真实的购买合意。2019年9月6日，原、被告就上述房屋又签订了《商品房买卖合同(草签)》，该合同对商品房的具体信息、付款方式、交付标准、双方权利义务等进行了详细约定。原告于签订合同当日，支付了部分首付款139566元，合计缴纳首付款169566元。随后，原告根据分期协议中关于首付款的付款要求，于2020年2月28日将剩余的300000元首付款付至被告，被告于当日通知原告准备办理后续网签、备案的相应手续。综上，双方就案涉房屋达成的购买合意是双方真实意愿的表示，合同的签署不违反法律及行政法规的规定，合同具备继续履行的条件，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的单方当事人行使合同法定解除权的五种情形，故《商品房买卖合同(草签)》合法有效，应继续履行。二、原告对《商品房买卖合同(草签)》内容充分了解，未出现《商品房买卖合同(草签)》约定原告单方解除合同的事由，原告无权单方解除合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。1.原告购买案涉房屋的过程从前期了解到签署认购协议、缴纳定金、签署《商品房买卖合同(草签)》、缴纳部分首付款、再到补齐首付款，是经过一个周期的，并非一蹴而就，所以原告的购买行为是谨慎、深思熟虑的；2.《中华人民共和国合同法》第三十九条规定采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。被告所提供的《商品房买卖合同(草签)》内容并非是对原告权利的限制或者对被告义务的免除，不适用《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定；3.《商品房买卖合同(草签)》中只有当出卖人逾期交付房屋超过60日，面积误差比绝对值超过3%，购买房屋规划、设计发生变更，房屋主体结构存在重大瑕疵等情形的，买受人才享受单方解除权。综上，未出现《商品房买卖合同(草签)》约定的赋予原告单方解除权的情形，作为完全民事行为能力人的原告以“其并未仔细看合同内容,只是用手机拍照进行留存”，“被告提供的合同中格式条款未对原告进行说明解释”为由，认为合同无效，不符合法律规定，更不符合九民会议中关于维护合同稳定性的精神，原告无权单方解除合同。三、原告以被告未于2019年10月6日前向太原市房产管理局申请登记备案为由，视被告违约，请求解除《商品房买卖合同(草签)》，与事实不符。根据双方约定及交易惯例，在业主交清首付款且提交若干资料、签署若干文件后方能办理网签备案登记。同时，该项约定于2019年8月31日双方签署的《当代城MOMA商品房首付延期协议》第二条第二款第1.2项中也作了明确约定“乙方补齐首付款后，甲、乙双方可办理《商品房预售合同》签订及备案手续”。这也符合商品房销售的行政规定和行业惯例。截至2020年2月28日，原告才付清案涉房屋的全部首付款。同日，被告的工作人员即发送要求其提供办理网签备案的相关手续，但被告迟迟未予提供，导致被告至今无法向太原市房地产管理部门进行申报，被告没有违约行为，也不存在过错，故原告应自行承担责任。四、原告提出被告返还原告已支付给太原乐居广告有限公司的10000元服务费，系主体错误，与被告无关，请求驳回原告的诉讼请求。综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同(草签)》合法有效，被告无违约行为，原告无权解除合同，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年8月31日，原告（甲方）与太原乐居广告有限公司（乙方）签订了一份服务协议，服务协议载明：甲方欲购买新建商品房，委托乙方向其推荐房源信息，接受乙方的全程购房服务；服务期限自本协议签订之日起至甲方与开发商签订商品房销售（预售/现售）合同之日结束；乙方按10000元/套收取服务费，本协议签订时，甲方意向购房套数为壹套，甲方预付乙方服务费共计10000元；甲方未能与乙方提供的开发商签订商品房销售（预售/现售）合同的，则乙方在甲方提出书面申请之日起15个工作日内，将甲方未成交房屋对应的服务费按原支付路径无息退还给甲方。服务协议签订后，原告支付了太原乐居广告有限公司10000元服务费。同日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了认购协议和当代城MOMA商品房首付延期协议，认购协议载明：原告所认购的商品房为被告开发销售的当代城MOMA一期5幢1单元2504号的商品房；目标房屋单价12383.9元/平方米，建筑面积约124.32平方米，目标房屋总价款1539566元；原告应于本协议签署之日向被告支付30000元的款项，作为目标房屋的认购定金，签署款项自双方签署商品房买卖合同及补充协议后自动转为目标房屋的购房款；原告应于本协议签署之日起7日内前往目标项目销售现场向被告缴纳首付款（一次性付款的为全款，按揭付款的为首付款），若原告须办理按揭贷款的，则应于本协议签署之日起3日内办理贷款手续并向相应银行交齐贷款所需资料。当代城MOMA商品房首付延期协议载明：原告所认购的房屋的付款方式为按揭付款，包括首付30%、即首付金额469566元，贷款70%、即贷款金额1070000元；原告于认购协议签署当日起，分2期缴纳首付款，具体如下：1.1认购7天内缴纳第1期，即总房价的10%，即169566元，其中30000元作为定金，定金在原告全部支付首付款且贷款手续办理完成时转为购房款。认购协议签订当日，原告向被告交付了30000元认购定金。2019年9月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同（草签）》，约定：原告购买的商品房为预售商品房，商品房预（销）售许可证号为（2019）并商房预售字第0013号，原告购买的商品房为太原市晋源区西中环路南段268号当代城MOMA一期（南堰村城中村改造）项目第5幢1单元2504号房；该商品房建筑面积共124.32平方米，该商品房总金额1539566元；原告须于2019年9月6日合同签订之日付清首期购房款469566元（已付定金冲抵房款），剩余房款共计1070000元，由原告以办理银行按揭贷款的方式支付；原告如未按本合同规定的时间付款，按本合同附件四约定的方式处理。附件四合同补充协议约定：原告应于买卖合同签订当日（若被告另行通知的，以被告另行通知的时间为准）向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件；如原告未按照本协议第2款、第3款履行的，每逾期一日，原告应向被告支付相当于商品房总价款万分之二的金额作为违约金，逾期超过30日的，被告有权解除买卖合同及本协议；若被告选择解除买卖合同及本协议的，原告应向被告承担相当于商品房总价款20%的违约金，因买卖合同及本协议解除而发生的费用及一切损失均由原告承担；商品房预售的，自本合同生效时日起30天内，由被告向太原市房产管理局申请登记备案。《商品房买卖合同（草签）》签订当日，原告支付了被告购房款139566元。2020年2月28日，原告再次支付被告购房款300000元。原告分三次共支付被告购房款469566元。后原告因贷款材料的交付问题未办理按揭贷款事宜。现原告以被告未在《商品房买卖合同（草签）》生效时日起30天内向太原市房产管理局申请登记备案为由，诉来本院，要求解除《商品房买卖合同（草签）》，并退还原告已付购房款469566元及利息10000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告在《商品房买卖合同（草签）》中对原告逾期付款、被告逾期交房的违约责任作出了约定，但对被告未在约定期限内向太原市房产管理局申请登记备案的违约责任未作出约定，且原告提交的证据也不能证明被告存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形。因此，对原告要求解除《商品房买卖合同（草签）》，并返还已付购房款的诉求，本院不予支持。另外，原告支付的10000元服务费，实际收款主体为太原乐居广告有限公司，而非被告，原告也未提交证据证明太原乐居广告有限公司与被告存在关联性。因此，对原告要求被告返还10000元服务费的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告翟志军的诉讼请求。案件受理费8493元，减半收取计4246.5元，由原告翟志军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 韩美丽二〇二〇年六月二十八日法官助理 牛国利书 记 员 李佳蔚书 记 员 李佳蔚