广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终749号 上诉人（一审原告）：赵琦，女，汉族，1962年8月10日出生，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。 委托诉讼代理人：杨锐，广西盛力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常杰，新疆杰锟律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：北海佳泽房地产开发有限公司，住所地北海市云南南路198号海甸花园1幢二层A1-1号，统一社会信用代码：91450500732215672F。 法定代表人：李东。 上诉人赵琦因与被上诉人北海佳泽房地产开发有限公司（简称佳泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭以云间法庭的方式进行单方审理。上诉人赵琦的委托诉讼代理人杨锐、常杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵琦的上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持赵琦的诉讼请求。事实及理由：一、2017年11月21日杨某熹代赵琦与佳泽公司订立的《商铺订购书》不是赵琦的真实意思表示，该协议系无效协议。赵琦并未委托杨某熹代为签订协议，杨某熹不构成表见代理。即使案涉《商铺订购书》是赵琦的真实意思表示，由佳泽公司的员工与赵琦的聊天记录可知佳泽公司存在避税的行为，该违法行为导致双方签订的订购书无效。二、根据二审调取的证据可知，案涉房屋已销售给案外人，双方签订的订购书已无法履行。合同应该解除，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，佳泽公司应返还赵琦购房款及承担利息损失的赔偿责任。 赵琦向一审法院起诉请求：判令佳泽公司返还赵琦定金及其他费用共计200000元。 一审法院查明事实：2017年11月21日，原告（乙方）赵琦与被告（甲方）佳泽公司签订《商铺订购书》二份，其中一份约定：乙方自愿定购甲方开发的位于北海市商品房，建筑面积74.01平方米，该房屋为现房，已取得房屋所有权证，折后定购单价16619.38元/㎡，折后定购总价1230000元。另一份约定：乙方自愿定购甲方开发的位于北海市商品房，建筑面积74.01平方米，该房屋为现房，已取得房屋所有权证，折后定购单价17835.43元/㎡，折后定购总价1320000元，两份《商铺订购书》均约定了：乙方于签订该协议的同时交纳购房定金50000元整，甲方开具收据。乙方承诺在签署该定购书30日内，携相关证件到“蓝海银湾”销售中心或甲方指定的其他地点，按协议约定向甲方支付定购商品房总价（折后定购总价）50%以上房款，第二笔50%房款在120日内支付并签署正式《商铺买卖合同》及有关文件，其余房款在当日内补足。《商铺订购书》还约定了其他内容。原告赵琦在该二份《商铺订购书》上签字并捺印。2017年11月19日，原告向案外人陆克佳银行账户转账50000元，2017年11月21日，原告又向案外人陆克佳银行账户转账150000元。原告庭审时主张案外人陆克佳是被告佳泽公司的财务但无证据证实。被告佳泽公司于2017年11月19日出具《收据》一张，载明今收到赵琦蓝海银湾3-09号商铺款10000元。2017年11月21日被告佳泽公司出具《收据》二张，分别载明今收到赵琦蓝海银湾3-09号商铺定金40000元，以及今收到赵琦蓝海银湾3-05商铺定金40000元。另，广西途居投资置业有限公司于2017年11月21日出具《收款收据》一张，载明兹收到赵琦交来蓝海银湾3号楼9号商铺团购费金额60000元。原告庭审时主张广西途居投资置业有限公司与被告佳泽公司是代理商关系但无证据证实。原告申请证人杨某熹出庭作证，证人杨某熹庭审时陈述与原告是朋友关系，原告曾是证人的客户，2017年原告与证人一同去看铺面，后来开发商通知证人去签字，并告知证人已通知过原告，证人电话联系不上原告，就去签了二份《商铺订购书》后第二天寄给原告，但原告未委托过证人签字。原告主张与售楼部口头协商房屋的价格是一万一（元）和一万二（元）。原告举证的主张系被告售楼部工作人员12月18日发给原告的短信载明：3-5，实际成交单价17835.43（元），实际成交价1320000（元），备案合同单价15560（元），备案合同总价1151596（元），避税差价168405（元）；3-9实际成交单价16619.37（元），实际成交总价1230000（元），备案合同单价14260（元），备案合同总价1055383（元），避税差价174617（元）。被告工作人员12月19日发给原告的短信载明：首付116979元，打入对公账号455060300018150280229佳泽公司，避税差价343022元打入622908553289611016陈汉劲。2018年7月10日，广西盛力律师事务所律师杨锐向被告佳泽公司发送《律师函》[盛力律函（2018）字第06号]，主要载明了：原告与被告于2017年11月21日签订的“蓝海银湾”《商铺定购协议书》第3幢05、09号商铺，在合同履行过程中，被告严重违约，因被告诸多原因，合同不能继续履行，函告被告终止《商铺定购协议书》的合同关系，被告返还原告定金及其他费用共计20万元，要求被告自收到该律师函七日内作出书面回复，否则将采取法律手段追究被告的法律责任。被告于2018年7月12日收到该函。 一审法院认为：原告对于以其名义与被告佳泽公司于2017年11月21日签订的两份《商铺订购书》有异议，认为该两份订购书“赵琦”的签名系证人杨某熹代其所签，并未经过其同意。证人杨某系出庭作证，拟证实上述两份订购书的“赵琦”的签字确实系其代签，其原是与原告一并去看铺面，后开发商通知证人去代原告签字，并称已经通知原告，其在未能联系上原告的情况下代原告签字。一审法院认为，一方面上述两份订购书的签字即使不是原告本人所欠，而由证人代签，但结合常理可知，原告在与证人一并到被告处看房时，在原告没有委托证人的情形下，一般不会留有证人的联系方式，被告也不会因为原告购房而直接联系上证人。另一方面原告与证人只是朋友关系，涉及购置两套商品房，金额达到2000000多万的交易，证人只是在被告单方告知，未征得原告同意的情况下就直接代原告签署上述两份订购书亦与常理不符。再结合在签订上述两份订购书的当天，原告又向其主张系被告财务人员的案外人陆克佳银行账户转账150000元作为支付购房定金的事实来看，即使上述两份认购书不是原告本人所签，但其对上述两份认购书的内容应是知情并认可的。为此，对于原告认为上述两份认购书的签订未征得其同意，未得到其授权的主张一审法院不予认可。原告认为上述两份订购书与其在现场看房时与被告口头约定的价格不一致，但无证据予以证实。从原告自行提交的主张系被告工作人员所发送给其的短信内容可知，该短信内容所反映出案涉两套商铺所约定的实际成交单价与上述两份订购书的约定一致。原告目前所提交的证据亦未反映其对于上述两份短信内容提出异议。为此，对于原告的上述两份订购书与其在现场看房时与被告口头约定的价格不一致的主张一审法院不予认可。综上，原告所提交的证据不足以证实被告单方提高单价以及其他的违约行为，对于原告主张被告返还购房定金以及其他费用的诉求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告赵琦的诉讼请求。案件受理费4300元，公告费260元，由原告负担。 二审期间，上诉人赵琦申请本院调查案涉房屋的变更登记情况，本院依其申请出具委托调查函。经查询，位于北海市不动产于2018年5月7日办理转移登记，3幢09号不动产于2018年12月18日办理转移登记。2017年11月21日，证人杨某熹以赵琦的名义为乙方，与佳泽公司（甲方）签订《商铺订购书》二份。其余事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，涉案两份《商铺订购书》系案外人杨某熹代赵琦所签，现赵琦主张其未委托杨某熹签署订购书。经查，赵琦并未出具授权委托书委托杨某熹代为签订商铺订购书，系佳泽公司直接联系杨某熹并让其以赵琦的名义签署案涉订购书，现无证据表明杨某熹的行为构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，杨某熹没有代理权，以赵琦的名义签订的《商铺订购书》，未经赵琦的事后追认，对赵琦不发生效力。因赵琦已向案外人陆克佳账户转账共计200000元，赵琦主张陆克佳为佳泽公司的财务，结合赵琦转账后佳泽公司出具部分收据，载明收到赵琦商铺款及商铺定金可推断佳泽公司已实际收取赵琦的购房款，案涉订购书对赵琦不发生效力，且案涉房屋已由佳泽公司转让给他人，案涉《商铺订购书》事实上已履行不能，佳泽公司收取购房定金及其他费用200000元无事实依据，应予返还。 综上所述，上诉人赵琦的上诉请求成立，应予支持。一审查明事实清楚，但认定杨某熹以赵琦的名义签署的案涉订购书对赵琦有效且驳回赵琦的诉讼请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初708号民事判决； 二、被上诉人北海佳泽房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内返还购房定金及其他费用共计200000元给上诉人赵琦。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4300元，公告费260元，由被上诉人北海佳泽房地产开发有限公司负担；二审案件受理费4300元，公告费350元，由被上诉人北海佳泽房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何能媛 审 判 员 文庆强 审 判 员 明 智 二〇二〇年六月二日 法官助理 李金芝 书 记 员 龚安珍