上海市静安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0106民初5586号 原告(反诉被告)：上海宁汇资产管理有限公司，住所地上海市静安区。 法定代表人：平学孝，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李慕时，上海市毅石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：索妮，上海市毅石律师事务所律师。 被告(反诉原告)：上海石灵餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。 法定代表人：陈佳烨，总经理。 委托诉讼代理人：杨光海，上海泰吉十方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张梓，男。 原告上海宁汇资产管理有限公司(以下简称宁汇公司)与被告上海石灵餐饮管理有限公司(以下简称石灵公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，并于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告宁汇公司委托诉讼代理人李慕时、索妮，被告石灵公司委托诉讼代理人杨光海、张梓到庭参加诉讼。审理中，石灵公司向本院提出反诉，本院予以受理。本案于2020年6月29日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)宁汇公司委托诉讼代理人李慕时，被告(反诉原告)石灵公司法定代表人陈佳烨、委托诉讼代理人杨光海、张梓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁汇公司向本院提出诉讼请求：1.确认石灵公司2019年12月20日的解除行为无效；2.确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年1月20日解除；3.石灵公司将系争房屋腾空并返还给宁汇公司；4.石灵公司支付2019年12月1日至合同解除之日(2020年1月20日)期间的租金303,118.61元；5.石灵公司按每月182,783.21元的租金标准支付2020年1月21日起至实际返还之日的房屋占用使用费；6.石灵公司支付的保证金548,619.64元由宁汇公司没收；7.石灵公司承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：2017年8月9日，宁汇公司与石灵公司的关联企业上海希茜餐饮管理有限公司(以下简称希茜公司)签订了《上海市房屋租赁合同》(编号：NHXXXXXXX，以下简称《租赁合同》)，由希茜公司承租上海市静安区灵石路XXX号XXX幢三楼(整层)(以下简称系争房屋)，希茜公司在签订《租赁合同》前已经对该房屋的权利信息、物理现状进行了必要的核实和现场查看，充分了解了该房屋的现状，并在这一前提下承租该房屋；租用面积为1,093.14平方米，租期自2017年8月15日至2023年8月14日；2017年8月15日至2020年8月14日期间，日租金为5.5元/平方米(即6,012.27元/日),月租金为182,873.21元；租金每三个月支付一次，每次支付三个月的租金，于每个付款周期上一个月的25日前支付；承租人不得转租该房屋，也不得与他人承租的房屋进行交换、或转让本合同的部分或全部权利、义务；租金保证金为548,619.64元；若承租人擅自提前退租或因其违约而使出租人行使单方解除权的，除本合同约定的违约责任外，租金保证金不予退还；承租人应当于本合同解除当日的工作时间向出租人返还房屋，逾期返还的，每逾期一日，应按日租金的三倍支付占用费；同时出租人还有权于合同终止之日起的七日后自行开启房屋门锁，所有遗留于房屋内的物品视为承租人放弃所有权利，由出租人自行处理。 2017年10月12日，希茜公司股东以该房屋为注册地址设立石灵公司。2018年1月2日，宁汇公司、希茜公司及石灵公司签署《关于承租主体变更的补充协议》(以下简称《补充协议》)，将系争房屋的承租人变更为石灵公司，石灵公司于2018年1月1日起概括承受《租赁合同》中希茜公司的全部权利、义务和责任。 自2019年起，石灵公司经营状况发生困难，此后屡有拖欠租金情况发生。至2019年10月25日，石灵公司并未按约足额支付2019年11月1日至2020年1月31日的租金，迄今尚拖欠365,746.42元。2019年12月20日，石灵公司置拖欠租金等情况于不顾，单方书面致函宁汇公司及相关方，要求解除《租赁合同》。宁汇公司收函后，立即回函告知石灵公司不接受解除，并要求石灵公司立即按《租赁合同》的约定履行义务，以免损失扩大。但石灵公司收函后并无任何改正，不仅继续拖欠租金，更在后续函件中表明已将该房屋转租于其他租户。在数次劝告无效的情况下,宁汇公司于2020年1月19日向石灵公司发送《关于解除租赁合同及催讨拖欠的租金、滞纳金、违约金等费用的律师函》(编号：ysXXXXXXXXXX，以下简称第一次律师函)，告知《租赁合同》(包括正文、补充条款、附件及《补充协议》)于律师函送达之日起解除。该函于2020年1月20日被签收。然而，石灵公司收函后仍未采取任何清场措施，拒绝支付应付租金。为此，宁汇公司2020年2月17日向石灵公司发送《律师函》(编号：ysXXXXXXXXXX，以下简称第二次律师函)，要求其立即履行第一次律师函的要求，完成清场，向宁汇公司返还系争房屋。 石灵公司拖欠租金及擅自转租的行为，已构成违约且已符合合同约定的解除条件。同时，石灵公司发函解除合同的行为也已经以实际行为表明，其不再履行合同的主要义务，符合法定解除条件。遂涉诉。 石灵公司辩称，系争房屋无产证，系违章建筑，故《租赁合同》无效。宁汇公司未提供证据证明其有权出租房屋，合同无效系宁汇公司过错，故石灵公司有权拒付租金，并有权要求宁汇公司返还所有租金、保证金，并赔偿损失。如法院认为《租赁合同》有效，亦不同意宁汇公司诉请。因为系争房屋用于经营餐饮，必须办理消防许可。依照合同约定，营业执照、卫生执照、消防许可均由宁汇公司代办，但宁汇公司告知无法办理消防许可，因此合同目的无法实现，宁汇公司根本违约。因消防许可不能办理，故有权不付租金。宁汇公司对于系争房屋用于经营美食城系明知，美食城必然存在小租户，但其与小租户之间并非转租关系，是合作关系。宁汇公司对此未提出过任何异议，故宁汇公司不因此享有单方解除权。如法院判令石灵公司承担违约责任，对宁汇公司主张的房屋使用费标准认可，但其无权没收保证金。 石灵公司向本院提出反诉请求：宁汇公司赔偿损失7,876,832.92元。审理中，石灵公司变更诉讼请求为：要求宁汇公司返还租金4,668,026.58元，并赔偿损失3,240,583.4元(物业费827,096.58元、消防设备款1,200,000元、排烟设备安装费99,950元、收银机设备及系统款70,000元、空调移机工程款20,000元、电量扩容费288,000元、广告制作及广告位租赁费38,113元、燃气设备工程款379,191.62元、装修款装修管理费等1,398,232.1元)。 反诉的事实和理由：系争《租赁合同》履行中，石灵公司耗费巨资对系争房屋进行了全面消防改造，但改造完毕后宁汇公司及物业公司却告知系争房屋无法办理消防许可。在此情况下，石灵公司停止支付房租，与宁汇公司进行多次交涉。因系争房屋无产证或规划许可证，属违章建筑，故系争《租赁合同》及《补充协议》无效。合同无效的过错在于宁汇公司，石灵公司有权要求返还租金、赔偿损失。 宁汇公司对石灵公司的反诉辩称，双方发生争议以后，石灵公司才提出合同无效，这与双方就拖欠租金发生争议并非同一事实，石灵公司反诉并非本案审理范围。如法院同意石灵公司就本案提出反诉，亦不同意全部反诉诉请。首先，反诉基于合同无效，既然石灵公司已经明确不需要法院判定合同是否有效，石灵公司反诉诉请无依据。第二，系争房屋经相关部门批准建造，不存在合同无效的情形，石灵公司使用系争房屋无任何影响。第三，双方租赁合同关系在石灵公司提出合同无效及要求赔偿损失之前，已经因其严重违约而解除，石灵公司提出的基于合同无效的相关赔偿不能成立。第四，石灵公司在合同履行了3年才主张合同无效，对此存在重大过错。第五，石灵公司主张的各项费用中，房租及物业费金额认可，但不论租赁合同是否有效，石灵公司均应支付，不构成损失；电量扩容费、广告制作及广告位租赁费、燃气设备工程费系石灵公司经营需要支出的费用，不属损失，宁汇公司对上述费用亦不认可，且广告租赁属宁汇公司与石灵公司的另一租赁关系，与本案无关；对于其余各项费用，除直接支付给宁汇公司的装修管理费及垃圾清运费金额认可，对石灵公司提供的其余证据均不认可，付款人和合同主体均非石灵公司，难以证明实际金额。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认如下： 2017年8月9日，宁汇公司(甲方)与希茜公司(乙方)签订《租赁合同》，约定出租房屋基本情况为产证编号沪房地闸字(2012)第002532号，权利人为上海电气(集团)总公司。 《租赁合同》补充条款约定，乙方租赁房屋坐落地址为上海市静安区灵石路XXX号XXX幢三楼；在签署本合同前，乙方已经了解园区内的房屋拥有改建前的《房地产权证》，并在改建时依法办理了《建设工程规划许可证》，双方确认房屋租用面积为1,093.14平方米；在签署本合同前，乙方已对该房屋的权利信息、物理现状进行了必要的核实和现场查看，充分了解了该房屋的现状；签署本合同前，甲方已经将该房屋的土地情况、房屋所有权、使用权情况等信息如实告知乙方，乙方已经明确知晓上述情况并在基于这一前提下承租该房屋；该房屋仅限于乙方合法作为商业使用，并只限于用作乙方经营美食城；乙方应自行申请并获得营业所需的一切政府许可、批准证书及营业执照；该房屋租期为6年，自2017年8月15日至2023年8月14日止；乙方实际租赁期限满足6年的，甲方同意给予乙方5个月的装修免租期，自2017年8月15日至2018年1月14日；租金计算方式为年租金=日租金×租用面积×365，月租金=年租金÷12；2017年8月15日至2020年8月14日期间日租金为5.5元/平方米，即年租金2,194,478.55元，月租金182,873.21元；2020年8月15日至2023年8月14日期间日租金为6.05元/平方米，即年租金2,413,926.41元，月租金201,160.53元；除首期租金外，其余租金每3个月支付一次，每次3个月，先付后用，在每个付款周期上个月的25日前支付到甲方指定账户(即25日为最终结算日，恰逢节假日的，则相应顺延)；乙方应于本合同签订之日起5个工作日内，向甲方支付保证金548,619.64元(即3个月的租金)；若乙方擅自提前退租或因乙方违约导致甲方行使单方解除权的，除本合同约定的违约责任外，保证金均不退还；乙方应予租赁合同期满当日或合同提前解除、终止之日的工作时间向甲方交还该房屋，并经甲方书面验收通过；如乙方未能如期交还该房屋，则每逾期一日，应按照交还当日租金的3倍支付占用费；乙方交还该房屋前，应自负费用对房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可以出租的状态，如无法完成甲方保留追究责任的权利；乙方如按本合同规定在甲方同意的范围内和要求下对该房屋进行了装修、增建或改建，应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；如届时甲方书面同意乙方无需将该房屋恢复原状，甲方无义务就增建或改建做出任何补偿，且乙方应当支付恢复该房屋原状的拆除费用；如乙方在租赁期满之日或合同提前终止之日没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权按照约定收取占用费及其他费用外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起7日后开启该房屋门锁并更换门锁，将屋内物品包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回，甲方对此造成的乙方损失概不负责；乙方不得转租该房屋，也不得与他人承租的房屋进行交换，或转让本合同的部分或全部权利、义务；乙方未经甲方书面许可通过其他形式的协议或安排致使本合同签约方外的任何第三方获得使用、占有、享有该房屋的部分或全部权利，视为乙方转租，乙方承担擅自转租的责任；在租赁有效期内，由于乙方原因要求提前终止租赁协议或因乙方违约行为导致合同终止的，乙方应无条件放弃为装潢装修所支付的费用；甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，未经甲方同意，乙方擅自转租该房屋，或有其他被甲方认为是转租行为的，乙方逾期支付租金、物业费、推广费、水电气费等任何一笔费用，或逾期补足保证金、装修押金等逾期超过1个月的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；乙方地址为上海市虹口区海宁路XXX号XXX层F座706J室，该地址为双方认可的送达地址，如任一方的地址发生变更的，应在变更后的15日内以书面形式通知对方，否则原地址仍作为送达地址。 《租赁合同》附件二系对房屋现有状况以及装修责任的约定，其中乙方应负责按消防规定调整喷淋头、烟探等，并准备设计图纸呈交甲方及有关政府部门审核批准，乙方还应负责有关执照、审批、施工、验收等费用。 2017年8月9日，宁汇公司将系争房屋毛坯交付给希茜公司。希茜公司支付保证金548,619.64元。希茜公司对系争房屋进行了装修。 2017年10月12日，石灵公司在上海市静安区灵石路XXX号XXX幢三层登记成立，股东系陈佳烨、张梓，经营范围为餐饮企业管理、餐饮服务。2017年11月，石灵公司取得食品经营许可，有效期自2017年11月17日至2022年11月16日。 自2017年底2018年初开始，石灵公司在系争房屋以“COOKINGHOUSE”为名对外经营美食城。 2018年1月2日，宁汇公司(甲方)、希茜公司(乙方)与石灵公司(丙方)签订《补充协议》，约定自2018年1月1日起，系争房屋承租人由乙方变更为丙方；《租赁合同》中乙方的全部权利、义务和责任由丙方概括承受；丙方对《租赁合同》中的权利、义务均已知晓，并无条件予以接受；乙方已支付给甲方的所有费用甲方概不退还，视同乙方直接转移给丙方。嗣后，石灵公司继续履行合同，支付租金至2019年11月30日，之后未再付租金。 2019年12月20日，石灵公司向上海电气(集团)总公司、宁汇公司发函称，希茜公司承租系争房屋后，对房屋进行分割对外招租餐饮小商户。合同签订后，石灵公司一致按约履行义务，并投入巨额资金对房屋进行装修、添置安装消防设施。但在2年时间中，要求宁汇公司办理相关消防合法手续时，宁汇公司一直告知正在与相关部门办理过程中。由于没有办妥消防手续，直接造成许多小商户不愿意进场，甚至退租，造成了石灵公司巨大损失。为此，经第三方调查后才发现，在签订《租赁合同》时，宁汇公司故意隐瞒了房产证上登记的房屋已灭失的事实，实际交付的出租房是没有规划、没有取得合法建设许可、没有产证的违法建筑。经了解，系争房屋在租赁期内无法取得合法的规划和消防备案许可等相关合法手续，属于根本违约。鉴于上述原因，即日起解除《租赁合同》，解约后果及时派员联系洽谈。 2019年12月23日，宁汇公司回函称，希茜公司在签订《租赁合同》时已充分了解了房屋现状，石灵公司概括承受了《租赁合同》中的权利义务，故对房屋状况亦属明知。消防备案事宜，宁汇公司也尽了最大努力，一直予以配合。租赁期间，石灵公司一直正常经营，并未因房屋原因被迫停止营业。现石灵公司以此为由解约，于法无据于理不合。至于小商户事宜，石灵公司对外转租未获书面同意，且即使同意也不能因此增加宁汇公司的合同义务，故石灵公司与小商户之间的纠纷与宁汇公司无关。如石灵公司坚持立即解约，属擅自提前退租，宁汇公司将要求石灵公司承担相应的违约责任。石灵公司拖欠租金的行为已属严重违约，不排除追究相关违约责任。 2020年1月19日，宁汇公司委托律师向石灵公司发送第一次律师函，称石灵公司至今尚拖欠2019年12月1日至2020年1月31日的租金365,746.42元，石灵公司擅自转租的行为亦违反了合同约定，故《租赁合同》(包括正文、补充条款、附件及《补充协议》)于本律师函送达之日起解除；石灵公司应立即清退次承租户，并于合同解除之日的工作时间将房屋返还宁汇公司并验收；石灵公司还应立即支付租金、滞纳金、违约金、装修免租期的租金等共计1,662,345.04元，并立即结清物业费、水电气、空调费等。该函于2020年1月20日送达。 嗣后，石灵公司向上海电气(集团)总公司、宁汇公司发函称，宁汇公司要求其自行处理小商户清退事宜推卸责任，宁汇公司应立即将所有清理小商户的违约金汇入石灵公司账户，并应对解除合同后的赔偿事宜明确书面回复，宁汇公司还应立即完成消防备案，否则由此引起的一切后果均由宁汇公司承担。 对此，宁汇公司委托律师于2020年2月17日向石灵公司发送第二次律师函，称宁汇公司一方面拒绝支付租金，一方面向合作商户收取费用，属自行扩大损失。《租赁合同》已于2020年1月20日解除，石灵公司应当尽快依照第一次律师函要求完成清场。在返还房屋之前，应严格遵照相关部门防范新冠肺炎疫情的各项要求，未经核准不得擅自开业或复工。 2020年3月2日，石灵公司致函上海电气(集团)总公司，称鉴于上海电气(集团)总公司系系争房屋土地使用权人，宁汇公司于2020年2月27日电话通知石灵公司无法申请复工，有可能引发小商户骚乱，故要求与上海电气(集团)总公司协商善后事宜，要求退回押金；对装修消防设施20多万元损失进行补偿；对装修费用200多万元，应按照未使用年限进行补偿；支付清退小商户的违约金或由上海电气(集团)总公司自行清退小商户。如认为系争房屋可以通过消防备案并可以继续履行，上海电气(集团)总公司可出具承诺书承担造成的一切后果。宁汇公司提出的退还押金，再支付1个月租金，并由石灵公司清退小商户的方案，系让石灵公司为宁汇公司的违约行为买单，石灵公司无法接受。 另查明：1.宁汇公司出租本案系争房屋取得了上海电气(集团)总公司的同意。 2.石灵公司工商登记材料显示：(1)上海电气(集团)总公司系原上海市静安区灵石路XXX号建筑面积合计45,614.62平方米厂房的产权人，于2017年2月16日取得在该址建筑面积17,907.11平方米的临时建设工程规划许可证，有效期2年；(2)上海市静安区灵石路XXX号于2015年经申请重新编排变更为灵石路XXX弄XXX-XXX号、灵石路714、716、718、720、722、724、726号，2017年又编订了灵石路XXX弄XXX-XXX号；(3)原上海市闸北区商务委员会于2013年5月31日向原上海市闸北区人民政府请示要求区规土局对系争房屋所在园区临时执照面积扩大至56,001平方米，高度由一般临照的10米增加到24米等；原上海市闸北区人民政府办公室于2013年6月4日发函，表示区政府同意了上述请示；(4)原上海市闸北区规划和土地管理局于2015年8月21日出具情况说明，灵石路XXX号厂房改建工程项目是为引进飞利浦公司的重点工程项目，该项目将原旧厂区改建为商务办公园区，由正式建筑与临时建筑组成；该项目临时建筑在2011年11月1日至2031年10月31日期间内有效，能够保持有效租赁。(5)上海市静安区灵石路XXX号XXX区XXX幢建筑第三层建筑面积1,093.14平方米。 3.上海市静安区市场监督管理局内档材料显示，案外人上海大宁资产经营(集团)有限公司曾于2017年8月8日向上海市静安区政府办公室提交申请报告，载明大宁中心广场三期(上海电气(集团)总公司灵石路XXX号厂房建设项目)共分A、B、C、D四区，该项目B、C区及D区1-2层仅有临时建筑规划许可证，其中B、C区已于2016年10月24日到期，D区1-2层将于2019年2月16日到期；D区3-5层无临时建筑规划许可证。鉴于上述情况，望区府办能够按照区规土局出具的“情况说明”，认可B、C区、D区1-2层临时建筑规划许可证继续有效，时间至2031年10月31日；D区3-5层约18,277.51平方米无临时建筑规划许可证，无法取得消防竣工验收，已邀请有资质的第三方检测单位对B、C、D区出具专业检测报告，望区府办能协调消防、规划、建设等部门，对该报告予以认可，作为办公楼、商业店铺出租和注册登记的依据。 上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。 审理中，石灵公司表示，为方便《租赁合同》履行，才成立了石灵公司并变更了承租方；希茜公司与石灵公司股东相同，系关联公司，不分你我，故二者未对希茜公司已承担的装修改造等费用分担等问题做过约定；“COOKINGHOUSE”开业之初即引进了小商户进场经营，经营模式为小商户每月支付固定费用，自负盈亏；“COOKINGHOUSE”未因无消防许可收到过整改通知，在2019年12月之前也未就该事项向宁汇公司提出过异议；“COOKINGHOUSE”直至2020年新冠肺炎疫情爆发之前一直正常经营，2020年3月曾提出对系争房屋进行打扫恢复营业，但遭到园区阻挠；为避免与小商户矛盾激化，自2020年1月以来石灵公司未向小商户收取任何费用，并已失去对系争房屋的有效控制；据了解，小商户现已自主恢复经营。为证明其损失，石灵公司提供了付款凭证、合同等证据，但相关装修、安装、施工合同签约方均为希茜公司。 本院认为，本案主要争议焦点在于《租赁合同》是否有效。首先，系争房屋所在园区由厂房改造而成，原门牌号为灵石路XXX号，但经重新编制变更扩充为包括灵石路XXX号在内的多个门牌号，系争房屋所在楼房属于原灵石路XXX号范围。系争房屋所在楼房的一、二层由上海电气(集团)总公司取得了规划部门颁发的临时建筑规划许可证。根据相关政府部门的文件可知，相关部门允许该临时建筑高度升至24米，且临时建筑规划许可证至2031年10月31日期间内有效，能够保持有效租赁，即系争上海市静安区灵石路XXX号XXX幢三楼在2031年10月31日之前均被有关部门认为是可以合法有效对外出租的房屋。其次，宁汇公司将系争房屋对外出租取得了上海电气(集团)总公司的授权。第三，《租赁合同》载明宁汇公司已将该房屋土地状况、房屋所有权、使用权情况等信息如实告知，希茜公司系在充分了解上述情况的基础上与宁汇公司签订了《租赁合同》，石灵公司作为取代希茜公司承租人地位的一方，应认为对上述情况亦属知晓。第四，希茜公司、石灵公司直至2019年底从未就此提出过异议，并正常开展经营活动，亦可印证承租人对房屋状况明知。综上，《租赁合同》及《补充协议》系宁汇公司、希茜公司、石灵公司真实意思表示，合法有效。《租赁合同》相对人经变更后为宁汇公司、石灵公司。因此，石灵公司以合同无效为由要求宁汇公司退还租金，赔偿损失，于法无据，本院不予支持。同理，石灵公司无权以此为由要求解除合同，其2019年12月20日发函解约的行为不发生法律效力。此外，对于双方争议的消防许可问题，鉴于当事人在签订租赁合同时对于系争房屋状况均系明知，故应当知晓该房屋在办理消防许可之时存在一定障碍，在此情况下承租人仍承租系争房屋，应当承担相应的风险。现无证据证明石灵公司因无消防许可影响其使用系争房屋。且石灵公司2019年12月之前也从未就无消防许可影响其使用系争房屋向宁汇公司提出过异议，宁汇公司亦一直积极配合解决该问题，故不应因此认定宁汇公司根本违约。 承租人有依约支付房租的义务，石灵公司未支付2019年12月及之后的房租，但又继续使用系争房屋，显属违约，宁汇公司有权单方解除合同。宁汇公司解除合同律师函于2020年1月20日送达，故《租赁合同》于2020年1月20日解除。合同解除后，石灵公司无权继续占有使用租赁房屋，理应将房屋腾空并予以返还。宁汇公司还有权要求石灵公司支付合同期内的租金及合同解除后至房屋实际返还之日的房屋占用使用费。其中，2019年12月1日至2020年1月20日共1个月20天，租金为303,118.61元。宁汇公司按每月182,783.21元的标准主张合同解除后的房屋占有使用费，石灵公司亦无异议，本院依法予以确认。另需指出的是，即使《租赁合同》无效，宁汇公司亦有权请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，故上述费用石灵公司亦应支付且无权要求宁汇公司返还已付房租。对于保证金，因合同解除系因石灵公司违约，宁汇公司有权依约主张保证金不予退还。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)上海宁汇资产管理有限公司与被告(反诉原告)上海石灵餐饮管理有限公司之间的《上海市房屋租赁合同》(编号：NHXXXXXXX)于2020年1月20日解除； 二、被告(反诉原告)上海石灵餐饮管理有限公司应于本判决生效后十日内将上海市静安区灵石路XXX号XXX幢三楼房屋腾空并返还给原告(反诉被告)上海宁汇资产管理有限公司； 三、被告(反诉原告)上海石灵餐饮管理有限公司应于本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)上海宁汇资产管理有限公司2019年12月1日至2020年1月20日的租金303,118.61元； 四、被告(反诉原告)上海石灵餐饮管理有限公司应于本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)上海宁汇资产管理有限公司房屋占有使用费，按每月182,783.21元的标准自2020年1月21日计至房屋实际返还之日止； 五、原告(反诉被告)上海宁汇资产管理有限公司收取的保证金548,619.64元，不予返还； 六、驳回被告(反诉原告)上海石灵餐饮管理有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12,317元，减半收取计6,158.5元，由上海石灵餐饮管理有限公司负担；反诉案件受理费33,468.9元，由上海石灵餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员  陈钰 二〇二〇年六月三十日 书记员  张蕾 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。