广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0323民初340号 原告：中国农业银行股份有限公司灵川县支行，营业场所灵川县灵西路1号。统一社会信用代码914503239000200746。 负责人：李川，该支行行长。 委托代理人：阳光照，该行员工。 委托代理人：刘洋，该行员工。 被告：罗凤菊，女，1976年2月28日出生，壮族，户籍地广西南丹县，现住贵港市港北区。 被告：桂林市报业房地产开发有限公司，住所广西灵川八里街工业园区15-1#A10地。注册号450323000004940。 法定代表人：赵小菊。 原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行（以下简称“农行灵川支行”）与被告罗凤菊、桂林市报业房地产开发有限公司（以下简称“报业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行灵川支行的委托代理人阳光照、被告罗凤菊到庭参加了诉讼，被告报业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告罗凤菊、桂林市报业房地产开发有限公司于2016年1月30日签订的《个人购房担保借款合同》;2、被告罗凤菊归还原告借款本金241397.34元及利息【截至2019年8月14日，利息为897.17元，之后的利息按借款合同约定计算至清偿之日止】；3、被告桂林市报业房地产开发有限公司对被告罗凤菊的债务承担连带还款责任；4、原告对被告罗凤菊已办理预告登记的灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元16层2号房产处分后所得价款优先受偿；5、本案诉讼费、保全费等相关费用由二被告负担。事实和理由：2016年1月7日，被告罗凤菊购买被告桂林市报业房地产开发有限公司开发的灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元16层2号房，建筑面积95.46平方米，总价362748元，首付款90748元,二被告签订了《商品房买卖合同》。2016年1月30日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额272000元，期限20年，等额本息还款方式，每月5日为还款日，当时执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次基准利率4.9%，截止到2019年8月14日，执行利率调整为4.9%。2016年2月5日，原、被告办妥案涉房屋的预购商品房抵押权预告登记，预告登记号为：灵川县房预灵川镇字第201600965号。后原告于2016年2月5日按照《个人购房担保借款合同》约定发放贷款27.2万元，《借款凭证》明确记载：借款金额为27.2万元，借款日期：2016年2月5日，到期日期：2036年2月4日，还款方式：等额本息还款，执行利率：4.9%，逾期利率：7.35%。被告罗凤菊从贷款发放日起到2019年8月14日止，共归还贷款本金30602.66元，归还正常息43266.19元，从2019年8月份后不能按时履行还款义务，原告通过电话催收未果。被告罗凤菊告知原告由于经济困难无法足额偿还贷款本息，同意原告处置抵押物。到2019年8月14日止，被告罗凤菊共欠原告贷款本金人民币241397.34元及利息897.17元。《个人购房担保借款合同》第11.4条明确约定：在借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。《个人购房担保借款合同》第三十一条、三十五条明确约定：借款采用阶段性担保+抵押方式，阶段性保证担保人为桂林市报业房地产开发有限公司，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，桂林市报业房地产开发有限公司为借款人的债务承担连带保证责任。因至今被告桂林市报业房地产开发有限公司未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，故被告桂林市报业房地产开发有限公司应承担连带还款责任。 原告农行灵川支行对其陈述的事实提供了以下证据：证据1、被告罗凤菊的身份证复印件、常住人口登记卡复印件、被告报业公司的营业执照复印件、法人代表身份证复印件，证明二被告的身份信息；证据2、《个人信贷业务申请表》复印件、《中国农业银行广西区分行个人购建房贷款客户面谈记录表》复印件，证明被告罗凤菊申请贷款的真实情况；证据3、《个人购房担保借款合同》复印件，证明原、被告签订合同的内容；证据4、贷款审批通知书复印件、贷款发放通知单复印件、借款凭证复印件，证明原告向被告罗凤菊发放贷款的情况；证据5、贷款合约信息复印件，证明被告罗凤菊尚欠本息的情况；证据6、罗凤菊还款明细复印件，证明被告还款的情况；证据7、预购商品房预告登记证明复印件，证明被告罗凤菊房屋抵押的情况；证据8、《商品房买卖合同》复印件，证明被告罗凤菊购房的情况；证据9、首付款发票（票号：00517748）复印件，证明购房交纳首付资金的情况；证据10、照片，证明被告罗凤菊在本行办理贷款的真实情况；证据11、中国农业银行贷款还款试算信息贷款基本信息复印件，证明截止2020年5月8日尚欠银行本金235768.06元，未结清正常息总额1922.10元，未结清罚息总金额5.68元。 被告罗凤菊辩称，2016年因朋友介绍并联系，其用自己的身份证办理了本案涉案房屋的银行按揭贷款，其本人并不想购买该房屋，贷款办下来后，被告报业公司转给其20000元，用于归还银行贷款，每月还贷为1780元，按时归还了两年多之后被告罗凤菊无力还钱，还贷期间被告罗凤菊与被告报业公司协商处理退房，出具了委托书并登过报。现在逾期还款已经影响了其个人征信，其不愿继续归还按揭贷款，同意解除与原告的金融借款合同。 被告罗凤菊就自己的辩称主张未向本院提供证据。 本院依职权调取在广西壮族自治区灵川县公证处调取《委托书》、《公证书》，证明被告罗凤菊委托李陈安办理退房、注销预购商品房预告登记及撤销商品房买卖合同备案等相关事项的事实。 被告报业公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。 经庭审质证，原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11以及本院依职权调取的证据当事人对真实性均无异议，本院经审查后认为，上述在卷证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能证明本案待证事实，且被告罗凤菊对其真实性无异议，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2016年1月7日，被告罗凤菊购买被告报业公司开发的灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元16层2号房，双方签订了《商品房买卖合同》，约定该房销售总价362748元，首付款90748元，剩余272000元办理银行按揭贷款。2016年1月30日，原告农行灵川支行（贷款人）与被告罗凤菊（借款人）、被告报业公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额272000元，期限20年，等额本息还款方式，每月5日为还款日，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次基准利率，执行年利率4.9%。合同第11.4条明确约定：在借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。合同第31条、第35条约定：借款采用阶段性担保+抵押方式，阶段性保证担保人为被告报业公司，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，报业公司为借款人的债务承担连带保证责任。2016年2月5日，原、被告办妥案涉房屋的预购商品房抵押权预告登记，预告登记号为：灵川县房预灵川镇字第201600965号。原告于2016年2月5日按照《个人购房担保借款合同》约定发放贷款27.2万元，《借款凭证》明确记载：借款金额为27.2万元，借款日期：2016年2月5日，到期日期：2036年2月4日，还款方式：等额本息还款，执行利率：4.9%，逾期利率：7.35%。被告罗凤菊从2019年8月份后不能按时履行还款义务，原告催收未果。 另查明，被告罗凤菊当庭陈述其同意与原告解除《个人购房担保借款合同》。截至2020年5月8日，被告罗凤菊共欠原告贷款本金人民币235768.06元及利息1927.78元（含正常息1922.1元，罚息5.68元）。 本院认为，原告与被告罗凤菊、桂林市报业房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，依法成立并生效。合同签订后，原告按约定发放贷款，但是被告从2019年8月起就未按约定如期归还借款本息，属违约一方。该合同第11.4条约定：“若借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。”因此，原告起诉要求解除与被告罗凤菊、桂林市报业房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告罗凤菊归还借款本金235768.06元及利息的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。因合同约定被告桂林市报业房地产开发有限公司承担阶段性保证责任，现该公司未办妥以贷款人即原告为抵押权人的抵押登记手续，因此，该公司对上述债务应承担连带清偿责任。关于原告要求就案涉房屋在依法处分后所得价款就上述债权享有优先受偿的诉讼请求，本院认为，案涉房产上设定的期权抵押登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，因此，对原告的此项诉请，本院不予支持。被告罗凤菊辩称其不想购房，只是用其身份证为涉案房屋办理了贷款，二被告已协议退房，因被告未提供证据予以证实，且根据合同相对性原则，二被告协议内容对原告不发生约束力，故对被告罗凤菊的答辩意见本院不予认可。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行与被告罗凤菊、桂林市报业房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告罗凤菊归还原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行借款本金235768.06元及利息（截至2020年5月8日，利息1927.78元；从2020年5月9日起，利息按《个人购房担保借款合同》的约定计算至实际清偿之日止）； 三、被告桂林市报业房地产开发有限公司在办妥位于灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元16层2号房房屋他项权利证书并交原告收执之前对被告罗凤菊的上述第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行的其他诉讼请求。 案件受理费4920元，保全费1726元，共计6646元，由被告罗凤菊、桂林市报业房地产开发有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉受理费4920元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  唐荣英 审 判 员  李 华 人民陪审员  李艳梅 二〇二〇年六月二十二日 法官 助理  王 欣 书 记 员  麦础滢