湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终960号上诉人（原审被告）：罗文林，男，1965年11月10日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：刘美新，株洲市芦淞区开元法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：宋石林，男，1971年4月28日出生，汉族，住湖南省衡东县。上诉人罗文林因与被上诉人宋石林租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人罗文林及其委托诉讼代理人刘美新、被上诉人宋石林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人罗文林上诉请求：撤销一审判决并依法改判；被上诉人承担一、二审诉讼费用。二审开庭时，上诉人变更上诉请求为：1、自2019年4月至12月合并验收之日止，租金及占用费按金德仓储使用费计算，并扣除两个月占用费；2、自2019年12月至2020年5月止，租金及占用费按25009.6元/月的标准计算，并扣除两个月占用费。事实与理由：望云市场2020年5月14日在株洲信息公开网上已竣工备案。上诉人同意解除租赁合同，并已于2020年5月搬走，被上诉人应承担违约责任。一审按租金标准判决占用费是错误的，应比照金德仓储费每平方米19-20元/月计算。2020年7月至9月的占用费不能按门面租金计算，只能按仓储使用费计算，上诉人不应承担违约金。2019年10月起，门面租金也应按照仓储使用费计算，也就是说2019年4月至12月合并验收之日止比照金德仓储使用费计算，还要扣除被上诉人装修电梯的两个月时间。2019年12月至2020年5月期间可以按一审判决第三项计算，但要扣除两个月的疫情时间。被上诉人宋石林辩称：1、望云市场是被上诉人合法购买的，交付给上诉人后一直正常营业，上诉人的上诉请求是无理要求，完全是上诉人自己的经营问题，故意拖欠房租。2、一审认定事实清楚，上诉人故意拖延时间，转移财产。3、上诉人把案涉门面转租出去，赚取租金，被上诉人将另案追究其责任。一审判决后，上诉人把财产全部转移，被上诉人没有任何违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。宋石林向一审法院起诉请求：1、原、被告之间的租赁合同于2019年9月30日解除，要求被告搬出门面；2、被告支付2019年7月至2020年3月的房屋租金、占用费225086元，占用费按租金标准计算至实际腾房之日止；3、被告按年利率4.75%的标准承担违约损失1000元；4、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告宋石林购买了位于株洲市天元区。2018年8月11日原告宋石林（甲方）与被告罗文林（乙方）自愿签订《门面租赁合同》一份，合同主要约定：1、甲方将位于天元区门面面积454.72平方米租赁给乙方使用，用于经营；2、租赁期间三年，从门面交付后三个月免租期算起三年，2019年1月1日开始至2019年3月31日止算装修期免租金，4月1日开始算租金，租金为55元／平方米／月，三年内租金固定，不增涨；3、租金支付方式按季支付，首期租金于门面交付时支付，之后每期租金提前15天支付；4、签订合同时乙方向甲方交纳合同保证金4万元（不计利息）；5、甲方应保证租赁物的完好并能正常使用。甲方承诺给乙方三个月的装修免租期，免租期从门面交付之日算起；6、甲方负责门面内电梯安装，确保乙方门店开业之前半个月安装好保证能正常使用，电梯在质保期内的故障由甲方负责，保修期外的故障及费用由乙方承担；7、如一方违约，违约方应向守约方赔偿实际发生的各种经济损失，租赁期内如因国家政策、城市规划和甲方不可抗拒的因素致使合同不能履行，合同自行终止，双方均不承担违约责任。合同签订后，被告于2018年10月11日向原告支付了2019年4月至6月的门面租金74580元，原告向被告出具了收据。2019年1月门面交付给被告进行装修。门面内的电梯于2019年6月3日安装检验合格。2019年8月11日60家望云建材市场品牌经营者共同策划，对外进行市场开业宣传，8月18日被告经营的法迪奥艺术橱柜门面发布了开业宣传活动，与望云建材市场内60家经营者一起对外开业。被告认为租赁期间门面内的电梯安装不及时、门面所在的望云建材市场存在道路施工、供电线路抢修等情况致使其租赁的房屋无法经营使用，未按合同约定时间向原告支付2019年7月至9月的租金。原告催收未果，于2019年9月22日向被告送达《解除商铺租赁合同通知》，要求被告立即支付房租，否则在2019年9月30日前搬出商铺，并补交租金。被告收到通知后仍未交纳租金并占用房屋至今。原告为维护其合法权益诉至法院。另查明：株洲体育新城体验式商业街即为望云建材大市场之所在，该项目于2017年5月18日获得建设工程规划许可证；株洲体育新城体验式商业街1-12栋商住楼于2018年7月24日进行了建设工程竣工验收消防备案，合并验收合格备案时间为2019年12月2日。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点为：1、原、被告之间的租赁合同是否解除？2、原告要求被告支付2019年7月至2020年3月的房屋租金、占用费共计225086元并按租金标准计算门面占用使用费有无事实及法律依据？3、按年利率4.75%计算违约金1000元有无事实和法律依据？4、原告方在合同履行过程中是否存在违约行为？现分析如下：原、被告于2018年8月11日签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。株洲体育新城体验式商业街1-12栋商住楼取得了建设用地及规划许可，虽然在原、被告签订《门面租赁合同》时房屋尚未完成合并验收，但在合同履行期间，房屋已取得合并验收合格证，被告提交的证据亦表明其在2018年7月已知道房屋已综合验收合格且可以办理工商营业执照，故对被告提出租赁合同无效的意见不予采纳，双方应依据租赁合同的约定履行各自义务。根据合同约定，被告应自2019年4月1日起按55元／平方米／月的标准按季度支付租金，每期租金提前15天支付，其在支付了2019年4月至6月的租金后，未按约定期限及时支付租金，存在违约行为，应承担本案民事责任。对被告提出承租门面所在的望云建材市场2019年6、7月仍存在道路建设施工、临时供电线路抢修等情况，门面内原告安装的电梯在2019年6月3日才验收合格，导致其承租的房屋无法经营使用，由于原告未按合同约定保证租赁物的完好并能够正常使用，违约行为在先，故被告未按期交纳租金的意见，出租方有保证租赁物的完好和能够正常使用的义务，应理解为保证租赁物符合通常的使用性能，涉案的房屋已经通过了合并验收，应当认定租赁物能够正常使用。房屋所处的外部环境及其配套设施设备不属于出租人的保障义务范围，2019年8月之前望云建材市场整体存在的相关问题，不能认定是原告违反合同约定的行为。被告租赁的门面于2019年8月18日已对外开业，根据原被告双方签订的《门面租赁合同》中“甲方负责门面内电梯安装，确保于乙方门店开业之前半个月安装好保证能正常使用”的约定，原告于2019年6月3日完成门面内电梯安装验收，没有违反上述约定，故被告辩称因原告的在先违约行为而未按期交纳租金的意见，没有证据证实，不予采纳。根据《门面租赁合同》第三条、第九条的约定，被告在租赁期内，应于2019年6月15日支付2019年7月至9月的租金，其未按期支付构成违约，应赔偿原告的经济损失。原告主张按年利率4.75%的标准计算违约金1000元，符合合同约定及法律规定，予以支持。原告因被告在收到书面通知后仍迟延支付租金而解除租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，予以支持。故原、被告双方签订的《门面租赁合同》于2019年9月30日解除。被告在租赁合同解除后无权占用涉案房屋，根据《物权法》第三十四条的规定应及时返还原物，但其至今占有使用房屋的违约行为，给原告造成实际经济损失，应予赔偿。原告以租金标准主张占有使用费，符合合同的约定，故对原告要求被告按租金标准支付2019年10月至房屋实际返还之日止的房屋占用使用费的诉讼请求予以支持。据此，判决：一、原告宋石林与被告罗文林2018年8月11日签订的《门面租赁合同》于2019年9月30日解除，被告罗文林自本判决生效后十日内向原告宋石林返还承租的位于天元区门面；二、被告罗文林自本判决生效后十日内向原告宋石林支付2019年7月至9月的房屋租金75028.8元及违约金1000元；三、被告罗文林自本判决生效后十日内以25009.6元／月的标准向原告宋石林支付2019年10月至房屋实际返还之日止的房屋占用使用费。本案案件受理费4691元，减半收取2345.5元，由被告罗文林承担。二审中，上诉人提交了证据1：一份备案表，拟证明2019年12月2日以前，案涉门面没有经过合并验收，也没有进行竣工备案。证据2：装修费及其他损失费票据，拟证明上诉人是来投资的，没有赖租金的意思。被上诉人发表质证意见为：对证据1不清楚，被上诉人诉讼前已经提交过竣工备案，望云市场并没有因竣工验收而影响经营。证据2与本案无关，是上诉人拒付租金才导致产生的。被上诉人提交了门面租赁合同及收据，拟证明在被上诉人不知情的情况下，上诉人将2楼门面出租给他人，以罗鹏飞的名义与他人签订转租合同，目前上诉人只搬离了1楼，3楼空置，2楼已转租给他人。这个收据就是2楼租户刘腊梅交给上诉人的租金收据，转租的租金为5280元/月，面积有140平方米。上诉人发表质证意见为：对真实性、关联性无异议，但是转租是经过被上诉人同意的，一审时被上诉人也是认可的。对双方提交的上述证据，本院认定如下：上诉人提交的两份证据均不属于二审中的新证据，且证据1证明的内容系重复一审中已查明“合并验收合格备案时间为2019年12月2日”的事实，证据2与本案无关，故均不予采信。对被上诉人提交的租赁合同及收据，因上诉人予以认可，且能够证明上诉人将部分门面转租并收取租金的事实，故本院予以采信。本院二审经审理查明，与一审查明的事实一致无异。另补充查明：租赁期间，上诉人罗文林将案涉部分门面转租给他人，并收取租金。一审判决以后，上诉人自行搬离了案涉门面。本院认为：本案系租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点为：上诉人的上诉请求是否有法律和事实依据？现分析如下：首先，因双方对解除2018年8月11日的《门面租赁合同》均无异议，故该租赁合同应予解除，上诉人应及时支付拖欠的租金并腾出门面交还给被上诉人，对未及时腾出的门面应支付占用费。关于应支付的租金及占用费标准以及时间段，一审判决已进行了详细的阐述和论证，本院不再赘述。双方所签《门面租赁合同》对租金标准已经进行了明确约定，上诉人要求比照金德仓储费的标准计算2019年7月至2019年9月的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人还提出要扣除两个月的装修电梯时间和两个月的疫情时间，既没有双方约定，也没有充分的法律依据，本院不予支持。另因上诉人拖欠租金，且租赁期间还将部分门面转租第三人以赚取租金，已构成违约，应承担违约责任，故对上诉人要求不承担违约责任的请求，本院亦不予支持。综上，上诉人罗文林的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费元，由上诉人罗文林负担。本判决为终审判决。审判长  易文胜审判员  李少华审判员  张晓玲二〇二〇年六月三十日法官助理伍露书记员叶珊