河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1502民初6297号原告信阳市华信实业有限公司。法定代表人赵新建，总经理。委托代理人张擎，河南正方圆律师事务所律师（特别授权）。委托代理人马明锐，河南正方圆律师事务所律师（特别授权）。被告艾德师，男，1977年12月11日出生，住河南省信阳市。被告刘莹莹，女，1988年11月29日出生，住址同上。二被告委托代理人鲁军，河南金誉律师事务所律师（特别授权）。原告信阳市华信实业有限公司与被告艾德师、刘莹莹确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员顾威独任审理，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信阳市华信实业有限公司委托代理人马明锐、被告艾德师及二被告的委托代理人鲁军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信阳市华信实业有限公司诉称，2012年3月13日，原告与被告艾德师签订《转让协议》，协议约定：被告艾德师将其在南湾乡贤山村××房屋××及土地使用权、××共××（××村民组集体所有，另一亩属甲方自留地改建）和自留地上方附属物所有权一并转让给原告；所有转让费共计257万元。协议签订后，原告依约向被告支付了转让款226万元，但被告一直居住在涉案交付房屋，拒不腾房。后原告迫于无奈，将上述情况反映给信阳市土地管理局，信阳市土地管理局告知原告，农村房屋买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效。被告无权转让属于村民集体所有的宅基地、自留地，被告转让给原告的房屋无法办理产权转移登记。被告刘莹莹系被告艾德师的配偶，原告将上述情况告知二被告，告知二被告上述转让协议无效，二被告不予理睬，原告多次催要被告退还已支付的款项226万元，被告以各种理由拒不退还。为了维护原告的合法权益，请求法院判决：确认原告与被告艾德师于2012年3月13日签订的《转让协议》无效；二被告共同向原告返还已支付的款项226万元及利息（利息自2012年3月13日期按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；本案的诉讼费由二被告共同承担。被告艾德师、刘莹莹辩称，一、答辩人与被答辩人签订的转让协议是双方的真实意思表示，是合法有效的，应受到法律的保护。答辩人转让给被答辩人的系答辩人的土地、荒山和鱼塘的承包经营权及两栋房屋，按照相关法律和政策，答辩人有权处置。协议签订后，答辩人按照协议约定履行了应尽的责任和义务，被答辩人接收了协议约定的标的物并拉围墙、建门房后，无视契约精神，不讲诚信，拒不按照协议约定支付转让费，实属恶意违约，应承担全部的法律责任。二、答辩人转让给被答辩人的私房也许不符合有关法律规定，答辩人认为该规定明显滞后不符合发展形势，且与民法总则和物权法之规定相悖，答辩人作为该私房的产权人，应当有权处置。按照目前法律适用，如果答辩人切实履约，则不存在任何法律障碍。退一步讲，即使答辩人转让私房为法律禁止，答辩人转让承包土地、荒山和鱼塘的使用权则是完全合法的。合同部分无效不影响其他部分有效的规定，答辩人要求被答辩人继续履约。三、被答辩人信口雌黄，在诉讼前，答辩人找被答辩人要求其履行支付剩余的转让费，被答辩人从来没有主动找答辩人商谈协议履行之问题，更没有告知所谓协议无效。四、答辩人坚决反对被答辩人的诉求，导致协议无法继续履行完全是被答辩人的过错，答辩人不存在任何违约。答辩人为了履行协议，提前与第三方签订的房屋租赁协议，收回出租房屋，仅此一项每年至少损失五万元租赁费，现只是被答辩人未切实履约导致房屋未实际交付，可房屋却至今闲置，被答辩人已经实际接受自留山、自留地和鱼塘以及所有的附属物。如果被告坚持双方签订的协议无效或解除，要求返还转让费，则答辩人保留依法追究被答辩人过错责任，反诉要求被答辩人承担违约责任并赔偿经济损失。经审理查明：2012年3月13日，原告信阳市华信实业有限公司（乙方）与被告艾德师（甲方）签订《房屋所有权、土地使用权、鱼塘承包经营权转让协议》，协议约定乙方将其在南湾乡贤山村××房屋××所有权、自留山和自留地××使用权、××共××（××为村民组集体所有，另一亩属于甲方自留地改建）承包经营权、鱼塘和自留山、自留地上方附属物所有权一并转让给乙方。其中一栋房屋有房产证的为三层，共计507平方米，无证房屋为二层约370平方米。自留山、自留地约定了使用期限及国家征占的赔偿款归属。甲方在其转让的地块围上简易围墙，协助办理房屋过户手续，协助将一套无产权证的房屋登记在乙方名下，甲方提供自留山、自留地及鱼塘被村委会认可的材料。双方约定转让费共计257万元，协议签订后三个工作日乙方支付甲方600000元；甲方在三日内将房产证交付给乙方，并在房屋周边打上围墙基础，并协调好鱼塘的面积及邻里关系；签订协议二十日内，甲方在房屋周边打上围墙基础并协调好鱼塘的面积及邻里关系后，乙方再支付甲方1800000元；乙方支付该款后，甲方在五日内办理此二栋房屋，并将以上所列转让物交付给乙方使用；余款170000元作为甲方配合乙方办理三层房屋的押金，乙方在甲方协助过户三个工作日将余款给付给甲方，签订协议三个月内乙方不能或不愿过户，乙方应将此款交付给甲方。协议还约定了违约责任等内容。协议签订后，原告按时支付了第一笔款项600000元，被告艾德师将其一栋三层房屋的房产证原价交付给原告。原告余款未按时支付，截止2015年7月9日，原告共计支付款项共计2260000元。原告未按时足额付款，被告未将房屋交付给原告。被告艾德师将其承包的田地、林地、鱼塘及其附属物交付给了原告。原告以被告房屋无法完成过户，以转让协议无效为由请求二被告返还2260000元无果为由起诉来院，请求法院支持其诉讼请求。另查明，原告与被告艾德师签订转让协议时，被告刘莹莹与被告艾德师系夫妻关系。原告与被告艾德师签订的转让协议是打包出售2570000元，双方均不能讲出二栋房屋的价值及其他各分项价值。原告在信阳市××风景区××山村××组还承包了其他村民的田地和林地，后将其承包的林地、田地及购买被告艾德师的房屋，承包被告艾德师的林地、田地及鱼塘周边拉下围墙，都圈了起来。2020年4月9日，信阳市南湾湖风景区执法局通知原告法人代表的女儿赵洁，将购买被告艾德师的房屋及其自建的门房的相关手续提交给执法局，并接受调查，原告未在规定时间内提交手续也未接受调查，2010年4月10日，信阳市南湾风景区行政执法局强行拆除了上述三处房屋及原告建设的围墙。被告艾德师自认其有房产证的一栋三层房屋为400000元。原告则认为被告两栋房屋价值100万元至200万元。本院认为：原告与被告艾德师签订的《房屋所有权、土地使用权、鱼塘承包经营权转让协议》是双方真实的意思表示，除了房屋所有权转让内容违反法律规定，其他内容不违反法律规定，是合法有效的合同。协议虽然用的是自留山、自留地的表述实际是承包的田地及林地，受到土地承包经营法的调整。被告艾德师将田地、林地使用权及鱼塘承包经营权转让给原告，被告艾德师所在的村民组及村委会事后均表示同意转让，原告的营业执照经营范围包含种植及养殖，具有农业及渔业经营能力，双方签订的土地、林地使用权及鱼塘承包经营权协议符合法律规定，是合法有效的协议。被告的房屋建在宅基地上，原告属于企业，并非与被告属于同一集体经济组织成员，双方签订的房屋所有权转让协议违反法律规定，该部分内容无效。因原、被告双方均不能讲出房屋、林地、土地及鱼塘各部分具体转让价格，本院结合被告艾德师自认有房产证的房屋价值400000元，原告自述两套房屋价值1000000元至2000000元，本院暂取房屋价值为400000元。至于房屋实际价值，原告有其他相关证据后，可以另行主张。至于信阳市南湾风景区行政执法局强行拆除被告艾德师的两栋房屋，本院在此对其行为合法性不作评价，相关利害关系人可以另行主张。原告向被告主张支付合同无效造成支付款项的利息损失，综合考虑被告未按时支付款项，并搭建围墙将被告的房屋及土地及林地被告艾德师的房屋圈起，使用了被告的鱼塘及田地及林地，也致使被告一定时间内房屋无法出租，对被告也造成一定损失，对其利息损失本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十九条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第九条、第十三条，《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十九条，判决如下：一、确认原告信阳市华信实业有限公司与被告艾德师于2012年3月13日签订的《房屋所有权、土地使用权、鱼塘承包经营权转让协议》中房屋所有权转让协议无效。二、被告艾德师、刘莹莹于本判决生效后五日内返还原告信阳市华信实业有限公司400000元。三、驳回原告信阳市华信实业有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费24880元，保全费5000元，原告信阳市华信实业有限公司承担19880元，被告艾德师、刘莹莹承担10000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  顾 威人民陪审员  余延礼人民陪审员  丁立国二〇二〇年六月三十日书 记 员  舒鸿宇