重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初6397号原告(反诉被告)：胡海琼，女，1982年12月29日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告(反诉被告)：向世全，男，1988年12月20日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：张小利，女，1981年6月13日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：陈佳，女，1994年6月19日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：张洪，女，1982年2月10日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：向伟，男，1986年12月16日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：林顺菊，女，1952年8月20日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：陈静，男，1968年8月1日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：胡庆海，男，1957年10月12日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：谢军，男，1973年10月26日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：张晓珍，女，1988年8月24日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：阳利，女，1975年8月22日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：谢辉，男，1977年6月21日出生，汉族，住重庆市开州区云。原告(反诉被告)：李秀娥，女，1963年3月29日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：谢长江，男，2002年8月8日出生，汉族，住重庆市开州区。法定代理人：张小利，女，汉族，生于1981年6月13日，住重庆市开州区，系谢长江母亲。法定代理人：谢辉，男，汉族，生于1977年6月21日，住重庆市开州区，系谢长江父亲。原告(反诉被告)：向本华，男，1956年2月3日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：王昌美，女，1973年10月25日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：邹燕，女，2000年5月16日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：王庆森，男，1990年1月1日出生，汉族，住重庆市开州区云枫街道云泽三路25号1幢3单元4-1，公民身份号码500234199001017490。原告(反诉被告)：廖春燕，女，1987年4月4日出生，汉族，住重庆市开州区云枫街道关子7组2号，公民身份号码500234198704044407。原告(反诉被告)：向旭源（曾用名向宇），男，2010年5月7日出生，汉族，住重庆市开州区云枫街道关子7组2号，公民身份号码500234201005070010。法定代理人：向伟，男，汉族，生于1986年12月16日，住重庆市开州区，系向旭源父亲。法定代理人：廖春燕，女，汉族，生于1987年4月4日，住重庆市开州区，系向旭源母亲。原告(反诉被告)：王小平，女，1969年8月20日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：向露语（曾用名向洪），女，2011年9月5日出生，汉族，住重庆市开州区。法定代理人：张洪，女，1982年2月10日出生，汉族，住重庆市开州区，系向露语母亲。法定代理人：向平，男，1982年8月19日出生，汉族，住重庆市开州区，系向露语父亲。原告(反诉被告)：熊贤翠，女，1957年8月29日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：向平，男，1982年8月19日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：谢邦木，男，1949年9月26日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：谢林峰，男，1995年8月18日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：陈星宇（曾用名陈铸），男，2003年5月28日出生，汉族，住重庆市开州区。法定代理人：胡海琼，女，汉族，生于1982年12月29日，住重庆市渝北区，系陈星宇母亲。原告(反诉被告)：胡小江，男，1986年7月8日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：陈林，男，1995年9月3日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)：陈海燕，女，1992年5月21日出生，汉族，住重庆市开州区。诉讼代表人：胡庆海，男，1957年10月12日出生，汉族，住重庆市开州区。诉讼代表人：向本华，男，1956年2月3日出生，汉族，住重庆市开州区。诉讼代表人：陈静，男，1968年8月1日出生，汉族，住重庆市开州区。诉讼代表人：谢军，男，1973年10月26日出生，汉族，住重庆市开州区。上述三十一个原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：张先冲，重庆市开州区文峰法律服务所法律工作者。上述三十一个原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：李凯，重庆市开州区文峰法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)：程井术，男，1984年7月30日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：向中海，重庆弘全律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹怀敏，重庆弘全律师事务所律师。原告(反诉被告)谢军等31人与被告（反诉原告）程井术房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，适用简易程序审理，因本案案情复杂，当事人一方人数众多，不宜适用简易程序审理，于2019年8月1日裁定本案转为普通程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理，庭审中31位原告（反诉被告）变更了诉讼请求；于2019年10月18日、2019年12月24日、2020年1月9日公开开庭进行了审理，庭审中原告（反诉被告）向本院申请了司法鉴定；于2020年4月24日公开开庭进行了审理，庭审中被告提起反诉；于2020年5月15日、于2020年5月28日公开开庭进行了审理。31位原告（反诉被告）共同委托诉讼代表人谢军、胡庆海、向本华、陈静及31位原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人张先冲、李凯到庭参加诉讼；被告的委托诉讼代理人向中海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)谢军等31人向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即赔偿原告（反诉被告）违约金及损失3937500元；2、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告（反诉被告）变更诉讼请求为：1、判令被告（反诉原告）立即赔偿原告（反诉被告）房租损失3622500元；2、判令被告（反诉原告）立即支付从2019年1月1日至起诉之日的房租费315000元（540000除以12个月乘以7个月）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：谢军等31人系重庆市开州区云枫街道平桥移民生态产业园安置小区B33、B34、A35号地块的移民安置小区业主，程井术系租赁谢军等31人门市的承租人。2014年2月21日，谢辉、谢辉、陈静、胡庆军、胡庆海、朱从桂、向本华作为谢军等31人代表与程井术签订《房屋租赁合同》，合同约定谢辉、谢军、胡庆军、陈静、胡庆海、朱从桂、向本华作为出租人代表将B33、B34、A35号地块自建房的第一层（包括夹二层）、第二层门市租赁给程井术经营五金建材，租赁期15年，至2029年9月30日止。2014年3月12日，谢辉、谢军、胡庆军、陈静、胡庆海、朱从桂、向本华作为甲方与程井术作为乙方签订《房屋租赁合同的补充协议》，补充协议第四条约定：租赁期未满，如果乙方解除合同，甲方的损失按乙方未缴满15年的租金计算：如甲方解除合同，乙方的直接、间接损失以乙方的证据计算。2014年9月1日再次签订补充协议。合同签订后，程井术仅租赁了4年，于2018年底在谢军等31人不知情的情况下将所经营的五金建材搬迁至其他地方经营。之后谢军等31人与程井术就门市租金、门市恢复原状、垃圾清理、违约责任等问题一直未达成协议。因程井术未按合同约定履行义务，擅自违约，给谢军等31人造成了巨大的经济损失，多次协商无果。谢军等31人特诉至贵院。被告(反诉原告)程井术辩称，谢军等31人隐瞒了一个事实，谢军等31人与程井术之间不是签订的两份租赁合同，租赁合同及补充协议一共三份，2014年9月1日，双方之间达成房屋租赁合同补充协议，该协议是双方之间最后一份协议，对原来房屋租赁合同的实际内容，比如租金、租金的支付时间、违约责任均作了重新约定，其租金约定为在假二楼未全部使用时，前三年每年租金38万元，第四年为41.8万，租金支付时间更改为每年1月1日，违约责任更改为违约方需赔偿守约方的一切直接损失和间接损失，谢军等31人与程井术根据2014年2月21日房屋租赁合同，确定了谢军等31人应负责租赁房屋水电气上户，双方确定向本华为与程井术直接联系负责人，负责收取租金等相关事务，如有变更可另行约定，谢军等31人与程井术按照最新合同履行了租金支付义务至2018年12月底，由于谢军等31人没有按照约定提供天然气上户，也没有按照程井术要求提供租赁费发票，甚至要求超额支付房租，程井术基于上述原因，在2018年12月26日，与谢军等31出租人的直接联系负责人向本华联系，将所有的出租房屋钥匙交还给向本华，程井术基于谢军等31人的违约行为，解除谢军等31人与程井术之间于2014年9月1日签订的房屋租赁合同的补充协议，以及2014年2月21日房屋租赁合同，不构成违约，不应承担违约责任，且至2018年12月26日后，不应承担本案房租费，谢军等31人在接受程井术交付的钥匙后，同意解除本案租赁合同及补充协议，且用实际行为证明其将涉案房屋已经转租给他人，用实际行为表明同意双方解除合同及在力争减小损失，充分发挥自己作为房东收到房屋后的处置权。程井术认为谢军等31人的事实和理由均不能成立。反诉原告程井术向本院提出诉讼请求：1、判令谢军等31人与程井术之间的房屋租赁合同及补充协议自2018年12月26日解除；2、本案鉴定费24750元由谢军等31人承担；3、由谢军等31人返还多收到的租金242000元(已经和解的除外)；4、谢军等31人承担本案违约金10000元。事实及理由：谢军等31人与程井术于2014年2月21日签订房屋租赁合同，确定向本华为与程井术直接联系负责人，2014年3月12日程井术与谢军等31人签订房屋租赁合同补充协议。2014年9月1日程井术与谢军等31人签订房屋租赁合同补充协议，对2014年3月12日补充协议的违约责任变更为“违约方须赔偿守约方的一切直接损失和间接损失”，并对租金的具体金额进行了变更，变更为“第一、二、三年，租金每年380000元，第四年418000元”。由于谢军等31人在签订2014年9月1日补充协议后，违约要求支付租金为每年450000元，并拒不按照协议约定为程井术的天然气上户，在多次协商未果的情况下，在2018年12月26日，程井术与谢军等31人的直接联系人向本华协商一致后，程井术将案涉房屋的钥匙全部交付给向本华，双方的房屋租赁合同及补充协议自此解除。在2019年5月1日，程井术与向本华签协议书，该协议经渝公信【2020】文鉴字第23号司法鉴定意见书鉴定，产生鉴定费24750元，为维护程井术的合法权益，诉至法院。反诉被告谢军等31人辩称，程井术反诉理由不成立，程井术反诉的核心是认为多付了假二楼的租金，补充协议中约定的假二楼的交付时间是2014年9月1日，免租时间为一年半，也就是在2016年2月28日止，从2016年3月1日起假二楼需要支付租金，谢军等31人收的房租并没有超出。从证据上看应当以7个人共同签字的协议为双方的真实意思表示，程井术以与部分或者个人签订的协议效力不及与其他未签字的出租人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：对谢军等31人提交的证据5现场照片，谢军等31人提交该证据的证明目的为，证明程井术对房屋造成的损失；程井术认为照片未显示时间，达不到谢军等31人的证明目的；本院认为，谢军等31人提交的照片系租赁房屋的现场照片，本院依法予以采信。对谢军等31人提交的证人向本全、王家太的证言，程井术认为证人作证的内容模糊，且不真实，无法确认；本院认为证人向本全、王家太的证言系证人当庭证言，无相反证据否定其证言的真实性，本院予以采信。对程井术提交的证据1挂号单、气上户及租赁发票通知书，程井术提交该证据的证明目的为，证明其要求谢军等31人按照合同约定办理气上户手续及出具发票；谢军等31人对挂号单的真实性无异议，但认为不能达到程井术的证明目的，对于程井术提交的气上户及租赁发票通知书，其认为照片模糊无法看清，事前也从未见过，且与本案不具有关联性；本院认为，挂号单仅表明有人寄信给向本华，并不能表明其他内容，气上户及租赁发票通知书并不清晰，且系程井术本人自行书写，因此对于该证据本院依法不予采信。对证人梁后桂与证人曾令平的证言，向本华认可证人陈述的真实性，本院认为，对于证人陈述2018年12月26日程井术将案涉房屋钥匙交给向本华的事实，本院依法采信。对程井术提交的程井术重庆农村商业银行股份有限公司对私客户账户明细和梁小英重庆农村商业银行股份有限公司对私客户账户明细，程井术提供该证据的证明目的为证明租金支付情况，谢军等31人认为，谢军等31人收取租金时每年都给程井术出具了收据的，应当以收据为准，程井术提供的银行流水无法确定是否还有其他经济往来；本院认为，程井术提供的该证据并未全面的反应出租金的支付情况，且银行流水中程井术勾选出来的转账包含有租金之外的其他经济往来，如2016年2月5日程井术向王庆森转账的10000元及向谢辉转账的5000元，备注为“还”，因此对于程井术提供的该证据，本院将结合本案其他证据综合予以考虑，对于不属于支付租金的本院不予采信。对重庆市渝东司法鉴定中心作出的渝东司鉴中心【2019】文书鉴字第65号司法鉴定意见书，本院认为，因重庆市渝东司法鉴定中心采用的样本未经质证，对于其鉴定结论本院不予采信。对重庆市公信物证司法鉴定所作出的渝公信【2020】文鉴字第23号司法鉴定意见书，检材样本经过质证，对于该鉴定意见本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月18日经原开县规划局许可，向本华、熊贤翠、向世全、向平、张洪、向洪、向伟、廖春燕、向旭源、王端勇、王廷、王华等12人，在平桥移民生态产业园安置小区B34号地块修建自建房；胡庆海、胡小江、胡海琼、张晓珍、陈铸、李秀娥、胡庆军、胡海中、税明桃、胡泽宣、唐平、唐浩铭等12人在平桥移民生态产业园安置小区B33号地块修建自建房；陈静、王小平、王庆森、陈海燕、陈林、谢军、谢林峰、阳利、谢辉、谢长江、张小利、谢邦木、林顺菊、陈佳、王昌美、邹燕等16人在平桥移民生态产业园安置小区A35号地块修建自建房。2014年2月21日谢军向程井术出具承诺书，代表谢林峰、阳利、谢邦木与程井术签订租赁合同；2014年2月21日谢辉向程井术出具承诺书，代表谢长江、张小利、林顺菊与程井术签订租赁合同；2014年2月21日陈静向程井术出具承诺书，代表王小平、王庆森、陈海燕、陈林、陈佳、王昌美、邹燕与程井术签订租赁合同；2014年2月21日胡庆军向程井术出具承诺书，代表胡海中、税明桃、胡泽宣、唐平、唐浩铭与程井术签订租赁合同；2014年2月21日胡庆海向程井术出具承诺书，代表胡小江、胡海琼、张晓珍、陈铸、戴官清与程井术签订租赁合同；2014年2月21日朱从桂向程井术出具承诺书，代表王端勇、王廷、王华与程井术签订租赁合同；2014年2月21日向本华向程井术出具承诺书，代表熊贤翠、向世全、向平、张洪、向洪、向伟、廖春燕、向旭源与程井术签订租赁合同；谢辉等7人还在承诺书中对租赁合同承担完全责任，保证家庭成员不以任何理由直接与程井术发生任何纠纷。2014年2月21日谢辉、谢军、陈静、胡庆军、胡庆海、朱从桂、向本华作为出租人代表(甲方)与程井术作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“……甲乙双方经协商自愿达成房屋租赁一致协议：1、甲方将座落开县云枫街道“平桥移民生态产业园安置小区B33、B34、A35号地块”关子占地移民自建房的第一层（包括夹二层）、第二层租赁给乙方；2、租赁期十五年，自2014年10月1日起至2029年9月30日止；3、第一、二、三年每年租金45万元，三年后租金按45万元的基础上每年增加10%支付；4、租金每年支付，第一年定金充抵租金；5、甲方负责租赁房屋水电气上户，租赁期间水电气及经营所产生的费用由乙方负担；6、租赁期间内，乙方有权分租、转租，合同继续有效；7、甲方确定向本华与程井术直接联系负责人，收取租金等，如有变更可另行约定；8、乙方不得对租赁房进行影响安全的装修，不得用于违反法规的噪声、空气、粉尘等污染的经营活动；9、如果一方违反约定，须赔偿给另一方造成的所有直接损失和间接损失；10、本合同双方签名生效。”谢辉、胡庆海、谢军、陈静、向本华、朱从桂在甲方处签字捺印，胡庆军的签字由胡海中代签，程井术在乙方处签字捺印，谭中杰作为见证人在合同上签字盖章。2014年2月22日程井术向向本华支付定金100000元，并由向本华向程井术出具收条，内容为：“今收到程井术门市定金壹拾万元正（100000）元收款人向本华2014.2.22指定帐户：农商行：XXXX”，向本华在该收条上签字并捺印。2014年3月12日，谢辉、谢军、陈静、胡庆军、胡庆海、朱从桂、向本华作为出租人代表（甲方）与程井术作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同的补充协议》，协议约定：“……甲乙双方经协商自愿达成房屋租赁补充协议：1、原合同第3条明确为：第1、2、3年租金每年45万元，第4年49.5万元，第5年54万元，第6年58.5万元，第7年63万元，第8年67.5万元，第9年72万元，第10年76.5万元，第11年81万元，第12年85.5万元，第13年90万元，第14年94.5万元，第15年99万元；2、租金每年10月1日交付，超过一个月算乙方违约，逾期按日万分之一由乙方支付甲方违约金；3、租赁期满，如果乙方未续租，需将夹二层恢复成全部为夹二层；4、租赁期未满，如果乙方解除合同，甲方的损失按乙方未交满15年的租金计算；若果甲方解除合同，乙方的直接、间接损失以乙方的证据计算；5、甲方不租赁房屋后，不得毁损装修，但有价值的设备乙方有权撤走归乙方所有；6、甲方保证乙方从装修开始有水、电（包括三相电）使用；7、甲方确定夹二层、门市的内墙、顶、地面、立柱的粉刷、抹灰、卷帘门在2014年5月底前完工；8、厕所及其它用水的排放管道由甲方负责安装；9、甲方收到乙方的租金后，应在一个月内将其业主签名的分发清单复印提交给乙方，否则乙方有权不交付次年的租金；10、本合同双方签名生效。”谢辉、谢军、陈静、胡庆军、胡庆海、朱从桂、向本华、唐平在甲方处签字并捺印，程井术在乙方处签字并捺印，谭中杰作为见证人在该协议上签字。2014年9月1日双方再次签订《房屋租赁合同补充协议》，协议约定：“根据合同法的有关规定，甲乙双方在自愿平等协商一致的原则下，就甲方无法按照合同规定时间和约定交割房屋条件给乙方使用达成以下变更：一、交房时间：2014年9月1日。二、交割条件：内墙粉刷、外墙统一墙漆、地面水泥浆糊平、柱头和顶部磨平或粉刷、假二楼的墙面根据乙方要求封闭。三、租金：原合同第3条明确为：假二楼在未全部使用时，第1.2.3年租金每年38万，第4年41.8万，第5年45.6万，第6年49.4万，第7年53.2万，第8年57万，第9年60.8万，第10年64.6万，第11年68.4万，第12年72.2万，第13年76万。第14年79.8万，第15年83.6万；假二楼装修全部完工并全部交付给乙方使用后的租金在此基础上前三年每年加柒万元整，三年后每年加柒仟元整。（注：只有部分假二楼完工，整个假二楼的租金都不能计算）。四、假二楼交割时间和方法：做成钢架结构由乙方根据情况安排时间和方法制定施工方案，制作假二楼的所有费用均由甲方承担，制作假二楼单价每平方米小写：（￥300.00元）大写：叁百元整；按实际制作面积计算。（制作假二楼的费用由乙方先垫付，在假二楼租金里扣除，扣完为止）。五、交付房租时间更改为每年1月1日，及第一年为2015年1月1交付；装修免4个月租金。六、楼顶根据乙方需要提供广告位。七、本合同双方签字后生效；如有违约，违约方需赔偿守约方的一切直接损失和间接损失。甲方：谢军、朱从桂、向本华、谢辉、陈静、胡庆海、胡庆军代乙方：程井术2014年9月1日”。谢军等出租人对于租金的分配方式为按各自所有的门市和套房分配，房屋租金未递增之前，向本华等12人及胡庆海等12人的门市租金为20000元/年、套房为10000元/年，谢军等16人的门市为25000元/年，套房为10000元/年。租金由程井术分别直接支付给谢辉、谢军、陈静、胡庆军、胡庆海、朱从桂、向本华等7位出租人代表，其中向本华、熊贤翠、向世全、向平、张洪、向洪、向伟、廖春燕、向旭源、王端勇、王廷、王华等12人，有门市4个、套房4套（其中两套为假二楼）；胡庆海、胡小江、胡海琼、张晓珍、陈铸、李秀娥、胡庆军、胡海中、税明桃、胡泽宣、唐平、唐浩铭等12人有门市4个、套房4套（其中两套为假二楼）；陈静、王小平、王庆森、陈海燕、陈林、谢军、谢林峰、阳利、谢辉、谢长江、张小利、谢邦木、林顺菊、陈佳、王昌美、邹燕等16人有门市6个、套房6套（其中三套为假二楼）。2014年9月1日谢军等出租人将案涉房屋交付给程井术，按照合同约定免收4个月房租，即2014年9月1日至2014年12月31日不收取租金。每年1月1日交付当年的租金，第一年约定的交付租金时间为2015年1月1日。案涉房屋谢军等出租人也于2014年9月1日交付给程井术，制作假二楼的费用由程井术先垫付后，在假二楼的租金中抵扣，扣完为止，2017年之前的假二楼房租用于抵扣了程井术装修假二楼的费用，2017年1月1日起程井术开始支付假二楼的房屋租金。2015年1月1日程井术向丁依全转账支付租金30000元、向向本华转账支付租金30000元，2015年1月3日程井术向向本华转账支付租金13800元、向谢辉转账支付租金22000元、向王小平转账支付租金32000元，2015年1月5日向李秀娥转账支付租金35000元，2015年1月7日向胡庆军转账支付租金29890元，以上租金共计192690元；程井术通过其妻子梁小英的账户于2017年1月11日向王庆森转账59000元、向李秀娥转账60000元、向朱从桂转账30000元，向向本华转账7890元，向阳利转账52500元、向谢辉转账52500元，于2017年1月16日向胡庆军转账60000元，以上共计321890元，加上抵扣的陈静货款46000元，向本华抵扣的货款82110元，以上程井术共向谢军等31人支付租金450000元，以上转账的金额与程井术提交的2016年1月1日至2017年1月1日租金分配明细表相对应。2017年12月11日程井术通过其妻子梁小英向王庆森转账支付租金20000元，2018年1月21日向王庆森转账支付租金85000元，2018年2月6日向谢林峰转账支付租金20000元，2018年2月7日程井术向何同英转账支付租金10000元，2018年2月15日向张洪转账支付租金32000元、向王庆森转账支付租金7500元，以上租金共计174500元，以上转账金额与程井术提交的2018年房租付款明细相对应。2018年12月26日程井术搬离案涉房屋并将案涉房屋钥匙交由向本华，2018年12月27日向本华又将房屋钥匙返还程井术。2019年5月25日经过开州区云枫街道关子社区居民委员会人民调解委员会的人民调解员陈代武调解，谢军等31人与程井术达成一致意见，由程井术对租赁房屋门锁进行了更换，并对房屋进行恢复后将房屋交给原告。2019年6月10日程井术与谢军、向本华、胡庆海在开州区云枫街道关子社区居民委员会人民调解委员会的组织下对赔偿费用及未清理的垃圾进行调解，但未达成一致协议。因房屋恢复拆除的垃圾仍未清理，社区多次给程井术打电话，程井术未处理，开州区云枫街道关子社区居民委员会只能要求向本华、谢军、胡庆海负责清理完所有垃圾，清理费用由程井术承担。2019年5月1日向本华与程井术签订《协议书》，内容为：“甲方：谢军、谢辉、陈静、胡庆军、胡庆海、朱从桂、向本华（以下简称甲方），乙方：程井术（XXXX）甲方履行房屋租赁合同直接联系人向本华与乙方经平等、真实、自愿协商，自愿达成如下协议：一、双方自愿解除2014年2月21日签订的房屋租赁合同（租赁房屋位于开州区云枫街道平桥移民生态产业园安置小区B33、B34、A35号地块关子占地移民自建房第一层、包括夹二层、第二层）及2014年3月12日、2014年9月1日房屋租赁合同的补充协议，双方对解除上列合同无任何争议。二、位于开州区云枫街道平桥移民生态产业园安置小区B33、B34、A35号地块关子占地移民自建房第一层、包括夹二层、第二层房屋拆改部分于2019年4月30日由乙方全部恢复完工，租赁房屋位于开州区云枫街道平桥移民生态产业园安置小区B33、B34、A35号地块关子占地移民自建房第一层、包括夹二层、第二层由乙方2019年4月30日全部交付给甲方。三、双方同意互不承担违约责任，互不支付对方损失。四、本协议自双方签字生效，一式两份，双方各执一份……”向本华在甲方处签字捺印，程井术在乙方处签字捺印。向本华认为此协议书上的“向本华”签字非其本人签字，向本院申请司法鉴定，我院于2019年11月6日委托重庆市渝东司法鉴定中心对2019年5月1日的《协议书》上落款甲方处的“向本华”签名及捺印是否出自于向本华本人的笔迹及指印进行司法鉴定。重庆市渝东司法鉴定中心于2019年12月4日作出渝东司鉴中心【2019】文书鉴字第65号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“倾向性认定送检的落款日期为2019年5月1日的《协议书》上落款的‘向本华’签名字迹不是出自于向本华本人的笔迹”。此次鉴定由向本华支付鉴定费3000元。因该鉴定结论的鉴定样本未经过庭审质证，鉴定依据明显不足，2020年1月10日程井术申请重新鉴定。我院于2020年2月5日委托重庆市公信物证司法鉴定所对《协议中》“向本华”签名字迹是否向本华本人所写进行鉴定。重庆市公信物证司法鉴定所于2020年3月24日作出渝公信【2020】文书鉴字第23号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“检材《协议书》中‘向本华’签名字迹是向本华本人所写”。此次鉴定程井术支付鉴定费24750元。另查明2019年5月29日王端勇、王廷、王华、胡庆军、胡海中、税明桃、胡泽宣、唐平、唐浩铭与程井术达成协议，自愿解除2014年2月21日签订的《房屋租赁合同》及相关协议。本院认为，本案的争议焦点为：一是谢军等31人与程井术之间的《房屋租赁合同》是否解除；二是程井术的租金是否存在多支付的情况；三是程井术是否还应支付谢军等31人的租金；四是程井术是否存在违约，是否应当赔偿谢军等31人的损失；五是谢军等31人是否存在违约，是否应当向程井术支付违约金。关于谢军等31人与程井术之间的《房屋租赁合同》是否解除的问题。本院认为，谢辉、谢军、陈静、胡庆军、胡庆海、朱从桂、向本华等7人受其家庭成员的委托，代表其家庭成员与程井术于2014年2月21日签订《房屋租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。本案中2018年12月26日程井术将案涉房屋钥匙交给向本华，不代表谢军等31人对解除合同已达成合意，且程井术提供的证据并不能证明谢辉等31人存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除的情形，因此谢军等31人与程井术之间的《房屋租赁合同》及相关补充协议未于2018年12月26日解除，程井术要求判令谢军等31人与其签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议于2018年12月26日解除的诉讼请求不成立，本院不予支持。2019年5月1日《协议书》书中虽然约定双方自愿解除租赁合同，但该协议明确约定自双方签字生效，该协议书中甲方仅有向本华签字，而谢军、谢辉、陈静、胡庆军、胡庆海、朱从桂并未签字，且《房屋租赁合同》中只是指定向本华为直接联系负责人，并未授权向本华代谢军等人处理相关实体权利，因此该《协议书》并未生效。2019年5月25日经开州区云枫街道关子社区居民委员会人民调解委员会人民调解员陈代武的调解下，谢辉等人与程井术同意，由程井术雇请锁匠将案涉房屋房门打开，交由程井术将案涉房屋恢复后将房屋交还出租人。本院认为，此时可以视为双方对解除《房屋租赁合同》达成一致意见，因此谢军等31人与程井术于2014年2月21日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议于2019年5月25日解除。关于程井术是否存在多支付租金的问题。本院认为，原、被告在《房屋租赁合同》、2014年3月12日的《房屋租赁合同的补充协议》及2014年9月1日的《房屋租赁合同补充协议》中对房屋租金均有约定，后面签订的补充协议应当视为对前面签订的合同租金的变更，因此，原、被告关于案涉房屋的租金约定应当以2014年9月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》中的租金约定为准。原、被告均认可假二楼开始支付租金的时间为2017年1月1日，因此按照2014年9月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》的租金：“假二楼在未全部使用时，第1.2.3年租金每年38万，第4年41.8万，第5年45.6万，第6年49.4万，第7年53.2万，第8年57万，第9年60.8万，第10年64.6万，第11年68.4万，第12年72.2万，第13年76万。第14年79.8万，第15年83.6万；假二楼装修全部完工并全部交付给乙方使用后的租金在此基础上前三年每年加柒万元整，三年后每年加柒仟元整。”第一年为2015年1月1日交付租金，2017年1月1日前程井术应当支付的租金为380000元/年，2017年1月1日后的房屋租金为，2017年的租金为450000元，2018年的租金为457000元，2019年的租金为464000元。根据程井术提供的银行流水，仅能证明程井术于2014年2月22日向向本华支付定金100000元，该定金用于抵扣第一年房屋租金，2015年1月1日至2015年1月7日程井术向向本华等人支付租金192690元，但谢军等31人自认2015年1月1日至2015年12月31日程井术实际支付的租金为380000元(包含定金)，因此本院认可程井术2015年1月1日至2015年12月31日向谢军等出租人实际支付的租金为380000元；对于程井术提交的2016年1月1日至2017年1月1日租金分配表明细表，本院认为，虽然该表上载明为“2016年1月1日至2017年1月1日租金分配表”，但租金支付日期为2017年1月11日至2017年1月16日及抵扣的货款，且合同约定支付租金的日期为每年的1月1日，因此该笔金额应当认为是程井术支付的2017年的房屋租金，而非2016年的房屋租金，此表表明程井术2017年度支付的租金为450000元。对于2016年租金支付情况程井术提交的银行流水无法证明，但谢军等31日自认程井术2016年支付的租金为380000元，因此本院认可程井术2016年支付的案涉房屋租金为380000元。虽然程井术提供的银行流水不能证明2018年度程井术支付案涉房屋的租金情况，但程井术提交的2018年房租付款明细足以证明程井术2018年支付的案涉房屋租金为450000元，因此本院认可程井术已向谢军等出租人支付2018年的房屋租金450000元。综上所述，程井术提交的证据无法证明其存在多支付谢军等31人房屋租金的情况，因此对于程井术要求谢军等31人返还多收取的租金242000元的诉讼请求，本院不予支持。关于程井术是否还应支付谢军等31人的租金问题。本院认为，程井术与谢军等31人的房屋租赁合同于2019年5月25日解除，解除合同前程井术仅仅支付房屋租金至2018年12月31日，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，程井术还应按照合同约定支付谢军等31人2019年1月1日至2019年5月25日的租金。按照合同约定2019年度的租金为464000元，但因王端勇、王廷、王华、胡庆军、胡海中、税明桃、胡泽宣、唐平、唐浩铭等9人已与程井术达成和解协议，该9人的租金应当予以品除，品除后2019年的租金为371200.01元元，因此程井术应当支付谢辉等31人2019年1月1日至2019年5月25日的租金为148679.58元(371200.01元÷12月×4月+371200.01元÷12月÷31天×25天)。因此对于谢军等31人要求程井术支付从2019年1月1日起至起诉之日（2019年7月25日）的房租费315000元的诉讼请求，本院依法变更为程井术支付谢辉等31人2019年1月1日起至2019年5月25日止的房屋租金148679.58元。关于程井术是否应当赔偿谢军等31人的损失的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中程井术提前搬离涉案房屋，要求提前解除房屋租赁合同，事前并未与谢军等31人协商一致，造成谢军等31人的房屋需要重新恢复、清理垃圾等，无法及时出租，程井术的违约行为，给谢军等31人造成了一定的租金损失，因此本院根据本案实际情况，酌情按照2019年度的房屋租金计算4个月的房屋租金损失，即程井术应当支付谢军等31人的损失为123733.34元(371200.01元÷12月×4月)。关于谢军等31人是否存在违约，是否应当向程井术支付违约金的问题。本院认为，违约行为是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定。本案中被告程井术提供的证据不足以证明谢军等31人存在不履行合同或者履行合同不符合约定的情形，因此对于程井术要求谢军等31人支付违约金10000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告程井术在本判决生效后十日内支付本诉原告(谢军等31人)2019年1月1日起至2019年5月25日止的房屋租金148679.58元；二、本诉被告程井术在本判决生效后十日内赔偿本诉原告(谢军等31人)损失123733.34元；三、本诉原告向本华支付的鉴定费3000元，由本诉原告向本华负担。反诉原告程井术支付的鉴定费24750元，由反诉被告向本华负担，限反诉被告向本华在本判决生效后十日内支付给反诉原告程井术；四、反诉被告(谢军等31人)与反诉原告程井术之间的房屋租赁合同及补充协议于2019年5月25日解除；五、驳回本诉原告(谢军等31人)的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告程井术的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33463元，由本诉原告(谢军等31人)负担29963元、由本诉被告程井术负担3500元；反诉案件受理费4499元，由反诉原告程井术负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  向 祥人民陪审员  程崇国人民陪审员  程井福二〇二〇年六月十九日法官 助理  王春燕书 记 员  周 欢