吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0211民初1001号原告：吉林市永庆物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。法定代表人：周贤明，经理。委托诉讼代理人：成德坤，男，主任。委托诉讼代理人：王秋双，女，房管员。被告：张志军，男，1977年10月14日出生，汉族，住吉林省吉林市。原告吉林市永庆物业服务有限公司（以下简称永庆物业）诉被告张志军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永庆物业的委托诉讼代理人成德坤、王秋双,被告张志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永庆物业向本院提出诉讼请求：1.判令张志军给付2018年11月30日至2019年11月30日、2019年11月30日至2020年5月31日18个月物业费共1338元；2.给付滞纳金2018年11月30日至2020年5月31日共1711元；3.由张志军承担全部诉讼费。事实与理由：张志军于2013年1月入住××苑左门，建筑面积74.36平方米，由永庆物业进行物业管理，然而张志军无正当理由拒付2018年11月30日至2019年11月30日、2019年11月30日至2020年5月31日18个月物业费共1338元，滞纳金2018年11月30日至2020年5月31日共1711元，两项合计3049元。张志军辩称，一，对永庆物业提出的张志军物业费未交认同，但对费用总额和事实理由不认同。首先，张志军并不是无正当理由拒付物业费，永庆物业没有按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。张志军居住的是六楼顶楼，由于楼顶多处漏水，导致张志军家墙体长毛。2018年7月张志军就此事与物业公司联系，物业公司的管理人员到张志军家进行查看后，便没了音讯，一直没有对顶层防水进行维修，没有尽到物业维修的义务。2019年张志军又通过打电话、到物业办公室等方式多次与物业公司联系顶楼的防水维修问题，物业公司仍然口头答应，但是并没有进行维修。物业公司与张志军沟通过的工作人员有王超、王秋双、孟超群、张扬等。2020年3月张志军接到律师函时，物业公司仍然没有对顶楼和外墙进行必要的维修。直到2020年5月31日物业公司才对外墙进行了简单的维护，派人在墙边抹了几下胶。张志军自2013年1月入住，直到2018年11月之前都按时交纳了所有的物业费。这一年多没交，主要是因为2018年7月张志军发现家中棚顶漏水，找物业公司维修，物业公司没有尽到应尽的维修义务。其次，物业公司没有履行自己的良好的服务义务同时，还将物业费进行了涨价，也没增加服务项目，涨价的程序不正规，张志军没有接到任何征求意见书、公示等。而且物业公司很多程序都不规范。比如现在公司叫“吉林市永庆物业服务有限公司”，而当初签物业协议的公司是“吉林市乾坤花园物业服务有限公司”，公司更名后没有通知业主，并且没有与业主签定协议，还有每年应该对业主公示当年的花费明细，很多方面都是不透明的。按照物业合同的约定，2018年11月至2020年5月的物业费用应为0.7元/㎡×72.83㎡×18=936.6元。综上所述，请求法院驳回永庆物业的第一项诉讼请求，并对2018年11月至2020年5月期间的物业费用予以全部或部分减免。二、关于滞纳金不认同。物业合同中只约定了业主欠缴物业费时的滞纳金，并没有约定物业公司服务不到位的违约金，这就造成了双方赔偿额度的不平等，显然违背了合同法第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定。所以此条款不应具有法律效力，请求法院对永庆物业主张的滞纳金不予支持。三、关于诉讼费用应由永庆物业承担。由于永庆物业的违约，没有履行应尽义务，提供必要的服务，才导致本案的发生，永庆物业在本案中应负有主要的责任，所以诉讼费用应由其自行承担。因此，请法院驳回永庆物业所有诉讼请求。经审理查明：张志军系裕丰馨苑10栋2单元6层34号左门业主。2013年1月18日张志军与吉林市乾坤花园物业管理有限公司（以下简称乾坤物业）签订《物业管理服务协议》，约定张志军房屋建筑面积72.83平方米，多层住宅收费标准为每月每平方米0.7元，物业费在缴费期（一年）满前一个月内，续交下一年的物业管理服务费。因裕丰馨苑未成立业主委员会，吉林市丰满区江南乡永庆村村民委员会（以下简称永庆村委会）受吉林市丰满区江南乡人民政府（以下简称江南乡政府）委托，于2017年9月1日与永庆物业签订《物业服务委托合同》，委托永庆物业为该小区提供物业服务。2018年4月，永庆物业向永庆村委会提出物业费调整申请，永庆村委会向江南乡政府上报调整物业费事宜，江南乡政府授权永庆村委会召开业主大会，对物业费调整事宜进行问卷表决。物业费调价方案经公告、问卷表决，最终通过住宅物业费每月每平方米上调0.3元的方案，并自2018年11月1日起执行新物业费标准即每月每平方米1元。2018年10月9日，永庆村委会与永庆物业续签《物业服务委托合同》，约定委托期限5年，自2018年11月21日起至2023年11月20日止；永庆村委会组织实施业主大会问卷表决结果，决定执行物业费标准为：多层住宅1元/月/平方米。现经永庆物业多次催缴，张志军均以楼顶漏水为由，未交纳2018年11月30日以后的物业服务费。另查明，案涉房屋实际建筑面积为74.36平方米。认定上述事实的证据有：物业服务委托合同、物业费调整申请、党委会会议记录、关于永庆村区域住宅楼物业费调整事宜的情况汇报、授权书、关于物业费调价召开业主大会的通知公告、物业费调价表决统计表、关于丰满区裕丰馨苑物业费调价表决抽查核实情况说明、公告、民事判决书、营业执照、物业管理服务协议、收据、物业费催缴通知、催费记录、照片、视频等。本院认为，案涉房屋所在的裕丰馨苑小区未依法成立业主委员会，永庆村委会作为基层群众自治组织，在江南乡政府的监督及指导下，代表全体业主暂行业主委员会的职责，有利于维护小区全体业主的共同利息。永庆村委会与永庆物业签订的《物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，对全体业主具有约束力。且现永庆物业实际为裕丰馨苑小区提供物业服务，张志军亦交纳了2018年11月30日前的物业服务费，实际接受了永庆物业提供的物业服务。故张志军作为业主应当履行交纳物业服务费的义务。关于物业费的收取标准，属于应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项。永庆物业提出上调物业费申请后，永庆村委会受江南乡政府委托，履行了向小区全体业主发出公告、召开业主大会、投票表决等法律程序，投票表决的结果是半数以上业主同意上调物业费，且经丰满区物业管理中心的抽查，表决结果真实。故对张志军提出物业费上涨不合理的抗辩不予采纳。关于张志军提出的房顶漏水，物业公司很多程序都不规范的主张。按照《物业服务委托合同》的约定，物业费不包含房屋共用部位的大中修等费用。按照《物业管理条例》第十一条、第五十三条的规定，专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位的维修，专项维修资金的筹集和使用由业主共同决定。故张志军不能以此作为拒付物业费的理由。物业服务属于一种公共服务，具有持续性、整体性、公共性的特点，而判断物业公司是否按合同约定履行了合同义务，应从物业公司为小区整体的服务情况予以综合认定，如果物业服务公司在服务过程中仅是某些环节、部分区域做得不够完善，存在一般瑕疵，业主就以此否定物业公司提供的整体服务质量而拒交物业费，势必会导致物业公司运营资金不足，进而导致物业服务质量下降，那么损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。本案中，永庆物业不存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形。故张志军应以永庆物业已履行的物业服务的月数交纳物业费，即应交纳2018年11月30日至2020年5月31日物业费1338.48元（即1元/平方米/月×74.36平方米×18个月）。现永庆物业仅主张1338元，系对自身权利的处分，本院予以确认。另，物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，以充分获取所在小区业主的理解和配合。关于滞纳金，因没有关于滞纳金的约定，且张志军并非恶意拖欠物业服务费，故本院对永庆物业主张滞纳金的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十一条、第五十三条之规定，判决如下：一、张志军于本判决生效之日起五日内一次性向吉林市永庆物业服务有限公司支付2018年11月30日至2020年5月31日期间的物业服务费1338元；二、驳回吉林市永庆物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由张志军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 武 洋二〇二〇年六月三十日书记员 徐士博