湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初1463号原告：张九森，男，1962年7月16日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：胡小枫，北京德和衡(武汉)律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：黄梅，北京德和衡(武汉)律师事务所实习律师。特别授权代理。被告：蔡丰盛，男，1982年11月3日出生，汉族，住湖北省丹江口市。被告：武汉市尚居不动产代理有限公司，住所地：洪山区珞狮南路170号。法定代表人：梁璐。委托诉讼代理人：陈龙，男，该公司员工，一般授权代理。原告张九森与被告蔡丰盛、被告武汉市尚居不动产代理有限公司（以下简称：尚居代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案，依法适用简易程序，于2020年5月22日对本案公开开庭进行了审理。原告张九森的委托诉讼代理人胡小枫、黄梅，被告蔡丰盛，被告尚居代理公司的委托诉讼代理人陈龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张九森向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与两被告签订的《武汉市存量房买卖合同》；2.请求判令被告蔡丰盛立即支付原告违约金214000元人民币；3.本案诉讼费用由被告蔡丰盛承担。事实与理由：2019年10月8日，通过德祐房屋中介，原告与被告签订了《武汉市存量房买卖合同》，合同约定，被告蔡丰盛向原告购买位于洪山区珞南街武珞路717#兆富国际大厦1栋12层5号的房子，产权证号：武房权证洪字第××号，合同约定的转让价款为1070000元。原告已按合同约定向德祐房屋中介交付了产权证等资料，但被告由于个人原因，拒不支付剩余购房款，构成根本违约。根据原、被告签订的《武汉市存量房买卖合同》第六条第（一）项约定“购买方承诺其配偶和该房屋的共同购买方均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致合同无法正常履行的，由违反承诺方按照房屋转让价的20%赔偿守约方的损失。”又根据本合同第十条第（三）项约定：“购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋转让价20%的违约金。2、拒绝购买房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。”被告违背诚信、恶意违约而不履行合同，给原告造成损失。原告为维护合法权益，特依法提起诉讼。被告蔡丰盛辩称：一、被告蔡丰盛与原告张九森未建立房屋买卖关系，无需支付任何违约金；二、被告蔡丰盛和中介公司是10月7日晚上8点左右去兆富国际看房子，中介公司明知本人对该房屋情况不了解，就约被告蔡丰盛和张奇明签合同，其合同并不是被告蔡丰盛本意的表达，被告蔡丰盛存在重大误解，此合同属于可撤销合同。10月9日上午被告蔡丰盛与张奇明和中介公司沟通解除合同，张奇明同意解除合同，要求中介公司尽快归还其父亲的房产证就行了。请贵院确认被告蔡丰盛与张奇明签订的合同已于2019年10月9日撤销；三、涉案合同第五条约定，购买方应于见到该房屋产权调查清单当日内（请约定具体时间或条件）将第一笔定金人民币五万元自行支付给出售方。签订合同的时候中介公司及张奇明并未与被告蔡丰盛约定交定金的时间，并且在被告蔡丰盛提出解除合同之前，中介公司并未向被告蔡丰盛出示该房屋产权调查清单；四、被告蔡丰盛当时和中介公司并未明确表示要购买这套房，中介公司说先签，定金可以先不交。以习惯做法，交定金合同生效，当时被告蔡丰盛并没有交定金，中介公司也表示可以先签合同，不交定金，被告蔡丰盛自认为交定金合同生效；五、在中介公司签订的合同是中介公司制定的格式合同，并不是武汉市住建局给出的存量房买卖合同，合同中的很多条款都是中介公司加上去的，对买方有很大的限制性和制约性，中介公司制定的格式合同也不是被告蔡丰盛本人真实意思的表达。对于合同中很多规定，被告蔡丰盛都没有仔细阅读，因为中介公司说先签；六、被告蔡丰盛是10月8日签订的合同，10月9日上午就提出了解除合同，并主动与张奇明和中介公司沟通，虽然被告蔡丰盛形式上违约，但是并未对原告张九森造成实际损失，原告提出支持违约金的数量明显过高，请求贵院予以核减；七、三方10月8日签订的合同，10月9日被告蔡丰盛告知中介公司和张奇明解除合同，10月25日中介公司在其官方网站关闭了该交易，显示合同无效。被告蔡丰盛也默认与张奇明签订的合同已经撤销。中介公司官网显示，该房屋10月6日挂牌，10月25日拿到钥匙，期间有多次带看记录，此房屋属于正常交易状态，所以被告蔡丰盛与张奇明解除合同并未影响原告继续卖房，没有给其造成实际损失。被告尚居代理公司辩称：对原告第一项诉请无异议；对原告第二项诉请由法院酌定；对原告第三项诉请无异议。签订合同当天，明确表示了定金支付时间为见到房产局房屋产权调查清单当日支付，2019年10月9日已将上述清单发给被告蔡丰盛，房屋产权调查清单显示2019年10月9日11点47分由原告在洪山区房产局打印，2019年10月9日下午1点收到清单后将照片发给被告蔡丰盛。2019年10月9日上午被告蔡丰盛与原告确实沟通过合同解除事宜，双方未达成解约条件，并未告知中介要解除合同，2019年10月26日将房产证返还给原告，根据合同第10条违约责任第3款，被告蔡丰盛逾期履行合同已经超过15日，中介已将房产证返还给原告。本院经审理认定事实如下：2019年10月8日，原告张九森（出售方，甲方）的委托代理人张奇明与被告蔡丰盛（购买方，乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》。合同约定出售方将位于洪山区珞南街武珞路717#兆富国际大厦1栋12层5房出售给购买方。合同第五条“付款方式”约定：购买方应于见到该房屋产权调查清单当日内将第一笔定金50000元自行支付给出售方。合同还对房屋的情况、房屋租赁情况、成交价格、付款方式、违约责任等情况进行了约定。同日，原告张九森（出售方，甲方）的委托代理人张奇明与被告蔡丰盛（购买方，乙方）、被告尚居代理公司（居间方，丙方）签订《居间服务合同》，合同对居间费用、违约责任等进行了约定。原告张九森将洪山区珞南街武珞路717#兆富国际大厦1栋12层5房的房屋所有权证原件、国有土地使用证原件交给被告尚居代理公司。2019年10月9日，被告尚居代理公司通过微信向被告蔡丰盛发送“不动产登记资料查询结果告知单”。2019年10月26日，被告尚居代理公司将洪山区珞南街武珞路717#兆富国际大厦1栋12层5房的房屋所有权证原件、国有土地使用证原件交还给原告张九森。另查明，张奇明系原告张九森之子。以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、产证收条、权证领取表，被告蔡丰盛提交的微信聊天记录，被告尚居代理公司提交的代理人关于代理权的承诺书、授权委托书等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的《武汉市存量房买卖合同》系各方真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告各方均应按照合同内容履行合同义务。被告蔡丰盛辩称因张奇明系无权代理，其已行使了撤销权，合同已被撤销。根据《合同法》第四十八条的规定，撤销应当以通知的方式作出。本案中，被告蔡丰盛并未以张奇明系无权代理向被告发出撤销的通知，现原告张九森已出具授权委托书认可了张奇明的代理权，张奇明系有权代理，被告蔡丰盛的此抗辩意见，本院不予认可。被告蔡丰盛辩称双方对合同解除已达成一致，合同已解除。但被告蔡丰盛未提交双方对合同解除已达成一致的证据，故对此抗辩意见，本院亦不予认可。被告蔡丰盛辩称并非真实意愿购买案涉房屋，是被告尚居代理公司的工作人员的误导所致，且认为根据交易习惯未支付定金合同未成立。因被告蔡丰盛未提交有关“被告尚居代理公司工作人员误导其签订合同”及存在“支付定金合同才成立”的交易习惯的证据，同时根据《合同法》第三十二条的规定，合同自签字之日起成立，故被告蔡丰盛的上述抗辩意见，本院均不予认可。被告蔡丰盛还辩称案涉合同系格式合同，其未得到提示，故合同无效。本案中，案涉合同系格式合同，但根据《合同法》第三十九条规定，需要特别说明的系“免责或限制责任”的条款，而本案中，无论是合同的生效时间，亦或是款项的支付时间均不属于“免责或限制责任”的条款，更不存在免除原告的责任、加重被告的责任或排除被告权利的情形，故对被告蔡丰盛的此抗辩意见，本院不予认可。综上，根据《合同法》第四十四条的规定，合同自双方当事人签字时成立，依法成立的合同，自成立时生效，被告蔡丰盛系完全民事行为能力人，应当认真查看合同条款及内容，且应当知晓签订合同产生的法律后果。本案中，被告蔡丰盛在案涉合同签订的第二日，就向原告张九森提出解除合同，且未依照合同约定支付定金，已构成违约，根据《合同法》第九十四条第二款的规定，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金。本案中，原告张九森并未将房屋交付给被告蔡丰盛，在合同签订后第二天就已知晓被告蔡丰盛不再履行合同的事实，故原告张九森并未因被告蔡丰盛的违约产生过大的损失，且原告张九森亦并未提交其损失金额的证据，根据《合同法》第一百一十四条的规定，本院综合考量上述情况，酌情认定被告蔡丰盛向原告张九森支付违约金25000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十九条、第四十四条、第四十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告蔡丰盛于本判决生效之日起十日内向原告张九森支付违约金25000元；二、驳回原告张九森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理2255元，由被告蔡丰盛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨洁二〇二〇年六月二日法官助理蔡叶书记员罗璇