上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初1706号原告：上海麦世企业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：郑国煜，职务执行董事。委托诉讼代理人：倪力鸣，上海市国茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李熙，上海市国茂律师事务所律师。被告：上海海寓公寓管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：林友威。原告上海麦世企业管理有限公司(以下简称麦世公司)与被告上海海寓公寓管理有限公司(以下简称海寓公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2019年6月17日对本案公开开庭进行了审理。审理中，经本院院长批准，延长简易程序审理期限一个月。原告麦世公司的委托诉讼代理人倪力鸣、李熙到庭参加诉讼。被告海寓公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦世公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间就上海市静安区沪太路XXX弄XXX号XXX、XXX室一楼局部及二楼整层房屋(以下简称系争房屋)签订的《物业租赁合同》于2020年1月7日解除；2、被告按现状返还系争房屋；3、确认被告已付的押金198,852元不予返还；4、被告向原告支付拖欠的2019年11月的剩余租金138,852元、2019年12月的租金198,852元、2020年1月1日-1月7日的租金44,902.06元(198,852/31*7)，合计382,606.06元；5、被告向原告支付逾期滞纳金(以382,606.06元为本金，酌情自2020年1月7日起算至实际支付之日止，按日千分之五的标准计算)；6、被告向原告支付免租期租金795,408元；7、被告按照12,829.16元/日(198,852/31*2)的标准向原告支付自2020年1月8日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。事实及理由：系争房屋的产权人为案外人上海锦凌金属贸易有限公司(以下简称锦凌公司)。2018年9月26日，案外人上海拓尼实业有限公司(以下简称拓尼公司)在取得系争房屋转租权后，与被告签署《物业租赁合同》，将该房屋出租给被告，租期自2018年10月1日至2028年7月31日，其中2018年10月1日至2019年1月31日为免租期，租金为198,852元/月，付三押一；若承租人未按约支付租金或其他费用超过7天，出租人有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，承租人应补交免租期租金，并赔偿出租人的实际损失；承租人逾期拖欠租金、水电费等，应按每日千分之五的标准支付逾期滞纳金；租赁期满，承租人逾期未返还房屋的，每逾期一日应按照两倍日租金的标准支付违约金。2019年7月26日，锦凌公司与原告签署《房屋租赁合同》，约定由原告自2019年8月1日起承租系争房屋。后原、被告与拓尼公司签订《换签协议》，约定原告自2019年8月1日起承继拓尼公司在原《物业租赁合同》中的权利义务，被告表示同意。但被告于2019年12月25日、12月30日支付了2019年11月的部分租金6万元后未再付租，原告多次催讨无果，故于2020年1月6日向被告发出解约函。被告于次日签收该函，但至今仍未返还房屋、支付欠付租赁费用。故原告为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。被告海寓公司未到庭应诉，亦未作答辩。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市静安区沪太路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积1531.04平方米)、201室(建筑面积2043.15平方米)产权人为锦凌公司。2018年9月26日，拓尼公司(出租人)与海寓公司(承租人)签订《物业租赁合同》载明，系争房屋(租赁面积2153.15平方米，其中1层局部110平方米，2层整层2043.15平方米，实际计租面积2043平方米)产权人为锦凌公司，拓尼公司已于2016年2月5日与产权人签订租赁合同，租期至2028年7月31日，享有转租权。拓尼公司现将系争房屋出租给海寓公司经营使用，租期自2018年10月1日至2028年7月31日，交付日应不迟于2018年10月1日，以双方签署的《房屋交接书》为准。免租期为自交付日起4个月，即2018年10月1日至2019年1月31日，免租期内承租人无需支付租金、物业管理费，但应承担因自身使用实际发生的水、电、燃气等费用。2019年2月1日起至2021年1月30日止的日租金标准为3.2元/平方米/日，即每期租金为596,556元/三个月，下一年度的租金以届满前一年度的租金为计算基础递增6%。本合同签订后，承租人在5个工作日内且收到出租人提供的产权人同意转租证明、担保方的担保承诺函及有效合法的增值税专用发票及收据后的10个工作日支付出租人3个月租金及1个月押金。承租人应于免租期届满日后的第4个月内再向出租人支付3个月的租金，以后租金每3个月支付一次，先付后用。租赁押金在租赁期限届满并且承租人明确表示不再续租时或本合同终止之日起15个自然日内，在承租人结清正常经营发生的水、电、物业管理费等费用后，由出租人无息全部返还给承租人。在租赁期内，承租人未按约支付租金或其他费用超过7天的，出租人有权终止本合同，收回该房屋，保证金不退还，免租期予以撤销，承租人需向出租人补交免租期租金，并按出租人的实际损失给予赔偿。承租人应在收到出租人终止合同通知的3日内腾空房屋交于出租人，逾期搬离期间按照房屋租金的双倍向出租人支付占用费。承租人逾期拖欠租金，应按拖欠租金金额支付每日千分之五的滞纳金。2019年7月26日，锦凌公司与上海麦世投资管理有限公司(麦世公司前身，于2019年9月3日更名)签署《房屋租赁合同》，约定锦凌公司将上海市静安区沪太路XXX弄XXX号101.201一楼局部和二楼整层房屋(建筑面积3574.2平方米)出租给上海麦世投资管理有限公司作商业、办公使用，并允许转租，交付日为2019年8月1日，租期自2019年8月1日至2028年7月31日。之后，拓尼公司(甲方)、海寓公司(乙方)、麦世公司(丙方)与担保人共同签署《换签协议》一份，就甲、乙双方签订的《物业租赁合同》，甲方与丙方达成合意，丙方自2019年8月1日起享有并承继甲方在原合同中的权利义务，乙方同意并确认甲方将关于原合同的权利义务悉数转让至丙方。2019年12月25日、12月30日，海寓公司分两次向麦世公司支付2019年11月的部分租金3万元，共计6万元。2020年1月6日，麦世公司通过EMS方式向海寓公司发出《解约函》载明，截至本函出具之日，其已向海寓公司开具2019年11月全额租金增值税专用发票，但海寓公司仅支付了部分租金6万元。此外，海寓公司还拖欠2019年12月至2020年3月的租金795,408元、2019年11月的水电费20,018.99元、逾期滞纳金97,686.67元。由于海寓公司已拖欠租金及相关费用超过7天，其现正式通知解除合同，海寓公司还需补交2018年10月1日至2019年1月31日的免租期租金815,293.2元，并于2020年1月7日前结清上述款项，将房屋按现状返还。海寓公司于次日签收该函件。审理中，麦世公司表示，海寓公司与拓尼公司签订租赁合同后，已将保证金198,852元支付给了拓尼公司，其承继拓尼公司的合同地位时，拓尼公司已将该保证金转给其。海寓公司将系争房屋的一楼作为前台，二楼分隔成58间房间分别出租给案外人，至今未将系争房屋返还给其，也未再付租。现其仅主张海寓公司按照现状返还系争房屋，不再主张恢复原状。审理中，案外人陈康康曾来院表示，其是海寓公司法务，因其公司经营不善，确实自2019年11月起拖欠租金，但仍想继续履行合同并希望与麦世公司协商减租事宜。但之后海寓公司未向本院提交委托手续、到庭参加诉讼。本院认为，麦世公司与系争房屋产权人锦凌公司签署的《房屋租赁合同》约定，麦世公司享有系争房屋转租权，后麦世公司又根据《换签协议》的约定承继了拓尼公司在与海寓公司之间的《物业租赁合同》中的权利义务，故麦世公司主张其与海寓公司之间存在《物业租赁合同》，与法有据，该合同合法有效，双方均应恪守履行。海寓公司在支付了2019年11月的部分租金6万元之后未再继续付租，已构成违约，麦世公司有权行使合同解除权。故麦世公司主张双方的租赁合同于《解约函》送达之日，即2020年1月7日解除，于法有据，应予支持。海寓公司应及时向麦世公司返还系争房屋，并按合同约定的租金标准支付2019年11月未足额支付的租金138,852元、2019年12月1日-12月31日的租金198,852元以及2020年1月1日-1月7日的租金44,902.06元。麦世公司主张没收押金198,852元并要求海寓公司支付免租期租金795,408元，实质均为要求由海寓公司承担合同解除的违约责任，鉴于合同因海寓公司单方违约而解除，本院对麦世公司该两项诉请予以支持。麦世公司还主张海寓公司按照每日千分之五的标准支付自合同解除之日起的逾期支付租金的滞纳金，该主张符合合同约定，本院一并予以支持。此外，麦世公司还主张海寓公司未返还房屋期间的使用费，但标准为租金的两倍。对此，本院认为，房屋使用费为海寓公司占用房屋应支付的对价，本身不带有惩罚性质；且该事实亦属合同解除的后果之一，而本院已对麦世公司所主张的合同解除的违约责任予以支持，故麦世公司再主张使用费标准中体现违约责任，本院认为依据不足，不予支持。海寓公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海麦世企业管理有限公司与被告上海海寓公寓管理有限公司之间就上海市静安区沪太路XXX弄XXX号XXX、XXX室一楼局部及二楼整层房屋签订的《物业租赁合同》于2020年1月7日解除；二、被告上海海寓公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上址房屋返还给原告上海麦世企业管理有限公司；三、被告上海海寓公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海麦世企业管理有限公司2019年11月未足额支付租金138,852元、2019年12月1日-12月31日租金198,852元、2020年1月1日-2020年1月7日租金44,902.06元，合计382,606.06元；四、被告上海海寓公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海麦世企业管理有限公司逾期付租滞纳金(以382,606.06元为本金，自2020年1月7日起算至实际支付之日止，按每日千分之五的标准计算)；五、确认被告上海海寓公寓管理有限公司已付的押金198,852元不予返还；六、被告上海海寓公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海麦世企业管理有限公司免租期租金795,408元；七、被告上海海寓公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，按照6,414.58元/日的标准向原告上海麦世企业管理有限公司支付自2020年1月8日起至实际返还房屋之日止的使用费。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为10,802.5元、保全费5,000元(原告上海麦世企业管理有限公司均已预缴)，由原告上海麦世企业管理有限公司负担1,802.5元，被告上海海寓公寓管理有限公司负担14,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  吴 双二〇二〇年六月二十三日法官助理  鲍舒婷书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。