广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初1018号原告：珠海龙凯物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区联港工业区小林片厂房一（1楼）C区。法定代表人：马三平，经理。委托诉讼代理人：许兰香，女，该公司职员。被告：彭升，男，1982年2月24日出生，汉族，住广东省阳春市**************，公民身份号码：441************419。委托诉讼代理人：翁冰璇，北京市盈科（中山）律师事务所律师。原告珠海市龙凯物业管理有限公司与被告彭升物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人马三平及委托诉讼代理人许兰香，被告彭升及其委托诉讼代理人翁冰璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海龙凯物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴清所欠2018年5月至2019年12月物业费1850元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年4月接管康悦花园小区，尽心尽责做好每一项工作，小区80%以上业主都缴纳物业费，被告系该小区业主，但经原告以多种方式催缴费用，被告仍拒绝缴纳，原告遂诉至法院。原告珠海龙凯物业管理有限公司向本院提交的证据：1.不动产权登记表；2.珠海市物业服务合同备案表；3.商业信息保密协议；4.物业管理合同及设备清单；5.物业管理服务条例；6.欠费明细；7.物业协议住户签名表；8.商铺及住楼明细表；9.物业暂定收费标准；10.《关于康悦花园选聘物业服务企业采用协议方式的批复》。被告彭升辩称：1.包括被告在内的康悦花园业主并未委托原告提供物业服务，珠海市南通房地产开发公司与原告签订的物业管理合同无效，对业主没有约束力。康悦花园的房产已经交付和过户给业主多年，珠海市南通房地产开发公司不能以开发商名义代表业主签订物业服务合同。选聘物业公司是全体业主共同管理权利的重大事项，依法应召开业主大会，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，珠海市南通房地产开发公司并非业主，其亦不能以开发商名义代表业主签订小区的前期物业服务合同。况且，珠海市南通房地产开发公司与原告签订的物业管理合同程序不合法，根据《珠海经济特区物业管理条例》第五十六条规定“市物业管理行政主管部门应当建立管理招投标平台。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经区物业管理行政部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”2.原告无论是安保、卫生、绿化等方面都没有为康悦小区提供合格的物业服务，无权要求被告缴纳物业管理费。小区商铺与内部互通，长期处于开放状态，带来极大安全隐患；小区清洁卫生一团糟，楼道堆放杂物，垃圾满地，到处脏乱差。不仅如此，原告采取非法手段对维权业主进行报复，同时以追缴管理费为由对以拒交管理费表达不满的业主采取停水、停电等手段报复，不让业主车辆进入，不让业主回家，甚至有砸业主车的犯罪行为，严重影响小区业主的生命、财产安全。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告彭升未向本院提交的证据：1.刑事判决书；2.信访回复、承诺书、通知、照片、视频；3.《信访事项受理通知书》、《信访事项答复意见书》、《关于做好我市物业服务合同备案工作的再同通知》；4.证人证言。本院经审理认定事实如下：涉案小区珠海市*******为珠海市南通房地产开发公司开发，被告系康悦花园*******的业主，房屋建筑面积为78.52平方米。2011年12月29日，珠海市金湾区住房和城乡建设局向珠海市南通房产开发公司发出《关于康悦花园选聘物业服务企业采用协议方式的批复》：因康悦花园房屋建筑总面积等于或少于3万平方米，同意康悦花园采用协议方式选聘物业服务企业。2018年3月31日，珠海市南通房产开发公司作为甲方与原告作为乙方签订《康悦花园小区物业管理合同》，约定：珠海市南通房产开发公司将康悦花园小区委托给原告进行物业管理，管理期限为3年，自2018年3月31日零时起至2021年3月31日二十四时止（若小区业委会成立，本合同终止）。小区物业管理费一平方米每月1.2元，商铺管理费一平方米每月2元，露天停车费每月70元，临时停车小型车辆3元/小时辆，1小时内不收费，1天不超过15元。合同还对其他事项作了约定。原告自2018年4月1日起进驻康悦花园进行物业管理服务。原告提交的统计资料显示，康悦花园大部分业主能按时缴纳物业管理费，但包括被告在内的少数业主未按物业服务合同约定缴纳物业管理费。被告提交的《通知》显示，2018年6月20日，原告向康悦花园广大业主/住户发出通知，要求没有缴费的业主按时缴费，如不缴费，将于20日晚上8点采取停电处理。庭审中，被告未能提交该《通知》的原件，原告亦不予认可。因原告与小区业主就物业问题产生纠纷，为缓和矛盾，原告于2019年1月30日作出《承诺书》：文明收费不对骂，语言不过激；不使用武器和暴力手段；不乱张贴催缴通知单；文明管理，不再对拒缴物业费住户停水停电，也不说停水停电的话语；如有违反，将无条件退出小区物业管理。被告提交照片及视频，主张涉案小区卫生脏乱差，原告对此不予认可。2019年12月17日，原告就物业收费标准向珠海市南水镇人民政府进行备案，收费标准调整为物业管理费每平方米1元，垃圾费每月10元，路灯费每月2元，监控费每月2.5元。被告提交《信访事项受理通知书》、《信访事项答复意见书》、《关于做好我市物业服务合同备案工作的再通知》，称珠海市南水镇人民政府非物业服务合同备案的主管部门。庭审中，原告称其主张的物业费包括物业管理费、垃圾处理费、路灯费、监控费，自2018年5月至2019年12月，被告未缴纳上述费用。以上事实有原、被告提交的证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，一、关于《康悦花园小区物业管理合同》的效力。康悦花园因总建筑面积较小，且没有成立业主委员会，根据《珠海经济特区物业管理条例》第五十六条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过物业管理招投标平台，以招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”在康悦花园小区没有成立业主委员会的情况下，珠海市南通房产开发公司作为开发商经金湾区住房和城乡建设局同意采用协议方式来为康悦花园选聘物业服务企业，其有权与原告协议签订物业管理合同，《康悦花园小区物业管理合同》的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。被告认为合同无效依据不足，本院不予认可。二、关于应否交纳物业管理费。交纳物业管理费是康悦花园小区业主的义务，被告应及时交纳。被告主张原告物业服务不到位，甚至有小区保安砸坏业主车辆的犯罪行为，但缴纳物业管理费属于物业管理合同约定的义务，是合同行为，两者不能混谈；被告称小区卫生脏乱差，首先，被告提交的照片不能全面反映小区存在脏乱差等卫生问题，其次，如有卫生等问题业主应及时向原告提出，原告也应及时改正，双方应共同努力建设良性互动的物业管理服务关系，被告也可以向相关部门投诉以解决。被告所称的上述问题均不能作为拒交物业管理费的理由。原告自愿将合同约定的物业管理费从1.2元/平方米降为1元/平方米，本院予以认可。被告应当交纳的物业管理费为1570.4元（78.52平方米×1元/平方米×20月）。三、关于其他费用。原告依据2019年12月17日在珠海市南水镇人民政府备案的《物业服务合同备案表》主张垃圾费每月10元，路灯费每月2元，监控费每月2.5元。因2018年3月31日签订的《康悦花园小区物业管理合同》并未约定向业主收取垃圾费和监控费，故原告请求被告交纳2018年5月至2019年12月的垃圾费和监控费，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。至于路灯费，根据《珠海经济特区物业管理条例》第六十八条第一款规定：“物业服务企业应当定期公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电的费用，有关费用由相关业主分摊；物业服务合同另有约定的，从其约定。”原告请求被告交纳2018年5月至2019年12月的路灯公摊费合计40元，符合上述条例规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《珠海经济特区物业管理条例》第五十六条第二款、第六十五条、第六十八条第一款、第七十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告彭升于本判决发生法律效力之日起五日内向原告珠海龙凯物业管理有限公司支付2018年4月1日至2019年12月31日的物业管理费人民币1570.4元；二、被告彭升于本判决发生法律效力之日起五日内向原告珠海龙凯物业管理有限公司支付2018年4月1日至2019年12月31日的路灯费人民币40元；三、驳回原告珠海龙凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元，由原告珠海龙凯物业管理有限公司负担人民币3元，被告彭升负担人民币22元。本判决为终审判决。审 判 员  许 金二〇二〇年六月二十八日法官助理  李 伟书 记 员  赵友祺