福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初1425号 原告：黄中凤，女，1986年11月20日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：方俊飞，福建品义律师事务所执业律师。 被告：福建省莆田市华东房地产开发有限公司，住所地：莆田市城厢区龙桥街道荔城中大道655、659号，统一社会信用代码：91350300717339685J。 法定代表人：徐荷兰，董事长。 委托诉讼代理人：王金财、陈志霞，福建理顺律师事务所执业律师。 被告：莆田市长河经贸有限公司，住所地莆田市城厢区霞林街道坂头村共同路自然村220号，统一社会信用代码：9135030072645751XF。 法定代表人：喻可学，经理。 委托诉讼代理人：**、方雪萍，福建格中律师事务所执业律师。 原告黄中凤与被告福建省莆田市华东房地产开发有限公司（以下简称“华东公司”）、莆田市长河经贸有限公司（以下简称“长河公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄中凤的委托诉讼代理人方俊飞，被告华东公司的委托诉讼代理人陈志霞，被告长河公司的委托诉讼代理人**、方雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄中凤向本院提出诉讼请求：1.判令华东公司、长河公司支付自2019年7月至同年11月的租金，按每平方米每个月45元标准计算合计80037元及该款自2019年11月起至还清之日止按年利率6%计算的占用费；2.判令华东公司、长河公司支付自2016年3月至同年6月克扣的房租327262.4元及该款自2019年7月起至还清之日止按年利率6%计算的占用费；3.本案的诉讼费用由华东公司、长河公司负担。事实与理由：2016年3月18日，黄中凤向长河公司购买房屋七套面积合计355.72㎡，具体不动产产权号及面积为：475号117A室，面积28.59㎡；475号155A室，面积26.36㎡；475号142室，面积32.55㎡；475号132B室，面积52.41㎡；475号127B室，面积132.37㎡；475号128室，面积57.08㎡；475号156A室，面积26.36㎡。原房东长河公司把上述七套房屋出租给华东公司，每平方米租金为45元，租期自2007年10月20日起至2022年10月19日止，共计15年，华东公司又把涉案房屋转租给永辉公司。黄中凤自2016年3月18日成为涉案房屋的所有权人，按法律规定及原租赁合同约定，华东公司应当每月如期如数向黄中凤支付房屋租金，但华东公司、长河公司自2016年3月至2019年6月仅按每平22元标准向黄中凤支付租金，合计克扣租金327262.4元。黄中凤于2019年5月27日向城厢区人民法院起诉，城厢区人民法院判决：华东公司应在本判决生效之日的次月起将黄中凤购买的坐落在莆田市城厢区龙桥街道荔城中大道475号首一层建筑面积共355.72㎡商铺的租金直接支付给黄中凤，租金标准按长河公司确认的《永辉超市租金分配确认书》中载明的租金分配方案执行等。后华东公司不服向莆田市中级人民法院提起诉讼，莆田市中级人民法院判决：华东公司应在本判决生效之日的次月将黄中凤购买的坐落在莆田市城厢区龙桥街道荔城中大道475号首一层建筑面积共355.72㎡商铺的租金直接支付给黄中凤，租金支付的金额按华东公司与长河公司签订的《商品房买卖合同补充协议（二）》、《协议书》、《确认书》及长河公司签署的《永辉超市租金分配确认书》约定的计算方案执行等。判决生效后，华东公司、长河公司拒不支付2019年7月至11月的租金，故请求判如所请。 华东公司辩称，1.华东公司已按生效判决书要求自2019年12月起按黄中凤所有的商铺分摊的租金支付给黄中凤，黄中凤请求华东公司支付判决前即2019年7月至11月的租金缺乏依据，且主张的租金标准45元也与约定租金计算标准不符；2.华东公司按与长河公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，并就租金分配及税费承担等事项签订《确认书》及《承诺书》。根据《承诺书》等约定，长河公司所购商铺租金由华东公司代收代付，且应由长河公司承担的税费及其他款项应由华东公司在收到租金中直接抵扣。故黄中凤主张2016年3月至2019年6月的商铺租金，华东公司已按前述约定收取永辉超市租金中属于长河公司商铺应分摊的租金支付给长河公司。此外，在2019年5月27日黄中凤起诉前，长河公司、黄中凤并没有向华东公司告知讼争商铺的产权变更情况，故在该次起诉的判决生效之前，华东公司与黄中凤之间并不存在租金代付关系，黄中凤要求华东公司直接支付租金缺乏依据。综上，请求驳回黄中凤对华东公司的诉讼请求。 长河公司辩称，1.长河公司至今仅收到华东公司支付的2016年3月至2019年6月以每平方米22元标准计算的租金，且长河公司收取租金后均已向黄中凤支付，长河公司没有克扣或占用黄中凤的租金；2.黄中凤要求华东公司、长河公司支付自2019年7月至同年11月以每平方米45元标准计算的租金没有事实依据。综上，请求驳回黄中凤对长河公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2007年9月30日，永辉超市股份有限公司（以下简称“永辉公司”）与华东公司签订《租赁合同书》，约定华东公司将其拥有所有权的位于莆田市城厢区及附属配套设施出租给永辉公司作为超市经营场所使用，租赁期限15年，自2007年10月20日起至2022年10月19日止；2012年10月20日至2017年10月19日每月每平方米租金为40元，2017年10月20日至2022年10月19日每月每平方米租金为45元等内容。之后，华东公司将首一层商铺编号为1-011Ｂ、012Ｂ、028、042、062、063、069、080、083、085、086、101、102、111、113、120，产权面积共计752.98㎡转让给长河公司，双方签订的《商品房买卖合同补充协议（二）》中约定，华东城市广场1-3＃楼首一层及首二层（永辉超市租赁区）已由华东公司整体出租给永辉公司并签订《租赁合同》及补充协议，长河公司同意在受让房屋后继续履行租赁合同，各业主按建筑面积比例分享租金收益及承担义务（含纳税等），自长河公司付清转让款之日起相应的租金收益归长河公司；在永辉超市租赁合同书变更协议主体之前，由华东公司代收代付租金并代扣税费；属于长河公司的租金由华东公司汇入长河公司账户；鉴于永辉超市仍按租赁合同约定的面积8300㎡支付租金，与产权登记面积9163.02㎡误差的面积尚未支付租金，各业主分配的租金应按永辉超市实付租金面积进行计算等内容。2014年1月7日，长河公司向华东公司出具《永辉超市租金分配确认书》，内容为：一、永辉超市一层及二层租金分配比例按原商定的一、二层商铺价格比例22︰18进行分配；二、华东公司代收取永辉超市的租金后，先扣除永辉超市陈起宏、林君瑾1-009店面租金（每平方米按100元／月计算），黄金树、吴秀琼每月500元及编号1-007、1-008店面租金（每平方米按200元／月计算）后的剩余租金，除以永辉超市的剩余面积，得出一、二层平均租金单价，再按一、二层价格比例22︰18分配一、二层的租金单价，各业主按该单价乘以面积计算应得的租金。租金税费按税务发票的金额为准代缴代扣。注：在永辉超市付清全部租金之前，一层租金暂按每平方米22元由华东公司预付，待收回永辉超市租金后按上述分配办法计算，多还少补，在永辉超市付给华东公司租金之日起7个工作日内暂按每平方米22元支付。 2016年3月18日，长河公司将位于莆田市城厢区转让给黄中凤，具体为：117Ａ室（房号1-042），建筑面积28.59㎡；155Ａ室（房号1-111），建筑面积26.36㎡；142室（房号1-085），建筑面积32.55㎡；132Ｂ室（房号1-069），建筑面积52.41㎡；127Ｂ室（房号1-062），建筑面积132.37㎡；128室（房号1-063），建筑面积57.08㎡；156Ａ室（房号1-113），建筑面积26.36㎡，建筑面积共计355.72㎡。2016年4月，上述商铺的不动产权证登记在黄中凤名下。 永辉公司将其承租场所的租金支付给华东公司，华东公司再按约定代扣相关费用后将租金支付给长河公司等业主。根据长河公司提供的银行凭证，自2016年3月28日至2019年5月21日，华东公司支付给长河公司的租金为每月16565.56元，计每月每平方米租金22元。自2016年5月10日至2019年5月29日，长河公司支付给黄中凤的租金为每月7825.84元，计每月每平方米租金22元。 2019年5月27日，黄中凤向本院提起诉讼，请求判令永辉公司、华东公司自2019年7月1日起按月直接向黄中凤支付房屋租金16007.4等。同年8月16日，本院作出（2019）闽0302民初2952号民事判决书，判决：一、福建省莆田市华东房地产开发有限公司应在本判决生效之日的次月起将黄中凤购买的坐落在莆田市城厢区龙桥街道荔城中大道475号首一层建筑面积共355.72㎡商铺的租金直接支付给黄中凤，租金标准按莆田市长河经贸有限公司确认的《永辉超市租金分配确认书》中载明的租金分配方案执行。二、驳回黄中凤对永辉超市股份有限公司的诉讼请求及本案的其他诉讼请求。华东公司不服，向莆田市中级人民法院提起上诉。莆田市中级人民法院同年11月13日作出（2019）闽03民终2825号民事判决书，判决：一、维持福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初2952号民事判决第二项；二、变更福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初2952号民事判决第一项为：福建省莆田市华东房地产开发有限公司应在本判决生效之日的次月起将黄中凤购买的坐落在莆田市城厢区龙桥街道荔城中大道475号首一层建筑面积共355.72㎡商铺的租金直接支付给黄中凤，租金支付的金额按福建省莆田市华东房地产开发有限公司与莆田市长河经贸有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议（二）》、《协议书》、《确认书》及莆田市长河经贸有限公司签署的《永辉超市租金分配确认书》约定的计算方案执行；三、驳回福建省莆田市华东房地产开发有限公司的其他上诉请求。2020年1月21日，华东公司将2019年12月和2020年1月的租金12074.7元和12073.29元支付给黄中凤。2020年3月2日，华东公司将2月租金12076.14元支付给黄中凤。同年4月1日、27日，华东公司将3月和4月的租金12074.72元、12074.72元支付给黄中凤。 2020年4月7日，黄中凤以华东公司拒不支付2019年7月至同年11月的租金以及未足额支付2016年3月至2019年6月的租金为由，再次诉至本院。 庭审期间，本院依职权调取的《民事起诉状》载明长河公司于2020年5月11日向本院提起诉讼，请求判令：1.华东公司、永辉公司立即向长河公司支付自2014年2月1日起至2019年6月30日止尚欠的房屋租金440720.1元及该款自起诉之日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；2.判令华东公司、永辉公司立即向长河公司支付自2019年7月1日起至2019年11月30日止尚欠的租金129197.5元及该款自起诉之日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；3.判令华东公司、永辉公司立即向长河公司支付自2019年12月1日起至2020年4月30日止尚欠的租金44331.55元及该款自起诉之日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；4.本案的诉讼费用由华东公司、永辉公司负担。现该案正在审理中。 综上，本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，原合同对新业主继续有效。华东公司将其拥有所有权的华东城市广场商场B区首一层、首二层及附属配套设施出租给永辉公司，后将部分商铺转让给长河公司，长河公司又将其中部分商铺转让给黄中凤。华东公司与长河公司转让商铺时，双方签订《商品房买卖合同补充协议（二）》及《永辉超市租金分配确认书》，约定长河公司受让商铺后继续履行华东公司与永辉公司的租赁合同，在租赁合同变更协议主体前，由华东公司代收代付租金并代扣税费，并确认了租金的分配方案，此后华东公司亦按该方案支付给长河公司租金。黄中凤受让长河公司的部分商铺后，华东公司与长河公司关于租金支付标准及支付方式的约定对黄中凤继续有效。因已生效的莆田市中级人民法院（2019）闽03民终2825号民事判决书系判令华东应在本判决生效之日的次月将黄中凤购买的坐落在莆田市城厢区龙桥街道荔城中大道475号首一层建筑面积共355.72㎡商铺的租金直接支付给黄中凤，租金支付的金额按福建省莆田市华东房地产开发有限公司与莆田市长河经贸有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议（二）》、《协议书》、《确认书》及莆田市长河经贸有限公司签署的《永辉超市租金分配确认书》约定的计算方案执行，黄中凤请求华东公司支付2019年7月至同年11月的租金以及2016年3月至2019年6月未足额支付的租金及拖欠租金，因该段期间的租金均是在前述判决生效时间之前，故黄中凤的该请求缺乏依据，本院不予支持；同理，其请求华东公司支付前述租金的占用费亦缺乏依据，本院亦不予支持。因华东公司尚未支付给长河公司2019年7月至同年11月的租金且双方对2016年3月至2019年6月期间仍需再补给长河公司多少租金，双方尚未结算及支付，且长河公司已就该事项向本院提起诉讼要求华东公司支付租金，现黄中凤现即请求长河公司支付前述租金也缺乏依据，本院也不予支持；黄中凤可待另案处理结果，在长河公司收取前述租金后，视情况另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回黄中凤的诉讼请求。 案件受理费7691元，减半收取3845.5元，由黄中凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  邱晓敏 二〇二〇年六月二十九日 书记员  陈伟伟 附：本案相关的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。