广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6769号上诉人（原审原告）：陈灿明，男，1969年10月5日出生，汉族，住广东省中山市********。委托诉讼代理人：邹银辉，广东秉鑫德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓淑仪，女，1979年10月30日出生，汉族，住广东省中山市***********之一。委托诉讼代理人：陈华锋，北京市京师（中山）律师事务所律师。上诉人陈灿明因与被上诉人邓淑仪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初12166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈灿明上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持一审陈灿明所有诉讼请求。事实和理由：涉案合同合法有效。从本案房屋买卖合同的签订情况看，上诉人支付的定金已转化为支付房屋款项，而被上诉人也已履行交付房屋给上诉人使用两年多近三年，曾于物业管理部门办理变更业主出入手续，交付物业管理费、水电费、电视线路费等，交付出入大门卡和钥匙。上诉人进住后发现有白蚁进而杀灭白蚁，同时为更加适宜居住，已与装修公司谈好装修事宜，上诉人在房屋中现存放酒、茶叶、衣服等生活用品，同时自使用房屋后已向物业管理部门交纳物业管理费等。被上诉人取得房产证后因房屋价格升高而反悔，进而希望利用违约而获取非法利益，通过强行锁大门的粗暴方式违约，一审法院支持违约方，与合同约定不符，也不符合合同中的诚信原则。被上诉人并没有法律上阻却办理过户手续的事由，而是基于房价上涨而欲获取违约带来的非法利益。邓淑仪辩称：1.涉案争议的解决应当严格遵循我国法律法规。双方签订的涉案合同是双方真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。涉案合同第10条第1、2款是双方在交易过程中对于任何一方因收取、支付定金后违约应承担何种法律后果协商一致的结果，是有效的，该约定对任何一方的违约后果是一致的，没有加重或减轻一方责任的情形，是公平公正的，双方均应严格履行。2.依据涉案合同第10条第2款，被上诉人有权以承担违约责任的后果解除合同，合同已经于2019年5月12日解除，上诉人无权要求进一步赔偿和强制继续履行。3.被上诉人违约是因为家人自住需要，是合情合理的，而不是因为违约获取非法利益，其以承担违约责任来发函解除合同，是行使合同的合法权利，遵守诚实信用原则的表现。而且为避免对方的更大损失，早已提前告知上诉人违约及原因，上诉人得知消息后及时购买了涉案小区同样的别墅，被上诉人愿意返还双倍定金以及收取相关款项，故被上诉人违约未给上诉人造成过大损失。陈灿明于2019年5月7日向一审法院起诉请求：1.确认陈灿明与邓淑仪签订的房地产买卖合同有效；2.判令邓淑仪继续履行合同，在判决生效后十天内办理房屋过户手续；3.邓淑仪支付逾期办理房产证违约金94714.4元（107.63元/天×880天，从2016年12月1日起至暂计至2019年5月1日）；4.邓淑仪承担律师费50000元。一审法院认定事实如下：1.2016年6月1日，在中山市华振租住房地产顾问有限公司（以下简称华振公司）的居间服务下，陈灿明与邓淑仪签订房地产买卖合同1份，约定陈灿明向邓淑仪购买位于中山市火炬开发区凯茵新城A07区H1-9A座别墅，购房总价为2750000元；购房定金为400000元，其中签订合同时支付1元，在签订合同2日内补足定金400000元；购房款1500000元通过银行按揭贷款方式支付，陈灿明需在邓淑仪办出房产证后20日内申请按揭；剩余购房款850000元（根据实际贷款金额多退少补）在双方办理递件过户手续并领取回执后的当天支付；如邓淑仪收取定金后违约，则邓淑仪需返还陈灿明双倍定金以弥补其损失，唯陈灿明不可要求进一步赔偿或逼使邓淑仪履行此合同，并由邓淑仪负责支付双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；如陈灿明支付定金后违约，则邓淑仪有权没收定金以弥补其损失，唯邓淑仪不可要求进一步赔偿或逼使陈灿明履行此合同，并由陈灿明负责支付双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。合同补充协议手写约定，陈灿明自愿为邓淑仪支付为期6个月的涉案房屋原银行贷款所产生的利息，每月按利息10000元计算，6个月后由邓淑仪自行负责支付。合同还约定其他条款。合同签订后，陈灿明向邓淑仪支付购房定金400000元，邓淑仪将涉案房屋交付给陈灿明使用。期间，陈灿明合计代邓淑仪支付6个月银行按揭贷款利息41760元及物业管理费11719元，陈灿明已向华振公司支付中介服务费15000元，以上款项合计68479元，邓淑仪同意向陈灿明返还。2.涉案房屋交付使用后，陈灿明主张其因使用案涉房屋时发现有白蚁，因灭治白蚁支付服务费3000元。3.涉案房屋于2019年4月19日取得不动产权证书。4.邓淑仪主张涉案房屋于2019年3月已重新由其控制并使用，一审庭审中陈灿明、邓淑仪一致确认涉案房屋现处于邓淑仪的控制下。5.邓淑仪2019年5月11日向陈灿明出具律师函一份，载明因自住需要，决定终止涉案房产交易，通知陈灿明解除涉案合同。6.陈灿明因本案诉讼支出律师费50000元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陈灿明、邓淑仪及华振公司签订的房地产买卖合同，系当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。涉案合同约定，若因邓淑仪收取购房定金后违约，则应向陈灿明双倍返还定金，唯陈灿明不可要求进一步赔偿或逼使邓淑仪继续履行合同。上述违约条款，与因陈灿明支付定金后违约所产生的违约后果一致，没有加重或减轻任意一方责任的情况，对于房产交易双方而言是公平的，也是房产买卖双方在涉案房产交易过程中对于双方因收取/支付定金后违约应承担何种法律后果所磋商一致的结果。现因邓淑仪违约，据此约定，陈灿明可要求邓淑仪双倍返还定金，但不能要求进一步赔偿及要求邓淑仪继续履行合同。陈灿明诉请判令邓淑仪继续履行合同并支付逾期办理房产证违约金，与合同违约条款约定不符，于法无据，一审法院不予支持。陈灿明可要求邓淑仪双倍返还定金合计800000元，同时邓淑仪同意予以返还的银行贷款利息、物业管理费及中介服务费合计68479元，陈灿明可一并主张邓淑仪予以返还。陈灿明诉请判令邓淑仪支付因本案诉讼所支出的律师费50000元，没有合同依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认陈灿明与邓淑仪于2016年6月1日签订的房地产买卖合同合法有效；二、驳回陈灿明的其他诉讼请求。案件受理费29958元，减半收取为14979元，诉讼保全费2020元，以上合计16999元（该款陈灿明已预付），由陈灿明负担850元，由邓淑仪负担16149元（邓淑仪负担部分于一审判决生效后迳付给陈灿明）。本院二审期间，陈灿明向本院提交如下证据：一、邓淑仪丈夫的父亲居住房屋照片打印件4张，拟证实邓淑仪丈夫的父亲有居住场所，产权人为邓淑仪丈夫岑淦标。二、陈灿明银行流水共3份，李锦华银行账户历史明细1份，拟证实陈灿明具有一次性支付余款235万元的能力。邓淑仪对陈灿明提交的上述证据质证如下：一、确认上述证据的真实性，不确认合法性、关联性，确认照片上房屋登记在邓淑仪丈夫名下，但上述照片不能证明邓淑仪丈夫的父亲居住于该房屋。二、4份银行流水不属于二审新证据，依法应不予采纳。且陈灿明的工商银行账户流水明显系其刻意制造高银行流水的结果，对比其他三份银行流水来看，陈灿明的收入根本不足以负担其现有的295万元抵押贷款和涉案一次性支付购房余款235万元，故陈灿明提交的银行流水根本不具有证明力。邓淑仪二审向本院提交3份中山市不动产登记资料查询结果，认为陈灿明名下可查询的三套房产中已有两套房产办理了金额共计为295万元的抵押贷款，显然没有继续履行合同的能力。陈灿明确认邓淑仪提交的上述证据的真实性，但主张其具备支付涉案房屋余款的能力。一审查明认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：邓淑仪、陈灿明于涉案合同中约定，买方支付全部税费（契税、房地产交易费等）。二审期间，邓淑仪表示：若法院判决继续履行合同，则其不愿意配合继续履行。而陈灿明则表示：若法院判决继续履行合同，则其有能力在十天内一次性支付剩余购房款235万元，且陈灿明不要求邓淑仪返还其已代邓淑仪支付的6个月按揭贷款利息及物业费。另根据陈灿明二审期间提交的银行流水等反映：截止至2020年5月24日，陈灿明中国工商银行中山小榄支行账户955*************756账户余额为2498895.08元；截止至2020年5月14日，陈灿明中山小榄村镇银行卡号621********0032015账户余额为4093.58元；截止至2020年5月14日，陈灿明中山小榄村镇银行卡号621************814账户余额为52929.93元；截止至2020年5月25日，陈灿明妻子李锦华中国工商银行中山东凤支行账号622*************793账户余额为6480.75元。陈灿明二审期间并表示：若法院判决合同继续履行，则其保证陈灿明中国工商银行中山小榄支行账户955*************756内的2498895.08元款项到房产过户时不挪作他用，否则承担相应法律后果。另外，陈灿明、邓淑仪二审均确认涉案房屋上现无抵押担保情形。2019年5月13日，一审法院依据陈灿明的申请作出（2019）粤2071民初12166号民事裁定，裁定：查封邓淑仪名下位于中山市火炬开发区凯茵新城A07区叠彩二街三十六号的房地产【不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0124512号】价值相当于300000元的产权份额。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。首先，陈灿明、邓淑仪、华振公司于2016年6月1日签订房地产买卖合同后，邓淑仪于2019年3月自行收回涉案房屋，并委托律师于2019年5月11日向陈灿明发出律师函，称因自住需要决定终止涉案房产交易，通知陈灿明解除涉案合同，邓淑仪上述行为明显已违反双方合同约定。一审法院认定邓淑仪在涉案交易中的行为构成违约，陈灿明、邓淑仪对此亦均未提起上诉，本院可予维持。其次，涉案房地产买卖合同是陈灿明、邓淑仪的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定：如邓淑仪收取定金后违约，则邓淑仪需返还陈灿明双倍定金以弥补其损失，唯陈灿明不可要求进一步赔偿或逼使邓淑仪履行此合同，并由邓淑仪负责支付双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。本院认为，上述条款是关于当事人以抛弃定金为代价单方解除合同的约定，由于此种约定解除权的行使实际上削弱了合同约束力，影响交易稳定性，因此解约定金条款的适用应当限制在合同成立但尚未履行的场合。在合同一方已开始履行合同义务，且相对方实际接受履行后，当事人对合同继续履行形成了预期，再主张适用解约定金条款解除合同应不予支持。本案中，经查，陈灿明在签订合同后已依约向邓淑仪支付了购房定金400000元，邓淑仪此后也按合同约定将涉案房屋交付给陈灿明使用长达两年有余，期间陈灿明还按双方约定代邓淑仪支付了6个月银行按揭贷款利息合计41760元、物业管理费11719元，等等。即涉案合同已实际履行，且邓淑仪、陈灿明也均实际接受了对方的履行，陈灿明对合同继续履行已形成预期。在此情况下，邓淑仪再主张适用上述解约定金条款，要求解除涉案合同并擅自收回涉案房屋，明显有违合同履行的诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故陈灿明有权请求邓淑仪继续履行合同，配合、协助办理涉案房屋的权属变更登记等。由于双方二审期间确认涉案房产现已不存在抵押担保情形，邓淑仪也已于2019年4月19日取得不动产权证书；且虽然邓淑仪二审明确表示不愿意配合继续履行，但陈灿明二审明确表示同意一次性向邓淑仪支付剩余购房款235万元，陈灿明本人及其配偶名下的银行流水也可说明其具备相应的履行能力。故涉案合同不存在不能继续履行的障碍，且一次性支付购房款较之双方原于涉案合同中约定的通过银行按揭贷款支付购房款更容易实现合同目的，更有利于卖方邓淑仪收取购房款。故陈灿明本案中诉请继续履行合同符合法律规定，合理有据，本院予以支持。邓淑仪应继续履行合同，交付涉案房屋并协助陈灿明办理涉案房屋的权属变更登记。一审法院未结合双方当事人履行行为和合同履行程度，直接适用解约定金条款驳回陈灿明关于继续履行的诉讼请求属适用法律错误，本院予以纠正。再次，邓淑仪、陈灿明在涉案合同中未对买卖双方产生诉讼时律师费用的负担以及卖方逾期办证的违约责任负担问题进行约定，而陈灿明也未举证因邓淑仪逾期办证致其未能及时行使物权的相关损失，故陈灿明要求邓淑仪支付逾期办理房产证违约金及律师费的主张，理据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人陈灿明的上诉请求部分成立。一审适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初12166号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初12166号民事判决第二项；三、陈灿明于本判决发生法律效力之日起十日内向邓淑仪一次性支付剩余购房余款2350000元；四、邓淑仪于陈灿明付清购房余款2350000元之日即将位于广东省中山市火炬开发区凯茵新城A07区叠彩二街三十六号的房地产【不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0124512号】交付陈灿明使用；五、邓淑仪于陈灿明付清剩余购房余款2350000元之日即协助陈灿明将位于广东省中山市火炬开发区凯茵新城A07区叠彩二街三十六号的房地产【不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0124512号】的权属变更登记至陈灿明名下，过户所产生的税费由陈灿明负担；六、驳回陈灿明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29958元，减半收取为14979元，诉讼保全费2020元（陈灿明已向一审法院预交16999元），由陈灿明负担850元，由邓淑仪负担16149元（邓淑仪于本判决发生法律效力之日起七日内迳付陈灿明）；二审案件受理费29958元（陈灿明已向本院预交3194元），由陈灿明负担1498元，由邓淑仪负担28460元（邓淑仪于本判决发生法律效力之日起十日内迳付陈灿明1696元并向本院交纳26764元）。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年六月十一日书记员  廖博睿