北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初4422号原告：汤琳瑞，女，1989年10月13日出生，汉族，光大银行总行职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：姜哲铭，北京市君佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫允东，北京市君佑律师事务所实习律师。被告：史天浩，男，1969年11月30日出生，汉族，潍坊元坤置业有限公司执行董事，住北京市西城区。原告汤琳瑞与被告史天浩排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤琳瑞及其委托诉讼代理人姜哲铭、闫允东，被告史天浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤琳瑞向本院提出诉讼请求：1.判令史天浩立即腾退位于北京市西城区玉廊西园×号楼×层×单元503号的房屋并交还给汤琳瑞；2.判令史天浩支付汤琳瑞房屋使用费（按照15000元/月标准计算，自2019年11月18日起，计算至史天浩实际腾退日止）；3.判令史天浩承担诉讼费。事实和理由：汤琳瑞于2018年4月12日参加了北京市东城区人民法院（以下简称东城法院）淘宝网司法拍卖网络平台上的拍卖，以最高价竞得拍卖标的物北京市西城区玉廊西园×号楼×层×单元503室房屋（以下简称“涉案房屋”）。东城法院于2018年6月1日向汤琳瑞出具了（2016）京0101执2459号之二执行裁定书，同年6月4日向汤琳瑞出具了《北京市东城区人民法院拍卖成交确认书》,确认涉案房屋所有权归汤琳瑞所有。汤琳瑞据此于2018年6月26日依法办理了产权变更登记，将涉案房产登记于自己名下，不动产权证书编号为京（2018）西不动产权第××××号。汤琳瑞在参加拍卖之前，通过淘宝网公示拍卖信息和东城法院介绍，知晓涉案房屋存在出租情况：租客为史天浩，租期为2014年11月18日至2019年11月17日。因此，汤琳瑞在取得涉案房屋所有权后，立即与史天浩联系，要求查验房屋,但史天浩拒绝配合。租期届满前后，汤琳瑞多次联系史天浩，要求史天浩到期后腾退房屋，但史天浩以其与赵广钦（（2016）京0101执2459号案件的被执行人）有经济纠纷未解决为由，拒绝腾退；对于东城法院执行人员的腾退谈话，则采取逃避措施不予配合。史天浩的行为，不仅严重妨害了汤琳瑞对涉案房屋的自用或出租权利，损害了汤琳瑞的利益；同时也是对人民法院裁判权威的藐视。史天浩辩称，不同意汤琳瑞的诉讼请求。第一，史天浩于2014年11月18日与赵广钦就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，并于2017年3月25日签订了《房屋租赁合同（补充协议）》。第二，赵广钦于2013年11月8日向史天浩所借款项直至北京市西城区人民法院（2017）京0102执660号执行裁定书下达之时仍未清还。第三，应依据双方之前签订的《房屋租赁合同》按合同执行。第四，史天浩与汤琳瑞之间没有合同关系，故不同意汤琳瑞主张的房屋使用费标准。双方依法向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。汤琳瑞围绕其起诉意见提交如下证据：证据1.北京市东城区人民法院（2016）京0102执2459号之二执行裁定书；证据2.北京市东城区人民法院拍卖成交确认书复印件。证据1与证据2共同证明汤琳瑞以参与司法拍卖的方式合法获得了涉案房屋的所有权。证据3.不动产权证书，编号为京（2018）西不动产权第××××号，证明汤琳瑞于2018年6月26日办理了涉案房屋的变更登记，自该日起为涉案房屋的所有权人，史天浩以其与他人的经济纠纷未解决为由妨害汤琳瑞行使物权，依法应予制止、消除妨碍，并赔偿汤琳瑞损失即房屋使用费。证据4.《房屋租赁合同》复印件，证明史天浩对涉案房屋的租期于2019年11月17日到期，自2019年11月18日起至今，史天浩妨害汤琳瑞对涉案房屋的物权行使；自2019年11月18日起至实际腾退日，史天浩应向汤琳瑞支付房屋使用费；史天浩合法承租期间的月租金为15000元，汤琳瑞有权要求其按照该标准向汤琳瑞支付房屋使用费。证据5.东城法院2016年11月23日、2017年4月28日谈话笔录，证明史天浩早在2016年11月23日即被东城法院明确告知不得续租房屋，却于2017年3月25日与赵广钦签署《房屋租赁合同（补充协议）》，同时在2017年4月28日法院谈话时刻意隐瞒文件签署情况，具备主观恶意，其续租行为系与债务人恶意串通，损害国家、他人利益的无效法律行为。史天浩对汤琳瑞的上述证据发表如下质证意见：认可上述证据的真实性、合法性、关联性，不认可证明目的。史天浩围绕其答辩意见提交如下证据：证据1.《房屋租赁合同》《房屋租赁合同（补充协议）》、赵广钦的房产证复印件，证明史天浩与赵广钦之间存在真实的租赁合同关系。证据2.中信公证处公证书、中信公证处执行证书、（2017）京0102执660号执行裁定书，证明2017年签署的《房屋租赁合同（补充协议）》的真实性及必要性。汤琳瑞对史天浩的上述证据发表如下质证意见：对《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性认可；对《房屋租赁合同（补充协议）》的真实性、合法性不认可；对中信公证处公证书、中信公证处执行证书的真实性无法确认，对关联性不认可；对（2017）京0102执660号执行裁定书的真实性、合法性、关联性认可，该证据显示2017年3月13日北京市西城区人民法院轮候查封了涉案房屋，同年3月28日史天浩申请参与涉案房屋的拍卖分配，即史天浩在签署《房屋租赁合同（补充协议）》之前，已经知晓涉案房屋被查封拍卖，其与赵广钦恶意串通损害国家、社会和他人利益。本院经审理认定事实如下：2014年11月18日，赵广钦作为出租方、史天浩作为承租方就涉案房屋签署《房屋租赁合同》，约定赵广钦将涉案房屋出租给史天浩，租赁期限自2014年11月18日至2019年11月17日止，房屋租金为90万元。北京昊融兴业典当行有限公司与赵广钦、王海阁典当纠纷一案，东城法院作出的（2015）东民（商）初字第09384号民事判决生效后，北京昊融兴业典当行有限公司向东城法院申请执行。东城法院于2015年6月30日以（2015）东民（商）初字第09384号民事裁定书、协助执行通知书保全查封了被执行人赵广钦名下的涉案房屋，该案进入执行程序后，执行案号为（2016）京0101执2459号。赵广钦、史天浩于2016年10月13日前往北京市中信公证处公证签署《还款协议》并赋予强制执行效力，《还款协议》约定赵广钦承诺于2016年11月13日一次性清偿所欠史天浩的全部欠款共计3526140元。北京市中信公证处为此出具（2016）京中信内民证字112877号公证书。2016年11月23日，史天浩为申请执行人，以赵广钦为被申请执行人，向北京市中信公证处申请出具执行证书。北京市中信公证处出具（2016）京中信执字02121号执行证书，确认执行以下事项：一、被执行人：赵广钦。二、执行标的：1、借款本金人民币2115000元。2、借款利息1411140元。三、责任范围：赵广钦作为债务人，就上述债务向史天浩承担清偿责任。2016年11月23日，东城法院执行人员与史天浩进行谈话，告知史天浩东城法院已对涉案房屋采取查封措施，根据法律规定，东城法院应对上述房屋进行司法评估、拍卖，史天浩不得对涉案房屋续租。史天浩表示听清了，并称其与赵广钦于2014年11月18日签订了合同，租期到2019年11月17日。2017年4月28日，东城法院执行人员与史天浩进行谈话，史天浩称其对涉案房屋的承租期间为2014年11月18日至2019年11月17日止，租金90万元史天浩已经一次性支付给赵广钦。东城法院再次重申，涉案房屋已经被东城法院查封，史天浩不得再续租、转租，租期到期后，要及时通知东城法院，将房屋交给东城法院控制。史天浩表示明白了。2017年8月25日，本院就申请执行人史天浩与被执行人赵广钦公证债权文书一案作出（2017）京0102执660号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。该裁定书载明本院于2017年3月13日轮候查封了涉案房屋，查封期限为三年。汤琳瑞于2018年4月12日通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得拍卖标的物涉案房屋。东城法院作出（2016）京0101执2459号之二执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人赵广钦名下的位于北京市西城区玉廊西园×号楼×层×单元503号房产的查封；二、登记于被执行人赵广钦名下的位于北京市西城区玉廊西园×号楼×层×单元503号房产所有权归买受人汤琳瑞所有。2018年6月26日，涉案房屋变更登记至汤琳瑞名下。诉讼中，史天浩向本院提交一份《房屋租赁合同（补充协议）》载明：“本人：赵广钦（身份证号×××）是北京西城区玉廊西园×号楼×单元503室房主。本人与史天浩於2014年11月18日所签租房合同确实有效，并承诺此合同如若期满本人仍不能清偿所欠史天浩钱款（已公证），则此租房合同自动延续，继续有效，并以此租房合同所订房租金额为准，抵扣所欠史天浩款额，直至全部欠款冲抵完毕（金额以公证书为准）。”落款“声明人”处签署“赵广钦”并按有手印，签写“声明日期”为“2017.3.25”。关于房屋使用费标准，汤琳瑞主张根据史天浩与赵广钦之间的《房屋租赁合同》确定的租金标准每月15000元确定。史天浩认为其与汤琳瑞之间没有合同关系，不同意上述使用费标准。经询，汤琳瑞对房屋使用费标准不申请鉴定。上述事实，有《房屋租赁合同》、（2016）京中信内民证字112877号公证书、（2016）京中信执字02121号执行证书、谈话笔录、（2017）京0102执660号执行裁定书、《拍卖成交确认书》、（2016）京0101执2459号之二执行裁定书、不动产权证书、《房屋租赁合同（补充协议）》及当事人陈述等在案佐证。本院认为，总结双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有二，一是史天浩是否有权占有涉案房屋；二是史天浩应否支付汤琳瑞房屋使用费及房屋使用费标准的问题。关于史天浩是否有权占有涉案房屋的问题。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。汤琳瑞通过司法拍卖取得涉案房屋的所有权，有权就涉案房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。史天浩主张其与涉案房屋原所有权人赵广钦签订房屋租赁合同，应当继续履行该合同，故不同意腾退涉案房屋，本院对其该项抗辩意见不予支持，具体理由如下。第一，史天浩与赵广钦于2014年11月18日就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》约定租期到2019年11月17日止。东城法院于2015年6月30日对涉案房屋采取查封措施，并于2016年11月23日告知史天浩涉案房屋已被司法查封的事实，要求史天浩不得续租。汤琳瑞于2018年取得涉案房屋的所有权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”现《房屋租赁合同（补充协议）》载明的出具日期为2017年3月25日，为东城法院就涉案房屋查封之后，故依照上述规定，史天浩主张房屋租期自2019年11月17日到期后继续履行《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同（补充协议）》，本院不予支持。第二，东城法院与史天浩两次谈话时，史天浩均称其房屋租赁期限截止至2019年11月17日，其中2017年4月28日谈话时，史天浩并未向东城法院主张其依据2017年3月25日《房屋租赁合同（补充协议）》于租赁合同到期后对涉案房屋续租。史天浩在庭审中称其忘了向东城法院告知续租事宜，且当时东城法院通知史天浩作为债权人前往谈话，未强调谈话的具体内容，史天浩最后没看笔录即签字，但史天浩并未就此提供证据予以佐证，故史天浩现仅持《房屋租赁合同（补充协议）》尚不足以证明其就涉案房屋于2019年11月17日之后继续享有承租权。被执行人名下的房屋被采取司法查封措施后，有通过拍卖、变卖导致所有权变动的可能，作为合法承租人，向执行法院告知其就被查封房屋享有承租权，以维护其承租权益，是常理下理性行为人的正当选择，但史天浩并未提供证据证明其向东城法院告知其续租涉案房屋的事实，与常理不符，故本院对史天浩在本案中仅持《房屋租赁合同（补充协议）》主张继续占有使用涉案房屋的抗辩意见不予支持。第三，史天浩主张赵广钦至（2017）京0102执660号执行裁定书下达之时仍未清还其对史天浩的债务，故不应腾退涉案房屋。本院认为，史天浩与赵广钦之间的债权债务关系已经由本院立案执行，现尚未执行完毕，史天浩以此为由拒绝腾退涉案房屋缺乏法律依据。综上，《房屋租赁合同》约定史天浩就涉案房屋的承租权于2019年11月17日到期，史天浩无权继续占有使用涉案房屋，汤琳瑞有权要求史天浩腾退涉案房屋。史天浩与赵广钦之间因《房屋租赁合同（补充协议）》发生的争议可另行解决。关于史天浩应否支付汤琳瑞房屋使用费及房屋使用费标准的问题。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。史天浩自2019年11月18日起无权占有涉案房屋，导致所有权人汤琳瑞无法行使所有权，给汤琳瑞造成损失，汤琳瑞主张史天浩支付其无权占有涉案房屋期间的房屋使用费，于法有据，本院予以支持。关于房屋使用费计算的截止时间，本院认为，史天浩因逾期履行本判决确定的腾退义务而给汤琳瑞造成的房屋使用费损失，应属本案执行阶段解决事宜，本案不予处理，本院依法调整房屋使用费计算的截止日期。关于房屋使用费标准，汤琳瑞主张根据赵广钦与史天浩之间的《房屋租赁合同》约定的每月15000元租金标准确定，本院结合涉案房屋的性质、地理位置、面积等，参考周边房屋租金价格以及2014年11月18日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准，认为汤琳瑞主张的房屋使用费标准并不畸高，本院予以采纳。综上所述，汤琳瑞的起诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决如下：一、史天浩于本判决生效之日起三十日内，腾退位于北京市西城区玉廊西园×号楼×层×单元503的房屋，并交还给汤琳瑞；二、史天浩于本判决生效之日起三十日内向汤琳瑞支付房屋使用费（以每月15000元为标准，自2019年11月18日起计算，如果史天浩于本判决生效之日起三十日内履行完毕本判决第一项，房屋使用费计付至史天浩实际腾退之日止；如果史天浩未在本判决生效之日起三十日内履行完毕本判决第一项，房屋使用费计付至本判决生效之日起第三十日止）；三、驳回汤琳瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费50627元，由史天浩负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  赵 凯二〇二〇年六月十日法官助理  甘雯稳书 记 员  戴 琪