江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初1648号原告：赣州懿仁房产经纪有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区梅关大道28号中祥玖珑湾一期2号楼1704复式。统一社会信用代码：91360700MA37UL2J8L。法定代表人：郭琳。委托诉讼代理人：彭小雄，男，1992年3月9日出生，该公司股东，住江西省赣州市宁都县，特别授权代理。被告：罗晖，男，1994年3月11日出生，住江西省赣州市于都县。原告赣州懿仁房产纪纪有限公司（以下简称懿仁公司）与被告罗晖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告懿仁公司的委托诉讼代理人彭小雄，被告罗晖到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告懿仁公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《赣州市房屋租赁合同》；2、判令被告承担违约金3200元；3、判令被告赔偿房屋设施维修、更换费用共计6900元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月18日，原、被告签订了《赣州市房屋租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于赣州市章贡区房屋，房屋租赁押金为1600元，房屋租金为1600元／月。2019年11月，被告要求提前解除《赣州市房屋租赁合同》，并退还房屋租赁押金。原告以被告提前解除合同构成违约为由未予退还房屋租赁押金。被告遂将房屋内的防盗门、木门、窗帘、床、墙壁等恶意破坏。2019年11月20日，原告向赣州市公安局章贡分局水南派出所报案，赣州市公安局章贡分局水南派出所认为被告的行为尚不构成刑事犯罪，建议原告依法提起诉讼。原告为维护自身利益，遂诉至法院，要求依法处理。原告懿仁公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、租赁合同复印件，证明原、被告之间的租赁合同关系；证据2、照片，被告损坏房屋设施的事实。被告罗晖辩称，1、原、被告之间的房屋租赁合同已于2019年11月18日协商解除。被告于2019年11月18日前告知原告要解除租赁合同，原告表示同意并让被告两天内将个人物品清出，在得到原告同意后被告即将房屋空出，双方租赁关系解除。被告退房时一直未曾向原告要求退还房屋押金1600元，原因是被告觉得房屋内的部分物品损坏被告有适当的过错责任，所以想用押金折抵原告的损失。故原告起诉状中说被告是为索要押金下将屋内物品损坏属故意扭曲事实，颠倒事情真相。截至目前，原告在同意解除租赁合同情况下也未向被告退还押金或者主张折抵损失。2、基于同一事实，原告既主张违约金又主张赔偿损失无法律依据。在被告退租后原告回到出租房屋内发现屋内有物品损坏，原告随即报警，在派出所时被告已提出会采取补救措施将原告屋内门框修好、墙刷干净，但原告不同意，坚决要求被告在不退换1600元押金的前提下再向被告赔偿800元，双方未达到一致意见。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。基于以上法律规定，原告基于同一事实不能既要求被告既赔偿损失又支付违约金。3、原告主张的损失数额远超过实际损失。因原告是在出租房屋未完成装修的情况下将房屋出租给被告的，被告入住时，屋内的窗帘墙壁和门框都存在一点问题，窗帘是安装时因钻孔太大导致的，门框原告也自行维修过很多次，不应该由被告一人承担所有损失，被告在过错范围内也明确提出会采取补救措施，并未逃避责任。在派出所时原告仅提出不退押金之下要被告再赔偿800元，与如今起诉金额相差太大，有理由怀疑实际损失金额远低于原告诉请金额，具体维修费用多少须原告提供充足证据证明。请法院以实际损失、被告已交纳1600元的押金以及被告的过错程度为基础，作出公正裁判。被告罗晖为支持其抗辩理由，向本院提交证据如下：证据1、2019年11月22日聊天记录截图，证明被告已经退租，是原告让被告搬出去退租的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月18日，原告懿仁公司（租赁方，甲方）与被告罗晖（承租方，乙方）签订了一份《赣州市房屋租赁合同》，约定：1、甲方将座落于赣州市章贡区南桥新村东四区56号-030B室房屋出租给乙方，租赁期自2019年7月18日至2020年1月17日止，甲方将房屋出租给乙方作居住使用；2、房屋的租金标准为月租金1600元，乙方应于每月提前三日将下月租金交付给甲方指定账户或通过微信、支付宝进行支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的15%支付逾期违约金；3、房屋租赁押金1600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方应按照合同付款规定，按时足额向甲方支付房屋租金，在任何情况下，乙方不得以任何理由以押金冲抵房租；4、租赁期间出租房屋的物业管理费（公共区域照明等应由房屋实际使用人承担的除外）、室内设施维修费（应由乙方承担的除外）由甲方承担；水电费、电话费、有线电视使用费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费（如物业垃圾清运费等应由房屋实际使用人承担的费用），均由乙方负责缴纳支付；5、甲乙双方协商一致，可以解除本合同；……6、租赁期限内，甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，按如下方式处理;甲乙双方同意，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……。该合同还对其他的权利、义务及违约责任进行了约定，且原、被告在该合同上签字确认。合同签订后，被告依约向原告缴纳了租赁押金1600元，原告依约向被告交付的租赁物。2019年11月18日，被告向原告提前要求解除双方签订的《赣州市房屋租赁合同》并将房屋交回原告，原告工作人员同意后，要求被告在2日内将个人物品清空并交回租赁物，被告于2019年11月20日内将物品清空，并交回了租赁物。原告于2019年11月20日收房时，发现租赁物内的部分设施损坏，并向赣州市公安局章贡分局水南派出所报案并要求被告赔偿，双方就赔偿事项未达成一致，遂诉至本院，要求依法处理。本院认为，本案的争议焦点在于被告是否具有违约情形以及应承担什么责任问题？首先，根据庭审查明的事实及双方的陈述可以看出，原、被告就本案的租赁物退租事项系经过双方协商后，一致同意的，该合同的解除系双方的真实意思表示，根据双方签订的《赣州市房屋租赁合同》第八条第（一）款的约定，甲乙双方协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告双方协商一致解除合同且双方于2019年11月20日实际交付租赁物，故双方于2019年7月18日签订的《赣州市房屋租赁合同》于2019年11月20日已协商解除，原告要求被告因其提前解除合同需支付违约金的诉请，本院不予支持。其次，虽然原、被告双方的租赁合同系经协商一致后解除的，但在本案庭审时，被告承认在搬离租赁物时，将部分的设施进行了损坏，且原告就被告损坏物品一事也向赣州市公安局章贡分局水南派出所报案，故被告损坏租赁物之行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但截止至庭审结束之时，原告称对损坏的部分设施进行了修缮，但未向提交有效的证据证明修缮实际产生的费用，也未向本院提供证据证明损坏物品的实际损失金额。结合被告自认确实有部分物品和设施存在损坏的情形，根据原、被告签订的《赣州市房屋租赁合同》第九条第（二）款之约定“甲乙双方同意，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。”，故原告在本案可按约定违约金的合同约定主张的赔偿损失为二倍的押金，即3200元。因被告在租赁案涉房屋时，已向原告缴纳了押金1600元，故还应向原告补差1600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告赣州懿仁房产经纪有限公司与被告罗晖于2019年7月18日签订的《赣州市房屋租赁合同》于2019年11月20日已实际解除；二、被告罗晖向原告赣州懿仁房产经纪有限公司支付违约金3200元，已支付的押金1600元予以抵扣后，限被告罗晖于本判决生效之日起十日内向原告赣州懿仁房产经纪有限公司支付剩余违约金1600元；三、驳回原告赣州懿仁房产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元，由原告赣州懿仁房产经纪有限公司负担35元，由被告罗晖负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  陈燕玉人民陪审员  李平美二〇二〇年六月三十日法官助理刘丽萍书记员吴金凤