上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初3707号原告(反诉被告)：上海胜达汽车修理厂(普通合伙)，住所地上海市青浦区。法定代表人：张从尚，厂长。委托诉讼代理人：陶金龙，上海丰兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张后德，男。被告(反诉原告)：徐州辰飞企业管理服务有限公司，住所地江苏省。法定代表人：程继阔，总经理。委托诉讼代理人：陆永珍，上海市中山律师事务所律师。第三人：上海兄奕橡塑制品有限公司，住所地上海市青浦区重固镇崧华路XXX号。法定代表人：罗杰，总经理。委托诉讼代理人：丁波，上海本根律师事务所律师。原告上海胜达汽车修理厂(普通合伙)(以下简称“胜达汽修厂”)诉被告徐州辰飞企业管理服务有限公司(以下简称“辰飞公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因与本案的处理结果存在法律上的利害关系，本院于2020年3月4日依法追加上海兄奕橡塑制品有限公司(以下简称“兄奕公司”)为第三人参加诉讼。审理中，被告提出反诉，本院依法予以受理。本案于2020年4月7日公开开庭进行审理，原告胜达汽修厂的委托诉讼代理人陶金龙、张后德，被告辰飞公司的委托诉讼代理人陆永珍、第三人兄奕公司的委托诉讼代理人丁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胜达汽修厂向本院提出诉讼请求：1、判令辰飞公司返还租赁押金人民币(以下币种均同)5万元；2、判令辰飞公司赔偿胜达汽修厂经济损失478,590元(搬家费按发票金额为43,500元、举升机估价30,000元、烤漆房按收据金额为147,360元、烤漆房排气管道吊运费按收据金额为800元、烤漆房拆除费按支付金额为2,000元、办公室、仓库装修费按收据金额为30,000、办公室仓库木门灯具按收据金额为1,900元、厂房分断隔墙210㎡*270元/㎡计56,700元、厂房电线估价5,300元、地坪漆656㎡*45元/㎡计29,520元、卷帘门按支付金额为800元、铝合金阻断墙按收据金额为9,600元、广告牌按收据金额为20,560、工人工资按工资条计算为19,550元、停业损失按每天1,500元，停业54天计81,000元)。事实和理由：辰飞公司将其向兄奕公司承租的位于上海市青浦区重固镇崧华路XXX号厂房转租给胜达汽修厂经营使用，租赁期限自2017年12月10日至2023年12月9日，厂房总面积656平方米，日租金为1.30元/平方米，年租金31万元，场地年租金2万元，合计租金33万元。2019年6月27日起，胜达汽修厂承租的厂房供电被切断，后了解到系重固镇对厂房所在地块进行公共安全综合整治，取缔违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住等违法行为，同时对整地块全面实行停电停水。2019年7月27日，胜达汽修厂承租厂房西侧160平方米建筑被重固镇政府部门查出系违章搭建房。政府部门在拆除违法建筑过程中，胜达汽修厂安装在该建筑内的烤漆房等重要设备被迫拆除，企业经营遭到严重干扰，损失惨重。违章建筑拆除后，厂房仍未恢复供电。2019年8月9日，兄奕公司向胜达汽修厂发出通知称其与辰飞公司的合同已解除，要求胜达汽修厂腾退。2019年8月20日，胜达汽修厂搬离了承租厂房。胜达汽修厂认为，辰飞公司将厂房转租给自己前未如实告知厂房存在违法建筑，构成违约，且目前厂房仍处于断水断电状态，无法正常使用，应当承担违约责任，因此起诉要求判如所请。辰飞公司辩称，不同意胜达汽修厂的诉请，其租金交至2019年6月9日，实际经营至2019年8月15日才搬走，有67天租金未支付，押金抵扣拖欠的租金后，仍欠租金6,703元。主张的经济损失缺乏法律依据，造成供电切断的是政府行为，并不是辰飞公司造成的。胜达汽修厂注册地与实际经营地不一致，经营地未办理环评手续，也是造成被政府取缔的因素。辰飞公司认为，双方租赁合同因重固镇政府对承租区域环境整治，供电切断而提前终止，但胜达汽修厂实际承租至2019年8月20日，因此反诉要求：胜达修理厂支付2019年6月9日至2019年8月20日期间的租金65,095元(以年租金33万元计算，每天904.1元，计算72天)。后辰飞公司明确，反诉主张的租金自2019年6月10日起算。胜达汽修厂针对反诉辩称，不同意反诉请求。33万元年租金中的2万元场地费辰飞公司口头说不要了。2019年6月初辰飞公司被举报，场地混乱，无法经营，车子进不来又出不去，2019年6月27日被停电，电一直没有通过，辰飞公司让私自拉电，胜达汽修厂没拉，经营也就停了，但想着以后还能经营所以没立即搬走。涉案区域内全部停电，不管是否为有证建筑，一开始不知道有证的也不让经营。兄奕公司述称，其并非合同相对方。同意胜达公司与辰飞公司之间的合同无法履行是因为政府行为。胜达公司事实与理由部分陈述的160平米的违建不在辰飞公司与兄奕公司间的租赁合同的范围内。经开庭审理查明，青浦区重固镇崧华路XXX号房地产登记人为兄奕公司，土地用途为工业，产证登记的建筑面积为11,797.59平方米。2017年7月12日，兄奕公司(甲方)与辰飞公司(乙方)签订《厂房租赁合同》，由甲方将青浦区重固镇崧华路XXX号中的1#、2#厂房、宿舍楼有偿租赁给乙方使用，使用面积约11,134平方米，租期至2023年12月14日。合同另对其他内容进行了约定。2017年11月28日，辰飞公司(甲方)与胜达汽修厂签订《厂房租赁合同》，约定甲方将其位于上海市青浦区重固镇崧华路XXX号厂房出租给乙方，租期自2017年12月10日至2023年12月9日止，年租金33万元(厂房年租金31万元、场地年租金2万元)。押金5万元，合约期满，乙方付清租金及一切费用后，甲方返还。第二年起，租金半年一付，乙方应每6个月支付一次租金，先交后用，租金提前一个月之内支付。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修改造，但原则上不影响主体结构，装修费用由乙方自己承担。在租赁期内，如发生自然灾害、不可抗力或意外事、市政/国家动迁或旧区改造等不可抗拒因素，本合同无法履行时，本合同自动解除。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，胜达汽修厂入驻上述房屋并进行了装修，作汽车修理之用，已付押金5万元，已付租金至2019年6月9日。另查明，重固镇政府、青浦工业园区于2019年6月26日联合向兄奕公司出具《停电告知书》，载明：你单位位于崧华路XXX号地块内，有上海泗锦实业有限公司等多家企业在未经环保部门行政许可的前提下擅自投入生产的行为，违反了《建设项目环境保护管理条例》之相关规定；对于上述违法行为，我镇会同青浦工业园区曾于2019年5月上门进行访谈、要求限期整改；经复查核实，你单位地块企业至今仍未完成整改，依据相关规定，决定将对你单位实施停电措施，请予以支持配合。此后，系争地块生产区域用电被断。2019年8月12日，重固镇三大整治领导小组办公室向兄奕公司发送《告知书》：经查，你公司位于崧华路XXX号地块上存在违法用地、违法建筑、“三合一”消防安全隐患、雨污水管混接、异地经营、违法居住、未办理环保手续擅自投产行为等重大公共安全隐患。现责令你公司地块内违规生产经营者于2019年8月20日前搬离青浦区，违规居住人员于2019年8月20日前完成劝离；如逾期不拆除设备或仍然违规生产经营和居住的，政府将开展联合执法并顶格处罚，由此造成的一切损失和后果均由你公司承担。2019年8月16日，重固镇三大整治领导小组办公室向兄奕公司及各承租户发送《告知书》：为消除各类违法行为，2019年8月16日起将由相关部门对地块内涉及的违法行为进行源头管控，8月16日起实行货物、车辆等只出不进，8月20日起实行违法经营人员和违法居住人员只出不进，同时对整地块全面实行停电停水。再查明，2019年7月15日，辰飞公司向兄奕公司出具《承诺书》：因辰飞公司将厂房转租给相关单位，相关单位因环保手续不齐或未得到相关手续，现本厂房内已被政府相关单位采取相应停电措施。现辰飞公司恳请兄奕公司协助向青浦工业园区申请送电用于不合法企业搬迁，并承诺不合法企业于送电之日起15天内搬离崧华路XXX号，到期若有不合法企业还未搬离，一切法律后果由辰飞公司承担。2019年9月2日，兄奕公司(甲方)与辰飞公司(乙方)达成《合同违约终止协议书》，因乙方没有按照合同约定履行相应义务，出现违约情况(未按时支付租金、水电费，乙方未经甲方同意将房屋转租给第三方，且第三方有不合规不合法经营者)，甲方决定于2019年8月2日终止合同。2019年8月9日，兄奕公司向胜达汽修厂出具《房屋清退通知书》，通知由于其与辰飞公司的合同已自动解除，房屋使用权已交还，故要求胜达汽修厂配合限期搬离。胜达汽修厂实际于2019年8月20日腾退，胜达汽修厂与辰飞公司的租赁合同解除。还查明，2019年10月16日，案外人上海标飞节能环保技术有限公司在本院起诉辰飞公司及兄奕公司，案号为(2019)沪0118民初19294号，本院于2019年11月29日作出判决，并在该案中查明了前述被相关部门停电、要求搬离等事宜。胜达汽修厂、辰飞公司确认，系争厂房租赁给胜达汽修厂时是框架厂房，无装修，只有柱子，后胜达汽修厂根据自己使用所需做隔墙，区分成不同的作业空间。以上事实，由胜达汽修厂、辰飞公司、兄奕公司的陈述，《厂房租赁合同》、收据、《合同违约终止协议书》、承诺书、告知书、《房屋清退通知书》、(2019)沪0118民初19294号民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。庭审中，胜达汽修厂表示，辰飞公司管理不善导致政府整治，合同解除过错在辰飞公司，故应赔偿损失，自己主张的损失大部分是现金支付，且有照片佐证。系争厂房2019年6月27日停电，辰飞公司撕开封条私自送电。租赁厂房时看过产证，但看不出违建部分，直到环保局找来才知道租赁的厂房有违建，2019年8月14日违建部分的面积被拆除(2020年6月28日的谈话笔录中胜达汽修厂又称拆违是在2019年7月底)。胜达汽修厂做了环评，手续齐全。为此提供：1、2017年12月10日，兄奕公司(甲方)与辰飞公司(乙方)的《补充协议》，约定甲方同意乙方向其租赁的崧华路XXX号厂房转租于胜达汽修厂，所需用电量为20KV，办公人员10人左右，租赁期限为6年。2、发票，证明支付搬运费、运输费43500元。3、照片2张，第8页是2台举升机，无法搬离只能拆掉，是在有证的房间里，后来被收垃圾的收掉了。举升机2016年左右购买，价格1万多一台，在其他地方使用后搬到系争房屋的，做了加固，所以拆除后没法使用了。违建部分是做烤漆房的，第9页是烤漆房照片，收据是第14页。4、照片及收据(第11页)。拆除烤漆房排气管的吊运费800元。照片是拆除时的照片，还在香花桥的场地上堆着，已经不能用了，是政府要求拆除的。5、拆违照片(第12页)。系争厂房2019年8月14日被拆除，原告租赁的违建房屋是靠房子的边上的3间。所有的都在第一层的。6、烤漆房使用说明书、收据。证明安装过烤漆房。7、微信转账凭证。证明支付烤漆房拆除费2,000元。8、仓库、办公室照片，装修费收据。仓库、办公室没有产证，在厂房里面，是合法的，是胜达汽修厂造的。房子也被拆了，装修损失30,000元，包含了搭建费用，除了两扇门。9、收据。购买木门、灯具、电线等材料的费用1,900元。门是另外算的。10、厂房分断隔墙照片。在有证厂房内，租赁后做分割用的，4轮定位的下面，最里面的墙是胜达汽修厂造的。56,700元包括材料及人工费，按照210平米，每平方270元(市场价300多元)，隔墙是按墙面面积计算。11、地坪漆照片(第27页)、收据。证明购买地坪漆材料支付7500元，按照45元每平米面积计算，包含人工费。有证无证厂房部分都做了，当时不知道有没有证的。12、卷帘门安装费微信转账凭证。证明安装卷帘门支付850元，仅主张800元。辰飞公司的法定代表人就是做卷帘门的。13、铝合金阻断墙照片及收据。2019年4月通知要拆除违建的时候做的，隔断墙是为了区分有证和无证部分的，按照每平米160元计算。14、广告牌照片及收据。证明购买广告牌支付20,560元。15、2019年7月工人工资单。2019年6月27日已经断电，向辰飞公司主张过送电，但是一直没有通电，直到搬走也没有通过。2019年7月工人都休息，有时帮胜达汽修厂看东西，通过现金当面支付工资，领款人就是员工签名。16、建设项目环境影响登记表。证明租赁的厂房已在环保部门登记备案。17、微信聊天记录、照片、视频，证明2019年4月30日起系争厂房周边停车混乱，导致维修车辆进不来，无法正常经营。对此辰飞公司质证称，1、真实性认可。2、不认可，应当还有支付凭证。现金支付不合理。3、厂房内确有举升机、烤漆房，但举升机可以搬走之后再使用，同意支付搬运费2,000元。不认可烤漆房收据，没有支付凭证，且拆除后可以继续安装使用。举升机是在有证建筑内、烤漆房是在违章建筑中。4、同意支付。5、的确拆除了，2019年8月拆的。拆除了1-3层，底层涉及胜达汽修厂的为100平米左右，没有160平米，房屋是兄奕公司搭建的。6、无法核实，收据与厂家不一致，不认可。7、无法看出是为了拆除烤漆房支付的，但同意支付拆除费2,000元。8、9不认可，是胜达汽修厂自己搭建的，未经辰飞公司同意，与己无关。10、隔墙是辰飞公司做的，是在有证厂房中。11、是胜达汽修厂做的，不清楚也不认可金额(2020年6月28日的谈话笔录中辰飞公司又称胜达汽修厂没有做地坪)。12、卷帘门处原来是窗，胜达汽修厂为经营方便，安装了卷帘门。是支付给辰飞公司的法定代表人个人的，与公司无关。13、不清楚，是通知拆违后才隔断的，对收款收据的真实性不认可，没有单位盖章，只有签名，也没有支付凭证。14、真实性不认可，广告牌是胜达汽修厂做的，但不认可价格，也不应该由辰飞公司承担。15、真实性不认可，只有签单没有支付凭证，2019年7月停电，停电只是厂区，宿舍还是有电的，胜达汽修厂从宿舍拉电一直经营到2019年8月。16、只是登记表，不是审批表。17、无法看出时间，也不是辰飞公司的车辆，且照片上看是可以进出的，即使有车辆阻扰，也只是暂时性的。兄奕公司质证称，1、无原件不予认可。2-15均不清楚，真实性无法确认，且损失应考虑折旧及是否可重新使用，未经评估无法确定损失。烤漆房收据时间早于签订租赁合同的时间，收据抬头和发票专用章不符。16、真实性无法确认，也无法证明符合环评要求。17、不予认可。辰飞公司表示，重固镇政府认为整个厂区都存在告知书上的行为，要求所有租户都停止经营、搬离并停电，有证部分也不让经营了，故兄奕公司提出与辰飞公司解约，胜达汽修厂也无法再经营了。胜达汽修厂经营地及注册地不符，在系争厂房没有环评。厂区2019年7月1日停电(后2020年6月28日的笔录中又称2019年6月28日停电)，但宿舍没有停电，后来辰飞公司又送电了，胜达汽修厂继续使用至2019年8月20日，搬离后才拆违。兄奕公司表示，其租给辰飞公司的都是有证厂房。2019年6月发了停电通知，2019年7月4日停的电。违建面积约有300平方米。根据庭审查明的事实，本院认为：胜达汽修厂与辰飞公司签订的《厂房租赁合同》所涉厂房部分为有证厂房，对应的租赁合同未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效；无证搭建部分对应的租赁合同无效。依法成立的合同对当事人均有约束力，当事人应当按约全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定或法律规定向另一方承担违约责任。作为出租方，辰飞公司理应向承租人胜达汽修厂提供符合使用条件的厂房。现因辰飞公司欠付租金、未按时支付水电费用、未经同意转租不合规不合法经营者等各种行为，导致所在区域被停电整治、导致实际承租方被政府部门责令搬离、导致本案承租人胜达汽修厂无法正常和继续使用租赁标的房屋，导致租赁合同提前终止，辰飞公司理应对由此造成的胜达汽修厂的各项损失承担赔付责任。停电及提前解约腾退的行为，客观上会给胜达汽修厂使用房屋带来不便、客观上会给胜达汽修厂造成损失，因此对胜达汽修厂主张的各项损失，本院综合依据其装修投入、实际使用情况、合同约定、过错责任、举证情况等因素，酌情确定辰飞公司应赔付胜达汽修厂各项损失合计45,000元。胜达汽修厂虽至2019年8月20日搬离，但自2019年6月底7月初起，系争厂房因停电而无法正常使用，胜达汽修厂亦需要合理的搬离时间，因此对于2019年6月10日起至2019年8月20日的租金，本院酌情调整为30,000元。胜达汽修厂已付的押金50,000元，辰飞公司应予退还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐州辰飞企业管理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海胜达汽车修理厂(普通合伙)租赁押金50,000元；二、被告徐州辰飞企业管理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海胜达汽车修理厂(普通合伙)经济损失45,000元；三、反诉被告上海胜达汽车修理厂(普通合伙)应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告徐州辰飞企业管理服务有限公司自2019年6月10日起至2020年8月20日止的租金30,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币9,085.90元，减半收取人民币4,542.95元，由原告胜达汽修厂负担3,455.45元，由被告辰飞公司负担1,087.50元；反诉受理费713.69元，由反诉原告辰飞公司负担438.69元，由反诉被告胜达汽修厂负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 汪宇婧二〇二〇年六月三十日法官助理 周 诗书 记 员 怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。