安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终204号 上诉人（原审原告、反诉被告）：吴士敏，女，1984年11月29日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：郑贤红，安徽国运律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽鼎兴商务管理有限公司，住所地安徽省金寨县梅山镇明发购物中心二楼，统一社会信用代码91341524MA2NK3RQ38。 法定代表人：张德萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾德智，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：江玲玉，安徽事顺律师事务所律师。 吴士敏与安徽鼎兴商务管理有限公司（以下简称鼎兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，安徽省金寨县人民法院曾于2019年4月3日作出（2019）皖1524民初347号民事判决，吴士敏不服，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日作出（2019）皖15民终1427号民事裁定，将本案发回重审。安徽省金寨县人民法院重审后，作出（2019）皖1524民初2346号民事判决。吴士敏、鼎兴公司均不服，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴士敏及其委托诉讼代理人郑贤红、被上诉人鼎兴公司委托诉讼代理人曾德智、江玲玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴士敏上诉请求：1.撤销原判，改判鼎兴公司支付违约金26160元并赔偿装修损失29800元，且不予支付租金；2.一、二审诉讼费用由鼎兴公司负担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、一审法院认定合同解除时间为2019年1月30日错误。吴士敏于2018年8月份就开始与鼎兴公司协商解除合同，并在鼎兴公司同意情况下撤离商场；吴士敏撤离商场后，于2018年9月27日向金寨县人民法院提起诉讼，案号为（2018）皖1524民初2559号，要求确认双方签订的租赁合同无效、退还保证金并赔偿损失，经法院审理，以租赁合同有效为由驳回了吴士敏的诉讼请求。吴士敏又于2019年1月份向金寨县人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的租赁合同、退还保证金并赔偿损失。吴士敏在上一次起诉时已经完全撤离商场，且也经过法院审理，双方对于吴士敏撤场以及吴士敏要求退还保证金并赔偿损失都是知晓的，故双方租赁合同解除时间应当以吴士敏第一次起诉时间为准。二、本案成讼完全是鼎兴公司原因所致，一审法院认定双方都有责任错误。虽然一审法院认定鼎兴公司违约正确，但一审法院认定吴士敏未交纳房租也存在违约情形则完全错误。吴士敏于2018年8月份在鼎兴公司同意情况下撤离商场，且鼎兴公司对所有商户承诺2018年8月1日开始起算租金，而吴士敏于2018年8月份就撤离商场，吴士敏撤离商场的原因就是因为鼎兴公司未按照合同约定保持公用设施设备处于良好运行状态，严重影响经营及人身安全，所以吴士敏不可能向鼎兴公司支付租金；退一步讲，吴士敏向鼎兴公司支付了足额的押金及保证金，也足以抵付租金。三、因本案完全是因鼎兴公司违约所造成，所以一审法院对于双方诉请的计算错误，其诉请理应得到支持。 鼎兴公司辩称，1、吴士敏称是在取得其同意后撤离商场，却又于2018年9月27日向法院提起诉讼，明显与事实不符。吴士敏单方不履行合同约定，随意关门歇业，拒交租金，构成违约，一审法院已对此事实进行确认。根据租赁合同约定，其有权取消给予的全部优惠政策。2、对于房屋租赁合同解除时间，第一，吴士敏租赁的房屋在一审法院委托鉴定时，房屋内仍有吴士敏储存的商品，吴士敏虽然主张解除合同，但仍占有使用涉案房屋，未腾空房屋交付返还；第二，涉案租赁房屋解除合同的判决至今未生效，其不敢使用该房屋。因此，房屋租赁合同解除时间应为涉案判决生效之日。3、本案系吴士敏违约在先，吴士敏未按照合同约定按时交纳租赁房屋租金，违反合同约定，已构成根本违约。吴士敏诉称其交付的房屋存在各种问题导致不能经营，但并未提交证据予以证明。且吴士敏所经营的系儿童品牌专卖，即使其交付的房屋存在瑕疵，但能够满足吴士敏的经营要求，足以实现吴士敏的经营目的。4、吴士敏诉称以押金和保证金抵付租金，根据租赁合同约定，现吴士敏单方原因提前终止合同，履约保证金不予退还，也就不存在以保证金抵付房屋租金的情形。5、吴士敏诉称其交付的房屋存在巨大安全隐患，影响其经营和人身安全。一审法院中并未对吴士敏所述情形予以认定，且吴士敏也未提供证据，并且造成的原因系三楼渗水所致，与其无关。 鼎兴公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一、二审诉讼费用及鉴定费用由吴士敏承担。事实和理应：一、房屋的租赁期限应当自2018年4月1日起计算至合同解除房屋交付时止，而不是一审法院认定的2018年4月1日至2019年1月30日。首先，吴士敏承租的房屋至今没有交付给鼎兴公司，一审鉴定时还可以看到，房屋吴士敏仍然在使用，而不是腾空交付的状态，至今鼎兴公司因为租赁合同解除的判决书未生效而不敢使用该房屋；其次，吴士敏起诉解除合同的判决至今未能生效，人民法院认定在2019年1月30日通知交付鼎兴公司的理由不能成立；第三，鼎兴公司承诺的两个月的优惠期限是在按合同约定交付房屋租金的基础上，而本案中吴士敏违约致使合同不能履行，故吴士敏不享受优惠期限。二、装饰装修残值判决鼎兴公司承担70%显然违背事实和法律规定，也明显违反了合同的公正公平原则。首先，构成房屋租赁合同无法履行的根本原因系吴士敏不交纳房屋租金，而不是鼎兴公司的原因；其次，鼎兴公司在房屋的水、电方面虽存在瑕疵，但不影响吴士敏的正常经营，吴士敏也没有证据证实水电瑕疵足以影响其正常经营，故就装饰装修残值判令鼎兴公司承担70%责任显然违背事实和法律规定。 吴士敏辩称，其于2018年9月27日就已经撤离了涉案租赁房屋，且向金寨县人民法院提起诉讼，要求确认协议无效，退还保证金并赔偿损失。鼎兴公司也明确知晓其撤离涉案房屋，且鼎兴公司也参与了诉讼，故涉案房屋租赁合同实际解除时间应为2018年9月27日。虽然鼎兴公司于2018年4月1日将涉案房屋实际交付，但鼎兴公司在合同中给予了两个月的装修期，即因为涉案房屋并未达到交付条件。鼎兴公司又承诺给予两个月的免租期，鼎兴公司在明发儿童生活广场群中也向所有的商户承诺，租金起算时间为2018年8月1日，所以本案租金起算点应为2018年8月1日。本案正是由于鼎兴公司出租的房屋没有通过消防验收，且存在水电气等各种问题，导致涉案房屋达不到交付使用的条件，所以是鼎兴公司违约在先。其在2018年9月27日撤场后，其所交付的保证金和押金，足以抵付其涉案房屋2018年8月1日至2018年9月27日的租金，鼎兴公司还应退还其一部分，所以其根本不存在违约情形，故一审认定的装修残值损失应全部由鼎兴公司承担。 吴士敏向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》；2.退还履约保证金19800元，支付违约金26160元并赔偿装修费90760元。 鼎兴公司向一审法院反诉请求：1.判令吴士敏支付房租（自2017年4月1日起按照80元/月/平方米支付至合同解除之日止）以及因拖欠租金产生的违约金按季度租金2%支付；2.判令吴士敏支付违约金25920元。 一审法院认定事实：2017年5月23日，张德萍与明发集团安徽金寨城市开发有限公司签订《“明发金寨项目”租赁合同》，张德萍承租位于将军大道EF地块明发商业广场内31#商业楼内二层4400平方米，用于经营婴幼儿母婴用品、早教等，租期10年，房屋交付时间暂定2017年8月31日，具体时间以公司通知为准。 合同签订后，张德萍以鼎兴公司名义对外招租。 2017年9月6日，鼎兴公司（授权代表人申升）与吴士敏签订《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》，约定由吴士敏租赁明发广场内31#商业楼二层房号2-5-2,经营大嘴猴儿童品牌专卖。租赁面积为110平方米（实际面积108平方米）；租赁期限自2017年10月31日起至；暂定房屋交付时间为2017年10月31日，暂定开业时间为2018年1月1日，具体时间以公司通知为准，另吴士敏若未按时开业或开业后未持续经营的，鼎兴公司有权取消给予的全部优惠政策或解除合同；租金为80元/㎡/月；租金支付方式为先支付后使用，三个月为一个交租期，在当个交租期限届满前20日支付下个交租期（三个月）的租金，如迟延支付租金，则支付季租金2%的违约金。另约定吴士敏应当交纳履约保证金17600元（为2个月店铺租金）及水电费押金2200元；在合同履行期间，吴士敏如拖欠租金或水电费违约金等，鼎兴公司有权从履约保证金中扣除；如果吴士敏单方原因提前终止合同，履约保证金不予退还。鼎兴公司的主要义务是保持房屋承重结构和公用设施设备的运行处于良好状态，吴士敏要办理相关合法经营证照。 2017年9月11日，吴士敏支付17600元履约保证金及2200元水电费押金。 2018年3月28日鼎兴公司出具交付通知书，吴士敏认可其于2018年4月1日接收此商铺。 2018年4月10日，鼎兴公司办理营业执照，公司类型为有限责任公司（自然人独资）。 2018年5月1日，鼎兴公司举行了明发广场正式的开业仪式。2018年12月25日，案涉租赁物通过了消防部门验收。 2018年8月份，因案涉租赁物存在水、电等不能正常运行，影响正常经营的情况，吴士敏要求撤离，但与鼎兴公司协商未果，吴士敏也未缴纳租赁费。 另查明：吴士敏本次起诉的“民事诉状”该院于2019年1月30日送达鼎兴公司。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.合同解除的时间问题；2.哪一方违约的问题；3.双方诉请如何计算。 关于焦点1：吴士敏主张解除合同的时间是2018年9月份，理由是从8月份开始就多次与鼎兴公司协商并经同意后撤离，9月份即进入诉讼程序；鼎兴公司认为诉前双方是多次协商过，但均未对解除合同达成一致意见。对此该院认为，吴士敏主张解除合同的时间是2018年9月份未提供证据予以证明，该院不予认可，但吴士敏原审〔案号（2019）皖1524民初347号〕起诉的“民事诉状”自该院送达之日可视为通知到达对方之日，即双方签订的《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》于2019年1月30日解除。 关于焦点2：吴士敏主张鼎兴公司违约主要理由未按合同约定于2017年10月31日交付房屋；后虽于2018年4月1日单方强制交付了房屋，但水电、空调、消防、通风、电梯通行、保洁等必备设施达不到合同约定的处于良好运行状态，严重影响正常经营。鼎兴公司认为吴士敏未缴纳租金且私自撤场构成违约，理由是合同约定先支付后使用，三个月为一个交租期，虽双方口头约定有免租期但吴士敏开业后私自撤场未持续经营依约取消此优惠政策，应从2018年4月1日起支付租金。对此该院认为，关于交房时间合同约定的是：暂定房屋交付时间为2017年10月31日，具体时间以公司通知为准；关于鼎兴公司违反合同义务提供的租赁物达不到良好运行状态的主张，吴士敏提供了相应证据证明，且鼎兴公司在对吴士敏提交的证据质证时和自己所举证据均能够证实，因此，鼎兴公司存在未按合同约定提供良好运行状态租赁物的违约情形，吴士敏未能按照约定缴纳租金也存在违约情形。 综上所述，吴士敏与鼎兴公司签订的《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。因鼎兴公司和吴士敏均存在违约情形，故吴士敏要求赔偿装修损失合理部分的诉请，该院按装饰装修残值70%依法予以支持；合同解除即发生恢复原状的债务，故吴士敏要求返还交纳履约保证金17600元及水电费押金2200元，符合法律规定，该院依法予以支持；因吴士敏未能按约定缴纳租金也存在违约情形，故吴士敏要求鼎兴公司支付违约金的诉请，该院依法不予支持。因交付通知书及面积确认单确定了吴士敏自2018年4月1日接收了租赁房屋，故鼎兴公司要求吴士敏给付自2018年4月1日起至2019年1月30日合同解除之日的租金86400元（80元/㎡/月×108㎡×10个月）比除在微信群里承诺的少收两个月的租金17600元，即68800元（86400元-17600元）的诉请，该院依法予以支持；鉴于案涉租赁物客观存在水、电等方面瑕疵且消防验收也是在双方进入诉讼程序之后才通过，引起了双方不必要纷争，故对鼎兴公司要求吴士敏给付拖欠租金产生的违约金的诉请，该院依法不予支持。综上，鼎兴公司应支付吴士敏的款项为17600元+2200元+29800元×70%=40660元；吴士敏应支付鼎兴公司的款项为68800元。两比吴士敏应支付鼎兴公司28140元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项之规定，判决：一、原告吴士敏与被告安徽鼎兴商务管理有限公司签订的《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》于2019年1月30日解除；二、原告吴士敏于本判决生效之日起十日内支付被告安徽鼎兴商务管理有限公司租金28140元；三、驳回原告吴士敏的其他诉讼请求；四、驳回被告安徽鼎兴商务管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3034元、反诉受理费448元，合计3482元，由原告吴士敏负担1482元，被告安徽鼎兴商务管理有限公司负担2000元；鉴定费6000元，由原告吴士敏负担2000元，被告安徽鼎兴商务管理有限公司负担4000元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、鼎兴公司、吴士敏在合同履行过程中是否存在违约行为；二、一审对于租金、装修残值的处理是否适当。 关于焦点一。双方合同约定，鼎兴公司应“保持租赁房屋的承重结构和公用设施设备的运行处于良好状态”，但根据吴士敏提供的“明发儿童生活广场群”聊天记录反映，鼎兴公司在向承租户交付房屋后，商场内存在水、电、空调等运行不畅及油漆、噪音污染及垃圾清运不及时等问题，因吴士敏租赁的系商场的内铺，整个商场公用设施设备的运行不畅势必给吴士敏的经营造成影响，故鼎兴公司构成违约。 双方合同亦约定，“租金支付方式：先支付后使用”“在当个交租期届满前20日向甲方支付下个交租期（下三个月）的租金”，故即使如吴士敏所述，租金自2018年8月1日起算，则其于2018年8月1日前亦应支付租金。因吴士敏未支付租金，一审法院认定吴士敏亦存在违约行为，并无不当。因鼎兴公司、吴士敏均存在违约行为，故一审对于双方诉请的违约金均未给予支持，应属正确。 关于焦点二。案涉房屋于2018年4月1日交付给吴士敏，因鼎兴公司曾在微信聊天群里提到“你们自己都还有装修期2个月，都到2018年8月1日才交租，我们确实能够支持的，都会提前做到”，故吴士敏认为应自2018年8月1日起计算租金。对此，本院分析认为，鼎兴公司之所以作出上述表态，正是基于向承租户交房后，商场整体仍在进行装修，因商场公用设施设备等存在运行不畅等问题而对承租户所做的弥补。但吴士敏现正是以鼎兴公司存在上述违约行为为由要求解除合同并要求鼎兴公司赔偿装饰装修残值损失，在此情况下，吴士敏仍要求自2018年8月1日起算租金，于理不合，不予支持。但考虑到商场整体整修等确实对吴士敏租赁房屋的使用造成影响，故一审参照微信聊天记录减免吴士敏两个月租金，应属适当。 吴士敏虽自2018年8月即与鼎兴公司沟通要求撤离，但与鼎兴公司并未协商一致；2018年9月吴士敏诉请确认租赁合同无效被驳回，遂于2019年1月提起本案诉讼，要求解除租赁合同，一审法院认为该案民事起诉状送达鼎兴公司的时间可视为通知送达鼎兴公司之日，并依据本案客观事实，综合确定双方租赁合同于2019年1月30日解除，并无明显不当。 关于装饰装修残值的处理，如焦点一所述，鼎兴公司与吴士敏在合同履行过程中均存在违约行为，且鼎兴公司的过错大于吴士敏，故一审法院按7/3比例确定双方的责任，并无不妥。 综上所述，吴士敏、鼎兴公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1703元，由吴士敏负担1199元，安徽鼎兴商务管理有限公司负担504元。 本判决为终审判决。 审判长 王    军 审判员 魏  晶  晶 审判员 王    丽 二〇二〇年六月十二日 书记员 宋贵杰（代） 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。