广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3187号上诉人（原审原告）：林东球，男，1943年1月5日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区*********，公民身份号码：442************212。委托诉讼代理人：陈进，广东东方昆仑（东莞）律师事务所兼职律师。委托诉讼代理人：胡亚玲，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞市新友联铜业有限公司。住所地：东莞市************工业区，统一社会信用代码：914************262。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：肖六一，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁开，广东莞信律师事务所律师。原审第三人：林某1，男，1980年10月12日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码：441************430。上诉人林东球因与上诉人东莞市新友联铜业有限公司（以下简称新友联公司）、原审被告林某1租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林东球向一审法院起诉请求：一、解除林东球与新友联公司之间的《厂房租赁合同》；二、新友联公司向林东球支付2016年1月至2018年7月9日的厂房租金2708371.42元并支付滞纳金866189.6元；三、新友联公司向林东球赔偿因损坏厂房所造成的损失1000000元；四、新友联公司承担本案所有的诉讼费用。一审法院判决结果：一、确认林淦森与新友联公司签订的《厂房租赁合同书》无效；二、新友联公司应于判决发生法律效力之日起三日内向林东球支付占有使用费920859.84元；三、驳回林东球的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费43396.48元、财产保全费5000元，共计48396.48元（林东球已预交），由林东球负担受理费38654.26元，由新友联公司负担受理费9742.22元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32451号民事判决书。林东球上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判新友联公司向林东球支付占有使用费2708371.42元；2.判令新友联公司承担本案所有的诉讼费。事实与理由：一、一审法院在审理程序上存在明显错误。1.林东球多次申请法院依法调取新友联公司委托会计师事务所审计的全部财务会计资料，该资料全面记载了案涉租赁合同的履行事实及案涉地上建筑物的权属，但一审法院未予以调查，导致一审未查明案件真实情况。2.林某1仅仅为林炯忠的法定继承人之一，据了解林炯忠尚有配偶、女儿等其他法定继承人，若追加林某1为第三人，其他继承人也应当追加为本案第三人。且在林炯忠尚有其他法定继承人的情况下，直接将林某1作为唯一继承人判决其享有案涉厂房50%权属，违反法定程序。二、林东球系案涉厂房的土地使用权及地上建筑物的真正且唯一的权利主体，依法享有和承担案涉租赁合同中出租人的权利和义务。一审法院在没有任何事实和法律依据的前提下，错误推定案涉厂房系林东球与林某1各占50%的权属，显然损害了林东球的合法权益。1.案涉土地的使用权是由林东球从东莞市松谷物业管理有限公司（以下简称松谷公司）受让而来，且购地款及其他费用均是林东球所支付。林东球派林炯忠与林淦森前往高埗镇冼沙股份经济联合社（以下简称冼沙联合社）与东莞市高埗镇冼沙新联股份经济合作社（以下简称新联合作社）及松谷公司交涉土地使用权转让事宜，并由该二人代为办理了支付土地补偿款的事宜。事后，林炯忠、林淦森将相应的收据原件交给了林东球。2.案涉土地的使用权是由新联合作社与松谷公司向林东球交付的，后续办妥的《集体土地使用证》亦由林东球持有。林东球所提交的《土地证费、土地登记费票据》原件亦证实案涉土地使用权的权属登记及土地证系由林东球委托冼沙联合社办理的，且由林东球支付了相关的费用。《土地使用权证》办妥后，冼沙联合社将该证件交付给林东球，故案涉的土地使用权事实上属于林东球。3.案涉土地的实际开发人也是林东球。案涉工业用地使用权是林东球2007年5月17日从松谷公司转让而取得的，在2009年以后林东球借用新友联公司的名义与新联合作社补签了《土地合作开发协议书》，同时，在第一份合作开发协议书签订时，林东球与新友联公司也签订了一份《土地合作开发协议书》即第二份协议书。在第二份协议书中新友联公司将在第一份协议书中自己的全部权利义务整体转让给了林东球，由林东球整体承受新友联公司与新联合作社开发案涉土地的全部权利和义务。4.案涉土地地上建筑物的设计是由林东球委托他人完成的，相关的设计费用也是林东球支付。5.案涉地上建筑物的建设方为林东球，并由林东球负责对案涉厂房的建设工程进行竣工结算及支付相应工程款。6.案涉厂房建设工程项目的工程款大部分由林东球支付，因东莞市东伟漆包线有限公司（以下简称东伟公司）欠林东球借款，故林东球要求东伟公司直接将该借款支付给东莞市松谷建筑工程有限公司（以下简称松谷建筑公司）作为案涉工程的工程款。陈燕群、罗灵湘曾受林东球的指示向松谷建筑公司支付案涉工程项目的工程款，且林东球自己也向松谷建筑公司支付过工程款。松谷建筑公司出具的“收到林炯忠一坊新联五金厂部分工程款”实际上林炯忠在该建设项目过程中有意将其中规划的宿舍A栋和B栋由自己出资建成商铺和出租房并得到了林东球的同意后所支付的同一建设项目中的A栋和B栋工程款及部分材料款抵扣工程款。该部分款项与案涉的租赁合同没有任何关联，且该项建设工程竣工后，林东球与林炯忠已协商一致将其中A栋和B栋分配给了林炯忠，林炯忠也将其中的部分物业对外出租，收取租金。7.案涉建设工程项目的自来水工程、装修工程及变压器迁移安装工程等都是由林东球承担并支付工程款的。8.因为新友联公司与新联合作社签订的《土地合作开发协议书》约定新联合作社的投资收益从2008年1月开始由林东球支付，后林东球能够从新友联公司收取厂租，才指令财务人员从应收租金预扣280000元，由新友联公司代付给新联合作社。9.东伟公司及新友联公司的会计罗灵湘、出纳何秀联作为证人，亦证实新友联公司所使用的厂房系向林东球租赁的，相关的租金也是按照租赁合同的约定向林东球支付的，只不过后来林东球为了补偿林炯忠A栋和B栋商铺招商不利的损失才将租金的一半补偿给林炯忠，并非因为林炯忠是案涉租赁物的共有人。10.案涉建筑物产权登记的补办手续都是由林东球亲自经办的。三、林东球对案涉厂房享有100%的权益，新友联公司作为承租方承租案涉厂房，应按照合同约定的金额支付租金，一审判令新友联公司仅支付920859.84元租金系计算错误。1.双方在案涉《厂房租赁合同书》中约定租金标准为每平方米每月租金8.5元，按9789平方米计算，月租金标准为83206.5元，年租金标准为998478元。2.新联合作社自2009年1月起每年收取的固定收益280000元系由林东球向新联合作社支付的，不能直接从新友联公司的应付租金中减扣。新友联公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回林东球的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费、财产保全费均由林东球承担。事实与理由：一、原审一审被东莞市中级人民法院发回重审是基于双方均不服原一审判决的事实，并非林东球单方不服原一审判决，一审法院对此认定有误，而因此一审法院在审理及判决时认为新友联公司对原一审判决没有异议，并据此作出有利于林东球的错误判决。二、案涉租赁物应由各出资人按出资份额按份享有收益，一审法院并未查明林东球的出资份额，推定林东球享有50%收益是错误的。1.建设合同仅能反映代表建设单位的签约方，不能确认权益比例。2007年7月11日，林炯忠、林东球作为建设单位与松谷建筑公司作为施工单位签订的《东莞市建设工程施工合同》仅可证明林炯忠和林东球作为建设单位的代表签约，不能证明林东球实际出资了50%，更不能认定林东球享有50%的收益。2.租赁物收益应由各出资人按出资份额按份享有。案涉租赁物应根据现有可以认定的出资份额，由林炯忠与林东球作为建设单位代表的各实际出资人按出资份额按份享有收益。林东球不能证明其实际出资份额前，其不应享有案涉租赁物的任何收益权。3.一审法院并未查明各方实际出资份额。4.现有证据足以佐证各出资人出资份额等事实，一审法院在不符合自由裁量权行使条件时擅自对各方出资及享有收益等事实进行推定是错误的。三、包括案涉租赁物在内的物业是由林炯忠、林东球、林淦森及其他多名案外人合伙投资建设，租赁物收益应由各出资人按出资份额按份享有。1.2007年5月17日，松谷公司出具收据确认收到林炯忠、林淦森向其支付的土地补偿款2430000元，林炯忠及林淦森自松谷公司处受让取得案涉租赁物所在的土地与新联合作社合作开发权。2.2007年7月11日，林炯忠、林东球作为各出资方的代表以建设单位身份与松谷建筑公司签订施工合同，施工工程包括案涉租赁物在内的物业，工程完工后，松谷建筑公司于2008年11月18日出具工程竣工结算汇总表，确认总工程造价为15556358.56元。3.前述土地补偿款2430000元及工程总价15556358.56元及按月千分之六计付的逾期利息等三项合计18140440.56元。4.林某1享有包括物业在内的物业收益的50.63%（即49.28%+1.35%），其中林炯忠出资8939000元占出资比例49.28%，林炯忠去世后其权益归属于林某1。东景公司出资490000元占总出资比例2.7%，东景公司注销后，林某1因占东景公司50%股权，故其中50%的收益即包括案涉物业在内的物业收益的1.35%归属于林某1。5.根据出资情况可知，林东球本人及其家庭出资仅享有包括案涉物业在内的物业收益的21.8875%，林炯帮、黄裕就、汪月友三人共计享有包括案涉物业在内的物业收益的19.8525%。现有证据无法证明其中1042197.13元由哪一方支付、343287.56元欠付款双方已支付，该两笔款项占总出资金额的7.64%，应按其他出资人出资比例分摊到各显明出资人，分摊后包括案涉物业在内的物业收益享有的比例分别为：林某154.82%、林东球23.7%、林炯帮、黄裕就、汪月友平均每人为7.16%。故，林东球此前多收取新友联公司支付的占有使用费应相应予以退还。四、案涉租赁物存在多份租赁合同，但自2016年6月至今履行的是新友联公司与林某1于2016年5月30日签订的《厂房租赁合同书》，约定每月每平方米租金9元，月租金36696元。2008年10月至2015年12月期间履行的是新友联公司与林某1签订的租赁合同，约定年租金951480元，该租金向林某1支付一半即475740元，另外一半扣除应由林东球承担的土地租金每年280000元后余款195740元向林东球支付。林东球在新友联公司担任总经理职务期间，包括该租赁合同在内的全部经营相关资料均由其保管且在2016年4月离开时未办理交接，资料被其带走，本案诉讼中因该合同内容对其不利，故林东球否认该份合同的存在。一审法院根据林东球的起诉仅确认第四份合同无效虽无不当，但不顾多年来双方仅履行上述两份合同的事实，而作出错误判决。五、案涉租赁物租赁关系持续过程中且在林东球担任新友联公司总经理，即实际控制新友联公司期间，新友联公司每年租金给付自始至终均按年租金951480元的一半扣除280000元地租后支付给林东球，另一半即475740元支付给林某1，多年来各方均按此履行且无异议，可见林某1是案涉物业的权属人，新友联公司根据与林某1的合同向其履行给付义务并无不当。1.案涉租赁物系林炯忠、林淦森、林东球等多人合伙共同投资建设。在合伙组织中，对外，每一个合伙权属人均有权就全部物业收取租金，任何一个合伙权属人收取了款项视为新友联公司履行了支付义务；对内，则其他合伙权属人可通过其出资所占份额通过内部追偿途径向实际收取租金的人主张债权。2.在新友联公司找不到实际履行的合同情况下，扣除物业权属人即林某1收回部分物业另行对外出租部分的面积及租金后，根据每月实际应给付租金情况，重新与林某1签订《厂房租赁合同书》，合情合理。3.案涉物业明确系林炯忠出资至少一半以上，其应当享有案涉租赁物一半以上的租金等收益，在包括林东球在内的其他各方出资不明确的情况下，由林炯忠的继承人即林某1先收取租赁物占有使用费更为合理。实际上，近年来包括林东球诉请在内的占有使用费，新友联公司均已全额向林某1付清，林东球如确有证据证明其出资份额及相应的权属，理应向已收取占有使用费的其他合伙人追索。4.适用合同相对性的前提是合同合法有效，案涉五份合同均无效，合同在确定无效后，不宜继续按合同相对性确定占有使用费的收益方，否则后续将因合同无效项下的财产返还而严重损害真实权属人的合法利益。5.对于林东球此前基于出资一半以上并据此多收取新友联公司支付的占有使用费，以及2016年6月起新友联公司直接支付给林某1的占有使用费，属于林东球与林某1内部追偿问题。林东球主张的占有使用费，新友联公司已向林东球或林某1支付，林东球与林某1内部问题应由其自行处理。林某1述称，一、包括案涉物业在内的物业建设由林炯忠出资50%，林东球出资（包括其儿子及儿媳出资在内）不到17%，各方应根据出资比例享有案涉物业租金收益，林东球出资不到17%却诉请要求享有全部租金收益没有事实及法律依据，其超出出资范围的诉讼请求应予以驳回。二、林东球利用其担任新友联公司总经理期间的职权，在林炯忠去世后，试图抹消林炯忠出资一半以上的事实，达到其侵吞林炯忠对包括案涉物业在内的物业所享有的权利的不法目的，对其诉讼请求应予以驳回。三、林炯忠对包括案涉物业在内的物业所投资金超过50%的事实清楚，林东球主张全部租金归其所有证据不足，其诉请应予以驳回。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案仅针对林东球、新友联公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案的争议焦点在于：林东球是否有权向新友联公司收取案涉厂房的占有使用费。对此，本院分析如下：首先，关于一审程序问题。经查，东莞市明达会计师事务所出具的2011-2015年经营状态审核报告明确指出，由于新友联公司内部控制存在重大缺陷，管理制度不健全，提供的财务资料不完整，家庭式流水账替正规会计核算等因素，该审核报告结果具有一定的局限性。故林东球请求调取该无法反映全部事实的财务会计资料，对查明案涉地上建筑物的权属并无意义，一审法院在查明新友联公司对2011年至2015年缴交厂房使用费为951480元的情况下，对林东球提出的该调查取证申请不予准许，程序合法。林东球的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。其次，根据林东球与新友联公司签订的《土地合作开发协议书》，以及林淦森与新友联公司签订的《厂房租赁合同书》的约定，林东球有权向新友联公司主张案涉厂房的租金。因案涉租赁物未取得相关权属证明，案涉《厂房租赁合同书》无效，新友联公司应当向林东球支付占有使用案涉租赁物的费用，对于占有使用费的认定标准，应当参照一直以来林东球向新友联公司收取租金的交易习惯予以认定。根据证人罗灵湘与何秀联的证人证言，按林东球的要求，新友联公司支付的租金自林炯忠死亡后，50%租金支付给林东球，50%的租金支付给林某1，结合新友联公司2011年至2015年期间支付的厂房使用费为每年951480元的事实，本院认定2016年1月至2018年7月9日期间，林东球对新友联公司应支付的厂房使用费（按951480元/年的标准计算）享有50%的收益。再次，根据新联合作社与新友联公司签订的《土地合作开发协议书》约定，案涉厂房的土地租金280000元应由新友联公司向新联合作社支付，林东球主张在计算其应收的占有使用费时，不应扣除土地租金的理由不能成立，本院不予支持。参照新友联公司2011年至2015年缴交费用数额为每年951480元的情况，一审法院在扣除2016年和2017年土地租金后，计算得出截止2018年7月9日，新友联公司应支付的占有使用费为1841719.68元，继而认定林东球享有50%的收益为920859.84元，并无不当，本院予以维持。综上所述，林东球、新友联公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引法律之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计33896.20元，由上诉人林东球负担20887.6元（已预交），由东莞市新友联铜业有限公司负担13008.6元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  李远伦审判员  邓晓畅二〇二〇年六月二十八日书记员  袁云清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。