北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初21939号原告（反诉被告）：尚万洪。委托诉讼代理人：鲁升阳。被告（反诉原告）：北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜通西大街18号院1号楼。法定代表人：李皓，总经理。委托诉讼代理人：郑福敏。委托诉讼代理人：赵素荣。第三人：北京友谊商店股份有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街17号。法定代表人：王力强，董事长。委托诉讼代理人：沈岚。委托诉讼代理人：杜宝成。原告（反诉被告）尚万洪（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天首业公司）、第三人北京友谊商店股份有限公司（以下简称友谊商店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，尚万洪及其委托诉讼代理人鲁升阳，君天首业公司之委托诉讼代理人赵素荣，友谊商店公司之委托诉讼代理人沈岚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。尚万洪向本院提出诉讼请求：1.判令解除尚万洪、君天首业公司于2016年12月6日签订的《房屋租赁合同》；2.判令君天首业公司支付尚万洪违约金450000元；3.判令君天首业公司赔偿尚万洪装修损失783215.15元；4.判令君天首业公司退还尚万洪剩余租金123300元。事实和理由：2010年7月22日，尚万洪和君天首业公司签订房屋租赁合同，约定尚万洪承租北京市朝阳区建国门外大街秀水南街甲11号商铺，该商铺系君天首业公司承租友谊商店公司的房屋，君天首业公司经友谊商店公司同意转租给尚万洪，友谊商店公司在房屋租赁合同上面盖章，该合同2020年7月22日到期，但是2017年11月2日，友谊商店公司私自强行把尚万洪正在使用的房屋贴上封条，导致尚万洪无法正常使用房屋，各方交涉未果，特起诉至法院。君天首业公司辩称，不同意尚万洪的全部诉讼请求。君天首业公司反诉提出诉讼请求：1.判令尚万洪支付君天首业公司欠付租金86250元（自2017年10月21日至2017年12月31日止）；2.判令尚万洪支付君天首业公司解约违约金90000元（按年租金的20%标准计算）、迟延履行违约金31050元；3.确认尚万洪、君天首业公司于2016年12月6日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日解除；4.判令尚万洪支付君天首业公司房屋占有使用费（按每日1232元标准，计算自2018年1月1日至实际腾退之日）。事实和理由：尚万洪与君天首业公司于2010年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定租期10年，年租金分两次付款，实行上付款方式，于每年7月26日前付一次，2月10日前付一次。尚万洪在履行合同过程中，没有按时支付房屋租金，拖欠2017年10月21日至2017年12月31日期间房屋租金86250元。2017年11月20日，因尚万洪经营的鲁家园宾馆消防等原因，消防部门下发整改通知，产权方要求整改，君天首业公司也发函督促尚万洪，但后者拒不整改，亦不交纳租金，君天首业公司于2018年1月4日提出终止合同，要求尚万洪支付租金及违约金等损失。尚万洪辩称，不同意君天首业公司的反诉请求。2017年8月3日尚万洪已将半年租金支付给君天首业公司，对应的租赁期间为2017年7月23日至2018年2月22日，房屋已被友谊商店公司于2017年11月20日查封；关于违约金，没有约定，不同意此项诉请；关于解除合同，依照法院判决；关于占有使用费，尚万洪已于2018年5月4日搬离涉案房屋，故不同意支付。友谊商店公司述称，2017年11月18日，北京市大兴区发生火灾事件。2017年11月20日起，北京市委市政府在全市紧急开展了为期40天的安全隐患“大排查、大清理、大整治”专项运动。按照北京市政府文件精神及上级集团检查意见，尚万洪所经营的鲁家园宾馆多年来一直存在未按照安全规范设置自动喷淋灭火系统、疏散通道狭窄、未配备疏散防烟面具等重大安全隐患；并在缺乏消防必备设备、不具备开业条件的情况下，以弄虚作假手段获取消防验收意见书和旅馆行业经营资质，属于文件所述的“三合一”“多合一”场所，是此次专项行动清理整治的重点。“专项行动”开展后，友谊商店公司严格贯彻落实市政府和国资委统一工作部署，执行消防部门的责改意见，同时考虑与君天首业公司的租赁合同即将到期，故对鲁家园宾馆进行了查封，并要求合同到期后尽快腾退，以便消除安全隐患。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.尚万洪提交甲方（出租方）为君天首业公司、乙方（承租方）为尚万洪签订于2010年7月22日的《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）一份。涉案合同首页右上部及尾页左下部均盖有友谊商店公司印章。友谊商店公司否认曾在涉案合同上盖章，并申请上述印文与其备案的印章是否具有同一性进行鉴定。本院依其申请，委托中天司法鉴定中心对涉案合同中友谊商店公司的印章与其备案的印章是否具有同一性进行鉴定。经鉴定，中天司法鉴定中心出具中天司鉴中心[2018]文鉴字第223号司法鉴定意见书，鉴定意见为：涉案合同中两枚友谊商店公司印文与样本印文不是同一枚印章所盖印。友谊商店公司为此支付鉴定费7900元。关于涉案合同中“友谊商店公司印文”为谁所盖，友谊商店公司表示其将包括北京市朝阳区建国门外大街17号北京友谊商店办公楼四层（以下简称涉案房屋）在内的多处房产出租给君天首业公司，并允许其转租，但并不知晓君天首业公司与尚万洪转租细节。君天首业公司表示，涉案合同实际主体为尚万洪和友谊商店公司，君天首业公司只是出于帮助，以自己名义将涉案房屋转租给尚万洪，合同条款为尚万洪与友谊商店公司拟定。友谊商店公司、尚万洪对此均不认可。尚万洪表示，其承租房屋目的是为了经营宾馆，故对合同年限有特殊要求，并就此与君天首业公司多次磋商，后者表示由其与友谊商店公司沟通协调，并在签订合同时，向尚万洪出示盖有“友谊商店公司印文”、期限为10年的涉案合同，故尚万洪在涉案合同上签字、签期。本院认为，君天首业公司作为三方当事人所形成的租赁关系中的承租人，其转租应经友谊商店公司的同意；结合尚万洪、友谊商店公司关于涉案房屋出租及涉案合同磋商过程的陈述，君天首业公司在涉案合同中加盖“友谊商店公司印文”具有高度盖然性，本院据此认定涉案合同中的“友谊商店公司印文”为君天首业公司所盖。2.本案审理中，尚万洪申请对涉案房屋2010年装修残值进行鉴定，并就此提交装修合同一份。本院依其申请，委托北京恒乐工程管理有限公司对此进行鉴定。经鉴定，北京恒乐工程管理有限公司出具恒乐造价鉴定[2018]029号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：2010年施工部分装修损失金额为62831.87元，2016年施工部分装修损失金额为680383.28元。鉴定意见作出后，君天首业公司、友谊商店公司均提出异议，表示尚万洪未于2016年对涉案房屋四层客房区进行装修。北京恒乐工程管理有限公司针对上述异议出具工程造价鉴定回复意见书，答复如下：鉴定时，尚万洪提交“装修合同书（签订日期：2016年11月1日）”，君天首业公司、友谊商店公司均对此表示“不清楚、不认可”，故该公司根据“装修合同书”并结合“鲁家园宾馆”现场状况，将鉴定报告按2010年和2016年施工部分分开计算。因装修合同真实性不在其鉴定范围内，故该公司将四层客房区按2010年第一次施工的装修价格计算其工程造价，以供法院参考。工程造价为：2010年施工部分装修损失金额为62831.87元，该损失为确定性损失；四层客房区按2016年施工装修损失金额为680383.28元，按2010年施工装修损失金额为193767.05元，该损失为选择性损失。尚万洪为此支付鉴定费30030元。本院于2019年1月9日启动鉴定时询问尚万洪装修日期，尚万洪答复称“2010年7月份”；本院在上述鉴定报告作出后再次询问尚万洪装修时间及次数，尚万洪答复本院称，2016年为局部装修，装修款共计930000元，全部通过现金方式支付，但无法提交购买材料相关票据、转账明细及发票等材料。经核，该“装修合同书”签订于2016年11月1日，合同主体为尚万洪与北京龙雨旺腾装饰设计有限公司，后者于2017年2月13日成立。本院认为，因尚万洪提交的2016年装修合同未经各方当事人进行充分质证，且在各方当事人就此提出合理怀疑后，尚万洪未就此充分举证予以说明，故本院认定尚万洪未于2016年进行装修。因此，本院参考鉴定意见，确定本案装修残值损失为256598.92元。3.尚万洪提交2017年8月3日转账明细，欲证明其向君天首业公司支付2017年7月23日至2018年2月22日期间房屋租金225000元。君天首业公司认可收到上述款项，但表示自签订涉案合同以来，尚万洪一直迟延3个月支付房屋租金，故该笔房屋租金指向的租赁期间为2017年4月22日至2017年10月21日房屋租金。本院认为，根据涉案合同关于租金金额、交付时间的约定及当事人陈述，本院认定该笔房屋租金指向的租赁期间为2017年7月23日至2018年1月22日。君天首业公司虽表示尚万洪欠付3个月房屋租金，但对此未提交证据佐证，本院对此意见不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月22日，友谊商店公司作为甲方（出租方）、君天首业公司作为乙方（承租方），签订《租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，从事经营招待所之用，租期为2011年1月1日起至2012年6月30日止，年租金为400000元。到期后，双方于2012年7月1日再次签订《租赁合同》，约定租期为2012年7月1日至2012年12月31日。此后，双方分别于2012年至2016年期间每年12月30日签订《租赁合同》，租期均为次年1月1日至12月31日，年租金均为400000元。2010年7月22日，君天首业公司作为甲方（出租方）、尚万洪作为乙方（承租方），就涉案房屋租赁事宜，签订涉案合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，用于宾馆经营（办公、住宿），租赁期限从2010年7月22日起至2020年7月22日止，年租金为450000元，分两次付款，实行上付款方式，第一次于7月26日以前交付年租金的50%，第二次于2月10日以前交付年租金的50%，依此类推。乙方利用承租房屋进行非法活动或有损害公共利益，拖欠租金累计达一个月，擅自将房屋转借、转租、转让、抵押或拍卖，利用承租房屋存放危险物品，未经甲方书面同意改变租赁用途的，甲方有权终止合同。乙方逾期交付租金，除应及时如数补交外，应支付违约金，已逾期天数，每天按年度租金总额的千分之一计算违约金。甲、乙双方在合同期内不能私自终止合同，如有违约，违约方应向另一方支付450000元。涉案合同尾部盖有君天首业公司印章、尚万洪签名。君天首业公司另在涉案合同首页右上部及尾页左下部加盖“友谊商店公司”印章。涉案合同签订后，尚万洪将涉案房屋装修，后用于经营“北京鲁家园宾馆”。2011年4月2日，尚万洪以北京鲁家园宾馆名义向君天首业公司出具《承诺书》，载明：北京鲁家园宾馆承诺租赁期间，涉案房屋主要从事商务办公及内部招待之用，并严格遵守法律法规、涉案合同约定及友谊商店公司消防安全之相关规定，如出现违背相关合同之内容的违约行为，由其承担全部责任。2013年8月6日，友谊商店公司向君天首业公司发送《整改通知书》，载明：经排查，鲁家园宾馆未按照消防部门的有关规定安装消防报警系统和消防喷淋系统，故友谊商店公司要求君天首业公司制定整改方案，明确整改措施和整改时间。2017年11月21日，友谊商店公司向君天首业公司发送《关于鲁家园宾馆停业整顿的函》，载明：鲁家园宾馆存在重大安全隐患（包括：未按照安全规范设置自动喷淋灭火系统；疏散通道狭窄；未配备人员消防疏散防烟面具），不具备正常运营的必要条件，友谊商店公司将对鲁家园宾馆采取停业整顿措施。2017年11月22日，君天首业公司向尚万洪发送《告知函》，载明：经检查，鲁家园宾馆存在重大安全隐患（包括：未按照安全规范设置自动喷淋灭火系统；疏散通道狭窄；未配备人员消防疏散防烟面具）。现责令尚万洪按照法律法规规定、相关部门要求，立刻对鲁家园宾馆停业整顿，切实消除一切安全隐患，如整改不到位，所产生的一切后果均由尚万洪承担。2017年11月27日，北京市朝阳区公安消防支队向友谊商店公司发送《责令立即改正通知书》，载明：经检查，鲁家园宾馆未设置喷淋系统，疏散指示标识丢失，不符合标准；通道设置宽度过窄，不符合标准；窗户上设置影响逃生栅栏。2017年11月30日，友谊商店公司在涉案房屋门口张贴封条，并采取停水停电措施。2017年12月8日，友谊商店公司向君天首业公司发送《租赁合同到期终止通知书》，载明：双方于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》将于2017年12月31日到期，期满后友谊商店公司将不再与君天首业公司续约，要求君天首业公司于2017年12月31日将涉案房屋腾空交还友谊商店公司。2017年12月28日，案外人北京市融商律师事务所受友谊商店公司委托，向君天首业公司发送《律师函》，督促君天首业公司做好腾退房屋准备、恢复房屋原状工作。2018年1月4日，君天首业公司在涉案房屋门口张贴《告知函》，告知尚万洪（鲁家园宾馆）下述内容：因尚万洪未按要求进行消防整改，君天首业公司将依据相关法律法规规定以及涉案合同约定，采取相应的措施（包括但不限于强制整改、强制腾退房屋、解除合同等），因此所产生的一切损失均由尚万洪承担，同时君天首业公司将保留追究尚万洪违约责任的权利。2018年1月11日，案外人北京市融商律师事务所受友谊商店公司委托，向君天首业公司发送《律师函》，再次督促后者腾退房屋、恢复房屋原状；并向北京鲁家园宾馆发送《律师函》，督促后者腾退房屋、恢复房屋原状。2018年1月21日，君天首业公司向尚万洪发送《解除合同通知》，载明：因尚万洪一直未按要求整改，故致函解除涉案合同，要求尚万洪收到函后3日内腾退并交回涉案房屋，逾期不交回房屋则视为放弃房屋内财产所有权，君天首业公司有权自行处理。另查，2018年，友谊商店公司以排除妨害纠纷为由，将君天首业公司、北京鲁家园宾馆诉至本院，要求北京鲁家园宾馆立即腾退北京市朝阳区建国门外大街*号办公楼一层前台以及四层，将上述房屋交还给友谊商店公司；君天首业公司、北京鲁家园宾馆连带给付友谊商店公司自2018年1月1日至2019年3月8日止的房屋占有使用费574728元。2020年4月20日，本院经审理作出（2018）京0105民初7385号民事判决，判决：一、北京鲁家园宾馆于本判决生效之日起十五日内腾退位于北京市朝阳区建国门外大街*号办公楼第一层前台以及第四层，交还给友谊商店公司；二、君天首业公司、北京鲁家园宾馆于本判决生效之日起十五日内共同给付友谊商店公司房屋占有使用费五十三万零二百三十六元；三、驳回友谊商店公司的其他诉讼请求。君天首业公司不服上述判决结果，向北京市第三中级人民法院提起上诉。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条之规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，依据已查明的事实，由于尚万洪与君天首业公司签订的房屋租赁合同所约定的租期为2010年7月22日至2020年7月22日，而友谊商店公司将涉案房屋租赁给君天首业公司的期限截止至2017年12月31日，即涉案合同租赁中2018年1月1日至2020年7月22日的转租期限超出君天首业公司与友谊商店公司之间租赁合同的剩余期限，而双方均未提供充分证据予以证明友谊商店公司与君天首业公司对此另有约定，因此涉案房屋租赁合同租期中2018年1月1日至2020年7月22日的转租期限依法应认定为无效。在此情况下，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：涉案合同不能继续履行的责任应由何方当事人承担。关于涉案合同无效部分（2018年1月1日至2020年7月22日），本院认为，君天首业公司在未经友谊商店公司同意的情况下，擅自与尚万洪签订长于其与友谊商店公司合同年限的租赁合同，直接导致涉案合同超期部分无效，其应承担全部缔约责任；尚万洪根据涉案合同上加盖的“友谊商店公司”印章签订涉案合同，已尽到合理、必要的审慎义务，对此没有过错，因此不应承担缔约责任。关于涉案合同有效部分（2010年7月22日至2017年12月31日），本院认为，尚万洪承诺因违反友谊商店公司消防安全之相关规定所产生的全部责任由其承担，但作为涉案房屋的承租人及实际使用人，尚万洪在承租涉案房屋期间未能按照相关法律法规配备相应消防器材，导致涉案房屋处于危险状态，违反了承租人安全、正常使用承租房屋之基本义务，且经友谊商店公司、君天首业公司催促没有及时整改，其应承担相应责任。同时，君天首业公司于2017年11月22日发函督促尚万洪进行消防整改，8日后即对涉案房屋采取封门、停水停电措施，虽然上述措施系君天首业公司行使合同履行抗辩权之行为，但相较尚万洪的过错程度及可能引起的后果而言，该行为已超必要限度，该期间亦非合理期间，故对此存在过错。经本案查明，因消防安全隐患及封门、停水停电产生的损失为2017年12月1日至2017年12月31日的房屋租金。本院根据双方过错，判令尚万洪承担70%责任、君天首业公司承担30%责任，亦即君天首业公司应退还尚万洪上述期间部分房屋租金。需说明的是，消防安全隐患并非合同约定解除之条件，其程度亦不足以符合法律规定之解除条件，故君天首业公司无权主张解除合同，并据此向尚万洪主张违约责任。另外，尚万洪未按照约定于2017年7月26日前向君天首业公司支付租金，故尚万洪构成违约，应承担相应的违约责任。君天首业公司虽主张尚万洪此前欠付租金，但未就此充分举证。现有证据不足证明尚万洪欠付租金符合涉案合同关于承租方迟延支付租金达一个月可解除合同之约定，故对君天首业公司诉称尚万洪欠付租金构成根本违约，本院不予支持。本院综合上述分析，根据尚万洪、君天首业公司提出的各项诉讼主张，分项论述如下：关于涉案合同解除问题。如前所述，涉案合同中关于2018年1月1日至2020年7月22日的转租期限约定无效，涉案合同有效期间，双方均不具有法定或者约定合同解除权。现涉案合同有效部分已经履行完毕，不存在解除与否的问题，对于尚万洪诉请解除涉案合同、君天首业公司诉请确认涉案合同解除，本院均不予支持。关于租金问题。如前所述，君天首业公司应退还2017年12月1日至2017年12月31日期间部分房屋租金；同时，因君天首业公司承担全部缔约责任，故其无权收取涉案合同无效期间的房屋租金。君天首业公司表示尚万洪自签订涉案合同后即迟延3个月支付租金，并据此要求尚万洪支付2017年10月21日至2017年12月31日期间的房屋租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金问题。根据租赁合同的约定，违约责任条款的适用情况有三：一是甲方未按时交付房屋供乙方使用；二是乙方逾期交付租金；三是一方在合同期内私自终止合同。尚万洪逾期支付租金之行为，符合上述合同约定违约的适用条件，考虑到涉案合同关于违约金标准约定合理，故尚万洪应按合同约定向君天首业公司支付逾期违约金。尚万洪、君天首业公司主张的其他违约责任，均无事实和法律依据，本院均不予支持。关于装修残值损失问题。如前所述，涉案合同系因君天首业公司超期转租行为导致部分无效，该无效部分产生的相应法律后果应由君天首业公司承担。装修残值损失作为合同无效所产生的损失，应由君天首业承担。故对于尚万洪要求君天首业公司赔偿装修残值损失之诉讼请求，本院予以支持。关于房屋占有使用费问题。2017年12月31日后，君天首业公司既非涉案房屋的产权人，亦非合法租赁合同的占有人，且房屋占有使用费作为合同无效的损失尚未确定，故其无权向尚万洪主张占有使用费。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十七条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）尚万洪与被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司于二〇一〇年七月二十二日签订的《房屋租赁合同》中关于二〇一八年一月一日至二〇二〇年七月二十二日期间的租赁约定无效；二、被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）尚万洪剩余租金三万八千七百五十元；三、被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）尚万洪装修残值损失二十五万六千五百九十八元九角二分；四、原告（反诉被告）尚万洪于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司迟延履行违约金三千六百元；五、驳回原告（反诉被告）尚万洪的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费17008元，由原告（反诉被告）尚万洪负担11905元（已交纳），由被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司负担5103元（于本判决生效之日起七日内交至本院）。案件反诉受理费8045元，由原告（反诉被告）尚万洪负担25元（于本判决生效之日起七日内交至本院），由被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司负担8020元（已交纳）。装修残值鉴定费30030元，由被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司负担【原告（反诉被告）尚万洪已交纳，被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）尚万洪】。印文鉴定费7900元，由被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司负担【第三人北京友谊商店股份有限公司已交纳，被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付第三人北京友谊商店股份有限公司】。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  高磊审判员  杨阳审判员  蒙镭二〇二〇年六月一日书记员  段超