辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6484号上诉人（原审被告）：郝晓明，女，1970年3月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：世茂天成物业服务集团有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市和平区文体西路25号。负责人：闫佩伦，该公司总经理。委托诉讼代理人：张春微，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人郝晓明因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司沈阳分公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初19919号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。郝晓明陈述上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判不支付物业费；2.被上诉人赔偿上诉人的经济损失5万元，并责令被上诉人公示近年来的物业收支情况和物业服务范围及责任；3.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人从未提供优质服务；二、我已经提供证据证明被上诉人服务不到位；三、被上诉人不按照标准提供物业服务。世茂天成物业服务集团有限公司沈阳分公司答辩：原审判决没有法定发回重审或依法改判的情形，本案是物业服务合同纠纷，上诉人第二项上诉请求与本案案由不符，也不是原审判决审理的范围。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。世茂天成物业服务集团有限公司沈阳分公司向一审法院起诉请求：被告立即支付截止2019年6月30日拖欠的物业费17725.6元。一审法院认定事实，被告郝晓明系位于沈阳市和平区文体路7-4号1-42-1，建筑面积142.72平方米房产的所有权人。另查明，被告房产所在小区开发建设单位（甲方）沈阳世茂新发展置业有限公司与原告世茂物业沈阳分公司（乙方，曾用名称上海世贸南京物业服务有限公司沈阳分公司）签订《前期物业服务合同》，约定乙方为涉案园区沈阳世茂五里河花园提供前期物业服务，合同期限自2014年11月30日至2017年11月29日。物业管理区域物业服务收费实行酬金制。物业服务费收费标准为：1#-6#楼2.3元/月?平方米（建筑面积），7#-12#楼2.5元/月?平方米（建筑面积）。物业服务费第一次预付1年，之后按季交纳，业主或物业使用人应于每季首日前向乙方交纳前期物业服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。乙方权利义务部分约定，小区公共信息以张贴公告的形式通知业主，乙方将公告张贴至公共信息栏位置，视为乙方已完成法定的通知义务。合同附件“前期物业服务质量标准”中“物业共用部位的维修、养护和管理”部分载明，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，每周巡查1次单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，需要小修的及时组织修复，需要大、中修的及时编制维修计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修。后甲乙双方签订《延期补充协议》，约定将《前期物业服务合同》有效期延长至2020年11月30日。2012年8月31日，被告在《前期物业管理服务协议》“甲方签字”处签字。该协议第六条约定，甲方缴纳费用时间，以开发商通知业主办理入住手续之日的次月1日为物业费起始日，首次办理入住手续时，业主或物业使用人需向乙方预交一年物业服务费，期满后按季缴纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方缴纳当期物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的3‰作为滞纳金；另约定物业服务费按建筑面积2.3元/月/平方米缴纳。一审法院认为，原告世茂物业沈阳分公司与涉案房产开发商签订的前期物业服务合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，予以确认。被告郝晓明系涉案园区的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，被告应受前期物业服务合同约束。原告世茂物业沈阳分公司对涉案房产所在小区提供物业服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。但参照国家发展和改革委员会《物业服务收费管理办法》第十二条第一、二款的规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，前期物业服务合同中也约定了公共信息以张贴公告的形式通知业主的义务，被告答辩称原告未及时公布物业服务费收支情况，对此，原告提供的2019年6月21日张贴的《物业公共部位收支情况表》照片内容与2019年12月2日张贴的《物业公共部位收支情况表》照片内容显示完全相同，均显示了2019年6月21日之后日期的有关收支数字，且6月21日为星期五，照片显示为星期一，各项证明内容相互矛盾，不予采信；而2019年12月2日照片系在第一次开庭被告提出相关抗辩后拍摄，与双方争议不具有关联性，故对原告该份证据，不予采信，据此应认定原告违反了法定及约定义务，一审法院酌情确定被告按照欠付物业服务费金额的90%向原告支付物业服务费。被告应向原告支付的物业服务费的具体金额为12,703.51元【142.72平方米×2.3元/月/平方米×43个月（2015年12月1日至2019年6月30日）×90%】。另应说明，原告应按照有关规定及合同约定向所服务园区业主公示物业服务资金收支情况，保证业主获得高质量的物业服务。被告郝晓明未提交充分证据证明其答辩意见所述其他原告违约情形，故对其相关答辩意见，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《物业服务收费管理办法》第十二条第一、二款规定，判决：一、被告郝晓明于本判决生效后十日内给付原告世茂天成物业服务集团有限公司沈阳分公司2015年12月1日至2019年6月30日期间的物业服务费12,703.51元；二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司沈阳分公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122元（已减半收取，原告已预交），由原告世茂天成物业服务集团有限公司沈阳分公司负担34.57元，被告郝晓明负担87.43元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：照片20张，但没有复印，证据均未提交法庭，证明：被上诉人服务不到位，不作为。被上诉人质证：照片中微信群的聊天记录，微信群是否存在有异议，群的内容涉及到的不仅是上诉人所住6号楼的相关情况，也涵盖了和业主之间的与本案纠纷不相关的聊天内容，上诉人用来证明我方存在不作为，证明目的不能实现，案涉小区不是新入住的小区，即使是新小区交付，也可能存在维修情况，其中有维修人员的汇报，能证明物业人员积极维修的情况。证据不能构成上诉人不支付物业费的理由。园区里的走廊地砖破损情况，不能证明是上诉人住的6号楼，不能证明真实性。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，沈阳世茂新发展置业有限公司与世茂天成物业服务集团有限公司沈阳分公司（乙方，曾用名称上海世贸南京物业服务有限公司沈阳分公司）签订的《前期物业服务合同》不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，该协议的内容对上诉人具有法律约束力。被上诉人履行了服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主的上诉人享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。关于被上诉人是否按标准提供物业服务的问题，现上诉人所提供的证据，对照合同约定的服务标准，无法认定被上诉人提供的各项服务存在违反合同约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化。故对上诉人以被上诉人物业服务存在瑕疵为由要求免交物业费的主张，本院不予支持。关于上诉人提出要求被上诉人赔偿损失等的问题，属于反诉内容，上诉人在一审并未提出反诉，故不予处理。综上所述，郝晓明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费244元，由上诉人郝晓明负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  吕长辉二〇二〇年六月三日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。