重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民再17号再审申请人（原审被告）:田佳，女，1991年8月18日出生，汉族，住重庆市江北区。被申请人（原审原告）：重庆市江北区征地事务中心（原重庆市江北区土地征用管理办公室），住所地重庆市江北区洋河二村3号满堂红商务楼三楼，统一社会信用代码125001057815973206。法定代表人：朱光炯，副主任。委托诉讼代理人：唐华，重庆恒昇律师事务所律师。被申请人（原审原告）：重庆洋河房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江北区五里店御庭苑2幢6楼，统一社会信用代码91500105450431086X。法定代表人:贺天天，总经理。委托诉讼代理人：唐华，重庆恒昇律师事务所律师。再审申请人田佳因与被申请人重庆洋河房地产开发有限责任公司（以下简称洋河公司）、重庆市江北区征地事务中心（以下简称江北征地事务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初3538号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月24日作出（2019）渝01民申219号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人田佳，被申请人洋河公司和江北征地事务中心共同的委托诉讼代理人唐华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田佳申请再审称，1.原审送达存在问题，田佳的户籍所在地和现住地址一致，但未收到原审案件的相关法律文书，造成田佳无法出庭应诉。2.原审认定事实不清，2017年1月至2017年3月的租金田佳已经缴纳，原审却认定未缴纳。3.原审判决房屋的占用费和违约金过高，远超过损失的30%。4.田佳缴纳的14100元的保证金应用来抵扣房屋租金，但原审判决书未提及此问题。请求：1.请求扣除2017年1-3月已经支付的租金；2.请求法院依法减免违约金和房屋占用费；3.请求14100元的保证金抵扣房屋租金。洋河公司、江北征地事务中心辩称，1.2017年1-3月租金田佳已经支付，我方在原审中计算错误，同意在判决金额中扣除该笔租金。2.违约金和房屋占用费是依据合同的约定计算出的，而且造成高额的房屋占用费是田佳自身原因造成的，应依法支付，不存在减免的情况。3.保证金不应该抵扣租金，合同中约定承租方违约，出租方不返还保证金。故请求法院依法调整租金计算错误部分，驳回对方的其他诉讼请求。2018年2月1日，洋河公司、重庆市江北区土地征用管理办公室（简称江北土地征用办公室）向原审法院起诉请求：1.判决解除洋河公司、江北土地征用办公室与田佳的房屋租赁关系；2.判令田佳向洋河公司、江北土地征用办公室支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的欠付租金56361.72元（计算方式：4696.81元／月×12个月）；3.判令田佳按照双倍租金（4696.81元／月×2）的标准，向洋河公司、江北土地征用办公室支付自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；4.判令田佳以应付2017年1月1日至2017年6月30日的租金28180.36元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率4倍标准，向洋河公司、江北土地征用办公室支付自2017年1月1日至实际付清欠付租金之日的违约金；以应付2017年7月1日至2017年12月31日的租金28180.86元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率4倍标准，向洋河公司、江北土地征用办公室支付自2017年7月1日至实际付清欠付租金之日的违约金；5.判令田佳立即腾空并将位于重庆市江北区房屋（以下简称涉讼房屋）交还给洋河公司、江北土地征用办公室。原审法院认定事实：2017年5月24日，洋河公司（甲方）、江北土地征用办公室（乙方）作为出租方与田佳（丙方）作为承租方签订《重庆市江北区国有房屋租赁合同》，约定：出租方将涉讼房屋出租于丙方使用；租赁期限为二年，第二年租金在上一年的基础上上浮5%；2016年1月1日至2016年12月31日的每月租金为4473.36元，2017年1月1日至2017年12月31日的每月租金为4696.81元；从2016年1月1日至2016年1月31日期间，丙方向乙方缴纳租金。从2016年2月1日至2017年12月31日期间，丙方向甲方缴纳租金；租赁标的物按半年支付租金，依据先交租后使用的原则，丙方应提前10天向出租方交纳下一个半年度的租金；逾期交付的，从逾期之日到实际支付之日，丙方每日以应付金额为准按中国人民银行同期贷款利率4倍的标准向出租方支付违约金；若丙方连续三个月未缴纳租金，出租方将视丙方严重违约，丙方承诺自动与出租方解除合同，丙方及时搬空房屋内所属物品，并向出租方办理房屋移交手续，补缴拖欠三个月租金并依约支付违约金；丙方自愿按合同标准补缴租金、违约金和房屋占用金后，出租方才能允许丙方继续履行合同；租赁期限内，出租方提出解除合同的，需提前1个月书面通知丙方，1个月后，合同终止，并退还租赁保证金；租赁期限内，拖欠应付租金、逾期交纳租赁保证金或其他相关费用的时间累计超过2个月的，出租方有权单方解除合同并收回租赁标的物且不退还租赁保证金；给出租方造成损失的，丙方应予以赔偿；合同解除或终止后，丙方须在10日内无条件将除装修物外的可移动财产全部搬出租赁标的物；本合同约定期限届满仍未交还租赁标的物的，丙方应以合同解除或终止前一季度每天租金标准的2倍按实际占用的天数向出租方支付租赁标的物占用费；租用期满，本协议自动作废，丙方无条件退还房屋，经出租方验收认可后方可退还保证金。出租方对丙方所有装饰装修不予补偿；丙方需继续承租该房屋的，应按照《重庆市江北区国有资产租赁管理办法》规定条件及程序申请续租，经出租方报请主管部门审批通过后由甲乙丙三方重新签订租赁合同。合同履行过程中，田佳拖欠了2017年1月1日至2017年12月31日的房屋租金56361.72。合同到期后，田佳使用房屋至今。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。洋河公司、江北征地事务中心与田佳签订《重庆市江北区国有房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。田佳应依约履行支付租金的义务，因田佳经该院合法传唤未到庭亦未答辩，应视为对其诉讼权利的放弃。洋河公司、江北土地征用办公室现提起诉讼要求解除合同，但根据合同约定，该合同期限在2017年12月31日已经届满，洋河公司、江北土地征用办公室亦无继续履行合同的意愿，双方的合同权利义务已于2017年12月31日终止，合同已消灭，不存在解除合同之必要，故对于洋河公司、江北土地征用办公室要求解除房屋租赁关系的请求，该院不予支持。另外，需要指出的是，虽然合同亦约定“若丙方连续三个月未缴纳租金，洋河公司将视丙方严重违约，丙方承诺自动与出租方解除合同”，但合同随后约定“丙方自愿按合同标准补缴租金、违约金和房屋占用金后，出租方才能允许丙方继续履行合同”。故根据合同上下文文意，可以得出若合同已解除，则不再存在继续履行的问题，故该约定的性质为合同履行期间的违约责任承担方式，而非合同所附解除条件，故亦不存在合同自动解除的情形。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。现田佳拖欠2017年1月1日至2017年12月31日的租金56361.72元未支付，故该院对于洋河公司、江北土地征用办公室要求田佳支付上述租金的请求予以支持。合同约定“本合同约定期限届满仍未交还租赁标的物的，丙方应以合同解除或终止前一季度每天租金标准的2倍按实际占用的天数向出租方支付租赁标的物占用费”，合同到期后，田佳仍占用房屋至今，故对于洋河公司、江北土地征用办公室要求田佳按每日313.12元（4696.81元÷30×2）的标准支付自2018年1月1日至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费，该院予以支持。依照合同约定，租期届满，田佳应交还房屋，故对于洋河公司、江北土地征用办公室要求田佳腾空并返还涉案房屋的请求，该院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，案涉合同约定“租赁标的物按半年支付租金，依据先交租后使用的原则，丙方应提前10天向出租方交纳下一个半年度的租金；逾期交付的，从逾期之日到实际支付之日，丙方每日以应付金额为准按中国人民银行同期贷款利率4倍的标准向出租方支付违约金”，因此，结合田佳逾期支付租金的事实，该院对洋河公司、江北土地征用办公室要求田佳支付违约金的计算方式予以确认。2018年9月3日，原审法院作出（2018）渝0105民初3538号民事判决：一、田佳于判决生效之日起十日内腾空位于重庆市江北区房屋，并将其返还给洋河公司、江北土地征用办公室；二、田佳于判决生效之日起十日内向洋河公司、江北土地征用办公室支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金56361.72元；三、田佳于判决生效之日起十日内，按每日313.12元的标准，向洋河公司、江北土地征用办公室支付自2018年1月1日起至履行完毕本判决确定的第一项义务之日止的房屋占有使用费；四、田佳于判决生效之日起十日内向洋河公司、江北土地征用办公室支付违约金（以28180.86元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率4倍的标准，自2017年1月1日起计算至实际付清前述款项之日止；以28180.86元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率4倍的标准，自2017年7月1日起计算至实际付清前述款项之日止）；五、驳回洋河公司、江北土地征用办公室的其他诉讼请求。案件受理费1576.62元，由田佳负担。本院再审中，田佳举示了增值税发票及收据各一张，拟证明向洋河公司缴纳了2017年1至3月的房屋租金14090.43元及房屋保证金14100元。洋河公司、江北征地事务中心对该证据无异议，本院对该证据予以采信。本院再审查明，2017年5月24日，田佳与洋河公司、江北土地征用办公室签订《重庆市江北区国有房屋租赁合同》时，田佳缴纳了2017年1-3月的租金共计14090.43元及房屋保证金14100元。另查明，原审法院于2018年2月1日立案，于2018年2月7日采用快递单号为1046942722292的法院专递向田佳邮寄有关法律文书，邮寄地址标注为“重庆市江北区建国村20号1-1”，收件人田佳的电话标注为“185××××7080”，该邮件的改退批条上标注未妥投原因“拒收”；同日，原审法院采用快递单号为1046942723692的法院专递向田佳邮寄有关法律文书，邮寄地址标注为“重庆市江北区”，收件人田佳的电话标注为“185××××7080”，该邮件的改退批条上标注的未妥投原因为“电话有误”。2018年4月12日，原审法院通过重庆市江北区人民法院公众服务网发布公告，因田佳下落不明，通过公告的方式向其送达开庭传票等法律文书。又查明，重庆市江北区土地征用管理办公室现更名为重庆市江北区征地事务中心。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，洋河公司、江北征地事务中心与田佳签订的《重庆市江北区国有房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。虽然双方约定的租赁期间届满，合同终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。再审中，双方当事人对田佳已缴纳2017年1至3月的房屋租金无异议，故田佳在2017年度尚欠的租金为42271.29元（4696.81×9）。本案的争议焦点为：1.原审法院审理程序是否违法；2.田佳主张以房屋保证金抵销房屋租金是否成立；3.原审法院确定的房屋占有费和违约金是否正确。关于原审法院审理程序是否违法的问题，田佳对原审法院邮寄地址为其居住和经营地址无异议，同时认可使用过邮寄单上的电话号码，故原审法院在邮件被退回的情况下采取公告送达传票的方式并无不当，田佳称原审审理程序违法的理由不能成立。关于田佳主张以房屋保证金抵销房屋租金是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外......。”该规定为法定抵销的情形，且必须具备以下要件：⑴必须当事人互负债务，互享债权。⑵抵销的债务必须标的物种类、品质相同。⑶必须双方债权均届清偿期。虽然田佳有缴纳房屋保证金的事实，但田佳亦存在未继续缴纳房屋租金的违约事实，按照合同约定田佳若有违反合同行为，则保证金不予退还。在田佳存在违约行为的情况下，洋河公司、江北征地事务中心可以不退还保证金，该款不能成为田佳对洋河公司、江北征地事务中心享有的债权。故本案中不存在互负债务的情形，不符合抵销的条件，田佳主张抵销的理由不能成立。关于原审法院确定的2017年以所欠租金为基数按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算违约金是否正确的问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。本案中，双方约定的违约金是以银行利率的四倍作为计算标准，参照前述规定，按照现行银行利率四倍计算并未超出年利率24%的范围，故原审法院以银行利率四倍主张违约金并无不当，田佳请求减免该违约金不符合合同约定，缺乏法律依据，其理由不能成立。因田佳已缴纳2017年1至3月的房屋租金，故该违约金从2017年4月1日起算。关于原审法院确定的房屋占用费是否正确的问题。洋河公司、江北征地事务中心认可合同中约定的按房屋租金双倍计算的房屋占用费包含房屋租金和违约金。洋河公司、江北征地事务中心的租金损失可参照之前的租金标准计算为宜，而多出租金1倍的房屋占用费应为违约金，按照我国合同法及其司法解释的规定，约定违约金超过损失的30%可视为约定违约金过高，当事人可以请求法院予以调整。本案中房屋占用费中违约金性质部分明显过高，田佳提出房屋占用费过高请求调整，符合法律规定，本院予以准许。结合田佳已缴纳的房屋保证金存在不退还的情况，应纳入违约金一并考虑，故综合确定每日房屋占用费为160元。综上所述，田佳的部分再审理由成立，原审判决认定事实有误，根据再审中的新证据予以纠正。田佳系以新证据申请再审，依法由其承担再审案件受理费。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《诉讼费用交纳办法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初3538号民事判决第一项即田佳于本判决生效之日起十日内腾空位于重庆市江北区房屋，并将其返还给重庆洋河房地产开发有限责任公司、重庆市江北区征地事务中心；二、撤销重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初3538号民事判决第五项即驳回重庆洋河房地产开发有限责任公司、重庆市江北区征地事务中心的其他诉讼请求；三、变更重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初3538号民事判决第二项为：田佳于本判决生效之日起十日内向重庆洋河房地产开发有限责任公司、重庆市江北区征地事务中心支付2017年4月1日至2017年12月31日期间的租金42271.29元；四、变更重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初3538号民事判决第三项为：田佳于本判决生效之日起十日内按照每日160元的标准，向重庆洋河房地产开发有限责任公司、重庆市江北区征地事务中心支付自2018年1月1日起至履行完毕本判决第一项义务之日止的房屋占用费；五、变更重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初3538号民事判决第四项为：田佳于本判决生效之日起十日内向重庆洋河房地产开发有限责任公司、重庆市江北区征地事务中心支付违约金（以14090.43元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率4倍的标准，自2017年4月1日起计算至实际付清前述款项之日止；以28180.86元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率4倍的标准，自2017年7月1日起计算至实际付清前述款项之日止）；六、驳回重庆洋河房地产开发有限责任公司、重庆市江北区征地事务中心的其他诉讼请求。一审案件受理费1576.62元，由田佳负担1276.62元，由重庆洋河房地产开发有限责任公司、重庆市江北区征地事务中心负担300元；再审案件受理费3368.58元，由田佳负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔繁树审 判 员 曹 亮审 判 员 蔺 莉二〇二〇年六月二十三日法官助理 郑冬梅书 记 员 秦冬妮