河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终1300号 上诉人（原审原告）：杨超，男，1989年3月2日生，汉族，现住唐山市丰南区。 上诉人（原审原告）：郑方圆，女，1989年3月2日生，汉族，现住唐山市丰南区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：许建一，河北唐正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐山荣盛房地产开发有限公司，住所地：唐山市丰南区汇通路锦绣天地小区S6号底商。 法定代表人：张国军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐良伟，该公司员工。 委托诉讼代理人：李艳敏，河北朋涛律师事务所律师。 上诉人杨超、郑方圆因与被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服唐山市丰南区人民法院（2019）冀0207民初3282号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨超、郑方圆上诉请求：将本案发回重审或依法改判。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。杨超、郑方圆于2016年7月15日和荣盛公司签订了《商品房屋买卖合同》，购买了荣盛公司开发建设的丰南区湖畔丽舍君兰苑B区7号楼1单元202号楼房。但荣盛公司没按合同第十五条约定给杨超、郑方圆办理产权证书。原审以双方应当协商解决争议为由，驳回杨超、郑方圆的诉讼请求认定事实错误。原审中法官询问荣盛公司为什么没有办理产权证书，荣盛公司称因测绘公司没有测绘导致2019年才办理初始登记，也就是2019年才办理大房本。同时荣盛公司还称保留起诉测绘公司的权利，说明是荣盛公司的原因没给杨超、郑方圆办理产权证书。且荣盛公司不能说明未办理产权证书其应承担什么责任。因双方在合同中只约定协商解决纠纷、没有具体解决方案属于约定不明，该约定应该撤销。如果按照原审判决，荣盛公司可以无止境的拖延办理产权证书且不用承担任何责任。现在荣盛公司看到了事情的严重性，找种种理由推脱责任。如果按照原审判决荣盛公司不承担不办理产权证书的责任，合同就没有用，国家制定的法律就不能制约违约者。至今杨超、郑方圆不能交契税，因为税务机关必须在荣盛公司和税务机关对接后才收契税，交完契税荣盛公司才能凭发票办理产权证书并分发给购房人。如果原审不认定荣盛公司逾期办理产权证书，荣盛公司就不会在2019年6月份以前，他人起诉荣盛公司要求给付迟延办理产权证书的违约金时，经调解给付半年或一年不等的违约金，不让法院判决。很显然荣盛公司知道自己没有及时办理产权证书违约。且与本案相同的案件，原审法院曾以逾期办理产权证书为由判决荣盛公司给付违约金。如果荣盛公司还不办理产权证书，购房者会多人上访找政府，引起社会不安定。综上，原审为了年底提高结案率仓促的于2019年12月31日下午5点半送达了判决书。原审所有类似的案件的判决内容一样，都严重的损害了购房人的合法权益。压制了购房户，保护了开发商。 荣盛公司辩称：杨超、郑方圆对《商品房买卖合同》的理解的有误，在上诉时多用了推测、假设等表述，并非围绕原审认定的事实和适用法律行使权利。一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审全面阐述了《商品房买卖合同》的内容，对合同条款进行了详细的分析和论述，尤其在分析与本案争议有关的条款时，充分尊重了当事人的意思自治。就杨超、郑方圆主张的逾期办证问题，原审适用合同第十五条第3款的约定符合《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的本意和司法实践。二、杨超、郑方圆称《商品房买卖合同》第十五条第3款约定不明，应予撤销错误。首先，应当推定杨超、郑方圆知道与荣盛公司产生争议时适用该条款；其次，杨超、郑方圆原审未主张撤销《商品房买卖合同》第十五条第3款，依据审判中立的原则，该条款是否应予撤销与本案无关且不属于本案的审查范围。三、杨超、郑方圆评价原审判决时使用了“假如”等推测用词，但法律没有假如。杨超、郑方圆以多人上访为由挟持司法，不应得以纵容。另外，之前的同类案件均调解结案，调解背后的情况虽不得而知，但可以肯定的是荣盛公司虽为房地产企业，却驻扎外乡进行开发建设，面对几近群体性案件没有其他选择。这也是荣盛公司的隐痛之处。因此，荣盛公司另案与他人调解不能作为本案裁判的依据。四、杨超、郑方圆超出原审判决认定事实、适用法律的范围作出的推定或认定背离了事人的权利和二审终审制度的设定目的和意义。 杨超、郑方圆向原审法院起诉请求：一、判令荣盛公司支付未按合同约定给杨超、郑方圆办理房屋权属证书的违约金142367.4元；二、判令荣盛公司给杨超、郑方圆办理房屋权属证书。 原审法院认定的事实：一、2016年7月15日，杨超、郑方圆作为买受人，荣盛公司作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》，约定由杨超、郑方圆向荣盛公司购买其开发建设的湖畔郦舍君兰苑B区3-7#座01单元0202号房，房屋总价款949116元。合同第六条对付款方式及期限约定为“买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，于2016年7月15日前一次性付清全款967944元。”《商品房买卖合同》第七条约定“买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不做累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”。《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2017年7月31日前，并约定“由于非出卖人原因致使配套设施建设延期以及行业管理部门政策调整，出卖人交房期予以顺延”。第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理1.买受人退房……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.双方协商解决”。合同附件四：合同补充协议一、补充内容：关于办理产权证等费用依据及授权，办理产权证、土地使用证、他项权证及所有相关费用均由买受人承担。……四、商品房交付时，买受人须按国家及唐山市有关部门相关规定交纳公共设施维修基金等费用；如买受人属银行按揭贷款买房须于房屋交付时交纳办理产权费用以及办理产权所需买受人相关资料……。二、荣盛公司于2016年7月22日向杨超、郑方圆出具河北省增值税普通发票，发票显示：购买方杨超、郑方圆，销售方唐山荣盛房地产开发有限公司，货物名称商品房、地下室价税合计967944元，备注唐山市丰南区锦绣花苑7-1-202，面积175.86平方米，单价5397元。荣盛公司于2016年7月21日将案涉房屋交付给杨超、郑方圆。杨超、郑方圆于2016年7月21日向荣盛公司交纳房本费427.7元，杨超、郑方圆向其出具收据一张。案涉房屋于2018年9月29日完成办理初始登记，并取得不动产所有权证书（大产权证书）。三、杨超、郑方圆向原审法院递交起诉状的日期为2019年5月20日，原审法院登记为诉前调解案件，登记诉前调解案号为（2019）冀0207诉前调1224号，于2019年8月9日转立案。 原审法院认为：案涉《商品房买卖合同》（以下简称合同）合法有效，双方应按照约定履行各自的权利和义务。一、杨超、郑方圆主张依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定由荣盛公司承担逾期办理房屋权属证书违约金142367.4元。依据案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理1.买受人退房……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.双方协商解决”。上述约定排除了双方选择第1项买受人退房，出卖人赔偿损失条款和第2项买受人不退房，由出卖人支付违约金条款，属于当事人对办理产权登记有特殊约定。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用前提是“除当事人有特殊约定外”，本案中双方当事人特殊约定了对于产权登记协商解决，且荣盛公司已经于2018年9月29日完成办理初始登记，故对杨超、郑方圆主张的由荣盛公司承担逾期办理房屋权属证书违约金142367.4元，不予支持。二、杨超、郑方圆要求荣盛公司办理房屋权属证书问题。初始登记后，应为双方相互配合办理转移登记，荣盛公司非办理房屋权属证书的行政主体，且双方未举证证明为何在初始登记后未能及时办理转移登记，故对杨超、郑方圆要求荣盛公司办理产权证书的诉请不予支持。判决：驳回原告杨超、郑方圆的诉讼请求。案件受理费人民币3147元，由原告杨超、郑方圆负担。 本案二审期间，荣盛公司提交了以下证据：第一组证据：（2019）冀民申216号民事裁定书和（2018）冀10民终1231号民事判决书。证明与本案事实相同案件的裁判结果与原审判决结果一致。第二组证据：锦绣花苑房屋建筑面积测绘合同和付款凭证。证明测绘工作于2016年11月完成，荣盛公司支付了测绘费用。第三组证据：政府两证合一公告和新老两种版本房产实测报告。证明测绘公司完成测绘后，政府实施两证合一，要求荣盛公司办理不动产登记时重新提交含有宗地图代码的新版本实测报告。经荣盛公司协调，测绘公司于2018年4月出具新版本实测报告。荣盛公司因不可抗力延期办证。第三组证据：不动产初始登记证书、不动产权证办理后台及领取台账、已办理的不动产权证、办理不动产权证的条件。证明2018年9月29日起荣盛公司开始办理不动产权初始登记，业主提交资料后即可办理不动产权证。杨超、郑方圆因自身原因不能办证。杨超、郑方圆对第一组证据的真实性没有异议，但主张两份法律文书都明确不动产权证已经办理完毕、相关的产权报备资料已经完成。荣盛公司未向税务部门缴纳税费并提交土地变更的手续，造成杨超、郑方圆无法办理产权证。两份法律文书认定的事实与本案事实不同，不能证明荣盛公司的主张。荣盛公司在本案第二次开庭时提交了其他证据，杨超、郑方圆经本院传票传唤未到庭，也未对上述证据发表意见。 本院认为：上诉人杨超、郑方圆系以被上诉人荣盛公司未按照《商品房买卖合同》的约定为其办理房屋权属证书为由提起诉讼，要求荣盛公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，给付逾期办证违约金并办理权属证书。因双方在《商品房买卖合同》第十五条第3项明确约定，荣盛公司逾期办证时，双方协商解决，《商品房买卖合同》第十五条第2项关于：“（荣盛公司逾期办证时）买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。”的约定又能够证实，双方排除了荣盛公司逾期办证时，以购房款为基数承担违约金的方式，且荣盛公司也不认可其应对逾期办证承担责任，故在《商品房买卖合同》第十五条具有法律效力的情况下，杨超、郑方圆根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，要求荣盛公司给付逾期办证违约金理据不足，原审不予支持并无不当。另外，荣盛公司并非办理房屋权属证书的行政主体，杨超、郑方圆要求荣盛公司为其办理房屋权属证书没有事实和法律依据，原审不予支持亦无不妥。但办理房屋权属证书的条件成就时，荣盛公司负有配合义务。荣盛公司二审提交的证据不影响上述裁判结果，本院不予评价。杨超、郑方圆虽主张《商品房买卖合同》第十五条第3项约定不明，应予撤销，但原审未提出诉讼请求，故杨超、郑方圆的该项主张是否成立不属于本案的审查范围，本院亦不予评价。荣盛公司就逾期办证的问题是否在另案中与他人达成协议等与本案无关，不能作为本案裁判的依据。综上，原审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3147元，由上诉人杨超、郑方圆负担。 本判决为终审判决。 审判长 康  永  杰 审判员      王健 审判员     孙乾辉 二〇二〇年六月二十九日 书记员 刘  雪  姣