山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4686号 上诉人（原审被告、反诉原告）：高先寿，男，1972年12月19日生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：王云鹏，山东海之信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：曲卫兵，男，1980年3月28日生，汉族，住山东省平度市经济开发区。 委托诉讼代理人：孙秀红，平度市长青法律服务所法律工作者。 原审被告（反诉原告）：青岛江英塑业有限公司，住所地山东省平度市李园街道办事处顺兴路1-7号。 法定代表人：高先寿，总经理。 上诉人高先寿因与被上诉人曲卫兵、原审被告青岛江英塑业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初7620号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 高先寿上诉请求：一、依法撤销山东省平度市人民法院(2019)鲁0283民初7620号民事判决，依法改判或发回重审。二、本案诉讼费由被上诉人承担。庭审中，高先寿明确上诉请求为：一、依法改判驳回被上诉人曲卫兵的诉讼请求，双方签订的房屋租赁合同继续履行，曲卫兵支付房租15000元，或者发回重审；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人于2019年1月12日前多次来我公司考察房屋一事，后于2019年1月12日被上诉人确定使用我公司285平方米的未建好的厂房，并于当日支付给我公司(即上诉人)定金一万元，并约定让上诉人第二天开始购买建房所用的原材料。后于2019年2月19号上诉人与被上诉人签订书面厂房租赁合同，并把剩余的14000元房租当日付清，并约定2019年4月1日建好房屋交付使用。后于2019年2月28日左右，被上诉人提出变更合同，决定使用上诉人已建好的480平方米的厂房，并约定租金由原来的每年24000元增加到39000元。在此情况下，上诉人即推掉了以前多方联系欲租赁使用此480平方米的厂房租户。被上诉人本应依照双方合同的约定履行合同义务，租使用约定的厂房，但被上诉人无故多次违约拒绝履行合同，拒绝履行其义务，给上诉人造成很多损失(合同约定的承建280平方米厂房的材料上诉人已经购买，至今闲置未用)，严重违反了合同履行的诚信原则，系严重的违约行为。法庭应依法维护守约方的合法权益，惩戒违约方的行为，依据有利于守约方的原则判定本案，被上诉人已经支付的10000元定金及其余房租款依法不予返还；且在本案一审判决时距离本年度剩余租期仅剩4个月，临近元旦春节，上诉人显然已经无法在这段时间内重新寻找到新的租户，判令被上诉人履行这段时间的义务，并承担该段时间的租金(每月3000元，八个月共计24000元)更有利于维护上诉人的合法权益。2、一审庭审中，上诉人已经明确提出由于被上诉人的违约行为给上诉人造成了严重损失，被上诉人依法应承担相应的赔偿责任，但一审判决完全无视上诉人的请求，相反却完全支持了被上诉人的全部诉求，对被上诉人的严重违约行为无任何惩处，一审判决显失公平，依法应予纠正。二、一审判决违犯法定程序。一审中，上诉人为证明其主张，还原本案的事实，依法提交了相关录音证据，依照法律规定法庭应组织双方当事人对该证据进行质证，然后根据该证据的效力来判定本案。但上诉人提交该证据后，一审法庭并未组织双方当事人对该证据进行质证，系严重违反审判程序的行为。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，依法应撤销该判决，查清事实依法改判或发回重审。 曲卫兵辩称，一审法院判决事实清楚，应予维持。曲卫兵并未正式进场使用，且称已找好其他地方不再继续履行合同，因此涉案厂房租赁合同应予解除。曲卫兵支付的1万元发生在合同签订之前，而正式的租赁合同并未对定金进行约定，故应转化为租赁费。合同解除后，相关费用应当予以返还。录音内容与事实不符，录音场面混乱，音质不清，且与本案无关。 原审被告青岛江英塑业有限公司辩称，同意上诉人意见。 曲卫兵向一审法院起诉请求：1、解除当事人之间签订的厂房租赁合同；2、判令高先寿、青岛江英塑业有限公司立即返还租赁费24000元；3、诉讼费由高先寿、青岛江英塑业有限公司承担。事实与理由：2019年1月份，高先寿、青岛江英塑业有限公司预租给曲卫兵未建好的厂房，承诺当年4月1日建好后交付给曲卫兵使用。于是2019年2月19日签订厂房租赁合同一份，厂子坐落于平度市，租赁厂房建筑面积为285平方米，租赁期限为5年，每年24000元，曲卫兵于2019年2月19日将租赁费交付，高先寿、青岛江英塑业有限公司却停建至今不履行合同。为此，诉至法院，请求处理。 青岛江英塑业有限公司、高先寿针对本诉于一审中辩称，因为合同口头协议变更为480平方的房屋，且合同已经签订生效。24000元转为480平方的租赁费，尚欠15000元。 青岛江英塑业有限公司、高先寿向一审法院提出反诉请求：1、依法判令曲卫兵继续履行与反诉人签订的厂房租赁合同；2、请求判令曲卫兵交纳2019年4月1日至2020年3月31日剩余租金15000元；3、诉讼费由曲卫兵承担。事实与理由：2019年2月19日，曲卫兵与高先寿签订厂房租赁合同，租赁厂房使用，租赁面积285平方，租赁青岛江英塑业有限公司期限5年，租金每年24000元。合同签订后，曲卫兵与高先寿协商，变更合同内容，曲卫兵不再租赁原先商定面积为285平方米的厂房，变更后租赁厂房面积为480平方米，租金每年39000元。2019年3月初，曲卫兵突然说不租赁厂房了，要求退还租金，高先寿、青岛江英塑业有限公司推掉多方联系租户，曲卫兵单方要求解除合同，系违反合同行为。因此，高先寿、青岛江英塑业有限公司依法提起反诉，要求被反诉人继续履行合同，缴纳剩余租赁费。 曲卫兵针对反诉辩称，对反诉有异议，其未欠租金15000元，依法驳回反诉请求。 一审法院经审理查明： 一、双方当事人无异议或者有证据直接证明的事实有：1、高先寿系青岛江英塑业有限公司大股东、法定代表人。在案外人窦鹏的协调下，曲卫兵拟租赁高先寿厂房，并于2019年1月12日，通过窦鹏账户转账1万元；2、2019年2月19日，双方签订《厂房租赁合同》，约定由高先寿出租给曲卫兵坐落于山东省青岛平度市李园街道办事处门村南部工业区顺兴路1-17号厂房。租赁厂房面积为285平方米，期限自期限2019年4月1日至2024年3月31日，年度租金为24000元。合同没有约定定金条款，合同签订当日，曲卫兵通过窦鹏账户转给高先寿14000元。3、合同签订后，双方发生纠纷，曲卫兵诉请退还租金24000元，青岛江英塑业有限公司、高先寿反诉请求继续履行合同，支付当年剩余租金15000元。经一审法院庭审询问，确认曲卫兵未进场经营。4、关于是否继续履行合同问题，一审法院征询曲卫兵方意见，其称已经在南村重新找好地方，不想再继续履行；一审法院多次询问高先寿，其坚决不同意解除合同，要求继续履行。 二、双方有争议的事实有：1、2019年1月12日，曲卫兵通过窦鹏账户转账1万元是否为定金。根据曲卫兵提交的《关键日程履历表》，自认为“支付高先寿厂房定金”，一审法院对该事实予以确认。2、双方是否口头变更租赁标的、双方在合同履行中谁违约。经一审法院审查认为，案件争议的焦点是双方厂房租赁合同是否应继续履行，当事人在诉讼中亦均未请求让对方承担违约责任，该两项争议事实与案件无关，一审法院对关证据及事实不做分析认定。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。”案件系租赁合同纠纷，合同签订后仅三个月左右双方即发生纠纷，曲卫兵并未正式进场使用，且称已找好其他地方不再继续履行合同，至此，双方陷于合同僵局，不宜强制双方继续履行合同，故厂房租赁合同应予解除。高先寿、青岛江英塑业有限公司如认为曲卫兵违约，可另案提起损害赔偿之诉。关于定金1万元，其支付发生在合同签订之前，而正式的租赁合同并未对定金进行约定，根据双方陈述，该定金认定为立约定金为宜，正式租赁合同签订后，该项定金转化为租赁费，本案租赁合同解除后，相关费用应予返还。此外，高先寿以自己的名义与曲卫兵签订合同，并收取相关款项，应承担民事责任，青岛江英塑业有限公司不承担责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条的规定，判决：一、解除曲卫兵与高先寿2019年2月19日签订的厂房租赁合同；二、高先寿于判决生效后十日内返还曲卫兵24000元；三、驳回曲卫兵对青岛江英塑业有限公司的诉讼请求；四、驳回青岛江英塑业有限公司、高先寿的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元，减半收取200元由高先寿负担；反诉案件受理费88元，由高先寿负担。 上诉人高先寿于二审中提交证据一、私营企业登记信息查询结果一份，证明曲卫兵在2019年3月8日就注册成立了公司；提交证据二、购买建筑材料明细清单，证明上诉人在积极履行合同。被上诉人未对上述证据发表质证意见。 本院经审查，对上诉人提交的私营企业登记信息查询结果真实性予以采信，对于明细清单将结合其他证据综合认定。根据当事人一审、二审提交的证据，本院查明事实如下：2019年3月8日，曲卫兵在平度市注册成立了青岛提茵机械科技有限公司。曲卫兵曾经与高先寿就涉案租赁合同解除事宜进行过协商，并提出给高先寿一定的补偿。窦鹏亦与高先寿有过通话，认可更改了合同，双方对如何退还租金有过协商。2019年3月16日，窦鹏发微信给高先寿，称涉案厂房已经置顶网上出租，希望能尽快租出去。 本院经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实相一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。当事人之间签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示,对双方当事人均具有约束力,双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致可以变更合同。通过一审中提交的录音以及微信证据，可以认定本案当事人对合同履行进行了变更，实际上变更了租赁标的。而在合同履行过程中，高先寿并不存在违约行为，故曲卫兵作为违约方要求解除合同缺乏法律依据。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。”本案为租赁合同纠纷，虽然承租人在租赁合同中的主要义务是给付租金，但承租人还负有按照合同约定使用租赁物等义务。租赁合同为持续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方的信任关系。涉案合同签订后，曲卫兵自始未入驻厂房，且已经另行租赁厂房进行经营，在此种情况下，涉案租赁合同已经不适宜强制履行。故一审法院判定解除租赁合同，并无不当。上诉人关于继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。 因在本案一审中，高先寿主张的是继续履行合同而未要求曲卫兵承担违约责任或者赔偿损失，一审法院未予处理有关责任问题，判令退还有关定金及租金，不违反法律规定。高先寿可以另行提起违约之诉，向曲卫兵主张权利。 综上，高先寿的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费488元，由上诉人高先寿负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 曹文斌 书记员冯文静