河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民初54号原告(案外人)：王静宜，女，汉族，1970年7月27日出生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：赵向杰，河南众望律师事务所律师。被告（申请执行人）：郑州市第二建筑工程有限责任公司，住所地：郑州市金水区红旗路30号。统一信用代码：91410100170051302N。法定代表人：邓玉坤。该公司总经理。委托诉讼代理人：王亚龙，河南举直律师事务所律师。第三人（被执行人）：河南省海燕置业有限公司，住所地：郑州市郑东新区商务内环路10号14层1406号。统一信用代码：9141010079679436XL。法定代表人：谷同阁，该公司总经理。委托诉讼代理人：王科，男，汉族，1994年4月24日出生，住河南省商水县。系该公司员工。原告王静宜与被告郑州市第二建筑工程有限责任公司（以下简称郑州二建公司）、河南省海燕置业有限公司（以下简称海燕置业公司）执行异议之诉一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王静宜委托诉讼代理人赵向杰，被告郑州二建公司委托诉讼代理人王亚龙，第三人海燕置业公司委托诉讼代理人王科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王静宜诉讼请求：依法停止对原告购买的周口国贸B幢1311号房产的执行并解除查封。事实和理由：2015年3月2日，原告与海燕置业公司签订商品房买卖合同，合同约定海燕置业公司将其开发的周口国贸B幢1311号房产出售于原告，房价款194016元。合同签订后原告一次性支付了购房款，海燕置业公司向原告出具了收据并交付原告使用至今。原告一直对该房屋占有，居住并缴纳了物业费、垃圾清运费等。因海燕置业公司开发的工程不具备办证条件而导致未能过户。被告郑州二建公司辩称，一、原告王静宜应提交物业费收费发票用于证明实际占有使用该房。二、案涉房屋未办理产权登记不发生物权效力。三、原告王静宜未实际足额缴纳购房款。四、案涉房屋非居住用房，不是基于生存权考虑，不足以排除执行。第三人海燕置业公司陈述称，购房合同已经签订，真实合法有效。房款已全部支付，房子已经交付使用，原告已经装修入住。没有办理成过户登记备案的原因是第三人公司人员调整。原告王静宜所述事实属实，同意原告王静宜诉讼请求。原告王静宜为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据材料：第一组，1、商品房买卖合同一份、2、收款收据一份、3、证明、汇款凭证、确认书、购销合同各一份。以此证明：案涉房屋原告王静宜于2015年3月2日出资购买，所签订的房屋买卖合同形式完备、内容合法、意思表示真实，为有效合同。且已经全额付清购房款194016元，原告王静宜系案涉房屋的实际产权人。第二组，电费收据两张、装修票据三张、物业服务费收据三张。以此证明：原告王静宜从2018年对房屋进行了装修并使用至今，案涉房屋一直由原告王静宜占有使用。第三组，第三人海燕置业公司说明一份，以此证明案涉房屋未能在房管部门进行过户登记，系开发建设单位即第三人海燕置业公司原因造成，非原告原因。第四组，无房证明一份，以此证明原告王静宜名下无房产，购买案涉房屋系用于居住。被告郑州二建公司对原告王静宜提交的证据材料的质证意见为：对第一组质证意见为，对买卖合同真实性无异议。对收据有异议，不是正规发票，应提供海燕置业公司对公账户收款凭证。对刘迪证明有异议，刘迪未出庭不予质证。对汇款凭证有异议，没有汇入到第三人海燕置业公司账户名下。对确认书有异议，该确认书是在（2020）豫16执异23号裁定书下发之后临时制作，伪造了时间。对购销合同的质证意见：购销合同说明了河南省海燕置业有限公司拖欠王静宜的货款无能力支付，所以以房抵债，将房子抵偿给王静宜。印证了王静宜未实际缴纳购房款的事实。二、对第二组证据质证意见为，电费收据不是正规发票，物业服务费收据也不是正规发票，房屋图片不能证明是在案涉房屋内所拍。不能证明案涉房屋一直由原告王静宜使用。三、对第三组证据质证，对证明目的有异议。1、“说明”没有承办人签字；2、第三人海燕置业公司是本案当事人，不应以证人身份出具说明。不能办理过户登记的原因，第三人海燕置业公司代理人说是由于公司人员变更所致，但执行异议环节第三人海燕置业公司又说明未办理过户公司人员被迫离开周口，两种说法相互矛盾，不排除第三人海燕置业公司虚假说明。对第四组质证意见为，对真实性无异议，对证明目的有异议，该证明只能证明原告名下无房产，不能证明是居住用房。第三人海燕置业公司对原告王静宜提交的证据材料无异议。被告郑州二建公司、第三人海燕置业公司未向本院提交相关证据材料。本院经审查认为，原告王静宜提交的证据材料中的商品房买卖合同、购销合同、电费收据、装修票据、物业服务费收据、无房证明，内容客观真实，能够证明其直接证明目的，为本案有效证据。依据上述有效证据，本院确认以下案件事实：在本院执行郑州二建公司与海燕置业公司借款合同纠纷一案中，因被执行人海燕置业公司未履行相关义务，本院于2020年3月20日作出（2019）豫16执983号之一执行裁定，冻结被执行人海燕置业公司的银行存款贰百叁拾万元或查封相应价值的其他财产，并作出查封公告，查封了被执行了海燕置业公司名下周口国贸A栋2901、2902、2903、2904、2905、2906、2907、2908、2909、2910、2911，B栋1311、1712号房产。2015年3月2日，原告王静宜与第三人海燕置业公司签订商品房买卖合同，合同约定第三人海燕置业公司将其开发的周口国贸B幢1311号房产出售于原告王静宜，房价款194016元。第三人海燕置业公司2015年3月2日向原告王静宜出具了194016元收据并交付原告王静宜，王静宜装修后使用至今。原告王静宜一直对该房屋占有，居住并缴纳了物业费、垃圾清运费等。因第三人海燕置业公司开发的工程未经竣工验收，不具备办证条件而导致未能过户。另查明，1、2020年6月23日，周口市不动产登记中心出具了原告王静宜无房证明。2、原告王静宜与被告海燕置业公司签订的商品房买卖合同显示，案涉房屋为住宅。3、案涉房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为周房预售证第2011024号。本院认为，原告王静宜在周口市××区辖区内无登记住房，系商品房买卖合同中的消费者，在庭审过程中，原告王静宜也主张按照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条维护自己的合法权益。该条法律规定“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述法律规定，本院综合评判如下：一、原告王静宜在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。被告郑州二建公司查封案涉房屋的时间为2020年3月20日，庭审期间，原告王静宜提供了案涉商品房买卖合同一份，而被告郑州二建公司与第三人海燕置业公司对该合同的真实性均无异议，能够证明2015年3月2日，原告王静宜与第三人海燕置业公司签订商品房买卖合同及第三人海燕置业公司对该房屋具有预售资格的事实。该合同合法有效，应受法律保护。本院依法确认原告王静宜在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、原告王静宜所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。2020年6月23日，周口市不动产登记中心出具了原告王静宜无房证明，被告郑州二建公司对周口市不动产登记中心出具的原告王静宜无房证明真实性无异议，原告王静宜在周口市××区辖区内无登记住房的事实本院依法予以确认。原告王静宜与被告海燕置业公司签订的商品房买卖合同显示，案涉房屋为住宅。被告郑州二建公司虽对该事实有异议，认为案涉房屋不是居住用房，但无相应证据予以反驳，本院依法确认案涉商品房系用于居住。三、原告王静宜是否已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的问题。根据原告王静宜庭审陈述及提供证据材料情况，其主张案涉房屋总价款194016元分两部分支付，即债务抵消124016元和转账支付70000元。虽然原告王静宜提供了其与第三人海燕置业公司签订了购销合同，但该合同是否实际履行？如履行，已经现金支付多少？下欠金额多少？上述事实没有第三人海燕置业公司会计账簿、结算单等证据支持，不能确定原告王静宜债务抵消124016元冲抵购房款；现金转账70000元，为刘迪账户转至王通账户的汇款凭证，刘迪是否为原告王静宜之子？是否接受原告王静宜指示支付的案涉房屋的房款？王通是否为第三人海燕置业公司的会计，其接受的是否为案涉房屋的房款？上述事实均缺乏相应证据支持，也没有第三人海燕置业公司的会计凭证相印证，不能确定原告王静宜转账支付购房款70000元。故不能认定原告王静宜已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上，原告王静宜请求排除执行的诉讼请求，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，不足以排除本案执行。其请求排除执行的诉讼请求本院不予支持。原告王静宜请求解除查封，不是本案执行异议之诉的审理范围，本院不予审理。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下：驳回原告王静宜的诉讼请求。一审案件受理费4180.32元，由原告王静宜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇二〇年六月二十八日法官助理张艳敏书记员金舒繁