长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0105民初762号 原告（反诉被告）:吉林省金实房地产开发有限责任公司，住所地长春市凯旋路19号。 法定代表人：史连有，总经理。 委托诉讼代理人：樊博，北京大成（长春）律师事务所律师。 被告（反诉原告）:林荣华，住长春市净月区。 委托诉讼代理人：李发军，吉林自主军创律师事务所律师。 原告（反诉被告）吉林省金实房地产开发有限责任公司（以下简称金实公司）与被告（反诉原告）林荣华租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金实公司的委托诉讼代理人樊博，被告林荣华的委托诉讼代理人李发军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金实公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金72万元；2.判令被告将租赁商铺恢复原状并将改动的水、电、暖线路交付原告；3.诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2019年3月27日签订租赁合同，约定原告将东泰建筑材料钢材批发大市场内1栋17号商铺租赁给被告，租赁期限为3年，自2019年5月1日起至2022年4月30日止，自2019年4月30日起开始计租，计租期限提前30天缴纳费用，该商铺第二年费用共计120万元。合同约定，租赁期间如乙方提前终止租赁合同，则承担违约责任，赔偿原告剩余费用的30%。按照合同约定，被告应当于2020年3月31日前向原告支付第二年费用120万元，但原告多次催促被告支付费用，被告却一直拒绝支付并表示不再继续租赁该商铺经营。2020年4月26日，被告擅自将物品自该商铺搬出并锁闭大门停止经营。原告发现，被告在经营过程中擅自改动了商铺内的房屋结构，并改动了水、电、暖线路。原告认为租赁合同系双方真实意思表示，被告应当按照约定向原告支付费用，现被告一直拒绝履行支付义务并擅自终止租赁合同，侵犯了原告合法权益，故提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。 林荣华辩称，依据双方合同约定，即使原告第一项诉讼请求成立，违约金也不是对应剩余两年租金240万元的30%，而应为合同约定的后两年租金的30%为28.8万元。本案中，是原告商铺的负责部门东泰大市场与被告协商解除租赁合同，并非被告单方面违约、终止租赁合同，因此原告主张被告支付违约金的诉讼请求无事实及法律依据。且疫情属于不可抗力，应当免除被告的责任。2.依据法律规定，只有承租人擅自变动建筑主体和承重结构或者是扩建的情形，出租人才可要求承租人恢复原状。本案中，只要被告将可以搬离、拆卸的物品清理干净，就应当视为恢复原状。第一年租赁届满前，2020年4月26日，原告商铺管理部门东泰大市场单方面将案涉店铺断电、上锁，导致被告至今无法进入商铺，因为原告的这些过错导致被告无法恢复，不应归责于被告。同时水电暖所谓的改动，不涉及线路图的问题，而且被告之前的水电暖改动，已经原告同意，原告恢复原状的诉求严格来讲根本无法实现。 林荣华向本院提出反诉请求：1.确认金实公司构成违约并判令金实公司赔偿林荣华经营损失共计9230.77元；2.返还林荣华被锁在商铺内的物品（包括瓷砖、木门、桌椅、酒柜、办公物品等）或赔偿6万元折价款；3.判令金实公司向林荣华返还履约保证金50000元并支付迟延返还的损失；4.判令金实公司返还自2020年1月25日起至2020年4月30日的服务费175000元、场地费20000元，共计195000元；5.判令退还自2020年1月25日起至2020年4月30日对应的租金120000元；6.反诉费用由金实公司负担。事实和理由：2019年3月27日，林荣华与金实公司签订了租赁合同，用以经营销售陶瓷产品，合同约定租赁期为3年，但在租赁期满前，金实公司2020年4月24日未经林荣华同意擅自强行对案涉商铺断电，且在林荣华不知情的情况下，于2020年4月26日单方将商铺进出大门上锁封闭。上述行为导致我方无法经营，且导致我方在商铺内的物品无法取出。签订租赁合同时，我方依据约定交纳了履约保证金50000元，在合同履行期间，我方完全按照合同约定履约，现租赁关系解除，应立即返还履约保证金。2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情，该情形属于合同法和租赁合同规定的不可抗力事由。2020年1月25日，吉林省政府发布决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，东泰大市场即金实公司自该日起停止了对我方提供各项服务，理应返还对应的包括合同约定的服务费和场地费在内的各项费用。同时，对于上述不可抗力，我方作为商铺的经营者，经营业务蒙受巨大损失，按照法律规定应当免除责任。金实公司应当返还对应时间的租金。 金实公司针对反诉辩称，1.林荣华违约在先，无权要求金实公司赔偿损失。林荣华因自身经营原因，在没有任何法定事由和合同依据的前提下，不支付租金、擅自从店铺搬出，其物品至今仍放置在金实公司店铺内，导致金实公司无法继续将店铺出租。本案不适用不可抗力免除林荣华的违约责任。适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。只有因疫情导致合同目的不能实现的，当事人才有权解除合同。不可抗力事由与当事人过错并存的，过错部分不免责。林荣华对于疫情不能履行合同，应尽到及时同时义务。2.金实公司未给林荣华造成任何经济损失，林荣华无权要求金实公司赔偿经营损失。市场系合理停电检修，无法恢复供电是林荣华导致的，其无权要求赔偿损失。林荣华停止经营、弃置店铺在先，市场为了安保与林荣华共同对店铺上锁并派人巡查，不存在任何不当行为。依据合同约定，金实公司有权临时关闭市场内的通道、门、窗或临时停止通讯等设备设施的运行。3.林荣华随时可将原店铺内的物品取走，其要求折价款没有依据。4.林荣华无权要求返还履约保证金。由于林荣华搬出后随即弃置了店铺，并未将店铺恢复原状，因此金实公司有权扣除履约保证金。5.林荣华无权要求返还租金、场地费、服务费等费用。 本院经审理认定事实如下： （一）2019年3月27日，原、被告签订租赁合同一份，约定，被告承租原告开发建设的位于长春市二道区惠工路18号东泰建筑材料钢材批发大市场1栋17号商铺，被告经营陶瓷、装潢材料。租赁期为3年，自2019年5月1日至2022年4月30日止。计租期提前30天缴纳租金，自2019年4月30日起开始计租。服务费及租金：该商铺第一年服务费柒拾万元、租金肆拾捌万元，第二年服务费柒拾贰万元、租金肆拾捌万元，第三年服务费柒拾贰万元、租金肆拾捌万元。合同签订时被告应向原告支付履行保证金5万元（不计息），该金额为租赁期间被告在原告处留存的履约保证金的最低额度，租赁期间，如被告违反原告及市场规章制度或管理规定，被处罚后如不交纳，原告有权从履约保证金中扣除。不论因何种原因合同终止，原告有权要求被告按交付的状况交还（恢复费用由被告承担）或保留商铺所有装修现状交付（原告方不予以赔偿），但不包括装饰物、可以分离的装修，如未按甲方要求办理，甲方有权扣收乙方的履约保证金。租赁期间如被告提前终止租赁合同，则承担违约责任，赔偿原告剩余租金的30%。 （二）1.庭审中，被告自认于2020年4月25日从本案争议商铺迁出，原告陈述其系于2020年4月26日发现被告迁出，且双方对于租赁合同已经解除无异议。2.被告陈述我方在租赁商铺内“隔断是做了，做了很多样板间，墙砸了一段，但是是非承重墙。按照位置图恢复原状我方有异议，因为当时装修经过原告同意，且根据最高法关于租赁房屋的规定第七条”；原告陈述“我方现在所说的恢复原状就是样板间拆掉，被告贴上的瓷砖拆掉。按照租赁合同后附的图纸恢复原状就可以，我方第二组举证时已经提交”。 本院认为，1.原、被告双方于2019年3月27日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，双方当事人对于解除合同并无异议，对于解除合同的原因及后果存在争议，原告主张被告方提前离场存在违约，但自2020年1月确实存在疫情原因导致的对生产经营等各方面的影响，被告企业受疫情影响以致无法正常经营，提前离场应有不可抗力之原因，但依据被告所提交的告知单显示被告中止续签亦有己方受“瓷砖市场近年精装房的影响，客流量稀少，销售业绩不佳，导致资金不足，经营困难”的原因。关于违约金的数额，依据双方签订的租赁合同约定租金为每年48万元，原告主张每年租金120万元没有合同依据本院不予支持，故依据合同约定违约金为剩余租金的30%为28.8万元，结合疫情所所导致的给经营所带来的客观影响，本院酌情保护违约金14.4万元。2.虽然被告方主张由于不可抗力的原因提前离场，但仍应按照双方合同的约定依据原告要求将租赁场地恢复原状，在其没有按照合同约定恢复原状的情况下，原告依据合同约定扣收履约保证金符合合同约定。关于原告诉请被告给付水、电、暖线路图，并非民事案件诉讼审理内容，本院依法不予支持。3.关于林荣华反诉要求被告给付经营损失及返还服务费、场地费、租金，由于林荣华系经营至2020年4月25日自行离场，且在搬离租赁商铺前林荣华从未就因受疫情影响要求被告减免租金与被告协商或通知被告，在林荣华于2020年3月19日发出的告知单中亦未提及关于受疫情影响减免租金的问题，庭审中林荣华方的证人陈述其在2020年2月即已恢复经营，故对于林荣华的上述反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。4.关于林荣华反诉要求返还商铺内物品，应属恢复原状范围之内，故本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、林荣华于判决生效后立即给付吉林省金实房地产开发有限责任公司违约金14.4万元； 二、林荣华于本判决生效后45日内将其承租的位于长春市二道区惠工路18号东泰建筑材料钢材批发大市场1栋17号商铺按照其与吉林省金实房地产开发有限责任公司于2019年3月27日签订的《租赁合同》约定恢复原状； 三、驳回吉林省金实房地产开发有限责任公司其他诉讼请求； 四、驳回林荣华全部反诉请求。 案件受理费11000元，减半收取计5500元，由林荣华负担2750元，由吉林省金实房地产开发有限责任公司负担2750元；反诉案件受理费7813元，减半收取计3906.5元，由林荣华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  姚筱玲 二〇二〇年六月三十日 书记员  李方旭 —1—