上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初9381号原告：上海览海物业管理有限公司，所在地上海市崇明区陈家镇前裕公路XXX号XXX幢XXX室(上海裕安经济小区)。法定代表人：周利群，执行董事。委托诉讼代理人：何飞，上海市浦江律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晨，上海市浦江律师事务所律师。被告：罗文祎，男，1969年4月7日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：方洁，女，1968年12月1日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：罗方舟，男，1997年11月4日生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被告的共同委托诉讼代理人：钱来红，上海东方环发律师事务所律师。第三人：上海宝源房地产有限公司，所在地上海市崇明区陈家镇前裕公路XXX号XXX幢XXX室(上海裕安经济小区)。法定代表人：密春雷，执行董事。委托诉讼代理人：朱建培。原告上海览海物业管理有限公司诉被告罗文祎、方洁、罗方舟、第三人上海宝源房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，追加上海宝源房地产有限公司为第三人，并于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告上海览海物业管理有限公司的委托诉讼代理人何飞律师，被告罗文祎、方洁、罗方舟的共同委托诉讼代理人钱来红律师、第三人上海宝源房地产有限公司的委托诉讼代理人朱建培均到庭参加诉讼(参加第二次庭审)。本案现已审理终结。原告上海览海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求判令三被告向原告支付2012年2月至2017年12月止的物业服务费329334.21元;2.判令三被告向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金68748.06元;3.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告系览海高尔夫别墅提供物业管理服务的物业公司。三被告系览海高尔夫别墅内(崇明区陈家镇揽海路XXX弄XXX号)的业主。根据物业服务合同约定，三被告名下的该房屋每月应缴付的物业服务费为4638.51元，同时三被告逾期缴纳物业服务费，每逾期一日，应按逾期未缴总额的0.3%计算向原告支付违约金。自2012年2月起，三被告未缴付物业服务费至今。期间，原告多次催要均无果，故涉讼。被告辩称，根据原告提供的《上海市前期物业服务合同》第八条：自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由第三人承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由第三人和物业买受人按照物业出售合同的约定承担。已竣工但尚未出售的物业以及第三人未交付给业主的物业，由第三人向原告交纳物业服务费。事实上，被告与第三人共同签署的《进户单》和《入住交接书》，确定的通知进户时间和房屋交付入住时间均为2018年6月8日，因此，原告主张的物业服务费不存在由被告承担的情形且原告的主张涉及诉讼时效争议，故不同意原告的诉讼请求。第三人述称，已有生效判决书确定了交付房屋的延后并不是第三人的责任，因被告拒绝接收房屋所导致的一切责任，由被告方承担。经审理查明，2009年12月17日，上海宝源房地产有限公司(甲方)与上海览海物业管理有限公司(乙方)就览海高尔夫别墅的前期物业管理服务事宜签订《上海市前期物业服务合同》一份，其中合同第七条约定：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。(一)住宅6.85元/月平方米。”第八条约定：“自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担。已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业，由甲方依照本合同第七条约定的标准向乙方缴纳物业服务费。”第十条约定“物业服务费用(物业服务资金)按季(年/季/月)交纳，业主应在每季度首月的5日(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。逾期缴纳的，违约金的支付约定如下：每逾期一日，以逾期未缴总额的0.3%计算。”第二十三条约定：“本合同中下列词语的定义是：……(四)物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。”2010年3月26日，上海宝源房地产有限公司(甲方)与被告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》一份，该合同确定了由被告购买崇明区陈家镇揽海路55弄《崇明区陈家镇滨江生态休闲运动居住社区2号B区(览海高尔夫别墅)》22号1层全幢，建筑面积506.25平方米，其中套内建筑面积为506.25平方米，另有地下附属面积324.49平方米。其中第二十四条约定：“甲方已选聘上海览海物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》(见附件五)。因该房屋规划用途为居住用房，甲乙双方签订了《业主临时使用公约》(见附件五)。”附件五第九条约定：“未按规定交付有关费用的责任业主/使用人未按规定交付物业服务费的，物业管理公司可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收交情况，并对注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业管理公司可以依法向人民法院起诉，并有权要求业主按应付金额日千分之三的标准承担违约金。”另查明，2018年6月8日，第三人与被告签订了进户单及入住交接书，涉案房屋于当日实际交付被告。被告并于2019年5月办理了不动产登记。又查明，在(2016)沪0230民初7347号生效民事判决书中关于涉案房屋未能实际交付责任的认定“本案未依约安装电梯并不影响涉案房屋的交付，且原、被告双方也在预售合同补充条款中约定，对是否符合合同附件三的标准有争议的，‘不影响原告按照合同约定的期限完成对房屋进行验收交接的义务以及被告履行按时交付房屋的义务。’2011年下半年，被告向原告寄发了《房屋交付通知书》，原告自认收到了该通知书。2013年11月6日，被告向原告寄发了房屋交付催告函，载明涉案房屋已于2012年1月10日具备交付条件。原告于2013年11月8日签收该催告函。因此，本案被告不承担逾期交付房屋的违约责任。”因三被告自2012年2月起至2017年12月止未缴纳物业服务费，原告作为前期物业管理服务的物业公司提出请求，遂成本讼。以上事实，由《上海市前期物业服务合同》、《上海市商品房预售合同》、生效判决书、催讨函及寄送凭证、进户单、入住交接书、房款结算确认单等证据予以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位签订的前期物业合同以及被告与建设单位签订的预售合同，并未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，故上述两份合同对被告具有约束力。两份合同均确定原告为被告所属小区的物业服务企业，故被告作为业主应按约及时足额缴纳物业服务费用，现被告未能缴纳，显属违约，应承担相应的民事责任。原告对地下层的物业费减半收取，同时将延迟付款违约金主动调整按年度从次年按年贷款利率6%计取，本院予以确认，并予以支持。关于被告抗辩在原告主张物业费期限内第三人未实际向被告交付房产，故在房产实际交付之前应由第三人支付物业费，本院认为，对于是否“交付”的争议，已经在(2016)沪0230民初7347号生效民事判决书作出认定，第三人不承担逾期交付房屋的违约责任。故被告认为因事实上的未交付而主张由第三人承担物业费无合同亦无法律依据。关于原告的主张是否超过诉讼时效，本院根据原告提供的国内挂号信函收据，最早的寄出日期为2015年5月3日，故按当时的法律规定，认定2013年5月3日之前的欠付的物业费已超过诉讼时效。被告认为该收据不能反映函件内容，本院结合原、被告之间的特定关系，且被告亦无证据能够证明双方还存在其他关系，故可以认定原告向被告发出的信函为催缴通知。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告罗文祎、方洁、罗方舟于本判决生效之日起十日内支付原告上海览海物业管理有限公司2013年5月3日至2013年12月31日期间物业服务费31596.34元及逾期付款违约金(自2014年1月1日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算)；二、被告罗文祎、方洁、罗方舟于本判决生效之日起十日内支付原告上海览海物业管理有限公司2014年1月1日至2014年12月31日期间物业服务费54950.16元及逾期付款违约金(自2015年1月1日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算)；三、被告罗文祎、方洁、罗方舟于本判决生效之日起十日内支付原告上海览海物业管理有限公司2015年1月1日至2015年12月31日期间物业服务费54950.16元及逾期付款违约金(自2016年1月1日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算)；四、被告罗文祎、方洁、罗方舟于本判决生效之日起十日内支付原告上海览海物业管理有限公司2016年1月1日至2016年12月31日期间物业服务费54950.16元及逾期付款违约金(自2017年1月1日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算)；五、被告罗文祎、方洁、罗方舟于本判决生效之日起十日内支付原告上海览海物业管理有限公司2017年1月1日至至2017年12月31日期间物业服务费54950.16元及逾期付款违约金(自2018年1月1日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7272元，由原告上海览海物业管理有限公司负担2156元，被告罗文祎、方洁、罗方舟负担5116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 健审 判 员  陈忠新人民陪审员  陈柳娟二〇二〇年六月三十日书 记 员  沈 欢附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。