江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初1141号原告：苏州新中天置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖东路1号。法定代表人：郭献斌，总经理。委托诉讼代理人：汪玉连、黄鹂，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告：张玉，男，1990年4月2日出生，汉族，江苏省徐州市人，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：肖应丰、陶树燕，江苏恒则律师事务所律师。原告苏州新中天置业有限公司与被告张玉租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判。本案于2020年6月10日公开开庭进行了审理，原告苏州新中天置业有限公司的委托诉讼代理人汪玉连、被告张玉委托诉讼代理人肖应丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州新中天置业有限公司的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付拖欠租金127752元；2、判令被告向原告支付逾期付款滞纳金，暂计至起诉之日2019年12月16日为22357元（以被告拖欠租金为基数，按每日万分之五，从欠付之日起计算至实际付清之日止）；3、判令被告向原告支付因被告违约导致合同就出需补交的装修免租期、营运免租期租金156487元；4、判令被告向原告支付因被告违约导致合同解除的违约金42395元，以上共计348991元；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付拖欠租金127185元；2、判令被告向原告支付逾期付款滞纳金，以127185元为基数按照每日万分之五计算，从2019年1月1日计算至被告实际付清之日止；3、判令被告向原告支付因被告违约导致合同就出需补交的装修免租期、营运免租期租金156487元；4、判令被告向原告支付因被告违约导致合同解除的违约金42395元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年，原告与被告《苏州新中天置业有限公司场地租赁协议书》(以下简称“租赁协议”)，议，该合同约定，原告将坐落于苏州市相城区黄埭镇方桥路28号金埭时尚商业中心广场1幢2层位置编号为2030，2031，2032，2033，2034，2035号的场地出租给被告用于商铺经营，租赁面积为218.32平方米，租赁期限为2017年01月01日起至2018年12月31日止，第一年的租金单价为59.756元/㎡/月，第二年的租金单价为64.756元/㎡/月，租金支付方式为3个月交一次，先付后用，首期租金在合同签订后3日内支付，以后每期租金需提前30日交纳。物业服务费标准为每月10元/m²，物业费每3个月交付一次，先付后用，首期在签订合同3日内付清，以后需提前30日交付。合同还约定，如被告逾期未缴相关费用，滞纳金按未缴部分每天0.5%进行计算；如因被告原因本合同提前解除，被告享有的优惠条件包括但不限于装修免租期、运营免租期、租金、场地管理费、物业服务费免费或折扣等均自始无效，被告应补足差额。还约定，如被告拖欠应交款项满一个月或在原告批准延长的期限内仍未能交清的，原告有权解除合同，履约保证金不予退还，被告还应另行支付3个月租金的违约金。上述合同签订后，苏州新中天置业有限公司按约履行了合同义务，但被告却拖欠租金、物业费不付，经原告多次催告后仍拒不支付，后原告于2018年12月31日向被告发出解约函，解除了双方签订的租赁协议。原告认为，被告违反租赁协议约定，拖欠租金及物业费的行为已构成严重违约。被告张玉辩称，是原告违约在先，主观过错在前，合同期限拖延三个月零四天，在2017年4月4日才签订。被告认为与原告之间已经口头解除了合同，原告以默示的方式解除了双方的合同，双方经济当场结清，相互之间不存在拖欠租金，有证人案外人黄某，也是在原告方的租赁户。另外，原告主张的滞纳金标准过高，要求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2017年4月4日，原告苏州新中天置业有限公司作为甲方（出租方），被告张玉作为乙方（承租方），双方签订场地租赁合同一份，约定甲方将坐落于苏州市相城区黄埭镇方桥路28号金埭时尚商业中心广场1幢2层，建筑面积为218.23平方米的场地出租给乙方，供乙方经营。合同期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止（具体以甲方交付场地、乙方进场施工日为准，在合同时间长度不变的情况下，合同期限作相应调整）。1、乙方装修免租期的期限为自2017年1月1日起至2017年4月30日止，免租期内免收租金。2、乙方营运免租期的期限为8个月，免租期内免收租金，水、电、煤气费及物业管理费乙方自理。合同期届满前，乙方如需提前撤场、解除合同的，应提前九十天书面向甲方申请，否则按违约处理，提前解约时，甲方有权要求乙方赔偿损失，赔偿金额=乙方提前撤场的天数×日租金×20%。租金交付方式，租金3个月交付一次，先付后用，由甲方收取。租金首期在签订本合同10日内付清42395元，以后须提前30日交付。乙方逾期未缴相关费用，滞纳金按未缴部分每天0.5‰进行计算，如因乙方原因本合同提前解除，被告享有的优惠条件包括但不限于装修免租期、运营免租期、租金、场地管理费、物业服务费免费或折扣等均自始无效，被告应补足差额。还约定，如被告拖欠应交款项满一个月或在原告批准延长的期限内仍未能交清的，原告有权解除合同，履约保证金不予退还，被告还应另行支付3个月租金的违约金。租赁合同还对其他事项进行了约定。租赁合同底部有原告苏州新中天置业有限公司盖章及被告张玉签字确认。另外，原告提供2018年12月31日向被告出具的合同终止函一份，要求被告支付拖欠的租金139135元，以及涉案的租赁合同自2018年12月31日起终止，原告没收被告已支付的履约保证金，以及保留后续追偿的权利。审理中，双方一致确，商铺所在商场于2017年5月1日开业，租赁期内，被告一共支付了三个月租金42395元，以及履约保证金26554元。原告主张，1、应缴租金127185元，2017年1月1日至2017年12月31日，被告应缴纳租金是0元，2018年1月1日至2018年12月31日，被告应缴纳租金是169580元。减去被告支付的三个月租金42395元，为127185元。2、滞纳金，按照租赁合同第十二条。3、免租期租金2017年1月1日至2017年12月31日，金额是156487元。4、违约金，基于合同第二十三条，金额为三个月租金42395元。被告认为，合同履行期拖延了三个月零四天，所以要扣掉三个月零四天的租金，尚余的租金确实应该付，但是希望以合同履约保证金26554元以及案外人黄某的履约保证金51095元相抵扣，所以被告认为不欠付原告租金了。另外被告提供：证据1、证人证言复印件1份，证明黄某在2018年的7月份，与被告方一起找到原告公司营运部办公室，黄某以自己履行履约保证金和装修保证金51095元，抵扣了被告方欠的租金，当时是和原告的营运部经理刘松协商好的。经质证，原告认为，对被告方的证据1的三性不认可。上述事实，由当事人提供的场地租赁合同、合同终止函、邮寄凭证、案外人书面陈述及当事人的陈述为证，本院予以确认。本院认为，场地租赁合同系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。租赁期内，双方一致确认，被告向原告支付租金42395元以及履约保证金26554元，其他租金被告未向原告支付。因被告迟延支付租金，原告于2018年12月31日解除涉案租赁合同，该日期同为租赁合同到期日，被告对于合同解除没有异议，且双方确认涉案商铺于2018年12月24日返还，本院予以确认。故被告应向原告支付自2017年1月1日起至2018年12月24日止的租金（其中，装修免租期为2017年1月1日至2017年4月30日；营运免租期为2017年5月1日至2017年12月31日）。被告主张原告实际交付商铺日期为2017年4月4日，但未提供相应证据证明，原告对此不予认可，另外合同约定的租赁期限为自2017年1月1日起，故原告要求在租金中扣除三个月零四天的租金，无事实及法律依据，本院不予确认。故被告应向原告支付自2017年1月1日起至2018年12月24日止的未付租金，扣除合同约定的免租期租金，以及原告认可因提前7天收回商铺由法院酌情减少相应部分租金，合计为123932.78元。因在签订合同时，被告已向原告缴纳履约保证金26554元，该26554元在结算时可与被告拖欠支付的租金123932.78元相抵，故被告实际尚需向原告支付97378.78元。原告要求被告支付该款自2019年1月1日起计算至实际付清之日止的逾期付款滞纳金，合法有据，但原告主张按每日万分之五的计算标准，被告认为过高，且原告未能提供其实际损失依据，故本院酌情调整为按年利率6%计算。另外，原告要求被告支付合同约定的违约金以及补交装修免租期、营运免租期租金的主张，本院认为，原告因被告违约产生的损失已通过逾期付款滞纳金予以弥补，鉴于被告实际上的应付租金已计算至合同到期日前7日，故本院酌定被告以该7日的租金3252.22元为标准承担违约金，后原告要求被告再行支付金额较大的违约金以及补交免租期租金，超出原告的实际损失，本院不予支持。另外，被告主张原告违约在先以及双方之间以案外人的保证金与原告主张的金额相抵，互不追究责任，未提供相应证据证明，被告对此也不予认可，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、被告张玉于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新中天置业有限公司租金97378.78元，违约金3252.22元，合计人民币100631元，以及以97378.78元为基数自2019年1月1日起按年利率6%计算至实际给付之日止的逾期付款滞纳金。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为3267.50元，由原告苏州新中天置业有限公司负担2325.5元，被告张玉负担942元（被告负担之款原告已经自愿垫付，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 员 周文明二〇二〇年六月三十日法官助理 戚鸣宇书 记 员 计鼎星