河北雄安新区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀96民终323号 上诉人（原审被告）：李建军，男，1956年1月10日出生，汉族，住河北省容城县。 委托诉讼代理人：安永茂，北京市中银律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张月英，女，1956年5月1日出生，汉族，住河北省容城县。 委托诉讼代理人：安永茂，北京市中银律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：段伟红，女，1984年12月3日出生，汉族，住河北省望都县。 委托诉讼代理人：田向雷，河北厚沃律师事务所律师。 上诉人李建军、张月英因与被上诉人段伟红房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省容城县人民法院（2018）冀0629民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张月英上诉请求：1、撤销河北省容城县人民法院（2018）冀0629民初226号民事判决，发回重审或改判解除上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》。2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。首先，2016年6月份，雄安新区规划区域内已经逐步实行房屋等不动产、规划、土地、项目、户籍的冻结，被上诉人利用工作便利知晓政策走向的有利条件，以倒卖房屋盈利为目的，骗购上诉人房产，并与上诉人签订房屋买卖合同，直接导致社会房价市场不稳定，也侵犯了其他绝大多数社会人士享受国家政策、按稳定价格购买新区房产的权利。所以，双方的房屋买卖行为既违反政府房屋管控政策又损害社会公共利益。结合当前雄安新区社会现状和硬性的房屋管控政策，依据《民法通则》第六条、第七条和《合同法》第七条，双方签订的房屋买卖合同因违反现在国家关于雄安新区管控政策和损害社会公共利益而无效。其次，由于国家对雄安新区实施严格的房屋管控政策，房屋无法办理过户登记手续，房屋所有权仍为上诉人，上诉人仍然对该房屋具有占有、使用、收益、和处分的权利，本案诉争房产是上诉人唯一房产，当时与被上诉人签订房屋买卖合同的目的是上诉人为了筹措资金购买容城县英伦城房产，由于雄安新区成立和严格的房屋管控政策的出台，导致上诉人无法继续购买英伦城房产，所以上诉人继续居住在该房屋内，如果上诉人就自己唯一房产继续履行与被上诉人签订的房屋买卖合同，上诉人将居无定所。雄安新区成立和出台严格的房屋管控政策并实施，是上诉人在签订房屋买卖合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，并直接导致继续履行合同对上诉人显失公平和双方不能实现签订房屋买卖合同的目的。因此，就《房屋买卖合同》，原审法院应查清事实，依据《合同法解释二》第二十六条给予解除，并支持上诉人原审期间反诉请求。综上，由于现行政策不允许继续履行和客观事实发生变化导致履行不能，为做到社会效益和法律效益的有机统一，依据《合同法》一百一十条第一项和《合同法解释二》第二十六条，请二审法院查清事实，将该案发回重审或依法改判解除双方《房屋买卖合同》。 段伟红辩称，段伟红与张月英、李建军签订的房屋买卖合同真实、合法有效，一审判决认定事实清楚、适用法律正确,依法应当予以维持。首先,张月英、李建军是自愿将涉案房屋挂到西关中介出售,段伟红与张月英、李建军也是在西关中介李素芬的居间介绍下达成合意,于2016年12月22日签订了《房屋买卖合同》,是双方自愿且真实的意思表示,合同合法有效,应受到法律保护。其次,在双方签订《房屋买卖合同》后,段伟红将约定房款如数转入张月英、李建军指定账户,张月英、李建军在收到房款后出具《收款收据》，西关中介李素芬也在收据上签字。与此同时,张月英、李建军也将房屋产权凭证原件、结婚证复印件、身份证复印件及房屋钥匙交付给了段伟红。因此,段伟红与张月英、李建军均已自愿履行了《房屋买卖合同》中约定的合同义务,案涉房屋也由张月英、李建军实际交付给了段伟红。另外,在《房屋买卖合同》签订当日,段伟红即与涉案房屋租赁方王建刚签订了新的《房屋租赁协议》,将房屋出租方由张月英变更为段伟红,所以涉案房屋自2016年12月22日起已经由段伟红实际占有、使用和收益。所以,段伟红与张月英、李建军签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有法律约束力。段伟红购买涉诉房屋是为了满足基本生活需要,张月英、李建军所述段伟红利用工作便利,以倒卖房屋盈利为目的,骗购房产无任何事实及法律依据。段伟红自2011年起至今一直在容城县工作,2014年孩子出生后也一直随段伟红在容城县生活,目前就读于容城镇第一中心园。如今段伟红一家仍租房生活,租住在城西小区××楼××单元××室。且夫妻二人名下均没有任何房产,居无定所,为满足基本生活需要,段伟红才找到西关中介寻找房源,经中介居间介绍与张月英、李建军签订《房屋买卖合同》。张月英、李建军是自愿将案涉房屋挂到西关中介销售,后因房价上涨,张月英、李建军违背诚实信用原则,单方否认合同效力。且在该房屋挂牌销售之前,张月英、李建军并未在案涉房屋内居住,而是一直由王建刚租住使用,张月英、李建军则是居住在其所有的容城县,这与张月英、李建军所说的案涉房屋是其唯一房产严重不符。故张月英、李建军所说的段伟红以盈利为目的倒卖房屋、骗购房产且诉争房产是其唯一房产等明显不符合常理,与事实严重不符,没有任何事实与法律依据。综上所述,一审法院认定事实清楚、适用法律正确,判决合法合理,请求法院驳回上诉、维持原判。 段伟红向一审法院起诉请求：1、依法确认段伟红与张月英、李建军签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、依法判令张月英、李建军继续履行合同，将坐落于河北省容城县房产（包括地下室）交付给段伟红，并在政策允许后配合段伟红办理上述房产的过户手续；3、要求张月英、李建军给付段伟红违约金10万元；4、本案诉讼费用由张月英、李建军负担。 一审法院认定事实：段伟红自2011年起在容城县拥有固定工作，在容城县无房产。李建军和张月英系夫妻关系。二人将自己所有的位于容城县房产（含地下室），建筑而积为101.09㎡的房屋（房产产权证号为容城县房权证容城镇字第××号），挂到西关中介出售。2016年12月，段伟红因购买商品房到西关中介寻找房源。段伟红与张月英、李建军经西关中介李素芬居间服务下，达成了该房屋的买卖合意。2016年12月17日，段伟红向张月英、李建军支付了房屋定金5000元。2016年12月22日，李建军、张月英作为卖方，段伟红作为买方，李素芬作为中间人，正式签订了《房屋买卖合同》。合同约定：在平等、自愿、协商的基础上，双方就下列所述房屋的买卖签订本合同，以资共同信守执行。第一条：张月英、李建军夫妻自愿将自己拥有的河北省保定市容城县祥达嘉园4号楼4单元402室（房屋权属证书号101086号）卖给段伟红，该房屋面积为101.09㎡。第二条：该房交易价格为人民币503000元。含地下室、空调、沙发、床、电视等屋内现有所有设施。第三条：双方同意一次性付款方式付款，本合同签订之日已向李建军、张月英交清人民币503000元作为购房款。第四条：经双方协商，自本合同签订之日起，李建军、张月英将该房屋所有权证交付段伟红。段伟红承担该房屋今后的一切过户税费，李建军、张月英应予配合过户。第五条：双方约定的其他事项：1.李建军、张月英保证出售的房屋拥有独立产权并征得房屋共有人及继承人一致同意，不存在共产权、抵押权等权利瑕疵，未欠物业费、水电费。2.自签订本协议起，李建军、张月英立即将该房屋按约定价格交付给段伟红使用，此后不得反悔或将房屋出售给第三人。如果违约双倍返还段伟红购房款100万元。第六条：李建军、张月英应段伟红约定时间要求，与段伟红或段伟红指定的他人过户，如果李建军、张月英违约不配合段伟红或段伟红指定的他人过户，应赔付段伟红双倍购房款。第七条：本合同一式三份，李建军、张月英、段伟红、李素芬各执一份。李建军、张月英、段伟红、李素芬分别在该房屋买卖合同上签字并摁手印。签订合同后，段伟红即将折抵了之前交付的5000元房屋定金及承租人王建刚剩余的租金后的购房全款给付了张月英、李建军。张月英、李建军即将房屋产权凭证原件、结婚证复印件、二人身份证复印件及房屋钥匙同时交付给段伟红。就此，双方将房屋买卖合同中约定的各自的相关权利义务履行完毕。2017年4月5日，张月英、李建军自行将本案涉诉房屋的锁换掉并入住至今。另，2016年8月4日，张月英作为出租方与租赁方王建刚签订了《房屋租赁协议》，约定将本案诉争房产租赁给王建刚，租赁期限为2016年8月5日至2017年8月5日，租金及付款期限：租期一年租金8000元，现付。张月英、李建军将该房屋出售给段伟红后，段伟红即就该房产于2016年12月22日与王建刚另签订了《房屋租赁协议》，租赁期限为2016年12月22日至2017年6月22日，租金及付款期限：租期半年租金4000元整。一审法院认为，关于段伟红与张月英、李建军签订的《房屋买卖合同》的效力问题。首先，段伟红与张月英、李建军均为完全民事行为能力人，对自己行为可能产生的后果有清醒的认知和判断，由此带来的交易风险，均应自行承担。张月英、李建军自愿将涉案房屋放到西关房屋中介出售，双方是在西关中介李素芬的居间介绍下达成的《房屋买卖合同》。其次，合同签定后，段伟红即依房屋买卖合同约定给付张月英、李建军房屋全款，张月英、李建军在收到段伟红给付的房屋全款后，即将该房屋的房产证原件、房屋钥匙及办理房屋过户手续需要的张月英、李建军的身份证复印件及结婚证复印件交付给段伟红。至此，双方均已自愿履行了房屋买卖合同约定的合同义务。当日段伟红即与涉案房屋租赁方签定新的《房屋租赁协议》，将房屋出租方由张月英变更为段伟红。故涉案房屋自2016年12月22日起已经由段伟红实际占有、使用和收益。从买卖合意到签订合同再到交付房屋，整个期间的全部交易过程均为双方的真实意思表示。综上，段伟红与张月英、李建军的房屋买卖合同为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。张月英、李建军并未提供涉案房屋在双方买卖期间国家不允许交易的证据，张月英、李建军该抗辩理由缺乏事实和证据上的依据，对张月英、李建军该抗辩理由一审法院不予采信，双方应继续履行合同，张月英、李建军应将涉案房屋交付给段伟红。至于房产所有人只拥有一套房产并非法律规定的解除合同的法定事由，双方也未在房屋买卖合同中列明该事由为合同解除依据的条款。故对张月英、李建军该抗辩理由一审法院不予采信。对段伟红要求张月英、李建军在政策允许后配合其办理涉案房产过户手续的诉讼请求，段伟红另行向张月英、李建军主张。对于段伟红要求张月英、李建军给付10万元违约金的诉讼请求，因房屋买卖合同未有约定，一审法院不予支持。关于张月英、李建军的反诉请求。在段伟红要求继续履行合同的前提下，张月英、李建军无权单方解除房屋买卖合同。张月英、李建军在交付房屋给段伟红后又私自换锁入住，有违诚实信用原则，显属恶意毁约，故一审法院对张月英、李建军的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：“一、原被告双方于2016年12月22日签订的房屋买卖合同合法有效；二、张月英、李建军于本判决生效后十日内将位于容城县的房产（房产产权证号为容城县房权证容城镇字第××号）交付给原告；三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回张月英、李建军（反诉原告）的反诉请求。本诉案件受理费2300元，由本诉原告段伟红负担；反诉案件受理费40元，由反诉原告李建军、张月英负担”。 本院二审期间，段伟红提供三份证据。证据1、段伟红与刘少辉的结婚证，证明段伟红、刘少辉系夫妻关系；证据2、刘少辉房屋租赁合同，证明刘少辉一家租住于容城县城西小区；证据3、段伟红、刘少辉不动产登记信息查询结果及刘少辉的无房证明，望都县不动产登记中心出具的段伟红、刘少辉不动产查询结果，证实其二人均无不动产登记信息，容城县不动产登记中心出具的刘少辉无房证明。三份证据可以证明段伟红、刘少辉夫妻目前在容城租房居住，且二人名下均无任何房产登记记录，可以充分证实段伟红购买案涉房屋的目的是为了满足基本生活需要，而非其他。张月英、李建军对三份证据的质证意见为：对证据真实性均无异议，但与本案无关联性。本院所查明的事实、采信的证据与一审无异。 本院认为，关于本案所涉房屋买卖合同是否有效问题。李建军、张月英与段伟红之间的房屋买卖合同系经中间人李素芬的居间介绍而签订，该合同的买卖双方具有完全民事行为能力，合同签订之日，段伟红已将房屋全部价款交付李建军与张月英，李建军与张月英夫妻二人亦将案涉房屋的产权证、二人结婚证复印件、身份证复印件、钥匙交付给段伟红，且原房屋租赁合同的出租人一方亦由张月英变更为段伟红，可见签订房屋买卖合同双方意思表示真实，该合同不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故该合同为有效合同。关于本案所涉房屋买卖合同是否应予解除问题。上诉人未提供证据证明该合同存在法定或约定解除的情形，故该合同作为有效合同对买卖双方具有约束力，双方应按合同约定履行。 综上所述，李建军、张月英的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由张月英、李建军负担。 本判决为终审判决。 审判长  张晓梅 审判员  张旭东 审判员  郭 菡 二〇二〇年六月十六日 书记员  陈甜甜