福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初1760号 原告：福州海韵物业管理有限公司，住所地福建省闽侯县青口镇海韵路1号海韵国际城。 法定代表人：黄艳华，执行董事。 委托诉讼代理人：林亮，福建尔凡律师事务所执业律师。 被告：陈伟秀，女，1975年8月13日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告福州海韵物业管理有限公司（以下简称海韵物业公司）与被告陈伟秀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告海韵物业公司委托诉讼代理人林亮、被告陈伟秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海韵物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈伟秀立即向海韵物业公司支付自2015年9月至2019年8月的物业服务费7588.3元、自2017年2月至2019年6月的公摊水电费1093.3元、自2017年4月至2019年7月的户内水费826元，共计9507.6元；2.判令陈伟秀向海韵物业公司支付违约金（违约金包括：以陈伟秀拖欠的服务费为基数，自逾期之日起按日万分之三的标准计算至实际付清之日止，暂计至2019年11月30日的违约金为1879.91元；以陈伟秀拖欠的公摊水电费1093.3元为基数，自起诉之日起按日万分之三的标准计算至实际付清之日止）；3.本案的诉讼费、公告费由陈伟秀负担。 事实和理由：海韵物业公司与福建隽轩房地产开发有限公司签订《福州市前期物业服务合同》，约定：由海韵物业公司为青口海韵国际城提供物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准为：住宅1.25元/月·平方米（但不含公共水电费及电梯运行费）；业主应按月在每月10日前履行缴纳当月物业服务费、停车管理费及公共水电费等义务；业主未能按时足额缴纳物业服务费、停车管理费及公共水电费等费用的，应按逾期欠缴的各类费用的日万分之三的标准向海韵物业公司支付违约金……另，海韵物业公司还代收代缴陈伟秀的户内水费。陈伟秀于2014年8月30日办理交房入住时在前期物业服务合同上签名表示认可接受海韵物业公司为海韵国际城小区提供物业管理服务，同意按照合同约定向海韵物业公司交纳物业服务费用及其它应当支付的费用。陈伟秀于办理交房入住当日签署的《海韵国际城临时管理规约》也对业主应按照前期物业服务合同的约定，在规定时间按月足额履行交纳物业服务费用、停车管理费、公共水电费等义务作出了约定，陈伟秀承诺同意承担违反临时管理规约的相应责任。因前期物业服务合同到期后，海韵国际城未聘请新的物业服务企业，海韵物业公司至今仍为该小区提供物业服务。陈伟秀系海韵的业主，物业面积126.47㎡，陈伟秀自2015年9月至2019年8月止累计拖欠物业服务费7588.3元、自2017年2月至2019年6月止拖欠公摊水电费1093.3元、自2017年4月至2019年7月止拖欠户内水费826元，共计9507.6元。海韵物业公司曾多次向陈伟秀催讨上述费用，并于2019年8月22日向陈伟秀致《催费通知单》、于2019年11月1日委托律师向陈伟秀致《律师函》催讨上述费用，但陈伟秀拒收《律师函》至今仍未交纳上述费用。陈伟秀作为小区业主，享受了海韵物业公司提供的物业管理服务，却没有按时交纳物业服务费，陈伟秀的行为已构成违约，应按照约定承担自逾期支付物业服务费之日起的违约金。为维护海韵物业公司的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。 陈伟秀辩称，陈伟秀认为海韵物业公司的诉讼请求没有依据。一、海韵物业公司的部分诉求已超过诉讼时效，不应被支持。根据《前期物业服务合同》约定，服务费在每月10日前缴纳，如服务费在每月10日前缴纳，如未能在每月10日前足额缴纳物业费时，被答辩人就知晓自己的权利受到侵害，故每月物业费的诉讼时效应每月单独计算。陈伟秀在2020年4月22日提起诉讼，在此之前2019年8月22日前进行过有效催收，故2016年8月之前物业费及对应违约金已经超过诉讼时效，不应被支持。二、海韵物业公司要求陈伟秀按照1.25元/平方米标准支付物业费没有合同依据。陈伟秀与海韵物业公司所签订的《前期物业服务合同》并未约定物业费标准，目前陈伟秀所持版本该约定处仍然是空白，海韵物业公司向法庭所提交版本系自行填写了物业费标准，该份证据海韵物业公司擅自涂改，不应被采信。鉴于双方并未约定物业费标准，海韵物业公司要求陈伟秀按照1.25元/平方米标准支付物业费没有合同依据，不应被支持。三、海韵物业公司对陈伟秀要求的物业费高于同楼其他业主标准，违反法律强制性规定。海韵26号楼各业主的交房时间基本相同，使用性质相同，海韵物业公司对26号楼业主提供相同物业服务，但对大部分业主按照1元/平方米标准收费，对包括陈伟秀在内的少数业主却以1.25元/平方米标准收费，属价格歧视行为。根据《中华人民共和国价格法》第十四条第五款的规定：“经营者不得有下列不正当价格行为：(五)提供相同商品或者服务，对具有同等交易条件的其他经营者实行价格歧视；”以及《福建省物业服务收费管理办法》第二十三条的规定：“物业服务企业对同一物业服务区域内同一时间交付且同一使用性质和同一类型的物业服务收费，应按统一标准收取，不得以任何形式采取价格歧视。”海韵物业公司的上述行为违反了法律强制性规定，不应被支持。四、海韵物业公司未提交公摊水电及户内水费的缴纳记录等任何收费依据，诉求的公摊水电及户内水费不应获得支持。四、海韵物业公司收费标准违反法律强制性规定，且提供的物业服务不符合标准，在多次要求拒不改正的情况下，陈伟秀有权拒交物业费，海韵物业公司无权要求陈伟秀支付违约金。1.海韵物业公司对陈伟秀采取价格歧视，且拒绝更正。在《前期物业服务合同》签订时，海韵物业公司并未依法公示物业收费标准，更未告知陈伟秀在同一物业单元两种不同的收费标准，陈伟秀在入住后与其他业主沟通中才发现同为26号楼业主，陈伟秀的交费标准却高于其他业主，陈伟秀自知道存在上述价格歧视行为后多次找海韵物业公司沟通，但海韵物业公司却拒绝改正。2.海韵物业公司从未就所提供的物业服务向业主征询意见。物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中需要征求业主意见、不断改进，以达到更好履行合同的目的。根据《闽侯县普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准(2010)》（以下简称《闽侯收费标准》）附件一第一章第十二条的规定：“每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上；对业主提出的意见进行分析并在1个月内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。”但陈伟秀自2014年入住以来，从未收到过任何关于物业服务合同的征询。3.海韵物业公司提供的物业服务不符合标准。海韵物业公司所提供的安保服务存在严重的漏洞，对外来人员无任何监管措施，导致小区内财产多次被盗。海韵物业公司在疫情期间采取的防疫措施如同虚设,导致小区存在重大安全风险。且由于海韵物业公司管理不到位，导致小区内出现多处违章建筑。更有甚者，海韵物业公司甚至与小区周边商户恶意串通，协助商户外连电线，将商户所使用电量纳入小区公摊范围，恶意侵害全体业主的权益。如上所述，海韵物业公司收费标准违反法律强制性规定，且提供的物业服务不符合标准，陈伟秀多次与其沟通，海韵物业公司仍拒绝改正其违约行为，根据《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”陈伟秀有权拒交物业费。陈伟秀并非恶意拖欠，故海韵物业公司无权要求陈伟秀支付违约金。综上，海韵物业公司要求陈伟秀按照1.25元/平方米标准支付物业费没有合同依据，且违反法律强制性规定，不应被支持，请求法庭依法调整至1元/平方米的标准。海韵物业公司诉求的公摊水电及户内水费无事实依据，不应被支持。海韵物业公司延迟缴纳物业费系在海韵物业公司拒绝改正违约行为情况下行使自身合法权利，并非恶意拖欠，海韵物业公司无权要求陈伟秀支付违约金。请求法庭依法查明案件事实，维护陈伟秀的合法权益。 本院认为，陈伟秀系闽侯县青口镇海韵路单元业主，海韵物业公司为该小区提供物业管理服务，陈伟秀作为业主，享受了海韵物业公司提供的物业管理服务，理应按期缴纳物业费。庭审中双方对物业服务的收费标准产生争议，根据双方提交的证据，本院认为陈伟秀所签的《商品房买卖合同》中记载案涉房屋属于闽侯县青口镇海韵路1号海韵国际城二期项目，而根据庭审中海韵物业所述向闽侯县房地产管理所备案的《福州市前期物业服务合同》系一期、二期项目，且备案的《福州市前期物业服务合同》中约定的物业服务费收费标准为1元/㎡·月，故案涉房屋应按1元/㎡·月的标准计收物业服务费。陈伟秀提出海韵物业公司在提起诉讼前，仅在2019年8月22日进行过有效催收，故2016年8月之前物业服务费及对应违约金已超过诉讼时效的问题，本院结合双方庭审陈述及相关证据认为，海韵物业公司未能证明其在除2019年8月22日外进行过有效催收，故陈伟秀应支付2016年9月至2019年8月（每月标准为126.47㎡×1元/㎡·月）的物业服务费4552.92元，本院予以支持。海韵物业公司主张超出的部分，本院不予支持。 关于海韵物业公司主张陈伟秀支付2017年2月至2019年6月的公摊水电费1093.3元，但其提交证据不足以证明公摊水电费实际支出情况，故本院对该诉讼请求不予支持。 关于户内水费的问题。庭审中陈伟秀对2017年4月至2019年7月期间所欠缴的户内水费的吨数为413吨无异议，本院予以确认。因户内水费由海韵物业公司代缴后向陈伟秀收取，故陈伟秀应向海韵物业公司支付实际产生的户内水费，但海韵物业公司未能举证证明实际代缴的户内水费，亦未能举证证明其主张按2元/吨收取户内水费的依据；现陈伟秀自认愿意按1.4元/吨标准交纳户内水费，系对其不利的主张，本院予以确认，故对海韵物业公司诉请陈伟秀支付2017年4月至2019年7月的户内水费578.2元（413吨×1.4元/吨），本院予以支持。海韵物业公司主张超出的部分，本院不予支持。 关于违约金的问题。本院认为，海韵物业公司与陈伟秀因物业服务费收费标准产生争议未能及时协商解决，陈伟秀在庭审中已明确表示愿意按1元/㎡·月的标准缴纳物业服务费，本院亦支持按该标准计算物业服务费，故对于海韵物业公司要求陈伟秀支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、陈伟秀应于本判决生效之日起十日内向福州海韵物业管理有限公司支付物业服务费4552.92元及户内水费578.2元； 二、驳回福州海韵物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费85元，减半收取计42.5元，由陈伟秀负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈菁菁 二〇二〇年六月十五日 法官助理 张晶晶 书 记 员 吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。