江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2056号上诉人（原审原告、反诉被告）:常熟市凯达尔制衣厂，住所地常熟市梅李镇赵市。投资人：陈建祥，总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）:戴文华，男，1961年4月29日生，汉族，住江苏省常熟市。被上诉人（原审被告、反诉原告）:戴菊，女，1986年8月19日生，汉族，住江苏省常熟市。上诉人常熟市凯达尔制衣厂因与被上诉人戴文华、戴菊房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初9746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常熟市凯达尔制衣厂上诉请求：请求二审法院判决撤销一审判决的第二条，并依法判决戴文华、戴菊应承担合同违约责任。1、判令戴文华、戴菊支付上诉人违约金11万元、因违反合同约定，长期严重拖欠上诉人房租金及水电费、物业费等。2、判令戴文华、戴菊支付上诉人违约金11万元、因违反合同约定，提前退租。3、本案上诉费由戴文华、戴菊共同承担。事实和理由：《房屋租赁合同》签订后可戴文华、戴菊没有按约支付租金，一般拖欠二三个月是常事，截止2019.01月结欠上诉人房租水电费79179.6元拖欠至起诉之日仍无归还的意愿。合同第十条违约责任中的第4点、乙方出现上述违约行为，应按照本合同总租金的20%乙方向甲方支付违约金。第3点还规定，乙方违反本合同约定提前退租的，应按照本合同总租金的20%向甲方支付违约金。戴文华、戴菊无视《房屋租赁合同》，约定的水电费、物业费、无休止的拖延不付，擅自中途单方退租，造成上诉人重大经济损失。请求二审法院追究戴文华、戴菊合同违约应承担赔偿责任。戴文华、戴菊在诉讼中未作答辩。常熟市凯达尔制衣厂向一审法院起诉请求：1、判令戴文华、戴菊立即支付拖欠的房租金、生产及宿舍水电房费等79179.6元以及一月份生产厂房水电费和物业费901.6元，合计80081.2元；2、判令戴文华、戴菊拖欠79179.6元、从支付之日的次日（2019年1月8日）起按合同约定的每日支付千分之一逾期利息至付清之日止；3、判令戴文华、戴菊支付常熟市凯达尔制衣厂违约金11万元、因违反合同约定，拖欠常熟市凯达尔制衣厂房租金及水电费；4、判令戴文华、戴菊承担支付常熟市凯达尔制衣厂违约金11万元、因违反合同约定，提前退租；5、本案诉讼费由戴文华、戴菊共同承担。戴文华、戴菊向一审法院提起反诉请求：1、判令解除反诉人与常熟市凯达尔制衣厂之间于2018年3月15日签订的《房屋租赁合同》；2、判令常熟市凯达尔制衣厂赔偿自2018年6月8日起因无法使用租赁房屋所产生的租金损失185500元（共计支付房租28万元扣除2018年2月1日2018年6月7日的租金9.45万元所得），并以185500元为基数按同期银行贷款利率支付自起诉之日起计算至实际付款之日止的利息；3、判令常熟市凯达尔制衣厂因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的违约金11万元；4、反诉诉讼费用由常熟市凯达尔制衣厂承担。一审法院认定事实：2017年6月9日，常熟市凯达尔制衣厂与戴文华签订《房屋租赁合同》一份，约定戴文华租赁常熟市凯达尔制衣厂位于常熟市梅李镇赵市周师公路威玛公司院内的办公大楼三楼大半个楼面，租赁期限从2017年6月1日至2019年5月30日止。2018年3月15日，常熟市凯达尔制衣厂与戴文华又签订《房屋租赁合同》一份，约定戴文华租赁常熟市凯达尔制衣厂位于常熟市梅李镇赵市周师公路4幢威玛公司院内进入厂门到底大楼一楼和三楼，租赁期限从2018年2月1日至2020年1月30日止。房屋租金第一年为贰拾柒万元，第二年为贰拾捌万元，第一年租金在签订本合同之日支付14万元（减去原房租多余4万元），剩余13万元在2018年7月1日前付清。第二年租金在2019年1月1日前支付14万元，剩余14万元在2019年7月1日前付清。2018年6月8日，常熟市梅李镇三合一和群租房消防隐患专项整治办公室发出公告，其中部分内容如下：2018年6月8日，常熟市公安消防大队监督员对江苏威玛制衣有限公司（常熟市凯达尔制衣厂）开展了消防监督检查，发现严重消防隐患……对于存在严重消防安全隐患的生产区域和宿舍区域，该单位应立即停止出租，相关租赁单位、承租户应立即停产停业、停止使用，相关租赁单位、承租户应立即搬离相关物品……对该单位生产区域和宿舍区域依法实施停水、停电、查封等强制措施。2018年12月17日，戴文华向常熟市凯达尔制衣厂的投资人陈建祥付款524元。常熟市凯达尔制衣厂出具了戴文华水电房费欠款明细一张，载明戴文华结欠常熟市凯达尔制衣厂2018年7月1日至2018年12月31日间的水电房费79189.6元，戴文华在欠款明细上签字确认。2019年8月10日，戴文华向常熟市凯达尔制衣厂的投资人陈建祥付款30000元。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。一审庭审中，常熟市凯达尔制衣厂、戴文华、戴菊确认2018年下半年戴文华、戴菊曾提出解除合同，并由常熟市凯达尔制衣厂投资人陈建祥陪同戴文华、戴菊看过了另外的承租房屋。此后，常熟市凯达尔制衣厂与戴文华就2018年7月1日起至2018年底的房屋租金、水电费进行了对账，戴文华亦签字确认了结欠常熟市凯达尔制衣厂方79189.6元，并归还了房屋钥匙。故双方协议解除房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，一审法院予以确认。常熟市凯达尔制衣厂、戴文华、戴菊在对账时已经就双方的权利义务进行了确认，故对于常熟市凯达尔制衣厂提出的利息、违约金，戴文华、戴菊抗辩的停业租金损失，一审法院均不予支持。关于常熟市凯达尔制衣厂提出的1月份的水电费，发生在对账之后，欠费单上也无戴文华、戴菊签字，一审法院不予支持。戴文华、戴菊抗辩的2018年12月17日戴文华向常熟市凯达尔制衣厂的投资人陈建祥支付的524元，常熟市凯达尔制衣厂在庭审中表示如有转账的，应该在总欠款中扣除。一审庭后戴文华、戴菊亦提供了付款凭证，一审法院予以认可。2019年8月10日戴文华支付的30000元也应予以扣除。戴文华、戴菊在反诉状中提出，2018年3月15日的房屋租赁合同签订前，戴文华、戴菊方多支付了常熟市凯达尔制衣厂方9万元，未在支付房租时计算在内，要求予以扣除，但戴文华、戴菊未能提供此前的付款明细，对账时也未反映在对账单上，一审法院不予支持。综上，戴文华结欠常熟市凯达尔制衣厂的款项为48665.6元（79189.6-524-30000）。一审庭审中，戴菊自愿承诺与戴文华承担共同责任。关于戴文华、戴菊提出的房屋性质问题，其未能提供充分证据证明案涉租赁房屋不应用于生产经营，且从其提供的其他租户的4份证明来看，也都仅提到了停工整改40天，而非房屋性质不能生产，故对于戴文华、戴菊提出的房租损失及违约金，一审法院均不予支持。遂判决：一、被告戴文华、戴菊支付原告常熟市凯达尔制衣厂拖欠的水电费及房租共计人民币48665.6元，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回原告常熟市凯达尔制衣厂的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告戴文华、戴菊的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费收取人民币6039元，保全费2250元，合计8289元，由原告常熟市凯达尔制衣厂负担6765元，被告戴文华、戴菊负担1524元。反诉受理费减半收取人民币2867元，由反诉原告戴文华、戴菊负担。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，常熟市凯达尔制衣厂与戴文华签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，在合同履行期间，戴文华、戴菊未能按照约定及时支付租金及水电费，截止2018年12月31日，戴文华、戴菊共结欠常熟市凯达尔制衣厂房租金及水电费合计79189.6元。常熟市凯达尔制衣厂据此要求戴文华、戴菊给付欠款的诉讼请求，证据充分，应予支持。在扣除了戴文华之后已支付的524元及30000元后，戴文华、戴菊还应支付常熟市凯达尔制衣厂房租金及水电费欠款48665.6元。由于戴文华、戴菊长期拖欠租金及水电费，客观上造成了常熟市凯达尔制衣厂的经济损失，而根据《房屋租赁合同》第十条第4项的约定，当出现乙方（戴文华）逾期支付房租金的。当月生产和宿舍使用的水电房费及物业费等有关费用在次月七号前拖欠不付的情形，（合同解除后）甲方（常熟市凯达尔制衣厂）无需赔偿乙方任何经济损失，并且按照合同总租金的20%乙方向甲方支付违约金。现常熟市凯达尔制衣厂据此要求戴文华、戴菊因逾期支付租金及水电费而支付11万元违约金的诉讼请求，符合双方合同的约定及相关法律规定，应予支持。根据双方当事人在一审庭审中一致确认，在戴文华于2018年下半年提出解除合同后，常熟市凯达尔制衣厂投资人陈建祥与戴文华就2018年7月1日起至2018年底的房屋租金、水电费进行了对账，戴文华签字确认结欠常熟市凯达尔制衣厂79189.6元并归还了房屋钥匙。一审法院据此确认本案所涉《房屋租赁合同》已由双方当事人于2018年底经协商一致解除，证据充分。分析合同解除的原因，既有戴文华长期拖欠租费的违约行为，也有涉案厂房面临“三和一”整治的客观因素。故常熟市凯达尔制衣厂现以戴文华、戴菊提前退租为由，要求戴文华、戴菊按照合同总租金的20%支付违约金及2019年一月份的租金、水电费的诉讼请求，无相应事实依据，本院不予支持。至于戴文华、戴菊提出由于涉案房屋自2018年6月8日起无法正常使用而要求赔偿租金损失的反诉请求，因其在诉讼中未能提供充足的证据予以佐证，本院对此不予支持。综上所述，涉案《房屋租赁合同》虽经双方当事人协商一致已于2018年底解除，但没有证据显示，双方已就免除戴文华按照合同约定应承担的逾期付款的违约责任达成了一致，故戴文华仍应按照合同总租金的20%，向常熟市凯达尔制衣厂支付违约金。戴菊在诉讼中自愿承诺与戴文华承担共同责任，系当事人对自身权利义务的处分决定。原审法院认定事实清楚但判决不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初9746号民事判决；二、戴文华、戴菊支付常熟市凯达尔制衣厂拖欠的水电费、房租共计人民币48665.6元，并支付违约金11万元，合计158665.6元于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回常熟市凯达尔制衣厂的其他诉讼请求；四、驳回戴文华、戴菊的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果戴文华、戴菊未按本判决指定的期间履行上述义务的，常熟市凯达尔制衣厂可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。一审本诉案件受理费6039元，保全费2250元，合计8289元，由常熟市凯达尔制衣厂负担3017元，由戴文华、戴菊负担5267元；一审反诉受理费减半收取人民币2867元，由反诉原告戴文华、戴菊负担；二审案件受理费6039元，由常熟市凯达尔制衣厂负担3017元，由戴文华、戴菊负担3017元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年六月十六日书记员  杨颖颖