文书内容重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0152民初7688号原告（案外人）：李中洋，男，1995年5月15日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：姜建翔，重庆法洋律师事务所律师。被告（申请执行人）：郑红，男，1981年6月8日出生，汉族，住重庆市潼南区。被告（被执行人）：冯思国，男，1965年12月3日出生，汉族，住重庆市潼南区。被告（被执行人）：蓝彩凤，女，1969年3月10日出生，汉族，住重庆市潼南区。被告（被执行人）：冯成强，男，1989年8月17日出生，汉族，住重庆市潼南区。被告（被执行人）：重庆市潼南区强兴纯净水有限公司，住所地重庆市潼南区塘坝镇龙珠村4组142号附2号，统一社会信用代码91500223305139513C。法定代表人：冯思国，即本案被告（被执行人）冯思国。第三人：重庆驰华亿立地产发展有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处外滩西路3号夹层商业夹-03，统一社会信用代码915002235540677250。法定代表人：米祖贵，总经理。委托诉讼代理人：夏雪春，重庆市潼南区江北法律服务所法律工作者。原告（案外人）李中洋与被告（申请执行人）郑红、被告（被执行人）冯思国、蓝彩凤、冯成强、重庆市潼南区强兴纯净水有限公司（以下简称强兴公司）、第三人重庆驰华亿立地产发展有限公司（以下简称驰华亿立公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（案外人）李中洋及其委托诉讼代理人姜建翔，被告（申请执行人）郑红、被告（被执行人）冯思国（亦为强兴公司法定代表人）、驰华亿立公司委托诉讼代理人夏雪春到庭参加了诉讼，被告（被执行人）蓝彩凤、冯成强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（案外人）李中洋向本院提出诉讼请求：终止对位于潼南区梓潼街道办事处外滩西路5号4幢1单元24-1房屋的执行，立即解除查封。事实和理由：2018年6月28日，李中洋到驰华亿立的售房部看房，选中了外滩西路5号4幢1单元24-1房屋（面积116.47平方米）。2018年6月30日，李中洋签订了认购协议书，并向驰华亿立公司交纳了购房款50000元。因该房系冯成强的退还房（2017年12月29日已经解除合同），尚有银行贷款未偿还。为便于解除房屋抵押和办理正式网签合同，李中洋分别于2018年7月1日、2日分两次向驰华亿立公司支付购房款299939元，用于归还银行按揭。至此，李中洋累计向驰华亿立公司支付购房款349939元，尚欠房款180000元，双方约定完全相关手续后付清余款。2018年7月3日，驰华亿立公司用李中洋支付的购房款偿还了冯成强在银行的全部按揭贷款。2018年7月5日，李中洋办理接房并开始安排装修事宜，驰华亿立公司继续办理该房屋的其他手续。2018年8月初，驰华亿立公司在办理原预告登记注销手续时，发现房屋已于2018年7月30日被潼南区人民法院（2018）渝0152执保322号裁定书查封，以致李中洋的相关手续无法继续办理。2019年11月11日，潼南区人民法院在李中洋居住的案涉房屋贴出公告，告知已经进入执行程序，要求李中洋搬迁。李中洋认为，冯成强与驰华亿立公司的买卖合同已于2017年12月29日解除，冯成强不享有该房的任何权利，自该日起，驰华亿立公司享有案涉房屋的处置权利。李中洋通过合法途径在驰华亿立处购买房屋，按约定支付了大部分价款，该房屋系李中洋名下的唯一住房，属于善意购买人，并在法院查封前实际占有该房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，李中洋的异议请求应予支持。被告（申请执行人）郑红辩称，李中洋所主张的买卖合同并非与驰华亿立公司签订，而是与重庆固邦房地产经纪有限公司签订。案涉房屋在冯成强向郑红借款时已经承诺抵押给郑红（未办理抵押登记），李中洋购买房屋的行为是对方恶意串通，目的是为了转移财产，不同意李中洋的诉讼请求。被告（被执行人）冯思国辩称，李中洋系案涉房屋的权利人，同意李中洋的诉讼请求。被告（被执行人）蓝彩凤未作答辩。被告（被执行人）冯成强未作答辩。被告（被执行人）强兴公司辩称，李中洋系案涉房屋的权利人，同意李中洋的诉讼请求。第三人驰华亿立公司辩称，驰华亿立公司对该房屋具有处分权，房屋出售给李中洋的事实在郑红申请查封之前，同意李中洋的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年7月12日，郑红向本院提出财产保全申请，申请本院对冯成强等价值125万元的财产予以保全。本院于2018年7月25日作出（2018）渝0152执保322号执行裁定书，裁定查封冯成强位于潼南区梓潼街道办事处外滩西路5号4幢1单元24-1房屋。2018年12月12日，本院作出（2018）渝0152民初4352号民事判决书，判决冯思国、蓝彩凤、强兴公司、冯成强偿还郑红借款1250000元及利息。2019年3月18日，郑红以冯成强等为被申请人向本院提出强制执行申请，本院以（2019）渝0152执1056号立案执行。驰华亿立公司与冯成强于2016年2月3日签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定冯成强购买驰华亿立公司开发的位于重庆市潼南区梓潼街道办事处外滩西路5号4幢1单元24-1房屋一套，房屋建筑面积为116.47平方米，总成交金额为436272元，冯成强于2016年2月3日向驰华亿立公司支付首付款131272元，余款305000元由冯成强向银行按揭贷款。2016年3月23日涉案房屋买卖合同办理了预购商品房买卖合同登记备案（字号为：208字第201603110230095），并办理了不动产预告登记，登记号为渝（2016）潼南区不动产证明第000205391号。2018年9月19日，本院作出（2018）渝0152民初5187号民事判决书，判决驰华亿立公司与冯成强所签订的《重庆市商品房买卖合同》于2017年12月29日解除，冯成强于判决发生法律效力之日起十日内协助驰华亿立公司办理案涉房屋的合同备案登记、不动产预告登记注销手续，商品房网签的撤销手续。2019年1月22日，本院作出（2019）渝0152执异2号执行裁定书。驰华亿立公司在该执行异议程序中主张其与冯成强签订的重庆市商品房买卖合同已经解除，被法院查封的案涉房屋系驰华亿立公司所有，请求解除查封，并出示了（2018）渝0152民初5187号民事判决书。本院在该案中以金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持为由，驳回了驰华亿立公司的异议请求。驰华亿立公司对该裁定不服，提起案外人执行异议之诉。本院于2019年5月21日作出（2019）渝0152民初1072号民事判决书，驳回了驰华亿立的诉讼请求。驰华亿立公司就（2019）渝0152民初1072号民事判决书不服，上诉至重庆市第一中级人民法院。该院于2019年10月10日作出（2019）渝01民终5457号民事判决书。重庆市第一中级人民法院认为，驰华亿立公司的上诉请求不成立，驰华亿立公司不享有排除执行的权利。理由如下：首先，驰华亿立公司认为合同已解除（解除合同签订时间2017年12月29日），但在查封时（2018年7月25日），驰华亿立公司与冯成强并未解除房屋的预告登记。在长达半年的时间里，未办理预告登记解除手续，对此驰华亿立公司并未给出合理的解释。其次，执行异议之诉的对抗主要集中在申请执行人申请强制执行，而案外人要求停止执行，双方利益诉求形成根本对立。在此情形下，人民法院有必要对争议的解除协议是否真实、是否实际履行进行实质性审查。在本案中，双方签订的书面解除合同，按照协议约定，驰华亿立公司应当将购房款返还冯成强。但对于购房款的返还，驰华亿立公司对于房款385000元全部是现金交易，并没有对应的转账凭证。虽然驰华亿立公司提交的证据能够体现房屋按揭房款是提前归还，但并不能说明该款是驰华亿立公司代冯成强归还的贷款；且在释明的情况下，驰华亿立公司也未能提供代冯成强归还贷款的证据。双方之间房屋买卖合同债权是否最终消灭，现有证据尚不能得出结论。最后，对于驰华亿立公司依据（2018）渝0152民初5817号民事判决，认为可以确认房屋买卖合同解除的事实，该理由同样不成立，具体理由一审判决已做阐述，本院不再赘述。另查明，李中洋向本院提交的外滩国际城二期住房认购协议，该协议首部甲方为驰华亿立公司，尾部无驰华亿立公司的签章，有重庆固邦房地产经济有限公司的印章。该协议尾部落款的签约日期为2018年6月30日。该协议中包括有“乙方在充分了解甲方在建商品房的相关信息后，主动要求对甲方在建商品房进行预订。甲、乙双方遵循平等自愿和诚实、信用的原则，经协商一致，就乙方认购外滩国际二期商品房事宜，订立本协议”“上述条款中约定的房屋建筑面积为初步估计面积，双方在签订正式的《商品房买卖合同》时根据《预测面积报告书》对房屋面积予以确认。房屋最终价款按照单价不变，以实测面积报告书确认的面积计算，按多退少补的原则执行”“乙方同意签订本协议时，向甲方支付订约金200000元作为乙方按甲方提供的《重庆市商品房买卖合同》范本订立商品房买卖合同的担保。双方签订《重庆市商品房买卖合同》后，乙方支付的订约金自动转为首付房款的一部分”“甲乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》后，本商品房认购协议自行终止”。在本院受理的申请执行人郑红与被执行人冯成强等民间借贷纠纷一案中，李中洋作为案外人提出书面异议，认为冯成强与驰华亿立公司已经解除买卖合同关系，李中洋购买了该住房并且装修入住，请求解除查封。本院于2019年11月28日作出（2019）渝0152执异167号执行裁定书，以李中洋签订住房认购协议时，案涉房屋已备案登记在冯成强名下，驰华亿立公司无权单方面对该房屋作出处理，且住房认购协议系重庆固邦房地产经纪有限公司签章，其是否有权处置该房屋无法确认为由，驳回了李中洋的异议请求。李中洋对该执行裁定书不服，故提起案外人执行异议之诉。以上事实，有（2018）渝0152执保322号执行裁定书、（2018）渝0152民初5187号民事判决书、（2019）渝0152执异2号执行裁定书、（2019）渝01民终5457号民事判决书、（2019）渝0152执异167号执行裁定书、外滩国际城二期住房认购协议以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经本院审查和组织质证，可以认定。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。李中洋在申请执行人郑红与被执行人冯成强等民间借贷纠纷一案中作为案外人提出异议，主张存在案涉房屋已由其合法购买、合法占有、实际付款等事实，请求排除执行。从本院所查明的情况看，李中洋所持有的外滩国际城二期住房认购协议，欠缺《商品房销售管理办法》第十六条所规定的交付条件、交付日期、办证事宜等商品房买卖合同的主要内容。并且，从协议的名称和关于需另行签订正式合同的有关条款来看，双方在将来还需签订一个新的合同，以最终确定双方的权利义务。故本院认为，外滩国际城二期住房认购协议的性质系预约合同，并非买卖合同。因此，李中洋并未签订有合法有效的书面买卖合同，本案不存在“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。关于本案是否符合第二十八条的其他情形，因不影响本案的处理结果，故不作赘述。据此，本院对李中洋的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条规定，判决如下：驳回原告（案外人）李中洋的诉讼请求。案件受理费9100元，由原告（案外人）李中洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  周致余人民陪审员  杨啟明人民陪审员  王木均二〇二〇年六月十日法官 助理  王议晨书 记 员  李 星