上海铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）沪7101民初71号原告宋建平，男，1960年10月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告宋建福，男，1957年11月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告上海市徐汇区征地房屋补偿事务中心，住所地上海市徐汇区。法定代表人纪晓东。委托代理人严桦，上海泰吉十方律师事务所律师。委托代理人章健慧，上海泰吉十方律师事务所律师。第三人宋建彤，男，1970年9月14日出生，汉族，住上海市徐汇区。第三人上海徐房住宅安置有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人刘伟。委托代理人严桦，上海泰吉十方律师事务所律师。委托代理人章健慧，上海泰吉十方律师事务所律师。原告宋建平、宋建福诉被告上海市徐汇区征地房屋补偿事务中心(以下简称徐汇征补中心)、第三人宋建彤、第三人上海徐房住宅安置有限公司(以下简称徐房住宅公司)征收集体土地居住房屋补偿协议纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法分别向被告徐汇征补中心、第三人宋建彤、第三人徐房住宅公司送达了起诉状副本、应(参)诉通知书、举证通知书等材料。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告宋建平、宋建福、被告徐汇征补中心及第三人徐房住宅公司的共同委托代理人严桦、章健慧、第三人宋建彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋建平、宋建福共同诉称，其是宋上龙、杨玉英遗产的第一顺位继承人之一，杨玉英生前未立有遗嘱，其征收安置房屋及款项应由三个子女共同继承，被告未依法将宋建平纳入签约主体，属于违法。根据夏太浜地块相关签约的(亡)(户)公示，该地块亡户同样可以选择房屋安置签约而非货币化安置，被告未依法提供原告安置方案选择，行为违法。另，涉案房屋为两层楼房，被诉补偿协议约定的房屋补偿面积小于实际建筑面积。综上，请求法院判令被告于2013年1月9日签订的杨玉英(亡户)《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》(以下简称被诉补偿协议)无效，并重新安置。被告徐汇征补中心辩称，因宋建平在征收中委托了宋建福为代理人，因此被诉补偿协议虽只有宋建福和宋建彤签字，但签约主体并无瑕疵。按照基地的《选房规则和申购房屋规定》，选购房屋的前提条件是必须有核定人口，而杨玉英户在册户籍人员已全部死亡，核定人口为零，因此不符合房屋补偿的条件，只能进行货币补偿，宋建福、宋建彤出具的承诺书亦证明其二人对货币补偿方式予以认可。涉案房屋为一层，杨玉英取得的土地使用证载明的土地面积为17平方米，故涉案房屋最终核定的建筑面积为17平方米。按照该基地的《告居民书》(以下简称告居民书)的规定，杨玉英户可增加40平方米的照顾面积即追溯面积，该追溯面积的补偿方式亦是货币补偿金额，而被告与宋建福、宋建彤签订的补偿协议约定的货币补偿建筑面积为17平方米加43平方米，高于告居民书的照顾标准，亦超过了涉案房屋的实测建筑面积；在计算涉案房屋补偿价格时，按评估单价高的楼房价格计算，高于涉案房屋的政策补偿标准。另，宋建福、宋建彤出具的承诺书亦证明货币补偿方式签约双方协商一致的结果。综上，被诉补偿协议合法有效，请求驳回两原告的诉讼请求。第三人宋建彤同意原告意见，并述称，其母亲杨玉英的房产面积超过17平方米，但其没有合法证据证明，故签约时只能认可该数据，协议是由其本人签字的。第三人徐房住宅公司同意被告意见。经审理查明，涉案房屋位于夏太浜23号，无产权登记信息，登记有一份土地使用证，土地使用证的户名记载为杨玉英，土地面积记载为17平方米，用途为居住。杨玉英与丈夫宋上龙分别于2007年11月20日、2001年6月17日报死亡，二人生前共育有3个子女，即宋建福、宋建平、宋建彤。2012年11月28日，徐汇征补中心与徐房住宅公司联合发布告居民书，指出夏泰浜地块房屋补偿工作将于2012年12月1日正式进入签约期，涉案房屋位于夏泰浜项目的补偿范围内；告居民书还载明了适用的政策、计户及面积认定、征地居住房屋的补偿方式和方案、选房规则和申购房屋的规定(详见基地公示栏)、签约期限、其他奖励和补贴等，其中补偿方式包含货币补偿和产权房屋调换，特殊情况照顾办法规定之一，“2007年9月30日后，原农村宅基地建房申请人中如有死亡的，照顾40平方米建筑面积，参照本基地货币补偿自行购房的标准给予货币金额。”自2007年11月20日后，杨玉英户户籍在册人员为0。上海海洋地质勘察设计有限公司出具的涉案房屋《房屋建筑面积勘测报告书》包含拆迁房屋勘丈表及上海市房屋建筑面积计算表。拆迁房屋勘丈表显示，涉案房屋有2个建筑组成，一个为平房，面积17.01平方米；另一个建筑下面为房屋楼上为阳台，楼下房屋面积为17.36平方米，阳台面积为8.06平方米。上海市房屋建筑面积计算表载明，一层建筑面积为34.37(17.36+17.01)平方米，阳台面积8.06平方米，总面积合计42.43平方米。经核定，涉案房屋建筑面积核定为17平方米。因产权人杨玉英于2007年11月20日报死亡，核定杨玉英为追溯人口。经评估，涉案房屋楼房部位的建安重置结合成新单价为人民币669元(以下币种均为人民币)/平方米，平房部位的建安重置结合成新单价为623元/平方米。2013年1月4日，宋建平出具委托书，载明因杨玉英亡，委托宋建福为代理人，代理权限为特别授权委托，委托事项包含谈判协商房屋征收事项、签收与房屋征收有关的文件资料及相关承诺函、签署房屋征收补偿协议、领取房屋征收补偿款等在内的征收事项。当月8日，宋建福及宋建彤共同出具承诺书，主要内容为：杨玉英已死亡，除宋建福、宋建平、宋建彤3个儿子之外，无其他子女；根据征收政策，杨玉英可享受追溯(补偿)，按货币进行补偿共计1,784,382元，经宋建福三兄弟协商，上述款项分3份，制作成2份存单即宋建福和宋建彤，宋建福的存单金额含宋建福、宋建平的份额计1,189,588元，宋建彤的存单金额为594,794元。次日，徐汇征补中心与宋建福、宋建彤签订被诉补偿协议，协议约定：甲方为徐汇征补中心，实施单位为徐房住宅公司，乙方(被补偿人)杨玉英(亡)(户)，被补偿人代表为宋建福、宋建彤；乙方所有的房屋坐落喜泰路夏太浜23号，房屋建筑面积17平方米，核定可建未建面积为17平方米；经评估，乙方房屋建安重置结合成新单价为669元/平方米；徐汇区(县)人民政府规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价为4,800元，每平方米建筑面积的价格补贴为1,640.70元；乙方房屋补偿款为120,864.90元即[669+4800+(669+4800)×30%]×17；房屋装饰补偿款为8500元；棚舍及附属物补偿款3,660元；搬家补助费、设备迁移费合计2,840元；各项奖励费434,960元；乙方应得房屋补偿款、各项奖励补贴合计1,784,382元。上述1,784,382元含追溯货币款1,203,557.10元。同日，宋建福、宋建彤出具了拆房确认单，承诺了搬家时间和交房时间。嗣后，涉案房屋被拆除。2013年1月22日，宋建福、宋建彤收到了房屋补偿款等费用的银行存单，存单的金额与其二人的要求一致。另查明，徐房住宅公司就夏泰浜基地被征收居民选房制定了《选房规则和申购房屋规定》。按照该规定，选购房屋按人员结构为基础，根据核定的人数选购房屋，最小的房型，由核定一人的申购。以上事实，有被诉补偿协议书、户籍证明、上海市国有土地使用权核定征询单、杨玉英户土地资料登记册信息、夏太浜23号宋上龙户户籍资料摘录、建筑面积核定表、告居民书、委托书、承诺书、拆房确认单、交通银行上海市分行储蓄存款存单2份、签收单、《房屋建筑面积勘测报告书》、《上海市集体土地居住房屋征收估价分户报告单》、《选房规则和申购房屋规定》等证据及各方当事人的陈述予以证明。本院认为，根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》(以下简称暂行规定)第五条第三款、第十一条、第十二条的规定，区(县)征地事务机构与宅基地使用人或者房屋所有人应当按照征地房屋补偿方案协商签订房屋补偿安置协议，征地房屋补偿应当以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户，按户进行补偿。根据在案证据查明，宋建福、宋建平及宋建彤系涉案房屋原权利人杨玉英的法定继承人。征收中，宋建平出具委托书，委托宋建福签署房屋征收补偿协议、领取房屋征收补偿款等在内的征收事项，故徐汇征补中心就涉案房屋补偿与宋建福及宋建彤签订被诉补偿协议，签约主体适格。被诉补偿协议载明，被补偿人为杨玉英(亡)(户)，协议约定的房屋补偿亦是针对杨玉英所有的涉案房屋产权进行的补偿，协议将宋建福、宋建彤列为被补偿人代表，并不意味被诉补偿协议约定的补偿奖励补贴仅归其二人所有。宋建福、宋建彤出具的承诺书亦反映其二人在签约前已明确涉案房屋的补偿方式、金额、三兄弟之间的财产分配等事项，并未排除宋建平的份额。涉案房屋无产权登记信息，登记的土地使用证反映涉案房屋用地面积为17平方米。上海海洋地质勘察设计有限公司出具的涉案房屋《房屋建筑面积勘测报告书》包含的拆迁房屋勘丈表，反映涉案房屋的房间均位于一层，相关部门最终核定涉案房屋建筑面积为17平方米，符合暂行规定第十二条之规定。被诉补偿协议约定的货币补偿为暂行规定规定的补偿方式之一；根据《选房规则和申购房屋规定》的相关规定，选购房屋的房型和套数与该户核定的人口数有关联，选购最小的房型亦需有核定人口。另，告居民书规定的追溯补贴的方式亦为货币。故被诉补偿协议约定的货币补偿方式合法。被诉补偿协议约定的乙方房屋建安重置结合成新单价有《上海市集体土地居住房屋征收估价分户报告单》为证，协议约定的土地使用权基价、每平方米价格补贴、房屋装饰补偿款、搬家补助费、设备迁移费、各项奖励费、追溯补贴等费用均符合暂行规定及徐汇区人民政府相关政策和告居民书的有关规定，计算准确无误。签约后，宋建福、宋建彤交出涉案房屋，徐汇征补中心按照宋建福、宋建彤的要求发放协议约定的款项，被诉补偿协议业已履行完毕。两原告要求判令被诉补偿协议无效，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告宋建福、宋建平的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原告宋建福、宋建平共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  汪霄云人民陪审员  范丽蓉人民陪审员  祁汉萍二〇二〇年六月二十八日法官 助理  赵霖昕书 记 员  陶 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……