北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初37481号原告：董宇，男，1999年6月13日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：董德刚（董宇之父），住北京市通州区。委托诉讼代理人：唐春林，北京市荣博律师事务所律师。被告：北京嘉禾远东置业有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇新海南里xx号。法定代表人：王子华，总经理。委托诉讼代理人：付文功，男，北京嘉禾远东置业有限公司职员。原告董宇与被告北京嘉禾远东置业有限公司（以下简称嘉禾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告董宇的委托诉讼代理人董德刚及唐春林，被告嘉禾公司的委托诉讼代理人付文功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董宇向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除2019年2月28日原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.请求法院依法判令被告退还原告购房款200万元及利息；3.请求法院依法判令被告支付原告赔偿款20万元；4.本案的诉讼费、保全费、保函费由被告承担。事实与理由：2019年2月28日，原被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于通州区新海南里xx号楼xx号住房。该房屋所在的楼栋房屋所有权证证号为：X京房权证通字XXXX号，房屋建筑面积为247.27平方米；成交价格为650万元。合同第三条第二款约定了付款方式：1.买受人在签订本合同的同时向出卖人支付定金，定金金额为20万元；2.签署本协议七日内，买受人支付第一笔首付款180万元；3.第二笔房款200万元整。买受人于办理网签手续当日缴纳；4.剩余款项于2019年6月30日前付清；5.定金和余款打入项目销售公司。合同签订后，原告按约定于合同签订首日支付定金20万元，于2019年3月4日支付约定的首付款180万元。但由于被告原因，网签手续并未在6月30日前办理成功，后经原告催促，被告承诺7月30之前办理完成网签手续。但原告至今也未能顺利办理房屋的网签手续，也并未将房屋产权过户到原告名下。后原告到住建委了解，被告已经上黑名单，根本无法办理网签手续，被告在房屋已被查封的情况下，仍然将房屋出售给原告。被告的行为，严重违反了合同的约定，且涉案房屋根本无法办理网签，合同无法履行。嘉禾公司辩称，同意解除合同，同意退还购房款200万元，不同意赔偿20万元损失，同意按照合同约定的银行同期贷款利率支付利息。本院经审查认定事实如下：2019年2月28日，董宇（作为买受人）与嘉禾公司（作为出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同第一条约定出卖人所售房屋为楼房，坐落为：通州区新海南里小区xx号楼xx室，建筑面积247.27平方米。合同第二条约定，该房屋所在楼栋房屋所有权证证号为X京房权证通字第XXXX号。合同第三条约定，房屋成交价格为6500000元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金200000元。买受人的付款方式为：1.买受人在签订本合同的同时向出卖人支付定金，定金金额为20万元；2.签署本协议七日内，买受人支付第一笔首付款180万元；3.第二笔房款200万元整。买受人于办理网签手续当日缴纳；4.剩余款项于2019年6月30日前付清；5.定金和余款打入项目销售公司。销售公司账户：北京鼎盛行房地产经纪中心（有限合伙），账号：×××，开户行：中国农业银行北京芍药居支行。合同第四条约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。合同还约定了房屋的交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记、不可抗力、争议解决方式等内容。合同签订当日，董宇通过通过转账的形式向北京鼎盛行房地产经纪中心汇款20万元，随后董宇陆续又向北京鼎盛行房地产经纪中心转账了180万元。2019年5月28日，嘉禾公司做出一份《情况说明》，具体内容为鉴于董宇先生认购的我司通州区新海南里小区xx号楼xx室的房屋，我司正在办理网签流程较为复杂，需要解决项目遗留问题，目前正在与通州区建委和登记中心等部门协调沟通，预计在7月30日前可正式开始办理网签相关手续。2019年7月1日，董宇与嘉禾公司签订《房屋买卖解除合同》，载明出卖人嘉禾公司与买受人董宇原于2019年2月28日签订的合字新海南里小区xx号xx室房屋买卖合同，经双方协商同意，买受人放弃购买此房屋，出卖人无条件退还买受人已缴纳的房款贰佰万元整。房屋退款在2019年7月30日前全部付清，房屋退款到账之日，该《房屋买卖解除合同》生效，付款后出卖人与买受人无任何争议纠纷，同时该房屋购买合同予以解除，特此协议。嘉禾公司在甲方位置处盖章，董宇董德刚在乙方位置处签名。截止本院开庭审理期间，嘉禾公司并未履行《房屋买卖解除合同》中所述的退还房款贰佰万元的义务。本院审理期间，通过向北京市通州区不动产登记事务中心调查本案涉案房屋情况。经查，本案涉案房屋被北京市高级人民法院于2018年12月28日及2019年1月3日予以查封、被我院于2019年1月9日、2019年10月24日分别予以轮候查封。庭审中，董宇陈述，涉案房屋由其实际控制，同意将房屋的门锁交予嘉禾公司。本院认为，出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。嘉禾公司与董宇于2019年2月28日签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同的标的房屋已于2018年12月28日被北京市高级人民法院予以查封，且截止一审辩论终结前，该查封措施尚未解除。本院认定，嘉禾公司与董宇于2019年2月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。嘉禾公司与董宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》被认定无效后，双方应返还因该合同取得的财产。董宇为购买房屋向嘉禾公司支付的200万元购房款，嘉禾公司亦认可收到此笔款项，嘉禾公司应予以返还。合同无效后，本案一并处理涉案房屋的返还问题，因董宇同意将涉案房屋的钥匙交给嘉禾公司，对此本院不持异议。关于双方的损失，本院认定，嘉禾公司将已被查封的房屋出售给董宇，在合同履行过程中存在过错，应赔偿董宇的损失。从合同履行的过程来看，董宇的损失为以200万元为基数的利息损失，此项损失应由嘉禾公司予以赔偿，本院对于董宇要求支付以200万元为基数的利息损失的诉求予以支持。关于董宇诉求的20万元损失，因无证据证明，本院不予支持。许伟光逾期腾房的违约金。关于保函费，该费用并非本案诉讼必然支出的费用，董宇主张嘉禾公司承担该费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第九条之规定，判决如下：一、被告北京嘉禾远东置业有限公司与原告董宇于2019年2月28日签订《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、被告北京嘉禾远东置业有限公司给付原告董宇购房款2000000元及利息（以2000000元为基数，按照全部银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自本判决生效之日起计算至实际履行完毕之日止），于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告董宇将北京市通州区新海南里xx号楼xx号住房腾退给被告北京嘉禾远东置业有限公司，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告董宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，由原告董宇负担800元（已交纳）；被告北京嘉禾远东置业有限公司负担11400元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由被告北京嘉禾远东置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  余 海二〇二〇年六月十二日法官助理  杨文龙书 记 员  许松婷-6--1-