鄂尔多斯市东胜区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）内0602执异219号 异议人（被执行人）：王珏，男，汉族，1968年4月22日出生，现住深圳市。 申请执行人：王宝义，男，满族，1968年9月15日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 申请执行人：王峻，男，汉族，1973年2月28日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。 本院在执行申请执行人王宝义、王峻与被执行人王珏股权转让纠纷一案中，被执行人王珏对鉴定结论提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人王珏称，不认可鄂尔多斯九鼎估字［2020］第0033号《房地产估价报告》，理由如下：1、选定评估机构程序违法。东胜区人民法院在执行（2019）内0602执2737号案件过程中，查封了位于深圳市南山区。于2019年11月25日中午11:28异议人收到手机号199××××8256发来的短信，内容为“我院受理的王宝义、王峻申请执行王珏股权转让纠纷一案，通知王宝义、王峻、王珏于2019年11月26日上午9:00到东胜区法院（铁西）一楼摇号室摇号选评估机构，摇号请带本人身份证复印件。（委托他人的，被委托人需带授权委托书及本人身份证复印件）摇号室电话：811×××0”。这通知对异议人来讲是一个不可能完成的任务。东胜区人民法院已向异议人下达了限制消费令，从深圳到鄂尔多斯火车车程漫长，无法按时到场，异议人将无从参与，与之相关的知情权、参与权、监督权全部被剥夺。对这样的选定房产评估机构的选定结果，异议人是不能认同。程序违法必然导致结果违法，法院应还异议人以公正。2、评估过程违法、违规。2019年11月28日评估公司曾打来电话，向异议人询问居住情况，当时母亲在老家祭祖，家里没人，异议人如实相告，期间再无任何人与异议人沟通房产评估事宜。2020年1月3日执法人员在未事先通知异议人的情况下，撬开门锁进入房间。当日母亲短时外出，回家时正遇到一群人出现在自己家中，惊吓过度，至今心有余悸，情绪难安。异议人当时远在新疆，与母亲通话后当即给执行法官打电话想问情况。但打了两次，电话处于无人接听状态。后向物业人员询问，得知当时物业人员提出应通知当事人，执法人员回答无须通知。异议人认为，应当向异议人通知入室评估的事宜。入室人员是为房产评估而来，这样的评估完全称得上暴力评估。在这些陌生人当中，有东胜区人民法院的执法人员、派出所公安人员、职业开锁人员（锁还弄坏了）、房产评估人员和物业管理人员，这个完美阵容以合法手段行了非法之事，完全无视公民人权。以这种方式做出的评估报告其结果无论如何是不能让人接受。3、鄂尔多斯九鼎估字［2020］第0033号《房地产估价报告》中运用比较法的评估值修正系数、可比实例成交价格的标准化过程以及市场调整系数三个方面存在不适当，运用收益法时对期末转售收益的计算存在数值不清的问题。在这份评估报告中，评估公司采用比较法和收益法两种方法进行估价测算。在运用比较法时，评估师选定了同一小区Ａ、Ｂ、Ｃ三套住房作为可比实例，通过编制比较因素条件指数、比较因素修正系数表，来确定估价对象的比较价值单价，但在整个换算、比对过程中，有如下问题将使得评估值偏离实际价值。第一，用以确定修正系数的经验是否可靠。首先，异议人认同术业有专攻的观点，但在评估报告第24页“选取可比实例”项下，报告陈述：“估价人员根据鄂尔多斯市目前房地产市场的状况，从交易实例中选取三个类似房产作为可比实例…”，仅从这个前提看，修正系数是估价人员根据鄂尔多斯的市场经验来确定的，而鄂尔多斯与深圳有着两个深刻不同的市场，评估人员的经验是否适于跨区域解读深圳市场的情况有待证明。异议人有理由提出这一重大关切，因为它将影响房产评估的最终结果。评估师所选实例虽与所评估房产同处深圳同一小区，但从最终的评估结果看，其确定的修正系数并未消除几处房产之间的差异。在评估报告第26至27页《比较因素条件指数说明表》中，评估师对3个可比实例与评估对象在24个方面做了比较，对楼层、朝向、面积、设备设施4项做出了修正，其余20项不予修正，具体如下，楼层：每相差一个等级修正＋－0.5%，顶层与最低层相同条件；朝向：每相差一个等级修正＋－1%；建筑规模：每相差一个等级修正＋－2%；设施设备：每相差一个等级修正＋－2%。在楼层方面，实例Ｃ是总高6层的多层物业，而估价对象是总高12层的小高层物业。在房地产市场中，多层与小高层物业是两种不同的物业形式。对这两套住房，估价人员给出了每层＋－0.5%的修正系数。异议人认为，这个系数不足以消除两套房屋在楼层和业态方面的差异，应对系数做出调整，或者重新选择参照物进行评估。在朝向方面，实例Ａ为东北朝向，实例Ｂ为西北朝向，对此估价人员均给出了＋－1%的修正系数；异议人认为，这翻调整、数据过于粗糙，没有考虑通风采光问题，也没有考虑地域差异（南方梅雨季节南房北房有天壤之别），对可比实例是否临街、是否有遮挡物等情况也没有做出说明。而评估对象为东南方位，三面不与邻居相靠，楼位居小区腹地，噪音低采光好，评估人员拿西北朝向、东北朝向的两个实例、给出＋－1%的修正系数，是不足以修正三套房产之间的差异的，应对朝向系数做出更加细化的调整方案。在设备设施方面，评估对象有电梯以及地下停车库。估价人员对可比实例有无电梯做了关注，但对是否有地下车库并未提及，实际情况是实例Ｃ没有电梯，估价人员给出了－2%的调整系数，实例ＡＢＣ均没有地下车库设施。在深圳这座城市，说车库的作用大于等于电梯的作用也不为过，对这一影响现实生活的重要因素，评估师并没有提出修正，异议人认为这是明确低估房产价值的行为。第二，评估师没有对可比实例ＡＢＣ的具体情况做出说明，虽然在报告第24至25页“建立比较基础”一节中，估价师对可比实例的成交价格做了标准化处理，但没有呈现调查过程，因此无法证明三个可比实例在成交环节是否真实存在赎楼、贷款情况，没有澄清是否存在符合减免税政策等影响成交价格之关键因素。对此，异议人认为三者的成交价格尚不能认为是标准化了的价格，仍存在继续修正的可能，致使评估结果具有不确定性。第三，在评估时点上，异议人认为评估价格没有加入市场状况调整系数，从而使得价值低估。在评估报告第20至21页“房地产市场分析”一节中，评估师回顾了2018年以来中央密集出台的对房地产的调控政策，使楼市整体降温，分析出评估时的价格正处于价格上升后的趋稳阶段。在第19至20页描述了深圳宏观经济形式。事实是，一方面政策调控使得房价回落至低位，且评估时点临近农历新年，另一方面深圳人口和ＧＤＰ呈快速增长趋势。这些情况，评估师并没有设置合理的系数用来反映市场的真实状况、以及消除节临的影响，对特殊阶段的价格未做平滑处理，从而使评估价格偏低。第四：在运用收益法求取估价对象价值过程中，评估师选用“持有加转售模式”进行估价。首先评估师对所选可比对象的情况描述过于粗略，以这种模糊程度做房产评估是不负责任的做法，须予以细化。另外，在报告第35页计算房产单价公式中，计算期末转售收益方面，异议人与评估师的理解不一致；按评估师在计算年复合增长率的思路，持有5年后的期末转售收益应以2018年或2019年统计数据为初值×（1＋24%）^5来计算。而在实际算法中，评估师按Ｖ×（1＋24%）计算，异议人看不明白其中的Ｖ值是多少。在此请求做出解释，并请求核验房产收益价格的正确性。综上，这是一份不友好的评估报告，执法过程蛮横，从最开始的缺席选定评估机构、到执法人员撬门入室强行评估、到估值过程关键数据设置不合理等种种做法，是对异议人的不公正的对待。现特向法院提出申请，中止对（2019）内0602执2737号案件的执行，暂缓处分执行标的，撤销鄂尔多斯九鼎估字［2020］第0033号《房地产估价报告》，并纠正执法过程中出现的违法、违规行为。 本院查明，在审理原告王宝义、王峻与被告王珏股权转让纠纷一案中，本院于2017年9月20日作出（2017）内0602财保295号民事裁定书（诉前保全），裁定“依法查封被申请人王珏所有的位于深圳市南山区（产权证号：40××23），查封期限为三年”。于2018年11月10日作出（2017）内0602民初5338号民事判决书，判决“一、被告王珏于本判决发生法律效力之日起五日向原告王宝义、王峻返还500万元及利息（以500万元为基数，从2017年9月14日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告王宝义、王峻的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28381元，由被告王珏负担23400元，由原告王宝义、王峻负担4981元。”被告王珏不服上述判决内容，上诉至鄂尔多斯市中级人民法院。鄂尔多斯市中级人民法院于2019年8月5日作出（2019）内06民终1006号民事判决书，维持了上述判决内容。后该案件进入了执行程序。在执行中，本院于2019年12月30日作出（2019）内0602执2737号执行裁定书，裁定“依法拍卖被执行人王珏所有的位于深圳市南山区房屋一处（产权证号：40××23）”。鄂尔多斯九鼎房产评估有限公司于2020年3月13日作出鄂尔多斯九鼎估字［2020］第0033号《房地产估价报告》，认定位于深圳市南山区房屋一处（产权证号：40××23）的估价为946.6149万元。 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”的规定，本案中，异议人虽主张评估程序严重违法申请重新评估，但未提供证明存在上述法律规定的评估程序严重违法的情形，故其主张没有事实依据；其次，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正”的规定，当事人对评估结果有异议的，应向执行法院的执行实施部门提出，由执行实施部门交由评估机构作出书面说明。本案中，异议人认为评估结果过低，应向执行实施部门提出，由执行实施部门交由评估机构作出书面说明，故其主张不属于执行异议的审查范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条的规定，裁定如下： 驳回异议人王珏的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向鄂尔多斯市中级人民法院申请复议。 审 判 长 云 莉 莉 审 判 员 王 辉 东 代理审判员 阿拉腾萨拉 二〇二〇年六月十六日 书 记 员 刘   源 附相关法条： 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第六条人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。 当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许 《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》 第二十三条当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。 当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。