浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初3320号 原告：宁波聚意精密机械有限公司。住所地：浙江省慈溪市龙山镇慈龙东路245弄18号。统一社会信用代码：913302823405267970。法律文书送达地址：浙江省宁波市镇海区锦业街道镇海大道19楼代收人熊耀。 法定代表人：余新华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：熊耀，浙江浙杭（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波美德丝装饰材料有限公司。住所地：浙江省慈溪市龙山镇龙山农垦场B#（龙镇大道东侧）。统一社会信用代码：91330282309092839H。法律文书送达地址：浙江省宁波市海曙区古林镇励江岸桥7幢代收人张杰。 法定代表人：陈红星，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张杰，宁波市北仑区东港法律服务所法律工作者。 被告：陈红建，男，1981年9月8日出生，汉族，住安徽省砀山县。 原告宁波聚意精密机械有限公司（以下简称聚意公司）诉被告宁波美德丝装饰材料有限公司（以下简称美德丝公司）、陈红建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于同年5月12日公开开庭进行了审理。原告聚意公司的委托诉讼代理人熊耀、被告美德丝公司的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼，被告陈红建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告聚意公司以二被告不积极清理腾退堆放的物品、不主动交付租赁厂房、不提供相应担保手段，构成严重违约为由，诉请判令：1.确认原告与被告美德丝公司签订的房屋租赁合同于2020年3月30日解除；2.被告美德丝公司返还租金387700元及履约保证金50000元，并赔偿利息损失（自2020年3月31日起至全部履行之日止、以437700元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.被告美德丝公司向原告支付律师费28262元；4.被告陈红建对上述诉讼请求合计465962元承担连带责任；5.本案诉讼费由二被告共同承担。 被告美德丝公司辩称：第一，其与原告签订的涉案房屋租赁合同并未于2020年3月30日解除，且至今未解除，是否解除仍需法院依法判决，承租人仍需承担自合同签订之日起至依法判决解除之日止的房租；若法院判决该合同解除，则在扣除承租人应承担的租金之后，出租人就剩余部分租金愿意返还，计算标准按合同第五条规定计算。第二，履约保证金系其与原告之间第一份口头租赁合同的产物，已因原告违约而灭失，且第二份租赁合同中原告未交纳履约保证金，故不存在返还的基础。第三，律师费的产生与本案被告无关，且该笔费用按照合同约定系由违约方来承担，被告方未在本次合同中违约。第四，本案中被告陈红建系被告美德丝公司股东，在本次租赁合同中均为公司行为，与被告陈红建个人无关，相应法律后果均由被告美德丝公司来承担。 被告陈红建既未作答辩，亦未提供证据。 原告聚意公司为证明其诉称主张成立，向本院提交了如下证据： A1.房屋租赁合同一份，证明原、被告签订房屋租赁合同的事实； A2.原告法定代表人余新华与被告陈红建之间2020年1月22日至2月23日期间的微信聊天记录一组，证明原告与被告协商租赁事宜及被告陈红建要求将资金汇入其个人账户的事实； A3.银行转账记录一组，证明原告履行义务，被告陈红建与被告美德丝公司之间存在混同的事实； A4.厂房照片一组，证明至2020年3月27日，被告仍未腾退、交付厂房的事实； A5.2020年3月28日录音资料一份，证明涉案租赁厂房存在震动，被告无法合理处置的事实； A6.余新华与陈红建之间2020年3月30日的微信聊天记录一份，证明原告通知解除租赁合同的事实； A7.委托代理合同、转账记录及律师费发票一组，证明原告为涉诉合同支付律师费28262元的事实。 经庭审质证，被告美德丝公司的质证意见如下：对证据A1无异议，双方于2020年3月10日签订涉案房屋租赁合同。对证据A2的真实性无异议。对证据A3无异议，但其中50000元于1月份收到，系第一次租赁的产物，与本案无关。对证据A4有异议，无法证明拍摄现场是在涉案厂房，即便是涉案厂房，本次租赁中出租人没有法律意义上的腾退义务，出租人纯属道德义务，原告单方不来承租构成违约。对证据A5内容的真实性无异议，对证明对象不予认可，该录音系原告偷录，反映了原、被告双方协商处理厂房问题的过程，被告不存在无法处置的情形，反而能反映被告在积极处理，比如原告反映了房屋颤抖，被告答应会更改设备，这是客观原因，非主观原因，更不是法律原因，能反映出被告在积极履行这份合同，现在原告单方面不承租，很明显是原告的违约。对证据A6的真实性无异议，认为原告单方面微信通知解除方式缺乏法律依据，合同上并未约定原告的解除权，该通知解除行为亦不符合法定解除权的条件，而被告一直想出租房屋并积极跟原告协商，原告通过微信通知解除达不到此次合同解除的标准，是否真正解除应当由法院依法认定。对证据A7，认为系原告另外产生的损失，与本案无关。 被告美德丝公司为证明其辩称主张成立，向本院提供了如下证据： B1.产品定作加工合同、产品安装合同复印件各一份，证明因涉案房屋为了达到原告的要求，被告委托定作并安装升降机，被告在积极履行合同的事实。 经庭审质证，原告聚意公司的质证意见如下：对证据的三性均有异议，也不能证明是原告要求被告安装该设备。 本院认证如下：对原告的证据A1予以认定。对证据A2的真实性予以认定。对证据A3予以认定，对其中2020年1月22日的50000元，下文另作认定。对证据A4，本院认为，结合原告证据A5余新华与陈红建的对话录音中，余新华陈述：“……我说家具，你说一个礼拜搞好，我说15天就可以了，是不是。……那你等设备到了之后，上面的话肯定要腾空的，你不能再影响了我那边。”陈红建陈述：“……然后就这几天我把上面给你腾空了，……”能证明至2020年3月28日，被告美德丝公司仍在涉案厂房堆放家具、尚未腾空的事实。而证据A4中载明日期2020年3月27日早于上述时间，故本院对该证据予以认定。对证据A5的真实性予以认定。对证据A6的真实性予以认定。对证据A7的真实性予以认定，对其关联性，下文另作认定。对被告证据B1，本院认为，该证据可与原告证据A5中陈红建（与员工对话）陈述有关电梯合同，以及“他这是两份合同，一个是电梯的定做，一个是安装，安装在后面”等内容相印证，也可与证据A1房屋租赁合同中有关特种设备货梯的约定，本院对该证据予以认定。 本院经审理认定以下事实：2020年3月10日，原告聚意公司与被告美德丝公司签订房屋租赁合同一份，其中被告美德丝公司的经办人被告陈红建系美德丝公司股东，约定被告美德丝公司分租给原告的厂房包括钢混结构2层厂房面积2583平方，2层租金单价12元每平方每月，钢混结构1层厂房面积82.3平方，1层租金单价15元每平方每月；租赁物仅用于原告生产经营及仓储，不得用于第三方物流仓储等，严禁转租或厂房内居住；合同租赁期自2020年3月10日起至2026年3月9日止；租赁期满，本合同即终止，聚意公司须按本合同约定将租赁物返还美德丝公司，双方结清相关款项；租赁物交付后，建筑物中的1部货梯属特种设备，定期检验及维保由聚意公司负责办理，相关费用由聚意公司承担；聚意公司应于租赁期满将租赁物腾退完毕并归还美德丝公司，归还标准：租赁物空置，即指无人使用，但可能存在聚意公司的使用、装修、改造、腾退等的痕迹，但聚意公司应完成归还租赁物的清理，不得遗留大量或大型垃圾，否则垃圾清运费用由聚意公司承担，美德丝公司有权在履约保证金中直接扣除；租赁期满或者本合同提前终止或解除时，在聚意公司未清偿租金及其他费用之前，美德丝公司对聚意公司在该租赁物内的全部财产均享有留置权；租金标准为2020年3月10日至2023年3月9日期间的年租金标准（不含税价）387700元，2023年3月10日至2026年3月9日期间的年租金标准（不含税价）426470元；如实际租赁期间中有不满一年部分的，该部分期间的租金换算为按日租金计算，日租金标准=年租金标准÷12÷30；支付方式为支付至美德丝公司的指定账户，每12个月租金为一期，先付后用，每期租金聚意公司应在该期租赁期间起始日的前一个月的对应日之前支付美德丝公司，具体为自2020年起至2025年于每年2月10日支付该年3月10日至下一年3月9日期间的租金；履约保证金为50000元，聚意公司应于本合同之日起3日内向美德丝公司支付，租赁期满且聚意公司将营业执照地址迁出租赁物地址之日起10个工作日内，如聚意公司无违约行为，美德丝公司将履约保证金结算后余额无息返还给聚意公司；因聚意公司原因合同提前终止或解除的，该履约保证金不予返还，归美德丝公司所有；关于合同终止或解除的条件，双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，租金及费用按实结算，履约保证金在扣除应由聚意公司承担的费用之后无息退还，双方互不承担违约责任：（1）租赁物占用范围内的土地使用权被依法提前收回的；（2）租赁物因社会公共利益被依法征用的；（3）租赁物因规划建设等被列入拆迁许可范围内的；（4）租赁物因不可抗力导致成为危房、毁损、灭失，无法继续使用的。双方协商一致，可以提前终止或解除本合同；聚意公司有下列违约情形之一的，美德丝公司有权提前终止或解除合同并收回租赁物：（1）聚意公司使用租赁物的用途不符合本合同的约定；（2）未经美德丝公司同意，聚意公司擅自装修或改造时改变了租赁物主体结构；（3）聚意公司在租赁物内存放违禁、违法、易燃、易爆、有毒、有害、危险物品、毒品或进行其他违法活动的；（4）聚意公司未按期足额交纳按约定应当由聚意公司承担的合同项下的费用15天以上；（5）聚意公司未按期足额支付租金或履约保证金15天以上；（6）本合同其他条款约定的美德丝公司有权提前终止或解除合同的情形。还约定一方违约，另一方采取诉讼方式保护自身合法权益的，由此产生的包括并不限于律师费、诉讼费等在内的实现债权费用，由败诉方承担（庭审中双方一致确认该败诉方系指违约方）。 原告聚意公司通过其法定代表人余新华账户分别于2020年1月22日、3月13日、3月14日向被告陈红建账户转账50000元、200000元、187700元。 还查明，原告法定代表人余新华与被告陈红建曾多次协商厂房租赁事宜，其中在签订上述房屋租赁合同之前，2020年1月22日余新华向陈红建转账50000元之后，陈红建微信回复：“收到1-3层厂房，租房定金5万，2月初签合同，2月21日起开始计算房租。”2月12日至13日，双方就水电、变压器、开工事宜等多次微信联系。2月15日，陈红建微信告知：“陈总你好，租房合同什么时候过来签一下，再过几天就要开始算房租了，租金要提前付给我的[握手]。”余新华于2020年2月20日回复：“陈总你好，手机孩子在上网课；考虑一下你那厂房先不租。”在签订上述涉案房屋租赁合同之后，2020年3月27日、28日，余新华曾到上述合同项下厂房处，与陈红建进行交谈，因厂房第一层由被告美德丝公司在生产使用，导致墙壁和窗户严重震动，余新华表示其从一开始就跟陈红建说过其是做精密加工的，绝对不允许有震动，要求陈红建提供担保，将震动的条款加到合同里面，其才能放心地去装修，期间其曾于3月25日带装修工电工过来了；并要求将合同时间往后推；被告方在厂房二层堆有家具，尚未腾空；厂房顶上的防水未完成；一楼80多平方未围好；等被告的新设备到了还是不能使用、震动严重的话，把房租退还给其。被告陈红建表示公司真正生产，到今天（3月28日）也就第四天；关于震动问题，泥工分析可能是压机把地基和水泥板连在一起了，现已割开；其正联系购买无声压机并催促厂家发货，以更换公司目前所用的机器，需要用一百吨的吊车提起才能搬出目前的两台机器；当面电话催告后，无声压机厂家表示最迟大后天发货，该无声压机比公司现用机器还便宜；这几天把上面腾空；防水尚未做完；有两份合同，一个是电梯的定作，一个是安装。 2020年3月30日，余新华微信告知陈红建：“陈总，那个二楼的厂房你们到现在还没有腾出来给我，一楼也还没有隔出来，钥匙也没有给我。而且你们楼下生产震动又大，环境也不太好。你说让我怎么租？我看你还是把钱退回来吧”。“陈总，因为你们拖延履行而且不能保证我公司生产环境要求，我现在通知你解除原来的合同”。陈红建当日回复：“余总，机器振动的问题我已经在解决了，订设备周期3月25日我们沟通过，也经过你同意了，你现在反悔不好吧。为了让你能租厂房，且不影响你，我更换了2台设备，我设备后天就要到货，你现在再反悔，我换设备就没有意义了，请你也理解一下。我也是刚刚搬厂，这几天是乱一点，很多配套也没准备到位，我正常以后是不会对你有任何影响，请在考虑一下，我们都是开厂，有什么问题都可以商量一下。”4月4日，陈红建微信告知余新华：“余总，你这两天把上次从我这里拿走的合同送回来。”余新华当日回复：“[好的]。”4月13日余新华微信告知陈红建：“陈总，4月3日电话沟通好，你说刚搬厂资金有问题，4月6日先付20万，剩余187700元5月底付清。什么安排”。 还查明，原告为提起本案诉讼支付律师代理费28262元。 此外在庭审中，原告聚意公司及被告美德丝公司一致认可涉案房屋租赁合同已无继续履行的必要，一致同意解除。 本院认为，本案的争议焦点为：第一，原告与被告美德丝公司于2020年3月10日签订的涉案房屋租赁合同的解除日期，是否存在违约方及损失如何承担？第二，原告于2020年1月22日所付50000元的性质？第三，被告陈红建应否承担连带责任？ 对第一个争议焦点，原告主张涉案房屋租赁合同已于2020年3月30日微信通知解除，行使的是法定解除权，依据如下：1.至2020年3月27日，涉案厂房不符合交付条件，实际也未交付，被告方在涉案厂房二层堆放家具杂物，亦未解决震动问题；2.供上下二楼使用的一楼约100平方的独立空间尚未隔开；3.二楼钥匙及门卫相关事宜被告未移交；4.被告方未提供符合约定的供电标准；5.原告在发现震动问题后及时通知被告陈红建，并且也中止了装修行为，要求提供担保或延长租期，但二被告均予以拒绝。被告美德丝公司则主张其与原告签订的涉案房屋租赁合同并未于2020年3月30日解除，解除日期由法院认定，承租人仍需承担自合同签订之日起至依法判决解除之日止的房租。本院认为，原告与被告美德丝公司于2020年3月10日签订房屋租赁合同即开始计算租期，但被告美德丝公司未履行租赁物瑕疵消除义务，在余新华与陈红建的录音中，余新华多次提及“我一开始就跟你们讲我们是精密加工的，我们肯定是不允许有震动的”，然而直至3月28日，被告美德丝公司仍未能解决涉案厂房墙壁及窗户的震动问题，亦无证据证明其在与原告签订合同时已告知了租赁物存在该瑕疵；此外，被告方亦未将涉案厂房腾空，未移交钥匙及门卫，未做好厂房楼顶防水，未提供符合双方约定的供电标准等行为违反了双方合同约定，致使原告无法实现合同目的，故原告可依法解除合同。现余新华于2020年3月30日以微信方式告知陈红建解除合同，合同自通知到达时解除，故涉案房屋租赁合同已于2020年3月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告美德丝公司应返还原告已支付的租金，并赔偿自逾期之日即2020年3月31日起的利息损失，现原告主张依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失，未违反法律规定，本院予以照准。被告美德丝公司要求原告承担自合同签订之日起至合同解除日的房租于法无据，本院不予采信。 对原告主张的律师费问题，根据双方合同约定，一方违约，另一方采取诉讼方式保护自身合法权益的，由此产生的包括并不限于律师费、诉讼费等在内的实现债权费用，由违约方承担。故对原告因本案诉讼支出的律师费，应由被告美德丝公司承担。 对第二个争议焦点，原告主张该50000元虽系原告欲向被告方承租位于慈溪市××镇××路××栋××层××房时所付的定金，但因“新冠疫情”爆发，客观上无法执行原计划，且双方未就前述独立三层厂房签订合同，该50000元已实际转为涉案房屋租赁合同的履约保证金，且涉案房屋租赁合同不存在装修免租期，因此原告实际已承担了被告方因未于2020年2月初签订合同、同月21日开始计算房租而造成的损失。被告美德丝公司则主张就涉案房租租赁合同，原告未按合同约定支付履约保证金，而前述50000元系双方就前述独立三层厂房租赁合同关系的定金，因原告违约而终止，与本案无关。本院认为，2020年1月22日余新华向陈红建转账50000元之后，陈红建微信回复：“收到1-3层厂房，租房定金5万，2月初签合同，2月21日起开始计算房租。”而就涉案房屋租赁合同，原告实际并未按约定支付履约保证金，亦未举证证明前述50000元已由之前的独立三层独立厂房租赁合同的定金转换为了涉案房屋租赁合同的履约保证金，且余新华在2020年4月13日与陈红建的微信聊天记录中也仅提到“4月6日先付20万，剩余187700元5月底付清”，并未提及所谓履约保证金的问题，故本院认为，原告主张的该50000元与本案房屋租赁合同无关，对其要求被告方归还该50000元的诉请，本院不予支持。 对第三个争议焦点，原告主张被告陈红建与被告美德丝公司之间存在混同，故被告陈红建应对被告美德丝公司债务承担连带责任。被告美德丝公司则主张被告陈红建在本次租赁合同中均系公司行为，与被告陈红建个人无关，相应法律后果均由被告美德丝公司来承担。本院认为，被告陈红建作为公司股东，在与原告法定代表人余新华协商并签订涉案房屋租赁合同过程中的行为，均符合公司行为的特征，且合同约定租金应付至美德丝公司的指定账户，现被告美德丝公司对收到原告方所付款项均无异议，而原告主张二被告之间存在混同，但未提供相应证据予以证实，故原告要求被告陈红建承担连带责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 本院认为：被告美德丝公司在与原告聚意公司签订房屋租赁合同后，未履行租赁物瑕疵消除义务、未腾空涉案厂房、未移交钥匙及门卫、未做好厂房楼顶防水，未提供符合双方约定的供电标准等行为违反了双方合同约定，致使原告无法实现合同目的，故原告可依法解除合同，并有权要求被告美德丝公司返还其已付租金并赔偿自逾期之日起的利息损失及其为实现债权而支出的律师代理费。现原告主张依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失，未违反法律规定，本院予以照准。原告要求被告美德丝公司返还履约保证金以及要求被告陈红建承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。故对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；对不合理部分，予以驳回。被告美德丝公司关于要求原告承担自合同签订之日起至合同解除日的房租的辩称于法无据，本院不予采信。被告陈红建经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理本案。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告宁波聚意精密机械有限公司与被告宁波美德丝装饰材料有限公司签订的房屋租赁合同于2020年3月30日解除； 二、被告宁波美德丝装饰材料有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告宁波聚意精密机械有限公司租金387700元，并赔偿自2020年3月31日起至实际履行之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失； 三、被告宁波美德丝装饰材料有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告宁波聚意精密机械有限公司为实现债权而支出的律师代理费28262元； 四、驳回原告宁波聚意精密机械有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费8289元，减半收取计4144.50元，由原告宁波聚意精密机械有限公司负担375元，被告宁波美德丝装饰材料有限公司负担3769.50元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为3766××××8992，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 员 芦吉权 二〇二〇年六月二十二日 代书记员 方 燕