贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民初89号原告（案外人）：张恩鹏，男，1989年11月4日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张偲，贵州联通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张臻炫子，贵州联通律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路11号天港大厦4楼。负责人：黎明，该分公司总经理。委托诉讼代理人：黄强，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。被告（被执行人）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所地贵州省安顺市西秀区南华路六号。法定代表人：阳正威，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨超，男，1982年9月23日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告张恩鹏与被告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城贵州分公司）、贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告张恩鹏的委托诉讼代理人张偲、张臻炫子，被告长城贵州分公司的委托诉讼代理人黄强、今旦公司的委托诉讼代理人杨超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张恩鹏向本院起诉请求:1.解除对张恩鹏购买的位于安顺市西秀区房屋的查封，并停止对该房屋的拍卖；2.确认张恩鹏于2015年8月26日与今旦公司签订的《商品房买卖合同》有效，并确认安顺市西秀区房屋归张恩鹏所有；3.判令长城贵州分公司、今旦公司承担案件受理费。庭审中，张恩鹏撤回第二项诉讼请求。事实和理由：贵州省高级人民法院在受理长城贵州分公司与今旦公司之间金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案过程中，长城贵州分公司对今旦公司申请诉讼保全，后经双方协商一致达成调解。经长城贵州分公司申请执行，贵州省高级人民法院于2017年4月28日下达（2017）黔执34号执行裁定书，查封了今旦公司位于安顺市西秀区项目即安市房建西秀字第Ｊ1400044号《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程房产。后于2019年4月25日下达（2019）黔执恢2号协助执行通知书，续行查封今旦公司位于安顺市西秀区，本案案涉房屋在该执行范围内。张恩鹏于2019年6月17日向贵州省高级人民法院提起执行异议，该院于2019年10月18日下达（2019）黔执异43号执行裁定书，驳回了张恩鹏的执行异议。因不服裁定结果，故提起执行异议之诉。理由如下：一、张恩鹏与今旦公司是合法的商品房买卖关系，对于案涉房屋享有合法物权，应受法律保护。在2015年8月26日张恩鹏与今旦公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，购房款406425元，在签订合同当天以现金方式支付购房款20万元，合同签订后在2016年7月13日支付购房款20万元，四通费、维修基金等费用，于同年8月25日入住、使用该房屋，并如期缴纳物业管理等相关费用至今，故张恩鹏对案涉房屋享有合法物权，理应受到法律保护。二、张恩鹏对案涉房屋未办理产权登记不存在过错。张恩鹏多次找今旦公司办理案涉房屋的产权登记，但因今旦公司以各种理由一再拖延，导致房屋产权登记迟迟不能办理，故张恩鹏对此没有过错，不应承担责任。三、张恩鹏对今旦公司在建工程项下的房产被查封的事实毫不知情。在签订《商品房买卖合同》时，张恩鹏对长城贵州分公司与今旦公司之间的借款及案涉房屋包含在查封范围内一事不知情。四、长城贵州分公司对案涉房屋的交易行为及今旦公司的销售情况完全知晓，现主张权利不应得到支持。长城贵州分公司与今旦公司之间签订有《监管协议》，约定长城贵州分公司对今旦公司的公章及财务章进行监管，故张恩鹏向今旦公司购买案涉房屋时，长城贵州分公司完全知晓买卖情况，并同意销售案涉房屋及签订商品房买卖合同、交付房屋的一切事实。长城贵州分公司并未提出过任何异议，其对于放任自身权利的保护存在明显过错，应承担不利后果，现长城贵州分公司以此提出执行依法不应得到支持。被告长城贵州分公司辩称，第一，张恩鹏与今旦公司签订涉案房屋合同是在长城贵州分公司已办理抵押登记之后，在未经抵押权人同意的情况下私自处置抵押物的行为系违法行为，该合同应被认定为无效合同。且张恩鹏声称购房款中的20万元是以现金方式支付不符合常理及生活交易习惯。第二，张恩鹏对案涉房屋不能办理产权登记存在过错。合同已明确指出案涉房屋已经抵押给安顺市商业银行，张恩鹏在明知有抵押的情况下仍然购买案涉房屋，应当承担不能过户的不利后果。第三，张恩鹏的第二项诉讼请求不属于执行异议案件受理范围，应裁定驳回。第四，根据贵州省高级人民法院（2019）黔执异43号执行裁定书的记载，张恩鹏自认房屋于2018年5月5日交付其使用，该交付时间在长城贵州分公司申请查封之后，故张恩鹏对案涉房屋的占有属于非法占有，不能排除强制执行。综上，请求驳回张恩鹏的诉讼请求。被告今旦公司辩称，张恩鹏与今旦公司签订有合法的《商品房买卖合同》，房屋买卖的交易行为合法，同意支持张恩鹏的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对证据的关联性，本院根据案情综合认定。对当事人争议较大的证据，本院认定如下：1．《商品房买卖合同》，拟证明张恩鹏于2015年8月26日与今旦公司签署《商品房买卖合同》购买了案涉房屋，并已分两次支付全部购房款。2.收据、银行取款凭证、承诺书，拟证明张恩鹏于2016年5月11日支付了购房款20万元，四通费、维修基金等费用，于同年8月25日入住、使用该房屋，并如期缴纳物业管理费等相关费用至今。3.个人住房信息情况证明（包括安顺市西秀区及经济开发区两份），拟证明案涉房屋是张恩鹏在安顺市范围内唯一住房。4.监管协议，拟证明长城贵州分公司于2013年起对今旦公司的房产销售进行监管，同时与今旦公司共同保管合同专用章，财务专用章和公章的事实。长城公司在明知被告今旦公司出售案涉房屋的情况下并未提出异议，已认可今旦公司出售案涉房屋的事实。长城贵州分公司经质证认为，对第1项证据的真实性无异议，合法性有异议，因该合同签订在查封之后，该合同签订系无效行为。对第2项证据，张恩鹏仅提供收据证明支付了购房款，40余万元的现金交易不符合常理，达不到证明目的，张恩鹏主张的交房时间与其在执行异议中主张的交房时间不一致，且占有时间是在查封之后，亦不符合排除执行条件。对第3项证据，不能证明张恩鹏在安顺市范围内无房产。对第4项证据，真实性无异议，但长城贵州分公司事实上并未与今旦公司共同监管财务专用章、合同专用章及公章，不能从该证据推测长城贵州分公司明知今旦公司销售涉案房屋的事实。今旦公司经质证认为，张恩鹏提交的上述证据均属实，无异议。本院认为，前述证据可以证明张恩鹏与今旦公司之间存在商品房买卖合同关系，但对于购房款是否已经支付，本院将结合本案其他证据进行综合认定。本院认定事实：2013年6月17日，今旦公司作为债务人，将其享有的坐落于安顺市西秀区的在建工程抵押给债权人中国长城资产管理公司贵阳办事处（以下简称长城公司贵阳办事处），并办理了在建工程抵押登记，抵押证号为安市房建西秀字第Ｊ1400044，抵押债权数额17000万元，抵押面积13110.92平方米。2013年6月27日，长城公司贵阳办事处（甲方、监管方）与今旦公司（乙方、被监管方）、贵州银行股份有限公司安顺分行（丙方、监管方、丁方、监管银行）签订《监管协议》，约定：乙方同意按照本协议的约定由甲、丙双方对其经营情况、资金使用情况以及其所开发的位于贵州省安顺市西秀新区项目进行有效监管。1.1.1……甲方有权向乙方推荐董事一名、财务监管人员一名，作为监管人员。1.2.1推荐董事的权利监控“丰景华府”项目的开发进程、销售进度情况。1.3.3财务监管人员负责监控“丰景华府”项目的开发进程和销售情况及商铺、车位的出租情况。2.1乙方于本协议生效之日起3日内，在丙方处开立账户作为监管账户。2016年5月3日，本院在审理长城公司贵阳办事处诉今旦公司等金融不良债权转让及担保合同纠纷一案中，作出（2016）黔民初78号民事裁定：冻结或者查封、扣押今旦公司、安顺商厦有限责任公司、贵州省安顺市中药厂有限公司、夏羽、阳正威、金礼惠的银行存款人民币245348686.64元或相应价值的其他财产。并于2016年5月5日查封了今旦公司位于安顺市西秀区在建工程项目项下房产（字号为“安市房建西秀字第Ｊ1400044号”《在建工程抵押登记证明》项下部分建筑面积74173.74平方米的住宅、商业用房及车库），本案案涉丰景华府7幢1单元20楼3号房屋在查封范围内，查封期限为2016年5月5日至2019年5月4日。2016年10月17日，本院作出（2016）黔民初78号民事调解书，对当事人自行和解达成的协议进行了确认，协议第三条：中国长城资产管理公司贵阳办事处对贵州安顺今旦房地产开发有限公司位于安顺市西秀区项目即安市房建西秀字第Ｊ1400044号《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程房产（以登记机构登记为准）在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。2013年4月18日，今旦公司获得其开发建设的西秀区黄果树大街Ｈ2地块（头铺）丰景华府Ａ6、Ａ7、Ｂ3、Ｂ4、Ｂ5、Ｂ6栋房屋的《商品房预售许可证》。2015年8月26日，张恩鹏与今旦公司签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容有：第二条销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为（2013）商房预字第007号。第三条基本情况：买受人购买的商品房位于安顺市西秀区，或1-20-3。建筑面积108.38平方米，套内建筑面积89.08平方米。第四条抵押情况：与该商品房有关的抵押情况为：该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：安顺市商业银行，抵押登记部门为：安顺市房屋产权交易处，抵押登记日期为：2012年1月13日。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：安顺市商业银行，抵押登记部门为安顺市房屋产权交易处，抵押日期为2012年1月13日。第七条计价方式与价款：按照套内面积计算，单价每平方米4562.47元，总价款406425元。第八条付款方式及期限:一次性付款。买受人应当在2015年8月26日前支付全部房价款。2016年5月11日，今旦公司出具收据，注明收到张恩鹏购房款406425元。2016年7月13日，今旦公司出具收据，注明收到张恩鹏维修基金、四通费和其他费用共计11724元。2017年8月25日，安顺万和物业管理有限公司出具收据，注明收到张恩鹏建筑垃圾清理运费、装修保证金、出入证押金、物业费等。庭审中，张恩鹏主张购房款已全部通过现金支付，其中合同签订当日现金支付20万元，2016年5月11日现金支付剩余款项，并主张案涉房屋已于2016年8月25日交付，张恩鹏已入住并使用至今。另查明，张恩鹏在执行异议申请书中自述，案涉房产系张恩鹏于2016年7月5日采用一次性支付全部购房款方式取得，该房产于2017年8月25日交付使用，张恩鹏自取得该房产后一直享有对该房产的实际占有、使用等权利。在执行异议阶段询问笔录中，张恩鹏再次陈述，40万现金一次性付款，2016年5月11日交了2万元定金，2016年12月份交房。再查明，经安顺市自然资源局不动产登记信息查询结果显示，在安顺市范围内张恩鹏个人名下无不动产。再查明，中国长城资产管理公司贵阳办事处于2016年12月27日变更为中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。2019年4月25日，本院作出（2019）黔执恢2号《协助执行通知书》对前述已查封拆除财产进行了续行查封。2019年6月17日，张恩鹏向本院提起执行异议，本院于2019年10月18日作出（2019）黔执异43号《执行裁定书》，驳回了张恩鹏的异议请求。张恩鹏遂于2019年12月6日向本院提起执行异议之诉，提出如前诉讼请求。结合当事人提交的证据及诉辩意见，本案争议焦点为：张恩鹏对案涉房屋是否享有能够排除强制执行的权利。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案中，虽然张恩鹏提交了《商品房买卖合同》证明在本院查封案涉房产前已签订合同的事实，亦提交了在居住区域内张恩鹏名下无房产的相关证据，但是，对于案涉购房款是否已实际支付的事实，其提交的依据不足。首先，根据《商品房买卖合同》的约定，付款方式为一次性付款，张恩鹏应当在2015年8月26日前支付全部房价款，而张恩鹏在庭审中陈述系分为两次支付，与合同约定不符，张恩鹏亦不能说明变更支付方式的合理理由。其次，张恩鹏主张购房款分两次现金支付，一次为20万元，一次为剩余的206425元，对于款项来源及取款凭证等，仅提交了2016年3月24日其母亲吴琴敏取款20万元的凭证，与今旦公司于2016年5月11日出具的406425元的收据不能相互印证。再次，张恩鹏在申请执行异议阶段和提起执行异议之诉阶段陈述的付款时间、金额、交房时间、是否装修入住等事实出现多次矛盾，其在申请执行异议阶段主张购房款于2016年7月5日一次性现金支付（在询问笔录中又陈述2016年5月11日支付定金2万元），交房时间为2017年8月25日（在询问笔录中又陈述为2016年12月份交房），并主张已经入住并使用至今。在本案的执行异议之诉中张恩鹏主张购房款是分两次现金支付，交房时间是2016年8月25日，且房屋尚未装修使用，并未入住。综上，张恩鹏主张其已以现金方式支付购房款的证据不足，其不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房买受人的物权期待权。因此，张恩鹏诉请对位于安顺市西秀区屋排除执行的理由不成立，本院不予支持。关于张恩鹏在庭审中撤回了第二项诉讼请求的问题，因其撤回部分诉讼请求系当事人对自身权利的处分，本院依法予以准许。综上，张恩鹏的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回张恩鹏的诉讼请求。案件受理费7396.37元，由张恩鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 雷 苑审判员 贾鸿雁审判员 张 玮二〇二〇年六月二十二日书记员 肖 亮