山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1766号上诉人(原审原告)：牛永永，男，1979年7月16日出生，汉族，住吕梁市。上诉人（原审被告）：山西优居伟业房地产经纪有限公司，住所地太原市小店区寇庄西路文兴苑120号（二层）。法定代表人：徐伟，总经理。委托诉讼代理人:白保荣，山西华炬律师事务所律师。原审被告：太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部，住所地太原市小店区学府街113-20号商铺。经营者：侯承宽。原审被告：侯承宽，男，1990年12月3日出生，汉族，现羁押于山西省原平监狱。上诉人牛永永与上诉人山西优居伟业房地产经纪有限公司、原审被告太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部、侯承宽合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院(2019)晋0105民初2230号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人牛永永，山西优居伟业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人白保荣到庭参加了诉讼，原审被告太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部、侯承宽未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人牛永永上诉请求：1、请撤销太原市小店区人民法院作出的(2019)晋0105民初2230号民事判决书第二项判决,并依法改判或将本案发回重审;2、请由被上诉人承担本案的诉讼费用。上诉人山西优居伟业房地产经纪有限公司针对牛永永的上诉辩称：1、本案存在表见代理关系没有事实依据。2、牛永永自身存在过失,因此我方不承担责任。3、太原市公安局小店分局就本案退还行为，可以认定不构成表见代理,本案一审中移送公安,如果构成表见代理公安局则会以职务侵占立案，现没有立案,故本案不构成表见代理。4、因为牛永永与侯承宽存在特殊关系,支付款项不能确定,支付形式和合同约定不同,原审被告太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部未到庭也未提交答辩意见。原审被告侯承宽未到庭也未提交答辩意见。山西优居伟业房地产经纪有限公司的上诉请求：1、请撤销一审判决,依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。以、一审法院酌定上诉人优居伟业对购房款返还的30%承担连带责任没有事实依据和法律依据1、优居伟业不是本案适格的主体,应当驳回被上诉人牛永永对优居伟业的诉求。优居伟业与其加盟店都是依法注册的民事行为能力人,都有各自行使民事行为的能力,加盟店开展业务取得优居伟业的确认后才对优居伟业产生法律效力,如加盟店私自签署合同提供居间服务,属于其行驶自身民事行为的行为,应由其自行承担法律责任。2、优居伟业对原审被告乔迁之喜尽到管理义务。优居伟业与乔迁之喜签署《特许经营加盟合同》,允许乔迁之喜店面采用“优居”统一装饰,但合同的签署统一由优居伟业完成,合同由优居伟业提供，并在合同签署处盖章确认。而牛永永与原审被告乔迁之喜服务部、案外人李明签署的带有优居伟业L0G0的《房地产买卖及居间合约》及出具的收条是乔迁之喜私自草拟,然后以自己门店的名义与客户签署,这是一种诈骗行为,这一行为已超出优居伟业的合理管理范畴,因此优居伟业不承担责任。3、优居伟业对被上诉人牛永永尽到合理提示义务。牛永永与乔迁之喜服务部、案外人李明签署的带有优居伟业LOG0的《房地产买卖及居间合约》明确告知牛永永，乔迁之喜服务部没有收取款项的权限。合同签署处明确标明:“客户须知:一、阁下凡向我司缴付款项，我司将根据款项内容开具盖有“财务专用章”收据或发票。如有我司员工私自向阁下开具白条收据、代收付款项，而未加盖公司印章的请阁下拒绝接受,否则我司对此不予认可,并不承担由此而引起的一切法律责任与经济损失。4、牛永永选择乔迁之喜为其居间提供服务不是对优居伟业错误认知。牛永永自称在优居伟业处签署的《房地产买卖及居间合约》,但却没有要求优居伟业在合同签署处盖章确认。牛永永自称向侯承宽支付100多万的购房款,却没有向其支付居间服务费。牛永永与侯成宽配偶之间是近亲属关系。牛永永购买的房屋在迎泽区,而乔迁之喜的办公地点却在小店学府街。从以上四点可以看出,这完全不是一次常规的居间服务行为,而是牛永永基于对侯承宽亲属的信任，又不想支付居间服务费的情况下,私自提供居间服务的行为。5、优居伟业即使要为乔迁之喜的行为承担责任，也只对经营行为承担责任,至于门店与其亲属之间的经济往来不应该承担，即使优居伟业要为乔迁之喜的行为承担责任,也只对经营性行为承担责任。二、牛永永向侯承宽支付款项的性质不明,没法认定为购房款。牛永永支付款项的时间、金额与合同完全不吻合，又基于牛永永与侯成宽配偶之间是近亲属关系,因此牛永永支付给侯承宽的款项到底是什么性质,无法确定,不能单以原审被告乔迁之喜出具的收据就认定为购房款,上诉人牛永永针对山西优居伟业房地产经纪有限公司的上诉辩称：不同意山西优居伟业房地产经纪有限公司上诉意见。我作为第三方不知道他们具体内部的纠纷,侯承宽的门店上写着优居,我有理由相信侯承宽属于优居,他们有监管权,所以我就交给他了。对方说合同中有很多条款,平常老百姓看不懂那些东西。山西优居伟业房地产经纪有限公司应该承担全部责任。牛永永向一审法院起诉请求：请求依法判令：1、被告太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部、侯承宽返还原告购房款105万元；2、被告山西优居伟业房地产经纪有限公司承担连带责任；3、诉讼费由三被告负担。一审法院认定事实，被告太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部系个体工商户，成立于2016年4月18日,经营者为被告侯承宽。2018年6月9日，被告侯承宽（乙方）与被告山西优居伟业房地产经纪有限公司（甲方）签订《特许经营加盟合同》一份，合同主要约定，合同期限为3年，自2018年6月9日至2021年6月8日，乙方自行投资设立营业机构，该机构在经营过程中可使用“优居”名称，并纳入甲方统一的宏观管理体系。乙方或其设立的营业机构进行自主经营、自负盈亏、自行与职员建立劳动关系并承担相应义务等。甲方按每月固定2000元收取管理费，每个加盟店缴纳10000元保证金。甲方为乙方负责办理后期业务，包括提供签约咨询、审核，办理贷款、过户手续，财务收款、放款、经营核算等服务。乙方经营中发生的房产交易由公司统一办理，各项钱款均由公司财务统一管理，乙方无权自行办理贷款、过户等业务手续。所有加盟商按照甲方要求更换门店招牌、背景墙及门店内局部装饰（例如门店的宣传海报框、海报及腰线），乙方在开展业务中要积极维护公司形象，统一穿优居提供的工作服装。2018年6月27日，原告为买受方、案外人李明为出卖方、被告太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部为经纪方签订编号1000197的《房地产买卖及居间合约》一份，约定原告牛永永购买李明所有的位于太原市迎泽区南内环街39号阳光小区67号楼1单元5层10号房屋（产权证号：房权证并字第00348783）一套，房屋价格为125万元，包括定金2万元、交易保证金1万元、首期款97万元、尾款25万元（以贷款方式支付）。原告根据被告太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部经营者即被告侯承宽的要求，陆续支付被告侯承宽购房款等合计1051168元，被告太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部就上述部分款项出具了收据。因被告太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部、侯承宽未将上述款项支付出卖人李明，原告与李明于2018年8月20日自愿解除上述买卖合同并签订了《解除协议书》。原告庭审中认可被告侯承宽已退还其款项5万元，第三方支付其13万元可视为被告侯承宽的退款，合计收到退款18万元。一审法院认为：根据《房地产买卖及居间合约》的约定，被告太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部（经纪方）、侯承宽均无权收取原告购房款，更无权将款项占有拒不交付出卖人，现原告已与出卖人协商解除买卖合同，被告太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部、侯承宽应将其收取的款项退还原告，二被告对此也均无异议，故被告太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部、侯承宽应退还原告剩余款项871168元（1051168元-180000元=871168元）。根据《特许经营加盟合同》，被告山西优居伟业房地产经纪有限公司与被告侯承宽系特许经营加盟关系，被告太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部系被告侯承宽设立的营业机构，被告山西优居伟业房地产经纪有限公司并非《房地产买卖及居间合约》的经纪方。虽加盟合同约定被告侯承宽在经营过程中产生的相应责任均由其自行承担，但该约定系二被告之间的约定，原告在交易时无法获知该情况；且被告太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部在进行中介业务时，店面采用“优居”统一装饰，所用合同、收据均使用“优居”标志，原告作为客户会基于“优居”品牌产生信赖，综上，被告山西优居伟业房地产经纪有限公司应对其特许经营商给原告造成的损失承担相应责任。原告在付款时，未尽到谨慎注意义务，也应当承担一定责任。综合本案实际情况，本院酌定被告山西优居伟业房地产经纪有限公司对被告太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部、侯承宽尚欠原告款项871168元的30%即261350元承担连带付款责任。因被告侯承宽与被告山西优居伟业房地产经纪有限公司在特许经营合同中约定由被告侯承宽自负盈亏，故被告山西优居伟业房地产经纪有限公司在承担退款责任后可向被告太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部、侯承宽进行追偿。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部、侯承宽于本判决生效之日起十日内退还原告牛永永已付款项871168元：二、被告山西优居伟业房地产经纪有限公司对上述第一项中的261350元承担连带付款责任。本院二审期间，上诉人牛永永向本院提出撤诉申请。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为:在二审审理期间，上诉人牛永永向本院提出撤回上诉申请，其的撤诉不违反法律规定，本院予以准许，不再另行制作裁定书。上诉人山西优居伟业房地产经纪有限公司称加盟合同约定侯承宽在经营过程中产生的相应责任均由其自行承担，但该约定系山西优居伟业房地产经纪有限公司与侯承宽之间的约定，山西优居伟业房地产经纪有限公司依自行约定对抗对牛永永的责任，于法无据，本院不予支持。一审判决依据太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部在进行中介业务时，店面采用“优居”统一装饰，所用合同、收据均使用“优居”标志，认定牛永永在此情形下作为客户会基于“优居”品牌产生信赖，该认定并无不妥；一审法院酌定山西优居伟业房地产经纪有限公司对太原市小店区乔迁之喜房屋中介服务部、侯承宽尚欠牛永永款项承担30%，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12345元，由上诉人山西优居伟业房地产经纪有限公司负担5220元；上诉人牛永永负担7125元。本判决为终审判决。审判长 张 燕审判员 焦跃峰审判员 吕 斌 二〇二〇年六月十一日书记员 田泽珊