湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0527民初1555号原告：杨芳明，男，1946年12月10日出生，苗族，农民，户籍地绥宁县，住绥宁县。原告：刘爱玲，女，1952年5月24日出生，汉族，居民，住绥宁县，系原告杨芳明之妻。原告：杨满娥，女，1976年1月22日出生，汉族，居民，住邵阳市双清区，系原告杨芳明、刘爱玲之女。三原告的共同委托诉讼代理人：刘任申，湖南三行律师事务所律师。被告：刘光玉，男，1946年1月29日出生，汉族，居民，住绥宁县。委托诉讼代理人：刘昌卫，男，1982年4月24日出生，汉族，居民，住绥宁县，系被告刘光玉之子。委托诉讼代理人：邓集跃，湖南绥强律师事务所律师。原告杨芳明、刘爱玲、杨满娥与被告刘光玉确认合同效力纠纷一案，本院于2019年12月26日立案受理后，适用简易程序审理，于2020年4月21日、6月8日二次公开开庭进行了审理。三原告及其委托诉讼代理人、被告刘光玉的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨芳明、刘爱玲、杨满娥向本院提起诉讼请求：1、依法确认被告于2001年1月8日签订的《卖房契约》有效；2、依法确认登记在被告刘光玉名下的位于寨市的土地使用权证号为绥国用【89】字第14614号土地使用权归原告杨芳明、刘爱玲享有；与该土地使用权对应的房产证号为私字第××号房屋所有权归原告杨芳明、刘爱玲所有；3、判令被告立即协助原告办理上述房地产过户登记手续；4、依法撤销被告持有的由原告杨满娥出具的金额为36800元的“欠条”；5、本案诉讼费等开支全部由被告承担。事实和理由：原告刘爱玲与大姐刘某、大哥刘焕堂、被告刘光玉是同父同母的兄弟姊妹。大姐夫王阶柏的哥哥、父母去世后，大姐夫王阶柏的哥哥的尚未成年的女儿即侄女王己妹、王友妹便成了孤儿，俩孩子一直由大姐姐刘某、大姐夫王阶柏照顾。上个世纪九十年代，姐夫王阶柏侄女王己妹、王友妹只有十多岁尚未成年时，就将其自家房屋即本案涉案房屋以100元的价钱卖给了街坊刘卫生，经大姐刘某、大姐夫王阶柏出面，找当时的居委会领导和刘卫生协调，以同样价款即100元将该房屋从街坊刘卫生处赎回！原告大姐刘某看到被告刘光玉是亲弟弟，而且即将成年成家，而当时娘家只有一幢门面木房屋，就和父亲刘隆世商量将其侄女的房屋即本案涉案房屋买下，以便今后刘焕堂、刘光玉两兄弟各有一处房屋。父亲刘隆世觉得有理，就花同样价款即100元将该案涉案房屋买下赠与被告刘光玉居住。可是后来被告刘光玉娶妻生子后，到绥宁县城去发展，导致该处房屋闲置。于是，被告刘光玉就在2001年1月8日以3280元的价款将涉案房屋卖给了当时在城里尚且无房居住的原告杨芳明。根据古绥宁县城寨市街上惯例：原告家庭和被告家庭商量好以后，双方邀请时任居委会干部、组长及街坊邻居见证了整个签约、履约过程！并且在签约、履约完毕后，原告家庭还按照惯例做东邀请到场人员共同吃饭以祝贺“千百年好事”完美礼成！寨市古城德高望重的“老学究”——时任西正街居委会秘书姜某老先生亲笔书写的《卖房契约》明确记载：“立卖房契约人刘光玉···经全家同意，愿意将座落在西正街原十字街口入广济宫巷口右侧二排一间店房及后面厨房、厕所、披娑一间，其四抵按《国有土地使用证》红线图为准，包括上瓦下磉、板枋楼梯，以人（民）币叁仟贰佰捌拾元正卖与襟兄杨芳明为业，其房产转让手续有关税费概由杨芳明承担，钱契当面一次付清，并无拖欠，空口无凭，特立此存照。”！当时的代书人姜某书写好以后，念给被告等人确认，被告也仔细查看《卖房契约》确认无误后亲笔签名，随后时任西正街居委会主任方某签名、组长唐玉枚和其他街坊邻居签名予以确认！被告签定《卖房契约》后，原告家庭即对购买的该处房屋实施装修、添置相关设施，并于当年搬入该处房屋居住生活。2019年以来，原告杨芳明、刘爱玲、杨满娥到行政机关要求将自己家庭购买的上述房地产过户登记到原告杨芳明名下，行政机关告知需要被告配合方能办理过户登记手续！于是，原告找被告要求配合办理过户登记手续，但被告以当时卖价太低为由反悔，并拒不同意配合办理过户登记手续！三原告考虑到和被告是非常亲近的亲属关系，好话说尽，但被告一意孤行！原告杨满娥不得已出具欠被告36800元的“欠条”交付给被告刘光玉，以此换取被告配合办理过户登记手续，可被告刘光玉收到“欠条”后不但不配合办理过户登记手续，却反而提出了其他更为苛刻的例如索取20余万元等无理要求！遭到原告拒绝后，被告就亲自到不动产登记中心向工作人员“声明”：制止工作人员为原告办理过户登记手续！原告认为：被告于2001年1月8日签定的《卖房契约》，实际上是原告家庭与被告家庭签定的房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”！据此，原、被告之间的房屋买卖协议自2001年1月8日发生法律效力！原告的第1项诉讼请求有事实根据和法律依据。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”！被告签订《卖房契约》后，就已经于2001年1月8日将房屋交付给原告家庭居住、生活。原告家庭根据生效的房屋买卖合同依法取得涉案房屋的所有权！同时，根据《卖房契约》中“上瓦下磉”的约定和我国“地随房走”、“房地一体”的原则，该房屋对应的国有土地使用权也一并转让给原告家庭所有！故原告的第2项和第3项诉讼请求也有充分的事实根据和足够的法律依据！原告杨满娥向被告刘光玉出具金额为36800元的“欠条”，不是原告杨满娥的真实意思表示，而是基于被告刘光玉拒不配合办理房地产过户登记手续时原告杨满娥违背真实意思的无奈之举！《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”！结合合同法第五十五条之规定，原告杨满娥有权在一年之内行使撤销权！据此，原告杨满娥的第4项诉讼请求予法有据！综上所述，原告的全部诉讼请求不仅有充分的事实根据，而且有足够的法律依据！故请求人民法院本着以事实为依据、以法律为准绳的原则依法公正判处！被告刘光玉答辩称，一、答辩人与杨芳明于2001年1月8日的“卖房契约”无效、不成立。1、答辩人与于海青于1981年8月8日结婚，1999年5月28日离婚，争议房子是1989年9月26日归刘光玉名下房产。即刘光玉与于海青离婚前争议房产是夫妻共同财产。根据答辩人与于海青在1999年5月27日的“离婚协议”中，双方明确约定争议房产归刘昌卫所有，即答辩人此后无权处置该争议房产。此后争议房产属于刘昌卫财产。2001年1月8日的“卖房契约”没有刘昌卫的知情和签字，刘昌卫的合法权益受到严重损害，“卖房契约”违法无效。2、该契约存在严重缺陷，内容注明“全家人同意”；签字却没有其他权利人（刘昌卫、于海青）的签字，也没有权利人（刘昌卫、于海青）授权委托刘光玉对争议房子的买卖；落款仅有卖房人刘光玉签字没有买房人签字，即该“卖房契约”违反我国现行法律规定而无效，杨芳明、刘爱玲、杨满娥三人无“卖房协议”证明他们是买房人，则他们三人无权主张争议房子的权利。3、该协议没有约定答辩人配合买房人办理房产过户的义务，答辩人自然不需要也没有必要配合。二、杨满娥向刘光玉出具的36800元“欠条”，真实。1、出具“欠条”的原因是刘爱玲、杨芳明、杨满娥要求刘光玉超出所谓“卖房契约”的协议条款，要刘光玉配合办理争议房产过户，这自然是增加了刘光玉的义务；2、刘昌卫在看到“卖房契约”及父母的“离婚协议”，知道争议房产在父母离婚时约定归自己后，为维护自身合法权益，多次向原告方主张争议房产属于自己的意愿。3、发生争议以后，答辩人考虑争议双方属于亲属的原因，争议双方家人经过多次协商，原告方自愿同意支付36800元房款给答辩人，答辩人则愿意配合办理争议房产过户手续。不料去绥宁县不动产登记中心办理过户手续时，原告方问清办理过户手续费需要近7-8万元，原告方感到压力大，就反悔不肯支付该36800元房款。三、基于“卖房契约”无效、不成立、及原告方出尔反尔不肯支付36800元房款，答辩人请求法庭驳回原告方诉讼请求。经审理查明：原告刘爱玲与被告刘光玉是同父同母的兄妹关系。上个世纪九十年代，原告刘爱玲与被告刘光玉的父亲刘隆世将本案涉案房屋买下赠与被告刘光玉居住所有。对该案涉房屋被告刘光玉于1989年5月28日办理了绥国用【89】字第14614号土地使用证，土地使用者：刘光玉，地址：绥宁县。1989年9月26日办理了私字第××号房屋所有权证，所有权人：刘光玉，所有权性质：私有，共有人：为空白，房屋坐落：在市西正街新街……。后来被告刘光玉娶妻生子后，到绥宁县城居住，导致该处房屋闲置。于是，被告刘光玉就在2001年1月8日以3280元的价款将涉案房屋卖给了当时在城里无房居住的原告杨芳明（原告刘爱玲丈夫，被告刘光玉妹夫）。买卖房屋时由当时时任寨市乡西正街居委会秘书姜某先生执笔书写了《卖房契约》载明：“立卖房契约人刘光玉需钱急用无从得处，经全家同意，愿意将座落在西正街原十字街口入广济宫巷口右侧二排一间店房及后面厨房、厕所、披娑一间，其四抵按《国有土地使用证》红线图为准，包括上瓦下磉、板枋楼梯，以人币叁仟贰佰捌拾元正，卖与襟兄杨芳明为业，其房产转让手续有关税费概由杨芳明承担，钱契当面一次付清，并无拖欠，空口无凭，特立此存照。立卖房契约人刘光玉签名，在场人：方某（当时西正街居委会主任）、唐玉梅（当时组长）、刘桂秀和李中大（街坊邻居）签名，执笔人：姜某签名，公元二〇〇一年元月八日立”。被告刘光玉在《卖房契约》上签字后，在场人和执笔人也在《卖房契约》签了字。然后原告杨芳明和刘爱玲当着大家的面将购房款付给了刘光玉，将《卖房契约》交给原告杨芳明和刘爱玲夫妇。杨芳明和刘爱玲夫妇还喊大家一起吃了顿饭。原告家庭于购房后的当年即搬入该处房屋居住生活至今。2019年以来，原告杨芳明、刘爱玲、杨满娥到行政机关要求将上述房地产过户登记到原告杨芳明名下，行政机关告知需要被告刘光玉配合方能办理过户登记手续！原告找被告要求配合办理过户登记手续，被告以当时卖价太低为由要求原告另行加点钱便同意配合办理过户登记手续。通过协商，原告杨满娥即出具欠被告房款（原告说是补偿款）36800元的欠条交付给被告刘光玉。为此原、被告双方于2019年12月3日到绥宁县不动产登记中心办理了相关申请登记过户的面签手续，后因原告被告知办理好一切过户手续需相关费用好几万元，原告方即跟被告方说，一时拿不出这么多钱，能否等过完户后等段时间再支付给被告这36800元，被告不同意。因原告没有按欠条支付被告款项，被告刘光玉即于当日向绥宁县不动产登记中心递交一份申请书，声明不同意过户，对已经签订的不动产申请书申请作废，故此酿成本案纠纷。另查明被告刘光玉于海青于1981年8月8日结婚，1999年5月28日离婚，离婚时协议约定将案涉房屋和家具、家电等全归小孩和男方所有。被告刘光玉与其妻子于海青离婚后，于海青除外出三年不在家，之后被告刘光玉与其前妻于海青虽然没有复婚，但一直生活在一起至今。被告刘光玉的儿子刘昌卫没有在案涉房屋中居住过。现被告刘光玉因脑溢血疾病瘫痪在床成植物人。以上事实有《卖房契约》、房屋所有权证、土地使用权证、房屋权证领发申请审批表、绥宁县不动产登记中心办理过户登记资料、原告诉讼代理人对证人姜某、方某、刘某的调查笔录、被告刘光玉与于海青离婚协议及离婚证书等证据及原、被告的陈述和辩解在卷予以证实，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。房屋买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求，而是物权变动的要求，是否办理房屋过户手续，影响的是房屋所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力没有影响。房屋买卖合同签订后，出卖人负有交付房屋和移转房屋所有权于买受人的义务，买受人负有按合同约定支付购房款的义务。出卖人享有房款给付请求权，而买受人则享有占有和移转房屋所有权的请求权，双方权利义务对等且相反。本案《卖房契约》虽然没有原告杨芳明的签字，但经被告刘光玉签字确认后，原告杨芳明于签订日当场付清全部购房款，被告亦将该房屋所有权证及土地使用权证一并交于原告，原告一家人从购买该房屋后的当年即对房屋进行装修居住至今。案涉《卖房契约》没有法律规定的合同无效的法定情形，该协议依法成立并生效。故对原告要求确认被告签订的《卖房契约》有效及要求被告协助办理房地产过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称案涉争议房产在其与前妻离婚时协议归其儿子刘昌卫所有，《卖房契约》刘昌卫并未知情和签字，应当属违法无效及案涉房屋系被告租赁给原告住居等答辩主张，经本院查明，被告刘光玉儿子刘昌卫未在《卖房契约》上签字是事实，但称其不知情并不是事实，被告刘光玉在出售该房屋时，该房屋的所有权系被告刘光玉个人所有，且原告在购买案涉房屋时并没有知道被告与其前妻离婚协议之事实，原告有理由相信被告刘光玉在出售该房屋时通过其全家人的同意，房屋买卖近20年，被告及被告儿子从未提出过异议，被告也未有证据证明原、被告系房屋租赁关系。故对被告的此等答辩意见，本院均不予采信。关于原告要求依法撤销被告持有的由原告杨满娥出具的金额为36800元的欠条的诉讼请求，因原告无证据证明欠条的形成系被告方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危等，使其在违背真实意思的情况下所为，故本院对原告此诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院关于贯彻执行《民法通若干问题的意见》第85条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告刘光玉于2001年1月8日签订的《卖房契约》合法有效；二、被告刘光玉名下的位于寨市的房产证号为：私字第××号房屋所有权归原告杨芳明、刘爱玲所有；土地使用权证号为：绥国用【89】字第14614号土地使用权归原告杨芳明、刘爱玲享有；三、由被告刘光玉于本判决生效后5日内协助原告办理上述房屋所有权及土地使用权的过户登记手续；四、驳回原告要求依法撤销被告持有的由原告杨满娥出具的金额为36800元的欠条的诉讼请求；本案受理费2300元，减半收取1150元，由原告负担500元，被告负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  钟晓月二〇二〇年六月八日法官助理罗亭书记员徐菲菲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。最高人民法院关于贯彻执行《民法通若干问题的意见》第85条规定，财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够继续履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。