福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0622民初847号 原告：蔡阿大，男，1973年2月2日出生，汉族，住福建省云霄县。 委托诉讼代理人：吴待生。 被告：黄建发，男，1970年1月10日出生，汉族，住福建省云霄县。 被告：张秋玲，女，1974年9月23日出生，汉族，住福建省云霄县。 委托诉讼代理人：黄建发，男，1970年1月10日出生，汉族，住福建省云霄县，系被告张秋玲的丈夫。 第三人：蔡进耀，男，1962年11月29日出生，汉族，住福建省云霄县。 第三人：陈苏云，女，1962年1月30日出生，汉族，住福建省云霄县。 原告蔡阿大与被告黄建发、张秋玲、第三人蔡进耀、陈苏云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡阿大及其委托诉讼代理人吴待生、被告(暨被告张秋玲的委托诉讼代理人)黄建发、第三人蔡进耀到庭参加诉讼，第三人陈苏云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡阿大向本院提出诉讼请求判令：1.确认蔡阿大与黄建发、张秋玲之间所签订的《层房买卖协议书》有效；2.判令黄建发、张秋玲继续履行合同，协助蔡阿大办理房屋权属转移登记手续，将址在云霄县献宝山经济房第2栋402号讼争房屋过户至蔡阿大名下，并负担蔡进耀、陈苏云与黄建发之间的过户税款和费用；3.黄建发、张秋玲应共同赔偿蔡阿大因逾期过户造成经济损失20000元。事实和理由：黄建发于2011年8月9日向第三人蔡进耀、陈苏云购得址在云霄县献宝山经济房第2栋402号第四层房屋一座，因经济房政策过户按照政策须五年后，因此双方未办理过户登记。蔡阿大于2012年7月31日又以348000元向黄建发、张秋玲夫妻购买上述讼争房屋，同时签订《层房买卖协议书》一份，双方协议约定蔡阿大应于2012年8月12日前支付定金20000元及购房款318000元，剩余10000元于过户、办理房屋监证时付清，黄建发应于2012年8月12日前将房屋移交蔡阿大，并约定如政府允许过户，须在可以过户之日起30日内办理过户手续，黄建发负责让第三人蔡进耀办理过户，并由黄建发、张秋玲负担与蔡进耀之间的税款和费用。合同同时约定，任何一方违约，均应赔偿对方一切损失，赔偿金最低不少于20000元。上述协议签订后，蔡阿大如约支付了黄建发、张秋玲房屋定金20000元及价款318000元，随即黄建发、张秋玲也移交了房屋，蔡阿大迁入装修居住至今。云霄县房地产综合开发公司于2019年2月19日通知第三人蔡进耀已可办理产权手续，蔡阿大获悉后，多次联系黄建发、张秋玲要求履行协助过户手续，黄建发、张秋玲拖延拒不履行。为此，蔡阿大诉至法院。 黄建发、张秋玲辩称，1.请求法院确认答辩人与蔡阿大签订的《房房买卖协议书》违法无效；2.请求法院依法驳回蔡阿大的诉讼请求。理由是2011年8月9日答辩人向蔡进耀、陈苏云以218000元购得讼争房屋，面积87.88平方的毛坯房，经投入近100000元装修，于2012年7月31日以低于市场价格卖给蔡阿大，当时因办证需补差价，双方口头约定由买方承担，同时也为逃避交纳第二手过户费用，才以348000元进行交易。双方在《层房买卖协议书》第四条的约定“由卖方叫原业主直接过户给买方”触犯了《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形第二项、第三项、第五项。双方明知违法，还恶意串通，损害国家利益，违反法律、行政法规的强制性规定，以此方法订立的合同称为“伪装合同”属于无效合同。其次，蔡阿大在起诉状提到买卖协议书约定“如政府允许过户，须在可以过户之日起30日内办理过户手续”，2019年1月18日，答辩人得知办证单位要去涉案层房402室通知业主办证时就第一时间打电话给蔡阿大，蔡阿大单方拒绝配合办理过户，过错在于蔡阿大，与答辩人无关。 蔡进耀辩称，当时其将讼争房屋卖给黄建发、张秋玲，到后面才叫蔡进耀去签名，签好后蔡阿大在场，蔡进耀向蔡阿大表示，因为房屋卖得便宜且蔡进耀已经交了50000元的利息，后面的差价蔡进耀不负责。叫蔡进耀配合签名是可以的，但是钱不能由蔡进耀出。 陈苏云未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，即蔡阿大提供的证据1《层房买卖协议书》；证据2收条；证据3黄建发、张秋玲的身份证、结婚证；证据4《商品房买卖合同》及发票、完税证明；证据5蔡进耀、陈苏云的身份证、户口本；证据6《房屋转让合同书》，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院分析认定如下：1.对蔡阿大提供的证据7情况说明书，黄建发质证后对该说明书对相关产权费用未写清楚，本院经审查，该证据来源真实合法，与本案具有关联性，本院予以确认。2.黄建发提供的证据4录音录像光盘，经审查，对其真实性、合法性予以认定，但该光盘记载的内容只是双方协商办理过户事宜，对其关联性不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2011年3月23日蔡进耀与云霄县房地产综合开发公司签订《商品房买卖合同》，约定蔡进耀、陈苏云向云霄县房地产综合开发公司购买云霄县献宝山经济适用房第2幢402号房屋,该房屋建筑面积87.88平方米,房款161213元。云霄县房地产综合开发公司就上述房屋向蔡进耀开具了销售不动产统一发票,载明蔡进耀支付预付购房款40000元，2011年3月23日全额缴清购房款。2011年8月9日蔡进耀、陈苏云（甲方）与黄建发（乙方）签订上述《房屋转让合同书》，约定房屋成交价为218000元，蔡进耀、陈苏云将讼争房屋转卖给黄建发。2012年7月31日黄建发、张秋玲（卖方）与蔡阿大（买方）签订《层房买卖协议书》，约定由建发、张秋玲将讼争房屋以348000元卖给蔡阿大，合同签订后，蔡阿大支付黄建发、张秋玲购房定金20000元及购房款合计318000元，黄建发、张秋玲如约将讼争房屋交付给蔡阿大掌管使用。该讼争房屋现在尚未取得产权证书。 本院认为，本案争议的焦点：1、黄建发、张秋玲与蔡阿大签订的房屋买卖合同是否有效。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，虽然黄建发、张秋玲在出卖本案讼争房屋时未取得相应所有权，但并不影响双方签订合同效力，黄建发、张秋玲与蔡阿大签订的《层房买卖协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立，合法有效。虽然协议书有约定“由卖方叫原业主直接过户给买方”，但是该约定违反的是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，故对黄建发、张秋玲的辩解意见，不予采纳。 2、蔡阿大能否主张黄建发、张秋玲协助办理房屋权属转移登记手续？本案中黄建发、张秋玲与蔡阿大签订的房屋买卖合同的履行，先有赖于蔡进耀、陈苏云与云霄县房地产综合开发公司之前签订的房屋买卖合同的履行，再有赖于黄建发、张秋玲与第三人蔡进耀、陈苏云之前签订的房屋买卖合同的履行。在上述条件尚未成就之前，蔡阿大直接主张黄建发、张秋玲协助办理址在云霄县的不动产权属证明的诉求无法实现，故本院不予支持。蔡阿大请求黄建发、张秋玲赔偿逾期过户造成的经济损失20000元，因双方关于如何过户的约定内容违反了规定，不能做为蔡阿大主张经济损失的依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认蔡阿大与黄建发、张秋玲于2012年7月31日签订的《层房买卖协议书》有效； 二、驳回蔡阿大其他的诉讼请求。 案件受理费6820元，减半收取计3410元，由蔡阿大负担1705元，由黄建发、张秋玲负担1705元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 沈劲林 二〇二〇年六月三十日 法官助理 何阿彬 书 记 员 梁维维