四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0184民初2050号 原告（反诉被告）：四川金色老年实业开发有限责任公司，住所地：成都市崇州市崇阳镇滨江路南三段25号，统一社会信用代码：9151018473480266XP。 法定代表人：陈航，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：黄超，北京市天中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李贻忻，四川鼎超律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川悦华置地物业管理有限公司，住所地：成都市青羊区清江西路2号，统一社会信用代码：9151010575597687XN。 法定代表人：漆春刚，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：经小燕，公司员工。 委托诉讼代理人：汪侠，公司员工。 原告（反诉被告）四川金色老年实业开发有限责任公司（以下简称金色老年公司）与被告（反诉原告）四川悦华置地物业管理有限公司（以下简称悦华物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金色老年公司的委托诉讼代理人黄超、李贻忻，被告悦华物业公司的委托诉讼代理人汪侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）金色老年公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照物业管理合同约定向原告移交档案资料（管理用房档案资料，包括水电气收费缴费台账和明细在内的物业管理档案资料）；2.判令被告赔偿给原告造成的损失200000元；3.被告擅自将原告名下的变压器搭线给4户待拆迁户使用，判令其停止该损害行为并恢复原状；4.判令被告返还已收取的金色怡园二期建筑区划内的物业费86541.6元。事实和理由：原告与被告于2003年12月1日签订了金色怡园《前期物业管理委托合同》，2005年3月28日签订《补充协议》，2004年11月28日签订《物业管理委托合同》，2006年5月8日签订《前期管理服务合同》，上述合同均约定被告在合同终止后必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。合同到期后，被告未向原告移交任何物业管理档案资料。原告开发的金色怡园项目中存在部分建筑系原告的自有资产，已取得产权证书并告知业主。被告在物业管理过程中，混淆视听，误导、煽动业主认为原告自有资产为业主共有，制造事端，在原告对临街商铺进行装修的过程中不断阻拦，并擅自停水停电，给原告造成巨大损失。原告自行购入500KVA变压器用于金色怡园项目供电，该变压器属原告所有。被告擅自将变压器搭线给4户待拆迁户使用，给原告造成极大损失。且双方签订的物业管理合同仅约定被告为金色怡园小区一期提供物业管理服务，不涵盖二期，被告自2018年11月起收取了二期业主的物业管理费，应予退回。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。 庭审中，金色老年公司就赔偿请求主张：公司在自己的物权范围内施工，因悦华物业公司的阻挠造成损失100000元，另外因小区内水阀阀门损坏，悦华物业公司不修理，造成其损失50000元，要求悦华物业公司赔偿。 被告（反诉原告）悦华物业公司辩称，认可金色老年公司所述双方分别几次签订物业管理合同的事实；合同均约定由悦华物业公司为金色怡园小区全体业主提供前期物业服务；合同到期后，悦华物业公司仍为该小区提供物业服务，业主委员会成立后，悦华物业公司与业主委员会签订了《物业服务合同》；金色老年公司作为金色怡园小区的开发单位和自持部分物业的业主，要求悦华物业公司移交档案资料于法无据；悦华物业公司未煽动业主制造事端，未擅自将变压器搭线给4户待拆迁户使用，也未阻拦金色老年公司装修并断水断电，金色老年公司要求赔偿无事实和法律依据；悦华物业公司收取的物业费是向业主收取的，未向开发商收取，要求退还物业费没有事实和法律依据。故，请求驳回金色老年公司的全部诉讼请求。 反诉原告悦华物业公司向本院提出诉讼请求：判令反诉被告支付2019年1月1日至2019年6月30日期间物业服务费共计49642.56元。事实和理由：反诉原告和反诉被告于2003年12月1日签订了金色怡园《前期物业管理委托合同》，2004年11月28日签订了《物业管理委托合同》，2006年5月8日签订了《前期物业管理服务合同》，合同均约定由反诉原告为金色怡园全体业主提供前期物业服务。合同到期后，反诉原告仍为金色怡园小区提供物业服务，小区业主委员会成立后，反诉原告与业主委员会签订了《物业服务合同》，继续为金色怡园小区提供物业服务。反诉被告持有金色怡园小区部分房屋产权，其作为业主应向反诉原告交纳物业服务费等费用，但反诉被告至今未交纳物业服务费。故，反诉原告提起反诉请求反诉被告支付所欠的费用。 反诉被告辩称，属于开发商产权的物业部分，均由反诉被告自行管理，反诉原告没有为反诉被告提供物业服务，反诉被告不应交纳物业服务费；不认可反诉原告催收物业服务费的行为。 本院经审理认定以下事实：金色老年公司系金色怡园小区的开发商，悦华物业公司系金色怡园小区的物业服务提供企业。双方于2003年12月1日签订《前期物业管理委托合同》，2005年3月28日就前述合同签订《补充协议》，2004年11月28日签订《物业管理委托合同》，2006年5月8日签订《前期物业管理服务合同》，最后一份合同于2008年3月30日到期。合同到期后，悦华物业公司继续为该小区提供物业管理服务。2018年12月7日，悦华物业公司与金色怡园第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定由悦华物业公司为金色怡园小区提供物业管理服务，物业服务期限为2019年1月1日至2021年12月31日。双方因施工、用电等事宜产生纠纷，诉讼由此产生。 另查明，金色老年公司的自有物业综合楼、鹊归苑均位于金色怡园小区1期范围内。 本院认为，2008年3月30日，金色老年公司与悦华物业公司签订的前期物业服务合同期满，根据《物业管理条例》第二十九条第二款“物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”的规定，悦华物业公司理应将物业管理档案资料移交金色怡园小区业主委员会，但当时该小区并未成立业主委员会，且悦华物业公司继续在为该小区提供物业管理服务，金色老年公司未对此提出异议，应视为双方事实上成立了新的物业服务合同。2018年12月7日，悦华物业公司与金色怡园第一届业主委员会签订《物业服务合同》，悦华物业公司也就无须再移交档案资料。且，金色老年公司已不具备要求悦华物业公司移交档案资料的主体资格。故对金色老年公司要求悦华物业公司移交档案资料的诉讼请求，本院不予支持。 关于金色老年公司要求悦华置地公司赔偿的诉讼请求，本院认为，金色老年公司提供的证据不足以证明悦华物业公司存在阻拦其装修等行为，且该行为系造成其损失的原因，也未证明具体损失数额，应当承担举证不能的法律后果，故对该项诉讼请求本院不予支持。 关于金色老年公司要求悦华物业公司停止对变压器的损害行为并恢复原状的诉讼请求，本院认为，金色老年公司提供的证据不能证明悦华物业公司有侵权行为，应当承担举证不能的法律后果，故对该项诉讼请求本院不予支持。 关于金色老年公司要求悦华物业公司返还已收取的金色怡园二期建筑区划内的物业费的诉讼请求，悦华物业公司提出按照与金色怡园第一届业主委员会签订的《物业服务合同》约定，悦华物业公司提供物业服务的物业项目名称为“金色怡园”，亦即整个金色怡园小区。金色老年公司所说的一期、二期的划分系建设单位对建设项目施工进度的区分，不能作为建筑物区域划分的标准，整体上金色怡园小区应作为一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。悦华物业公司为金色怡园小区二期业主提供了物业管理服务，该区域业主实际接受了服务。且悦华物业公司收取物业费的对象为小区二期区划内的业主，也就是说金色老年公司要求返还的物业费是由其开发并已销售出去的物业，物业费是由购买物业的业主交纳，因此，本院认为，根据合同相对性原则，金色老年公司要求返还物业费属主体不适格，故对金色老年公司该项诉讼请求，本院不予支持。 关于悦华物业公司要求金色老年公司支付物业服务费的诉讼请求，虽然悦华物业公司主张收取物业费的物业在其服务区域内，但其主张应支付物业费49642.56元缺乏证据佐证，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条，《物业管理条例》第二十九条第二款、第三十三条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）四川金色老年实业开发有限责任公司全部诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）四川悦华置地物业管理有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费2150元，由原告（反诉被告）四川金色老年实业开发有限责任公司负担；反诉案件受理费520元，由被告（反诉原告）四川悦华置地物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 **勤 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 张 婧 书 记 员 任廷婷