广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初827号 原告：赵胜德，男，1978年10月16日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 被告：黄强堂，男，1972年11月7日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2020年3月6日 开庭时间：2020年4月1日 当事人到庭情况： 原告赵胜德：本人到庭 被告黄强堂：本人到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1、被告因违反合同约定赔偿违约金22500元；2、原告不退押金5000元，被告还需赔偿白鹭后海2栋1101号房两张床加床垫5000元，共计32500元；3、房屋钥匙一直未交付钥匙，判令从2020年2月1日到3月31日的租金5000元；4、被告按合同约定交清合同约定的物业费、水电费共44元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原、被告在签订合同前，多次协商合同内容，经被告确认无误后于2019年8月2日签订房屋租赁合同，约定嘉和城白鹭后海2栋11层1101号房租赁期限3年，至2022年7月31日止，被告按季度支付租金，同时交纳押金5000元。租赁期间被告中途退房的，所交押金不退还，并结清房租及相关费用。被告因特殊情况退房的，必须提前一个月书面通知原告，解除合同时违约金按剩余期内应交租金总额的30%计算。在签订合同时被告一再承诺租赁三年以上，并以房间床多为由，为此原告拿走两张床低价卖掉。现在被告租金支付到2020年1月31日就不租了，也不按约定付清物业费、水电费、违约金。 被告答辩要点 被告黄强堂辩称，一、被告租赁房屋的合同目的无法实现所以才终止合同，被告已经依约提前一个月终止合同，并提前一个月交还房屋，不构成违约，故不需要支付违约金，愿意在不违约的情况下给原告5000元范围内的适当补偿。合同第六条约定，已经通知原告，已经发生法律效力，没有违约，符合合同法规定合同解除的情形。被告经营不善、财力危机、被邻居投诉等多个原因才不得已终止合同，因为特殊情况，已经提前一个月通知原告，非恶意解约。被告于2019年12月通知原告要终止租赁合同，被告多次通知原告来取钥匙，但原告一直不来，被告知道提前终止租赁合同会导致原告短期内另寻租的合理损失，因此未再向原告索要回5000元押金。二、双方签订的租赁合同是原告向被告提供的，被告由于没有仔细看清终止租赁合同的违约赔偿过高，知道被告终止租赁合同时原告才告诉被告终止合同需要付高额赔偿，被告认为被原告下了套路，合同第六条的5000元的押金实际承担的是违约金的担保作用，所以5000元押金只有抵做等额违约金的情况才可以不予返还，否则，被告有权要求原告返还押金。三、关于床。合同中未约定，床的受损与终止合同无因果关系。四、诉求三和四没有事实和法律依据，合同未约定交付钥匙时间地点，被告已经结清承租时期物业费和水电费。综上，被告中途退租符合合同约定，原告无权要求支付违约金，也无权不返还押金，违约责任显示公平，合同继续履行不可实现，原告没收被告5000元押金已经足以弥补原告损失，被告也提前一个月通知原告退租，坚守契约精神，综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 认定事实及法律适用 经审理查明：2016年3月28日，原告赵胜德购买了位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭后海2栋十一层1101号房。2018年8月1日，原告赵胜德（甲方、出租方）与被告黄强堂（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南宁市兴宁区嘉和城白鹭后海2栋十一层1101房出租给乙方居住，租金每月2500元；租赁期限三年，自2019年8月1日起至2022年7月31日止；乙方每季度支付一次租金，每次应付租金须提前10天。合同签订生效之日乙方一次性付清第一次租金7500元，同时交纳押金5000元，租房终止，甲方验收无误后押金不计利息退还；合同期间，乙方承担水、电、煤气、物业费、电梯费、垃圾费等租赁期间产生的费用，逾期超过三十天的，则视为乙方自动放弃租用权，甲方收回房屋，并不退还押金；甲方违约应向乙方赔偿同等保证金作为补偿；租赁期间，如乙方中途退房，甲方不退还乙方所交押金，同时乙方须结清房屋租金及相关费用，否则造成甲方一切经济损失均由乙方负责。如乙方确因特殊情况需要退房的，必须提前一个月书面通知甲方，解除合同，同时乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余期内应交租金总额的30%计算。乙方逾期支付租金的，违约金每日按月租的5%计算等。 合同签订后，被告向原告支付了押金5000元，并将租金支付至2020年1月31日。2019年12月31日，被告向原告提出解除双方之间的房屋租赁合同，双方因违约金问题未能达成一致意见。原告于2020年1月12日同意解除合同，并于2020年1月31日通过微信通知被告将房屋钥匙存放于物业处。被告于2020年3月5日通过微信告知原告已将房屋钥匙存放于物业处。经庭审中双方确认，被告尚欠物业费、水电费共计44元。 2020年3月6日，原告以被告违约由诉至本院，提出前述诉讼请求。 上述事实，有商品房买卖合同登记备案证明、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、当事人陈述、庭审笔录等为证。 本院认为，原告赵胜德与被告黄强堂签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方均有约束力。 关于合同解除后责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同约定租赁期限至2022年7月31日，被告在履行过程中因自身原因向原告提出解除合同，原告于2020年1月12日予以同意，故双方之间的房屋租赁合同于该日予以解除。合同解除后，被告应及时腾空房屋并向原告返还所租赁的房屋，否则应承担房屋占有使用费。被告提出解除合同并获得原告同意后，原告于2020年1月31日告知其将房屋钥匙存放于物业处，但被告直至2020年3月5日才告知原告房屋钥匙位置。因被告将房租、房屋占有使用费支付至2020年1月31日，故被告应向原告支付自2020年2月1日起至2020年3月5日止期间的房屋占有使用费，即2500元/月÷30天×34天=2833元。至于被告辩称因春节及新冠××疫情期间其无法向原告交付钥匙，为此被告应举证其居住的小区或者租赁物所在小区因疫情原因被封闭管理导致其未能外出或进入，以及其主张钥匙于2020年3月2日便存放于物业处，被告均未能举证证明，本院不予采信。原告主张被告尚欠的物业费、水电费44元，被告亦无异议，本院予以确认。 关于违约金问题。合同约定被告中途退租解除合同的，其向原告支付的押金不予退还外，违约金按违约金以剩余期内应交租金总额的30%计算。按此约定，押金具有违约金的性质。被告认为合同约定的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’”的规定，违约金的性质是以补偿性为主、惩罚为辅，应当以实际损失为基准计算。在原告没有举证证明其具体损失的情况下，故被告提出违约金过高的理由成立，本院予以采纳。合同解除后违约金按合同剩余期内应交租金总额的30%计算以及不退还押金明显过高。承租人拒绝履行合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，但出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。房屋租赁合同系继续性合同，承租人违约后出租人可就房屋另行使用、租赁，获得收益。结合本案各种因素，根据本案违约方的违约行为、守约方的实际损失情况及租赁房屋闲置期间等综合因素进行考量，本院确定将上述违约金调整为按四个月的租金计算，即2500元/月×4月=10000元，扣除被告已经支付的押金5000元，被告仍应向原告支付违约金5000元。本案因被告违约所致，原告主张的违约金系按合同约定主张，经考量本案情况对违约金数额进行了相应调整，基于公平原则，因违约金产生的案件受理费应由被告承担。至于原告主张的床垫损失5000元，并未有合同约定及证据证明，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告黄强堂向原告赵胜德支付房屋占有使用费2833元； 二、被告黄强堂向原告赵胜德支付物业费、水电费44元； 三、被告黄强堂向原告赵胜德支付违约金5000元； 四、驳回原告赵胜德的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费306元，由原告赵胜德负担47元，被告黄强堂负担259元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 王 星 二〇二〇年六月一日 书记员 唐启寓 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。