广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初17369号原告：郑美华，女，1991年5月28日出生，汉族，住广东省廉江市***********。原告：郑超林，男，1991年3月5日出生，汉族，住广东省罗定市************。两原告委托诉讼代理人：何晓筠，系广东广瀚律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：梁敏结，系广东广瀚律师事务所实习律师。被告：黄伟，男，1981年6月1日出生，瑶族，住广西壮族自治区平南县***********。第三人：中山市逸阳房地产中介有限公司，住所地广东省中山市东凤镇小沥社区*********之二。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：王丽红，系广东广诚信律师事务所律师。原告郑美华、郑超林与被告黄伟，第三人中山市逸阳房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人何晓筠，第三人委托诉讼代理人王丽红到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告签订的《房屋买卖合同》及其补充协议；2.被告向两原告返还购房款6706.5元；3.被告向两原告返还购房定金120000元；4.被告向原告支付物业管理费损失1683.8元；5.被告向原告支付中介费损失10000元；6.被告向原告支付违约金164000元。事实和理由：两原告与被告、第三人于2018年4月2日签订《房屋买卖合同》，约定两原告向被告购买位于中山市*********逸湖半岛花园5期逸琴湾80幢0602房，建筑面积为105.24平方米，合同约定总价款为820000元。付款方式为合同签订之日支付定金20000元，2018年4月9日支付定金尾款100000元，首付款分两期支付，第一期130000元于被告支付赎楼款当天支付，第二期300000元于办理过户手续当天支付，剩余房款540000元由两原告办理银行按揭贷款的方式支付。合同签订后，两原告依约向被告支付定金120000元，且在被告的要求下两原告于2018年8月2日提前支付了部分首期款6706.5元以及在第三人的协助下办理了按揭贷款手续，并于2019年4月30日取得《贷款通知书》。为了让两原告能尽早进场装修，原、被告于2018年8月2日签订了《物业交接确认书》及《业主授权委托书》，明确被告自2018年8月2日起把案涉房屋交付给原告，此后产生的物业管理费由原告承担，截至起诉之日，原告为案涉房屋支付了物业管理费共计1683.8元。根据案涉合同约定，被告应于收到房屋不动产权证后三天内向抵押银行申请提前还贷。据悉，案涉房屋的不动产权证已于2018年8月23日出具，被告已于2018年12月份领取该证件，但经第三人多次催告，被告拒不配合办理赎楼手续，最终导致原告领取的《同贷预核书》失效。根据合同第十条的约定，被告拒不配合办理过户手续的行为已经构成违约，根据合同法等有关法律规定，合同一方拒不履行合同主要义务导致合同履行不能的，守约方有权要求解除，故原告有权要求解除案涉合同，并要求被告承担违约责任。原告认为，被告拒不配合办理房屋过户手续的行为已经严重违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益。为此，两原告特向法院提起诉讼，请求法院支持其全部诉讼请求。被告未到庭应诉、答辩，亦未提交证据。第三人述称，第三人就原、被告之间无法继续合同并无过错，不承担向原告或被告支付任何款项的义务，原、被告之间无论哪一方违约，违约方均需按合同约定向第三人支付合同成交总价3%的佣金。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2018年4月2日，两原告与被告、第三人签订《房屋买卖合同》一份，约定如下事项：1.被告向两原告出卖位于中山市*********逸湖半岛花园5期逸琴湾80幢0602房。2.两原告向被告支付购房总价款为820000元，其中定金为120000元，两原告于签订本合同时支付20000元，于2018年4月9日前支付100000元。3.被告收到房产证3日内须向银行申请提前还贷款手续，被告须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续7天内与两原告到房管部门办理交易过户递交手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由被告支付，被告必须在拿到房产证之日起70天内完成涂销抵押登记及归档手续，并把已注销抵押的产权证交给第三人保管。4.两原告应签订《购房抵押贷款申请》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，被告必须提供协助，原、被告双方应于银行同意贷款相关意向回复，并且于被告已还清银行贷款取得无抵押的产权证后由第三人发出通知次日起5个工作日内到房屋登记机关办理申请房屋过户手续。5.两原告于被告支付赎楼款当天一次性支付楼价款（不含定金）130000元，于原、被告双方去房管局签名前一次性支付楼价款30000元，剩余540000元楼价款于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入被告银行账号，银行实际放款额与原贷款额的差额由两原告于银行放款次日起5个工作日内以现金支付。6.两原告另向第三人支付中介费25200元，于签订本合同时支付1000元，于2018年4月9日前支付9000元，于被告支付赎楼款当天支付剩余的15200元。7.此次交易过程中产生的所有费用（过户费、交易税费、交易手续费、测绘费、银行评估费、银行按揭费、律师费、中介费等其他杂费等），由两原告承。7.被告于房屋完成交易过户且被告收齐购房款的当天交付给两原告，被告将房屋钥匙交付给两原告即视为房屋转移占有的标志，被告在交付房屋时必须付清一切有关该房屋名下产生的欠款及应付费用（欠税款、债务及水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等）。8.被告的违约责任：（1）本合同签订之日起，若被告反悔拒绝转让该房屋，存在虚假陈述或权属纠纷，导致房屋无法转让，则被告承担违约责任，被告必须双倍返还所收取买方的所有款项，并按本合同约定的成交总价的20%赔偿给两原告，本合同自动解除；（2）若被告延迟办理相关手续，拒不配合提供交易所需要的资料（签合同起7天内要交齐），或逾期交楼视为违约，在两原告同意被告延迟履约的情况下，两原告有权要求被告自本合同签订之日起至原、被告双方过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。9.两原告的违约责任：（1）若两原告违约，被告收取的所有款项不予返还，两原告必须按本合同的成交总价的20%赔偿给被告，本合同自动解除；（2）若两原告拒不配合提供交易所需要资料（签合同7天内要交齐），或不按期办理相关手续的视为违约，在被告同意两原告延迟履约的情况下，被告有权要求两原告自本合同签订之日起，至款项实际支付之日或实际办理相关手续之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付迟延履行违约金。10.原、被告对第三人违约的责任：（1）原、被告之间互相违约或单方违约导致无法交易的，不能免除向第三人支付佣金的义务，无论是一方或双方违约，违约方须按本合同成交总价的3%支付佣金，又或者双方办理过户当天不依合同约定支付佣金的，并自本合同签订之日起，至佣金实际支付之日止，每逾期一日按成交总房价的千分之二支付延迟付款违约佣金，如未支付完佣金的，第三人有权扣押房产证至第三人收齐佣金之日归还；如第三人需要通过法律途径追讨的，则违约方还需承担诉讼费、律师费等；（2）买、卖双方签订本合同后，双方不通知第三人私下办理了过户手续而拒付佣金，原、被告双方需另付双倍佣金作为违约金；若第三人需要通过法律途径追讨的，则违约方还需承担诉讼费、律师费等一切相关费用；（3）在未经得第三人同意的情况下，原、被告双方任意一方擅自解除合同或双方擅自解除合同，擅自解约的一方或擅自解约的双方均须按本合同成交总价的3%向中介方支付佣金。2018年4月2日，被告向原告郑超林出具《业主定金收款证明》，载明其收到原告郑超林交付的购房定金20000元，2018年4月3日，原告郑美华通过兴业银行向被告转账20000元。2018年4月13日，被告向原告郑美华出具《业主定金收款证明》，载明其收到原告郑美华交付的购房定金100000元，2018年4月14日，原告郑美华通过中国邮政储蓄银行向被告转账100000元。2018年8月2日，被告向两原告出具《业主首期收款证明》，载明其收到两原告交付的购房首期款（不含定金）6706.5元，2018年8月2日，原告郑超林通过财付通绑定中山农村商业银行的银行卡转账支付了6706.5元。上诉三份收款证明的收款人确认处均有被告签名并捺指印。2018年4月2日、2018年4月12日，第三人分别向两原告出具收据，确认其收到涉案房屋的诚意金1000元、咨询服务费9000元，庭审中，第三人对此予以确认。2018年8月2日，两原告与被告签订《物业交接确认书》，约定双方于当天同意交接涉案房屋，并于签订该确认书后视为成功交接，并约定除权属纠纷外，自交接之日起所发生的一切毁损风险归两原告承担，如有剩余房款未交付，双方同意在签订本确认书后按购房合同进行支付。上述确认书有两原告、被告签名及捺指印，经办人处有林姓人员签名及捺指印。同日，被告向逸湖半岛花园物业管理处出具《业主授权委托书》，载明被告授权原告郑超林代表其本人就涉案房屋办理室内装修工程所有相关事宜，由此产生的一切后果，由其与原告郑超林协商沟通并承担法律责任，原告郑超林在上述授权委托书的被授权人处签名并捺指印，被告在业主方处签名并捺指印。2019年1月15日，两原告与被告、第三人签订了《买卖合同补充协议》，就三方于2018年4月2日签订的《房屋买卖合同》进行了如下补充约定：1.对交易税费由“两原告承担双方税费”变更为被告承担此次交易的增值税，两原告承担此次交易的个人所得税和契税；2.涉案房屋未办理过户手续前的物业管理费由被告支付，办理过户手续后的物业管理费由两原告支付，两原告在过户前已支付的部分物业管理费由被告于办理过户手续当天支付给两原告。2019年1月2日、2019年3月4日，中山市**物业管理有限公司开具了3张发票，均载明购买方名称为“80-0602黄伟”，内容为2018年12月1日至2019年9月30日的物业管理费，金额合计为1683.8元。两原告另向本院提交了《中山市住房公积金个人住房贷款申请同贷预核书》《贷款通知书》证明其已办妥住房公积金贷款及银行贷款手续，已完成合同约定的义务。《中山市住房公积金个人住房贷款申请同贷预核书》反映中山市住房公积金****于2019年1月2日认证通过原告郑美华的最高公积金贷款额度为400000元；《贷款通知书》反映中国建设银行于2019年4月30日通知原告郑美华同意就其购买的中山市***********************在办妥过户、抵押登记手续并补足购房余款的情况下发放174000元贷款。两原告还向本院提交了微信聊天记录、短信信息证明经其及第三人多次催告，被告拒不配合办理赎楼手续，被告的行为已经构成违约。庭审中，第三人确认上述微信聊天记录及短息信息，并称微信聊天记录的双方分别为被告（备注名为黄伟、昵称为杜宇鸟、微信号wxid_pd69gaqqebjk22）与第三人的员工杨键琪（备注名为逸阳地产-杨键琪、昵称为杨键琪、微信号为promiseICAN）。微信聊天记录反映了杨键琪自2018年12月12日起至2019年8月26日期间就被告办理涉案房屋赎楼手续及出卖涉案房屋的其他事宜进行沟通，其中2019年5月10日杨键琪称：“你现在是怎么个打算，电话也不接，微信也不回复，客户也反馈了，同贷书只有两个月时间，如果再不抓紧时间下来中山办理赎楼手续，到时候同贷过期了，不能按计划过户，又要重新去申请，又需要等一段时间。你说的小孩需要找人看管，大家都能理解，可是总得有个时间，想想别的办法，这样拖下去也不是办法，你觉得呢？你也是想早点拿到钱，客户早点拿到房子（房产证）。如果实在不行，是否可以将孩子带下来？办手续就一天的时间，办完了你们就一起回广西。”随后被告没有回复。2019年7月18日，杨键琪告知被告：“买家回复说，约好这周六或者周日面对面商议，希望今次别再拖延！”被告随后在7月20日回复：“吾好意思（不好意思），老乡？最好24号，因为我在昆明，我天日返来（我明天回来）。”7月23日，杨键琪问被告：“明天24号了，你是否确认明天下来，我还要再与买家确认。”被告于7月24日下午15点08分回复：“我今日在昆明返来，我天日在桂平坐车落来（我今天在昆明回来，我明天在桂平坐车过来），这两天有突然事情。”8月16日，杨键琪询问被告有无来中山，并将原告催促被告协商有关事宜的短信截图发给被告，随后被告回复：“我在广西，刚才冇拿电话，下个星期先落，我上过月底落来十日，都叫你约（我在广西，刚才没有拿电话，我下周才过来，我上个月底过来了10天，都叫你约）。”杨键琪回复：“落来，你要同我讲。大家多点沟通。你某理由次次都要我去问你，联系你，你又一次次联系不上。（你过来中山要跟我说，大家要多点沟通，没有理由次次都要我去问你、联系你，你又次次都联系不上。）我也跟你说过周末人家有空。我跟买家说下周末，你下中山（你过来中山），没有问题吧。人家周末时间充裕点。8月24日、25日周末。”后被告回复：“我约过，讲好了，后面我一下吾得，你又吾出声，你应该又吾记得好冇，不要次次我我好吗。（我约过，讲好了，后来我一下子没空，你又不出声，你也应该忘记了，不要次次都说我好吗。）”8月23日杨键琪询问：“老乡，你这个周末下来，确认了没，明天还是后天过中山。”被告没有回复，8月24日，杨键琪再次询问：“老乡，你到底是怎么打算？这样下去，买家如何信任你。”被告回复：“落下来，吾记得复你。（我会过来，我忘记回复你。）”8月26日，杨键琪告诉被告：“老乡，买家要求你配合其查档，现在没有说到赔偿的事”，并询问被告明天上午是否可以，但被告没有回复。短信消息反映原告向第三人询问涉案房屋买卖及被告的情况，并催促第三人尽快与被告协商，第三人则将上述其与被告的微信聊天的部分情况反映给原告。另查明，2018年8月23日，中山市国土资源局出具了粤（2018）中山市不动产权第0182223号《不动产权证书》，载明涉案房屋的权利人为被告，并于当天办理了涉案房屋的抵押登记。根据两原告提交的《中山市不动产登记资料查询结果》，截至2020年5月7日，涉案房屋仍处于抵押状态，抵押权人为中国工商银行股份有限公司中山东凤支行，抵押登记时间为2018年8月23日。诉讼中，两原告称被告在2018年12月左右收到涉案房屋的房产证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《房屋买卖合同》《买卖合同补充协议》由两原告、被告、第三人签订，是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，依法应属有效，各方均应全面依约履行。两原告在2019年1月2日取得了《中山市住房公积金个人住房贷款申请同贷预核书》，并于2019年4月30日取得了中国建设银行出具的有关原告申请办理涉案房屋购房贷款的《贷款通知书》，其已按合同约定履行了相应的义务。而根据《房屋买卖合同》的约定，被告应在收到房产证的3日内向银行申请提前还贷手续，在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续7天内与两原告到房管部门办理交易过户递交手续。中山市国土资源局已于2018年8月23日出具了涉案房屋的《不动产权证书》，原告在庭审中亦称被告在2018年12月左右收到了涉案房屋的房产证，但截至2020年5月7日，涉案房屋仍处于抵押状态。被告作为涉案房屋的出卖人，应按照合同约定积极办理提前还贷、协助买受人办理过户等事宜，但根据两原告提交的微信聊天记录反映，第三人已经多次与被告进行沟通办理有关事宜，被告未举证证明其在长时间内未向银行申请办理涉案房屋的提前还贷手续是基于不可抗力等其他客观事由，其应承担举证不能的不利后果。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告长时间未向抵押银行申请办理提前还贷手续的行为导致了两原告购房的合同目的无法实现，符合上述规定的第（四）项，故两原告请求解除涉案的《房屋买卖合同》中房屋买卖部分条款及《买卖合同补充协议》，并请求被告返还购房定金120000元及购房款6706.5元，符合法律规定，本院予以支持。至于《房屋买卖合同》中涉及中介服务的部分，因解除合同并非第三人原因造成，故涉及中介服务部分条款仍对合同当事人具有约束力。关于两原告请求被告赔偿物业管理费损失1683.8元的问题，两原告向本院提交了《物业交接确认书》及《业主授权委托书》证明被告已于2018年8月2日将涉案房屋交付给两原告，且两原告亦提交发票证明其交纳了涉案房屋2018年12月1日至2019年9月30日的物业管理费共1683.8元。根据《买卖合同补充协议》的约定，在未办理涉案房屋过户手续前的物业管理费由被告支付，故两原告请求被告赔偿其已支付的物业管理费损失1683.8元，理据充分，本院予以支持。关于两原告请求被告赔偿中介费损失10000元的问题，《房屋买卖合同》约定了无论原告还是被告违约，违约方均应按合同成交价的3%支付中介费，故涉案房屋买卖的中介费应由违约方即被告支付。庭审中第三人确认其收取了两原告支付的中介费10000元，故两原告请求被告赔偿其支付的中介费损失10000元，符合合同约定，本院予以支持。关于两原告请求被告支付违约金164000元的问题，因被告长时间未向抵押银行申请办理提前还贷手续的行为已构成违约，其应按照合同约定承担相应的违约责任。现两原告不同意被告延迟履约，故其请求被告按合同成交总价的20%（820000元×20%=164000元）支付违约金，符合双方的约定，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告郑美华、郑超林与被告黄伟及第三人中山市逸阳房地产中介有限公司于2018年4月2日签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的条款及原告郑美华、郑超林与被告黄伟于2019年1月15日签订的《买卖合同补充协议》；二、被告黄伟于本判决生效之日起七日内向原告郑美华、郑超林返还购房定金120000元、购房款6706.5元；三、被告黄伟于本判决生效之日起七日内向原告郑美华、郑超林赔偿物业管理费损失1683.8元；四、被告黄伟于本判决生效之日起七日内向原告郑美华、郑超林赔偿已支付的中介费损失10000元；五、被告黄伟于本判决生效之日起七日内向原告郑美华、郑超林支付违约金164000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5836元，保全费2032元，两款合计7868元，由被告黄伟负担（该款两原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内返还给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  黄宏图审判员  廖 雪二〇二〇年六月一日书记员  洪文芳周淑琴