四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民再54号 二审上诉人（一审原告）：罗德华，曾用名罗杰玉，女，1968年3月19日出生，汉族，居民，住四川省阆中市。 二审上诉人（一审原告）:杨永万，男，1957年1月29日出生，汉族，居民，住四川省广元市。 二审被上诉人（一审被告）：四川明兴集团房地产开发有限责任公司。 法定代表人：关祖明，该公司董事长。 二审被上诉人（一审被告）：鲜开广，男，1945年3月13日出生，汉族，四川明兴集团房地产开发有限责任公司项目经理，住四川省阆中市。 二审被上诉人（一审被告）:谭素芳，女，1954年12月22日出生，汉族，居民，住四川省阆中市。 二审被上诉人（一审被告）:寇玉莲，女，1949年9月25日出生，汉族，退休教师，住陕西省安康市,系胡炳云之妻。 二审被上诉人（一审被告）:胡菲，女，1989年10月30日出生，汉族，住陕西省安康市,系胡炳云之女。 二审被上诉人（一审被告）:胡塬，男，1995年8月24日出生，汉族，住陕西省安康市,系胡炳云之子。 二审上诉人罗德华、杨永万与二审被上诉人四川明兴集团房地产开发有限责任公司（以下简称明兴公司）、鲜开广、谭素芳、寇玉莲、胡菲、胡塬商品房买卖合同纠纷一案，本院2013年2月6日作出（2011）南中法民终字第65号民事判决（以下简称“65号判决”）。2019年5月24日，经审判委员会讨论决定，本院作出（2019）川13民监4号民事裁定，裁定对本案再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。二审上诉人罗德华、杨永万，二审被上诉人谭素芳、寇玉莲到庭参加诉讼，二审被上诉人明兴公司、鲜开广、胡菲、胡塬经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 罗德华、杨永万称，“65号判决”认定讼争门面房已被鲜开广卖给第三人，属事实认定错误。91.55㎡门面房系胡炳云单独拥有的拆迁还房。罗德华、杨永万2003年占有使用涉案门面房合理合法，请求将涉案91.55㎡门面房中的53.31㎡确认为罗德华、杨永万份额，余下38.24㎡份额应属于寇玉莲母子三人份额。 谭素芳辩称，“65号判决”认定事实清楚，判决合理合法。91.55㎡是谭素芳的拆迁还房，明兴公司已在2008年给谭素芳办理了两证，与罗德华、杨永万无关。请求依法驳回罗德华、杨永万的请求。 寇玉莲辩称，请求在91.55㎡中，依法确认38.24㎡份额为寇玉莲母子所有。原审程序违法，剥夺了诉讼参与人参与诉讼的权利。谭素芳只有40㎡的住房，胡炳云有门面房100㎡。谭素芳采取欺骗手段伪造了委托书，勾结鲜开广将胡炳云的房屋份额划到谭素芳名下。 明兴公司、鲜开广、胡菲、胡塬未答辩。 罗德华、杨永万向一审法院起诉请求：1.确认罗德华、杨永万与胡炳云、谭素芳签订的《预购(售)房协议书》有效；2.判令明兴公司、鲜开广、谭素芳等为罗德华、杨永万办理并交付门面房的权属证书、土地使用权证书。 一审法院查明：1998年7月，胡炳云、谭素芳购买阆中锦山绸厂位于阆中市寿山寺东街33号院内共计885.5㎡的房地产（其中胡炳云名下332㎡，谭素芳名下320㎡，谭素芳之子彭欢名下233.5㎡）。 2000年1月14日，胡炳云、谭素芳以川北房产公司名义对前述所购买的土地办理建设用地规划许可证，2000年3月，胡炳云、谭素芳完成开发设计。为筹集资金，在未办理商品房预售许可证的情况下，开始向社会预售房屋。 2000年3月21曰，胡炳云、谭素芳与罗德华、杨永万签订《预购(售)房协议书》，约定将阆中市寿山寺东街33号院，从北至南数第三间门面房（长12.54米，前宽5.55米，后宽4.3米，面积为61.76平方米），一次性定价为固定价70,000元预售给罗德华、杨永万；付款方式为在2000年3月支付50,000元，4月份付15,000元，合计65,000元，作为购房定金，下余5,000元在移交“国土”、“房产”两证时付清，胡炳云、谭素芳承担办证所需费用和全部税费；交房时间为2001年10月1日前。该协议签订后，罗德华、杨永万分别于2000年3月25日和3月31日向胡炳云、谭素芳交付房款20,000元、30,000元，胡炳云、谭素芳出据了收条。2000年4月27日，胡炳云、谭素芳向罗德华、杨永万书立条据，载明：因双方合作事宜，同意杨永万、罗德华应在2000年4月份内交的购房款15,000元延期给付。 2000年10月26日，胡炳云、谭素芳与鲜开广父子达成《寿山寺东街33号旧城改造转让协议》，协议约定：胡炳云、谭素芳自愿将寿山寺东街33号旧房改造修建商住楼计划、规划转让给鲜开广父子；同时，双方约定转让费用为15万以及房屋拆迁安置补偿办法和付款方式、违约责任。同日，签订《补充协议》约定：胡炳云、谭素芳于1998年由住宅房改为营业用房三间100㎡，转给鲜开广父子开发，经协商鲜开广父子自愿还胡炳云、谭素芳营业用房（原门面旧址）100㎡。但胡炳云、谭素芳未告知鲜开广父子与罗德华、杨永万签约卖房的事实。 胡炳云、谭素芳以讼争房地产在沙溪信用社贷款未还清，2002年5月23日，拆迁人明兴公司项目经理鲜开广为甲方，被拆迁人胡炳云、谭素芳为乙方，沙溪信用社为丙方，签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：除乙方已售出7户房屋681.71㎡外，下余174.7l㎡为胡炳云、谭素芳所有；被拆迁人中谭素芳之子彭欢的砖木平房产权面积为233.5㎡。实际丈量面积为268.89㎡，除去还彭欢108.89㎡，下余160㎡按每平方米530元作价为84,800元；被拆迁人胡炳云、谭素芳的174.71㎡中含100㎡的门面房，100㎡的门面房三间，每间门面宽不少于3.3米，拆迁人应支付被拆迁人的各项款项一律先偿付被拆迁人在沙溪信用社的抵押贷款，提取抵押物以保证拆迁人房屋正常拆迁，用拆迁人还被拆迁人的门面100㎡、住房74.71㎡归还沙溪信用社，待被拆迁人在沙溪信用社贷款还清后退还给被拆迁人。但对约定的上述新的抵押物（174.71㎡房屋）未办理抵押登记。 2002年5月27日，拆迁人明兴公司将应补偿给胡炳云、谭素芳的拆迁补偿款60,959.47元，转给沙溪信用社，抵销了胡炳云的部分贷款，同时取出谭素芳、彭欢母子俩的房屋所有权证。 2003年3月20日，胡炳云、沙溪信用社、明兴公司代理人鲜开广，在未告知谭素芳的情况下，订立《以资抵债协议书》，将明兴公司应还房给胡炳云、谭素芳的100㎡的门面房、74.71㎡的住房作价160,000元抵押给沙溪信用社。谭素芳对此不服，以下欠沙溪信用社的贷款，首先应当由胡炳云清偿，不足部分由担保人清偿为由起诉至法院，要求确认《以资抵债协议书》无效。阆中市人民法院于2003年12月12日作出(2003)阆民初字第1147号民事判决书，确认胡炳云、沙溪信用社与明兴公司签订的《以资抵债协议书》无效。判决生效后，沙溪信用社于2004年起诉胡炳云、谭素芳偿还下余的168,700元贷款及其利息。2004年11月13日，阆中市人民法院作出(2004)阆民初字第643号判决书，判决胡炳云偿还贷款168,700元及利息，谭素芳以其抵押物承担连带责任。若胡炳云不能清偿沙溪信用社的贷款本息，沙溪信用社对胡炳云、谭素芳抵押的位于阆中市寿山寺东街33号的门面房100㎡、住房74.71㎡拍卖后，所得的价款享有优先受偿权。判决后，罗德华、杨永万以有利害关系，应以第三人参加诉讼为由，向阆中市人民法院申请再审，被阆中市人民法院驳回再审申请。2006年6月24日，本院作出(2006)南中法民监字第100号民事裁定：本案由阆中市人民法院另行组成合议庭再审。再审中，阆中市人民法院通知罗德华、杨永万作为第三人参加诉讼。2007年1月9日，阆中市人民法院作出(2006)阆民再字第5号民事判决，认定胡炳云、谭素芳在与沙溪信用社约定抵押时，未将房屋预售给罗德华、杨永万的事实告知沙溪信用社，也未将房屋抵押的事实告知罗德华、杨永万，侵害了抵押权人沙溪信用社的利益，胡炳云、谭素芳违背诚实信用原则，但抵押物未登记，不得对抗第三人，债权人未获得抵押物，不享有对该抵押物优先受偿权。判决：一、撤销阆中市人民法院(2004)阆民初字第643号判决；二、胡炳云偿还阆中市沙溪信用社贷款168,700元，并从借款之日起至还款之日止按借款合同约定的月利率7.425‰计算利息；胡炳云如不能清偿，谭素芳在其抵押财产价值范围内承担赔偿责任。 阆中市人民法院同时查明，2003年8月涉案工程竣工，2002年明兴公司办理商品房预售许可证，对外预售房屋。 2003年7月，罗德华、杨永万未经明兴公司和胡炳云、谭素芳同意，强行入住100㎡门面房中的第一、二间（从东城幼儿园方向往南数，但罗德华、杨永万与胡炳云、谭素芳约定的标的物是第三间）。此两间面积为91.55㎡。明兴公司报警，阆中市公安局东城派出所民警进行调解，罗德华、杨永万于2003年7月15日向胡炳云、谭素芳、明兴公司和东城派出所送达《使用房屋告知书》。2004年9月21日，罗德华、杨永万向法院起诉胡炳云、谭素芳，要求办理房屋两证，后申请撤诉。但仍占用上述第一、二间门面房。 2005年，胡炳云、谭素芳起诉明兴公司实际施工人鲜开广建筑工程转让合同纠纷，2005年12月7日，阆中市人民法院作出(2005)阆民初字第1349号民事判决，鲜开广不服提起上诉。2006年8月7日，本院作出(2006)南中法民终字第133号民事裁定，发回阆中市人民法院重审。2007年3月28日，阆中市人民法院作出(2006)阆民重字第7号民事判决，判决：鲜开广、鲜中华向胡炳云、谭素芳交付违约金30,000元，驳回胡炳云、谭素芳的其他诉讼请求。胡炳云、谭素芳不服提起上诉。2007年12月28日，本院作出(2007)南中法民终字第339号民事判决，认为胡炳云、谭素芳与鲜开广、鲜中华签订的《寿山寺东街33号旧城改造协议》、《补充协议》合法有效。协议约定鲜开广、鲜中华还胡炳云、谭素芳门面房三间100平方米，胡炳云、谭素芳就100平方米的产权调换部分以800元每平方米补结构价差，超出100平方米依据房屋拆迁补偿安置协议约定，按2000元每平方米补房款。房屋建成后，鲜开广、鲜中华应将第一、二、三间门面房交付给胡炳云、谭素芳，双方就结构价差进行结算。由于胡炳云、谭素芳与杨永万、罗德华之间存在房屋买卖纠纷，房屋建成后，第一、二间门面房被杨永万、罗德华占用，导致鲜开广、鲜中华不能将第一、二间门面房交付胡炳云、谭素芳的责任不在鲜开广、鲜中华。现胡炳云、谭素芳要求鲜开广、鲜中华交付门面，不予支持。至于胡炳云、谭素芳最终能否取得第一、二间门面房，是另行协商或另案解决的问题。按约定鲜开广、鲜中华还应向胡炳云、谭素芳交付第三间门面房，而鲜开广、鲜中华将此房出售属于违约行为，应当赔偿给胡炳云、谭素芳造成的损失。参照同地段门面房的市场价格，按3,500元每平方米标准计算。二审判决：一、撤销阆中市人民法院(2006)阆民重字第7号民事判决；二、鲜开广、鲜中华赔偿胡炳云、谭素芳损失共计78,252元；三、驳回胡炳云、谭素芳要求鲜开广、鲜中华交付门面房三间、给付违约金30,000元和赔偿其他损失的诉讼请求。 另查明：位于阆中市寿山寺东街33号，从东城幼儿园方向往南数的第一、二间门面房的国有土地使用证、房屋所有权证，产权登记部门已分别于2008年11月12日、12月1日办理给谭素芳。 一审法院认为，罗德华、杨永万与胡炳云、谭素芳于2000年3月21日签订《预购（售）房协议书》时，胡炳云、谭素芳并未取得房屋预售许可证，且不具有房地产开发企业的主体资格，其预售程序和主体资格不合法，协议无效。尽管谭素芳于2008年取得了讼争房屋权属登记，但罗德华、杨永万占有的门面与合同约定门面房的位置、面积不一致。一审法院在审理中，多次向罗德华、杨永万释明，建议其变更诉讼请求，但罗德华、杨永万坚持其诉讼请求，即确认《预购（售）房协议书》有效，判令办理并交付房屋权属证书。2010年10月11日，一审法院判决：驳回罗德华、杨永万的诉讼请求。 罗德华、杨永万不服一审判决，向本院提起上诉。 本院二审查明，谭素芳在与沙溪信用社及鲜开广抵押担保合同纠纷一案的补充诉状中，陈述讼争的100平方米的门面房中，有罗德华、杨永万的部分产权。罗德华、杨永万由此主张其有权占有二间门面房，谭素芳主张其在补充诉状陈述，是为了应对与沙溪信用社的担保纠纷案，并不代表其自愿将讼争的二间门面房交付罗德华、杨永万。 本院二审认为，谭素芳、胡炳云（已病故）将其购买的房产，于2000年以川北房产公司的名义进行房产开发，并取得了建设用地规划许可证。同年3月，谭素芳、胡炳云与罗德华、杨永万签订《预购（售）房协议书》，约定罗德华、杨永万购买阆中市寿山寺东街33号院（从北向南数第三间门面房）。后谭素芳、胡炳云未自行开发商住楼，将该商住楼的开发项目转给了鲜开广。鲜开广以明兴公司名义于2002年取得商住楼的预售许可证。本案中，谭素芳与罗德华、杨永万在签订房屋预售协议时，虽未取得该商住楼的预售许可证，但罗德华、杨永万在提起诉讼时，该商住楼已取得了预售许可证，故双方签订的《预购（售）房协议书》应当认定有效，罗德华、杨永万请求确认与谭素芳、胡炳云签订的协议有效的上诉理由成立，予以支持。结合本案查明的事实，罗德华、杨永万所购买的门面房现已被鲜开广卖与第三人，且第三人已实际占有房屋并取得了所有权，罗德华、杨永万与谭素芳、胡炳云签订的协议客观上无法履行，罗德华、杨永万实际占有的门面房与协议购买门面房位置、面积不一致，故对罗德华、杨永万请求谭素芳交付门面房及履行办证义务的上诉理由，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，本院于2013年2月6日作出二审判决：一、撤销四川省阆中市人民法院（2010）阆民重字第7号民事判决；二、罗德华、杨永万于2000年3月21日与谭素芳、胡炳云签订的《预购（售）房协议书》有效；三、驳回罗德华、杨永万的其他上诉请求。 本院再审查明，谭素芳向一审法院起诉杨永万、罗德华等房屋腾退纠纷一案，请求判令杨永万、罗德华、第三人邓洪宝腾退房屋，并赔偿占用门面营业损失36万元及非法占用房屋10余年土地费。（2015）阆民初字第125号案一审以案涉门面房系第三人明兴公司按照拆迁安置补偿协议的约定，安置给谭素芳的还房，且该争议门面房谭素芳已于2008年取得房屋产权证书为由，判决罗德华、杨永万自该判决发生法律效力后十五日内将位于阆中市寿山寺东街33号的第一、二间门面房（自东城幼儿园方向往南数）腾退给谭素芳；罗德华、杨永万赔偿谭素芳从2008年11月至2015年11月的门面房损失94,000元；并从2015年12月起至门面房腾退之日止按每年每间9000元向谭素芳赔偿损失；驳回谭素芳的其他诉讼请求。谭素芳、杨永万、罗德华均不服一审判决，向本院提起上诉，本院二审以（2016）川13民终1829号判决驳回上诉，维持一审判决。判决生效后，已将案涉第二间门面房执行给谭素芳，杨永万、罗德华仍占有案涉第一间门面房，该门面房面积47.72平方米，门牌号现为阆中市顾家井巷167号。 本案双方当事人为讼争房屋买卖的诉讼历时多年，因案件法律关系复杂、当事人各持己见，导致该案至今没有进行实质性解决。一是谭素芳以其已取得讼争房屋的权属登记为由，不同意继续履行《预购（售）房协议书》，将讼争房屋转让给罗德华、杨永万；二是罗德华、杨永万以《预购（售）房协议书》有效，自己实际占有讼争房屋，坚决要求将所占有的房屋过户登记给自己名下；三是由于《预购（售）房协议书》所约定的门面房现由案外人实际占有房屋并取得了所有权，《预购（售）房协议书》客观上不能履行，本院在二审过程中向罗德华、杨永万释明，建议将诉讼请求变更为被告方不能履行合同应当承担的违约责任，但罗德华、杨永万不变更诉讼请求，坚持主张所占用门面房中的53.31㎡的所有权，本院在判决中仅确认了合同的效力，对罗德华、杨永万其他诉讼请求未予支持。 本院再审审理查明的其他事实与原一、二审查明事实一致。 本院认为，谭素芳与罗德华、杨永万在签订房屋预售协议时，案涉商住楼虽未取得该商住楼的预售许可证，但罗德华、杨永万在提起诉讼时，该商住楼已取得了预售许可证，故双方签订的《预购（售）房协议书》应当认定有效。本案现在争议的焦点是，《预购（售）房协议书》所指向的标的物已经不能履行的情况下，罗德华、杨永万不变更诉讼请求为违约责任，坚持请求将其占有使用的房屋过户登记为其所有，是否应当予以支持。本案历时十余年，人民法院尽量避免当事人在程序问题上的纠缠，以至于继续出现诉讼程序空转，而应当根据当事人双方交易时的真实意思表示、交易时的法律和司法解释的规定、合同签订后的各方的实际履行情况等，综合衡平双方当事人的利益，对当事人之间的争议作出实质性判决。 《预购（售）房协议书》真实有效，协议指向标的物【阆中市寿山寺东街33号院，从北至南数第三间门面房（长12.54米，前宽5.55米，后宽4.3米，面积为61.76平方米）】已经被案外人购买，若要求罗德华、杨永万将诉讼请求变更为违约责任，诉讼请求变更后，法院将可能判决谭素芳等承担不能按约交付房屋的损失，该损失相当于罗德华、杨永万履行合同后的可得利益损失。判决生效后，法院将依申请对谭素芳等被告进行强制执行，若未履行金钱给付义务，法院可能将登记于谭素芳等被告名下的不动产进行评估拍卖。但目前面临的问题：一是罗德华、杨永万已经占用了讼争房屋，不愿意变更诉讼请求；二是即使罗德华、杨永万变更了诉讼请求，后续的诉讼和执行过程时间也不能确定，耗时较长，既不能及时有效解决争议，又将继续耗费大量的司法资源，因此，本案应当对双方当事人的利益进行充分衡平后，对当事人讼争房屋作出实体判决。本案中，虽然协议指向标的物已经被案外人购买，但双方当事人对该项目的开发、转让等情况均知悉，对协议指向标的物的去向以及后期处理也较关注，在谭素芳与沙溪信用社及鲜开广抵押担保合同纠纷一案的补充诉状中，谭素芳也陈述讼争的100平方米的门面房中，有罗德华、杨永万的部分产权。说明双方当事人对协议指向标的物包含在前述“讼争的100平方米的门面房中”这一认识或意思表示是一致的。因此，本案直接将罗德华、杨永万占有的门面房作为买卖标的物进行实体处理，并不违反合同双方当事人的真实意思。 罗德华、杨永万现占有的房屋为阆中市顾家井巷167号门面房，面积47.72平方米，双方当事人按照《预购（售）房协议书》约定的面积及单价，以及罗德华、杨永万已付款等进行结算，应由罗德华、杨永万向谭素芳、寇玉莲、胡菲、胡塬支付余下购房款4087.00元（70000元÷61.76㎡×47.72㎡-50000元=4087元）。 关于寇玉莲请求依法确认38.24㎡份额为寇玉莲、胡菲、胡塬所有的主张，不属于本案审查范围，对此在本案中不予审查。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条“人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第（二）项“原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更”之规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、维持本院（2011）南中法民终字第65号民事判决第一、第二项，即：“一、撤销四川省阆中市人民法院（2010）阆民重字第7号民事判决；二、罗德华、杨永万于2000年3月21日与谭素芳、胡炳云签订的《预购（售）房协议书》有效;” 二、撤销本院（2011）南中法民终字第65号民事判决第三项，即：驳回罗德华、杨永万的其他上诉请求； 三、由谭素芳向罗德华、杨永万交付阆中市顾家井巷167号门面房（面积47.72平方米），并于本判决生效后三十日内协助办理不动产权属证书； 四、罗德华、杨永万向谭素芳、寇玉莲、胡菲、胡塬支付余下购房款4087.00元，此款在本判决生效后三十日内付清； 五、驳回罗德华、杨永万的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1550元，由谭素芳负担；二审案件受理费原已免收。 本判决为终审判决。 审判长  邱书培 审判员  任勇旗 审判员  杨若朗 二〇二〇年六月二十九日 书记员  梁 月