陕西省西安市中级人民法院              民     事    判     决    书 （2020）陕01民终3403号    上诉人（原审原告）：西安唐城医院，住所地西安市。法定代表人：尉竞飞，该院董事长。委托诉讼代理人：焦玉鸽，陕西立腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晔，陕西立腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武云周，男，1964年12月10日出生，汉族，陕西省岐山县村民，，现住西安市。 委托诉讼代理人：武渊博，男，1989年2月19日出生，汉族，陕西省岐山县村民，，现住西安市。上诉人西安唐城医院因与被上诉人武云周房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初17850号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。西安唐城医院上诉请求：1.撤销一审判决第二项，将本案发回重审，或改判为武云周支付其2019年6月1日至2019年8月29日期间的房屋占用费26424元、排污费400元，共计26824元；2.一、二审诉讼费由武云周负担。事实和理由：《房屋租赁合同》履行过程中，武云周未按照约定的付款方式履行租金支付义务，已构成根本违约。武云周提供证人郗某甲的证人证言为孤证，不能证明双方已就租金结算周期作出变更。郗某甲作证时称，自己得到了其办公室主任杨焱的授权。对此，杨焱到庭说明情况时明确表示，从未给郗某甲授权变更租金的收取方式。一审在无证据支持的情况下，认定租金按季度支付错误。武云周收到解除合同通知后，负有向其及时腾交商铺的义务，但武云周将自己的物品放置在商铺内，并于2019年5月31日给商铺上锁后便失去联系。根据合同约定，在武云周不予处置屋内物品的情况下，其享有处置权，但为了避免矛盾，其选择两次报警，让民警协调武云周搬走屋内物品并腾房。然而武云周仍长时间占用房屋，致其损失不断扩大，其迫不得已才给房屋上锁。武云周于2019年8月底私自将门把手卸掉并搬走物品，可证明商铺一直由武云周占用并控制。因其于2019年8月29日正式接管商铺，故武云周应承担该日之前的房屋占用费。一审以双方均加锁的行为认定双方均未占用商铺错误。涉案商铺系沿街店面，为了解决商户如厕及污水排放问题，其允许租户使用医院的相关资源并按月支付排污费，而其他商户均正常交费，因此武云周应承担承租期间的排污费400元。武云周辩称，《房屋租赁合同》约定12月1日之前交清一年租金，但其交纳了一个季度租金及押金就开始装修了，说明西安唐城医院认可租金按季度收取。其对西安唐城医院工作人员的录音可证明西安唐城医院是将涉案房屋用作其他用途，故强迫其搬离，期间断水断电。2019年5月30日，XX城XX沟通要搬走，但相关工作人员不给其开门。2019年8月中旬，其撬开门将东西搬走了，故其不应承担西安唐城医院主张的房屋占用费。其在外面如厕，未使用唐城医院的厕所，不应支付排污费。西安唐城医院向一审法院起诉请求：1.武云周赔偿其自2019年6月1日至2019年8月29日非法占有期间的房屋租金损失总计26424元；2.武云周向其支付水电费1048.05元、电费6150元、排污费400元；3.武云周支付其装修材料款1707元；4.诉讼费由武云周负担。 一审法院认定事实：2018年11月26日，西安唐城医院与武云周签订了《房屋租赁合同》，约定：武云周租赁西安唐城医院位于XX路XX房XX号从事餐饮经营；租赁期限为2018年12月1日至2021年11月30日，每月租金为8808元，押金1万元；第一年租金武云周应在合同签订前10日内一次性支付完毕，第二年租金武云周应在2019年12月1日前一次性支付完毕，第三年租金武云周应在2020年12月1日前一次性支付完毕；武云周拖延支付租金累计超过十五日以上，西安唐城医院有权单方面解除合同，同时有权进入房屋清理物品并回收使用，物品的保管费由武云周承担，若武云周在接到西安唐城医院通知后3日内对该物品不予处置的，则西安唐城医院享有对清点后的物品处置权。合同签订后，武云周交付第一季度房屋租金及押金1万元。2019年2月25日，西安唐城医院通过电子邮件向武云周送达《解除租赁合同通知书》，载明：武云周在约定期限内未一次性支付第一年租金105696元违约，根据合同约定单方解除合同，要求武云周在收到通知书后7日内，将房屋内物品搬离。2019年2月27日，武云周支付西安唐城医院3月1日至5月31日房屋租金26424元。2019年5月28日，西安唐城医院再次向武云周送达《合同解除通知》，以同样理由要求武云周于5月31日下午18时搬离。后双方多次协商未果，遂形成诉讼。庭审中，西安唐城医院主张武云周使用装修材料1707元，武云周予以认可。西安唐城医院称武云周2019年5月31日将房屋上锁，8月25日将房内物品搬走，8月29日西安唐城医院实际占有房屋；武云周称6月1日其准备搬房内物品，但西安唐城医院不让搬走，双方均对房屋上锁，曾向公安机关报警，但未进行处理。武云周提供的证人郗某乙，其为西安唐城医院商管经理，主要负责商铺及职工公寓的管理、招商、催收费用等工作，2018年11月武云周经其招租，合同中虽约定年付租金，但实际按季度付租金，其他租户亦是按季度交付。西安唐城医院质证对按季度交付房屋有异议，其余内容无异议，并称其他租户是西安唐城医院的政策，与本案无关联性；武云周对证人作证内容无异议。西安唐城医院称，武云周拖欠水费1048元、电费6150元、排污费400元；武云周均不予认可，并称庭后需进行核实。庭后，西安唐城医院提交了武云周拖欠水电费的相关证据，武云周未提交相应证据。武云周提交西安市公安局未央分局出具的接处警登记表（编号：SEQ61011220190800914441），载明：出警时间为2019年8月27日，事发地点为西安市未央区，报警内容为XX路XX城XX店铺门被撬，处警情况为2018年12月份，武渊博和父亲武云周从杜宏涛处租了门面房开面馆，2019年5月双方发生纠纷，武渊博不准备继续租要搬离，6月上旬杜宏涛将门面房锁了，双方多次协商未果，8月8日，武渊博将门面房锁撬开，将自己物品搬走。一审法院认为，西安唐城医院与武云周签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律规定，依法成立并有效，对当事人具有约束力。西安唐城医院主张武云周未按约定支付租金已构成为违约，其行使解除权。武云周辩称，双方协商同意按季度支付租金。根据曾为西安唐城医院员工郗某甲的证人证言，结合西安唐城医院庭审中的陈述，能够看出租金实为依西安唐城医院与其他商户的交易习惯按季度支付，非西安唐城医院陈述的按年支付，故对武云周的辩称意见予以采纳。因西安唐城医院要求武云周搬离租赁房屋，双方发生纠纷。根据公安机关出具的接警登记表及武云周的陈述，双方均对租赁房屋上锁，均未实际占用使用租赁房屋，后武云周将房内物品搬走，故此情况应视为双方合同权利义务已终止，西安唐城医院要求武云周支付房屋占用费，缺乏法律和事实依据，不予支持。西安唐城医院主张的装修材料款1707元，武云周予以认可，武云周应予支付。西安唐城医院主张拖欠的水费1048.05元、电费6150元，提交有相关证据予以印证，武云周虽不予认可，但未有相反证据予以反驳，故对西安唐城医院的该项请求，予以支持。西安唐城医院主张的排污费400元，武云周不予认可，而西安唐城医院又无其他证据相印证，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决:一、被告武云周于本判决生效之日起十日内支付原告西安唐城医院装修材料款、水费、电费共计8905.05元；二、驳回原告西安唐城医院其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费 693元（西安唐城医院已预交），由西安唐城医院负担593元，由武云周负担100元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，西安唐城医院与武云周签订的《房屋租赁合同》为有效合同，对当事人具有约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。西安唐城医院称武云周未按约定支付租金已构成为违约，其依约单方行使解除权等；武云周称，其交纳一个季度租金及押金即开始装修的事实，说明西安唐城医院认可租金按季度收取。对此，一审根据曾为西安唐城医院员工郗某甲的证人证言，并结合西安唐城医院在庭审中的陈述，对武云周所称意见予以采纳，与法不悖，并无不妥。本案中，双方因西安唐城医院要求武云周搬离涉案房屋而发生纠纷。根据公安机关出具的接警登记表及武云周的陈述，一审认为双方均对涉案房屋上锁，此间双方均未实际占用使用涉案房屋， 对于西安唐城医院要求武云周支付房屋占用费的诉讼请求不予支持，并无不当。西安唐城医院要求武云周支付装修材料款1707元，武云周予以认可，依法应予支持。西安唐城医院要求武云周支付拖欠的水费1048.05元、电费6150元，提供了相关证据加以证明，依法亦予以支持。西安唐城医院主张武云周支付排污费400元，证据不足，不予支持。 综上所述，西安唐城医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费471元，由西安唐城医院负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜  亦  君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二0二0年六月三日 法官助理  高喜平书 记 员   张  小  赛      1