四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0522民初202号 原告（反诉被告）：罗杨，男，生于1991年9月27日，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：陈令，四川荔香律师事务所律师。 被告(反诉原告)：合江温氏畜牧有限公司，住所地：四川省合江县临港工业园区食品园区，现住址：四川省合江县大桥镇食品工业园区一纵大道88号。统一社会信用代码：91510522MA622ALK5Q。 法定代表人：招华任，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋事雨，四川蜀渝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡华刚，四川蜀渝律师事务所律师。 原告(反诉被告)罗杨与被告(反诉原告)合江温氏畜牧有限公司(以下简称温氏公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，被告(反诉原告)温氏公司提起反诉，本院受理后依法合并审理，并由简易程序转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告(反诉被告)罗杨及其委托诉讼代理人陈令、被告(反诉原告)温氏公司委托诉讼代理人宋事雨、蔡华刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗杨向本院提出诉讼请求：1.解除双方的房屋租赁合同关系；2.由温氏公司支付罗杨4个月租金10000元(自2019年11月11日起至2020年3月10日止4个月，实际应按交付时为止)；3.由温氏公司赔偿罗杨卷帘门损失2560元，拖欠水电费用2022元，共计4582元；4.由温氏公司拆除修建的化粪池并恢复原状；5.由温氏公司支付违约金5000元。事实与理由：温氏公司因生猪运输中转业务需要，向罗杨租用三间门市，双方于2018年11月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为三年，租金30000元/年，签合同时支付一年租金。2019年11月第一年租期到期后，温氏公司拒绝支付房租，并于2019年12月10日悄悄搬走所有设备，但不与罗杨交涉是否继续租赁房屋，也不交付房屋和钥匙，罗杨与其交涉遭拒绝。温氏公司已严重违反合同约定，应当承担违约金5000元。温氏公司在租赁期间用电2838度，用水146吨也分文未付，并将卷帘门和房屋损坏，擅自砌墙修建的化粪池也未拆除。温氏公司的违约行为理应承担违约和相关责任，特提起诉讼，请求依法判决。 温氏公司答辩称，罗杨所诉的事实不成立，部分诉讼请求不应得到支持。温氏公司没有违约行为，不应承担违约金。罗杨收回房屋的时间是2019年12月10日，卷帘门也是完好的，所欠水电费以证据证明为准。温氏公司认可截至2019年12月10日的租金，对此后的租金不予认可。 温氏公司向本院提出反诉请求：1.依法解除罗杨与温氏公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令罗杨赔偿温氏公司设施设备损失76426元以及搬运人工费1600元，合计78026元；3.案件受理费由罗杨承担。事实与理由：罗杨与温氏公司于2018年11月10日签订《房屋租赁合同》，约定罗杨将自有房屋出租给温氏公司，租赁期限自2018年11月10日至2019年11月10日，租赁期满后，双方可协商是否重新签订房屋租赁合同，如温氏公司继续使用租赁房屋罗杨未提出异议，本合同继续有效，租赁期限为不定期。协议约定的租赁期限到期之前，温氏公司即告知罗杨不再继续租赁房屋。温氏公司使用房屋至2019年12月10日，罗杨已接收租赁房屋但强行要求温氏公司继续租用前述房屋，温氏公司不同意，温氏公司雇请工人搬离租赁房屋内的设施设备时，罗杨对温氏公司提出要求支付5000元租金未逞后，将温氏公司的设施设备扣留。罗杨扣留温氏公司的设施设备为生产经营所必须，致使温氏公司只能另行购置相关设施设备投入生产经营，罗杨扣留的设施设备现已无法使用，给温氏公司造成重大经济损失。 罗杨答辩称，1.温氏公司与罗杨均同意解除合同，温氏公司至今未交付房屋和钥匙给罗杨；2.温氏公司私自在2019年12月10日将其租赁房屋内的所有设施设备全部搬走，不存在罗杨阻拦、扣留设施设备；3.温氏公司将房屋内的设施设备搬走后，对损坏的卷帘门未进行维修，也未明确向罗杨提出终止合同交付房屋，故该房屋仍在温氏公司的控制中，现温氏公司提出解除合同，已违反合同约定，应承担违约责任。 罗杨向本院提交了以下证据： 证据1：《房屋租赁合同》，拟证明：罗杨、温氏公司之间存在房屋租赁关系，以及各自的权利义务； 证据2：电表计量照片，拟证明：温氏公司拖欠电费； 证据3：水表计量照片，拟证明：温氏公司拖欠水费； 证据4：卷帘门损坏照片两张、维修卷帘门费用清单一份，拟证明：温氏公司将卷帘门损坏未修复，初步核算需维修费用2680元； 证据5：化粪池修建照片，拟证明：温氏公司至今未拆除化粪池和恢复原状； 证据6：租赁房屋照片，拟证明：温氏公司已将设施设备拆除运走； 证据7：微信聊天记录图片，拟证明：温氏公司拆除设施设备后仅留下钢架一个、隔热板一堆，以及罗杨未接到温氏公司退房通知，温氏公司未正式交还房屋等事实； 证据8：农村居民生活用电发票，拟证明：温氏公司所欠电费单价； 证据9：收费员李某2出具的证明，拟证明：温氏公司拖欠水费单价。 温氏公司向本院提交了以下证据： 证据1：《房屋租赁合同》，拟证明：租赁合同约定租赁期限为一年，租期满后继续使用租赁期限为不定期； 证据2：短信、微信聊天记录图片，拟证明：罗杨阻拦温氏公司搬离设施设备、租赁截止时间为2019年12月10日、因环保问题无法解决导致租赁合同解除等事实； 证据3：拆除租赁房屋内设施设备照片、设施设备存放照片、证人李某1调查笔录，拟证明：因罗杨阻拦导致已拆除和尚未拆除的设施设备仍滞留现场、出租房屋卷帘门完好、温氏公司搬离设施设备实际支付工人工资等事实； 证据4：临时工工资明细、设施装修清单，拟证明：温氏公司拆除搬离设施设备需支付人工工资1600元、滞留设施设备造成的损失76426元； 证据5：水表计量照片，拟证明：水表计量发生变化说明罗杨已将房屋收回。 本院依法调取了证人李某2的证言。 上述当事人围绕诉讼请求提交的证据，以及本院依法调取的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对于罗杨提交证据，温氏公司认为，证据4、证据5不能确认照片属租赁房屋现场拍摄；证据8载明的用电客户不是租赁房屋，不能达到证明目的；证据9证明的水费价格与价格主管部门公布的价格存在差异，不能作为温氏公司应付水费的计算依据。经审查，证据4、证据5证明卷帘门损坏和温氏公司修建设施未拆除的事实，在双方均认可的短信、微信记录中有相关内容予以印证，已构成证据链，故本院予以采信；证据8载明的用电客户名为“虎头营业点龙潭1＃”，即租赁房屋所在合作社，能够真实反映其辖区用电价格，故予以采信；温氏公司对本院调取的李某2证人证言未提出异议，而证据9与李某2证言证明内容一致，故也予以采信。 对于温氏公司提交的证据，罗杨认为，证据3中证人李某1未出庭作证，调查笔录不符合证据三性要求；证据4中临时工工资明细系温氏公司自己加盖公章，无法核实领取工资人员签名盖印的真实性；证据4中设施装修清单是温氏公司租赁房屋后从事生产经营所需固定投入费用，不属其损失；证据5虽然真实，但水表在相隔数月计量数略有偏差属正常，不能达到证明目的。经审查，证人李某1未到庭作庭，罗杨对温氏公司提交的调查笔录所持抗辩理由成立，本院对此证据不予采信；搬离当日，雇请人员已完成了将设施设备从租赁房屋内拆除、运走部分设施设备等相关事项，应当支付相应费用，温氏公司将临时工工资明细中的全部费用，作为其所主张罗杨阻拦导致的怠工损失，显然有失公平，不能达到其证明目的，故该证据本院不予采信；设施装修清单载明的费用项目，并非只有未取回财物重新添置所需费用，还包括其他费用，温氏公司以此作为滞留财物造成的损失，也显失公平，罗杨的抗辩理由成立，本院对此证据不予采信；对于证据5，罗杨的抗辩理由成立，本院不作为本案有效证据。 根据上述采信证据，结合当事人的陈述，本院认定本案以下事实： 2018年11月10日，罗杨(甲方)与温氏公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将坐落于合江县龙潭村一社29号靠合习省道边3间门市用房约152m2和门前地坝约350m2租赁给乙方用于生猪中转站。2.租赁期初步确定为3年，本次签订租赁期1年(自2018年11月10日至2019年11月10日)；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出续租要求，征得甲方同意后双方重新签订房屋租赁合同；如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方有权随时解除合同，但应提前30日通知对方。3.租金标准30000元/年，每年交付租金后15个工作日内由甲方向乙方提供正规税务发票；支付时间2018年11月30日前。4.其他费用。租赁期内，与该房屋有关的各项费用由乙方承担，包括：水费、电费、电话收视费、网费、燃气费、卫生费、物业管理费等。5.房屋的交付及返还……(二)返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，乙方应恢复原状。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。6.房屋及附属设施的维护……(三)乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。7.第十二条：合同解除……(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达20日的。2.欠缴单项费用达1个月的……8.第十三条：违约责任……(四)乙方有本合同第十二条第(四)款约定的情形之一的，应向甲方支付5000元违约金。(五)乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方有租赁期满后可以要求乙方回复原状，若造成甲方损失的，由乙方负责赔偿损失。 合同签订后，罗杨按照约定履行了房屋交付义务，温氏公司支付了租金30000元，并使用租赁房屋。2019年12月10日，温氏公司将设施设备从租赁房屋内撤出，未再继续使用租赁房屋，但双方未按合同约定办理《房屋附属设施、设备清单》签字盖章手续，也未结算相关费用。温氏公司添置在租赁房屋前空坝内的污水处理池(即罗杨所称化粪池，下同)至今未拆除，从租赁房屋内拆除的设施设备至今仍有钢架一个和装修隔板堆放在租赁房屋前空坝内，租赁房屋的卷帘门有损坏至今未修复。 另查明，温氏公司使用租赁房屋期间，用水146吨，用电2838度。还查明，根据双方提供的短信、微信内容记载，温氏公司在2019年12月10日从租赁房屋搬离过程中，双方因租金、尚欠水电费、添置的污水处理池拆除等发生争执，罗杨有阻拦搬离的言语。次日，罗杨提出由温氏公司支付逾期房租5000元、13个月水电费未接入水电费用500元、拆除污水处理池费用1500元(可由温氏公司解决)、电费1555元、水费437元和修复卷帘门，要求温氏公司派人进行协商处理再进行搬离，并在2019年12月15日前搬离租赁房屋。 审理中，对于温氏公司如应对卷帘门承担修复责任，双方均同意由温氏公司修复。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：(一)租赁合同解除问题；(二)温氏公司拖欠的租金问题；(三)拖欠水电费、卷帘门修复、添置的污水处理池问题；(四)温氏公司是否承担违约责任问题；(五)温氏公司反诉要求罗杨赔偿损失问题。 (一)租赁合同解除问题 根据《房屋租赁合同》的约定，双方签订合同确定的租赁期为1年，即自2018年11月10日至2019年11月10日止。罗杨主张租赁期为3年，与合同约定“本次签订租赁期1年”不符，本院不予支持。合同约定租赁期到期后，温氏公司继续使用租赁房屋，罗杨未提出异议，按照合同约定，双方形成不定期租赁关系，任何一方均可随时解除合同。温氏公司于2019年12月10日从租赁房屋搬出，以自己的行为表明解除合同，合同虽约定形成不定期租赁关系后，解除合同应当提前30日通知对方，但一方未按约定提前通知对方解除合同，并不影响解除合同的效力，而属违约行为。罗杨认为，双方至今未办理租赁房屋交还手续合同仍在履行。温氏公司搬离过程中，罗杨要求支付尚欠房租、违约金、水电费等本无不当，但遭拒绝后阻止搬离，导致双方矛盾加深，对温氏公司搬离后未办理正常的房屋交还手续负有一定责任。此外，罗杨未提供证据证明温氏公司搬离后仍将租赁房屋关锁或占用，导致无法行使占有、使用、收益等权利，故其认为合同仍在履行的主张本院不予支持。因此，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月10日解除。 (二)温氏公司拖欠租金问题 如前所述，双方的租赁合同已于2019年12月10日解除，温氏公司使用租赁房屋的租金应当计算至解除之日。温氏公司已支付租金至2019年11月10日，尚欠1个月的租金2500元。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”规定，罗杨在温氏公司搬离后，对房屋能够行使占有、使用、收益等权利的情况下，因其未采取有效措施导致房屋空置，所产生的租金损失要求对方给予赔偿不应得到支持。 (三)拖欠水电费、卷帘门修复、添置的污水处理池问题 根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。按照合同约定，温氏公司搬离租赁房屋后，罗杨作为出租人，有权要求温氏公司结清相关费用、对损坏财物进行维修、拆除添置设施并恢复原状，故本院对罗杨要求温氏公司支付水电费、修复损坏卷帘门、拆除污水处理池并恢复原状的请求予以支持。关于水费，根据本院采信的李某2证人证言，2019年3月1日前为2.67元／吨，之后为3.17元／吨，由于对温氏公司在价格调整前后的用水量未单独计量，现双方均同意以用水时间按比例确定各段用水量，故温氏公司应支付的水费为：442元（2018年11月10至2019年2月28日共111天，2019年3月1日至2019年12月10日共285天，计算公式：111天÷396天×146吨×2.67元＋285天÷396天×146吨×3.17元／吨，取整数）。关于电费，根据本院已采信用电发票确定的电价0.548元／度，温氏公司应支付的电费为1555元（0.548元／度×2838度，取整数）。关于卷帘门修复，按照合同约定，温氏公司对租赁财物因未合理使用造成损坏的，应当负责维修或承担赔偿责任。根据已采信的照片，以及双方的短信、微信内容，温氏公司从租赁房屋撤离后，卷帘门被损坏的事实可以确定，由于温氏公司搬离房屋后未与罗杨办理交接手续，也未提供证据证明卷帘门被损坏发生在其搬离之后，故应由温氏公司对卷帘门的损坏承担修复责任。关于添置的污水处理池，按照合同约定，罗杨可以要求温氏公司拆除并恢复原状，故罗杨此请求本院予以支持。 (四)温氏公司是否承担违约责任问题 根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，双方当事人对合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方对形成不定期租赁关系后租金如何支付未作约定，根据交易习惯，温氏公司最迟应在双方解除租赁关系时支付，即应于2019年12月10日支付。即使认为交易习惯也不能确定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，温氏公司从租赁房屋搬离后致使合同解除，双方形成的不定期租赁期限届满，温氏公司尚欠租金也应在搬离租赁房屋时支付。温氏公司从租赁房屋搬离后直至罗杨提起诉讼为止，未向罗杨支付尚欠租金，且在罗杨提出结算请求后仍不进行结算，其行为属合同中“不支付或者不按照约定支付租金达20日”的情形，应当按照“(四)乙方有本合同第十二条第(四)款约定的情形之一的，应向甲方支付5000元违约金”的合同约定，支付对方违约金5000元，故罗杨主张温氏公司支付违约金5000元的请求，本院予以支持。 (五)温氏公司反诉要求罗杨赔偿损失问题 温氏公司主张，因罗杨搬离中实施阻拦，部分设施设备未取回，公司另行购置进行生产经营，致使扣留设施设备报废造成重大经济损失。从双方短信、微信记录来看，罗杨虽有阻拦搬离的言语，但温氏公司没有提供证据证明罗杨实施阻拦搬离的具体行为，无法确定罗阳的行为是否达到足以阻止财物搬离的程度，对此举证不能产生的不利后果应由温氏公司承担。另根据双方的陈述和现场照片，温氏公司滞留的财物仅有钢架一个和装修隔板，均堆放在租赁房屋外的空坝中，罗杨并未采取关锁等方式予以扣留，且在温氏公司离开后，罗杨通过短信、微信等告知温氏公司限期搬离，故温氏公司对滞留财物完全可以取回。在此情况下，即使罗杨当日实施了阻拦行为导致部分财物滞留，其应承担的责任也应限于取回该部分财物增加的费用，而非温氏公司提交的设施装修清单列举费用。因此，温氏公司要求罗杨赔偿损失78026元的反诉主张，于法无据，也不合情理，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、罗杨与合江温氏畜牧有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月10日解除。 二、合江温氏畜牧有限公司于本判决生效后十日内支付罗杨尚欠租金2500元、水费442元、电费1555元、违约金5000元，共计9467元。 三、合江温氏畜牧有限公司于本判决生效后十日内将租赁房屋卷帘门修复，并将租赁房屋前空坝内添置的污水处理池等设施拆除后恢复原状。 四、驳回罗杨其他诉讼请求。 五、驳回合江温氏畜牧有限公司其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 本诉案件受理费225元，由罗杨负担100元，合江温氏畜牧有限公司负担125元；反诉案件受理费835元，由合江温氏畜牧有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  李 强 人民陪审员  陈启富 人民陪审员  李映超 二〇二〇年六月三十日 法官 助理  石恩婧 书 记 员  李 怡