广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终476号上诉人（原审被告、反诉原告）:何莉，女，1970年2月25日出生，汉族，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：何晓青，广东锵锵律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦秋玉，广东锵锵律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:周传涛，男，1985年9月26日出生，汉族，住所地湖北省咸宁市。委托诉讼代理人：邓钦予，广东鹏城阳光律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人：阳天凯，执行董事。原审第三人：深圳市万通融资担保有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋7楼702,统一社会信用代码91440300699092489U。法定代表人：邹雷。上诉人何莉因与被上诉人周传涛及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华公司”）、深圳市万通融资担保有限公司（以下简称“万通公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初14366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。何莉上诉请求：1.撤销深圳市罗湖区人民法院作出的（2019）粤0303民初14366号民事判决第二、第三、第四、第七项判决结果，改判支持何莉的反诉请求，驳回周传涛的全部诉讼请求；2.一审案件受理费、保全费及二审案件受理费由周传涛承担。事实和理由：一、何莉已履行合同义务，不存在违约事实，原审法院认定事实错误。(一）周传涛取得银行承诺函是何莉办理赎楼业务的前提，周传涛至今未取得银行承诺函，何莉无法办理赎楼，也就不存在何莉是否违约的问题，原审法院认定事实不清。(二）何莉从未撤回赎楼材料，未停止赎楼活动，何莉自合同签订之日起一直积极履行合同，未有任何违约行为，原审法院认定事实错误。(三）原审法院认定周传涛书面催告及第三人世华公司多次通知何莉履行义务，但何莉未予配合的事实错误。二、原审法院查明事实不清，未对周传涛的违约行为及何莉的催告事实予以查明，周传涛至今未履行《二手房买卖合同》约定的先义务（即支付首期款、提交贷款按揭材料及银行承诺函、若未能取得银行贷款承诺函则立即补足应付房款等行为），周传涛已经构成根本违约，但原审法院均未对上述事实予以查明。(一）周传涛至今未按约支付首期款，其行为已构成根本违约，原审法院未对该事实予以查明。(二）周传涛未能举证证明其已按约向银行提交抵押贷款按揭材料并向银行申请抵押贷款，至今未取得银行贷款承诺函，其行为均已构成违约，但原审法院未对上述事实予以查明。(三）何莉已多次催告周传涛履行合同义务，原审法院认定事实不清。(四）种种迹象表明，周传涛自始至终未想要履行合同义务。三、周传涛的诉讼请求并未主张其他费用，原审法院超出请求范围进行审理并判决支持周传涛请求，严重违反法定程序。综上所述，在周传涛至今未支付首期款且按约向银行提交按揭贷款材料申请按揭贷款取得贷款承诺函情况下，何莉被动取得部分赎楼材料的事实，并不可能也无法构成合同约定的单方停止赎楼的违约情形，且何莉事实上也无任何违约行为，原审法院认定事实错误；相反，周传涛至今未按照合同约定支付首期款、未按约向银行提交按揭贷款材料申请按揭贷款，并未取得贷款承诺函的行为，已然构成违约，但原审法院对此重大事实未予查明；另原审法院超出周传涛诉讼请求范围径行判决，违反法定程序。何莉当庭补充上诉意见:1.涉案房屋的真实交易价格是130万元，其中8万元是世华公司索取的居间费，17万元是周传涛作高评高贷虚增的价格，涉案155万元的合同系周传涛以及世华公司合谋欺骗何莉签署，到2019年3月20日何莉才知道周传涛作高评高贷的事实。2.通过何莉到万通公司领取相关赎楼材料复印件的录音内容可知何莉是一直要求万通公司提供复印件而非原件，何莉并未取回任何赎楼担保材料的原件，原审法院认定事实错误。3.周传涛在2019年5月即因购买房屋向其他银行申请贷款可知，周传涛与案外人接洽买房的时间更早。另外，在一审法院未确认是否解除双方合同，周传涛已与案外人达成房屋买卖交易，不排除其在与何莉履行合同的过程中已经与案外人达成交易，其无法继续履行合同义务。但是周传涛又担心自己承担违约责任，因此串通第三人制造何莉违约的虚假事实，以达到其解除合同索赔高额违约金的目的。4.根据《补充协议》第一条“不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约”该前提是何莉已经与万通公司建立赎楼担保的关系才会存在是否停止赎楼的问题，但是本案涉及的赎楼担保材料仅何莉签字，万通公司并未盖章，合同其他内容也都是空白，因万通公司自行也确认，何莉的赎楼申请正在申请阶段，在周传涛取得贷款承诺函之前不会开始赎楼程序，因此根本不会存在何莉是否有撤回赎楼的问题。周传涛辩称，一、原审法院认定事实清楚，依法应当维持，周传涛不存在违约行为，原审法院并非未审查相应的事实，而是经审查后认定违约方为何莉，原审判决的内容正确事实充分，事实清楚，应当予以维持。二、周传涛一审已经提交了2019年3月20日进行贷款申请提交的相关证据，且根据周传涛自行提交的证据及反诉证据七可知周传涛已确认3月20日双方前去银行递交贷款申请材料的事实，而何莉所主张的承诺函的获取也必须是在首付款支付完成之后银行才会出具的，何莉所主张的银行审批以及相应的处理流程，并非正确的流程。三、周传涛购买涉案房屋的本意是由于孩子的读书问题迫在眉睫，急需购买学区房。但何莉多次无故阻碍合同履行，拒绝了周传涛以及第三人，更拒绝了周传涛和第三人提出的撤单定金的要求，继而又拉黑了周传涛以及第三人的所有联系方式，拒绝沟通，由此才导致。周传涛根本没有任何理由，也不存在任何与第三人串通的。针对何莉当庭补充的上诉理由答辩如下：一、关于涉案房屋的交易价格，在签订涉案合同之前周传涛与何莉当面约定成交价格为138万元，其中何莉主张8万元为中介费与周传涛无关，周传涛亦不知情。而涉案合同是在双方口头达成一致后于2019年3月16日签订，签订当时由于双方已经将相应的金额谈好，故此周传涛在签订合同时并未仔细查看合同的相应内容，在合同签订后的两三天左右时间，何莉联系周传涛告知合同当中签订的房屋价格与双方口头约定的不一致，周传涛此时才仔细查看相应的合同，查看合同后周传涛致电询问相应的合同提供方即世华公司，世华公司的解释是说交易价格实际上应该支付的房款还是138万元，只是世华公司将房屋总价提高后周传涛就可以从银行批更多的贷款，这样用总额减去多的贷款周传涛所支付的首付款就可以变少，周传涛担心相应的合同履行和签订的效力问题向世华公司质疑后世华公司的相应工作人员表示不用担心，相应的款项他们会处理好。在此情形下才产生了后续周传涛与何莉沟通合同履行的事宜以及由于周传涛发现合同问题担心相应的法律风险和后果向何莉提出合同不再履行双方解除合同，退还定金的事情。但该提案被何莉以买卖双方不能私自解除合同为由拒绝。周传涛不存在任何串通第三人欺骗何莉签订合同的情形。二、何莉所提供的与万通公司的拿赎楼材料的沟通录音系发生在其拿赎楼材料原件之前，在拿原件之前本案的各方当事人在一审中均确认何莉仅提出拿复印件的要求，但实际上何莉在到场后并没有仅满足于拿复印件，而是将所有的原件抢去后离开了现场。何莉的相应证据不能证明录音之后发生的事实。三、何莉所述周传涛向其他银行借款在本案之前完全没有任何事实依据。根据周传涛相应的借款合同及贷款承诺函可知，周传涛是在本已经谈好的房屋买卖何莉毁约之后没有相应的学区房并且急需购买学区房的压力之下迫于无奈于找了其他的卖家签订购买了相应的房产（于2019年5月30日签订与银行抵押合同），2019年5月17日银行承诺发放贷款。四、何莉所述该违约条款的前提条件是在何莉与万通公司或其他的担保公司建立委托关系之后，就是说何莉确认在本案的纠纷发生产生之时其与万通公司或与其他的担保公司并不存在委托关系，根据涉案合同第二条第3点“买方需委托担保公司担保融资赎楼需于签订本合同之日其25日内与担保公司订立服务合同办理赎楼手续”，可知若何莉与万通公司不存在委托关系，但房产又处于抵押状态，其亦需要委托其他的担保公司进行担保赎楼或在该时间以前自行赎楼，但何莉均未履行前述的相应义务。世华公司、万通公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未发表书面意见。周传涛向一审法院起诉请求：1.请求判令解除周传涛何莉签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；2.请求判令何莉向周传涛返还购房定金69000元;3.请求判令何莉向周传涛支付违约金310000元;4.本案诉讼费由何莉承担。何莉向一审法院反诉请求：1.判令解除何莉与周传涛签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《补充协议》；2.判令周传涛向何莉支付房产总价款20%的违约金，即310000元;3.判令周传涛向何莉归还租赁押金2000元；4.判令由周传涛承担本案项下案件受理费、保全费、保全担保费、公告费、律师费等全部相关费用。一审法院认定事实：2019年3月16日，周传涛与何莉及世华公司签订编号为深（罗）房居间字（2019）第2458号《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定，周传涛购买何莉所有的位于深圳市罗湖区XX路XX苑X栋第X层3C号的房产，价格为1550000元；周传涛在本合同签订时向何莉支付定金69000元；第二条房地产产权现状第3项：该房产处于抵押状态，何莉需委托担保公司担保办理融资赎楼手续的，须于签订本合同之日起25日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，周传涛应予协助，何莉虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，何莉应在合同约定转移登记日期之前自行赎楼；该房产之上存有租约；周传涛向银行抵押付款方式支付房款，周传涛须在2019年4月10日前支付除定金之外的剩余首期款396000元至买卖双方约定的银行第三方监管账户，周传涛须于2019年4月10日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；任何一方不履行本合同约定义务，导致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金；双方还对其他事项进行了约定。同日，周传涛何莉又签署《补充协议》，约定，双方同意将原合同第二条房地产产权现状相关约定补充如下：第3项的上述日期内，何莉应办理公证委托书给担保公司办理融资赎楼，并不得单方面停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；何莉虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起40日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予世华公司；买卖双方需于银行出具贷款承诺函之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》；任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过15日的，或有其他根本违约行为导致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金。上述合同签订当日，周传涛向何莉交付定金690000元，何莉签收了上述定金，出具了收款收据；同时何莉向周传涛交付了涉案房产的租房押金2000元，周传涛出具了收款收据。合同签订后，何莉在3月20日出具经深圳市前海公证处公证的《公证委托书》，公证委托万通公司及其员工丁X、李XX等四人代为办理赎楼、注销抵押登记及过户等手续。同日，万通公司接受了何莉的赎楼委托，何莉向其出具了经深圳市前海公证处公证的《公证委托书》，并签署了万通公司的《担保申请审批表》《赎楼贷款担保委托合同》及《授权书》等办理赎楼、担保等手续的相关资料。3月26日下午，何莉到万通公司出自行取回了其签署的所有赎楼手续的相关资料及其签署的合同资料。其后，周传涛和世华公司多次联系何莉履行合同，但何莉再未履行合同约定的其他义务。何莉提供了周传涛于4月2日在涉案房产门口张贴的《通告》，称，何莉在2019年3月16日签订二手房买卖合同后拿走买家定金至今一直不出面配合房产买卖过户事项，如何莉4月8日前不出面和周传涛协商过户事项，拒不履行约定，需要承担法律责任。4月9日，周传涛向何莉发出《履约催告函》，称，根据买卖合同约定2019年4月10日前办理按揭，但经本人及世华地产多次通知，阁下仍未按照合同约定履行义务;现本人特此出函，请阁下于2019年4月10日前办理买卖双方银行按揭，否则视为阁下单方违约。该函件通过中国邮政EMS发至何莉的身份证地址。4月10日，周传涛向中国建设银行深圳嘉宾路支行自己的账号内汇入首期款396000元。但何莉仍未履行合同义务。周传涛支付涉案房产的保全担保费4000元。一审法院认为，周传涛与何莉及世华公司签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，签约各方应按照合同的约定履行各自义务。合同生效后，周传涛按照合同约定支付了定金，但何莉办理完委托赎楼、注销抵押、办理房产证等相关手续的《公证书》，委托万通公司进行赎楼并签署了万通公司的《担保申请审批表》《赎楼贷款担保委托合同》及《授权书》等办理赎楼、担保等手续的相关资料后，何莉又在3月26日到万通公司处自行取回了其签署的所有的合同、赎楼手续等资料，在周传涛书面催告及世华公司多次通知其履约后，也没有继续履行合同义务，因此何莉的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，周传涛有权要求何莉返还定金并要求何莉支付违约金、承担相关费用。但合同约定的违约金为房产实际成交价的20%，违约金约定的数额过高，且周传涛没有提交何莉违约造成其实际损失的证据材料，因此从公平原则出发，一审法院依法对违约金的数额予以适当减少，何莉应向周传涛支付违约金155000元；并且向周传涛支付涉案房产的其他费用4000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决：一、解除周传涛、何莉与世华公司签订的合同编号为深（罗）房居间字（2019）第2458号《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》；二、何莉应在判决生效之日起十日内向周传涛返还购房定金69000元；三、何莉应在判决生效之日起十日内向周传涛支付违约金155000元；四、何莉应在判决生效之日起十日内向周传涛支付其他费用4000元；五、周传涛应在判决生效之日起十日内向何莉返还租赁押金2000元；六、驳回周传涛的其他诉讼请求；七、驳回何莉的其他诉讼请求。如果何莉未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6984元，周传涛负担1400元，何莉负担5584元；案件反诉费2990元，由何莉负担；保全费2415元，由何莉负担，周传涛已预交的7999元，由一审法院予以退回。何莉应在判决生效之日起十日内向一审法院缴纳案件受理费5584元，保全费2415元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何莉向本院提交以下证据：证据一何莉与周传涛的电话录音（2019年3月21日-2019年4月2日）。证明涉案房屋的真实交易价格是130万元，17万元是周传涛作高评高贷虚增的价格，高评高贷费3000元，且是由世华公司、万通公司帮其操作高评高贷。何莉在了解到高评高贷属于违法行为涉嫌贷款诈骗，主动提出到世华公司撤单，提出两个方案一是等到2019年4月10日双方合同自动解除，何莉承诺退还周传涛定金，二是在房协、律师或公证处的见证下撤销合同或到房协投诉世华公司是过错方后再撤销合同。但是周传涛并没有接受。证明何莉在签署涉案合同时并不知道17万元系周传涛作高评高贷的款项，在3月20日双方到银行办理资金监管，因为世华公司要求何莉提供本人的银行卡以及密码交与担保公司即本案的万通公司，但是这并非合同约定条款，而且也涉及到何莉的财产及个人隐私的泄露，因此何莉不同意交出，最终何莉是通过世华公司的工作人员刘平在3月20日下午告知何莉才最终知晓17万元的真实性质是周传涛向银行套出的贷款，并且该款项是由万通公司垫资支付的。以上说明涉案合同无法履行的的根本原因是周传涛串通世华公司、万通公司操作高评高贷导致无法取得银行贷款承诺函，因此违约责任应由周传涛承担。证据二何莉与世华公司工作人员沟通拿赎楼材料复印件的沟通录音（2019年3月26日）。证明何莉于3月26日前往国创大厦的目的是要求万通公司提供本人签署的所有赎楼担保材料的复印件并非原件。证据三何莉与深圳市前海公证处工作人员沟通拿公证材料复印件的聊天记录（2019年3月26日）。证明何莉于2019年3月26日前往前海公证处沟通复印公证材料，何莉也从未撤回公证委托，因此可以印证若何莉撤回赎楼更应该撤回对何莉不利的委托书。周传涛质证称，对证据一、二、三真实性、合法性、关联性均不予认可，认为仅截取了部分对何莉有利的录音。双方实际达成的交易房屋价格为138万元，而合同上所记载的155万元，由此产生的一些履行问题所做的沟通，在周传涛知晓相应的实际情况之后也曾多次提出若存在高风险则双方解除合同并把相应定金退还周传涛，但被何莉多次拒绝。周传涛向本院提交以下证据：中国银行交易流水明细清单，个人贷款承诺函、借款借据、个人贷款合同、个人贷款抵押合同。证明因何莉的违约行为，导致没有购买涉案房产，又因急需购买学区房以便小孩上学，故与案外人签订了购房合同，证明周传涛的信贷能力足以获得银行同意发放贷款的资格，并具备购买房屋的经济实力。何莉质证称，以上证据材料形成时间是一审程序开庭之前不能认定为本案的新证据，且对于该些资料的真实性、合法性、关联性均不予认可。世华公司、万通公司未发表意见。经本院二审审理查明，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，从二审中双方当事人的主张来看，何莉与周传涛原本就涉案房产在私下达成的交易价格为138万元，而涉案合同约定的价格为155万元是为涉案房产取得高评高贷。在合同签订后，何莉就此问题与周传涛多次电话沟通，在双方未达成一致解除合同的情形之下，何莉既未配合办理首期款资金监管手续，又于2019年3月26日到万通公司处自行取回了其签署的所有的合同、赎楼手续等资料，在周传涛书面催告及世华公司多次通知其履约后，也没有继续履行合同义务，因此何莉的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原审从公平原则出发对违约金进行了酌减合理，本院予以维持。关于担保保全费4000元，是周传涛申请本案保全时，法院要求周传涛提供担保，周传涛请担保公司担保而产生的费用。该费用周传涛并未在一审中提出主张，原审予以处理不当，应予纠正。综上所述，何莉关于的保全担保费的上诉请求成立，其他请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初14366号民事判决第一、二、三、五、六、七项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初14366号民事判决第四项；如果何莉未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6984元，周传涛负担1484元，何莉负担5500元；一审案件反诉费2990元，由何莉负担；保全费2415元，由何莉负担，周传涛已预交的7915元，由一审法院予以退回。何莉应在判决生效之日起十日内向一审法院缴纳案件受理费5500元，保全费2415元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。二审案件受理费4750元，由何莉负担4700元，周传涛负担50元。何莉预交的50元，由本院予以退回，周传涛应在判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费50元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 聂 效审判员 吴春泷二〇二〇年六月二十三日本件与原本核对无异书记员 吕 周