广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终620号上诉人（原审被告）：陈铁，男，1977年8月6日出生，汉族，住广东省广州市白云区***********，公民身份号码410************537。上诉人（原审被告）：王静，女，1978年8月3日出生，汉族，住广东省广州市白云区***********，公民身份号码410************021。委托诉讼代理人：陈铁，王静的丈夫。被上诉人（原审原告）：肇庆高新区珠影物业服务有限公司，住所地广东省肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场4＃楼商铺-235，统一社会信用代码914***********864X。法定代表人：杨某1。上诉人陈铁、王静因与被上诉人肇庆高新区珠影物业服务有限公司（以下简称珠影物业）物业服务合同纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2019）粤1284民初3240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈铁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈铁、王静上诉请求：撤销一审判决，陈铁、王静应交纳2018年10至2019年6月物业管理费2029.7元和案件受理费25元。事实和理由：1.陈铁、王静并非故意不交纳物业费，只是暂缓交纳，2018年10月之前的物业费全部交清。2.珠影物业所进行的物业服务工作未能达到业主满意，并且小区存在诸多安全隐患，至今物业仍未妥善解决。3.珠影物业未向陈铁、王静开具所交纳的物业费发票，只开具了收据，有偷逃税款嫌疑。4.珠影物业从服务至今从未按规定公示过物业费明细及去向，有将物业服务费挪作他用的嫌疑。5.珠影物业在服务中存在的诸多服务不到位的地方。珠影物业向一审法院起诉请求：1.判令陈铁、王静给付2018年10月至2019年6月物业管理费2029.7元；2.判令陈铁、王静按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至付清物业管理费为止，截止2019年7月1日应支付违约金738.81元，两项合计费用2768.51元；3.判令陈铁、王静承担诉讼费用。一审法院认定事实：陈铁、王静是肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场6＃楼2701房的权利人，该房屋登记的建筑面积为125.29㎡。珠影物业（甲方）与陈铁、王静（乙方）签订《珠影文体广场前期物业服务协议》，约定前期物业管理服务是指自乙方购房之日起至小区业主委员会合法成立并与业主大会选定的物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务；物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（共用设施设备是指共用的上下水管道、加压水泵、上下水池、防盗闸门、电梯、公共照明、消防设施、智能系统、道路、绿地、沟渠、公益设施，以及共用设施设备使用的房屋场地等）、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；乙方从发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起交付物业管理服务费和公共水电分摊费，住宅物业管理服务费按建筑面积（含公摊面积）每月每平方米1.8元收取（含公共水电费，但不包含二次供水系统所产生的能源费用），乙方应当于每月10日前到物业公司财务部缴纳物业服务费。双方还约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠费总额每日收取3‰的滞纳金；本协议自签字之日起生效。肇庆珠影文体产业投资有限公司（建设单位、甲方）与珠影物业（物业服务企业、乙方）签订了《珠影广场前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对珠影广场（物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，本合同期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。双方对高层住宅的物业服务费的收费标准进行了约定，未有高于原告和被告签订的上述《珠影文体广场前期物业服务协议》约定的标准。陈铁、王静于2016年11月28日接收案涉房屋，并已缴纳2018年10月份前的物业管理费。珠影物业主张陈铁、王静支付拖欠的案涉房屋物业管理费2029.7元（按建筑面积125.29m2，1.8元/月/㎡的标准计算，从2018年10月计至2019年6月）及违约金738.81元（从欠交物业管理费当月的11日起暂计至2019年7月1日，以每月应交的物业管理费为基数，按每天3‰的标准计算）。陈铁、王静认为珠影物业在出入口设置、人员管理、收费公示、电梯维护、共有建筑和绿地管理、业主委员会成立等方面存在问题，因此拒绝缴纳物业管理费，其对珠影物业主张的上述物业管理费的计价标准、计价面积、逾期缴纳物业管理费的期间均没有异议，但认为珠影物业无权收取滞纳金。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故珠影物业与肇庆珠影文体产业投资有限公司签订的《珠影广场前期物业服务合同》对陈铁、王静具有约束力。珠影物业与陈铁、王静签订的《珠影文体广场前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是陈铁、王静是否有正当理由拒绝交纳物业管理费。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”根据双方的诉辩意见和现有的证据，不足以证明珠影物业不履行物业服务合同，或者在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，陈铁、王静抗辩的理由不足以构成拒交物业费的正当理由。至于陈铁、王静提出珠影物业在物业管理过程中存在的问题，陈铁、王静可直接与珠影物业沟通，要求其改善服务质量，加强小区管理，如认为珠影物业侵害其合法权益的，可以在搜集相关证据后另行依法解决。根据案涉的《珠影广场前期物业服务合同》《珠影文体广场前期物业服务协议》，珠影物业诉请陈铁、王静支付拖欠的物业管理费，符合法律规定和合同约定的情形，该院予以支持。对于珠影物业主张的物业管理费的计价面积、计价标准、逾期缴纳物业服务费的期间，陈铁、王静没有提出异议和提供反驳的证据。故该院认定陈铁、王静拖欠珠影物业2018年10月至2019年6月的房屋物业管理费2029.7元（125.29㎡×1.8元/㎡/月×9个月）。关于违约金问题。陈铁、王静认为珠影物业的物业服务存在瑕疵并提供了依据而未有按时交纳物业管理费，并表态待问题解决后即时恢复缴纳费用，可见陈铁、王静并不存在恶意拖欠费用的故意，故珠影物业主张陈铁、王静支付违约金的诉求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、陈铁、王静应于本判决发生法律效力之日起五日内向珠影物业支付2018年10月至2019年6月的物业管理费2029.7元。二、驳回珠影物业的其他诉讼请求。本院二审期间，陈铁、王静向本院提交了案涉小区部分楼道门及垃圾桶处照片。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，争议焦点为：陈铁、王静拒绝缴纳物业费是否有合法依据。案涉《珠影广场前期物业服务合同》《珠影文体广场前期物业服务协议》对陈铁、王静具有约束力，一审判决已清晰论述，本院予以维持。综合庭审情况及证据，珠影物业在物业管理服务方面确存在一定瑕疵，但物业管理是一项长期进行包含多项服务内容的综合性动态服务，并且具有整体性，涉及所在小区全体业主的利益，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，业主可要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以此作为拖欠物业服务费的理由于法无据，亦不利于小区整体利益。因此，陈铁、王静认为其有权拒付部分物业管理费的主张，本院不予支持。一审法院判决陈铁、王静支付2018年10月至2019年6月的物业管理费2029.7元给珠影物业并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。陈铁、王静的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈铁、王静负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈国鑫审 判 员 邱杏花审 判 员 罗静芳二〇二〇年六月十日法官助理 黄耀辉书 记 员 谢煌霖