上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初12395号原告：上海迈联实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：汪则玮，总经理。委托诉讼代理人：聂运梅，上海辉和律师事务所律师。被告：施和滨，男，1985年12月18日出生，汉族，户籍所在地上海市松江区。委托诉讼代理人：李海林，上海法知特律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴要康，上海法知特律师事务所律师。被告：上海上睿体育有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：施和滨，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：顾陈欢，女。委托诉讼代理人：李海林，上海法知特律师事务所律师。原告上海迈联实业有限公司(以下简称“迈联实业”)诉被告施和滨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，经迈联实业申请，本院依法于2019年7月24日追加上海上睿体育有限公司(以下简称“上睿体育”)作为共同被告参加诉讼。审理中，上睿体育向本院提起反诉，本院予以受理。本案于2019年8月23日、同年10月16日、2020年4月7日、2020年6月11日四次公开开庭进行了审理，原告迈联实业的法定代表人汪则玮及委托诉讼代理人聂运梅、被告施和滨兼被告上睿体育的法定代表人、施和滨与上睿体育的共同委托诉讼代理人李海林、上睿体育的委托诉讼代理人顾陈欢到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解37天。本案现已审理终结。原告上海迈联实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认迈联实业与施和滨、上睿体育于2018年3月6日、2018年3月21日、2018年4月9日签订的合同于2019年3月28日解除，并要求施和滨、上睿体育立即腾退位于上海市青浦区徐泾镇蟠中路XXX号、XXX号房屋(以下简称系争房屋)，腾退面积为2,130.38平方米；2、施和滨、上睿体育支付自2018年4月13日起至2019年3月28日止的租金合计人民币4,359,600元(2,100平方米×每平方米每天6元×346天)；3、施和滨、上睿体育支付房屋占有使用费10,861,200元(参照迈联实业与产权人签订的租赁合同约定，计租面积2,100平方米，按租金标准的两倍即每平方米每天12元的标准，自2019年3月29日起计算至实际归还之日2020年6月1日止)；4、施和滨、上睿体育支付截至2019年2月21日止的电费97,920元(65,280度×每度1.50元)、水费1,518元(253吨×每吨6元)，2019年2月21日之后的电费和水费不在本案中主张。审理中，迈联实业撤回要求施和滨、上睿体育腾退返还系争房屋的诉讼请求。事实与理由：迈联实业与施和滨于2018年3月6日、2018年3月21日各签订租赁合同1份，迈联实业与施和滨、上睿体育于2018年4月9日签订租赁合同1份，内容相同，均约定：施和滨、上睿体育向迈联实业承租位于上海市青浦区徐泾镇蟠中路373、367号约面积2,100平方米(中建锦绣天地23号地块10号楼一楼部分面积)作为体育项目场所。租赁期限5年，租金6元/天/平方米；租金支付方式为先付后用，每3个月支付一次；免租装修期6个月。迈联实业于2018年4月12日将系争房屋交付于施和滨、上睿体育，扣除6个月的免租期，自2018年10月13日开始计算租金，根据约定被告应于2018年6月1日前支付首期3个月租金及物业费。截至迈联实业解除租赁合同关系之日即2019年3月28日，被告应向原告支付租金为2,091,600元(每平方米2,100元×每平方米每天6元×166天)。施和滨和上睿体育至今仅支付迈联实业保证金1,533,000元，租金、物业费、水电费分文未付。迈联实业于2019年8月21日更换了系争房屋大门锁芯。后施和滨、上睿体育拆除了承租房屋中的装修、腾空物品，双方于2020年6月1日办理了房屋交接手续。被告施和滨辩称：1、迈联实业与施和滨于2018年3月6日、2018年3月21日签订了2份房屋租赁合同，后施和滨又代表上睿体育和迈联实业于2018年4月9日签订了最后一份租赁合同，双方履行的是最后一份合同。2、因为签约时上睿体育仍处于工商注册过程中，上睿体育于2018年4月13日才成立，之前施和滨的行为系代表上睿体育的职务行为，故本案法律关系发生在迈联实业和上睿体育之间，施和滨并非适格主体，施和滨不应承担法律责任。3、系争房屋面积2,100平方米只是合同约定的暂定面积，应根据实测面积确定租金。4、上睿体育租赁房屋目的是用于体育项目的经营，但系争房屋自上睿体育接手以来一直未能通过消防验收，原因在于该房屋原本有部分区域用途为超市、垃圾房，但迈联实业对此进行非法的内部结构改造，导致房屋达不到验收标准。虽然迈联实业提供了2018年6月26日的大房东业态说明，但大房东已明确对该说明真实性予以否认，且从未同意迈联对外转租，故迈联存在欺诈行为。5、系争房屋于2019年4月23日被迈联实业停水停电，上睿体育无法正常使用系争房屋，且2019年8月21日，系争房屋锁芯被迈联实业更换。6、本案租赁合同确实约定如果双方违约的话可以援引迈联实业和大房东的合同来计算双倍租金，但本案系迈联实业违约在先。7、上睿体育愿意解除合同和腾退房屋，但不是因为迈联实业行使解除权，而是上睿体育也不愿意履行合同了，反诉请求中也有解除合同的诉请，具体合同解除日期由法院判决。2019年3月28日迈联实业发函时，上睿体育回函提出了异议。2020年5月，上睿体育已经搬离。被告上海上睿体育有限公司辩称：不是上睿体育违约在先，对迈联实业主张的费用计算存有异议，实际面积并没有2,100平方米。不愿意支付免租期内的租金。关于免租期之后的租金，确认2018年4月12日交房，同意自2018年10月13日开始计算租金的，对租金标准每天每平方米6元无异议，具体支付至何时由法院判决。关于第3项诉请，诉请基础是违约，但上睿体育未违约，不同意支付。若法院认定上睿体育存在违约，则使用费标准过高，要求法院予以调整，同地段租金单价也就5元或6元左右。疫情期间应予减免。关于第4项诉请，上睿体育没有看到过迈联实业为系争房屋安装的水电分表，但是对金额无异议，应先开具发票后支付。关于付款和开票时间合同未约定。同意施和滨的意见。被告上海上睿体育有限公司向本院提出如下反诉请求：1、确认反诉原告上海上睿体育有限公司和反诉被告上海迈联实业有限公司于2018年4月9日签订的租赁合同无效；2、反诉被告上海迈联实业有限公司返还反诉原告上海上睿体育有限公司租赁保证金1,533,000元及相应的资金占用费(以1,533,000元本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年4月25日计算至实际清偿完毕之日止)；3、反诉被告上海迈联实业有限公司赔偿反诉原告上海上睿体育有限公司固定装修装饰费损失1,373,428元(系已支付部分，未实际支付部分不在本案中主张)、筹备赛事费用171,843元、员工工资及社保费用共计887,345.56元、保洁费34,606元、办公经营费24,795.30元、待业经营损失2,000,000元。审理中，上睿体育变更第一项反诉请求为解除2018年4月9日合同，并撤回了第三项诉讼请求。事实与理由：迈联实业违约在先，对房屋进行非法改造，之后还停水停电，导致上睿体育无法通过消防验收，无法开展创新体育项目合作，产生了巨大损失。反诉被告上海迈联实业有限公司针对反诉请求辩称，同意解除合同，不同意其余反诉请求。迈联实业不存在违约，是施和滨和上睿体育违约，参照迈联实业与大房东的合同约定，保证金不予退还。第三项反诉请求无事实依据。经开庭审理查明：位于上海市青浦区徐泾镇蟠中路XXX号、XXX号等房屋(店铺)产权于2018年6月8日登记在案外人上海中建孚泰置业有限公司(以下简称“中建孚泰”)名下。2017年4月6日，上述建设工程项目通过建设工程竣工消防验收。2017年4月25日，中建孚泰作为甲方，案外人上海佳深物流有限公司(以下简称“佳深物流”)作为乙方，双方签订房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租位于上海市青浦区会恒路718弄、蟠龙路XXX号、蟠中路XXX号中建锦绣天地23地块10号楼1－2层、局部3层(除中建孚泰规划超市部分757平方米，本案系争房屋位于该幢房屋的一楼)，面积12,632.38平方米，租期7年，续租3年，用途为酒店及其配套，房屋交付日暂定2017年7月15日。14－2，履约保证金作为乙方于租赁期限内全部履行完本合同义务的保证，如因乙方擅自提前终止本合同或违反本合同约定而致使甲方有权行使提前终止合同权利的，则无论甲方是否行使提前终止合同权利，甲方均可全部没收履约保证金而无须归还乙方。26－2，当甲方依照本合同规定行使单方终止合同权时，乙方还应向甲方补交其在装修期内所免去的所有租金(按首期租金标准计算)和物业管理费。26－8，乙方违反本合同约定的任何一项义务，甲方发出整改通知之日起7日内仍未整改到位的，甲方可以不经通知而立即采取停水、停电、停气、停止通讯网络等措施直至乙方完成整改，因此造成的一切不利后果由乙方承担。合同另约定其他事项。后迈联实业、中建孚泰、佳深物流签订补充协议书，约定自2017年10月15日起由迈联实业取代佳深物流成为上述房屋新的承租方，装修期暂定为2017年10月15日起至2018年10月14日，起租日暂定为2018年10月15日。佳深物流将与迈联实业自行办理该房屋交接事宜，原租赁合同届满或提前终止日，由迈联实业将该房屋恢复至原租赁合同约定之标准状况归还中建孚泰。中建孚泰允许迈联实业招商酒店。协议另约定了其他事项。2018年3月21日，迈联实业作为甲方，施和滨作为乙方，双方签订合同1份，约定乙方承租中建锦绣天地23号地块10号楼一楼部分面积，用作体育项目场所。1.1，项目坐落于上海市青浦区蟠中路XXX号、367号，建筑面积约2,100平方米(以实测面积为准，使用率为80%)。2.起租日：自甲方交房日起，免租装修期：首年首6个月，租期：5年(甲方交房日起计算)，租金：6元/天/平方米，递增按10%/年计算；租金支付原则：先付后用，每3个月支付一次，提前1个月支付下一期租金(免租期结束后首期租金提前2个月支付)；租赁保证金为首年四个月租金计1,533,000元；装修保证金200,000元；水费6元/吨，电费1.50元/度；如乙方需要开票，税金由乙方承担；其他条款按照甲方与业主的大合同约定执行。3.1，本合同签订后乙方分批向甲方支付保证金1,533,000元(支付方式2018年3月22日前付清700,000元，2018年4月10日前付清全部保证金)；3.2，2018年6月1日前支付首年首期3个月租金及物业费。合同另约定了其他事项。2018年4月9日，迈联实业作为甲方，施和滨和上睿体育作为乙方(首部乙方处表述为“上海上睿体育有限公司施和滨”)，双方又签订租赁合同1份，施和滨在落款乙方处签了“上海上睿体育有限公司施和滨”字样，该合同内容与2018年3月21日合同内容基本一致，但在“5.争议与管辖”处增加一项约定：以本合同为准，之前双方签署的任何合同协议作废。上述合同签订后，迈联实业于2018年4月12日交付上睿体育系争商铺(含原规划超市和垃圾房)，上睿体育装修后用于经营击剑馆。上睿体育分批支付迈联实业租赁保证金1,533,000元，未支付迈联实业租金、水电费等费用。截至2019年2月21日，上睿体育应付未付电费97,920元、水费1,518元。2018年11月21日，上睿体育申请上海市青浦公安消防支队对系争房屋进行消防验收。2018年11月30日，上海市青浦公安消防支队送达上睿体育验收意见书，内容为：综合评定该工程消防验收不合格，主要存在下列问题：1、建筑面积2,100㎡，地板和装饰板未见证取样，不符合《建筑内部装修设计防火规范》(GB50222－2017)第10.3.2条之规定；2、自然排烟窗未设置手动开启装置，不符合《建筑防烟系统技术标准》(GB1251－2017)第4.3.6条之规定；上睿体育应当组织对上述问题进行整改，整改后向上海市青浦公安消防支队申请复查，未经检查合格，工程不得投入使用，已经使用的，应当自即日起停止使用。2019年3月28日，上海辉和律师事务所向施和滨寄送律师函，内容为迈联实业和施和滨于2018年3月21日签订租赁合同，因施和滨未按约于2018年6月1日前支付首年首期3个月租金及物业费，律师根据迈联实业委托行使合同解除权，该函发出之日作为合同解除之日，请在收到该函后7天内搬离，支付拖欠的租金、物业费、水电费，否则将进行停水停电。2019年4月8日，上睿体育回函，内容为确认当日收到上述律师函，并称系争房屋经迈联实业改造后与原始图纸严重不符，迈联实业无权对外招租收取租金，上睿体育对此多次要求迈联解决问题，但未果。故上睿体育不接受合同解除通知、搬离时间及停水停电要求。迈联实业于2019年4月23日起对系争商铺停水停电。后迈联实业诉诸本院。2019年8月21日，迈联实业更换系争房屋大门锁芯。2020年4月7日，迈联实业与施和滨、上睿体育达成调解协议，约定施和滨、上睿体育应于2020年5月7日前腾退系争房屋并返还迈联实业。2020年5月11日，上睿体育出具确认书，称系争房屋内仅剩“亭子”未腾迁，确认对“亭子”不予处理，迈联实业有权随时对“亭子”进行自行拆除，因拆除“亭子”所产生的法律后果由上睿体育自行承担，与迈联公司无关。2020年6月1日，双方当事人就系争房屋办理了腾退与交接手续。另查明，本案审理过程中，经上睿体育申请，本院委托上海星火测绘有限公司对系争房屋面积进行测绘。上海星火测绘有限公司出具《房屋土地权属调查报告书》，确认系争房屋建筑面积共计2,130.38平方米，其中公用面积共计283.15平方米。上海星火测绘有限公司派员工胡晨曦到庭接受双方当事人质询，并称测绘费用应为10,000元，上睿体育尚未支付。以上查明的事实，由以下证据证明：双方当事人的陈述，迈联实业提供的租赁合同、转让协议、房地产权证、律师函、水电费用缴费通知单，上睿体育提供的租赁合同、银行流水清单、房屋土地权属调查报告书、总平面图、消防验收意见书、验收申请受理凭证、确认书，本院出示的测绘报告、验收意见书、送达回证，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方存在如下争议：一、承租人身份；二、迈联实业是否有权出租系争商铺；三、上睿体育所作装修未通过消防验收的责任归属。针对争议焦点一，迈联实业称，前两份租赁合同承租人为施和滨，2018年4月9日的合同承租人是施和滨和上睿体育，故二者是共同承租人。施和滨和上睿体育称，上睿体育于2018年4月13日成立，之前施和滨是代表上睿体育签订合同，系职务行为，承租人是上睿体育，施和滨不是承租人。审理中，迈联实业、施和滨和上睿体育均未提供2018年3月6日所签合同。针对争议焦点二，迈联实业称，中建孚泰允许迈联实业转租。对此迈联实业提供2018年6月26日中建孚泰出具的业态说明1份(内容为中建孚泰同意迈联实业在中建锦绣天地23号地块10号楼一楼沿街商铺招商餐饮、医疗美容、培训教育、保健、文化、办公、销售处等业态)，以证明中建孚泰同意迈联实业转租。审理中，中建孚泰出具情况说明，称对该业态说明未查到用章记录，故对真实性不予认可。施和滨和上睿体育据此对业态说明真实性不予认可，并认为迈联实业无权对外转租。针对争议焦点三，迈联实业称，根据青浦消防支队出具的验收意见书，消防未通过的原因之一是上睿体育对地板未抽样，原因之二是上睿体育未按照击剑馆的要求改建排烟窗。故应由施和滨和上睿体育自负其责。施和滨和上睿体育称，排烟窗是迈联实业提供系争房屋时的状态，上睿体育未作改建，应由迈联实业承担窗户不符合消防安全要求的相应责任。审理中，迈联实业称，2019年8月21日换锁后，施和滨和上睿体育可自行上门腾退系争房屋，迈联实业随时可以配合，故施和滨和上睿体育仍应支付占有使用费。施和滨和上睿体育称，换锁后无法实际使用系争房屋，不应再计算占有使用费。根据查明的事实，本院认为，针对争议焦点一，根据2018年4月9日合同的文字表述，承租人应为上睿体育和施和滨。迈联实业与施和滨、上睿体育于2018年4月9日签订的房屋租赁合同系双方在平等自愿的基础上所作的真实意思表示，未违反相关法律法规规定，应属合法有效，双方均应按约履行。2018年4月9日合同约定之前的合同协议作废，故2018年3月6日、2018年3月21日的两份合同已于2018年4月9日解除。针对争议焦点二，中建孚泰虽对业态说明真实性不予认可，但是产权人是否同意承租人对外转租，不影响转租合同在转租合同双方当事人之间发生效力。本案租赁合同租期未超出迈联实业与中建孚泰的租赁合同约定的租赁期限，施和滨、上睿体育亦未提出中建孚泰在本案租赁合同履行过程中曾实施过阻碍行为，故中建孚泰是否同意迈联实业对外转租与本案处理并无关联，本院对此不予评述。针对争议焦点三，迈联实业作为出租方，应向承租人提供符合合同约定用途即体育项目场所的消防安全标准的房屋，现排烟窗不符合消防安全标准，迈联实业履行合同义务存在瑕疵。但排烟窗可以通过更换、改建等方式达到消防安全标准，而施和滨、上睿体育作为击剑馆的经营者，先是对承租场所是否符合自身经营项目的消防安全要求未尽审核义务，后又未按照消防部门要求自行整改或要求迈联实业整改，其对击剑馆未通过消防验收应负主要责任。因系争房屋未能通过消防验收，不得经营，合同目的无法实现，双方均可起诉要求解除合同。本案租赁合同针对首期租金付款期限有两处不同的约定，一处为“免租期结束后首期租金提前两个月支付”，一处为“2018年6月1日前”，存在矛盾。但两种约定均早于2018年11月30日，故施和滨和上睿体育在消防部门通知系争商铺不得营业前已存在逾期支付租金的行为。迈联实业于2019年3月28日向施和滨寄送解除合同的律师函，以施和滨未履行2019年3月21日合同约定的付款义务为由解除合同。但2019年3月21日合同已于2019年4月9日签订合同时解除，故该份律师函不发生解除合同的效力，但该份律师函中有催讨租金的意思表示，施和滨、上睿体育经催讨未在合理期限内支付租金，故迈联实业可行使单方解除权。迈联实业、施和滨、上睿体育均于2019年10月16日庭审时要求解除2019年4月9日合同，故本院确认2019年4月9日合同于2019年10月16日解除。关于合同解除的后果，本院评述如下：1、关于系争房屋，因双方一致确认已完成交接，故本院无需处理。2、关于保证金，根据2018年4月9日合同，可援引迈联实业与中建孚泰之间租赁合同的约定，在承租方违约导致出租方享有合同解除权时，保证金可不予退还。故迈联实业可不予退还保证金，对上睿体育要求迈联实业退还保证金并支付利息损失的反诉请求，本院不予支持。3、关于租金及占有使用费，分为2018年4月13日起至2018年10月12日计183天的免租期租金损失，2018年10月13日起至2019年10月16日止计369天的租金，2019年10月17日起至2020年6月1日止计229天的占有使用费。根据合同约定迈联实业可采取停水停电措施，后果由施和滨、上睿体育承担。尽管迈联实业于2019年8月21日换锁控制了系争房屋，但是在迈联实业承诺随时配合施和滨和上睿体育腾退房屋时，施和滨和上睿体育未及时腾退房屋造成系争房屋空置损失，施和滨和上睿体育应承担相关责任。故根据双方违约责任的大小、停水停电、锁门及新冠肺炎疫情等因素，本院酌情确认上述租金及占有使用费合计7,500,000元。4、电费97,920元、水费1,518元，双方对此无争议，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告上海迈联实业有限公司与被告施和滨于2018年3月6日、2018年3月21日签订的租赁合同于2018年4月9日解除；二、原告(反诉被告)上海迈联实业有限公司与被告施和滨、被告(反诉原告)上海上睿体育有限公司于2018年4月9日签订的合同于2019年10月16日解除；三、被告施和滨、上海上睿体育有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迈联实业有限公司租金及占有使用费7,500,000元；四、被告施和滨、上海上睿体育有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迈联实业有限公司电费97,920元、水费1,518元；五、驳回反诉原告上海上睿体育有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费113,721.40元，减半收取计56,860.70元，由原告上海迈联实业有限公司负担24,362.70元，被告施和滨、上海上睿体育有限公司共同负担32,498元；反诉受理费18,597元，减半收取计9,298.50元，由反诉原告上海上睿体育有限公司负担。测绘费10,000元，由被告上海上睿体育有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年六月十九日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国消防法》第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。