广东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤民终1077号 上诉人（一审原告、反诉被告）：广州市三元里实业有限公司。住所地：广东省广州市白云区机场路19号。 法定代表人：李志广，总经理。 委托诉讼代理人：汤哨锋，广东谨然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂宏望，广东谨然律师事务所律师。 上诉人（一审被告、反诉原告）：广东时畅资产管理有限公司。住所地：广东省广州市白云区三元里大道268号1608室。 法定代表人：吴大目，董事兼经理。 委托诉讼代理人：谌贵文，广东颖贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄桂洪，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广东亿信融资担保有限公司。住所地：广东省汕头市龙湖区丰泽庄西区逸仕大厦201号房东侧。 法定代表人：黄伟璇，董事长。 委托诉讼代理人：谌贵文，广东颖贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林思前，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：汕头市金煌商务酒店有限公司。住所地：广东省汕头市迎宾路10号免税大厦地下一层、一层至九层。 法定代表人：郑少娟，执行董事。 委托诉讼代理人：谌贵文，广东颖贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄桂洪，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 上诉人广州市三元里实业有限公司（下称三元里公司）与上诉人广东时畅资产管理有限公司（下称时畅公司）、被上诉人广东亿信融资担保有限公司（下称亿信公司）、汕头市金煌商务酒店有限公司（下称金煌公司）租赁合同纠纷一案，上诉人不服广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民初199号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。三元里公司委托诉讼代理人汤哨锋、涂宏望，时畅公司、金煌公司共同委托诉讼代理人谌贵文、黄桂洪，亿信公司委托诉讼代理人谌贵文、林思前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三元里公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项，改判除时畅公司应向三元里公司支付租赁费用40997369.47元外，还应增加支付租赁费用18419222.80元；2.撤销一审判决第二项，改判除时畅公司向三元里公司支付逾期支付租赁费用的违约金600万元外，还应增加支付逾期支付租赁费用的违约金268.2万元;3.撤销一审判决第三项，改判三元里公司无需补偿时畅公司装修设施、设备剩余价值18355960元;4.一、二审诉讼费用由时畅公司、亿信公司、金煌公司承担。 事实和理由： （一）一审判决书第一项仅判决时畅公司向三元里公司支付租赁费用40997369.47元，错误地将时畅公司代广州市三元里都会广场有限公司（下称都会公司）清偿拖欠的租赁费用18419222.80元认定为时畅公司向三元里公司缴纳2014年12月5日至2016年7月12日期间的租赁费用，导致少算租赁费用18419222.80元，时畅公司应当向三元里公司支付租赁费用59416592.27元。一审判决此项事实认定不清，应当改判。1.根据《转移协议》、《还款协议书》和《保证合同》的约定，时畅公司代都会公司支付截止2014年12月2日前欠三元里公司的租赁费用35718281.41元，并承担连带还款责任。因此，时畅公司的欠款包括代都会公司偿还的欠款35718281.41元和根据《租赁合同》所欠2014年12月5日至2016年7月12日期间租赁费用59416592.27元。2.时畅公司代都会公司偿还的欠款先于时畅公司根据《租赁合同》所负债务到期且为同一种类债务--租赁费用。三元里公司将时畅公司支付的租赁费用优先充抵先到期的债务符合法律规定。根据《还款协议书》的约定，时畅公司应在2014年12月2日前代都会公司偿还租赁费用1000万元，12月5日前偿还300万元，12月15日前偿还500万元，12月24日前偿还12419222.8元。上述债务与时畅公司自签订《租赁合同》后所负债务均为租赁费用，且到期日先于时畅公司根据《租赁合同》约定所负债务。时畅公司先后于2014年12月1日支付10000000元、2015年1月15日至2016年3月31日共向三元里公司支付款项18419222.80元和2016年11月10日支付250万元，合计30919222.56元。三元里公司根据《还款协议书》和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十条的规定，优先充抵先到期的债务（都会公司原来的欠款），并按顺序开出相应月份（截止到2014年9月份）的租赁费用发票（见《反诉被告提供证据清单》证据5）给时畅公司。时畅公司接收上述发票时从没提出任何异议。3.时畅公司多次来函确认其代都会公司支付租金至2014年9月或租金已缴至2014年9月，从未表明已缴纳了2014年12月以后的租赁费用。时畅公司于2015年5月11日出具给三元里公司的《关于租赁三元里商业综合楼租金情况汇报》、2015年7月1日出具的《律师函回函》确认代都会公司付租金至2014年9月。2015年9月7日出具的《关于三元里商业综合楼经营状况汇报》（见《反诉被告提供证据清单（2）》-证据1-4）确认租金已缴纳至2014年9月。与三元里公司开具的租赁费用发票所对应的月份正好相符。时畅公司2015年8月10日出具的《还款计划》显示截止2015年8月31日时畅公司欠款金额起码超过2000万元。但根据时畅公司提供的《时畅租金缴纳情况表》显示，截止2015年8月31日仅欠款13958077.72元，显然不能自圆其说。4.《解除“租赁合同”结算框架》（下称《结算框架》）确认时畅公司截止2016年9月5日欠租赁费用共计人民币66975459.92元，包括了自2014年12月5日至2016年7月12日的欠款59416592.27元。三元里公司与时畅公司于2016年9月28日签署的《结算框架》第一条第4款的约定：在2016年12月31日前，还清截止2016年9月5日的各项租赁费用共计人民币66975459.92元。该《结算框架》中的欠款金额是双方财务人员反复对账后最终确定的欠款总金额。该金额包括了2014年12月2日前都会公司欠款金额2005583.07元（该款已于2016年11月10日付清）、自2014年12月5日至2016年7月12日的欠款59416592.27元、2016年7月13日至2016年9月5日期间的欠款5535284.57元（此部分欠款已另案通过《民事调解书》解决）。三元里公司将时畅公司先后支付的租赁费用依据《还款协议书》和相关司法解释的规定，优先充抵代都会公司的拖欠的租赁费用，并开具相应发票，时畅公司对此从没提出任何异议。且在后来往来函件中均确认租赁费用只付至2014年9月份。三元里公司撤回对都会公司的诉讼请求也不影响时畅公司支付的全部租赁费用是代都会公司支付。一审判决将时畅公司支付的18419222.80元认定为支付自2014年12月5日至2016年7月12日期间的租赁费用与事实不符，属于认定事实错误，从而导致错误判决。依法应当改判。 (二)一审判决第二项以时畅公司欠三元里公司租赁费用40997369.47元为基数，判决时畅公司向三元里公司支付逾期支付租赁费用的违约金600万元。时畅公司欠三元里公司2014年12月5日至2016年7月12日期间的租赁费用还应增加18419222.80元，合计为59416592.27元。按相差部分金额18419222.80元的比例计算，应增加支付逾期支付租赁费用的违约金268.2万元。 (三)一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《租赁合同司法解释》）第十一条的规定，判决三元里公司补偿时畅公司装修设施、设备剩余价值18355960元，属于适用法律错误。1.《租赁合同司法解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”适用此条的前提是合同双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定。但三元里公司与时畅公司在《租赁合同》第八条明确约定如乙方（时畅公司）违约而导致甲方（三元里公司）解除合同的，乙方对租赁物业的装修、改造、扩建及增加、改造、更新的设施、设备无偿归甲方所有。该约定完全符合法律的规定，不违反法律强制性规定。本案中双方已对形成附合的装饰装修物的处理有了约定，不属于第十一条所规定的情形。一审判决引用此条明显属于适用法律错误。2.双方签订《租赁合同》系双方真实意思表示，合同条款经双方充分协商所签订的，在合同条款对因承租方违约导致被出租方解除合同时装饰装修物归出租方所有已有明确约定的前提下，一审判决以有违公平原则为由，轻易否定双方的约定，法院判决守约方赔偿违约方的装修损失，将导致时畅公司因违约而获利，违背了法律的基本原则，才是真正有失社会公平正义。 综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判。 时畅公司辩称，时畅公司向三元里公司支付的18419222.8元，是时畅公司清偿其根据《租赁合同》所负债务，合情合法合理。鉴于时畅公司并未违反《结算框架》，故无需向三元里公司支付定金和违约金;即使构成违约，由于三元里公司已经主张定金不予退还，故依法不能再主张违约金，更不存在需要增加违约金金额的问题。根据《结算框架》约定和相关法律规定，三元里公司应当补偿装修设备设施的剩余价值，并与租金进行抵扣。综上，三元里公司的上诉请求毫无事实与法律依据，依法应当驳回其全部上诉请求。 (一)时畅公司向三元里公司支付的18419222.8元，是时畅公司清偿其自身在《租赁合同书》项下租金、管理费等租赁费用，而非代都会公司向三元里公司清偿之前拖欠的款项,三元里公司的上诉请求毫无事实与法律依据。1.都会公司向时畅公司借巨款投资都会广场，但因经营不善，严重亏本，无力还债，且面临着被三元里公司解除租赁合同导致所有投资都泡汤的危险，时畅公司从止损的角度考虑，不得已接手都会广场项目。对都会公司之前拖欠三元里公司的款项，都会公司与时畅公司内部是有约定由都会公司自行筹款清偿的。在时畅公司资金紧张、清偿自身债务都心有余而力不足的情况下，更不可能代都会公司清偿其之前拖欠三元里公司的款项。2.对时畅公司而言，时畅公司根据《租赁合同书》所负的债务，是自身的债务，而都会公司应付三元里公司的款项，于时畅公司而言，是他人的债务，时畅公司因《之转移协议》而对此承担类似担保责任。时畅公司当然是优先清偿自身所负之债。在资金有限的情况下，如果时畅公司不支付《租赁合同书》项下的租金、管理费等，三元里公司是可以依据《租赁合同书》中的约定，解除双方的租赁合同，那就意味着之前不管是都会公司在该项目的投资，还是时畅公司接手后对该项目追加的投资，面临全部付之东流的风险！所以，优先偿还《租赁合同书》项下的租金、管理费，合情合法合理!3.本案从时畅公司付款的用途以及金额，都可以看出，支付三元里公司的款项，是清偿《租赁合同书》项下的租金和管理费，而非《之转移协议》项下的欠款。(1)时畅公司支付给三元里公司的每一笔款项，用途一栏都写了“租金及管理费”。从《租赁合同书》和《之转移协议》的内容可以看出，只有《租赁合同书》才有租金和管理费这样的字眼，而《之转移协议》中只有租赁费用、逾期付款违约金字眼。而在2014年12月1日代都会公司支付的1000万元，时畅公司在用途一栏，则明确写上“代都会广场支付租金”。(2)时畅公司支付给三元里公司的金额，与其在《租赁合同书》项下应当支付的租金、管理费金额一致。时畅公司在2015年1月15日向三元里公司支付了3041922.28元，在2015年1月15日、16日另外支付了3041922.28元（即1600000元+1441922.28元=3041922.28元），该数字与《租赁合同书》项下应当支付的金额一致。由此可以看出，时畅公司支付给三元里公司的款项，是清偿其在《租赁合同书》项下的费用。4.姑且不论以上1至3所述理由，依据《合同法》等相关法律规定，在《租赁合同书》和《之转移协议》约定的债务都到期、且债务性质相同，时畅公司优先清偿自己在《租赁合同书》项下的债务，也符合法律规定。 (二)《结算框架》的违约方为三元里公司，时畅公司并无违约行为，因此，时畅公司根本无需向三元里公司支付定金和违约金。即使时畅公司构成违约，但由于三元里公司已经主张定金不予退还，故依法不能再主张违约金，更不存在需要增加违约金金额的问题。 (三)时畅公司并未违反《结算框架》约定，依约应当将装修设备设施的剩余价值与租金进行抵扣。三元里公司在接收涉案装修设施设备后，也未拆除装修设备，视为其同意接受利用，依法应当对时畅公司进行补偿。退一步说，即便时畅公司构成违约，但三元里公司明显违约责任更重，且三元里公司已经主张定金不予退还，故一审法院根据公平原则判决三元里公司对时畅公司进行补偿，合法合理，依法应当予以维持。1.根据《结算框架》第二条关于“……甲方作出如下承诺：3、同意乙方投入的装修、设备、设施残值经评估后抵扣甲方减免之后的租金、滞纳金和违约金”约定，三元里公司同意时畅公司投入的装修设备设施残值经评估后抵扣租金，时畅公司并无违约行为，《结算框架》的违约方为三元里公司，因此装修设备设施残值依约应当进行抵扣租金。2.三元里公司已经实际接收使用时畅公司的装修设施设备，且并未对装修设施设备进行拆除，应当认定为其同意接收利用，故根据法律规定，三元里公司也应当对时畅公司进行补偿。根据《租赁合同司法解释》第十一条第二项规定可知，即使在没有约定的情况下，如果出租人同意对装饰装修继续利用，依法也应当对承租人进行补偿。而在本案中，《结算框架》对于装修设备残值抵扣的事宜已经作出约定。3.退一步说，即使时畅公司构成违约，但三元里公司明显违约责任更重，且三元里公司已经主张3000万元定金不予退还，故一审法院根据公平原则判决三元里公司对时畅公司进行补偿，合法合理，依法应当予以维持。 时畅公司上诉请求：1.维持一审判决第一项、第三项、第五项；2.撤销一审判决第二项，改判时畅公司无需向三元里公司支付逾期支付租赁费用的违约金600万元;3.撤销一审判决第六项，改判三元里公司向时畅公司返还保证金3000万元;4.撤销一审判决第六项，改判三元里公司向时畅公司支付场地代管期间的合理开支300万元;5.本案一审、二审的诉讼费用全部由三元里公司承担。 事实与理由： 双方签订《结算框架》后，时畅公司依约履行合同义务，《结算框架》的违约方实际为三元里公司，故时畅公司有权要求三元里公司退还其缴纳的保证金3000万元，且无需支付逾期支付租赁费用的违约金600万元。退一步说，即使认定时畅公司违约，定金条款和违约金条款依法应当择一适用。三元里公司迟延接管涉案场地，时畅公司代管涉案场地，有权要求三元里公司向其补偿其代管涉案场地期间支出的合理费用。 （一）《结算框架》签订后，时畅公司积极履行合同义务，一审法院以《结算框架》生效前时畅公司未履行义务为由，认为时畅公司违约，属事实认定不清，适用法律错误，依法应予以纠正。1.《结算框架》是双方在解决因《租赁合同书》及《补充协议》引起的纠纷过程中达成的和解协议，是对《租赁合同书》及《补充协议》权利义务约定的变更，双方后续实现权利及履行义务应当以《结算框架》为依据。2.场地交接为双务行为，时畅公司已按《结算框架》约定，做好履行交付涉案场地的准备，但三元里公司迟迟未做好接收方案，迟迟未派人进行接管，导致涉案场地逾期交接。（1）场地交接与撤场是两个完全不同的概念。场地交接是双方共同的责任和义务。（2）三元里公司因内部盖章流程复杂，直至2016年11月28日才将《结算框架》盖章并送给时畅公司，因此该协议应于该日成立、生效。（3）在《结算框架》生效前，时畅公司已提前履行《结算框架》项下的部分义务，履约态度积极。（4）三元里公司对履行《结算框架》，态度消极，并直接导致了整个《结算框架》项下双方义务的履行延期。（5）场地交接不仅涉及时畅公司和三元里公司双方当事人，更涉及到商铺和写字楼诸多承租人。3.根据《结算框架》生效的时间以及条款精神，时畅公司应当在2017年1月5日前履行设施设备交接并提交残值报告，时畅公司早在此之前就与三元里公司沟通设施设备交接以及评估问题，但三元里公司不但一直不确认评估项目范围，而且另外提出共同委托评估机构，变更了《结算框架》约定，之后又不指派专业人员共同核实评估项目，最终导致时畅公司未能及时提交评估报告。时畅公司对此并未违约。一审法院对此认定事实错误，依法应当予以纠正。(1）《结算框架》直至2016年11月28日才生效，时畅公司履行设施设备交接和提交残值评估报告的义务应顺延至2017年1月5日。（2）时畅公司已及时将《结算框架》项下需要评估的设施设备项目清单提交给三元里公司，但三元里公司一直不予确认，导致评估工作无法进行。（3）三元里公司后来变更《结算框架》内容，提出共同委托评估机构，但其又不指派专业人员共同核实评估项目，导致涉案设备设施逾期评估、逾期移交。未能及时提交评估报告是三元里公司造成的，时畅公司并非违约方。（4）三元里公司实际上是恶意拖延不确定评估项目范围，以此来拖延残值评估报告的出具，以造成时畅公司违约的假象，并以此达到不将装修残值抵扣租金的效果。4.根据《结算框架》的约定，理顺与次承租人之间的关系，主要义务方是三元里公司，时畅公司应尽的是协助、配合的义务。时畅公司已经适当履行，并未违约。（1）根据《结算框架》生效的时间以及条款精神，甲方应尽协助义务的时间点是2017年1月5日前。而时畅公司早在此之前，就已经通知相关承租人，配合业主方三元里公司，办理相关手续。（2）关于理顺与次承租人的租赁关系问题，《结算框架》签订之后，三元里公司并未提出具体的协助内容，时畅公司也尽到了协助和注意义务。（3）在三元里公司逾期接管涉案场地的情况下，时畅公司代为收取次承租人租金，并在抵扣管理成本后，将剩余的租金支付给三元里公司，本身也是在过渡期里，协助理顺与次承租人的租赁关系的体现。5.鉴于时畅公司依约可将保证金和装修、设备设施残值用于抵偿拖欠的租金以及双方关于最终结算应另行协商签订补充协议的约定，时畅公司在双方未确定最终需要支付的金额之前，时畅公司暂未支付具体相关租金，并无不妥。综上，时畅公司已经积极履行《民事调解书》和合同义务，并未违约，怠于履行《民事调解书》和《结算框架》确定义务的恰恰是三元里公司。因此，时畅公司有权要求三元里公司退还其缴纳的保证金3000万元，或者用于抵偿等额的租金，且无需向三元里公司支付所谓的逾期付款违约金600万元。 （二）退一步说，即使认定时畅公司违约，但3000万元保证金的性质属于定金，依法定金条款和违约金条款应当择一适用，不能同时并用。三元里公司在其诉求中已选择适用违约金条款，一审判决却同时适用定金条款与违约金条款，属于适用法律错误，依法应当予以改判。1.时畅公司支付给三元里公司的3000万元保证金，依法属于定金。根据《租赁合同书》第五条保证金“1.合同期满，若无乙方违约事项或其他未尽事宜需要扣罚、扣押保证金的，甲方应在双方结算后七日内将保证金不计息退还乙方”和第八条违约责任“一、甲方的违约责任1、甲方无法定事由和本合同约定的理由，单方解除合同收回租赁物业的，应同时向乙方承担下列责任……（2）双倍退还乙方交纳的合同履行保证金”的约定可知，双方约定的保证金条款中，将保证金表述为定金罚则的性质，该保证金条款完全符合《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定的定金条款，因此，该保证金为定金。2.退一步说，即使时畅公司构成违约，依法定金条款和违约金条款应当择一适用。三元里公司在其诉求中选择适用违约金条款，就不应当同时适用定金罚则。一审判决适用法律错误，依法应当予以纠正。（1）如果三元里公司选择适用违约金条款，则不应当再认定可以没收定金3000万元，应当判决返还3000万元保证金或将3000万元保证金抵偿租金；（2）如果三元里公司选择适用定金条款，则法院不应当支持三元里公司关于要求时畅公司承担违约金的诉讼请求。而在本案中，鉴于三元里公司在起诉时已经选择适用违约金条款的情况下，一审法院不应当再同时适用定金条款。一审判决明显适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正，改判三元里公司向时畅公司返还3000万元保证金。 （三）三元里公司迟迟不接管涉案场地，导致涉案场地迟延交接，直至2016年12月13日，才在白云法院的主持下办理了交接。时畅公司依据《结算框架》约定依法对涉案场地进行代管，合约合法合理。代管期间已支付物业、安保、保洁和维修等项目和人工费用共计3485304.35元，应当由三元里公司进行补偿。而时畅公司只要求三元里公司支付300万元费用的诉求，依法应得到支持。 三元里公司对时畅公司的上诉辩称，时畅公司严重违反《结算框架》，构成根本违约。《结算框架》做了六项约定，但《结算框架》签订后，时畅公司至今对拖欠的租金和管理费，分文未付，只还清2012年12月31日前的款项。根据《结算框架》第三条约定，时畅公司应当在2016年12月5日前，协助甲方理顺与次承租人的关系，并将预收次承租人的费用与相关合同及财务资料清点移交甲方，但时畅公司并未履行。实际上，时畅公司通过法院评估了残值，但不是时畅公司自行评估的。时畅公司没有按约定于2016年10月6日移交场地，直到法院强制执行才移交。时畅公司根本违反《结算框架》约定，三元里公司多次发函督促履行，但时畅公司一直拒不履行，根据合同法及相关规定，三元里公司发出解约通知书，该框架协议已经被解除。根据该合同第三条第三款的约定，即便是合同未解除，三元里公司对其作出的承诺也有权收回，也就是不承诺减免占用费和滞纳金、管理费、装修投入、残值等，也不放弃没收保证金。因此，时畅公司的主张是没有事实和法律依据，是违背诚实信用原则的。时畅公司上诉要求不没收3000万元的定金是没有依据的。另外，时畅公司认为延期付款的利息不能重复使用是错误的。因为利息是占用资金的费用，属于担保责任。根据结算协议，时畅公司确认截止到2016年9月28日拖欠滞纳金是2000多万元，一审法院只判决其承担600万元违约金属于适用法律和事实错误。因时畅公司非法占用、收取，拒不移交场地导致三元里公司的损失，其反诉要求支付代管费用300万元没有理由。请求依法予以驳回时畅公司的上诉。 三元里公司向一审法院起诉请求：1.判令时畅公司向三元里公司支付租赁费用人民币59315522.9元及逾期付款违约金人民币37602460.6元（按欠款金额每日1‰计至实际还清欠款之日，现暂计至2017年6月5日），合计96917983.5元；2.判令时畅公司向三元里公司支付场地占用费人民币36036790.85元（以每月占用费3227175.3元乘以5倍计算，自2016年10月6日起计至2016年12月12日）；3.判令时畅公司向三元里公司支付1608房场地占用费人民币255990元（以每月占用费42665元计算，自2016年12月13日起暂计至2017年6月12日）；4.判令时畅公司、亿信公司、金煌公司承担本案律师费人民币800000元。5.判令亿信公司、金煌公司对前述四项诉讼请求承担连带赔偿责任；6.判令由时畅公司、亿信公司、金煌公司承担本案的诉讼费用。三元里公司明确：第1项诉讼请求所对应的是起诉状后所附的《时畅公司拖欠租金及违约金明细表》中2014年12月6日至2016年7月12日的费用，逾期付款违约金的计算依据是《租赁合同书》第八条第一款第1项的约定；第2项诉讼请求对应的是起诉状后所附的《场地占用费计算明细》中的内容，即2016年10月6日至2016年12月12日期间的场地占用费，依据是《租赁合同书》第九条第6款的约定；第3项诉讼请求是按照1608房的面积以及时畅公司作为出租人出租给他人的租金及管理费标准计算，依据是时畅公司与案外人陈汉波、深圳市中技物流有限公司分别签订的《广州三元里商业综合楼写字楼租赁合同》及《写字楼经营管理服务协议》，面积按照三元里公司2017年1月4日《关于支付房屋占有使用费的告知函》中告知的308平方米计算；第4项诉讼请求的依据是《租赁合同书》第八条第一款之前的内容；第5项诉讼请求的依据是《保证合同》第三条、第四条的约定。 时畅公司于2017年11月28日提出反诉请求：1.判令三元里公司返还时畅公司租赁保证金人民币3000万元；2.判令三元里公司按照评估价值赔偿时畅公司对租赁场地的装修装饰投入和相关设备设施的剩余价值4000万元，具体以评估价值为准；3.判令三元里公司向时畅公司支付场地代管期间的合理开支人民币300万元；4.判令三元里公司承担所有本诉与反诉的诉讼费用。 经一审法院审理查明：广州市白云区三元里大道268、270、272、274号房屋登记权属人为三元里公司。 2014年12月2日，三元里公司（甲方）与都会公司（乙方）、时畅公司（丙方）签订《转移协议》，约定鉴于甲方与乙方于2010年5月27日签订涉案物业整体租赁的《租赁合同书》、《补充协议书》、并于2011年5月9日签订《移交确认书》、2012年8月15日签订《补充协议（二）》，约定由乙方承租甲方“三元里商业综合楼”，合同签订后乙方由于经营不善、拖欠巨额租金等原因，各方同意乙方退出，由时畅公司作为前述合同剩余租期的承租人。一、三方同意将上述《租赁合同书》、《补充协议》的承租人从2014年9月5日起变更为丙方，由丙方履行从该日起剩余租赁期限的权利义务，乙方退出，不再作为三元里商业综合楼项目的承租人；……三、截止本协议签订之日，乙方尚欠甲方租赁费用、逾期付款违约金及其他费用共计人民币35718281.41元整，乙方与丙方承诺在本协议签订之日起3个工作日内向甲方缴清，丙方同意对乙方的该笔欠款向甲方承担连带还款责任；四、乙方向甲方交纳的履行保证金人民币3000万元，自2014年9月5日起转为丙方名下，成为丙方在上述租赁合同项下向甲方缴纳的履行保证金……。 同日，三元里公司（甲方、出租方）与时畅公司（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定：第三条租赁期限。1.双方确认本合同租赁期限为12年，从2014年9月5日起至2026年9月4日止。第四条租赁费用、水电费及其支付。1.乙方承租上述物业期间应向甲方交纳租金、管理费、设备使用费、“三元里商业综合楼”规划红线范围内非公用商业附属场地的使用费等费用，合称租赁费用。除租金外，租赁费用中的其他费用项目由双方另行书面约定。2.租赁期的第一年，乙方每月应向甲方交纳的租金为￥l935334元/月；23224008元/年。3.租赁费用从租赁期的第二年起（即从2015年9月5日起）每年在上一年度的基础上递增3%。4.乙方应在每月的5日前将当月的租赁费用以银行转账的方式支付到甲方指定的账户……第五条保证金。1.……合同期满，如无乙方违约事项或其他未尽事宜需要扣罚、押保证金的，甲方应在双方结算后七日内将保证金不计息退还乙方。第六条甲乙双方的权利义务。……二、乙方的权利义务。2.应按时足额向甲方交纳租赁费用及其他应交款项，逾期交纳的，每逾一日须按欠交款的千分之一向甲方支付逾期付款违约金。第八条违约责任。任何一方违反本合同的约定，均应依法向对方承担相应的违约责任。违约方除根据本合同的相关条款承担违约责任外，还应赔偿对方为维护权利、追究违约方责任而发生的律师费、诉讼费、评估费、鉴定费、差旅费等费用。……二、乙方的违约责任。1.乙方未按本合同规定的时间和金额向甲方支付租赁费用及其他应交款项的，每逾一日须按欠交款的千分之一向甲方支付逾期付款违约金，直至付清欠款时止。2.乙方无法定事由和本合同约定的理由单方解除合同的，或因严重违约导致甲方解除合同的，乙方应同时向甲方承担下列责任：(1)乙方对租赁物业的装修、改造、扩建及增加、改造、更新的设施、设备无偿归甲方所有；(2)乙方交纳的合同履行保证金不退还，归甲方所有；(3)按每天3万元乘以租期所剩余天数计算违约金赔偿给甲方。乙方因拖欠租赁费用导致甲方解除合同的，还应继续支付租赁费用及逾期付款违约金。……3.乙方有下列行为之一的，视为严重违约，甲方有权解除合同收回租赁物业并要求乙方承担上述第2点约定的违约责任：(4)逾期三个月仍未足额付清应付的租赁费用及其他应交款项的；……第九条其他约定。6.如租赁期满双方不再继续合作的，……属乙方所有的可移动财产、物品，在租赁期满后3日内须全部从租赁物业内搬走。……逾期仍不搬走的，甲方有权按租赁期最后一个月的租赁费用标准的五倍按日向乙方计收场地占用费。 同日，三元里公司（甲方、出租方）与时畅公司（乙方、承租方）签订《补充协议》，约定：管理费￥561720元/月；￥6740640元/年；设备使用费￥172184元/月；￥2066208元/年；非公用商业附属场地使用费￥372684.28元/月；￥4472211.36元/年。上述费用与原合同约定的租金合称租赁费用。本项目的租赁价格以租赁费用总额为准，各分项的合理性双方不予计较。从租赁期的第二年起（即从2015年9月5日起）租赁费用每年在上一年的基础上递增3%。租赁费用的支付方式、支付期限、逾期支付的违约责任按原合同的相关约定执行。 同日，三元里公司（甲方）、都会公司（乙方）、时畅公司（丙方）、亿信公司（丁方）、金煌公司（戊方）签订《保证合同》，约定：第一条、乙、丙向甲方承诺并保证：l.若乙方在承租期间的债权债务纠纷或其他法律纠纷造成甲方损失或须甲方承担责任的，丙方与乙方共同对甲方的全部损失（包括但不限于甲方已经或应当支付的赔偿金、补偿金、律师费、诉讼费用等各项直接和间接损失）承担赔偿责任；2.乙方所欠甲方的租金、违约金及其他所有费用，丙方与乙方共同承担偿还责任；……第二条、丁方、戊方对乙、丙双方在上述第一条承诺与保证项下的债务向甲方提供不可撤销的连带责任保证担保。第三条、丁方、戊方对丙方根据《转移协议》承接的《租赁合同书》及其补充协议项下的债务（包括后续履行期间发生的债务）向甲方提供不可撤销的连带责任保证担保。第四条、本协议第二条、第三条所述的连带责任保证担保的保证期间均为相应的主债务履行期限届满之日起两年，保证担保的范围包括主债权、利息、违约金、赔偿金、实现债权的律师费、诉讼费及其他相关费用。 同日，三元里公司（甲方）、都会公司（乙方）、时畅公司（丙方）签订《还款协议书》，约定：甲、乙、丙三方共同确认截至本协议签订之日止乙方欠甲方租赁费用及逾期付款违约金共计35718281.41元，对丙方代乙方偿还上述款项的减免和宽限期进行约定，并约定丙方未能按本协议约定偿还任何一期款项的，或者在上述还款宽限期间拖欠任何一个月新发生的租赁费用的，则自逾期之日起剩余各期款的宽限期及对逾期付款违约金的减免即全部作废，乙、丙方须立即偿还全部未还之欠款及逾期付款违约金。并且，甲方有权单方解除与丙方签订的《租赁合同书》及相关补充协议，乙、丙方并同意甲方无条件可以收回场地并进场接管租赁物业，并按照《租赁合同书》及补充协议和转移协议、保证合同的约定追究乙、丙双方及担保方的违约责任等。 因时畅公司未按时、足额支付《租赁合同书》及补充协议、《还款协议书》等约定的付款义务，三元里公司多次向时畅公司发函催缴相关费用，双方就分期还款问题进行了协商。在时畅公司仍未按照其提出的分期还款计划还款的情况下，三元里公司再次向时畅公司发出《催收欠款通知》并于2016年5月30日送达时畅公司。三元里公司以时畅公司长期拖欠租赁费用及逾期滞纳金，经多次催讨仍未支付，且无好转迹象，向时畅公司发出《解除合同通知书》并抄送亿信公司、金煌公司，要求自该通知到达时畅公司时解除双方签订的《租赁合同书》及《补充协议》，时畅公司在2016年7月10日前交还租赁物业，在该日前付清所欠全部租赁费用63842279.95元，逾期付款滞纳金23030819.03元和解约违约金111420000元（以上暂算至2016年7月5日），履行保证金没收不予退还；时畅公司对租赁物业的装修、改造、扩建及增加、改造、更新的设施设备无偿归三元里公司所有；保证人亿信公司和金煌公司对时畅公司的债务承担连带责任保证担保。如时畅公司不按本通知要求将租赁物业交还三元里公司，三元里公司将按照合同第九条第6项的规定，时畅公司及保证人须按最后一个月租赁费用标准的五倍按日向三元里公司支付场地占用费。三元里公司于2016年7月11日以邮寄方式向时畅公司、亿信公司、金煌公司送达《解除合同通知书》并进行公证，上述邮件于2016年7月12日到达时畅公司、亿信公司、金煌公司。 三元里公司（甲方）与时畅公司（乙方）签订落款日期为2016年9月28日的《结算框架》，约定鉴于：2016年7月11日，甲方以乙方拖欠租金与物业管理费、设备使用费以及附属场地使用费（以下合称租赁费用）与滞纳金构成重大违约为由，向乙方与担保方公证邮寄送达了《解除合同通知书》，要求收回租赁物业、催讨租赁费用、滞纳金与违约金、没收履行保证金与装修设备设施。乙方确认收到通知书。2016年8月18日，甲方就收回租赁物业与场地占用费一事依法向广州市白云区人民法院提起民事诉讼，要求判令乙方交还租赁物业以及占用期间的占用费。广州市白云区人民法院以(2016)粤0111民初10300号立案受理。一、乙方为了妥善解决纠纷，特做如下承诺与保证：1.在2016年10月6日前，将租赁物业的使用权交还甲方，并将对租赁物业的经营管理出租以及收取租金的权利移交给甲方，并协助甲方从2016年10月6日起，向租赁物业的次承租人收取租赁费用与占用费。2.在2016年11月5日前，将租赁物业原有的以及乙方投资新增的设备设施完全移交给甲方，同时提交评估机构对乙方新增设备设施残值的估计报告；并承诺移交前继续做好租赁物业的管理、维修和服务工作，不得降低管理、维修和服务标准，确保租赁物业的正常使用。3.在2016年12月5日前，协助甲方理顺与次承租人的租赁关系，并将预收次承租人的费用（包括但不限于：押金、预收租金以及其他费用）与相关协议合同以及财务资料清点移交甲方。4.在2016年12月31日前，还清截至2016年9月5日的各项租赁费用（包括但不限于：租金与物业管理费、设备使用费以及附属场地使用费）共计：人民币66975459.92元以及滞纳金人民币23544720.37元。5.若双方通过协商解决此次纠纷，乙方同意承担甲方为解决此次纠纷聘请律师和提起诉讼所支出的律师费、诉讼费总额的50%。6.详细履行措施与方案，双方另行详细约定。二、若乙方如实按时履行本协议的全部承诺与保证，甲方作出如下承诺：1.乙方如实履行第一条第一、二款的承诺，甲方按原合同约定的租赁费用标准收取2016年7月12日至2016年10月5日之间的占用费。2.适当减免乙方的滞纳金、解约违约金以及场地占用费（但减免后不能低于同期银行逾期贷款利息）。3.同意乙方投入的装修、设备、设施残值经评估后抵扣甲方减免之后的租金、滞纳金和违约金。4.放弃全部没收与部分没收乙方履行保证金的权利，并同意用于冲抵乙方所欠租赁费用。6（应为5，一审法院注）.若对外竞价招租，在同等条件下，在本框架协议签订之日起两年内给予乙方承租租赁物业的优先承租权。三、其他事项：1.本框架协议履行过程中涉及的场地移交、设施设备移交和评估、次承租人租赁合同变更、最终结算等具体内容，由双方另行协商并签订相关补充协议规定。2.如乙方违反本框架协议第一条中的任何一款承诺与保证，没有如实履行，甲方有权收回本框架协议第二条的全部承诺与保证，并按照原合同约定主张全部权利。3.本合同一式捌份，双方各执肆份，经双方签字或盖章后生效。 三元里公司诉时畅公司租赁合同纠纷一案，广州市白云区人民法院于2016年9月30日作出（2016）粤0111民初10300号《民事调解书》，内容如下：一、时畅公司于2016年10月6日前将广州市白云区三元里大道268号的“三元里商业综合楼”（地上26层，地下2层，总建筑面积57394.76平方米）及该建筑物规划红线范围内的非公用商业附属场地8000平方米的租赁物业（含经营管理权）交还给三元里公司；二、时畅公司于2016年12月31日前向三元里公司支付2016年7月13日至2016年10月5日期间的房屋占有使用费8801204元；三、该案受理费109529元，减半收取54764.5元，由三元里公司负担。本案三元里公司、时畅公司均确认2016年7月12日之前的租赁费用在《民事调解书》中并未处理，三元里公司的诉讼请求没有包含《民事调解书》处理的内容。 亿信公司、金煌公司质证称：因其并未参与《还款协议书》以及三元里公司、时畅公司之间的往来函件、《民事调解书》等协商过程，其对相关情况不清楚，故对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。 三元里公司于2016年12月26日向时畅公司发出《关于的回函》、于2017年1月13日发出《督请履行的函》，拟证明其在上述时间分别发函要求时畅公司履行《结算框架》，但时畅公司均未按约履行。时畅公司、亿信公司、金煌公司质证称对该两份证据的真实性、合法性予以确认，但对其关联性有异议，两份函件不能完整反映三元里公司与时畅公司在租赁合同解除后履行房屋交接以及结算问题的全部沟通内容。三元里公司于2017年4月12日向时畅公司邮寄送达《解除的通知书》并进行公证，拟证明因时畅公司不履行《结算框架》，三元里公司于该日通知其解除《结算框架》，并于同日要求亿信公司、金煌公司承担保证责任。时畅公司、亿信公司、金煌公司质证称对其真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，时畅公司在积极推进《结算框架》的执行及落实，是三元里公司一再推诿，尤其是在涉案房屋的装修、设备设施的残值评估问题上，三元里公司一直不配合时畅公司委托评估机构进行评估工作。三元里公司为证明其律师费支出，提交律师费发票，时畅公司、亿信公司、金煌公司质证称对真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，发票虽然显示了款项支付人为三元里公司，但并没有显示出是因为本案诉讼所产生的律师费，时畅公司、亿信公司、金煌公司有理由怀疑三元里公司在经营过程中有其他的法律事务需要聘请律师进行处理。三元里公司为证明其第3项诉讼请求，提交了时畅公司与案外人陈汉波、深圳市中技物流有限公司分别签订的《广州三元里商业综合楼写字楼租赁合同》及《写字楼经营管理服务协议》，时畅公司、亿信公司、金煌公司质证称对真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，涉案场地的空置率很高，三元里公司提供的上述证据不能反映涉案租赁场地的整体和真实情况；该证据也说明时畅公司确实依照《民事调解书》以及《结算框架》履行了场地交接的义务，向三元里公司移交了次承租人的租赁合同原件。三元里公司提交（2016）粤0111执8260号《受理申请执行案件通知书》，拟证明时畅公司未履行《结算框架》约定的义务。时畅公司、亿信公司、金煌公司质证称，对真实性、合法性予以确认，但对其关联性有异议，三元里公司与时畅公司在2016年9月28日达成了《结算框架》的相关内容，但该《结算框架》的盖章流程是由时畅公司先盖章后，再交给三元里公司盖章。而三元里公司由于涉及村集体决策的问题，决策时间特别长，待其将已盖章的《结算框架》交还给时畅公司时已经是2016年11月28日，而广州市白云区人民法院受理执行案件的时间是2016年10月28日。 关于时畅公司欠付费用情况。时畅公司提交《时畅租金缴纳情况表》，记载2014年12月5日至2016年7月12日租赁费用（合计59416592.27元）、（实际）付租时间、租金支付金额（合计18419222.8元）、欠付金额（合计40997369.47元）等内容，并提交银行业务回单、网上银行电子回单，用途或摘要一栏记载为租金及管理费，拟共同证明其已向三元里公司缴纳了18419222.8元租金和管理费。三元里公司对上述三份证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，《时畅租金缴纳情况表》中所列租赁费用金额是正确的，但租金支付金额一栏的用途不对，根据《还款协议书》的约定，时畅公司已支付的18419222.8元均为代都会公司支付的所欠租金和管理费，每次付款后三元里公司均开具正式发票给时畅公司，发票上均注明支付此前欠付的租金和管理费，而不是时畅公司所说的付款当月的租金和管理费，法律依据是《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”的规定。时畅公司、亿信公司、金煌公司则认为上述司法解释规定的是同种类债务的抵偿顺序，但时畅公司代都会公司清偿的欠款与时畅公司自己欠付的租赁费用并非是同种类的债务。三元里公司为证明时畅公司已付款项均为代都会公司清偿的欠款，提交其开具的发票14张，记载部分付款方为都会公司，部分付款方为时畅公司，开票项目说明记载的支付租金等费用的时间均远远早于开票时间。时畅公司、亿信公司、金煌公司质证称对真实性、合法性予以确认，但不认可其关联性，开具发票是三元里公司的单方行为，开票日期为2016年3月31日的四张发票在开票项目说明中记载的支付租金等费用的时间段，时畅公司尚未与三元里公司建立租赁合同关系，可见其开具发票是非常随意的，并未与时畅公司沟通付款用途问题，该证据不能证明时畅公司向三元里公司支付款项的真实用途及性质，且抬头为都会公司的发票与时畅公司无关。时畅公司为证明其曾代都会公司清偿1000万元欠款，提交了2014年12月1日的银行业务回单。三元里公司质证称对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 关于《结算框架》的生效时间。三元里公司主张为《结算框架》签订时间2016年9月28日。时畅公司主张为2016年11月28日，为此提交其持有的《结算框架》并提供原件三份予以核对，其中一份原件右上角以铅笔备注“2016.11.28收村律师交来原件叁份”以及三元里公司在另案中作为证据提交的《结算框架》复印件（右下角备注“已收原件王国强2016.11.29”）。三元里公司陈述另案中之所以提交了右下角有备注的复印件是因为当时律师助理为了贪图方便，用时畅公司的证据复印后提交，右下角备注内容应该是在复印件上写的，《结算框架》的原件不止八份，其还持有另外两份原件，但认为没有必要提供，其所持有的原件均无相关备注内容。三元里公司提供原件四份予以核对，其持有的原件中并无上述备注。双方均确认王国强是时畅公司员工。 关于《民事调解书》和《结算框架》的履行情况。（一）关于场地交接时间。时畅公司提交2016年11月30日及2016年12月13日的执行笔录，拟证明因三元里公司没有派人办理场地交接，之后以“考虑到场地的稳定”、“希望在法院主持下平稳过渡”为由而申请强制执行，直接导致双方未能在2016年10月6日前完成场地交接，因此时畅公司不应向三元里公司支付2016年10月6日至2016年12月12日代管期间的场地占用费。三元里公司对执行笔录的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为三元里公司申请强制执行本身就证明时畅公司没有履行《民事调解书》的内容，三元里公司为了不激化矛盾、引发社会治安问题，才向法院申请强制执行，法院受理后也按程序通知时畅公司主动履行场地交接义务，但其没有自动履行，最后才由法院现场督促交接。时畅公司提交《场地交接具体实施方案》、《村接管26层成员联系方式及分工》、各部门交接情况表，拟证明根据三元里公司指定的交接实施方案，时畅公司积极配合，双方在2016年12月13日已经完成了涉案物业的整体交接，包括工程部、安全生产管理台账、安保部等工作，双方同意后续妥善处理员工和次承租人的善后工作。三元里公司对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。（二）关于时畅公司移交次承租人租金或经营管理权、收租权的问题。时畅公司提交2016年11月10日的银行业务回单，拟证明在场地交接前，其将代收次承租人10月、11月两个月的租金250万元移交给了三元里公司。三元里公司对真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，认为该款项是时畅公司代都会公司支付的欠款。时畅公司陈述在广州市白云区人民法院执行局通知开庭时已经是2016年11月，在11月之后其就没有再收取次承租人的租金；其向次承租人收租的时间段是每月5日收取当月5日至次月5日的租金；因涉案场地的移交需要大量的人力、物力进场进行交接，但三元里公司并未派人接管，《结算框架》及双方达成的调解协议均要求交接前其须维持涉案场地的平稳状态，服务水平不能降低，其在没有收入的情况下还要维持场地的经营管理和服务，因此在扣除了人工成本后将250万元租金支付给三元里公司。三元里公司陈述：1.其收回场地及收租权的时间是2016年12月13日，此事是经过广州市白云区人民法院强制执行的。2.时畅公司向次承租人收租的时间是每月5日收取当月5日至次月5日的租金，三元里公司在2016年12月13日交接时时畅公司已经全部收取了次承租人2016年12月5日至2017年1月5日的租金。3.从2016年10月6日至2017年1月5日，时畅公司多收取了次承租人3个月的租金，应按照三元里公司与时畅公司租赁合同所约定的租金金额支付给三元里公司，具体金额为3227175.3元/月×3个月=9681525.9元，但时畅公司仅支付了250万元，时畅公司称其扣除了成本，该成本是不合理的，时畅公司称其是代管场地，但三元里公司认为不存在代管，而是时畅公司没有履行《结算框架》约定的义务。关于时畅公司扣除成本的具体金额问题，时畅公司未作出答复。（三）关于本案诉讼前的评估问题。时畅公司提交时畅工程类投资清单、三元里都会工程类投资清单（其中手写备注“收到此件李永良2016.11.14”），以及2016年11月18日《关于补充部分工程投资资料的函》，拟证明时畅公司在与三元里公司达成《结算框架》的合意后，在三元里公司完成内部盖章流程之前，就已经向三元里公司移交了租金应收表、设备台账和工程类投资等资料。三元里公司质证称：对真实性、合法性确认，但对关联性不予确认，该证据是时畅公司单方制作的；三元里都会工程类投资清单与时畅公司无关，其中许多项目如三、四楼清拆工程，清拆后没有留下任何有用的设备设施，是时畅公司正常经营中的日常开支；该证据是时畅公司交三元里公司签收的文件，三元里公司并没有核实和确认其中的内容。时畅公司提交《后续工作沟通函》、《关于的回函》，拟证明三元里公司在双方交接后就一直不办理结算和接收工程部、安保部的劳动者，2016年12月19日，时畅公司发函催促；三元里公司在2016年12月26日的回函中，对双方已经清点完毕且已经办理了交接的装修、设备设施，提出重新清点的要求，同时全盘否认了由时畅公司提交残值评估报告的合意，提出由双方共同指定评估机构。时畅公司也提交双方关于督促履行及解除《结算框架》的往来函件，拟证明2017年2月28日，时畅公司就三元里公司来函提出时畅公司违反《结算框架》行为予以反驳，认为导致《结算框架》无法推进的主责方是三元里公司，时畅公司自2016年11月14日就已经提供了设备设施清单，催促三元里公司进行残值评估；2016年12月28日，时畅公司又委派专人为三元里公司对清单内容进行释疑，建议双方组织工程核定小组对存疑项目进行现场核查；2017年1月3日，三元里公司又组织就固定资产清算工作进行沟通，落实评估范围；2017年1月6日，时畅公司再次配合三元里公司要求对评估范围进行了面谈沟通。2017年1月18日，时畅公司根据双方会议剔除掉部分不在评估范围内的项目，将评估范围及材料移交给三元里公司，但一直未得到回复；2017年4月13日，时畅公司不同意三元里公司提出的解除《结算框架》的意见，回函反驳，要求三元里公司按照《结算框架》约定进行固定资产评估。三元里公司质证称：对上述证据的真实性、合法性予以确认；但证明时畅公司没有按《结算框架》的约定向三元里公司提交设施设备残值的评估报告，三元里公司督请时畅公司履行《结算框架》约定的义务；2017年1月18日时畅公司才向三元里公司提交评估项目范围，而《结算框架》约定其应在2016年11月5日提交评估报告；根据《结算框架》，评估报告本应由时畅公司提交，但其没有去做，最后还是三元里公司联系的评估公司。时畅公司陈述：三元里公司于2016年11月14日签收的评估清单已经是修改多次后的版本；《结算框架》第一条第2款约定的由时畅公司提交评估报告，实际上是指由双方确定评估范围后由时畅公司支付评估费用；实际上三元里公司帮忙找来评估公司后，仍然需要双方确定评估项目才能进行评估，时畅公司不断与三元里公司协商评估范围，三元里公司一直要求核减评估项目，意见不明确，评估公司也无法作出评估报告。关于时畅公司最早于何时向三元里公司提交评估清单的问题，时畅公司未作出答复，亦未提交相应证据。 关于《结算框架》第三条第1款约定的“涉及场地移交、设施设备移交和评估、……最终结算等具体内容，由双方另行协商并签订相关补充协议约定”的含义问题。（一）关于最终结算需要另行协商的含义。双方均确认“最终结算”是指如果进行抵扣，包括减免装修残值、保证金、滞纳金等，最终应付的金额就会有所变化；《结算框架》第一条第4款约定的租赁费用本金66975459.92元包含了都会公司的欠款。三元里公司陈述截止2016年7月12日时畅公司尚欠租金金额为61401431.22元，但该数额尚未扣减时畅公司在2016年11月10日支付的250万元。可按两种方法计算得出：1.《结算框架》确认时畅公司截止2016年9月5日欠租赁费用共计66975459.92元①；《民事调解书》确认时畅公司欠三元里公司2016年7月13日至2016年10月5日期间的房屋占有使用费8801204元，减去2016年9月6日至2016年10月5日的租赁费用3227175.3元即可得2016年7月13日至2016年9月5日期间的租赁费用5574028.7元②；①-②=2016年9月5日前时畅公司欠付的租赁费用61401431.22元。2.以《结算框架》确认的欠付金额加上一个月的租赁费用再减去《民事调解书》的金额可以得出相同结论。时畅公司认为既然三元里公司在本案已经撤回了对都会公司的起诉以及对都会公司欠款部分的诉讼请求，则都会公司的欠款也应当从上述金额中扣除。关于三元里公司自行计算的时畅公司在2016年7月12日之前欠付的租赁费用61401431.22元与三元里公司确认的《时畅租金缴纳情况表》所列2014年12月5日至2016年7月12日租赁费用合计59416592元之间差额的性质问题。三元里公司陈述，三元里公司在收到时畅公司的租金后先用于冲抵都会公司的欠款，三元里公司对时畅公司代都会公司清偿了2012年9月至2014年9月的租金7200多万元是确认的，但时畅公司在《时畅租金缴纳情况表》中所列举的租金支付金额都是包含在该7200多万元之内的。时畅公司则陈述其代都会公司清偿的欠款并未包含在7200多万元中，在时畅公司代都会公司还款时的银行付款凭证中也有予以明确。（二）关于评估需要另行协商的含义。三元里公司陈述该约定是指在评估报告作出后，需要扣减一定的费用，而后才能确定时畅公司最终应付金额。时畅公司则陈述：除了三元里公司的陈述外，还包括对评估项目进行协商，这实际上也与《结算框架》签订后几个月双方的沟通有关，如果双方能够对评估项目进行确定，那么自然可以寻找评估公司进行评估，但三元里公司连时畅公司提交的评估项目清单都不予确认部分内容，则时畅公司自己聘请评估公司进行评估是没有意义的。（三）关于场地移交、设施设备移交需要另行协商的含义问题。三元里公司陈述该约定是指如果双方履行完毕《结算框架》后，关于场地移交和设施设备移交的情况还需要双方签订最终的确认书。 时畅公司就其第2项反诉请求，向本院提交书面评估申请。针对时畅公司提出的评估申请，三元里公司表示：（一）不同意进行评估，理由如下：1.《租赁合同书》约定“因承租方严重违约导致合同被解除时，承租方的装饰装修物归出租方所有”。2.由于时畅公司严重违约才导致三元里公司依法解除双方签订的《租赁合同书》，并根据《租赁合同书》第八条第二款第2项第(1)点的约定，将时畅公司在承租期间对大厦的装修、装饰物归三元里公司所有，三元里公司是依据合同的约定行使正当权利。3.不论是《中华人民共和国合同法》还是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》都不支持违约方要求出租方补偿其装修装饰的要求。（二）如果法院同意时畅公司的评估申请，那么应当根据下面的原则来确定评估的范围。1.该装饰装修物应当是在三元里公司与时畅公司签订《租赁合同书》之后（2014年12月2日以后），由时畅公司投资进行的装修装饰物。之前的装修装饰是由都会公司投资，均不应计入评估范围之内。2.该装修装饰应当是形成有形资产的，且必须是新增加的装修装饰或设备设施，任何对原有设备设施的维护，更新，保养均不应计入评估范围。如时畅公司提出的监理合同支出是无形的，并没有留下任何东西交给三元里公司，不应计入资产评估范围。如对电梯正常使用的维护保养因没形成新的资产，也不能计入资产进行评估。3.该装修装饰应当在时畅公司移交给三元里公司时存在的，且三元里公司同意利用的附合物，三元里公司不同意利用或已拆除的装修装饰均不应计入评估资产范围。4.三元里公司不同意利用的装饰装修物时畅公司可以拆除，但应将场地、物业恢复原状。 一审法院经摇珠选定广东世华行资产评估房地产土地估价顾问有限公司（以下简称世华行公司）对位于广州市白云区三元里大道268号“三元里商业综合楼”的装修、设备、设施残值进行评估。世华行公司于2018年11月30日作出《资产评估报告》（初稿），载明：（摘要部分）根据委托人的要求，本次评估根据评估对象的实际情况，首先将委估清单内的71项分为纳入评估范围和不纳入评估范围两种情况，再将纳入评估范围的64项评估对象分为两大类：第一类为可现场确认的工程，第二类为三元里公司和时畅公司双方有异议的工程；在这两大类的基础上，单独列示由都会公司和时畅公司发包的项目，并分列两类资产具体评估价值。（正文部分）第三条评估对象和评估范围：……评估范围内共71项工程，经双方及委托人确认，其中7项不纳入评估范围，剩下64项中，三元里公司和时畅公司双方可现场确认纳入第一类的工程共46项，有异议纳入第二类的工程有18项：1.其中序号第4、8、13、14、33、37及51共7项，经双方确认不纳入评估范围，不纳入的原因包括：（1）经双方确认，至评估基准日已不存在；（2）已过维修期的维护保养工程。2.其中序号18、22、28、29、31、36等6项，现场勘查时，双方确认存在异议；序号9、10、11、27、32、40、41、45、48、50、52、53等12项在现场勘查后，开庭询问笔录时，三元里公司提出的异议，总计18项评估对象是否纳入评估范围，双方产生异议。异议的原因包括：（1）对部分装修、设备、设施工程的数量、品质等产生异议；（2）三元里公司认为部分工程为日常配件或易耗品、本应定期更换，其价值已在日常使用中体现，认为不应纳入评估范围，以致三元里公司和时畅公司双方产生异议；（3）其中序号28（初稿中误写为18，世华行公司已另行出具书面意见更正为28，一审法院注）、31项，现场勘查时，未能找到实物，三元里公司和时畅公司双方产生异议。3.除上述不纳入评估范围及双方存在异议的25项，其余46项双方已确认资产存在，并纳入评估范围。评估结论为：评估对象于2016年12月13日（评估基准日）在满足基本前提和假设条件下的市场价值为人民币贰仟壹佰捌拾捌万叁仟伍佰元整（￥21883500）。附件包括《资产评估明细表》、时畅公司提供的评估资料、经双方负责人及委托诉讼代理人签字确认的《现场勘察表》等。 针对《资产评估报告》（初稿）。三元里公司质证认为：（一）不认可评估报告的内容。三元里公司坚持不同意本次资产评估，认为没有评估的必要。（二）评估报告所列评估目的是错误的。正文中所列的“评估目的”是为委托人广州市中级人民法院执行（2017）粤01民初199号案件提供评估对象市场价值参与是错误的，本案尚未进行执行程序。（三）评估报告第六条“评估依据”不明确。本次评估是因为租赁合同纠纷所引起的，发生在广东省内。在确定评估依据时应当按照广东省物价局文件《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2013年）》所规定折旧年限等标准进行评估。（四）评估报告第七条“评估方法”中第2项“综合成新率的确定”标准不明确，评估值如何评出无依据。应当根据广东省物价局文件《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2013年）》中对公共娱乐场所地内装修、配电、配水、消防等工程的使用年限来确定成新率。而本评估报告却没显示成新率是如何确定的，《评估结果明细表》中评估值如何得出的没有任何文件支持，如何得出该数据没有任何依据。（五）第18（应为28，一审法院注）、31项现场勘查未能找到实物的项目，评估报告没有剔除该两项。根据现场勘查，查找不到时畅公司所称的第18（应为28，一审法院注）、31项的装修项目，既然现场无法找到，就是说明根据不存在，评估报告却仍将此二项进行评估，并列入评估值之中，显然是错误的。（六）部分项目时畅公司支付的金额远远低于评估报告中的评估值。评估报告没有列明时畅公司实际支付的金额，有的项目评估值超过时畅公司实际支付的金额。如第5项，合同金额为48567元，收据金额28567元，评估值却高达32640元，评估值超过时畅公司实际支付的金额，明显不合理。时畅公司、亿信公司、金煌公司质证认为：（一）本案并非执行案件，因此评估报告的标题、评估目的称为“广州市中级人民法院拟执行案件”与本案情况不符，应予以改正。（二）评估报告只简单列明合同金额和评估值，没有披露具体的评估依据，评估值的计算方式，无法对该评估值的结果结算是否正确予以评价。（三）第39项《装修工程[商场]》，主要包括首层到四层的间隔、天花、卫生间、排气、排污的安装等，合同价1300多万元，工程审定价1100多万元，现场勘察双方确认“首层装修尚在，二层仅剩地面，空调、消防、水电尚在”，但评估价却只有229万元，很明显未将一到四层涉及的空调、消防、水电等隐蔽工程列入评估，要求进行说明，提供评估依据和计算方式。（四）同理，第9项《工程建设监理》、第10项《建设工程造价咨询》评估价折算亦缺乏依据。（五）第12项《空调动力工程[商场]》空调主机都在，要求说明折算依据。（六）第24项《负一层扶梯、车道改造工程》属于房屋建筑物类，最低折算年限20年，合同造价47万元，2012年签订合同，使用年限不超过4年，要求说明评估值23万元的折算依据。（七）同理第27项《室外广场景观工程》涉及土建等项目，使用年限不超过5年，合同价450万元，要求说明评估值200万元的依据。（八）第37项《停车场收费系统》该项目涉及出入口设备、图像对比系统、管理中心设备、岗亭工作站设备等全部土建、硬件、软件工程，之后因升级改造又投入了第3项《停车场系统改造工程》，只更换了地感线、显示屏等，也即是说，该项目只是更改了部分内容，否则改造工程不可能只有6万多元，双方在现场同意第37项不评估的意思是将第37项和第3项合并评估，而不是完全不评估。（九）第64至67项所涉及的《电梯买卖合同》《电梯安装合同》，要求说明评估值依据。 世华行公司出庭进行说明：针对三元里公司的质证意见。（一）这是原则性问题，应由法院认定。（二）双方的质证意见一致，这是表述的问题，世华行公司可以完善。（三）关于评估依据，世华行公司也有参考广东省物价局的文件，广东省原来有价格鉴证师，现已被取消，该文件第1条说明该文件适用于财产价格鉴定中有关技术参数的确定与参考，并非普遍适用。本案是资产评估，世华行公司更主要的是参照资产评估类的系列准则，包括机器设备的评估准则、资产评估常用手册与参数等等相关文件。在《资产评估报告》（初稿）的第23页第六项已列明评估依据。世华行公司对折旧年限的确定主要参照《资产评估常用数据与参数手册》（中国经济科学出版社）。三元里公司所提文件与世华行公司参照的文件对折旧年限的规定是基本一致的。（四）评估报告一般分为评估报告和评估说明，评估说明有具体的内容，但世华行公司出具评估报告时一般不出具评估说明，评估说明仅供协会的上级管理单位及相关监管部门和机构使用，一般不对外公开。《资产评估报告》（初稿）没有显示成新率并非表明没有相关数据，如三元里公司、时畅公司需要相关成新的数据，世华行公司可以在评估明细表中列示。世华行公司不可能把每一个计算过程都列在报告中。（五）第18（应为28，一审法院注）、31项现场没有找到实物，但世华行公司是根据2018年11月9日的笔录进行评估，将该两项归入第二类，对双方有异议的项目世华行公司也作出评估价，由法院来认定。世华行公司可在备注中说明该两项的现场勘察情况。（六）除了这一项之外，还有部分是实际支出高于或低于合同价格，如果有这种情况，世华行公司是结合两个金额据实评估。针对时畅公司、亿信公司、金煌公司的质证意见：第（一）、（二）点与三元里公司一致，答复与前面一致。（三）首层装修和二层的评估范围是经双方确认的，一至四层的空调、消防、水电等隐蔽工程是有单独列项评估，如果在该项再评估就重复了。第39项主要包括各隔间、天花、卫生间、排气、排污等装饰安装工程。第39项是一个综合性的工程，不可能逐一去评估。时畅公司提出：时畅公司已提供一份《三元里都会广场室内装修工程（二至四层）审核结算报告书》，里面对各项工程包括隐蔽工程进行核算，所有的材料都是有明确的；时畅公司另提供了（2016）粤01民终7045号民事判决书，上述报告已由法院确认；当时工程完结之后，都会公司和时畅公司共同委托了佛山市华景工程管理有限公司（以下简称华景公司），华景公司根据现场以及双方提供的工程资料、现场工程的签单作出了上述审核结算报告，是因为承包方广东爱富兰建设有限公司（以下简称爱富兰公司）认为金额太低，其不予认可，所以导致华景公司最终没有出具终稿的结算报告，双方因此原因没有做工程的最终结算；后来爱富兰公司为了追索工程尾款，所以在提起诉讼时其向法院提交了该审核结算报告，并认可该审核结果，所以在（2016）粤01民终7045号案件法院在双方对该审核结果没有意见的情况下进行了认可。世华行公司答复：世华行公司收到该审核结算报告的初稿，但该报告仅是初稿，没有任何签章，世华行公司是不认可的。世华行公司评估中不使用该审核结算报告初稿是因为有几点质疑：1.对时畅公司提供的审核结算报告初稿的范围存疑，该结算审核报告是针对二层至四层，而本案的评估范围是一层至四层；2.上述审核结算报告初稿中部分核算的数据，部分工程与本案其他项有重复；3.该项工程的合同金额和实际支付凭证的金额不一致。合同金额是1365.8万元，实际统计发票及收据的金额为680万元。所以世华行公司对该项工程进行评估时并未采用上述审核结算报告初稿。本次评估是根据《2015广州建筑房屋工程经济技术指标》中的商场室内装饰工程，评估报告第25页第（四）取价依据第2点已列明。这是商场装饰的普遍的造价，是一个较为公允的价格。时畅公司提出：根据（2016）粤01民终7045号判决书第15页，法院已经查明证据，都会公司支付了工程款1025万元，爱富兰公司当时只是开具了586万元的发票，时畅公司提供的其他证据包括合同及付款凭证显示时畅公司已支付给爱富兰公司，但其没有开具收据或发票。世华行公司答复：世华行公司评估的思路是，时畅公司提供的数据差异较大，四层1025万元，每层大约是250万元，世华行公司的评估范围是首层、二层未拆除部分，不到该案一半的范围，考虑成新和折旧，世华行公司的评估价值是合理的。时畅公司陈述：第（四）点质证意见的“同理”是与第（三）点质证意见同理。世华行公司答复：对时畅公司第（四）点质证意见的解释与第（三）点一致。（五）空调是单独列出计算的。因为第12项合同金额是一至四层，而评估范围是首、二层，现场勘查时双方确认三、四层已经拆除。本次评估仅针对首、二层的空调动力进行评估，未考虑三、四层。时畅公司陈述：在现场有案外人承租了三、四层，时畅公司是确认的，但是一至四楼的空调是中央空调，使用的是同一套水冷却系统，所有的空调管道都是不可能调的，三、四层可能只是拆除了一部分线管，所以完全排除三、四层的范围不合理。三元里公司陈述：第12项的三、四层已经全部拆除，三元里公司在与现在的承租人进行诉讼时，其也对现在的空调进行了资产评估，是作为承租人的装修费用进行了评估。原有的中央空调是作为商场使用，三、四层原先作为商场使用，出租后是作为KTV使用，承租人把原来所有的空调等装修全都进行拆除，重新装修，因为原来是大的空调，后来是改成每一个房间都有空调，高度也不一样。三、四层另案评估价都有三、四千万。拆下来的空调还放在负一楼。世华行公司答复：现场勘查时双方是确认三、四层的空调动力系统已拆除。由于空调工程是隐蔽工程，评估人员也无法现场核实，故评估时根据双方现场确认的范围进行评估。（六）第24项改造工程并非完全的房屋建筑类，世华行公司综合考虑后是以使用年限为10年，最后的综合成新率是51%，从而得出评估值是23.5万元。综合成新率不是单独看年限，在资产评估中，还要看实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，要综合考虑这些因素，详见《资产评估报告》初稿第28页第2点综合成新率的确定中的说明。时畅公司陈述，按照世华行公司的解释，合同价是470730元，成新率是51%，经计算得出的价格应该是240072.3元，也比评估得出的235290元高。世华行公司答复：如果所有评估都根据合同价乘以成新率进行评估，就不需要评估公司了，世华行公司是根据评估基准日的重建或重置的成本作为基数，而非以合同价格作为基数，即2016年建设时比2012年建设时价格是便宜的。世华行公司可以在评估明细表中列明重置价格。建议各方使用重置价格时，不要直接和合同金额或支付金额进行比较，要结合评估范围和合同范围的差异进行考虑。（七）与第（三）点意见类似。关于景观工程时畅公司没有提供相关分项的定额或清单，世华行公司未能对景观工程逐项进行核对，世华行公司是根据《资产评估报告》初稿第25页取价依据第2点的广场景观工程造价为基础，经过与广场工程的实际情况对比后确定评估单价。（八）世华行公司是根据笔录以及双方现场确认的第37项不纳入评估范围的意见进行确定。如双方协商后能提出更具体的资料或意见，世华行公司可将37项与第3项综合考虑进行评估。时畅公司质证称：第37项是涉及出入口设备、头像比对系统、管理中心设备、岗亭工作站的全部土建、硬件、软件工程，而第3项的升级改造只是对停车场提供的软件和硬件升级，金额只有六万多元，从合同的清单上可以看出，包括停车场的管理软件、停车场入口的机箱、出口的机箱，这三项进行升级改造，并不涉及原来第37项中的土建工程、岗亭工作站的建设。所以当时双方确认，确实有对停车场工程进行改造，但并不是说对第37项完全不用评估，而是与第3项合并评估。三元里公司陈述：各方现场勘验以及质证时确认第37项是不纳入评估范围的。时畅公司表示：现场勘查时世华行公司只是询问停车场收费系统，所以当时确定第3项确实是对停车场升级系统升级改造过的，时畅公司只是确认对升级改造的部分不纳入评估范围，结合《现场勘察表》第3项看，现场勘查的情况是现状正常使用，在停车场设南北出入口，其中地感线在原合同中购买，未在新合同中反映，从该内容可以反映出来新合同对旧合同的土建工程是完全没有更改过的，新合同只是涉及到两个机箱以及软件的升级，所以在确定能够对第3项评估时，时畅公司认为是与第37项合并在一起评的，所以确认第37项不纳入评估范围。评估结果明细表后所附的评估对象照片（一），停车场的土建以及相关设施都是存在的。如果三元里公司认为第3项与第37项不能合并评估，对此有争议的，时畅公司建议将第3、37项合并评估后列为第二类，最后是否确认由法院认定，但评估公司需要在评估明细表中备注第37项并入第3项评估，而且现场勘查是有实物存在的。三元里公司表示不同意时畅公司的意见。一审法院向双方释明，由于其他双方达成一致意见不纳入评估范围的项目可能不存在第3项、37项这样的争议，可能在现场勘查以及质证时各方对第37项是否纳入评估范围的含义理解不同，要求评估公司对第37项价值进行评估并列入第二类。三元里公司表示由法院决定，时畅公司表示无异议。世华行公司针对时畅公司、亿信公司、金煌公司的第（九）项质证意见答复：第64项合同金额是147.41万元，对应的是三台垂直梯和四台手扶梯的价值，现场勘查及经双方确认该工程实际发生仅为三台垂直梯，故本次评估仅将三台垂直梯纳入评估范围。 世华行公司于2018年12月18日作出《资产评估报告》（终稿），评估结论：评估对象于2016年12月13日在满足基本前提和假设条件下的市场价值为人民币万元整（￥22011470），根据委托人的要求，本次评估根据评估对象的实际情况，首先将委估清单内的71项分为纳入评估范围和不纳入评估范围两种情况，再将纳入评估范围的65项评估对象分为两大类：第一类为可现场确认的工程，第二类为双方有异议的工程；在这两大类的基础上，单独列示由广州三元里都会广场有限公司和广东时畅资产管理有限公司发包的项目。两类资产具体评估价值如下：第一类中发包方为时畅公司的评估值为4958250元，发包方为都会公司的评估值为7402200元，合计12360450元；第二类中发包方为时畅公司的评估值为1604300元，发包方为都会公司的评估值为8046720元，合计9651020元，总计22011470元。备注：1.评估范围内共71项工程，经三元里公司和时畅公司双方及委托人确认，其中可现场确认纳入第一类的工程共46项，三元里公司和时畅公司双方有异议纳入第二类的工程有19项，其余6项不纳入评估范围。2.根据《广东省广州市中级人民法院质证笔录》（2018年12月13日上午），把37项仍在使用的实物设施、设备纳入评估范围，为区分第3项为第一类项目、第37项为第二类项目，评估结果明细表未将第37项并入第3项进行评估，而是分开列示。由于37项停车收费系统需与第3项停车场系统升级改造工程整体使用，实际处置时，应一并考虑。3.其中序号第28项“石材安装工程”及第31项“幕墙工程”，现场勘查时未能找到实物，三元里公司和时畅公司双方产生异议，该两项评估值合计1759780元。 报告载明：本次评估范围内部分评估对象为隐蔽工程和未找到实物的工程，现场勘查时，未能对该部分评估对象进行勘查，经三元里公司、时畅公司及委托人确认，本次评估对该部分工程以委托人提供的工程合同、工程结算资料及发票、收据等购置凭证为基础进行评估。经对71项工程现场勘查及查阅相关资料后，资产评估专业人员认为需要披露的信息如下：1.其中序号第4、8、13、14、33及51共6项，经双方确认不纳入评估范围，不纳入的原因包括：（1）经双方确认，至评估基准日已不存在；（2）已过维修期的维护保养工程。2.其中序号18、22、28、29、31、36等6项，现场勘查时，双方确认存在异议；序号9、10、11、27、32、40、41、45、48、50、52、53等12项在现场勘查后，开庭询问笔录时，三元里公司提出的异议，总计18项评估对象是否纳入评估范围，双方产生异议。异议的原因包括：（1）对部分装修、设备、设施工程的数量、品质等产生异议；（2）三元里公司认为部分工程为日常配件或易耗品、本应定期更换，其价值已在日常使用中体现，认为不应纳入评估范围，以致双方产生异议；（3）其中序号28、31项，现场勘查时，未能找到实物，双方产生异议。3.其中序号第37项停车场收费系统，现场勘查时，双方曾确认不纳入评估范围。后根据《广东省广州市中级人民法院质证笔录》（2018年12月13日上午），把第37项仍在使用的实物设施、设备纳入评估范围，列入为第二类项目。4.除上述不纳入评估范围及双方存在异议的25项，其余46项双方已确认资产存在，并纳入评估范围。 关于列入第二类双方有异议的工程的名称、内容、评估值等列表如下：                            序号                       合同内容                       发包方                       工程内容                       现场勘察记录                       合同金额（元）                       评估值（元）                       备注                               9                       工程建设监理                       都会公司                       主要包括商场1-4层、负二层的建筑安装                       该项目为监理费，双方确定按实际投入进行评估。                       728976                       127910                       合同范围包括商场1-4层，负二层的建筑安装工程监理费用，评估范围仅包括负二层、首层、二层未拆除建筑工程相应的监理费用。                               10                       建设工程造价咨询                       都会公司                       主要包括负二、负一及广场的建筑安装                       该项目为监理费，双方确定按实际投入进行评估。                       246543                       98650                                                     11                       消防设计及设备供应安装工程[商场+写字楼]                       都会公司                       主要包括消防栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、消防强排烟系统等                       合同为首层至四层商场，消防设计及安装工程有实际发生，现场未能确认工程量，以资料为准。                       2103498                       1249290                                                     18                       消防设备维修工程[更换消防模块及部分失效烟感]                       都会公司                       主要包括增加回路板、增加主板、消防设备维修更换等                       三元里公司原移交给都会公司有消防模块，属于日常易耗品，定期更换，移交时存在，双方存在异议。                       57689                       44100                                                     22                       消防系统设备维修保养工程[更换失效烟感和控制模块]                       都会公司                       6-26层更换失效烟感及控制模块                       三元里公司移交给都会公司时已有消防模块，属于日常易耗品，定期更换，移交时存在，双方存在异议。                       65850                       38080                                                     27                       室外广场景观工程                       都会公司                       主要包括土建、安装及水体、景观、广场铺设、旗杆、雨污管道井盖加高、地铁风井口接长施工等                       双方已确认资产存在，广场面积以房地产证的附图等权属文件为准。                       4512400                       2041260                                                     28                       石材安装工程                       都会公司                       主要包括材料、配件、施工正面部分、梯间门套待电梯安装后再施工                       现场勘察时未能找到该资产，待时畅公司再次确认位置，经现场勘查后，再确定是否纳入评估范围                       68000                       44980                                                     29                       电梯维修工程[换梯级、光电感应装置、超载异常]                       都会公司                       主要包括更换扶梯梯级、更换扶梯光电感应装置                       该资产为手扶梯（二至三层）配件，时畅公司认为纳入评估范围，三元里公司认为是扶梯的日常配件，不纳入评估范围，待法院判断                       23000                       11500                                                     31                       幕墙工程                       都会公司                       主要包括幕墙、钢结构、雨蓬、塔楼顶广告牌的设计、供料、加工、运输、安装、竣工验收资料等                       现场未能找到资产，待时畅公司进一步核实，双方存在异议。                       3445380                       1714800                                                     32                       广场LED景观亮化工程                       都会公司                       主要包括草坪灯、LED景观灯、LED景观电源、LED射灯、LED射灯电源、线材及安装配件耗材费等                       双方确认资产存在，以合同资料及《移交框架》数量为准进行评估                       487000                       238660                                                     36                       室内装修施工工程[消防卷帘]                       都会公司                       主要包括消防卷帘的人工、材料、机械工具、管理费、配合费等                       双方有疑议，三元里公司移交给都会公司时，有部分卷帘（A级），后来都会公司把所有卷帘升级为特级卷帘，增加了多个部位。三元里公司确认首层新增消防卷帘，负二、一至四层待确认。双方存在异议。                       3154543                       1501310                                                     37                       停车场收费系统                       都会公司                       主要包括出入口设备、图像对比系统、管理中心设备、岗亭工作站设备，详见清单                       至评估基准日已更换新的系统，其中控制系统、软件等不纳入评估范围，至评估基准日仍在使用的设备、设施，与序号第3项整体使用。                       436700                       164120                       根据一审法院《质证笔录》（2018年12月13日上午），把37项仍在使用的实物设施、设备纳入评估范围，为区分第3项为第一类项目、第37项为第二类项目，评估结果明细表未将第37项并入第3项进行评估，而是分开列示。由于37项停车收费系统需与第3项停车场系统升级改造工程整体使用，实际处置时，应一并考虑。                               39                       装修工程[商场]                       都会公司                       主要包括对各隔间、天花、卫生间、排气、排污的装修安装等                       经双方确认至评估基准日，首层装修尚在，二层仅剩地面，空调、消防、水电尚在，其他拆除。综合整个项目，仅对首层及二层未拆除部分按资料进行评估                       13658000                       2291140                       合同范围包括一至四层装饰装修工程，评估范围仅包含首层及二层未拆除部分。（此项为第一类，因时畅公司异议较大，故列入此表，一审法院注）                               40                       景观设计合同                       都会公司                       主要包括对广场设计、外立面户外广告牌及招牌灯箱布局的设计等                       该项目为景观工程设计费用，双方确认按实际投入进行评估。                       480000                       263490                                                     41                       室内装修设计合同                       都会公司                       主要包括室内设计的平面布置图及室内3D效果图制作                       该项目为室内装修工程设计费用，双方确定按实际投入进行评估                       1024876                       508570                                                     45                       南广场水池工程                       时畅公司                       主要包括打地砖、土建水池及铺文艺砖、新增喷水系统、新做潜水灯、艺术字、电气线路及供水管网改装                       双方确认资产于评估基准日移交时存在，评估基准日后由三元里公司拆除，现为三支方重杆、石象一对，纳入评估范围，按合同等资料进行评估                       98579                       86760                                                     48                       南广场及旗杆下新增电缆工程                       时畅公司                       主要包括南广场及旗杆区域新增50kv动力电缆、挖电缆沟、敷设电缆及路面复平                       双方确认资产存在，三元里公司称部分电线至评估基准日已拆除，不能通电，时畅公司不同意该说法。双方同意纳入评估范围，按实际情况和相关资料进行评估                       137655                       107440                                                     50                       时畅招牌工程                       时畅公司                       主要包括“时畅皮料全球采购中心”招牌安装                       双方确认资产于评估基准日存在，位于农商行南面，靠近商场正门共4个，大概17年7月拆除，时畅公司认为是三元里公司拆除，应纳入评估范围，三元里公司认为该资产对其没有利用价值，不应纳入评估范围。双方存在异议                       666700                       580220                       含52项设计费                               52                       立面看板设计                       时畅公司                       主要包括立面看板的设计等                       本项目为招牌设计费，不单独评估，本项目价值分摊到50、51及53项                       288760                       0                       在50、51、53项中体现                               53                       南立面招牌工程                       时畅公司                       主要包括南立面户外广告牌的安装及电气照明                       双方确认资产存在，现正常使用。三元里公司认为该资产为K8投资，并非时畅公司投资，双方存在异议。                       860870                       829880                       含52项设计费                三元里公司对《资产评估报告》（终稿）质证称：基于其不同意进行评估，故不认可评估报告的内容。时畅公司、亿信公司、金煌公司质证称：评估报告的取价依据以及重置成本的确定都没有涉及到人工价格的项目，而评估的项目都是采取总包的方式发包，所有的费用都涉及到人工成本。评估公司没有将人工成本计入到有关评估项的重置价之中，是不合理的，这也就直接导致了例如第39项装修工程[商场]的评估价格远低于合同金额所平摊到每一层的价格。在2016年12月，人民币贬值，人工、物价都上涨的情况下评估项目的重置价格却比2011年或者是相关项目施工时的价格要低，因此不认可该评估报告中所列的价格，该价格是较低的。另外，第39项涉及到1-4层的装修工程，评估公司一方面称相关隐蔽工程无法核实确认规格与使用的材料数量，但另一方面又不认可时畅公司所提交的由华景公司出具的《三元里都会广场室内装修工程（二至四层）审核结算报告书》所列明的内容，而该审核结算报告书的结算金额是经过生效法律文书所确认的，评估公司在有依据的情况下却不直接使用，而是另行采用其所认为合理的价格进行认定，这种做法是没有依据的，因为所有的工程会因为所使用的材料的不同而导致工程造价金额差异极大。因此，时畅公司、亿信公司、金煌公司对评估结论不予认可。 针对三元里公司的质证意见，世华行公司回复称：其意见全部为是否需委托评估的问题，非该公司回复范畴。针对时畅公司、亿信公司、金煌公司的质证意见，世华行公司回复称：l.报告中P27所列取价依据，都是综合价格，即既包括了材料费、人工费和施工机械使用费在内的直接工程费用，也包括了施工单位管理费、规费、税费等间接费用。故人工成本也已体现在“重置成本”的C1，即设备（或工程）自身的市场购置价或建造成本中。对于可在市场上购买直接使用的设备、设施（如垂直电梯、电梯空调、显示屏、中央空调系统水质处理工程等），制作设备的人工成本或设施自身的建造成本已体现在设备的售价（购置价）及工程的建造成本（合同包干价）中。另外设备设施的安装、调试人工成本已体现在C3安装调试费中。2.关于人民币贬值、人工物价上涨，时畅公司认为2016年12月重置价格比2011年价格低的问题，世华行公司认为人民币贬值是一个汇率问题，是与进出口贸易相关的问题，与本项目的重置成本几乎没有关系（评估范围内没整套进口设备、设施）。关于人工成本上升的问题，根据政府统计局的相关统计数据，无论是工业生产者出厂价格指数、固定资产投资价格指数还是建筑安装工程价格指数，在2011年至2016年都是总体呈下降的趋势。人工成本即使是略有上升，但随着技术水平提高、同行业市场竞争加剧、原材料价格下降等因素影响，机器设备或建构筑物工程的总体造价不升反降。机器设备理念工业生产者出厂价格指数及建构筑物建筑安装工程固定资产投资价格指数列表（略）。3.第39项“装修工程[商场]”建造成本的确定是根据广州市建设工造价管理站发布的《2015年广州市房屋建筑工程技术经济指标》（穗建造价[2015]68号）中的商场装修工程造价单价，再通过案例与评估对象的装修标准、建成时间等因素进行比较，通过修正得出评估对象于评估基准日的建造成本，其中《2015年广州市房屋建筑工程技术经济指标》（穗建造价[2015]68号）中的商场装修工程造价单价包括分部分项工程、措施项目费、其他费用、规费、税金、分工费、机械费、材料费、管理费、利润及其他等费用构成，所以评估报告中所列示的单价已包含人工成本。第39项重置成本比合同成本要低的原因（已在明细表中列示）主要是“合同范围包括一至四层装饰装修工程，评估范围仅包含首层及二层拆除部分”。对于时畅公司、亿信公司、金煌公司提出的“未采用时畅公司所提交的由工程造价公司所核算的工程金额和所列明的内容”的质疑，世华行公司评估专业人员已在法院2018年12月13日组织进行的质证过程中进行回复，时畅公司提供的审核结算报告初稿的核算范围为三元里都会广场室内装修工程二至四层，而本案的合同范围是一层至四层，具体评估范围仅包含首层及二层拆除部分，由于范围形成不了对应关系，世华行公司未采用时畅公司所提交的由工程造价公司所核算报告初稿工程金额和所列明的内容。 广州市中级人民法院一审认为，三元里公司撤回其对都会公司的起诉及相应的诉讼请求，是对其自身权益的处分，无违反法律规定，时畅公司、亿信公司、金煌公司亦无提出异议，故一审法院予以准许并不再另行作出民事裁定书。根据各方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、时畅公司迟延履行生效《民事调解书》确定的交还场地义务，应如何承担责任？即三元里公司第2、3项诉讼请求是否属于本案给付之诉的审理范围？二、时畅公司承担违约责任的依据是《租赁合同书》及补充协议还是《结算框架》？时畅公司应承担何种违约责任？三、三元里公司是否应当赔偿或补偿时畅公司的装修设施、设备的剩余价值，以及该费用如何确定？四、时畅公司是否存在无因管理行为，时畅公司反诉请求三元里公司支付代管期间开支的反诉请求是否成立？五、亿信公司、金煌公司是否应承担连带责任以及连带责任的范围？ 关于争议焦点一。（2016）粤0111民初10300号《民事调解书》确定时畅公司应于2016年10月6日前将涉案物业（含经营管理权）交还给三元里公司。根据该案执行笔录的记载，时畅公司交还场地的时间为2016年12月13日，时畅公司构成迟延履行生效裁判文书确定的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定，时畅公司应向三元里公司支付迟延履行金。至于迟延履行金的数额，因三元里公司已就《民事调解书》申请强制执行，故应由双方在执行程序中解决，或由三元里公司另行提起因时畅公司迟延履行生效裁判文书应支付的迟延履行金数额的确认之诉。三元里公司的第2、3项诉讼请求系因时畅公司迟延履行生效裁判文书确定的交还场地义务而产生，不属于三元里公司依照双方租赁合同关系所提起的本案给付之诉的审理范围，故对三元里公司的第2、3项诉讼请求，应予驳回起诉，一审法院对此另行作出民事裁定书。 关于争议焦点二。首先，关于时畅公司是否违反《结算框架》约定的问题。时畅公司未依约支付《租赁合同书》及补充协议约定的租赁费用，构成违约，但双方其后就解除上述协议的后续结算问题另行达成《结算框架》。《结算框架》的落款日期为2016年9月28日，时畅公司主张《结算框架》是由其先盖章，然后交给三元里公司盖章，由于三元里公司盖章程序冗长，三元里公司盖章交还原件给时畅公司是2016年11月28日，因此实际生效日期为2016年11月28日。三元里公司则主张《结算框架》的生效日期就是落款日期。即使时畅公司的陈述属实，但该《结算框架》是在时畅公司拖欠租赁费用，违反《租赁合同书》及补充协议的前提下，双方就解除租赁关系、时畅公司承诺按期履行一定义务、则三元里公司承诺减免时畅公司部分违约责任所作出的约定。时畅公司在2018年9月28日已经先行作出承诺，应当遵守其承诺，这样也符合其利益。即使时畅公司在当时不清楚《结算框架》有无生效，但就《租赁合同书》及补充协议而言时畅公司已经构成根本违约，时畅公司仍应按照诚实信用原则积极履行交还场地、支付欠付费用等义务，以避免承担更重的违约责任。但时畅公司并未在《结算框架》约定的2016年10月6日前交还租赁物业的使用权及收取租金的权利等，也未在2016年11月5日前移交设备设施及提交评估报告，其主张《结算框架》在2016年11月28日生效，但并未与三元里公司协商变更《结算框架》约定的各项义务履行期限。故时畅公司以《结算框架》于2016年11月28日生效为由主张其未违反《结算框架》的约定欠缺理据，一审法院不予采纳。其次，关于时畅公司未能在《结算框架》约定的履行期限内履行各项义务的责任问题。关于交还场地经营管理权及收租权的义务，如时畅公司将2016年10月6日之后收取的次承租人租金全部交还给三元里公司，也可视为其在该期限前履行该项义务，因此该项义务的履行可以由时畅公司自行完成和控制，但时畅公司在2016年10月6日之后仍继续收取次承租人租金且未全部交还给三元里公司，对此时畅公司负有完全责任。关于移交场地、设施设备及评估的问题，时畅公司履行上述义务确实需要三元里公司的配合，但时畅公司作为先履行义务一方，未能举证证明其在《结算框架》约定的履行期限届满前已做好履行准备、具有履行能力。因此时畅公司主张《结算框架》未能履行的责任完全或主要在于三元里公司欠缺理据，一审法院不予采纳。再次，《结算框架》有无解除以及双方权利义务依据的问题。《结算框架》第三条第2款约定如时畅公司违反本框架协议第一条中的任何一款承诺与保证，没有如实履行，三元里公司有权收回本框架协议第二条的全部承诺与保证，并按照原合同约定主张全部权利。因此在《结算框架》并无约定解除条件，三元里公司实际也主张适用《结算框架》第三条第2款约定的情况下，《结算框架》并无解除。在时畅公司违反《结算框架》第一条承诺的情况下，其要求适用《结算框架》中三元里公司对其违约责任减免的承诺条款，缺乏依据，一审法院不予支持。依照《结算框架》第三条第2款的约定，应以《租赁合同书》及补充协议作为认定时畅公司承担违约责任的依据。 关于时畅公司应承担的违约责任认定。时畅公司长期拖欠租赁费用，在三元里公司多次催讨后仍未支付，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，三元里公司发出的《解除合同通知书》发生解除合同的效力，该通知于2016年7月12日到达时畅公司，故双方之间的《租赁合同书》及补充协议于该日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，守约方可要求违约方依照合同约定承担违约责任。（一）关于保证金应否退还的问题。《租赁合同书》第八条第二款第2项约定，如因时畅公司严重违约导致合同解除的，时畅公司交纳的保证金不予退还。本案《租赁合同书》及补充协议因时畅公司拖欠租赁费用而解除，时畅公司构成根本违约，因此时畅公司反诉请求返还保证金缺乏依据，一审法院不予支持。（二）关于时畅公司应支付的租赁费用数额的认定。三元里公司、时畅公司双方均确认时畅公司提交的《时畅租金缴纳情况表》中租赁费用金额和租金支付金额，但三元里公司认为时畅公司已支付的金额均为代都会公司清偿的欠款。由于三元里公司已撤回对都会公司的起诉及相应的诉讼请求，且双方对时畅公司已付款项性质或用途并无约定，故一审法院对三元里公司的该主张不予采纳，并认定时畅公司应支付的2014年12月5日至2016年7月12日的租赁费用合计为59416592.27元，已支付的租赁费用为18419222.8元，欠付金额为40997369.47元。至于2016年7月13日至2016年10月5日的租赁费用已在《民事调解书》中处理，也不在三元里公司诉请范围内；2016年10月6日至2016年12月13日实际交还场地之日的占用费如上所述应由三元里公司另循途径解决。三元里公司起诉主张时畅公司应支付的租赁费用总额超出上述金额的部分，一审法院不予支持。（三）关于迟延支付租赁费用的违约金，《租赁合同书》第八条第二款第1项约定每逾期一日应按欠付金额的千分之一支付逾期付款违约金至实际付清之日止，时畅公司、亿信公司、金煌公司抗辩违约金过高要求调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，一审法院酌情调整逾期付款违约金为600万元。至于一审判决生效之后时畅公司未支付相应租赁费用的，三元里公司仍可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定主张迟延履行期间的债务利息。（四）关于律师费的问题。三元里公司可以没收时畅公司3000万元保证金，足以弥补其律师费损失，且三元里公司就其主张的律师费仅提供了发票，未提交委托合同和实际支付的凭证，因此对三元里公司要求时畅公司赔偿律师费损失的诉讼请求不予支持。 关于争议焦点三。虽然《租赁合同书》约定因时畅公司严重违约的，其对租赁物业的装修设施、设备无偿归三元里公司所有，但三元里公司可没收时畅公司3000万元租赁保证金，该保证金的金额接近十个月的租赁费用，三元里公司抗辩主张无需向时畅公司赔偿或补偿装修设施、设备的剩余价值，将导致双方利益明显失衡，有违公平原则。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，三元里公司已实际接收使用时畅公司的装修设施、设备，其未拆除的部分视为其同意接收利用，故一审法院对三元里公司的该抗辩主张不予支持。关于三元里公司应向时畅公司补偿的装修设施、设备剩余价值的具体数额，依照经时畅公司申请、一审法院摇珠选定的世华行公司作出的《资产评估报告》（终稿）、各方的质证意见以及世华行公司的回复意见，一审法院认定如下：（一）时畅公司、亿信公司、金煌公司对《资产评估报告》（终稿）质证时提出对取价依据及重置成本的确定没有考虑人工成本的问题，世华行公司对此答复称已包含人工成本，故时畅公司、亿信公司、金煌公司的该项异议缺乏依据，一审法院不予采纳。（二）关于发包方为都会公司的装修设施、设备剩余价值。因时畅公司系以代为清偿都会公司全部欠款的方式承接都会公司原租赁合同剩余租期的全部合同权利和义务，并成为本案《租赁合同书》及补充协议的承租人，故原都会公司进行装修的相关权利也由时畅公司继受，时畅公司有权主张该部分的装修设施、设备的剩余价值，三元里公司应予补偿。（三）关于双方确认纳入第一类即可现场确认的装修设施、设备的剩余价值合计12360450元，因三元里公司实际享受了该部分装修设施、设备的剩余价值，故三元里公司应予补偿。其中，时畅公司对第39项的评估价值有异议，认为应按照其提交的另案中由华景公司出具的《三元里都会广场室内装修工程（二至四层）审核结算报告书》的评估结果为依据。世华行公司对其异议回复称：时畅公司提供的上述审核结算报告初稿的核算范围为三元里都会广场室内装修工程二至四层，而本案的合同范围是一层至四层，具体评估范围仅包含首层及二层拆除部分，由于范围形成不了对应关系，世华行公司未采用时畅公司所提交的由工程造价公司所核算报告初稿工程金额和所列明的内容。世华行公司的解释理据充分，一审法院予以采纳。时畅公司的该主张缺乏依据，一审法院不予支持。（四）关于双方确认纳入第二类即双方有异议的工程。1.第9项工程建设监理（评估值127910元）、第10项建设工程造价咨询（评估值98650元）、第40项景观设计合同（评估值263490元）、第41项室内装修设计合同（评估值508570元）、第53项南立面招牌工程（含第52项立面看板设计费，评估值829880元）为监理、设计费用的造价，该部分造价为装修过程中所产生的合理费用，并以具体装修设施、设备的形式作为外在表现。在时畅公司已提供合同、付款凭证等证明其实际支出该费用，三元里公司没有提交相反证据的情况下，一审法院认为三元里公司应予补偿。2.关于第11项消防设计及设备供应安装工程，经过世华行公司现场勘察，确认该工程有实际发生，虽然因该工程涉及隐蔽工程，无法现场核实工程量，但世华行公司以时畅公司提交的资料为准进行评估亦有一定依据，一审法院对世华行公司评估的价值1249290元予以采纳。3.关于第18项消防设备维修工程[更换消防模块及部分失效烟感]（评估值44100元）、第22项消防系统设备维修保养工程[更换失效烟感和控制模块]（评估值38080元），现场勘察情况为移交时存在，第29项电梯维修工程[换梯级、光电感应装置、超载异常]（评估值11500元），虽然三元里公司抗辩称上述设备属于日常易耗品或日常配件，但既然时畅公司向三元里公司移交场地时该设施存在，即使移交后发生损耗，三元里公司也已实际享受该设施的价值，故一审法院认为对该三项设施的剩余价值，三元里公司应予补偿。4.关于第27项室外广场景观工程（评估值2041260元），第32项广场LED景观亮化工程（评估值238660元），双方已确认该资产存在，故三元里公司应予补偿。5.关于第28项石材安装工程、第31项幕墙工程，经现场勘察，未能找到该资产，故时畅公司关于该两项装修设施、设备剩余价值的主张缺乏依据，一审法院不予支持。6.关于第36项室内装修施工工程[消防卷帘]（评估值1501310元），现场勘察情况为三元里公司移交给都会公司时有部分卷帘（A级），后来都会公司把所有卷帘升级为特级卷帘，增加了多个部位，三元里公司确认首层新增消防卷帘，负二、一至四层待确认。考虑到三元里公司移交给都会公司时有部分A级卷帘，时畅公司交还场地时消防卷帘等级和部位发生变化，变化部分的价值难以准确判断，故一审法院酌情认定三元里公司向时畅公司补偿30万元。7.关于第37项停车场收费系统。虽然在现场勘察时时畅公司表示该项不纳入评估范围，但其抗辩称第3项停车场系统升级改造工程仅仅是对停车场进行的软件、硬件升级，并不涉及第37项中的土建工程、岗亭工作站的建设，而第37项是涉及出入口设备、头像对比系统、管理中心设备、岗亭工作站的全部土建、硬件、软件工程，现场勘察时其认为是第3项与第37项合并在一起评估，所以确认第37项不纳入评估范围，但并不是认为第37项完全不用评估。虽然三元里公司对该项价值应否补偿存在异议，但既然该停车场收费系统能够正常使用，且第3项与第37项应作为整体使用，第3项双方已确认纳入第一类，而时畅公司也提供了相关支付凭证，因此一审法院采信时畅公司的抗辩理由，并认定三元里公司应补偿第37项的评估价值164120元。8.关于第45项南广场水池工程（评估值86760元），现场勘察情况为双方确认资产于评估基准日移交时存在，评估基准日后由三元里公司拆除，现为三支方重杆、石象一对，纳入评估范围，按合同等资料进行评估。三元里公司的拆除行为视为其不同意利用，由于该项工程对三元里公司不产生价值，且时畅公司无证据证明现有的三支方重杆、石象一对为其投资，故一审法院认为三元里公司无需补偿该项装修剩余价值。9.第48项南广场及旗杆下新增电缆工程（评估值107440元），现场勘察情况为双方确认资产存在，三元里公司称部分电线至评估基准日已拆除，不能通电，时畅公司不同意该说法，按实际情况和相关资料进行评估。考虑到时畅公司未提交充分证据证明其移交场地时电缆是否可正常使用的具体情况，三元里公司也未提交证据证明其拆除电缆的情况，故一审法院酌情认定三元里公司向时畅公司补偿该项装修设施、设备的剩余价值80000元。10.关于第50项时畅招牌工程，三元里公司质证认为该资产对其没有利用价值，视为其不同意利用，该项资产对其不产生价值，故三元里公司无需补偿。综上，三元里公司应向时畅公司补偿的装修设施、设备的剩余价值合计为：18355960元[12360450元（第一类）+127910元（第9项，第二类）+98650元（第10项，第二类）+1249290元（第11项，第二类）+44100元（第18项，第二类）+38080元（第22项，第二类）+2041260元（第27项，第二类）+11500元（第29项，第二类）+238660元（第32项，第二类）+300000元（第36项，第二类）+164120元（第37项，第二类）+263490元（第40项，第二类）+508570元（第41项，第二类）+80000元（第48项，第二类）+829880元（第53项，第二类）]。 关于争议焦点四。时畅公司负有向三元里公司交还场地的义务，其未依照《结算框架》及《民事调解书》确定的期限交还场地已构成违约，时畅公司认为其对涉案场地存在无因管理并主张代管期间的开支，缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。 关于争议焦点五。亿信公司、金煌公司签订的《保证合同》第三、四条约定，亿信公司、金煌公司对时畅公司根据《转移协议》承接的《租赁合同书》及其补充协议项下的债务（包括后续履行期间发生的债务）向三元里公司提供不可撤销的连带责任保证担保，保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款规定“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”。因此三元里公司该项诉请成立的前提是三元里公司应在保证期间届满前向保证人提出承担保证责任的要求。三元里公司以公证方式向亿信公司、金煌公司邮寄送达《解除合同通知书》，在该通知中向亿信公司、金煌公司提出承担连带责任保证担保的要求，该通知于2016年7月12日到达亿信公司、金煌公司，未超过三元里公司向时畅公司主张的2014年12月6日至2016年7月12日期间租赁费用的两年保证期间，因此三元里公司的该项主张成立，一审法院予以支持。亿信公司、金煌公司关于无需承担连带保证责任的抗辩理由缺乏依据，一审法院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决：一、广东时畅资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向广州市三元里实业有限公司支付租赁费用40997369.47元；二、广东时畅资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向广州市三元里实业有限公司支付逾期支付租赁费用的违约金6000000元；三、广州市三元里实业有限公司于本判决生效之日起十日内向广东时畅资产管理有限公司补偿装修设施、设备的剩余价值18355960元；四、广东亿信融资担保有限公司、汕头市金煌商务酒店有限公司对上述第一、二项判决向广州市三元里实业有限公司承担连带保证责任；五、驳回广州市三元里实业有限公司的其他本诉请求；六、驳回广东时畅资产管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费530390元，由三元里公司负担275299元，由时畅公司、亿信公司、金煌公司共同负担255091元；反诉受理费158428.5元，由三元里公司负担52864元，由时畅公司负担105564.5元。评估费68325元（时畅公司已预交），由三元里公司负担22798元，由时畅公司负担45527元。诉讼保全费5000元，由时畅公司、亿信公司、金煌公司共同负担。 本院二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。另查明： 1.三元里公司和时畅公司在一审中确认时畅公司提交的《时畅租金缴纳情况表》中所记载时畅公司付款数额。该表记明，2014年12月5日至2015年1月5日租赁费用3041922.28元，该期间没有付款；2015年1月6日至2015年2月5日租赁费用3041922.28元，2015年1月15日支付4483844.56元，2015年1月16日支付1600000元。相对应的入账时间为2015年1月15日，编号为150115138600080915的《中国工商银行广东省分行业务回单》载明金额为3041922.28元，用途为“租金及管理费”；入账时间为2015年1月15日，编号为150115138600080916的《中国工商银行广东省分行业务回单》载明金额为1441922.28元，用途为“租金及管理费”；入账时间为2015年1月16日，编号为1501161386000805534的《中国工商银行广东省分行业务回单》载明金额为1600000.00元，用途为“租金及管理费”；其后2015年1月23日到2015年3月31日共8个日期的付款则与每月发生的租金及管理费用不相对应。 2.2014年12月2日三元里公司、都会公司、时畅公司签订的《还款协议书》约定,时畅公司2014年12月5日前偿还300万元，12月15日前偿还500万元，12月24日前偿还12419222.8元，即按时偿还全部本金，三元里公司可将违约金由5299058.61元减免为1874808元，且违约金需在2015年1月25日前偿还。双方确认在该协议书签订前，时畅公司已经代都会公司偿还1000万元。 3.三元里公司与时畅公司签订的《租赁合同书》第八条约定，三元里公司无法定事由和合同约定的理由，单方解除合同收回租赁物业的，双倍退还时畅公司交纳的合同履行保证金，时畅公司无法定事由和合同约定的理由，或因严重违约导致三元里公司解除合同的，交纳的合同履行保证金不退还，归三元里公司所有。 4.二审庭审中经本院释明，三元里公司庭后书面向本院提出，因时畅公司提出违约金条款与定金条款只能择一适用，如法院认为必须择一适用，因三元里公司已在解除合同时选择适用定金条款，故优先选择适用定金条款。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。综合三元里公司、时畅公司的上诉及答辩意见，以及亿信公司、金煌公司的陈述，本案二审的争议焦点是：（一）关于时畅公司租赁期间尚欠三元里公司的租金、管理费等费用的数额问题；（二）关于案涉履行保证金的性质及处理问题；（三）关于案涉装饰装修及设施、设备剩余价值的补偿问题；（四）对三元里公司的违约金请求应否支持的问题；（五）对时畅公司关于合同解除后的管理费用的请求应否支持的问题。 （一）关于时畅公司租赁期间尚欠三元里公司的租金、管理费等费用的数额问题。三元里公司在一审中提出的诉讼请求第一项为判令时畅公司向三元里公司支付租赁费用人民币59315522.9元及逾期付款违约金人民币37602460.6元，并明确为时畅公司2014年12月6日至2016年7月12日承租经营期间所产生的费用及逾期付款违约金。故其诉讼请求中不包括《转移协议》中约定由时畅公司代都会公司支付的费用。三元里公司、时畅公司对时畅公司于2014年12月1日支付的1000万元为代都会公司支付，均无异议。双方对时畅公司在2014年12月2日接手租赁物后支付18419222.8元的数额亦无异议，分歧在于2014年12月2日时畅公司接手租赁物后所付的款项是代都会公司支付，还是支付其承租期间应付的租金及管理费用的问题。对此，三元里公司认为，时畅公司应在2014年12月24日前将都会公司的债务还清。因其到期日未还清，故应将时畅公司支付的费用先充抵先到期的债务。而且时畅公司多次来函确认其代都会公司支付租金至2014年9月，《结算框架》也确认时畅公司截止2016年9月5日欠租赁费用共计人民币66975459.92元。而时畅公司则认为，在其无力支付本身的欠租情况下，不可能先为都会公司代付，故其承接租赁物后支付的费用均应先支付自身债务，且2015年1月15、16日支付数额与合同约定月租金数额相符。其代付的费用在付款用途上写的是“代都会广场支付租金”，而争议款项付款用途写的是“租金及管理费”。对此，本院审查认为，三元里公司、都会公司、时畅公司三方签订的《还款协议书》对时畅公司应先支付都会公司所欠租金还是先支付其自身所欠租金，并无特别约定。从该协议书第五条约定的内容，时畅公司如未能按约定偿还任何一期款项，或者拖欠任何一个月新发生的租赁费用的，则逾期各期款的宽限期及对逾期付款违约金减免即全部作废等来看，时畅公司承接租赁物后新发生的租金，与代付都会公司的款项，均有同时履行的义务。2014年12月2日三元里公司、都会公司、时畅公司签订《转移协议》、《还款协议书》，同日，三元里公司、时畅公司又签订《租赁合同书》，由时畅公司正式承接租赁物，并承诺对都会公司所欠租赁费用、逾期付款违约金等承担连带还款责任。此后，时畅公司并未能按《还款协议书》的约定，在2014年12月24日前分期还清都会公司所欠付的费用及违约金，故该协议书约定的减免违约金的条件已经丧失。至此，依照《还款协议书》的约定，时畅公司对都会公司的债务及每月新发生的租赁费用，均有同时偿还的义务。时畅公司在承接租赁物前代都会公司偿还1000万元后，直到2015年1月15、16日才再次支付有关费用。从本案查明的事实看，时畅公司于2015年1月15日支付的一笔数额为1个月的租金及管理费3041922.28元，另一笔数额为1441922.28元，与1月16日支付的1600000元相加，亦刚好为3041922.28元。故时畅公司该两日所交费用为2014年12月5日到2015年2月5日两个月的租赁费用，意思表示是明显的。而时畅公司其后因均未能在合同约定的时间内按时交纳租赁费用，故所交纳的数额亦不能与每月的数额相对应。一审判决综合上述事实及本案相关情况，认定时畅公司所支付的18419222.8元为其租赁期间的费用，欠付金额为40997369.47元并无不当。三元里公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。 （二）关于案涉履行保证金的性质及处理问题。1.关于案涉履行保证金的性质问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”案涉《租赁合同书》第五条约定，合同期满，时畅公司无违约事项或其他未尽事项需要扣罚、扣押保证金的，三元里公司应将保证金不计息退还时畅公司；第八条约定，如三元里公司违约单方解除合同或收回租赁物的，双倍退还保证金，如时畅公司违约单方解除合同或导致三元里公司解除合同，保证金则不予退还，归三元里公司所有。上述合同中关于履行保证金的约定符合担保法关于定金的规定，且三元里公司、时畅公司对本案中履行保证金3000万元属于定金性质，并无异议，故本案合同中约定的“履行保证金”应认定为定金。2.关于案涉履行保证金的处理问题。《转移协议》确认，都会公司向三元里公司交纳的3000万元履行保证金，已转至时畅公司名下，成为时畅公司在租赁合同项下的“履行保证金”。三元里公司对已经收取时畅公司3000万元定金的事实无异议。因承租人时畅公司未能依照《租赁合同书》的约定按时足额支付租金，三元里公司向时畅公司及担保人亿信公司、金煌公司送达《解除合同通知书》，于2016年7月12日解除合同。故依照《租赁合同书》的约定，三元里公司对时畅公司交纳的3000万元履行保证金可不予退还。虽然根据三元里公司与时畅公司在合同解除后签订的《结算框架》约定，在合同解除后，时畅公司按时履行《结算框架》约定的交还租赁物及相关设备、设施、付清约定的租金等费用的情形下，三元里公司放弃全部或部分没收时畅公司履行保证金的权利。但本院分析认为，时畅公司履行《结算框架》的具体情形未达到三元里公司应放弃没收定金的条件。首先，在交还租赁场地的时间上，案涉租赁场地是2016年12月13日在广州市白云区人民法院主持下整体办理交接，时畅公司并没有在约定的2016年10月6日前交还租赁物，也未能在约定的2016年11月5日前移交设备、设施及提交评估报告。时畅公司提出其已按约定做好交付案涉场地的准备，是三元里公司迟迟未做好接收方案，未派人接管，导致案涉场地逾期交接，以及三元里公司直至2018年11月28日才在《结算框架》签字盖章导致未能及时生效而履行延迟，但其并未提交相应的证据予以证明。其次，《结算框架》约定时畅公司应在2016年12月31日前还清截止到2016年9月5日的租金、物业管理费等各项费用共计66975459.92元及滞纳金23544720.37元。但《结算框架》签订后，时畅公司并未支付过上述拖欠的租金、管理费等费用。根据《结算框架》约定，时畅公司只有在全部履行该协议第一条的全部承诺与保证，三元里公司才放弃没收保证金权利。综上，时畅公司关于案涉3000万元保证金应予退还的理由不成立。鉴于三元里公司已在本案审理中选择优先适用定金条款，故一审判决驳回时畅公司要求三元里公司返还3000万元保证金的诉讼请求，处理并无不当，本院予以维持。 （三）关于案涉装饰装修及设施、设备剩余价值的补偿问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。虽然案涉《租赁合同书》约定，因时畅公司严重违约导致合同解除的，其对租赁物业的装修设施、设备无偿归三元里公司所有，但考虑到案涉租赁合同约定的租赁期限较长，而履行合同的时间还相对较短，在三元里公司可没收时畅公司3000万元定金的情况下，三元里公司因时畅公司违约而造成的损失已经得到补偿，故如果三元里公司对时畅公司的装修设施、设备的剩余价值不作补偿，确实会导致双方利益明显失衡，有违公平原则。一审判决综合本案合同履行及租赁物使用情况，对三元里公司已实际接收使用或未拆除、视为其同意接收利用的时畅公司的装修设施、设备，判决三元里公司对其残值作适当补偿，并无不当，本院予以维持。 （四）对三元里公司的违约金请求应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”案涉《租赁合同书》既约定违约金，又约定定金，三元里公司已优先选择适用定金条款，故本案可适用定金条款。据上分析，本院对三元里公司提出的不予退还时畅公司定金的主张予以支持，对时畅公司提出的退还保证金的诉讼请求予以驳回，故不应再支持三元里公司请求时畅公司承担违约金的诉讼请求。综上，时畅公司上诉请求撤销一审判决第二项关于时畅公司于本判决生效之日起十日内向三元里公司支付逾期支付租赁费用的违约金600万元的判项的主张成立，本院予以支持。一审判决对违约金的处理，适用法律不当，本院予以纠正。 （五）对时畅公司关于合同解除后的管理费用的请求应否支持的问题。时畅公司请求三元里公司支付代管场地的合理开支的理由是，三元里公司没有按《结算框架》的约定按时收回租赁场地，其为三元里公司代管场地，支出了合理的开支。根据以上分析，时畅公司并没有提交充分的证据证明案涉租赁场地未能按时交接是由于三元里公司的原因造成的，故因迟延交接，案涉场地继续由时畅公司管理期间所产生的开支、费用，应由时畅公司自行承担。一审对时畅公司请求三元里公司支付“场地代管”期间的合理开支300万元的请求予以驳回，处理并无不当，本院予以维持。 综上分析，一审判决认定事实清楚，但适用法律存在同时适用定金和违约金条款不当的情形，本院予以纠正。时畅公司提出的关于定金和违约金应选择适用的上诉请求成立，本院予以支持。时畅公司的其他上诉请求及三元里公司的上诉请求，均缺乏充分的事由和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 一、维持广州市中级人民法院（2017）粤01民初199号民事判决第一项、第三项、第六项； 二、撤销广州市中级人民法院（2017）粤01民初199号民事判决一审判决第二项、第五项； 三、变更广州市中级人民法院（2017）粤01民初199号民事判决第四项为：广东亿信融资担保有限公司、汕头市金煌商务酒店有限公司对广州市中级人民法院（2017）粤01民初199号民事判决第一项判决向广州市三元里实业有限公司承担连带保证责任。 四、驳回广州市三元里实业有限公司的其他本诉请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉受理费530390元，由广州市三元里实业有限公司负担307892元，由广东时畅资产管理有限公司、广东亿信融资担保有限公司、汕头市金煌商务酒店有限公司共同负担222498元；反诉受理费158428.5元，由广州市三元里实业有限公司负担52864元，由广东时畅资产管理有限公司负担105564.5元。评估费68325元（广东时畅资产管理有限公司已预交），由广州市三元里实业有限公司负担22798元，由广东时畅资产管理有限公司负担45527元。诉讼保全费5000元，由广东时畅资产管理有限公司、广东亿信融资担保有限公司、汕头市金煌商务酒店有限公司共同负担。二审受理费475885.91元，由广州市三元里实业有限公司负担275505.75元，广东时畅资产管理有限公司负担200380.16元。广州市三元里实业有限公司已预交239085.91元，不足的36419.84元，由广州市三元里实业有限公司在本判决生效之日起十日内向本院缴纳。广东时畅资产管理有限公司已预交345020.2元，超出的144640.04元，本院予以退还。 本判决为终审判决。 审判长 赵 虹 审判员 赖尚斌 审判员 王 凯 二〇二〇年六月二十九日 书记员 陈 欣