福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申1327号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：卓金良，男，1937年11月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：杨劲松，上海锦天成(福州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴指南，上海锦天成(福州)律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：林毅，男，1979年7月18日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 一审被告：福建骊特担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦128单元。 法定代表人：廖志英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王宇国，男，该公司员工。 再审申请人卓金良因与被申请人林毅及一审被告福建骊特担保有限公司(以下简称骊特公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2019）闽01民终3408号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 卓金良申请再审称：(一)一、二审判决认定事实错误。1.一审法院认定林毅在无法办理银行贷款后，于2017年6月2日请求以现金方式一次性付款以促成交易是错误的。根据《存量房买卖合同》第七条、第十二条及《补充协议》第2条的约定，讼争房屋的首付款及购房余款应转入双方指定的贷款银行监管，林毅虽请求以现金方式支付购房款，但并未将款项转入指定银行账户，而是存入其本人光大银行账户，对该笔购房款卓金良根本无从监管，一审判决却据此认定林毅是以一次性现金方式付款促成交易，明显与事实不相符。2.林毅称其曾向卓金良发函请求变更购房款的支付方式，但函件上既没有林毅的签字捺印，也没有居间方骊特公司的盖章，且林毅未能举证证明已向卓金良寄送该函件，更未与卓金良电话联系变更购房款支付方式等事宜，因此，林毅所称要求变更付款方式的函件没有法律效力，一、二审法院以此认定双方付款方式已经变更，是错误的。(二)一、二审法院认定卓金良违背诚实信用原则，判令卓金良承担违约责任没有合同和法律依据。《存量房买卖合同》第十二条约定，卓金良仅负责向林毅提供房屋权属证书等证明材料，林毅负责委托评估机构出具评估报告和办理按揭贷款手续。在评估过程中，林毅和其委托的评估人员并未向卓金良了解房屋建成时间等房产基本信息，导致评估报告中体现的房屋建成时间与实际不符，经贷款银行核实后，以房屋建成时间较长为由拒绝放贷，因此，林毅未能获得贷款审批的责任在于其自身，一二审判决却将林毅未能获得贷款审批的责任归咎于卓金良，不仅没有合同和法律依据，且违背公平正义原则。(三)一、二审判决改变双方合同条款的约定，适用法律错误，且违背合同自愿原则。《补充协议》第2条约定“若因为乙方的任何原因导致贷款手续无法在2017年6月25日之前审批通过，双方解除该购房合同”，该约定属于附解除条件的合同条款，即条件成就合同当然解除，一审法院却将该合同条款解释为仅赋予卓金良解除合同的权利，认定卓金良违约，适用法律错误。同时，双方于房屋买卖合同约定以银行按揭贷款方式支付购房款，并未约定在贷款未获审批情况下变更为以现金方式支付购房款。林毅在按揭贷款未获审批的情况下要求以现金方式支付购房款，是对原合同条款的变更，应由双方当事人协议一致确定，因此，卓金良在林毅申请银行按揭贷款未获审批后要求解除合同，并不违反合同约定，一、二审判决认定卓金良违约，适用法律错误。(四)《存量房买卖合同》约定的违约金标准明显偏高，且林毅在合同履行过程中没有损失，一、二审判决卓金良向林毅支付63万元违约金，有违公平正义。从房屋买卖合同约定来看，《存量房买卖合同》第十六条虽约定合同当事人一方违约导致合同解除的，违约方应当按照购房款总价的20%支付违约金，但《补充协议》第2条却对林毅未能依约办理房屋按揭贷款手续而导致合同解除的，仅应向卓金良支付1万元违约金，上述合同约定的违约金条款显失公平，因此，即使判令卓金良承担违约责任，也仅应向林毅支付1万元违约金。综上，请求依法对本案再审，改判支持卓金良的反诉请求。 再审审查查明：2017年5月12日，卓金良与林毅签订《补充协议》一份，约定：1.林毅通过申请商业按揭贷款购买该房产，该房产评估、银行按揭贷款均由林毅自行委托相关机构办理；2.卓金良同意林毅于2017年6月5日前将首付款和差额款转入乙方指定的贷款银行办理冻结手续，同时双方开始办理商业按揭贷款的申请手续。若因为林毅的任何原因导致贷款手续无法在2017年6月25日之前审批通过，双方解除该购房合同，卓金良从林毅已经支付的定金2万元中扣留1万元作为赔偿金，其余1万元归还林毅，双方互不追究责任；3.若林毅于2017年年底无法办理商业按揭贷款手续，则双方取消《存量房买卖合同》，林毅赔偿卓金良5000元。 另查明，林毅向一审法院提交以下证据：1.《关于变更购房款付款方式的告知函》，内容体现林毅致函骊特公司要求变更付款方式以一次性现金方式支付全部购房款，请求骊特公司指引房屋买卖双方办理后续房产交易手续；2.两份《催办函》及EMS快递单，内容体现骊特公司分别于2017年6月7日和6月13日致函卓金良要求办理房产过户手续。林毅以上述证据主张其通过变更购房款支付方式来促成讼争房产交易，并将改变付款方式的通知送达卓金良。 本院经审查认为，双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，一、二审法院认定合同有效正确。《存量房买卖合同》及《补充协议》约定讼争房屋购房款申请银行贷款的义务在于买受人，林毅未能在约定期限内取得银行按揭贷款的，合同解除并由买方承担相应违约责任。从合同履行情况看，林毅不仅于2017年5月19日将讼争房屋的首付款和差额款共计171万元在双方指定的贷款审批银行办理冻结手续，且于合同约定期限内申请银行办理贷款审批手续。虽然林毅委托房产评估机构出具的评估报告中描述的房屋建成时间与实际不相符是导致贷款未获审批的主要原因，但卓金良作为讼争房产的所有人有义务向买受人如实告知房产的实际状况，因卓金良未能履行该义务导致评估报告失实，应当认定讼争房产未能办理银行贷款林毅并无过错。根据查明的事实，林毅为继续履行合同将购房款存入其个人账户，并于2017年6月2日致函骊特公司指示卓金良转由以现金方式一次性支付购房款，该付款方式的改变并不影响卓金良以其名下享有的讼争房产换取相应对价这一合同目的实现，卓金良于2017年6月26日致函林毅以讼争房产未能办理银行贷款手续为由要求解除合同，没有事实和法律依据，且有违诚信原则，应当承担违约责任。一、二审法院根据双方合同约定判令卓金良向林毅支付违约金，并无不当。 综上，卓金良的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回卓金良的再审申请。 审 判 长  陈国雄 审 判 员  徐 琴 代理审判员  陈 梁 二〇二〇年六月三十日 法官 助理  宫 静 书 记 员  陈美燕 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： (一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； (二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； (三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； (四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； (五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； (六)原判决、裁定适用法律确有错误的； (七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； (八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； (九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； (十)未经传票传唤，缺席判决的； (十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； (十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； (十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。