陕西省汉中市中级人民法院民事判决书(2020)陕07民终389号上诉人(原审被告)：勉县俊豪家具城第一经营部。住所地：勉县勉阳街道办事处和平路东。统一社会信用代码：92610725MA6YR34T7C。经营者：刘金明，男，住勉县。委托诉讼代理人：刘波，(刘金明之子)，男，1983年1月13日出生，汉族，住陕西省勉县。委托诉讼代理人：范杰梅，(刘波之姨)，女，1971年10月29日出生，汉族，住陕西省勉县。被上诉人(原审原告)：中国邮政集团公司陕西省勉县分公司。住所地：勉县勉阳街道办事处和平路东。统一社会信用代码：91610725709999042T。负责人：冯莉，该公司经理。委托诉讼代理人：纪轩，系该公司员工。委托诉讼代理人：余庆，陕西兴州律师事务所律师。上诉人勉县俊豪家具城第一经营部(以下简称“俊豪家具”)因与被上诉中国邮政集团公司陕西省勉县分公司(以下简称“邮政公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省勉县人民法院（2019）陕0725民初1572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人俊豪家具上诉请求：1、撤销陕西省勉县人民法院(2019)陕0725民初1572号民事判决，依法改判驳回被上诉人邮政公司的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人邮政公司承担。事实和理由：双方于2005年建立租赁合同关系，房屋租赁合同一年签一次，且上诉人于2017年9月对租赁房屋进行了装修，同年10月开业，装修房屋及对外广告花费160万余元。被上诉人时任副局长张维刚、办公室主任纪轩以及办公司科员陈田都均知晓上诉人装修房屋的事实，且被上诉人同意上诉人装修，装修好之后上诉人仅经营了一年，被上诉人就凭合同到期为由主张收回租赁房屋，势必给上诉人造成巨大的经济损失。被上诉人不提前告知上诉人不再续签租赁合同的事实，存在明显的过错，若被上诉人执意收回房屋，则应当赔偿上诉人因装修造成的损失160余万元。一审判决不考虑本案的实际情况，仅凭一纸合同判令上诉人返还租赁房屋，显失公正。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。邮政公司辩称，1、双方于2018年6月5日续签的《房屋租赁合同》第二条约定房屋租期一年，自2018年4月20日起至2019年4月19日止；第十八条第(一)项约定承租人应在租期届满时，交还租赁标的物；未按合同约定交还房屋的，出租人有权责令承租人搬出，承租人不得有异议，也不得要求赔偿。第九条第（二）项约定承租人进行房屋装修前，须向出租人提交装修施工方案，并经出租人审核书面同意后方可进行，且装修费用均由承租人自行承担。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。3、上诉人在装修房屋时，并未按照合同约定经被上诉人审核书面同意。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。邮政公司向一审法院起诉请求：一、判令俊豪家具返还承租的位于邮政公司生产综合楼二楼的房屋；二、俊豪家具给付邮政公司自2019年4月29日至10月19日的房屋租金4万元(具体给付金额以俊豪家具实际交房日为准)；三、诉讼费由俊豪家具承担。一审法院认定的事实：从2004年起双方每年签订一次房屋租赁合同，俊豪家具租赁邮政公司位于勉县勉阳街道办事处和平路东生产综合楼二楼的620平方米房屋从事经营。2018年6月5日，邮政公司作为出租人(甲方)与作为承租人（乙方）的俊豪家具签订了《房屋租赁合同》（合同编号：2018勉MXYZ0045）一份。该合同第一条租赁标的第（一）项约定：甲方同意出租并且乙方同意承租的租赁标的座落于勉县勉阳街道办事处和平路东段勉县邮政公司生产综合楼二楼，其中房屋面积620平方米，总租赁面积620平方米。第二条租赁期限第（一）项约定：租赁期为一年，即自2018年4月20日起至2019年4月19日止。第（二）项约定：租赁期满，在乙方已全部适当履行本合同条款的前提下，甲方赋予乙方在同等条件下优先承租之权利，但乙方至迟应当在租赁期限届满之日×个月前向甲方发出要求续租的书面通知，且应该在租赁期限届满之日×个月前与甲方签订新的租赁合同或续租协议。续租的租金标准由双方依照届时的市场水平友好协商确定。如乙方未在上述期限内向甲方发出要求续租的书面通知或与甲方未达成一致的，即视为乙方放弃其续租的权利。届时乙方须在本合同规定的终止日期迁出。第三条租金约定：合同总租金合计人民币8万元。第九条维修、装修及改建第（一）项维修约定：1、甲方负责对租赁标的的主体结构及其附属设施进行日常维修，费用由甲方承担，但乙方使用不当造成的维修费用由乙方自行承担。2、乙方负责对装修改造部分、增设设备设施的维护维修，并承担相应费用。3、因乙方原因造成租赁标的（包括但不限于主体结构、外内立面、甲方提供的设施设备）任何损坏的，乙方应及时通知甲方，甲方可自行安排修复或要求乙方负责维修，由此产生的费用均由乙方承担。第（二）项装修及改建约定：1、如果乙方计划对租赁标的进行装修，应至少提前一周向甲方提交装修施工方案（包括但不限于施工图纸、所雇佣的施工单位及人员的情况等），经甲方审核并书面同意并取得政府相关部门（如消防等）对施工图纸的书面审批同意意见后方可进行施工。在施工结束后，经甲方验收确认符合甲方审核同意的施工方案，本条款的工程费用及对乙方增设附加的室内装修、设备等的一切费用，不论其账单上的户名及名义如何，均应由乙方负担。2、乙方如对租赁标的的建筑结构、主要设施进行重大改动时，需经甲方的书面同意，因审批施工图纸需聘请机械工程、结构工程或其他专业顾问所发生的一切费用（无论申请是否被批准）均由乙方负担。第十八条租赁标的交还第（一）项约定：本合同履行完毕或按本合同第十七条所述情形而导致本合同终止的，乙方应在租期届满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限交还租赁标的。乙方未按本合同约定条件交还租赁标的时，甲方有权令其立即搬出或视为乙方放弃租赁标的内的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品的所有权，甲方有权以任何方式处置前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任或要求甲方赔偿。同时，甲方有权向乙方追讨因清除、清理、处置前述物品所产生的所有费用，并扣除部分或全部保证金作为乙方未及时交还租赁标的的赔偿金。第（二）项约定：乙方交还租赁标的时，其所承担的租赁标的应处于良好和可出租状态，自然损耗除外，以甲方的验收为准。如甲方发现系乙方原因造成租赁标的及设施损坏时，甲方有权要求乙方进行修复，或在乙方已交纳的保证金中扣除该损坏部分的维修费用。第（三）项约定：对于乙方经甲方书面同意对租赁标的的添附，乙方交还租赁标的时，甲方并不当然请求乙方恢复原状；甲方也无需对这种添附和/或添附行为进行费用补偿。甲方如要求乙方恢复原状，乙方应履行恢复义务，为此产生的费用均由乙方承担。该合同还对租金支付方式与时间、双方的权利义务、违约责任和损失赔偿、合同的终止等事项作了约定。2019年7月11日，邮政公司委托代理人余庆以邮政快件的方式向俊豪家具发送了【2019】陕兴律函字(01)号律师函，提出了律师意见：一、腾空承租房屋内所有你方物品、交还房屋；二、付清2019年4月20日至7月20日，合同到期后的全部房屋租金2万元（实际金额以交房日为准）。逾期不履行的，本律师将受托采取法律手段收回房屋，视室内你方所有物品自愿放弃。届时你单位不但要付清合同到期后的全部房屋租金，还要承担因此而产生的诉讼费、违约金及其他一切法律责任和后果，并有可能被纳入失信企业黑名单。该快件俊豪家具于2019年7月11日收到。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案双方之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。根据合同约定，房屋租赁期限至2019年4月19日。租赁期满后邮政公司要求收回租赁房屋不再续租，俊豪家具理应按照合同约定及时向邮政公司交付房屋。租赁关系终止后俊豪家具仍然使用房屋，应当向邮政公司支付占用期间的占用费。考虑到腾空房屋、交付房屋具有一定的时限性，给予俊豪家具合同期满后11天时间处置、搬离家具之后再将腾空的房屋交付邮政公司较为符合俊豪家具的实际情况，在扣除该11天时间后自2019年5月1日起至2019年11月30日，俊豪家具应按7个月时间支付邮政公司房屋占用费，参照总年租金8万元计算，俊豪家具应当支付邮政公司占用费46666.67元(8万元／年÷12月×7月)；并自2019年12月1日起至俊豪家具实际交房之日时止的占用费，俊豪家具仍应参照总年租金8万元标准向邮政公司支付。故邮政公司的诉讼请求合理、合法，应予支持。俊豪家具辩解自己装修房屋花费160万元，若返还房屋邮政公司应补偿其130万元，但俊豪家具未提供装修损失的证据，也未对装修损失提出反诉，故对其辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：1、俊豪家具返还邮政公司位于勉县勉阳街道办事处和平路东段邮政公司生产综合楼二楼总面积620平方米的房屋。2、俊豪家具支付邮政公司房屋占用费46666.67元（自2019年5月1日至2019年11月30日止）；并自2019年12月1日起按年租金8万元标准支付邮政公司至实际交房之日止的占用费。上述一、二项义务，限俊豪家具在本判决生效之日起10日内履行完毕。案件受理费800元，减半收取400元，由俊豪家具负担。二审中，上诉人俊豪家具提交《房屋租赁合同前期满不再续租通知书》一份，证明上诉人于2017年底对租赁房屋进行了装修，被上诉人于2019年1月即通知收回房屋不再续租，上诉人仅经营了一年，此时收回房屋给上诉人造成的损失巨大。被上诉人邮政公司质证，对该份证据的真实性及关联性无异议，对证明目的不予认可。上诉人装修不是在合同期内装修的，且未经被上诉人审核书面同意。对上诉人提交的该份证据，被上诉人质证对真实性无异议，对该通知书的真实性，本院予以采信。但该份证据不能达到上诉人主张的装修费用应由被上诉人承担的证明目的，对该通知书的证明目的，本院不予采信。被上诉人邮政公司未提交新证据。经二审审理查明，一审判决认定的事实清楚，二审依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人要求被上诉赔偿房屋装饰装修损失，应否予以支持；一审判决上诉人向被上诉人返还租赁房屋并支付租赁费，是否正确。双方于2018年6月5日续签的《房屋租赁合同》第二条约定房屋租期一年，自2018年4月20日起至2019年4月19日止；第九条第(二)项约定如果承租人计划对租赁标的进行装修，应至少提前一周向出租方提交装修施工方案，经出租方审核并书面同意并取得政府相关部门（如消防等）对施工图纸的书面审批同意意见后方可进行施工。在施工结束后，经出租方验收确认符合审核同意的施工方案，本条款的工程费用及对承租人增设附加的室内装修、设备等的一切费用，不论其账单上的户名及名义如何，均应由承租人负担。本案中，上诉人未提交任何证据证明其装修前按照合同约定向出租方提交了装修施工方案，并经被上诉人审核并书面同意。合同中也没有关于退还租赁房屋时，对装饰装修费用进行赔偿的约定。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，上诉人要求被上诉人赔偿装修损失的请求，亦不应支持。现租赁期间已届满，上诉人请求被上诉人补偿附合装饰装修费用，无合同依据和法律依据，一审判决上诉人向被上诉人返还房屋并支付租赁费正确。综上所述，上诉人俊豪家具的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人勉县俊豪家具城第一经营部承担。本判决为终审判决。 审  判  长   仵瑞梅审  判  员   刘新星审  判  员   李 涛二〇二〇年六月五日法  官  助  理      徐文婷书  记  员   张 兰1