河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0602民初670号 原告：保定硕博物业管理有限公司，住所地保定市竞秀区天鹅西路789号世家花园8号楼12号门脸。统一社会信用代码：9113062MA0DLGQX22。 法定代表人：辛化甜，该公司经理。 委托诉讼代理人：王帅，该公司员工。 委托诉讼代理人：宋浩，河北弘正律师事务所律师。 被告：苏寒，男，1981年10月17日出生，汉族，现住保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：王艳伟，女，1983年12月6日出生，汉族，与苏寒系夫妻关系，现住。 原告保定硕博物业管理有限公司（以下简称硕博物业公司）与被告苏寒物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告硕博物业公司的委托诉讼代理人王帅、宋浩，被告苏寒的委托诉讼代理人王艳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告硕博物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2019年6月8日至2019年11月8日的物业管理费306.91元整;2、请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物管费。截止2019年11月8日应支付滞纳金为138.11元整；两项合计：445元整;3、请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：世家花园小区的业主于2004年12月陆续入住。物业一直是青山房地产开发有限公司所派，对世家花园小区的物业进行管理,约到2009年青山物业撤走，引进新的物业公司，到2013底该公司撤走，撤走原因不详。自此，小区彻底瘫痪，小区里垃圾成山,到处是一片狼藉。无奈，小区里好心的业主通过社区共同招聘保定盛方物业进入小区，进行物业管理工作。由于部分业主长期不交物业费,盛方物业无法维持下去，无奈将物业转给华之杰物业公司，华之杰物业公司因物业费上调至0.95元，业主无法接受，华之杰再次撤走，小区里又成了垃圾满天飞,变成了当年的脏乱差无人管理的小区。在此情况下，当时与华之杰物业公司的另一股东成立了保定硕博物业管理有限公司。该公司根据《物业管理条例》和《物权法》双过半的相关规定,通过业主大会、以月0.7元一平米价格，征得广大业主同意并签字的形式，使该公司得到该小区广大业主的同意、并签字给予支持。于2019年6月8日正式进入该小区。我公司进入后，被告应按建筑面积87.69平方米,按月0.7一平米缴纳物业管理费306.91元整，违约金138.11元整。在被告欠费期间。原告对其业主安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2019年6月8日起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。无奈诉至法律。以维护原告的合法权益。请法院判如所请。 苏寒辩称，1、硕博物业公司入驻世家花园小区程序非法，未与业主签订《物业服务协议》。硕博物业公司未按入驻程序入驻，其入驻时未在社区和街道办事处的监督和指导下召开业主大会；其签字入驻、公示等入驻程序也未得到社区和街道办事处的监督，截止到2019年6月8日，其入驻签字数量为293户，小区商业和住宅共计686户，并未达到过半，不符合《物权法》第七十六条规定。且硕博物业进入小区后业主一直要求物业公司和业主在协商一致的基础上签订《物业服务协议》，一直被拒，故原告无权收取业主费用。2、硕博物业公司与保定市竞秀区新市场街道阳光社区居民委员会签订的《物业服务协议》未经业主大会或业主代表大会讨论决定，未经过过半业主签字同意应为无效合同。3、硕博物业公司在世家花园小区管理期间未尽到物业服务应尽的义务，具体表现：世家花园小区垃圾成堆、污水四溢，未能保证小区基本的干净的卫生环境；小区大门经常处于无人看管状态，未能保证小区业主及财产的安全；硕博物业未经业主同意，强拆了世家花园小区的老年活动室，使小区业主的老年人失去了活动的地点；硕博物业任意调取并泄露业主的视频录像；硕博物业经常与业主发生激烈的冲突，甚至多次报警；硕博物业非法入驻、暴力服务。硕博物业服务期间，违法《物业管理条例》规定的其多项法定义务，未尽到其应尽的管理义务，甚至侵害了业主的合法权益。故被告无缴费义务，应驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年6月份开始，原告硕博物业公司陆续与世家花园小区业主签订《物业服务协议》。世家花园小区《物业服务协议》的签署分为两种，一种为业主直接和硕博物业公司签订《物业服务协议》，另一种为在《物业服务协议》的附表世家花园物业管理入驻表中签字确认的形式。原告硕博物业提交了上述两种已和原告签订《物业服务协议》的住户为366户。2019年6月8日原告硕博物业公司在世家花园小区张贴公示，告知业主从6月8日起该物业公司通过正常合法手续进驻天鹅西路789号世家花园小区，物业服务管理收费标准按照三级服务住宅0.7元/月/平米，商业0.9-1.46元/月/平米，其他费用公共能源费10元/户/月（目前未收取），地下车库30元/个/月（目前未收取），后附物业服务协议。2019年8月26日保定市竞秀区新市场街道阳光社区居民委员会在世家花园小区公示，主要内容为：2019年8月7日至8月21日对世家花园小区进行了关于“硕博物业进驻”“门禁安装”的民意调查。进驻情况，总户数：603户，同意进驻305户，不同意进驻189户，空房和租户24户，因电话变更联系不到32户，少数服从多数意见53户。 另查，被告苏寒居住在世家花园小区4-5-502室，其居住房屋建筑面积87.69平方米。被告苏寒未与原告硕博物业公司签订《物业服务协议》，未交纳2019年6月8日至同年11月8日的物业管理费。 庭审过程中，原告硕博物业公司提交了其与小区内业主签订的《物业服务协议》、2019年6月8日硕博物业的情况说明、2019年6月8日原告硕博物业公司和保定市竞秀区新市场街道阳光社区居民委员会的物业服务协议、2019年6月20日和2019年9月1日的通知、世家花园小区物业服务的照片以及小区业主的证人证言；被告苏寒提交了世家花园物业入住签字数据统计汇总、住户面积统计，小区建设图纸，世纪花园小区2019年6月-2019年11月的照片及小区业主群聊天记录。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定下列事项由业主共同决定：“……（四）、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”世家花园小区住宅业主603户，原告硕博物业公司提交的达成物业服务协议的为366户，根据世家花园小区住宅的基本结构面积，原告硕博物业公司的入驻经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意。且根据2019年8月26日保定市竞秀区新市场街道阳光社区居民委员会的公示，关于硕博物业公司进驻同意的业主亦超过半数，故原告硕博物业公司是本案适格的诉讼主体。原告硕博物业公司在2019年6月8日至11月8日期间，按照三级物业的服务标准，履行其《物业服务协议》中其应尽的义务，且该小区三位业主出庭作证，证实原告硕博物业在小区建设、卫生服务、安全保卫等方面履行了职责；被告苏寒在此期间居住该小区，接受了原告硕博物业公司的物业服务，应按照三级物业标准根据其居住房屋建筑面积每平方米0.7元的标准交纳物业费用，即0.7元每平方米×87.69平方米×5个月=306.91元。根据《中华人民共和合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告苏寒逾期未交纳物业费用，应承担赔偿损失的责任。原告硕博物业公司主张按日千分之三支付逾期付款滞纳金，其未提交和被告苏寒对逾期付款滞纳金有约定的相关证据，根据《最高人民法院》，对被告苏寒拖欠物业费用逾期利息，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的逾期贷款市场报价率的标准计算为宜。 依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 被告苏寒于本判决生效之日起五日内给付原告保定硕博物业管理有限公司物业费306.91元及逾期付款利息（利息以306.91元为本金，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的逾期贷款市场报价率的标准计算至全部款项付清之日止）。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告苏寒负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  宋爱云 二〇二〇年六月二十三日 书记员  孙轼航