贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终2854号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，系贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨孔，男，1986年9月9日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：史娇娇，女，1987年9月20日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）因与被上诉人史娇娇、杨孔商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初14057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。碧阳置业公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判为酌情按调减至10%支付逾期交房违约金；撤销原审判决第二项，改判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、本案中，《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房。案涉第14栋房屋于2018年2月6日取得竣工备案验收，在具备交房条件后，上诉人就通知被上诉人接房，但被上诉人未按时接房，在经上诉人公告交房（2018年5月19日）后，被上诉人于2018年6月19日才来接房，存在逾期交房不完全是上诉人的原因，也有被上诉人未及时履行自己的责任所致，因此在上诉人公告交房后的责任应由被上诉人承担，逾期交房的违约金应计算到公告交房之日2018年5月19日，一审判决认定事实错误。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期交房的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期交付商品房已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给被上诉人使用，被上诉人的合同目的已实现。被上诉人主张逾期交房给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，因此请求上级法院对被上诉人主张逾期交房违约金的计算期间进行改判，并参照相邻地市的判决以发票显示的购房款为基数按日万分之0.5计算后调减至10%进行支付。二、原审法院认为上诉人重复收取被上诉人的三通费没有法律依据，然而没有法律依据正就是不当得利的构成要件，被上诉人主张返还不当得利依法应受诉讼时效的限制。一审法院认为随时可以要求返还的判决理由于法无据。同时，所谓三通费是代收性质，上诉人并未实际占有，本案也并非金融借贷纠纷案件，事实上关于三通费也是认识上的问题，以及相关部门的政策冲突而产生，即使认为不受诉讼时效的限制也不应当再行以银行贷款利率计算利息，使上诉人的责任无限扩大,一审法院判决再行计算利率无事实和法律依据。二审调查质证时补充意见：一审判决逾期交房违约金超过被上诉人起诉金额，属于超判部分，请法庭予以核实纠正。被上诉人杨孔、史娇娇未作答辩。原审原告杨孔、史娇娇向一审法院起诉请求：1.判决被告支付延期交房违约金7909.41元及该违约金实际占用期间的利息暂计238.64元(利息以7909.41元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止)；2、判决被告向原告退还已收取的三通费3285元及三通费实际占用期间的利息暂计510.86元(利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年11月29日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止)；3、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以申请人已付购房款334436元为基数，按日万分之一的标准从2018年5月18日起计算2019年3月5日暂计9598.31元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月29日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第14幢1单元24层2号房；总价款334436元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2014年11月29日，原告向被告交纳各项开户费及交易费3688元，被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费及交易费3688元的收据，收据注明：已退交易费及多收的闭路电视开户费。2018年6月19日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。毕节市住房和城乡建设局于2018年8月13日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。2018年11月18日，被告在原告居住的涉案楼房张贴办证通知。2018年12月24日，被告向原告出具涉案房屋贵州增值税普通发票注明金额为334436元。2019年3月5日，被告为原告办理了涉案房屋的不动产权证。一审法院认为，综合原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效；二、原告请求被告支付逾期交房违约金及承担相应的利息的请求是否得到支持；三、原告请求被告支付逾期办证违约金的请求权是否超过诉讼时效；四、被告是否承担逾期办证违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定；五、原告请求被告退还“三通费”的并承担资金占用利息的请求权是否超过诉讼时效，以及该请求是否得到支持。关于焦点一的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定被告应在2016年10月30日前向原告交付该商品房，且约定按日向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。双方确认被告于2018年6月19日向原告交付涉案房屋。因此原告于2019年10月28日提起诉讼请求被告支付上述违约金未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付上述违约金的请求权未超过诉讼时效。关于焦点二的问题。原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，但被告并未依约按时向原告交付涉案房屋，原告直至2018年6月19日才取得涉案房屋的使用权利，被告的行为已构成违约。关于逾期交房违约金的问题，按合同约定，被告应在2016年10月30日前交付涉案房屋，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向原告支付违约金。本案被告实际向原告交房时间为2018年6月19日，逾期交房违约金计算：按日万分之零点五的标准，以原告已付购房款334436元为基数，从2016年10月31日起计算至2018年6月19日止。原告诉请逾期交房违约金的利息于法无据，一审法院不予支持。关于焦点三的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2019年10月28日向一审法院提起诉讼，原告请求被告承担2018年5月18日起逾期办证违约责任的请求权未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，一审法院予以支持。关于焦点四的问题。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了维修基金、开户费、交易费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2018年6月19日向原告交付案涉房屋，结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，应当认定原告已于办理入住手续即2018年6月19日交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2018年6月19日后的360日内即2019年6月14日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。因原告未能在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”约定的时间内办理初始登记，导致转移登记未能在约定的时间2019年6月14日前办理，被告应自2019年6月14日起承担逾期向原告提供产权过户相关手续的违约责任。本案中，被告已于2019年3月5日为原告办理了涉案房屋的不动产权证，被告不再承担上述违约责任。故对原告诉请的逾期办证违约金，一审法院不予支持。关于焦点五的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行收取“三通费”无事实及法律依据，理应予以退还。对此，虽然被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故一审法院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。被告对原告诉求上述费用的利息请求，原告于2019年10月28日提起诉讼催告被告返还，故被告应按中国人民银行同期贷款利率向原告承担从起诉之日至上述费用返还完毕之日止的利息。综上所述，对原告合理的诉讼请求，一审法院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告杨孔、史娇娇支付逾期交房违约金，该违约金以原告已付购房款334436元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年10月31日起计算至2018年6月19日止。二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告杨孔、史娇娇返还三通费3285元及支付利息，利息以3285元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付从2019年10月28日起至上述费用返还完毕之日止。三、驳回原告杨孔、史娇娇的其他诉讼请求。案件受理费169元，由原告杨孔、史娇娇负担25元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担144元。二审中，碧阳置业公司提交了竣工验收备案表、交房公告，拟证明案涉房屋第14栋房屋于2018年2月5日取得竣工备案验收，已经具备交房条件。在具备交房条件后，出卖人经通知买受人接房，但买受人未按时接房，在经上诉人公告交房（2018年5月19日）后，买受人于2018年6月19日才来接房，因此，在公告交房后的责任应由买受人承担，逾期交房的违约金应计算到公告交房之日，即2018年5月19日止。经本院通知买受人到庭参加质证调查，但买受人无正当理由未到庭参加，视为其放弃质证权利。二审对该证据材料真实性予以确认。二审对一审判决认定的事实予以确认。另查明，涉案房屋楼栋于2018年2月8日通过竣工验收备案。出卖人于2018年5月19日在《毕节日报》公告通知涉案楼栋业主办理交房手续。本院认为，本案二审争议焦点为，1.一审确定的逾期交房违约金截止日期是否适当，逾期交房违约金是否应予调减；2.出卖人代收代缴的“三通费”是否应予退回。关于焦点1，经查，双方《商品房买卖合同》第十四条交接手续（一）约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；（三）约定：查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人登报通知交房之日起90日内买受人未提出书面异议，视为该商品房已完成交付。《补充协议》5.1约定：买受人同意本合同第十四条中“书面通知”指出卖人刊登于《毕节日报》或《毕节晚报》上的交房通知。上诉人于2018年5月19日在《毕节日报》公告交房，被上诉人系于2018年6月19日收房，系在约定的公告后90日内的交房期间，不能认定为被上诉人故意迟延导致逾期交房期限不当延长，故一审以实际交房时间为违约金计算截止日期正确，上诉人请求以公告之日为截止日期的主张不能成立，不予支持。关于该违约金应否调减的问题，经查，双方约定的逾期交房违约金系按已付款万分之零点五的标准进行计算，该标准并无明显过高的情形，故对上诉人请求调减的主张不予支持。关于一审判决逾期交房违约金是否超出买受人诉讼请求的问题，经查，被上诉人在一审中起诉请求判令支付的违约金为7909.41元，而根据一审判决确定的违约金计算方式，上诉人应支付的逾期交房违约金为334436元×0.05‰×597天≈9982.91元。因此，一审判决上诉人支付的违约金金额超出了被上诉人的请求，对上诉人所提一审超出诉讼请求裁判的理由成立，二审予以支持，并予以纠正。关于焦点2，根据双方约定，出卖人向买受人收取的“各项开户费”，系买受人委托出卖人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，出卖人举示证据不能证明其已完成受托事项，买受人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，出卖人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。出卖人主张不予退还的上诉理由不能成立，二审不予采纳。因双方就出卖人持有代收费用期间的利息未进行约定，买受人主张支付利息于法无据。一审判决出卖人支付利息不当，二审予以纠正。综上所述，碧阳置业公司的部分上诉请求成立，对成立部分予以支持；一审判决部分法律适用不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初14057号民事判决；二、贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向杨孔、史娇娇支付逾期交房违约金7909.41元；三、贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向杨孔、史娇娇返还三通费3285元；四、驳回贵州碧阳恒通置业有限公司其他上诉请求；五、驳回杨孔、史娇娇原审的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费169元，由原审原告杨孔、史娇娇负担30元，原审被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担144元；二审案件受理费338元，由被上诉人杨孔、史娇娇30元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担308元。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年六月十日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮