安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初3589号原告：李震，男，汉族，1977年6月22日出生，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：丁丁，安徽仲天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李龙安徽仲天律师事务所实习律师。被告：李娟，女，汉族，1980年8月29日出生，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：王广友，安徽淮都律师事务所律师。被告：张芳，女，汉族，1971年10月10日出生，住安徽省阜阳市颍东区。原告李震诉被告李娟、张芳执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案受理，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理,原告李震的委托诉讼代理人丁丁，被告李娟的委托诉讼代理人王广友到庭参加诉讼，被告张芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现在已经审理终结。原告李震向本院提出诉讼请求：1、依法恢复执行（2019）皖1202民初10826号民事裁定书，对位于颍州区西湖北路万和花园1#401室（权证字号：房地权阜字第2004002193号）房产的恢复执行（房产价值约80万元）；2、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求第一项调整为：依法继续执行（2019）皖1202民初10826号民事裁定书，恢复对位于颍州区西湖北路万和花园1#401室（权证字号：房地权阜字第2004002193号）房产的查封。事实与理由：原告李震与被告张芳因民间借贷纠纷一案，原告于2019年11月6日向阜阳市颍州区人民法院提起诉讼，贵院以（2019）皖1202民初10826号案件予以受理。为维护原告的合法权益，保证后续判决的顺利执行，原告于2019年11月8日向贵院提起财产保全申请，贵院受理后于2019年11月13日作出（2019）皖1202民初10826号民事裁定书，后因被告李娟向贵院提起案外人执行异议之诉，贵院受理后于2020年4月21日作出（2020）皖1202执异12号裁定书，裁定：中止对颍州区西湖北路万和花园1#401室（权证字号：房地权阜字第2004002193号）房产的执行。原告认为（2020）皖1202执异12号执行裁定书认定事实与适用法律错误，未对上述案件审查,仅根据依据异议人提供的部分书面证据，就认定被告李娟的异议成立，明显剥夺了原告的合法权益。根据《异议复议规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。法院审查异议人的请求是否成立，应当考虑案件情况是否同时满足上述四个构成要件的要求，缺一不可。原告认为，本案中被告李娟与张芳的房屋买卖行为不符合上述条件，且存在着大量事实不符合逻辑违背常理之处。理由如下：其次，上述合同也因存在恶意串通损害其他第三人利益的行为而无效。被告李娟在异议申请书中自述，“2019年6月12日黄凤富、张芳向其借款80万元，借款期限4个月，……后因无力偿还资金，双方于2016年9月20日协议将借款转化为购房款。”在这里原告请求法院重点对借款期限进行审查，在借款人张芳与出借人李娟双方之间约定的还款期限是2019年10月12日，在被告李娟的债权还未到期，债务人完全有合同约定可以进行期限抗辩时，双方却在2019年9月19日就协商好了以房抵债，并当日在就签订了《协议书》。被告李娟在借款期限内不是对债务人催收借款，却是与债务人协商以房抵债，这明显不符合正常的民间借贷中债权人与债务人之间的交易习惯与交易法则。即使张芳作为债务人放弃期限抗辩的权利，但是他们在明知自身还有其他债权人（原告李震与被告张芳自2016年起就产生了的债权债务关系，且债务一直未清偿，远远早于被告李娟）的情况下，积极主动且只与被告李娟协商以房抵债的情况，主观上明显存在恶意，其行为后果在客观上直接损害了复议原告李震作为债权人的合法权益。再次，上述房屋的交易价格明显低于同期同地段该房屋的市场价。涉案房屋位于阜阳市颍州区西湖北路万和花园小区1#楼401室，建筑面积为98.87平方米，是北城小学与实验中学学区房，参考同位置、同地段、同期交易情况，均在100万元以上，远远高于双方的协议价格80万元。如房屋不是抵付而是通过正常买卖，价值不可能仅为80万元。原告对扣除被告80万债权后的差价部分仍有主张自身债权的权利，即使法院认定买卖合同成立有效，由于双方对于房屋协议价低于正常成交价，也导致原告的利益受损。因此，不能仅根据被告李娟陈述的所谓的支付了“购房款”以及房屋相关的税费就认定其对涉案房屋享有权利。第四，被告李娟并未实际占有上述房屋，颍州区人民法院认定其在查封前已占有房屋情况与事实不符。据原告了解，上述房屋一直处于闲置状态，被告李娟没有占有房屋，也没有任何证据证实其实际占有、控制了上述房屋。虽然被告李娟提供了大量书面证据包括买卖合同、房屋交接确认单、房屋交付照片等，以证实其完成了交付行为，占有了涉案房屋，但这形式上看似齐全的大量的证据同样也违背常理。买卖双方在2019年9月19日双方就协商好了以房抵债，并于当日就签订了《协议书》，次日就签订了《房屋交接确认书》。众所周知房屋作为不动产价值大，在正常交易过程中买卖双方往往都很慎重，需要经过多次协商，更何况本案被告李娟是与有大量债务缠身的出卖人签订房屋买卖合同更应当慎重，如果是出于对自身权益的保护，那么更应当是在办理了过户登记后再完成房屋交接手续。因为法律规定作为房屋的不动产只有完成了公示登记，才产生对抗其他第三人的效力。而本案中的买卖双方当事人却完全不考虑这一因素，急于办理房屋交接手续，以证明房屋已转移占有。这一反常行为也能反映出双方当事人均存在恶意，且严重损害了原告的合法权益。最后，被告李娟与张芳之间的房屋买卖交易行为，系名为买卖实为对于借款的担保，根据民间借贷司法解释规定，本案仍应作为李娟与张芳之间民间借贷纠纷处理，而非真正的房屋买卖行为。综上所述，被告李娟、张芳为使财产尽快转移，达到其掩饰、隐匿的目的，极有可能存在恶意串通的行为，以此对抗原告的合理诉求和法院的保全措施。颍州区人民法院仅依据异议人提供的部分书面证据，就认定被告李娟的异议成立，明显剥夺了原告的合法权益。原告特提起诉讼，请求贵院在查清案件事实的基础上，依法裁判，以维护原告的合法权益。被告李娟辩称，一、答辩人与黄凤富、张芳签订的《阜阳市存量房买卖合同》是真实有效的，不存在恶意串通，损害其他第三人利益的情形，答辩人与张芳之间不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“恶意串通”的情形。参考《担保法司法解释》第六十九条的规定，恶意串通的构成有两个要件：一是债务人陷入支付危机；二是债权人知悉债务人陷入支付危机。在本案中，作为债务人的张芳、黄凤富并没有陷入支付危机，即使陷入支付危机，答辩人作为债权人对案涉房产设定抵押时对此并不知情。另外，证明恶意串通的举证责任在于原告，如果原告不能提供证据证明答辩人与张芳、黄凤富存在恶意串通的合谋，就不能据此认为答辩人与张芳、黄凤富之间的房屋买卖合同是无效的。另外张芳还有其他可供执行的财产，其选择将已经设定抵押的案涉房屋以与市场价格相接近的价格出卖给答辩人，并没有损害其他债权人利益。二、答辩人已向张芳、黄凤富支付全部购房款，该交易价格是符合当前市场价格的，第一，在本案中，张芳、黄凤富因无力偿还借款其对答辩人的借款，经双方协商一致，签订《协议书》，约定黄凤富、张芳向答辩人的借款本金80万及利息（86.4万元）转为购房款，将颍州区西湖北路万和花园小区1#楼401室房屋售卖给答辩人。答辩人同张芳、黄凤富于2019年9月19日达成协议，自愿以2019年6月12日的借款转化为答辩人李娟购买案涉房屋的购房款，房款已经支付完毕。第二，该86.4万的购房价格是符合市场价格的。答辩人与张芳、黄凤富是按照涉案房屋的套内面积进行计算的。该房屋套内面积为88.65平方米。经过查询，实际上万和花园二手房的价格多在8000元一平（大部分低于8000元），按照该价格计算，本案案涉房屋的价值约在70万元。答辩人以86.4万元的价格购买该房屋并不是原告所称的低于正常成交价。参考《合同法司法解释》第十九条对“明显不合理的低价”之规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十”，在本案中，如果按照原告认为的100万的价格进行计算，房价低于70万才应当认定为不合理的低价，而原告是以86.4万的价格购买了涉案房屋，不属于“不合理的低价”。该行为并没有损害原告的利益。第三，原告在起诉书第一页手写记载：“房产价值约80万元人民币”，且上面有原告的按印表示确认，应视为原告对涉案房屋价值为80万元的自认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”在本案中，原告提供的起诉状明确承认了房屋价值，答辩人无需证明涉案房屋的价值。三、答辩人李娟在查封前已合法占有案涉不动产，本案中，2019年9月20日黄凤富、张芳将万和花园小区1#楼401室房屋钥匙交付给答辩人，双方签订《房屋交接确认书》。而阜阳市颍州区人民法院是于2019年11月13日作出（2019）皖1202民初10826号民事裁定，并于2019年11月14日查封了颍州区西湖北路万和花园小区1#401室房屋，查封时间在答辩人合法占有房屋之后。答辩人李娟提供的由其本人缴纳的涉案房屋2019年11月份至今的电费记录及燃气费记录，均可证明答辩人在颍州区人民法院查封案涉房屋前，就已入住该房屋，合法占有案涉房产。综上所述，答辩人认为，案涉房屋为答辩人合法财产，应依法驳回原告全部诉讼请求。被告张芳未提交书面答辩状及相关证据。经审理查明：原告李震与被告张芳因民间借贷纠纷一案，原告于2019年11月6日向本院提起民事诉讼，李震于2019年11月11日提出财产保全申请，本院于2019年11月13日作出（2019）皖1202民初10826号民事裁定书，于2019年11月14日轮候查封了张芳位于颍州区西湖北路万和花园小区1#401室房屋。本院于2019年12月6日作出（2019）皖1202民初10826号民事判决书，判决：一、被告黄风富偿还原告李震借款本金25万元及利息(其中以借款本金25万元为基数，从2019年8月1日起至款付清之日止；按月利率2%计算)；二、被告黄风富、张芳偿还原告李震借款本金25万元及利息(以借款本金25万元为基数，从2019年8月1日起至款付清之日止，按月利率2%计算)；三、驳回原告李震的其他诉讼请求。上述一、二项均于本判决生效之日起十日内履行完毕。后李娟向本院提起案外人执行异议，本院于2020年4月21日作出（2020）皖1202执异12号执行裁定书，裁定：中止对颍州区西湖北路万和花园1#401室（权证字号：房地权阜字第2004002193号）房产的执行。现原告以该执行裁定书认定事实与适用法律错误，仅根据依据异议人提供的部分书面证据，认定李娟的异议成立，明显剥夺了原告的合法权益为由，提出上述诉讼请求。另查明：2019年6月12日，张芳因资金周转需要向李娟借款80万元，借款期限自2019年6月12日至2019年10月12日止共4个月，约定月利率2%。同日双方签订了《抵押借款合同》，张芳将登记在其个人名下的位于颍州区西湖北路万和花园小区1#楼401室房屋（建筑面积98.87平方米）进行抵押，并于同年6月18日进行了抵押登记，抵押权利人为李娟。同年9月19日，李娟与黄凤富、张芳签订《协议书》一份，黄凤富、张芳以其资金困难，无力偿还借款为由，自愿将其所有的位于颍州区西湖北路万和花园小区1#楼401室房屋作价80万元抵付给李娟。次日，双方签订《房屋交接确认书》，李娟收到房屋钥匙，出具收条一份，后实际占有至今。同年10月14日，黄凤富、张芳与李娟在阜阳市不动产登记中心解除抵押登记后签订了《阜阳市存量房买卖合同》，黄凤富、张芳将案涉房屋以80万转让给李娟。合同签订后，李娟、张芳缴纳了契税等相关费用，阜阳市不动产登记中心于当日出具了《阜阳市不动产登记受理凭证》。同年10月15日，案涉房屋因刘昊与黄凤富、张芳等诉前保全案查封,后李娟提出书面异议，本院作出（2019）皖1202执异99号执行裁定书，裁定解除对涉案房产的查封。再查明，李娟曾因左侧乳腺癌在上海瑞金医院行“左乳癌单纯切除+低位组淋巴结清扫”手术，2019年在阜阳市人民医院行左乳癌术后靶向治疗。上述事实，有身份证、民事裁定书、执行裁定书、民事判决书、房屋登记簿、借款合同、转账凭证、抵押借款合同、协议书、房屋交接确认书、收条、存量房买卖合同、契税发票、个人所得税发票、阜阳市不动产登记受理凭证、不动产登记费收据、土地收益费收据、商品房增值费发票、住院病历、电费燃气费交纳凭证等及当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了金钱债权执行中，买卖人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定了被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，李娟、张芳、黄凤富已于案涉房屋被查封前签订合法有效的书面协议，并于2019年9月20日签订房屋交接确认书，接收钥匙两把，结合其缴纳案涉房屋的电费记录及燃气费凭证，可以认定李娟在本院查封前已合法占有案涉房屋；关于价款支付，李娟系通过借贷取得的合法债权，该债权与案涉房屋的实际价值大致相符，李震亦认可该房屋价值约80万元，李娟以个人债权抵扣房屋价款，在不动产交易中心签订存量房买卖合同，同时缴纳了房屋契税、土地收益费、住宅类不动产登记费等费用，可以认定李娟已支付全部价款；在签订存量房买卖合同办理过户登记过程中，因法院的查封导致案涉房屋未能过户成功，未成功办理过户登记非因原告自身原因所致。故李娟对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对原告的诉请本院不予支持。被告张芳经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对其抗辩权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李震的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李震负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  季云玲人民陪审员  李万军人民陪审员  王 炯二〇二〇年六月二十二日书 记 员  杜 娟