上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初10861号原告：夏伟华，男，1986年10月3日出生，汉族，住上海市宝山区。原告：王姗姗，女，1981年3月31日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：上海胜通房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张金明，执行董事。委托诉讼代理人：刘雪辰。原告夏伟华、王姗姗与被告上海胜通房地产开发有限公司(以下简称胜通公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏伟华、王姗姗，被告胜通公司的委托诉讼代理人刘雪辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏伟华、王姗姗向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金16,997.45元；2、判令被告支付原告逾期办理产证违约金95,290.63元；3、被告支付原告逾期拖延办理车位产证的违约金1,300元。事实和理由：2015年原告就购买上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，与胜通公司签订《上海市商品房预售合同》。根据合同约定，被告承诺于2017年4月28日前办理房地产初始登记手续，但直至2018年3月23日才取得大产证，被告承诺于2016年10月28日之前将系争房屋交付原告，但被告交房日期亦晚于合同约定，故原告提出诉请如上。被告胜通公司辩称，认可诉请1，诉请2只同意支付50天的违约金20,106.16元，诉请3与本案不是同一法律关系，不应在本案中处理。本院经审理认定事实如下：2015年2月7日，胜通公司(甲方、卖方)与夏伟华、王姗姗(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋的总房价款为4,003,808元，其中第十条约定，甲方承诺在2017年4月28日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除合同。第十一条约定，甲方定于2016年10月28日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力之外。第十二条约定，如果甲方未在第十一条约定的期限内将房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，按照乙方已经支付房款的日万分之一计算，逾期超过90天的，乙方有权单方面解除本合同。在补充条款第九条对合同第十条做出补充约定，即甲方若未能按照合同第十条约定按期办出大产证，乙方同意再给予三个月宽限期，宽限期满甲方若仍不能办出，自宽限期满次日起计算至甲方实际办出之日止，按照乙方支付房款的日万分之一计算违约金。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。2016年10月20日，胜通公司向业主发布《延期交房通知》，载明合同约定的交房日期2016年10月28日，因目前工程建设尚未完成，未达到合同约定之交房条件。2018年8月1日，胜通公司向业主发出《通知书》，载明业主可以于2017年8月3日开始办理进户手续。胜通公司并向王姗姗、夏伟华出具《交房逾期赔偿结算确认单》，载明：系争房屋实测面积136.17平方米，总房价4,003,808元，承诺交房日期2016年10月28日，交房逾期赔偿截止日期为2017年8月1日，赔付天数277天，赔付金额为142,935.95元。关于逾期交房的违约金，胜通公司后续一直在支付中，庭审中，胜通公司及夏伟华、王姗姗就逾期交房的违约金剩余部分支付事宜达成了一致意见，且一致同意将夏伟华、王姗姗应支付给胜通公司的代缴电费一并计算。另查明，胜通公司实际办出包括系争房屋在内的房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)的日期为2018年3月23日。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，胜通公司应于2016年10月28日前将该房屋交付给原告，如果胜通公司未在约定的期限内将房屋交付原告，应按照原告已经支付房款的日万分之一支付违约金，现胜通公司逾期交房，应当承担相应违约责任。双方就这一部分的违约金的金额及剩余未支付的违约金支付金额达成了一致意见，本院予以认可。关于迟延办理大产证违约金的问题，双方合同约定，胜通公司承诺在2017年4月28日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。同时，在补充条款第九条对第十条作出补充约定，即胜通公司若未能按照合同第十条约定按期办出大产证，原告同意再给予三个月宽限期，宽限期满若仍不能办出，自宽限期满次日起计算至实际办出之日止，按照房款的日万分之一计算支付违约金。事实上，胜通公司于2018年3月23日经核准登记取得了包括系争房屋在内的大产证，比照合同约定显然构成延期，故原告据此要求胜通公司承担2017年7月28日起至2018年3月23日期间逾期办理大产证的违约金，具有合同依据，本院对此予以确认。关于两种违约金并存情况下的实际适用和裁量问题，本院认为，根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。胜通公司作为开发商，在己方行为对合同履行构成一定的障碍，并对小业主的合同利益产生一定损害的情况下，采取积极补救措施，与业主代表多次协商，在取得业主代表一定程度的谅解的前提下，与之确定了违约赔付金额和履行方案，并在陆续分阶段执行中。同时，根据该协议，自2016年10月28日起至实际交房日止，胜通公司统一按照各个业主总房款的日万分之三点五作为计算标准(远高于合同约定的日万分之一的标准)进行赔付。据此所计算得出的赔偿金，亦高于双方根据合同约定分别计算的迟延交房和迟延办理大产证所得的违约金之和，即根据既有的赔付协议所确认的违约金金额已可以完全覆盖和弥补原告所受的实际损失。现被告愿意再承担50天逾期办理大产证的违约金共20,106.16元，本院综合考虑，酌情确认被告还应向原告承担逾期办理大产证违约金20,106.16元。另关于逾期办理车位产证的违约金，因与本案系争房屋的买卖关系不属于同一法律关系，且胜通公司不同意在本案中一并处理，对该诉请本院不予支持，夏伟华、王姗姗可通过另诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海胜通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告夏伟华、王姗姗支付逾期交房的违约金余款共计16,997.45元；二、被告上海胜通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告夏伟华、王姗姗支付逾期办理产证的违约金共计20,106.16元；三、驳回原告夏伟华、王姗姗的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1,367元，由被告上海胜通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  韩 亮二〇二〇年六月二十三日法官助理  杨 丽书 记 员  章雪芬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。