山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0684民初78号原告：迟国朋，男，1992年12月7日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：宋训刚，山东蓬博律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫蕾（实习），山东蓬博律师事务所律师。被告：韩庭文，男，1990年7月5日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：隋晓媚，女，汉族，1990年2月4日出生，住址同上，系韩庭文之妻。被告：蓬莱东方置业有限公司，住所地蓬莱市村里集镇柳格庄村东。法定代表人：王情敏，任董事长。第三人：蓬莱中海联房地产开发有限公司，住所地蓬莱市南关路西首武霖村。法定代表人：方继生，任执行董事兼总经理。原告迟国朋诉被告韩庭文、蓬莱东方置业有限公司（以下简称东方置业）、第三人蓬莱中海联房地产开发有限公司（以下简称中海联）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告迟国朋及委托诉讼代理人宋训刚、闫蕾，被告韩庭文的委托诉讼代理人隋晓媚到庭参加诉讼，被告东方置业、第三人中海联经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迟国朋向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对原告购买的位于蓬莱市紫荆山庄二期30号楼3单元402号房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.确认蓬莱市紫荆山庄二期30号楼3单元402号房产归原告所有，将购房信息录入网签系统；3.请求第三人协助办理产权登记手续；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买的位于蓬莱市紫荆山庄二期30号楼3单元402号房产因二被告“商品房买卖合同纠纷”案件被蓬莱市人民法院执行查封。2019年原告作为案外人向蓬莱市人民法院提出执行异议，被驳回。本案诉争的房屋系原告在蓬莱市紫荆山庄售楼处购买属于第三人中海联名下的房产，原告于2013年支付了购房款30万元，2015年7月1日支付了剩余购房款66989元后，第三人出具了收款收据，将购房信息录入网签系统，在办理网签手续时，因该房地产相关联的实际控制人等涉及刑事案件，被迫中止办理相关手续。根据事实及相关法律规定，原告认为:1、该房产不归被告东方置业所有，是第三人中海联开发销售；蓬莱市人民法院不应执行该房产，依法应解除查封；2、该处房产应确定所有权归原告所有，该房产已经取得了预售许可，原告支付了合理对价，并且第三人已经将原告的购房信息录入网签系统，原告与中海联的商品房买卖合同关系已经成立。没有签订书面合同、没有进行产权登记只是不发生对抗效力。根据现有的证据来看，导致原告没有及时办理产权备案及网签手续是原告不能预见、无法控制的，符合不可抗力的情形，对此原告没有过错。根据《物权法》第15条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。原告已经实际取得了房屋的所有权，应依法确定该处房屋产权归原告所有。综上，请依法支持原告的诉讼请求。被告韩庭文辩称，我于2013年买房并签订了购房协议，至今未得到房子，后来法院判决东方置业退还我购房款并承担利息，至今未解决。虽然紫荆山庄2期工程是中海联名下项目，但是当时已经承包给了东方置业，而现在的房产也是由我们的购房款所建，所以我们理应要求执行查封房产保全我的权益，法院查封本案涉及房产过程中，在住建局查询此房并未进行网签，所以我有权遵循法律法规的情况下对该房进行查封保全。被告东方置业未提出答辩意见。第三人中海联未提出陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，由于被告东方置业、第三人中海联未到庭，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证的同时，依法对证据进行了审查，确认如下事实：韩庭文与东方置业商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月13日作出（2015）蓬民初字第133号民事判决，判决结果如下：一、解除原、被告之间签订的房屋认购合同。二、被告蓬莱东方置业有限公司支付原告韩庭文购房款232410元，限于本判决生效后十日内付清，并承担自2013年10月14日起至本判决确定的付款日止以232410元为基数按照银行同期基准贷款利率计算的利息。案件受理费4886元，由被告负担。判决生效后，东方置业未履行生效法律文书所确定的义务，韩庭文于2015年10月20日向本院申请立案执行。执行中，本院依法查封了涉案房产。案外人迟国朋提出执行异议，本院于2019年3月21日作出（2019）鲁0684执异11号执行裁定书，认为异议人迟国朋主张本案所争议的房产系其购买，并支付了全部购房款，虽提交了开发公司于2015年7月1日出具的收取房款收据，但异议人未与开发公司签订备案打印合同，该房产也未进行网签备案，亦未实际交付使用，人民法院在执行程序中不能对该房产作出实际性的所有权认定。因此，异议人的异议理由不当，本院不予支持。裁定驳回异议人（案外人）迟国朋的异议。迟国朋不服（2019）鲁0684执异11号执行裁定结果，诉至本院。原告迟国朋主张涉案房产已由其购买，应确定该房的所有权归其所有，提供以下证据：证据一、2013年7月10日原告与被告东方置业签订的借款协议复印件，2013年7月30日被告东方置业出具的收款收据复印件，原告称2份证据的原件在2015年7月1日出具总房款的收款收据后被第三人中海联收回。证据二、原告于2013年7月5日、10日、31日分别向东方置业交款28万元的交易明细及银行转账存根原件，证明2013年7月31日前原告向被告东方置业预交购房款30万元，其中刷pos机28万元，现金2万元。证据三、2015年7月1日第三人中海联向原告出具的收款收据，证明购买房屋的楼号和总价款，2015年7月1日刷pos机缴纳尾款66989元的银行流水交易账单，证明原告在2015年7月1日向第三人中海联支付购房尾款，至此缴纳所有购房款。证据四、2015年第三人中海联向原告收取闭路电视建设费250元收款收据，证明原告预交该房屋的闭路电视费，双方已经达成房屋买卖的事实。证据五、裁判文书网下载的（2017）鲁0684刑初54号判决书，证明被告东方置业实际控制人刘来国因非法经营罪被判刑，退赔清单不包括原告，原告系与第三人中海联形成房屋买卖合同关系。证据六、蓬莱市住房和规划建设管理局蓬建发（2018）63号文件复印件及该局给原告母亲宰秀延出具的信访事项处理意见书，证明当时开发公司已经将原告购房信息录入网签系统，只是没有提交备案打印合同的事实。证据七、蓬莱市不动产登记中心出具的查询证明，加盖蓬莱市自然资源和规划局不动产登记查询专用章，证实目前无登记在原告名下的住宅。被告韩庭文对以上七份证据均无异议。根据上述证据可以认定如下事实：2013年7月10日，原告与被告东方置业签订借款协议，约定东方置业（甲方）向原告（乙方）借款300000元，有关事宜达成如下协议：一、乙方如无意购买甲方开发的蓬莱市紫荆国际山庄二期“紫荆城”项目，甲方于2013年9月31日前还清全部借款。二、借款期内乙方若有意购买甲方开发的蓬莱市紫荆国际山庄二期“紫荆城”项目的1#楼3单元402号，建筑面积约70平米（以最终签订购房合同为准）。甲方同意以5150元/平米的价格卖给乙方，该借款无息转为房款。三、如乙方放弃购买该房屋的权利，甲方认可借款期间的利息，利率按中国人民银行批准的同期基准贷款利率计算利息。四、甲方取得该房产的预售后通知乙方，乙方确定户主姓名后，正式签订房屋销售合同，乙方接到甲方通知三日内未签订正式房屋销售合同的视为乙方放弃购买房屋的权利，甲方不再保留乙方对该房屋的购房权，甲方有权将该房屋另行销售。乙方另选其他房屋的按开盘价计算房款。……协议签订后，原告通过pos机刷卡和现金给付方式支付300000元，被告东方置业于2013年7月30日出具了收款收据，载明收到原告预交购房款30万元。2015年7月1日，原告补交购房款66989元，收款收据载明：今收到迟国朋（摘由30#楼3单元402户，71.26㎡×5150，首付款30万元，补款66989）人民币叁拾陆万陆仟玖佰捌拾玖元（￥366989）。加盖第三人中海联财务专用章（2）。当时开发公司拟签订网签合同并将购房人信息录入系统，但最终没有打印合同提交备案。另查，根据已生效的（2017）鲁0684刑初54号刑事判决书和（2019）鲁06民终6369号民事判决书，可以认定被告东方置业的实际控制人刘来国欲接收第三人中海联负责开发的蓬莱市紫荆山庄二期项目，因无开发房地产资质，于2012年1月8日以烟台东方产业发展有限公司（以下简称东方公司）的名义（刘来国系东方公司蓬莱分公司的负责人），与第三人中海联签订项目转让协议，实际负责该项目开发。协议约定中海联将蓬莱紫荆山庄二期工程项目开发权及土地使用权转让给东方公司，土地可以不过户，东方公司继续以中海联名义办理相关手续，销售承建的商品房。2012年6月16日，双方签订补充协议约定项目转让后东方公司使用中海联财务专用章。后蓬莱市紫荆山庄二期项目工程的所有建设手续是由第三人中海联公司申请办理，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、房地产开发经营许可证、商品房预售许可证等均办在第三人中海联名下。刘来国已经卖出去的房子中有40套房子盖了中海联的印章。涉案房地产开发项目于2015年5月26日办出建设工程规划许可证，于2015年6月19日办出商品房预售许可证。2018年刘来国因非法经营、非法吸收公众存款、合同诈骗被判刑，本案涉及款项未包含在（2017）鲁0684刑初54号刑事判决中。另根据原告自己陈述，目前涉诉房屋已经盖好，还未验收，没达到交付的条件。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告对涉案房产享有的民事权益是否足以排除强制执行；二、原告要求确认涉案房产归其所有，将购房信息录入网签系统，并请求第三人协助办理产权登记手续应否支持。关于焦点一，首先是法律适用问题。案外人执行异议与案外人执行异议之诉虽具有一定的关联性和共通性，但二者分属于不同的诉讼程序，其功能并不相同，审查原则和审查标准也不尽相同。若案外人异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于可以排除强制执行的认定标准，在执行异议之诉中就要支持案外人的异议请求，在案外人异议不符合或者不能完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，人民法院在执行异议之诉中不能当然认定案外人的异议请求不能成立，而应该根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人异议请求的判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告的情况虽不完全符合第二十九条规定的标准，但首先，涉案房屋项目开发公司为第三人中海联，工程所有建筑手续及许可证均办在第三人中海联名下，而不是作为被执行人的东方置业。其次，根据已生效的（2017）鲁0684刑初54号刑事判决书和（2019）鲁06民终6369号民事判决书查明事实，可以认定刘来国以第三人中海联的名义对蓬莱市紫荆山庄二期项目进行开发，并以中海联的名义对外销售房屋，中海联应对其销售商品房的行为产生的法律后果承担责任。原告向第三人中海联购买商品房，中海联公司向原告出具收款收据，收款收据内容包含了原告的姓名，购买商品房的楼号、户号、面积、单价、总价款。双方对商品房买卖的主要条款进行了约定，且原告已支付购房款，中海联已接受，虽然双方没有签订书面买卖合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”且原告购房时，第三人中海联公司已取得商品房预售许可证，及本案涉案款项未包含在刘来国非法吸收公众存款刑事判决中，双方的约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的商品房买卖合同成立并有效。再结合涉案房产系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋，及原告已支付合同约定的全部价款，其对案涉房屋享有的物权期待权应予保护，其请求停止对该房产强制执行应予支持。关于焦点二，原告要求确认涉案房产归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告自述该房虽已盖好，但没有验收，未达交付条件，自然也不具备依法登记的条件。故对该请求本院不予支持。至于原告要求将购房信息录入网签系统并由第三人协助办理产权登记手续，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本案不予审理。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行蓬莱市紫荆山庄二期30号楼3单元402号房产；二、驳回原告迟国朋其他诉讼请求。案件受理费6805元，由原告负担6705元，被告韩庭文负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。本院（2019）鲁0684执异11号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  展 伟人民陪审员  王月莉人民陪审员  陶巧玲二〇二〇年六月八日书 记 员  吴 凯