江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0124民初936号原告：黄咏华，男，1977年12月16日出生于江西省进贤县，汉族，住进贤县。委托诉讼代理人：万有华，江西飞鹏律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨小刚，男，1975年7月12日出生于江西省进贤县，汉族，住进贤县。委托诉讼代理人：徐建平，广东晔通律师事务所律师，特别授权代理。原告黄咏华与被告杨小刚确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告黄咏华的委托诉讼代理人万有华、被告杨小刚及其委托诉讼代理人徐建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄咏华向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋拆迁择地重建补偿安置转让协议》无效，责令被告返还转让款人民币73万元；2、要求被告支付资金占用费328500元（按年利率6%自2012年9月17日计算至2020年3月16日止，之后产生的资金占用费按前述标准计算至还清为止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月，被告因进贤县民和镇政府拆迁安置，与政府签订《房屋拆迁择地重建补偿安置协议》。根据该协议，政府提供锦胜拆迁安置地，面积为112平方米，同时被告哥哥杨小坚同样有上述拆迁安置地块，面积相同。被告将该二安置地块转让给原告进行建房，为此双方签订《房屋拆迁择地重建补偿安置转让协议》二份，均为杨小刚签字。转让协议约定建房标准、面积、转让价款等权利义务，之后原告将73万元转让款汇至被告账户。转让协议签订后，被告一直不予配合办理相关手续，也未要求杨小坚补办签字手续，导致原告无法实现合同目的。根据法律规定，双方签订的该转让协议属无效合同，无效合同自始无效，双方应互相返还，且因被告不配合导致原告无法实现合同目的，经原告多次找被告要求返还转让款，被告均不予理睬，对此应承担在此期间的资金占用费。原告黄咏华为维护自身合法权益，遂提起诉讼，请求判如所请。被告杨小刚辩称，其无需向原告返还转让款73万元及支付资金占用费，原告诉讼请求于法无据，应予驳回。其与原告签订的《房屋拆迁择地重建补偿安置转让协议》是双方就购买该安置地块的指标达成一致意见，并非安置地块的转让，2009年4月其和兄长杨小坚与政府签订的房屋拆迁安置协议，系政府向他们提供两8×14㎡的安置地块，该安置地块指的是安置地的指标，因此其与原告签订的协议转让的也系安置地的指标，两安置地块指标的转让价格为每地块39万元，而在2012年该8×14㎡地块的市场转让价格至少为100万元以上，若是转让地块，其不会以如此低的价格转让，转让协议第七条约定“如果手续办不下来，乙方（原告）不得以任何借口找关系，把安置用地安置在甲方本村盘子里或毁约，如违反协议乙方要承担甲方一切的经济损失的二倍赔偿”，据该条协议约定也可得出转让的是安置地指标而非四至已经明确的地块。双方签订的转让协议是双方的真实意思表示，合法有效。原告所主张的不能实现合同目的并不是导致合同无效的依据，原告未全面履行合同义务其有权拒绝原告相应履行要求，原告的主张超过了诉讼时效。原告黄咏华围绕诉讼请求依法提交了证据，被告杨小刚对原告所举证据之真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。庭审过程中，原告当庭陈述，两份转让协议所涉的安置地块是集体性质的建设用地，应该由被告来选定，两安置地块的大致位置其不清楚，被拆迁安置人是被告方，所以办理相关用地建设手续需要被告配合，但被告迟迟不予配合，故至今两安置地块其既不知在何处更不论取得相关手续，与被告同村的村民，有7户已经取得了集体性质的建设用地批准书。被告杨小刚当庭陈述，其受兄长杨小坚之托代表杨小坚与原告签订另一份《房屋拆迁择地重建补偿安置转让协议》，转让款也是39万元，原告支付的两安置地块的转让款共计73万元全部被其用掉了，没有分给杨小坚；两份转让协议所涉的安置地块至今尚未选定，故也未办理任何用地建设手续，因为原告没有通知其予以配合办理相关手续；与其一同拆迁的同村村民有11户卖掉了安置地指标，其被拆迁的房屋占地系集体性质土地；当时双方口头约定三年之内其随时配合原告办理土地的相关手续，但三年以内原告没有提出要求，第三年其要求原告付清尾款，对方置之不理，2019年原告要求其配合协助办理用地手续，其要求对方付清尾款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨小刚系进贤县民和镇涂家村委会支杨村村民。2009年4月17日，杨小刚（乙方）与进贤县民和镇人民政府（甲方）签订了一份《房屋拆迁择地重建补偿安置协议》，约定甲方根据项目建设需要拆迁乙方房屋及附属建筑，甲方须将乙方安置在县规划范围之内，位置为“锦胜拆迁安置地块”，安置面积为8×14㎡，安置房用地建房标准为5F＋1,本次拆迁安置采取先签协议并拆除先选地的原则，并约定了房屋及附属建筑补偿标准等事项。同日被告杨小刚兄长杨小坚与进贤县民和镇人民政府签订了一份内容相同的《房屋拆迁择地重建补偿安置协议》，安置用地面积也为8×14㎡。2012年9月16日，被告杨小刚以本人名义分别同原告黄咏华签订两份内容相同的《房屋拆迁择地重建补偿安置转让协议》，将本人及杨小坚名下的政府拆迁安置协议用地所有权转让给原告（乙方），约定转让价款均为人民币39万元，第一次付36.5万元，余款办好手续付清；在乙方办理各种相关手续时甲方要无条件积极配合到场，并提供相关资料手续（身份证、户口簿、本人签字）；乙方为择地安置，如未办成择地安置，政府指定安置地块的拆迁安置用地归乙方所有，甲方与本协议安置用地无关；如果手续办不下来，乙方（原告）不得以任何借口找关系，把安置用地安置在甲方本村盘子里或毁约，如违反协议乙方要承担甲方一切的经济损失的二倍赔偿等。转让协议签订当日，原告以银行转账方式向被告杨小刚支付10万元，次日又向被告杨小刚银行账户汇入63万元，被告杨小刚向原告黄咏华出具了73万元的收条。原、被告双方签订上述转让协议之后，因原告并非失地被拆迁安置人员需要以被告名义去选定安置地块及办理用地建设手续，原告要求被告按约对此予以协助，被告则要求原告付清剩余转让款，双方争执不下，转让协议约定的安置地块至今尚未选定或确定，更不论取得用地及建设行政审批许可。原告提起诉讼。另查明，被告杨小刚自认案涉被拆迁的房屋占地系集体性质土地，经本院充分释明，被告杨小刚不能举证证明其将杨小坚名下的拆迁安置用地使用权转让给原告当时取得了杨小坚的授权或事后得到了杨小坚的追认。本院认为，根据原、被告之间的诉辩主张，本案争议焦点在于案涉转让协议转让的安置用地使用权还是用地指标，转让协议是否合法有效。关于案涉转让协议转让的标的是安置用地使用权还是用地指标，从案涉相关协议可看出，被告杨小刚及杨小坚的房屋被拆迁后，进贤县民和镇人民政府给予的安置方案是易地安置另行划出相应地块用于被拆迁户重新建房，谁先签订拆迁补偿安置协议并拆除谁优先选定具体安置地段暨具体建房地块，故不论是案涉拆迁补偿安置协议还是之后的转让协议签订之时都尚未明确安置地块的具体位置或四至，被告方据此而抗辩转让的是用地指标，但改变不了双方系土地使用权交易转让这一本质属性，被告方所谓的用地指标必然依附于一定的土地权属而不可能是“空中楼阁”，其转让的是两块拆迁补偿安置用地的使用权，只不过该两块安置用地的具体四至尚未最终选定并得到政府有关部门认可，被告关于转让的是用地指标这一抗辩主张本院不予采信。关于案涉两份转让协议是否合法有效，本院认为，根据土地管理法第四十八条规定“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低…对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿”，被告杨小刚作为农村村民，其原有的集体土地性质的宅基地及地上房屋被国家征收拆迁后，国家给予的补偿方案包含易地安置另行划出相应地块用于被拆迁户重新建房暨重新安排宅基地兴建农民公寓，重新安排的宅基地按照现行法律规定当然亦属于集体性质土地，而宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，原告黄咏华并非杨小刚所属的集体经济组织成员，本案实属被征地农民将国家重新安排的宅基地使用权暗箱操作流转给非本集体经济组织成员进行房地产开发建设，违法了土地管理法律（规）的强制性规定，原、被告之间签订的两份案涉转让协议依法当然无效。另被告杨小刚以本人名义将兄长杨小坚所获拆迁补偿安置用地（宅基地）使用权一并转让给原告，至今尚不能提供杨小坚的授权委托证明或取得杨小坚的追认，其所为属于无权代理，行为后果应由被告杨小刚自行承担。关于本案诉讼时效方面，杨小刚已自认2019年原告尚在要求其配合办理用地建设手续，其则要求原告付清尾款，可见引发本案诉讼的原因是被告要求原告付清尾款5万元方才同意配合原告办理用地建设手续，而原告认为协议已约定“余款办好手续付清”，双方争执不下，被告关于本案诉讼时效方面的抗辩主张无事实依据，且原、被告双方的行为扰乱了正常的房地产市场秩序，以原告的主张超出了诉讼时效或除斥期间为由变相承认该行为的合法性不但无法律依据，更是对违法行为的纵容，当然不能成为本案判决的选项。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告双方在本案中均存在过错，被告应当向原告返还73万元宅基地使用权转让款，原告也应承担一定责任，其诉请被告应向其支付资金占用费，本院不予支持。综上，原告诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款之规定，判决如下：一、原告黄咏华与被告杨小刚于2012年9月16日签订的两份《房屋拆迁择地重建补偿安置转让协议》均无效。二、被告杨小刚于本判决生效后十日内返还原告黄咏华人民币73万元。三、驳回原告黄咏华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7163元（已减半收取），由被告杨小刚承担4940元，由原告黄咏华自行承担2223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  尧克武二〇二〇年六月十九日书记员  赵 静