四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1304民初920号 原告：朱筱芹，女，汉族，生于1975年12月30日，户籍地为四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：任佳丽，四川华晨（南充）律师事务所律师。 被告:南充蓝光房地产有限公司，住所地为四川省南充市嘉陵区润泽路71号附2、3层。 法定代表人：严东旭，总经理。 委托诉讼代理人：王一栋（公司员工，特别授权），男，汉族，生于1993年9月5日，户籍地为山西省黎城县。 委托诉讼代理人：任哲（公司员工，特别授权），男，汉族，生于1990年9月2日，户籍地为四川省成都市金牛区。 原告朱筱芹与被告南充蓝光房地产有限公司（以下简称:“蓝光公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法由审判员何泽祥适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告朱筱芹及其委托诉讼代理人陈强、任佳丽，被告蓝光公司的委托诉讼代理人王一栋、任哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱筱芹向本院提出诉讼请求：1.请求责令被告交付达到合同第十六条约定交付使用条件的房屋并对房屋存在的质量问题进行整改；2.请求判令被告向原告支付因未达到使用条件造成原告无法正常使用、收益应赔偿的损失32461元（以房屋总价款为基数，按年利率6%为标准，从2019年1月11日起至达到正常使用条件之日止，本次损失暂计算至2020年1月10日止，之后产生的损失赔偿每半年支付一次）；3.本案实现债权的费用及诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年11月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告在被告处购买“蓝光天骄城二期”×幢×层××号房屋；总价款为542496元；该房屋的规划用途为商业服务；双方还对付款方式、房屋面积以及交付时间、交付条件、使用条件、逾期交付的责任等均进行了明确约定。被告按约应当于2019年1月10日前向原告交付取得《竣工验收备案表》和基础设施设备和相关公共设施达到使用条件的房屋，但是被告所开发的房屋至今未达到使用条件，且房屋质量存在严重问题。由于被告存在上述违约行为，严重影响原告对房屋的正常使用和收益，被告应当依法承担违约责任并赔偿损失。为了维护原告的合法权益，根据相关法律及司法解释之规定，特向法院提起诉讼，请求依法裁判。 原告朱筱芹为支持其诉讼请求，向法庭提供以下证据： 1.原告身份证复印件及被告企业登记信息打印件，拟证明原、被告的主体适格。 2.《四川省商品房买卖合同（预售）》复印件，拟证明原、被告双方签订了商品房买卖合同，合同就交房时间、交房条件、违约责任等进行了明确约定。 3.购房发票复印件，拟证明原告已经按照合同约定履行了给付房款的义务。 4.《公证书》及其附件光碟、房屋现状照片，蓝光二期总平面图及原告签字确认的房屋未达到约定交房条件的问题清单。拟证明由于被告施工占用道路打围栏、房屋供水供电及排水未达到约定条件、屋面渗漏、安装的排气管道占用房屋的使用空间等问题，导致原告不能正常使用案涉商铺而无法接房，被告已构成违约。 5.公证费、现场现状摄影及制作费用收据，拟证明原告为实现债权而支付的合理费用。 被告蓝光公司辩称：案涉房屋已按照合同约定完成交付，原告要求被告再次交付房屋没有事实和法律依据；原告于2019年1月18日向被告提出案涉房屋存在的质量瑕疵，被告已在合同约定期限内完成案涉房屋的整改，原告要求被告承担逾期整改的损失赔偿责任没有合同和法律依据；对原告提出的案涉房屋质量问题，系验收合格后产生的房屋瑕疵，该瑕疵远不足以达到影响原告使用案涉房屋的程度，原告称因该瑕疵而无法正常使用房屋并据此主张大额赔偿，明显缺乏事实依据，同时原告并未举证证明其实际损失金额，依法应当承担举证不能的不利后果，故原告主张的损失赔偿金额没有事实和法律依据，其诉讼请求应当予以驳回。 被告蓝光公司为支持其诉讼请求，向法庭提供如下证据： 1.《竣工验收备案证》、《南充市建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案书》及《南充市房屋面积测绘报告》复印件，拟证明案涉房屋已经达到交付条件。 2.交房公告复印件，拟证明被告公司已经通过公告方式通知业主接房。 3.《整改会议纪要》复印件，拟证明被告在确认原告反馈的房屋瑕疵后，已在规定的期限内完成整改。 4.项目其他重要信息提示复印件，拟证明被告已告知原告案涉房屋周围正在施工等情况。 5.平面图及沙盘照片，拟证明被告施工并未与规划不符，况且只是要约邀请并不构成要约，被告并没有对商铺前的地面状态进行过任何承诺。 原、被告围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月9日，原告朱筱芹（买受人）与被告蓝光公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018110941597），约定：“第一条项目建设依据……蓝光天娇城二区……第三条商品房的基本情况该商品房为预售许可证20170302号下第×幢×层××号。签订本合同时，该商品房的规划用途为商业服务。……该商品房的预测建筑面积40.96平方米，其中套内建筑面积37.73平方米，分摊的共有建筑面积3.23平方米。……第八条计价方式与价款出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币14378.37元，总价款542496元。……第十条付款方式及期限买受人采取以下方式付款：一次性付款。买受人应在2018年11月9日前支付该商品房全部价款。……第十五条商品房交付条件该商品房交付给买受人时符合下列所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。……第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件（一）、基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接。上述所需达到的条件均限于本期交房范围内。2.供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电。上述所需达到的条件均限于本期交房范围内。……以上第1、2项由出售人负责安装、办理开通手续并承担相关费用。……（二）、公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可证为准）……2.规划的非市政道路：2019年1月10日达到使用条件（本期交房范围内）……第十七条基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按以下方式处理：合同继续履行。因出卖人原因导致上述设施未达到使用条件的，出卖人在六十日内整改完毕，若逾期未完成整改，出卖人自第六十一日起至实际整改完毕之日止，出卖人按买受人已付房款的万分之零点一每日向买受人支付违约金。整改完毕的界定以出卖人通知当日为整改完毕日，买受人应当在通知当日起七日内进行确认，若未按此时间确认，视为买受人已认可出卖人已在通知当日整改完毕。（二）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（二）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按以下方式处理：……第2项未按时达到交付使用条件的，按本合同第十七条第（一）款第2项的约定处理；……第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2019年1月10日前向买受人交付该商品房。……出卖人可以挂号信或特快专递或媒体广告书面通知买受人办理房屋交接手续。…（四）交接程序买卖双方同意按下列流程办理该商品房的交接手续：1.核实买受人身份；2.查验房屋状况；3.确认房屋建筑面积及相关费用结算；4.办理房屋占有、使用的交接手续。（五）修复买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准，自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等六十日内；2.管道堵塞六十日日内；3.门窗翘裂、五金件损坏六十日内；4.灯具、电器等电气设备不能正常使用，厂家维修日内。……第十九条逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕，（1）逾期在三十日之内，自第十八条第(一)款约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，自第三十一日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。……第二十条商品房质量（一）地基基础和主体结构……（二）其他质量问题……2.发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理，给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。……房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整改的，应以书面形式向出卖人提出，出卖人自双方签订书面确认单之日起六十日内整改完毕并以书面或电话通知买受人，买受人应在七日内进行现场确认，逾期未确认视为整改完毕。若因出卖人的原因，造成未在上述期限内整改完毕而影响买受人入住的，自第六十一日起，出卖人按买受人已付房款的每日万分之零点一给予买受人补偿，直至整改完毕。……”。该合同上出卖人蓝光公司加盖印章、买受人朱筱芹签字捺印予以确认。合同签订后，朱筱芹按照合同约定向蓝光公司缴纳了全部购房款542496元及商铺维修基金1638.4元。现原告诉讼来院，请求法院支持其诉讼请求。 同时查明：案涉房屋被告蓝光公司于2017年11月28日取得南充经纬测绘有限公司出具的《南充市房屋面积测绘报告》；2018年6月26日取得南充市住房和城乡建设局颁发的《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。2019年1月7日，蓝光公司在《南充晚报》上以媒体公告刊登交付公告，要求蓝光香江国际二期（二区）商业业主于2019年1月9日在香江国际二期售房部现场集中办理物业移交手续。庭审中，被告还提供《四川省商品房买卖合同（预售）》附件十二《重要信息提示》称已履行相应告知义务，但该信息提示内容未有显著的标识，其内容与本案原告的诉请不一致。 另查明：2018年1月18日，蓝光天娇城二区（售房部）商铺业主发现商铺未通水电、无排水等问题，认为被告未按照合同履行达不到交房条件为由拒绝接房并制作问题清单，被告方工作人员闫森等作为核实人予以签字确认。2019年12月3日，四川省南充市顺庆公证处制作（2019）川南顺政字第7251号公证书，该公证书载明：公证员刘某及雍某、申请人易某及其代理人赵成与南充富丽数码彩扩部工作人员李某，于2019年11月28日下午十七时许来到南充市嘉陵区白马新城“蓝光.天娇城二区”，在申请人易某的引领、解说下，对该楼盘现场展示的沙盘及相关现场现状情况进行了查看，李某对该项目现场售楼部现场展示的沙盘和相关现场现状进行摄像、拍照，并于事后将现场摄像取得的视频、拍照资料刻录成视频光盘壹张、冲洗照片壹拾柒张，与公证书相粘连的照片（壹拾柒张）及视频光盘（壹张）的内容与现场实际情况相符。从上述照片及视频光盘显示，截止至2019年11月28日，案涉商铺存在以下问题:右侧进出商铺主路面尚未硬化、四周因道路施工铁皮围栏未撤除、门前坝子尚有部分地面长有杂草未进行硬化或绿化、部分商铺屋顶有渗漏、供电供水及排水设施尚未完善、排烟管道安装位置影响其空间使用等。案涉十户商铺业主此次进行公证保全现状共开支费用4000元（含公证费3000元，现场现状摄像及制作费用1000元）。庭审中，被告称交付原告的商铺属于质量瑕疵现已进行了整改，但未提供与原告办理商铺交接手续的证据。案件承办人于2020年5月29日到现场进行勘查，被告虽对商铺的供电供水及排水设施、商铺屋顶渗漏、商铺四周路面正在或已进行整改，但仍存在案涉房屋因道路施工在商铺四周的围栏未拆除、商铺门前尚有部分地面至今未硬化或者绿化、部分商铺屋顶仍有渗漏、排烟管道安装占用位置影响商铺空间使用等问题。 本院认为：2018年11月9日，朱筱芹与蓝光公司签订《四川省商品房买卖合同(预售)》（合同编号：2018110941597），系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，朱筱芹与蓝光公司均应按照合同约定履行自己的义务。针对原、被告的争议焦点，本案应明确以下几个问题：1.双方诉争商铺是否已进行交付的认定问题;2.被告蓝光公司是否构成违约的认定问题;3.二原告主张赔偿损失的认定问题。 关于第一个问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一之规定，买受人对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付条件有其他具体明确的约定。在日常生活实践中，“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。本案中，按照双方的约定,被告蓝光公司应于2019年1月10日前向二原告交付房屋，在约定的交付期限届满前，尽管被告以媒体广告的形式刊登了交房公告，但因案涉房屋的供水供电及排水设施、屋面渗漏等问题原告拒绝接房，被告至今也未有证据证明向原告交付了房屋的钥匙，同时也未按合同第十八条约定履行商铺的交付手续，本院认定被告蓝光公司至今未向原告履行交付房屋的义务，故对原告要求被告按合同约定履行交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的房屋质量问题，因被告已进行整改，加之原告对案涉商铺房屋现在仍存在的质量问题未提供具有相应资质鉴定机构所作出的鉴定意见，故对原告的该主张，本院不予支持。原告可待今后提供相应充分证据后，另案主张相应权利。 关于第二个问题。根据原、被告双方在房屋买卖合同中约定房屋的交付条件为除必须取得《建设工程竣工验收合格证明》及房屋面积实测报告书外，还应满足合同第十六条商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件，上述两个条件是并立的，缺一不可。一是案涉商铺在2019年1月10日约定的交付期限届满前，存在供水、供电、排水、墙面渗漏等问题，原告为此拒绝接房，而蓝光公司未在合同约定时间内向二原告交付符合约定交付条件的房屋，现早已超过双方约定的交房期限，其行为已构成违约；二是原告朱筱芹购买的房屋性质为商业用房，其价格远高于普通商品房，能够看出商业用房与普通商品房相比,对周边环境及交付条件具有更高的要求，至今案涉商铺周边因道路施工的围栏未拆除、商铺门前尚有部分地面未硬化或者绿化，加之商铺内排烟管道的安装位置影响原告使用空间等实际情况，必然对原告商铺从事商业运营造成一定的影响。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告蓝光公司依法应当承担违约责任。被告称案涉房屋存在的质量瑕疵已进行了整改不应承担违约责任，而作为房地产开发企业如果要免除责任必须具备以下情形：1.出卖人不能够或者不应当预见到；2.出卖人不能够或不应该解决；3.该事由不足以导致延期施工等，但蓝光公司的主张均不具备上述任何一种情形；同时被告蓝光公司称在《四川省商品房买卖合同（预售）》附件十二《重要信息提示》中已履行相应告知义务，一是该信息提示系被告提供的格式合同附件，未有足以引起买受人注意的显著标识，二是其提示内容与本案原告的诉请不一致。故对被告蓝光公司的该辩解，本院不予支持。 关于第三个问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，由于二原告未举证证明蓝光公司逾期交房给其造成的实际损失，应参照逾期交房期间二原告已付购房款的资金占用利息来作为其遭受损失的依据。双方在合同中既约定因基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任，也约定逾期交房的违约，还约定房屋存在质量问题未及时进行整改的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，因双方对逾期交房违约责任约定为“逾期超过三十日后，自第三十一日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”计算违约损失为最大，被告承担违约责任应该采用该计算方式。故原告主张损失的起算时间应从约定的交房时间2019年1月10日后的第三十一日起即2019年2月10日起，按每日万分之二计算标准换算成年利率为7.2%，结合原告购买的房屋性质为商业用房其价格远高于普通商品房，被告违约对其造成的实际损失必然高于普通商品房的实际情况来看，对原告朱筱芹主张损失计算标准为按年利率6%进行计算，合情合理合法，本院予以支持。对案涉十户商铺业主此次进行公证保全现状共开支费用4000元，每户均摊开支为400元，该费用系原告维护自身权益所开支的合理费用，而引发本案诉讼系被告过错所致，该费用应由被告蓝光公司承担。 综上所述，朱筱芹的部分诉讼请求，事实清楚、证据充分，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、限被告南充蓝光房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱筱芹交付位于南充市嘉陵区； 二、限被告南充蓝光房地产有限公司于本判决生效之日起十日内以542496元为基数，按年利率6%进行计算，向原告朱筱芹支付自2019年2月10日起至本判决确定的交房之日止的违约损失；如未在本判决确定的交房之日履行交房义务，则违约损失计算至实际交房之日为止； 三、限被告南充蓝光房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱筱芹支付因其进行公证保全现状所开支的费用400元； 四、驳回原告朱筱芹的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计356元，由原告朱筱芹负担56元，由南充蓝光房地产有限公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  何泽祥 二〇二〇年六月十九日 书记员  严思丽