河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终1203号上诉人（原审被告）：高成花，男，汉族，生于1969年8月6日，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：张成俊，河南捷达律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：徐建新，男，汉族，生于1976年2月15日，住河南省潢川县。上诉人高成花因与被上诉人徐建新房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初3313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月31日立案后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人高成花及其委托诉讼代理人张成俊，被上诉人徐建新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高成花上诉请求：1、请求信阳市中级人民法院依法撤销(2019)豫1526民初3313号民事判决书,给予改判或发回重审;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是：1、被上诉人徐建新起诉上诉人高成花,其依据是房屋买卖合同所欠下的债,让我们看看下列事实:该房屋买卖发生于2014年6月6日,合同约定的房款为24万元,即房屋18万元、车库6万元,一审审理中查明的事实是上诉人高成花已付31.5万元,那么上诉人支付的价款远远超过房屋买卖合同价格。2、一审法院审理查明,该房屋系小产权房,因小产权房没有任何手续,其房屋买卖不受法律保护,那么因而所产生债也不受法律保护。3、法院判决依据是一张欠条,该欠条书写的时间和书写的主要内容均系他人书写,由于高成花文化水平较低,被上诉人徐建新采取停电等强制手段,让上诉人在一张空白纸上写了自己的名字,该欠条的依据是房屋买卖合同,该房屋的价款上诉人已支付完毕,到目前为止,上诉人给多了75000元。故此,该欠条不具备法律约束力。徐建新辩称，1、2014年6月6日答辩人与被答辩人签订《联建住房买卖合同》，房屋地址在潢川县××村丰收村民组境内的安全小区，答辩人将该住宅楼含车库四层西户，135平方米（三室二厅，一厨一卫）的房屋一套自愿卖给被答辩人。房屋总价值为207000元，车库价值为60000元，合计是267000元，答辩人巳收到被答辩人现金人民币是190000元，2016年5月23日被答辩人与答辩人双方结算后下欠答辩人购房款77000元（并给答辩人出具欠条一张。经答辩人向被答辩人催要，被答辩人先后两次付给答辩人25000元，而实际被答辩人下欠答辩人52000元。被答辩人在上诉状中称："合同约定的房款为24万元，即房屋18万元，车库6万元，一审审理中查明的事实是上诉人高成花已付31.5万元，那么上诉人支付的价款远远超过房屋买卖合同价格"，这是颠倒黑白，无中生有。2、被答辩人称："该房屋系小产权房，因小产权房没有任何手续，其房屋买卖不受法律保护，那么因而所产生的债也不受法律保护"。这种说法与以上是前后矛盾。同时也恰恰反映了被答辩人已经承认下欠答辩人的事实，目前我国没有任何一部法律规定小产权房屋买卖的欠款不受法律保护。3、被答辩人在开庭后质证过程中否认2016年5月23日所写给答辩人的欠条。但是在答辩人向法庭申请笔迹鉴定时，被答辩人拒绝配合。应该认定该欠条签名系被答辩人自己所写，该欠条是该案的直接证据。对于被答辩人在上诉状中称："上诉人给多了75000元"，这纯属无中生有。综上所述，答辩人认为：原审法院查明事实清楚，程序合法，适用法律正确，被答辩人上诉的理.由全部是颠倒黑白，无中生有，因此为了维护法律的严肃性，为了维护答辩人的合法权益，呈请贵院查明事实依法驳回被答辩人的上诉请求,维持原判。徐建新向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告欠款5.2万元；2、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2014年6月6日原告徐建新与被告高成花签订《联建住房买卖合同》，房屋地址在爱国村丰收小队安全小区，原告徐建新将位于本楼含车库四层西户，135平方米，三室二厅，一厨一卫的房屋卖给被告高成花，预定按每套房屋计价，该套房屋住宅方单价为人民币1,350元每平方米，共计182,250元，实际应收180,000元。付款方式为分期付款，被告预交购房款30,000元，余款150,000元在交房时一次性付清。另约定本栋楼下西边车库大约20平方米，以实际丈量为准，每平方米3,000元，由被告高成花支付。被告高成花于签订合同当天给付原告徐建新100,000元，原告给被告出具收条一张。2016年5月23日，被告又给付原告90,000元，原告将被告于2014年6月6日给付的100,000元一起，重新给被告出具了收条一张，收到被告房款190,000元。同日原、被告对未给付的房款加车库款进行结算，被告欠到原告徐建新房款77,000元，由中间人付文花代笔，书写欠条一张，原告在欠条上注明2016年5月23日以前收条一律作废，被告高成花在欠条上签字。后该款经原告多次向被告催要，被告于2016年12月23日偿还房款20,000元，2017年8月26日偿还房款5,000元。现原、被告把买卖房屋货款支付情况为争议焦点，原告按其举证的被告出具的2016年5月23日的欠条已注明原、被告对以前房屋及车库已全部结算，并注明2016年5月23日之前的收条一律作废；被告辩称原告收到被告房款4笔共计315,000元，原告合同约定整个房价240,000余元，按被告辩称其支付房款远远超出房价，显然不符合客观实际，原告主张请求被告实际给付一笔10,000元，一笔90,000元房款后，原、被告结算被告尚欠原告房款77,000元，符合事实。欠条出具后，被告又先后给付两笔房款共计25,000元，故被告实际仍欠原告房款52,000元。上述证据符合房屋买卖的交易习惯，证据能相互连贯，互相印证。一审法院认为，原告徐建新将未办理任何手续的位于爱国村丰收小队安全小区四层西户房屋卖给被告高成花，双方签订《联建住房买卖合同》，被告也实际进行居住，原告要返还购房款的主张要求符合法律规定，该院予以支持。原、被告对其买卖合同无效的后果，应承担相应的过错责任和缔约责任，鉴于原告非法开发建设和出售车库的行为造成被告的损失，原告要求被告承担占用房款的损失，按银行同期贷款利息计算适当。被告在庭审中不认可欠条上的签字，经原告申请鉴定，经鉴定机构通知，被告拒不配合，应认定该签名系被告高成花所写，后被告高成花对该欠条的签名也认可，故原、被告签订的结算协议系真实意思表示。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第三十条、第四十二条第（三）项、第五十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条之规定，判决：被告高成花于判决生效十日内日给付原告徐建新购房款52,000元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2016年5月24日起计算至款还清之日止）。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，2014年6月6日徐建新与高成花签订《联建住房买卖合同》约定的房款为24万元,即房屋18万元、车库6万元。一审并未如上诉人所称认定高成花已付31.5万元，而是引述高成花辩称已付31.5万，并对合同总价款24万元，而高成花辩称已付31.5万元的不合理性展开论述。上诉人称该房屋的价款上诉人已支付完毕,到目前为止,上诉人给多了75000元。其却未提起不当得利的诉讼或在本案中提起反诉，2016年5月23日的欠条是高成花本人亲笔签名，其在一审庭审中已自认，而同日，徐建新出具的19万元收条如果不包含2014年6月6号的10万元，那么截至2016年5月23日高成花则共交付了29万元房款，已经超出合同约定的24万元房款，在此前提下，高成花不可能还在77000元的欠条上签字。综上，对高成花已经支付31.5万元房屋价款的上诉理由本院不予认可。至于小产权房买卖合同是否无效？《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定确立了区分原则，小产权房根据我国现行相关法律规定虽然不能办理产权登记，不发生物权变动，但不影响双方之间买卖合同的效力。本院从该房屋买卖形成既定事实方面、诚实信用方面、合同主要构成部分已经履行等方面，对高成花与徐建新签订的《联建住房买卖合同》不认定为无效合同。同时，本案高成花上诉称小产权房买卖合同无效，不受法律保护是基于逃避清偿债务的恶意，故本院对其上诉请求不予支持。综上所述，高成花的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人高成花负担。本判决为终审判决。审判长  许前让审判员  郑 佳审判员  周振力二〇二〇年六月十日书记员  任静源