重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2545号上诉人（原审原告）：重庆洋河房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江北区五里店御庭苑2幢6楼，统一社会信用代码91500105450431086X。法定代表人：贺天天，总经理。委托诉讼代理人：朱幸，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：简飞洋，重庆静昇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张旭，男，1988年3月4日出生，汉族，住重庆市江津区。上诉人重庆洋河房地产开发有限责任公司因与被上诉人张旭房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初19679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人重庆洋河房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人朱幸、简飞洋，被上诉人张旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。重庆洋河房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，并依法改判支付违约金；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人将部分涉诉房屋交给雷蕾使用，构成违约，应承担违约金。张旭辩称，我没有将租赁房子转租，按正常流程支付租金和保证金，对被上诉人没有造成实际影响，且疫情期间也在坚持支付费用。重庆洋河房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1、确认重庆洋河房地产开发有限责任公司、张旭于2016年6月28日签订的《重庆市江北区国有房屋租赁合同》于2018年9月20日解除；2.判令张旭将位于重庆市江北区房屋（以下简称“涉讼房屋”）腾空并返还给重庆洋河房地产开发有限责任公司；3.判令张旭向重庆洋河房地产开发有限责任公司支付2017年4月1日至2018年9月20日期间的违约金555532.27元。一审法院认定事实：2016年6月28日，重庆洋河房地产开发有限责任公司（原重庆洋河房地产开发公司）作为甲方、张旭作为乙方，双方签订《重庆市江北区国有房屋租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方；该房屋面积为194.92平方米；租赁期限为2016年7月1日至2019年6月30日；租金标准为2016年7月1日至2017年6月30日期间每月33526元，2017年7月1日至2018年6月30日期间每月35203元，2018年7月1日至2019年6月30日期间每月36963元，其中2016年7月1日至2016年9月30日期间为免租期；租赁保证金为110800元，合同到期后保证金予以无息退还，乙方若有违反合同行为，或者乙方将该租赁标的物转租，租赁保证金不予退还；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回租赁标的物且不退还租赁保证金，给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿：擅自将承租的租赁标的物转租、转让、转借或调换使用的；本合同解除或终止后，乙方须在10日内无条件将除装修物外的可移动财产全部搬出租赁标的物；甲方不同意乙方在本合同约定的租赁期内对房屋整体或部分进行转租（包括但不限于以联合经营、内部承包或转让经营权等变相形式整体或部分转租房屋），否则甲方有权单方解除该合同，且乙方应向甲方支付违约金，该违约金按照当年租金总额÷182.5×违约期间实际占用天数进行计算；乙方确定甲方向乙方发出的书面通知，可以用快递方式发往乙方在本合同中提供的通讯地址或租赁标的物所在地，并以特快专递凭单“寄件人联”为准，即可证明已送达。2018年2月，张旭与雷蕾签订《联营协议》，约定“北城天街16号附1号门面由合同租赁人张旭承租，张旭成立企业文化管理有限公司（注册中）含餐饮与服装、开发与零售；张旭主管餐饮《赵孃孃！来碗面》，雷蕾主管服装《摩卡》部分；张旭、雷蕾共同经营北城天街16号附1号门面的所有事宜，所占股份比例由出资金额决定，注册公司未批复完成时暂用张旭个体营业执照进行经营场地的经营。联营人：雷蕾、张旭”。2018年9月19日，重庆洋河房地产开发有限责任公司向张旭预留通讯地址寄送《解除终止函》，载明因张旭违约，重庆洋河房地产开发有限责任公司解除合同，并要求其返还房屋、支付违约金等。该邮件于2018年9月20日送达。另查明，2017年6月13日，江北区莫卡服饰店成立，经营者为雷蕾，经营场所为涉讼房屋，2018年1月12日注销。2018年3月22日，江北区一泽服装店成立，经营者为张旭，经营场所为涉讼房屋。2018年5月20日，重庆万联企业管理有限公司成立，法定代表人为张旭，住所地为涉讼房屋。涉讼房屋实际经营有两个店面，一为“赵孃孃”食店，一为“摩卡”服装店。一审法院认为，重庆洋河房地产开发有限责任公司与张旭签订的《重庆市江北区国有房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。根据合同约定，租赁期内张旭不能将涉讼房屋转租、转让、转借或调换使用，即张旭不能将涉讼房屋交予他人使用；2017年6月13日至2018年1月12日期间，雷蕾以涉讼房屋为经营场所经营江北区莫卡服饰店，张旭未举证证明在此期间其与雷蕾存在其他关系，足以认定张旭将部分涉讼房屋交给雷蕾使用，构成违约，重庆洋河房地产开发有限责任公司享有约定解除权；重庆洋河房地产开发有限责任公司于2018年9月20日向张旭送达《解除终止函》，租赁合同于该日解除，故关于重庆洋河房地产开发有限责任公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，张旭应当依约将涉讼房屋腾空并返还给重庆洋河房地产开发有限责任公司，故关于重庆洋河房地产开发有限责任公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。合同并未约定张旭存在前述违约行为时应当支付违约金，故关于重庆洋河房地产开发有限责任公司主张张旭支付违约金的请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告重庆洋河房地产开发有限责任公司与被告张旭于2016年6月28日签订的《重庆市江北区国有房屋租赁合同》于2018年9月20日解除；二、被告张旭于本判决生效之日起十日内将位于重庆市江北区房屋腾空并返还给原告重庆洋河房地产开发有限责任公司；三、驳回原告重庆洋河房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9355.32元，减半收取计4677.66元，由原告重庆洋河房地产开发有限责任公司负担1677.66元，由被告张旭负担3000元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：张旭是否应向重庆洋河房地产开发有限责任公司支付违约金以及违约金数额的认定。本案中，案涉《重庆市江北区国有房屋租赁合同》约定“甲方不同意乙方在本合同约定的租赁期内对房屋整体或部分进行转租（包括但不限于以联合经营、内部承包或转让经营权等变相形式整体或部分转租房屋），否则甲方有权单方解除该合同，且乙方应向甲方支付违约金，该违约金按照当年租金总额÷182.5×违约期间实际占用天数进行计算”。根据查明的事实，张旭在承租案涉房屋期间与雷蕾签订《联营协议》并将部分房屋实际交雷蕾使用，依照法律规定，联营或合作必须是双方共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。张旭主张系与雷蕾合伙做生意，但其并未提交证据证明与雷蕾共同投资或共同参与经营管理，故该联营协议形式上为合作经营，实质上属于以联营的形式变相将部分房屋进行转租，一审法院认定被上诉人张旭构成违约，上诉人享有合同解除权并无不当。同时，根据上述合同的约定，在张旭违约情况下重庆洋河房地产开发有限责任公司还有权要求张旭支付违约金，一审法院未主张违约金不当，本院应予纠正。违约金是合同当事人不履行合同或违反合同约定时按照合同规定的条款和法律规定向对方当事人支付一定数额的金钱，其目的和功能是履行契约。对于违约金的数额和赔偿约定，可以由当事人自由决定，但如果出现约定数额过高的情况时，人民法院应遵循赔偿为主，惩罚为辅的原则，同时结合案件实际情况予以调整。本案中，合同约定违约金明显过高，而张旭虽存在上述违约行为，但其一直按时缴纳房屋租金，其违约行为并未实质上造成上诉人经济损失，因此，本院酌情确定张旭向重庆洋河房地产开发有限责任公司支付违约金3万元。综上所述，重庆洋河房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立，本院依法改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初19679号民事判决第一项、第二项；二、撤销重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初19679号民事判决第三项；三、张旭于本判决生效之日起十日内支付重庆洋河房地产开发有限责任公司违约金30000元；四、驳回重庆洋河房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9355.32元，减半收取计4677.66元，由重庆洋河房地产开发有限责任公司负担1167.66元，由张旭负担3510元；二审案件受理费9355.32元，由重庆洋河房地产开发有限责任公司负担4677.66元，由张旭负担4677.66元。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年六月十七日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微