内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终915号上诉人（原审原告）：扎兰屯市众合商城，住所地内蒙古自治区扎兰屯市。经营者：刘艳军，女，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：王明学，内蒙古政光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王世杰，男，住内蒙古自治区扎兰屯市。被上诉人（原审被告）：刘影，女，住内蒙古自治区扎兰屯市。上诉人扎兰屯市众合商城（以下简称众合商城）因与被上诉人王世杰、刘影租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2019）内0783民初3581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。众合商城上诉请求：1.撤销一审判决，改判王世杰、刘影给付拖欠的租金16000元；并从2018年9月5日起以16000元为基数，按日千分之三支付违约金；2.诉讼费用由王世杰、刘影承担。事实和理由：一、众合商城将商城内某号商铺租给王世杰、刘影使用，其二人在房屋使用期间，拖欠2018年7月之前尾欠的租金和2018年7月、8月的租金共计16000元。刘影于2018年9月4日出具16000元的欠条一张，此款经众合商城多次索要未果，遂提起诉讼。二、王世杰、刘影拖欠租金长期未付，违约行为明确，理应承担其违约行为产生的法律责任。双方签订的租赁合同中明确约定王世杰、刘影有违约行为，则众合商城有权无偿提前终止合同，租金及保证金不予退还。保证金除具有补偿性外，还具有惩罚性。该约定合法有效。一审法院在王世杰、刘影有明确违约行为的情况下，仍将保证金抵顶租金，违背当事人之间的合法约定，无法律依据。三、一审法院认为欠条中未约定违约金，故而对众合商城的违约金诉求未予维护无合法依据。如果欠条是当事人之间达成的补充协议，该欠条只是对出具欠条前的租金进行了结算，未对原合同中的违约条款进行变更，更未注明原合同中的违约条款废止。没有任何证据体现众合商城放弃追究王世杰、刘影的违约责任。从欠条上16000元的数额可以明显看出，双方并没有以10000元保证金抵顶拖欠租金的约定。若双方约定抵顶，只需出具6000元欠条即可，不必出具16000元的欠条。四、双方签订的租赁合同中明确约定了违约金，该约定合法有效，且远低于银行同期利率，一审法院未予维护，无法律依据。综上所述，一审判决认定事实有误，无合法依据，轻视有效合同约定，无理免除违约人的违约责任。请撤销一审判决，依法改判。王世杰、刘影辩称，众合商城扣押王世杰、刘影10000元保证金系违法行为，根据双方签订的租赁合同约定，应以10000元抵扣欠条中的金额。经双方协商一致，王世杰、刘影于2018年8月末搬离涉案房屋，不存在违约行为，因此不应承担违约金。刘艳军要求刘影出具了16000元欠条，也同意用保证金10000元抵扣欠款。众合商城向一审法院起诉请求：1.王世杰、刘影给付租金16000元，并从2018年9月5日起以16000元为基数按日千分之三支付违约金；2.诉讼费由王世杰、刘影承担。一审法院认定事实：王世杰与刘影系夫妻关系，2017年4月6日，王世杰与众合商城签订《扎兰屯市众合商城精品女人街商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同有效期为三年，2017年4月6日至2019年12月31日，合同约定了租赁位置及面积、经营项目约定、合同期限、履约保证金及相关税费、商品经营、服务管理、促销约定、商场设施与装修、保险条款、续约、违约及违约处理、租赁权转让、特备条款、合同附件及效力、送达条款、争议的解决方式等。刘影于2018年9月4日为众合商城出具欠条一份，载明欠众合商城女人街房费2个月16000元整（2018年7月-8月房费）。经庭审核实，该款系2018年7月之前尾欠的租金及2018年7月、8月的租金共计16000元。另查明，众合商城处有王世杰、刘影的保证金10000元未退还。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人应按合同约定履行自己的义务，出租人按照约定将租赁物交付承租人，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，王世杰、刘影系夫妻关系，王世杰签订《租赁合同》，刘影经营管理租赁房屋，并为众合商城出具欠条一份，在众合商城履行了交付商铺的义务后，王世杰、刘影应按约定履行给付租金的义务。关于违约金，根据合同约定，王世杰未按时缴纳应付租金及相关费用，除应及时如数补缴外，每逾一日，应向众合商城支付拖欠总金额千分之三的违约金，同时约定，王世杰有违约行为，租金及保证金不予退还。根据法律规定，违约金以填补守约方的损失为主要目的，以补偿性为主，守约方对于自身实际损失负有举证责任。本案众合商城主张违约金，但并未举证证明其实际损失，且经结算，刘影为众合商城出具了欠条，合同也约定了对合同未尽事宜，双方另行协商，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。本案中的欠条系当事人之间达成的补充协议，约定2018年7月、8月欠的租金为16000元，并未对此约定违约金，故对其违约金不予维护。因本案中保证金在性质上亦为违约金，且违约金与保证金均针对欠付租金这一行为，故保证金10000元应根据合同约定抵顶租金10000元。故对众合商城主张的租金，该院维护6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、王世杰、刘影于本判决生效后十日内给付扎兰屯市众合商城租金6000元；二、驳回扎兰屯市众合商城的其他诉讼请求。案件受理费100元，由扎兰屯市众合商城负担62.5元，由王世杰、刘影负担37.5元。二审中，王世杰、刘影向本院提交了通话录音一份。证明王世杰、刘影一直与众合商城进行有效沟通，众合商城同意王世杰、刘影先行撤离。作为回报，王世杰、刘影先不拆除装修。众合商城质证称，对该录音的真实性无法确定，内容上双方之间交谈的相关事务并没有得出结论，而且王世杰自己陈述8月份不再租用房屋，11月份仍然在没有交费的情况下非法占用。本院认为，王世杰、刘影提交的通话录音无法证明其证明内容，本院不予采信。众合商城没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：王世杰、刘影应给付众合商城的租金数额及是否应向众合商城支付违约金。2017年4月6日，众合商城作为甲方与王世杰作为乙方签订了《租赁合同》，众合商城将商城内三层某号商铺出租给王世杰使用，双方因租赁事宜的发生形成租赁合同关系。王世杰虽对该《租赁合同》内容的真实性存在疑问，但并未提交反驳证据予以证明。该《租赁合同》的签订有双方当事人签字、盖章，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法成立并生效，本院予以确认。2018年9月4日，刘影为众合商城出具欠条，注明欠付众合商城房租16000元，双方对该欠条内容及欠付房租事实均无异议。众合商城上诉主张王世杰、刘影应按欠条内容支付房租16000元，同时因其二人拖欠租金长期未付，存在违约行为，应按双方签订合同约定支付违约金并不予退还10000元保证金。对众合商城的上诉主张，本院不予支持，理由如下：一、双方签订的《租赁合同》中虽约定租金支付方式为按年支付，于每年合同期满15日前向众合商城交付，但双方当事人并未按照合同约定付款方式实际履行，且对实际履行合同过程中改变了租金支付方式均予认可，故众合商城依据《租赁合同》中关于租金支付方式的约定主张违约金无事实依据。经双方结算，刘影于2018年9月4日为众合商城出具了欠条，欠条中双方并未对违约金进行约定，众合商城亦未对其实际损失提交有效证据予以证实，一审法院据此对众合商城主张的违约金未予维护，并无不当。二、双方当事人对王世杰、刘影向众合商城交付了10000元保证金的事实均予认可。根据双方签订的《租赁合同》第十条第二款：“乙方有违约行为，甲方有权无偿提前终止本合同，其租金及保证金不予退还，并以乙方所缴保证金及已缴但未到使用期限之其他所有款项赔偿，因提前解约给甲方造成的损失，保证金不足以支付乙方应付各项费用的，乙方应足额补齐。……”的约定，如王世杰、刘影存在违约行为，保证金不予退还的用途为赔偿众合商城的损失或支付王世杰、刘影应付的各项费用。众合商城并未提交证据证明其损失情况，一审法院将该保证金10000元用于抵扣王世杰、刘影欠付众合商城的租金，判决王世杰、刘影给付众合商城租金6000元并无不当。综上所述，扎兰屯市众合商城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人扎兰屯市众合商城负担；上诉人扎兰屯市众合商城预交案件受理费150元，予以退回。本判决为终审判决。审判长  张静超审判员  薛忠卫审判员  丁 可二〇二〇年六月二十八日书记员  李 杰附相关法律、法规规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。