甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0105民初2568号原告：兰州仁寿山生态开发经营有限公司，住所地甘肃省兰州市安宁区仁寿山风景区（仁寿山公园内），统一社会信用代码：91620105053144673F。法定代表人：花小玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦博杰，甘肃西润律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏娟，甘肃西润律师事务所律师。被告：兰州摩天企业管理有限公司，住所地甘肃省兰州市七里河区西园街道柏树巷288号1单元7层701室，统一社会信用代码：91620103556251374L。法定代表人：王作仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓远，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：董瑞瑞，甘肃金城律师事务所律师。原告兰州仁寿山生态开发经营有限公司（以下简称生态公司）诉被告兰州摩天企业管理有限公司（以下简称摩天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告生态公司委托诉讼代理人秦博杰、魏娟、被告摩天公司委托诉讼代理人董瑞瑞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告生态公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告生态公司与被告摩天公司于2014年4月1日签订的房屋租赁合同，被告摩天公司立即交还租赁原告生态公司的全部财产；2、被告摩天公司支付原告生态公司自2017年3月31日至2019年9月30日止的房屋租金2467410元、自2017年3月31日至2019年9月30日止的违约滞纳金293004.94元，合计2760414.94元；3、被告摩天公司支付自2019年10月1日起至全部租赁物交还为止的租金和按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算的违约滞纳金；4、本案诉讼费、保全费、保函费由被告摩天公司全部承担。事实及理由：2014年4月1日，生态公司与摩天公司签订了一份兰州仁寿山生态开发经营有限公司8号四合院租赁经营合同，约定：将生态公司管理的仁寿山8号四合院1495.4㎡房屋出租给摩天公司使用，首年租金为每月55元/㎡，以后每年的租金在前一年年租金基础上递增5%，摩天公司需提前缴纳租金，否则将按月租金的3%按日向生态公司支付违约金；摩天公司不按时交纳租金的，生态公司有权终止合同并收回租赁房屋并要求赔偿损失。合同签订后，生态公司依约履行了合同，但摩天公司自2017年3月起开始拖欠房租至2019年9月30日止已欠租金2467410元，及按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算违约滞纳金293004.94元，合计2760414.94元，经生态公司多次催要，摩天公司拖欠未付，双方酿成纠纷。被告摩天公司辩称，一、摩天公司已于2020年4月交回房屋，双方已解除合同；二、摩天公司对生态公司起诉的租金及违约金计算方式均有异议，生态公司自2019年11月起未向摩天公司供暖，摩天公司未实际使用房屋，房租应计算至2019年10月31日，另，生态公司于2016年12月31日出具规定，2016年1月至3月、10月至12月半价收取取暖费，摩天公司应享受该政策。房屋保证金2万元及装修费90万元也应当折抵房屋租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证，认定事实如下：兰州摩天企业管理有限公司，2019年9月16日变更前名称为兰州摩天投资管理有限公司，于2014年3月26日向生态公司支付第一年11个月房屋租金904717元、保证金2万元、装修费90万元，合计1824717元。2014年4月1日，双方签订了一份名称为兰州仁寿山生态开发经营有限公司8号四合院租赁经营合同，约定：摩天公司承租生态公司管理的仁寿山8号四合院，建筑面积1495.4㎡，租赁期限10年，即自2014年4月1日起至2024年3月31日止，全年月份统一按30日计算，每月租金55元/㎡，以后每年的租金在前一年年租金基础上递增5%，第一年租金986964元并免一个月房租，第二年租金1036312元，第三年租金1088128元。装修约900万元，由摩天公司在本合同期内返还生态公司，第一年合同期返还90万元，余款在合同余期内平均按年与房屋租金一并返还生态公司，装修物产权归生态公司所有。该房实行先付租金后用房的原则，摩天公司必须在缴清每年租金后方可进行经营，如迟延交纳房租的，按月租金的3%按日交纳滞纳金。还约定，摩天公司应向生态公司支付房屋设施完好保证金1万元及房屋建筑物完好保证金1万元，合计2万元。合同签订后，2016年11月29日仁寿山管委会主任办公会议纪要决定，八号院结清2016年12月31日以前所有房租的前提下，原则同意自2015年4月1日起按合同约定正常交纳每月的房租费用，免交每年交纳的装修费用，五年后即2020年4月1日再加收装修费用，否则将终止合同，并按合同约定依法追缴房屋租金及滞纳金。2016年12月13日，摩天公司向生态公司支付了2015年及2016年两年的租金合计2124440元，但自2017年4月1日起至2019年9月30日止再未支付过房租。经核算，摩天公司共计欠生态公司租金2467410元。摩天公司于2020年4月初退租，生态公司已收回出租的8号院，并未向摩天公司退还保证金2万元。又查，摩天公司交纳了8号院在2019年第四季度至2020年第一季度电费、水费。另，2019年12月9日，摩天公司接到兰州桃源物业管理有限责任公司有关2019年至2020年不供暖通知，摩天公司柴存义在该通知上签名予以了确认。以上事实，有原告生态公司举证的租赁经营合同、水电费票据4张，兰州桃源物业管理有限责任公司出具的通知一份，仁寿山管委会水费催缴单3份，有被告摩天公司举证的租赁经营合同、支付凭证2份、会议纪要等以及开庭笔录在卷佐证。上述证据，经各方当事人质证，本院认证后认为，以上证据真实合法，与本案有关联性，可以作为本案证据使用。双方当事人举证的其余证据，对方不予认可，本院将结合本院认定的事实及证据予以综合判定。本院认为，生态公司与摩天公司于2014年4月1日签订的兰州仁寿山生态开发经营有限公司8号四合院租赁经营合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效。合同签订后，生态公司按照合同约定将其经营的八号院交由摩天公司承租使用，摩天公司未按合同约定交纳房租，自2013年3月31日起欠付租金，应承担清偿全部租金并承担违约责任。本院针对原告生态公司的诉讼请求认定如下：关于生态公司请求解除合同的请求，经查，摩天公司已于2020年4月10日退租，但因双方租赁合同尚未到期，因此该项请求成立，本院予以支持。关于生态公司请求支付租金2467410元，经查，生态公司是自2017年3月31日至2019年9月30日止以第一年每月55元/㎡为标准按房屋面积1495㎡进行计算，即：1495.4㎡×55元/㎡×30个月=2467410元，本院认为，生态公司的计算标准低于合同约定的标准，应当予以准许，但对于摩天公司已交纳的保证金2万元，应从总欠款中予以扣减，即欠付租金应为2447410元，由摩天公司支付给生态公司。关于生态公司违约金的请求，因合同约定滞纳金按月租金的3%按日交纳，现生态公司按中国人民银行同期贷款年利率4.75%主张，本院认为其主张符合法律规定，应予以准许，经本院对违约金核算如下：1、自2017年4月1日起至2019年9月30日止：（1495.4㎡×55元/㎡×9个月）×4.75%÷12月×30月=87901元；2、自2018年1月1日起至2019年9月30日止：（1495.4㎡×55元/㎡×12个月）×4.75%÷12月×21月=82041元；3、自2019年1月1日起至2019年9月30日止：（1495.4㎡×55元/㎡×9月）×4.75%÷12月×9月=26370元。以上违约金合计87901元+82041元+26370元=196312元，由摩天公司支付给生态公司。关于生态公司请求自2019年10月1日起至全部租赁物交还为止的租金，因生态公司的该项请求无具体金额，本院将根据查明的事实确定其计算标准，经查，生态公司陈述其收回房屋是2020年4月10日，摩天公司陈述其退租是2020年4月初，但双方均未提交书面证据，为了便于计算，本院将租金计算至2020年3月31日止，减去2020年疫情期间免除租金的2个月，按4个月计算，即自2019年10月1日起至2020年3月31日止以每月55元/㎡为标准按房屋面积1495㎡计算4个月的房租，由摩天公司支付给生态公司。关于生态公司请求自2019年10月1日起至全部租赁物交还之日的违约滞纳金，符合法律规定，本院认为，自2019年10月1日起至2020年3月31日止按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%分段计算滞纳金（即2019年欠付3个月租金按6个月计算滞纳金，2020年欠付1个月租金按3个月计算滞纳金）。本院针对被告摩天公司的诉讼请求认定如下：关于摩天公司以自2019年11月起未供暖且其公司亦未实际使用房屋为由要求减租的抗辩，经查，生态公司未供暖是摩天公司签字确认的，因此，摩天公司对承租房屋使用与否均不能成为免交房租的理由，因此摩天公司的该项抗辩不能成立。关于摩天公司主张2016年1月至3月、10月至12月半价收取取暖费的问题，生态公司不予认可，摩天公司亦未提交证据证明，本院不予支持。关于摩天公司要求以装修费90万元折抵房屋租金的问题，因合同约定八号院的装修费应由摩天公司按年度返还给生态公司，但摩天公司提交的仁寿山管委会主任办公会议纪要决定自2015年4月1日起至2020年4月1日止免交每年的装修费，不包括2014年已交纳的90万元，因此摩天公司的该项抗辩不能成立。综上，原告生态公司的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除原告兰州仁寿山生态开发经营有限公司与被告兰州摩天企业管理有限公司于2014年4月1日签订的兰州仁寿山生态开发经营有限公司8号四合院租赁经营合同；二、被告兰州摩天企业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告兰州仁寿山生态开发经营有限公司房屋租金2447410元、自2017年4月1日起至2019年9月30日止按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算的违约滞纳金196312元，合计2643722元，并支付自2019年10月1日起至2020年3月31日止以每月55元/㎡为标准按房屋面积1495㎡计算的4个月房租，还应支付自2019年10月1日起至2020年3月31日止按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%分段计算的滞纳金（即2019年欠付3个月租金按6个月计算滞纳金，2020年欠付1个月租金按3个月计算滞纳金）；三、驳回原告兰州仁寿山生态开发经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28883元已减半收取14447元、诉前保全费5000元，合计19447元，由被告兰州摩天企业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员 景化冰二〇二〇年六月三日法官助理 王 棣书 记 员 许 森