湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初1475号 支持起诉机关：长沙市望城区人民检察院。 原告:朱树勋，男，1988年8月8日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：李双红，湖南本章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。 被告：湖南富基置业有限公司，住所地：长沙市望城区普瑞大道二段888号。 法定代表人：王洪辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐霞，国浩律师（长沙）事务所律师。 委托诉讼代理人：郑花，国浩律师（长沙）事务所律师。 原告朱树勋与被告湖南富基置业有限公司（以下简称“富基公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。支持起诉机关长沙市望城区人民检察院指派检察员汪成立出庭支持起诉。原告的委托诉讼代理人李双红、吴珊，被告富基公司委托诉讼代理人唐霞、郑花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱树勋向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期向原告交付符合双方合同约定交房标准的房屋（包括但不限于完成竣工验收备案、用电接入国家电网、安装电表、电箱等）和限期为原告办理预告登记；2、判令被告立即为原告办理商品房预告登记，并向原告支付逾期违约金10000元（法院判决之日起至实际办妥之日止，以房屋总价款945028元基数，按照每日0.1‰的标准向原告支付违约金）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告立即为原告办理商品房预告登记及向原告支付逾期违约金（暂计算至起诉状之日止的违约金为10000元；起诉之日起至实际办妥之日止，被告以房屋总价款945028元基数，按照每日0.1‰的标准向原告计算逾期违约金；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，原告购买被告位于长沙市望城区房屋，房屋总价款为945028元。原告已按照合同约定支付了全部合同款项。但被告未在合同约定期限内接通国家电网和为申请人办理预告登记。现因原告在诉讼过程中已经接通国家电网。原告为维护合法权益，特向法院起诉。 被告富基公司辩称，一、原告向被告主张逾期办理预告登记违约金的诉讼请求应予驳回。商品房买卖合同补充协议第十二条第5款约定，因买受人或不动产登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得不动产证书的，则出卖人免除因此产生的买受人不能按期限得不动产权证的责任。依据前述约定，如因原告或不动产登记机关的的原因造成办理预告登记逾期的，富基公司不担责。长沙市不动产登记中心官网发布的《预告登记》办事指南第五条“办理业务所需要资料”第3款规定“分户预告资料袋……（5）物业专项维修资金专用收据（2010年10月1日以前签订合同的，可不提交）；（6）中华人民共和国税收缴款书……”。本案中，富基公司只有在收到原告提供的物业专项维修资金专用收据及税收缴款书后方可为原告申请办理预告登记。从原告提供的证据来看，原告并未提供证据证明其将物业专项维修资金专用收据及税收缴款书提交给富基公司的时间，应承担举证不能的不利后果，而不能按原告缴纳物业专项维修资金和税费的时间作为计算富基公司应为原告办理预告登记的起算时间，故主张逾期办理预告登记违约金的诉讼请求应予驳回。二、如果法庭经审理后认为富基公司需向原告支付逾期办理预告登记的违约金，则原告所主张的违约责任过高，依法应予以调整。原告所购房屋已经办理网签备案，原告所购房屋已经得到法律保护，而富基公司的违约行为并未使原告对所购商品房的使用和居住造成任何障碍或产生任何影响，且原告并没有提供证据证实因富基公司逾期办理预告登记所造成的损失情况，根据违约责任“补偿性为主、惩罚性为辅”的法律原则，既然原告并未因此遭受任何损失，则其诉讼请求过份高于其损失，根据公平原则，依法应予以调整。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。关于原告案涉房屋的预告登记正在办理中。 经审理查明：2017年6月12日，原告朱树勋（买受人）与被告富基公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同约定：原告购买被告建设的位于长沙市望城区，总价款945028元；买受人以银行按揭方式付款，应于2017年6月8日向出卖人交付首期房款（含定金）计285028元，剩余房款66万元向贷款银行申请贷款，出卖人应协助办理。该合同第二十条约定：“…买卖双方应于买受人付清所有房款或已取得按揭银行（公积金中心）审批通过之日起180日内向长沙市望城区房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请，并按规定提交申请材料…如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项出卖：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金。”2017年4月6日，被告富基公司向原告开具了首付购房款285028元的发票。2017年7月5日，原告与长沙银行股份有限公司望城支行签订了66万元的（《个人购房抵押（保证）合同》）。2017年7月6日，长沙银行股份有限公司望城支行将该笔66万元贷款支付至被告账户，被告富基公司于2018年11月2日开具了该66万元的发票。原告已按照合同约定金额支付了全部购房款项。 2017年7月26日，原告缴纳了物业专项维修基金16976元，同日，原告缴纳了契税13500.40元。 2020年5月14日，长沙市望城区不动产登记中心受理了被告为案涉房屋办理不动产预告登记的申请,2020年5月15日案涉房屋进行了预告登记。 以上事实，有长沙市望城区商品房买卖合同复印件、个人购房抵押借款合同复印件、湖南增值税普通发票（购房发票）、中华人民共和国税收缴款书、湖南省物业专项维修资金收据复印件、望城区国土资源局不动产登记信息查询证明复印件、取得贷款的银行凭证、长沙市望城区不动产登记中心预告登记证明，以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》依法成立并生效，双方应当按约履行各自的义务。本案中，合同第二十条约定:“买卖双方应于买受人付清所有房款或已取得按揭银行（公积金中心）审批通过之日起180日内向长沙市望城区房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任”。原告并未提交证据证明按揭银行审批通过之日的时间，原告主张其与按揭银行签订贷款合同之日即为按揭银行审批通过之日的意见，本院不予采纳，本院认定原告付清所有房款之日（即2017年7月6日）起180日内（至2018年1月2日）申请办理预告登记，现被告于2020年5月14日向长沙市望城区不动产登记中心提交案涉房屋办理不动产预告登记的申请，已违反合同约定逾期办理预告登记，应向原告支付相应的违约金。 关于违约金的计算期限，合同约定：“自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金”，合同约定的原告申请办理预告登记期限截至2018年1月2日，违约金起算时间为该期限的次日（即2018年1月3日）；关于违约金的截止时间，被告主张为预告登记申请之日，原告主张为预告登记办妥之日，因核准不动产预告登记系行政行为，本院认定不动产登记中心受理被告申请之日（即2020年5月14日）为违约金计算的截止日。关于违约金标准，合同约定为每日按已付房款的0.01‰标准，被告提出违约金过高并请求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案综合被告未按约办理不动产预告登记的行为并未对原告接收和使用房屋造成影响、已付房款、逾期天数等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定违约金4725元。 对于原告要求办理预告登记的诉讼请求，经查，案涉房屋于2020年5月15日已办理了预告登记，故本院对于该诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南富基置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告朱树勋支付违约金4725元； 二、驳回原告朱树勋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告湖南富基置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于长沙市中级人民法院。 审 判 员  李灵芳 二〇二〇年六月二十三日 法官助理  陈 潇 代理书记员  熊博闻 相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。