四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1321民再5号 原审原告：李涛，男，1977年1月25日出生，汉族，住南部县。 委托诉讼代理人：柴洪勇，四川建春律师事务所律师。 原审被告：赵天寿，男，1967年2月13日出生，汉族，住南部县。 原审被告：梁小菊，女，1974年12月16日出生，汉族，住南部县。 原审原告李涛与原审被告赵天寿、梁小菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月3日作出（2017）川1321民初3277号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，本院于2020年3月3日作出（2020）川1321民监1号民事裁定，裁定本案由本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告李涛及其委托诉讼代理人柴洪勇到庭参加诉讼，原审被告赵天寿、梁小菊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原审原告李涛再审称，其与原审被告签订的房屋买卖合同合法有效，但原审被告将房屋出卖后又另抵押给他人，该行为严重侵犯了自己的合法利益，原审被告的行为已构成违约，应承担违约责任。请求法院确认其与被告签订的《住宅商品房认购书》有效，并赔偿律师费、误工费、交通费等15000元。 原审被告赵天寿、梁小菊再审未作答辩。 原审原告李涛向本院起诉请求：1、确认我与二被告签订的《住宅商品房认购书》有效；2、判令二被告履行该认购书，立即为我办理产权过户登记手续，并按约承担违约责任和本案诉讼费用。本院原审认定案件事实：被告赵天寿、梁小菊系夫妻关系。2012年3月4日，原告李涛与被告赵天寿、梁小菊经过协商，二被告将其位于南部县的房屋卖给原告，并签订了《住宅商品房认购书》，认购书主要内容为：一、乙方（原告）所认购商品房的基本情况1、商品房位置：金鱼小区第30幢一单元四楼一号。2、商品房面积：该商品房建筑面积约107平方米（实际面积以南部县房管局测绘后所认定的建筑面积为准）。二、该商品房总价为240000.00元。三、付款方式：一次性付款。……七、水、电、气，由甲方（被告）根据相关管理部门各年度的收费标准另行向乙方代收，以便办理上户手册。……九、交房时间：以乙方接甲方通知为准。乙方交付全部款项后，甲方将钥匙交付给乙方。……十二、乙方认购商品房后，房产证、土地证由甲方代为办理（办证费税由甲方自行负责）……未尽事宜：此房款一次性交贰拾壹万元，下余叁万则在甲方办理好房产证土地使用证后付清。认购书签订后，原告于同日向二被告交付房款21万元，并由二被告向其出具“今收到李涛购房款贰拾壹万元”收条一份，并接受了被告移交的案涉房屋。同年3月11日，原告李涛向被告赵天寿支付水、电、气费用10000元，并由被告赵天寿向其出具“今收到李涛安装四楼一号水、电、气费用壹万元整”收条一份。2017年3月1日，被告赵天寿、梁小菊向原告李涛出具“李涛：我们于2012年与你签订了《购房合同》后你按合同约定全面履行合同义务，但迄今为止我们未按合同为你办理房屋产权登记，据此，我们特向你作出如下承诺：一、我们自愿承诺在2017年5月30日前为你办理房屋登记（办理相关权属证书）；二、如到时未办理我们自愿承担及赔偿你因实现权利所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费，律师费等相关费用”承诺书一份。逾期后，二被告没有为原告办理案涉房屋的相关权属证书，原告诉至本院。庭审中原告将起诉时要求被告承担违约责任和本案诉讼费用，进一步明确为“要求被告承担本案诉讼费用律师服务费13000元。另查明，于2017年8月6日，原告与四川龙正律师事务所律师签订了《委托代理合同》，并向该所支付律师服务费13000元。本院原审认为，原、被告签订的《住宅商品房认购书》，虽不具备商品房买卖合同的相关条件，但该认购书明确了房屋的位置、单价、支付方式等一般房屋买卖合同的主要条款，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告之间的房屋买卖关系合法有效，应受法律保护。原告按合同约定全面履行合同义务后，被告不按约为原告办理案涉房屋的相关权属证书，应当承担相应的民事责任。关于原告要求被告支付律师服务费13000元的问题，因本案实体处理的是确认合同效力和办理相关手续的问题，故该律师服务费应当调整为8000元为宜。本院原审判决：一、原告李涛与被告赵天寿、梁小菊之间的房屋买卖关系合法有效；二、被告赵天寿、梁小菊在本判决生效后十五日内为原告李涛办理房屋（该房屋座落于四川省南充市南部县产权证号：......）产权过户登记的相关手续；三、被告赵天寿、梁小菊在本判决生效后十五日内向原告李涛赔偿其向四川龙正律师事务所支付的律师服务费8000元。案件受理费500元，由被告赵天寿、梁小菊负担。 在本院再审期间，围绕再审请求，原审原告提交了新证据：1.委托合同及普通增值税发票各一份2.《承诺书》一份。经庭审审查，以上证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。 本院再审查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。 另查明，2015年6月11日，原审被告将房屋抵押给案外人易旭，办理了他项权证号为2015001866的抵押权登记，抵押情况为现房抵押，抵押债权数额为150000元，抵押权终止日期为2015年12月10日。该抵押权至今未办理注销登记。 又查明，2020年5月21日，原审原告因本次诉讼与四川建春律师事务所签订委托合同，约定律师代理费为5000元。四川建春律师事务所向原审原告出具了增值税普通发票。 本院再审认为，原审原告与原审被告签订的《住宅商品房认购书》包含了房屋的位置、单价、支付方式等内容，具备一般房屋买卖合同的主要条款，且该认购书系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故原审原、被告之间的房屋买卖关系合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照认购书约定履行各自义务。关于原审原告要求办理产权过户登记的诉请，办理产权过户登记是物权变动的要求，也是房屋产权转移的必要条件，出卖方在产权转移过程中负有积极的主要义务。本案中，李涛从赵天寿、梁小菊手中购买房屋，赵天寿、梁小菊为李涛办理房产证责无旁贷，但原审被告违背诚实信用原则，在已出售的房屋上设立权利负担，导致案涉房屋目前还设定有抵押权未解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，李涛要求办理房屋产权过户登记的诉请，因存在客观障碍，本院不予支持。原审判决被告赵天寿、梁小菊在判决生效后十五日内为原告李涛办理房屋（该房屋座落于四川省南充市南部县产权过户登记的相关手续错误，应予以撤销。关于原审原告在本案再审过程中主张的赔偿误工费、交通费10000元和本次诉讼产生的代理费5000元，因本案系审委会讨论决定再审的再审案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第四百零五条第一款：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人另行起诉。”的规定，故本案应围绕原审判决是否确有错误进行审理，当事人的上述诉请超出本案的审理范围，本案不予审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第四百零五条第一款、第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、维持四川省南部县人民法院（2017）川1321民初3277号民事判决主文第一、三项； 二、撤销四川省南部县人民法院（2017）川1321民初3277号民事判决主文第二项。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务。 一审案件受理费500元，由原审被告赵天寿、梁小菊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  姜德道 审 判 员  许筱然 人民陪审员  谭明蕊 二〇二〇年六月十日 法官 助理  陈柏洲 书 记 员  蒲丹丹