苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初3599号原告：朱友莉，女，1981年10月16日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告：任智宇，女，1986年7月15日生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。本院于2020年5月25日受理了原告朱友莉诉被告任智宇房屋租赁合同纠纷一案，由审判员谢丰适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告朱友莉、被告任智宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱友莉向本院提出诉讼请求：要求被告退还房屋租赁押金9526元及自2020年2月15日至2020年4月30日期间的租金13127元，合计人民币22653元。事实与理由：其于2017年7月1日起租赁被告位于广场商铺二楼，用于经营培训机构，租金已缴纳至2020年4月30日。因疫情影响，其于2020年2月14日与被告协商退租，并于当日清空退出租赁商铺。经双方协商，于2020年2月14日解除了合同关系，其搬离该房屋。根据合同及协商结果，被告应退还其押金及租金，但被告以各种原因拖延办理交还手续，至今仍未退还上述押金及租金。被告任智宇辩称，不同意返还租金和押金，合同约定无论何种原因合同解除或终止，原告应将租赁房屋恢复原状返还给其，但至今未恢复原状返还给其；合同约定如未按期缴纳物业费，押金应当没收，原告还欠了物业费没有支付给物业公司，故押金应当没收，其保留向原告索要4月30日之后使用费的权利。本院经审理认定事实如下：原告朱友莉（承租方、乙方）与苏州浙建地产发展有限公司（出租方、甲方）于2017年6月26日签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租位于苏州市吴中区房屋，租赁面积为156.587平方米；租赁该房屋作为教育培训使用，租赁期内经营的品牌为卓菲教育，经营内容为教育培训；租赁期限为2017年7月1日至2022年6月30日止，2017年7月1日支付2017年7月1日至2018年10月31日期间租金28577元，2018年10月15日支付2018年11月1日至2019年4月30日期间租金30006元，2019年4月15日支付2019年5月1日至2019年10月31日期间的租金30006元，2019年10月15日支付2019年11月1日至2020年4月30日期间租金31506元，乙方应于签署本合同后10个工作日内向甲方支付本合同履约保证金9526元及首笔租金28578元；现行物业管理费标准为人民币2.4元/平方米/月（即人民币376元/月），乙方应于起租当月起于每月15日前支付下一个月的管理费；乙方在按期足额缴纳租金及其他相关费用的前提下，并在退租后按本合同约定对房屋恢复原状并交换钥匙等相关物品后，则甲方在合同终止后30日内将履约保证金或其余额无息返还给乙方；租期届满或合同提前终止或解除的，若乙方对该房屋做出任何修建或安装任何附属物、装置、附加物，即使该装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍有权要求乙方在交还该房屋给甲方前，复原、移去或拆走该改建、附属物、装置或附加及附加物或其任何部分；无论合同在任何情况下终止或被解除，乙方均应支付至本合同解除或终止之日实际发生的一切应付而未付的本合同项下的所有款项，至合同解除或终止之日腾空房屋，恢复原状并将房屋返还给甲方；发生其他不可抗力事件导致无法履行合同的，本合同自然终止，双方互不承担责任，双方再次确认前述的不可抗力事件，包括地震、台风、水灾和其他自然灾害、疫情、突发公共卫生事件、战争、战争威胁、暴动和类似的军事行动、封锁、恐怖活动、民间骚动以及非本合同双方员工的罢工、怠工和其他工人运动、能源及资源短缺或政府行为。上述合同签订后，原告自2017年7月1日开始承租案涉房屋，并按约支付了租金及履约保证金。2018年12月7日，原、被告与苏州浙建地产发展有限公司（以下简称浙建公司）签订《合同主体变更协议书》一份，约定2017年6月26日签订的3-112二楼《房屋租赁合同》之甲方变更为被告，由被告代替合同甲方承担原合同的全部权利和责任，原告所缴纳履约保证金9526元在该房屋产证办理完结后由浙建公司转交被告，2018年12月7日至2019年4月30日的租金23840元由浙建公司转交被告。被告确认其已自浙建公司收取履约保证金9526元及2018年12月7日至2019年4月30日的租金23840元。原告于2019年10月15日向被告支付2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金31506元。2020年2月14日至2020年4月4日期间，原、被告通过微信联系。原告于2020年2月14日称，因现在疫情和业务情况来看，不得不退租，提前解约，解约时间为2020年2月14日或2月15日。被告称，东西什么时候搬？原告称，确实不可抗力因素，也请理解一下，今晚去收拾出来，待会儿收拾好了，跟你视频，再发点照片。被告称，要不要先去政府部门问问清楚先，我回头再问问。原告于2020年2月14日将已清空租赁房屋的视频及照片发送给被告。2020年2月15日，被告称，根据租赁合同要求，提出以下要求：1、现因疫情期，浙江省也是重灾区，杭州市目前不许进出，其也出不了城，若疫情稳定或解除城市管理，其会尽快赶往办理验房手续；2、不管合同到期退租还是提前解约都需要将房屋恢复原状；3、验房通过，交还房屋钥匙，收房手续完结后才算是合同终止日，后剩余租金核算完毕后无息返还给你；4、请在房屋返还前完成在该房屋内所注册登记的营业执照及其他教育资质证书的注销及相关税费的缴纳，否则剩余租金将延迟、扣减或不予返还；5、在确保房屋应缴纳费用电费、水费、物业费、卫生费、公告能耗费、宽带、电视费（如有）等相关费用足额缴纳完毕后，同时也达到收房要求，根据合同租房保证金将无息返还；6、如若以上未达成，剩余租金和押金不足以支付的，我将继续主张我的损失；现在疫情期，工人难找，拆除存在一定的费用和成本，也为你考虑第二个方案供你参考和选择，你的保证金先暂存我这里，当我找到下一位租客时，他若觉得你的那些隔墙不需要拆除，楼梯进出口位置也不需要加固和敞开，墙壁也不需要重刷，顶棚不需要移除，卫生间也不需要重新整改等情况，确保没有其他欠费情况及其他问题我将保证金全额无息返还给你，如若下一位租客要全部拆除，你按照合同要求恢复原状，同时没有其他欠费情况及其他问题，验房通过我把保证金无息返还给你。原告称，其在不可抗力因素导致不能开工的情况下，提出退租实属万不得已，我建议在有装修的情况下比没有装修好出租，墙面上有脏的地方，下一任租客粉刷一下就可以了，如果要恢复，疫情过去工人开工，我马上可以安排；楼梯口和舞蹈房的门，是我跟浙建公司签合同的时候做的，舞蹈房的门，我会安排封上，楼梯口你说有必要打开，我就尽快安排人打开；余下房租请从今天起至4月30日的房租这两天结算给我，押金可以在开工以后，按照你的要求恢复或不恢复，妥当之后给我，你也权衡一下，到底要不要恢复，请尽快决定好，我按照你的要求办；因为当时没拿到产证我没有注册到营业执照上，所以不用担心税费，物业费我下午核实一下，水电费放心肯定都会交清，所有该我结清的费用，我不会不履行。被告称，那现在完成不了交房，交还不了钥匙，怎么办？我退了租金，钥匙都没拿到，怎么都不现实。原告称，钥匙你过来之前跟我说一下，随时都可以给你，押金暂时不用退。被告称，房子没收回之前，租金我现在没办法给你结算。2020年3月13日，原告称，跟113之间的那堵墙已经封上了，这两天过来退一下房，钥匙给你；原来的楼梯间要不要把隔层拆掉，还有所有的隔墙要不要拆，如果要拆，我马上安排，如果不拆，决定好了，就这样定了。2020年3月19日，原告称，什么时候过来退房？被告称，预计28号或者29号过来。2020年3月28日，原告称，今天还是明天过来啊？时间约一下。被告称，我们小区还在重点观察，暂时不让出门，说是下周可能要开放。2020年3月29日，被告称，跟物业申请过了，4号我可以外出，届时我会奔赴苏州办理你提前解约退房的收房手续，收房完成起算剩余租金的返还，收房前请完成缴纳对应时期的相关费用。2020年4月4日，被告称，房子还退吗？退的话，我今天过去。原告称，我下午1.30在。2020年4月4日下午，被告称，我到了，我刚刚去商铺那边看了一下，好像你们没锁，物业那边物业费有没有交掉，回头清算一下吧，那个钥匙你不用还给我了，我今天换了锁芯，你不用在还给我了，我已经看过房子。原告称，待会见面聊？被告称，剩余租赁26天*173元/天为4498元，1月1日至4月4日物业费1178元未交纳，从剩余租金中扣除，押金退还9526元，退款合计12846元（4498-1178+9526），你确认下吧？原告称，我是2月14日退房，租金应从2月15日退租，应退租金13156元、押金9526元，扣除物业费565元，应退22117元。被告称，要不你去起诉吧，我没收到房就算退房了？我今天才收到房。原告称，疫情期间电话或者微信退房很常见，特殊时期特殊处理方式，如果退房以房东什么时候来什么时候算退租，租客权益怎么保障？请考虑疫情的特殊情况，特殊处理，实在意见不同只能交由法院判决。审理中，被告明确表示要求原告将案涉租赁房屋中的隔墙予以拆除、恢复原状，并同意由法院至现场进行确认。2020年6月19日，经本院现场勘查，案涉租赁房屋内已无隔断及门洞，恢复至毛坯状态。审理中，双方确认，由于无法明确2020年物业费具体支付到何时故原告未交纳，双方同意由法院认定原告应支付的物业费金额，并直接将原告应支付的物业费在被告应返还原告的款项中扣除，案涉房屋2020年开始的物业费直接由被告向物业公司交纳。上述事实，由原告提供的房屋租赁合同复印件、合同主体变更协议书照片、微信聊天记录截图，以及本院开庭笔录、现场勘查笔录在卷佐证。本院认为，根据查明事实，可以确认原告向被告承租位于苏州市吴中区.587平方米房屋而签署《房屋租赁合同》的事实，根据合同约定，在发生疫情不可抗力事件导致无法履行合同的，合同自然终止，结合原告于2020年2月14日以疫情及业务状况为由要求解除合同、并搬离案涉租赁房屋以及之后双方就合同解除后房屋的交接、费用承担等问题进行协商的事实，可以确认双方所签署的《房屋租赁合同》于2020年2月14日终止。合同终止后，原告应将案涉租赁房屋恢复原状后返还被告，被告应及时接收房屋，被告应返还已收取原告自2020年2月15日至2020年4月30日的租金13127元，被告于2020年4月4日至苏州收回房屋并更换锁芯应可视为被告已接收房屋，被告应返还原告履约保证金9526元。本院综合考量合同终止后案涉房屋未及时交接的原因、原告对于案涉房屋未及时恢复原状的过错程度等因素，确认原告应承担被告合同终止后一个月租金5251元的损失并承担自2020年1月1日至2020年2月14日的物业费551元，上述款项可在被告应返还原告的租金13127元及履约保证金9526元中扣除，故本院确认被告还应返还原告16851元。关于被告认为原告未缴纳物业费而应没收履约保证金的意见，鉴于在合同终止前被告并未主张该权利，且双方在因返还租金的金额存在争议而未能明确原告应承担物业费的金额，故被告以此为由主张不予退还履约保证金依据不足，本院对此不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条之规定，判决如下：被告任智宇于本判决生效之日起十日内给付原告朱友莉人民币16851元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币183元，由原告朱友莉负担47元，被告任智宇负担136元。被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。本判决为终审判决。审判员 谢 丰二〇二〇年六月二十八日书记员 朱吴祺