北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初1590号原告：宏达联行（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：朱洪峰，执行董事。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊璐璐，北京市中产律师事务所实习律师。被告：北京市波司登贸易有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号一区2号楼12层1201-1。法定代表人：陶丽娟，执行董事。委托诉讼代理人：谷友军，北京国舜律师事务所律师。原告宏达联行（北京）房地产经纪有限公司（以下简称：宏达联行公司）与被告北京市波司登贸易有限公司（以下简称：波司登公司）居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏达联行公司的委托诉讼代理人李顺涛、樊璐璐，被告波司登公司的委托诉讼代理人谷友军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏达联行公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告佣金163136.75元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月，被告欲承租办公场地，遂找到原告提供居间服务，之后原告带领被告对北京市丰台区南四环西路总部广场B座12层的房屋进行首次带看并进行了考察，被告向原告出具《租售客户看房登记表》，《租售客户看房登记表》声明第3条约定“根据市场惯例，代理公司的佣金费用最终由开发商或者业主支付。如客户及其关联方以任何形式与代理公司介绍的物业业主自行交易，客户应支付代理公司的全额佣金费用（标准为一个月租金）”之后，原告继续提供居间服务，却发现被告跳过原告签订租赁合同。原告认为《租售客户看房登记表》系双方真实意思表示，协议双方应共同遵守、诚信履行，原告多次提供服务，带领被告看房选房，但被告却跳过原告签订租赁合同，被告已经构成违约并给原告造成包括佣金在内的巨大损失。另，我们给被告介绍房屋20多套，其中有5套被告比较认可，其中总部广场×层、×层还看了其他地方等多处房源，我们做了很多居间服务，被告现在租的就是我们带看过的总部广场×层房屋，具体承租时间不清楚，开庭前去查看被告已经实际入住了的。原告为维护原告合法权益，故诉至法院。被告波司登公司辩称，不同意原告的诉讼请求。具体意见如下：一、《租售客户看房登记表》不应视为双方的居间合同。首先，该登记表不具备《合同法》第十二条规定的主要内容，且仅是在首部填写了客户资料，只是列明当事双方，并未在下方落款签署，不能视为签约，显然只是信息登记而已。其次，该登记表只是原告方对带客户看房登记统计所用，只是对看房的记录。被告只是按原告工作人员要求填写了需求而已。原告工作人员也表示被告填写他们才能证明工作量，双方不具备签署所谓居间合同的合意。二、从登记表内容来看，该内容属于原告提供的格式条款，排除了被告的主要权利，且并未按法律规定采用足以引起被告注意的特别标识，也未向被告予以说明，依法应属于无效条款。带看房人当时只是说是为证明确实是带客户来看房了，是一个记录作用。原告并未提供证据证明对相应条款已尽合理提示及说明义务。三、即使该登记表第三条有效，也是适用基于被告自行与该业主交易情形，本案事实上被告并非私下自行与业主交易，而是通过另一家中介（北京远行房地产经纪有限公司）看房、提供居间服务促成交易。因此不符合该条规定，自然也就无需支付相关费用。四、原告并非涉案房屋独家代理方，原告也没有提供任何证据证实业主对其进行了委托代理。该房源是该地区中介服务机构共享资源，被告方通过其他中介机构以更低成交价和中介费完成交易无可厚非。不能因原告带被告看了一次房，就剥夺了针对该房屋选择其他服务机构提供服务的权利。五、原告承诺看房不收费，并没有赋予任何前提条件。被告无需支付任何费用。综上所述，原告并非诉争房屋的独家代理方，被告也并非私下与业主自行交易，不能仅以一次看房行为，就剥夺被告的选择权和交易权。原告承诺的是免费看房，故此，被告无需支付其任何费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告宏达联行公司向本院出示《租售客户看房登记表》，用以证明其与波司登公司存在居间服务关系以及其于2019年3月26日带波司登公司考察房屋的事实。该《租售客户看房登记表》载明：“公司名称：波司登，需求面积（建筑面积）：800左右，客户签名：范牧，现场视察日期：2019.3.26，物业地址：总部广场B座×层、×层、A座×层×层，代理公司名称：宏达联行，带看人：马刚、张雷，日期：2019.3.26。声明：双方对本看房登记表已经详细阅读并无任何异议，同意签署。1.客户对上述物业地址及相关环境通过代理公司进行了现场考察，对此中介服务行为，客户均予以认可，并承诺在此之前没有通过其他中介或是代理公司及个人看过上述物业。2.代理公司承诺：看房不收费。3.根据市场惯例，代理公司的佣金费用最终由开发商或者业主方支付。如客户及其关联方以任何形式与代理公司介绍的物业业主自行交易，客户应支付代理公司的全额佣金费用（标准为一个月租金）。4.如有特殊房源需要客户支付佣金费用的，客户承诺不做任何损害代理方利益的相关行为。”庭审中，被告波司登公司不认可上述证据的真实性，其认可范牧是其公司员工，亦认可登记表上“范牧”的签字是本人所写，但辩称签字时表格是折叠的，且下方为空白、未填写内容。为证明宏达联行公司所提交的登记表系伪造的事实，原告波司登公司出示了《租售客户看房登记表》照片，称依据该照片可以看出其公司员工范牧签字时“物业地址”部分只有“总部广场”四个字、故无法证明宏达联行公司带看的就是涉案房屋，且该登记表经过折叠，并述称系宏达联行公司当时称系为了内部考核才要求范牧签字的。对此，宏达联行公司对其真实性不予认可，并称登记表所有内容都填好之后才让范牧签字的。原告宏达联行公司向本院出示了带看涉案房屋视频、照片，用以证明其公司于2019年3月26日带波司登公司工作人员考察涉案房屋以及波司登公司最终入住涉案房屋B座×层的事实。对此，被告波司登公司认可上述证据的真实性。被告波司登公司向本院出示：1、波司登公司与案外人北京远行房地产经纪有限公司（以下简称：远行房地产公司）签订的《看房确认书》，载明看房时间为2019年3月11日，原告宏达联行公司对该证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可，从形式上看，受托人处的章为后补章，明显能看出红章加盖在复印件上形成两个章，从内容上看，如果被告在2019年3月11日通过远行房地产公司看过涉案房屋，就没有必要通过原告再次带看涉案房屋，与常理不符，该证据是被告与第三人签署，与本案不具有关联性；2、2019年5月13日远行房地产公司与北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司（以下简称商务园公司）签订的《客户确认协议书》，原告宏达联行公司对该证据真实性、关联性、证明目的均不认可，认为该协议书与本案无关；3、2019年5月10日波司登公司与案外人商务园公司签订的《总部广场写字楼租赁合同》（该合同载明：丰台区南四环西路××整层的写字楼，建筑面积约为1277.11平方米，租金自2019年6月10日至2021年6月9日每月租金为166258元），原告宏达联行公司对该证据真实性认可，关联性认可，证明目的不认可，认为该房屋租赁合同恰恰能证明被告跳过原告成交的事实。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托支付报酬的合同。本案中，宏达联行公司主张其向波司登公司提供了居间服务，提交了其与波司登公司员工范牧签订的《租售客户看房登记表》，波司登公司虽不认可上述证据的真实性，其认可范牧是其公司员工，亦认可登记表上“范牧”的签字是本人所写，且波司登公司亦认可宏达联行公司带看涉诉房屋的事实，故本院认为原、被告成立居间服务合同关系。本案的争议焦点为波司登公司是否构成“跳单”违约。《租售客户看房登记表》属于居间合同性质，其中声明第3条中“如客户及其关联方以任何形式与代理公司介绍的物业业主自行交易，客户应支付代理公司的全额佣金费用”，该禁止“跳单”条款本意是防止租赁方利用中介公司提供的房源信息而跳过中介公司租赁房屋，使得中介公司无法获得佣金。如果委托方并未利用以上既得信息或机会，而是通过其他公众可以获知的正当途径获取同一房源信息，则委托方有权选择报价低、服务好的居间人促成租赁合同成立，而不构成“跳单”违约。因此判断波司登公司是否违约的关键在于波司登公司是否利用了宏达联行公司提供的房源信息、机会。本案中，宏达联行公司向波司登公司介绍的涉诉房源信息不属于其独家信息，属于业内公开信息，因此波司登公司可以通过正当途径获知涉诉房屋的出租信息，且现有证据表明，在宏达联行公司带波司登公司的员工范牧考察涉诉房屋之前，波司登公司的其他员工即已通过案外人远行房地产公司考察过该房屋，故波司登公司没有利用宏达联行公司提供的房源信息、机会。综上所述，波司登公司的行为不构成“跳单”违约，故对原告宏达联行公司的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，判决如下：驳回原告宏达联行（北京）房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费1781元，由原告宏达联行（北京）房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张刚燕二〇二〇年六月二十二日书记员  岳 婷