山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3267号 上诉人（原审原告）：仝一民，男，1970年1月22日出生，汉族，住青岛市市北区。 上诉人（原审原告）：王平，男，1965年10月30日出生，汉族，住青岛市崂山区。 上诉人（原审原告）：原武，男，1964年6月27日出生，汉族，住青岛市市南区。 上诉人（原审原告）：戴柱业，男，1965年2月7日出生，汉族，住青岛市崂山区。 以上四上诉人共同委托诉讼代理人：仉飞宇，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 以上四上诉人共同委托诉讼代理人：王天飞，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛屈臣氏个人用品商店有限公司，住所地青岛市市北区龙城路31号卓越世纪中心。 法定代表人:倪文玲，董事长。 委托诉讼代理人：韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖兆明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 上诉人仝一民、王平、原武、戴柱业因与被上诉人青岛屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称屈臣氏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初4498号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人仝一民、王平、原武、戴柱业共同上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人屈臣氏公司承担。事实与理由：一审判决未认定上诉人主张的2018年7-8月租金及9月1日之后的房屋使用费，系事实认定不清，适用法律错误。一、一审认定上诉人对涉案房屋停电，证据不足。上诉人如果锁门停电，被上诉人如何能进入拍照？其次，被上诉人要求恢复供电函系其单方制作，不能证明其主张。退一步讲，即使上诉人停电，也是发生在被上诉人擅自装修的违约行为后。2019年11月29日一审法院现场勘验时，被上诉人可以打开门锁，且房屋通电，房屋在被上诉人控制之下。被上诉人并没有继续装修或继续经营，而是放任损失扩大，过错在于被上诉人。二、双方涉案租赁合同应当解除。被上诉人擅自装修及逾期支付租金，构成违约，致使合同目的无法实现，应当解除；且被上诉人于2018年7月20日已将大部分货品搬出涉案房屋，实际控制涉案房屋，不继续装修也不营业，上诉人无法收取租金。被上诉人未按合同约定足额缴付租金，无继续履行合同的意愿与诚意。补充事实与理由：涉案合同期是十年，至2022年4月10日到期，还有一年时间，发生争议前的前七年多，上诉人均完全守约，本次争议是由于被上诉人擅自装修引起，至今房屋闲置一年九个月，自2018年7月至今上诉人未收到过一分租金，租金是被上诉人的月营业额×5%，没有营业额就没有租金，被上诉人擅自装修必然影响营业收入，进而影响到上诉人收取租金，所以应及时解除合同，防止损失扩大。 被上诉人屈臣氏公司答辩称：一、上诉人擅自停电导致被上诉人被迫停止经营涉案店铺且无法完成即将完成的升级装修，存在严重的违约行为，事实清楚。被上诉人提交照片和视频分两个部分，第一部分是函件所附照片，当时状况是店铺被上诉人可以进入，但上诉人已强行停止供电导致无法经营，被上诉人拍照视为停电留存证据，并发函要求恢复供电。第二部分是视频，系上诉人从店铺里面加锁导致被上诉人无法进入店铺后，被上诉人每隔几天拍摄店铺属于从内加锁状态的视频。从视频里面可以清楚看出，店铺大门从内从外各加了一把锁，并不是只从外加锁。一审法院组织双方勘察现场时，提前通知了双方，因只有上诉人和物业公司才能从店铺里面取走大门里面加锁，故勘察时是上诉人提前拿走了店铺里面的加锁，并不能否认在法院勘察前店铺一直处于加锁状态。在一审庭审中，上诉人代理人也明确表示，不管法院怎么判决，出租方不可能再履行合同，不可能将房屋再交付给被上诉人继续经营。由此，上诉人很明确不会再让被上诉人继续经营店铺，同时表明店铺被迫停止经营就是上诉人所为，即强行停止供电和从店铺里面加锁所致。二、上诉人主张涉案租赁合同应该解除，依据不足，不应获得法院支持。上诉人上诉主张被上诉人存在根本违约行为，与客观事实不符。上诉人存在强行停止供电和从店铺里面加锁导致店铺无法进行继续经营的行为，违约方是上诉人。被上诉人对涉案店铺进行装修改造，采取的是边经营边装修改造模式，且已经提前通知了上诉人，并不存在任何违约之处。更合同约定装修是报备义务，而不是批准，且店铺装修已经完成了约90%，上诉人在装修工程接近尾声时故意停电，显属恶意。被上诉人及时向上诉人支付了租金，不存在拖欠恶意租金违约行为。三、从实际情况来看，本案租赁合同也不应该解除。涉案店铺装修已经完成了约90%，剩余10%装修几天就可以完成。而被上诉人装修投入近百万元，从最大效用的角度，法院也应该判决继续履行租赁合同。如果解除合同，必然涉及此次近百万元新装修和原投入近百万元老装修的补偿事宜以及停业损失补偿，而继续履行合同只需要上诉人恢复供电，履行租赁合同义务保障被上诉人安全经营即可，并不涉及装修补偿。因此合同存在履行可能性且继续履行更有利，法院应判决继续履行合同。 仝一民、王平、原武、戴柱业向一审法院起诉请求：1.确认仝一民、王平、原武、戴柱业与屈臣氏公司签订的《场地租赁合同》于2018年9月1日解除；2.判令屈臣氏公司将涉案房屋及场地交还仝一民、王平、原武、戴柱业；3.判令屈臣氏公司支付仝一民、王平、原武、戴柱业2018年7-8月份房屋租金30000元；4.判令屈臣氏公司向仝一民、王平、原武、戴柱业支付房屋使用费（自2018年9月1日起至实际交还房屋之日）；5.本案诉讼费由屈臣氏公司承担。 一审查明的事实：2009年仝一民、王平、原武、戴柱业与案外人青岛宝利华大酒店有限公司签订《房屋及酒店设备租赁合同》，约定案外人将涉案房屋即青岛市崂山区香港东路22号1户和22号2户房屋租赁给仝一民、王平、原武、戴柱业使用，租期至2026年12月31日。 2011年4月11日，戴柱业、王平、原武授权仝一民全权代理对涉案房屋进行出租、经营和管理。仝一民即合同甲方与屈臣氏公司即合同乙方签订《场地租赁合同》，约定甲方将青岛市崂山区香港东路22号2户的建筑物一层的一部分出租给乙方使用,面积290平方米。场地租赁期为10年，租金支付方式为乙方按照商店营业额的百分比抽成向甲方支付租金,比例为5-8%，分阶段计费。乙方在每月结束后的下个月份的15日提供上个月份的营业额报表，乙方在每月的第18日或之前将上月提成部分的租金直接汇入甲方账户。承租人交付履约保证金5万元，如承租人交付租金超过15日，出租人可以从履约保证金中抵扣，抵扣后20日内承租人补足。在租赁期间内，乙方在提前15个工作日书面通知甲方的情况下有权对租赁场地进行重新装修。甲方无任何违约，乙方接到甲方书面交费通知后逾期60天仍未足额支付租金及其他费用的情况下，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失。乙方商店开业后，甲乙双方不论因任何事情发生意见或纠纷，甲方都不能借用停电、停水、停空调等方式干扰乙方商店的正常营业。如乙方商店发生任何停电、停水、停空调（政府正常的限电限水或有书面的通知检修除外）等，则乙方可参照商店上月每天平均营业额，从支付给甲方的租金中扣除相应的损失。甲方应保证场地于合同期内供乙方依约依法使用。倘若因甲方违约或过失而造成本租赁合同提前终止，甲方应于收回场地后七天内退还乙方履约保证金及预先缴付之费用，并支付乙方因此而造成的迁移费和其他费用，以及赔偿乙方损失。《场地租赁合同》中关于“文书送达”的约定为，本租赁合同之任何一方如需向他方将文书送达时，应以书面向下列地址送达，地址如有变更，应立即以书面通知对方，否则视为以合法送达。甲方：仝一民，地址：青岛市吉林支路7号，电话：139××××9008。 屈臣氏公司提供与仝一民的微信聊天截图四张。其中，第1张截图显示微信号的注册手机号与租赁合同第十章约定的约定电话号码一致，微信为仝一民使用；第2张截图和第3张截图内容为屈臣氏公司就装修事宜及装修方案最早于2018年6月6日向仝一民报备，于2018年7月4日才开始正式边经营边局部改造装修；第四张截图为仝一民的另一个微信号码，微信昵称一致。以上微信截图证明事项：1、屈臣氏已经按照租赁合同约定提前15天将店铺局部改造装修事宜和装修方案通知、报备了出租人代表仝一民，不存在任何违约行为。屈臣氏公司进行局部装修时，边施工边经营，并不存在仝一民、王平、原武、戴柱业主张的停止经营情况，仝一民、王平、原武、戴柱业主张的屈臣氏擅自装修并停止经营的事实根本不存在。仝一民、王平、原武、戴柱业质证称，因屈臣氏公司提供的是微信截图的打印件，对真实性无法确认。对证明事项有异议：根据合同第六章第11条的约定“在租赁期内，乙方在提前15个工作日书面通知甲方的情况下有权对租赁场地进行装修”，而屈臣氏公司只是通过微信告知仝一民、王平、原武、戴柱业，且微信内容中并没有任何回复。装修必然影响仝一民、王平、原武、戴柱业的租金收益，因此屈臣氏公司的确存在擅自装修的违约行为。 屈臣氏公司提供发给仝一民、王平、原武、戴柱业的函件、附件照片及快递底单一宗（共计四份）、视频一宗（当庭播放部分视频原始载体）。包括2018年7月12日屈臣氏公司发给仝一民的《关于要求阁下恢复屈臣氏店铺正常供电及温度的沟通函》（附件包括停电照片及电表读数照片）；2018年7月28日屈臣氏公司委托律师发给仝一民的《要求立即恢复供电并赔偿损失的律师函》；2018年8月31日屈臣氏公司发给案外人青岛和美家物业管理有限公司的《关于要求贵司协助恢复屈臣氏店铺正常供电的沟通函》及电表读数照片、2018年7月12日函件；2018年9月6日屈臣氏发送给仝一民、原武、戴柱业、案外人青岛和美家物业管理有限公司的《关于要求立即将场地归还我司的通知函》（附件包括店铺从里面被上锁的照片、2018年7月12日函件2018年8月31日函件）。证明：2018年7月12和2018年7月28日的函有两个地址发送，其中吉林支路7号地址退回，另一个地址送达；2018年8月31日发送的函送达。2018年7月初至今，出租人给其他店铺供电，但却违约停止向屈臣氏租赁场所供电并从店铺里面将店铺大门加锁，导致屈臣氏公司无法继续完成装修和正常开门营业。仝一民、王平、原武、戴柱业质证称，对函件真实性无法确认；对证明事项有异议：函件及内容均为屈臣氏公司单方制作，与案件事实不符，且仝一民、王平、原武、戴柱业没有收到。对照片和视频的真实性无法确认；对证明事项有异议：屈臣氏公司能够进入商店内部拍照恰恰证明仝一民、王平、原武、戴柱业没有对涉案商店上锁。电表读数不能直接说明仝一民、王平、原武、戴柱业对屈臣氏公司停电的事实。屈臣氏公司自认自2018年7月4日开始装修，但至今仍然未完成装修，且在这期间一直未营业，不产生用电属正常。 关于用电问题，仝一民、王平、原武、戴柱业称，涉案房屋后面有电闸，拉开就有电，仝一民、王平、原武、戴柱业不控制供电。屈臣氏公司有单独电表，具体电费由屈臣氏公司跟物业公司沟通。屈臣氏公司称，对方停电的事情屈臣氏公司曾报过警，实际上电源总闸由对方控制，屈臣氏公司只有一个分闸，仝一民、王平、原武、戴柱业通过总闸控制屈臣氏公司的用电。 一审法院于2019年11月29日组织双方当事人到案涉房屋处进行现场勘验，勘验时屈臣氏公司可以打开涉案房屋门锁，房屋里面尚存有一部分货物，其余货物已运出。 一审法院认为，根据《场地租赁合同》关于文书送达的约定，结合屈臣氏公司给仝一民、王平、原武、戴柱业发送函件中的送达地址可以认定屈臣氏公司知晓仝一民、王平、原武、戴柱业的送达地址。根据双方签订的《场地租赁合同》约定，在租赁期内，屈臣氏公司在提前15个工作日书面通知仝一民、王平、原武、戴柱业的情况下有权对租赁场地进行装修。本案中，屈臣氏公司称其最早于2018年6月6日通过微信聊天的方式将“涉案店面装修改造”一事的消息发送至“微信注册手机号与租赁合同约定的电话号码一致、微信名称为仝一民”的微信号名下，亦称其于2018年7月4日开始正式对涉案房屋改造、装修，而仝一民、王平、原武、戴柱业称该微信聊天内容中并没有任何回复。据此，可以认定屈臣氏公司未将“涉案店面装修、改造”一事有效送达仝一民、王平、原武、戴柱业，且屈臣氏公司对涉案店面的装修、改造势必影响其经营、盈利，从而对仝一民、王平、原武、戴柱业收取租金造成一定影响，故屈臣氏公司在未有效通知仝一民、王平、原武、戴柱业的情况下对涉案店面进行的装修、改造与双方合同约定的权利义务不相符。 根据被告屈臣氏公司提供的视频显示涉案店面自2018年7月11日长期处于停电状态，屈臣氏公司称只有仝一民、王平、原武、戴柱业或案外人物业管理公司能够进行停电操作，电源总闸由仝一民、王平、原武、戴柱业控制，屈臣氏公司只有一个分闸，仝一民、王平、原武、戴柱业通过总闸控制屈臣氏公司的用电。仝一民、王平、原武、戴柱业对此予以否认。2018年7月12日，屈臣氏公司向仝一民发送两份关于要求恢复涉案店面供电及温度的沟通函，其中一份的送达地址为青岛市吉林支路7号即《场地租赁合同》中约定的送达地址。涉案店面停电后屈臣氏公司即向仝一民、王平、原武、戴柱业要求恢复供电，因双方签订的《场地租赁合同》对送达地址及送达的方式有明确约定，屈臣氏公司按照约定地址向仝一民、王平、原武、戴柱业邮寄送达的关于要求恢复涉案店面供电及温度的沟通函应视为有效送达，予以认定。本案中，仝一民、王平、原武、戴柱业应当恢复对屈臣氏公司的供电而未予以恢复，违反了双方约定及《合同法》规定的协助义务，致使屈臣氏公司无法正常营业，构成违约。 综上，双方当事人签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行该合同。屈臣氏公司在未有效通知仝一民、王平、原武、戴柱业的情况下对涉案店面进行的装修、改造，虽与双方合同约定的权利义务不相符，但未达到直接导致合同解除的程度。仝一民、王平、原武、戴柱业在屈臣氏公司要求恢复供电的情况下未履行相关义务，导致屈臣氏公司无法按合同目的使用案涉房屋，应当视为以自己的行为表明不履行主要债务，构成违约。本案中，仝一民、王平、原武、戴柱业提交的证据不足以证明其有权解除合同，基于诚实信用原则，依法成立的合同不应擅自变更或者解除合同，对仝一民、王平、原武、戴柱业要求确认《场地租赁合同》于2018年9月1日解除及屈臣氏公司将涉案房屋及场地交还仝一民、王平、原武、戴柱业的诉讼请求，一审法院不予支持。关于房屋租金及使用费问题，因双方在合同中约定房屋租赁费为屈臣氏公司按照商店营业额的百分比抽成向仝一民、王平、原武、戴柱业支付，现屈臣氏公司自2018年7月因停电而未经营，故对仝一民、王平、原武、戴柱业要求屈臣氏公司支付2018年7-8月房屋租金及9月1日之后的房屋使用费，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回仝一民、王平、原武、戴柱业的诉讼请求。案件受理费550元，由仝一民、王平、原武、戴柱业负担。 经本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的涉案租赁合同合法有效，双方均应依约履行。上诉人作为出租方，应当为承租方即被上诉人合理使用涉案房屋提供必要的便利，被上诉人亦应依照合同约定行使权利，履行义务。被上诉人装修涉案房屋，未有效送达上诉人报备，但该行为并未构成根本违约，不足以产生合同解除的法律后果。一审判决不予支持上诉人要求解除涉案租赁合同及及收回租赁场所的诉讼请求，正确。根据被上诉人提交的证据，足以认定上诉人存在对涉案经营场所停电的行为，该违约行为导致被上诉人自2018年7月无法经营，无经营收入。根据合同约定，涉案租金系按照被上诉人的经营收入按比例抽成计算，故上诉人主张2018年7-8月租金及9月1日后的房屋使用费，不应得到支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由仝一民、王平、原武、戴柱业负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 潘红燕 二〇二〇年六月三十日 法官助理 钟速成 书记员王繁 书记员国莹莹