江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1872号上诉人（原审被告）：肖建平。被上诉人（原审原告）：张家港市绿叶经纪有限公司。委托诉讼代理人：钱榆麟，江苏国瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨逸辰，江苏国瑞律师事务所实习律师。上诉人肖建平因与被上诉人张家港市绿叶经纪有限公司（以下简称绿叶公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2019)苏0582民初10265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖建平上诉请求：撤销原判或发回重审。事实和理由：1.诉讼主体不适格。按绿叶公司一审所述，其受南丰镇永联村民委员会（以下简称永联村委会）的委托代理商铺出租事宜，出租方应是永联村委会而非绿叶公司，适格主体是永联村委会。绿叶公司只是永联村委会的代理人，即使起诉也应以永联村委会名义，绿叶公司一审提供的委托书仅能说明永联村委会将商铺出租委托给绿叶公司，但永联村委会未委托绿叶公司向法院起诉。2.肖建平承租案涉房屋后进行重新装修，按规定需要案涉房屋房产证去办理消防证，肖建平多次要求绿叶公司及永联村委会提供相关证件，但绿叶公司及永联村委会一直未能提供，致使消防证一直未能办理，肖建平损失巨大，该责任在于绿叶公司及永联村委会。3.2018年永联村要对商铺门面进行统一改造，要求肖建平搬迁，双方协商后，口头达成肖建平不再交租金，肖建平也不追究永联村委会提前解除租赁协议造成的经济损失的协议，后肖建平于2018年5月搬离案涉房屋。一审判决仅凭绿叶公司口头陈述就认定腾房时间是2018年11月20日，并否决上述口头协议，明显错误。4.双方租金标准已变更为0.4元每平方米。绿叶公司辩称：1.绿叶公司是适格主体。永联村委会委托绿叶公司出租房屋，绿叶公司是合法的出租代理方，可以以自己名义出租房屋、收取租金。绿叶公司也是租赁合同中明确约定的合同相对方，在肖建平逾期支付租金后向其主张租金和违约金是行使合同权利。2.一审判决认定的腾退时间正确。腾退租赁房屋是承租方义务，肖建平在租期内提前解除合同，提前腾退房屋，应对其主张的腾退日期承担举证责任。绿叶公司主张的腾退时间实际上减少了肖建平的债务，一审判决在肖建平未举证证明的情况下采纳绿叶公司主张的腾退时间并无不当。3.肖建平主张的所谓损失并不存在，也与本案无关，不是肖建平拖欠租金的理由。绿叶公司向一审法院起诉请求：1.肖建平支付欠交租金446257元；2.肖建平支付违约金（以44700元、304900元、96657元为基数，分别自2016年6月30日、2017年6月30日、2018年6月30日起按年利率24%计算，暂计算至2019年6月1日为264161元）；3.本案诉讼费由肖建平承担。一审法院认定事实：2011年1月1日永联村委会向绿叶公司出具委托书，由永联村委会委托绿叶公司作为其在永联小镇商业街商铺的合法出租代理方，以绿叶公司名义对外出租、管理永联村委会名下商铺，并处理相关纠纷，委托期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止。绿叶公司与肖建平于2011年1月签订《商铺租赁合同》，约定绿叶公司将位于永联小镇东街8号面积1299.13平方米的商铺租赁给肖建平用于开设荷塘月色桑拿休闲会所，第二条租赁期限约定：租期8年，自2011年8月1日起至2019年7月31日止；第四条租金及其他费用约定：2011年8月1日至2013年10月31日为免租期，2013年11月1日至2014年7月31日租金为213000元于2011年3月1日前支付（消防改造费用凭票据从租金中抵扣），2014年8月1日至2015年7月31日、2015年8月1日至2016年7月31日的租金各为284500元，2016年8月1日至2017年7月31日租金为294700元，2017年8月1日至2018年7月31日租金为304900元，2018年8月1日至2019年7月31日租金为315100元，付款方式为一年付一次，须在签订合同的同时一次性支付给绿叶公司，下期付款在已付租金到期前一个月付清；第九条违约约定：肖建平逾期支付应付款项的，每逾期一天，除付清所欠款项外，向绿叶公司支付所欠款2%的滞纳金，逾期超过60天的，绿叶公司有权解除合同，收回商铺。合同签订后，双方履行了合同，肖建平足额支付租金至2016年7月31日，后双方于2018年11月20日经协商终止合同，肖建平将房屋腾退给绿叶公司，期间肖建平欠付2016年至2017年度租金44700元，欠付2017年至2018年度租金304900元，欠付2018年至2019年度租金96657元，欠付租金合计为446257元，为此绿叶公司提起诉讼。一审另查明，永联村委会已为永联小镇商铺办理了建设工程规划许可证，建设项目名称为新农村建设农民集中居住示范区社区服务及物业管理用房，该房屋本身已经通过了消防验收和竣工验收，但房屋产权证以及土地使用证正在办理之中。一审法院认为：永联村委会出具给绿叶公司的委托书是其真实意思表示，双方之间的委托代理关系合法有效。绿叶公司在永联村委会授权范围内与肖建平签订的《商铺租赁合同》是绿叶公司与肖建平的真实意思表示，属于租赁合同关系，永联村委会提供的建设工程规划许可证、竣工验收报告，可以证明出租的房屋具有合法的房屋准建手续和竣工验收手续，房屋建成投入使用后，为满足社区居民日常生活需求，永联村委会将部分房屋对外出租经营并无不妥，虽然其目前尚未办理取得产权证书，但这并不必然导致租赁合同无效，法律没有禁止尚未办理取得产权证书的房屋所有权人对外出租房屋，故绿叶公司与肖建平签订的《商铺租赁合同》合法有效。绿叶公司有权依据《商铺租赁合同》向肖建平主张相应的权利，绿叶公司要求肖建平按《商铺租赁合同》支付结欠的租金446257元，事实清楚，要求肖建平承担违约金，并自行调整了违约金计算方式，并无不当，故绿叶公司的诉请应予支持。关于肖建平的辩称主张，因肖建平未提交相应证据证明，故肖建平的主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院判决：一、肖建平给付张家港市绿叶经纪有限公司结欠的租金446257元。二、肖建平给付张家港市绿叶经纪有限公司违约金（以44700元为基数，自2016年6月30日计算至2019年6月1日止，以304900元为基数，自2017年6月30日计算至2019年6月1日止，以96657元为基数，自2018年6月30日起计算至2019年6月1日止，均按年利率24%计算）。上述第一、二项限肖建平于判决生效后10日内履行。一审案件受理费10904元，由肖建平负担。二审中，肖建平提交如下证据：一、搬家工刘秀出具的情况说明、肖建平与刘秀签订腾房搬迁协议各一份，证明肖建平2018年5月搬离腾退案涉房屋。二、肖建平与绿叶公司法定代表人王光君短信截屏两页，证明2017年11月15日肖建平与王光君约定租金4角一平米，王光君将收款账号发给肖建平，肖建平按新约定的4角一平米于2017年12月13日支付租金10万元，王光君回复“好”。按照新租金标准计算，租金为15万一年，而非原合同租金标准。三、2020年3月21日肖建平与王光君谈话录像及文字稿一份，证明王光君对4角一平方的租金情况认可。四、关于南丰永联村民委员会项目变更的批复一份，证明肖建平2018年5月前己和绿叶公司口头达成协议，搬离腾退案涉房屋。五、建设工程规划方案批前公示一份、室内装修拆除补充协议一份、小区配套用房图一份，证明案涉房屋在改造之中，也是肖建平合同期间永联村委会同意退房的直接原因。案涉房屋设备已拆除，绿叶公司不应计算租金，案涉房屋为小区配套用房，不是商业用房，无产权证，不能办理消防证。六、情况说明一份，证明肖建平租房到退房的经过和原因。绿叶公司质证称，一、对证据一的真实性、合法性、关联性均不认可。情况说明是证人证言，刘秀应出庭接受质询，否则该情况说明不得作为证据使用。搬迁协议即使真实存在，也仅能证明肖建平在协议时间内着手对房屋内设备进行搬离，但该房屋仍在肖建平控制之下，设备的搬离并不表示肖建平将房屋交还。协议及情况说明反映的情况并不属实，永联村委会2018年10月曾就房屋改造事宜委托外包公司对案涉房屋进行勘察，外包公司2018年10月15日拍摄的照片显示该房屋紧锁，设备未搬离，屋外仍有整排空调外机，与刘秀所述矛盾。二、对证据二的真实性认可，但无法达到肖建平的证明目的。肖建平2017年11月15日向王光君表示希望更改租金标准，王光君未答复，更改租金仅是肖建平单方表述。2017年11月22日短信内容仅就租金支付账户确认，与2017年11月15日短信内容在时间和内容上没有连贯性，不能认定为对于变更租金标准的确认。王光君收到肖建平变更租金申请后曾告知永联村委会，但永联村委会不同意变更。肖建平一审对租金标准认可，仅对是否另外缴纳5万元租金提出异议，故租金标准并未变更。三、对证据三的真实性、合法性、关联性均不认可。该录像并不完整，声音较为嘈杂，无法辨别谈话人员，录像本身与文字整理内容也不一致，录像中肖建平说完后并没有人回复。据王光君陈述其与肖建平确有交谈，在肖建平说完后，王光君答复称已向永联村委会提出申请，并未认可租金。四、对证据四的真实性、合法性认可，关联性不认可。该批复与本案没有关联，不能证明肖建平已在2018年5月就已经腾退。案涉租赁房屋的改造工程开始于2019年1月，在肖建平腾退后。五、对证据五的真实性、合法性认可，关联性不认可。公示与本案无关，案涉房屋改造工程仅是内部布局调整，不影响肖建平使用房屋。解除合同是因肖建平拖欠租金双方协商解除，不能免除肖建平支付租金的义务。肖建平2018年11月20日腾退后，绿叶公司与同诚建设公司签订补充协议将案涉房屋纳入拆除范围，该工程在2019年1月开始施工，未影响肖建平使用房屋。案涉房屋有合法的规划建造手续，肖建平自2009年开始至2018年均使用案涉租赁房屋，租赁房屋的性质未对其造成影响。六、对证据六的三性均不认可。肖建平陈述的内容没有其他证据印证，与案件事实不符。绿叶公司从未同意变更租金标准，在租赁合同期内也没有任何违约行为。绿叶公司提交手机照片打印件两张，证明永联村委会2018年10月曾就房屋改造事宜委托外包公司对案涉房屋进行勘察，外包公司2018年10月15日拍摄的照片显示该房屋紧锁，设备未搬离，屋外仍有整排空调外机，刘秀称5月份已搬离显然与事实不符。肖建平质证称，对照片打印件的真实性和关联性均不予认可。绿叶公司未提供照片原始载体，且绿叶公司拍摄的大门并非案涉房屋大门，与本案无关。绿叶公司称永联村委会2018年10月曾就房屋改造委托外包，可以证明绿叶公司在双方合同期内未经肖建平同意，擅自改造房屋，属于违约，应承担相应违约责任。绿叶公司始终未提供协商终止合同的证据，一审判决未对此查明。二审另查明，2017年11月15日肖建平向绿叶公司王光君发短信称“王总。反正你和村领导说，人家租4角一平米，我也出这么多。16年己交5万。说好了我在交10万”，王光君当天并未予以回复。后2017年11月22日王光君向肖建平发送了永联村委会和南丰镇永联村经济合作社的账号，肖建平回复“你把账号发我”，王光君回复“好，打村里账号”。肖建平2019年10月25日一审庭审中陈述“当时因房租过高，房屋需要改造，因该房屋产权不属于商业用房，难以拿到消防许可证，以致和原告商量房租在15万元，我就继续租赁，如不同意则终止合同，原告一直以要向村里请示为由，我们没有终止合同”。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于案涉《商铺租赁合同》的效力及绿叶公司是否为本案适格主体。永联村委会委托绿叶公司以绿叶公司名义对外出租、管理永联村委会名下商铺，并处理相关纠纷，委托期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止。绿叶公司2011年1月与肖建平签订的《商铺租赁合同》系绿叶公司与肖建平的真实意思表示，且在永联村委会授权范围内，永联村委会提供的建设工程规划许可证可以证明案涉房屋具有合法准建手续，故绿叶公司与肖建平签订的《商铺租赁合同》合法有效，绿叶公司亦为本案适格主体。关于肖建平欠付租金的数额。肖建平主张租金标准已变更为0.4元每平方米即每年15万元，肖建平2018年5月即搬离案涉房屋，且其与永联村委会口头达成协议，肖建平不再支付租金，永联村委会亦不承担提前解除租赁协议给肖建平造成的经济损失。对此本院认为，首先，肖建平2017年11月15日向绿叶公司王光君发短信要求调整租金标准为0.4元每平方米，王光君当天未予回复，后王光君虽于2017年11月22日向肖建平发送了永联村委会和南丰镇永联村经济合作社的账号，告知肖建平“打村里账号”，但未对肖建平要求调整租金标准的要求进行回应。肖建平一审中亦陈述“原告一直以要向村里请示为由”，与绿叶公司所述经向永联村委会请示，永联村委会不同意变更租金标准互相印证，故肖建平所提供证据不足以证明其已与绿叶公司就租金标准变更达成一致。其次，肖建平对于其与永联村委会达成的口头协议，并未提供证据予以证实，故对于其认为不应向绿叶公司支付租金的主张，本院不予采信。最后，双方均确认案涉《商铺租赁合同》系协商解除，肖建平主张其于2018年5月搬离案涉房屋，但其提交的证据不足以证明其在2018年5月就将案涉房屋交还给绿叶公司，故对其主张本院不予采信。绿叶公司确认双方2018年11月20日协商解除合同，肖建平搬离并交还案涉房屋，本院对此予以采信。综上，肖建平应按照合同约定的租金标准向绿叶公司支付截至2018年11月20日的欠付租金446257元。关于肖建平因欠付租金应支付的违约金数额。本院认为，绿叶公司主张应以肖建平欠付租金为基数按照年利率24%计算，肖建平主张其不应支付租金，依照法律规定含括了当事人关于违约金标准过高的主张。结合肖建平在履行合同中的过错程度、绿叶公司的实际损失以及双方合同的履行情况，本院依法将肖建平应赔偿绿叶公司的违约金标准酌情调整为年利率11.7%，即肖建平应赔偿绿叶公司违约金为：以44700元为基数，自2016年6月30日计算至2019年6月1日止，以304900元为基数，自2017年6月30日计算至2019年6月1日止，以96657元为基数，自2018年6月30日起计算至2019年6月1日止，均按年利率11.7%计算。肖建平还上诉主张绿叶公司及永联村委会存在未提供案涉房屋房产证等违约行为致其不能办理消防证，造成损失。上诉理由并非肖建平拒付租金的合法理由，且不在一审诉请范围内，对此本院不予理涉。综上所述，肖建平的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但违约金标准适用不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省张家港市人民法院(2019)苏0582民初10265号民事判决第一项；二、撤销江苏省张家港市人民法院(2019)苏0582民初10265号民事判决第二项及案件受理费部分；三、肖建平应于本判决生效之日起十日内给付张家港市绿叶经纪有限公司违约金（以44700元为基数，自2016年6月30日计算至2019年6月1日止，以304900元为基数，自2017年6月30日计算至2019年6月1日止，以96657元为基数，自2018年6月30日起计算至2019年6月1日止，均按年利率11.7%计算）。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10904元，由肖建平负担10000元，张家港市绿叶经纪有限公司负担904元。二审案件受理费10904元，由上诉人肖建平负担10000元，张家港市绿叶经纪有限公司负担904元。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈维佳二〇二〇年六月十二日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。