上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初1302号原告：夏磊，男，1981年10月14日出生，汉族，住上海市宝山区。原告：查颖，女，1993年5月25日出生，汉族，住江西省九江市。委托诉讼代理人：夏磊(系查颖丈夫)，住上海市宝山区。被告：上海华泓钜盛房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：陈刚，董事长。委托诉讼代理人：袁晓波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐长瑞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告夏磊、查颖诉被告上海华泓钜盛房地产开发有限公司(以下简称华泓公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，并依法组成合议庭审理。本院于2020年4月10日组织双方进行证据交换，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告夏磊(暨原告查颖的委托诉讼代理人)，被告华泓公司的委托诉讼代理人袁晓波、齐长瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏磊、查颖向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还实测建筑面积与预测建筑面积补差款32,647元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年3月21日签订预售合同，原告购买位于上海市平陆路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。被告于2019年11月22日向原告寄出《静安福邸交付通知书》，要求原告于2019年12月办理房屋交付手续，并且缴付实测与预测建筑面积补偿款32,647元。原告为了配合顺利交付，在与开发商沟通无果的情况下，迫于无奈缴付了面积补差款。但原告在缴付之前，以挂号信方式向开发商表明了将保留追索的权利。根据开发商提供的实测报告，原告发现实际套内面积比预测面积减少了0.11平方米，实际共用面积比预测面积增加了0.5平方米，因此实际总建筑面积比预测面积增加了0.39平方米。原告依据预售合同特别告知一载明的《上海市房地产转让办法》第四十四条第一款规定：“因分摊房屋共用部位的建筑面积而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。”原告认为此规定是预售合同的构成部分，所以被告应当退还原告交付的面积补差款32,647元。故原告诉至法院，请求判如所请。审理中，原告认为，特别告知一出现在合同首页，必然是合同的有效组成部分，对双方都具有约束力。特别告知一第五条特意提到，双方在签约前，应对下列问题予以充分了解，原告认为这是在告知购房者《上海市房地产转让办法》对于面积误差有专门的规定，如果合同中的条款可以轻易违背该规定，购房者无必要充分了解。合同正文第五条提到“除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理，”显然法律、法规、规章是包括《上海市房地产转让办法》、《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖合同司法解释)，且三者并不冲突，不适用上位法优于下位法原则。《上海市房地产转让办法》处理的是因公摊部位造成建筑面积发生误差的问题，在此处应优先适用，且明确规定了三种情形造成面积误差的处理办法，其中第三种情形才提到有约定从约定，故前两种情形应按照该规定来执行。补充条款一第四条第1.5项为无效的格式条款。在合同签署当日迫于约定66页文本的时间压力，补充条款字体显著小于正文条款，加之对华润地产品牌和销售人员的信任，在销售人员带读的情况下，大致地过了一遍合同。在需要着重提示的地方，销售人员都要求原告签字，但该条款却没有被特别提示和要求签字，该条款单方面免除开发商责任，限制购房者权利，显然不对等。被告华泓公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所称的特别告知不构成双方合同的组成部分。预售合同所采用的是上海市房管局、工商局指定的示范文本，特别告知仅仅是前置性提示，告知双方尤其是购房业主在订约、履约中需要注意的重大事项，及依照相关规定所享有的权利，特别告知不直接涉及双方的合同权利义务，不是双方的一致意思表示，对双方不具有约束力。无论是根据法律规定，还是依据合同约定，房屋建筑面积的价格补差不区分套内面积和公摊面积，均是将建筑面积作为最小结算单位进行统一结算。合同第五条明确约定：除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理，“下列约定”中未区分套内面积和公摊面积。商品房买卖合同司法解释第十四条规定，合同有约定的，按照约定处理，没有约定的处理原则与合同第五条的“下列约定”一致，不区分套内面积和公摊面积。合同补充条款第四条第1.5项约定，套内建筑面积与公摊建筑面积仅供参考，不作计价和面积差异处理的依据，双方不得以套内建筑面积、公摊建筑面积差异要求出卖人承担返还房价款或其他违约责任。该条款也不区分套内面积与公摊面积，且与合同第五条不冲突。根据商品房买卖合同司法解释第十四条规定，有约定从约定，故应按补充条款第四条第1.5项的约定计算面积补差款。且补充条款第二十一条第26项约定，双方签订的补充协议内容与主合同约定不一致的地方，以本协议为准。故应优先适用补充条款的约定。《上海市房地产转让办法》仅系地方政府部门规章，不能优先于司法解释及部门规章。补充条款系双方充分协议的结果，不属于格式条款，且合法有效。原告有充分时间查阅补充条款的具体内容，被告也已采取合理的注意提醒义务，该补充条款也不存在排除原告主要权利等格式条款无效的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月21日，华泓公司作为甲方(卖方)与夏磊、查颖作为乙方(买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买平陆路999弄《静安福邸》207号24层2402室，据甲方暂测该房屋建筑面积114.09平方米，其中套内建筑面积为86.08平方米、公用分摊建筑面积28.01平方米。每平方米房屋建筑面积单价83,710元，总房价款暂定为9,550,474元。第五条：在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实际面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；……第二十九条：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。……补充条款一约定：主合同与本补充协议有抵触之处，以本补充协议为准。四、对主合同第五条的补充及修改如下：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与主合同第二条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照以下方式处理。1、根据主合同第三条关于建筑面积计价的约定，双方同意按照下述约定处理：……1.5套内建筑面积与公摊建筑面积仅供参考，不作计价和面积差异处理的依据，双方不得以套内建筑面积、公摊建筑面积差异要求出卖人承担返还房价款或其他违约责任。……补充条款一末尾处有：出卖人已对本协议每条内容逐一进行解释，本人已完全知晓并已了解本协议全部条款内容。查颖、夏磊在买受人签字处签名。另，《上海市商品房预售合同》首部特别告知一载明：一、本合同文本是根据《上海市房地产转让办法》制定的示范文本，打印的合同条款为提示性条款，供双方当事人约定采用。……五、预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的房屋(或已建成但未经初始登记的房屋)，该房屋的面积、交房日期、质量等方面都存在着不确定因素。房屋买卖双方在签约前，应对下列问题予以充分了解：1、商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与交付时实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理。第四十四条(预售商品房交付时建筑面积增减的处理)预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理：(一)因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。(附第二十七条第二款：房屋转让时，房屋的共用部位、共用设备与自用部位、自用设备同时转让；共用部位的建筑面积按照国家和本市有关规定由房地产权利人分摊。)……(三)除本条第(一)项、第(二)项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同的约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。审理中，双方一致确认，涉案房屋购房款已全部付清，双方于2019年12月21日办理了房屋交接手续，夏磊、查颖于当日补交差价款32,647元。涉案房屋实测建筑面积114.48平方米，其中独用面积(套内面积)85.97平方米、共用面积(分摊面积)28.51平方米。以上事实，有当事人的陈述，及夏磊、查颖提供的《上海市商品房预售合同》等证据为证，并经庭审查证属实，依法应予确认。审理中，因原、被告各执己见，致调解未成。本院认为，华泓公司与夏磊、查颖签订的《上海市商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。本案双方当事人因涉案房屋暂测面积与实测面积不一致，是否需要支付面积补差款而发生争议，《上海市商品房预售合同》中有三处涉及本案争议事项，分别为特别告知一第五条、主合同第五条及补充条款一第四条第1.5项。特别告知一中虽载明了暂测面积与交付时实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理，但特别告知更多的是一种提示性说明，并非双方磋商的合同条款。而补充条款一第四条第1.5项明确约定套内建筑面积与公摊建筑面积仅供参考，不作计价和面积差异处理的依据，双方不得以套内建筑面积、公摊建筑面积差异要求出卖人承担返还房价款或其他违约责任。且主合同与补充条款均明确主合同与补充协议不一致的，以补充协议为准。商品房买卖合同司法解释第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。商品房买卖合同司法解释系上位法，应优先适用于《上海市房地产转让办法》，故双方通过补充条款一已就套内建筑面积与公摊建筑面积差异问题作出了约定，理应从该约定。夏磊、查颖主张该补充条款系格式条款，应属无效。本院认为该补充条款前已加星号加以提示，且夏磊、查颖在补充条款末尾处手写确认，出卖人已对本协议每条内容逐一进行解释，本人已完全知晓并已了解本协议全部条款内容，并签名确认，故华泓公司已采取了合理方式对该条款内容予以提示，且在特别告知一中已经提示了《上海市房地产转让办法》的相关规定的情况下，夏磊、查颖仍签订合同，可以认定其对该补充条款的内容予以认可，不属于条款无效的情形，本院对夏磊、查颖的该项主张不予支持。根据合同第五条及补充条款一第四条第1.5项的约定，可认定双方已约定当暂测面积与实测面积的误差小于±3%时，不区分套内面积与分摊面积，按照建筑面积统一结算。夏磊、查颖主张按照《上海市房地产转让办法》的相关规定要求华泓公司返还面积补差款的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：原告夏磊、查颖的全部诉讼请求，不予支持。案件受理费616元，由原告夏磊、查颖共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  冯 旭人民陪审员  梁钟芳人民陪审员  施立富二〇二〇年六月三十日书 记 员  潘 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。