重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2474号上诉人（原审被告）：重庆聚家物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区洪湖西路22号16—12，统一社会信用代码91500000089137432R。法定代表人：杨洋。委托诉讼代理人：王静，四川开山（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆华邦置业有限公司，住所地重庆市渝中区长江二路177号附2号，统一社会信用代码915001037688959722。法定代表人：李辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙罡，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人重庆聚家物业管理有限公司（以下简称“聚家公司”）因与被上诉人重庆华邦置业有限公司（以下简称“华邦公司”）租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。聚家公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判上诉人不给付被上诉人41576元；3、依法改判上诉人不按照41576元为基数给付被上诉人违约金；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清。一审法院认定上诉人已收取2019年6月1日后的停车位租金合计41576元证据不足，且上诉人向业主收取的费用中包含了车库物业服务费，并非都是上诉人向业主收取的租金。华邦公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。华邦公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告截止起诉之日时应移交的已收租金42130元；2、被告以42130元为基数，以人民银行同期贷款利率为标准，从2019年6月1日起向原告支付违约金至付清时止；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原、被告曾就缤纷时代AB栋、C栋地下停车库签订《停车场委托管理协议书》二份。其中关于AB栋地下停车库的《停车场委托管理协议书》主要约定：1、为加强对缤纷时代地下停车库的管理，适应业主停车需求，全权授权委托聚家公司代为管理华邦公司缤纷时代AB栋地下停车库相关事宜；2、委托管理期限自2014年1月1日至2014年12月31日；3、委托期内华邦公司向聚家公司每月收取12000元的租赁费用，每月1日收上月租赁费。关于C栋地下停车库的《停车场委托管理协议书》主要约定：1、为加强对缤纷时代地下停车库的管理，适应业主停车需求，全权授权委托聚家公司代为管理华邦公司缤纷时代C栋地下停车库相关事宜；2、委托管理期限自2014年1月1日至2014年12月31日；3、委托期内华邦公司按每月实际停车数量每个150元向聚家公司每月收取租赁费用，每月1日收上月租赁费。原、被告确认基于《停车场委托管理协议书》双方形成的是停车位租赁合同关系。上述两份协议到期后，原告华邦公司继续将缤纷时代AB栋、C栋地下停车库相应车位出租给被告聚家公司，被告聚家公司每月按13510元的标准向原告华邦公司支付租金。2019年5月30日，原告华邦公司作为甲方，被告聚家公司作为乙方，双方签订《协议书》，主要约定：1、甲、乙双方就大渡口区跃进路“缤纷时代”小区配套AB栋、C栋车库管理权移交问题，经双方多次友好协商，决定AB栋、C栋停车库由甲方收回，自行管理；2、乙方于2019年5月31日前，将缤纷时代小区AB栋、C栋停车库管理权交还甲方，由甲方对停车库进行管理(包括华邦公司已出售的停车位)，移交停车库相关设备、设施及资料，以及乙方已收取截至交接日之后的停车位租金、客户名单、缴费期限等资料；3、甲乙双方均应遵照本协议各项约定条款执行，若因此违约而给对方造成工作不便或经济损失，由违约方承担相关责任及全部经济赔偿，并向守约方另行支付违约金人民币5万元整。另查明，被告聚家公司从部分业主处收取了缤纷时代AB栋、C栋地下停车库2019年6月1日以后的车位租金41576元。原告华邦公司拥有位于大渡口区跃进村街道跃进路19号3幢物理层-1楼2116.68平方米产权和大渡口区跃进村街道跃进路17号1幢第-1-2层5991.11平方米产权。大渡口区跃进村街道跃进路19号、17号为缤纷时代小区。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订《停车场委托管理协议书》二份，原告根据协议约定将停车库租赁给被告，双方依法形成租赁合同关系，《停车场委托管理协议书》到期后，被告继续向原告租赁停车库，双方依法形成事实上的不定期租赁合同关系。2019年5月30日，原、被告签订《协议书》，约定于2019年5月31日终止双方间的不定期租赁合同，原告收回租赁物，同时约定被告应当移交已收取的2019年5月31日之后的停车位租金，该约定对原、被告具有约束力。根据查明的事实，被告已收取2019年6月1日之后的停车位租金合计41576元，故原告要求被告移交已收取的2019年6月1日后的停车位租金的请求合理合法，一审法院依法予以支持，但金额应为41576元，超出部分不予支持。被告虽辩称未收取2019年6月1日之后的停车位租金，并对原告举示的收据不予认可，一审法院认为原告举示的证人证言、微信交费截屏等能够有效佐证收据的真实性、合法性、关联性，故对被告的辩称意见不予采信。关于违约金。根据《协议书》约定，被告应当在2019年5月31日前移交已收取的2019年6月1日之后停车位租金，但被告至今未将已收取的停车位租金41576元移交原告，存在违约，根据《协议书》约定违约方应向守约方支付违约金5万元，现原告自行调低，主张违约金应从2019年6月1日起至付清时，按人民银行同期贷款利率计算的请求合理合法，一审法院依法予以支持，但应以41576元为基数，且以50000元为限，超出部分不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：“一、被告重庆聚家物业管理有限公于本判决生效后五日内给付原告重庆华邦置业有限公司41576元；二、被告重庆聚家物业管理有限公于本判决生效后五日内给付原告重庆华邦置业有限公司违约金，违约金以41576元为基数从2019年6月1日起至付清时按人民银行同期贷款利率计算，以50000元为限；三、驳回原告重庆华邦置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费429元，由重庆聚家物业管理有限公负担。”二审中，聚家公司向本院提交如下证据：1、照片打印件一张，内容为华邦公司张贴的《通知》，拟证明双方签订协议之前华邦公司公开告知业主相关费用交至华邦公司；2、《重庆市物业服务合同》复印件一份，拟证明聚家公司是案涉小区的物业管理公司，2019年正处于服务期内，其有权收取车库费用，该费用属于物业管理费用不属于租金。华邦公司质证认为：认可该两份证据的真实性，但是认为该两份证据均不是新证据，且物业合同中载明的摩托车停车80元/月实际上就是停车费，聚家公司主张收取业主的80元系物业管理费是没有依据的。另外，聚家公司向本院提交调查取证申请书一份，申请调查缤纷时代小区所有车库的产权证明，理由是缤纷时代小区的车库产权所有人并非全部为华邦公司，其中收取80元停车管理费的产权所有人是案外人，该费用属于物业服务费不属于租金。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，2019年5月30日华邦公司与聚家公司签订的《协议书》系双方真实意思表示，并不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵循诚实信用原则全面履行合同约定的义务。该《协议书》中约定案涉小区AB栋、C栋停车库由华邦公司收回自行管理，聚家公司于2019年5月31日前将前述停车库管理权交还华邦公司(包括华邦公司已出售的停车位)，移交停车库相关设备、设施及聚家公司已收取截至交接日之后的停车位租金、客户名单、缴费期限等资料。华邦公司张贴的《通知》仅能证明在签订协议之前华邦公司已通知案涉小区业主将停车相关费用交至华邦公司，但并不能否认一审查明的聚家公司实际上收取了2019年6月1日之后的停车位租金合计41576元的事实,虽然二审中聚家公司仍不认可华邦公司于一审中举示的收据，但在华邦公司作出合理说明后，聚家公司仍未举示充分证据对该事实予以反驳，故聚家公司应当承担举证不能的不利后果。聚家公司认为其向案涉小区业主收取的费用中包含了车库物业服务费，并非都是华邦公司主张的停车位租金,并提交《重庆市物业服务合同》复印件以证明其有权收取车库物业管理费用，但从物业服务合同约定“停车每月300元、三轮车每月100元、摩托车每月80元”来看，该约定远超车位的物业费标准，根据日常生活常理，应属停车费收费标准；同时，依据前述《协议书》约定，聚家公司应于2019年5月31日前将停车库管理权交还华邦公司(包括华邦公司已出售的停车位)，因此即使聚家公司收取案涉小区业主2019年6月1日之后的费用中包含了车库物业服务费，聚家公司收取该费用亦缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持，聚家公司向本院申请调查缤纷时代小区所有车库的产权证明对待证事实无意义，且不属于当事人因客观原因不能自行收集的证据，故对于聚家公司的该项调查申请本院不予准许。综上所述，上诉人重庆聚家物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费858元，由上诉人重庆聚家物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  苏致礼审 判 员  芦明玉二〇二〇年六月三十日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨