昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初3401号原告：马静妮，女，1984年2月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘云华，男，1984年1月2日出生，汉族，住云南省昆明市经开区。系原告配偶。特别授权代理。被告：云南浙滇置业有限公司。法定代表人：洪月琴。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。原告马静妮与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月27日受理后，于2019年9月26日适用简易程序在本院公开开庭进行审理。原告马静妮的委托诉讼代理人刘云华，被告云南浙滇置业有限公司的诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马静妮向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告以425522元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利息标准上浮40%的利息标准计算自2016年2月28日起至原告取得不动产证书之日止的违约金(暂计算至起诉之日2019年6月20日为94952.87元）；2、要求被告赔偿原告按10元/天计算自2016年2月28日起至原告取得不动产证书之日止的违约金（暂计算至起诉之日2019年6月20日为12070元）；3、鉴于被告于2014年1月11日交付给原告的房屋未经建设行业主管部门验收,要求被告赔偿原告按10元/天计算：自2014年1月1日起至被告完成原告购买房屋涉及的所有竣工验收之日止的延期交房违约金（暂计算至起诉之日2019年6月20日为20250元）；4、要求被告履行房屋买卖合同，并协助原告办理不动产权证书，将原告缴纳的契税及维修基金发票原件返还给原告；5、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。合计127272.87元。事实与理由：原被告于2012年7月6日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于昆明经开区洛羊街道办事处小洛羊社区居委会呈贡县。原告于2012年9月19日之前（分两笔支付：2012年7月6日支付首付款165522元，2012年9月19通过银行贷款支付260000元）已依约支付了购房款425522元等相关付款义务，被告于2013年12月31日告知原告办理接房手续，原告缴纳契税、印花税、维修基金、配套费产证登记费等共计18540.72元后被告交付了该房屋。经核实：截止到起诉之日，被告交付给原告的房屋并未完成竣工验收，依据《商品房购销合同》第七条：交付期限：被告应于2013年12月31前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告被告已构成逾期交房违约。依照合同约定原告应当于2016年2月28日前取得不动产权属证书，但时至今日已六年之久，经原告多次向被告催促仍未取得，截止到2019年6月17日，经核实依然未完成项目整体竣工验收，按照合同约定被告已构成违约。合同约定被告逾期办证违约金为每日10元，但原告逾期付款违约金为总购房款的10%，合同相对方违约金标准相差较大，约定的义务不对等。被告逾期办证导致原告房产无法交易、子女无法落户、影响子女就学等较大经济及其它损失，若按合同约定逾期每日10元与原告的损失不对等，所以请求法院予以调整逾期办证违约金的标准为以购房总价425522元为基数按中国人民银行同期同类贷款利息标准上浮40%的利息标准来进行判决。原告委托被告办理不动产证，并向被告交纳了契税、维修基金等费用，但被告至今未履行办证义务，据原告多方调查得知，该笔费用已被被告用作他用，现原告要求被告协助原告办理不动产权属证书并向原告出具契税及维修基金等费用发票原件。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求。被告浙滇公司辩称，1、根据相关行政法律法规规定，规划核实通过、竣工备案是申报产权（初始）登记的法定前置条件，本案涉及的小区规划核实未通过，竣工备案登记未完成，原告诉请办理涉案房屋产权登记证书的法定条件不成就；2、按相关法规和规划部门要求，案涉小区必须配套建设两座垃圾转运站，但项目建设过程中，因部分业主以不和谐方式阻止垃圾转运站建设、加之部分业主私搭乱建，致使项目不能满足规划验收要求，不能按合同约定期限办证的过错责任在业主；3、违约责任本质是损失赔偿。原告主张办证及逾期交房迟延，但并未举证存在实际损失，其要求按合同的约定每天10元的违约金显然过高，依法应予调整或免除。契税维修基金的原件，是之前就已经给到原告的了。本案因法定或约定申请产权登记的条件均未成就，且该未成就系因不可归责于答辩人的原因所致，答辩人也没有违约行为或事实，依法不应承担任何形式的违约责任。2014年1月11日实际交付房屋，原告在之前并未提出任何异议，房屋视为已经交付。现在来主张预期交房的违约金，首先已经过了主张权利的诉讼时效，即使是被告违法交房了，违约金主张的期限起算时间点应该是三年，目前已经过了主张相应违约金债权的诉讼时效。综上，请求驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评述。对被告提交的视频及照片等视听资料无法证明时间、来源，也无法证明被告观点，本院不予采信。被告庭后提交了接房资料4份（入伙通知书、业主登记表、房屋验收单、商品房质量保证约定），以及工程竣工验收证明书。经质证，原告对接房资料的三性无异议，但不认可证明内容，认为在办理接房过程中，被告并未向业主出具任何证明此房屋经行业主管部门验收合格的文件资料，被告违规交房，让业主在不知情的情况下接了未经行业主管部门验收的房屋。对工程竣工验收证明书的三性不认可，认为该竣工验收证明验收项目是B-2-2标段8、9、10、16、17栋及地下室，与原告购买的12栋没有任何关联性。同时，被告仅提供五方的一个初验证明，在消防、规划、人防等并未通过行业主管部门验收的情况下，不仅欺骗业主强行交房，而且还存在巨大的隐患。本院对接房资料4份予以采信，对工程竣工验收证明书，因不是涉案房屋所在的12栋的验收证明书，与本案无关联性，本院不予采信。综合原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、原告主张的逾期办证违约金是否应当得到支持；2、原告主张的逾期交房的违约金应否得到支持。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定如下法律事实：被告浙滇公司（甲方）与原告马静妮（乙方）于2012年7月6日签订了《商品房购销合同》及合同补充协议，约定乙方向甲方购买东盟森林小区第B组团B12幢第4层XXX号房(套内建筑面积72.01平方米)，房屋总价款为425522元。合同第七条关于交付期限约定：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；第十二条关于产权登记约定：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于2016年2月28日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。由甲方代收代缴的费用标准发生变动时，以相关政府部门公布的费率标准执行，乙方须于接到甲方通知之日起10日内向甲方补足差额费用。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担责任，一切责任均由乙方自行承担。原告于2012年7月6日支付首付款165522元，2012年9月19通过银行贷款支付260000元，共计支付购房款425522元。原告2014年1月11日向被告缴纳了维修基金7600.5元、配套费6600元、产权登记费80元、产证代办费4260.22元，土地使用证办证费130元等费用，并于当日接收房屋。庭后，原告确认涉案房屋已于2019年12月12日办理不动产权证。原告缴纳的契税及维修基金发票原件被告已返还给原告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”关于原告主张的逾期办证违约金是否应当得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，于2016年2月28日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已完整履行了所负合同义务；而被告并未按约履行合同义务，其行为已构成违约。对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍及业主私搭乱建行为导致工程无法验收备案，不能成为免除合同约定协助办证义务的理由；因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由，本院对被告的抗辩主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法为约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加约定的违约金过高份高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”综合本案查明的事实，涉案的房屋已交付原告居住使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现。虽然与被告逾期办证的违约行为的确给原告造成相应的损失，但双方当事人在涉案的商品房购销合同中约定的逾期办证违约金过高，被告已明确提出申请调整该违约金，故本院酌情对于被告应当承担的逾期办证违约金做相应调整，为每天5元。原告自认涉案房屋已于2019年12月12日办理不动产权证，则被告应向原告支付自2016年2月29日至2019年12月11日逾期办证违约金6910元（1382天×5元）。关于第二个争议焦点，原告主张的逾期交房的违约金应否得到支持。原、被告双方在《商品房购销合同》中约定，被告将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告，该约定本身不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。被告抗辩涉案工程已经经过五方验收，但在本院再三催告下，被告仍拒不提交相关的竣工验收合格的证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”没有证据或者证据不足以证明当事人主张的事实,由负有举证责任的当事人承担不利后果，因原告未提交证据证明涉案房屋已经验收合格可以交付使用，故本院认为原告在接房时，涉案房屋未达到交付条件。同时，《商品房购销合同》约定被告应于2013年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告，但原告于2014年1月11日实际接收房屋，可以表明被告未在约定时间即2013年12月31日前交房，也属违约。庭审中，被告明确提出商品房购销合同中约定的逾期办证违约金过高，申请调整该违约金，结合实际情况，涉案的房屋已交付原告居住使用多年，并于2019年12月12日办理了不动产权证。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”本院在综合考虑本案合同履行情况的基础上，根据公平和诚实信用原则，依法酌情调整违约金为3000元。至于被告认为逾期交房诉请已过诉讼时效的抗辩，原告作为购房者在接房时并不知晓所接房屋是否经过验收达到交付条件，原告举证证明被告2019年6月向业主发出的《致东盟森林小区全体业主的公开信》才知房屋未经验收和备案，故被告的抗辩无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告马静妮支付逾期办证违约金6910元；二、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告马静妮支付逾期交房违约金3000元；三、驳回原告马静妮的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1423元，由原告马静妮负担854元，被告云南浙滇置业有限公司负569元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  字艳秋二〇二〇年六月十二日书记员  马立艳