北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初2078号原告（反诉被告）：北京金科金碧置业有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇夏各庄北街84号27幢115室。统一社会信用代码：91110117MA00H7M17F。法定代表人：马东兴，董事兼经理。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘杰，男，1972年12月13日出生，汉族，陕西省澄城县城关镇居民，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：马岩，河北康惠律师事务所律师。原告（反诉被告）北京金科金碧置业有限公司（以下简称金科金碧公司）与被告（反诉原告）刘杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金科金碧公司的委托诉讼代理人岳仁东，被告（反诉原告）刘杰及其委托诉讼代理人马岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金科金碧公司向本院提出诉讼请求：1.解除金科金碧公司与刘杰于2018年12月23日签订的《北京市商品房预售合同(住宅类)》（以下简称涉案合同）;2.刘杰向金科金碧公司支付逾期付款违约金634151.4元；3.刘杰向金科金碧公司支付法律服务费10000元及风险代理费15853.79元。事实和理由:2018年12月23日,买受人刘杰与出卖人金科金碧公司签订涉案合同，购买金科金碧公司坐落于北京市平谷区夏各庄镇03-04地块5#住宅楼×层×单元-301号房屋（以下简称涉案房屋），并约定了付款期限。购房时，刘杰承诺其具有购房资格，否则承担一切责任，但现刘杰仍没有购房资格，该合同无法继续履行,其亦未按约定向金科金碧公司支付剩余购房款，故诉至法院，要求解除涉案合同。合同约定逾期付款在60日之内的,每逾期一日,买受人应向出卖人支付应付款总额万分之四的违约金,并于实际支付应付款当日向出卖人同时支付违约金。若逾期超过60日的,出卖人有权解除合同并要求买受人支付房款总额20%的违约金。故违约金应以总房款额的20%计算，为634151.4元。刘杰辩称，首先，涉案合同违反了法律规定以及北京市住房限购政策，且涉案房屋预售许可证已经过期，故涉案合同无效。其次，金科金碧公司承诺刘杰能够购房，并帮助其办理购房资格手续，刘杰才与其签订的涉案合同。但因金科金碧公司未能办理相关手续，刘杰无法购买涉案房屋。如涉案合同有效，该合同也因金科金碧公司违约而无法继续履行。故同意解除合同，但过错在金科金碧公司，不同意给付违约金，金科金碧公司还应返还刘杰购房款。此外，金科金碧公司一直未将涉案合同交付给刘杰，签字时也没让刘杰看具体内容。对合同中刘杰承诺其自己具有购房资格，否则承担违约责任的内容，一方面与事实不符，另一方面该条款也是金科金碧公司提供的格式条款，排除了刘杰的主要权利，且金科金碧公司未进行提示和说明，故该条款无效。另，金科金碧公司主张的违约金过高，要求降低。涉案房屋与仓储房屋是一体的，要求一并解除，购房款一并返还。金科金碧公司主张律师代理费没有法律依据，且该服务系诉讼全过程，尚未实际发生。刘杰向本院提出反诉请求：1.确认金科金碧公司与刘杰于2018年12月23日签订的涉案合同无效;2.金科金碧公司向刘杰返还购房款357579元及自2018年12月23日起至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付损失。事实和理由：根据北京市政府限购政策，刘杰不具有购房资格。金科金碧公司承诺为其办理相关手续，刘杰才与其签订了涉案合同。但因金科金碧公司未能办理相关手续，刘杰无法购买涉案房屋。涉案合同违反了法律规定和国家宏观调控政策，导致合同无效，故诉至法院。金科金碧公司针对刘杰的反诉辩称，不同意刘杰的诉讼请求，事实和理由与本诉一致。经审理查明：2018年12月23日，刘杰与金科金碧公司签订涉案合同，购买涉案房屋。涉案房屋与另一合同中涉及的仓储房屋系一体，共同构成叠拼别墅。涉案合同系草签合同，页数很多，系金科金碧公司提供的格式条款，未经刘杰仔细阅读便让其签字，刘杰签完字后金科金碧公司将合同拿回公司盖章。但直到目前，金科金碧公司仍未将涉案合同交付给刘杰。金科金碧公司作为本案证据提交的涉案合同复印件（缺页）上无公司盖章，但金科金碧公司表示该合同其已盖公章，也已经实际履行。另查，刘杰也确实交付了首付款254152元。涉案合同约定，该房屋总价款为3170757元。买受人于2018年12月23日签署涉案合同当日,交付首付款254152元，于2019年5月20日前给付首付余款508304元，于2019年10月20日前付清首付余款508301元。剩余购房款1900000元,由买受人向出卖人指定的银行申请银行贷款……若买受人未按约定付清首付款(含分期部分),逾期在60日之内的,每逾期一日,买受人应向出卖人支付应付款总额万分之四的违约金,并于实际支付应付款当日向出卖人同时支付违约金。若逾期超过60日的,出卖人有权解除合同并要求买受人支付房款总额20%的违约金。另刘杰同日也一并签署了承诺函、购房承诺书等，表明其知晓购房资格的条件，并保证自己具有购房资格，因个人购房资格问题不能购买涉案房屋，其自愿承担一切责任和损失。涉案房屋预售许可证于2018年1月15日取得，2020年1月23日到期，目前该房屋预售约定的交房日期已过，尚未办理现房销售许可证，目前无法办理网签，涉案房屋亦未进行网签。根据相关规定，开发商销售商品房必须先对购房者资质进行审查，经审核具有购房资格后方能签订商品房预售合同或房屋买卖合同。金科金碧公司与刘杰签订涉案合同时，知晓刘杰不具有购买涉案房屋资格。双方一致认可，刘杰目前仍无购买涉案房屋资格。针对金科金碧公司是否承诺为刘杰办理购房资格手续一事，刘杰申请了证人王某出庭作证。根据王某证言，金科金碧公司确实知晓刘杰不具备购房资格，并表示刘杰可以购房，只要交本科毕业证就可，刘杰才交的定金。为查明事实，本院又对金科金碧公司销售人员邓超进行了调查，其否认承诺为刘杰办理购房资格一事，但表示，公司知晓刘杰没有购房资格，愿意给刘杰2年时间，等待其交纳社保期满或改为以公司名义购房。刘杰生意失败，没继续交满社保，也没钱继续购房。涉案房屋没有网签，别的开发商都给退钱，涉案项目转手了几个开发商，现在才不给退的。以上事实，有双方当事人陈述、商品房预售合同（草稿）、商品房预售许可证、承诺书、承诺函、证人证言、调查笔录等证据在案佐证。本院认为，涉案合同在签订时已经取得了预售许可证，符合预售资格，不能以预售许可证已到期否定之前签订的涉案合同的效力，另刘杰不具备购房资格，仅是违反了北京市政府规定，未违反法律、法规强制性规定，不属于合同无效的事由，故本院对刘杰主张确认合同无效及无效后返还财产并赔偿损失的诉求不予支持。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。虽然现无证据证明金科金碧公司已经在涉案合同上盖章，但涉案合同已经实际履行，故该合同仍旧成立，双方均应遵照履行。刘杰不具有购房资格，该合同在事实上不能履行，故刘杰无交纳购房款之必要，金科金碧公司据此主张刘杰给付违约金，本院不予支持。但因刘杰不具有购房资格，涉案合同事实上无法继续履行，双方对此亦无异议，故本院对金科金碧公司解除涉案合同的诉求予以支持。根据法律规定，解除合同的，双方应该返还取得的财产，故刘杰要求金科金碧公司返还已付购房款本院予以支持，但具体数额以涉案合同所涉及房款为准，超出部分不予支持。虽然刘杰签署了承诺书、承诺函，保证其具有购房资格，并愿意承担不具备购房资格的后果和责任，但该承诺书、承诺函系金科金碧公司提供格式条款，无证据证明其尽了提示及说明义务，且与金科金碧公司实际知晓刘杰无购房资格，愿意给其时间去解决购房资格之事不符，故本院以实际履行的约定作为双方权利义务的认定依据。现金科金碧公司违反约定，不再给刘杰时间解决购房资格事宜，属于自身违约，故本院对其要求刘杰给付违约金及律师服务费、风险代理费的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条之规定，判决如下：一、解除北京金科金碧置业有限公司与刘杰于2018年12月23日签订的《北京市商品房预售合同(住宅类)》；二、北京金科金碧置业有限公司于本判决生效后七日内向刘杰返还购房款254152元；三、驳回北京金科金碧置业有限公司其他诉讼请求；四、驳回刘杰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5200元，由北京金科金碧置业有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费3332元，由刘杰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 **宏二〇二〇年六月十九日法官助理 韩庆娜书 记 员 陈胜杰