北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初1306号原告：北京国宏中咨联合国际工程咨询有限公司，住所地北京市海淀区复兴路2号41号楼C座208室。法定代表人：艾琦琪，执行董事。委托诉讼代理人：潘月勇，北京中税律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚文菊，北京中税律师事务所律师。被告：武汉襄琴置业有限公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区经开万达广场B区第S5-1幢27层B1-4号房。法定代表人：黄琴，总经理。原告北京国宏中咨联合国际工程咨询有限公司(以下简称国宏咨询公司)与被告武汉襄琴置业有限公司（以下简称襄琴置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国宏咨询公司之委托诉讼代理人潘月勇，被告襄琴置业公司之法定代表人黄琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国宏咨询公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金370800元;2、判令被告向原告支付延期支付房屋租金期间的滞纳金(以370800元为基数，按年31．2%为标准，自2019年8月1日起计算至实际支付全部房屋租金之日止);3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年6月29日,原告与被告签订了《房屋租赁协议》,约定由被告承租原告具有转租权的位于北京市西城区xxx房屋。《房屋租赁协议》约定被告应于协议签订起30天内向原告支付2019年7月1日至2020年6月30日的房租、押金及水电费共计人民币420800元,但被告在合同签订之日支付50000元后一直未支付后续租金，经原告多次催要,被告一直借故拖延不予支付。被告拒不支付房屋租金的行为构成违约,应按《房屋租赁协议》的约定向原告支付房屋租金及相应的滞纳金，滞纳金部分,原告以欠付房屋租金总额为基数主张被告应按年息24%上浮30%的标准向原告支付。襄琴置业公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，原、被告于2019年6月29日签订了租赁协议，协议签订时原告并未出示其具有涉案房屋出租权的凭据。原告随诉出具的证据表明其是从新视野公司获得承租和转租权，但原告与新视野公司的租赁协议截止于2020年5月14日，而原、被告租赁协议截止于6月中旬，明显有部分租赁期限原告属于无权处分，而且新视野公司对国宏大厦的权属或管理关系,又不得而知。因此，被告对原告有无出租权存在质疑,双方租赁协议的法律效力待定。第二、即使涉案租赁协议成立、生效并开始履行,被告已支付了包括物业费在内的首期租金5万元,但原告并未将涉案房屋交付给被告使用，因此被告不应当支付后续租金，更不应该支付违约金。如果法院认为被告应当支付违约金，申请法院对违约金标准予以调整。本院经审理认定事实如下：2019年6月29日,国宏咨询公司与襄琴置业公司签订《房屋租赁协议》，约定：乙方承租甲方xxx办公室一间,面积160平方米,作为办公和经营用房，租赁期限为2019年7月1日至2020年6月30日，租金支付方式为年付379600元，乙方在签订本协议时向甲方交纳押金31200元，合同期满，乙方不再承租，甲方退还押金。乙方在签订本协议起30天内向甲方支付房租，甲方应在本协议生效后并收到乙方交付的房租,将房屋交付乙方使用。水费、电费、取暖费、物业费一年10000元，交纳首期房租时一次性付清。协议第八条违约责任约定，当乙方未能按照本协议规定交付租金,乙方每天按照延付租金额的5‰向甲方缴纳滞纳金。同日，国宏咨询公司出具收据一张，显示收到襄琴置业公司房屋租金50000元。庭审中，双方均表示上述50000元包含押金、物业费等费用及部分租金，国宏咨询公司同意将押金抵扣欠付租金。2019年11月8日，国宏咨询公司向襄琴置业公司发送《催收房租通知》，载明襄琴置业公司尚欠370800元房租未付，要求襄琴置业公司于2019年11月15日前予以支付。襄琴置业公司于11月10日收到上述催收通知。针对涉案合同的订立过程。襄琴置业公司表示其法定代表人黄琴与案外人耿xx是老乡关系，其通过耿xx，耿xx再通过吕xx租赁了涉案房屋，涉案房屋在出租时是空置的，黄琴、耿xx、吕xx在场签订了合同，黄琴盖章后将五万元交给吕xx，吕xx于次日返回了合同及收据。国宏咨询公司表示，其通过吕xx介绍将涉案房屋租赁给襄琴置业公司，合同是双方现场签订的。庭审中，襄琴置业公司主张签订合同时房屋门锁是坏的，其要求换锁后再交付房屋，但此后国宏咨询公司一直未交付房屋钥匙和大厦门禁出入卡，襄琴置业公司认为其并未使用涉案房屋，不应支付租金。国宏咨询公司表示，合同签订之日已经将涉案房屋钥匙交付给黄琴，房屋实际使用人是耿xx，因耿xx随同黄琴签订涉案合同，并且耿xx在微信中自称与黄琴是夫妻关系，因此应当是襄琴置业公司租赁房屋后交由耿xx使用，襄琴置业公司应当支付房屋租金。国宏咨询公司就其上述主张向本院提交了其公司总经理李x与耿xx的微信聊天记录予以证明。聊天记录显示：2019年8月13日，李x与耿xx添加了微信好友。李x：我看签约单位是襄琴，感觉应该与襄阳有关系。耿xx：我老婆。8月16日，李x：耿总，房租的事儿安排好了吗？我们这边8月15日要交下半年房租了，如果需要这个房，尽快安排一下，不需要我赶紧让办公室安排一下。2304房租已经过期了，这事我以前从来都不管的，因为吕会长找我才插手的。耿xx：我催一下吧，尽快办理，这个房租主要是找企业赞助。李x：好的，吕会长说是您出，没问题。耿xx：我找了家国企出，因故拖了几天。8月20日，李x：耿总，房租的事儿有进展吗？耿xx：就这几天吧。8月22日，李x：房租的事儿有着落吗？耿xx：可以合作做点事情，用你的公司做点事，好，我先垫付一下。8月23日，李x：培训中心不愿意我租给投资协会，当时您租的时候我也不知道是投资协会在这里挂牌使用，投资协会在上边会影响我们后边继续签约。耿xx：明白了。8月26日，耿xx：上次已付五万了吧，本周再转五万。李x：耿总，您如果为难就算了，我让办公室尽快租出去，因为我们也要付培训中心租金。8月27日，李x：耿总，请安排人员将2304投资协会的牌子拆下来，培训中心已经找我们了，他们目前正在清理投资协会的房子，我们已经向培训中心做了说明，我们是和襄琴公司签的协议，培训中心怕出事儿。培训中心警告我不能租给投资协会。耿xx：明天早上先安排人清理，我们有协议，我也正和他们划清界限。8月29日，李x：房租的事儿希望尽快解决。耿xx：上次五万元房租收到了吧，交的现金，好像有收据。李x：那次的租金早过了。耿xx：我让我老婆把协议看看吧，我们俩是老乡，都好商量。9月2日，李x：耿总，今天办公室给我说了，上周看房的企业定了，7．2半年付，如果你们这边确实困难的话，拜托这两天尽快把房子腾出了吧。耿xx：老乡这个房子没说不租啊，正在筹集资金。10月17日，李x：我们当时租给你就是谈好了续签后五年，这样先筹钱续签再慢慢处理，也没想到你这边都答应了签了却付不出来钱，其实我们愿意按季度收，这样租金高一些。……11月18日，李x：公司说上午安排律师去法院立案起诉了，让我告诉你一声儿。耿xx：好，我通知公司应诉。……襄琴置业公司认可该微信聊天记录的真实性，但表示其与耿xx并非夫妻关系，2019年11月，黄琴由耿xx带领去涉案房屋查看，发现房屋前台有“投资协会”标识，其并不知道是耿xx在使用涉案房屋。国宏咨询公司另提交了李x与吕xx的微信聊天记录，证明吕xx是其公司租赁房屋的介绍人，耿xx在实际使用房屋。襄琴置业公司对该微信聊天记录的真实性不予认可。耿xx出庭作证陈述：吕xx是“投资协会”会长，耿xx是会长助理。“投资协会”与国宏咨询公司李x有口头约定，“投资协会”找人承租涉案房屋，由“投资协会”和国宏咨询公司实际使用。耿xx与黄琴是老乡关系，黄琴委托其在北京找房源，其介绍黄琴签订了涉案协议，黄琴盖章后将合同和五万元交给吕xx，但房屋并没有交给黄琴使用，而是“投资协会”使用。协议签订时黄琴、耿xx和吕xx都在场，因房屋门锁是坏的，但李x一直没修，耿xx就找人装了门锁后在房屋内办公，房租靠企业赞助。国宏咨询公司表示耿xx证言中对合同签订过程和其公司使用房屋的陈述不属实，与国宏咨询公司向耿xx催要房租相矛盾。襄琴置业公司表示对耿xx证言中与李x协商部分不清楚，其余陈述内容认可。经询，襄琴置业公司表示其并未向国宏咨询公司要求交付房屋。另查，庭审中，国宏咨询公司向本院提交了其与北京新视野科贸发展中心签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》，证明其对涉案房屋具有转租权。襄琴置业公司对该证据的真实性予以认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为国宏咨询公司是否将涉案房屋交付给襄琴置业公司。襄琴置业公司认可涉案房屋在出租时已经空置，称国宏咨询公司未向其交付房屋的原因系房屋门锁损坏，但门锁损坏不足以导致房屋不具备交付条件。交付房屋于承租人而言系重大合同利益，襄琴置业公司在签订《房屋租赁协议》并支付部分租金后，在长达数月的时间内未向国宏咨询公司主张过交付房屋，而且在知晓案外人使用房屋并收到国宏咨询公司的《催收房租通知》后，既未提出异议亦未主张返还租金，直到国宏咨询公司起诉，才提出该项抗辩意见，明显有悖常理。根据房屋实际占用情况、国宏咨询公司与耿xx就房租支付的沟通情况，再行结合襄琴置业公司系通过耿xx介绍租赁涉案房屋，襄琴置业公司在知晓房屋被占有后未提出异议的情况，本院有理由相信襄琴置业公司认可其签订《房屋租赁协议》后，房屋由案外人使用。综上所述，国宏咨询公司已将涉案房屋交付给襄琴置业公司，襄琴置业公司应当支付相应租金，国宏咨询公司同意将押金抵扣部分租金，本院不持异议。襄琴置业公司未按《房屋租赁协议》约定向国宏咨询公司支付租金，构成违约，应当承担违约责任。襄琴置业公司提出违约金标准过高申请法院予以调整，在双方均未就损失问题举证情况下，法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，武汉襄琴置业有限公司支付北京国宏中咨联合国际工程咨询有限公司租金339600元；二、于本判决生效之日起七日内，武汉襄琴置业有限公司支付北京国宏中咨联合国际工程咨询有限公司逾期付款违约金，以339600元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年8月1日起计算至实际支付之日；三、驳回北京国宏中咨联合国际工程咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3721元，由北京国宏中咨联合国际工程咨询有限公司400元（已交纳），由武汉襄琴置业有限公司负担3321元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审判员  田晓昕二〇二〇年六月十日书记员  王志伟