贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初602号 原告：贵州省黔西县大兴实业有限公司，住所地贵州省黔西县林泉镇大兴村二组。 法定代表人：姚朝贵，系公司经理。 被告：黔西县市场监督管理局，住所地贵州省黔西县水西大道中段348号。 负责人：靳筠，系黔西县市场监督管理局局长。 委托代理人：汪涛，男。 委托代理人：李永海，男，1970年7月9日生，汉族。 原告贵州省黔西县大兴实业有限公司（以下简称“大兴公司”）与被告黔西县市场监督管理局（以下简称“黔西市监局”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马渊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大兴公司的法定代表人姚朝贵、被告黔西市监局的委托代理人汪涛、李永海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告大兴公司诉称：2005年9月26日，原告与原黔西县质量技术监督局（现黔西县市场监督管理局）签订房屋购销协议，约定原告按被告的要求在黔西县公里处建房出售给被告，面积为474.98平方米，单价为950元／平方米，合计451231元。约定分三期付款：1、协议签订付40%；2、房屋建完交付时付至80%；3、办理房屋产权手续后补足100%。原告于2016年建房完毕并交付被告，被告搬进使用。被告第二期付款时欠100000元未付，因产权证并未办理，第三期90246.2元也未付。后该房屋于2019年被征收，第三期付款的约定条件已被消除，故被告应从约定给付余款190246.2。因原告催要未果，故诉来法院，请求判决被告支付房款190246.2元。 原告贵州省黔西县大兴实业有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1、营业执照副本复印件一份，证明诉讼主体适格； 2、房屋购销协议复印件一份，证明双方签订协议，原告按被告（原技术监督局）要求建房出售给被告，房屋已交付被告方使用； 3、相片2张，证明案涉房屋已被拆除； 4、建设用地批准书、土地使用权证复印件各一份，证明涉案房屋修建时我方已取得合法手续。 被告黔西市监局辩称：第一，原告所述不实，双方签订合同后，被告从原告处购房并入住，房款共计为451231.00元，被告于2005年9月26日支付了预付款180000.00元，2006年1月20日支付50000.00元，2006年5月18日支付50000.00元，三次共计支付280000.00元，所欠余款为171231.00元，非原告所诉的190246.2元。第二，《房屋购销合同》约定，合同签订之日付房款（40%）的订房款180000.00元，房屋建完交付并办理土地使用权证交给被告时补足房款80%。被告入住后，在原告未按约定办理土地使用权证的情况下提前支付了100000.00元（2006年1月20日、2006年5月18日各支付50000.00元）房款，后续款项是因原告一直未办理土地使用权证，被告才未支付。第三，合同约定房款余20%作质量保证金，在一年内不出现地基下沉、屋面浸漏以及其他质量问题，原告将房屋产权手续办给被告后，被告才补足房屋100%。第四，2019年9月案涉房屋被房征局征收，标的物已消失，原告以此作为约定条件已被消除的借口不成立，因原告已超出合同约定的一年内办理，违约事实存在。根据合同约定，原告未在交付使用一年内办齐房屋产权手续，还应支付被告方违约金100000.00元。综上，因原告未按约定办理相应的产权手续交与被告，已构成违约，故其主张的房款被告不应支付。 被告黔西市监局为支持其抗辩意见，向本院提交了下列证据： 1、统一社会信用代码证书复印件一份，证明诉讼主体适格； 2、付款凭证3张复印件一份，证明被告已分三次向原告付款共计28万元； 3、房屋购销合同复印件一份，证明我方已按合同约定履行义务，但原告存在违约情形，应承担违约责任。 对原告提交的上述证据，经被告质证后，被告对原告提交的1、2、3号证据的真实性、合法性及关联性无异议，对4号证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；对被告的上述证据，经原告质证后，对其真实性、合法性及关联性无异议。 对原、被告所提交的证据，经本院认证，证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，可作为定案依据。 经审理查明：原黔西县质量技术监督局（甲方，现合并为黔西县市场监督管理局）因无办公用房，于2005年9月26日，与原告大兴公司（乙方）签订《房屋购销协议》，协议约定：乙方按甲方的设计要求在黔西县公里处建房出售给甲方，建筑面积为474.98平方米，单价为950元／平方米（包括办理房屋产权手续费用），合计451231元，自合同签订之日起4个月内交房；付款方式为，自合同签订之日起甲方支付乙方定房款18万元（40%），房屋建完交付甲方时乙方把土地使用证办给甲方，甲方则补足总房款的80%。余20%作质量保证金，在一年之内如不出现地基下沉、屋面浸漏以及其它质量等问题，乙方把房屋产权手续办给甲方，甲方补足总房款100%；对违约责任的约定为，甲方不按时支付房款则支付乙方违约金5万元，乙方不按质量要求和时间交房，支付甲方违约金5万元，乙方如在交付使用后一年内未办齐房屋产权手续，甲方有权追回所投资的全部金额，并处违约金10万元。合同签订后，被告于当日支付原告房屋预付款18万元，后原告按约修建房屋，于2006年1月交付被告使用，被告于2006年1月20日支付原告房款5万元，2006年5月18日支付房款5万元，合计支付原告房款28万元。对案涉房屋质量问题，被告不持异议。房屋交付使用后，原告因故一直未能办理房屋产权手续，被告因此未将剩余房款171231元支付给原告。原告经多次催要未果。2019年9月24日，由于城市建设需要，黔西县房屋征收补偿局将案涉房屋征收后予以拆除（拆除前为黔西县市场监督管理局第二分局使用）。原告遂诉至本院，请求判如前述所请。 另查明：因案涉房屋未办理房屋产权手续，对被告并未造成实际损失。在庭审中，原告认为双方约定的违约金过高，请求进行调整。 本案争议焦点：被告应否支付原告案涉房屋余款。 本院认为，被告合并前的原黔西县质量技术监督局因无办公用房，与原告签订房屋购销协议，向原告购房。协议签订后，原告按约定的期限，将质量合格的房屋交付其使用，其支付了部分房款，尚欠余款171231元，对此双方无争议。对协议约定原告如在交付使用后一年内未办齐房屋产权手续，被告有权追回所投资的全部金额并处违约金10万元的问题，由于未办齐房屋产权手续，有原告的原因，也可能有相关管理部门的原因，如果因未办证被告就无偿使用房屋并还要求原告支付10万元违约金，显然不合理，有失公平。而且，因案涉房屋未办理房屋产权手续，对被告并未造成实际损失，根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”和合同法司法解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，双方约定的违约金过高，依原告的申请进行调整，根据公平原则和诚实信用原则及结合合同的履行情况，被告未实际产生损失，而且还拖欠原告近40%的房款十余年，故对被告主张的违约金本院不予支持。因原告按合同约定将案涉房屋交付被告使用，质保期后房屋也无质量问题，故被告应支付原告房屋价款。但是，根据双方协议约定，房屋价款包括了办理房屋产权手续的费用，但因该手续未办理，原告并未支出相关费用，故办理房屋产权手续的费用应在房款中予以扣减。经咨询相关部门，如果办理该房屋产权手续，需缴纳总房款451231元的3%契税、12.75%开具不动产发票税、550元工本费和其它费用，合计约为72600元。综上，被告尚欠原告房款171231元，扣除办理房屋产权手续的所需费用72600元，被告应支付原告余款98631元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 由被告黔西县市场监督管理局于本判决生效之日起15日内支付原告贵州省黔西县大兴实业有限公司房屋余款98631元。 案件受理费2053元（已减半收取），由原告贵州省黔西县大兴实业有限公司负担989元，被告黔西县市场监督管理局负担1064元。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（并附电子档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  马渊 二〇二〇年六月四日 书记员  刘雄