湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终318号上诉人（原审原告）：代启军，男，汉族，1972年12月1日出生，户籍所在地为湖北省房县，现住湖北省十堰市。委托诉讼代理人：程显勇，湖北立丰（十堰）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张骋，湖北立丰（十堰）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：吴立兵，男，汉族，1970年12月22日出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：黄贵飚，湖北车城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冰钰，湖北车城律师事务所律师。上诉人代启军与上诉人吴立兵因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员王宇鹏、审判员袁昆参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。代启军上诉请求：撤销一审判决，依法改判吴立兵足额支付租金23万元，并按照日2‰的标准计付违约滞纳金至付清之日止，本案的上诉费用由吴立兵承担。事实和理由：一审判决于法无据。双方合同约定2018年度的租金为49万元，吴立兵尚欠23万元。双方同时约定，逾期不交纳房租按照日2‰的标准交纳滞纳金，吴立兵应当按照该约定支付滞纳金。吴立兵上诉请求：撤销一审判决，改判驳回代启军对吴立兵的全部诉讼请求，代启军承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误。上诉人吴立兵签订《茅箭区哈利波特幼儿园合作协议》实质是代表该幼儿园履行职务的行为，合同的相对人应认定为幼儿园，租赁合同的权利义务应当由幼儿园承担。二、幼儿园在2018年下半年因政府改造项目停止招生，无法继续经营，其也不应当承担2018年8月30日之后的租金。代启军向一审法院起诉请求：1、判令吴立兵支付2018年度剩余租金23万元，并按日2‰支付违约金至付清之日止；2、案件诉讼费由吴立兵承担。一审法院经审理查明，2015年8月31日，代启军与友信公司签订《房屋租赁合同》，租赁友信公司厂大门口的三层楼中第一层的房产及车间以外没有办理房产证的房产，用于开办幼儿园。租赁期限为20年，自2016年9月1日起至2036年8月31日止。2017年2月14日，代启军与吴立兵签订《茅箭区哈利波特幼儿园合作协议》，约定吴立兵因主办“茅箭区哈利波特幼儿园”需租用代启军从友信公司处承租的房屋，转让费75万元，合作方式为代启军将其办园位置租赁给吴立兵办园使用，代启军不参与幼儿园的日常管理活动。合作期间为2016年2月1日起至2026年1月31日止，合作期间吴立兵应支付代启军租赁费用：2016年装修免租，2017年48万元，2018年49万元，2019年50万元，每年递增1万元。吴立军应于每年1月15日前支付当年房租26万元，余款于当年9月15日前全部付清。违约超时按每日2‰缴纳滞纳金。2018年8月1日，茅箭区政府相关棚改项目办公室及茅箭区教育局因市政建设及棚户区拆迁改造，通知“茅箭区哈利波特幼儿园”于2018年8月30日终止办学。此后，该幼儿园因一些后续遣散等工作持续到当年寒假。代启军因索要尚欠租金要求进入幼儿园，于2019年1月29日出具承诺书，承诺自2019年1月29日起幼儿园所产生的水费、电费由代启军负责，其入住人员的安全问题由代启军负责，与幼儿园无关。吴立兵租赁期间的租赁费，以“茅箭区哈利波特幼儿园”账户支付给代启军。现已支付了2018年度租金26万元。双方因2018年度剩余租金的支付发生争议，代启军遂诉诸法院。一审法院认为：代启军与吴立兵于2017年2月14日签订的《茅箭区哈利波特幼儿园合作协议》，约定吴立兵因开办“茅箭区哈利波特幼儿园”需要，租赁代启军从友信公司处租赁的办园位置办理幼儿园。吴立兵按期支付代启军租赁费用，代启军不参与幼儿园的管理。该协议符合租赁合同的法律特征，双方亦予认可。故吴立兵与代启军间成立租赁合同关系，根据合同的相对性规则，吴立兵占有使用了代启军房屋场地开办幼儿园，即应按约定向代启军支付租赁费用。“茅箭区哈利波特幼儿园”只是吴立兵租赁经营的具体项目，并非合同当事人。“茅箭区哈利波特幼儿园”代为支付的租金，应视为吴立兵履行合同义务的具体方式，而非变更了合同当事人。故吴立兵辩称相应合同义务应由“茅箭区哈利波特幼儿园”承担不符合法律规定，不予采纳。根据合同约定，吴立兵应支付2018年度租金49万元，现已通过“茅箭区哈利波特幼儿园”代为支付26万元，尚欠23万元。在该租赁年度内，因市政建设及棚户区改造需要，租赁房屋及场地被依法征用，“茅箭区哈利波特幼儿园”被通知自2018年8月30日终止办学。但此后吴立兵因处理后续事宜等，并未将所租赁的房屋、场地返还给代启军，仍继续使用租赁代启军的房屋、场地至2019年1月底，仍应支付相应的房屋租赁费用。双方合同约定吴立兵租赁代启军的案涉房屋、场地系开办“茅箭区哈利波特幼儿园”，因案涉房屋场地被纳入拆迁范围，相关部门通知茅箭区哈利波特幼儿园自2018年8月30日终止办学，对吴立兵利用租赁房屋场地实现利润价值造成了较大影响。故从公平原则出发，参照租赁物权利瑕疵的相关规定，可适当减少租金。综合本案客观情况，一审法院认为，可由吴立兵再支付代启军租金20万元较为适宜。吴立兵未按约定期限支付租金构成违约，但代启军要求吴立兵按日2‰的标准支付违约金过分高于其实际损失，综合本案客观情况，酌情确定为按银行同期贷款利率上浮30%计付违约金。案涉房屋、场地系代启军自友信公司处租赁取得，代启军取得租赁房屋场地后转租给吴立兵。根据合同相对性原则，代启军与吴立兵间的租赁合同在代启军与吴立兵之间发生法律效力,吴立兵应向代启军履行合同义务。吴立兵认为其与代启军间的租赁合同无效、其应向房屋所有权人友信公司履行合同义务的抗辩理由，与法律规定不符，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十八条的规定，判决：一、吴立兵支付代启军租金20万元，并自2018年9月16日起，按同期银行贷款利率上浮30%的标准向代启军支付违约金，直至还清之日止；二、驳回代启军的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元减半收取2375元，由吴立兵负担。二审中，代启军提交了如下证据：1、代启军与吴文忠签订的《合作协议书》，《金童年幼儿园关于更改幼儿园名称的股东会决议》、《董事会名单》，拟证明：吴文忠和吴立兵原来均系幼儿园股东，代启军先与吴文忠签订了《合作协议书》，后因吴文忠退出，才又与吴立兵个人签订了案涉协议；2、2017年的微信截图，拟证明：代启军都是向吴立兵催收租金，而吴立兵也安排了相应的资金支付渠道；3、代启军与吴立兵的通话录音光盘一张及文字稿，拟证明：吴立兵承认房产是其租赁的，其实际控制幼儿园。吴立兵质证认为，1、代启军与吴文忠签订的《合作协议书》与吴立兵无关，《金童年幼儿园关于更改幼儿园名称的股东会决议》上吴立兵的签名非本人所签，《董事会名单》上关于董事长为吴文忠的记载不属实，幼儿园的董事长为彭爱军；2、微信截图属实，但证明目的不成立，吴立兵的行为是履行职务的行为；3、通话录音属实，但证明目的不能成立。本院认为，以上证据将结合全案其他证据予以综合分析认定。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”综合双方的上诉意见，本案二审审理焦点为：1、吴立兵是否系本案适格的被告；2、剩余租金及违约金如何处理。1、关于吴立兵是否系本案适格被告的问题。本院认为，吴立兵关于幼儿园才是适格被告的主张不能成立。理由是：第一，吴立兵是以个人名义与代启军签订的合同，且案涉合同中明确载明了“乙方（吴立兵）因主办幼儿园需租用甲方（代启军）房屋”，表明其个人租赁房屋的用途是开办幼儿园；第二，虽然代启军收取了从幼儿园账户支付的租金，但并不能以此推断出代启军已经同意案涉合同的权利义务已经概括转让给幼儿园。故一审认定“幼儿园只是吴立兵租赁经营的具体项目，并非合同当事人”并无错误，吴立兵系本案适格的被告。2、关于剩余租金及违约金如何处理的问题。本案中，幼儿园接到了终止办学的通知后未予支付剩余租金，但因为该通知系合同外第三人发出，终止办学并非合同相对方代启军一方造成，且租赁房屋仍继续使用至2019年1月，故根据双方的约定，剩余的相应租金仍应当支付，吴立兵关于剩余租金不应支付的上诉主张和理由不能成立。但应当指出的是，终止办学的通知确实对案涉房屋场地租赁用途的实现和幼儿园的正常经营造成了影响，一审从公平原则出发适当减少租金并无明显不当和错误。关于违约金的问题。因双方协议约定的每日2‰的违约金计算标准明显超过了法律规定，且剩余相应租金未予支付也确实事出有因，一审酌情确定按银行同期贷款利率上浮30%计付违约金并无明显不当，代启军主张按照合同约定支付违约金的上诉主张和理由不能成立。综上，一审判决认定的基本事实清楚，处理结果无明显不当，但需要指出的是，判决主文第一项中对违约金计算的表述不够准确，2019年8月20日以后，不应当再以“中国人民银行发布的同期同类贷款利率”为标准，而应当以“全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”为标准，本院对此予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初460号民事判决；二、吴立兵于本判决生效之日起十日内支付代启军租金20万元及逾期付款违约金（违约金计算方法为：自2018年9月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%标准计付违约金；自2019年8月20日起至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%标准计付违约金）；三、驳回代启军的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4750元减半收取2375元，由吴立兵负担。二审案件受理费4850元，由代启军负担550元，由吴立兵负担4300元。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  王宇鹏审判员  袁 昆二〇二〇年六月五日书记员  刘亚琼