江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2712号上诉人（原审原告）：陈磊，男，汉族，1985年6月22日出生，住上海市长宁区。被上诉人（原审被告）：裘博，男，汉族，1971年1月31日出生，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：徐静，女，汉族，1973年10月16日出生，住上海市浦东新区。上诉人陈磊因与被上诉人裘博、徐静房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初5152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈磊上诉请求：撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初5152号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：鉴于合同约定首付款249万元的最后履行期限是2018年12月31日，而裘博、徐静拒绝网签的最终日期是2018年12月24日，因此，裘博、徐静拒绝履行和重大违约在先；且因裘博、徐静取走产权证和拒绝网签的违约行为，使得陈磊有充分的理由不安抗辩其支付义务；再者，合同没有网签前必须付款的约定。因此，陈磊支付首付款的时间、条件均未成就，陈磊不构成违约。鉴于裘博、徐静的违约行为，陈磊的委托律师已于2018年12月25日发函给裘博、徐静解除了合同。通知解除合同的，解除效力自通知到达时生效。因此，一审法院在合同已经解除后，以陈磊当庭表示不同意继续履行为由，认定陈磊构成违约，没有法律依据。裘博、徐静在诉讼中答辩称：根据裘博、徐静现有的证据，涉案房屋上诉人未按合同约定支付首付款的情况下，并不能认定裘博、徐静在合同约定的履行期限届满前明确表示或者以自己的行为表明不履行网签和过户义务。裘博、徐静在收到上诉人律师函后做了回复，明确要求上诉人依据合同支付房款，但裘博、徐静至今未收到任何房款，上诉人有增加裘博、徐静义务之嫌。一审案件事实查明清晰，适用法律正确，恳请维持原判，依法驳回上诉人的全部诉讼请求。陈磊向一审法院起诉请求：1、请求判令原裘博、徐静关于江苏省昆山市花桥镇绿地国际家园圣心西环路17弄35号楼104室房屋买卖合同解除；2、请求判令裘博、徐静双倍返还购房定金100万元。一审法院认定事实：2018年5月3日，陈磊、裘博、徐静及苏州爱之湾房产经纪有限公司就裘博、徐静名下的、位于江苏省昆山市花桥镇绿地国际家园圣心西环路17弄35号楼104室房屋（产权证号为昆房权证花桥字第××号，建筑面积为158.1平方米），签订了《房地产买卖居间合同》。合同主要内容为：一、买卖转让价款，1、成交总价，房屋总价为304万元；2、付款方式，2.1、陈磊于本合同签订时支付裘博、徐静定金50万元，2.3、首付款交付，于2018年12月31日前，陈磊将249万元支付给苏州爱之湾房产经纪有限公司，由该公司转交给裘博、徐静，或与陈磊确认后直接交付给裘博、徐静，购房定金在付款时冲抵，2.4、余款交付，余款为5万元，陈磊、裘博、徐静同意于2019年6月30日前办理过户手续，登记名义人由陈磊自行指定，陈磊一次性付款，在过户前三日，陈磊将房款余款支付给苏州爱之湾房产经纪有限公司，待双方签字后由苏州爱之湾房产经纪有限公司转交给裘博、徐静，陈磊领取房产证之日后办理该房屋交接手续；七、违约责任与争议解决，陈磊、裘博、徐静两方若有一方未按合同约定的内容全面履行自己的义务，守约方有权依据《中华人民共和国合同法》之规定主张解除合同或要求继续履行，与此同时，违约方还应向守约方支付合同总价的20%为违约金，守约方为维护自身合同权益所产生的诉讼费、律师费等合理费用亦由违约方承担；八、合同生效，陈磊配合从2018年5月起交社保至2019年5月31日拥有昆山购房条件，若一年后因国家政策原因导致双方无法过户，协商解决。上述合同签订后，陈磊于2018年5月3日支付裘博、徐静10万元，于2018年5月28日支付裘博、徐静40万元。一审庭审中，陈磊提交其认为系苏州爱之湾房产经纪有限公司向裘博、徐静邮寄的“催告函”一份，主要内容为：针对陈磊购买裘博、徐静的涉案房屋交易受阻事宜，催告裘博、徐静于2018年12月24日14时前往该苏州爱之湾房产经纪有限公司公司处按照双方涉案合同约定的买卖条件就该房地产配合陈磊签订网签版《存量房卖卖合同》继续正常交易，以维持合同的公平公开公正平等原则，陈磊、裘博、徐静及居间方于2018年5月3日签订了涉案合同，根据该合同约定，该房地产的产证应暂存放在居间方21世纪不动产，可是2018年5月20日，裘博、徐静把房产证拿走至今未给予居间方，同时陈磊在2018年5月31日前已经按合同转账给裘博、徐静(卖家)的款项收条至今未收到，陈磊因符合人才购房的条件，并成功提前获取到购房资格，故向裘博、徐静提出请求配合办理房产过户，却遭受裘博、徐静拒绝，对此并未有效答复，致使该房地产买卖交易至今无法正常进行，居间方和陈磊多次与裘博、徐静友好协商，但未果，对于上述情况，陈磊予以理解并宽以期限，但这不代表陈磊放弃解除该合同并追究裘博、徐静违约责任的权利，而仅是陈磊给予裘博、徐静的履约机会，若裘博、徐静仍不配合，陈磊有权根据法律规定及该合同约定追究陈磊的违约责任，并且保留追究裘博、徐静其他法律责任的权利。该“催告函”落款为打印的“陈磊及居间方21世纪不动产2018.12.7”，未盖有公章。苏州爱之湾房产经纪有限公司工作人员轩玲玲到庭作证时称，该“催告函”系该公司邮寄。陈磊并提交裘博、徐静向苏州爱之湾房产经纪有限公司出具的收条，以证明裘博、徐静于2018年5月20日从苏州爱之湾房产经纪有限公司处将房产证拿走，认为裘博、徐静于2018年5月20日之后就没有履行合同的意愿；陈磊又提交建设银行交易明细，以证明陈磊已经支付定金50万元；陈磊还提交其委托的律师于2018年12月25日致函裘博、徐静解除合同的函件及裘博、徐静于2018年12月27日作出的收到解除函的回函。裘博、徐静称，收到过“催告函”，但上面没有公司签字盖章，不知道是个人行为还是公司行为，且徐静明确与苏州爱之湾房产经纪有限公司业务员告知过双方的沟通渠道，包括徐静的手机号和邮箱，并称依据合同约定陈磊应于2018年5月3日支付裘博、徐静定金50万元，而陈磊实际在2018年5月3日支付了10万元，陈磊在2018年5月12日上午，骗裘博、徐静至房产交易中心签订一份《借款抵押合同》，2018年5月12日下午，裘博、徐静将《借款抵押合同》撤销，房产交易中心将《借款抵押合同》销毁，2018年5月18日至25日期间裘博、徐静一直约见不到陈磊，裘博、徐静于2018年5月26日至曹安派出所报警，2018年5月28日，陈磊支付定金40万元，合同约定陈磊需于2018年12月31日支付购房款249万元给裘博、徐静，但陈磊至今未付，合同还约定陈磊、裘博、徐静于2019年6月30日办理过户手续，陈磊向裘博、徐静支付购房尾款5万元，建设银行交易明细第32行显示陈磊在2018年5月15日属于失业人员，在领取失业金，据裘博、徐静了解，失业金的申请时间应该在2个月左右，说明陈磊在2018年5月3日与裘博、徐静签订房地产居间买卖协议时不具备购房能力，裘博、徐静质疑陈磊购买涉案房屋的真实意图，鉴于2018年5月12日发生了《借款抵押合同》的这个不愉快事件，裘博、徐静担心房产证原件放在苏州爱之湾房产经纪有限公司处再次被擅自抵押，为了维护自身权益，特此拿走，针对陈磊解除合同的函件，裘博、徐静于2018年12月27日做了律师函的回复及催告，明确要求陈磊依据房地产买卖居间合同第二条第2款第3项约定的履行及付款义务，要求在2018年12月31日之前支付房款249万元。一审庭审中，裘博、徐静提交《借款抵押合同》照片打印件一份，以证明2018年5月12日，裘博、徐静在不知情的情况下由居间方苏州爱之湾房产经纪有限公司安排与陈磊签订了一份《借款抵押合同》；并提交曹安派出所接处警登记卡及询问笔录，以证明裘博、徐静怀疑就2018年5月12日与陈磊签署的《借款抵押合同》，陈磊涉嫌诈骗；裘博、徐静还提交有3段录音的光盘及文字整理记录，其中有徐静与居间方苏州爱之湾房产经纪有限公司员工轩玲玲的对话记录，以证明评估公司小李即当时安排陈磊、裘博、徐静签署《借款抵押合同》的所谓的房地产交易中心的工作人员，实际是评估公司的业务人员，裘博、徐静对于签署《借款抵押合同》根本不知情，陈磊完全是骗裘博、徐静去签字，裘博、徐静称其中徐静与评估公司小李的对话记录，能证明《借款抵押合同》已经被撤销及原件已经被销毁。一审庭审中，裘博、徐静还提交裘博、徐静与陈磊母亲李吉英于2018年5月25日的、2018年5月28日、2018年9月12日、2018年9月26日的微信聊天记录，以证明2018年5月12日至2018年5月26日徐静报警之前，一直约见不到陈磊，2018年5月28日，陈磊的母亲与徐静确认账号转了40万元定金给裘博、徐静，2018年9月12日，陈磊母亲确认打款给徐静房款249万元的账号，确认完后裘博、徐静并未收到房款，2018年9月26日，陈磊母亲称9月30日给徐静的房款，需要推迟10多天再支付，并明确讲到付款时要求交房，但是裘博、徐静并未收到任何房款。裘博、徐静并提交陈磊委托律师的律师函、陈磊委托律师的回函、快递签收单，以证明裘博、徐静在收到陈磊方的律师函后作了回复，明确要求陈磊依据合同支付房款，但裘博、徐静至今未收到任何房款。裘博、徐静还提交徐静与轩玲玲的手机短信聊天记录，以证明在2018年12月6日轩玲玲对徐静称，可于2018年12月20日将全部房款给徐静，也可以去交易中心过户，让徐静做好交房准备。徐静在该手机短信聊天记录回复：“你作为21世纪的苏州爱之湾房产经纪有限公司你发这条违反合同约定不专业的短信，无理取闹合适吗？一切按合同其他免谈，你再出现类似此故意违约的状况，我考虑向你公司老板反映，你是否合适继续这个单子”；“我的手机号码是136××××0502是与陈磊和你方联系卖房协议的约定联系方式，你方和陈磊是什么意思，拒收消息是无稽之谈，你作为21世纪不动产员工居然和陈磊违约动作不断，包括此次长达两个月时间无理威胁，纠缠骚扰我很无奈，徐静的邮箱是312×××＠ｑｑ.ｃｏｍ请你知悉，并同时转告陈磊于卖房协议执行相关事宜发此邮箱。我一直按照卖房协议合法履行，无关卖房协议的事情概不理会和接待，谨记以上。”轩玲玲回复：“好的，收到，打扰了”。陈磊称对《借款抵押合同》本身真实性没有异议，但认为与本案目前的争议无关，证明不了陈磊欺骗裘博、徐静，当时签署双方自愿，但合同非真实，因此陈磊同意撕毁作罢，曹安派出所接处警登记卡及询问笔录只能证明裘博、徐静臆测了欺诈的存在。陈磊对徐静与陈磊母亲李吉英的微信聊天记录真实性认可，但认为徐静一再向陈磊母亲表示直接与陈磊联系，因此双方的微信记录也真实体现了这一点；对上述裘博、徐静邮寄的律师函及律师事务所回复没有异议，但证明不了裘博、徐静所要证明的事实，以上证据大部分与本案争议焦点无关，陈磊认为本案的焦点是陈磊请求过户后裘博、徐静有无拒绝，或陈磊有无明确拒绝支付房款，若没有，陈磊是守约方；对上述徐静与轩玲玲的聊天记录真实性认可，但是该证据恰恰证明了陈磊一直要求裘博、徐静尽早过户，我们愿意提前付款，恰恰是裘博、徐静不配合过户，根本违约。陈磊认为，《房地产买卖居间合同》只约定了付款及过户的最后期限并未约定先后，但鉴于交易习惯陈磊从未拒绝付款。至2018年12月7日催告后，但凡裘博、徐静明确表示愿意过户积极履行合同，陈磊当然可以付款，且陈磊多次明确表示在2018年12月20日前可以付款，但是裘博、徐静未有任何履行合同迹象且消失、拒绝、拉黑，并与苏州爱之湾房产经纪有限公司有极大矛盾、极不信任。鉴于此种绝不配合，陈磊履行解除权利。裘博、徐静则认为，裘博、徐静的银行卡并没有注销，且裘博、徐静在收到对方律师函后也明确表示要求陈磊履行付款义务。《借款抵押合同》的成交总价是304万元。该合同2.1项明确约定定金是50万元，在签订合同当日支付；2.3项明确约定首付款是249万元，在2018年12月31日支付，2.4项明确约定余款是5万元，双方在该合同中约定于2019年6月30办理过户手续，所以本合同履行关键点是陈磊方没有按合同约定支付首付款249万元。一审庭审中，裘博、徐静提请苏州爱之湾房产经纪有限公司员工轩玲玲出庭作证称：“2018年5月3日涉案三方达成一致来签订居间协议，因为陈磊在2018年5月3日时是上海户口，没有在昆山的购房资格，后来陈磊在2018年12月4日有购房资格，我协调双方过户事宜，我在2018年12月10日去裘博、徐静家（绿地国际家园圣心西环弄17#35号104室）告知裘博、徐静过户所需带的资料，以及通知裘博、徐静要签网签合同的签字，裘博、徐静说不方便见面，也不让我进，在2018年5月12日的时候，裘博、徐静说要办护照坐飞机需要房产证，所以从我处拿走了房产证，至今未归还至我处；我要求裘博、徐静出具已收取陈磊定金50万元的收据，裘博、徐静一直不出具，因为我公司要备案；我公司曾经向裘博、徐静发过涉案2018年12月7日的催告函；本案裘博、徐静与陈磊签署的《借款抵押合同》，实际双方无借款，后裘博、徐静要求作废，之所以签订该合同是因为陈磊的购房资质没有达到，签订这份合同是为了保证双方能买卖该房屋，防止裘博、徐静一房二卖，签订该合同，会作出该房屋的抵押他项权证，以防裘博、徐静做二次抵押借贷款。”一审庭审中，陈磊称没有将符合购房资格的证据交给裘博、徐静或者提示裘博、徐静，但中介及相关人员多次提醒过裘博、徐静，陈磊已经符合过户条件，要求裘博、徐静配合履行合同。上述事实由《房地产买卖居间合同》、《借款抵押合同》照片打印件、中国建设银行活期账户交易明细、曹安派出所接处警登记卡及询问笔录、录音3段的光盘及文字整理记录、亲微信聊天记录、上海鼎力律师事务所的律师函、、江苏仕达律师事务所的回复及催告、快递签收单、手机短信聊天记录及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：民事活动应当遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，陈磊、裘博、徐静签订的《房地产买卖居间合同》、合法有效，双方均应恪守。该《房地产买卖居间合同》签订后，陈磊支付了50万元定金，根据该《房地产买卖居间合同》约定，裘博、徐静应在2019年6月配合陈磊过户，陈磊称在2018年12月4日提前取得了购房资格可以过户，故由中介向陈磊邮寄函件催促裘博、徐静网签和配合过户，但裘博、徐静不配合，陈磊据此认为裘博、徐静根本违约，应解除合同。裘博、徐静则称，该函件没有公章，不清楚是陈磊的个人行为还是公司行为，且在之前已告知中介只接受以电话或邮件方式沟通房屋买卖合同履行事宜，裘博、徐静的收款银行卡也还存在，但陈磊并未按合同约定在2018年12月31日前支付剩余购房款，故不同意解除合同。对此，一审法院认为，双方在涉案《房地产买卖居间合同》里明确约定了裘博、徐静应支付首付款的时间为2018年12月31日，但并未约定网签的时间，过户时间则约定在了2019年6月30日，陈磊称提前达到购房条件，催促裘博、徐静提前配合网签并过户，但并未向裘博、徐静提交其取得购房资格的材料，根据陈磊、裘博、徐静现有的证据，在涉案《房地产买卖居间合同》未约定网签时间且陈磊未支付首付款的情形下，并不能认定裘博、徐静在合同约定的履行期限届满前明确表示或者以自己的行为表明不履行网签和过户义务，也不能认定裘博、徐静迟延履行了网签和过户义务，经陈磊催告后在合理期限内仍未履行，且陈磊系在其应履行支付首付款义务（2018年12月31日）之前仅仅二十多天时间内仓促催告裘博、徐静网签及配合过户义务（2018年12月7日），紧接着起草起诉状（2018年12月26日）至一审法院起诉解除合同，有增加裘博、徐静义务之嫌，而在没有明确约定的情况下，根据二手房买卖的惯例，一般也应是在买受人支付了首付款后，买卖双方才会签订网签合同。综上，陈磊主张裘博、徐静违约的依据不足，但经一审法院释明，陈磊不同意支付剩余购房款继续履行涉案《房地产买卖居间合同》，且坚持要解除涉案《房地产买卖居间合同》，故对陈磊要求解除《房地产买卖居间合同》的诉讼请求，一审法院予以支持，但陈磊现要求解除涉案《房地产买卖居间合同》则陈磊系违约方，其要求退还双倍定金100万元的诉讼请求，一审法院不予支持。遂判决：一、原告陈磊与被告裘博、徐静于2018年5月3日签订的《房地产买卖居间合同》解除。二、驳回原告陈磊的其他诉讼请求。案件受理费31120元，由原告陈磊负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，陈磊与裘博、徐静签订的《房地产买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据《房地产买卖居间合同》的约定，成交总价是304万元，其中在签订合同当日支付定金是50万元，在2018年12月31日支付首付款是249万元，之后双方于2019年6月30办理过户手续，余款5万元在过户前三日支付。双方当事人的上述约定，显然是在充分考虑到购房人陈磊当时暂不具备在昆山当地购房资格的客观事实而确定的。虽然双方当事人并未在合同中约定办理“网签”的具体时间，但考虑到“网签”手续本身只是办理不动产过户登记手续中的一个步骤，同时涉案合同约定是全款购房，并不涉及银行按揭或公积金贷款，故双方当事人在合同中约定的履约顺序应认定为在付清全部房款后三日内办理相应过户手续。现陈磊在仅支付了50万元定金后即通过中介“催告”裘博、徐静，要求办理“网签”和配合过户，显然不符合原合同的约定，应视为对原《房地产买卖居间合同》约定事项的变更请求。裘博、徐静对此以陈磊未按合同约定付款为由予以拒绝，符合双方合同的约定及相关法律规定，系当事人正当履行合同权力的行为。至于裘博、徐静从中介处取回房产证书，并不影响双方合同的正常履行。陈磊以裘博、徐静构成根本违约而委托律师于2018年12月25日致函裘博、徐静解除合同，无相应事实基础及合同依据，不具有相应法律效力。经一审法院释明后，陈磊仍不同意支付剩余购房款而继续履行涉案《房地产买卖居间合同》，且坚持要解除涉案《房地产买卖居间合同》。鉴于陈磊以其实际行为表明涉案《房地产买卖居间合同》已不能继续履行，而对于原审法院认定陈磊与裘博、徐静于2018年5月3日签订的《房地产买卖居间合同》予以解除的判决，裘博、徐静在诉讼中亦要求予以维持，故为减少当事人讼累，本院予以维持。由于该合同系陈磊根本违约的行为而导致解除的，故陈磊现要求裘博、徐静双倍返还定金并偿付律师费的诉讼请求，无相应合同和法律依据，本院不予支持。综上，陈磊的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31120元，由上诉人陈磊负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年六月二十三日书记员  杨颖颖