广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24390号上诉人（原审被告）：民生东都深圳房地产开发有限公司，住所地：深圳市龙岗区中心城国际汽车展览中心701，统一社会信用代码：91440300279522016R。法定代表人：曾德志。委托诉讼代理人：刘舜，广东利众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴银钗，女，汉族，1982年10月3日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：王明文，广东三铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：石芳，广东三铭律师事务所律师。上诉人民生东都深圳房地产开发有限公司（以下简称民生东都公司）因与被上诉人吴银钗商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初7092号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。民生东都公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一、一审法院没有准许民生东都公司的申请调查和收集涉案楼盘的办证详情及延期办证的原因，导致认定事实的关键证据未调取，本案的事实未能查清。因此，一审存在程序错误以及认定事实错误，应当发回重审。二、本案涉及的合同有三份，三份合同对涉案当事人都具有法律约束力。深圳市中级人民法院（2016）粤03民终15812-15861、19685-19698号民事判决书已经确认上述合同的法律效力并认可双方当事人改变原合同约定的交房时间，吴银钗继续要求民生东都公司按照原合同约定的时间办理房产证与本案事实不符。三、由于吴银钗签署的《房屋改造工程委托协议》改变了涉案房屋的原结构，依据《深圳市经济特区房地产登记条例》及《深圳市产权登记中心办事指南》的规定，涉案房屋属于暂缓登记的范畴。搭板改造工程在事实层面阻碍了房屋初始登记，并因此影响到房屋办证。且民生东都公司分别于2016年5月30日、2016年8月9日、2016年8月24日和2016年12月9日申请房屋初始登记，房屋登记机关延至2016年12月21日才办理房屋初始登记，故其不应承担延期办证的法律责任。吴银钗未提交任何答辩意见。吴银钗向一审法院起诉请求：1、民生东都公司向吴银钗支付2016年8月28日至2017年2月24日期间逾期办证违约金142825.5元（1972728元×0.04%×181天）；2、民生东都公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：吴银钗与民生东都公司于2015年7月7日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定由吴银钗购买民生东都公司开发的深圳市龙岗区龙城街道美地里园小区1栋B单元1605号房产，购房总价款为1972728元，吴银钗先支付30%的购房款，剩余款项通过银行贷款方式支付。民生东都公司应于2015年12月31日前将房屋交付给吴银钗，在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成房地产项目的初始登记，并在交楼之日起240日内为买方办理好《房地产证》。合同第二十二条对延期办证的违约责任约定如下：因开发商未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，则自房屋交付之日后的第240日起，按日向买方支付购房总价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120日的，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，开发商应自房屋交付之日后第240日起，按日万分之四支付违约金。双方当事人约定以上内容的合同，使用的系深圳市国土房产局印制的《深圳市房地产买卖合同（预售）》范本，在合同附件五中，对范本合同的十五个条文作了修订补充，附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若因出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”。“如出卖人已为买受人按揭贷款承担担保责任，但买受人未按出卖人通知的时间办理《房地产证》的，买受人应每日按照合同总额的万分之三向出卖人支付违约金直至买受人按要求配合办理《房地产证》为止，出卖人有额外损失的，买受人应予以赔偿”。涉案楼盘的竣工验收时间为2015年9月29日，2016年12月21日办理了初始登记。在合同履行过程中，买方（即本案吴银钗）与案外人深圳市东都市政工程有限公司（以下简称东都市政公司）签订《房屋改造工程委托协议》，约定由东都市政公司对涉案房屋进行改造，自买方入伙之日起120日内改造完毕。因搭板改造过程须停止提供燃气，且在搭板改造完成后需对燃气管道作相关改造，民生东都公司与案外人深圳市鹏城管道工程有限公司（以下简称鹏城公司）签订《燃气管道工程合同》，约定鹏城公司开工日期暂定2015年8月1日（实际已开工令为准），总工期20天。双方确认，民生东都公司通过快递向吴银钗寄送了办证通知书，要求买方办证，2016年12月24日吴银钗收到通知。双方确认吴银钗系委托贷款银行代为办理《房地产证》，出证时间为2017年3月21日。一审法院认为，吴银钗与民生东都公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，符合自愿、合法原则，一审法院予以确认。民生东都公司未能按照合同约定时间履行办证义务，应当按照合同约定向吴银钗支付逾期办证违约金。双方当事人对该违约金的起算日期和截止日期均有争议。吴银钗主张，因民生东都公司未能按合同约定完成涉案楼盘的初始登记，根据合同附件五第十三条的约定，逾期办证违约金应按合同约定的办证之日届满后起算，而不应扣除因搭板和燃气改造的工期；民生东都公司则主张应与逾期交楼违约金同样，将相应工期从应支付办证违约金的逾期期间中予以扣除。一审法院认为，预售合同附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”，民生东都公司虽然主张搭板和燃气改造的工期给初始登记造成了相应迟延，但民生东都公司未能提供任何证据证实搭板和燃气改造与涉案楼盘的初始登记迟延具有因果关系，民生东都公司关于搭板改造导致初始登记迟延的主张，缺乏证据证实，其理由不成立，民生东都公司主张在逾期办证违约金的计算期间中扣除搭板和燃气改造的工期，一审法院不予采纳。因涉案合同附件五第十三条对办证期限作了修订，故民生东都公司向吴银钗支付逾期办证违约金的起算日期，应为合同约定的房屋交付之日后第241日起，而非房屋实际交付后的第241日起。吴银钗主张违约金的起算日期为2016年8月28日，未超出合同约定，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金计算的截止日期，一审法院认为，民生东都公司在涉案楼盘完成初始登记之后，及时履行了通知办证的义务，在民生东都公司发出通知之后，吴银钗应积极履行相应的协助义务，向办证义务人提交相应的办证资料，对吴银钗怠于履行协助义务导致的办证迟延，其责任应由吴银钗自负。开发商在向业主发出办证通知之后，具体办证进程无法由开发商控制，业主未及时提交办证资料，或者银行未及时向国土局提交资料，都可能造成办证时间的迟延，办证违约金的计算截止日期，一审法院酌情自吴银钗收到通知之日起计算两个月，超过部分不予计算。吴银钗主张的违约金截止时间为2017年2月24日，未超出一审法院认定的期限。经核算，该期间逾期交房违约金为142825.5元（1972728元×0.04%×181天），吴银钗的主张，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决：民生东都公司应于判决生效之日起五日内向吴银钗支付逾期办证违约金142825.5元。一审案件受理费1578元，保全费1234.13元，共计2812.13元（吴银钗均已预交），均由民生东都公司负担，民生东都公司应于判决生效之日起五日内迳付吴银钗。二审查明，合同第二十二条对延期办证的违约责任约定如下：如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷案件。根据民生东都公司的上诉请求，本院二审的争议焦点为：一、民生东都公司是否应承担延期办证违约责任，延期办证违约金应如何计算；二、一审是否程序违法。关于本案二审的第一个争议焦点，本院认为，首先，民生东都公司未能保证吴银钗在约定时间内办理房产证，民生东都公司应当向吴银钗承担延迟办证的违约责任。其次，关于迟延办证违约金的起算时间。民生东都公司主张“房屋交付时间”应确定为其实际履行交房义务的时间。本院认为，涉案合同附件五第十三条明确约定民生东都公司未办理初始登记，导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为民生东都公司延期，民生东都公司自延期的第二日起承担违约责任。该条款系对涉案合同第二十二的格式条款进行了修订，更符合当事人的真实意思，该条款对交房日期已作了明确约定，故此，一审认定违约金起算日应自合同约定的交付日第241天起计算并无不当，本院予以确认。另外，民生东都公司还主张涉案房产存在搭板改建等情况，其办证义务应当顺延。本院认为，在买受人向民生东都公司主张迟延交房违约金的另案纠纷中，生效判决虽认定民生东都公司迟延交房与搭板、燃气改造具有一定因果关系，但房屋交付与办理房地产证系开发商不同的义务，不能据此认定民生东都公司迟延办证与搭板、燃气改造亦存在因果关系。根据合同约定，民生东都公司应在取得工程竣工验收证明文件的180天内即2016年3月22日前办理完毕初始登记，但民生东都公司在此期限内尚未申请办理初始登记，其本身已构成迟延履行。民生东都公司未能提交证据证明逾期办理初始登记与搭板与燃气改造之间具有因果关系，应承担举证不能的法律后果，民生东都公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。关于违约金的截止日，本院认为，根据合同约定，民生东都公司迟延办证的违约责任应承担至《房地产证》实际办出之日止。考虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在买受人积极配合办证的情况下，房地证产应能在合理的期限内办理，故一审法院酌情确定民生东都公司承担违约金至通知办证后的合理期限之日止，该处理原则正确，本院予以维持。关于违约金的计算标准，依照合同约定，对于延期办证时间未达到120日的，按日万分之三计算，对于延期办证时间超过120日的，按日万分之四计算。一审对民生东都公司应向吴银钗支付的违约金金额计算正确，本院予以维持。关于本案二审的第二个争议焦点，民生东都公司主张其一审中请求调查涉案房产初始登记的详细情况，一审法院未予调查，程序违法。对此本院认为，因逾期办理初始登记与搭板改造之间不具有因果关系，民生东都公司的该项调查申请并无必要，一审未予准许并无不当，本院予以支持。综上，民生东都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3156元，由民生东都深圳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年六月十八日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。