河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终141号 上诉人（原审原告）：李哲阳，男，1992年1月7日出生，汉族，现住河北省衡水市武邑县。 委托诉讼代理人：周连上，河北畅杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：衡水星宸房地产开发有限公司（原衡水星河湾房地产开发有限公司），住所地：河北省衡水市桃城区裕华中路9号7幢1层。统一社会信用代码：91131102MA07RFW21C。 法定代表人：孙江泽，董事长。 被上诉人（原审被告）：衡水礼仁房地产开发有限公司，住所地：衡水市桃城区中华北大街398号96幢9层1-1。统一社会信用代码：91131102MA07KKPR7Q。 法定代表人：万宝涛，执行董事。 委托诉讼代理人：孙江泽，男，1992年12月23日出生，住址：河北省新乐市。系公司总经理。 上诉人李哲阳因与被上诉人衡水星宸房地产开发有限公司（以下简称：星宸房地产公司）、衡水礼仁房地产开发有限公司（以下简称：礼仁房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初5523号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李哲阳及委托诉讼代理人周连上、被上诉人星宸房地产公司法定代表人孙江泽、被上诉人礼仁房地产公司委托诉讼代理人孙江泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李哲阳上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。上诉理由是：一审判决无事实和法律依据，且判决与上诉人的诉求不符，属于超请求裁判。一审时，上诉人诉请要求二被上诉人按宣传继续赠送相应的面积，二被上诉人辩称根据规划要求无法继续赠送，双方均未涉及赠送面积价格问题，但一审判决上诉人向二被上诉人缴纳赠送面积的款项，属于超请求裁判。被上诉人在“房天下”网站视频宣传：“一期7栋住宅户型在98㎡到128㎡之间，户户赠送10㎡左右的面积，按照现在的市价，可节省8万元左右的购房成本。”说明宣传时赠送的面积是计入被上诉人公司建筑成本的，现虽改变规划设计，但未增加公司的建筑成本，一审判决认定“当时赠送不计入建筑面积、没有约定是否为封闭状态，现赠送计入建筑面积且为全封闭状态，增加了星河公司的建设成本”是错误的。一审依据等价有偿、平等保护的原则，酌定上诉人按房屋单价的30%缴纳赠送面积的购房款无法律依据。一审法院已认定二被上诉人应当赠送宣传的面积，不管建筑成本是否增加，均不能改变赠送的性质，根据诚信原则，二被上诉人应当按照宣传履行诺言，继续赠送约定的面积。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 二被上诉人答辩称：广告属于要约邀请，发布方有撤回的权利，双方房屋预定书中注明上述面积是以不动产局确权面积为准。根据情势变更，衡水市城乡规划局要求变更原计划赠送设备平台的建筑设计，客观上导致不能实现赠送的目的。本案预定书约定以单位建筑面积计价，双方应严重按照约定实际履行。请二审法院查明事实，依法驳回上诉人的诉讼请求。 李哲阳向一审法院起诉请求：1.判令被告按宣传页继续赠送8.66平方米阳台的房屋；2.被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：星河湾公司、礼仁公司共同开发星河湾荣景园项目。2017年9月4日、2017年12月21日，衡水市城乡规划局向礼仁公司分别发放《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。2018年6月15日、2018年8月7日，衡水市住房和城乡建设局向礼仁公司分别发放《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。星河湾公司在宣传单页中载明A3号楼-A/三室两厅两卫，建筑面积约116.02㎡，赠送面积约8.66㎡，并附户型图；宣传视频中展示了各个户型的户型图，并在户型图中以文字形式标明了赠送面积数、用阴影标注了赠送面积的位置。其在“房天下”网站发布的视频广告中称“一期7栋住宅，户型在98㎡到128㎡之间，户户赠送10㎡左右的面积，按照现在的市场价，可以为购房户节省八万块钱左右的一个购房成本。” 原告于2017年1月排号预订了3-1-2301室楼房，户型图中载明“建筑面积约116.02㎡赠送面积约8.66㎡”。2017年8月21日，原告（乙方）与星河湾公司（甲方）签订《星河湾·荣景园房屋预定书》一份，约定原告预定星河湾·荣景园3-1-2301室，暂定面积116.02㎡，优惠前单价6950元/平方米，优惠后单价6799.33元/平方米，总价806339元，优惠后总房款为788858元。该《星河湾·荣景园房屋预定书》的相关约定：第一条第一项，上述面积暂按设计图纸计算的建筑面积，最终面积以不动产局确权面积为准；第三条，乙方于签订本《星河湾·荣景园房屋预定书》后接到甲方通知后七日交付订金318858元，该订金用于保证甲乙双方在具备条件时签订正式商品房买卖合同；第五条，乙方未按期签订正式商品房买卖合同的，甲方有权将乙方预定的房屋出售给第三方或以其他方式进行处理。同时，乙方已缴纳的订金甲方不予退还。被告当庭提交的涉案房屋的户型图的建筑面积为126.88㎡。 原告向星河湾公司支付房款，2017年6月9日，支付购房订金30000元；2017年8月21日，支付购房订金288858元，共计付款318858元。 2018年8月，星河湾公司通知签订正式商品房买卖合同时，告知原告赠送部分需补交房款，原告认为应按原约定履行完全赠送。为此，原告提起本案诉讼。本院在审理中，经被告星河湾公司陈述，涉及该房产的开发手续均为礼仁公司，故本院依法追加礼仁公司为本案被告参加诉讼。 一审法院认为，原、被告就星河湾公司宣传资料中关于“赠送面积”是否应当支付相应房款而引发争议。对此，本院评析如下： 一、关于星河湾公司宣传资料中载明的“赠送面积”的性质认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，星河湾公司对外发放的宣传资料中明确说明赠送面积的大小、标明了赠送部分的位置，并且赠送面积的价值近七万元，几乎为涉诉房屋总价的十分之一，足以影响涉诉商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定。因此，能够认定星河湾公司对涉案房产宣传资料中的赠送部分的意思表示系要约，原告签订预定书系做出承诺，原、被告就赠送事宜达成合意。 星河湾公司辩称宣传资料系要约邀请，即便为要约，其已在销售过程中充分履行了要约撤销的告知义务。根据《中华人民共和国合同法》第十七条、第十八条的规定：要约可以撤回，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人；要约可以撤销，撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。本案星河湾公司在前期宣传时，就向广大购房户发出了要约，且没有证据证实星河湾公司在与原告签订《星河湾·荣景园房屋预定书》时履行了撤回赠送面积的告知义务。在宣传资料的户型图中载明涉案房屋“建筑面积约116.02㎡赠送面积约8.66㎡”，而《星河湾·荣景园房屋预定书》中的约定房屋的暂定面积仍为116.02㎡，没有发生变化，为此原告有理由相信仍然存在另外赠送面积8.66㎡。即关于赠送面积的宣传资料，作为要约，虽未载入《星河湾·荣景园房屋预定书》中，但仍为预定书的一部分，均应构成正式商品房买卖合同的内容，对当事人双方均有约束力。故对星河湾公司的上述辩解，本院不予采信。 另星河湾公司主张是按衡水市城乡规划局要求，变更了原计划赠送设备平台的建筑设计，因情势变更导致了不能实现赠送面积的目的，但被告没有提供证据证实本案存在情势变更的情形，故对被告主张的情势变更，不予采信。 二、关于案涉“赠送面积”是否应支付相应的价款的认定。被告方的宣传资料中显示“建筑面积约116.02㎡赠送面积约8.66㎡”，可见“赠送面积”是不计入建筑面积的，但是否封闭阳台未作说明。原告在庭审中也认可对赠送部分没有约定为全封闭状态，即原告在购买房屋时，对“赠送面积”是否全封闭未尽到审慎的了解义务。而本案涉诉房屋庭审时的客观事实是，宣传资料中的“赠送面积”是计入建筑面积的，且阳台均为封闭状态，对于被告来说提高了建设成本，且也提高了容积率（但为了保证整个项目容积率的不变，就要减少其他未建楼房的建筑面积）；对于原告来说是建筑面积的增加，以及完全封闭的阳台。为此，本院综合考虑以上各种因素，依照等价有偿、平等保护的原则酌定，原告作为最终的受益者对赠送面积部分应按涉诉《星河湾·荣景园房屋预定书》中房屋单价的30%向被告星河湾公司支付购房款。 因案涉房产项目的《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》的权利人均为礼仁公司，而案涉《星河湾·荣景园房屋预定书》是星河湾公司单方与原告签订的，没有加盖礼仁公司的公章。但礼仁公司自愿与被告就该合同产生的义务承担责任。 一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第二十五条、第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条，判决：被告衡水星河湾房地产开发有限公司、衡水礼仁房地产开发有限公司于判决生效后对宣传资料中给予原告李哲阳8.66㎡的“赠送面积”，应按《星河湾·荣景园房屋预定书》中房屋单价的30%收取购房款。案件受理费减半收取40元，由被告衡水星河湾房地产开发有限公司、衡水礼仁房地产开发有限公司负担。 二审诉讼中，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明与一审查明事实一致。 本院认为，商品房预约合同是房地产开发企业与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，签订预约合同的目的是为订立本约合同，也即商品房买卖合同，由预约合同到本约合同的签订，双方均应遵守诚实信用原则。本案中，被上诉人为销售其开发建设的案涉小区房屋，在与上诉人签订房屋预订书之前，通过宣传页、网络广告、现场解说等形式，对拟设计销售的房屋设备平台作出赠送的允诺，一审对此节的分析认定，本院认可。商品房买卖与一般商品的买卖不同，房地产开发企业对房屋的建设出售从用地、规划设计、施工许可到商品房的预售等，均需有关行政机关的审批程序，被上诉人对其开发建设的案涉小区的房屋进行销售宣传时，虽有赠送设备平台的允诺，但在之后的规划报批、审图中，未被批准，均被要求高层按封闭设计，被上诉人遂进行了设计变更，也及时收回了原相关宣传内容，重新印制了宣传页，并通知购房户如同意的可签订合同，否则也可直接解约退款、并付息作补偿。预订书上也载明了暂按设计图纸计算建筑面积，最终以不动产局确权面积为准，且双方尚未签订本约合同。因规划批准确定后，房屋的设计、格局均已确定，不再有室外平台，现上诉人李哲阳诉讼要求被上诉人继续交付附带赠送8.66㎡阳台的房屋，事实上已不可能，同时，根据本案证据也得不出被上诉人存在以赠送平板阳台为名行欺骗销售房屋之实的结论。因此，一审法院综合考虑本案实际以及各购房户在交付房屋后均在同一小区友好生活等情况，对宣传的赠送平台面积按房屋单价的30%由购房户向被上诉人支付房款公平、合理，本院予以支持。 综上，李哲阳的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费242元，由上诉人李哲阳负担。 本判决为终审判决。 审判长  高永胜 审判员  张 晓 审判员  安 君 二〇二〇年六月二十二日 书记员  刘 珍