河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终3786号 上诉人（原审原告）：王秀兰，女，1987年12月9日出生，汉族，无业，住河南省光山县。 委托诉讼代理人：于来，唐山市开平区实诚法律服务工作所法律工作者. 被上诉人（原审被告）：程子龙，男，1993年2月16日出生，汉族，住北京市通州区。 被上诉人（原审被告）：唐山市中运房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区开越路888号-502室。 法定代表人：崔志忠，公司执行董事 委托诉讼代理人：贾晓宁，公司办公室主任. 上诉人王秀兰因与被上诉人程子龙、唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称中运公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市开平区人民法院（2019）冀0205民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王秀兰的委托诉讼代理人于来，被上诉人中运公司委托诉讼代理人贾晓宁到庭参加诉讼，被上诉人程子龙无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王秀兰上诉请求：依法撤销河北省唐山市开平区人民法院（2019）冀0205民初921号民事判决书，发回重审或依法判令被上诉人返还购房款18万元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审查明事实不清。第一、原审没有查明认定程子龙身份。程子龙是以中运房地产开发公司销售人员的身份与上诉人交涉、办理买卖房产并收受上诉人的购房款，上诉人与其代表的中运房地产开发公司是直接的房屋买卖关系，上诉人与程子龙之间没有任何约定和手续证明是委托或中介等其他关系。程子龙没有和上诉人说过18万元购房款的交付费用分项。第二、原审没有查明认定程子龙和中运公司之间的法律关系。被上诉人中运房地产开发公司售楼处现场当时售房，面对上诉人根本没有否认程子龙是本公司销售人员身份；程子龙辩称与事实不符，所述7万元是电商费、1万元是好处费没有任何依据。二、原审判决不公。一是原审认定《“名仕雅居”成交确认单》合法有效不妥。本案成交确认单条款约定交纳定金10万元、支付10万元首期房款，公司答辩又称上诉人交纳了认购金10万元，事实依据矛盾。而且房屋买卖的成交确认单与预约合同不是一个概念，成交确认和预约的含义截然不同。二是上诉人交付被上诉人18万元购房款，10万元为定金，其余8万元或为首期房款或为其他款项，原审应给予确认。三是依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，被上诉人程子龙收受上诉人的8万元钱款如无合法根据，应为不当得利返还上诉人，上诉人的这笔财产理应得到法律保护。综上，请二审查明事实，公正裁决。 程子龙未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。 唐山市中运房地产开发有限公司答辩称，1.中运公司与上诉人2017年4月5日签订的《名仕·雅居成交确认单》（以下简称“确认单”）系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，确认单内容仅就房屋的基本情况、预定房款金额等条款进行了约定，但缺少商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理等诸多条款，该确认单是双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，而不是对商品房买卖结果的直接确认，并且在该确认单第二条中明确约定待正式签署《商品房买卖合同》时，预定房款金额转入首付款，并且确认单第七条第2款约定双方签署的《商品房买卖合同》正式生效时，确认单同时失效，故该确认单属于商品房预约合同，应属合法有效，一审法院判决合法、公平、合理。 2.依照本院出具的（2019）冀02民终8695号民事判决书及唐山市开平区人民法院出具的（2019）冀0205民初805号关于中运公司与小业主王伟的类似生效判决书有力的证明了确认单为预约合同，且依法有效。 3.中运公司与程子龙无任何关系，首先，程子龙在一审的庭审中自述自己并非中运公司的员工，并且8万元并未交给中运公司，而是电商费和好处费；其次，根据谁主张谁举证的法律规定，上诉人也并无证据证明程子龙为中运公司的员工；再次，上诉人更无证据证明程子龙为中运公司的授权销售名仕雅居项目的代表，所以上诉人所称的18万元为购房款，既无事实依据，更是毫无道理。 4.上诉人所诉的8万元购房款与中运公司无任何关系，中运公司从未要求上诉人交纳过预定房屋款项以外的费用，中运公司也未收到过上诉人10万元以外的任何款项。即便上诉人所称交给程子龙的8万元款项真实存在，也是上诉人自身的过错和为了实现自身更大利益自愿支付的，所以上诉人应为自己的行为买单，而与中运公司没有任何关系。 综上，中运公司请贵院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。 王秀兰向一审法院起诉请求：1.依法判令程子龙、中运公司返还购房款费18万元；2.诉讼费由程子龙、中运公司承担。 一审法院认定事实：王秀兰通过程子龙得知中运公司开发的位于唐山市开平区名仕雅居项目对外销售。2017年4月5日，王秀兰通过其丈夫饶磊向程子龙支付18万元，用于预订房屋，其中10万元为购房定金，7万元为电商费，1万元为好处费。2017年4月5日，王秀兰与中运公司签订了《“名仕·雅居”成交确认单》，该确认单约定，王秀兰认购中运公司建设开发的位于唐山市开平区房屋，建筑面积约为108.53平方米，单价为每平方米6900元，总价款为748857元。同日，中运公司给王秀兰出具收据1份。另查明，中运公司开发的“名仕·雅居”项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。已成立的合同产生法律效力，需具备如下条件：主体适格；意思表示真实；内容不违反法律及行政法规的强制性规定。从《“名仕·雅居”成交确认单》内容看，该确认单就房屋的基本情况、预定房款金额等条款进行了约定，系双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该协议书应认定为商品房预约合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，在案涉商品房未取得预售许可在的情况下，《“名仕·雅居”成交确认单》不因此无效。中运公司开发的“名仕·雅居”项目已取得国有土地使用证，建设用地规划许可及建设工程规划许可证明，建筑工程施工许可证，王秀兰与中运公司签订的《“名仕·雅居”成交确认单》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。现王秀兰以案涉房屋尚未取得商品房预售许可证的情况下签订的确认单无效、中运公司不具备售房资格为由，要求中运公司返还已付购房款18万元的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回王秀兰的诉讼请求。案件受理费人民币3900元，简易程序减半收取为1950元，由王秀兰负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实和一审查明的事实相一致。 本院认为，本案的争议焦点是两个：一是上诉人王秀兰同被上诉人中运公司所签的《“名仕·雅居”成交确认单》的合同性质。上诉人主张《“名仕·雅居”成交确认单》为预售合同，必须取得预售许可证。被上诉人主张《“名仕·雅居”成交确认单》依法属于预约合同，系王秀兰对其所选商品房的预订，是双方为了将来在具备商品房预售条件后订立《商品房预售合同》而签订的合同，即预约合同。一审法院综合合同签订主体情况、合同签订的内容，以及双方签订的目的，认为《“名仕·雅居”成交确认单》系双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，而不是对商品房买卖结果的直接确认，将该协议书认定为商品房预约合同，符合法律的规定，并无不妥，对于上诉人该项上诉请求，于法无据，本院不予支持。二是王秀兰上诉所提8万元的问题。综合全案情况来看，王秀兰和程子龙均认可支付18万，用于预定房屋，也均认可中运公司出具十万元收据一份。但双方对这8万元钱用于何处有争议。王秀兰认为属于不当得利，程子龙认为属于王秀兰同意的，对此持认可态度的。其中7万元是电商费、1万元是好处费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。上诉人并未提供确实充分的证据予以证明，应当承担不利的后沟。 综上所述，王秀兰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币3900元，由上诉人王秀兰承担。 本判决为终审判决。 审判长  贾慧贤 审判员  徐志辉 审判员  杨鹏章 二〇二〇年六月三十日 书记员  胡 琛 ——