河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2088号上诉人（原审被告）:温志娟,女,1989年12月21日出生,汉族,住河南省宜阳县。委托诉讼代理人:顾振兴，河南牧真律师事务所律师。委托诉讼代理人:侯文静，河南牧真律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:洛阳名兴房地产开发有限公司,住所地河南省洛阳市高新区九都西路与青岛路交叉口西北侧名门世家品鉴中心三楼南侧。法定代表人:孙群堤，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人:许晓孟,河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人:来玉栓,河南见地律师事务所实习律师。上诉人温志娟因与被上诉人洛阳名兴房地产开发有限公司（以下简称名兴公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人温志娟的委托诉讼代理人顾振兴、侯文静，被上诉人名兴公司的委托诉讼代理人许晓孟、来玉栓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温志娟上诉请求:1.依法撤销一审判决第一、第二、第三项,改判驳回名兴公司对温志娟的全部诉讼请求;2.一审受理费、保全费及二审诉讼费用由名兴公司承担。事实和理由:（一）一审判决确认温志娟与名兴公司之间于2017年7月13日签订的《商品房买卖合同》(编号:YS0425506)于2018年12月3日解除显属认定事实不清和法律适用错误。1、名兴公司向一审法院提交的所谓温志娟与名兴公司之间关于《商品房买卖合同》的“补充协议”《附件十一》，温志娟无从所知也未签字,更不认可,故该补充协议不成立、不生效。2、一审判决认定温志娟违约并进而触发的合同约定解除条件的合同条款恰恰来自该无效协议。一审判决一方面认定该补充协议无效,从而不支持名兴公司据此主张的违约金标准,同时又依据该补充协议第三条解除了合同，这两者之间显然是自相矛盾的。3、该条款属于由名兴公司为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与温志娟协商、未告知的格式条款;名兴公司单方对《商品房买卖合同》第六条计价方式和价格的变更,“5日内重新达成付款协议”的表述其实是在将房屋总价由确定的433929元“模糊为”名兴公司日后提出的“任何一个他们想要的价格”。这样的条款属于《合同法》第52条第五款列举的无效格式条款。4、在本案中,虽然温志娟不能办理按揭贷款手续,但购买房屋和变更付款方式购买的意思表示真实而且明确,关键的问题是名兴公司能不能据此“操纵定价”?温志娟的知情权和公平交易权能否受到司法保护?毕竟不能办理按揭需要调整的是付款方式,这属于《商品房买卖合同》第七条的范畴,而与合同第六条的合同总借款无关。温志娟于《商品房买卖合同》签订的2年前即向名兴公司缴纳了30%的首付款130929元,在苦等5年帮助开发商渡过难关的情况下,最终是资金长期被无息无偿占用却“房飞钱亏”!5、《商品房买卖合同》签订后,名兴公司以备案为由未向温志娟交付温志娟应当持有的合同文本,温志娟对于合同中的内容(包括通讯地址和送达地址的约定)无法清晰记忆,更谈不上准确理解。在合同履行过程中,温志娟和名兴公司的通讯地址都发生了相应变更,名兴公司同样也未按约定向温志娟发出书面通知。另外,在《催告函》已经不能送达签收的情况下,名兴公司仍向原地址邮寄《解约函》的做法明显不妥。且一审判令温志娟配合名兴公司办理上述《商品房买卖合同》的备案登记注销手续也不能成立。（二）一审判决第三项关于名兴公司返还温志娟127899元购房款超出本案的诉讼请求,这纯属为了成就判令温志娟配合名兴公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续的条件,一审法院有意越权而为之。另外,一审判决认定温志娟违约并承担3000元违约金且依据“补充协议”《附件十一》的约定从温志娟首付款中冲抵缺乏依据和正当性。请求依法支持温志娟的上诉请求。名兴公司辩称，一审法院认定名兴公司与温志娟于2017年7月13日签订的《商品房买卖合同》(编号为YS0425506)有双方签字盖章,系双方真实意思表示,合法有效,双方应遵照履行。本案中,温志娟向名兴公司购买案涉房屋,采取按揭贷款方式付款,首付款130929元,贷款303000元,温志娟在向中信银行股份有限公司洛阳分行申请贷款但因征信问题被拒贷。名兴公司遂向其发送催款函,但温志娟未在催款函载明的合理期限内补足剩余房款,其逾期付款也超过60日,名兴公司根据《商品房买卖合同》第八条第一款1(2)的约定,解除与温志娟签订的《商品房买卖合同》,并向其发送书面的解除合同通知书。故,名兴公司解除与温志娟签订的《商品房买卖合同》有事实与合同依据。名兴公司与温志娟签订的《商品房买卖合同》解除后，根据《合同法》第九十二条，温志娟应当协助名兴公司注销合同的备案登记手续。温志娟未按照《商品房买卖合同》约定成功办理房屋按揭贷款，亦未在名兴公司指定的合理时间内以其他方式支付剩余房款，其行为已构成违约，一审法院按照《商品房买卖合同》第八条的约定，即按照“累计应付款的1%”计算违约金为3030元，有事实与合同依据。请求维持原判，驳回温志娟的上诉请求。名兴公司向一审法院起诉请求：1.依法判令确认名兴公司、温志娟于2017年7月13日订立的编号为YS0425506的《商品房买卖合同》、附件、补充协议已经解除；2.依法判令温志娟协助名兴公司办理该商品房买卖合同的备案登记注销手续；3.依法判令温志娟向名兴公司支付违约金9938.18元（以433929元为基数，按照银行同期同类逾期贷款利率的标准，自2018年7月21日计算至实际支付之日止，暂计算至2019年1月10日），该费用从温志娟已支付的购房款中扣除。4.依法判令温志娟承担一审案件的诉讼费、保全费、保函费、律师代理费等实现债权的一切费用。一审法院认定事实：2017年7月13日，名兴公司（出卖人）与温志娟（买受××订《商品房买卖合同》一份，名兴公司将位于洛阳洛阳××区××与××交叉口世家13幢3-2103号住宅出售给温志娟，总价款433929元。付款方式：签订本合同前，买受××出卖人支付定金2万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受××按揭贷款方式付款。买受××2017年7月13日前支付首期房价款130929元，余款303000元向银行申请贷款支付。协议第八条“逾期付款责任”部分约定：除不可抗力外，买受××照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理，逾期在60日之内，买受××计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受××受××自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受××全部房款（含已付贷款部分）。该协议附件十一补充协议第三条“合同解除”部分约定：因买受××等等个人原因导致贷款银行拒绝受理贷款，买受××到出卖人或银行通知之日起超过5日（含）仍未与出卖人达成付款协议的，出卖人有权解除合同。因买受××，出卖人依据本合同和补充协议的约定行使解除权的，买受××品房总价款为基数，按银行同期同类逾期贷款利率向出卖人支付违约金，出卖人可以在买受××付的房价款中扣除上述违约金。双方约定自解除合同的书面通知发出之日起第5天视为送达之日。温志娟已向名兴公司交纳的首付款130929元。温志娟在向银行申请房屋按揭贷款时，因征信问题被银行拒贷。名兴公司向温志娟发出及时支付房款的催告函，要求温志娟于2018年7月15日前付清剩余房款。温志娟未按催告函载明的时间支付剩余房款。名兴公司于2018年12月1日向合同上载明的温志娟通讯地址寄出了《解约函》，载明因温志娟未按期支付剩余房款，决定单方面解除与温志娟签订的《商品房买卖合同》（预售）。该邮件因“收件人迁移新址不详”、“家中长期无人”未成功投递，于2018年12月3日退回名兴公司。一审法院认为，名兴公司、温志娟于2017年7月13日签订的《商品房买卖合同》（编号为YS0425506）有名兴公司、温志娟签字盖章，系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵照履行。温志娟未按合同的约定成功办理房屋按揭贷款，亦未在名兴公司指定的合理时间内以其他方式向名兴公司支付剩余房款，按约定名兴公司有权解除合同，合同解除时间为名兴公司向温志娟邮寄的《解约函》退回之日（2018年12月3日）。合同解除后，作为附随义务，温志娟应协助名兴公司办理该商品房买卖合同的备案登记注销手续。关于名兴公司主张的违约金，名兴公司按附件十一主张违约金，因该附件未经温志娟签字确认，且温志娟不予认可，故不予采用，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，温志娟应向名兴公司支付应付款1%的违约金即3030元，名兴公司可在向温志娟退还已支付房款时予以扣除，名兴公司主张的超出部分，一审法院不予支持。关于名兴公司主张的保函费、律师费，《商品房买卖合同》并未约定，名兴公司的主张无法律及合同依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条、第九十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经合议庭评议，判决：一、名兴公司与温志娟于2017年7月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS0425506）于2018年12月3日解除；二、温志娟协助名兴公司办理上述《商品房买卖合同》的备案登记注销手续；三、名兴公司于本判决生效后十日内返还温志娟购房款127899元（已扣除违约金3030元）；四、驳回名兴公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果当事人未按照判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费890元、保全费2690元，共计3580元，由温志娟负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，名兴公司与温志娟于2017年7月13日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自义务。当温志娟因征信问题被银行拒贷后，其未在名兴公司指定的合理期限内以其他方式补足剩余房款，逾期付款也超过60日，根据《商品房买卖合同》第八条的相关约定，名兴公司有权解除合同，温志娟作为违约方应向名兴公司支付应付款1%的违约金。温志娟上诉称《商品房买卖合同》的《补充协议》附件十一不成立、不生效，且系无效的格式条款，名兴公司并未以善意和合理的方式送达相关文书，不能发生解除合同的效力，因案涉《商品房买卖合同》第八条逾期付款责任部分约定，“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同”，名兴公司在向温志娟发出及时支付房款的催告函后，又于2018年12月1日以合同上载明的温志娟通讯地址给温志娟邮寄了《解约函》，名兴公司通知解除合同的义务已经完成，故该上诉主张，本院不予支持。另，温志娟上诉还称一审判决名兴公司返还其127899元购房款超出本案的诉讼请求，因本案系双务合同，双方当事人互付对待给付义务，结合名兴公司诉求及温志娟的主张，根据《商品房买卖合同》第八条“……买受××自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受××付全部房款（含已付贷款部分）……”的约定及实际履行情况，返还已付购房款为案涉合同解除后，名兴公司应当履行的对待给付义务，经法院释明可以判令一并返还购房款以达到一次性解决纠纷的目的，故此项上诉主张及请求，本院亦不予支持。综上所述，温志娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由温志娟负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 张海舟审判员 李丹杰二〇二〇年六月二十三日书记员 刘梦洋