福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终46号 上诉人（原审原告）：厦门市思明区禾祥东路17号业主委员会，住所地厦门市思明区禾祥东路17号。 代表人：卓耀生，该业委会主任。 委托诉讼代理人：颜福成，福建润金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姬慧娟，福建润金律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：林元生，男，1966年9月1日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林龙美，福建秋生律师事务所律师。 原审被告：曾荣辉，男，1962年12月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 原审被告：刘阿松，男，1965年2月18日出生，汉族，住厦门市湖里区。 原审被告：潘登，男，1964年2月28日出生，汉族，住厦门市思明区。 原审被告：江汉华，男，1977年12月20日出生，汉族，住福建省连城县。 上诉人厦门市思明区禾祥东路17号业主委员会（以下简称17号业委会）与上诉人林元生、原审被告江汉华、曾荣辉、刘阿松、潘登（以下简称林元生等人）因占有物返还纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院作出的（2018）闽0203民初18855号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 17号业委会上诉请求：一、维持一审判决第一、二项；二、撤销原审判决第三项，改判17号业委会一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决未支持讼争店面占用费的理由不成立。（一）租赁合同无效不能作为无需支付占用费的理由。林元生基于曾荣辉、刘阿松签订的租赁协议实际占有使用讼争店面以及由曾荣辉统一支付租金（至2016年6月29日）的事实得到了一审法院的确认。2016年6月29日租赁期限届满之后，林元生没有按照17号业委会的要求交回店面的，既是合同违约行为，也是侵权行为。合同无效，不能成为林元生等人拒付占用费的理由。（二）17号业委会没有出资改建，并不能成为无需支付占用费的理由。林元生等人合伙投资改建沿街店面，但已通过占有管理沿街店面的方式，经三年成本回收及后续低价承租、高价转租的方式获利颇丰。17号业委会有权根据合同约定及法律规定收取后续的占用费。（三）一审法院已认定林元生持续十几年占有、使用、管理讼争店面而受益的事实，系基于四人合伙改建沿街店面，并有曾荣辉、刘阿松签订的租赁协议的事实。林元生在庭审过程中对租赁关系的否认没有任何依据且严重违反诚实信用原则，原审判决以此为由判定林元生等人无须支付占用费也不能成立。（四）林元生有关其与刘阿松、曾荣辉、潘登之间在合伙协议履行过程中出现分歧，因此其独自占有一间店面进行收益的主张，关乎四人合伙纠纷，应另案解决。二、17号业委会要求林元生等人支付讼争店面的占有使用费，于法有据。（一）无论是遵循法律原则的指引，还是遵守具体法律的明文规定，均应当为其占有使用讼争店面的行为支付相应对价。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条规定，林元生等四人应当按照法律规定支付讼争店面占用费，而江汉华则应当对其从2016年12月31日起无权占用讼争房屋而产生的占有使用费承担共同还款责任。同时按照《合同法》第五十八条规定，合同无效的法律后果为返还财产、赔偿损失，参照租金标准支付房屋占有使用费，属于返还财产的范畴。（二）关于按照每月6000元的标准支付占有使用费的请求，于法有据，于情合理。本案中，林元生等四人长期占有使用讼争店面“低承高转”，不仅已收回投资成本，而且因此获取丰厚收益。现合同约定的低价承租期届满，其仍然强行占有讼争店面不肯返还，试图继续牟取非法利益，此举已造成17号业委会重大经济损失。（三）原审判决在认定林元生等人占有使用讼争店面、驳回17号业委会要求其支付占用费的诉讼请求，实际上保护了恶意占有讼争店面的非法收益，系对违法侵占行为的纵容，对不讲诚信行为的庇护，社会效果极差。 林元生答辩意见同上诉意见。 刘阿松、潘登、曾荣辉、江汉华均未作陈述。 林元生上诉请求：撤销一审判决,依法改判驳回17号业委会对林元生的全部诉求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定案涉租赁合同无效系认定事实与适用法律错误。1.根据合同相对性原则，林元生与17号业委会之间从未就讼争店面订立租赁合同，不存在租赁合同关系，原审判决认定17号业委会与林元生之间就讼争店面的租赁合同无效的前提不存在。2009年的《店面租赁合同书》合同甲方是原禾祥东路十七号宿舍楼业主管委会（下称宿舍楼管委会），合同乙方是曾荣辉、刘阿松，租期为2009年6月30日至2016年6月29日，该租期完全落在林元生与宿舍楼管委会2005年12月21日签订《合同书》约定的合作期限为2006年3月1日至2017年3月1日内，按《合同书》约定林元生有权获得投资收益，无需支付租金的，也从未支付讼争店面租金。林元生与17号业委会均不是2009年的《店面租赁合同书》当事人，根据合同相对性原则，17号业委会是无权主张2009年的《店面租赁合同书》无效，林元生对2009年的《店面租赁合同书》完全不知情，从未授权曾荣辉和刘阿松就讼争店面签订2009年的《店面租赁合同书》，对林元生不发生法律效力，曾荣辉以其名义支付租金并不能代表林元生，完全是曾荣辉的个人行为，与林元生无关。17号业委会至今未能提交合法有效证据证明林元生向其支付讼争店面租金，应承担举证不能法律后果。故原审判决凭主观认定林元生对讼争店面的管理使用系源于2009年的《店面租赁合同书》是没有事实依据和法律依据的。2.事实上，林元生占用讼争店面是源于林元生与宿舍楼管委会于2005年12月21日签订的《合同书》，该《合同书》约定林元生负责出资对禾祥东路17号沿街平房改建扩建成店面等事宜，前三年收回成本期即自2006年3月1日至2009年3月1日，后8年按6:4比例分配作为林元生投资的利润回报，据此双方合作期最迟到2017年3月1日，显然不是租赁合同。该《合同书》签订后，林元生按该《合同书》约定进行投资改建禾祥东路17号沿街店面，自2006年6月改建完成后，就开始占用讼争店面，进行投资收益至今。17号业委会与宿舍楼管委会是完全不同的两个民事主体，不是该《合同书》当事人，根据合同相对性原则，无权主张该《合同书》无效。二、一审判决认定林元生应当腾空返还诉讼店面给17号业委会认定错误。讼争店面没有任何合法批建手续，是林元生投资改建扩建的，属于建章建筑，17号业委会对此并不享有任何权利，无权要求17号业委会腾空并返还。在林元生投资改建扩建禾祥东路17号沿街店面期间，厦门市思明区城市管理行政执法局于2006年2月13日发出《行政执法通知书》和《责令停止违法建设通知书》，载明禾祥东路17号楼道南侧进行搭建砖混结构建筑物无法提供合法手续，违反《厦门市城市规划条例》规定，责令立即停止违法建设，足以证明禾祥东路17号沿街店面是林元生在没有合法手续情况下投资改建完成的，虽然属于违章建筑，但是有权进行投资收益。17号业委会对讼争店面没有出资改建，不是讼争店面的所有权人，也不是使用权人，无权对讼争店面主张任何权利。三、关于支付占用费是没有事实依据，对方对讼争店面不享有所有权、使用权，并无权要求支付占有使用费，讼争店面系违章建筑，对方不享有任何权利，且未办理权属证书，房改后国有土地使用类型为划拨，即使讼争店面位于红线图内也不能当然认定讼争店面属于对方全体业主共有，何况店面系林元生改建、扩建，已经超出土地红线图，当然不属于全体共有。 17号业委会辩称,一、一审判决认定17号业委会与林元生在内的等四人间存在租赁关系正确。（一）根据在案证据及原审法院已查明的事实，曾荣辉、刘阿松、潘登、林元生四人合伙垫资承揽了禾祥东路17号沿街店面的改建工程，以此为对价，四人获得了低价承租沿街店面高价转租至2016年6月29日的权利（含三年成本回收期）。期间，由曾荣辉、刘阿松代表合伙体与当时代表全体业主的“管委会”签订租赁合同，双方之间成立了租赁关系。17号业委会依法成立后，也承继原“管委会”的做法，继续向曾荣辉收取租金，沿街店面的租金由曾荣辉统一支付至2016年6月29日。在此前提下，林元生才能根据四人合伙内部约定占有管理讼争店面。（二）林元生与“管委会”于2005年12月21日签订《合同书》的行为，也是代表四人合伙体的行为，不是林元生个人行为。该合同不仅肯定了17号全体业主的对沿街店面的占有、管理、使用的权利，同时也明确了租赁关系，且约定在三年收回成本期之外，林元生等人也应当支付租金，而不是其上诉状陈述的“无需支付租金”。1.曾荣辉、刘阿松、潘登、林元生四人有合伙协议，且该合伙体与“管委会”签订了一系列的合同，其中2006年5月15日签订的合同书明确载明“本合同为甲乙双方2005年12月21日所签合同之补充条款”，更可印证林元生与曾荣辉、刘阿松等人系合伙关系。故林元生在2005年12月21日与管委会签订合同书是代表合伙体的行为，而不是其个人行为。2.所谓的承包经营实质上就是租赁，见合同所载“甲乙双方三年后4：6分成。租赁方式由于乙方所占比例较大，在公平、公正的前提下同等条件乙方有优先承包租赁权”。3.如按林元生的主张，该份合同是其占有讼争店面的依据，是其个人行为，那么林元生应当按约定（后8年按6：4的比例）支付租金分成给“管委会”，在长达十几年的时间里，林元生未曾支付租金。二、有关讼争店面的租赁合同无效，承租方除应参照租金标准支付占有期间的占有使用费外，还应当将店面返还给出租方。1.沿街平房的建造及后来的店面改建均未取得建设工程规划许可证，故围绕该临街店面形成的一系列租赁合同均无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。林元生等人自2016年7月至今无理占用禾祥东路17号-20店面且拒绝支付占用费，侵犯了广大业主的合法权益，应当立即将店面返还，并支付相应的占用费。2.由于之前的租金有考虑到林元生等人投入的资金成本等因素确定，有大幅度让利，且考虑时间跨度大，市场经济及物价上涨等因素，每季度43392元的租金并不符合目前的市场行情，故以43392元的租金标准支付占用费显然不公平。2016年6月29日租赁期限届满，17号业委会低价出租的让利期亦已届满，2016年7月之后的租金标准应参照目前的市场租金标准，至少为6000元/月（林元生与案外人签订的合同也显示租金为5800元/月）。 刘阿松、潘登、曾荣辉、江汉华均未作陈述。 17号业委会向一审法院起诉请求:1.确认17号业委会与林元生、曾荣辉、刘阿松、潘登、江汉华之间的租赁合同无效；2.林元生、曾荣辉、刘阿松、潘登、江汉华腾空返还厦门市思明区的沿街店面；3.曾荣辉、刘阿松、潘登、林元生共同支付自2016年7月1日起至实际返还店面之日止的占用费（按每月6000元的标准计算）；4.江汉华对曾荣辉、刘阿松、潘登、林元生拖欠的自2016年12月31日起计至实际返还店面之日止的占用费承担共同还款责任。 一审法院认定事实：位于厦门市思明区房屋，其中42套原系九州公司于八十年代建造的宿舍楼，后于1998年进行房改，房屋产权现已归各业主所有，土地使用权类型为划拨。前述宿舍楼前建设有一排平房，即禾祥东路17号平房。 2004年2月10日，九州公司（甲方）与刘阿松、曾荣辉（乙方）签订一份《合同书》，约定甲方位于禾祥东路17号宿舍楼，房改期间由于当时公司资金困难，尚有25万元集资建房款未退还职工，为解决该问题，甲方将禾祥东路17号宿舍楼临街小平房交由乙方拓为临街临时店面，拓建费用由乙方承担，拓建后南面临街店面租给乙方经营管理，期限自2004年7月1日至2010年6月30日，乙方每月每间按700元向甲方支付租金，甲方优先用于清偿职工建房集资款，集资款清偿完毕后，所得收益归属九州现42户房改房业主，已出售的房改房业主，清偿完集资建房款后，不得再主张其他收益，其他收益转由新业主享有。合同签订后，曾荣辉及其合伙人将禾祥东路17号平房改建为沿街店面（未经合法批建手续），讼争的思明区禾祥东路17号-20店面即为其中一间。 2009年5月28日，案外人戴舒以十七号楼业管会名义与曾荣辉、刘阿松续签一份《店面租赁合同书》，约定将厦门市思明区禾祥东路17号沿街店面（面积226平方米）的租赁日期延长至2016年6月29日，每季度租金43392元。17号业委会成立后，亦按该合同约定向曾荣辉收取自2015年起的租金（包括2015年的部分租金）。 一审审理中，林元生主张其与曾荣辉、刘阿松系合作关系，由其出资改建禾祥东路17号店面，后因内部出现分歧，其分得讼争店面进行收益，但其从未支付讼争店面的租金，与17号业委会不存在租赁合同关系；林元生与江汉华在五、六年前有签订租赁合同，之后双方解除租赁合同，现讼争房屋已由他人承租使用。为此，林元生提交以下证据予以证明：1.2005年12月12日的《协议书》，载明林元生、曾荣辉、潘登及刘阿松约定共同负责开发九州商社禾祥东路17号店面，林元生负责全部投资资金，店面建成出租后的收入先偿还林元生的所有投资资金，收回成本后的利润由四方平均分配收益；2.曾荣辉（甲方）与十七号楼业管会（乙方）于2014年5月15日签订的《赔偿协议书》，约定自2006年5月15日起乙方有两户业主强占20%建筑面积至今，给甲方造成经济损失，按双方签订的合同，作为赔偿，甲方承包期向后延至2019年11月15日。 17号业委会对前述证据的真实性无法确认，但确认业委会成立后，曾荣辉曾告知禾祥东路17号店面由其与林元生等四人合作投资经营；并主张讼争店面租金支付至2016年6月，曾与曾荣辉续签租赁合同，但因曾荣辉于2016年10月告知其无法收回讼争店面，因此双方解除了该租赁合同；前述《赔偿协议书》的内容也与曾荣辉与业委会续签租赁合同的事实相悖，且仅加盖十七号楼业管会印章，该印章并非合法刻制，已被派出所没收，故《赔偿协议书》内容不真实。17号业委会还主张曾于2017年2月8日通过讼争店面的营业员，向林元生转交一份通知，通知其前来签订租约。 一审法院认为，曾荣辉、刘阿松、潘登、江汉华经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为自动放弃诉讼权利。17号业委会针对曾荣辉、刘阿松、潘登、江汉华主张权利所提供的证据和陈述的事实，在没有相反证据情况下，一审法院予以认定。本案中，根据在案证据，林元生对讼争店面的管理使用系源于曾荣辉、刘阿松与九州公司签订的《合同书》以及2009年的《店面租赁合同书》，其中《合同书》明确约定集资款清偿完毕后，讼争店面所得收益归属于禾祥东路17号宿舍楼业主42户业主，《店面租赁合同书》的出租方十七号楼业管会亦代表了前述42户业主；林元生虽主张从未支付租金，但曾荣辉已以其名义长期向17号业委会支付租金，林元生也未举证证明该租金中未包括讼争店面租金，因此可认定17号业委会自成立后也已实际收取讼争店面的租金。此外，业委会代表全体业主利益提起诉讼，法院对其起诉是否经法定程序有权依职权审查核实，17号业委会提起本案诉讼时，已向一审法院提交相关业主大会决议，显示该小区过半数业主（相应建筑面积亦过半数）同意提起本案诉讼。故林元生认为本案原告主体不适格的抗辩意见，证据不足，一审法院不予采信。 关于17号业委会的诉讼请求能否成立的问题。一审法院认为，因讼争禾祥东路17号沿街平房的建造、改建均未取得相应的建设工程规划许可证，故围绕该临街店面形成的一系列租赁合同均应属无效（包括17号业委会与曾荣辉、刘阿松、潘登、林元生之间的租赁合同在内）。根据相关法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，现17号业委会要求确认其与林元生、曾荣辉、刘阿松、潘登、江汉华之间关于厦门市思明区沿街店面的租赁合同无效及要求腾空返还前述店面的诉讼主张，一审法院予以支持；因林元生已确认前述讼争店面系由其进行出租收益，17号业委会也确认该讼争店面由林元生实际占有、使用和收益的事实，故林元生应负责腾空返还讼争店面，17号业委会要求曾荣辉、刘阿松、潘登、江汉华腾空返还讼争店面的主张，证据不足，一审法院不予采信。本案中，鉴于讼争店面没有任何合法批建手续，属于建章建筑；17号业委会也无证据证明其对该讼争店面有投入资金进行改建的事实，且林元生否认其与17号业委会之间存在租赁合同关系。因此，对于造成前述租赁合同无效的情形，各方当事人均存在过错，对因租赁合同无效造成的经济损失，应由各方当事人自行承担。故17号业委会要求曾荣辉、刘阿松、潘登、林元生共同支付自2016年7月1日起至实际返还店面之日止的占用费（按每月6000元的标准计算）及要求江汉华对前述占用费承担共同还款责任的主张，证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、厦门市思明区禾祥东路17号业主委员会与林元生、曾荣辉、刘阿松、潘登、江汉华之间关于厦门市思明区沿街店面的租赁合同无效；二、林元生于判决生效之日起十日内腾空并返还厦门市思明区沿街店面给厦门市思明区禾祥东路17号业主委员会；三、驳回厦门市思明区禾祥东路17号业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费3900元，由17号业委会负担2000元，林元生负担1900元。 经审理查明，各方当事人对一审判决查明的事实，除林元生认为一审判决遗漏查明了2005年12月21日其与“管委会”签订的《合同书》外均无异议，本院对无争议的事实予以确认。 本院认为，本案系因房屋租赁合同引发的占有物返还纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”围绕17号业委会与林元生的上诉请求进行审理。 关于林元生是否负有返还讼争房产的义务。林元生上诉主张与17号业委会之间不存在租赁合同关系，且讼争房产由其出资改建，故无需返还。本院认为，首先，林元生取得讼争房产系源于曾荣辉、刘阿松与九州公司签订的《合同书》以及2009年的《店面租赁合同书》。无论林元生与曾荣辉、刘阿松之间合作关系如何，均不能对抗作为17号业委会。林元生主张由其出资改建讼争店面，但改建行为未经合法批准，且改建亦不能改变店面位于禾祥东路17号宿舍楼红线内的事实。故租赁合同期满后，林元生负有返还讼争店面的义务。且相关的租赁合同依法认定无效，因该合同取得的财产也应当予以返还。故林元生主张不予返还讼争房产缺乏事实和法律依据。 关于林元生等人是否应向17号业委会支付案涉17号-20沿街店面占用费的问题。林元生取得讼争房产系源于曾荣辉、刘阿松与九州公司签订的《合同书》以及2009年的《店面租赁合同书》。上述合同中约定禾祥东路17号沿街11间店面的租金每季度为43392元，17号业委会举证曾荣辉按约支付租金的情况。因讼争店面仅为上述合同中约定的一间店面，虽为林元生实际占用管理，但17号业委会未举证证明讼争店面的租金数额，其主张按照市场价格每月6000元支付相应的占用费，并无证据作证，该主张缺乏充分的依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。以及第十八条:房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。林元生占用讼争店面对外出租收益，现租期届满，林元生拒不返还讼争店面，应依照上述法律规定支付占用费。因17号业委会未举证证明租金的数额，根据2009年签订的《店面租赁合同书》约定租金总额及店面的数量，以及林元生的自认，本院酌情认定讼争店面占用费为每月1500元，自2016年7月1日起支付至林元生实际返还之日止。一审判决以各方当事人对于前述租赁合同无效均存在过错，认定林元生无需支付占有使用费的请求，缺乏法律依据，应予纠正。 综上所述，17号业委会的部分上诉请求成立。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，依法应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初18855号民事判决第一项、第二项； 二、撤销厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初18855号民事判决第三项； 三、林元生于判决生效之日起十日内向厦门市思明区禾祥东路17号业主委员会支付厦门市思明区沿街店面的占用费，按照每月1500元标准，自2016年7月1日起支付至实际返还之日止； 四、驳回厦门市思明区禾祥东路17号业主委员会的其他上诉请求； 五、驳回林元生的上诉请求； 六、驳回厦门市思明区禾祥东路17号业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3900元，由17号业委会负担1800元，林元生负担2100元。二审案件受理费3900元，由17号业委会负担2925元，林元生负担975元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇二〇年六月十五日 代书记员 肖子发 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。