广东省广州市海珠区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0105民初23341号原告：萧柏强，男，1957年7月7日出生，汉族，住广州市黄埔区，原告：陈二妹，女，1931年6月15日出生，汉族，住广州市黄埔区，原告：萧宝琼，女，1952年8月5日出生，汉族，住广州市越秀区，原告：萧柏荣，男，1955年3月26日出生，汉族，住广州市黄埔区，原告：萧柏基，男，1962年6月17日出生，汉族，住广州市黄埔区，原告：萧柏楷，男，1946年12月23日出生，汉族，住广州市海珠区，原告：萧柏诚，男，1949年3月3日出生，汉族，住广州市从化区，原告：萧洁萍，女，1951年12月28日出生，汉族，住广州市黄埔区，原告：肖柏辉，男，1954年9月10日出生，汉族，住广州市黄埔区，原告：萧柏雄，男，1958年9月1日出生，汉族，住广州市黄埔区，原告：黎谏，女，1934年10月15日出生，汉族，住广州市海珠区，原告：肖柏新，男，1960年2月2日出生，汉族，住广州市海珠区，原告：肖柏滔，男，1957年9月21日出生，汉族，住广州市海珠区，原告：肖丽欢，女，1964年4月22日出生，汉族，住广州市海珠区，原告共同委托代理人：李书华，内蒙古义源律师事务所律师。被告：广州纺织企业集团有限公司，住所地广州市越秀区东风中路438号第13层。法定代表人：朱太平，执行董事兼总经理。被告：广州第一染织厂有限公司，住所地广州市海珠区新港中路489号。法定代表人：黄文伟，董事长。被告共同委托代理人：黄韵，广东南国德赛律师事务所律师。被告共同委托代理人：梁熹，广东南国德赛律师事务所律师。第三人：广州市规划和自然资源局，住所地广州市越秀区吉祥路80号。负责人：彭高峰，局长。委托代理人：冯力，该局公职律师。委托代理人：洪海媚，该局工作人员。第三人：广州市住房和城乡建设局，住所地广州市越秀区府前路1号大院3号楼。负责人：王宏伟，局长。委托代理人：寇明茹，该局工作人员。原告萧柏强、陈二妹、萧宝琼、萧柏荣、萧柏基、萧柏楷、萧柏诚、萧洁萍、肖柏辉、萧柏雄、黎谏、肖柏新、肖柏滔、肖丽欢诉被告广州纺织企业集团有限公司、广州第一染织厂有限公司、第三人广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告萧宝琼及原告共同委托代理人李书华，被告共同委托代理人黄韵、梁熹，第三人广州市规划和自然资源局委托代理人冯力、洪海媚，第三人广州市住房和城乡建设局委托代理人寇明茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：位于广州市南区同福东路涌尾大街47号之右的产权共有人为萧炳权、萧灿铿、萧炜镠、萧炳森，各占1/4产权份额。萧炜镠于1994年1月17日去世，其第一顺位继承人为萧柏强、陈二妹、萧宝琼、萧柏荣、萧柏基。萧灿铿于1998年11月去世，其第一顺位继承人为萧柏楷、萧柏诚、萧洁萍、萧柏辉、萧柏雄。萧炳权于2011年3月19日去世，其第一顺位继承人为黎谏、萧柏新、萧柏滔、萧丽欢。萧炳森于2020年1月27日去世，其继承人为萧柏荣、萧柏强、萧柏诚、萧柏雄、肖柏辉、萧柏楷、萧柏基、萧宝琼、萧洁萍。1958年10月试行私房改造，该房屋由海珠区房管代管（其中代管房面积245.45平方米，自留房46.3平方米），代管后1958年底由海珠区房管局统一经租给广州第一染织厂（前身联信布厂后并入广州第一染织厂）至1998年8月归还业主（原告管理）。1958年私房改造后萧炳权一家一直在该厂房的自留房屋居住。该房屋经历三次改建，第一次改建为1959年，广州第一染织厂当时与萧炳权商量给慎和大街28，30号临时安置萧炳权一家居住并称将来改建完工后即可迁回原屋居住，但完工后其并未按承诺执行，使萧炳权一家在产权不明的慎和大街28，30号房屋一住就60年。第二次改建为1970年，广州第一染织厂将砖木结构大厂房改建为水泥结构车间。第三次改建为1992年，广州市纺织工业总公司以拆迁人身份，将水泥结构车间改建为一幢8层仓库和宿舍综合楼。海珠区房管局1998年8月18日以撤改字6457号文决定将该房屋交回业权人萧灿铿等四人自行管理，撤销代管。我们与广州第一染织厂交涉落实房管局撤管后我们接管原房屋产权事宜，当时其也承认了该事实，并于1999年7月份支付了1998年9月至1999年6月的租金14597.2元，之后又提出①可以续租②弃产补偿③收回房屋等解决办法，但却一直未签订任何形式协议。广州市纺织工业总公司已变更为广州纺织企业集团有限公司，其是拆迁人，也是广州第一染织厂的主管部门，故起诉请求判令：1、两被告与原告就位于广州市海珠区同福东路涌尾大街47号之右签订《房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁安置协议书》；2、两被告回迁安置原告同等地段、同等面积、房屋回迁，并协助原告办理房产登记手续；3、被告广州第一染织厂有限公司支付1997年7月至今归还房屋前期间内的租金350332.8元；4、本案诉讼费由两被告承担。被告广州纺织企业集团有限公司辩称：一、本案为未签署拆迁补偿协议的拆迁纠纷，应由房管部门主管，并非法院案件受理范围，原告的起诉应予驳回。二、本案原告的身份尚未完全清晰，可能存在非适格的原告，也有可能存在其他权利人而没有成为原告的情况。三、原告的房屋在产权发还时实物已被拆除，实物不存在，不能形成租赁关系，其主张支付租金的诉求不成立。被告广州第一染织厂有限公司辩称：一、本案为未签署拆迁补偿协议的拆迁纠纷，应由房管部门主管，并非法院案件受理范围，原告的起诉应予驳回。二、我司是涉案房屋的使用人，并非拆迁人，并非原告要求签署涉案拆迁补偿协议诉求的适格被告。三、本案原告的身份尚未完全清晰，可能存在非适格的原告，也有可能存在其他权利人而没有成为原告的情况。四、原告的房屋在产权发还时实物已被拆除，实物不存在，不能形成租赁关系，其主张支付租金的诉求不成立。第三人广州市规划和自然资源局述称：一、我局没有直管房管理和国有土地征收与补偿的职责，该职责是第三人广州市住房和城乡建设局负责，以其意见为准。二、关于用地审批。1992年4月11日，原广州市城市规划局向广州市纺织工业总公司核发（92）城地批字第276号《国家建设征用土地通知书》，同意该单位征用河南南村涌尾大街地段土地，核准面积1444平方米，用于兴建仓库、宿舍。1994年12月27日，原广州市国土局向广州市纺织工业总公司核发穗国土建用字（1994）895号《建设用地批准书》，批准用地面积1444平方米，建设项目为仓库、宿舍。三、关于新建房屋登记。广州市纺织工业总公司在海珠区南村路涌尾大街地段建设住宅楼，1998年申请办理海珠区南村路87、89、107-115号（单）房屋的不动产登记，登记部门已依法办理产权登记。第三人广州市住房和城乡建设局述称：涉案房屋自1958年由国家经租，至1998年撤管。我局只是代管涉案房屋，代管期间并没有签订过任何拆迁协议。涉案房屋已经发还给产权人。经审理查明：据房产登记号为南字××号的《广州市不动产登记查册表》（查册时间为2020年2月24日）记载，南区同福东路涌尾大街47号之右房产建筑面积291.7488平方米，产别经租，产权人萧灿铿、萧炜镠、萧炳权、萧炳森，占有部分均为1/4，附注：该业已撤管，撤改字6457号1998年8月8日（落实政策发还，撤除全部，留房面积全部撤）。据原广州市国土局房管局1998年8月18日作出的（1998）撤改字6457号《撤管通知书》记载，撤管房屋门牌：同福东路涌尾大街47号之右，撤管房屋地号：5区2段9391-1地号，撤管部位：除留房面积全部撤，撤管面积：245.45平方米，撤管原因：落实政策发还，备注：退产权。据（2000）穗海证民字第5469号《继承权证明书》记载，萧炜镠于1994年1月17日死亡，其继承人为陈二妹、萧宝琼、萧柏荣、萧柏强、萧柏基。据（2000）穗海证民字第5470号《继承权证明书》记载，萧灿铿于1998年11月死亡，其继承人为郑惠贞、萧柏楷、萧柏诚、萧洁萍、萧柏辉、萧柏雄。郑惠贞于2004年11月4日死亡。据（2020）粤广黄埔第3851号《公证书》记载，肖炳森于2020年1月27日死亡，其继承人为萧柏荣、萧柏强、萧柏诚、萧柏雄、肖柏辉、萧柏楷、萧柏基、萧宝琼、萧洁萍。车陂派出所2009年12月7日出具《证明》，证明萧炳森与肖炳森为同一人。原告提交《户籍证明》及《广州市海珠公证处受理通知单》，以证明萧炳权曾用名肖炳权，萧炳权已死亡，其继承人为黎谏、肖柏新、肖柏滔、肖丽欢。原广州市房地产管理局于1992年6月19日发出（92）房拆告字第××号《广州市房屋拆迁公告》，主要内容为：因城市建设需要，决定海珠区南村路83-97号[测量5区（图）2段（幅）9391、9391-1……地号]地段范围内的房屋及其附属物均须于1992年6月19日起至1994年8月1日止拆迁完毕，腾地作仓库、宿舍之用；上述地段内的房屋及附属物，由广州市纺织工业总公司（以下简称拆迁人）负责组织实施拆迁；拆迁人和被拆迁人，双方必须依照《城市房屋拆迁管理条例》及有关法规规定，就拆迁的补偿、安置等问题签订书面协议；拆迁人与被拆迁人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、拆迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，当事人一方可向我局提出书面申请，由我局依法裁决；等。诉讼中，各方当事人确认：1、涉案房屋所在的地号为9391-1，属于上述拆迁公告的拆迁范围内；2、第三人广州市住房和城乡建设局、原告均未与拆迁人签订过拆迁补偿安置协议。本院认为：本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告以其是同福东路涌尾大街47号之右房产的合法继承人为由，提起本案诉讼。诉讼中，各方当事人均确认就涉案房屋未达成拆迁补偿安置协议。《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释〔2005〕9号）规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决”。《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起３个月内向人民法院起诉”。根据上述规定，被拆迁人与拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，应当先向房屋拆迁管理部门申请裁决，对裁决不服的，才能向法院提起诉讼。原告提出的租金诉求实质上仍属于对房屋拆迁补偿的主张。故原告向法院起诉的法定前置条件尚不具备，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款（三）项之规定，裁定如下：驳回原告萧柏强、陈二妹、萧宝琼、萧柏荣、萧柏基、萧柏楷、萧柏诚、萧洁萍、肖柏辉、萧柏雄、黎谏、肖柏新、肖柏滔、肖丽欢的起诉。本案受理费6555元退回给原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  郑素梅人民陪审员  谢沛丽人民陪审员  陈振梅二〇二〇年六月十二日书 记 员  陈慧云幸妙倩