河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1122民初452号原告：重庆市顺乾建筑劳务有限公司，住所地：重庆市涪陵区青羊镇安镇西路37号1-19室（政府办公楼）。法定代表人：吴权香。原告：况明志（曾用名：况明治），男，汉族，1974年2月26日出生，住重庆市涪陵区。以上二原告的共同委托诉讼代理人：陈强，重庆博焕律师事务所律师。被告：临颍明日置业有限公司，住所地：临颍县王岗镇韩场村。法定代表人：杜晓锐。委托诉讼代理人：贾炜华，该公司副经理。被告：河南城乡小康颍川实业有限公司，住所地：河南省郑州经济技术开发区经南二路29号9号楼2单元9号。法定代表人：王雪银。委托诉讼代理人：贾炜华，该公司副经理。原告重庆市顺乾建筑劳务有限公司(以下简称：顺乾公司)、况明志诉被告临颍明日置业有限公司(以下简称：明日公司)、河南城乡小康颍川实业有限公司(以下简称：颍川公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日受理后，依法由审判员田建权独任审判，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告重庆市顺乾建筑劳务有限公司、况明志的共同委托诉讼代理人陈强、被告临颍明日置业有限公司、被告河南城乡小康颍川实业有限公司的共同委托诉讼代理人贾炜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺乾公司、况明志诉称：被告颍川公司是“临颍县韩场新苑小区”开发商，并独资成立了被告明日公司，由被告明日公司负责该项目的部分事务。郑州久鼎路桥工程有限公司是被告颍川公司开发的“临颍县韩场新苑住宅楼（二期）”的总承包方。郑州久鼎路桥工程有限公司将“临颍县韩场新苑住宅楼（二期）”的劳务工作分包给原告顺乾公司，原告况明志系原告顺乾公司在“临颍县韩场新苑住宅楼（二期）”的项目负责人。2014年3月16日，郑州久鼎路桥工程有限公司与原告顺乾公司签订了《劳务承包合同》，约定：由原告顺乾公司为郑州久鼎路桥工程有限公司在“临颍县韩场新苑住宅楼（二期）”中提供劳务作业等。因郑州久鼎路桥工程有限公司未能按时支付劳务费，2015年3月23日,郑州久鼎路桥工程有限公司项目负责人刘连房与原告顺乾公司项目负责人原告况明志签订了《协议书》，约定：郑州久鼎路桥工程有限公司将二期承建的23号楼西单元共计18套房屋卖给原告抵作劳务费，被告明日公司的法定代表人杜晓锐在该《协议书》上签字认可。根据该《协议书》的约定，原告况明志与被告明日公司于2015年3月23日签订了《房屋买卖协议》，约定：被告明日公司将相关18套房屋作价5047488元出售给原告况明志，被告明日公司应当在2015年10月1日交付房屋。协议签订后，经原告多次催促，被告明日公司未能为原告办理相关房屋的权属证书。2017年11月23日，原告向法院提起诉讼，要求二被告共同为原告办理相关房屋的权属证书，法院经审理，以相关房屋占用的土地性质属于集体建设用地，没有农用地转用批文，不具备办证条件，无法办理不动产权属登记为由，驳回了原告的诉讼请求。因被告方将房屋作为劳务费支付给原告方，导致原告方无现金支付工人工资。2018年10月24日，法院以拒不支付劳动报酬罪判处原告况明志有期徒刑二年。后临颍县人民法院对《房屋买卖协议》中的8套房屋进行了执行，因相关房屋没有房屋权属证书，该8套房屋被以物抵债，致使原告遭受损失。下余的10套房屋，被告方应当退还相关价款。被告作为依法成立的房地产开发公司，在开发建设“临颍县韩场新苑小区”时，未取得土地使用权证书、商品房预售许可证等手续，不能为原告办理房屋权属证书，故被告与原告签订的《房屋买卖协议》因违反法律强制性规定而无效，经双方协商未果，原告诉至法院，要求确认原告与被告明日公司在2015年3月23日签订的《房屋买卖协议》无效；二被告向原告返还已付购房款2804160元及其利息（时间自2015年3月23日起至履行之日止，利率按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场价利率计算）；二被告共同向原告赔偿损失1003328元；二被告共同向原告承担2804160元的赔偿责任；本案诉讼费用由二被告共同负担。被告明日公司辩称：被告公司系被告颍川公司的子公司，是独立的企业法人。被告公司出具的《房屋买卖协议》系履行该房屋前置协议约定，认可相关房屋转让事宜，重新确定房屋所有人，被告公司没有收到原告况明志的任何房款，依法不承担退房、退款责任。原告的损失是因其自身过错造成的，与被告无关，应驳回原告的诉讼请求。被告颍川公司辩称：被告公司系韩场新苑代建项目签约方和工程发包方，与原告没有合同关系，被告公司不是本案的适格被告，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告颍川公司是“临颍县韩场新苑小区”开发商，并独资成立了具备独立法人资格的被告明日公司，由被告明日公司负责该项目的部分事务。郑州久鼎路桥工程有限公司是被告颍川公司开发的“临颍县韩场新苑住宅楼（二期）”的总承包方。郑州久鼎路桥工程有限公司将“临颍县韩场新苑住宅楼（二期）”的劳务工作分包给原告顺乾公司，原告况明志系原告顺乾公司在“临颍县韩场新苑住宅楼（二期）”的项目负责人。2014年3月16日，郑州久鼎路桥工程有限公司与原告顺乾公司签订了《劳务承包合同》，约定：由原告顺乾公司为郑州久鼎路桥工程有限公司在“临颍县韩场新苑住宅楼（二期）”中提供劳务作业等。因郑州久鼎路桥工程有限公司未能按时支付劳务费，2015年3月23日,郑州久鼎路桥工程有限公司项目负责人刘连房（协议书中的甲方）与原告顺乾公司项目负责人原告况明志（协议书中的乙方）签订了《协议书》，该《协议书》约定：“乙方为甲方承建漯河市临颍县王岗镇韩场新苑小区二期5栋楼（23＃、24＃、25＃、26＃、27＃）的施工任务（大包清工）。现工程即将竣工，经甲、乙双方友好协商，甲方将二期承建的23号楼西单元（第叁层到拾壹层计拾捌套房子；每套164.65平方米，共2963.7平方米；每平方米1700元，计503.829万元）卖给乙方抵作伍佰零叁万捌仟贰佰玖拾元的劳务费。乙方应按照合同约定继续施工”。被告明日公司的法定代表人杜晓锐在该《协议书》上签署“同意以上内容执行”。根据该《协议书》的约定，原告况明志与被告明日公司于2015年3月23日签订了《房屋买卖协议》，约定：被告明日公司将位于漯河市临颍县王岗镇韩场新苑社区23号楼2单元3-11层18户房屋（建筑面积2963.88平方米）以单价（人民币）每平方米1700元，总金额（人民币）5047488元的价款出售给原告况明志，被告明日公司应当在2015年10月1日交付房屋，办理房产证所需费用由原告况明志承担。协议签订后，被告明日公司未能为原告况明志办理相关房屋的权属证书。2017年11月23日，原告向本院提起诉讼，要求二被告共同为原告办理漯河市临颍县王岗镇韩场新苑社区23号楼2单元3-11层18户房屋的房屋所有权登记，经本院经审理，于2019年6月25日做出（2018）豫1122民初158号民事判决书，该民事判决书认定：明日公司与况明志签订《房屋买卖协议》，约定将涉案18套房产卖给况明志，并协助况明志办理房屋所有权登记。现因以涉案18套房产中的10套房产已被有权机关查封并在执行过程中，且涉案涉案18套房产占用的土地性质属于集体建设用地，没有农用地转用批文，不具备办证条件，无法办理不动产权属登记，驳回了原告的诉讼请求。2017年5月27日，临颍县公安局治安警察大队查封了《房屋买卖协议》中的10套房产，具体为：23＃2单元4楼东户、23＃2单元4楼西户、23＃2单元5楼东户、23＃2单元5楼西户、23＃2单元6楼东户、23＃2单元6楼西户、23＃2单元7楼东户、23＃2单元7楼西户、23＃2单元10楼东户、23＃2单元10楼西户。2018年1月31日，原告况明志因未支付民工工资，被临颍县公安局以涉嫌拒不支付劳动报酬罪刑事拘留。2018年10月24日，本院做出（2018）豫1122刑初192号刑事判决书，以拒不支付劳动报酬罪判处况明志有期徒刑二年；责令况明志支付工人工资合计107.88万元。2018年10月22日，河南省漯河市中级人民法院做出（2018）豫11刑终123号民事裁定书，驳回况明志上诉，维持原判。后临颍县公安局将其查封的上述10套房产移交本院执行。在该案件的执行过程中，因案涉房屋没有房屋权属证书，导致其流拍，本院将其中的7套房屋作价108.5万元以物抵债，其中107.96万元支付到（2018）豫1122执1240号案件中，0.54万元支付到（2019）豫1122执恢168号案件中，下余的3套房产退还给原告况明志。原告诉称：原告方为此遭受的损失为877912元（5047488元÷18套×7套－108.5万元）。之后，退还给原告况明志的23＃2单元5楼东户房产被再次执行，因该房屋没有房屋权属证书，被作价15.5万元用于偿还李跃峰的借款。原告诉称：原告方为此遭受的损失为125416元（5047488元÷18套×1套－15.5万元）。除去上述被本院已执行的8套房产，原告况明志还剩有《房屋买卖协议》中的10套房产。原告诉称：被告方应当向原告退还该10套房产的价款2804160元（5047488元÷18套×10套）。原告方认为，被告作为依法成立的房地产开发公司，在开发建设“临颍县韩场新苑小区”时，未取得土地使用权证书、商品房预售许可证等手续，不能为原告办理房屋权属证书，故被告与原告签订的《房屋买卖协议》因违反法律强制性规定而无效。经双方协商未果，原告诉至法院，要求确认原告与被告明日公司在2015年3月23日签订的《房屋买卖协议》无效；二被告向原告返还已付购房款2804160元及其利息（时间自2015年3月23日起至履行之日止，利率按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场价利率计算）；二被告共同向原告赔偿损失1003328元；二被告共同向原告承担2804160元的赔偿责任；本案诉讼费用由二被告共同负担。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。从审理查明中可以看出，原告况明志与被告明日公司于2015年3月23日签订的《房屋买卖协议》并非真正意义上的房屋买卖协议，只是因为郑州久鼎路桥工程有限公司欠原告方劳务费，经原、被告和郑州久鼎路桥工程有限公司协商同意，将相关的18套房屋的所有权转移给原告况明志用作抵偿原告方劳务费，对该相关的18套房屋，原告况明志未实际出资，原告况明志与被告明日公司也就构不成法律上的房屋买卖关系。故对原告要求确认原告与被告明日公司在2015年3月23日签订的《房屋买卖协议》无效；二被告向原告返还已付购房款2804160元及其利息（时间自2015年3月23日起至履行之日止，利率按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场价利率计算）；二被告共同向原告赔偿损失1003328元；二被告共同向原告承担2804160元的赔偿责任；本案诉讼费用由二被告共同负担的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告重庆市顺乾建筑劳务有限公司、况明志的诉讼请求。案件受理费18630元，由原告重庆市顺乾建筑劳务有限公司、况明志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  田建权二〇二〇年六月二十日书记员  尼博文