广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤执复654号复议申请人（利害关系人）：文汇房屋租赁运营中心（深圳）有限公司。住所地：深圳市福田区福田街道福田路东桐林公寓3A-06、3A-08。法定代表人：詹宏武，总经理。异议人、申请执行人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行。住所地：深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋05整层、06整层、11至14整层、23至26整层、35至38整层。负责人：王业。被执行人：汪荆州，男，1976年12月3日出生，身份证住址深圳市南山区，复议申请人文汇房屋租赁运营中心（深圳）有限公司不服（以下简称文汇公司）广东省深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）（2019）粤03执异761号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。深圳中院在执行中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）与汪荆州借款纠纷一案中，申请执行人对该院带租约拍卖被执行人汪荆州名下位于深圳市罗湖区××路××大厦14Ａ号房产【不动产证号：粤（2017）深圳市不动产权第0044393号，以下简称涉案房产】的执行行为不服，提出书面异议。建行深圳分行请求：对涉案房产涤除租约进行拍卖。理由：（一）法院在准备拍卖被执行人汪荆州名下涉案房产过程中,文汇公司提交由“中国建设银行股份有限公司深圳东湖支行”出具的《同意出租函》、房屋租赁凭证及《深圳市房屋租赁合同》主张租赁权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”涉案房产在汪荆州向文汇公司出租前已设立抵押权,故设定在后的承租权不能对抗在先的抵押权,文汇公司不能要求买受人继续履行原租赁合同。（二）《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中,文汇公司的主张10年租赁合同将对涉案房产抵押物价值有极大贬损,甚至可能导致流拍,影响抵押权的实现。且我方抵押权登记先于其主张的租赁权的设立,即便租赁权成立,涤除租约后拍卖亦符合法律规定。（三）《同意出租函》只是抵押权人出具给租赁备案登记主管部门的,系抵押权人对抵押人使用抵押物收益的意见,并不能证明抵押权人对抵押权的部分放弃或限制。故无论《同意出租函》由谁出具,均不构成对我方正常行使抵押权的影响。综上,请求在拍卖涉案房产时涤除租约。深圳中院查明：申请执行人建行深圳分行与被执行人汪荆州金融借款合同纠纷一案，深圳仲裁委员会（2018）深仲裁字第1420号裁决已经发生法律效力。由于被执行人未履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向深圳中院申请强制执行，请求强制被执行人偿付人民币2766124.58元及利息。该院于2019年2月20日依法立案执行，案号为（2019）粤03执541号。在仲裁过程中，经申请执行人申请，深圳市罗湖区人民法院首位查封了涉案房产查封期限为三年，自2018年7月6日至2021年7月5日。在执行中，申请执行人向深圳中院提出申请，要求处分涉案房产。深圳中院于2019年4月12日依法作出（2019）粤03执541号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人汪荆州名下涉案房产以清偿债务。2019年7月15日，深圳中院依法作出（2019）粤03执541号拍卖通知书，通知双方当事人该院将于2019年8月19日在淘宝网广东省深圳市中级人民法院司法拍卖平台予以附带租约拍卖上述房产。2019年7月19日，深圳中院在淘宝网广东省深圳市中级人民法院司法拍卖平台上发出拍卖涉案房产的公告，载明“根据文汇公司的租赁合同显示，该房产租赁期自2018年1月19日至2028年1月18日止。”根据被执行人汪荆州与利害关系人文汇公司签订的租赁合同显示，租赁期限自2018年1月19日起至2028年1月18日止，涉案房产月租金额为人民币6000元，文汇公司交付一次性租金，金额为人民币238000元。另查明，涉案房产位于深圳市罗湖区××路××大厦14Ａ，权利人为被执行人汪荆州，建筑面积为94.44平方米。涉案房产抵押权登记日期为2017年4月1日，抵押权人为申请执行人建行深圳分行。申请执行人建行深圳分行向被执行人汪荆州出具《同意出租函》一份，内容为“鉴于我行与贵方签订的编号为2017-0038-001180的《个人住房借款合同》，已由贵方提供深圳市罗湖区××路××大厦14Ａ作为抵押物。我行作为抵押权人，享有抵押权人的专有权益。现根据贵方的申请，我行同意贵方出租上述抵押物，贵方需严格履行上述《个人住房借款合同》项下的还款义务及其他义务，如有违约行为，我行将终止本函的效力，贵方不得继续出租上述抵押物，我行保留作为债权人及抵押权人采取进一步行动的权利”。深圳中院认为，本案审查焦点为，对涉案房产应否附带租约拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”首先，利害关系人承租涉案房产发生在涉案房产抵押权设立之后，抵押权人同意出租函中表述为“贵方需严格履行上述《个人住房借款合同》项下的还款义务及其他义务，如有违约行为，我行将终止本函的效力，贵方不得继续出租上述抵押物”，按照此表述在被执行人发生违约时，被执行人即不得继续出租抵押物即涉案房产。其次，涉案租约期限长达10年，利害关系人一次性支付10年全部租金，该行为不符合生活实践中所广泛认知的交易习惯，且10年全部租金总额与合同约定的每月租金标准合计金额亦不相符，差距甚大，租赁关系的真实性存疑。第三，即便该租赁合同真实，租期长达10年且一次性支付租金的租赁合同，该租赁权的存在显然对在先的抵押权的实现产生重大影响，不利于涉案房产的变价处理，人民法院在执行中亦应依照上述司法解释规定，将该租约去除后进行拍卖，以保障抵押权人（同时亦是本案申请执行人）的合法权益。综上所述，异议人的异议请求，于法有据，依法应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，深圳中院于2020年2月27日作出（2019）粤03执异761号执行裁定：对被执行人汪荆州名下位于深圳市罗湖区××路××大厦14Ａ号房产【不动产证号：粤（2017）深圳市不动产权第0044393号】进行拍卖时去除租约。文汇公司对深圳中院上述异议裁定不服，向本院申请复议，请求：撤销（2019）粤03执异761号执行裁定，裁决执行法院披露本次拍卖带租约拍卖，披露内容为有租约（租期从2018年1月19日至2028年1月18日）和我司享有优先购买权。事实和理由：（一）我方提供的租赁合同是真实合法有效且正在履行，我方一直占有、使用租赁房屋，即使房屋拍卖了，我方的租赁合同应继续履行。（二）租赁合同约定租期从2018年1月19日至2028年1月18日，共计10年。我方预付了40个月的租金23.8万元，租赁合同附页里面注明了该预付租金的属期为2018年1月19日至2021年5月18日为期3年4个月。执行法院认为我方预付了租期内的全部租金，属疏忽错误。（三）即使租赁合同成立于抵押权之后，但建行深圳分行出具《同意出租函》明确同意汪荆州出租涉案房屋，说明抵押权人对租赁关系进行了确认和认可。（四）带租约拍卖不影响建行深圳分行实现抵押权。涉案房屋市场价值至少达480万元，而抵押担保金额为276万元，且我方预付租金的租期仅仅剩余13个月左右，即使扣除我方的预付租金7.8万元，也能完全偿还建行深圳分行的全部借款本金、利息，根本不影响其优先受偿权，且有利于对房产现状公开透明，减少后续纠纷。（五）执行法院在本次拍卖中必须带租约拍卖，并确认我方的优先购买权。依照我国《合同法》第二百三十条“承租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号），第二十三条“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”，我方一直承租及使用涉案房屋，执行法院在拍卖中应依法披露有租约及有优先购买权的情况。本院经审理查明：2018年1月18日，中国建设银行股份有限公司深圳东湖支行向汪荆州出具《同意出租函》一份，深圳中院查明事实中表述为“申请执行人建行深圳分行向被执行人汪荆州出具《同意出租函》一份”错误，本院对此予以纠正。本院对深圳中院查明的其他事实予以确认。本院认为：本案争议焦点问题是，深圳中院对被执行人汪荆州名下涉案房产去除租约拍卖的行为是否合法有据。文汇公司提供的租赁合同显示租赁期限自2018年1月31日至2026年1月30日，而涉案房屋在此之前已于2017年4月1日抵押给本案申请执行人建行深圳分行并已依法办理了抵押登记，因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，文汇公司依据租赁合同享有的权利不能对抗该房产上的抵押权。据租赁合同显示，文汇公司承租涉案房屋的租赁期限自2018年1月31日至2026年1月30日，中国建设银行股份有限公司深圳东湖支行出具《同意出租函》同意汪荆州出租该抵押物，但也明确表示如汪荆州有违约行为，该行将终止本函的效力，汪荆州不得继续出租案涉抵押物。可见，建行深圳分行允许汪荆州出租房产回笼资金的意思表示并不代表放弃抵押权的实现。现汪荆州未能履行还款义务，建行深圳分行申请法院强制执行，并以租赁关系影响其抵押权实现为由请求执行法院去除租约拍卖，符合前述法律规定，也符合《同意出租函》内容，故深圳中院裁定去除租约拍卖涉案房产的执行行为并无不当。文汇公司复议称建行深圳分行同意其承租涉案房屋就代表认可租赁关系的存在，要求执行法院带租约拍卖并保障其优先购买权的请求，于法无据，本院不予支持。综上，深圳中院（2019）粤03执异761号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；文汇公司的复议申请理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回文汇房屋租赁运营中心（深圳）有限公司的复议申请，维持广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03执异761号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  李晓奋审判员  李焱辉审判员  张 磊二〇二〇年六月二十八日书记员  陈佩珊