呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民初110号原告：呼和浩特市欣荣建设投资有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区新华西街金海工业园区管委会3楼东侧。法定代表人：杨宇焱，该公司董事长。委托诉讼代理人：许春风，内蒙古超伦律师事务所律师。被告：内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区新华西街47号（回民区大区服务中心）。法定代表人：石晓军，该公司董事长。委托诉讼代理人：奇小兴，该公司职工。原告呼和浩特市欣荣建设投资有限责任公司（以下简称欣荣公司）与被告内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司（以下简称金石蒙荣公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欣荣公司的委托诉讼代理人许春风，被告金石蒙荣公司的委托诉讼代理人奇小兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欣荣公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令金石蒙荣公司向欣荣公司返还收购意向金4000万元，并按照年利率17%支付自2018年2月14日起至全部意向金返还完毕止的利息补偿。(按年利率17%计,截至起诉之日已产生利息1276.48万元)；2、判令金石蒙荣公司一次性支付违约金1200万元；3、由金石蒙荣公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年2月12日，欣荣公司与金石蒙荣公司签订了《意向书》，约定欣荣公司拟收购金石蒙荣公司的土地、房屋等不动产，为表示诚意，欣荣公司向金石蒙荣公司支付收购意向金4000万元，并约定如双方签署正式收购协议则该意向金转为收购资金，如双方在2018年8月15日未能达成收购协议，则金石蒙荣公司应于2018年8月16日向欣荣公司返还收购意向金，并向欣荣公司按照年利率17%支付利息补偿；逾期支付超过一年的，金石蒙荣公司除继续承担利息补偿外，还应向欣荣公司支付意向金总额30%的违约金。意向书签署后，欣荣公司按照约定向金石蒙荣公司支付了收购意向金，但最终双方并未如期达成正式收购协议。金石蒙荣公司应按照意向书约定向欣荣公司返还全部意向金，并承担利息补偿和违约金。欣荣公司多次要求金石蒙荣公司履行返还意向金的义务，金石蒙荣公司一直拒绝返还。因此欣荣公司为维护合法权益，根据相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法支持欣荣公司全部诉讼请求。金石蒙荣公司辩称，一、对于欣荣公司诉请中的利息起算点不认可，意向书中第二条中明确载明“如甲乙双方于2018年8月15日前没能达成正式的收购协议，乙方应于2018年8月16日将该笔意向金退还甲方”所以即使计算利息，那么起算点也应该是2018年8月16日而不是欣荣公司所主张的2018年2月14日。二、欣荣公司所主张的利息加违约金合计24764800元，已经是本金的一半还多，这很明显已超过法律保护范围。三、我公司在2018年的时候已经与回民区拆迁办、欣荣公司签订过一个关于收购的《征收补偿协议书》，协议约定欣荣公司购买我公司的铜房子项目(现在是回民区图书馆在使用)，而新街坊商业1号楼(现在是回民区纪律检查委员会在使用)也商量好了价格，但一直未签合同。我公司也己经将房屋交付使用，但没过多久政府和欣荣公司未经得我公司同意将协议撕毁，而欣荣公司至今还在无偿使用着我公司的这两栋楼房，故我公司认为就意向书所签订的内容我公司已经部分实际履行交付并目前仍使用中，是欣荣公司在撕毁协议后一直不与我公司进行商榷解决，所以我公司不应该承担违约责任。而这4000万元可以用来抵顶这2年多的房租等费用，而不是再向欣荣公司进行返还，望法院依法查清事实，公平裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理查明认定事实如下：欣荣公司（甲方）与金石蒙荣公司（乙方）于2018年2月12日签订《意向书》，约定：第一条收购资产基本情况。乙方通过购买、补偿、自建等方式取得以下资产：1、位于呼市××区交汇处的地块的土地使用权益。该地块土地使用权证号为呼国用(2013)第00037号；土地使用面积31120.47平方米，土地规划用途为商务金融用地；地上建筑面积约为7000平方米；预评估价值1.7亿元(以下简称西二环土地)。2、回民区贝尔路北巷西侧73号原中级人民法院土地使用权益。该地块土地使用权证号为呼国用（2005)第00414号；土地使用权面积3221.50平方米，土地规划用途为办公用地；预评估价值1.11亿元(以下简称中院用)。3、屋产权证号呼房权证回民区字第XXXX号，产权面积5982.31平方米；资产价值已包含在土地价值中(以下简称中院办公楼)。4、位于回民区政府东侧阿拉善北路商业用房，建筑面积2625.30平方米，用途商业办公。土地证号：呼国用(2011)第0009号；预售证号20120027号；资产价值6563万元(以下简称新街坊1号商业楼)。5、位于回民区政府东侧“国际青年社区”综合楼，建筑面积16000平方米，占地面积约为40亩，建设成本1.1亿元(以下简称“国际青年社区”综合楼)。第二条意向金支付。甲、乙双方对上述资产总体价值需进一步商榷，但为表达诚意，且也为解决乙方短期流动性问题，甲方愿先行支付乙方上述资产的收购意向金，意向金金额为人民币肆仟万元(￥40000000)，该意向金于双方签订正式收购协议后转为甲方支付乙方的资产收购资金。如甲乙双方于2018年8月15日前没能达成正式的收购协议，乙方应于2018年8月16日将该笔意向金全额退还甲方，并向甲方按年率17%支付利息补偿，逾期支付超过一年，乙方除继续承担利息补偿外，还应一次性支付甲方意向金总额30%的违约金。第三条乙方的保证。乙方保证对本意向书第一条所列资产享有合法的权益，并有权转让、处置上述资产，并有关因上述资产产权瑕疵所引起的风险、责任，由乙方承担。乙方承诺，如乙方未如期返还甲方意向金，自愿接受如下处理方案：1、甲方有权主导西二环土地、原中院土地以及办公楼的开发；甲方有权无偿租用新街坊1号商业楼和“国际青年社区”综合楼，直至乙方支付甲方意向金、利息补偿以及违约金为止。2、乙方愿意以已投入在回民区政府周边约5亿余元的拆迁成本为甲方4000万元意向金提供保证。如乙方不能按约定退还甲方意向金及相应利息补偿，甲方有权在政府补偿乙方的上述拆迁资金中优先扣回该笔资金及其相应的费用。《意向书》签订后，欣荣公司已依约向金石蒙荣公司支付4000万元意向金,金石蒙荣公司于2018年2月12日向欣荣公司出具收据。双方在2018年8月15日前未签订正式的收购协议。本院认为，本案的争议焦点是：一、欣荣公司主张金石蒙荣公司返还意向金4000万元并按照年利率17%支付利息是否有事实及法律依据；二、金石蒙荣公司是否应支付违约金1200万元。针对第一个争议焦点，欣荣公司与金石蒙荣公司于2018年2月12日签订的《意向书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人均应按照《意向书》的约定全面履行各自的义务。《意向书》第二条约定，甲方愿先行支付乙方上述资产的收购意向金4000万元，该意向金于双方签订正式收购协议后转为甲方支付乙方的资产收购资金。如甲乙双方于2018年8月15日前没能达成正式的收购协议，乙方应于2018年8月16日将该笔意向金全额退还甲方，并向甲方按年率17%支付利息补偿，逾期支付超过一年，乙方除继续承担利息补偿外，还应一次性支付甲方意向金总额30%的违约金。欣荣公司已依约向金石蒙荣公司支付了4000万元意向金，双方于2018年8月15日前未达成正式的收购协议，金石蒙荣公司应于2018年8月16日前将意向金退还给欣荣公司。金石蒙荣公司至今未退还意向金已构成违约，应承担违约责任。金石蒙荣公司于2018年2月12日向欣荣公司出具收据，应按合同约定支付占用资金期间的利息损失。故欣荣公司主张金石蒙荣公司返还意向金4000万元并自2018年2月14日起按照年利率17%支付利息并无不当，本院予以支持。关于金石蒙荣公司提出的欣荣公司占用两处房屋的主张，金石蒙荣公司并未提交充足的证据证明其向欣荣公司交付了房屋，亦未能证明两处房屋现由欣荣公司占有使用，本院对金石蒙荣公司的该项主张不予支持。针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此可知，违约金由合同当事人事前约定计算方法或金额，其性质以弥补损失为主，惩罚性为辅，若过分高于或低于损失，则应进行调整，使其与损失相适。结合本案的实际情况，双方约定按年利率17%支付利息足以弥补欣荣公司的损失，故欣荣公司主张金石蒙荣公司支付1200万元违约金的请求本院不予支持。综上所述，欣荣公司的诉讼请求部分成立，对其诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还呼和浩特市欣荣建设投资有限责任公司意向金4000万元，并自2018年2月14日起至实际给付之日止以4000万元为基数按照年利率17%计算利息；二、驳回呼和浩特市欣荣建设投资有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费365624元，由呼和浩特市欣荣建设投资有限责任公司负担67745元，由内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司负担297879元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审 判 长 赵 俊 平审 判 员 鄂 晓 红审 判 员 额日德尼 二〇二〇年六月二十八日法官助理 于 文 硕书 记 员 崔 伟 宏