江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣01民初477号原告:黄河水，男，1950年3月8日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：朱玉钢，江西华赣律师事务所律师。委托诉讼代理人：严浩，江西华赣律师事务所律师。原告：张丽娟，女，1969年3月18日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：朱玉钢，江西华赣律师事务所律师。委托诉讼代理人：严浩，江西华赣律师事务所律师。被告：江西福田房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区朝阳中路1号福田花园D栋（2栋）1单元902A室，注册号：360100520000691。法定代表人：龚建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：闵庆群，江西红阳光律师事务所律师。原告黄河水、张丽娟与被告江西福田房地产开发有限公司（以下简称福田公司）合资、合作房地产开发合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告黄河水及其与原告张丽娟共同的委托诉讼代理人朱玉纲、严浩和被告福田公司的委托诉讼代理人闵庆群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄河水、张丽娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即赔偿两原告经济损失人民币贰仟肆佰万元整（￥24000000元）。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2008年5月4日，两原告与被告共同签署了《联合开发协议》,约定联合开发位于江西省南昌市西湖区朝阳中路1号远景大厦的综合楼项目。联合开发完成后，双方于2010年12月30日，就远景大厦房产物权事宜签订了确认书一份,约定在未能办理房产证的前提下，确定位于南昌市西湖区（面积约:480平方）的房产权、物权、房产永久使用权属于两原告所有,被告如擅自利用第一层楼对外买卖、担保、租赁,单方面向房管部门办理房产证都属欺诈行为,被告自愿接受法律制裁并赔偿两原告经济损失贰仟肆佰万元人民币。但是,被告在确认书签订后却未经两原告同意，私自将远景大厦的第一层楼的房产所有权登记在自己名下，并将该房产进行抵押，为其他公司贷款进行担保。之后由于贷款不能偿还,该房产被南昌市西湖区人民法院依法拍卖。现原告为维护自身的合法权益诉至法院，望判如所请。福田公司的委托诉讼代理人闵庆群在庭审中发表答辩意见称，远景大厦的开发事宜系公司法定代表人龚建国全权委托公司总经理李林负责，联合开发协议房屋产权分配协议，远景大厦物权房产确认证书均由原告与公司的总经理李林签署，公司法定代表人龚建国不知道，但李林的行为系代表公司做出，我方对该协议表示认可，公司愿意承担相关的违约责任。而福田公司的法定代表人龚建国于庭审后发表书面答辩意见称,一、福田公司当时是由董事长龚建国授权委托总经理李林全权进行经营管理。在远景大厦的开发过程中完全是由李林一人与原告进行联络的。福田公司及其法定代表人龚建国对于远景大厦的开发建设的进度及完工后的分配情况并不掌握，李林对此从未向公司或龚建国进行报告。因此福田公司及其法定代表人龚建国对于原告和李林之间对于远景大厦的房屋是否有进行分配和如何进行分配的情况并不知情，更不掌握，对原告提交的分配协议等文件的真实性无法确认。所有的情况只有请法院向具体操作的李林调查，并根据法律判定协议是否真实以及是否有效。二、福田公司还认为根据原告提交的协议，远景公司和李林本人为公司做无限期的连带责任担保，如果在协议真实的情况下，原告应当同时起诉远景公司和李林的担保责任。但原告却并未起诉，无疑是加大了公司的责任，请求法院根据法律依法判决本案。原告黄河水、张丽娟向本院提交了如下证据：第一组证据:1、原告身份证复印件;2、被告企业信用信息公示报告。拟证明:原、被告诉讼主体适格。第二组证据:1、委托书;2、公司法人证;3、福田公司法人龚建国通行证。拟证明:被告法人龚建国已将公司的事务全权委托公司总经理李林处理。第三组证据:1、新建县人民法院民事裁定书;2、福田公司与南昌市海昌房地产有限公司签订的《协议》;3、福田公司总经理李林与黄河水、张丽娟于2008年5月4日签订的《联合开发协议》;4、南昌市海昌房地产有限公司于2008年5月5日出具的《承诺》;5.胡君来、黄河水、福田公司及李林签订的《协议》;6、交款收据及银行交易明细、交易凭证;7、拆迁情况有明细表;8、远景大厦用款说明、前期资金使用情况、远景项目使用情况说明、工程支付明细、用款说明、2016年12月份使用清单;9、江西永安消防工程有限公司出具的说明、消防工程施工合同;10、甘文华出具的证明、樊伟出具的证明、银行交易明细;11、熊德福出具的《证明》、南昌青云谱区永大金属制品厂出具的《证明》、远景大厦消防通道不锈钢楼梯栏杆报价单、远景大厦外平台铁艺栏杆报价单、远景大厦不锈钢岗亭预算表、远景大厦不锈钢加工及安装预算表、远景大厦不锈钢停车库预算表;12、黄河水投资福田远景大厦资金小结。拟证明:1、原、被告之间存在联合开发房地产的合同关系。2、原告已按《联合开发协议》的约定，支付了投资款，履了协议约定的义务。第四组证据:福田公司总经理李林与黄河水、张丽娟于2010年12月30日签订的远景大厦项目房地产分配协议。拟证明:经原、被告协商一致,远景大厦架空底层、一层楼、二层楼、六层楼、七层楼、九层楼、十三层楼所有权、永久使用权均归属于原告所有，所有楼层款项结清。同时约定被告如果未将产权办理到原告名下之前，私自进行挪用，损害了原告利益应当赔偿原告经济损失2400万元。第五组证据:2010年12月30日福田公司总经理与原告签订的远景大厦物权、房产确认证书。拟证明:原、被告双方再次确认远景大厦第一层的产权归原告所有，被告如擅自利用第一层对外进行买卖、担保、租赁，单方面向房管部门办理房产证都属欺诈行为，被告自愿赔偿原告2400万元经济损失。第六组证据:不动产情况表。拟证明:证明被告已将涉案房产登记在自己名下，并向中国建设银行进行贷款，导致该房产被法院查封拍卖，造成了原告的损失。被告福田公司在证据交换及庭审中对原告提交的上述六组证据均表示没有异议。被告福田公司未向本院提交证据。经审理查明：2006年3月26日，被告福田公司的法定代表人龚建国向该公司总经理李林出具《委托书》一份，授权李林在其职权内处理远景大厦项目建设工作中与合作方的一切相关事宜。2006年10月8日，李林代表福田公司与南昌市海昌房地产有限公司（以下简称海昌公司）签订《协议》一份，双方就海昌公司退出远景大厦联合开发的事宜达成一致，确定了退出方案。2008年5月4日，李林代表福田公司（甲方）与黄河水、张丽娟（乙方）就案涉远景大厦项目签订《联合开发协议》，协议约定的主要事项为：1.甲方与海昌公司解除联合开发合同，由乙方接手与甲方联合开发，海昌公司的投资款1100万元由乙方支付退还，乙方自参加后又支付了232万元，为保证项目顺利进行，乙方投资总额追加到2300万元，因此重新改变股份分配：现甲方占45%，乙方占55%；2.甲方须将《甲方公司董事会授权李林先生的委托书》、《李林身份证》、公司《营业执照》、《房地产开发许可证》、该项目的《建设用地规划许可证》、《土地使用许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑施工许可证》复印件交给乙方（加盖甲方公章）；3.该项目由乙方总负责，包括施工合同监督实施、项目资金管理、监督楼盘预售和销售、监督项目部日常工作；4.甲方负责项目施工的具体实施、项目部日常具体工作、编制项目资金使用计划并及时交给乙方审核；5.项目完工后，12楼及以上超出规划增加的建筑面积及屋顶建筑使用权归乙方，超出部分的建筑成本等各项费用由乙方承担，甲方积极规划、配合乙方完成施工；6.其他工程管理、销售、违约责任等事项。2009年7月29日，胡君来、黄河水与福田公司达成《协议》一份，三方就海昌公司退出远景大厦联合开发应由福田公司支付的100万元，约定由黄河水支付及相应支付方案。2006年9月至2011年12月福田公司共向黄河水出具56张收款收据，收到黄河水的投资款共计28847289元。2010年9月1日福田公司、李林向黄河水出具《黄水投资福田远景大厦资金小结》一份，载明：“截止2010年7月31日止黄河水总投资福田远景大厦人民币现金贰仟陆佰万元整。自2010年8月1日起按月息1份计算每月付息；自2011年元月1日起按月息2分计算每月付息；自2011年3月1日起按月息3分计算每月付息；自2010年8月1日至2011年6月1日还清给黄河水，不得拖延。”。2010年12月30日，李林代表福田公司（甲方）与黄河水、张丽娟（乙方）签订《江西福田房地产开发有限公司项目房屋产权分配协议》（以下简称《产权分配协议》），协议载明：“甲方、乙方于2008年5月4日订立联合开发南昌市朝阳路1号远景大厦项目合同。甲方股份百分之四十五，乙方股份百分之五十五。该项目于2010年彻底竣工。经甲方乙方协商决定如下条款。（一）甲方欠乙方投资款3120万元整，加上乙方55%股权的利润，抵扣乙方所得楼层，甲乙双方债务已清，甲方以前所写乙方投资款欠条作废；（二）远景大厦架空底层、一层楼、二层楼、六层楼、七层楼、九层楼、十三层楼所有产权、永久使用权归乙方所有，所有楼层的款项结清，甲、乙双方在远景大厦项目的债权债务已两清，甲乙双方互不相欠；（三）甲方在上述楼层未办理房产到乙方名下之前，不得以任何形式和任何理由私自挪用，甲方未经乙方同意违反本条款，甲方必须赔偿乙方经济损失：1、甲方造成架空底层损失，甲方赔偿乙方经济损失1000万元整。2、甲方造成一楼损失，甲方赔偿乙方经济损失2400万元整。3、甲方造成二楼损失，甲方赔偿乙方经济损失1800万元整。4、甲方造成六楼损失，甲方赔偿乙方经济损失1200万元整。5、甲方造成七楼、九楼、十三楼的损失，甲方自愿赔偿乙方经济损失每层1000万元整。6、如甲方违反以上条约，在赔偿过程中，甲方自愿同意按赔款的数额，按月息2分计算赔偿给乙方。（四）甲方和乙方在联合开发远景大厦的项目中。乙方不欠任何个人、任何单位的债务。如因远景大厦项目所产生的债权债务全由甲方一律承担。（五）担保人和担保单位自愿同意为甲方做无限期连带责任的担保。”该协议由李林个人及江西远景置业有限公司作为担保方签字、盖章。上述协议加盖的福田公司的公章均为椭圆形公章，但在本案审理过程中，江西红阳光律师事务所律师闵庆群持加盖福田公司圆形公章的授权委托书代表福田公司应诉，且在庭审中，被告福田公司委托代理人对原告黄河水、张丽娟的诉请及举证未做实质性抗辩且予以认可。为查明福田公司圆形公章的刊刻过程、该枚圆形公章的管理人及产权分配协议的实际履行情况等案件事实，本院依职权于2019年8月5日和2019年9月25日分别询问了福田公司的法定代表人龚建国和时任总经理李林（现羁押于江西省未成年犯管教所服刑）。龚建国陈述：1、因福田公司公章管理混乱，在椭圆形公章还在的情况下，我就让李林重新向公安局申请刻印了一枚圆形公章，当时我回香港了；2、由于黄河水纠纷很多，李林把圆形公章和证件交给了黄河水保管，2017年夏天的时候，我收回了圆形公章和证件，现在是我的朋友卢建昌帮我保管；3、（2016）赣01民初380号案件黄河水与福田公司作为共同原告起诉是李林告诉我的，我不是很清楚，是起诉后才知道，当时公章在李林手上，李林后来被抓了，另外还有（2016）赣0103民初2007号，这两个案子都撤诉了，但是为什么撤诉我不清楚，不是我办的；4、（2017）赣01民初310号、308号两个案子，当时是我个人交了现金委托律师诉讼，我希望了结与黄河水之间的纠纷。李林陈述：1、双方没有完全按照产权分配协议履行，原因是因为福田公司债权人南昌市第五建筑安装工程公司提出了异议，且债权人对公司的股权也存在一定的控制权。现在房产登记的情况就是最后分配的情况；2、福田公司的椭圆形公章原来在五建公司保管，后来我是共同保管，也单独保管过，但不清楚具体保管的时间段，现在这枚公章是福田公司与五建公司共管，具体管理人主要是我，龚建国人在香港没有管理过公章；3、2016年的时候我具体经办变更了一枚圆形公章，当时出于经营需要，按照程序向工商部门进行了变更，启用了圆形公章后椭圆形公章自然失效，变更时椭圆形公章在五建公司手上，圆形公章刻制出来后就在黄河水手上，我到他那里办事就找他拿公章，地点在远景大厦附一楼黄河水的会所；4、2016年10月，我因为私刻公章和诈骗被法院判了15年，但是私刻公章与询问的案子无关。另，因福田公司的公章问题，本院关联案件的承办人前往南昌市公安局调查并复印了相关材料，查明该枚公章系福田公司2016年5月23日以遗失为由补刻，福田公司提供了《公章遗失证明》、《企业法人营业执照》、龚建国身份证、《经济晚报》2016年5月23日公章遗失公告等材料。还查明,自2016年7月开始，以黄河水、张丽娟为原告，或以黄河水、张丽娟及福田公司为共同原告提起了多起诉讼，1、（2016）赣0103民初2007号房屋买卖合同纠纷一案，2016年7月20日立案，2017年7月7日以撤诉结案，黄河水、张丽娟与福田公司为共同原告，熊光伟为被告，黄河水、张丽娟与福田公司委托代理人均为北京市通商律师事务所律师郭晓菲、陆兆文，诉争标的为本案所涉的远景大厦第七层房屋；2、（2016）赣01民初380号确认合同效力纠纷一案，2016年7月27日立案，2017年7月7日以撤诉结案，黄河水、张丽娟与福田公司为共同原告，熊和平为被告，黄河水、张丽娟与福田公司委托代理人均为北京市通商律师事务所律师郭晓菲、陆兆文，诉争标的为本案所涉的远景大厦第八、九层房屋；3、（2017）赣01民初308号的所有权确认纠纷一案，黄河水、张丽娟为原告，福田公司为被告，2017年7月24日立案，2018年4月18日以撤诉结案；4、（2017）赣01民初310号所有权确认纠纷一案，黄河水、张丽娟为原告，福田公司、熊和平、熊光伟为被告，江西省五安房地产开发有限公司为第三人，该案仍在审理中；5、本案。上述案件中福田公司在参与诉讼中加盖的公章均为圆形公章。另查明，案涉远景大厦在2012年起开始办理相关产权登记，本院向南昌市不动产档案信息中心查询，远景大厦各楼层的产权登记如下:1、2012年2月21日，远景大厦401登记于程建国名下，面积602.09㎡；不动产权证号：洪房权证西字第××号；2、2012年2月21日，远景大厦301登记于程建国名下，面积602.09㎡；不动产权证号：洪房权证西字第××号；3、2013年4月19日，远景大厦1101登记于黄河水名下，面积566.45㎡；不动产权证号：洪房权证西字第××号；4、2013年4月19日，远景大厦1201登记于黄河水、黄涛名下，面积566.45㎡，不动产权证号：洪房权证西字第××号、洪房权证西字第××号；5、2013年4月19日，远景大厦1001登记于黄河水名下，面积578.43㎡，不动产权证号：洪房权证西字第××号；6、2013年5月17日，远景大厦101登记于福田公司名下，面积554.89㎡，不动产权证号：洪房权证西字第××号；7、2017年7月13日，远景大厦501登记于桂勇、桂灏远名下（补证），面积602.09㎡，不动产权证号：赣（2017）南昌市不动产权第××号；8、2018年3月14日，远景大厦一层一间、二层一间登记于杨金安、吴根香名下（补证），面积118.46㎡，不动产权证号：赣（2018）南昌市不动产权第××号、赣（2018）南昌市不动产权第××号；9、2018年11月20日，远景大厦201登记于江西闪达技术有限公司名下（经判决转移登记，该房产原登记在福田公司名下），面积678.91㎡，不动产权证号：赣（2018）南昌市不动产权第××号；10、2018年11月16日，远景大厦601登记于徐小霞名下（经判决转移登记，该房产原登记在福田公司名下），面积602.09㎡。不动产权证号：赣（2018）南昌市不动产权第××号；11、2014年5月17日，远景大厦801登记于熊和平、曾先锋名下，面积578.43㎡，不动产权证号：洪房权证西字第××号、洪房权证西字第××号。再查明，根据工商档案资料记载，福田公司系台港澳与境内的合资企业，股东为香港新星工业贸易有限公司（占股74%）和江西省五安房地产开发有限公司（占股26%），该公司登记法人为龚建国，主要成员登记：龚建国任董事长，董事分别为万顺桃、熊和平、李林、母家荣。本案中，原告黄河水、张丽娟的诉讼请求是否有事实及法律依据是案件审理的焦点问题。本院认为，原告黄河水、张丽娟的诉讼请求没有事实及法律依据，理由如下：首先，《联合开发协议》虽载明了黄河水、张丽娟系远景大厦的联合开发方，但也约定了项目销售的收入优先支付该项目建设所有费用，收入资金的剩余部分优先归还黄河水、张丽娟对该项目投资款，福田公司应得利润首先归还李林借贷黄河水、张丽娟的借款500万元，且黄河水、张丽娟提供的2010年9月1日《黄河水投资福田远景大厦资金小结》载明黄河水的2700万元投资款分时段按月息1分、2分、3分计算，且自2010年8月1日至2011年6月1日还清，现原告黄河水、张丽娟及被告福田公司均未提供证据证明联合开发的各方是否进行结算、项目是否存在利润及利润的多少及项目是否存在债权债务、以及产权分配协议所约定的楼层各项赔偿费用的形成依据等，而仅凭《联合开发协议》、《房屋产权分配协议》及相应的《物权、房产确认证书》，主张被告赔偿其经济损失的证据不足。其次，本案中，当事人双方虽就案涉远景大厦项目达成了《产权分配协议》，但根据法院依法调取的远景大厦的产权登记情况，原告黄河水、张丽娟及被告福田公司并未按《房屋产权分配协议》及相应的《物权、房产确认证书》实际履行。本院依法调取的远景大厦的产权登记信息显示，案涉远景大厦项目自2012年开始办理产权登记，黄河水在2013年就远景大厦的十层、十一层、十二层办理了登记，其并未按产权分配协议的约定办理楼层登记，而登记的权利人也仅为黄河水或者黄河水和黄涛，并非协议约定的黄河水和张丽娟，另经本院调查，福田公司的时任总经理李林也明确向本院表明原、被告双方并未按照产权分配协议的约定实际履行，其陈述：“双方没有完全按照产权分配协议履行，原因是因为福田公司债权人南昌市第五建筑安装工程公司提出了异议，且债权人对公司的股权也存在一定的控制权。现在房产登记的情况就是最后分配的情况”。基于上述事实，即便福田公司未按《产权分配协议》约定交付涉案房产而是登记给他人或自身名下，黄河水、张丽娟也当属明知，足以证明黄河水、张丽娟对案涉房产的分配现状是明知且认可的，现其又提起诉讼有违诚信原则。因此，原告黄河、张丽娟以被告福田公司对涉案远景大厦的第一层产权私自进行登记为由，要求被告赔偿其经济损失的诉请，缺乏证据支持，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原告黄河水、张丽娟的诉讼请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄河水、张丽娟的诉讼请求。一审案件受理费161800元、诉讼保全费5000元，共计166800元，由原告黄河水、张丽娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【开户行：农行南昌市环湖支行，账号：31×××42-3，收款人：江西省高级人民法院，诉讼费缴纳时请在用途中注明“诉讼费”】，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 张 燕审判员 吴红龙审判员 周朝阳二〇二〇年六月二日法官助理周燕书记员杨乾崇