内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终759号上诉人（原审被告）：鞠海香，女，1959年4月20日出生，蒙古族，居民，住巴林左旗林东东城区都市。被上诉人（原审原告）：张志东，男，1988年3月17日出生，蒙古族，个体工商户。委托诉讼代理人：孙磊，内蒙富河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地巴林左旗林东西城区沙里街388号。法定代表人：冯海涛，经理。上诉人鞠海香因与被上诉人张志东、赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区巴林左旗人民法院作出的（2019）内0422民初4282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年04月01日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人鞠海香上诉请求：撤销内蒙古自治区巴林左旗人民法院（2019）内0422民初4282号民事判决书第一项，并改判驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定上诉人鞠海香与京和公司签订的《借款抵押合同》为抵押担保，属于认定事实错误。《借款抵押合同》的第五条“乙方将上述楼房以《商品房买卖合同》形式抵押给甲方。抵押期间甲方无权对该楼房进行买卖、租赁、使用等。乙方可提前还款，甲方无条件配合乙方办理相关退房手续”，第六条“借款到期日延期三个月不还，楼房无条件归甲方所有”。以上两条约定已明确表明借款人京和公司的真实意思表示是若其在借款到期后未按时偿还借款就将案涉房屋位于××区房出卖给上诉人，而非仅仅是为其所欠债务提供担保，该合同虽然名为抵押合同实质上就是商品房买卖合同，并非是一审法院认定的抵押担保，所以当借款人未按合同约定履行还款义务时就意味着借款人已经自愿将该房屋出卖给上诉人。故一审法院认定上诉人鞠海香与京和公司签订的《借款抵押合同》为抵押担保，属于认定事实错误。二、一审法院认定被上诉人张志东享有使用案涉房屋的实体权利，属认定事实错误，且缺乏证据及法律依据予以证明。被上诉人张志东于2016年12月23日与京和公司签订了定房协议，并全款付清，为什么被上诉人张志东在定房当时，卖方并未实际交房时就把房款全部交付给了与该案涉房屋没有任何关系的人潘某和？为何又在支付全部房款后被上诉人迟迟没有网签以保障自己的权益？一直到上诉人在与京和公司签订网签合同时，以及在诉讼保全时，巴林左旗房屋产权管理所都不存在被上诉人张志东对案涉房屋有认购手续的事实，被上诉人张志东作为买方也未对该房屋所有权归属这个基础问题进行审查，根本未尽到合理的基本审查义务，故被上诉人张志东对案涉房屋买卖存在重大过失。被上诉人这一系列的购房行为都有违常理。这中间必然存在串通虚假买卖这一事实，根据《民法总则》第五十八条“下列民事行为无效：……（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”被上诉人的买房行为属于无效的民事行为，故被上诉人不享有案涉房屋的实体使用权。一审法院在未查明这一事实，也缺乏证据证明案涉房屋的实体使用权归属情况下就认定被上诉人享有使用案涉房屋的实体权利，属认定事实错误。综上所述，一审人民法院认定事实错误，并且缺乏证据及法律依据予以证明。被上诉人张志东的一审诉讼请求，无事实及法律依据，不能成立，应依法予以驳回。为此，请二审人民法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人张志东辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，京和公司和上诉人形成借贷关系，涉案房屋是担保物不具有优先受偿权，张志东交了全款入住至今，享有物权，该涉案房屋张志东享有足以排除上诉人的执行权利。被上诉人赤峰京和房地产开发有限公司未进行答辩。张志东向一审法院起诉请求：1、请求依法确认位于××区房归张志东所有并解除对涉案楼房的查封，不得执行。2、由鞠海香承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：经一审法院（2018）内0422民初6026号案件及该案生效的民事调解书查明，2017年3月27日和2017年4月24日，京和公司分两次在鞠海香处借款本金合计400000元，每笔借款当时扣利息4000元，鞠海香实际支付给京和公司两笔借款合计是392000元，约定月利率为2%。同时约定用京和公司的××府房以签订商品房买卖合同的形式为该笔借款提供担保。该案经调解达成协议：京和公司于2019年1月25日前给付鞠海香借款本金392000元，并给付自2018年3月28日起以392000元为基数，按月利率2%计算利息至本息全部给付完毕之日止。在本案审理过程中查明，涉案房屋在2017年3月27日网签在鞠海香名下。在2016年8月10日京和公司与案外人潘某和经结算后，签订了《房产抵账协议书》，约定将京和公司开发的京和王府项目中的房产共100套总金额30482049.00元以抵账方式抵付给潘某和，该协议附有抵账房产明细，房产明细中包含有本案的涉案房屋××楼。之后，张志东从潘某和处购买涉案房屋，并与京和公司签订了涉案房屋的《京和王府定房协议》，约定张志东认购京和公司预售的的位××区房屋，面积为55.69平方米，成交单价为3200元每平方米，优惠后总房款为178208元，张志东已将房款全部付清。并办理了涉案房屋的入住手续，张志东交纳了契税、物业费、有线电视入户费、取暖费等相关费用，并入住占有使用该房屋至今。庭审中，京和公司对以上事实表示认可。2019年7月22日张志东向该院提出书面异议，要求中止对（2019）内0422执838号巴林左旗人民法院拍卖公告的执行，解除对巴林左旗京和王府小区2号楼2单元1102室的查封。经审查，张志东就涉案房产在该院查封之前与赤峰京和公司签订的定房协议，其购房款却由案外人潘某和收取，潘某和收取房款的性质亦不可知，故其异议理由不成立，该院以（2019）内0422执异98号执行裁定书驳回张志东的异议请求。张志东不服，于是提起本次诉讼，请求依法确认位于××区房归张志东所有并解除对涉案楼房的查封，不得执行。一审法院认为，根据查明的事实，鞠海香与京和公司签订的借款抵押协议一份，以房屋买卖的的形式将位××旗房一处抵押给鞠海香，并在房产局办理了网签手续，其真实意思是为了担保双方之间形成的借贷关系，并非是以获得涉案房产所有权为目的而进行的商品房买卖法律关系。本案中，涉案房屋鞠海香虽然办理网签手续，其真实目的并不是为了取得涉案房屋的所有权，而是为借贷关系提供担保，此登记也非抵押权登记，故对鞠海香的抗辩主张该院不予支持。庭审中经过举证质证，张志东提交的证据之间能够相互认证，形成证据链，故该院认定张志东已经取得涉案京和王府小区2号楼2单元1102室楼房实际居住权，依法享有使用的实体权利，张志东的实体权利足以阻却该院对涉案房屋的执行。故张志东要求停止对该房屋的执行的诉讼请求一审法院予以支持。本案涉案房屋处于网签状态下，其物权还处于待定状态，确定该房屋的所有权条件尚未成就，故对张志东要求确认其房屋所有权的诉讼请求一审法院不予支持。判决：一、不得对巴林左旗林东西城区京和王府小区2号楼2单元1102室的执行。二、驳回张志东的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，本案的争议焦点是京和公司与鞠海香是否存在真实的房屋买卖合同关系，张志东是否有权阻却对该案涉房屋的执行。上诉人鞠海香上诉主张，其与京和公司签订的房屋买卖合同并非抵押担保，而是买卖房屋的真实意思表示，张志东并不享有涉案房屋的实体权利，其与京和公司签订的订房协议属于恶意串通损害第三人利益，是无效的民事行为。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张志东与赤峰京和房地产开发有限公司2016年签订定房协议，而涉案房屋查封在2019年，买卖合同形成时间早于查封时间。根据张志东一审期间提交的室内装修合同及房屋装修使用的照片，可以证明所购商品房系用于个人居住。另外，根据张志东提交的收房款收据，能够证已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上诉人主张张志东与京和公司签订的订房协议属于恶意串通损害第三人利益，其并未向本院提交证明被上诉人之间存在恶意串通的相关证据。综上所述，上诉人鞠海香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人鞠海香负担。本判决为终审判决。审判长 赵 杰审判员 董燕洪审判员 牛占龙 二○二〇年六月二十九日书记员 岳子杨