安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终1340号 上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽界首牧原农牧有限公司，住所地安徽省界首市深圳达实商贸城C6-1，统一社会信用代码91341282MA2NPOMD43。 法定代表人：马玉华。 委托诉讼代理人：郭晓婷，该公司员工。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王文献，男，1969年11月29日出生，汉族，住安徽省界首市。 委托诉讼代理人：刘航，安徽弘大律师事务所律师。 上诉人安徽界首牧原农牧有限公司（以下简称牧原公司）因与上诉人王文献房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初4866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 牧原公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判其不承担任何费用；一二审诉讼费用由王文献承担。事实和理由：王文献于2019年5月13日已同意解除合同并将房屋继续对外招租，不存在因其的原因导致房屋闲置8个月情形，王文献也未提交任何证据证明房屋闲置，亦不存在造成王文献的经济损失。故一审判决认定王文献与其协商无果产生房屋空置损失的认定事实和依据错误、适用法律依据错误 王文献辩称，其已经实际履行了涉案房屋的装饰装修行为，并未根本违约，在履行合同过程中，其与牧原公司的双方行为已对合同的条款进行了变更，也未达到合同解除的条件；涉案房屋因牧原公司的原因致使陷入诉讼状态而闲置至今，故涉案房屋闲置的事实清楚。牧原公司的上诉请求应予驳回。 王文献上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回牧原公司要求其支付违约金的诉讼请求，并改判牧原公司赔偿其经济损失53000元；一二审诉讼费用由牧原公司承担。事实和理由：涉案房屋部分装修效果欠佳的瑕疵履行不构成根本违约，不能导致不能实现合同目的。其按照牧原公司的要求进行了完善，不存在怠于履行装修义务，不存在违约行为，不应当承担支付违约金的义务；牧原公司解除合同不符合约定的解除条件，其有权要求牧原公司赔偿损失，其为履行合同期间的租金损失牧原公司应予赔偿。同时，涉案房屋至今因此纠纷仍无人租赁，造成房屋未出租并非其的原因，而是牧原公司不正当地想促成解除条件成就，牧原公司在约定解除条件不具备、法定解除条件不符合的情况下解除合同，依法应当承担赔偿损失责任。 牧原公司辩称，涉案房屋经其多次延期整改后王文献仍未按照合同约定装修完毕，严重违背其订立合同的初衷，已严重影响其的正常生产经营活动，现王文献未提供任何有效证据证明在约定期限内所装修房屋满足其正常使用，其有权解除合同，且已告知王文献，不存在不符合房屋租赁交易习惯的情形；经双方多次沟通协商，王文献已同意解除合同、退还预付款20000元，并告知其涉案房屋将继续对外招租，不存在因其原因导致房屋闲置的情形，王文献也未提交任何证据证明，不存在造成王文献经济损失的情形；王文献未提交任何证据证明其反诉请求合法有据，实为混淆视听，损害其合法权益。 牧原公司向一审法院起诉请求：1.依法判令王文献返还预付款20000元；2.依法判令王文献支付违约金16000元；3.判令王文献承担本案诉讼费用。 王文献向一审法院反诉请求：请求判令牧原公司赔偿经济损失53000元。 一审法院认定事实：2019年4月11日，牧原公司（乙方）与王文献（甲方）签订一份《房屋转租合同》，合同第一条约定“1、甲方依法承租的坐落于阜阳市界首深圳达实商贸城的非公有房屋已征得房屋出租人书面同意，由甲方将上述承租房屋全部即D8-17（1-3层）以及D8-19-30（第三层）转租给乙方。转租房屋的建筑面积495平方米”；第三条约定“1、甲乙双方约定，甲方于2019年4月15日前向乙方交付转租房屋，转租期为12个月。自2019年4月15日甲方交付乙方使用起止2020年4月15日止。甲方保证转租期未超出租赁合同的租期”；第四条约定“1、上述租赁期间内的转租房屋租金总额为人民币80000元（大写：捌万元整），此金额含税。2、乙方支付租金的方式如下：乙方应于2019年4月10日前向甲方支付20000元作为预付款；甲方交付房屋并经乙方验收通过后15个工作日内，乙方一次性将剩余租金60000元付至甲方指定的银行账户…”；第六条约定“3、甲方交房时房屋条件应满足：墙面全部粉刷大白，各房间房门均安装完毕，楼梯带手扶栏杆，装修出两间卫生间（男女各一间）、卫生间洗手池，租赁房屋所有地面铺设地板，通水通电等所有满足乙方正常租赁安全使用的条件并经乙方现场核实验收通过”。同日，界首市达实物业有限公司出具一份《说明》，其作为出租方同意王文献（承租方）转租案涉房屋。 2019年4月16日，牧原公司通过其银行账户将20000元款转给王文献。5月7日，牧原公司方人员在现场核实，发现部分装修效果欠佳。5月9日，王文献整改后，短信告知牧原公司人员。牧原公司人员告知不再租赁房屋。6月10日，牧原公司将书面《函告》短信通知王文献，要求王文献将20000元退还其银行账户。 一审法院认为，案涉租赁房屋系王文献租赁界首市达实物业有限公司并取得其同意后，又转租给牧原公司，不违反《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，《房屋转租合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。牧原公司于2019年6月10日书面通知王文献解除合同，王文献虽有异议，但在法律规定的三个月合理期限内未能提起异议之诉，该《房屋转租合同》解除通知已经发生法律效力。 《房屋转租合同》第九条第一项约定“1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应向乙方支付本合同租金总额10%的违约金并全额退还乙方已付租金及其利息…”，牧原公司仅要求王文献退还已付租金20000元，对此诉讼请求，予以支持。第九条第二项约定“2、甲方怠于履行装修业务或装修完成经乙方验收不符合约定交房条件的，甲方应支付乙方本合同租金总额的20%的违约金”，其一、双方约定牧原公司应于4月10日前支付预付款20000元，事实上牧原公司在4月16日方才支付王文献；约定4月15日交付房屋，事实上王文献于5月7日方才现场核实。双方行为上已经对《房屋转租合同》的条款进行了变更；其二、双方对墙面大白、楼梯、地板并未进行严格明确的条件约定，王文献已经履行大部分装修业务，且在5月7日至9日两天内进行了整改完善，若让其承担20%的违约金，显示公允。考虑到双方对交付条件约定不清楚均存在一定的过错，酌定减轻王文献的违约责任，违约金以10000元为宜。 《房屋转租合同》第七条第二项约定“甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住的…”，在王文献提供的房屋并未严重影响居住的条件下，牧原公司行使解除权，显然不符合第七条的约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，王文献在与牧原公司协商无果的情况下，应及时出租房屋，避免损失扩大，其要求八个月的租金损失并非必然产生，参照异议之诉的期限，酌定三个月的租金损失20000元（80000元／12个月×3个月）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决：一、王文献于判决生效之日起十日内退还安徽界首牧原农牧有限公司预付款20000元；二、王文献于判决生效之日起十日内支付安徽界首牧原农牧有限公司违约金10000元；三、安徽界首牧原农牧有限公司于判决生效之日起十日内赔偿王文献经济损失20000元；四、驳回安徽界首牧原农牧有限公司的其他诉讼请求；五、驳回王文献的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取350元，由王文献承担。反诉受理费1124元，减半收取562元，由安徽界首牧原农牧有限公司承担300元，由王文献承担262元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，牧原公司与王文献签订的《房屋转租合同》已征得原出租人同意，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。王文献按照合同约定履行装修义务存在瑕疵，应当向牧原公司承担违约责任，一审法院考虑到双方对涉案房屋交付条件约定不明确均存在一定过错，酌定减轻王文献违约责任为10000元，并无不当，本院予以确认，而王文献未提供证据证明其已按照合同约定或牧原公司的要求完全履行了装修义务，应当承担举证不能的不利后果。牧原公司未充分举证证明涉案房屋严重影响其居住而行使合同解除权，不符合合同约定，应当赔偿王文献经济损失，而王文献主张的8个月租金损失其亦未充分举证证明，一审法院参照异议之诉酌定3个月的租金损失，亦无不当，本院予以确认。故牧原公司、王文献的上诉理由均不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，由牧原公司负担700元，由王文献负担875元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年六月三十日 法官助理张婷玉 书记员王京阳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；