广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终443号 上诉人（原审被告）：苏宾伟，男，1992年4月24日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市钦南区。 被上诉人（原审原告）：陈家胜，男，1997年7月19日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市钦北区。 委托诉讼代理人：陈业芸，广西源群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张成勇，广西源群律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：钦州市整居房地产经纪有限公司。住所：广西壮族自治区钦州市钦北区银河街82号。统一社会信用代码：×××P18。 法定代表人：朱开湖，该公司总经理。 原审被告：苏铨胜，男，1968年5月3日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市钦南区。 上诉人苏宾伟因与被上诉人陈家胜、钦州市整居房地产经纪有限公司（以下称整居公司），原审被告苏铨胜房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2019）桂0703民初3211号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏宾伟上诉请求：1.改判购房款6万元由整居公司与苏铨胜承担；2.判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：被上诉人整居公司法定代表人朱开湖未经上诉人同意擅自将6万元交付被上诉人苏铨胜，是超越代理权以原审被告名义与朱开湖进行交易的行为，未经上诉人追认对第三人不发生效力，由行为人与第三人承担责任，其第三人签订收据无效，被上诉人应承担损害赔偿责任。第三人与整居公司法定代表人朱开湖的行为不构成表见代理，朱开湖存在过失，理由如下：第一，苏铨胜既没有上诉人的委托书及身份证复印件，也没有房产证，朱开湖未经电话确认的情况下将6万元打给苏铨胜对上诉人没有法律效力，上诉人不应为此承担不利后果；第二，房屋买卖合同与三方补充协议都是由房屋所有人苏宾伟与陈家胜、整居公司法定代表人朱开湖签订，签订合同时朱开湖在场，作为房地产经纪公司应当知道苏铨胜没有权限收款。签订合同、三方协议都是本人亲自签订的情况下，上诉人未委托苏铨胜收款，整居公司的行为存在严重过失，应承担全部责任；第三，交付6万元与主合同和补充协议约定的交付首付款时间和相关义务不符，都不是合同约定，至于为何整居公司与苏铨胜要进行该行为不得而知。 被上诉人陈家胜辩称，按照一审起诉状的意见，因整居公司及苏宾伟的原因，无法转让并交付房屋，构成违约，除应返还购房款230000元外，还应按年利率6%支付利息，苏铨胜应在60000元范围内承担连带责任。 被上诉人整居公司辩称，该公司确实收到了陈家胜支付的23万元，但已经把其中的6万元给了苏铨胜，苏铨胜在收款时亦声称和他儿子苏宾伟已经沟通好了。 原审被告苏铨胜未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。 陈家胜向一审法院起诉请求：1.判令被告苏宾伟、整居公司共同返还购房款230000元；2.本案诉讼费用由两被告承担。在诉讼中，原告申请追加苏铨胜为被告参加诉讼，增加及变更请求为：1.判令解除《房屋合同》及附件和《房屋买卖合同补充协议书》；2.判令被告苏宾伟、整居公司共同返还购房款230000元及利息（利息按年利率6%从起诉之日计至款项还清之日），被告苏铨胜在60000元范围内承担连带责任；3.本案诉讼费用由三被告承担。 一审法院认定事实：苏铨胜与苏宾伟是父子关系。苏铨胜委托整居公司出售苏宾伟名下的钦州市永福东大街5号的中地滨江国际17号楼2单元201号房。2018年10月21日，买方陈家胜、卖方苏宾伟、经纪方整居公司三方签订一份《房屋合同》及附件，合同约定：买卖之房屋（以下称为该物业）为钦州市永福东大街5号的中地滨江国际17号楼2单元201号房，成交价格为68万元；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐首款一个星期内。第十八条约定，首款分两期：1．签订本合同当天支付15万元；2．过户当天再结清15万元。附件约定价款支付方式为：签订本合同时支付1万元作为定金，首期楼款（含定金）30万元应在2018年11月30日前支付，人民币38万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。同日，陈家胜交首付款（含定金）15万元给整居公司。整居公司于2018年11月12日转交60000元给苏铨胜。2018年11月28日，三方又签订一份《房屋买卖合同补充协议书》，对上述房屋合同第十八条修改为：买方首付楼款30万元由经纪方代收再转给卖方，并分两期付款，1．签订本合同当天买方以现金及刷卡的方式支付首付款15万元给经纪方，其中10万元是现金，5万元是刷卡，且经纪方已经开具收款收据给买方；2．剩余15万元首付款由买方自筹8万元转给经纪方，7万元由经纪方于2018年11月29日前无息借款垫资给买方，共计15万元由经纪方转给卖方，经纪方协助卖方银行解押，并于2018年11月30日前支付首付款30万元给卖方。次日，陈家胜交首付款80000元给整居公司。由于整居公司没有将首付款足额付给卖方，苏宾伟、苏铨胜遂于2019年1月将房屋另行出卖给其他人。另查明，整居公司的法定代表人朱开湖因涉嫌诈骗罪已被逮捕，该案现仍在审理当中。该案发生后，整居公司退还陈家胜22000元。 一审法院认为，案涉《房屋合同》及附件、《房屋买卖合同补充协议书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力。苏宾伟主张《房屋买卖合同补充协议书》无效的理由不成立，该院不予采纳。根据查明的事实，本案实质上包含了三重法律关系，分别是买卖双方的房屋买卖合同关系、买方与整居公司的代理或居间合同关系、卖方与整居公司的代理或居间合同关系。当事人之间的权利义务应依各自之间的法律关系来确定。由于卖方已将合同约定的标的物另行出卖给其他人，合同已不能继续履行，陈家胜请求解除上述合同，该院予以支持。对于合同解除效力，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，整居公司收取买方交付的首付款230000元后，不履行合同义务，仅转交60000元给卖方，其余首付款未予交付卖方，而是挪作他用，以致卖方将房屋另行出卖给其他人，造成合同不能继续履行而解除，责任在于整居公司，依照上述法律规定，整居公司应将占用的购房款170000元返还给买方（已还的22000元应予扣减），并赔偿相应利息损失。苏宾伟是合同当事人，苏铨胜是实际收款人，其二人在合同履行中虽然没有过错，但在案涉合同解除的情况下，根据法律规定，其二人应承担恢复原状责任，将依据合同收取的购房款60000元返还给买方，但不应负赔偿损失责任。陈家胜请求苏宾伟、整居公司共同承担还款责任，于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条规定，判决：一、解除原告陈家胜、被告苏宾伟、被告钦州市整居房地产经纪有限公司三方签订的《房屋合同》及附件和《房屋买卖合同补充协议书》；二、被告苏宾伟、苏铨胜于本判决生效后十日内向原告陈家胜返还购房款60000元；三、被告钦州市整居房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告陈家胜返还购房款148000元及支付利息（利息以148000元为基数，按年利率5.35%从2019年11月4日起计至款项清偿之日止）。案件受理费4750元，减半收取2375元，由原告陈家胜负担227元，被告苏宾伟、苏铨胜负620元，被告钦州市整居房地产经纪有限公司负担1528元。 二审期间，各方当事人均没有提交新证据。 二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院对一审查明的法律事实予以确认。 本院认为，关于上诉人苏宾伟应否对苏铨胜收取的6万元房屋首付款承担共同返还责任的问题。本案中，从《房屋合同》到《房屋买卖合同补充协议书》的签订，上诉人苏宾伟与原审被告苏铨胜作为父子，都是一起参与其中的；被上诉人陈家胜作为买方，有理由相信虽然签订房屋买卖合同的是苏宾伟，但其实是其父子二人在共同处理卖房事宜。现因案涉房屋已另售他人，合同目的已无法实现，被上诉人陈家胜请求解除房屋买卖合同并要求合同相对方返还其已交付的房屋首付款，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，恢复原状”以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应予支持；由此，上诉人苏宾伟作为合同的相对方，一审判决其承担返还6万元首付款的责任并无不当。而苏铨胜虽不是合同相对方，但其实际收取了整居公司转付给其的6万元房屋首付款，应与苏宾伟一起共同承担返还6万元首付款的责任。上诉人主张整居公司法定代表人朱开湖未经其同意将6万元交付苏铨胜，应由整居公司与苏铨胜共同承担返还6万元的责任依据不足，本院不予支持。 综上所述，苏宾伟的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人苏宾伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 成 审 判 员  赵斯婷 审 判 员  李彦君 二〇二〇年六月十六日 法官助理  张海量 书 记 员  韦光波