广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初1550号 原告：广西南宁瀚新物业服务有限公司，住所地：南宁市西乡塘区大学东路128号裕丰荔园A栋二楼物业办公室，统一社会信用代码：91450103779145501E。 法定代表人：刘宏才，总经理。 委托诉讼代理人：何玉兰，广西伏波律师事务所律师。 被告：梁彪威，男，1987年8月30日出生，壮族，住南宁市。 被告：梁艳芬，女，1984年7月27日出生，壮族，住南宁市。 被告：梁艳芳，女，1986年3月22日出生，壮族，住南宁市。 三被告共同委托诉讼代理人：梁秋强，广西航洋律师事务所律师。 原告广西南宁瀚新物业服务有限公司（以下简称瀚新物业公司）与被告梁彪威、梁艳芬、梁艳芳物业服务合同纠纷一案，南宁市西乡塘区人民法院于2019年12月12日立案[案号：（2019）桂0107民初18173号]。经南宁市中级人民法院指定管辖，本院于2020年5月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何玉兰、三被告的共同委托诉讼代理人梁秋强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瀚新物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告共同向原告支付拖欠的2013年11月至2017年11月期间物业服务费1397.1元；2013年11月至2017年11月公摊水电费250元；2013年11月至2017年11月生活垃圾费392元；2013年11月至2017年11月公共维修基金234.4元，共计2273.5元及违约金2000元（违约金暂计算至2017年11月30日，此后从2017年12月1日起，以所欠费总额2273.5元为基数，按每日万分之二计算至实际付清之日止）；2.本案诉讼费用及公告邮寄费等费用由被告承担。事实和理由：2013年10月25日，原告与南宁市西乡塘区西乡塘街道办事处秀灵北社区居民委员会（以下简称秀灵北社区居委会）签订《南宁市西乡塘区秀灵公寓小区物业服务合同》，约定自合同签订之日至业主大会依法选聘物业服务企业并实际接管之日止，由原告负责该小区的物业管理服务，并约定了物业服务费用标准。被告是秀灵公寓小区的业主，自原告进驻小区提供物业服务至2017年12月，被告一直接受原告为其提供物业管理服务。但被告没有支付物业费用及其他费用，就以上拖欠的费用，原告多次向被告催讨，被告拒不交纳。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。 被告梁彪威、梁艳芬、梁艳芳辩称，1.本案应为原告与秀灵北社区居委会之间的委托合同纠纷，而非原告与被告之间的物业服务合同关系，原告向被告主张上述费用没有依据。2.被告并非本案合同的当事人，不是本案的被告，涉案物业服务合同对被告没有法律效力及约束力。3.原告起诉状所述不符合事实，原告于2015年5月就已经撤出秀灵公寓小区，不再提供物业服务，原告无证据证实其已履行服务期间为从2013年11月起至2017年11月止，故物业服务费只能计算至2015年5月。4.因合同对被告没有约束力，原告主张违约金没有依据，虽然原告确实提供了服务，但物业服务费不能按合同约定支付，其中公摊水电费、维修基金应按实际发生的金额收取。5.即便原告的请求成立，原告的起诉已经超过了诉讼时效。原告在2015年5月份就撤出了该小区，不再从事委托事务，其现在起诉，超过了民法通则规定的2年诉讼时效的期间。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，被告当庭提出反诉请求：1.因原告将秀灵公寓小区绿化部分及道路改造为停车场并收取停车费占为己有，请求原告返还收取的停车费；2.因原告将秀灵公寓小区的铺面、娱乐室出租收入占为己有，请求原告返还该出租收入；3.因原告将绿化带铲除、擅设门禁，请求原告恢复原状。再有，本案案情复杂，争议较大，不应适用小额诉讼程序审理。 经审理查明：1.原告瀚新物业公司是依法成立的物业管理公司。2013年10月25日,秀灵北社区居委会与瀚新物业公司签订《南宁市西乡塘区秀灵公寓小区物业服务合同》,约定由原告为被告提供物业管理服务，秀灵公寓小区当时未成立业主委员会。合同第九条约定物业服务费由业主按建筑面积每月向原告计缴，其中住宅物业按0.3元/平方米/月，商业物业按0.6元/平方米/月；第十条约定共用分摊费用即共用水电费用按户每月5元包干；第十七条约定维修资金按建筑面积0.05元/平方米/月；第二十九条约定缴费人未按时足额交纳费用的，按每日欠交费用的万分之二的标准计算违约金；第二十四条约定合同期从签订之日起至业主大会选聘物业服务企业实际接管之日止。 2.被告系秀灵公寓小区8栋1单元8122号房的业主,其房屋建筑面积为95.1平方米。原告从2013年10月25日起提供服务至2017年11月30日止，自2013年11月起被告未向原告支付请求的费用。 本院认为，关于合同效力的问题。因秀灵公寓小区未成立业主委员会，在此期间可由物业所在地的居民委员会依照有关规定代行业主委员会的职责。故秀灵北社区居委会与瀚新物业公司签订《南宁市西乡塘区秀灵公寓小区物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,对合同双方当事人及包括被告在内的全体业主均具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务。本案原告按照合同约定向包括被告在内的小区业主已实际提供了物业管理服务,付出一定服务成本，故被告应按约定支付物业服务费、共用水电费、维修资金、生活垃圾处理费。被告抗辩称本案是原告与秀灵北社区居委会之间的委托合同纠纷、秀灵北社区居委会无权代行业主委员会的职责、案涉合同对其没有约束力、原告已于2015年5月撤出小区等，因无事实及法律依据，本院不予支持。 关于本案适用小额诉讼程序的问题。瀚新物业公司与秀灵公寓小区业主的物业服务合同纠纷系列案已经多个法院审理并作出裁判，相关基本事实清楚，权利义务明确，被告虽仍旧以合同效力等问题提出抗辩，但不影响案件的定性和审理，故被告就本案适用小额诉讼程序提出的异议不成立。 关于被告提出反诉请求的问题。因该反诉请求涉及的是全体业主的利益，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意决定处理，被告仅以少数部分业主提出，缺乏依据，故本院不予受理。 关于诉讼时效的问题。物业服务合同为连续性合同，合同约定费用定期按月交纳，故其诉讼时效自提供物业服务的次月起算。虽原告称通过电话和上门催收，然原告未提供主张催款的相关证据，其提供的公告栏照片也不足以证实在落款的时间其要求履行义务请求的意思表示到达或者应当到达未交费的业主，此外，原告还主张根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条关于“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案全部债务的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日即2017年12月起计算，但该规定适用的是产生后分期给付之债，而本案物业服务费是按月交纳，债务自原告提供物业服务后的次月产生，应属于定期给付之债，各月之间的债务相互独立，并非产生后分期给付的同一债务，应按月各自计算对应的诉讼时效。被告主张本案应适用民法通则规定的二年诉讼时效期间，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，在本案中，民法总则施行之日即2017年10月1日往前推二年以后产生的债务，即2015年10月1日以后产生的债务，因诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，均应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，故对被告该主张，本院不予支持。综上，本案原告起诉的缴费期间，部分三年的诉讼时效已经届满，对其主张应当从其向南宁市西乡塘区人民法院提交诉状之日即2019年12月12日往前推三年予以保护，超过的不予保护，故本案中原告主张的自2016年12月提供物业服务的次月即2017年1月起产生的各项费用并未超过诉讼时效。 关于各项费用。对物业服务费本院根据合同约定的标准、参照南宁市关于居民生活垃圾的收费标准以及以及未超过诉讼时效的期间确认2016年12月至2017年11月共计12个月的物业服务费为342.4元（95.1平方米×0.3元×12月），共用水电费为60元（5元×12月），维修资金为57元（95.1平方米×0.05元×12月），生活垃圾处理费为96元（8元×12月），合计555.4元。对于原告超出上述部分的请求，本院不予支持。 关于违约金。原告主张按每日万分之二计，符合合同约定的标准，且不超出法律规定的范围，本院予以支持。但鉴于本案中原告在2017年11月撤离小区后在两年左右的时间内未及时向包括被告在内的业主主张权利，而在本系列案中众多业主对原告提供的服务并不满意，陈述并未收到原告的催款通知，原告亦未提交有力催收证据，故对原告向南宁市西乡塘区法院起诉前的违约金本院不再支持。对违约金本院确定从原告向南宁市西乡塘区法院起诉之日即2019年12月12日起，以前述所欠的费用为基数计算至该费用实际付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告梁彪威、梁艳芬、梁艳芳共同向原告广西南宁瀚新物业服务有限公司支付2016年12月至2017年11月期间的物业服务费342.4元、共用水电费60元、维修资金57元、生活垃圾处理费96元，共计555.4元； 二、被告梁彪威、梁艳芬、梁艳芳共同向原告广西南宁瀚新物业服务有限公司支付逾期付款违约金（计算方式：以555.4元为基数，按每日万分之二的标准，自2019年12月12日起计算至实际付清之日止）； 三、驳回原告广西南宁瀚新物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元（已按小额诉讼程序减半收取，原告已预交），由原告广西南宁瀚新物业服务有限公司负担17元，由被告梁彪威、梁艳芬、梁艳芳负担8元。 本判决为终审判决。 审判员  韦祖深 二〇二〇年六月二十二日 书记员  韦懿倩