广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初5752号 原告（反诉被告）：广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司，住所地南宁市江南区白沙大道109号会所二楼，统一社会信用代码914501007968119672。 负责人：付宇。 委托诉讼代理人：劳力，男，系广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司员工。 被告（反诉原告）：黄秋杰，女，1971年6月10日出生，壮族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：韦家武，男，住广西大化瑶族自治县，由大化瑶族自治县大化镇大化社区居委会推荐。 原告（反诉被告）广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司（以下简称龙光物业南宁分公司）与被告（反诉原告）黄秋杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，被告黄秋杰提起反诉，本院依法将本诉与反诉予以合并审理，本案依法适用普通程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙光物业南宁分公司的委托诉讼代理人劳力，被告（反诉原告）黄秋杰及其委托诉讼代理人韦家武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙光物业南宁分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付在2016年7月1日起至2019年2月28日止共32个月的物业服务费4738.56元（房屋面积123.40元，以每月1.20元/平米计算）；2.判令被告向原告支付自2016年7月1日起至2019年2月28日止的逾期违约金2214.96元（从逾期之日起按逾期交款额每天千分之一的标准缴纳违约金）。以上费用合计人民币6953.52元；3.判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2014年1月1日，原告与南宁市龙光房地产开发有限公司就南宁龙光·普罗旺斯小区的物业服务事宜签订《龙光·普罗旺斯前期物业服务合同》约定开始提供物业服务止，由原告为南宁龙光普罗旺斯提供物业服务，服务费标准为：物业服务费按照建筑面积每月每平方米1.20元收取；应该在每月10日前向原告缴纳物业服务费，逾期未缴纳的，原告有权要求业主补交，且业主要从逾期之日起按逾期交款额每天千分之一的标准缴纳违约金；被告至今未缴纳任何费用，期间原告多次通过电话、短信或书面寄送催缴函等方式向被告催收，均未果。原告认为，被告拖欠物业服务费等费用的行为已经严重违反了合同约定，也违反了诚实信用原则，被告除应立即付清所有欠款外，还应按照《龙光·普罗旺斯前期物业服务合同》的约定向原告支付逾期付款的滞纳金。请求法院依法查明事实、公正判决，支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。 被告黄秋杰在本诉中辩称：被告认为原告的起诉是没有道理的，原告要收取物业管理费，则必须履行物业服务的义务，正因为原告没有履行物业服务的义务，被告则拒绝提交物业费用。 被告黄秋杰向本院提出的反诉请求为：1.请求人民法院判令反诉被告因不履行物业管理服务义务而造成反诉原告的财产损失人民币共8390元予以赔偿给反诉原告；2本案的本诉和反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告于2009年5月与南宁市龙光房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，由反诉原告向该房地产公司购买位于南宁市江南区商品房，2010年上半年装修后进入居住。反诉原告居住该房约两年后，房屋内慢慢出现墙壁、地板漏水湿透现象，因为开始是慢漏还找不到漏水处，过段时间漏水漫延到楼下住户，反诉原告即去找当时的物业管理人员到场查看并请求维修，物业人员到场检查后认为是卫生间装修问题，因而叫反诉原告自行维修。当时反诉原告马上去找到原来承接装修的师傅到现场来查验卫生间是否漏水，经检查后认定不是卫生间漏水，所以漏水原因一直未能查出，房内的漏水现象造成墙壁湿透，客厅和厨房的柜子由于长时间湿水造成发霉损坏，反诉原告多次要求物业管理人员给予提供维修服务未果。因该栋楼入住户数增多，可能是水压加大，终于发现原来是基建时暗装在钢混横梁内的水管喷出水到外面来。在查出漏水原因后，反诉原告认为，漏水问题是在暗装在公共部位钢混横梁内的水管，并非反诉原告装修所致，物业管理部门有着不可推卸的维修责任。所以反诉原告仍去找物业人员来维修。但物业管理人员则以交房使用超过期限为由推脱拒绝维修。反诉原告与反诉被告从未签订过物业管理服务合同，与物业管理部门也没有什么约定，也不知保修的期限多长时间。因为反诉被告拒绝漏水维修，反诉原告只好自行请人来维修处理漏水问题。由于反诉被告不能履行物业管理服务义务，致使反诉原告因在公共部位的水管漏水造成的财产损失有：（1）柜子湿水发霉损坏最低估价损失6000元（原造价12000元，湿水发霉损坏目前仍保存现状，可评估损失）；（2）维修漏水人工费2100元（每天人工费350元×6天）；（3）购买维修材料290元（购买水泥2包50元，瓷砖六块240元）。三项财产损失共计人民币8390元。反诉被告对上述因公共部位水管漏水造成反诉原告的财产损失理应予以赔偿。反诉原告与反诉被告虽不存在物业管理服务的合同关系，但反诉原告居住的商品房都是一直缴交物业服务费，只因反诉被告拒绝提供水管漏水的维修服务后反诉原告才停交物业服务费。反诉原告认为，反诉原告购买的商品套房居住才两年就出现暗装在钢混横梁中的水管漏水，按惯例物业管理部门应当承担维修责任；再说从反诉被告与南宁市龙光房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》看，根据该合同第二章第二条二、三项约定，反诉被告对于暗装在钢混横梁中的水管漏水也应该有不可推卸的物业服务维修责任。而反诉被告只想享有收取物业服务费权利，不愿履行物业管理服务义务，显然是不妥的，因此，反诉原告在本案中提出反诉请求是合情合理的。综上诉述，反诉原告认为，反诉被告应对暗装在钢混横梁中的水管漏水履行物业管理服务的维修义务；反诉被告拒绝提供物业管理服务造成反诉原告的财产损失理应承担赔偿责任；反诉被告只求享有收取物业管理服务费的权利而不履行物业管理服务义务欠妥。恳请人民法院以事实为根据，以法律为准绳，驳回反诉被告的诉请，支持反诉原告的反诉请求。 原告龙光物业南宁分公司针对被告黄秋杰的反诉辩称：根据前期物业管理合同约定，其管理范围是包括公用的上下水管漏水管，并不包括自来水管，反诉人提到房屋漏水的原因是房屋的大梁及开发商建造的原因漏水，该事项属于房屋质量问题，应由开发商负责维修，质保期过后由业主自行维修，或者启动小区维修资金进行维修，物业在其中只是起到协调作用，至于开发商来不来维修，维修至什么程度并不是物业公司所能决定的，不能因此扩大物业公司的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当时无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市江南区龙光·普罗旺斯紫罗兰庄园小区开发商系南宁市龙光房地产开发有限公司。龙光物业南宁分公司成立于2006年12月21日。黄秋杰系南宁市江南区龙光普罗旺斯紫罗兰庄园8号楼1单元1-2103号房业主，建筑面积123.4平方米。 2011年1月1日，龙光物业南宁分公司与南宁市龙光房地产开发有限公司（以下简称龙光房地产公司）就南宁龙光·普罗旺斯小区的物业服务事宜签订《龙光·普罗旺斯前期物业服务合同》，合同期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止。约定：龙光房地产公司委托龙光物业南宁分公司对龙光·普罗旺斯项目提供前期专业化、一体化的物业管理服务；物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳：多层住宅物业服务费（无电梯）1元/月/平方米、高层住宅物业服务费（有电梯）1.4元/月/平方米，物业服务费用按约交纳；龙光物业南宁分公司代收代缴水费、电费及专项维修资金等。 2013年12月31日，上述《龙光·普罗旺斯前期物业服务合同》到期，龙光房地产公司又与龙光物业南宁分公司续签了一份《前期物业服务合同》，约定南宁市龙光房地产开发有限公司委托龙光物业南宁分公司对龙光·普罗旺斯项目提供前期专业化、一体化的物业管理服务，合同期限自2014年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止；物业服务费按物业建筑面积交纳，多层住宅0.8元/月/平方米，高层住宅1.2元/月/平方米，物业服务费按月交纳。龙光物业南宁分公司代收代缴水费、电费及专项维修资金等。如南宁市龙光房地产开发有限公司未能按合同约定按时支付各项费用，则龙光物业南宁分公司有权自逾期之日起每日按应收费用的万分之四向南宁市龙光房地产开发有限公司收取滞纳金外还将向其收取违约金，同时龙光物业南宁分公司有权终止本合同。 自2016年7月1日起的物业服务费，黄秋杰未再向原告缴纳。 庭审过程中，黄秋杰称其于2010年进行房屋装修，装修一年后发现墙体变黑，但不懂是漏水，就没有进行反映，在2013年8月住进该房屋，后发现漏水，就与物业进行沟通，物业没有对房屋公共部位、水管道进行维修，后由其自行请人来维修处理漏水问题；其不申请司法鉴定；关于主张的其他费用（工人费、材料费），其都没有证据证明。 本院认为，关于《前期物业服务合同》对被告是否具有拘束力的问题：南宁市龙光房地产开发有限公司是龙光·普罗旺斯小区的建设单位，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》，主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。 一、关于本诉请求部分。 关于被告欠缴的物业服务费问题：被告作为龙光·普罗旺斯小区的业主享受了原告提供的物业服务，就应当按时交纳物业服务费用。《前期物业服务合同》约定高层住宅1.2元/月/平方米，物业服务费按月交纳。被告房屋的占地面积为123.40平方米，故被告每月应缴纳物业服务费为：123.40平方米×1.2元/平方米=148.08元。故原告要求被告支付拖欠的从2016年7月1日起至2019年2月28日的物业服务费4738.56元，于法有据，本院予以支持。 关于违约金问题，《前期物业服务合同》约定如南宁市龙光房地产开发有限公司未能按合同约定按时支付各项费用，则龙光物业南宁分公司有权自逾期之日起每日按应收费用的万分之四向南宁市龙光房地产开发有限公司收取滞纳金外还将向甲方收取违约金。该约定并未涉及小区业主的违约责任，因此，本院认为龙光物业南宁分公司与黄秋杰对于违约责任的约定不明；黄秋杰不交物业费是因其家具被水浸泡，在黄秋杰告知龙光物业南宁分公司后并多次要求其进行维修的情况下，龙光物业南宁分公司未尽到维修之义务，负有责任；黄秋杰虽然不能以拒交物业费进行对抗，但亦属于事出有因。综上，龙光物业南宁分公司要求黄秋杰支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于反诉请求部分。 关于黄秋杰提起的反诉请求:请求人民法院判令反诉被告因不履行物业管理服务义务而造成反诉原告的财产损失人民币共8390元予以赔偿给反诉原告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，涉案房屋已交付使用，黄秋杰的财物被水浸泡是因墙体内部公共水管道漏水所致，应属于房屋质量问题。依据上述规定交付使用的房屋存在质量问题，如在保修期内，应由出卖人应当承担修复责任。再根据《前期物业服务合同》的约定，房屋公共部位、公用的上下水管道、落水管等的日常维修、养护、管理，都由物业公司负责。据此，物业公司对房屋公共部位、水管道负有日常维修之义务。本案中，黄秋杰发现财物被水浸泡时，涉案财物已经开始变黑，其未及时告知开发商或物业公司进行维修，其对财物的损失存在过错；在黄秋杰告知物业公司并要求物业公司对房屋公共部位、水管道进行维修后，物业公司亦未尽到维修之义务。因此，物业公司仅应对黄秋杰告知之后至漏水部位被修复前的期间内造成的财务损失的扩大部分负有责任。本案中黄秋杰应对财物损失及损失扩大部分承担举证证明责任，但黄秋杰未提供证据予以证明，且双方均未申请鉴定。因此，综合黄秋杰财物毁损的实际情况及双方责任、过错大小，本院酌情支持龙光物业南宁分公司向黄秋杰赔偿财产损失800元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第三十五条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）黄秋杰向原告（反诉被告）广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司支付物业管理费4738.56元； 二、原告（反诉被告）广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司向被告（反诉原告）黄秋杰赔偿财产损失800元； 三、驳回原告（反诉被告）广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）黄秋杰的其他反诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）黄秋杰负担34元，由原告（反诉被告）广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司负担16元；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司负担2元，由被告（反诉原告）黄秋杰负担23元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  裴永林 人民陪审员  王惠东 人民陪审员  周曼丽 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  陆 丽