山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初970号 原告：青岛银都物业管理有限公司，住所地青岛市市南区彰化路1号，统一社会信用代码913702006143817179。 法定代表人：蔡海峰，总经理。 委托诉讼代理人：赵闯，山东德衡律师事务所律师。 被告：夏墅江，男，1962年4月18日出生，汉族，住青岛市市南区彰化路。 原告青岛银都物业管理有限公司（以下简称“银都物业公司”）与被告夏墅江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵闯到庭参加诉讼。被告夏墅江经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银都物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令夏墅江支付物业管理费、电梯费、电费等共计人民币20786.08元;2.判令夏墅江赔偿银都物业公司逾期交费利息损失，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计算至夏墅江实际交费之日；3.本案诉讼费用由夏墅江承担。事实与理由：银都物业公司自1996年12月1日起为夏墅江所在的青岛银都花园小区提供物业管理服务，夏墅江是该小区X号楼XX户业主，物业面积115.26平方米，银都物业公司依约为夏墅江提供物业管理服务，但夏墅江自2014年1月至2019年8月，累计拖欠银都物业公司物业管理费、电梯费、电费等共计人民币20786.08元，银都物业公司多次催收，夏墅江拒不缴纳。 夏墅江未到庭，亦未作答辩。 本案银都物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，夏墅江未到庭应诉，视为其放弃举证质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、1996年12月1日，银都物业公司（乙方）与夏墅江所在的青岛市市南区彰化路1号住宅小区开发商青岛银都房地产有限公司（甲方）签订《青岛银都花园前期物业管理合同》，约定甲方将位于青岛市市南区彰化路1号的青岛银都花园委托于乙方实行前期物业管理，委托管理期限自1996年12月1日起至银都花园业主委员会正式聘物业公司止，有关物业管理收费标准，由乙方向青岛市物价部门申请审批。 二、1995年9月27日，青岛市物价局下发青价费【1995】177号《关于银都花园物业管理收费问题的批复》的文件，对银都物业公司有关问题批复如下：一、综合服务的内容及收费标准。主要服务内容包括：1、负责住宅小区内的道路、楼道、甬道、庭院，公厕及公共场所的卫生保洁；2、按时登门为业主代收生活垃圾；3、负责住宅小区内花、草、树木和绿篱的修剪、补植、浇水、灭虫等；4、负责为业主代收水、电、供气、供热等费用；5、负责住宅小区日常治安保卫工作，落实防范措施。提供上述服务可收取综合服务费，具体标准按建筑面积每平方米每月1.2元收取。二、凡有车辆的用户，其车辆在住区内有专人看管的，可收取车辆看管费，看管费按每月每辆（不分车型）75元收取；临时入区的车辆按每辆1.5元收取；昼夜停车每辆3元。三、此综合服务费收取标准为试行标准，试行期半年，期满后，根据你公司的收支情况及服务水平重新核定正式收费标准。 三、2000年12月30日，青岛市物价局发布青价房【2000】363号《青岛市物价局关于制定住宅小区电梯运行费二次供水运行费标准的通知》文件，载明：一、电梯运行费：每月每建筑平方米0.4元（底层不收电梯运行费）。二、二次供水运行费：按实际用水量每吨加收0.3元。三、本通知自2001年1月1日起在市南、市北、四方、李沧和崂山区行政区域内执行。 经审查，2007年2月1日，青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局发布青价房【2007】14号《住宅物业服务分等收费标准》通知，上述【2000】363号文件同时废止，但通知载明的电梯运行费仍为每月每建筑平方米0.4元。 四、2009年11月23日，青岛市物价局发布青价格【2009】232号《青岛市物价局关于调整我市销售电价的通知》文件，载明：自2009年11月20日起，居民生活用电不满1千伏的电价为0.5469元每千瓦时。 2014年6月19日，山东省物价局发布鲁价格一发【2014】87号《山东省物价局关于完善居民阶梯电价制度的通知》文件，载明：自2015年7月1日抄见电量起，仍未进行“一户一表”改造的合表居民用户电价在现行电价基础上，每度提供0.0081元，即按每度0.555元执行，此为到户电价，转供电单位不得自行加价。 银都物业公司代缴涉案房屋2014年1月至2017年9月期间的电费共计8245.93元（0.5469元×7433度+0.555元×7533度）。 四、2019年4月28日，青岛市市南区珠海路街道海口路社区居民委员会出具证明，载明：自1996年12月1日起，银都物业公司一直为彰化路1号银都花园小区提供物业管理服务。 2019年11月5日，银都花园业主委员会向银都物业公司发函，载明：本业委会定于2019年11月7日起，将按照《中华人民共和国物业管理条例》第29条、36条、37条等条款，依法向贵司收回本物业管理小区的一切资料、设备、物资、房屋等。为保证接管工作的有序有效，本业委会已请求街道领导和公安部门领导参与。请贵司积极配合。 五、夏墅江系青岛市市南区彰化路1号X号楼XXXX户业主，房屋建筑面积115.26平方米。 夏墅江欠缴青岛市市南区彰化路1号X号楼XXXX户房屋2014年1月至2019年8月期间的物业服务费9405.08元（115.26平方米×1.2元×68个月）、电梯费3135.07元（115.26平方米×0.4元×68个月）及代收电费8245.93元。银都物业公司履行了书面催收义务。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该法律规定，银都物业公司与夏墅江所在的小区开发商青岛银都房地产有限公司签订的《青岛银都花园前期物业管理合同》，内容合法有效。协议签订后，银都物业公司依约向包括夏墅江在内的小区业主提供了物业管理服务，在未成立新的业主委员会和委托新的物业公司进行服务的情况下，银都物业公司继续为小区提供物业服务，该合同对夏墅江所在小区业主具有约束力，因此当事人均应按照合同约定的事项履行相应的义务。银都物业公司依合同约定为夏墅江所在的小区提供了相关的物业服务，履行了自己的合同义务，夏墅江作为该小区内物业业主应按照合同约定及时缴纳相关物业费用。故银都物业公司要求夏墅江支付2014年1月至2019年8月期间的物业服务费9405.08元、电梯费3135.07元及代收电费8245.93元，本院对此予以支持。 对于逾期交费利息损失，本院认为，而银都物业公司作为物业服务的经营者，在其与业主因物业费等问题发生争议后，应与业主积极沟通协商解决并引导业主合法行使权利，而不是消极拖延致使矛盾持续存在。本案欠费纠纷始于2014年1月，银都物业公司于2019年12月才向夏墅江正式催告行使权利，亦存在权利行使不及时导致损失扩大行为，且合同未明确约定物业费缴纳时间，故银都物业公司要求夏墅江承担利息损失的理由不成立，本院不予支持。 夏墅江经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、夏墅江于本判决生效之日起十日内支付青岛银都物业管理有限公司截至2019年8月的物业服务费9405.08元、电梯费3135.07元及代收电费8245.93元； 二、驳回青岛银都物业管理有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费320元，由夏墅江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长 王 静 审判员 李 坤 审判员 乔 青 二〇二〇年六月一日 书记员 姜晓慧