黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终800号上诉人（原审原告）：孙鹤源，男，1979年10月21日出生，汉族，中国农业银行职工，住齐齐哈尔市龙沙区，委托诉讼代理人：孙淑霞，女，1955年3月18日出生，汉族，原中国农业银行龙沙支行退休职工，住齐齐哈尔市龙沙区。上诉人（原审被告）：徐洪伟，男，1981年3月2日出生，汉族，住齐齐哈尔市铁锋区，户籍所在地黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县，被上诉人（原审被告）：刘婧，女，1980年4月23日出生，汉族，无固定职业，住齐齐哈尔市龙沙区，被上诉人（原审被告）：周春雨，男，1979年3月12日出生，汉族，住齐齐哈尔市铁锋区。被上诉人（原审被告）：黄佳宁，女，1988年1月18日出生，住齐齐哈尔市龙沙区。上诉人孙鹤源、徐洪伟因与被上诉人刘婧、周春雨、黄佳宁房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省富裕县人民法院（2019）黑0227民初2972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙鹤源上诉请求：1.判令刘婧、徐洪伟等四人支付孙鹤源装修房屋的装修费用；2.判令刘婧、徐洪伟等四人给付房屋租金共计47,500.00元及滞纳金500.00元；3.判令刘婧、徐洪伟等四人将房屋恢复原状；4.判令刘婧、徐洪伟等四人清除垃圾；5.判令解除孙鹤源与刘婧等四人之间的房屋租赁合同；6.刘婧、徐洪伟等四人支付孙鹤源在房屋租赁期间对房屋的维修费用。事实和理由：刘婧与周春雨系夫妻关系，徐洪伟与黄佳宁系夫妻关系。2017年5月13日，孙鹤源与刘婧等四人签订厂房租赁合同一份，约定厂房租赁期间为五年，即2017年5月13日至2022年5月12日，租金30,000.00元/年,交付方式为每年2月12日支付下一年度租金。双方同时约定违约方式，即若乙方违约，甲方不退租金。若甲方违约，则甲方将租金全额退还给乙方。另外双方还约定待租期结束后，乙方需要将厂房恢复原貌。为保证租赁合同的履行和房屋的适租性，孙鹤源在刘婧和徐洪伟的要求下，在2017年3月30日至2017年5月13日，又将房屋进行了装修，共花去装修费用46,007.00元。2018年5月28日，双方因欠付房屋租金，徐洪伟出具保证书，承诺到2018年6月30日前交纳房屋并再行支付500.00元滞纳金。2020年7月20日，因孙鹤源再行索要租金，徐洪伟同意支付三个月的房屋租金7,500.00元。但该房屋租金至今没有给付，现孙鹤源请求二审法院根据双方的合同约定，判令刘婧、徐洪伟等四人支付房屋装修费、房屋租金、滞纳金。并将房屋恢复原状，清除垃圾，同时解除双方的房屋租赁合同，请二审法院支持孙鹤源的上诉请求。徐洪伟辩称，房屋租赁前期的维修金其不能认可。修缮房屋、保证房屋的适租性是出租人应尽的义务，这个问题在租赁房屋之前已经与孙鹤源协商好了。关于租金问题，徐洪伟不是合同的相对人，房子也不是徐洪伟租的。关于违约责任问题，因为徐洪伟不是合同的相对方，故而也不能承担相应的违约责任。刘婧辩称，刘婧不欠孙鹤源租金，合同约定的是5年的租赁期限，现在刘婧经营的厂子不到5年，厂子就黄了。刘婧也亏了很多钱，在此期间，周春雨得了尿毒症。孙淑霞不让刘婧搬东西，双方因为此事还吵了起来，孙淑霞因为此事报了警，孙淑霞是2018年7月份报的警，2018年9月，刘婧就搬出了厂子，之前的房租已经结清了。关于房屋修缮问题，刘婧承租厂房的时候，厂房没有门窗，不适合承租，孙鹤源应当负有维修义务。关于垃圾问题，刘婧同意清走，但刘婧同时认为应当允许其将石膏线和石膏制品拿走。墙的问题，刘婧已经恢复了原状，房子漏雨是孙鹤源造成的，租赁期间的维修费应当由孙鹤源自己承担。刘婧同意解除合同，但是需将自己的产品搬迁出来。周春雨未到庭，亦未答辩。黄佳宁未到庭，亦未答辩。徐洪伟上诉请求：1.撤销黑龙江省富裕县人民法院（2019）黑0227民初2972号民事判决第一项；2.改判徐洪伟不承担给付孙鹤源房屋租金及滞纳金的义务。事实和理由：一、合同主体不成立，孙鹤源是与刘婧签订的房屋租赁合同，并不是徐洪伟。二、徐洪伟与刘婧也不是合伙开的工厂，二人是合作关系，刘婧生产的石膏制品，由徐洪伟负责销售，徐洪伟在建北市场有门店。刘婧与孙鹤源之间的房屋租赁合同关系与徐洪伟无关。三、塔哈派出所出警时，徐洪伟在书面字据上签字是因为当时孙淑霞与刘婧双方之间情绪特别激动，为了防止事件进一步恶化，徐洪伟才签的字，不能作为本案的定案证据。综上，徐洪伟请求二审法院撤销原判，支持徐洪伟的上诉请求。孙鹤源辩称，徐洪伟应当承担连带给付责任。1.徐洪伟是刘婧的合伙人，刘婧与徐洪伟系合伙经营。2.刘婧与徐洪伟双方有分工，刘婧负责生产，徐洪伟负责租赁等各项事务，另徐洪伟也愿意交纳租金和滞纳金，由其签的字据为证，徐洪伟也曾经承认过双方系合伙关系。孙鹤源向一审法院起诉请求：判令刘婧、周春雨、徐洪伟、黄佳宁给付人民币78,027.00元,其中包括：1、各项损失合计人民币40,027.00元（改造房屋费用77,505.00元÷5年合同租期×32个月实际租期）；2、2018年11月13日至2019年10月13日租金人民币27,500.00元（30,000.00元/年租金÷12个月×11个月）；3、房屋复原费人民币10,000.00元；4、滞纳金人民币500.00元。本案诉讼费由刘婧、周春雨、徐洪伟、黄佳宁承担。一审法院认定事实：孙淑霞与孙鹤源系母子关系，孙鹤源委托孙淑霞代为办理其名下位于富裕县塔哈镇大高梁村的厂房及附属物与出租相关的一切事宜和日常管理，日期不限。2017年5月13日，孙淑霞代表孙鹤源与刘婧签订厂房租赁合同一份，合同约定：刘婧因生产石膏线，承租孙淑霞位于富裕县塔哈镇××栋砖混结构、建筑面积1056平方米的厂房，其中1号车库和住宅东头的仓库由孙淑霞自用，而院心、后院租给刘婧使用；租赁期限为五年，即2017年5月13日起至2022年5月12日止，租金为30,000.00元/年，交付方式为每年2月12日之前给付下一年度的租金；刘婧向孙淑霞交定金10,000.00元，孙淑霞开始维修厂房，如刘婧退租，定金不退；刘婧在2017年5月13日需再向孙淑霞交租金20,000.00元方可进场生产经营；刘婧同时还需向孙淑霞另交保证金1,000.00元，待合约期满，刘婧付清租金及一切费用，确认没有造成房屋主体、门窗、院内设施、地面、围墙等损坏，孙淑霞会将保证金全额无息退还刘婧；刘婧必须保持厂房原貌；动力电费用全部由刘婧向塔哈镇供电所缴纳（民用电总表显示费用由刘婧直接向塔哈镇供电所缴纳；孙淑霞使用的分电表显示的费用，由孙淑霞在每年12月1日向刘婧收取房租时一并结算）；约定违约方式为：刘婧违约，租金不退；若孙淑霞违约，租金全额返还。另查明，2018年5月28日，孙淑霞与徐洪伟书面约定，徐洪伟于2018年6月30日前，给付拖欠2018年5月13日至2019年5月13日租金30,000.00元并给付滞纳金500.00元，房租必须在6月30日前付清，如果超过6月30日未交纳租金，承担违约责任，自动搬离厂房，发生的租金按天计算给孙淑霞。2018年7月20日，孙淑霞因与刘婧、徐洪伟租赁合同纠纷，向黑龙江省富裕县公安局塔哈派出所报警，经民警调解后，徐洪伟同意支付超出的三个月租房费用，双方和解。2018年10月10日，徐洪伟给付2018年10月13日至2018年11月13日租金后，刘婧、徐洪伟未能按照约定给付租金。第二次庭审中，孙鹤源要求刘婧、周春雨、徐洪伟、黄佳宁给付2019年10月13日至2019年12月13日期间的租金人民币5,000.00元（30,000.00元/年租金÷12个月×2个月），并要求放弃在本案中要求刘婧、周春雨、徐洪伟、黄佳宁给付房屋复原费人民币10,000.00元的诉讼请求，其保留该项损失另行向刘婧、周春雨、徐洪伟、黄佳宁诉讼的权利。另本案在审理过程中，孙鹤源未能提供合法有效证据证实，刘婧与周春雨系夫妻关系及徐洪伟与黄佳宁系夫妻关系。关于孙鹤源诉讼请求中所主张的经济损失，一审法院认定如下：1、各项损失合计人民币40,027.00元（改造房屋费用77,505.00元÷5年合同租期×32个月实际租期），因孙鹤源对其出租的房屋负有法定的维修义务，故该项请求不符合法律规定，不予支持；2、2018年11月13日至2019年12月13日租金人民币32,500.00元（30,000.00元/年租金÷12个月×13个月），该项请求符合法律规定，予以支持；4、滞纳金人民币500.00元，该项请求符合法律规定，故应予支持。综上，孙鹤源诉讼请求中所主张的经济损失中，符合法律规定且数额适当的部分合计人民币33,000.00元（租金32,500.00元＋滞纳金500.00元）。上述事实，有孙鹤源提供的执行裁定书复印件一份、厂房租赁合同复印件一份、房权证复印件一份、储蓄现金日记簿复印件五页、2019年6月11日证明人班晓峰出具的证言一页、2019年7月29日金额为1,622.00元收条一份、2019年7月30日石艳池出具金额为200.00元收条一份、2019年8月1日陶奇才出具金额为300.00元收条一份、2019年8月7日志强综合加工厂出具金额为2,100.00元收款凭据一份、2019年8月17日石艳池和陶齐伟出具的金额为750.00元收条一份、2019年8月17日班晓峰出具金额为450.00元收条一份、2019年8月18日陶奇才出具金额为600.00元收条一份、2019年9月1日陶奇才出具金额为300.00元收条一份。徐洪伟出具给孙鹤源的金额为500.00元滞纳金欠条一份、塔哈供电所缴费清单复印件一页、接警登记表一份，以及孙鹤源的当庭陈述等在案佐证。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，且出租人应当履行租赁物的维修义务。本案中，孙淑霞代表孙鹤源与刘婧签订的厂房租赁合同合法有效。刘婧未按约定期限履行给付租金的义务，应承担相应的民事责任。徐洪伟书面承诺给付孙鹤源租金及滞纳金，故徐洪伟应当对刘婧的给付义务承担连带责任。因孙鹤源对其出租的房屋负有法定的维修义务，故孙鹤源诉讼请求中的第1项，一审法院不予支持。又因孙鹤源未能提供合法有效证据证实，刘婧与周春雨系夫妻关系及徐洪伟与黄佳宁系夫妻关系，故对孙鹤源要求周春雨及黄佳宁承担民事责任的诉讼请求，不予支持。刘婧、周春雨、徐洪伟、黄佳宁经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，是其对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果应由其自行承担，不影响法院在查明事实的基础上作出缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、被告刘婧、徐洪伟于本判决发生法律效力后三日内，连带给付原告孙鹤源人民币33,000.00元（租金32,500.00元＋滞纳金500.00元）；二、驳回原告孙鹤源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,751.00元，由被告刘婧、徐洪伟负担625.00元，由原告孙鹤源负担1,126.00元。二审中，孙鹤源、徐洪伟、刘婧、周春雨、黄佳宁均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，孙鹤源在二审审理中已明确提出请求二审法院解除双方签订的《厂房租赁合同》，刘婧在二审调查中，也明确表示同意解除双方签订的租赁合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”和第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”本案中，孙鹤源将自有房屋出租给刘婧并已实际履行，不违反法律、法规的规定，故该合同合法有效。关于孙鹤源要求解除合同的上诉主张。经查，刘婧在承租厂房期间，因经营状况和自身经济境况的急剧恶化，刘婧实际已不再履行租赁房屋继续经营并给付租金的义务，其以自己的行为表明不履行合同，且在二审中孙鹤源、刘婧均明确表示同意解除房屋租赁合同关系，故孙鹤源上诉请求解除房屋租赁合同，本院予以支持。孙鹤源与刘婧之间的房屋租赁合同关系自本判决送达后即解除，双方互不再负有合同约定的权利义务。关于孙鹤源与刘婧之间房屋租赁合同租金计算问题。根据租赁合同的法律关系的相关规定，本案出租人孙鹤源依照双方约定将案涉房屋出租给刘婧，刘婧应当依照约定按期交付租金。刘婧承租房屋一年后，未如期按约履行交付租金的义务，违反双方租赁合同的约定。刘婧抗辩主张要求退租房屋，但孙鹤源的母亲孙淑霞阻止其搬迁设备和石膏制品，并强行继续租赁该房屋才导致未能腾退房屋，对这一主张，刘婧没有提供有效证据予以证实，亦没有及时主张解除合同的相应权利，本院不予认定。故双方房屋租赁合同关系一直持续，刘婧应当按照合同约定承担后期的房屋租赁费用。孙鹤源主张刘婧的房屋租金自2018年5月13日起拖欠租金，至双方租赁合同解除之日止共计25个月。故刘婧拖欠孙鹤源的房屋租金应为：2,500.00元×25个月＝62,500.00元，并应给付徐洪伟承诺的滞纳金500.00元；合计63,000.00元。关于孙鹤源主张房屋租赁之前和房屋租赁期间房屋修缮费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条规定，出租人在出租房屋时应当保持租赁物符合约定的用途；出租人应当履行租赁物的维修义务的规定；保持房屋的适租性及其房屋后期的维修费用均为法律明确规定的出租人应当承担的义务，出租人出租租赁物，应当保证租赁物发挥效用，满足承租人的需要，具备租赁物该发挥的性能。本案中，孙鹤源在出租房屋前对出租房屋进行必要的修缮及租赁期间进行维修均系房屋出租人的义务，对此支出的费用应当由孙鹤源承担。其要求承租人承担没有法律依据，该上诉主张不能成立，一审判决对此认定正确，本院予以确认。关于孙鹤源上诉要求清除垃圾、恢复原状的上诉请求。本院认为，孙鹤源作为案涉房屋的所有人，其理应拥有对案涉房屋的返还原物及排除妨害请求权。同时《中华人民共和国合同法》第二百三十五条也规定了租赁物在返还时，应当符合租赁物的性质使用后的状态。刘婧在承租房屋期间，为生产经营需要确实对房屋进行了改动，并产生了大量生产废弃物，对房屋造成一定的损害后果，故在租赁关系解除前提下孙鹤源要求将房屋恢复原状、清除垃圾的上诉请求，符合法律规定和实际情况，本院予以支持。关于徐洪伟上诉称不应承担房屋租金及滞纳金的问题。由于徐洪伟在2018年5月28日曾为孙淑霞出据，明确表示自愿承担2018年5月13日至2019年5月13日的房屋租金3万元，并表示后期的房屋租金按天计算，同时承诺如逾期不能交付租金，自愿承担滞纳金500.00元。该出据行为是其自愿、真实的意思表示，应视为徐洪伟自愿承担刘婧的房屋租金债务。故徐洪伟作为本案的义务主体适格，徐洪伟应与刘婧共同承担支付房屋租金的义务。徐洪伟的上诉理由，证据不足且没有法律依据，本院不予采信。综上所述，孙鹤源的部分上诉请求成立，应予支持；徐洪伟的上诉请求，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持黑龙江省富裕县人民法院（2019）黑0227民初2972号民事判决第二项；二、撤销黑龙江省富裕县人民法院（2019）黑0227民初2972号民事判决第一项；三、解除孙鹤源与刘婧签订《厂房租赁合同》；四、刘婧、徐洪伟于本判决送达后十日内连带给付孙鹤源房屋租金62,500.00元（自2018年5月至2020年6月）及滞纳金500.00元，合计63,000.00元；五、刘婧自本判决送达之日起十日内腾退房屋并清除垃圾、将房屋恢复原状（如刘婧未能履行清除垃圾、恢复原状的义务，由孙鹤源自行清除和恢复，所产生的费用由刘婧负担）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计3,434.00元，由刘婧、徐洪伟负担1,375.00元、徐洪伟负担625.00元、孙鹤源负担1,434.00元。本判决为终审判决。审判长  梁铁滨审判员  李颖莉审判员  刘 雪二〇二〇年六月十八日书记员  王万堃