北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初1582号原告：河北尚纳汽车零部件有限公司，住所地清河县嫩江街南侧、华山路西。法定代表人：田金荣，经理。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。被告:北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108号。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：宋修鸣，男，1994年8月22日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员，住公司宿舍。委托诉讼代理人：隋清蕊，女，1992年11月6日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员，住公司宿舍。原告河北尚纳汽车零部件有限公司（以下简称原告）诉被告北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁，被告的委托诉讼代理人宋修鸣、隋清蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》,要求被告配合办理注销网签手续；2、请求判令被告返还原告已付房款人民币495333元以及印花税2453元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自买受日起至合同解除日的利息；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年4月28日，原告作为房屋买受人与被告作为出卖人签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）（合同编号：Y2038228），约定被告向原告出售通州区运河核心区IX-09、08、13-A地块F3其他类多功能用地项目B01办公楼2层203号房屋，房屋套内建筑面积41.63平方米，分摊共有建筑面积31.95平方米，预测建筑面积共73.58平方米。套内计价面积单价每平米人民币117831.68元，房屋总价款4905333元，付款方式为分期付款。被告销售人员引导原告涉案房屋所在楼盘区域位置优越且目前市场紧俏，作为投资，原告可借助分期付款的时间优势，只须支付前两期分期款，且根据《预售合同》约定可再延长两个月的逾期付款期限，在此期间待房价上涨，转手出售该房屋便能赚取差价。在得知购房者没有完全履约能力的情况下，被告销售人员指导原告使用贷款的方式预交第一期房款，并明确表示能短期内将房屋转售。原告在得到被告会很快将房屋转售他人的许诺后才毅然决定购买房屋。2017年3月22日，原告向被告支付房屋买卖定金100000元，2017年4月28日，原告向被告支付首付款495333元（含定金）、印花税2453元并签订《预售合同》。现原告无力支付剩余房款，且每月需偿还贷款及利息。现在市场对该楼盘评价极差，现在该房屋无论出租还是出售都存在很大困难。因被告存在虚假宣传以及引诱销售等行为，在合同的签订和履行过程中有明显主观过错，诱使原告签订其本无履行能力的房屋买卖合同。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，1、《预售合同》合法有效，各方当事人应当按照约定履行义务，不得随意变更或解除。关于房屋区位、楼层高度、房屋价格、付款方式、房屋性质等在《预售合同》中均如实载明，不存在所谓被告虚假宣传诱导原告购买案涉房屋的情况。原告作为市场交易主体，对于购房政策、市场风险等问题应当有客观、理性的判断。被告在交易过程中不可能对上述内容弄虚作假或隐瞒不报，既不存在欺诈行为，也不存在缔约过失。2、原告主张解约事由不成立，不构成合同解除法定情形，原告作为违约方不应享有合同解除权。《预售合同》签订后，被告按照约定履行合同义务，现房屋已如约达到交付条件，证照齐全，设施完备，被告没有任何违约事由及拒不履行情况，也未出现不可抗力事件导致合同目的无法实现，故原告没有任何理由要求解除合同。原告所述房屋质量问题、楼盘评价及口碑问题均不属实。对于原告所述其通过贷款方式购买涉案房屋，其无力支付剩余购房款，这并不构成合同法定解除情形，且原告并没有提供全部财产明细证明其财产不足以履约。3、原告系明显过错方，应承担恶意缔约及违约的不利后果，如判令《预售合同》解除，将给答辩人造成巨大经济损失，违背公平诚信的法律基本原则。原告作为市场交易主体，决定进入市场时便应做好应对风险的准备。4、被告依据《预售合同》约定收取相关费用，原告要求被告无条件返还已付房款及其利息、印花税没有事实和法律依据。综上所述，被告与原告双方签订的《预售合同》合法有效，原告要求被告无条件返还购房款及利息实属于法无据，原告作为违约方不享有合同解除权，双方均应继续履行合同。被告不同意原告的全部诉讼请求，恳请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月28日，原告与被告签订《预售合同》，约定被告向原告出售通州区运河核心区IX-09、08、13-A地块F3其他类多功能用地项目B01办公楼2层203号房屋，房屋所在土地用途为办公，预测建筑面积共73.58平方米，房屋总价款4905333元。《预售合同》第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。预售合同附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。预售合同附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额，并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。《预售合同》签订后，原、被告双方办理了涉案《预售合同》的联机备案，原告共向被告支付了首期房款（含定金）495333元及代收印花税2453元，后未再向被告支付剩余房款。本案在审理过程中，原告称有证人证言证明被告工作人员在销售涉案房屋过程中存在虚假宣传、引导销售等情况，但其证人并未出庭作证；原告称购房时被告作出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺，其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订《预售合同》，并明确表示无能力继续履行涉案预售合同，对此提供了邢台银行交易凭证、《个人借款/担保合同》和2017年-2019年年度企业报告书加以证明。被告对原告的上述主张均不予认可。被告称原告在签署《预售合同》时知悉涉案房屋性质为办公且将作为办公用途使用。经本院询问，原告表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。本院认为，本案争议焦点是被告是否存在违约行为，及是否支持原告的解约请求。具体分析如下：第一，被告是否存在违约行为的问题。本案中，原告主张被告有涉案房屋可快速转售赚差价的虚假宣传的违约行为。本院认为，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论被告在销售时是否存在虚假宣传的行为，原告均应对于能否签约进行审慎思考，原告选择签约，即应受《预售合同》条款约束。故上述原告主张被告存在违约行为依据不足，本院不予支持。原告未按照《预售合同》约定支付房款，其行为已经构成违约。第二，是否支持原告解约请求的问题。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，原告明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》，并愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，理由是其不具备继续履行预售合同的能力，涉案《预售合同》事实上已不能继续履行。经查，涉案《预售合同》是分期付款的房屋买卖合同，付款方式为自行支付，预售合同总标的额为4905333元，原告迄今为止仅支付495333元（含定金），并明确表示不再支付剩余房款。本院认为，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于原告要求解除《预售合同》并要求被告退还已付款及印花税之诉求，本院予以支持，并且基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故原告要求被告配合办理注销网签手续的诉求，本院予以支持。原告表示愿意支付解除《预售合同》违约金，本院不持异议，具体数额由本院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为290000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定判决如下：一、解除原告河北尚纳汽车零部件有限公司与被告北京富力通达房地产开发有限公司于二〇一七年四月二十八日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，被告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合原告河北尚纳汽车零部件有限公司办理上述合同的注销网签手续；二、被告北京富力通达房地产开发有限公司返还原告河北尚纳汽车零部件有限公司已付房款495333元、代收印花税2453元，以上共计497786元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告河北尚纳汽车零部件有限公司赔偿被告北京富力通达房地产开发有限公司违约金290000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告河北尚纳汽车零部件有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4383元，由原告河北尚纳汽车零部件有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二〇年六月三十日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪