文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3862号上诉人（原审原告）:刘文忠，男，汉族，1964年1月9日出生，住所地广东省普宁市。委托诉讼代理人：肖林安，广东信科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘康泰，广东信科律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:曾秋明，男，汉族，1975年8月5日出生，住所地广东省深圳市。上诉人刘文忠因与被上诉人曾秋明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初14992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘文忠上诉请求：1.撤销深圳市宝安区人民法院作出的（2019）粵0306民初14992号民事判决，改判解除刘文忠与曾秋明签订的《房屋租赁合同》；曾秋明将涉案房屋腾空交还刘文忠；曾秋明向刘文忠结清涉案房屋自2019年4月1日至实际搬离之日止的房租及水电费；曾秋明支付逾期缴纳租金利息（利息按年利率6%计算）；2.判令一审、二审诉讼费由曾秋明承担。事实和理由：一、涉案房屋土地属于国家所有，转让涉案房屋不违反法律和行政法规的强制性规定。根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》[2004]102号第二条，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定“两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”、《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》（深宝府[2006]19号）第12条第（5）款，对原村民一户一栋私房的土地性质，变更为国有，土地来源为划拨，不确定使用年限。”涉案房屋虽系私宅，但已由深圳市房地产权登记中心核发房产证，且宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此，涉案房屋不属于乡村居住自留用地，农民集体所有的情形，一审法院适用法律错误，《房屋转让合同》应当有效。本案中《房屋转让合同》是以地上的房屋为合同标的进行买卖，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。”本案《房屋转让合同》应当有效。二、涉案房产现阶段无法通过办理过户手续的方式进行物权转移，并不影响涉案《房屋转让协议》本身的合同效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记；不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故该《房屋买卖合同》自合同成立时生效。三、认定《房屋买卖合同》有效符合诚实信用原则和公平原则。双方签署《房屋买卖合同》后，刘文忠向曾秋明支付全部购房款，曾秋明担心邻居们知道他把房子卖了，没面子，所以曾秋明又提出向刘文忠承租涉案房屋，继而又签订了《房地产租赁合同》，《房地产租赁合同》的签订视为《房屋买卖合同》中涉案房屋已经交付，交易已经完成。《房屋买卖合同》为双方基于房屋买卖的真实意思表示而签署，合法有效，曾秋明在行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，认定《房屋买卖合同》有效符合诚实信用原则和公平原则。综上所述，《房屋买卖合同》应当认定为有效，《房地产租赁合同》亦为有效，请求二审法院依法撤销一审法院的判决，并改判支持刘文忠的全部诉讼请求。曾秋明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。刘文忠向一审法院起诉请求：1.解除刘文忠与曾秋明签订的《房地产租赁合同》；2.曾秋明将涉案房屋腾空交还刘文忠；3.曾秋明向刘文忠结清涉案房屋的房租及水电费（暂计1个月5000元）；4.曾秋明承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，刘文忠将第三项诉讼请求明确为：曾秋明向刘文忠结清涉案房屋自2019年4月1日至实际搬离之日止的房租及水电费。增加诉讼请求：曾秋明支付利息（利息按年利率6%计算）。一审法院认定事实：2016年5月1日，刘文忠作为甲方与曾秋明作为乙方签订《房地产租赁合同》，甲方同意将坐落于深圳市宝安区XX街道XX社区XXX七巷X号房屋出租给乙方使用，租期为2016年5月1日至2019年4月30日止，租金为5000元/月。刘文忠自认曾秋明通过微信或银行转账的形式支付租金，2019年4月1日起的租金未付。另查明，涉案房屋房产证号为深房地字第500050XXXX号，权利人系曾秋明，土地用途为乡村居住自留用地，私宅一栋，属于非市场商品房。2015年5月7日，刘文忠作为乙方与曾秋明作为甲方签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区XX街道XX社区XXX七巷X号（产权证号：深房地字第500050XXXX号）一栋房屋（含房屋产权、使用权、土地使用权）出卖给乙方，作价1750000元。甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。上述房产产权过户及办理房产证过程中，所产生的一切税费由乙方承担。乙方清楚该房产性质及国家政策。乙方须自行将该房屋土地上的建筑物过户到乙方名下，甲方无条件协助。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应返还乙方房屋价款及利息，并补偿乙方后来增加的房屋装修费用。2017年5月1日、5月7号，刘文忠向曾秋明转账共计1700000元。2017年5月7日，曾秋明出具收据，表明收到刘文忠支付的购房款1750000元。一审法院认为，涉案《房地产租赁合同》的效力系建立在《房屋买卖合同》效力的基础上，故应先对《房屋买卖合同》的效力进行审查。涉案房屋土地用途为乡村居住自留用地，属于农民集体所有，而非国家所有。根据相关法律规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案刘文忠、曾秋明双方并非同一集体经济组织的成员，故《房屋买卖合同》虽系双方当事人真实意思表示，但其内容涉及农村集体土地使用权的转让，违背了相关法律、法规强制性规定，因此，涉案《房屋买卖合同》无效。由于涉案《房屋买卖合同》无效，且涉案房产并未办理转让登记，因此，涉案房屋所有权并未发生转移，所有权仍是属于曾秋明所有。涉案房产由曾秋明实际占有、使用，且刘文忠既未取得涉案房屋的所有权，也无证据证明刘文忠对涉案房屋有相应合法的使用权，因此，刘文忠对于涉案房屋并不享有可以出租“使用权”。由于刘文忠并不享有涉案房屋的所有权和使用权，因此，刘文忠请求解除双方签订的《房地产租赁合同》、要求曾秋明腾退房屋返还刘文忠以及交付租金，于法无据，一审法院依法不予以支持。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定判决：驳回刘文忠的全部诉讼请求。本案受理费25元，由刘文忠负担。经本院二审审理查明，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，房屋租赁合同关系与房屋买卖合同关系是属于两个不同的法律关系。《房地产租赁合同》签订后，刘文忠已将涉案房产交付曾秋明使用，而曾秋明占有、使用涉案房产是基于双方之间的租赁合同关系而产生，曾秋明在上述《房地产租赁合同》约定的租期内亦如约向刘文忠支付租金。涉案房产已领取权属证书，上述《房屋租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原审主动审查房屋买卖合同的效力，并由此得出涉案租赁合同无效不当，本院予以纠正。《房地产租赁合同》于2019年4月30日到期后，刘文忠与曾秋明没有继续签订房屋租赁合同，刘文忠亦表示不再出租涉案房产，故曾秋明应当向刘文忠返还涉案房产。涉案租赁合同到期后，曾秋明无权继续使用涉案房产，但因其一直占用涉案房产，应当按照原租赁合同约定的标准按每月5000元的标准支付占用房产期间的房屋使用费。涉案租赁合同没有约定逾期付款的违约金，刘文忠主张的利息实际为曾秋明逾期付款对其造成的损失。涉案合同约定每月5日前支付当月租金，故曾秋明应以5000元为基数向刘文忠支付利息至全部款项清偿之日止，具体计息标准详见附表。综上所述，刘文忠的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初14992号民事判决；二、曾秋明应于本判决生效之日起十日内搬离深圳市宝安区XX街道XX社区XXX七巷4号房屋；三、曾秋明应于本判决生效之日起十日内按每月5000元的标准支付从2019年4月1日至搬离涉案房产期间的房屋使用费；四、曾秋明应于本判决生效之日起十日内以每月5000元为基数向刘文忠支付利息至全部款项清偿之日止（具体计息标准见附表）；五、驳回刘文忠的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，均由曾秋明负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 聂 效审判员 吴春泷二〇二〇年六月二十四日本件与原本核对无异书记员 吕 周附表：房屋使用费计息表                  应付房屋使用费月份                          金额                    利息起算日期              适用中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的时间段              适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的时间段                  2019年4月              5000元              2019年4月6日              2019年4月6日至2019年8月19日                                      2019年8月20日至全部款项清偿之日止                  2019年5月              5000元              2019年5月6日              2019年5月6日至2019年8月19日                  2019年6月              5000元              2019年6月6日              2019年6月6日至2019年8月19日                  2019年7月              5000元              2019年7月6日              2019年7月6日至2019年8月19日                  2019年8月              5000元              2019年8月6日              2019年8月6日至2019年8月19日                  2019年9月              5000元              2019年9月6日                            2019年9月6日至全部款项清偿之日止                  2019年10月              5000元              2019年10月6日              2019年10月6日至全部款项清偿之日止                  依次类推，此后每月房屋使用费自当月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至全部款项清偿之日止。