北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初2775号原告（反诉被告）：北京鼎铭物业管理有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号写字楼B1。法定代表人：孙兵，总经理。委托诉讼代理人：郝宁宁，北京郝宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈京京，女，1974年8月28日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：马建武（陈京京之夫），男，1970年6月6日出生，住北京市东城区。原告北京鼎铭物业管理有限公司（以下简称鼎铭物业公司）与被告陈京京物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京鼎铭物业管理有限公司的委托诉讼代理人郝宁宁，被告陈京京及其委托诉讼代理人马建武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鼎铭物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈京京支付2006年8月1日至2019年9月1日期间的物业服务费62563.2元，滞纳金11491.2元；2.本案的诉讼费由陈京京承担。事实和理由：鼎铭物业公司自2012年4月26日起受托为东方银座小区全体业主提供服务至今，陈京京是位于东方银座小区A-23F（以下简称涉诉房屋）的业主。合同履行至今，鼎铭物业公司已经按照合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告作为小区的业主之一，接受了鼎铭物业公司的服务却拒不履行交纳物业管理费用的义务，在2006年8月1日至2019年9月1日期间共拖欠物业费62563.2元。根据《都会经典大厦（东方银座）小区前期物业服务合同》（以下简称涉诉前期物业服务合同）第八十七条第（1）项的约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，还应当向鼎铭物业公司交纳滞纳金。现陈京京的拒交行为已经构成逾期的法律后果，被告不仅应全额补交所拖欠的物业费还应当交纳滞纳金。现鼎铭物业公司减少收取被告滞纳金，仅收取11491.2元。为维护自身权益，鼎铭物业公司诉至法院。陈京京辩称：不同意鼎铭物业公司的诉讼请求。理由如下：陈京京并没有与鼎铭物业公司签订物业服务合同。鼎铭物业公司所示的前期物业服务合同的期限自2012年4月26日至2017年4月25日，故鼎铭物业公司无权主张此期间之外的物业服务费用。此外，2007年8月，因物业费和物业服务质量问题，鼎铭物业公司曾起诉陈京京。此后鼎铭物业公司主动提出撤诉，并减半收取物业费。具体的做法为每半年收取3个月的物业费，每年交两次物业费。鼎铭物业公司的诉讼时效业已经过，无权主张2016年6月5日之前的物业服务费用。鼎铭物业服务公司的物业服务质量不符合相关标准和规定，表现在：收费、支出业主不知情；物业费标准过高、服务质量下降；维修空调后无法出示维修证明；不配合成立业委会；没有进行满意度调查；安全存在隐患；未出示消防安全检查报告；未如实通报经营异常的情形。案件审理中，陈京京提出反诉请求：1.判令鼎铭物业公司出示2004年至2018年期间的物业费收取及支出细目；2.鼎铭物业公司为陈京京免费维修空调至正常使用；3.判令鼎铭物业公司每月免费为陈京京提供6次游泳、3次健身服务，同时免费提供自2006年8月至2019年7月应提供而未提供的共计936次游泳，468次健身服务，并允许原告在13年内使用；4.判令鼎铭物业公司在2019年10月1日前对业主进行满意度调查；5.判令鼎铭物业公司公布2004年以来每年利用公共部分进行经营获得的收益及资金去向；6.判令鼎铭物业公司提供自2004年以来的安全检查报告；7.判令鼎铭物业公司书面答复弄虚作假情况；8.判令鼎铭物业公司于2006年8月开始减半收取物业费；9.本案诉讼费由鼎铭物业公司负担。事实和理由：2002年5月31日，陈京京购买涉诉房屋。根据《北京市物业管理办法》第二十三条的规定：“物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。”同时，《房屋使用、管理、维修公约》规定：“产权人有权监督物业管理的收费情况，并要求管委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支账目”、“物业管理企业应于每一会计年度结束之日起30日内向该商住区全体产权人公布经核实确认并加盖物业管理企业公章的该会计年度的物业管理账户。”《物业服务收费管理办法》第十二条规定：“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。”《物业服务收费明码标价规定》第六条规定：“物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据等。”故鼎铭物业公司应公示2004年至2018年度物业收取及支出明细。同时，涉诉房屋内的空调每年夏季需要维修若干次，每次都是物业公司通知空调厂家。因维修次数太多，陈京京欲退换空调，厂家要求出示维修次数的证明，陈京京请求鼎铭物业公司予以出示遭到拒绝，影响了陈京京合法权益，陈京京为此要求鼎铭物业公司为陈京京免费维修空调。此外，涉诉的物业费标准中包含了游泳和健身费用，但2006年8月后，鼎铭物业公司未再为陈京京提供游泳和健身服务。《北京市住宅物业管理服务标准》规定：“物业公司每年进行一次物业管理服务满意度调查，促进管理服务工作的改进和提高……”。根据《物业管理条例》，业主对物业共用部位、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理相关手续。鉴于鼎铭物业公司的上述违约行为，鼎铭物业公司应减半收取物业费。鼎铭物业公司对陈京京提出的反诉请求答辩称，不同意陈京京的反诉请求。陈京京不具备请求鼎铭物业公司公开账目的权利主体资格。陈京京没有依据要求鼎铭物业公司为其免费维修空调；鼎铭物业公司没有义务为陈京京提供免费游泳及健身服务；涉诉小区的物业服务费交纳率可以证明绝大部分业主对物业服务质量表示满意；陈京京要求鼎铭物业公司为其办理地下停车服务没有合同依据；陈京京无权要求鼎铭物业公司公布资金去向及消防安全检查报告；对于鼎铭物业公司的经营状态亦没有义务向陈京京公开；陈京京无权要求鼎铭物业公司减半收取物业费。本院认定事实如下：陈京京系北京市东城区东直门外大街48号A座23F房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权人，该房屋建筑面积79.8平方米，性质为公寓。2004年至今，鼎铭物业公司一直为包含涉诉房屋在内的东方银座提供物业服务。2012年4月28日，都会经典大厦（东方银座）的开发建设单位东方银座广场有限公司作为甲方，鼎铭物业公司作为乙方，双方签订《北京市东城区都会经典大厦（东方银座）小区前期物业服务合同》（以下简称涉诉前期物业服务合同）。该合同约定，物业名称：都会经典大厦（东方银座）；坐落位置：北京市东城区东直门外大街48号；四至：东至规划的二环辅路、西至东直门南大街东侧绿地、北至东直门外大街南侧规划绿地、南至东直门南大街甲2；4号楼。委托物业服务范围：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；房屋建筑本体共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管……都会经典大厦（东方银座）规划红线内属物业管理范围的共用设施的维修、养护和管理；都会经典大厦（东方银座）规划红线内公用绿地、花木等的养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑物共用部位；交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；维持公共秩序，包括监控、巡视、门岗值勤和防火等保安工作；组织开展社区文化娱乐活动；管理与物业相关的工程图纸、产权人和使用人档案及竣工验收资料……合同期限：东方银座前期物业管理委托年限为期共五年，自2012年4月26日至2017年4月25日止。合同期限已满，业主大会仍未召开，业主委员会仍未成立，东方银座广场有限公司与北京鼎铭物业管理有限公司签订小区前期物业服务合同有效期顺延，至业主大会成立，业主委员会所选聘物业管理有限公司签订的物业服务合同生效时本合同终止。乙方的权利和义务：依据本合同向产权人或使用人收取相关费用和酬金。根据有关法律、法规及本合同的规定，制定都会经典大厦（东方银座）的各项物业管理制度。负责编制房屋及附属建筑物、构筑物、设施、绿化、设备年度维修养护计划和大、中修方案报甲方审核，在甲方认可的情况下组织实施。有权要求甲方和产权人、使用人配合乙方的管理服务行为；有权依照法律、法规、本合同和《管理公约》的规定对产权人、使用权人违反物业管理规定的行为采取相应的处理措施；对产权人、使用权人违反法规、规章的行为提请有关部门处理。对都会经典大厦（东方银座）的共用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在都会经典大厦内改、扩建完善配套项目，须经甲方书面同意并报政府有关主管部门批准后方可实施。开展有效的社区文化活动和便民服务工作。保证不断提高服务质量、控制成本、降低能耗。应以勤勉尽责的原则、按乙方承诺的管理目标对都会经典大厦（东方银座）进行物业管理，如因乙方的过错而给产权人或使用权人造成损失或侵害，依法承担相应赔偿责任。乙方负责对都会经典大厦（东方银座）房屋建筑设备、设施的质量进行全面检查。对都会经典大厦的公共性服务费、代办公众性服务费、特约服务费分开收支，单独见长。维修专项基金和折旧基金，在银行开立专门账户。每年向甲方、产权人、使用人公布一次账目。对于因管理费收缴不及时或不能收缴造成管理费不敷使用时，乙方应立即通过法律手段向欠缴人追讨……乙方向产权人或使用人收取物业服务费标准：公寓8元/月/建筑平方米。物业服务费由乙方按季/月向产权人收取；物业服务费标准每年按政府公布的物价指数和行业指导标准由甲、乙双方协商进行调整。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交月/季度管理费的千分之三交纳滞纳金；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护费用按《北京市居住小区物业管理企业与各专业管理部门职责分工的规定》和《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的相关规定处理，具体情况由甲、乙双方另行协商。2016年1月1日，双方签订《补充协议》，约定：自2016年1月1日起将物业服务收费方式由酬金制变更为包干制，由甲方向乙方支付固定的物业服务费用，标准为高层住宅8元/平方米·月。案件审理中，鼎铭物业公司表示陈京京未交纳2006年8月1日至2007年3月31日、2007年12月1日至2008年2月29日、2008年9月1日至2008年11月30日、2009年3月1日至2009年5月31日、2009年9月1日至2009年11月30日、2010年3月1日至2010年5月31日、2010年9月1日至2010年11月30日、2011年3月1日至2011年5月31日、2011年9月1日至2011年11月30日、2012年3月1日至2012年5月31日、2012年9月1日至2012年11月30日、2013年3月1日至2013年5月31日、2013年9月1日至2013年11月30日、2014年3月1日至2014年5月31日、2014年9月1日至2014年11月30日、2015年3月1日至2015年5月31日、2015年9月1日至2015年11月30日、2016年3月1日至2019年9月1日期间的物业服务费。对此，陈京京表示因本案双方曾经进行过诉讼，鼎铭物业公司工作人员刘赞成承诺自2006年8月起减半收取涉诉房屋的物业服务费。为此，陈京京出示其夫马建武于2010年8月20日与刘赞成的通话记录。对此，鼎铭物业公司表示刘赞成确为鼎铭物业公司工作人员，但已于2012年离职，不认可通话录音的真实性，亦不认可减半收取物业费的方式。诉讼中，陈京京认为鼎铭物业公司的诉请已经超过了诉讼时效，鼎铭物业公司则表示其于2016年6月15日，以邮寄律师函的方式向陈京京催缴过物业费，但回执单显示查无此人。除此之外，鼎铭物业公司于2010年7月2日及2010年7月19日通过张贴通知的方式向陈京京催缴物业费，但鼎铭物业公司仅仅出示了其于2016年6月15日的快递邮单。此外，鼎铭物业公司向本院出示了《公寓收缴率分析》、《银座2018年度满意度调查表》、《银座2017年度满意度调查表》、《2016年度东方银座物业服务问卷调查表》、《2015年度东方银座物业服务问卷调查表》。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，鼎铭物业公司与东方银座广场有限公司签订的涉诉前期物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。该合同对该小区的业主亦具有约束力。鼎铭物业公司接受东方银座广场有限公司的委托，对涉诉房屋所在小区进行前期物业管理服务。鼎铭物业公司依约提供了物业管理服务，陈京京应当交纳物业服务费。但陈京京主张其曾与鼎铭物业公司协商一致以每半年仅交纳三个月物业费的方式减半交纳物业费。结合鼎铭物业公司实际收取的物业费情况，可以看出自2006年8月至2016年6月，鼎铭物业公司确实每隔半年收取一次物业费，每次物业费的数额仅为三个月的物业费总额。即鼎铭物业公司在明知每半年仅收取三个月物业费的情况下，并未将陈京京再次缴纳的物业费先行补足之前“欠缴”的物业费数额，这与正常的交易习惯及生活常识相违背，结合陈京京提交的录音证据，本院认可陈京京所主张的事实，即2016年6月之前，鼎铭物业公司以默认的方式减半收取了陈京京的物业费。但对于2016年6月1日以后的物业费，因鼎铭物业公司明确表示应按期全额交纳物业费，故对于鼎铭物业公司要求陈京京交纳2016年6月1日之后物业费的诉讼请求，本院予以支持。对于陈京京所持其他抗辩意见不能成为拒绝交纳物业服务费的理由，本院不予采纳。对于陈京京所诉要求鼎铭物业公司出示自2004年至2018年物业费收取及支出细目的反诉请求，虽然鼎铭物业公司出示了2014年至2018年的《公寓收缴率分析》，但该分析并未显示物业服务费收取和支出的具体情况，根据《物业服务收费管理办法》第十二条的规定：“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。”因此，陈京京有权对物业服务资金的收支情况提出质询，鼎铭物业公司应当予以答复；对于陈京京所述要求鼎铭物业公司为其免费维修空调、提供游泳和健身服务的诉讼请求，因陈京京并未提供证据证明双方对此进行过约定，故本院不予支持；对于陈京京要求鼎铭物业公司进行满意度调查的反诉请求，因鼎铭物业公司已经当庭出示相关满意度调查的结果，故对该项诉讼请求，本院不再予以支持；对于陈京京所诉要求公布2004年以来每年公共部分经营获得的收益和去向的诉讼请求，根据《物业管理条例》第五十五条的规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。”可知业主对于共用部位、共用设施设备进行经营的收益享有知情权，故对于陈京京要求鼎铭物业公司公示公共部分经营收支的诉讼请求，本院予以支持，鼎铭物业公司应为陈京京查阅上述内容提供便利；对于陈京京所主张的要求鼎铭物业公司提供安全检查报告并书面答复弄虚作假情况的诉讼请求，因双方对此并无约定，故本院不予支持；对于陈京京要求鼎铭物业公司减半收取物业服务费的诉讼请求，因无法律和合同依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《物业管理条例》第五十五条，《物业服务收费管理办法》第十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、陈京京于本判决生效后五日内给付北京鼎铭物业管理有限公司自2016年6月1日至2019年9月1日的物业费24897.6元；二、陈京京可于本判决生效后7日后赴北京鼎铭物业管理有限公司查阅自2004年至本判决生效之日止的都会经典大厦（东方银座）公共部分经营收支情况和自2004年至2018年的都会经典大厦（东方银座）物业服务费收取和支出情况，北京鼎铭物业管理有限公司应提供便利；三、驳回北京鼎铭物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回陈京京的其他反诉请求。案件受理费683元，由北京鼎铭物业管理有限公司负担472元（已交纳），陈京京负担211元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费595元，由陈京京负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 耿侃二〇二〇年六月二十八日法官助理 成竹书 记 员 岳源