江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初3313号原告：赣州市贞利实业有限公司，住所地：江西省赣州市经济技术开发区客家大道181号。统一社会信用代码：913607007599950660。法定代表人：徐红英，系公司董事长。委托诉讼代理人：李秀春，江西仁天律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：钟美蓉，女，1981年12月19日生，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：王世发，江西南芳律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：江良晨，男，1979年9月18日生，住江西省吉安市泰和县，系被告钟美蓉配偶，代理权限为特别授权。原告赣州市贞利实业有限公司（以下简称为贞利公司）与被告钟美蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贞利公司的委托诉讼代理人李秀春，被告钟美蓉的委托诉讼代理人王世发、江良晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《展厅租赁合同》，并由被告立即腾空租赁展厅并向原告予以返还；2、由被告立即向原告支付拖欠的租金342710.62元（暂算至2020年5月底，此后租金按合同约定标准继续计算至被告腾空返还租赁展厅之日止）、物业管理费2532.96元（物业管理费为0.8元/㎡/月，2018年12月至2019年8月计2532.96元，此后物业管理费继续计算至被告腾空返还租赁展厅之日止）、水电费6171元（2018年12月至2019年7月共计6171元，此后继续按实际使用度数支付至被告腾空返还租赁展厅之日止）、垃圾清运费1800元（2018年12月至2019年8月共计1800元，此后继续支付至被告腾空返还租赁展厅之日止）；3、原告收取的定金8万元不予退还；4、本案诉讼费用由被告承担。被告钟美蓉辩称：1、被告并不是本案适格的被告，真正的被告应当是赣州三致汽车销售有限责任公司，租赁合同的乙方虽然为钟美蓉，但租赁目的是为开办赣州三致汽车销售有限责任公司，也是该公司实际占有、使用，钟美蓉仅是作为公司的法定代表人履行职务的行为；2、因原告停水电、锁门、提前解除合同，构成违约，被告仅需向原告支付2019年6、7月份的租金47367.48元、物业费2251.52元、水电费、垃圾清运费1600元；3、因原告违约，应当把8万元保证金在冲减被告所欠费后，将剩余部分退还被告。经审理查明：2018年11月10日，贞利公司与钟美蓉签订《展厅租赁合同》，约定：钟美蓉承租贞利公司开发建设的赣州国际汽车城Ｂ栋3号展厅，展厅建筑面积为351.8平方米，用于汽车销售服务；租赁期限自2018年12月1日起至2020年11月30日止；租金按建筑面积计算，第一年的月租金为79.2元／㎡，即每月租金27862.56元，年租金334350.72元，实行租赁递增的计租方法，即第二年的租赁价格在前一年租赁价格的基础上递增10%，以此类推，逐年递增；租金实行半年支付制，即每六个月为1个租金支付期，每期应付租金均需提前十天支付；签订合同当日，钟美蓉需支付第一期租金167175.36元；钟美蓉同意承担租金的增值税款以及承担租赁场地的日常维修、保养费用，合同解除、终止后，对于钟美蓉投资于租赁场地的装饰装修设施无偿归贞利公司所有；合同签订当日，钟美蓉应向贞利公司支付定金8万元，作为其诚信履行租赁合同的担保，在租赁期限内，钟美蓉不得以该定金抵扣租金，合同期满后，若钟美蓉无违约事项，该定金应由贞利公司一次性退还钟美蓉（但不计算任何利息）；贞利公司有权及时足额地向钟美蓉收取租金、水费、电费、保证金等；贞利公司有权及时足额地依照规定标准及租赁面积向钟美蓉收取物业管理费（物业管理费钟美蓉应与租金同时缴纳）；钟美蓉未按照合同规定支付租金、物业管理费、水电费，逾期超过7天时，贞利公司有权单方终止合同，钟美蓉除应按银行同期贷款利率计付逾期付款利息外，贞利公司所收定金不予退还钟美蓉。合同中还约定了其他事项。2018年11月19日，钟美蓉通过案外人邹某的银行账户向贞利公司支付了定金8万元。2018年11月26日，钟美蓉通过案外人吉安市三致汽车销售服务有限公司的银行账户向贞利公司支付了租金175533元。钟美蓉自2019年6月1日起未向贞利公司支付租金。2019年7月23日，钟美蓉向贞利公司的工作人员告知不再承租案涉房屋。2019年7月24日，贞利公司对案涉房屋停水停电，当日钟美蓉将案涉房屋内的部分设施搬出，并锁门。在钟美蓉搬离案涉商铺几天后，贞利公司对案涉商铺加锁了一把锁。2019年8月中旬，钟美蓉将其在案涉商铺上的锁解下，未再对案涉商铺加锁。截至2019年7月31日，钟美蓉尚欠贞利公司水电费6171元、物业管理费2251.52元、垃圾清运费1600元。另查明，案涉房屋的物业管理费为每月281.44元，垃圾清运费为每月200元。钟美蓉于2020年5月2日收到本院邮寄的民事起诉状等文书。以上事实有原告提交的原告企业法人营业执照、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、《军队房地产租赁许可证》、《展厅租赁合同》、《租金交款通知》、《代收代缴水电费通知》、《物业管理费通知》、《代收代缴垃圾清运费通知》、《垃圾代运合同》、银行流水、租金明细表，被告提交的照片、证人邹某、何某的证人证言及当事人的庭审陈述足以证明。本院认为，双方当事人签订的《展厅租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。根据合同的相对性，合同双方系钟美蓉与贞利公司，故被告钟美蓉认为其非本案被告的答辩意见，本院不予采纳。因钟美蓉逾期支付租金的行为已构成违约，且钟美蓉于2019年7月23日告知贞利公司不再租赁房屋，应视为钟美蓉要求解除合同，而2019年7月24日贞利公司对案涉房屋停水停电、钟美蓉从案涉房屋中搬离的行为，可以视为双方当事人事实上已解除了合同，故合同解除日应为2019年7月24日。因钟美蓉违约导致合同解除，故按合同约定，贞利公司有权不予退还钟美蓉支付的定金8万元。虽钟美蓉于2019年7月24日搬离案涉房屋，但其未与贞利公司办理相关房屋交还手续，故应由钟美蓉向贞利公司支付租金至案涉房屋实际由贞利公司控制之日。虽贞利公司在钟美蓉搬离后对案涉房屋进行了上锁，但实际控制案涉房屋的日期应为钟美蓉将其对案涉房屋加锁解下之日，即2019年8月中旬贞利公司已控制案涉房屋。因钟美蓉下锁的时间系2019年8月中旬，已影响该月份贞利公司对案涉商铺的使用，故应由钟美蓉承担8月份的房租及相关费用。因此，贞利公司要求钟美蓉支付拖欠费用的诉讼请求，本院予以部分支持，钟美蓉应向贞利公司支付截至2019年8月31日前拖欠的租金75230.04元[2019年6月至2019年8月租金83587.68元（27862.56元/月×3个月）-（175533元-167175.36元=8357.64元）=75230.04元]、水电费6171元、物业管理费2532.96元、垃圾清运费1800元。因贞利公司已实际控制案涉房屋，钟美蓉无需再向贞利公司返还，故贞利公司要求钟美蓉返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告赣州市贞利实业有限公司与被告钟美蓉签订的《展厅租赁合同》于2019年7月24日解除；二、由被告钟美蓉于本判决生效之日起七日内向原告赣州市贞利实业有限公司支付租金75230.04元、水电费6171元、物业管理费2532.96元、垃圾清运费1800元；三、原告赣州市贞利实业有限公司不予退还被告钟美蓉支付的定金8万元；四、驳回原告赣州市贞利实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6598元，由被告钟美蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交副本，按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘迪驰人民陪审员  潘健蔚人民陪审员  吴 军二〇二〇年六月三十日法官助理钟君书记员钟观发