惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1601号原告：刘春霞，女，汉族，1972年2月2日出生，户籍住址：广东省深圳市龙岗区***********，身份证号码：230************047。委托诉讼代理人：杨晔，内蒙古无涯律师事务所律师。被告：李良海，男，汉族，1984年9月19日出生，户籍住址：四川省武胜县***********，身份证号码：511************612。委托诉讼代理人：李健，四川皓锦律师事务所律师。第三人：惠州市**佳房地产经纪有限公司，住所地：广东省惠州市***************************。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：郑良杰，系该公司员工。原告刘春霞诉被告李良海、第三人惠州市**佳房地产经纪有限公司（以下简称“乐居佳公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理，于2019年10月24日作出（2019）粤1391民初1746号民事判决后，被告李良海不服向惠州市中级人民法院提起上诉，该院于2020年2月18日以（2019）粤13民终8017号民事裁定书裁定本案发回重审。本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月9日公开开庭进行了审理，原告刘春霞及其委托诉讼代理人杨晔、被告李良海及其委托诉讼代理人李健、第三人乐居佳公司的委托诉讼代理人郑良杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘春霞向本院提出的诉讼请求:一、判令解除原告、被告及第三人之间签订的《惠州市********服务合同》，被告及第三人按照定金原则共同双倍返还原告20万元；二、诉讼及保全费用由被告承担。事实与理由：原、被告本不相识，原告有购房意愿，与被告通过第三人达成购房意愿，即由原告通过贷款的方式购买被告所有的位于惠州市****************************房屋，双方于2018年11月24日在第三人处，三方共同签订了《惠州市********服务合同》，在合同中约定了购买的标的物坐落位置、价格、面积等，同时还约定了付款方式，原告分别于2018年11月24日、2018年12月28日、2019年1月3日三次通过第三人交付定金6万元、2万元、3万元，共计定金11万元，因当时被告所有涉案房屋处于抵押状态，被告承诺于合同签订之日起45日内将抵押的涉案房屋赎回后，原告交付首付款35万元。可是直至今日，原告多次与被告沟通，被告均无法办理赎回抵押涉案房屋，3月31日，被告委托被告父亲退还原告1万元现金。目前，原告得知涉案房屋已经被抵押权人在法院保全涉诉，为维护原告的合法权益减少损失，故诉至贵院，望依法裁判。原告向法庭提交以下证据：1、原、被告身份证，拟证明原、被告的主体资格；2、惠州市二手房买卖合同，拟证明被告收取原告定金，但是涉案房屋无法办理过户，被告定金不肯退还；3、定金收据3张，拟证明原告支付了110000元定金；4、银行网上转账信息，原告在平安银行深圳梅林支行的银行流水5页，拟证明原告把定金转到被告银行账户，在双方签订房屋买卖合同之日至打印该流水之日止（流水打印时间为2019年12月12日），原告具备全款购买被告房屋的能力。5、房产证，拟证明涉案房屋处于抵押状态，被告一直不肯赎楼；6、企业信用信息公示报告，拟证明第三人主体资格。7、与被告的微信聊天记录一页，拟证明原告向被告催款的事实，被告无力返还。8、原告的丈夫与被告的微信聊天记录，拟证明从2019年3月20日至本案起诉之后（2019年6月8日）期间，原告多次向被告催促返还所交定金，被告用各种理由进行推辞，并且被告同意返还。9、微信转账记录一份，拟证明2018年11月24日即合同签订当日，原告向第三人转账10000元，这是双方在合同当中共同约定留存于第三人处的定金10000元。10、（2019）粤1391民初1746号民事判决书，拟证明该份判决书第五页：涉案房屋于2018年3月27日办理抵押登记，抵押数额为500000元，证明被告于2019年10月24日即本案一审判决之日，涉案房屋仍处于抵押状态，被告没有按照双方约定进行赎楼，原告诉之贵院的法定依据。被告李良海辩称：一、原告未按合同约定支付首付款，致使合同无法履行，使被告的合同目的无法实现，甚至直到现在，原告仍没有支付完首付款及打款到任何监管账户监管，应当系本案合同的违约方，其应承担违约责任；该案被告与原告及第三人签订了一份编号为0060331的《惠州市********服务合同》，合同约定原告（买方）在签署本合同时向被告（卖方）支付定金六万元，可原告当日仅支付了5万元，后没有支付；在被告多次催促下，才于4天后给付被告，且支付后又借出挪用了。鉴于合同履行开始原告就违约的事实，被告完全有理由认为原告可能无法在合同第三条约定的期间给付首付款，于是多次催促原告按时给付首付款，并且双方在签订合同时就约定，首付款支付当日被告就去还清银行贷款，办理注销抵押登记手续。可一个多月过去后，原告才仅仅支付了4万元首付款转入了双方约定的李良海尾号为3330的邮政储蓄银行卡里，且5万元首付款原告还分了2次给付。这让被告担心原告是否能按时支付首付款，后事实证明恰如被告所预料，原告在签署合同之日起45日内根本没有将全部首付款存入交易结算资金专用账户（即上诉人李良海的尾号为3330的邮政储蓄银行卡或其他结算账户）里，也没有将全部首付款存入交易结算资金银行专用账户，被告也多次催促，其仍没有支付。鉴于原告的未支付完首付款（仅4万元）的违约情况及以前交定金的违约事实，被告完全有理由认定原告不再履行合同，即使被告有早己约定好的高息借款的筹资也不敢先于去还清银行贷款。因此，原告违约在先是本案的根本，其系合同的违约方，应当承担相应的违约责任。二、原告要求被告父母给付其l万元用于其父母治病，足可以认定原告不再支付房款的事实，该一万元系原告违约不履行支付首付款的有力证据，特别是原告应当支付首付款的两个多月后，说其父亲病重，需要住院治疗，说不再购买本案房屋了，于是找到被告父母，希望拿回点钱帮其父母治病，至于不买房了退款后面算账再说，被告父母出于同情原告家人，给了原告一万元，并非原告所说退回定金，解除合同，被告父母不是合同当事人，其根本没有解除合同的意思，也无权解除合同。原告即使解除合同，也只能向被告本人提出，其不能利用老年人的善心达到规避合同义务的目的；况且定金也不是一万元，明显原告说法错误，其难以自圆其说，其才是真正的合同违约方，法院应当驳回其诉讼请求。三、本案系原告先期的违约及后期没有按约定支付合同约定首付款，经被告的催促仍没有履行完毕，其怠于履行合同的情况，导致被告早已约定筹资还贷计划及办理注销抵押登记手续均因原告的违约行为无法开展，原告系合同违约方，其无正当理由不购买房屋，其无权收回定金，更应当赔偿守约方合同目的不能实现的相关损失，法院应当驳回其诉讼请求。综上，原告没有依约定履行支付购买房屋定金及首付款，系合同违约方，其表示不再购买该房屋，根据定金法则，其无权要回定金，同时，原告行为导致守约方合同目的不能实现而造成相关损失，被告保留要求其赔偿的权利。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提交证据如下：1、原、被告的身份信息，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2、证据二，企业信用信息公示报告，证明第三人的主体资格。3、惠州市********服务合同，证明合同第三条第2项第1点原告应当将首付款在签署合同之日起45日内存入交易结算资金账户（被告李良海尾号为3330的邮政储蓄银行卡），第三条第2项第2点证明原告付清首付款后办理提交贷款申请，被告可配合办好贷款申请后，原告一直没有支付首付款，第二条第1项及该项第2点证明合同签订当日，定金为60000元。4、涉案房屋的不动产权证复印件，证明被告系本案房屋的权利人，其具有出卖资格。5、原告银行转账信息、被告向原告转账10000元交易记录明细清单，证明目的：签订合同当日，定金为60000元，原告仅于2018年11月24日支付了50000元，剩余10000元原告于2018年11月28日才支付，后因原告缺钱，又向被告借支挪用，其支付定金违约；证明原告没有按月支付首付款，在被告追问多次，原告共仅支付100000元，后原告不购买房屋时，要回了10000元。6、收款收据，证明原告仅支付100000元定金后，其根本没有再支付首付款的任何意思表示，如其不购买房屋和解除合同，该定金原告没有任何理由要回。7、收条及证人证言，证明目的：收条系原告在其父母生病是无钱医治，要求被告父母暂时退回部分定金给其父亲治病，系原告自己书写出具，被告父亲按手印的，证明原告资金困难，不再履行支付首付款协议，原告系毁约违约方；证明被告不是合同违约方，没有表达不履行合同的意思，也没有同意原告的毁约退回定金。8、原审开庭笔录，证明第六页第2段证明被告在原告没有支付首付款的情况下，配合办理按揭手续，办好后，原告仍没有支付首付款，直到该案起诉及至今天庭审原告都没有支付，原告系真正的违约方。第三人乐居佳公司陈述：1、2018年11月24日签订合同，根据合同第五项约定从定金中预留10000元作为交房保证金，因为该房屋一直是被告父母在住，为了保证该房的物业水电能按时缴付所以要交10000元保证金。当天原告先转给被告50000元，转10000元给我公司，该10000元也是属于原告交付给被告的定金，所以被告向原告出具了60000元的收据。11月28日，与原、被告一起去银行做按揭，因为办按揭需要过账，所以原告在2018年11月28日向被告支付了10000元，同日，被告李良海又将该10000元转回给原告。2.合同第一条第三项有约定，卖方在签署本合同45天内自行赎楼，被告未按时赎楼。3.关于监管账户，银行规定，必须把首付款存入本人在该行的银行卡，银行才会进行审批，所以原告的流水是证明原告的账户当时是有350000元的资金的。对原告起诉的事实认可，是被告没有按照合同约定赎楼。第三人乐居佳公司向法庭提交银行按揭审批记录作为证据，拟证明原告银行按揭审批通过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对对方提交的原、被告的身份证，企业信用信息公示报告，惠州市二手房买卖合同，收款收据，房产证，收条、微信转账记录、微信聊天记录的真实性均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月24日，原告刘春霞作为买方与被告李良海作为卖方及第三人乐居佳公司作为居间方签订了一份编号为0060331的《惠州市********服务合同》，约定：一、买卖双方交易的房产位于惠州市*****************************，房产证号为：第4061465号，建筑面积为78.49㎡。二、房产现状为抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起45日内自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将不动产权证原件交予居间方。三、该房产的交易价格为710000元，交易定金60000元，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金60000*。首期房款为350000元，在签署本合同之日起45日内存入交易结算资金专用账户。付清首期款后4个工作日内，买方向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料。同时卖方需无条件协助办理按揭手续。四、买卖双方约定交房日期为卖方在收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日内将房屋交付给买方使用。五、买卖双方协商同意在定金或者其他房款中预留10000元作为该房产交易之交房保证金，交由居间方托管，居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后将该款退回卖方。六、卖方保证对上述房产享有完整所有权并拥有全部的收益、处分权，不会因卖方原因及其利害关系之人的原因而被他人或国家有关部门行使权利。如存在隐瞒与该房产买卖有关的重要事实或提供虚假情况等行为，或由于卖方原因导致该房产无法办理产权过户手续的，视为卖方违约。如买卖双方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以交易总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如违约方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，守约方可要求违约方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求违约方支付交易总价款20%的违约金或适用定金罚则。七、其他事项（备注）手写内容为：买方同意卖方免费住六个月（2018年11月24日至2019年5月23日），居住期间由原业主承担相应的物业、水电、天然气等相关杂费。合同还就其他权利义务作出了约定。2018年11月24日，原告向被告支付了定金50000元，向第三人付款10000元，当日李良海向原告出具收到定金60000元的收据。2018年11月28日，原告向被告支付10000元，当日被告退回原告10000元。2018年12月28日原告向被告支付20000元，2019年1月3日原告向被告支付30000元，被告李良海分别向原告出具了收取定金20000元和30000元的收款收据。2018年11月28日，经第三人联系，被告及第三人的工作人员陪同原告到平安银行惠东支行提交按揭贷款所需资料申请房屋按揭贷款，原告向其本人在平安银行总行账号622**********320存入350000元购买该行期限为一个月的理财产品，原告在该行的贷款未获审查通过，该款原告于2018年12月29日到期赎回。2019年1月4日，经第三人联系，被告及第三人的工作人员陪同原告到中国邮政储蓄银行惠州支行提交按揭贷款所需资料办理房屋按揭贷款，原告从平安银行总行账号622**********320向其本人在中国邮政储蓄银行总行账号转入350000元，该行于当月电话通知原告其贷款申请审查获通过。因被告李良海未办理赎楼手续，原告未与中国邮政储蓄银行签订房屋按揭贷款合同。2019年3月20日起原、被告双方就房屋买卖的事情进行协商，2019年3月31日被告李良海通过其父亲李国新向原告刘春霞退还了购房定金10000元。另查明，涉案房屋于2018年3月27日办理了抵押权登记，他项权证号为粤（2018）惠州市不动产证明第4021718号，抵押权人为杨蕙菁，抵押类型为一般抵押，债权数额为500000元。原告刘春霞向本院提出诉前财产保全申请，本院于2019年4月3日依法查封了被告李良海名下位于惠州大亚湾澳头中兴北路269号国力凯旋花园1栋一单元801号房的房产[房地产权证号:粤（2017）惠州市不动产权第4061465号]。查封期限为三年。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人签订的《惠州市********服务合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是各方当事人的真实意思表示，该合同及协议真实、合法、有效，各方应当诚实信用履行。本案争议焦点有：1、关于定金数额的认定；2、关于交易结算资金专用账户的问题；3、关于违约责任的认定；对此分析评判如下：1、关于定金数额的认定，原、被告签订的合同约定购房定金为60000元，有被告出具的收条和原告的支付凭证佐证，且原、被告双方无异议，本院予以确认。关于原告分别于2018年12月28日及2019年1月3日，向被告共支付50000元，对该50000元是预付购房款还是购房定金的问题，原告认为是按被告要求追加的购房定金，有被告出具的收据可证明，被告认为是原告预付的购房款，对此被告未提交证据证明。第三人陈述是购房定金，书写收据时三方在场，已说明是定金。本案中，被告向原告出具的二份收款收据系第三人提供，内容为填充式，其中“刘春霞，230************047，叁（贰）、30000（20000），惠州大亚湾国力凯旋城1栋一单元801号房”为手写，在格式文字定金、转账前面空格上手写打勾，收款人由李良海签名奈指印。被告李良海对收据的内容及签名无异议，辩称签名时无细看内容。本院认为，当事人对自已的主张负有举证责任，原告主张该50000元为定金有银行转账记录及被告出具的收据予以证实，被告李良海无举证证明该款为购房款，应承担举证不能的法律后果。因此对于该50000元的性质，依证据优势原则，本院认定系双方同意追加的定金。综上，被告收取原告支付的购房定金为110000元。2、关于交易结算资金专用账户的问题，双方合同约定，首期房款为350000元，在签署本合同之日起45日内存入交易结算资金专用账户，双方无约定具体明确的银行开设资金专用账户。对于交易结算资金专用账户的理解，原告理解为首付款350000元存入其本人在贷款银行的账户，由银行冻结视为交纳，被告认为首付款应存入其本人账户保管才视为原告支付，第三人认为，原告将首付款足额支付原告在贷款银行开设的账户，银行会自行冻结。本院认为，按照二手房买卖的交易习惯，需要通过向银行办理按揭贷款的买受人需要交纳首付款提交监管，为了保障资金安全，买卖双方需共同提出办理资金监管，将资金款项打入资金监管专用账户由银行监管，在买卖双方未授权的情况下，任何人员均动用不了该项资金。本案中，原、被告在合同中约定了首期房款为350000元，在签署合同之日起45日内存入交易结算资金专用账户，那么原、被告双方应在贷款银行开设资金监管账户由银行监管。原告虽在其申请的贷款银行开设的个人账户上存入足额的首付款，但并无与被告办理共同的资金监管手续，原告对该账户资金仍可自由支配。所以原告在银行的350000元只能证明其具有支付首期房款的能力，并不能证明该首付款受到了监管。3、关于违约责任的认定，原告刘春霞支付购房定金后，与被告及第三人的员工一起于2018年11月28日到平安银行提交按揭贷款资料，原告当天存入平安银行350000元购买该行期限为一个月的理财产品。2019年1月，被告及第三人的员工陪同原告到中国邮政储蓄银行提交按揭贷款所需资料，原告于2019年1月4日从平安银行总行账号622**********320向其本人在中国邮政储蓄银行总行账号转入350000元，该行于当月电话通知原告其贷款申请材料审查通过。至此原告按合同履行了提交办理贷款资料的义务，被告也履行了配合原告办理贷款的义务。但是合同约定的首期房款为350000元，原告应在签署合同之日起45日内存入交易结算资金专用账户，原告从平安银行向其本人在中国邮政储蓄银行总行账号转入350000元，只能说明其具有支付首期房款的能力，不能说明该款存入了交易结算资金专用账户，处于原、被告共同监管之下。因此原告未按时支付首期款的义务构成违约。依合同约定，被告应于签署合同之日起45日内自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将不动产权证原件交予居间方，被告未履行赎楼的义务，亦构成违约。鉴于原、被告均有违约行为，且本案因原、被告对于交易结算资金专用账户的约定不明，理解不同，第三人亦无向原、被告释明交易结算资金专用账户如何开设，导致原告认为其已履行了支付首期款的合同义务，被告未按时赎楼，其因此无法签订房屋按揭贷款合同；被告则认为原告无支付首期款，无履行支付房款的能力，所以不赎楼。因此导致商品房担保贷款合同未订立和房屋买卖合同不能继续履行的原因在于原、被告双方对首期房款的监管方式约定不明确和理解不同，属于不可归责于当事人的事由，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因此原告请求解除合同，由被告返还定金的请求，本院予以支持。但其请求双倍返还定金的理据不足，本院不予支持。至于被告辩称原告因其父亲生病无钱医治，要求被告父母暂时退回部分定金给其父亲治病，证明原告资金困难，不再履行支付首付款协议，原告系毁约违约方的意见，被告为此提交了原告出具的收条内容“今收到李良海父亲李国新人民币壹万元整（10000元）退定凯旋城1-1-801部分定金。收款人刘春霞，2019年3月31日。”和申请其母亲出庭作证拟证明其所称事实。对此原告提交了其丈夫与被告于2019年3月27日晚上20：51的微信聊天记录，李良海回复“不好意思，刚才微信没看到，31号晚上你过去找我父母，我会安排好10000，实在手头紧”3月31日早上9：19，李良海：“杨哥，早上好，麻烦你今晚20:00左右去我父母那里拿一下，谢谢”；“你和你父母讲清楚了没有”，李良海：“讲清楚了，放心”。综合原、被告的意见和证据，说明原、被告双方就合同的履行进行过协商，原、被告均无继续履行合同的意愿，被告母亲的证言，不足以证明原告有违约的事实。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘春霞与被告李良海及第三人惠州市**佳房地产经纪有限公司于2018年11月24日签订的《惠州市********服务合同》（编号：0060331）。二、被告李良海在本判决生效后十日内向原告刘春霞返还定金共计90000元。三、第三人惠州市**佳房地产经纪有限公司在本判决生效后十日内向原告刘春霞返还10000元。四、驳回原告刘春霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元及保全费1520元，由原告刘春霞负担受理费2250元，被告李良海负担受理费、保全费3570元。原告刘春霞多预交的1150元可向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  邹伟如人民陪审员  张艳梅人民陪审员  戴育玲二〇二〇年六月二十二日书 记 员  陈海珊