江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3528号上诉人（原审被告）：杨惠忠，男，1957年1月14日生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人（原审被告）：周彩英，女，1955年2月2日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张建党，江苏孙吴律师事务所律师。(代理前述二上诉人）委托诉讼代理人：黄硕朔，江苏孙吴律师事务所律师。(代理前述二上诉人）被上诉人（原审原告）：朱小华，男，1976年11月1日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：黄勤，江苏合展兆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭新花，江苏合展兆丰律师事务所实习律师。上诉人杨惠忠、周彩英因与被上诉人朱小华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初6552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨惠忠、周彩英的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：1、原审判决认定的鉴定时间不准确,应当将我方提出不履行合同的时间作为鉴定基准日。我方于2014年4月通过中介朱定国告知被上诉人朱小华，要求双方协商解除合同并退还房款。朱定国回复会好好说的，但是我方未收到其回音。2016年6月我方向中介要到朱小华的联系方式并与其沟通，朱小华同意解除合同并协商后续事宜。双方之间的房屋买卖合同于2016年6月协商一致解除，故原审法院以2019年2月23日作为鉴定基准日不合理、不合法。鉴定涉案房屋市场价值的时间节点应当为2014年4月。2、房屋买卖合同中约定的违约责任显失公平，我方承担的违约责任远远大于被上诉人朱小华，也远高于实际损失。根据合同法的规定，违约方承担的损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方在履行过程中，被上诉人朱小华仅支付了购房款20万元，涉案房屋以2019年2月23日为节点的市场价值是1247800元，这是我方无法预见的，也过分高于实际造成的损失，人民法院应当予以调整。3、被上诉人朱小华在2014年4月即已经知道我方将无法履行合同，但是其恶意拖延时间，直到2017年5月9日才向原审法院提起诉讼要求继续履行合同，在二审判决作出后又申请再审，其最早接到我方的通知至今已经有五年半时间，明显存在拖延时间的故意。我方愿意以2014年4月为节点的违约责任。原审判决结果不当，二审应当予以纠正。朱小华辩称：双方之间的房屋买卖合同无法履行，是由于上诉人杨惠忠、周彩英的恶意违约造成的。我方作为守约方，始终要求其继续履行合同，只是因为合同已经事实上无法履行，我方无奈才要求杨惠忠、周彩英承担违约责任，在此期间我方不存在拖延时间的故意。原审法院按照鉴定申请日作为鉴定房屋市场价值的基准日是正确的。我方由于对方违约遭受房屋的差价损失，该实际损失应当由上诉人杨惠忠、周彩英赔偿。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。朱小华向一审法院起诉请求：一、依法解除其与杨惠忠、周彩英在2013年06月06日签订的房屋买卖合同；二、判令杨惠忠、周彩英共同返还购房款人民币200000元；三、判令杨惠忠、周彩英共同赔偿其经济损失人民币1000000元。本案诉讼费用、鉴定费由原审被告承担。原审法院经审理查明：位于昆山市的房屋系杨惠忠户2011年经拆迁安置所得。2013年6月6日，朱小华（乙方）与杨惠忠、周彩英（甲方）在中介方昆山市陆家镇金禾兴房产中介服务部的居间下签订《昆山金禾房产中介有限公司房屋买卖成交合同》一份，约定甲方将其上述房屋出售给乙方，房屋总价为465000元，甲方承担该房屋办理房产证、土地证费用，乙方承担过户时所有的税费、营业税、个税、契税等过户费。付款方式约定为：本合同签订时，乙方支付定金10000元；第二次付款在2013年6月30日之前，乙方一次性付给甲方190000元；第三次付款在交钥匙时乙方一次性付给甲方200000元，甲方即把该房的钥匙移交乙方，甲方在政府统一拿钥匙一周内拿好交给乙方，乙方付款不得超过一个月；尾款65000元在把房产证办好过户时一次性付清。甲方在政府统一办理房产证时一个月内办好交给中介方办理过户手续。违约责任约定为：如甲方违约退回房款，再支付460000元；如乙方违约房款不退。合同签订当日，朱小华支付原审被告购房定金10000元。2013年6月29日，朱小华支付原审被告第二笔房款190000元。至此，朱小华已付原审被告的房款为200000元。另查明，朱小华曾要求本案二原审被告交付房屋，于2017年5月9日起诉至江苏省昆山市人民法院，其提出诉讼请求：判令被告杨惠忠、周彩英立即将昆山市房屋交付给自己。杨惠忠、周彩英共同辩称，不同意原审原告的诉请，涉案房屋已经在原审法院的另案执行案件中被执行，本案的房屋买卖合同已经实际无法履行。原审被告在2014年4、5月份通知原审原告告知涉案房屋不卖了。原审被告通过中介朱定国让其告知原审原告协商合同解除退还房款等事宜，中介也说会好好说的。我方同意支付中介费希望原审原告尽快和我们协商解除事宜，但是一直没有消息。过程中原审被告也催告中介几次。直到2016年6月份的时候还是没有消息，原审被告找中介要了原审原告本人电话，并且与原审原告沟通解除事宜，原审原告当时也说可以协商，想让原审被告在小区内另外买一套房屋和他对换，但是原审被告之后在本小区内找不到合适房源，后跟原审原告协商解除事宜未果。原审被告同意承担违约责任，原审被告也提出合同补充条款手写部分当时是中介自行写上去，也没有和双方确认过，当时原审被告没有细看。原审被告认为违约条款不对等不公平。买方违约只需承担已付房款的违约金，但卖方违约须另行支付全额房款并退还已收房款，原审被告对此不认可。违约责任要求法院调低。第三人张春云提交书面意见称，1.本人与杨惠忠之间有借款纠纷，已经通过诉讼解决，案号是（2017）苏0583民初1245号。判决生效后，杨惠忠没有履行判决书，没有及时还钱。于是，本人申请强制执行。执行案号（2017）苏0583执5329号。在2017年6月双方达成和解。和解的内容就是杨惠忠把他的一套房子给我，房屋是昆山市陆家镇陈巷小区13栋1301室，面积是90.32平方米，该房子估价是65万元，因此，我需要返还杨惠忠15万元。当时没有钱，说好过几个月再还。当着法官的面，杨惠忠把房子的钥匙交给我，我已经是房子的所有权人，我们把执行和解协议书提交法院，执行结束。2.本人在取得房子的所有权后，为了尽快弥补借款的损失，已经把房子出租。至于杨惠忠与他人的纠纷与我无关。我对该房屋有绝对的物权，任何人不能剥夺。江苏省昆山市人民法院于2017年11月9日作出(2017)苏0583民初8735号民事判决书，认定朱小华与杨惠忠、周彩英之间存在的是房屋买卖合同法律关系，且依法成立有效。杨惠忠与张春云之间基于《执行和解协议书》存在的则是以房抵债法律关系，并非房屋买卖合同法律关系；其次，杨惠忠在签订该份协议书时明知涉案房屋已经于2013年6月6日出售给朱小华，且已知晓朱小华提起本案诉讼，但并未将该事实如实告知张春云和执行法官，仍然与张春云签订该份协议书，恶意明显，损害了朱小华的合法权益；再次，张春云虽主张其对涉案房屋享有所有权，但其与杨惠忠之间实为以房抵债法律关系，涉案房屋的不动产权证尚未登记在其名下；并且根据涉案房屋所在小区的市场行情，以房抵债约定的房屋作价650000元也明显低于当时的市场价值。加之张春云经一审法院两次合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未能就其为善意第三人举证证明。一审法院据此认定第三人不构成善意取得，其主张对涉案房屋享有所有权，并无事实和法律依据，一审法院对此不予采信。判决杨惠忠、周彩英、第三人张春云协助将昆山市房屋交付给朱小华,于本判决生效后十日内履行完毕。后杨惠忠、周彩英上诉至江苏省苏州市中级人民法院，2018年5月7日，江苏省苏州市中级人民法院作出(2018)苏05民终27号民事判决书，认为朱小华虽于2017年5月9日就本案提起诉讼，但在人民法院作出生效判决和裁定之前，善意第三人受领行为并不为法律所禁止。张春云一审虽未到庭参加诉讼，但一审判决排除张春云为善意第三人的依据不足。因此张春云与杨惠忠签订的《执行和解协议书》内容亦属有效。现张春云已实际占有涉案房屋并应认定张春云已经交付涉案房屋全部购房款。朱小华、张春云均未取得涉案房屋的所有权转移登记。在此情况下，朱小华请求优先保护其与杨惠忠、周彩英签订的买卖合同，依据不足。对一审判决予以撤销，但明确载明朱小华可就涉案房屋买卖违约责任另行主张权利。后朱小华对该二审判决不服申请再审，2019年5月15日，江苏省苏州市中级人民法院作出(2019)苏05民申59号民事裁定书，驳回了朱小华的再审申请。再查明，原审原告申请以2019年02月23日（原审原告在本案立案前首次提出鉴定申请的时间）为时间节点鉴定涉案房屋的市场价值，经评估，江苏正成土地房地产评估咨询有限公司于2019年09月27日作出评估报告，载明涉案房屋价值为1247800元。鉴定费为12000元。以上事实有民事判决书、民事裁定书、转账凭证、不动产登记信息、安置协议书、鉴定报告、鉴定费发票等以及双方在庭审中的陈述予以证实。原审法院认为：2013年6月6日，朱小华（乙方）与杨惠忠、周彩英（甲方）签订的《昆山金禾房产中介有限公司房屋买卖成交合同》系双方意思表示，双方应依据合同约定各自履行相应义务。原审原告本要求原审被告交付涉案房屋，但经(2018)苏05民终27号民事判决书认定涉案房屋买卖合同无法继续履行，并明确载明了涉案房屋无法继续履行系由于原审被告违约所致，且明确载明朱小华可就涉案房屋买卖违约责任另行主张权利，故本案原审原告在本案中因原审被告违约要求解除双方房屋买卖合同并追究原审原告的违约责任、要求返还已付款、要求原审被告给与赔偿的诉请，原审法院予以支持。关于数额，原审原告已付款200000元，双方均认可返还，故对该200000元的返还，原审法院予以确认；关于损失赔偿的数额，原审原告在本案起诉时一并提交了鉴定申请，本案立案后原审原告申请要求交付涉案房屋的再审申请也在2019年5月15日被裁定驳回，原审原告以第一次申请鉴定的时间2019年02月23日作为实际损失鉴定的时间节点并无不妥，经鉴定涉案房屋市场价值为1247800元，房屋原交易金额为465000元，差价782800元为原审原告的实际损失，原审被告应予以赔偿，故原审被告应支付该782800元赔偿款。关于鉴定费，也系原审原告的实际损失，应有原审被告承担，原审原告垫付该款项原审被告应当支付给原审原告，故对该诉请，原审法院也予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、朱小华与杨惠忠、周彩英于2013年6月6日签订的《昆山金禾房产中介有限公司房屋买卖成交合同》解除；二、杨惠忠、周彩英退还朱小华已付房款200000元并赔偿朱小华实际损失782800元、鉴定费12000元，共计993800元，于本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，保全措施费5000元，共计20600元，由原审被告负担。此款原审原告已经预交，原审法院不再退还，原审被告在履行本判决时一并支付原审原告。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《昆山金禾房产中介有限公司房屋买卖成交合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉的《昆山金禾房产中介有限公司房屋买卖成交合同》签订后，被上诉人朱小华按照约定支付了购房款200000元，不存在任何的违约行为，而上诉人杨惠忠、周彩英拒绝履行交付房屋和协助办理产权过户等义务，其明确通知解除合同，且在被上诉人朱小华提起诉讼之后，仍然在另案诉讼执行期间与案外人张春云达成以房抵债的协议，导致涉案的房屋买卖合同事实上无法履行，显属违约行为。被上诉人朱小华在第一次提起诉讼时要求上诉人杨惠忠、周彩英继续履行合同，其诉讼请求被生效判决驳回后又提起本案诉讼，要求上诉人杨惠忠、周彩英承担违约责任，均属于行使法定权利的行为，并无不当之处。上诉人杨惠忠、周彩英主张被上诉人朱小华存在恶意拖延诉讼的行为，并无事实和法律依据，本院依法不予认定。原审法院在评估涉案房屋的差价损失时，将被上诉人朱小华提交鉴定申请的日期，即2019年2月23日作为鉴定的基准日并无不妥。杨惠忠、周彩英二审主张应当按照涉案房屋在2014年4月的市场价格确定房屋差价损失，并无法律依据，本院依法予以驳回。涉案房屋的差价损失，属于被上诉人朱小华因违约行为遭受的实际损失，并不存在过高情形，上诉人杨惠忠、周彩英主张调整依据不足，二审同样不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人杨惠忠、周彩英负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年六月八日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。