云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6204号上诉人（原审原告）：昆明暹宁商贸有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区惠兰园A区A19幢16层1601号。法定代表人：郑武，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：俸红，云南金杉律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：邱云，云南多思律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南万隆置地有限公司，住所地：云南省昆明市学府路690号金鼎科技园内二号平台。法定代表人：刘涛，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张松艳，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：穆秋燃，云南八谦律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人昆明暹宁商贸有限公司（以下简称“暹宁公司”）因与被上诉人云南万隆置地有限公司（以下简称“万隆公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初12126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人暹宁公司的委托诉讼代理人俸红、邱云，被上诉人万隆公司的委托诉讼代理人张松艳到庭参加诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人暹宁公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求或者发回重审；2.本案诉讼费、律师费由被上诉人承担。上诉依据的主要事实和理由：一、原判认定事实不清，适用法律错误。本案双方当事人签订《临时用地租赁协议》时，上诉人已如实告知土地现状：土地所有权人为昆明市五华区普吉社区居委会大普吉第一居民小组；土地已做水泥地坪，无地上附着物，该协议经村小组签字认可。协议约定被上诉人自行办理建设报批手续，相应后果由其自行承担。被上诉人系专业房地产开发企业，清楚知晓临时用地报批手续，其在签约当时并未提出对土地权属的疑问，也未要求土地权利人提供相应权属证明，其在实际占有使用土地被行政机关下达整改通知后才一再以土地权属问题制造争端，恶意明显。本案协议系双方自愿签订，意思表示真实，上诉人于2018年1月23日已将租赁场地实际交付被上诉人，上诉人已完成了自己的合同义务。二、原审程序错误。被上诉人另案以同一事实起诉上诉人要求解除合同、退还相应款项。因本案的处理与另案诉讼有直接关系，本案曾中止审理，待被上诉人起诉的另案处理后再作处理。但一审未给予书面的中止审理裁定，反而突然对本案判决，被上诉人又以本案判决对抗另案的审理。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，程序错误，请求二审依法改判或发回重审。被上诉人万隆公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律并无不当，程序合法。一、本案合同无效的原因系上诉人故意隐瞒土地性质、不能提供合法使用租赁土地权属、性质的证明文件。因涉案土地在签订协议前已作硬化建设使用，使上诉人误以为可作为建设规划用途。租赁协议约定土地需符合上诉人的建设使用用途，上诉人还请来居民小组见证，被上诉人系基于信赖签订合同。被上诉人在接到停止违法行为告知书后，催要土地权属证明未果，经到昆明市规划部门和土地部门了解，涉案土地已被规划为公共绿地（防护绿地）。被上诉人接到通知后立即退场，并因合同目的无法实现、租赁协议违反法律强制性规定而无效，单方解除租赁协议。被上诉人对租赁协议无效不存在过错。二、原判认定事实清楚，不存在遗漏事实。合同无效，合同中有关“建设报批手续由被上诉人负责”的约定亦为无效。集体农用土地、防护绿地均为法律禁止出租用于非农建设，涉案租赁协议因违反法律强制性规定而无效。被上诉人自2018年1月23日已停止施工、恢复原状，之后该场地由被上诉人继续用作停车场。上诉人坚持涉案土地具有合法手续，但至今仅能提供一份手写的权属证明。三、本案一审程序合法。一审提出本案与另案存在直接关系，建议对本案中止审理，上诉人对此提出异议，要求中止另案的审理、继续本案的审理，一审依据上诉人的意见及相关法律规定，继续对本案作出判决，并中止相关的另案的审理，不存在程序违法。请求驳回上诉，维持原判。暹宁公司向一审法院起诉请求：1.判令万隆公司立即支付租金2837746.01元；2.判令万隆公司支付违约金370195.103元；3.本案诉讼费、律师费、担保费、保全费等由万隆公司承担。庭审中，暹宁公司明确其第一项诉讼请求中租金计算时间为自2018年1月1日起至2019年12月31日止；第二项诉讼请求中违约金计算方式为以租金2837746.01元为基数，按每日万分之三计算；第三项诉讼请求中仅主张律师费、诉讼费。一审法院经审理确认以下事实：2018年1月2日，原告暹宁公司、被告万隆公司与作为见证方的案外人昆明市五华区普吉社区居民委员会大普吉第一居民小组签订一份《昆明龙韵春城示范区临时用地租赁协议》，约定由原告将其合法享有使用权的位于普吉旅游公路口约23亩（以实际测量为准）空地出租给被告使用；租赁地块用地性质为集体，权属人为；租赁地块现状：用于地上停车场，地块已做水泥地坪，无地上附着物；租赁用途为用于建设实地地产开发项目营销展示中心、样板示范区等；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；土地租金为9.8万元/亩/年，每年的租赁费共计2254000元；租金的支付方式为原告交付租赁用地后3个工作日内，被告向原告支付1年租金，2018年3月31日前支付第二年租金，若第三年被告继续使用应在第二年租约到期前1个月内按年支付租金；协议还约定若被告未按协议约定期限支付租金，每逾期一天，应按租金总额的万分之三向原告支付违约金，逾期30天，原告有权解除本协议，并要求被告支付违约金20万元。2018年1月3日，被告通过银行向原告转账223000元。2018年2月5日，被告通过银行向原告转账1542720.69元。2018年1月23日，原、被告双方与作为见证方的案外人昆明市五华区普吉社区居民委员会大普吉第一居民小组签订“场地交付使用确认书”，对租赁场地进行了交接。2018年1月23日，昆明市五华区城市管理综合行政执法局向被告发出“调查询问通知书”“停止违法行为通知书”，载明发现被告于2018年1月23日13时在普吉路与轿子山专线口停车场开挖和施工作业，现场未能出示相关行政审批手续，已违反《建筑工程施工许可管理办法》，责令被告立即停止该违法行为，听候处理。2018年3月8日，昆明市五华区城市管理综合行政执法局再次向被告发出“停止违法行为通知书”，载明发现被告于2018年3月8日9时在普吉路与西北三环交叉口轿子雪山专线口建设的临时售楼部项目已违反《中华人民共和国城乡规划法》，责令被告立即停止该违法行为，听候处理。2018年3月14日，昆明市五华区普吉社区居民委员会大普吉第一居民小组出具“证明”载明涉案租赁土地属大普吉第一居民小组原耕地，属于集体所有。2018年3月13日，被告向原告发出一份“关于提交权属文件的函”，要求原告向被告提供租赁地块权属信息的证明文件。2018年3月21日，原告向被告发出一份“关于催收租金书面函”，要求被告向原告支付1年租金及税款。2018年3月29日，被告向原告发出“解除合同通知书”，载明因原告一直未提供租赁地块权属证，且租赁地块已被政府规划用于公共绿地，无法办理相关建设规划手续，导致被告合同目的无法实现，故自通知送达原告之日解除双方签订的租赁协议。2018年4月3日，原告向被告回函称“解除合同通知书”已经于2018年4月2日收悉，不同意解除该协议，并要求被告继续履行合同，包括支付剩余租金及支付租金违约所产生的违约金。一审法院认为：根据本案查明的法律事实，原告暹宁公司与被告万隆公司于2018年1月2日签订一份“昆明龙韵春城示范区临时用地租赁协议”，约定由原告将其用于地上停车场的租赁地块出租给被告用于建设实地地产开发项目营销展示中心、样板示范区等，而根据庭审查明的事实，涉案租赁地块属于大普吉第一居民小组集体所有的农用地。而昆明市五华区城市管理综合行政执法局向被告发出的“调查询问通知书”“停止违法行为通知书”载明被告欲将属于农用地的租赁场地改为建设用地并未取得相关行政审批手续，由此可见，原、被告双方将属于集体所有的农用地改变用途用于建设用地的行为，并未依法报经土地行政管理部门批准。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，以及第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”的规定，将农民集体所有的农用地改变用途用于非农建设属于我国法律绝对禁止的行为，上述规定应为效力性强制性规定，进而，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告与被告于2018年1月2日签订的“昆明龙韵春城示范区临时用地租赁协议”因违反我国土地管理法的效力性强制性规定而应归于无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”之规定，涉案用地租赁协议因无效而产生自始无效的法律后果，本案中，尽管被告确存有逾期支付租金的行为，但因涉案用地租赁协议无效，双方在用地租赁协议中对各自权利义务的安排约定即对双方均不产生法律拘束力，原告要求按照用地租赁协议的约定所主张的租金、违约金及律师费即丧失了前提和基础，故对于原告要求被告支付租金、违约金及律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告昆明暹宁商贸有限公司的全部诉讼请求。”一审案件受理费32464元由暹宁公司负担。二审中，上诉人提交如下证据：一、1.民事起诉状；2.传票；3.民事裁定书，欲证明：被上诉人另案诉请解除协议，本案一审原定中止审理、等待另案的处理结果，但一审又突然做出判决导致另案中止审理。二、4.证明清单及材料；5.土地租用协议；6.联合办厂协议；7.立项报告，欲证明：涉案土地为大普吉第一居民小组的荒山，现土地硬化和部分厂房，均为该小组与案外人协议使用期间遗留。三、8.云南省荒山有偿开发的若干规定（2001修正）；9.云南省人大常委会关于修改《云南省荒山有偿开发的若干规定》的决定，欲证明：云南省规定荒山可以租赁开发。第四组：2019年11月7日证明，欲证明：涉案土地系荒地，可以用于非农建设。经质证，被上诉人意见如下：认可第一组证据的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，一审建议本案中止，但是暹宁公司不同意、要求另案中止，现在其又对本案未中止等待另案提出异议，其异议不能成立。第二组证据系另案证据，不认可证明内容，且证据5、6、7均无原件核对，未经政府批准，集体农用土地不得用于建设。第三组不属于证据，如果属现存有效的法律法规规章的话也仅属于规范文件、而非证据，本案土地系防护绿地，不能作为建设用途，不认可证明目的。第四组有原件核对，但同一个小组前后出具了多份内容不同的证明，不认可证明目的。被上诉人提交如下证据：1.协议书、施工单位工程款申报分表，欲证明：被上诉人原定由施工单位在租赁场地上建盖售楼部，2018年1月23日经城管通知停工，施工单位立即停止施工、将场地恢复原貌、移交场地。2.2020年4月17日五华区自然资源局《关于土地规划查询的回复意见》，欲证明：涉案土地规划用地性质为公园绿地、防护绿地和城市道路用地，涉案租赁协议因违反规划用地性质，协议无效。经质证，上诉人对证据1不予认可，认为被上诉人该协议在本案租赁合同之前已签订，被上诉人未经报批就违规操作，应当自己承担责任；而且上诉人并非该协议书的相对方，即使施工单位离场也不代表被上诉人已经将租赁场地移交给上诉人。对于证据2认可真实性、合法性，不认可关联性及证明内容，因涉案土地系集体土地、至今未被收储，不影响被上诉人临时租赁使用。对于上述证据中双方对真实性均无异议的证据，本院依法予以确认；至于是否能证明当事人的证明目的，本院在下文说理部分予以阐明，此处不赘述。二审经审理认定的法律事实与一审认定案件事实相符，本院依法予以确认。二审补充确认如下法律事实：1.2018年11月14日，万隆公司以暹宁公司为被告向五华区人民法院提起诉讼，请求判令：（1）确认双方签订的《昆明龙韵春城示范区临时用地租赁协议》于2018年4月2日解除；（2）暹宁公司双倍返还定金40万元；（3）暹宁公司退还万隆公司已支付的租金1565720.69元及自2018年2月5日起至实际退还之日止的银行同期贷款利息；（4）暹宁公司赔偿万隆公司建设投入支出813176.74元；（5）诉讼费、律师费、担保费、保全费由暹宁公司承担。该案立案案号为（2018）云0102民初14394号，目前仍在审理中。2.2019年11月7日，五华区普吉社区居民委员会与大普吉第一居民小组共同出具证明，证实涉案土地属大普吉第一居民小组集体所有原荒地，未被政府收储征用过。3.2020年3月12日，五华区自然资源局就涉案土地的权属、土地性质问题向本院的回函载明：涉案土地系集体土地，属于采矿用地。2020年4月17日，五华区自然资源局向万隆公司出具的《关于土地规划查询的回复意见》载明：涉案土地规划用地性质为公园绿地、防护绿地和城市道路用地。2020年6月11日，五华区自然资源局向本院的复函载明：（1）涉案集体土地的所有权属为五华区普吉街道办事处普吉社区普吉第一居民小组；（2）建设项目需要使用或临时使用集体土地的，需依法经批准后方可实施；集体建设用地应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用；（3）该局2020年3月12日的回函系针对该地块土地利用现状问题，2020年4月17日回复系针对该地块城乡规划确定的用地性质问题，二者并不矛盾。4.二审中，上诉人暹宁公司自认租赁土地实为22.21亩，其主张的租金按照单价9.8万元/亩/年，年租金按照2176580元计算。5.二审中，本院向当事人释明涉案租赁合同若依法被认定为无效、相应法律后果是否要求在本案一并处理时，上诉人请求在本案一并处理，被上诉人表示其已另案起诉、不同意在本案一并处理。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：本案《昆明龙韵春城示范区临时用地租赁协议》（以下简称《临时用地租赁协议》）的效力如何？上诉人依据该《临时用地租赁协议》主张被上诉人支付欠付租金、违约金的请求能否成立？本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第五十七条第一款规定，建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。第六十四条规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。依照前述法律规定，建设项目需要使用或临时使用集体土地的，依法需经批准后方可实施；集体建设用地应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用。本案中，涉案土地为集体土地，城乡规划的用地性质为公园绿地、防护绿地和城市道路用地。而双方当事人所签《临时用地租赁协议》约定以该集体土地用于建设地产开发项目营销展示中心、样板示范区等，既不符合城乡规划的用地性质，也未依法办理相应审批手续，因违反法律强行性规定，涉案协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。涉案协议中有关合同权利义务及违约责任等约定对双方当事人自始不具有法律约束力，故上诉人要求被上诉人按约定支付租金、违约金、律师费的主张无法律依据，一审法院不予支持，处理无误。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《临时用地租赁协议》无效，双方应相互返还因该协议所取得的财产，其中，被上诉人应向上诉人返还涉案土地，并支付占用土地期间的占有使用费。从本案证据看，被上诉人在其2018年3月29日《解除合同通知书》中载明因无法办理建设规划手续、要求上诉人收到该通知后协商处理有关费用结算及退还事宜，该通知虽因协议无效、不产生合同解除的法律效果，但可以证实被上诉人已将其要求进行财产返还及费用结算的意思告知了上诉人，上诉人2018年4月3日《回函》答复其已于2018年4月2日收到前述通知、但不同意解除合同。本院认为，上诉人在知晓被上诉人明确要求返还涉案场地的情况下，应当在合理期限内及时采取措施收回场地以避免损失的扩大，否则就损失扩大的部分应由其自行承担。本院酌情给予上诉人一个月的合理期间，最迟至2018年5月2日止，上诉人即应受领返还场地，若未如期受领，扩大部分的损失不可归责于被上诉人。综合双方对协议无效的过错及实际履行情况，同时参照上诉人自认的年租金2176580元的标准，被上诉人应支付上诉人自2018年1月1日起至2018年5月2日止的场地占用费727514元（2176580元/365天×122天=727514元）。对于上诉人要求被上诉人支付此后的场地占用费的主张，本院不予支持。因被上诉人本案已付款金额超出其应付的场地占用费，且其明确已另案起诉、不要求在本案处理，故本院对此不予处理。综上，上诉人暹宁公司的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律适当，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32464元，由上诉人昆明暹宁商贸有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长  陈正琼审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年六月十九日法官助理仝倩华书记员杨雅婷刘雯