广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1090号 上诉人（一审原告）：中国有色十六冶北海房地产综合开发公司，住所地广西壮族自治区北海市海城区湖南路37号。统一社会信用代码:9145050019931927XF。 法定代表人：李绍广，总经理。 委托诉讼代理人：熊平榕，广西易桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：北海和安贸易有限责任公司，住所地广西壮族自治区北海市北部湾中路39号。统一社会信用代码：914505007451480504。 法定代表人：鲁宁?，董事长。 委托诉讼代理人：伍庆华，广西现城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘绍波，广西现城律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广州屈臣氏个人用品商店有限公司，住所地广东省广州市经济开发区锦绣路38号。统一社会信用代码：914401016184216161。 法定代表人：倪文玲，总经理。 被上诉人（一审被告）：南宁屈臣氏个人用品商店有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市衡阳西路11号801号。统一社会信用代码:91450100552288460H。 法定代表人：倪文玲，总经理。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐新民，广西中司律师事务所律师。 一审第三人：黎小红，女，1967年11月1日出生，汉族，住福建省三明市沙县。 一审第三人：黎丽华，女，1965年1月17日出生，汉族，住福建省三明市沙县。 上诉人中国有色十六冶北海房地产综合开发公司（以下简称十六冶北海房地产公司）与上诉人北海和安贸易有限责任公司（以下简称和安公司）、被上诉人广州屈臣氏个人用品商店有限公司、南宁屈臣氏个人用品商店有限公司、一审第三人黎小红、黎丽华房屋租赁合同纠纷一案，上诉人中国有色十六冶北海房地产综合开发公司与上诉人北海和安贸易有限责任公司均不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初2845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中国有色十六冶北海房地产综合开发公司上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初2845号民事判决，并改判支持十六冶北海房地产公司一审全部诉讼请求。使用费计至2019年3月30止为5020528.67元，但以查明的广州屈臣氏个人用品商店有限公司、南宁屈臣氏个人用品商店有限公司交付的租金金额为准。事实和理由：一、一审判决将本案案由定为房屋租赁合同纠纷错误，案由应为物权保护纠纷。案涉1007、1008号商铺原属于《商品房买卖合同》中约定需回购并出售给和安公司的范围并非出租范围。而由于未能回购，广西壮族自治区高级人民法院（2016）桂民终292号民事判决书已判决解除了双方关于1007、1008号商铺的买卖关系，十六冶北海房地产公司需退还和安公司购房款776572.21元及赔偿损失3157556.01元。解除买卖关系后，1007、1008号商铺不能自动转为《租赁合同》中的标的物，因此，一审判决认定本案为租赁合同纠纷与事实不符。二、《商品房买卖合同》第17条第8款约定：“出卖人同时承诺以完善的法律程序取得该商场内不属于出卖人的商铺的经营使用权12年（即自2009年6月1日起至2021年5月31日止），转交买受人经营管理,”。该条款约定的商铺是指签订合同时“该商场内不属于出卖人的商铺”，不应任意扩大解释。广西壮族自治区高级人民法院（2016）桂民终292号民事判决书解除双方关于1007、1008号商铺的商品房买卖关系的生效时间是2018年6月12日，不属于签订合同时约定的商铺，也不可能参照《租赁合同》租金标准再出租给和安公司12年。因此，把1007、1008号商铺认定为出租范围显然不符合《租赁合同》约定。三、十六冶北海房地产公司委托广西东贸百货有限公司与和安公司2008年10月7日签订的《租赁合同》中约定的权利义务均不涉及案涉1007、1008商铺。双方签订《租赁合同》第1条约定甲方出租及乙方承租本合同附件（一）红线图中表明的物业……，建筑面积为17202.92平方米，该约定面积己精确的小数点后两位，租赁范围中一楼部分为金座，而案涉房屋为银座，不包括案涉1007、1008号商铺。《租赁合同》第18.1条约定：“甲方以完善的法律程序取得该物业内不属于甲方所有的商铺经营使用权和本合同租期相同的使用时间，转交乙方统一整体经营，并保证该物业的租赁和使用权不存在任何争议，确保乙方在租赁期内顺利经营……”。该条约定的标的物为“不属于甲方所有的商铺”。一审判决将《租赁合同》第18.1条适用于案涉1007、1008商铺无事实及法律依据。广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂民终462号民事判决书第27页认定的“4014、4036、5014、5040商铺虽然不在租赁合同范围内，但其连同人防办负一层、一至三层均在商贸区范围内……根据双方签订的《商品房买卖合同》、《租赁合同》及相关补充合同约定……十六冶、广西东贸百货有限公司以完善的法律程序取得该物业内不属于十六冶、广西东贸百货有限公司所有的商铺经营使用权和租赁合同期相同的使用时间，移交和安公司统一经营管理，……认定4014、4036、5014、5040号四个商铺使用费计算标准应参照《租赁合同》约定年租金标准并无不当”。该判决已明确仅仅是4014、4036、5014、5040号四个商铺参照《租赁合同》约定年租金标准，一审法院不能任意扩大。四、广西壮族自治区高级人民法院（2016）桂民终292号民事判决书解除了双方关于1007、1008商铺的商品房买卖关系，十六冶北海房地产公司已退还和安公司购房款776572.21元及赔偿损失3157556.01元。可见，十六冶北海房地产公司已经承担了足额的违约责任。和安公司出租包括案涉的1007、1008号商铺在内的多间商铺共计324平方米给广州屈臣氏个人用品商店有限公司、南宁屈臣氏个人用品商店有限公司，2009年12月至2019年3月31日共收取租金9486557.96元，1007、1008商铺面积为170.14平方米。按面积比例计算，1007、1008商铺租金数额为：9486557.96元×170.14/324平方米=4981614元。因此，和安公司获利已高达8139170.01元。而按一审判决，和安公司需支付的对价仅为635525.76元，和安公司支付的对价与获得的收益相距甚远，对十六冶北海房地产公司极为不公平。五、维护和安商场“统一整体经营经营”与按市场价（出租收益）支付占用费不矛盾,维护和安公司整体经营商场的方式、渠道是多方面的，通过《商品房买卖合同》、《租赁合同》约定的方式取得商铺并不是维持商场整体经营目的唯一方式或渠道，和安公司需要使用其他商铺，同样可以按照市场价租用。和安公司在案涉两间商铺合同解除后，应该按市场价支付使用期间的租金，不存在按市场价支付租金就不能达到“统一整体经营经营”的目的。六、在广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂民终462号一案中，因和安公司拒绝置换商铺，导致十六冶北海房地产公司按市场价格赔偿和安公司损失。然而，和安公司明知其无权占有案涉1007、1008商铺，却仍长期占有并获得收益，可见和安公司损害了十六冶北海房地产公司的权益。七、本案广州屈臣氏个人用品商店有限公司及南宁屈臣氏个人用品商店有限公司实际占有使用商铺，应对占有使用费承担连带支付责任。八、十六冶北海房地产公司的上诉理由同系对和安公司上诉的答辩意见。 北海和安贸易有限责任公司上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初2845号民事判决书，驳回十六冶北海房地产公司在一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认为“和安公司承租原告全部物业建筑面积为17202.92平方米（不包括案涉的1007号、1008号商铺）”没有事实依据。根据《商品房买卖合同》第十七条第八款约定，和安公司所买受的商品房作为商业使用，出卖人同时承诺以完善的法律程序取得商场内不属于出卖人的商铺的经营使用权12年转交买受人经营管理，确保买受人经营商场的完整性；《租赁合同》第十八条第一款特别约定，十六冶北海房地产公司以完善的法律程序取得该物业内不属于十六冶北海房地产公司所有的商铺经营使用权和该租期相同的使用时间，转交和安公司统一整体经营管理。根据《商品房买卖合同》及《租赁合同》的规定，案涉商场的房屋无论是回购房或是置换房及不属于和安公司所有的商铺，十六冶北海房地产公司均应交和安公司统一整体经营管理，故和安公司的租赁使用范围理所当然包括案涉的1007号、1008号两商铺。二、一审第三人黎小红、黎丽华依法取得1007号、1008号商铺房屋所有权后，十六冶北海房地产公司通过广西东贸百货有限公司分别与一审第三人黎小红、黎丽华签订《铺面委托经营合同》返租1007号、1008号两商铺，目的就是确保和安公司对案涉商场统一整体经营管理。三、如前所述，案涉1007号、1008号商铺属于和安公司的租赁使用范围，无需向十六冶北海公司支付租金，故不存在支付违约金的前提。十六冶北海房地产公司在签订商品房买卖合同后，将本应卖给和安公司的1007号、1008号商铺出售给一审第三人黎小红、黎丽华，导致和安公司在2012年4月16日之后丧失对案涉1007号、1008号商铺的使用权，同时十六冶北海房地产公司又不能将等同价值的商铺置换给和安公司，导致和安公司的购买面积和租赁面积实质减少，十六冶北海房地产公司对其一房二卖产生的法律后果承担法律责任，故判决要求和安公司承担违约金无法律依据。四、和安公司的上诉理由同系对十六冶北海房地产公司上诉的答辩意见。 广州屈臣氏个人用品商店有限公司、南宁屈臣氏个人用品商店有限公司辩称，对十六冶北海房地产公司与和安公司的上诉一同答辩，具体答辩意见为：一、广州屈臣氏个人用品商店有限公司、南宁屈臣氏个人用品商店有限公司已足额向和安公司支付了800余万元的租金，按照《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条的规定，不属于法律规定承担连带责任的法定情形，因此，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。二、广州屈臣氏个人用品商店有限公司、南宁屈臣氏个人用品商店有限公司也已足额向和安公司支付了二审期间所发生的租金。该部分租金不属于二审的审理范围，因此，广州屈臣氏个人用品商店有限公司、南宁屈臣氏个人用品商店有限公司不需向十六冶北海房地产公司提供证据。 一审第三人未参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 十六冶北海房地产公司向一审法院提起的诉讼请求：1.判令和安公司支付1007号、1008号商铺的房屋使用费及利息合计3543851.80元给十六冶北海房地产公司。（其中：使用费3082691.50元，暂按十六冶北海房地产公司返租标准从2009年10月1日起计至2018年8月31日，实际金额按查明和安公司租赁所得的租金收益计，此后另计；利息461160.30元，按人民银行同期贷款利率分段计算，暂从2009年10月1日计至2018年8月31日，此后至使用费及利息付清之日止另计）；2.广州屈臣氏个人用品商店有限公司、南宁屈臣氏个人用品商店有限公司对上述债务承担连带责任；一审庭审中，当庭变更请求和安公司支付从2009年10月1日起至2019年9月30日起止的案涉房屋使用费。 一审法院判决：一、被告北海和安贸易有限责任公司向原告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司支付自2009年10月1日至2019年9月30日止租赁1007号、1008号商铺的房屋租金635525.76元及利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算；其中，以31901.25元为基数，从2010年10月1日起计算;以51033.49元为基数，从2011年10月1起计算；以63792.30元为基数，从2012年10月1日起计算；以63792.30元为基数从2013年10月1起计算；以65704.7元为基数从2014年10月1起计算；以67676.6元为基数，从2015年10月1起计算;以69706.4元为基数；从2016年10月1起计算;以71797.4元为基数从2017年10月1起计算；以73951.35元为基数从2018年10月1起计算；以76169.97元为基数从2019年10月1起计算；以上均计至本判决确定的还款之日止）；二、驳回原告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司的其他诉讼请求。案件受理费35150.82元，由原告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司负担22350.82元，被告北海和安贸易有限责任公司负担12800元。 本院二审期间，各当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，十六冶北海房地产公司向一审法院起诉请求和安公司支付1007、1008号商铺的房屋使用费及利息，一审法院根据十六冶北海房地产公司的诉讼请求及本案实际情况将本案案由定为房屋租赁合同纠纷并无不当。依据案涉《商品房买卖合同》的约定，和安公司向十六冶北海房地产公司购买东南亚商贸中心的1-3银座、4楼和5楼整层、6楼南面办公区房产物业建筑面积共27189.62㎡。签订合同后，十六冶北海房地产公司已出售部分商铺，对该部分商铺，双方约定由十六冶北海房地产公司先予回购，在回购不成时，才用其金座相应商铺置换。1007、1008商铺原在和安公司的购买范围，但十六冶北海房地产公司却将1007、1008商铺转让他人，且已无同等条件的商铺可置换，因十六冶北海房地产公司的该违约行为导致1007、1008号商铺无法按上述约定履行。在此情况下，广西壮族自治区高级人民法院（2016）桂民终292号民事判决将1007、1008号商铺从和安公司购买物业总面积中扣减，并判决十六冶北海房地产公司返还购房款和赔偿溢价损失，违约责任完全在十六冶北海房地产公司一方。虽然1007、1008号商铺已从前述购买物业范围内扣减，但依据案涉《租赁合同》的约定，十六冶北海房地产公司须以完善的法律程序取得该物业内不属于其所有的商铺经营使用权和本合同租期相同的使用时间，转交和安公司统一整体经营管理。和安公司与十六冶北海房地产公司、广西东贸百货有限公司签订《商品房买卖合同》、《租赁合同》等系列合同的目的是为了和安公司能够统一整体经营管理。十六冶北海房地产公司将1007、1008号商铺转卖之后会影响和安公司整体经营，故其事实上也将1007、1008商铺从案外人处租下后返租给和安公司使用，以确保其不违反前述“以完善的法律程序取得该物业内不属于其所有的商铺经营使用权和本合同租期相同的使用时间，转交和安公司统一整体经营管理”的约定。因此，和安公司对1007、1008号商铺具有承租使用权符合上述双方的约定。但因前述《租赁合同》所约定的租赁范围系一楼部分为金座，而1007、1008商铺属于银座，并不包含在《租赁合同》所计付租金的总面积内，故和安公司应当自其开始使用1007、1008商铺起向十六冶北海房地产公司支付相应的租金，一审法院依据《租赁合同》所约定的租金标准计算和安公司应向十六冶北海房地产公司支付1007、1008商铺的租金并无不当，也与前述广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂民终462号民事判决计算5040号等四个商铺租金一致,本院予以维持。和安公司上诉请求驳回十六冶北海房地产公司的全部诉讼请求依据不足,本院不予支持。 关于广州屈臣氏个人用品商店有限公司、南宁屈臣氏个人用品商店有限公司是否需要承担连带责任的问题。本院认为，依据已查明的事实，该两公司已按照其与和安公司的租赁合同约定足额支付租金，并无过错，且其与十六冶北海房地产公司无合同关系，十六冶北海房地产公司要求其承担连带责任无合同及法律依据，故一审法院据此驳回十六冶北海房地产公司此项诉请并无不当，本院予以维持。 综上所述，中国有色十六冶北海房地产综合开发公司、北海和安贸易有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35150.82元，由中国有色十六冶北海房地产综合开发公司负担22350.82元，由北海和安贸易有限责任公司负担12800元。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  何能媛 审 判 员  明 智 二〇二〇年六月二十八日 法官助理  冼玉凤 书 记 员  曾惠敏