上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初14323号原告(反诉被告)：阎琦，女，1973年8月30日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：沈海鹰，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：董健，男，1962年3月11日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：张冠萍，上海住珈律师事务所律师。原告阎琦诉被告董健房屋租赁合同纠纷一案以及董健反诉阎琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，适用简易程序，依法由审判员刘志宏独任审理，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。阎琦及其委托诉讼代理人沈海鹰，董健及其委托诉讼代理人张冠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阎琦向本院提出诉讼请求，判令：1、确认双方签订的《租房协议》终止；2、董健退还押金20,000元以及已付的2020年1月13日至2020年3月12日的租金20,000元。事实和理由：2019年7月14日，阎琦、董健就本市南京西路XXX-XXX号门面房屋(以下简称系争房屋)签订《租房协议》，约定，董健将系争房屋出租给阎琦，租赁期限自2019年7月13日至2020年7月12日止，月租金为10,000元(每次13日准时付款)；阎琦承担经营活动中的水、电及其他相关费用；合同期内，如遇不可抗力因素，本协议自行终止。合同签订后，阎琦支付了押金20,000元，并支付房租至2020年3月12日。2020年1月下旬，新冠肺炎疫情开始。阎琦认为，新冠疫情属于不可抗力，合同应自行终止。为此，阎琦诉至法院，要求判如所请。董健辩称及反诉称，疫情对各行各业都有影响，不能都认定为不可抗力，因疫情而发生的损失应由阎琦自行承担；董健同意《租房协议》终止，但不同意退还押金和已付的租金，现阎琦租金仅支付至2020年3月，要求阎琦支付之后的房租。为此，董健提出反诉请求，要求法院判令：1、阎琦支付董健2020年3月13日至2020年6月2日的欠租26,666元；2、阎琦支付董健合同解除违约金10,000元。阎琦针对董健的反诉称，合同约定如遇不可抗力，可以终止合同，合同终止后，董健应当返还阎琦押金；阎琦依据合同约定终止合同，不存在违约行为；系争房屋虽然处于锁门状态，但董健可以自行打开，对董健使用房屋不构成损害。综上，阎琦不同意董健的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：经审理查明，2019年7月14日，董健(甲方)与阎琦(乙方)签订了一份《租房协议》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁时间从2019年7月13日至2020年7月12日止，为期一年；每月租金为10,000元(每次13日准时付款)；阎琦承担经营活动中的水、电及其他相关费用；阎琦拖欠董健房租一个月或遇到不可抗力因素，如遇房屋拆迁等(甲方将押金与已付租金还于乙方)，本协议自行终止；双方都将遵守协议，任何一方不得违约，违约方应承担违约责任，即支付一个月房租的违约金，各方中途需终止协议，应提前60天通知对方。最后两个月，阎琦以20,000元押金抵房租两个月。合同签订后，阎琦支付了押金20,000元，并支付房租至2020年3月12日。2020年1月下旬，新冠肺炎疫情开始。阎琦遂向董健提出合同终止，遭董健拒绝后，双方由此发生纠纷。自2020年3月13日起，阎琦未再支付房租。2020年3月31日，董健通过律师发函阎琦，内容为，阎琦自2020年3月13日起未支付租金，已构成违约，要求阎琦尽快与董健协商，否则，董健将追究阎琦的违约责任。2020年4月5日，阎琦至租房房屋内搬走物品时，双方再次发生争执，董健曾拨打报警电话。阎琦于庭审中还表示，其还于2020年4月22日拆除系争房屋空调外机。另查，为应对新冠肺炎疫情，上海市自2020年1月24日启动一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。审理中，双方于开庭当日(2020年6月2日)办理了房屋移交手续。经本院多次组织调解，因双方分歧较大，未能达成调解协议。本院认为，董健与阎琦签订的《租房协议》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。疫情发展仅在一定时间内限制了房屋使用，并未造成系争房屋在合同租期内持久性不能使用，阎琦也未能举证证明合同继续履行(特别是继续支付租金)仍然面临难以克服的客观障碍，合同目的并非无法实现。因此，阎琦要求提前终止合同及退还已付租金的诉讼请求，无法律与事实依据，本院不予支持。庭审中，双方于2020年6月2日办理了房屋交接手续，本院确认双方就租赁合同于该日解除达成了合意，但双方对合同解除后违约责任的承担未能达成一致。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。疫情发生后，双方本应以互谅互让的态度，通过协商变更合同条款或调整履行方式等方法积极促成合同继续履行。然阎琦未经协商，提前撤离，致房屋租赁合同提前解除，董健要求阎琦支付提前解除合同的违约金10,000元，本院予以支持。合同解除后，双方应及时办理房屋交接手续。继续占用房屋的，阎琦应支付董健房屋使用费，房屋使用费参照合同约定的租金标准。考虑到阎琦于2020年4月22日还在拆除空调外机，房屋仍处于不能完整交付的状态，而董健明知阎琦已于2020年4月5日搬离，但董健并未以积极的心态收回系争房屋，直至2020年6月2日开庭，才表示会自行收回房屋，造成房屋的空置损失，双方均有责任。本院考虑到合同履行情况、解约事由以及董健收回房屋需要合理时间等因素，酌定阎琦还应支付董健房租20,000元。董健已收取的租赁保证金20,000元应在合同解除后予以返还阎琦。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告阎琦与被告董健于2019年7月14日签订的《租房协议》于2020年6月2日解除；二、被告董健应于本判决生效之日起十日内退还原告阎琦租房押金20,000元；三、原告阎琦要求提前终止合同、退还已付租金的诉讼请求，本院不予支持；四、反诉被告阎琦应于本判决生效之日十日内支付反诉原告董健2020年3月13日至2020年5月12日的房租20,000元；五、反诉被告阎琦应于本判决生效之日十日内支付反诉原告董健提前解除合同违约金10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元，减半后为400元，由原告阎琦负担250元，由被告董健负担150元。反诉案件受理费400元，由反诉原告董健负担125元，反诉被告阎琦负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘志宏二〇二〇年六月十九日法官助理 严骐安书 记 员 向 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。