上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初4671号原告：上海勤凯机动车驾驶员培训有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：夏怀宇，董事长。委托诉讼代理人：王洪成，上海禹众律师事务所律师。委托诉讼代理人：马玉彪，上海禹众律师事务所律师。被告：深圳市豪霆赛车文化发展有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人：廖水生，总经理。委托诉讼代理人：肖玮，北京市东元(深圳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亮，北京市东元(深圳)律师事务所律师。原告上海勤凯机动车驾驶员培训有限公司与被告深圳市豪霆赛车文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王洪成，被告委托诉讼代理人肖玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海勤凯机动车驾驶员培训有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告双方于2019年5月30日签署的《场地租赁合同》于2019年9月27日解除；2.判决被告退还原告保证金84,500元；3.判决被告退还原告未正常使用期间2019年7月19日至2019年7月23日、2019年9月6日至2019年9月19日的租金共计56,478元(1,084,980元/365*19)；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月30日,原、被告签署《场地租赁合同》约定：被告将上海市浦东新区通耀路XXX号豪霆赛车场出租给原告使用,租期自2019年6月20日起至2023年6月19日止;年租金为1,084,980元,合同签订之日起5个工作日内原告需支付三个月的租金合计271,245元,并支付保证金84,500元;合同就其它租赁相关事宜作出相应约定。合同签订后,原告根据合同约定支付了首期三个月(2019年6月20日至9月19日)租金271,245元及保证金84,500元。原告为开展经营购置相关设施作为办公之用。但是原告进驻承租场地不久,因被告拖欠业主租赁费等原因,导致被告出租的场地频繁被业主锁门,多次报警处理未果。因无法正常使用承租场地,原告多次要求被告妥善处理纠纷以保障原告正常使用场地，但被告一直未能解决与业主之间的纠纷。租赁场地于2019年9月27日前就已清场，因被告拖欠业主的租金，且拆迁要求清场，导致场地大门被锁，原告驾驶员无法进场，后经被告与业主进行沟通，原告方能进场。2019年7月19日至7月23日、2019年9月6日至9月19日期间原告无法正常使用。因原告系经营驾校，需提前制定培训计划，一旦场地不能正常使用，会引发学员投诉、造成原告其它损失，为此原告向被告提出租金一月一付，但被告并未同意，最终原告于2019年9月25日、26日左右搬离，于2019年9月27日致函,通知被告解除合同并要求被告进行赔偿,但被告至今置之不理。现原告以被告的重大违约行为导致合同目的无法实现为由起诉来院，要求判如所请。被告深圳市豪霆赛车文化发展有限公司辩称，原告确实支付了2019年6月20日至2019年9月19日期间的租金和保证金84,500元，但不同意原告的全部诉请。同意与原告解除合同，但原告系无权解约；保证金不同意退还，被告已将该款依据合同8.2条的约定作为违约金没收；对于原告要求被告退还的部分租金，2019年7月19日至7月23日期间上海广劲岩土工程钻探有限公司是有对现场勘测的行为，但不影响原告对场地的使用，至于2019年9月6日至9月19日期间的场地情况，被告不清楚，但实际上至场地被拆迁原告都没有向被告交付场地，该场地约在2019年11月18日左右拆迁，当时说是因为场地涉及市政动迁故被拆迁，而被告对拆迁一事事先并不知情。本院经审理认定事实如下：对双方无争议的签约、原告支付了2019年6月20日至同年9月19日期间的租金和保证金(押金)84,500元的事实，本院依法予以确认。另查明，原、被告签订的《场地租赁合同》约定：租金按季度支付，原告在租期内，每季度租金应于该季度开始前30天支付；合同期限届满后，如双方未再续约或因其他非原告原因合同终止，被告扣除原告应承担的相关应付费用、违约金、赔偿金等后，须于合同终止后5个工作日内无息退还原告。合同8.2条还约定，合同期内，如被告对土地另有规划，需提前两个月通知原告，本合同解除，原告选择撤出的，被告退还原告押金和提前支付但未实际履行的剩余租金，若因原告单方面原因要求提前解除合同，须提前两个月书面通知被告，原告已交纳的租金和保证金不予退还，被告并有权要求原告承担年度租金30%的违约金。该合同后还附有双方签署的落款日期为2019年5月30日的《场地租赁交付确认书》。2019年6月28日，案外人上海广劲岩土工程钻探有限公司发布了《克虏伯赛车场区域勘察施工计划》明确：受上海隧道工程轨道交通设计研究院委托进行上海市轨道交通19号线工程后滩站勘察施工，因设计急需场地的勘察地质资料，故现需进入贵司赛车场区域进行勘察施工，现场作业时间预计总工期3天(7月10日至7月12日)，如遇极端天气工期需顺延；工作量共4个孔，其中钻探2个，静探孔2个；因现场勘察施工，会对地面造成破坏，每个孔破坏预计1个平方，承诺完成后对破坏区域修复；现场施工人员预计14人。2019年7月15日至7月22日期间，原告法定代表人与被告人员王梦通过微信联系沟通原告进场划线、开车进场等事宜，7月18日王梦询问“下周进场可以吗”，“政府在勘探”，“要下周、好像是停不了、能不能再等几天”，原告法定代表人表示“感觉根本问题没有解决啊，被告与业主的矛盾不浅，让公司拟个补充协议吧”，7月19日，王梦告知“周一肯定进不了场”、原告法定代表人对此回复“如果场地没把握长期持续，要让原告公司做好其它预案，不然后面很难收场……如果不行，趁早把事情了结。损失大家都降到最低”；7月22日，原告法定代表人通知王梦“场地那边帮忙打个招呼，晚上开车进场”。在此期间，原告法定代表人多次告知王梦要求被告保证后期场地的正常使用。同年8月8日，原告法定代表人微信告知王梦：“没办法停训”，“换到隔壁场地没线也不行”，“前面没进场钱白花了不去讲，刚刚进来没几天就不能正常训练，实在是麻烦”。同年8月30日，原告法定代表人告知王梦将于9月5日至6日安排付款。2019年9月27日，原告法定代表人向被告负责人潘丽清发送短信告知：因场地各种原因无法和被告继续履行原合同，现已提供了解除协议给被告，但场地大门长期处于关闭状态，导致原告多次计划搬出办公集装箱无法得到被告支持，要求被告方尽快安排处理。2019年10月12日，上海市浦东新区土地储备中心向案外人上海克虏伯不锈钢有限公司发送了《关于加快克虏伯地块腾地工作的函》，其中明确：就通耀路XXX号克虏伯地块腾地工作，该地块需于2019年11月拆平，现通知加快清退租赁户。再查明，原告提供的与陈龙的微信聊天记录显示，2019年9月3日，原告法定代表人微信告知被告人员“陈龙”，原告公司决定世博园场地不续租了，这几天会安排撤场事宜，明天学员做收尾工作，本周安排撤场；同年9月5日，原告法定代表人要求“陈龙”确认门开不开，“陈龙”表示不明朗，原告法定代表人遂通知陈龙明天还有几部车开走，到时候也要帮忙安排一下；同时原告法定代表人向陈龙微信发送了加盖原告公章的《场地租赁解除协议》其中明确：双方一致同意于2019年9月19日解除合同，自当日起不再续租上述场地，原合同废止；保证原告在协议解除内将场地训练车辆、办公用移动集装箱及相关训练设备移出场地。同年9月16日，原告法定代表人再次微信询问“陈龙”：场地最近还是关门状态？“陈龙”回复确认后，原告方表示看样子是没啥机会开门了，我公司最近协调时间把集装箱安排撤场吧。审理中，原告表示王梦系被告业务人员，陈龙为被告场地的具体执行人。就原告提供的与王梦的微信聊天记录，被告表示王梦因个人问题被公司辞退，故对该聊天记录的三性均不予认可；就被告与场地出租方的租金问题，被告表示相关费用尚未核算，无法确定具体的租金支付日期。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《场地租赁合同》、中国工商银行网上银行电子回单、与王梦、陈龙的微信聊天记录，与潘丽清的短信记录，被告提供并经庭审质证的《关于加快克虏伯地块腾地工作的函》《克虏伯赛车场区域勘察施工计划》及当事人当庭陈述、原告法定代表人来院陈述在案佐证。本院认为，原、被告所签订的《场地租赁合同》系双方的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。原告作为承租人负有按约支付租金的义务，被告则应按约交付租赁场地并保证原告的正常使用。现审理已查明，原告承租后，因进场问题多次与被告交涉并要求被告确保租赁场地的正常使用，之后原告虽出于自身经营的选择未再支付2019年9月20日以后的租金，并要求解除合同，但根据被告就与场地出租方的租金问题的陈述，结合租赁场地在原告搬离后不久即被关闭大门，被有关部门要求清退的相关事实，本院认为原告所述的租期内被告未能保证租赁场地的正常使用的相关情况具有高度可能性，故导致解除合同的原因在于被告，虽被告辩称原告存在逾期付租的行为，但本院认为在原告已支付租金的租赁期内，被告已出现未能保证租赁场地正常使用的相关情况，在被告就此未能提出补救措施的情况下，要求原告继续支付之后的租金不具有可期待性，故应由被告对合同解除承担主要责任。就合同解除日期，因原告已于2019年9月5日向被告方发送了加盖原告公章的解除合同协议书，明确了原告解除合同的意思表示，故合同于该协议书明确的解除日期2019年9月19日解除。合同解除后，双方应就租期内的费用进行结算，2019年7月19日至7月21日期间被告未能安排原告进场使用租赁场地，故该期间的租金费用被告理应退还，而原告通知解约后，原告系于2019年9月6日完成了训练车辆的撤场工作，之后未再使用租赁场地开展训练，但因场地关门等因素原告的办公用移动集装箱的搬离日期实际晚于2019年9月19日，故就2019年9月6日至9月19日期间的租金，本院酌情判令被告就此退还3万元。就原告要求被告退还的保证金，因合同解除的过错在于被告，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定判决如下：一、原告上海勤凯机动车驾驶员培训有限公司与被告深圳市豪霆赛车文化发展有限公司2019年5月30日签订《场地租赁合同》于2019年9月19日解除；二、被告深圳市豪霆赛车文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海勤凯机动车驾驶员培训有限公司保证金84,500元；三、被告深圳市豪霆赛车文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海勤凯机动车驾驶员培训有限公司2019年7月19日至7月21日租金8,917.64元，2019年9月6日至9月19日租金3万元，共计38,917.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,060元，减半收取计1,530元，由原告上海勤凯机动车驾驶员培训有限公司负担300元，被告深圳市豪霆赛车文化发展有限公司负担1,230元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年六月二十二日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。