上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初1765号原告：上海新曹杨(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：戴许敏，董事长。委托诉讼代理人：江卫，上海市万联律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱森虹，上海市万联律师事务所律师。被告：上海希翔餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：赖一剑。被告：赖一剑，男，1975年7月2日出生，汉族，住上海市普陀区。原告上海新曹杨(集团)有限公司(以下简称新曹杨公司)与被告上海希翔餐饮管理有限公司(以下简称希翔公司)、赖一剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。新曹杨公司的委托诉讼代理人钱森虹，赖一剑暨希翔公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新曹杨公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认新曹杨公司与希翔公司订立的房屋租赁合同于2019年9月28日解除；2、要求希翔公司支付房屋租金284,992元；3、要求希翔公司按照日租金的三倍支付2019年10月1日起至2020年3月25日期间的房屋占用费；4、要求希翔公司支付违约金共计170,995.20元；5、要求希翔公司支付律师费38,000元；6、要求没收希翔公司支付的租赁保证金142,400元；7、要求赖一剑对上述第二至五条诉讼请求承担连带清偿责任。事实与理由：新曹杨公司与希翔公司于2016年11月8日订立《租赁合同》一份，约定希翔公司向新曹杨公司承租上海市中江路XXX号第2层2号铺位(以下简称系争房屋)，租赁面积425.89平方米，保证金142,400元，租赁期限自2016年12月25日至2021年12月24日，租金每三个月为一期，支付时间为每期起始月的1号。合同订立后，新曹杨公司与希翔公司于2017年8月11日订立补充协议一份，约定租金起算日期为2017年10月1日至2021年12月24日。新曹杨公司在租金上做出优惠退让，但希翔公司一直拖欠租金，经多次发函催告，截止2019年11月15日，希翔公司仍拖欠房屋租金共计284,992元。希翔公司系自然人独资的一人有限责任公司，赖一剑是希翔公司唯一股东，根据公司法相关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。希翔公司、赖一剑共同辩称，新曹杨公司与希翔公司之间的租赁合同在2019年8月30日就解除了，因为当天新曹杨公司把电拉掉，将大门锁掉，希翔公司停止经营，希翔公司确认租金支付至2019年4月底，欠付了2019年5月至2019年8月期间的租金，2019年9月，新曹杨公司告知称以保证金冲抵欠付的租金后只需要支付约10万即可，但希翔公司无钱支付，新曹杨公司另要求希翔公司签订终止协议，并表示不签也可以，其可以单方解除合同。对于新曹杨公司陈述的租金标准无异议。由于希翔公司停止经营，新曹杨公司将大门锁住，故不存在占用费，而且合同约定的占用费标准也过高。新曹杨公司主张的违约金过高，希望法院酌情调整。关于律师费，双方本可以协商解决，是新曹杨公司单方提起诉讼，故不同意支付。新曹杨公司曾表示以保证金冲抵租金，从未说过没收保证金。赖一剑作为个人也没有能力承担连带责任。本院经审理认定事实如下：上海市中江路XXX号房屋的产权人为新曹杨公司。2016年11月8日，新曹杨公司(出租方、甲方)与希翔公司(承租方、乙方)订立《新曹杨乐活天地餐饮区租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定甲方同意将位于上海市普陀区中江路XXX号的新曹杨乐活天地第2层2号铺位建筑面积425.89平方米的经营场地出租给乙方，使用功能为餐饮；该房屋的租赁期限为五年，自2016年12月25日起至2021年12月24日止，其中2016年12月25日至2017年2月24日为装修免租期，租金起算日为2017年2月25日至2021年12月24日止；租赁费用第一年至第三年为5.5元/平方米/天，第四年起每年环比递增5%，如乙方计租起始日不是当月1日的，则乙方计租起始日当月的基本租金=月基本租金/当月总天数*当月计租日数，乙方计租起始日的下月租赁费用自1号起收取，双方租赁期限结束日不是当月最后一日的，参照前述方法计算当月租赁费用；自2017年2月25日至2019年12月24日，月租金71,248元，从2019年12月25日至2020年12月24日，月租金74,810元，从2020年12月25日至2021年12月24日，月租金78,551元，本合同签订后五个工作日内，乙方需支付甲方第一期三个月租赁费213,744元，相当于两个月的房屋押金142,400元，乙方之前支付意向金60,000元转为房屋押金，合计共支付296,144元；在租赁期内，履约押金可以作为甲方对乙方迟延支付租赁费用、物业管理费、租赁区域房屋修复保养费、违约金或其他费用的扣款；本合同终止后，乙方将租赁区域交还甲方，履约押金在乙方向甲方归还承租房屋二个月后，甲方确认乙方对于甲方或第三方无任何债务责任，且乙方办妥以该餐厅为营业地址的工商注销或变更手续时无息归还，如果乙方退场后，乙方应承担任何根据本合同应由乙方承担的责任金额，乙方须将其应承担的责任金额提交甲方或由甲方在履约押金中扣除，不足部分由乙方另行交付，如乙方不承担或丧失承担责任的能力，则甲方无需征得乙方的同意，可将履约押金抵偿乙方按照本合同应承担的责任金额，并有权通过法律途径就履约押金不足抵偿部分进行追偿，如乙方不及时办理变更或注销手续的，甲方有权不予退还履约押金；因乙方违约行为而达到甲方行使解除权条件，甲方有权单方解除本合同，乙方应全部完成搬迁腾空并将该房屋及其设施完好无损(符合正常使用后的状态)的交接给甲方，并且双方应当签订书面移交文件；如租赁期满或本合同终止后乙方不能按时搬出该房屋的，每逾期一天，乙方应按当年租赁年度该房屋日租金(当年租赁年度租赁费%365)的3倍向甲方支付该房屋占用使用费，并支付相应的物业管理费、水、电等相关费用；如租赁期满或本合同终止后乙方不能按时搬出该房屋逾期达到5天的，视为乙方自动放弃该房屋内的装修产权和所有物品，甲方有权从该房屋中将乙方的物品强行搬出任意处置，并有权从履约保证金中扣取实际发生的清场费用；乙方欠缴租赁费或本合同约定的包括物业管理费、水、电费等在内的其他任何费用达20天的，甲方有权提前解除合同，乙方应支付当年租赁年度3个月的租赁费的违约金，除违约金外，甲方另有权没收乙方的履约保证金；一方有权提前解除本合同而另一方不予配合的，一方通过诉讼途径解除合同时，其合理支出的律师费用应当作为一方损失而有权向另一方索偿；若乙方未能在本合同约定期限内缴纳租赁费、补足履约保证金或缴纳本合同约定的其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴的租赁费、履约保证金或其他费用金额的千分之三/日计算收取滞纳金至乙方缴纳之日止，如欠缴超过20天的，甲方有权采取断水、断电等措施，因此给乙方造成的损失甲方不承担任何的赔偿责任等等。2017年11月8日，新曹杨公司(甲方)与希翔公司(乙方)订立《补充协议》一份，约定系争房屋租赁期限为2016年12月25日起至2021年12月24日止，租金起算日为2017年10月1日至2021年12月24日止；乙方在签订房屋租赁合同时支付给甲方的3个月房屋租金213,744元，本补充协议签订后，甲方在5个工作日内开具2017年12月71,248元租金发票给乙方，余款142,496元在2018年1月开具2018年1月、2018年2月租金发票给乙方；本补充协议与租赁合同具有同等法律效力。合同订立后，希翔公司支付了租赁保证金142,400元。2019年6月25日，新曹杨公司向希翔公司送达了《催款通知书》，内容为要求希翔公司在2019年6月30日之前一次性支付2019年3月1日至2019年5月31日的房屋租金170,995元，逾期将在2019年7月1日上午10点通知物业公司采取断水、断电等措施挽回经济损失，由此造成的一切后果由希翔公司自行承担，另从2019年6月份起当月租金请于下个月15日前支付，若逾期不会再另行给予催款通知，将直接由律师发律师函。嗣后，希翔公司支付租金至2019年4月30日。2019年8月7日，新曹杨公司再次向希翔公司送达了《催款通知书》，内容为要求希翔公司在2019年8月31日之前一次性支付2019年5月1日至2019年6月30日的房屋租金113,997元，逾期将在2019年9月1日上午10点通知物业公司采取断水、断电等措施挽回经济损失等等。2019年9月23日，新曹杨公司通过EMS快递形式向希翔公司注册地发送《律师函》被退回，同日，新曹杨公司通过微信将《律师函》电子版发送给赖一剑，内容为新曹杨公司于2019年6月25日、2019年8月7日发送催款函，希翔公司签收后均没有立即履行付款义务，截止本函发送之日，希翔公司未付清租金及水电费用，现告知租赁合同于2019年9月23日解除，请希翔公司于2019年9月30日前向新曹杨公司交还租赁房屋，如希翔公司未搬离交还房屋的，新曹杨公司将采取停水停电、封门等必要措施收回房屋并要求希翔公司支付清场费用；请希翔公司在收到本函之日起三日内，支付拖欠的租金131,192元(已扣除押金142,400元)、违约金213,744元、物业费83,049元、水电费24,752元、房屋占用费(自2019年9月24日起计算至实际交还房屋之日止，每日按三倍租金标准计算)以及逾期支付的滞纳金。2020年3月20日，希翔公司签订《交房确认书》，内容为希翔公司向新曹杨公司确认，双方的租赁合同于2019年9月28日终止，希翔公司已按要求办理完毕燃气注销、餐饮服务许可证注销并完成注册地址迁移手续，希翔公司于2020年3月20日将房屋(含钥匙)返还给新曹杨公司，并确认无任何异议；希翔公司承诺于2020年3月25日前将房屋内可移动物品清理并搬离该房屋，并承诺不破坏、不损毁不可移动物品、物件，若有剩余未搬离的物品，均由新曹杨公司全权处理，希翔公司承诺无任何异议。2019年11月18日，新曹杨公司与上海市万联律师事务所订立了《法律服务合同(诉讼)》，约定新曹杨公司诉希翔公司、赖一剑房屋租赁合同纠纷一案，新曹杨公司委托上海市万联律师事务所的律师代理，合同订立后三日内支付法律服务费38,000元。同日，上海市万联律师事务所开具了金额为38,000元的发票。另查明，希翔公司的类型为有限责任公司(自然人独资)，股东为赖一剑。审理中，新曹杨公司与希翔公司均确认租赁合同约定的月租金为71,248元，合同实际履行过程中，双方约定月租金打八折，即月租金为56,998.40元。审理中，新曹杨公司表示同意退还希翔公司保证金142,400元，故申请撤回第六条诉讼请求。本院认为，新曹杨公司与希翔公司订立的《租赁合同》、《补充协议》系合同当事人真实意思表示，合法有效，对双方依法具有法律约束力。租赁期内，希翔公司欠付租金，按照合同约定，构成违约，新曹杨公司有权解除合同。新曹杨公司于2019年9月23日将《律师函》通过微信发送给了希翔公司的法定代表人赖一剑，《律师函》要求于2019年9月23日解除合同，希翔公司于2020年3月20日出具的《交房确认书》则确认双方订立的合同于2019年9月28日终止，现新曹杨公司要求确认双方订立的《租赁合同》于2019年9月28日解除，并无不当，依法应予支持。关于新曹杨公司主张的2019年5月1日至同年9月28日期间的租金，上述期间的租金均系希翔公司承租房屋期间发生，希翔公司确认租金支付至2019年4月30日，故对新曹杨公司的该项诉讼请求，本院予以支持，新曹杨公司计算租金有误，本院依法予以纠正。根据合同约定，希翔公司欠缴租赁费达20天的，新曹杨公司有权提前解除合同，希翔公司应支付当年租赁年度三个月的租赁费的违约金，除违约金外，新曹杨公司有权没收租赁保证金，现新曹杨公司同意返还希翔公司租赁保证金，系对自己权利的处分，并无不妥，本院予以支持，关于违约金，希翔公司认为违约金的约定过高，要求本院依法予以调整，本院考虑新曹杨公司放弃没收租赁保证金的诉讼请求、双方履行合同的实际情况以及新曹杨公司的实际损失酌情确定违约金的金额为当年租赁年度两个月租金。关于新曹杨公司主张的房屋占用费，根据双方合同约定，如租赁期满或本合同终止后希翔公司不能按时搬出该房屋的，每逾期一天，希翔公司应按当年租赁年度该房屋日租金的3倍支付房屋占用费。新曹杨公司与希翔公司之间的租赁合同已于2019年9月28日解除，希翔公司应按照《律师函》于2019年9月30日前将系争房屋交还新曹杨公司，希翔公司未按期搬离及交还房屋，应当支付占用房屋期间的使用费，同时双方约定，如租赁期满或本合同终止后希翔公司不能按时搬出该房屋逾期达5天的，视为希翔公司自动放弃该房屋内的装修产权和所有物品，新曹杨公司有权从该房屋中将希翔公司的物品强行搬出任意处置。根据该约定，新曹杨公司在希翔公司逾期交还房屋满5日后应及时收回房屋，否则由此造成的损失应由新曹杨公司自行承担。因此，对新曹杨公司主张的2019年10月1日至2019年10月5日的房屋占用费由希翔公司承担，之后的房屋占用费，依法不予支持。希翔公司提出合同约定的占用费标准过高，本院认为合同约定为日租金的3倍，实为对房屋使用费及逾期搬迁违约金的约定，该金额明显过高，本院酌情确定为每日3,747.84元。关于新曹杨公司主张因诉讼产生的律师费，符合合同约定，可予支持。希翔公司系自然人独资有限责任公司，赖一剑作为其唯一股东，未能证明公司财产独立于其自己财产的，应当对公司债务承担连带责任，因此对于新曹杨公司要求赖一剑就希翔公司的相关付款义务承担连带责任的诉讼请求，亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条规定，判决如下：一、确认原告上海新曹杨(集团)有限公司与被告上海希翔餐饮管理有限公司订立的《新曹杨乐活天地餐饮区租赁合同》、《补充协议》于2019年9月28日解除；二、被告上海希翔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新曹杨(集团)有限公司2019年5月1日至2019年9月28日期间的房屋租金281,192.11元；三、被告上海希翔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新曹杨(集团)有限公司2019年10月1日至2019年10月5日期间的房屋占用费18,739.20元；四、被告上海希翔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新曹杨(集团)有限公司违约金113,996.80元；五、被告上海希翔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新曹杨(集团)有限公司律师费38,000元；六、被告赖一剑对被告上海希翔餐饮管理有限公司的上述第二至五项的付款义务承担连带清偿责任；七、原告上海新曹杨(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海希翔餐饮管理有限公司租赁保证金142,400元；八、驳回原告上海新曹杨(集团)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,728元，减半收取计6,364元，由原告上海新曹杨(集团)有限公司负担2,545.60元，被告上海希翔餐饮管理有限公司、赖一剑共同负担3,818.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴 燚二〇二〇年六月八日书记员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。