广西壮族自治区荔浦市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0331民初707号 原告：广西荔浦农村商业银行股份有限公司，住所地广西壮族自治区荔浦市荔城镇荔塔路２号，统一社会信用代码：9145033120019855XK。 法定代表人：唐向阳，董事长。 委托诉讼代理人：罗家喜,广西江浔律师事务所律师。 被告：覃某1（曾用名：覃某2），男，２０１４年１１月２０日出生，瑶族，住广西荔浦市。 法定代理人：覃某3，女，瑶族，１９8１年10月5日出生，住广西荔浦市，系覃某1母亲。 被告：赵丽聪，女，２００２年１０月２１日出生，汉族，住广西荔浦市。 法定代理人：周某，女，汉族，１９６４年7月30日出生，住广西荔浦市，系赵丽聪母亲。 被告：赵云华，女，１９５７年４月１２日出生，瑶族，住广西灵川县。 被告：赵玉华，男，１９６３年７月１０日出生，汉族，住广西灵川县。 被告：赵文华，女，１９７０年１２月２９日出生，汉族，住广西灵川县。 被告：广西荔浦张涛房地产开发有限公司(以下简称张涛房地产公司），住所地广西荔浦市荔城镇荔桂路166号，统一社会信用代码：91450331081181009R。 法定代表人：张涛，经理。 委托诉讼代理人：张玉明，广西丰鱼律师事务律师。 原告广西荔浦农村商业银行股份有限公司与被告覃某1、赵丽聪、赵云华、赵玉华、赵文华、广西荔浦张涛房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案。本院于2020年4月２０日立案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗家喜及被告张涛房地产公司委托诉讼代理人张玉明到庭参加诉讼，被告覃某1、赵丽聪、赵云华、赵玉华、赵文华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与赵胜华以及被告广西荔浦张涛房地产开发有限公司于2016年2月4日签订的《个人购（建）房担保借款合同》；2、判决被告广西荔浦张涛房地产开发有限公司履行保证责任，即偿还借款人赵胜华欠原告的贷款本金人民币677263.93元以及利息（包括复利、罚息）110060.74元（利息暂计至2020年1月14日，剩余利息按《个人购（建）房担保借款合同》约定计算至被告实际还清之日止），共计787324.67元；3、被告覃某1、赵丽聪在继承赵胜华遗产范围内承担本案偿还责任；4、判决被告赵云华、赵玉华、赵文华在继承赵家玉继承赵胜华遗产范围内承担本案偿还责任；被告覃某1、赵丽聪在代位继承赵家玉继承赵胜华遗产范围内承担本案偿还责任；5、确认原告对抵押财产即位于荔浦市商品房﹝不动产权证书号：桂（2016）荔浦县不动产证明第0000310号﹞折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，优先受偿权范围包括本金、利息、律师代理费及实现债权的相关费用；6、被告承担律师代理费2000元；以上2、6项合计789324．67元。7、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告覃某1、赵丽聪系赵胜华子女，被告赵玉华、赵云华、赵文华系赵胜华同胞兄弟姐妹。赵胜华于2016年5月6日逝世，其母亲赵初妹于2003年11月死亡，其父亲赵家玉于2016年11月29日死亡。2016年2月1日，赵胜华与被告张涛房地产公司签订《商品房买卖合同》，赵胜华购买张涛房地产公司开发、销售的位于荔浦市商品房。2016年2月4日，赵胜华以及被告张涛房地产公司与原告分支机构广西荔浦农村合作银行营业部签定《个人购(建)房担保借款合同》，约定赵胜华向原告借款人民币714000元，用于购房，贷款期限15年，自2016年2月4日起至2030年2月3日止，执行年利率4.9%，采取等额本息还款法，按月还款，每期还款数额相同，其中包含本金和利息，还款日为每月的11日。赵胜华用其购买的位于荔浦市商品房（不动产权证书号：桂（2016）荔浦县不动产证明第0000310号)为此次贷款提供抵押担保，双方并办理预购商品房抵押预告登记。同时，合同约定被告张涛房地产公司作为保证人承担连带保证责任。但赵胜华收到贷款后，却未依约定偿还本金及利息，自2017年12月22日后至今分文未予给付本息，暂计至2020年1月14日被告尚欠本金677263.93元以及利息(包括复利、罚息）110060.74元未予给付，原告权益因此受损。 原告认为，现赵胜华已死亡，不能按期偿还本金、利息，依据双方签订的《个人购（建)房担保借款合同》第十条的约定，原告有权提前宣布借款到期，解除合同，因赵胜华死亡时，其法定继承人有子女覃某1、赵丽聪、父亲赵家玉，故被告覃某1、赵丽聪依法应在继承赵胜华遗产的范围内承担本案偿还责任，赵家玉于2016年11月份死亡，其所继承赵胜华遗产份额，依法由被告赵云华、赵文华、赵玉华依法应在继承赵家玉继承赵胜华遗产范围内承担本案偿还责任，被告覃某1、赵丽聪在代位继承赵家玉继承赵胜华遗产范围内承担本案偿还责任。至今为止，原告尚未收到有关抵押财产即家园梦9栋06室商品房的房产证以及现房抵押登记证明文件，故被告张涛房地产公司作为上述商品房的开发商与售房人，依据合同第8条的约定，依法应履行保证责任，承担本案偿还责任；且原告依法享有抵押财产即位于荔浦市商品房[不动产权证书号：桂（2016）荔浦县不动产证明第0000310号]折价、拍卖、变卖所得价款的优先受偿权；故具状人民法院，判如所请。 被告覃某1辩称：答辩人同意解除原告与赵胜华及广西荔浦张涛房地产开发有限公司于2016年2月4日签订的《个人购(建)房担保借款合同》;同意处分荔桂路166号家园梦9栋06室商品房﹝不动产权证书号：桂（2016）荔浦县不动产证明第0000310号﹞偿还原告借款;同意在继承遗产范围内承担偿还责任。 被告张涛房地产公司辩称：对于原告的诉讼请求和所依据的事实理由均无异议，但是本公司是保证债务人，不应承担实体责任，应承担是保证责任。 被告赵丽聪、赵云华、赵文华、赵玉华均未作答辩。 原告为证明其主张，在诉讼过程中举证如下：1.面谈记录、个人住房贷款客户谈话笔录、申请审批表。2.原告与被告张涛房地产公司以及赵胜华于2016年2月4日签订的《个人购（建）房担保借款合同》。3.2016年2月1日张涛房地产公司与赵胜华签订的《商品房买卖合同》、客户须知、不动产登记证明。4.张涛房地产公司营业执照、张涛身份证。5.2017桂0331行初8号行政裁定书。6.贷款（垫款）还款单、还款明细登记薄。 被告张涛房地产公司未提交任何证据且对原告提供的所有证据都无异议；被告覃某1、赵丽聪、赵云华、赵文华、赵玉华均没有提交任何证据，也未到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩、举证与质证的权利。经核证，原告提交的证据来源合法，具有真实性，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案证据及庭审笔录，本院依法确认以下法律事实：2016年2月1日，赵胜华与被广西荔浦张涛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，赵胜华购买张涛房地产公司开发、销售的位于荔浦市商品房。2016年2月4日，赵胜华以及被告张涛房地产公司与原告分支机构广西荔浦农村合作银行营业部签定《个人购(建)房担保借款合同》，约定赵胜华向原告借款人民币714000元，用于购房，贷款期限15年，自2016年2月4日起至2030年2月3日止，贷款年利率4.9%，采取等额本息还款法，按月还款，每期还款数额相同，其中包含本金和利息，还款日为每月的11日。赵胜华用其购买的位于荔浦市商品房[不动产权证书号：桂（2016）荔浦县不动产证明第0000310号]为此次贷款提供抵押担保，双方并办理预购商品房抵押预告登记。同时，合同约定，被告张涛房地产公司作为保证人承担连带保证责任。签订合同后原告依约定发放贷款给赵胜华，但赵胜华收到贷款于2016年5月6日死亡，涉案商品房的贷款本息只归还到2017年12月22日。赵胜华尚欠原告的贷款本金人民币677263.93元以及利息（包括复利、罚息）110060.74元（利息计至2020年1月14日)。 另查明：赵胜华死亡前于2014年9月24日与妻子周某离婚，与覃某3未登记过结婚，覃某1是赵胜华儿子，赵丽聪是赵胜华女儿，被告赵玉华、赵云华、赵文华系赵胜华同胞兄姐。赵胜华母亲赵初妹于2003年11月死亡，其父亲赵家玉于2016年11月29日死亡。赵家玉死亡前未有证据表明是否放弃继承赵胜华的遗产。覃某1、赵丽聪、赵云华、赵文华、赵玉华也未明示放弃继承赵胜华的遗产份额。 再查明：“广西荔浦农村合作银行”名称于2020年2月27日变更为“广西荔浦农村商业银行股份有限公司”，法定代表人为唐向阳。 本院认为：合法的借贷关系受法律保护，赵胜华、被告张涛房地产公司与原告分支机构广西荔浦农村合作银行营业部签定《个人购(建)房担保借款合同》合法有效。2017年12月23日至今赵胜华的法定继承人未能按期偿还原告的贷款本金、利息，依据赵胜华、张涛房地产公司与原告签订的《个人购（建)房担保借款合同》第八条、第十条、第十一条的约定，原告有权提前解除合同；并依法享有抵押财产折价、拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，优先受偿权范围包括本金、利息、律师代理费及实现债权的相关费用；被告张涛房地产公司作为保证人承担连带偿还责任。根据法律的有关规定，借款人赵胜华死亡后其债务不能自动消灭，债权人可向其配偶追偿，也可向死者的继承人在继承的财产范围内追偿。根据《中华人民共和国继承法》第十条规定法定第一顺序继承人有配偶、子女、父母。本案赵胜华死亡后，其儿子覃某1、女儿赵丽聪、父亲赵家玉是第一顺序继承人。但是赵胜华父亲赵家玉尚未实际取得赵胜华的遗产时已死亡，赵家玉死亡前未有证据表明其是否放弃继承赵胜华的遗产，应视为其接受继承。因而，赵家玉继承赵胜华的遗产份额转由其子女赵玉华、赵云华、赵文华继承及赵胜华的子女覃某1、赵丽聪代位继承。被告覃某1、赵丽聪、赵云华、赵文华、赵玉华未明示放弃继承赵胜华的遗产份额，应视为都接受继承，作为赵胜华的遗产继承人应在继承赵胜华遗产的范围内承担原告贷款本金及其利息的偿还责任。因此，原告诉讼请求合法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第十一条、第二十五条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告与赵胜华、被告广西荔浦张涛房地产开发有限公司于2016年2月4日签订的《个人购（建）房担保借款合同》； 二、限被告覃某1、赵丽聪、赵云华、赵文华、赵玉华于本判决生效后三日内在各自继承赵胜华实际遗产的范围内共同偿还原告贷款本金677263.93元及其利息（包括复利、罚息），利息计至2020年1月14日为110060.74元，剩余利息按《个人购（建）房担保借款合同》约定计算至实际还清之日止； 三、限被告覃某1、赵丽聪、赵云华、赵文华、赵玉华于本判决生效后三日内在各自继承赵胜华实际遗产的范围内共同给付原告律师代理费2000元； 四、被告广西荔浦张涛房地产开发有限公司对上述判项第二项确定的债务承担连带清偿责任； 五、若被告覃某1、赵丽聪、赵云华、赵文华、赵玉华逾期不履行还款义务，原告对抵押财产即位于荔浦市商品房﹝不动产权证书号：桂（2016）荔浦县不动产证明第0000310号﹞折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，优先受偿权范围包括本金、利息、律师代理费及实现债权的相关费用。 以上应付款项，义务人应于本案判决规定的期限内履行完毕（户名：荔浦市人民法院，开户行：中国工商银行荔浦市支行，账号：21×××39），如果未按本判决规定的期限履行完毕，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费11693元，由被告覃某1、赵丽聪、赵云华、赵文华、赵玉华以赵胜华的财产范围内负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费11693元（账号：20×××16，户名：桂林市中级人民法院，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  蒋宇循 人民陪审员  邓英俊 人民陪审员  陈 沛 二〇二〇年六月十一日 书 记 员  莫德炎