安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初3125号原告（反诉被告）：李军，男，1975年11月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：朱士辉，安徽蓝邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李如化（原告父亲），男，1946年1月8日出生，汉族，住安徽省颍上县。被告（反诉原告）：阜阳市固蓉置业有限公司，住阜阳市颍州区阜合现代产业园合肥大道9号综合楼，统一社会信用代码91341200MA2PLGDW6H（1-1）。法定代表人：陈晗，该公司总经理。委托诉讼代理人：王济东，安徽皖北律师事务所律师。原告李军诉被告阜阳市固蓉置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,于2019年10月22日向本院起诉，被告提出反诉，本院受理后，依法由审判员张艺适用简易程序于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱士辉、李如化、被告的委托诉讼代理人王济东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还定金80000元及预购款16000元，共96000元；2、判令被告赔偿原告损失137798.2元；3、被告赔偿原告认购款16000元、定金40000元、购房首付款404666元的资金占用费16316.65元，（自原告实际交付之日起计算至2020年5月18日止，按银行同期贷款利率计算）；并继续支付认购款16000元、定金40000元自2020年5月18日之后的资金占用费，支付付至该款清偿完毕之日止；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月1日，原告向被告交付两份认购款（每份8000抵10000）。2018年7月22日，被告所属的“万霖固蓉府”小区楼盘开盘，销售人员吴贝贝现场承诺首付款达总房款30%，一平方给予优惠300元。原告如期交付了两套房屋30%的首付款,购买了该小区101、104室商品房。后由于客户反映被告捆绑装修销售违法，被告将装修款退还给原告。被告要求与原告签订书面买卖合同时，却拒绝给予每平方米300元的优惠，双方发生争执，书面合同未能按照被告的要求如期签订。2019年3月13日，被告单方擅自解除合同。而此时，同地段房屋价格已经上涨，致使原告预期利益损失137798.2元。被告诉至颍州区法院，要求与原告解除网签合同，但拒绝退还原告交付的定金及预购款，不负担任何赔偿责任。庭审时，原告同意解除合同，但要求被告赔偿损失，法院认为应另案进行主张。原告认为被告虚假宣传、肆意毁约，造成原告购房预期利益等经济损失，应依法赔偿。被告答辩称：根据双方签订的《商品房认购书》的约定，原告没有在约定的时间和被告签约，被告不应返还原告已付定金。原告主张资金占用费没有任何道理。请求驳回原告对被告的诉讼请求。被告反诉称：2018年7月28日，双方签订《商品房买卖认购书》，由原告购买被告开发的“万霖固蓉府”小区12#楼101、104室商品房，价格为729879元、734787元，共计1464666元。被告按照精装修商品房收取了原告的首付购房款，并办理了房屋销售网签登记。后由于很多客户反映要求自主装修，被告进行了销售调整。经与原告协商将其认购的101、104房屋变更为毛坯销售，并于2018年12月25日将原告交付的101房屋77962元、104房屋45962元的装修款退还给了原告。被告要求原告协助将网签登记进行修改并签订《商品房买卖合同》，但是原告在收到退还的装修款后却迟迟不与被告签订《商品房买卖合同》，也不放弃对商品房的购买，导致该房屋至今无法销售。经与原告协商无果，被告将原告交付的购房款退还给原告，并于2019年3月1日提出诉讼，颍州区人民法院作出(2019)皖1202民初9319号民事判决书判决李军协助办理101、104室商品房的网签登记。但是，判决生效后李军一直没有履行判决书确定的内容，被告已经申请强制执行。被告认为原告既不与被告继续签订《商品房买卖合同》，完成商品房买卖的行为，也不放弃购买该商品房，协助被告办理网签变更登记，从而导致涉案房屋无法销售。被告公司开发房地产的资金为银行贷款，年利率为13%。原告拒绝协助办理网签变更登记，导致房屋至今不能对外销售，造成1464660元的资金不能回笼。原告的这种恶意行为，具有严重过错，理应承担1464666元资金的贷款利息。被告提出反诉请求：1、判令原告赔付因不予协助办理撤销阜阳市固蓉府小区12#楼101、104室商品房的网签登记而导致被告不能销售房屋造成的资金利息损失，截止到2020年5月11日共计345380.75元（余下造成的资金利息损失计算至原告协助办理变更网签登记时止）；2、判令被告承担律师费用20000元；3、承担诉讼费。原告对被告的反诉答辩称：被告提出的诉讼请求第一项缺乏事实依据。原告对被告提出的所谓损失的发生并无过错，就网签合同问题分两个阶段，第一个阶段是（2019）皖1202民初9319号案件庭审前，被告自行要求解除网签合同，此时，原告并不同意双方解除买卖合同，对此双方没有达成一致意见，所以也没有理由去办理解除网签登记事项；第二阶段（2019）皖1202民初9319号民事判决书生效后，被告没有以任何形式通知原告解除网签合同，原告在上述判决中仅为协助义务，没有被告的主导，原告也不知什么时候什么地点去协助办理。被告第一项反诉请求依法不能成立。被告第二项反诉请求缺少法律依据；被告第三项反诉请求，是建立在原告有过错的基础上，但原告并无过错，也不应该负担该项费用。请求依法驳回被告对原告的反诉请求。经审理查明：2018年4月1日，被告宣传认购房屋，每套交8000元认购款抵10000元购房款。原告向被告交付了两套房屋的认购款共计16000元。2018年7月28日，原、被告签订《万霖固蓉府认购书》两份，约定由原告认购12#楼101、104室精装修房屋，认购价分别为：729879元、734787元，共计1464666元。原告需于签订认购书时支付定金40000元，并于2018年8月4日前支付首期30%的购房款（含定金）。双方约定的签约时间为2018年8月28日。被告公司的销售人员吴贝贝向原告宣传，首期购房款交付达到30%的，可以给予每平方米300元的优惠。原告按照认购书约定的时间向被告支付了定金及30%的首期购房款。被告的工作人员就原告认购的两套精装房屋向房产部门申请了网签合同，并获得了审批。后被告调整销售方案，将精装房改为毛坯房销售。被告于2018年12月25日将101房屋77962元、104房屋45962元的装修款退还给原告。在被告要求原告协助将网签登记进行修改并签订《商品房买卖合同》时，告知原告出售毛坯房每平方不再优惠300元，原告表示不同意，并拒绝签订《商品房买卖合同》，双方最终未能达成新的认购协议及商品房买卖合同。2019年8月6日，被告退还原告交付的首期购房款，但未向原告退还定金40000元及认购款16000元。被告于2019年9月16日提出诉讼，本院作出(2019)皖1202民初9319号民事判决书，判决李军于判决生效后10日内协助被告办理撤销101、104室商品房的网签登记，判决生效后，原告未履行判决书指定的义务。本院认为：原、被告于2018年7月28日签订的两份认购书，是双方为了在2018年8月28日签订正式的《商品房买卖合同》而签订的合同，其性质属于预约合同。该认购书是双方当事人的真实意思表示，有效成立。认购书签订后，原告按照认购书的约定，向被告交纳了30%的购房首付款，被告承诺原告可以享受每平方米300元的优惠。被告在签订了精装房的认购书之后，调整销售毛坯房，并取消了每平方300元的优惠，应视为被告对涉案房屋的认购条件提出了实质性的变更。原告同意改为销售毛坯房，但不同意被告取消每平方300元优惠，双方最终未能重新达成一致的认购协议，也未签订正式的《商品房买卖合同》。双方签订的认购书，在被告改变销售毛坯房之后，客观上已经无法继续履行。当事人依法享有自愿订立合同的权利，在双方不能达成新的认购协议，原认购书已经不具备继续履行条件的情况下，被告向原告提出解除认购协议，原告在(2019)皖1202民初9319号民事案件庭审中表示同意，双方的认购协议已经解除。认购协议解除后，被告应向原告足额退还款项，原告也应及时协助被告办理撤销网签登记。被告称16000元认购款已经作为毛坯房的选房费收取，于原告交纳认购款时被告承诺的交8000元认购款抵10000元购房款不符，且收取选房费没有合法依据，也不符合本地房地产销售行业的经营惯例。被告占有上述两项款项至今，没有合法的依据，应向原告进行返还。对原告要求被告返还购房定金40000元及16000元认购款的诉讼请求，本院予以支持。双方签订了认购书，原告交付了首期购房款，被告向房产部门申请了网签合同，涉案的两套房屋的网签合同已经过房产部门的审批，网签合同购买方登记在原告名下，原告不积极履行协助被告撤销网签合同的义务，导致被告无法另行销售房屋。经本院(2019)皖1202民初9319号民事判决书判决，原告仍未在指定的期限内履行协助被告办理撤销网签登记的义务，存在过错。原、被告在解除了认购协议后，均未本着诚实信用的原则，履行各自的义务，均存在过错。被告虽然主张其资金不能回笼，同时还要承担贷款利息，但就其实际经济损失并未向本院举出充分证据予以证明，且被告开发销售房地产的资金来源情况，并不是原告在签订认购书时可以合理预见的。原告主张要求被告承担因房价上涨造成的预期利益损失137798.2元，不属于其受到的实际经济损失，且无证据证明该损失数额。综合考虑双方的过错程度，以各自的损失由各自承担为宜。对原告要求被告承担赔偿损失137798.2元、支付资金占用费的诉讼请求及被告要求原告承担贷款利息、律师费用的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告阜阳市固蓉置业有限公司于本判决生效后5日内一次性返还原告李军购房定金、认购款共计56000元；二、驳回原告李军的其他诉讼请求；三、驳回被告阜阳市固蓉置业有限公司的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2526元，由原告负担1970元，由被告负担556元；反诉费6780元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 张 艺二〇二〇年六月二十八日书记员 陈祥宇附本判决依据的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。