北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初30802号原告：李照明，女，1975年3月28日出生，汉族，住北京市西城区。被告：周捷，女，1967年4月8日出生，汉族，住北京市西城区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：余卓，女，1995年4月6日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职工，住北京市海淀区。原告李照明与被告周捷、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李照明、被告经纪公司的委托诉讼代理人余卓到庭参加诉讼。被告周捷经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李照明向本院提出诉讼请求：1.要求被告周捷赔偿违约金297400元，被告经纪公司承担连带赔偿责任；2.要求被告经纪公司退还居间服务费用11640元。事实和理由：2006年10月22日，由经纪公司提供房屋买卖中介服务，原告从周捷处购买如意里X号楼X门XXX号房产，三方在场共同签订了《居间服务合同》（合同编号BJHZM0602755）以及《北京市房屋买卖合同》。其中规定，上述房产价格320000元，居间服务费用11640元。后，原告向经纪公司支付以上2种款项，共计331640元，规定在经纪公司监督周捷履行完合同中规定的所有义务后将房屋款320000元转给周捷。但原告在2019年年初发现，周捷家人7人户口仍然没有从上述房产中迁出，故提出以上诉讼请求。具体理由，1.《居间服务合同》第三条丙方居间服务第1款规定，依据甲、乙双方的共同委托，丙方利用所拥有的市场资源、人力资源向甲、乙双方报告订立合同的机会，提供订立合同的媒介服务，促成甲、乙双方订立《北京市房屋买卖合同》。2.《居间服务合同》第三条丙方居间服务第2款规定，收取乙方支付的定金、房款，并按照有关约定支付甲方。由以上可以明确的是，经纪公司收取原告的居间服务费，应承担要求并督促周捷履行合同中的各项规定的责任，在周捷未履行合同中的规定时，经纪公司不应该将购房款转给周捷。3.在经纪公司提供的《北京市房屋买卖合同》第五条房屋交付第1款规定，房屋交验在双方到主管机关办理完权属过户手续之日起七个工作日内完成；甲乙双方均应亲自到场，办理水、电、煤气、物业、供暖、户口迁移等相关事宜，确保房屋交付使用。4.《居间服务合同》第六条规定，合同各方未按照约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格的万分之二的违约金。原告在2019年年初发现周捷一家7人户口仍然没有从上述房产中迁出之后，电话联系周捷，要求其将户口迁出，但周捷以各种理由推诿拒绝。由于经纪公司没有履行其居间服务的责任，导致周捷的户口留在原告的房产中，严重影响了该房产的市场价值，侵犯了原告的正当权益。故原告要求二被告共同赔偿违约责任。从合同签订之日2006年10月22日起到2019年7月10日为止，十二年八个月零十八天，共4648天，按照《居间服务合同》第六条规定“因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格的万分之二的违约金”计算，周捷和经纪公司应该赔偿原告297472元。经纪公司辩称，不同意原告诉讼请求，原告要求我们承担连带责任没有事实及法律依据。如果需要承担违约责任，对原告主张的违约金申请进行酌减，认为违约金过高。居间费不同意退还，是另外的法律关系，依据居间合同的约定促成房屋买卖合同的成立即视为居间义务的完成。迁出户口是周捷的责任。周捷既未作出答辩，亦未参加本院庭审。李照明围绕诉讼请求依法提交的证据有《北京市房屋买卖合同》、《居间服务合同》、基本费用清单，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年10月22日，出售方周捷（甲方）与买受方李照明（乙方）签订《北京市房屋买卖合同》，内容有：“第一条甲方声明，甲方所售房屋已经依法取得北京市西城区如意里X号楼X门XXX号的房屋所有权证书，证书证号为西私字第XXXX号，房屋结构为混合，建筑面解为38.70平方米（以产权证上登记的建筑面积为准）。第二条乙方声明，乙方购买本合同第一条所述甲方房屋，支付房款，履行本合同约定的各项义务，承担违反本合同义务的法律责任。第三条甲乙双方同意上述房产的交易价格为320000元。第四条付款，1.乙方应在签订本合同时，即支付购房定金2万元；2.乙方采用以下第A种方式，A.乙方为非贷款客户，应在签定本合同后七个工作日内支付全部房款。第五条房屋交付，1.房屋交验在双方到主管机关办理完权属过户手续之日起七个工作日内完成；甲、乙双方均应亲自到场，办理水、电、煤气、物业、供暖、户口迁移等相关事宜，确保房屋交付使用。房屋交付前，房屋所产生的水、电、煤气、供暖、物业等各项费用由甲方承担；房屋交付后所产生费用由乙方自行承担。双方应签署《物业交验单》。第六条甲、乙双方应相互配合向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理上市批准及房屋买卖权属过户相关手续，按有关规定申领房屋所有权证。办理上述手续时产生的税费及相关费用，由甲、乙双方依照国家规定缴纳。第七条乙方交付甲方定金后，双方依据合同法定金规定承担违约责任，甲方悔约应当双倍返还乙方定金，乙方悔约定金不予返还。同时，甲乙双方如未按照约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。”2006年10月22日，出售方周捷（甲方）、买受方李照明（乙方）、居间方经纪公司（丙方）签订《居间服务合同》，内容有：“第一条房屋座（坐）落，北京市西城区如意里X号楼X门XXX号。第二条甲、乙双方确认该房屋交易价格32万元。第三条丙方居间服务，1.依据甲、乙双方的共同委托，丙方利用所拥有的市场资源、人力资源向甲、乙双方报告订立合同的机会，提供订立合同的媒介服务，促成甲、乙双方订立《北京市房屋买卖合同》及/或本合同；2.收取乙方支付的定金、房款，并按照有关约定支付甲方；3.甲、乙双方在签订本合同之日，丙方可收取甲、乙双方交付的权属变更、贷款申请等所需资料，作为办理相关事宜之用；4.可代办相关权属变更及贷款事宜。第四条相关费用标准及支付期限、方式，乙方实际须支付费用共计11640元，上述费用双方应于签署本合同的当日支付。第五条甲、乙、丙三方一致同意，1.甲方应当在签署本协议之日将相关权属变更、贷款等所需全部资料依丙方要求交付丙方。若甲方未按约定提交相关资料，丙方可留存全部或部分定金，甲方承诺房屋权属及手续符合转让条件。2.乙方承诺及时支付足额款项，将定金贰万元交付甲方，房屋款项依约交付丙方，由丙方划转给甲方。3.丙方收到乙方付款后，自政府主管机关办理完权属过户手续之日起四至七个工作日内，将乙方交付给丙方的房屋款项支付给甲方。但如甲、乙双方未能完成物业交验的，则该款项的支付在完成物业交验之日起三个工作日内支付。4.为确保合同标的房屋交易及时、有效、合理的完成，甲、乙、丙三方应根据合同约定及政府主管机关、贷款机构的相关规定履行各项应尽事宜。丙方负责组织、联络甲、乙双方，甲、乙双方应提交房屋产权证书、原租赁或买卖合同、身份及户口证明、物业供暖结清证明等资料，积极配合办理贷款申请、权属过户、房屋抵押登记等各项事宜。如任何一方未能完成有关事宜的办理，则丙方可确定办理该事宜的最终合理期限。第六条合同各方未按照约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格的万分之二的违约金，因甲、乙任何一方违约而导致合同不能履行，违约方仍应向丙方支付本合同第四条所规定的各项费用（含信息服务费、产权过户及居间中保费、贷款服务费），同时，守约方已支付的各项费用有权向违约方追索，上述费用违约方应在丙方通知后三个工作日内付清。守约方已经发生的税费及因贷款发生的各项费用也由违约方承担。合同终止后，甲乙双方不得私自达成交易。”2006年11月，上述合同涉及的位于北京市西城区如意里X号楼X门XXX号房屋（以下简称案涉房屋）的房屋所有权人登记为李照明。截至本案法庭调查结束，案涉房屋地址有周捷户籍登记。对本院进行的询问，李照明称“就案涉房屋交易只签订了《北京市房屋买卖合同》、《居间服务合同》，未签订其他合同及补充协议。所有房屋买卖过程都是经纪公司参与的，我的购房款于合同签订当天转给了经纪公司，手续都完成后由经纪公司转给周捷。合同签订后的第二天或第三天去房地中心办理了过户。签完合同的第三天或第四天交钥匙了，我收到了房屋，我一直居住到现在。去年户口迁入”。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，周捷经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了答辩和质证的权利。李照明与周捷签订的《北京市房屋买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同依法成立，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。依合同约定，周捷负有“办理户口迁移”的义务，本案当事人纠纷起因系因周捷未履行办理户口迁出义务导致。周捷未将相关户籍迁出案涉房屋，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。李照明、周捷、经纪公司于上述《北京市房屋买卖合同》签订当日签订的《居间服务合同》第六条中的“合同”表述虽不明确，但综合第六条全文意思，本条款内容前半部分表述的“合同”明显指向李照明与周捷签订的《北京市房屋买卖合同》，因此，本院认定该条款虽存在于《居间服务合同》中，但是对《北京市房屋买卖合同》的补充约定。该约定不违反法律规定，应属有效。李照明依该条款向周捷提出偿付违约金的主张，存在合同依据，本院予以支持，但鉴于李照明户籍迁入案涉房屋未受影响，且李照明于双方交易十二年后方主张权利，李照明主张损失亦无证据佐证，故本院依据实际情况酌定违约金数额为5万元，对李照明超出本院认定金额的诉讼请求，本院不予支持。李照明要求经纪公司承担连带责任的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。本案为房屋买卖合同纠纷，李照明要求返还居间服务费的诉讼请求，系因李照明、周捷、经纪公司所签《居间服务合同》产生，与本案不属同一法律关系，故本院在本案中不予处理，李照明可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，周捷偿付李照明违约金五万元；二、驳回李照明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千九百三十六元，由李照明负担四千八百八十六元（已交纳）；由周捷负担一千零五十元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费由周捷负担，金额以实际票据为准（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 郭云燕审 判 员 周 斌审 判 员 杨淑云二〇二〇年六月二日法官助理 刘伟光书 记 员 郭莹莹