湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0203民初374号原告：中国建设银行股份有限公司黄石分行，住所地湖北省黄石颐阳路560号，统一社会信用代码914202008784221727。负责人：吴波，分行行长。委托诉讼代理人：戴懋浩、华艳，湖北易圣律师事务所律师，代理权限：一般授权。被告：卫伟，男，1984年3月5日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区被告：张琳，女，1988年7月14日出生，汉族，住湖北省黄石市二被告共同委托诉讼代理人：卫青松，男，1958年9月9日出生，汉族，住湖北省黄石市，系被告卫伟、张琳之父，代理权限：特别授权。被告：黄石市花湖房地产开发公司，住所地：湖北省黄石湖滨大道1865号，统一社会信用代码：91420200178421275F。法定代表人：卫开明，公司总经理。委托诉讼代理人：叶桢，叶宇昆，湖北鸣伸律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告中国建设银行股份有限公司黄石分行（以下简称建设银行黄石分行）诉被告卫伟、张琳、黄石市花湖房地产开发公司（以下简称花湖房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，本案依法适用简易程序于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告建设银行黄石分行的委托诉讼代理人华艳，被告卫伟、张琳的委托诉讼代理人卫青松，被告花湖房地产公司的委托诉讼代理人叶桢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行黄石分行向本院提出诉讼请求：1、判决被告卫伟、张琳归还原告借款本金68699.34元、利息2118.63元、罚息334.23元（截至2020年4月17日），共计71152.2元，从2020年4月18日起至借款本金全部清偿之日止的利息和罚息按照合同约定继续计算；2、判决被告卫伟、张琳承担本案律师代理费4700元；3、判决被告花湖房地产公司对被告卫伟、张琳的上述债务承担连带清偿责任；4、判决确认原告在上述债权范围内就被告抵押房屋的处置价款享有优先受偿权；5、判决被告承担本案全部诉讼费用（包含诉讼费、保全费）。事实和理由：2012年被告卫伟、张琳因购房需要，向原告申请借款，原、被告于2012年11月21日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金为17万元整，借款期限为120个月，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，贷款的利率于每年1月1日调整。另约定本合同项下借款逾期的，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款人不按合同约定还款，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。借款人未按时还清任意一期借款本息（包括被贷款人宣布全部到期的本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按照借款逾期罚息利率计收罚息和复利。合同还约定被告黄石市花湖房地产开发公司对被告卫伟、张琳的上述债务承担连带保证责任，被告卫伟将其位于黄石市阳光花城一期新领地2幢1单元3201号（迎宾大道16号2号楼3201室）的房屋作为抵押担保，并办理了房屋抵押权预告登记。合同的担保条款对保证和抵押的范围均作了约定。2013年1月7日，原告将借款本金汇入被告指定的账户中，完成了出借义务，被告却未按约定履行偿还本息的义务，原告多次催讨未果，为了维护自身的合法权益，故诉至法院。被告卫伟、张琳口头辩称：对欠款的事实和数额无异议，请求追加阳光花城一期项目合伙人黄石市鸿杰置业发展有限公司为本案共同被告。被告花湖房地产公司辩称：被告只对抵押物以外的债务承担保证责任，且不应当承担原告的律师代理费及本案诉讼费用。经审理查明，被告卫伟、张琳系夫妻关系。2012年11月21日，原告建设银行黄石分行（贷款人）与被告卫伟、张琳（借款人）、花湖房地产公司（保证人）签订了《个人住房（商业住房）借款合同》，合同约定：建设银行黄石分行为卫伟、张琳购买阳光花城一期新领地2幢1单元3201号（迎宾大道16号2号楼3201室）提供贷款170000元；借款期限为120个月（即从2012年11月21日至2022年11月21日），还款方式为等额本息；贷款利率为浮动利率，罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期额度借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；存在两个以上借款人，各借款人应就全部合同义务承担连带责任；担保方式为抵押加阶段性担保，即卫伟、张琳以合同项下其贷款所购房屋提供抵押和花湖房地产公司提供连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。2013年1月4日，被告卫伟为合同项下其贷款所购的阳光花城一期新领地2幢1单元3201号（迎宾大道16号2号楼3201室）房屋办理了预购商品房抵押权预告登记手续，但该房屋至今未办理房屋抵押登记手续。2013年1月7日，原告建设银行黄石分行依约向被告卫伟发放了170000元贷款，但被告卫伟、张琳自2019年起未能按期偿还借款本息。2020年5月7日，原告建设银行黄石分行在《东楚晚报》上刊登“宣布提前到期通知书”，通知被告卫伟因违约故宣布贷款提前到期并要求其于2020年5月20日前偿还全部贷款本息。截至2020年4月17日止，被告卫伟、张琳尚欠原告建设银行黄石分行借款本金68699.34元，利息2118.63元，罚息334.23元（本金罚息311.94元、利息罚息22.29元），共计人民币71152.2元。因被告卫伟、张琳、花湖房地产公司均未偿还上述借款本息、罚息，原告建设银行黄石分行为此向本院提起诉讼。另查明，2020年5月6日，原告建设银行黄石分行（甲方）因本案诉讼与湖北易圣律师事务所（乙方）签订了《委托代理协议（债权类）》，协议约定：“……第四条代理费及支付方式一、实行风险代理付费方式，即按乙方代理甲方回收的现金或其他资产的金额支付代理费。如甲方收回贷款本息及甲方支付的各项费用，甲方按照通过诉讼回收现金额的8%以内（具体以案件的贷款金额计算，详见附表）计算代理费，在案件胜诉代理费由被告承担的前提下，回收现金到达甲方指定账户后，按季度支付结算。……六、本协议生效后15日内，甲方向乙方预付最低代理费：1、立案以后，甲方向乙方支付如下：借款人拖欠贷款本金金额为壹拾万元以下（含壹拾万）支付壹仟元；借款人拖欠贷款本金金额为壹拾万元以上，支付壹仟伍佰元整；2、判决或调解生效后甲方向乙方支付如下：借款人拖欠贷款本金金额为壹拾万元以下（含壹拾万）支付壹仟元；借款人拖欠贷款本金金额为壹拾万元以上，支付壹仟伍佰元整。……”上述合同所附的《代理协议明细表》载明本案律师代理费为4700元、预付律师费为2000元，为此湖北易圣律师事务所于2020年6月16日向原告建设银行黄石分行开具《湖北增值税电子普通发票》，但据原告庭审所述该项费用并未实际支付。再查明，案涉房屋所在楼栋阳光花城一期高层2号楼已于2014年6月19日竣工验收，黄石市城乡建设委员会已向被告花湖房地产公司发放《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。本院认为，原告建设银行黄石分行与被告卫伟、张琳、花湖房地产公司签订的《个人住房（商业住房）借款合同》是三方当事人的真实意思表示，合同合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告依约履行了贷款发放义务，被告卫伟、张琳未按约定按期偿还借款本息，构成违约。为此，原告建设银行黄石分行要求被告卫伟、张琳偿还借款本息、罚息的诉讼请求成立，本院予以支持。一、关于是否追加黄石市鸿杰置业发展有限公司为本案共同被告的问题。因案涉合同当事人仅为原告建设银行黄石分行和被告卫伟、张琳、花湖房地产公司，根据合同相对性原则，黄石市鸿杰置业发展有限公司并非案涉合同当事人，故被告卫伟、张琳要求追加黄石市鸿杰置业发展有限公司为本案共同被告的依据不足，本院不予支持。二、关于原告建设银行黄石分行对案涉房屋的处置价款是否享有优先受偿权的问题。因原、被告双方设定抵押的房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，该预告登记非正式的抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”以及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，抵押权预告登记权利人据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权，抵押权的生效要件为办理抵押登记手续，故本案抵押权并未设立，原告建设银行黄石分行依据预购商品房抵押权预告登记主张对案涉房屋的处置价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。三、关于被告花湖房地产公司是否承担连带保证责任的问题。因本案担保方式为抵押加阶段性担保,如前所述,由于案涉房产的抵押权并未设立，且三方约定的保证期间并未届满,故被告花湖房地产公司仍应承担连带保证责任。被告花湖房地产公司提供的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》仅能证明案涉合同项下贷款所购房产已具备办理房屋产权登记手续的条件，但不能否认截止至庭审之日上述房产仍未办理抵押登记的事实，故被告花湖房地产公司辩称仅对抵押物以外的债务承担保证责任与合同不符，本院不予支持。四、关于本案律师代理费的问题。案涉合同约定因借款人违约，借款人应承担为实现债权支付的相关费用，其中包括律师代理费。根据原告建设银行黄石分行与湖北易圣律师事务所签订的《委托代理协议（债券类）》第四条之约定原告建设银行黄石分行向湖北易圣律师事务所支付代理费的标准是根据诉讼回收现金额来计算的，现本案尚在审理阶段，诉讼回收现金额虽未能在该阶段予以确定，但根据上述协议第六条最低代理费的相关约定，最低代理费2000元仍为本案必然支出之费用，故本院认定被告卫伟、张琳应承担本案律师代理费2000元。待本案诉讼回收现金数额予以确定且原告建设银行黄石分行根据《委托代理协议（债券类）》的约定已向湖北易圣律师事务所实际支付律师代理费，原告建设银行黄石分行可根据《个人住房（商业住房）借款合同》以及《委托代理协议（债券类）》的约定对剩余律师代理费另行主张。被告花湖房地产公司辩称其不应承担本案律师代理费及诉讼费与合同不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告卫伟、张琳于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司黄石分行借款本金68699.34元，利息2118.63元，罚息334.23元，共计人民币71152.2元（截至2020年4月17日止），2020年4月18日起至上述款项付清之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算；二、被告卫伟、张琳于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司黄石分行支付律师费2000元；三、被告黄石市花湖房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司黄石分行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取888元及保全费820元，被告卫伟、张琳、黄石市花湖房地产开发公司负担1647元，原告中国建设银行股份有限公司黄石分行负担61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  郑庆文二〇二〇年六月十七日书记员  吴媛媛