湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘13民终779号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘禄桂（曾用名刘录桂），男，1964年5月27日生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 委托诉讼代理人：李建业，湖南晨晖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南省娄底市娄星区万宝镇下洲村村民委员会。 法定代表人：刘志凯，男，1975年7月9日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区，系该村村主任。 委托诉讼代理人：聂国军，男，1961年12月23日生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 上诉人刘禄桂因与被上诉人湖南省娄底市娄星区万宝镇下洲村民村村委员会（以下简称“下洲村委会”）租赁合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘禄桂上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决忽略了解除不定期租赁合同应在合理期限之前通知承租人这一法律事实，而被上诉人作为出租人并未履行该通知程序，明显错误。根据《合同法》第二百三十六条、第二百三十二条的规定，上诉人与被上诉人签订的《土地租赁协议》因期限届满后继续使用且未提异议转变为不定期租赁，故被上诉人要解除合同应当在合理期限之前通知承租人，而被上诉人不仅未履行该提前解除通知程序，还直接以召开承包竞组会议的方式将土地租赁给案外人使用，明显侵害上诉人的合法权益，明显违法。一审判决未考虑解除合同需在合理期限之前通知上诉人这一法律事实，直接判决解除合同，明显错误。二、一审判决在被上诉人未提供证据的情形下，认定其履行了通知义务，继而认定上诉人放弃优先承租权，明显错误。根据上诉人与被上诉人签订的《土地租赁协议》第七条“租赁期限满后，在同等价格和条件下，通过协商甲方应优先乙方继续租赁”之约定，该条款赋予上诉人在同等价格和条件下的优先承租权。而被上诉人在召开承包竞租会议时，未通过以书面形式在内的任何方式通知上诉人参加竞租会议，明显侵害了上诉人的优先承租权。同时，按照通俗习惯，如要召开竞租会议，村委会应以公告公示的方式通知村集体组织内全体成员参加，而被上诉人亦未履行该程序。根据“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人应提供上诉人收到了被上诉人通知其参加竞租会议的证据，原审认定被上诉人已通知上诉人参加竞租会议，明显系对被上诉人的偏袒，免除了被上诉人的举证责任，明显错误。三、一审判决在被上诉人已在案外人处收取租金的情形下，仍判令上诉人支付租金，使被上诉人重复获利，明显错误。原审判决上诉人支付自2018年6月1日起至返还租赁场地的租金，而事实上，该租赁场地于2018年6月份由被上诉人交付给案外人使用，并在案外人处收取了自2018年6月开始的租金6,000元，一审判决将导致被上诉人针对同一份租赁债权获取两份利益的法律后果，明显违法。 被上诉人下洲村委会辩称：一、合同到期后，村里电话通知了刘禄桂，只是没有注意留存记录，所以无法提交相关依据。二、2018年6月我们确实将土地另租给他人，但上诉人没有搬走他原来占在土地上的物品，所以应缴纳租金。综上，上诉人的上诉理由不能成立。 下洲村委会向一审法院起诉请求：1．解除原、被告之间的租赁合同，被告立即清退租赁场地；2．判决被告立即支付原告暂算至2019年11月30日的租金6,210元，租金最终按每日11.34元标准支付至被告清退租赁场地时为止。 刘禄桂向一审法院反诉请求：由反诉被告下洲村委会赔偿反诉原告经济损失30,000元。 一审法院认定事实：2006年5月30日，原告（反诉被告）下洲村委会（甲方）与被告（反诉原告）刘禄桂（乙方）签订了《土地租赁协议》一份。合同约定：“一、租赁范围：甲方将牛胜垞杉树山一处按现实状况实量面积为准，面积为玖亩，租赁给乙方。二、租赁时间：暂定十年，即从二〇〇六年五月三十日起至二〇一六年五月三十日止，共计时间为十年。三、租赁金额：租赁价格为前五年每年每亩肆佰元整，后五年按基价增加15％，即每年每亩为肆佰陆拾元整……”协议签订后，双方当事人均履行了自己的权利义务。2016年5月30日，上述协议到期，刘禄桂仍对上述土地进行租赁、使用。2016年6月1日至2018年5月30日，刘禄桂按《土地租赁协议》约定的租赁价格向下洲村委会缴纳了两年租金。2018年6月26日，下洲村委会召开将上述土地予以承包竞租的会议，下洲村委会通知刘禄桂参加，但刘禄桂未参加承包竞租会议。同日，下洲村委会与案外人周新华签订《租赁协议书》一份，将上述土地租赁给周新华使用。此后，刘禄桂继续占用上述所租赁的土地，但拒绝支付租金和返还租赁土地。原告下洲村委会于2020年1月3日诉至一审法院，要求解除合同，并由被告刘禄桂返还所租赁场地、支付租金。反诉原告刘禄桂于2020年2月18日向一审法院提起反诉，要求反诉被告下洲村委会赔偿经济损失。 一审法院认为，一、原告（反诉被告）下洲村委会与被告（反诉原告）刘禄桂依法签订的《土地租赁协议》合法有效。2016年5月30日，上述协议到期，刘禄桂自2016年6月1日至2018年5月30日继续对上述土地进行租赁、使用，并以不定期的形式按《土地租赁协议》约定内容向下洲村委会交缴租金。2018年6月26日，下洲村委会召开将上述土地予以承包竞租的会议。下洲村委会通知刘禄桂参加，但刘禄桂未参加上述承包竞租会议，应视为刘禄桂自愿放弃优先承租的权利。故对原告要求解除原、被告之间的租赁合同，被告立即清退租赁场地的诉讼请求，一审法院予以支持。对于原告要求被告支付租金按每日租金11.34元标准自2018年6月1日起至清退租赁场地为止的诉讼请求，因被告自2018年6月1日起一直占有、使用原告所有的租赁物，故对原告该诉讼请求，一审法院予以支持。二、对于反诉原告刘禄桂要求反诉被告下洲村委会赔偿经济损失的反诉请求，刘禄桂认为下洲村委会在未与刘禄桂协商租赁事宜的情况下，于2018年6月26日将上述土地租赁给案外人周新华使用，其行为严重侵害了刘禄桂的优先租赁权，给刘禄桂造成了严重的经济损失。但经一审法院查明，2018年6月26日，下洲村委会召开将上述土地予以承包竞租的会议。下洲村委会通知刘禄桂参加，刘禄桂拒绝参加上述承包竞租会议。同时，刘禄桂亦未向一审法院提交充分的证据证明其所受的经济损失。故反诉原告刘禄桂的反诉请求证据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）湖南省娄底市娄星区万宝镇下洲村村民委员会与被告（反诉原告）刘禄桂所签订的《土地租赁协议》；二、由被告（反诉原告）刘禄桂在本判决生效后十日内返还（清退）原告（反诉被告）湖南省娄底市娄星区万宝镇下洲村村民委员会位于万宝镇下洲村牛胜垞杉树山的9亩土地；三、由被告（反诉原告）刘禄桂向原告（反诉被告）湖南省娄底市娄星区万宝镇下洲村村民委员会按每日租金11.34元标准支付租金，自2018年6月1日起至返还租赁场地为止；四、驳回被告（反诉原告）刘禄桂的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取200元，反诉费减半收取275元，合计475元，由被告（反诉原告）刘禄桂负担。 二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案双方的争议焦点为：1．下洲村委会解除案涉租赁合同是否已提前通知刘禄桂；2．刘禄桂应否计付2018年6月1日以后的土地占用费。 关于下洲村委会解除案涉租赁合同是否提前通知刘禄桂的问题，刘禄桂自2006年5月30日与下洲村委会签订《土地租赁协议》，约定刘禄桂租赁下洲村委会土地九亩，租期十年。2016年5月30日协议到期后，双方未再另行签订书面协议，但刘禄桂按前述协议约定的租赁价格交纳了2016年6月1日至2018年5月30日期间的租金。2018年6月26日，下洲村委会对上述土地召开承包竞租会议，将土地租赁给案外人周新华并签订了《租赁协议书》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。本案中，双方所签的书面合同已经到期，但刘禄桂继续使用租赁土地并交纳了租金，下洲村委会也未提出异议，故案涉合同的租赁期间为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期间之前通知承租人。原审根据下洲村委会提交的《村、支有关牛胜坨租地承包会议》记录，结合当事人陈述，认定下洲村委会在解除案涉租赁合同并将土地另行出租之前，已经通知了刘禄桂，刘禄桂不参加承包竞租会议，视为其自愿放弃优先承租权，并无不当。因此，对刘禄桂以下洲村委会解除合同未履行通知义务为由，主张其优先承租权受到侵害的上诉理由，本院不予支持。 关于刘禄桂是否应当计付2018年6月1日以后土地占用费的问题，刘禄桂上诉称，因下洲村委会将案涉土地出租给案外人后已经收取了租金，原审判决刘禄桂支付2018年6月1日起至返还租赁场地之日止的租金，使下洲村委会重复获利。本院认为，刘禄桂租赁案涉土地办厂，修建了厂房、住房，并安装了设备。下洲村委会将土地另行出租给案外人后，土地上的厂房、住房均未拆除，设备亦未搬离，影响土地正常使用。因此，原审判决刘禄桂支付2018年6月1日起至返还租赁场地之日止土地占用费，并无不当，对刘禄桂的前述上诉理由，本院不予采纳。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,869元，由上诉人刘禄桂负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 怡 审判员 蒋国保 审判员 李云霞 二〇二〇年六月四日 书记员 蒋 品 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。