重庆市开州区人民法院民 事 裁 定 书(2019)渝0154民初9345号原告：开州区XXXX业主委员会，住所地重庆市开州区汉丰街道百成街219号。负责人：周长平，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：蒋利众，北京市中伦(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙漪翰，北京市中伦(重庆)律师事务所律师。被告：重庆华腾实业发展有限公司，住所地重庆市江北区红黄路10号华创大厦1905室，统一社会信用代码91500105XXXX79593Y。法定代表人：杨华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨发文，男，1971年1月2日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告开州区XXXX业主委员会与被告重庆华腾实业发展有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2019年11月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告开州区XXXX业主委员会向本院提出诉讼请求：一、确认开州区XXXX小区全体业主享有小区(汉丰街道百成街219号)X-X-X、X-X-X、X-X-附X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X房屋的所有权；二、被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告于2006年-2008年期间作为开州区XXXX小区的建设单位，参与建设该小区。该小区于2008年3月完成工程竣工验收，根据工程竣工验收图纸记载，小区7号、8号、9号以及10号楼的1-2层均规划有小区物管用房。2008年6月，被告擅自篡改图纸，将竣工图中明确标注为物管用房的房屋变更为商业用房，并将变更后的图纸提交给开州区地籍服务中心进行备存。2010年9月13日，被告以开州区地籍服务中心备存的竣工图作为依据，将竣工图纸中7号楼和8号楼的物管用房以“商服用房”的性质办理了房屋产权证。竣工图上7号楼1层对应的是X-X-X，产权证号为312房地证2010字第0XXXX号；竣工图上X-X-附X的产权证号为312房地证2010字第0XXXX号；竣工图上7号楼2楼对应的是X-X-X，产权证号为312房地证2010字第0XXXX号以及X-X-X的产权证号为312房地证2010字第0XXXX号；竣工图8号楼1楼、2楼标注的物管用房对应的是X-X-X、X-X-X，产权证号为312房地证2010字第0XXXX号。2011年7月27日，被告以开州区地籍服务中心备存的竣工图作为依据，将竣工图纸中9号楼1层的物管用房以“商服用房”的性质办理了房屋产权证。竣工图上标注的物管用房是X-X-X，产权证号为312房地证2011字第0XXXX号；2011年7月27日，被告以开州区地籍服务中心备存的竣工图作为依据，将竣工图纸中9号楼和10号楼的部分物管用房以“住宅用房”的性质办理了房屋产权证，竣工图9号楼2楼标注的物管用房X-X-X，产权证号为312房地证2011字第0XXXX号；竣工图10号楼1楼、2楼标注的物管用房对应的是X-X-X、X-X-X，产权证号为312房地证2011字第05861号。根据房产证内容记载，上述房屋总面积为1105.56平方米。原告于2019年11月才了解到上述办证情况。根据《物权法》第七十三条规定，物业管理用房属于全体业主所有，另根据《重庆市物业管理条例》第四十三条规定，物业管理用房属于全体业主所有，用于从事物业管理活动。被告虽然向原告移交了X-X-X、X-X-附X、X-X-X、X-X-X、X-X-X和X-X-X房屋，但该些房屋产权仍登记在被告名下，且该些房屋均已被法院查封。开州区人民法院查封了4套，江北区人民法院查封了8套，小区业主无法享有其权利。另外，被告移交的该些物管用房虽然达到物业管理条例对物管用房比例的最低要求，但该要求只是重庆市物业管理条例规定的最低值，对于物管理用房面积并不设置上限。既然竣工图纸中已经明确XXXX小区物业管理用房总面积为1100余平方米，被告就应当向原告交付竣工图纸中已规划的物业管理用房。备忘录中所说的没有争议是因原告不知情，且没有经过业主大会决议放弃权利是无效的。综上，被告将属于小区业主全体所有的物业管理用房私自更改房屋性质并办理产权登记的行为严重侵犯了小区业主的权利。原告认为，原告提起确认房屋权属的诉讼，不属于《物业管理条例》第十一条列明需要全体业主共同决定的事项，而且原告提起的诉讼正是从维护全体业主权利的角度出发，并未加重任何业主的义务和负担，是尽职履职的具体体现。因此，原告虽未经业主大会授权，但仍有权提起本案诉讼，故原告为依法维护全体小区业主的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国物权法》及相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告重庆华腾实业发展有限公司辩称，XXXX小区是被告建设，该小区第一批交房是在2007年12月份或在2008年初，此时已配备了物业管理用房，物业管理用房的地址在小区3号楼和4号楼，已经满足了物业管理用房的需求。另外，被告在2019年6月8日又向原告移交了起诉书中所说的7号楼、8号楼一二层的部分房屋作为物业管理用房。移交备忘录中移交的房屋如下：竣工图7号楼1层即X-X-X(产权证号为312房地证2010字第0XXXX号)和X-X-附X（产权证号为312房地证2010字第0XXXX号）、7号楼2楼即X-X-X（产权证号为312房地证2010字第0XXXX号）和X-X-X（产权证号为312房地证2010字第0XXXX号）、竣工图8号楼1楼、2楼标注的物管用房对应是X-X-X和X-X-X（产权证号为312房地证2010字第0XXXX号），面积为697.63平方米。本小区建设规模约19万平方米，按物业管理条例配备约570平方米物业管理用房及配套用房已足够。被告移交给原告的物业管理用房完全满足了物业管理配备用房的需求，远远大于物业管理条例规定的最低标准千分之三。移交备忘录中的房屋的产权虽然办理在被告名下，但是被告同意将移交备忘录中的房屋确认为原告所有，原告也可以变更权利人为原告。原告诉称的房屋在初步规划中是物业管理用房，后来在实际建设过程中做了调整，被告提供给地籍事务所的图纸应该还有其他变更配套文件，只有这样地籍事务所才能够确认图纸的真实性。不动产确权以产权登记为准，XXXXX-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X属于被告的财产。竣工图纸是由施工单位提供，被告在报送建委时，没有仔细审查。建委政府管理部门只负责审核建设规模，例如面积、楼层是否超规模，对房屋内部的功能划分不作实质审查，故仅凭竣工图纸不能证明这部分房屋是物业管理用房。被告已于2019年6月8日与业主委员会办理了交接，根据备忘录第三、四条双方的约定，此次移交后再无其他需要移交事项。综上，被告认可XXXXX-X-X、X-X-X、X-X-附X、X-X-X、X-X-X、X-X-X为原告所有，请求驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明：重庆市开州区人民政府汉丰街道办事处于2019年3月1日对原告开州区XXXX业主委员会予以备案。开州区XXXX小区坐落于开州区汉丰街道百成街219号，被告重庆华腾实业发展有限公司系开州区XXXX小区的建设单位。原告开州区XXXX业主委员会提起本案诉讼未经业主大会授权。本院经审查认为，首先，原告开州区XXXX业主委员会在性质上属于《中华人民共和国民法总则》第一百零二条规定的非法人组织，可以从事一定的民事活动，也可以作为原告提起民事诉讼。其次，《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。据此，业主委员会是业主大会的执行机构，其履行职责除《物业管理条例》第十五条规定的（一）至（四）项职责以外，其履行其他职责必须得到业主大会的授权。《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。本案原告起诉要求确认开州区XXXX小区全体业主享有小区（汉丰街道百成街219号）X-X-X、X-X-X、X-X-附X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X房屋的所有权，即属于《物业管理条例》第十一条第（七）项规定的有关共有权利的重大事项，需要由业主共同决定。本案原告陈述本次起诉并未召开业主大会，且原告也未向本院提交证据证明已按法定程序经业主大会决议起诉。综上，虽然业主委员会可以作为原告起诉，但其起诉必须符合相应的程序要件，即其就具体的起诉事宜必须经过业主大会授权，未经授权不得起诉。依照《物业管理条例》第十一条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告开州区XXXX业主委员会的起诉。预交的案件受理费11400元，本院予以退还。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  向 红人民陪审员  徐诗理人民陪审员  肖代平二〇二〇年六月三日法官 助理  杨大蓉书 记 员  陈 璐