云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初987号原告（反诉被告）：阮雪英，女，1977年1月12日出生，汉族，农民，住开远市。委托诉讼代理人：张华，男，1973年12月19日出生，汉族，居民，住蒙自市，系开远市灵泉街道办事处人民调解委员会人民调解员。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：弥勒红福临宾馆，住所地弥勒市弥阳镇冉翁西路延长线检察院斜对面。经营者：陈卫伟，男，1992年3月11日出生，汉族，个体工商户，住弥勒市。委托诉讼代理人：刘金祥，云南砺剑律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：陈沙沙，系宾馆管理人员。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）阮雪英与被告（反诉原告）弥勒红福临宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阮雪英及其委托诉讼代理人张华，被告（反诉原告）弥勒红福临宾馆（以下简称：红福临宾馆）的委托诉讼代理人刘金祥、陈沙沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮雪英向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令终止履行我与红福临宾馆签订的《红福临宾馆租赁合同》，由红福临宾馆退还我保证金80000元及退还自2019年12月至2020年2月的租金54900元(18300元/月×3月)，以上费用总计134900元；2.本案的诉讼费由红福临宾馆承担。审理中，阮雪英明确第一项诉讼请求中的终止合同，应变更为解除《红福临宾馆租赁合同》。事实及理由：2018年8月19日，我与红福临宾馆的经营者陈守恒签订了《红福临宾馆租赁合同》。合同约定租期为20年，自2018年8月20日至2038年2月20日。租金每年220000元，首年2018年8月20日一次性付清一年半租金，先付租金后使用。2020年2月20日之后租金为两年一付。为预防宾馆物品受损，收取我保证金80000元。红福临宾馆的经营者陈守恒于2019年11月过世，其继承人陈卫伟向消防部门申请变更相关证书责任人。弥勒市消防大队经过现场检查口头要求红福临宾馆的经营者整改完善。由于消防措施不达标，我从2019年11月就未经营红福临宾馆。因为红福临宾馆消防存在安全隐患，我不愿意继续承包，双方因此引发纠纷。此纠纷于2020年1月22日经过弥勒市公安局吉山派出所调解，因争议较大无法达成协议，故终止调解。2020年2月20日，我将红福临宾馆的营业执照、卫生许可证交给了陈卫伟，双方对宾馆的设施及设备验收无异议后签字认可。但红福临宾馆无理，拒不退回我的保证金。我在诉请退还保证金的同时要求退回3个月租金。为维护合法权益，我只有向法院提起诉讼。红福临宾馆答辩并反诉称，阮雪英的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回。一、2018年8月19日，我宾馆与阮雪英签订了租赁合同，合同约定租期为20年，并约定2018年8月20日阮雪英一次性付清一年半的租金330000元，自2020年2月20日后，租金为阮雪英两年一次性付清给我宾馆，每两年租金为440000元，租金应提前一个月支付。协议签订后，阮雪英按月支付了一年半的租金。2020年1月，阮雪英应付我宾馆两年的租金。经我宾馆催收，阮雪英一直以各种理由拖延拒付。为此，我宾馆下发了通知给阮雪英，要求其按约定履行协议，但其拒绝履行。我宾馆按租赁合同第四条的规定终止了阮雪英的经营权，并要求阮雪英退回营业执照、特种行业许可证、消防证等证件。阮雪英于2020年2月20日委托喻强将上列证件交给我宾馆收执。之后，阮雪英便于3月16日向人民法院起诉。阮雪英要求退还保证金80000元的请求不能成立。租赁合同明确约定为预防物品受损，阮雪英自愿付80000元保证金。到目前为止，阮雪英只是委托他人将营业执照、卫生许可证、特种行业许可证交给我宾馆，其他物品设施尚未清点和移交。经我宾馆清点，目前损坏的物品有：换气扇7台(现已被我宾馆更换)、马桶盖3个、卫生间门锁2个、冲水箱3个、洗衣机1台、水电费尚未结清、宾馆对外网站(携程网、美团网)系统瘫痪(我宾馆已另行安装更换)，卫生信誉度等级被降级。由于阮雪英在使用期间，消防部门书面通知对消防等进行整改，阮雪英一直未整改，导致我宾馆至2020年4月1日通过整改后方办理了消防合格证。阮雪英在经营期间，卫生局到宾馆进行年检，要求在2020年1月16日进行整改完善，阮雪英一直未整改，导致我宾馆至2020年4月7日通过整改完善，完成了卫生许可证的年检。上列事实足以说明因阮雪英的违约和未清点相关物品的损害，根据双方签订的合同第五条、第十三条、第十四条的约定，因阮雪英未全面履行合同，导致其违约，其要求退还保证金的请求不能成立。二、阮雪英要求退还2019年12月至2020年2月份的租金54900元的诉讼请求不能成立。如前所述，阮雪英自2018年8月21日经营红福临宾馆至2020年2月20日将特种行业许可证、营业执照、卫生许可证通过委托人交给我宾馆，其一直使用至2020年2月20日，其要求退还2019年12月至2020年2月的租金无事实及法律依据。且阮雪英无证据证明其自2019年11月就未经营宾馆，即使其未经营，也是阮雪英自身原因导致，与我宾馆无关，请求法院驳回阮雪英的诉讼请求。同时，为维护合法权益，我宾馆特向法院提出反诉请求：1.请求人民法院依法解除我宾馆与阮雪英于2018年8月19日签订的《红福临宾馆租赁合同》；2.由阮雪英赔偿我宾馆违约金80000元；3.由被告承担租赁损失和经营损失60000元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：综和上述答辩，我宾馆认为由于阮雪英的违约行为导致合同不能履行，阮雪英应以双方签订的合同第十三条的约定承担违约金。同时因阮雪英的违约行为，导致我宾馆至今未能对外招租，产生的租赁及营业损失共计60000元。为此我宾馆特依法提起反诉，请求人民法院依法判决支持我宾馆的反诉请求。阮雪英辩称，双方当时签订的《红福临宾馆租赁合同》是格式合同，应依法适用格式合同的司法解释。红福临宾馆之前的经营者是陈守恒，2019年12月16日经营者变更为陈卫伟。根据相关法律规定，消防年检不过关则宾馆不能营业，故阮雪英在2019年12月自动终止了合同履行。2019年11月开始，红福临宾馆的人员及家属多次坐在宾馆大厅导致阮雪英无法营业。2020年1月23日，因疫情原因宾馆无法营业，直到3月7日才开始逐渐恢复营业。保证金是指物品损坏的保证金，本案不存在物品损害。红福临宾馆办理相关手续的费用应当是由其自行承担，且阮雪英有3个月无法经营宾馆，期间造成的损失又应由谁承担，故恳请法院依法驳回红福临宾馆的反诉请求。阮雪英为支持其本诉的诉讼请求及反驳红福临宾馆的反诉请求，依法向本院提交了以下证据：1.身份证复印件1份，欲证明阮雪英的身份信息情况及其具有诉讼主体资格。2.营业执照复印件1份，欲证明红福临宾馆的经营者、登记日期及经营场所等相关情况。3.《红福临宾馆租赁合同》1份，欲证明双方当事人就宾馆租赁事宜达成一致意见，并约定了双方的权利义务。4.押金收据复印件1份，欲证明红福临宾馆收到阮雪英一年半的租金330000元及保证金80000元的事实。5.调解终结书1份，欲证明双方多次发生纠纷在弥勒市公安局吉山派出所主持下调解，双方未能达成一致意见的事实。6.授权委托书1份，欲证明阮雪英委托喻强与红福临宾馆办理交接手续，双方对宾馆内的物品验收合格并签字确认。经质证，红福临宾馆对阮雪英提交的证据1、2、3、4，无异议；证据5，对客观性、合法性、关联性无异议，对证明力部分有异议，认为当时调解是因为阮雪英未能按时支付租金才导致的纠纷；证据6，有异议，认为授权委托书不是验收清单，而是阮雪英委托喻强办理相关手续，陈卫伟的签名只能证明其接受了特种行业许可证及消防证、卫生许可证等相关材料，并不是对红福临宾馆内的物品进行验收并接收。红福临宾馆为反驳阮雪英的诉讼请求并支持其反诉请求，向本院提交了以下证据：1.营业执照、特种行业许可证、消防安全检查合格证复印件各2份，身份证、卫生许可证复印件各1份，欲证明：①红福临宾馆的登记信息；②红福临宾馆租赁给阮雪英时证照齐全；③因阮雪英的过错导致红福临宾馆的卫生信誉度从B级降为C级。2.《红福临宾馆租赁合同》1份，欲证明红福临宾馆与阮雪英签订租赁合同，就租赁期限、租金给付、违约责任等做了明确约定。3.通知复印件1份，欲证明阮雪英违约，红福临宾馆已明确通知过阮雪英。4.卫生监督意见书1份，欲证明阮雪英未对卫生进行整改。5.消防大队责令立即改正通知书1份，欲证明相关部门下了书面通知，要求阮雪英立即整改。6.公共场所卫生信誉度等级公示复印件1份，欲证明在阮雪英经营期间卫生信誉等级变为C级的事实。经质证，阮雪英对红福临宾馆提交的证据1，对该组证据的客观性、合法性、关联性无异议，对证明力部分有异议，对红福临宾馆欲证明事实的第一点无异议，对第二点有异议，认为当时签订合同时，红福临宾馆交给阮雪英的是陈守恒的证件并不是陈卫伟的，变更为陈卫伟后证照也未交给阮雪英，且是在变更后才发现消防需要整改。对第三点有异议，认为无法证明卫生信誉度从B级降为C级，对其指向性有异议，无法证明经营者是谁；证据2，对客观性、关联性无异议，对合法性有异议，认为是格式合同；证据3，对客观性、合法性、关联性有异议，认为无原件核对真实性，阮雪英并未收到回复，无法证明已送达，且阮雪英未收到该通知；证据4，对真实性及合法性无异议，对关联性有异议，认为签发时阮雪英已未经营宾馆，实际经营者已经变更为陈卫伟，与阮雪英无关。且红福临宾馆的卫生许可证、特种行业经营许可证未交给阮雪英悬挂，其他公共场所卫生许可证也未收到；证据5，有异议，认为现在已经不存在弥勒市公安消防大队这个部门了；证据6，有异议，认为无原件核对。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：阮雪英提交的证据5，能证明双方因房屋租赁产生纠纷于2020年1月22日在弥勒市公安局吉山派出所的主持下进行调解，但未能达成协议，对该事实予以确认；证据6，能证明阮雪英于2020年2月18日与喻强签订授权委托书，约定授权喻强代为办理将红福临宾馆顶楼太阳能、底层停车场、客房共38间、水、电表、红福临宾馆现有证件（营业执照、卫生许可证）交给陈卫伟的相关事宜。该委托书页尾注明：“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、特种行业许可证已经交给陈卫伟。2020年2月20日弥勒红福临宾馆由阮雪英委托喻强交给陈卫伟，交接完成。”陈卫伟在接收人处签名捺印，对证据能证明的上述事实予以确认。红福临宾馆提交的证据1，能证明红福临宾馆在2017年3月22日登记的经营者为陈守恒，2019年12月16日其经营者变更登记为陈卫伟；2018年4月9日红福临宾馆的特种行业许可证上登记的法人代表是陈守恒，2020年4月14日法人代表变更登记为陈卫伟，有效期均为2年；红福临宾馆于2009年12月17日、2020年4月1日两次取得公众集聚场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；红福临宾馆于2019年12月27日取得卫生许可证，许可项目为旅店，负责人为陈卫伟。对该组证据能证明的上述事实予以确认。证据2，与阮雪英提交的证据3内容一致，能证明红福临宾馆欲证明的事实，予以采信。证据3，无原件核对，不能证明红福临宾馆欲证明的事实，不予采信。证据4，能证明2020年1月16日，弥勒市卫生健康局发出卫生监督意见书，并要求对所列监督意见限2020年1月23日前整改完善，阮雪英签收了该意见书，对该事实予以确认。证据5，能证明弥勒市消防救援大队于2019年6月14日向红福临宾馆发出责令立即改正通知书，对在检查中发现存在的消防安全违法行为及具体问题责令立即改正，对该事实予以确认。本院经审理认定事实如下：红福临宾馆系经营住宿服务的个体工商户。2018年8月19日，阮雪英与红福临宾馆签订《红福临宾馆租赁合同》。合同约定：甲方（红福临宾馆）将宾馆租赁给乙方（阮雪英）使用，顶楼太阳能、底层停车场、客房共38间，包含一层的一室一厅一厨一卫承包给乙方管理；租期为20年，自2018年8月20日起至2038年8月20日；租金每年为220000元。首年2018年8月20日一次性付清一年半租金，先付租金后使用。2020年2月20日之后，租金为两年一次性付清440000元。乙方需每年租金到期，按每年年度支付，租金提前1个月支付给甲方。乙方需按时支付，若逾期不付，甲方有权终止乙方的经营权；为预防甲方物品受损，乙方自愿付80000元保证金给甲方；如甲方违约，应赔偿乙方80000元作为违约金。若乙方违约，甲方有权终止协议，乙方投资新增设施无偿归甲方所有，同时押金80000元作为违约金。合同还对证照的归还、租期届满续租等进行了约定。当日，阮雪英向红福临宾馆支付一年半的租金330000元，并交纳保证金80000元。合同签订后，红福临宾馆按照协议约定将宾馆交给阮雪英经营管理，并将营业执照、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证、特种行业许可证等交给阮雪英保管使用。2019年6月14日，弥勒市消防救援大队向红福临宾馆发出责令立即改正通知书，对在检查中发现存在的消防安全违法行为及具体问题责令立即改正。该通知书载明存在的具体问题为：1.酒店安装铁栅栏；2.酒店内部分应急照明灯、疏散指示标志损坏；3.酒店内部分灭火器失效。2020年1月16日，弥勒市卫生健康局向红福临宾馆发出卫生监督意见书，并要求对所列监督意见限2020年1月23日前整改完善。阮雪英签收了该意见书。后双方因房屋租赁发生纠纷，2020年1月22日在弥勒市公安局吉山派出所的主持下进行调解，但双方未能达成协议。2020年2月18日，阮雪英与喻强签订授权委托书，阮雪英授权喻强代为办理将红福临宾馆顶楼太阳能、底层停车场、客房共38间、水、电表、红福临宾馆现有证件（营业执照、卫生许可证）交给陈卫伟的相关事宜。该委托书页尾注明：“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、特种行业许可证已经交给陈卫伟。2020年2月20日，弥勒红福临宾馆由阮雪英委托喻强交给陈卫伟，交接完成。”陈卫伟在接收人处签名捺印。另查明，2019年12月16日红福临宾馆的经营者由陈守恒变更为陈卫伟，宾馆的名称由弥勒市红福临宾馆变更为弥勒红福临宾馆。针对消防安全检查、卫生监督检查中存在的问题，阮雪英未进行整改，红福临宾馆进行了整改。红福临宾馆的卫生许可证、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证、特种行业许可证上的负责人、消防安全责任人、法人代表分别于2019年12月27日、2020年4月1日、2020年4月14日由陈守恒变更登记为陈卫伟。审理中查明，红福临宾馆将变更后的营业执照及卫生许可证交给阮雪英。2020年2月20日，阮雪英将公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证、特种行业许可证等及宾馆钥匙交给了红福临宾馆。审理中，双方均同意解除《红福临宾馆租赁合同》。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。阮雪英与红福临宾馆签订的《红福临宾馆租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，合同当事人应该按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订合同后，阮雪英按合同约定支付了一年半的租金及交纳了保证金80000元，红福临宾馆按约定将宾馆及相关的证照交给阮雪英经营管理。按合同约定2020年2月20日后阮雪英应一次性付清两年的租金，但阮雪英未予支付。2020年2月20日，阮雪英委托喻强将宾馆的钥匙及相关证照交给红福临宾馆，在授权委托书上还注明“2020年2月20日弥勒红福临宾馆由阮雪英委托喻强交给陈卫伟，交接完成。”陈卫伟还在接收人处签名捺印，故视为当日双方完成了宾馆的交接工作。现阮雪英主张退还其2019年12月至2020年2月的租金18300元的诉讼请求，因该期间阮雪英仍在管理使用宾馆，故该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于红福临宾馆主张由阮雪英支付其租赁损失及经营损失60000元的诉讼请求，审理中红福临宾馆明确，该损失系2020年3月至5月的租赁及经营损失，因2020年2月20日双方已完成宾馆的交接手续，且红福临宾馆未能提交证据证明其租赁及经营损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于阮雪英、红福临宾馆均主张解除《红福临宾馆租赁合同》，审理中双方均同意解除，对该主张，本院予以支持。关于红福临宾馆主张由阮雪英赔偿其违约金80000元的诉讼请求，本案，虽然阮雪英支付1年半的租金后就未按合同约定向红福临宾馆支付其余租金，但双方在2020年2月20日对宾馆进行了交接，应视为双方同意不再继续租赁宾馆，不再继续履行合同，故阮雪英不存在违约，对红福临宾馆的该项诉讼请求，本院不予支持。关于阮雪英主张由红福临宾馆退还其保证金80000元的诉讼请求，双方签订的合同中约定为预防宾馆物品受损，由阮雪英交纳保证金80000元，审理中红福临宾馆未提交证据证明在阮雪英经营管理宾馆期间宾馆内的物品受损，故本院支持由红福临宾馆退还阮雪英保证金80000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）阮雪英与被告（反诉原告）弥勒红福临宾馆于2018年8月19日签订的《红福临宾馆租赁合同》。二、由被告（反诉原告）弥勒红福临宾馆于判决生效之日起三日内退还原告（反诉被告）阮雪英保证金80000元。三、驳回原告（反诉被告）阮雪英的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）弥勒红福临宾馆的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1499元，由原告（反诉被告）阮雪英负担610元，被告（反诉原告）弥勒红福临宾馆负担889元；反诉案件受理费1550元，由被告（反诉原告）弥勒红福临宾馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  解雯璇二〇二〇年六月二十二日书记员  宋 曦