贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3762号 原告：樊章芹，男，汉族，1970年1月22日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：艾红梅，女，汉族，1969年8月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛锦（特别授权）。 原告樊章芹、艾红梅与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告樊章芹、艾红梅及被告振华房开公司委托诉讼代理人薛锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告樊章芹、艾红梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理都市港湾1幢10层1-1004号房屋产权证书;2、判令被告支付延期办理产权证违约金49770元；3、判令被告退还原告有电视线入户费350元、电入户费625元;4、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年9月5日，原告与被告签订商品房买卖合同(合同编号:2014-09)，以总计为420566元的购房款购买都市港湾1幢10层1-1004号房屋，合同约定出卖人应当在2016年12月31日前为原告办理产权登记证并将产权登记证书交付买受人。出卖人违约的，按购房总价款的0.01%按日支付违约金至实际办理商品房转移登记的有关文书之日为止。被告至今未依约为原告办理产权登记，已构成违约。自2016年12月31日至2020年3月29日，被告违约时间为39个月，应赔偿原告违约金暂定为49770元，实际违约金额以实算为准。综上，被告违反合同法相关规定，请求人民法院查清以上事实，依法支持原告的请求为谢。 被告振华房开公司书面辩称，1、根据《中华人民共和国民法通则)第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的。不承担民事责任，法律另有规定的除外”。《中华人民共和合同法》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同的。根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。被告与原告签订的商品房买卖合同第27条约定:双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。2、在本案中，被告违约的原因是由于2014年5月政府相部门下的规划文件，验收标准有了新的规定导致的。被告之所以无法按照合同规定的时间完成相应的商品房转移登记文书，因为受到国家行政机关政策调整因素导致的，其属于不可抗力因素，被告不应当承担由此产生的违约责任。3、在消防验收过程中，由于部分业主将消防通风口占用，也导致消防的验收迟延，从而也影响了办证的时间。4、2014年11月24日国务院发布《不动产登记条例》，将土地、房屋等所有的定作物统称为不动产，房屋、土地统一登记为不动产证，要求和程序也重新作出了规定，导致双方原来约定的转移登记证书不再执行。请求人民法院“以事实为根据，以法律为准绳”的审判原则依法驳回原告诉讼请求。 被告振华房开公司口头辩称，原告请求的电视开户费及电入户费已经超过诉讼时效。另补充：原告本案超过诉讼时效的部分不应当被支持。 本院经审理认定事实如下：2015年9月5日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市环东路都市，总房款为420566.00元。出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告按约定向被告支付完毕购房款，并支付了房屋维修基金、契税、办证费等费用。被告收取原告电通费625.00元（以补偿金抵扣的形式收取）、有线电视入户350.00元，共计975.00元。被告庭审时表示，涉案房屋不具备办证条件。因被告未按约定为原告办理不动产权证书，故原告以上述诉请诉至本院。经本院释明，原告当庭撤回办理房屋产权证的诉讼请求。 以上事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告是否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任，若承担，违约期间及违约标准如何认定；二、原告主张被告返还电通费、有线电视入户费的诉讼请求是否支持。 关于焦点一的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，原则上从2017年1月1日起开始计算，但本案被告提出诉讼时效抗辩，根据三年诉讼时效的规定，故本院从原告起诉之日2020年4月3日倒推3年即2017年4月3日起的违约金予以保护，之前的违约金因超过诉讼时效，本院不予支持。涉案房屋还未取得所有权初始登记，目前不具备办证条件，根据合同约定，本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，且被告已收取原告相关费用，基于此，被告应直接向办证部门提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日后不再承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。故被告应承担的违约金应以原告已付购房款420,566.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年4月3日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 对被告提出的不动产统一登记制度的实施改变合同约定的履行方式，因此产生的逾期办证系政策因素导致的不可抗力，被告因此不应当承担违约责任的抗辩主张，因该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋仍不具备办证条件，被告未充分履行办证准备义务，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素的主张，本院不予采纳。同时，《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情形，而政府下发规划文件的行为也明显不属于不可抗力。另外，被告将未经消防验收合格的案涉房屋交付业主使用，导致其他业主占用消防通风口，系被告行为造成，且原告并未占用消防通风口，根据《中华人民共和国》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被告仍应就其违约行为向原告承担违约责任，至于被告与其他占用消防通风口的业主之间的纠纷，可依照法律规定或者按照约定解决。 关于焦点二的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。因此，被告收取原告的电通费625.00元、有线电视入户350.00元实质为供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取电通费625.00元、有线电视入户350.00元于法无合理依据，理应予以退还。虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年4月3日提起诉讼要求被告退还，并未超过诉讼时效，故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。 原告撤回办理房屋产权证的诉讼请求，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内支付原告樊章芹、艾红梅逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款420,566.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年4月3日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内退还原告樊章芹、艾红梅各项入户费975.00元。 三、驳回原告樊章芹、艾红梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费534.00元（已减半收取），由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年六月十六日 书记员  李长江