云南省寻甸回族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0129民初1122号原告：桂宝佳，女，1986年1月14日生，回族，本科文化，教师，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。原告：白志松，男，1987年2月6日生，回族，高中文化，汽车教练，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。原告：白云留，男，1963年3月3日生，回族，大专文化，教师，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。原告：马琼香，女，1961年10月10日生，回族，小学文化，农民，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。共同委托诉讼代理人：高祥艳，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。共同委托诉讼代理人：冯燕，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南瑞麟置业有限公司，住所地：昆明市寻甸县仁德镇北城区莲花小区西面。统一社会信用代码：91530129574674522Y。法定代表人：彭术文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李丽萍，云南东风律师事务所律师。特别授权代理。原告桂宝佳、白志松、白云留、马琼香与被告云南瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告桂宝佳、白志松、白云留、马琼香及其共同委托诉讼代理人高祥艳、冯燕，被告瑞麟公司的委托诉讼代理人李丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂宝佳、白志松、白云留、马琼香向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告交付位于寻甸县北城区的房屋，并配合办理房屋产权登记。2、请求判令被告以468905元为基数，按年利率6%向原告支付自2014年8月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计算至2020年3月30日，违约金为157083元）。3、本案的诉讼费、保全费、保全担保费等费用由被告承担。事实和理由：2013年11月25日，原告与被告签订《商品房购销合同》，原告以468905元购买被告位于寻甸县北城区房屋一套。合同约定，被告应于2014年8月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告。被告逾期交房的，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天10元支付原告违约金；逾期30天后，原告决定继续履行合同的，被告按原告已付房款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金。截至今日，被告也未将房屋交付给原告。原告认为，原告已经按照合同约定向被告支付了房款，被告亦应当履行其合同义务。被告至今未能交房已经严重违反了合同约定，损害了原告的合法权益，并给原告造成了巨大的经济损失。因此，原告为维护自己的合法权益，特依据我国相关法律规定诉至法院，望法院判如所请。被告瑞麟公司辩称：一、马琼香并不是涉案商品房购销合同的相对人，不是适格的原告。二、涉案玉麟瑞府小区16栋尚未竣工验收，还达不到交付居住的条件，故原告要求交房的诉讼请求不应当支持。三、涉案玉麟瑞府小区16栋因为尚未竣工验收以及所在地块拖欠支付政府的4900万元土地出让金，事实上办不了产权证，且合同约定的按揭贷款的产权证办理的条件尚未成就。四、原告主张的违约金过高，请法院进行调整。综上，请驳回原告第一项诉讼请求。一、原告桂宝佳、白志松、白云留、马琼香为支持自己的诉讼主张，提交如下证据：证据1:原告身份证复印件及被告企业信用信息公示报告。证明原被告主体适格的事实。证据2:《商品房购销合同》、收据、昆明市个人住房公积金贷款借款凭证各一份。证明商品房购销合同签订后，原告已按照合同约定支付完房款，但被告并未在2014年8月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，被告的行为已构成违约的事实。被告经质证认为对，证据1三性认可，不认可证明目的，原告马琼香不是适合原告。证据2中合同三性认可，收据三性认可，但是收据总共存在3张，后一张是前两张的合并，并不是重复支付购房款。公积金贷款凭证三性无异议。本院认为，原告桂宝佳、白志松、白云留、马琼香提交的二组证据，本院依法对其证明力予以采信，证明内容根据全案证据予以综合认定。二、被告瑞麟公司为证明自己的答辩主张，提交如下证据：证据1:催缴土地出让金的通知、催缴土地出让金的告知函、土地出让金的通知单复印件各一份。证明被告开发的玉麟瑞府小区南北两个地块，尚拖欠政府出让金4900万元（不包括滞纳金）。证据2:寻甸县人民政府会议纪要复印件一份。证明寻甸县人民政府会议要求玉麟瑞府项目的土地出让金缴纳清后才给以办理产权证书。原告方经质证认为，对被告瑞麟公司提交的二组证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，证据1与本案诉请无关，系被告与第三方的争议事由；证据2是寻甸县人民政府会议纪要，与本案无关，也不是办理产权证、交房、支付违约金的事由。本院认为，被告瑞麟公司提交的证据，本院对其真实性予以确认，但该证据与本案诉请不具有关联性，不能成为被告违约免责的抗辩理由，故本院依法对其证明力不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告桂宝佳、白志松、白云留、马琼香与被告瑞麟公司于2013年11月25日签署合同编号为：ＹＬＲＦ20130442的《商品房购销合同》，该合同约定：原告向被告购买坐落于寻甸县北城区，房屋建筑面积为126.67平方米，合同金额人民币468905元，交房时间为2014年8月30日前。合同签订后，原告按照《商品房购销合同》的约定，向被告支付了购房款。由于涉案房屋所在楼盘2014年工程发生烂尾，被告一直未按合同约定交房，2018年政府督办才复工。目前，被告所开发的“玉麟瑞府”项目的主要工程已经完工，但消防、绿化、道路等工程尚未完工，被告所开发的涉案楼盘尚未竣工验收，现处于尚在施工状态。双方签订的《商品房购销合同》中载明，原告购买的房屋为预售商品房，预售许可证号为“预许寻字（201205-5）号”。合同约定，被告逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行；超过30天逾期交付的，被告每逾期一天按已付房款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金。现双方约定的交房时间已严重超期，被告不能按期交付房屋，《商品房购销合同》中约定的延期交房违约金也从未向原告支付过。另查明，涉案房屋所在“玉麟瑞府”小区地块用地已缴土地出让金3000万元，欠缴政府土地出让金4900万元。一、对于逾期交房违约金应依何种标准计算的问题。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十四条规定：“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为”，第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告均具有相应的民事行为能力，被告也已取得房屋预售许可证，双方在自愿协商，意思表示真实的基础上签订的《商品房购销合同》及合同补充协议，不违反法律规定及社会公共利益，合同依法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案原告已经履行了支付全额房款的合同义务，而被告未按约定的期限交付房屋，已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第七十七条第一款规定：“当事人协商一致可以变更合同”。本案中，《商品房购销合同》中关于逾期交房的约定，属于无确定期限的固定标准的约定，对双方方均有约束力，双方约定每日0.1%的计算标准，其年利率应为36.5%，但该违约金计算标准过高，现原告诉请法院予以调整，按年利率6%支付自2014年8月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。本院认为，对于双方当事人合同中所约定的违约金数额过分高于违约造成损失的，人民法院可以根据诚实信用原则、公平原则，参照实际损失情况、过错程度、预期利益，坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金原则，合理调整裁量幅度。现原告主动申请减少违约金，诉请将每日0.1%的计算标准调整为每日0.2‰以下，并不违反前述法律规定，且趋于合理。结合本案商品房预售合同的法律关系，兼顾双方当事人的利益，综合考虑金融机构执行购买商品房贷款利率的一般原则，参照中国人民银行贷款基准利率上浮，酌情将逾期交房违约金调整为年利率6%并无不当，故本院予以采纳。本案鉴于被告尚无交房条件，结合原告的请求，2014年8月31日至2020年3月30日，被告应支付的违约金为157083元（67月÷12×6%×468905元）；2020年3月31日以后的违约金依据实际交房时间，计算被告应承担的金额。二、对于原告请求判令被告立即向原告交付房屋并办理房屋产权登记的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。《商品房购销合同》第十条载明“交接该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或书面形式通知乙方办理交接手续……”，即合同约定商品房的交付以经建设单位组织验收合格为前提条件，因涉案楼盘处于尚未完工状态，涉案楼盘尚未竣工验收，涉案房屋尚未经建设单位组织验收合格，故合同约定交付房屋的条件并未成就，现客观上被告暂无履行的可能，依据上述法律规定，故对此项请求本案中暂不予处理，待交房条件成就后，原告可依据出现的情况行使相应的救济权利。三、对于被告抗辩称原告马琼香不是本案适格的原告，理由未与商品房备案登记的人数不一致。被告未提交充分证据予以证实该抗辩主张，且马琼香在《商品房购销合同》上签字按印，本院对该抗辩主张，依法不予支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告云南瑞麟置业有限公司于本判决生效后十日内按年利率6%计算（以购房款人民币468905元为基数）支付原告桂宝佳、白志松、白云留、马琼香自2014年8月31日至2020年3月30日的违约金157083元；支付原告桂宝佳、白志松、白云留、马琼香自2020年3月31日至实际交房之日止，按年利率6%计算（以购房款人民币468905元为基数）的违约金。二、驳回原告桂宝佳、白志松、白云留、马琼香的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3440元，减半收取1720元，由被告云南瑞麟置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人申请强制执行的期限为本判决生效后的两年内。审判员  李宏伟二〇二〇年六月二十八日书记员  余春丽