西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初1916号 原告：许健，男，汉族，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：杨乐，陕西学进律师事务所律师。 被告：潘梅，女，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：潘欣楠，女，汉族，住西安市雁塔区，系被告女儿。 委托诉讼代理人：李军，陕西迪拓律师事务所律师。 原告许健诉被告潘梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许健委托诉讼代理人杨乐，被告潘梅委托诉讼代理人潘欣楠、李军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告许健向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2018年7月18日至2019年1月17日半年房租51000元，并支付违约金8500元；2、被告将擅自改造的一楼客厅墙体、一楼主卫生间和负一楼主卫生间的墙体以及上下水乱搭乱建恢复原状，并支付违约金8500元；3、被告将钥匙11把、门禁3张、水卡1张、电卡1张归还原告；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年1月18日签订《房屋租赁合同》，被告租赁XX城XX堡XX号房屋，约定租赁期限自2018年1月18日到2025年1月17日。被告于2018年1月16日支付租房定金8500元。2018年1月18日双方签订合同后，原告将定金8500元转为押金，被告又支付2018年1月18日至2018年7月17日房租51000元（扣除代缴物业费4250元实际支付房租46750元）。此后被告应提前一个月支付下半年房租，但实际上被告未按时支付2018年7月18日至2019年1月17日的房租，而是在2018年12月1日支付半年（2019年1月18日至7月17日租金）房租51000元，并使用房屋至今，故被告拖欠半年房租51000元。被告在承租房屋期间，擅自将房屋一楼客厅墙体、一楼主卫生间和负一楼主卫生间的墙体以及上下水、乱搭乱建（玻璃雨棚）进行改造，故此原告诉至法院，请求法院支持原告诉请。 被告潘梅辩称，根据双方签订合同，被告潘梅并不拖欠原告所主张的2018年7月18日至2019年1月17日期间的租金。基于双方签订的补充协议，原告许健明知被告承租房屋系用于幼儿教育培训，将进行房屋结构改造，并且明确知晓并同意被告的改造行为，原告要求支付违约金无事实和法律依据。另外，关于原告方所述的乱搭乱建的问题，依据双方2018年1月18日签订的补充协议第3条，被告系按照合同约定在涉案房屋南北下沉花园安装可以上人的玻璃顶，原告也完全知悉，故被告不存在违约。原、被告双方在交还房屋时已与物业公司确认该结构亦不需拆除，故原告该诉请于法无据，应依法予以驳回。原告交付房屋时共向被告给付6把钥匙、门禁3张、水卡1张、电卡1张，天然气卡1张，上述物品被告均同意交还给原告。 原告许健围绕诉讼请求提交以下证据：1、房屋租赁合同、附属设施清单。证明原、被告签订房屋租赁合同，合法有效。合同约定租期为2018年1月18日至2025年1月17日，原告按时向被告交付房屋及钥匙11把、门禁3张、电卡1张、水卡1张。2、付款记录。证明被告共支付押金及租金3笔（2018年1月16日支付押金8500元；2018年1月18日支付2018年1月18日至2018年7月17日租金51000元；2018年12月1日支付租金51000元），欠付2018年7月18日至2019年1月17日半年租金51000元。被告除支付该笔租金外，还应按《租赁合同》第八条第3项向原告支付一个月房租违约金8500元。3、室内照片15张、行政强制拆除决定书、送达回证各一份。证明被告在租赁原告房屋期间，未经原告同意擅自将一楼、负一楼的客厅墙体、走廊、卫生间、楼梯等进行改造，私自搭建钢结构雨棚，违反《租赁合同》第八条第4项，被告应承担一个月房租违约金8500元，并恢复原状。被告对以上证据真实性均予以认可，证明目的均不予认可。 被告潘梅针对其辩称提交如下证据：1、租金收条（复印件）。证明被告已向原告支付2018年7月1日至2019年1月1日的房租，并且该收条关于租金的时间段明确写明2018年的房租已经结清的事实。2、原告与被告女儿聊天记录截屏1张。证明原告于2018年12月1日要求被告支付2019年1月1日至2019年6月30日的房租，并未提及2018年任何时间的房租。故说明2018年的所有房租被告已经付清。3、转账电子回单手机截图。证明2018年12月1日，被告向原告支付2019年1月1日至2019年6月30日的房租51000元。2019年7月1日租赁合同履行终止，被告已经向原告交付房屋，故被告不存在欠付房租的情形。4、《补充协议》。证明1、原告明知被告租赁涉案房屋是用于幼儿教育培训，并且明知和同意被告对房屋进行改造，因此被告不存在恢复原状的义务。2、南北下沉花园玻璃顶依据补充协议约定归属于原告，被告不得进行拆除。故原告要求被告进行拆除没有依据。 本院认定事实如下：2018年1月18日，原告许健（甲方）与被告潘梅（乙方）、西安美居地产观邸店（丙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：0000398），约定甲方将位于西安市曲江新区XX路XX城XX小区XX幢XX单元XX室（毛坯房）经丙方居间服务出租给乙方。建筑面积332.99平方米，租赁期限从2018年1月18日起到2025年1月17日止，共计84个月。甲方应于2018年1月18日之前将该房屋按约定条件交付乙方。《房屋附属设施清单》经甲乙双方签订并移交房门钥匙后视为交付完成。每月租金人民币8500元，租金按半年结算，第一期租金于2018年1月18日前付清，以后每期租金提前30日支付，逾期视为违约。合同第八条第4款约定：乙方未经甲方同意擅自将房屋转租、转借、进行非法活动、改建、扩建、装修、增扩设备的，甲方有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金，并恢复房屋原状。第十三条其他约定事项约定：详细见补充条款。当本合同与补充协议有冲突时，以补充协议为准。当日，双方同时签订《补充协议》，协议约定：关于XX城XX堡XX室房屋租赁事宜，经甲乙双方协商，现定出以下约定：1、甲方已知悉此次房屋租赁乙方用于做幼儿教育培训，在除甲方以外第三方阻止乙方正常使用此房屋时，甲方不得提出解除此合同，否则视为甲方违约。如遇甲方以外第三方导致乙方不能正常经营，甲方不承担任何责任。2、在此合同租赁期满后，此房屋固定装修（中央空调、新风系统、吊顶、南北下沉花园玻璃顶、墙面、地面）归属于甲方，乙方不得进行拆除。若甲方表示不再续租给乙方，须在合同期满前6个月通知乙方。3、违约责任：若甲方违约则按照以下方式将乙方装修成本赔偿乙方，装修费用估算合计45万（乙方按照约定保证此房屋每间房屋装中央空调、新风系统、吊顶、墙面、地面，南北下沉花园安装可以上人的玻璃顶）。 签订协议当日，被告向原告支付房屋租金51000元，原告向被告出具《租金收条》，载明：“今收到承租方潘梅租金51000元。此租金时间段：2018年7月1日至2019年1月1日（2018年房租结清）收款人许健日期2018年1月18日”。经询，被告表示因双方口头约定装修免租期为6个月（2018年1月18日至2018年7月），故原告明确表明被告2018年房租已结清。房屋交付时，原告向被告给付钥匙6把、门禁卡3张、水卡1张、电卡1张、天然气卡1张，被告以上物品均予以认可。 2018年3月12日，原告许健与深圳市华侨城物业服务有限公司西安分公司签订《装饰装修管理协议》。同日，原告许健出具《委托书》，委托被告女儿潘欣楠作为办理地暖打压及装修相关手续的合法代理人，并共同签订确认《装修管理规定》、《装修施工消防安全责任书》、《业主（用户）高空作业安全责任书》、《装修承诺书》及《装修防火责任书》。同时原告许健、被告女儿潘欣楠及物业服务中心共同填写《装修备案登记表》，载明装修备案内容为：1、砸墙、墙体拆除、新建；2、水电改造；3、泥瓦；4、木工；5、刷漆；6、装地板；7、装木门；8、阳光房；9、中央空调、新风。被告缴纳装修押金2500元，并领取装修许可证。2018年12月1日，被告向原告转账支付2019年上半年租金51000元，转款凭证备注详情为2019年1月-6月租金。经询，被告表示已于2019年6月搬离租赁房屋，双方对于合同解除达成一致意见。原告对此不予认可。 西安市城市管理综合行政执法局2019年7月1日作出西城管强拆字[2018]第382号《行政强制拆除决定书》，决定：强制拆除未取得建设工程规划许可擅自搭建部分。经询，庭审时涉案房屋搭建部分仍未拆除。 本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。本案中，虽原告对于被告提供的《租金收条》原件丢失，对于照片的形式要件不予认可，但结合被告提交的收条内容、2018年12月1日被告的转款凭证备注及原告催交微信内容等证据，足以证明原告在2018年底所催交及2018年12月1日被告实际交纳租金系2019年1月-6月租金且原告是明确知晓所交纳租金具体时间段的事实。但对此原告从未提出异议，也未提交相应证据证明其要求被告补交2018年7月18日至2019年1月17日租金的情况。故根据证据高度盖然性，被告提出的证据所形成的证据链足以证明被告关于双方曾商议2018年1月18日至2018年7月17日属免租期的陈述符合交易规则及原告认可被告2018年租金已结清的事实。故原告现依据合同第八条第3款约定主张被告拖欠2018年7月18日至2019月1月17日期间租金并要求给付违约金，缺乏事实及合同依据，本院依法不予支持。 根据双方签订的《补充协议》及物业服务中心所调取的装修备案资料，足以证明原告对于被告装修、改造房屋的情况明确知晓。且《补充协议》明确约定此房屋固定装修包括南北下沉花园玻璃顶、墙面、地面归属于原告方，被告方不得进行拆除。在被告出租使用过程中原告也未就改造的事宜提出异议。行政部门作出的《行政强制拆除决定书》与《补充协议》约定内容并无冲突，也不影响双方协议约定的内容。故原告方在享有房屋装饰装修所有权的情况下，理应履行行政部门对于案涉房屋的整改要求，现原告认为房屋一楼客厅墙体、一楼主卫生间和负一楼主卫生间的墙体以及上下水、乱搭乱建（玻璃雨棚）属于被告擅自改造并要求恢复原状、支付违约金请求，未能举证证明被告属于擅自行为，也违背双方《补充协议》的约定，其主张于法无据，本院依法不予支持。因被告当庭表示愿意将案涉房屋钥匙6把、门禁卡3张、水卡1张、电卡1张、天然气卡1张退还原告，故本院依法予以照准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告潘梅于本判决生效之日起五日内归还原告许健西安市曲江新区XX路XX城XX小区XX幢XX单元XX室房屋钥匙6把、门禁卡3张、水卡1张、电卡1张、天然气卡1张。 二、驳回原告许健其余诉讼请求。 本案案件受理费1500元，由原告许健承担1400元，被告潘梅承担100元。因原告已预交，被告潘梅应将该款项连同第一项标的一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  蒲婷婷 审判员  朱 华 审判员  王 华 二〇二〇年六月二十七日 书记员  史丽娜