云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初2116号原告樊怀春，男，汉族，1966年1月3日生，身份证登记住址重庆市江津区。委托代理人彭世杰，云南滇东北（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告陈祥伟，男，汉族，1979年2月24日生，身份证登记住址云南省昭通市威信县。原告樊怀春诉被告陈祥伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日受理后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告樊怀春及其代理人彭世杰，被告陈祥伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊怀春诉称：2017年6月15日，原告与被告签订《租赁合同》约定：被告将位于昆明市经开区某饲料对面场地大棚租赁于原告作为木材经营使用，每月租金为11元／㎡，租赁面积为565㎡,租赁期限为2017年6月15日起至2020年5月14日止，房屋押金3000元，同时约定违约方应当向守约方承担当年租金2倍的违约金；2018年起原告按照每个季度向被告缴纳租金，原、被告均依照约定履行了2017年至2019年的合同义务。2019年10月30日，被告要求原告提前缴纳2020年的租金，并向原告表示，提前向被告缴纳今年的租金，被告可以给予原告一定的租金减免。于是原告于2019年10月30日向被告缴纳了2019年度12月至2020年度3月18532元租金。在向被告缴纳租金后不到5天时间，原告便发现昆明市经开区城管部门来到所租赁房屋，要求租户尽快搬离所租赁场地，并且不允许该租赁场地的所有货物进出，相关营业行为均需要停止；经原告到城管部门询问得知，该房屋己经于2019年10月30日被责令限期拆除。原告认为，被告在明知该租赁土地要拆除的情况下，应当告知原告租赁物的物权现况，以保障原告的使用权益。但被告不仅未告知原告该租赁物所受行政处罚，反而采取欺诈的形式骗取原告缴纳2019年12月至2020年3月的租金。被告的欺诈行为导致原告不仅需要在极短的时间内额外增加人工、物料成本搬离租赁物，而且2019年11月1日至2019年11月30日所有经营行为均己停止，还向被告缴纳了不可能再继续履行租赁的2020年度租金18532元。故原告诉至法院诉请判令：1、被告返还原告2019年11月1日至11月30日房屋租金6554元；2、被告返还原告2019年12月1日至2020年2月1日房屋租金18532元；3、被告返还原告房屋租赁押金3000元；4、被告向原告承担违约金22238.4元（按照2020年度租金74128元×30%）；5、被告承担本案的诉讼费用。被告陈祥伟辩称：1、原告自2019年9月1日至2019年12月16日期间，一直占用、使用被告位于汇森木材市场C17-C19号351㎡大棚，并于2019年12月17日才从该大棚搬离，故原告的第1项诉讼请求不应得到支持。2、因昆明市经开区阿拉综合执法大队要求取缔汇森木材市场，致使被告与原告的租赁合同不能继续履行，该情形不应归责于被告，被告不承担违约责任，故原告的第4项诉讼请求不应得到支持。3、原告自2019年6月15日至2019年12月3日期间，租用被告另一处565㎡大棚，但未支付租金36,701.28元，被告要求合并审理并从被告应退还的费用中扣减。被告陈祥伟认可原告樊怀春主张的第2、3项诉讼请求，认为原告是在2019年12月底才搬离的，应从2019年12月24日算起，但应扣减另外565平方米的场地租金36,701.28元，其余诉请不认可。原告樊怀春对于被告陈祥伟的答辩解释为：双方签订合同的565平方米的大棚在2019年4月被政府通知为违章建筑，被告要求原告搬走，未使用完的一个月租金将会退给原告，并告知原告若之后继续使用，将会奖励原告5000元。原告短暂搬离后于2019年6月后搬回了被告开办的的木材市场，但因为原来地块被告已经另租给他人，被告将另一块351平方米的场地租给原告，原告提前搬离剩余租金5000元及被告奖励的5000元抵扣了2019年8月25日的部分租金。原告樊怀春针对其诉讼请求向本院提交以下证明：一、身份证复印件,欲证明原、被告主体资格。二、租赁合同一份，2017年6月1日，原、被告签订租赁合同约定被告将位于昆明市经开区某饲料对面的场地出租于原告作为木材堆放使用。每月租金为11元／㎡，租赁面积为565㎡，租赁期为2017年6月15日至2020年5月14日，租赁押金3000元，同时约定违约方应向守约方承担当年租金2倍的违约金。三、收据，欲证明2019年10月31日，被告向原告出具收据明确被告收到原告所缴纳2019年12月1日至2010年2月1日3个月租金。该收据中备注下次缴费为一次性缴纳一年。原告于2017年6月9日交纳租赁押金3000元。四、行政处罚决定书一份，五、催告书一份；共同欲证明2019年10月30日，昆明市经济技术开发区管理委员会向被告出具了《行政处罚决定书》确认所租赁场地为违章建筑，并要求被告自行拆除。2019年12月6日，昆明市经济技术开发区管理委员会向被告出具了《催告书》，责令被告于2019年10月30日后三日内自行拆除所涉违章建筑，逾期行政执法部门将予以强制执行。被告知晓该《行政处罚决定书》。被告陈祥伟质证认为：对证据一、二、三的真实性没有意见。不认可证据四，我没有收到过。认可证据五，我只认可这份合同之内的事情，其它的我都不认可，原告自己的诉状起诉我的是565平方米，我没有收到这块场地的租金，我不认可另外的300多平方米。被告陈祥伟无证据向法庭提交。原告提交的证据形式合法，内容印证本案案件事实，本院作为认定案件事实的证据予以采信。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2017年6月1日，原告樊怀春（合同乙方）与被告陈祥伟（合同甲方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于昆明市经开区某饲料对面的场地或大棚出租给乙方作为堆放木材使用。租金每平方米每月11元，乙方向甲方租用汇森木材市场大棚565平方米，起止日期自2017年6月15日至2020年5月14日。市场收取每家商户3000元的押金在商户退场无违约情况并交清所有费用后3000元押金原本退还。合同还约定了其他权利义务。2017年6月9日，原告向被告支付了租赁大棚565㎡2017年6月15日至2018年6月14日期间一年的租金和卫生费共计78648元、押金3000元。因在使用租赁物期间，原、被告之间有对于合同履行发生了更换租赁物的行为，原告后来未再使用565平方米的场地，而是由被告提供了一块351㎡的场地租赁物。2019年8月25日，原告向被告支付了汇森木材市场大棚Ｃ17-Ｃ19号351㎡2019年9月1日至11月30日的租金8500元（该费用为双方约定扣除其余费用后应支付的部分）。2019年10月31日，原告向被告支付了2019年12月1日至2020年2月1日租用汇森木材市场Ｃ17-Ｃ19号门市共计351㎡的租金18532元。这二张由被告开具给原告的《收据》，均载明“汇森木材市场Ｃ17-19号351平方米”的租金，并由被告于2019年8月25日开具的收据上手写注明被告退款5000元及返回市场奖励5000元。2019年10月30日，昆明经济技术开发区管理委员会曾通知被告拆除违章建筑，2019年12月6日到汇森市场现场留置送达，对被告发出《行政处罚决定书》。载明：被告陈伟祥擅自在海子牛奶厂对面木材市场内处进行违法建设建盖的建（构）筑物，责令3日内前将其自行拆除。2019年12月24日，本案的租赁物被政府拆除。原告主张被告已于2019年10月30日收到拆除违章建筑的通知，但在2019年10月31日仍向原告收取租金，现租赁物已被拆除，故原告诉至法院诉请如上。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告出租给原告的“大棚房”为未经批准建设的临时建筑，被告将该“大棚房”出租给原告所签订的《租赁合同》依法为无效合同。对于原告主张的第二、三项诉讼请求，被告予以认可，但起算日起有误，本院予以更正采信。被告辩称应扣除租用被告另一处565㎡大棚产生的租金36,701.28元，但对其辩称，被告未提交证据予以证明，原告不予认可，本院不予采信，被告可另外组织证据另行起诉。原告主张被告返还2019年11月1日期间至11月30日期间的房屋租金6554元，对于该期间费用，被告辩称原告使用的系C17-C19号351平方米的大棚，所以不应当得到支持，原告庭审中对起诉主张的事实进行了补充并明确起诉主张的就是针对351平方米的场地。故本院庭审也围绕着351平方米的场地的租金等事项进行审核。政府部门于2019年12月6日将《行政处罚决定书》留置送达到现场，故本院据此认定原告于当天搬离，退回原告的租金应自次日开始计算。原告主张违约金，结合本案案情系违规、违建引发的纠纷，双方均有责任，故对原告的该项请求本院不予支持。原告主张的押金应予以退还。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈祥伟于本判决生效之日起三日内向原告樊怀春退还2019年12月7日起至2020年2月29日的租金即18,532÷90天×84天＝17,296.5元以及押金3000元；二、原告樊怀春的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1058元，由被告陈祥伟承担453元，由原告樊怀春承担605元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审判员  林胜华二〇二〇年六月三十日书记员  李彦霈