四川省南江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1922民初220号 原告：南江卓宏房地产开发有限公司，住所：四川省巴中市南江县南江镇红塔新区卓宏山水城商务楼，统一社会信用代码91511922054127779J。 法定代表人：黄亚兴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高可（特别授权），重庆绮惠律师事务所律师。 被告：吴青华，女，1982年7月29日出生，汉族，住四川省南江县。 被告：肖定国，男，1979年9月30日出生，汉族，住四川省南江县。 原告南江卓宏房地产开发有限公司（以下简称南江卓宏公司）与被告吴青华、肖定国商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南江卓宏公司的委托诉讼代理人高可、被告肖定国到庭参加了诉讼，被告吴青华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告南江卓宏公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》（当庭变更为解除《四川省商品房买卖合同（预售）》）；2.判令二被告支付违约金4211元及以323946元为基数，按日万分之十，自2015年12月18日起计算至合同解除之日的违约金（当庭变更为判令二被告支付违约金18486.70元）；3.判令二被告承担本案公告费、诉讼费。事实及理由：2015年11月17日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》。根据合同约定，案涉房屋为卓宏山水城项目7幢25层25-1号，商品房总价款为369734元，买受人仅支付了购房款45788元，剩余323946元购房款二被告至今未付。综上，二被告拒付购房款的行为属于严重违约，原告有权解除合同，并要求二被告承担违约责任，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告肖定国辩称，1、买房时我提交了所有手续及征信记录。售楼部说没问题，给我把贷款办下来，但工商银行不得行，在农业银行把手续办完了的，但是按揭我不清楚下来没有。2、我购买房屋时主体已经修到26层，从2015年主体封顶后就停工直到去年。按照正常情况，2017年交房，我把房款准备好的。但是直到约定的交房时间到了，还是停工状态。原告方要求解除合同必须按照合同约定向我退还房款并且支付违约金。 被告吴青华未提交书面答辩意见。 原告南江卓宏公司围绕诉讼请求依法提交的证据有：第一组：《四川省商品房买卖合同（预售）》，证明2015年10月17日原被告双方签订的买卖合同，双方之间存在购买房屋的事实。第二组：创业信用贷战略合作协议、重庆巴南万兆小额贷款公司借款凭证、重庆三峡银行转账记帐凭证，证明被告向万兆公司借款的事实。第三组：泸州市创业商会文件、南江住建局的复函、创业合作协议、吴青华授权委托书，证明经南江住建局同意，泸创扶贫基金为符合条件的购房者提供购房补贴，被告申请未通过也未向原告支付该笔购房款。第四组：南江县第三批新购普通商品房财政补贴公示截图、政府补贴公示名单，证明吴青华接受政府购房补贴21698元。第五组：二被告的个人征信，证明肖定国长时间贷款逾期不还的情形，被告未能办理按揭贷款违约。第六组：EMS邮寄单、物流记录，证明2019年12月2日原告向被告邮寄《催款函》，要求被告支付购房款，否则将解除商品房合同。 被告肖定国对原告提交的证据质证意见为：对第一组买卖合同无异议。对第二组证据有异议，3.5万元是按揭的方式支付的。对第三组证据我只知道原告给我出具了这7万多元的条据。对第四组证据无异议。对第五组证据我将征信提供给售楼部，售楼部表示没问题，能办下来贷款，所以才签订的购房合同。对第六组证据25万元的催款函无异议。 被告肖定国为反驳原告的诉讼请求提交的证据：三张购房款收据（金额分别为10789元、73945元、11813元），证明已向原告交付的房款，另外3.5万元贷款未出具收据。 原告对被告提交的证据质证意见：对10789元及11813元的收据认可。对73945元的收据三性均不予认可。该张收据模糊不清无法识别收据内容，且即便如被告所说收据金额为73945元，也对该证据不予认可，因为该房款并未交付，被告为了申请政府的购房补贴我方才出具的收据。 经审查，对原、被告无异议的证据本院予以确认；对有异议的证据本院结合其他证据予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2015年11月17日，原告（出卖人）与二被告（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015005297）。该合同载明主要内容：该商品房为预售许可证南住建（2015）房预售证第9号号下第7幢25层25-1号，预测建筑面积共108.49平方米，单价为每平方米人民币3408元，总价款为369734元。付款方式为：原告于2015年11月17日前支付首期房价款119734元，余款250000元向中国农业银行股份有限公司南江县支行申请贷款支付。逾期付款的处理，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1.00%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房责任约定：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00的违约金。（2）逾期在30日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照Ｘ%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的Ｘ%向买受人支付违约金。该商品房买卖合同补充协议（附件十三）第四条第4项约定，如因乙方（被告）的原因导致无法办理商业性银行贷款（按揭、公积金贷款），则乙方应在接到甲方（原告）通知后7日内选择如下方式付款，确保合同的继续履行：（1）按本合同签定当日规定的一次性付款方式支付余款，逾期办理视为乙方违约，甲方有权解除合同并另行处理该套房屋，且乙方需支付给甲方总房款5%的违约金。2019年12月2日，原告通过邮政快递向被告邮寄了欠款催告函，其内容为：“吴青华女士：您好！感谢您对卓宏山水城的支持及关注。您与我司于2015年10月11日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》。根据上述材料，您同意购买卓宏山水城项目7号楼／单元25层1号房屋，房屋总价款为369734元，付款方式为银行贷款方式支付。合同签订后，由于您个人征信问题未能成功办理银行贷款，因此您还有余款250000元（大写贰拾伍万元）需支付。现我司正式通知您：请您于收到本通知书之日起3日内亲自到我司一次性偿还上述款项，或与我司协商选择其他方式（联系人：谭成兰，电话180××××4466）。超过7日未办理，我司有权向法院提起诉讼，解除前述合同、另行处置该房屋，并按照《商品房买卖合同补充协议》第四条第4项追究您的违约责任。”该催告函加盖了原告公司的印章。被告于2019年12月3日签收此催告函。案涉房屋至今未竣工验收。 另查明，二被告《个人信用报告》的报告时间为2015年11月9日，原、被告双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》时间为2015年11月17日。 本院认为，原告与被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是合同双方当事人的真实意思表示,内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对合同当事人具有法律约束力。当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中,原、被告签订合同后，因被告的征信问题不能办理银行按揭贷款，但从双方签订的合同时间与二被告《个人信用报告》报告时间看，二被告的征信报告时间早于双方签订合同的时间，被告肖定国辩称被告售楼部知道二被告征信存在问题并承诺可以办理按揭的情况下才签订的合同，根据交易习惯，结合双方签订合同时间和征信报告时间，被告肖定国的此辩解具有高度可能性。案涉房屋按揭贷款无法办理后，原告未及时按约定要求二被告给付下余房款，而是在2019年12月2日才按约定通过邮政快递向被告吴青华邮寄了《欠款催告函》，但双方约定交房时间为2017年12月30日前。也即是原告在自己违约交房后近2年才向被告吴青华邮寄了《欠款催告函》，根据双方的合同约定，原告主张解除合同，应先向被告送达书面通知，但原告在送达《欠款催告函》前未与二被告就按揭贷款问题达成新的协议，亦未书面通知二被告履行给付房款义务。本案经本院多次调解，二被告同意支付房款，只是支付房款的方式双方未达成一致意见。据此，根据双方的合同约定，结合涉案房屋的现状，原告应按合同约定履行交房义务，因案涉房屋至今未竣工交付，故原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题，因双方签订的合同未解除，根据合同约定，故原告主张违约金的诉请，本院不予支持。虽然原告主张解除合同的诉请未得到支持，但是二被告应按合同约定及时主动履行给付下余房款义务。只要双方都积极主动履行各自的义务，双方的矛盾就能及时化解。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告南江卓宏房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费6909.00元，减半收取3454.50元，由原告南江卓宏房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  贾友国 二〇二〇年六月二十二日 书记员  张 瑞