新疆维吾尔自治区拜城县人民法院民 事 判 决 书（2019）新2926民初448号 原告：余小琼，女，汉族，1977年1月23日出生，个体，住拜城县。委托诉讼代理人：谢越岭，新疆越岭律师事务所律师（特别授权代理）。被告：新疆华坤房地产开发有限公司拜城分公司，住所地拜城县。法定代表人：胡建，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘刚，新疆六法律师事务所律师（特别授权代理）。原告余小琼与被告新疆华坤房地产开发有限公司拜城分公司（以下简称华坤房地产公司拜城分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余小琼及其委托诉讼代理人谢越岭、被告华坤房地产公司拜城分公司委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余小琼向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行双方签订的定金协议并按内容签订房屋买卖合同；2、请求被告办理温州城9A-110／111房屋过户登记；3、请求被告返还多交房款24264元；4、判令被告承担本案的诉讼费等费用。事实和理由：2014年年初，被告拟在拜城县解放东路开发“温州城”房地产项目。同年5月，原告经销售人员介绍购买了两套门面房（9A-110／111），原告分三期支付房款110万元。2016年10月27日，原被告签订书面“定金协议”，该协议详细约定了房号、单价、面积、总价及交付时间和签订正式合同的时间。2017年10月，被告对该门面房建设完成并交付给原告使用，原告收房后将房屋装修并办理了营业执照。2018年8月，由于该项目销售价格上涨，被告不顾双方协议约定，责令原告只能以市场价格14000元签订商品房买卖合同，否则拒不签订合同，由于原告不同意被告坐地涨价的行为，被告多次对原告店铺进行锁门和停水停电，致使原告长时间无法正常营业。现因被告拒不履行合同义务，多次妨碍原告经营，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告华坤房地产公司拜城分公司辩称，原告所诉与事实不符，原告所说的定金协议已经作废，不具法律效力，我们同意按照去年的销售价格14000元每平方卖给原告，所以我方认为原告要求按所谓的定金协议要求我们履行相关的协议内容，我们认为是无法律依据的。原告目前房款尚未交清，因此，请法庭驳回原告对我方的诉讼请求。原告余小琼为证明其诉求，向本院提交了定金单（彩印件）一份、2014年5月20日交纳认筹金收据（复印件）两份、2016年10月27日交纳1000000元房款收据（复印件）一份、视频光盘三张、被告原项目负责人出具的条据一份，证明2014年年初被告华坤房地产公司拜城分公司拟在拜城县解放东路开发“温州城”房地产项目，原告交纳100000元认筹金，预定两间商铺。2017年10月27日原告向被告交纳1000000元，签订了定金单，并对房号、单价、面积、房屋总价、剩余尾款及房屋交付时间进行了约定，之后被告单方面提高单价，拒绝签订购房合同，多次与被告负责人进行交涉无果，9A-110／111商铺实际面积为134.467平方米。被告华坤房地产公司拜城分公司对以上证据中的认筹金收据、房款收据、视频光盘、被告原项目负责人出具的条据真实性认可无异议，提出原告以视频主张单价8000元／㎡，与定金单是两个概念的事情，单价8000元／㎡是暂定价，视频证据不能证实单价8000元／㎡是最终交易价。对定金单提出系复印件，不认可。本院以上原告提交的证据认筹金收据、房款收据、视频光盘的真实性予以确认。被告华坤房地产公司拜城分公司为证实其抗辩主张，向本院提交了定金单（复印件）一份、房屋订购单（复印件）一份、商品房买卖合同（复印件）一份，证明原告所购买的9A-110／111商铺单价8000元／㎡是暂定价，同一地段同一栋楼相邻店铺2017年3月22日签订房屋订购单店铺单价为14500元，之后签订的也是按单价为14500元商品房买卖合同，不可能按照单价暂定价8000元／㎡签订购房合同。原告提出定金单是复印件，原件在被告处保存，被告应将原件提交法庭与原告的定金单进行核查，原告在定金单签名按手印后，被告将定金单拿走盖章，第二天交给原告时，不知道定金单是彩印件。对房屋订购单、商品房买卖合同真实性认可，对与本案的关联性不认可，提出原告2014年订购商铺时，县委原办公楼还未拆迁，原告是最早订购并交纳认筹金100000元，房地产价格是不断变化的，不能以2017年2018年或者2019年的价格来和2014年对比，原告认为这不是不具有可比性的。在2016年的期间，房价仍然是8000到1万块钱之间，因原告几乎全款付清110万，当时能全款付清的人很少，众所周知被告这个工程其中建设4至5年，因被告缺少资金，所以原告才一次性交了110万，被告按单价8000元／㎡签订定金单，因此原告对房屋订购单、商品房买卖合同与本案的关联性不予认可。庭后被告向本院提交了定金单的原件，经与原告持有的定金单核对，被告提交的定金单在单价：8000元／㎡前书写暂定字样，在房屋总价：1136160元前书写暂定字样，而原告持有的定金单上无暂定字样。以上被告提交的证据房屋订购单、商品房买卖合同，原告对真实性认可，被告与他人签订房屋订购单后，又签订了商品房买卖合同并向房产管理机构备案，本院对房屋订购单、商品房买卖合同的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年年初，被告华坤房地产公司拜城分公司拟在拜城县解放东路开发与建设路交会处“温州城”房地产项目。2014年5月，原告在被告华坤房地产公司拜城分公司销售人员介绍预定了“温州城”房地产项目的两套门面房，原告于2014年5月20日、5月21日分两次向被告华坤房地产公司拜城分公司交纳温州城商业认筹金共计100000元。之后，被告华坤房地产公司拜城分公司开发的“温州城”房地产项目在筹建及施工建设中。2016年10月27日，原、被告经协商，原告向被告华坤房地产公司拜城分公司交纳1000000元，被告华坤房地产公司拜城分公司向原告出具一份收到房款1000000元的房款收据，并加盖公章，当日原、被告双方协商一致后，由被告华坤房地产公司拜城分公司工作人员书写一份定金单，约定了房号、单价、面积、房屋总价、剩余尾款及房屋交付时间，原告在该定金单上签名并捺印后，由被告华坤房地产公司拜城分公司工作人员拿去盖章后，给原告一份定金单。庭审中对原告提交的定金单，被告华坤房地产公司拜城分公司提出是复印件（彩印件），原告提出自己在定金单上签字后，将定金单交给被告华坤房地产公司拜城分公司工作员去盖章，第二天被告工作人员将定金单交给自己时并不知道给自己的一份定金单是彩印件，且在协商时单价确定为8000元／㎡，在定金单上签名捺印时并无暂定两字。原告提交的定金单文本内容为“房号：9A-110／111、单价：8000／㎡，面积：142.02㎡，订房人：余小琼，房屋总价：1136160元，2016年10月27日交定金1000000元，2014年交认筹金100000元。剩余尾款36160元，签订合同时补齐。此房于2017年4月30日前交付使用，并签订正式合同”。庭审中被告提交的定金单为复印件，法庭要求被告提交定金单原件进行核对，庭后被告向本院提交了定金单的原件。经与原告持有的定金单核对，被告提交的定金单上在单价：8000元／㎡前书写暂定字样，在房屋总价：1136160元前书写暂定字样，而原告持有的定金单上无书写暂定字样。2017年10月原告拿到9A-110／111店铺的装修钥匙后对店铺进行装修，于2018年7月25日办理了拜城县诚信名品鞋行的营业执照并进行经营。期间原告多次找被告华坤房地产公司拜城分公司时任温州城房地产项目负责人王运志要求签订商品房买卖合同，原告对交涉情况进行了拍摄。庭审中被告华坤房地产公司拜城分公司对拍摄的视频中与原告进行交涉的人员是王运志，系原温州城房地产项目负责人。视频中王运志以华坤房地产公司拜城分公司所持有双方于2016年10月27日签订的定金单为原件，定金单上单价8000元／㎡为暂定价，总价为暂定价，不同意按定金单上的单价及总价办理购房合同，经多次交涉无果。2018年8月15日王运志给原告出具一份条据，载明单价14000元／㎡，9A-110／111店铺面积134.467㎡，总价1882538元，在条据上书写同意按此价格签订购房合同，原告不同意按单价14000元／㎡签订购买合同，双方至今未签订购房合同。庭审中被告华坤房地产公司拜城分公司提交购房人木合塔尔江·依米提与该公司于2017年3月22日签订的房屋订购单，于2018年8月29日签订的商品房买卖合同为依据，主张购房人木合塔尔江·依米提购买的店铺房号为9A-112号，位于原告购买店铺的旁边，同一地段同一栋楼相邻店铺2017年3月22日签订房屋订购单店铺单价为14500元，之后签订的也是按单价为14500元商品房买卖合同，与原告2016年10月27日双方签订的定金单中8000元／㎡是暂定价，且定金单已作废，不可能按照单价暂定价8000元／㎡签订购房合同，只同意按14000元／㎡单价签订购房合同。本院认为，案件争议的主要问题是：原告主张温州城9A-110／111商铺单价是8000元／㎡，被告华坤房地产公司拜城分公司主张单价8000元／㎡是暂定价，实际销售单价为14000／㎡以上。2016年10月27日，原、被告双方经协商后签订的定金单，约定了房号、单价、面积、订房人、房屋总价金额、交纳认筹金金额及时间、交纳定金金额及时间、剩余尾款金额及交付方式、房屋交付时间，只是被告提交的定金单上在单价8000元／㎡前有书写暂定字样，在房屋总价1136160元前有书写暂定字样，而原告提交的定金单上在单价8000元／㎡前无暂定字样，在房屋总价1136160元前无暂定字样，其余书写字体笔迹、格式、签名及盖章均一致。该定金单的形成系经原、被告经协商，在原告交纳1000000元房款后，由被告华坤房地产公司拜城分公司工作人员书写一份定金单，原告在该定金单上签字捺印后，由被告华坤房地产公司拜城分公司工作人员拿去盖章后，将一份定金单交给原告。该定金单由被告华坤房地产公司拜城分公司工作人员书写，因此书写的定金单原件只有一份，按书写协议的方式及惯例，被告应对书写的定金单复印一份，由原、被告双方在书写的定金单上及复印的定金单上共同签字捺印、盖章后，原、被告双方各执一份并进行备注，才能保持两份定金单的一致性。按定金单的记载的内容，已载明了房号、单价、面积、订房人、房屋总价金额、交纳认筹金金额及时间、交纳定金金额及时间、剩余尾款金额及交付方式、房屋交付时间，若定金单上的单价为暂定价，那购房总价金额及剩余尾款金额尚不确定，被告只需给原告出具收到1000000元定金收据即可，但该定金单上对总价金额及剩余尾款金额载明的很具体，原告交纳的认筹金和定金合计1100000元，已交纳总价的96.8%，该定金单上载明原告交纳定金为1000000元，而被告给原告出具的收据显示原告交纳的1000000元为房款，故该定金单实质上是一份简易购房协议。现书写的定金单原件由被告华坤房地产公司拜城分公司持有，原告所持有的定金单为彩印件，而原告持有的定金单上无暂定字样，经查明的事实，书写的定金单只有一份，被告未提交证据证明其工作人员对书写的定金单进行复印，在由原告在书写的定金单上及复印的定金单上签字捺印，且被告在定金单盖章也不是在原告签字捺印后当场盖章，并当场交给原告一份定金单，而是将书写的定金单由原告签字捺印后，由被告工作人员将定金单拿走去盖章，对于彩印件与原件如不加以仔细甄别，无法分辨是彩印件。以上，原告所持有的彩印件是被告盖完章后交给原告的，故原告持有的彩印件定金单上无暂定字样。被告主张定金单已作废，只是其单方面的意思表示，未与原告协商共同认定，未经原告同意，对被告主张定金单已作废的抗辩主张，本院不予采纳。被告在庭审中提交其与他人签订的房屋订购单及商品房买卖合同主张同一地段同一栋楼相邻店铺2017年3月22日店铺单价为14500元／㎡，原告的店铺按14000元／㎡单价是当时的销售房价，不可能按8000元／㎡单价出售。被告提交其与他人签订的房屋订购单是2017年3月22日签订的，而原告是在2014年5月20日向被告交100000元认筹金，在双方于2017年10月签订定金单时向被告交纳1000000元房款，定金单的约定事项对双方均具有约束力，被告提交其与他人签订的房屋订购单及商品房买卖合同主张同一地段同一栋楼相邻店铺2017年3月22日店铺单价为14500元／㎡，对原告的店铺按当时的销售14000元／㎡单价主张房价，不符合双方的协商约定，违背了合同的诚实信用原则，不能以市场销售单价变动上涨而单方面更改约定单价，故对被告的该项抗辩主张本院不予采纳。双方协商签订的定金单的约定事项对双方均具有约束力，本案中原告已履行了付款义务，并对所购买的商铺进行装修，办理了营业执照进行经营，被告应当按照约定与原告签订商品房买卖合同，对原告诉讼请求中判令被告继续履行双方签订的定金协议并按内容签订房屋买卖合同诉求，本院予以支持。原告诉讼请求中请求被告办理温州城9A-110／111房屋过户登记，本案中原告没有证据证实温州城9A-110／111商铺已由被告另售给他人，不存在需要过户登记的情形，在被告与原告签订商品房买卖合同后，由被告向房产管理机构办理登记备案手续即可，对原告该项诉讼请求本院不予支持。原、被告双方在签订定金单时，商定9A-110／111店铺面积为142.02㎡，而9A-110／111店铺面积最终以测绘面积为准。庭审中经核实原告所购买的9A-110／111店铺实际测绘面积为134.467㎡，对此，原、被告双方均认可，按单价8000元／㎡计算，9A-110／111店铺房屋总价为1075736元，原告交纳的认筹金和定金合计1100000元，已超出24264元，对原告诉讼请求中要求被告返还多交房款24264元的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告新疆华坤房地产开发有限公司拜城分公司于本判决生效后三十日内与原告余小琼签订《商品房买卖合同》；二、被告新疆华坤房地产开发有限公司拜城分公司于本判决生效后十日内向原告余小琼退还房款24264元；三、驳回原告余小琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费546.6元，减半收取273元，由原告余小琼负担35元，由被告新疆华坤房地产开发有限公司拜城分公司负担238元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。审  判  员   黄      松二 ○ 二 ○ 年 六 月 十 九 日书  记  员   买合木提·托乎提