中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终308号 上诉人（原审被告）：吴浩。 委托诉讼代理人：吴善鹏（系吴浩之父）。 委托诉讼代理人：路秀芳，甘肃欣阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江中仑建设有限公司。住所地：浙江省东阳市六石街道中学路8号。 法定代表人：严成效，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡江榕，浙江泽大（东阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：庆阳银陇房地产开发有限公司。住所地：甘肃省庆阳市西峰区南大街4号。 法定代表人：管宗银，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈伟，男，该公司工作人员。 原审被告：管宗银。 委托诉讼代理人：杨来运，男，汉族，1958年7月13日出生，住甘肃省庆阳市西峰区南大街6号粮油供销公司1号楼132室。 上诉人吴浩因与被上诉人浙江中仑建设有限公司（以下简称中仑公司）、庆阳银陇房地产开发有限公司（以下简称银陇公司）及原审被告管宗银申请执行人执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院（以下简称甘肃高院）（2018）甘民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吴浩的委托诉讼代理人吴善鹏、路秀芳，被上诉人中仑公司的委托诉讼代理人胡江榕，银陇公司的委托诉讼代理人陈伟及管宗银的委托诉讼代理人杨来运到庭参加询问。本案现已审理终结。 吴浩上诉请求：1.撤销一审判决，改判维持甘肃高院（2017）甘执异29号裁定，解除对银陇嘉苑商住小区乐清苑2单元1701室房屋的查封；2.一、二审诉讼费均由中仑公司、银陇公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。在人民法院查封案涉房屋之前，吴浩已经与银陇公司签订了合法有效的书面买卖合同，并以欠付的工程款抵顶购房款，取得了案涉房屋的物权期待权。在签订合同后，银陇公司也已将房屋交付吴浩占有控制。二、原审判决适用法律错误。吴浩符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，足以排除强制执行。 中仑公司辩称，吴浩主张施工案涉工程与事实不符。中仑公司于2016年6月17日与银陇公司就案涉工程结算后才撤场，结算前施工现场始终由中仑公司控制，上述事实有生效裁判文书为证。中仑公司离场的时候除案涉酒店均已基本完工，吴浩主张的施工内容均在中仑公司施工范围内。吴浩系通过以房抵债的方式签订案涉房屋买卖合同，对银陇公司仅享有普通债权。中仑公司对建设工程价款享有优先受偿权。 银陇公司辩称，中仑公司施工过程中存在严重违约行为，导致银陇公司案涉工程烂尾。为完成案涉工程并进行后续完善，银陇公司通过以房抵顶方式支付工程款。吴浩与银陇公司的房屋买卖合同是真实的，在人民法院查封前已合法占有案涉不动产。 管宗银述称，对吴浩的上诉请求无异议。 中仑公司向一审法院起诉请求：1.判决撤销甘肃高院作出的（2017）甘执异29号裁定；2.判决银陇公司开发的银陇嘉苑商住小区乐清苑2单元1701室房屋继续采取查封措施；3.本案诉讼费用由吴浩承担。 一审法院经审理查明事实：2011年11月28日，中仑公司与银陇公司签订《庆阳市银陇嘉苑住宅小区商住楼工程施工协议》，合同价款1.8亿元，施工期间，双方因工程款支付及工程质量整改问题发生纠纷造成停工。2016年6月17日，在庆阳市及西峰区两级建设局协调下，银陇公司法定代表人管宗银与中仑公司委托代理人徐相乐、楼健江签订协议书，双方一致同意以94500000元进行最终结算，中仑公司委托代理人徐相乐、楼健江也分别出具承诺书，承诺对已完工程量按94500000元结算，即日起停止施工。2016年9月8日，中仑公司向一审法院提起诉讼，同时申请查封了银陇公司名下未出售的商品房，请求判令银陇公司支付欠付工程款并对承建工程享有优先受偿权以及管宗银承担820万元的连带责任。一审法院依中仑公司所提保全申请，作出（2016）甘民初90号民事裁定，查封银陇公司名下的银陇嘉苑商住小区一、二标段房屋及其他财产。一审法院于2016年12月28日作出（2016）甘民初90号民事判决，判令银陇公司向中仑公司支付欠付工程款25246596元及利息，管宗银在820万元范围内承担连带偿还责任，确认中仑公司对银陇公司所欠工程款在其施工范围内享有优先受偿权。银陇公司不服该判决上诉于最高人民法院，最高人民法院于2017年9月15日作出（2017）最高法民终470号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院执行中查封银陇嘉苑商住小区一、二标段房屋，案外人吴浩对其中乐清苑2单元1701号房产提出异议，一审法院审查后于2017年12月8日作出（2017）甘执异29号执行裁定书，中止对银陇公司名下银陇嘉苑商住小区乐清苑2单元1701号房产的查封。中仑公司不服该裁定，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。 另查明，2015年5月27日，银陇公司与庆阳市兴盛建筑工程公司银川分公司签订《银陇嘉苑商住小区室外管网合同》《地沟施工合同》，约定银陇公司开发的银陇嘉苑商住小区室外配套工程管网分项工程（包括采暖、给水、消防、污水、雨水管道安装、暖气管道土方工程及检查井、污水管道土方工程及检查井、给水管道土方工程及检查井、雨水管道土方工程及检查井），以及银陇嘉苑商住小区室外配套工程地沟分项共10项由庆阳市兴盛建筑工程公司银川分公司承建；承包方式为，包工、包料、保证质量验收，并约定了施工范围、技术要求、验收标准、双方的权利、义务及违约责任；3.合同金额及结算方式，该合同10小项含税一次包死，总价为325万元，税款为3.48%，80%的工程款项抵顶楼房，20%的工程款项支付现金，协商后计划以完成100万元工程量时抵顶第一套房屋，完成200万元工程量时抵顶第二套房屋，在具备使用功能的分项完成后可抵顶第三套房屋，完成300万元的工程量时抵顶第四套房屋，其余款项待整个工程完成后抵顶第五套房屋；双方还约定了工程质量及保修事宜。 2015年6月8日，杨兴哲、吴善鹏、魏双灵签订《工程施工项目合伙承包协议》，约定三人合伙承包杨兴哲以庆阳市兴盛建筑工程公司银川分公司名义承包的银陇嘉苑商住小区室外管网工程项目，三人出资比例为33.3%，承包项目完成决算后，按份分割财产，分享利润或承担债务后，合伙自行解散。 2015年6月30日，银陇公司与庆阳市兴盛建筑工程公司银川分公司签订《银陇嘉苑外网工程补充协议》，约定银陇公司将银陇嘉苑7套房屋（乐清苑1单元1002号、1202号，乐清苑2单元0202号、1701号、1801号，虹桥苑0201号、0301号）用于抵顶工程款，按照《银陇嘉苑商住小区室外管网合同》的约定条款陆续办理房屋相关手续，银陇公司同意以上房屋不再销售给他人，双方约定在原合同规定的工程竣工后互开发票签订《商品房买卖合同》，任何一方出现问题或违约，承担由此引起的所有责任及损失。 2016年5月28日，银陇公司与吴善鹏吴浩签订《商品房买卖合同》，约定银陇公司将银陇嘉苑商住小区乐清苑1701号房屋出卖给吴浩，该房屋单价为5094.04元／㎡，面积93.29㎡，总价475223元。约定交付期限为2016年12月30日前，双方关于产权登记的约定为，银陇公司应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时还约定商品房预售自合同生效之日起30日内由银陇公司向庆阳市房地产管理局申请登记备案。 2015年5月25日，银陇公司与杨兴哲签订《工程结算单》，建设单位为银陇公司，工程名称为银陇嘉苑商住小区室外管网工程，施工单位为杨兴哲，结算内容为，银陇嘉苑商住小区虹桥苑十号楼室外配套管网工程。经工程部及物业部验收，结合本小区室外管网施工承包合同，用本小区乐清苑2单元1701号房屋抵顶工程结算款，其余工程款待整个小区室外管网工程完工后统一结算。建设单位银陇公司及该小区物业公司在该结算单上的签字时间为2015年5月25日，杨兴哲在该结算单上的签字时间为2016年5月25日。 一审法院认为，本案争议焦点为：吴浩对银陇嘉苑商住小区乐清苑1701号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。中仑公司主张吴浩的债权系虚构，即使债权真实存在，吴浩也不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人。吴浩认为其与银陇公司签订了《商品房买卖合同》，通过以房抵债实际控制了案涉房屋，已经形成房屋买卖合同关系，案涉房屋应归其所有，未办理房屋买卖合同的登记备案是不能归责于其本人的第三方拿走银陇公司电脑所致，其作为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人，可以阻却人民法院的强制执行。一审法院认为，生效判决确认了中仑公司对银陇公司欠付的工程款在中仑公司施工范围内享有优先权，现有证据虽不能证实争议房屋是否属于中仑公司的施工范围，但可以确认的是中仑公司对银陇公司享有债权，中仑公司即使对案涉房屋不享有优先受偿权同样可以依据生效判决对已经保全的房屋申请强制执行。吴浩作为案外人提出执行异议，应当就其享有足以排除强制执行的民事权益进行举证，该证明责任不因银陇公司的认可而免除。吴浩认为其具有足以排除强制执行的民事权益依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，认为其虽未办理变更登记，但属已在查封扣押前签订书面房屋买卖合同、支付全部价款、无其他房屋可供居住的买受人，并提供合同及办理相应手续及交纳相关费用的证据予以证明。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式。因此，案涉房屋虽已交付吴浩，但案涉房屋仍然登记在银陇公司名下，并未办理抵顶房屋的所有权转移登记手续，物权变动并未完成，吴浩对银陇公司仅享有债权请求权，吴浩与银陇公司之间属于以房抵债法律关系，房屋买卖合同实为以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能产生针对交易不动产的物权期待权。因此，吴浩对银陇嘉苑商住小区乐清苑1701号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项规定，判决如下：准许对银陇嘉苑商住小区乐清苑2单元1701室房屋继续查封。案件受理费8428元，由吴浩负担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院另查明，吴浩主张案涉房屋买卖合同签订后即向银陇公司申请办理登记备案，但未能提交其书面申请的相关证据。银陇公司、管宗银主张未办理吴浩的登记备案，原因系案外人抢走电脑导致无法办理案涉建设项目的房屋买卖合同登记备案，但述称同期确有其他购房者通过房地产管理局办理了登记备案。 本院认为，本案审理的争议焦点是：吴浩是否享有足以排除中仑公司强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且对待证事实存在的证明应当达到具有高度可能性的标准。吴浩主张其在人民法院查封之前已与银陇公司签订合法有效的书面买卖合同，但并未提交其曾就案涉《商品房买卖合同》办理登记备案申请的证据。银陇公司、管宗银虽主张因案外人抢走电脑导致无法办理案涉《商品房买卖合同》登记备案，但未提交确实充分的证据，且庭审中认可同期有其他购房者办理了登记备案。吴浩主张在人民法院查封之前其已合法占有案涉不动产，但其提交的证据即收款收据、维修基金、契税、物业费等费用专用收据，均系银陇公司单方出具，无其他证据佐证，且未办理房屋所有权变更登记。吴浩对其提出的主张，未能提交充分的证据予以证明，故吴浩不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形。吴浩主张享有足以排除中仑公司强制执行的民事权益，依据不足。 综上，吴浩的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8428元，由吴浩负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 卓 审判员 王东敏 审判员 曾朝晖 二〇二〇年六月三十日 法官助理文波 书记员范苗