上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初23483号原告(反诉被告)：磨翌建筑设计咨询(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区耀华路XXX号一幢一层。法定代表人：VINCENTMORI，董事。委托诉讼代理人：葛剑刚，上海方本律师事务律师。被告(反诉原告)：韩欣隽，女，1976年7月31日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：夏川，上海澜亭律师事务所律师。原告(反诉被告)磨翌建筑设计咨询(上海)有限公司(以下简称磨翌公司)与被告(反诉原告)韩欣隽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，审理中，被告提出反诉，本院依法予以合并审理。于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。磨翌公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金52,000元；2、被告返还2019年8月20日至2019年9月30日的租金35,608.75元；3、被告返还押金52,000元；4、被告赔偿装修损失329,846.66元；5、被告支付原告律师费10,000元及风险代理费140,836.59元。事实和理由：原告与被告之间订立有《租赁合同》,约定由原告承租被告位于永康路XXX号底层的房屋及设施(下称“房屋”),租期自2019年1月1日至2023年12月31日;月租金为26,000元,包含物业管理费,不含税,在第一年租期内每三个月为一期租金,在租期开始前支付：押金为52,000元。2019年8月19日,由于被告丈夫乔星亮先生与案外人之间就房屋的权属问题存在纠纷,案外人纠集若干人到房屋撬门而入,原告通过监控发现后报警处理;在警方介入后,被告称已经就权属问题妥善处理完毕;但原告发现安装在房屋内的监控设备遭到关闭。2019年8月20日,被告擅自闯入房屋、更换房屋门锁,派人长期持续性地居住于房屋中,非法占用者在其中使用我司或居住人的私有物品、私密的卫生设施、食用带有气味的饮食、污损内部环境。更有甚者,原告工作人员每次进入都需要经过非法占用者的许可。未经原告同意,被告在房屋的外部安装栅栏设施,严重影响房屋外部、内部使用环境。被告严重违反《租赁合同》的规定,导致原告无法实现合同目的。2019年8月29日,原告行使法定解除权。韩欣隽辩称，不同意原告的诉讼请求。原告诉称被告丈夫与案外人对租赁房屋权属存在纠纷，但被告已经离婚，房屋权属不存在纠纷。案外人闯入房屋仅为偶然的治安事件，被告并未违约。被告接到原告通知有人闯入房屋，8月20日被告返还房屋后经原告允许更换了房屋门锁，并安排数名保安在房屋周围驻守，不存在有人占用房屋的行为。原告称每次进入房屋都要经过侵入者允许，也与事实不符，被告已经将新钥匙交给原告，被告在房屋外安装的栅栏也不影响原告对房屋的使用。韩欣隽提出反诉诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》解除；2.反诉被告向反诉原告支付违约金52,000元；3、反诉被告将房屋恢复原状(卫生间台盆及马桶恢复原位、拆除隔墙、拆除墙上木饰面)并支付租金损失自2019年9月1日起至房屋恢复原状之日止，按每月26,000元计算。事实和理由：2018年11月25日原被告双方签订租赁合同约定，磨翌公司承租韩欣隽位于永康路XXX号底层房屋及其设施，租期为2019年1月1日至2023年12月31日，月租金26000元。2019年8月29日，韩欣隽收到磨翌公司以他人非法闯入妨害其居住权为理由解除《租赁合同》的通知，韩欣隽认为磨翌公司属于根本违约，要求其承担违约责任。韩欣隽接收房屋时发现磨翌公司擅自进行装修改变房屋结构，侵害原告物权，违反租赁合同约定，构成违约，故要求磨翌公司恢复房屋原状并赔偿恢复完毕前造成的租金损失。磨翌公司辩称，同意解除合同，磨翌公司没有违约，是韩欣隽违约，不同意支付违约金，磨翌公司已经将房屋返还，房屋装修是经过韩欣隽同意的，房屋处于适租的状态，无需恢复原状。本院认定事实如下：韩欣隽系上海市永康路XXX号底层西南间、底层北间、底层东南间房屋(以下简称涉案房屋)承租人。2018年11月25日，韩欣隽(出租方、甲方)与磨翌公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，主要内容为：约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住和使用，使用面积约97.2平方米，赁期自2019年1月1日起至2023年12月31日止。免租期为2018年12月1日至2018年12月31日；租金每月26000元包括房屋的物业管理费，不包含租赁发票；租金第一年按3个月一次支付，每期租金于每个付款月的第1日前支付，先付后住，第二年开始按6个月一期支付；租赁押金52000元，甲方应于租赁期满或合同提前终止之日，且双方确认交房方迁空、清点，当天将保证金全额无息退还乙方；乙方有权于租赁期内拒绝甲方或其他人骚扰而安静享用出租房屋，如在租赁期内，租赁房屋发生所有权全部或部分转移、和其他影响乙方权益的事情时，甲方应保证所有权人或其他影响乙方权益的第三者，能继续遵守本合同所有条款，如乙方于本合同的权益受此等所有权人或第三者所影响或损害，甲方须负责补偿乙方的相关损失、损害、支出及费用；乙方经甲方事先书面同意，可在承租用房内进行装修及添置设备。违约处理：1、甲乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行合同条款，导致本合同终止，视其违约，双方同意违约金为52,000元；2、乙方未征得甲方同意将承租房屋擅自拆改结构或改变用途的，甲方有权终止本合同，收回出租房屋，并且违约金不予退还。合同签订后，磨翌公司支付房屋租赁保证金52,000元并支付租金至2019年9月30日。韩欣隽向磨翌公司交付了涉案房屋，2019年1月4日，磨翌公司员工向韩欣隽发送微信表示：“下周我们准备开始装修了”，韩欣隽回复“好”；2019年1月7日，磨翌公司员工向韩欣隽发送微信表示：“我们下午会去房子里，明天开工，请问需要办理什么手续吗”，韩欣隽回复：“好的，我会去打招呼的，放心”。磨翌公司聘请北京铂亭建筑装饰有限公司对房屋进行装修，工程总价38万元，已支付25万元。2019年8月19日晚，磨翌公司发现有案外人进入涉案房屋遂报警，并通知韩欣隽。8月20日凌晨，韩欣隽至涉案房屋查看情况，发现系其前夫亲戚等人至涉案房屋不肯离开遂再次报警。韩欣隽微信询问磨翌公司工作人员：现在在清场，三天左右能答复处理结果，这几天能不能不来办公？磨翌公司回复：可以。之后韩欣隽更换了涉案房屋门锁，并在房屋大门及窗户上安装防盗门窗。8月23日，磨翌公司工作人员微信询问：是否可以使用房屋，是否确定不会有人再来闹事，并要求对房屋进行保洁；韩欣隽表示：弄好了，并同意对房屋进行保洁。2019年8月29日，磨翌公司向韩欣隽发送解除租赁合同通知，要求解除双方租赁合同，支付违约金，返还押金及多支付的租金，并赔偿装修款。当天，韩欣隽收到该通知。8月30日，韩欣隽回函认为磨翌公司提前解除合同构成违约，要求收到函之日起3日内将房屋钥匙交还。2019年9月3日，磨翌公司搬离涉案房屋，将房屋交付韩欣隽。另查明，韩欣隽与乔星亮于2019年8月5日协议离婚，并于2019年9月17日复婚。庭审中，双方确认合同解除时间为2019年8月29日。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、收据、案件接报回执、施工合同等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告(反诉原、被告)就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行，不得擅自变更或解除。根据审理查明的事实，涉案房屋在2019年8月20日发生案外人入侵情况，韩欣隽进入房屋进行处理系经过磨翌公司同意，且韩欣隽采取的安装防盗窗、派人看守等措施并未导致房屋不能正常使用，仅凭与案外人的某某，也无法证明案外人之某某在持续至涉案房屋干扰磨翌公司使用房屋的行为，磨翌公司若认为韩欣隽采取的措施不妥可向韩欣隽提出整改，但目前证据并未显示磨翌公司提出，按照双方合同约定若第三人影响磨翌公司在合同中的权益，可要求出租人进行补偿，但并未就此约定合同解除权。在房屋尚未达到不能使用的情况下，磨翌公司提前解除合同，构成违约，其要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持，韩欣隽要求磨翌公司支付违约金的诉请，本院予以准许。磨翌公司提出违约金过高要求调整的意见。本院依据公平原则，结合合同履行情况、磨翌公司并非恶意违约以及对房屋装修投入等情况，酌情调整违约金数额。审理中，双方均确认合同于2019年8月29日解除，本院予以准许。合同解除且房屋交接后，韩欣隽应将押金返还磨翌公司。自2019年8月20日案外人入侵涉案房屋,至2019年8月23日韩欣隽为防止他人占用涉案房屋进行处理,该期间磨翌公司并未占有使用涉案房屋，磨翌公司无需支付该期间租金。磨翌公司于2019年9月3日交还房屋，韩欣隽还应返还磨翌公司2019年9月4日至9月30日的租金。磨翌公司主张韩欣隽承担律师费，无合同依据，本院不予支持。根据双方微信往来，韩欣隽对磨翌公司的装修是知情且同意的，在合同履行过程中，韩欣隽也从未对装修提出异议，韩欣隽主张磨翌公司装修未经其书面同意并据此主张磨翌公司构成违约的意见，本院不予采信。根据双方交接后房屋情况来看，磨翌公司并未破坏房屋主体或承重结构，房屋整体处于可正常出租状态，韩欣隽要求磨翌公司恢复原状无合同依据，亦不经济，本院不予支持。韩欣隽要求磨翌公司赔偿恢复期租金损失，缺乏依据，本院亦不予支持。因系磨翌公司违约，目前无证据表明韩欣隽对其装修进行了利用，磨翌公司请求赔偿装修剩余价值的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、磨翌建筑设计咨询(上海)有限公司与韩欣隽签署的《租赁合同》于2019年8月29日解除；二、韩欣隽于本判决生效之日起十日内向磨翌建筑设计咨询(上海)有限公司返还租金26,866.67元；三、韩欣隽于本判决生效之日起十日内向磨翌建筑设计咨询(上海)有限公司返还押金52,000元；四、磨翌建筑设计咨询(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向韩欣隽支付违约金26,000元；五、驳回磨翌建筑设计咨询(上海)有限公司的其余诉讼请求；六、驳回韩欣隽的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计4246元，由磨翌建筑设计咨询(上海)有限公司负担3548元，韩欣隽负担698元；反诉案件受理费减半收取计1190元，由韩欣隽负担595元，磨翌建筑设计咨询(上海)有限公司负担595元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 红二〇二〇年六月三十日法官助理  刘 兴书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。