四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终182号上诉人（原审被告）：龚桂林，男，1985年6月24日出生，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：李威，四川虹信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川金久物业管理有限公司，住所地成都市金牛区马鞍路68号68幢1楼。统一社会信用代码：91510106681845067K。法定代表人：聂合琼，董事长。委托诉讼代理人：黄孟桀，四川天倚律师事务所律师。上诉人龚桂林因与被上诉人四川金久物业管理有限公司（以下简称金久公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2019）川1702民初3067号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚桂林上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实及理由：除一审法院认定的被上诉人在物业管理方面存在的瑕疵外，被上诉人还存在未对楼栋外墙全面清洗、消防栓水枪缺失损坏、灭火器失效、一栋地下室化粪池恶臭熏天、门禁形同虚设等完全不履行或重大瑕疵履行物业服务合同的情形，因被上诉人提供的物业服务项目与合同约定标准差距明显，上诉人为此拒交物业费具有正当理由。金久公司答辩称，被上诉人不存在完全不履行或重大瑕疵履行行为，地下车库开发商未移交给被上诉人管理，停车费由开发商收取，没有纳入物业服务范围。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。金久公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付2015年1月1日至2018年12月31日物业管理费4872元；违约金1461.60元，合计6333.60元；2、诉讼费被告承担。一审法院认定事实：2011年3月18日，原告金久公司与四川金利多房地产集团有限公司签订《金利多.青华园项目前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：原告物业管理服务范围：金利多.青华园总建筑面积281730平方米的住宅、商业用房、仓储、车库、售楼部的安防、保洁工作。以及前期物业管理合同的制定和签订。对物业管理服务的内容为：对物业服务范围内的物业进行全面管理服务，配置专职门岗及物业区域内巡查、对本项目的所有公共部位，包括梯间、电梯、过道、车库、休闲桌椅、健身器材、小区道路及绿化带应随时保持清洁卫生，对门厅、走廊的门窗。楼梯扶手、栏杆、墙壁进行全方位保洁、对绿化树、花、草加强养护和管理、加强装修管理、公共设施设备管理等。物业服务质量要求、随时确保共用设施设备正常运行、及时检查养护维修、健全的清洁卫生制度、巡查治安管理服务、业主反映房屋质量及售后服务问题及时通知开发商、健全消防制度、车辆行驶、停放及场所管理等。物业管理服务费电梯住宅按1元/平方米/月向业主或物业使用人收取等。一审同时查明，金利多.青华园小区未成立业主委员会。被告龚桂林系四川省达州市通川区金龙大道363号青华园小区2栋2单元20楼3号业主，房屋建筑面积97.28平方米，于2014年11月16日与原告金久公司签订《前期物业服务合同》，主要约定：原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安及交通等项目进行维护、修缮、管理。第六条：物业管理服务内容：共用部分的维修和管理、共用设施设备及其运行、维护和管理：……小区每栋楼内保持一部电梯24小时不间断运行、电梯内设有紧急报警按钮和24小时电话值班服务；设有消防防火门的必须开启让业主通行；电梯属急迫性维修，应在50分钟内抢救完工，其他维修根据实际情况确定维修时间和工时，电梯一旦发生关人、夹人等危险情况，应有紧急预案并能迅速组织专人解救和处置。公共区域环境卫生和绿化管理、公共区域的安全工作：24小时的门岗执勤和公共区域定时巡逻签到等。并对物业管理服务质量作出了约定。同时合同约定前期物业管理服务费标准为电梯住宅按建筑面积1.20元/平方米/月，代收生活垃圾处理费：48元/年/户；入住时交纳首年度物业管理服务费及其他相关费用，次年按半年缴、年缴（从物业费到期之日起开始缴纳）；第十六条违约责任约定：物业服务企业违反本协议，未达到物业服务约定质量目标的，业主有权书面要求其限期改正，逾期未改正给业主造成经济损失的，物业服务企业承担相应违约责任；业主不按本协议约定的收费标准和时间支付有关费用的，物业服务企业有权要求业主补交，并从逾期之日起，就其应交而未交的费用每天按千分之五收取滞纳金等。合同签订后，原告按约提供了物业服务，但在卫生、共同设施管理维护、安全管理等方面存在相应瑕疵，被告自2015年1月1日起未交纳物业费用，原告多次催收至今未支付。原告曾要求按1.2元/平方米/月收取物业管理费，因业主不同意，未实际履行，现对住房物业管理费实际按1元/平方米/月收取物业管理费。一审法院认为，原告金久公司与被告签订的物业服务合同，系双方真实的意思表示，且不违背法律规定，故为有效合同。本案中原告举示部分证据证实其按照合同履行义务，被告认为物业公司未依照物业服务合同的约定履行相应义务，或者挪用了共有收益等可以依照合同约定通过合法途径主张物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。被告以原告物业服务不到位为由拒缴物业费，显然不属于合理选择，被告可就其相关抗辩理由另行通过合法途径主张权利。另一方面从青华园的实际状况看，存在部分业主未缴纳物业费的情况，业主与物业公司实际是共存共荣的关系，一方面，物业公司作为物业服务机构，在其管理服务过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动与业主沟通、协商，尽力所能解决实际问题，提升服务水平，彼此消除误会，而不应当矛盾长期存在；另一方面，被告与物业公司之间也应相互体谅和支持，不应当一味以物业服务费作为对抗，物业公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时缴纳费用的业主或者物业使用人亦极为不公，物业服务公司将难以为继，更无法保障其能提供优质的物业管理服务工作。故原告主张被告支付2015年1月1日至2018年12月31日物业管理费的请求，予以支持，该期间物管费按照1元/平方米/月计算、垃圾处理费按48元／年，共计4813.44元。对原告主张被告按照合同约定支付违约金的请求，因原告本身在物业服务过程中就存在瑕疵，被告拒缴物业费的行为目的系主张自身权利仅属维权方法不当，同时原告与开发商签订合同约定的物业管理服务费电梯住宅按1元/平方米/向业主或物业使用人收取，但其与业主签订合同擅自修改为1.2元/平方米/月，虽最终实际按照1元标准收取，但其也存在曾按此标准要求业主缴纳费用的意思表示，故导致被告未按期缴纳物业费，综上对原告的该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告龚桂林在本判决生效之日起十日内给付原告四川金久物业管理有限公司2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费及代收垃圾清运费共计4813.44元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原、被告各负担一半。二审审理中，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人龚桂林提交了：1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》摘录及法院案例选，拟证实因被上诉人不履行或履行合同存在重大瑕疵，上诉人拒交物业费理由正当；2、《达州市房产管理局关于对四川金久物业管理有限公司进行通报批评的通知》，拟证实被上诉人被扣减企业信用分值35分，存在不履行或履行合同存在重大瑕疵情形；3、《四川省物业服务企业不良行为信用信息量化分级标准》，拟证实被上诉人扣减35分意味其在物业服务质量方面全部不达标；4、《青华园对物业服务不满意且未缴物业费业务统计表》一份，拟证实青华园581户业主以被上诉人存在不履行或履行合同存在重大瑕疵为由拒交物业费；5、《青华园已缴物业费业主服务满意度调查》一份，拟证实青华园513户业主虽缴纳了物业费，但并不认为被上诉人按约提供了物业服务。本院组织当事人进行了证据交换与质证。金久公司质证认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》摘录及法院案例选不属于新证据，不予质证；对《达州市房产管理局关于对四川金久物业管理有限公司进行通报批评的通知》的真实性无异议，但该文件系一审判决作出后一个月作出，被上诉人既有扣分行为，也有加分行为；《四川省物业服务企业不良行为信用信息量化分级标准》不是新证据，达不到证明目的；《青华园对物业服务不满意且未缴物业费业务统计表》和《青华园已缴物业费业主服务满意度调查》不符合证据形式，不予认可。对当事人争议事实，本院认定如下：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》摘录、法院案例选及《四川省物业服务企业不良行为信用信息量化分级标准》不属于新证据，上诉人提交的其余证据本院结合本案事实予以综合认定。在本院确定的举证期限内，金久公司提交了：1、《收费率情况说明》及《四川金久物业管理有限公司物业收费明细》，拟证实青华园小区规划设计2494户，现有15%未入住，全年应收物业费2935483.2元，2019年实际收取2431908.1元，实际收费率为82.845%；2、金利多•青华园项目部出具的《证明》一份，拟证实其未委托金久公司管理服务包括车库在内的地下层，该部分物业由青华园项目部自行经营管理；3、《达州市住房和城乡建设局关于对四川金久物业管理有限公司进行公开表扬的通报》一份，拟证实金久公司开展物业整治工作后，企业信用分值增加10分。本院组织当事人进行了证据交换与质证，龚桂林质证认为《四川金久物业管理有限公司物业收费明细》系被上诉人单方制作，未提交其他证据佐证，且有伪造的情形。对当事人争议事实，本院认定如下：金利多•青华园项目部出具的《证明》能证实金久公司的物业服务范围不包括车库在内的地下层，予以采信；《达州市住房和城乡建设局关于对四川金久物业管理有限公司进行公开表扬的通报》能证实金久公司开展物业服务整治工作，信用分值增加的事实，予以采信。《收费率情况说明》及《四川金久物业管理有限公司物业收费明细》能证实青华园小区的物业服务费实际收费率为82.845%，予以采信。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，龚桂林与金久公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，应属有效，龚桂林与金久公司之间形成物业服务合同法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，金久公司负有按照合同约定提供物业服务的义务，龚桂林负有按照合同约定交纳物业服务费的义务。本案中，龚桂林认为金久公司存在完全不履行或重大瑕疵履行物业服务合同的情形，其拒交物业费具有正当理由，并提交了《达州市房产管理局关于对四川金久物业管理有限公司进行通报批评的通知》、《青华园对物业服务不满意且未缴物业费业务统计表》和《青华园已缴物业费业主服务满意度调查》、《达州市房产管理局关于对四川金久物业管理有限公司进行通报批评的通知》对金久公司的企业信用分值扣减35分等证据予以佐证，但《达州市住房和城乡建设局关于对四川金久物业管理有限公司进行公开表扬的通报》证实金久公司开展物业整治工作后，企业信用分值得以增加，亦证实金久公司对其物业服务采取了补救措施，上诉人提交的上述证据不能证实存在完全不履行或重大瑕疵履行物业服务合同。本案经审理查明，青华园小区规划设计2494户，2019年物业费实际收费率为82.845%，上诉人提交的《青华园对物业服务不满意且未缴物业费业务统计表》和《青华园已缴物业费业主服务满意度调查》不能达到其证明目的。虽金久公司在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，龚桂林主张金久公司未按照合同约定及相关规定提供全面的的物业服务，可要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能因上述事由拒交物业费。综上所述，上诉人龚桂林的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人龚桂林负担。本判决为终审判决。审判长  张爱东审判员  刘全明审判员  刘 伟二〇二〇年六月三十日书记员  冉香凝