河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初18467号原告（案外执行异议人）：郑州金水万达投资有限公司，住所地：郑州市金水区信息学院路9号1519号。法定代表人：黄国斌，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈传震，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴京霖，河南千业律师事务所律师。被告（申请执行人）：孙国安，男，汉族，1956年2月19日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：喻杰，河南扬善律师事务所律师。被告（被执行人）：郭利，女，汉族，1968年4月11日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：宋贵兴，男，汉族，1971年2月19日出生，住郑州市金水区。系被告郭利配偶。原告郑州金水万达投资有限公司（以下简称金水万达公司）与被告孙国安、郭利执行异议之诉一案，本院于2019年12月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告金水万达公司的委托诉讼代理人陈传震，被告孙国安的委托诉讼代理人喻杰，被告郭利的委托诉讼代理人宋贵兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金水万达公司向本院提出诉讼请求，撤销（2019）豫0104执异96号执行裁定书，不得拍卖郑州市××区××路北、××楼××单元××号房屋，确认涉案房屋归原告所有。事实与理由：2014年6月27日，郑州金水万达投资有限公司与郭利签订《商品房买卖合同》（合同编号：140××××7492），约定郭利向万达公司购买涉案房屋，首付款为130万元，按揭款为299万元。2014年8月29日，中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行（贷款人，以下简称邮政省直属支行）与郭利（借款人）、万达公司（保证人）签订《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号：41999912114087057969），约定邮政省直属支行向郭利发放贷款299万元，金水万达公司承担阶段性连带责任保证。后金水万达公司为郭利办理了涉案房屋的预告登记（未进行交付），并协助邮政省直属支行办理了期房抵押即预抵押。在孙国安申请执行郭利一案中，因郭利为预告登记人，管城法院预查封涉案房屋，并于准备启动拍卖程序。金水万达公司向管城法院提起执行异议申请，申请中止对涉案房屋的拍卖程序，该院作出（2019）豫0104执异96号执行裁定书，以“涉案房屋系登记在被执行人，本院依法执行并无不当”驳回原告的异议申请。原告认为异议申请应当得到支持，理由详述如下：首先，法院已向金水万达公司送达（2018）豫0104执恢2752号执行裁定书及协助执行通知书，冻结涉案房屋的首付款130万元，且邮政省直属支行已将贷款本息3309383.96元在金水万达公司账户中扣划完毕，如法院再启动对涉案房屋拍卖程序，一方面，将会构成对房屋及购房款双重执行的不当执行行为，另一方面，也会使得金水万达公司不存在任何违约行为却陷入款房两失的情况。其次，金水万达公司在金水区人民法院提起确认诉讼，诉请解除买卖合同、并收回涉案房屋，在一审法院未予支持，二审法院发回重审。通过不动产登记簿可知，郭利仅仅系涉案房屋的预告登记权利人，原告至今依然对涉案房屋享有所有权。同时，不动产登记部门在所有权人为金水万达公司的前提下，在协助执行阶段存在不能直接协助过户或向法院提交审查建议的可能性。再次，金水万达公司对于法院的预查封程序并无异议，仅对法院启动拍卖程序的执行行为存在异议。预查封登记与查封登记存在区别，预查封登记仅仅具有查封登记的限制性功能，并不具有查封登记的处分性功能，法院在预查封登记的前提下，不能对涉案房屋进行拍卖、变卖、以物抵债等实体处理。1、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发「2004」5号，以下简称《协助执行通知》）第十五条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。该项规定即为法院查封涉案房屋的法律依据（郭利为预告登记人）。2、《协助执行通知》第十六条规定：土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称民诉法解释）第四百八十六条规定：对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。结合《协助执行通知》和民诉法解释的相关规定可知，未经查封登记的被执行财产，人民法院不得处分，唯有待预告登记转为正式登记，预查封登记相应转为查封登记，人民法院方可对涉案房屋进行拍卖、变卖、以物抵债等实体处理。换言之，预查封登记与查封登记并不相同，预查封登记的效力仅仅在于限制处分即限制性功能，而查封登记的效力还涵盖实体处理即处分性功能。3、具体到本案，法院启动拍卖程序的前提在于查封登记，查封登记的前提在于所有权的登记变更，但房屋所有权依然登记在金水万达公司名下，郭利仅为预告登记人，法院的预查封登记尚未变更为查封登记，拍卖程序自然更无法启动。最后，原告与郭利的《商品房买卖合同》已经依约解除，预查封登记的基础性法律关系被动摇，但法院的执行案件可在应返还的购房款中得到完全清偿。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。金水万达公司与郭利签订的《合同补充协议》（二）第四条第5款约定：乙方（××）逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上或按揭银行通知甲方（××）承担担保责任的，甲方（××）有权解除本合同。因郭利未按时偿还银行贷款本息数期，金水万达公司于2018年10月1日向郭利送达《解除合同通知书》，《商品房买卖合同》（合同编号：140××××7492）已于《解除合同通知书》送达郭利时即2018年10月1日解除，预查封登记的基础性法律关系已不存在，金水万达公司也将进一步采取措施消除郭利在涉案房屋的预告登记。《商品房买卖合同》的合同价款为429万元，而法院执行案件的债权数额仅为48.5万元（判决书），即便加上利息、逾期利息，法院执行案件的债权也可在返还房款中得到完全清偿。综上，法院如启动拍卖程序，一方面将面临剥夺金水万达公司所有权的障碍，并涉嫌构成双重执行的不当执行行为，另一方面也面临与预查封登记的法律规定相冲突的窘境，同时，郭利与金水万达公司的《商品房买卖合同》已经解除，预查封登记的基础性法律关系已不存在，但法院的执行案件可在应返还的购房款中得到完全清偿。因此，原告特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定提起诉讼，请求停止拍卖程序。孙国安辩称：一、原告诉请要求撤销（2019）豫0104执异96号执行裁定书，非案外人执行异议之诉的审查范围，应依法予以驳回。对上述裁定不服的，根据法律规定应该向上一级人民法院申请复议。二、原告要求不得拍卖房屋的诉请于法无据，不应支持。原告和郭利的合同纠纷，不足以排除执行，原告可在法院执行之后依据合同规定得到补偿，执行行为并未损害其利益。涉案房屋在预查封状态下，是可以直接拍卖的。涉案房屋已经到可以转化证实查封的条件，涉案房屋以“现状处理”进行拍卖并无不当。原告借以解除和被执行人之间的买卖合同而阻止执行案件的正当执行，损害申请执行人合法权益，其诉请事实与理由，不具有足以排除强制执行的权益，依法应予驳回。郭利辩称：孙国安申请执行郭利一案中，与孙国安申请执行案中郭利不是债务人，也不是唯一的被执行人。本案中，金水万达公司已经偷换了执行概念，要求列其他债务人被执行人为被告或第三方才能保证本案公平公正执行。金水万达公司系案外人，案外人主张执行异议之诉的前提是是否享有排除强制执行的权益，如所有权，用益物权或占有等状态。此房屋2017年6月份已经网上拍卖过一次，由于拍卖的原因说明房产系郭利所有，而非金水万达公司，金水万达公司并非涉案房屋所有权人。管城法院民事判决书（2017）豫0104民初6435号判决书已将涉案房屋确权给郭利、宋贵兴。宋贵兴享有涉案房屋所有权。金水万达公司不享有排除强制执行的权益。万达和郭利的买卖合同并未依法解除，物的交付债权优先金钱债权，管城法院执行案中，协助执行购房款明显属于超标的扣押冻结，执行行为违法。综合各方诉辩主张及举证质证，本院确认本案法律事实如下：，孙国安与张红亮、河南省源泽企业管理咨询有限公司、河南省荥阳市新星工业品展销有限公司、郭利民间借贷纠纷一案，本院于于2015年9月29日作出（2015）管民初字第634号民事判决书，判决：一、判决张红亮于本判决生效后十日内归还孙国安借款本金48.5万元及利息（利息以48.5万元为基数，自2015年1月1日起按月息2%计算至还款之日止，张红这亮已支付的1万元予以扣除）；二、河南省源泽企业管理咨询有限公司、河南省荥阳市新星工业品展销有限公司、郭利对上述债务承担连带保证责任；三、河南省源泽企业管理咨询有限公司、河南省荥阳市新星工业品展销有限公司、郭利承担保证责任后，有权向张红亮追偿。2017年3月2日，本院查封了郭利名下的位于郑州市××区××路北、××楼××单元××号房屋。2019年10月28日，本院向金水万达公司下发协助执行通知书，冻结了郭利关于案涉房屋的首付款130万。金水万达公司在执行过程中提出执行异议，本院于2019年11月15日作出（2019）豫0104执异96号执行裁定书，驳回案其异议请求，并于2019年11月29日向金水万达公司送达。本院于2019年12月13日收到金水万达公司立案材料。另查明，2014年6月27日，金水万达公司与郭利签订《商品房买卖合同》（合同编号：140××××7492），约定郭利购买金水万达公司开发的位于郑州市××区××路北、××楼××单元××号，建筑面积220.58平方米的房屋一套。房屋总价429万元。付款方式为首付款为130万元，其余购房款299万元由银行按揭贷款。房屋交付期限为2016年7月15日。《合同补充协议》约定：三、关于按揭贷款付款的补充规定，6如果××为××提供阶段性贷款担保的，双方约定（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。××有权选择立即解除本合同。××选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。《合同补充协议》（二）第四条第5款约定：乙方（××）逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上或按揭银行通知甲方（××）承担担保责任的，甲方（××）有权解除本合同。该合同在房产部门已经备案。《郑州市房屋登记簿》（登记簿编号：140××××8219）记载，房屋所有权人郑州金水万达投资有限公司，登簿时间2016年8月22日，预告登记人郭利。针对案涉房屋的按揭贷款，郭利为借款人，邮政省直属支行为贷款人，金水万达公司为保证人，于2014年8月29日签订《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号：41999912114087057969），约定郭利向邮政省直属支行借款299万元，金水万达公司承担阶段性连带责任保证。金水万达公司收到按揭贷款后为郭利办理了备案登记和涉案房屋的预告登记，并协助贷款银行办理了期房抵押即预抵押。因郭利多次逾期向银行还贷，邮政省直属支行于2019年11月29日前、2019年11月29日、12月2日共计划扣金水万达公司3309383.96元，并于2019年12月2日出具《代偿证明》。2018年9月27日，原告向郭利邮寄送达《解除合同通知书》，函告解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议二，郭利还应当归还代偿的全部款项，并在2018年9月30日前配合办理有关备案登记的注销手续。郭利于2018年10月1日收到金水万达公司通知书。还查明，宋贵兴就孙国安与张红亮、河南省源泽企业管理咨询有限公司、河南省荥阳市新星工业品展销有限公司、郭利民间借贷纠纷一案提起执行异议之诉，本院于2017年12月21日作出的（2017）豫0103民初6435号民事判决书，判决宋贵兴享有本案案涉房屋50%的房屋所有权，驳回宋贵兴的其他诉讼请求。原告金水万达公司诉郭利房屋买卖合同纠纷一案，向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认双方于2014年6月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××7492）已经解除；2、郭利协助原告办理《商品房买卖合同》的备案登记和商品房预告登记等注销手续；3、郭利偿还原告代为垫付的按揭贷款本金、利息363979.38元；4、郭利向原告支付房款总额20%的违约金858000元；5、郭利承担全部诉讼费、保全费、律师费。河南省郑州市金水区人民法院于2019年8月26日作出（2019）豫0105民初7672号民事判决书，判决：一、郭利于判决生效后十日内支付金水万达公司垫付款363979.38元（违约金暂计算到2018年9月19日，之后的违约金以363979.38元为基数，按照日息万分之五计算至实际清偿之日止）；二、郭利于判决生效后十日内支付金水万达公司律师服务费3万元；三、驳回金水万达公司的其他诉讼请求。金水万达公司不服一审判决，提起上诉。郑州市中级人民法院于2019年12月9日作出（2019）豫01民终20485号民事裁定书，裁定撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初7672号民事判决书，发回重审。该案现正在审理中。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为金水万达公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于涉案房屋的物权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第三十条规定，“因合法建造、拆除等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。据此，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿记载之后，××才能取得包括所有权在内的不动产物权。金水万达公司作为涉案房屋的开发商，因合法建造行为对案涉房屋享有初始登记权，其有权将案涉房屋卖给他人。2014年6月27日，原告与被告郭利签订《商品房买卖合同》，但涉案房屋初始登记一直在金水万达公司名下，在不动产登记没有发生变更的情况下，该房屋的物权变动并未完成，××郭利尚不能因买卖合同关系成为所有权人，涉案房屋的登记物权人仍应为金水万达公司。二、郭利对涉案房屋是否享有排他效力的物权期待权。物权期待权成立的前提是存在合法有效的以物权变动为内容的基础法律关系。原告金水万达公司与××郭利在自愿、平等基础上签订的《商品房买卖合同》，并未违反法律的强制性规定，应认定为合法有效，双方之间以不动产物权变动为内容的债权合同关系已经成立并发生法律效力。合同签订后，郭利向原告金水万达公司支付首付款130万元，其余购房款299万元由邮政省属支行通过按揭贷款方式支付给原告。金水万达公司与郭利已向房管部门办理商品房买卖合同的预告登记手续，郭利依法取得涉案房屋的物权期待权。物权期待权本质上属于债权，其要发生排他的效力必须满足法定的条件。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十一条第一款的规定，认定不发生物权效力。上述法律明确规定预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的债权请求权。预告登记后，发生的非经预告登记权人同意的其他物权处分行为均不发生物权效力，在一定程序上能够对抗物权人的处分权。如前文所述，郭利已经就涉案房屋的房屋买卖合同办理了预告登记，因此，其成为预告登记的权利人，对涉案房屋享有排他效力的物权期待权。三、金水万达公司主张商品房买卖合同已经解除能否排斥郭利对涉案房屋享有排他效力的物权期待权。金水万达公司认为，因郭利多次逾期向银行还贷，双方签订的《合同补充协议（二）》第四条第5款约定的合同解除条件已经成就，原告已于2018年9月27日向郭利送达了《解除合同通知书》，郭利已经收到，原告与郭利签订的《商品房买卖合同》已经解除，预查封登记的基础法律关系已经不存在，法院的执行案件可在应返还的购房款中得到完全清偿，应当停止拍卖程序。被告郭利辩称，金水万达公司并非涉案房屋的所有权人，其与郭利之间的房屋买卖合同并没有解除，物的交付债权优先金钱债权，金水万达公司不享有排除强制执行的权益。本院认为，原告金水万达公司与郭利签订《商品房买卖合同》及补充协议的是出售房屋并收取购房款，该商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。郭利在涉案房屋查封之前已通过支付首付款和按揭贷款方式支付全部购房款，商品房买卖合同约定的合同义务已经完全履行，金水万达公司不具备解除合同的时间条件。郭利作为购房人确实存在逾期偿还银行按揭贷款导致原告代偿的违约行为，但该违约行为违反的是按揭贷款合同的合同义务，是否必然导致补充协议中关于约定合同解除权条款生效，需要经过法定程序审查和制约。从公平角度出发，如果金水万达公司可以行使约定合同解除权并撤销备案和预告登记，解除商品房买卖合同的法律效果等同于××以原价收回案涉房屋，从商品房买卖合同签订时间、约定交房时间至今，从商品房市场交易价格常识来判断，对购房人会产生严重不公。而且，从代偿金额与房价总价款的比例来看，购房人未按期支付银行按揭贷款并未导致合同目的无法实现。金水万达公司代郭利偿还银行按揭贷款，在与邮政省直属支行签订《个人购房借款/担保合同》时，就已经预知存在这种合同风险。其作为保证人，在代偿按揭贷款后，对郭利仅享有追偿权，属于新的普通债权债务。依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定，引起债权消灭的原因很多，例如，债权因为合同被撤销、合同被解除、混同、清偿、免除、提存以及预告登记的权利人放弃债权等其他原因而归于消灭。原告金水万达公司诉郭利房屋买卖合同纠纷一案，已向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼，诉讼请求第一项即为确认双方于2014年6月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××7492），该案正在审理之中。综上，原告主张商品房买卖合同已经解除，藉此主张排除郭利对涉案房屋享有排他效力的物权期待权，理由不足，本院不予支持。四、案涉房屋是否应当停止拍卖问题及是否存在双重执行问题。原告认为，结合《协助执行通知》和民诉法解释的相关规定可知，未经查封登记的被执行财产，人民法院不得处分，唯有待预告登记转为正式登记，预查封登记相应转为查封登记，人民法院方可对涉案房屋进行拍卖、变卖、以物抵债等实体处理。具体到本案，法院启动拍卖程序的前提在于查封登记，查封登记的前提在于所有权的登记变更，但房屋所有权依然登记在金水万达公司名下，郭利仅为预告登记人，法院的预查封登记尚未变更为查封登记，拍卖程序自然更无法启动。法院一方面预查封涉案房屋，另一方面又冻结郭利交纳的首付款，而本案被告孙国安申请执行的债权为48.5万元，涉嫌构成双重执行的不当执行行为。本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十八条规定的预查封的效力等同于正式查封，是就预查封具有限制他人擅自处分被预查封财产的效力而言的，并不是说预查封在未转为正式查封之前就具有正式查封赋予的能依法处置被查封财产的效力，在预查封没有转化为正式查封之前，除非财产所有权人同意，法院也不能将预查封的财产作为被执行人的财产进行处置。人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。本院对涉案房屋进行拍卖是否适当，以及是否涉嫌构成双重执行，对原告的该执行行为异议，与实体权利的审查判断无关，应由本院执行部门按照民事诉讼法及相关司法解释的规定予以办理，原告如对办理结果存在异议，可以依法启动执行监督程序，本案不作处理。被告郭利辩称，孙国安申请执行郭利一案中，被告郭利不是债务人，也不是唯一的被执行人，要求列其他债务人被执行人为本案被告或第三人才能保证本案公平公正执行。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，原告金水万达公司针对郭利作为预告登记人的案涉房屋提出执行异议，本院主要审查原告是否享有排除对涉案房屋强制执行的民事权益，与孙国安申请执行的其他被执行人无关，故对郭利该请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条、第二十一条第一款、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：驳回原告郑州金水万达投资有限公司的诉讼请求。案件受理费41120元，由原告郑州金水万达投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  赵小联人民陪审员  **龙人民陪审员  任明中二〇二〇年六月二十八日法官助理朱健康书记员张欣格