山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初3310号原告：王启鲁，男，1993年6月10日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：冯开颜，山东中评和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾静，山东中评和律师事务所律师。被告：山东振青房地产开发有限公司。法定代表人：周庆戈，总经理。被告：廊坊市明亨建筑安装有限公司。法定代表人：陈日新，总经理。原告王启鲁与被告山东振青房地产开发有限公司（以下简称振青公司）、被告廊坊市明亨建筑安装有限公司（以下简称明亨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王启鲁的委托诉讼代理人冯开颜、曾静到庭参加诉讼，被告振青公司、明亨公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王启鲁向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与二被告签订的《房屋认购合同》；2、请求依法判令二被告连带返还购房款350000元并支付违约金7000元；3、请求判令二被告赔偿以35万元为基数按照年利率6%计算自2018年11月27日起至被告偿还本息为止的损失；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月27日原告与二被告签订《房屋认购合同》（以下简称合同），原告购买二被告出售的孟湖首府（东丽二期）51幢1单元301号房屋一套，原告一次性向被告廊坊市明亨建筑安装有限公司支付了全部房款350000元。合同中约定：出卖人应当在2019年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，合同中亦约定了逾期交房的违约责任。截止到原告起诉当日，二被告也未将涉案房屋交付使用，构成违约。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，特诉至人民法院，望依法支持。被告振青公司未答辩。被告明亨公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据一、原告与二被告于2018年11月27日签订的房屋认购合同(以下简称合同)一份，被告廊坊市明亨建筑安装有限公司系被告山东振青房地产有限公司委托代理人。合同中第四条约定了付款方式及期限：2018年11月27日（签约当日）原告一次性向被告支付100%购房款350000元整；合同第六条、交付期限：被告应当在2019年6月1日前，依照国家和地方政府的有关规定将具备该商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。证明被告违反合同约定，至今未将房屋交付使用，应向原告返还房款350000元。合同第七条约定了出卖人逾期交房的违约责任1（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。证明被告逾期交房原告有权解除合同，被告应承担违约金7000元。证据二、2018年11月27日廊坊市明亨建筑安装有限公司出具的收款收据一份、招商银行账户历史交易明细表一份、招行银行信用卡对账单一份、济宁银行股份有限公司转账交易查询一份，证明原告按照合同约定已将全部房款一次性向被告支付100%房款350000元，与证据一相互印证，二被告应返还房款350000元及支付违约金7000元。证据三、解除合同通知书、2020年5月21日EMS邮寄交寄单收据一份及EMS快递详情一份。原告已向二被告发出解除合同通知书，二被告签收，结合证据一证明原告与被告的合同已经解除，二被告收到解除合同通知书后没有向原告返回任何意见。证据四、二被告之间的合作开发合同，证明原告交付的35万元房款及7000元违约金，二被告应共同承担连带责任，以及解除与二被告之间订立合同的依据。证据一、证据二的收款收据及证据四的原件均收回提交复印件，其他原件均提交。被告经传票传唤无正当理由到庭参加诉讼，视为放弃抗辩、质证权利，本院对原告提交的证据一至证据四予以确认，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月27日，原告王启鲁（买受人）、被告振青公司（出卖人）、被告明亨公司（委托代理机构）订立《房屋认购合同》，约定原告购买孟湖首府（东丽二期）xx幢x单元xxx号房屋一套，建筑面积135平方米，单价每平方米2593元，总金额350000元。第四条约定买受人一次性于签约当日，向出卖人支付100%购房款350000元整。第六条约定：出卖人应当在2019年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第七条出卖人逾期交房的违约责任。1、（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原告在合同上签名按手印，明亨公司在合同甲方、委托代理人处加盖公章，振青公司未加盖公章。在上述合同订立之前，原告已向明亨公司转款200000元，订立合同当日，原告又向明亨公司及案外人张学忠名下转款，2018年11月27日，明亨公司向原告出具了350000元的购房款收据。2019年6月1日系双方合同约定的交房时间，被告未向原告交付房屋。2020年5月19日原告通过EMS向二被告发出《解除合同通知书》，载明：明亨公司、振青公司：我方与贵单位于2018年11月27日签订了《房屋合同》（以下简称“合同”）。我方购买贵单位出售的孟湖首府（东丽二期）xx幢x单元xxx号房屋一套，建筑面积135平方米，向贵单位一次性支付100%房款350000元整。在合同履行中，出现了下列情况：我方向贵公司转账350000元房款后，截止到2020年4月9日，贵单位至今未将房屋交付使用。鉴于上述情形，贵单位已构成严重违约，特通知贵公司，贵公司在收到本合同之日起解除合同。解除合同后的相关处理说明：款项退还：350000元，违约责任：支付违约金及赔偿损失。特此通知！2020年5月22日，EMS物流信息显示，振青公司的法定代表人周庆戈本人签收。另查明，2017年5月12日，振青公司（甲方）与明亨公司（乙方）订立《东丽花园小区二期工程项目合作开发房地产合同》，第二条约定：该项目约7万平方米（按现行《建筑工程建筑面积计算规则》）计算，乙方自筹资金开发建设，自负盈亏，自行策划销售。第三条约定：为保障甲乙双方的利益，稳定东丽花园销售市场的价格，房屋销售的价格不低于4600元每平方米，如低于价格销售，甲乙双方协商一致后方可售出。本院认为，被告振青公司与明亨公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证及举证权利，本院依法缺席判决。原告提交的《房屋认购合同》的第一页虽然注明出卖人为振青公司，但振青公司并未在《房屋认购合同》上盖章，而是由明亨公司加盖了公章；并且，原告提交的二被告之间的合作开发房地产合同中亦约定了明亨公司“自筹资金开发建设，自负盈亏，自行策划销售”和“房屋销售的价格不低于4600元每平方米，如低于价格销售，甲乙双方协商一致后方可售出”的内容，而案涉《房屋认购合同》的房屋单价就低于4600元，原告未提交证据证明《房屋认购合同》系经过明享公司和振青公司协商一致。因此，原告主张振青公司亦是《房屋认购合同》的主体及请求被告振青公司承担返还房款本息连带责任证据不足，本院依法不予支持。关于原告请求解除《房屋认购合同》的问题，本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中原告与明亨公司订立的《房屋认购合同》明确记载了双方的名称、商品房基本状况、商品房价款的确定方式、总价款及付款方式等具体事项，上述约定具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。而原告并未提交证据证明案涉房屋已取得商品房预售许可证明，故本院确认原告与明亨公司订立的《房屋认购合同》无效，无效的合同自始没有法律约束力，故原告请求解除合同的请求本院不予支持。根据合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告请求明亨公司返还已收取房款350000元本院依法予以支持。鉴于《房屋认购合同》无效，违约条款亦无效，故原告依照合同约定方式请求支付违约金7000元本院依法不予支持。关于原告请求明亨公司支付利息不违反法律规定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告廊坊市明亨建筑安装有限公司于本判决生效后十日内向原告王启鲁返还房款350000元。二、被告廊坊市明亨建筑安装有限公司于本判决生效后十日内向原告王启鲁支付利息（以350000元为基数，按照年利率6%的标准计算自2018年11月27日起至款项实际付清之日止）。三、驳回原告王启鲁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3328元由被告廊坊市明亨建筑安装有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 吕 洁二〇二〇年六月二十三日书记员 宋艾蒙