文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终865号上诉人（原审原告）:深圳市新巢商务酒店有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道南庆街汇商名苑4-B1至4-B3、4-B5至4-B8，统一社会信用代码914403003426522280。法定代表人：张惠玲，总经理。委托诉讼代理人：黄怡钦，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅雯，广东金地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:黄绍嘉，男，1971年6月14日出生，汉族，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：李立坤，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭璇玲，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市新巢商务酒店有限公司（以下简称“新巢酒店”）因与被上诉人黄绍嘉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初14873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。新巢酒店上诉请求：1.改判黄绍嘉依据《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》继续向新巢酒店支付自2018年3月13日暂计至2018年7月31日及2018年7月31日之后拖欠的全部租金；2.判决黄绍嘉向新巢酒店支付因拖延支付租金产生的违约金，违约金以所拖延支付租金金额的2%/月的标准支付；3.判决黄绍嘉承担本案的全部诉讼费、财产保全费及其他相关费用。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。第一、一审判决认为新巢酒店与黄绍嘉签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是“不定期租赁合同”，该认定与事实不相符。一是新巢酒店与黄绍嘉于2016年4月20日签订的《房屋租赁合同》及2017年6月14日签订的《房屋租赁合同补充协议》在租赁期限上虽名为“不固定期限”但根据合同有关条款能够确定具体期限，实为“定期租赁”。《房屋租赁合同》第七条“合同解除”约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）以下3.1及3.2项条件同时成就之日或3.3项条件单独成就之日时，乙方（注：即黄绍嘉）即可单方面解除该合同且不承担违约责任。3.1乙方已解除/终止/不续签该房屋与其他第三方关于该房屋的租约。3.2乙方已与该房屋16户集资户签署返租或使用权处分协议，且集资户或占有集资户房产的承租户已搬离该房屋，乙方已完成中南半岛大厦一楼全部清场工作。3.3甲方（注：即新巢酒店）已经将该房屋向任何第三方转让或乙方已回购该房屋。”根据该条约定，合同的到期日有两种情况：一种是：当“黄绍嘉已解除/终止/不续签该房屋与其他第三方关于该房屋的租约”同时“黄绍嘉已与该房屋16户集资户签署返租或使用权处分协议，且集资户或占有集资户房产的承租户己搬离该房屋，黄绍嘉己完成中南半岛大厦一楼全部清场工作”之时，即是合同的到期之日；另一种是：当“新巢酒店已经将该房屋向任何第三方转让或黄绍嘉已回购该房屋”之时，即是合同的到期之日。合同法第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”因此，本案租赁合同的租赁期限按照合同的前后有关条款关联起来全面正确理解是可以具体确定到期日的，实为“定期租赁”。二是对《房屋租赁合同》的条款内容应全面贯通理解，不能只拿其中某一条来断章取义解读。《房屋租赁合同》第七条“合同解除”的约定属于“特别条款”，是对该合同第三条“租赁期限”进行的补充和约束限制，也是为了防止黄绍嘉滥用“随时解除合同的权利”而专门设置的合同解除条件。如果不设置这样的合同解除条件，黄绍嘉不但在签署《房屋租赁合同》的第二天就可以宣布解除合同，而且在合同履行的任何时间点都有可能随时宣布解除合同，这种类似儿戏一样的行为，会导致新巢酒店与黄绍嘉签署《房屋租赁合同》的目的无法实现，直接威胁到交易的稳定性和安全性。因此，只有把《房屋租赁合同》的第三条“租赁期限”和第七条“合同解除”约定的合同解除条件两者结合起来理解才符合本合同的真实原意。第二，一审法院漏审案件重要事实。上述《房屋租赁合同》第七条“合同解除”的约定，既是对合同期限到期日的实际约定，同时也是对黄绍嘉行使合同解除权所附的条件，即：当解除合同所附的条件成就时，黄绍嘉的合同解除权就形成；当解除合同所附的条件未成就时，黄绍嘉的合同解除权就未形成，黄绍嘉不具有解除租赁合同的权利。黄绍嘉在一审中依据《房屋租赁合同》第七条“合同解除”第3.3的约定“甲方（注：即新巢酒店）已经将该房屋向任何第三方转让或乙方已回购该房屋。”诉称“原告在原告已回购涉案房产时可以单方解除《房屋租赁合同》”，一审法院也据黄绍嘉的诉称主观判定“原告已回购涉案房产”。但事实上一审法院对“原告是否己回购涉案房产”并没有进行事实查明。首先，《房屋租赁合同》第七条“合同解除”第3.3明确约定的是“乙方（即黄绍嘉）已回购该房屋”，其中，“已”表明的是“已流逝过去的”时间状态、是行为的“结果”，表明“回购”的动作已经结束，是处于“已回购”的实际状态，而不是行为的“意向”、“动念”、“着手”或“想开始”。黄绍嘉“已回购该房屋”即表明黄绍嘉已实际支付其与新巢酒店事先约定的该房屋的转让价款，并且该房屋已实际过户至黄绍嘉名下，这才是名副其实的“黄绍嘉已回购该房屋”。其次，新巢酒店与黄绍嘉2016年4月20日签订《房地产买卖合同》第十五条回购条款对回购价格的计算方式作了具体约定：“回购价格=本次该房地产转让总价款+本次该房地产转让总价款的资金占用费-卖方已支付的房屋租赁费；本次该房地产转让总价款=人民币壹亿卷仟伍佰万元（小写：135000000.00元）；本次该房地产转让总价款的资金占用费=2本次该房地产转让实际到款*年化利率/360*实际占用天数；注：本次该房地产转让实际到款指新巢公司实际支付的每一笔房产转让款；年化利率为24%:一年按360天计算；实际占用天数从新巢公司实际支付每笔房产转让款到账之日计算至黄绍嘉回购实际支付回购款之日，算头不算尾。”依据该约定能够计算出明确的回购价格，而黄绍嘉并没有将应支付的该房产转让回购价款向新巢酒店实际支付。既然黄绍嘉未向新巢酒店实际支付涉案房产转让的回购价款，那么，“黄绍嘉已回购该房屋”的条件明显就未成就，黄绍嘉尚未取得解除合同的权利。其三，黄绍嘉已经以实际行为表示已放弃了“回购权利”。新巢酒店于2018年6月14日向黄绍嘉黄绍嘉发出《通知》（同时，新巢酒店也将该通知的内容以“声明”的形式提交给了深圳中级法院）：“如你方能够在2018年6月25日前将诉讼请求的人民币171040666.67元的回购款存入你方与我司指定的银行共管账户，则我司同意将涉案房产转让给你方（最终的转让价款按照双方签订的《房地产买卖合同》的约定计算和支付）。逾期，则视为你方放弃回购权利，我司亦不再同意将涉案房产转让给你方。”黄绍嘉收到通知后，由于没有筹措到回购资金，对新巢酒店的上述《通知》没有给予任何回复。2018年9月29日，新巢酒店新巢公司再次向黄绍嘉黄绍嘉发出《通知》（同时，新巢酒店也将该通知的内容以“声明”的形式提交给了深圳中级法院）：“如你方能够在2018年10月10日前将购买涉案房产所需的全部转让款（具体金额按双方所签之《房地产买卖合同》的约定据实计算）存入到双方指定的银行共管账户或法院指定的银行账户，则我司同意将涉案房产转让给你方；如你方未能在2018年10月10日前将上述全部房产转让款存入到双方指定的银行共管账户或法院指定的银行账户，则视为你方放弃回购权利，我司不再同意将涉案房产转让给你方”。黄绍嘉收到通知后亦无履行付款义务。因此，黄绍嘉己经以实际行为明确传达了其已放弃“回购权利”的意思表不。其四，黄绍嘉就回购事项向深圳市中院恶意起诉新巢酒店，也充分证明涉案房产并不存在“已回购”结果的事实。黄绍嘉于2018年4月16日向深圳市中院恶意起诉新巢酒店，要求继续履行新巢酒店与黄绍嘉于2016年4月20日签订的《房地产买卖合同》及回购涉案房产，该案案号为（2018）粤03民初1168号，目前该案正在深圳市中院审理之中。该案件一方面表明黄绍嘉对涉案房产尚不存在“己回购”结果的事实，否则的话，黄绍嘉也不会专门再进行恶意起诉新巢酒店而提出回购请求；另一方面也表明，黄绍嘉没有筹措到回购涉案房产的资金，黄绍嘉仅仅是有“回购涉案房产”的“动念”“想法”，但并没有付诸于实际回购的行为。对于黄绍嘉是否能够真正实现“回购涉案房产”的结果，要看黄绍嘉是否向新巢酒店实际支付约定的“回购涉案房产”的价款。再退一步讲，对于黄绍嘉是否存在“已回购”结果的事实，最简单的方法就是一审法院中止本案的审理，至少等到深圳市中院（2018）粤03民初1168号案的审判结果出来看分晓，或者一审法院也可以自行查明黄绍嘉是否“己回购涉案房产”的案件事实，而不能在未查明案件事实真相的情况下就主观断定黄绍嘉“己回购涉案房产”。其五，一审法院对黄绍嘉至今仍持续占有涉案房产的事实没有查清，导致错误作出确认解除租赁合同的判决。截至目前，黄绍嘉仍持续占有涉案房产，黄绍嘉口口声声说合同己解除，但又未将涉案房屋交还给新巢酒店，因此，租赁合同在事实上并未解除。所以，一审法院片面套用无固定期限的租赁合同可以随时解除的规定，是与事实不符的。请求二审法院予以纠正。二、因一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。所谓不定期租赁，是指当事人双方未明确约定、依法又不能确定租赁期限的租赁。如上所述，依照《合同法》第六十一条的规定已足以能确定本案租赁合同的到期日，在本案租赁合同第七条第（三）款约定的相关条件成就时，黄绍嘉即取得合同解除权，如黄绍嘉此时行使解除合同的权利，则同时租赁期限也到期。本案的租赁合同名为“不固定期限”，但根据合同有关条款前后关联起来进行解读是能够确定合同具体到期日的，实为“定期租赁”。因此，本租赁合同不应适用《合同法》第二百三十二条关于不定期租赁可以随时解除合同的规定。黄绍嘉未取得合同解除的权利，其不得随时解除合同，黄绍嘉提出解除合同的请求不应受法律保护。新巢酒店当庭补充事实和理由：一、《房屋租赁合同》的租赁期限约定明确依法不属于不定期租赁，一审法院认定事实错误。《房屋租赁合同》虽然约定租赁期限为无固定期限，但是其所成就的时间点是清楚明确的，附解除条件的租赁合同，其所附条件可能不能成就，签订时也无法预测其准确的截止时间。从这一角度来看，租赁期是不确定的。但是按照合同法规定租赁期限不明确的理解，应侧重于“限”是否作出明确的判断。只要“限”的条件约定明确，就不属于租赁期限约定不明。显然，本案中《房屋租赁合同》对于“限”的条件约定是非常明确的。故依法不属于不定期限租赁。二、即便涉案租赁属于不定期限租赁，一审法院在没有充分考虑双方交易背景、合同目的等因素的情况下遗漏了双方约定解除合同的条款，忽略了《房屋租赁合同》，是附解除租赁条件的合同。径直以合同法第三百三十二条解除涉案租赁合同，系机械性的适用条款，对新巢酒店显失公平。具体理由如下：1.本案的《房屋租赁合同》缘起于双方的房地产买卖合同，黄绍嘉原来系涉案房产的所有权人，后将涉案房产转让给新巢酒店，并在房地产买卖合同中约定了涉案房产返租给黄绍嘉以及黄绍嘉在两年内可以有条件的回购权利。同时，涉案房产还存在历史遗留问题未得到彻底解决，因签订《房屋租赁合同》的当时，双方对于黄绍嘉何时能够回购涉案房产以及对于历史遗留问题何时得到解决均无法确定。所以双方只能在《房屋租赁合同》约定期限为无固定期限。同时，为了实现合同的目的，（即要么新巢酒店回购涉案房产，要么将涉案房产无瑕疵交还给黄绍嘉），防止黄绍嘉以无固定期限为由随时解除合同。双方才真实合意约定了黄绍嘉单方面解除合同的条款，对黄绍嘉任意解除权进行补充以及限制。2.合同法第四条明确规定，当事人依法享有订立合同的权利，任何单位或个人不得干预。由此可知，只要双方当事人明确约定，系双方真实意思的表示且不违反法律法规的强制性规定，不损害国家和第三方利益，该约定就应受到法律的保护和尊重，要优先于法律的适用。虽然合同法第二百三十二条明确规定，对于不定期合同，当事人可以随时解除合同。但是该规定并非系强制性规定，不定期的租赁合同并不必然导致合同解除的法律效果。那么，双方当事人当然可以在不违反法律法规的情况下根据合同法第九十三条第二款的规定，并结合实际情况对解除合同的条件作出明确的约定，对法定的任意解除权作出相应的补充以及限制。正因为如此，本案中双方才合意对租赁合同解除作出限制性约定，以保证租赁物的利用的持续性。换言之，双方当事人不希望无固定期限租赁合同赋予当事人的任意解除权，作出特别限制。3.黄绍嘉单方面解除合同的条件尚未成就，故依法应当继续履行房屋租赁合同。4.黄绍嘉恶意提起诉讼，企图达到非法目的，双方在房地产买卖合同第五条明确约定了回购条件以及回购价格，其中回购价格等于本次该房地产转让总价款+本次该房地产转让总价款的资金占用费-卖方已支付的房屋租赁费。因本案房地产转让总价款的资金，占用费是远远高于卖方已支付的租赁费。只要黄绍嘉多占用涉案房产一天，其所承受的回购价格就越高。黄绍嘉因想回购涉案房产，但是目前尚不具备回购的经济条件。鉴于此，其擅自向新巢酒店发出了解除合同的通知并提起本案的诉讼。三、一审法院以合同法第一百一十九条为由，认定新巢酒店自行承担租金损失，适用法律错误。根据合同法第一百一十九条的规定，该规定适用的前提是当事人一方构成违约。本案中根据一审法院的逻辑，既然一审法院认定双方《房屋租赁合同》已经于2018年4月17日解除，至此双方之间就《房屋租赁合同》项下的权利以及义务已经终止。那么从2018年4月18日起双方之间针对《房屋租赁合同》不可能再出现法律上的违约情形。然而，一审法院一方面认定《房屋租赁合同》于2018年4月17日解除，另一方面认定黄绍嘉仍未将涉案房产交付给新巢酒店。却又根据该规定以新巢酒店未采取适当措施、防止损失扩大为由认定新巢酒店自行承担。2018年4月18日之后的租金损失实属自相矛盾，显然一审法院适用法律错误。四、一审判决第13页第二段倒数第二行的计算公式错误。2018年3月14日至2018年4月17日期间共35天，并非是17天。那么，2018年3月1日至2018年4月17日期间的租金共计1764000元。另外，判决书附表“违约金计算表”应支付的时间以及违约金起算日相应月份均应当减去一个月。黄绍嘉辩称，一、《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》已于2018年4月17日解除，自合同解除之日起，黄绍嘉无需继续支付租金。1.黄绍嘉与新巢酒店所签署的租赁合同第三条约定本合同租赁期限为“不固定期限”。根据《合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租货。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。因此，黄绍嘉作为承租人有权无条件随时解除租赁合同及补充协议。2、租货合同第七条第（三）款约定：“……3.3项条件单独成就之日时，乙方即可单方面解除该合同且不承担违约责任：……3.3甲方已经将该房屋向任何第三方转让或乙方（即黄绍嘉）已回购该房屋”。黄绍嘉已于2018年2月1日向新巢酒店发出《关于要求回购中南半岛大厦一楼的函》，要求新巢酒店在2018年2月28日前将深圳市南山区XX路XXXX大厦1层（以下简称“涉案房产”或“租货房产”）过户到黄绍嘉名下，该函件已于2018年2月3日送达，但新巢酒店一直未予配合。经多次催告未果，黄绍嘉已于2018年4月16日向深圳市中级人民法院起诉要求回购涉案房产。因新巢酒店此前未经黄绍嘉同意擅自将涉案房产进行抵押，且抵押金额远超出回购价格，导致黄绍嘉回购受阻，迟迟无法完成过户。根据《民法总则》第一百五十九条之规定：“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。如前所述，黄绍嘉已依法提起回购并要求解除租赁合同，但却因新巢酒店恶意拖延、擅自设立抵押的行为导致黄绍嘉无法完成回购。新巢酒店“为自己的利益不正当地阻止条件成就”，应当视为黄绍嘉行使租赁合同解除权的条件成就，黄绍嘉有权单方解除租赁合同及补充协议。综上，黄绍嘉于2018年4月16日向新巢酒店发函要求单方解除租赁合同及补充协议具有合同依据及法律依据，该函件已于2018年4月17日送达新巢酒店，租赁合同及补充协议已于同日依法解除，合同解除后，黄绍嘉无需继续支付租金。二、黄绍嘉已将涉案房产全部返还给新巢酒店，黄绍嘉无需支付占有使用费。1.依据租赁合同以及涉案房产原房产证的他项权利摘要，涉案房产存在“历史遗留问题”，涉案房产目前仍有16户集资户，建筑面积500.3平方米物业由集资户使用、出租及收益（以下简称“集资户面积”）。新巢酒店从未将集资户所占用的面积交付给黄绍嘉使用，新巢酒店向黄绍嘉实际交付的只有集资户以外的租赁面积（以下简称“实际使用面积”）。而为了向新巢酒店返还租赁物，黄绍嘉早在发出解约函之前就已将实际使用面积清空，新巢酒店可随时将涉案房产对外出租。2.根据《房屋租赁合同》第五条的约定：“房屋返还物理标准：按返还时现状返还”。新巢酒店2016年5月13日向黄绍嘉所交付的租赁房产面积构成是“无法使用占有的集资户面积+实际使用面积”，双方合同解除后，黄绍嘉也同样按照新巢酒店交付时的现状向新巢酒店返还房产，已经履行返还租赁物的义务，因此黄绍嘉无需继续向新巢酒店支付租赁合同解除后的占有使用费。3、租赁合同解除后，集资户所占面积的占有使用费究竟应当由作为卖方的黄绍嘉还是买方的新巢酒店承担，依法应在买卖合同中另案处理。一方面，黄绍嘉与新巢酒店于2016年4月20日签署了房屋买卖合同，涉案房产的“历史遗留问题”已在买卖合同中披露，新巢酒店同意“按照现状受让”涉案房产，黄绍嘉负有按现状交付涉案房产所有权的义务，该部分属于房屋买卖合同法律关系。另一方面，新巢酒店成为涉案房产所有权人后，将带有“历史遗留问题”的涉案房产返租给黄绍嘉，黄绍嘉负有返还带有“历史遗留问题”的租赁房产的义务，该部分属于房屋租货合同法律关系。而集资户面积无法交付的争议属于房屋买卖合同项下标的物交付问题，与本案无关。三、由于新巢酒店不适当履行回购义务，黄绍嘉有权停止支付租金且无需承担违约责任。即便黄绍嘉需要支付违约金，补充协议所约定的违约金也过高，应当调整为按照人民银行同期同类贷款利率计算违约金。1.黄绍嘉早于2017年6、7月开始就回购涉案房产和解除租赁合同与新巢酒店进行沟通，因此才造成部分租金支付延迟。黄绍嘉于2018年2月1日正式向新巢酒店发函要求回购，并要求其于2018年2月28日前完成过户。如新巢酒店按约配合完成回购将涉案房产过户至黄绍嘉名下，租赁合同将自动终止，黄绍嘉本无需继续支付租金。2.函件送达后，新巢酒店并未开展任何回购过户工作，甚至在2018年4月12日还在涉案房产上新设立抵押，明显恶意阻拦黄绍嘉的回购要求。回购迟迟未能完成，一方面依据房屋买卖合同第十五条的约定，黄绍嘉所需要支付的回购价格将继续增加，另一方面依据租赁合同的约定，黄绍嘉又需要向新巢酒店继续支付每月108万元的高额租金，新巢酒店显然企图通过恶意拖延回购时间来达到获取高额利益、增加黄绍嘉负担的目的，对黄绍嘉而言将是极大的不公平。如无视新巢酒店的恶意拖延行为，判决黄绍嘉继续缴纳租金，无疑让黄绍嘉承担不合理的额外损失，有悖公平合理原则。3.虽然合同约定租金严重超出市场价格，黄绍嘉仍秉持诚信原则结清了2018年2月28日以前的全部租金。新巢酒店目前已收取的租金实际上已远超出其自行使用或出租他人所能获得的收益，新巢酒店没有任何证据可以证明其所遭受的“损失”，补充协议上所约定的违约金标准更是明显过分高于法律所支持的合理幅度。综上所述，黄绍嘉有权在签订不固定期限的租赁合同后随时提出解除，黄绍嘉于2018年4月17日提出的解除租赁合同及补充协议的函件合法有效并已送达，涉案房产已经返还，无需继续支付租金或占有使用费用。新巢酒店无视黄绍嘉提出的解约和回购请求，恶意拖延，拒不配合履行回购义务，已给黄绍嘉造成严重的经济损失。新巢酒店的主张缺乏事实依据、合同依据及法律依据，恳请贵院依法查明客观事实，驳回新巢酒店全部诉讼请求。另外，关于新巢酒店当庭补充的事实和理由的问题，黄绍嘉认为原审法院计算金额准确。新巢酒店向一审法院起诉请求：1.黄绍嘉立即向新巢酒店支付拖欠的租金及违约金共计5574768元；前述租金及违约金暂计至2018年7月31日，2018年7月31日之后的租金以每月1080000元继续计算和支付，2018年7月31日之后的违约金以实际逾期交付租金的天数按每月2%计算至租金实际付清之日；2.诉讼费、保全费及因本案产生的其他合理费用由黄绍嘉承担。一审法院认定事实：2016年4月20日，新巢酒店(买方)与黄绍嘉（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方拟转让房地产坐落于深圳市南山区XX路XXXX大厦1层（以下简称涉案房产），房地产证号为深房地字第40000XXXXX号，房地产用途为商业，建筑面积为2227.72平方米；该房地产转让总价为人民币135000000元；及其他条款。2016年5月13日涉案房产核准登记至新巢酒店名下。2016年4月20日，新巢酒店（甲方，出租人）与黄绍嘉（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房产坐落于深圳市南山区XX路XXXX大厦一楼；房产现状为该房屋存在“历史遗留问题”，1989年，深圳市南山区经济发展公司与各集资户签订了兴建“XXXXXXX大楼”的《集资建房合同》，约定建成后由各集资户使用大楼1层部分物业区域30年（房地产证第6页他项权中明确各集资户使用房产的权利为租赁使用权）；但是深圳市国土部门的房地产登记资料显示，该物业现名“XXXX大厦”，目前，各集资户与卖方就集资户房产使用权的截止日期仍存在争议和纠纷。截至本合同签署之日，仍有集资户16户，建筑面积500.3平方米物业现由集资户使用、出租及收益，“历史遗留问题”未得到彻底解决；租赁期限自黄绍嘉收到深圳市新巢商务酒店有限公司支付该房屋的买卖尾款人民币肆仟伍佰万元之日起计算租金；租赁期限为不固定期限；租金标准及支付方式为租金实行按月支付，每月租金为人民币壹佰零捌万元整、每月13日之前支付上月租金；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；以下3.1及3.2项条件同时成就之日或3.3项条件单独成就之日时，乙方即可单方面解除该合同且不承担违约责任；3.1乙方已解除/终止／不续签该房屋与其他第三方关于该房屋的租约；3.2乙方已与该房屋16户集资户签署返租或使用权处分协议，且集资户或占有集资户房产的承租户已搬离该房屋，乙方已完成XXXX大厦一楼全部清场工作；3.3甲方已经将该房屋向任何第三方转让或乙方已回购该房屋；乙方未按期交付租金时，须向甲方承担每逾期一天万分之一的滞纳金；及其他条款。2017年6月14日，新巢酒店（甲方，出租人）与黄绍嘉（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》补充协议，约定：甲乙双方于2016年4月20日就位于深圳市南山区南新路的中南半岛大厦一楼(面积为2227.72平方米，房地产证号：粤(2016)深圳市不动产权第011XXXX号)签订《房屋租赁合同》（以下简称原合同），现经乙方请求并经双方协商后，就原合同的部分条款的修改、变更，达成如下补充协议，以期共同遵守；依照原合同，自2016年5月13日乙方应交纳首期租金之日起至2017年6月13日截止，乙方应缴未交的租金合计为人民币14040000元，折合港币为15760000；现乙方委托建创壹企业有限公司向甲方支付上述款项，甲方收到前述租金后，不得再行向乙方主张2017年6月13日前，因乙方拖欠租金产生的违约金；乙方自2017年6月14日起，逾期交付租金的，每逾期一日，应向甲方支付按每月2%计算的违约金；本补充协议与原合同具同等法律效力；原合同的约定与本补充协议的约定不一致的，以本补充协议的约定为准；本补充协议未涉及的内容，仍按原合同的内容执行；及其他条款。2017年6月，黄绍嘉通过建创壹企业有限公司给付给新巢酒店涉案房产自2016年5月13日起至2017年6月13日止的房屋租金140400000元，折合港币15760000，新巢酒店向黄绍嘉出具《收款收据》。2017年9月12日，新巢酒店向黄绍嘉送达《委托收款通知书》，将涉案房产的租金支付至账户名称为吴XX、账号为62122XXXXXXXXXXXXXX、开户银行为工行台湾花园支行。2018年1月12日，黄绍嘉通过其中国工商银行的62220XXXXXXXXXXXXXX的账号向账户名称为吴XX的中国工商银行的62122XXXXXXXXXXXXXX的账号汇款1080000元；并附言为2017年7月中南1楼租金。2018年1月15日，黄绍嘉通过其中国工商银行的62220XXXXXXXXXXXXXX的账号向账户名称为吴XX的中国工商银行的62122XXXXXXXXXXXXXX的账号汇款6480000元；并附言为中南1楼6个月租金。2018年4月9日，黄绍嘉通过其中国工商银行的62220XXXXXXXXXXXXXX的账号向账户名称为吴XX的中国工商银行的62122XXXXXXXXXXXXXX的账号汇款1656000元；并附言为2018年2月28日止中南1楼的租金。新巢酒店因本案诉讼，向一审法院申请了诉前财产保全，缴纳保全费5000元。黄绍嘉为了证明其依据新巢酒店、黄绍嘉双方签订的《房屋买卖合同》的约定行使回购权，向本院提交了以下证据：1.2018年2月1日，黄绍嘉向新巢酒店通过EMS邮寄《关于要求回购XXXX大厦一楼的函》，并对邮寄该函件的行为由广东省深圳市深圳公证处进行了保全行为公证。邮寄该函件的EMS快递的收件人为新巢酒店的法定代表人张惠玲、单位名称为新巢酒店、地址为新巢酒店的工商登记的住所地；该邮件的投递查询结果为2018年2月3日本人收、邮件妥投。2.深圳市中级人民法院于2018年4月16日受理了案号为（2018）粤03民初1168号案件。该案件中新巢酒店起诉黄绍嘉及其他案外人继续履行新巢酒店、黄绍嘉于2016年4月20日签订的房地产买卖合同及回购涉案房产等诉讼请求。3.不动产资料电脑查询结果表、不动产抵押登记查询表，该查询表中显示涉案房产设立了抵押权登记。黄绍嘉为了证明其已与新巢酒店解除了双方的租赁关系，向本院提交以下证据：1.2018年4月16日，黄绍嘉向新巢酒店通过EMS邮寄《关于解除房屋租赁合同的通知》，该通知中载明：新巢酒店与黄绍嘉于2016年4月20日就涉案房产签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定黄绍嘉向新巢酒店租赁上述物业，租赁期限为不固定期限，合同同时约定，黄绍嘉已回购上述物业时可以单方解除租赁合同；因租赁期限为不固定期限、黄绍嘉也已主张回购上述物业，根据合同法相关规定，黄绍嘉现依法正式通知新巢酒店，即日起解除双方签订的租赁合同；及其他内容。新巢酒店对邮寄上述的行为申请由广东省深圳市深圳公证处进行了保全行为公证。邮寄该函件的EMS快递的收件人为新巢酒店的法定代表人张惠玲、单位名称为新巢酒店、地址为新巢酒店的工商登记的住所地；该邮件的投递查询结果为2018年4月17日本人收、邮件妥投。2.一审法院于2018年6月21日受理了案号为（2018）粤0305民初12880号案件。该案件中黄绍嘉起诉新巢酒店要求确认双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已解除。新巢酒店对黄绍嘉提交的《关于要求回购XXXX大厦一楼的函》《关于解除房屋租赁合同的通知》、EMS邮寄单、公证书、妥投记录等证据的真实性予以认可，但以上证据不能证明黄绍嘉的目的。黄绍嘉为了证明其已向新巢酒店返还涉案房产，且双方约定的涉案房产的租金过高，向一审法院提交以下证据：1.房地产证，该房地产证显示2002年8月14日，涉案房产登记在黄绍嘉名下。2.2014年11月20日，黄绍嘉与案外人卢立道签订的《XXXX大厦一层商场物业租赁合同》，该合同显示黄绍嘉将涉案房产出租给案外人卢XX，租赁期限自2014年12月1日至2015年11月30日。3.2016年10月26日，黄绍嘉与案外人卢XX签订的《终止/解除租赁关系协议书》，该协议显示黄绍嘉与案外人卢XX就涉案房产的租赁关系已解除；案外人于2017年1月27日前搬离清场，并将涉案房产全部交给黄绍嘉。4.涉案房产的现场照片一组，显示涉案房产除“历史遗留问题”的租赁面积外，其余面积已全部空置。5.南山区2017年房屋租赁指导租金表。新巢酒店对以上证据均不予认可，认为与案件无关。一审法院认为，新巢酒店与黄绍嘉签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。《房屋租赁合同》中新巢酒店、黄绍嘉约定租赁期限为不固定期限；且一审庭审中，新巢酒店、黄绍嘉亦均认可双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》中约定的租赁期限为不固定期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，本案中因双方未对租赁期限进行约定，视为不定期租赁，出租方及承租方均有权随时要求解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，新巢酒店在一审庭审时先称收到了黄绍嘉的《关于解除房屋租赁合同的通知》，后又称没有收到，结合黄绍嘉提交的公证书及EMS妥投记录，一审法院认定黄绍嘉向新巢酒店发出的《关于解除房屋租赁合同的通知》于2018年4月17日送达给新巢酒店，故一审法院确认新巢酒店、黄绍嘉双方签署的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于2018年4月17日解除。合同解除后，黄绍嘉应向新巢酒店返还涉案房屋。关于新巢酒店主张黄绍嘉支付拖欠的租金自2018年3月13日暂计至2018年7月31日，以及2018年7月31日之后的租金的诉讼请求。一审法院认为，首先，新巢酒店、黄绍嘉双方签署的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于2018年4月17日解除，故在租赁关系存续期间拖欠的租金，黄绍嘉需支付。黄绍嘉辩称双方约定的租金过高的抗辩，一审法院不予采纳。新巢酒店、黄绍嘉在一审庭审中亦确认截止至2018年3月13日黄绍嘉拖欠租金504000元未予支付（2018年3月份的租金），且后续再无支付过租金，故黄绍嘉应支付拖欠的租金共计1116000元（504000元+1080000元/月÷30天×17天）。第二，关于新巢酒店主张2018年4月17日之后的租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，黄绍嘉自2018年3月起未再向新巢酒店支付租金，且作为承租人的黄绍嘉于2018年4月17日向新巢酒店送达新巢酒店《关于解除房屋租赁合同的通知》，新巢酒店作为涉案房屋的管理者，在黄绍嘉已向其发函解除租赁合同的情形下，应采取主动收回涉案房屋等适当措施来防止损失的扩大，新巢酒店没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故新巢酒店主张2018年4月17日之后的租金诉讼请求，一审法院不予支持。关于新巢酒店要求黄绍嘉自2017年7月13日起，按照每月应支付的租金，以每逾期一日，按每月2%的利率计算至实际支付之日止的违约金的诉讼请求。依据新巢酒店、黄绍嘉双方签订的《房屋租赁合同》的约定，租金支付时间为每月13日之前支付上月租金；依据《房屋租赁合同补充协议》的约定，黄绍嘉自2017年6月14日起，逾期交付租金的，每逾期一日，应向新巢酒店支付按每月2%计算违约金；现黄绍嘉逾期支付租金，构成违约，故黄绍嘉应向新巢酒店支付违约金;但双方合同约定的每月2%的违约金标准过高，一审法院酌情调低至按每月欠付金额的日万分之五的标准计算，其中,黄绍嘉逾期支付的2017年7月-2018年2月期间产生的违约金应从欠付租金的次月13日起分别计至黄绍嘉实际支付之日止；2018年3月13日-4月17日期间产生的违约金应从欠付租金的次月13日起分别计至本判决确定的付款之日止（具体计算期间详见附表）。关于新巢酒店主张黄绍嘉因本案诉讼产生的合理费用的诉讼请求。本案中，新巢酒店未提交证据证明其产生的合理费用的证据；新巢酒店、黄绍嘉双方在《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》亦没有约定，故新巢酒店的该项诉讼请求一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、黄绍嘉于判决生效之日起十日内向新巢酒店支付2018年3月13日至2018年4月17日期间的租金1116000元；二、黄绍嘉于判决生效之日起十日内向新巢酒店支付违约金（按每月欠付金额的日万分之五计算，具体计算期间详见附表）；三、驳回新巢酒店的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50823.37元，由新巢酒店负担40649.16元，黄绍嘉负担10174.21元；保全费5000元，由新巢酒店负担3999.06元，黄绍嘉负担1000.94元。本案经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。另查，黄绍嘉起诉新巢酒店继续履行买卖合同并要求回购涉案房产，本院作出（2018）粤03民初字1168号民事判决，认为黄绍嘉在2018年2月1日提出回购请求，未超过两年期限，符合合同约定，而新巢酒店在上述回购期限内，未经黄绍嘉同意将涉案房屋设立抵押，在黄绍嘉提出回购请求后，也未及时抵押，有违合同约定。本案中，抵押权人建行深圳分行要求在债务获得清偿后再解除抵押，而新巢酒店不同意先行赎楼，黄绍嘉也不愿意代新巢酒店赎楼。在抵押未注销的情况下，涉案房产无法由新巢酒店转移登记至黄绍嘉名下。黄绍嘉要求回购涉案房产存在履行障碍，故驳回黄绍嘉的请求。黄绍嘉不服该判决提起上诉。广东省高级人民法院作出了（2019）粤民终1334号民事判决书，认定黄绍嘉有回购的权利，但《房地产买卖合同》仅约定了回购价格的计算方式，对回购的付款方式、期限及房产交付均无进行约定，且对2年回购期内新巢酒店就涉案房产设定抵押也未做限制。黄绍嘉支付回购款与新巢酒店涂销抵押办理过户应同时履行。在黄绍嘉拒绝支付回购款的情况下，新巢酒店有权拒绝涂销涉案房产的抵押。在该案二审庭审中，黄绍嘉明确表示不同意代为清偿债务消灭抵押权。在涉案房产抵押未注销的情况下，回购涉案房产存在履行障碍。黄绍嘉上诉诉请继续履行合同回购房产依据不足。由此，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，黄绍嘉与新巢酒店签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同虽然约定了双方当事人之间为不定期租赁关系，但在合同的第七条约定了合同解除的条件。故涉案合同为附解除条件的租赁合同，只有当解除合同的条件成就时，解除权人才可以解除合同。黄绍嘉主张，其于2018年2月1日发出《关于要求回购XXXX大厦一楼的函》，即根据《房屋买卖合同》的约定行使回购权，解除了《房屋租赁合同》。本院认为，依据《房屋租赁合同》第七条第三款第3.3项约定，当黄绍嘉已回购涉案房屋时，黄绍嘉可单方面解除房屋租赁合同。依据上述约定，涉案房产在已完成回购的情形之下，黄绍嘉才可解除房屋租赁合同。本案中，黄绍嘉在《房屋买卖合同》约定的房产过户完成之日起两年内选择回购涉案房产，但涉案房产此时已由新巢酒店抵押给建设银行深圳分行。依据生效的（2019）粤民终1334号民事判决，《房地产买卖合同》对新巢酒店在2年回购期内新巢酒店就涉案房产设定抵押未做限制。黄绍嘉支付回购款与新巢酒店涂销抵押办理过户应同时履行。在黄绍嘉拒绝支付回购款的情况下，新巢酒店有权拒绝涂销涉案房产的抵押。在该案二审庭审中，黄绍嘉明确表示不同意代为清偿债务消灭抵押权。在涉案房产的抵押尚未注销的情形之下，回购涉案房产存在履行障碍。黄绍嘉虽行使了回购的权利，但涉案房产并未完成回购，故解除《房屋租赁合同》的条件并未成就，原审认定《房屋租赁合同》已解除有误，本院予以纠正。涉案租赁合同没有解除，故黄绍嘉应按照《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》约定的标准向新巢酒店支付租金。黄绍嘉、新巢酒店在一审庭审中均确认截至2018年3月13日黄绍嘉拖欠当月租金504000元未支付，且后续再无支付过租金。故截至2018年7月31日，黄绍嘉应向新巢酒店支付租金共4824000元（504000元+1080000元/月×4个月）。至于2018年7月31日之后的租金，黄绍嘉应按照合同约定的标准即1080000元/月的标准支付。关于新巢酒店主张黄绍嘉应自2017年7月13日起以每月2%的标准向其支付迟延履行的违约金。本院认为，双方合同约定的每月2%的违约金计算标准过高，一审法院酌情调整至按每月欠付金额的日万分之五的标准计算违约金的处理正确，本院予以维持。其中，黄绍嘉逾期支付的2017年7月-2018年2月的违约金应从欠付租金的次月13日起分别计算至黄绍嘉实际支付之日止；2018年3月13日之后所产生的违约金应从欠付租金的次月13日起计算至黄绍嘉实际付款之日止（违约金的具体计算详见附表）。综上所述，深圳市新巢商务酒店有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、撤销深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初14873号民事判决；二、黄绍嘉于本判决生效之日起十日内向深圳市新巢商务酒店有限公司支付2018年3月13日至2018年7月31日的租金4824000元及以每月按1080000元的标准支付2018年7月31日之后的租金；三、黄绍嘉于本判决生效之日起十日内向深圳市新巢商务酒店有限公司支付欠付租金的违约金至实际支付之日止（按每月欠付金额的日万分之五计算，具体算期间详见附表）；四、驳回深圳市新巢商务酒店有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50823.37元，由深圳市新巢商务酒店有限公司负担6607.37元，黄绍嘉负担44216元；保全费5000元，由深圳市新巢商务酒店有限公司负担650元，黄绍嘉负担4350元。二审案件受理费50823.37元，由深圳市新巢商务酒店有限公司负担6607.37元，黄绍嘉负担44216元。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 聂 效审判员 吴春泷二〇二〇年六月二十三日本件与原本核对无异书记员 吕 周附表：违约金计算标准            租金月份              金额（元）              应付租金时间              实际支付时间              违约金起算日              违约金截止日                  2017年7月              1080000              2017年8月12日              2018年1月12日              2017年8月13日              2018年1月12日                  2017年8月              1080000              2017年9月12日              2018年1月15日              2017年9月13日              2018年1月15日                  2017年9月              1080000              2017年10月12日              2018年1月15日              2017年10月13日              2018年1月15日                  2017年10月              1080000              2017年11月12日              2018年1月15日              2017年11月13日              2018年1月15日                  2017年11月              1080000              2017年12月12日              2018年1月15日              2017年12月13日              2018年1月15日                  2017年12月              1080000              2018年1月12日              2018年1月15日              2018年1月13日              2018年1月15日                  2018年1月              1080000              2018年2月12日              2018年1月15日              2018年2月13日              未产生违约金                  2018年2月              1080000              2018年3月12日              2018年4月9日              2018年3月13日              2018年4月9日                  2018年3月              576000              2018年4月12日              2018年4月9日              2018年4月13日              未产生违约金                  2018年3月                                                                            实际支付之日止                  504000              2018年4月12日              2018年4月13日                  2018年4月              1080000              2018年5月12日              2018年5月13日                  2018年5月              1080000              2018年6月12日                    未支付                          2018年6月13日                  2018年6月              1080000              2018年7月12日              2018年7月13日                  2018年7月              1080000              2018年8月12日              2018年8月13日                  2018年8月              1080000              2018年9月12日              2018年9月13日                  ……              ……              ……              ……      依次类推，计算至实际支付之日止。