云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初2117号原告龙泽易，男，汉族，1970年7月30日生，身份证登记住址重庆市璧山县。委托代理人彭世杰，云南滇东北（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告陈祥伟，男，汉族，1979年2月24日生，身份证登记住址云南省昭通市威信县。原告龙泽易诉被告陈祥伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日受理后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告龙泽易的特别授权代理人彭世杰，被告陈祥伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙泽易诉称：2016年1月1日，原告与被告签订《租赁合同》约定：被告将位于昆明市经开区对面场地租赁于原告作为木材经营使用，每月租金为6元／㎡，租赁面积为659㎡,租赁期限为2016年1月1日起至2021年12月31日止，房屋押金3000元，每年度租期到期前一个月缴纳下年租金；合同签订过后，原、被告均依照约定履行了2016年至2019年的合同义务。2019年10月30日，被告要求原告提交缴纳2020年的租金，并向原告表示，提前向被告缴纳今年的租金，被告可以给予原告一定的租金减免。于是原告于2019年10月30日向被告缴纳了2020年度63000元租金。在向被告缴纳2020年度租金后不到5天时间，原告便发现昆明市经开区城管部门来到所租赁房屋，要求租户尽快搬离所租赁场地，并且不允许该租赁场地的所有货物进出，相关营业行为均需要停止；经原告到城管部门询问得知，该房屋己经于2019年10月30日被责令限期拆除。原告认为，被告在明知该租赁土地要拆除的情况下，应当告知原告租赁物的物权现况，以保障原告的使用权益。但被告不仅未告知原告该租赁物所受行政处罚，反而采取欺诈的形式骗取原告缴纳2020年的租金。被告的欺诈行为导致原告不仅需要在极短的时间内额外增加人工、物料成本搬离租赁物，而且2019年11月1日至2019年11月31日所有经营行为均己停止，还向被告缴纳了不可能再继续履行租赁的2020年度租金63000元。故原告诉至法院诉请判令：1、被告返还原告2019年11月1日至12月31日房屋租金16600元；2、被告返还原告2020年1月1日至2020年12月31日房屋租金63000元；3、被告返还原告房屋租赁押金3000元；4、被告以82600元为基数支付原告自2019年11月1日起计算资金占用利息（截止2019年1月1日按照中国人民银行同期同类贷款利率6%计息，暂计为413元）；5、被告承担本案的诉讼费用。被告陈祥伟辩称：1、因昆明市经开区阿拉综合执法大队要求拆除汇森木材市场，为了解决租户租金退还问题，原、被告多次协商达成一致意见：由被告退还原告剩余租金及押金的三分之一，并解除双方所签订的租赁合同。根据双方意见，原告于2019年12月6日委托其侄子曾维波、女婿陈力博与被告办理了退租手续，被告有原告口头委托以上二人签字的通话录音，已保存在U盘。被告当天退还了龙泽易的押金和剩余租金共计22,000元，曾维波、陈力博收到此款后出具了收款收据，收据同时载明：原告收到退款后，在2019年12月3日前与被告所签订的汇森木材市场、场地租赁合同及原告所持有的被告所开出的收款收据一律作废。被告已于2019年12月6日当天结清原告的押金和剩余租金22,000元。故原告的诉请1至4所列款项不应得到支持。2、2019年11月21日，昆明市经开区阿拉综合执法大队通知汇森木材市场所有租户去阿拉街道办事处开回，会上要求出租方限期拆除名下所管理的市场。被告也是于2019年11月21日才知晓该市场要被拆除，故原告所述被告明知市场要拆除还继续收取租金的说法错误。综上所述，原、被告双方已对解除租赁合同、退还租金、押金一事达成协议，并已实际履行完毕。故原告的所有诉讼请求不应得到支持。原告龙泽易对于被告陈祥伟的答辩解释称：被告退还租金、押金采用打印形式出具，仅在名字、金额上留下书写空格，且实际收款日期与收到款项日期不符。签订《收据》日期是2019年12月3日，到实际被告转账给原告妻子是2019年12月6日，金额只有2200元，并未收到被告的现金20,000元。原告龙泽易针对其诉讼请求向本院提交以下证明：一、身份证复印件,欲证明原、被告主体资格。二、租赁合同、收据两张，欲证明2016年1月1日，原、被告签订租赁合同约定被告将位于昆明市经开区旁恒大饲料对面的场地出租于原告作为木材堆放使用。每月租金为6元／㎡，租赁面积为659㎡，租赁期为2016年1月1日至2021年12月31日，租赁押金3000元。2019年10月30日，被告向原告出具收据一张明确被告收到原告所缴纳2020年1月1日至2020年12月31日的租金63000元。三、行政处罚决定书、催告书、2016年至2019年租金缴纳收据，欲证明2019年10月30日，昆明市经济技术开发区管理委员会向被告出具了《行政处罚决定书》确认所租赁场地为违章建筑，并要求被告自行拆除。2019年12月6日，昆明市经济技术开发区管理委员会向被告出具了《催告书》，责令被告于2019年10月30日后三日内自行拆除所涉违章建筑，逾期行政执法部门将予以强制执行。原告向被告自2016年至2019年缴纳租金时间均为租期到期前一月。因被告告知可给予租金减免，原告才于2019年10月30日向被告缴纳2020年度的租金。而2019年10月30日被告已经知道该租赁物市场将被强制拆除的情况。被告陈祥伟质证认为：对证据身份证复印件、租赁合同、收据的真实性没有意见。不认可行政处罚决定书，原告租的是空地，不存在违章建筑。对2016年至2019年租金缴纳收据没有意见。被告陈祥伟针对其辩解向法庭提交以下证据：一、收据一份；欲证明原告通过其亲属收到了被告的退款22,000元；二、录音文件一份，欲证明原告与被告通电话时，原告明确了授权亲属处理退租事宜。原告龙泽易质证认为：不认可证据一，没有原告签字，且签字的人也不能代表原告。证据二需要向当事人核实。原告提交的证据形式合法，内容印证本案案件事实，本院作为认定案件事实的证据予以采信。被告提交的《收据》结合录音，能够证明原告的主张，本院予以采信。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2016年1月1日，原告龙泽易（合同乙方）与被告陈祥伟（合同甲方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于昆明市经开区旁恒大饲料对面的场地或大棚出租给乙方作为堆放木材使用。租金每平方米每月6元，乙方向甲方租用场地面积659平方米，起止日期自2016年1月1日至2021年12月31日。市场收取每家商户3000元的押金在商户退场无违约情况并交清所有费用后3000元押金原本退还。合同还约定了其他权利义务。2016年1月1日，原告向被告支付了3000元押金、汇森木材市场2016年1月1日至2016年12月31日场地租金46238元。2016年12月5日，原告向被告支付2017年1月1日至2017年12月30日一年场地租金52192元。2017年12月11日，原告向被告支付2018年1月1日至2019年1月1日租金一年租金52192元。2018年12月1日，原告向被告支付了一年租金及卫生费99600元。2019年10月30日，原告向被告支付了2020年1月1日至12月31日的租金63000元。2019年10月30日，昆明经济技术开发区管理委员会曾通知被告拆除违章建筑，2019年12月6日到汇森市场现场留置送达，对被告发出《行政处罚决定书》，载明：被告陈伟祥擅自在海子牛奶厂对面木材市场内处进行违法建设建盖的建（构）筑物，责令3日内前将其自行拆除。2019年12月24日，本案的租赁物汇森市场被政府拆除。原告主张被告已于2019年10月30日收到拆除违章建筑的通知，但在2019年10月31日仍向原告收取租金，现租赁物已被拆除，故原告诉至法院诉请如上。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告出租给原告的“大棚房”为未经批准建设的临时建筑，被告将该“大棚房”出租给原告所签订的《租赁合同》依法为无效合同。原告承租的土地系在汇森木材市场内，被整体规划停止营业的场所，本院依法确定合同无效。政府通知中留置送达是2019年12月6日，大棚实际拆除时间为2019年12月24日，本院采纳以2019年12月7日起算之后的租金应由被告退还原告，即2019年12月7日至2019年12月31日期间（24天）的租金3163.2元（24天×6元/平方米/月÷30日×659平方米）以及2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金63,000元，合计66,163.2元应予退还。对于被告主张的已经退还22,000元，原告仅认可收到2200元。结合被告提交的录音及《收据》，能够认定前来办理的曾维波、陈力博得到了原告的授权。被告已经退款22,000元事实成立并应当扣除，实际应退原告44,163.2元。押金3000应予退还。原告主张的2019年11月1日至12月31日期间的租金应予退还，原告未提交证据证明其实际使用租赁物的时间，故本院不予支持。原告主张违约金，结合本案案情结合本案案情系违规、违建引发的纠纷，双方均有责任，本院对该项请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈祥伟于本判决生效之日起三日内向原告龙泽易退还租金人民币44,163.2元、押金3000元；二、原告龙泽易的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1875元，由被告陈祥伟承担1509元，由原告龙泽易承担366元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审判员  林胜华二〇二〇年六月三十日书记员  李彦霈