广西壮族自治区桂林市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂03执复41号 复议申请人（异议人）：阳宗桂，男，1988年8月29日出生，汉族，住桂林市临桂区。 复议申请人（异议人）：吴秋兰，女，1989年8月2日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 申请执行人：桂林市第伍建筑安装工程有限责任公司。住所地：桂林市秀峰区西凤路47号3楼。 法定代表人：伍润富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李雪霜，广西众桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦琴，广西众桂律师事务所实习律师。 被执行人：桂林瑞泰房地产有限责任公司。住所地：桂林市叠彩区中山中路127号新豪庭1栋2层门面。 法定代表人：张征干，该公司总经理。 被执行人：桂林坤龙文化旅游有限责任公司。住所地：桂林市叠彩区中山中路10号2层1号门面。 法定代表人：张征干，该公司总经理。 第三人：广西资源农村商业银行股份有限公司。住所地：资源县城北新区。 法定代表人：周士杰，该公司董事长。 复议申请人阳宗桂、吴秋兰不服广西壮族自治区资源县人民法院（2020）桂0329执异5号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 资源县人民法院(以下简称执行法院）受理申请执行人桂林市第伍建筑安装工程有限责任公司（以下简称伍建公司）申请执行被执行人桂林瑞泰房地产有限责任公司（以下简称瑞泰公司）、桂林坤龙文化旅游有限责任公司（以下简称坤龙公司）建设工程合同纠纷一案后，于2019年10月17日作出（2018）桂0329执149号之五执行裁定书，裁定将被执行人瑞泰公司、坤龙公司的资江明珠新城8#1-6（一楼）与8#2-1、2-2号（二楼）商铺、8#楼1-7、1-8号商铺、4#楼1-1至1-4号商铺、4#楼1-13至1-16号商铺、4#楼2-1号商铺（二楼）、5#楼1-1至1-5号商铺、5#楼1-7、1-8号商铺、5#楼1-6（一楼）与5#2-1至2-2号（二楼）商铺、6#楼1-1至1-5号商铺、6#楼1-7、1-8号商铺、6#楼1-6（一楼）与6#2-1、2-2号（二楼）商铺、7#楼1-1至1-5号商铺、7#楼1-7、1-8号商铺、7#楼1-6（一楼）与7#2-1、2-2号（二楼）商铺共计作价人民币21244560.38元交付申请执行人伍建公司，抵偿其优先债权21244560.38元。 异议人阳宗桂、吴秋兰以申请执行人伍建公司的工程款优先权范围，仅限于建筑的添附和劳动价值，不包括土地的价值，为由提出异议。执行法院于2019年12月9日作出（2019）桂0329执异4号执行裁定书，裁定驳回阳宗桂、吴秋兰的异议。阳宗桂、吴秋兰不服该裁定，向本院申请复议，本院以（2020）桂03执复8号执行裁定书，裁定撤销执行法院（2019）桂0329执异4号执行裁定书，发回执行法院重新审查。执行法院重新审查后，于2020年4月24日作出（2020）桂0329执异5号执行裁定书，阳宗桂、吴秋兰不服该裁定，向本院申请复议。 阳宗桂、吴秋兰向执行法院提起的执行异议请求为：请求撤销执行法院（2018）桂0329执149号之五执行裁定。 执行法院查明：2013年8月19日，第三人广西资源农村商业银行股份有限公司（以下简称资源农商行）与被执行人坤龙公司签订了借款金额为2000万元的借款合同。被执行人瑞泰公司、坤龙公司以位于资源县城北新区的土地使用权[资国用（2012）第80214252号]提供抵押担保。异议人阳宗桂、吴秋兰等作为担保人与第三人资源农商行签订了《保证担保合同》，对借款承担连带清偿责任。因坤龙公司违约，第三人资源农商行向该院起诉，该院作出（2015）资民初字第483号民事判决书，判决解除资源农商行与坤龙公司签订的借款合同，由坤龙公司返还资源农商行借款本金1620.50万元及利息，被执行人瑞泰公司、坤龙公司以其抵押财产对以上债务承担担保责任，异议人阳宗桂、吴秋兰等保证人承担连带保证责任。2014年3月25日，资源农商行与资源县金岭水电投资开发有限公司（以下简称金岭公司）签订了借款金额为2000万元的借款合同，被执行人瑞泰公司、坤龙公司以其位于资源县城北新区抵押后的土地使用权[资国用（2012）第80214252号]为金岭公司的借款提供抵押担保，同时金岭公司以其享有所有权的财产提供抵押担保，异议人阳宗桂、吴秋兰等人作为担保人与第三人资源农商行签订了《保证担保合同》，对借款承担连带清偿责任，因金岭公司违约，第三人资源农商行向该院起诉，该院作出（2015）资民初字第482号民事判决书，判决解除资源农商行与金岭公司签订的借款合同，金岭公司返还资源农商行借款2000万元及利息，坤龙公司、瑞泰公司、金岭公司以其抵押财产对上述债务承担担保责任，阳宗桂、吴秋兰等保证人承担连带保证责任。2015年2月12日，资源农商行与资源县桂源农资有限责任公司（以下简称桂源公司）签订了借款金额为1500万元的借款合同，被执行人坤龙公司、瑞泰公司以其位于资源县城北区的在建工程（资江明珠新城1#楼1－14层、2#楼1－7层）为桂源公司的借款提供担保，阳宗桂、吴秋兰等人及坤龙公司、瑞泰公司作为保证人与第三人资源农商行签订了《保证担保合同》，对借款承担连带清偿责任，因桂源公司违约，第三人资源农商行向该院起诉，该院作出（2015）资民初字第485号民事判决书，判决解除资源农商行与桂源公司签订的借款合同，由桂源公司返还资源农商行借款本金1315万元及利息，被执行人瑞泰公司、坤龙公司以其抵押财产对以上债务承担担保责任，异议人阳宗桂、吴秋兰等保证人承担连带保证责任。2015年5月29日，资源农商行与桂林资源县嘉泰酒店管理咨询有限责任公司（以下简称嘉泰公司）签订了借款金额为2000万元的借款合同，被执行人坤龙公司、瑞泰公司以其位于资源县城北区的在建工程（资江明珠新城5#楼、6#楼、7#楼、8#楼1－14层）为嘉泰公司的借款提供担保，阳宗桂、吴秋兰等人及坤龙公司、瑞泰公司作为保证人与第三人资源农商行签订了《保证担保合同》，对借款承担连带清偿责任，因嘉泰公司违约，第三人资源农商行向该院起诉，该院作出（2015）资民初字第484号民事判决书，判决解除资源农商行与嘉泰公司签订的借款合同，由嘉泰公司返还资源农商行借款本金1980万元及利息，被执行人瑞泰公司、坤龙公司以其抵押财产对以上债务承担担保责任，异议人阳宗桂、吴秋兰等保证人承担连带保证责任。上述以被执行人瑞泰公司、坤龙公司土地使用权及在建工程提供的抵押担保均在有关部门办理了抵押登记。 二被执行人坤龙公司、瑞泰公司在资源县共同开发的“资江旅游文化新城、资江明珠新城”项目，申请执行人为承包人，因二被执行人未按约定支付建设工程价款，申请执行人诉至该院，2017年9月26日该院以（2017）桂0329民初575号民事调解书确认被执行人坤龙公司、瑞泰公司欠申请执行人伍建公司工程款23203101.76元、以（2017）桂0329民初576号民事调解书确认被执行人坤龙公司、瑞泰公司欠申请执行人伍建公司工程款24362531.99元、以（2017）桂0329民初577号民事调解书确认被执行人坤龙公司、瑞泰公司欠申请执行人伍建公司工程款24536546.66元。三份调解书均确认申请执行人伍建公司就本案工程价款就涉诉工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 第三人资源农商行申请执行该院作出的（2015）资民初字第482、483、484、485号民事判决书，该院分别以（2016）桂0329执115、116、117、118号立案执行。该院在执行过程中，（2016）桂0329执115、117、118号执行案件均通过资源农商行与坤龙公司、瑞泰公司等被执行人达成和解协议并履行完毕结案。其中2016年12月16日资源农商行与坤龙公司、瑞泰公司、伍建公司达成的执行和解协议中，资源农商行分得变卖坤龙公司、瑞泰公司所开发的“资江旅游文化新城、资江明珠新城”1#楼在建工程价款3300万元，其中1700万元用于归还以土地使用权提供担保的（2016）桂0329执115号的标的款，另1315万元、285万元分别用于归还以在建工程提供担保的（2016）桂0329执118号、117号的标的款。现（2016）桂0329执116号[执行依据为（2015）资民初字第483号]尚未执结，至2020年4月10日，该笔贷款尚欠本金8057940.92元，利息2108474.15元。 由于二被执行人未按调解书履行义务，申请执行人伍建公司向该院申请执行（2017）桂0329民初576号民事调解书，该院依法立案执行。2018年2月14日起，该院通过网络拍卖的方式对二被执行人共同开发的“资江明珠新城”楼盘的8#楼、2#楼、3#楼的部分商铺进行了司法拍卖。但经两轮拍卖，均无人应拍。在此情况下，债权人伍建公司、阳宗桂、资源农商行分别于2018年7月16日、9月7日、9月10日向该院提出书面申请，同意以以上商铺第二次拍卖保留价共计23395481.85元为准，抵偿各自的债务。为此，该院按照法定受偿顺位在先的债权人优先承受的原则，于2019年10月17日作出（2018）桂0329执147号之三执行裁定书，裁定将被执行人瑞泰公司、坤龙公司的资江明珠新城8#楼1-1至1-5号商铺；2#楼1-1至1-9号商铺；2#楼2-1号商铺（二楼）；2#楼3-1号商铺（三楼）；3#楼1-1至1-3号商铺，3#楼1-5至1-8号商铺；32013年8月19日，第三人资源农商行与被执行人坤龙公司签订了借款金额为2000万元的借款合同。被执行人瑞泰公司、坤龙公司以位于资源县城北新区的土地使用权[资国用（2012）第80214252号]提供抵押担保。异议人阳宗桂、吴秋兰等作为担保人与第三人资源农商行签订了《保证担保合同》，对借款承担连带清偿责任。因坤龙公司违约，第三人资源农商行向本院起诉，本院作出（2015）资民初字第483号民事判决书，判决解除资源农商行与坤龙公司签订的借款合同，由坤龙公司返还资源农商行借款本金1620.50万元及利息，被执行人瑞泰公司、坤龙公司以其抵押财产对以上债务承担担保责任，异议人阳宗桂、吴秋兰等保证人承担连带保证责任。2014年3月25日，资源农商行与资源县金岭水电投资开发有限公司（以下简称金岭公司）签订了借款金额为2000万元的借款合同，被执行人瑞泰公司、坤龙公司以其位于资源县城北新区抵押后的土地使用权[资国用（2012）第80214252号]为金岭公司的借款提供抵押担保，同时金岭公司以其享有所有权的财产提供抵押担保，异议人阳宗桂、吴秋兰等人作为担保人与第三人资源农商行签订了《保证担保合同》，对借款承担连带清偿责任，因金岭公司违约，第三人资源农商行向本院起诉，本院作出（2015）资民初字第482号民事判决书，判决解除资源农商行与金岭公司签订的借款合同，金岭公司返还资源农商行借款2000万元及利息，坤龙公司、瑞泰公司、金岭公司以其抵押财产对上述债务承担担保责任，阳宗桂、吴秋兰等保证人承担连带保证责任。2015年2月12日，资源农商行与资源县桂源农资有限责任公司（以下简称桂源公司）签订了借款金额为1500万元的借款合同，被执行人坤龙公司、瑞泰公司以其位于资源县城北区的在建工程（资江明珠新城1#楼1－14层、2#楼1－7层）为桂源公司的借款提供担保，阳宗桂、吴秋兰等人及坤龙公司、瑞泰公司作为保证人与第三人资源农商行签订了《保证担保合同》，对借款承担连带清偿责任，因桂源公司违约，第三人资源农商行向本院起诉，本院作出（2015）资民初字第485号民事判决书，判决解除资源农商行与桂源公司签订的借款合同，由桂源公司返还资源农商行借款本金1315万元及利息，被执行人瑞泰公司、坤龙公司以其抵押财产对以上债务承担担保责任，异议人阳宗桂、吴秋兰等保证人承担连带保证责任。2015年5月29日，资源农商行与桂林资源县嘉泰酒店管理咨询有限责任公司（以下简称嘉泰公司）签订了借款金额为2000万元的借款合同，被执行人坤龙公司、瑞泰公司以其位于资源县城北区的在建工程（资江明珠新城5#楼、6#楼、7#楼、8#楼1－14层）为嘉泰公司的借款提供担保，阳宗桂、吴秋兰等人及坤龙公司、瑞泰公司作为保证人与第三人资源农商行签订了《保证担保合同》，对借款承担连带清偿责任，因嘉泰公司违约，第三人资源农商行向本院起诉，本院作出（2015）资民初字第484号民事判决书，判决解除资源农商行与嘉泰公司签订的借款合同，由嘉泰公司返还资源农商行借款本金1980万元及利息，被执行人瑞泰公司、坤龙公司以其抵押财产对以上债务承担担保责任，异议人阳宗桂、吴秋兰等保证人承担连带保证责任。上述以被执行人瑞泰公司、坤龙公司土地使用权及在建工程提供的抵押担保均在有关部门办理了抵押登记。 二被执行人坤龙公司、瑞泰公司在资源县共同开发的“资江旅游文化新城、资江明珠新城”项目，申请执行人为承包人，因二被执行人未按约定支付建设工程价款，申请执行人诉至本院，2017年9月26日本院以（2017）桂0329民初575号民事调解书确认被执行人坤龙公司、瑞泰公司欠申请执行人伍建公司工程款23203101.76元、以（2017）桂0329民初576号民事调解书确认被执行人坤龙公司、瑞泰公司欠申请执行人伍建公司工程款24362531.99元、以（2017）桂0329民初577号民事调解书确认被执行人坤龙公司、瑞泰公司欠申请执行人伍建公司工程款24536546.66元。三份调解书均确认申请执行人伍建公司就本案工程价款就涉诉工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 第三人资源农商行申请执行本院作出的（2015）资民初字第482、483、484、485号民事判决书，本院分别以（2016）桂0329执115、116、117、118号立案执行。本院在执行过程中，（2016）桂0329执115、117、118号执行案件均通过资源农商行与坤龙公司、瑞泰公司等被执行人达成和解协议并履行完毕结案。其中2016年12月16日资源农商行与坤龙公司、瑞泰公司、伍建公司达成的执行和解协议中，资源农商行分得变卖坤龙公司、瑞泰公司所开发的“资江旅游文化新城、资江明珠新城”1#楼在建工程价款3300万元，其中1700万元用于归还以土地使用权提供担保的（2016）桂0329执115号的标的款，另1315万元、285万元分别用于归还以在建工程提供担保的（2016）桂0329执118号、117号的标的款。现（2016）桂0329执116号[执行依据为（2015）资民初字第483号]尚未执结，至2020年4月10日，该笔贷款尚欠本金8057940.92元，利息2108474.15元。 由于二被执行人未按调解书履行义务，申请执行人伍建公司向本院申请执行（2017）桂0329民初575号民事调解书，本院（2018）桂0329执149号立案执行。2018年2月14日起，本院通过网络拍卖的方式对二被执行人共同开发的“资江明珠新城”楼盘的8#楼、2#楼、3#楼的部分商铺进行了司法拍卖。但经两轮拍卖，均无人应拍。在此情况下，债权人伍建公司、阳宗桂、资源农商行分别于2018年7月16日、9月7日、9月10日向本院提出书面申请，同意以以上商铺第二次拍卖保留价共计21244560.38元为准，抵偿各自的债务。为此，本院按照法定受偿顺位在先的债权人优先承受的原则，于2019年10月17日作出（2018）桂0329执149号之五执行裁定书，裁定将被执行人瑞泰公司、坤龙公司的资江明珠新城8#1-6（一楼）与8#2-1、2-2号（二楼）商铺、8#楼1-7、1-8号商铺、4#楼1-1至1-4号商铺、4#楼1-13至1-16号商铺、4#楼2-1号商铺（二楼）、5#楼1-1至1-5号商铺、5#楼1-7、1-8号商铺、5#楼1-6（一楼）与5#2-1至2-2号（二楼）商铺、6#楼1-1至1-5号商铺、6#楼1-7、1-8号商铺、6#楼1-6（一楼）与6#2-1、2-2号（二楼）商铺、7#楼1-1至1-5号商铺、7#楼1-7、1-8号商铺、7#楼1-6（一楼）与7#2-1、2-2号（二楼）商铺共计作价人民币21244560.38元交付申请执行人伍建公司，抵偿其优先债权21244560.38元。上述财产的所有权自裁定生效时起转移。异议人阳宗桂、吴秋兰认为申请执行人伍建公司作为施工方的工程款优先权范围，仅限于建筑的添附和劳动价值，而不应包括土地的价值，为此提出异议。 执行法院认为，2013年8月19日至2015年5月29日期间，第三人资源农商行先后发放了四笔涉及以瑞泰公司、坤龙公司财产提供抵押担保的借款，其中2013年8月19日、2014年3月25日发放的两笔借款以瑞泰公司、坤龙公司位于资源县城北新区的土地使用权（建设用地使用权）提供抵押担保，2015年2月12日、2015年5月29日两笔借款以在建工程提供抵押担保。该四笔借款中抵押财产均在有关部门办理了抵押登记。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。建设工程价款优先权只能及于已经建造完成的工程，不能及于建设用地使用权价值。根据上述规定，伍建公司的建设工程价款受偿顺位优先于资源农商行的以瑞泰公司、坤龙公司在建工程提供抵押担保的两案的债权，但不能及于以瑞泰公司、坤龙公司土地使用权提供担保两案的土地使用权价值部分。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”规定，处理抵押财产，应首先清偿抵押登记在先的债权，现异议人就尚未执结的（2015）资民初字第483号民事判决书提起执行异议的该笔贷款是于2013年8月19日所贷，也就是从抵押权登记顺序来看，是资源农商行发放的四笔涉及以瑞泰公司、坤龙公司财产提供抵押担保的借款中抵押权登记最先的，但在第三人资源农商行与被执行人达成的执行和解协议中，未区分抵押权登记的先后，将变卖抵押财产的价款首先满足其余三案，其中包括受偿顺位在后的用在建工程抵押的债权，可以视为资源农商行放弃了其对该案优先受偿的权利。从资源农商行发放的该四笔借款的整体来看，资源农商行实现债权的总额已经超过了以土地使用权提供担保两案的债权额，因此，（2018）桂0329执149号之五执行裁定书中将被执行人瑞泰公司、坤龙公司的相关商铺折价抵偿伍建公司，未区分建筑物的价值和建设用地使用权的价值，并无不当。且异议人阳宗桂、吴秋兰在四笔涉及以瑞泰公司、坤龙公司财产提供抵押担保的借款中均承担连带保证责任，无论资源农商行将收回的标的款清偿哪笔借款，都不会总体加重其承担担保责任的数额。因此，异议人提出的异议理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定驳回异议人阳宗桂、吴秋兰的异议。 阳宗桂、吴秋兰申请复议请求：撤销执行法院（2020）桂0329执5号执行裁定书，并撤销执行法院（2018）桂0329执149号之五执行裁定。事实和理由：1、该案件涉及抵债的商铺的土地均在资江明珠项目开发施工前，已经依法抵押给第三人广西资源农村商业银行股份有限公司，申请执行人伍建公司作为施工方的工程款优先权范围仅限于建筑的添附和劳动价值，不包括土地的价值。执行法院（2018）桂0329执149号之五执行案件中，在评估时，没有将土地、土地上建造的商铺建筑物分别评估，存在多个债权人参与分配的情形下，将涉案的商铺包括土地全部作价21244560.38元优先抵偿伍建公司错误。2、按照2016年12月16日资源农商行与坤龙公司、瑞泰公司、伍建公司达成的执行和解协议，明确第三人资源农商行所得1700万元用于归还以土地使用权提供担保的（2016）桂0329执115号案件标的款，第三人另外所得1315万元和285万元分别归还以在建工程提供担保的118、117案件的标的款。（2016）桂0329执116号案件尚欠本金8057940.92元，利息2108474.15元，且该案的抵押物即为本案的土地，资源农商行并没有放弃该抵押优先权。同时，阳宗桂、吴秋兰对该案债务的承担连带保证责任，如资源农商行不能实现优先权，则加重保证责任。 伍建公司答辩称：1、复议申请人利用实际控制人的身份，将案涉土地抵押给第三人资源农村商业银行股份有限公司，并将4000万元贷款直接分走，导致伍建公司连建筑成本都无法收回，复议申请人有严重过错，其异议请求不应得到支持。2、第三人资源农村商业银行股份有限公司从案涉项目房屋销售款中已经收回借款本金及利息共计5800多万元，超过土地抵押贷款4000万元本金及利息，也超过土地实际价值3600万元，因此，不存在区分建设土地使用权的价值以先行偿还第三人的土地抵押贷款本金铁事实基础。3、本次执行系执行法院对案涉项目财产执行中的一次，复议申请人单独针对本次执行提出异议，要求区分土地价值，不符合整体处置的原则。如要区分也应该对整个项目的财产进行区分，按照上述的理由，也没有区分的必要。4、第三人第三人资源农村商业银行股份有限公司与被执行人达成的执行和解协议中，未区分抵押权登记的先后，将变卖抵押财产的价款首先满足第三人的其余三个债务，其中包括受偿顺序在后的在建工程抵押的债务，可以视为其放弃了优先权。5、复议申请人的权益没有损害。 本院经审理执行法院查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，执行法院已经发生法律效力的（2017）桂0329民初575号、576号、577号民事调解书，确认申请执行人伍建公司是被执行人坤龙公司、瑞泰公司在资源县共同开发的“资江旅游文化新城、资江明珠新城”项目中，1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼的建筑工程承包人。 本院认为，本案执行标的物即商铺已经建造完成，执行法院按照该商铺的房地产现状及财产完整性和“房地一体处分”原则，经向资源县地方税务局定向询价该商铺的房地产市场参考价值后，将建筑物和建设用地使用权一并处分并无不当。商铺流拍后，伍建公司、资源农商行、阳宗桂均向执行法院申请以物抵债，其中伍建公司享有建筑工程拍卖价款优先受偿的法定优先权，资源农商行具有建设用地土地使用权抵押权。执行法院鉴于被执行人存在多笔债务和其开发的“资江旅游文化新城、资江明珠新城”房地产项目为该债务提供担保及统一执行处置该房地产财产并予以分配给各债权人清偿债务的事实以及受偿顺位，根据相关法律和最高法司法解释的规定，裁定将本案所涉房地产财产以物抵债并无不当，本院予以支持，复议申请人的主张，本院不予支持。 综上，执行法院（2020）桂0329执异5号裁定，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人阳宗桂、吴秋兰复议申请，维持广西壮族自治区资源县人民法院（2020）桂0329执异5号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 秦增儒 审 判 员 伍永兴 审 判 员 郑文波 二〇二〇年六月十日 法官助理 秦 川 书 记 员 莫 鑫