广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异178号 异议人(申请执行人)：钟家斌，男，汉族，1962年11月7日出生，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：吴文豪，广东天地正律师事务所律师。 委托代理人：谭洁婷，广东天地正律师事务所律师助理。 被执行人：佛山市江海成冠风扇配件厂，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇罗村联星吉祥二路10号，注册号440682000143298。 投资人：江铭海。 被执行人：江铭海，男，汉族，1969年5月16日出生，住广东省佛山市南海区。 本院在执行申请执行人钟家斌与被执行人佛山市江海成冠风扇配件厂（以下简称江海厂）、江铭海民间借贷纠纷一案【案号：（2018）粤0605执11659号】的过程中，申请执行人钟家斌提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人称，贵院不予处置江铭海名下佛山市南海区狮山镇XXXX房地产（下称涉案房地产）的执行行为错误，请依法纠正并依法启动涉案房地产的处置程序。事实与理由：一、基本情况。（一）异议人对江铭海享合法债权。2018年6月5日，贵院作出（2018）粤0605民初4354号《民事调解书》，确认：1.江铭海、江海厂应向异议人偿还贷款本金347696.84元及利息66493.3元。自2018年5月11日起实际清偿之日止的利息以借款本金347696.84元为基数，按照年利率24%计算。2.江铭海、江海厂应向异议人偿还案件受理费3875.38元、财产保全费2670.25元、律师费30000元，合计36545.63元。（二）执行情况。1.执行立案。2018年7月30日，异议人向贵院申请强制执行【（2018）粤0605执11659号】，执行标的468538.27元。2.执行回款7.6万余元。（1）江铭海主动还款4万元。执行过程中，异议人与江铭海前往贵院签订和解笔录，后江铭海依约于2018年9月27日向异议人还款4万元，但江铭海此后未向异议人履行还款义务。（2）经贵院执行回款3.6万余元。2019年5月28日，江海厂所有的两台注塑机以16128元二拍成交。法院扣划被执行人银行存款及股份分红共计30420.25元。执行过程中，贵院依法扣划江铭海银行存款12216.25元以及江铭海所有的2019年在狮山镇XX经济联合社、狮山镇XX村上二股份合作经济社的集体分红、征地款等收入18204元。据此，本案执行得款共计46548.25元，扣除执行费6929.07元、拍卖服务费1000元、评估费2000元，异议人已收贵院执行到位的执行款36620.18元。 据此，异议人共收到执行款76620.18元。3.涉案房地产处置进展。 2019年10月8日，贵院委托测绘公司，对涉案房地产进行测绘。同日，贵院委托评估公司，对涉案房地产进行评估。2019年11月29日，评估公司出具评估报告，涉案房地产评估价173.69万元。2019年12月10日，贵院向异议人送达《网络拍卖平台告知书》，告知异议人选定一家网络拍卖平台拍卖涉案房地产。后贵院称，根据南海区自然资源局回函，涉案房地产已建成的面积超过报建的面积，可能存在无法办理过户登记等问题，涉嫌违建，故不予处置。（三）贵院拟对本案作终结本次执行处理。2020年4月13日，贵院向异议人送达《限期举证通知书》，告知异议人本案执行情况，表示涉案房地产涉嫌违建，贵院不予处置，拟终结本案执行程序。 二、贵院以涉案房地产存在超建情况不予处置错误，应予以纠正。（一）涉案房地产已评估，具备处置价值。执行过程中，贵院已委托测绘机构、评估机构对涉案房地产进行测绘、评估，评估价高达173.69万元，具备处置价值。（二）贵院处置罗村联星社区宅基地有成交案例，证明涉案房地产具备市场价值。2018年9月26日，贵院因（2017）粤0605执恢1578号执行需要，依法处置了佛山市南海区XXXX一巷的房产（宅基地），成交价146,854.29元。2020年1月21日，贵院因（2018）粤0605执14996号执行需要，依法处置佛山市南海区XXXX巷12号房产（宅基地），成交价124,688.51元；处置了佛山市南海区XXXX街4号房产（宅基地），成交价603,320.92元。贵院处置的上述三处房产，属于村屋，但都拍卖成交，说明该村的村屋市场行情较好。涉案房地产位于南海区XXXX社区，与上述贵院处置的两处宅基地同属一村，若能进行拍卖，即使降价两次，拍卖成交价也有97万元，异议人的债权完全有可能全额回收。（三）司法文件及案例支持处置涉及违建的不动产。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》第二条规定：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”广东省高级人民法院（下称广东省高院）执行局发布的2019年第3期《执行裁决要点摘编》收录的罗送与解南昌、罗锡坤、海丰县天恒纸品有限公司执行复议一案【（2019）粤执复9号】中，广东省高院认为对于被执行人未经审批加建的无证房产，执行法院可在披露无证房产的瑕疵后一并拍卖处置。近年来，广东省内已经有大量处置存在违建情况的房地产的拍卖案例，即由执行法院在拍卖公告中明确提示相关风险后依法处置存在违建情况的房地产。如佛山市顺德区人民法院因（2019）粤0606执恢2292号案执行需要，在该院淘宝司法拍卖（变卖）网络平台上拍卖的佛山市顺德区均安镇天湖社区聚禄苑15号之二的房产即存在严重的超建情况；又如东莞市第一人民法院因（2019）粤1971执7503号案需要，在该院淘宝司法拍卖（变卖）网络平台上拍卖的东莞市道滘镇南城村南安小组的土地使用权及地上建筑物存在房屋无等级信息的情况。（四）买受人可承继江铭海对涉案房地产享有的权利。江铭海对涉案房地产的土地享有完整而合法的物权。对于地上建筑部分，江铭海因出资建设而取得地上建筑的所有权（即使该权利因未登记而未设立物权），其对地上建筑依法享有占有、使用的权利。实际上，江铭海亦已将涉案房地产对外出租。若贵院将涉案房地产拍卖，买受人完全可以承继江铭海对地上建筑的所有权。 结合上述司法案例，涉案房地产虽然存在超建的情况，但贵院仍可以在明确提示相关瑕疵及风险后依法拍卖涉案房地产，买受人亦可以承继江铭海对涉案房地产的土地享有的物权以及对地上建筑享有的所有权，并不影响其对涉案房地产的占有、使用，不存在任何执行障碍！据此，贵院以涉案房地产存在超建为由而不予处置，显然错误，应予以纠正！ 三、请求尽快处置涉案房地产。《民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”本案执行立案已逾一年多，异议人执行标的已逾50多万元，在有财产可供处置的情况下，却仅收回7万多元，损失惨重！为尽快实现自身合法债权，异议人依照上述规定，对贵院不处置涉案房地产的执行行为提出异议，并请求贵院尽快处置涉案房地产，以维护异议人合法权益！ 本院查明，本院于2018年7月30日立案执行申请执行人钟家斌与被执行人江海厂、江铭海民间借贷纠纷一案，案号：（2018）粤0605执11659号，执行依据为已经生效的（2018）粤0605民初4354号民事调解书。执行过程中，本院于2020年4月10日向申请执行人钟家斌作出（2018）粤0605执11659号《限期举证通知书》，载明：……经执行查明，本院采取以下执行措施：1.扣划了被执行人江铭海所有的银行存款12216.25元；2.拍卖了被执行人佛山市江海成冠风扇配件厂所有的机械设备一批，得款16128元；3.查封了被执行人江铭海所有的位于佛山市南海区狮山镇XXXX的土地使用权【权利证号：集用（2000）0XXXX7】，经查，该宗土地上盖房屋已办理规划报建手续，但未办理不动产初始登记，报建层数为二层，实际建筑层数为四层；因上述房屋未办理初始登记且实际建筑层数超出报建范围，故本院无法处置；其后，本院依法向上述房屋的承租人送达协助执行通知书，要求其协助扣留被执行人江铭海的租金收入；4.冻结了被执行人江铭海所有的在狮山镇XX经济联合社、狮山镇XX村上二股份合作经济社的集体分红、征地款等收入，其中已扣划2019年度股份分红18204元。综上，本案执行得款共计46548.25元，扣除执行费6928.07元、拍卖服务费1000元、评估费2000元后，余款已退予申请执行人。此外，未发现被执行人有可供执行的财产，本院已依法将被执行人纳入了失信被执行人名单并限制其高消费行为…… 另查明，2019年9月10日，佛山市自然资源局南海分局出具书面意见，载明：来函所述建筑物（权属人为江铭海，土地证号为集用（2000）0XXXX7，建筑面积228平方米，建筑层数为二层）已办理规划报建手续，未办理不动产证，不属于违章建筑。 2020年6月5日，佛山高新区（狮山镇）查处治理违法用地违法建设共同责任制领导小组办公室复函，载明：该宅基地于1995年办理规划报建手续，报建层数为混合结构两层，报建面积为228平方米，但至今没办理验收手续。目前，超出报建范围的层数与建筑面积均不符合补办规划报建手续的相关规范要求。 本院认为，本案的争议焦点是本院以涉案房地产未办理初始登记且实际建筑层数超出报建范围为由对其不予处置是否有依据。对此，分析如下：根据佛山市自然资源局南海分局及佛山高新区（狮山镇）查处治理违法用地违法建设共同责任制领导小组办公室的书面回复，涉案房地产报建层数为两层，报建面积为228平方米，而实际建筑层数为四层，且超出报建范围的层数与建筑面积均不符合补办规划报建手续的相关规范要求，即涉案房地产超出了报建的层数与面积且该部分不能补办规划报建手续，超出报建部分如何处置尚需政府相关职能部门进一步明确。在此情况下，本院不宜对涉案房地产进行处置，需待政府相关职能部门对超出报建部分作出处理后再行处置。因此，本院以涉案房地产未办理初始登记且实际建筑层数超出报建范围为由对其暂时不予处置，并无不当。异议人请求立即启动涉案房地产的处置程序，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定裁定如下： 驳回异议人钟家斌的异议。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。 审判长  植少佳 审判员  潘国盛 审判员  黄馨栗 二〇二〇年六月十二日 书记员  吴少霞