山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终5662号 上诉人（原审被告）：青岛新宇通玻璃有限公司，住所地：青岛市城阳区流亭街道东蓝家庄社区居委会东500米。 法定代表人：程奎英，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：曲超，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱兵，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛同心广告有限公司，住所地：青岛市市北区辽宁路90号102室。 法定代表人：张树正，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王海萌，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 原审被告：高朦朦，男，1977年12月11日出生，汉族，住青岛市崂山区。 上诉人青岛新宇通玻璃有限公司（以下简称新宇通玻璃）因与被上诉人青岛同心广告有限公司（以下简称同心广告）、原审被告高朦朦房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初1464号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 新宇通玻璃上诉请求：1.依法撤销山东省青岛市城阳区人民法院作出的（2019）鲁0214民初1464号民事判决第一项，并依法改判为驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将案件发回重审，上诉金额为181917.81元。2.依法判令一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为该判决认定事实不清、适用法律错误，故依法提起上诉，望判如所请。1.双方租赁合同并未解除。被上诉人虽于2019年2月26日将人员撤离，但其部分物品仍放在租赁厂房中，而且并未与上诉人解除合同。2.本案不适用《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定。《中华人民共和国合同法》九十四条是法律赋予守约方单方解除合同的权利，本案中上诉人是守约方，被上诉人以自己的行为拒绝履行合同，系违约方，无权行使合同单方解除权，被上诉人也未主张行使合同单方解除权。上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定被上诉人如因经营问题需要转租，须经上诉人同意，并负责找到第三方租户，由租赁户跟上诉人签好合同，被上诉人方可解除合同。同时约定任何一方出现违约，违约方需赔偿相当于一年的年租金给对方所以本案既未有法定解除事由的出现，也无约定事由发生，被上诉人作为违约方，在未与上诉人协商一致也未承担违约责任或损害赔偿的情况下，无权主张单方解除合同，也无权要求返还租赁费。3.本案违反了不告不理原则。本案中被上诉人主张合同无效而要求返还租赁费，并未主张合同解除，也未主张因合同解除而要求上诉人返还租赁费。一审既已认定涉案租赁合同合法有效，便应驳回被上诉人一审诉讼请求，而不是径直作出合同已经实际解除，需返还未到期租赁费的判决内容。 同心广告辩称：一、被上诉人就上诉人的代理人所获授权存在异议。根据被上诉人一审庭审后调查，上诉人两股东一位在莒县，一位在龙口，均不在青岛。并且被上诉人已经被青岛市市场监督管理局列为异常经营企业。而且在一审过程中的发诉环节，向上诉人的登记地址发送开庭传票无法送达，其实际送达是由原审被告高朦朦接收相应材料。本案一审过程中，上诉人的工作人员就没有出面过，由谁向上诉人的代理人出具相应的委托手续至今不明。而且就案件相关事实的陈述都是由案件原审被告高朦朦进行陈述，一审过程中所有上诉人的陈述都是由高朦朦的代理人现场询问高朦朦后向法庭进行陈述。本案一审、二审期间，青岛新宇通玻璃有限公司均未提供相应的法定代表人身份证及复印件。而且上诉人的代理律师至今不提供做出授权委托行为的当事人的联系方式及姓名。而且无法提供上诉人法定代表人的可用联系方式。二、被上诉人已经于2019年2月26日完全搬离涉案房屋。根据被上诉人所提交的视频证据显示，被上诉人在2019年2月准备搬离涉案房屋时受到高朦朦的阻拦。被上诉人曾在2018年12月份就要搬离涉案房屋，但是因为高朦朦的阻拦，搬离并不顺利。被上诉人为此多次向所属地的派出所报警求助，公安机关为此事出警不下十次，直至高朦朦开车撞人后，迫于公安机关压力，被上诉人才勉强搬离涉案房屋。因为后续搬离过程中，高朦朦将厂门关闭无法对涉案房屋内被上诉人的相应财产进行搬出，被上诉人放弃了对未搬离财产的所有权。三、涉案房屋因不符合消防安全相关规定，依法禁止使用。对于涉案房屋，根据《建设工程消防监督管理规定》第二条、第十三条、《消防法》第十三条的规定，属于需要强制消防验收的建设工程，但涉案房产至今没有取得合法的消防验收手续，因此应当属于禁止投入使用的建设工程。被上诉人因为施工涉案房屋进行烤漆业务，因无法通过消防验收，无法取得相应营业许可，所以只能搬离涉案房屋另行查找合适场地。本案原审被告高朦朦作为上诉人的实际控制人，利用公司法人承担有限责任的规定，恶意注册上诉人（根据一审中被上诉人提供的录音证据，高朦朦亲口承认上诉人股东的身份证是其捡的，两自然人不是自愿成为股东），并且利用不规范交易损害被上诉人的利益。被上诉人虽然已经一审胜诉，但是基于上诉人已经无财产可供返还的事实，被上诉人赢得的也是一纸空文。综上所述，请求二审法院驳回被上诉人的无理请求。对于被上诉人利用合法手段达到非法目的的行为进行处罚。 同心广告向一审法院起诉请求：1依法判令同心广告与新宇通玻璃签署的租赁合同无效，新宇通玻璃、高朦朦退还同心广告已支付的房租332000元；2、依法判令新宇通玻璃、高朦朦赔偿同心广告装修损失费；3、依法判令新宇通玻璃、高朦朦赔偿同心广告搬家费。装修损失费、搬家费共计489823元；4、本案诉讼费用由新宇通玻璃、高朦朦承担。事实和理由：同心广告与新宇通玻璃于2018年9月15日签署房屋租赁合同，将位于青岛市流亭街道东兰家庄社区的南车间一层西2400平方米及南宿舍门前区域及通道400平方米租赁给乙方，南面宿舍西边南北各六间共十二间出租给乙方用于生产经营。租赁期限五年，租金为厂房每年130元每平方米，共计312000元，宿舍门前区域及通道年租金20000元，南面宿舍西边南北各六间共十二间出租免费给乙方使用，合计332000元。同心广告分别于2018年8月3日转款100000元，2018年8月31日转款225500元，2018年9月29日转款6500元至高朦朦个人银行账户内。但截至同心广告起诉之日，尚未见到关于新宇通玻璃、高朦朦可以合法出租涉案厂房的书面材料。同心广告在经营过程中发现，涉案厂房属于违法建筑，不能办理营业执照，无法用于生产经营。且根据同心广告向城阳区人民法院查询，涉案厂房在2016年就已经被法院查封，不得进行对外出租。因此，新宇通玻璃、高朦朦无权对涉案房屋进行对外出租，涉案房屋也不能对外进行出租，因此同心广告与新宇通玻璃所签署的租赁合同无效。新宇通玻璃、高朦朦应当就同心广告的损失进行赔偿并退还同心广告已经支付的房租款。现同心广告已经搬离涉案厂房，经过同心广告多次催讨，新宇通玻璃、高朦朦拒绝支付。 新宇通玻璃在一审中辩称，同心广告所诉无事实法律依据，应依法驳回同心广告的诉讼请求。 高朦朦在一审中辩称，同心广告所诉无事实法律依据，其收取租金的行为是履行职务行为，本案与其无任何关系。 一审法院经审理查明如下事实： 同心广告（承租方乙方）与新宇通玻璃（出租方甲方）签订《房屋租赁合同》,约定：甲方将位于青岛市城阳区社区。南车间一层西面2400平方米，南宿舍门前区域及通道400平方米左右租赁给乙方。南面宿舍西边南北各六间共十二间免费给乙方使用。租期为五年，即自2018年9月15日至2023年9月14日止。乙方承租甲方的厂房，年租金每平方米130元，厂房年租金312000元整，宿舍门前区域及通道年租金20000元整，合计332000元整。租金每年付一次，每年8月15日前支付，乙方须提前一个月支付租金。 同心广告提交房租银行转账记录，并称其已依约向高朦朦支付一年房屋租赁款332000元。新宇通玻璃、高朦朦认可收到上述款项，但高朦朦称其收款系职务行为。 新宇通玻璃提交了青岛圣丰源服装有限公司（甲方）与青岛晓璐玻璃有限公司（乙方）签订的场地租赁合同1份，双方约定将位于青岛市城阳区社区的场地出租给乙方使用。提交青岛晓璐玻璃有限公司（甲方）与新宇通玻璃（乙方）签订的房屋租赁合同1份，双方约定将位于青岛市城阳区社区的场地出租给乙方使用。新宇通玻璃提交房地产权证书，并称涉案厂房及土地为合法建筑，登记权利人为青岛圣丰源服装有限公司。双方均认可涉案厂房现仍登记在青岛圣丰源服装有限公司名下。涉案厂房于2014年设立抵押登记，后于2016年被法院查封。 同心广告称其于2019年2月20日搬离。新宇通玻璃、高朦朦称同心广告于2019年2月26日撤离人员。 一审法院经审理认为：本案的争议焦点在于同心广告与新宇通玻璃签订《房屋租赁合同》的效力问题。本案中，同心广告称所其租赁的厂房系违法建筑，新宇通玻璃提交了房地产权证书，并称涉案厂房及土地为合法建筑，登记权利人为青岛圣丰源服装有限公司，双方均认可涉案厂房现仍登记在青岛圣丰源服装有限公司名下，而涉案租赁物均在厂区内，同心广告又称涉案厂房被已被法院查封，同心广告以此主张租赁合同无效，证据不足，一审法院不予支持，至于涉案租赁物是否为违法建筑应由行政主管部门进行认定。同心广告以新宇通玻璃无权对涉案厂房对外出租为由主张合同无效，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。上述法律、司法解释的规定，是针对承租人擅自转租的情形出现时，赋予了出租人解除与承租人合同的权利，以及主张承租人与次承租人之间合同无效的权利，但并未赋予次承租人主张合同无效的权利。而新宇通玻璃提交的租赁合同显示，青岛圣丰源服装有限公司将涉案厂房出租给青岛晓璐玻璃有限公司，青岛晓璐玻璃有限公司将涉案厂房出租给新宇通玻璃，上述合同中虽未约定转租事宜，但同心广告与新宇通玻璃签订的《房屋租赁合同》，系双方自愿协商达成，同心广告作为次承租人以新宇通玻璃无权出租为由主张租赁合同无效，于法无据。同心广告主张涉案房屋未经消防验收无法使用而合同无效，但同心广告并未举证证明其无法办理消防等手续，而未经消防合格的建筑用于出租，适用属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，不必然导致租赁合同无效，故一审法院对同心广告该主张不予支持。同心广告以涉案厂房已经被法院查封不得进行对外出租为由主张合同无效，一审法院认为，同心广告未举证证明因法院查封导致涉案厂房不能继续使用，且法院查封仅系对涉案厂房的权属变动作出限制性行为，该查封行为并不影响标的物的使用，故一审法院对同心广告该主张不予支持。综上，同心广告主张其与新宇通玻璃签订《房屋租赁合同》无效的理由不成立，一审法院不予支持。该租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效。 关于同心广告要求新宇通玻璃退还已支付的房租332000元问题。本案中，同心广告在合同履行过程中已实际撤离租赁房屋，新宇通玻璃也认可同心广告于2019年2月26日已撤离，同心广告以自己的行为明确表示不再履行租赁合同，合同目的不能实现合同，双方的租赁合同实际已解除，解除时间以新宇通玻璃认可的同心广告撤离时间为宜。对于同心广告撤离前发生的房租，因双方的租赁合同是有效合同，同心广告要求退还该期间的房租的主张，于法无据，一审法院不予支持。对于同心广告撤离后的房租，同心广告已不再租赁使用涉案租赁物，新宇通玻璃应退还同心广告支付2019年2月27日至2019年9月14日期间的租金181917.81元(332000元÷365天×200天)，一审法院对同心广告该项诉讼请求予以部分支持。关于同心广告主张的装修损失问题，同心广告现有证据不足以证明其损失情况，一审法院对同心广告该项诉讼请求不予支持。关于同心广告主张的搬家费的问题，同心广告系自行搬离，其主张的搬家费应由自行承担。关于同心广告要求高朦朦承担连带责任的问题,同心广告现有证据仅能证明其已支付的租赁费由该高朦朦收取，而高朦朦并非本案租赁合同关系的主体,故同心广告对高朦朦的诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、新宇通玻璃于判决生效之日起10日内退还同心广告房租181917.81元；二、驳回同心广告的其他诉讼请求；三、驳回同心广告对高朦朦的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12018元，由同心广告负担9358元，新宇通玻璃负担2660元。 本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案租赁合同是否已经解除以及出租人是否应当返还房屋租金。根据一审查明的事实，上诉人已经于2019年2月26日搬离涉案房屋，租赁合同已经在事实上解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。”本案为租赁合同纠纷，虽然承租人在租赁合同中的主要义务是给付租金，但承租人还负有按照合同约定使用租赁物等义务。租赁合同为持续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方的信任关系。涉案合同签订后，双方在履行合同过程中发生纠纷，且承租人已经搬离场地，涉案租赁合同已经不适宜强制履行。因上诉人在一审中未提起反诉，故一审法院认定租赁合同于2019年2月26日解除，并判令上诉人返还租金并无不当。如果上诉人认为被上诉人存在违约行为，可以另案主张。故上诉人的上诉请求，本院不予支持。 综上，上诉人青岛新宇通玻璃有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2660元，由上诉人青岛新宇通玻璃有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨