江西省吉水县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0822民初250号原告：刘立武，男，1976年7月22日，汉族，住江西省吉安市吉水县。原告：罗小秀，女，1982年9月15日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县，系原告刘立武之妻。两原告委托诉讼代理人：王罕芳，上海锦天城（广州）律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：陈稚华，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：江西鸿昌置业有限公司。法定代表人：汪宗泉，董事长。统一社会信用代码：91360822056402797L。地址：吉水县。委托诉讼代理人：符海水，系该公司御龙湾项目管理团队负责人。委托诉讼代理人：文宗森，江西文冠律师事务所律师原告刘立武、罗小秀与被告江西鸿昌置业有限公司（以下简称鸿昌置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，与其余9案（205号、240号、245-247号、249号、251号、282号、295号）公开开庭进行了合并审理。原告罗小秀及委托诉讼代理人王罕芳与被告鸿昌置业委托诉讼代理人符海水、文宗森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘立武、罗小秀向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付逾期交房违约金【以665441元为基数按每日万分之0.1自2018年4月30日起计至房屋符合法定和约定交付条件之日止，暂计至2019年9月30日为人民币3446.98元】；2、请求判决被告立即为原告办妥江西省吉水县城城北新区房屋的产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证（不动产权证书）交付原告；3、请求判决被告向原告支付逾期办证违约金【以665441元为基数按每日0.01%自2018年7月30日起计至被告将江西省吉水县城城北新区房屋的房地产权证（不动产权证书）办妥并交付原告之日止，暂计至2019年9月30日为人民币28414.33元】；以上第1、3项诉讼请求金额合计为人民币31861.31元；4、本案诉讼费全部由被告承担。。事实与理由：2015年2月12日，被告与案外人刘家煜、彭小青签署了《商品房买卖合同》，合同约定：被告向刘家煜、彭小青预售位于江西省吉水县城城北新区房屋（下称该商品房），该商品房总价为人民币665441元，被告应于2015年6月16前交付符合法定和约定标准的验收合格的房屋，于合同约定的交付日起90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告逾期交房和办证的，每逾期一日，分别按购房款总额的每日万分之0.1、每日0.1%向刘家煜、彭小青计付违约金等等。2015年5月3日，刘家煜、彭小青签订离婚协议书，约定该商品房归刘家煜所有，双方协议离婚。2018年1月6日，刘家煜与两原告签订《房屋买卖合同》，约定刘家煜将该商品房转让给两原告，总房价款为人民币1460000元。支付方式为：1、因刘家煜在法院有执行案件，故两原告在该合同签订后两日内支付给吉水县法院399225元。2、因刘家煜欠开发商江西鸿昌置业有限公司的按揭款，刘家煜、两原告与开发商三方协商同意，由两原告与江西鸿昌置业有限公司重新签订合同，支付给江西鸿昌置业有限公司412310元。3、该商品房在2018年2月1日前完成验收交接，验收交接完成后10日内，两原告向刘家煜支付房款248465元。4、在2018年3月18日前两原告向刘家煜支付房款400000元等。2018年1月6日，吉水县法院作出（2017）赣0822执1206号《执行裁定书》，裁定：1、撤销刘家煜、彭小青名下的吉水县城御龙湾小区20-1-1801号房产的备案登记，将该房产备案登记至买受人刘立武名下。2、买受人刘立武可持本裁定到房产登记机构办理相关产权过户登记手续等等。2018年1月22日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告预售位于江西省吉水县城城北新区房屋（下称该商品房），该商品房总价为人民币665441元，被告应于2018年4月30前交付符合法定和约定标准的验收合格的房屋，于合同约定的交付日起90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告逾期交房和办证的，每逾期一日，分别按购房款总额的每日万分之0.1、每日0.1%向原告计付违约金等等。上述《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》签订后，两原告向刘家煜及被告依约支付了全部购房款1465000元,但被告并未按照合同约定期限和约定的交付条件，向两原告交付符合法定和约定标准的验收合格的房屋。截至目前，被告也尚未为两原告办妥房地产权证（不动产权证书）。原告已依约支付全部购房款，现被告未依约交房及办证，应依法、依约承担继续完成房屋应达到的交付条件、为原告办理房地产权证（不动产权证书）及支付相应违约金的合同义务和责任。为了依法维护原告的合法权益和经济利益，原告特提起本案诉讼，请求法院依法查明事实，判如所请。。鸿昌置业辩称：双方签订的商品房买卖合同，是房管局备案的，是双方的真实意思表示。1、原告不是合同向对方，不具有要求逾期交房和逾期办证违约金的诉权；2、对于逾期交房，被告按合同约定的交房时间并经原告验房后，接受了房屋并已经入住，我方没有违约行为。3、退一步讲，即使被告交付的房屋没有竣工验收，但原告已经自愿接收了，应视为双方对合同约定的交付条件进行了变更并达成一致，换言之应当以原告接收钥匙的时间为被告接受房屋的时间。4、至于说房屋交付的法定条件，是经综合验收合格交付这样的认定，是法律的管理性规定，不是强制性规定，双方当事人达成合意，不违反法律，不损害国家及第三人的利益，应当予以确认。5、关于逾期办证的问题，合同约定，办理产权登记的前提条件是房屋经过综合验收备案合格后90天通知办理产权登记，因为各种原因，目前房屋还未通过综合验收，所以没通知业主办证，所以我方也没有逾期办证。6、原告的违约金诉请超过了诉讼时效。综上，我方没有违约，请求法院公平公正判决，驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2015年2月12日，案外人刘家煜、彭小青与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告吉水县城城北新区，总房价款665441元，并对双方其他权利义务作了约定。2017年5月3日，刘家煜、彭小青两人离婚时将该商品房分割给刘家煜。2018年1月6日，刘家煜将该商品房转让给原告刘立武、罗小秀夫妇。2018年1月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下统称合同）以完成备案，并对双方权利义务作了详细约定，其中：原告购买的房屋是位于吉水县城城北新区，总房价款665441元。其他与本案有关的约定有：（一）交房时间和标准（合同第八条）：出卖人应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因政策因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，非出卖人原因导致、允许延期90天。（二）逾期交房的违约责任（合同第九条）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（三）交付形式（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。（四）产权登记及逾期办证违约责任（合同第十六条）：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人配合出卖人办理产权证，逾期未能办理的出卖人每日按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，如因买受人未配合出卖人办理产权证或因房地产登记机关原因未能及时办理产权的出卖人不承担违约责任。二、案外人刘家煜、彭小青已支付约定房价款665441元，并于2015年9月30日领取案涉房屋钥匙。三、案涉房屋所在20幢楼至今未办理竣工验收。四、因御龙湾业主集体向有关部门信访，要求尽快办理房屋权属证书，政府相关部门接访后要求鸿昌置业明确项目推进时间。2019年5月5日，江西吉水鸿昌御龙湾项目资金监管工作小组、鸿昌置业向御龙湾小区广大业主作出《鸿昌·御龙湾项目工程竣工验收及办证工作时间节点安排》（以下简称《节点安排》），其主要内容有：2019年6月底前对1#-3#，5#-9#楼确保办理不动产证；2019年10月底前对18#、19#、20#楼确保办理不动产证；2020年3月前对10#-13#、21#、25#、15#、17#、23#楼确保工程竣工验收，并同时推进不动产证前期工作；2020年3月底前对27#、28#、22#、26#楼确保工程竣工验收，并同时推进不动产证前期工作；2019年10月底前确保2、3期消防验收合格；2019年11月底前确保让人防验收合格；2020年6月底前确保整个小区的商品房都办理不动产证，对于公司已代收代缴办证契税、维修基金等费用，统一由公司代每户办理不动产证时上缴相关部门。五、本案所涉御龙湾房地产开发项目用地系汪宗泉等人于2012年9月通过网上竞拍获得土地使用权，规划建筑面积28万平米，设计商品房25幢，共约1800套。作为项目建设业主单位，鸿昌置业成立于2012年10月，注册资本2000万人民币，2014年工商登记载明法人代表汪宗泉其占股52%。2013年5月首期建设陆续达到预售条件。2015年7月，因公司股东债务纠纷和市场影响，公司资金断裂，资产被查封，项目建设停顿，项目经营权多次被授权给项目股东的债权人。2016年吉水县有关部门成立项目资金监管小组，负责监管新成立的以符海水为负责人的项目经营管理团队，确保项目资金切实投入未完成工程的建设。2016年6月底项目全面复工并陆续交房，至2019年底主体建设工程和主要相关设施建设完成，但因公司债务特别是拖欠建设工程款，承建方以鸿昌置业未付清工程款为由，拒绝提交建设资料，并向法院起诉，导致工程验收困难，项目资金链断裂。本院受理近百户业主起诉鸿昌置业商品房销售合同纠纷案件，县有关部门高度重视，组织相关单位工作人员进驻御龙湾项目部，强力督促当前项目管理团队抓紧推进御龙湾小区验收备案，尽快办理房屋权属证书。本院认为，原被告签订的商品房销售合同，系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。被告辩称原告没有要求逾期交房和逾期办证违约金的诉权，缺乏依据，本院不予采纳。双方当事人均应按照约定全面履行自己的权利义务。综合原、被告的诉辩及本院查明的事实，可将双方的争议焦点概括如下：一是被告鸿昌置业是否构成逾期交房违约及违约责任的承担；二是被告鸿昌置业是否构成逾期办证违约及违约责任的承担。关于第一个争议焦点，本院认为根据合同约定，鸿昌置业应当在2018年4月30日前向原告刘立武、罗小秀交付案涉商品房，且该商品房必须是经验收合格，同时，还应当出示【建设工程竣工验收备案证明文件】、【建设工程竣工验收合格证明】等证明文件，并提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。否则，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。而鸿昌置业在2018年1月29日向原告交付房屋（钥匙）时，未提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，也未出示相关证明文件等事实即充分表明案涉房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的事实。鸿昌置业的上述行为违反了合同约定及相关法律规定，已构成违约并应承担相应的违约责任。加之原告与案外人刘家煜对案涉房屋进行交接时，也清楚案涉房屋未竣工验收，但在此情形下，原告仍选择领取房屋钥匙。本院认为原告在知道房屋存在尚未完成竣工验收备案登记的情形下，仍同意接收房屋后，根据《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》（以下简称《指引》）第3条第1款规定：“开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。”，因原告接收案涉房屋的时间在合同约定的交付期限之前，故原告请求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于被告鸿昌置业是否构成逾期办证违约及违约责任的承担的争议焦点，本院认为根据合同第十六条的规定，被告鸿昌置业应当在案涉房屋交付使用后90天内办理产权登记手续，故被告应在2018年1月29日之后90天，即2018年4月29日前办理案涉房屋的产权登记备案，逾期每日按已付购房款的0.1%支付违约金。但被告至今未办理案涉房屋的产权登记手续，构成违约，应当承担2018年4月30日起至实际完成办证之日止的逾期办证违约金。原告诉请逾期办证违约金的标准为每日0.01%，系对其自身民事权利的处分，本院予以支持。对于原告要求被告协助办理房屋权属登记手续的诉讼请求，虽然案涉房屋尚未完成竣工验收备案登记，不具备办证条件，但被告仍应在相关条件具备后及时履行为原告办理相关产权登记的义务，故本院依法予以支持。同时，我院也会向房地产管理部门提出司法建议，要求其督促开发商尽快办理综合验收备案为产权登记备案创造条件。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告江西鸿昌置业有限公司在具备办证条件后三日内协助原告刘立武、罗小秀办理鸿昌御龙湾20幢1-1801室房屋权属登记手续；二、被告江西鸿昌置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘立武、罗小秀支付以已付购房款665441元为基数，按日万分之一从2018年4月30日起计算至实际完成办证之日止的逾期办证违约金；三、驳回原告刘立武、罗小秀其他诉讼请求。如未在本院限定的期限内履行义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1668元，由原告负担834元，由被告江西鸿昌置业有限公司负担834元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  王卫国审 判 员  肖 晖人民陪审员  林日奉二〇二〇年六月二十二日法官助理刘宇兵法官助理曾强书记员刘军书记员聂连英