广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初7193号原告：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市**************厂房。法定代表人：刘文磊，职务总经理。委托诉讼代理人：麦潇珊，女，系原告员工。委托诉讼代理人：覃文辉，男，系原告员工。被告：潘家和，男，1970年12月8日出生，汉族，住广西壮族自治区藤县************。原告中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）诉被告潘家和居间合同纠纷，本院于2020年5月28日立案受理后，依法由审判员阮明俞适用简易程序，公开开庭进行审理，原告世华公司委托代理人覃文辉，被告潘家和均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告世华公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付居间服务费人民币10100元及按日千分之一的标准计算的逾期违约金，违约金计算至实际付清之日时止。事实和理由：2017年5月24日原告作为居间方促成被告潘家和与卖方黄美仪交易位于中山市东凤区******逸湖半岛花园5期逸琴湾83幢1105房的物业，并于同日三方签订了《房地产买卖及居间合同》、《佣金支付承诺书》及相关附件。依据《房地产买卖及居间合同》第十四条的约定，被告应向原告支付20100元作为居间服务费，上述居间服务费应在买卖双方签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》前全部付清。此外，依据《佣金支付承诺书（买方版）》第1条的约定，被告自愿在买卖双方签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》前向原告支付佣金20100元；逾期支付的，应以未付佣金为基准，按每逾期一日支付千分之一的标准向原告支付违约金。被告已支付居间服务费10000元，还有居间服务费10100元未支付。综上，被告应依合同约定向原告支付相应的居间服务费，但经原告多方催促，被告仍旧不予理睬。故此，原告为了维护自身合法权益，根据相关法律、法规规定，特向法院提起诉讼，企求通过法律途径维护自身的合法权益，请求法院依法公正判决。被告潘家和答辩称，1.原告尚未全部履行合同义务，其只履行了一小部分，其大部分合同义务实际并未履行，依法不应支持其高额服务费的请求。双方签订的居间合同，除了原告要促成买卖双方的合同成立，还应当履行如下的义务：协助卖方办理赎楼手续、协助买方办理抵押贷款手续、放款、过户签字、交税、送抵押、房产证、他项权证等相关的手续。在本案中，因为卖方黄美仪的的违约行为，导致了买卖双方的交易没有履行完毕，原告仅仅履行了促成合同的签订义务，其他的居间义务并没有实际履行，故被告认为不应支付剩余居间服务费10100元；同时被告已支付了10000元的居间服务费用，对于仅仅促成了交易合同签订的原告，被告认为该费用已属于原告合理的居间服务费用。2.案涉《房地产买卖及居间合同》以及《佣金及必要费用确认及支付承诺书》关于交易双方终止交易，仍应收取服务费用的条款为格式条款，依法应认定为无效。上述格式版本，大部分条款是某地产公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与买卖双方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”，第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”此外，《房地产产经纪管理办法》第十九条规定：“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取服务费。”因此，对于原告服务费用的收取，上述格式条款核心均表述为无论交易是否成功，被告是否成功取得涉案房屋的所有权，被告均应全额支付服务费。该格式条款没有根据公平合理的原则分配各方义务为确保被告的利益，而肆意侵害买方的权益，明显加重买方的责任，排除了房屋买卖双方所享有的费用支付抗辩的法定权利，违反了上述法律规定，依法应认定该条款无效。3.本案房屋的交易中，被告付出了巨大的代价，遭受了巨大的经济损失。被告不仅没有取得涉案交易房屋的所有权，还因此损失了大量的金钱，据统计，因为卖方黄美仪的违约行为，被告连支付的房屋定金以及预付款都未能全额收回。原告不仅不体谅被告因为本次的交易导致的巨大的经济的损失，还不合理的要求被告支付更多的居间服务费，这无疑对被告而言是雪上加霜。综上，被告认为其不应当支付本案中原告诉求的居间服务费以及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月21日，被告为购买位于中山市*********逸湖半岛花园5期逸琴湾83幢1105号的房产，而作为买方签署《佣金及必要费用确认及支付承诺书（买方版）》一份，载明如下事宜：1.被告确认原告已就中山市*********逸湖半岛花园5期逸琴湾83幢1105号房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方于2017年5月21日签署了《房地产买卖合同及居间合同》（合同编号：1609807）。2.被告承诺自愿在双方签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》前向原告支付佣金20100元，逾期支付的，应以未付佣金为基准，按每逾期一日支付千分之一的标准向原告支付违约金。3.若被告与卖方黄美仪未经原告同意自行解除合同，被告应向原告支付相等于买卖双方应付佣金金额的总和作为违约金。2017年5月24日，被告作为买方，黄美仪作为卖方，原告作为居间方，三方签订《房地产买卖合同及居间合同》一份，双方就卖方黄美仪向被告潘家和出售位于中山市*********逸湖半岛花园5期逸琴湾83幢1105号房产的具体事宜作出约定。该合同第十五条第3点约定，如因买卖双方任何一方违约导致无法按本合同约定完成物业过户手续的，则违约方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金支付给居间方；若买卖双方均有违约行为的，则买卖双方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金向居间方承担连带责任。上述《佣金及必要费用确认及支付承诺书（买方版）》及《房地产买卖合同及居间合同》签订后，被告已向原告支付居间服务费10000元，剩余10100元并未支付。另查明，《房地产买卖合同及居间合同》签订后，被告潘家和已向卖方黄美仪支付定金100000元及预付款150000元，并代替黄美仪偿还案涉房产的银行按揭贷款7296元。此后，案涉房地产不但未能注销银行按揭抵押手续，且因卖方黄美仪另存在其他债务，导致案涉房产被中山市第一人民法院采取查封措施，并无法完成过户交易手续。2018年8月7日，被告向本院起诉卖方黄美仪，要求解除双方签订的合同并要求黄美仪退还其定金100000元、预付款150000元并承担违约金201000元、中介费损失10000元、物业管理费损失2580元、银行贷款损失7296元、利息损失、律师费损失20000元及其他诉讼费用损失、利息损失，该案案号为（2018）粤2072民初9885号。2018年11月27日，经本院调解，被告及卖方黄美仪达成调解协议如下：1.解除潘家和与黄美仪于2017年5月24日签订的房地产买卖及居间合同；2.潘家和在履行涉案合同的过程中向黄美仪支付了定金100000元、预付款150000元，向中山市世华房地产代理有限公司支付了中介费10000元、替黄美仪偿还了银行贷款7296元，上述款项合计267296元，该款黄美仪同意向潘家和退回并支付潘家和违约金212704元（含律师费20000元）。上述款项合计480000元，该款黄美仪定于2018年12月4日前向潘家和支付,逾期支付则黄美仪还需向潘家和支付逾期付款利息（以267296元为基数，按年利率6%计付至实际清偿之日止）；3.尚欠中山市世华房地产代理有限公司的中介费10000元，由黄美仪负担；4.案件受理费8678元，减半收取计4339元，诉讼保全费1520元，合计5859元，由黄美仪负担（潘家和已预交，该款黄美仪于支付上述款项时一并迳付给潘家和）。本院依法作出（2018）粤2072民初9885号民事调解书。原告于庭审中认为上述调解书在并未征求其意见的情况下，直接准许被告潘家和与卖方黄美仪解除了居间合同，故对于该项条款的效力不予确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，第四百二十五条第二款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬…….”。本院认为，被告于2017年5月21日签署的《佣金及必要费用确认及支付承诺书（买方版）》明确载明了其确认原告已就中山市*********逸湖半岛花园5期逸琴湾83幢1105号房产买卖一事提供了全面的居间服务。此外，被告与卖方黄美仪已于2017年5月24日签订《房地产买卖及居间合同》，故原告作为居间人已经促成合同的成立，其已完成作为居间方的合同义务，其有权依《房地产买卖及居间合同》的约定收取相应的报酬。被告亦已在《佣金及必要费用确认及支付承诺书（买方版）》中自愿并承诺于其与黄美仪签订《房地产买卖及居间合同》前向原告支付居间服务费20100元，否则每逾期一天应以未付金额为基数，按每日千分之一的标准支付违约金。因此，原告要求被告支付全部居间服务费20100元的条件已经成就，其诉讼请求被告支付剩余居间服务费10100元，理据充分，本院予以支持。对于原告诉讼请求的违约金，本院认为原告并未就其损失进行举证，故其诉讼请求被告按每日千分之一的标准支付违约金明显过高，有违公平原则，本院酌定该违约金按2%/月的标准计算为宜。对于被告辩称原告并未履行协助卖方办理赎楼手续、协助买方办理抵押贷款手续、放款、过户签字、交税、送抵押、房产证、他项权证等相关协助义务的答辩意见。本院认为，被告辩称的上述手续，均须在合同可继续履行的情况下办理，现因卖方黄美仪的缘故导致案涉房产被法院查封而无法办理过户手续，合同已无法继续履行，故上述手续无法办理的过错在于卖方黄美仪，并不能归责于原告。因此，被告以上述答辩意见进而拒绝支付剩余居间服务费10100元并无依据，本院不予支持。此外，《佣金及必要费用确认及支付承诺书（买方版）》明确约定了如被告与卖方黄美仪未经原告同意自行解除合同，被告应向原告支付相等于买卖双方应付居间服务费金额的总和作为违约金。现已查明被告与黄美仪在未经原告同意的情况下，于（2018）粤2072民初9885号案件中以调解方式解除了双方之间的《房地产买卖合同》，因此以此为依据，被告亦仍应依照《佣金及必要费用确认及支付承诺书（买方版）》的约定向原告支付剩余居间服务费10100元。另，《房地产买卖及居间合同》明确约定如买卖双方某一方存在违约行为，则违约方应以居间服务费总额为标准向原告承担违约金，可见案涉居间服务费的最终承担者应为违约方。现已查明《房地产买卖及居间合同》因黄美仪的违约行为而导致解除，黄美仪应予承担违约责任，被告在向原告清偿居间服务费后可另案向黄美仪主张赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条第二款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告潘家和于本判决生效之日起七日内向原告中山市世华房地产代理有限公司支付居间服务费余款10100元并承担逾期付款违约金（以实际欠款金额为基数，按2%/月的标准自2017年5月24日起计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市世华房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，减半收取为64元，由被告潘家和负担（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内返还给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  阮明俞二〇二〇年六月二十九日书记员  陈嘉茵尹珍