贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2384号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州结庐商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中山西路地铁商业层。法定代表人：夏开峰，总经理。委托诉讼代理人：杨佳，贵州黔灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志平，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘胤祥，男，1975年9月7日出生，汉族，住四川省隆昌县。委托诉讼代理人：陈国富，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖薇，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。上诉人贵州结庐商业管理有限公司（以下简称结庐公司）、刘胤祥因房屋租赁合同纠纷一案，均不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人结庐公司委托诉讼代理人杨佳、刘志平，上诉人刘胤祥委托诉讼代理人陈国富、肖薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。结庐公司向本院上诉请求：1、依法维持原判第一项；2、依法撤销原判第二项，驳回刘胤祥的全部反诉请求。3、依法撤销原判第三项，改判：一、刘胤祥向结庐公司支付违约金450912元；二、刘胤祥向结庐公司支付拖欠的水费1133.4元、电费5097.6元、空调费2872元；三、刘胤祥向上诉人支付的租金376248元不予退还；四、刘胤祥向结庐公司所缴的保证金188124元不予退还；五、一审本诉诉讼费、反诉诉讼费及二审上诉费均由刘胤祥负担。事实和理由：一、原审未支持违约金系适用法律错误。根据合同法第8条，第114条以及《最高人民法院执行工作办公室关于广东省高级人民法院请示的交通银行汕头分行与汕头经济特区龙湖乐园发展有限公司申请不予执行仲裁裁决案的复函》的规定，违约金由双方当事人自由约定，只要不违反法律规定和不损害第三人合法权益，国家一般不予干涉。国家认为双方当事人约定的违约金过高或者过低的，可以予以调整，但必须基于一方当事人的请求。本案案涉租赁合同第八条约定“如刘胤祥原因导致本合同终止，视为其违约，结庐公司有权单方面终止合同，有权没收保证金，刘胤祥并按合同全年租金标准的3倍金额作为违约金支付给结庐公司，刘胤祥承诺不得在诉讼中以违约金过高要求调低违约金。”案涉租赁合同的约定并未违反法律规定，且不损害第三人的合法权益，现上诉人自愿调低违约金为全年租金的一倍应予支持。二、刘胤祥在搬离前，并未结清案涉商铺的水电、空调费，且上诉人已出具《缴费通知单》，但一审未认定并不支持结庐公司该项主张属于认定事实错误。三、案涉租金合同第六条第3款已约定在租赁期间，刘胤祥对于出租商铺不得以任何形式转租，否则结庐公司有权单方面终止合同并可以收回本物业，因此造成的一切损失刘胤祥自负。案涉合同系因刘胤祥原因终止，故2019年5月3日至2019年6月22日期间的租金不应退还。刘胤祥二审答辩称，本案合同应为无效合同，结庐公司为过错方，应承担责任，具体答辩理由与其上诉理由一致。刘胤祥向本院上诉请求：1、依法撤销原判第一项、第二项和第四项，改判确认案涉租赁合同为无效合同；2、结庐公司退还刘胤祥已缴纳的保证金、房屋租金及赔偿刘胤祥经济损失合计2172458.73元；3、本案一审、二审全部诉讼费用由结庐公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。2017年7月18日《贵阳市人民政府关于的批复》载明的设计方案是指中山西路车站站点与其他商业大厦的链接部位进行商业综合地下开发，并非是对中线西路车站站内22014平方米的规划设计方案。2017年9月30日贵阳市规划局《建设工程规划许可证》载明的是地下第1层站内范围，而不是中线西路车站站点与其他商业大厦的连接部位范围，且该许可证附件载明用途为公用设施，而非商业性质用途。一审把连接部位的规划设计方案错误当成中山西路车站站内22014平方米地下第1、2、3层的物业空间设计方案错误。二、结庐公司与贵阳市城市轨道交通有限公司于2018年5月8日签订的《贵阳轨道交通1号线车站物业空间租赁合同》第16条约定了未经出租人同意，承租人不得将出租标的相关权益进行肢解、转让、转包或将标的整体转租或以联营、合作经营、委托经营的方式变相整体转租。结庐公司未获得再转租的权利，其与刘胤祥签订的案涉租赁合同并未得到原出租人的批准，属于无处分权的出租行为，理应无效。三、因一审对事实认定错误，导致一审错误认定案涉租赁合同有效。案涉租赁物因未取得规划许可或未按照规划许可的规定建设，贵阳市城市轨道交通有限公司与贵州富万家商贸有限责任公司签订的出租合同无效，继而结庐公司将所出租的商铺转租给刘胤祥而签订的案涉租赁合同也应无效。刘胤祥在租赁案涉商铺时并无过错，对合同无效给刘胤祥造成的损失以及全部房租等费用应由过错方结庐公司承担。结庐公司二审答辩称，关于刘胤祥主张的连接点问题，一审认定是清楚的，贵阳政府对规划批复是针对整个车站的规划，批复是同意站点规划，其中明确地下开发部分，是商业开发。许可证有附图，有平面图，案涉的面积是2万多平米。规划对中山西路有商业内容的，本案是取得规划许可证的，且贵阳市规划局给一审法院的两次回函均表述可以实施综合开发。关于未经转租的问题。富万家公司有权成立子公司对案涉物业进行招商经营管理。结庐公司作为富万家公司的子公司与刘胤祥签订案涉房屋租赁合同后，轨道公司也出函对结庐公司的出租行为进行了追认，且根据合同法的规定，出租人在六个月内未提出异议的，视为认可，轨道公司至今对结庐公司的出租行为均未提出异议，视为对招商经营的认可，因此，案涉租赁合同是有效的。结庐公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告于2018年9月16日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：（034）JL中山西路17站027号）已解除；2.被告支付原告违约金1352736元；3.被告支付拖欠原告的水费1133.4元，电费5097.6元，空调费2872元；4.被告向原告支付的租金376248元，原告不予退还；5.被告向原告所缴的商铺合同保证金188124元，原告有权没收，不予退还；6.本案的诉讼费用、保全费用、诉讼财产保全责任保险费用由被告承担。刘胤祥向一审法院反诉请求：1.确认反诉人刘胤祥与被反诉人贵州结庐商业有限公司签订的编号为034的《商铺租赁合同》为无效合同；2.被反诉人退还反诉人已经缴纳的保证金、房屋租金及赔偿给刘胤祥造成的经济损失合计为2172458.73元人民币；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院查明事实：贵阳市城市轨道交通有限公司（以下简称轨道公司）系贵阳市人民政府国有资产监督管理委员会控股的国资企业，负责贵阳市地铁线路的建设、经营和管理。本案争议的商铺位于贵阳市站，地铁的立项、规划、审批过程如下：1.2013年4月28日，国家发展和改革委员会向贵州省发改委下发《关于贵阳市线可行性研究报告的批复》（发改基础［2013］779号），载明：为了缓解城市交通压力、完善城市综合交通系统、推进金阳新区建设、实现城市总体规划目标，根据《贵阳市城市轨道交通近期建设规划》，同意建设贵阳市线。2.2014年，贵阳市国土资源局向轨道公司颁发《建设用地规划许可证》（建字第520000201330204号），载明：用地项目名称为贵阳市线（全线），用地性质为市政与交通建设用地。3.2017年9月30日，贵阳市城乡规划局向轨道公司颁发《建设工程规划许可证》（建字第520000201701450号），载明：建设规模为937430平方米。《建设工程规划许可证》附件载明中山路站总面积为22014平方米。4.2018年5月21日，贵阳市城乡规划局向轨道公司颁发《建设工程规划许可证》（建字第520000201812560号），载明：建设规模为944414.78平方米。5.2019年6月28日，贵阳市自然资源和规划局向轨道公司颁发《建设工程规划许可证》（建字第520000201812181号），载明：建设规模为944524.78平方米。《建设工程规划许可证》附件载明中山路站总面积为22014平方米。6.2014年10月10日，贵阳市住房和城乡建设局向轨道公司颁发《建设工程施工许可证》（编号：520101201308190118）。7.2018年8月25日，贵阳市公安消防支队向轨道公司颁发《建设工程消防设计审核意见书》（筑公消审字［2018］第0622号），对贵阳市线中山路站（含装修）（建筑层数：地下3层，其中：-3层为站台层，-2层为站厅层，-1层为物业开发层，物业部分-1层为商业，-1夹层为商业，下沉广场）进行了审核，审核意见为“合格”。8.2019年7月9日，贵阳市住房和城乡建设局向轨道公司出具《建设工程消防验收意见书》（筑建消验字〔2019〕第0068号），载明：工程地址贵阳市地铁一号线中山西路站，建设单位结庐公司，工程类别为装修，使用性质为商业，建筑面积8380㎡，综合评定该工程项目验收合格。2017年7月18日，《贵阳市人民政府关于〈贵阳市轨道交通1、2号线沿线地区综合开发规划〉的批复》载明：原则同意《贵阳市轨道交通1、2号线沿线地区综合开发规划》中延安路站、雅关站等19个重点城市设计方案。《规划》中关于中山路站规划载明：“中山路及公园路进行综合地下开发，连接中山路站、恒峰步行街、宏源大厦、华亿大厦等。步行商业街地下一层为商业开发，地下二层和局部地下三层为停车场。地下一层打造商务、休闲、购物、娱乐的便捷联系通道，将地铁站带来的人流和原有的人流引入各核心区，促进商业发展，体现该地块繁荣的商业景象。”贵阳市自然资源和规划局在此处加盖公章。2018年5月8日，轨道公司（出租方）与富万家公司（承租方）签订《贵阳轨道交通1号线车站物业空间租赁合同》，约定：出租范围：出租方将贵阳轨道交通1号线国际生态会议中心站、雅关站、北京路站、中山西路站及贵阳火车站5个车站物业空间出租给富万家公司，在出租人所在地，专为经营管理本合同项下车站物业空间而组建项目管理部或成立一家分公司或一家子公司进行开发经营，车站物业空间建筑面积约17210,78平方米。租赁用途：贵阳轨道交通1号线车站物业空间使用权，主要内容“出租人将车站物业空间租给承租人，并授予承租人负责在经营准备期、租赁期限、租赁范围内的商业资源开发经营、命名及广告资源设置”。商业资源开发经营主要内容“出租人授予承租人在经营准备期、租赁期限、租赁范围内的商业资源（含自助机具、场地活动）的开发使用权利，包括但不限于按照约定进行项目商业资源的规划、建设、经营、维护等”。合同签订后，2018年11月5日，富万家公司出具《授权委托书》，委托其全资子公司结庐公司对合同约定的物业进行招商经营管理工作。2018年11月1日，轨道公司向富万家公司发送《关于贵阳轨道交通1号线车站物业空间招商经营事宜的函》，载明“贵阳轨道交通1号线于2010年9月获得国家发改委立项批复，观山湖首通段于2017年12月28日开通试运营，2018年拟开通全线试运营。根据2018年3月30日贵州省第十三届人民代表大会常务委员会批准并于2018年6月1日施行的《贵阳市城市轨道交通条例》的相关规定，明确‘城市轨道交通经营单位可按照相关规定实施综合开发’，且按照我司‘轨道+物业’的发展战略，我司在1号线国际生态会议中心站、雅关站、北京路站、中山西路站、贵阳火车站5个车站设有物业用于商业经营。2018年4月，贵司以公开挂牌竞价的形式获得贵阳轨道交通1号线上述车站物业空间的10年经营权。根据我司与贵司签订的租赁合同中‘租赁用途’的相关条款；贵司有权在租赁期限、租赁范围内对物业空间开展商业资源开发经营活动，并可自行依法开展1号线车站物业空间招商经营工作”。2018年9月16日，结庐公司（出租房、甲方）与刘胤祥（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》（合同编号（034）JL中山西路17站027号），主要约定：甲方同意将位于贵阳市轨道交通（地铁）1号线中山西路站的第ZS1F-O27号商铺。使用面积约为110㎡,建筑面积约为244㎡（该商铺交付时使用面积误差在5％以内，租赁面积不再作调整），出租给乙方。（该商铺具体户型详见本合同附件一：商铺平面红线图），该商铺只能用于经营餐饮业态小吃集合品牌，不得经营其它商品或服务，否则视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同并可以收回物业和停水，停电。因此造成的一切损失乙方自负，合同解除事宜及违约责任按本合同第七、八条处理。租赁期限为3年，自2018年11月1日至2021年10月31日。自本合同生效且地铁物业整体开业之日起计算租期和租金。地铁物业整体开业时间为2018年11月30日前，具体日期以甲方书面通知为准。商铺租金标准为每月每平方米（按照建筑面积计算）154元/月/㎡，月租金共计37576元。运营管理费标准为每月每平方米（按照建筑面积计算）103元/月/㎡，月租金共计25132元。第一年：乙方应支付租金450912元，运营管理费301584元。第二年：乙方应支付租金496003.2元，运营管理费331742.4元。第三年：乙方应支付租金545603.5元，运营管理费364916.6元。从第二年起，每年按上一年度租金及运营管理费总额上浮10％支付。双方约定每季度的租金和运营管理费（以下简称为费用）一次性支付，即每次支付租金和运营管理费（费用）为人民币188124元。以后每3个月的租金和运营管理费均在应付租金和运营管理费到期前一个月支付，甲方收到租金和运营管理费（费用）后应当给乙方开具收款收据。为确保出租商铺设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日缴纳合同保证金188124元作为商铺合同保证金。待合同期满后扣除乙方应交纳的所有费用及违约金等甲方应将剩余合同保证金不计息的退还给乙方。乙方须按月向甲方支付公共WIFI服务费每月100元及宣传推广费100元/月。乙方用电的电费由甲方按1.6元/度收取，水费由甲方按6元/吨收取……乙方应于每月26日按时交水、电费给甲方，如没按时交纳水、电费，视为乙方违约。合同期满后或因乙方原因本合同提前解除或终止的，商铺内所有不可拆除的装修、附属物归甲方所有。如甲方不保留装修、附属物，乙方须限期拆除装修和附属物并恢复原状，所产生的费用由乙方承担。乙方拒不拆除的，甲方可代为拆除所产生的费用，由乙方按1.5倍支付给甲方。甲方有权收取本物业租金、运营管理费、空调所运营的费用、WIFI费用及物业管理费、宣传推广费。在租赁期间，乙方对于出租商铺不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为，否则甲方有权单方面终止合同并可以收回本物业和停水，停电。因此造成的一切损失乙方自负，合同解除事宜及违约责任按本合同第七、八条处理。若发生下列情形之一，合同自动解除或终止：1.未经甲方许可擅自转租、转借、转让的；2.严重违反轨道物业所有人管理规定，并拒不改正的；3.出现不可抗力造成商铺毁损达不到使用目的的；4.政府决定征收或物业所有人收回该商铺的；5.乙方迟延交付房租超过3天未支付；6.水电费、空调所运营的费用、物业管理费等费用逾期3天未支付的；7.租赁合同到期。如因甲方原因导致合同解除或终止的，甲方应按本合同全年总租金的3倍金额向乙方支付违约金。甲方承诺如违约必须执行本条，不得在诉讼中以违约金过高要求调低违约金。如乙方原因导致本合同终止，视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同，甲方有权停水、停电并有权收回物业（收回物业后甲方有权租给第三方）。甲方有权没收乙方所缴商铺合同保证金，乙方并按本合同全年租金标准的3倍金额作为违约金支付给甲方。乙方承诺如违约必须执行本条，不得在诉讼中以违约金过高要求调低违约金。如乙方逾期交还商铺的，甲方有权没收乙方所缴商铺合同保证金并按本合同月租金标准的5倍金额收取商铺占用费，直到交房为止。乙方承诺如违约必须执行本条，不得在诉讼中以违约金过高要求调低违约金。同日，结庐公司（出租方、甲方）与刘胤祥（承租方、乙方）签订了合同编号分别为032JL、033JL、035JL的其他三份《商铺租赁合同》，除出租房屋的面积和租金不一致外，其他内容与编号为034JL的《商铺租赁合同》基本一致。合同签订后，刘胤祥向结庐公司支付保证金188124元，支付2018年12月22日至2019年7月31日物业管理费34770元，支付租金、公共WIFI、宣传费、卫生费、空调费387298元，共计610192元，其中已支付2019年3月22日至2019年6月22日的租金188124元。刘胤祥将案涉商铺分隔为若干间后，于2018年12月22日、同年12月27日、2019年1月6日、同年1月14日、同年1月18日分别与案外人谢春明、熊理与谢敏、卢凡、李玉秀、谭建波签订《商铺租赁合同》，将分隔后的商铺出租给上述案外人。2019年4月30日，结庐公司向刘胤祥通过邮寄方式出具落款时间为2019年4月28日的《律师函》，载明：您通过拆分四个商铺方式分别转租给王珂、熊理、陈涛等13余人经营，您的行为已严重违反租赁合同约定，现通知如下：“1.委托人与您签订的《商铺租赁合同》即日解除或终止；2.请您务必在收到本函之日起3日内自行腾空商铺并交还委托人……；3.请您务必在收到本函之日起3日内结清差欠委托人的全部差欠款项”。刘胤祥于2019年5月2日收到该《律师函》，结庐公司于同日将案涉房屋收回并重新出租给他人。经一审法院调查，2019年10月14日，贵阳市自然资源和规划局回函，载明：1.《贵阳市轨道交通1、2号线沿线地区综合开发规划》经市政府审批，其加盖公章，该印章真实有效；2.《贵阳市轨道交通1、2号线沿线地区综合开发规划》中对中山西路有商业规划内容，其核发的《用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及附图中该区域界定为物业层。2019年10月23日，《贵阳市自然资源和规划局关于的回复函》载明：1.经核实合法的贵阳市线《建设工程规划许可证》，中山西路站为地下三层车站，其中地下三层为车站站台、设备层，地下二层为车站站厅、设备层，地下一层为车站疏散通道、物业、设备层；2.根据《贵阳市城市轨道交通条例》第三十九条“经市人民政府批准，城市轨道交通经营单位对城市轨道交通用地范围和相关联的地下、地下空间区域、邻近区域，与城市轨道交通设施结构上不可分割、工程上应当同意规划设计和实施的开发项目，可以按照相关规定实施广告、通信、物业管理等综合开发”。原审认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十六条的规定，结合双方诉辩主张，本案争议焦点为：一、案涉《商铺租赁合同》效力如何认定；二、刘胤祥是否存在违约行为，违约责任如何认定；三、刘胤祥欠付水电费、空调费的金额如何认定；四、刘胤祥已缴纳的租金、保证金是否应当退还。一、关于案涉《商铺租赁合同》效力如何认定的问题。从贵阳市地铁一号线的立项、审批，到案涉商铺的规划、建设过程来看，案涉商铺属于合法建筑，案涉《商铺租赁合同》合法有效，具体理由：首先，根据《中华人民共和国城乡规划法》第十一条：“国务院城乡规划主管部门负责全国的城乡规划管理工作。县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作。”及第四十条：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，案涉租赁物属于地铁附属设施，已按照规定取得了建设工程规划许可证，该建筑物是否符合规划，需要依照城乡规划法律法规、法定规划等予以综合认定。其次，从双方提交的现有证据来看，涉案商铺所在建筑物经市政府专题会议研究，同意土地利用规划，原则同意《规划》中延安路站等19各重点城市设计方案，并经贵阳市自然资源和规划局盖章确认，上述建筑物应属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“经主管部门批准建设的”情形。再次，刘胤祥辩称富万家公司及结庐公司没有取得轨道公司准许再转租的权利，结庐公司再次转租的行为致双方签订的合同无效，其一，结庐公司与刘胤祥于2018年9月16日签订《商铺租赁合同》，轨道公司于2018年11月1日向富万家出具《关于贵阳轨道交通1号线物业空间招商经营事宜的函》载明：“富万家公司有权在租赁期限、租赁范围内对物业空间开展商业资源开发经营活动，并可自行依法开展1号线车站物业空间招商经营工作。”该函载明的事项应当是对结庐公司将对案涉商铺进行招商经营的追认；其二，即便轨道公司对结庐公司的招商经营行为未进行追认，截止本案受理时，距结庐公司与刘胤祥签订《商铺租赁合同》时间已超过六个月，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，轨道公司并未在六个月内提出异议，刘胤祥该抗辩理由不成立。最后，关于刘胤祥主张案涉房屋未取得《消防验收合格证》的意见，庭审中，结庐公司已提交《建设工程消防设计审核意见书》（筑公消审字[2018]第0622号）、《建设工程消防验收意见书》（筑建消验字〔2019〕第0068号）证实案涉房屋已通过消防验收。综上，《商铺租赁合同》应当认定有效，刘胤祥反诉确认《商铺租赁合同》无效的请求不成立，原审不予支持。根据《商铺租赁合同》第七条“本合同发生下列情形之一，本合同自动解除或终止。1.未经甲方许可擅自转租、转借、转让”的约定，刘胤祥擅自将承租商铺隔断后转租，构成约定解除情形，结庐公司享有合同解除权，其已于2019年4月30日邮寄送达了解除合同的通知，刘胤祥于2019年5月2日收到该通知。依照《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，案涉《商铺租赁合同》已于2019年5月2日解除。二、关于刘胤祥是否存在违约行为，违约责任如何认定的问题。依法成立并生效的《商铺租赁合同》对双方具有约束力，双方当事人均应恪守履约，否则应依约承担违约责任。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”刘胤祥未经结庐公司同意，将承租商铺隔断并转租，违反双方《商铺租赁合同》第七条的约定，构成违约，依法应当承担违约责任。关于结庐公司主张刘胤祥应向其支付违约金1352736元的诉请，根据《商铺租赁合同》第八条“如乙方原因导致本合同终止，视为乙方违约……乙方并按本合同全年租金标准的3倍金额作为违约金支付给甲方。乙方承诺如违约必须执行本条，不得在诉讼中以违约金过高要求调低违约金”之约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，违约金的设立应是损失弥补、利益填平之性质，且应以实际损失为依据，结庐公司在未提交证据证明其具体损失的情况下，主张按合同约定的全年租金标准的3倍金额收取违约金，原审不予支持。三、刘胤祥欠付水电费、空调费的金额如何认定。对于结庐公司请求刘胤祥支付拖欠的水费1133.4元、电费5097.6元、空调费2872元的主张，结庐公司未提交证据证实水费、电费、空调费的实际产生，不足以证明刘胤祥司应付水费、电费、空调费的数额，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原审对结庐公司所主张的水费、电费、空调费不予支持。四、刘胤祥已缴纳的租金、保证金是否应当退还。关于租金和运营管理费，双方签订的《商铺租赁合同》中未有关于违约情形导致合同解除，租金及运营管理费是否返还的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，结庐公司应当退还刘胤祥已支付的2019年5月3日至同年6月22日期间的租金和运营管理费。计算为：2019年3月22日至同年6月22日期间的租金和运营管理费188124元－2019年3月22日至同年5月2日期间的租金和运营管理费（188124元÷3个月×1个月+188124元÷3个月÷30天×10天）＝104513.33元。关于保证金，根据《商铺租赁合同》第八条“如乙方原因导致本合同终止，视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同，甲方有权停水、停电并有权收回物业（收回物业后甲方有权租给第三方）。甲方有权没收乙方所缴商铺合同保证金，乙方并按本合同全年租金标准的3倍金额作为违约金支付给甲方”之约定，刘胤祥支付的保证金应当不予退还。关于刘胤祥主张结庐公司赔偿其经济损失，包括商铺装修费用967580.57元，所需库房、运营管理及发放员工工资594686.16元的反诉请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持……”之规定，因刘胤祥的违约行为，致《商铺租赁合同》解除，根据合同第四条“6.合同期满后或因乙方原因本合同提前解除或终止的，商铺内所有不可拆除的装修、附属物归甲方所有”的约定，装修及附属物应归结庐公司所有，且刘胤祥提交的证据不足以证实商铺装修费用以及所需库房、运营管理及发放员工工资与本案有直接关联性，故对刘胤祥要求结庐公司赔偿其经济损失的主张，原审不予支持。综上，结庐公司应退还刘胤祥租金和运营管理费104513.33元。依照《中华人民共和国城乡规划法》第十一条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、第十六条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告贵州结庐商业管理有限公司与被告刘胤祥于2018年9月16日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：034JL中山西路17站027号）于2019年5月2日解除；二、反诉被告贵州结庐商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告刘胤祥退还租金和运营管理费104513.33元；三、驳回原告贵州结庐商业管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘胤祥的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8529元，原告贵州结庐商业管理有限公司负担8479元，被告刘胤祥负担50元，反诉案件受理费减半收取计12277元，反诉原告刘胤祥负担11686元，反诉被告贵州结庐商业管理有限公司负担591元（案件受理费原告或反诉原告已预付，被告或反诉被告在履行本判决时径直向原告或反诉原告支付应承担部分的案件受理费）。二审中，当事人均无新证据提交。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于案涉《商铺租赁合同》的效力问题。刘胤祥上诉主张《商铺租赁合同》涉及的商铺未获得商业性质用房的建设规划许可，一审把中山西路车站站点与其他商业大厦连接部位的规划设计方案错误当成中山西路站站内地下一层的物业空间规划方案，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，轨道公司与富万家公司签订的《出租合同》无效，继而案涉《商铺租赁合同》无效，且结庐公司并未获得转租的权利，其将案涉商铺转租给刘胤祥，该转租行为因未获得轨道公司授权批准，故案涉《商铺租赁合同》理应无效。本院认为，首先，案涉商铺位于贵阳市，2017年7月18日贵阳市政府批复中山路站建设规划文件载明：中山路及公园路进行综合地下开发，连接中山路站、横峰步行街、宏源大厦、华亿大厦等，步行商业街地下一层为商业开发，也即中山路地铁站地下一层连接了地铁站点与横峰步行街、宏源大厦、华亿大厦等延线商业区域等。因此，刘胤祥关于原审将中山西路车站站点与其他商业大厦连接部位的规划设计方案错误当成中山的物业空间规划方案的上诉理由与案件事实不符，本院不予采信。其次，2017年9月30日贵阳市城乡规划局颁发的《建设工程规划许可证》载明中山路站总面积22014平方米，2019年10月14日贵阳市自然资源和规划局回函载明其核发的《建设工程规划许可证》及附图中案涉商铺所在区域界定为物业层。根据前述《房屋租赁司法解释》第二条的规定，案涉商铺已经主管部门批准建设并取得了《建设工程规划许可证》。故本院对刘胤祥关于轨道公司与富万家公司签订的《出租合同》及案涉《商铺租赁合同》因未取得商业性质的建设规划许可而无效的上诉理由不予采信。其三，轨道公司与福万家公司签订的租赁合同中虽约定未经出租人书面批准，承租人转租构成违约，但结庐公司与刘胤祥于2018年9月16日签订《商铺租赁合同》后，轨道公司于2018年11月1日向富万家出具《关于贵阳轨道交通1号线物业空间招商经营事宜的函》载明：“富万家公司有权在租赁期限、租赁范围内对物业空间开展商业资源开发经营活动，并可自行依法开展1号线车站物业空间招商经营工作。”该函件应当是轨道交通公司对富万家公司、结庐公司将案涉商铺进行招商经营的追认；另又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，即便轨道公司对富万家公司、结庐公司的招商经营行为未进行追认，轨道公司并未在知道转租行为之时起六个月内提出异议，即应视为对转租行为的认可，故本院对刘胤祥关于结庐公司将案涉商铺转租的行为未获得轨道公司授权而无效的上诉理由不予采信。综上，案涉《商铺租赁合同》并不具有违反强制性法律规定而应确认无效的情形，因此，刘胤祥基于合同无效而提出的返还租金、赔偿损失等项请求，于法无据，本院不予支持。关于结庐公司请求的违约金问题。因刘胤祥在履行合同过程中擅自转租案涉商铺构成违约，而《商铺租赁合同》对承租人违约既约定了3倍租金的违约金，又约定了结庐公司有权没收承租人交纳的保证金，根据承租人刘胤祥违约行为的性质、违约行为造成损害等情形，一审确认刘胤祥交纳的保证金不予退还、房屋装修损失由承租人自行承担，即足以弥补承租人的违约行为对出租人所造成的损失，现结庐公司上诉要求3倍租金的违约金，明显违背公平原则，本院不予支持。关于结庐公司请求的水、电及空调费问题。结庐公司在诉讼中并未提交证据证实水费、电费、空调费已实际产生，故一审不予支持其该项诉请并无不当，本院予以维持。关于案涉《商铺租赁合同》解除后，刘胤祥已缴纳的租金及管理费是否应当退还的问题。案涉租赁合同已于2019年5月2日解除，且结庐公司已经收回案涉商铺并重新出租给他人，不存在刘胤祥继续占用案涉商铺的情形。而刘胤祥已交纳至2019年6月22日的租金及管理费，故原审判决结庐公司退还刘胤祥2019年5月3日至2019年6月22日的租金及管理费，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人结庐公司及刘胤祥的上诉请求均不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34116元，由贵州结庐商业管理有限公司负担17058元，由刘胤祥负担17058元。本判决为终审判决。审判长  周俊审判员  李广审判员  颜云审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年六月十七日法官助理徐贞兰书记员曹艳