江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0423民初606号原告：刘丽，女，1964年9月15日出生，汉族，江西省武宁县人，退休工人，住武宁县。原告：鄢和敏，男，1964年4月12日出生，汉族，江西省武宁县人，退休，住武宁县。原告：朱新好，男，1967年3月9日出生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。三原告诉讼代表人：鄢和敏，男，1964年4月12日出生，汉族，江西省武宁县人，退休，住武宁县。被告：刘鹏飞，男，1973年6月4日出生，汉族，江西省九江市人，住九江市濂溪区。被告：江西省浙赣房地产开发有限公司，住所地武宁县新宁镇人民路108-4#。统一社会信用代码91360423733910124T。法定代表人：李步红，董事长。委托代理人：李华，男，1985年10月13日出生，汉族，浙江省桐庐县人，住九江市开发区。系该公司股东。原告刘丽、鄢和敏、朱新好与被告刘鹏飞、江西省浙赣房地产开发有限公司（以下简称浙赣公司）执行异议之诉一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，三原告诉讼代表人鄢和敏、被告刘鹏飞及被告浙赣公司委托代理人李华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽、鄢和敏、朱新好向本院提出诉讼请求：1、判决准许执行九江市；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告浙赣公司民间借贷纠纷一案法院已判决，判决书生效后，原告向法院申请执行，武宁县人民法院以（2018）赣0423执812号案件立案执行，执行标的为128万元本金及相应利息（法院执行裁定书上执行标的为1314944元及相应利息），法院在执行过程中又以（2018）赣0423执812之二执行裁定书查封了登记在被告浙赣公司名下位于九江市。被告刘鹏飞对裁定提出异议，要求解除对九江市的查封。后武宁县人民法院以（2020）赣0423执异6号裁定书裁定中止了案件执行。原告对该中止执行裁定不服，认为被告刘鹏飞提出异议时，仅向法院提交了2015年其与被告浙赣公司签订购房合同和收款便条收据，但双方至今有五年多未办房产过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告认为被告刘鹏飞没有证据证明未办理房产过户登记并非因买受人自身原因所致，其提出的异议理由不能成立，武宁县人民法院应当恢复对上述三处房产的执行。为维护原告的合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。被告刘鹏飞辩称，被告在被告浙赣公司处除购买了本案涉案三处房产外，还同时在该公司购买了一间商铺，面积有46多个平方米，该商铺被告已经办理房产证。本案涉及的九江市、Ｊ109号房产系被告购买的紧邻该商铺后面的车库，除了Ｊ107号、Ｊ109号车库外，被告还购买了紧邻该商铺后面的Ｊ108号车库，其中Ｊ108号车库于2018年7月9日办理了备案登记手续，Ｊ107号车库已于2019年5月29日在九江市房管局办理了备案登记手续。被告购买Ｊ109号车库时与被告浙赣公司签订了买卖合同，在合同签订前于2014年被告就已向被告浙赣公司支付了全部款项，合同签订后被告也一直在催促被告浙赣公司办理该车库的备案登记手续，因办备案登记是需要被告浙赣公司协助配合的，但被告浙赣公司一直拖延不给办理。另外被告购买的Ｊ14号车库已于2019年5月29日在九江市房管局办理了备案登记手续。除购买了以上的商铺一间及车库四间外，被告当时还向被告浙赣公司购买了其他六间车库，其它六间车库均分别于2018年及2019年先后办理了备案登记手续。后为办理房产证的事，被告多次电话及上门找被告浙赣公司要求办证未果。综上，本案涉案房产并非被告故意不办理相关房产证，本案被告购买的涉案Ｊ14号、Ｊ107号房产已办理备案登记，Ｊ109号没有办理备案登记也并非被告的过错造成的，故原告要求恢复对本案涉案三处车库执行的理由不成立，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告浙赣公司辩称，被告刘鹏飞的辩称属实，被告公司的注册地是在武宁县，被告刘鹏飞向被告公司购买的房产位于九江市，其该房产是向被告公司九江分公司购买的，而2017年九江分公司税务登记已注销，导致当时九江分公司无法开具税票，故无法办理相关房产登记等过户手续，直至2019年被告公司才在武宁县税务局恢复税务登记，期间还有因被告公司经营不善致使公司财务人员、开票人员、办证人员某在岗等诸多客观原因，导致了本案涉案房产证一直没有办理下来，现被告公司已经可以正常开票，但相关房产又被法院查封，故又导致被告仍无法办理相关房产的登记备案手续。经审理查明：本院于2018年9月5日立案受理（2018）赣0423执812号本案原告刘丽、鄢和敏、朱新好与本案被告浙赣公司民间借贷纠纷执行一案，在执行过程中，本院于2019年6月6日作出（2018）赣0423执812号之二执行裁定书，裁定查封登记在被告浙赣公司名下位于九江市。后案外人本案被告刘鹏飞向本院提出书面异议，认为其于2015年购买了浙赣公司开发的位于九江市，付清了全部购房款，于其购房之日浙赣公司即将其所购房产交给了自己使用。为此刘鹏飞要求本院解除对该房产的查封。经审查后，本院于2020年3月5日作出（2020）赣0423执异6号执行裁定书,认为在本院查封上述房产前异议人刘鹏飞已与浙赣公司签订买卖合同，已支付全部房款并合法占有所购房产，未办理过户登记并非买受人自身原因所致。故刘鹏飞对其购买的房产享有足以排除强制执行的权益。因刘鹏飞对执行标的提出的异议理由及请求成立，故裁定中止对位于九江市的执行。收到本院（2020）赣0423执异6号执行裁定书后，刘丽、鄢和敏、朱新好不服该裁定而诉诸本院。本案庭审查明，被告刘鹏飞于2014年向被告浙赣公司购买位于九江市，2014年12月通过银行转账方式向被告浙赣公司股东李华支付了全部购房款，2015年8月28日被告浙赣公司向被告刘鹏飞出具了被告刘鹏飞支付步红花园东区8栋Ｊ14、12栋Ｊ107号车库购房款96300元的收据。2019年5月29日被告刘鹏飞与被告浙赣公司补签《商品房买卖合同》一份，约定刘鹏飞（买受人）购买浙赣公司（出卖人）位于九江市非住宅商品房，面积为24.04平方米，单价为每平方米2000元，商品房价款为48080元。该合同第十五条“关于产权登记的约定”双方约定：“出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：…”合同签订当日双方在九江市房管局办理了商品房买卖备案登记手续。另查被告刘鹏飞向被告浙赣公司购买的该房产已由被告浙赣公司交付被告刘鹏飞使用四年多，该房产交付后被告刘鹏飞一直将其出租他人使用并收取租金至今。被告刘鹏飞于2014年向被告浙赣公司购买位于九江市，2014年12月通过银行转账方式向被告浙赣公司股东李华支付了全部购房款，2015年8月28日被告浙赣公司向被告刘鹏飞出具了被告刘鹏飞支付步红花园东区8栋Ｊ14、12栋Ｊ107号车库购房款96300元的收据。2019年5月29日被告刘鹏飞与被告浙赣公司补签《商品房买卖合同》一份，约定刘鹏飞（买受人）购买浙赣公司（出卖人）位于九江市非住宅商品房，面积为24.11平方米，单价为每平方米2000元，商品房价款为48220元。该合同第十五条“关于产权登记的约定”双方约定：“出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：…”合同签订当日双方在九江市房管局办理了商品房买卖备案登记手续。另查被告刘鹏飞向被告浙赣公司购买的该房产已由被告浙赣公司交付被告刘鹏飞使用四年多，该房产交付后被告刘鹏飞一直对其占有使用至今。被告刘鹏飞于2014年向被告浙赣公司购买位于九江市，2014年12月通过银行转账方式向被告浙赣公司股东李华支付了全部购房款，2015年10月17日被告浙赣公司向被告刘鹏飞出具了被告刘鹏飞支付步红花园东区12栋Ｊ109号车库购房款37240元的收据。2019年5月29日被告刘鹏飞与被告浙赣公司补签《商品房买卖合同》一份，约定刘鹏飞（买受人）购买浙赣公司（出卖人）位于九江市非住宅商品房，面积为18.62平方米，单价为每平方米2000元，商品房价款为37240元。该合同第十五条“关于产权登记的约定”双方约定：“出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：…”该合同签订后虽经被告刘鹏飞催促，被告浙赣公司至今未协助配合被告刘鹏飞办理该房产的备案登记手续。另查被告刘鹏飞向被告浙赣公司购买的该房产已由被告浙赣公司交付被告刘鹏飞使用四年多，该房产交付后被告刘鹏飞一直对其占有使用至今。还查明，在购买上述房产后，为办理所购房产过户事宜，被告刘鹏飞曾多次向被告浙赣公司要求协助办理房产过户登记手续，但由于被告浙赣公司经营不善该公司财务人员、开票人员、办证人员某在岗等诸多原因导致被告刘鹏飞所购房产至今一直未能办理房产过户登记，目前上述房产仍登记在被告浙赣公司名下。以上事实有三原告提交的本院（2020）赣0423执异6号执行裁定书复印件，被告刘鹏飞提交的中国工商银行转账流水、与原件核对无异的三份《商品房买卖合同》复印件及与原件核对无异二张被告浙赣公司收款收据复印件，庭审中当事人的陈述等证据为证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为被告刘鹏飞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照该规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利,只要同时满足符合上述四个条件情形的,就能排除执行。买受人刘鹏飞在本院对涉案房产查封前已与出卖人浙赣公司签订合法有效的书面买卖合同，在对涉案房产查封前已合法占有涉案不动产且已支付全部价款。三原告诉称被告刘鹏飞并没有提交证据证明并非刘鹏飞自身原因未办理房产过户登记，本院认为，在刘鹏飞与浙赣公司签订买卖位于九江市份《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，均明确约定出卖人浙赣公司有协助买受人办理产权过户的义务。在本案庭审中，刘鹏飞主张在其向浙赣公司购买涉案房产后在该房产被本院查封前，其曾多次向浙赣公司提出过要求办理房产过户登记手续的要求,但均因被告浙赣公司的原因而致使其所购房产至今一直未能办理过户登记手续，对其该事实主张浙赣公司予以认可。据此可以认定在涉案房产在被本院查封前未能办理过户的原因系出卖人浙赣公司未按约履行合同义务所致,而非买受人刘鹏飞自身的原因所致。因在涉案房产未办理过户登记问题上被告刘鹏飞已尽到了合理注意义务，其自身不存在过错，故其就涉案房产提出的执行异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其权利能够排除执行的四个条件情形，其对涉案房屋依法享有排除执行的民事权益。综上所述，三原告关于被告刘鹏飞对本案涉案财产提出执行异议的理由不能成立的主张缺乏事实与法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决如下:驳回原告刘丽、鄢和敏、朱新好的诉讼请求。案件受理费2970元，由原告刘丽、鄢和敏、朱新好负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  李 斌人民陪审员  柯松华人民陪审员  王才森二０二〇年六月三十日书 记 员  王泰兰