福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初1971号 原告：许成銮，男，1953年11月23日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：沈枫荣，福建冠莆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：沈立霞，福建京莆律师事务所执业律师。 被告：谢丽勤，女，1990年4月12日出生，汉族，住所地莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：林剑钰（系谢丽琴丈夫），男，1988年2月13日出生，汉族，住所地莆田市秀屿区。 原告许成銮与被告谢丽勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许成銮的委托诉讼代理人沈立霞和被告谢丽勤的委托诉讼代理人林剑钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许成銮向本院提出诉讼请求：1、判令解除许成銮与谢丽勤于2017年12月12日签订的《房屋租赁合同》；2、判令谢丽勤将租赁的房屋腾空并将卷帘门修复好后交还给许成銮；3、判令谢丽勤支付自2019年12月1日起至解除合同之日止按每月9000标准计算的租金；4、判令谢丽勤支付自起诉之日起至实际返还房屋之日止按每月9000元标准计算的房屋占用费；5、判令许成銮没收谢丽勤交付的押金2.7万元；6、判令谢丽勤支付电费3201元；7、判令谢丽勤支付水费853.2元；8、判令谢丽琴支付违约金1.8万元；9、本案的诉讼费用由谢丽勤负担。事实与理由：2017年12月12日，许成銮与谢丽勤签订《房屋租赁合同》一份，约定：许成銮将位于莆田市城厢区店面出租给谢丽勤使用；租期10年，其中第1-3年租金每月为9000元；第4-6年租金每月为9900元；第7-10年租金每月为10800元。谢丽勤应在每月10日前按时交纳租金，否则许成銮有权解除合同、没收押金，且谢丽勤应赔偿给许成銮2个月租金的损失等。合同签订后，谢丽勤自2019年12月开始违约并拖欠租金，2020年1月13日谢丽勤出具《保证书》一份，保证会及时处理2019年12月份以来拖欠的租金及水电费并维修被损坏的卷帘门。但至今，谢丽勤未能履行保证，已构成违约，故请求判如所请。 诉讼期间，许成銮撤回其第二项诉讼请求，并将第3、4项诉讼请求变更为：判令谢丽勤支付自2019年12月1日起至2020年5月31日止按每月9000元标准计算的租金。 谢丽勤辩称：1、同意解除合同；2、谢丽勤有拖欠租金，但只是拖欠到2020年2月的租金，且因新冠疫情影响，2020年1月、2月的租金应予以减免。另因2月份许成銮对谢丽勤承租的店面停水停电，造成谢丽勤无法正常营业，对2月份后的租金应不予支持；3、押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害可以以此费用据实支付或另行赔偿，在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，押金应予以退还。据此，许成銮无权没收已交纳的押金；4、水电费谢丽勤同意据实结算；5、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（2）》第5点规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人租金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予以支持”，故许成銮诉求的违约金应不予支持。且即便存在违约，许成銮诉求的违约金额也过高，且许成銮存在违约断电情形，恳请法院综合各种因素后予以调整；6、谢丽勤申请对应负担的诉讼费用进行减免或者延期缴纳。 本院经审理认定事实如下：2017年12月12日，许成銮（出租方，甲方）与谢丽勤（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于城厢区店面约120平米按现状出租给乙方使用。租期10年，自2017年10月1日起至2027年9月30日止，店面租金第1-3年每月9000元、第4-6年每月9900元、第7-10年每月10800元；租金应在10日前缴纳当月租金，转账至甲方银行账户，不得拖欠；店面押金27000元不计息，不能抵最后三个月房租；乙方不按时支付租金，每逾期一天应按逾期付款每日千分之五支付违约金，逾期20天以上，甲方有权单方解除合同，没收押金27000元，乙方应赔偿相当两个月的租金损失等。2020年1月13日，谢丽勤出具给许成銮《保证书》一份，主要内容为：“保证于2020年2月10日前结清12月份房租，否则关门处理；于2020年2月20日之前结清1月份半月房租4500元，否则关门处理；于2020年2月29日之前结清1月份全部房租并结清水电费且修好卷帘门，否则关门处理；于2020年3月10日之前结清2月份半月房租4500元，否则关门处理”。2020年2月25日，许成銮交纳电费3201元；同年4月15日，许成銮交纳水费853.2元。2020年5月6日，许成銮以谢丽勤拒不支付租金为由，诉至本院。 庭审期间，谢丽勤表示对水电费金额无异议。谢丽勤提供的微信转账记录载明：其分别于2020年1月18日、19日、2月14日、18日、21日，分别支付给许成銮500元、500元、300元、2000元、300元。 在本院补充调查期间，许成銮提供的《历月电费明细》载明：2020年4月、5月总电量、总电费均为0。提供的《抄表、水费信息》载明：2020年3月水量4，基本水费8.4；2020年4月水量7，基本水费14.7；2020年5月、6月水量和基本水费均为0。 许成銮与谢丽勤共同确认谢丽勤系于2020年4月底搬离讼争房屋，并于同年5月5日通知了许成銮。 本院认为：许成銮与谢丽勤签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，许成銮依约将房屋交付给谢丽勤使用，但谢丽勤自2019年12月起未按约足额交纳租金已构成违约。双方在《房屋租赁合同》中约定承租方不按时支付租金，逾期20天以上，出租方有权解除合同，现谢丽勤也同意解除合同，故许成銮请求解除双方签订的《房屋租赁合同》有理，本院予以支持。因双方共同确认谢丽勤已于2020年4月底搬离讼争房屋，且双方在《房屋租赁合同》中约定于每月10日前支付当月租金，故谢丽勤合计拖欠2019年12月至2020年4月的租金。最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定：“……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，因2020年2月份谢丽勤承租的房屋确因疫情防控措施导致经营收入减少，现谢丽勤也请求对疫情防控期间的租金予以减免，故本院根据实际情况，对2020年2月份的租金予以减免4500元，故谢丽勤合计拖欠许成銮租金45000元-4500元=40500元。扣除谢丽勤已支付的租金3600元，谢丽勤仍应支付给许成銮租金40500元-3600元=36900元。谢丽勤主张对2020年1月份的租金亦应予以减免，缺乏依据，对其该主张不予采纳；谢丽勤还主张因2月份许成銮对谢丽勤承租的店面停水停电，造成谢丽勤无法正常营业，对2月份后的租金应不予支持，因许成銮否认有对谢丽勤停水停电，而谢丽勤又未能提供证据予以证明，且双方均确认谢丽勤系于2020年4月底才搬离讼争房屋，故谢丽勤主张2020年2月份后的租金应不予支持缺乏依据，本院对其该主张也不予采纳。因双方在《房屋租赁合同》中约定承租方不按时支付租金，逾期20天以上，出租方有权解除合同，没收押金27000元，承租方应赔偿相当两个月租金的损失，因谢丽勤逾期交纳租金构成违约，故许成銮请求没收押金2.7万元，该请求实为请求判令谢丽勤交纳的押金2.7万元不予退还，该请求符合双方约定，本院亦予以支持；谢丽勤主张因疫情或者疫情防控措施导致承租人租金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予以支持，因谢丽勤在疫情及疫情防控措施之前，便已拖欠租金已构成违约，其违约主要原因并非疫情或者疫情防控措施导致，故本院对谢丽勤的前述主张也不予采纳。双方在《房屋租赁合同》中约定承租方应赔偿给出租方相当于两个月的租金损失即1.8万元，该约定的违约金过分高于出租方的实际损失，且承租方请求予以调整，考虑谢丽勤交纳给许成銮的押金2.7万元本院已不予退还，若在要求谢丽勤支付1.8万元的违约金显然加重了谢丽勤的负担，故本院根据实际情况酌情调整为由谢丽勤支付给许成銮违约金9000元。许成銮还请求谢丽勤支付电费3021元和水费853.2元，有许成銮提供的相应缴费凭证为据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除许成銮与谢丽勤于2017年12月12日签订的《房屋租赁合同》； 二、谢丽勤应于本判决生效之日起十日内支付给许成銮租金36900元、电费3201元、水费853.2元以及违约金9000元； 三、谢丽勤交付给许成銮的押金2.7万元，许成銮不予退还； 四、驳回许成銮的其它诉讼请求。 案件受理费14086.6元，减半收取为7043.3元，由许成銮负担96元，由谢丽勤负担6947.3元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  洪俊达 二〇二〇年六月二十二日 书记员  陈 颖 附本案相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。