广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0109民初1996号 原告:覃竣郁，女，1984年5月6日出生，壮族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陆尚河，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁东江，北京市尚衡（南宁）律师事务所实习律师。 被告：黄平（曾用名：黄萍），男，1966年4月2日出生，汉族，身份证登记地：广西博白县沙河镇礼安村学山队008号。 被告：冯岚，女，1981年3月2日出生，汉族，身份证登记地：广西巴马瑶族自治县巴马镇寿乡大道256号。 原告覃竣郁与被告黄平、冯岚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案，依法适用普通程序于2020年3月13日公开开庭进行了审理，原告覃竣郁的委托诉讼代理人陆尚河、梁东江到庭参加诉讼，被告黄平、冯岚未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告黄平于2019年7月28日签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告黄平、冯岚返还原告定金50000元；3.判令被告黄平、冯岚共同向原告支付违约金256500及利息（按中国人民银行同期贷款利率自原告起诉之日起计算至清偿债务之日止）；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告黄平与被告冯岚系夫妻关系。2019年7月，原告经房屋中介机构介绍，原告与被告黄平、被告冯岚就登记在被告黄平名下位于南宁市邕宁区达成转让意向。2019年7月28日，原告与被告黄平签订《房地产买卖合同》，约定被告黄平将翡丽湾T5栋106号房转让给原告，房屋成交价格为6000000元。合同第一条“特别告知”约定，被告黄平承诺该房地产的产权、抵押权等信息与合同填写的一致，被告黄平有义务在签订合同前配合调取并提供《南宁不动产档案查询告知单》信息。若调取的信息显示房地产抵押情况等与被告黄平披露的一致，且无权利限制信息（如查封等），则双方按照合同继续履行；若调取的信息与被告黄平披露的不一致，双方另行协商一致后继续履行合同；若双方未能在5个工作日内协商一致的，或存在权利限制的（如司法查封等），双方均可解除合同，被告黄平须在5个工作日内如数无息退还已收取的款项。第二条约定，原告应在签订合同当日支付被告黄平定金100000元，于过户当日支付第一期购房款2900000元，余款通过向银行贷款支付。第七条约定，任何一方不按照合同约定履行义务，应承担违约责任，逾期超过7日的，守约方有权解除合同。守约方若为原告，则原告有权解除合同，并要求被告黄平双倍返还定金或按合同约定的总价款5%支付违约金。当日，原告与被告黄平又签订《补充协议》，就《房地产买卖合同》关于房屋成交价格进行变更，约定房屋实际成交价格为6130000元。随后，原告向被告冯岚的银行账户汇入购房定金100000元。2019年7月29日，原告得知该房屋已被多家法院查封，无法办理过户等手续。原告立即联系被告黄平和被告冯岚，两被告承认隐瞒了房屋已被法院查封的事实，并返还原告50000元，但拒绝返还剩余定金。原告认为，被告黄平的行为已经构成严重违约，原告有权解除《房地产买卖合同》及《补充协议》，被告黄平应按照合同约定返还原告定金并支付违约金及相应利息，该债务为被告黄平与被告冯岚的夫妻共同债务，应由两被告共同清偿。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院全部支持原告诉讼请求。 原告提供的证据：1.原告身份信息、被告身份信息，拟证明原告、被告的诉讼主体资格；2.《房地产买卖合同》、《收据》、《补充协议》，拟证明原告与被告于2019年7月28日签订合同，原告已支付定金100000元，但被告未按合同约定履行义务，构成严重违约的事实；3.结婚登记审查处理表，拟证明冯岚与黄平系夫妻关系；4.转账凭证，拟证明原告已向被告的妻子冯岚支付定金100000元的事实；5.不动产档案查询告知单，拟证明被告隐瞒涉案房屋已被法院查封的事实，与原告签订买卖合同，已经构成严重违约。 被告黄平与被告冯岚在法定答辩内未作出答辩，在举证期间亦未提供证据。 经本院依法公告传票传唤，被告黄平与被告冯岚无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论等诉讼权利。 经庭审举证质证，本院认为原告提供的证据均真实合法有效，与本案有关联性，可以作为本案认定事实的根据。 根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明案件事实如下：2019年7月28日，被告黄平（出卖人、甲方）与原告覃竣郁（买受人、乙方）签订《房地产买卖合同》，主要约定：第一条房屋基本情况及权属情况（一）甲方所售房屋位于邕宁区……。特别告知：甲方承诺该房地产的产权、抵押权等重要信息均与合同填写的一致，甲方有义务在签订合同前配合调取并提供《南宁不动产档案查询告知单》信息。若调取的信息显示房地产抵押情况等与甲方披露的一致，且无权利限制信息（如司法查封等），则双方按照本合同继续履行；若调取的信息与甲方披露的不一致，双方另行协商一致后继续履行；若甲乙双方未能在5个工作日内协商一致的，或存在权利限制的（如司法查封等），则甲乙双方均有可单方解除合同，甲方须在5个工作日内如数无息退还已收取的款项（包含丙方代为保管的定金、房价款等），甲乙双方及丙方互不追究责任。第二条成交价格及付款方式，（一）经甲方和乙方协商一致，该房屋成交价格为6000000元…。（二）1.定金：第一笔购房定金由乙方在签订合同后当日内以自行支付的方式支付100000元。2.…；3.第一期购房款乙方于过户当日以自行划转的方式支付2900000元。4.乙方向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将部分房款直接支付给甲方3000000元。第三条、第四条、第五条、第六条……。第七条违约责任。乙方承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因乙方原因无法购买的，责任由乙方自行承担；甲方承诺其已如实告知房屋的权属状况、附属设施设备、装饰装修等相关情况，并保证对交易房屋拥有完全处分权，并无产权纠纷。任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。延迟履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理（1和2不累加）：1、逾期在7日内，自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的总房价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超7日的,守约方有权以书面通知的方式解除合同。守约方若为买受人，乙方有权以书面通知的方式解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的总房价款5%支付违约金；守约方若为甲方，甲方有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求买受人按合同约定的总房价款5%支付违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。被告黄平与原告覃竣郁在上述合同签字后，原告与被告黄平同日又签订《补充协议》，主要约定本房屋实际成交价格为6130000元，签约当日乙方支付给甲方购房定金100000元，双方约定于2019年7月29日由乙方代甲方到开发商处缴纳甲方未缴房款2900000元，并以转账形式支付甲方130000元，剩余房款乙方向银行申请按揭贷款，实际贷款金额以银行最终批贷金额为准，批贷金额达不到尾款金额部分，乙方自行筹齐剩余房价款，以自行支付的方式于一个月内支付给甲方。双方签订上述协议后，同日，黄敬骅代覃竣郁向被告冯岚支付了定金100000元。2019年7月29日，原告得知该房屋已被法院查封，经原告与被告协商后，被告退还原告定金50000元。原告认为被告未退还剩余定金，已经构成违约，应承担违约责任。为维护原告合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院支持其全部诉讼请求。 另查明，涉案房屋于2016年6月8日抵押权预告登记，抵押权人广西北部湾银行股份有限公司南宁市城北支行；涉案房屋因不同案件分别于2019年1月25日、同年2019年1月28日、被南宁市青秀区人民法院预查封，涉案房屋于2019年5月27日被博白县人民法院预查封。 再查明，被告于2020年2月9日收到本院送达民事起诉状副本。 本院认为：关于原告和被告黄平签订的合同是否予以解除的问题。原告覃竣郁与被告黄平于2019年7月28日签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应确认上述合同合法有效。根据《房地产买卖合同》第一条关于“特别告知”约定房屋存在权利限制（如司法查封）的，双方均可单方解除合同。在本案中，由于涉案房屋存在司法查封，且原告签订上述合同次日即2019年7月29日亦知晓。因此，原告有权单方解除上述合同。现原告诉请解除与被告黄平于2019年7月28日签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》，符合合同约定解除条件，本院予以支持。但是根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。在本案中，鉴于被告黄平于2020年2月9日收到本院送达的民事起诉状副本，故应认定被告黄平收到民事起诉状副本的时间视为原告主张解除合同通知到达被告黄平。因此，原告与被告签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》已经于2020年2月9日予以解除。 关于被告是否应当返还原告定金50000元及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。在本案中，鉴于本院前文已经确认原告与被告签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》已经于2020年2月9日已经予以解除，故被告黄平应按照合同约定在五个工作日内如数无息退还已经收取的款项。原告已经按照合同约定支付定金100000元给被告，被告在解除合同之前主动退还了定金50000元，尚欠定金50000元未退还原告。现原告诉请被告黄平退还剩余定金50000元，理由充分，应当予以支持。关于原告诉请利息损失，虽然合同未约定逾期退还定金的损失，但是被告黄平未在2020年2月14日前退还定金50000元，逾期退还定金将造成原告的损失，故本院酌情确定该损失应以定金50000元为基数，从2020年2月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿之日为止。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。在本案中，被告黄平和被告冯岚系夫妻关系，原告支付定金至被告冯岚账号，据此，可以认定被告冯岚知晓上述交易，且上述债务发生在婚姻存续期间。因此，应认定上述债务为夫妻共同债务，被告冯岚应对被告黄平的上述债务承担承担连带清偿责任。 关于被告是否应当支付原告违约金的问题。根据《房地产买卖合同》第一条关于特别告知条款，该条款系专门针对司法查封的情形。该条款已经明确约定若存在司法查封情形时，原告覃竣郁和被告黄平互不追究责任。据此，涉案房屋存在司法查封情形时，应适用合同的特别条款即第一条中特别告知条款的约定。虽然《房地产买卖合同》第七条关于违约责任的约定，但是该条款针对延迟履行合同义务即延迟交房、支付购房款、办理过户手续等情形，并非针对涉案房屋存在司法查封情形的违约责任。因此，现原告诉请被告支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第九十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告覃竣郁与被告黄平签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》已于2020年2月9日予以解除。 二、被告黄平退还原告覃竣郁定金50000元。 三、被告黄平支付原告覃竣郁利息损失，以50000元为基数，从2020年2月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告黄平实际清偿之日为止。 四、被告冯岚对被告黄平上述债务承担连带清偿责任。 五、驳回原告覃竣郁的其他诉讼请求。 案件受理费5898元，原告覃竣郁负担4848元，被告黄平负担1050元，被告冯岚负连带清偿责任。 上述债务和返还义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林子焜 人民陪审员  莫新凤 人民陪审员  潘如青 二〇二〇年六月十一日 书 记 员  陆晓宁