贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终2456号上诉人（原审原告）：管志勇，男，1970年2月19日生，汉族，居民，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审被告）：织金县金地材房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市织金县原城关镇金西路西湖桥边。法定代表人：汪政有，该公司董事长。委托诉讼代理人：李质彬，织金县龙场法律服务所法律工作者。上诉人管志勇与被上诉人织金县金地材房地产开发有限责任公司（以下简称“金地材房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，织金县人民法院于2017年10月9日作出（2017）黔0524民初2417号民事判决，驳回原告管志勇诉讼请求；判决书生效后，管志勇申请再审，2019年7月23日，我院作出（2019）黔05民再32号民事裁定，撤销（2017）黔0524民初2417号民事判决，发回重审；2019年12月27日，织金县人民法院作出（2019）黔0524民初4569号民事判决，驳回原告管志勇诉讼请求；管志勇不服，上诉至本院。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。管志勇上诉请求：一、撤销贵州省织金县人民法院（2019）黔0524民初4569号民事判决；二、依法改判由被上诉人承担全部违约责任并支持上诉人全部诉讼请求：1、依法解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同；2、判令被上诉人退还上诉人全额房款，并支付违约金和赔偿损失425988元（暂计至2019年10月31日，直至履行完毕之日至）；3、被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：一、人民法院未调查收集当事人依法申请调取的案件主要证据。上诉人重审时，向法院申请调取证据，以查明被上诉人未向织金县自然资源局缴纳土地出让款的事实，重审时法院未作处理。二、一审认定事实不清且缺乏证据证明。1、商品房买卖合同载明土地出让金已全部付清，实际上，由于土地出让金未缴纳导致上诉人无法实现办理房屋所有权转移登记的合同目的，被上诉人故意隐瞒事实导致上诉人作出错误意思表示并与之签订了商品房买卖合同，被上诉人应当承担合同法四十二条规定的缔约过失赔偿责任。2、被上诉人于2015年10月31日按时交付了房屋，但交房时未出示竣工验收合格等合同约定的交房材料，应承担合同法第一百零七条约定的违约责任。3、根据商品房买卖司法解释第十九条的规定，被上诉人2015年10月31日交房，法定办证期限交房后90日，超过法定办证期后一年（即2017年1月30日）未予办证，可以解除合同，上诉人请求解除合同时间是2017年7月6日，且无证据证明上诉人的合同解除权消灭，上诉人请求解除合同和赔偿损失应当得到支持。三、一审未查明事实。重审时，法院调取的规划设计数据为绿地率25.3%，容积率7.08，该规划设计是经过备案的，具有权威性，被上诉人对此亦没有异议。事实上，通过上诉人拍摄的图片可以看出，慧友广场的绿化用地面积几乎全部用于加修房屋和车位，几乎没有绿色植被，则绿地率为0，其加修的房屋也导致总建筑面积增大，容积率也大于规划的7.08，证明上诉人变更了规划；依照合同约定，上诉人有权退房并请求赔偿损失。四、被上诉人以10年包租的方式销售商品房，双方未约定收取租金后就不能解除买卖合同，现行法律也未作规定。因此，请求法院依法支持上诉人诉请。二审中，金地材房开公司未作答辩。管志勇向一审法院起诉请求：1、请求判决解除原、被告于2013年12月4日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告退还原告购房款总额469784元，并向原告按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年11月1日起支付利息、违约金及赔偿损失348081元（利息、违约金及赔偿损失截止日期暂计于2019年11月3日，直至履行完毕之日止）。一审法院审理查明：2013年12月4日，原告管志勇与被告金地材房开公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：第一条项目建设依据：织国土2012－3号国有建设用地使用权出让合同，总土地面积2950.13平方米。第二条销售依据：织金县房地产事业局（2013）商品房预字第07号。第三条基本情况：1单元2层楼15号房（1－2－15），建筑面积22.54平方米，套内建筑面积17.76平方米。…第七条房价款：449655元。第八条付款方式及期限：一次性付款，…因出卖人原因，买受人可以解除合同，合同解除后90日内，出卖人退还已付款及银行同期贷款利息。…第十一条交房时间和条件：2015年10月31日前交付房屋。…第十三条逾期交房责任；逾期交房超过30日，买受人可以退房…。第十六条规划变更约定：出卖人不得擅自变更规划，如变更规划，应及时通知买受人。并应当取得规划行政主管部门的批准。规划变更后，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人收到通知后90日内退还买受人已付房款，并按中国人民银行同期活期存款利率给付利息。签订当日，原告向被告交纳购房款449655元、房产测绘款61元、房产交易款361元、契税款13490元、维修基金款4497元、水电开户款1170元、预告登记款550元。2014年3月21日，被告金地材房开公司在织金县房地产管理局住宅与房地产业股进行商品房预售合同登记备案，预售合同登记号：20140211。另查明，慧友广场曾有：总用地面积2950.13平方米、总建筑面积34843.2平方米、绿地率25.2%、容积率11.33…的设计规划，现织金县自然资源局备案的慧友广场设计总平面图显示：总用地面积3962平方米、总建筑面积31056平方米、绿地率25.3%、容积率7.08…。2013年12月4日，原告管志勇与时任金地材房开公司法定代表人汪桂永以10年包租、10年回本、年均回报率10%的方式签订了《商铺租赁合同》，对原告所购商铺进行了返租。由于欠付租金，原告于2017年7月6日将汪桂永诉至人民法院，诉讼中于2017年11月21日达成如下协议：一、汪桂永分期支付管志勇2016年6月5日至2018年12月4日期间的租金（按合同约定计算）；二、原、被告继续履行《商铺租赁合同》。再查明，诉讼中，双方当事人认可按时交房的事实，原告认可已收到了2017年以前的租金。2017年4月27日，原告向被告发出退房通知书。一审法院认为，双方在《商品房买卖合同》中约定了买受人（原告）解除合同的情形：一是出卖人（被告）逾期交房；二是出卖人擅自变更规划。由于在再审审查过程中原告认可了被告是按时交房的事实，因此，原告要求解除合同的条件就只有出卖人（被告）是否擅自变更规划。一、关于被告是否擅自变更规划，慧友广场曾有：总用地面积2950.13平方米、总建筑面积34843.2平方米、绿地率25.2%、容积率11.33…的设计规划，现织金县自然资源局备案的慧友广场设计总平面图显示：总用地面积3962平方米、总建筑面积31056平方米、绿地率25.3%、容积率7.08…。从上列数据看，曾有的规划设计绿地率25.2%、容积率11.33，现备案的规划设计绿地率25.3%、容积率7.08，两组数据对比，绿地率相当，备案的容积率小于曾有的规划容积率，因此，已备案的规划设计并未实质上改变曾有的规划设计，原告以该两项数据要求解除合同，达不到解除合同条件。二、原告在诉讼中提交的规划设计，现在主管部门未能进行查实已经备过案，同时，原告也不能证明在签订《商品房买卖合同》时，被告告知原告的是按原告在诉讼中所提交的规划设计进行施工。三、2015年10月被告在交付房屋，原告就应当主张解除合同，也即如原告认为解除合同的条件存在，在未接受房屋前提出解除合同，现原告已按《商铺租赁合同》收取了租金，已经接受了房屋交付，即使被告改变了规划设计，原告也是对该改变行为的认可。综上，原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方均应全面履行合同义务，原告列举的证据，达不到解除合同的诉请，对于在履行合同中存在的不足，当事人可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：驳回原告管志勇的诉讼请求。二审中，上诉人管志勇向本院提交了如下证据：1、邮政回单，证明上诉人发出的退房通知书已于2017年4月30日被签收。2、管志勇个人陈述一份，证明上诉人解除权没有消灭。3、（2016）黔05行终115号裁定书一份，证明被上诉人未缴纳土地出让金。4、图片两张，证明被上诉人进行过规划变更。以上四组证据，被上诉人经本院依法传唤，未到庭质证，视为其放弃质证权利。对于第1、3、4三组证据，与本案具有关联性，本院予以采信；对于第2组证据，系被上诉人个人陈述，本院不作为证据使用，装卷备查。二审查明的事实与一审一致。另查明，上诉人管志勇发出的退房通知书已于2017年4月30日被签收。综合本案查明的事实及上诉人的诉请请求，本案争议焦点为:一、涉案商品房买卖合同是否达到解除条件？二、若达到解除条件，上诉人的诉讼请求是否应当支持？本院认为，针对焦点一，本案为商品房买卖合同，依法受《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规的调整。本案中，双方买卖合同约定出卖人不得擅自变更规划，变更规划后，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。根据本案查明的事实，慧友广场曾有绿地率25.2%、容积率11.33，备案绿地率25.3%、容积率7.08，备案的容积率小于曾有的规划容积率，应认定为规划设计进行了变更，一审法院认为已备案的规划设计并未实质改变曾有的规划设计不当，本院予以纠正；按照合同约定，上诉人管志勇已于2017年4月30日将退房通知书邮寄给金地材房产公司，并提供邮政回单证实该邮件已经本人签收。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，上诉人认为涉案合同规划设计已经变更的上诉理由有事实和法律依据，本院予以支持。同时，涉案商品房交付时间为2015年10月31日，至本案二审中，被上诉人未将商品房所有权权属证书移交上诉人，也未提交证据证明涉案房屋所有权转移登记未能办理不是因为其自身原因所致，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营者开发条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案中，买受人管志勇无法办理房屋权属证书，出卖人一方构成根本违约，该违约行为影响了买受人订立合同时所期待实现的利益，导致不能实现合同目的，因此，买受人有权行使合同解除权，上诉人认为因被上诉人未能缴纳土地出让金导致其不能取得涉案房屋权属证书因而应解除合同的上诉理由于法有据，本院予以支持。因此，涉案商品房买卖合同解除条件已经成就，应予解除合同，上诉人认为应当解除合同的诉讼请求成立，故合同应于上诉人起诉之日（即自2017年7月6日）起解除合同。针对焦点二，关于上诉人请求返还购房总款469784元的诉请请求。本案中，上诉人已经支付房屋总款469784元（房款449655元+房产测绘款61元+房产交易款361元+契税款13490元+维修基金4497元+水电开户款117元+预告登记款550元=469784元），依照《中华人民同共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案商品房合同为双务合同，双方均享有解除合同后的相应权利，被上诉人应返还购房价款，上诉人应返还房屋，涉案房屋和价款应当同时返还。因此，在上诉人返还房屋同时，被上诉人应予返还上诉人购房价款总额469784元。关于上诉人要求被上诉人支付利息、违约金及赔偿损失348081元的诉讼请求。因本案双方均负有返还义务，且房屋已经出租，上诉人对房屋尚处于使用中，上诉人主张的利息、违约金及损失三项，在其返还房屋之后才能确定，上诉人可在返还房屋后根据房屋使用情况及资金占用情况另行主张。综上所述，上诉人的诉讼请求部分成立，应予支持。依照中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三项的规定，判决如下：一、撤销贵州省织金县人民法院（2019）黔0524民初4569号民事判决；二、自2017年7月6日起，解除管志勇与织金县金地材房地产开发有限责任公司签订的商品房预售合同（合同编号1-2-15）；三、管志勇于本判决生效之日起十五日内返还织金县金地材房地产开发有限责任公司织金县慧友广场1-2-15号商品房，织金县金地材房地产开发有限责任公司同时返还管志勇价款469784元；四、驳回管志勇其他诉讼请求。一审案件受理费10087元，由织金县金地材房地产开发有限责任公司负担。二审案件受理费10087元，由织金县金地材房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇二〇年六月二十八日法官助理 成 梅书 记 员 郑勤文