内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内08民终828号上诉人（原审被告）：内蒙古芮菱房地产开发有限公司。法定代表人:张某。委托诉讼代理人：李某，内蒙古飞恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩某，个体户，住内蒙古自治区。上诉人内蒙古芮菱房地产开发有限公司（以下简称芮菱公司）因与被上诉人韩某债权转让纠纷一案不服杭锦后旗人民法院（以下简称杭后法院）(2019)内0826民初2065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭对此案进行了审理。本案现已审理终结。韩某在一审中的诉讼请求：1.请求确认韩某与宋某签订的《以房抵债协议》及原巴彦淖尔市彤鑫房地产开发有限责任公司（以下简称彤鑫公司）与宋某的《首都花园住宅认购协议书》合法有效；2.请求判令芮菱公司履行向韩某交付首都花园B34#-3-201号房屋（以下简称案涉房屋）的合同义务。3.本案诉讼费由芮菱公司承担。一审法院认定事实：内蒙古天旗房地产开发有限公司开发建设杭锦后旗首都花园小区工程后，又将该工程的权利义务全部转移给彤鑫公司，后彤鑫公司又将首都花园小区工程的权利义务全部转移给芮菱公司。案外人宋某(已故)在承包首都花园小区B区33号、34号楼的建设工程时向韩某赊购钢材。2013年7月25日，彤鑫公司将案涉房屋划拨给宋某以抵顶工程款411,998元，并出具了收据，同时双方签订了《首都花园住宅认购协议书》；同日，宋某又以案涉房屋抵顶欠韩某钢材款411,998元，双方签订了《以房抵债协议书》，约定“由宋某负责与彤鑫房地产开发有限公司协调变更户名，首都花园住宅认购协议书及财务收据原件交给韩某等以后变更户名或变卖时作为凭证”。该收据及《以房抵债协议书》现由韩某持有，但该《以房抵债协议书》中约定的变更户名并未实际履行。芮菱公司对案涉房屋划拨给宋某以抵顶411,998元工程款的事实无异议。另查明，案涉房屋已由本院作出的(2015)杭执字第1076号之五执行裁定及(2019)内0826财保63号民事裁定查封。韩某于2019年8月8日对执行案涉房屋提出书面异议，同月29日，本院作出(2019)内0826执异69号民事裁定，驳回了韩某的异议请求。一审法院认为：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。宋某承揽建设的首都花园小区B区33号、34号楼的权利义务全部由芮菱公司承继，且芮菱公司也认可彤鑫公司划拨给宋某的案涉房屋已计入宋某的工程款中，故可以认定芮菱公司在与宋某结算时已将该房屋计入工程款，宋某对案涉房屋拥有合法的合同债权。宋某欠付韩某钢材款，双方自愿达成《以房抵债协议书》，该协议是双方真实意思表示，是宋某在难以偿还韩某钢材款的前提下将其拥有的对案涉房屋的合同债权通过转让的方式给韩某以实现双方权利义务平衡的一种交易，该交易并未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院依法确认该债权转让合法有效，应受法律保护。芮菱公司接受了彤鑫公司在首都花园小区项目的全部权利义务，且韩某依法取得案涉房屋债权，韩某与芮菱公司形成了该房屋的事实买卖合同，韩某于2018年11月28日向本院提出请求撤销(2018)内0826执恢10号执行裁定及(2018)内执异99号裁定，芮菱公司应当知晓案涉房屋的债权已转让给韩某的事实，且知道履行债务的对象，该债权转让并未致使债务人错误履行债务、双重履行债务或加重债务人履行债务的负担，该合同债权的转让对芮菱公司发生法律效力，芮菱公司负有向韩某履行合同债权的义务。现案涉房屋已被查封，韩某于2019年8月29日得知已无法实现继续订立的商品房买卖合同的目的，故其要求解除该房屋已形成的事实买卖合同，本院应依法予以支持。合同解除后，双方当事人应对已履行部分进行相互返还。芮菱公司在与宋某结算工程款时已将该房屋(价款411,998元)计入已给付部分，故芮菱公司负有赔偿原告411,998元的义务。一审法院判决：依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第九十四条、九十六条、九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定判决：一、确认宋某与芮菱公司签订的《首都花园住宅认购协议书》中宋某的合同权利转让给韩某有效；二、解除韩某与芮菱公司已形成的案涉房屋的买卖合同；三、芮菱公司给付韩某411,998元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7480元，由芮菱公司负担。芮菱公司的上诉请求：1.撤销原判，改判驳回韩某的诉讼请求或者裁定驳回起诉。2.一、二审诉讼费用由韩某承担。事实和理由：1.韩某是否与宋某存在抵顶房屋的合同关系，芮菱公司既不知情更没有参与，也没有给韩某作出过交付房屋或者交付不了就赔偿购房款的承诺。2.韩某与宋某所签订的《以房抵债协议》因为违反法律而无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与、或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。”显然韩某与宋某之间的行为属于房地产转让。该法第38条又有强制性规定“下列房地产不得转让:......(六)未依法登记领取权属证书的。”宋某与彤鑫房地产公司只签订了《认购协议书》，连网签合同都没有，更没有权属登记证书。根据上述法律规定不得转让，所以韩某与宋某之间的转让行为违反了法律的强制性规定属无效行为。3.宋某与芮菱公司之间的转让行为损害其他债权人的合法利益。(1)宋某和其下面的轻工工头王守孝拖欠工人工资，杭后法院作出判决，判令宋某对王守孝给付工人工资承担连带责任。(2)芮菱公司起诉宋某，杭后法院作出了（2016)内0826民初347号民事判决，判令宋某给我公司赔偿损失971,062元并承担诉讼费13,511元。在宋某有大量债务的情况下将房屋给韩某抵顶损害了其他债权人的合法利益。4.宋某对案涉房屋享有的合同债权已经被杭后法院采取保全措施。退一步讲，即使芮菱公司与宋某之间的《以房抵债协议》有效，那么韩某受让的也仅仅是合同债权而不是物权。由于房屋已经被保全，芮菱公司无法给宋某或者韩某交付该房屋，只能被拍卖用于处理工人工资及宋某的其他债务。5.韩某应当提起执行异议之诉，不能提起“确认合同权利转让有效”的诉讼，本案应当驳回起诉。韩某因案涉房屋被保全，曾经以自己取得了该房屋的所有权为由提出了执行异议，该异议被杭后法院裁定驳回，其应当在法定期限内提起执行异议之诉而不能提起“确认合同权利转让有效”的诉讼。由于被上诉人没有在法定期限内提起执行异议之诉，该房屋必定会被杭后法院执行拍卖，法律后果应当由韩某自行承担。6.芮菱公司没有任何违约行为，原审判决适用法律错误。原审判决引用《合同法》第94条以“不能实现合同目的”为依据判决解除“事实买卖合同”;《合同法》第94条关于“不能实现合同目的”的规定只有第一项和第四项，其中第一项是“不可抗力”，本案中不存在；第四项是“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，芮菱公司不能给韩某交付房屋的原因是该房屋被法院查封，不是芮菱公司违约;如果芮菱公司给韩某交付了房屋才是违法行为；因为交付房屋就违反了杭后法院的保全裁定。7.房屋转让解除后，韩某应当向宋某主张权利，因宋某已经去世，应当以宋某的遗产清偿其债务。即使“事实买卖合同”已经形成，但是因房屋被其他债权人申请保全无法交付，抵顶无法完成，不但应当解除“事实买卖合同”，连同“以物抵债协议”应当一并解除；解除以后也应当恢复至转让以前的状态。韩某辩称：1.芮菱公司、彤鑫公司、天旗公司有合法承继关系，理应承担责任。2.合同债务转移时间是2013年7月5日，所以芮菱限公司应当承担责任的最初时间起算点是2013年7月5日。3.芮菱公司通过一系列诉讼参与活动，明确知悉合同债权转让的事实。综上，芮菱公司的上诉请求不符合法律规定，理应依法驳回。二审中，芮菱公司向法庭提交了以下证据：2019年1月31日中国建行杭锦后旗支行业务回单、2019年2月1日杭锦后旗法院执行款发放审批表。欲证明：芮菱公司和宋某均为另一个案件债务的连带责任人，该案杭后法院正在执行中，已从我公司扣划部分款项，本案宋某的财产也应当执行，所以申请执行人李英明申请保全宋某名下的房屋，也就是案涉房屋，我公司无法交付房屋也是因为李英明的保全，如果交付了我公司会受到执行法院的处罚。韩某质证称：证据的真实性没有异议，但不认可芮菱公司的举证意图。首先，该组证据不是法律意义上的二审新证据；其次，该证据也与韩某没有法律关系，只与已故的宋某有关系；再次，韩某诉求在一审中有依法变更的情形。二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：芮菱公司应否向韩某交付案涉房屋或折价赔偿？根据当事人双方的争议焦点，本案需要解决的关键问题是：韩某与芮菱公司之间形成何种法律关系？一审判决认为，芮菱公司因欠案外人宋某工程款，与宋某签订房屋买卖合同（认购书），将自己的案涉房屋抵顶给宋某，二者之间形成合同债权债务关系；宋某因欠韩某材料款，与韩某签订“以房抵债协议”，将其对芮菱公司享有的案涉房屋的合同债权转让给了韩某，韩某由此与芮菱公司对案涉房屋形成了事实上的买卖合同关系，芮菱公司应当依照该事实合同向韩某交付案涉房屋；由于案涉房屋被杭后法院在执行另案时查封，导致交付案涉房屋的合同目的无法实现，因此，芮菱公司应当就案涉房屋对韩某折价赔偿。首先，一审判决关于韩某“与芮菱公司形成了该房屋的事实买卖合同”的认定没有法律依据。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是合同当事人的真实意思表示。本案中，就案涉房屋芮菱公司虽然与宋某签订了“房屋买卖合同”（认购书），宋某又与韩某签订了“以房抵债协议”，但韩某与芮菱公司之间既未签订房屋买卖合同，亦未达成房屋买卖的合意，因此，宋某与韩某签订的“以房抵债协议”并非韩某与芮菱公司之间关于案涉房屋买卖的合意，不符合买卖合同的要件；同时，合同关系是合同相对人之间的合意，本案中，芮菱公司并非宋某与韩某之间“以房抵债协议”的当事人，因此，韩某与芮菱公司之间并未形成法律上的买卖合同关系，同时，二者之间亦不存在“事实上的买卖合同”关系。其次，案涉“以房抵债协议”系宋某与韩某之间债务履行方式的变更。本案中，因宋某欠韩某材料款，当事人双方达成“以房抵债协议”，约定“由宋某负责与彤鑫房地产开发有限公司协调变更户名，首都花园住宅认购协议书及财务收据原件交给韩某等以后变更户名或变卖时作为凭证”。根据上述约定，可以看出，宋某与韩某将原债务中的金钱履行方式变更为以物抵债方式。其三，“以房抵债协议”不能履行，责任并不在芮菱公司。由于宋某与他人之间的债务，债权人向杭后法院申请执行，案涉房屋被作为宋某的财产为杭后法院所查封，导致案涉房屋不能及时交付给韩某，“以房抵债协议”无法履行，责任并不在芮菱公司。其四，判令芮菱公司赔偿韩某411,998元房屋折价款，可能增加芮菱公司的债务负担。芮菱公司为履行自己对宋某负有的金钱债务，经双方协商，将履行方式变更为芮菱公司向宋某出让案涉房屋以抵顶欠款。本案中，一是，如果杭后法院以宋某为被执行人将案涉房屋执行，则芮菱公司对宋某的债务履行完毕；二是，如果杭后法院对案涉房屋不再执行，对案涉房屋予以解封，芮菱公司向宋某（或韩某）交付案涉房屋，则芮菱公司对宋某的债务亦履行完毕。假如判令芮菱公司赔偿韩某411,998元房屋折价款，如果上述第一种情形出现，则芮菱公司就会针对宋某的债务履行两次给付义务，必然加重其债务负担。综上所述，上诉人芮菱公司的上诉请求合理，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项之规定判决如下：一、撤销杭锦后旗人民法院(2019)内0826民初2065号民事判决；二、驳回韩某的诉讼请求。一审案件受理费7480元、二审案件受理费7480元，由韩某负担。本判决为终审判决。审判长  任明强审判员  邬忠良审判员  徐文军二〇二〇年六月二十八日书记员  刘全普