广西壮族自治区兴业县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0924民初77号 原告：覃南棵，男，1979年12月27日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄元、罗冰娟，均系广西中善律师事务所律师。 被告：兴业县农村信用合作联社。住所地：广西兴业县玉贵公路北侧。统一社会信用代码：91450924682129628B。 法定代表人：丘庆辉，理事长。 委托诉讼代理人：邓博，女，1980年5月27日出生，汉族，兴业县农村信用合作联社法律合规部经理，住该社。 委托诉讼代理人：刘业瑚，女，1986年8月9日出生，汉族，兴业县农村信用合作联社法律合规部副经理，住该社。 被告：广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司。住所地：玉林市兴业县城隍镇鹿峰山风景区内。统一社会信用代码：914509240527427863。 法定代表人：杨军。 委托诉讼代理人：何业有、何明月，分别系广西金大地律师事务所律师、实习律师。 原告覃南棵与被告兴业县农村信用合作联社（以下简称兴业信用联社）、广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司（以下简称天外天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案受理后，于2018年2月26日作出（2017）桂0924民初1253号民事判决书，被告覃南棵不服该判决，向玉林市中级人民法院提起上诉，玉林市中级人民法院于2018年8月29日作出（2018）桂09民终1119号判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告覃南棵不服该判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，该院于2019年8月23日作出（2019）桂民再418号裁定书，裁定将本案发回本院重审。本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2020年5月20日公开开庭审理。原告覃南棵及其委托诉讼代理人黄元、罗冰娟，被告兴业信用联社的委托诉讼代理人邓博、刘业瑚，被告天外天公司的委托诉讼代理人何业有、何明月均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃南棵向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原告与被告兴业信用联社签订的编号515702160281689的《个人购（建）房担保借款合同》；2.请求人民法院依法判决解除原告与被告天外天公司签订的GF-2000-017120160306至20160315《商品房买卖合同》（共10份）；3.请求人民法院判决两被告连带偿还原告已付款516000元及其利息，并按累计已付款的5%支付违约金25800元，合计541800元；4.请求人民法庭依法判决两被告共同承担本案的案件受理费。事实与理由：2016年3月29日，原告与被告天外天公司签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-017120160306至20160315之间共10份）第八、九条约定：2016年1月30日，被告天外天公司将经验收合格的商品房（玉林兴业县城隍镇鹿峰山风景区内天外天休闲度假区C区C2-10号至C2-19号共10间商铺）交付给原告使用，至今逾期已达180天。2017年11月12日，原告已正式向被告天外天公司提出解除上述“编号：GF-2000-017120160306至20160315”共10份《商品房买卖合同》。2016年1月28日，原告与被告兴业信用联社签订的《个人购建房担保借款合同》（编号515702160281689），因被告兴业信用联社违反《中华人民共和国银行业监督管理法》四十六条第（五）款的法律规定，直接向被告天外天公司提供“首付款”导致被告天外天公司的商品楼房建设已彻底成烂尾而无法履行《商品房买卖合同》。2017年11月12日，原告依法正式向被告兴业信用联社提出解除前述的借款合同，并要求两被告依法承担民事赔偿的连带责任，偿还原告全部已付款516000元及其利息，并按照原告累计已付款的5%向本人支付违约金25800元。此外，涉案工程主体结构质量不合格，已经停工几年，合同目的无法实现，请求解除合同。 原告覃南棵提交的证据有： 1.《商品房买卖合同》，证明原告与被告天外天公司签订的合同； 2.《个人购（建）房担保借款合同》，证明原告与被告兴业信用联社签订的借款合同，被告兴业信用联社与第三方采取虚假提供“首付款”导致被告天外天公司资金不足而使该商品楼成烂尾； 3.活期存款历史明细查询，证明原告已经交付给被告兴业信用联社的按揭款； 4.解除合同通知书及邮政快递单，证明原告已向两被告送达解除合同通知书； 5.工程质量检测报告，证明涉案工程主体结构工程检测结果为不合格； 6、投诉信、回执、邮寄单，证明覃南棵向银行监管部门投诉兴业信用联社违法放贷的事实。 被告兴业信用联社辩称，对本案已付款的数额没有异议但：一、原告与我方签订的《个人购（建）房担保借款合同》的前提是基于原告的诉讼请求2才签订的。我方在贷款调查时，原告向我方递交了商品房买卖合同、首付款的发票、购房纳税发票、契税证明等材料，原告也与被告天外天基于合同到相关部门办理了预售登记，我方是基于上述材料以及原告与被告天外天合法买卖的情况下才发放的贷款，因此我方向原告发放贷款的行为是合法合规的；二、原告与我方签订的合同没有违反法律的规定，是双方真实意思表示，我方依约向原告发放了贷款，原告也按照合同约定向我方还息；三、我方与原告签订的合同合法有效，履行了义务，没有违约行为，要求不解除合同。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告兴业信用联社提交的证据有： 1.企业法人营业执照； 2.法人代表证明、身份证； 证据1-2共同证明被告主体资格。 3.覃南棵身份证、结婚证，证明原告借款主体资格； 4.覃南棵购买10套房首付款发票； 5.覃南棵购买10套房合同备案证明； 6.覃南棵购买10套房预告登记权利人证件； 证据4-6共同证明原告合法取得房屋； 7.客户须知； 8.提供资料真实性承诺书； 9.承诺书； 10.个人购（建）房担保借款合同； 11.借款借据0007209； 12.10套房抵押预告登记权利证； 证据7-12共同证明被告与原告签订的借款合同是双方真是的意思表示，内容没有违反法律的规定，是合法有效合同，且被告依照借款合同的约定发放了贷款，履行了合同义务，不存在违约的问题，且原告与被告依法办理了房屋抵押预告登记，被告是合法的抵押权人； 13.《商品房买卖合同》； 14.首付款转账凭证。 被告天外天公司辩称，对两案已付款的数额没有异议，但案涉《个人购（建）房担保借款合同》和10份《商品房销售合同》均为违法无效的合同，被答辩人请求解除上述合同以及要求答辩人返还已付购房款516000元及利息、违约金没有事实和法律依据。案涉合同实质是答辩人原股东、控制人周建苗等人为骗取银行贷款，与两被答辩人及广西南宁团优公司以走账方式虚交首付款，在签订案涉合同、取得银行贷款后，将虚交首付款转回给了团优公司，而且所得按揭贷款被原股东转移至其他关联公司，并未用于案涉工程，造成工程烂尾。综述，法院应驳回原告的起诉，并将案件移交公安机关处，或依法确认案涉合同无效，并驳回原告的诉讼请求。 被告天外天公司提交的证据有： 1.广西农村合作金融机构对公存款明细账单； 2.企业信用信息公示报告； 证据1-2共同证明：1.原告的所谓首付款是其从广西南宁团优贸易有限公司筹集而来的，原告先将没有每笔首付款汇入被告账户，同时即要求被告将相应的金额以材料款或货款转出交回给广西南宁团优贸易有限公司。原告没有实际支付购买商铺的首付款给被告；2.除了原告之外，还有其他购房者通过广西南宁团优贸易有限公司回流了首付款。 经庭审质证，本院对原、被告提交的证据认证如下： 对原告及被告兴业信用联社提交的《商品房买卖合同》及《个人购（建）房担保借款合同》，被告天外天公司辩称系无效合同。本院认为，案涉两合同系原、被告的真实意思表示，且其在本案一、二审时均予以认可，虽然按揭贷款并未用于案涉项目，但该行为系被告天外天公司或其原股东行为，并不影响该合同效力，故本院对被告天外天公司的该异议，不予采纳，确认案涉合同系合法有效。对原告提交的证据4中的邮政快递单，该两快递单系原告交邮单据，本院通过查询，并未查询到该邮件的签收情况，无法证实解除通知书已送达两被告。对原告提交的投诉信及信访材料，因该投诉及信访并未有确定结果，故本院对原告以此主张被告兴业信用联社违法发放贷款，依法不予采纳。 对被告兴业信用联社提交的证据，对于证据4-6购房材料，该材料系由原告及被告天外天公司提交用于申请按揭贷款，被告天外天公司对该材料的真实性无异议，而被告兴业信用社亦对材料的真实性尽到了审查义务，故被告天外天公司以此抗辩被告兴业信用联社办理按揭贷款违法，本院依法不予采纳。 对被告天外天公司提交的证据，该证据中关于首付款的情况，系由被告天外天公司使用原告开设的银行账户具体操作，双方对此均认可，而至于按揭贷款被转移，亦属非原告及被告兴业信用联社之行为，不应承担由此产生的后果，至于被告天外天公司所称的首付款、按揭贷款使用情况、原股东涉嫌犯罪的行为，与本案不是同一法律关系，不在本案审理范围，故本院对被告提交的证据不予采纳。 本院经审理认定事实如下：2016年3月29日，原告覃南棵与被告天外天公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告天外天公司将位于兴业县城隍镇鹿峰山天外天休闲度假区C区商铺-1层C2-10号、C2-11号、C2-12号、C2-13号、C2-14号、C2-15号、C2-16号、C2-17号、C2-18号、C2-19号房屋出售给原告覃南棵作商业使用；出卖人应于2016年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人未按期交付的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的5%向买受人支付违约金。2016年4月7日，原告覃南棵与兴业信用联社城隍分社签订了《个人购（建）房担保借款合同》，向被告兴业信用联社借款3980000元用于购买案涉10间商品房，并用该商品房作抵押担保。被告兴业信用联社按《个人购（建）房担保借款合同》约定，于2016年4月19日代原告覃南棵向被告天外天公司转账支付了10间商铺的购房贷款3980000元。自2016年5月20日起至2017年10月20日止，原告覃南棵连续支付购房按揭贷款。后被告天外天公司因资金短缺，造成停工，未能按约在2016年1月30日前交付房屋，经原告催告并逾期180天后，原告于2017年11月12日向被告天外天公司、兴业信用联社城隍分社分别提交了《解除合同通知书》，要求解除原告与被告天外天公司签订的《商品房买卖合同》，及与兴业信用联社城隍分社签订的《个人购（建）房担保借款合同》。 另查明，案涉工程主体结构经广西壮族自治区建筑工程工程质量检测中心检测，检测结果为不合格，庭审中，被告天外天公司该检测结果对此予以承认，并明确表示，无法确定开工日期、竣工日期、交房日期，对原告覃南棵及被告兴业信用联社支付的购房款数额无异议。 根据双方的诉辩及陈述，在征询双方的意见基础上，本院确定本案的争议焦点为：一、案涉合同是否合法有效？二、假如有效，应否解除或终止？三、假如合同解除，案涉款项购房款、违约金、利息等如何计算？由谁返还？ 一、关于案涉合同是否合法有效的问题 虽然原告覃南棵以信用社违规放贷为由请求解除案涉合同。但原告覃南棵亦主张所购买的商品房系采用“零首付”方式，并应被告天外天公司要求配合办理相关银行卡，且将银行卡交由被告天外天公司进行具体操作后，仍在一系列购买文件上签字确认，从而与被告兴业信用联社签订了担保借款合同，故案涉两合同均属各方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。即便如被告天外天公司所称，案涉贷款被公司原股东转移，并未投入案涉工程使用，该行为亦系公司股东的行为，并不能第三人产生对抗力，更不能让第三人因此承担不利后果；况且，即使被告兴业信用联社对贷后监管不到位，亦不能以此否认前述合同之效力。还应当指出的是，被告天外天公司在本案一审、二审期间均辩称合同系合法有效的，而在本案重审期间，又主张合同无效，违反禁止反言原则。还应当值得注意的是，本案纠纷起因系被告天外天公司及原股东违法使用或挪用资金，导致项目无法完工，根本性违约，使合同目的不能实现，现通过抗辩合同无效，欲让合同其他当事人分担部分损失，显失公平。综述，本院对被告天外天公司辩称的案涉合同无效，依法不予采纳。 二、关于案涉合同应否解除或终止的问题 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，《商品房买卖合同》第九条第（2）款约定，出卖人逾期交房超过180天后，买受人有权解除合同。且庭审中，被告天外天公司承认案涉工程主体结构村质量问题，无法确认工程竣工时间、交房时间，可见，买受人取得案涉房屋的目的已无法实现，故原告覃南棵要求解除案涉《商品房买卖合同》有事实和法律依据，本院依法予以支持。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故，原告覃南棵要求一并解除《个人购（建）房担保借款合同》，有事实和法律依据，本院依法予以支持。 三、合同解除后，案涉款项购房款、违约金、利息等如何计算，由谁返还的问题 被告天外天公司对原告覃南棵已支付购房款516000元无异议，并承认应予返还，但需要追究公司原股东责任，追回款项后再返回，且违约金按照各自过错承担。连带责任的承担须有法律的明确规定，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房被确认无效或被撤销、解除的，出卖人应当将收受的贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告天外天公司以原股东行为抗辩、原告覃南棵要求被告兴业信用联社承担连带责任，无事实和法律依据，本院依法不予采纳、支持。关于违约金和利息的计算方式，根据《商品房买卖合同》第九条第（2）款的约定，买受人解除合同的，出卖人应按买受人累计已付款的5%支付违约金即25800元。此外，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率标准已取消。故本案的利息应为：以516000元为基数，自2017年11月19日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率；自2019年8月20日起还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告覃南棵与被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司签订的合同编号为GF-2000-0171、20160306至20160315的《商品房买卖合同》； 二、解除原告覃南棵与被告兴业县农村信用合作联社签订的合同编号为515702160281689的《个人购（建）房担保借款合同》； 三、被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司返还516000元给原告覃南棵； 四、被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司支付利息（利息计算方式：以516000元为基数，自2017年11月19日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率；自2019年8月20日起还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段计算）给原告覃南棵； 五、被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司支付违约金25800元给原告覃南棵； 六、驳回原告覃南棵其他的诉讼请求。 本案受理费9218元（原告覃南棵已预交4609元），由被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费9218元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周长新 人民陪审员  潘露鲜 人民陪审员  李冬红 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  杨秋莹