河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民再15号 上诉人（一审原告）：杨世芳，女，1984年10月12日出生，汉族，武安市。 委托诉讼代理人：赵卿，北京市华贸硅谷（邯郸）律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：河北荣拓房地产开发有限公司，住所地：河北省邯郸市丛台区铁西大街四季花园城1号院2号楼1303室。 法定代表人：王炜，该公司经理。 委托诉讼代理人：王晓月，河北鼎合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵琳琳，河北鼎合律师事务所律师。 上诉人杨世芳与上诉人河北荣拓房地产开发有限公司（以下简称河北荣拓公司）确认合同效力纠纷一案，均不服河北省武安市人民法院（2019）冀0481民初3464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 杨世芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判增加支持上诉人主张由荣拓公司继续履行合同义务向上诉人交付合同编号：GF—2000—0171,201401249、GF—2000—0171,201401250荣域世家《商品房买卖合同》“第五座（幢）1、2号”房屋并协助办理产权登记手续；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：重审过程中，一审法院未对案涉房产在诉讼期间的权属及使用情况予以查明，并作出认定让上诉人另案提起履行合同义务的诉讼，于法无据。一审未对上诉人请求交付房产并办理产权登记手续作出判决，属于漏判。荣拓公司在重审中称“2018年6月3日荣拓公司与唐满康签订《商品房买卖合同》并进行备案，目前案涉四处房产已经交付给唐满康”。如果事实成立，荣拓公司置法院查封裁定于不顾，在案件诉讼期间擅自处分查封的财产，将诉争房产交付给唐满康，上诉人将保留申请追究相关法律责任的权利。武安法院已经对涉案房产进行了查封，案外人唐满康至今未对法院保全措施提出任何异议，也未对原判决侵害了其合法权益为由提出撤销权之诉，案件始终是由荣拓公司实际控制人单方操控。由于现有实际控制人与原法定代表人之间矛盾导致恶意串通第三人，以达到不向上诉人交付房产的目的，二审法院应对上诉人要求履行合同的请求作出判决。 荣拓公司上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.本案一审认定法律关系错误。案涉《商品房买卖合同》本质是名为“买卖合同”实为民间借贷的担保。案涉合同中约定郭占军、左志强、杨世芳总价为4,512,960元，但其称为买房给荣拓公司转了4,965,000元，转账款超过购房款不符合通常购买商品房的做法；荣拓公司工作人员靳燕军代表荣拓公司与郭占军在武安市午汲派出所主持下签订协议书：荣拓公司欠郭占军1,439,000元，并按照协议先偿还给郭占军439,000元。关于该笔欠款的由来，郭占军及孙江波有手写计算方式：本金7,000,000元（其中包括其所称购房款4,965,000元）。荣拓公司人员与郭占军在核实借款情况时，郭占军也曾出示过5,000,000元的借款合同，合同中明确表示，担保抵押方式：以荣域世家小区5号楼1、2、3、4号商铺做抵押。由此可见，本案之间的房屋买卖合同是为了借款提供担保而签订的，并无买卖房屋的意思。本案案由应为民间借贷纠纷，并不是确认合同效力。2.一审认定事实错误。上诉人在一审庭审时提交了案外人石磊与上诉人签订的四份《商品房买卖合同》、案外人石磊与唐满康签订的抵债协议一份，唐满康与上诉人签订的《商品房买卖合同》四份以及武安市房管局出示的证明，以上可以形成完整的证据链，石磊的房屋买卖合同均是经过房管局备案且签订时间早于被上诉人的签订时间，被上诉人所提交的证据具有真实性、合法性、有效性。一审判决以案外人石磊、唐满康未参加诉讼而不予认定商品房买卖合同的效力是违反了《合同法》意思自治的基本原则，且在本案中涉案房屋已经交付唐满康，上诉人已经履行了与唐满康的商品房买卖合同，不存在无效的可能。一审判决侵害了多方权益，二审依法予以纠正。 杨世芳强向一审法院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的商品房买卖合同（合同编号：GF—2000—0171,201401249、GF—2000—0171,201401250荣域世家）有效；2.依法判令被告河北荣拓公司继续履行合同义务，向原告交付房屋并办理产权登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明事实：2013年被告河北荣拓公司在武安市。因资金紧张，2013年10月17日公司法人代表王炜作为借款人，由河北荣拓公司作为担保，向郭占军、郭延涛借款5000000元，并出具了借据一份，内容为：“今借到郭占军、郭延涛现金500万元，河北荣拓公司承担连带责任。”后通过郭占军、郭延涛委托的孙江波，并从孙江波中国农业银行账号62×××14向被告河北荣拓公司法定代表人王炜账号62×××79，分别于2013年9月27日转款1000000元、1000000元合计2000000元；于2013年10月17日转款1000000元、1000000元、850000元，合计2850000元；于2013年10月19日转款115000元；五次共计转款4965000元。之后，郭占军、郭延涛商议用此借款购买河北荣拓公司开发的“荣域世家小区”商品房。2014年6月20日，河北荣拓公司与杨世芳（郭延涛妻子）签订编号为ＧＦ-2000-0171，201401249和ＧＦ-2000-0171，20141250《商品房买卖合同》两份；与郭占军签订编号ＧＦ—2000—0171，201401243《商品房买卖合同》一份；与左志强签订编号为：ＧＦ-2000-0171，20141242《商品房买卖合同》一份。 另查明，河北荣拓公司开发的“荣域世家小区”商品房位于武安市角，土地使用证编号为武国用（2012）第094号。建设工程规划许可证号为建字第130481201300009号，施工许可证号编号为130481Ｘ14004号，商品房预售许可证号为武住建房预售字第××号。 再查明，2017年6月15日，郭占军、郭延涛、左志强签了一份出资证明书，约定：郭占军、郭延涛委托孙江波向荣拓公司法定代表人王炜转款的4,965,000元，其中有郭延涛2,500,000元，左志强1,232,500元，郭占军1,232,500元，确认后的款项，与荣拓公司签订正式商品房买卖合同后，按实际合同面积折算房款，多退少补。 一审法院认为，本案的争议焦点主要是双方的法律关系性质和效力问题。本案中，四份房屋买卖合同涉及的款项和借款协议涉及的款项，在数额上虽然有差额，经过审理可以认定所涉款项属于同一笔款项，也就是说郭占军、郭延涛同王炜先签订借款合同，后又同被告签订商品房买卖合同，故原被告之间并非单纯的商品房买卖合同关系，而是基于郭占军、郭延涛同王炜以及河北荣拓公司之间的借贷关系而转化房屋买卖关系。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。杨世芳、左志强、郭占军与荣拓公司签订的四份商品房买卖合同和借款合同均依法成立并生效。案外人石磊同被告签订商品房买卖合同，石磊同唐满康签订以房抵债协议以及唐满康同被告签订商品房买卖合同，由于石磊、唐满康未参加本案诉讼，故对上述合同的效力的问题，本案不作认定。由此原告请求法院判令被告河北荣拓公司继续履行合同义务，向原告交付房屋并办理产权登记手续的请求是否支持，应另案解决，本案不作处理。判决：原告杨世芳与被告河北荣拓房地产开发有限公司签订的两份商品房买卖合同（合同编号：GF—2000—0171,201401249和GF—2000—0171,201401250荣域世家）有效。案件受理费80元，由被告河北荣拓房地产开发有限公司承担。 本院二审查明的事实除与一审查明的事实一致外，另查明，2019年1月22日武安市房地产交易所出具《证明》一份，内容为“以下所述‘房产’特指河北荣拓房地产开发有限公司开发的荣域世家的第5幢1（5-1-101）号、第5幢2（5-1-102）号、第5幢3（5-2-101）号、第5幢4（5-2-102）号房产。2014年5月16日石磊与河北荣拓房地产开发有限公司签订以上房产的《商品房买卖合同》，购买以上房产，经河北荣拓房地产开发有限公司申请，我单位按规定对以上房产的《商品房买卖合同》予以备案。2018年2月14日，石磊对以上房产登报公示，要求撤销备案，后经河北荣拓房地产开发有限公司申请，我单位按规定对以上房产的《商品房买卖合同》备案予以撤销。2018年6月3日，唐满康与河北荣拓房地产开发有限公司签订以上房产的《商品房买卖合同》。5-1-101合同编号：22201806030025-1-102合同编号：22201806030035-2-101合同编号：22201806030065-2-102合同编号：2220180603007后经河北荣拓房地产开发有限公司申请，我单位按规定对以上房产的《商品房买卖合同予以备案》。特此证明”。 本院认为，关于荣拓公司上诉称《商品房买卖合同》实为民间借贷的担保，双方之间不存在商品房买卖合同关系，经查，郭占军、郭延涛与王炜之间存在民间借贷关系，荣拓公司承担连带偿还责任。2014年6月20日，杨世芳（郭延涛妻子）与荣拓公司签订了《商品房买卖合同》，该合同实为借款到期后双方达成的以物抵债协议。该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。荣拓公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。 关于杨世芳上诉要求交付房屋并办理产权登记手续的问题。根据案件所查明的事实可知，石磊、唐满康与荣拓公司签订商品房买卖合同的时间均在杨世芳签订商品房买卖合同之前，且案涉房产备案登记于唐满康名下。因案涉房产涉及案外人唐满康利益，在杨世芳没有证据证实对案涉房产享有排他权的情况下，其要求交付房屋并办理产权登记手续的诉讼请求，没有事实及法律依据，应予驳回。一审在查明案涉房产与案外人唐满康存在买卖合同及备案登记情况后，对于杨世芳要求交付房产及办理产权登记手续的请求未作处理不当，本院予以纠正。 综上所述，荣拓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；杨世芳的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持武安市人民法院（2019）冀0481民初3464号民事判决； 二、驳回杨世芳的其他诉讼请求。 二审案件受理费160元，由杨世芳负担80元，河北荣拓房地产开发有限公司负担80元。 本判决为终审判决。 审 判 长 达建华 审 判 员 张海霞 审 判 员 郑佳佳 二〇二〇年六月十五日 法官助理 王雪焕 书 记 员 姚佳男