北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初578号原告：赵泓程，男，1965年11月9日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：孙新建，河南长风律师事务所律师。被告：宋海峰，男，1978年10月2日出生，汉族，农民，户籍地北京市怀柔区。委托诉讼代理人：韩德镇，北京同砚律师事务所律师。原告赵泓程诉被告宋海峰合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵泓程及其委托诉讼代理人孙新建，被告宋海峰之委托诉讼代理人韩德镇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。赵泓程向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间于2014年8月29日签订的《房屋及土地使用权转让合同》；2、请求判令被告将位于北京市怀柔区雁栖经济开发区宰相庄村房屋及土地腾退后交给原告；3、请求判令被告赔偿原告经济损失2750000元；4、本案诉讼费由被告负担。审理过程中国，赵泓程变更诉讼请求为：1、请求判令解除原、被告之间于2014年8月29日签订的《房屋及土地使用权转让合同》；2、请求判令被告赔偿原告经济损失2810528元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：赵泓程于2014年8月4日因涉嫌信用卡诈骗被北京市公安局西城分局刑事拘留，在北京环亚律师事务所吕武茂律师的协助下，原被告于2014年8月29日签订《房屋及土地使用权转让合同》，约定“原告向被告借款人民币130万元，月利率2%，借款期限3年，自2014年8月29日至2017年8月28日止，被告于合同签订当日向原告支付35万元，合同签订后15日内向乙方支付剩余款项，原告收到借款后应当出具收据，原告收到借款后将位于北京市怀柔区雁栖经济开发区宰相庄村房屋及土地（4.1亩土地、地上1000㎡标准化钢结构及砖混框架结构860㎡二层小楼）转让给被告，以现状交接，屋内设施见清单。原告在借款期内，如能清偿被告本金及利息，被告将房屋及土地使用权返还给原告，但原告应按20万元/年的标准支付被告剩余借款期限内的经济损失。”合同签订后，被告仅支付50万元就不再履行借款义务，在2014年9月强行占据合同约定的涉案房屋及院落，私自出租原告房屋造成房屋部分损坏，应予赔偿，故诉至法院，望依法判如所请。宋海峰辩称，不同意赵泓程的诉讼请求。2014年8月29日双方签订的合同名为房屋及土地使用权转让合同，实为民间借贷合同，合同约定房屋土地使用权转让，实际上是为了担保民间借贷的让利担保行为。现在民间借贷部分在履行当中，虽然有法院判决，但原告现在还没有偿还借款本息，民间借贷合同本身属于实践性合同，双方意思表示一致并签字，合同只是成立而未生效，只有交付借款以后合同才生效，所以本案中被告客观上虽未按照约定出借130万元，但因合同仅成立而未生效所以不存在违约问题。民间借贷部分本身并不存在法定或约定的解除条件，不应当解除。解除以后，将导致被告丧失向与原告主张偿还借款本息的依据，所以不能解除。偿还借款本息后自然会终止，所以无需解除。关于转让房屋及土地使用权的让利担保部分条款，因原告的房屋早在与被告签订房屋及土地使用权转让合同前，已经被相关部门罚没，所以让利担保条款部分因标的物本身违法而无效，所以不存在解除问题。所以我方不同意第一项诉讼请求。关于第二项诉讼请求，被告并未损坏涉案土地上的建筑物，我方不存在赔偿损失的问题。即使假设真的有损坏，涉案地上物已经被罚没，原告丧失对涉案地上物的所有权利，即使主张损失，主体也不应当是原告。关于原告所陈述的在罚没以后又与村委会签订租赁协议，罚没的地上物属于违法建筑，签订的补充协议因标的物违法而无效。所以原告并非涉案土地地上物的所有人，不能向被告主张相关损失。事实方面，2014年8月29日，原被告签订合同后，原告及其妻子王枥婉一直称可以很快将借款还给被告，所以一直没有将房屋及土地交给被告，直到2016年4月才交给被告，原告所称的2014年9月被告强行占据涉案土地和房屋与客观事实不符。综上，不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年7月9日，赵泓程向宰相庄村民委员会提出申请，其承包的本村土地95亩，上建有蔬菜大棚49栋，因种植出各种产品而没有场地加工，申请在原有建设用地上、原有房屋装修、拆除一排平房翻建彩钢顶棚房，用于蔬菜生产加工用房。2012年2月2日，北京市国土资源局出具《国土资源行政处罚决定书》，载明：“2007年2月17日，赵泓程与怀柔区北房镇宰相庄村委会签订了《土地承包协议》，承包怀柔区北房镇宰相庄村西的集体土地95亩，承包期50年，协议约定用途为种植。2009年9月，赵泓程未经批准，在其承包的集体土地上，将原一栋二层楼房和一排平房拆除进行翻建。建设砖混结构二层楼房一栋。建筑占地面积354.2平方米。砖混结构彩钢房一栋建筑占地面积930.12平方米，建筑占地总面积1379.50平方米，用水泥硬化地面。硬化占地面积617.31平方米，用砖圈起围墙侵占面积1996.81平方米，用于办公看护及农副产品加工……其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，属于非法占地……决定对赵泓程处罚如下：1、没收赵泓程在北房镇宰相庄村西非法占用1996.81平方米集体土地上建设的建筑物及其附属设施……”。2012年4月16日，赵泓程与宰相庄村民委员会签订《补充协议》一份，载明：“甲方：宰相庄村民委员会，乙方：赵泓程。应乙方赵泓程承包甲方土地95亩后经甲方同意乙方将其承包土地上原有二层办公用房装修改造。拆除原来一排平房，在2006年建成一栋彩钢顶棚房，用于宰相庄种养殖中心农副产品加工用房，2012年经国土局检查发现未报有关部门批准将其罚没，交由宰相庄村委会。经甲乙双方协商，达成如下条款：一、乙方土地承包合同未到期，乙方所新建棚房和原有房屋共计1326.73平米继续由乙方承租使用……”。2014年8月29日，宋海峰与赵泓程签订《房屋及土地使用权转让合同》，约定：“甲方：宋海峰，乙方：赵泓程。一、乙方向甲方借款人民币1300000元（大写：壹佰叁拾万元整），借款利率为月利率2%，借款期限为3年，自2014年8月29日至2017年8月28日止。甲方于本合同签订当日向乙方支付350000元（大写叁拾伍万元），合同签订后15日内向乙方支付剩余款项，乙方收到借款后应当出具收据。二、乙方收到借款后，将位于怀柔区北房镇宰相庄村房屋及土地（4.1亩土地、地上1000㎡标准化钢结构及砖混框架结构860㎡二层小楼）转让给甲方，以现状交接，屋内设施详见清单。乙方在借款期内如能清偿甲方本金及利息，甲方将房屋及土地使用权返还给乙方，但乙方应按20万元/年的标准支付甲方剩余借款期限内的经济损失。乙方在借款到期后未能按时清偿甲方本金及利息,甲、乙双方均有权处置上述房屋及土地使用权，所得价款优先偿还甲方借款本金及利息。如甲方提出不低于550万元的对外售价，乙方未能回购或提出收购方，甲方有权对外销售该房屋及土地使用权并在销售后30日内扣除本金及利息后支付给乙方。房屋及土地使用权未处置期间，由甲方免费使用，使用期间的水、电等费用由甲方承担。三、甲方按本合同约定使用房屋及土地，乙方负责协调与北房镇政府、宰相庄村村民委员会及其他第三方的关系，以保证甲方有效使用。如出现因为房屋及土地使用纠纷或政策、村等原因不能正常使用，一切责任由乙方承担……六、乙方于2014年8月25日签署的《授权委托书》及相关合同，作为本合同的附件，是本合同的一部分。合同原件由北京市环亚律师事务所保管，直至本合同终止，甲乙双方无争议……”。2014年8月29日，宋海峰向赵泓程出借现金35万元，由王枥婉代赵泓程出具了借条。2014年9月4日，宋海峰向赵泓程出借现金5万元，由王枥婉代赵泓程出具了借条。2014年9月12日，宋海峰向赵泓程出借现金5万元，由王枥婉代赵泓程出具了借条。2014年9月20日，宋海峰向赵泓程出借现金5万元，由王枥婉代赵泓程出具了借条。以上借款金额合计50万元。庭审过程中，赵泓程提交其与北京华达创美建筑装饰有限公司签订的《协议》、北京理想同创商贸中心开具的发票、造价单，证明维修涉案房屋的花费，提交照片一张，证明房屋曾出租给北京怀柔远航艺术团，并提交2份租赁合同证明租金计算标准，提交光盘一张，以证明房屋损坏情况。证人吴某出庭作证称，我是华达创美建筑装饰有限公司法人。2019年10月到2020年1月，我和赵泓程签订合同，水电、一层二层装修、墙面刮白、地板、门窗维修、厂房地板、墙面拆除等都是我做的，现在还未完工。当时房屋一层二层壁纸脱落，门窗损坏严重，卫生间的水管损坏严重，供电需要重新做，屋内墙面还有裂痕。车间西边的墙冻坏，脱落。证人徐某出庭作证称，我证明我参加清点涉案场地物品，2014年9月，宋海峰和王枥婉把我一块叫过去，清点院子里的物品，说来年要对外出租，具体包括屋内家具、空调、办公室的家具、沙发、字画、院内玉石、雕刻玉石的机器，藏獒，当时做了清单，我也签字了。当时房屋状况良好，2019年5月我去的时候，房屋损坏挺严重的。2019年11月22日，本院作出（2019）京0116民初7758号民事判决书，判决：“一、赵泓程于本判决生效后七日内返还宋海峰借款本金50万元；二、赵泓程于本判决生效后七日内给付宋海峰借款利息（具体为：以35万元为基数，自2014年8月30日起按年利率24%计算至实际还款之日止；以5万元为基数，自2014年9月5日起按年利率24%计算至实际还款之日止；以5万元为基数，自2014年9月13日起按年利率24%计算至实际还款之日止；以5万元为基数，自2014年9月21日起按年利率24%计算至实际还款之日止）。”上述事实，有《国土资源行政处罚决定书》、《补充协议》《房屋及土地使用权转让合同》、借条、《协议》、照片、发票、（2019）京0116民初7758号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，2012年2月2日，北京市国土资源局出具《国土资源行政处罚决定书》将赵泓程未经批准建设的建筑物及其附属设施没收，2012年4月16日，赵泓程与宰相庄村民委员会签订《补充协议》约定涉案房屋继续由赵泓程承租。有关部门已将涉案房屋确定为违章建筑，宋海峰与赵泓程签订的《房屋及土地使用权转让合同》中约定赵泓程向宋海峰借款人民币1300000元，赵泓程收到借款后，将位于怀柔区北房镇宰相庄村房屋及土地（4.1亩土地、地上1000㎡标准化钢结构及砖混框架结构860㎡二层小楼）转让给宋海峰。依据（2019）京0116民初7758号民事判决书中的认定，宋海峰与赵泓程签订的《房屋及土地使用权转让合同》中包含了民间借贷的意思表示，宋海峰实际出借现金50万元，宋海峰与赵泓程之间的民间借贷关系合法有效,《房屋及土地使用权转让合同》中民间借贷部分已经处理完毕，涉及转让涉案房屋的部分违反了我国土地管理法及合同法的相关规定，应属无效。关于合同无效后的处理。我国合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。实际上，合同不成立、无效或被撤销，只是不发生当事人所预期的法律效力，但并非不产生任何法律效果；相反，相关合同当事人应承担相应的法律后果，如返还财产、承担缔约过失责任、接受行政处罚等。《房屋及土地使用权转让合同》中约定的借款金额为130万元，宋海峰未按照双方签订的合同约定足额出借130万元，但却已实际占有涉案房屋，其辩称直到2016年4月才占有涉案房屋的意见与本院查明的事实相矛盾，本院不予采信，综合查明的事实及现有证据，本院认定宋海峰于2014年9月至2019年9月占有涉案房屋，期间，2015年5月至2018年5月宋海峰将涉案房屋出租给北京市远航艺术团。从公平原则考量，宋海峰应支付一定的房屋占有、使用费用，参照涉案房屋的位置、面积、使用时间等相关因素综合考量，酌定2014年9月至2019年9月宋海峰实际腾退之日止的房屋占有、使用费用为1250000元；涉案房屋及附属设施损坏一项，结合现有证据及参考价格，本院酌定为100000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、宋海峰于本判决生效之日起十日内支付赵泓程经济损失1350000元；二、驳回赵泓程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14642元，由赵泓程负担6167元（已交纳），由宋海峰负担8475元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 于连鹏二〇二〇年六月二十四日法官助理 徐 薇书 记 员 秀立华