河北省辛集市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0181民初878号 原告：张建忠，男，1971年4月9日出生，汉族，住河北省辛集市。 委托诉讼代理人：梁金亮，河北海洲律师事务所律师。 被告：河北强隆房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91130100674166525H。 住所：石家庄市桥西区东风路123号君庭苑4号商务办公楼02单元0620室。 法定代表人：石占翔，男，1977年2月4日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：马永辉，河北三言律师事务所律师。 被告：石占翔，男，1977年2月4日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：马永辉，河北三言律师事务所律师。 原告张建忠与被告河北强隆房地产开发有限公司、石占翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建忠及其委托诉讼代理人梁金亮，被告河北强隆房地产开发有限公司、石占翔的委托诉讼代理人马永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张建忠向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《认购协议书》无效；2、判令被告退还原告购房首付款469689元及利息；3、判令被告退还原告地下室款23325元及利息；4、全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月12日，原告欲购买被告河北强隆房地产开发有限公司开发的位于辛集市房产，双方商定后，原告在被告处交纳1万元定金，并定下地下室储藏间一处，付款23325元。2018年6月14日，被告河北强隆房地产开发有限公司与原告签订了《认购协议书》，约定：原告购买被告河北强隆房地产开发有限公司开发的位于辛集市房产，面积128.51平方米，总房款929689元，首付款469689元。原告在被告处交纳了101700元现金，剩余357989元按照被告地产公司要求转入公司法人石占翔个人帐户。此后，原告得知被告河北强隆房地产开发有限公司无证销售该房产，找到被告退房、退款，被告以各种理由推脱。为维护自身合法权益，故诉至人民法院，请求依法判决。 被告河北强隆房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的购房认购协议是双方的真实意思表示应当认定合法有效，被告要求继续履行该购房协议。 被告石占翔辩称，石占翔不具备本案被告的诉讼主体资格，原告将购房款转入石占翔帐户，仅是石占翔作为河北强隆房地产公司的法定代表人履行的职务行为，其个人不应当承担返还购房款及储藏室款项的义务。应当驳回原告对被告石占翔的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告张建忠为证实自己的主张提供下列证据：1、2018年6月14日原告与被告河北强隆房地产开发有限公司签订的购房认购协议书，欲证实该协议书明确载明双方的名称姓名、住所，房产具体位置、建筑面积、总面积、付款方式以及交付使用的时间，因为载明了购房的主要内容，根据法律规定应当认定为商品房买卖合同。2、中国银行交易流水明细清单、中国建设银行个人活期账户交易明细、中信银行业务凭证、中国邮政储蓄银行交易明细，2018年6月12日、2018年6月14日被告河北强隆房地产开发有限公司的两份收据，转帐记录7份；欲证实原告向被告交纳了101700元现金并将391314元转入被告石占翔的个人帐户，收款记录上明确表明辛集市朝阳路沿街个体工商户石占翔，被告公司给原告出具了469689元的收据，原告主张的10000元定金包括在2018年6月14日469689元收据数额中，被告公司2018年6月12日开具的23325元地下室款包括两笔付款11000元、12325元。 二被告对原告证据的质证意见为：对认购协议书的真实性没有异议，对原告的陈述有异议，这不应是商品房买卖合同，商品房认购协议仅是对商品房购房的书面要约和承诺并不是商品房买卖，不应受商品房买卖约束，而双方签订的商品房认购协议书是双方当时的真实意思表示，根据相关法律规定，应当维护民事交易的真实性。对两个收据真实性没有异议，对四个银行的7笔转帐流水单的真实性没有异议，证明事实是交付购房款，但对原告主张交付购房款的金额有异议，根据原告提供的银行转帐其只向被告房地产公司指定的帐户转款391314元与其诉状所称交付的房款金额不相符，其所称的交付现金没有任何证据证实。 原告提供的被告无异议的证据，依法应予确认。 经审理，本院认定如下事实：2018年6月14日原告与被告河北强隆房地产开发有限公司签订认购协议书，约定原告购买被告河北强隆房地产开发有限公司开发的位于辛集市房产，建筑面积128.51平方米，总房款929689元，应交首付469689元，实交首付469689元，46万元走银行按揭。 2018年6月12日原告按被告河北强隆房地产开发有限公司要求向辛集市朝阳路沿街个体工商户石占翔转款三笔：中国银行转款10000元、11000元，中国邮政储蓄银行转款12325元，10000元用于支付购房定金，23325元用于购买地下室。被告公司给原告出具了2018年6月12日收地下室款23325元的收据。原告称2018年6月12日所交10000元购房定金款包含在2018年6月14日收房款收据的数额中。2018年6月14日原告按被告河北强隆房地产开发有限公司要求向辛集市朝阳路沿街个体工商户石占翔转款四笔：中信银行转款61000元、中国银行转款44770元、中国建设银行转款174400元、中国邮政储蓄银行转款77819元。原告称向被告公司的财务交付现金101700元。被告公司给原告出具了2018年6月14日收房款首付469689元的收据。 本案涉及房产尚未取得商品房预售许可证明。 本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案涉及房产未取得商品房预售许可证明，对原告要求确认原告与被告河北强隆房地产开发有限公司2018年6月14日签订的认购协议书无效的主张，依法应予支持。法律规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告提供的银行转款记录与被告河北强隆房地产开发有限公司为原告出具的两份收款收据相互印证，可以证实原告为购买认购的房产向被告河北强隆房地产开发有限公司支付房产首付款469689元、地下室款23325元，原告要求被告河北强隆房地产开发有限公司返还购房首付款、地下室款，符合法律规定，依法应予支持。原告称其按被告要求将款转给辛集市朝阳路沿街个体工商户石占翔，其所转款项均已由被告河北强隆房地产开发有限公司出具了相应的购房收款收据，原告未提供充足证据证实其主张的要求石占翔承担连带返还购房款的责任，对原告该主张不予支持。原告要求被告给付应返还款项的利息，符合法律规定，依法应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告张建忠与被告河北强隆房地产开发有限公司2018年6月14日签订的认购协议书无效； 二、被告河北强隆房地产开发有限公司于本判决生效之日 起十日内返还原告张建忠购房首付款469689元并支付利息（利息以469689元为基数；自2018年6月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 被告河北强隆房地产开发有限公司于本判决生效之日 起十日内返还原告张建忠购买地下室款23325元并支付利息（利息以23325元为基数；自2018年6月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告张建忠的其他诉讼请求。 案件受理费8695元，减半收取计4348元，由被告河北强隆房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  杨少云 二〇二〇年六月二十三日 书记员  贾 楠