重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020)渝0116民初5330号原告：重庆城海实业发展有限公司，住所地重庆市江津区几江南干道16号地块鹏程花园1幢1层12号，统一社会信用代码91500116599213415D。法定代表人：马洪涛，董事长。委托诉讼代理人：蔺大勇，系原告工作人员。被告：周娟，女，汉族，1981年10月3日出生，住所地重庆市大渡口区。原告重庆城海实业发展有限公司（以下简称城海公司）与被告周娟商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴昌华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城海公司的委托诉讼代理人蔺大勇，被告周娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城海公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付房款270000元及违约金（以270000元为基数，从2020年1月8日起按日万分之五计算至房款付清之日止）。事实和理由：原、被告于2019年6月3日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于重庆市南岸区房屋，房款545047元，签订合同当日支付225047元，2019年4月27日前支付房款50000元，剩余270000元通过按揭方式贷款以及逾期付款违约责任等内容。合同签订后，被告一直未向银行办理按揭手续。原告于2019年12月24日、2020年3月21日向被告邮寄《关于要求办理按揭贷款手续的通知》、《贷款未通过审批需一次性支付按揭款的通知》，但被告至今未办理按揭贷款或支付按揭款，其行为已经严重影响到原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告周娟辩称：原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》是真实的，但属于格式条款，补充协议第1.4、3.1、3.4、3.5、18.4条对被告不公平；原告销售案涉房屋过程中，存在虚假宣传的欺诈行为，其置业顾问向被告承诺贷款年利率为6.37%，但是按揭贷款时银行说最低都是6.8以上，故合同中的贷款部分利率条款无效。同时，未能按揭贷款不是被告原因，而是银行针对案涉房屋项目上调利率，另因为疫情期间，银行未能正常营业，且案涉项目是商业项目，在竣工备案后才能与银行签订按揭贷款合同。因此，不同意原告的诉讼请求，要求退房，原告退还所有款项并按照银行贷款利率支付利息。本院经审理认定如下事实：2019年6月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告购买原告开发的、位于重庆市南岸区房屋，建筑面积33.9平方米，总成交额545047元，乙方地址为重庆市大渡口区等内容，其中《重庆市商品房买卖合同》第五条第二款第三项约定“本商品房总成交额545047元整（大写：伍拾肆万伍仟零肆拾柒元整）。（1）乙方应于本合同签订当日向甲方支付（售房款金额：225047元，大写：贰拾贰万伍仟零肆拾柒元整）；（2）乙方已于2019年4月27日向甲方支付其余首付款计人民币：50000元（大写：伍万元整）；（3）剩余房款人民币：270000元（大写：贰拾柒万元整）由乙方向按揭贷款银行申请按揭贷款方式支付。”第五条第三款第二项约定：“因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的额，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。”第十条约定：“乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，甲方有权解除合同……甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金……”《补充协议》第一条第四款约定：“……双方同意：甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或确认的情况下方对甲方具有约束力。”第三条约定：“……3、乙方应在签约3日内办理完毕按揭贷款手续……甲方在乙方办理贷款手续时应给予乙方必要的配合，若因乙方原因，自合同签订之日起45天内按揭贷款银行对乙方的贷款申请未予批准或未足额批准的，乙方应于收到甲方通知后7日内一次性付清全部购房款……4、乙方向贷款银行申请的贷款利率、额度与年限最终以银行核定为准，甲方不保证乙方的贷款能得到银行批准……6、本合同第五条第第三款第二项中‘乙方原因’是指乙方不符合贷款银行要求的贷款条件、贷款政策，或乙方未按银行的要求及时提供各项文件和资料，或未按银行要求及时签署相关协议和文件及其他由乙方导致的按揭未能成功的原因……8、甲方为乙方提供指导银行办理‘按揭贷款’；若乙方自行联系银行办理按揭以支付房款，则甲方无需提供担保等方面的配合，并不承担任何责任……9、乙方完全知悉，无论乙方选择何种付款方式，乙方除了付清合同约定的房款外，还需在签约当天付清由政府部门规定的相关规费、税费及贷款产生的各项费用（如有），乙方应在本合同签订之日起5日（自然日）内缴清物业专项维修资金、契税或乙方应在此期限内向甲方提交乙方已缴纳的凭据。若乙方逾期支付前述款项，则每逾期一日，乙方应按逾期金额的万分之五向甲方支付违约金，且甲方有权顺延办理合同备案登记，且不承担违约责任；逾期达30日以上，甲方有权解除合同，将房屋另行出卖给任何第三人，乙方应在甲方限定的时间内承担总房款的20%的违约金。若乙方逾期支付上述款项导致甲方未能如期收到乙方购房款或导致甲方无法为全体购房者办理《房地产权证》，给甲方和其他购房者造成经济损失的，由乙方赔偿。同时乙方每逾期一日，乙方应按总房款的万分之五向甲方支付违约金，逾期达30日以上，甲方有权解除合同，在书面通知乙方后将房屋另行出卖给任何第三人，乙方应在甲方限定的时间内承担总房款的20%的违约金，另承担因此给甲方造成的其他损失。”第十八条约定：“1、乙方的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在该房屋交付后，该房屋的地址也可以作为有效地址）；双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真真实有效；乙方变更有效送达地址，应在变更后的二十四小时内通知甲方。否则甲方按照原地址送达的视为向乙方送达了相关文件，由此给甲方造成损失的，乙方负责赔偿。……4、双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。书面文件以传真方式送达的，发出传真当日即为送达日；以邮寄方式送达的，信件发出后，第7日为送达日；以专递方式送达的，信件发出后第7日为送达日；以手递方式送达的，以手递日为送达日。”另查明，原告已支付被告购房款275047元，尚欠270000元。原告于2019年4月19日取得案涉房屋重庆市商品房预售（预租）许可证。2019年12月24日，原告通过邮政标快向被告邮寄《关于要求办理按揭贷款手续的通知》，载明：“致：周娟女士根据您于2019年6月3日与我司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，房款总额为545047元，其中首付款275047元，余款270000元通过按揭贷款方式支付。请您在接到本通知3日内前往我司指定银行办理按揭贷款手续，并提交贷款银行所需的全部资料，若因您的原因导致无法通过按揭贷款审批的，我司将要求您一次性支付剩余的付款。函告人：重庆城海实业发展有限公司。时间：2019年12月24日。”2020年3月21日，原告通过中国邮政向被告邮寄《贷款未通过审批需一次性支付按揭款的通知》，要求被告在收到通知后7日内一次性支付剩余房款等内容。上述两通知载明被告的收件地址，均为《重庆市商品房买卖合同》中被告的地址即重庆市大渡口区。庭审中，被告举示与原告置业顾问“张某”的微信聊天记录，拟证明购房时该置业顾问承诺贷款年利率为6.37%，诱导被告购买案涉房屋，实际贷款时银行说正常客户贷款年利率为6.86%，原告存在欺诈行为；原告质证认为，被告举示聊天记录的聊天对象为“张某”，与原告向被告邮寄的《关于要求办理按揭贷款手续的通知》上载明的联系人“张某”不一致，该聊天记录系被告单方制作，有贷款年利率为6.86%的记录，且合同明确约定，原告的工作人员所作的承诺必须经原告书面认可才对原告产生法律效力。被告明确表示：1、若自己存在逾期付款违约行为，原告主张的违约金标准过高，要求调低至银行同期同类贷款利率标准；2、另案起诉要求被告退房、退款等，不在本案中提出反诉。本院认为：原、被告于2019年6月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应严格按约履行自己的义务，否则应依法承担违约责任。关于原告要求被告支付购房款270000元的问题。本案中，根据《重庆市商品房买卖合同》第五条第二款第三项及补充协议第三条第三款的约定，被告除已付房款外，应在签订《重庆市商品房买卖合同》后3日内办理完毕剩余房款270000元的按揭贷款手续以支付原告，但被告在该期限内并未与任何银行（包括原告联系银行或被告联系银行）签订按揭贷款合同。在此情况下，原告于2019年12月24日向被告邮寄《关于要求办理按揭贷款手续的通知》，要求被告在收到该通知后3日内办理银行按揭贷款，根据补充协议第十八条第四款的约定，视为被告于2019年12月31日收到该通知，被告应于2020年1月3日前办理银行按揭贷款而未办理，表明被告在原告给予的宽限期内仍未办理按揭贷款手续。按照补充协议第三条第三款的约定，若因被告原因自合同签约之日起45天内贷款未获批准或未足额批准，应于收到原告通知后7日内一次性付清全部购房款，在超过案涉合同签约45天后的2020年3月21日，原告通过中国邮政向被告邮寄《贷款未通过审批需一次性支付按揭款的通知》，按约视为被告于同年3月28日收到该通知，应于同年4月4日内一次性支付原告270000元购房款，但被告至今仍未支付已构成违约，故原告请求被告支付购房款270000元合法有据，本院予以支持；被告相应的抗辩理由不成立，本院不予采纳，因为：1、关于补充协议第1.4、3.1、3.4、3.5、18.4条，均不存在免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利等无效情形，故即使认为以上条款系格式条款，也应为有效；2、根据补充协议第一条第四款的约定，即便原告的置业顾问对被告就贷款利率作出过承诺，但未经原告书面认可对原告也不发生效力，不能认定原告存在欺诈行为；3、被告虽主张未能按揭贷款并非其原因，而是其他方面原因，但未举示相应证据加以证明，其理由不能成立。关于原告要求被告支付逾期付款违约金的问题。被告逾期未支付原告购房款270000元，原告虽有权根据补充协议第三条第九款的约定要求被告按照逾期付款金额日万分之五的标准支付违约金，但被告抗辩原告主张的违约金过高要求调低，本院根据原告因被告逾期未支付房款所遭受损失为相应的资金占用利息损失，被告的过错程度及要求将违约金计算标准调低至银行同期同类贷款利率标准，并鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消的实际情况，酌情确定被告从逾期付款之日即2020年4月5日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算支付原告违约金至房款付清之日止，原告超过部分请求本院不予支持；被告相应的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上所述，为了保护当事人的合法权益，维护公平诚信的市场交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告周娟在本判决生效后十五日内支付原告重庆城海实业发展有限公司房款270000元及违约金（以270000元为基数，从2020年4月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%计算至房款付清之日止）。二、驳回原告重庆城海实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告周娟未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5534元，减半收取2767元，由被告周娟负担，经原告同意，被告在履行上述义务时直付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 吴 昌 华二〇二〇年六月二十八日法官助理 陈 予 波书 记 员 曾倪玮娅