广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终797号 上诉人(原审被告）:崇左市嘉豪房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市友谊大道龙胤财富广场7栋1-101。统一社会信用代码:914514005615712091。 法定代表人：莫始达，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林仁聪，广西瀛聪律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：孙雪怡，广西瀛聪律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：陈贵英，女，1982年8月24日出生，壮族，务工，住广西壮族自治区崇左市大新县。 上诉人崇左市嘉豪房地产开发有限公司(以下简称嘉豪公司）因与被上诉人陈贵英商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2020）桂1402民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉豪公司上诉请求：依法撤销原审判决第二项，并依法改判嘉豪公司按照合同约定的总房款的0.2%支付逾期办证违约金。事实和理由：1.双方当事人在合同已明确约定逾期办理房屋所有权证书违约金的计算方法，“累计最高不超过总房款0.2%”系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应遵照执行。2.合同约定因出卖人原因导致逾期办证的，出卖人才需承担逾期办证违约责任，本案真正逾期办证的原因并不在嘉豪公司，而是施工方五建公司故意刁难所致。3.涉案小区由嘉豪公司与广西惠宁建设投资有限责任公司联合开发建设，惠宁公司对于部分配套验收未能及时验收，也是未能办证的原因之一，不应由嘉豪公司承担全部责任。4.逾期办证客观上未给陈贵英造成任何损失，且其也未能举证证明实际损失，故一审法院调高逾期办证违约金没有事实和法律依据。 陈贵英辩称，1.嘉豪公司逾期办理房屋产权证给陈贵英带来小孩就近上学受阻、银行贷款不便、房屋难以转让等各种损失。2.合同约定逾期办证违约金的计算方式有上限即“累计支付违约金总额最高不超过总房款的0.2%”的规定，以致违约金明显偏低，无法弥补陈贵英的实际损失。3.陈贵英不应承担嘉豪公司与第三方五建公司因工程竣工验收备案手续问题而办证不能的责任。故一审判决合情合理，请求二审法院维持原判。 陈贵英向一审法院起诉请求：1.嘉豪公司协助办理不动产权转移登记手续；2.嘉豪公司向其支付逾期办理产权转移登记违约金共计168416.13元（其中住房逾期办证违约金69936.95元，以购房款为基数，中国人民银行同期贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，并计算复利，从2015年8月1日暂计至2019年9月1日，此后违约金计至实际办证之日止；商铺逾期办证违约金98479.18元，以购房款为基数，中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%为基础，参照逾期罚息利率标准计算，并计算复利，从2016年6月31日暂计至2019年9月1日，此后违约金计至实际办证之日止）。 一审法院认定事实，2012年11月29日，陈贵英与嘉豪公司签订了《商品房预售合同》（合同编号为BA20121100273)，合同约定的主要内容有：1.陈贵英购买嘉豪公司开发的位于崇左市环城东路西侧（宁明花山新城小区）第5栋2-1103号房，房屋总价款为255824元；2.应当在2013年12月31日前交付该商品房；3.出卖人应当在商品房交付使用后730日前，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记；4.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权登记的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金，累计支付违约金总额最高不超过总房款的0.2%。签订该合同后，陈贵英依约支付了购房款。嘉豪公司于2015年5月3日交付涉案房屋，至今尚未协助办理不动产权转移登记手续。 2013年7月20日，陈贵英与嘉豪公司签订了《商品房预售合同》（合同编号为BA20130700248)，合同约定的主要内容有：1.陈贵英购买嘉豪公司开发的位于崇左市环城东路西侧（宁明花山新城小区）第3栋-117号商铺，商铺总价款为351360元；2.应当在2014年3月31日前交付该商品房；3.出卖人应当在商品房交付使用后730日前，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记；4.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权登记的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金，累计支付违约金总额最高不超过总房款的0.2%。签订该合同后，陈贵英依约支付了购房款。嘉豪公司于2016年6月31日交付涉案商铺，至今尚未协助办理不动产权转移登记手续。 一审法院认为，一、关于陈贵英要求嘉豪公司协助办理不动产权转移登记手续的问题。依法成立的合同应受法律保护。陈贵英与嘉豪公司签订的两份《商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。涉案房屋及商铺不存在查封、抵押的情况，且陈贵英已依约支付了购房款，现要求嘉豪公司协助办理不动产权转移登记手续有事实和法律的依据，本院予以支持。 %1、关于陈贵英要求嘉豪公司支付逾期办理产权转移登记违约金是否有事实和法律依据的问题。本案中，办理房屋产权证的相关事宜，双方当事人在《商品房预售合同》中已明确约定业主应当取得房屋产权登记的时间，且嘉豪公司对于涉案房屋逾期办证的情况予以认可，故嘉豪公司应当向陈贵英支付逾期办理产权转移登记违约金。 %1、关于逾期办理产权转移登记违约金计算的问题。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，合同约定“。买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权转移登记的。”根据审理查明事实，涉案房屋的实际交房时间为2015年5月1日，故逾期办证违约金应当于2017年5月1日起计算；涉案商铺的实际交房时间为2016年4月24日，故逾期办证违约金应当于2018年4月25日起计算。涉案合同对逾期办证违约金的计算标准作出了约定即“。买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金，累计支付违约金总额最高不超过总房款的0.2%”，依照此项约定，涉案住房的逾期办证违约金即为511.648元（255824元×0.2%）；涉案商铺的逾期办证违约金即为702.72元（351360元×0.2%）。陈贵英认为该违约金明显偏低，无法弥补其实际损失。本院认为，逾期办证客观上确实对买受人造成损害，综合实际损失、双方过错等情况，本院确定计算涉案住房的逾期办理房屋产权证违约金自2017年5月1日至2020年1月9日，共计983天，按照陈贵英已付购房款255824元，调整违约金为25147.5元；涉案商铺的逾期办理房屋产权证违约金自2018年4月25日至2020年1月9日，共计624天，按照陈贵英已付购房款351360元，调整违约金为21924.86元。两项共计47072.36元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条、第十六条、第十八条规定，判决：判决如下：一、崇左市嘉豪房地产开发有限公司协助陈贵英办理位于崇左市环城东路西侧（宁明花山新城小区）第5栋2-1103号房的不动产权转移登记手续；二、崇左市嘉豪房地产开发有限公司协助陈贵英办理位于崇左市环城东路西侧（宁明花山新城小区）第3栋-117号商铺的不动产权转移登记手续；三、崇左市嘉豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向陈贵英支付逾期办理房屋产权转移登记违约金47072.36元。案件受理费1834元，由陈贵英负担1345元，由崇左市嘉豪房地产开发有限公司负担489元。 本院二审期间，嘉豪公司提供如下证据：1.崇左市不动产登记中心公示《房屋所有权首次登记一次性告知书》；2.崇左市办理竣工验收备案的材料清单；3.办理《商品房现售备案》所需材料清单。拟证明因施工单位恶意不配合办理竣工验收备案，以致嘉豪公司用尽办法也无法突破现有办证流程为业主办理不动产权转移登记。4.《宁明花山新城项目开发合同》；5.《建设工程施工合同》专用条款。拟证明涉案房屋所属工程为广西宁明惠宁建设投资有限责任公司与嘉豪公司合作开发；6.1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#《建设工程质量竣工验收意见书》；7.《建设项目竣工环境保护验收申请报告》。拟证明涉案房屋所属楼栋已经过五方验收合格。8.关于召开“宁明花山新城小区项目”有关协调会的通知；9.关于责成“宁明花山新城”小区项目施工单位配合提交竣工验收备案资料的通知；10.宁明花山新城小区项目协调会议纪要宁政阅（2019）41号；11.宁明县人民政府关于解决“宁明花山新城小区项目”工程竣工备案问题的函。拟证明政府多次协调嘉豪公司和广西建工集团第五建筑工程有限公司就解决涉案工程竣工验收备案资料提交纠纷问题开会。 本院组织双方当事人进行了质证，陈贵英对嘉豪公司提交的上述证据的真实性、合法性均无异议，但对其关联性有异议，认为上述证据不能作为嘉豪公司免于承担逾期办证违约责任的事实理由。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：嘉豪公司提供的上述证据证实因第三方五建公司原因导致其无法为业主办证，其不应承担涉案逾期办证违约责任。嘉豪公司提供的上述证据是其与第三方的另一法律关系，与本案无关，故其该主张理由不成立，本院不予采纳。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，一、双方当事人对逾期办证的事实均无异议，本院予以认定。二、关于嘉豪公司应否承担本案逾期办证的违约责任问题。嘉豪公司未能按双方签订的涉案购房合同约定办理房屋所有权转移，属违约行为，一审判决嘉豪公司承担逾期办证违约责任正确，本院予以认定。嘉豪公司提供的证据，主张其未能办理涉案房屋所有权转移是第三方五建公司的原因，其不应承担违约责任，理由不当，本院不予支持。三、关于逾期办证违约金如何计算的问题。首先，双方签订的《商品房预售合同》对延期办理产权登记违约金的计算显失公平。《商品房预售合同》第二十一条约定，因嘉豪公司过错导致迟延办理不动产权证登记业务的，嘉豪公司按总房款万分之一支付违约金，累计支付违约金总额最高不超过总房款的0.2%；其次，嘉豪公司逾期办证期间将近三年；第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上分析，本案中，陈贵英虽然不能提供证据证实逾期办证造成的实际损失，但综合嘉豪公司逾期办证期间达3年之久，且至今未能办理，如按照《商品房预售合同》约定计算违约金明显过低，对陈贵英不公平。一审判决综合嘉豪公司逾期时间等因素，按照已付购房款总额的日万分之一计算违约金，符合客观实际，并无不妥，予以认定。 综上所述，嘉豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费959元，由上诉人崇左市嘉豪房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯英艳 审 判 员 谭 志 审 判 员 黄 秀 二〇二〇年六月三十日 法官助理 陆小球 书 记 员 黄翔俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。