山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1393号上诉人（原审被告）：威海纹石宝滩房地产开发有限公司，住所地山东省威海市海滨南路32-3号。法定代表人：车喜伦，总经理。委托诉讼代理人：樊丽婷,山东成山海天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张孟杰，男，1985年3月31日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：毕艳玉，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。上诉人威海纹石宝滩房地产开发有限公司（以下简称“纹石宝滩公司”）因与被上诉人张孟杰商品房销售合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院(2019)鲁1082民初5351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纹石宝滩公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回张孟杰的该项诉讼请求。事实和理由：一、一审法院调整逾期办证违约金的计算标准，无事实及法律依据。1.纹石宝滩公司与张孟杰签订的《商品房买卖合同》明确约定，逾期办证违约金为已付房款的1%。该约定受法律保护，不得随意改变和干预；2.违约金的高低取决于所造成的损失，而张孟杰未提交证据证实遭受何种损失及数额。二、逾期办证系因不可抗力造成，纹石宝滩公司对此并无过错。法律规定的不可抗力主要包括自然灾害、政府行为和社会异常事件。纹石宝滩公司提交的政府文件足以证实，逾期办证的原因系政府红线偏移导致，不能归责于纹石宝滩公司，对此纹石宝滩公司无法预见、无法避免且不能克服。三、张孟杰应对逾期办证扩大损失部分承担过错责任。涉案房屋已经取得产权总证，具备办证条件。纹石宝滩公司于取得证件后即通知张孟杰办理房屋产权登记手续，张孟杰不予办理系无故扩大损失，对此应承担过错责任。一审法院将逾期办证违约金计算至2019年12月18日，没有对该事实予以考虑，将全部责任归责于纹石宝滩公司显失公平。张孟杰辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。张孟杰向一审法院起诉请求：1.纹石宝滩公司支付逾期交付房屋违约金53828元（自2011年6月2日至2014年2月7日交房止，以274354元为基数按日万分之二标准计算）；2.纹石宝滩公司支付逾期办理房屋产权登记违约金107437元（暂计算至2019年12月18日，以274354元为基数、按日万分之二标准计算）。一审法院认定事实：2009年12月31日，纹石宝滩公司与张孟杰签订《商品房买卖合同》，约定：张孟杰购买纹石宝滩公司建设的荣成市房屋，价款为274354元；纹石宝滩公司应在2011年6月1日前将房屋交付张孟杰使用，纹石宝滩公司如未按规定的期限将房屋交付张孟杰使用，逾期超过90日后，张孟杰要求继续履行合同的，纹石宝滩公司应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房价款的日万分之二支付违约金；纹石宝滩公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因纹石宝滩公司的责任，张孟杰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，纹石宝滩公司按已付房价款的1%支付违约金。合同签订后，张孟杰按约付清房款，纹石宝滩公司于2014年2月7日将房屋交付张孟杰，至今张孟杰未能办理房屋产权登记。纹石宝滩公司提交以下证据：1.涉案房屋鉴定报告、住宅工程质量分户验收表、业主验收表各一份，证实涉案房屋于2013年11月验收合格，达到交房条件，张孟杰于2014年2月7日接收房屋；2.鲁（2019）荣成市不动产权第0018512号不动产权证书，证实纹石宝滩公司已取得涉案房屋的产权总证，现具备办证条件；3.荣成市人民政府专题会议备忘[2017]第55号和荣成市解决城市建设领域矛盾纠纷问题领导小组专题会议纪要第1期复印件各一份，证实涉案房屋逾期办证的原因系市自然资源局红线偏移，属规划的问题，并非纹石宝滩公司的原因所致。经质证，张孟杰对证据的真实性均没有异议，但主张纹石宝滩公司之前未通知张孟杰可以办证，证据3与本案无关。纹石宝滩公司称已电话通知张孟杰可以办证，但没有书面通知，也未提交证据证实。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应恪守履行合同义务。关于张孟杰主张逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《商品房买卖合同》约定纹石宝滩公司应当在2011年6月1日前交付涉案房屋，庭审中双方均认可实际交付时间为2014年2月7日，但张孟杰于2018年9月20日提起诉讼主张权利，且未提供证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形，故要求纹石宝滩公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，不予支持。纹石宝滩公司的抗辩理由成立，予以支持。关于张孟杰主张逾期办理房屋产权登记违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，纹石宝滩公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。根据查明的事实，双方确认房屋的交付时间为2014年2月7日，但纹石宝滩公司并未于交付后180日内即2014年8月7日前将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应向张孟杰承担支付逾期办理房屋产权登记违约金的责任。纹石宝滩公司辩称逾期办证系市自然资源局红线偏移，属规划的问题，并非纹石宝滩公司的原因所致，不属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力原因，不能免除纹石宝滩公司的违约责任。合同约定逾期办理房屋产权登记违约金按已付房价款的1%支付，该违约金明显过低，不足以弥补张孟杰的损失。综合考虑合同的履行及纹石宝滩公司的过错程度等相关情况，根据公平原则和诚实信用原则，调整违约金按已付房价款的日万分之一标准计算。关于纹石宝滩公司提出时效的抗辩，因纹石宝滩公司的违约行为自2014年8月8日起一直持续，张孟杰于2018年9月20日诉至法院，且未提供证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形，故2015年9月20日前的违约金已超过诉讼时效，不予支持。对于张孟杰主张的2015年9月21日至2019年12月18日的违约金，予以支持，违约金为42524.87元（274354元×1550天×0.0001）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、威海纹石宝滩房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付张孟杰逾期办理房屋产权登记违约金42524.87元；二、驳回张孟杰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3745元，由张孟杰负担2882元，威海纹石宝滩房地产开发有限公司负担863元。保全费1470元，由张孟杰负担1025元，威海纹石宝滩房地产开发有限公司负担445元。二审中，当事人没有提交新证据。张孟杰明确表示，自愿放弃2015年9月21日至10月1日的逾期办证违约金274元（274354元*10天*0.0001），并同意在执行程序中予以扣减。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有三：纹石宝滩公司逾期办证是否存在免责事由；一审认定的违约金数额是否过高；张孟杰是否应对逾期办证（损失扩大部分）承担责任。关于纹石宝滩公司逾期办证是否存在免责事由的问题。纹石宝滩公司主张，逾期办证系红线偏移的规划问题所致，故其不应承担违约责任。但违约责任作为严格责任，并不以违约人存在过错为要件，即使系第三方原因所致，违约人仍应对合同相对方承担责任，规划问题亦不属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情形。因此，纹石宝滩公司的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。其次，关于一审认定的违约金数额是否过高的问题。根据合同法的规定，当事人可以约定违约金的数额或计算方法，但约定的数额低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加。本案中，双方约定按照已付房款的1%计算逾期办证违约金，若按此计算，仅有2000余元，明显不足以弥补购房人的损失。一审综合考虑当事人过错程度、威海本地近年房价大幅上涨以及涉案房屋地段的合理租金等情况，按照已付房款日万分之一的标准计算逾期办证违约金，较为合理，本院予以维持。二审中，张孟杰自愿放弃2015年9月21日至10月1日的逾期办证违约金274元，亦同意在执行程序中予以扣减，本院予以采纳。关于张孟杰是否应对逾期办证（损失扩大部分）承担责任的问题。纹石宝滩公司主张在取得大产权证后已通知张孟杰办理房屋产权转移登记手续，张孟杰应对此后的扩大损失承担责任。但张孟杰否认收到过办证通知，纹石宝滩公司亦未举证证实已尽到通知的义务。故对该主张，本院不予支持。综上所述，纹石宝滩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费863元，由威海纹石宝滩房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二〇年六月二十八日法官助理宋杨书记员刘莎莎