徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初4805号 原告：夏群，女，1967年4月5日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告：吴继华，男，1960年10月6日生，汉族，住徐州市云龙区。 被告：马川，男，1988年5月2日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：韩玉祥，徐州市云龙区潘塘法律服务所法律工作者。 原告夏群、吴继华与被告马川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏群、吴继华、被告马川及其委托诉讼代理人韩玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏群、吴继华向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金22000元、支付违约金4400元；2.被告承担诉讼费。事实和理由:被告于2016年5月20日承租原告房屋240平方米用于饭店经营，年租金9000元。到2017年6月20日，被告又因经营需要增加租赁原告房屋200平方米，另含大棚960平方米，该房屋租赁期限为两年，至2019年6月20日止。租金合计人民币每年22000元。租赁期满后，双方重新签订租赁合同。截止2019年6月20日止，被告拒绝支付租金，不履行合同义务。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告马川辩称，原告的诉讼请求不能成立。首先，原告不欠被告的租金，合同到期后原告不愿续签合同，让被告先经营，经营了不到两个月就起诉被告，并称被告拒绝支付租金，这不是事实。被告多次找原告续签合同，原告不配合。合同到期前，被告已经预交了10000元租金，原告以借款的形式收到并向被告出具了借条。原告还欠付被告9530元餐费，应当冲抵租金。原、被告双方在租赁合同中并未约定给付租金的具体时间，被告认为在一年内的任何时间给付租金都是合法的。其次，原告违约，在合同期限内，原告于2019年6月1日将被告承租的合同面积960平方米的80%转租给案外人尹玉峰获利24000元。原告在合同期限内未经被告同意转租他人，期满，同等条件我有优先承租权。3、请求确认原、被告之间的租赁合同无效，原告应当提供房屋所有权证书和土地使用权证书及其他能够证明对房屋拥有所有权或土地使用权的证据。 本院经审理认定事实如下：2016年5月20日，原告夏群与被告马川签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告夏群位于徐州市云龙区的建筑面积为240平方米的房屋，租赁期限两年，自2016年5月20日至2018年5月20日止。租金9000元/年；在租赁期内，被告拖欠房租累计一个月以上的，原告夏群有权终止合同，收回该房屋，被告向向其支付合同中租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同还对其它事项进行了约定。被告租赁房屋用于饭店经营。合同到期后，被告续租，并支付租金至2019年6月20日。 2017年6月20日，原告夏群、吴继华与被告马川又签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于徐州市云龙区的建筑面积为200平方米的房屋及960平方米的大棚，租赁期限两年，自2017年6月20日至2019年6月20日止。租金13000元/年；在租赁期内，被告拖欠房租累计一个月以上的，原告夏群有权终止合同，收回该房屋，被告向其支付合同中租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同还对其它事项进行了约定。原告支付租金至2019年6月20日。原告称租金给付方式是先支付租金后使用房屋，签订两份合同的时候租金都给付了，第二年是陆续给付的。被告称租金是陆续给付的，且认为在一年内任何时间给付租金都是合法的。 2019年5月，原告和被告协商收回部分租赁物，被告同意，原告吴继华于2019年6月1日将第二份租赁合同中涉及的部分房屋、大棚租赁给案外人尹玉峰，年租金为24000元。被告称原告说要收回但未说要转租，转租的话被告应有优先承租权。合同到期后，被告称其实际只经营了一个多月，原告就起诉了。现涉案两份租赁合同中涉及的租赁范围，除租给案外人之外的部分仍由被告实际使用。庭审中，被告表明不愿意继续承租，但庭后向本院邮寄书面材料要求继续租赁房屋，并请求在租赁面积减少的情况下减免租金。庭审中，原、被告对于第二份租赁合同中转租出去的面积陈述不一致，转租合同中亦未写明面积，经本院组织双方到现场进行测量，确认转租房屋面积为103.95㎡,转租大棚面积为620.1㎡。且在测量现场，原、被告双方均认可第二份租赁合同中载明的房屋面积、大棚面积均为约数，经现场测量确认实际房屋面积为234.19㎡，大棚面积为826.8㎡。 庭审中，被告提供证据证明原告向其借款10000元，且欠付9530元餐费，均应冲抵租金，原告称已经还款5000元，且借款、餐费均和本案没有关系。 另查明，两原告未办理结婚登记以夫妻名义同居生活在一起。 本院认为，原、被告签订的两份《租赁合同》合法有效，双方均应履行各自义务。原告将涉案房屋交付给被告使用，被告应当按时交付租金。原、被告均认可合同期限内的租金被告均支付完毕。合同到期后，被告继续使用原告未转租部分，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。被告继续使用租赁物，理应支付原告租金。第一份租赁合同中的租赁物并未变化，故租金仍应按约定标准9000元/年计算，由于“新冠××”疫情原因，被告经营的餐饮业受到较大影响，无法正常营业，完全免除租金及正常收取租金均有失公允，为兼顾公平，本院酌情减免被告一个月的租金，确认被告应向原告支付租金8250元。第二份租赁合同中的部分租赁物已经转租给案外人，且转租的租金24000元/年远远高于合同中约定的租金13000元/年，原告仍然要求被告支付原合同约定的全部租金明显不当，但按照被告请求的扣除原告另行租赁给他人的费用，扣除后被告不再需要支付租金，也有失公允，本院结合未转租部分占全部租赁物的比例，综合疫情因素以及公平原则，酌情认定被告应当支付的租金数额为3784元。综上，被告共计应向原告支付截止至2020年6月20日的租金12034元。 关于被告抗辩的在一年内的任何时间给付租金都是合法的意见，本院认为，虽然原、被告双方在租赁合同中并未约定年租金付款期限，但根据租赁市场先付款后使用的交易习惯可以认定被告应当在2019年6月21日前给付租金。 关于被告主张的以10000元借款及9530元餐费抵扣租金的意见，本院认为，在原告已经偿还5000元借款，且认为借款、餐费均和本案没有关系的情况下，因租金支付与偿还借款、餐费支付并非同一法律关系，双方可另行解决。 关于原告要求被告支付违约金4400元的诉讼请求，本院认为，虽然本院根据交易习惯判定被告应当提前给付租金，但是在合同未约定租金付款期限、原告欠被告借款以及餐费是否冲抵存在争议且部分租赁物转租他人，剩余租赁物对应的租金存在争议的情形下，再考虑原告起诉时，仅到期1个多月的情况，本院认定对于原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告马川于本判决生效之日起十日内向原告夏群、吴继华支付租金12034元。 二、驳回原告夏群、吴继华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费460元，由原告夏群、吴继华负担360元，由被告马川负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李 宏 人民陪审员  梁晓琴 人民陪审员  刘爱琳 二〇二〇年六月九日 书 记 员  赵 静