广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初147号原告：李超，男，汉族，1976年12月10日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，公民身份号码：422128197612100138委托诉讼代理人：张卫平，广东胜业律师事务所律师。被告：廖耿辉，男，汉族，1971年12月29日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：焦朝升，广东如智律师事务所律师。被告：王小泳，女，汉族，1974年8月23日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：陈绵，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：何胜兰，广东孚道律师事务所律师。原告李超与被告廖耿辉、王小泳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用于普通程序，于2019年5月14日第一次公开开庭进行审理，于2019年6月28日第二次公开开庭进行审理，于2020年6月4日第三次公开开庭进行审理，三次庭审原告李超及其委托诉讼代理人，被告廖耿辉及其委托诉讼代理人，被告王小泳的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告廖耿辉与被告王小泳系夫妻关系，2004年6月18日，两被告向原深圳市龙岗区住宅局购买了坐落在深圳市龙岗区中心城黄阁翠苑14栋802号房，该房屋属于安居房，建筑面积为126平米。2010年，原告看中了被告廖耿辉的房子，于是双方协商买卖事宜，双方很快达成协议。原告先以现金方式向被告支付了2万元（人民币，下同）定金。此后，双方于2010年1月24日签署了《房屋产权转让合同书》，合同约定被告廖耿辉将涉案房屋以98万元的价格卖给原告，原告应于签订合同之日先支首付款28万元（含已支付的2万元定金），合同生效之日起60日内将剩余款项70万元一次性付清给被告廖耿辉。合同还约定当深圳市或龙岗区住宅局通知可以办理802号房的房产证时，被告廖耿辉需无条件提供该房办理产权证及过户至原告名下所需的所有资料，并协助办理，在办理该房产权及过户到原告名下时所需全部费用由原告负责。合同同时还约定，任何一方违约，应向对方一次性支付违约金100万元。合同签订之后，原告分别于2010年1月24日向被告廖耿辉转账26万元、于2010年3月23日向被告廖耿辉转账70万元，另加之前支付的定金，合计向被告廖耿辉支付了全部房款98万元。被告廖耿辉将与龙岗区住宅局签订的《深圳市安居房买卖合同》原件给予了原告，以代替房屋产权证（安居房的房产证即为买卖合同）。原告发现该房为被告廖耿辉与被告王小泳共同共有，于是询问被告廖耿辉，被告廖耿辉声称其已与被告王小泳离婚，但未向原告出示其离婚证，原告于是相信了被告廖耿辉。2012年，原深圳市龙岗区住宅局即现深圳市龙岗区住房和建设局向被告廖耿辉发出通知，告知其可以去办理“绿本”。原告得知后与被告廖耿辉协商，要求其前去办理“绿本”，被告廖耿辉声称办理绿本并无任何用处，也无法办理红本，原告于是并未继续追踪。2016年3月18日，深圳市龙岗区住房和建设局颁发了《深圳市龙岗区住房和建设局》及附件《关于办理黄阁翠苑、嘉欣园小区全部产权及权利人变更业务有关事项的通知》两份规范性文件，但要求如果登记为共同共有的，应当由共同共有人共同签字。看到该文件后，原告找被告廖耿辉协商，被告廖耿辉声称被告王小泳并不愿意配合原告办理。此后，原告又多次找被告廖耿辉及被告王小泳协商，协商过程持续两年之久，但被告廖耿辉始终并不配合原告，而被告王小泳声称，不可能协助原告办理该业务。原告认为，原告与被告廖耿辉之前签订的《房屋产权转让合同书》系原告与被告廖耿辉双方真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定。虽然被告王小泳并未在合同上签字，但被告王小泳在被告廖耿辉出卖该房屋时并未表示反对，其被告王小泳明知该房屋的买卖合同即证明其权利的载体已经交付给原告仍未表示反对，视为默认。故合同合法有效。签订合同之后，原告依约支付了全部房屋价款，履行了合同全部义务，两被告应当依照合同履行其全部合同义务。而两被告却不愿意协助办理过户手续，导致原告的合同目的不能实现。两被告已经构成根本违约。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告继续履行由原告与被告廖耿辉于2010年1月24日签订的《房屋产权转让合同书》，将涉案房产过户登记至原告名下；2、本案的诉讼费由被告承担。被告廖耿辉辩称，在政策明朗之后，有关政策支持或者明确可以办理过户登记手续的，被告廖耿辉愿意将涉案房产过户登记至原告名下。被告王小泳辩称，根据深圳市龙岗区住建局的复函，原告的诉讼请求不具备实现的基础，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2010年1月24日，原告与被告廖耿辉签订《房屋产权转让合同书》，约定如下事项：1、卖方（甲方）系被告廖耿辉，买方（乙方）系原告。2、甲、乙双方在友好自愿平等的基础上，就甲方有偿转让其所有的房产给乙方事宜协商一致，签订本合同，供双方信守执行。3、转让物业：甲方所有的黄阁翠苑14栋802房产（坐落于深圳市龙岗区中心城黄阁翠苑小区14栋一单元第8层），深圳市安居房买卖合同上标建筑面积126平方米（合同号387）。4、转让价格：甲方同意将其上述所有房产全部产权有偿转让给乙方，乙方需向甲方支付转让金98万元。5、付款方式：乙方同意自签订本合同后，于2010年1月24日前向甲方支付首期转让金28万元（含已付定金2万元）作为首期款，并于本合同生效之日起60日内将其余转让金70万元全部付给甲方。6、双方同意自签订本合同后，甲方先向乙方转让使用权，当深圳市或龙岗区住宅局通知可以办理房产权证时，甲方需无条件负责提供该房产办理产权证及过户到乙方名下所需的所有资料并协助办理，在办理房产权证及过户到乙方名下时所需全部费用由乙方负责。7、自签订本合同后，该房由乙方支配使用并负责缴纳有关管理费、水、电、燃气等费用。8、因住宅局原因造成该房面积及价格变动，由乙方负责，乙方负责履行深圳市安居房买卖合同规定事项。9、合同生效后，双方如有一方单方面解除合同或不履行合同的任一条款，属违约行为，应向对方一次性支付违约金100万元。10、如因市场房产价格变动，双方不得反悔，因此而不履行合同或变更合同属违约行为。11、如因不可抗力原因导致合同任何一方损失的，双方互不承担责任，合同自动失效。以上《房屋产权转让合同书》落款处由被告廖耿辉作为乙方签名捺印，由原告作为甲方签名捺印。原告与被告廖耿辉签订上述合同当日，原告即以银行转账的方式向被告廖耿辉支付26万元，与其之前支付的定金2万元一起共计支付首付款28万元。2010年3月23日，原告再次以银行转账的方式向被告廖耿辉支付剩余购房款70万元。至此，原告向被告廖耿辉合计支付购房款98万元。被告廖耿辉向原告出具《收据》，确认收到原告购房款98万元。后，被告廖耿辉将上述合同所涉房产交付给原告，由原告占有、使用至今。另查，1999年6月，被告王小泳申购深圳市龙岗区坪地街道福地花园（一期）7栋501房产，该房产属政策性住房。1999年9月，被告廖耿辉与被告王小泳登记结婚。2004年6月，被告廖耿辉与被告王小泳共同申购深圳市龙岗区中心城黄阁翠苑政策性住房一套。2005年12月21日，被告廖耿辉与被告王小泳办理离婚登记手续，双方在《离婚协议书》中约定上述福地花园房产产权归被告王小泳所有，黄阁翠苑房产产权、该房产贷款债务及该房产一切风险归被告廖耿辉所有和承担。原告与被告廖耿辉于2010年1月24日签订涉案《房屋产权转让合同书》所进行交易的涉案房产即为上述黄阁翠苑房产。2013年12月20日，深圳市龙岗区住房和建设局作出《龙岗区住房和建设局关于办理黄阁翠苑小区绿本房产证有关事项的通知》，通知有关单位关于黄阁翠苑小区的业主办理绿本房产证业务的相关事项。2016年3月18日，龙岗区住房和建设局作出《龙岗区住房和建设局关于办理黄阁翠苑、嘉欣园小区全部产权及权利人变更业务有关事项的通知》，通知有关单位关于黄阁翠苑小区的业主办理取得全部产权及权利人变更业务的相关事项。上述期间，涉案房产因故未能完成办理上述通知的相关业务，至今未能取得绿本房产证，亦未能取得全部产权产权证。原告与被告廖耿辉交易涉案房产之后，双方多次就办理涉案房产的产权证及过户事宜进行沟通未果，原告遂提起本案之诉。本院在审理本案过程中，原告数次变更诉讼请求。原告起诉时提出的诉讼请求为：1、判令两被告继续履行涉案合同书,将房产过户至原告名下；2、判令两被告赔偿违约金100万元；3、本案诉讼费由两被告承担。本案第一次庭审后，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原告与被告廖耿辉签订的涉案合同书，由被告廖耿辉向原告退还购房款98万元；2、判令被告廖耿辉向原告赔偿违约金630万元；3、本案诉讼费由两被告承担。本院为此第二次开庭进行审理，第二次庭审结束后，原告再次变更诉讼请求为：1、判令两被告向原告赔偿违约损失赔偿金50万元；2、本案诉讼费由两被告承担。后原告于2020年5月28日又变更诉讼请求为：1、判令两被告继续履行涉案合同书，将房产过户至原告名下；2、本案诉讼费由两被告承担。故，本院第三次开庭进行审理。本案在审理过程中，为查明事实，本院于2019年7月18日作出《协助调查函》，向深圳市龙岗区住房和建设局咨询以下问题：1、被告廖耿辉是否属于违规占有两套政策性住房人员；2、被告廖耿辉一直未能办理涉案黄阁翠苑房产的全部产权产权证的原因；3、现被告廖耿辉能否根据相关通知规定的流程申请办理涉案黄阁翠苑房产的全部产权产权证。2019年8月13日，深圳市龙岗区住房和建设局函复本院称，根据深圳市有关政策性住房相关政策规定，被告廖耿辉、王小泳享有福地花园及黄阁翠苑两套政策性住房，涉及违规占有两套政策性住房问题，存在违规占有两套政策性住房情况人员不予受理取得全部产权业务申请。被告廖耿辉、王小泳须依规办理多占政策性住房回退后方可申请办理黄阁翠苑政策性住房全部产权。此外，本案在审理过程中，原告提交《评估申请书》，请求对涉案房产自可以办理绿本开始即2013年12月20日至原告提起本案诉讼之日即2019年1月2日期间的房屋市场价格上涨差价进行评估。本院经摇珠确认评估单位为深圳市世纪中盛土地房地产资产评估咨询有限公司，并委托该公司对涉案房产上述两个时间点的市场价差进行评估。2020年3月10日，该公司作出《关于（2019）粤0307民初147号案件所涉及的房产评估委托情况说明》，函告本院，由于涉案房产为安居房性质，安居房即使办理了绿本房地产证，按规定仍不能直接买卖，须待政策允许以及有关部门许可且补交相关费用转成市场商品房后才能上市交易，因此无法评估办理绿本房地产证时房屋的市场价，若不考虑其绿本性质，假设评估涉案房产2013年红本市场商品房的价格，但绿本转红本市场商品房时需按政策补交差价，且一房一价，也无法得知该房产转红本需补交的相关费用。故涉及安居房的价格和转红本的差价没有办法评估确定，该公司向本院申请放弃本次评估委托工作。本院将上述情况告知原、被告双方当事人，并通知双方本院将准许评估单位放弃本次评估委托工作的申请，各方对此均无异议。本院认为，根据已查明的事实，被告廖耿辉享有的涉案房产与被告王小泳享有的福地花园房产均为政策性住房，两被告享有上述两套房产的情况涉及违规占有两套政策性住房问题。根据深圳市有关政策性住房相关政策规定，对于存在违规占有两套政策性住房情况的人员，不予受理其取得全部产权业务的申请。被告廖耿辉、王小泳须依规办理多占政策性住房回退后，方可申请办理涉案房产全部产权。故，在有关行政主管部门对涉案房产的违规情况作出处理之前，涉案房产不存在办理全部产权产权证的前提条件，进而亦无法办理过户登记手续。因此，原告要求两被告继续履行涉案合同书，将房产过户至原告名下的主张，没有事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李超的全部诉讼请求。本案案件受理费13600元，由原告负担，原告多预缴的案件受理费49160元，本院凭单退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖薇薇人民陪审员  黎云凤人民陪审员  邹影英二〇二〇年六月二十八日书 记 员  杨小熳