江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0203民初149号原告：李正亮，男，汉族，1965年2月10日出生，住江西省景德镇市珠山区XXX。原告：査宝凤，女，汉族，1968年1月22日出生，住江西省景德镇市珠山区XXX，系原告李正亮之妻。两原告委托诉讼代理人：王中俭、王翱，景徳镇市夕阳红法律工作者。被告：景德镇市城都房地产开发有限公司，住所地景德镇市为宇路为民培训楼。法定代表人：李咸丰，经理。被告：王正东，男，1965年10月15日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区XXX。原告李正亮、査宝凤诉被告景德镇市城都房地产开发有限公司、王正东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理，并依法组成合议庭于同年2月26日进行了公开审理。两原告及其委托诉讼代理人、被告王正东到庭参加了诉讼，被告景德镇市城都房地产开发有限公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据民事诉讼法的相关规定对其缺席审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋安置合同；2、判令二被告返还二原告购房款人民币538000元；3、判令被告参照同地段商品房价格赔偿二原告购房差价人民币1356500元（按市场价7500元／平方米计算，508室89平方米，107室81.8平方米，108室81.8平方米，共计面积为252.6平方米，即252.6平方米×7500元／平方米-538000元）；4、判令被告赔偿原告房屋装修费用人民币97495.6元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月27日段桂琴、程望泉将位于景德镇市珠山区“干打垒”第四栋508室面积为89平方米安置房转让给二原告，双方签订《安置房转让协议书》。2015年10月15原告李正亮、查宝凤分别与景德镇市城都房地产开发有限公司签订将位于珠山区“干打垒”安置房7号、8号车库安置给原告的两份《房屋安置合同》。2015年10月15日二原告分别通过其女儿李蓉的中国工商银行账户转账给被告王正东银行账户318000元，和在中国银行现存至被告王正东银行账户60000元。2015年10月15日被告王正东在二原告与段桂琴、程旺泉签订的《安置房转让协议书》上签名，并备注此房已付清全款，并出具收条，收到查宝凤订购107、108两房每户定金拾万元，共计贰拾万元整，此房位于为民瓷厂“干打垒”拆迁安置房，证明人：柳芳。约定余款交房时付清。同日，景德镇市城都房地产开发有限公司出具收条，收到李正亮、查宝凤，购买为宇路“干打垒”七、八号车库36万元整，收款人为景德镇市城都房地产开发有限公司，总经理刘德福签字。2015年12月9日二原告向被告王正东付款30000元。2016年元月30日二原告向被告王正东付清107、108室车库款。被告将房屋交付给二原告后，二原告将房屋装修后入住，并在七号车库阳台前面搭建60平方米的鹅棚。因涉案房屋未办理国土、规划、建设等相关手续，2019年6月10日珠山区新厂街道城管中队下达了责令整改通知书，同年6月20日涉案房屋被拆除。综上，因被告未为涉案房屋办理国土、规划、建设等相关手续，造成涉案房屋被拆除，导致双方合同无法实现，并给二原告造成巨大的经济损失。为维护原告自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告王正东辩称：首先我不是城都房地产的工作人员，我只是与刘德福玩得好而已。我确实收到了原告的购房款，但我是受城都房地产开发有限公司的委托。我收到钱后，陆续通过现金和银行转账方式给了城都房地产开发有限公司。原告是通过朋友找到我，叫我去找公司的人买这个房子和车库。原告当时知道要拆迁之事，双方也协商过拆迁补偿的事情，当时因为双方的差距大没协商好。两原告为证明其主张在举证期限内提交的证据有：一、身份证、户ロ本、结婚证，证明二原告系夫妻关系，李蓉系双方儿女，二原告诉讼主体适格；二、企业信息，证明被告诉讼主体资格；三、《安置房转让协议书》段桂琴与景徳镇市城都房地产开发有限公司签订的《房屋安置合同》收据、段桂琴、程望泉身份证复印件、李正亮与景德镇市城都房地产开发有限公司签订《房屋安置合同》、银行交易凭证2份、收款凭证3份，证明段桂琴、程望泉将位于景德镇市珠山区“干打垒”第四栋面积为89平方米508室安置房转让给二原告的事实及证明景德镇市城都房地产开发有限公司将位于景德镇市珠山区“干打垒”107、108号车库安置原告的事实以及证明原告已经向被告支付了全部房款共计538000元的事实；四、装修材料收款收据、销售单、送货单、泥工工资、电工工资、粉刷工工资收条、屋内家具图片，证明二原告在涉案房屋交付后对房屋进行装修，装修费花费97495.6元及屋内家具被损的事实；五、珠山区信访局“新厂信办复字【2019】284号处理意见书”，证明因被告景德镇市城都房地产开发有限公司未为涉案房屋办理国土、规划、建设等相关手续，2019年6月10日珠山区新厂街道城管中队下达了责令整改通知书，同年6月20日涉案房屋被拆除，导致原告与被告之间的房屋安置合同无法实现的事实；六、执行谈话笔录；七、彩色图片照。针对上述证据，被告王正东的质证意见为：第一组身份信息没意见。第二组城都房地产企业信息没意见。第三组原告买这个房子是真实的，付款以及转让协议也属实。第四组装修的证明材料原告只是简单的装修。第五组是真实的，没意见。第六组谈话笔录我不清楚。被告王正东庭后补交四份转账凭证及一份笔录并经质证用以证明其已将收款转给被告城都开发公司。被告景德镇市城都房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提供答辩状、举证及质证。但庭后承认其已收到被告王正东转交的两原告购房款和车库款。本案与被告王正东无关，所有责任均有其公司承担。其公司至今未收到拆迁款。建议法院与有关拆迁部门联系，协商拿出方案，其公司都认账。据了解，前期拆迁时，如属购买房屋则按3000元/平方米进行补偿；如属安置户则按4000元/平方米计算补偿（均含装修款）。本人两原告属购买房屋户，故按3000元/平方米计算较妥。本案经审理查明的事实为：2009年11月6日，案外人段桂琴与本案被告景德镇市城都房地产开发有限公司签订《房屋安置合同》，并约定该房总面积89平方米，每平方米1200元，合计106000元。由段桂琴按照106000元的价格支付给后者，后者将位于景德镇市珠山区“干打垒”第四幢508室安置给前者。2013年5月27日，本案原告查宝凤与段桂琴、程望泉签订《安置房转让协议》，由后者将上述房屋转让给前者。2015年10月15日，被告王正东在该协议上签注“此房已付清全款”。2015年10月15日，原告李正亮、查宝凤分别与景德镇市城都房地产开发有限公司签订一份《房屋安置合同》，将位于景德镇市珠山区“干打垒”安置房7号、8号两间车库（每间车库面积均为81.8平方米）安置给原告。同日二原告分别通过其女儿李蓉的中国工商银行账户转账给被告王正东银行账户318000元，和在中国银行现存至被告王正东银行账户60000元。同年12月9日，被告王正东收到两原告预定车库（107号、108号）款3万元，2016年元月30日，被告王正东又收到两原告交来购车款13万元。至此，被告共收到两原告交来购房款53.8万元（其中购安置房508室17.8万元，两间车库36万元）。2015年10月15日，被告城都房地产公司向两原告出具了一份收款收据，即“今收到李正亮、查宝凤（现金）购买为宇路“干打垒”七号、八号车库，共计36万元，并加盖公章，收款人为刘德福。被告将房屋交付给二原告后，二原告将涉案房屋进行简易装修。此后，因涉案房屋未办理国土、规划、建设等相关手续，景德镇市珠山区新厂街道城管中队于2019年6月10日下达了责令整改通知书，承建商于同年6月20日自行将涉案等房屋拆除。另查明，被告王正东在收到两原告购房款后，将该款已转交给了被告城都房地产公司。庭后，城都房地产公司负责人刘德福也承认收到该款，并愿承担相关责任，本案与王正东无关。两被告同时认可诉争房屋拆迁补偿标准每平方米3000元—4000元计算，其中，属购买户按3000元/平方米计算，安置户则按4000元/平方米计算。本案两原告属购买户，按照3000元/平方米计算赔偿较妥当。上述事实有以下证据为证：2009年11月6日，案外人段桂琴与本案被告签订《房屋安置合同》、2013年5月27日，本案原告查宝凤与段桂琴、程望泉签订的《安置房转让协议》、2015年10月15日，原告李正亮、查宝凤分别与景德镇市城都房地产开发有限公司签订的两份《房屋安置合同》、原告向被告交购房款凭证，珠山区信访局“新厂信办复字【2019】284号处理意见书”、庭审笔录、谈话笔录等。本院认为：原告按照房屋买卖合同这个案由进行主张权益，本院按其诉请进行审查、审理。原告主张解除原被告之间签订的《房屋安置合同》，并且被告应该返还其购房款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。属于上述情形的合同无效，该无效为自始无效。本案中，原、被告签订合同的标的物（即诉争房屋）因不具备相关的合法手续，故不能进行不动产登记，且被相关部门下令整改、终而被拆除。故上述违章建筑所对应的合同属于无效合同。被告城都房地产公司将违章房屋出卖给两原告，造成纠纷，应承担主要过错责任，两原告未尽到审查房屋合法性的责任，也有一定的过错责任。既然涉案合同被认定为无效合同，则应由被告退回两原告购房款，再根据双方过错责任，由被告适当补偿一定的经济损失给两原告。但是，由于诉争房屋现已不存在，原告已无法返还所购房屋。鉴于被告王正东已将两原告的购房款转交给被告景德镇市城都房地产开发有限公司，该公司也承认该纠纷责任由其公司承担与被告王正东无关。且两原告也无证据显示被告王正东有过错责任。故两原告要求被告王正东承担还款责任请求，本院不予支持。对于经济损失，两原告提出参照同地段商品房价格差赔偿135万余元。由于两原告所购房屋无合法建筑许可，产权本身存有瑕疵，故两原告该项主张本院不予支持。根据前述事实诉争房屋取得方式属于购买取得，且被告认可诉争房屋拆迁补偿标准购买户按3000元/平方米计算，该诉争房屋折合的面积为252.6平方米，即被告城都房地产公司补偿的价款为757800元（含已付购房款，252.6平方米×3000元/平方米）。而对于原告要求被告赔偿其房屋装修费9万余元，因该房屋已拆迁，无法进行鉴定评估，而原告仅提供购材料单据，故原告该诉请不能完全采信，现酌定为3万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告李正亮、査宝凤与被告景德镇市城都房地产开发有限公司之间签订的《房屋安置合同》；二、限被告景德镇市城都房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告李正亮、査宝凤支付补偿款757800元（含已付的购房款538000元）及装修款30000元，两项合计787800元；三、驳回原告李正亮、査宝凤的其他诉讼请求。本案本诉受理费22728元，由被告景德镇市城都房地产开发有限公司承担16500元，原告李正亮、査宝凤承担6228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  郭镇峰人民陪审员  江文秋人民陪审员  黄小明二〇二〇年六月二十二日书 记 员  邹 俊