新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书                                  （2020）新4002民初2236号 原告：司风琴，女，1966年5月2日生，汉族，退休人员，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。被告：吕爱民，男，1975年1月12日生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。原告司凤琴与被告吕爱民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告司凤琴，被告吕爱民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告司凤琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付原告一年的租金28,000元和四年的违约金22,400元，共计50,400元，利息按银行同期利率计算至实际支付之日；3、判令被告承担本案涉诉费用。事实理由：2019年10月30日，原告与被告签订了房屋租赁合同，被告承租原告×××综合楼505室的房屋，期限5年，每年租金28,000元，第一年租金及押金于“签订合同当日”付清，误写为“当年”。签订完合同后，原告发现这一笔误之处，向被告说明，被告认为就按“当年”履行。原告便等到12月底催促被告支付租金及押金。被告认为不付钱合同就不算数，原告多次催促被告履行合同，都遭拒绝。2020年3月，原告偶然在该栋楼撞见被告，发现被告已在7楼重新租了房子，原告认为被告的行为违背了《合同法》，故应当承担违约责任，承担原告的租金损失50,400元。被告吕爱民辩称，我对原告的租房动机和合同本身均有异议，我于2019年10月30日欲租用原告在×××综合楼505室，看完房达成基本的口头租房约定，并提醒原告带上该房钥匙，身份证和房产证等相关证明，并正式约定于2019年10月30日签订租房合约，按约定时间本人来到原告租房处，双方看完合同做了些措辞修改后均无异议，并在西门楼下的×××超市完成合同签署。就在合同签署完准备付款时，原告随即告诉我这套房屋可能要卖，当我听到这个话时表示不愿意，随即引起与原告的争执，在争执的同时本人接了一个朋友打来的电话，接完电话发现原告已经离开了，签过字的合同及钥匙、证明材料等都被原告带走了，进而未能完成本次租房交易。2019年11月5日原告给我了一条信息询问我还租不租了，因为原告事后告知了我有可能卖房子这一不确定因素而未能达成交易，本人表示无法正常使用。此事经过几个月后，原以为原告就此事默认了，没想到原告就此事起诉我，在此期间原告也积极地委托多家房产公司出售本案中的这套房子和原告当初告知我出售一事完全吻合。故我认为我们此次租房并没有成立，我不应该支付租金及违约金，如法院判决违约金，我认为过高，要求减少。原告司凤琴为证实其主张，提供以下证据：1、伊宁市经济合作区×××5层505室房屋所有权证书，证实其享有案涉房屋所有权；提供其与被告手机短信聊天记录打印件1张，证实其与被告在合同签订后，被告未付房租且明确表示已经租了别的房子不再租原告的房子。原、被告对上述两组证据无异议，对上述证据真实性本院予以确认。2、《租房合同》一份，证明其与被告已就案涉房屋签订租赁合同。被告质证：对该合同的真实性不认可，对该份合同上的签字确系其本人书写认可，但认为这份合同有多处涂改，和其当时见到的不一样，且没有合同副本可以核对。因被告不能提供合同副本核对，且没有提供证据证明其主张，故对该合同真实性本院予以确认。3、打印费21元，证实其损失。被告质证：不认可，没有客户名称，无法证实本案产生的损失。对该证据的真实性本院予以确认，关联性无法确认。被告吕爱民提供以下证据：1、原告出租、出售该房屋的广告打印件5份，证明原告出售该房屋是事实，该房屋是要卖的。原告质证：这个广告不是我打的，独家委托是我2020年6月才签的，被告已经不租了，这个广告也是这两天才打的。对该组证据真实性本院予以确认，对其证明效力将在本院认为部分予以说明。2、2020年5月、6月原告与房产中介机构工作人员及其客户就案涉房屋租、售进行磋商的电话录音和房屋租售广告的视频资料，证明原告在出售该房屋，与原告将该房屋出租给我的目的不符合。原告质证：对该组证据合法性不认可，被告采取了不合法的手段，在我不知情的情况下委托中介假装来看房，偷偷拍下我的视频资料和电话录音；对该组证据关联性不认可，被告称不知道原告什么时候决定卖房的说法不属实，因为被告正是看到了原告门、窗上张贴的和在中介机构登记的租、售广告才联系到原告的，这些广告至今依旧留在门、窗上，并且被告在与原告协商租房的过程中，询问了如果原告卖房是否会影响其长租，原告向被告做了相关解释，为此被告还提出违约金太少，要提高到20%才和原告签订合同；对于该组证据真实性原告不认可，原告认为其并未实际租出或售出该房屋，只是带人看了房子。该组证据产生的时间为2020年5月、6月，与合同签订时间2019年10月30日并无关联，故该组证据与本案不具备关联性，本院不予采信。经审理查明，本院认定事实如下：2019年10月30日，原、被告双方签订了《租房合同》，合同约定：原告将×××505室出租给被告，租期为自2019年10月30日至2024年10月29日共计五年，租金为28,000元/年，第一年租金于合同签订当年付清。被告承担租期内物业费、暖气费、电费、水费、网络费等。原、被告双方不论哪一方提前解除合同，需承担余年租金的20%违约金。合同后附验房单，对水表读书、门窗、地砖、墙砖、马桶和电卡等进行了查验，被告在验房单上签字确认。2019年11月5日被告向原告明确表示不再租赁案涉房屋，但原告并未同意。依合同约定，被告应于2019年年底向原告支付第一年房租28,000元，截至2020年6月15日被告仍未向原告支付租金。在庭审期间，原告明确其损失为已缴纳的暖气费480.87元，物业费一年1,296.72元。本院认为：本案争议焦点：一、被告是否享有该合同的解除权。原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同自签订之日依法成立生效，双方均应按合同约定履行自己的义务。依据双方签字的验房单，可以证实本原告已向被告交付案涉房屋，合同于2019年10月30日起生效，原告已履行了交付房屋的义务。被告系承租人，合同中未约定承租人享有合同解除权，也不具备法定解除该合同的条件，故被告于2019年11月5日向原告发出不再租赁案涉房屋的通知，并不能产生解除租赁合同的法律效果。故对被告主张合同已经解除且未实际承租案涉房屋的抗辩意见，本院不予采纳。二、合同解除后被告是否应当向原告支付租金及违约金。出租人对房屋所有权的处分行为并不必然导致承租人承租权利的耗损。被告不能以原告将要出售案涉房屋为由拒绝支付租金。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租房合同自2019年10月30日起生效并实际履行，原告向被告交付了案涉房屋，依据合同约定被告应当最迟于2019年12月31日向原告支付第一年租金，截至2020年6月15日被告仍未向原告支付租金，故原告享有法定解除权。故对原告解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。现明确案涉合同解除的日期应为本案开庭之日，即2020年6月16日。被告实际承租该房屋期间为2019年10月30日至2020年6月16日，共计230天，应向原告支付相应的租金17,643.83元。故对原告要求被告向其支付租金28,000元的诉讼请求，本院予以部分支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现被告主张违约金过高，本院已经支持原告要求被告支付实际租赁期间租金的诉讼请求，且被告并未阻碍原告将案涉房屋另行出租，根据公平和诚实信用原则，被告承担包含租金利息、暖气费480.87元、物业费（230天×1,296.72元/年）817元，足以补偿原告因被告违约产生的损失，故对于原告主张被告向其支付剩余四年违约金22,400元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告司风琴与被告吕爱民于2019年10月30日签订的《租房合同》；二、被告吕爱民于本判决生效之日起十日内向原告司风琴支付房屋租金17,643.83元；三、被告吕爱民向原告司风琴支付房屋租金17,643.83元的利息（自2019年12月31日至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告吕爱民于本判决生效之日起十日内向原告司风琴支付违约金1,297.87元；五、驳回原告司风琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,060元，减半收取530元，由原告司风琴负担199元，被告吕爱民负担331元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   李晓燕 二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 四 日 书  记  员   潘梦君