贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3573号 原告：王珍继，男，汉族，1984年4月26日出生，住贵州省毕节市。 原告：张其维，女，汉族，1986年10月15日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：周祥（特别授权），贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205200710254622。 二原告委托诉讼代理人：韩航（一般授权），贵州威迪律师事务所实习律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭（一般授权），贵州众正律师事务所律师。执业证号：15205201410208563。 原告王珍继、张其维与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人周祥、韩航及被告振华房开公司委托诉讼代理人周旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即向原告支付逾期交付办理涉案商品房转移的有关文书的违约金60532元(自2016年11月19日至2019年11月20日，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算)；二、依法判令被告立即向原告返还违法收取的电表入户、水表入户、天然气入户、有线电视入户费共计5329元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与被告于2011年8月2日签订了《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发的毕节市七星关区环东路振华商贸大厦第A幢二单9层5号房出卖与原告，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，但被告未按照合同中补充协议约定的日期将办理商品房转移登记的有关文书提交至办证部门并通知原告。原告认为，被告违反合同约定、应当承担相应的违约责任。同时被告还于2011年8月2号违法向原告收取了电表入户费、水表入户费、天然气入户费共计3779元，2013年1月6日又违法向原告收取了有线电视入户费1550元，原告认为被告违法收取的费用应当返还。为维护自身合法权益，原告特依法提起诉讼，诉如所求，恳请人民法院判决支持，保护原告合法权利。 原告庭审时补充：变更违约金计算方式，以购房款311850元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2020年1月15日。 被告振华房开公司书面答辩称，1、原告请求限期办证没有法律依据，政府主管部门何时能够办证答辩人不能控制，原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据，被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成，当初政府要求在区房产局办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理，前前后后被折腾几年，影响了办证时间，责任不在被告公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告公司振华商贸大夏A、B幢项目可以办理不动产登记证，符合办证部门规定的办证条件。退一步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日之前。而且，在此之前，答辩人也多次电话或者发短信方式通知被答辩人办证，是被答辩人没有积极提交相关票据而导致无法办证，责任不在答辩人。2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有约定按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或者上浮50%计算，原告要求按以付购房款为基数，按日万分之一承担违约金没有法律依据，或者按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍或者上浮50%计算明显过高。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算”。最高院的解释规定的只是“可以参照”贷款利率，而且没有1.5倍、1.3倍或者上浮50%的规定，更没有按日万分之一或者按日万分之二的规定。原告请求明显不合理，请求法院对原告关于违约金的请求计算标准及违约金的数额予以降低或者驳回；特别是原告请求时间超过诉讼时效期限的部分依法不应当支持；3、原告要求退回所交的水、电表入户、天然气入户、有限电视入户费没有法律依据，被告公司代收该费用是为购房业主办理相关设施必须产生的费用，该费用不是归公司所有。而且被告公司收取费用后，作为基础设施配套费交给了政府相关职能部门(七星关区住建局、燃气公司、供电局等部门收取)，原告要求退回的费用已经交有关部门，被告公司无法退回，除非政府职能部门将该费用退回，而且其请求也超过诉讼时效；4、原告计算违约金的依据有误，其请求数额超出法院支持的部分或者超过诉讼时效期间的部分，依法不应当支持，诉讼费由原告自已承担:5、涉及B幢住户双方有特别约定，按双方约定执行，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 被告振华房开公司口头答辩称，一、原告第一项诉讼请求计算的起止时间超过诉讼时效部分时间应当扣除。二、关于三通费直到现在原告才主张，也已经超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2011年8月2日，原告作为买受人与被告振华房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房号为2-9-5；总价款311850.00元，买受人应当在本合同签订之日向出卖人交付首期房款93850.00元，余款218000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水及供电交付时达到使用条件，燃气2013年3月30日达到交付使用条件；有线电视线路敷设到户；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修基金、契税及水、电、煤气、闭路电视宽带开户费及国家规定买受人承担的相关费用，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后向买受人交付相应缴款凭证；出卖人承诺于／年／月／日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起／日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款／的违约金。合同附件十二《补充协议》第3条约定：“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2011年8月2日，被告收取原告水表入户750.00元、电表入户529.00元、天然气入户2500.00元、维修基金6237.00元及契税、办理贷款等相关费用共6491.00元。,被告于2013年1月6日收取原告有线电视入户费300.00元、可视对讲门1250.00元，上述水表入户、电表入户、天然气入户、有线电视入户费合计4079.00元。此后，被告依约于2012年12月30日向原告交付了涉案房屋。 另查明：毕节市振华房地产开发有限责任公司原为毕节地区振华房地产开发有限责任公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大厦A幢首次登记审查意见》，同意办理该项目不动产登记。原告涉案房屋的不动产权证书已于2020年1月15日办理完毕。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告主张逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求。原告已经依约履行了支付购房款的义务，故被告亦应依约履行其协助办证的义务,被告未在合同约定的时间内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，依法应当承担违约责任。 关于违约金的起止时间问题，原、被告双方在合同中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，因双方在补充协议中约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。”，故被告应于房屋交付（2012年12月30日）的180个工作日内即2013年9月10日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。被告未提供证据证明在其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知原告，而涉案不动产权证书已于2020年1月15日办理完毕，本院以此时间作为被告通知的节点。故该违约金原则上从2013年9月11日计算至2020年1月15日，本案被告提出诉讼时效抗辩，根据三年诉讼时效的规定，本院从原告起诉之日2020年4月2日倒推三年即2017年4月2日起的违约金予以保护，之前的违约金因已超过诉讼时效，本院不予支持。故违约金时间应从2017年4月2日起计算至2020年1月15日止。 关于违约金的计算标准问题。在双方签订的合同中没有违约金标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，违约金可以按照原告已付购房款总额311850.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告诉请的违约金以原告已付购房款总额311850.00元为基数，自2017年4月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至2020年1月15日按照同期全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告要求被告返还水表入户、电表入户、天然气入户、有线电视入户等费用的诉讼请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的水表入户750.00元、电表入户529.00元、天然气入户2500.00元、有线电视入户300.00元实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取的上述费用，理应予以退还，但被告提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为3年，虽然《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，于2009年有5月1日起实施，但如原告认为被告要求原告缴纳开户费的行为不符合法律的规定，则可基于代收理由不成立而随时要求返还，原告于2020年4月2日起诉，并未超过诉讼时效，因上述费用合计4079.00元，故对原告的此诉讼请求，本院予以支持4079.00元。 综上所述，对原告王珍继、张其维合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王珍继、张其维逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款总额311850.00元为基数，自2017年4月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至2020年1月15日按照同期全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付返还原告王珍继、张其维各项入户费4079.00元。 三、驳回原告王珍继、张其维的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费723.00元（已减半收取），由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年六月十六日 书记员  李长江