四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1903民初720号 原告暨原告杨洪林的委托诉讼代理人杨会均，男，生于1968年12月23日，汉族，小学文化，农民，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：蒲德，四川巴蜀律师事务所律师。 原告杨洪林，男，生于1976年6月29日，汉族，初中文化，居民，住巴中市巴州区。 被告巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司，住所地巴中市恩阳区登科街道办事处新场街122号。统一社会信用代码：915119033269794909。 法定代表人：石德华，该公司总经理。 被告四川众泰房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区火车南站西路25号7-1幢1楼10号。统一社会信用代码：510000000113379。 法定代表人：刘先锋，该公司执行董事。 被告胡波，男，生于1981年2月15日，汉族，大学文化，居民，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：彭定春，巴中市恩阳区恩阳法律服务所法律工作者。 原告杨会均、杨洪林与被告巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司（以下简称玖欣公司）、四川众泰房地产开发有限公司（以下简称众泰公司）、胡波合同纠纷一案，于2020年4月23日起诉来院，本院受理后，依法由审判员王显强独任审理，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告杨会均及其委托诉讼代理人蒲德，被告巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司法定代表人石德华，被告胡波的委托诉讼代理人彭定春到庭参加了诉讼。被告四川众泰房地产开发有限公司法定代表人刘先锋经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。 原告杨会均、杨洪林向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法判决解除原、被告签订的《商品房（换）认购协议书》。2.请求依法判决三被告负连带责任退还原告已交购房款人民币1171780元及其自付款之日起至退还清之日止月2%的资金利息。3.请求依法判决本案全部诉讼费由被告承担。事实及理由，原告杨会均于2013年9月1日以四川省巴中市永利建筑安装有限公司名义与被告四川众泰房地产开发有限公司签订《建设工程施工合同》，就众泰公司开发的巴州区凌云乡“众泰•顺城”项目进行施工，2015年10月30日双方结算并解除《建设工程施工合同》，经双方一致结算，众泰公司应支付原告工程款130万元，现场塔吊一台折价20万元，应退还履约保证金50万元，共计200万元。前述众泰公司应支付给原告的200万元，经原告与二被告协商一致，由被告巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司以其开发的“玖欣•盛世年华”项目五套住房，折价177.7万元抵付177.7万元工程款，并于2015年10月30日原告与二被告签订《商品房（换）认购协议书》五份，2015年11月10日原告以永利公司与被告众泰公司对前述内容签订《解除协议书》亦进行了明确约定。2017年11月18日被告胡波出具177.7万元房款收据和出具《收款说明书》。2018年1月恩阳区人民政府在处理恩阳玖欣公司开发的“玖欣•盛世年华”项目事宜中，原告提起诉讼，但法院仅仅对其中的两套住房纳入政府就“玖欣•盛世年华”项目遗留问题进行调解处理。其余三套房未列入政府就“玖欣•盛世年华”项目遗留问题处理。现恩阳玖欣公司开发的“玖欣•盛世年华”项目，已由巴中市华兴房地产开发有限公司开发，显然恩阳玖欣公司不能履行2015年10月30日原告与二被告签订的《商品房（换）认购协议书》。特诉至法院。 被告玖欣公司辩称，1.原告与众泰公司签订的合同，是在玖欣公司未取得预售房屋许可证的前提下，根据法律规定未取得预售房屋许可证所签订的合同是无效合同。2.玖欣公司未收到任何购房款，因此该合同是无效的。3.根据玖欣公司相关规定原项目公司所有的债权债务由各项目公司自行承担，本案玖欣公司不承担任何责任。 被告众泰公司未提供书面或口头陈述，亦未提供证据。 被告胡波辩称，1.本案二原告，不是适格诉讼主体，原告主张的商品房买卖价款系原四川永利建筑公司承建众泰顺城项目的工程结算，故二原告并非是该款项法律意义上的主体，虽后期在2015年10月30日又签订《商品房（换）认购协议书》，但其款项性质及法律主体均未发生更改。该款项的权利主体该为永利公司，因此而原告不能单独以个人名义提起诉讼。2.差欠的众泰顺城款项应从众泰顺城项目中进行支付，而不应当与此无关的康泰项目的工程款项进行主张权利。3.本案被告胡波并非是适格诉讼主体，胡波既非众泰公司股东，又非恩阳玖欣公司股东，也不是该公司的实际控制人，因此，其所出具的条据并非是个人行为，而是众泰公司授权的职务行为，其签字行为应由众泰公司承担，因此，胡波不应当对二原告主张的权利承担连带或共同清偿责任。4.原告主张已交购房款1171780元，从交款之日起至退还清之日止按月利率2%的资金利息，其主张不能成立。 经审理查明，2015年10月30日，原告杨会均、杨洪林与被告玖欣公司签订《商品房（换）认购协议书》，约定：原告杨会均、杨洪林认购玖欣公司开发建设的“玖欣·盛世年华”4号楼1702号房屋等内容。当天，原出卖人众泰公司在该合同上签字并加盖众泰公司恩阳镇康泰花园项目部印章盖章，玖欣公司加盖巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司玖欣盛世年华3项目部印章。 2015年10月30日，原告杨会均、杨洪林与被告玖欣公司签订《商品房（换）认购协议书》，约定：原告杨会均、杨洪林认购玖欣公司开发建设的“玖欣·盛世年华”7号楼2405号房屋等内容。当天，原出卖人众泰公司在该合同上签字并加盖众泰公司恩阳镇康泰花园项目部印章盖章，玖欣公司加盖巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司玖欣盛世年华3项目部印章。 2015年10月30日，原告杨会均、杨洪林与被告玖欣公司签订《商品房（换）认购协议书》，约定：原告杨会均、杨洪林认购玖欣公司开发建设的“玖欣·盛世年华”1号楼2406号房屋等内容。当天，原出卖人众泰公司在该合同上签字并加盖众泰公司恩阳镇康泰花园项目部印章盖章，玖欣公司加盖巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司玖欣盛世年华3项目部印章。 2017年11月18日，被告胡波给原告杨洪林、杨会均出具“收据”一张，载明：认购协议书中5套住宅认购款1777000元。备注：结合2017年11月18日收款说明书内容。 “收款说明书”内容为：兹有杨会均2015年11月15日与本人胡波签订了《对解除建设工程施工合同的补偿协议书》为准，并于2015年11月10日签订了我本人在巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司股份中的分配房源“玖欣·盛世年华”项目内计五套，分别为：4-1702、7-2405、3-1004、7-2406、4-1703号房屋认购协议，合法、真实、有效，我本人予以认可。原解除协议中执行1777000元金额抵解认购部分购房款，最终以双方房管部门的测绘面积为准进行抵补。并此说明书中内容金额1777000元作为认购协议的收款，原施工合同中应付工程款同时抵消。认购协议中杨洪林为共同购买人。 2013年恩阳区成立后，因城市规划调整，康泰花园项目无法继续实施。2014年12月初，被告众泰公司与其余八家公司所开发的康泰花园、锦宸加州、御景天城、九阳小区、滨城国际、水晶丽城、卧龙居、蓉兴苑、海龙花园共九个楼盘的土地被政府收回，统一置换到巴中市恩阳区，并对九家公司置换前后的地块进行了评估，核算出应补缴土地价款6444.4万元。2014年12月25日，原九家公司的项目负责人作为股东设立了巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司，认缴注册资金1亿元，出资时间为2025年12月31日前。玖欣公司及原九家公司除一家公司外，均承诺认可四川泰利房地产土地评估顾问有限公司对新旧地块所出具的评估报告，并承诺原宗地内的一切问题由玖欣公司原各项目负责人负责。原九家公司将政府置换的土地用于玖欣公司开发玖欣·盛世年华项目。2015年1月4日，玖欣公司召开第四次股东会议，一致同意公司开发的住宅50%划给九家公司自行用作还房和处理遗留问题，销售收益归股东个人所有。被告玖欣公司在开发过程中，因资金链断裂，项目建设不能持续跟进，引发社会矛盾，民事诉讼案件量较大，法院依法进行了审理和判决，并对该项目进行了查封和司法公开拍卖。 被告玖欣公司至今未取得“玖欣·盛世年华”项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，也未履行合同所确定的义务。 同时查明，2013年9月1日，以众泰公司为发包人，四川省巴中市永利建筑安装有限公司为承包人，双方签订《建设工程施工合同》，载明：承包人承建发包人在巴中市巴州区凌云乡开发的“众泰·顺城”图纸范围内的所有土建工程等内容。原告杨会均系借用资质（挂靠）承包该项目的实际施工人。 2015年11月10日，以众泰公司为甲方，四川省巴中市永利建筑安装有限公司为乙方，双方签订《解除建设工程施工合同协议书》，载明：甲乙双方于20133年9月1日签订了巴州区凌云乡“众泰·顺城”项目的《建设工程施工合同》。该合同签订后在履行过程中由于甲方在该项目中手续不完善及政府政策的调整，导致项目停工。现经甲乙双方多次协商，双方同意解除原《建设工程施工合同》达成如下协议：…至此，解除合同之日，甲方应共计结算支付乙方工程款和机械费用等共计人民币200万元。甲方同意在2016年1月1日前支付乙方工程款人民币223000元，其他欠款由位于巴中市恩阳区方应分配的房屋作抵偿还。甲方与乙方于2015年11月10日签订了玖欣·盛世年华《认购协议书》五份，用于清偿上述解除《建设工程施工合同》中甲方下欠给乙方的工程款和机械费用【此处五份《认购协议书》价款共计1777000元】。其中，在《认购协议书》上买受人杨洪林作为乙方代表杨会均的债权人存在，甲方对上述两人之间的经济关系不予干涉，甲方不得以此为理由单方终止本协议。同时，杨洪林与甲方也无任何债权债务关系等内容。 2015年11月15日，以众泰公司为甲方，杨会均为乙方，双方签订《对解除建设工程施工合同的补充协议书》，载明：1、甲方现以玖欣公司股东身份，就玖欣公司开发的位于巴中市恩阳区众泰·顺城项目中的各项工程款及机械费用共计1777000元。2、乙方与甲方及玖欣公司签订了《房屋认购协议》五份，协议生效后甲方收到乙方以甲方下欠乙方的工程款及机械费用作为购房款的全款费用（不包括买受方应承担的国家规定的相应费用），共计1777000元。乙方同时收到甲方因巴州区凌云乡众泰·顺城项目下欠乙方的工程款及机械费用共计1777000元。甲乙双方上述的经济往来关系，为同等经济往来关系。3、甲方以房屋作为抵偿工程款及机械费用后，仍下欠乙方223000元，此笔费用甲方另以欠条形式表明偿还时间。同时，乙方应按《解除建设工程施工合同协议书》第二条第二款履约，否则，甲方有权拒付上述223000元等内容。胡波个人在该协议甲方栏签字。 2017年2月2日，众泰公司恩阳康泰花园项目部向恩阳区遗留办提交“申请”一份，载明：2017年2月清查小组将杨会均所购买恩阳康泰花园的其中两套住宅，锁定为材料款抵房性质，是其后于次日，我项目部给区遗留办清查小组做了情况说明，杨会均所购康泰花园A栋1-701、1-702实属现金购买（并提供了相关证据），现请求遗留办调查核实后，将杨会均现金购买的两套房给予法律援助。相关人员在上签署“根据康泰花园项目部2017年2月24日关于杨会均购房情况说，购房2套属实，其余3套抵材料款，建议由区法院受理2套购房资料”，“同意将在康泰花园项目C栋所购两套房屋纳入法律援助”。原告杨会均、杨洪林与被告众泰公司、玖欣公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，当天适用简易程序公开进行了调解，并作出（2018）川1903民初323号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司、四川众泰房地产开发有限公司于2018年2月14日前一次性返还原告杨会均、杨洪林购房款人民币605220元.二、原告杨会均、杨洪林放弃要求被告给付资金利息等诉讼请求等内容。该调解书已经履行完毕。 上述事实，有原、被告陈述，身份证复印件，工商登记信息，商品房认购协议，收据，收款说明书，建设工程施工合同，解除建设工程施工合同协议书，对解除建设工程施工合同的补充协议书，民事调解书等证据在卷佐证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，商品房预约合同，是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告杨会均、由杨洪林2015年10月30日与被告玖欣公司签订的三份《商品房（换）认购协议书合同》，根据城市房地产管理法第四十五条第一款第（四）项关于商品房预售，应当“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，被告玖欣公司在未取得商品房预售许可证前，与原告签订《商品房认购协议》，销售商品房，缺乏商品房买卖的现实基础，至一审辩论终结，仍未取得商品房预售许可证，应当认定无效。 原告杨会均、杨洪林与被告玖欣公司、众泰公司2015年10月30日签订的三份《商品房（换）认购协议书》，实际上是期房抵债协议，预抵之房至今未办理物权转移手续，被告玖欣公司在一审辩论终结前都未取得商品房预售许可证及开发建设的相关手续，且该开发项目经法院公开拍卖已变更开发业主，原、被告签订的商品房（换）认购协议应当是无效合同，不受法律保护。由于无效合同自始无效，不存在解除，故原告杨会均、杨洪林要求解除三份认购协议书的主张，不符合法律规定，本院不予支持。以物抵债协议其实质是新债清偿协议，经债权人与债务人协商一致，由债务人负担新的债务以替代原有债务，如新债务完成履行则旧债务随之消灭，如新债务并未得到履行则双方当事人之间的以物抵债和解协议中涉及的旧债并未消灭。原告杨会均、杨洪林要求各被告共同返还购房款1171780元的主张，因购房款系工程款转化而来，工程款的清偿责任主体为被告众泰公司，无证据证明玖欣公司收取了购房款。根据“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据”规定，前一诉讼因系处理遗留问题部门对性质的认定不同，不能作为本案处理的依据。故，原告杨会均、杨洪林要求被告玖欣公司返还购房款的该项主张，本院不予支持。被告胡波个人与杨会均签订补充协议、出具收款说明，属债的加入，应和众泰公司承担共同偿还责任。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、原告杨会均、杨洪林与被告巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司于2015年10月30日签订的三份《玖欣·盛世年华商品房认购协议》无效。 二、限被告四川众泰房地产开发有限公司、胡波于本判决生效后三十日内偿还原告杨会均、杨洪林人民币1171780元及利息（以欠款1171780元为基数，从2018年2月12日起算，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本院指定的给付时间止）。 二、驳回原告杨会均、杨洪林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15346元，简易程序结案减半收取7673元，由被告四川众泰房地产开发有限公司、胡波负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  王显强 二〇二〇年六月二十八日 书记员  宋 馨