贵州省印江土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0625民初980号原告：李福森，男，1969年11月10日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区,现住贵州省印江自治县。原告：周杨柳，女，1982年9月26日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区,现住贵州省印江自治县。二原告共同委托诉讼代理人：徐贺英良，贵州泰河律师事务所律师。被告：贵州百信房地产开发有限公司。地址：贵州省铜仁市印江自治县峨岭街道梵净山路。统一社会信用代码：91520625080692050W。法定代表人：李欣,男，1973年4月2日出生，汉族，住四川省广安市广安区，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张博文，贵州巨合律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅冰冰，贵州巨合律师事务所实习律师。原告李福森、周杨柳与被告贵州百信房地产开发有限公司（以下简称百信房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李福森、周杨柳的委托诉讼代理人徐贺英良，被告百信房开公司的委托诉讼代理人张博文、梅冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李福森、周杨柳向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告自2018年12月30日起，以原告已付购房总款计算按每日万分之一支付违约金直至被告办理房屋转移登记完毕之日止（截止2020年2月1日合计逾期违约金11504.86元）；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年8月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于印江自治县房屋一套，原告通过首付款、银行贷款、补面积差等方式共计向被告支付房屋价款289795元，被告在合同约定的交房时间内已将房屋交付给原告使用。原、被告在《商品房买卖合同》第八章房屋登记第二十二条第三项转移登记中约定，被告于2018年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告在约定日期起90日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款日万分之一的违约金。原告已履行完毕付款义务，但被告未能在约定的日期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，严重损害了原告的合法权益。被告应按《商品房买卖合同》约定承担违约责任。截止2020年2月1日,被告已违约397天，按原告已付房款万分之一计算违约金，被告应支付原告违约金11504.86元。如被告仍未办理商品房转移登记，则继续按《商品房买卖合同》约定以原告已付购房款总款计算按日万分之一支付违约金直至被告办理房屋转移登记完毕之日止。被告百信房开公司辩称，原告在诉状中称被告拖延办理产权证的理由并非属实；原告主张的违约金计算的基数及计算违约金的起算时间均存在错误。被告未给原告办理产权证手续完全属于政策因素与不可抗力导致的，并不存在故意违约行为，房屋已经交付原告，原告已经入住，没有损失，被告不应当承担违约责任。合同约定的违约金过高，请求减少违约金。本院经审理认定事实如下：原告李福森、周杨柳系夫妻关系，2016年8月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发修建的位于印江自治县房屋一套，合同约定总价款为289795元。《商品房买卖合同》第二十二条第（三）项对转移登记作出约定“三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之壹承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行规定的贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金。（四）买受人同意委托出卖人或出卖人委托的受托人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用Ｘ元，由买受方承担。”《商品房买卖合同》签订后，原告通过首付款、银行贷款、补面积差等方式共计向原告支付房屋价款289795元。被告于2018年2月26日（合同约定期限内）向原告交付了所购房屋，至今未为原告办理并交付房屋转移登记手续,原告已入住。原告所购房屋已在银行办理抵押登记，按揭借款期限自2016年11月2日至2031年11月2日。同时查明，办理房屋转移登记，购房人（原告）需提供居民身份证、契税完税证明、夫妻购买的需要提供婚姻状况，出卖人（被告）需提供营业执照、《商品房买卖合同》、授权委托书、销售发票、分摊表、图纸、不动产登记证明等资料。另查明，被告开发的尚城国际小区为两期。一期为1、2、3、4、11、12栋，二期为5、6、7、8、9、10栋。一期办理不动产权登记的资料齐备，二期尚未完工，不具备办理不动产权登记的条件。办理不动产权证书的职能部门为印江自治县国土资源局下属的不动产登记中心。被告于2019年11月向不动产登记中心咨询办证相关事项，于2020年3月起以逐栋向不动产登记中心申请办理不动产权证书方式申请办证，不动产登记中心已于2020年5月下旬办理完毕第2栋业主的不动产权证书，目前正在申请办理第1栋业主的不动产权证书。百信房开公司迟延申请办理房屋转移登记的原因在于政府在规定期限内没有按时向百信房开公司交付二期项目的土地，导致整栋楼盘未如期完工，不能进行整体验收，相关职能部门工作人员被安排到村开展脱贫攻坚工作、新冠肺炎疫情等因素。诉讼过程中，被告申请减少违约金，愿意支付原告违约金2400元。上述事实，有原告提交的居民身份证、结婚证、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》/《住房公积金借款合同》、收款收据，被告百信房开公司提交的营业执照副本、企业法人代表证明书、法定代表人居民身份证、《商品房买卖合同》、房屋按揭贷款资料(按揭贷款保证金质押合同、房屋交易资金托管业务合作协议（新建房）、个人房屋销售贷款合作协议书、房易安子账户明细表）、贵州百信房地产开发有限公司文件(关于办理土地使用权证和不动产权证的请示、关于2011-7号地块土地滞纳金遗留问题的请示）、原告购房的信息明细情况，本院依被告申请调查印江自治县国土资源局不动产登记中心工作人员吴勇笔录在卷佐证，上述证据来源合法，证明的内容客观，与本案事实相关联，予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效。原、被告双方均应按合同约定履行自己的权利义务。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告按合同约定向被告交付了购房款，被告向原告交付了所购商品房，但被告未按合同约定在2018年12月30日前办理房屋转移登记并将转移登记的有关文书交付原告，至原告起诉之日已逾期478天。众所周知，办理房屋转移登记应由不动产登记机构办理，不是由房开公司直接办理。办理房屋转移登记包含出卖人和买受人向不动产登记机构提供各自的资料。本案原、被告已约定买受人（原告）委托出卖人（百信房开公司）向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，因此本案办理商品房转移登记的义务在被告。被告未在合同约定时间为原告办理房屋产权转移登记，其行为已违约；结合被告未在约定时间为原告办理房屋产权转移登记受到政策、新冠肺炎疫情等客观因素的影响，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定和原、被告双方在《商品房买卖合同》的约定，被告应当承担违约责任。对本案违约责任的认定，应当以违约事实持续的期间为基础，即计算到本案判决发生法律效力之日止。此后，被告如仍未履行合同义务，原告可另行主张权利。对于被告在诉讼过程中提出违约金原约定过高，要求予以调整的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五条和《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条的规定，被告未向法庭提供证据证明其主张，结合本案的房屋已按合同约定时间交付，原告已入住，且原告所购房屋已在银行办理抵押，即使原告取得房屋转移登记文书后，房屋转移登记文书也是抵押在不动产登记中心，原告并不能真正对房屋转移登记文书行使实体权利，根据公平原则和诚实信用原则，以实际损失为基础，综合考虑涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等因素，故对被告提出调整违约金的请求予以支持。对于违约金的赔偿数额问题，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条的规定，人民法院应当以实际损失为基础进行判断，本案中，被告未举证证明原告损失的具体数额，结合被告自愿支付原告违约金2400元，本院予以支持3000元适当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十八条规定，判决如下：被告贵州百信房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李福森、周杨柳逾期办理交付房屋转移登记的违约金3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，已减半收取计43元，由被告贵州百信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  王超二〇二〇年六月十六日法官助理郭思露书记员蒲学芬