四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初309号 原告：简阳市佳旺物业管理有限公司，住所地四川省简阳市东溪街道东溪中路70号，统一社会信用代码91512081076110724G。 法定代表人：孙国勋，总经理。 委托诉讼代理人：钟光友，男，公司员工。 委托诉讼代理人：王育辉，四川瑞能律师事务所律师。 被告：晏太卿，男，1956年7月15日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：晏伟东（系晏太卿之子），住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：李晋香（系晏太卿妻子），住四川省简阳市。 被告：李晋香，女，1960年6月17日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告简阳市佳旺物业管理有限公司（以下简称：佳旺公司）与被告晏太卿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用小额速裁程序审理。因李晋香系必要共同诉讼当事人，本院于2020年3月11日追加李晋香作为共同被告，本案转为简易程序公开开庭进行了审理。原告佳旺公司的委托诉讼代理人钟光友、王育辉，被告晏太卿的委托诉讼代理人晏伟东、李晋香及被告李晋香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳旺公司向本院提出诉讼请求：1.判令晏太卿向佳旺公司支付2016年10月20日至2018年12月20日期间的物业服务费2,226.04元、生活垃圾处理费156元，合计2,382.04元；2.判令晏太卿向佳旺公司支付延迟履行金（以欠缴物业费用为基数，从欠缴之日起按月利率2%计算至付清之日止）。诉讼过程中，佳旺公司增加、变更诉讼请求为：1.判令晏太卿、李晋香向佳旺公司支付2016年10月20日至2019年12月20日期间的住宅物业服务费3,261.43元、门市物业服务费3,480.19元、生活垃圾处理费228元；2.判令晏太卿、李晋香支付延迟履行金（延迟履行金的计算方式为：以从应缴费之日起按每半年计算的物业服务费为基数，按月利率2%计算至付清之日止）。事实和理由：2016年10月21日，佳旺公司与简阳市怡家花园小区业主委员会签订了《怡家花园物业服务合同》，约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.7元/月/平方米；物业服务费用按半年或一年交纳，业主或物业使用人应在每年10月前履行缴纳当年物业服务费；物业所有人或物业使用人无正当理由不缴纳或拒不缴纳物业服务费的，应当自缴付物业服务费之日起催缴相应费用，并自欠缴之日起按欠缴物业服务费的1%按日收取延迟履行金等内容。同日，佳旺公司入驻怡家花园小区开展物业管理服务。晏太卿、李晋香系怡家花园小区1-1-101号住宅房和136号门市的业主，住宅房建筑面积122.61平方米，门市建筑面积76.32平方米。自2016年10月21日起，晏太卿、李晋香未支付物业服务费、生活垃圾处理费，佳旺公司工作人员多次以电话或上门催收，晏太卿、李晋香均不交纳物业费，故佳旺公司起诉至法院。 晏太卿、李晋香辩称，佳旺公司诉称的晏太卿、李晋香系怡家花园小区1-1-101号住宅房和136号门市的业主，以及晏太卿和李晋香未交纳物业服务费和生活垃圾处理费属实。1.晏太卿、李晋香与简阳市利济物业管理有限公司（以下简称：利济公司）签订的《前期物业服务协议》后，只同意推荐业主委员会成员聘请住宅物业公司，没有同意门市聘用物业公司，且业主委员会没有召开业主大会，未通知更换物业公司，未公示告知由佳旺公司提供门市物业服务，且佳旺公司也未向门市提供物业管理服务，致使晏太卿、李晋香门市被盗，佳旺公司不应收取门市物业服务费；门市已被晏太卿、李晋香出售给他人，但没有办理过户手续。2.晏太卿、李晋香之子晏伟东于2018年8月11日从怡家花园停车场上楼梯回家，因下雨导致地下停车库与楼梯间积水，佳旺公司两名保洁人员未抽干积水，铺垫大小不规则、厚薄不匀称的石板，加之楼道灯长期不亮、无安全警示标志，致使晏伟东摔伤，佳旺公司因物业管理安全造成晏伟东人身伤害、医药费、康复器材费、误工费共计7,000元。佳旺公司灌溉绿化致使多余的水渗到晏太卿、李晋香的住宅内，晏太卿、李晋香找人维修产生600元费用。晏太卿、李晋香未交费是因上述事宜协商未果。3.对催费通知书和照片有异议，贴照片的门不是晏太卿、李晋香的门，李晋香曾接到过一个自称是佳旺公司办公室主任姓陈的电话，没有催交物业费，而是协商晏伟东受伤事宜。2020年元月，一个自称是佳旺公司的工作人员口头要求交费，其没有穿工作服、出示工作证件，故其主张的延迟履行金不应支持。 本院经审理认定事实如下：晏太卿、李晋香系简阳市射洪坝街道办事处鳌山路怡家花园1号楼1-1-1住宅和136号1层门市的业主，住宅的建筑面积为122.61平方米，门市的建筑面积为76.32平方米。2016年10月21日，佳旺公司与简阳市怡家花园业主委员会签订了《怡家花园物业服务合同》，约定：由佳旺物业公司自2016年10月21日至2021年10月20日向怡家花园小区的住宅、商业、地下车库提供物业服务，多层住宅0.7元/月/平方米（不含二次供水水电费、代环卫所收取的生活处置费6元/户/月），商业物业1.2元/月/平方米，物业服务费用按半年或一年交纳，业主或物业使用人应在每年10月前履行交纳当年物业费（业主也可选择半年交或一年交）。物业所有人或使用人无正当理由不交或拒不交纳物业费的，佳旺公司有权自应当缴付物业费之日起催缴，并自欠费之日起按欠缴物业费的1%按日收取延迟履行金，如果业主拒交的追索费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由欠缴人全部承担等内容。同日，佳旺物业公司入驻怡家花园小区提供物业服务至今。 佳旺物业公司分别于2018年8月15日、2019年6月30日书面通知晏太卿、李晋香交纳物业费。晏太卿、李晋香因佳旺公司提供的物业服务有瑕疵致使其儿子晏伟东受伤、门市被盗、墙体受损等原因，至今未交纳住宅和门市的物业服务费和生活垃圾处理费。 庭审中，双方认可怡家花园一楼门市外的卫生由环卫工人打扫，佳旺公司未打扫。晏太卿、李晋香向佳旺公司交纳了车辆停车费。在诉讼中，佳旺公司的工作人员、李晋香与本院一起查看了怡家花园小区的现场，佳旺公司的门牌悬挂在进小区的大门口，晏太卿和李晋香的门市紧挨怡家花园大门口。李晋香、晏太卿住宅的外观与佳旺公司张贴催费通知书的相同，其住宅通向地下停车库的楼梯与停车库之间的通道现为干燥，有遗留的部分平整的石板和曾被水淹没的痕迹;该小区其他楼栋楼梯与停车库之间的部分通道因下雨仍有积水，佳旺公司曾派人清理积水，在无法清除积水的情况下，会在积水处放置一些石板以便业主从地下停车库回家。 另查明，简阳市城市生活垃圾处理厂委托佳旺公司代收怡家花园小区住户的生活垃圾处理费，佳旺公司已代怡家花园小区的业主交纳了生活垃圾处理费。晏太卿之子晏伟东受伤和门市被盗，相关权利人已另案提起诉讼。 上述事实，有佳旺公司向本院提交的当事人身份信息、佳旺公司的营业执照、《怡家花园物业服务合同》、催费通知单和张贴照片、房屋信息查询记录、《简阳市城市生活垃圾处理厂关于简阳市佳旺物业管理公司生活垃圾处理费收费委托书》和交费票据，晏太卿和李晋香提供的《商品房买卖合同》《补充协议》，以及本院组织现场勘察的录像等证据及当事人的陈述在案予以佐证。以上证据均系客观真实，内容合法有效，与本案具有关联性，本院依法予以确认。晏太卿和李晋香提供的《前期物业服务协议》、晏伟东的检查报告单、收据、发票、病情证明书、利济公司的收据、情况说明等证据，与本案无关，本院不予确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，怡家花园业主委员会与佳旺公司签订的《怡家花园物业服务合同》对业主晏太卿和李晋香具有约束力。物业费主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，业主不按约缴纳物业费，客观上可能影响物业服务公司的服务水平和质量。晏太卿、李晋香抗辩未就门市委托业主委员会签订物业服务合同，佳旺公司未对门市提供物业服务，不应当支付门市物业服务费的意见。《怡家花园物业服务合同》明确了服务的范围包括门市，门市与住宅是一个小区不可分割的整体，不可能将其分开来分别委托不同的物业服务公司；虽然本案中佳旺公司未对门市外的卫生进行打扫，其为门市提供的服务也存在一定的瑕疵，但物业服务公司为门市提供水、电等其他服务；故对其该抗辩意见，本院不予采纳，晏太卿、李晋香应当支付门市的物业服务费。 关于晏太卿、李晋香不交纳物业费的理由是否正当的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。晏太卿、李晋香认为其合法权益因佳旺公司的不当履约行为而受到损害，应及时协商或者通过提出独立的诉予以解决，其以协商不成而不交纳物业费的抗辩理由无法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，佳旺公司已依约向晏太卿、李晋香提供物业服务，且以书面、口头及提起本案诉讼的形式向其催交。晏太卿、李晋香应向佳旺公司支付2016年10月21日至2019年12月20日期间的住宅物业服务费3,261.43元（122.61㎡×0.7/月/㎡×38个月），门市物业服务费3,480.19元（76.32㎡×1.2/月/㎡×38个月）。根据《怡家花园物业服务合同》约定，佳旺公司受委托代收代缴生活垃圾处理费，故晏太卿应向佳旺公司支付生活垃圾处理费228元（6元/月×38个月）。 关于延迟履行金的问题。晏太卿、李晋香存在未按时交纳物业服务费的违约行为，《怡家花园物业服务合同》约定的按欠缴物业费的1%按日收取延迟履行金，该约定标准过高，虽然佳旺公司主动调整为按月利率2%计算，但仍然较高，本院酌情确定以欠缴的物业费总额的8%支付延迟履行金，即晏太卿、李晋香向佳旺公司支付延迟履行金539元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告晏太卿、李晋香于本判决生效后五日内向原告简阳市佳旺物业管理有限公司支付2016年10月21日至2019年12月20日期间的物业服务费6,741.62元； 二、被告晏太卿、李晋香于本判决生效后五日内向原告简阳市佳旺物业管理有限公司支付生活垃圾处理费228元； 三、被告晏太卿、李晋香于本判决生效后五日内向原告简阳市佳旺物业管理有限公司支付延迟履行金539元； 四、驳回原告简阳市佳旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告晏太卿、李晋香负担23元，由原告简阳市佳旺物业管理有限公司负担2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  赵春梅 二〇二〇年六月九日 书记员  张思雅