福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0123民初760号 原告：中信银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区观风亭街6号恒力金融中心第1-5层、第16-25层。 负责人：姜雨林，行长。 委托诉讼代理人：刘明玲，上海锦天成（福州）律师事务所律师。 被告：周开基，男，汉族，1967年8月14日出生，户籍地福建省罗源县，现住福建省罗源县。 被告：陈秀英，女，汉族，1967年4月10日出生，住福建省罗源县。 原告中信银行股份有限公司福州分行与被告周开基、陈秀英租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司福州分行（简称中信银行）的委托诉讼代理人刘明玲、被告周开基到庭参加诉讼，被告陈秀英经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 中信银行向本院提出诉讼请求：1、判令周开基、陈秀英退还押金356330元（包括房屋租赁押金306330元和恢复原状风险押金50000元）及逾期利息（自2019年4月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率双倍计算，自2019年8月20日起至实际履行之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍标准计算，暂计至2020年3月15日逾期利息为27550元）;2、判令周开基、陈秀英赔偿中信银行为本案诉讼支付的律师费20000元；3、本案诉讼费由周开基、陈秀英负担。事实与理由：2013年4月19日，中信银行与周开基签订两份《房屋租赁合同》，分别约定周开基将其名下位于福州市罗源县房产出租给中信银行，租赁期60个月（自2013年4月19日至2018年4月18日止）；中信银行向周开基分别交付租赁押金25388元、280942元，以及房屋恢复原状风险押金5万元；租赁期满或本合同被提前终止时，周开基应在中信银行将租赁房屋交付之日退还中信银行租赁押金，并在恢复原状之日退还恢复原状风险押金，逾期退还的需按银行同期贷款利率双倍计算逾期支付利息；本合同所称损失包括但不限于双方所承担的装修费用及诉讼费、律师费、评估费等为实现债权、保障自身权益而产生的费用，该部分损失应由违约方予以赔偿。合同签订后，中信银行依约向周开基支付了租赁押金和恢复原状风险押金，周开基向中信银行出具了相应的收款收据。后周开基将部分租赁物转让给陈秀英。2016年1月8日，周开基、陈秀英与中信银行签订了《三方协议书》，约定由陈秀英收取受让部分房产的租金，陈秀英同意并自愿承接周开基与中信银行签订的《房屋租赁合同》全部内容，并按《房屋租赁合同》约定履行出租人义务。2018年4月18日租赁期限届满，中信银行有多次催告周开基接收租赁房屋，并退还租赁押金及恢复原状风险押金。目前，中信银行未续租的房产已被出租人另行出租，但房屋租赁押金306330元以及恢复原状风险押金5万元至今未退还。根据合同约定，周开基、陈秀英应向中信银行支付自2019年4月18日至2019年8月19日以356330元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率双倍的标准计算逾期利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍标准计算利息，暂计至2020年3月15日逾期利息合计为27505元。此外，由于周开基、陈秀英长期拒绝履行债务，中信银行采取诉讼方式实现债权，因本次诉讼而支出律师费2万元，该笔费用应由周开基、陈秀英承担。 周开基辩称：1、同意退还租赁押金306,330元；2、中信银行退租后，房屋未恢复原状，恢复原状风险押金5万元不应退还；3、租赁房屋存在39.35㎡（公摊）面积差，中信银行应补齐相应租金或在押金中扣减。4、中信银行关于律师费的主张缺乏依据，不应支持。 陈秀英辩称：1、陈秀英并非诉争当事人，主体不适格。中信银行与周开基之间的租赁合同纠纷是基于2013年双方签订的《房屋租赁合同》，而中信银行与陈秀英之间租赁关系自2016年1月8日才开始。2、2015年8月28日，周开基将部分租赁物转让给陈秀英，三方签订《三方协议》仅证明中信银行同意周开基将设定租赁关系的房屋部分出售给陈秀英，相应租金利益归属陈秀英，并未涉及租赁押金和恢复原状风险押金等问题。3、周开基是租赁押金和恢复原状风险押金的受让者，陈秀英并非受让人，不应承担返还责任。 本院认定事实如下：2013年4月19日，中信银行与周开基签订两份《房屋租赁合同》，约定中信银行承租周开基名下位于罗川中路××花园的若干房屋，建筑面积分别为109.81㎡（4号楼2号店面46.36㎡、阁楼面积22.04㎡、4号楼2号车库22.41㎡、7号车库面积19㎡）和942.44㎡（3号楼101、102号面积534.68㎡，4号楼101、102号面积407.76㎡），租赁期60个月（自2013年4月19日至2018年4月18日止）；中信银行向周开基支付租赁押金306330元（25388元、280942元）和房屋恢复原状风险押金5万元；租赁期满或本合同被提前终止时，周开基应在中信银行将租赁房屋交付给周开基的同日退还租赁押金，并在租赁房屋恢复原状之日退还恢复原状风险押金，逾期退还的应按照银行同期同类贷款利率双倍计算逾期利息；本合同所称损失包括但不限于双方所承担的装修费用及诉讼费、律师费、评估费、代理费、咨询服务费等为实现债权、保障自身权益而产生的费用。合同签订后，中信银行入驻，并依约向周开基交纳了租赁押金和恢复原状风险押金。2016年4月19日，周开基将出租房屋中的4号楼101号和102号、2号店面和阁楼、2号车库出售给陈秀英，中信银行、周开基、陈秀英补充签订了《三方协议书》，约定陈秀英就上述转让房产同意并自愿承接周开基与中信银行签订的房屋租赁合同的全部内容，并按照房屋租赁合同约定履行出租人义务。2018年4月18日租赁期满，中信银行除续租陈秀英所有的4号楼101和102单元外，退还了其他房屋（现已出租给他人）。2018年5月14日，中信银行通过短信及函告形式，催告周开基退还租赁押金和房屋恢复原状风险押金，但周开基未退还。 本院认为，中信银行与周开基签订的两份《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制规定，合法有效。周开基辩称租赁房屋存在39.35㎡（公摊）面积差、中信银行应补交租金或在押金中扣减，原因是天福花园4号楼101、102原周开基房产证（凤房权证ＦＳ字第××号）载明建筑面积407.76㎡（实为套内面积），未包含附记栏中载明的共有公摊面积39.35㎡；而新办理的陈秀英房产证（凤房权证ＬＹ字第××号）载明建筑面积为447.11㎡、套内建筑面积407.76㎡，包含了公摊面积39.35㎡。对此，分析如下：首先，法律并未强制规定当事人计算房屋租金一定要按套内面积＋公摊面积计算，也可只按套内面积计算。周开基辩称房屋租金计算应包含公摊面积，这是基于当前大部分房产证载明的建筑面积通常包含公摊面积的这一情形。天福花园4号楼101、102单元原周开基房产证是旧版房产证，不属于该情形。其次，周开基作为原房屋所有权人，有义务了解清楚房产基本信息（含套内面积、公摊面积等）。当房产证上载明的建筑面积只为套内面积时，其要增加计算公摊面积的租金，应当在签约时告知承租方，否则应视为同意按房产证上载明的建筑面积（套内面积）计算租金。再次，2016年周开基将天福花园4号楼101、102单元房屋转让给陈秀英，变更后的房产证明确载明建筑面积447.11㎡（套内面积407.76㎡、公摊面积39.35㎡），周开基应当知悉，但其在之后2年的合同履行过程中，并未对租赁面积提出异议，应视为同意按合同约定面积计算租金。故周开基有关租金方面的辩解理由，不予采信。另外，就诉讼程序而言，周开基不对租金问题提起反诉，本案不宜直接判决，周开基可以收集证据后另行主张。 《三方协议》约定，转让房产所对应的租金由陈秀英收取；陈秀英就上述转让房产，同意承接周开基与中信银行签订的房屋租赁合同的全部内容，并按照房屋租赁合同约定履行出租人义务。“就上述转让房产”表明三方同意按份继续履行《房屋租赁合同》义务，陈秀英的合同权利义务仅限于受让房产范围。《房屋租赁合同》第5条约定，若租赁期满或合同被提前终止的，周开基应在中信银行将租赁房屋交付给周开基的同日，如数退还租赁押金。2018年4月18日租赁期间届满，中信银行退还了未续租部分的房屋，周开基、陈秀英无证据证明所退还的房屋原状，且该房屋又出租给了他人，无恢复原状之必要，故租赁押金、恢复原状风险押金应当退还；而续租部分的房屋，因签订了新合同，原合同押金亦应返还。因楼层租金单价存在差异，本院酌定周开基、陈秀英统一按面积比例承担返还押金义务。租赁合同约定租赁总面积为1052.25㎡，陈秀英受让498.57㎡，占47.38%，对应的返还押金金额为168,829.15元（356,330元×47.38%），周开基应返还押金的金额为187,500.85元（356,330元×52.62%）。若陈秀英受让房屋时，周开基未按上述比例向其分配押金，或双方分配押金时存在差额，可相互追偿（此系出租人内部纠纷）。《房屋租赁合同》约定，逾期退还租赁押金和恢复原状风险押金的，应按照银行同期贷款利率双倍计算逾期利息。自2019年8月20日起人民银行停止公布银行同期同类贷款利率，中信银行要求从该日起参照新公布全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率双倍计算逾期利息，符合合同目的，可以采纳。《房屋租赁合同》第8条约定，本合同所称损失包括诉讼费、律师费等为实现债权，保障自身权益而产生的费用。周开基和陈秀英未及时履行返还押金义务，致使中信银行提起本案诉讼，应当赔偿中信银行因此而支出的合理律师费，但根据《三方协议》约定，应按份分担较为合理，其中周开基承担10524元，陈秀英承担9476元。陈秀英经送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、周开基应于本判决生效之日起十日内向中信银行股份有限公司福州分行返还押金187,500.85元并支付逾期利息（自2019年4月18日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率2倍计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计算），同时支付律师费10524元； 二、陈秀英应于本判决生效之日起十日内向中信银行股份有限公司福州分行返还押金168,829.15元并支付逾期利息（自2019年4月18日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率2倍计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计算），同时支付律师费9476元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7357元，减半收取计3678.5元，由周开基负担1950.5元，陈秀英1728元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 李孝兴 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 郑思清 书 记 员 张丽青 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。