福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2252号 上诉人（原审原告）：柯一兴，男，1961年12月4日出生，汉族，住厦门市湖里区。 上诉人（原审原告）：柯双喜，男，1950年9月21日出生，汉族，住厦门市湖里区。 上诉人（原审原告）：柯双包，男，1954年6月30日出生，汉族，住厦门市湖里区。 上列上诉人共同委托诉讼代理人：王木海，福建建达（厦门）律师事务所律师。 上列上诉人共同委托诉讼代理人：许丹，福建建达（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王志忠，男，1957年4月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张全明，福建方与圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘华梅，福建方与圆律师事务所律师。 上诉人柯一兴、柯双喜、柯双包因与被上诉人王志忠确认合同无效纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初17827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柯一兴、柯双喜、柯双包上诉请求：撤销一审判决，改判支持柯一兴、柯双喜、柯双包诉讼请求。事实和理由：《中华人民共和国土地管理法》第三十九条适用的前提是乡（镇）村企业，同时必须因建设需要使用土地。《买卖旧猪场、蘑菇场合同》的购买方是个人而非乡（镇）村企业，且据柯一兴、柯双喜、柯双包了解，该合同签订时，土地及地上建筑物均无权属证书，若该合同有效，则属于《中华人民共和国土地管理法》第二条“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的情形。故《买卖旧猪场、蘑菇场合同》违反国家强制性法律法规，应为无效。 王志忠辩称，柯一兴、柯双喜、柯双包的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 柯一兴、柯双喜、柯双包向一审法院起诉请求：1.确认柯一兴、柯双喜、柯双包与王志忠于1989年4月21日签订《买卖旧猪场、蘑菇场合同》无效；2.判令王志忠立即向柯一兴、柯双喜、柯双包返还本案讼争的坐落于厦门市湖里区下忠社旧猪场、蘑菇场（东至张文旺申请厝社3米、西至下忠社入社公路水沟边、南至陈石根、吴郑木、林乌生购买的旧堤栏、北至上座石厝，占地面积3588.6平方米）及地上建筑物。 一审法院认定事实：1988年12月5日，厦门市禾山县后村民委员会（卖方，以下简称县后村委会）与柯一兴、柯双喜、柯双包（买方）签订一份《购买旧猪场、蘑菇场合同》，约定县后村委会将下忠社猪场及蘑菇房一处，东至张文旺申请厝社3米、西至下忠社入社公路水沟边、南至陈石根、吴郑木、林乌生购买的旧堤栏、北至上座石厝止，建筑面积共1309㎡出售给柯一兴、柯双喜、柯双包，售价为6万元。 1989年4月21日，柯一兴、柯双喜、柯双包（卖方）又与王志忠（买方）签订一份《买卖旧猪场、蘑菇场合同》（以下简称讼争合同），约定卖方自愿将座落于本市禾山乡县后村下忠社的旧猪场、蘑菇场以25万元的售价出售给买方，买方已预付价款15万元，余款10万元于本合同生效之日全部付清；买卖的旧猪场、蘑菇场四至及面积如下：东至张文旺申请厝社3米、西至下忠社入社公路水沟边、南至陈石根、吴郑木、林乌生购买的旧堤栏、北至上座石厝，全部占地面积为3588.60平方米，建筑面积为1309平方米；本合同签订之日起，卖方应将第三条所列财产和养猪场、蘑菇场的公章、账号及有关续移交给买方；卖方应将厦门市土地管理局1988年11月22日NO.0036乡村建房用地临时凭据移交给买方，买方在今后的建房中，应严格按照该凭据的审批意见动工。双方买卖的旧猪场、蘑菇场，若遇国家建设征用，土地赔偿归县后村委会，建筑物赔偿归买方。讼争合同签订后，王志忠依约支付了全部价款，并在前述讼争地块上建造了新的建筑物，王志忠于1994年2月18日以禾山镇县后村下忠为住所地注册成立了厦门市妙香经济发展总公司。 另查明，讼争地块上办理的编号为0036的《乡村企事业用地许可证》，载明县后村委会申请补办乡村企事业用地，经核实，该地确属乡村企事业历史用地，同意补办手续，特发此证为凭。该许可证上载明项目名称为县后村养猪场，用地面积为3588.60平方米，建筑占地面积为1309平方米。 还查明，1999年6月9日，厦门市湖里区人民法院作出（1997）经执字第168号裁定书，裁定将被执行人妙香经济发展公司兴建于县后村的五层厂房（面积4750.05㎡，96年投建），按估值人民币二百二十一万九千一百元变卖给厦门市机动车拍卖中心。 一审法院认为，县后村委会与柯一兴、柯双喜、柯双包签订的《购买旧猪场、蘑菇场合同》以及柯一兴、柯双喜、柯双包与王志忠签订的讼争合同的约定内容，两份合同转让的标的物实际是县后村委会原有旧猪场、蘑菇场上面积为1309平方米的建筑物及相关土地的使用权。讼争合同中约定“卖方应将厦门市土地管理局1988年11月22日NO.0036乡村建房用地临时凭据移交给买方”，该事实与在案编号为0036的《乡村企事业用地许可证》相符，可见签订讼争合同时已取得前述用地许可证。根据该用地许可证，前述转让标的中的土地使用权及建筑物已经取得相应手续，且用地性质属于乡村企事业用地，并非农用土地。 讼争合同于1989年签订，其是否有效应以当时法律、行政法规的规定作为判定依据。《中华人民共和国土地管理法（1988修正）》第三十九条规定：“乡（镇）村企业建设需要使用土地的，必须持县级以上地方人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级人民政府土地管理部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。乡（镇）村企业建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡（镇）村企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。乡（镇）办企业建设使用村农民集体所有的土地的，应当按照省、自治区、直辖市的规定，给被用地单位以适当补偿，并妥善安置农民的生产和生活”，讼争合同所约定的转让标的已经取得《乡村企事业用地许可证》，符合当时法律规定，且当时所施行的土地管理法并未禁止出租、转让乡村企业建设用地。1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》在第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，该条款在2004年土地管理法修改时得以保留。前述六十三条规定所禁止的主要是农民集体土地中的农用地出让、转让、出租用于非农业建设的行为，而农民集体土地中的建设用地的出让、转让、出租行为并不在一般性的禁止范畴之内，且该条规定系在讼争合同签订之后方才施行，不能作为讼争合同效力的认定依据。综上所述，柯一兴、柯双喜、柯双包主张讼争合同违反前述规定而属无效，并基于合同无效要求王志忠返还讼争地块及地上建筑物的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回柯一兴、柯双喜、柯双包的诉讼请求。案件受理费2525元，由柯一兴、柯双喜、柯双包负担。 对一审判决查明的事实，柯一兴、柯双喜、柯双包提出王志忠迟延支付价款；王志忠提出（1997）经执字第168号裁定书载明将王志忠而非妙香经济发展公司的房产进行变卖，该裁定书与本案无关。其余事实当事人均无异议。本院对当事人均无异议的事实予以确认。 二审中，柯一兴、柯双喜、柯双包提交以下证据：1.厦门市湖里区岭下社区居民委员会2020年5月12日《情况说明》、厦门市妙香经济发展总公司内资法人基本信息，证明王志忠在原旧猪场、蘑菇场地块上开办的厦门市妙香经济发展总公司并非农村集体所有制企业，不符合集体建设用地规划，违反土地管理法的禁止性规定。2.厦门市妙香经济发展总公司章程，证明厦门市妙香经济发展总公司的性质为城镇集体企业，王志忠使用农村集体建设用地设立城镇集体企业，变相改变土地用途，厦门市湖里区岭下社区居民委员会2020年5月12日《情况说明》内容属实。 王志忠质证认为，证据1《情况说明》的真实性由法院认定，厦门市湖里区岭下社区居民委员会就企业性质出具的《情况说明》不合法，没有证明力。厦门市妙香经济发展总公司内资法人基本信息的真实性、合法性无异议。案涉合同的地上建筑物全部灭失，翻建的建筑物2020年2月因征用被全部拆除。证据2不是新证据，真实性无异议，合法性有异议，可以证明厦门市妙香经济发展总公司当时是城镇集体企业，在当时的法律政策框架下属于乡镇企业，当时乡镇企业是指对外进行招商引资、发展当地经济、解决当地就业，当时法律框架下禁止城镇人员到农村买卖房屋、进行消费，但对投资建厂是予以鼓励的。 王志忠提交以下证据：1.《乡（镇）村企事业建设用地申请表》，载明禾山乡县后村养猪场于1958年兴建，由县后村委会经营，历史上是乡村企业用地，县后村委会1988年7月20日向厦门市土地管理局补办企业用地手续，经批准案涉地块为企业用地。2.1989年3月25日变更申请书，证明县后村委会1989年3月25日在保持乡村企业用地性质的前提下，因养猪场房屋年久失修且不适宜养猪，申请兴盖厂房、四周砌围墙，厦门市土地管理局批复“给予改建为厂房使用”，此时案涉土地为乡村企业用地。3.《买卖旧猪场、蘑菇场合同》公证书，证明柯一兴、柯双喜、柯双包因出售旧猪场、蘑菇场在四个半月里获得4倍利润，该合同符合民法通则第五十五条的规定，双方买卖标的物是地上建筑物而非土地，此时土地性质为乡村企业用地。4.县后村委会1989年4月23日向厦门市公证处出具的《证明》，证明县后村委会同意地上建筑物转让给王志忠用于承建加工厂，此时土地性质为乡村企业用地。5.《厦门市乡村房产产权转移或种类变动申请书》，证明王志忠1995年9月6日申请办理权属证书，房产契证1996年4月11日颁发，此时土地性质为乡村企业用地。《买卖旧猪场、蘑菇场合同》的标的物已全部灭失，2019年拆迁的房屋系王志忠签约后翻建的，与柯一兴、柯双喜、柯双包无关。 柯一兴、柯双喜、柯双包质证认为，证据1无异议。证据2无异议，是柯一兴、柯双喜、柯双包向村委会购得旧猪场、蘑菇场后，以村委会的名义提出的申请。证据3真实性、合法性、关联性无异议，但不能证明双方买卖标的物是地上建筑物，实际双方买卖标的物是地上建筑物及相应土地使用权。《买卖旧猪场、蘑菇场合同》所附的NO.0036乡村建房用地临时凭据是合同约定的卖方应交付的临时凭据。证据4无异议。证据5无原件，真实性、合法性、关联性不予确认，柯一兴、柯双喜、柯双包未配合王志忠办理产权变动事宜。 二审查明，禾山乡县后村养猪场1988年7月20日提交《乡（镇）村企事业建设用地申请表》，就案涉土地申请补办企业用地手续，并于1988年8月30日获得厦门市土地局审批同意。 县后村委会1989年4月23日向厦门市公证处出具《证明》，载明县后村委会同意柯双喜转让给王志忠在县后村承建加工厂。 厦门市妙香经济发展总公司章程载明其是在湖里区经贸委“主管部门”扶持下，由待业人员举办的城镇集体企业，经营宗旨是为厦门市“菜篮子”工程做贡献，主要经营范围是食品（豆制系列产品）的生产及销售、五金交电、金属材料、建筑材料、化工原料、百货、针织品、工艺品、食品及调味品。 另查明，柯一兴、柯双喜、柯双包陈述，其主张《买卖旧猪场、蘑菇场合同》无效的理由是该合同违反1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》第八条、第三十七条的规定。 柯一兴、柯双喜、柯双包与王志忠确认，《买卖旧猪场、蘑菇场合同》有实际履行，双方买卖标的物是地上建筑物及相应土地使用权，合同所附的NO.0036乡村建房用地临时凭据是合同约定的卖方应交付的临时凭据；案涉土地上包括《买卖旧猪场、蘑菇场合同》项下原有建筑物及新增建筑物在内的所有地上建筑物均被拆除。 本院认为，在案证据显示案涉土地属乡村企事业历史用地，在柯一兴、柯双喜、柯双包与王志忠签订《买卖旧猪场、蘑菇场合同》前进行申请补办企业用地手续并获得审批同意，后取得《乡村企事业用地许可证》，故应认定《买卖旧猪场、蘑菇场合同》签订时，案涉土地的性质即为乡村企事业用地。《买卖旧猪场、蘑菇场合同》涉及原旧猪场、蘑菇场地上建筑物及乡村企业用地使用权的转让。1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款规定：“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”该法未禁止乡村企业用地使用权的转让。柯一兴、柯双喜、柯双包承诺向王志忠交付案涉土地的NO.0036乡村建房用地临时凭据，县后村委会亦同意案涉土地转让给王志忠承建加工厂，故应认定王志忠在案涉土地上建设工厂、设立企业的行为获得同意。《买卖旧猪场、蘑菇场合同》签订后，双方均实际履行，王志忠支付全部价款，并于1994年在案涉建筑物所涉地址依法注册成立集体所有制企业厦门市妙香经济发展总公司。柯一兴、柯双喜、柯双包在《买卖旧猪场、蘑菇场合同》签订、厦门市妙香经济发展总公司设立后的二三十年间均未提出异议，现以《买卖旧猪场、蘑菇场合同》违反《中华人民共和国土地管理法》第八条、第三十七条的非效力性强制性规定为由主张合同无效依据不足，本院不予采纳。双方当事人确认案涉土地上的原有地上建筑物及新增地上建筑物均被拆除，柯一兴、柯双喜、柯双包请求返还地上建筑物亦不具备条件。 综上所述，柯一兴、柯双喜、柯双包的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由柯一兴、柯双喜、柯双包负担。 本判决为终审判决。 审判长  李向阳 审判员  章 毅 审判员  陈 璟 二〇二〇年六月十五日 书记员  朱燕萍 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。