湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3703号上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙路德汽车维修服务有限公司，住所地长沙开福区三一大道230号。法定代表人：鲁昌。委托诉讼代理人：刘佩，湖南君卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：龙正球，男，1966年3月10日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：秦小阳，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霄，湖南金州律师事务所律师。原审第三人：长沙市防汛抗旱物资储备管理中心，住所地长沙市芙蓉北路一段569号。法定代表人：刘航。委托诉讼代理人：余逸飞，湖南瀛湘律师事务所律师。上诉人长沙路德汽车维修服务有限公司（以下简称路德汽修公司）因与被上诉人龙正球，原审第三人长沙市防汛抗旱物资储备管理中心（以下简称防汛中心）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初2842号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人路德汽修的上诉请求：1、撤销原一审判决，发回重审或依法改判；2、判令龙正球返还上诉人支付的保证金10万元；3、判令龙正球赔偿上诉人各项损失435021元，第三人承担连带赔偿责任；4、驳回龙正球的全部反诉请求；5、本案一、二审诉讼费由龙正球、防汛中心承担。事实和理由：一、原审判决认定上诉人应对自身损失承担30%的责任，显失公平；二、一审判决认定上诉人向被上诉人支付占有使用费694976元，没有事实及法律依据。被上诉人龙正球答辩称：一、原审判决认定龙正球对上诉人的损失承担70%的责任，不仅不是对上诉人显失公平，反而是对龙正球显失公平。龙正球对涉案合同无效没有过错，上诉人与龙正球签合同是因为第三人承诺，上诉人明知涉案房屋没有产权。在另案中，上诉人将涉案房屋转租给曹紫阁，法院同样判决上诉人承担30%的责任，故在本案中，上诉人没有理由要求龙正球承担更多的责任；二、原审判决认定上诉人向龙正球支付占有使用费694976元，事实和法律依据均很充分，反而是上诉人提出的问题都缺少相应的证据予以证明。上诉人直到2019年还在占用涉案场地，上诉人在另案中也向曹紫阁主张了占用费且得到了支持，故本案中上诉人亦应当向龙正球支付相应的场地占用费。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人防汛中心述称：第三人不是本案租赁合同相对人，合同责任不由第三人来承担。即使涉案场地有产权问题也是防汛中心与龙正球之间解决，与上诉人无关，不应当在本案中解决。且上诉人在一审诉求中并未要求第三人承担连带责任，在二审中提出于法不符。路德汽修公司的一审本诉请求：1、确认路德汽修公司与龙正球于2016年5月17日签订的二份合同无效；2、判令龙正球返还合同保证金100000元，并承担路德汽修公司的各项损失共计735577元（装修及设备安装费用465914元、烤漆房80000元、被案外人曹紫阁起诉路德汽修公司应承担的损失189663元）；3、本案诉讼费和鉴定费由龙正球和第三人承担。龙正球的一审反诉请求：1、判令路德汽修公司向龙正球返还其所租赁的房屋及场地;2、判令路德汽修公司向龙正球支付所欠租金886656元(10万元保证金已抵扣,暂算至2019年3月31日,应算至所租赁的房屋及场地返还之日止);3、判令路德汽修公司承担本案的一切诉讼费。庭审中，龙正球以2019年4月21日路德汽修公司已将场地交还给龙正球为由，当庭撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实如下：2005年10月18日，第三人防汛中心与长沙泽禹混凝土有限公司签订长沙市防汛砂石储备场租赁经营合同书，长沙市防汛抗旱服务中心提供长沙市防汛抗旱服务中心基地防汛仓库以北、铁路沿线以东（围墙）、标准堤（堤顶外边线内2米）内的河洲吹填土地给长沙泽禹混凝土有限公司承租经营。2015年1月1日，长沙泽禹混凝土有限公司与龙正球达成场地构筑物及设施转让协议，长沙泽禹混凝土有限公司同意将原租赁方长沙市防汛抗旱服务中心的长沙市防汛砂石储备一场（长沙市防汛抗旱服务中心基地防汛仓库以北、铁路沿线以东（围墙）、标准堤（堤顶外边线内2米）内的河洲吹填土地）场地内构建设施转租给龙正球使用，合同期限为长沙市防汛抗旱服务中心与长沙泽禹混凝土有限公司的合同期限。2015年9月1日，龙正球与长沙市防汛抗旱物资储备管理中心达成长沙市防汛抗旱物资储备管理中心防汛砂石储备场租赁补充协议，出租方长沙市防汛抗旱物资储备管理中心同意转让防汛砂石储备场租赁场地给龙正球。2016年5月17日，路德汽修公司的法定代表人鲁昌与龙正球签订了《租赁合同》，合同约定，龙正球将位于长沙市开福区防汛抗旱服务中心综合农场渔业分场场地内水泥地坪面积不少于2000平方米的场地出租给鲁昌，租赁期限从2016年8月1日至2024年7月30日止。场地租金为36666.66元／月，前五年场地租金不变。自本合同签订之日，鲁昌向龙正球交纳保证金50000元。本合同租赁期限八年内，龙正球所签署的《承包协议》无效、解除或其他原因，致使租赁物产权人提前收回租赁场地，鲁昌不能继续使用租赁地的，鲁昌有权提前解除合同，龙正球立即退还保证金、剩余场地租金，向鲁昌支付拾万元违约金，并赔偿鲁昌因此造成的全部损失。同日，路德汽修公司委托符宇强与龙正球签订《租赁合同》一份，合同约定，龙正球将位于长沙市开福区德汽修公司，租赁期限从2016年8月1日至2024年7月30日止，租赁期限内，路德汽修公司享有转租权。场地租金为25000元／月，前五年场地租金不变。自本合同签订之日，鲁昌向龙正球交纳保证金50000元。合同其他内容与第一份《租赁合同》内容相同。合同签订后，路德汽修公司向龙正球支付了100000元租赁保证金，龙正球将场地交付给路德汽修公司。路德汽修公司将场地用于经营汽车维修等，并对场地进行装修和添加经营设备。2017年5月1日，路德汽修公司与案外人曹紫阁签订了一份租赁合同，合同约定，鲁昌将位于长沙市开福区防汛抗旱服务中心综合农场分场场地内水泥坪厂房面积为640平方米、厂房前水泥地坪为330平方米的场地转租给案外人曹紫阁。2017年10月25日，长沙市开福区浏阳河街道城管办向路德汽修公司送达《关于腾空违法违章建筑的通知》一份，内容为：“根据《中华人民共和国城乡规划法》，您所租赁的房屋浏阳河街道捞刀河西岸铁路旁，经全面调查取证后，确认该建（构）筑物为违法违章建筑，我街道城管办已对您租赁的违章建筑物的所有者发出《违法建设告知书》，责令该单位（或个人）于2017年11月5日前自行拆除此违章建筑，逾期不拆除的，将报请开福区人民政府责成有关部门强制拆除……”2017年11月7日，路德汽修公司的法定代表人鲁昌（乙方）与龙正球（甲方）签订协议书，约定：1、如乙方未接到相关政府部门停业通知，乙方正常营业，按照双方签订的租赁合同正常支付租金；2、如乙方接到相关政府部门停业通知，自接到通知之日起乙方暂停停业，停业期间甲方同意不收取租金；3、乙方接到相关政府部门停业通知之日应及时通知甲方，双方确认停业时间，如影响停业因素消除的，双方确认恢复营业时间，从恢复营业时间之日起按照租赁合同正常支付租金；4、如乙方已支付租金但处于停业期间，甲方按日租金（已付租金除以90日）收取，超出部分在停业之日起三日内退还给乙方；5、如相关政府部门对甲乙双方在租赁物上新建、装修等进行赔偿的，赔偿款归双方各自所有；6、如相关政府部门拆迁后导致出现新的情况，双方另行协商解决。2018年6月12日，长沙市开福区城市管理综合执法大队做出长沙市城市管理综合执法行政强制执行决定书长综执字开02（2018）第001号和长综告字开（2018）第01-02号告知书，并送达至长沙市开福区科汽车美容服务部，主要内容为鲁昌出租给案外人曹紫阁的位于长沙市开福区的场地未经规划部门行政许可，属违法建筑物，将被强制拆除，要求案外人曹紫阁于2018年6月21日前搬离。2018年7月12日，案外人曹紫阁以鲁昌、毛静为被告，龙正球为第三人，向该院提起诉讼，要求：1、确认曹紫阁与鲁昌于2017年5月1日签订的租赁合同无效；2、请求判令鲁昌返还曹紫阁租金241000元；3、请求判令鲁昌退还曹紫阁保证金50000元；4、请求判令鲁昌赔偿曹紫阁装修费用600000元和购买设备费用350000元等损失费用共计950000元；5、请求判令龙正球对上述诉讼请求的2、3、4项的金额共计1241000元承担连带责任；6、毛静与鲁昌承担共同清偿的连带责任；7、本案诉讼费用由鲁昌、毛静承担。鲁昌向该院提出反诉，要求曹紫阁向鲁昌支付2017年11月至2018年10月的房屋租金共计181000元。2019年1月8日，该院做出（2018）湘0105民初4609号民事判决书，其判决内容为：一、确认曹紫阁与鲁昌于2017年5月1日签订的租赁合同无效；二、鲁昌于本判决生效之日起十日内向曹紫阁返还保证金50000元；三、鲁昌于本判决生效之日起十日内向曹紫阁赔偿装修费用等损失费用共计181650元；四、曹紫阁于本判决生效之日起十日内向鲁昌支付2018年5月至2018年10月的房屋占有使用费（租金）共计105000元；五、鲁昌于本判决生效之日起十日内向曹紫阁支付评估鉴定费3000元；六、综合上述第二、三、四、五条，鲁昌于本判决生效之日起十日内向曹紫阁支付129650元。七、驳回曹紫阁的其他诉讼请求；八、驳回鲁昌的其他诉讼请求。该判决已生效。2017年10月份，政府因河堤改造，拆除了部分路德汽修公司的经营场地，路德汽修公司在庭审中陈述其经营场地原是一个长方形的建筑物，拆除掉了一个斜面的三角形，其中有其公司的员工休息室、仓库、餐厅、厨房、厕所、化粪池、大举升机、空压机、油漆烤房、干磨房及通风管道，造成其无法经营。另查明，涉案场地系防汛中心从案外人长沙市开福区浏阳河街道涝湖水利管理所处租赁。防汛中心（甲方）与案外人长沙市开福区浏阳河街道涝湖水利管理所（乙方）签订的《租用土地协议》约定，甲方为乙方提供土地约20000平方米（基地防汛仓库以北、铁路沿线以东），租赁期从2015年1月1日至2017年12月31日止。庭审中，路德汽修公司、龙正球共同确认路德汽修公司将租金支付至2017年12月23日。本案审理过程中,经路德汽修公司提出申请,该院依法委托了湖南公信价格评估事务所有限公司就涉案场地的剩余价值进行鉴定,鉴定意见为:评估标的在评估基准日的评估值为245358元。路德汽修公司为此支付鉴定费15100元。2018年9月底，第三人防汛中心向龙正球发出解除租赁合同的通知。一审法院认为：一、路德汽修公司的法定代表人鲁昌及委托人符宇强与龙正球于2016年5月17日签订了二份《租赁合同》，但长沙市开福区城市管理综合执法大队作出长沙市城市管理综合执法行政强制执行决定书长综执字开02(2018)第001号和长综告字开(2018)第01-02号告知书确认该租赁场地系违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，并且在庭审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证且未经主管部门批准建设，故该院确认路德汽修公司与龙正球于2016年5月17日签订的两份租赁合同无效。二、关于租金。路德汽修公司于2016年5月17日签订合同后就一直在租赁的场地经营，虽然租赁合同自始无效，但路德汽修公司已经实际使用了房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，路德汽修公司应向龙正球支付占有使用费。路德汽修公司提交的证据不足以证实其与龙正球办理了交接手续,故其应当支付龙正球接收涉案场地前的占有使用费。故路德汽修公司还应向龙正球支付2017年12月24日至2019年4月21日期间的占有使用费。关于占有使用费支付的标准，由于2017年10月份开始拆迁后，对路德汽修公司的经营确有影响，故可以适当减少租金，故根据公平原则，酌定上述期间的占有使用费按合同约定标准的70%计算。故路德汽修公司应向龙正球支付占有使用费694976元（61666/月*70%）÷30天*483天）。三、关于损失问题。（一）关于装饰装修损失。龙正球在与路德汽修公司签订租赁合同时，虽不是故意转租该违法建筑物，但是龙正球一直未提交土地证、规划许可证和房屋产权证，龙正球具有一定的过错，应承担较大的责任，即70%的责任。路德汽修公司在签订租赁合同时，一直未要求龙正球提供租赁物的土地证、规划许可证和房屋产权证，路德汽修也应对此经营风险承担较小的责任，即30%的责任。根据湖南公信价格评估事务所有限公司针对路德汽修公司作出的剩余价值的评估报告书，其装修的剩余价值评估值为245358元。鉴定费15100元，有相应票据，应予确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产。应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。”故龙正球应赔偿路德汽修装修费用损失共计182321元【（245358元+15100元）×70%】。（二）关于路德汽修公司要求龙正球赔偿其因案外人曹紫阁起诉其应承担包括案件受理费在内的各项损失共计189663元。路德汽修公司在租赁期限内将涉案场地转租给案外人曹紫阁用于经营汽车修理,现生效判决已确认路德汽修公司应对案外人的装修费用等损失承担181650元的赔偿责任,并向案外人支付鉴定费3000元，诉讼费5013元，以上合计189663元。如上所述，该院根据本案具体情况酌情对路德汽修公司向案外人承担的赔偿款数额在路德汽修公司、龙正球之间进行确定,由龙正球承担70%的责任，由路德汽修公司自行承担30%的责任。故龙正球应向路德汽修公司赔偿其承担的案外人损失132764元（189663元*70%）。以上两项损失共计315085元。四、关于租赁保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产。应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故该院对于路德汽修公司要求龙正球返还保证金100000元的诉讼请求，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，遂判决如下：一、确认长沙路德汽车维修服务有限公司与龙正球于2016年5月17日签订的二份《租赁合同》无效；二、长沙路德汽车维修服务有限公司在本判决生效之日起十日内向龙正球支付占有使用费694976元；三、龙正球在本判决生效之日起十日内退还长沙路德汽车维修服务有限公司保证金100000元；四、龙正球在本判决生效之日起十日内向长沙路德汽车维修服务有限公司赔偿损失315085元；以上费用，龙正球共计应向长沙路德汽车维修服务有限公司支付415085元，长沙路德汽车维修服务有限公司共计应向龙正球支付694976元，经过抵销，长沙路德汽车维修服务有限公司应向龙正球支付279891元。五、驳回长沙路德汽车维修服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回龙正球的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12156元，由龙正球承担。反诉受理费6334元，由长沙路德汽车维修服务有限公司承担。路德汽修公司在二审过程中向本院提交了三组证据：证据一、（2018）湘0105民初4609号民事判决，拟证明案外人曹紫阁已代付了2017年11月至2018年5月的租金共计120000元；证据二、解除合同通知书、隐患整治的通告、会议内容及录音，拟证明路德汽修公司至少在2018年8月就已经停止营业；证据三、图片，拟证明2017年10月涉案租赁物已部分因政府原因被拆迁，上诉人根本无法正常营业。被上诉人龙正球认为路德汽修公司提交的证据均不是新证据，不予质证。原审第三人防汛中心对证据一的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据二的解除合同通知书的真实性、合法性、关联性无异议，对隐患整治的通告、会议内容及录音的三性均有异议；对证据三的真实性、合法性及关联性均有异议，没有拍摄出上诉人的真实情况，也不能证明拍摄时间。本院审理证据认为：路德汽修公司提交的证据一、证据二中解除合同通知书、隐患整治的通告具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定，对证据二中的会议内容及录音无法核实说话人身份，本院不予采信。证据三无法确认拍摄时间，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为：一、关于租赁合同效力问题。路德汽修公司与龙正球签订的两份《租赁合同》有房屋租赁的部分，也有场地租赁的部分。现租赁的房屋被认定为违章建筑，故该两份《租赁合同》关于房屋租赁的部分有无效，关于场地租赁的部分本院认定为有效。原审判决认为两份《租赁合同》均无效不当，本院予以纠正；二、关于损失赔偿责任的承担问题。在路德汽修公司与龙正球签订租赁合同时，未要求龙正球提供租赁物的土地证、规划许可证和房屋产权证，路德汽修公司对合同部分无效的法律后果的发生存在明显的过错，但过错程度较小，原审判决认定路德汽修公司对因合同部分无效导致的损失应承担30%的责任并无不当，本院予以维持。三、关于租金及占用费的问题。1、租金及占用费数额的计算标准。2017年10月，政府因河堤改造拆除了部分路德汽修公司的经营场地。路德汽修公司称其因此而无法经营，但2017年11月7日，路德汽修公司的法定代表人鲁昌还与龙正球签订了协议书，约定如鲁昌接到相关政府部门的停业通知，自接到通知之日起鲁昌暂停营业。可见，2017年10月，政府拆除部分路德汽修公司的经营场地并未造成路德汽修公司无法经营，故路德汽修公司的该点主张本院不予采信。但考虑到路德汽修公司被拆除了部分经营场地，对其经营确有影响，本院认为可以适当减少租金及占用费，租金及占用费按合同约定标准的70%计算；2、关于应支付租金及占用费的期间。2017年11月7日，龙正球与鲁昌签订的协议书明确约定：如鲁昌接到相关政府部门停业通知，自接到通知之日起鲁昌暂停营业，停业期间龙正球同意不收取租金。2018年6月12日，长沙市开福区城市管理综合执法大队做出长沙市城市管理执法行政强制执行决定书长综执字开02（2018）第001号和长综告字开（2018）第01-02号告知书，明确指出鲁昌转租给曹紫阁的房产属于违法建筑物，将被强制拆除，要求案外人曹紫阁于2018年6月21日搬离。自2018年6月21日起，应视为鲁昌已接到相关政府部门的停业通知，根据鲁昌与龙正球上述协议书的约定，鲁昌自2018年6月21日起可不支付龙正球租金及占用费，考虑到鲁昌系路德汽修公司的法定代表人，且其与龙正球的协议又明显是以路德汽修公司所租赁场地为内容，故该协议内容应适用路德汽修公司与龙正球，原审判决认为路德汽修公司应支付租金及占用费至2019年4月21日确有不当，本院予以纠正。综上，路德汽修公司应支付的租金及占用费为254680.5元（61666/月×70%÷30天×177天（2017年12月24日至2018年6月20日））。3、案外人曹紫阁支付给鲁昌的占用费（自2018年6月21日至2018年10月）虽系鲁昌收取，但鲁昌系代表路德汽修公司与曹紫阁签订的租赁合同，鲁昌与路德汽修公司存在人格混同，且路德汽修公司未支付该段时间的租金及占用费，故其收取的曹紫阁上述时段的占用费应支付给龙正球，应支付的占用费为91000元（21000元÷30天×130天）。4、案外人曹紫阁代鲁昌支付给龙正球的115000元租金、占用费及龙正球免除的5000元已为生效判决书认定，应当从路德汽修公司应支付的租金及占用费中扣除。综合以上2-4点，路德汽修公司应支付龙正球的租金及占用费为225680.5元（254680.5元+91000元-115000元-5000元）。四、路德汽修公司在二审时提交的证据系一审时可以提交而未提交的，对其延迟提交证据的行为本院予以训诫，并判定二审案件受理费全部由长沙路德汽车维修服务有限公司负担。五、关于路德汽修公司提出的要求防汛中心承担连带责任的上诉请求。经查，路德汽修公司在一审时未提交该诉讼请求，二审作为上诉请求提出，超出了其诉讼请求的范畴，本院不予审理。综上，原一审判决认定事实基本清楚，适用法律略有不当，上诉人路德汽修公司的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初2842号民事判决第三项、第四项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初2842号民事判决第五项、第六项；三、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初2842号民事判决第一项为：“确认长沙路德汽车维修服务有限公司与龙正球于2016年5月17日签订的二份《租赁合同》中关于房屋租赁的部分无效”；四、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初2842号民事判决第二项为：“长沙路德汽车维修服务有限公司在本判决生效之日起十日内向被告龙正球支付租金及占用使用费225680.5元”；以上费用，龙正球共计应向长沙路德汽车维修服务有限公司支付415085元，长沙路德汽车维修服务有限公司共计应向龙正球支付225680.5元，经过抵销，龙正球应向长沙路德汽车维修服务有限公司189404.5元。五、驳回长沙路德汽车维修服务有限公司的其他本诉请求。六、驳回龙正球的其他反诉请求。本案一审本诉受理费12156元，反诉受理费6334元，二审受理费12156元，合计30646元，由上诉人长沙路德汽车维修服务有限公司负担24312元，龙正球负担6334元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年六月十六日书记员  毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。