贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终2300号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊龙腾，男，汉族，1991年3月26日出生，住贵州省毕节市织金县。被上诉人（原审原告）：陈琳，女，穿青人，1995年4月21日出生，住贵州省毕节市织金县。委托诉讼代理人（特别授权）：熊龙腾，与陈琳系夫妻关系，本案上诉人。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳置业）因与被上诉人陈琳、熊龙腾商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初12950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。碧阳置业上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人诉讼请求。事实及理由：一、原审判决认为双方的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律的规定，合法有效，双方均应按合同及补充协议履行，然而在适用补充协议时却将补充协议进行了割裂解释。双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定:“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金，与出卖人签订相关交付补充协议，付清缴纳办理产权证及按揭所需的相关费用及资料”“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费每户200元”、“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。对上述补充协议的约定，原审认为应当认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时地要求提交的办理涉案房屋产权转移登记的相关资料，被告应当在交房后的360日内办理涉案房屋产权转移登记手续。原审法院的认定实为错误。原审法院既认为补充协议是合法有效的，就应当严格按补充协议内容明确双方的权利义务关系。补充协议已明确，双方对办证的处理是在房屋交付后，被上诉人提交办证资料之日起360内办理。据此合同已明确约定的转移登记是在被上诉人提交办证资料之日起360日内办理，而不是房屋交付之日起360日。协议虽然约定被上诉人房屋交付时应提交办证资料，但并不表示被上诉人在房屋交付时就已经提交了办证资料，事实上上诉人也不能因为被上诉人在房屋交付时未提交办证资料而拒绝交付房屋，这又将会产生更深的矛盾。被上诉人也未提交证据在房屋交付时已将办证所需要的资料已提交上诉人或已向上诉人出具办证的委托书，没有委托书上诉人并不能完成办证工作。根据以上补充协议的约定，是一个相互联系的条款，双方形成的是委托代办关系。对于未在交房时提交办证资料及出具委托书的，上诉人是无法代为办理的。在委托代办的情形下，上诉人取得办证条件后，履行通知义务即可，而不需要将文件交付给被上诉人。被上诉人应在上诉人通知披露办证后提交资料。如被上诉人迟迟不提交资料，上诉人又如何办理？一审判决传达的信号是，不需要去理会房开商的办证通知，我们想什么时候去办就什么时候去办，反正了要计算到办理完房产证之日止。这让上诉人如何生存？被上诉人所涉及13.14.27.28号楼上诉人在具备办证条件后立即于2018年11月16日在各单元电梯口张贴了办证通知，众多该区域的业主在起诉时都是以该时间作为诉讼请求的时间，该区域已经判决的一审判决也认可了该时间。同时上诉人在张贴通知后又向被上诉人于2019年3月8日发送了办证短信通知。在被上诉人提交资料后，上诉人将资料提交至房产部门之后，对于房产部门的办证工作难道也要上诉人承担责任？然而原审法院对于上诉人积极通知置之不理，这样的判决将造成整个碧阳国际城小区的业主对办理不动产证处于无所谓状态，什么时候办理都无所谓。碧阳国际城小区人数众多，答辩人用尽了电话通知、张贴公告、登报办理、短信通知、律师函等手段，但仍有为数众多的业主没有前来交提交办证产权证，对于这些业主上诉人是否也要一直永远承担责任？按一审判决是的，这将产生极为严重的后果，上诉人将因此而面临生死存亡，最终将不得不走入消亡破产的处境，步入我市已处于灭亡房开的处境，最终仍然是损害业主的利益。这不应当是创造营商环境的政策应当有的局面。上诉人绝无可能在具备办证条件时不为业主办理产权证而将自身置于危难之境，一审判决让上诉人承受不能承受之重，无限扩大上诉人的责任。一方面认定补充协议的效力，一方面又对补充协议进行与约定不符的解释实属错误。同时一审判决并未全部支持被上诉人的诉讼请求，却将上诉费全部判由上诉人承担实属错误。熊龙腾、陈琳共同答辩称，请求法院维持原判。原审原告熊龙腾、陈琳向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金2300.34元及该违约金实际占用期间的利息暂计109.27元（利息以2300.34元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年10月31日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2、判决被告向原告退还已收取的三通费3285元及三通费实际占用期间的利息暂计510.86元（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年12月18日起计算至所有三通费本息清偿完毕之日止）；3、判决被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金，违约金以已付购房款315115元为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月30日起计算至2019年5月30日暂计15283.18元。4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月18日，原告熊龙腾、陈琳作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区，房号为27-2-26-5，建筑面积85.36平方米，套内建筑面积68.80平方米，总房款315115.00元；出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房；该商品房应当符合下列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；出卖人不能在约定期限内交付该商品房的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。双方在合同附件十二《补充协议》第三条约定：该商品房满足上述交房条件的第1项，即可交付使用。该合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；该合同第十二条约定，供水、供电、燃气交付时达到使用条件，有线电视交付时线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续；《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。该合同第二十二条转移登记没有约定相关内容，而只是约定其他相关事项约定如下：补充协议。该合同附件十二《补充协议》第五条约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”。该合同附件十二《补充协议》第八条关于房屋登记的约定（对合同第二十二条的修订和补充）：“8.1、第二十二条中所指的商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交付手续之日；8.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.4、买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之一赔偿买受人的损失，出卖人不再就此承担其他赔偿责任。买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭据，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同还约定了其他事项。合同签订后，熊龙腾、陈琳按合同约定向被告支付完毕购房款315115.00元，被告于2015年12月18日向原告收取了代收各项开户费共3285.00元（包括电视入户费265.00元、燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元）。被告于2017年3月26日将房屋交付给原告。2018年8月13日，被告取得涉案房屋所在楼栋的商品房备案证明书。2019年3月8日，被告向原告发出办证事宜的短信。因被告至今仍未向原告支付逾期交房、办证违约金及退还多收取的上述费用，原告诉至一审法院，请求判如所诉。另查明：《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是管道燃气设施建设费；《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是有线电视安装工料费；《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是低压用户报装工料费；贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。一审法院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定；二、被告是否向原告退还其已收取的各项开户费及交易费共3285.00元（包括电视入户费265.00元、燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元）。关于第一个焦点的问题，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。对于逾期交房违约金的问题，本案中，根据原被告双方在《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房”及“逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”，故被告应按合同约定支付原告自2016年10月31日至2017年3月26日逾期交房违约金，共计146天，违约金标准应双方在合同中有明确约定，故按合同约定以原告已付购房款315115.00元为基数，按日万分之0.5的标准计算，计算为2300.34元（315115.00元×0.05‰×146天）。对于逾期办证违约金问题，本案中，根据原被告双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”及“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”、“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。……买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”之约定，涉案房屋已于2017年3月26日办理入住手续，根据双方上述约定，应当认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应当在交房后的360日内办理涉案房屋产权转移登记手续，而涉案房屋所在楼栋于2018年8月13日才取得商品房备案证明，因此，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行合同约定的义务，与客观事实不符，不予采纳。综上，违约金的起点以交房起360日后开始计算，鉴于本案《补充协议》的上述约定，本案逾期办证违约金原则上应计算至办理产权过户完毕之日止（即不动产证落款时间），但原告只诉请至2019年6月1日，一审法院从其所愿，予以支持。故其逾期办证违约金以原告已交购房款315115.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年3月21日起计算至2019年6月1日共计438天，计算为13802.00元（315115.00元×0.1‰×438天）。关于第二个焦点的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。但是，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。据此，被告收取原告的各项开户费于约于法无合理依据，属于不当得利，理应予以退还，故原告要求被告退还供电、燃气、电视开户费的诉讼请求，应予以支持，但被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为3年，本案中，被告收取原告相关费用的时间为2015年12月18日。而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，于2009年有5月1日起实施，如原告认为被告要求原告缴纳开户费的行为不符合法律的规定，则其应在缴费之日起3年内提出，但原告于2019年10月10日才提起诉讼，对其在2015年12月18缴纳的相关费用已超过3年的诉讼时效，原告不能提供证据证明诉讼时效期间有中止、中断、延长等法定情形，其诉讼请求不应得到一审法院的支持。综上所述，对原告合理的诉讼请求，一审法院予以支持；无事实及法律依据的部分，一审法院不予支持。而被告关于不承担责任的辩解理由不成立，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告熊龙腾、陈琳支付逾期交房违约金2300.34元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告熊龙腾、陈琳支付逾期办证违约金13802.00元；三、驳回原告熊龙腾、陈琳的其他诉讼请求。案件受理费169.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审对一审判决认定的事实予以确认。另查明，出卖人于2019年10月9日向买受人出具购房发票。本院认为，本案二审争议焦点为，出卖人是否构成违约，是否应当承担违约责任。经查，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，买受人应当向出卖人提交由买受人提交的办证资料，用于办理案涉商品房的转移登记。双方未对买受人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，买受人在向出卖人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对买受人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的出卖人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向买受人告知提交具体办证资料的义务，买受人据此得以向出卖人提交以用于出卖人代为办理产权转移登记，而出卖人既要求买受人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，出卖人亦应于买受人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于买受人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，买受人于2017年3月26日办理入住手续，但出卖人未举证证明已向买受人履行了告知义务，且出卖人于2019年10月9日才向买受人开具购房发票，买受人在取得购房发票之前并不能向出卖人提交房屋契税完税证明等办证资料，由此可见，买受人未及时提交办证资料是由于出卖人的原因所致，出卖人以买受人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。出卖人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向买受人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为出卖人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定出卖人应当于买受人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为买受人办理商品房转移登记，出卖人未如期履行构成违约，并无不当。出卖人主张其未违约的上诉理由不能成立，二审不予采纳。但由于买受人主张的违约金期间截止时间在出卖人出具发票之前，一审所支持的违约期间也在出具购房发票之前，故即使买受人在出卖人出具购房发票后存在拖延缴纳契税等行为，亦不影响本案一审判决确定的出卖人应支付的逾期办证违约金的正确性。关于一审诉讼费收取的问题，经查，原审原告所提诉讼请求并未得以全部支持，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，对一审案件受理费酌情调整为，一审案件受理费169.00元，由原审原告熊龙腾、陈琳负担42元，由原审被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担127元。综上所述，碧阳置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费169.00元，由原审原告熊龙腾、陈琳负担42元，由原审被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担127元；二审案件受理费145元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年六月十日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮