陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                       （2019）陕0103民初7645号原告：冯长军，男，1973年2月18日出生，汉族，自由职业者，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李凌，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李珈毓，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。被告：西安锦之明创意投资有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：孙清莲，总经理。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：周心心，陕西法智律师事务所实习律师。第三人：陕西车世客商业运营有限公司，住所地：陕西省西咸新区。法定代表人:张广会，总经理。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：周心心，陕西法智律师事务所实习律师。原告冯长军与被告西安锦之明创意投资有限公司（以下简称锦之明公司）、第三人陕西车世客商业运营有限公司（以下简称车世客公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯长军之委托代理人，被告锦之明公司委托代理人、第三人车世客公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯长军向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的车世客汽车商业广场《内部认购协议书》无效；2、依法判令被告向原告返还购房款177408元；3、依法判令被告自2013年3月21日起至实际返还购房款之日止期间，按照同期银行贷款利率向原告赔偿资金占用利息损失；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月21日，原、被告签订编号为JZM226的《内部认购协议书》，约定原告购买咸阳车世客汽车商业广场内的3-Ac06号商铺，商铺总房款253440元，2013年3月21日，冯长军应一次性支付总房款。《商铺委托管理合同》约定，原告将所购商铺委托车世客公司经营管理5年，自2013年1月30日至2018年1月29日，年托管收益为25344元。因锦之明公司与车世客公司共同以售后包租的形式对外销售商铺，并称签购房合同时可收益。其签订合同时，被告便以托管合同约定的部分托管收益76032元冲抵购房款。车世客公司并未向原告支付，原告签订购房及委托经营协议时，按要求在车世客公司提供收条上一并签字。被告以原告签字的收条抵扣原告部分应付款，并在收到原告支付的购房款后，向原告出具收到总房款253440元收款收据，且在收款收据上注明含收益76032元。被告并未取得《商品房预售许可证》的行为违反强制性规定，故判如所请。被告西安锦之明创意投资有限公司（以下简称锦之明公司）辩称，双方签订涉案协议书仅为内部认购协议，通过该协议第七条，可以证明本案原告对本协议的性质及此时签订认购协议时手续存在部分缺失情况是明知和认可的，并同意在适当时涉案项目的可办理预售许可证后，与被告签订正式商品房买卖合同，现涉案项目的相关手续已经即将办理完成，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第2条的相关意见，在一审审结前，如能补齐涉案房屋相关预售手续，则无论从法律规定还是我国法律的交易基本原则，均不应轻易确认房屋的无效。故此对于对方提出的返还购房款的诉请也不应予以支持。资金占用费的诉求也应予驳回。本案中，被告也无主观过错，原告应其事先的销售和协议已明知，故其自身也存在过错责任。对于原告诉请，都予以驳回。第三人车世客公司辩称双方签订涉案协议书仅为内部认购协议，通过该协议第七条，可以证明本案原告对本协议的性质及此时签订认购协议时手续存在部分缺失情况是明知和认可的，并同意在适当时涉案项目的可办理预售许可证后，与被告签订正式商品房买卖合同，现涉案项目的相关手续已经即将办理完成，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第2条的相关意见，在一审审结前，如能补齐涉案房屋相关预售手续，则无论从法律规定还是我国法律的交易基本原则，均不应轻易确认房屋的无效。故此对于对方提出的返还购房款的诉请也不应予以支持。资金占用费的诉求也应予驳回。本案中，被告也无主观过错，原告应其事先的销售和协议已明知，故其自身也存在过错责任。对于原告诉请，应予以驳回。经审理查明， 2013年3月21日，被告锦之明公司（出卖方 甲方）与原告冯长军（买受人 乙方）签订编号为JZM-226的《车世客汽车商业广场内部认购协议书》，合同第一条至第五条约定：乙方购买甲方投资建设的咸阳车世客商业广场项目，商铺位置为3-Ac06号商铺，该商铺建筑面积为22平方米；该商铺总价款为253440元。出卖人应当在2013年10月1日前将具备经验收合格的商铺交付买受人，2013年3月21日买受人应一次性支付总房款253440元。该协议加盖锦之明公司合同专用章，冯长军签字并捺印。2013年3月21日，冯长军使用中国银行、中国工商银行卡支付给锦之明公司177408元。被告给原告开具253440元的收款收据。被告认可原告实际交款177408元。当日冯长军（甲方 委托人）与车世客公司（乙方）签订《车世客汽车商业广场商铺委托管理合同》，合同约定：鉴于甲方于2013年3月21日与西安锦之明科技发展有限公司（2012年4月13日变更为西安锦之明创意投资有限公司）签订《车世客汽车商业广场内部认购协议书》，合法拥有位于咸阳车世客汽车商业广场内A区三层Ac06号商铺。一、甲方自愿将拥有的位于咸阳市秦都区XX广场XX区XX层XX号的商铺经营管理权委托给乙方进行经营和管理，乙方愿意受托该商铺。托管期限自2013年1月30日起至2018年1月29日，共5年。六、托管收益及结算期 甲方同意乙方按照第2种方式向甲方支付商铺经营权托管收益（每年托管收益为25344元，支付方式为每季度支付一次，商铺正式投入使用后，每满90日后的三个工作日内一次性支付托管收益6336元，五年托管收益分20次支付完毕）。该合同冯长军签字捺印，车世客公司法定代表人签字并加盖合同专用章。当日车世客公司给冯长军开具2013年1月30日至2016年1月29日76032元的收益回执。被告提供银行转账凭证，证明其分别于2017年9月12日向原告转款6612元、2017年11月3日转款276元、2017年11月9日转款276元、2017年12月29日转款2112元、2018年11月8日转款551.23元、2019年1月8日转款6336元、2019年1月31日转款4224元，上述共计25156.92元。冯长军认可已经收到收益款20387.23元，并同意从已交的购房款中扣减。被告西安锦之明创意投资有限公司作为房地产开发企业截止到本案开庭时，取得土地使用证，尚未取得涉案交易房屋的商品房预售许可证。上述事实，有庭审笔录、《车世客汽车商业广场内部认购协议书》、《车世客汽车商业广场商铺委托管理合同》、中国银行银行账户明细、北京工行账户明细、锦之明开具的收据、车世客收益回执、土地使用证等在卷佐证。本院认为，本案争议之焦点即冯长军与锦之明公司签订《车世客汽车商业广场内部认购协议书》的效力，涉及房屋买卖合同和预约签订正式商品房买卖合同两部分权利义务关系。双方《认购协议》的部分约定具备了商品房买卖合同的主要内容，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，双方《认购协议》应认定为商品房买卖合同。合同签订后，出卖人已经按照约定收受了冯长军的部分购房款。锦之明公司作为房地产开发商，在销售房屋时有义务和责任使销售标的达到行政许可的要求，其公司至今未能取得涉案房屋预售许可证，对于造成本案合同无效应负主要责任。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款、利息、赔偿损失。故现原告要求确认双方签订的《认购协议》无效，并要求被告返还购房款依法应予支持，但应当按照实际交款数额予以返还，涉案合同购房款为177408元，被告亦认可原告交款177408元，故被告应当退还原告177408元，但应当扣除原告已经收取的收益款20387.23元，实际退还金额为157020.77元。对于原告要求被告按照银行同期贷款利率给付自2013年3月21日至实际返还购房款之日的利息，因被告一直未能取得商品房预售许可证，且在《认购协议》中并未注明，对原告存在一定误导，故被告存在主要过错，原告作为买受人，不能够尽到充分的注意义务，故原告自身亦有过错，综上，被告应当按照银行同期贷款利率的90%给付原告自2013年3月21日至实际返还购房款之日的利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院》第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告冯长军与被告西安锦之明创意投资有限公司签订的《车世客汽车商业广场内部认购协议书》（合同编号：JZM-226）无效;二、被告西安锦之明创意投资有限公司于本判决生效后十五日内返还原告冯长军购房款157020.77元;三、被告西安锦之明创意投资有限公司于本判决生效后十五日内给付冯长军利息。（以购房款177408元为基数，自2013年3月21日至2017年9月12日按照银行同期贷款利息的90%支付；以170796元为基数，自2017年9月13日至11月3日按照银行同期贷款利息的90%支付；以170520元为基数，自2017年11月4日至11月9日按照银行同期贷款利息的90%支付；以170244元为基数，自2017年11月10日至12月29日按照银行同期贷款利息的90%支付；以168132为基数，自2017年12月30日至2018年11月8日按照银行同期贷款利息的90%支付；以167580.77元为基数，自2018年11月9日至2019年1月8日按照银行同期贷款利息的90%支付；以161244.77为基数，自2019年1月9日至1月31日按照银行同期贷款利息的90%支付；以157020.77元为基数，自2019年2月1日至8月19日按照银行同期贷款利息的90%支付；自2019年8月20日至实际给付购房款之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率90%计息）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4832元由被告西安锦之明创意投资有限公司负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                        审  判  长    刘  彧审  判  员    俱艳妮审  判  员    梁  媛  二〇二〇年六月三日   书  记  员   任 尧1