福建省厦门市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽02民终2574号 上诉人（原审被告）：阮思辉，男，1959年9月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：厦门市住房保障中心，住所地福建省厦门市思明区厦禾路362号建设大厦三楼。 法定代表人：曾海泉，该中心主任。 委托诉讼代理人：曾小有，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈咏辉，福建英合律师事务所律师。 原审被告：朱士霞，女，1978年6月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审被告：阮玟，男，2001年7月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人阮思辉与被上诉人厦门市住房保障中心（以下简称住保中心）、原审被告朱士霞、阮玟房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初14323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法适用独任制，于2020年5月28日进行了审理。本案现已审理终结。 阮思辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、本案合同是被骗成立，不是阮思辉本人意愿。二、阮思辉母亲是烈士遗孤，年迈多病，住院治疗需要巨额医疗费用，需要阮思辉夫妇打工赡养。阮思辉本人是退役军人，孩子还在读大学，家庭支出勉强维持温饱，因房租取消补贴使得阮思辉每月多交一千元，相信政府体察民生痛苦。请求二审法院酌情处理。 住保中心辩称，住保中心与阮思辉协商一致签订讼争租赁合同，系各方真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应遵守，其中阮思辉应依约支付租金及承当相应违约责任的义务。阮思辉主张存在欺诈无事实依据，根据住保中心提供的材料及阮思辉的自认，能够确认阮思辉自2017年2月起欠付租金之事实，住保中心根据讼争租赁合同第九条约定，依法可以解除合同并要求退还房屋，支付租金、违约金。 阮思辉一家作为讼争保障性住房承租人，合同约定的租金是没有发生变化的，只是在2016年这份租赁合同之前有另外一份租赁合同，当时是有民政局给予租金补助的，2016年审核的时候阮思辉不符合补助对象，所以就没有补助了，所以对方认为租金上涨了。因此，一审法院认定事实清楚、适用法律法规正确，阮思辉的诉求于法无据，恳请法院依法予以驳回。 住保中心向一审法院起诉请求：1.解除住保中心与阮思辉、朱士霞、阮玟于2016年1月8日签订的《厦门市保障性租赁房租赁合同》（编号201605628）；2.阮思辉、朱士霞、阮玟向住保中心归还位于厦门市思明区的房屋；3.阮思辉、朱士霞、阮玟向住保中心按每月1319.9元的标准支付自2017年2月1日起至合同解除之日止欠缴的房屋租金；4.阮思辉、朱士霞、阮玟立即向住保中心支付至实际结清房租之日止的逾期支付租金的违约金（自2017年3月1日起计算，以1319.9元为基数，按日千分之三的标准，计算公式见诉状附件）；4.阮思辉、朱士霞、阮玟按每月1319.9元的标准向住保中心支付自合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。 一审法院认定事实：阮思辉与朱士霞系夫妻关系，阮玟系二人儿子。2016年7月9日，由阮思辉作为家庭代表向厦门市住房保障管理中心（后名称变更为厦门市住房保障中心）提出续租申请，申请续租讼争房屋，共同申请人为朱士霞、阮玟。阮思辉在该申请表中对家庭成员、工作单位及家庭收入进行了确认。 2016年11月8日，阮思辉作为家庭代表（承租人、乙方）与住保中心（出租人、甲方）签订《厦门市保障性租赁房租赁合同》，载明双方根据《厦门市社会保障性住房管理条例》、《厦门市社会保障性住房管理条例实施办法》等相关法律法规及地方政府规章，经协商一致，订立本合同。合同第一条约定：本合同为乙方承租保障性租赁房屋使用权的凭证，乙方知悉并同意，乙方承租人资格来源于保障性住房管理相关部门依据保障性住房管理有关规定对乙方申请家庭承租资格的认定，如乙方申请家庭成员违反保障性住房管理相关规定及本租赁合同约定，一切法律后果由乙方承担，如因乙方申请家庭原因导致被相关部门取消承租资格而致使本租赁合同无法履行，所造成的一切损失由乙方自行承担。合同第三条“租赁房屋的基本情况”：房屋坐落于古××××室，房屋面积为78.27平方米，二房型。第四条“房屋租赁期限及月租金”：（一）乙方承租房屋的租赁期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；（二）乙方承租房屋市场租金为1319.9元／月；（三）乙方按区住房保障行政管理部门确定、调整的租金补助比例每月按时足额向甲方缴交自付部分租金，甲方向区住房保障行政管理部门收取租金补助款项……乙方不得以区住房保障行政管理部门是否提供租金补助作为向甲方履行本租赁合同支付租金责任的抗辩；（四）乙方每月应按时足额缴交房屋租金，乙方应设立专门用于租金缴扣的银行账户，并保证该账户内有足够扣缴每月房屋租金的钱款数，乙方同意甲方和有关部门制定的租金补助款发放方式及租金扣缴办法，若乙方账户余额不足以扣缴当月房屋租金而造成逾期的，乙方除补交租金外，每逾期一日应按应缴租金的千分之三向甲方支付滞纳金。乙方确认本合同项下甲方所提供的租赁物具有社会公共资源和公共管理的性质，因此本合同所约定的滞纳金标准为公允标准，不存在过高而需要调整的情形。合同第九条约定：乙方申请家庭有下列情形之一的，经核查属实，市住房保障行政管理部门可根据情节轻重，记入不良信用记录，且甲方有权单方解除本租赁合同，收回房屋，并可索赔损失：……（五）无正当理由拖欠房租累计六个月以上的……。 合同签订后，阮思辉支付了2017年1月份的租金，自2017年2月起未再付租。住保中心自2017年5月起多次向阮思辉催缴租金和滞纳金。 另查明，2018年6月21日，厦门市全和物业管理有限公司向住保中心出具《情况说明》，载明“住户阮思辉自2010年起入住古××××室，我司每年入户两次，按年度收缴物业费，并对房屋进行日常管理，阮思辉一户至今仍居住在该房屋”。 审理中，阮思辉主张系因讼争合同约定的租金标准不合理，比此前的租金增加了两倍多，故拒绝支付租金，住保中心应当按家庭户四个人（含阮思辉母亲）来确定租金标准，而非三个人，阮思辉的母亲作为烈士亲属同样需要阮思辉的赡养，当时按三个人申请房屋的原因是为尽快拿到房源，在得知租金标准不合理后，有向建设局口头反映过，未得到反馈。住保中心认为，阮思辉家庭从2010年开始承租讼争房屋时的租金就是1319.9元/月，因其之前思明区财政为其补助了部分租金，所以阮思辉会认为租金增加了。住保中心主张其诉请的逾期支付租金的违约金即为合同第四条第四项约定的“滞纳金”，阮思辉抗辩不应支付违约金，即便要支付该约定标准也过高。 一审法院认为，讼争合同系住保中心与阮思辉的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。朱士霞、阮玟作为阮思辉的家庭成员，共同承租讼争房屋，亦受讼争合同的约束。阮思辉等人承租讼争房屋后仅支付1个月租金，自2017年2月起即拒付租金，双方争议的焦点系阮思辉等人拒付租金是否具备“正当理由”，合同约定的解除条件是否成就。法院分析认为，其一，阮思辉等人在订立合同前自愿申请续租讼争房屋，且在申请表中对家庭户成员及收入情况进行确认，阮思辉诉讼中亦称系为尽快获得房源进行的确认，现其抗辩住保中心应按四人而非三人计算其家庭收入，有违诚信；其二，阮思辉抗辩系因住保中心欺骗导致其订立合同，但并未提交证据佐证，且一直占用讼争房屋，如阮思辉认为其受欺骗签订合同，应依法请求撤销合同，否则即应受合同拘束，依约履行支付租金的义务；其三，讼争房屋作为保障性住房，具有社会公共福利性质，阮思辉等人如认为租金约定过高或评定收入的标准不合理，可依据法律法规或相关政策规定循合理途径解决纠纷，而非通过拒付租金的方式进行对抗，也无益于发挥保障性住房的社会福利性。综此，阮思辉等人逾期支付租金不具备正当理由，其行为构成违约，且累计达六个月以上，符合讼争合同第九条第（五）项约定的合同解除条件，住保中心依约享有合同解除权，其诉请解除讼争合同符合合同约定和法律规定，法院予以支持。住保中心解除合同的通知于2019年7月24日到达阮思辉等人，讼争合同于该日解除。 关于住保中心的其他各项诉求，认定如下：（一）关于租赁物的返还。如前分析，讼争合同已于2019年7月24日解除，合同解除后，承租人应将承租物返还出租人，故对住保中心要求阮思辉等人返还讼争房屋的诉请，法院予以支持。（二）关于拖欠租金及房屋占用费。讼争合同解除后，住保中心有权要求阮思辉等人支付拖欠的2017年2月1日至2019年7月24日期间的租金39289元（1319.9元/月×30月-1319.9元/月÷30天/月×7天）及合同解除后的房屋占用费（按讼争合同约定的租金标准即1319.9元/月，自2019年7月24日起支付至实际返还房屋之日止）。（三）关于逾期支付租金违约金。根据讼争合同第四条第（四）项约定，阮思辉等人逾期支付租金，住保中心有权要求阮思辉等人支付逾期付租违约金，阮思辉等人抗辩双方约定的逾期付租违约金（滞纳金）标准即日千分之三过高，鉴于双方约定的违约金标准确实偏高，法院综合考量讼争合同的履行情况及讼争房屋的特殊性，酌情调整阮思辉等人按中国人民银行同期存款利率支付逾期违约金，住保中心主张的违约金计算基数及起始时间符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，对住保中心的诉讼请求，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、厦门市住房保障中心与阮思辉于2016年11月8日签订的《厦门市保障性租赁房租赁合同》（合同编号：201605628）于2019年7月24日解除；二、阮思辉、朱士霞、阮玟于判决生效之日起十日内返还厦门市住房保障中心址于厦门市思明区古××××室房屋；三、阮思辉、朱士霞、阮玟于判决生效之日起十日内支付厦门市住房保障中心尚欠租金39289元及逾期违约金（2017年2月的逾期违约金，以1319.9元为基数，按中国人民银行同期存款利率计，自次月1日即2017年3月1日起计至实际支付之日止；自2017年3月起以同样计算基数、计算标准予以类推，自次日1日起计至实际支付之日止）；四、阮思辉、朱士霞、阮玟于判决生效之日起十日内支付厦门市住房保障中心房屋占用费（参照讼争合同约定的租金标准即1319.9元／月，自2019年7月24日起计至实际返还上述房屋之日止）；五、驳回厦门市住房保障中心的其他诉讼请求。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院认为，本案讼争房屋系保障性住房，因保障性住房租赁合同具有行政管理的目的，是政府和单位在住房领域实施社会保障职能，为建立和完善住房保障体系，解决城镇最低收入家庭住房困难问题而采取的社会保障性房屋租赁方式。保障性住房的申请与分配、租金标准、使用管理及退出均有严格的规范，故保障性住房租赁合同不是平等主体之间的民事法律关系，因此发生的纠纷，应由相关部门予以解决，不属于民事案件受理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，裁定如下： 一、撤销厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初14323号民事判决； 二、驳回厦门市住房保障中心的起诉。 一审案件受理费1978元，退还厦门市住房保障中心；阮思辉预交的二审案件受理费予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 员 李向阳 二〇二〇年六月二日 代书记员 肖子发 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。