江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0428民初1005号原告：程晓亮，男，汉族，1976年5月28日出生，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：陈伟伟，江西准星律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：九江泰莱房地产开发有限公司，统一社会信用代码为91360400159335099T，住所地为江西省九江市濂溪区长虹大道90号。法定代表人：邓爱珍。被告：九江泰莱房地产开发有限公司都昌分公司，统一社会信用代码为9136042869848098IN，住所地为江西省九江市都昌县都昌镇邵家榨二组。负责人：石傲香。委托诉讼代理人：梅小林，男，汉族，1970年5月20日出生，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县，系九江泰莱房地产开发有限公司都昌分公司股东，代理权限为特别授权。原告程晓亮与被告九江泰莱房地产开发有限公司（以下简称“泰莱房地产公司”）、九江泰莱房地产开发有限公司都昌分公司（以下简称“泰莱房地产都昌分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈伟伟、被告泰莱房地产都昌分公司的委托诉讼代理人梅小林到庭参加诉讼，被告九江泰莱房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告程晓亮向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即为原告办理阳光府邸B9栋2单元501室房屋所有权证书；2、判令二被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金计人民币8800元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年6月14日，原告就购买阳光府邸B9栋2单元501室商品房与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人应当在2012年10月30日前向买受人交付符合合同约定的商品房，在交房后360日内为买受人办理房屋买卖所有权证书。合同签订后，原告依约履行了全部合同义务，并支付了办理产权证的各项税费。虽经原告多次催促，但被告至今仍未履行办理房屋产权证书的义务。依照合同约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人有权向出卖人主张违约金，违约金计收标准为：以买受人已付全部被购房款为基数，以十万分之一每日为标准，乘以出卖人实际逾期交付时间（即自应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止）。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告泰莱房地产公司未到庭、未答辩。被告泰莱房地产都昌分公司辩称：原告起诉不属实。从签订商品房买卖合同到交房，我方按照合同约定履行义务，交房时已告知原告须要向我方提供办理房产证所需的资料和费用（如：结婚证、身份证等资料复印件），还需当事人到场。原告说后面补来，但没有及时交给我们。在合同约定的交房到办证的一年内，原告一直未提供办理房产证的相关资料，且其电话也打不通。我方办证是分批次的，在原告这一批次办证户主中，其他户主都办了下来，就原告一家没办下来，是其自身原因导致的。2017年7月4日前原告妻子陈凤英找到我方，要求我方办理房产证并在购房合同上的买受人中添加了她的名字、补交了办证所需费用。当时的办事人已经将情况告诉了陈凤英，说公司就剩下她们一户没办理，再说公司已经解散了，只留一个人处理遗留问题，并告诉她须等到C区一起办理房产证，原告妻子表示同意等下一批，与C区户主一起办理房产证。直到2017年7月4日原告才缴纳了办证的相关费用和需要的证件材料，导致逾期办证的原因和责任在原告，故我方不承担违约责任。另，本案受理前，我方已经将原告办证的相关材料送到有关部门办理。原告程晓亮为支持其诉讼请求，向本院提供了证据，被告当庭予以质证，具体如下：证据1：原告的身份证复印件、二被告的企业登记信息。证明原被告的主体资格。被告对该组证据没有异议。证据2：《都昌县商品房买卖合同》和收款收据复印件。证明原告履行了支付购房款的义务，并于2012年12月9日向被告交齐了办理房屋所有权证书所需费用；被告应在2012年10月30日前向买受人交付商品房，在2013年10月30日前为原告办理房屋所有权证书；被告逾期办理房屋所有权证应按日十万分之一向原告支付违约金。被告对原告提交的《都昌县商品房买卖合同》无异议，但陈述其持有的合同根据原告妻子陈凤英的要求于2017年7月4日在买受人中添加了“陈凤英”，房屋所有权证也是据此办理的；对票据的真实性无异议，但认为原告没有交足所有的办证费用，此票只是其中一部分，原告于2017年7月4日才交足所有费用。被告泰莱房地产都昌分公司向本院提供的证据及原告质证意见如下：证据1：《都昌县商品房买卖合同》部分复印件。证明2017年7月4日原告的妻子陈凤英来被告公司要求在该合同的买受人中增加“陈凤英”的名字，并以此为依据办理房产证；原告更换了电话号码，使被告无法联系其本人。原告对该证据的真实性无异议，但认为无法确定添加名字的时间，且原告缴纳了合同约定的应缴费用，不存在其他费用。证据2：阳光府邸和原告同批的需办证的257户业主名单。证明被告公司已按计划为原告办理房屋所有权证，只是因为原告变更电话号码，无法联系其本人，仅原告一户未办。原告认为该证据未经原告签字确认，对其真实性不予认可。证据3：收据影印件两张（不动产登记费和土地测绘费）。证明2017年7月4日原告才补齐应交办理房屋所有权证费用，该费用必须交到相关部门。原告对该证据的真实性无异议，但认为不能证明该笔费用是办证所必需的。证据4：证人证言。证明由于原告未提供齐全办理房屋所有权证所需材料，且未及时通知被告其变更了电话号码，导致被告无法为原告办理案涉房屋所有权证。原告认为证人系被告的工作人员，证言证明力有限。证据5：都昌县房屋交易管理中心出具的《开发商办理转移登记》（办理房屋所有权证所需材料清单）。证明办理房屋所有权证时所需要的材料且需向相关行政部门提供。原告认为材料清单中的结婚证没有法律及合同依据，不构成法律意义上办理房屋所有权证的必要条件。证据6：《江西省政府非税收入票据》影印件两张。证明与原告同一批次办理房产证的其他业主都已经成功办理了房屋所有权证，本案是由于原告更换电话而联系不上原告，才导致未能给原告办证，责任在于原告方。原告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，因为缴费人不是本案原告。证据7：2020年5月21日程晓亮、陈凤英缴纳住宅类转移登记费的《江西省政府非税收入票据》一张。证明原告2017年7月4日才向被告公司补交了办理房屋所有权证费用，该费用是行政部门收取的，被告公司只是代收代缴。原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据与办证的违约没有关联性，不能达到被告的证明目的。被告泰莱房地产公司未提交证据。根据原、被告举证、质证，本院对上述证据分析、论证如下：（一）原告提供的证据：证据1，被告认可，本院予以确认。证据2，被告对该商品房买卖合同无异议，本院对其真实性予以确认。（二）被告提交的证据：对证据1、3、6、7，由于原告对其真实性无异议，故本院对证据1、3、6、7的真实性予以确认。对证据2，从内容上来看与本案无关，同时原告亦以没有自己的签字确认为由对该证据的真实性不认可，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。对于证据4，原告认为证人系被告的员工，证言证明力有限，但结合庭审，本院对其真实性、关联性予以确认。对于证据5，虽然原告认为该材料清单中要求提供的结婚证没有法律及合同依据，不构成法律意义上办理房屋所有权证的必要条件，但由于该材料清单上加盖了都昌县房屋交易管理中心的业务专用章，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告泰莱房地产公司成立于2003年1月16日，被告泰莱房地产都昌分公司成立于2009年12月29日。2011年6月14日，原告程晓亮与被告泰莱房地产都昌分公司签订了《都昌县商品房买卖合同》，合同约定：房屋买受人为原告程晓亮，买受人的联系电话为150××××2761、136××××0516，购买房屋为都昌县都昌镇阳光府邸小区Ｂ9幢2单元501号房，房屋总价款人民币406882元，出卖人应当在2012年10月30日前按照有关规定将验收合格的案涉房屋交付给买受人。《都昌县商品房买卖合同》第十五条第二款约定：“1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按房管局实收费用为准；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第（1）、（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照银行现行活期利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款十万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。（2）由于房屋产权登记机关及政府有关部门原因导致产权证延迟办理不属于出卖人责任，视为不可抗力因素，则办证时间顺延”；《都昌县商品房买卖合同》第二十条约定买受人同意按照国家规定向相关单位缴纳专项维修基金、契税、前期物业服务费用、产权登记费、装修押金、管理费、房屋他项权证费、银行贷款工本费。合同签订后，原告依约支付了购房款，并于2012年12月9日向被告泰莱房地产都昌分公司支付了契税、维修基金、装饰装修费、登记费、他项费、查档费、预收水费、办证费，被告泰莱房地产都昌分公司向原告交付了案涉房屋。2017年7月4日，原告向被告泰莱房地产都昌分公司支付了查档费、交易费、不动产登记费、土地测绘费。2020年5月21日原告程晓亮和陈凤英向都昌县行政服务中心缴纳了住宅类转移登记费，2020年5月25日原告程晓亮和陈凤英取得了案涉房屋所有权证。本案争议的焦点为：1、原告是否在房屋交付时交齐办理房屋所有权证所需费用？原告主张其于2012年12月9日前已经交齐办理房屋所有权证所需费用，并提供证据予以证实，被告泰莱房地产都昌分公司以原告于2017年7月4日才缴纳土地测绘费和不动产登记费为由认为原告没有交齐办理房屋所有权证所需费用，并提供关于土地测绘费和不动产登记费的《收据》予以支持其抗辩理由。本院认为，关于土地测绘费和不动产登记费的收据只能证明该费用实际缴纳，不能证明土地测绘费和不动产登记费为办理房屋所有权证所必需，且结合被告提供的办理房屋所有权证所需材料清单可以确认该费用不是办理房屋所有权证的必须费用，故本院认定原告于2012年12月9日前交齐了办理房屋所有权证所需费用。2、原告何时向被告提供完备办理房屋所有权证所需要的证件材料（如委托书、结婚证和身份证复印件等）？被告泰莱房地产都昌分公司陈述原告向其提供完备办理房屋所有权证所需要的证件材料的时间为2017年7月4日，在此之前通过原告指定的电话号码150××××2761、136××××0516无法与原告取得联系，直到原告妻子陈凤英要求在《都昌县商品房买卖合同》上添加“陈凤英”为买受人后的次日即2017年7月4日才提供完备办理房屋所有权证所需要的证件材料，导致逾期办证的违约责任系由原告自身造成的，对此，被告泰莱房地产都昌分公司提供证人证言等证据予以证实。本院认为，虽然被告泰莱房地产都昌分公司不能充分证明原告提供完备办理房屋所有权证所需要的证件材料的时间，但由于原告在承认变更电话号码的事实的同时，未对电话号码150××××2761、136××××0516的停用时间及新号码187××××6790的启用时间予以举证，以证明2017年7月4日之前其尽到了保持电话畅通的义务，同时也未举证证明自己向被告提供完备办理房屋所有权证所需要的证件材料的具体时间，故结合庭审认定于2017年7月4日原告才向被告提供完备办理房屋所有权证所需要的证件材料。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告程晓亮与被告泰莱房地产都昌分公司签订了《都昌县商品房买卖合同》，合同第十五条第二款对办理房屋所有权证事宜及逾期办理房屋所有权证事宜进行了约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，被告泰莱房地产都昌分公司应当在约定期限内履行办证义务。由于被告泰莱房地产都昌分公司承认逾期办证的事实，陈述原告直到2017年7月4日才向被告泰莱房地产都昌分公司交齐了办理房屋所有权证所需材料和费用并提供了相应证据，对被告泰莱房地产都昌分公司的上述抗辩，原告未能充分举证证明在2017年7月4日前原告向被告交齐了办理房屋所有权证所需材料（如委托书、结婚证和身份证复印件等）和费用，故逾期办理房屋所有权证书的违约金的起算时间可确定为2018年6月30日；被告泰莱房地产都昌分公司为被告泰莱房地产公司的分公司，根据《都昌县商品房买卖合同》第十五条和《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定，原告要求两被告共同承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任，依法可以支持，由于审理中双方一致认可2020年5月25日被告泰莱房地产都昌分公司为原告办理了案涉房屋的所有权证，故逾期办理房屋所有权证书的违约金可计算至2020年5月25日止，合计人民币2827.83元（房屋总价款406882元×0.00001×695天）。原告要求被告立即为原告办理案涉房屋所有权证书的诉讼请求已经实现，本案无须裁判。综上所述，原告的诉讼请求依法可部分支持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告九江泰莱房地产开发有限公司和九江泰莱房地产开发有限公司都昌分公司于本判决生效后三日内向原告程晓亮支付自2018年6月30日至2020年5月25日止的逾期办理房屋产权证书违约金人民币2827.83元。二、驳回原告程晓亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币500元减半收取，由原告程晓亮负担50元，由被告九江泰莱房地产开发有限公司和九江泰莱房地产开发有限公司都昌分公司负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  江新建二〇二〇年六月二十二日书记员  衡 坦