贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终2441号上诉人（原审原告）：徐楷，男，1987年9月26日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审原告）：张荣先，女，1988年9月12日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：徐楷，系原告张荣先之夫，本案上诉人。上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。法定代表人：刘利，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。上诉人徐楷、张荣先与上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初15042号民事判决分别向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐楷、张荣先共同上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判由出卖人向买受人支付逾期办证违约金32403.97元；2.二审案件受理费由出卖人承担。事实及理由：一审判决第三项属事实认定错误。出卖人辩称，在原告居住的13号楼具备办证条件后，出卖人于2018年11月16日在该栋楼的各单元电梯处张贴了办证通知，并多次通过电话、短信、律师函等方式进行催告，已尽到通知义务。实际上出卖人是否通知与本案无关。根据补充协议第8.3条的约定，出卖人负有自买受人向出卖人提供办理转移登记所需资料和税费后的360日内向买受人提供产权过户相关手续的义务。结合补充协议第8.2条的约定，买受人已于办理入住手续之日（2017年4月6日）交齐了出卖人当时要求提交的相关资料，出卖人应当于2017年4月6日前为买受人办理涉案房屋不动产权证书并交付买受人。而出卖人于2019年5月5日才为买受人办理不动产权证。因此，出卖人应自2017年4月6日向买受人承担逾期办证的违约责任。即本案的逾期办证违约金应以已付购房款426368元为基数，按日万分之一的标准从2017年4月6日计算至2019年5月5日止，共计32403.97元。碧阳置业公司答辩称，买受人的上诉理由依法不能成立，根据合同补充协议约定，完全不能得出碧阳公司需承担逾期办证的违约责任。因此，请求法院对合同及补充协议就办理转移登记的相关约定予以充分审查。驳回徐楷、张荣先的上诉请求。碧阳置业公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判驳回买受人诉讼请求；二、撤销原审判决第三项判决，并在一审支持的办证违约金总金额基础上改判酌情调减至10%。事实及理由：一、因本系列案各买受人主张的逾期办证违约金计算依据及标准是根据双方的《补充协议》第八条关于房屋登记的约定:出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供产权过户的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金（基数以购房发票为准）。既然买受人以该条款计算违约金，且该约定并不违反法律规定，结合意思自治的基本原则，法院应当从原告诉求之所愿适用该条款的约定计算起算时间。即产权证办理应当以买受人提供完毕资料之日起360日内，超过该时间才开始计算违约。而本系列案中所有买受人交齐办证所需资料的时间为买受人向出卖人出具委托书的时间，从向出卖人出具委托书之日至今均尚未超过360日，且有的买受人已经实际收到不动产权证书。因此，出卖人尚未违约，依法不应对买受人承担逾期办证的违约责任。其次，即使法院以买受人实际收房之日起360日后开始计算逾期办证违约金，由于案涉房屋已交付原告使用，产权登记的转移对原告使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给买受人造成任何实质上的损失，原告支付房款和被告交付房屋的义务均已履行，且本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了出卖人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，请求参照相邻地市的判决对买受人主张逾期办证违约金按照一审法院认定的期间以发票显示的购房款日万分之一计算后调减至10%进行支付。二、原审法院认为出卖人重复收取买受人的三通费没有法律依据，然而没有法律依据正就是不当得利的构成要件，买受人主张返还不当得利依法应受诉讼时效的限制。一审法院认为随时可以要求返还的判决理由与法无据。同时，所谓三通费是代收性质，出卖人并未实际占有，本案也并非金融借贷纠纷案件，事实上关于三通费也是认识上的问题，以及相关部门的政策冲突而产生，即使认为不受诉讼时效的限制也不应当再行以银行贷款利率计算利息，使出卖人的责任无限扩大，一审法院判决再行计算利率无事实和法律依据。徐楷、张荣先共同答辩称，以上诉状意见为准。原审原告徐楷、张荣先向一审法院起诉请求：一、判决被告支付延期交房违约金3325.67元及该违约金实际占用期间的利息暂计238.64元（利息以3325.67为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息偿还完毕之日止）；二、判决被告向原告退还已收取的三通费3285元以及三通费实际占用期间的利息暂计510.86元（利息以3285为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年7月21日起开始计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）；三、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以申请人已付房款426368元为基数，按日万分之一的标准从2017年7月6日起计算至2019年5月5日暂计31721.77元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月21日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第13幢2单元22层4号房；总价款426368元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2015年7月21日，原告向被告交纳有线电视开户费265元、电开户费520元、燃气开户费2500元，被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费3285元的收据。2017年4月6日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。毕节市住房和城乡建设局于2018年8月13日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。被告于2018年11月18日在原告所住的第13幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证。2019年3月11日被告向原告出具购房发票。被告于2019年5月5日办理了涉案房屋不动产权证。一审法院认为，综合原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效；二、原告请求被告支付逾期交房违约金及承担相应的利息的请求是否得到支持；三、原告请求被告支付逾期办证违约金的请求权是否超过诉讼时效；四、被告是否承担逾期办证违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定；五、原告请求被告退还“三通费”的并承担资金占用利息的请求权是否超过诉讼时效，以及该请求是否得到支持。关于焦点一的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定被告应在2016年10月30日前向原告交付该商品房，且约定按日向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。双方确认被告于2017年4月6日向原告交付涉案房屋。因此原告于2019年11月13日提起诉讼请求被告支付上述违约金未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付上述违约金的请求权未超过诉讼时效。关于焦点二的问题。原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，但被告并未依约按时向原告交付涉案房屋，原告直至2017年4月6日才取得涉案房屋的使用权利，被告的行为已构成违约。根据合同约定，被告应向原告支付2016年10月31日至2017年4月6日期间（共计158天）的逾期交房违约金，该违约金计算为426368元×0.005%×158天=3368.31元。但原告只主张被告支付逾期交房违约金3325.67元，该主张系原告对其权利的处分，一审法院予以支持。对原告要求被告支付上述违约金的资金占用费的诉讼请求，因于法无据，一审法院不予支持。关于焦点三的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，现原告请求被告从2017年7月6日起承担逾期办证违约责任的请求权未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付该违约金的请求权未超过诉讼时效。关于焦点四的问题。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了开户费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2017年4月6日向原告交付案涉房屋，并于2019年3月11日向原告出具购房发票。结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，应当认定原告已于办理入住手续即2017年4月6日交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2017年4月6日后的360日内即2018年3月31日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。因原告未能在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”约定的时间内办理初始登记，导致转移登记未能在约定的时间2018年3月31日前办理，被告应自2018年4月1日起承担逾期向原告提供产权过户相关手续的违约责任。本案中，虽然被告主张办理房屋转移登记的时间应为原告提供办证资料及完成交税义务之日起360日内，但从原告缴纳相关税费的义务履行情况看，且被告于2019年3月11日才向原告出具购房发票，原告不存在消极懈怠情形，结合被告通知原告提交其他办证所需资料的事实，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行缴纳契税的义务，与客观事实不符，不予采纳。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2018年11月18日在本楼幢以张贴公告的方式通知原告，故其逾期办证违约金应计算至2018年11月18日。因此，逾期办证违约金应以已付购房款426368元为基数，按日万分之一的标准从2018年4月1日起计算至2018年11月18日止。关于焦点五的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的有线电视开户费265元、电开户费520元、燃气开户费2500元无事实及法律依据，理应予以退还。对此，虽然被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故一审法院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对于原告诉请求上述费用的利息请求，原告于2019年11月13日提起诉讼催告被告返还，故被告应按中国人民银行同期贷款利率向原告承担从起诉之日至上述费用返还完毕之日止的利息。综上所述，对原告合理的诉讼请求，一审法院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告徐楷、张荣先支付逾期交房违约金3325.67元。二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告徐楷、张荣先有线电视开户费265元、电开户费520元、燃气开户费2500元并向原告支付利息（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2019年11月13日起计算至该费用返还完毕之日止）。三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告徐楷、张荣先支付逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款426368元为基数，按日万分之一的标准从2018年4月1日起计算至2018年11月18日止。四、驳回原告徐楷、张荣先的其他诉讼请求。案件受理费389元，由原告徐楷、张荣先负担189元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担200元。二审中，当事人未提交新证据。二审对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，1.出卖人是否存应该承担逾期办证的违约责任，若应承担，违约期间如何确定，违约金应否调减；2.出卖人收取的各项开户费是否应当予以返还，应否支付相应利息。关于焦点1，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，买受人应当向出卖人提交由买受人提交的办证资料，用于办理案涉商品房的转移登记。双方未对买受人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，买受人在向出卖人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对买受人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的出卖人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向买受人告知提交具体办证资料的义务，买受人据此得以向出卖人提交以用于出卖人代为办理产权转移登记，而出卖人既要求买受人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，出卖人亦应于买受人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于买受人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，买受人于2017年4月6日办理入住手续，但出卖人未举证证明其向买受人履行了告知义务，且取得商品房初始登记是出卖人履行办证义务的前提，在出卖人未取得商品房初始登记的情况下，要求买受人提交办证资料并无实际意义，而出卖人于2019年3月11日才向买受人开具购房发票，买受人在取得购房发票之前并不能向出卖人提交房屋契税完税证明等办证资料，由此可见，买受人未及时提交办证资料是由于出卖人的原因所致，出卖人以买受人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。出卖人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向买受人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为出卖人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定出卖人应当于买受人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为买受人办理商品房转移登记，出卖人未如期履行构成违约，并无不当。出卖人主张其未违约的上诉理由不能成立，二审不予采纳。根据前述约定，违约期间的截止日期为出卖人向买受人“提供产权过户相关手续”之日，结合双方约定的有偿代办及交易进程看，该产权过户相关手续应理解为不动产权登记证书，结合买受人主张逾期办证违约金计算至证书记载之日2019年5月5日。本案出卖人的违约期间确定为2018年4月2日至2019年5月5日。买受人关于违约期间截止时间的上诉请求成立，二审予以支持。一审判决以出卖人在涉案楼栋张贴公告的时间确定截止日期没有约定和法定依据，二审予以纠正。关于出卖人所提调减违约金的请求，经查，《补充协议》约定逾期办证违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，出卖人应遵循诚实信用原则履行。出卖人以其违约未给买受人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，二审不予支持。关于焦点2，根据双方约定，出卖人向买受人收取的“各项开户费”，系买受人委托出卖人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，出卖人举示证据不能证明其已完成受托事项，买受人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，出卖人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。出卖人主张不予退还的上诉理由不能成立，二审不予采纳。因双方就出卖人持有代收费用期间的利息未进行约定，买受人主张支付利息于法无据。一审判决出卖人支付利息不当，二审予以纠正。出卖人关于不支付利息的上诉理由成立，二审予以采纳。一审判决出卖人支付代收开户费利息不当，二审予以纠正。综上所述，徐楷、张荣先的部分上诉请求成立，碧阳置业公司的部分上诉请求成立，对双方成立的上诉请求予以支持；一审判决存在部分法律适用不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初15042号民事判决第一项，即“一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告徐楷、张荣先支付逾期交房违约金3325.67元。”二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初15042号民事判决第二、三、四项，即“二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告徐楷、张荣先有线电视开户费265元、电开户费520元、燃气开户费2500元并向原告支付利息（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2019年11月13日起计算至该费用返还完毕之日止）。三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告徐楷、张荣先支付逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款426368元为基数，按日万分之一的标准从2018年4月1日起计算至2018年11月18日止。四、驳回原告徐楷、张荣先的其他诉讼请求。”三、贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还徐楷、张荣先有线电视开户费265元、电开户费520元、燃气开户费2500元。四、贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向徐楷、张荣先支付逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款426368元为基数，按日万分之一的标准从2018年4月2日起计算至2019年5月5日止。五、驳回徐楷、张荣先的其他上诉请求。六、驳回贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。七、驳回徐楷、张荣先原审的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费389元，由原审原告徐楷、张荣先负担100元，原审被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担289元。二审案件受理费778元，由上诉人徐楷、张荣先负担200元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担578元。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年六月十日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮