江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0724民初844号原告：郭婧，女，1992年11月22日生，汉族，居民，住灌南县。被告：刘泽林，男，1990年10月6日生，汉族，居民，住连云港市。原告郭婧与被告刘泽林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日进行公开开庭审理，原告郭婧、被告刘泽林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭婧向法庭提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿因违约赔偿原告15000元（违约金12459元，赔偿因购房事宜进行请假的工资损失、发生交通费损失2541元）；2、被告承担本案的诉讼费用及鉴定费用。事实及理由：原告与被告于2019年10月20号达成房屋买卖协议，签署买卖合同，签名并按手印。被告愿将坐落于灌南县上城府邸小区7幢2单元1002室的房产出售给原告，该房屋不动产权第0010607号，约定房屋总价622950元人民币，原告支付被告定金1000元人民币并承诺税费全包。后因被告原因终止房屋交易，原告依法要求被告赔偿原告违约金、双倍定金和直接损失总计15000元人民币。被告刘泽林辩称：1，其没有违约行为，房产户名是其父亲，当时签合同的时候没有任何的委托书，父母也没有授权，合同签署的时候有错误，没有委托书，甲方写其父亲的名字，委托人写其姓名，合同很多一些日期包括硬性要求都没有明确填写，很多一些日期均是空白。2，原告给付1000元定金，其不存在交房给原告的义务，因为原告没有履行任何缴纳房款的行为，故其没有履行交房的义务，因合同第三条条件不满足，不应该按第七条来承担违约责任，赔偿损失。3，双方约定在2019年11月28日房屋满两年办理房屋买卖程序，原告因为各种理由一直在推脱延期买卖时间，期间多次催促都没有履行，后期又综合其他原因终止了与原告的买卖程序。经本院审理查明如下事实：2019年10月20日，原告作为出售方（甲方）、被告作为买受方（乙方）、案外人灌南县新安镇佳瑞房产中介服务部（丙方）签订《佳瑞房产买卖中介合同》，约定：“甲方自愿将坐落于灌南县上城府邸小区7幢2单元1002室房产出售给乙方，该房屋产权面积为124.59平方米，不动产权第0010607号，该房屋总价款为人民币陆拾贰万贰仟玖佰伍拾元整（￥622950），乙方于2019年10月20日向甲方支付购房定金壹仟元。第三条甲方应于将上述房屋正式交给乙方，同时将该房屋名下的户籍迁出。甲方违反本合同第三条之规定，每逾期一日，按总房款的万分之五支付违约金。逾期交房超过十日的，乙方有权解除本合同，并有权没收购房定金及要求乙方按照总房价款的百分之二支付违约金及双倍定金、直接损失。甲方：刘某（刘泽林代签）委托人刘泽林（签字并捺印）乙方郭婧（签字并捺印）丙方佳瑞房产（盖章）2019年10月20日”。双方签订合同后，原、被告通过微信聊天的方式沟通付款、交房事宜，直至2020年1月8日上午1月8日上午9:35，原告发出：“昨天去公积金确认了一下，首付近24万，我这边把首付准备好，你明天大概几点过来”；被告回复：“我今晚回家明天去提前和你说，让我爸妈打电话问问还有多少贷款，一直忙没有回去”；原告发出：“尽量上午来吧，下午单位有事不好请假”，被告回复发出：“嗯”，2020年1月8日晚上20:23分，被告发出：“我刚刚让我妈打电话问银行了，房子首付加上两年还款，这个价格卖了要折本2万多”，原告发出：“那是什么意思”，被告发出：“我和家里人商量一下吧，尽快给你回话”，原告发出：“那今晚商量吧”，被告发出：“嗯”，晚上21:06分发出：“暂时卖不了，家里人不同意，你上次给钱我明天给你”。之后，双方对于赔偿问题未达成一致意见，故原告起诉。另查明，被告已经退还原告定金1000元。本案审理中，被告父亲刘某提供情况说明，载明：“2020年1月8日，刘泽林第一次和我们说想把房子卖掉，因房贷每月扣款一直是我妻子马守业在支付，我妻子咨询银行，通过核算，刘泽林所签合同造成我房产价值亏损，我与妻子一致不同意出售，对于刘泽林未经我们同意与人签的中介合同法律效力不予追认，请求法院将此中介合同视为无权代理合同”。原告质证认为：“该说明系被告父子通过核算发现亏损而达成，他父亲前期知道该情况，如果核算不亏损的话也不还达成该协议，是其单方陈述。”另原告陈述其没有看到案外人刘某委托原告处理的手续，但是签订合同时候，系原告自带房产证原件，且该房屋系被告父母为被告购买，其售卖目的系为了在市区新购置房屋，且几次价格商讨均是原告与其家里人商量结果。上述事实，有原、被告的陈述、合同、微信聊天记录、情况说明等证据在卷为证。本案争议焦点：1，被告刘泽林的行为性质；2，原告要求主张的违约金及损失能否支持。针对争议焦点1，本案中，该房屋系其父亲刘某所有，被告刘泽林签订合同时未提供案外人刘某的委托手续，且现刘某对涉案合同的效力并不追让。原告陈述被告刘泽林签订合同时候自带涉案房屋的房产证原件，且在与其聊天过程中，几次对价格商讨均是与家人商量结果，另涉案房屋也是被告父母为被告购买，故认为其是有权代理，卖房系全家意思表示。本院认为，被告刘泽林自带产权证书、及其与原告在微信聊天内容均是其个人行为、个人陈述，且原、被告系第一次交易，也不存在该种交易行为曾生效的交易习惯。本案没有达到表见代理的外观条件，故被告的代理行为为无权代理，其与原告签订的合同系无效合同。针对争议焦点2，原告在与被告进行签订合同，及协商付款时间过程中，其不知道被告没有权利代理，原告为善意相对人。对于无权代理后未被被代理人对合同行为进行追认，导致合同无效的法律后果为善意相对人有权请求行为人对其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。原合同作为具有基本的房屋坐落、面积、不动产权证号、价款、违约责任，从形式上已经具备了商品房买卖合同的主要内容，如该合同有效，出售方现拒绝出售房产，构成违约。其中的违约责任条款亦为有效约定。原合同中约定了“逾期交房超过十日的，乙方有权解除本合同，并有权没收购房定金及要求乙方按照总房价款的百分之二支付违约金及双倍定金、直接损失。”根据合同法的规定，违约金、赔偿损失的补救方式均是为了弥补给被告造成的实际损失，二者合计金额应当以受害人的实际损失为基础。本案中，原告还处于未付购房款，付完定金1000元的阶段，对其造成的损失较小。原告虽在庭审中没有举证证明其损失的依据，但是被告明知没有代理权而代理，其存在重大过错、违背诚信原则，原告在过程中亦没有尽到审慎注意义务。根据公平原则、诚实信用原则、过错原则予以衡量，对给原告造成的损失本院酌定为2000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决如下：被告刘泽林于本判决发生效力之日十日内赔偿原告郭婧损失2000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，减半收取88元，由原告郭婧74元，被告刘泽林负担14元（原告已预交，由被告给付兑现款时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费176元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条的规定，本判决生效后，权利人可向本院或本院同级的被执行的财产所在地法院申请强制执行。（此页无正文）审判员 张 蕊二〇二〇年六月二十九日书记员 丁英姿法律条文及上诉须知附录一、法律条文[一]、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。[二]、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。