内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1405号上诉人（原审原告）赤峰汇鑫物业管理有限公司。住所地赤峰市松山区振兴街道办事处地质二中小区6-2-02015号。法定代表人曹友民，经理。委托代理人曹凤旭，内蒙古方赫律师事务所律师。委托代理人单丽娟，女，1968年5月11日出生，汉族，住赤峰市。被上诉人（原审被告）赤峰圣煜房地产开发有限公司。住所地赤峰市松山区向阳小区6组团10号楼。法定代表人董希军，总经理。委托代理人张玉成，男，1965年2月17日出生，汉族，住赤峰市。被上诉人（原审被告）松山区热浪酒楼。住所地赤峰市松山区向阳小区4号楼5号楼三层商厅。经营者李景玉，男，1968年9月10日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市红山区钢铁街市直幼儿园综合楼2单元262室。委托代理人张子文，内蒙古赫兴格律师事务所律师。上诉人赤峰汇鑫物业管理有限公司因与被上诉人赤峰圣煜房地产开发有限公司、松山区热浪酒楼物业服务合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初10868号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。赤峰汇鑫物业管理有限公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判支持赤峰汇鑫物业管理有限公司一审诉讼请求；被告承担一二审全部费用。事实与理由：一、一审法院查明事实与实际不符，严重偏离实际事实，应当予以纠正。第一，一审法院认为赤峰汇鑫物业管理有限公司提供的服务未达到合同约定的质量标准，未达到业主和物业使用人80％满意率，认定错误。业主委员会与赤峰汇鑫物业管理有限公司签订的物业服务合同，约定的物业服务内容和服务质量要求12项中，主要是物业服务共用部分设备维修养护，公共绿地、公共环境卫生、公共秩序维护、水暖电、给排水管道、排污管道的维修养护，消防设备维护等，赤峰汇鑫物业管理有限公司提供的上述服务与被告的所有的房屋正常使用具有密不可分的联系。没有物业的服务，就没有业主的正常生活，业主的正常居住和使用房屋的稳定有序，是物业服务的结果之一。至于被告辩称商厅的部分服务项目系承租人自行支付费用请他人服务，其理由不在物业服务范围，与本案无关。楼内业主专有部分卫生清理由业主或房屋使用人自己负责，楼外公用部位的环境卫生和楼内业主形成的袋装垃圾物业公司已负责清理，赤峰汇鑫物业管理有限公司已履行了合同约定，物业服务质量达到合同约定的质量要求。一审期间赤峰汇鑫物业管理有限公司已向法院提供了赤峰汇鑫物业管理有限公司为被告专有部位的维修派修单，有被告等人的签字，证明赤峰汇鑫物业管理有限公司已履行合同约定及时派员维修服务，被告也享受到服务的利益，但一审法院仍以派修单不符合证据要件形式为由不予采信，纯属不顾事实歪曲事实。而被告提供的自费服务费用单据与本案无关，属于自己应自行处理的费用。本小区有住户95％以上的业主都交纳物业费，2016年12月1日至2019年12月30日一期服务合同期满，该小区业主委员会又与赤峰汇鑫物业管理有限公司签订合同，证明物业服务80％业主是满意的，而拒交物业费的是部分少数商厅业主，不能证明其主张物业服务没达到80%满意率。而一审法院对上诉人赤峰汇鑫物业管理有限公司提出的证据不予采信，严重违背《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条规定情形，偏离事实，属于枉法裁判。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告没提出抗辩物业没有全部服务的相反证据的反驳，仅提供的自费收据与本案无关，不能否认赤峰汇鑫物业管理有限公司与业主委员会签订的物业服务内容约定，赤峰汇鑫物业管理有限公司已履行了服务约定义务，被告仅以服务有瑕疵，且无事实证据，不能免除履行债务的责任。同时该条规定经书面催交，并非法定前置程序，法院不予认定向被告送达催收单，不影响赤峰汇鑫物业管理有限公司主张权利和违约损失。按照此法条应该也应该支持赤峰汇鑫物业管理有限公司的诉讼请求，一审法院判决错误，显失公平公正，请二审法院支持赤峰汇鑫物业管理有限公司的上诉请求。庭审期间上诉人补充：松山区热浪酒楼承租赤峰圣煜房地产开发有限公司950平米，自行购买1357平米，我们主张赤峰圣煜房地产开发有限公司业主的面积3418.1平米，松山区热浪酒楼称自己买的1357平米，租赤峰圣煜房地产开发有限公司950平米，就是说赤峰圣煜房地产开发有限公司和松山区热浪酒楼之间租赁多少是他们自己的事情，我们总体向赤峰圣煜房地产开发有限公司主张交3418.1平米的物业费。双方内部之间所占份额他们自己协商。即我们要求赤峰圣煜房地产开发有限公司对全部面积承担责任。松山区热浪酒楼对他自有部分承担责任。松山区热浪酒楼对租赁的部分承担连带责任，也就是还是坚持一审的诉讼请求。被上诉人赤峰圣煜房地产开发有限公司答辩称我们租给松山区热浪酒楼的就是900多平米，其他松山区热浪酒楼买了，与我们无关。在租给松山区热浪酒楼900多平中，我们签订合同了，电费物业费取暖费等一切费用由松山区热浪酒楼自己负责。物业公司入驻向阳小区六组团中，与业主委员会签订服务合同，与赤峰圣煜房地产开发有限公司没有签订合同，对服务项目不清楚，有些个别项目没有服务，包括消防管道验收项目，现在也没有接，去年找他接也没有接，这套程序不接收，给小区造成损失了，去年把管子都冻坏了。松山区热浪酒楼答辩服判。其主要答辩意见为：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、上诉人并未向被上诉人提供过物业服务，其在一审中也并未提交有关提供过物业服务的证据予以证明，而被上诉人在一审提交了证据，能够证明本案应由物业公司提供的服务均由被上诉人自行雇人完成，另外一审判决后，上诉人在未告知被上诉人的情况下，自行切断了被上诉人正在使用中的下水管道，给被上诉人造成了经济损失并严重影响了日常经营。后经被上诉人报警，警察对其批评教育后才接上了下水管道，未对公共区域造成更加严重的危害后果。上诉人不仅不提供物业服务还肆意破坏业主的设施，由此可见，上诉人并没有提供物业服务的真实意思，而仅存收取物业费的想法，遇到问题就以拒绝服务和破坏公共设施的方式解决。二、上诉人作为物业公司，应当对其服务的业主主体有所了解，不应当将两被上诉人一并起诉，并且不清楚各被上诉人的房产产权的面积，实际上被上诉人松山区热浪酒楼仅对上诉人起诉的部分面积享有产权，同时，被上诉人没有直接或间接地与上诉人签订过物业服务合同，因此，上诉人应当在查清业主的产权面积的基础上分别起诉，以避免此类滥诉行为。三、一审法院依据物业合同审理发现，上诉人并未按照合同约定向被上诉人提供物业服务，并且一审庭审中其也未提供过符合合同约定的服务的证据，未对其主张加以证明，理应承担不利的法律后果及相应的责任。合同义务是双方的，而不能仅凭一纸合同就要求被上诉人付钱，对此于法无据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人应积极提供物业服务，并以提高业主满意度为原则，收取与提供的服务相应的物业费，方能解决问题，而不应恶性循环，无视业主的权益。请求法院驳回上诉，维持原判。赤峰汇鑫物业管理有限公司向一审法院起诉请求：要求赤峰圣煜房地产开发有限公司、松山区热浪酒楼交付物业费暂定10000元，并按银行同期贷款利率的四倍承担逾期违约损失。庭审中，赤峰汇鑫物业管理有限公司变更诉讼请求要求赤峰圣煜房地产开发有限公司、松山区热浪酒楼交付物业费246103.2元，并按银行同期贷款利率的四倍承担逾期违约损失118129.4元，合计364232.6元。一审法院经审理查明，2016年12月1日，赤峰汇鑫物业管理有限公司通过公开招标方式成为赤峰市松山区向阳小区六组团物业管理服务中标人。同日，赤峰市松山区向阳小区六组团业主委员会作为甲方与赤峰汇鑫物业管理有限公司作为乙方签订物业服务合同，约定乙方为赤峰市松山区向阳小区六组团的住宅、临街商厅、小棚、车库、地下车库及车位的全体业主及使用人提供物业服务，并收取物业费，双方约定临街商业物业费收费标准为2元/月/㎡，物业使用人逾期未交纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴纳费用的3‰的违约金。双方在合同中还详细约定了物业管理服务内容、服业管理服务质量及要求，其中在第四项服业管理服务质量及要求第12条约定业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%以上；第13条第（8）项约定封死所有商厅后门，禁止进小区，饭店产生的垃圾由物业定时上门清理；第六项双方权利义务第（二）项乙方权利义务第9条约定乙方每季度会同甲方进行一次物业服务满意率调查。合同委托期限为三年，自2016年12月1日至2019年12月1日。赤峰圣煜房地产开发有限公司系向阳小区六组团4、5-3-03021、4、5-3-01031号商厅的所有人，上述商厅面积总计3418.1㎡。2016年3月10日，赤峰圣煜房地产开发有限公司与松山区热浪酒楼经营者李景玉签订房屋租赁合同，将4#5#楼01031号商厅租赁给李景玉，总面积950㎡，合同约定由李景玉负责租赁期间的余热费、物业费、水电费等费用。庭审中松山区热浪酒楼提供相关单据证明赤峰汇鑫物业管理有限公司并未提供清运垃圾、清理化粪池、清洁商厅门前公共卫生等服务，而是由承租人自行支付费用请他人进行服务。一审法院认为，赤峰圣煜房地产开发有限公司是涉案房产所有权人，赤峰汇鑫物业管理有限公司经过招投标进入小区提供服务，并与业委会签订物业合同，因赤峰圣煜房地产开发有限公司未提交证据证明物业合同的签订过程违反法定程序，故该合同应为有效合同，依法对双方发生法律效力，双方均应按合同约定履行各自的义务。赤峰圣煜房地产开发有限公司作为向阳小区六组团的业主，按时交纳物业费是业主的法定义务，虽然未直接与赤峰汇鑫物业管理有限公司签订物业合同，但赤峰汇鑫物业管理有限公司与业委会签订的物业合同对赤峰圣煜房地产开发有限公司亦具有约束力。赤峰汇鑫物业管理有限公司要求赤峰圣煜房地产开发有限公司按合同约定的物业费收费标准支付物业费，依据谁主张谁举证原则，赤峰汇鑫物业管理有限公司作为物业服务企业首先应举证证明已按合同约定的服务项目提供相应的服务并达到合同约定的服务质量标准。庭审中，承租人松山区热浪酒楼提供单据证明关于商厅的部分服务项目系承租人自行支付费用请他人服务，赤峰汇鑫物业管理有限公司并未按合同约定事项提供物业服务，而赤峰汇鑫物业管理有限公司仅提交其在小区内部进行服务的照片不足以证明赤峰汇鑫物业管理有限公司对临街商厅亦提供同质同量的服务，同时赤峰汇鑫物业管理有限公司提交的物业合同中亦明确约定赤峰汇鑫物业管理有限公司提供的服务需达到业主和物业使用人80%以上满意率的标准，其与业委会应每季度会进行一次物业服务满意率调查。赤峰汇鑫物业管理有限公司在提供服务的三年中，进行服务满意率调查系其在合同中明确约定的义务，但在庭审中赤峰汇鑫物业管理有限公司未提交该方面证据，亦无相反证据推翻松山区热浪酒楼提出的未提供服务的主张，综上，赤峰汇鑫物业管理有限公司作为物业服务企业，应该先履行提供相应服务的义务并达到约定的质量标准后，再要求业主支付相应的物业费，但赤峰汇鑫物业管理有限公司所举证据不足以证明其按照合同约定的事项为被告提供了物业服务并达到80%以上满意率的标准，故对赤峰汇鑫物业管理有限公司要求赤峰圣煜房地产开发有限公司支付物业费及违约金的诉讼请求，不予支持。因松山区热浪酒楼仅承租赤峰圣煜房地产开发有限公司所有的涉案房屋中的950㎡商厅，且其作为承租人与赤峰汇鑫物业管理有限公司不存在物业服务合同关系，故赤峰汇鑫物业管理有限公司要求松山区热浪酒楼承担给付责任，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：驳回赤峰汇鑫物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费3382元，由赤峰汇鑫物业管理有限公司负担。二审期间，上诉人赤峰汇鑫物业管理有限公司向本院提交以下证据：一、1、公共服务照片。2、被上诉人物业使用人在小区后门活动照片。3、物业公司组织业主代表座谈会征求物业质量和文化娱乐活动照片，共3份一共24张，欲证明：第一组照片证明：汇鑫物业履行合同约定在小区提供公共部位的管道维修、清理排污管道、清理公共环境卫生、植树、保安巡逻等。第二组照片证明：证明物业使用人在小区后门活动出入，后门并没有封闭，摘菜留下垃圾赤峰汇鑫物业管理有限公司清理，并设有垃圾箱。第三组照片证明：赤峰汇鑫物业管理有限公司开展物业服务质量满意调差以及听取今后工作意见。二、上诉人与赤峰市松山区向阳小区六组团业主重新签订自2019年12月至2024年12月第二期物业服务合同，共一份。欲证明赤峰汇鑫物业管理有限公司为业主服务满意，再次签订二期物业合同。证明物业公司前三年80%业主满意，业主不满意不会签订第二次合同。后业主委员会到期解散了，物业公司向街道办事处写了申请，街道办入户调查是否与物业公司续签，后又由筹备小组与物业公司签订的二期合同。三、同为商厅物业使用人中国农业银行、包商银行他们都按期交物业费的交款收费单据，共3页，欲证明对物业服务业主满意，赤峰汇鑫物业管理有限公司为物业使用人提供物业服务其他业主满意及时按月交纳物业费，被告拒交是不诚信的行为。四、2017年、2018年、2019年的物业质量满意率调查表共一份，欲证明自物业合同签订三年来业主对赤峰汇鑫物业管理有限公司服务质量的评价，80%以上业主对物业服务满意。五、1、大老吕家政服务公司吕云龙的证言，欲证明赤峰汇鑫物业管理有限公司服务小区的管理、化粪池清淘是由赤峰汇鑫物业管理有限公司实施的，履行了合同服务义务。2、负责清运垃圾的人马凤义的证言，欲证明雇人在该小区负责垃圾清运。六、三份光盘。其中两张是证明商厅的后门没有封闭，并且设有垃圾箱，物业公司没有上门为饭店清理垃圾的义务，和照片有关联性。还有一张是证明大老吕家政服务公司和马凤义出具证言时的视频，清理垃圾的监控视频。七、赤峰市房产管理局2016年8月22日关于向阳小区六组团工程质量问题的会议纪要、赤峰市人防工程管理科关于圣煜房地产消防设备人防工程质量整改通知单及广安社区居委会与物业公司联合向赤峰圣煜房地产开发有限公司下发的消防整改通知书，欲证明赤峰圣煜房地产开发有限公司人防工程不合格，公共质量存在问题，部分工程物业公司没有接收，由此产生的损失应该由赤峰圣煜房地产开发有限公司承担。被上诉人松山区热浪酒楼质证称对第一组证据对证据真实性有异议，首先照片没有明确的时间，也没有明确参照物，而且证据合法性不认可，不属于一审宣判后才可以收集的证据，不是新证据，关联性也不认可，从照片来看，不能反映上诉人提供了物业服务的事实，座谈会和文艺演出也看不出业主满意度的问题。第二组照片不是松山区热浪酒楼的后门，松山区热浪酒楼是二三楼，不能去一楼摘菜，员工也不是松山区热浪酒楼员工。对第二组证据的合法性有异议，重新签订的合同是在2019年12月1日，此时一审法院没有判决，因此不是新证据。对其关联性有异议，不能证明这份合同是以赤峰市松山区向阳街道广安社区居民委员会签订的，被上诉人不知情。该份证据不能证明上诉人提供了合同约定的物业服务，因此不能约束被上诉人。对第三组证据的真实性没有异议，但是不能证明达到80%的满意度。对第四组证据的合法性不认可，时间都是成立于2017年，这份证据没有松山区热浪酒楼提交的业主满意度调查表。热浪酒楼也是该小区的业主之一，因此可以证明其真实性有异议。对第五组证据的真实性合法性不认可，证据是证人证言，证人没有到庭经过被上诉人询问，不具备真实性合法性，内容与本案无关联性，无法证明提供了服务，达到了业主的满意度。对第六组证据的真实性、合法性有异议，与本案没有关联性。对第七组证据质证称物业公司与赤峰圣煜房地产开发有限公司之间是否整改和接收，与业主没有关系，但是反应了他们双方无法良好的给业主提供良好的服务。被上诉人赤峰圣煜房地产开发有限公司质证意见和松山区热浪酒楼的质证意见一致。补充：大老吕化粪池确实清理了，具体抽几次不清楚。关于第七组证据，真实性没有异议，房产局下文件是2016年，现在我们已经按意见都整改了，人防与本案没有关系。被上诉人赤峰圣煜房地产开发有限公司向本院提供了以下证据：1照片5枚，欲证明消防管漏水我们还收拾来呢。二、2019年8月27日的消防交工的验收单，欲证明已经交工了，没有盖开发公司红章，但证明消防工程去年验收了。上诉人赤峰汇鑫物业管理有限公司质证称关于第一份证据消防没有完全交工，物业不能履行手续。照片是真实的。第二份证据与本案无关。被上诉人松山区热浪酒楼质证称对赤峰圣煜房地产开发有限公司提交的以上证据均没有异议。本院审查以上证据后认为，关于上诉人提供的证据均是证明其提供了物业服务并且达到了80%业主满意度，被上诉人虽对此有异议但不能提供相反证据反驳，且从本案实际情况来看，上诉人物业公司提供前期三年的物业服务并在到期后又续签合同的事实均属实，故被上诉人称上诉人提供的以上证据不能证明上诉人提供了物业服务及达到了80%业主满意度因依据不足本院对其该主张不予支持，本院对上诉人提供的证据酌情参考使用。关于被上诉人赤峰圣煜房地产开发有限公司提交的证据因上诉人不予认可，现双方对消防工程是否交工是否验收及应归谁管理均有异议，此属于双方争议问题但不属本案争议焦点，本案争议焦点即物业公司是否提供了服务、被上诉人是否应交纳物业管理费，故因其不能证明其证明目的，本院对被上诉人提供的以上证据在本案中的证据效力依法不予确认。除此，双方均未向本院提供其他证据。二审查明，2016年12月1日，赤峰市松山区向阳小区六组团业主委员会作为甲方与赤峰汇鑫物业管理有限公司作为乙方签订《物业服务合同》，合同第八项违约责任中约定：……（二）乙方提供的服务达不到合同约定的标准，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方就给予甲方相应经济赔偿。（三）在履行本合同期间，甲、乙双方任何一方违约致使本合同目的不能实现的，违约方在接到对方书面通知15日内，应当改善或履行合同义务，违约方接到书面通知一个月内仍未能改善或履行合同义务的，守约方可以单方终止本合同，并有权要求违约方赔偿直接经济损失……。合同委托期限为三年，自2016年12月1日至2019年12月1日止。后因向阳六组团小区原业主委员会到期自行解散，2019年12月1日上述物业服务合同到期，同日，松山区向阳小区六组团业主大会筹备组与赤峰汇鑫物业管理有限公司续签了《向阳小区六组团物业服务合同》，委托管理期限为五年，自2019年12月1日至2024年11月30日止。本院二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人上诉主张二被上诉人应按合同约定交纳物业费，被上诉人赤峰圣煜房地产开发有限公司认为其不应交纳物业费，认为一审判决驳回上诉人的诉讼请求正确，其辩称“租给松山区热浪酒楼900多平米，约定电费物业费取暖费等一切费用由松山区热浪酒楼自己负责。其他松山区热浪酒楼买了，与我们无关。物业公司入驻向阳小区六组团中，与业主委员会签订服务合同，与赤峰圣煜房地产开发有限公司没有签订合同，对服务项目不清楚，有些个别项目没有服务，包括消防管道验收项目，现在也没有接，去年找他接也没有接，这套程序不接收，给小区造成损失了，去年把管子都冻坏了。”被上诉人松山区热浪酒楼辩称上诉人并未向被上诉人提供过物业服务，其一审提交了证据能够证明本案应由物业公司提供的服务均由被上诉人自行雇人完成，另外一审判决后，上诉人在未告知被上诉人的情况下，自行切断了被上诉人正在使用中的下水管道，给被上诉人造成了经济损失并严重影响了日常经营。且被上诉人松山区热浪酒楼仅对上诉人起诉的部分面积享有产权，上诉人应当在查清业主的产权面积的基础上分别起诉，以避免此类滥诉行为。上诉人并未按照合同约定向被上诉人提供物业服务，故被上诉人认为其不应交纳物业费，认为一审判决驳回上诉人的诉讼请求正确。经查，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被上诉人赤峰圣煜房地产开发有限公司辩称的物业公司入驻向阳小区六组团与业主委员会签订服务合同，与赤峰圣煜房地产开发有限公司没有签订合同，对服务项目不清楚等业主委员会违反程序选聘物业服务企业的问题应属业主与业主委员会之间的内部事务，不应以此牵涉第三方即上诉人物业公司。由于物业服务具有整体性和不可分割性，单个业主不能对某一具体的物业服务事项进行决策，因此需要以业主委员会的名义与物业管理企业开展对话，故上诉人物业公司有理由相信业主委员会系代表全体业主与其签订物业服务合同，业主赤峰圣煜房地产开发有限公司作为物业服务合同相应权利义务的实际享有者及承担者应按照合同约定交纳物业管理费。一审期间上诉人提交了自房管局调取的赤峰圣煜房地产开发有限公司的房屋信息证明赤峰圣煜房地产开发有限公司系向阳小区六组团4、5-3-03021、4、5-3-01031号商厅的所有人，上述商厅面积总计3418.1㎡，虽然赤峰圣煜房地产开发有限公司称除了租给松山区热浪酒楼950㎡外其余松山区热浪酒楼购买了，但未提交相应证据，故赤峰圣煜房地产开发有限公司应按3418.1㎡的面积交纳物业管理费。虽然赤峰圣煜房地产开发有限公司将4#5#楼01031号商厅租赁给李景玉，总面积950㎡，合同约定由李景玉负责租赁期间的余热费、物业费、水电费等费用。但该约定系赤峰圣煜房地产开发有限公司与松山区热浪酒楼负责人李景玉之间的内部约定，不能对抗第三人即上诉人物业公司，故赤峰圣煜房地产开发有限公司仍需对其所有的商厅按合同约定交纳相应的物业管理费。赤峰圣煜房地产开发有限公司可按其与松山区热浪酒楼负责人李景玉之间的约定另行向李景玉主张权利。关于上诉人要求松山区热浪酒楼对其承租部分与赤峰圣煜房地产开发有限公司承担连带给付物业费的责任的上诉主张，因松山区热浪酒楼作为承租人与上诉人不存在物业服务合同关系，故上诉人该主张因无依据本院依法不予支持。关于上诉人主张松山区热浪酒楼交纳物业费，因上诉人未明确松山区热浪酒楼在向阳小区六组团中自有产权部分面积多少、应交纳多少物业费均不清楚，且一审期间松山区热浪酒楼称是李景玉个人购买了1357平米，不是以松山区热浪酒楼名义购买的，故本院对上诉人要求松山区热浪酒楼交纳物业费的诉讼请求暂不予支持，若上诉人认为还存在其他人拖欠物业费，上诉人可持相关证据另案主张权利。另，被上诉人称上诉人并未按合同约定事项提供物业服务且上诉人提供的物业服务未达到业主和物业使用人80%以上满意度，故主张不支付物业费。经查，由于物业服务的对象系小区的全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，亦不足以作为个别业主不交纳物业管理费的合理理由。现双方对上诉人提供的物业服务是否达到了业主和物业使用人80%以上的满意度有异议，二审期间上诉人向本院提交了部分业主满意度征询意见表证明其提供的服务达到了80%的满意度，被上诉人不予认可，但无论如何，根据双方签订的物业服务合同第八项违约责任中约定“……（二）乙方提供的服务达不到合同约定的标准，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方就给予甲方相应经济赔偿。（三）在履行本合同期间，甲、乙双方任何一方违约致使本合同目的不能实现的，违约方在接到对方书面通知15日内，应当改善或履行合同义务，违约方接到书面通知一个月内仍未能改善或履行合同义务的，守约方可以单方终止本合同，并有权要求违约方赔偿直接经济损失。”即双方签订的合同虽然约定业主和物业使用人对乙方（上诉人）的满意度达到80%以上，但合同并未约定若上诉人提供的物业服务达不到80%的满意度的话业主可据此拒绝交纳物业费，故被上诉人赤峰圣煜房地产开发有限公司称物业服务未达到业主和物业使用人80%以上的满意度其可以不予交纳物业费的主张因依据不足，本院依法不予支持。且根据合同第八项第（二）（三）条，业主和物业使用人若认为上诉人提供的服务达不到合同约定的标准，其有权要求上诉人限期整改，但本案中被上诉人并未就其要求上诉人限期整改提供此方面的相应证据，故根据双方签订的物业服务合同，被上诉人应按合同约定交纳物业费。被上诉人赤峰圣煜房地产开发有限公司称物业公司入驻向阳小区六组团中，与业主委员会签订服务合同，与赤峰圣煜房地产开发有限公司没有签订合同，对服务项目不清楚，有些个别项目没有服务，包括消防管道验收项目，现在也没有接，去年找他接也没有接，这套程序不接收，给小区造成损失了，去年把管子都冻坏了。经查，对于其主张本院认为如前所述均不是其不缴纳物业费的理由，如果应由物业公司做的服务事项其未做导致有些业主自己出资做的有些物业服务项目，业主可以据此申请减免部分物业费，但本案中被上诉人并未在一审期间提出要求减免物业费的请求，而是认为其有权不缴纳物业费，故其若认为其存在上述情况应减免部分物业费可另案主张权利，本案因其未提出主张故对此不予涉及。且按照合同约定被上诉人作为业主和物业使用人对上诉人物业公司的服务有异议并认为上诉人提供的服务达不到合同约定的标准，其可通过业主大会或业主委员会要求上诉人物业公司改正或更换物业公司；若由于上诉人物业公司的物业服务瑕疵造成其个人人身、财产等受损，其可就该具体损害事实另行向上诉人物业公司主张权利，故业主和物业使用人的权利若受损均有救济途径，其可按合同约定履行相应权利要求对方改正，亦可按法律规定提起诉讼。综上，被上诉人赤峰圣煜房地产开发有限公司辩称其不应承担给付物业费责任的主张因无依据，本院依法不予支持，其应依据物业服务合同约定交纳物业费。关于被上诉人赤峰圣煜房地产开发有限公司应交纳物业费数额，上诉人物业公司一审起诉请求赤峰圣煜房地产开发有限公司交付物业费246103.2元，并按银行同期贷款利率的四倍承担逾期违约损失118129.4元，合计364232.6元。经查，2016年12月1日赤峰市松山区向阳小区六组团业主委员会作为甲方与上诉人作为乙方签订物业服务合同，第五条第1项约定乙方为赤峰市松山区向阳小区六组团的住宅、临街商厅、小棚、车库、地下车库及车位的全体业主及使用人提供物业服务，并收取物业费，双方约定临街商业物业费收费标准为2元/月/㎡。根据一审法院查明的上述事实，赤峰圣煜房地产开发有限公司系向阳小区六组团4、5-3-03021、4、5-3-01031号商厅的所有人，上述商厅面积总计3418.1㎡。物业服务合同约定临街商业物业费收费标准为2元/月/㎡，物业使用人逾期未交纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴纳费用的3‰的违约金。本案中，上诉人物业公司于2019年11月6日提起本案诉讼，本案审理期间赤峰市松山区向阳小区六组团业主委员会与上诉人签订的物业服务合同于2019年12月1日服务终止。赤峰圣煜房地产开发有限公司应交纳该服务期内的物业费246103.2元（3418.1㎡×2/元/月/㎡×36个月=246103.2元），故本院对上诉人请求被上诉人赤峰圣煜房地产开发有限公司支付246103.2元物业费的诉讼请求因符合法律规定和双方合同约定依法予以支持。关于上诉人物业公司主张被上诉人赤峰圣煜房地产开发有限公司应给付其逾期交纳物业费的违约损失118129.4元。经查，《物业服务合同》第五条第3项约定“物业使用人逾期未交纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴纳费用的3‰的违约金……”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定……”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，双方合同约定的支付违约金日千分之三的计算数额已超出法律规定，应予以调整，根据公平原则和上诉人物业公司的实际损失，本院酌情确定被上诉人赤峰圣煜房地产开发有限公司应承担逾期未交纳物业费总金额20%的违约金，即其应支付2017年度、2018年度起未交纳物业费总金额20%的违约金。因2019年赤峰汇鑫物业管理有限公司提起本案诉讼，故其要求被上诉人赤峰圣煜房地产开发有限公司支付2019年度违约金没有依据，本院对上诉人主张的违约金合理部分予以支持。故被上诉人赤峰圣煜房地产开发有限公司应支付2016年12月1日至2018年12月1日期间的违约金32813.76元（3418.1㎡×2/元/月/㎡×24个月×20%=32813.76元）。故上诉人该上诉理由部分成立本院对合理部分酌情予以支持。综上所述，被上诉人赤峰圣煜房地产开发有限公司应向上诉人赤峰汇鑫物业管理有限公司交纳物业费246103.2元并支付违约金32813.76元，合计278916.96元。上诉人赤峰汇鑫物业管理有限公司其他诉讼请求本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立。一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果应予纠正，依据上述法律规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初10867号民事判决；二、赤峰圣煜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向赤峰汇鑫物业管理有限公司支付物业费246103.2元（3418.1㎡×2/元/月/㎡×36个月=246103.2元）并支付违约金32813.76元，上款合计278916.96元；三、驳回赤峰汇鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3382元，二审案件受理费6764元，合计10146元，由赤峰圣煜房地产开发有限公司承担7812元，赤峰汇鑫物业管理有限公司承担2334元。本判决为终审判决。审 判 长 孟凡林审 判 员 鹿春林审 判 员 郭 宇 二〇二〇年六月十一日法官助理 赵妍婷书 记 员 吴 桐