河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3452号 上诉人（原审被告）：雷晓辉，女，1980年11月1日出生，汉族，住河北省石家庄市。 委托诉讼代理人：牛龙，山西蔚汾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北金管家物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区谈固南大街西美五洲天地6号楼2单元802号。 法定代表人：马朝华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：庞亚宾。 委托诉讼代理人：张岱，河北冀华律师事务所律师。 上诉人雷晓辉因与被上诉人河北金管家物业服务有限公司（以下简称金管家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 雷晓辉上诉请求：1.请求依法撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10722号民事判决书并依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼等费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人为上诉人小区提供了90%的物业服务，事实不清，证据不足，与客观事实严重不符。被上诉人作为上诉人小区物业服务提供方，多年来未按照《物业服务合同》约定标准服务，是本案不具争议性、客观存在的事实。被上诉人未按照《物业服务合同》提供约定的服务，多年来上诉人一直与被上诉人进行交涉，从未中断过。被上诉人提供物业服务既存在严重缺陷，更未提供90%的物业服务。被上诉人在环境卫生、安保、绿化、车辆管理、消防安全管理、基础设施维护等6大项履行义务中都存在瑕疵，由此证明被上诉人提供的物业服务出现了严重的、根本性的违约行为，但一审判决却仅在被上诉人主张的物业服务标准基础上减少了10%的服务报酬，其判决明显违背基本的公平正义。被上诉人进驻上诉人所在的小区后不仅没有提供约定的物业服务，还多次实施了不作为的侵权。二、一审判决程序违法。本案系一方人数众多案件，不适用简易程序审理，但一审却适用简易程序审理本案，其审理程序不具有合法性。本案涉及《物业服务委托合同》第9页第38条第2款明确显示“双方同意由石家庄市仲裁委员会仲裁”，所以，本案有仲裁条款，一审法院管辖具有错误性。被上诉人应承担其主张的“已履行委托义务”举证责任，但一审判决却将本应被上诉人承担的举证责任倒置给了上诉人，而本案又不符合举证责任倒置的情形。因此，一审判决适用法律具有不当性。 金管家物业公司答辩称，上诉人的上诉理由无任何依据，应予驳回上诉，维持原判。答辩人提供物业服务后，向上诉人主张给付拖欠的物业费具有法律及合同依据，出于尊重判决等教师并未提出来上诉，并不代表完全认同物业服务有瑕疵的判定。一审法院认定事实、适用法律均无不当，程序合法。本案并非共同诉讼，适用简易程序并无不当。本案管辖具有法律依据，案件管辖正确。 金管家物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业服务费6209.7元（计算至2019年6月30日)，并自逾期之日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率支付利息，暂计至2019年9月2日利息为979元，共计7188元。2、因本案产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等均由被告承担。 一审法院认定事实：石家庄市神州嘉园小区位于石家庄市长安区。被告雷晓辉系该小区业主，房产为神州嘉园小区19-6-602室住宅，建筑面积169.21平方米，物业费标准为1元／月／平方米。原告于2014年10月1日至2019年9月30日为该小区提供了物业服务。原告向被告收取物业费的依据是2014年9月25日原告与石家庄市神州嘉园业主委员会签订的《物业服务委托合同》，该合同约定：物业服务标准根据《石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准》二级中规定的要求执行。物业服务费用按季度缴纳，每季度末收取。原告要求被告支付2016年5月10日至2019年6月30日欠交的物业费6209.7元及利息（自逾期之日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）。原告于2019年8月29日通过发《催缴通知单》的方式向被告书面催缴过物业费。另，根据被告雷晓辉提交的小区状况照片、微信截图以及原告诉该小区其他业主物业服务合同纠纷案中，其他业主提交的小区状况照片、视频资料等证据，并结合其他业主的陈述，可以认定原告提供的物业服务在环境卫生、安保、绿化、车辆管理、消防安全管理、基础设施维护等方面存在质量瑕疵。 原告在与该小区其他业主物业服务合同纠纷案中提交了2019年11月4日胜利北街第二社区居委会出具《关于河北金管家物业服务有限公司入驻管理的情况说明》：河北金管家物业服务有限公司，2014年9月25日与神州嘉园第一届业主委员会签订物业服务合同，于10月1日正式入驻神州嘉园小区开展管理服务工作至今。该物业公司的入驻是由神州嘉园第一届业主委员会牵头负责，成立了物业公司选聘小组，对石家庄多个物业公司进行考察后，于2014年9月召开物业选聘业主代表大会进行投票，经选举确认河北金管家物业服务有限公司选票胜出。原告还提交了《物业服务委托合同》签订人马儒托的不动产产权证书，证实了马儒托为该小区业主。以上事实有原告提交的雷晓辉的不动产产权登记表复印件、《物业服务委托合同》、石家庄市物业服务收费管理实施办法、物业费服务标准、催交物业费照片、催缴通知单、相关通知通报、物业服务照片以及被告提交的小区状况照片及微信截图、原告与该小区其他业主物业服务合同纠纷案件中的证据材料等证据予以佐证。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告提交了石家庄市神州嘉园小区业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》，结合法院在审理原告诉该小区其他业主物业服务合同纠纷案中原告提交的胜利北街第二社区居委会出具的《关于河北金管家物业服务有限公司入驻管理的情况说明》及业主委员会成员马儒托的不动产产权证书等证据，足以证明原被告之间存在物业服务合同关系，结合原告已经依据《物业服务委托合同》进驻小区开展物业服务的事实以及被告在2014年10月1日（原告进驻小区之日）至本案起诉之前，并未提出过原告提供物业服务没有合法依据或要求原告撤离的事实及证据，因此，法院认定原告与石家庄市神州嘉园业主委员会签订的《物业服务委托合同》对于原、被告双方均具有约束力，对被告提出的与原告之间签订的《物业服务委托合同》无效的答辩意见不予支持。原告作为神州嘉园小区的物业服务提供方，应当按照物业服务合同以及相关法律法规，提供符合标准和要求的服务，全面履行其物业管理服务义务。结合被告陈述和举证以及原告与该小区其他业主物业服务合同纠纷案中查明的事实，法院认为，原告在向被告提供物业服务过程中，在环境卫生、安保、绿化、车辆管理、消防安全管理、基础设施维护等方面存在一定瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，关于瑕疵履行的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”原告应当减少物业服务报酬，故法院酌情在原告主张物业服务费标准基础上减少10%，即被告应向原告支付拖欠的物业服务费为5588.73元（6209.7元*90%=5588.73元）。因原告提供的物业服务存在质量瑕疵，故其要求被告给付逾期利息的诉讼请求，法院不予支持。 物业服务是一个持续不断的过程，原告应积极对待业主所反映的问题，进一步提高物业服务质量，为广大业主和物业使用人提供优质的服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。小区业主应及时按约交纳物业费，否则长期拖欠物业费，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成服务质量进一步降低的恶性循环。结合本案查明的事实，法院酌情认定被告应承担90%的物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第六十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告雷晓辉于本判决生效后十日内向原告河北金管家物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费5588.73元。二、驳回原告河北金管家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担23元，原告负担2元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的基本事实与一审查明的事实一致。 本院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被上诉人金管家物业公司与石家庄市神州嘉园小区业主委员会于2014年9月25日签订的《物业服务委托合同》，系当事人真实意思表示且不违反法律强制性规定，被上诉人金管家物业公司已依照合同约定进驻小区提供物业服务，上诉人也认可被上诉人金管家物业公司提供物业服务的事实，故该物业服务委托合同合法有效，对于小区业主即上诉人具有约束力。上诉人主张《物业服务委托合同》为无效合同，缺乏事实和法律依据，相应辩解不予采信。上诉人作为业主在享有物业服务的同时还需交纳物业管理费，若被上诉人金管家物业公司不履行或不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，上诉人可请求其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业费。被上诉人金管家物业公司对上诉人已进行了书面催交，上诉人仍未交纳物业费，现被上诉人金管家物业公司起诉要求上诉人支付拖欠的物业费，有事实和法律依据。因被上诉人金管家物业公司在履行物业服务委托合同过程中存有瑕疵，一审法院根据本案实际情况酌情扣减部分物业服务费，符合法律规定，并无不妥。上诉人在一审法院首次开庭前并未以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议，一审法院适用简易程序审理案涉物业服务合同纠纷案件，符合法律规定，审理程序并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.0元，由上诉人雷晓辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 许毅鹏 审 判 员 王淑芳 审 判 员 张 楠 二〇二〇年六月四日 法官助理 徐洁莹 书 记 员 董 冉 ——