北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6258号原告(反诉被告)：北京花果山果源科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路19号1号楼6层601-13房间。法定代表人：林道奶，总经理。委托诉讼代理人：李喆，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾晓璐，女，该公司员工。被告（反诉原告）：郄维新，男，1973年5月20日出生，汉族，住山西省大同市矿区。委托诉讼代理人：盛冲，北京盛冲律师事务所律师。委托诉讼代理人：光莹，北京盛冲律师事务所律师实习律师。原告(反诉被告)北京花果山果源科技有限公司（以下简称：花果山公司）与被告（反诉原告）郄维新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）花果山公司的委托诉讼代理人李喆、贾晓璐，被告（反诉原告）郄维新的委托诉讼代理人盛冲、光莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花果山公司向本院提出诉讼请求：1、判令郄维新向花果山公司支付双倍保证金390000元；2、判令郄维新向花果山公司支付房屋装修补偿金95000元；3、本案诉讼费用由郄维新承担。事实和理由：2017年5月11日，双方签订《房屋租赁合同》，约定：郄维新将坐落于北京市经济技术开发区文化园西路x号院x号楼x层x房屋出租给花果山公司使用，租赁期三年，自2017年5月11至2020年5月10日止；房屋租金每月65000元，按季结算；郄维新向花果山公司收取195000元保证金，如花果山公司违约，该保证金作为违约金不予退还；如郄维新违约，郄维新除退还已经收取的租金外还需要双倍返还保证金，还应给予花果山公司装修补偿金。合同签订后，房屋如约交付，花果山公司也交付了保证金，并按期如数交纳房租。2017年10月8日，花果山公司时任法定代表人贾晓璐在征得郄维新授权代表李雁同意的前提下，将承租房屋部分转租给次承租人刘文香。2019年1月9日，李雁突然到店内，将店员与店内顾客轰出，并在店内张贴收房通知，2019年1月10日强行锁门。其后，花果山公司多次与李雁协商，要求其开门搬出设备，但郄维新一直拒不开门，直至2019年2月17日开门，花果山公司才得以将设备搬出。花果山公司认为根据《民法总则》和《中华人民共和国合同法》的宗旨和相关规定，郄维新行为已属根本违约，事实确凿，证据充分，应当承担违约责任，花果山公司为维护自身合法权益，特诉至本院，请求法院依法判决。被告郄维新辩称，1、花果山公司将涉案房屋二楼擅自出租给美甲店，时间至少在2018年8月至10月，李雁明确通知贾晓璐不同意房屋转租，2019年1月9日案外人刘文香告诉李雁，贾晓璐将涉案房屋的一楼转租给她，并提供了郄维新同意转租证明，但郄维新从未出具，李雁得知后在店门上贴出通知指明花果山公司违约出租，并善意提醒花果山会员。李雁认为这种伪造行为构成违约而且突破道德底线，故向贾晓璐说明将追究法律责任，贾晓璐在未通知李雁的情况下搬空大部分涉案房屋内物品。李雁要求贾晓璐办理房屋交接，直至2019年2月17日贾晓璐才派员工完成部分交接。2、郄维新始终依约履行，但花果山公司始终无理缠诉：首先，花果山公司支付的195000元是履约保证金，对此合同有明确约定，因为花果山公司的违约行为，导致合同不能履行，故无权主张退还195000元；其次，花果山公司毫无诚信，违约将房屋租赁给美甲店，阳奉阴违，哄骗郄维新已经清理并起诉分租户；再次，花果山公司在郄维新不知情情况下先将涉案房屋一楼转租给了贾晓璐，又从贾晓璐转租给刘文香，并且此处为公司行为，更恶劣的是花果山公司伪造了郄维新签名，侵犯了郄维新合法财产权益；花果山公司在合同履行期间，从未有按期如数支付过房租；花果山公司违法违约占用房屋一个多月，双方已经约定在2019年1月11日交接房屋但因花果山公司原因没有交接，并多次无故拖延，直至2019年2月17日才完成部分交接，从聊天记录可以看出均是李雁多次联系贾晓璐交接。3、郄维新依约解除合同不需要承担任何违约责任，双方签订的《房屋租赁合同》第十二条和第十六条有明确约定。4、花果山公司诉求没有合同和法律依据，颠倒黑白，有严重诚信问题。被告郄维新提出反诉请求：1、判令花果山公司向郄维新支付未支付租金77580元；2、判令花果山公司向郄维新支付滞纳金共计77477元；3、判令花果山公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月11日，郄维新委托李雁与花果山公司签订《房屋租赁合同》，约定：郄维新将坐落于北京市经济技术开发区文化园西路x号院x号楼x层x房屋出租给花果山公司使用，租赁期三年，自2017年5月11日至2020年5月10日止，装修免租期自2017年5月11日至2017年7月10日，共计61日。月租金65000元（含物业管理费、供暖制冷，不含发票），郄维新向花果山公司另行收取195000元作为履约保证金，待合同履行完毕双方清算时将保证金三日内如数返还给花果山公司。花果山公司应于合同签订后7日内向郄维新支付首次房屋租金195000元以及合同保证金195000元，租金按季计算，由花果山公司在每季的提前十五天交付给郄维新。双方签订的《房屋租赁合同》中，甲方为郄维新，乙方为花果山公司，该合同第十二条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的;”合同的第十六条约定：“乙方未按合同约定的时间和数额向甲方支付租金的，乙方须按照拖欠金额的每日1‰向甲方支付滞纳金，直至拖欠款项全部付清。如果乙方拖欠甲方租金超过20天，则甲方有权解除本合同，由此造成的全部损失应由乙方自行承担。”合同生效后，郄维新依约履行义务，但花果山公司多次拖欠租金，而且伪造郄维新的签名，违法转租涉案房屋。2019年1月10日，郄维新发现花果山公司将承租的涉案房屋转租给案外人，而郄维新从未同意并授权花果山公司将房屋进行转租，该行为违反了双方签订的《房屋租赁合同》第十二条的约定，郄维新通过微信向花果山公司代表通知终止合同，收回房屋。同日花果山公司收到通知，并表示会承担该承担的后果，双方签订的合同自此终止。2019年2月17日，花果山公司委托其员工办理交接手续，并搬离涉案房屋，交接后，花果山公司至今未归还水卡、电卡和钥匙。郄维新认为，花果山公司多次拖欠房租，未经其同意擅自将房屋转租，已构成根本违约，故提起反诉，主张根据合同约定，没收花果山公司的保证金195000元，并要求花果山支付拖欠租金产生的滞纳金46290元，支付2019年1月10日至2019年2月17日的房租77580元及滞纳金31187元。针对被告郄维新的反诉请求，原告花果山公司辩称：首先，郄维新提出的事实理由与诉讼请求无关，并且事实也没有相应的证据支持。理由如下：花果山公司并不存在两次转租，并且李雁此前也没有提到美甲店转租，实际美甲店与花果山公司是合营关系，此事李雁知情并同意，之后也没有提出异议，说明李雁是知情且认可的；对于花店分租，分租的性质不同于转租，李雁所称不知情是不可能的，因为李雁的餐厅与涉案房屋相邻；对于伪造签名是第三方麦田公司提出的，贾晓璐在与刘文香的诉讼中也提过鉴定；也没有证据证实2018年8月13日李雁提出异议后多次要求腾退分租部分，直至2019年1月10日李雁直接关闭店门是没有任何征兆和理由的突然举动。花果山公司认为：1、本案争议在于郄维新是否有权就花果山公司的分租行为解除合同，并具有单方解除权。花果山公司认为，其电话通知了李雁分租一事（约定也没有明确转租必须征得房东书面同意），郄维新在得知分租后6个月内没有提出异议，首次提出异议时间在2018年8月13日，已经超过规定期限，不再具有异议权；2、郄维新经营的餐厅距离花果山公司承租房屋仅距离81米，步行仅1分钟距离，次承租人的花店门头十分显眼，郄维新或李雁到店、停车等均会看到。3、租赁合同约定了郄维新对租赁房屋的修缮义务，物业公司也会提醒业主房屋店面变更情况，出于常理郄维新也不可能长达一年多的时间都不知道相邻的涉案房屋存在分租情况；4、郄维新构成违约，双方签订的房屋租赁合同对合同的解除和终止进行明确约定，没有约定出租方可以通过强行锁门的方式解除合同，若任何一方想要终止合同也应当提前一个月进行告知协商。5、花果山公司在支付房租时偶有拖延但是截至房屋交接时已经全额交纳房租，并且李雁和贾晓璐已经重新约定了房租交纳期限，在交租后李雁也没有提出要追究贾晓璐的延期支付租金责任；6、花果山公司没有及时搬离涉案房屋的责任在郄维新，因为郄维新将房屋上锁，而且花果山公司也没有逾期；7、花果山公司偶有拖延房租与分租问题并不影响合同继续履行，不影响合同目的实现。8、花果山有理由怀疑郄维新突然关闭店门，提出解除合同是有其他原因的。经审理，本院认定事实如下：2017年5月11日，郄维新（出租方、甲方）委托李雁与花果山公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市经济技术开发区文化园西路x号院x号楼x层x房屋出租给乙方使用，租赁期3年，自2017年5月11日至2020年5月10日止。该房屋建筑面积255.81平方米，月租金（人民币）陆万伍千零百零拾零元整，（租金包含物业管理费、供暖制冷，不含发票）。甲方另行收取叁个月的租金作为乙方履行合同的保证金，待合同履行完毕双方清算时将保证金三日内如数返还给乙方。乙方应于本合同签订后7日内向甲方支付首次房屋租金（人民币）小写195000元整（大写：人民币壹拾玖万伍千零百零拾零元整），以及合同保证金（人民币）195000元整（人民币：壹拾玖万伍千零百零拾零元整）。租金按（季）结算，由乙方于每（季）的提前十五天交付给甲方。装修免租期自2017年5月11日至2017年7月10日时间共计61日。乙方擅自将承租的房屋转租的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。关于违约责任，约定1.乙方未能按本合同约定的时间和数额向甲方支付租金的，乙方须按照拖欠金额的每日1‰向甲方支付滞纳金，直至拖欠款项全部付清。如果乙方拖欠甲方租金超过20天，则甲方有权解除本合同，由此造成的全部损失应由乙方自行承担。如果乙方提前解除本合同，由此造成的全部损失由乙方自行承担，乙方所交保证金作为违约金甲方不予退回。2.如有甲方提前解除本合同或因甲方原因导致乙方不能正常使用该房屋，或因有第三人主张房屋权利致使乙方不能正常使用该房屋等情形之一时均视为甲方违约。甲方除退还已收取乙方租金外双倍保证金，甲方还应给以乙方装修补偿金（以装修合同金额为准）。花果山公司累计向郄维新支付1365000元，其中有195000元为履约保证金。已支付租金的租期为2017年7月11日至2019年1月10日，共计支付租金1170000元。具体支付情况如下：2017年5月11日支付50000元，2017年5月19日支付340000元，2017年11月11日支付50000元，2017年11月17日支付145000元，2018年2月12日支付195000元，2018年5月12日支付100000元，2018年5月14日支付95000元，2018年8月9日支付195000元，2018年11月10日支付100000元，2018年11月12日支付55000元，2018年11月18日支付40000元。2017年5月9日，郄维新授权李雁处理涉案房屋租赁有关事宜。2017年5月19日，花果山公司和北京市惠佳信建筑装饰工程有限公司（以下简称：惠佳信公司）签订《装饰工程施工合同》，约定花果山公司将涉案房屋室内装修工程承包给惠佳信公司，合同价款95000元。2019年1月10日，郄维新一方将涉案房屋上锁，在涉案房屋橱窗张贴解除通知，载明：“北京花果山果源科技有限公司在合同存续期间违约分租，现收回房屋，其经营期间所涉及经济问题，由租户自行承担!该公司所涉及会员请知悉！特此通知！”庭审过程中，花果山公司申请本院向北京晟邦物业管理有限公司林肯公园B区服务中心调取1、2017年10月8日至2019年1月10日间郄维新及其妻子李雁到该中心，为其自营的青素餐厅（北京经济技术开发区林肯公园二期底商x号楼x层x室）和花果山公司承租房屋（北京经济技术开发区文化园西路x号院x号楼x层x室），交纳物业费和取暖费，以及办理其他事项的全部签字记录；2、2017年10月8日至2019年1月10日间，郄维新及其妻子李雁根据物业相关规定，为花果山公司承租房屋的装修改造、门前三包及其他相关事项，履行业主确认手续的全部相关记录。本院在北京晟邦物业管理有限公司林肯公园B区服务中心未调取到涉案房屋的相关记录。以上事实，有《房屋租赁合同》、《民事判决书》、微信转账记录、聊天记录及当事人陈述等证据在案佐证。本院经审查认为，本案的争议焦点为：一、确定违约责任，即谁应当承担合同解除的违约责任；二是涉案《房租租赁合同》的解除事由及解除时间问题。一、关于谁应当承担合同违约责任的问题。在确认违约问题前，首先要对花果山公司分租行为以及逾期支付租金的行为进行评价。本案中，花果山公司主张贾晓璐电话征得李雁电话同意后进行了分租，李雁和郄维新对此予以否认。结合贾晓璐与李雁之间微信往来记录，李雁多次要求花果山公司清理分租。故对于花果山公司主张郄维新同意或者默认其分租行为，本院不予采信。另外，花果山公司主张分租不同于转租，不构成擅自转租的情形。本院认为，分租是将租赁房屋的分割出租给第三人，客观上实施了部分房屋转租的行为，与整套房屋的转租并无本质区别。故对于花果山公司主张分租不构成转租的意见，本院不予采信。关于租金支付逾期问题。花果山公司、郄维新向本院提交了贾晓璐与李雁的微信往来记录，2018年8月5日的微信聊天记录,李雁：“晓璐，麻烦你准备一下，该交房租了！这个月十号前，这次不能再拖了！”贾晓璐：“嗯嗯好的姐”、“我跟他们说一下。”2018年11月8日的微信聊天记录,李雁：“晓璐，提醒你一下哈，10号之前该给房租了，今天周四了，9号周五，你们别又拖，回头说周末不能转账之类的。”贾晓璐：“收到。”本院认为，虽然《房屋租赁合同》对租金支付时间约定明确，即租金应于每季的提前十五天交付。但是在合同履行过程中双方可以对合同内容进行协商和变更，故对于花果山公司主张租金交付日期已经变更的主张，本院予以采信。需要指出的是，双方合同履行期内，尤其是租金支付问题上，花果山公司属于怠于履行合同义务的一方，双方的微信沟通记录、花果山公司提交的银行转账、微信转账记录亦能佐证，本院对此给予负面评价。综上，在合同履行过程中，花果山公司存在擅自转租，未按时支付租金情形等违约行为，郄维新根据双方签订《房屋租赁合同》约定，要求花果山公司承担违约责任，本院应予支持。二、关于涉案《房屋租赁合同》的解除问题。庭审中，双方均认可涉案《房屋租赁合同》已经解除，对于合同解除事由和解除时间，双方存有争议。本案中，花果山公司主张电话通知李雁分租事宜，但是未向本院提交相应证据予以证明；至于花果山公司主张2017年10月8日花果山公司分租案外人，及至2018年8月13日李雁才在微信中对分租行为提出异议，明显超出法律规定的六个月异议期，已经丧失合同单方解除权的主张。本院认为，出租人的六个月异议期是除斥期间，以出租人知道或应当知道承租人转租为准。另外，花果山公司主张涉案房屋与郄维新经营的餐厅很近，据此根据常识推断郄维新应当自2017年10月8日起就应当知晓花果山公司对外分租行为，该理由明显依据不足。本院认为六个月的异议期对于出租人不宜苛以较重的举证责任，在承租人花果山公司未提供充足证据证明出租人郄维新知道或应当知道的情况下，出租人明确提出异议的时间距离六个月异议期不远，且郄维新能够作出合理解释，本院即认定出租人没有超过异议期，而贾晓璐与李雁的微信聊天记录可以佐证郄维新一方一直不同意对涉案房屋转租或分租，故对于花果山公司主张郄维新同意转租以及丧失单方解除权的主张，本院不予采信。依据涉案《房屋租赁合同》约定，郄维新要求解除合同，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。故花果山公司要求郄维新支付涉案房屋装修补偿金95000元，于法无据，本院不予支持。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。郄维新基于花果山公司违约，依据《房屋租赁合同》约定，提出解除合同，并对于花果山公司支付的履约保证金不予退还。对此，本院予以支持；花果山公司要求支付双倍保证金390000元的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于合同解除时间，涉案《房屋租赁合同》约定，承租人擅自将承租的房屋转租的，出租人可终止合同。鉴于双方已经就合同解除条件进行约定，故当事人行使合同解除权时，合同自通知到达对方时解除。本案中，郄维新一方于2019年1月10日对涉案房屋上锁，并在涉案房屋张贴收房通知，郄维新一方以收房的行为行使合同解除权，对于花果山公司主张的合同解除期为2019年1月10日，本院予以采信。此外，双方均认可花果山公司实际腾退房屋的时间为2019年2月17日。从2019年1月11日起，因涉案《房屋租赁合同》已经解除，花果山公司亦不在涉案房屋内经营，并按期进行了搬离，且郄维新一方强行上锁收回涉案房屋的方式确有不妥，故郄维新要求花果山公司支付2019年1月11日至2019年2月17日房租或房屋占用费77580元及其滞纳金的反诉请求，本院不予支持。关于郄维新要求花果山公司支付房租逾期支付产生的滞纳金一节，本院认为，花果山公司逾期支付房租违约情节轻微，且郄维新已经从履约保证金中得到足够补偿，故对于该项反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）北京花果山果源科技有限公司全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）郄维新全部反诉请求。案件受理费4288元，由北京花果山果源科技有限公司负担（已交纳）；案件反诉费1701元，由郄维新负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李宝才二〇二〇年六月十二日法官助理 孙玉宁书 记 员 马博雅