广东省清远市清城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1802执异109号 异议人（利害关系人）：广东英德农村商业银行股份有限公司，住所地英德市英州大道64号。 法定代表人：黄日明。 委托诉讼代理人：莫济万，广东公忠律师事务所律师。 申请执行人：林俊劲，男，1997年3月17日出生，汉族，住清远市清城区。 被执行人：清远市卓越房地产发展有限公司，住所地清远市新城东B24号区汇贤花园二期首层1号铺。 法定代表人：黄海兵。 本院在执行（2019）粤1802执恢454号申请执行人林劲俊与被执行人清远市卓越房地产发展有限公司（以下简称卓越公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人广东英德农村商业银行股份有限公司（以下简称英德农商行）于2020年6月3日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人英德农商行称，请求依法中止（2019)粤1802执恢454号案对被执行人位于清远新城凤翔大道38号时尚国际大厦地下一层、二层共181泊车位及1梯3层01号-21层04号共41套住宅、2梯3层01号-24层04号共63套住宅、3梯3层01号-15层01号共5套非住宅，总计290套（建筑面积合计为16572.4平方米）于2020年6月18日10时至2020年6月19日10时止（延时的除外）在清远清城区人民法院淘宝网络司法拍卖平台上的第一次拍卖的执行程序；请求依法委托评估公司，对涉案拍卖房屋价值的建设用地使用权的价值与在建工程的价值分别进行评估，并明确每平方房屋中包含的土地使用权价值（即楼面地价）。事实和理由:依据（2013)清英法民二初字第473号生效民事判决书，申请人对被执行人名下的土地及地上建筑物享有抵押优先受偿权，对本案涉案财产的拍卖处置存在利害关系，属于本执行案件的异议人。据异议人了解，贵院在对涉案在建工程（含房产、土地价值）进行了评估，评估价：96277363元，并定于2020年6月18日在淘宝网络司法拍卖平台上进行第一次拍卖，起拍价:67394155元。异议人认为本次拍卖违反了《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》的规定，存在违法执行行为，明显损害异议人及其他债权人的合法权益，具体理由如下：一、该拍卖公告中的起拍价远远低于评估价，如按照该起拍价进行拍卖的话，异议人随时面临债权不能足额清偿甚至无法获得清偿的局面，严重损害了异议人的合法权益。据粤国政[2019](房估）字第1466号房地产估价报告显示，贵院委托广东国政土地房地产评估测绘有限公司对位于清远新城凤翔大道38号时尚国际大厦地下一层、二层共181泊车位及1梯3层01号-21层04号共41套住宅、2梯3层01号-24层04号共63套住宅、3梯3层01号-15层01号共5套非住宅，总计290套（建筑面积合计为16572.4平方米）在建工程房地产价值评估，评估价格为96277363元。但是贵院在上述第一次拍卖公告中标示的起拍价为67394155元，降价幅度30%。依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见”之规定，贵院在第一次拍卖时不按评估价作为保留价，而违法直接下调30%处理涉案财产进行拍卖，明显属于违法执行行为。若按照贵院第一次拍卖即降价30%处理涉案财产的做法，无论拍卖是否成交均严重损害异议人的合法权益。鉴于被执行人负债累累，其中仅拖欠的工程款就高达44525180.31元，以及被申请人所涉案件的诉讼费、执行费等费用总额预计约上佰万元。由此分析，即使第一次拍卖时以起拍价67394155元成交的，在扣减被执行人所有案件的诉讼费、执行费及工程款后，拍卖所得款仅余约1900万元，异议人对涉案财产享有抵押优先受偿权的债权也不能得到足额清偿。更何况如果第一次拍卖流拍的，则需要再次降价进行第二次拍卖，又或者是第二次拍卖仍然流拍需要进行以物抵债。在涉案财产的价格一降再降的情况下，即使拍卖成交了，拍卖所得款根本不足以清偿享有优先受偿权的债权人的债权，作为享有优先受偿权债权人之一的申请人也将面临债权根本无法获得清偿的局面。 二、粤国政[2019](房估）字第1466号房地产估价报告的评估应当对涉案财产的建设用地使用权的价值与在建工程的价值分别进行评估，并明确每平方房屋中包含的土地使用权价值（即楼面地价）。据粤国政[2019](房估）字第1466号房地产估价报告显示，评估人员是采用假设开发法和成本法进行评估，其中成本法：评估物价值土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+投资利润-折旧。也就是说，该评估报告的估价结果包含了涉案建设用地使用权的取得成本，但并未对涉案建设用地使用权的价值进行评估及明确土地使用权的具体价值，而是简单地以土地取得成本与其他工程开发成本相加，对将来的执行款项的分配造成了障碍。根据《中华人民共和国合同法》第286条之规定，建设工程并不包括建设用地使用权价值，包括基于承包人的劳动和投入的材料而形成的建筑部分价值。土地与在建工程虽因建设而物理结合，但工程是建设的产物，土地则先于在建工程而存在，两者在法律上属于可分的不同的财产，故该工程本身并不包括土地。虽然工程与所占用的建设用地是一体的，但按照我国物权法的规定，土地和地上建筑物、构筑物属于不同的物，在建工程的范围应限于土地上的建筑物、构筑物，与土地本身的价值没有直接联系，且在将建筑物价值变现时，亦要区分建筑物的价值和建设用地使用权的价值。综上所述，贵院在第一次拍卖时直接按评估价的70%作为保留价进行拍卖属于违法执行行为，且涉案评估报告未能区分拍卖房屋中的土地使用权价值即工程价值，将来无法在执行款中确认工程款优先部分的具体数额，从而造成执行障碍，并侵害申请人（对土地享有优先受偿权人）的合法权益。为了维护申请人的合法权益，特此申请，恳请依法处理。 本院查明，关于（2019）粤1802执恢454号申请执行人林劲俊与被执行人卓越公司建设工程施工合同纠纷一案，清远仲裁委员会于2013年8月2日作出的（2013）清仲字第126号裁决书已发生法律效力，根据上述裁决书的确定：一、裁决被执行人卓越公司向申请人江畅、莫仲新支付工程款及利息45525180.31元；二、被执行人卓越公司向申请人江畅、莫仲新支付利息，利息以44525180.31元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2013年6月13日起计至被执行人卓越公司清偿工程款44525180.31元之日止；三、申请人江畅、莫仲新在工程款44525180.31元范围内对被执行人卓越公司位于清远新城凤翔大道三十八号“时尚国际大厦”的折价、变卖、拍卖等所得的款项享有优先受偿权，该受偿权优于抵押权和其他债权；四、驳回申请人江畅、莫仲新的其他仲裁请求；五、本案仲裁费440275元，由被执行人卓越公司全部承担（该费用已由申请人预缴，由被执行人径付给申请人），因被执行人拒不履行法定义务，申请人江畅、莫仲新申请强制执行，清远市中级人民法院依法立案执行，案号为（2013）清中法执字第67号。案件在执行过程中，清远市中级人民法院裁定由本院执行，本院依法立案执行，案号为（2014）清城法执字第1475号。2018年4月12日，本院作出（2018）粤1802执异26号执行裁定书，裁定变更林梭劲为（2014）清城法执字第1475号案的申请执行人。2019年9月10日，本院对该案恢复执行，执行案号（2019）粤1802执恢454号。 案件执行过程中，本院依法查封被执行人卓越公司名下位于清远新城凤翔大道38号时尚国际大厦地下一层、二层共181泊车位及1梯3层01号-21层04号共41套住宅、2梯3层01号-24层04号共63套住宅、3梯3层01号-15层01号共5套非住宅，总计290套在建工程房地产（建筑面积合计为16572.4平方米）。经本院依法委托，广东国政土地房地产评估测绘有限公司于2020年2月13日作出粤国政[2019]（房估）字第1466号《房地产估价报告》，评估涉案290套房产的市场价值为96277363元。2020年5月8日，本院作出（2019）粤1802执恢454号《拍卖通知书》，确定本院将于2020年6月18日至2020年6月19日在淘宝网络司法拍卖平台对涉案房产进行公开拍卖，起拍价为67394155元。 另查明，广东省英德市人民法院（2013）清英法民二初字第473号民事判决书确定英德市农村信用合作联社对卓越公司用作抵押的财产[以《抵押担保合同》约定以《抵押财产清单》所列的财产为准]，在折价变现时，在借款本金人民币3000万元及利息欠款金额范围内享有优先受偿权。《抵押财产清单》包含了涉案的290套房产。2019年8月6日，英德市农村信用合作联社变更为广东英德农村商业银行股份有限公司。 本院认为，对于异议人英德农商行要求中止对涉案290套房产的拍卖的异议请求，其理由是对起拍价有异议，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条之规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”，本案中，涉案房产的评估价为96277363元，本院确定的起拍价为67394155元，起拍价并未低于评估价的70%，并无不当，异议人要求中止拍卖，依据不足，本院不予支持。 对于异议人英德农商行要求对涉案房产重新评估的异议请求，首先，本案在执行过程中，依法摇珠确定广东国政土地房地产评估测绘有限公司作为评估机构，评估机构选定程序合法。其次，评估是一项由专业机构的专业人员从事的专业活动，具有其自身的特殊性，执行异议审查不能取代这一专业活动，直接评判评估价格、评估方法等评估报告的内容是否有误，对评估依据、评估原则和评估方法的异议，应由评估机构复核后予以修正或者作出专业解释和答复。本案中，异议人是对评估方法、评估原则、评估价格等提出的异议，应由评估公司作出答复，异议人提交的证据不能证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，故不符合重新评估的条件，对该异议请求，本院不予支持。 综上所述，异议人英德农商行要求中止对涉案290套房产的拍卖并重新评估，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款之规定，裁定如下： 驳回异议人广东英德农村商业银行股份有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向清远市中级人民法院申请复议。 审判长  仝艳荣 审判员  黄绮君 审判员  黄 睿 二〇二〇年六月十日 书记员  黄书华