天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）津民终95号上诉人（一审被告）：天津仁道房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区周良街道周良庄村老大街30号。法定代表人：张志颖，该公司总经理。委托诉讼代理人：马垚良，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：江岚，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津市蓟州区人民政府人民防空办公室，住所地天津市蓟州区渔阳镇迎宾大街93号。主要负责人：王雅轩，该办公室主任。委托诉讼代理人：董红磊，男,该办公室主任科员。委托诉讼代理人：王春生，天津光明律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津浩地集团有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽一号路329号322。法定代表人：段磊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李国良，男，该公司员工。委托诉讼代理人：董馨，女，该公司员工。上诉人天津仁道房地产经纪有限公司（以下简称仁道公司）因与被上诉人天津市蓟州区人民政府人民防空办公室（以下简称蓟州区人防办）、天津浩地集团有限公司（以下简称浩地公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市第一中级人民法院（2018）津01民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉仁道房地产的委托诉讼代理人马垚良、江岚，被上诉人蓟州区人防办的委托诉讼代理人董红磊、王春生，浩地公司的委托诉讼代理人李国良、董馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仁道公司上诉请求：1.撤销天津市第一中级人民法院（2018）津01民初901号民事判决，改判驳回蓟州区人防办的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由蓟州区人防办、浩地公司承担。事实与理由：1.蓟州区人防办向浩地公司收取易地建设费属于行政管理行为，而蓟州区人防办与浩地公司签订《协议书》是民事法律行为，不能混为一谈。一审法院以浩地公司用涉讼房屋抵顶的易地建设费属于行政事业性收费为由，认为蓟州区人防办就涉讼房屋享有优先性的权利，缺乏依据。2.《行政事业性收费和罚没收入实行“收支两条线”管理的若干规定》第一条规定，各行政事业性收费要实行“单位开票，银行代收，代征统管”的管理制度。本案中蓟州区人防办并未按照上述要求履行，因此其主张已向浩地公司收取了易地建设费并因收取易地建设费而取得涉讼房屋所有权的主张，不能成立。3.蓟州区人防办主张涉讼房屋已属于国有资产，但只有抵顶协议履行完毕确认涉讼房屋属于国有资产后，涉讼房屋才属于国有财产。但蓟州区人防办不能提供证据证明其主张。4.本案中蓟州区人防办与浩地公司之间的抵顶行为发生在2012年10月11日，直至2015年2月4日仁道公司申请查封涉讼房屋，蓟州区人防办并未与浩地公司签订商品房买卖合同及办理过户登记。因此，涉讼房屋未办理过户手续系蓟州区人防办的过错导致。一审判决对此认定有误。5.蓟州区人防办提交了《房屋预订合同》等证据，主张其与浩地公司之间形成了以其应收取的易地建设费用购买浩地公司名下房产的合意。因浩地公司系房地产开发企业，因此本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。蓟州区人防办就涉讼房屋提出的异议，并不符合该条所规定的情形。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院将本案发回重审或者改判驳回蓟州区人防办的诉讼请求。蓟州区人防办辩称，人防易地建设费属于行政事业性收费，蓟州区人防办与浩地公司之间的抵顶行为属于行政行为，不属于民事行为。此外，蓟州区人防办的起诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法对涉讼房屋享有足以排除执行的民事权益。仁道公司虽主张涉讼房屋未办理过户登记系蓟州区人防办自身原因，但蓟州区人防办提交的证据可以证明涉讼房产所有权首次登记在浩地公司名下的时间为2015年6月8日，此前涉讼房屋不可能办理过户登记。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。浩地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。蓟州区人防办向一审起诉请求：1.要求立即停止对位于蓟县碧玉家园北侧福地花园南侧山水颐城北园20-6号163.12平方米商贸楼的的查封扣押，合同价格1222421元；2.依法确认上述房产所有权为蓟州区人防办所有，判令浩地公司协助蓟州区人防办办理过户手续；3.要求仁道公司与浩地公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2009年6月10日，天津市人民政府人民防空办公室出具津防办[2009]87号《关于蓟县人防办浩地公司用建筑物抵顶易地建设费的批复》，该批复载明：同意浩地公司用山水颐城项目19和20号楼地上一层部分底商，抵顶该项目所欠易地建设费669.4万元；抵顶的建筑物视为收取的易地建设费，按照易地建设费有关规定进行管理，待市场时机成熟由专业部门鉴定，按基本等值价格择机变卖，所得收入缴入财政部门；办理产权的相关费用由开发商负责。2009年6月30日，蓟州区人防办与浩地公司签订以房抵顶“易地建设费”《协议书》，约定：浩地公司因欠付蓟州区人防办易地建设费669.4万元，浩地公司以山水颐城19号楼、20号楼地上一层部分底商，房间号19-1至2、19-5至6、20-6，合计建筑面积893.2平方米，抵顶欠付蓟州区人防办的易地建设费669.4万元；待浩地公司山水颐城19号楼、20号楼竣工验收合格，浩地公司即为蓟州区人防办办理以上底商的土地使用证、房屋所有权证等手续，并由浩地公司承担各种税费。仁道公司与浩地公司委托合同纠纷一案，天津市第一中级人民法院于2015年1月23日作出（2015）一中民三初字第33号民事裁定，裁定：“冻结被告天津浩地集团有限公司的银行存款7935872元或查封、扣押其同等价值的财产。”2015年2月4日，该院作出（2015）一中民三初字第33号协助执行通知书查封了浩地公司名下山水颐城北园20-6号房产（即案涉房产），查封期限从2015年2月4日至2017年2月3日。该院于2015年6月10日就该案作出（2015）一中民三初字第0033号民事调解书，载明仁道公司与浩地公司自愿达成如下协议：“一、本调解书生效之日起十五日内被告天津浩地集团有限公司一次性给付原告天津仁道房地产经纪有限公司房屋销售代理费人民币8940000元；二、双方同意解除2013年11月20日签订的《以房抵款协议书》，原告天津仁道房地产经纪有限公司将位于天津市蓟县山水颐城北园3-5号面积139.96平方米底商退还被告天津浩地集团有限公司；三、原告天津仁道房地产经纪有限公司放弃其他诉讼请求；四、案件受理费86514元，减半收取43257元，财产保全费5000元，共计48257元，由原告天津仁道房地产经纪有限公司负担；五、双方别无其他争议。上述协议，符合有关法律规定，本院予以确认。本调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。”该调解书生效后，浩地公司未按规定履行法律文书确定的义务，仁道公司于2015年6月29日向该院申请执行。该院于2017年1月12日对案涉房产进行了续封，续封期限至2020年2月3日。在执行过程中，蓟州区人防办提出执行异议，该院于2018年11月28日作出（2018）津01执异97号执行裁定书，该裁定书认为：“天津市蓟州区人民政府人民防空办公室虽与天津浩地集团有限公司签订房屋预订合同，且实际占有涉案房屋并使用，但是天津市蓟州区人民政府人民防空办公室自认涉案房屋已于2015年5月份即可办理过户登记，但其至查封前一直未进行办理，其主张非因买受人自身原因未办理过户登记，证据不足，不符合上述法律规定。故，案外人天津市蓟州区人民政府人民防空办公室要求解除对涉诉房屋的查封，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回案外人天津市蓟州区人民政府人民防空办公室的异议请求。”蓟州区人防办不服该裁定，于2018年12月13日提出本案案外人执行异议之诉。另查，案涉房产山水颐城北园20-6号房屋由天津市蓟州区人民政府国有资产监督管理委员会确认纳入国有资产范围，由蓟州区人防办出租给案外人使用，租金收益缴入财政部门。一审法院认为，本案的争议焦点是：蓟州区人防办是否就案涉房产享有足以排除强制执行的权益。关于人防易地建设费的性质。《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”《人民防空工程建设管理规定》第四十八条第一款规定：“按照规定应当修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑地面首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。”根据上述规定，城市新建民用建筑都应当依法修建防空地下室。但是，确实有客观原因不能修建的，有关行政规章也根据人民防空法立法精神作了例外规定，即《人民防空工程建设管理规定》第四十八条规定的“因地质、地形等原因不宜修建的”或者“规定应建面积小于民用建筑地面首层建筑面积的”。这两种情形经人民防空主管部门批准，是可以不修建防空地下室的。但是，根据上述规定，合法可以不修建防空地下室的，还有缴纳相应的易地建设费的法定义务。故，经批准不修建防空地下室应缴纳的易地建设费属于行政事业性收费。浩地公司应向蓟州区人防办缴纳易地建设费669.4万元。由于浩地公司存在资金困难，经蓟州区人防办请示，天津市人民政府人民防空办公室同意浩地公司用山水颐城项目19和20号楼地上一层部分底商（包括本案案涉房产），抵顶该项目所欠易地建设费669.4万元，抵顶的建筑物视为收取的易地建设费。且蓟州区人防办自2012年起一直实际占用案涉房产，并将租金收益缴入财政部门。故案涉房产并非蓟州区人防办通过买卖行为从浩地公司购买取得的房屋，浩地公司抵顶给蓟州区人防办的案涉房产实质上为蓟州区人防办收取的易地建设费，其性质属于行政事业性收费。仁道公司现仅以金钱债权主张查封并处置案涉房产，人民法院不予支持。蓟州区人防办要求对案涉房产停止执行的诉讼请求，应予支持。关于案涉房产未办理过户的原因。结合本案证据，案涉房产可以办理过户的时间为2015年5月，而2015年2月4日天津市第一中级人民法院在仁道公司的申请下查封了案涉房产，故案涉房产并非因蓟州区人防办自身原因未办理过户登记。蓟州区人防办在一审审理期间向法院申请撤回其第二项诉讼请求，是其真实意思表示，不违反法律规定，予以准许。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：停止对位于蓟县碧玉家园北侧、福地花园南侧山水颐城北园20-6号房屋的执行。案件受理费15802元，公告费300元，由仁道公司负担。二审审理期间，蓟州区人防办提交了加盖有天津市规划和自然资源局不动产登记资料查询专用章（蓟州区）的《天津市不动产登记状况查询证明》，其中载明“经查询天津市浩地集团有限公司开发建设的山水颐城项目19号楼、20号楼于2015年6月8日办理了首次登记。查询时间：2020年4月27日14时37分。”仁道公司对该证明的真实性予以认可，但认为该证据不能证明自蓟州区人防办与浩地公司签订商品房预售合同至涉讼房屋被查封之前，蓟州区人防办积极履行过办理过户登记的义务。浩地公司对该证据的真实性、合法性及关联性予以认可。本院另查明，2012年10月11日，浩地公司与蓟州区人防办签订《房屋预订合同》，约定蓟州区人防办购买浩地公司坐落在蓟县碧玉家园北侧福地花园南侧山水颐城北园商业20号楼1门6室的商业用房，建筑面积163.12平方米，单价7494元/平方米，总房款1222421元，一次性付款……2012年11月8日，蓟州区人防办与案外人天津市浩达物业管理有限公司签订《前期物业管理合同》及《业主装修协议》，与案外人天津市华奥供热有限责任公司签订《天津市居民住宅供用热合同》。2012年11月12日，蓟州区人防办与案外人原蓟县自来水管理所就包括涉讼房屋在内的五套房屋签订了《蓟县城镇供用水合同》。2012年12月26日，蓟州区人防办与案外人孙淑芬签订《房屋租赁合同》，约定蓟州区人防办将涉讼房屋出租给孙淑芬，租赁期限为2013年1月至2017年12月。加盖有天津市国土资源和房屋管理局不动产登记簿查询专用章的《天津市不动产登记簿查询证明》显示，浩地公司为涉讼房屋的所有权人，涉讼房屋所有权的登记日期为2015年6月8日，房屋查封时间为2015年2月4日。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为：蓟州区人防办对涉讼房屋是否享有排除执行的民事权益。蓟州区人防办向浩地公司收取易地建设费的行为虽属行政管理行为，但双方以房屋抵顶易地建设费为目的签订的《协议书》系平等民事主体之间签订的民事合同，蓟州区人防办基于该《协议书》对涉讼房屋享有的权利为民事权利。仁道公司主张本案系蓟州区人防办作为买受人对登记在房地产开发企业浩地公司名下的商品房提出的异议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定予以处理，蓟州区人防办依据第二十八条规定处理，缺乏依据。本案中，蓟州区人防办对登记在浩地公司名下的涉讼房屋提出排除执行的异议，同时符合上述规定第二十八条中“登记在被执行人的名下的不动产”及第二十九条中“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”的规定，蓟州区人防办作为买受人有权选择适用第二十八条规定作为其主张权利的依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉讼房屋被人民法院查封前，浩地公司与蓟州区人防办签订了《房屋预订合同》，合同条款涵盖了商品房买卖合同的主要内容。该预定合同应认定为双方之间签订的商品房买卖合同。蓟州区人防办在签订《房屋预订合同》后，随即与物业公司、供热公司及自来水公司签订了物业合同、装修合同及供热、供水合同，并将涉讼房屋出租给案外人孙淑芬使用。上述行为说明蓟州区人防办在法院查封前已经合法占有涉讼房产。浩地公司与蓟州区人防办签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并经天津市人民政府人民防空办公室批准，应当认定为合法有效。依据《协议书》的约定，浩地公司以包括涉讼房屋在内的几套房屋抵顶其欠缴的易地建设费，蓟州区人防办取得涉讼房屋，无需再支付价款。浩地公司提交的《天津市不动产登记簿查询证明》及《天津市不动产登记状况查询证明》显示涉讼房屋首次登记在浩地公司名下的时间为2015年6月8日，此后涉讼房屋才具备过户登记至蓟州区人防办名下的条件。而本案中涉讼房屋于2015年2月4日已被人民法院查封，故涉讼房屋未办理过户登记非因蓟州区人防办自身原因所致。综上，蓟州区人防办的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应认定其对涉讼房屋享有排除执行的民事权益。综上所述，仁道公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15801.79元，由天津仁道房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 伟审判员 段昊博审判员 郝 艳二〇二〇年六月八日书记员 张雪男