福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0582民初3804号 原告：晋江市晋龙实业发展有限公司，统一社会信用代码91350582567302640U,住所地福建省晋江市世纪大道与迎宾路交汇处。 法定代表人：许健康，系公司总经理。 委托诉讼代理人：陈小伟，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小丽，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告：张贻力，男，1970年10月26日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：中国建设银行股份有限公司晋江分行，统一社会信用代码91350582856265954M，住所地福建省晋江曾井小区。 负责人：陈立新。 原告晋江市晋龙实业发展有限公司（以下简称晋龙实业公司）与被告张贻力、第三人中国建设银行股份有限公司晋江分行（以下简称建行晋江分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晋龙实业公司的委托诉讼代理人陈小丽、被告张贻力到庭参加诉讼，第三人建行晋江分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晋龙实业公司向本院提出诉讼请求：1.解除晋龙实业公司与张贻力于2013年5月26日签订的编号为201305260021的《商品房买卖合同》；2.张贻力立即返还晋龙实业公司位于晋江市；3.张贻力立即向晋龙实业公司偿还被银行划扣的款项48236.5元及违约金48236.5元；4.张贻力立即向晋龙实业公司支付违约金107370.2元（按照总房价款1073702元的10%计算）；5.张贻力协助晋龙实业公司办理《商品房买卖合同》解除后注销合同备案登记及房屋预告登记手续。事实和理由:2013年5月26日，晋龙实业公司与张贻力签订了编号为201305260021的《商品房买卖合同》，购买晋龙实业公司开发的位于晋江市，房屋总价为1073702元。为此，张贻力向建行晋江分行申请按揭贷款750000元，晋龙实业公司为张贻力提供阶段性担保。现因张贻力逾期偿还按揭贷款，建行晋江分行已从晋龙实业公司处划扣按揭贷款本息等共计48236.5元。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二十二条约定：“在出卖人为按揭提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究出卖人的担保责任，并划扣出卖人款项或导致出卖人有其他损失的，买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，同时应向出卖人支付等值于被划扣金额与其他损失金额的总和的违约金。如果出现下述情况之一，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权单方面解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的10%追究买受人违约金:（ｉ）买受人未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的;（ｉｉ）出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭款本金的10%”。晋龙实业公司已委托律师向张贻力发送《律师函》，要求张贻力于收到律师函之日三日内向晋龙实业公司偿还此前被划扣的款项48236.5元及违约金。为维护自身合法权益，晋龙实业公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定提起诉讼，望判如所请。 张贻力辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同，其会在2020年6月20日前付清全部房款。 建行晋江分行未到庭陈述。 晋龙实业公司为证明其主张向本院提交以下证据： 1.《张贻力身份证》1份，以证明张贻力主体资格适格； 2.《建行晋江分行企业登记信息》1份，以证明建行晋江分行主体资格适格； 3.《预售许可证》1份，以证明晋龙实业公司有权出售案涉房屋； 4.《商品房买卖合同》1份，以证明张贻力向晋龙实业公司购买案涉房屋； 5.《个人住房借款合同》1份，以证明晋龙实业公司为张贻力的750000元购房贷款承担阶段性保证责任； 6.《中国建设银行网上银行电子回单》4份、《履行保证责任通知书》2份、《个人贷款还款凭证》5份，以证明因张贻力未履行按揭贷款还款义务导致晋龙实业公司被建行晋江分行扣划本金及利息48236.5元； 7.《律师函》及EMS投递信息1份，以证明晋龙实业公司通知张贻力3日内偿付晋龙实业公司被银行扣划的款项。 张贻力对晋龙实业公司提供的上述证据均无异议。 本院认为，建行晋江分行经传票传唤未到庭，亦未进行答辩及举证、质证，视为放弃相应的诉讼权利。晋龙实业公司提交的证据来源合法，内容真实，且与本案具有关联性，且张贻力均无异议，故对其证明效力本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月26日，晋龙实业公司与张贻力签订合同编号为201305260021的《商品房买卖合同》及附件，约定张贻力购买晋龙实业公司开发的位于晋江市青阳街道晋江市宝龙城市，总价款1073702元，双方对付款方式、违约责任等进行了约定。附件六合同补充协议第二十二条约定：“在出卖人为按揭提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究出卖人的担保责任，并划扣出卖人款项或导致出卖人有其他损失的，买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，同时应向出卖人支付等值于被划扣金额与其他损失金额的总和的违约金。如果出现下述情况之一，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权单方面解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的10%追究买受人违约金：（ｉ）买受人未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；（ｉｉ）出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭款本金的10%”。合同签订后，张贻力依约支付了部分购房款323702元，余款750000元向建行晋江分行办理按揭贷款，并约定由晋龙实业公司为张贻力的上述贷款承担阶段性连带责任担保。晋龙实业公司已通知张贻力接收交付的案涉商品房，但张贻力至今未接收案涉商品房。合同履行过程中，因张贻力逾期偿还银行按揭贷款，晋龙实业公司作为阶段性担保人于2020年2月7日、3月26日被建行晋江分行扣划款项分别为30308.59元、17927.91元共计48236.5元。晋龙实业公司于2020年3月30日向张贻力邮寄律师函，要求张贻力支付被建行晋江分行扣划的款项48236.5元及违约金，但张贻力至今未能履行偿还该款项，晋龙实业公司于2020年4月17日向本院提起诉讼。 另查明，涉案商品房已被司法机关预查封。 综上所述，本院认为，晋龙实业公司与张贻力签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。因张贻力未依约履行偿还银行按揭贷款义务，导致晋龙实业公司被建行晋江分行扣划贷款本息，且晋龙实业公司已履行书面通知义务，张贻力至今未偿还晋龙实业公司被扣划款项48236.5元，其行为已构成违约。现案涉商品房已被司法机关查封，但此查封实际为预查封，不影响晋龙实业公司行使合同解除权。晋龙实业公司要求解除合同、收回房屋及要求张贻力偿还被扣划款项48236.5元、按总房款的10%即1073702元（1073702元×10%）支付违约金，合法有据，予以支持。双方合同虽约定晋龙实业公司承担保证责任后，张贻力除应支付被扣划款项外还应支付等额违约金，本案中晋龙实业公司被扣划银行贷款本息48236.5元，晋龙实业公司主张相应违约金48236.5元过高，本院依法调整为自被扣划之日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，超过部份不予支持。合同解除后，张贻力还应协助晋龙实业公司办理《商品房买卖合同》解除后的注销合同备案登记及房屋预告登记手续。为避免当事人诉累，晋龙实业公司应就已收取的张贻力支付的购房款在扣除实际代张贻力偿还的银行按揭贷款及相应利息、罚息后，将剩余款项退还张贻力。鉴于案涉商品房已被司法机关预查封，晋龙实业公司应退还给张贻力的款项，应提交相应司法机关。建行晋江分行经传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、解除晋江市晋龙实业发展有限公司与张贻力于2013年5月26日签订的合同编号为201305260021的《商品房买卖合同》（含其附件）； 二、张贻力应于本判决生效之日起十日内返还晋江市晋龙实业发展有限公司位于晋江市青阳街道晋江市宝龙城市； 三、张贻力应于本判决生效之日起十日内偿还晋江市晋龙实业发展有限公司被扣划款项48236.5元，并支付按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（其中以30308.59元为基数自2020年2月7日计至款项实际清偿之日止，另以17927.91元为基数自2020年3月26日起计至款项实际清偿之日止）； 四、张贻力应于本判决生效之日起十日内支付晋江市晋龙实业发展有限公司违约金107370.2元； 五、张贻力应于本判决生效之日起十日内协助晋江市晋龙实业发展有限公司办理《商品房买卖合同》解除后的注销合同备案登记及房屋预告登记手续； 六、驳回晋江市晋龙实业发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14464元，因适用简易程序减半收取7232元，晋江市晋龙实业发展有限公司负担217元，张贻力负担7015元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈昌演 二〇二〇年六月二十八日 书记员  王炜标 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。