云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初905号原告：谢育珊，女，1990年10月18日出生，汉族，广东省汕头市人，在昆明金大金矿业有限公司工作，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人:孟新丽，云南笃诚律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人:王蓉，云南瑞祥律师事务所律师，特别授权代理。被告：晏萍，女，1972年8月14日出生，汉族，贵州省安龙县人，在云南海韵酒店有限公司工作，住昆明市。被告：云南海韵酒店有限公司，统一社会信用代码：91530102MA6K566F0G。住所：云南省昆明市五华区莲花池片区志远城市综合体远建商务大厦10-1幢20层2001号。法定代表人：晏萍，该公司总经理。原告谢育珊与被告晏萍、云南海韵酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢育珊的委托诉讼代理人孟新丽、王蓉，被告晏萍、云南海韵酒店有限公司的法定代表人晏萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢育珊向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告立即支付至腾房之日止的租金及违约金（从2017年8月25日至2019年8月25日租金2462732元，违约金738819元，共计3201551元）；3、本案诉讼费、保全费及保全担保费由被告承担。事实和理由：2015年11月21日，原被告签订《租赁合同》，合同约定：原告将享有租赁权、位于昆明市莲花池片区，建筑面积2703.92平方米的房屋出租给被告使用，租期15年，月租金每平米30元，年租金973411.2元。租金半年一付，每三年递增率为6%；合同还约定逾期交付租金，超过15天的，除按合同总租金的20%支付违约金外，出租方有权解除合同。另外，合同还约定，被告方在签订合同当日须支付5万的履约保证金。合同签订后，原告按合同约定履行了义务，但被告仅支付了第一年的租金973411元，从2017年8月25日至2019年8月25日，应付租金2462732元至今未付，也没有按约定支付5万元的履约保证金。经原告多次催告，被告都以资金困难为由拒付。被告的行为严重违反了法律的规定和合同的约定。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告晏萍、云南海韵酒店有限公司共同辩称：同意原告提出的解除合同，但是我方装修花了700多万，原告需赔偿我的装修损失；原告违约在先，不具备办酒店的条件，主要原因是消防主机密码给不了，导致消防验收不合格，被消防部门罚款，2015年11月25日租用写字楼用于酒店装修经营，于2016年11月11日开业3年多，由于原告方原因我方断水断电将近十次，累计20多天，房东未尽到责任，不应该收取房租；如果原告赔偿我的装修损失及违约金就同意解除合同。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告晏萍、云南海韵酒店有限公司在举证期内未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月13日，原告谢育珊（乙方）与案外人昆明远建房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于昆明市五华区，远建商务大厦10-1幢17层1701号房屋、18层1801号房屋、19层1901号房屋、20层2001号房屋、21层2101号房屋、22层2201号房屋出租，17至22层共计六层写字楼建筑面积合计为8111.76平方米，租赁时间自2014年10月13日至2034年10月12日止，租赁使用权为20年，乙方一次支付二十年租金26479000元给甲方，租金的支付方式为以物抵债。2015年11月20日，原告谢育珊（出租方，甲方）与被告晏萍（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于昆明市莲花池片区志远综合体，远建商务大厦10-1幢第20层、21层出租给乙方，建筑面积2703.92平方米，租期15年，自2016年8月25日起至2031年8月24日止。双方确认：2015年11月25日至2016年8月24日为装修期，装修期内乙方无需支付租金；甲方应于2015年11月25日前向乙方交付租赁物，乙方应当在本合同租期届满的当日，将房屋还给甲方；20层至21层房屋建筑面积2703.92平米，月租金30元／平米，月租金为81117.6元，每年租金为973411.20元，租金每三年递增率为6%，交费原则半年付，第一年至三年年租金973411元，于当年8月25日支付486706元，于次年2月24日支付486706元；第四至六年年租金1031816元，于当年8月25日支付515908元，于次年2月24日支付515908元…。乙方在签订本合同时，应向甲方交纳履约保证金50000元，履约保证金的支付作为合同生效的要件。乙方逾期交付租金，除应补交所欠租金外，每天按逾期拖欠租金的3‰向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权解除合同，并要求乙方按照合同总租金的20%支付违约金。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，2016年1月7日，被告向原告支付保证金50000元及半年租金486706元。2017年6月12日，被告向原告支付租金436706元，原告出具收据并备注：“支付远建商务大厦20层和21层租金（2017.2.25-2017.8.25），前期50000元已抵扣租金，上半年租金已付清。2016年7月1日，案外人昆明远建房地产开发有限公司出具《证明》，载明：“兹有昆明远建房地产开发有限公司将位于莲花池片区出租给谢育珊，谢育珊可以对外招租和转租”。另确认，被告云南海韵酒店有限公司于2016年3月24日成立，并以涉案房屋作为经营场所，被告晏萍系被告海韵酒店有限公司的法定代表人。再确认，庭审中被告同意解除合同，并明确对承租房屋的装修损失另案主张。本院认为，原告与被告晏萍于2015年11月20日签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反相关法律法规，本院依法确认合同成立并生效，合法的权利义务关系受法律保护，双方均应诚信履行约定的各项义务。关于解除《租赁合同》的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，庭审中被告同意解除合同，故本院确认原告与被告晏萍于2015年11月20日签订的《租赁合同》自庭审之日即2020年4月24日解除。关于支付租金的诉请。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条之规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的人民法院应予支持。”本案中，被告晏萍为设立云南海韵酒店有限公司以个人名义与原告签订《租赁合同》，云南海韵酒店有限公司成立后以租赁房屋作为经营场所，已实际享有合同权利，故原告诉请被告晏萍与被告云南海韵酒店有限公司共同履行支付租金的义务，于法有据，本院予以支持。关于应付的租金数额，根据双方合同约定，免租期自2015年11月25日至2016年8月24日，被告支付的租金应自2016年8月25日起计租，被告已支付2016年8月25日至2017年8月24日期间的租金973412元，故被告还应当支付原告2017年8月25日至2020年4月24日的租金2636583.93元（973411元×2年+1031816元÷365天×244天）。合同解除后，被告应当向原告返还租赁房屋，逾期腾房则被告还应当比照双方合同约定的租金标准向原告支付房屋占用期间的费用。关于被告抗辩原告未尽其义务，租赁房屋存在断水断电、消防验收不合格等情形，因被告并未举证证明其主张，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告因装修造成的损失，被告已明确表示另案起诉，故不在本案中处理。关于违约金的诉请。双方合同约定按照合同总租金的20%支付违约金，该标准明显过高，本院结合本案合同的履行情况及被告的过错程度等因素，对原告主张的违约金按照未付租金的20%予以支持。故被告应当向原告支付以未付租金2636583.93元的20%计算的违约金527316.76元。关于保全费、保全担保费的诉请。原告庭审时自认未实际产生，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告谢育珊与被告晏萍于2015年11月20日签订的《租赁合同》；二、被告晏萍、云南海韵酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告谢育珊支付租金2636583.93元，同时将其承租使用的房屋，即位于昆明市莲花池片区房屋腾还给原告谢育珊，若逾期腾房，被告晏萍、云南海韵酒店有限公司应支付原告谢育珊逾期腾房使用费（比照《租赁合同》约定的租金标准计算至房屋腾还之日止）；三、被告晏萍、云南海韵酒店有限公司在本判决生效之日后十日内向原告谢育珊支付违约金527316.76元；四、驳回原告谢育珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费32412元，由原告谢育珊负担300元，由被告晏萍、云南海韵酒店有限公司负担32112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  孙敏霞人民陪审员  金 霞人民陪审员  余小兵二〇二〇年六月十五日法官助理鲍晓玲书记员朱瑾