陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕1002民初998号 原告：任芳珍，女，1963年4月18日出生，汉族，个体户，住商洛市商州区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：闫维芬，女，1979年10月7日出生，汉族，状元食府经营者，住商洛市商州区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：段文斌，男，1983年1月10日出生，汉族，中国移动通信集团商洛分公司职工，住商洛市商州区东，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX原告任芳珍与被告闫维芬、段文斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任芳珍与被告闫维芬、段文斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任芳珍向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠原告的2019年4月29日-2020年4月29日房屋租金30,000元；2.判令被告赔偿违约损失32,000元（按合同约定年租金的20%计算）；3.判令被告立即恢复房屋原状腾交给原告，同时解除双方房屋租赁合同；4.判令被告支付原告合同到期后2020年4月30日至实际腾交房屋之日的房屋占用费，每天按照438元计算；5.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年4月29日，原告作为甲方与被告闫维芬签订了房屋租赁合同一份，约定原告将坐落于商洛市商州区北新街窑头村口饭店租赁给被告闫维芬使用，租赁期限三年（自2017年4月29日至2020年4月29日止），年租金为160,000元（税金由承租方承担）。合同签订后，原告于2017年4月29日按合同约定将房屋交给被告。但2019年4月以后被告闫维芬以生意不景气为由，先后多次支付原告租赁期内最后一年房租130,000元，现2020年4月29日之前还有30,000元房租未支付。2020年4月29日，即租赁期满之日，按合同中第三条约定，被告需提前两个月交付下年房租费并签订合同，否则原告有权利终止合同。原告多次电话、微信催要剩余房费，要求被告支付下年房租，被告既不支付房租，也不签订下年合同。被告闫维芬以新冠肺炎疫情为由，要求原告减免房租，如不减免就不腾退房租。综上所述，原、被告之间的房屋租赁关系明确，被告不支付房租严重侵犯了原告的合法权益，还声称不按期腾房，对原告造成了严重的经济损失。故原告具状诉讼。被告闫维芬辩称：1.原告提出支付租金30,000元不成立。被告于2019年元月向原告提出生意不好难以为继无力支付房租，原告说如果不能坚持合同到期让赔偿违约金，后协商为用一个月付一个月租金，如果原告找到新的承租户被告立即搬离，经原告同意后才月付房租。2.对原告第2项诉讼请求，被告坚决不同意。因为被告分月付房租后就不存在违约金一事，且2020年2月份全国发生重大疫情，为人力不可抗拒因素，国家为XX城XX路，商州区响应国家政策，商州区监管局明文规定不能开门营业。被告于2月底与原告电话联系因疫情不能营业，向原告提出房屋交与原告出租，原告已于3月份张贴出租广告向外承租。XX村XX路房屋内的货物不能搬离，但被告已电话告知原告，因为特殊情况，如果有人看房子请电话通知被告，马上送钥匙过去。4.因原告一直未有电话告知有人看房子且房子里有烟酒熟食、生菜等物品，XX村XX路不能搬离，钥匙也没有交于原告。但原告在被告不知情的情况下强行撬开门进入房内。之后多次电话言语不善，且通知被告店内一切东西为原告所有。之后，一切局面由于原告行为恶劣造成，所以被告不承担原告任何诉讼要求。5.诉讼费用由原告承担。6.经法院要求，被告已于2020年5月19日将房屋钥匙交于原告。现在被告要求原告返还被告未用房屋期间的房租10,000元，水电押金5,000元；房内加装门3个、挂式空调2个、房子内装修费及烧烤间装修费损失计29,000元，天然气287方、631.40元，总计29,631元。庭审中，被告明确对其装修损失、加装门、天然气等费用在本案中不主张。被告段文斌辩称：原告没有权利起诉其，其未在合同上签字，合同是被告闫维芬签的。2017年4月29日，其与闫维芬在案涉租赁房屋合伙经营饭店，因为其与原告儿子杨亮关系较好，其只参与合伙经营饭店的第一年，一年后就再没有合伙。所以对之后发生的事情不是很清楚，只知道原告与闫维芬对今年疫情期间的房屋租金有些争议，其与原告、闫维芬三人在一起说过这事，但是没有协商好。本院经审理认定本案的法律事实如下：2017年4月29日，原告任芳珍（甲方、出租方）与被告闫维芬（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同为原告起草，合同主要内容为：一、出租方将位于商洛市商州区XX馆XX楼XX层房屋出租给承租方，并预留好供电、供水等基础设施。屋内有6开门冰箱一个、热水器一个、冷藏柜2个、蒸车一台，燃气灶2个及1台格力落地式3P空调，如有任何损坏承租方应照价赔偿。房屋已由出租方装修完毕，承租方有责任保持屋内完整。二、此房租期为3年，即从2017年4月29日至2020年4月29日止。三、鉴于双方业务合作关系，该房租金每年160,000元（不含税金，税金由承租方承担），乙方需付每年房租及水电及设施押金伍仟元整。合同履行到最后一年时，提前两个月续签下年合同，否则甲方有权终止合同。四、出租方提供承租方水源、电源，但水电费由承租方按月交纳，否则由此造成的损失甲方可扣除乙方年租金10%。五、出租方不承担屋内突发事故造成的损失。如水管破裂、电路漏电、停电失火、被盗损失。如遇到政府城改拆迁不能正常营业时，乙方搬迁、甲方不做任何赔偿。六、租赁期间的其他约定事项：1.甲乙双方应提供真实有效的身份证件。2.房屋只限乙方使用，乙方不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。若发生非法事件，乙方自负后果。合同一经签订，双方都不得提前解除合同，若任何乙方违约，赔偿对方年房费20%。原告在甲方处签名、捺印，被告闫维芬在乙方处签名、捺印。合同签订的当日，原告将案涉房屋交付被告闫维芬使用，被告闫维芬向原告交纳水电押金5,000元后，对房屋进行了装饰装修用于经营“状元食府”。2017年4月29日至2018年4月29日期间的房租160,000元，被告闫维芬一次性交清；2018年4月30日至2019年4月29日期间的房租，被告闫维芬分两笔交清；2019年4月30日至2020年4月29日期间的房租，截止2020年1月16日，被告闫维芬通过微信转账分多次支付原告130,000元，并支付水电费1,025元。2020年1月27日，商州区新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组发出《关于做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作紧急通知》，要求自即日起，中心城区宾馆、酒店、饭店等住宿、餐饮服务行业暂停营业。2020年4月初，商州区新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组办公室发出关于对餐饮行业恢复正常营业的批复。被告闫维芬2020年2、3月份未开门营业。2020年3月18日，原告在案涉房屋临街玻璃门上张贴房屋出租广告。后原被告因房屋租金产生纠纷，原告遂诉至法院。本案在审理过程中，被告闫维芬于2020年5月19日将案涉房屋腾交原告任芳珍。庭审中，原告任芳珍明确其主张每天438元的房屋占用费，是以年租金160,000元÷365天计算而来；还说明，其于2017年4月29日向被告闫维芬交付房屋后，被告闫维芬对承租房屋进行了装饰装修，安装有扬子挂式空调两台、室内门两个；被告闫维芬在2020年5月19日腾交房屋时未将其安装的空调拆除。上述事实有原告任芳珍提交的微信转账记录、房屋租赁合同、身份证复印件，被告闫维芬提交的月付房租微信转账记录、关于做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作紧急通知复印件、原告张贴出租广告微信照片视频记录、房屋门照片打印件及原被告陈述可以证明。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原告任芳珍与被告闫维芬于2017年4月29日签订的房屋租赁合同，真实、合法、有效，原告与被告闫维芬均应按约定行使权利、履行义务。原告已按合同约定将案涉租赁房屋出租于被告闫维芬使用，被告闫维芬亦应按合同约定向原告交纳房租，并于合同期限届满后向原告腾交房屋。原告认为被告闫维芬违约拖欠其房租，要求解除租赁合同、腾交房屋等，被告闫维芬认为其未违约。经查，原告与被告闫维芬在合同中对房租的交纳方式等并未约定，在合同履行过程中，房租的交纳方式在各个合同年度不尽相同，故被告闫维芬在第三个合同年度，分多次向原告交纳房租的行为不违反合同约定。2020年1月底2月初，全国各地因新冠肺炎疫情的影响，出现了大范围的停产、停业，商州区委、区政府成立专门机构，发出紧急通知，要求中心城区的宾馆、酒店、饭店等住宿、餐饮服务行业暂停营业等。本案被告闫维芬租赁原告房屋用于经营餐饮服务业，亦按紧急通知停业。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本次新冠肺炎疫情这一不可抗力对我区的住宿、餐饮等服务行业有明确影响，相对疫情较重的地区，从时间上来说，商州当地直接受影响的期间为2020年2月至3月。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》规定的内容，综合考虑在本次新冠肺炎疫情发生前后，被告闫维芬向原告交纳房租的实际情况，本院酌情对2020年2月、3月的房屋租金26,667元（即160,000元÷12个月×2个月）予以免除，由被告闫维芬向原告补交第三合同年度的房租3,333元，并对原告主张的违约金予以免除。因案涉《房屋租赁合同》已于2020年4月29日到期，被告闫维芬已将租赁房屋腾交原告，原告要求解除合同已无意义，该项诉求，本院不予支持。被告闫维芬于2020年5月19日将案涉房屋腾交于原告，因合同双方未续签合同，故原告有权主张合同到期后至腾房之日即2020年4月30日至2020519腾房之日期间的房屋占用费，其金额为8,322元（即160,000元÷365天×19天）。租赁合同已到期，原告应将水电押金5,000元退还被告闫维芬。被告闫维芬的证据不能证明原告多收取其租金，故其要求原告返还2020年2月其未实际使用房屋期间的租金的意见，本院不予采纳。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。被告闫维芬经原告同意对案涉房屋进行了装饰装修，其添附的两台扬子挂式空调应由被告闫维芬自行拆除带走。审理中，被告闫维芬明确其对房屋内加装门、房屋装修费用及烧烤间装修损失、天然气余额等损失在本案中不主张，故在本案中对被告闫维芬提出的这些损失不作处理。另因案涉租赁合同系原告与被告闫维芬所签订，根据合同相对性原则，对原告要求被告段文斌共同承担付款责任的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》之规定，判决如下：一、被告闫维芬向原告任芳珍支付房租3,333元及房屋占用费8,322元，共计11,655元；二、原告任芳珍退还被告闫维芬水电押金5,000元；三、被告闫维芬自行拆除租赁房屋中的两台扬子挂式空调；四、驳回原告任芳珍其他诉讼请求。上述一、二、三项限原告任芳珍、被告闫维芬分别于本判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,450元，减半收取725元，由原告任芳珍负担580元，被告闫维芬负担145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。                     审  判  员      何  明                     二O二O年六月二十八日              法官助理       杜苏励                    书  记  员      寇青青1