安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖15民终219号上诉人（原审原告）：龚远忠，男，1963年1月15日生，汉族，住安徽省六安市叶集区。上诉人（原审原告）：龚远阔，男，1967年12月12日生，汉族，住安徽省六安市叶集区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：黄顺全，六安市叶集区孙岗乡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吴晓娟，女，1985年6月15日生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。委托诉讼代理人：金培宏，河南蓼阳律师事务所律师。原审第三人：孙颖，女，1981年7月2日生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：金培宏，河南蓼阳律师事务所律师。原审第三人：蒋功凤，女，1979年4月23日生，汉族，住安徽省六安市叶集区。委托诉讼代理人：金永定，安徽省六安市叶集区法律服务所法律工作者。上诉人龚远忠、龚远阔因与被上诉人吴晓娟及原审第三人孙颖、蒋功凤房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省六安市叶集区人民法院（2019）皖1504民初1578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龚远忠、龚远阔及其委托诉讼代理人黄顺全，被上诉人吴晓娟委托诉讼代理人金培宏，原审第三人孙颖及其委托诉讼代理人金培宏，原审第三人蒋功凤委托诉讼代理人金永定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚远忠、龚远阔上诉请求：1.撤销一审判决，改判吴晓娟支付2019年10月8日至2020年10月7日期间的租金20万元及其滞纳金（以20万元为基数，从2019年10月9日起按每日4‰标准支付至租金给付之日止）；2.一、二审诉讼费用由吴晓娟承担。事实和理由：一、原审认定“吴晓娟与龚远忠、龚远阔之间签订的房屋租赁合同已经解除”错误。1、根据合同法第44条、民法总则第119条之规定，龚远忠、龚远阔与吴晓娟于2012年10月8日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，具有约束力，且该合同期限为10年，现仍在合同期限内；2、根据合同法及民法总则的规定，龚远忠、龚远阔诉请吴晓娟支付租期内租金符合法律规定；3、根据合同法第224条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释第17条也规定，因承租人拖欠租金、出租人请求解除合同时次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。由上述规定可知，次承租人（第三人）可以代为支付租金，且同意转租后，原租赁合同继续有效，形成两个租赁关系，即龚远忠、龚远阔与吴晓娟之间的租赁关系、吴晓娟与第三人的租赁关系，原审法院却将2个租赁法律关系混为一谈错误；4、龚远忠、龚远阔与吴晓娟的租赁合同尚在合同期限内，且双方尚未达成解除房屋租赁的协议，吴晓娟也未诉请解除合同，所以该合同至今尚未解除，具有法律效力。二、原审认定“案外人孙颖和蒋功凤为第三人并追加”错误。最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释第16条第2款规定的是出租人知道承租人转租……在6个月除斥期间内未提出异议，然后又请求解除合同……或……认定转租合同无效的，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，但该案并非请求解除合同或确认转租合同无效问题，而是诉讼吴晓娟履行租赁期间的租金支付问题，该案与孙颖、蒋功凤不具有法律上的利害关系，孙颖、蒋功凤又对诉讼标的不享有独立请求权，不是适格的第三人而是案外人。三、原审适用法律错误。龚远忠、龚远阔在原审时已经提供房屋租赁合同书、房产证、土地使用证，充分证明了两人享有合法的出租经营权，吴晓娟承担履行支付租金的法定义务。吴晓娟未提供任何证据证明双方于2012年10月8日签订的房屋租赁合同已经解除，应承担举证不能的法律后果。吴晓娟辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，程序合法，建议驳回上诉，维持原判。二、幼儿园从成立、转让，双方都没有争议，从没有争议的事实可以看出，涉案房屋2016年9月17日以后已经交由第三人蒋功凤租赁、经营，蒋功凤自2016年9月17日以后继承以前的租赁关系的相关权利义务，蒋功凤与龚远忠、龚远阔之间形成租赁关系。原审认定吴晓娟与龚远忠、龚远阔之间的租赁关系解除，应属正确。二、涉案幼儿园附近被拆迁，没有生源，开办幼儿园的合同目的无法实现。孙颖同意吴晓娟的意见。蒋功凤述称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，蒋功凤是吴晓娟申请的第三人，龚远忠、龚远阔并未要求蒋功凤承担责任，故对龚远忠、龚远阔的上诉不作过多答辩。龚远忠、龚远阔向一审法院起诉请求：1.判令吴晓娟支付2019年10月8日至2020年10月7日租金20万元，并从2019年10月9日起按每日4‰支付滞纳金至租金支付完毕止；2.判令吴晓娟承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年4月6日，吴晓娟与罗云签订《幼儿园合作协议书》，约定吴晓娟与罗云、孙颖夫妇合作开办幼儿园，并由吴晓娟于2012年10月8日与龚远忠、龚远阔签订一份《房屋租赁合同》，租赁龚远忠、龚远阔位于六安市叶集区，合同约定：租期10年即自2012年10月8日至2022年10月7日；年租金20万元，定于每年10月8日前一次性付清，逾期支付租金按每日4‰加收滞纳金等。吴晓娟因发展其他业务，2012年9月21日即与罗云签订《合办幼儿园终止协议》，将幼儿园经营权全部转交给罗云、孙颖夫妇，因此该幼儿园自2012年始即由罗云、孙颖夫妇经营。2014年12月17日罗云、孙颖夫妇离婚，案涉幼儿园交由孙颖继续经营。2016年9月17日，经过协商孙颖将案涉幼儿园转让给蒋功凤经营。罗云、孙颖夫妇共同经营期间、孙颖经营期间及蒋功凤经营期间，均按时向龚远忠、龚远阔支付房屋租金。2019年8月20日蒋功凤以案涉幼儿园即将拆迁为由，将幼儿园迁至其他地方，故未支付2019年10月8日至2020年10月7日租金，龚远忠、龚远阔遂于2019年10月14日诉至该院，要求吴晓娟支付20万元租金及滞纳金。本案在审理过程中，经吴晓娟申请，该院依法追加孙颖及蒋功凤作为第三人参加诉讼。一审法院认为，2012年10月8日吴晓娟代表与罗云、孙颖夫妇的合伙体与龚远忠、龚远阔签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。但吴晓娟与罗云、孙颖夫妇当年终止合伙关系后案涉幼儿园即由罗云、孙颖夫妇经营管理；2014年12月17日罗云、孙颖夫妇离婚后至2016年9月17日期间，案涉幼儿园由孙颖经营管理；之后孙颖将案涉幼儿园转让给蒋功凤，至2019年8月20日期间案涉幼儿园由蒋功凤经营管理；龚远忠与案涉幼儿园相邻居住，对案涉幼儿园上述转让及房屋转租事宜理应知情，且孙颖向蒋功凤转让幼儿园时已电话告知龚远忠，同时案涉幼儿园在各承租人经营管理期间，均分别按时向龚远忠、龚远阔支付租金，上述事实有相关证据在卷佐证，事实清楚，证据确凿，故吴晓娟与龚远忠、龚远阔之间房屋租赁合同关系已经解除，龚远忠、龚远阔诉请吴晓娟支付2019年10月8日至2020年10月7日租金，以及按日4‰加收滞纳金，与事实不符，于法无据，该院不予支持，依法应予驳回，其他诉请一并驳回。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回龚远忠、龚远阔的诉讼请求。案件受理费2150元，由龚远忠、龚远阔负担。本院二审期间，龚远忠、龚远阔提供了如下证据：租赁合同、视频光盘、出庭证人王某的证言，证明：该租赁房屋已由次承租人转租给案外人王某，且王某正在该房屋经营门窗生意。吴晓娟、孙颖质证意见为：1、合同真实性无异议，孙颖签订的协议是将一部分房屋转租给王某，孙颖将幼儿园转给蒋功凤，连同王某的房屋一并转租，蒋功凤又与王某签订了协议。2、视频反映的现状是孙颖转租之后的，对视频本身的真实性无异议，但对视频中代理人的陈述不认可，该陈述是代理人的主观判断，蒋功凤提供的政府文件，文件对皖西路拆迁是分阶段的，对面已经拆了，后面的住宅也拆了，所以没有了生源，开办幼儿园的目的就无法实现，视频反映幼儿园已经搬走不再经营。3、合同的效力证人证言无法证明，对于是否拆迁证人作了虚假陈述。蒋功凤质证意见为：1、合同真实性无异议，王某的合同是主合同的从合同，与本案没有关联性，龚远忠、龚远阔对此也知情。2、对视频真实性无异议，案涉房屋前面原来是一个市场，现在因为拆迁已经封起来了，房屋后面也已经全部搬迁了，附近没有了住户，就没有生源，幼儿园无法继续开办。3、因为拆迁导致没有生源，无法达到合同目的，案涉房屋是门面房，土地已经被政府收储，还没有拆。本院对龚远忠、龚远阔所举证据的真实性予以认定。本院二审对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……”。本案中，与龚远忠、龚远阔签订《房屋租赁合同》的主体是吴晓娟，虽然吴晓娟于2012年已退出合伙，但其并未与龚远忠、龚远阔办理合同解除或变更手续，不论房屋由谁实际使用，龚远忠、龚远阔均系依据其与吴晓娟的合同按时收取的租金，双方之间的合同仍为合法有效，对双方具有约束力。龚远忠、龚远阔依据合同诉请吴晓娟支付租金，应予支持。当然，从本案审理查明的情况看，案涉房屋租赁系用于经营幼儿园。由于案涉房屋周边已拆迁，客观上影响了幼儿园的生源，故对于吴晓娟、孙颖及蒋功凤方所持案涉合同应予解除的意见，予以采信。虽然次承租人蒋功凤已于2019年8月搬离了案涉房屋，但截止二审开庭之日案涉房屋钥匙仍由其控制，故本院确定案涉租赁合同于本判决生效之日起解除。鉴于次承租人转租给案外人王某的房屋，王某仍在使用，故该部分房屋的租赁应由王某与龚远忠、龚远阔另行协商处理，该部分房屋所涉租金（孙颖、蒋功凤与王某合同约定的标准为5万元）从吴晓娟合同中予以扣除。另综合案涉房屋周边已拆迁的客观情况，并考虑2020年新冠××疫情对合同正常履行产生的影响等，本院酌定吴晓娟给付龚远忠、龚远阔租金80000元，且对龚远忠、龚远阔要求支付滞纳金的诉请不予支持。吴晓娟支付款项后，可依法向孙颖、蒋功凤主张权利。考虑到房屋钥匙由次承租人蒋功凤控制，本判决生效后三日内，若因蒋功凤未腾空房屋、交付钥匙而给龚远忠、龚远阔造成的房屋占用费等损失，应由蒋功凤承担。综上所述，龚远忠、龚远阔的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省六安市叶集区人民法院（2019）皖1504民初1578号民事判决；二、解除龚远忠、龚远阔与吴晓娟签订的《房屋租赁合同》；三、吴晓娟自本判决生效之日起十日内给付龚远忠、龚远阔租金8万元；四、驳回龚远忠、龚远阔其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元，由龚远忠、龚远阔负担350元，吴晓娟负担1800元；二审案件受理费4300元，由龚远忠、龚远阔负担700元，吴晓娟负担3600元。本判决为终审判决。审判长 王    军审判员 魏  晶  晶审判员 王    丽二〇二〇年六月二十四日书记员 宋贵杰（代）附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。