江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初2665号 原告：杨慧，女，1979年12月14日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告：高国选，男，1979年2月6日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：王鹏，江苏金华星律师事务所律师。 被告：徐州中川房地产开发有限公司，住所地徐州市新城区万福世家17号楼。 法定代表人：孙勇。 委托诉讼代理人：李冉，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单鲲鹏，该公司员工。 原告杨慧、高国选与被告徐州中川房地产开发有限公司（以下简称中川公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨慧、高国选的共同委托诉讼代理人王鹏，被告中川公司的委托诉讼代理人李冉、单鲲鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨慧、高国选向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告对原告购买其开发的万福世家G1幢1单元1602号房屋在60日内维修至符合国家工程和产品质量规范、标准，并承担修复费用，修复后再行交付原告；2.依法判令被告向原告支付逾期上房违约金53019.72元（自2017年1月1日至2019年1月30日），并按日向原告支付已缴纳房款万分之一的逾期上房违约金直至被告将符合国家工程和产品质量规范、标准的万福世家G1幢1单元1602号房屋交付给原告为止；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月1日，原告与被告中川公司签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告中川公司开发的位于徐州市的万福世家G1幢1单元1602号房屋一处，原告如约支付了697628元购房款。后因被告在2016年12月31日前未向原告交付所购房屋，在原告要求被告交付房屋并承担逾期交付违约责任时，才得知该合同第十二条第2项中被告单方制定仅应自该合同约定的交付日后180日起至实际交付日止按日向原告支付已缴房款万分之一违约金的内容，而该合同第十二条第2项条款是被告预先拟定的格式条款，在双方签订该合同时被告并未告知原告，因该条款免除了被告作为开发商应按该合同第十条第（一）项的交付日期同时承担在该交付日期之后180日内应向原告支付逾期交房违约金的责任，显失公平，且不足以弥补被告违约给原告造成的损失。此后，在被告通知原告上房时，经查验该房屋，发现该房屋存在屋面和墙面多处渗漏，墙面空鼓，窗户渗漏，马桶下水道堵塞，且位于顶楼的该房屋楼面开裂等诸多质量问题，原告多次找被告维修，至今未果，现为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告中川公司辩称，1、该条款并非格式条款，是双方经协商后权利义务明确表达后真实意思表示，原告诉请提到的条款并非是预先设定单方制作的，该条款在原被告双方之间完全可以协商，该180日如果经原告提出与被告协商是可以删除该内容的。涉案商品房买卖合同有部分是房屋管理部门提供的制式合同是无法修改的，但就本案的条款是双方可以自行协商并修改的。2、本案不存在所谓显失公平的情况，双方就商品房的价格交付方式、付款方式等合同主要条款进行充分的协商并作出约定，这是两个平等民事主体之间的真实意思表示，并不存在显失公平的情况。同时，原告诉请中称不足以弥补被告违约给原告造成的损失并不是事实，涉案房屋现价值已达一百余万元，而原告购买时的价格为60余万元，不存在相应的损失。3、涉案房屋存在一定的质量瑕疵，并不是原告据以拒绝收房的理由，最高院商品房买卖司法解释的相关规定以及其他的相关法规，规定了只有在房屋主体结构不合格没有经竣工验收、房屋面积与合同约定相差较大以及户型与设计图不一致等情况时才能予以拒收房屋。原告应当先行上房，对于存在瑕疵的情况，可以在收房后向被告主张相关整改责任以及相关损失赔偿责任。但均不是拒收房屋的理由，所以被告应承担的违约金金额计算日期不应包含被告向原告发出上房通知之后的时间。 本院经审理认定事实如下：2016年4月1日，买受人杨慧、高国选和出卖人中川公司签订《商品房买卖合同》（预售），买受人购买本市万福世家G1幢1单元1602号房屋，建筑面积147.21平方米，套内建筑面积120.36平方米，合同价款697628元。合同第七条付款方式及期限：买受人于2016年4月26日前交清全部房款；第八条逾期付款责任：定金扣除，解除合同，详见本合同附件十一补充协议；第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等。（2）管道阻塞。（3）…（4）…合同第十二条逾期交付责任：自本合同约定的交付日后180日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已缴房款万分之一的违约金，合同继续履行（该条款未加黑加粗，但该条款内容下部有划线）。附件十一补充协议第16条载明：买受人已熟知了本协议全部内容，并确认同意了全部条款；出卖人已就本协议的全部条款做了相应解释和说明，买受人对本协议全部条款的含义及相应的法律后果已全部知晓并无异议。 上述合同签订后原告依约向被告缴付了购房款，但被告没有按照合同约定向原告交付涉案房产。2017年11月9日，被告向原告邮寄发出《上房通知书》，该邮件于2017年11月12日签收。原告称涉案房屋存在多处漏水、空鼓等情况，被告亦承认涉案房屋存在一定瑕疵。原、被告双方就涉案房屋质量问题多次进行交涉，被告也多次进行维修，但一直未能解决存在的问题。故原告至今仍未办理房屋接收手续。 本院于2020年6月23日对涉案房屋进行现场勘验，确认涉案房屋至今仍存在墙面渗漏等问题。 庭审中，被告提供编号分别为0611965、0611976商品房买卖合同各一份，购房者分别为周广旺、杨磊、高正榜，购买房产为涉案小区其他房产。该两份合同约定的逾期交房违约责任为：自本合同约定的最后交付之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。被告以此主张被告与小区业主之间签订买卖合同时完全可以进行协商，如果购房者对合同提出不同意见，那么被告也将充分考虑购房者的意见，对相关合同条款进行修改，并非由原告所称，所有合同都是被告单方制作而定性为格式条款。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告杨慧、高国选与被告中川公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告依约向被告缴纳了购房款，被告亦应当按照约定向原告交付符合合同约定及国家工程和产品质量规范、标准的房产。根据本案查明的事实，涉案房屋存在墙面渗漏等问题，根据合同第十一条的约定，被告负有维修义务，并在修复后再行交付。被告虽多次修复，但一直未将房屋质量问题彻底解决，涉案房屋仍存在墙面渗漏等问题，原告也因此一直未办理房屋交付手续。故原告要求被告将涉案房屋维修至符合国家工程和产品质量规范、标准，并承担修复费用后，再行交付原告的诉讼请求成立，本院予以支持。 另，被告未按照合同约定的期限向原告交付涉案房产，应当根据合同约定向原告支付违约金。根据合同约定，自约定的交付日后180日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已缴房款万分之一的违约金。本院认定该条款无效，理由如下：1、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”涉案商品房买卖合同中关于中川公司逾期交房的违约条款属于上述情形，应属无效。2、在合同已明确约定交付期限的情况下，再将逾期上房违约金的起算时间延后180日，明显不公平，且不足以弥补因被告违约给原告造成的损失。因涉案房屋存在墙面渗漏等质量问题，被告虽通知原告办理交房手续，但根据合同第十一条约定，应认定为没有向原告交付。原告主张违约金以已缴房款即697628元为基数按照日万分之一的标准自2017年1月1日起计算至房屋实际交付之日止的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告徐州中川房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内对位于本市云龙区万福世家G1幢1单元1602号房屋维修至符合国家工程和产品质量规范、标准，并承担修复费用，修复后再行交付原告； 二、被告徐州中川房地产开发有限公司于涉案房屋维修完成并交付之日起十日内向原告杨慧、高国选支付逾期上房违约金（以697628元为基数，按照日万分之一的标准自2017年1月1日起计算至房屋实际交付之日止）。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1225元，由被告徐州中川房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李 宏 人民陪审员  孙庆敏 人民陪审员  刘贵云 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  赵 静