河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0403民初1423号原告：中国平煤神马集团房地产开发有限公司，住所地平顶山市卫东区铁路工人村北。统一社会信用代码：91410400171807044Y。法定代表人：陈志刚，总经理。委托诉讼代理人:朱星召，男，1980年1月7日出生，汉族，住平顶山市卫东区。系原告员工。委托诉讼代理人：郑亚楠，河南金年华律师事务所律师。被告：平顶山市新华区升发三大锅羊双肠汤馆，住所地平顶山市新湖区长青路阳光花园北侧，工商注册号：410402614225068。经营者：吴寅生，男，1974年2月7日出生，回族，住平顶山市新华区。原告中国平煤神马集团房地产开发有限公司（以下简称平煤神马房地产公司）与被告平顶山市新华区升发三大锅羊双肠汤馆（以下简称升发羊双肠汤馆）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平煤神马房地产公司、被告升发羊双肠汤馆的经营者吴寅生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告平煤神马房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠房租220000元；2.依法判令被告向原告支付违约金75670元（该违约金暂计算至2019年12月31日，计算标准为以年租金24万元和欠付租金（含逾期交付房屋的租金）的总额为基数，按照日利率万分之五计算至款项清偿完毕之日止）；3.依法判令被告腾空并交付涉案房屋及附属设施（逾期交付房屋的租金自2020年1月1日起，以每月20000元的标准支付至实际交房之日止）；4.依法判令被告承担诉讼费、保全费等实现债权的一切费用。事实和理由：2019年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于平顶山市××花××区，建筑面积为431.31平方米的房屋出租给被告用于商业经营，租赁期限为1年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，年租金为240000元，被告应按季度支付原告房屋租金。同时，合同约定被告逾期缴纳租金或各项费用的违约金为年租金和欠付各项费用总金额的万分之五，按日收取。被告应按合同约定价格支付逾期交房期间的租金及违约金。违约金为年租金的万分之五，按日收取。现被告仅向原告缴纳一个月房屋租金，下余11个月房租拖欠房屋租金至今。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告升发羊双肠汤馆答辩称，我不想解除合同。拖欠2019年22万元房租的情况属实，但是我分两次向原告支付过8万元，具体什么时间、为什么要支付我记不清了。案渉合同换过一次的，当时是原告说写错了要求换的合同，我没有看内容就签字了。租房后水电是我自己弄的，后来房子漏水，也是我找人修的。消防是2019年3月份做的，弄下来花了二三十万，且造成两三个月没有营业，所以前期的房租没有按时交。因为我没有交房租，原告锁了我两次门。经审理查明，2019年1月1日，原告平煤神马房地产公司（出租方、甲方）与被告升发羊双肠汤馆（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定：出租房屋位于平顶山市××花××区，建筑面积431.31平方米，框架（或砖混）结构；租赁期限为壹年，自2019年1月1日至2019年12月31日止，租赁期限到期，甲方有权收回房屋；租赁期限内年租金为（人民币，大写）贰拾肆万元整（￥240000）；乙方按季度支付甲方房屋租金，乙方应于本合同签订后3日内，将本季度租金支付于甲方；本合同签订后3日内，乙方向甲方一次性缴纳60000元人民币，作为乙方履约保证金。合同期间，如乙方拖欠甲方租金、其他费用，或有合同约定的其他违约行为发生，或给甲方造成其他损失，应及时全额清偿，否则甲方有权没收履约保证金，不足部分，继续向乙方追偿。合同解除或终止时，乙方未拖欠甲方租金或其他费用，未给甲方造成任何其他损失，未有其他违约行为发生，并及时交还租赁房屋及附属设施、设备，书面验收移交后30日内，甲方退还乙方履约保证金本金，不计利息；合同终止或解除，乙方应当于三日内应将承租方及附属设施设备处于正常使用状态；房屋租赁期间，有以下情形之一发生，甲方有权单方解除合同，收回房屋，合同自甲方书面解除通知送达或张贴至乙方租赁经营场所之日起解除：……（6）逾期一个月未缴纳按约定应当由乙方缴纳的租金或各项费用……；租赁期间，乙方有本合同第十一条第2款行为之一的，甲方有权解除合同、收回房屋及附属设施，租金、履约保证金不予退还，乙方应向甲方支付欠付的租金及各项费用，并支付违约金。违约金为年租金和欠付各项费用的总额万分之五，按日收取。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；履行合同过程中发生的争议，由双方当事人协商，协商不成的，依法向甲方所在地人民法院提起诉讼。该合同由原告出具后，双方签字予以确认。合同签订后，原告将房屋交付于被告。被告累计向原告交付80000元。后被告未再支付租金，也未将房屋腾空。原告主张交付的80000元内含60000元履约保证金。被告主张交付的80000元均为房租。本院确认的上述事实，有当事人提供的房屋租赁合同、照片及庭审笔录等证据材料在卷为凭，这些证据材料已经本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告平煤神马房地产公司与被告升发羊双肠汤馆签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。原告平煤神马房地产公司与被告升发羊双肠汤馆形成了租赁合同法律关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告平煤神马房地产公司依约向被告升发羊双肠汤馆交付了案涉房屋，被告升发羊双肠汤馆仅向原告支付了部分房租，其行为应属违约。故原告要求被告支付拖欠房租及违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告主张的已支付的80000元款项中含有60000元履约保证金，因双方在合同中明确，“如乙方拖欠甲方租金、其他费用，或有合同约定的其他违约行为发生，或给甲方造成其他损失，应及时全额清偿，否则甲方有权没收履约保证金，不足部分，继续向乙方追偿。”本院认为，根据该约定内容，对于拖欠的租金，应在扣除履约保证金之后，对于不足部分继续追偿。故本案合同期内被告拖欠的租金220000元，扣除60000元履约保证金后，尚有160000元未予给付。对于违约金，根据双方约定，其计算方法为以年租金和欠付各项费用的总额为基数，按照日利率万分之五收取。因未付租金和房屋占有使用费不应计入各项费用数额中，且原告未提供相应证据证明被告欠付的其他费用数额，故本院认定违约金以年租金240000元为基数，按照日利率万分之五计算至实际腾房之日止,履约保证金抵充房租不影响上述违约金的计算。经计算，截至2019年12月31日，违约金为40080元。对原告所诉违约金的超出部分，本院予以调整。现双方约定的租赁期限已于2019年12月31日到期，在未约定继续租赁案渉房屋的情况下，被告升发羊双肠汤馆应将案涉房屋腾空并交还于原告。因被告升发羊双肠汤馆占有使用案涉房屋至今，应按照门面房租赁合同约定的租金标准，即每月20000元，向原告支付自2020年1月1日至实际交房之日止占有使用期间的房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告平顶山市新华区升发三大锅羊双肠汤馆于本判决生效后十日内给付原告中国平煤神马集团房地产开发有限公司拖欠租金160000元及违约金（截至2019年12月31日，违约金共计40080元；自2020年1月1日起，以年租金240000元为基数，按照日利率万分之五计算至实际腾房之日止）。被告平顶山市新华区升发三大锅羊双肠汤馆于本判决生效后十日内将位于平顶山市阳光花苑A区的案渉房屋腾空后，交还给原告中国平煤神马集团房地产开发有限公司。被告平顶山市新华区升发三大锅羊双肠汤馆于本判决生效后十日内给付原告中国平煤神马集团房地产开发有限公司房屋占有使用费（自2020年1月1日起，以每月20000元计算至实际腾房之日止）。驳回原告中国平煤神马集团房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5735元，减半收取2868元，保全费2042元，由被告平顶山市新华区升发三大锅羊双肠汤馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  董亚楠二〇二〇年六月二十四日书记员  高 虹