上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初4585号原告：张玉麟，男，1964年8月22日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：王永彬，上海理度律师事务所律师。被告：上海敷荣投资管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：魏检，总经理。委托诉讼代理人：蔡燕燕，浙江泽大律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝志建，浙江泽大律师事务所律师。原告张玉麟与被告上海敷荣投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王永彬、被告委托诉讼代理人蔡燕燕、祝志建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉麟向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2019年7月25日签订的敷荣公寓装修投资合同、敷荣公寓单位租赁房租赁合同无效；2、判令被告支付以租代售房款686,000元、物业管理费1164元，并支付上述款项自收款之日至实际返还之日按中国人民银行同期贷款利率4倍计算的资金占用期间的利息损失；3、判令被告承担以租代售产生的一切经济损失暂计20,000元(家具家电折价款)。事实与理由：2017年开始，被告在上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄建造敷荣公寓(单位租赁房)，并违规向全国各地公开销售此房屋，为掩盖真相，欺瞒原告签署了敷荣公寓装修投资合同，该合同虽有提示到单位租赁房，但无口头及书面的单位租赁房告知书，没有把单位租赁房的性质告知原告，原告是在对该房屋性质不清楚地情况下，签署了该合同。原告认为被告隐瞒相关事实与原告签订合同，系欺诈手段订立合同并损害了社会公共利益，应认定双方签订合同无效，故原告要求被告退还房款并赔偿相应经济损失。上海敷荣投资管理有限公司辩称：原告起诉所述与事实不符，原告支付的150,000元是装修投资款、456,000元是房屋租赁款，并不是购房款；原告起诉所述家具家电并不是双方所签合同导致的损失，是原告自行购买，原告可以自行取回，被告不应赔偿；原告支付的80,000元，是咨询服务费，由北京营讯营销顾问有限公司(以下简称“北京盈讯公司”)收取，与被告无关，被告不应承担退款责任。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，即原告提交的敷荣公寓装修投资合同及敷荣公寓单位租赁房租赁合同、付款收据、物业管理费收据、敷荣公寓租户清退细则，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的录音笔录和光盘，原告以此证明北京盈讯公司开具咨询费收据是为了避税，被告则表示该证据的真实性无法核实；经审核，由于录音所涉人员的身份，本院无法确认，本院对此难以认定。2、原告提交的行政处罚决定书及宣传广告，原告以此证明因被告的虚假宣传才与被告签订合同的，被告认为宣传单是中介公司印制，与被告无关，且对行政处罚决定书表示无异议，经审核，宣传广告与敷荣公寓装修投资合同有关联，本院可以认定，行政处罚决定书是因被告在宣传广告中关于枫泾工业园区的描述未注明出处且涉及虚假而被处罚，该事实本院可以认定。根据本院采信的证据，以及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2019年7月25日，原、被告签订敷荣公寓装修投资合同，双方约定，房屋坐落于上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓x幢xx单元5层02室，房屋暂测面积53.91平方米，房屋所属国有土地使用权的年限为70年，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行，房屋为全装修房；原告承担房屋精装修款(包含装修、固定设备价格)150,000元，原告于双方签订本合同之时全额支付；房屋全额租赁费为456,000元，原告必须在被告交付房屋时支付，且双方签订相关政府备案租赁合同；原告在全额付清精装修款并按时支付该房屋全额租赁款后，乙方拥有该房屋100%的使用权；原告在按时支付该房屋全额租赁款后，如原告自住，被告免收该房屋的租赁费，如原告转租、转让，在被告确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，被告配合办理相关租赁变更备案手续，相关收益归原告；双方同意于2019年7月25日前以全装修形式交付该房屋；根据现行法律法规，原告以向被告通过投资精装修及租赁形式获得该房屋的使用权，自交房之日至2021年12月31日止，该期限届满后，双方一致同意，原告自动续租该房屋；该房屋所属地块用途为政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖，原告知晓与该房屋有关的法律法规及政策，本合同签订后，如因国家法律法规规章及政策的调整或者该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以办理产权过户变更登记，则双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本合同作废，本合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权证过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款、税费等)由原告承担，改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。同日，双方签订敷荣公寓单位租赁房租赁合同，合同约定，被告将坐落于上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄的面积为53.91平方米的敷荣公寓x幢xx单元5层02室房屋出租给原告，租赁期限为2019年8月15日至2022年8月14日，双方同意于2019年7月25日交付房屋。2018年5月19日，原告支付被告定金20,000元，2018年6月8日，原告支付被告装修投资款280,000元，被告收款后出具收据予以确认；同日，北京盈讯公司出具收据确认收到原告80,000元。2019年7月25日，原告支付被告356,000元，被告出具收据予以确认，同日，被告出具收据确认收到原告支付物业管理费1164元。2019年9月23日，被告发布关于敷荣公寓租户清退细则，其中表明，被告投资建设的单位租赁房，已进入竣工验收阶段，为尽快完成竣工并取得入住许可证，请已入住的租户尽快搬离，本公司的处置方案于2019年9月2日对外公告，现根据对外公告的处置方案，制定本清退细则；(一)清退对象即与本公司签订装修投资合同、订金协议并向本公司支付装修投资款、保证金、定金等各承租户；(二)清退计划即本公司根据融资进展情况，由本公司收取的款项分三期退还，2019年11月30日前返还已收款项的30%、2019年12月31日前返还已收款项的30%，2020年1月25日前返还已收款项的40%，对于只收取订金的各承租户，在第一期清退，关于第三方单独收取的费用，本公司已报案，等待调查结果，同时协助承租户向当地法院起诉，根据法院生效判决执行，并承诺对未执行到位的款项，由公司先行垫付；(三)清退方式即对于同意退租的各承租户，由本公司按上述清退计划与各承租户签订清退协议，履行退款；(四)清退顺序即本公司将按照与各承租户签订清退协议书的时间顺序依次退款；(五)接受监管即本公司融资的清退资金，在清退过程中接受枫泾镇人民政府监管，接受房管部门监管，同时明确资金账户由枫泾镇人民政府监管，保证清退资金及清退方案的执行；(六)重新租赁即在完成清退、房屋符合交付使用条件后，如承租人确需租赁敷荣公寓单位租赁房的，根据对外租赁房的管理办法，重新签订租赁合同；(七)清退不能的处理即如承租户不同意本方案的，或不同意签订清退协议书的，可通过诉讼途径解决；(八)承诺即本公司承诺，为保证清退秩序、落实整改要求，在单位租赁房未符合交付使用条件前，同时未完成本次清退方案前，本公司不再向社会公众做出任何出租或者变相出租单位租赁房、收取款项的行为，如有相关行为，自始无效。如本公司不能按照本方案确定的期限清退款项的，各承租户可通过诉讼途径解决，并依法申请拍卖、变卖本公司投资建造的单位租赁房。此后，被告未能实际履行，承租户陆续向本院起诉。另查明：2017年11月8日，被告与北京盈讯公司签订租赁代理合同，被告委托北京盈讯公司为金山区枫泾环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓项目2、3号楼的独家租赁代理商，合同约定租赁物业的价格为物业装修款均价280,000元/套，租金均价2000元/月，租期20年，佣金为25,000元/套。此后，被告与北京盈讯公司曾签订补充协议，被告同意北京盈讯公司对所租赁房源按每套80,000元的标准收取渠道处置费。再查明：2017年2月初，被告以宣传单页对其自有房屋租赁进行广告宣传，因宣传单页中涉及“金山枫泾工业园区”的相关内容未标注出处且引证内容涉及虚假，上海市金山区市场监督管理局认为被告违反了广告法的相关规定，构成了广告未标明出处并以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的行为，为此以金市监案处字［2017］第XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定书，责令被告停止发布广告、并作出罚款20,000元的行政处罚。此后，被告就其建造的单位租赁房以“38万起、70年住宅、轻松安家上海、54—63㎡精装交付、拎包即住、可落户、无需社保、民用水电煤、齐全商业配套、享上海读书资格”等内容的宣传单进行广告宣传。又查明，叶小云、周丹丹等当事人起诉被告房屋买卖合同纠纷案，经本院主持调解，被告同意在约定的期限内退还装修投资款、退还由第三方收取的中介费(咨询服务费)，但因被告未能履行生效民事调解书确定的义务，叶小云、周丹丹等当事人已经向本院申请执行，本院将依法对被告投资建造的单位租赁房进行评估、拍卖。本案在审理过程中，原告表示与被告签订敷荣公寓装修投资合同的目的是向被告购买涉案房屋，被告则表示签订该合同的目的是向原告出租涉案房屋。本院认为：合同法规定，当事人订立的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。商品房预售人预售商品房，应当向县级人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。相关司法解释规定，出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。被告投资建造的涉案房屋，其性质是单位租赁房，只能依法办理房屋大产权证，只能出租给符合特定条件的承租人，并不能分割办理独立产权证并进行房屋买卖；按照双方所签敷荣公寓装修投资合同的约定，原告是通过向被告支付涉案房屋全额装修投资款、及全额租金的方式，取得涉案房屋的长期使用权，被告是通过收取原告支付的涉案房屋装修投资款、以及涉案房屋全额租金的方式，向原告转让涉案房屋的所有权，因此，双方所签敷荣公寓装修投资合同、敷荣公寓单位租赁房租赁合同，其实质是以租赁的形式代替房屋销售，违反了商品房预售的相关法律规定，应当认定为无效合同。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告依据敷荣公寓投资装修合同而收取原告支付的装修投资款、房屋租赁款、物业管理费，依法应当返还原告。被告明知单位租赁房依照法律规定不得对外销售，而采用以租赁的形式代替房屋销售，原告明知单位租赁房并不具备房屋销售的条件，而同意以支付涉案房屋的装修投资款、全额租金的形式，购买涉案房屋，由此可见，原、被告的行为均违反了相关法律的规定，对此均有过错，应当按照各自的过错承担相应的法律责任，本案纠纷的形成，双方负有同等责任，即使双方因涉案合同被认定为无效而产生相应损失，双方均无请求对方给予赔偿的权利。因此，原告要求被告赔偿装修投资款、房屋租赁款等相关款项的利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。关于北京盈讯公司收取款项的返还问题。首先，原告与北京盈讯公司之间并不存在委托合同关系，北京盈讯公司收取原告的款项，并不具有合同依据。其次，依据被告与北京盈讯公司所签代理合同及补充协议，北京盈讯公司向原告收取款项，是在被告同意的前提下而收取，并且原告是在支付装修投资款时同时支付，只是由北京盈讯公司另行开具收据，但并未明确收取款项的性质和用途，原告以为该款是装修投资款或者购房款的一部分，并无不妥。再次，按照被告发布的清退细则，对于法院执行未能到位的部分，承诺先行垫付。最后，被告在法院主持调解的类似案件中，被告也同意返还有第三方收取的款项。因此，原告要求被告退还北京盈讯公司收取的80,000元，并无不当，本院应予支持。关于家电家具损失赔偿问题，因原告并未提交其购买家电家具的相关证据，不能证明原告是否曾经购买了家电家具，原告提出的该项诉讼请求并不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告张玉麟与被告上海敷荣投资管理有限公司于2019年7月25日签订的敷荣公寓装修投资合同、敷荣公寓单位租赁房租赁合同无效；二、被告上海敷荣投资管理有限公司应于本判决生效后十日内返还原告张玉麟以租代售房款686,000元、物业管理费1164元；三、驳回张玉麟其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5335元，由被告上海敷荣投资管理有限公司负担，被告应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  高丽宏二〇二〇年六月十八日书记员  李韵洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第五十二条……有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……二、《中华人民共和国城市房地产管理法》……第四十五条……商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》……第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。……