江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0428民初245号原告：陈淑琴，女，汉族，1964年5月6日出生，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：柳继祖（系原告丈夫），男，汉族，1955年11月22日出生，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县，特别授权。被告：江西省鸿祥生态旅游开发有限公司，住所地:江西省九江市浔阳区滨江路101号（附楼201号），统一社会信用代码：91360400751131458T。法定代表人：冯春生，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：占和平，男，汉族，1960年4月9日出生，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县，特别授权。原告陈淑琴与被告江西省鸿祥生态旅游开发有限公司（以下简称鸿祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人柳继祖，被告鸿祥公司法定代表人冯春生、委托诉讼代理人占和平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈淑琴向本院提出诉讼请求：判决被告返还原告多交的购房款及多收装修押金及其他一切费用，共计人民币22514.2元，并承担本案诉讼费用。审理过程中，原告增加诉讼请求要求判决被告双倍返还原告房屋面积误差比绝对值超出3%部分的购房款5815.6元。事实与理由：2010年10月2日，原告与被告之间签订《商品房买卖合同》一份，原告购置被告开发的都昌县广场路莲花苑小区1幢1单元402室房屋一套，合同中载明面积为143.9㎡，单价每平方米2680元，总金额385652元。2010年年底，原告以现金和按揭的方式一次性付清购房款。2019年，原告在办理该房产不动产权登记过程中，经房产部门核查该房屋实际面积为136.81㎡，根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，被告应就房屋面积差额部分返还原告多收购房款，经原告多次向被告催讨，被告均以各种理由搪塞，拒绝支付。现原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。原告主张返还房款明细如下：1、房屋面积差价：19001.2元；2、税费2213元；3、产权登记费：300元；4、装修押金：1000元；5、面积差绝对值超过3%双倍返还的部分：5815.6元。被告鸿祥公司辩称：我公司不是案涉房屋的实际开发人，是石纪珊等股东借我的公司名义，挂靠公司开发案涉房屋项目，所以具体情况我不清楚，应该由实际开发人负责。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审过程中进行了质证。被告鸿祥公司对原告提供的原告身份证、结婚证复印件证明原告主体适格，无异议；对原告提供的《商品房买卖合同》、测绘报告复印件及税票照片打印件的真实性有异议，认为应提交原件，且购房合同中的公章不是被告公司的公章；对原告提供的交房手续费用，认为该交房手续费用系被告公司的缴费通知单，具体交了多少钱，应以收据为准，交房手续费用清单不能作为缴费的依据；对原告提供的不动产权证复印件认为应当提交原件，该复印件只有一页，不完整；对原告提供的和解协议书及（2012）都民一初字第565号民事裁定书复印件的真实性无异议，对关联性有异议，被告公司未参与，也未授权他人参与；对原告提供的中国银行都昌支行借款借据，因该证据系原告逾期提供的证据，被告未予质证。原告对被告鸿祥公司提供的建设土地许可证，认为该证据与原告无关，原告对该组证据不予认可。对有争议的证据，本院认证认定如下：（1）对原告提供的《商品房买卖合同》复印件，本院经当庭核对该《商品房买卖合同》的原件与复印件一致，被告主张该证据中的印章不是其公司的，但结合庭审中被告鸿祥公司对和解协议书的真实性认可的意见，该两枚印章痕迹，在外观上并无二致。同时，该房屋现已登记在原告名下，故对被告的该质证意见，不予采纳。（2）对原告提供的测绘报告复印件，本院认为，该测绘报告载明的房屋建筑面积与原告提供的不动产权证登记的房屋建筑面积一致，故本院对该组证据予以采信。（3）对原告提供的税费票据，该票据有相关收费单位签章确认，故对该组证据的真实性，予以采信。（4）对原告提供的交房手续费用及和解协议书、（2012）都民一初字第565号民事裁定书复印件，经本院核对（2012）都民一初字第565号案卷中的上述证据原件，可以确认该和解协议、交房手续费用及裁定书的真实性。（5）对原告提供的不动产权证复印件，经核对与原件无误，故本院对该组证据的真实性予以确认。（6）对原告提供的银行借款借据，结合庭审中被告鸿祥公司委托代理人确认原告已缴纳全额房款的陈述，本院对该组证据的证明目的予以采信。（7）对被告提供的建设土地许可证，从形式上看该许可证上的印章与原告同鸿园公司之间签订的购房合同中的印章在外观上并无二致，且结合被告鸿祥公司已于2011年1月6日变更公司名称及法定代表人的事实，本院对该组证据的证明目的，不予采信。综合上述证据及质证意见、各方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2010年10月2日，原告与鸿园公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，原告购买鸿园公司开发的位于都昌县，建筑面积共计143.9㎡，单价2680.00元／㎡，房屋总金额385652.00元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，因设计变更造成面积差异时，按变更后房管局测绘登记的面积为准进行处理，以产权登记面积为准，按合同约定价格多退少补（不计利息）。2010年10月4日，原告向鸿园公司支付购房首付款116652元。2011年1月5日，原告向中国银行都昌支行按揭贷款269000元，该贷款发放至鸿园公司（账号：19×××49）。2011年6月8日，鸿园公司向原告交付案涉房屋。2012年5月7日，原告以鸿园公司交付的案涉房屋卫生间结构未按照合同所附图纸施工，存在违约，要求鸿园公司赔偿原告违约金12687.95元。2013年1月14日，鸿园公司（甲方）、陈淑琴（乙方）、周辉元（丙方）三方经协商，自愿达成和解协议，周辉元（丙方）同意补偿陈淑琴（乙方）款项14500元整，该笔补偿款由陈淑琴（乙方）抵交给鸿园公司（甲方）交房时应承担的契税、有线电视到户费、装修保证金、维修基金、水电网络等费用，实行一次性抵清，互不找补。2019年1月21日，案涉房屋办理了不动产权登记（不动产权证号为赣【2019】都昌县不动产权第××号），土地使用权面积22.78㎡，房屋建筑面积136.81㎡，权利人为陈淑琴、柳继祖。另查明，2011年1月6日，江西鸿园房地产开发有限公司更名为江西省鸿祥生态旅游开发有限公司，法定代表人由陈南平（公民身份号码3604281974××××××××）变更为冯春生（公民身份号码3604281958××××××××）。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”的规定，鸿园公司在与原告签订《商品房买卖合同》后，公司名称变更为本案被告鸿祥公司，公司法定代表人由陈南平变更为冯春生，但公司的名称和法定代表人的变更并不能免除其履行合同的义务，即被告鸿祥公司是本案《商品房买卖合同》权利义务的承受方，是本案的适格主体。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告鸿祥公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照约定全面履行各自的义务。该合同中约定的房屋建筑面积为143.9㎡，而根据原告提供的不动产权登记证书载明的房屋产权登记面积为136.81㎡，合同中约定的房屋面积与实际交付的房屋产权登记面积存在误差，面积误差为7.09㎡。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”的规定，原告与被告鸿祥公司签订的《商品房买卖合同》约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同约定价格多退少补（不计利息），该约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告鸿祥公司应按照该约定返还原告房屋面积误差价19001.2元（7.09㎡×2680元/㎡=19001.2元）。故对原告要求被告鸿祥公司返还原告房屋面积误差价19001.2元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告鸿祥公司双倍返还房屋面积误差比绝对值超出3%部分的购房款5815.6元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张要求被告鸿祥公司返还交房手续费用的问题，根据被告鸿祥公司与原告及案外人周辉元三方签订的和解协议书，该协议约定案外人周辉元补偿原告14500元，该笔补偿款由原告抵交给被告鸿祥公司交房时应承担的契税、有线电视到户费、装修保证金、维修基金、水电网络等费用，实行一次性抵清，互不找补。即案外人周辉元补偿给原告的14500元，由被告鸿祥公司代原告向相关部门缴纳交房所需的手续费用，无论该房屋在交付过程中实际缴纳了多少手续费用。原告都无需另外向被告鸿祥公司补交手续费用，被告鸿祥公司亦无需退还原告交房手续费用。原告需缴纳的手续费用应以实际向相关单位缴纳的手续费用为准，即使实际上多缴纳了手续费用，也应是原告向收款单位要求退还。故对原告要求被告鸿祥公司返还交房手续费用3513元（22514.2-19001.2=3513元）的诉请，本院不予支持。综上，现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、限被告江西省鸿祥生态旅游开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告陈淑琴购房款19001.20元.二、驳回原告陈淑琴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币517.32元减半收取，由原告陈淑琴负担85.17元。由被告江西省鸿祥生态旅游开发有限公司负担173.49元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  曹继胜二〇二〇年六月四日书记员  王树栋