重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终1940号上诉人（原审被告）：袁杰，男，19xx年xx月x日出生，汉族，住重庆市渝中区。被上诉人（原审原告）：丁峰，男，19xx年x月xx日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：万亨博，重庆潜卫律师事务所律师。原审被告：贺亚军，女，19xx年x月x日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘钰彬，重庆索通律师事务所律师。上诉人袁杰因与被上诉人丁峰、原审被告贺亚军房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初2289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人袁杰，被上诉人丁峰的委托诉讼代理人万亨博，原审被告贺亚军的委托诉讼代理人刘钰彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁杰上诉请求：1.撤销一审判决;2.依法改判驳回丁峰的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费、保全费、评估费由丁峰承担。事实与理由：一、袁杰不存在违约行为。1.根据一审法院认定，丁峰告知的是让卖方与其指定贷款人刘衡签订一份房屋买卖合同以作为贷款资料提交银行，即该合同仅是贷款资料，并非真实的权利义务载体，贺亚军担心该行为会为其带来法律风险，仅系个人认识，并未得到贷款银行证实，也缺乏有力的法律依据，且双方也可通过书面约定该事项等合理方式消除法律风险。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。袁杰认为，如果民事法律行为与意思表示人的真实意思不一致，将不再需要判断该真实意思表示是否为“非法目的”，即可认定该民事法律行为无效。对于一个可认定无效的民事法律行为，袁杰当然可以拒绝，并依此对丁峰的履约能力产生质疑并解除合同。2.袁杰认为一审法院对于“贷款人”的认定存在重大的理解和法律适用错误。一审法院认定，按合同约定，买方贷款支付部分房款，丁峰有权指定贷款人，按交易惯例，贷款需由卖方与贷款人至贷款银行办理面签等相关手续，按银行要求提供贷款资料。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，《中华人民共和国商业银行法》第三十五条规定，商业银行贷款应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。贷款人非常明确是指在借贷活动中运用信贷资金或自有资金向借款人发放贷款的人或金融机构。而一审法院以所谓的交易惯例，将“贷款人”与“借款人”进行概念混淆，从而错误的认定丁峰有权指定借款人。3.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条规定，在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协，所涉及的对案件事实的认可不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。一审法院以双方在（2018）渝0112民初15256号案件协商过程中的行为认定袁杰违约，违反法律规定。因此，一审法院认定袁杰拒绝配合丁峰提供贷款资料的理由不能成立，明显属于法律适用不当。二、双方签订的《重庆房地产买卖合同》已于2018年6月15日丁峰收到袁杰寄送的解除合同通知书时解除。一审法院认定“2018年6月4日丁峰（丁）与贺亚军（贺）电话通话，贺：我跟你说，你们这个做法是违规的，那天星期五的时候我听说另外一个银行发一个文件过来，现在重庆已经开始限制外地三无人员的那个房屋贷款，二手房贷款，我们这个合同我以后根本是拿不到钱的，我们现在的想法是这房子我们不卖了，太麻烦了，我还要去配合你们去做这种东西，以后查起来，那这笔贷款以后有什么问题，那我怎么知道？”属于明示不履行合同义务。那么，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二)款规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，据此袁杰具有解除权。根据该法第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。丁峰并未对袁杰的解除权提出异议。因此，袁杰认为双方签订的《重庆房地产买卖合同》已于2018年6月15日解除。一审法院认定袁杰不具解除权以及《重庆房地产买卖合同》于本判决生效之日解除，并以丁峰提出解除合同时即本案起诉之日作为房屋价值时间结点，明显属于认定事实不清，适用法律不当。三、关于一审判决书“双方陈述”的异议。1.丁峰陈述有意捏造、歪曲事实。第一，关于签约条件，中介和丁峰当面承诺保证两周全部办结，最多三周完成，否则不论什么原因，合同自动失效。第二，关于价格优惠条件，房主愿意以175万的优惠价出售的前提条件是仅限签约三周内有效，逾期优惠结束，合同自动失效。第三，关于签约时间，2018年4月11日，袁杰并未与丁峰签订《房屋买卖居间成交合同》，这只是贺亚军与买方的一次协商过程，不存在履约义务，2018年4月28日，双方才在浦发银行大厅签订《重庆房地产买卖合同》。第四，关于《房屋买卖居间成交合同》，房主袁杰不知道其中的全部条款，其中的第六条约定中介对丁峰有追责权利，但该条款却没有出现在此后的《重庆房地产买卖合同》中，故丁峰在贷款失败后，想方设法，制造陷阱转嫁违约责任，扰乱市场秩序；《房屋买卖居间成交合同》第九条系陷阱，违背房主紧急售房的基本条件，还存在炒房和骗贷嫌疑，违背国家法律法规。第五，关于履约义务，房主在签订合同后积极配合丁峰办理申请银行贷款手续的所有义务，如有差错，责任全在丁峰。第六，关于“催促”、“推诿”、“拒绝配合”、“全款购房”，袁杰已完成了配合义务，系丁峰自己推诿、拖延，其所谓“现款购房”于情于理不合逻辑；丁峰故意制造假象，通过诉讼不当获利，《重庆房地产买卖合同》的附加条款被划去即被否定，丁峰不能通过银行贷款审批的事实证明其购房能力、个人信用等存在严重问题，交易存在极大法律和财产风险，按事前约定，所签合同自动解除，否则丁峰承担全部违约责任。2.袁杰辩称记载有误。一审判决第3页第14行“并非被告单方违约所致”，以及倒数第3行“并非被告单方造成”，此两处表述不准确，应为“并非被告违约所致”，“并非被告造成”。丁峰不仅违约，而且欺诈。上述所记载“被告辩称”系受一审法院胁迫，有重大误解。四、关于一审判决书“审理查明”的异议。1.合同关键内容记载缺失。判决书中应加上《重庆房地产买卖合同》第七条及补充条款被划去的条款。签约时划去此款的行为表明，签约双方认为优惠期只有3周时间，超过买方承诺的期限，如果没有获得贷款审批，既不能增加20天时间，甚至连现款购房也不被接受。2.电话内容与事实不符。丁峰提供的电话记录中，丁峰的电话是6月4日，早就过了审贷时间，也错过了价格优惠期，合同自动失效。丁峰已经知道贷款申请没有被通过，却谎称“审批通过了，要交一个材料”。签约之后，5月2日贺亚军拍照补发过国土证封面编号，5月19日中介还借了房屋钥匙、拍了视频，5月31日中介又说银行要求补充袁杰、刘衡和中介的三方合同。丁峰恶意下套，事先准备好录音，为逃避违约责任，实施欺骗。经向贷款银行了解，银行并没有要求补充提供其它材料，其不能获得贷款纯系刘衡的个人原因。若日后刘衡无力归还贷款，则将被认定为“骗贷”。鉴于国家法律法规约束，出售方无法按照丁峰要求再协助刘衡假签合同，违规操作。五、关于一审判决“本院认为”的异议。1.合同效力的认定缺乏法律依据。合同关键条款完全背离房主的真实意思和买方的签约承诺，违反法律法规，合同无效。第一，合同内容不公正。诚信承诺对房主不利，只有甲方单方责任，却没有针对乙方和居间方之欺诈行为设立相应约束条款；履约期限对房主不利，合同没有标明房主优惠售房有效期的截止期限，违背了买方和中介对房主的事前承诺，背离了房主签约的真实初衷以及合同有效的基本条件；特殊条款对房主不利，有意设定附加条款，故意利用民间对“贷款人”和“借款人”的歧义，将“贷款人”偷换成“借款人”，实际履约过程中丁峰和中介故意张冠李戴，将“借款人”的概念用于“贷款人”；违约条款对房主不利，对丁峰延迟履约没有约束条款，而对房主设定不合理约束，在丁峰不履约情况下不能处理房产，否则承担违约金，丁峰用5万元定金，套牢了房主200万房产；过户条款对房主不利，“房屋权属过户指定人员”设定为“乙方（买方）指定的任何人员”，又在附加条款上注明“由乙方指定贷款人”，却在合同中故意遗漏事先向房主承诺的履约截止时间等关键条款。第二，合同签订过程不公正。首先，丁峰与中介当时承诺3周内能完成交易并全部结清房款，否则合同自动作废，而在合同中却没有真实反映双方事前约定。其次，丁峰故意把签约地点约在浦发银行大厅现场，人员嘈杂，有意干扰卖方的注意力。再次，中介人员故意迟到挤压合同商议时间，知道房主有公务在身，时间紧迫，故意迟到一个半小时，此时房主因所在单位公务电话催促，心烦意乱、神志不清，似被催眠，失去判断能力，在中介和丁峰诱导下，先行配合其办理了银行贷款手续，在房主临走时，丁峰和中介才临时拿出房主事先没见过的“标准合同”，让房主签字，关键条款也没有向房主做任何解释，丁峰涉嫌欺诈。第三，该合同显失公平，可变更、可撤销或在法律上无效。在合同签订过程中丁峰和中介违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条关于格式条款的规定，合同应属无效。2.履行合同过程中丁峰违约，涉嫌欺诈。第一，偷换概念，张冠李戴，弄虚作假，欺诈骗贷。贷款人特指为借款人提供资金的金融机构，而不是指借款人本身，丁峰指定刘衡与房主签订虚假的房屋买卖合同，实际上构成为套取银行商业或公积金贷款的骗资行为，嫌违法犯罪。第二，丧失诚信，出尔反尔。签约伊始，房主就催促丁峰办理贷款申请，第三人刘衡出面申请贷款，丁峰与刘衡同属“三无人员”，在国家政策限制范围，且《重庆房地产买卖合同》中只有“指定贷款人”，没有“更换贷款人”的条款，丁峰违反“诚实信用和交易习惯”等原则，属于“丧失商业信誉，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，贺亚军有权终止履行合同。第三，伪造假证，恶意欺骗。早在签约当天，受丁峰和中介欺骗，房主就按丁峰指定，超出合同范围，配合刘衡办理完成了向银行提交申请贷款的全部材料，并经银行仔细审核，无缺无漏，袁杰根本没有任何拒绝配合办理贷款的行为。银行才有贷款决定权，银行并没有提出需要补充“三方合同材料”的要求，银行没有通过刘衡的贷款申请审批，完全是刘衡个人因素所致，买房人理应承担银行不能按照买卖合同约定时间放款的风险，即买房人需承担违约责任。丁峰串通中介，在刘衡申请贷款失败后，为隐藏事实，推卸责任，提出签订三方合同已经超出了《重庆房地产买卖合同》范围。丁峰不能提供“银行审贷通过”的书面材料和“要求补充三方协议”原始证据，其提供的“证据”显然属于“伪证”。参考（2011）沪一中民二（民）终字第845号、（2013）浦民一（民）初字第40661号等类似案件，违背当事人真实意思、显失公平、有欺诈陷阱的合同本身不受法律保护。第四，解除合同，合理合法。首先，履约行为不可违法违规，否则不受法律保护；其次，房主有权依法依规终止合同。第五，抵押借款，有理有据。在合同本身无效，且丁峰恶意欺骗、丧失诚信、涉嫌犯罪、构成违约，以及合同已于2018年6月15日依法解除的前提下，房主不再有履约义务，有权自由处理自己合法财产用于民间借款，一审法院认为的房主违约理由不能成立。第六，协商调解，缺乏诚意。丁峰的“全款购房”属无理要求，其早在2018年4月28日签约时即被否决。丁峰的种种卑劣行为早已失去信用，已经不属于合法的履约相对人。调解时，该套房产市场价已涨至235万，超过法院判断的“显失公平”的30%价差，房主有权拒绝丁峰的无理要求。一审法院认为房主拒绝丁峰诉求属于阻碍合同履行的行为不能成立。第七，黑白颠倒，乱判违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，房主有权解除合同，丁峰已构成根本违约，并涉嫌骗贷，违法犯罪，本应得到严厉处罚，却被逃脱罪责，嫁祸于人。袁杰、贺亚军是遵守法规、履行合同、诚信守约的标准公民，然而却惨遭丁峰等人的蒙骗欺诈，恶毒陷害，受到极大的精神和财产损失，遭遇极大的伤害。一审法院认定不实，判决不公，引用法条不当，应该及时纠正。第八，法理不通，法条失当。按照《重庆房地产买卖合同》第七条、第八条以及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，丁峰指定刘衡提供虚假材料骗取银行贷款未遂，并且超出承诺期限，导致交易未成功，属丁峰违约导致的结果，丁峰的5万元定金房主不予退还，其违约责任应由丁峰承担。一审法院定金、违约金判罚错误。六、关于“法庭判决”的异议。1.引用法条不适当。判决书引用《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条不当。2.判决条款错误。判项第一、二、三、四项与事实、证据、情理、法律、法规和社会公平正义完全相悖，既损害了公民利益，又败坏了社会风气，还破坏了法治环境，成为依法治国的反面典型。3.请求改判如下：撤销一审判决；驳回丁峰的全部诉讼请求；改判一审、二审诉讼费、保全费、评估费由丁峰承担；赔偿袁杰遭受到全部损失(包括财产和精神损失)；丁峰支付袁杰违约金35万元。4.改判理由：第一，《重庆房地产买卖合同》已于2018年6月15日合法解除；第二，丁峰根本违约，依法驳回其全部诉讼请求合情合理合法，其购房定金按合同违约责任由丁峰承担，不予退还；第三，按合同第八条违约责任条款，丁峰因违约而承担违约责任，向袁杰支付违约金；第四，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十三条及《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十八条，丁峰恶意串通中介，通过诉讼、调解等方式损害他人合法权益，给房主袁杰造成财产和精神损失，应予赔偿，所有涉讼费用由丁峰承担。丁峰辩称，1.一审判决认定事实清楚，但违约金判决数额过低，尚未达到丁峰的维权成本，一审法院调整违约金过低；2.双方在合同中约定可以指定第三人贷款，合同签订时并无相关文件规定限制丁峰及其指定的第三人刘衡贷款，因为袁杰及贺亚军拖延履行合同，导致丁峰和刘衡丧失贷款资格，丁峰随后也愿意全款履行合同，在另一案件中，因为涉案房屋已经被抵押，不具备过户条件，丁峰最终撤诉，事实上丁峰一直通过各种方式希望袁杰过户房屋，取得涉案房屋的所有权；3.袁杰及贺亚军不愿意履行或者拒绝履行的原因是因为合同金额过低，丁峰已经提高售价重新签订合同，但袁杰及贺亚军仍然觉得合同金额过低，不愿意履行合同，才导致本案诉讼的发生；4.双方在合同中约定的违约金标准是20%，一审法院没有充分考虑丁峰的实际损失，强行降低违约金的标准，袁杰及贺亚军应该按照合同约定进行赔偿。贺亚军述辩称，1.同意袁杰的上诉意见；2.丁峰已经在庭审中认可了其无法贷款，基于此贺亚军向丁峰发出解除合同通知书是有事实和法律依据的，双方签订的房屋买卖合同因原有的约定付款方式无法实现，经一方通知已经解除，因此一审法院认定贺亚军没有解除权，解除无效，基于此确认其存在违约行为与事实不符；3.贺亚军在另案中确实与丁峰进行过调解，但调解不应该作为法院判决案件的依据，一审法院基于调解工作认定丁峰恶意拒不履行合同，于法无据。丁峰向一审法院起诉请求：1.判决解除丁峰与袁杰、贺亚军签订的《房屋买卖居间成交合同》、《重庆房地产买卖合同》；2.判决袁杰、贺亚军返还丁峰购房款5万元；3.判决袁杰、贺亚军支付丁峰违约金35万元；4.判决袁杰、贺亚军承担丁峰因实现债权支付的律师费52000元；5.诉讼费、保全费由袁杰、贺亚军承担。一审法院认定事实：袁杰系位于渝北区房屋的登记所有权人。2018年4月11日，以载明袁杰、贺亚军为售房人（甲方），丁峰为购房人（乙方），重庆易柏居房地产经纪有限公司为居间方（丙方），签订《房屋买卖居间成交合同》，主要约定甲方将位于重庆市渝北区的房屋出售给乙方，成交价格为1685000元等内容。合同落款处甲方由贺亚军一人签字捺印。同日，丁峰向贺亚军支付购房定金5万元，贺亚军对此出具收条一张。2018年4月28日，以袁杰为甲方（出售方），贺亚军为甲方代理人，丁峰为乙方（买受方），签订《重庆房地产买卖合同》，约定甲方将位于重庆市渝北区的房屋出售给乙方，该房屋无抵押，成交总价为175万元。第四条付款方式约定：乙方向甲方支付定金5万元，该购房定金为成交总价的一部分；剩余房款采取商业贷款方式支付，甲乙双方约定于2018年4月28日签订银行按揭贷款合同，乙方的贷款申请金额暂定为117万元（最终以银行审核为准），甲乙双方约定在银行按揭贷款审批通过且该房屋办妥赎楼还款并注销抵押登记后7个工作日内办理过户手续，乙方在过户当日支付53万元予甲方作为购房款用于首付，甲乙双方同意上述房屋的权属过户至乙方指定的任何人员。甲乙双方办理完毕过户手续之日起7日内自行办理房屋物业交割手续。第八条违约责任约定：1.甲乙双方从签订本协议之日起，如乙方未按本协议约定的内容履行，经守约方短信、电话、书面等形式催告后10个工作日内违约方未予以答复的，守约方有权解除合同，同时违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金。合同落款处袁杰在甲方处签字捺印，贺亚军在代理人处签字捺印。下方手写“补充条款”：双方约定，由乙方指定贷款人。（另一条款已划去）2018年6月4日丁峰（丁）与贺亚军（贺）电话通话，有以下对话：丁：……贺姐你那边给银行说过我舅贷款，有这个事？……贺：他（银行）问那个房主，我说确实不是一个人，我说我们合同是跟另外一个人签的。丁：……审批通过了，但是人家意思要求提交一个贷款人签的这个买卖合同，人家要这个资料，要不然人家资料不完整有点问题，所以咱走这个流程下一步需要等于是刘衡，就是我舅这边再签一个一样的协议然后给银行拿过去，然后就可以直接去走后面的程序。贺：我跟你说，你们这个做法是违规的，那天星期五的时候我听说另外一个银行发一个文件过来，现在重庆已经开始限制外地三无人员的那个房屋贷款，二手房贷款，我们这个合同我以后根本是拿不到钱的……我们现在的想法是这房子我们不卖了，太麻烦了，我还要去配合你们去做这种东西，以后查起来，那这笔贷款以后有什么问题，那我怎么知道？丁：……浦发银行他能接这个件处理这件事那就是肯定没有问题。……丁：合同当时签了，当时签得很明确是我指定我们家里人来走按揭程序，如果你不配合走按揭的话，咱们可以再换一种方式，那如果还是这样的话，那我去按揭……但是这样的话你肯定拿到房款的时间就拖晚了，这肯定对你不利的。贺：……他们（银行）当时打电话来问，我也问了我律师朋友，他说这种做法我要是配合你们来做的话是会追究我的责任的，我不愿意承担这种责任。丁：……如果你觉得我舅这边按揭的话你认为有风险，我认为没风险，那行，那我就退一步，我现在跟你去签按揭。贺：那是另外签合同了呀，人都换了，那这个合同的主体也都换了，那这个合同就是不一样了呀。丁：现在没有什么另外合同，现在是我买房然后上面写的很清楚是我指定的人去走按揭……。贺：那你这种程序如果是违规的我是不能配合你的……我现在把这5万块钱退给你，我另外再给你补两三万块钱，我这房子我就不卖了，我不可能为了卖这个房子我去承担另外的一些责任。2018年6月12日，重庆潜卫律师事务所以受丁峰委托的名义向袁杰、贺亚军邮寄了《律师函》，其主要内容是催告袁杰、贺亚军在2018年6月17日前与丁峰的律师万亨博联系沟通继续履行合同事宜。该律师函共向不同地址邮寄四份。一审庭审中，袁杰、贺亚军认可收到其中一份邮件。2018年6月15日，袁杰、贺亚军向丁峰邮寄了《解除合同通知函》，告知丁峰解除双方签订的《重庆房地产买卖合同》。丁峰于当日收到该通知书。2018年6月29日，袁杰对案涉房屋办理抵押登记，抵押给案外人蒋文莉。丁峰以袁杰、贺亚军为被告向一审法院起诉［（2018）渝0112民初15256号案件］，诉讼请求：1.判令袁杰、贺亚军继续履行《房屋买卖居间成交合同》、《重庆房地产买卖合同》，将位于重庆市渝北区的房屋过户给丁峰并交付给丁峰；2.判令袁杰、贺亚军向丁峰支付违约金35万元；3.判令袁杰、贺亚军承担丁峰因实现债权支付的费用52000元；4.诉讼费、保全担保费用等由袁杰、贺亚军承担。该案审理中，袁杰、贺亚军陈述案涉房屋已经抵押，卖房的时候没有抵押。上述案件审理中，丁峰与袁杰、贺亚军分别通过其委托诉讼代理人万亨博、彭瑶就继续履行房屋买卖合同问题进行了协商。万亨博（万）与彭瑶（彭）短信和微信记录显示，2018年11月30日，彭：你跟你当事人沟通下，看他什么时间能够按照诉讼请求说的，把175万全款打到法院账上，再办过户手续。2018年12月4日，万：丁峰这边12月15日之前可以准备好。彭：我当事人的意见是，你们跟法院沟通在12月5号前把175万付到法院账上的事情，钱付到了，再通知她，大家商量尽快办同步办解查封和解抵押、收钱过户等手续……打错，按你们的时间，不能再晚了。2018年12月14日，彭：我当事人要求周二之前把钱付到法院账上，或者付到他账上，再拖说我不等了。2019年12月17日，万：（发送丁峰将房款转至法院账户的截图）。2019年12月18日，彭：（发送房屋买卖协议文本一份）……我当事人的意见，他收到钱是办证的前提条件，时间上也不要再晚。……万：丁峰的要求是，解封解压（押）过户，最后法院直接把钱付给贺亚军。彭：收不到钱我客户不会答应的，法院的流程他们不可控，也不想再脱（拖）了。之后，双方就先过户还是先付清房款问题协商未果。2018年12月28日，丁峰向该院申请撤回（2018）渝0112民初15256号案件的起诉，该院于2019年1月21日裁定准许其撤诉。2019年1月17日，丁峰在上述协商中支付的170万元被退回至其账户。本案审理中，丁峰为证明其因案涉房屋市场价值变化所遭受的房屋差价损失，申请了对案涉房屋的市场价值进行评估。该院依法委托了重庆天健资产评估土地房地产估价有限公司对案涉房屋在2019年1月18日（丁峰起诉之日）的市场价值进行评估。2019年8月5日，该评估公司出具《房地产估价报告》，认定案涉房屋在价值时点2019年1月18日的市场价值为单价10390元/平方米，总价为189.66万元（含增值税）。丁峰支付评估费7000元。一审庭审中，丁峰陈述其因解除合同受到的损失包括房价上涨的可得利益、为本案支付的律师费、诉讼费、保全费和保全担保费、为参加庭审多次往返重庆至西安的差旅费、支付至法院账户的170万元的资金占用损失、定金的资金占用损失，另其以后在重庆都只能全款购房。一审法院认为，丁峰与袁杰、贺亚军于2018年4月28日签订的《重庆房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，但该合同中载明的甲方为袁杰，贺亚军为代理人，而落款情况也与此一致，故贺亚军在房屋买卖中的相关行为的法律后果应由袁杰承担，贺亚军并不享有和承担合同权利义务。该合同与2018年4月11日的《房屋买卖居间成交合同》均是对同一房屋买卖的权利义务约定，且均为完整合同，各自包含房屋买卖的主要条款，而非主从合同关系，因此，双方的权利义务应按在后的合同即《重庆房地产买卖合同》（以下简称合同）确定，双方应按约履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款之规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。按合同约定，买方贷款支付部分房款，丁峰有权指定贷款人，而房屋亦可过户至丁峰指定的人员，按交易惯例，贷款需由卖方与贷款人至贷款银行办理面签等相关手续，按银行要求提供贷款资料，故袁杰、贺亚军（作为袁杰的代理人）应就此提供合理的协助。在合同履行过程中，贺亚军认为其与丁峰指定人员刘衡再签订一份房屋买卖合同提交给贷款银行，会导致其遭受法律风险，且认为重庆开始限制外地三无人员房屋贷款，会导致其后续收款困难，因而不同意继续履行合同。该院认为，贺亚军提出的理由不能成立。首先，丁峰所告知的是让卖方与其指定贷款人刘衡签订一份房屋买卖合同以作为贷款资料提交银行，即该合同仅是贷款资料，并非真实的权利义务载体，贺亚军担心该行为会为其带来法律风险，仅系个人认识，并未得到贷款银行证实，也缺乏有力的法律依据，且双方也可通过书面约定该事项等合理方式消除法律风险，故贺亚军以此拒绝配合丁峰提供贷款资料的理由不能成立。其次，在贺亚军拒绝配合与刘衡签订合同的情况下，丁峰又提出由其自己申请贷款，该要求并不违反合同约定，因为丁峰的“指定人员”当然包括丁峰自身在内，该问题不属于合同主体或内容的变更，贺亚军予以拒绝的理由不能成立。再次，贷款资料是否符合贷款要求、贷款人是否具备贷款资格、贷款审批是否予以通过，均系由贷款银行审核的事项。贺亚军称银行有文件限制外地三无人员贷款，从而认为丁峰或刘衡难以贷款，影响其房款收取，仅系其自身主观认识，不能代表银行的审核意见，也不足以作为确定房屋买卖权利义务的依据，故其该项理由亦不能成立。因此，贺亚军明确拒绝配合办理贷款的行为，已构成违约，该行为应视为其委托人袁杰的违约行为。而袁杰、贺亚军在无法定和约定事由的情况下，于2018年6月15日向丁峰发函要求解除合同，亦属于明示不履行合同义务的违约行为，其发函不能发生解除合同的法律效力，丁峰有权要求袁杰继续履行合同义务。之后，袁杰于2018年6月29日将案涉房屋办理抵押登记给案外人，对房屋过户造成障碍，亦属于阻碍合同履行的违约行为。后在（2018）渝0112民初15256号案件双方协商过程中，袁杰、贺亚军先是要求丁峰将房屋全款转至法院账户，在丁峰完成转账后，又要求丁峰将房款直接付给其本人才同意过户，且以法院账户转付时间难以确定为由，要求丁峰必须确定法院账户付款期限，这些要求均与合同约定和情理不符，属于阻碍合同履行的行为。综上，袁杰、贺亚军的上述各项行为均构成违约，尤其是将案涉房屋抵押给案外人的行为，足以导致丁峰购买案涉房屋的合同目的无法实现，袁杰构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，丁峰有权解除合同，故对丁峰要求解除《重庆房地产买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，袁杰应将收取的定金5万元退还给丁峰。丁峰诉请要求退还房款5万元，因定金同时具有房款的性质，且丁峰实际付款只有5万元，其诉讼请求指向的标的物明确，故对丁峰要求袁杰退还房款5万元的诉讼请求，该院予以支持。因袁杰根本违约导致合同解除，按约定其应承担房屋成交价175万元的20%即35万元的违约金。袁杰辩称合同约定的违约金标准过高，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定予以审查和调整。对于丁峰所陈述的因合同解除所遭受的损失，其中的房屋增值损失部分，经评估，案涉房屋在丁峰本案起诉之日的市场价值为189.66万元，相比合同约定价格存在14.66万元的增值；袁杰认为应以其发函解除合同的时间作为房屋价值时点，但因其不具有合同解除权，其发函不能发生解除合同的效力，故应以丁峰提出解除合同时即本案起诉之日作为房屋价值时点，对袁杰该意见该院不予采纳。另丁峰所称的律师费、保全担保费等，并非诉讼必然导致的费用，不应纳入损失范围。案件受理费、保全费，系丁峰预交，后根据判决结果予以分担的费用，亦不应纳入损失范围。根据上述损失情况，结合违约金以补偿性为主，惩罚性为辅的性质，该院酌情按照房屋增值部分的1.3倍标准调整违约金，金额为190580元（146600元×1.3倍）。合同未约定违约方应承担另一方因诉讼支出的律师费，而律师费也非诉讼所必然导致的费用，故丁峰要求袁杰支付其律师费于法无据，该院不予支持。因贺亚军在房屋买卖中的地位系袁杰的代理人，其相关行为的法律后果应由袁杰承担，对丁峰在本案中要求贺亚军承担相关法律责任的诉讼请求，该院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、原告丁峰与被告袁杰于2018年4月28日签订的《重庆房地产买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告袁杰于本判决生效后五日内退还原告丁峰购房款5万元；三、被告袁杰在本判决生效后五日内支付原告丁峰违约金190580元；四、驳回原告丁峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15600元，减半收取7800元，保全费2780元，评估费7000元，均由被告袁杰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。袁杰举示了2018年4月27日贺亚军与丁峰微信聊天记录以及网页截图，拟证明袁杰卖房是急于变现支付学费，并非炒房，不存在丁峰所说的恶意涨价，且袁杰也在配合丁峰办理相关手续。丁峰质证称，真实性无法核实，由法院核实；四张截图是2018年4月23日左右双方在聊房价可能涨了的问题，第五张时间是2018年6月14日，该份证据内容无法确定袁杰卖房目的，但确实存在袁杰涨价的情况，从一审提供的两份房屋买卖合同也可以看出。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合审理情况，双方当事人争议的上诉焦点主要在于：第一，袁杰与丁峰签订的《重庆房地产买卖合同》的效力问题；第二，丁峰或袁杰的行为是否构成违约。现评述如下：关于第一个争议焦点，袁杰上诉主要提出合同签约过程不公，合同内容显失公平，且违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条关于格式条款的规定，应属无效或可变更、可撤销合同；同时，合同价格优惠期为签约后三周，超过三周，合同自动失效。首先，因袁杰系具备完全民事行为能力的民事主体，其在签订交易价高达175万元的房屋买卖合同时，无论售房目的为何，签约环境如何，均应对合同条款尽自身的审慎审查义务；其次，从合同内容来看，该合同并不存在双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则的情形，也不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定格式条款无效的情形；再次，袁杰举示的证据不足以证实双方对合同效力问题口头或书面约定了“价格优惠期为签约后三周，超过三周，合同自动失效”的解除或终止条件。因此，袁杰关于合同效力问题提出的上诉理由不成立，其与丁峰签订的《重庆房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于第二个争议焦点，袁杰上诉主要认为丁峰的行为构成违约，《重庆房地产买卖合同》已于2018年6月15日解除，一审法院认定袁杰违约错误。首先，关于袁杰的行为是否构成违约的问题。无论《重庆房地产买卖合同》补充条款是否约定丁峰有权指定借款人，亦无论丁峰让他人向银行申请按揭贷款是否涉嫌违法犯罪，从2018年6月4日丁峰与贺亚军的通话记录可知，在贺亚军认为由他人向银行申请贷款会为其带来风险的情况下，丁峰已提出由自己申请贷款，该要求并不涉及合同主体或内容的变更，因为若丁峰有权指定借款人，丁峰指定之人当然包括丁峰自己，若丁峰无权指定借款人，在合同约定以按揭贷款方式购房而又未对借款人作特别约定的情况下，丁峰作为购房人当然是借款人，故该要求不违反合同约定和法律规定，袁杰拒绝配合丁峰本人办理按揭贷款手续的理由不成立。其次，袁杰认为丁峰无履约能力，但并未举示任何证据证明丁峰无法获得银行贷款，且丁峰作为买方，其主要合同义务在于支付购房款，申请贷款仅是其履行合同义务的一种方式，即使确如袁杰所称丁峰及其指定的刘衡均是三无人员、无法获得银行贷款，丁峰亦可通过其他方式筹集资金以履行其付款义务，这符合房屋买卖交易习惯且并不加重袁杰的履约负担，随后丁峰在（2018）渝0112民初15256号案件双方协商过程中，将剩余购房款全额转账至法院账户的事实足以证明其具有履行主要合同义务的能力，故袁杰认为丁峰无履约能力的抗辩理由缺乏事实依据。再次，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项关于“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”之规定，应指守约方对违约方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的情形享有解除权，丁峰指定他人贷款以及提出自己申请贷款的事实表明其一直在积极履行合同，并未明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，袁杰对自己明确表示或者以行为表明不履行主要债务的情形，不享有解除权；且在《重庆房地产买卖合同》未明确约定贷款审批和放款期限的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，袁杰可催告丁峰在合理的期限内办妥银行贷款审批和放款手续或以其他方式履行付款义务，经催告丁峰仍未履行的，袁杰方可享有解除权。因此，截至2018年6月15日袁杰发出《解除合同通知函》时，其并不享有法定或约定的合同解除权，其向丁峰发出的解除通知书不具有解除合同的法律效力，且随后丁峰起诉要求袁杰继续履行《重庆房地产买卖合同》的行为表明丁峰对袁杰的解除通知提出了异议，袁杰认为《重庆房地产买卖合同》已于2018年6月15日解除的上诉理由不成立。最后，袁杰无正当理由不配合丁峰本人办理按揭贷款手续，在无解除权的情况下发函要求解除合同，以及将涉案房屋抵押给案外人的行为，足以致使合同目的不能实现，构成根本性违约。综上，一审法院认定袁杰构成根本违约，并参照涉案房屋评估价与合同约定价的差额，结合合同约定的违约金数额及双方过错程度，酌情认定由袁杰向丁峰承担违约金190580元并无不妥，本院予以维持。关于袁杰请求丁峰赔偿其损失和支付违约金的问题，不属于本案二审的审理范围，本院不作评述。关于本案涉及的其余问题，同一审判决，本院不再赘述。综上所述，袁杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4908.70元，由袁杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘润荔审 判 员 赖生友二〇二〇年六月二十四日法官助理 陈紫薇书 记 员 刘力玮