黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑05民终261号上诉人（原审原告、申请执行人）：朱万明，男，1971年5月11日出生，汉族，个体工商户，住双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：李方双，黑龙江郝雅枫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：马海森，男，1978年3月10日出生，汉族，无职业，住双鸭山市尖山区。被上诉人（原审被告、被执行人）：双鸭山市腾远房地产开发有限公司，住所地双鸭山市尖山区建设路新城小区。法定代表人：吴光浩，该公司总经理。上诉人朱万明因与被上诉人马海森、双鸭山市腾远房地产开发有限公司（以下简称腾远公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服双鸭山市岭东区人民法院（2019）黑0503民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人朱万明的委托诉讼代理人李方双，被上诉人马海森到庭参加诉讼，被上诉人腾远公司依法经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。朱万明上诉请求：一、依法撤销岭东区人民法院作出的（2019）黑0503民初121号民事判决书，支持上诉人一审要求对执行标的许可执行的诉讼请求。二、一审及二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。对被执行人具有买卖房屋交付义务的是商品房买卖合同的相对方房产开发商即本案被上诉人腾远公司而非施工单位或实际施工人，诉争房产也是因开发商腾远公司不支付工程款才导致房产逾期交付。所以，对于案涉房屋的逾期交付，施工单位或实际施工人不存在任何过错。上诉人在承诺时是施工单位项目负责人，该承诺是向政府作出的，而在执行案件中上诉人是作为被执行人腾远公司的债权人主张权利，申请执行不存在明显不当之处。开发商逾期交房是违约行为，逾期交房的违约行为不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条规定的阻却人民法院执行的法定要件。因此，在案外人没有入住或使用不动产的情况下，一审法院用逾期交房案外人无过错，视为案外人在人民法院查封之前已合法占有，无事实和法律依据。综上所述，被上诉人（案外人）不存在人民法院查封之前合法占有该不动产；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情况，其权利不能排除人民法院的强制执行。综上，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人要求对执行标的许可执行的诉讼请求。马海森辩称，同意一审判决意见。腾远公司依法经传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。朱万明向一审法院起诉请求：1.请求对执行标的腾远公司位于集贤县福利镇站前新城小区2号楼2单元5层01室房屋的许可执行；2.本案全部诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：原告朱万明系被告腾远公司开发集贤县福利镇站前广场新城项目的实际施工人。2017年11月1日，双鸭山仲裁委员会作出双仲调字【2017】001号调解书，被告腾远公司给付原告朱万明工程款及损失53761410元。该仲裁调解书发生法律效力后，原告朱万明向双鸭山市中级人民法院申请强制执行。2017年11月22日，双鸭山市中级人民法院裁定该案由本院继续执行。2017年12月1日，本院作出（2017）黑0503执189号裁定书，对集贤县福利镇站前广场新城项目1、2号楼进行查封。对此被告马海森提出书面执行异议，称其已购买了站前广场新城小区2号楼2单元5层01室，认为法院将此房屋查封，侵犯了其合法权益。为此本院作出（2019）黑0503执异13号执行裁定书，以朱万明主张的建设工程价款优先权不能对抗已全部交付所购商品房价款的消费者为由，裁定中止对腾远公司位于集贤县福利镇站前广场新城小区2号楼2单元5层01室的执行。原告对该裁定不服，遂提起执行异议之诉。另查明，2014年10月31日，被告马海森与被告腾远公司签订房屋认购书，腾远公司将其开发的位于位于集贤县福利镇站前广场新城小区2号楼2单元5层01室，建筑面积约118.43平方米商品房以每平方米1400元卖给马海森，马海森于签订合同当日交纳购房款165802元。2016年9月1日，被告马海森等购房业主到集贤县政府信访局上访反映要求新城小区尽快完工等问题，该信访局出具了情况说明一份，并于2016年9月12日集贤县县委、县政府、信访局组织新城小区开发商（本案被告）腾远公司及施工单位（本案原告）朱万明共同对县政府及住户出具了承诺书，承诺站前新城小区1号楼、2号楼、5号楼在2017年6月30日主楼交工达到入住标准，2017年7月30日全部竣工。被告马海森等案涉购房业主委托张德龙（新城小区购房群群主）作为维权代表人，自2017年开始以要求站前新城小区尽快完工要求入住为由多次到集贤县信访局上访反映问题。再查，被告马海森与其妻子张洋已于2017年8月31日离婚，名下居住房屋（55.75平方米）归前妻张洋所有，现在被告名下无房产。一审法院认为，本案争议的焦点问题在于被告马海森对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告朱万明作为本案案涉房屋建设项目的实际施工人，其承诺在2017年6月30日主楼交工达到入住标准，2017年7月30日将案涉房屋配套设施全部竣工，2017年11月1日经仲裁裁决确认建设工程价款及损失，并申请法院强制执行，但未主张建设工程价款优先受偿权，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》的规定，原告朱万明在本案中不应享有此建设工程价款优先受偿权。被告马海森在法院查封执行本案房屋前已与被告腾远公司签订了书面买卖合同，并已支付全部价款，被告马海森与腾远公司签订的《房屋认购书》中约定所购房屋于2016年4月26日交付使用，但腾远公司一直未交付案涉房屋，被告提交的信访部门情况说明可以证明，被告等多名购房者通过信访方式始终在主张权利，要求腾远公司尽快施工，腾远公司与作为实际施工方的原告朱万明也在集贤县政府等部门组织下向购房的业主出具了于2017年7月30日前交工的承诺书，但该小区至今未验收，案涉房屋未交付购房者占有的原因在于腾远公司所建设房屋未施工完毕，作为购房者的被告马海森没有过错，案涉房屋没有交付由被告马海森占有的法律后果不应由被告马海森承担。根据规定，未经竣工验收的房屋不得交付使用，亦无法办理过户登记，本案中，因腾远公司所建设房屋未竣工验收，故被告无法办理房屋过户登记，即没有办理房屋过户登记的原因不是由被告马海森自身原因导致的，应视为被告马海森在人民法院查封之前已合法占有该不动产。另本案原告朱万明于2016年9月12日即已知道案涉房屋有被告马海森等购房者房屋交易他项权利的存在，作为施工方的原告朱万明在未按自己出具的承诺书承诺的交工日期交工的前提下，明知案涉房屋有购房者房屋交易他项权利存在，仍申请法院对案涉房屋进行执行，存在明显的不当。综上，被告马海森对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求执行案涉房屋的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条、第二十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告朱万明的诉讼请求。案件受理费3616.04元，由原告朱万明负担。本院二审期间，上诉人朱万明提交证据一、2019年11月22日加盖腾远公司公章及吴光浩签字的“证明”旨在证明马海森与腾远公司之间不是房屋买卖关系而是借贷抵押关系；证据二、2019年11月20日加盖腾远公司公章及吴光浩签字的“站前新城小区承诺书及工程情况说明”旨在证明案涉工程未交工与承建方朱万明无关。被上诉人马海森质证认为对两份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该两份证据都是后补的，出具材料的吴光浩应出庭对相关情况进行说明。关于证据一，庭审后马海森又提供2020年6月15日加盖腾远公司公章及吴光浩签字的“情况说明”，该说明中陈述“马海森在站前新城小区购买的2号楼2单元404.501.601.801.901是全款购买，不存在民间借贷关系”，因腾远公司及吴光浩针对同一事实出具相互矛盾的两份书面证明材料，对证据一及相关事实本院均不予确认。关于证据二，因“情况说明”的出具人未出庭接受询问，对于该份证据本院依法不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中被上诉人马海森在人民法院査封之前已与被上诉人腾远公司签订“房屋买卖协议”，且已按照合同约定支付全部借款，并由腾远公司出具加盖财务专用章的“收据”。关于人民法院査封之前被上诉人马海森是否已合法占有案涉房屋以及是否系非因自身原因未办理过户的问题，上诉人朱万明系案涉工程的实际施工人，且案涉工程曾因房屋交付问题发生信访，在县政府的协调下，2016年9月12日由实际施工人朱万明及腾远公司共同向县政府及住户作出书面承诺，由此，案涉房屋于查封前未能交付及办理过户的原因系案涉工程未竣工验收，而非房屋买受人自身原因导致，因此产生的不利法律后果不应由房屋买受人承担。二审中，上诉人朱万明主张被上诉人马海森与被上诉人腾远公司之间系借贷关系而非真实的房屋买卖关系，因被上诉人腾远公司就同一事实出具的书面证明材料前后矛盾，且上诉人朱万明未能提供充分的证据证明其主张的事实成立，故其该项主张本院依法不予支持。综上所述，朱万明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3615.04元，由上诉人朱万明负担。本判决为终审判决。审判长  高山峰审判员  岳 明审判员  王甜甜二〇二〇年六月十九日书记员  顾帮正