江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初1140号原告：苏州新中天置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖东路1号。法定代表人：郭献斌，总经理。委托诉讼代理人：汪玉连、黄鹂，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告：徐宁波，男，1982年6月18日出生，汉族，山东省郯城县人，住山东省郯城县归义乡坝子村360号，现住江苏省苏州市相城区。原告苏州新中天置业有限公司与被告徐宁波租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判。本案于2020年6月9日公开开庭进行了审理，原告苏州新中天置业有限公司的委托诉讼代理人汪玉连、被告徐宁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州新中天置业有限公司的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付拖欠租金49482元；2、判令被告向原告支付逾期付款滞纳金，暂计至起诉之日2019年12月16日为8659元（以被告拖欠租金为基数，按每日万分之五，从欠付之日起计算至实际付清之日止）；3、判令被告向原告支付因被告违约导致合同就出需补交的装修免租期、营运免租期租金27658元；4、判令被告向原告支付因被告违约导致合同解除的违约金17119元，以上共计102918元；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付拖欠租金72413元；2、判令被告向原告支付逾期付款滞纳金，以72413元为基数按照每日万分之五计算，从2019年1月1日计算至被告实际付清之日止；3、判令被告向原告支付因被告违约导致合同就出需补交的装修免租期、营运免租期租金27658元；4、判令被告向原告支付因被告违约导致合同解除的违约金17119元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月11日，原告与被告《苏州新中天置业有限公司场地租赁协议书》(以下简称“租赁协议”)，该合同约定，原告将坐落于苏州市相城区黄埭镇方桥路28号金埭时尚商业中心广场1幢2层位置编号为2105，2106号的场地出租给被告用于商铺经营，租赁面积为87.48平方米，租赁期限为2016年11月01日起至2018年12月31日止，第一年的租金单价为60.2316元/m²/月，第二年的租金单价为65.2316元/m²/月，第三年的租金单价为70.2316元/m²/月，租金支付方式为6个月交一次，先付后用，首期租金在合同签订后3日内支付，以后每期租金需提前30日交纳。物业服务费标准为每月10元/m²，物业费每6个月交付一次，先付后用，首期在签订合同3日内付清，以后需提前30日交付。合同还约定，如被告逾期未缴相关费用，滞纳金按未缴部分每天0.5‰进行计算；如因被告原因本合同提前解除，被告享有的优惠条件包括但不限于装修免租期、运营免租期、租金、场地管理费、物业服务费免费或折扣等均自始无效，被告应补足差额。还约定，如被告拖欠应交款项满一个月或在原告批准延长的期限内仍未能交清的，原告有权解除合同，履约保证金不予退还，被告还应另行支付3个月租金的违约金。上述合同签订后，苏州新中天置业有限公司按约履行了合同义务，但被告却拖欠租金、物业费不付，经原告多次催告后仍拒不支付，后原告于2018年12月31日向被告发出解约函，解除了双方签订的租赁协议。原告认为，被告违反租赁协议约定，拖欠租金及物业费的行为已构成严重违约。被告徐宁波辩称，租赁关系属实，当时撤场的时候和原告说好了，互不追究责任，要求驳回原告诉请。经审理查明，2016年10月12日，原告苏州新中天置业有限公司作为甲方（出租方），被告徐宁波作为乙方（承租方），双方签订场地租赁合同一份，约定甲方将坐落于苏州市相城区黄埭镇方桥路28号金埭时尚商业中心广场1幢2层，建筑面积为87.48平方米的场地出租给乙方，供乙方经营。合同期限自2016年11月1日起至2018年12月31日止（具体以甲方交付场地、乙方进场施工日为准，在合同时间长度不变的情况下，合同期限作相应调整）。1、乙方装修免租期的期限为自2016年11月1日起至2016年12月31日止，免租期内免收租金。2、乙方营运免租期的期限为3个月，免租期内免收租金，水、电、煤气费及物业管理费乙方自理。合同期届满前，乙方如需提前撤场、解除合同的，应提前九十天书面向甲方申请，否则按违约处理，提前解约时，甲方有权要求乙方赔偿损失，赔偿金额=乙方提前撤场的天数×日租金×20%。租金交付方式，租金6个月交付一次，先付后用，由甲方收取。租金首期在签订本合同10日内付清34239元，以后须提前30日交付。乙方逾期未缴相关费用，滞纳金按未缴部分每天0.5‰进行计算，如因乙方原因本合同提前解除，被告享有的优惠条件包括但不限于装修免租期、运营免租期、租金、场地管理费、物业服务费免费或折扣等均自始无效，被告应补足差额。还约定，如被告拖欠应交款项满一个月或在原告批准延长的期限内仍未能交清的，原告有权解除合同，履约保证金不予退还，被告还应另行支付3个月租金的违约金。租赁合同还对其他事项进行了约定。租赁合同底部有原告苏州新中天置业有限公司盖章及被告徐宁波签字确认。另外，原告提供2018年12月31日向被告出具的合同终止函一份，要求被告支付拖欠的租金53835元，以及涉案的租赁合同自2018年12月31日起终止，原告没收被告已支付的履约保证金，以及保留后续追偿的权利。审理中，双方一致确认，涉案商铺于2016年11月交付被告，商铺所在商场于2017年5月1日开业，租赁期内，被告一共支付了九个月租金52670.6元，以及履约保证金11709元。原告主张，1、应缴租金72413元，2017年1月1日至2017年12月31日，被告应缴纳租金是51358.14元，2018年1月1日至2018年12月31日，被告应缴纳租金是73726.32元，两项合计125084.46元。减去被告支付的九个月租金52670.6元，为72413.86元，原告自愿免去零头，按72413元计算。2、滞纳金，按照租赁合同第十二条。3、免租期租金2016年11月1日至2016年12月31日，金额是10538.12元；2017年10月1日至2017年12月31日，金额是17119.38元，合计27658元。4、违约金，基于合同第二十三条，金额为三个月租金17119元。被告认为，关店之前和原告的经理谈过算上履约保证金和免租期，双方就两清了，互不追究。另外被告提供：证据1、微信公众号截图1张及照片2张，证明原告管理经营不善，照片也是证明因原告经营管理不善，导致有很多类似的租赁商铺的纠纷。证据2、苏州楼市微信公众号截图1张，朋友圈截图1张，澳门元平特许经营加盟合同复印件1份，证明原告曾宣传2017年1月1日开业，原告要求被告加盟一个品牌店，其加盟签订的合同也可以佐证原告承诺开业时间为2017年1月1日。证据3、中翔公众号截图1张及照片6张，证明原告虚假宣传，没有人气。经质证，原告认为，对证据1的三性不予认可，如果原告和其他商铺有纠纷，与本案无关。对证据2的三性不予认可，因为原告的诉讼是以合同为依据的，合同里面未约定具体的开业时间，被告提供的宣传资料不能证明原告违反了合同的约定。对证据3的三性不予认可，商场没有人气是被告自己经营不善，自己应该承担不利后果，与原告无关，如果被告认为原告虚假宣传涉嫌违法，被告可以另行主张自己的权利。上述事实，由当事人提供的场地租赁合同、合同终止函、邮寄凭证、加盟合同，微信截图、照片及当事人的陈述为证，本院予以确认。本院认为，场地租赁合同系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。租赁期内，双方一致确认，被告向原告支付租金52670.6元以及履约保证金11709元，其他租金被告未向原告支付。因被告迟延支付租金，原告于2018年12月31日解除涉案租赁合同，该日期同为租赁合同到期日，被告对于合同解除没有异议，且双方确认涉案商铺于2018年12月31日返还，本院予以确认。故被告应向原告支付自2016年11月1日起至2018年12月31日止的租金（其中，装修免租期为2016年11月1日至2016年12月31日；营运免租期为2017年10月1日至2017年12月31日）。现双方确认，涉案商场于2017年5月1日正式营业，故2017年1月1日至2017年4月30日期间的租金，原告无权向被告主张。故被告应向原告支付自2017年5月1日起至2018年12月31日止的未付租金，扣除合同约定的免租期租金，合计为49587.16元。因在签订合同时，被告已向原告缴纳履约保证金11709元，该11709元在结算时可与被告拖欠支付的租金49587.16元相抵，故被告实际尚需向原告支付37878.16元。原告要求被告支付该款自2019年1月1日起计算至实际付清之日止的逾期付款滞纳金，合法有据，但原告主张按每日万分之五的计算标准，被告认为过高，且原告未能提供其实际损失依据，故本院酌情调整为按年利率6%计算。另外，原告要求被告支付合同约定的违约金以及补交装修免租期、营运免租期租金的主张，本院认为，原告因被告违约产生的损失已通过逾期付款滞纳金予以弥补，且被告实际上的应付租金已计算至合同到期日，原告要求被告再行支付金额较大的违约金以及补交免租期租金，超出原告的实际损失，本院不予支持。另外，被告主张双方之间已经两清，互不追究责任，未提供证据证明，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、被告徐宁波于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新中天置业有限公司租金37878.16元，以及以37878.16元为基数自2019年1月1日起按年利率6%计算至实际给付之日止的逾期付款滞纳金。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为1322元，由原告苏州新中天置业有限公司负担895元，被告徐宁波负担427元（被告负担之款原告已经自愿垫付，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 员 周文明二〇二〇年六月三十日法官助理 戚鸣宇书 记 员 计鼎星