山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁15民终1370号上诉人（原审原告）：郑晓良，男，1974年9月25日出生，汉族，户籍地浙江省永嘉县，住山东省禹城市。委托诉讼代理人：张东全，山东浩搏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：季朝海，男，1972年8月23日出生，汉族，户籍地山东省聊城市东昌府区，住山东省聊城开发区。被上诉人（原审被告）：季朝勇，男，1970年12月1日出生，汉族，户籍地山东省聊城市东昌府区，住山东省聊城市东昌府区。被上诉人（原审被告）：季朝增，男，1978年10月25日出生，汉族，户籍地山东省聊城市东昌府区，住山东省聊城市东昌府区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：张仪茹，山东鲁风律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：胡振旭，山东鲁风律师事务所律师。上诉人郑晓良因与被上诉人季朝海、季朝勇、季朝增租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初10256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郑晓良上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.本案一审、二审案件受理费由三被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定的基本事实错误。郑晓良和被上诉人的代表人季朝海在前期接洽期间以及《租赁合同》签订过程中，出于慎重起见，曾多次对租赁物以及租赁物周边的环境、使用条件进行查看。季朝海保证郑晓良一方对租赁物墙外的土地，即开设超市的正门前面的路有使用权。否则，不会在租赁合同中特别备注：商场路东西路面如在开业前未修复，则由甲方(被上诉人)负责修复为沥青或水泥路面，产生的费用由甲、乙双方分担。从该备注中可以看出，在洽谈期间以及合同签订过程中，被上诉人明确承诺对于墙外的土地具有可以控制的支配权。也正是基于对季朝海的信任，在其提供的错误信息误导之下，导致郑晓良签订租赁合同，并在此基础上进行了巨额的投入，并因为该合同实际履行已经不可能，而产生了巨大的经济损失。被上诉人明知其对租赁物以外的土地没有使用权，却向郑晓良保证其控制能力延伸到租赁物范围之外，明显具有欺诈的主观故意。二、郑晓良为履行《租赁合同》前后共支出各项费用684000元，并未获取任何的经济收益。被上诉人基于该租赁合同获取巨大利益，一审判决不支持上诉人的诉讼请求，对郑晓良显失公平。首先，被上诉人作为出租方，按照合同法的规定，应当将符合使用条件的租赁物交付给承租人。但是，鉴于被上诉人的租赁物达不到开设超市的条件，出于为双方的共同利益考虑，郑晓良垫资替被上诉人修整房屋、场地，全部资金也都是用在了增加被上诉人一方的财产效益上。其次，从公平的原则上进行价值判断，被上诉人的财产因为郑晓良的添附行为明显升值，并在此基础上能够获得更大的收益，郑晓良除了损失之外一无所获，对郑晓良一方来说非常不公平。综上，被上诉人签订《租赁合同》时，对租赁的使用环境未能如实告知、并作出虚假承诺，误导郑晓良签订《租赁合同》，最终导致郑晓良的支出并不能取得任何收益，损失巨大，符合撤销合同的法律规定。为此，提出上诉，请求二审法院依法改判或者发回重审。季朝海、季朝勇、季朝增辩称，一、一审认定事实清楚。一审庭审时郑晓良明确要求撤销涉案租赁合同的法律依据是合同法第54条第二款,即存在欺诈的行为,使郑晓良在违背真实意思的情况下订立的涉案合同,但是郑晓良提供的证据不能证明我方存在欺诈行为,我方也的确没有欺诈郑晓良。首先看涉案租赁合同签订之前,在一审卷宗P161页,郑晓良认可案涉租赁合同签订之前,双方沟通协商了半年多,这期间我方提供了租赁合同的土地权利证明,解答了郑晓良所有的疑问。郑晓良多年进行投资经营,能预见到投资经营的一般风险,因此其慎重的考虑半年多,才签订了合同,该合同协商时间长达半年多，是合同双方当事人充分考虑所有风险后作出的选择。根本不存在欺诈郑晓良的行为。再看合同签订后,从一审答辩人提供的证据以及郑晓良的质证意见和回答法庭调查可以看出,在涉案合同签订后,我方积极的同涉案租赁合同原来的承租人进行协商,并及时的拆除原来的建筑物以及清除其他附属物,我方根据郑晓良的委托,积极的为超市的建设购买材料,找施工人员,不惜牺牲大量的时间和精力。以上事实能证明合同签订后我方积极的履行合同,并促使合同目的实现,丝毫不存在欺诈的行为。因此郑晓良称我方在租赁合同签订的过程中存在欺诈的主观故意,是没有事实根据的。二、郑晓良认为涉案租赁合同显失公平,毫无根据。首先,一审郑晓良没有提出显失公平的诉求。然后郑晓良称为履行合同支付的684000元的工程款,无法获取相对应的收益,就认定本案是显失公平,这样的认定毫无根据。郑晓良支付684000元的工程款,是其投资行为,该投资无论盈利还是亏损,都符合投资行为的特征,郑晓良用法律意义上的显失公平来评价这种行为,显然错误。郑晓良认为我方是该租赁合同的获利者,也不成立,涉案租赁合同签订后,我方提前解除了与之前承租户的租赁合同,赔了相应的损失。涉案租赁合同在2019年5月份签订,之前半年进行协商,郑晓良大约在2019年4月就失去了案涉土地的收益，之后郑晓良建设超市,在超市的建设未竣工时,出现了政府征用的不可抗力，我方不再继续建设,没有完工的超市根本不具有使用功能,而且占据了我方的土地，直到现在也无法获利。如果不签订涉案合同，答辩人不会与之前的承租人解除合同,土地和房屋一直被承租人使用,直到现在,我方也会一直在受益。因此涉案租赁合同的签订，答辩人非但不是获利者,而且是更大的受损失方。其损失不低于郑晓良,而且损失一直在持续的增加。双方在履行合同过程中受到的损失是因政府变更规划郑晓良终止投资造成的,因此,郑晓良的显失公平的诉求是没有任何依据的。综上,郑晓良的诉求没有事实根据和法律依据，一审判决认定事实清楚,适用法律正确。二审法院应驳回上诉,维持原判。郑晓良向一审法院起诉请求：1.撤销原被告于2019年5月15日签订的《租赁合同》；2.判令三被告共同返还定金100000元及预付工程款584000元，共计684000元。一审法院查明事实：2019年5月15日，季朝海、季朝勇、季朝增（出租方、甲方）与郑晓良（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份。合同的具体内容为：“一、经营的地点、期限、租金及付款方式：1.甲方将聊城市东昌府区梁水镇聊临路东镇商场路2号位置租赁给乙方使用，位置涵盖5000平方米厂房及后方东北角700平方米仓库、5间平房，乙方用于建超市、停车场及相关附属设施。2.甲方须对所出租乙方的场地具有完全使用权，如因场地合法使用问题产生的争议及费用由甲方自行承担。3.乙方将租赁位置重新规划建设，相关建设发生的全部费用由乙方自行承担。双方约定所规划建设位置中东侧门面房2楼5间用于甲方生活使用。备注：商场路东西路面如在开业前未修复，则由甲方负责修复为沥青或水泥路面，产生费用由甲、乙双方均摊。4.租赁期限15年，由2019年11月1日起到2034年10月31日止。租金及付款方式：年租金150000元，5年一递增，每5年递增10%。租金一年一付。二、甲方的权利和责任：1.乙方在办理营业相关证件时，甲方须积极提供相关证件，如土地证明、房产证明等。2.甲方须确保乙方使用的水流和用电负荷充足，并负责将水源和电源引至乙方指定位置。3.甲方确保在2019年6月30日前将约定场地交付乙方使用。三、乙方的权利和责任：1.乙方在按时交纳租金后，有权享有场地的使用权。2.如在租赁期间，因城市或乡镇整体规划，涉及拆迁、征用所产生建筑补偿费用双方约定如下：（2019年至2024年甲方得30%，乙方得70%；2024年至2029年甲乙双方各得50%；2029年至2034年甲方得70%；乙方得30%）。合同期满后房产归甲方所有。3.合同期满后在同等条件下，乙方可优先享有该场地的租赁权，乙方应在合同期满60日前向甲方提出书面申请，否则视为乙方放弃续签合同权利。4.乙方要遵守国家的政策法规，文明经商，公平交易，积极做好防火、防盗工作。5.乙方在经营过程中所产生的一切费用（水、电费及人员工资、照明工具器材、办公用品、低值易耗品等）均由乙方承担，并按指定时间交纳。四、不可抗力因素：由不可抗力的因素而致使本合同不能履行，经双方协商同意后，可以提前终止或暂缓执行本合同。甲乙双方如同意终止合同时，甲方须向乙方退还预收的款项。甲乙双方如同意暂缓执行本合同时，在暂缓执行期间，乙方暂停交纳该期间的租金。五、违约责任：如一方违约，另一方有权单方面终止合同，并追究违约方给守约方造成的一切经济损失，并追究相关责任。六、争议的解决方式：在本合同的履行中如发生争议，甲乙双方协商解决。如双方不能协商解决，可提交给甲方所在地的人民法院解决。七、其他约定事项：1.签订本合同时，乙方向甲方交纳定金拾万元整，此定金在乙方租金内扣除。2.甲方的土地、房产、出租等产生的税款由甲方自理，与乙方无关。3.租赁期间可以转让商业用途，不得转租机械、工业之类影响居民生活。八、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。”郑晓良与季朝海另口头商定，郑晓良委托季朝海代为联系工程施工人员，按照郑晓良对租赁位置的重新规划进行建设，郑晓良将相关的工程款项通过季朝海向施工人员支付。涉案《租赁合同》签订后，郑晓良按照合同中的定金约定向季朝海支付了100000元款项，季朝海为郑晓良出具了收据一份，具体内容为：“今收到收到郑晓良拆迁保证金壹拾万元整（100000.00元）。季朝海。2019年5月15日。”对于该收据中载明的是收到拆迁保证金而不是收到定金，郑晓良在庭审中的陈述为“季朝海给出具了收据之后，发现他写的是收到拆迁保证金，当时跟他沟通，为什么把这个条打成是拆迁保证金，他说你要是不把这些钱给我，我拆了你不要，我不白拆了。我要在这开超市，当时我就没再说别的。”季朝海在庭审中的陈述为，“当时我们签订合同后，我需要按合同清理地上建筑物或推掉原有合同的租赁损失，必须向郑晓良索要100000元拆迁保证金，我才能把我原有的租赁物和租赁户处理掉，这样他必须给我保证金，我才能动手履行合同。”此后，季朝海按照郑晓良的规划设计，联系施工人员进行建设。在施工过程中，郑晓良分别于2019年6月20日、8月4日、8月21日通过银行转账的方式，向季朝海名下账户转款377000元、7000元、200000元，共计584000元，季朝海用于支付了工程费用。2019年8月中旬，涉案租赁场地南墙外的梁水镇商场路和梁水镇大集场地，被变更用途，改为建设居民小区。随后不久，即开始封闭场地施工建设。在此情况下，郑晓良认为由于租赁物周边环境改变，已经不可能实现经营超市的租赁目的。因此，郑晓良不再支付工程款项，并向季朝海提出终止合同返还已支付的款项，季朝海未予同意，双方遂产生纠纷。2019年11月25日，郑晓良诉至法院，提起本诉。另查明：一、郑晓良系连锁超市的经营者，自2019年10月份左右，郑晓良就开始与季朝海接触，商谈对涉案租赁物承租用于经营超市的事宜。二、涉案租赁物中的土地，系1997年3月1日原聊城市节能环保设备厂（注：原乡镇企业）与原聊城市梁水镇村委会（南街组）双方签订的《土地租赁协议书》中租赁土地的一部分，该土地租赁协议书中约定的租赁期限为五十年，至2047年3月1日止。2001年4月20日，聊城市东昌府区经济体制改革办公室印发东昌体改（2001）14号文件《关于批准聊城市节能环保设备厂实施改制方案的通知》，批准了聊城市东昌府区乡镇企业局和梁水镇人民政府对聊城市节能环保设备厂实行产权制度改革的方案。三被告的父亲季连庆作为其中的受让一方，与梁水镇人民政府签订了《资产转让协议书》，对原聊城市节能环保设备厂的农机部分资产予以受让。此后至今，季连庆与梁水镇村委会（南街组）一直在继续履行《土地租赁协议书》中的约定，季连庆每年按期交付租金。近年来，季连庆因年事已高，交由其三个儿子季朝海、季朝勇、季朝增对其受让资产进行打理。本案在审理过程中，郑晓良于2019年12月9日向法院提出财产保全申请，申请保全金额为800000元，请求查封被申请人季朝海位于聊城市东昌府区的房产（不动产权证书编号为0106002725）一处，聊城汇通置业担保有限公司为申请人郑晓良出具财产保全担保函提供担保。法院依法作出保全裁定，并已交付执行。一审法院认为：在本案中，原被告双方存在的主要争议焦点问题是：1.涉案租赁合同是否存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的当事人一方有权请求人民法院撤销的情形之一？原被告在签订涉案租赁合同时，被告是否存在隐瞒重要事实欺骗原告的行为？2.被告收到的涉案100000元款项是郑晓良向被告交付的定金还是拆迁保证金？郑晓良要求三被告共同返还是否于法有据？3.被告收到的涉案款项584000元是郑晓良依照合同约定向被告预付的工程款？还是郑晓良委托被告向施工方支付的相关建设费用？关于第一个争议焦点问题，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”在本案中，郑晓良请求撤销涉案租赁合同的理由是，在合同履行过程中，“郑晓良得知，该租赁场地门前的路（包括租赁物墙外6米）已经被政府征用，导致郑晓良准备经营的超市门前无路，无法经营，郑晓良租赁经营的目的无法实现。现郑晓良又得知，三被告对该租赁物既没有所有权也没有使用权，其无权支配处分该租赁物。被告与郑晓良签订《租赁合同》时，未能如实告知，存在隐瞒重要事实欺骗郑晓良的行为。”但原告提供的证据中，并没有任何证据对此予以佐证。被告提供的证据，足以证明被告至今对租赁物享有所有权或使用权，且至今也没有任何第三人对租赁物的所有权或使用权主张权益。从郑晓良找被告接洽协商欲租赁涉案场地，到双方签订合同长达半年多的时间，郑晓良进行了多次考察，包括实地考察，对租赁场地的情况和周边的状况已经清楚，被告对租赁场地和周边状况没有向郑晓良作出过任何不属实的描述，也不具备对租赁场地周边环境承诺在租赁期内不发生改变的能力和资格，并不存在以欺诈的手段隐瞒重要事实欺骗郑晓良的故意行为。故郑晓良提出的请求撤销涉案租赁合同的诉讼主张，并不符合上述法律规定，法院依法不予支持。关于第二个争议焦点问题，原被告在签订的涉案合同中，虽然约定的是“签订本合同时，乙方向甲方交纳定金拾万元整，此定金在乙方租金内扣除”，但由于郑晓良要对租赁场地重新规划建设，需要拆除被告的一些建筑设施，而合同中并没有关于拆迁保证金的约定，季朝海在出具收据时想到了这一点，于是在收据中把收到的款项改为了拆迁保证金。郑晓良虽然对此提出了异议，但季朝海陈述了他的理由后郑晓良并没有坚持反对，并口头委托季朝海代为联系工程施工人员，按照其对租赁位置的重新规划进行建设，并将相关的工程款项通过季朝海向施工人员支付，这足以证明郑晓良对此款项性质的改变已经予以默认，涉案的100000元款项已经由合同中约定的定金变更为拆迁保证金。另外，根据涉案合同中关于定金的表述，涉案定金属于成约定金，并不是违约定金，双方约定的是“定金在乙方租金内扣除”，因此，该款项即便是定金在合同履行期间提前终止合同也不能全额返还。郑晓良的该项诉讼主张，于法无据，法院不予支持。关于第三个争议焦点问题，涉案合同中并没有郑晓良向被告预付工程款的约定，该款项实际是郑晓良口头委托被告代为联系施工人员，按照其规划进行建设，向施工人员支付的相关建设费用。该款项被告在庭审时举证证明已经支付，郑晓良对此没有提出异议。郑晓良要求被告返还预付工程款584000元的诉讼主张，同样于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条规定，判决：驳回原告郑晓良的诉讼请求。案件受理费减半收取计5320元、案件申请费4520元，由郑晓良负担。二审中，郑晓良提交以下证据：证据一、2019年4月17日和5月7日季朝海和郑晓良的微信聊天记录两张，拟证明在租赁合同签订之前，季朝海就明确承诺租赁物院墙以南的场地已经被清理完毕，而且南街村委会和梁水镇镇委把合同中约定的准备用来当做超市正门的路已经腾空，而且在聊天记录中明确说“咱们界外的房子拆了，树木也清理了”，这说明在合同签订之前郑晓良基于对准备开设超市的周边环境的认可以及对季朝海具有对于超市门前路面的使用权的信任，才和季朝海签订了租赁合同。季朝海在明知的情况下隐瞒了租赁物周边的基本信息，使郑晓良作出了错误判断。证据二、租赁物以南正在开发的楼盘照片三张，拟证明原合同中约定的超市大门以外的路面和场地被山东顺颐置业有限公司聊城分公司开发成了楼盘，将超市原计划开设的正门即南门完全封死，导致租赁合同等目的无法实现。证据三、手绘的现场平面图一张，拟证明现在按照原合同签订的内容，租赁场地已经不具备开设超市的使用价值，合同目的已经无法实现。被上诉人质证称：三份证据均不属于新证据，该三份证据在一审时郑晓良均能掌握，但是未提交，根据民诉法的规定，郑晓良二审作为证据提交，应对其进行处罚。对证据一，应提交微信聊天的原始载体，否则无法证实证据的真实性，再者从微信聊天的记录内容来看，被上诉人一方在聊天内容中明确表示是村委会和镇政府在做租赁场地之外树木和民房的拆除工作，从这表述内容上完全能看出郑晓良一直强调的租赁场地之外的商场路是属于政府控制的道路，在租赁合同签订之前协商和洽谈过程中，被上诉人一方从未进行过隐瞒，郑晓良在一审中也多次表示在租赁合同签订之前多次现场查勘过租赁场地和周边环境，商场路属于公共道路的现状和性质一目了然，被上诉人一方不可能对公共道路有专属的使用权，更不可能承诺公用道路专门由郑晓良一方使用，被上诉人一方不存在任何的欺诈行为。对证据二、三所显示的租赁场地和周边的现状属实，该证据恰好能够证明租赁场地周边环境的变化是因为政府规划的变更，是因不可抗力因素导致的，政府规划的变更在合同签订时被上诉人一方不可能预测到，对于该因素是否影响合同的继续履行，不属于本案的审理范围，因为郑晓良是以合同存在欺诈或者显失公平，要求撤销合同，合同是否存在，无法实现合同目的的其他因素，不属于合同撤销的原因。本院二审查明的事实同一审认定的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，郑晓良称季朝海保证对租赁物墙外的土地有使用权，季朝海不予认可，郑晓良未提交充分的证据予以证明，应当自行承担举证不能的法律后果。且《租赁合同》中也未就租赁物墙外土地的使用权进行约定，该合同的第一条第三项中的备注，仅是对东西路面修复的约定，无法证明被上诉人方对路面有使用权。郑晓良以此为由认为三被上诉人具有欺诈故意，证据不足，本院不予支持。郑晓良称其交付三被上诉人的建设费用系替三被上诉人垫资，但季朝海向其出具的收据均为收条而不是借条，且郑晓良未提交其他证据证明支付行为是垫资，本院不予采信，一审判决并无不当，本院予以维持。本案系租赁合同纠纷，郑晓良称因自身的建设投入使三被上诉人的租赁物升值，与本案不是同一法律关系，郑晓良可另行主张权利。综上所述，郑晓良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10640元，由上诉人郑晓良负担。本判决为终审判决。审判长  孙久强审判员  石 鑫审判员  郭召勇二〇二〇年六月二十三日法官助理李志新书记员肖天一