广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1184号 上诉人(原审原告、反诉被告)：陈冠丞，男，1995年7月2日出生，汉族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：廖江剑，广西万大律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)：桂平金源投资发展实业有限公司，住所广西桂平市西山镇广场街。统一社会信用代码：91450881092732865G。 法定代表人：程克，经理。 委托诉讼代理人：李畅崇，广西荷城律师事务所律师。 上诉人陈冠丞因与被上诉人桂平金源投资发展实业有限公司（以下简称金源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂平市人民法院（2019）桂0881民初2829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 陈冠丞上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定金源公司以敬告方式已完成交房手续错误，陈冠丞对金源公司的敬告并不知情，一审法院也没有查清金源公司的敬告方式在何处公示，金源公司该交房形式不合法、不合理，对陈冠丞不发生法律效力。金源公司并未取得商品房建设工程竣工验收备案证明，不符合合同约定的交房条件。金源公司违约事实清楚，应当按照合同约定承担违约责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。 金源公司辩称，其公司已经按照合同上陈冠丞留存的电话号码以电话方式通知交房，应按照陈冠丞在合同上留存的地址向陈冠丞邮寄了交房通知，还以公告方式通知交房。陈冠丞实际已经收到了交房通知。其公司开发的商品房已经验收合格，符合交付条件，并且已经于2019年12月17日进行了竣工验收备案。陈冠丞的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陈冠丞向一审法院起诉请求：判令金源公司支付逾期交房违约金33165.87元给陈冠丞，并以每天45.4元，自立案之日起继续支付逾期交房违约金直至交房之日止。 一审法院认定事实：2016年6月25日，陈冠丞（买受人）与金源公司（出卖人）签订商品房买卖合同（预售）（合同编号1-6-3005），约定出卖人将坐落于桂平市西山镇西山村10队桂平市金源华府的1幢6单元30层3005号房出售给买受人，房价款为454327元，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金10万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，买受人应当于2016年6月18日前支付首期房价款100327元，余款354000元向银行申请贷款支付；第八条约定：除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的银行同期贷款基准利率向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；附件四约定：买受人选择按揭贷款方式付款的，买受人须签订本合同当日付清首付房款，须于签订本合同之日起10日内按照按揭银行（或公积金管理中心）的要求，将办理按揭所需的全部资料提交给银行（或公积金管理中心），同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件提交出让人，否则视为买受人逾期付款，出卖人协助联系提供贷款的银行；第九条约定：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告；第十一条约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人在接到出卖人电话通知或《物业交付使用通知书》或在桂平市电视台播放的入住公告之日起30日内与出卖人办妥房屋交接手续。逾期不来办理，则视为出卖人已将该房屋正式交付买受人，该房屋的权利、义务及损毁、火失等风险，也随即转移给买受人承担。；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。签订涉案商品房买卖合同前，陈冠丞已交付购房首付款100327元给金源公司。2016年6月16日的金源华府银行贷款签字回执单显示，陈冠丞就涉案商品房按揭贷款提交了其收入证明、银行卡、银行流水材料。2016年9月6日，陈冠丞、金源公司与中国银行股份有限公司桂平支行（以下简称中行桂平支行）签订个人一手住房贷款合同，约定陈冠丞向中行桂平支行贷款购买涉案商品房等事宜。同日，中行桂平支行信贷员报批贷款，该行于2016年12月1日将剩余按揭购房贷款354000元汇入金源公司银行账户。2015年11月23日，涉案商品房取得了预售许可证。2017年9月29日，桂平市房地产交易中心对涉案商品房出具房产测绘成果报告。涉案商品房于2017年11月24日经施工、监理、建设三方验收合格，但至庭审时止，金源公司尚未获得竣工验收备案文件。2017年10月2日，金源公司于雄基信息第623期刊登敬告，告知涉案小区1号楼1-7单元已交清相应楼款的业主于2017年10月9日至2017年10月23日期间分批收房，双方尚未办理实际交接手续。 一审法院认为，陈冠丞与金源公司订立的商品房买卖合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。金源公司主张陈冠丞未按约定办理按揭购房贷款手续，给金源公司造成重大经济损失，且陈冠丞以各种理由拒绝收房，双方合同目的未能实现，据此主张解除涉案商品房买卖合同。该院认为，金源公司既未能提供证据证实按揭银行的要求情况，也未能提供充足的证据证实陈冠丞迟延提交办理按揭贷款材料致使按揭贷款推迟发放，且陈冠丞于2016年付清所有购房款后，金源公司2017年通知陈冠丞收房，该行为应视为陈冠丞付清购房款后，金源公司要求双方继续履行合同。合同约定交付该商品房时，金源公司应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则陈冠丞有权拒绝接收房屋。至庭审时止，涉案商品房尚未取得竣工验收备案证明文件，陈冠丞拒收房屋属其对其实体权利的行使，并未违反法律、行政法规的规定及合同的约定，金源公司应继续履行约定义务，将符合约定条件的商品房交付给陈冠丞。综上，金源公司主张解除涉案商品房买卖合同并支付逾期支付购房款违约金于法于理无据，不予支持。涉案商品房买卖合同约定商品房交付时间为2017年6月30日前，至庭审时止，陈冠丞尚未实际收房。金源公司虽主张其已邮寄金源华府物业交付使用通知书给陈冠丞，但双方均未能提供证据证实上述通知书签收时间及该通知书上通知交房的时间，对此无法进行确认。另，金源公司已于2017年10月2日通过敬告的方式通知涉案小区1号楼1-7单元已交清相应楼款的业主于2017年10月9日至2017年10月23日期间分批收房，根据涉案商品房买卖合同约定，应从金源公司通知之日即2017年10月2日起算30日的次日即2017年11月2日可视为金源公司已交付涉案商品房给陈冠丞。金源公司应支付从2017年7月1日起至2017年11月2日止的逾期交房违约金5633.65元给陈冠丞，即金源公司应以购房款454327元为基数，从2017年7月1日起至2017年11月2日止，按日万分之一计付违约金给陈冠丞。至于陈冠丞认为金源公司所交付的商品房不符合合同约定的条件，可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、金源公司应支付逾期交房违约金5633.65元给陈冠丞；二、驳回陈冠丞的其他诉讼请求；三、驳回金源公司的反诉诉讼请求。 二审中，金源公司提交中国邮政速递物流股份有限公司贵港市公司桂平营业部出具的《证明》一份，拟证明金源公司已将于2017年10月5日将涉案商品房交房通知邮寄给陈冠丞的事实。陈冠丞对上述证据不予认可。本院认为，上述证据系由邮政部门所出具，对其真实性，合法性予以确认。 经审理查明，一审法院认定的事实正确，本院予以确认。二审另查明，金源公司通过邮政快递方式向陈冠丞邮寄金源华府物业交付使用通知书，陈冠丞与2017年10月5日签收。 本院认为，对于金源公司应支付给陈冠丞的逾期交房违约金为多少问题。双方签订的商品房买卖合同约定金源公司应将陈冠丞购买的商品房于2017年6月30日前交付，逾期交付的，应当支付违约金。对于金源公司何时通知陈冠丞收房问题。一审中，金源公司主张已经通过邮寄收房通知方式以及在雄基信息上发布收房通知的方式通知陈冠丞收房。一审庭审中，陈冠丞明确承认已经收到金源公司邮寄的收房通知以及已经知悉金源公司在雄基信息上发布的收房通知，但陈冠丞主张因金源公司未提供完善的交房手续从而拒绝收房。因此，应当认定金源公司已经对陈冠丞履行了通知收房手续。又因金源公司本案中未举证证明其邮寄给陈冠丞的收房通知中约定的收房时间，因此，一审法院按照金源公司在雄基信息上发布的敬告认定金源公司通知陈冠丞收房时间为2017年10月2日正确。二审中，陈冠丞否认其已经收到金源公司邮寄的收房通知以及否认已经知悉金源公司在雄基信息发布的收房通知，是对其一审自认行为的否定，但并未能提供充分的证据或者有充分的理由推翻其一审自认的行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持”的规定，本院对陈冠丞所称未收到金源公司收房通知的主张不予采纳。一审法院认定金源公司应支付逾期交房违约金的期间正确，计算的违约金数额正确，本院予以维持。至于涉案买卖的商品房是否取得竣工验收备案证明文件问题，一审法院已经明确告知，若陈冠丞认为金源公司交付的商品房不符合合同约定条件的，可以另行主张权利，因此，涉案买卖的商品房何时取得竣工验收备案证明文件与本案的处理结果不具有关联性。 综上所述，陈冠丞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费488元，由上诉人陈冠丞负担，陈冠丞多预交的140元由本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  刘开军 审判员  刘立技 审判员  陆志然 二〇二〇年六月五日 书记员  黄延肖