山东省临朐县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0724民初159号原告：夏佃云，男，汉族，1965年3月18日生，临朐县。委托诉讼代理人：刘刚，山东宇明律师事务所律师。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司临朐县支行。住所地：临朐县城民主路南路与顺河路东南侧。负责人：张文东，经理。委托诉讼代理人：刘东，山东本初律师事务所律师。委托诉讼代理人：张荣海，山东本初律师事务所律师。原告夏佃云与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司临朐县支行（以下简称临朐邮政银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏佃云向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认房屋租赁合同有效，被告继续履行原告与原山东临朐饮食服务有限公司（以下简称饮食服务公司）签订的租赁合同至租赁期限届满；2、被告赔偿原告损失50万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年2月1日，原告与饮食服务公司签订房屋租赁合同，将临朐县山旺路22号沿街商铺一至四楼1588.87平方米、商铺北院落1040.55平方米、平房及其他313.04平方米及公用部分租赁给原告使用，期限自2020年2月1日至2032年2月1日，租赁费为100万元。合同签订后，原告按约支付了租赁费并实际占有租赁标的物。在合同履行期间，原告事后得知，饮食服务公司将上述标的物租赁给原告后，又将诉争的标的物在被告方办理了抵押贷款。后因饮食服务公司无力偿还贷款，诉争标的物被临朐县人民法院评估拍卖，无人竞买后法院裁定交付被告抵销债务。根据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原告的租赁合同应予保护，被告应当继续履行租赁合同至期限届满。被告临朐邮政银行辩称，1、本案的案由是租赁合同纠纷，而被告取得涉案房屋所有权是通过实现抵押权，经过执行拍卖程序而来，有其特殊性，原告以租赁合同案由提起本案诉讼属于法律关系案由错误。2、涉案房屋在执行拍卖过程中，房屋所有权转移前原告并没有向执行机构提出优先购买权或者继续履行租赁合同的执行异议，直接提起租赁合同纠纷存在程序错误。3、饮食服务公司与被告办理抵押贷款合同时，提供许来民、王树祥及饮食服务公司书面保证，证明原告与饮食服务公司在2010年2月1日签订租赁合同时，涉案房产一直处于其他人的租赁合同存续期间，即使原告与出租人签订了租赁合同，原告也不是实际租赁人，其实现租赁权存在障碍。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无异议的证据，本院认定事实如下：房产证号为临朐房权证临公房字第××号房屋及该房屋所占用的土地证号为Ｌ××国用（2006）第1228-1-8号、Ｌ××国用（2006）第1228-2号的房地产一宗原为饮食服务公司所有。2010年4月8日，饮食服务公司与临朐邮政银行签订最高额抵押合同，约定饮食服务公司以前述房地产作为抵押物，为辛守信、魏立红向临朐邮政银行的借款提供担保，并于当日办理抵押登记。因辛守信、魏立红及饮食服务公司未履行还款义务，临朐邮政银行诉至本院，本院于2015年6月25日作出（2015）临商初字第512号民事判决书，确定饮食服务公司在抵押财产范围内对辛守信、魏立红的借款本金500万元及利息、罚息承担担保责任。该案审理期间，本院于2015年4月15日作出（2015）临法商初字第512-1号民事裁定书，并于4月16日查封了饮食服务公司前述房地产。因辛守信、魏立红及饮食服务公司未履行生效判决，临朐邮政银行遂向本院申请强制执行。执行过程中，本院委托山东富润土地房地产资产评估有限公司对涉案房地产进行评估后，于2017年9月11日至12日通过临朐县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台拍卖，因无人竞拍而流拍。2017年9月12日，本院作出（2017）鲁0724执569号之一执行裁定书，裁定将前述涉案房地产及地面附属物交付临朐邮政银行，以抵顶被执行人所欠债务，财产所有权自裁定书送达临朐邮政银行时转移。2018年6月13日，涉案不动产登记为临朐邮政银行所有。本院在拍卖饮食服务公司上述不动产时，临朐县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台标的物介绍中称，幢1号房产一楼现状为全康医药店、大众书店、家多福快餐、泰和堂大药房、春燕百货超市等，二楼东侧为弘仁堂新特药服务中心、西侧装修中，三层四层目前闲置；幢2号、3号房产现用途为旅馆客房；Ｌ××国用（2006）第1228-1-8号土地使用权上为临公房字第××号房屋所有权证所载幢1号沿街四层商业楼房；Ｌ××国用（2006）第1228-2号的土地使用权上临公房字第××号房屋所有权证所载幢2号、3号房产及平房、院墙、门楼、地面硬化等其他附属物；拍卖标的物无优先购买权。因饮食服务公司进入破产程序，夏佃云向破产管理人提交书面说明，主张与饮食服务公司于2010年2月1日签订《房屋租赁合同》，2017年12月20日，饮食服务公司破产管理人向夏佃云送达通知，决定解除上述租赁合同，并告知夏佃云如因解除合同产生损失，可以损害赔偿请求权向管理人申报债权。2018年1月12日，本院发布（2017）鲁0724执569号公告，要求案涉房地产内的各租户于2018年2月20日前迁出，逾期不履行法院将强制执行。2019年4月22日，夏佃云向本院执行局提出案外人执行异议，主张与饮食服务公司就案涉房地产存在租赁合同关系，依据买卖不破租赁的原则，停止对案涉房地产采取的清场交付措施，维护其租赁权。对双方有争议的事实和证据，本院分析认定如下：原告夏佃云主张与饮食服务公司之间存在租赁关系，并据此要求继续履行该租赁合同。原告提供以下证据：1、原告夏佃云与饮食服务公司2010年2月1日签订《房屋租赁合同》，租赁标的物即为前述全部房地产，租赁期限自2010年2月1日至2032年2月1日，租赁费共计100万元，夏佃云需于2014年12月30日前将款汇入饮食服务公司财务人员魏丽华农商行账户内，可分期付款。饮食服务公司一方由辛守信、刘兴泉、褚永水三人签名并加盖公司公章。2、银行卡交易明细，记载夏佃云分别于2012年10月7日、2013年8月28日、2014年11月25日向魏丽华账户内转账50万元、20万元、30万元；与上述付款对应的收款凭单三份，均注明系租金，由饮食服务公司加盖公章并由辛守信、刘兴泉、褚永水三人签名。3、原告夏佃云与案外人赵宪波、庄怀凯、李海亮分别于2015年8月1日、2016年10月21日、2015年8月1日签订的《房屋租赁合同》三份。其中赵宪波租赁沿街二楼楼梯间以西，租期自2015年8月1日至2016年7月31日，租赁费45000元；庄怀凯租赁沿街二楼楼梯间以东，租赁期限自2017年1月1日至2018年12月30日，年租赁费35000元；李海亮租赁沿街二楼楼梯间以东，租赁期限自2015年8月1日至2016年7月30日，租赁费40000元。4、2016年10月至2017年12月的水、电费收据一宗。被告临朐邮政银行对以上证据质证意见：无法核实原告与饮食服务公司租赁合同的真实性，即使该合同真实，租赁费价格明显低于市场价格，根据当时价格，租赁费每年应为20万元，租赁期限超过法定的20年；银行卡交易明细不能确定收款人就是饮食服务公司的会计，也不能证明支付的就是租赁费，收款收据记载的交付时间是在租赁合同签订后2、3年，不符合交易习惯，也不能证明收取的就是案涉财产的租赁费；与案外人租赁合同的真实性无法确认，假如租赁事实存在，从约定租金数额可以看出，仅沿街二楼租金就达到8万元，可以证实涉案财产合理年租金应为20万元；水电费收据无法确定实际付款人，也不能证明原告自2010年2月1日起就已实际占用租赁物。被告临朐邮政银行为证明原告并未实际租赁案涉财产，提供饮食服务公司签订抵押借款合同时向临朐邮政银行提交的《房屋租赁合同》及《承租人承诺函》各二份，证明饮食服务公司与案外人许来民2009年5月1日签订案涉2号、3号房屋的租赁合同，租赁期限自2009年5月1日至2010年5月1日，租赁费50000元；与案外人王树祥2009年6月10日签订案涉1号楼（即沿街楼）的租赁合同，租赁期限自2009年6月10日至2010年6月10日，租赁费145000元。2010年2月2日，许来民、王树祥出具承诺函，承诺临朐邮政银行实现抵押权时无条件配合，并放弃提出抗辩。原告夏佃云质证认为，租赁合同及承诺函不能确定实际租赁人，不能证明与本案的关联性，也不能证明租赁事实的存在。本院调查饮食服务公司法定代表人辛守信的笔录。辛守信述称，饮食服务公司与夏佃云并不认识，实际情况是张爱军借用张娟、夏佃云名义向饮食服务公司出借了两笔各100万元，2015年，张娟将100万元借款诉至本院，被告为辛守信、储永水、刘兴泉、陈永忠，该案在审理过程中，2016年左右夏佃云与饮食服务公司签订了本案中的《房屋租赁合同》，目的是用租金收入抵顶张娟的借款，同时解除对陈永忠、储永水、刘兴泉三人财产的查封或抵押。夏佃云大约是从2015年7月份起占用了案涉房屋三年左右时间。原告夏佃云质证认为，辛守信证言中签订房屋租赁合同属实，合同签订时间不属实；被告临朐邮政银行对该证言无异议。综合以上证据，本院认为，虽然原告夏佃云与被告临朐邮政银行对对方提供的证据提出异议，但均未提供充分的反驳证据，故本院认定原、被告的证据及辛守信的证言均为有效证据，依据该宗证据，可以认定以下事实：原告夏佃云与饮食服务公司签订案涉不动产的《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2010年2月1日至2032年2月1日，租赁费100万元。夏佃云于2012年10月7日、2013年8月28日、2014年11月25日向魏丽华账户内转账50万元、20万元、30万元。原告夏佃云与案外人赵宪波、庄怀凯、李海亮分别于2015年8月1日、2016年10月21日、2015年8月1日签订《房屋租赁合同》，赵宪波租赁沿街二楼楼梯间以西，租期自2015年8月1日至2016年7月31日，租赁费45000元；庄怀凯租赁沿街二楼楼梯间以东，租赁期限自2017年1月1日至2018年12月30日，年租赁费35000元；李海亮租赁沿街二楼楼梯间以东，租赁期限自2015年8月1日至2016年7月30日，租赁费40000元。2016年10月至2017年12月，原告夏佃云实际占用沿街楼的二层。案涉1号（即沿街楼）、2号、3号楼自2009年5月1日至2010年6月10日，由饮食服务公司另行出租给案外人王树祥、许来民。本院认为，原告夏佃云主张与饮食服务公司存在合法有效的租赁关系，要求继续履行租赁合同并由被告赔偿损失。该主张得到支持需存在合法有效的租赁关系且该租赁关系的起始期间要早于抵押权的设立时间，结束时间应晚于拍卖后本院裁定案涉标的物的所有权转移时间。虽然夏佃云与饮食服务公司之间租赁合同显示的签订时间早于抵押权的设立时间，但原告并未提供证据证明该时间即为租赁合同签订的实际时间，相反，从租赁费的价格、租赁费的交付时间、原告将房屋转租的事实及辛守信的证言看，原告夏佃云实际占用租赁物的时间是远晚于抵押权的设立时间的，且原告占用的也不是全部的案涉房屋，故不能认定租赁权的设立早于抵押权的设立；另一方面，在饮食服务公司与临朐邮政银行签订抵押合同时，饮食服务公司告知临朐邮政银行抵押物存在的权利负担仅有许来民、王树祥的租赁关系，此时若与原告夏佃云已订立租赁合同，则可完全将该租赁事实告知抵押权人；况且，许来民、王树祥的租赁合同与夏佃云的租赁合同之间租赁物范围及租赁时间均存在冲突。就被告临朐邮政银行而言，在签订抵押合同时已被告知抵押物上尚存在租赁关系，且已知租赁相对人，而此时夏佃云并没有充分的租赁权的外观表现形式，其有理由相信抵押物的权利负担仅为许来民、王树祥的租赁合同；案涉房屋的拍卖过程中，既没有优先权的记载，也没有原告所主张的租赁关系，而本院裁定以物抵债的价值也是基于以上事实并结合拍卖价格得出的，故在本院裁定将抵押物所有权转移至其时，临朐邮政银行应享有完全的物权。至于夏佃云与饮食服务公司之间实际是借贷关系还是房屋租赁关系，夏佃云因不能履行租赁合同而受到的损失，可向饮食服务公司另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，判决如下：驳回夏佃云的诉讼请求。案件受理费8800元减半收取4400元，由夏佃云承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  孙洪魁二〇二〇年六月十六日书记员  徐小风