大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初1565号原告张金华，女，1958年2月11日生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区。原告管诚博，男，1982年5月5日生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区。原告管森权，男，2002年1月14日生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区。三原告共同委托诉讼代理人赵辰桦、张霄霄，均系北京策略律师事务所律师。被告辽宁钧诚拍卖行有限公司，统一社会信用代码912102002423978485，住所地辽宁省大连市甘井子区龙安路18-5号。法定代表人徐兴海，系总经理。委托诉讼代理人李长虹（系公司员工），男，1970年1月13日生，汉族，住址辽宁省大连市西岗区。被告中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司（原中国长城资产管理公司大连办事处），统一社会信用代码91210203716964518A，住所地辽宁省大连市西岗区花园广场1号。法定代表人刘世汉，系总经理。委托诉讼代理人刘忠禄、纪鑫卉，均系辽宁健业律师事务所律师。第三人大连泰安房地产开发有限公司，统一社会信用代码9121020060487493X4，住所地辽宁省大连市西岗区中山路145号809室。法定代表人王庆春，系执行董事。委托诉讼代理人林荣泉（系公司员工），男，1992年9月22日生，汉族，住址辽宁省大连市旅顺口区。原告管学国与被告辽宁钧诚拍卖行有限公司（以下简称钧诚拍卖行）、中国长城资产管理公司大连办事处（以下简称长城资产）及第三人大连泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安房地产公司）拍卖合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2011年3月10日作出（2010）沙民初字第5592号民事裁定，将本案依法移送本院进行审理，本院于2013年11月1日作出（2011）甘民初字第6110号民事裁定，管学国对此裁定不服，上诉至大连市中级人民法院，市中院于2014年3月31日作出（2014）大民二终字第274号民事裁定，撤销本院作出的（2011）甘民初字第6110号民事裁定，指令本院审理本案。本院审理后，于2015年6月1日作出（2014）甘审民初字第49号民事判决，二被告对判决不服上诉，大连市中级人民法院于2017年5月16日作出（2015）大民二终字第1412号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。被告长城资产提请再审，辽宁省高级人民法院于2018年12月20日作出（2018）辽民再359号民事裁定，裁定撤销辽宁省大连市中级人民法院（2015）大民终字第1412号民事判决及辽宁省大连市甘井子区人民法院（2014）甘审民初字第49号民事判决，本案发回辽宁省大连市甘井子区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张金华、管诚博、管森权的共同委托诉讼代理人赵辰桦、张霄霄，被告钧诚拍卖行的委托诉讼代理人李长虹，被告长城资产的委托诉讼代理人刘忠禄、纪鑫卉，第三人泰安房地产公司的委托诉讼代理人林荣泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2001年6月8日，第三人泰安房地产公司与被告长城资产签订两份《商品房买卖合同》，被告长城资产受让了第三人泰安房地产公司开发销售的位于西岗区同香山庄的两套住宅房屋，一套是D6幢1-3-2号房（合同编号010706），建筑面积155.83平方米，另一套是D2幢2-2-2号房（合同编号010709），建筑面积132.08平方米，付款方式为以贷换房。2005年4月30日，被告长城资产委托被告钧诚拍卖行拍卖上述两套房屋，管学国委托王军代理竞买，并竞买成功。2005年5月8日，管学国向被告钧诚拍卖行支付了上述两套房屋的拍卖价款935,000元和佣金46,750元，合计981,750元。由于上述两套房屋的产权手续暂不能办理，被告一直没有向管学国交付房屋，也没有为管学国办理产权登记。2010年10月上述房屋可以办理产权登记，管学国多次要求被告交付房屋和办理产权登记无果后，向法院起诉。在受理本案的原沙河口区人民法院办理上述两套房屋的财产保全手续时发现，第三人泰安房地产公司于2001年12月9日将上述两套房屋中的58#（D区6号楼）1-3-2号卖给了案外人刘增荣，刘增荣已于2002年10月办理了该房屋的产权登记并领取了权属证书。而另一套房屋即50#（D区2号楼）2-2-2号，也由第三人泰安房地产公司于2004年10月18日与案外人周思思签订了《商品房买卖合同》，并于2013年11月办理了该房屋的产权登记并领取权属证书。综上，被告长城资产委托拍卖其没有所有权的物品，违反了《拍卖法》的规定，且钧诚拍卖行及长城资产明知拍卖的物品有瑕疵而不告知，根据《中华人民共和国拍卖法》第五十八条之规定，二者应承担连带责任。故请求法院判令：1、确认管学国与被告之间的拍卖合同无效；2、被告长城资产及被告钧诚拍卖行向原告返还购房款935,000元和佣金46,750元，合计981,750元；3、被告长城资产及被告钧诚拍卖行赔偿原告房屋差价损失（155.83+132.08）×12700-935,000=2,721,457元（按同香山庄小区本月均价每平方米12,700元计算）；4、被告长城资产及被告钧诚拍卖行对上述款项的偿还承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告负担。被告钧诚拍卖行辩称，不同意原告的诉讼请求。对于长城资产委托钧诚拍卖行对诉争房屋进行拍卖前，被告钧诚拍卖行没有参与，所以不清楚无法发表意见。而我方完全是按照长城资产提供的相关材料，采取公开拍卖的方式进行的拍卖，而管学国是按规定参加的竞买，应当对诉争标的的手续和材料清楚，原告不应向我方主张权利。被告长城资产辩称，不同意原告的诉讼请求。本案的案由应当是金融不良债权转让合同纠纷而非拍卖合同纠纷。本案系国有资产管理公司对外处置不良资产引发的纠纷，根据《金融资产管理公司条例》第二十六条规定：“金融资产管理公司转让资产，主要采取招标、拍卖等方式。”不良资产的拍卖不同于一般等价交换的拍卖合同，而具有高风险、高收益的特征，只是采用了拍卖的形式，“金融不良债权转让合同纠纷”为案由更为恰当。1.拍卖合同有效，长城资产主张对外拍卖的是不良债权并非物权，长城资产政策性收购农业银行不良债权，债权转让合法有效，对案涉不良债权具有处置权。退一万步讲，即便根据原告的主张，长城资产拍卖的是房屋，根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定无权处分合同有效。2.管学国未能实现预期收益，是不良资产买卖高风险、高收益的特性所致，管学国应自行承担风险，不存在房屋差价损失。3.长城资产委托拍卖的是依据房产抵债合同对抵债房屋享有的请求权，属于金融不良债权，并非房屋所有权本身，只是不良债权对应的权益对象具有相关房屋所有权内容。无论是国家政策精神还是最高院多份生效判决，均认定国有资产公司对外进行拍卖的不良资产均作为不良债权来对待，即使拍卖标的写的是房屋或土地使用权。4.长城资产委托拍卖的不是物权。长城资产从未取得案涉房屋的物权，案涉房屋自始至终从未过户至长城资产名下；长城资产从未取得案涉房屋的钥匙，未实际控制房屋；长城资产向买受人交付的是合同而非房屋；物权拍卖遵循等价有偿的基本原则，而不良资产买卖高风险、高收益，管学国以93.5万元竞得将市值300万元的房屋过户至自己名下的机会，高收益能否实现本身就具有高风险。5.根据《拍卖法》第四十八条规定：“拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。”拍卖行向已交保证金的竞买人展示的拍卖标的就是合同不是房屋。两份泰安房地产公司和长城资产签订的《商品房买卖合同》，即使竞买成功也不能直接去不动产登记部门进行过户，仍是需要找到泰安房地产公司要求其协助将房屋过户至自己名下，这是权益实现的必经途径。竞买人竞买的就是请求开发商将房屋过户至自己名下的请求权，请求权能否实现存在高风险，所以拍卖底价才远低于房屋市值。6.管学国在参与拍卖时曾任大连中杰房屋开发有限公司法定代表人，是一个房地产开发公司的老板，其对房地产市场的市场规律及交易规则比普通人更为了解。其主张参与竞买的不是债权而是房屋物权，那么一个房地产公司的老板，在参与竞拍前难道不会调查房屋的权属情况？是否存在司法查封？是否有租约？是否为空置房屋？是否存在影响过户的其他风险？退一万步讲，即使法院最后认定长城资产对外拍卖的是房屋物权，那么管学国疏于调查，或者说即便调查清楚却因过于自信而忽视风险，同样存在过错。原审法院并未划分清楚过错比例的情况下，判决长城资产承担全部过错责任显然有失公允。综上，高风险、高收益，这是不良资产买卖的特征。如果所有参与不良资产买卖的人均因未能实现预期收益而起诉资产公司，那么不良资产买卖可以说是没有风险、稳赚不赔的了，资产公司何以继续经营？管学国作为一个具有丰富资本运作经验的生意人，敢于参与不良资产买卖，未能实现预期收益，无权要求长城资产赔偿其损失。第三人泰安房地产公司述称，不同意原告的诉讼请求，和第三人无关。不动产物权变动采登记生效主义，长城资产并未对案涉房屋进行登记，并没有取得案涉房屋的处分权和所有权，因此管学国更不可能取得案涉房屋的处分权。经审理查明，2005年4月30日，案外人王军以个人名义代管学国与被告钧诚拍卖行签订两份《大连市拍卖成交确认书》，确认王军拍得拍卖标的“同香山庄58#1-3-2号楼”（即D6幢1-3-2号）、“同香山庄50#2-2-2号楼”（即D2幢2-2-2号），拍卖价款分别为485,000元、450,000元。同日，王军与钧诚拍卖行签订了《竞买须知》、《大连市西岗区同香山庄两套住宅拍卖特别声明》等相关文件。2005年5月8日，钧诚拍卖行收取了D6幢1-3-2号房款485,000元、佣金24,250元，D2幢2-2-2号房款450,000元、佣金22,500元，并出具了相应的发票，上述款项实际由管学国支付。2005年5月11日，钧诚拍卖行与王军签订《拍卖标的移交单》。案涉两处房屋即同香山庄D6幢1-3-2号、D2幢2-2-2号系被告长城资产于2005年4月11日委托钧诚拍卖行拍卖。管学国支付购房款后，钧诚拍卖行于2005年5月12日将935,000元拍卖款交付给长城资产，长城资产出具了发票。另查，2001年6月3日，泰安房地产公司与前关实业签订《合同书》，约定泰安房地产公司将案涉同香山庄D6幢1-3-2号、D2幢2-2-2号房屋抵顶给前关实业。2001年6月26日，前关实业与长城资产签订《房产抵债合同》，约定前关实业将案涉两处房屋抵顶给长城资产。在前关公司与长城资产签订《房产抵债合同》之前，即2001年6月8日，泰安房地产公司与长城资产签订《商品房买卖合同》，约定泰安房地产公司将案涉两套房屋出让给长城资产，付款方式为以贷换房。上述合同签订后，各方均未办理房屋产权登记。2005年4月11日，长城资产与钧诚拍卖行签订《大连市委托拍卖合同》，拍卖标的为“大连前关实业总公司抵债资产拍卖两套住宅见评估报告”。又查，2001年12月9日，泰安房地产公司与案外人刘增荣签订《商品房买卖合同》，将同香山庄D6幢1-3-2号房屋出卖给刘增荣，并于2002年10月15日办理了房屋产权登记手续。2004年10月18日，泰安房地产公司又与案外人周思思签订《商品房买卖合同》，将同香山庄D2幢2-2-2号房屋出卖给周思思，并于2013年11月22日办理了房屋产权登记手续。根据位于大连市西岗区房屋的房产档案显示，第三人泰安房地产公司于2010年9月14日出具了《关于办理历史遗留问题商品房产权手续的承诺书》，载明：“我公司于1998年开发建设了同香山庄（行政地名西岗区同香街），坐落于西岗区西侧。该项目具备《中标通知书》大房开中字（98）-7号；《城镇国有土地使用权出让批复》（大政地城号[1998]6058号）；《建设用地规划许可证》（大连-98068）；国有土地出让合同；验收竣工备案证明，缺少《国有土地使用证》。现申请按政府解决历史遗留问题相关纪要精神为购房者办理权属登记手续，我公司依据政府解决历史遗留问题相关纪要精神将积极补办相关手续。……”再查，根据鉴定机构辽宁同信房地产土地评估咨询事务所有限公司出具的《房地产估价报告》，同香山庄D6幢1-3-2号房在价值时点（2010年11月28日）的市场总价约为145.75万元，单价9,353元/平方米，D2幢2-2-2号房在价值时点（2013年11月9日）的市场总价约为151.50万元，单价11,470元/平方米。还查明，原一、二审判决生效后，经本院强制执行，被告长城资产于2018年3月2日实际履行执行款总额合计为3,159,799元。管学国于2019年6月8日死亡，其第一顺序法定继承人有配偶张金华、长子管诚博、次子管森权。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、拍卖成交确认书、调解书、房屋权属档案材料、发票、说明、债权转让确认通知书、合同书、补充协议书、委托拍卖合同、拍卖须知、拍卖声明、拍卖成交确认书、拍卖标的移交单、房地产估价报告、调查笔录、执行款收据、居民死亡医学证明（推断）书、户籍证明、原、被告陈述及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可予采信。本院认为，根据《中华人民共和国拍卖法》第六条之规定，委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利可以成为拍卖的标的。本案中，长城资产与钧诚拍卖行签订的《大连市委托拍卖合同》中记载的拍卖标的为“大连前关实业总公司抵债资产拍卖两套住宅见评估报告”，且管学国的委托代理人王军与被告钧诚拍卖行签订的《大连市拍卖成交确认书》中也确认王军拍得拍卖标的“同香山庄58#1-3-2号楼”、“同香山庄50#2-2-2号楼”。以上证据相互印证可以认定长城资产委托钧诚拍卖行拍卖的标的为案涉同香山庄的两套房屋。至于被告长城资产辩称其从中国农业银行大连市分行处受让了对前关实业的债权之后，又通过长城资产、前关实业、泰安房地产公司三方之间形成的抵债协议，取得了对泰安房地产公司的合同权利，其通过钧诚拍卖行拍卖的标的系该合同权利，是一种债权，并非案涉房屋的所有权，本院认为，长城资产取得中国农业银行大连市分行对前关实业的债权后，并未将该不良债权直接拍卖，而是同前关实业、泰安房地产公司签订了抵债合同，以取得案涉同香山庄的两处房屋来实现该不良债权，案涉两套房屋系该不良债权的抵债资产。对于抵债资产的拍卖并非对于债权的拍卖。最后，假设按长城资产所辩称，其拍卖的是请求泰安房地产公司交付房屋的债权，但一般债权拍卖应当向买受人移交债权凭证，向债务人发出债权转让通知书等，而在案涉拍卖过程中，各方并未履行上述手续，可见长城资产委托钧诚拍卖行拍卖的行为并不符合债权拍卖的一般特征，其所辩称的委托钧诚拍卖行拍卖债权没有事实依据，故本院对其辩称理由不予支持。如前所述，长城资产委托钧诚拍卖行拍卖的标的为案涉同香山庄两处房屋。对于案涉两处房屋，被告长城资产虽与前关实业签订了的《房产抵债合同》，也与泰安房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但上述合同签订后，均未办理案涉房屋的产权登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故无论基于《房产抵债合同》抑或《商品房买卖合同》，被告长城资产都未能取得案涉两处房屋的所有权。故长城资产委托钧诚拍卖行拍卖案涉房屋的行为系无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国拍卖法》第六十五条规定，违反本法第三十七条的规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效，应当依法承担赔偿责任。因本案委托拍卖过程中，不存在上述规定中的拍卖无效情形，故对于原告要求确认合同无效的诉讼请求本院不予支持。鉴于被告长城资产委托钧诚拍卖行拍卖其没有所有权的案涉同香山庄两处房屋，根据《中华人民共和国拍卖法》第五十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，长城资产应当依法承担违约责任，赔偿原告的损失。根据省高院民事裁定的意见，本次审理应当对管学国在履行拍卖合同过程中以及案涉房屋交付、过户过程中是否存在过错进行审查，并按照其过错程度承担相应的损失。而在本次审理过程中，由于管学国在开庭前已经去世，相关事实无法查清。根据案涉房屋的产权档案材料显示，案涉房屋也确实存在因缺少相关手续不能办理产权登记的情形，因此，根据现有的证据情况，无法证实管学国在案涉拍卖合同的履行以及要求房产交付、过户的过程中存在明显过错，因此，本院认为管学国作为案涉拍卖合同的买受方，不应当苛求其对拍卖标的物是否存在权利瑕疵承担过多的责任，反之，应由被告长城资产对其所拍卖标的物的权利瑕疵承担违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，被告长城资产不履行合同义务，给管学国造成损失，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，故被告长城资产应当返还原告购房款935,000元，并赔偿原告房屋差价损失。根据鉴定机构的《房地产估价报告》，同香山庄D6幢1-3-2号房在价值时点（2010年11月28日）的市场总价约为145.75万元，D2幢2-2-2号房在价值时点（2013年11月9日）的市场总价约为151.50万元。两套房屋的差价为：1,457,500+1,515,000-935,000=2,037,500元。另，根据《中华人民共和国拍卖法》第五十六条之规定，本案中钧诚拍卖行拍卖的标的系委托人长城资产无权处分的房屋，本次拍卖实际并未成交，钧诚拍卖行收取买受人管学国的佣金46,750元无法律依据，应当返还给原告。至于原告要求钧诚拍卖行与长城资产承担连带责任的请求，根据《中华人民共和国拍卖法》第五十八条之规定，拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任，本案中原告并未提供充足证据证明钧诚拍卖行明知长城资产对案涉房屋没有处分权而接受委托进行拍卖，故本院对于原告要求钧诚拍卖行与长城资产承担连带责任的请求不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国拍卖法》第六条、第五十六条、第五十八条、第六十五条，《中华人民共和国继承法》第十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司向原告张金华、管诚博、管森权返还管学国（已故）交纳的购房款935,000元，赔偿房屋差价损失2,037,500元，合计人民币2,972,500元。二、被告辽宁钧诚拍卖行有限公司向原告张金华、管诚博、管森权返还管学国（已故）交纳的佣金46,750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。三、驳回原告张金华、管诚博、管森权的其他诉讼请求。案件受理费30,954元，其他费用50元，鉴定费30,000元，合计人民币61,004元（原告已预付），由被告辽宁钧诚拍卖行有限公司负担1,000元，由中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司负担60,004元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长  丛 颖审 判 员  任 京人民陪审员  王连英二〇二〇年六月十六日书 记 员  张 雪附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国拍卖法》第六条拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。第五十六条委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用；未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。第五十八条委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。第六十五条违反本法第三十七条的规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效，应当依法承担赔偿责任。由工商行政管理部门对参与恶意串通的竞买人处最高应价百分之十以上百分之三十以下的罚款；对参与恶意串通的拍卖人处最高应价百分之十以上百分之五十以下的罚款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。