贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3094号 原告：张建伟，男，汉族，1974年9月11日出生，住河南省沈丘县。 原告：周瑞丽，女，汉族，1974年2月15日出生，住河南省沈丘县。 二原告委托诉讼代理人：张亚猛（特别授权代理），系二原告之子。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告张建伟、周瑞丽与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张亚猛，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张建伟、周瑞丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理“瑞丰新城”第9幢17层4号9-17-4号房屋的房屋不动产权证，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金21,230.00元；3、判令被告立即支付逾期办证（不动产权证）违约金给原告，该违约金以原告已支付总房款438,616.00元为基数，按日0.1%的标准从2017年8月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止（暂计算至2020年3月14日为431,598.14元）；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2013年9月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将自己开发的位于毕节市房屋出售给原告，合同总价款438616.00元。原告按照合同约定支付了全部购房款。合同第四章第十一条约定，被告承诺于2014年5月31日前向原告交付该商品房，逾期超过120日，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同第八章二十二条第三项转移登记约定：被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起60日后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原、被告按照原告不退房的，被告自约定的期限至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款百分之0.1的违约金。但被告至今没有向原告交付办理商品房转移登记的有关文件，构成违约，应当承担违约责任。且被告应当在2014年5月14日前交付商品房，2016年3月23日，原、被告双方重新达成“购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议”，按被告逾期交房19个月计算，被告应承担逾期交房违约金为40803.00元，抵扣19573.00元的契税、办证费、开户费及维修基金后，被告尚欠逾期交房违约金21230.00元，被告承诺于2017年5月31日前办理商品房转移登记手续，从2017年8月1日暂计算至2020年3月14日，被告应支付的逾期办证违约金为431597.14元。综上，根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律的规定，被告未按照合同约定履行的行为，应当承担违约责任。原告为保护自己的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告瑞丰房开公司辩称：一、违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。二、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿,故本案本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅度调减。三、关于办理房屋权属转移登记，依照合同约定，被告只负有向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，而因合同又约定:“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担”，因此向原告交付办证所需的文书的义务，因该项约定，转化为由出卖人将办证所需的文书交付至不动产登记机关备案，合同并未约定被告应当在提交资料后通知原告，且被告是否通知原告不影响国家机关依职权为原告办理不动产权证，故即便被告承担违约责任，违约金计算时间也应截止至被告将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案之日止，而非通知原告之日、更非取得不动产权证书之日。四、原告诉请被告支付逾期交房违约金已经超过诉讼时效，应予以驳回其诉讼请求。五、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，是因2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》这一政策因素所致，属不可抗力，被告享有法定免责事由。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理查明：2013年9月5日，原告作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，商品房总价款438616.00元；出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款438616.00元并向被告交纳了契税、维修基金及办证费等相关费用。 2014年12月23日，原、被告签订《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》，协议约定：因延期交房时间较长，原签订的商品房买卖合同十三条约定的违约金不足以弥补乙方损失，现重新约定如下：双方约定交房时间9号楼定为2015年7月30日交房，如有提前交付，违约金从通知之日起停止计算。原定交房日至实际交房日止按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年6月1日至通知交房日止；违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。 2016年10月17日，被告将涉案房屋交付原告使用。 2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，同意办理该项目的《不动产权证书》。 原告认为被告未按照合同约定的期限交付涉案房屋并为原告办理涉案商品房的不动产权登记，遂以前述诉请诉来本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告已履行了付款义务，被告应按合同约定履行义务。 关于原告主张的逾期交房违约金问题。根据原、被告双方签订的《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》“双方约定交房时间9号楼定为2015年7月30日交房，如有提前交付，违约金从通知之日起停止计算。原定交房日至实际交房日止按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年6月1日至通知交房日止；违约金支付时间定于交房时据实一次性结清”的约定，被告于2016年10月17日将涉案房屋交付原告使用，已经构成违约，则被告应于交房之日（2016年10月17日）向原告支付逾期交房违约金，此时，诉讼时效期间开始计算，而原告于2020年3月23日才提起诉讼主张该违约金，已超过三年的诉讼时效保护期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权；原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形。被告对原告诉请该项违约金的诉讼时效抗辩主张成立，本院予以采纳，对原告主张的逾期交房违约金，本院不予支持。 对原告主张被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权证并交付原告的诉请。因原、被告双方在合同中约定“买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担”，现涉案房屋所属楼幢已于2019年11月19日经产权登记部门同意同意办理该项目的《不动产权证书》，表明其已经符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权证书并交付的请求，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。 关于原告主张的逾期办理房屋权属证书违约金问题。本案中，原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定期限履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，以便原告能够办理涉案房屋的权属证书，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方在合同中约定转移登记的时间为2017年5月31日前，但被告未在上述期限履行交付相关文书到办证部门办证的义务，构成违约，故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按照日0.1%的标准计算，被告认为过高，请求调整；因原、被告双方均未提供原告实际损失的依据，根据上述法律的规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额438,616.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年6月1日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，综合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额438,616.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；对于违约金的截止时间，因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，其交付文书的义务转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知了原告，2020年5月27日庭审质证时，被告提交了《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，视为其在具备办理转移登记条件后已履行了告知原告的义务，故原告主张的逾期办理房屋权属证书的违约金应从2017年6月1日计算至2020年5月27日止，但原告诉请违约金起算时间为2017年8月1日，根据“不诉不理”原则，本院以原告诉请的2017年8月1日作为起算时间计算违约金予以保护。由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，本案违约金计算方式为：2017年8月1日至2019年8月19日，以原告已付购房款438,616.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年5月27日，以原告已付购房款438,616.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告周瑞丽、张建伟交清办证所需税费和提供相关文书（应由原告提交的部分）之日起九十日内为原告周瑞丽、张建伟办理涉案房屋的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付支付原告周瑞丽、张建伟逾期办理涉案房屋权属证书的违约金（违约金计算方式为：2017年8月1日至2019年8月19日，以原告已付购房款438,616.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年5月27日，以原告已付购房款438,616.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告周瑞丽、张建伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,046.00元（已减半收取），由原告周瑞丽、张建伟负担3,191.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担855.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年六月十日 书记员  邵 立