广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1951号 上诉人（原审被告）：廖锦强，男，1975年3月19日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市。 委托诉讼代理人：雷启蕃，广西正宪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐艳，女，1972年2月18日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：李炳荣，广西亚卓律师事务所律师。 上诉人廖锦强因与被上诉人唐艳房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初2803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人廖锦强上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判或发回重审；二、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，在合同到期前双方已达成共识，双方同意上诉人续租。本案涉案房屋用途为经营性商铺，上诉人与被上诉人签订的《旅批.北斗商区商铺租赁协议书》于2019年8月31日期满，在期满前，双方于2019年5月就续租一事已达成共识，被上诉人提出将商铺转租他人，上诉人表示同意以同等价格优先续租，即5年租金30万元。达成共识后，上诉人为了更好的使用该商铺进行经营，于2019年6月28日与叠彩区联运食品经营部签订《产品购销合同》、2019年7月26日与叠彩区大同乐酒业经营部签订《订货单》，并支付巨额货款，采购了大量货物。之后由于被上诉人单方原因而迟迟未与上诉人签订书面续租协议，导致在合同到期后，被上诉人要求上诉人搬离租赁房屋而引发本案。而一审法院未对此事予以查明，被上诉人在上诉人囤积大量货物后以不续租合同要求上诉人搬离，对上诉人来说明显不公平。因此，一审法院认定事实不清，应予以改判。二、一审法院判决不利于从根本上解决纠纷，不利于社会经济和谐稳定发展，有悖于公平和诚实信用的原则。民事主体实施民事行为，应当遵循公平、诚实信用的原则。在本案诉至法院前，上诉人已连续租赁被上诉人的商铺长达六年，一直以来均按约定按时交租，至始至终从未有拖欠费用的行为。当下我国实体经济发展形势依然严峻，上诉人也是在征得被上诉人同意后采购大量货物，被上诉人应当按照约定履行自己的义务，将涉案商铺继续租赁给被上诉人。综上所述，一审法院认定事实不清，判决有失公平，不利于社会经济和谐稳定发展，请求二审法院依法查明事实，作出对当事人双方公平公正的判决或发回一审法院重审。 被上诉人唐艳辩称，一、上诉人与被上诉人并没有达成续租共识，双方只是谈过关于续租的问题，因上诉人没有同意被上诉人的续租条件，所以被上诉人已经明确要求上诉人合同到期后终止租赁合同，但上诉人没有按照双方签订的协议履行，被上诉人只能通过诉讼要求上诉人解除合同。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人唐艳向一审法院起诉请求：1．判决被告即时撤离侵占原告的位于广西桂林市象山区环城南二路38号桂林国际旅游品批发市场及住宅组团S-1楼1-15号门面；2．判决被告将侵占的上述门面恢复原状（被告租赁时擅自将该门面卷闸门和玻璃门拆除，并擅自将两空相邻门面打通）；3．判决被告支付门面侵占费（费用以每天240元计，直至被告撤离门面时止）；4．判决被告结清门面侵占期间的水电费、物业费等；5．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年2月26日，原告唐艳（甲方）与被告廖锦强（乙方）签订《旅批．北斗商区商铺租赁协议书》，约定（摘录）：“甲方将位于桂林市环城南二路38号旅批．北斗商区商铺，即桂林国际旅游品批发市场及住宅组团S-1楼1-15号门面出租给乙方使用，租赁期从2016年9月1日至2019年8月31日止；第一年的租金为每月3000元，第二年的租金为每月3300元，第三年的租金为每月3600元，每月25日前支付；租赁期满后每月租金，根据当时的市场具体情况由乙方直接和甲方租约，在同等租赁条件下乙方有优先续租权；租赁期间，乙方负责缴纳由乙方自己产生的各项税费，水电费及各项公摊水电垃圾费用；乙方有如下情况出现，甲方有权终止合同，收回商铺：1．乙方在租赁中途未经甲方同意转租；2．将承租的商铺擅自拆改结构或用途及故意损坏承租商铺的；3．拖欠到期应交全部或部分租金累计达三十天的；4．利用承租的商铺进行违法活动的；5．法律法规规定其他可以收回商铺的情形；协议签订时，乙方应向甲方交纳租赁保证金10000元，租赁保证金由甲方保管，如乙方发生违约行为，用保证金抵扣，租赁期满无违约现象发生，该保证金不计利息如数退还乙方；合同到期后，乙方未经甲方同意既不续租也不退租，甲方有权采取断水断电等有效措施单方收回商铺，对商铺内乙方未搬走的物品视为乙方遗弃垃圾处理；乙方必须将所租赁的商铺本身的附属设施处于正常使用状态交还甲方，可以以下任选一种方式：1．按租赁时的商铺原状恢复；2．向甲方交纳恢复工程所需费用；3．按商铺现状交还，依附商铺的装修归乙方所有，乙方能搬走的全部搬走，租赁期间乙方要爱护商铺和正常使用，如因乙方使用不当或损坏其主体结构而造成损失，应由乙方负责修缮和赔偿。” 合同签订后，原告将涉诉门面交给被告使用，被告依约向原告交纳房租。租赁期限届满前，原、被告就续租的事宜进行协商，但未能协商一致。合同到期后，原告向被告明确表示不再与被告续签租赁合同。被告至今未搬离涉诉门面，并按3600元／月标准向原告支付房屋使用费。原告对此表示异议，故诉至一审法院提出前之诉请。 另原告主张被告租赁期间将涉诉门面卷闸门和玻璃门拆除，并擅自将两空相邻门面打通。对此，被告称其确实有将门面一面墙打掉以与相邻门面相连通，但其并未将门面卷闸门和玻璃门拆除。 一审法院认为，原、被告签订的《旅批．北斗商区商铺租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。涉诉房屋租赁期为2016年9月1日至2019年8月31日届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”现原、被告租赁期间已届满，因此，原告要求被告搬离涉诉门面，于法有据，一审法院予以支持。被告辩称，根据合同约定，其享有优先承租权，对此，一审法院认为，优先承租权，是指租赁合同到期后，原承租人在同等条件下，享有优先与出租人签订租赁合同的权利。被告依据优先承租权并不能抗辩原告提出的返还租赁物的请求，因此，对于被告该辩称意见，一审法院不予采纳。 案涉房屋租赁合同已于2019年8月31日期满终止，被告占有涉诉门面不再具有合同依据或法律依据。被告在租赁期限届满后，拒不搬离涉诉门面的行为，给原告造成经济损失，被告应向原告支付其租赁期届满之日起至其搬离门面之日止的房屋使用费。原告要求按每天240元计算该房屋使用费，没有依据，一审法院酌情判决该房屋使用费参照原、被告原租金标准，即3600元／月计算。被告占用该房屋期间的水电费、物业费，由被告承担。 关于原告要求被告将涉诉门面恢复原状的诉讼请求，在庭审过程中，被告自认其在租赁期间确实将门面一面墙拆掉以与相邻门面相连通，对此，被告应恢复该门面原状后将门面返还给原告。原告称被告将门面卷闸门和玻璃门拆除，但对此被告不予认可，原告未提供证据证实，故一审法院不予采信，对于原告要求被告将门面卷闸门和玻璃门恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、被告廖锦强应于本判决生效之日起十五日内将位于桂林国际旅游品批发市场及住宅组团S-1楼1-15号门面恢复原状，并将该门面返还给原告唐艳；二、被告廖锦强应按3600元／月的标准向原告唐艳支付从2019年9月1日起至被告廖锦强实际返还门面之日止的房屋使用费，并承担使用期间该门面的水电费、物业费（扣除被告廖锦强已实际给付的金额）；三、驳回原告唐艳的其他诉讼请求。案件受理费193元（原告已预交），本案适用简易程序，已减半收取，该款由被告承担。 二审期间，上诉人廖锦强提交银行转账短信截屏打印件两张，拟证明涉案门面上诉人一直在交租金使用。 被上诉人唐艳对上述证据的真实性和证明内容予以认可，但认为其本人是不同意上诉人继续使用涉案门面的，上诉人将租金直接存入银行账户，其是被动收取的租金。 综合双方当事人的举证质证意见，本院对上诉人廖锦强提交的新证据认证如下：被上诉人唐艳对上诉人廖锦强提交新证据真实性予以认可，且本案为房屋租赁合同纠纷，租金的给付与本案具有关联性，故上诉人廖锦强提交的两张银行转账短信截屏打印件本院予以采信，作为本案定案之依据。 对一审查明的事实，除上诉人廖锦强对一审判决认定上诉人与被上诉人就续租事宜未能协商一致有异议外，对一审查明的其他事实双方均无异议。双方当事人对一审查明无异议的事实，本院予以确认。对上诉人廖锦强持有异议的事实，本院将结合争议焦点予以评判。 本院另查明，上诉人廖锦强分别于2019年12月25日、2020年1月29日、2月26日、3月25日、4月25日通过银行转账支付给被上诉人唐艳5个月的租金共计18000元。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点主要为：一审判决上诉人将涉案门面返还给被上诉人是否正确。 本院认为，上诉人廖锦强与被上诉人唐艳于2016年2月26日签订的《旅批．北斗商区商铺租赁协议书》已于2019年8月31日到期，在合同期满前虽上诉人与被上诉人有过多次协商，但均未就续租一事达成合意。上诉人主张双方已达成共识，同意上诉人续租，并无充分证据予以证实，本院不予采信。一审法院在租赁合同已到期且双方未续租的情况下，判决上诉人廖锦强将涉案门面恢复原状，并将该门面返还给被上诉人唐艳是正确的，本院予以维持。 综上所述，上诉人廖锦强的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费386元（上诉人廖锦强已预交），由上诉人廖锦强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 丁 勇 审 判 员 周 霞 二〇二〇年六月十一日 法官助理 王国裕 书 记 员 叶菁华