北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初46540号原告（反诉被告）：北京京城水务有限责任公司，住所地北京市朝阳区高碑店村甲1号。法定代表人：郑晴，董事长。委托诉讼代理人：问小牛，北京嘉润（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭宇，北京嘉润律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京华安房地产开发有限公司，住所地北京市房山区凯旋大街建设路16号。法定代表人：温建伦，董事长。委托诉讼代理人：王戬，北京尚公（屯昌）律师事务所律师。原告北京京城水务有限责任公司（以下简称京城水务公司）与被告北京华安房地产开发有限公司（以下简称华安房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告京城水务公司委托诉讼代理人问小牛、郭宇、被告华安房地产公司委托诉讼代理人王戬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京城水务公司提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，将位于北京市西城区莲花池东路5号白云时代大厦B座17-25层房屋过户登记至原告名下；2、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金（以原告已付购房款总额为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，自2004年12月30日至原告取得房屋权属证书之日）;3、诉讼费由被告承担。事实理由：2004年8月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》，约定原告购买被告位于北京市西城区莲花池东路5号白云时代大厦B座17-25层房屋，总价款7475万元。合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。协议第六条约定，被告负责《商品房买卖合同》与本协议到房地产管理部门登记备案工作。原告作为买受人按照合同及协议约定向被告支付了全部房款，被告已将涉案房屋交付原告，至今却一直未办理涉案房屋的不动产登记证书。期间，原告就办理涉案房屋过户登记事宜多次与被告商谈，至今未果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。被告华安房地产公司辩称，不同意原告诉讼请求。双方签订《商品房买卖合同》、《补充协议》后，在诉争房屋竣工验收合格之前，原告要求提前入住装修，为确定原告的责任，原告母公司北京城市排水集团有限责任公司于2006年6月17日向被告发函，文件内容明确承诺由排水集团承担因提前入住装修给被告造成的损失。基于该承诺，原、被告于2016年9月21日签订《关于办理白云时代大厦B座17-25层房地产权属证书和过往问题协商结果的协议》，主要内容为：1、明确双方责任；2、对协商一致的费用原告向被告支付；3、对于未协商达成一致的费用尽快协商解决；4、被告协助原告办理房地产权属证书；5、原告缴纳契税、专项维修基金；6、办证过程中给被告造成的损失由原告承担。协议签订后，被告积极履行自己的职责，但是由于原告长期拖欠缴纳办理房地产权属证书应当缴纳的费用，并且自2008年以来，北京市实施全面网签商品房买卖合同等相关政策，尽管被告积极配合，原告办理房地产权属证书的行为还是在各个政府部门受阻。因发生国家政策的变化，导致双方无法自行办理房产证，所以原告无权要求被告赔偿违约金或损失。同时，原告在2016年9月21日签署协议后，才提交办理产权证的材料和缴纳契税等各项费用。故未办理产权证的责任由原告自行承担。被告（反诉原告）华安房地产公司提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.原告赔偿被告经济损失98587301.41元。事实理由：根据双方于2016年签订的协议约定，办理房地产权属证书的同时，原告应当与被告协商解决赔偿损失事宜，并且承担办理房地产权属证书过程中给被告造成的经济损失。但是原告既没有和被告协商解决赔偿损失事宜，又发函拒绝承担办理房地产权属证书过程中给被告造成的经济损失。因此，被告反诉要求解除《商品房买卖合同》，并且赔偿因原告提前入住装修给被告造成的各项经济损失。原告（反诉被告）京城水务公司辩称，不同意被告的反诉请求。事实理由：1、被告反诉请求的诉讼时效期间已经届满。原告装修完毕并取得相应房屋消防验收的时间为2006年6月16日，如被告主张因原告装修导致其相关损失，其应当自前述日期起2年内及时向原告主张权利，但直至2016年4月，被告才向原告提供《北京京城水务有限责任公司17-25层费用清单》，主张赔偿事宜，在该时点诉讼时效期间已经届满。且在诉讼时效届满后，原告从未向被告作出同意赔偿的意思表示。因此，被告的诉讼时效已经届满。2、被告的违约系导致本案纠纷的根本原因。买卖合同约定被告应当于2004年9月30日前向原告交付房屋，但因被告未能及时完成整个大厦的竣工验收（被告于2005年12月5日取得除涉案房屋外部分的消防验收），导致其无法在交房期限届满前向原告交付房屋。正是由于被告延期交付的违约行为在先，导致原告不得在大厦整体竣工验收前入驻装修及本案后续一系列纠纷（原告购房房屋系为保障2008年奥运会水务处理控制中心使用，故对于交房期限较为紧迫），被告应对其违约行为导致的后果承担责任。3、被告的原因导致原告的装修计划出现延期。如果被告按双方商定的计划提供了进行装修的施工条件，原告的装修本可在2005年6月10日前完成，也不会影响被告的竣工验收。但在原告于2005年1月初进场装修时发现，被告的二次结构施工一直未完工，致使原告并不具备进行装修施工的条件。由于被告资金紧张，直至2005年7月25日，三方签订《关于白云时代B座17-25层剩余工程施工的协议》，由原告支付尾款用于剩余二次结构施工，并直至2005年9月初才具备了大规模装修施工条件。此外，在原告装修施工的过程中，被告并未及时协调供水、供电、电梯、暖气等条件，造成原告装修工程的进一步延期。综上，正是被告的原因造成原告施工延期，并进一步造成了被告在反诉中主张的损失，其应当自担责任。4、被告所主张的损失，并无充足理由及充分证据证明。被告所主张的中铁索赔、业主延期交房索赔、空置房屋租金、物业费、供暖费、车位收入损失、倪氏海泰索赔、消防喷淋管道工程支出等一系列损失，与原告均不存在必然因果关系。且就被告提交的证据而言，均不能证明相关费用已实际支出且具备合理性。此外，在相关判决中，被告也已自认项目承包方不予配合系导致无法办理竣工验收的原因。5、被告所主张的原告装修影响周期不具有合理性。被告主张原告的装修影响周期为212天，但该期限完全不具有合理性。除原告外，倪氏海泰公司同样在大厦整体竣工验收前进行了装修，根据被告提交的其与倪氏海泰公司签订的《补充协议书二》，倪氏海泰公司的装修时间为：2005年10月1日至2006年5月31日，也就意味着被告明知在2006年5月31日前，大厦均存在无法完成竣工验收的可能。故即使要认定原告的装修行为对大厦的竣工验收有影响，其影响周期也仅应从2006年6月1日计算至2006年6月16日（原告取得消防验收之日）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将位于北京市西城区莲花池东路5号土地上建设的B座（东楼）17-25层预售商品房出售给原告用于建立北京城市排水设施运营监控中心，建筑面积共计9708.48平方米，套内建筑面积8195.85平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7700元，总金额7475万元。双方正式签约支付总房款的90%为首付款，原告正式迁入办公并被告按照合同约定履行义务后支付余下10%。出卖人应当在2004年9月30日前将取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人。合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告给付被告购房款的时间为：2004年9月6日给付30000000元、2004年9月17日给付20000000元、2004年9月21日给付17275000元、2005年7月27日给付1320000元、2005年10月26日给付880000元、2006年1月25日给付118800元、2006年10月16日给付3006853.49元、2007年11月1日给付2000000元，以上共计74600653.49元。2005年12月5日，北京市公安局消防局作出【西】消验字（2005）第0210511283003号建筑工程消防验收意见书，确定被告报验的华安花园工程位于莲花池东路5号，建筑面积45000平方米，建筑高度83.9米，验收层数：东塔地上4-16层，西塔地上4-25层，地下1-2层。验收结论：合格。并注明：东塔17-25层、裙房1-3层不在此次验收范围内。2006年6月16日，北京市西城区公安消防支队作出京消验字（2006）第0210606073003号建筑工程消防验收意见书，确定北京城市排水集团有限责任公司报验的北京城市排水设施监控中心内装修工程，位于西城区莲花池东路5号，建筑面积9708.48平方米，建筑层数：地上17-25层。验收结论：合格。2007年8月13日，白云时代大厦全部工程竣工验收合格。2008年6月2日，被告取得包含涉案房屋在内的白云时代大厦大产权证。2006年6月17日，北京城市排水集团有限责任公司（原告上级公司）向被告发出《关于北京城市排水集团有限责任公司搬迁入住的函》,内容为：我集团准备于2006年6月18日开始搬家入住白云大厦17-25层办公楼。如果由于排水集团入住引起的西城消防处、质检站追究经济责任，由排水集团负责承担。散户索赔问题双方另行协调解决。妥否，请函复。庭审中，原告对上述函件中加盖的北京城市排水集团有限责任公司公章真实性提起司法鉴定。2019年9月20日，北京华夏物证鉴定中心作出华夏物鉴中心【2019】文检字第716号司法鉴定意见书，确认了上述函件中加盖的北京城市排水集团有限责任公司公章的真实性。2006年10月10日，原、被告签订《协议书》，约定：鉴于原告已经顺利搬入北京白云时代大厦办公，故此原告将向被告支付尚欠的购房款3006853.49元，此协议签订当日付款。关于原告要求东楼业主出入东门问题和被告要求的由于原告装修延误的赔付等问题，双方将本着友好协商的态度，在本协议履行后另行协商。2016年9月21日，原、被告签订《关于办理白云时代大厦B座17-25层房地产权属证书和过往问题协商结果的协议》，内容为：原、被告于2004年签订《商品房买卖合同》，原告作为买受人购得白云时代大厦B座17-25层72套房产。原告股东单位北京城市排水集团有限责任公司于2006年6月就入住问题与被告进行协商，明确双方责任，详见《关于北京城市排水集团有限责任公司入住白云时代大厦17-25层办公的函》（见附件1），该函件载明：我集团拟于2006年6月18日开始入住以原告名义购买的白云时代大厦17-25层办公。请予以同意，并保障我集团正常办公需求。因白云时代大厦工程尚未整体验收（东塔排水集团自主申报的消防工程尚未完成），按照国家标准不能入住。对于我集团入住引起北京市西城区消防处、西城区质监站等有关部门追究的行政责任，由排水集团承担。由于我集团消防验收拖期，引起住户入住延期导致索赔问题，双方尽快另行协调解决。2016年4月，被告向原告提供了《北京京城水务有限责任公司17-25层费用清单》。双方对费用清单进行了协商，并就其中部分费用达成一致意见。为加快推进办理该房产房地产权属转移登记工作，双方同意对达成一致意见的费用先行办理并同时启动办理该房产房地产权属证书工作，对费用清单中未达成一致的其他款项，在办证过程中再行协商解决。协议签订后，在被告的配合下，原告于2016年11月29日，将涉案房屋购置契税缴纳完毕；于2016年12月23日将涉案房屋住宅专项维修资金缴纳完毕。2018年5月3日，北京城市排水集团有限责任公司向被告发出《北京排水集团关于白云大厦（东塔）房产证办理涉及网签合同有关事项的函》，载明由于该房年代久远，签订的合同存在没备案、超范围等问题，因此西城区房管局、国土局要求双方网签商品房买卖合同才可办证。2018年5月25日，被告回函：被告为配合原告及奥运工程，同意原告提前入住装修及为原告垫付了巨额费用和损失。并同意配合北京城市排水集团有限责任公司办理产权证。但办证过程中涉及北京市建委和税务等多个部门，由于政策的变化，要求北京城市排水集团有限责任公司出面协调并承担额外办证费用。2018年6月14日，北京城市排水集团有限责任公司回函：要求双方在网签合同中对于增加的风险及费用进行协商并同意在取得房产证后再行协商损失补偿问题。庭审后，我院通过电话及公函形式询问有关部门。得到答复为由于政策变化等原因，双方当事人无法按照原合同办理产权转移登记。如法院判决过户，可以依法院判决办理产权登记。庭审中，被告提交其损失证据，共计9类：1、中国铁路工程总公司（总承包商）索赔工程费用。该证据形式为被告与总包方之间在施工过程中形成的联系单，无最终结算及付款凭证佐证。原告对其真实性不予认可。本院亦无法确认其真实性。同时，该证据不能反映被告损失的发生。从关联性上看，该证据不足以证明原告导致被告拖延竣工验收的行为与被告支付工程款之间具有因果关系。2、中国铁路工程总公司（总承包商）工程款延期支付索赔。该证据不能反映被告损失的实际发生。3、业主延期交房损失。该证据为该大厦除原告外其他业主因逾期交付房屋向被告主张违约金的法院判决书或赔偿协议等书证。该证据可以形成证据链以证明该损失发生的真实性。但相关司法文书显示，该损失的期间为购房合同约定的交房时间2004年9月30日后的90日至2007年7月之间。故本院认为，被告提交的证据不足以证明超出本院确认的期间之外的逾期交房损失系原告导致。本院将酌定被告因原告原因造成的对其他业主逾期交付房屋所赔偿损失的数额。4、空置房屋损失。该证据为房屋土地测绘报告。本院对于该份证据的真实性予以确认。被告依据该测绘报告进行计算，得出空置损失数额。该项损失具有事实及法律依据，但其计算期间过长，计算标准有误，本院将予以调整。5、留守人员工资及保险支出损失。被告的人员测算及工资、保险数额测算合理。6、维持大厦运转物业费支出损失。被告提交物业服务合同，证明其物业费计算依据。本院对该份证据真实性予以认可。7、维持大厦运转供暖费支出损失。该项损失为被告自行计算。但对于供暖费发生的合理性及必要性，本院予以确认。8、倪氏海泰延期开业索赔损失。本院对于该两份房屋租赁合同及与损失的关联性，本院予以确认。但由于前述的房屋空置面积已经包含了倪氏海泰租赁合同面积，该计算与房屋空置损失属于重复计算，故本院对计算方式不予认可。9、安装喷淋系统损失。本院对该份证据的真实性予以确认，但对于该份证据与损失的关联性不予确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告支付了购房款，被告交付了房屋，房屋买卖合同的大部分权利义务已经履行完毕，且经法院调查，涉案房屋可以依据法院生效裁判文书进行产权变更登记。故本院对于被告因赔偿问题未解决且无法自行办理产权过户登记而主张解除合同的诉讼请求不予支持。同时，办理房屋权属变更登记为房屋买卖合同的主要权利义务之一，在合同应当继续履行的情况下，被告有义务配合原告办理房屋权属变更登记，故本院对于原告要求被告配合办理房屋权属变更登记的诉讼请求予以支持。被告认为双方间合同的性质为以房屋买卖合同的形式进行借贷，后期才转为房屋买卖合同，因被告未举证证明，本院对其意见不予采纳。虽然购房合同中约定被告应当在2004年9月30日前将已经竣工验收合格的房屋交付原告，但结合原、被告之间的函件、协议书以及两份消防验收意见书可知：由于原告的原因，导致被告延期竣工验收。原告应当就延期收取涉案房屋自行承担责任。同时应当指出的是，原告在2006年发出函件之后的十年内未与被告进行协商，亦有怠于行使权利之嫌。原、被告在2016年就办理产权过户登记问题签订协议书，但经法院调查，由于政策变化，2016年双方已经无法按原购房合同自行办理产权过户登记，且双方未能就重新办理产权过户登记所需另行补办的手续及相应费用达成一致。故原告至今未取得产权登记证书的责任不能归责于被告，故本院对于原告主张被告支付逾期办理产权登记证书违约金的诉讼请求不予支持。结合原、被告之间的函件、协议书以及两份消防验收意见书。被告取得除涉案房屋之外的大厦其他部分消防验收合格的时间为2005年12月5日；原告取得涉案房屋消防验收的时间为2006年6月15日。本院认为，由于原告原因，被告延期竣工验收的时间为2005年12月6日至2006年6月15日期间，共计6个月零10日。原告应当就被告延期竣工6个月零10日的损失，承担赔偿责任。对于损失的金额。本院认为，被告虽未就损失的具体数额举证，但被告所出示证据足以证明其损失发生的必然性以及损失数额的合理性，故本院对于被告的部分反诉请求予以支持。具体为：1、业主延期交付房屋的索赔损失6948000元；2、大厦其余面积在该时段内的房屋空置损失25000000元；3、留守人员工资及保险支出损失1400000元；4、维持大厦运转物业费支出损失1334905元；5、维持大厦运转供暖费支出损失1972766.70元。以上共计36655671.7元。2018年6月14日，北京城市排水集团有限责任公司的回函中同意在取得房产证后再行与被告协商损失补偿问题。故本院认为，北京城市排水集团有限责任公司作为原告的母公司，其代表原告与被告进行了协商，自2018年6月14日诉讼时效已经发生了中断，故被告的反诉请求未超过诉讼时效。本院同时指出，协助办理产权登记为房屋买卖合同中卖方的主要义务之一。被告不能以延期竣工验收的赔偿问题作为拒绝协助原告办理产权变更登记的抗辩。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，北京华安房地产开发有限公司协助将位于北京市西城区莲花池东路5号白云时代大厦B座17-25层房屋过户登记至北京京城水务有限责任公司名下；二、自本判决生效之日起七日内，北京京城水务有限责任公司赔偿北京华安房地产开发有限公司损失36655671.7元；三、驳回北京京城水务有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回北京华安房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费415550元，由原告北京京城水务有限责任公司负担211774元（已交纳）；由被告北京华安房地产开发有限公司负担203776元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费166639元，由被告北京华安房地产开发有限公司负担（已交纳）。鉴定费5300元，由原告北京京城水务有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 韩楠二〇二〇年六月十一日法官助理 苏静书 记 员 李婷