辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初1429号原告：陈晓刚，男，1976年10月24日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。委托诉讼代理人：车佳影，系辽宁东尧律师事务所律师。被告：辽宁中华剧场，住所地沈阳市和平区南京南街3号，统一社会信用代码91210102117785147K。法定代表人：徐英志，系该公司总经理委托诉讼代理人：金文权，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟晓颖，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。第三人：黄庆宇，男，1961年5月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告陈晓刚诉被告辽宁中华剧场（以下简称“中华剧场”）、第三人黄庆宇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，适用普通程序，依法组成由审判员苏博群担任审判长并主审，和人民陪审员周立影、于平参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人车佳影、被告辽宁中华剧场的委托诉讼代理人金文权、孟晓颖以及第三人黄庆宇均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告陈晓刚诉称，原告于2007年10月24日与第三人黄庆宇签订租赁合同，约定第三人将从被告处取得的案涉房屋出租给原告，租赁期限15年，从2007年10月24日至2022年10月24日止，每年租金20万元，一次性支付200万元。该租赁合同得到了被告的同意。此后原告对承租房屋一直实际经营，并已向其他案外人出租经营多种生意。2017年1月20日，被告向和平区人民法院对第三人提起诉讼，要求第三人返还房屋，该案经审理后，判决第三人向将案涉房屋返还给被告，原告对该案并不知情。2018年7月11日，和平区人民法院在案涉房屋处张贴（2018）辽0102执2734号《公告》，要求腾空案涉房屋，原告才知晓其合法权益被侵害。基于上述事实，原告是案涉房屋的承租人，是合同正当权利人，依据“买卖不破租赁”的立法本意，应当优先保护承租人的合同权益，且案涉房已经由原告对外出租给多名商户，均正在经营状态，现阶段强制收回房屋违背公平原则，不利于维护社会正常交易和稳定。综上，请求法院支持原告的诉求。诉讼请求：1、请求人民法院停止对沈阳市和平区南京南街3号土地上房屋（分别为孙帅数学（柯影好快图片社）、姐弟俩土豆粉、曦月花店、空置门市（绿色无字牌匾）、国林书店、惠英旗袍、晨光文具）的执行，约10万元；2、确认原告对案涉房屋享有使用权；3、诉讼费用由被告承担。被告辽宁中华剧场辩称，一、答辩人认为原告陈晓刚与第三人黄庆宇之间并未达成租赁合同。1、在中华剧场诉黄庆宇返还原物纠纷一案中，黄庆宇自认自己在使用房屋，从未提及该房屋租赁给他人，案件审理过程中，一审以及二审法院已经确认黄庆宇占用房屋这一事实。2、陈晓刚提供的租赁合同原件印章不清，不具有真实性、合法性，同时没有租金转账流水、收款收据等证据佐证租赁合同真实有效。从合同内容上看，合同写的租赁位置是南京南街1号，而正在执行的案涉房屋地址为沈阳市和平区南京南街3号，地址并不一致；原告提供的租赁合同约定每年租金20万，租赁期限15年，付款方式为一次性支付租金200万，租赁合同前后矛盾；案涉房屋面积380平，原告提供的租赁合同上约定的面积为400平，面积不一致；案涉房屋年租金为三十余万，与原告租赁合同上约定的年租金差额巨大，200万15年，折合年租金为13万，该金额不足案涉房屋租金的一半。所以，陈晓刚与黄庆宇之间不存在合法有效的租赁合同。二、因黄庆宇占用案涉房屋不具有合法性，法院已经判决其腾出房屋，即便黄庆宇与陈晓刚之间租赁合同真实存在，现在租赁关系也失去了存在的条件，陈晓刚的诉求不应被支持。沈阳市中级人民法院作出的（2018）辽01民终2378号判决书判决黄庆宇腾出房屋，所以黄庆宇自2018年3月12日起（二审判决送达日）不可继续占有使用房屋，即便在此之前黄庆宇真的将案涉房屋租赁他人，租赁关系也因黄庆宇的无权占有而失去存在的法律基础。因此，陈晓刚的诉请于法无据，请求法院不予支持。综上，请求法院依法驳回原告诉请，以维护中华剧场的合法权益。第三人黄庆宇辩称，在省法院发回的另一个案子中，已经判定我为该房产使用人。我和陈晓刚的合同使用翻看多次，章已经掉了看不清楚，但是我手机中有原合同照片。关于合同上的租金，陈晓刚给我装修中华剧场二楼房屋时，我欠陈晓刚工程款，我把房子租给陈晓刚，租金抵欠款。本院经审理后，根据原告向法庭提供的（2018）辽0102执异493号执行裁定书、房屋租赁合同、民事判决书、民事裁定书、承包经营协议书等证据及当事人当庭陈述笔录，认定事实如下：第三人黄庆宇从辽宁冠亚鲜花销售有限公司处承接与被告中华剧场关于案涉门市房的房屋租赁合同，后因黄庆宇与中华剧场另有其他纠纷，黄庆宇便占用涉案房屋并拖欠租金，中华剧场遂向本院对黄庆宇提起诉讼，要求黄庆宇腾出涉案房屋并支付房屋占用费。2017年12月8日，本院作出（2017）辽0102民初1797民事判决书，判决内容为：“一、本判决生效之日起三十日内，被告黄庆宇从位于沈阳市和平区南京南街3号土地上的门市，位置为面临南一马路，东起徐州街，西至南京南街的门市，现分别经营“孙帅数学(柯影好快图片社)、姐弟俩土豆粉、曦月花店、空置门市（绿色无字牌匾）、园林书店、惠英旗袍、晨光文具”，面积约380平方米房屋腾出，完好交还原告辽宁中华剧场；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告黄庆宇提起的反诉。”宣判后，黄庆宇不服上诉，2018年3月8日，沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01民终2378号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人辽宁中华剧场向本院申请强制执行，执行过程中，本院于2018年7月11日作出（2018）辽0102执2734号公告，责令被执行人黄庆宇于公告贴出后十日内迁出位于沈阳市和平区南京南街3号地上的门市，位置为面临南一马路，东起徐州街，西至南京南街的门市，面积为380平方米。原告陈晓刚向本院提出执行异议，本院经审查，于2018年10月23日作出（2018）辽0102执异493号执行裁定书，认为陈晓刚不具有足以阻止执行的实体权利，对于陈晓刚提出的异议本院不予支持，故裁定驳回陈晓刚的异议请求。另查明，2007年10月24日，原告陈晓刚与被告中华剧场及第三人黄庆宇签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方（中华剧场、黄庆宇）将坐落于沈阳市和平区南京南街一号中华剧场南侧房间出租给乙方（陈晓刚）做经营使用，房间面积总计400平方米。租期共计十五年，由2007年10月24日起至2022年10月24日止，每年租金总计贰拾万元，双方签订合同时，乙方向甲方一次性支付租金贰佰万元人民币。注：包括办公室一处、饭店一处。合同末尾在出租方处加盖被告中华剧场的公章，第三人黄庆宇在出租方委托代理人处签名，原告陈晓刚在承租方处签名。本案在审理过程中，被告中华剧场提出司法鉴定申请，要求对2007年10月24日签订的《房屋租赁合同》中“辽宁中华剧场”公章的真实性进行鉴定。本院于2019年4月17日委托辽宁德恒物证司法鉴定所进行鉴定。辽宁德恒物证司法鉴定所于2019年5月13日作出[2019]辽德司文检函字第005057号终止鉴定告知书，写明：“因签约时间2007年10月24日的《房屋租赁合同》尾页出租方（签章）处的印章印文字迹不清晰，不具备检验鉴定条件，根据《司法鉴定程序通则》第二十九条第（一）款、第十五条第（二）款之规定，决定终止鉴定，将该案退回。”之后，本院于2019年5月19日委托辽宁大学司法鉴定中心进行上述司法鉴定。辽宁大学司法鉴定中心于2019年6月14日作出辽大司鉴[2019]（文）退字第50号不予受理说明，写明：“因检材印文不具备检验条件，故无法进行鉴定。依据《司法鉴定程序通则》第十五条（二）的规定，不予受理。”另，本案审理过程中，本院于2020年4月30日前往案涉门市房进行实地查勘及走访。经核实国林书店、姐弟俩土豆粉、晨光文具店的经营者，上述店面经营者均自原告陈晓刚处承租案涉门市房。本院认为，关于涉案房屋的地址，根据原告陈晓刚提供的《房屋租赁合同》，虽然将涉案门市房的地址写为“南京南街1号”，但同时还写明“中华剧场南侧”，而本院在实地走访中发现中华剧场南侧的门市房即为本案涉案的门市房，由此可见案涉《房屋租赁合同》中的“南京南街1号”应为笔误，该合同所涉门市房即为本案“南京南街3号”的门市房。关于原告陈晓刚就涉案门市房是否享有足以排除强制执行的民事权益，根据原告陈晓刚提供的《房屋租赁合同》，原告陈晓刚从第三人黄庆宇处承租涉案门市房系经过被告中华剧场的盖章确认，由此可以认定原告陈晓刚与第三人黄庆宇就案涉门市房的租赁关系得到了被告中华剧场的认可，并且上述《房屋租赁合同》的签订时间发生在本院判决黄庆宇腾出案涉房产的时间（2017年12月8日）之前。同时，结合本院前往涉案门市房的调查走访情况，原告陈晓刚承租涉案门市房后，又转租给案外人，并由案外人用于经营使用。本院工作人员进行实地查勘时，涉案门市房亦正在实际经营中。该情况说明涉案门市房由原告陈晓刚“占有使用”的事实存在。据此，应认定原告陈晓刚对位于沈阳市和平区南京南街3号土地上的门市房屋享有的权利能够排除执行。原告陈晓刚提出停止执行上述房屋的诉讼请求理由成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、不得要求原告陈晓刚腾出位于沈阳市和平区南京南街3号土地上的门市，位置为面临南一马路，东起徐州街，西至南京南街的门市（分别为孙帅数学（柯影好快图片社）、姐弟俩土豆粉、曦月花店、空置门市（绿色无字牌匾）、国林书店、惠英旗袍、晨光文具），面积约380平方米；二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费2300元（原告已预交），由第三人黄庆宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  苏博群人民陪审员  周立影人民陪审员  于 平二〇二〇年六月二十八日法官助理华鸿维书记员于悦本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。