上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初27191号原告：上海胜安综合发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：李良军，职务总经理。委托诉讼代理人：杨宗章，上海市弘正律师事务所律师。被告：仇洪喜，男，1952年4月10日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张某某，女，1964年9月7日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：**德，上海市祥华律师事务所律师。被告：张应机，女，1973年1月20日出生，汉族，住福建省。原告上海胜安综合发展有限公司与被告仇洪喜、张应机房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海胜安综合发展有限公司的委托诉讼代理人杨宗章，被告仇洪喜的委托诉讼代理人张某某、**德，被告张应机到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海胜安综合发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告仇洪喜之间租赁关系自起诉之日即2019年9月18日终止；2.两被告归还位于上海市梅川路XXX号(原门牌号125号)房屋(以下简称“系争房屋”)；3.被告仇洪喜按照每月人民币7476元(以下币种均为人民币)支付从2019年7月1日至房屋归还之日起的房屋租金及占用费；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告仇洪喜于2014年6月18日签订了《房屋租赁合同》，租期至2016年6月30日止，期满后，双方没有签订书面租赁合同。《房屋租赁合同》载明月租金为2650元，房屋擅自转租或拖欠租金五天以上，原告终止合同。2018年7月31日，原告委托银信资产评估有限公司做了“梅川路XXX号市场租金评估咨询报告”，评估报告认定梅川路XXX号年租金最低为89713元，2018年12月5日，被告仇洪喜书面承诺按照评估价格支付占用期间的占用费。租赁期间，被告仇洪喜不仅擅自将房屋转租给被告张应机，而且从2019年7月1日起拖欠房屋占用费至今，被告仇洪喜的行为，严重违反了双方的合同约定，损害了原告的合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告仇洪喜辩称，2019年8月31日我们已经终止原、被告之间的租赁合同，原告让我们不要继续经营，我们就注销了系争房屋处的营业执照，我们于2019年8月31日向原告发出了通知，要求解除合同。因为被告张应机占用系争房屋不肯搬离才导致被告无法返还房屋，房租和占用费标准，应该按照合同约定。被告张应机辩称，本被告是从2000年开始向被告仇洪喜租房子的，直到本次诉讼才知道还有一个大房东原告。当前房租交到2019年7月31日，最后一期于2018年交了88000元。原告可以收回系争房屋，但是被告仇洪喜不应在收了我一年房租之后，在这一年内将系争房屋上的营业执照注销，导致行政部门一直找我们，影响了我们的经营。我们希望能够继续承租系争房屋，这么多年经营下来，我们没有社保、没有工资、重新找工作也很困难，如果不能做下去，我们也要向被告仇洪喜主张赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：另查，上海市梅川路XXX号(现门牌号已改为梅川路XXX号)房屋系公有非居住房屋，现承租人为原告。2014年6月18日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用；建筑面积为80平方米；租赁系争房屋仅作为经营使用；租期为24个月，自2014年7月1日起至2016年6月30日；租赁期满，甲方如有需要，有权收回全部出租房屋，则必须在租赁期满前一个月通知乙方，乙方应如期交还。乙方如要续租，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同；该房屋每月租金为2650元，年租金为31800元；乙方必须在每年开始前的10日内支付租金。并一次性交纳押金1500元。(押金：以押金收据数额为准，并请乙方妥善保存押金收据，退押金时凭押金收据退款。)；乙方在租赁期内不得将该房屋转租或变相转租。如确有特殊原因需转租，须事先征得甲方的书面同意，方可将承租的该房屋部分或全部转租；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付日租金三倍的违约金等。原告按约定交付了系争房屋，被告仇洪喜向原告支付了押金1500元。被告仇洪喜按照上述合同约定的租金标准支付租金至2018年12月31日。2018年8月1日，被告仇洪喜、案外人张某某作为出租人(甲方)与被告张应机作为承租人(乙方)签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方作营业使用；每年租金88000元，按照先交后租使用的原则，乙方在每年开始的前十日交纳租金、并交纳押金两千元；本协议有效期及租赁期为一年，自2018年8月1日起至2019年7月31日止。后被告张应机向被告仇洪喜方支付全年租金88000元。被告张应机实际占用系争房屋至今。2018年7月31日，案外人银信资产评估有限公司出具《上海胜安综合发展有限公司拟了解梅川路XXX号市场租金评估咨询报告》，作出结论如下：年租金89713-114200元。原告将该评估报告出示给被告仇洪喜方阅看。被告仇洪喜于2018年12月5日向原告出具《承诺书》：“兹有上海市梅川路XXX号何机五金店占用者，向贵公司承诺，于2019年6月底止，完成行业调整，重新择业事项，如有违反，作自动放弃租赁。在行业调整期间内，落实安全隐患整改，否则，由本人负全部责任，并承诺按贵公司评估价格，支付占用期间的占用费。”后被告仇洪喜按照每月7476元的标准向原告支付了2019年1-6月的房屋租金共计44856.5元。因张应机拒不搬离系争房屋，被告仇洪喜与案外人张某某于2019年8月31日向原告致函，表示其已多次通知被告张应机搬离，是张应机拒不退房，继续违法经营，希望原告出面解决，原告与被告仇洪喜之间的租赁关即日起终止。审理中，关于押金，双方均同意在本案中一并处理，在所有费用结清后返还。被告仇洪喜提供其与案外人张某某于2019年6月14日向被告张应机发出的通知，告知张应机双方之间的租赁协议将于2019年7月31日到期，2019年8月1日起将不再续租和借用营业执照。被告张应机表示没有收到。本院认为，原告与被告仇洪喜签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照约定全面履行各自义务。该《房屋租赁合同》到期后，原告与被告仇洪喜虽未签订书面租赁合同，但形成了不定期的租赁关系，双方仍应按照法律规定履行各自的义务。本案中，由于原告与被告仇洪喜之间系不定期租赁关系，被告仇洪喜提出于2019年8月31日终止租赁合同关系，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告仇洪喜应当及时返还系争房屋，并支付欠付的租金以及未返还系争房屋的占有使用费。关于占有使用费标准，考虑到被告仇洪喜向原告所作“按照贵公司评估价格”的承诺以及按照评估价格最低标准实际支付使用费的情况来看，原告主张被告仇洪喜继续按照评估价格支付占有使用费，并无不妥，本院予以支持。至于被告仇洪喜认为实际占用房屋的是被告张应机从而不应由其支付占有使用费的意见，因被告仇洪喜不能因被告张应机占用房屋而免除其向原告还房的义务，本院对此不予支持。被告张应机在原告明确不同意转租且其与出租方的合同到期之后继续占用系争房屋，缺乏事实与法律依据，应当承担向原告返还系争房屋的义务。关于押金1500元，双方当事人均同意于所有费用结清后由原告返还被告，为避免讼累，本院一并予以判明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告上海胜安综合发展有限公司与被告仇洪喜于就上海市普陀区梅川路XXX号(原门牌号为125号)房屋形成的房屋租赁合同关系于2019年8月31日解除二、被告仇洪喜、张应机应于本判决生效之日起十日内向原告上海胜安综合发展有限公司返还上海市普陀区梅川路XXX号(现门牌号为117号)房屋；三、被告仇洪喜应于本判决生效之日起十日内向原告上海胜安综合发展有限公司支付租金及占有使用费，自2019年7月1日起至被告仇洪喜、张应机实际返还上海市普陀区梅川路XXX号(原门牌号为125号)房屋之日止，按每月人民币7476元标准计算；四、原告上海胜安综合发展有限公司应于被告仇洪喜履行本判决主文第二、三项之义务当日返还被告仇洪喜押金人民币1500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币267元，减半收取计人民币133.5元，由被告仇洪喜、张应机各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇二〇年六月二十四日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。