黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初1499号原告：张博，女，汉族，1980年6月23日出生，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：王博，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。被告：大庆融科盛世房地产开发有限公司，住所地大庆高新区火炬新街36号新兴产业孵化器（园区）3#楼809房间。法定代表人：刘延青，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘嘉野，男，汉族，1991年5月25日出生，住哈尔滨市道里区，系该公司法务，委托诉讼代理人：赵闰雪，女，汉族，1984年12月7日出生，住哈尔滨市香坊区，系该公司法务，第三人：大庆市住房公积金管理中心，住所地大庆高新区学府街54号。法定代表人：林琳，该中心主任。委托诉讼代理人：孙倩，女，锡伯族，1982年7月31日出生，住大庆市萨尔图区，系该中心员工，原告张博与被告大庆融科盛世房地产开发有限公司（以下简称融科公司）、第三人大庆市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭审理了本案。原告张博的委托诉讼代理人王博，被告融科公司的委托诉讼代理人刘嘉野、赵闰雪，第三人大庆市住房公积金管理中心的委托诉讼代理人孙倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张博向本院提出诉讼请求：1.请求法确认原告与被告签订的《补充协议》第九条第15项中关于原告不享有合同解除权的约定无效；2.请求法院判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》、补充协议》，解除原告与第三人之签订的《大庆市住房公积金管理中心贷款借款、担保合同》；3.请求法院被告返还已收取原告的房款196,760元，其中166,760元按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2018年4月22日起至2019年8月19日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至2019年12月31日止的利息，按照日万分之二的标准支付自2020年1月1日起至实际返还之日止的违约金；其中30,000元按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2018年6月10日起至2019年8月19日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月19日起至2019年12月31日止的利息，按照日万分之二的标准支付自2020年1月1日起至实际返还之日止的违约金（以上利息暂计算为24,098.24元）；4.请求判令被告向原告返还原告已经向第三人支付的贷款本金及利息共计31,526.37元（具体以实际给付之日原告在第三人处开立的账户记载的数额为准）；5.请求判令被告向第三人返还借款合同项下的贷款余额（具体以实际给付之日原告在第三人处开立的账户记载的数额为准）；6.请求判令被告返还已收取原告的车位款100,000元，其中2万元按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2018年11月24日起至2019年8月19日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至实际返还之日止的利息；其中8万元按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2019年7月9日起至2019年8月19日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至实际返还之日止的利息；（以上利息暂计算为5,700元），以上金额共计358,084.61元。7.请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2019年5月28日签订《商品房买卖合同》一份、于2019年5月31日签订《补充协议》一份，约定原告购买被告开发建设的融创融公馆小区37#楼1单元9层902号房。房屋单价为每平方米8,333.44元，总价款为796,760元。并约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。《补充协议》第九条第15项约定：“除本合同另有约定外，出卖人未按买卖合同第十一条约定的期限将该商品房交付给买受人使用的，买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自本合同约定的交付期限届满后第61日起，至实际交付之日，每逾期一日，按买受人已付购房款的万分之二向买受人支付违约金，合同继续履行。”原告向被告支付了首付款196,760元，并向第三人大庆市住房公积金管理中心申请银行贷款贷款60万元。原告与第三人签订贷款合同后，第三人依约向被告支付房屋余款60万元。被告融科公司为原告出具了销售不动产统一发票。此后，原告于2019年7月29日开始向银行贷款偿还贷款。截止目前，被告建设的融公馆小区仍在施工，尚不能交房。已完成施工的部分也达不到质量标准，被开发区建设局下达文件要求整改的问题就有七处。原告于《补充协议》约定的交房宽展期60日后向被告发出限期交房及解除合同通知，但被告至今未向原告交付房屋。2018年11月24日，原告与被告签订《地下停车位使用权转让合同》，约定甲方（被告）将其开发的融公馆项目地下停车位A033的使用权转让给乙方，价款为10万元。合同签订后，原告于向被告支付了价款10万元。被告至今未向原告交付车位。原告认为：1.被告在《补充协议》中排除了卖方逾期交房时买方享有的法定解除权。但根据《商品房买卖合同》第二十八条第二款的约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故《补充协议》中关于排除买方解除权的约定应当无效。那么案涉的房屋及车库的交付时间应以《商品房买卖合同》及《地下停车位使用权转让合同》约定的2019年12月31日为准，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。被告未在承诺的交房期限及60日宽限期内向原告交付符合合同约定质量的房屋，故原告有权解除合同。2.被告在《商品房买卖合同》中承诺建造的医疗卫生机构、幼儿园均未建成。因公共服务及其他配套设施是业主在考量是否购买房屋的重要标准，而医疗卫生机构及幼儿园是重要的公共服务设施。被告未按合同约定进行建造，导致小区的宜居性能下降，不符合合同约定，房屋价值与合同价格严重不符。被告构成重大违约，应当承担交付标的物不符导致的违约责任，故原告享有合同解除权。3.被告建设的房屋质量不合格，不适合居住，墙体漏水、水泥掉落、瓷砖掉落、楼梯扶手不稳固等多种问题。被告构成重大违约，应当承担交付标的物不符导致的违约责任，故原告享有合同解除权。（详见代理意见及视频照片）。被告融科公司辩称，一、商品房买卖合同补充协议第九条第15款约定合法有效；二、小区公共配套用房已建设完毕；三、答辩人已取得房屋竣工备案证明，不存在重大质量问题。第三人公积金中心辩称,一、我中心不同意解除原告与第三人之间的贷款、借款担保合同；二、商品房买卖合同及补充协议及第三人的借款、担保合同属于完全独立的两个合同，商品房买卖合同及补充协议的解除并不是必然导致第三人借款、担保合同的解除；三、即便法院判处上述合同全部解除，第三人也希望被告将贷款的本金、贷款余额直接偿还到第三人处的公积金账户内，以还款完毕之日该账户记载的数额为准。原告张博就其主张向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份（提交复印件，与原件核对无异议），欲证明：原告与被告融盛公司于2019年5月28日签订《商品房买卖合同》一份、于2019年5月31日签订《补充协议》一份，约定原告购买被告开发建设的融创融公馆小区37#楼1单元9层902号房。房屋单价为每平方米8，333.44元，总价款为796，760元。并约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。《补充协议》第九条第15项排除了买受人的法定解除权。经质证，被告融科公司、第三人公积金中心对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为商品房买卖合同司法解释第15条明确赋予了买卖双方自行约定房屋延迟交付处理方式的权利，购房合同由双方签字盖章并约定了被告违约应该承担的相应责任，该约定既没有违反法律规定又未免除或限制原告的权利，系有效条款应遵照执行。本院对该组证据的真实性予以确认。2.交通银行业务回执单两张（提交复印件，与原件核对无异议），欲证明：原告向被告支付了房屋首付款196，760元。经质证，被告融科公司、第三人公积金中心对该证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。3.《大庆市住房公积金管理中心贷款借款、担保合同》、资金划转凭证各一份（提交复印件，与原件核对无异议），欲证明：原告与第三人大庆市住房公积金管理中心签订贷款合同，原告向第三人申请住房公积金贷款60万元。第三人将60万元支付到被告账户。经质证，被告融科公司、第三人公积金中心对该证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。4.《地下停车位使用权转让合同》一份、交通银行业务回执单两张，欲证明：原告为地下车位使用权支付转让费10万元，被告融盛公司承诺于2019年12月31日前向买受人交付车位。经质证，被告融科公司、第三人公积金中心对该证据的真实性无异议，但认为车位合同第8.2条明确约定如商品房买卖合同被解除，车位合同自动解除，因购房合同真实有效，因此该车位合同不应该予以解除。本院对该组证据的真实性予以确认。5.《限期交房及解除通知书》、《关于的回复函》、邮件交寄单各一份（打印件），欲证明：原告在合同约定的履行期限及宽限期届满之后，向被告发出限期交房通知，如在催告期内仍不能交房，原告将解除合同。被告已收到原告的《限期交房及解除通知书》并给予回复。经质证，被告融科公司对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为商品房买卖合同司法解释赋予双方自行约定逾期交付情形的处理方式，双方约定继续履行合同符合法律规定，故原告不享有解除合同的权利。第三人公积金中心认为该证据与我中心无关联，不予质证。本院对该组证据的真实性予以确认。6.微信截屏三页（打印件），欲证明：被告融盛公司通知业主融公馆的交房时间延期至2020年6月30日，被告已经明确表示将延期履行义务。且被告认可融公馆小区质量不合格。经质证，被告融科公司对该证据的真实性有异议，认为该微信并没有实名认证，无法确定回答方为被告工作人员且根据原告的截图时间融公馆工程尚在施工阶段，不能以施工阶段房屋的状态来认证涉案房屋已经取得竣工备案证后的质量。第三人公积金中心认为该证据与我中心无关联，不予质证。因被告对该证据真实性有异议，原告未提交相关证据予以佐证，故本院对该组证据不予确认。7.《大庆高新技术产业开发区建设局文件》1份（复印件），欲证明：大庆市开发区建设局确认融公馆小区整体质量存在八项问题，对于这些问题，被告现在仍在整改中。经质证，被告融科公司对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为处理意见书中明确写明该工程正处理工程收尾阶段，相应的房屋质量问题正在进行整改，融公馆项目已经于2020年5月21日取得竣工验收备案证书，该证书的取得能够证明涉案工程已经符合相关证明要求。第三人公积金中心认为该证据与我中心无关联，不予质证。本院对该证据的真实性予以确认。8.视频照片光盘2张、短视频21段，欲证明：一、小区建设质量粗制滥造，与宣传相差巨大。被告存在虚假宣传，且该虚假宣传对原告的购房意向存在重大影响；二、融公馆小区质量存在严重问题，墙体水泥标号不符合标准，水泥掉渣，墙体漏水，瓷砖掉落，且存在冬季抢工期违规施工的情况，车库出现大面积严重渗水，严重影响建筑物地基。经质证，被告对该证据的真实性和证明问题均有异议，认为原告所述拍摄时间涉案工程尚在施工建设阶段，相关质量瑕疵在取得竣工证书之日前已经进行了整改，该组证据并非原告所购房屋的质量问题，与本案无关联。第三人公积金中心认为该证据与我中心无关联，不予质证。因被告对该证据真实性有异议，原告未提交相关证据予以佐证，故本院对该组证据不予确认。9.录音光盘1张，微信截图一份，欲证明：被告对其销售人员对外宣传洋房为“一梯一户”，但实际上目前并没有实现“一梯一户”。被告存在虚假宣传，对原告的购房行为存在重大误导。经质证，被告融科公司对该证据的真实性有异议，认为通话录音对方身份无法确定，不能证实通话对方为被告员工且从通话中无法准确获知销售时的相关承诺内容，在原告提供的宣传户型图中明确载明为一梯两户，双方购房合同中附有房屋分层平面图，从该图中也能看出房屋户型为一梯两户。第三人公积金中心认为该证据与我中心无关联，不予质证。因被告对该证据真实性有异议，原告未提交相关证据予以佐证，故本院对该组证据不予确认。10.高新区管委会对融创业主投诉的答复一份（打印件），欲证明：融创存在冬季施工行为，北方冬季施工会严重影响建筑物质量。经质证，被告融科公司对该证据的真实性有异议，认为该证据不是原件且未加盖相关部门公章，该涉案工程建设质量问题应该经政府建设部门、工程质检部门予以确定，不能仅凭该答复来予以确认。第三人公积金中心认为该证据与我中心无关联，不予质证。因被告对该证据真实性有异议，原告未提交相关证据予以佐证，故本院对该组证据不予确认。被告融科公司向本院提交证据如下：1.商品房买卖合同（含补充协议）1份（提交复印件，与原件核对无异议），欲证明：原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的房屋，合同第十二条明确约定逾期交付责任按照补充协议的相关约定执行，补充协议第九条第15款载明房屋逾期交付的，合同继续履行，被告承担相应违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条赋予了买卖双方自行约定房屋迟延交付处理方式的权利，且该合同经由双方签字盖章，也约定了被告违约应承担的责任，该约定既未违反法律规定，又未免除或限制原告的权利，系有效条款，应遵照执行。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为根据商品房买卖合同第28条第2款约定，补充协议中含有不合理的约定或者免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任或不合理的家中买受人责任、排除买受人主要权利内容的应以本合同为准，故补充协议中关于排除买房解除权的约定应该无效，依据最高法院审理商品房买卖合同司法解释15条规定，故被告未在合同约定的宽限期内交付房屋，原告有权解除合同。第三人对该证据的真实性和证明问题均无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。2.建设工程竣工验收备案证书1份（提交复印件，与原件核对无异议），欲证明：案涉工程已经通过竣工验收，并于2020年5月21日取得相应证书，房屋质量已通过政府相关部门审核，不存在质量不合格的问题。经质证，原告对该证据的真实性有异议，认为无法对其进行核对，根据被告在庭审中自认及被告在原告微信群中发布的融公馆工程进度表可以证实被告房屋在2020年6月仍然处理施工的状态，如果取得竣工证书的话，该房屋不需要再进行施工，同时被告所述的房屋竣工已经通过验收并不等同于原告方也对房屋进行了验收，房屋至今没有交付，房屋质量不合格的问题真实存在。第三人对该证据的真实性和证明问题均无异议。因被告提交证据原件进行核对，故本院对该组证据的真实性予以确认。3.照片2张（打印件），欲证明：原告所述的幼儿园等配套设施已经施工完备，不存在未依约建设的情况。经质证，原告对该证据的真实性有异议，认为照片显示的内容无法证实照片中的房屋属于小区公共配套用房且照片拍摄时间为2020年6月5日，根据原被告间商品房买卖合同，配套设施的完工时间也应该在2019年12月31日之前，照片中明确显示小区内的道路仍然处理事故状态中。第三人对该证据的真实性和证明问题均无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。第三人大庆市住房公积金管理中心未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2019年5月28日签订《商品房买卖合同》一份、于2019年5月31日签订《补充协议》一份，约定原告购买被告开发建设的融创融公馆小区37#楼1单元9层902号房。房屋单价为每平方米8，333.44元，总价款为796，760元。并约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。《补充协议》第九条第15项约定：“除本合同另有约定外，出卖人未按买卖合同第十一条约定的期限将该商品房交付给买受人使用的，买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自本合同约定的交付期限届满后第61日起，至实际交付之日，每逾期一日，按买受人已付购房款的万分之二向买受人支付违约金，合同继续履行。”原告向被告支付了首付款196，760元，并向第三人大庆市住房公积金管理中心申请银行贷款贷款60万元。原告与第三人签订贷款合同后，第三人向被告支付房屋余款60万元。2018年11月24日，原告与被告签订《地下停车位使用权转让合同》，约定甲方（被告）将其开发的融公馆项目地下停车位A033的使用权转让给乙方，价款为10万元。合同签订后，原告向被告支付了价款10万元。另查明，案涉工程已经通过竣工验收，并于2020年5月21日取得相应证书，房屋质量已通过政府相关部门审核。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案中，原告与被告融科公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于原告认为与被告签订的《补充协议》中第九条第15项的约定，排除了买方合同解除权，该条款应属无效条款的意见，本院认为，《补充协议》中第九条第15项约定了买卖双方对迟延交付房屋的处理方式，即对卖方违约应当承担的责任进行了约定，并无减轻、免除及排除任何一方权利义务的内容，故原告的意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的主张，本院认为，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条主张的系法定解除权。第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”双方当事人在《补充协议》中明确约定了逾期交房的违约责任系按日万分之几给付违约金，属于该条规定的法定解除权之除外情形，原告不能因此享有法定解除权。关于原告提出案涉楼盘在幼儿园学校及医疗机构等生活配套等各方面作了虚假宣传一事，因上述宣传未载入原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，亦未对商品房周围配套设施有明确具体的指标说明，故被告不构成违约。关于原告提出的被告建设的房屋质量不合格，不适合居住，被告构成重大违约，因被告建设的案涉房屋已取得了房屋竣工备案证书，房屋质量已通过政府相关部门审核，故原告的主张不成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告张博的全部诉讼请求。案件受理费3，336元，由原告张博负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审判员 贾 彪二〇二〇年六月二十八日书记员 王海洋附法律条文:《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。