湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13115号上诉人（原审原告）：龚瑛，女，1975年5月30日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：聂飞，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳敏，湖北山河律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘诗菊，女，1974年10月26日出生，汉族，住湖北省应城市。委托诉讼代理人：余元力，湖北弘愿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭汉林，男，1966年4月13日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：余元力，湖北弘愿律师事务所律师。原审被告：张萍丽，女，1965年7月11日出生，汉族，住陕西省华县。委托诉讼代理人：李玉芳，湖北尊而光律师事务所律师。上诉人龚瑛因与被上诉人刘诗菊、被上诉人郭汉林、原审被告张萍丽房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初4388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。因武汉发生疫情的原因，本案依法延期进行了审理。本案现已审理终结。龚瑛上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持龚瑛的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用、保全费用由刘诗菊、郭汉林承担。事实与理由：1、刘诗菊、郭汉林在交易过程中明知多个反常情况仍签订书面合同，未尽到善意受让人的注意义务，一审对其作为善意受让人的事实认定错误；2、刘诗菊、郭汉林在交易过程中签订差价达130万元的两份阴阳合同，实际缴纳契税税费与现行标准严重不符，刘诗菊、郭汉林可能存在逃税行为，不是善意受让人；3、刘诗菊、郭汉林买房后未要求交付且立即将房屋作为抵押物抵押借款，并由他人代为偿还借款，不是善意受让人，一审适用善意取得制度是适用法律错误。刘诗菊、郭汉林辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。案涉合同有效，刘诗菊、郭汉林依法取得案涉房屋的所有权。张萍丽述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。龚瑛向一审法院起诉请求：1、确认龚瑛、刘诗菊、郭汉林就武汉市江汉区华立新华时代2栋2单元2层1室的房屋签订的《房屋买卖合同》（武房13字第2018308222J号）无效；2、判令刘诗菊、郭汉林协助龚瑛办理将上述房屋产权过户给龚瑛的手续；3、本案全部诉讼费及保全费等由刘诗菊、郭汉林共同承担。一审法院认定事实：坐落在武汉市江汉区华立新华时代2栋2单元2层1室（建筑面积97.53平方米）原系龚瑛所有。因龚瑛向案外人杜都借款，应杜都要求，龚瑛于2017年8月1日向张萍丽出具一份《委托书》并办理了公证，委托张萍丽代为办理涉案房屋下列事宜：代为办理上述房屋、土地抵押登记或注销抵押登记等有关手续；代为办理上述房屋银行按揭和贷款手续以及与买方签订银行贷款等相关手续，并在银行开立账户，并代收房款；代为偿还上述房屋的贷款手续，代领结清证明与他项权证；代为办理上述房屋产权查询、产权登记、抵押登记信息查询，土地登记及领取房产证和土地证有关手续；代为办理上述房屋的买卖过户以及该房屋的测绘、财产分割，财产变更等有关手续并代收房款；代为选择交易对象，确定交易价格并签署《房地产买卖合同》等办理房地产转让所需要签署的相关文件；委托人对受托人在代理权内的代理行为以及所代为签署的相关文书均以承认；受托人有转委托权；委托期限为：从委托之日起至上述委托事宜办完为止。2018年11月23日，张萍丽（委托代理人）代表龚瑛（甲方）与刘诗菊（乙方）、案外人武汉市安盈吉屋物业管理有限公司（丙方，居间方）签订一份《房屋买卖居间协议》。该合同约定：甲方将上述涉案房屋以180万元的价格出售给乙方；支付时间和方式：乙方应当于2018年12月25日前一次性向甲方支付购房款177万元至甲方指定的张萍丽银行账户，剩余款项3万元作为物业交割金，待甲方配合乙方办理完毕房屋过户手续及物业交接手续后，乙方支付给甲方；甲方在收到乙方支付的购房款当日向丙方支付居间费36000元；由于该房屋已存在抵押，为顺利实现过户，甲方应在收到乙方所支付的购房款后立即清偿甲方对案外人所负的债务以解除抵押；甲方承诺，在乙方按照约定向甲方指定账户支付前述购房款后十五日内腾空该房屋并交付乙方，并且应在乙方付款后五个工作日内协助乙方办理完毕该房屋的解押手续，在乙方付款后十个工作日内协助乙方办理完毕房屋过户手续。2018年11月28日，张萍丽代表龚瑛（甲方）又与刘诗菊、郭汉林（乙方）签订一份《武汉市存量房买卖合同》并提交房地部门备案。该合同约定：房屋成交价格为50万元，付款方式为一次性付款；甲方应在收到乙方全部房款3日内将房屋交付乙方；甲、乙双方在本合同生效之日起三十日内，携带“房屋所有权证”和“土地使用权证”到相关部门办理房地产转移过户手续。2018年12月20日，刘诗菊将177万元支付至张萍丽银行账户。张萍丽收到该款后，并未将该款交付龚瑛，而是于2018年12月25日将其中的1706463.16元的支付给案外人杜都。2018年12月27日，张萍丽协助刘诗菊、郭汉林将涉案房屋不动产权变更登记在刘诗菊、郭汉林名下。刘诗菊、郭汉林又将涉案房屋不动产权变更登记在刘诗菊一人名下。但张萍丽并未将涉案房屋交付刘诗菊、郭汉林。2019年1月3日，刘诗菊将涉案房屋抵押给他人，并办理了抵押登记。龚瑛得知上述情况后提出异议，双方由此发生争议，故龚瑛诉至法院，请求判如所请。一审审理中，经龚瑛申请保全并提供担保，一审法院依法裁定对涉案房屋予以查封。一审法院认为，结合双方诉辩意见,本案的争议焦点为:张萍丽以龚瑛名义与刘诗菊、郭汉林签订的涉案房屋买卖合同是否有效。根据本案所查明事实,龚瑛因向案外人杜都借款，应杜都要求，龚瑛向张萍丽出具一份《委托书》并办理了公证。张萍丽虽然作为龚瑛的受托人取得代为办理涉案房屋出售、代收售房款、代为选择交易对象，确定交易价格等事宜的权利,但张萍丽自称与龚瑛素不相识，而与杜都是朋友，是杜都告知其与龚瑛已协商好将涉案房屋出售，并将售房款支付给杜都，以解除杜都作为抵押权人对涉案房屋设定的抵押。张萍丽在与刘诗菊、郭汉林的房屋买卖过程中,其未告知龚瑛,且收取售房款后并未征求龚瑛对该款如何处理，而是将该款直接支付给了杜都。张萍丽的上述行为,违反了《中华人民共和国合同法》第三百九十九条：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务”的规定，构成无权处分。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”刘诗菊、郭汉林作为涉案房屋的受让人,受让涉案房屋是善意的，并支付了合理对价，且已办理涉案房屋权属登记，涉案房屋已变更登记在刘诗菊名下。刘诗菊据此已取得涉案房屋的所有权。综上，张萍丽以龚瑛名义与刘诗菊、郭汉林签订的涉案房屋买卖合同应认定为有效。龚瑛要求确认涉案房屋买卖合同无效及刘诗菊、郭汉林协助龚瑛办理将上述房屋产权过户给龚瑛手续的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款规定：“受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”龚瑛可另行向张萍丽主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回龚瑛的全部诉讼请求。案件受理费4400元、诉讼保全费5000元，共计9400元由龚瑛负担（已付）。本院二审期间，龚瑛向本院提交发票1份、收据2份，拟证明案涉房屋在2019年3月都是龚瑛在居住使用，2019年3月才知道案涉房屋已经被过户登记到他人名下，从而证明刘诗菊、郭汉林不构成善意取得。经质证，刘诗菊、郭汉林表示对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性、证明目的有异议，认为该证据反而能够证明刘诗菊、郭汉林积极向龚瑛主张过腾退，龚瑛不配合，认为不能达到其举证目的，不动产的善意取得与房屋是否交付无关，以登记为准。张萍丽表示对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性、证明目的有异议，张萍丽没有接受案涉房屋产权过户后交付的义务。本院认为，龚瑛在二审中提交的证据均无法达到其举证目的，本院不予采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。本院审理期间，龚瑛虽提交了新证据，但该新证据不足以证实其所主张的事实，故龚瑛的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人龚瑛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由龚瑛负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 龚治国二〇二〇年六月十六日书记员 李一凡