广西壮族自治区兴业县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0924民初362号 原告：兴业县农村信用合作联社。住所地：广西兴业县玉贵公路北侧。统一社会信用代码：91450924682129628B。 法定代表人：丘庆辉，理事长。 委托诉讼代理人：邓博，女，1980年5月27日出生，汉族，兴业县农村信用合作联社法律合规部经理，住该社。 委托诉讼代理人：刘业瑚，女，1986年8月9日出生，汉族，兴业县农村信用合作联社法律合规部副经理，住该社。 被告：覃南棵，男，1979年12月27日出生，壮族，住南宁市青秀区。 被告：滕凤萍，女，1983年7月15日出生，汉族，住南宁市青秀区。系被告覃南棵之妻。 两被告共同委托诉讼代理人：黄元、罗冰娟，均系广西中善律师事务所律师。 被告：广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司。住所地：玉林市兴业县城隍镇鹿峰山风景区内。统一社会信用代码：914509240527427863。 法定代表人：杨军。 委托诉讼代理人：何业有、何明月，分别系广西金大地律师事务所律师、实习律师。 原告兴业县农村信用合作联社（以下简称兴业信用联社）与被告覃南棵、滕凤萍、广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司（以下简称天外天公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，于2020年5月21日公开开庭审理。原告兴业信用联社的委托诉讼代理人邓博、刘业瑚，被告覃南棵及被告覃南棵、滕凤萍的共同委托诉讼代理人黄元、罗冰娟，被告天外天公司的委托诉讼代理人何业有、何明月均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴业信用联社向本院提出诉讼请求：1.终止原告与被告覃南棵、滕凤萍、天外天公司于2016年4月7日签订的《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：515702160281689）；2.判令被告覃南棵偿还原告借款本金3289407.44元及相应的利息、复利和罚息（利息、复利和罚息计至2020年3月17日止为461987.48元，以后按借款合同约定和中国人民银行有关规定，按年利率5.39%上浮50%即8.085%计收罚息，并按月计算复利，直至全部债务履行完毕为止）；3.确认原告对被告覃南棵所有的位于兴业县城隍镇鹿峰山天外天休闲度假区C区商品-1层C2-10号、C2-11号、C2-12号、C2-13号、C2-14号、C2-15号、C2-16号、C2-17号、C2-18号、C2-19号共10个商铺【产权证号：兴业县房预（2016）字第XF000411号、第XF000412号、第XF000413号、第XF000414号、第XF000415号、第XF001255号、第XF000416号、第XF000417号、第XF000418号、第XF000419号】对第2项全部债务享有优先受偿权；4.判令被告滕凤萍、天外天公司对上述第2项所有债务承担担保连带清偿责任；5.判令被告覃南棵、滕凤萍、天外天公司向原告支付违约金16447元；6.本案的诉讼费用由三被告全部承担。事实和理由：2016年3月28日，被告覃南棵因购买被告天外天公司的商品房，向原告下属机构城隍信用社申请商业用房按揭贷款398万元。2016年4月7日，经协商一致，签订《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：515702160281689），合同约定借给被告覃南棵贷款398万元，期限120个月，自2016年4月7日至2026年4月6日，贷款利率按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮10%，执行年利率5.39%，按等额本息还款，如借款人不按期归还贷款本金，从逾期之日起按原利率加收50%的罚息；如借款人不按期偿付贷款利息，按中国人民银行规定计收复利。合同约定用被告覃南棵所购买的位于兴业县城隍镇鹿峰山天外天休闲度假区C区商品-1层C2-10号、C2-11号、C2-12号、C2-13号、C2-14号、C2-15号、C2-16号、C2-17号、C2-18号、C2-19号共10个商铺【产权证号：兴业县房预（2016)字第XF000411号、第XF000412号、第XF000413号、第XF000414号、第XF000415号、第XF001255号、第XF000416号、第XF000417号、第XF000418号、第XF000419号】作为该笔借款的抵押物，并依法办理了抵押登记手续【他项权利证明：兴业县房预（2016）字第XF000486号、第XF000487号、第XF000488号、第XF000489号、第XF000490号、第XF000491号、第XF000492号、第XF000493号、第XF000494号、第XF000495号】。被告天外天公司对该笔贷款承担阶段性保证，在借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权利人的抵押登记手续之前承担连带担保责任。覃南棵的妻子滕凤萍承诺对该笔贷款承担连带清偿责任。2016年4月19日，原告以按照合同约定向被告覃南棵发放贷款398万元。贷款发放后，被告覃南棵、天外天公司仅归还本金690592.56元，利息494667.82元，自2018年7月1日起，被告不再归还贷款本息，截止2020年3月17日，被告尚欠借款本金3289407.44元，欠利息461987.48元。被告不能按约定归还贷款本息已经构成违约，根据合同第22.3条、22.4条约定，被告覃南裸、滕凤萍、广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司须向原告支付违约金3289407.44元×0.5%=16447元。据此，为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。 原告兴业信用联社提交的证据有： 1.企业法人营业执照，证明原告资格； 2.个人住房商业贷款申请审批表； 3.借款人身份证、户口簿、结婚证； 4.借款人提供资料真实性承诺书； 5.客户须知1份； 6.贷款面签照片1份； 7.《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：515702160281689)； 8.借款借据NO:GXNX0007209号； 9.支付委托书； 10.合同备案证明； 11.购房款发票、税收缴款书、契税完税说明书； 12.产权证：兴业县房预(2016)字第XF000411号、第XF000412号、第XF000413号、第XF000414号、第XF000415号、第XF001255号、第XF000416号、第XF000417号、第XF000418号、第XF000419号； 13.他项权利证明：兴业县房预(2016)字第XF000486号、第XF000487号、第XF000488号、第XF000489号、第XF000490号、第XF000491号、第XF000492号、第XF000493号、第XF000494号、第XF000495号； 14.保证人身份证、户口簿； 15.保证人营业执照、企业信用信息公示系统查询信息； 16.承诺书； 证据2-16证明：1.被告资格及借款事实；2.被告购买商铺并用于抵押，抵押担保合法有效，原告享有优先受偿权；3.保证人承担连带担保清偿责任。 17.贷款结欠情况、还款明细登记簿各1份，证明被告违约情况。 被告覃南棵、滕凤萍辩称答辩人没有过错，支付了贷款本息至起诉前，已经支付516000元，现因建筑主体结构不合格，无法得到房屋，丧失了期待权。原告发放贷款至被告天外天公司账户，应由被告天外天公司支付剩余贷款本息。原告没有尽到对天外天公司的审核义务，违法发放贷款，获得违法利息收益，答辩人没有获得任何利益，综上请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。对原告请求主张的金额，扣除了部分本金没有异议，对复利和罚息计算方式有异议，是重复计算，违反法律规定，对请求三无异议，对诉讼请求四、五、六有异议，答辩人不应承担法律责任。 被告覃南棵、滕凤萍提交的证据有： 1.《商品房买卖合同》，证明原告与被告天外天公司签订的合同； 2.《个人购（建）房担保借款合同》，证明原告与被告兴业信用联社签订的借款合同，被告兴业信用联社与第三方采取虚假提供“首付款”导致被告天外天公司资金不足而使该商品楼成烂尾； 3.活期存款历史明细查询，证明原告已经交付给被告兴业信用联社的按揭款； 4.解除合同通知书及邮政快递单，证明原告已向两被告送达解除合同通知书； 5.工程质量检测报告，证明涉案工程主体结构工程检测结果为不合格； 6.投诉信、回执、邮寄单，证明向银行监管部门投诉兴业信用联社违法放贷的事实。 被告天外天公司辩称，对两案已付款的数额没有异议，但案涉《个人购（建）房担保借款合同》和10份《商品房销售合同》均为违法无效的合同，被答辩人请求解除上述合同以及要求答辩人返还已付购房款1143939.96元及利息、违约金没有事实和法律依据。案涉合同实质是答辩人原股东、控制人周建苗等人为骗取银行贷款，与两被答辩人及广西南宁团优公司以走账方式虚交首付款，在签订案涉合同、取得银行贷款后，将虚交首付款转回给了团优公司，而且所得按揭贷款被原股东转移至其他关联公司，并未用于案涉工程，造成工程烂尾。综述，法院应驳回原告的起诉，并将案件移交公安机关处，或依法确认案涉合同无效，并驳回原告的诉讼请求。 被告天外天公司提交的证据有： 1.兴业县农村信用合作联社城隍信用社对公活期历史明细查询； 2.企业信用信息公示报告； 证据1-2证明覃南棵实际并没有支付首付款给天外天公示，而是由覃南棵通过周建苗控制的广西兴业县龙圣旅游投资开发有限公司，以走账方式虚交了首付款，涉案《个人购（建）房担保借款合同》，和10份《商品房销售合同》是为了骗取贷款而由相关人员恶意串通，以合法形式掩盖非法目的签订的，属于无效合同，且相关人员的行为已涉嫌刑事犯罪行为。 经庭审质证，本院对原、被告提交的证据认证如下： 对原告及被告兴业信用联社提交的《商品房买卖合同》及《个人购（建）房担保借款合同》，被告天外天公司辩称系无效合同。本院认为，案涉两合同系原、被告的真实意思表示，且其在本案一、二审时均予以认可，虽然按揭贷款并未用于案涉项目，但该行为系被告天外天公司或其原股东行为，并不影响该合同效力，故本院对被告天外天公司的该异议，不予采纳，确认案涉合同系合法有效。对原告提交的证据4中的邮政快递单，该两快递单系原告交邮单据，本院通过查询，并未查询到该邮件的签收情况，无法证实解除通知书已送达两被告。对原告提交的投诉信及信访材料，因该投诉及信访并未有确定结果，故本院对原告以此主张被告兴业信用联社违法发放贷款，依法不予采纳。 对被告兴业信用联社提交的证据，对于证据4-6购房材料，该材料系由原告及被告天外天公司提交用于申请按揭贷款，被告天外天公司对该材料的真实性无异议，而被告兴业信用社亦对材料的真实性尽到了审查义务，故被告天外天公司以此抗辩被告兴业信用联社办理按揭贷款违法，本院依法不予采纳。 对被告天外天公司提交的证据，该证据中关于首付款的情况，系由被告天外天公司使用原告开始的银行账户具体操作，双方对此均认可，而至于按揭贷款被转移，亦属非原告及被告兴业信用联社之行为，不应承担由此产生的后果，至于被告天外天公司所称的首付款、按揭贷款使用情况、原股东涉嫌犯罪的行为，与本案不是同一法律关系，不在本案审理范围，故本院对被告提交的证据不予采纳。 本院经审理认定事实如下：2016年3月29日，原告覃南棵与被告天外天公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告天外天公司将位于兴业县城隍镇鹿峰山天外天休闲度假区C区商铺-1层C2-10号、C2-11号、C2-12号、C2-13号、C2-14号、C2-15号、C2-16号、C2-17号、C2-18号、C2-19号房屋出售给原告覃南棵作商业使用；出卖人应于2016年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人未按期交付的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的5%向买受人支付违约金。2016年4月7日，原告覃南棵与兴业信用联社城隍分社签订了《个人购（建）房担保借款合同》，向被告兴业信用联社借款3980000元用于购买案涉10间商品房，并用该商品房作抵押担保。被告兴业信用联社按《个人购（建）房担保借款合同》约定，于2016年4月19日代原告覃南棵向被告天外天公司转账支付了10间商铺的购房贷款3980000元。自2016年5月20日起至2017年10月20日止，原告覃南棵连续支付购房按揭贷款。后被告天外天公司因资金短缺，造成停工，未能按约在2016年1月30日前交付房屋，经原告催告并逾期180天后，原告于2017年11月12日向被告天外天公司、兴业信用联社城隍分社分别提交了《解除合同通知书》，要求解除原告与被告天外天公司签订的《商品房买卖合同》，及与兴业信用联社城隍分社签订的《个人购（建）房担保借款合同》。 另查明，案涉工程主体结构经广西壮族自治区建筑工程工程质量检测中心检测，检测结果为不合格，庭审中，被告天外天公司该检测结果对此予以承认，并明确表示，无法确定开工日期、竣工日期、交房日期，对原告覃南棵及被告兴业信用联社支付的购房款数额无异议。 根据双方的诉辩及陈述，在征询双方的意见基础上，本院确定本案的争议焦点为：一、案涉合同是否合法有效？二、假如有效，应否解除或终止？三、假如合同解除，案涉款项购房款、违约金、利息等如何计算？由谁返还？四、原告对案涉房产是否具有优先受偿权？ 一、关于案涉合同是否合法有效的问题 虽然被告覃南棵以信用社违规放贷为由请求解除案涉合同。但被告覃南棵亦主张所购买的商品房系采用“零首付”方式，并应被告天外天公司要求配合办理相关银行卡，且将银行卡交由被告天外天公司进行具体操作后，仍在一系列购买文件上签字确认，从而与原告兴业信用联社签订了担保借款合同，故案涉两合同均属各方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。即便如被告天外天公司所称，案涉贷款被公司原股东转移，并未投入案涉工程使用，该行为亦系公司股东的行为，并不能第三人产生对抗力，更不能让第三人因此承担不利后果；况且，即使原告兴业信用联社对贷后监管不到位，亦不能以此否认前述合同之效力。还应当指出的是，被告天外天公司在本案一审、二审期间均辩称合同系合法有效的，而在本案重审期间，又主张合同无效，违反禁止反言原则。还应当值得注意的是，本案纠纷起因系被告天外天公司及原股东违法使用或挪用资金，导致项目无法完工，根本性违约，使合同目的不能实现，现通过抗辩合同无效，欲让合同其他当事人分担部分损失，显失公平。综述，本院对被告天外天公司辩称的案涉合同无效，依法不予采纳。 二、关于案涉合同应否解除或终止的问题 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷，担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。被告覃南棵已就解除案涉合同提起了诉讼【（2020）桂0924民初77号】，本院确认案涉合同予以解除，故原告兴业信用联社在本案中要求终止合同，本院依法不予支持。 三、合同解除后，案涉款项购房款、违约金、利息等如何计算，由谁返还的问题 被告天外天公司对原告兴业信用联社要求返还本金3289407.44元无异议，并承认应予返还，但需要追究公司原股东责任，追回款项后再返回，且违约金按照各自过错承担。连带责任的承担须有法律的明确规定，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房被确认无效或被撤销、解除的，出卖人应当将收受的贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告要求被告覃南棵、滕凤萍承担连带责任，无事实和法律依据，本院依法不予采纳、支持。关于违约金的计算方式，根据《个人购（建）房担保借款合同》约定，被告天外天公司须支付违约金3289407.44元×0.5%=16447元。 四、原告对案涉房产是否具有优先受偿权 抵押权以登记为生效要件，而案涉房屋尚未取得房产证，仅办理了抵押预告登记，无法办理抵押登记，抵押权并未成立。故原告要求对案涉房产享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司返还原告兴业县农村信用合作联社就被告覃南棵《个人购（建）房担保借款合同》自2018年7月1日起剩余的贷款本金3289407.44元及相应利息（以原告兴业县农村信用合作联社计算的为准）； 二、被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司支付违约金16447元给原告兴业县农村信用合作联社； 三、驳回原告兴业县农村信用合作联社其他的诉讼请求。 本案受理费36942.74元，财产保全费5000元，由被告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费36942.74元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周长新 人民陪审员  潘露鲜 人民陪审员  李冬红 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  杨秋莹