甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初1020号原告（反诉被告）：秦士典，男，汉族，1968年3月4日出生，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：李东红，系甘肃佳运律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘英俊，男，汉族，1945年2月16日出生，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：任玉荣，系兰州黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐缘，系兰州黄河律师事务所律师。原告秦士典与被告刘英俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告刘英俊提起反诉，本院合并审理。原告秦士典及其委托诉讼代理人李东红、被告刘英俊的委托诉讼代理人任玉荣、齐缘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦士典诉称：2019年8月1日经兰州嘉奕房地产代理有限公司居间服务，其与刘英俊签订了《房屋买卖成交合同》，约定：刘英俊将兰州市城关区的房屋以总价款437000元出卖给原告，买卖双方各自承担各自的过户费及中介费用，因买方秦士典名下现有一套房屋正在办理过户，双方约定待秦士典将其名下的房屋出卖并办理完过户后刘英俊再向其办理过户，剩余房款秦士典于过户当日一次性付清。合同签订当日，秦士典交付了购房定金20000元。2019年10月29日，秦士典将其名下的房屋出卖并办理完过户，随即告知刘英俊履行过户义务，但刘英俊均以各种借口拖延，刘英俊不履行合同的行为已经给秦士典造成损失，为维护原告合法权益，要求判令：1.被告刘英俊继续履行《房屋买卖成交合同》，将兰州市城关区房屋过户至原告秦士典名下；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。审理过程中，原告申请变更诉讼请求：1.判令被告刘英俊向原告秦士典交付房屋，并协助原告办理涉案房屋征收补偿事宜；2.本案诉讼费、保全费、保函费由被告承担。被告刘英俊辩称，双方在合同中约定2019年8月15日办理过户，秦士典于2019年10月29日才要求被告刘英俊将名下的房屋出卖并过户，此时原告已违约两个多月；同时，案涉《房屋买卖成交合同》第十二条应是双方对于交易的适当通融，并非待秦士典将其名下的房屋处置完毕、融资后再进行交易的附条件的买卖合同，而秦士典仅仅在交付定金后对合同是否继续履行及能否履行持消极态度，无故拖延致使合同目的最终不能实现，故被告刘英俊对原告秦士典交付的20000元定金不予退还；并且2020年4月23日被告及其家人从兰州市城关区拆迁办了解到原告在2019年11月未取得房屋权属的情况下，即基于权利人身份配合拆迁办公室进行摸底调查工作，其买卖的目的与诉讼的动机并不单纯。综上，请求法院驳回原告秦士典的诉讼请求。被告刘英俊反诉称，2019年08月01日经兰州嘉奕房地产代理有限公司（以下简称“嘉奕公司”）推介反诉人刘英俊与被反诉人秦士典签订《房屋买卖成交合同》，双方商定就反诉人刘英俊所有的位于兰州市城关区房屋出售给被反诉人秦士典，成交总价款为437000元。购房款由被反诉人于合同签订之日起10日内一次性全部付清并约定于2019年8月15日前办理房地产过户手续。自2019年8月起刘英俊及家人多次通过电话、微信、短信等方式通知、催促嘉奕公司与被反诉人秦士典即刻按照合同约定支付购房款并办理过户登记手续，嘉奕公司答复正在催促但被反诉人秦士典却无法联系且不置可否进而全无音讯。自2019年9月起刘英俊及家人遂继续催促嘉奕公司并明确告知嘉奕公司与秦士典，因刘英俊夫妇“年龄大往来兰州不便”，如若不能按照约定的时间、方式完成交易反诉人夫妇便离开兰州，此房屋也不再交易。至2019年10月18日反诉人夫妇再次告知嘉奕公司，其夫妇于2019年10月21日离开兰州，如若不能按照约定支付购房款并办理过户登记手续房屋便不再出售。被反诉人秦士典仍无法联系且不置可否，嘉奕公司也是推诿答复。2019年11月26日反诉人刘英俊及家人告知嘉奕公司房屋不再出卖并要求拿回房产证原件，嘉奕公司也同意取回。反诉人刘英俊委托家人从兰州市不动产交易中心取回房产证原件。另据反诉人刘英俊及家人了解，政府部门告知涉案房屋与土地即将进行征迁，房屋交易手续冻结，不再办理过户交易。综上反诉人刘英俊认为被反诉人秦士典签订合同后不能遵照合同约定积极履行付款义务，合同履行己超过约定期限，合同效力已然终止，双方交易的合同目的最终未能实现。被反诉人秦士典的行为既违背民事活动中应遵循的诚实信用原则也给反诉人信赖利益造成损害。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第51条及相关法律规定提出反诉。要求判令：1.确认秦士典与刘英俊签订的《房屋买卖成交合同》于2019年10月18日解除；2.本案诉讼费用全部由秦士典承担。原告秦士典针对反诉作出答辩，其与刘英俊于2018年8月1日签订的《房屋买卖成交合同》第十二条载明，办理过户的当日支付剩余购房款，但合同对办理房屋过户的时间没有进行明确的约定只是表述为“初步定为8月15日”，并不是刘英俊所称的8月15日前办理房屋过户手续。刘英俊自合同签订至2019年11月期间，刘英俊自始至终都通过嘉奕公司协商与秦士典办理房屋过户的时间，并通过中介告知秦士典于2020年2月、3月底左右与被反诉人秦士典办理房屋过户手续，反诉人刘英俊的上述行为已经表明反诉人对房屋过户的履行期间进行了变更，并不存在被反诉人超过期限付款的事实，因为合同约定的办理过户的当天支付剩余购房款，截止目前过户手续尚未办理，故不存在被反诉人秦士典迟延付款的事实。另外，反诉人刘英俊并没有在2019年10月18日明确告知中介嘉奕公司不卖房屋的事宜，其请求确认合同己解除没有事实依据，本案真正违约的是被反诉人刘英俊，刘英俊陈述的房屋进行征收才是解除房屋买卖合同的根本原因。综上，刘英俊的行为违反诚实信用原则，请求人民法院依法驳回刘英俊的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋买卖成交合同》、定金收条、房产证复印件、物业交割单、银行交易单、短信截屏、兰州市不动产登记事务中心信息查询单、被告女婿刘东文与原告秦士典及房屋中介张亮、杨国梁微信聊天记录、被告配偶宋玉敏与房屋中介杨国梁微信聊天记录、通话记录、兰州市城关区人民政府的《兰州市城关区人民政府国有土地上房屋征收决定》、兰州市城关区房屋征收管理办公室的《关于暂停办理黄河流域兰州白塔山段综合提升改造项目征收范围内房屋产权及使用权变更登记的函》、兰州不动产测绘报告、证人证言，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月1日，刘英俊、秦士典、兰州嘉奕房地产代理有限公司签订《房屋买卖成交合同》（合同编号：0000075），约定：兰州嘉奕房地产代理有限公司为中介，提供居间服务，刘英俊将其名下位于兰州市城关区房屋（建筑面积49.58平方米，所有权证号字第127797）以437000元出售给秦士典，秦士典支付定金20000元，剩余尾款于过户当日一次性付清。鉴于买方现有一套房屋正在办理过户手续，故买卖双方于2019年8月15日前后办理房地产过户手续，如卖方不履行合同义务，卖方需双倍返还买房所付定金，如买方不履行合同义务，已付全部定金不再归还，归卖方所有。合同签订当日秦士典将20000元定金交付至经纪方账户，其中10000元由经纪方托管，另外10000元交付刘英俊。期间刘英俊委托其女婿刘东文就房屋如何办理过户及过户时间与秦士典、兰州嘉奕房地产代理有限公司协商，刘英俊及家人在多次催促秦士典办理房屋过户手续未果后，微信告知中介将不再出售涉案房屋并准备通过委托公证授权方式撤回房产证原件。后因撤回房产证事宜未能办妥，双方搁置。2019年11月22日刘东文微信告知中介，由于产权人刘英俊春节期间不在兰州，承诺于2020年2、3月底办理房屋过户手续。之后刘东文告知中介因秦士典资金太迟、涉案房屋将要征收，取消交易并退还10000元给秦士典。本院认为,民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。本案中,原、被告于2019年8月1日签订的《房屋买卖成交合同》,系买卖双方当事人的真实意思表示,且内容亦不违反法律规定,对双方均产生法律约束力,双方当事人应当严格依照合同约定,全面行使权利并履行义务。基于上述《房屋买卖成交合同》,买卖双方建立了房屋买卖关系,买卖双方应当积极、善意地行使和履行各自的权利义务。本案中原告秦士典的购房款于2019年10月29日凑足，确距离双方初步约定的2019年8月15日较远，但买卖双方并未就付款及过户时间做出准确约定，也未约定逾期多久构成违约、需要承担违约责任，并且在之后的沟通协商过程中被告刘英俊通过中介对过户时间进行了变更，约定于2020年2月或3月底付款及过户。刘英俊陈述在2019年8月1日至2019年10月18日期间其与家人多次以微信的形式通知秦士典若不能尽快办理付款及过户手续则解除合同、取回房产证原件,但结合刘英俊及秦士典提交的微信聊天记录及通话记录，2019年11月22日刘英俊依然在与中介公司沟通过户事宜，约定2020年2月、3月底办理过户，故对刘英俊陈述的该内容本院不予采信，故刘英俊以秦士典未及时支付购房款为由,于2020年2月以微信告知中介公司发出的解约通知，依法不产生解除合同的效力。因此，被告刘英俊应当继续履行《房屋买卖成交合同》，将兰州市城关区房屋过户至原告秦士典名下。依据被告申请法院调取的兰州市城关区房屋征收管理办公室文件兰城征管函字【2020】13号《关于暂停办理黄河流域兰州白塔山段综合提升改造项目征收范围内房屋产权及使用权变更登记的函》及兰州市城关区人民政府文件城征决字【2020】2号《兰州市城关区人民政府国有土地上房屋征收决定》得知，该涉案房屋已纳入国有土地上房屋征收范围,涉案房屋的产权及使用权变更登记手续于2020年4月11日至2021年4月10日冻结，办理涉案房屋产权变更登记暂时存在阻却情形,但原告可基于《房屋买卖合同》要求被告刘英俊向其交付涉案房屋，并协助原告办理涉案房屋征收补偿事宜。故对原告主张继续履行合同并按照合同约定给付剩余购房款417000元，由被告刘英俊向其交付涉案房屋，并协助原告办理涉案房屋征收补偿事宜的诉讼请求,本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、被告（反诉原告）刘英俊于本判决生效后五日内将位于兰州市城关区房屋（建筑面积49.58平方米，所有权证号字第1277797）交付给原告（反诉被告）秦士典，协助秦士典办理上述房屋征收补偿事宜，并于该房屋产权转移登记手续解除冻结之日起十日内协助秦士典办理产权登记过户手续；二、原告（反诉被告）秦士典于本判决生效后五日内将剩余购房款417000元支付给被告（反诉原告）刘英俊；三、驳回原告（反诉被告）秦士典的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘英俊的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元,诉讼保全费50元,合计100元,由被告刘英俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  赵 丹二〇二〇年六月十七日法官助理  王 娜书 记 员  白永祯