上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初30554号原告(反诉被告)：上海旭升置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：PHUANKOKHOE，董事长。委托诉讼代理人：李海波，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：高懿然，北京市中伦(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海银携投资管理有限公司,住所地上海市嘉定区陈翔路XXX号XXX幢XXX区XXX室。法定代表人：周璐瑜，董事。委托诉讼代理人：季严敬，上海融力天闻律师事务所律师。原告上海旭升置业有限公司(以下简称旭升公司)与被告上海银携投资管理有限公司(以下简称银携公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告银携公司向本院提出反诉，本院受理后，依法合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旭升公司的委托诉讼代理人李海波、高懿然，被告银携公司的委托诉讼代理人季严敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭升公司向本院提出诉讼请求：1、确认旭升公司与银携公司就上海市吴淞路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；2、判令银携公司支付违约金318,648.33元；3、判令银携公司支付恢复原状费用95,007.23元。事实和理由：2016年12月14日，旭升公司与银携公司就系争房屋签订《房屋租赁合同》,约定：旭升公司将系争房屋出租给银携公司，租赁期限从2017年2月15日至2022年2月14日。2019年6月21日，银携公司向旭升公司发出《退租通知函》，要求提前退租，并在双方未就提前退租相关事宜达成一致意见的情况下擅自搬离系争房屋且不再继续履行租赁合同。旭升公司遂行使合同约定的单方解除权，于2019年6月30日提前解除租赁合同。现因银携公司违约导致租赁合同目的无法实现，其应承担相应的违约责任及复原义务，故诉至法院，要求判如诉请。银携公司辩称，同意解除租赁合同，但解除时间应为银携公司实际返还房屋之日即2019年6月26日。2019年6月19日，银携公司发函给旭升公司仅称其将于2019年6月20日前全面搬离系争房屋，并未表明解除合同，系旭升公司以其提前搬离为由单方解除合同，故本案不满足适用合同17.2条约定的条件。银携公司未违约，不应支付违约金及复原费用，且复原费用未实际发生，旭升公司可再出租利用。另租赁合同在约定了没收保证金的同时又约定支付保证金数额的违约金，标准过高，要求法院调整。另反诉要求：1、旭升公司返还保证金318,648.33元；2、旭升公司赔偿保证金占用损失，以318,648.33元为基数，按照年利率6%的标准自2019年6月27日起计算至实际返还之日止；3、旭升公司返还2019年6月27日至2019年6月30日未使用的租金、物业管理费及增值税合计13,968.15元。旭升公司对反诉辩称，不同意反诉请求，系银携公司违约在先，根据合同约定，旭升公司有权没收保证金，且银携公司也曾回函同意扣掉保证金作为违约金，故也就不存在占用保证金的资金损失。另2019年6月26日，银携公司只是搬离和物业做了交接，房屋复原尚未做，银携公司也认可费用支付至2019年6月30日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月14日，旭升公司(甲方、出租方)与银携公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用(系争房屋所在的实际楼层为28层，名义楼层为32层)，房屋用途为办公；附件二约定交付日为2017年2月15日，租赁期为交付日至2020年2月14日；附件三1.1条约定租赁期内第一、二、三个租赁年度(2017年2月15日至2020年2月14日)月租金为86,327.50元，增值税为4,316.38元，第四、五个租赁年度(2020年2月15日至2022年2月14日)月租金为99,314.83元，增值税为4,965.74元，乙方应在支付当期租金的同时向甲方支付当期租金的增值税；附件三1.2条约定租金支付方式见本合同5.5条；附件三2.1条约定管理费系指乙方对管理公司所提供的管理服务所应付的费用，租赁期内的管理费标准为27.36元/公历月/平方米，增值税税率为6%，乙方应在支付当期管理费的同时支付当期管理费的增值税；附件三3条约定保证金系指为保证乙方完整及充分地履行其于本合同项下义务之目的而应由乙方向甲方及管理公司支付的保证金，保证金金额为三个月的月租金及其增值税加上三个月的管理费及增值税之和315,634.35元，乙方应依据本合同第6.1条所约定的方式向甲方支付保证金271,931.64元，并向管理公司支付管理费保证金43,702.71元；合同5.5条支付方式(1)约定乙方应于交付日当日或之前依据甲方要求签署扣款授权书及相关文件，并为履行本合同项下支付义务而在甲方指定的银行开立银行账户(以下简称特别账户)，在租赁期内除首期租金及其增值税与首期管理费及其增值税外，乙方应于每一个公历月第25日或之前向特别账户一次性足额存入下一个公历月的租金、管理费、其它一切在本合同项下应当支付的款项(以下统称应付款项，包括但不限于租金、管理费、滞纳金、及任何其它费用)及增值税；6.1条约定在租赁期内，保证金中相等于三个月的月租金及其增值税的保证金部分由甲方保管，而相等于三个月的管理费及其增值税的保证金部分由管理公司保管，甲方及管理公司均无须向乙方支付保证金的利息，乙方不得以保证金抵扣其依据本合同应付的租金、管理费、其它任何应付款项、及增值税；10.1条约定除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在租期届满日或提前解除日17：00点之前完全履行其将该房屋恢复至本合同附件四所列的交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务并将该房屋返还甲方，乙方返还该房屋时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务，乙方亦应结清其依据本合同应付的全部款项，并将通向该大厦及该房屋各部分的钥匙返还甲方，若乙方未全面、充分地履行复原义务的，则甲方可要求乙方实际履行或选择代为履行复原义务，而乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失；17.2条约定在不影响甲方根据本合同约定行使任何其它权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：…(13)乙方擅自解除本合同…；17.3条约定当发生本合同第17.2条的任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金…；17.6条约定当发生本合同第17.2条项下的任一情况时，甲方即有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除本合同，而书面通知中规定之日期即为提前解除日，该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前单方面收回该房屋的权利而无须甲方以实际进入该房屋的行为作为行使该项权利的标志。2016年12月20日，银携公司支付北京搜厚物业管理有限公司上海第七分公司保证金43,702.71元及首期物业费14,567.57元。2016年12月21日，银携公司支付旭升公司保证金271,931.64元及首期租金90,643.88元。2017年10月，北京搜厚物业管理有限公司上海第七分公司出具《物业管理费押金及装修押金结转确认函》，载明其已于2017年10月20日支付物业费押金/保证金5,097,367.68元及装修押金315,809.30元给旭升公司，自本确认函签署之日起后续租户支付的物业费押金/保证金、装修押金、物业费款项均支付给旭升公司，其不再收取上述款项。之后，银携公司将物业费支付旭升公司。2018年8月24日，因物业费上涨，银携公司支付旭升公司物业管理费保证金补差款3,013.98元。现银携公司按约支付租金及物业费至2019年6月30日。2019年6月19日，银携公司向旭升公司发出《退租通知函》，称因公司经营发展规划需要，决定自2019年7月1日起退租系争房屋，同时于2019年6月20日前全面撤离系争房屋，并按约将系争房屋及其附属设施交旭升公司管理，请旭升公司于收到本函件后3个工作日内进行验收，如未在上述期间内进行验收，亦未提出任何异议，视为对房屋现状予以认可，旭升公司对房屋装修及物品可予以保留和自行处理。2019年6月25日，旭升公司向银携公司发出《单方解除通知》，称其于2019年6月21日收到《退租通知函》，提出单方面于2019年6月20日提前终止租赁合同，该行为严重违反了租赁合同的约定，现通知如下：1、旭升公司于2019年6月30日提前解除租赁合同，并于提前解除日前收回该房屋；2、银携公司应当支付的自交付日起至提前解除日的租金以及应承担的租赁合同提前解除的违约责任，包括但不限于：1)已支付的保证金318,648.33元不予退还；2)相当于保证金金额的违约金318,648.33元；3)装修复原费用150,699元。2019年6月26日，银携公司向旭升公司发出《单方解除通知回复函》，称1、其同意于2019年6月30日提前解除租赁合同，并全力配合交付系争房屋；2、其已于2019年5月10日交付截至提前解除日2019年6月30日的相关费用共计106,216.11元;3、其承诺于2019年6月30日前完成系争房屋作为法定、注册或备案地址的注销、迁移或变更手续；4、对于装修复原费150,699元，提出重新核算；5、此次提前退租实属行业政策环境所迫，给旭升公司带来不便深感歉意，同意旭升公司从其已支付保证金中扣除318,648.33元作为提前解除租赁合同的违约金。同日，银携公司搬离系争房屋。2019年7月9日，旭升公司向银携公司发出追缴函，要求银携公司在2019年7月25日前支付相当于保证金金额的违约金318,648.33元、恢复原状费用91,811.47元，在2019年7月25日前办妥租赁备案登记(如有)的注销手续，并完成在有关政府部门将该房屋作为贵司的法定、注册或备案地址(如有)的注销、迁移或变更手续，相关费用由银携公司承担。审理中，旭升公司提供上海盛敏建设发展有限公司出具的报价单，载明系争房屋恢复原状费用为95,007.23元，旭升公司称现尚未对系争房屋进行复原。审理中，根据旭升公司的申请，本院依法裁定冻结银携公司名下的银行存款413,655.56元，或查封、扣押其相等价值的财产。本院认为：根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，否则应承担相应的违约责任。旭升公司与银携公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。根据租赁合同约定，银携公司擅自解除合同，旭升公司有权单方解除合同，已支付的保证金不予退还，且银携公司还应支付相当于保证金金额的违约金。本案中，因银携公司单方退租，旭升公司行使单方解除权，银携公司亦书面回复同意双方租赁合同于2019年6月30日解除，故本院确认双方租赁合同于该日解除，银携公司反诉要求旭升公司返还2019年6月27日至2019年6月30日的租金、物业管理费及增值税缺乏依据，本院不予支持。因银携公司提前退租构成违约，应承担相应的违约责任，违约金数额本院将综合租赁合同的履行情况、银携公司的过错程度及旭升公司的实际损失等因素作出调整。关于复原费用，因未实际发生，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：一、上海旭升置业有限公司与上海银携投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；二、自本判决生效之日起10日内，上海银携投资管理有限公司支付上海旭升置业有限公司违约金106,216.11元；三、驳回上海旭升置业有限公司的其余诉讼请求；四、驳回上海银携投资管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,504.83元，减半收取计3,752.42元，由上海旭升置业有限公司负担863.06元，由上海银携投资管理有限公司负担2,889.36元；反诉案件受理费3,144.62元，由上海银携投资管理有限公司负担；财产保全费2,588.27元，由上海旭升置业有限公司负担595.30元,由上海银携投资管理有限公司负担1,992.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 燕二〇二〇年六月十日书记员 谢嫣雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……