云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2901民初1号原告：李虹，女，1967年11月7日出生，壮族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：冯云林，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。被告：李跃珠，男，1962年8月27日出生，白族，住云南省大理州大理市。被告：杜本惠，女，1963年11月24日出生，白族，住云南省大理州大理市。二被告共同委托诉讼代理人：马骞，云南杨守智律师事务所律师，特别授权代理。原告李虹与被告李跃珠、杜本惠租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李虹及其委托诉讼代理人冯云林、被告李跃珠、杜本惠及委托诉讼代理人马骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李虹向本院提出诉讼请求：1、依法支持原告享有房屋补偿款688025元；2、依法支持原告享有经营补偿费145701元、空房奖励19186.80元、搬家移机补助1200元，共计166087.80元；3、判令被告退还原告房屋租金232900元；4、判令被告支付资金占用费70992元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月28日，原告与被告签订《房屋租赁协议》。约定：原告租用被告位于大理市的房屋和庭院用于客栈经营，租期15年，租金每年78000元，共计1170000元；租金分两次支付，原告动工前支付702000元，2020年8月31日支付468000元；“租赁期间，如遇政府拆迁，老房子的补偿归甲方所得，新建房屋及装修的补偿归乙方所得，并由甲方在政府通知停业后1个月内，退回乙方已支付甲方，但因拆迁而无法使用的租金。”2014年10月29日，原告向被告支付租金702000元。2017年,大理市政府为保护洱海生态环境，将原告所建客栈的部分房屋及庭院列入拆迁范围。2017年3月31日，原告经营的客栈应大理市政府要求停业核查。2018年12月26日，原告租赁的房屋大部分被征收拆除，房屋租赁面积总计减少349.85㎡。对此银桥镇政府进行了估价，但因原告与被告未能就补偿款达成分割协议，致使政府尚不同意支付补偿款。原告认为，被告不按合同约定退还租金以及分割补偿款，给原告造成了巨大损失，应向原告支付资金占用费70992元。被告李跃珠、杜本惠辩称，在对拆迁房屋进行价格评估前，双方已协商确定：客栈经营范围归原告享有，房屋主体及自住部分归被告。原告主张的3幢1层框架结构房屋是被告在出租前所建，原告无权主张补偿款。《房屋租赁协议》遭到原告篡改，双方之间并未约定退回租金，且拆迁面积实际为264.62㎡，其中庭院面积实际减少139.16㎡。综上，原告的主张无事实和法律依据，被告不予认可。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的事实，本院认定如下:1、关于院子东面框架结构61.71㎡的房屋（评估报告中3#1幢）的权属问题，对此，原告认为该房屋是其拆除被告原来所建房屋后于2013年新建的，并提交鹏程房评字2018第0283-05-01-047号《房地产估价报告》予以证明。被告则认为该房屋是其2009年所建，被告提交照片打印件2张、《关于村民李祥寿野蛮侵占集体用地、严重扰乱我方正常生产经营及日常治安的汇报》复印件1份予以证明。本院认为，被告提交的证据形式不合法，亦不能证明该房屋是2009年所建；原告提交的证据真实合法，与本案有关联，能够证明该房屋是其2013年新建，故本院对原告的该项主张予以采纳。2、关于原告是否对院子进行回填的问题，对此双方均未提交证据。本院认为，双方是分开进行的评估，院子的“回填方”部分评估在鹏程房评字2018第0283-05-01-047号《房地产估价报告》（被告户）中，且在双方签订合同时，租赁物即为完整的一个院落，按常识，回填是对地基部分的处理，建盖房屋前即已完成，故本院认定地基回填部分是被告投入。3、关于鹏程房评字2018第0283-05-01-047号《房地产估价报告》中附属设施评估复核表的8、9项［青石板贴面（围墙下部）、薄青砖贴柱面(围墙）］的归属问题，原告主张该两项系其所修建，被告不认可，双方均未向本院提交证据。本院认为，如前所述，双方是分开进行的评估，该两项评估在鹏程房评字2018第0283-05-01-047号《房地产估价报告》（被告户）中，原告未能举证予以反驳，本院对原告的主张不予采纳。本院认定法律事实如下：被告李跃珠户是居住于大理市的农村居民户，杜本惠是李跃珠的妻子。1995年11月22日，该户领取了ＮＯ.0007058号云南省大理市宅基地使用证，土地使用面积为240㎡。2006年-2008年间，被告户在该宅基地上建盖了坐西向东砖混结构“7”字型三层的一幢房屋，西边房屋1、2层各有4间、3层有2间，北边房屋1层有3间、2层有2间，南边是围墙和花台，东边有一层三间房屋。2013年9月28日,原告李虹（乙方）与二被告（甲方）签订一份《房屋租赁协议》，主要约定：甲方将上述院落除西边一层4间之外的其他房屋和院子出租给乙方作为经营使用;租赁期15年，甲方给予乙方9个月的建设期，乙方对房屋可使用实际时间为15年零9个月，即从2013年9月1日起至2029年5月31日止；年租金78000元，总额为1170000元，租金分两次支付：乙方动工前支付60%，即702000元，第二次支付时间为2020年8月31日；如发生政府拆迁事宜，老房屋的补偿由甲方所得，新建房屋及装修的补偿由乙方所得，并由甲方在政府通知停业后1个月内，退还乙方已支付甲方但因拆迁而无法使用的租赁期。乙方租用房屋后，可视营业需求，在确保房屋结构安全的前提条件下对老房屋进行改造，甲方不得干预。此外，合同还对双方的相关权利义务进行了约定。双方签约前，原告于2013年8月10日支付被告定金30000元。合同签订后，被告于当日向原告交付了房屋，原告于当日转账支付被告租金500000元，2013年10月12日又支付租金172000元。原告接收案涉院落后，对整体进行了改造：拆除原有大门进行新建；西边房屋的三楼进行了扩建，加盖了1间；北边三楼加盖了一间房屋；将院子东边的原有建筑物拆除后，修建一层3间的框架结构房屋；围墙和院子进行了改造。2014年5月1日起，原告在该院落内开设经营“灵泉溪远方的家海景客栈”，后领取了经营者为李虹的个体工商户营业执照。2017年，案涉客栈租赁的部分房屋被划入大理市洱海生态环境保护“三线”划定项目的拆迁范围。大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司受大理市洱海生态环境保护“三线”划定项目指挥部的委托，到现场对大理市湾桥镇李跃珠户以及李虹“灵泉溪远方的家海景客栈”所属范围的建筑物、构筑物、林果木及附属设施等进行评估（根据原、被告要求，分别作出），并于2018年11月6日作出鹏程房评字2018第0283-05-01-047号、2018第0283-05-01-048号两份《房地产估价报告》。经评估房屋建筑面积为李跃珠户225.64㎡，李虹（远方的家客栈）0㎡，评估价格为李跃珠户499,788元，李虹233,705元[其中李跃珠户房屋部分评估价格为374,359元(1#幢第一层评估价92,519元、第二层评估价90,167元、第三层评估价59,741元、3#幢1层框架结构建筑物评估价128,593元、砖混大门3,339元)、李虹（远方的家客栈）房屋部分评估价格为0元、李跃珠户室内装修及附属设施部分评估价格为125,429元、李虹室内装修及附属设施部分评估价格为233,705元。]后该公司又对李跃珠户进行补漏评估147,689元、对李虹（远方的家客栈）所属附属设施进行补漏评估223,714元（第一次补漏71,826元，第二次补漏151,888元。）庭审中，被告认可鹏程房评字2018第0283-05-01-047号《房地产估价报告》（被告户）附属设施评估复核表中的第6、7两项（围墙上双坡小青瓦压顶、围墙上花空瓦隔断）是原告所建。2018年11月30日，被告户（甲方）与大理市银桥镇人民政府（乙方）、大理市银桥镇新邑村民委员会第6村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》（以下简称《安置协议书》），约定甲、乙双方同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方本户使用的土地、所述房屋和其他附着物进行腾退搬迁补偿安置。甲方宅基地合法有效面积0.335亩，本次退出合法有效面积0.335亩，甲方自愿按宅基地补偿方式进行补偿安置，同时同意进行异地安置，由乙方安排甲方搬迁安置用地面积为0.36亩，如安置面积与甲方腾退的合法有效面积不相等的，按每亩555,000元标准进行货币补差。安置面积大于甲方搬迁腾退合法有效面积0.025亩，甲方应支付乙方的差价为13,875元，由乙方在应支付甲方的补偿款总额中一次性扣减。本次拆除房屋建筑面积225.64㎡，经大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司到现场对甲方的建筑物、构筑物、林果木及附属设施等进行评估，评估总价格为1,104,896元。就搬迁补助，乙方确认给予甲方搬家费2,000元、过渡期补助费16,246.08元、经营搬迁补助费145,701元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、签约奖励费60,000元。《安置协议书》还对三方的其他权利义务进行了约定。同时，被告户还获得提前移交空房奖励费27,076.80元。2018年12月，案涉房屋西边主房中靠南侧的两间三层楼上下、院子东边的3#幢一层框架结构建筑等被拆除。未纳入拆除范围的房屋现由原告管理使用。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，被告按约向原告交付了标的物，原告交付了租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于出租人的事由，标的物中的部分建筑物被拆除，双方均未违约。关于房屋补偿款的分配问题，本院认为，根据合同约定：“租赁期间，如遇政府拆迁，老房子的补偿归甲方所得，新建房屋及装修的补偿归乙方所得。”东面房屋由原告所建，补偿款应由原告享有，合同还约定：“乙方租用房屋后，可视营业需求，在确保房屋结构安全的前提条件下对老房屋进行改造，甲方不得干预。”原告将被告原有的东面房屋拆除之后重建,对于此种情形下如何分配补偿款，双方并未作约定，根据公平原则，对东面房屋补偿款的分配应当结合双方投入情况、房屋已使用年限等因素予以确认。被告方与相关部门签订《安置协议书》的日期为2018年11月30日，此时可确定合同已不能继续履行，扣除房屋建设期9个月，原告已实际使用被拆除的东面房屋为1643天（2014年6月1日—2018年11月30日），该使用年限占整个租期（15年）的比例30%所对应的被拆除房屋的价值应归被告户享有，即东面房屋评估的补偿款由被告户享有43,566.30元，原告享有101,654.70元。庭审中，被告认可1#幢3层砖混建筑、鹏程房评字2018第0283-05-01-047号《房地产估价报告》中的6、7项（围墙上双坡小青瓦压顶围墙上花空瓦隔断）、鹏程房评字2018第0283-05-01-048号《房地产估价报告》由原告所建，故相对应的补偿款应由原告享有。综上，原告享有3#幢1层框架建筑房屋补偿款101,654.70元、1#幢3层砖混建筑房屋补偿款69,787元、鹏程房评字2018第0283-05-01-047号《房地产估价报告》中附属设施评估复核表的第6项（围墙上双坡小青瓦压顶）附属设施补偿款3,116元、第7项（围墙上花空瓦隔断）附属设施补偿款1,034元以及鹏程房评字2018第0283-05-01-048号《房地产估价报告》室内装修及附属设施部分补偿款457,419元，以上合计633,010.70元。关于原告诉请的经营搬迁补偿费145,701元、提前移交空房奖励费19,186.80元、三项移机补助费1,200元的归属问题，本院认为，依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》（大市政发〔2018〕76号）文件精神，经营搬迁补助是针对持有经营证照的对象（本案原告）给予的补助；提前移交空房奖励是针对需要在规定时限内提前从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的奖励；三项移机费是针对设备购置及缴费主体（本案原告）给予的补助。本院确认三项补偿费用均归属原告。关于租金返还的问题，本院认为，如前所述，合同的部分标的物因不可归责于双方当事人的事由被拆除，现双方均未要求解除合同，合同应当继续履行。合同的订立和变更属当事人的自愿，案涉院落内的部分房屋被拆除，标的物发生改变之后，应由双方协商确定标的物的实际情况,包括标的物的面积、设施、装修等，在此基础上再确定房租、履行方式、权利义务等合同内容的变更事项，原告在双方没有对上述问题达成一致意见的情况下提出的租金计算方式系其单方意见，并无事实基础，原告也未能举证证明标的物减少的面积为349.85㎡，双方应当以标的物的实际情况对合同的继续履行问题协商确定，原告以其单方计算的房屋租赁面积减少349.85㎡主张退还租金232,900元的诉请无据,本院不予支持。关于原告主张的资金占用费的问题，本院认为，合同签订后，被告按约向原告交付了标的物，原告交付了租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于出租人的事由，标的物中的部分建筑物被拆除，双方均未违约。故本院对原告的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、就被告李跃珠户位于大理市的房地产被搬迁安置一事，由原告李虹享有房屋补偿款171441.70元、附属设施补偿款461569元、经营搬迁补助费145701元、提前移交空房奖励费19186.80元、三项移机补助费1200元，合计799098.50元。二、驳回原告李虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,222元，由原告李虹负担6,722元，被告李跃珠、杜本惠负担8,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长 马 泽人民陪审员 滕 英人民陪审员 郭文旗二〇二〇年六月二十四日书 记 员 陈晓蓉