中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终262号 上诉人（原审被告）：重庆鸿恩寺实业发展有限公司。住所地：重庆市江北区流金家园5号1-1。 法定代表人：王文彦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐伟强，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：重庆市江北区征地事务中心（原重庆市江北区土地征用管理办公室）。住所地：重庆市江北区洋河二村3号满堂红商务楼三楼。 法定代表人：朱光炯，该中心副主任。 委托诉讼代理人：胡书明，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 上诉人重庆鸿恩寺实业发展有限公司（以下简称鸿恩寺实业公司）因与被上诉人重庆市江北区征地事务中心(原重庆市江北区土地征用管理办公室，以下简称原江北区征地办)合同纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（2018）渝民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿恩寺实业公司上诉请求：（一）依法改判（2018)渝民初162号民事判决第一项为，鸿恩寺实业公司于本判决生效之日起十五日内支付原江北区征地办违约金，违约金分段计算如下：2016年11月1日起至2016年11月27日止，以469146456元为基数，按照每日万分之一的标准计算；从2016年11月28日起至2017年5月1日止，以472146456为基数，按照每日万分之一的标准计算；2017年5月2日起至2019年3月2日止，以472846456元为基数，按照每日万分之一的标准计算。（二）一审诉讼费、二审诉讼费均由原江北区征地办承担。事实和理由：一审法院认定从2019年6月1日起计算违约金属于事实认定错误。2016年5月27日，重庆市江北区人民政府召开关于三湾金季项目（鸿恩寺四期回购安置房）专题会议，此后作出的《区政府专题会议纪要》（专题会议纪要〔2016〕100号)（以下简称2016年会议纪要）明确幼儿园工程项目最迟完工时间为2016年10月底，不应当以2016年5月31日作为幼儿园工程项目的完工期限。鸿恩寺实业公司不应当承担2016年6月1日起至2016年10月31日止的违约金6978271.7元。 原江北区征地办辩称，2015年12月29日，重庆市江北区人民政府办公室（以下简称江北区政府办公室）印发的区政府专题会议纪要（以下简称2015年会议纪要）是双方当事人意思表示一致的结果。鸿恩寺实业公司也认可参与了该会议。该会议确定了幼儿园最晚于2016年5月建成。而2016年5月27日召开会议是重庆市江北区人民政府因针对鸿恩寺实业公司资金短缺未在2016年5月完成幼儿园建设的问题进行部署，明确在2016年10月底前必须完成幼儿园的建设。鸿恩寺实业公司未参加该会议。该会议纪要对鸿恩寺实业公司没有约束力，并不当然免除鸿恩寺实业公司的违约责任。一审法院判决鸿恩寺实业公司从2016年6月1日起承担违约责任并无不当。 原江北区征地办向一审法院起诉请求：（一）判令鸿恩寺实业公司向原江北区征地办交付三湾金季一期安置房屋；（二）判令鸿恩寺实业公司承担逾期交房违约金，违约金以472846456元为基数，自2013年5月20日起至房屋交付之日止，按照日万分之一计算；（三）案件受理费、保全费、保全担保费由鸿恩寺实业公司承担。 一审法院认定事实：2010年，原江北区征地办（甲方）与鸿恩寺实业公司（乙方）签订《鸿恩寺K12-4地块回购房协议》，约定：“一、乙方同意在鸿恩寺K12-4地块内开发修建约80000平方米房屋，由甲方定向回购作安置房使用。……四、房屋回购单价待土地价格确定后另行确定，暂按2980元/平方米计（建筑面积），最终以区政府的专题会议纪要明确的单价为准。……十、乙方在建设过程中，不得将甲方所购房屋作抵押贷款，不得向其他权利人出售本协议房屋，如乙方擅自抵押或重复出售，承担与抵押贷款额或销售价款等额的违约金。” 2011年5月3日，原江北区征地办（甲方）与鸿恩寺实业公司（乙方）签订《房屋代建合同》，约定：“第一条甲方委托乙方代为建设的三湾金季安置房小区位于鸿恩寺森林公园旁12-4地块，项目总用地面积约80294.2平方米，总建筑面积约28万平方米，项目分两期实施，第一期建设约10万平方米，第二期建设约18万平方米。……第三条计价方式与价款结算：本合同总金额由以下组成：一、本合同代建房款总额约为：1253442500元，其中：1.住房价格，按建筑面积计算，面积约为252000平方米，以3170元/平方米为包干单价，结算价款约为934920000元。2.商业用房价格，按建筑面积计算，面积约为24000平方米，以1万元/平方米为包干单价，结算价款约为240000000元。3.车库价格，按个数计算，车库个数约为867个，以67500元/个为包干单价，结算价款约为58522500元。4.幼儿园价格，按建筑面积计算面积约为4000平方米，以5000元/平方米为包干单价，结算价款约为20000000元。5.以上建筑面积的确定：以国家认可的有资质的房屋测绘部门量算确定的最终建筑面积为准；车库的个数的确定：以实际数为准。……第四条付款方式：合同代建房款总额约为：1253442500元。付款方式如下：1.签订本合同在乙方支付土地款后五个工作日内，甲方支付房款总额10%的定金，计125344250元。2.平基工程进场后五个工作日内，支付房款总额的2.5%，计31336062元。3.平基土石方完工后，支付房款总额的2.5%，计31336063元。4.项目会分两期实施，首期建设面积约100000平方米，车库约333个，总投资约393477500元；第二期建设面积约180000平方米；首期建筑资金分期支付如下：5.基础工程完工后，支付首期房款总额的5%，计19673875元。6.主体至15层时，支付首期房款总额的10%，计39347750元。7.主体封顶时，支付首期房款总额的10%，计39347750元。8.外架下滑至15层时，支付首期房款总额的20%，计78695500元。9.工程完工时，支付首期房款总额的30%，计118043250元。10.交房前，支付首期房款总额5%，计19673875元。11.留工程维修、质量保证金占首期房款总额的5%，计19673875元。在房屋竣工验收合格满一年后付保修金的70%，计13771713元，二年完成正常保修工作后付剩下保修金额的30%，计5902162元，保修款不计利息。12.第二期按第一期支付比例同比例支付。第五条交付期限及交付条件。1.工程竣工后乙方住宅交房时间为：第一期建设的物业（含住房、车库及配套等）必须在2013年5月20日前通过竣工验收并交付使用；第二期启动由甲方出面协调国资等部门，达成设计条件共识后半年内启动建设，两年后交出二期所有房屋（包括住宅、商业、幼儿园及车库及配套等）。第六条违约责任。1.乙方责任：乙方未按合同规定的期限将该项目安置房交付甲方使用，每逾期一天，乙方按甲方已支付款项的万分之一承担违约金，如因甲方延迟付款、变更设计或提出新的要求或其他非乙方原因导致交付时间延迟，其交房时间顺延。因乙方原因造成该安置房项目持续或累计停滞三个月或不能继续开发，乙方承担由此造成的全部经济损失。……第十二条乙方在建设过程中，不得将房屋作抵押贷款，不得向其他权利人出售本合同所指房屋，如乙方擅自抵押或重复出售，承担与抵押贷款额或销售价款等额的违约金。” 2013年5月30日，原江北区征地办（甲方）与鸿恩寺实业公司（乙方）签订《补充协议》，约定：“……在双方共同努力下，项目进展迅速，现已完成一期九幢住宅楼和S1商业的主体建设，其余工程按施工建设程序正积极推进中。由于二期因拆迁问题尚未启动，一期建设规模发生调整（增加了约2万平方米），主合同中约定的付款是按一、二期总体考虑的，现条件发生变化，二期启动时间不定因素很多，为尽快完成一期项目建设，经报区政府同意对一期余下款项支付经双方协商后达成如下补充协议：一、按双方核对已批准的建设指标和合同约定单价，一期总的房款约为490710000元，原已支付的317038000元作为一期前期总已支付款，对余下建设资金（已扣除工程保修金，工程保修金按总造价的3%计，金额约为14721300元），还应支付158950700元，以此作为下一步分节点分阶段付款的总额数。……” 2014年12月22日，江北区政府办公室召开了关于鸿恩寺四期农转非安置房拆迁及验收专题会议，印发的会议纪要载明，鉴于该项目拆迁原因致规划的幼儿园现无法实施，其余工程已全部完成，为确保安置房尽快分配，维护社会稳定，会议同意：（一）除幼儿园外，区规划分局协调市规划局先行办理鸿恩寺四期安置房已竣工部分的规划验收手续；（二）公建部分的烟道施工在其二次装修阶段实施，区环保局尽快核发验收合格意见书；（三)市、区城乡建委对该项目已完成部分先行办理分户验收、综合验收及竣工验收备案手续。所有手续力争在12月底完成。……鉴于张庆奎户阻工已严重影响鸿恩寺四期安置房竣工验收及投用，会议要求区公安分局专案组尽快入户进行法治教育。 2015年11月17日，江北区政府办公室召开了征地及安置房建设2015年第11次专题会议，印发的2015年会议纪要载明：六、关于鸿恩寺四期回购安置房的竣工验收等问题。会议听取了区征地办关于鸿恩寺四期回购安置房竣工验收等问题。鉴于该项目配套幼儿园因开发商鸿恩寺实业公司迟迟未启动建设，导致该项目无法办理竣工验收，分房计划受到严重影响，为确保在外过渡的约1200名被征地群众在春节前能顺利入住，会议决定：（一）鸿恩寺四期回购安置房在完善有关规划手续后采取分段验收的方式，区规划分局、区城乡建委给予支持，对住宅部分先行验收，商业部分待幼儿园建设完毕后一并验收。（二）责成鸿恩寺实业公司立即启动配套幼儿园的建设并最迟在2016年5月份建成，同时为缓解鸿恩寺实业公司幼儿园建设资金紧张问题，区征地办在该项目未付购房款中提前支付鸿恩寺实业公司不超过600万元的购房款。 原江北区征地办于2011年5月19日，支付总房款10%的定金125344250元；2012年3月14日支付总房款的2.5%即31336062元；2012年8月22日，平基土石方完工支付的总房款的2.5%、支付总房款的5%，共计51009938元；2012年11月22日，主体15层时支付首期房款总额10%即39347750元；2013年1月24日，主体封顶时支付首期房款总额10%即50000000元；2013年4月15日，外架下滑至15层，支付首期房款总额20%即20000000元；2013年6月3日，1、4、7号楼外墙完成支付20%即31794000元；2013年7月29日，3、5号楼外墙完成支付10%即15895070元；2013年9月29日，2、8号楼外墙完成支付10%，6、9号楼外墙完成支付10%，共计支付31791400元；2013年11月24日，水电气进场支付20%即31790140元；2014年1月17日，按鸿恩寺四期回购房补充协议费用支付明细支付21487127元；2014年5月30日，根据付款申请经领导同意支付8200000元；2014年9月1日，按农村征地和安置房建设2014年第4次专题会议纪要支付5000000元；2016年1月14日，按2015年会议纪要支付1800000元；2016年5月16日，按2015年会议纪要支付1500000元；2016年6月13日，按2016年会议纪要支付853120元；2016年7月27日，按2015年会议纪要支付1997599元；2016年11月28日，按农村征地和安置房建设2016年第6次专题会议纪要支付3000000元；2017年5月2日，按2015年会议纪要支付700000元；2019年7月15日，根据鸿恩寺实业公司委托付款通知向重庆松龙建筑（集团）有限公司支付2000000元。以上合计支付474846456元。 根据2019年3月2日鸿恩寺实业公司向原江北区征地办出具的接管申请，原江北区征地办目前已经全面接管三湾金季安置房项目，该项目尚未竣工验收。 一审法院认为，《鸿恩寺K12-4地块回购房协议》《房屋代建合同》《补充协议》系原江北区征地办及鸿恩寺实业公司的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。根据查明的事实，尽管案涉房屋目前仍未完成竣工验收，但案涉房屋已经在本案诉讼过程中由鸿恩寺实业公司交付原江北区征地办占有，原江北区征地办要求鸿恩寺实业公司向原江北区征地办交付三湾金季一期安置房屋的诉讼请求已经实现，故对原江北区征地办的第一项诉讼请求不予支持。原江北区征地办若认为鸿恩寺实业公司交付的房屋不符合《房屋代建合同》及《补充协议》的约定，可以另行向鸿恩寺实业公司主张权利。 本案的争议焦点为：鸿恩寺实业公司是否应当向原江北区征地办承担逾期交房的违约责任。 鸿恩寺实业公司应当向原江北区征地办承担逾期交房的违约责任。事实和理由：（一）双方于2013年5月30日签订《补充协议》中载明，由于二期因拆迁问题尚未启动，一期建设规模发生调整，增加了约2万平方米，故双方对一期余下款项如何支付达成协议。鉴于双方在签订前述补充协议时明确了一期建设规划发生调整的事实且并未确认鸿恩寺实业公司有逾期交房违约行为，可见双方对一期交房时间的约定已经改变，不再按照《房屋代建合同》关于“第一期建设的物业必须在2013年5月20日前通过竣工验收并交付使用”的约定履行，故原江北区征地办关于鸿恩寺实业公司应当从2013年5月20日开始承担逾期交房违约责任的请求不能成立。（二）根据2014年12月22日江北区政府办公室组织召开的关于鸿恩寺四期农转非安置房拆迁及验收专题会《会议纪要》可知，鸿恩寺四期安置房项目因拆迁原因致规划的幼儿园无法实施，其余工程已全部完成。由此可见，此时案涉项目无法完成竣工验收并交付使用系不可归责于鸿恩寺实业公司的原因，鸿恩寺实业公司不应当承担逾期交房的违约责任。（三）根据2015年会议纪要可知，此次会议中各方未再提出拆迁系案涉项目幼儿园建设的障碍，而是责成鸿恩寺实业公司立即启动幼儿园建设，并要求该司在2016年5月前完成。因案涉项目其他部分早已完工，待幼儿园建成后即可进行竣工验收，故该次会议确定的2016年5月31日应为鸿恩寺实业公司完成案涉项目的最后期限。但鸿恩寺实业公司并未按期完成幼儿园建设，故对案涉工程未能完成整体竣工验收负有责任，该公司应从2016年6月1日起对原江北区征地办承担逾期竣工验收及交房的违约责任。根据《房屋代建合同》第六条第1项约定，鸿恩寺实业公司每逾期一天，应按原江北区征地办已支付款项的万分之一承担违约金。截至2016年5月31日，原江北区征地办已付款项为466295737元（125344250元+31336062元+51009938元+39347750元+50000000元+20000000元+31794000元+15895070元+31791400元+31790140元+21487127元+8200000元+5000000元+1800000元+1500000元），故鸿恩寺实业公司应从2016年6月1日起至2016年6月12日止，以466295737元为基数，按照每日万分之一的标准计算违约金。截至2016年6月13日原江北区征地办已付款项为467148857元，故鸿恩寺实业公司应从2016年6月13日起至2016年7月26日止，以467148857元为基数，按照每日万分之一的标准计算违约金。截至2016年7月27日原江北区征地办已付款项为469146456元，故鸿恩寺实业公司应从2016年7月27日起至2016年11月27日止，以469146456元为基数，按照每日万分之一的标准计算违约金。截至2016年11月28日原江北区征地办已付款项为472146456元，故鸿恩寺实业公司应从2016年11月28日起至2017年5月1日止，以472146456元为基数，按照每日万分之一的标准计算违约金。截至2017年5月2日原江北区征地办已付款项为472846456元，故鸿恩寺实业公司应从2017年5月2日起至原江北区征地办于2019年3月2日接房之日止，以472846456元为基数，按照每日万分之一的标准计算违约金。原江北区征地办于接房之后即2019年7月15日，根据鸿恩寺实业公司的委托向案外人支付的2000000元不再纳入计算违约金的基数。3.如前所述，双方在履行合同的过程中，因一期项目建设规模调整，一期交房时间不再以《房屋代建合同》约定的2013年5月20日为准，故鸿恩寺实业公司关于原江北区征地办未于2015年5月19日前主张违约责任，已经超过诉讼时效的辩解理由也不成立。 另外，原江北区征地办称其为向法院申请财产保全而委托重庆进出口融资担保有限公司提供担保，产生费用56万元。原江北区征地办请求由鸿恩寺实业公司承担该笔费用。一审法院认为，原江北区征地办申请财产保全并非必须由他人提供担保，其产生的担保费亦非合同约定应由鸿恩寺实业公司承担的费用，故原江北区征地办的该项请求不能成立，一审法院不予支持。一审判决：（一）鸿恩寺实业公司向原江北区征地办支付违约金，违约金分段计算如下：1.从2016年6月1日起至2016年6月12日止，以466295737元为基数，按照每日万分之一的标准计算；2.从2016年6月13日起至2016年7月26日止，以467148857元为基数，按照每日万分之一的标准计算；3.从2016年7月27日起至2016年11月27日止，以469146456元为基数，按照每日万分之一的标准计算；4.从2016年11月28日起至2017年5月1日止，以472146456元为基数，按照每日万分之一的标准计算；5.从2017年5月2日起至2019年3月2日止，以472846456元为基数，按照每日万分之一的标准计算；（二）驳回原江北区征地办的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2953600元，保全费5000元，合计2958600元由鸿恩寺实业公司负担。 本院另查明，重庆市江北区土地征用管理办公室更名为重庆市江北区征地事务中心。2016年会议纪要载明，根据区政府专题会议纪要2015-297号精神，区征地办在该项目未付购房款中提前支付鸿恩寺实业公司不超过600万元的购房款用于配套幼儿园建设。同意区征地办根据幼儿园的实际建设进度分批支付该笔购房款，确保幼儿园10月底前顺利完工，幼儿园后续建设和现场整改工作中如果出现建设资金不足，确需区征地办再次提前支付购房款的，由区政府专题会议研究。鸿恩寺实业公司未参加该次会议。 本院二审查明的其他事实与一审查明事实相同。 本院认为，本案的争议焦点为逾期交房违约金的起算时间应当如何确定。鸿恩寺实业公司明确2015年会议纪要所确定的交房时间对其具有约束力，但由于2016年会议纪要对交房时间进行了变更，故鸿恩寺实业公司主张，应按照2016年会议纪要所确定的2016年10月底作为幼儿园交付的期限。对此本院认为，从内容来看，2016年会议纪要是为了落实2015年会议纪要中提出的由原江北区征地办提前支付购房款解决鸿恩寺实业公司资金短缺问题，而非对鸿恩寺实业公司交房期限的宽限，且鸿恩寺实业公司亦未参加会议，不能将2016年会议纪要中的相关内容认定为双方当事人就交房期限作出了变更约定。鸿恩寺实业公司应承担从2016年6月1日起因逾期交房产生的违约责任。故本院对鸿恩寺实业公司提出的应当自2016年11月1日起计算逾期交房违约金的上诉请求不予支持。 综上所述，鸿恩寺实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60647.9元，由重庆鸿恩寺实业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 欢 审判员 冯文生 审判员 叶 阳 二〇二〇年六月十一日 法官助理铁晓松 书记员夏樱