四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初323号 原告：向仕新，男，汉族，生于1966年12月15日，现住四川省旺苍县。 原告：邓涵，女，汉族，生于1975年10月1日，现住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：何学文，旺苍县尚武镇法律服务所法律工作者。 被告：李春林，男，汉族，生于1971年12月11日，现住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：杨彬，广元市利州区工农法律服务所法律工作者。 被告：李容，女，汉族，生于1969年2月19日，现住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：杨彬，广元市利州区工农法律服务所法律工作者。 第三人：中国银行股份有限公司广元分行，营业场所四川省广元市利州东路501号。 负责人：杨素军，系该行行长。 委托诉讼代理人：杜鹃，女，汉族，生于1973年1月28日，住四川省广元市利州区。 原告向仕新、邓涵与被告李春林、李容、第三人中国银行股份有限公司广元分行（以下简称中行广元分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告向仕新、邓涵委托诉讼代理人何学文，被告李春林及与李容的共同委托诉讼代理人杨彬、第三人中行广元分行委托诉讼代理人杜鹃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向仕新、邓涵向本院提出诉讼请求： 一、判令被告继续履行与原告所签订的《二手房购房合同》、及时为原告办理房屋产权过户登记，并承担违约金5000.00元； 二、本案一切诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年3月5日，二被告与二原告签订《二手房购房合同》，合同约定，二被告将属其所有位于广元市利州区住房所有权转让给二原告，转让费用共计580000.00元，同时约定二被告不得将该房屋作任何抵押、拍卖、转让、继承。原二告于签订当日按合同约定已支付购房款500000.00元，同时二被告将该房屋交付给二原告管理使用至今，余额约定在二被告将该房屋办理完过户登记后一次性付清。现经了解，二被告将该房屋已作抵押贷款，签订《二手房购房合同》时，二被告未取得该房屋产权登记证，但约定在二被告取得该房屋产权登记证后立即为二原告办理过户登记，且最长期限不得超过2021年3月31日，现二被告已取得该房屋产权登记证，能够为二原告办理过户登记，但二原告多次联系二被告办理过户登记，二被告至今推诿，现二原告维护自己的合法权益，遂向法院提起诉讼。 原告向仕新、邓涵为支持自己的主张，在本院确定的举证期限内提交了以下证据： 一、2018年3月5日，原告向仕新、邓涵作为购买方乙方与被告李春林、李容作为出卖方甲方签订的《二手房购房合同》一份，证明原、被告签订合同的真实性、合法性，以及约定的价款及给付方式。 二、1.2018年3月5日，被告李春林、李容向原告向仕新、邓涵出具的收条一份，载明：“今收到向仕新、邓涵购房款人民币伍拾万元整（500000.00元）（购启明星花园七栋16楼2号），注银行转账，收款人：李春林、李容，2018.3.5日”； 2.2018年3月4日-2018年3月6日，原告向仕新中国工商银行账户62×××37的历史明细清单一份； 3.⑴2018年3月5日，原告向仕新、邓涵通过中国工商银行向被告李春林转款150000.00元的汇款凭证一份； ⑵2018年3月5日，原告向仕新、邓涵通过中国工商银行向被告李春林转款342000.00元的汇款凭证一份； 证明二原告按合同约定向二被告支付购房款500000.00元真实性。 三、1.2020年1月8日，广元阳光物业服务有限公司（以下简称阳光物业）向原告向仕新出具的收到2019年8月31日-2020年8月31日物业费1533.00元的NO0043636收据一份； 2.2019年2月20日，阳光物业向被告李春林出具的收到2018年7月31日-2019年8月31日物业费1533.00元的NO0034514收据一份； 证明原告与被告所约定已购买的房屋，被告已交付给原告长期管理使用。 四、2020年1月7日，四川省广元市利州区人民法院作出的关于申请人向仕新、邓涵与被申请人李春林、李容房屋买卖合同纠纷一案的（2020）川0802财保4号民事裁定书一份，证明在诉前已申请法院冻结并支付保全费用3420.00元。 五、川（2019）广元市不动产权第0015267号产权证书一份，载明：坐落于广元市利州区房屋，专有建筑面积104.57㎡，分摊建筑面积23.17㎡，系被告李春林、李容按份共有，证明该房屋属于被告所有，具备合同继续履行将该房屋过户给原告条件成立。 被告李春林、李容共同辩称，原告诉状所述不属于事实，事实是当时二被告因为资金周转困难所以情急之下将房屋以低于市场价30%以上的价格协议给了原告方，当时因为该房屋不能过户约定的是三年以后再完善相关手续，且该房屋属于银行抵押按揭房，这个当时原告是知情的，该房屋属于按揭房，明知是按揭房不能买卖，又签订了协议，所以被告认为该协议属于无效协议，原告此次起诉违背了信用原则。2021年3月31日之前才能过户，所以原告说被告违约也不属实。作为被告要求解除这个协议，所以请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告李春林、李容为支持自己的主张，在本院确定的举证期限内提交了以下证据： 一、2018年3月5日，原告向仕新、邓涵作为购买方乙方与被告李春林、李容作为出卖方甲方签订的《二手房购房合同》一份，证明双方主体，涉案房屋的情况与合同事实不符，价格过于低于市场价格。 二、1.2010年1月12日，被告李春林向第三人中行广元分行提交的关于广元市利州区房屋的《房屋按揭贷款申请表》一份； 2.2010年1月13日，被告李春林、李容作为借款人与第三人中行广元分行作为贷款人、四川广元启明星铝业有限责任公司（以下简称启明星公司）作为保证人签订的《个人一手住房贷款合同》一份； 证明原、被告当时签订合同时，该房屋依法不能交易。 三、2018年11月19日-2019年11月19日，被告李春林中国银行账户60×××26的交易流水明细清单一份，证明房屋截止目前按揭款一直是由被告方支付，进一步证明该房屋属于抵押按揭房不能交易。 第三人中行广元分行到庭参加诉讼，未发表陈述意见，也未向本院提交证据。 被告李春林、李容对原告向仕新、邓涵提交证据的质证意见为： 一、2018年3月5日，原告向仕新、邓涵作为购买方乙方与被告李春林、李容出卖方甲方签订的《二手房购房合同》的真实性无异议，证明目的有异议，以我们举证的目的为准。 二、1.2018年3月5日，被告李春林、李容向原告向仕新、邓涵出具的收条一份；2.2018年3月4日-2018年3月6日，原告向仕新中国工商银行账户62×××37的历史明细清单一份；3.⑴2018年3月5日，原告向仕新、邓涵通过中国工商银行向被告李春林转款150000.00元的汇款凭证一份；⑵2018年3月5日，原告向仕新、邓涵通过中国工商银行向被告李春林转款342000.00元的汇款凭证一份的真实性无异议，当时因为资金紧张，对收据无异议，证明目的有异议。 三、1.2020年1月8日，阳光物业向原告向仕新出具的收到2019年8月31日-2020年8月31日物业费1533.00元的NO0043636收据；2.2019年2月20日，阳光物业向被告李春林出具的收到2018年7月31日-2019年8月31日物业费1533.00元的NO0034514收据无异议，也不能证明这个房屋就属于原告所有。 四、2020年1月7日，四川省广元市利州区人民法院作出的关于申请人向仕新、邓涵与被申请人李春林、李容房屋买卖合同纠纷一案的（2020）川0802财保4号民事裁定书三性均无异议。 五、川（2019）广元市不动产权第0015267号产权证书真实性无异议，银行抵押信息显示抵押的2010年至2030年1月，进一步证明该房屋依法不能交易，原告方是知晓的。 第三人中国银行广元分行对原告向仕新、邓涵提交的证据未发表质证意见。 原告向仕新、邓涵对被告李春林、李容提交证据的质证意见为： 一、2018年3月5日，原告向仕新、邓涵作为购买方乙方与被告李春林、李容作为出卖方甲方签订的《二手房购房合同》的真实性无异议，证明目的我方认为不成立，二手房合同是原、被告方同时签订的，所以我方认为低于市场价不成立。 二、1.2010年1月12日，被告李春林向第三人中国银行广元分行提交的关于广元市利州区房屋的《房屋按揭贷款申请表》及2.2010年1月13日，被告李春林、李容作为借款人与第三人中国银行广元分行作为贷款人、启明星公司作为保证人签订的《个人一手住房贷款合同》的真实性无异议，证明目的有异议，被告承担的是违约，违反诚实信用原则，所以应由被告自身承担后果。 三、2018年11月19日-2019年11月19日，被告李春林中国银行账户60×××26的交易流水明细清单的证明目的有异议。 第三人中国银行广元分行对被告李春林、李容提交的证据未发表质证意见。 经审理查明，2018年3月5日，原告向仕新、邓涵作为购买方乙方与被告李春林、李容出卖方甲方签订了《二手房购房合同》一份，约定：一、乙方同意购买甲方夫妻出售其共同购买的位于广元市利州区的住宅房产一套【至本合同签订之日，甲方尚未取得该房屋所有权证、土地使用证（不动产登记证）】，建筑面积为127.74平方米，（该房屋性质、面积等具体情况详见甲方原始购房合同附件）。二、甲方确保该房屋出售前为合法所有，并未经任何抵押、拍卖、转让、继承，未产生任何有关法律纠纷、民间借贷、债权债务纠纷。三、甲乙双方同意该房产的交易价格总额为人民币580000.00元。四、付款时间与办法：因甲方尚未取得该房屋所有权证、土地使用证（不动产登记证），影响及时办理过户手续，甲乙双方同意以现金方式分两次付款，乙方首付款共500000.00元于2018年3月5日向甲方一次性付清，乙方尾款80000.00元于甲方取得该房屋所有权证、土地使用证（不动产登记证）并无条件配合帮助乙方办理完结过户手续、乙方取得该房屋所有权证和土地使用证（不动产登记证）后7天时间之内向甲方一次付清。五、甲方收到乙方首付款之日即将该房产全部交付给乙方使用（包括该房屋内甲方原有的所有家具家电等设施设备），乙方同时即取得该房屋（包括该房屋内甲方原有的所有家具家电等设施设备）的所有权。六、自甲方将该房屋交付乙方之日起，甲方付清该房屋之前产生的水电费、物管费、维修费等一切有关费用，同时不得以任何理由收回该房屋或对成交价格提出异议，该房屋因国家征收、占地等支付的补偿款项由乙方全额享有，乙方不承担该房屋之前产生的水电费、物管费、维修费等任何有关费用，同时不得以任何理由退回该房屋或对成交价格提出异议。七、甲乙双方按国家政策规定各自缴纳办理该房产过户手续所需税费。八、违约责任：1.自甲方将该房屋交付乙方之日起，甲方于2021年3月31日前积极主动办理取得该房屋所有权证和土地使用证（不动产登记证），如未在约定期限内取得该房屋所有权证和土地使用证（不动产登记证），则承担违约责任。自2021年4月1日起，甲方每延迟30天取得该房屋所有权证和土地使用证（不动产登记证），则按购房款总额的1%向乙方缴纳违约金。2.乙方未在约定期限内向甲方一次付清尾款，则承担违约责任，每延迟一天付清，则按尾款总额的1%向甲方缴纳违约金。 上述合同签订后，原告向仕新于2018年3月5日通过中国工商银行账户向被告李春林分两次转款共计492000.00元，被告李春林、李容亦于当日向原告向仕新、邓涵出具收条一份，载明：“今收到向仕新、邓涵购房款人民币伍拾万元整（500000.00元）（购启明星花园七栋16楼2号），注银行转账，收款人：李春林、李容，2018.3.5日”。 之后，被告李春林、李容将涉案房屋交由原告向仕新、邓涵管理使用。 2019年7月19日，广元市自然资源局经被告李春林、李容申请登记，向其颁发了涉案房屋的川（2019）广元市不动产权第0015267号产权证书，载明：坐落于广元市利州区房屋，专有建筑面积104.57㎡，分摊建筑面积23.17㎡，系被告李春林、李容按份共有。 2020年1月8日，原告向仕新、邓涵在居住涉案房屋过程中，向阳光物业缴纳了该房屋自2019年8月31日至2020年8月31日的物业管理费1533.00元。 同时查明，2010年1月12日，被告李春林为足额支付广元市利州区房屋的购房款，以该房屋作为抵押物向第三人中行广元分行提交了房屋按揭贷款申请表，申请贷款金额211000.00元，贷款期限20年。2010年1月13日，被告李春林作为借款人与第三人中行广元分行作为贷款人、启明星公司作为保证人签订了《个人一手住房贷款合同》，约定：一、贷款金额211000.00元，贷款期限为20年240个月。二、贷款偿还方式为按月等额本息还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，约定还款日为每月14日。三、借款人以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。之后，被告李春林、李容为涉案房屋设定了抵押权登记，抵押权人为第三人中行广元分行。截止2020年5月，被告李春林、李容尚未偿还的按揭贷款为122970.41元。 原告向仕新、邓涵依据与被告李春林、李容签订的《二手房购房合同》约定，要求被告李春林、李容办理过户登记未果后，遂向本院提起诉讼。 庭审中，原告向仕新、邓涵明确表示自愿将剩余未支付购房款80000.00元代为清偿被告李春林、李容在第三人中行广元分行的涉案房屋贷款，剩余贷款由被告李春林、李容承担。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”之规定，原告向仕新、邓涵与被告李春林、李容于2018年3月5日签订的《二手房购房合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。 被告李春林、李容辩称涉案房屋属于银行抵押按揭房不能买卖，双方签订的《二手房购房合同》属于无效协议。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，被告李春林、李容虽在涉案房屋抵押期间未经抵押权人即第三人中行广元分行同意，将其出售给原告向仕新、邓涵并签订《二手房购房合同》，属于无权处分，但原、被告签订《二手房购房合同》时被告李春林、李容并未告知原告向仕新、邓涵且将案涉房屋交付完成交易。故被告李春林、李容的该辩解于法无据，本院不予采纳。 原、被告在合同中约定：“付款时间与办法：因甲方尚未取得该房屋所有权证、土地使用证（不动产登记证），影响及时办理过户手续，甲乙双方同意以现金方式分两次付款，乙方首付款共500000.00元于2018年3月5日向甲方一次性付清，乙方尾款80000.00元于甲方取得该房屋所有权证、土地使用证（不动产登记证）并无条件配合帮助乙方办理完结过户手续、乙方取得该房屋所有权证和土地使用证（不动产登记证）后7天时间之内向甲方一次付清”。现原告向仕新、邓涵按照合同约定已向被告李春林、李容支付了部分购房款500000.00元，被告李春林、李容亦于2019年7月19日取得涉案房屋的不动产登记证，故被告李春林、李容理应向原告向仕新、邓涵办理涉案房屋的过户手续。现因被告李春林、李容在签订合同时，未如实向原告向仕新、邓涵告知涉案房屋的抵押事实，且被告李春林、李容在签订合同后未及时向第三人中行广元分行偿还剩余贷款，致使涉案房屋上的抵押权未能涤除，涉案房屋难以完成权利变动，由此酿成本案纠纷，过错责任在被告李春林、李容。 庭审中，原告向仕新、邓涵明确表示愿意以尚未支付的购房款80000.00元代为清偿被告李春林、李容在第三人中行广元分行的涉案房屋贷款。又因《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以形式抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”之规定，原告向仕新、邓涵作为涉案房屋的受让人，享有涤除权，有权提出代为清偿被告李春林、李容在第三人中行广元分行的涉案房屋剩余贷款，被告李春林、李容无权提出异议，第三人中行广元分行也无权拒绝。在原告向第三人中行广元分行偿还完毕剩余贷款后可以向被告李春林、李容追偿，同时被告李春林、李容协助原告向仕新、邓涵办理涉案房屋的产权变更登记手续。 关于原告向仕新、邓涵主张的违约金5000.00元。双方在合同中约定的是被告取得涉案房屋的权属证书后无条件将房屋过户至原告名下，且最迟于2021年3月31日前取得涉案房屋的权属证书，逾期则从2021年4月1日起每延期30天取得有关权利证据则按购房款总额的1%即5800.00元向原告支付违约金。被告李春林、李容虽然已于2019年7月19日取得涉案房屋的不动产登记证，因其出售房屋时未向原告如实告知抵押事项，亦未及时向第三人中行广元分行偿还剩余贷款，致使涉案房屋上的抵押权未能涤除，涉案房屋难以完成权利变动，且当庭明确表示不再履行涉案合同。但双方约定最迟于2021年3月31日前取得涉案房屋的权属证书。被告李春林、李容取得涉案房屋的不动产登记证后未按约定将房屋过户至原告向仕新、邓涵名下，但原告向仕新、邓涵已于2020年1月14日起诉，未到双方约定的最后期限2021年3月31日，不排除被告李春林、李容在2021年3月31日前将房屋过户至原告向仕新、邓涵名下。由此，原告向仕新、邓涵主张的违约金5000.00元本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告向仕新、邓涵在本判决生效之日起十日内代被告李春林、李容向第三人中国银行股份有限公司广元分行支付被告李春林、李容应承担的广元市利州区房屋剩余按揭贷款； 二、被告李春林、李容在原告向仕新、邓涵代其向第三人中国银行股份有限公司广元分行支付完广元市利州区房屋剩余按揭贷款使抵押权涤除后十日内办理广元市利州区房屋的产权变更登记，权利人登记为原告向仕新、邓涵； 三、驳回原告向仕新、邓涵的其他诉讼请求。 本案诉讼费9650.00元，由被告李春林、李容承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 邓 富 人民陪审员 贾 彬 人民陪审员 周海英 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员 王妍力