安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终399号 上诉人（原审被告）：六安市华鼎房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市裕安区龙河路39号，统一社会信用代码91341500784928826R。 法定代表人：张保平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴昌友，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩春，安徽冠楚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：窦贤俊，男，1985年3月26日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 被上诉人（原审原告）：殷康玲，女，1988年6月19日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄文洋，安徽英锐律师事务所律师。 上诉人六安市华鼎房地产开发有限公司(以下简称华鼎公司)因与被上诉人窦贤俊、殷康玲房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初5572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华鼎公司委托诉讼代理人韩春、吴昌友,被上诉人窦贤俊、殷康玲共同委托诉讼代理人黄文洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华鼎公司上诉请求：一、撤销安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初5572号民事判决第一、二、三项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案费用由被上诉人承担。事实与理由： 一、本案双方当事人名为商品房买卖关系，实际为债务抵消关系，即以物抵债关系，一审法院已认定本案购房款675478元，为被上诉人父亲出借给上诉人股东（实际控制人）吴昌友的借款，本金近40万元及相应的利息，双方均同意将利息结算抵充购房款，因此上诉人与被上诉人及其父亲之间是多方债务相互抵销的法律关系，虽然主体上有所变化，但根本意义上替代了债务的消失和物权的取得的客观事实。对被上诉人来说，签订《商品房买卖合同》仅仅是一个形式，被上诉人于2013年签订合同后，在法律意义上双方债务已经抵销。被上诉人不再要求借款利息，上诉人也不再负担偿还本息的法律责任。对于后期的办证登记、交付等均是双方债权债务关系的附属义务。因此双方关注的重点不是商品房买卖关系，本案适用商品房买卖关系实为一种错误，应按双方之间的基础法律关系进行审理。 二、本案一审适用法律错误，判决错误。一审判决认定《商品房买卖合同》无效的法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（三）项规定，而该条规定的第（三）项内容，即故意隐瞒所售房屋已出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。上诉人认为假定上诉人第（三）项成立的情况下，该第（三）项内容从法律上讲也不属于可撤销的欺诈情形，而不属于合同法第五十二条规定的无效情形。一审根据被上诉人的诉请判决确认案涉合同为无效，属于适用法律错误，应予以驳回其诉讼请求。 三、本案不存在欺诈和隐瞒事实情况。1、2013年上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》前，多次与被上诉人父亲沟通债务抵销问题，被上诉人父亲提出要求房屋能够便宜，能够少缴纳相关税费，上诉人明确告知该房屋属于回迁安置房性质情况下才能达到该目的，如登记为商品房性质，则相关费用不可以减少。上诉人当时开发的房屋数量多，有商品房性质的也有回迁房性质的，为满足被上诉人的要求，故意将上诉人实际控制人父亲的房屋要回后转抵付给被上诉人，因此不存在上诉人欺骗故意隐瞒房屋为回迁房的事实。2、案涉房屋在2013年即可办理相关预告登记、商品房备案登记信息，也可办理回迁房备案信息，但截止本案起诉时，被上诉人一直没有去房管部门办理相关登记备案的公示手续，而办理相关登记备案手续，均需要缴纳相关税费，且上诉人与被上诉人《商品房买卖合同》补充协议明确约定，在交付房屋前，被上诉人应将办证的资料和相关税费交清后的票据交由上诉人为其代办证件和登记手续。以上事实和书面证据足以反映上诉人一直在房屋登记性质上摇摆不定，是被上诉人自己不愿意办理相关登记手续，其目的一方面是是为了规避相关税费，一方面又想获得最大利益，充分说明被上诉人对房屋的性质是知情的。3、上诉人开发的案涉房屋实际性质均具有商品房的性质，并不是单纯的所谓拆迁安置房。首先，上诉人开发的和谐家园一号楼是按商品房开发的，而后按照货币化补偿，实行货币化购买方式。即便是回迁安置户，其获得的也是真正意义上的商品房，仅仅在登记属性上登记为回迁性质。但这改变不了开发房屋本质属性为商品房的客观事实，这也是该栋楼有的登记为回迁房，有的登记为商品房的原因，也是上诉人回迁房性质可以转为商品房性质的根本原因，否则该一号楼根本变更不了性质。其次，最高人民法院司法解释规定的，出卖人故意隐瞒未拆迁安置房屋的事实，进而可以一倍赔偿的根本原因在于该拆迁安置房屋性质和属性不可改变，且拆迁安置房在建设时的标准不是按商品房的标准建设的，从而导致买受人实质性的损害，此种情形属于较为恶劣情形，是需要调整合同关系的根本原因。而本案并没有导致被上诉人实质性的损害，因此不符合司法解释的本意。 四、上诉人与被上诉人自2013年订立并履行合同以来，到2017年交付房屋，被上诉人已经占有房屋两年多，并且缴纳了物业费等相关费用，拥有了该房屋的实际权利，双方之间的合同主要义务早已履行完毕，为了交易安全和交易的稳定性，不应当确认合同无效或者予以司法调整。被上诉人提交的证据不足以证明上诉人具有主观上的故意隐瞒的事实情况。 综上，请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。 窦贤俊、殷康玲辩称：上诉人违反诚实信用原则，一审法院判决适用法律正确，上诉人应承担一定的惩罚性赔偿。上诉人涉嫌一房二卖的欺诈，具体详见书面答辩意见。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 陈窦贤俊、殷康玲向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、判决被告立即返还原告已付购房款676478元；3、判决被告支付原告购房款利息271718.66元（以已付购房款676478元为基数，自2013年1月26日起按照年利率6%计算至2019年9月1日）；4、判决被告支付原告购房款利息（已付购房款676478元为基数，自2019年9月2日起按照年利率6%计算至实际给付之日止）；5、判决被告支付原告已付购房款一倍的赔偿款676478元；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院审理查明，吴昌友系被告的股东，豆财仁系原告窦贤俊的父亲。2010年，豆财仁想准备从被告开发的和谐嘉苑1号楼购买房屋，豆财仁借给被告的股东吴昌友近四十万元。2013年元月26日，被告将和谐嘉苑1号楼1单元1204室出售给原告窦贤俊、殷康玲夫妻，房屋总价675478元，在签订《商品房买卖合同》时，对上述借款进行结息，双方同意将借款本息抵付购房款676478元，被告出具金额为675478元购房款收据给原告。2017年5月，被告将和谐嘉苑1号楼1单元1204室交给原告。2019年原告发现所购买的房屋系回迁房，无法办理商品房产权证，无法在商品房市场正常交易，因此，双方发生争议，原告起诉来院，要求支持其诉讼请求。 另查明，原被告在签订《商品房买卖合同》时，和谐嘉苑1号楼1单元1204室为回迁房，2019年9月19日变更为可预售房。 上述事实，由当事人陈述、《商品房买卖合同》、购房款收据、不动产登记信息查询记录、商品房销售楼盘表、变更为可预售房截图、预售许可证等证据佐证，事实清楚，足以认定。 一审法院认为，被告将和谐嘉苑1号楼1单元1204室作为商品房出售给原告，隐瞒该房为回迁房的事实，显然属于欺诈，双方签订的《商品房买卖合同》无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第三项规定:“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以主张出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任:(三)故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。根据该规定，被告应返还给原告已付房款，并承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。原告所付购房款含有利息20余万元，综合本案实际，原告主张购房款利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定判决如下：一、原告窦贤俊、殷康玲与被告六安市华鼎房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告六安市华鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还给原告窦贤俊、殷康玲购房款675478元；三、被告六安市华鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告窦贤俊、殷康玲已付房款一倍赔款675478元；四、驳回原告窦贤俊、殷康玲的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19420元减半收取9710元，由被告六安市华鼎房地产开发有限公司负担。 二审期间，本院审理过程中，上诉方二审提供,同一时期其他购房户已开具的税务发票复印件（五张），证明如果没有交税的发票，购房户无法办理办证手续，本案被上诉人没有开具发票，说明他对房屋是回迁房的情况是知情的，无法办证的原因不在于上诉人。被上诉人质证意见：对发票真实性予以认可，但是与本案无关联性，该发票并非本案被上诉人的购房发票，仅仅以发票证明被上诉人知晓购房时涉案房屋为拆迁安置房，明显不能达到其证明目的，上诉人展示的发票开具时间是2017-2018年，此阶段涉案房屋还是拆迁安置房，并非商品房。相应的开票人是销售方，即上诉人，上诉人未给被上诉人开具发票，原因只有上诉人才知晓。 各方对一审举证、质证意见同一审。 本院认为，本案争议焦点：一、双方签订的商品房买卖合同是否有效，二、一审法院判令华鼎公司赔偿窦贤俊、殷康玲一倍的赔偿款是否有事实和法律依据。 综上所述，华鼎公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持安徽省六安市裕安区（2019）皖1503民初5572号民事判决第一项、第二项、第四项，即“原告窦贤俊、殷康玲与被告六安市华鼎房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；被告六安市华鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还给原告窦贤俊、殷康玲购房款675478元；驳回原告窦贤俊、殷康玲的其他诉讼请求的其他诉讼请求。” 二、变更安徽省六安市裕安区（2019）皖1503民初5572号民事判决第三项“被告六安市华鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告窦贤俊、殷康玲已付房款一倍赔款675478元。”为“被告六安市华鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告窦贤俊、殷康玲已付房款一倍赔款50万元；。” 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费16950元，由上诉人六安市华鼎房地产开发有限公司负担14950元，被上诉人窦贤俊、殷康玲负担2000元。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 魏晶晶 审判员 王 丽 二〇二〇年六月二十九日 法官助理陈坤柱 书记员熊贤茹 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。