苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8685号原告：苏州香山工坊置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区胥口镇香山工坊9幢102室、103室。法定代表人：冯晓东，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆敏彪，江苏五洲信友律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾雅雯，江苏五洲信友律师事务所实习律师。被告：伍飞，女，1984年2月21日生，汉族，住湖南省祁阳县。被告：彭财，男，1966年9月11日生，委托诉讼代理人：王正东，江苏平和成律师事务所律师。原告苏州香山工坊置业有限公司（以下简称香山工坊公司）与被告伍飞、彭财商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告香山工坊公司的委托诉讼代理人陆敏彪、顾雅雯，被告彭财的委托诉讼代理人王正东到庭参加诉讼。被告伍飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香山工坊公司向本院提出的诉讼请求：1.判令解除原告香山工坊公司与被告伍飞签署的编号分别为苏吴合同201208200151和苏吴合同201209130006的《商品房买卖合同》；2.两被告协助原告香山工坊公司办理上述两份合同项下商品房的网签注销手续；3.两被告支付前述购房合同项下违约金总计人民币2411014.2元；4.本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更明确为：1.确认原告香山工坊公司与被告伍飞签署的编号分别为苏吴合同201208200151、苏吴合同201209130006的《商品房买卖合同》无效；2.两被告协助原告香山工坊公司办理上述两份合同项下商品房的网签注销手续；3.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：其与被告伍飞分别签订了编号为苏吴合同201208200151、苏吴合同201209130006的《商品房买卖合同》，被告伍飞购买位于苏州市吴中区房屋，总价款分别为3067574元、4969140元。付款方式为首付款加银行按揭贷款，两套房屋贷款共计3984000元，首付款共计4052714元，该首付款由其垫支，被告伍飞暂不支付。2013年2月7日，其、被告伍飞与中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（以下简称农行高新区支行）签署了《个人购房担保借款合同》，由农行高新区支行提供3984000元的贷款，其为该笔贷款提供连带责任保证。合同签订后，农行高新区支行按约发放了贷款。之后被告伍飞多次未按合同约定还款，农行高新区支行多次催收未果，于2017年3月诉至法院，法院判决被告伍飞归还贷款本息，其提供连带清偿责任。案件生效进入执行程序，其代为清偿了大部分本息。其认为，根据上述两份房屋买卖合同的约定，其有权解除合同，并要求被告伍飞承担30%违约金。两被告为夫妻关系，被告彭财应承担相应责任。审理中，原告认可，其与被告伍飞名为商品房买卖，实为相互串通套取银行贷款，故变更诉请确认与被告伍飞之间签订的协议无效。被告伍飞未作辩称。被告彭财辩称，其并非涉案房屋买卖合同当事人，与其无关。请求法院驳回原告对其诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2012年8月20日，被告伍飞（买受方）与原告香山工坊公司（出卖方）签订编号为201208200151《商品房买卖合同》，买受方购买位于苏州市吴中区房屋（以下简称8幢103-1号房屋），房屋总价款3067574元，买受方于签订合同当日支付首付款1567574元，余款1500000元须于2012年8月27日办理按揭手续，保证余款1500000元于2012年9月27日前到达出卖方账户。2012年9月13日，被告伍飞（买受方）与原告香山工坊公司（出卖方）签订编号为201209130006《商品房买卖合同》，买受方购买位于苏州市吴中区房屋（以下简称5幢110室房屋），房屋总价款4969140元，买受方于2012年9月12日支付首付款2485140元，余款2484000元须于2012年9月19日办理按揭手续，保证余款2484000元于2012年10月19日前到达出卖方账户。上述两份《商品房买卖合同》附件五补充协议第二条第二款约定，如合同约定买受方以按揭贷款方式支付房屋价款的，则买受方同意遵守以下约定：买受方确认，如未按照按揭贷款合同约定偿还款到项致使贷款机构向卖方主张担保责任的，则买受方自收到出卖方书面通知后10日内将出卖方因履行担保责任遭受的损失偿付出卖方。否则出卖方有权单方面结束合同，并要求买受方承担房价款30%的违约金。审理中，原告香山工坊公司提供《商品房买卖合同》补充协议复印件一份，该补充协议约定：1、伍飞购买涉案两套房屋的首付款暂时不支付，由香山工坊公司垫支，签订《商品房买卖合同》产生的税费、银行按揭所需费用及银行每月还贷暂时由香山工坊公司为伍飞垫支；2、香山工坊公司承诺，伍飞及其配偶可根据市场情况，在该商铺交房前随时可向香山工坊公司交清未付的首付款及香山工坊公司垫支的税费、银行还贷，在交清上述款项后按合同约定将房屋产权证办理至伍飞名下；3、伍飞未交清上述款项时，香山工坊公司可对该商铺有占有、使用、收益、处分、转让的绝对权利，伍飞及其配偶承诺不得对该商铺行使上述权利。落款甲方加盖香山工坊公司公章，乙方书写签名“伍飞”、“彭财”。香山工坊公司对上述材料真实性没有异议，并表示原件已遗失。被告彭财质证表示，不记得签名及出具具体时间情况，未提供原件，复印件不予认可。2013年2月7日，借款人伍飞（同时作为抵押人）、贷款人农行高新区支行（同时作为抵押权人）、保证人香山工坊公司，就上述两份《房屋买卖合同》项下两套房屋签订了《个人购房担保借款合同》各一份，借款人购买5幢110室房屋贷款2484000元，购买8幢103-1号房屋贷款1500000元，借款期限均为120个月，同时以上述两套房屋作为抵押物。上述两份《个人购房担保借款合同》第二部分第二十四条立约人信息条款明确借款人伍飞，身份证号码为。上述两份借款合同签订后，农行高新区支行依约发放了贷款，后伍飞未按约还款，农行高新区支行将伍飞、香山工坊公司诉至苏州市虎丘区人民法院。就8幢103-1号房屋贷款1500000元贷款合同纠纷，虎丘区法院于2017年4月27日作出（2017）苏0505民初800号民事判决书，法院认定，农行高新区支行与伍飞、香山工坊公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并判决：1、伍飞归还农行高新区支行借款本金1042436.75元、利息20336.59元，罚息579.06元、复利236.93元（利息、罚息、复利计算至2017年4月14日，此后按照《个人购房担保借款合同》的约定继续计算至贷款本息还清之日止）；2、伍飞支付农行高新区支行律师费损失32277元；3、香山工坊公司对伍飞上述第一、第二项付款义务承担连带清偿责任，并有权在承担担保责任后向伍飞追偿。就5幢110室房屋贷款2484000元贷款合同纠纷，虎丘区法院于2017年5月10日作出（2017）苏0505民初799号民事判决书，法院认定，农行高新区支行与伍飞、香山工坊公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并判决：1、伍飞归还农行高新区支行借款本金1724545.79元、利息33677.41元，罚息934.97元、复利392.37元（利息、罚息、复利计算至2017年4月14日，此后按照《个人购房担保借款合同》的约定继续计算至贷款本息还清之日止）；2、伍飞支付农行高新区支行律师费损失46493元；3、香山工坊公司对伍飞上述第一、第二项付款义务承担连带清偿责任，并有权在承担担保责任后向伍飞追偿。上述两案件判决后，香山工坊公司均提起上诉，香山工坊公司认为：其与伍飞签订的房屋买卖合同实际并无买卖合意，实际为解决香山工坊公司资金周转，借用伍飞名义取得银行按揭贷款，伍飞实际未支付过任何款项，贷款以及相关费用包括专项维修基金等都是香山工坊公司支付，三方签订的《个人购房担保借款合同》并非各方当事人真实意思表示。苏州市中级人民法院作出（2017）苏05民终7062号、7089号民事判决书，两份判决均认定伍飞、香山工坊公司及农行高新区支行签订的两份《个人购房担保借款合同》合法有效，具有法律效力。在此基础上，法院判决驳回上诉，维持原判。后农行高新区支行申请强制执行。本案被告伍飞未到庭参加诉讼，被告彭财代理人王正东律师称，被告伍飞向其邮寄了一份《承诺书》。后王正东律师应法院要求将该承诺书提交法院，该承诺书载明：“因本公司资金周转需求，公司用5#楼110、8#楼113-1共2套面积438.29平方米房产，以伍飞名义向银行做按揭贷款，香山工坊公司承诺在2017年6月30日之前将按揭款一次性将银行按揭还清，确保伍飞的信誉不受损失，并由苏州香山工坊建设投资发展有限公司、冯晓东为以上行为提供担保，如在2017年6月30日前或没按月按时还银行按揭款，令伍飞的信誉受损，则按双方签订的《商品房买卖合同》，香山工坊公司单方违约的方式解除《商品房买卖合同》，并按《商品房买卖合同》的约定赔偿伍飞，如果还清以上还款，伍飞需积极配合香山工坊公司解决购房合同，如伍飞不配合，按单方违约责任处理。”担保方加盖苏州市香山工坊建设投资发展有限公司公章，冯晓东签名，落款加盖香山工坊公司公章。上述材料经质证，原告与被告彭财一致确认，香山工坊公司员工伍飞与香山工坊公司以签订房屋买卖合同名义套取银行贷款，实际目的为解决香山工坊公司资金周转，双方真实意思并非建立房屋买卖。鉴于上述材料反映情况，原告香山工坊公司将诉讼请求变更明确为：确认其与被告伍飞签订的两份涉案《商品房买卖合同》无效，伍飞协助香山工坊公司办理涉案两套房屋网签注销手续。涉案两套房屋不动产单元首次登记信息表载明不动产权人为香山工坊公司。原告香山工坊公司与被告彭财一致确认，涉案两套房屋一直由原告香山工坊公司控制，实际未交付两被告占有、使用。原告香山工坊公司在贷款银行农行高新区支行调取了伍飞（居民身份证号码）与彭财的结婚证材料，结婚证材料载明伍飞与彭财【身份证件号G179773(4)】于2007年12月10日登记结婚。2020年3月23日，祁阳县公安局黎家坪派出所出具的户口注销证明材料载明“本辖区居民伍飞（曾用名无）公民身份号码，住址湖南省祁阳县因出国（境）定居，其常住户口于2013年6月4日被注销。”以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、（2017）苏05终7062号、7089号民事判决书、支付农行高新区支行付款申请单、转账凭证、户籍注销证明、结婚证、不动产单元首次登记信息表，被告彭财提供的承诺书，及本案庭审笔录、质证笔录等予以证实。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。根据被告伍飞提交的承诺书，可以反映被告伍飞与原告香山工坊公司以签订房屋买卖合同名义套取银行贷款，实际目的为解决香山工坊公司资金周转，双方真实意思并非建立房屋买卖，对此原告与被告彭财亦予以认可，故被告伍飞与原告香山工坊公司签订的编号分别为苏吴合同201208200151、苏吴合同201209130006的《商品房买卖合同》应为无效，被告伍飞应协助原告香山工坊公司办理上述两份合同项下商品房的网签注销手续。因被告彭财并非两份商品房买卖合同主体，原告香山工坊公司要求被告彭财承担办理上述两份合同项下商品房的网签注销手续，于法无据，本院不予支持。至于合同无效造成被告伍飞相关损失，由于被告伍飞未到庭，本院无法确切查清，被告伍飞可另行主张，本案不予理涉。被告伍飞放弃到庭抗辩权利，自行承担不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州香山工坊置业有限公司与被告伍飞签署的编号分别为苏吴合同201208200151、苏吴合同201209130006的《商品房买卖合同》无效。二、被告伍飞于本判决生效之日起十日内协助原告苏州香山工坊置业有限公司办理上述两份合同项下商品房的网签注销手续。三、驳回原告苏州香山工坊置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费68057元、公告费600元、财产保全费5000元，合计人民币73657元，原告苏州香山工坊置业有限公司负担39029元，被告伍飞负担34628元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  杜荣尚人民陪审员  潘孝正人民陪审员  盛庆华二〇二〇年六月二十九日书 记 员  单 文