大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0292民初50号原告：尹晓英，女，1977年10月27日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：赵瑾，辽宁湛平律师事务所律师，执业证号：12102200111421545。委托诉讼代理人：尹增秀，男，1951年10月31日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：邹积辉，普兰店区清正法律服务所法律工作者，执业证号：30602171100182。被告：联华（大连）地产有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区联兴路460-5号1层，统一社会信用代码：91210244554974157X。法定代表人：郐勇，该公司监事。委托诉讼代理人：孙桦，辽宁金刚石律师事务所律师，执业证号：12102200710312963。原告尹晓英与被告联华（大连）地产有限公司（以下简称联华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹晓英及其委托诉讼代理人赵瑾（后变更为尹增秀、邹积辉）及被告联华公司的委托诉讼代理人孙桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告房屋维修费43556.34元；2.被告赔偿原告购房款利息损失111237.56元；3.被告返还原告垃圾清运费300元、电梯费300元、物业费627元，取暖费1829元，共计3056元。诉讼费及鉴定费用由被告承担。事实与理由：2011年5月初，被告开始预售其开发的位于大连长兴岛经济区的联华壹号小区，原告于2011年5月13日预购了该小区15号楼1单元102号房屋，同日交纳全部购房款254134元。2013年9月7日被告将案涉房屋交付原告，原告拿到钥匙准备装修时，发现房屋有质量问题，即向被告提出书面意见，被告2013年9月25日答复原告质量问题物业公司无法解决，只能由工程部解决，后工程部对原告的房屋进行了简单维修。2014年10月8日，原、被告补签了商品房买卖合同，约定了房屋位置、面积、单价等内容，因预售时被告多收了原告622元，被告于2014年9月29日将622元返还原告。合同签订后，原告准备装修房屋时，发现除了工程队维修的部分外，该房屋主体结构、承重墙、外墙、内墙、抹灰等均存在质量问题，原告多次向被告反映，被告多次派工程队维修。但时至今日，案涉房屋仍无法装修使用，被告以给付原告1万元赔偿作为解决方案，原告不同意，双方协商无果。原告请求法院判如所请。被告联华公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、二项诉讼请求无法律依据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内出卖人承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理修复期内拖延修复的，买受人可以自行修复，修复费用可以由出卖人承担。原告购买的房屋到起诉时已经超过7年，早已超过法律规定及合同约定的质量维修期，原告放弃了自行修复或者委托他人修复的权利，超出质量保修期以后维修费用及其他损失应由原告承担。第三项诉讼请求中的垃圾清运费、物业费是物业公司收取，取暖费由供暖公司收取，与被告无关。关于维修费用问题，维修费用不是原告的损失，被告只能承担修复产生的费用，而不是给付原告现金。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人当庭进行了质证。原告提交下列证据：1.商品房买卖合同复印件一份，以证明原、被告签订房屋买卖合同，原告购买了被告开发的联华壹号小区15号楼1单元102室房屋；2.销售不动产统一发票复印件一份，以证明被告收到原告的购房款254134元；3.联华壹号15＃楼1单元10-2号业主申请报告一份，以证明原告在收到被告交付的案涉房屋后发现案涉房屋的屋内抹灰工程不合格，室内主体、内墙、外墙、空心砖砌筑、抹灰均不合格，针对上述问题，原告以书面形式向被告提出；4.工程质量问题传递单一份，以证明被告于2013年9月25日收到原告在2013年9月7日递交的业主申请报告，并以书面形式对原告所列的问题给予回复，回复的内容为原告所反映的上述问题，物业无法解决，要求联系工程部解决；5.照片6张，以证明被告工程部工作人员多次维修案涉房屋，但维修只是在墙面上抹一层灰，并无其他加固行为；6.司法鉴定意见书三份，以证明房屋质量、修复方案及修复费用；7.鉴定费收据三份、复印费收据一份，以证明原告共支出鉴定费31000元、鉴定过程中支出案涉工程图纸复印费435元。被告对证据1、2无异议；认为证据3、4是复印件，真实性无法确定，无法发表质证意见；证据5无法证明质量问题。对三份司法鉴定意见均有异议，认为维修方案建议对不合格部位拆除重做，未明确具体哪个部位不合格，所以建议全部拆除等于是没有依据。依据2019-SF-061号司法鉴定意见，案涉工程混凝土、小型空心砌块抗压强度不满足设计要求，并没有给出是否可以继续使用的司法鉴定意见，因为填充墙的空心砖不承重，并不影响主体结构，只对不合格的部位进行拆除，可以局部修缮，降低维修成本，达到使用目的。原墙拆除后，部分空心砖、实心砖、过梁、弱电线等可以重复利用，维修工程由于工程量太小，不需要有资质的公司进行修复，取费和税金不存在，应当按个体考虑。鉴定意见关于修复相邻填充墙和采用依附式脚手架不具有可行性，鉴定意见关于修复相邻填充墙采取全部拆除无法施工，因为两侧邻居已经装修入住，修复工程的脚手架采用依附式，没有考虑其他住户已经入住的实际，无法搭建，应当采用悬挑式脚手架和工具吊篮施工，可以提高施工效率，减少施工费用。该鉴定意见属于工程预算，是议价的参考，最后定价还需要决算，决算才能作为确定工程款数额的依据。对鉴定费的真实性没有意见。本院对被告无异议的证据予以认定。因被告代理人在代理意见中已认可原告在质量保证期内（2013年9月7日）要求被告维修，被告于2013年10月进行了维修，虽然原告提供的是复印件，但反映了原告向被告书面反映质量问题及被告的回复意见，故予以认定。证据5不显示拍照时间与地点，无法证明与本案的关联性，故不予认定。对证据6予以认定，对拟证明的问题在本院认为部分阐述。被告提交下列证据：1.竣工验收备案表1份2页，以证明案涉房屋验收合格；2.房屋验收交接登记表、业户入住登记表、入住通知单、房屋交接书各一份共4页，以证明案涉房屋交接时原告已验收，交接时房屋是合格的；3.辽宁省新型墙体材料备案登记证书（编号：808020261）、辽宁省新型墙体材料备案登记证书（编号：1004020495）、辽宁省新型墙体材料备案登记证书（编号：1004020495）各一份及检验报告、营业执照，以证明案涉墙体砖均合格；4.工程质量缺陷保修书一份3页，以证明案涉房屋抹灰及起砂保修期1年，原告已过诉讼时效。原告对证据1的真实性无异议，但是对证明内容有异议，该备案表只是工程备案使用，不是工程是否合格的依据；对证据2的真实性无异议，原告确实收到了房屋钥匙，证明被告向原告交付房屋的事实，但不能证明案涉房屋工程质量合格，因入住通知单中仅对合同手续是否齐全、合同是否签订、费用是否交齐进行核实，房屋验收交接登记表能证明案涉房屋交接的事实，不能证明房屋质量合格的问题，原告在签字中没有认可房屋质量合格；对证据3真实性无异议，对证明内容有异议，质证意见同证据1；证据4被告与案外人签订的建设工程施工合同真实性无异议，对证明内容有异议，除了质证意见同证据1外，补充如下：该份证明只约束被告与案外人，不能约束原告，双方约定的质保期只是承包人与发包人的约定，不能对抗业主所享有的权利，即便是屋面等保修期为2年，对原告而言，自交房后一直向物业公司及被告主张房屋存在质量问题，但无论是物业公司还是被告均没有解决，仅进行几次抹灰，并没有加固。本院对上述证据的真实性予以认定。根据原、被告当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月8日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，双方约定原告购买被告开发的大连长兴岛经济区房屋，建筑面积为65.17平方米，3890.01元/平方米，房款共计253512元，原告于签约当日一次性支付被告。双方约定被告于2012年8月30日前将案涉房屋交付原告，双方对其他事项也做了约定。被告于2013年9月初将案涉房屋交付原告，原告向被告提出房屋有相关质量问题，被告工程部门进行了维修，但原告不认可被告的维修效果。被告于2014年10月11日向原告出具了购房发票。因双方就维修问题未达成一致意见，原告至今未装修入住案涉房屋。本案审理过程中，根据原告的申请，本院通过大连市中级人民法院分别委托司法鉴定机构对案涉房屋填充墙的砌筑砂浆抗压强度及轻集料混凝土小型空心砌块抗压强度是否满足设计要求，对房屋不合格的部位出具修复方案，对房屋不合格的部位修复费用进行造价鉴定。2019年8月5日，大连市建筑工程质量检测中心有限公司作出建筑工程鉴定报告（编号：2019-SF-061），鉴定意见：1.案涉工程填充墙的砌筑砂浆抗压强度不满足设计要求。2.案涉工程填充墙的轻集料混凝土小型空心砌块抗压强度不满足设计要求。2019年12月13日，大连市建筑工程质量检测中心有限公司作出建筑工程鉴定报告（编号：2019-SF-064），修复方案：建议对大连长兴岛经济区联华壹号小区15号楼1单元102室房屋不合格的部位的所有墙体进行拆除重做，按照原建筑设计图纸对其进行修复。2020年4月26日，大连建工工程造价咨询有限公司作出大建工鉴字[2020]第15号司法鉴定意见书，鉴定意见：大连长兴岛经济区联华壹号小区15号楼1单元102室房屋不合格的部位修复费用的造价为43556.34元。原告三次鉴定共支出鉴定费31000元，为司法鉴定所需的图纸支出复印费435元。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是其双方的真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力，双方均应按合同约定履行各自的义务。该合同签订时间为2014年10月8日，而双方在合同中约定的交房时间为2012年8月30日，实际交房时间为2013年9月初，故原告系先预交购房款，被告后交付房屋，最后双方补签了商品房买卖合同。被告对大连市建筑工程质量检测中心有限公司现场勘查过程中的鉴定材料取样有异议，申请鉴定人出庭对相关问题进行解释。鉴定人出庭就被告所提的问题做了解释与说明，并提交了原、被告双方签字的现场勘查记录。大连市建筑工程质量检测中心有限公司作出建筑工程鉴定报告（编号：2019-SF-064）确定的修复方案：建议对大连长兴岛经济区联华壹号小区15号楼1单元102室房屋不合格的部位的所有墙体进行拆除重做，按照原建筑设计图纸对其进行修复。被告认为这一鉴定意见不具体，需要明确。大连市建筑工程质量检测中心有限公司所做的建筑工程鉴定报告（编号：2019-SF-061）的鉴定意见为：1.案涉工程填充墙的砌筑砂浆抗压强度不满足设计要求。2.案涉工程填充墙的轻集料混凝土小型空心砌块抗压强度不满足设计要求。前一鉴定意见中的“房屋不合格的部位的所有墙体进行拆除重做”即后一鉴定意见中的“填充墙的砌筑砂浆”及“填充墙的轻集料混凝土小型空心砌块”，鉴定内容明确，具体，故本院对被告的相关意见不予采纳。被告称案涉小区建设过程中，大连市建材产品质量监督检验站对案涉工程所使用的轻集料混凝土小型空心砌块进行了检验，系合格产品。本院认为，根据被告提供的证据，大连市建材产品质量监督检验站从1万块轻集料混凝土小型空心砌块中抽取32块进行了检验，系抽检，不能以此证明案涉房屋的轻集料混凝土小型空心砌块的质量合格。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”被告据此认为，原告在保修期内未自行或者委托他人修复，故被告不应承担修复责任。根据查明的事实，被告于2013年9月初向原告交付房屋过程中，原告已就房屋质量问题向被告提出了书面意见，此后双方经多次交涉，均未达成一致意见。因房屋质量鉴定涉及专业问题，本案经过三次司法鉴定才确定了房屋是否有质量问题、修复方案及修复费用。原告作为普通购房者，在案涉房屋存在质量问题的范围、种类及修复方案等均无定论的情况下，仅凭个人经验，无论自行修复或委托他人修复都不现实，故被告关于房屋质量已超过保修期，不应承担修复责任的意见，本院不予采纳。综上，原告要求被告赔偿房屋维修费43556.34元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。原告所支出的鉴定费及鉴定时所支出的复印费，系合理支出，应由被告承担。因原告未请求解除与被告的房屋买卖合同，故原告要求被告赔偿购房款利息损失111237.56元的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。原告要求被告返还垃圾清运费300元、电梯费300元、物业费627元，取暖费1829元，因上述费用的收款人均非被告，与本案非同一法律关系，故本院不予处理，原告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下:一、被告联华（大连）地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告尹晓英大连长兴岛经济区房屋维修费43556.34元；二、驳回原告尹晓英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3457元（原告预交5103元），由原告尹晓英负担2503元，被告联华（大连）地产有限公司负担954元；鉴定费31435元（含复印费435元），由被告联华（大连）地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  侯德强人民陪审员  刘家奇人民陪审员  贾喜春二〇二〇年六月十五日书 记 员  张 妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。