云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10337号上诉人（原审原告）：周娟，女，汉族，1987年5月21日生，住址：云南省昆明市宜良县北古城镇大薛营社区居民委员会下河营村148号附22号，现住云南省昆明市盘龙区。上诉人（原审原告）：王俊凯，男，汉族，1986年4月26日生，住址：云南省昆明市盘龙区。二上诉人共同委托诉讼代理人：普友星，云南泓旷律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：黄佑琼，女，彝族，1962年2月22日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区，现居住于云南省昆明市昆明经开区普照海子片区中铁百年印象二期1栋2单元902。原审第三人：昆明好居房地产经纪有限责任公司。住所：云南省昆明市盘龙区穿金路云南映象15-7号铺面。法定代表人：徐新亚，总经理。委托诉讼代理人：卢斯焘，男，汉族，1988年1月28日出生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区，系公司员工，特别授权代理。上诉人周娟、王俊凯因与被上诉人黄佑琼及原审第三人昆明好居房地产经纪有限责任公司（以下简称“好居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初8102号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年12月11日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经依法报请延长审限，并获得批准。本案现已审理终结。一审宣判后，上诉人周娟、王俊凯不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：第一，一审判决认定上诉人未还清按揭贷款，未解除涉案房屋抵押错误。事实上，上诉人已于2019年2月18日就还清按揭贷款，并解除了抵押。另，上诉人出售涉案房屋及车位后便将房屋及车位交付被上诉人黄佑琼，一审认定上诉人将涉案车位用于出租收益无事实依据，至于被上诉人黄佑琼是否使用涉案车位则与上诉人无关。第二，本案属于协议约定解除，上诉人在本案中并不存在过错。首先，双方签订房屋买卖合同后，又于2019年3月1日签订《协议》，该项协议合法有效，明确约定被上诉人黄佑琼不按照约定时间支付首付款455000元，上诉人有权收回房屋，该协议系对原房屋买卖合同的补充和变更；其次，一审认定被上诉人黄佑琼未按照合同约定支付首付款义务，已构成违约，且被上诉人一审时明确未支付首付款的原因是其无钱支付。由此，被上诉人黄佑琼已无支付能力，上诉人请求解除合同的诉讼请求应当得到支持。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人黄佑琼答辩称：年前我已备好款项，但因上诉人上诉我才未支付房款的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人好居公司：我方无意见。一审情况：原审原告的诉讼请求：1、判决解除原、被告之间于2018年12月28日签订的合同编号为HJDC-0000051的《好居地产房屋买卖合同》及双方于2019年3月1日签订的《协议》；2、判决被告立即将云南省昆明市官渡区昆明经开普照海子片区中铁百年印象二期1栋2单元902号房腾空并归还给原告；3、判决被告立即将云南省昆明市官渡区昆明经开普照海子片区中铁百年印象二期地下车位W12—个归还给原告；4、因本案诉讼产生的诉讼费用由被告承担。一审法院经审理确认事实如下：周娟与王俊凯系夫妻关系，二人于2014年6月5日、2014年7月25日及2014年6月28日与云南中铁房地产开发有限公司签订商品房买卖合同登记号为：ＫＭ2014062040909号及合同登记号为：ＫＭ2014062842770号的《商品房购销合同》两份及补充合同一份，以首付款以及银行按揭贷款方式共计合同价款964965.88元向云南中铁房地产开发有限公司购买其开发的位于昆明市官渡区昆明经开普照海子片区2-16-2号地块“中铁百年印象二期”（暂定名）1栋2单元902号房屋（建筑面积116.71平方米）及地下一层Ｗ12车位一个，该房屋于2016年9月30日前已交付使用。2017年间，黄佑琼与周娟口头协商购买周娟、王俊凯的上述房屋（含车位），并于2017年12月20日由周娟协助黄佑琼到物管处办理了房屋装修手续。黄佑琼装修后一直居住于该房屋内，并于装修前后陆续向周娟支付款项共计195000元。2018年12月28日，原、被告双方因涉及到二手房买卖中的相关办证手续等，双方在昆明好居房地产经纪有限公司处签订了《好居地产房屋买卖合同》。合同约定：1.甲方（周娟）系本合同项下房屋的所有权人或授权代理人，且对该房屋的处分己征得房屋相关权利人（以及所有隐形共有人）的同意代为办理出售下述房屋的相关手续；并且保证下述房屋产权清晰，无查封及权利瑕疵和房屋纠纷；甲方及其共有人愿意将房屋出售给乙方（黄佑琼），并承诺己将下述房屋相关事宜充分告知乙方无任何隐瞒，同时亦将该房屋分摊的土地使用权证转让给乙方，并配合办理所有相关手续。2.乙方己对下述房屋进行实地勘验，对房屋设施、装修及状况己充分了解并愿意购买下述房屋。根据《合同法》及相关法律规定，甲乙双方在平等自愿基础上就乙方购买甲方房屋签订本合同，双方应信守执行。第一条房产成交约定：本合同项下房屋座落于昆明市经开普照海子片区；房屋不动产证号（所有权证号、购销合同号）为：ＫＭ2014062040909号；房屋登记用途：住宅；房屋建筑面积：116.71平方米；房屋结构：钢混。甲方承诺上述房屋为购买取得，无租约空置状态，有抵押，甲方应于签订本合同后3个工作日内跟贷款银行或抵押权人预约时间进行偿还贷款，并按和银行或抵押人预约的时间将该房屋相关贷款结清，并解除该房屋抵押，按时领取房产证或不动产证并合同约定时间办理过户转移等手续。第二条成交价格及付款方式约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房产成交价格为人民币1210000元（大写：壹佰贰拾壹万元），交易总价格包括：房价款、室内不可移动之装修、固有配套设施如：水、电、煤气、有线电视机顶盒、太阳能、热水器、整体橱柜、油烟机、煤气灶、灯具、套装门、地板、窗帘。付款方式为按揭贷款支付：双方约定乙方于签订本合同时，向甲方支付定金195000元整（大写：壹拾玖伍仟元整），乙方应于2019年1月4日前向甲方支付房屋首付款150000元（大写：拾伍万伍仟元整），乙方于做定金公证当天再次向甲方支付房屋首付款人民币305000元（大写：叁拾万伍仟整），剩余尾款560000元（大写：伍拾陆万元整）由乙方通过银行按揭贷款支付，若银行实际放款金额不够支付房款的，则乙方应在银行通知后10个工作日内将房款补足给甲方。甲方将房屋及土地过户至乙方名下所需交纳的税费及相关所有费用由乙方承担。第四条权属过户和房屋交付的约定：甲乙双方约定于不动产证办理到手后20个工作日之内办理房屋权属过户手续。第十一条双方约定的其他事项约定：双方可委托好居房地产经纪有限责任公司协助办理按揭贷款及产权过户手续，好居房地产经纪有限责任公司在授权范围内承担责任，双方应当极力配合办理各项手续。第十二条补充约定：此价格包含一个产权车位（合同编号：ＫＭ2014062842770），订金公证日期双方一致同意于2019年1月15日前办理。另外合同还对居间报酬、违约责任、免责条件等进行了约定。合同签订后，双方均未对已支付的定金进行公证，黄佑琼也未支付约定的首付款，周娟、王俊凯至今也未向黄佑琼交付合同中约定的Ｗ12号车位，而是将车位用于出租收益。2019年3月1日，周娟与黄佑琼在昆明好居房地产经纪有限公司见证下签订了《协议》，约定：“关于黄佑琼购买周娟名下坐落于昆明市经开区房屋补充协议，经双方一致同意乙方必须于2019年3月20日前把首付尾款455000元，肆拾伍万伍仟元整支付给甲方，如违约甲方有权于2019年3月25日全权收回该房屋，乙方不得破坏房屋装修，甲方不退还乙方装修所有费用，乙方之前所支付的首付款195000元，拾玖万伍仟元整，无偿作为甲方损失的违约金。”该《协议》中有周娟及黄佑琼的签字及捺印，还有昆明好居房地产经纪有限公司的见证章。审理中，黄佑琼一再表示自己愿意将案涉房屋的全款予以支付，否则愿意承担解除合同，返还房屋，并放弃装修费和定金。一审法院归纳本案争议焦点为：1、《好居地产房屋买卖合同》《协议》是继续履行还是解除履行；2、两原告的其他诉讼请求应否得到支持。针对争议的焦点1，本案中原告周娟、王俊凯主张解除履行《好居地产房屋买卖合同》和《协议》，而被告黄佑琼不同意解除履行该合同和协议，第三人好居经纪公司表示由人民法院依法判处。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。本案双方当事人签订的《好居地产房屋买卖合同》及补充《协议》系各方当事人自愿签订的合同，不违反相关法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，各方应当严格履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据上述法律的规定及本案查明的事实，合同不能履行的主要原因是被告黄佑琼自该合同签订及补充协议签订后至今未按约定与两原告签订定金公证合同并支付购房首付款，而两原告也未向银行还贷赎证及将案涉车位交付被告黄佑琼，双方均以自己的行为表明不履行主要义务或者迟延履行主要义务，致使案涉房屋一直处于银行抵押状态，并且房产过户的条件也不成熟，被告黄佑琼、原告周娟和王俊凯均应承担履约不能的过错责任。从维护法律的严肃性的角度来说，原、被告双方应当继续履行合同，因此一审法院采信被告黄佑琼继续履行合同的辩解，对原告周娟、王俊凯请求解除《好居地产房屋买卖合同》、《协议》的诉讼请求不予支持。针对争议的焦点2，一审法院认为针对两原告的第二项诉讼请求，因一审法院对两原告的第一项诉讼请求未予支持，故该项诉讼请求不成立，一审法院不予支持。针对两原告主张的第三项诉讼请求，从本案审理查明的情况来看，案涉的W12车位至今仍在两原告的占有、收益中，两原告并未将该车位的使用收益权交付被告黄佑琼，故两原告的该项诉讼请求也不成立，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告周娟、王俊凯的诉讼请求。二审期间，上诉人周娟、王俊凯提交以下证据：1、房产信息查询表一份，拟证明涉案房屋的权利登记时间为2019年11月12日，涉案房屋不存在任何抵押，权利人为周娟、王俊凯；2、《个人贷款结清证明》一份，拟证明涉案房屋按揭贷款已于2019年2月28日全部还清本息；3、《证明》一份，拟证明上诉人从未使用过涉案车位。被上诉人黄佑琼未提交新证据，并质证认为：对房产信息查询表、个人贷款结清证明、证明的真实性、合法性、关联性均予认可。原审第三人好居公司未提交新证据，并质证认为：对房产信息查询表、个人贷款结清证明、证明真实性无异议。本院认为，各方当事人对于上诉人周娟、王俊凯提交的上述证据的真实性无异议，本院予以确认，上诉人周娟提交的上述证据能够证明其待证事实，本院予以采信。二审中，上诉人对于一审法院审理确认的“两原告至今未向被告交付合同约定的W12号车位，而是将车位用于出租收益”的事实有异议。认为车位一直闲置着，已经交付。被上诉人认为车位没有交付。本院认为：双方在合同中并未明确约定车位的交付方式，被上诉人也未向上诉人催促履行交付车位，也无证据证明车位被出租使用收益，故一审法院确认的此部分事实不当，本院确认：合同约定的W12号车位，双方合同签订后一直闲置。二审中，双方对前述事实有异议外，对一审法院确认的事实，均无异议，对此双方均无异议的事实本院依法予以确认，不再赘述。本院二审补充确认：上诉人周娟、王俊凯于2019年2月28日结清涉案房屋在中信银行昆明世纪城支行的按揭贷款本息，并于2019年11月12日取得涉案房屋的不动产登记证书【云（2019）官渡区不动产权第0500360号】，产权人为王俊凯，周娟为其他权利人。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人周娟、王俊凯的诉讼请求是否成立？本院认为：（一）本案上诉人与被上诉人签订《好居地产房屋买卖合同》及《协议》系各方当事人自愿签订的合同，内容并不违反相关法律、法规的禁止性规定，故该合同及协议，应属有效。合法有效的合同，应当履行。（二）本案中，上诉人周娟合同签订后已实际将涉案房屋交付被上诉人黄佑琼占有使用，并于2019年2月28日将涉案房屋的按揭贷款结清，尔后上诉人周娟与被上诉人黄佑琼于2019年3月1日签订了《协议》，约定被上诉人黄佑琼应于2019年3月20日前支付涉案房屋购房款首付款455000元。约定期限届满后，被上诉人黄佑琼未履行相应付款义务，一审法院认定上诉人应承担履约不能的过错责任，显属不当。被上诉人未履行约定义务显属违约。在诉讼中，在法院主持调解中，被上诉人也未向上诉人支付相应的款项，在此情况下，上诉人周娟、王俊凯请求解除《好居地产房屋买卖合同》及《协议》，并由被上诉人黄佑琼返还涉案房屋及车位的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》的规定，本院应予以支持。至于被上诉人称车位未交付的理由，因双方合同约定交易标的含有车位，被上诉人无证据证明其使用车位存在障碍的情况下，不能视为上诉人存在违约的情形，即使存在未交付车位的情形也不足以对抗因自己违约而导致解除合同。本案是依上诉人的合同解除的请求进行审理，至于双方合同解除后应承担如何的违约责任，在本案中并未审查，双方可以另行解决。综上，上诉人周娟、王俊凯的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，本院依法予以改判。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初8102号民事判决；二、解除上诉人周娟与被上诉人黄佑琼签订的《好居地产房屋买卖合同》（合同编号：HJDC-0000051）及《协议》；三、由被上诉人黄佑琼于本判决生效之日起十日内将位于昆明市官渡区房屋腾还上诉人周娟、王俊凯；四、由被上诉人黄佑琼于本判决生效之日起十日内将位于昆明市官渡区车位腾还上诉人周娟、王俊凯；五、驳回上诉人周娟、王俊凯的其他诉讼请求。一审案件受理费15690元，二审案件受理费15690元，以上共计31380元，由被上诉人黄佑琼负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年六月三日法官助理李德江书记员王希辰