广西壮族自治区南宁市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）桂01行终169号 上诉人（一审原告）黄忠。 上诉人（一审被告）南宁市自然资源局，所在地南宁市锦春路3-1号。统一社会信用代码11450100MB19822539。 法定代表人郭维宁，该局局长。 委托代理人罗苏南，南宁市不动产登记中心工作人员。 委托代理人唐楚安，广西尊泰律师事务所律师。 一审第三人罗晓春。 一审第三人谢民富。 上诉人黄忠、上诉人南宁市自然资源局因不动产登记纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院于2018年11月6日作出的（2018）桂0107行初123号行政判决，分别于2018年12月13日和2018年12月12日通过一审法院向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，组织对各方当事人进行询问，本案现已审理终结。 一审法院审理查明，陈夏慧与原告黄忠于1992年2月12日登记结婚。2000年1月11日，陈夏慧取得邕房权证字第××号《房屋所有权证》，取得位于××路××单元××房房屋所有权。2004年4月2日，陈夏慧与第三人罗晓春签订《房地产买卖契约》，约定陈夏慧将上述房屋以50000元的价格出售给第三人罗晓春。2004年4月7日，陈夏慧和第三人罗晓春向房屋登记机关提交《南宁市房屋交易过户申请表》及以下申请材料：邕房权证字第××号《房屋所有权证》；《房地产买卖契约》；《房地产评估报告》；陈夏慧、罗晓春身份证复印件；《办理房屋权属证书税费计价表》；南宁市房屋产权交易中心业务受理单；房改登记卷内目录，申请将上述房屋转移登记至第三人罗晓春名下。2004年5月8日，房屋登记机关向第三人罗晓春核发邕房权证字第××号《房屋所有权证》。涉案房屋原系陈夏慧于1993年12月向广西化工生物技术研究所购买房改出售的成本价房，总价款24826.77元。2015年1月28日，两第三人就涉案房屋办理他项权登记，第三人罗晓春因借款将涉案房屋抵押给第三人谢民富。 一审法院认为，关于原告黄忠的起诉是否超过法定的起诉期限的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”2018年3月，原告黄忠经向南宁市不动产登记中心查询后，方知被诉房屋所有权证的内容，后于2018年3月21日向人民法院提起行政诉讼，故原告黄忠从知道或者应当知道作出行政行为之日到提起本案行政诉讼未超过六个月的起诉期限。 关于被诉邕房权证字第××号《房屋所有权证》作出是否合法的问题。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十条“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。”第二十七条“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。”的规定，房屋登记机关进行房屋权属登记时应对房屋的权属情况进行审核，对权属清楚、产权来源资料齐全的予以核准登记。本案中，涉案房屋系陈夏慧、黄忠婚后共同财产，房屋登记机关在收到陈夏慧和第三人罗晓春提交的房屋转移登记申请后，对涉案房屋的权属审核未尽到审慎审查的义务，在未查明涉案房屋权属的情况下即作出被诉《房屋所有权证》，属主要证据不足，认定基本事实不清，依法应予撤销。但本案中，第三人罗晓春系向陈夏慧支付合理对价购买涉案房屋，应当认定第三人罗晓春为善意取得涉案房屋所有权。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题》第十一条第三款之规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。一审法院依法确认被诉行政登记行为违法。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题》第十一条第三款的规定，判决确认原南宁市房产管理局于2004年5月8日向第三人罗晓春核发邕房权证字第××号《房屋所有权证》的行政行为违法。 黄忠上诉称，第三人不能构成善意取得。上诉人从1992年2月结婚后就住在涉案房屋，一审第三人罗晓春就住在对面的302号房屋，其清楚知悉上诉人与陈夏慧是夫妻关系，直到1995年国家推行住房制度改革，上诉人才与陈夏慧共同向广西化工生物技术研究所购买涉案房屋。陈夏慧让罗晓春长期借用房屋也是迫不得已碍于他们家权势，罗晓春得寸进尺，硬说陈夏慧欠她5万元用涉案房屋抵债。罗晓春私自将涉案房屋拿去做房地产评估，以严重低于市场一倍以上的不合理价格，趁上诉人外出期间逼迫陈夏慧签字。从1997年起至2010年上诉人每月收入不利于2万元，就算陈夏慧真的欠罗晓春区区5万元也绝不会低价贱卖房产抵押，罗晓春明知上诉人不可能同意还瞒着上诉人强行购买，绝非善意行为。一审法院既然认定被诉行政登记行为违法，却不撤销不动产登记，属于适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正，支持上诉人的一审诉讼请求。 南宁市自然资源局上诉称，黄忠起诉超过法定期限，陈夏慧与罗晓春于2004年4月7日共同申请房屋过户登记，此后，近十四年的时间里，黄忠均未提出异议，其辩称不知情实在有悖常理。被诉行政登记程序合法。《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定：“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。”第二十三条规定：“有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：（一）属于违章建筑的；（二）属于临时建筑的；（三）法律、法规规定的其他情形。”第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15个工作日内核准注销，并注销房屋权属证书。”陈夏慧、罗晓春提交的转移登记申请材料符合受理、登记条件，并无不予登记情形，遵照受理登记申请、权属审核和核准登记办法房屋权属证书的法定程序，原南宁市房产管理局向罗晓春颁发被诉邕房权字第××号房产证，事实清楚、证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。黄忠应先行解决与其配偶陈夏慧、第三人罗晓春之间的民事争议。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释[2010]15号）第八条规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案中，黄忠认为其配偶陈夏慧与第三人罗晓春之间的房屋买卖契约存在不合理低价转让，强行购买等违法事由，黄忠应当先行解决上述所涉民事争议后，再行处理本案。综上，请求二审法院纠正一审判决，驳回一审原告的诉讼请求。 一审第三人罗晓春未向本院提交书面意见，在本院对其询问中，其对一审判决无异议。 一审第三人谢民富未向本院提交书面意见。 黄忠、南宁市自然资源局提起上诉后，一审法院已将本案证据材料全案移送本院审查，经审查，一审法院认定证据正确，本院予以确认。据此，本院对一审判决查明事实予以确认。上诉人黄忠二审期间提交的《单位情况说明》《单位证明》《单位业绩表》等与涉案争议无关且其超期举证无正当理由，本院不予采信。综合本案证据，本院另查明，黄忠、陈夏慧主张陈夏慧因受一审第三人罗晓春胁迫在违背自己真实意愿情形下签订了涉案的房屋转让协议，陈夏慧至今未对该协议的效力问题提起民事诉讼。在本案审理中，陈夏慧明确放弃作为本案当事人参加本案诉讼。原南宁市国土资源局因机构调整，案涉的登记职能由南宁市自然资源局承继。 本院认为，关于起诉期限问题，虽然黄忠在长达14年时间内对被诉登记行为一无所知有悖常理，但确无证据能证明黄忠已于2018年3月前知悉被诉登记行为，依照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》（法释[2002]21号）第四条第三款“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任”之规定，南宁市自然资源局未能提供任何证据证明黄忠超过法定期限起诉，一审法院认定黄忠未超过法定期限提起诉讼符合法律规定，本院予以支持。关于被诉登记行为的合法性问题。参照当时生效施行的《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十一条、第十七条及第二十七条等的规定，转移登记的，当事人应当提交房屋权属证书及相关合同、协议、证明等，登记机关应对申请人的申请进行审查，凡权属清楚，产权来源资料齐全的，应予登记。本案中，涉案房屋系黄忠与陈夏慧的夫妻共同财产，原登记机关仅因涉案房屋登记于陈夏慧名下即为其办理不动产权属转移登记明显违反法定程序，上诉人南宁市自然资源局主张原登记机关的登记程序合法没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人黄忠主张被诉登记程序违法于法有据，本院予以支持。 至于本案应对被诉违法登记行为作何处理的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（法释[2016]5号）第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权。且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释[2010]15号）第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”据以上法律规定可知，对于违法的房屋登记行为，人民法院并非一概撤销了事。还应结合具体案情，审查登记行为是否存在基础民事法律纠纷先行处理的问题，以及在无基础民事法律纠纷先行处理情形下，是否存在善意取得情形。本院对此分析如下： 关于是否存在基础民事法律纠纷先行处理的问题，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条及第五十四条等分别规定了效力待定、无效及可撤销的合同情形，本案中，因上诉人黄忠主张陈夏慧系受一审第三人胁迫从而违背自身真实意愿签订涉案合同，此可归于当事人主张涉案合同存在可撤销情形，依照最高人民法院上述司法解释之规定，如果当事人提出主张并有意愿先行处理该基础民事争议，本院应中止审理本案，但鉴于黄忠与陈夏慧明确放弃对涉案合同的权利主张，且已明显超过《中华人民共和国合同法》第五十五条规定的撤销权行使期限，一审法院认定本案已无因民事基础法律关系中止情形并无不妥，本院予以支持。 关于一审第三人罗晓春是否构成善意取得的问题，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，当事人可因善意取得制度取得物权的，其前提是无权处分人处分财物，且该处分行为不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十四条的情形。分析本案，包括上诉人南宁市自然资源局、一审第三人罗晓春均认为仅凭常理即可推定黄忠对涉案房屋的转让事宜知情，陈夏慧与罗晓春签订涉案房屋的转让合同系获得上诉人黄忠之授权，但确无有效证据证明在陈夏慧签订合同时，黄忠已经知情，且夫妻一方擅自转让房屋的情形亦非不可能发生，故本院对上诉人南宁市自然资源局、一审第三人罗晓春之主张不予支持，本案应属陈夏慧擅自转移夫妻共同财产情形，且因陈夏慧未实际对合同存有无效、可撤销情形作司法主张，一审法院认定本案应适用善意取得制度予以处理于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（法释[2016]5号）第十五条的规定，所谓善意，是指受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权。且无重大过失，且真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本案中，虽然黄忠未明确授权陈夏慧处理涉案房屋，但涉案房屋长期登记于陈夏慧名下，且黄忠自述与陈夏慧夫妻感情良好，一审第三人罗晓春完全有理由相信陈夏慧转让房屋已经得到黄忠默认，黄忠主张一审第三人在购买涉案房屋时存在主观恶意未提供证据予以证明，本院不予支持。鉴于陈夏慧与一审第三人罗晓春已经针对涉案房屋约定了合理价款、且完成了过户登记，一审法院认定一审第三人已经善意取得涉案房屋，依法应确认该登记行为违法并无不妥，本院予以支持。至于上诉人黄忠主张陈夏慧与一审第三人约定的房屋价款不合理问题，因陈夏慧与一审第三人罗晓春在转让该涉案房屋时已由专业评估机构作出价格评估，且上诉人亦未提供证据证明该评估违反相关规定，本院对此主张不予采纳。 综上，上诉人黄忠及上诉人南宁市自然资源局的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决结果正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄忠、南宁市自然资源局各负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  戴声长 审判员  傅朝霞 审判员  彭晓霞 二〇二〇年六月二十八日 书记员  廖俊茗