广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1402民初1012号 原告:广西添彩物业管理服务有限公司,住所地:广西壮族自治区崇左市友谊大道龙胤财富广场12栋3单元201号房。统一社会信用代码:914514003484863634。 法定代表人:邹晓平,系该公司总经理。 被告:罗军毅,男,1973年12月23日出生,住广西壮族自治区崇左市江州区。 被告:黄林郁,女,1975年6月17日出生,住广西壮族自治区崇左市江州区。 原告广西添彩物业管理服务有限公司(以下简称添彩物业公司)与被告罗军毅、黄林郁物业服务合同纠纷一案,本院于2020年4月14日立案后,依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告添彩物业公司的法定代表人邹晓平、被告罗军毅到庭参加诉讼,被告黄林郁经本院传票传唤,无正当理由不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求:判令罗军毅、黄林郁支付物业费3279.90元,违约金4496.74元(自2018年7月20日起,按日千分之三计算,暂计至2019年10月20日,此后顺延),合计7776.64元。 本案查明的事实: 一、业主房产位置及房号、面积:崇左市江州区景鸿新天地小区1栋113号,建筑面积218.66㎡。 二、物业管理公司:添彩物业公司。 三、签订《前期物业服务协议》的时间:2017年7月16日。 四、《前期物业服务协议》期限:自2017年7月16日起至本物业正式成立业主大会,并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。 五、《前期物业服务协议》签订方:添彩物业公司与罗军毅、黄林郁。 六、物业管理费标准:按业主拥有的物业建筑面积交纳,1元/月/㎡。 七、代收费用标准:执行崇左市政府的相关规定。 八、交纳物业费的时间:业主应于入伙即办理收楼之日起交纳壹年物业服务费。之后以半年为周期交纳,业主或物业使用人应在每周期的首月5日前履行缴纳义务。 九、违约责任的约定:从逾期交纳物业管理费之日起,按照应交物业管理费总额的3‰按日交纳违约金。 十、业主拖欠物业管理等费用的情况:从2018年7月20日起至2019年10月20日,罗军毅、黄林郁共拖欠物业费3279.90元未支付。 本院认为: 一、关于添彩物业公司要求罗军毅、黄林郁缴纳物业费是否有事实和法律的依据。 1.罗军毅、黄林郁辩称其与添彩物业公司签订的协议属无效协议。罗军毅、黄林郁认为其与广西崇左源盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》(预售)中已明确约定由广西崇左市金管家物业管理有限公司对涉案小区提供物业服务,但罗军毅、黄林郁与添彩物业公司于2017年7月16日签订的《前期物业服务协议》却约定由添彩物业公司为涉案小区提供物业服务,该协议没有并未包含在上述《商品房买卖合同》(预售)中约定的崇左市金管家物业管理有限公司,添彩物业公司也未通过合法的招投标程序选聘,且该协议约定的有效期限不符合法律规定,属于无效条款，故该协议应当属于无效协议。本案中,添彩物业公司及罗军毅、黄林郁均认可双方已签订了《前期物业服务协议》,对签订时间和协议签名的真实性无异议,添彩物业公司在签订上述协议后即实际入驻涉案小区提供物业服务,罗军毅、黄林郁对其辩称没有提交任何证据,其主张的协议有效期限不符合法律关于合同条款无效的规定,故本院对罗军毅、黄林郁的辩称不予支持。 2.罗军毅、黄林郁主张涉案小区于2018年9月8日已成立业主委员会,并以书面方式通知添彩物业公司移交管理材料、退出小区,至此《前期物业服务协议》已依法终止。《前期物业服务协议》中已明确约定了有效期限“本物业正式成立业主大会，并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止”,现涉案小区的业主委员会直至2019年2月20日才告知添彩物业公司移交涉案小区物业管理权及相关资料,但并未签订任何其他物业服务合同,故《前期物业服务协议》尚在有效期内,罗军毅、黄林郁以此拒交物业费没有事实和法律的依据,本院不予支持。 3.罗军毅、黄林郁主张添彩物业公司未依法或依约提供相应服务,故其有权拒交物业费。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定,双方应当同时履行各自义务,业主在物业公司履行之前有权拒绝其履行要求,业主在物业公司履行义务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。因此,物业公司未按约定或相关规定提供服务的,业主可以主张未享受相关物业服务的抗辩继而不支付或减少支付物业费,但是并不代表可以拒交全部物业费。一方面,物业服务的内容是多方面的,未按合同约定履行的也只能是其中的一项或几项,对于物业公司提供的其他项目的服务,业主仍然具有交费的义务。另一方面,业主对物业公司的服务不满时,可以通过正常途径与物业公司沟通、协商解决,也可向业主委员会反映,通过业主委员会与物业公司沟通加以解决,法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。物业服务合同的标的是服务,服务和有形商品是有重大区别的,具有长期性、琐碎性和重复性的特征,而且物业服务质量标准难以量化,服务最后的效果是通过服务对象的主观感受来解决的。本案中,罗军毅、黄林郁主张添彩物业公司提供的物业服务不符合法律规定及协议约定,其对此仅有当事人陈述而未提交任何证据,故对于罗军毅、黄林郁的此项辩称,本院不予支持。 4.罗军毅、黄林郁主张添彩物业公司存在资质的问题,其对此亦未提交任何证据,且罗军毅、黄林郁亦承认添彩物业公司已实际为涉案小区提供物业服务,故对此项辩称,本院不予支持。综上,物业服务企业与全体业主是互相依存的,物业服务质量与业主依约交费也具有互相促进的关系。一方面,物业服务企业收取物业管理费后,要认真履行物业管理的职责,为小区居民创造良好的生活和居住环境,尽最大的努力减少服务中存在的瑕疵。另一方面;一个好的居住小区,物业管理服务质量的高低是日其不可或缺的重要方面,而小区居民按时交纳的物业费用,是维持、提高小区物业服务水平的物质基础保障。本案中,添彩物业公司已依约提供了相应的物业服务,罗军毅、黄林郁应当按照合同约定履行缴纳物业费的义务。现添彩物业公司要求罗军毅、黄林郁支付物业费3279.90元,有事实和法律依据,本院予以支持。 二、对于添彩物业公司要求罗军毅、黄林郁支付违约金是否应支持的问题。双方签订的《物业管理服务合同》约定逾期缴费应该支付违约金,故罗军毅、黄林郁迟延缴费应当承担违约责任。现添彩物业公司要求从2018年7月20日起按日千分之三计算违约金为3279.90元,此计算方式明显过高;且罗军毅、黄林郁在迟延缴费后,添彩物业公司应采取适当措施防止损失扩大,但该公司未及时提起诉讼,致使业主应当支付的违约金过高,本院以实际损失为基础，结合案件的实际情况、当事人的过错程度,酌定违约金以3279.90元为基数,从添彩物业公司起诉之日(2020年4月14日)起计算比较合理。 判决结果: 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下: 罗军毅、黄林郁向广西添彩物业管理服务有限公司支付物业费3279.90元及违约金（违约金以3279.90元为基数,从2020年4月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计至欠款实际清偿之日止)。 上述金钱给付义务,义务入应于本案判决生效之日起十日内履行完毕,逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内,向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费25元,由罗军毅、黄林郁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  许 欢 二〇二〇年六月三十日 法官助理  谢 云 书 记 员  覃年芸 附:相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤,-无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判