福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0627民初525号 原告：张火贞，男，1964年12月12日出生，汉族，居民，住福建省厦门市思明区。 原告：简星玉，女，1967年12月27日出生，汉族，居民，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张火贞，系简星玉丈夫。 被告：漳州晟达置业有限公司，住所地福建省南靖县山城镇锦绣路65号。统一社会信用代码：913506270603997709。 法定代表人：郭顺辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：简晓冬、蔡清良，福建南州律师事务所律师。 原告张火贞、简星玉与被告漳州晟达置业有限公司（漳州晟达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张火贞（暨原告简星玉的委托诉讼代理人）、被告漳州晟达置业有限公司的委托诉讼代理人简晓冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张火贞、简星玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金112874元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由： 2017年3月28日，张火贞、简星玉与漳州晟达公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买位于南靖县晟水名都Ｂ17幢101房屋，总价款为1546227元。根据购房合同第十一条第一款约定，出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理；逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房款万分之一的违约金；逾期超过30日的，买受人同意不解除合同，出卖人每日按照买受人已付购房款的万分之一向买受人支付自逾期之日至商品房具备交房条件之日的违约金。合同签订后，张火贞、简星玉依约履行了付款义务，漳州晟达公司直到2017年12月23日，才通知买受人交房，张火贞、简星玉现场验房发现水泥板漏水、水管漏水等，因达不到交房条件，漳州晟达公司同意整改。经几次整改，直至2019年8月31日双方确认达到交房条件。漳州晟达公司实际逾期交房730天，应按约定支付张火贞、简星玉逾期交房违约金112874元。 漳州晟达公司辩称，一、原告直至2019年9月8日才向答辩人交清购房款，原告依约无权向答辩人主张逾期交房违约责任。本案中，答辩人于2017年12月23日通知原告缴纳面积补差款，但原告直至2019年9月8日才向答辩人缴纳面积补差款。原告无权向答辩人主张逾期交房的违约责任。同时，答辩人保留追究原告逾期缴纳面积补差款的违约责任。二、答辩人已于2017年12月23日向原告发出交房通知，答辩人存在其他依约可以据实延期交房的免责事由，依约可以免除相应责任。根据答辩人提供的政府文件、气象资料等证据表明，合同签订后至具备交房条件前，即因政府发布禁止施工公告，在高考、中考期间禁止施工计30天；因台风、大雨等恶劣气候影响147天。据此，因天气、政府禁令影响答辩人不能正常施工的天数合计177天，该情形符合合同约定的顺延交房时间的情形，依约可无需承担该期间的违约责任。因此，原告主张该部分逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，应予驳回。三、退一步而言，即使按照原告所称存在漏水的情形，该情形属于合同约定的保修范围，并不影响双方办理交房手续，且答辩人一而再通知原告收房，原告置之不理，应视为该房屋于2017年12月23日完成交付，原告无权就2017年12月24日以后的“逾期交房”主张违约金。四、原告主张自2017年8月31日起至2019年8月31日按照购房款万分之一标准计付的违约金缺乏依据，应予驳回。1.原告主张违约金的计算起点错误。如上所述，因受天气、政府禁令等因素的影响，答辩人存在符合合同约定的顺延交房的情形，原告在计算逾期交房违约金时应扣除该部分顺延交房的期间。2.原告主张逾期交房违约金计算至2019年8月31日缺乏合同依据。本案中，答辩人提供的测绘报告、工程竣工验收备案表等证据表明，涉案房屋于2017年4月20日取得房屋测绘报告、于2017年12月20日经南靖县城乡规划建设局竣工验收备案，已符合合同约定的具备交房条件。因此，原告主张违约金计算至2019年8月31日缺乏合同依据。五、即使被告应承担违约责任，合同约定的违约金过高，应予适当调低。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”综上所述，原告主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，其无权向答辩人提出逾期交房违约金的主张，故依法应驳回原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月28日，张火贞、简星玉与漳州晟达公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：350627010001032017001055）。合同约定：张火贞、简星玉购买位于南靖县晟水名都Ｂ17幢101房屋，建筑面积为187.19平方米，总价款为1546227元；漳州晟达公司应当于2017年8月31日前将经竣工验收合格的上述商品房交付张火贞、简星玉使用；商品房的交付条件是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件与房屋测绘报告；逾期交房，逾期超过30日的，买受人同意不解除合同，出卖人每日按照买受人已付购房款的万分之一向买受人支付自逾期之日至商品房具备交房条件之日的违约金；具体交房时间以出卖人发出的交房通知确定的时间为准。同日，双方又签订了补充协议，作为合同附件十一。该补充协议约定，出卖人可以据实顺延交房时间的情形：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；（2）施工中遇有异常困难或重大技术问难以解决；（3）施工中因故变更设计；（4）日降雨量18ｍｍ以上或6级（含6级）以上大风、5级（含5级）以上地震等自然灾害；（5）停水、停电；（6）政府规划变更或政府批准文件延迟发放；（7）其他非出卖人所能控制的延误，如相关市政配套设施不能按时提供配套或有关部门强制性禁令影响施工或本合同签订之后因新的法律法规、政策等的实施导致出卖人不能正常施工。发生以上可以延期的事实，出卖人可以据实顺延交房期限而无需通知买受人。合同签订后，张火贞、简星玉按照合同约定已支付购房款1546227元。漳州晟达公司于2017年12月23日通知张火贞、简星玉可于2017年12月24日前往售楼部办理交房手续，同时通知张火贞、简星玉缴纳房屋面积误差补款20155元。张火贞、简星玉现场验房时以水泥板漏水、水管漏水为由拒绝办理涉案房屋接收手续。 另查明，涉案商品房工程项目于2017年4月20日取得房屋面积测绘报告，于2017年12月20日取得建设工程竣工验收备案。 上述事实，有张火贞、简星玉提供的商品房买卖合同、福建省增值税普通发票、交房通知书、照片、微信聊天记录、结婚证；漳州晟达公司提交的福建省房屋建筑工程竣工验收报告、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、南靖县房屋建筑面积竣工测量成果资料、福建省新建商品住宅使用说明书、住宅质量保证书、晟水名都别墅两书签收表、交房公告、交房通知书、面积补差款通知、EMS快递单、南靖县城乡规划建设局关于高考和中考期间部分建设工地停工的通知、南靖县城乡规划建设局关于高职入学考点和学生住宿点周围在建工程停工的通知、南靖县城乡规划建设局2017年高职入学考试期间部分建设工地停工的通知、南靖县城乡规划建设局关于高考和中考期间部分建设工地停工的通知、南靖县城乡规划建设局关于做好高考和中考期间有关保障工作的通知、气象资料分析报告、施工日志，及当事人的当庭陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，一、关于涉案房屋是否存在正门露台水泥板漏水、水管漏水现象，张火贞、简星玉又能否以此为由拒绝接受房屋。 1.关于涉案房屋是否存在正门露台水泥板漏水、水管漏水现象。张火贞、简星玉认为，2017年12月23日，漳州晟达公司通知其交房后，其现场验房后发现水管漏水、天花板漏水，主体结构质量上存在问题，达不到合同约定的交房条件，所以其要求漳州晟达公司重新整改修补验收合格后再进行交房。漳州晟达公司认为，水管漏水、天花板漏水不属于合同约定的地基基础和主体结构问题，该问题仅属于房屋质量保修范围。本院认为，对于水管漏水，漳州晟达公司承认有一处水管漏水，且已修复完毕。至于正门露台水泥板是否漏水，漳州晟达公司予以否认；而张火贞、简星玉提供的现场照片、微信聊天记录，又不足以证明其主张的涉案房屋正门露台水泥板存在漏水现象，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，张火贞、简星玉应承担举证不能的不利后果。 2.关于张火贞、简星玉能否以正门露台水泥板漏水、水管漏水为由拒绝接受房屋。首先，根据漳州晟达公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，涉案房屋经建设、勘察、设计、监理、施工等五单位验收，工程（包括地基基础、主体结构等）质量合格，张火贞、简星玉主张涉案房屋工程主休质量不合格，与事实不符；其次，根据《商品房买卖合同》附件十一第五条第6点约定“在商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件的前提下，若交付时存在除地基基础和主体结构外的其他质量瑕疵，不影响该商品房交付时间的确认（以出卖人通知的交房时间为商品房交付时间），该类质量瑕疵由出卖人负责修复并承担修复费用。买受人如因此不与出卖人办理商品房交接手续，出卖人无需承担逾期交房的责任。原合同第十一条第（三）款第2项约定的修复期，不影响交房时间的确认。”即使存在张火贞、简星玉主张的涉案房屋正门露台水泥板存在漏水现象，也仅属于合同约定的其他质量瑕疵范畴；最后，在漳州晟达公司于2017年12月23日通知张火贞、简星玉交房前，涉案房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件与房屋测绘报告，已达到双方合同约定的交付条件。综上，张火贞、简星玉主张涉案房屋存在水管漏水、天花板漏水主体质量问题，并以此为由拒绝办理交房，因依据不足，不予采纳。 二、关于涉案商品房逾期交房违约金的问题。 1.逾期交房违约金的起算及截止时间如何计算问题。关于起算时间。张火贞、简星玉与漳州晟达公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，张火贞、简星玉依约支付了合同约定的购房款，而漳州晟达公司未按合同约定时间（2017年8月31日）交房，其于2017年12月23日才通知张火贞、简星玉于2017年12月24日办理交房，已构成违约，应承担逾期交房违约责任。根据双方签订合同约定的逾期交房超过30日的，出卖人每日按照买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金……，本案逾期交房已超过30日，其逾期交房违约金应从双方合同约定交房时间的次日即2017年9月1日起算。关于截止时间。本案中，涉案房屋于2017年4月20日取得房屋面积测绘报告、于2017年12月20日取得建设工程竣工验收备案，涉案房屋由此具备交房条件，时间为2017年12月20日。虽然合同约定违约金计算至“商品房具备交房条件之日”，但是根据《商品房买卖合同》第十一条约定，书面通知交房是漳州晟达公司的合同义务，即使涉案房屋具备合同约定交房条件，漳州晟达公司也应及时通知买受人交房，因此，漳州晟达公司于2017年12月23日通知张火贞、简星玉于2017年12月24日交房，违约金应计算至2017年12月23日。综上，逾期交房天数为114天。 2.对涉案商品房按照约定可以顺延交房的天数计算问题。从合同签订日起即2017年3月28日至漳州晟达公司通知交房日即2017年12月23日止，该期间内出现合同及附件十一补充协议第五条第3点约定的6级（含6级）以上大风天气有16天、日降雨量18mm以上有20天、政府通知管制期间为7天，总计43天；该条款同时约定，在工程施工过程中出现上述情形，出卖人可以据实顺延交房时间而无需通知买受人。本案中，虽然存在可能影响施工的天数有43天，但漳州晟达公司还须举证因上述情形造成不能正常施工的确实情况，根据漳州晟达公司提供的《施工日志》，该工程于2017年6月30日完工，影响施工的时间只能计算到2017年6月30日，且其中2017年6月12日没有因台风天气而停工，因此，漳州晟达公司可以顺延交房的天数：6级（含6级）以上大风天气有1天、日降雨量18mm以上有10天、政府通知管制期间为7天，总计18天。张火贞、简星玉主张漳州晟达公司责任逾期交房违约金天数730天，部分与事实相符，只部分予以支持。漳州晟达置业有限公司主张合同签订后至具备交房条件前可以免除责任的天数合计177天，部分与事实相符，只部分予以支持。综上，漳州晟达公司应承担违约金为14843.78元[1546227×(114-18)×0.01%]。漳州晟达公司主张违约金计算标准过高应调整，因该计算标准系双方合同约定，且与合同中双方约定的买受人逾期交款违约金相当，故对其主张不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、漳州晟达置业有限公司应在本判决生效后十日内向张火贞、简星玉支付逾期交房违约金14843.78元； 二、驳回张火贞、简星玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2557元，减半收取计1278.5元，由张火贞、简星玉负担1110.4元，漳州晟达置业有限公司负担168.1元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  王振勇 二〇二〇年六月十九日 法官助理卢琳静 书记员卢録葑 【相关法律条款】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。