西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初2823号 原告（反诉被告）：赵方，女，1981年4月7日出生，回族，无业，住西安市莲湖区。 被告（反诉原告）：张英，女，1959年7月13日出生，汉族，海通证券深圳分公司退休职工，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：张富俊，陕西兆守律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蕾，陕西兆守律师事务所律师。 被告：张力，女，1957年12月1日出生，汉族，陕西银行学校退休教师，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：张富俊，陕西兆守律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蕾，陕西兆守律师事务所律师。 原告赵方与被告张英、张力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序由审判员刘淑芳独任公开开庭进行了审理。原告赵方、被告张英、张力及其委托诉讼代理人张富俊、王蕾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵方向本院提出诉讼请求：1、退还自2019年12月5日后剩余房租17788元。2、退还2019年12月5日至12月31日的物业费200元。3、同意被告扣除4600元房屋押金。4、同意支付2019年11月15日至2019年12月4日暖气费185.55元。事实和理由：2018年3月23日，原、被告签订《房屋租赁协议》，原告租赁被告海星未来城4号楼东单元1601室，月租金4600元。原告因工作变动无法继续租赁，按约定提前一个月告知了被告，同意被告扣除房屋押金4600元。2019年10月底，原告微信告知被告已经腾空房屋，被告未回复。后多次联系均未回复。2019年11月6日，被告回复必须找优良客户续租，且要求原告承担一半暖气费才同意原告退房。2019年12月2日原告打扫干净房屋并将照片发给被告，被告于2019年12月5日收房。在收房过程中百般挑剔，未收房。经原告及房屋中介多次联系被告，被告始终不收房，也不退剩余租金。 二被告辩称，原告一直占用出租房屋，应承担占用期间的房屋占用费。不同意原告的诉讼请求。原告租赁期间未按约定交纳租金，多次逾期，原告请求提前解除合同，双方在2019年12月收房时，受到原告的恐吓威胁，导致收房未果。现张英反诉请求：1、判令被反诉人支付逾期缴纳租金违约金4140元。2、判令被反诉人支付自2019年12月6日至2020年5月7日的暖气费1174.14元、物业管理费944.18元。3、判令被反诉人支付自2020年4月1日至2020年5月7日的房屋占用费5520元。4、本案反诉诉讼费由被反诉人承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年3月23日，被告张英委托张力通过陕西鸿义房地产营销策划有限公司中介与原告签订了房屋租赁合同，原告承租被告张英海星未来城4号楼东单元1601室用于办公，月租金4600元，房屋押金4600元，待租赁期满，房屋内设施未损坏，并结清费用后退还。租期自2018年4月1日至2021年3月31日。租金支付为2018年4月1日支付27600元、2018年9月1日支付27600元、2019年3月1日支付27600元、2019年9月1日支付27600元。双方约定如逾期缴纳，应按当期租金的5%支付违约金；经催告在七日内仍不支付，被告有权解除合同，收回房屋，并不予退还押金。租赁合同不能单方终止，若有特殊情况，须提前20日提出，经双方同意终止。若被告违约，须退还剩余房租及双倍押金；若原告违约，被告有权扣除房屋押金不予退还。房屋中介的经办人为李贝贝。原告给张英委托代理人张力交纳了首次房租及押金，承租了该房屋，原告交纳了房屋押金4600元。2018年4月19日原告转给被告租金27600元；2018年9月4日被告催原告交纳租金，2018年9月23日转给被告27600元。租赁房屋每月物业管理费、电梯费、生活垃圾清运费共计224.8元。原告将租金交至2020年3月31日，物业费等费用交至2019年12月31日。2019年10月30日、11月6日、11月14日原告给被告微信提出解除合同，2019年12月2日将打扫干净的房屋照片微信发给被告，被告收到后回复2019年12月5日收房。2019年12月5日收房时双方因故发生纠纷，被告未收房。次日，原告微信给被告，再次协商退房事宜，被告张英微信回复称，提前退房在采暖期最难租出去，要求原告承担暖气费的一半，并称原告支付租金时未按约定期限支付，应当支付滞纳金。原告回复按双方合同约定暖气费不承担，希望互相理解。被告张英2020年1月15日回复原告称，原告三次逾期支付租金，为此要求原告承担暖气费的一半，这只是违约金的小头等，未与原告协商一致。期间双方将纠纷告知房屋中介，就经办人李贝贝2019年12月23日给被告微信中以中介的名义按合同约定计算了退款数额为18483元。希望和平解决纠纷，不耽误房屋出租，为双方都降低损失。但被告仍未与原告协商收房，房屋钥匙一直由原告保存。庭审中，为减少损失，要求原、被告对房屋进行交接，双方于2020年5月7日对房屋进行了验收，被告收取了原告交付的房屋钥匙。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，对原、被告具有约束力。原、被告在《房屋租赁协议》中明确约定：租赁合同不能单方终止，若有特殊情况，须提前20日提出，经双方同意终止。原告按合同约定提前提出解除租赁合同，双方协商后同意在2019年12月5日解除。故该租赁合同应认定于2019年12月5日解除。双方在交房时因退款事宜发生纠纷，导致房屋租金、物业管理费、电梯费、生活垃圾清运费、暖气费损失，双方均有责任。该损失由原、被告各承担50%。按租赁合同约定，合同解除，被告收取原告4600元押金不予退还。应退还交纳但未使用自2019年12月6日至2019年3月31日的房租17633元（月租金4600元，每为日153.33元，4600*3-1533.33*5=17633），并退还原告未使用房屋自2019年12月6日至12月31日的物业管理费、电梯费、生活垃圾清运费187元，共计17820元。原告三次逾期交纳租金，应按合同约定5%给付违约金为4140元，2019年11月15日至2019年12月5日暖气费196元。房屋自2019年12月6日至2020年5月7日期间的租赁费损失计算5个月，为23000元，物业管理费、电梯费、生活垃圾清运费1124元、自2019年12月6日至2020年5月7日的暖气费978元，共计25102元，由原告、被告各承担12551元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定判决如下： 一、被告张英应于本判决生效之日起十日内退给原告赵方2019年12月6日至2019年3月31日的房租、物业管理费、电梯费、生活垃圾清运费17820元。 二、原告赵方应于本判决生效之日起十日内给付被告张英迟延交纳租金的违约金4140元、2019年11月15日至2019年12月5日暖气费196元，共计4336元。 三、原告赵方应于本判决生效之日起十日内给付被告张英房屋自2019年12月6日至2020年5月7日期间的租赁费、物业管理费、电梯费、生活垃圾清运费、暖气费损失共计12551元。 四、驳回原告赵方其余诉讼请求。 五、驳回反诉原告张英其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费320元（原告赵方预交本诉案件受理费245元、被告张英预交反诉案件受理费75元），由原告赵方承担160元，被告张英承担160元（预交款折抵后，被告张英应同上款一并支付原告赵方85元）。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  刘淑芳 二〇二〇年六月二十三日 书记员  牛 媛