江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0724民初1386号原告：王大才，男，1985年11月9日生，汉族，居民，住灌南县。原告：胡善平，女，1984年1月20日生，汉族，居民，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：苏冠文，江苏海西律师事务所律师。被告：连云港金大地置业有限公司，住所地灌南县新安镇人民东路12号凤凰东郡售楼中心。统一社会信用代码913207246754747066.法定代表人:王志富，董事长。委托诉讼代理人：安天字，该公司员工。原告王大才、胡善平与被告连云港金大地置业有限公司（以下简称“金大地公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈威适用简易程序公开开庭进行了审理；原告王大才及两原告共同委托诉讼代理人苏冠文、被告金大地公司委托诉讼代理人安天字到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王大才、胡善平向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋及附属车库逾期交付违约金人民币28701.95元（暂算至2020年2月1日，自2020年2月2日起每天支付违约金116.67元至实际交付之日）；2、判令被告为原告办理凤凰东郡第27幢206室不动产权登记证书，并自2019年12月1日起至原告取得不动产权证书之日止，以470000元为本金按年利率6%支付原告逾期办证违约金；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月22日，原告与被告连云港金大地置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于灌南县东侧“凤凰东郡”第27幢206室房产一套，面积116.37平方米，单价每平方米4308.842元，总房款470000元，连同附属车库113373元，共计583373元，原告依约付清所有费用。双方还约定：被告应于2019年5月31前负责该商品房竣工验收合格并交付原告使用，并于约定交付之日起180日内，将竣工验收合格的资料报登机关备案，为原告办理产权登记。但是小区至今未竣工验收合格，被告至今未将所需登记材料报不动产登记中心备案，导致原告无法办理不动产证，同时己逾期交付。为维护原告的合法权益，特此具状，请求贵院公正裁决。被告金大地公司辩称：1，双方签订《商品房买卖合同》属实，被告金大地公司没有逾期交房行为，不承担违约责任；2，涉案房屋已经于2019年1月验收合格，符合合同约定交付条件，因新莞北路封闭施工一年，导致答辩人的施工单位无法进入小区，道路管网设施无法施工，延期完工，属于施工中遇到的重大困难，合同约定遇到重大问题，道路改修，符合延期交房的条件，且被告已经书面告知原告延期交房；3，原告要求的违约金没有依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告对其主张及诉讼请求向本院举证了下列证据：1、《商品房买卖合同》、车库认购协议，证实原被告之间存在商品房买卖合同关系，合同约定交付房屋时间为2019年5月31日，并在交付房屋后180日内将办理权属登记所需材料报登记机关备案；2、购买发票1张、银行贷款记录1份，证实原告已经交付了购房款和车库款。3、原告在2020年5月1日向被告发生的短信截屏1份，系原告主动发送，证明原告一直不同意延期交付，并要求被告给付违约金，因被告拒付，原告向法院起诉。被告收到后，未作回复。4、涉案小区的百度地图、小区四方位七大路口照片，证明新莞路施工不影响车辆通行，被告告知延期交房理由不成立。5、被告向同小区业主王芹发送的拿房注意事项，证明证据3中原告发送的短信是被告公司电话。被告对原告提供的证据质证意见如下：1、对证据1无异议。2、对证据2无异议。3、对证据3，原告发送的电话号码不是该公司所有。4、对证据4，原告提供的截图是近期的，不能证明施工之时的交通情况。新莞路系分段施工，我公司位于第二段施工分段，为全封闭施工，我小区无法施工。5、对证据5，该短信是物业服务处发送，与该公司不是一个公司，对该截图真实性存在异议。被告对其抗辩向本院举证下列证据:1、2019年5月1日向原告邮寄延迟交房告知函2份，内容是因新菀北路封闭施工，影响工程竣工，交付房屋时间延迟至9月份；2019年9月向原告发出交房通知书，通知原告于2019年9月25日至30日办理房屋交接手续；交房通知书及邮寄回单，证明我司通知原告拿房。2、被告开发工程的质量分户验收汇总表，单位工程质量竣工验收记录，证明涉案房屋于2019年1月20日已经具备交付条件。3、灌南县城市建设投资发展有限公司情况说明一份、新莞北路单位工程竣工验收证明书、凤凰东郡小区供电情况说明，证明与合同约定交房相佐证，证明该公司没有延期交房。针对被告金大地所举证据，原告质证认为：对证据1的真实性无异议，两份关于延期交房的快递原告均收到，但是不能代表原告接受延期交付，原告不同意延期交付，且要求给付逾期交房和办证违约金。在被告要求原告去办理交房手续时，未在原告要求下被告未出示验收合格表之类证据，原告有权拒绝接受。对证据2质量分户验收汇总表有异议，单位工程质量竣工验收记录五异议。对证据3，三性均不予认可，该证明不能反映真实情况，且采取分段施工，并非全年封闭，属涉案小区承建工程中的正当风险，不可转嫁给原告，该市政工程不是被告免除违约责任的理由。且被告在道路施工过程中仍售卖房屋，其在2019年5月1日才向原告寄送延期交房告知函，该道路已经施工完毕一年多时间，告知函不应具有法律效力。经双方举证、质证，本院对事实和证据认定如下：2017年6月22日,两原告与被告金大地公司签订《商品房买卖合同》一份，由原告购买被告金大地公司开发的凤凰东郡第27幢单元206室房屋，面积为116.37平方米，总价款470000元。合同第八条约定于2019年5月31日前交付房屋，并约定房屋交付条件为商品房经施工单位工程质量分期验收合格。合同对逾期交付房屋违约责任未作约定。合同签订后，原告按照合同约定交付了房款。签订车库认购协议，附属车库款113373元。被告在施工过程中，县政府对新莞路进行改建，由灌南县城市建设投资发展有限公司负责施工，时间为2017年9月至2018年8月27日，施工期间该路段全封闭施工。金大地公司因新菀北路的封闭施工，影响了工程竣工时间，2019年5月1日，金大地公司向两原告邮寄延期交房告知函，该函载明“尊敬的王大才、胡善平：您好，首先感谢您对凤凰东郡项目的支持与关注，您所购买的凤凰东郡一期27号楼3单元206室，在建设期间因新莞北路施工和县双城同创扬尘管理影响了我项目的竣工时间，在此很抱歉通知您，凤凰东郡一期将延期至2019年9月交付，为此我们深感抱歉。具体交付日期以我公司向您发出的房屋交付通知书为准，对由此给您造成的不便，还望得到您的理解和支持。凤凰东郡售楼处，2019年5月1日”。2019年1月20日，被告金大地开发的27号楼由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收合格。2019年9月17日，金大地公司向原告发出交房通知书，通知原告在9月29日办理交房手续，原告拒绝办理，现原告以被告延期交房、延期办证为由要求支持其诉讼请求。本案审理中，被告陈述涉案小区现尚未取得办理产权登记证的条件。上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、告知函、交房通知书、证明、短信截屏、交通截图等证据在卷为证。本院认为，双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。根据合同的约定，被告金大地公司应于2019年5月31日前向原告交付符合合同约定条件的房屋和车库，但因市政施工，被告公司开发工地进出的道路被封闭，被告也因此向原告发出了延期交房告知函，明确因新莞北路封闭施工，影响被告开发工程竣工时间，延期至2019年9月，对此，原告认可已经收到告知函。原告在收到告知函之后，并未采取相关措施去作出明确回应是否同意延期交房，视为对被告要求延期交房的默认。对原告抗辩系因无法获取被告的联系方式而回函的抗辩意见，本院不予采纳。被告于2019年9月通知原告拿房，此时涉案的房屋已经经工程质量竣工验收，符合合同约定的交付条件，在被告通知原告拿房，原告亦前往办理收房手续，但是其提出因被告未出示相关验收合格证据而拒绝交房，其对该方面的抗辩没有提供证据予以印证，故对此抗辩，本院不予采纳；原告迟延拿房责任由原告自己承担。对于逾期不能办理不动产权登记，合同明确约定交付房屋后180日内向权属登记机关办理备案手续，现本案原告并未办理拿房手续，依据双方合同的约定，现原告没有权利主张被告逾期办证。故现不能认定被告金大地公司违约。综上，原告主张被告逾期交付房屋及逾期办理产权登记，构成违约的理由均不成立。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十二条的规定，判决如下：驳回原告王大才、胡善平的诉讼请求。案件受理费518元，减半收取259元，由原告王大才、胡善平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费518元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。（此页无正文）审判员 陈 威二〇二〇年六月二十八日书记员 温彦林法律条文及上诉须知附录一、法律条文[一]、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。[二]、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。