北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初2363号原告：张湛玮，女，1964年5月10日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:范先乐（原告之夫），1962年12月5日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告:北京军凯房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马坊镇金塔西园15号。法定代表人：赵小梅，经理。委托诉讼代理人：窦小燕，女，1973年10月1日出生，汉族，北京军凯房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。原告张湛玮与被告北京军凯房地产开发有限公司（以下简称军凯房地产公司）合同纠纷一案,本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张湛玮及其委托诉讼代理人范先乐，被告军凯房地产公司的委托诉讼代理人窦小燕、张旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张湛玮向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告财产损失18907.28元（2015年6月1日至2019年5月31日多收取的物业费）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是丰台区定安西里危改项目配套商业3层B3171号商铺的业主，军凯房地产公司是本项目的建设单位，双方于2006年11月29日订立《北京市商品房预售合同》。该合同第二十二条约定了前期物业服务事项，北京美好物业管理有限公司（以下简称美好物业公司）是通过招投标选定的物业管理企业，前期物业管理期间的物业服务收费价格标准为29元/月/建筑平方米，价格构成中包括物业区域内的一次照明费用、空调费用、设备设施运行维修费、商业运营管理费用、保安保洁费、绿化养护费。目前本项目所在区域仍处于前期物业管理期间。实际物业服务开始后，原告发现，实际物业服务内容与《北京市商品房预售合同》中约定的并不一致，《北京市商品房预售合同》约定29元物业费构成中含有商业运营管理费用，但美好物业公司并不提供商业运营管理这项服务，其收费明细中也没有这项收费，但仍按29元价格收费。这就等于美好物业公司多收取了原告与商业运营管理费用金额相当的物业服务费用，原告的利益因此而受到损害。美好物业公司每年多收取原告费用4726.82元，自2015年6月1日至2019年5月31日期间，美好物业公司多收取原告费用共18907.28元。在《北京市商品房预售合同》订立之前，根据本项目前期物业管理招投标确定的事项，军凯房地产公司和美好物业公司订立有《前期物业服务合同》，该合同中没有约定商业运营管理服务及其收费，《北京市商品房预售房合同》是军凯房地产公司制作的格式合同，军凯房地产公司在其中约定物业费构成中含有商业运营管理费用。很显然，军凯房地产公司对《前期物业服务合同》中没有约定商业运营管理服务及其收费、美好物业公司按该合同约定，也不提供该项服务是明知的。对《北京市商品房预售合同》中因约定物业费构成中含有商业运营管理费而实际中又没有这项服务会损害原告的利益也是明知的。所以军凯房地产公司在《北京市商品房预售合同》中称29元物业费构成中含有商业运营管理费用的行为，主观上具有故意，同时违反了《消费者权益保护法》第二十条第一款和《价格法》第十四条第四项之规定，已构成价格欺诈或不当价格行为。原告因购买军凯房地产公司建设的房屋而订立《北京市商品房预售合同》，基于预售合同的约定，接受了美好物业公司及含有商业运营管理费用的29元物业费服务。由于军凯房地产公司在《北京市商品房预售合同》中的故意和违法行为，致使原告支付29元物业费用，但又没有享受到含有商业运营管理的相应服务，多付费用18907.28元，利益因此而受到损害，完全是由于军凯房地产公司的原因造成的。故依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第六项、第十九条之规定，军凯房地产公司对原告的损失负有赔偿责任，故原告特诉至法院，望判如所请。被告军凯房地产公司辩称：第一，本案案由与诉讼请求无关，且该案事由属于法定一事不再理情形，望法院驳回原告的诉讼请求。1.原告起诉的是合同纠纷，原告诉讼请求中的财产损失，是针对人身、财产权益受损时，要求相对方承担的侵权责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。原告提出的诉讼请求与本案无关。2.本案原告以“同一事由”重复诉讼属于法定一事不再理情形，浪费司法资源。原告就《北京市商品房预售合同》第二十二条中关于物业费的标准不认可而进行的诉讼，（2018）京0106民初9088号、（2019）京02民终3767号，（2019）京民申5097号，案由确认合同无效纠纷，原告在此案中的诉讼请求为确认被告与美好物业公司签订的《前期物业服务合同补充协议》的第二条无效。第二，原告并未产生财产损失，原告所述损失18907.28元无法无据，且原告多交纳的物业费并非被告收取，与被告无关。1.按谁主张谁举证原则，原告应就其损失进行举证，但原告的损失仅仅是自行推断。2.原告在诉状中表示，认为美好物业公司多收取原告费用，该费用不是被告收取，美好物业公司是否存在多收取费用，与被告无关，故原告的诉讼主体有误。第三，原、被告签订《北京市商品房预售合同》，原告与美好物业公司签订《定安西里服务规约》是各方真实意思表示。1.《北京市商品房预售合同》中第二十二条，第二款双方对物业费的价格进行约定，且双方签字确认，故应按合同约定向物业公司交纳物业费。2.原告与美好物业公司签订《定安西里服务规约》，已对物业费价格进行约定。第四，原告认为被告与美好物业公司签订《前期物业服务合同》未约定《北京市商品房预售合同》中的商业运营管理服务，是无根据的。商业运营管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、人员工资、公共区域水电能源费等，是对多种服务内容的统称。对于物业费如何分配，物业公司如何约定具体服务内容，应由物业公司与原告签订合同进行确认，被告无权干涉物业公司管理工作。综上，我公司未对原告造成财产损失，且根据一事不再理原则，应于驳回。本院经审理认定事实如下：2006年4月，军凯房地产公司（甲方）与美好物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定选定美好物业公司对定安西里危改小区提供前期物业管理服务。合同第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。合同第六条约定：物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；（11）物价上涨及不可预料费。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。2006年11月29日，张湛玮与军凯房地产公司签订《北京市商品房预售合同》，购买丰台区南三环中路67号6号楼3层B3171号商铺。上述合同第二十二条约定：“前期物业服务.（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：美好物业公司，资质证号为京物企资三（2005）0321号。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为29元/平方米.月（建筑面积），由物业管理企业按照年收取。价格构成包括物业区域内一次照明费用、空调费用、设备设施运行维修费、商业运营管理费用、保安保洁费、绿化养护费。（三）出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。（四）物业及经营管理内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业及经营管理内容，同意由出卖人依法选聘的管理企业提供前期物业及商业管理服务，遵守经营管理公约。”附件七：物业及经营管理服务，见《经营管理公约》。2008年6月1日，张湛玮与美好物业公司签订《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》，合同第六章物业服务企业的权利和义务，第三条，商业物业管理服务的基本内容，1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维护养护、巡视检查；2、公共园林、绿地、花坛的管理养护；3、环境卫生的管理服务；4、参与物业竣工交付使用时的验收交接；5、公共秩序的维护；6、入住管理；7、物业装饰装修施工监督管理；8、车辆行驶/停放管理及其场地的维修养护；9、物业档案资料的管理；10、维护本小区公共设施及建筑物不受损害。第八章物业管理费与公共维修基金，第一条物业管理服务费用。第2条，本项目按商业配套建设，收费项目、标准如下：商业物业管理费（含能源费）29(元/m2.月)政府指导价。物业管理费包括水、电、中央空调、保洁、保安、绿化、化粪池清掏、商场公共设施部分维修、电梯运行、维护、检验、高压水泵运行、维修、各项费用统收服务费。经询，张湛玮现主张军凯房地产公司存在违法行为，从而导致其多交物业费，其要求按照侵权损害赔偿纠纷处理本案。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，原告与美好物业公司签订有物业管理服务规约，并按照29元物业费的标准向美好物业公司交纳了物业费。原告主张因被告有违法行为，告知其虚假信息，造成其财产损害，证据不足，其要求被告赔偿其损失的诉讼请求，本院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条，判决如下：驳回张湛玮的全部诉讼请求。案件受理费136元，由原告张湛玮负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 冯 媛二〇二〇年六月三十日书记员 谢家文