贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3698号 原告：徐珍慧，女，汉族，1981年7月22日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：刘士界（特别授权），贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。执业证号：32406181100001。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭（一般授权），贵州众正律师事务所律师。执业证号：15205201410208563。 原告徐珍慧与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称：振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月2日登记立案后，依法适用简易程序于公开开庭进行了审理。原告徐珍慧之委托诉讼代理人刘士界，被告振华房开公司之委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐珍慧向本院提出诉讼请求：一.请求判决由被告立即为原告办理所购买住房的不动产权属证书;二、判决被告因逾期为原告办理所购买住房的不动产权属证书所产生的违约金暂计35512.92元（违约金以原告所交付总房款970338.00元为基数，按日0.01%的标准，从2019年4月1日起暂时计算至2020年4月1日，并请求将违约金计算至被告实际为原告办理所购买住房的不动产权属证书并交付给原告之日止）；三、判决被告因逾期交房产生的违约金暂计70928.93元（违约金以原告开交付总房款970338.00元为基效、按日0.01%的标准，从2018年3月30日起暂时计算至2020年3月30日，并请求将违约金计算至涉案房屋达到交付条件非交付给原告之日止）；四、判决被告退回电表入户费500.00元；五、案件受理费判决由被告承担。第二、三、四项暂计人民币105941.85元。事实及理由:2017年4月20日，原告和被告签定商品房买卖合同、原告购买被告修建的位于毕节市七星关区住房，台同编号ＺＨＳＳＣＣ0765、房号6-27-5号，建筑面积225.66平方米，原告用交首付款和银行按揭贷款的方式，交付了会部房款970338.00元；被告在合同中约定2012年3月30日交付涉案房屋，直到如今，涉案房屋不具备交付条件，原告于2020年3月6日要求被告交房，被告却要求原告从2018年3月30日起交纳物业管理费，双方未达成交付协议；合同中约定于2018年12月30日取得该商品房转移登记的有关文书并交付给原告，超过180日后仍不能力理，按原告已付房款的0.01%的标准，向原告支付违约金；但是，时至今日，被告始终不能为原告办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，而被告却不愿意承担违约责任，支付相关违约的违约金，故依法诉至法院，求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告振华房开公司口头辩称，关于逾期交房：一、除了合同约定的时间之外，由于政策性的原因，主要是毕节市及七星关区政府及各有关部门要求整改或停工，所以在约定交房的时间之后延迟了103天，由于是政策性原因导致的这103天应当扣除；二、早在2018年6月23日振华公司就已经向购房户发出交房通知，但本案的徐珍慧已物管公司要收物管费就一直未收房，因此，该案逾期交房违约金应相应扣减；关于逾期办证：直到2019年6月5日，毕节市及七星关区人民政府就对振华公司涉案房屋确认可以办证，所以计算逾期办证违约金只能计算至2019年6月5日。 本院经审理认定事实如下：2017年4月20日，原告徐珍慧作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，房号为6-27-5号，总房款为970338.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；第十一条约定：出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房；该商品房应当符合下列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十二条约定：上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户；第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；第十四条约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行案涉交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，不能满足上述约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按十三条处理；查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出书面通知、电话、短信或登《毕节日报》30日后仍未办理交接手续的，视为买受人对该商品房无异议，并应缴纳物业管理费及其它相关费用。第而十二条约定：出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准，由买受人承担。合同签订后，原告徐珍慧按约定向被告支付完毕购房款。同日，被告收取原告电表入户500.00元。因被告未按约定交付涉案商品房及为原告办理不动产权证书，故原告以上述诉请诉至本院。 另查明，毕节市振华房地产开发有限责任公司原为毕节地区振华房地产开发有限责任公司。涉案房屋现未取得初始登记，不具备办证条件。涉案房屋至今尚未交付。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告办理涉案房产不动产权证书是否支持；二、被告是否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任，若承担，违约期间及违约标准如何认定；三、被告是否承担逾期交房违约责任，若承担，违约期间及违约标准如何认定；四、原告请求被告返还电表入户费的诉讼请求是否支持。 关于焦点一的问题。对原告要求办理不动产权属证书的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还未具备办证条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该诉讼主张，本院不予支持。 关于焦点二的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。对于原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告至今尚未办理初始登记，不具备办理转移登记的条件，不能提供办理转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。现被告逾期已超过180日，原、被告在合同中未约定逾期180日以后的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张按日0.01%（万分之一）的标准计算，未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，故原告主张的该项违约金，以原告已付购房款总额970338.00元为基数，按日万分之一的标准，从约定日期2018年12月30日之次日，即2018年12月31日起计算，但原告主张从2019年4月1日开始计算，本院从其所愿，予以支持。同时，合同约定被告代办房屋权属转移登记，则被告无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。现被告尚不能提交办理转移登记的有关文书，故该违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。 关于焦点三的问题。对于原告诉请逾期交房违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条“……于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”之约定，而涉案房屋至今尚未交付，尚未达到支付的条件，故对此诉讼请求，本院不予支持。但涉案房屋在被告通知原告交房时不符合双方合同约定的交房条件，故不能视为被告已交付房屋。 关于焦点四的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。因此，被告收取原告的电表入户500.00元实质为供电设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取电表入户500.00元、于法无合理依据，理应予以退还。虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年4月2日提起诉讼要求被告退还，并未超过诉讼时效，故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，对原告徐珍慧合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告王润先逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款970338.00元为基数，按日万分之一的标准，从2019年4月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内退还原告徐珍慧电表入户500.00元。 三、驳回原告徐珍慧的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1219.00元（已减半收取），由原告徐珍慧负担804.60元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担414.40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年六月十六日 书记员  李长江