湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终758号上诉人（原审原告）：熊翠萍，女，1974年4月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：**，湖北佑佑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司襄阳襄城支行，住所地襄阳市襄城区南街28号。主要负责人：杨汉杰，系该行行长。委托诉讼代理人：毕奎，湖北联帮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张悦，湖北联帮律师事务所律师。上诉人熊翠萍因与上诉人中国农业银行股份有限公司襄阳襄城支行（以下简称农行襄城支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初1070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。熊翠萍上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持熊翠萍一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由农行襄城支行承担。事实和理由：一、一审判决认定房屋恢复原状时间为2019年1月28日错误，实际恢复原状时间为2019年3月31日。（一）熊翠萍提供的2019年3月1日与农业银行行长的谈话录音证实至少截止到3月1日，熊翠萍仍然没有取得房屋钥匙，恢复对房屋的支配权和占有权，而且房屋也并未恢复原状。（二）农行襄城支行提供的三份证人证言依法不能作为本案定案依据。证人张某1未出庭作证，其身份和证言内容无法核实，不具有法律效力。证人张某2和王某长期跟农业银行襄城支行有业务往来（张某2陈述经常给农业银行做装修业务），双方利益关系紧密，其证言内容偏向性明显，可信度很低。且证人张某2陈述对房屋的改造恢复是在2018年底开始，证人王某陈述对房屋改造恢复是在2018年11月底开始，两人的证人证言也相互矛盾，故结合熊翠萍提供的照片及录音证据，该两名证人证言不应作为定案依据。（二）熊翠萍提供的2019年3月的照片明确显示，当时房屋的招牌未拆除，房屋立柱上有旁边酒店的招牌，房屋内的地板一片狼藉，地板砖还未铺设。由此可见，本案的实际交房时间为2019年3月31日。二、一审判决认定农行襄城支行仅支付违约的损失9956.25元错误。首先，一审判决酌定支持一个月租金错误，应认定为三个月。其次，按照《房屋租赁合同》第12条第4向的约定，如乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金1倍的滞纳金。既然一审已经认定农行襄城支行逾期交房，那么就应该按照此条款判决，故实际违约损失应为9956.25×2×3=59737.50元，这与熊翠萍在一审的诉求一致。综上所述，一审判决认定事实错误，熊翠萍恳请二审法院在查明事实的基础上依法改判，以维护熊翠萍的合法权益。农行襄城支行辩称，农行襄城支行认为熊翠萍的上诉理由不能成立。农行襄城支行在2018年12月18日已经将房屋恢复原状并交给了熊翠萍。一审判决事实认定错误，农行襄城支行已在上诉状中陈述了具体理由，请求法院驳回熊翠萍的上诉请求，支持农行襄城支行的上诉请求。农行襄城支行上诉请求：1.依法撤销一审判决，将该案发回重审，或依法驳回熊翠萍一审对农行襄城支行的全部诉讼请求；2.由熊翠萍承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决超出了诉讼请求，程序违法。一审截止到庭审结束时熊翠萍并未对诉讼请求进行过变更，其诉讼请求第2项明确要求判令农行襄城支行赔偿经济损失，但一审判决的却是支付违约损失，超出了熊翠萍的诉讼请求，程序违法。二、一审判决认定案件基本事实错误。（一）一审认定“被告对房屋的恢复期间，在对地板填补恢复，原告表示不同意后，被告农行襄城支行对地板进行了重新铺设，2019年1月28日原告向被告负责人发短信，要求对门前遮挡物及招牌未拆除，因门前遮挡物涉及第三方修建，双方未能达成拆除的意见”与事实不符。农行襄城支行在2018年12月18日之前已经将房屋交付熊翠萍验收，熊翠萍验收后签订《房屋验收函》，明确表明“已经按照合同要求如期恢复原状，履约完毕。”至此农行襄城支行完全履行了合同义务，在此之前，熊翠萍考虑到房屋还要出租，明确要求地板填补修复，农行襄城支行也完全按照熊翠萍的要求填补修复完毕。房屋交付验收后，熊翠萍于2019年1月又对房屋提出新的请求，比如重新铺设地板，拆除门前遮挡物，农行襄城支行在综合考虑后，处于维护社会和谐，对地板进行了重新铺设，该行为不是农行襄城支行的义务。（二）一审认定“通过录音证据可以证实，故而签订房屋验收单时租赁房屋并没有恢复完毕”与事实不符。熊翠萍庭审中提交的录音，只能证明熊翠萍在签订验收单后，又多次找到农行襄城支行并提出新的要求，并不能证明房屋恢复的标准，更不能证明没有恢复。一审以此认定明显缺乏证据，与事实不符。（三）一审认定“根据现场施工人员证实，房屋最终的恢复时间为2019年1月28日”，与事实不符。该认定混淆了合同约定的恢复原状义务和在熊翠萍提出新的请求后农行襄城支行重新铺设地板的行为。房屋依照合同约定恢复并交付熊翠萍验收的时间为2018年12月18日，在此之后农行襄城支行的行为均非履行合同义务，不能成为农行襄城支行承担责任的理由。不能因为农行襄城支行多付出了，反而认定其付出的是理所应当，是应当履行的义务。三、一审判决适用法律存在不当。本案截止到一审庭审结束，熊翠萍均未有证据证明恢复原状的标准是什么，未有任何证据证明农行襄城支行在2018年12月18日将房屋交付熊翠萍验收后存在不符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故一审法院适用违约责任条款（《中华人民共和国合同法》第107条）和租赁物返还条款（《中华人民共和国合同法》第235条）的规定存在不当。综上，农行襄城支行在合同履行过程中不存在过错，没有违约，一审认定农行襄城支行存在违约，并承担违约责任的基本事实明显错误，且存在程序违法，适用法律不当的情形。恳请贵院依法查明案件事实，支持农行襄城支行的上诉请求。熊翠萍辩称，一、农行襄城支行主张熊翠萍的上诉请求超过一审诉讼请求，理由不能成立。二、熊翠萍认为本案的争议焦点是房屋具体交付时间，熊翠萍认为农行襄城支行主张的房屋交付时间与事实不符。综上，熊翠萍请求驳回农行襄城支行的上诉请求，支持熊翠萍的上诉请求。熊翠萍向一审法院起诉请求：1.判令农行襄城支行拆除其在租赁熊翠萍房屋期间所装招牌、恢复原状；2.判令农行襄城支行赔偿熊翠萍经济损失59737.44元；3.本案诉讼费由农行襄城支行承担。一审法院认定事实：2013年1月19日，熊翠萍与农行襄城支行签订《房屋租赁合同》，熊翠萍将位于襄阳市××城区××花园××小区门面房××号，面积54.11平方米。租赁期限6年，自2013年1月1日至2018年12月31日止。年租金2013年至2015年103891元/年；2016年至2018年119475元/年。合同第七条约定，乙方（农行襄城支行）如改变房屋内部结构、装修或设置房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案须事先征得甲方书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归乙方所有，乙方恢复原状。第十二条第4款约定，租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金1倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。2018年11月，租赁期届满前，农行襄城支行决定不再续租房屋，将房屋内腾空搬离房屋。26日，农行襄城支行将赁房屋拆除改造、恢复原状的工程发包于襄阳冠泰建筑装饰工程有限公司进行施工。2018年12月18日，熊翠萍向农行襄城支行签署房屋验收函，确认已如期恢复原状，履约完毕。农行襄城支行对房屋的恢复期间，在对地板填补恢复，熊翠萍表示不同意后，农行襄城支行又对地板进行重新铺设，2019年1月28日熊翠萍向农行襄城支行负责人员发短信，要求对门前遮挡物及招牌未拆除，因门前遮挡物涉及第三方修建，双方未能达成拆除的意见。本案争议的事实在于农行襄城支行恢复原状的时间以及对原状的认定：熊翠萍陈述，为配合农行襄城支行的工作，先行在房屋验收函中签字，农行襄城支行之后陆续对房屋进行改造恢复，但门口招牌以及门口墙一直没有拆除。实际的施工一直到2019年3月，才将房屋还给我。同时农行襄城支行对房屋内的脸盆、灯还未恢复原状。农行襄城支行陈述，农行襄城支行于2018年12月底已经将房屋恢复原状，而且钥匙还给熊翠萍。2019年1月对熊翠萍房屋施工是熊翠萍对门、地板不满意要求农行襄城支行修理，农行襄城支行所以再次施工，但也是在2月之前完工，不是熊翠萍所说3月。对于熊翠萍所陈述未恢复的事实不成立，农行襄城支行已按熊翠萍要求恢复。审理中熊翠萍对其主张确认为，第一项关于招牌拆除的问题，因该房屋已出租于他人使用，招牌已更换，该主张撤回。对于第二项请求明确为农行襄城支行逾期还房应承担合同约定违约责任。一审法院认为，熊翠萍、农行襄城支行双方签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的规定，为有效合同。在双方租赁合同履行期间届满前，农行襄城支行已明确告知熊翠萍不再续租，双方对于合同期满后的房屋恢复问题进行协商。2018年12月18日，熊翠萍在农行襄城支行对房屋进行恢复的同时在房屋验收单中签字，通过熊翠萍提供的录音证据可以证实，故而签定房屋验收单时租赁房屋并没有恢复完毕。根据双方签订的合同第七条第二款的约定，农行襄城支行具有对承租房屋恢复原状的义务。根据双方合同第十二条违约责任的约定，租赁期满，农行襄城支行应如期交还房屋。结合该合同以上两条约定，农行襄城支行恢复原状的义务履行期间应当以不妨碍熊翠萍对房屋行使权利为前提，在租赁期间届满前恢复并返还房屋。根据现场施工人员证实，房屋最终的恢复时间为2019年1月28日，之后未再施工。熊翠萍主张最终恢复时间，即地板铺设是在2019年2月中旬，仅提供照片证实地板铺设的事实，但未能提供照片的载体，不能证明地板铺设的时间。农行襄城支行申请证人出庭的最终施工时间陈述与熊翠萍提供的短信反映门前遮挡物、招牌未拆除的时间相吻合。故对于最终施工日期，一审法院确定为2019年1月28日。之后，熊翠萍虽然对门前遮挡物未拆除，多次找农行襄城支行解决，但恢复原状施工已完毕，综合考虑双方争议产生原因系对原状的恢复状态而产生，一审法院对于恢复原状期间给熊翠萍造成的权利影响，酌定支持一个月租金，即9956.25元。对于熊翠萍所陈述的脸盆、灯等未恢复原状的情况，熊翠萍未提供原状的证据，同时未提出诉求主张，不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、中国农业银行股份有限公司襄阳襄城支行于本判决生效之日起十日内向熊翠萍支付违约损失9956.25元；二、驳回熊翠萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费647元，由熊翠萍负担522元，由农行襄城支行负担125元。本院二审期间，熊翠萍围绕其上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了质证。因熊翠萍提交的该组照片反映的是对案外人修建的案涉房屋门前遮挡物的拆除施工情况，并不足以证实熊翠萍主张的农行襄城支行于2019年3月19日将案涉房屋恢复原状的事实，故本院对熊翠萍的该项事实主张不予采信。对一审法院认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点系对案涉房屋原状及农行襄城支行恢复原状时间的认定问题。首先，双方租赁合同在案涉《房屋租赁合同》仅约定：“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归乙方所有，乙方恢复原状”，熊翠萍主张农行襄城支行在该合同租期届满后未将房屋恢复原状，应当对双方一致认可的恢复原状的要求及标准承担举证责任。因熊翠萍在本案一、二审中均未就此进行举证，依法应承担举证不能的不利后果。其次，从熊翠萍提交的其与农行襄城支行工作人员在2019年1月28日至3月1日期间的通话录音及短信内容来看，双方的矛盾主要因无法对案涉房屋门前遮挡物的拆除达成一致而产生，而该遮挡物系由案外人修建，根据熊翠萍与农行襄城支行在案涉《房屋租赁合同》中关于“乙方应于房屋期满后，将承租房屋及附属设施交还给甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用”之约定，对该遮挡物的拆除不属于农行襄城支行应履行的合同义务，熊翠萍以农行襄城支行租赁合同期限届满后未将该遮挡物予以拆除为由主张农行襄城支行未履行恢复原状的合同义务，无事实和法律依据。综上，一审法院在双方合同未对恢复原状的要求及标准进行约定且熊翠萍无法就此进行举证的情形下，结合农行襄城支行申请出庭作证的证人陈述的实际最终施工时间及熊翠萍与农行襄城支行工作人员的通话录音及短信内容，认定农行襄城支行最终于2019年1月28日完成了案涉房屋恢复原状的施工，并无明显不当，本院予以维持。熊翠萍与农行襄城支行各自关于恢复原状时间的事实主张证据不足，本院均不予采信。因熊翠萍明确要求农行襄城支行按照《房屋租赁合同》关于违约金的约定赔偿因未及时恢复原状致其遭受的经济损失，一审法院从衡平双方权益的角度出发，酌定农行襄城支行参照合同约定的标准支付一个月的租金作为其未按照合同约定及时将案涉房屋恢复原状所应承担的违约责任，并无不当。熊翠萍与农行襄城支行各自关于对违约责任的承担及损失的赔偿的请求，事实、法律依据不足，理由不充分，本院均不予支持。综上所述，农行襄城支行、熊翠萍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1941元，由熊翠萍负担647元，由农行襄城支行负担1294元。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年六月十四日书记员  徐丽莉