浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初478号原告：刘忠云，男，1960年1月27日出生，汉族，住浙江省安吉县。被告：林小旷，男，1978年10月6日出生，汉族，住福建省泉州市晋江市。委托诉讼代理人：朱玮清，男，1983年12月29日出生，汉族，住杭州市江干区。第三人：张建德，男，1962年10月19日出生，汉族，住浙江省长兴县。原告刘忠云诉被告林小旷、第三人张建德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法由审判员殷浪适用简易程序，分别于2020年4月8日、2020年5月7日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告刘忠云、被告林小旷到庭参加诉讼；第二次开庭，原告刘忠云、被告林小旷的委托诉讼代理人朱玮清及第三人张建德参加诉讼。本案现已审理终结。刘忠云向本院提出诉讼请求：一、判令解除刘忠云与林小旷的房屋租赁合同；二、判令林小旷赔偿刘忠云违约金38333.33元；三、判令林小旷对被毁坏的承重墙承担修复责任、恢复原样并聘请专业机构对恢复后墙体进行专业的检测和鉴定，确保该房屋的整体安全符合日常使用要求。事实和理由：2018年8月4日，刘忠云与张建德签订租房协议，约定自2019年1月1日起至2021年12月31日止，张建德将自己所有的坐落于雉城街道解放中路313-315号营业房二间出租给刘忠云，租房协议中对双方的权利义务做了相关约定。2018年11月21日，林小旷因经营需要与刘忠云签订房屋租赁合同，约定自2019年1月1日起至2020年12月31日止，该店面转租给林小旷使用。2019年6月，林小旷又承租了与该店面相邻的一间店面房，刘忠云得知后以微信方式通知其不得破坏该墙体。2019年6月17日，林小旷未向该店面房屋设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出申请，擅自将承重墙打穿。刘忠云得知后要求林小旷停止拆除、限期恢复，劝阻无果后向长兴县城市管理行政执法局报案。2019年7月29日，林小旷不顾刘忠云现场制止强行敲掉一半承重墙体，其行为严重危害房屋使用人员的安全且违背了双方签订的房屋租赁协议，故双方纠纷成讼。刘忠云为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：A1、录音光盘一份，证明承重墙是林小旷而非房东张建德拆除的事实；A2、租房协议复印件一份（原件当庭核对后，取回），证明刘忠云向张建德承租房屋，合法取得涉案店面使用权的事实；A3、房屋租赁合同复印件一份（原件当庭核对后，取回），证明刘忠云和林小旷之间租赁关系的事实；A4、微信聊天记录打印件一组，证明刘忠云在知晓林小旷擅自拆除承重墙时第一时间向其发出通知、要求停止拆除行为的事实；A5、照片打印件一组，证明承重墙已被破坏的事实。林小旷辩称：其并未拆除承重墙，后来是张建德和宋康林所拆。其在刚开始拆除小部分时，刘忠云已来阻止，其便停止了拆除。且宋康林在六月份拆除墙面时遭到刘忠云阻止，故在报批手续完成后于八月份请了有资质的施工队来完成墙面拆除工作，并在八月底完工。林小旷为支持自己的辩称，向本院提交了以下证据材料：B1、租房协议复印件一份，证明刘忠云与张建德租赁关系的事实。张建德陈述称：其是涉案房屋的房东，中间的墙系与隔壁业主的房屋共用的，并非其个人所有，刘忠云向其租房后又转租给林小旷，因林小旷装修要敲墙，隔壁房屋业主宋康林询问其意见，其表示同意，但对林小旷是否与刘忠云提及此事并不清楚。在敲墙过程中刘忠云向城管举报，后宋康林去办了手续，手续也办下来了。张建德为支持自己的辩称，向法院提交了以下证据材料：C1、改造方案说明及鉴定报告复印件一组（原件经当庭核对后取回），证明涉案房屋承重墙的拆除是经过设计鉴定的事实；C2、加固工程施工协议原件一份、领（付）款凭证原件二份，证明拆除承重墙前对其先进行加固及承重墙系宋康玲叫人拆除的事实。为查明本案事实，本院依法对宋康林制作询问笔录一份，宋康林陈述：其与刘忠云已认识20多年。林小旷从2019年6月1日始租赁其位于长兴县雉城街道解放中路317、319号的店面房，刘忠云承租了其隔壁的店面房后又转租给了林小旷（房产证上地址是××路××＃，即现在的解放中路313、315号），店面房所有人是张建德。林小旷因公司经营需要于2019年6月准备拆除315号和317号店面房之间的承重墙，后因刘忠云向长兴县综合行政执法局投诉而停止。张建德于2019年6月写下关于墙体若出现问题与刘忠云无关的承诺书，其与张建德于2019年7月1日又写下一份承诺书，承诺315至317间营业房中间承重墙破墙装修所产生安全问题在承租期内与刘忠云无关。同时本院依职权调取承诺书（2019年7月1日）、领（付）款凭证、长兴县综合行政执法局出具的情况说明、现场照片（综合执法局拍摄于2019年6月17日）各一份。上述双方当事人提交的证据材料及本院制作的询问笔录，经双方当事人质证，并经本院审查认为：刘忠云提交的A2、A3、A4，林小旷对其三性均无异议，本院确认其三性，且认为具有证明力，故予以采信；刘忠云提交的A1、A5，本院确认其真实性，至于其证明对象，将结合其它相关证据及事实予以综合考虑。林小旷提交的B1,系复印件，且刘忠云当庭承认系其单方制作，故本院不予确认其三性，不予采信；张建德提交的C1、C2，刘忠云对其不予认可，林小旷对其三性均无异议，本院确认其三性，且认为具有证明力，故予以采信。本院制作的询问笔录，承诺书、领（付）款凭证，情况说明及现场照片，本院确认其三性，且具有证明力，故予以采信。根据上述采用的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下：2018年8月4日，张建德与刘忠云签订《租房协议》一份，双方约定：张建德将坐落于雉城镇解放中路313号-315号、建筑面积约120平方米的二间营业房承租给刘忠云，租赁期限为三年，自2019年1月1日至2021年12月31日止，并就租金及支付方法、优先承租权等其他内容进行了约定。2018年11月21日，刘忠云、刘忠平与林小旷签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：刘忠云、刘忠平将坐落于浙江省长兴县××路××号的房屋出租给林小旷，租赁期自2019年1月1日至2020年12月31日止，林小旷在租赁期间可根据需要自行决定并安排对房屋进行装修改造（包括但不限于对房屋进行室内装修、门面装饰、墙体外立面改造、安装灯饰设施等），但林小旷的装修不得破坏房屋主体结构，且应由林小旷自行负责（刘忠云协助）办理装修、消防等审批手续，同时还就房屋租金、租赁期限等其他内容进行了约定。另查明，林小旷于2019年6月1日起开始承租案外人宋康林位于长兴县雉城街道解放中路317、319号营业房（其中317号营业房与315号营业房相连，共用一面承重墙），并开始装修四间营业房，装修过程中开始拆除315、317号营业房间共用承重墙，后刘忠云发现该行为并向长兴县综合行政执法局举报，林小旷停止拆除承重墙，停止前大约拆除了20%的承重墙。又查明，2019年7月，案外人宋康林委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司浙江天辰建筑设计有限公司就313、315、317、319号营业房的使用性进行鉴定及结构主体进行检测，鉴定结论为房屋主体结构鉴定等级评定为Bss级，即在正常使用及维护条件下可满足使用要求，并建议在未经有关技术部门同意，业主不得自行变更使用环境和改变房屋结构受力体系。之后案外人宋康玲与案外人管卫良签订《宋康玲房屋加固工程施工协议》，并就315、317号营业房共用的承重墙加固后予以拆除，宋康玲支付管卫良工程款。张建德就上述宋康玲的行为知情并同意。另2019年7月1日，张建德、宋康玲共同出具一份《承诺书》，载明解放中路315、317号营业房中间承重墙破墙装修所产生的安全问题在承租期内和刘忠云无关。还查明，刘忠平放弃本案中主张的权利。本院认为，本案的争议焦点为：（一）林小旷在履行《房屋租赁合同》过程中是否存在违约行为；（二）如林小旷存在违约行为，刘忠云是否享有合同解除权。关于争议焦点一，根据本院查明的事实，租赁期限内，林小旷在装修过程中大约拆除了315、317号营业房共用承重墙的20%。根据双方签订的《房屋租赁合同》第8.6条“…但乙方的装修不得破坏房屋的主体结构，…”的约定，显然，林小旷拆除承重墙的行为违反了双方的合同约定，属于违约行为。关于争议焦点二，本院认为刘忠云是否具有合同解除权，应以林小旷的违约行为是否构成根本违约为前提。本案中，应以林小旷拆除承重墙20%的行为是否危及房屋主体结构安全为评判标准。根据本院现已查明的事实，案外人宋康玲在承重墙被拆除20%的情况下，就涉案房屋委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司就房屋使用性及结构主体进行了检测，浙江瑞邦建设工程检测有限公司具有相应的资质，鉴定确认涉案房屋主体结构鉴定等级评定为Bss级，即在正常使用和维护条件下可满足使用要求。基于该鉴定结论，本院确认林小旷拆除承重墙20%的行为尚未达到危害房屋主体结构安全的严重程度，故林小旷的该违约行为并不构成根本违约，刘忠云并不享有合同解除权。综上所述，林小旷的行为构成一般违约，应根据合同约定承担违约责任。现刘忠云主张解除双方房屋租赁合同的诉请，因林小旷的违约行为未构成根本违约，故不予支持。刘忠云主张赔偿违约金及承重墙修复的诉讼请求，因林小旷并非拆除全部承重墙，其仅拆除了承重墙的20%，现要求其承担修复至原样，显然不合理，如要求其仅修复其拆除部分，亦不合理，故本院根据其违约行为的程度，酌情确定由其承担违约金10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告林小旷给付原告刘忠云违约金10000元，限于本判决生效之日起十日内付清二、驳回原告刘忠云的其他诉讼请求。本案案件受理费758元，减半收取379元，由被告林小旷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状正本一份、副本二份，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 员  殷 浪二〇二〇年六月三十日法官助理  孙 宁书 记 员  江文欣?????8?