重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3065号上诉人（原审被告）：**，男，1979年6月6日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：姚邦永，重庆西田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆绿港物业管理有限公司，住所地重庆市合川区南津街办事处嘉滨南路658号，统一社会信用代码91500117556762051E。法定代表人陈雪平，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗杰，重庆智权律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思力，该公司员工。原审被告：朱小英，女，1979年4月20日出生，汉族，住重庆市合川区。上诉人**因与被上诉人重庆绿港物业管理有限公司（以下简称“绿港物管公司”）、原审被告朱小英物业服务合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院(2018)渝0117民初3190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人**及其委托诉讼代理人姚邦永、被上诉人绿港物管公司的委托诉讼代理人罗杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。**上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判支付物管费8629.8元；2、依法承担诉讼费。事实和理由：被上诉人举示的催费单载明了欠缴物业费的金额，属于自认，不需要上诉人举证证明。被上诉人若要主张之前的物业费，应当举证证明。举示的收据也载明了2015年之前的费用已经结清，通常业主在缴费后，不会再对相关单据进行保管。故不应再支付2015年10月之前的费用。绿港物管公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。绿港物管公司向一审法院起诉请求：1、判令**、朱小英立即支付2013年9月1日-2018年4月30日期间的物业服务费15555.86元，并从拖欠之日起至款付清时止支付违约金（违约金标准为2013年9月1日-2014年8月31日期间以拖欠物业费为基数按年利率24%标准支付；2014年9月1日至款付清时止按同期银行贷款利率标准计算违约金）；2、判令**、朱小英支付绿港物管公司垫付的2015年12月1日-2018年4月30日期间的电费26507元及资金占用利息（以垫付的电费为基数从拖欠之日起至款付清时止按同期贷款利率标准计算）；3、请求判令支付绿港物管公司因追讨欠款而产生的律师代理费7000元；4、判令**、朱小英对所有款项承担连带清偿责任；5、**、朱小英承担案件受理费。一审法院认定事实：2012年1月1日，绿港物管公司与重庆绿港房地产开发有限公司签订了《蓝滨1号前期物业服务合同》，合同有效期至2014年12月31日。合同主要约定原告为绿港.蓝滨1号小区提供物业服务，物业服务的主要内容为：共有部位、共有设施设备的日常维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木等的日常养护与管理；安全防范工作；消防服务；公共秩序的维护等、物业管理公共区域内环境卫生的维护。物业管理服务费，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积多层每月每平方米1.2元向原告交纳，高层按每月每平方米1元向原告交纳，住宅的公共能耗按10元/月/户向原告交纳；非住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.4元向原告交纳，电费包干价按1元/度向原告交纳（含线损、变损、设备损耗等费用）”。2014年9月23日，蓝滨1号小区业主委员会作为甲方与作为乙方的原告签订了《物业服务合同》，该合同约定，物业服务期限为2014年9月1日至2019年9月1日。物业服务费收费方式为包干制，物业服务费当月15-25日收取，洋房住宅1.5元/平方米/月，高层住宅1.3元/平方米/月，商业门市2.6元/平方米/月。业主无正当理由逾期未交纳物业服务费的，原告有权提起诉讼并按银行利息的标准向欠费业主收取“滞纳金”。2014年9月30日，双方又签订了《物业服务合同》的《补充协议》，该协议约定，由于商业门市的电费是高压、低压总表加分表的供应方式，运行中会产生大量的线损、变损、设备损耗等费用及公共部分的用电费用，其均应由商业业主分摊承担，现约定根据收费金额计算从简的原则，电费按照政府及电力部门相关标准按实际用电量1元/度的标准包干收取。物业服务期间，若商业门市业主或物业使用人逾期交纳物业服务费，有权要求业主及物业使用人支付逾期支付的违约金，要求业主及物业使用人承担因追讨费用而产生的律师费、诉讼费、保全费等费用。合同签订后，绿港物管公司为**的门市物业区域进行了服务，朱小英将该门市物业出租给**使用，朱小英系合川区（统称15号门市）的所有人，**系该房屋的使用人。**、朱小英于2012年7月1日签订了《门市房租赁合同》，租赁期限五年，约定租赁期间由**负责交纳物业费、水电费。2017年7月1日，**、朱小英又续签《门市房租赁合同》，约定租赁期间由**负责交纳物业费、水电费。2015年12月，因**经营门市发生渗水事件，绿港物管公司与**多次协商物业费及电费的交纳，双方经庭审中确认，**未缴纳15号门市的自2013年9月1日-2018年4月17日的物业费，及2015年12月1日-2018年4月17日的电费。**拖欠物业服务费、电费的原因主要是基于与绿港物管公司的物业服务纠纷。绿港物管公司经多次催收未果，遂起诉来院，诉请如前。审理中，绿港物管公司、**对所欠电费的起数158084度及止度194177度均无异议，对违约金有异议。庭审中，绿港物管公司同意2015年12月1日前的电费不再计算，并自认**在2016年-2017年期间缴纳电费12880元，同时对**缴纳2016年2月17日至2016年5月17日期间电费3635元和2018年3月17日和2018年4月17日期间电费363元的事实予以认可，故**已经缴纳的电费为13243元（12880元＋363元）。另查明，2017年11月20日，绿港物管公司以**经营的合川区正香苑私房菜餐馆未缴纳足额物业费为由，对其进行停电，**以合川区正香苑私房菜餐馆名义提起财产损害纠纷诉讼，2019年4月17日，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民终6976号生效民事判决。同时，**以合川区正香苑私房菜餐馆名义提起不当得利诉讼，要求绿港物管公司返还电费，经本院（2018）渝0117民初2840号民事判决驳回其诉讼请求，2019年10月18日，经重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01民终8384号民事判决驳回上诉，维持原判。再查明，绿港物管公司因本案诉讼，产生律师费7000元。一审法院认为，绿港物管公司与绿港.蓝滨1号小区开发商重庆绿港房地产开发有限公司所签订的《蓝滨1号前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且自2012年以来该合同一直在持续实际履行。绿港物管公司与蓝滨1号小区业主委员会签订的《物业服务合同》及《补充协议》同样系双方真实意思表示，且由绿港物管公司一直为小区提供物业服务。故上述合同对双方及物业使用人具有约束力，该物业业主及物业使用人应当遵守和执行。原告在对该物业提供了物业服务后，有权依照合同的约定向该物业的业主及物业使用人收取物业服务费等费用。**、朱小英分别作为15号门市物业的业主及物业使用人，实际上接受了绿港物管公司的服务，应当向绿港物管公司支付物业服务费等费用；**自2013年9月1日至2014年8月31日拖欠物业费3185.28元（2.4元/平方米×110.6平方米×12月），自2014年9月1日至2018年3月31日拖欠物业费12365.08元（2.6元/平方米×110.6平方米×43月），2013年9月1日至2018年3月31日共计拖欠物业费15550.36元。被告**自2015年12月至2018年4月拖欠的电费为36093元[（194177度-158084度）×1元/度]，扣除其已经缴纳的13243元,**还应支付拖欠的电费为22850元。因绿港物管公司在提供物业服务时，未能及时沟通协调与业主使用人的矛盾。结合本案绿港物管公司在处理**门市渗水事件等纠纷时，同意其缓交拖欠的物业费、电费。绿港物管公司于2016年-2017年间陆续有缴纳电费的行为，绿港物管公司未提供其为**垫付缴纳电费的明细，且在2017年11月20日以来对**门市的停电行为亦有过错，故对绿港物管公司要求支付物业费违约金及电费的资金占用利息的主张，一审法院不予支持。由于**、朱小英签订的出租合同中约定了由**承担及时交纳水电气费及物业费的义务，而**未完全交纳，故绿港物管公司请求朱小英承担连带责任，一审法院予以支持。关于**辩解与绿港物管公司达成门市损失8000元的赔偿问题，因双方就该赔偿仍有争议，不宜在本案中予以抵扣，可以另行解决。《补充协议》中对律师费的约定亦是对违约责任的承担，双方均有违约行为，故对绿港物管公司的律师费请求，一审法院不予支持。绿港物管公司在今后的服务中，应加强自身的物业服务水平，对物业服务中存在的不足和问题及时整改，提高服务质量，同时，业主或物业使用人也应积极配合原告的工作，共同努力为商业物业区域的所有物业业主及物业使用人提供舒适满意的经营环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告**于本判决生效后十日内向原告重庆绿港物业管理有限公司支付物业服务费15550.36元、电费22850元，合计38400.36元，被告朱小英承担连带支付责任；二、驳回原告重庆绿港物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1026.57元，由原告重庆绿港物业管理有限公司负担266.56元，由被告**负担760.01元。本院二审期间，当事人未提交新证据。原审法院对事实和证据的认定正确，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：**是否应当向绿港物管公司支付2015年之前的物业服务费。本院评判如下：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，绿港物管公司向**主张2013年9月1日至2018年4月30日期间其租用的朱小英所有的合川区的物业服务费，并举示了历年的物业费、电费催收函等证据材料，根据物业费催收函内容显示，**拖欠物业费时间起算点均为2013年9月份，绿港物管公司对其主张的事实已完成了举证责任。目前**上诉认为其已经缴纳2015年之前的物业服务费，否认绿港物管公司的部分主张，按照举证责任的分配原则，**应就其反驳事实承担举证责任，但其一、二审审理中并未提交证据证明已经缴纳2015年之前的物管费，故应承担举证不能的法律后果，对**的上诉理由，本院不予采信。综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人**负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年六月十七日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微