江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3714号上诉人（原审被告）：周民，男，1983年12月2日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被上诉人（原审原告）：苏州依士达物业管理有限公司，住所地苏州市姑苏区长吴路1号。法定代表人：吕凯，总经理。委托诉讼代理人：张锦宇，江苏日易律师事务所律师。上诉人周民因与被上诉人苏州依士达物业管理有限公司（以下简称依士达公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初9157号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周民上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案移送苏州市中级人民法院处理。事实和理由：1.涉案房屋自购买之日起，一直为空置房，并没有居住，按相关规定物业费可打折。2.物业公司管理不到位、没有尽责，将门前花园变成了其他住户的菜地，并有大堆杂物将门口堵死，无法正常进入屋内。3.自2013年3月1日起，物业公司没有催缴物业费，至今已过了三年的诉讼时效。4.物业公司没有与业主签订《富尧山庄前期物业管理服务协议》，对物业公司提交的该协议不予认可。被上诉人依士达公司辩称，一审认定事实清楚，证据确凿，请求维持原判。原审原告依士达公司向一审法院起诉请求：判令周民支付2013年3月1日至2018年12月31日期间物业费30424.8元及以30424.8元为基数按年利率11.7%自2019年1月1日起计算至实际清偿之日止的逾期付款利息。一审法院认定事实如下：2012年3月1日，甲方：苏州市美田房地产开发有限公司（以下简称美田公司）、甲方选聘的物业管理公司：依士达公司、乙方：周民签订《富尧山庄前期物业管理服务协议》。协议约定，甲方选聘的物业管理公司负责本物业区域的前期物业管理工作，别墅住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.6元，自交房之日起，每年按12个月一次性收取物业费；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理公司有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三；乙方房屋为富尧山庄x幢x室别墅，建筑面积271.65平方米。上述事实，由依士达公司提供的前期物业管理服务协议及签约页，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。一审审理中，周民提供2018年8月13日的微信视频、2019年10月26日的房屋现场照片打印件，证明其房屋门前已经被种植蔬菜瓜果，大门口堆放板材等建筑垃圾，后门车库门口放了一个空压机。其房屋门前原来是草地，不在房产证范围内，但是是给其使用的。周民陈述，其于2012年3月1日拿房，小区物业一直是依士达公司。一审庭审后，物业公司人员已经铲掉了大部分蔬菜，但是还有一些残留。经质证，依士达公司陈述，对上述证据真实性无法确认，即便是真实的，也不构成周民无法进入房屋的不可抗力，也不是周民拒不交纳物业费的正当理由。一审法院认为，依士达公司、周民与美田公司之间签订的前期物业管理服务协议，系各方真实意思表示，应属合法有效，各方应按约全面履行合同义务。依士达公司已按约提供物业服务，周民应按约交纳物业费。周民辩称其未实际居住在涉案房屋，并非其拒交物业费的正当理由，一审法院不予采信。周民房屋前草地被种上蔬菜瓜果，依士达公司确实存在管理上的不足，物业服务存在一定的瑕疵。但是，周民不交纳物业费，也有碍整个小区的正常管理与服务，不利于依士达公司完善物业服务质量。结合本案实际情况，一审法院酌情对周民应缴纳的物业管理费减少424.8元。经核算，周民应交纳2013年3月1日至2018年12月31日期间物业费30000元。关于逾期利息损失，前期物业管理服务协议约定自交房之日起，每年按12个月一次性收取物业费，业主逾期交费的，依士达公司有权从逾期之日起每天加收千分之三。周民长期拒不交纳物业费，现依士达公司主张按年利率11.7%自2019年1月1日起算逾期利息损失，已经在计算利率和计算时间上进行折让，且于法不悖，一审法院予以支持，但计算基数应为30000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，一审法院判决：周民于判决生效之日起十日内支付苏州依士达物业管理有限公司自2013年3月1日至2018年12月31日期间的物业费30000元，并支付以30000元为基数自2019年1月1日起按年利率11.7%计算至实际支付之日止的逾期利息损失。案件受理费减半收取374元，由苏州依士达物业管理有限公司负担25元，周民负担349元。二审中，周民提交了光盘一份及照片一组，用于证明依士达公司管理不到位，涉案房屋门前花园变成了其他业主的菜地和杂物堆放地，门后也变成了杂物堆放地。依士达公司质证认为，周民所称的问题物业公司已经全部解决，为此依士达公司也提交了照片一组。周民则认为，本案是2013年3月1日至2018年12月31日的物业费纠纷，与现在物业公司有没有处理掉门口的蔬菜和杂物，并无关系。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，一审中周民认可在《富尧山庄前期物业管理服务协议》签约页和承诺书上签字，《富尧山庄前期物业管理服务协议》对周民具有法律约束力。依士达公司已按约提供物业服务，周民应按约交纳物业费。周民认为其没有实际居住涉案房屋，并非拒交物业费的合法理由。周民还认为依士达公司管理不到位，一审法院鉴于依士达公司提供的物业服务存在瑕疵，已酌情扣减周民应交纳的部分物业费。周民拒交全部物业费，于法无据，本院不予支持。一审中周民未提出诉讼时效抗辩，且依士达公司一直为涉案小区提供物业服务，故周民主张本案物业费已过诉讼时效，本院亦不予支持。综上，周民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费748元，由上诉人周民负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二〇年六月二十三日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。