湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0502民初339号 原告严启翠，女，1966年4月1日出生,汉族，住宜昌市夷陵区。 委托代理人李京海，湖北钧信律师事务所律师。 被告中国建设银行股份有限公司宜昌西陵支行，住所地宜昌市西陵区福绥路38号。 代表人汪金云，该支行行长。 委托代理人胡云兰，湖北西陵律师事务所律师。 委托代理人何梦丽，湖北西陵律师事务所律师。 被告宜昌市中小企业融资担保有限公司，住所地中国（湖北）自贸区宜昌片区发展大道57号。 法定代表人江海，该公司董事长。 委托代理人姚香伊，该公司职工。 第三人徐文明，男，1959年12月31日出生,汉族，住宜昌市高新区梅花村二组。 第三人严启兰，女，1963年11月23日出生,汉族，住宜昌市夷陵区。 委托代理人徐文明（系严启兰之夫）。 原告严启翠诉被告中国建设银行股份有限公司宜昌西陵支行（以下简称建行西陵支行）、宜昌市中小企业融资担保有限公司（以下简称中小企业担保公司）、第三人徐文明、严启兰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法组成由审判员汪邦国担任审判长，审判员左树青、程丹参加评议的合议庭，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告严启翠及其委托代理人李京海，被告建行西陵支行之委托代理人何梦丽，被告中小企业担保公司之委托代理人姚香伊，第三人徐文明，第三人严启兰之委托代理人徐文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告严启翠诉称，徐文明、严启兰系夫妻关系。2016年1月12日，本人与徐文明、严启兰夫妇签订《房屋买卖合同》（以下简称合同），约定：徐文明、严启兰自愿将其共同所有的位于宜昌市夷陵区平云一路广厦街住宅（房屋所有权证号：宜昌县房权证小溪塔字第××号）以50万元价格出售给本人用于偿债。因合同签订当日的时间较晚，银行转账不便，本人于第二日向徐文明夫妇支付了合同约定的10万元定金。后经徐文明、严启兰催促，本人又于同年1月14日向徐文明的银行卡账户转款37万元，余款3万元待房屋过户后七天内支付。本人支付47万元购房款后，徐文明、严启兰就将该房屋交付给本人实际占有使用至今。关于办理房屋过户手续事宜，因时临春节，徐文明夫妇与本人商量在元宵节后即2016年2月22日再去办理。在本人与徐文明夫妇办理房屋过户手续期间，因建行西陵支行与徐文明夫妇等之间的金融借款合同纠纷一案，贵院于2016年3月7日查封了该房屋，致使本人无法办理房屋所有权证，权益受损。2018年6月，建行西陵支行作为申请执行人向贵院提出申请，要求对登记在严启兰名下的被查封的上述房产予以强制执行。2019年8月，本人依法向贵院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，请求贵院撤销（2018）鄂0502执806号执行裁定书及协助执行通知书项下对本人财产的查封、冻结、拍卖等措施。2019年12月，贵院作出（2019）鄂0502执异51号执行裁定书，裁定驳回本人的异议请求。故诉至法院，请求判令：1、立即停止对严启翠购买的位于宜昌市夷陵区平云一路广厦街住宅（房屋所有权证号：宜昌县房权证小溪塔字第××号）的强制执行，并解除对该住宅的查封。2、确认严启翠对第三人徐文明、严启兰于2016年1月12日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于宜昌市夷陵区平云一路广厦街住宅（房屋所有权证号：宜昌县房权证小溪塔字第××号）归严启翠所有；3、第三人徐文明、严启兰立即协助和配合严启翠办理宜昌市夷陵区平云一路广厦街住宅（房屋所有权证号：宜昌县房权证小溪塔字第××号）相关过户手续；4、被告承担本案全部诉讼费用。 被告建行西陵支行辩称：1、严启翠诉讼请求中的第二、三项不应该在本案解决；2、对于房屋所有权问题，应以办理过户为必要条件，严启翠称购买第三人房屋，但是没有办理过户，且他们之间存在亲属关系，严启翠称其购买争议房屋四年，却没有提出任何诉求，且付款凭证不相符，严启翠所提交的合同并非在法院查封前合法有效的合同。严启翠没有提交任何房屋交付的证据，不能证明在法院查封前合法占有房屋；3、付款凭据、合同存在矛盾，不能证明系严启翠支付了购房款；4、严启翠在法院查封前有时间办理过户手续，但是没有证据证明曾向房管部门提交材料或者提出过办理过户的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件；5、建行西陵支行、中小企业担保公司及第三人之间的债权债务有法院生效文书确认，合理合法。 被告中小企业担保公司辩称，同意以上建行西陵支行的答辩意见。 第三人徐文明、严启兰述称，本人因急需偿还银行的贷款，于2016年1月12日与妹妹严启翠协商将房屋卖给她，并于当日签订购房合同。由于当天时间很晚，双方约定第二天转款，严启翠于次日转款10万，同年1月14日转款37万。因临近春节，严启翠做生意在外面，很多事情要办，双方商量春节后再办理房屋过户手续。同年2月20日左右，双方到房屋管理部门办理房屋过户手续，但总是找不到人。同年3月7日，双方再次到房屋管理部门办理房屋过户手续时，才知道房屋被法院查封了。 经审理查明，2016年1月12日，徐文明、严启兰（甲方）与严启翠（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将位于宜昌市夷陵区平云一路广厦街房屋出卖给乙方；房屋价款为50万元；乙方已向甲方交付定金壹拾万元整，自本合同签订之日起五天内乙方支付首付款人民币叁拾柒万元整给甲方，剩余房款人民币叁万元整于乙方取得该房屋的《房地产权证》之日起七日内支付；甲方应于本合同签订之日起60天内将本合同项下房屋全部交付给乙方，并应在交房当日将物业、水电等费用结清；甲方应当在房屋产权登记机关开始办理产权登记后，及时办理权属登记（指房屋的《房地产权证》）；并对税费分担、违约责任等进行了约定。严启翠于2016年1月13日、1月14日向徐文明银行账户分别转款10万元、37万元，共计47万元。后徐文明、严启兰将上述房屋交付严启翠使用至今。 同时查明，2016年1月28日，本院受理原告建行西陵支行诉被告宜昌市启祥船务有限责任公司（以下简称启祥船务公司）、中小企业担保公司、严某某、李某、蔡某1、余某某、蔡某2、代某某、蔡某、徐文明、严启兰、严某、朱某某、喻某某、杨某某金融借款合同纠纷一案。2016年3月1日，经建行西陵支行申请，本院依法作出（2016）鄂0502民初244号民事裁定书：查封启祥船务公司、徐文明、严启兰、中小企业担保公司等名下的银行存款或其他财产共计1100万元。同年3月7日，本院向夷陵区不动产登记中心送达（2016）鄂0502民初244号协助执行通知书：一、对启祥船务公司名下的房屋及土地使用权（位于宜昌夷陵区××号，所有权证××，建筑面积187.01平米）予以查封；二、对严启兰名下房屋及土地使用权（位于宜昌夷陵区平云一路，所有权证号××，建筑面积91.10平米）予以查封……。同年10月17日，本院作出（2016）鄂0502民初244号民事判决书，判决：一、启祥船务公司应于本判决生效之日起三十日内，偿还建行西陵支行贷款本金余额1000万元、利息余额211527.09元（截止到2015年9月17日）。并按贷款合同约定标准向原告支付新增利息、罚息，自2015年9月18日计算至全部清偿之日止。二、严某某、李某、蔡某1、余某某、蔡某2、代某某、蔡某、徐文明、严启兰、严某、朱某某、喻某某、杨某某对启祥船务公司上述债务承担连带清偿责任。三、中小企业担保公司对启祥船务公司上述债务承担70%清偿责任。四、驳回建行西陵支行其他诉讼请求。该案件已发生法律效力。 2018年6月，建行西陵支行依据上述民事判决书向本院申请执行，本院依法作出（2018)鄂0502执806号执行裁定书，并于2019年3月1日，依据（2018)鄂0502执806号执行裁定书向夷陵区不动产登记中心送达（2018）鄂0502执806号协助执行通知书：一、将登记于启祥船务公司名下位于宜昌市夷陵区小溪塔街办港虹路××号（所有权证号为：××）的房屋予以续行查封，期限三年。二、将登记于严启兰名下位于宜昌市夷陵区平云一路（所有权证号为：××）的房屋予以续行查封，期限三年……。后严启翠对执行标的即登记于严启兰名下位于宜昌市夷陵区平云一路房屋的执行向本院提出书面异议，本院于2019年12月18日作出（2019）鄂0502执异51号执行裁定书，裁定：驳回严启翠的异议请求。严启翠不服该裁定，依法向本院提起诉讼。 审理中：1、严启翠向本院提交《房屋买卖合同》及工商银行汇款回单，拟证明其与徐文明、严启兰于2016年1月12日就争议房屋签订买卖合同，并支付购房款47万元。建行西陵支行、中小企业担保公司对严启翠提交的《房屋买卖合同》真实性有异议，对工商银行汇款回单与本案的关联性有异议，认为合同当事人系亲戚，可能系事后补签，且转账10万元的时间与合同约定相矛盾，没有注明是购房款，不能证明是用于购买争议房屋的房款。2、严启翠向本院提交物业费发票、水电费收据，拟证明其系争议房屋的实际居住人和使用人。建行西陵支行、中小企业担保公司认为该票据中只有三张书写的缴费单据人为严启翠，且缴费时间为2019年11月5日，其他发票缴费人都是严启兰，不能证明严启翠在查封之间就实际占有。3、本院向宜昌市康居物业管理有限公司调取《证明》2份，证明严启翠自2016年2月起居住在争议房屋。建行西陵支行、中小企业担保公司对该二份《证明》证明的内容有异议，认为证人应该到庭接受询问，否则不符合证据的形式要件,且两份《证明》的地址与本案涉案房屋不一致。4、严启翠表示在取得争议房屋后支付3万元到法院。 上述事实，有《房屋买卖合同》、工商银行汇款回单、物业费发票、水电费收据、《证明》2份、（2019）鄂0502执异51号执行裁定书、当事人当庭陈述及相关证据在卷佐证，并当庭质证。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定,异议人提供的证据能够完全充分证明符合上述条件的情形下,才能适用该条规定。 严启翠与徐文明、严启兰向本院提交的《房屋买卖合同》上书写日期系在本院查封争议房屋前签订，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。建行西陵支行、中小企业担保公司以合同当事人系亲戚而否认该《房屋买卖合同》的真实性的质证意见，没有法律依据，本院不予采纳。虽然严启翠向徐文明、严启兰支付购房款10万元不是合同约定的当日，而是在次日，也仅仅系合同履行过程中的小瑕疵，且严启翠在后期已按照合同约定支付了购房款37万元，同时表明在取得房屋后向法院支付剩余3万元，故严启翠在支付购房款方面并无过错。建行西陵支行、中小企业担保公司对该转款的性质有异议，但不能提交证据证明严启翠与徐文明、严启兰存在其他经济交往关系，故对其该质证意见，本院不予采纳。严启翠向本院提交的物业费发票、水电费收据以及结合本院向宜昌市康居物业管理有限公司调取的《证明》二份，可以证明严启翠于2016年2月起居住在争议房屋内的事实。二份《证明》系宜昌市康居物业管理有限公司应本院的要求对居住在争议房屋的邻居了解后出具，虽未出庭，应符合证据的形式要件，且《证明》中的地址与争议房屋一致，故该二份《证明》，本院予以采纳。严启翠与徐文明、严启兰未办理过户的原因在于争议房屋已被本院查封，非因自身原因造成。综上,严启翠提供的证据足以证明其具有排除强制执行的权利,故对严启翠要求立即停止对位于宜昌市夷陵区平云一路广厦街房屋（房屋所有权证号：宜昌县房权证小溪塔字第××号）的强制执行以及确认《房屋买卖合同》合法有效的请求，本院予以支持。严启翠要求解除争议房屋查封的请求，系停止对争议房屋执行的应有之义，系重复请求，本院不予处理。严启翠主张关于争议房屋所有权及过户的诉求，系双方在履行《房屋买卖合同》的权利义务关系，本院不便一并处理，可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、停止对第三人严启兰名下位于宜昌市夷陵区平云一路广夏街房屋（房屋所有权证号：宜昌县房权证小溪塔字第××号）的执行。 二、确认原告严启翠与第三人徐文明、严启兰于2016年1月12日签订《房屋买卖合同》合法有效。 三、驳回原告严启翠的其他诉讼请求。 案件受理费8126元（原告已预交），由被告中国建设银行股份有限公司宜昌西陵支行负担。被告中国建设银行股份有限公司宜昌西陵支行负担的诉讼费于履行上述判决时一并转付给原告严启翠。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上 诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判长  汪邦国 审判员  左树青 审判员  程 丹 二〇二〇年六月二十四日 书记员  高 源