江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初1225号原告：殷宪成，男，1955年2月22日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：唐涌，江苏瀛玺律师事务所律师。委托诉讼代理人：高欣，江苏瀛玺律师事务所律师。被告：江苏华辉房地产开发有限公司，住所地宿迁经济技术开发区城宇大厦A1106。法定代表人：陈祥宇，该公司执行董事兼总经理。第三人：王永田，男，1966年10月26日出生，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：马永辉，江苏品优律师事务所律师。原告殷宪成诉被告江苏华辉房地产开发有限公司（以下简称华辉公司）商品房买卖合同纠纷一案和原告王永田诉被告华辉公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，决定合并审理。2014年12月13日，本院作出（2014）宿城开商初字第0163号民事判决。王永田不服该判决，上诉至宿迁市中级人民法院，该院经审理作出（2015）宿中民终字第00881号民事裁定，裁定撤销本院上述判决并将本案发回本院重审。2017年6月8日，本院分别作出（2016）苏1302民初3981号民事判决及（2016）苏1302民初3981号之一民事裁定。殷宪成不服该判决及裁定，上诉至宿迁市中级人民法院，该院经审理分别作出（2018）宿13民终4600号之一及之二民事裁定，裁定撤销本院上述判决及裁定，并分别指令本院审理本案及将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，并将王永田列为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告殷宪成及其委托诉讼代理人唐涌、高欣，第三人王永田及其委托诉讼代理人马永辉到庭参加诉讼，被告华辉公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷宪成向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行双方于2012年9月14日签订的购房协议，协助原告办理西湖上城18-××号房产过户登记手续。事实和理由：被告因经营需要于2008年起多次向原告借款，截至2012年9月14日共计欠原告借款2712320元。双方于2012年9月14日签订了协议书，被告同意将其开发的西湖上城18-5、18-××号房产以1948320元价格出卖给原告。双方约定购房款中的648000元由原告直接支付给两套房产的抵押权人，余下1300320元冲抵原先借款。双方结算后，被告尚欠原告764000元，并于2012年9月15日向原告重新出具欠条一份。协议生效后，被告已按约定将西湖上城18-5、18-××号房屋交付原告。原告于2012年9月17日已将上述房屋租赁给葛春梅使用至今。后被告于2012年9月25日与原告办理了18-5号房屋的网签合同，但至今不愿意协助原告办理18-××号房屋任何相关手续，故而诉至法院。华辉公司未作答辩。王永田述称，2012年8月3日，第三人和被告签订《补充协议》，约定被告将其开发的西湖上城18-××号商铺出售给第三人。随后在第三人办理该商铺网签合同及相关产权登记时发现案外人殷宪成将该商铺予以诉讼保全。第三人于2013年11月向贵院提起诉讼要求确认双方签订的上述协议有效。该案在审理过程中追加了殷宪成为该案的第三人。经贵院作出（2013）宿城民初字第0013号民事判决，判决第三人和被告于2012年8月3日签订的协议有效并驳回了殷宪成的诉讼请求。殷宪成因对该判决不服向宿迁市中级人民法院提起上诉，该院经审理后驳回上诉，维持原判。综上，请求判令被告协助第三人办理西湖上城18-××号房屋的产权登记。本院经审理查明事实如下：2011年10月28日，华辉公司（甲方）与王永田（乙方）签订《购房协议书》一份，约定“一、乙方购买西湖上城18号楼、19号楼东半面的一层和二层二间，总价为220万元；三层和四层面积为2200平方米，总价为780万元，即每平方米叁仟伍佰肆拾伍元伍角；最后以实际办证面积多退少补。合计金额壹仟万元整……”，王永田与华辉公司双方分别在该协议书上签字并盖章。华辉公司（甲方）另与王永田（乙方）签订《补充协议》一份，约定“经甲乙双方友好协商同意，就乙方购买甲方开发的西湖上城小区北门东侧18#、19#楼部分商铺相关问题达成如下协议：一、乙方购买西湖上城小区18合150822，面积238.79㎡；18合146861，面积423.79㎡；18合147319，面积284.63㎡；18合，面积668.80㎡；19-7，面积451.41㎡；19-8，面积451.41㎡，以上合计面积为2518.83㎡……另外乙方购买18-7面积418.95㎡，总价220万元，18-8A面积81.16㎡……三、待乙方按揭贷款批下来后，甲方保证此笔按揭贷款优先用于偿还本协议中乙方尚未签订网上合同房源3户业主借给甲方借款本息，以便这3户业主办理退房手续……五、18#楼三、四层商铺、19#楼三、四层商铺，均按3000元/㎡签订网上合同，实际结算价则按3400元/㎡计算。18-7面积418.95㎡，成交总价220万元，按总价150万元签订网上合同，18-8A面积81.16㎡，成交总价70万元，按50万元总价签订网上合同，乙方分别按220万元、70万元付甲方购房款。六、鉴于18#-8A商铺现已出售给华安保险公司（现由甲方返租），甲方与华安保险公司协商未果，后经双方协商，将18#-6A商铺出售给乙方，并办理相关手续……”。上述补充协议载明的签订日期为2012年8月3日。王永田因此向华辉公司缴纳18#-6A的购房款70万元，凭证载明的日期为2012年8月5日。殷宪成原系华辉公司管理人员之一。2012年9月14日，殷宪成（乙方）与华辉公司（甲方）签订《协议书》一份，约定“一、甲方同意把自己开发的西湖上城18-5、18-6卖给乙方。二、价格12000元/㎡，按房管处测绘面积计算。三、金额：18-5、18-6面积均为81.18㎡，即162.36㎡，总金额为194.8320万元。四、付款方式：因18-5抵押给王某，抵押金额50万；18-6抵押给徐某，抵押金额14.8万元，由乙方从购房款中扣除直接付给王某50万，徐某14.8万元（王某的利息由甲方另外付给王某，与乙方无关），余款130.032万元，协议签定时一次性付清。五、开发票价格按原签合同金额开给乙方。六、甲方保证配合乙方办好王某、徐某退房手续……”。2012年10月30日，案外人徐某、林某（乙方）与华某公司（甲方）签订《退房协议》一份，约定“一、乙方于2009年4月2日以一次性付款方式购买了甲方开发的宿迁市西湖上城小区18幢6号房屋壹套……二、双方共同负责办理撤销上述房屋抵押登记手续……”。殷宪成于2013年9月17日以个人名义将西湖上城小区的18-5房屋以及涉案的18-6房屋出租给案外人葛春梅使用，约定租赁期限为五年，自2012年9月17日至2017年9月16日，前三年租金为每年10万元，后两年租金为每年11万元。2019年8月19日，原告殷宪成之子殷某与案外人卞某签订《协议书》一份，殷某将包括系争房屋在内的三间商铺出租给卞某使用，租期五年。目前，该房屋租金仍然由殷宪成实际收取。位于宿迁市西湖上城小区18幢*号商品房（即前述18-**或18-*、18#-**）至今尚未办理房屋产权登记手续。2012年12月21日，王永田曾向本院提起诉讼，要求确认原被告于2012年8月3日签订的关于西湖上城18#-6A商品房买卖协议有效。在该案中殷宪成作为第三人参加诉讼，殷宪成请求被告华辉公司协助其签订西湖上城18-6房屋的网上备案合同，并开具相应的发票。在该案审理过程中，华辉公司辩称：认可和王永田签订的合同，并称因为被告借第三人的款项迟迟未还，才和第三人签订了买卖合同。本院经审理作出（2013）宿城民初字第0013号民事判决，认为第三人利用职务之便，在涉案房屋已经出卖给原告的情况下，违背诚实信用原则，与华辉公司签订的《协议书》应属于恶意串通（华辉公司当然明知），该行为侵犯了原告的合法权益，《协议书》应当认定无效。据此，判决确认原告王永田与被告江苏华辉房地产开发有限公司之间于2012年8月3日签订的补充协议合法有效，并驳回了第三人殷宪成的诉讼请求。殷宪成不服上述判决，向江苏省宿迁市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回王永田一审的诉讼请求，并支持其本人的诉讼主张。江苏省宿迁市中级人民法院经审理作出（2014）宿中民终字第0291号民事判决。该判决认为现行法律未对同一不动产订立多重买卖合同，而买受人均要求实际履行合同时的履行顺位作出规定。同一标的物上设立的数债，彼此之间除法律有明确规定外，应当认为数个债之间的地位是平等的，债务人有选择履行的权利，但需对不能履行的债承担相应的责任。本案目前当事人提供的证据既不足以证实王永田订立的房屋买卖合同无效，也不足以证明殷宪成订立的房屋买卖合同无效，应当均推定为有效合同。王永田在一审起诉时，其诉讼请求为请求确认其订立的合同有效；殷宪成在一审中作为有独立请求权的第三人，其诉讼请求为请求华辉公司将与殷宪成订立的合同进行网上备案，并开具发票。无论是殷宪成的诉讼请求，还是王永田的诉讼请求，均系请求合同相对人履行约定的内容。作为上述二人共同的合同相对人，在履行具有一定冲突的二份合同时，可以选择履行，对不能履行的一方承担违约责任。一审法院支持王永田的诉讼请求，确认其订立的合同有效，并无不当。但认定殷宪成订立的合同无效则依据不足，以此判决驳回殷宪成的诉讼请求不当。由于华辉公司已经明确表示履行与王永田订立的合同，并表示不同意履行与殷宪成订立的合同，故殷宪成请求华辉公司将其订立的合同进行网上备案，人民法院不应予以支持。从结果上看，一审法院判决驳回殷宪成的诉讼请求，应予维持。据此，判决驳回上诉，维持原判决。该判决书已经发生法律效力。本院认为，根据宿迁市中级人民法院作出的（2014）宿中民终字第0291号生效民事判决所载内容，原告及第三人与被告签订的房屋买卖合同均为有效合同。本案中，无论是殷宪成的诉讼请求，还是王永田的诉讼请求，均系请求合同相对人履行约定的内容。就一房数卖纠纷案件的履行顺位问题，本院认为，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序予以确认。具体到本案，分述如下。一、办理所有权登记手续情况。根据本院审理查明的事实，截至目前，系争房屋尚未办理不动产权属登记手续。二、合法占有房屋情况。系争房屋自2013年9月17日起即由殷宪成出租给案外人葛春梅使用，现在该房屋由原告之子出租给案外人卞某使用，上述房屋出租的实际情况可以证实原告已经合法占有系争房屋近七年之久。至于第三人王永田，根据其庭审陈述，被告华辉公司从未向其交付过系争房屋。三、合同履行情况。原告及第三人提供的证据可证明双方均已经付清系争房屋的购房款。至于房屋交付及办理登记情况，以上已作分述，在此不再复述。四、买卖合同成立先后情况。原告殷宪成与被告华辉公司签订《协议书》的时间系2012年9月14日，对此双方均不持异议，本院予以确认。对于第三人王永田与被告华辉公司签订《补充协议》的时间，虽然落款日期为2012年8月3日，但依据现有的事实及证据应能认定该日期存在倒签情况，且实际日期应晚于2012年9月14日，理由如下：1.第三人提供的购房款收据载明华辉公司开具该收据时间为2012年8月5日，但根据原告提供的华辉公司前后相邻的该收据存根联可以看出，该收据开具日期存在明显倒签情况，且实际日期应为2012年11月13日；2.在（2013）宿城民初字第0013号案件的第二次庭审中，第三人在回答本院询问时，明确答复“我和公司18-6的合同签订之后，网上合同还没签字，我就听说房子又卖给殷宪成之后，我就找陈祥宇，问他是怎么回事，他们公司就给我签了1个补充协议，把这些情况详细说明了一下……是在我得知卖给殷宪成之后才签订的补充协议”，第三人的上述陈述可以证实其与华辉公司的补充协议签订时间晚于原告与华辉公司签订协议书的时间，该日期存在倒签情况；3.本案庭审中，第三人在回答本院关于补充协议及收据是否存在日期倒签情况的询问时，所述内容不明确、不清楚，并陈述“倒签不是我的问题”，亦可佐证上述事实。综上，原告就案涉房屋买卖与华辉公司签订的《协议书》先于第三人与华辉公司签订《补充协议》，并已按约履行完该协议全部义务，且早已合法占有系争房屋，其现要求被告华辉公司协助其办理房屋过户登记手续于法有据，应予支持。对于第三人王永田的本案诉求，本院依法不予支持，其就协议不能履行的相应损失，可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江苏华辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告殷宪成办理西湖上城18-××号商铺的房屋产权登记手续；二、驳回第三人王永田的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由第三人王永田及被告江苏华辉房地产开发有限公司各负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  周 磊人民陪审员  胡晓庭人民陪审员  苏爱良二〇二〇年六月二十日书 记 员  徐阿静法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。