重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初8260号 原告：上海高地物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市北部新区金渝大道81号5栋1单元第1层5号，统一社会信用代码915000005789950590。 负责人：曹磊，总经理。 委托诉讼代理人：谭莉，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：杨小琼，女，该公司工作人员。 被告：李佳昱，女，1985年2月10日出生，汉族，住重庆市铜梁区。 原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司与被告李佳昱物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人谭莉及被告李佳昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付2014年11月及2015年3月至2020年3月期间的物业服务费16802元及相应的违约金7630元（以每月实际欠费为基数，从该月11日起，按日万分之三分别计算违约金至付清时止）；2.案件受理费由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回要求被告支付2014年11月的物业服务费及上述违约金7630元的诉讼请求。事实和理由：被告系重庆市两江新区XX大道XX号XX房屋业主，原告系该小区的物业服务企业。根据前期物业服务合同的约定，被告应按建筑面积1.8元/平方米/月的标准于每月10日前向原告支付物业服务费。2014年12月25日，该小区的原物业服务企业上海复瑞物业管理有限公司重庆分公司就其应收案涉小区业主物业服务费的债权转让事宜与原告签订《应收账款债权转让协议》，并于2014年12月31日完成了债权交割。其后由原告按照前期物业服务合同约定为该小区提供物业服务。但被告拖欠原告2014年11月及2015年3月至2020年3月期间的物业服务费16802元。原告经多次催收未果，故诉至法院。 被告李佳昱辩称，其未交物业服务费的理由为：原、被告并未签订物业服务合同，原告按前期物业服务协议载明的收费标准收取物业服务费无法律及合同依据。原告未完全履行物业服务义务，例如小区大门门禁没有正常使用、外来人员可随意进入，车辆管理不到位造成车辆乱停乱放等。此外，原告未公布业主的公共收益，原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效期间。 本院经审理认定案件事实如下：被告系位于重庆市两江新区XX大道XX号XX幢XX号房屋产权人，其房屋建筑面积为150.56平方米。 2014年10月14日，上海高地物业管理有限公司与案涉小区建设单位重庆润江置业有限公司签订《XX物业服务合同》，约定由上海高地物业管理有限公司为案涉小区提供物业服务。其中，该合同约定高层住宅物业服务费标准为1.8元/平方米/月（含水电公摊）。物业服务费按月交纳，业主应于每月10日前支付。合同期限从2014年10月18日起至2020年10月17日止。该合同还约定了其他事项。 2014年10月14日，上海高地物业管理有限公司出具《委托书》一份，其中载明上海高地物业管理有限公司与重庆润江置业有限公司于2014年10月14日签订的《XX物业服务合同》，约定由上海高地物业管理有限公司对重庆“XX”项目提供物业服务。上海高地物业管理有限公司现全权委托原告对该项目实施物业管理服务，其权利义务遵守上海高地物业管理有限公司与重庆润江置业有限公司签订的《XX物业服务合同》相关约定。在该委托书中，上海高地物业管理有限公司以“委托方”名义加盖印章，原告以“受托方”名义加盖印章。上海高地物业管理有限公司另出具《情况说明》一份，载明上海高地物业管理有限公司与重庆润江置业有限公司于2014年10月14日签订的《XX物业服务合同》，该合同从签订之日起，其约定的权利、义务均由原告全权履行。 2018年11月1日，重庆润江置业有限公司出具《确认声明》一份，其中载明重庆润江置业有限公司与上海高地物业管理有限公司于2014年10月14日签订的《XX物业服务合同》，该合同签订后，上海高地物业管理有限公司交由原告实际履行合同项下的全部权利、义务。重庆润江置业有限公司明确知悉并确认原告为该合同的实际履行人，也是重庆润江置业有限公司确认的直接合同对接人及合同相对人。 另查明，原告为向被告催收案涉物业服务费，分别于2017年4月、2018年6月、2019年11月及2020年3月通过邮政特快专递向被告案涉房屋地址寄送了催收物业服务费的律师函。 上述事实，有《XX物业服务合同》及备案证明、《委托书》《情况说明》《确认声明》《律师函》及EMS邮寄单、房屋产权信息查询结果及原、被告当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，上海高地物业管理有限公司与案涉小区开发商重庆润江置业有限公司于2014年10月14日签订《XX物业服务合同》，约定由上海高地物业管理有限公司为案涉小区提供物业服务。从合同签订之日起，该合同便由原告实际负责履行，原告为物业服务合同的相对人和实际履行人，故原告与XX小区业主之间形成了事实上的物业服务合同关系。在原告为该小区提供物业服务后，被告负有向原告交纳物业服务费的义务。被告以其未与原告签订物业服务合同为由而拒交物业服务费的理由不能成立。关于物业服务质量问题，因物业服务合同具有履行周期长、服务内容多等特征，对物业服务质量的评判，不能仅凭某一时间、某一方面的状态进行。现有证据不能充分证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，被告以原告提供的物业服务存在安全管理不到位等瑕疵而拒交物业服务费的理由亦不能成立。至于被告辩称的业主公共收益问题，与本案不属同一法律关系，被告可另寻合法途径解决。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定除外。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年的诉讼时效期间的，人民法院不予支持。本案中，根据原告举示的律师函、EMS快递单等证据显示，原告最早于2017年4月按被告涉案房屋地址向被告邮寄了催收物业服务费的律师函。无证据证明原告在此前以合理方式对被告所欠物业服务费进行了催收，故原告诉请被告支付2015年3月的物业服务费已超过民法总则实施前民法通则规定的两年诉讼时效期间，对原告要求被告支付2015年3月物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。诉讼时效期间因原告于2017年4月向被告提出履行请求而中断。原告主张2015年4月至2020年3月期间的物业服务费未超过上述法律规定的两年或三年的诉讼时效期间，被告应予支付。物业服务费标准，原告主张按前述物业服务合同约定的1.8元/平方米/月收取，未超出重庆市同类物业项目物业服务费收费标准的一般水平，本院予以支持。因被告房屋建筑面积为150.56平方米，2015年4月至2020年3月期间共产生物业服务费16260元（150.56平方米×1.8元/平方米/月×60个月，四舍五入，保留至整数）。原告自愿撤回要求被告支付违约金及2014年11月物业服务费的诉讼请求，系其处分自身民事权利的行为，本院予以准许。 综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告李佳昱于本判决生效后三日内支付原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司2015年4月至2020年3月期间的物业服务费16260元； 二、驳回原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费410元，因适用简易程序审理，减半收取计205元，由被告李佳昱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈从富 二〇二〇年六月二十三日 书记员  李玉洁