云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初1177号原告（反诉被告）：段金池，男，1957年2月28日出生，汉族，身份证登记住址：河北省沧州市南皮县。委托诉讼代理人：黄艳芳，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南恒云置业有限公司，住所：云南省昆明市西山区福海街道办事处机关办公大楼803号。统一社会信用代码：91530112325257453U。法定代表人：周渝。委托诉讼代理人：吴丹，系该公司工作人员，特别授权代理。原告（反诉被告）段金池与被告（反诉原告）云南恒云置业有限公司（以下简称：恒云公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。段金池及其委托诉讼代理人黄艳芳，恒云公司的委托诉讼代理人吴丹到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）段金池向本院提出诉讼请求：1、解除段金池与恒云公司签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》；2、恒云公司向段金池返还购房款58255元；3、本案诉讼费用由恒云公司承担。事实及理由：2018年，段金池从缅甸退休回国在云南暂居，觉得云南气候温暖，决定在云南买房养老。在恒云公司销售人员介绍下，段金池与恒云公司于2019年9月3日就云报华府楼盘中X幢XXX号房屋签订了《商品房认购书》，段金池按照约定向恒云公司支付了定金20000元。后双方于2019年9月7日签订了《商品房买卖合同》，约定定金转为购房款，首期购房款58255元于2019年9月7日前支付，尾款于2020年12月29日前支付完毕。因此前20000元定金转为购房款，段金池按约定又支付了38255元作为首期购房款。合同签订后，段金池2019年10月被诊断为双肺慢支炎、肺气肿，医生认为云南的气候不适合治疗该病。段金池对于突发的疾病感到措手不及，决定返回家乡。遂与恒云公司协商退房，恒云公司工作人员称其不能决定是否退房，至今没有答复。段金池为维护自身合法权益，故诉至人民法院。被告（反诉原告）恒云公司辩称及反诉称，恒云公司同意解除《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议。双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定段金池购买恒大云报华府X幢XXX号房，总价款582545元，通过分期付款的方式分4期支付，尾款应于2020年12月29日前支付完成。截至目前，段金池仅支付房款58255元，尚欠房款524290元。补充协议约定在不动产权证办理完毕前，出卖人和买受人双方任何无理由要求终止合同，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失。现段金池无正当理由要求终止合同，且段金池在购房时享受恒房通推荐优惠8738元，也应扣除。因此恒云公司提出反诉，请求判令：1、解除恒云公司与段金池签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议，解除后，段金池配合恒云公司到商品房主管部门撤销备案登记；2、段金池支付解除合同的违约金37865.5元（按段金池已交房款58255元50%计算+8783元购房优惠）；3、诉讼费由段金池承担。原告（反诉被告）段金池针对反诉辩称，恒云公司主张解除合同符合段金池的诉讼主张，根据合同法的规定，双方均同意解除的，符合解除的法定条件。本案中段金池不是无正当理由解除合同，其被确诊为慢支炎、肺气肿，根据医生建议不适合居住在昆明，是出现了不能预见不能克服的事情，不是恶意解除，解除合同具有正当理由，且该理由符合不可抗力的情形。因不可抗力解除合同的，不承担相应的民事责任，因此恒云公司主张违约金没有任何事实和法律依据。段金池对恒云公司主张的购房优惠款不予认可，合同解除后恢复原状，相当于段金池没有享受过该购房优惠，不应对恒云公司进行补偿或支付该部分购房优惠。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。各方当事人对《商品房认购书》、《商品房买卖合同》、补充协议、交易凭证、收据、还款提示函及邮寄单无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、段金池提交的检查报告单、慢支肺气肿介绍，与本案商品房预售合同纠纷缺乏法律上的关联性，本院不予采信。2、段金池提交的通话记录，仅凭该证据不能证明段金池向恒云公司沟通退房的事实，对该证据本院不予确认。3、段金池提交的照片，照片中虽然显示无理由退房字样，但不能证明是恒云公司作出的承诺，且段金池未提交其他证据佐证其与恒云公司约定过无理由退房事项，故本院对该照片不予采信。4、恒云公司提交的登记表，各方当庭陈述没有签署过无理由退房协议书，故该登记表与本案案件处理缺乏关联性，本院不予确认。5、恒云公司提交的银行客户专用回单，收款人为案外人，无法确定与本案的关联性，本院不予确认。经审理，本院确认下列事实：2019年9月3日，段金池与恒云公司签订《商品房认购书》，约定：“段金池自愿向恒云公司认购恒大云报华府楼盘X幢XXX号单元，该商品房建筑面积53.41平方米，总金额为582545元，签署认购书时，段金池支付20000元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款，段金池须于2019年9月7日前支付首期房款38255元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》。”当日，段金池（买受人）与恒云公司（出卖人）签订合同编号为530112201909030XXXX《商品房买卖合同》，约定：“买受人向出卖人购买恒大云报华府E地块（E2-2）办公楼（A）7层704号房，出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付该商品房。第七条付款方式及期限，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；买受人应当在2020年12月29日前分9期支付该商品房全部价款；第八条逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过180日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。”《商品房买卖合同》办理了登记备案。当日，段金池（买受人）与恒云公司（出卖人）签订补充协议，约定：双方同意《商品房买卖合同》第七条补充如下：买受人于2019年9月7日前向出卖人支付首期房款58255元，于2019年11月29日前向出卖人支付房款87382元，于2020年2月29日前向出卖人支付房款87382元，于2020年5月29日前向出卖人支付房款58255元，于2020年8月29日前向出卖人支付房款58255元，于2020年11月29日前向出卖人支付房款58255元，于2020年12月29日前向出卖人支付房款58255元，于2020年12月29日前向出卖人支付房款58255元，于2020年12月29日前向出卖人支付余款58251元。在不动产权证办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失。双方同意《商品房买卖合同》第八条补充如下：1、合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，以本协议为准。2019年8月29日，段金池向恒云公司支付了购房定金20000元。2019年9月3日，段金池向恒云公司支付了购房首付款38255元。恒云公司出具收据，明确收到段金池购房款合计58255元（含定金）。本院认为，段金池与恒云公司签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方应按照合同约定履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，虽然段金池与恒云公司对解除合同的理由各执一词，但双方均提出了解除合同的主张，并对解除《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议无异议，故本院对各方解除《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，《商品房买卖合同》解除后，恒云公司应向段金池返还收取的购房款58255元，段金池应协助恒云公司办理撤销《商品房买卖合同》的登记备案手续。关于恒云公司要求段金池支付解除合同违约金的主张。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，补充协议约定了段金池应分期支付购房款的时间及金额。现段金池仅支付了第一期购房款，自2019年11月29日起未支付剩余房款，构成违约。段金池主张其患病不适合在昆明居住构成不可抗力，故未支付房款并要求解除合同。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。段金池患病不构成不可抗力，且与段金池不履行《商品房买卖合同》中约定的付款义务没有法律上的因果关系，段金池提出不支付房款的理由不能成立。段金池逾期支付购房款已超过180天，根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，恒云公司有权解除合同并要求段金池支付违约金。《商品房买卖合同》和补充协议针对前述违约金约定了两种计算标准。因补充协议中明确，《商品房买卖合同》与补充协议不一致的，以补充协议为准，故本院认定段金池与恒云公司约定的违约金标准以补充协议约定为准。综合本案段金池逾期付款情况及已付款金额，恒云公司以补充协议约定的段金池已付款50%计收违约金并无不当，本院予以支持，段金池应向恒云公司支付违约金29127.5元（58255元×50%）。恒云公司要求段金池支付8783元购房优惠的主张，无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）段金池与被告（反诉原告）云南恒云置业有限公司于2019年9月3日签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议；二、原告（反诉被告）段金池于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）云南恒云置业有限公司办理撤销合同编号为530112201909030XXXX《商品房买卖合同》的登记备案手续；三、被告（反诉原告）云南恒云置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）段金池购房款58255元；四、原告（反诉被告）段金池于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）云南恒云置业有限公司违约金29127.5元；五、驳回被告（反诉原告）云南恒云置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1256元（段金池已预交)，由云南恒云置业有限公司承担；反诉受理费373元（云南恒云置业有限公司已预交），由段金池承担286元，云南恒云置业有限公司承担87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员 徐 静二〇二〇年六月十九日书记员 舒千芮