山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终708号上诉人（原审被告）:山西力盛泉工程技术有限公司，地址：晋中市山西示范区晋中开发区汇通产业园区迎宾西街泰鑫商务楼1号楼215室。法定代表人：刘雲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：康京洲，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张宇亭，山西均儒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：晋中经纬齿轮制造有限公司，地址：晋中市榆次区经纬南路1号。法定代表人:贾重田，该公司董事长。委托诉讼代理人:郭春牛，男，该公司员工。委托诉讼代理人:马剑凝，男，该公司员工。原审被告：晋中兰峰工贸有限公司，地址：山西省晋中市经纬南路1号。法定代表人：冯小庆，该公司董事长。上诉人山西力盛泉工程技术有限公司（以下简称力盛泉公司）因与被上诉人晋中经纬齿轮制造有限公司(以下简称经纬公司）及原审被告晋中兰峰工贸有限公司(以下简称兰峰公司)租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初1908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。力盛泉公司上诉请求：依法撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初1908号民事判决第一项、第二项，改判驳回经纬公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决解除力盛泉公司与经纬公司签订的《房屋租赁协议书》认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。①经纬公司一直未解决租赁房屋的漏雨问题,还存在对租赁房屋停水、停电、锁门等违约行为，影响了力盛泉公司的正常经营，经纬公司违约在先，力盛泉公司有权暂不支付经纬公司租金。力盛泉公司不存在违约行为，经纬公司不具备解除《房屋租赁协议书》的条件；②依据《合同法》第九十六条的规定及力盛泉公司与经纬公司所签订的《协议书》第四条的约定，经纬公司行使单方解除权应当书面通知力盛泉公司。而本案中，经纬公司并未书面通知力盛泉公司解除《房屋租赁协议书》，一审判决解除该合同，违反了上述法律规定及合同约定。2.一审判决力盛泉公司支付经纬公司1107022.52元租金及相应利息损失认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。①2019年1月4日力盛泉公司与经纬公司所签订的《协议书》能够证明，经纬公司诉请的1107022.52元中不仅包括房屋租金，还包括电费和取暖费。经纬公司诉讼请求只主张租金，并未主张电费、取暖费，一审判决力盛泉公司支付经纬公司租金1107022.52元，认定事实错误；②2015年起力盛泉公司共支付经纬公司租金、电费、取暖费等共计20万元，经纬公司的诉讼请求中只核减了14万元，还应当再核减6万元。经纬公司在一审庭审中认可该事实，故应付租金中应当再核减6万元；③经纬公司与兰峰公司先后于2014年3月28日、2015年1月9日签订了两份《房屋租赁协议书》，约定兰峰公司租赁案涉房屋院内三间加工车间，年租金分别约定为3万元、6万元。本案《房屋租赁协议书》约定的租金过高，本案应参照经纬公司与兰峰公司约定的租金标准适当调低本案房屋的租赁费；④2017年10月后因经纬公司对租赁房屋停水、停电、锁门，力盛泉公司未再使用租赁房屋，故自2017年10月起力盛泉公司不应再支付租金。且经纬公司的该行为导致力盛泉公司无法正常营业遭受损失，除应核减相应期间的租金、取暖费、电费外，经纬公司还应当赔偿力盛泉公司支出的工人工资等损失，力盛泉公司的损失也应当在租金中予以核减。经纬公司辩称，力盛泉公司提到的漏雨问题，房屋一开始是不漏雨的，是在好几年后才漏雨，发生漏雨我们也修过。一般防水材料期限就是3年左右，2013年底出租房屋前我们对房屋进行过漏雨修缮。因为力盛泉公司给付不了租金，导致我公司经营不正常。力盛泉公司欠我们租金、水电、取暖费，违约在先，我们才没有给他们解决漏雨问题。之后我们双方写了还款协议，分两步还款，还不了的话我方可以单方解除合同。2017年10月份以后我们通过锁门给力盛泉公司一些压力让他尽快给我们租金等费用。2019年协议的签订也是我们的最后通牒，如果还是支付不了，上诉人就可以搬走了。停电、停水、关门都不是长期的，力盛泉公司有事情我们可以送电送水，只是希望对方尽快支付长期拖欠我们的费用。关于租金的计算，双方约定每年租金是26万元，合同约定签合同一个礼拜就要给清我公司钱，直到2019年我们还在协商这个事情，力盛泉公司一直不讲信用，给付不了款项。因为这事情我们多次去找力盛泉公司，希望力盛泉公司在判决生效后一个月内尽快搬离我公司厂房，对于租金也有个说法，尽快给付我们。兰峰公司述称，同意力盛泉公司的意见。经纬公司向一审法院起诉请求：1.判令解除经纬公司与力盛泉公司签订的《房屋租赁协议书》；2.判令力盛泉公司立即支付欠租金1107022.52元，并支付自2019年3月31日起至欠款全部付清止按银行同期贷款利率支付逾期利息；3.判令经纬公司有权就力盛泉公司提供的担保物以拍卖、变卖方式所得价款优先受偿；4.判令兰峰公司对力盛泉公司所欠租金承担连带还款责任；5.本案诉讼费由力盛泉公司、兰峰公司承担。一审法院认定事实：2014年3月6日，经纬公司与力盛泉公司签订《房屋租赁协议书》一份，该协议主要内容为:“经纬公司自愿将坐落在晋中市榆次与经纬南路1号的建筑总面积为2454.52平方米的房屋租赁给力盛泉公司，用于机械加工、仓储之场地;租赁期限为10年,自2014年4月1日起至2024年3月31日止;该房屋年租金合计人民币260000元;第一年的租金支付为合同生效后7日内一次性支付;次年起每年3月份一次性全额支付当年租金;现金结算。上述租金不包括：电费、冬季取暖费等。”签订合同后，力盛泉公司陆续支付了经纬公司租赁费280000元，租住经纬公司的出租房屋至今。2018年4月13日,力盛泉公司向经纬公司出具还款计划一份，主要内容为:我公司将于2018年5月底之前支付50万元，余款按照每月5万元支付，直至还清，5月份我公司支付完50万元租赁费后，经纬六厂负责把厂房漏雨问题一次性彻底解决。2018年5月31日，力盛泉公司出具承诺书一份，主要内容为:兰峰公司对租赁经纬合力六厂车间因租赁费拖欠一事做出如下承诺:2018年4月我单位做出的承诺书继续有效。我单位承诺在2018年6月30日付清上次承诺书所述全部款项。我单位如在2018年6月30日未能履行承诺书所述欠款,则自愿终止租赁合同。车间内所有我单位的机具设备及库存由合力六厂接收变卖抵顶租赁费用。落款处有力盛泉公司的法定代表人刘雲作为承诺人签字捺印,兰峰公司盖章。2019年1月7日，经纬公司与力盛泉公司签订协议书一份。主要内容为:截止2018年12月底力盛泉公司欠经纬公司2015、2016、2017、2018年的租金、水费、电费取暖费共计1107022.52元，力盛泉公司以存放于租赁场地的设备、材料及清单实物做还款的担保物,力盛泉公司或者于2019年1月31日前一次性结清欠款1107022.52元，或者于2019年1月31日前结清欠款804871.89元,于2019年3月30日前结清欠款302150.63元;未按还款计划按时支付经纬公司欠款,经纬公司有权单方解除与力盛泉公司的房屋租赁协议书，经纬公司的书面通知送达到力盛泉公司时立即生效，力盛泉公司不得提出异议,并放弃向法院诉讼的权利;力盛泉公司的担保物在租赁协议解除后归经纬公司所有,任由经纬公司处置等。后因力盛泉公司屡次拖延租金不付，经纬公司诉至该院。另查明，2015年1月9日，经纬公司与兰峰公司签订房屋租赁协议书一份。主要约定:经纬公司自愿将公司院内一机加工厂车间东部(三间)租给兰峰公司,用于机械加工、仓储之场地。租赁期限为3年,自2015年1月1日起至2017年12月31日止。该房屋年租赁合计人民币6万元。上述租金不包括：电费、冬季取暖费，该部分费用由兰峰公司按实际发生额支付。2014年3月28日，经纬公司与兰峰公司的法定代表人冯小庆签订房屋租赁协议书一份。主要约定:经纬公司自愿将公司院内一机加工厂车间东部（三间）租给兰峰公司，用于机械加工、仓储之场地。租赁期限为5年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止。该房屋年租赁合计人民币3万元。上述租金不包括;电费、冬季取暖费,该部分费用由冯小庆按实际发生额支付。庭审中，经纬公司、力盛泉公司、兰峰公司均坚持自己的诉辩意见，经纬公司并提供上述《房屋租赁协议书》、力盛泉公司向经纬公司出具的还款计划、承诺书以及还款协议书等书证，佐证力盛泉公司、兰峰公司应当连带承担支付租金的义务。力盛泉公司称，在经纬公司的诉讼请求中应当扣除该已经支付的6万元;经纬公司给力盛泉公司锁门的行为影响了公司的生产运营,经纬公司称支付6万元没异议，但只要力盛泉公司生产就会为其开门，力盛泉公司于2018年出具承诺后，开过一个多月门进行过生产，没有影响到力盛泉公司的实质经营。兰峰公司称，该与力盛泉公司是两个公司，兰峰公司的法定代表人曾系力盛泉公司的职工，该公司的经营范围为钢结构工程,与力盛泉公司的经营范围相似;该公司占二楼，力盛泉公司占用车间和一层，该没有参与过力盛泉公司和经纬公司的事情,承诺书是经纬公司与力盛泉公司签订的，车间设备清单中的设备是力盛泉公司的，经办人系力盛泉公司的工作人员,签名任刘雲不是该公司法人也不是股东,没有权利替该签字,该公司不应当承担连带偿还责任。一审法院认为：经纬公司与力盛泉公司于2014年3月6日签订的租赁协议、于2019年1月7日签订的还款《协议书》,均是当事人双方的真实意思表示，不违反相关法律规定,应对双方均具有法律约束力。据此,经纬公司要求力盛泉公司支付欠付租金等费用1107022.52元的诉讼请求，该院依法予以支持。经纬公司请求力盛泉公司支付自2019年3月31日起直至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息的请求,因还款协议中约定第二笔款项于2019年3月30日前结清余款302150.63元，且该利息损失要求不违反法律强制性规定,故对于经纬公司的此项请求该院亦依法予以支持。经纬公司请求解除与力盛泉公司租赁合同的请求，因符合2019年1月7日还款《协议书》中力盛泉公司“未按还款计划按时支付经纬公司欠款,经纬公司有权单方解除与力盛泉公司的房屋租赁协议书”的约定,因此该院对经纬公司的此项请求亦依法予以支持。力盛泉公司关于经纬公司曾给其锁门影响其生产经营的辩解不足以抗辩该为经纬公司作出的还款计划、书面承诺及还款协议,因此对其辩解该院依法不予采纳。至于兰峰公司应否承担连带支付义务，该公司在承诺书中承诺的内容、车间设备、物品清单均与所有人不符,故该承诺书不能发生实质法律效力。至于经纬公司要求判令就力盛泉公司提供的担保物以拍卖、变卖方式所得价款优先受偿的请求,因该担保或抵押未办理相关抵押手续,不符合法律意义上的抵押,因此不能产生抵押的法律后果，故经纬公司的此项诉讼请求依法不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十一条、第四十四条之规定，判决:（一）解除晋中经纬齿轮制造有限公司与山西力盛泉工程技术有限公司签订的《房屋租赁协议书》；（二）山西力盛泉工程技术有限公司于判决生效后十五日内支付晋中经纬齿轮制造有限公司欠付的租金1107022.52元，并支付自2019年3月31日起至欠款全部付清止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；（三）驳回晋中经纬齿轮制造有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据，经二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案在二审期间的争议焦点是：1.力盛泉公司与经纬公司签订的《房屋租赁协议书》应否解除；2.经纬公司主张的费用包括哪些内容，其主张的款项应否予以支持；力盛泉公司主张核减部分款项有无事实依据；3.力盛泉公司要求经纬公司赔偿其损失的请求应否支持。关于第一个焦点问题，即《房屋租赁协议书》的解除问题。本院认为，力盛泉公司与经纬公司签订的《房屋租赁协议书》与《协议书》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。《协议书》第四项的约定，力盛泉公司“如果未按照还款计划按时支付经纬公司欠款，经纬公司有权单方解除与力盛泉公司的房屋租赁协议书…”，即双方在合同中约定了经纬公司单方解除合同的条件。《协议书》签订后，力盛泉公司未按协议约定支付欠款，构成违约，解除合同的条件成就，经纬公司依据上述合同约定有权向力盛泉公司提出解除合同。对于力盛泉公司上诉提出其不存在违约行为，本案尚不具备合同解除条件的理由，因与本案查明的案件事实不符，故本院不予采纳。对于力盛泉公司提出经纬公司并未书面通知其解除合同的问题，本院认为，合同解除权属于形成权，提起诉讼亦是解除权人意思表示的一种表达方式。本案中经纬公司通过诉讼方式主张与力盛泉公司解除合同，对于经纬公司要求解除合同的诉讼请求，本院依法应予支持。关于第二个焦点问题。根据力盛泉公司与经纬公司签订的《协议书》所载明的内容，力盛泉公司认可其欠经纬公司款项1107022.52元，该款项包括租金、电费、取暖费。经纬公司依据双方在该《协议书》结算确认的金额，向力盛泉公司主张全部欠款1107022.52元。经纬公司虽在起诉状中将“1107022.52元”写成“租金”，但经纬公司在一审庭审中明确表述其所主张的费用包含租金、电费、取暖费，且电费、取暖费均属力盛泉公司在租赁期间实际产生的费用，双方亦已将电费、取暖费与租金一并结算，故力盛泉公司理应向经纬公司支付上述全部欠款。至于力盛泉公司请求核减相应款项的主张，因其未提供其在双方签订《协议书》后支付款项的证据，故本院对其上诉要求核减6万元的主张难以支持；关于力盛泉公司要求参照经纬公司与兰峰公司约定的租金标准调低本案房屋租赁费的请求，因与双方合同约定不符，故本院不予支持；关于力盛泉公司主张不再支付2017年10月起租金的理由，不能对抗力盛泉公司与经纬公司于2019年1月7日所签订的《协议书》约定的内容，且力盛泉公司一直实际占用经纬公司的场地，本院对其该项上诉理由亦不予采纳。关于第三个焦点问题。对于力盛泉公司上诉请求经纬公司赔偿其损失的主张，因其在本案一审期间并未对此提出反诉，力盛泉公司的该项上诉主张不属于本案审理范围，本院对此不予理涉。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14763元，由上诉人山西力盛泉工程技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  元晓鹏审判员  杨姣瑞二〇二〇年六月二十八日书记员  张亚红