福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2355号 上诉人（原审原告）：王清水，男，1953年9月8日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：钟伟钦，福建商启律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄勤火，男，1961年7月6日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王嘉鹏，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈韵，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原审被告：王美昭，女，1948年2月13日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：王超，福建择高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婷，福建择高律师事务所律师。 上诉人王清水因与被上诉人黄勤火，原审被告王美昭确认合同效力纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初21606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王清水上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王清水的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由黄勤火承担。事实与理由： 一、强调一下本案的几个重要事实。以下几个事实对本案的审理尤为重要，有必要再次进行强调。1.本案系单纯的宅基地转让，而不涉及房屋。王清水与黄勤火签订的《协议书》载明，转让的是“厝地”，即单纯的宅基地而已。庭审中，各方当事人也均确认，转让时的标的即为宅基地，并未有建筑物。2.黄勤火在1988年即已申请宅基地。王清水与黄勤火虽均系曾厝垵社区居民，但根据一审查明事实，黄勤火在1988年2月9日获批宅基地的建房许可证。亦即，黄勤火在购买讼争宅基地之前，已取得宅基地并获准建设。3.讼争宅基地转让未经村集体同意原审法院发函给讼争宅基地所在村集体了解讼争宅基地转让的行为是否经过村集体同意，村集体的回复是没有相关的卷宗档案资料，证实王清水将讼争宅基地转让给黄勤火并未经过村集体同意。二、原审法院适用法律错误，讼争《协议书》应认定无效。（一）宅基地的性质及法律特征。宅基地是一种特殊的用益物权，其所有权属于集体所有，而其使用权具有以下法律特征：1.宅基地使用权的主体是特定的农村居民。2.宅基地使用权具有有限性。宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，不能将宅基地使用权出卖或转让。3.宅基地使用权具有福利性。 基于以上法律特征，宅基地使用权的转让受到严格的限制，一般情况下是禁止出卖或转让的。在审判实践中，也仅在农村房屋买卖的情况下，一定程度及范围内予以允许房屋买卖，从而农村房屋所附带的宅基地一并转让。但是，单纯的宅基地出卖或转让还是不被允许的。（二）宅基地买卖的法律规定。根据《物权法》第一百五十三条的规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。虽然说，不论是《物权法》或者《土地管理法》，均对此问题给予较为原则性的规定，但结合相关政策，可以得出，其立法目的仍是要严格控制宅基地的转让。如《土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”明确规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。该规定既是对转让方再次申请宅基地的限制，也是对村民在村集体中只能享有一处宅基地的限制。（三）最高院对宅基地转让纠纷的理解与适用。对于单纯的宅基地转让行为，最高院的态度很明确，应当认定无效。最高院物权法编著小组撰写的《中华人民共和国物权法条文理解与适用》载明：处理宅基地使用权转让纠纷，应当把握以下原则：1.宅基地使用权不得单独转让。在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定为无效：(1)城镇居民购买农村住房和宅基地的,因违反国家有关规定,应认定无效;(2)法人或其他组织购买农村住房和宅基地的,因不具备宅基地使用权人主体资格,应认定无效;(3)《土地管理法》规定,取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准,擅自转让农村住房和宅基地,未征得本集体经济组织同意的,应认定无效;(4)向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的,因违反了集体经济组织的成员权属性,应当认定无效;(5)受让人已经有住房,不符合宅基地分配条件的,应认定无效。2、转让宅基地使用权,必须同时具备以下条件的:(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；(3)受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为须征得本集体经济组织同意;(5)宅基地使用权不得单独转让,必须与合法建造的住房一并转让。如前所述，本案的情况是：单纯的宅基地转让，而非与房屋一并转让；未取得村集体同意；转让人没有其他的宅基地；受让人已有宅基地。无论哪一种事实，均属于转让无效的情形。原审法院未能正确理解立法精神，导致认定《协议书》有效，属于适用法律错误，应予纠正。三、黄勤火的目的并非是购买宅基地用于居住生活，而是一种倒卖行为。黄勤火受让讼争宅基地后，同年就将讼争宅基地转让给第三人王美昭，获利颇丰。可以看出，黄勤火受让讼争宅基地的目的显然是要进行转让，从中获利，并非是要满足自己居住生活的目的。因此，黄勤火购买宅基地，再倒卖的行为也损害村集体的公共利益，讼争《协议书》应当认定为无效。 黄勤火辩称，一、关于三个涉案重要事实。1.关于涉案宅基地买卖。讼争宅基地买卖合同签订后，黄勤火没有办理宅基地使用权人变更，即在地上建房。按照“房随地、地随房”规则，至今土地房屋权属都还在王清水名下。因此，2006年1月，王清水夫妇为方便黄勤火处置涉案房产，办了公证《委托书》，授予黄勤火涉案房地产相关权利。上述事实表明，虽然讼争买卖合同的标的是宅基地，但黄勤火想取得涉案土地房屋权属，还需王清水协助将仍在其名下的土地房屋一并转移给黄勤火。据此，王清水强调讼争协议只是买卖宅基地，并无实际意义。2.讼争协议订立前，黄勤火是否已经申请并取得宅基地。讼争买卖合同订立前，黄勤火母亲张美玉申请取得第01489号建房许可证项下宅基地。虽然申请表上显示，张美玉家庭成员包括黄勤火，但并不证明黄勤火申请取得该宅基地。讼争买卖合同订立后，母亲张美玉对第01489号建房许可证项下土地房屋进行析产，黄勤火一家四口与兄弟黄勤煌、黄勤财及其家人分得其中90平方米，类似继受取得。此后，黄勤火与母亲及妹妹一家共同申请旧房翻建，填报《居民建房用地申请表》，也不证明黄勤火在讼争宅基地买卖后，独自申请取得另一宅基地。3.村委会是否同意双方买卖行为。黄勤火向王清水买地建房的事，村委会及村民无人不知晓，未曾有人提出异议。而且，2013年第三人王美昭起诉收房时，村委会为黄勤火出具《证明》，不同意涉案土地转让给村外人。村委会就宅基地及地上房屋买卖一事，对内对外截然不同的态度，表明对村民间的买卖不予反对；对村外人买受本村房产持否定意见。二、王清水主张讼争合同无效，缺乏法律依据。首先，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划……农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”。黄勤火对该规定的理解是：第一，农村村民有权申请获得一处宅基地，黄勤火买受涉案宅基地时，自己名下没有宅基地，不违反“一户一宅”规定。第二，任何人不得擅自改变宅基地性质，不得违反土地利用总体规划和村庄规划。黄勤火将王清水名下宅基地用于建房，也没有违反上述规定。第三，法律不禁止村民间转让宅基地。黄勤火与王清水为同村村民，转让行为不违反法律，也不损害村集体行使涉案宅基地所有权。第四，转让宅基地后，再申请宅基地的不被批准，即王清水转让涉案宅基地后，其若再申请，将被禁止。但这不导致黄勤火受让行为当然无效。最高院有关涉及宅基地转让纠纷的意见，是《土地管理法》最后一次修订前提出的，且与司法解释性质不同，不具有可适用性。更何况，如前所述，黄勤火买受涉案宅基地后，没有申请过户，直接以王清水之名在宅基地上建房，与王清水将宅基地与房屋一并转让，无法律上的根本区别。其次，我国农村中，因继承、析产、赠与、买卖等行为，一户多宅是一种普遍现象，按照王清水的观点，凡是突破一户一宅规定的，应当认定所取得的宅基地无效或被要求收回，这显然不符合农村社会实际。再者，即将施行的《民法典》总则编第六章第三节，对民事法律行为包括合同的效力作了具体规定，讼争买卖合同，无论是适用现行《合同法》，还是适用《民法典》，或是适用《土地管理法》的有关规定，都不存在无效的法定情形，王清水主张讼争合同无效缺乏法律依据。三、黄勤火与第三人的房屋买卖行为，不影响讼争买卖合同效力。二十几年前，黄勤火出于家庭经济原因，在涉案宅基地上建房后，将房屋转让第三人王美昭，后因第三人违约，黄勤火把房屋收回管理至今已二十余年。另，因第三人不是同村村民，为此，今年初，黄勤火另案向厦门市湖里区人民法院起诉，诉请法院确认黄勤火与第三人的转让合同无效，该案目前尚在一审审理期间。与本案王清水的诉求无关联，不会对本案产生影响。 王美昭述称，一、根据合同相对性，本案系王清水与黄勤火之间的纠纷，与王美昭无关。并且，无论是王清水还是黄勤火，在签约之后反悔，均违背诚信。二、根据谁投资、谁受益的原则，王美昭才是讼争房屋的所有权人。1993年，黄勤火受让讼争地块，之后转手卖给王美昭，同年12月，王美昭支付了首期款项175000元，并开始建房。1994年，王美昭与黄勤火补签《不动产买卖契约书》，系双方的真实意思表示，对讼争地块的买卖事宜进行了约定。根据约定，当时黄勤火是将建设用地转让给王美昭，由王美昭实际出资修建房屋，共计花费715473元，形成房屋现有的状况。以上事实，有代理人林进益的公证证人证言，以及实际施工人林海庭的出庭陈述可以证明。需要说明的是，黄勤火卖的是空地，讼争房屋系王美昭所建，黄勤火主张建房与事实不符。王美昭认为，根据谁投资、谁受益的原则，作为建设方和投资方，王美昭享有对房屋占有、使用、收益的权利。王美昭系通过修建房屋原始取得所有权。三、黄勤火收取购地款后，还非法占用讼争房屋，甚至另案起诉合同无效，违背诚信。王美昭依约支付了购地款项共计23.8万元，全面履行了义务。黄勤火也出具了相应的收条。然而，讼争房屋建成后，被黄勤火非法占用至今，经王美昭多次讨要仍拒不归还。甚至，黄勤火还另案起诉合同无效，完全违背诚信。王美昭将另行主张权利。 王清水向一审法院提出诉讼请求：1.确认王清水与黄勤火签订的《协议书》无效；2.黄勤火立即腾退厦门市思明区曾厝垵村曾厝垵社331号房屋并交付给王清水；3.黄勤火立即向王清水支付房屋占用费（自起诉之日前三年起计算至房屋返还之日止，按10万元/月计算）。 一审法院认定事实如下：1993年3月11日，王清水与黄勤火签订一份《协议书》，约定如下“黄勤火将自己的DQ05201号天津小轿车一部转让给王清水，王清水将自己在曾厝垵后坑水库山边厝地转让给黄勤火，王清水将协助黄勤火办理好一切厝地转让手续”。协议签订后，黄勤火已将交易车辆交付王清水，王清水亦将交易厝地交付给黄勤火。 1993年12月20日，前述厝地取得了编号为0160647的《福建省建设用地许可证》，该许可证载明建设用地户主为王清水，建设用途为住宅，建筑层数及面积为“二层60+40平方米”，批准用地面积60平方米。此后，前述厝地上加盖起一座房屋即现曾厝垵村曾厝垵社331号房屋；因非法占地、擅自增容问题，原厦门市土地房产管理局作出一份《土地违法案件行政处罚决定书》，决定处罚如下：一、对非法占地20.38平方米，追缴综合配套费每平方米240元，计4891.2元；二、对擅自增容84.83平方米追缴增容费每平方米48元，计4071.84元。1999年4月20日，黄勤火以王清水名义支付了前述款项。案涉《福建省建设用地许可证》以及付款票据的原件均由黄勤火收执，讼争房屋现亦由黄勤火占有使用。 2006年1月9日，王清水及其配偶吴月英作出一份公证委托，载明以王清水名义申请的曾厝垵的住宅建设用地，并已建房完毕，有关手续尚未办理，现委托黄勤火办理与该房屋有关的事宜（包括申请办理产权登记手续，领取产权证等）。 另查明，王清水、黄勤火均系曾厝垵社区居民，原曾厝垵村村民。1998年2月28日，黄勤火（一户）取得《乡村房屋契证》，载明该房屋坐落于曾厝垵社内，共二层合计180平方米，备注有“建房许可证第01489号批准面积180平方米1988年2月9日批准”。1999年，黄勤火以“原建房屋设计不合理，申请翻建”为由提出建房用地申请，申请对其位于曾厝垵社内房屋进行翻建，申请用地面积为90平方米。该申请中备注黄勤火的家庭人口情况共计八口人。 还查明，黄勤火与王美昭签订了一份《不动产买卖契约书》，约定将位于曾厝垵村旧城山脚下，东至水沟、西至乡村公路、南至水沟、北至山边，建筑面积60+60+30，计150平方米楼房一座出售给王美昭，造价为275000元。黄勤火与王美昭就该协议发生纠纷，王美昭已诉至法院，该案正在审理中。 一审法院认为，王清水与黄勤火于1993年3月11日签订的讼争《协议书》系双方真实意思表示，双方就黄勤火以车辆与王清水的宅基地使用权进行置换达成合意。本案争议焦点在于黄勤火取得王清水名下的宅基地使用权是否违反法律、行政法规的禁止性规定，从而导致讼争《协议书》无效。首先，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，系对转让方再次申请宅基地的限制，并未禁止宅基地使用权的转让，该规定系宅基地申请及管理的管理性规范，而并非判断合同效力的强制性规范。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而本案亦不属该禁止情形。黄勤火、王清水均属同一集体经济组织成员，讼争宅基地使用权的流转不会损害该集体经济组织利益。其次，黄勤火是否违反《土地管理法》第六十二条的“一户一宅”原则以及其享有的宅基地面积是否超过省、自治区、直辖市规定的标准，只是对有关组织或部门是否批准同意该转让行为以及能否办理过户登记手续造成影响，属协议能否实际履行之范畴，与讼争《协议书》效力的认定并无关联。讼争宅基地所有权人如认为黄勤火存在违反“一户一宅”或宅基地面积超标问题，亦可依法行使其相关权利。再次，双方订立讼争《协议书》至今已逾十余年，交易标的物也均已实际交付，应该遵守诚实信用原则履约，王清水主张合同无效显然违背诚实信用的交易原则。综上所述，王清水主张讼争《协议书》无效，依法无据，因此对其提出的各项诉讼请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回王清水的诉讼请求。本案一审案件受理费17800元，由王清水负担。 二审审理期间，除王美昭认为一审判决遗漏查明讼争房屋系其出资建设外，各方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。各方当事人均未提交新的证据。 本院认为，首先，王清水与黄勤火之间的协议书，约定王清水将宅基地转让给黄勤火。该协议并未违反法律法规，现行法律法规允许同集体经济组织成员之间就宅基地进行转让，亦未就此设置如王清水所主张的多项限制，故该协议应当认定为有效。其次，王清水上诉主张违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，该规定仅是认为受让宅基地后，不得再行申请，而非禁止同集体经济组织成员之间的宅基地转让。最后，王清水上诉主张黄勤火是为了牟利而购买宅基地，应认定协议无效，该主张并无法律依据，应予以驳回。综上，王清水的上诉主张缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35600元，由上诉人王清水负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （李向阳） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年六月十八日 代书记员（ 朱巧 婷） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。