重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初2843号原告：肖联发，男，1944年6月28日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告：肖方春，男，1975年4月20日出生，汉族，住重庆市璧山区。以上二原告的共同委托诉讼代理人：王景，重庆景誉律师事务所律师。以上二原告的共同委托诉讼代理人：罗琪，重庆景誉律师事务所律师。被告：贺开智，男，1965年1月4日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：朱明，重庆言诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷曦，重庆言诚律师事务所实习律师。被告：刘珂余，女，1992年8月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：肖联旭，男，1952年8月29日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：朱明，重庆言诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷曦，重庆言诚律师事务所实习律师。被告：夏香，女，1961年3月26日出生，汉族，住重庆市江北区。原告肖联发、肖方春与被告贺开智、刘珂余、肖联旭及夏香租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法由审判员谢晓静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖联发及二原告的共同委托诉讼代理人王景，被告贺开智、肖联旭和二人的委托诉讼代理人朱明、雷曦，被告夏香到庭参加了诉讼。被告刘珂余经本院依法传唤逾期未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与四被告于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》；2、四被告赔偿原告违约金5万元；3、本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2018年3月9日，原告肖联发代表儿子肖方春与四被告签订了《房屋租赁合同》，且该合同中对租赁标的、租赁期限、租金以及违约责任等予以了明确的约定。合同签订后，原告将房屋交付给了被告使用。2019年11月1日后，原告多次电话、口头向被告催收租金，但被告方均以经营不善、合伙人解散等理由拒绝支付租金。2020年3月16日，原告方通过邮政快递再次书面分别通知被告方交纳拖欠的租金，并告知如逾期则双方签订的《房屋租赁合同》即刻解除等。但迄今为止，四被告却仍未支付租金或作任何回复，因此原告认为虽案涉租赁合同中对合同的解除并无明确约定，但因四被告的行为已经构成根本违约，导致案涉租赁合同的目的已无法实现，故应予以解除。故现二原告特诉至本院，请求判令所请。被告贺开智、肖联旭辩称，涉案房屋是在原租赁合同上转租给本案四被告的，转租后被告支付了第一年租金。当时原告方是将房屋、彩钢棚和10亩土地配套一并租赁给被告使用，因在使用过程中遇国家政策要求，政府将配套使用的260余平方米的彩钢棚予以拆除，而种植蔬菜的10亩左右的土地则根据政府的要求用来种植树木，由于租赁标的发生变化，双方就次年的租赁费等进行了多次的协商但均没有结果。在此情况下，原告方强行终止了合同的履行，将被告租赁房屋的门锁进行了更换，不准被告进行经营，并将被告因经营而添置的部分设施设备予以拆除，导致被告无法使用案涉房屋，因此原告要求被告支付违约金的理由不成立，请求法院依法予以驳回，至于原告强行解除案涉租赁合同的问题被告方将另行处理。另，同意解除案涉租赁合同，但合同并非基于原告所陈述的理由，而是因为原告强行终止合同而导致合同无法履行而解除，故法院只需确认案涉租赁合同因原告方的缘由已于2019年12月1日解除，因原告方在2019年11月30日更换门锁导致被告无法继续经营。综上，请求法院确认案涉租赁合同已解除，并驳回原告方关于违约金的请求。被告夏香辩称，我们四被告是合伙关系，与二原告签订了案涉租赁合同，但后因资金短缺，我已于2018年4月10日退伙，且我也没有参与经营，并不清楚相关情况。综上，我在本案中不应承担责任，希望原被告能协商处理。被告刘珂余未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，位于璧山区璧城街道天池村1组的砖混结构房屋第一、二层的权利人为原告肖方春。2018年3月7日，原告肖方春向原告肖联发出具了《委托书》，委托肖联发代为办理与四被告的租房事宜。2018年3月9日，以原告肖联发为甲方，四被告为乙方，签订了《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于璧山区璧城街道天池村1组x号的房屋租赁给乙方经营使用，且合同中主要对租赁期限（租期15年，从2018年3月9日起至2033年11月30日止）、租金及支付方式（前10年每年租金8000元，后5年每年租金10000元，按年支付，第一次在签订协议时支付第一次租金，第二次租金支付时间为2018年12月1日，以每次交费时限提前一个月支付下一次租金，以先支付后使用的原则）、双方的权利义务（乙方在租用期间必须爱护房屋设施，根据需要在不破坏主体结构的情况下进行改建，改建所需周边土地由甲方无偿提供，未耕种的承包地也无偿提供给乙方种菜使用）以及违约责任（本协议甲乙双方任何一方不得违约，若有一方违约则赔偿另一方违约金伍万元整）等。合同签订后，二原告按约将案涉房屋交付给四被告使用，同时将约260平方米的彩钢棚及十亩左右的土地一并提供给四被告免费使用。且，因案涉房屋为四被告从案外人张建处转租而来，而张建已向原告方支付了截止2018年11月30日的租金，故四被告实际应从2018年12月1日起向二原告支付租金，且2018年12月1日至2019年11月30日的租金四被告亦已支付。另查明，因政府拆除违法建筑，四被告租赁的土地上约260平方米的彩钢棚被拆除，而就政府发放的补偿款，原告肖联发与被告肖联旭于2018年10月11日签订了一份《协议书》，约定扣除拆除人工费等后，剩余补偿费由双方平均分配。并，在彩钢棚被拆除后，原被告双方曾多次协商调整租金价格，但均未能达成一致协议，而四被告亦未按约提前支付下一年度的租金，且经原告方多次催收未果。还查明，从2019年12月6日起，四被告就未在涉案房屋进行经营活动。另，在庭审中，被告贺开智、肖联旭还举示了情况说明、会议记录、视频资料及照片等证据，并申请了证人何光容出庭作证，拟证明原告方在租赁合同履行期间内擅自终止合同，将被告添置的设施设备自行拆除，案涉租赁合同实际早已未履行等。对此，二原告对情况说明、会议记录及视频资料的三性均不予认可，虽对照片的真实性无异议，但同时认为彩钢棚的拆除不能归责于原告，且原告方也并未将案涉房屋交由第三人使用，至于证人因与被告有利害关系且陈述亦不属实，故对证人证言的真实性也不予认可。被告夏香则称自己不清楚，由法院审核认定，同时并举示了合同解除协议一份，拟证明自己已退伙，不应承担责任。上述事实，有原被告的到庭陈述、房地产权证、委托书、《房屋租赁合同》、《协议书》、租金催告函、照片、EMS邮政回执打印件、璧城街道生态环境综合整治违法建筑拆除验收表、重庆市璧山区财政局付款凭证、情况说明、会议记录、视频光盘、《合同解除协议》及证人证言等证据佐证并收集在案，本院依法予以确认。本院认为，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案中，虽原被告在签订案涉租赁合同时标的物仅为房屋，但原告方却口头承诺且实际亦将彩钢棚及土地等一并交付给了四被告用于生产经营。后在合同的履行过程中，因违章建筑即约260平方米的彩钢棚被拆除，而原被告双方却就租金的调整未能达成一致意见，故四被告便未按照约定的时间支付租金。并，在庭审中，虽双方对四被告撤出案涉房屋的缘由的陈述有所不同，但四被告从2019年12月6日起就已未在案涉房屋内进行经营却是客观的事实，而原告方亦自称于2019年12月2日自行更换了门锁等，故本院据此确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月7日已解除。另，二原告诉请四被告支付违约金的依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告肖联发、肖方春与被告贺开智、刘珂余、肖联旭、夏香于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月7日已解除。二、驳回原告肖联发、肖方春的其他诉讼请求。案件受理费525元（已减半收取），由原告肖联发、肖方春负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 谢晓静二〇二〇年六月二十八日法官助理 黄同楠书 记 员 柯建华