上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初4698号原告：李海玲，女，1988年7月12日出生，汉族，户籍所在地山东省。原告：姚臻，男，1983年2月23日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。原告：姚阿良，男，1955年1月20日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。三原告共同委托诉讼代理人：南丹，上海木诚木律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：刘高见，上海木诚木律师事务所律师。被告：上海凤翔房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江涛，总经理。委托诉讼代理人：李臻，男。原告李海玲、姚臻、姚阿良诉被告上海凤翔房地产开发有限公司(以下简称“凤翔公司”)定金合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年4月15日公开开庭进行了审理，原告李海玲、姚臻及三原告共同委托诉讼代理人南丹、被告委托诉讼代理人李臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海玲、姚臻、姚阿良向本院提出诉讼请求：1、判令撤销三原告与被告之间的《定金协议》；2、判令被告返还原告定金人民币(以下币种均为人民币)10万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月21日，原告经中介介绍，去被告处售楼中心看房。原告告知被告自己需通过售卖现有房屋并且申请银行贷款才能购买被告售卖的房屋，并告知被告原告的工资均为现金发放，没有银行流水。被告工作人员承诺即使没有银行流水也可包办办理银行贷款事宜，并指令与其合作的中介机构保证将原告现有的房屋在三个月内出售进行置换。基于上述承诺和保证，原告签订了由被告提供的格式条款《定金协议》，同意购买被告出售的房屋，并支付了定金10万元。2019年10月27日，原告去被告处准备继续履约时，被告却告知原告如三个月内未出售现有房屋需交纳滞纳金，且不能承诺没有工资流水却可以办理贷款。此时被告的态度与签订定金合同的态度截然相反。2019年10月31日，被告向原告发送《定金没收通知函》。2019年11月11日，原告回函表示不同意被告没收定金。原告认为是被告在明知原告面临办理不了贷款的风险情况下仍向原告做虚假承诺，诱使原告做出错误意思表示，签订定金协议。且定金协议第三条第3款属于限制原告权利，免除对方义务的情形，该定金协议应予以撤销。故原告诉至法院作如上诉请。被告上海凤翔房地产开发有限公司辩称：不同意原告所有的诉请。1、定金合同属于实践性合同，双方签订了定金协议，且原告已支付定金，故本协议及法律行为已经生效。根据合同法规定，合同撤销只有两种情况，但原告并不符合合同撤销的情况。2、定金协议明确约定如原告逾期不签订或履行协议，视为原告放弃权利，定金不退还。协议已约定原告需在2019年10月27日之前签订预售合同，但直至被告发送没收定金函之前，原告都未签订预售合同，故被告有权没收定金，原告要求退还定金无依据。3、定金协议的内容符合合同法关于定金的规定，不存在限制原告权利，加重原告义务的情形。定金协议主要约定房屋的相关情况、签约内容、付款情况，不存在需要明确提示原告的相关内容。经开庭审理查明：2019年10月21日，凤翔公司(甲方)与李海玲、姚臻、姚阿良(乙方)签订《定金协议》，约定乙方预定甲方位于上海市青浦区【景瑞·城中苑】第5幢12号1201室房屋，房屋暂测建筑面积为108.33平方米，总房款为4,549,968元。合同第二条约定付款方式为组合贷款。合同第三条约定签署本协议书当日，乙方须支付壹拾万元，作为甲、乙双方当事人订立《上海市商品房预售合同》的担保。甲方于2019年10月21日实收定金壹拾万元整，该定金在甲、乙双方签署《上海市商品房预售合同》后自动转为首期房款。乙方应在签订本协议并付足定金后于2019年10月27日前到甲方售楼处完成《上海市商品房预售合同》的正式签订。若乙方逾期不签订或不按本协议约定的条件签署《上海市商品房预售合同》或不履行本协议中的任何条款时，视为乙方自动放弃认购权利，本协议下约定之定金甲方不予退还；如甲方拒绝本协议约定与乙方签订《上海市商品房预售合同》，则应双倍返还已收取的定金。合同第四条约定，乙方确认，甲方已向乙方出示了《国有土地使用权证书》、《商品房预售许可证》和拟签订的《上海市商品房预售合同》样本及附件，《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等与购买本商品房相关的文件。乙方对上述文件中的权利义务约定没有异议。同时，乙方确认，对于认购的该房屋上已经设定的在建工程抵押已经知晓。合同另对其他内容进行了约定。同日，李海玲、姚臻、姚阿良向凤翔公司支付定金10万元，并由凤翔公司出具收据。2019年10月31日，凤翔公司向李海玲、姚臻、姚阿良发送没收定金函，载明：根据《定金协议》的约定，李海玲、姚臻、姚阿良须于2019年10月27日前到景瑞·城中苑项目销售中心与凤翔公司签订《上海市商品房出售合同》并支付相应房款。但至函发出之日，预定期已经届满，李海玲、姚臻、姚阿良仍未与凤翔公司签订《上海市商品房预售合同》，亦未支付房款。根据《定金协议》的约定，李海玲、姚臻、姚阿良无权要求凤翔公司退还已收取的定金。故凤翔公司正式通知李海玲、姚臻、姚阿良，其与凤翔公司签订的《定金协议》已经终止，凤翔公司对其已支付的定金依法不予退还，同时凤翔公司有权将该房屋销售给第三方。以上查明的事实，由原、被告的陈述、定金协议、付款凭证、收据等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。原告李海玲、姚臻、姚阿良表示：2019年10月21日签订定金协议时存在重大误解、显失公平、虚假承诺和重大隐瞒等情况，故申请撤销定金协议。1、当日原告曾明确告知被告需要售卖现有房屋进行置换，且没有银行流水可能无法办理贷款。但被告工作人员承诺可以在没有银行流水的情况下办理贷款，且保证其委托的中介可以在三个月内售出原告现有的房屋，基于此原告作为非专业人士产生重大误解才签订定金协议。为此原告提供产调信息，证明三人确系将现有房屋出售置换系争房屋。2、当日被告并未告知如三个月内现有房屋无法出售，需要交纳滞纳金以及如贷款办不下来原告亦需要承担70万元的违约金，隐瞒重要信息。3、定金协议系被告提供的格式条款，格式条款的一方对于免除自己义务、限制对方权利的内容有提示义务。被告并未对协议中关于没收定金的条款向原告进行特别提示和说明。4、定金协议中关于没收原告定金的条款显失公平。被告对之前的承诺及保证反悔了，导致原告无法按定金协议约定履行。然协议约定7日内原告无法签订房屋出售合同，被告就没收10万元定金的约定显失公平。5、原告并非不愿意履行定金协议，10月27日原告曾去被告处准备签订合同，当时三人也具备支付能力。但到现场原告才知道被告隐瞒的关于滞纳金以及违约金事宜，导致出售合同无法最终签订。当时被告的销售人员也说要帮助原告协商退还定金事宜，但是最后却是没收定金。故三人亦于2019年11月11日向被告发送了律师函要求其退还定金。为此原告提供银行流水证明原告于10月27日有支付能力。对于上述证据，被告均不予认可，认为与本案无关。被告认为原告未提供证据证明被告存在欺诈和虚假承诺行为。上海市关于房屋限购和限贷的政策有明确规定，原告三人作为正常的成年人应当知晓自己是否符合购房资格也可事先向银行或其他机构了解贷款事宜。他们作为购房者，购买房屋如此金额大的法律行为，在签订协议时理应尽到审慎的义务。被告从未作出包办银行贷款的承诺，至于所谓的中介的承诺，如果该承诺真实存在，他们也应当向中介主张权利而非被告。原告不符合购房资格来签订定金协议，违约完全是其自身导致的，因为合同履行不能的责任也应由其自行承担。定金协议约定组合贷款也是其三人自己选择的，关于贷款是业主自己与银行对接的，被告只是辅助业主提交贷款资料。对此原告表示虽然自己无法提供证据证明被告于签订定金协议当日承诺销售现有房屋并办理贷款事宜，但10月27日因还有其他客户在场，被告反悔不履行承诺，让三人先回去并表示会退还定金，10月31日被告就发送没收定金的通知。如被告有履约诚意，应催告原告履行合同义务，而不是短短几天内就寄送没收定金的通知。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张双方签订的定金协议存在重大误解和显失公平，其应提供相应的证据予以证明。现原告提供的证据材料并不足以证明被告曾作出虚假承诺及保证，故对上述主张本院不予采信。针对原告提出的定金协议第三条第3款没收定金的约定限制了原告权利，显失公平，而被告并未进行特别提示和说明的主张，本院认为原告该项主张应属合同条款无效的理由，而不应作为合同撤销的理由；再者，该条款内容不仅约定了购房人违约时出售方可没收定金，亦约定了出售方违约时应双倍返还定金，并非单方面免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，且该条款适用条件意思表达明确，并无歧义。综上，本院认定原告要求撤销双方签订的定金协议的理由不成立，原、被告签订的《定金协议》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。现原告未能按约签署《上海市商品房预售合同》，亦未举证证明其未按约签署合同不可归责于原告，被告有权没收定金。故对原告要求被告返还定金的请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李海玲、姚臻、姚阿良的全部诉讼请求。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由原告李海玲、姚臻、姚阿良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇二〇年六月四日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。