山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2799号 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛鲁润置业有限公司，住所地青岛市市南区徐州路75号甲6号楼网点。 法定代表人：温志武，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：**，山东睿扬（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐小荃，山东睿扬（青岛）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)：王大卫，男，1972年12月1日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：刘宝纯，山东润世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：包晶艳，山东润世律师事务所律师。 上诉人青岛鲁润置业有限公司（以下简称鲁润公司）因与被上诉人王大卫房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初5769号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鲁润公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由王大卫承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定鲁润公司与王大卫2018年2月8日签订《协议书》的本意是将涉案房屋按原购房条件更名为王大卫指定的第三方，解除预售合同仅是更名的必要手续，后鲁润公司未依约配合王大卫的更名要求。但事实上，该协议书签订的背景是因王大卫多次恶意投诉，涉案工程无法在青岛市市南区建筑工程质量监督站完成竣工验收备案，导致涉案工程房屋无法向业主交付，为解决该问题，鲁润公司才同意了王大卫的不平等要求，签订该协议，王大卫在该协议后附有承诺书。后因王大卫拒绝向青岛市市南区建筑工程质量监督站写承诺书撤回投诉，导致涉案工程延期交付半年之久，给鲁润公司造成巨大经济损失。双方签订该协议书之初衷没有实现，双方均未履行该协议。（二）根据2017年3月15日发布的《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》及2017年3月30日发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，在本市范围内购买的新建商品住房和二手住房需取得《不动产证书》满2年后方可上市交易，政策聚焦于打击炒房行为，抑制投资投机性购房需求。王大卫在该协议书中要求将涉案房屋办理更名为其指定的购房人，违反国家相关规定，协议应属无效。（三）鲁润公司与王大卫签订的该协议书第一条约定王大卫委托律师就鲁润静园x-x的纠纷向人民法院申请撤销诉讼，然后鲁润公司才能为其办理房屋网签备案手续，但王大卫并未依约撤诉，该协议书并未实际履行。二、一审判决适用法律错误。涉案《青岛市商品房预售合同》第七条约定了解除合同的条件，即王大卫若未按该合同约定时间付款的，逾期超过10天后，鲁润公司有权解除合同。根据合同约定，王大卫应当于2016年7月10日前交付剩余购房款，2016年7月20日仍未支付，鲁润公司即有权解除合同。鲁润公司多次向王大卫发函催缴房款无果。鲁润公司于2017年6月30日向王大卫邮寄了解除合同的通知，王大卫本人签收。依据合同法第九十三条，涉案合同解除。鲁润公司在合同解除后向人民法院提起确认之诉后又撤诉，正说明鲁润公司确认已行使解除权，无需再向法院起诉。本案二审期间，鲁润公司明确其上诉请求第一项为：撤销一审判决，发回重审或依法改判：1.确认鲁润公司与王大卫的《商品房预售合同》解除；2.判令王大卫支付违约金240000元整；3.判令王大卫配合鲁润公司办理撤销合同备案手续。 王大卫辩称，一、一审法院适用法律正确，双方签订的《青岛市商品房预售合同》以及于2018年2月8日签订的《协议书》合法有效，请求依法维持一审判决结果，驳回鲁润公司的上诉请求。鲁润公司主张于2017年6月30日解除了与王大卫签订的《青岛市商品房预售合同》，与事实不符。2017年7月7日，鲁润公司以同样的事实与理由曾向青岛市市南区人民法院起诉，请求确认解除鲁润公司与王大卫就涉案房屋签署的《青岛市商品房预售合同》，在审理过程中因王大卫不同意解除合同，并要求继续履行，后双方于2018年2月8日就《青岛市商品房预售合同》的履行达成协议，该协议系双方真实的意思表示，不违反法律规定，且在已生效的另案案号为（2019）鲁02民终9482号民事判决书中，已认定了该协议的效力。因此鲁润公司上诉的事实与理由与事实不符，依法不应得到支持。二、王大卫已支付全部的购房款，鲁润公司应依法向王大卫交付房屋并配合办理过户手续。鲁润公司主张王大卫应按照《青岛市商品房预售合同》的约定于2016年7月10日前交付剩余房款无合同及法律依据。鲁润公司与王大卫在2018年2月8日签订的协议书，明确约定了购房人交付尾款的时间是在涉案房屋所在项目统一集中交房且鲁润公司配合办理更名手续后，视为双方对尾款协商一致进行了变更，即对2016年7月10日前交付剩余房款的变更。但涉案项目交房后，鲁润公司未按照协议约定配合王大卫办理更名手续，经王大卫发出律师函，仍拒不配合办理更名手续，鲁润公司的行为构成了违约，因此鲁润公司主张王大卫支付违约金没有事实和法律依据。综上，一审作出的判决正确，适用法律正确，请求二审法院驳回鲁润公司的上诉请求，维持原判。 鲁润公司向一审法院提出诉讼请求：1．确认鲁润公司与王大卫双方的《商品房预售合同》解除；2．判令王大卫支付违约金240000元；3．判令王大卫配合鲁润公司办理撤销合同备案手续；4．本案的诉讼费用由王大卫承担。诉讼过程中，鲁润公司明确第一项诉讼请求为确认鲁润公司和王大卫双方的《商品房预售合同》于2017年6月30日解除。 王大卫向一审法院提出反诉请求：1．判令鲁润公司向王大卫交付位于青岛市户房屋，并配合王大卫办理该房产过户手续。2．反诉费用由鲁润公司承担。 一审法院认定如下事实：2016年6月8日，鲁润公司（甲方）与王大卫（乙方，住址：青岛市市南区户，联系电话：152××××6676）签订《青岛市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买市南区徐州路75号甲《海军青岛浮山干休所改造项目（鲁润静园）》x号楼x单元x层x户，暂测该房屋建筑面积为146.20平方米，每平方米房屋建筑面积单价为23453.41元，总房款为3428888元。首付款1028888元（含定金100000元），乙方应于2016年6月8日前存入本合同指定的账户；贷款2400000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2016年6月10日前将办理按揭贷款所需文件全部提交至甲方指定银行，放贷机构于2016年7月10日前将贷款存入本合同指定的账户。第七条：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之10计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过10天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任：（贰）乙方若未按本合同约定的时间付款的，逾期超过10天后，甲方有权解除合同。若甲方解除合同的，乙方按累计应付款的10%向甲方支付违约金，甲方应当自双方撤销合同备案登记之后60日内，退还扣除违约金以后的购房款。解除合同后乙方必须配合甲方办理撤销合同备案登记的手续，否则，甲方有权不予办理退款手续，直至备案登记取消。若乙方请求继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之十的违约金。本条中的逾期未付款，指依照本合同第三条规定的应付总房款与实际已付款的差额。第十一条：甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第二十一条：甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。第三十三条：甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不能解决的，选定依法向人民法院起诉的方式解决。补充条款第三条：关于乙方提供资料和通邮地址的约定，乙方承诺：乙方提供的所有资料均为真实可靠的，在合同中载明的联系电话及联系地址是真实、准确的，保证甲方按上述地址向乙方邮寄或送达的邮件或物品均会得到乙方签收，若出现拒收、代收或退回等情形，均视为乙方已签收。乙方更改联系电话或地址应提前7日内书面通知甲方。因乙方提供资料不实和通邮地址错误而产生的任何责任，均由乙方自行承担，与甲方无关。 王大卫于2016年6月8日前通过现金支付、他人转账等方式向鲁润公司支付首付款1028888元，鲁润公司于2016年6月8日向王大卫出具首付款收据。 2017年6月30日，鲁润公司向王大卫邮寄快递，记载内件品名为关于解除青岛市户青岛市商品房预售合同的通知，王大卫签收该快递，并收到该解除通知。 2017年7月7日，鲁润公司向青岛市市南区人民法院提起诉讼，第一项诉讼请求为确认解除鲁润公司与王大卫就青岛市户房屋签署的《青岛市商品房预售合同》，后鲁润公司于2018年6月提交撤诉申请书，青岛市市南区人民法院于2018年6月15日作出（2017）鲁0202民初4002号民事裁定书，准许鲁润公司撤回起诉。 2018年2月8日，鲁润公司（甲方）与王大卫（乙方）签订《协议书》一份，内容：经双方协商一致，关于鲁润静园x-x房屋和鲁润静园x-x房屋的纠纷达成如下共识：1、本协议签订当日，甲方同意在乙方按甲方要求签署承诺书的同时委托律师就鲁润静园x-x的纠纷向人民法院申请撤销诉讼。乙方需签署的承诺书附后。甲方同意鲁润静园x-x房屋继续按照认购协议价格（单价：26543元／平方米）售予乙方，并同意房屋以“王大卫”名义购买。在本协议签订后30日内由乙方向甲方提供购房款代付委托书，在收到委托书的同时由甲方配合乙方签订x-x房屋商品房预售合同。x-x房屋剩余房款待x—x房屋网签办理完毕且x-x房屋更名完毕后60日内一次性付款。2、x-x房屋案件暂不撤诉，待更名前再以调解方式结案（调解内容为双方同意解除预售合同，并按原购房条件更名为乙方指定第三方），取得法院调解书以符合更名要求。在项目统一集中交房后，甲方配合乙方办理x-x房屋的更名手续，且不得收取乙方任何费用，尾款由更名后的购房人支付。如甲方拒不配合乙方更名，或者不配合乙方办理x-x房屋购房手续，则甲方应当按照届时的房屋市场价格赔偿乙方全部损失（含房屋溢价损失）。3、乙方书面承诺交房后不得就房屋质量提出其他诉求。甲方不得再就x-x房屋及x-x房屋的购房事宜追究乙方任何责任。4、乙方前期已草签的x-x房屋所有购房文件全部作废。关于x-x房屋购房事宜以后续双方签署的购房文件为准。 2018年12月19日，王大卫委托山东琴岛律师事务所律师向鲁润公司发出律师函，函告如下：请贵公司自收到本函后3日内按照协议书约定的条件配合委托人办理x-x房屋的更名手续，如贵公司未在规定期限内履行前述义务，委托人将依法追究贵公司的违约责任，由此产生的全部责任及损失（包括但不限于房屋溢价损失）均由贵公司自行承担。鲁润公司认可收到该律师函。 2019年8月16日，王大卫通过银行转账方式向鲁润公司在案涉合同中指定的账户转入2400000元，备注为青岛市市南区徐州路75号甲鲁润静园x号楼x室购房款。当天，鲁润公司将2400000元退回王大卫账户，备注拒收。同日，王大卫再次将2400000元转入鲁润公司账户，并注销其该银行账户。 2018年4月17日，王大卫与王译旋向青岛市市南区人民法院提起诉讼，请求判令鲁润公司继续履行关于青岛市徐州路75号甲鲁润静园x号楼x户房屋的《鲁润静园商品房认购协议》；判令鲁润公司与王大卫和王译旋签订徐州路75号甲鲁润静园x号楼x户房屋的《青岛市商品房预售合同》并办理网签备案手续。青岛市市南区人民法院于2019年6月10日作出（2018）鲁0202民初2562号民事判决书，认定，王大卫与鲁润公司于2018年2月8日签订的协议书，系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方的行为系有效行为，对双方具有约束力。鲁润公司已提起上诉。 2016年9月19日，青岛市工商行政管理局作出青工商合处字（2016）039号行政处罚决定书，对鲁润公司作出合计罚款54000元的行政处罚。该行政处罚决定书载明，2016年6月21日，本局执法人员在检查中发现，当事人青岛鲁润置业有限公司在与消费者采用格式条款订立合同时，涉嫌在格式条款中免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利，以及利用广告册（页）进行虚假宣传。查明，鲁润公司与消费者签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第十四条、第十五条、第十八条，分别排除了消费者权利、加重了消费者责任、免除了自身责任。鲁润公司2016年5月印制的广告宣传册发布广告，其中“市府北邻，城市土地最稀缺所在”“成就市南第一生活静区”以及“顶级配套”3项内容涉嫌虚假宣传。 2017年11月13日，青岛市建筑工程质量监督站作出《关于王大卫先生反映徐州路75号甲鲁润静园小区外墙保温质量问题处理情况的回复》，载明，我站发现本项目外墙保温施工存在基层剪力墙局部未抹灰找平即粘贴保温板、个别保温板粘贴面积达不到施工方案要求的质量问题，下发《建设工程质量整改通知书》，并进行了考核扣分处理。 2018年5月，王大卫通过12345热线反应涉案项目外墙保温工程所使用的材料不符合国家相关施工标准等问题。 2018年5月9日，青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局工程建设管理处作出《关于180506054617343049号12345热线办理情况的回复》，载明：鲁润置业有限公司在该项目中存在百叶窗和不锈钢栏杆违法分包的违法违规行为，按照相关法律规定对以上两项违法违规行为分别处以30000元行政处罚。 2019年4月25日，青岛市住房和城乡建设局作出青建建筑罚（2019）第0007号行政处罚决定书，查实涉案项目存在公共部位消防正压送风道施工过程中，存在部分区域未按设计要求进行勾缝、粉平、抹光的行为。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、鲁润公司与王大卫就案涉房屋签订的《青岛市商品房预售合同》是否已于2017年6月30日解除；二、王大卫应否向鲁润公司支付违约金。 关于争议焦点一，一审法院认为，依法成立的合同具有约束力当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 鲁润公司和王大卫签订的《青岛市商品房预售合同》及双方于2018年2月8日签订的协议书均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照约定履行各自义务。 王大卫未按照《青岛市商品房预售合同》的约定，于2016年7月10日前将尾款2400000元支付给鲁润公司，且其提交的证据不足以证实其不安抗辩权成立，构成违约，鲁润公司有权单方解除合同，但鲁润公司于2017年6月30日向王大卫邮寄解除通知后，又于2017年7月7日向一审法院提起诉讼，请求确认双方签订的商品房预售合同解除，在该案审理过程中，王大卫不同意解除合同，要求继续履行，双方于2018年2月8日达成协议，约定将涉案房屋按原购房条件更名为王大卫指定第三方，项目统一集中交房后，鲁润公司配合王大卫办理涉案房屋的更名手续，且不得收取王大卫任何费用，尾款由更名后的购房人支付，后鲁润公司于2018年6月撤诉。综观以上事实，鲁润公司在向王大卫邮寄解除通知后的第7日向法院提起确认之诉，又在该案审理过程中就涉案房屋与王大卫达成按原购房条件更名为王大卫指定第三方的协议，应视为鲁润公司放弃行使解除权、同意继续履行合同，现鲁润公司请求确认双方的商品房预售合同已于2017年6月30日解除显属不诚信，故一审法院对鲁润公司主张的双方之间的商品房预售合同已于2017年6月30日解除的诉讼请求及要求王大卫配合其办理撤销合同备案手续的诉讼请求不予支持。 鲁润公司与王大卫于2018年2月8日签订的协议书的本意应是将涉案房屋按原购房条件更名为王大卫指定第三方，解除预售合同仅是更名的必要手续，后鲁润公司未依约配合王大卫的更名要求，在此情况下，王大卫向鲁润公司支付涉案房屋的全部尾款，应视为王大卫指定自己为购房人，且履行了合同主要义务，鲁润公司应向王大卫履行交付房屋的义务，且购房人是王大卫还是王大卫指定的第三方并不影响鲁润公司的权益，故一审法院对王大卫提出的请求鲁润公司向其交付涉案房屋并配合办理过户手续的反诉请求予以支持。 关于争议焦点二，一审法院认为，鲁润公司与王大卫于2018年2月8日签订的协议书，约定购房人支付尾款的时间是在涉案房屋所在项目统一集中交房且鲁润公司配合办理更名手续后，应视为双方对尾款的支付时间协商一致进行了变更，在涉案项目交房后，鲁润公司未配合王大卫办理更名手续，构成违约，故其要求王大卫支付违约金没有事实和法律依据，一审法院对鲁润公司主张的要求王大卫支付违约金240000元的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条规定，一审判决：一、鲁润公司于判决生效之日起十日内向王大卫交付位于青岛市户房屋，并配合王大卫办理该房产过户手续；二、驳回鲁润公司的诉讼请求。案件受理费4900元、反诉案件受理费2450元，由鲁润公司负担。 二审期间，鲁润公司提交如下证据：证据一承诺书一份，证明2018年2月8日协议书的签订并非鲁润公司作出同意继续履行合同的意思表示。鲁润公司的真实意思是希望王大卫停止恶意投诉，涉案工程能够完成竣工验收备案，这也是协议履行的前提条件。该份证据明确记载王大卫承诺就前期向青岛市质监站投诉关于青岛鲁润置业有限公司的九个问题出具书面意见，但王大卫违约在先没有出具。证据二《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》及《关于进一步促进我市房地产市场运行平稳的通知》，证明2018年出售给第三方的行为是国家政策明确禁止的炒房行为，且该约定也无法履行。证据三山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终9482号民事判决书，该判决中法院认为依据认购协议鲁润公司与王大卫、王译旋签订商品房预售合同义务在先，非王大卫、王译旋缴纳房款在先，从而证明法院虽然认为2018年2月8日的协议书是有效的，但是并未认定协议书变更了合同履行的条件，与本案一审认定的因签订了2月8日的协议书从而变更了本案中房产缴款的时间相矛盾。况且本案的合同早在2017年就已解除，不能再恢复。王大卫质证称，对证据一的真实性及证明事项均不予认可，且该承诺书与本案无关联性，该承诺书落款时间为2018年2月8日，不属于二审新证据。同时通过该承诺书的内容也不能证明鲁润公司主张的与协议书有关联关系。证据二是复印件，不符合证据的规则，不予认可。对证据三的真实性无异议，对其证明事项有异议。该判决书第9、11页均认定了2018年2月8日协议书的效力合法有效。 王大卫提交如下证据：山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终9482号判决书，证明该判决书第9、10页均认定了2018年双方签订的协议书合法有效。该判决书系终审判决，涉案的关键证据也是该协议书，该协议书是合法有效的。鲁润公司质证称，对该证据真实性无异议，对证明事项有异议。其截取的是判决书第9、10页原一审法院认为的内容，在该生效判决中已被二审法院的法院认为所替代。且该判决虽认为2月8日的协议书是有效的，但法院认为中并没有适用该协议书，而仍然采纳原认购协议的约定及对公平正义的考虑，从侧面证明二审法官认为该协议没有实际履行。 本院另查明，（2019）鲁02民终9482号民事判决书中，本院认为，鲁润公司与王大卫2018年2月8日签订的协议书系双方真实意思表示，不违反法律规定，并对（2018）鲁0202民初2562号民事判决予以维持。 本院查明的其他事实与一审查明的一致。 本院认为，2016年6月8日鲁润公司与王大卫签订的《青岛市商品房预售合同》以及双方于2018年2月8日签订的《协议书》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。 首先，关于鲁润公司与王大卫就涉案房屋签订的《青岛市商品房预售合同》是否已于2017年6月30日解除的问题。虽然鲁润公司提交的EMS快递单显示其曾于2017年6月30日向王大卫邮寄过解除《青岛市商品房预售合同》的通知，但2017年7月7日鲁润公司在向青岛市市南区人民法院提起的确认解除鲁润公司与王大卫就涉案房屋签署的《青岛市商品房预售合同》的诉讼中，王大卫明确表示不同意解除合同，要求继续履行。而在该案诉讼过程中，双方又于2018年2月8日签订《协议书》，协议书载明：2.x-x房屋案件暂不撤诉，待更名前再以调解方式结案（调解内容为双方同意解除预售合同，并按原购房条件更名为乙方指定第三方），取得法院调解书以符合更名要求。在项目统一集中交房后，甲方（鲁润公司）配合乙方（王大卫）办理x-x房屋的更名手续，且不得收取乙方任何费用，尾款由更名后的购房人支付。如甲方拒不配合乙方更名，或者不配合乙方办理x-x房屋购房手续，则甲方应当按照届时的房屋市场价格赔偿乙方全部损失（含房屋溢价损失）。3.乙方书面承诺交房后不得就房屋质量提出其他诉求。甲方不得再就x-x房屋及x-x房屋的购房事宜追究乙方任何责任。 从协议书内容可知，时至2018年2月8日鲁润公司仍表示将通过双方协商一致解除合同的形式取得法院的调解书，以符合更名的要求，且在与王大卫达成该协议书之后，鲁润公司向青岛市市南区人民法院撤回了上述关于请求确认解除《青岛市商品房预售合同》的诉讼。故本院认为，鲁润公司的真实意思并非就涉案《青岛市商品房预售合同》行使单方解除权，一审法院对鲁润公司主张双方之间《青岛市商品房预售合同》已于2017年6月30日解除及要求王大卫配合其办理撤销合同备案手续的诉讼请求不予支持，并无不当。 其二，关于鲁润公司是否应向王大卫交付涉案房屋并配合办理过户手续的问题。涉案项目统一集中交房后，鲁润公司并未依协议书约定配合王大卫办理更名手续，王大卫向鲁润公司发律师函催告其办理更名手续无果，后王大卫自行支付了全部尾款。鲁润公司未配合办理更名手续在先，且其出售涉案房屋收取全额房款主要目的已然实现，一审判令鲁润公司向已支付涉案房屋全款的对象王大卫交付房屋并配合办理过户手续亦无不当。 其三，关于王大卫是否应向鲁润公司支付违约金的问题。因协议书对购房人支付尾款的时间约定为在项目统一集中交房且鲁润公司配合办理更名手续之后，并约定了鲁润公司不得再就涉案房屋购房事宜追究王大卫任何责任，即双方已对是否追究王大卫违约责任问题达成了新的一致意见。故鲁润公司依据此前的《青岛市商品房预售合同》要求王大卫支付违约金，于法无据。 综上所述，鲁润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4900元，由青岛鲁润置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 潘红燕 二〇二〇年六月十九日 法官助理 钟速成 书记员王繁 书记员胡荣华