山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终1402号上诉人（原审被告）：郝成慧，男，1958年9月11日出生，汉族,住山西省晋中市榆次区。委托诉讼代理人：祝晓敏，山西均儒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王鹏，男，1981年7月23日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：任应嘉，山西英正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永京，山西英正律师事务所律师。上诉人郝成慧因与被上诉人王鹏租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初4252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郝成慧上诉请求：撤销原审判决，并依法判决驳回王鹏的诉讼请求或发回重审。本案一审、二审诉讼费由王鹏承担。事实和理由：原审判决认定基本事实错误。1.王鹏违约在先。（1）本人租赁王鹏房屋用于经营家具店，2018年7月12日，该房屋内管道老化破裂跑水，造成家具店全部家具及装饰装潢严重受损。根据租赁合同第六条的约定，如是由设备老化所发生的事故由王鹏全部承担，然至今王鹏未解决家具店被水淹给本人造成的严重损失，导致本人承担着巨额的运营成本，无法正常经营;(2）王鹏交付的房屋不符合合同约定的条件。合同第三条约定，本人在接收前，王鹏必须安装验收好消防设备。接收时消防设备未通过验收，期间本人多次催促王鹏，王鹏拖延至今未办理验收。现因管道老化破裂跑水更加导致原有的消防管道全部瘫痪，王鹏也未积极修缮。因此，王鹏不履行约定的承诺，违约在先。2.即便本人应当支付租金，也应当按2018年年租金150000元支付2019年的租金。本人已经支付2015年至2018年租金高达750000元，单独拖欠2018年租金30000元，不合常理。2017年租金为180000元,双方口头约定2018年、2019年租金依惯例在2017年租金的基础上继续减少30000元，每年降为150000元，2018年租金也是按150000元支付的。如果本人真有拖欠2018年租金，王鹏肯定会对本人进行催收，但是王鹏并没有任何形式的催收，这足以证明2018年租金降为150000元是王鹏同意的，因此，2018年、2019年的租金均为150000元。3.本人因承租王鹏的房屋遭受严重损失，王鹏不按约定给予解决，构成违约，也是促使本人拒付2019年租金的根本原因，本人没有违约行为，不应当承担违约责任。王鹏辩称，第一，本人并不存在违约行为，郝成慧在上诉状中表示的很明确，房屋管道老化破裂跑水造成其家具损失，系晋中供水有限责任公司的水管破裂，是公司的侵权行为，针对该侵权纠纷郝成慧已经在人民法院对其诉讼，并且榆次区人民法院已经下达了（2018）晋0702民初3585号判决书，对该侵权纠纷进行处理，该侵权行为与本人无关；第二，郝成慧应当支付的租金为2018年拖欠的30000元和2019年租金180000元，双方在2016年10月11日约定2017年、2018年、2019年三年的房屋租金均为180000元，郝成慧陈述的150000元没有事实和法律依据；第三，双方合同约定的租期到2019年12月31日结束，但是郝成慧是在2020年4月底才搬离的，针对该部分的租金，本人将此情况向法院说明。综上，原审判决程序合法，认定事实清楚，证据确实充分，请求依法维持原判。王鹏向一审法院起诉请求：1.判决郝成慧立即支付王鹏房屋租金210000元及违约金48000元，共计258000元;2.本案诉讼费由郝成慧承担。一审法院认定事实：2012年8月30日，王鹏与晋中市工商局榆次分局签订《房屋租赁合同》，约定晋中市工商局榆次分局将位于迎宾街133号办公大楼地下室租给王鹏使用，期限为2012年9月1日至2027年8月31日，租金每年40000元。2016年12月30日，双方与晋中市机关事务管理局签订《补充协议书》，约定自2016年12月31日起，将原《房屋租赁合同》出租方由晋中市工商局榆次分局变更为晋中市机关事务管理局。2015年1月1日，王鹏与郝成慧签订《房屋租赁合同》，约定王鹏将承租的迎宾街133号办公大楼地下室转租给郝成慧使用，租赁期限为2015年1月1日至2020年1月1日，租金为1100000元，分四次交付。合同签订之日先交付两年租金420000元，此后每年1月1日前将次年租金交付。如郝成慧逾期不交则按租金总额的5%违约金赔付。2016年10月1日，双方签订《补充协议》，约定将原定2017年1月1日至2019年12月31日三年的原租金600000元降为540000元，采取一年一付的方式，每年12月底之前一次性付清次年租金180000元。合同签订后，郝成慧2017年交付王鹏租金150000元。一审法院认为，本案的争议焦点是:一、郝成慧是否为本案适格主体;二、王鹏与郝成慧是否已经协商将2018年、2019年租金变更为150000元;三、王鹏主张的违约金是否过高。关于第一个争议焦点,郝成慧提出自己不是承租地下室的实际使用人，故不是本案适格被告。根据合同相对性原则,与王鹏签订《房屋租赁合同》及《补充协议》的均为郝成慧，且根据证人郝某的庭审证言，该是租赁地下室的实际经营者，是其父亲即郝成慧给其投资的，故郝成慧的该抗辩意见，一审法院不予采纳。关于第二个争议焦点，郝成慧主张与王鹏口头协商将2018年、2019年租金变更为150000元，但王鹏予以否认，郝成慧未能提供充分证据足以证明其主张。郝成慧提供的2017年支付租金150000元的转账凭证，并不能证明王鹏、郝成慧变更租金的事实，故郝成慧的该反驳主张一审法院不予支持。关于第三个争议焦点，王鹏主张的违约金，符合合同约定，郝成慧提出违约金过高，王鹏未就实际损失进行举证，故一审法院予以适当调整确定为21000元。郝成慧陈述已就财产损害赔偿一事向一审法院提起诉讼，故其所提王鹏违约在先及王鹏、郝成慧签订的《房屋租赁合同》是否有效的意见，本案不予理涉。一审法院判决：郝成慧于判决生效后十日内支付王鹏房屋租赁费210000元及违约金21000元。二审中，郝成慧向法庭提供2020年3月底其与王鹏的通话录音及文字整理材料，证明郝成慧在提到租金变成150000元的时候，王鹏表示默认；并提供上海新蓦尔检测技术有限公司出具的《质量鉴定报告》一份，该报告载明管道锈蚀是造成晋中市榆次区凯特家具经销中心内管道破裂的原因，以证明本案系设备老化造成损失，应由王鹏承担全部损失，郝成慧不交租金是为了维护自身权益。王鹏对郝成慧提供证据的质证意见为：该录音证据没有时间与地点，并且不能排除存在威胁引诱的可能性，对真实性与合法性不予认可，该证据中王鹏从未表示对租金为150000元的任何承认或默认，郝成慧陈述年租金为150000元没有事实和法律依据。对《质量鉴定报告》不予认可，其认为与本案没有关系。其余事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，王鹏与郝成慧签订《房屋租赁合同》，约定王鹏将承租的本案所涉地下室转租给郝成慧使用，《房屋租赁合同》对租金及租金支付方式进行了明确约定，后双方签订《补充协议》对租金进行了调整，《房屋租赁合同》与《补充协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，合同签订后双方理应按照合同约定履行各自的权利义务，郝成慧未按期足额支付2018年、2019年的租金，存在违约。现郝成慧租赁本案所涉地下室已经期满，其应按照合同约定向王鹏付清房屋租金。至于未付租金的数额，郝成慧主张双方口头约定将2018年、2019年的租金变更为150000元，但王鹏对此不予认可，现郝成慧提供的证据不足以证明双方已将租金调整为150000元，一审法院按照《补充协议》约定的租金数额计算郝成慧应付租金并无不妥。综上，郝成慧的上诉请求依据不足，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4765元，由上诉人郝成慧负担。本判决为终审判决。审判长  韩锦芬审判员  许 俊审判员  胡庆刚二〇二〇年六月十九日书记员  杜 璇