贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初4273号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村。负责人：陈坤。委托诉讼代理人：林冬梅，女，1983年10月9日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区，系，特别代理。委托诉讼代理人：黄远飞，男，1989年12月5日出生，汉族，住贵州省桐梓县，系，特别代理。被告：孔帅，男，汉族，1977年04月13日出生，住贵州省都匀市。被告：管靖，女，汉族，1987年10月12日出生，住贵州省威宁市彝族苗族自治县。二被告共同诉讼代表人：伍昭融，男，汉族，1991年08月14日出生，住贵州省贵阳市南明区，特别代理。二被告共同诉讼代表人：伍昆宪，男，汉族，1940年6月16日出生，住贵州省贵阳市南明区，特别代理。第三人：贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司,住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村。法定代表人：黄士冯，职务：总经理。委托诉讼代理人：朱川，男，汉族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县，特别代理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司与被告孔帅、管靖及第三人贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司之委托诉讼代理人林冬梅、黄远飞，被告孔帅、管靖的共同诉讼代表人伍昭融、伍昆宪，以及第三人贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司的委托诉讼代理人朱川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.判令被告向原告支付物业服务费9,736.76元（计算期间自2018.11.1-2019.9.30）；2.判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照从逾期之日起每日应付物业服务费5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计算至2019年9月8日的违约金为3861.07元；3.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月7日贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司与原告签订《花溪碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对本案所涉及的房屋项目提供前期物业管理服务，合同签订后原告依约提供了相应的物业服务。被告购买的房屋属于原告管理的物业服务区域范围内，原告与被告也签订一份《花溪碧桂园前期物业服务协议》，该协议约定，被告应于每月6日前向原告支付物业服务费885.16元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2018年11月开始拖欠原告物业服务费，原告向被告发出欠费律师函，要求被告交纳物业服务费。但是原告多次催收未果，原告为维护自身合法权益，现提起诉讼，请判如所请。被告孔帅、管靖辩称，第一，本案原告不具有原告主体资格，广东碧桂园物业服务股份有限公司花溪分公司经与碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司并非同一主体。第二，被告尚未接收所购商品房，从而也未接收相应的物业服务。第三，本案所涉房屋存在房屋质量、配套设施、经常停水、水质不达标、服务质量等一系列问题。第三人贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司述称，第一，根据双方签订的《商品房买卖合同》第4章第11条的约定，我方修建的房屋已经达到交房条件。第二，我公司已经通知业主收房，业主一直没有回应。本院经审理认定事实如下：广东碧桂园物业服务股份有限公司花溪分公司经依法变更登记后名称为本案原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司。本案原告系依法登记成立从事物业管理等服务的企业。2014年11月4日广东碧桂园物业服务股份有限公司与贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司签订《花溪碧桂园前期物业服务合同》，约定由广东碧桂园物业服务股份有限公司为贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司开发的花溪碧桂园项目提供前期物业服务，该合同还就物业服务标准和双方的其他权利义务事项进行了约定。2014年1月7日，广东碧桂园物业服务股份有限公司花溪分公司（乙方）与被告孔帅、管靖（甲方）签订《花溪碧桂园前期物业服务协议》，该合同主要约定如下：一、甲方委托乙方对位于花溪碧桂园商品住宅区的房屋提供物业管理服务。二、物业服务内容与服务标准主要有：1.房屋建筑公用部位的维护和管理服务；2.共同设施设备的维护和管理服务；3.协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备；4.公共文体康乐场所及设施设备的维护和管理服务；5.公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；6.公共环境卫生的管理服务；7.交通与车辆停放秩序的管理服务；8、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理;9.装饰装修管理服务;10.社区文化工作的管理服务;11.对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方及该物业使用人的档案管理服务。三、物业费按物业的房屋建筑面积每月每平方米3.3元计收，该物业的建筑面积为267.99平方米，每月的物业费为884.367元。甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业应全额缴纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业费及本协议约定的其他代收代交费用，扣费时间为公历每月6日，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰。合同还就物业服务标准和双方的其他权利义务事项进行了约定。签订前期物业服务合同后，原告曾向被告催收物业费未果。审理中，本院明确向第三人本案所涉房屋的房开商贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司释明，要求第三人于2020年6月3日前提交案涉的房屋已经达到合同约定的交房条件的清单并附相应证据，第三人庭后仅提交了贵阳市建筑工程竣工验收备案表，未提交其他证据证实第三人开发的商品房已经达到商品房买卖合同所约定的交房条件。另外，在审理中，当事人认可本案所涉的房屋并未实际进行交付。上述事实，有当事人身份证明、营业执照、花溪碧桂园前期物业服务协议、催收单及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，合法的民事权益应受法律保护。依照《物业管理条例》第四十条之规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”，以及《物业管理条例》第四十一条之规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，物业管理区域内的物业的业主应当依法缴纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，本案所涉的房屋并未依法取得相应的所有权，并且该房屋也未实际进行交付，由被告合法占有使用。很显然，本案的被告暂未取得相应该物业的业主身份，原告要求被告支付物业服务费于法无据，本院不予支持。另外，从本案审理查明的事实来看，本院明确责令第三人贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司于2020年6月3日前提交案涉的房屋已经达到合同约定的交房条件的清单并附相应证据，但是第三人庭后仅提交了贵阳市建筑工程竣工验收备案表，该证据无法证实第三人出售的房屋已经到达了房屋买卖合同所约定的交房条件，第三人应当承担相应的举证责任，本院可以合理地推定本案所涉的房屋并未达到相应的交房条件。因此，本案被告拒绝接受本案所涉的房屋具有合理的理由，被告拒绝收房的责任不在被告这一方。最后，对于被告辩称的房屋质量、配套设施、经常停水、水质不达标、服务质量等一系列问题，被告此抗辩意见不属于物业服务合同约定范围，被告可依法单独就此另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司负担。本判决为终审判决。审判员  谢茂二〇二〇年六月十六日书记员  王跃