上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初24046号原告(反诉被告)：蒋露，女，1988年8月23日生，汉族，户籍地浙江省台州市。委托诉讼代理人：周建华，上海悦南律师事务所律师。被告(反诉原告)：李坚强，男，1978年12月14日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：陈育娓，女，1978年10月8日生，汉族，户籍地福建省，现住上海市浦东新区。上列被告共同委托诉讼代理人：吉顺兰，上海国域达律师事务所律师。原告(反诉被告)蒋露与被告(反诉原告)李坚强、陈育娓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)蒋露及其委托诉讼代理人周建华；被告(反诉原告)李坚强及其与陈育娓的委托诉讼代理人吉顺兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告)蒋露向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间就上海市宝山区真北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的上海市房地产买卖合同及买卖合同补充协议；2、判令李坚强、陈育娓向蒋露支付房屋交易增值部分262万；3、判令李坚强、陈育娓返还蒋露首付款20万元并以20万元为本金，按照月息2%的标准支付利息，从2013年12月20日计算至实际返还之日止；4、判令诉讼费用、律师费4,000元、担保费2,000元、保全费由李坚强、陈育娓承担。事实与理由：2013年12月20日，蒋露就购买系争房屋与李坚强、陈育娓签订上海市房地产买卖合同及合同补充协议，约定房屋总价270万元。合同签订后，蒋露向李坚强等支付20万元首付款。后系争房屋被查封，导致买卖合同无法继续履行，蒋露认为李坚强等构成违约，故向本院提出诉请如上。被告(反诉原告)李坚强、陈育娓辩称，原被告之间的买卖合同已在2014年3月底解除。蒋露当时的确支付过20万元首付款，但李坚强等不同意返还，因为当初解除合同时，蒋露要求李坚强等返还20万元，李坚强等无钱返还，所以让蒋露住在系争房屋内，蒋露已在系争房屋内居住了五年，租金已经抵扣20万元。且本案是蒋露违约在先，蒋露在签订合同时已知晓系争房屋有500万元最高额抵押，2014年1月被查封也是因这笔抵押贷款，房屋没有增加对应的债务，因蒋露没有支付首付款导致李坚强等无力与抵押贷款银行协商，导致买卖合同彻底履行不能。鉴于蒋露提起诉讼，故李坚强、陈育娓向本院提出反诉请求：判令蒋露按照每月6,000元的标准支付李坚强、陈育娓自2014年7月1日起至2019年7月22日的房屋使用费共计364,200元。原告(反诉被告)蒋露辩称：不同意李坚强等的反诉请求。本案系李坚强等违约而导致房屋过户不能，蒋露自2014年入住系争房屋，是得到李坚强等同意的；租金标准不认可，每月租金标准应为2,000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年12月20日，李坚强、陈育娓(卖售方、甲方)与蒋露(买受人、乙方)就系争房屋买卖事宜签订上海市房地产买卖合同，约定房屋转让价款共计198万元。合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2014年3月19日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2014年3月19日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应当在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款(一)9、约定甲方承诺：上述房屋自办理完结原贷款抵押注销登记后，即不再有任何形式的抵押、查封等影响交易的权利限制情况出现，如由于甲方的原因(租赁、抵押、债务、司法诉讼等)而引发的权利限制，或致使该房屋的交易无法正常进行，由此造成乙方或第三方损失的，甲方承担赔偿责任。附件三付款协议约定：1、乙方应在甲乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后当日内，直接支付给甲方首期房价款20万元。2、乙方应在甲乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后90日内，直接支付给甲方首期房价款108万元。3、甲方同意乙方通过向银行申请贷款的形式(包括公积金贷款及组合贷款)或转按揭的形式支付第二期房款70万元，(具体放款时间以贷款银行的放款时间为准)。同日，李坚强、陈育娓(卖售方、甲方)与蒋露(买受人、乙方)就系争房屋买卖事宜签订买卖合同补充协议，约定房屋总房款为270万元。乙方应于2013年12月20日向甲方支付购房定金20万元；乙方在甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后90日向甲方支付房款108万元；72万元以装修补偿的方式在甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后于甲乙双方办理审税过户当天一次性支付给甲方；甲方同意乙方通过银行贷款方式或转按揭方式支付70万元。此协议与《上海市房地产买卖合同》具有同等法律效力，如有不符之处，则以本协议为准。同日，蒋露支付李坚强等20万元房款。审理中，蒋露表示，其于2014年1月入住系争房屋，2019年11月搬走。关于系争房屋合同签订时及之后所存在的抵押查封情况，2013年7月19日，核准登记最高额抵押，债权金额为500万元，2019年7月5日注销；2014年1月29日，被上海市黄浦区人民法院查封，2016年1月27日注销；2014年6月18日，被上海市长宁区人民法院查封，2016年6月20日注销；2014年7月16日，被上海市黄浦区人民法院查封，2019年7月5日注销；2018年10月18日，被上海市宝山区人民法院查封，2019年7月5日注销；2019年1月21日，被上海市黄浦区人民法院查封，2019年7月5日注销。2019年6月，系争房屋经上海市黄浦区人民法院拍卖，案外人李正刚以532万元价格拍得系争房屋；2019年7月22日，李正刚核准登记为系争房屋权利人，房屋建筑面积99.05平方米。关于系争房屋的买卖价格及租金价格，本院经原被告同意向上海中原物业顾问有限公司询价，该公司向本院出具价格咨询意见：系争房屋买卖价格，2014年3月价格为2,872,450元左右，2014年6月价格为3,268,650元左右，2014年12月价格为3,565,800元左右；系争房屋租金价格，2014年每月3,500元左右，2015年每月4,000元左右，2016年4,200元左右，2017年4,500元左右，2018年5,000元左右，2019年5,500元左右。蒋露对上述询价结果表示，对于房屋的买卖价格予以认可；对于月租金标准，认为2014年应为2,500元左右，2015年3,000元左右，2016年应为3,200元左右，2017年应为3,500元左右，2018年应为4,000元左右，2019年应为4,500元左右。李坚强等对上述询价结果表示，关于房屋的买卖价格明显过高，且当时原被告签订买卖合同时，因李坚强等资金紧张，出售时价格已做让步，对于优惠差价部分应当予以考虑；关于租金部分，明显偏低。本院认为，蒋露与李坚强、陈育娓就系争房屋签订的房地产买卖合同、买卖合同补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，对双方均具有法律约束力。系争房屋在双方签订买卖合同后，因李坚强等原因多次被查封，最终被拍卖，导致合同履行不能，李坚强等已构成违约，现原告要求解除合同，被告亦同意解除，本院予以准许；解除时间应为起诉书副本送达李坚强、陈育娓之日即2019年11月19日。李坚强等认为系蒋露延迟支付后续房款导致合同履行彻底不能及双方在2014年3月已协议解除买卖合同的主张，缺乏依据，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因李坚强等关于租金抵购房款的主张缺乏依据，故蒋露要求返还20万元购房款的主张，于法有据，本院支持。关于蒋露房屋差价损失的主张，蒋露作为买受方，在得知房屋存在500万元的最高额抵押及被法院查封，知道房屋过户已存在障碍时，仍未采取相应措施阻止损失扩大。因此，原告要求以2019年6月的拍卖价格确定其损失，本院不予采纳。本院综合考虑系争房屋的涨跌因素，合同履行程度，原、被告是否已采取必要措施防止损失扩大等因素，结合合同约定的履行期限届满之日，同时根据公平合理原则，酌情确定李坚强等赔偿蒋露房屋差价损失50万元。关于蒋露主张的20万元的利息，其一，蒋露没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；其二，李坚强等赔偿给原告的50万元房屋差价损失，已经弥补了原告的实际损失，故本院不予支持。关于反诉部分，蒋露等明知房屋已无法过户仍居住在系争房屋内长达五年之久，应当支付使用费，本院参考询价的租金标准，酌情支持使用费共计27万元。至于蒋露主张的律师费、担保费，于法无据，本院不予支持。据此，根据依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)蒋露与被告(反诉原告)李坚强、陈育娓就上海市宝山区真北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同及买卖合同补充协议于2019年11月19日解除；二、被告(反诉原告)李坚强、陈育娓于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)蒋露购房款200,000元；三、被告(反诉原告)李坚强、陈育娓于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)蒋露房屋差价损失500,000元；四、原告(反诉被告)蒋露于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)李坚强、陈育娓房屋使用费270,000元。五、驳回原告(反诉被告)蒋露的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取14,704元，由原告(反诉被告)蒋露负担9,304元，由被告(反诉原告)李坚强、陈育娓负担5,400元；反诉案件受理费减半收取3,381，由原告(反诉被告)蒋露负担2,675元，由被告(反诉原告)李坚强、陈育娓负担706元；保全费5,000元，由原告(反诉被告)蒋露负担2,330元，由被告(反诉原告)李坚强、陈育娓负担2,670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈凤琴二〇二〇年六月十七日书记员  陈宇季附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。