湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终583号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭某，女，2003年2月25日出生，汉族，住湖南省韶山市。法定代理人：贺某1，女，1977年9月28日出生，汉族，住湖南省韶山市，系上诉人母亲。委托诉讼代理人：黄金来，湖南见田律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹岚，湖南见田律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韶山市富逸房地产开发有限公司，住所地湖南省韶山市清溪镇石忠村。法定代表人：何炯斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘雪辉，韶山市韶峰法律服务所法律工作者。上诉人彭某因与被上诉人韶山市富逸房地产开发有限公司（以下简称富逸房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省韶山市人民法院（2019）湘0382民初869号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。彭某上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持上诉人在一审中提出的全部反诉请求，驳回被上诉人提出的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决认定事实错误。依据上诉人在一审中提供的证据能够证实下列事实：2014年9月17日，案外人湖南三金重工科技有限公司（以下简称三金公司）与案外人湖南乾丰融资担保有限公司（以下简称乾丰公司）签订借款合同，合同约定三金公司向乾丰公司借款800万元。同日，富逸房地产公司的法定代表人何炯斌与乾丰公司签订《保证合同》，为三金公司的800万元借款提供连带责任保证。借款到期后，三金公司尚欠借款本金170万元及利息，因借款人三金公司及保证人何炯斌无现金偿还借款，何炯斌多次找乾丰公司股东刘某，提出以案涉房屋抵偿剩余借款及利息，乾丰公司及刘某同意了该抵偿方案。因刘某名下的韶山长建商贸投资有限公司（以下简称长建公司）的房产公司，恰逢案外人长建公司的股东贺某2（上诉人的外祖父）在长建公司退股，剩余退股资金未付，经乾丰公司、长建公司、刘某、何炯斌、贺某2等协商一致，将案涉房屋直接抵偿给贺某2，抵偿方式为房屋转让至贺某2的外孙女彭某名下，以此清偿三金公司所欠乾丰公司的借款本金170万元及利息。据此，上诉人与被上诉人在2016年10月25日签订了《商品房买卖合同》，并办理备案登记。故本案案涉房屋房款是以抵债的方式支付的，一审认定事实错误。2．本案已超过解除权的除斥期间，被上诉人的解除权早已超过法律规定。3．被上诉人提出的诉讼请求自相矛盾，诉讼请求不明确，应予以驳回。富逸房地产公司答辩称：1．一审判决认定事实清楚，被上诉人没有与上诉人等签订以房抵债协议，且何炯斌是以个人名义提供的保证。2．上诉人在一审申请的证人与上诉人有直接利害关系，不能以该证人证言认定本案事实。3．本案仅办理了房屋备案登记，并未办理过户手续，上诉人至今未交纳购房款。4．本案未超过解除权期限，双方约定买受人逾期付款超过30日有权解除合同。5．被上诉人提出的诉讼请求明确且不矛盾。富逸房地产公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告于2016年10月25日签订的《商品房买卖合同》，如不能解除则请求被告支付购房款1737332元；2．判令被告自商品房买卖合同解除之日起3日内协助原告到相关部门办理好××号房屋的备案登记等相关手续；3．判令被告支付原告违约金173733.2元；4．本案诉讼费由被告承担。彭某向一审法院反诉请求：1．判令反诉被告继续履行与反诉原告于2016年10月25日签订的《商品房买卖合同》，协助反诉原告办理富逸花××号房屋产权过户手续；2．判令反诉被告向反诉原告支付违约金216992元，并支付自2019年11月16日起至房屋实际交付给原告之日止的后续违约金（以1737332元为基数，按日利率万分之一计算）；3．本诉及反诉费均由反诉被告承担。一审法院认定事实：富逸房地产公司（出卖人）与彭某（其法定代理人贺某1代签）（买受人）于2016年10月25日签订《商品房买卖合同》，彭某购买富逸房地产公司位于韶山市，面积约299.54平方米的商品房一套，约定该房屋总价款为1737332元，买受人于2016年10月30日前一次性付清全部购房款，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期30日内，自应付款第二日起至实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；如逾期超过30日，出卖人有权解除合同，并收取买受人购房总价款10%作为违约金……出卖人应当在2016年12月30日前，将鉴定部门验收合格的该商品房交付买受人使用。合同签订后，被告一直未在约定时间内交付购房款，后双方到相关部门办理了上述《商品房买卖合同》的备案登记。一审法院认为：一、涉案《商品房买卖合同》是否以房抵债问题？被告提交了案外人三金公司、乾丰公司、长建公司的工商登记信息、案外人三金公司向乾丰公司借款的借款申请表、借款借据、转账汇款单、借款合同、保证合同、乾丰公司出具的情况说明、贺某2退股确认书、退股协议书、领据、三金公司欲与何炯斌签订的代偿170万元借款合同（何炯斌未签字）、富逸花苑林溪墅3-2号别墅阿里司法拍卖截图、证人王某、刘某、贺某2的证言等证据证明该《商品房买卖合同》系原告及何炯斌代为清偿三金公司欠乾丰公司170万元借款本息的以房抵债协议。经审查，上述证据中，170万的代偿借款合同没有何炯斌签字确认，更没有原告公司盖章确认，另被告未提交以房屋来抵贺某2退股金170万余元的证据，故该院认为被告仅有证人证言不能形成完整的证据链证明以房抵债的事实。三金公司向乾丰公司借款，何炯斌作保证人以及贺某2退股之间与原、被告之间的《商品房买卖合同》的关联性无法查实，故一审法院对被告主张涉案《商品房买卖合同》系以房抵债不予认定。二、涉案《商品房买卖合同》是否成立并生效？本案《商品房买卖合同》经双方签字确认，并无合同法第五十二条规定的无效情形，已经依法成立并生效，但存在没有首付款，且作为一次性付款，在未付款情况下就签订合同，到了合同约定的付款日期，被告未付房款，原告就配合被告做了备案登记，以及被告未付房款原告未曾催交，原告也未曾要求被告办理过户登记等不符合常理的事实。仅从合同无法查清该房屋买卖合同签订的真实意思，但以房抵债的证据不足，无法认定。合同签订后，原、被告双方均无继续履行合同的表示和行动，故一审法院认为该合同已生效但没有实际履行。三、涉案《商品房买卖合同》是否可解除？是否应当承担违约责任？原告主张根据合同的约定，原告可以依法解除《商品房买卖合同》，被告认为合同价款已付，不能解除合同，但是被告没有提交证据证明已付房款，且其主张的以房抵债证据不足，一审法院不予认定，故根据原、被告合同的约定，原告可以依法主张解除合同。一审法院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告主张支付违约金，一审法院认为，该合同的签订就存在难以查清的事实，合同缔结双方都存在过错，且双方都未支付对价，解除《商品房买卖合同》对原、被告双方都没造成损失，故对原告及反诉原告主张的违约金均不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决：一、解除原告韶山市富逸房地产开发有限公司与被告彭某于2016年10月25日签订的《商品房买卖合同》；二、由原告韶山市富逸房地产开发有限公司持生效法律文书自行到相关部门撤销《商品房买卖合同》的网签备案登记；三、驳回原告韶山市富逸房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告彭某的反诉诉讼请求。一审案件受理费20436元，由原告韶山市富逸房地产开发有限公司负担10218元，被告彭某负担10218元；反诉受理费10218元，由反诉原告彭某负担。二审诉讼期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，上诉人提出案涉房屋系抵偿三金公司所欠乾丰公司借款本金170万及利息，并以此抵偿长建公司退还股东贺某2的退股款。首先，该借款的保证人何炯斌虽为富逸房地产公司的法定代表人，但富逸房地产公司并未在该保证合同上盖章，故何炯斌是以个人名义为该借款提供保证。其次，上诉人并未提交富逸房地产公司愿意以公司房产为该借款抵债的相关证据，也未提供三金公司、乾丰公司、长建公司及相关个人刘某、何炯斌、贺某2等协商一致签订的以房抵债的相关书面协议，且购房合同中也未注明案涉房屋的购房款是以抵债的形式支付等内容，故不能证实上述公司及个人有将涉案房屋抵偿借款及退股款债务的共同意思表示，上诉人上诉提出涉案房屋购房款系以房抵债的理由不能成立，本院依法不予支持。关于解除购房合同的问题。案涉《商品房买卖合同》第六款付款方式及期限约定，买受人于2016年10月30日前一次性付清全部购房款1737332元。第七条买受人的违约责任第（2）中约定，买受人如未按合同的约定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。该约定属于合同当事人约定的约定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。因上诉人至今未按约定支付购房款，本案被上诉人提出解除双方签订的购房合同符合合同约定及法律规定。综上，上诉人彭某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20436元，由上诉人彭某负担。本判决为终审判决。审判长 罗 亮审判员 蔡 涛审判员 章业尧二〇二〇年六月三十日法官助理杨晟书记员向君菡附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……