云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1770号原告昆明万兴房地产开发有限公司。住所云南省昆明市关上海明路某印象A栋四楼。法定代表人左卫东。委托代理人张梦婷，北京德恒（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告秦晓华，男，汉族，1976年1月1日生，身份证登记住址山西省五寨县。原告昆明万兴房地产开发有限公司诉被告秦晓华租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日受理后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告昆明万兴房地产开发有限公司的特别授权代理人张梦婷到庭参加诉讼。被告秦晓华经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明万兴房地产开发有限公司诉称：原告昆明万兴房地产开发有限公司与案外人王国淦于2017年3月23日签订《某印象商铺租赁合同》（以下简称“原合同”）约定：原告将某印象A-3-1、A-4-1号商铺出租给王国淦使用，经营范围为桑拿，租赁期限自2017年8月1日起至2022年7月31日止，租金按每3个月为一期支付，租金标准为：2017年8月1日至2020年7月31日内租金按照125,000元/月计算；从2020年8月1日起，每两年的租金在上一年的基础上增加5%，即自2020年8月1日起至2022年7月31日，租金按照131,250元/月计算。前述合同签订后，原告依约向对方交付租赁物。2018年3月12日，原告与王国淦、被告秦晓华签订《某印象商铺租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”）约定：上述商铺的承租人由王国淦变更为秦晓华，租赁期限自2018年4月1日至2022年7月31日止，其他条款不变，由原告和被告继续履行原合同的权利义务。上述补充协议签订后，被告继续在租赁物内经营桑拿业务，并向原告支付了2018年4月1日至2019年3月31日的租金。2018年12月28日，因被告违反合同约定和法律规定，在承租房屋内涉黄被司法机关追究法律责任，租赁物被司法机关查封。被告自2019年4月1日起即从未向原告支付租金及其余应付费用，原告多次催要无果，导致原告造成巨大经济损失。故原告诉至法院诉请判令：1、原、被告之间签订的《某印象商铺租赁合同》及《某印象商铺租赁合同补充协议》于2019年7月10日解除，被告立即向原告返还租赁物；2、被告立即向原告支付自2019年4月1日起算至租赁物实际返还之日止的租金（2019年4月1日至2020年7月31日的租金按125,000元/月计算，2020年8月1日起的租金按131,250元/月计算；算至起诉日为1,125,000元）；3、被告立即向原告支付自2019年1月1日起算至租赁物实际返还之日止的物业管理费、垃圾清运费、水费、电费（算至2019年12月31日，物业管理费为44,530.2元、垃圾清运费13,359.06元、水费15,672.35元、电费53,775元，算至起诉日为127,336.61元）；4、被告立即向原告支付自2019年4月1日起至租金付清之日止每天按应付月租金1.5%计算的违约金（算至起诉日为515,625元），以及按照诉请2、3项合计金额的千分之一计算的风险补偿金（算至起诉日为1252.34元）；5、租赁物内已有的装修装饰、物品全部归属原告所有；6、本案诉讼费、保全费及保全担保费全部由被告承担。(上述2-4项截至起诉日的合计金额为：1,769,213.95元)被告秦晓华未到庭答辩，也未提交书面答辩状。原告昆明万兴房地产开发有限公司针对其诉讼请求向本院提交以下证明：一、身份证明材料，欲证明各方诉讼主体适格。二、某印象商铺租赁合同、某印象商铺租赁合同补充协议，欲证明原告请求解除合同，由被告支付欠付租金及违约金、水电费、垃圾清运费、物业管理费、风险补偿金，原告享有租赁物内已有装修装饰、物品的所有权均有据可依。三、租赁物查封照片、调证申请，欲证明被告违约违法，原告主张合同解除等诉请均有据可依。四、某印象A栋浪淘沙欠费明细表、云南增值税普通发票、水电发票、登报通知，欲证明被告欠付租金、物业管理费、垃圾清运费、水电费的情况。租赁合同已于2019年7月10日解除。五、物业服务合同，欲证明物业管理费的支付标准等内容。被告秦晓华未到庭对原告提交的上述证据予以质证，也未向本院提交证据。原告提交的证据形式、内容合法，印证本案案件事实，本院作为认定案件事实的证据予以采信并在卷佐证。根据原告陈述及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2017年3月23日,原告昆明万兴房地产开发有限公司（合同甲方、出租方）与案外人王国淦（合同乙方，承租方）签订《某印象商铺租赁合同》（编号：ｗｘｙｘｚｌ2017-3-23-1号）约定甲方将位于昆明市官渡区某印象Ａ-3-1、Ａ-4-1号（产权登记面积2949.81平米）的商铺出租给乙方用于桑拿。计租日从2017年8月1日开始，租期5年，自2017年8月1日至2022年7月31日。租金计算面积以本合同第一条所列产权面积为准。租金中不包含物业管理费、水电、煤气、消防、卫生、工商、税收等其它费用。自2017年8月1日至2020年7月31日内，租金按125000元／月计算；自2018年8月1日至2019年7月31日内，按昆明万兴房地产开发有限公司2017年3月13日《关于出租某印象Ａ栋4楼议案》的会议精神免除其2个月租金作为装修期（即本年度内实收拾个月租金）；从2020年8月1日起，每两年的租金在上一年的基础上增加5%，具体如下：2020年8月1日至2022年7月31日该租赁物业的租金131250元／月；以上费用不包含该房屋的物业管理费、垃圾清运费及水电费，此几项费用从接房之日计收，收取标准以物业管理公司规定为准。租金及物业管理费采取先付后用的方式，按3个月为一期交付每期租金和物业管理费。合同签署时乙方应同时向甲方支付租房保证金25万元，以保证商铺的合理使用。甲方可以用保证金抵扣乙方因未合理使用商铺给甲方造成的损失、乙方违约金、乙方逾期应缴纳的租金、管理费、水电卫生等其他费用。具体金额按乙方所造成的实际损失确定。甲方委托物业管理公司对某印象进行管理，乙方应服从物业公司管理。乙方在租赁商场内的一切经营活动必须严格遵守国家法律法规，如违法而受到政府或司法机关追究，甲方有权解除本合同。商铺交房后，乙方自行负责商铺的装修。乙方未经甲方许可不得擅自改变租赁商铺的结构、承重梁墙、安全防护设施、屋面、外立面、外部景观、各项设施和用途，并在租赁期内负责租赁商铺内所有设施的更换及保养。乙方如需对租赁商铺进行装修和安装，须事先向甲方提供装修安装设计图或方案，并赔偿一切损失。租赁期满后或者合同提前解除时乙方应将租赁商铺及附属设施完好归还甲方，乙方在履行本合同过程中投资形成的装修改造不得拆除，无偿归属甲方，由于人为因素造成的资产和物品损坏，由乙方负责赔偿。乙方具有期满后欠租金累计达30天、利用承租房屋进行违法活动等情形的，甲方可单方面解除本合同，并按本合同相关规定办理商铺交还及解除合同手续，尚未履行合同期间的租金不予退还，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。如果乙方未能在期满日前交纳后续租金，则除租金外，自期满后每天应支付月租金1.5%的违约金。如果乙方在期满后超过30天仍未能支付后续租金，甲方有权单方解除本合同并可用乙方保证金冲抵所拖欠的租金及违约金。合同解除后至租赁物实际返还甲方之日的租金按同期应付租金双倍计算。因甲乙双方签订的合同租期较长，在合同期内，如有任一方未能履行合同义务，导致双方解除合同，则可能会造成另一方承担额外的税务风险问题。为了保证甲乙双方的合法利益，双方约定以合同中未能继续履行的部分所涉及金额的1‰为风险补偿金。在合同有效期内，如任意一方违反合同约定，，导致双方解除合同的，则违约方应无条件向对方支付上述条款中约定的风险补偿金。本合同终止、解除或失效时，乙方应将产权属于乙方的所有物品和设施、设备，搬出，保证商铺符合正常使用后的合理状态。对无法搬出或搬出后将损失大部分价值的设施设备等无偿归甲方所有。商铺已有的房屋装修（包括已固定在租赁物业当中的水、电、气、通风、消防、排污等设施；已固定在租赁物业当中的卫生、洗浴、照明、监控、厨房等设施，楼梯、地板、墙面、门窗、隔断以及店招、广告框架、灯箱显示设施等）除可移动的家具及装饰品外，不得拆除，无偿归甲方所有，乙方不得向甲方索要任何装修补偿。合同还约定了其他权利义务。王国淦将上述合同权利义务转让给被告秦晓华。2018年3月12日，案外人王国淦（乙方）与原告（甲方）、被告（丙方）签订《某印象商铺租赁合同补充协议》约定：甲方同意乙方提出的合同编号：ＷＸＹＸＺＬ2017-3-23-1号的《某印象商铺租赁合同》的承租人由原来的乙方王国淦变更为丙方秦晓华。即合同主体变更为丙方，从而实现权利义务的转移，除本协议约定合同主体变更外，《某印象商铺租赁合同》其他条款不变，由甲方和丙方共同履行该合同。《某印象商铺租赁合同》合同主体变更时间为自2018年4月1日起至2022年7月31日止。原租房保证金收据客户名称由乙方王国淦变更为丙方秦晓华。本协议作为原合同不可分割的部分，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同继续有效。2020年6月6日，云南兴云物业管理有限公司出具《关于由昆明万兴房地产开发有限公司收取秦晓华物业管理费、垃圾清运费、水电费的说明》载明“……现万兴地产起诉秦晓华要求解除合同等。因万兴地产出租给秦晓华的商铺其物业服务由我公司提供。物业服务合同在2020年1月1日前，由我公司与承租人签订，之后由我公司直接与昆明万兴房地产开发有限公司签订。我公司与原承租人王国淦签订的物业服务费为2.5元每平方每月，2020年1月1日后，物业服务费为4元每平方米每月。截止起诉之日，秦晓华欠付的物业管理费、垃圾清运费、水电费为人民币127336.61元。截至开庭日，物业管理费、垃圾清运费、水电费为人民币182514.76元。因万兴地产与我公司均为云南兴云投资有限公司（曾用名：云南烟草兴云投资股份有限公司）的全资子公司或持股比例大93.45%、最终收益股份达100%的子公司，且《某印象商铺租赁合同》中也对物管费进行了约定。因此，对秦晓华的所有欠付物业管理费、垃圾清运费、水电费由万兴地产主张，若本案中支持了万兴地产对秦晓华的该笔费用，则我公司不再向秦晓华主张。”原告于2020年6月12日出具《关于昆明万兴房地产开发有限公司已收取秦晓华租房保证金的说明》载明：“……原承租人王国淦支付的租房保证金人民币25万元整变更至秦晓华名下。现该笔保证金仍旧由昆明万兴房地产开发有限公司持有。”原告主张被告支付至2019年3月31日的租金，自2019年4月1日开始未支付租金。合同履行过程中，因涉及刑事犯罪，本案租赁物被福德派出所查封。因被告联系不到，原告于2019年7月10日、11日两次登报申明自见报之日起解除上述合同及补充协议。因无法联系到被告，租赁物被查封不能收回，原告诉至法院诉请如上。本院认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法成立，当事人应按合同约定履行合同义务。被告违反合同约定违法使用租赁物，原告根据合同约定主张解除合同，并于2019年7月10日登报声明解除，本院予以确认本案《某印象商铺租赁合同》、《某印象商铺租赁合同补充协议》于2019年7月10日解除。因本案租赁商铺被官渡分局福德派出所查封，并不具备返还条件，故本院不予支持原告主张被告返还租赁物的诉请并向原告释明应向公安机关主张解除查封。被告支付租金至2019年3月31日，应继续按合同约定租金标准（2017年8月1日至2020年7月31日内，租金按125,000元/月计算，2020年8月1日至2022年7月31日该租赁物业的租金131,250元/月）向原告支付自2019年4月1日起至收回租赁物之日止的租金，即2019年4月1日至2020年3月31日的租金1,500,000元，根据合同约定25万元保证金抵扣该期间的租金，被告还应支付1,250,000元及自2020年4月1日起至房屋返还之日止的租金。原告主张物业管理费，庭审中原告主张被告向云南兴云物业管理有限公司支付物业管理费，并且双方签订过物业服务合同，对于物业管理费的收费主体、标准，原告提交证据不能形成证据链证明该费由原告收取及2020年1月1日开始以每平方米每月4元收取的事实，故对于原告要求被告向其支付物业管理费、垃圾清运费的诉请，本院不予支持。原告主张被告使用租赁物期间的水电费（截止2018年12月31日）共计69,447.35元，有发票印证，本院予以支持。被告违约，原告主张违约金的，本院予以支持，但原告同时主张违约金、风险补偿金，且双金标准过分高于其实际损失，本院调整支持欠付租金、水电费金额的10%作为违约金。根据合同约定，形成附和的装修归原告所有，原告主张装修的所有权，本院予以支持。对于房屋内的可移动的设施、设备及私人物品，应归被告所有，原告主张全部物品归原告所有，无合同依据及有失公平，故本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆明万兴房地产开发有限公司与被告秦晓华签订的《某印象商铺租赁合同》（编号：wxyxzl2017-3-23-1号）、《某印象商铺租赁合同补充协议》于2019年7月10日解除；二、被告秦晓华于本判决生效之日起三日内向原告昆明万兴房地产开发有限公司支付2019年4月1日至2020年3月31日的租金1,250,000元（扣除了25万元保证金）及2020年4月1日起至房屋返还之日止按合同约定租金标准（2017年8月1日至2020年7月31日的租金按125,000元/月，2020年8月1日至2022年7月31日的租金按131,250元/月）计算的商铺占有使用费；三、被告秦晓华于本判决生效之日起三日内向原告昆明万兴房地产开发有限公司支付尚欠水电费69,447.35元；四、被告秦晓华于本判决生效之日起三日内向原告昆明万兴房地产开发有限公司尚欠租金、水电费总金额10%的违约金；五、位于昆明市官渡区某印象Ａ-3-1、Ａ-4-1号（产权登记面积2949.81平米）商铺中形成附和的装修装饰归原告昆明万兴房地产开发有限公司所有；六、原告昆明万兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,722元，由被告秦晓华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审判员  林胜华二〇二〇年六月二十三日书记员  李彦霈