河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初2150号原告：王建奎，男，1992年3月10日出生，汉族，住河南省中牟县。被告：刘宝勤，女，1971年7月20日出生，汉族，住河南省淮阳县。被告：郑州嘉年华房地产营销策划有限公司，住所郑州市中牟县水岸鑫城B-12号楼2单元1层113铺，统一社会信用代码91410122MA3XB4CF20。法定代表人：张莉荣，系该公司执行董事。原告王建奎与被告刘宝勤、郑州嘉年华房地产营销策划有限公司(以下简称郑州嘉年华房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建奎，被告郑州嘉年华房地产公司法定代表人张莉荣到庭参加诉讼，被告刘宝勤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建奎向本院提出诉讼请求：1、要求解除《存量房（二手房）买卖居间合同》，被告刘宝勤、被告郑州嘉年华房地产公司给付原告王建奎购房首付款50万元及利息（自2017年6月12日起至实际给付之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率支付）；2、要求被告刘宝勤、被告郑州嘉年华房地产公司承担违约金10万元、房屋中介费1万元；3、要求被告刘宝勤、被告郑州嘉年华房地产公司赔偿原告王建奎房屋装修损失13万元；4、要求被告刘宝勤、被告郑州嘉年华房地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月9日，王建奎、刘宝勤通过郑州嘉年华房地产公司介绍，签订《存量房（二手房）买卖居间合同》一份，合同约定刘宝勤将位于中牟县商都大街南、新圃街西、万胜路北9号楼2单元401号房产以总房款100万元的价格出售给王建奎，王建奎依约于2017年6月12日将首付款50万元交付给刘宝勤，刘宝勤将房屋交付给王建奎使用，王建奎对房屋进行装修并入住至今。2018年9月，王建奎被河南省中牟县人民法院执行局告知，涉案房屋系查封房屋，要求王建奎搬出房屋。为此，王建奎多次找刘宝勤要求刘宝勤涤除相关权利，继续履行合同，但刘宝勤至今仍未履行。王建奎认为刘宝勤在签订合同过程中，因刘宝勤未如实告知房屋被法院查封的事实，造成王建奎损失巨大，故王建奎诉至法院。被告刘宝勤未答辩，未提供证据。被告郑州嘉年华房地产营销策划有限公司辩称，郑州嘉年华房地产公司不认可王建奎的诉讼请求，郑州嘉年华房地产公司不同意给付王建奎购房款、违约金及房屋装修损失，当时王建奎与刘宝勤签订的《存量房（二手房）买卖居间合同》中附有承诺书，刘宝勤当时承诺房屋没有任何纠纷、没有被法院查封，所以郑州嘉年华房地产公司不应当承担王建奎诉称的损失及违约金。当时签合同时，郑州嘉年华房地产公司去房管局查询房屋信息，但是因为涉案房屋房产证没有办出来，郑州嘉年华房地产公司没有权限查询房屋信息，只能询问刘宝勤，郑州嘉年华房地产公司多次询问刘宝勤，刘宝勤均说房屋没有纠纷，对于王建奎诉讼请求中的房屋中介费1万元，郑州嘉年华房地产公司同意退还王建奎。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月9日，王建奎（买受方、乙方）、刘宝勤（出售方、甲方）、郑州嘉年华房地产公司（居间方、丙方）签订《存量房（二手房）买卖居间合同》一份，主要内容为：第一条：房屋基本情况。甲方自愿将坐落于中牟县商都大街南、新圃街西、万胜路北9号楼2单元401号的房屋，总层数27层，该房屋所在层为4层，结构钢混，建筑面积为128.37平方米，套内建筑面积96.54平方米，共有分摊面积31.83平方米，房屋用途住宅，房屋所有权证号：牟房权证字第××号，房屋所有权人：刘宝勤，共有权人：无，该房屋的相关权益随该房屋一并出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地查验，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。第二条：房屋成交价格。甲、乙双方经协商一致，同意该房屋的出售总房款为人民币（大写）壹佰万元整。第三条：关于定金，甲、乙双方同意乙方在签订本合同时支付购房定金4万元作为履行本合同的担保，该定金3万元由甲方保管，定金1万元由丙方保管，定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款，在办理房屋交割时转为物业交割保证金。第四条：付款方式。甲、乙双方一致同意首付款为50万元，付款时包含已支付过的购房定金，付款时间为2017年6月12日，剩余房款为50万元，付款时间为甲方不动产证办理后，契税时间满2年。……。第八条：房屋交付及物业交割。1、甲、乙双方约定于甲方收到乙方首付款当日，由甲方将本合同约定的房屋及附属物交付给乙方，自交付之日起与甲方无关。……。7、其他约定：因甲方与开发商有欠款，甲方同意收到乙方首付款当时还清欠款，欠款金额以开发商实收为准。第九条：权利及义务。1、甲方保证本合同约定的房屋权属清楚，并有完全的处分权。……。5、丙方应查看甲方提供的房屋产权证及甲、乙双方提供的相关证明材料。……。第十条：佣金（居间代理费）及税、费的约定。（一）甲、乙、丙三方约定佣金按下列方式支付：甲、乙双方深知丙方为达成本合同已经付出相应的劳动，在丙方促成签订本合同时，甲、乙、丙三方约定由乙方支付总房款的2%支付佣金（人民币）贰万元整，并预付定金（大写）壹万元整，剩余部分过户当天结清。（二）办理该房屋产权转移登记手续应缴纳的税、费，经甲、乙双方协商约定如下：由乙方承担所有费用。……。第十二条：违约责任，1、甲方违约致使合同不能履行的，乙方已支付甲方定金的，甲方按定金的双倍赔偿乙方；乙方已支付甲方首付款的，甲方按总房价款的10%支付乙方赔偿金。……。第十三条：其他约定事项如下（如甲、乙、丙三方协商一致，可以变更以上条款）。甲方承诺收到首付款当日办理契税，否则视为违约，违约责任同第十二条第一项。甲、乙双方经协商一致同意，剩余房款付款方式为：甲方不动产权证办理后契税票时间满2年时间，由乙方出资为甲方办理解押还款，还款金额以银行实收为准，不足剩余房款应付的人民币50万元，剩余部分过户当天付清，甲方不动产权证办理后契税票时间满2年之前，甲方同意继续现有房贷，并承诺保证按时还款，还款2年后如房产证未办理完毕，由乙方继续还款，可以过户时，以乙方还款总金额为准，扣除甲方总房款，利息部分乙方承担，如甲方收到首付款解押款后不办理过户手续，乙方有权通过法律程序要求强制将本合同签订的房屋所有权归到乙方名下，并且可以不支付剩余欠款，甲方同意此违约责任。……。合同附件：购房（售房）承诺书：一、出售方承诺：……。2、对出售房屋拥有完整处分权，没有任何债务纠纷；……5、以上承诺如与事实不符，违反银行、房产过户、税费缴纳等规定，导致按揭贷款、房屋产权转移不能办理，本人愿意承担由此造成的《二手房买卖居间合同》中约定条款及一切法律责任。……。2017年6月9日，王建奎向刘宝勤支付购房定金3万元，向郑州嘉年华房地产公司支付房屋中介费1万元（即由郑州嘉年华房地产公司保管的定金1万元）。2017年6月12日，刘宝勤出具收据一份，收到王建奎购买中牟县商都大街南、新圃街西、万胜路北9号楼2单元401号购房首付款50万元（含王建奎于2017年6月9日向刘宝勤支付的购房定金3万元）。2017年6月12日，刘宝勤将涉案房屋交付王建奎使用。2017年7月份，王建奎将房屋交付案外人刘松山经营的中牟建邦室内装饰材料商行进行装修，并于2017年8月底装修完毕入住，装修费用共计13.2万元。本案在审理过程中，本院依职权对张轩斐进行调查，张轩斐称其与刘宝勤系夫妻关系，当时刘宝勤将涉案房屋出售给王建奎时，其在场并同意刘宝勤向王建奎出售房屋，也认可王建奎已支付购房首付款50万元的事实。另查明，根据案外人王秀英申请，本院于2016年6月21日作出（2016）豫0122民初3924号民事裁定书，裁定查封刘宝勤所有的位于中牟县商都大街南、新圃街西、万胜路北9幢2单元4层401室（合同号：ZM150××××5457）房屋，保全期限为二年。2020年1月20日，中牟县住房保障和房地产管理局出具房屋查询证明显示：截止2020年1月20日15时38分，经中牟房地产管理信息系统查询，涉案房屋被中牟县人民法院查封，限制文号：（2016）豫0122民初3924号，限制起始：2016年11月21日至2021年11月18日。再查明，根据王建奎申请，本院于2020年5月25日作出（2020）豫0122民初2150号民事裁定：冻结被申请人刘宝勤、郑州嘉年华房地产营销策划有限公司名下的银行存款104万元或查封、扣押同等价值的财产。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方延迟履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。关于王建奎要求解除《存量房（二手房）买卖居间合同》部分。王建奎、刘宝勤于2017年6月9日签订《存量房（二手房）买卖居间合同》前，涉案房屋已被法院查封，《存量房（二手房）买卖居间合同》已无法继续履行，王建奎的合同目的不能实现，王建奎要求解除《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，理由正当，应予解除。合同解除后，王建奎应将涉案房屋返还刘宝勤。关于王建奎要求返还首付款部分。2017年6月12日，刘宝勤收取王建奎支付的购房首付款50万元，现因刘宝勤违约导致合同被解除，刘宝勤应返还王建奎已支付的购房首付款50万元，故王建奎要求刘宝勤返还购房首付款50万元的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。关于王建奎要求刘宝勤支付购房首付款50万元利息的部分，因《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》中约定有违约责任的负担方式，应按照约定履行，故对王建奎要求刘宝勤支付购房首付款50万元利息的诉讼请求，本院不予支持。关于王建奎要求刘宝勤承担违约金部分。王建奎、刘宝勤、郑州嘉年华房地产公司签订《存量房（二手房）买卖居间合同》第十二条约定：“甲方违约致使合同不能履行的，乙方已支付甲方定金的，甲方按定金的双倍赔偿乙方；乙方已支付甲方首付款的，甲方按总房价款的10%支付乙方赔偿金”，本案中，《存量房（二手房）买卖居间合同》第二条约定涉案房屋总房款为100万元，刘宝勤于2017年6月12日收取王建奎支付的购房首付款50万元，现在刘宝勤违约致使合同不能履行，按照约定，刘宝勤应按总房款的10%向王建奎支付违约金，合同约定的总房款为100万元，刘宝勤应支付王建奎违约金10万元（总房款100万元的10%）。关于王建奎要求刘宝勤承担房屋装修损失部分。涉案房屋刘宝勤于2017年6月12日交付给王建奎使用，王建奎于2017年7月份开始装修，2017年8月底装修完毕，装修费用共计13.2万元，自装修完毕至今约有两年十个月之久，房屋内装修部分存在折旧，本院酌定装修折旧部分为装修价值的20%，故刘宝勤应赔偿王建奎装修损失105600元（13.2万元×80%=105600元），王建奎诉讼请求中过高部分，于法无据，本院不予支持。关于王建奎要求郑州嘉年华房地产公司承担违约金、装修损失部分，并返还房屋中介费1万元部分。郑州嘉年华房地产公司作为居间方，有义务了解涉案房屋的真实产权情况并向委托人如实报告，其在对涉案房屋真实产权情况了解不准确的情况下，即促成本案《存量房（二手房）买卖居间合同》的签订并成立，郑州嘉年华房地产公司对该合同不能继续履行存在一定过失，应当返还其收到的报酬，故王建奎可要求郑州嘉年华房地产公司返还房屋中介费1万元。但郑州嘉年华房地产公司于签订合同时已询问刘宝勤涉案房屋的产权情况，刘宝勤也于购房（售房）承诺书中承诺对出售房屋拥有完整处分权，没有任何债务纠纷，郑州嘉年华房地产公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的情形，故王建奎诉讼请求中要求郑州嘉年华房地产公司返还购房款及利息、支付违约金、赔偿装修损失的部分，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王建奎与被告刘宝勤、被告郑州嘉年华房地产营销策划有限公司于2017年9月9日签订的《存量房（二手房）买卖居间合同》；二、被告刘宝勤于本判决生效之日起十日内退还原告王建奎购房款五十万元；三、被告刘宝勤于本判决生效之日起十日内支付原告王建奎违约金十万元；四、被告刘宝勤于本判决生效之日起十日内赔偿原告王建奎装修损失十万五千六百元；五、被告郑州嘉年华房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王建奎房屋中介费一万元；六、原告王建奎本判决生效之日起十日内将占有使用的位于中牟县商都大街南、新圃街西、万胜路北9号楼2单元401号的房屋退还给被告刘宝勤；七、驳回原告王建奎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14160元，减半收取7080元，由原告王建奎负担1627元，被告刘宝勤负担5428元、郑州嘉年华房地产营销策划有限公司负担25元；保全费5000元，由被告刘宝勤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将上诉费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王娜二〇二〇年六月三十日书记员  王欣