福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1971号 上诉人（原审原告）：深圳华大基因医院管理控股有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5EEPG3XY。 法定代表人：蔡志明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓再强，福建远大联盟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门合立道工程设计集团股份有限公司，住所地福建省厦门市湖里区岭下西路1号301-306单元，统一社会信用代码91350200737895267D。 法定代表人：曾志泓，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢燕、沈丽琴，福建旭丰律师事务所律师。 原审第三人：厦门绘聚置业股份有限公司，住所地福建省厦门市湖里区岭下西路3号401单元，统一社会信用代码91350200MA32G3B859。 法定代表人：张民主，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢燕、沈丽琴，福建旭丰律师事务所律师。 上诉人深圳华大基因医院管理控股有限公司（以下简称华大基因公司）因与被上诉人厦门合立道工程设计集团股份有限公司（以下简称合立道工程公司）、原审第三人厦门绘聚置业股份有限公司（以下简称厦门绘聚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初15890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华大基因公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持华大基因公司一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定变更房屋用途的义务人为华大基因公司，合立道工程公司仅负有配合义务，不承担房屋用途不能变更的责任，由于华大基因公司拖欠租金导致合同解除，故华大基因公司无权要求退还租金、履约保证金，也无权要求合立道工程公司支付违约金。该认定错误。（一）依《合同法》第216条，合立道工程公司作为出租人的基本义务，是交付符合约定用途的房屋，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《房屋租赁意向书》即写明华大基因公司租赁房屋的用途是医院及医疗相关配套的经营。《房屋租赁合同》进一步明确，租赁物用于开展医院及医疗相关业务。合立道工程公司作为出租人，应当依法向华大基因公司交付可以用于开展医院及医疗相关业务用途的房屋，或者是交付可以临时变更为用于开展医院及医疗相关业务的房屋。但合立道工程公司根本无法履行这一基本义务，交付的房屋只能用于办公，无法用于经营医疗及医疗相关的业务，也不能按约定临时变更为医疗用途，合立道工程公司也就无权向华大基因公司收取租金。（二）一审法院错误认为华大基因公司系从事医疗经营的公司法人，应当知晓开设医疗机构所需的相关审批手续，以此为理由认定房屋无法用于医疗用途，也不能变更用途的责任应当由华大基因公司承担。首先，开设医院的审批手续与房屋用途变更的手续不同。其次，合立道工程公司前身为厦门市建筑设计院，系专业从事工程设计、城市规划的公司法人，其作为案涉房屋的所有权人，在原土地出让合同已明确房屋用途为办公的情形下，是明知房屋无法用于包括医疗在内的其他用途，也无法变更为医疗用途或其他用途。而且案涉房屋长期空置，由于房屋用途的问题而无法出租。可以说，在签订合同时，合立道工程公司是明知华大基因公司根本无法用案涉房屋经营医疗业务，却仍将房屋出租给经营医疗业务的华大基因公司，其存在明显的过错。（三）从《租赁合同》第四条的约定可以得出，合立道工程公司对案涉房屋的承诺为，案涉房屋在合同签订时被批准的用途为办公，租赁物客观上是可以临时变更用途的，也可以变更为医疗用途，合立道工程公司也是同意变更的，只是变更的费用由华大基因公司来承担，如果要变更其他用途，需要合立道工程公司另行同意。而根据厦门市自然资源和规划局给一审法院的回函，案涉房屋只能按照批准的办公用途使用，根本无法变更为医疗用途，合立道工程公司交付的租赁物根本不符合合同约定，无权向华大基因公司收取租金。（四）华大基因公司不存在拖欠租金的行为。1、如前所述，合立道工程公司没有依约履行交付符合约定用途的房屋，无权收取租金。2、根据《房屋租赁合同》第三条、第六条约定，免租装修期为六个月，自租赁期开始时计算。庭审中双方明确交付案涉房屋的时间为2018年5月8日，故案涉房屋租赁期限的起算时间与免租期的起算时间应自交付房屋之日即2018年5月8日起计算。因此，案涉房屋的免租期为2018年5月8日至2018年11月7日，华大基因公司应从2018年11月8日起开始支付租金。而2018年10月30日，合立道工程公司的集团公司合立道科技公司就以华大基因公司违约致函解除新乐大厦第3层的《房屋租赁合同》，由于华大基因公司租赁新乐大厦4-7层与租赁第3层系作为一个整体对外经营使用，是因合立道工程公司集团内部对房屋4至7层权属分配的问题，才分别签订了两份《房屋租赁合同》，但双方都清楚是整体租赁的，故2018年10月30日的解除合同通知，应视为对3-7层房屋租赁合同关系的整体解除。既然合立道工程公司已通知解除租赁合同，华大基因公司自2018年10月30日后无需再支付租金。3、退一步说，即便认定案涉《房屋租赁合同》自2019年3月12日才解除，且假设华大基因公司应当支付租金，华大基因公司也没有拖欠租金。华大基因公司于合同签订后依约支付了租金1086700.8元（相当于合同约定的4个月的租金，即2018年11月8日至2019年3月7日的租金）及履约保证金815000元。根据《房屋租赁合同》第七条约定，若华大基因公司未付清租金或者本合同约定的费用，可以从履约保证金中直接扣除相应金额。华大基因公司支付的履约保证金815000元，足以抵扣2019年3月8日至2019年4月3日期间的租金。二、本案诉讼过程中，双方于2019年9月12日办理了房屋交接手续，华大基因公司已经将房屋交还给合立道工程公司，在合同已解除，房屋已经交还的情形下，返还履约保证金的条件已经成就。一审法院认定，以房屋未返还为理由，认定返还履约保证金的条件不成就是错误的。 合立道工程公司答辩称，一、合立道工程公司无任何违约情形，所交付的房屋符合合同约定。（一）无论是《房屋租赁意向书》，还是《房屋租赁合同》，双方均明确，案涉房屋系办公用途，合立道工程公司仅需按现状交付房屋，若华大基因公司承租后需作为医院用途使用，应由华大基因公司自行申请、自行承担费用。房地产权属证书作为合同附件，证书中亦明确记载房屋系“办公用途”。因此，合立道工程公司已详尽披露案涉房屋系“办公用途”，仅需按“现状”交付，充分说明合立道工程公司交付办公用途的房屋即满足合同约定的交付义务，华大基因公司要求合立道工程公司承担违约交付责任显然无任何合同依据。（二）《房屋租赁意向书》及《房屋租赁合同》均明确约定，房屋使用用途变更的责任主体系华大基因公司。华大基因公司要求合立道工程公司承担违约交付责任显然无任何合同依据。（三）合立道工程公司从未就案涉房屋能否变更为医用用途作出任何承诺。合同约定合立道工程公司同意华大基因公司向相关主管部门申请变更，仅意味着华大基因公司将房屋变更为医用用途无需另行再取得合立道工程公司的书面同意，而并非如华大基因公司在上诉状中所称系对案涉房屋作出能够顺利变更的承诺。更何况，合立道工程公司并非政府主管部门，能否变更显然并非在合立道工程公司能够作出承诺的权限范围内。华大基因公司的该等上诉理由毫无依据。二、关于免租装修期，《房屋租赁意向书》及《房屋租赁合同》中均明确系自2018年3月1日起至2018年8月31日止，华大基因公司上诉称应自2018年5月8日起计免租装修期违背双方真实合意。1、《房屋租赁意向书》约定，租赁双方应于2018年3月1日之前签的正式的《房屋租赁合同书》，如租赁合同的时间迟于上述时限的，租赁双方同意租期自2018年3月1日开始计算。2、《房屋租赁合同》第三条约定，房屋租赁期自2018年3月1日起，至2028年8月31日止（其中免租装修期六个月，自租赁期开始时计算：即2018年3月1日起至2018年8月31日止）。第六条再次强调，免租期自租赁期开始时计算，即自2018年3月1日起至2018年8月31日止，租金自2018年9月1日起计收。3、华大基因公司的起诉状也明确载明：“其中2018年3月1日至2018年8月31日为免租期。2018年9月1日起，房屋的租金标准前两年为每月271675.20元”。三、履约保证金已在另案中抵扣租金，华大基因公司要求退还没有任何依据。在合立道工程公司起诉华大基因公司支付拖欠租金的租赁合同纠纷案件中[二审案号（2020）闽02民终字第2576号、一审案号(2019)闽0203民初15970号]，一审法院已判令该等815000元的履约保证金抵扣未付的租金。 厦门绘聚公司述称，同意合立道工程公司的答辩意见。 华大基因公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.合立道工程公司向华大基因公司退还已支付的租金1086700.8元；2.合立道工程公司向华大基因公司退还履约保证金815000元；3.合立道工程公司向华大基因公司支付违约金815025.6元（以三个月租金为标准）。 一审法院认定事实：厦门市湖滨南路107号第四层至第七层（以下简称讼争房屋）登记在合立道工程公司名下，批准土地用途为办公。 2018年4月8日，合立道工程公司（甲方）与华大基因公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》（以下简称讼争合同），合同第一条约定甲方将讼争房屋出租给乙方，建筑面积4527.92平方米；第三条约定租赁期限自2018年3月1日至2028年8月31日止（其中免租装修期六个月即2018年3月1日起至2018年8月31日止）；第四条约定甲方出租给乙方的房屋经批准的用途为办公，若乙方租赁该房屋后拟用于医院及医疗相关配套经营的，应当事先依法取得相关主管部门批准方可经营；甲方同意乙方向相关主管部门申请在租赁期内临时变更房屋用途，用以开展医院及医疗相关业务，由此产生的相关费用由乙方承担；第五条约定甲方于本协议签订之日起5日内将房屋交付给乙方；第六条约定2018年9月1日至2020年8月31日的年租金为3260102.4元，后续租金按每24个月7%递增；租金按每三个月为一期结算，首期租金815025.6元于2018年8月15日之前支付，后续各期租金应于每期开始前15日内付清；第七条约定本合同签订后15日内，乙方应向甲方支付履约保证金815000元。合同终止且乙方交还房屋后，如乙方已付清租金以及本合同约定的费用、违约金及赔偿金的，甲方应于三日内将履约保证金退还乙方。如乙方未付清租金或本合同约定的费用、违约金及赔偿金的，甲方有权从履约保证金中直接扣除相应金额，若有余额则退还乙方；第十三条约定在租赁期间，若甲方出现分立或重组，导致该房屋由甲方分立或重组后的其中一家公司承接的，乙方对此无条件同意本合同项下甲方的权利义务转让给新公司，由新公司与乙方共同履行本合同，但该权利义务的转让不得影响乙方的正常承租使用该房屋及优先续约权；第十四条约定双方经协商一致可以变更或终止本合同。乙方拖欠租金或履约保证金累计达30日的或累计达270000元的，甲方有权单方解除合同（通知到达乙方时本合同提前终止）并收回房屋；第十五条约定甲方逾期交房的，每逾期一日按每日1000元向乙方支付违约金，合同因此被乙方解除的，有权要求甲方在合同解除之日起五日内退还预付的租金、履约保证金且向乙方支付三个月租金作为违约金。乙方逾期付款的，每逾期一日，应按逾期款项万分之五向甲方支付逾期违约金，合同因此被甲方依约解除的，除有权要求乙方按照约定缴纳租金外并有权要求支付三个月的租金作为违约金。乙方违反法律规定本合同约定，单方解除合同的，应向对方支付三个月的租金作为违约金。在免租装修期内，如乙方因当地政府政策及法规限制，无法开展医疗相关业务或未能就拟与厦门安宝医院合作的有关辅助生殖业务有关的项目与合作方达成合作协议，导致乙方租赁该房屋作为医疗项目的办公场所或用以开展医院及医疗相关业务的目的无法实现的，乙方有权提前一个月书面通知甲方终止本合同，合同因此终止的，双方应当根据已经履行的租赁时间（不足一个月按照实际天数计算）按照租金基准价据实结算房屋租金（但最高不超过履约保证金总额）。合同签订后，华大基因公司于2018年2月13日和2018年5月11日共支付履约保证金815000元，于2018年11月14日、2018年11月15日和2018年11月16日共支付租金1086700.8元。 2019年2月18日，合立道工程公司向深圳华大基因公司寄送一封《关于通知分立并变更新乐大厦出租方的函》，载明合立道公司已于2018年9月30日公告分立事项，并于2019年1月31日完成公司分立，派生出新设公司厦门绘聚公司，将讼争房屋划归新设公司所有。该函通知华大基因公司讼争合同项下合立道工程公司的权利义务已转让给新公司厦门绘聚公司，自上述分立完成时起由厦门绘聚公司作为出租方履行合同。深圳基因公司于2019年2月19日收到该函。 2019年2月26日，合立道工程公司与厦门绘聚公司向华大基因公司寄送一封《通知函》，要求华大基因公司将尚欠的2019年1月租金支付至合立道工程公司，将2019年2月租金支付至厦门绘聚公司。 2019年4月2日，合立道工程公司与厦门绘聚公司向华大基因公司寄送一封《关于解除房屋租赁合同的通知》，通知华大基因公司因其欠付租金而解除讼争合同，并要求其补齐租金、办理退房和结算事宜。华大基因公司于2019年4月3日收到上述通知。 另查明，2018年10月30日，厦门合立道科技有限公司（以下简称合立道科技公司）向华大基因公司寄送《关于解除房屋租赁合同的通知》，通知华大基因公司因其拖欠新乐大厦第三层租金而解除合同，并要求华大基因公司尽快办理退房及结算事宜。2019年2月1日，合立道科技公司以《催款函》的形式向华大基因公司催要新乐大厦第三层2018年12月1日起的租金。2019年3月12日，合立道科技公司向华大基因公司再次寄送一封《关于解除房屋租赁合同的通知》，通知华大基因公司因其拖欠新乐大厦第三层的租金而解除合同，并要求华大基因公司尽快办理退房及结算事宜。 审理中，本院向厦门市自然资源和规划局函询讼争房屋能否对外出租用于经营医疗及医疗相关业务以及是否可临时变更用途用于开展上述业务。2019年10月28日，厦门市自然资源和规划局回函称“新乐大厦第三层至第七层为办公用房......建设单位应当按照批准的用途使用房屋；目前我市无办公建筑临时改为医疗用途的相关政策”。 双方均确认讼争合同已解除，华大基因公司主张解除时间为合立道科技公司第一次发函解除之日即2018年10月30日。合立道工程公司和厦门绘聚公司主张合同解除时间为华大基因公司收到其发出的《关于解除房屋租赁合同的通知》之日即2019年4月3日，并认为合立道科技公司的发函与本案无关。 一审法院认为，华大基因公司与合立道工程公司签订的讼争合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方应依约履行。根据讼争合同第十三条的约定，厦门绘聚公司于公司分立之日承接讼争租赁关系。华大基因公司在订立合同时已明知讼争房屋为办公用房，合立道工程公司对此并无隐瞒。而为从事医疗经营的公司法人，华大基因公司应当知晓开设医疗机构所需的相关审批手续。根据讼争合同第四条之约定，若华大基因公司租赁后需要开设医院，则变更房屋用途以及取得政府行政主管部门审批等义务及费用均由华大基因公司承担，合立道工程公司对此仅负有配合义务，华大基因公司对租赁讼争房屋开设医疗机构存在风险应予知晓。同时，讼争合同第十五条赋予了华大基因公司就未能实现合同目的风险救济途径，在其已知无法取得相关审批时未积极行使该条款以减少损失，其在合同履行期间拖欠租金的行为已构成违约，合立道工程公司和厦门绘聚公司解除合同的行为并无不当，华大基因公司要求合立道工程公司承担违约责任的诉求，缺乏依据，不予支持。 合立道科技公司虽发函解除新乐大厦第三层的租赁合同，但发函主体以及涉及标的均与本案讼争租赁关系无关，讼争合同应于华大基因公司收到合立道工程公司和厦门汇聚公司发出通知之日即2019年4月3日解除，华大基因公司在此之前仍应缴纳相应租金。华大基因公司仅支付租金至2018年12月，且并未证明其已交还讼争房屋，亦未证明双方已结清合同第七条所约定之款项，退还履约保证金的条件尚未成就，故华大基因公司要求返还租金及履约保证金的诉求，于法无据，不予支持。华大基因公司在双方结清相应款项后就履约保证金另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回深圳华大基因医院管理控股有限公司的诉讼请求。 本案一审案件受理费14267元，由深圳华大基因医院管理控股有限公司负担。 双方于二审中均未提交新证据。 二审中，双方明确签订租赁合同时间为4月27日，不是4月8日，此外，对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕华大基因公司的上诉请求进行审理。 首先，双方签订的《房屋租赁意向书》及《房屋租赁合同》合法有效，双方应依合同约定严格履行各自的义务。合同中已清楚披露讼争房屋的用途是办公，讼争房屋的产权证亦作为了合同附件，合同中还约定了合立道工程公司同意华大基因公司向相关主管部门申请在租赁期内临时变更房屋用途，用以开展医院及医疗相关业务，由此可知，华大基因公司对讼争房屋用途是办公是明知的，且要开展医院及医疗相关业务，其且负有向相关主管部门申请临时变更房屋用途的义务，而合立道工程公司同意华大基因公司申请变更的行为，但合同中并无合立道工程公司应保证该申请必会得到主管部门同意的约定，因此，华大基因公司上诉称被上诉人作为出租人，应当依法向其交付可以临时变更为开展医院及医疗相关业务用途的房屋，缺乏合同依据。华大基因公司作为申请变更房屋用途的义务方，应对其是否能完成该义务承担责任，其无证据而主张被上诉人明知案涉房屋无法用于医疗，存在明显过错，该主张本院不予采纳。 其次，2018年10月30日合立道科技公司发出解除其与华大基因公司租赁合同通知后，华大基因公司于2018年11月支付了本案讼争合同的当期租金及之后1个月的租金。华大基因公司现提出在合立道科技公司发出解除其与华大基因公司另案租赁合同通知后，本案讼争租赁合同亦于2018年10月30日解除，其无需支付之后的租金，本院不予支持。华大基因公司未按期支付2019年1月1日起的租金，已构成违约，被上诉人于2019年4月2日发函解除合同，华大基因公司于4月3日收到该函件，双方的租赁合同依法于该日解除。 第三、《房屋租赁意向书》签订于2018年2月1日，《房屋租赁合同》签订于2018年4月27日，《房屋租赁合同》约定房屋于签订之日起5日内交付，并约定免租装修期六个月即2018年3月1日起至2018年8月31日止，可见，双方已明确约定在本案的租赁关系履行过程中，讼争房屋的免租装修期起算时间是确定不变的，并不以房屋的实际交付为前提，因此，华大基因公司上诉称讼争房屋的免租期应为房屋实际交付之日的2018年5月8日至2018年11月7日，其应支付租金的起算时间为2018年11有8日，不能成立。《房屋租赁合同》对华大基因公司应缴交租金的期限进行了约定，未按约定缴纳，即构成违约。华大基因公司支付的履约保证金虽然约定可以直接用于抵扣未清的租金等，但不能因此改变华大基因公司未按期付清的事实，因此，华大基因公司称其以履约保证金抵扣租金后，即未拖欠租金，不存在违约行为，缺乏事实与法律依据，不能成立。 第四、华大基因公司未依约支付租金，解除合同后未及时维修损坏部分，及时归还房屋，合同项下的履约保证金已于另案中依合同约定抵扣了租金，其上诉要求返还该笔履约保证金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上，华大基因公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28534元，由华大基因公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 聆 审判员 李向阳 审判员 柯艳雪 二〇二〇年六月二十四日 书记员 林加仁 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。