新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初3316号 原告：新疆煤田地质局一五六队物业服务公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区西山东街82号。 法定代表人：丁泓，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱小芹，新疆百域君鸿律师事务所律师。 被告：哈密广开元能源有限公司，住所地新疆哈密市巴里坤县三塘湖镇条湖工业园区。 法定代表人：李泉樟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡旭光，新疆国法律师事务所律师。 原告新疆煤田地质局一五六队物业服务公司（以下简称：物业公司）与被告哈密广开元能源有限公司（以下简称：广开元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱小芹，被告广开元公司的委托诉讼代理人胡旭光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告支付 房屋租赁费1467787元（2019年4月30日前剩余房租457848元+2019年11月30日前剩余房租859940元+2019年6月30日前剩余房租150000元）；2、请求判令被告支付采暖费65512.04元及滞纳金15329.82元，合计80841.86元；3、请求判令被告支付违约金1000000元（1467787元×千分之五/每天×365天=2678711元，主张1000000元），以上合计金额2548628.86元。4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年5月14日，被告向原告出具《关于房租确认通知函的回函》称：1、被告下属的新疆广开元能源集团有限公司、哈密广开元有限公司、新疆广开元招标咨询有限公司、新疆广开元硅业股份有限公司、新疆泽雅经贸有限公司租用原告15号楼2楼底商，租用总面积为1178㎡，租金第一年至第三年房租为1.0元/㎡/天，自2017年12月1日止2019年4月30日房租为607848元，2019年2月4日已支付150000元，剩余457848元未支付；2、针对未支付的租金，被告承诺：2019年6月30日前支付150000元，2019年11月30日前支付合同期内剩余房租559940元（合同期内为2017年12月1日至2019年11月30日，两年的租金总额为859940元）；3、如被告未按以上承诺，原告有权根据合同第四条4.2按实际延期天数每天收取所欠费用总额的千分之五逾期违约金，若被告未按回函执行，给原告造成的损失由被告承担。双方在《房屋租赁合同》4.3条约定被告自行承担热费，自2017年10月至2019年4月，共二个采暖期的热费及滞纳金共计80841.86元《详见采暖费催缴通知》被告拒不支付，该项费用应当由被告承担。综上，被告自房屋租赁后至今仅仅支付150000元租金，欠付租赁费高达1467787元，还拒不缴纳采暖费65512.04元、滞纳金15329.82元，合计80841.86元，以双方约定滞纳金高达因此违约事实清楚证据确实充分应当依法依约支付违约金应当高达2678711元，为此原告仅主张违约金1000000元，上述欠费共计2548628.86元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所诉。 被告广开元公司辩称，不认可原告诉讼请求，理由：1、原告于2019年8月20日将大门上锁的行为属单方解除租赁合同。2、关于原告计算租金的方法有误，租赁房屋总面积1178㎡，约定每平方米每天1元，两年租金总计859940元，因原告于2019年8月20日单方解除租赁合同，故自2019年8月20日至2019年11月30日期间的100天，应扣减租金117800元，再扣减已付租金150000元，实际欠付原告租金为592140元。3、关于租赁合同的主体问题，租赁原告房屋都是具有独立法人资格的五家公司，虽然是原告的关联公司，但都是单独签订合同，所有房屋并非被告一家使用，根据合同相对性的原则，被告仅在自己使用房屋面积范围内承担给付租金的责任。4、关于函件中被告承诺的性质，被告承诺是基于与关联方的代表关系承诺，该承诺的后果是应当由被代表各方，也就是租用该房屋的被告关联公司各自承担，而不是全部由被告一家公司承担。5、关于被告装修残值损失的问题，因原告单方面解除合同存在过错，造成被告的装修残值损失833524元，理应由原告赔付给被告或与被告欠付原告租金相互折抵；6、关于原告主张采暖费和滞纳金的问题，与本案不属同一法律关系，原告无权代为收取。7、关于违约金问题，被告认为原告主张过高，请求法院调整减少。 本院经审理认定事实如下：2017年9月11日，原告与被告及新疆广开元能源集团有限公司、新疆广开元招标咨询有限公司、新疆广开元硅业股份有限公司、新疆泽雅经贸有限公司分别签订了《房屋租赁合同》，合同约定的内容中除了租赁面积不同以外，其他内容完全一致。其中合同一关于租赁物业范围及基本情况约定：原告将位于乌鲁木齐市××路底商出租给被告办公使用。合同二关于租赁期限约定：租赁期限6年，自2017年12月1日至2023年11月30日。合同三关于租赁费用项目约定：第一年至第三年每天每平方米1元，第四年起租金双方协商调整，但每年涨幅不超过12%。合同4.1条约定：本着租金“先交后用”的原则，每半年付租金一次。依照此条约定被告应在2017年12月1日前支付2018年5月30日前的半年租金214985元、2018年6月1日前支付2018年11月30日前的半年租金214985元、2018年12月1日前支付2019年5月30日前的半年租金计214985元、2019年6月1日前支付2019年11月30日前的半年租金计214985元，以此类推。4.2条约定：被告交纳首期租金之外，剩余租金（包括第一年下半，第二年上、下半年，第三年全年）的交纳应当在4.1条约定的时间基础上，提前30日向原告支付下期租金及相关费用。如被告逾期支付的，按实际延期天数每天收取所欠费用总额千分之五的逾期违约金。超过30天仍未向原告支付租金和逾期违约金的，视为被告自动退租，原告有权全部收回房屋并终止合同。4.3条约定：租赁期内，被告房租不包括水费、电费、供暖费、空调费、燃气费、物业费等费用，被告租赁期间产生的水、电、暖、供暖费、空调费、燃气及物业费由被告交纳。6.4条约定：租赁合同终止后，为了不影响房屋的二次租赁，依附于房屋的装修归原告所有（不包括办公设施）。 2019年5月4日，被告向原告出具《关于房租确认通知函的回函》，内容：贵公司于2019年5月5日发来《房租确认通知函》我司已收悉，首先非常感谢贵公司对我公司各项工作的支持，针对贵公司在函件中提到的问题，我公司回复如下：一、我公司下属单位：新疆广开元能源集团有限公司、哈密广开元有限公司、新疆广开元招标咨询有限公司、新疆广开元硅业股份有限公司、新疆泽雅经贸有限公司。租用贵单位15号楼2楼底商，租用总面积为1178平方米，租金第一年至第三年房租为1.0元/㎡/天，自2017年12月1日至2019年4月30日房租为607848元，2019年2月14日我公司已支付150000元，剩余457848元未支付。二、针对未支付的租金我司作出如下承诺：（1）2019年6月30日前支付150000元。（2）2019年11月30日前我公司将支付合同期内剩余房租559940元（合同期内为2017年12月1日至2019年11月30日，两年的租金总额应为:859940元）。三、如我公司未按以上承诺执行，贵单位有权按以下合同条款执行：（1）根据合同第四条4.2按实际延期天数每天收取所欠费用总额的千分之五逾期违约金。（2）如2019年11月30日前未支付剩余房租的，按合同第四条4.2视为我公司自动退租。（3）如我公司未按回函执行，给贵单位造成损失由我公司承担。 庭审中，被告提供照片一张，称原告于2019年8月20日在租赁房屋大门上张贴通知，内容：“因你公司长时间没人，为了安全现将大门上锁”。被告以此通知拟证明原告上锁，造成被告自此日起无法继续使用租赁房屋，视为租赁合同被原告单方面解除，双方不再继续履行合同，租金应计算至此日，而不是计算至2019年11月30日。原告认为该通知未加盖原告公司公章，不予认可，称被告于2019年11月30日之后才实际自行搬走。 另查明，被告与新疆广开元能源集团有限公司、新疆广开元招标咨询有限公司、新疆广开元硅业股份有限公司、新疆泽雅经贸有限公司均为关联公司，五家公司法定代表人均为李泉樟。 另，1、被告认可并同意解除租赁合同。2、被告未交纳租赁期间的采暖费。3、原告未替被告垫付采暖费。4、租赁房屋总面积为1178平方米。5、2019年2月14日被告向原告支付租金150000元，剩余租金至今未付。 本院认为，原告与被告及被告的四家关联公司分别签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同对当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行合同义务。 关于合同是否已解除及认定解除时间的问题。本院认为，双方签订的合同4.2条明确约定，被告逾期支付租金的，原告有权收回房屋并终止租赁合同。本案中查明被告逾期未付租金，其行为已构成根本违约，理应承担造成的违约责任。原告作为守约方，依照合同约定有权单方解除合同。庭审中，被告认可并同意解除租赁合同，且自行搬离租赁房屋，认为没有继续履行合同的必要，本院认为，双方再无继续履行合同的意愿，合同目的已无法实现，所签订的《房屋租赁合同》实际已被解除。被告辩称原告于2019年8月20日将大门上锁，造成被告自此日起无法继续使用租赁房屋的意见，仅凭未加盖原告公章的通知不足以证实被告实际搬离租赁房屋的时间，结合被告向原告出具的房租确认函，本院认定被告搬离租赁房屋时间为2019年11月30日之后。 关于欠付租赁费具体数额的问题，本院认为，被告租赁房屋总面积为1178㎡，按照每天每平方米租金1元及租赁使用期限两年为标准，计算出房屋租金为859940元（1178㎡×365天/年×2年），扣除被告已付租金150000元，被告尚欠原告租金709940元（859940元-150000元），原告现主张租金1467787元，无事实依据，主张的合理部分予以支持，超出部分不予支持。 关于租赁合同主体的问题，本院认为，虽然原告与被告及四家公司分别签订了租赁合同，但被告与另外四家公司均为关联公司，且被告和四家公司的法定代表人均为李泉樟，签订的五份合同除了租赁面积不同，其他内容完全相同，且被告代表其他四家关联公司向原告作出还款承诺，应视为被告自愿接受对其他四家关联公司欠付原告租金的认可，现原告要求被告承担给付责任，并未违反法律规定，本院予以支持，被告辩称应按其使用的实际面积支付租金的意见，依据不足，本院不予采信。 关于被告辩称要求原告给付装修残值损失833524元或折抵欠付租金的问题，本院认为，双方签订的合同6.4条明确约定：合同终止后，为了不影响房屋的二次租赁，依附于房屋的装修归原告所有。并根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。根据双方合同约定和法律规定，被告作为违约方，无权向原告索要装修残值损失，且本院在庭审中释明被告就此辩称意见是否提出反诉，被告当庭明确表示不提反诉，故被告此辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张采暖费及滞纳金的问题，本院认为，虽然合同4.3条约定被告在租赁期间所产生的采暖费由被告交纳，但原告未替被告向热力公司垫付此款，未产生实际损失，故原告此项请求，本院暂不予支持。 关于原告主张违约金1000000元的问题，本案中，被告欠付原告租金的行为，已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，根据法律规定，被告理应向原告赔偿违约金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第4.2条约定：如被告逾期支付租金的，按实际延期天数每天收取所欠费用总额千分之五的逾期违约金。按照约定，被告应向原告支付高额违约金，庭审中，被告认为双方约定的违约金明显过高，请求法院适当减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；又根据＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）＞第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述法律规定，原告主张的违约金以实际损失为限，而原告的实际损失就是欠付租金的利息损失。本院认为，原告主张的违约金可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准、根据原告主张的违约金期限365天、按照合同约定的分段给付租金时间乘以1.3倍予以计算，即违约金为39637.11元[具体计算公式：1、224985元×4.75%/年×1年（自2017年12月1日-2018年11月30日止）×1.3倍=13892.82元；2、224985元×4.75%/年×1年（自2018年6月1日-2019年5月30日止）×1.3倍=13892.82元；3、224985元×4.35%/年÷365天×261天（自2018年12月1日-2019年8月19日止，计261天）×1.3倍=9097.75元，自2019年8月20日起-2019年11月31日期间的利息，以欠付租金224985元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率乘以1.3倍予以计算；4、224985元×4.35%/年÷365天×79天（2019年6月1日-2019年8月19日，计79天）×1.3倍=2753.72元，自2019年8月20日起-2020年5月31日期间的利息，以欠付租金224985元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率乘以1.3倍予以计算。以上4笔合计39637.11元（13892.82元+13892.82元+9097.75元+2753.72元）]，故原告主张的违约金，合理部分予以支持，超出部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）＞第二十九条之规定，判决如下： 一、被告哈密广开元能源有限公司给付原告新疆煤田地质局一五六队物业服务公司房屋租金709940元; 二、被告哈密广开元能源有限公司支付原告新疆煤田地质局一五六队物业服务公司违约金39637.11元；另外自2019年8月20日起-2019年11月31日期间、2019年8月20日起-2020年5月31日期间的两项利息，分别以欠付租金224985元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率乘以1.3倍分别予以计算； 三、驳回原告新疆煤田地质局一五六队物业服务公司要求被告哈密广开元能源有限公司支付采暖费65512.04元及滞纳金15329.82元的其他诉讼请求。 以上被告应付原告款项，应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案争议标的2548628.86元，给付标的749577.11元，占争议标的的29.41％。案件受理费27189.03元，本院减半收取13594.52元，由被告哈密广开元能源有限公司负担29.41％即3998.15元，原告新疆煤田地质局一五六队物业服务公司负担70.59％即9596.37元。本院多收诉讼费13594.51元予以退还原告新疆煤田地质局一五六队物业服务公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 李 强 二〇二〇年六月十五日 书记员 阮文婷