重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初1389号 原告：刘敦英，女，1963年12月7日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：左昌德，重庆星兴律师事务所律师。 被告：杨清荣，男，1952年7月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：潘莉，重庆市渝北区洛碛法律服务所法律工作者。 被告：杨某某，女，2014年8月17日出生，汉族，住重庆市渝北区。 法定代理人：杨某（系杨某某父亲），男，1981年11月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。 法定代理人：刘某（系杨某某母亲），女，1986年3月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 原告刘敦英与被告杨清荣、杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告刘敦英及其委托诉讼代理人左昌德，被告杨清荣及其委托诉讼代理人潘莉到庭参加了诉讼。被告杨某某的法定代理人杨某、刘某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘敦英的诉讼请求为：1、解除原被告于2019年8月17日签订的《重庆市房屋买卖合同》；2、由杨清荣和杨某、刘某退还原告的购房款356000元，并承担75200元的违约责任；3、由杨清荣与杨某、刘某赔偿原告预交的物管费462元及预交的装修保证金、建渣清运费700元；4、由杨清荣与杨某、刘某赔偿原告中介服务费7500元。5、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告通过重庆馨月房地产营销策划有限公司与杨清荣、杨某某、刘某等于2019年8月17日签订《重庆市房屋买卖合同》，约定杨清荣、杨某将渝北区石船镇xx路x号x幢x号安置房出售给原告，总价376000元，付款方式为签订合同时支付100000元，在2019年9月1日前支付256000元，剩余20000元在办理产权过户时支付。原告按时足额支付了356000元房款，并向物管公司办理了装修许可证、预交了物管费后，杨清荣明确表示不再继续履行合同。原告遂起诉。 被告杨清荣辩称：同意解除合同，但其不存在违约。原告所支付的购房款杨清荣未收到。对其第2、3、4项诉讼请求应当予以驳回。 被告杨某某的法定代理人杨某、刘某未到庭，也未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，被告杨某某的法定代理人杨某、刘某未到庭，视为放弃举证质证的权利。对当事人无争议的《重庆市房屋买卖合同》、收条、转款凭证、定销商品房准购证、接房通知书、装修施工许可证、录音等证据本院予以采信。 经审理查明：杨某某系杨清荣的孙女。定销商品房准购证显示，户主杨清荣，其他家庭成员：杨清荣、杨某某、邓朝兰，住房安置对象3人。安置地点龙兴工业园定销商品房。户型：一室，建筑面积约35平方米，购房人员:邓朝兰；户型：大二室，建筑面积约70平方米，购房人员：杨清荣。《接房通知书》要求杨清荣对所购买的xx路xx定销商品房于2019年6月4日至6月5日内，带上购房相关资料，到物管处办理接房手续。接房现场业主需缴纳的费用：1、预交1年的物管费，收费标准：按建筑面积0.5元/平方米计算；2、装修保证金500元/户；3、装修垃圾二次转运费，按户型缴纳（一室100元/户，二室200元/户，三室300元/户）。 2019年8月17日，杨清荣、杨某某作为出售方（甲方），刘敦英作为购买方（乙方），重庆馨月房地产营销策划有限公司作为经纪方（丙方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋坐落为重庆市渝北区xx镇xx路x号x幢x，第二条成交价格该物业总成交金额376000元，此成交价已包含该物业大修基金、五通费用及现有装饰装修、设施设备、相关物品和租约等。乙方（购买方）应在本合同签订之时向丙方支付居间服务费7500元。第四条付款方式。乙方按下列（二）种方式按期付款：（二）分期付款：第一期：签定本合同当日，乙方支付甲方购房房款100000元；第二期：于2019年9月1日前乙方支付甲方购房房款256000元；第三期：产权过户当日，乙方支付甲方购房房款20000元。产权现状该物业产权正在办理中。房屋交付。甲方应当在签定本合同当日将房屋交付给乙方。第九条相关违约责任：1、出现下列第（1）种情形或乙方出现下列第（2）种情况的，则构成根本违约，且守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该物业成交价20%作为违约金。（1）甲方提供的该物业所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效、房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给乙方或擅自提供房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权。……（3）甲乙双方任何一方违约导致合同解除的，丙方已收取守约方的所有费用均不予退还，由违约方直接赔付给守约方。（一）甲方逾期交房的违约责任甲方未按本合同约定将该房屋交付给乙方的，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在15日之内，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已付房价款万分之五作为违约金，合同继续履行；（2）逾期超过上述约定时间的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应自退房通知送达之日起七日内退还已付房价款，并按已付房价款金额20%向乙方支付违约金。第十四条备注:1、甲方以全款方式出售该物业（包含大修基金、五通费用）具体付款方式为本合同第四条第（二）项支付，该物业产权证下达时的退钱、补钱均由甲方自行承担；……4、该物业办理权属转移登记手续前，如因甲方原因拒不履行本合同，除赔偿乙方违约金外还须照价赔偿乙方对该物业的装修、装饰费用，以乙方票据为准。合同尾部杨清荣、杨某、刘某、邓朝兰在甲方处签名。刘敦英在乙方处签名。刘敦英与杨清荣均明确邓朝兰与本案的房屋买卖合同关系无关。 2019年8月17日，杨某、杨清荣向刘敦英出具房款收条，内容为:今收到买方刘敦英（身份证号：XXXXXXXXXXX）支付购买位于重庆市渝北区xx镇xx路x幢x号购房房款壹拾万元整。 胡永强于2019年8月17日向杨某某转账50000元，向刘某的支付宝转账30000元，向刘某的微信转账20000元。刘敦英称胡永强是其儿子。 2019年8月22日，杨某某、杨清荣再次出具收取房款256000元的收条。 2019年8月21日，胡永强向杨某转账50000元；微信支付给杨某10000元；2019年8月22日胡永强向杨某微信支付10000元；胡贵言向杨某转账122000元；2019年8月23日，胡永强向杨某某转账24000元。 杨清荣称两份借条是签订合同的当天书写，其未收到款项。刘敦英称2019年8月17日的借条是杨清荣、杨某收款后书写；2019年8月22日的款项也是收款后书写的。 2019年8月22日案涉房屋办理了装修许可证。 2019年11月12日，胡永强与杨清荣的通话录音中，杨清荣的陈述为：我不卖，我要自己住。你没有把钱打给我。 2019年11月12日，胡永强与刘某的通话录音中，刘某的陈述为：我没有喊他去占，我们都想喊他搬出去，关键是我们也喊不动他，他也没有住在里面。胡：关键是你老汉他已经把房子锁换了，你觉得我又进去得了吗？ 刘敦英另举示了如下证据： 1、重庆馨月房地产营销策划有限公司出具的中介费7500元收据，拟证明其缴纳了中介费； 2、重庆两江新区物业管理公司出具的建渣清运费200元收据，预付物管费462元收据、装修保证金500元的收据；拟证明刘敦英缴纳了上述费用。刘敦英明确装修保证金物管公司可以退还，但由于是杨清荣的名字，故只能由杨清荣退还； 杨清荣对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不是正规发票。 本院认为：上述证据均盖有收款单位印章，且与双方签订的合同以及接房通知书的内容相互印证，故本院予以采们。 杨清荣明确位于重庆市渝北区xx镇xx路xx幢x号系其与杨某某的安置房，但其已向杨某某、刘某购买了杨某某所占的份额。其与刘敦英签订合同时口头约定刘敦英应当向其支付款项。 本院认为:由于杨某某是无民事行为能力人，故应当由其法定代理人杨某、刘某代理实施民事法律行为。 杨清荣、杨某、刘某与刘敦英所签订的《重庆市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。 杨清荣认可案涉房屋是其与杨某某的安置房，其就其已向杨某、刘某购买杨某某份额的陈述没有举示证据，且与合同中杨某、刘某作为杨某某的法定代理人进行了签名的事实不符，本院不予采信。故应当认定案涉房屋属于杨清荣与杨某某共有。杨清荣现未举证证明其与刘敦英之间有将房款支付给杨清荣的约定，按《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”的规定，刘敦英将房款支付给杨某某的法定代理人杨某和刘某的行为并无不妥，也应当视为杨清荣收到了该款项。 现由于杨清荣没有履行交房义务，也明确表示不会继续履行，并同意解除合同。考虑到双方合同的履行还涉及到之后的房屋产权过户问题，故双方之间的《重庆市存量房屋买卖合同》应予解除为宜。对于解除的时间点，本院以杨某某的法定代理人刘某收到本院送达的民事诉讼状的日期2020年4月14日作为解除时间点。 杨清荣与杨某某的法定代理人杨某、刘某在收取刘敦英的购房款后，不履行合同约定的交房义务，已构成违约，应当承担违约责任。 按《中华人民共和国民法通则》第一百三十三条“无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任”的规定，杨某某的民事责任应当由其法定代理人杨某某、刘某承担。 双方合同解除后，杨清荣、杨某、刘某应当退还刘敦英所支付的购房款356000元，并按合同约定支付已付房价款20%，即356000*20%=71200元的违约金，对刘敦英主张超出部分的违约金金额本院不予支持。 对于刘敦英要求的中介费虽然双方有合同约定，但其与预交物管费、装修保证金和建渣清运费的性质一样均属于其损失范围，由于本院已对杨清荣、杨某、刘某的违约行为支持了违约金，该违约金的金额也足以弥补刘敦英的此部分损失，故对其此项诉讼请求本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第二十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十三条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告刘敦英与被告杨清荣、杨某某在2019年8月22日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》于2020年4月14日解除； 二、被告杨清荣与被告杨某某的法定代理人杨某、刘某在本判决生效后七日内退还原告刘敦英购房款356000元； 三、被告杨清荣与被告杨某某的法定代理人杨某、刘某在本判决生效后七日内支付原告刘敦英违约金71200元； 四、驳回原告刘敦英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费7896元，因适用简易程序审理减半收取3948元，由原告刘敦英负担48元；被告杨清荣与被告杨某某的法定代理人杨某、刘某负担3900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二〇年六月四日 书记员  张春凤