广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初544号 原告：防城港彰泰房地产开发有限公司，住所：广西防城港市港口区东兴大道西侧彰泰观江海小区。统一社会信用代码：91450600MA5N9Y2L3L。 法定代表人：姜涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李兰娟，广西迈泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 被告：毛蓝青，男，1984年7月15日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 原告防城港彰泰房地产开发有限公司（以下简称彰泰公司）与被告毛蓝青商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彰泰公司的委托诉讼代理人李兰娟到庭参加诉讼，被告毛蓝青经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彰泰公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》；2.被告配合原告到合同登记机关办理注销《商品房买卖合同》备案手续；3.被告向原告支付违约金239554.80元（计算方式：合同总价款798516元×30%)、赔偿律师代理费1万元，合计249554.80元，并判决该笔款直接从被告已付购房款中扣除。事实与理由：2019年6月21日，原、被告在防城港市港口区份《商品房买卖合同》，约定出卖人将所属的位于防城港市港口区西侧彰泰观江海20号楼29层2901号房预售给被告，合同总价款为798516元，买受人即被告采取分期付款的方式，首期款400516元应于2019年6月21日前支付，第二期房款239000元应于2019年9月21日前付清，第三期房款159000元应于2019年12月21日前付清。合同第八条逾期付款责任约定：如买受人未按约定时间付款，逾期在90日内，应按日计算支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。双方同时签订了本合同的补充协议，该合同附件十一补充协议第十六条关于合同解除或终止第1款约定：若出卖人同意买受人退房条件解除合同的，或因买受人的原因导致出卖人解除合同的，买受人应按照合同总价款的30%支付出卖人违约金并按本附件第1款第（2)处理，赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失（含再次出售时所受的差价损失），出卖人在买受人己付房款中扣除违约金及出卖人再次卖出该房时所受的差价损失及相关费用、因解除合同发生的各项费用及其他全部应付未付款项后，将剩余房款退回买受人。该补充协议还约定，《商品房买卖合同》与本补充协议内容有抵触的，以本补充协议内容为准。商品买卖合同及相关附件补充协议签订后，被告依约支付了首期款，但随后被告在合同履行过程中没有按约定的期限内支付后期房款，截至2020年3月20日，被告第二期应付房款仍余2万元未付，已逾期181天，第三期款159000元也逾期未付，逾期付款均超过了90天，原告多次以各种方式催促被告履行合同付款义务，但至今仍未能履行。同时，《商品房买卖合同》签订后，原告已经到有关机关办理了《商品房买卖合同》备案登记手续。按照合同补充协议第十六条第2款第(2)项约定：双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续。另外，合同还约定争议解决方式，双方履行合同中发生争议后可向房屋所在地人民法院起诉。原告认为，原告与被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，被告的逾期付款行为已构成了违约，且构成了合同解除的条件，原告有权要求解除双方之间的《商品房买卖合同》、要求被告支付239554.80元违约金和赔偿1万元律师代理费，合计249554.80元，并应配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案、预告登记手续。 被告毛蓝青未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2019年6月21日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2019102558），约定被告向原告购买防城港市港口区西侧彰泰观江海20号楼29层2901号房，房屋建筑面积90.74平方米，单价为每平方米8800.04元，总价款计798516元。合同第七条约定买受人采取分期付款的方式支付房款，即买受人应当在2019年12月21日前分3期支付该商品房全部价款，首期房价款400516元，应当于2019年6月21日前支付。第二期房价款计239000元应于2019年9月21日前付清。第三期房款及159000元，应于2019年12月21日前付清。合同第八条约定逾期付款责任为：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款差额确定。合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一），补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件十一补充协议第十六条第1款约定：……若出卖人同意买受人退房要求解除合同的，或因买受人原因导致出卖人解除合同的，买受人应按合同总价款30％支付出卖人违约金并按本附件第五条第1款第（2）项处理，本合同解除，出卖人可将该房另行出售他人，买受人无异议。第2款第（3）项约定：出卖人应在双方履行完毕上述义务、该商品房返还出卖人且出卖人另行出售后30日内，按本合同及其附件、本协议扣除有关款项（含另行出售可能发生的差价损失）后将剩余房款返还买受人，买受人因购买该商品房而与第三方发生的各项费用，包括但不限于贷款利息、印花税、契税、维修资金、担保费、保险费、委托代理费等税费，由买受人自行承担。第7款约定：若因买受人未按约支付本合同约定的任一款项、或归还银行贷款、欠付的出卖人受让债权款项（若有）、或该商品房被查封、预查封、冻结等原因导致双方发生纠纷的，买受人同意承担出卖人为实现债权或解除本合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、申请财产保全的保险费、律师费等）。合同附件十一补充协议第十九条第4款约定：《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议构成双方关于买卖该商品房单位的全部协议内容，内容如与之前签署的认购书等有抵触的，以《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议为准；《商品房买卖合同》与本补充协议内容有抵触的，以本补充协议内容为准。补充协议结尾处买受人特别声明：合同条款可能存在限制买受人权利、减轻或免除出卖人义务和责任的情形，出卖人已采取合理的方式逐字逐句提请买受人注意并作充分说明，买受人已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并同意全部接受。合同还约定了其他事项。同日，原告将上述《商品房买卖合同（预售）》报防城港市住房和城乡建设局登记备案。 2019年4月23日，原告向被告出具了两份《收据》（编号分别为：1501901、1501902），表明收到被告案涉商品房房款323818元、17000元。2019年4月29日，原告向被告出具了一份《收据》（编号：1502039），表明收到被告案涉商品房二期楼款26016元。2019年6月21日，原告向被告出具了一份《收据》（编号：1502791），表明收到被告案涉商品房房款33682元。2019年12月17日，原告向被告出具了一份《收据》（编号：1507210），表明收到被告案涉商品房房款179000元。2019年12月31日，原告向被告出具了一份《收据》（编号：1507431），表明收到被告交来案涉商品房房款4万元。 2019年10月31日，原告向被告出具了一份《催促履行通知函》（以下简称《通知函》），表明被告与原告于2019年6月21日签订《商品房买卖合同》购买案涉商品房，截止至2019年10月31日，被告已缴纳首付款400516元，按照约定，被告应于2019年9月19日前缴足房款639516元。现发函给被告，望被告于2019年11月5日前携带相关资料到原告公司缴纳房款，避免损失的扩大。2019年11月13日，原告向被告出具了一份《广西迈泰律师事务所律师函》（以下简称《律师函》），表明在合同签订后，被告未能依约支付第二期房款239000元，原告多次催促未果，截止发函之日已逾期付款达53日，根据合同约定原告有权追究被告的违约责任，请被告在收到律师函后立即前往原告公司支付拖欠的购房款并与原告协商处理逾期付款责任事宜。但原告未能举证证明被告已签收上述《通知函》及《律师函》。 另查明，2020年3月20日，原告（甲方、委托人）与广西迈泰律师事务所（乙方、受委托人）签订了一份《委托代理合同》，约定原告就与被告的商品房买卖合同纠纷委托乙方的李兰娟、黄世军律师代理诉讼，律师服务费为1万元。2020年3月26日，原告就本案向本院提起诉讼。2020年4月29日，广西迈泰律师事务所向原告开具了一份《增值税专用发票》，载明律师服务费为1万元并在备注处注明“防城港彰泰公司与毛蓝青商品房买卖合同纠纷案代理费”。2020年5月8日，原告向广西迈泰律师事务所转账支付59000元，并注明“律师代理费”。同日，原告向本院出具了一份《情况说明》，表明原告在与吴余焱、毛蓝青、董和友、董帅、陈景丽商品房预售纠纷的5个案件中，统一支付了5个案件的律师代理费59000元，其中与毛蓝青案件的为1万元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按约履行义务。合同签订后，被告仅向原告交纳了首期款400516元及第二期房款219000元，第二期款仍有2万元未付，至原告起诉之日已逾期187天；第三期款159000元也逾期未付，至原告起诉之日已逾期96天。且被告在收到本案的应诉材料后，未出庭应诉，亦未对未付款的事实提出抗辩，故本院认定被告逾期付款的行为构成违约，应按合同的有关约定承担相应的违约责任。根据合同第八条关于逾期付款责任的约定，被告逾期付款超过90日的，原告有权解除合同，现原告主张解除案涉《商品房买卖合同（预售）》有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，合同解除后，被告应配合原告办理注销案涉《商品房买卖合同（预售）》备案手续。 关于违约金的问题。前述本院已认定被告的行为构成违约，应按照合同约定向原告支付违约金。因被告在收到本案应诉材料后，未出庭应诉，亦未对原告主张的违约金计算标准提出异议，故原告主张违约金按照合同附件十一补充协议第十六条第1款约定“……因买受人原因导致出卖人解除合同的，买受人应按合同总价款30％支付出卖人违约金并按本附件第五条第1款第（2）项处理”计算，即原告请求被告支付合同总价款30％的违约金239554.80元（798516元×30％），本院予以支持。 关于律师费的问题。案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一第十六条第7款约定若因买受人未按约支付合同约定的任一款项，导致双方发生纠纷的，买受人同意承担出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、律师费等）。原告为案涉纠纷与广西迈泰律师事务所签订了《委托代理合同》并实际支付了律师费1万元。根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》（桂价费〔2013〕41号）及《广西壮族自治区律师服务收费标准》中有关民事案件的收费标准，原告诉请的律师费1万元有事实和法律依据，本院予以支持。 根据合同附件十一补充协议第十六条第2款第（3）项的约定，原告请求将上述违约金及律师费在被告的已付购房款619516元中扣除，本院予以支持。在扣除上述费用后，原告应按约将剩余购房款369961.20元（619516元-239554.80元-1万元）退回给被告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告防城港彰泰房地产开发有限公司与被告毛蓝青于2019年6月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2019102558）； 二、被告毛蓝青在本判决生效之日起三十日内配合原告防城港彰泰房地产开发有限公司办理注销案涉《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2019102558）备案手续； 三、被告毛蓝青向原告防城港彰泰房地产开发有限公司支付违约金239554.80元； 四、被告毛蓝青向原告防城港彰泰房地产开发有限公司支付律师费1万元； 五、上列第三、第四项款项合计249554.80元，原告防城港彰泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内从被告毛蓝青已付购房款619516元中扣除。 案件受理费10400.71元，减半收取计5150.35元（原告防城港彰泰房地产开发有限公司已预交），由被告毛蓝青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费10400.71元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审 判 员 李明娟 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 罗 茜 书 记 员 朱俊杰 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。