广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初4041号原告：卢云光，男，汉族，1959年6月20日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人：薛翔，广东天阙律师事务所律师。委托代理人：黄潇良，广东天阙律师事务所实习律师。被告：深圳市上下屋物业服务有限公司，住所地广东省深圳市宝安区石岩街道办事处上下屋办公楼201房，统一社会信用代码9144030031184530XB。法定代表人：叶巧青，总经理。委托代理人：陈杰文，广东深宝律师事务所律师。委托代理人：马小鹭，广东深宝律师事务所律师。原告卢云光与被告深圳市上下屋物业服务有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告卢云光的委托代理人薛翔、黄潇良，被告深圳市上下屋物业服务有限公司的委托代理人陈杰文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢云光向本院提出以下诉讼请求：诉讼请求：1.依法确认被告对荔湖花园小区无物业管理权利；2.判令排除被告对荔湖花园的妨害，自判决生效之日起十日内撤离荔湖花园；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：荔湖花园是石岩街道龙腾社区下辖的一个综合性小区，占地3.5万平方米，国土规划建筑84栋，其中6栋为路边原当地村民建造用于商业、工业用途，一直未纳入物业公司管理的范围，另有3栋因产权不明、3栋拆除未重建，原告为本小区53号楼业主。荔湖花园整体土地规划于1995年，小区现业主通过购买的方式从原土地权人处购买取得各自的土地使用权。2004年前后，荔湖花园小区房屋陆续建成，期间小区一直处于无物业公司管理的状态，至2006年，根据深圳市宝安区《宝安区推广社区物业管理暂行办法》（深宝府[2006]20号）的规定，由石岩街道办、综治办、石岩公安派出所、上下屋村、荔湖花园部分业主持，组建成“荔湖花园管理处”，聘请了相关工作人员进行实际的管理，“挂靠”上下屋股份合作公司的营业执照进行正常管理。2006年至2013年期间，由于小区管理混乱，业主对物业意见极大，鉴于原管理出现了严重的财务亏损的状态，加之荔湖花园每天出现、偷、抢等治安事件，业主生活中无安全感，强烈要求上下屋村委接管，上下屋村不愿意接管，最后协商由我们荔湖花园业主大会推选的业主代表接管，并对全体业主及住户公告了该《通知》，《通知》内容为：“经我村决定对于荔湖花园管理处公章及财务章从2013年6月1日号开始移给荔湖花园业主代表委员会接管”。由于现有的法律法规并不能支持此种综合小区业主依法登记成立“业主委员会”，故自业主代表接管小区管理起，未能以“业主委员会”的独立法律地位与物业管理公司签订服务合同，于是业主代表自行组建了荔湖小区管理团队，与保安服务公司签订了服务合同，并聘请李炳莲为小区管理处的工作负责人。当时为完善管理处的工作，部分业主自费购买了相关物资，编制社区治安防控工程，按照区政府的各项指标要求对小区进行了有效、实际的管理，得到了业主的一致好评，并有了一定的盈利结余。在此期间，小区管理费的收取，保安公司、物业管理工作人员的劳动报酬等，均由业主代表叶瑞龙于银座村镇银行的私人账户统筹和支出，业主代表则未领取任何报酬。经过业主代表团队的共同努力，小区多次获得“安全文明小区”的称号，其中“深圳政府在线”网站于2018年10月13日刊登了名为《宝安石岩以项目化运作形式在荔湖花园开展现代化社区治理体系建设“样板工程”》的报道。但自2019年6月份起，被告见小区收费有利可图，私自拉拢、利诱物业管理处负责人李炳莲，使其脱离原业主代表的实际管理，且在无任何委托手续、业主授权的情况下，非法划定停车位，安装车辆识别系统，并非法发布告示，通知业主及住户改变车辆收费方式，强制进行收费。原告认为，被告的行为，侵害了业主对合法不动产物权的完整性，原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告深圳市上下屋物业服务有限公司辩称，第一，被告依法享有对荔湖花园的物业管理权，根据深圳物业管理条例第125条规定，原农村城市化社区可以在区人民政府的统筹协调下由原农村集体经济组织，继受单位作为责任主体。参照本条例及相关规定，成立物业管理自治机构。物业管理自治机构的职责限于自行提供物业服务，或者购买物业服务，并处理以物业服务企业履行合同相关的事项。原农村城市化社区物业管理自治机构成立和运作的具体办法，由区人民政府制定。在本案中，原农村集体经济组织深圳市上下屋股份合作公司成立物业管理自治机构深圳市上下屋物业服务有限公司即被告，并且股份公司与被告签订物业管理合同书，该合同在石岩街道物业管理办公室有备案。因此，被告依法依规取得荔湖花园的物业管理权。第二，原告的诉讼主体不适格。荔湖花园小区本质上是城中村小区，所属土地属于集体土地，所建物业的合法性尚未明确，根据现有的法律法规无法成立业主委员会。原告起诉书中亦自称现有法律法规不支持此种综合小区业主依法登记成立业主委员会。建房人的业主身份不合法，建房人的自身权利义务不明确，建房人当初通过各种渠道购买土地建设房屋没有相关的产权证书，按现今的法律法规不具有业主身份，在现行的法律法规中也找不到任何的依据。因此，城中村的房源合法性难以明确，难以引入正规的物业管理公司，也不能按照深圳物业管理条例签署物业管理服务合同。因此，本案原告要求被告排除对荔湖花园的妨害，原告的诉讼主体不适格。第三，被告管理荔湖花园小区并未影响原告的合法权益，由于历史的遗留问题，荔湖花园小区是私人向股份公司购买土地，自建房屋形成的城中村，目前被告主要是管理荔湖花园小区未出售的公共道路地块部分，被告没有管理原告私人建设的房屋，原告自建的房屋内部由其自行管理。因此，被告根据物业管理合同书收取物业管理费对辖区住宅是0.35元/平方米/月，商铺是0.5元/平方米/月。正是因为不涉及到自建房屋内部的管理，被告向房东收取的物业管理费很低，主要用于其自身产生的垃圾清运费用，物业费主要是荔湖花园小区未对外出售的公共道路地块部分产生的停车费用，所以原告自行管理自建房屋，被告管理荔湖花园小区并未影响原告的物权的合法权益。第四，被告接管荔湖花园小区后做了大量的管理工作，管理前后效果改善显著，荔湖花园小区原本处于无人管理状态，内部管理混乱，在政府、街道办、业主的要求下，先由上下屋村委接管，一开始由上下屋股份公司物业部进行管理，后续按照街道的要求成立了专门的物业公司。上下屋股份公司在管理前期投入巨大，小区管线整修，配套建设设备购置，停车场系统及小区监控都需要耗费巨大的资金。实行物业管理后由于管理费较低，无法完全按照市场化运作，村委每年还要给荔湖花园管理处一定的补贴才能维持基本的运营。随着这几年的车辆普及，小区中停车费多了才有盈余。部分业主感到有利可图，才自行成立物业公司，想自行管理，于是与被告发生了纠纷。综上，本案实际上是被告与原告之间发生的小区物业管理权之争，在涉案小区未成立业主委员会的情况下由上下屋股份公司与被告签订物业服务合同，合理合法。在石岩街道甚至宝安区××××城中村小区基本采用这种模式。在后续深圳物业管理条例的制订过程中也充分考虑到这个现实情况，并在深圳物业管理条例第125条中对深圳市城中村物业管理的模式进行了明确规定。因此，原告的诉求没有法律依据，被告依法依规取得了荔湖花园的物业管理权，请求依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。经审理查明：原告自称其是荔湖花园53号楼业主，为证实其身份，原告向本院提交了《深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执》1张，载明其于2003年12月4日向深圳市宝安区石岩处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑办公室申报历史遗留违法私房，申报编号为T7-0301-A00296。另，原告为证实其提起本次诉讼得到其他业主的支持，向本院提交了《专项法律服务合同附件委托人（甲方）名单（按石岩荔湖花园国土规划平面图户数）》3页。对于上述证据材料，被告认为因原告未提交相关的产权证明，无法证实其53号楼的业主；签名表中亦无法看到签名内容与本案相关，且无法证实签名人员的身份。另查，2013年5月31日，深圳市上下屋股份合作公司物业管理分公司刊发《通知》，内容如下“经我村决定对于荔湖花园管理处公章及财务章从2013年6月1日开始移给荔湖花园业主代表委员会接管”，被告确认上述《通知》的真实性，但称《通知》中所称的两枚公章是私刻的，并未在公安机关进行备案，移交公章是为了便于管理。2017年7月份，深圳市上下屋股份合作公司与被告签订《物业管理合同书》委托被告对荔湖花园进行管理，具体委托事项如下：（一）本物业规划红线内属物业管理范围的消防、交通、公共秩序维护、环境卫生、园林绿化、停车场、公用设施、设备的日常管理和维护养护，负责对小区内房屋的使用、维修和养护进行管理；（二）房屋建筑本体自用设施设备的日常养护、管理和运行服务；（三）房屋建筑本体自用部位的日常养护和管理；（四）本物业规划红线内的配套服务设备的日常养护和管理；（五）公共环境（包括公共场）的清洁卫生，除四害服务；（六）车辆行驶及停泊秩序的公共秩序管理；（七）维护公共秩序；（八）本物业规划红线内属小区物业管理范围的基础设施和公用设施的修改工程，协助施工单位完成小区旧改工荼；（九）组织社区文化娱乐活动；（十）物业及物业管理档案、资料的管理；（十一）负责向业主（住户）收取下列费用：物业管理综合服务费、临时车位有偿使用费、固定车位有偿使用费、建筑、装修清运费、专项服务及有偿服务费、其他费用。合同的期限为三年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止。随后，被告对荔湖花园进行部分改造，包括规划停车位置、在小区出入口加装车辆出入道闸系统等。2019年10月16日，被告向荔湖花园的住户发送通知，主要内容为“尊敬的业主：荔湖的小区出入道闸系统已更新完成，从2019年11月1日开始使用新的车辆识别系统，鉴于小区内的车辆越来越多，请各业主到荔湖管理处登记车辆号码，时间是10月17日至10月30日截止，现在每栋楼房业主可以免费办理一台月卡车辆，业主的直系家属可以享受每台车辆按每个月150元收费，请大家带上业主车辆行驶证来办理，特此公告。”另查，双方确认荔湖花园的物业管理费收费标准为住宅是0.35元/平方米/月，商铺是0.5元/平方米/月，原告称其是将物业管理费以现金的方式交给小区业主代表聘请成立的管理处，被告则称荔湖花园的管理费是交至被告处的。上述事实，有开庭笔录及《通知》、回执、合同等证据材料相互佐证并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，被告基于其与深圳市上下屋股份合作公司签订的《物业管理合同书》取得荔湖花园的物业管理权，并对花园内公共区域的车位等进行重新划分，在小区出入口加装的道闸，对出入小区的车辆进行管理，有合法依据。原告要求确认被告无物业管理权利，并要求被告撤离小区，本案所涉及的是物业管理权，依据上述规定，该事项应属共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告虽向本院提交了《专项法律服务合同附件委托人（甲方）名单（按石岩荔湖花园国土规划平面图户数）》3页，该材料中虽有不同人员的签名，但原告并未提交证据证实签名人员的真实身份，且从材料中亦无法看到签名的事由，因此，原告称其提起本案的诉讼已经过荔湖花园绝多数业主的同意的主张，本院不予采信。原告以荔湖花园第53号楼业主的身份提起本案诉讼，不符合《中华人民共和国物权法》的规定，本院对原告的主张不予确认。综上，原告的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告卢云光的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告卢云光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 高  小  丽二〇二〇年六月三日书记员 陈雅莹(兼)书记员 边  秋  红附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。