江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3125号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海叶美保温材料科技有限公司。委托诉讼代理人：张龙峰，上海汇隽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：太仓环臣实业有限公司。上诉人上海叶美保温材料科技有限公司（以下简称上海叶美公司）因与被上诉人太仓环臣实业有限公司（以下简称太仓环臣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初4614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年月日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上海叶美公司上诉请求：1、发回重审或者依法予以改判；2、太仓环臣公司承担本案的上诉费。事实与理由：首先，关于上海叶美公司与太仓环臣公司租赁关系是否解除或者关于合同无效部分占有状态是否消灭的认定无事实与法律依据。（1）太仓环臣公司提交的录音整理记录存在以下几个问题：①录音原件一直未予以出示，上海叶美公司对公司法定代表人以外其他录音人的声音在无原件对照的情况无法进行认可。②录音中存在两段不同的对话，却出现在一段录音文件中，录音是否存在剪辑编辑一审法院未予审查。③录音文字整理中上海叶美公司法定代表人多次以未处理好租赁标的物内相关遗留物品为由，拒绝签署交接文件。一审判决书中认定的搬离日期为附条件的搬离日期。录音证据形式上存在诸多瑕疵，内容上也无法体现太仓环臣公司已经从系争租赁标的物搬离。（2）系争租赁标的物厂区内有部分厂房系上海叶美公司自己使用。上海叶美公司针对这部分厂房发布招租广告与本案毫无关联性。一审法院由此推定太仓环臣公司已经搬离，显然缺乏依据。（3）一审法院认定之使用也仅为存放部分物品，并未对太仓环臣公司的租赁权益构成任何妨碍。一审法院认定太仓环臣公司已经搬离系争租赁标的物缺乏事实依据。其次，一审法院认为本案中太仓环臣公司遗留物品的处理应当属于租赁关系解除后的侵权纠纷，上海叶美公司不予认可。（1）太仓环臣公司的证据并不能证明其已经从系争租赁标的物搬离。（2）租赁关系结束意味着承租人丧失对租赁标的物的占有、使用权利，出租人重新获得租赁标的物的占有、使用以及收益的权利。而承租方是否完全搬离租赁标的物不应仅仅以其是否搬离其主要生产设备为据，而是应当考虑其遗留的物品是否妨碍出租方对租赁标的物的正常使用。本案中，租赁双方在租赁关系存续期间对如何处理太仓环臣公司遗留物品一直未达成一致意见，从而未能办理交接手续。本案应当仍然属于租赁关系项下的纠纷，而非租赁关系解除后的侵权纠纷。（3）本案审理过程中，针对太仓环臣公司遗留物品是否会妨碍上海叶美公司对租赁标的物的使用，是否能够证明太仓环臣公司并未完全搬离租赁标的物，上海叶美公司书面申请一审法院至租赁标的物进行现场勘验，一审法院对此申请未予以采纳。最后，一审法院认为本案租赁协议存在部分无效的情形。在合同无效的情形下，太仓环臣公司仍然应当承担占有使用费。一审法院在判决中对上海叶美公司的主张一律不予支持显然不合理。太仓环臣公司未作答辩。上海叶美公司向一审法院起诉请求：1.判令太仓环臣公司支付上海叶美公司租金210000元（2019年6月1日至2019年12月31日期间）；2.判令太仓环臣公司支付上海叶美公司违约金（按420000元的2‰为基数，自2019年5月1日起以天数为单位计算至实际支付之日止）；3.诉讼费用由太仓环臣公司承担。太仓环臣公司提出反诉请求：1.判令确认双方的租赁合同于2018年10月16日解除；2.判令上海叶美公司返还太仓环臣公司租房押金50000元并赔偿逾期利息损失（以50000元为本金，按银行同期贷款利率，自2019年1月16日起算至判决生效之日止）。一审法院认定事实：2016年10月22日，上海叶美公司（甲方）与吴克俊（乙方，太仓环臣公司的设立人，太仓环臣公司成立后为法定代表人）签订《厂房租赁合同书》一份，约定甲方将其位于太仓市的厂房租赁给乙方使用，厂房建筑面积为2543平方米，租赁期限为六年，自2017年1月1日起至2022年12月31日止。合同第三条关于租赁费用约定，“厂房年租金为420000元，此租金为不含税价，开票税金由乙方自行承担，除双方协商另定；乙方于签订本协议之日，向甲方支付50000元作为租房定金（自租赁期开始时此定金自动转为租房押金，合同期满时，如乙方无违约责任，甲方在合同期满伍日内将此保证金(不计息)返还乙方）；厂房租金先付后用，半年一付，乙方定于2017年1月1日向甲方支付首次租金210000元，以后每次租金乙方应提前30天向甲方支付”。合同第七条关于违约事项约定，“乙方逾期交付租金，除应按实补交欠租外，并按年租金的2‰，以天数计算向甲方交付违约金；在租赁台同期限届满前，任何一方不得违约或提前解除合同，一方坚持解除租赁合同的，须提前叁个月通知对方”。合同第八条关于免责条款约定，“租赁期间，如因其它政府强制措施而不宜继续租用的，甲方应书面通知乙方合同终止。甲方将退还乙方押金及己付的剩余租金并给乙方一定的时间搬迁，按政府实际赔偿的搬迁费支付给乙方，乙方不得另行追究甲方违约责任”。该合同还约定了其他内容。合同签订后，太仓环臣公司的法定代表人吴克俊向上海叶美公司交付了定金50000元。2016年12月6日，太仓环臣公司经批准成立，以租赁厂房作为注册地址，并从事生产经营，太仓环臣公司按合同约定的日期向上海叶美公司支付了截至2018年12月31日的租金。2018年6月11日，上海叶美公司及其法定代表人张书峰向吴克俊出具借条一份，内容为“今收到吴克俊预付2019年上半年1月至6月租金200000元，如果在即日起至2019年6月30日，不管遇到什么原因，吴克俊搬离太仓市沙溪镇岳王镇北路18号（租赁地），该笔预付租金转化为借款，上海叶美公司于吴克俊搬离前3日内归还（如有实际已发生部分予以扣除）并以此为基数支付2%利息，张书峰个人对该笔款项承担连带还款责任。”次日，上海叶美公司收到该200000元。2018年6月26日，上海叶美公司及其法定代表人张书峰再次向吴克俊出具借条一份，内容为“今收到吴克俊预付2019年上半年1月至6月租金50000元，连同2018年6月12日共付款250000元。如果在即日起至2019年6月30日，不管遇到什么原因，吴克俊搬离太仓市沙溪镇岳王镇北路18号（租赁地），该笔预付租金转化为借款，上海叶美公司于吴克俊搬离前3日内归还（如有实际已发生部分予以扣除）并以此为基数支付2%利息，张书峰个人对该笔款项承担连带还款责任。”该50000元上海叶美公司亦实际收取。太仓环臣公司已就该借款扣除租金后向上海市嘉定区人民法院提起诉讼。2018年10月12日，太仓市沙溪镇人民政府向太仓环臣公司出具限期关闭撤离告知书一份，称发现太仓环臣公司存在未经环保审批，建设生产线投入生产的问题，告知太仓环臣公司收到告知之日起，立即停止生产、经营行为并于2018年10月16日前搬离。之后，太仓环臣公司开始与上海叶美公司协商搬离事宜。2019年1月10日，太仓环臣公司搬离租赁涉案厂房，并提供2019年1月10日搬离时其工作人员与上海叶美公司法定代表人张书峰的录音，录音中双方明确租金可以算至2019年1月10日，但张书峰拒绝签字办理交接手续，要求太仓环臣公司将破坏的墙面等恢复原状，太仓环臣公司工作人员称由上海叶美公司自己处理并在预付的租金和押金中扣款，张书峰未同意。审理中，上海叶美公司称太仓环臣公司搬离前，在租赁厂房内填埋了危险化学品，并提供太仓市沙溪镇塘桥村村民委员会向其出具的限期整改通知一份，内容为“太仓环臣公司搬迁后喷漆房、污水池，未经规定清理私自填埋，因此会造成地下水二次污染。限期一周内联系有资质危废公司进行处理，如未按规定时间进行整改，土地归属人附有连带责任”。另，上海叶美公司表示，如果太仓环臣公司完全搬离，租金确系应计算至2019年1月10日，合同也应在此时解除，但是太仓环臣公司未将恢复原状的房屋交付，故双方合同未解除，太仓环臣公司需继续交付租金。另查明：1.上海叶美公司提供太房权证沙溪字第××号房屋所有权证，显示建筑面积为1846.64平方米，房屋所有权人为太仓焦点印务有限公司。上海叶美公司表示，其与太仓焦点印务有限公司实际为共有人，但涉案房屋登记在太仓焦点印务有限公司名下。太仓环臣公司租赁部分除产证登记面积外，还有部分宿舍楼、办公楼等系上海叶美公司搭建的无证房屋。上海叶美公司另提供太仓焦点印务公司出具情况说明一份，内容为“本案出租标的物位于太仓市厂房，其产权人登记为我司，但实际上我司和上海叶美公司均系该处厂房权利人，因此上海叶美公司有权对外进行出租。”2.太仓环臣公司提供上海叶美公司法定代表人张书峰的微信朋友圈信息，显示张书峰分别于2018年12月27日、2019年1月7日、2019年1月9日、2019年3月7日发朋友圈，就涉案厂房发布招租信息。3.审理中，上海叶美公司表示涉案租赁厂房，上海叶美公司作仓库用，堆放了一些东西。上述事实，由上海叶美公司提供的《厂房租赁合同书》、限期整改通知、房屋所有权证、土地证、太仓焦点印务有限公司出具的情况说明，太仓环臣公司提供的限期关闭撤离告知书、微信聊天记录、电话录音、微信朋友圈截屏、借条及一审法院庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为：设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受。吴克俊作为太仓环臣公司的设立人与上海叶美公司签订《厂房租赁合同书》，上海叶美公司要求太仓环臣公司作为合同主体承担责任，太仓环臣公司亦无异议，认可为职务行为并提起反诉，一审法院确认吴克俊与上海叶美公司签订《厂房租赁合同书》的法律后果由太仓环臣公司承受，太仓环臣公司为合同主体。关于合同效力。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因太仓环臣公司承租上海叶美公司的厂房，其中部分未取得建设工程规划许可证，合同所涉部分因违反国家法律的强制性规定而无效，合同无效部分自始无效。所涉合同无效部分，因太仓环臣公司已于2019年1月10日腾退，上海叶美公司要求太仓环臣公司继续履行合同并支付2019年6月1日至2019年12月31日期间的租金及利息无法律依据，一审法院不予支持。关于合同有效部分是否已解除。根据法律规定，当事人协商一致可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院注意到：1.上海叶美公司、太仓环臣公司已就解除合同进行协商，并确认租金计算至太仓环臣公司搬离之日即2019年1月10日。2.上海叶美公司的法定代表人就涉案厂房在微信朋友圈多次发布招租公告。3.上海叶美公司已实际使用涉案厂房。4.上海叶美公司亦认可如太仓环臣公司完全搬离，合同应于2019年1月10日解除。综上，一审法院确认双方签订的《厂房租赁合同书》有效部分于2019年1月10日协商解除。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故一审法院对太仓环臣公司要求上海叶美公司返还租房押金50000元的反诉请求予以支持，对其利息主张，不予支持。上海叶美公司认为太仓环臣公司未将租赁房屋恢复原状并交付上海叶美公司，故应视为双方未解除合同。一审法院认为，太仓环臣公司将恢复原状的租赁房屋返还上海叶美公司系合同解除后太仓环臣公司的义务，上海叶美公司以太仓环臣公司未完全履行该义务为由认为合同未解除并要求太仓环臣公司支付2019年6月1日至2019年12月31日期间的租金及利息无法律依据，一审法院对其该意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，一审法院判决：一、2016年10月22日双方签订的《厂房租赁合同书》无效部分自始无效，有效部分于2019年1月10日解除。二、上海叶美保温材料科技有限公司于判决生效之日起十日内支付太仓环臣实业有限公司租房押金50000元。三、驳回上海叶美保温材料科技有限公司的诉讼请求。四、驳回太仓环臣实业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费5584元，由上海叶美保温材料科技有限公司负担。反诉案件受理费1082元，减半收取541元，由上海叶美保温材料科技有限公司负担530元，太仓环臣实业有限公司负担11元。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审争议焦点在于租赁合同的解除时间。首先，上海叶美公司在一审中对于录音证据质证认为录音中蒋春香的身份无法确认，录音断断续续，不排除太仓环臣公司存在断章取义的情况。但上海叶美公司未否认录音中其法定代表人的陈述，其认为录音存在剪辑也没有证据证明。在录音中上海叶美公司法定代表人多次表示租金计算至搬离之日即2019年1月10日。虽然其提及涂料及站墙恢复原状的问题，但没有以此为由继续计算租金的意思表示。其次，上海叶美公司的法定代表人在其朋友圈中发布了招租公告，附有太仓环臣公司租赁的厂房的照片。上海叶美公司在上诉状中称要招租的房屋是其自己使用的房屋，二审中调查时称系其他承租人退租后腾空的房屋，并非太仓环臣公司租赁的房屋，对此均没有提交充分证据证明。而且其在一审中质证仅认为公告仅是拟招租的意向，太仓环臣公司仅租赁了照片中所示的部分厂房，没有提出该招租面积与太仓环臣公司租赁范围无关的观点。再次，上海叶美公司认可已实际使用了部分厂房，其没有证据证明太仓环臣公司在2019年1月10日后仍在使用涉案房屋，应认定太仓环臣公司已于2019年1月10日搬离。根据录音中双方商谈的意思，一审法院认定合同有效部分已于2019年1月10日协商解除并无不当。因合同已解除，且上海叶美公司的法定代表人明确租金计算至2019年1月10日，上海叶美公司以房屋未恢复原状为由主张2019年6月1日至2019年12月31日的租金及利息没有依据，本院不予支持。至于上海叶美公司提出房屋未恢复原状，尤其是太仓环臣公司在厂区内填埋了垃圾的问题，一方面上海叶美公司未就太仓环臣公司填埋垃圾的情况进行举证，另一方面即使存在要恢复原状的情况，上海叶美公司在本案中也没有主张相应的费用及损失，本案对恢复原状问题不予理涉。综上，上海叶美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5584元，由上诉人上海叶美保温材料科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年六月二十四日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。