福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初1192号 原告：德化县龙浔镇金锁社区居民委员会，住所地：德化县龙浔镇金锁社区，统一社会信用代码：55350526081603726U。 法定代表人：郑明贤，任社区主任。 委托诉讼代理人：苏德锋、杨春桂，福建戴云律师事务所律师。 被告：郑玉双，女，1972年2月5日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：苏永魁，福建坤魁律师事务所律师。 原告德化县龙浔镇金锁社区居民委员会（以下简称：金锁社区）与被告郑玉双房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告金锁社区的委托诉讼代理人杨春桂、被告郑玉双的委托诉讼代理人苏永魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金锁社区向本院提出诉讼请求：1、要求依法解除原、被告双方于2018年4月25日签订的《租赁合同》；2、请求依法判令被告立即将址在德化县龙浔镇金锁社区金锁87号、金锁87-1号两间店面腾空并恢复原状后，返还原告；3、要求被告支付：①租金：(自2018年11月份起至合同解除租赁物返还之日止尚欠的租金。暂计至起诉日，扣除已支付7700元，暂计店面租金人民币约49900元)。②滞纳金：(从迟延支付租金之日2018年10月6日起至实际支付之日止，按日加收0.2%滞纳金计算，暂计至起诉日约为48384元)；4、判令原告有权取消履约保证金人民币3000元，原告无需返还被告；5、要求依法判令被告支付按合同约定的违约金人民币5000元。 事实与理由：2018年4月24日，被告通过公开招投标方式标得原告所属社区位于金锁87号及金锁87-1号的店面两间，并于2018年4月25日，以原告德化县龙浔镇金锁社区居委会为出租方(简称甲方)，与被告郑玉双为承租方(简称乙方)，签订《租赁合同》一份。合同约定：甲方自有座落于金锁87号及87-1号两间店面租给乙方管理和使用。双方达成如下协议：第一条，承租期限：叁年，自2018年5月1日至2021年4月30日止。第二条，租金/月：叁仟贰佰元整。第三条，缴交方式、时间：按每季度缴纳(本季度前五日交清)。逾期每日加收0.2%滞纳金，………。第四条，承租期间，……，乙方应按本合同规定按时缴交租金。否则，甲方将取消乙方所交履约金并终止合同。第五条，乙方在签订合同时应交清履约金叁仟元。…。第十二条，任何一方有违约行为的，应向另一方支付违约金人民币伍仟元。……具体条款内容详见《租赁合同》。 合同签订后，原告依约向被告提供上述店面,被告向原告缴交履约金人民币3000元。被告承租后，租金缴交至2018年10月份。被告无故拖欠自2018年11月份起至今的店面租金。经原告多次催缴，被告拒绝缴交应缴租金，原告分别于2019年12月18日、2020年3月5日向被告送达“店面租金催缴通知书”，被告签收后，被告只缴交部分租金7700元。被告拒绝缴交尚欠租金及相应滞纳金、亦拒绝腾空店面返还原告。 郑玉双辩称，1.原告主张解除租赁合同，取消履约保证金人民币3000元，支付违约金。没有法律和合同依据，不应支持。被告拖欠原告租金属实，经被告与原告协商，原告方同意分期支付之前的租金，双方对租金的履行期限已作变更，租金是无定期的分期付款，继续履行租赁合同至期限届满，未出现合同目的不能实现的根本违约情形。2.原告主张违约金总额存在重复计算违约金偏高，法院应予调整。 金锁社区围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.统一社会信用代码证书一份、法定代表人证明书一份、身份证复印件一份，证明原告主体资格的事实。2.身份证复印件一份，证明被告主体资格的事实。3.中标通知书(回执)二份，证明被告通过招投标方式标得承租原告两间店面的事实。4、租赁合同一份，证明原告与被告之间存在租赁合同关系及双方权利义务的事实。5.店面租金催缴通知书二份，证明被告未按合同约定履行缴纳租金的义务，拖欠租金的事实。经郑玉双质证，对证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、关联性无意见。 郑玉双围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.被告身份证，证明被告的主体责任资格。2.2018年的微信记录是证明郑朝明是金锁社区收取租金的负责人，2020年的微信聊天记录是证明原告方同意被告在2020年4月28日后分期付款的事实。经金锁社区质证，对证据1没有异议，对证据2,真实性、合法性无意见，对关联性有异议，认为微信聊天中双方未对分几期，每期支付的款项数额、支付期限、期数达成明确的合意，被告主张已达成变更付款方式的意见不成立。 经审查，金锁社区提交的证据1、2、3、4、5，郑玉双提交的证据1、2来源合法、内容真实，与本案具有关联性，依法予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2018年4月24日，郑玉双通过公开招投标方式标得金锁社区所有的位于金锁87号及金锁87-1号的店面两间的承租权，2018年4月25日，金锁社区(为甲方)与郑玉双(为乙方)签订《租赁合同》一份。合同约定：甲方自有座落于金锁87号及87-1号两间店面租给乙方管理和使用，为明确甲乙双方的权利和义务，经双方协商一致订立如下协议：第一条，承租期限：叁年，自2018年5月1日至2021年4月30日止。第二条，租金/月：叁仟贰佰元整。第三条，缴交方式、时间：按每季度缴纳(本季度前五日交清)。逾期每日加收0.2%滞纳金，房屋出租所得税、水电费、卫生费、维修费等一切费用均由乙方自行负责。第四条，承租期间，乙方不得提前解除合同或未经甲方同意转租，乙方应按本合同规定按时缴交租金。否则，甲方将取消乙方所交履约金并终止合同。第五条，乙方在签订合同时应交清履约金叁仟元。合同期满后乙方无违反本合同规定按期退还履约金不计息。第九条，租赁期间未经甲方同意，乙方不得私自改变店面现状，如有改变，租赁期满时，乙方应负恢复原状或赔偿损失责任，并承担违约责任。第十二条，任何一方有违约行为的，应向另一方支付违约金人民币伍仟元等内容。合同签订后，金锁社区依约向郑玉双提供上述店面,郑玉双向金锁社区缴交履约金人民币3000元。郑玉双承租后依约缴交了至2018年10月份的租金。自2018年11月份起至今的店面租金郑玉双拖欠未能缴交，金锁社区分别于2019年12月18日、2020年3月5日向郑玉双送达二份“店面租金催缴通知书”，郑玉双签收后只于2020年3月5日前初缴交部分租金7700元。诉讼中的2020年4月28日郑玉双用微信向金锁社区的收取租金经办人郑朝明询问缴交租金事宜，具体内容如下：郑玉双问“接下来怎么交呀”、郑朝明答复“把之前的先补过来吧”、郑玉双问“一次性做不到，可以分几期吗”、郑朝明答复“可以”。 本院认为，金锁社区与郑玉双签订的《租赁合同》经双方协商一致，不违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方应严格依租赁合同约定的条款履行。现郑玉双违反租赁合同约定，尚欠金锁社区自2018年11月份起至今的店面租金未能缴交（未扣除已交的7700元）事实清楚，依法应承担租赁合同约定的法律责任。租赁合同第四条约定：乙方应按本合同规定按时缴交租金。否则，甲方将取消乙方所交履约金并终止合同。故金锁社区要求依法解除与郑玉双于2018年4月25日签订的《租赁合同》，郑玉双立即将址在德化县龙浔镇金锁社区金锁87号、金锁87-1号两间店面腾空并恢复原状返还原告，取消履约保证金人民币3000元的诉讼请求，合同约定，本院予以支持。租赁合同第二条、第三条约定：房屋租金每月3200元，按每季度缴纳(本季度前五日交清)。故金锁社区要求郑玉双支付自2018年11月份起至合同解除租赁物返还之日止尚欠的租金（未扣除已支付7700元)的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条规定：当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。郑玉双与金锁社区签订的租赁合同第三条约定：逾期支付租金，每日加收0.2%滞纳金；第十二条约定：任何一方有违约行为的，应向另一方支付违约金人民币伍仟元。属于重复约定，且约定的违约金计算方法偏高，本院予以调整为每月加收2%滞纳金。故金锁社区要求郑玉双支付自2018年10月6日起至实际支付之日止，按日加收0.2%计算滞纳金的诉讼请求，本院予以部分支持；其要求郑玉双支付违约金人民币5000元的诉讼请求，本院不予支持。郑玉双要求对金锁社区主张的滞纳金、违约金进行调整，本院予以支持。郑玉双向郑朝明发出分期缴交租金的要约要求未具体分几期、每期支付的款项数额、支付期限等，且郑玉双与金锁社区未重新签订具体的分期偿付租金协议。故郑玉双以金锁社区同意分期支付之前的租金、租金的履行期限已作变更、租金是无定期的分期付款、未出现合同目的不能实现的根本违约情形、应继续履行租赁合同至期限届满的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除德化县龙浔镇金锁社区居民委员会与郑玉双于2018年4月25日签订的《租赁合同》，德化县龙浔镇金锁社区居民委员会有权取消郑玉双缴交的履约保证金人民币3000元。 二、郑玉双应于本判决生效之日起十五日内将址在德化县龙浔镇金锁社区金锁87号、金锁87-1号两间店面腾空并恢复原状返还给德化县龙浔镇金锁社区居民委员会。 三、郑玉双应于本判决生效之日起十五日内支付给德化县龙浔镇金锁社区居民委员会自2018年11月份起至租赁店面返还之日止按每月3200元计算（未扣除7700元）的租金及滞纳金（2018年10月6日起至2019年1月5日止按9600元计算，2019年1月6日至同年4月5日止按19200元计算，2019年4月6日至同年7月5日止按28800元计算，2019年7月6日至同年10月5日止按38400元计算，2019年10月6日至2020年1月5日止按48000元计算，2020年1月6日至2020年3月5日止按49900元计算，2020年3月6日至租赁店面返还之日止按每季度9600元加上之间未缴交的租金计算；滞纳金标准按每月利率2%)。 四、驳回德化县龙浔镇金锁社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2617.6元，减半收取1308.3元，由德化县龙浔镇金锁社区居民委员会负担49.5元，郑玉双负担1258.8元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  李立新 二〇二〇年六月二十四日 书记员  黄宜婷 附：一.本案适用的法律条文： 1.《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 2《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 二.执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。