黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初1380号原告：大庆市金祥物业管理有限公司，所在地：黑龙江省大庆市萨尔图区万宝货物集散中心B1区7栋19号，统一社会信用代码：91230602077793352W。法定代表人：孟凡祥，职务：总经理。委托诉讼代理人：李跃明，黑龙江彤阳律师事务所律师。被告：赵立峰，男，1973年8月22日出生，汉族，大庆头台油田有限公司职工，住大庆市开发区。委托诉讼代理人：王璀璀（与被告系夫妻关系），女，蒙古族，1977年6月16日出生，大庆油田信息技术公司职工，住大庆市开发区。委托诉讼代理人：赵天宇，北京岳成（大庆）律师事务所律师。原告大庆市金祥物业管理有限公司（以下简称金祥物业公司）与被告赵立峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告金祥物业公司委托诉讼代理人李跃明、被告赵立峰委托诉讼代理人王璀璀、赵天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金祥物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2016年1月1日至2016年12月31日拖欠祥阁花园小区F4-3-502室物业费2，581.83元，延期给付违约金258.18元，合计2，840.01元；要求给付2017年1月1日至2017年12月31日拖欠物业费2，581.83元，延期给付违约金258.18元，合计2，840.01元。两年共计5，680.02元。2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告系大庆市开发区祥阁花园的物业服务单位，被告系该小区F4-3-502室的所有权人，被告作为该小区业主已经与原告形成物业服务合同关系，在享受了原告物业服务的同时理应支付物业费，而被告一直拖欠至今没有交纳。现原告已委托第三方代理催交，被告至今未履行义务，故诉至法院，要求依法维护原告合法权益。被告赵立峰辩称，1、在2016年-2017年期间，祥阁花园小区分别存在金祥物业公司、黑龙江迅通物业管理有限公司两家物业公司，不能确定原告就是为被告提供物业服务的公司，因此在无法确定原告是本案适格主体情况下，被告认为原告无权主张物业服务费用；2、无论是哪一家公司为被告进行服务，均没有达到约定的物业服务标准，均存在违约在先的行为，均未尽到物业服务义务；3、对于原告主张的违约金，不符合法律规定，被告不认可。4、原告要求被告支付2016年1月1日-2017年12月31日期间物业费、违约金的诉讼请求已过诉讼时效。5、对物业费计算标准和计算数额均有异议。综上，请求驳回原告诉讼请求。原告为证明其主张成立，向本院提供证据如下：1、欠费明细一份（打印件），欲证明被告欠费金额；产权信息查询单复印件一份（出自于大庆市房产局调档），欲证明欠费业主信息；物业服务合同一份（提交复印件，与原件核对无异），欲证明收费依据和标准；补充协议一份（提交复印件，与原件核对无异），欲证明原告在物业服务中一次性投资五十万元人民币的事实。经质证，被告对物业服务合同的真实性和证明的问题均有异议，认为该份合同从来没有公示过，被告无法核实其真实性，该合同缺少第四页，原告存在故意损毁不利于自己证据的事实，该合同第三条物业管理服务项目中，对于房屋建筑共用部位、市政公用设施和附属建筑物、构筑物、公用绿地、花木等养护与管理、公共场所房屋、公用部位的清洁卫生、小区秩序维护工作进行明确约定，但长期以来多数业主家中漏雨、路灯长期不能使用、封闭小区秩序混乱、卫生未能及时清理；依据该合同第四条第一款约定，每年收费前需要与业主委员会重新确定小区收费标准，物业管理服务费根据政府规定，按其所拥有的建筑面积按年收费，按物价局收费许可执行，在原告未能出具物价局核定的最终标准情况下，对原告主张的物业费标准被告不予认可；依据该合同第九条第三款：“如果乙方未按照本合同执行，向甲方支付当年实收费用百分之十违约金，如给业主造成损失，还应当按实际发生额支付赔偿。”如果原告认为2016至2017年为被告提供了服务，针对原告存在的违约行为应该按合同约定向被告支付违约金、赔偿金。对补充协议真实性和证明的问题均有异议，这份协议没有在小区公示，并且该协议中明确约定原告承诺对被告小区相关项目进行改造，但是协议中约定的全部项目，原告未按照约定改造，已经构成违约，应该承担违约责任。对档案查询证明真实性和证明问题没有异议；对欠费明细真实性和证明问题有异议，该证据属于原告单方面出具，物业费收取标准应该以物价局出具的相关证明为准，故不予认可。2、大庆市住宅物业服务内容监督记录一份（提交复印件，与原件核对无异），欲证明收费经过政府允许，已经在政府部门备案，收费合理合法。经质证，被告对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为证据填报时间为2015年8月26日，不能证明2016年至2017年期间原告为被告提供物业服务，并且在该份证据最后一页，明确显示区级行业主管部门意见为消防系统未完善，体现在2015年原告存在违约行为。3、情况说明一份、告知书一份、（提交复印件，与原件核对无异），大庆高新区法院（2019）黑0691民特16号司法确认书一份（复印件），情况说明、告知书欲证明原告收费已经过大庆高新技术产业开发区管理委员会城市管理局、大庆高新区信访纠纷人民调解委员会以及现在继续为该小区服务的黑龙江讯通物业服务有限公司的同意，由原告收取2016年至2017年的物业费。司法确认书欲证明在2016年至2017年之间，两家物业公司对祥阁花园小区进行物业服务，关于收费的分配进行了司法确认。经质证，被告对该组证据的真实性和证明的问题均有异议，认为这组证据并没有在小区内进行公示，被告对黑龙江迅通物业与原告之间进行和解事实并不知情，这组证据是原告与黑龙江迅通物业服务有限公司之间就收入形成的合意，但对提供物业服务的公司没有明确体现，依据物业管理条例，在同一区域内，仅能存在一家物业公司提供服务，该和解内容如其中一方违约必然侵犯被告合法权益，在没有被告认可情况下，这组证据对被告不产生效力，原告应该就实际提供物业服务举证。原告提供的上述证据相互佐证，形成证据链条，能够证明其主张成立，本院予以采信。被告赵立峰为证明其主张成立，向本院提供证据如下：1、2016年1月31日，2016年12月1日祥阁花园一期业主大会业主委员会与黑龙江迅通物业服务有限公司签订《祥阁花园一期小区物业服务合同》各一份、（均提交复印件，与原件核对无异）、《物业服务费缴费通知单》照片1张（出示手机原始载体），欲证明：在2016年1月-2017年12月31日期间，被告所在小区分别存在金祥物业公司、黑龙江迅通物业服务有限公司两家物业公司，并且上述两家物业公司均要求被告交纳物业费，因此在不能确定本案原告是为被告提供物业服务的情况下，原告无权要求被告支付物业服务费。经质证，原告对该组证据真实性和证明的问题均有异议，认为关于业主委员会与黑龙江迅通物业服务有限公司签订《祥阁花园一期小区物业服务合同》，其中2016年2017年收费内容以被原告提交的证据三予以重新确认，经过大庆高新区人民法院、大庆高新技术产业开发区管理委员会城市管理局、大庆高新区信访纠纷人民调解委员会进行了新的认定，应以该证据为准。对收费通知单真实性和证明问题均有异议，对收费方式也应该以原告出具的证据三来予以确认。本院对该组证据的真实性予确认，但结合其他证据，不能证明被告欲证问题。2、2015年9月14日，祥阁花园一期小区业主大会发出的《解聘通知》1份（提交复印件，与原件核对无异）、2016年1月4日祥阁花园一期小区业主委员会发出的《大庆高新区祥阁花园一期物业管理服务公开招标公告》1份（打印件）。欲证明：2015年9月14日，祥阁花园一期小区业主大会业主委员会向全体业主公示告知，因原告未能按照参选文件、物业服务合同、补充协议规定条款执行和服务，在2015年4月11日祥阁花园一期小区业主大会业主委员会已与原告解除物业服务合同，业主不需要再给金祥物业交纳物业费。2016年1月4日，祥阁花园一期小区业主大会委员会发出招标公告，以通过招标形式选聘新的物业。因此，祥阁花园一期小区业主大会业主委员会通过向原告发出解除合同通知、公开招标选聘新的物业公司等行为，已经明确表示不认可原告提供物业服务，双方针对2015年2月10日签订的《物业服务合同》的继续履行问题未能形成合意。综上，在原告与祥阁花园一期小区业主大会业主委员会不能就继续提供物业服务问题达成合意，原告已明确知悉祥阁花园一期小区业主大会业主委员会不再认可原告提供服务，原告收取物业费将面临困难时，原告没有实际提供物业服务的可能，也无权要求被告向其交纳物业费。经质证，原告对该组证据的真实性与证明的问题均有异议，关于解聘通知，事实上原告与业主委员会签订的物业合同依然合法有效，收费行为得到法院、城管局等行政管理部门的确认，业主委员会的解聘从程序上到实体上均违反法律规定，不能作为证据使用。关于对招标通知，其真实性无法确认，证明问题有异议，在原物业合同合法有效前提下，其发布的招标公告是违反法律规定的。本院结合其他证据，对上述证据不予采信。3、2015年9月22日晚报复印件1份共6张，欲证明：原告在2015年擅自砍伐小区树木已受到相关处罚，如果原告主张在2016年1月-2017年12月31日期间提供物业服务，那么原告也已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。经质证，原告对该组证据的真实性和证明的问题均有异议，认为被告应该出具“处罚”的法律文书，报道是否真实无法确认。因该组系复印件且不能证明被告欲证问题，故本院不予采信。4、《情况说明》1份（提交复印件，与原件核对无异）、祥阁花园业主微信群聊天截图3张（打印件）、照片打印件6张（出示手机原始载体），欲证明被告小区路灯常年不能正常使用、卫生清理不及时、封闭小区秩序混乱、物业公司存在违约行为，未能尽到物业服务义务。经质证，原告对该组证据的真实性异议与证明的问题均有异议，认为如果情况说明是证人证言的话，证人应该出庭核实，无法确定说明人的身份；关于聊天记录，具体是什么人及聊天内容均无法确认；关于照片，时间地点无法确认，也无法确认是否是被告进行的摆拍。因上述证据无其他证据佐证，不能证明被告欲证问题，本院不予采信。经审理查明，本案事实如下：2015年2月10日，大庆高新区祥阁花园小区一期业主大会业主委员会与大庆市金祥物业管理有限公司签订《祥阁花园小区（一期）物业服务合同》及《补充协议》各一份，约定将祥阁花园（一期）委托原告实行物业管理服务。多层住宅与商服楼每平方米14.1元/年；高层住宅每平方米20.52元/年，管理期限为自2015年1月1日至2017年12月31日止。2015年8月26日，《祥阁花园小区（一期）物业服务合同》经物业主管部门监管记录备案。2019年5月21日，黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院作出司法确认裁定书一份；2019年6月18日、2019年6月20日，大庆高新技术产业开发区管理委员会城市管理局、大庆高新区信访纠纷人民调解委员会出具告知书和情况说明各一份，最终确认2016年、2017年金祥物业公司与黑龙江迅通物业服务有限公司为祥阁花园一期小区服务期间存在的纠纷已达成和解：关于2016年、2017年剩余应付物业费由金祥物业公司统一收取。被告所有的房产位于该小区F4-3-502室，建筑面积为125.82平方米，每平方米按20.52元/年计算，被告拖欠2016年1月1日至2017年12月31日期间两年的物业服务费共计5,163.66元未交纳，原告诉至法院。本院认为，金祥物业公司为大庆高新区祥阁花园小区提供物业服务，被告赵立峰系该小区居民，接受了原告提供的物业服务，双方存在物业服务合同关系。被告作为接受物业服务的业主，应及时交纳物业服务费。被告拖欠物业服务费事实存在，原告要求被告立即交纳拖欠物业服务费的请求有事实根据和法律依据，故对其请求本院予以支持。关于原告主张的延期给付违约金，因原告与黑龙江迅通物业服务有限公司之间因收取物业费事宜存在纠纷，未及时交纳物业费的责任不在于被告，故本院不予支持。关于被告主张本案已过诉讼时效的问题，因被告庭审中提供的2017年10月27日金祥物业公司物业服务费缴费通知单，证明原告已向被告主张权利，故对本案已过诉讼时效的主张本院不予支持。关于被告主张原告无权收取物业费用、被告物业服务未达到标准，因未提供有效证据证明，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第九十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告赵立峰于本判决生效之日起三日内支付原告大庆市金祥物业管理有限公司2016年1月1日-2017年12月31日期间物业服务费5,163.66元。二、驳回原告大庆市金祥物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告赵立峰承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审判员 王 璇二〇二〇年六月一日书记员 宋泳希附：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。