广东省惠州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤13执异52号 异议人（案外人）：杨桂芹，女，汉族，1970年6月4日出生，住址：广东省深圳市南山区 委托诉讼代理人：温少杰，广东广法律师事务所律师。 申请执行人：华康海宇财富管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙岗街道平南社区龙平东路145号富德中心D502-D17。 法定代表人：余红兵。 委托诉讼代理人：苏舒映，女，汉族，1991年8月7日出生，住址：广东省清远市清新区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李炎，女，汉族，1993年8月12日出生，住址：广西省岑溪市，系该公司员工。 被执行人：惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑1栋107号。 法定代表人：郭婉悦。 本院在执行申请执行人华康海宇财富管理有限公司与被执行人惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司一案[案号:（2018）粤13执190号]中，案外人杨桂芹提出书面异议。本院依法立案审查，现已审查终结。 异议人杨桂芹称，请求解除对异议人购买的位于惠州大亚湾XXXX号房的查封，并停止对该房屋的执行。事由如下：2015年12月21日，异议人与被执行人惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司签订《楼宇认购书》。认购书约定：异议人认购被执行人开发建设的位于惠州大亚湾XXXX号的房产，房产总价为人民币785790元。异议人分别于2015年12月9日、12月21日，异议人转账支付了房屋定金及首付款共计人民币235790元，同时支付了维修基金等费用为人民币6046元，被执行人出具了《收据》。2016年4月27日，异议人与被执行人签订《商品房买卖合同》。合同约定：异议人向被执行人购买位于惠州大亚湾XXXX号的房产，房屋总价为人民币785790元。异议人通过贷款方式付款，异议人应于2016年5月26日前支付首期房价款235790元，剩余550000元向按揭银行申请贷款支付。被执行人应于2017年6月30日前向异议人交付该房并在该商品房交付之日起30日内向房地登记机构递交申请办理房地产转移登记的资料，并取得房地产登记机构受理回执。2016年6月8日，异议人与交通银行股份有限公司惠州分行签订一份《个人房产抵押贷款合同》，约定：贷款金额为550000元，贷款期限180月。被执行人惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司作为担保人。贷款合同签订后，交通银行股份有限公司惠州分行于2016年7月将贷款550000元支付至被执行人账户。2018年4月3日，被执行人向异议人出具785790元的购房发票。2016年6月3日，XXXX号房办理了预购商品房预告登记手续，预告登记证明书号：粤房地预登惠州字第XXXX号。2019年10月19日，异议人签署《房屋交付确认书》，领取了房屋入户大门钥匙及小区大门出入门禁卡等。异议人已实际占有该房屋，并曾多次敦促被执行人办理不动产权证，但由于被执行人资金断裂等原因一直无法办理。经异议人到大亚湾房管局查询，惠州市中级人民法院于2019年12月12日作出（2018）粤13执190号之二《执行裁定书》，查封了异议人购买的位于惠州大亚湾XXXX号房屋。异议人认为，异议人与被执行人惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司在法院查封前已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》，按照合同约定支付全部房款，房屋已实际交付使用，异议人多次敦促被执行人办理房屋产权证，但由于被执行人资金断裂等原因一直无法办理。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释(2015)10号）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，人民法院应当解除对上述房屋的查封并停止执行。 异议人杨桂芹向本院提交以下证据材料：一、涉案房屋《楼宇认购书》复印件；二、惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司于2015年12月9日出具的收款收据（NO.0001434）复印件1份；三、惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司于2015年12月21日出具的收款收据（NO.0001511）复印件1份；四、惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司于2015年12月21日出具的收款收据（NO.0001512）复印件1份；五、杨桂芹与惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司于2016年4月27日签订涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：大亚湾（XXXX）XXXX）复印件一份；六、惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司于2018年4月3日向杨桂芹出具的发票复印件1张；七、2016年6月8日，杨桂芹与交通银行股份有限公司惠州分行及担保人惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司，在广东百德律师事务所的见证下签订《个人房产抵押贷款合同》（粤惠阳XXXX年个房贷字第XXXX号）；八、华悦雅苑房屋交付确认书复印件一份；九、惠州市房产管理局出具的涉案房屋预告登记证复印件一份；十、《广东省商品住宅使用说明书》复印件一份；十一、《广东省商品住宅质量保证书》复印件一份；十二、《华悦雅苑全体业主临时管理公约》复印件一份；十三、《华悦雅苑全体业主房屋装饰装修管理公约》复印件一份；十四、《华悦雅苑房屋交付业主初始水表、电表、燃气表读数确认单》复印件一份。 华康海宇财富管理有限公司在执行异议听证中辩称，目前房屋未达到居住条件，根据建筑法的规定，未经验收的不得交付使用。在2019年10月份案涉房屋还未经竣工验收合格，且房屋状态为毛坯，未完成装修建设，无法居住。异议人不可能再次居住并作为唯一用房。我方受该债务的影响，已产生4000万的损失，该查封不影响异议人的居住权，请求法院驳回异议人请求。 经查明，本院立案执行的申请执行人华康海宇财富管理有限公司与被执行人惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司一案，执行依据为中国广州仲裁委员会（2017）穗仲案字第13478号裁决书，该裁决书确定如下内容：（一）被申请人（惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司）向申请人（华康海宇财富管理有限公司）支付财务顾问费142921元；（二）对申请人的其他仲裁请求不予支持；（三）本案仲裁费12959元，由申请人承担6479元，由被申请人承担6480元（该费用已由申请人预缴，本会不作退回，被申请人承担部分迳付申请人）。惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人华康海宇财富管理有限公司向本院申请强制执行，本院依法于2018年3月28日立案执行，执行案号为（2018）粤13执190号。 2018年12月14日，本院作出（2018）粤13执190号执行裁定书，本院（2018）粤13执190号案终结本次执行程序。 2019年11月27日，本院作出（2018）粤13执190号之一执行裁定书，查封被执行人惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司名下位于惠州大亚湾XXXX1栋XXXX号、1栋XXXX号、1栋XXXX号、1栋XXXX号、2栋XXXX号、2栋XXXX号、2栋XXXX号的房产，预售许可证号：惠湾房预许字（XXXX）第XXXX号。 2019年12月12日，本院作出（2018）粤13执190号之二执行裁定书，查封被执行人惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司名下位于惠州大亚湾XXXX255套房产（含涉案XXXX号房）。 2020年2月26日，本院向惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局发出（2018）粤13执190、217号《调查函》，调查对被执行人惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司名下已销售并办理预购商品房的255套商品房未作查封处理的法律依据等。 2020年4月20日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局向本院回复惠湾房函[2020]67号《关于对广东省惠州市中级人民法院的复函》，该复函简要内容如下：“一、目前我局已按贵院（2018）粤13执190号之二《协助执行通知书》的要求，对255套房进行了预查封；并按贵院（2018）粤13执217号之二《协助执行通知书》的要求，做轮候预查封……”。 就涉案房产，2015年12月21日，杨桂芹与与惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司签订《楼宇认购书》，约定：杨桂芹认购被执行人开发建设的位于惠州大亚湾XXXX号的房产，以按揭方式支付，房价785790元。惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司于2015年12月9日向杨桂芹出具的收款收据，收到杨桂芹认购涉案房屋定金3万元。惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司于2015年12月21日向杨桂芹出具的收款收据，收到杨桂芹认购涉案房产首期房款204790元。惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司于2015年12月21日向杨桂芹出具的收款收据，收到杨桂芹认购涉案房屋维修基金5239元、政府代办费807元。杨桂芹与惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司于2016年4月27日签订涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定涉案房屋的付款方式为：首期房价款235790万元应在2016年5月26日前支付，余款550000元向按揭银行申请贷款支付。惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司于2018年4月3日向杨桂芹出具的发票，金额为78.5790万元；2016年6月8日，杨桂芹与交通银行股份有限公司惠州分行及担保人惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司，在广东百德律师事务所的见证下签订《个人房产抵押贷款合同》；贷款550000元，贷款期限180个月。2018年4月3日，被执行人向异议人出具785790元的购房发票。2019年10月19日，惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司向杨桂芹出具《房屋交付确认书》，确定将涉案房屋正式交付给杨桂芹。惠州市房产管理局出具的涉案房屋预告登记证显示，涉案房屋预告登记权利人为杨桂芹，登记时间为2016年6月3日。 本院认为，本案的争议焦点为案外人杨桂芹是否具有排除对涉案房产执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，本院于2019年12月12日作出裁定查封涉案房产，杨桂芹与惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司于2016年4月27日签订《商品房买卖合同（预售）》，购房合同签订于查封之前。涉案房产于2019年10月19日交付给杨桂芹，也是在查封之前占有涉案房产。涉案房产总价款785790元，杨桂芹在支付首期房款后，余款55万元已办理银行按揭贷款，惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司向杨桂芹出具了785790元的发票。未完成办理产权证书的原因在于开发商，杨桂芹对未能完成涉案房产办证不存在过错。且涉案房产已办理了权利人为杨桂芹预告登记，杨桂芹提出排除解除对涉案房产的查封并停止对涉案房产执行的请求，符合上述规定，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于惠州大亚湾XXXX号房产的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黄陈谦 审判员  冯丹宁 审判员  林峥云 二〇二〇年六月一日 法官助理胡亚婷 书记员林捷丽