山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终1470号上诉人（原审被告）：胡亮奎，男，汉族，1950年1月4日生，山西省静乐县人，现住山西省晋中市榆次区。委托诉讼代理人：王雪琴，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡栓绪，男，汉族，1977年11月27日生，现住山西省晋中市榆次区，系上诉人之子。被上诉人（原审原告）：胡俊亮，男，汉族，1946年11月10日生，晋中市榆次区人，现住本村。委托诉讼代理人：赵剑楠，山西胜日律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，山西良秩律师事务所律师。上诉人胡亮奎因与被上诉人胡俊亮确认合同无效纠纷一案，不服晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡亮奎上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，依法改判驳回原审原告的诉讼请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由:原审判决认为“被告胡亮奎不具备购买原告房屋的主体资格，原被告签订的宅院转让契约，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效协议”。对此认定，上诉人认为，原审原告严重违背诚信原则，为了攫取不法利益，恶意利用法律的规定主张合同无效，构成恶意抗辩。原审判决简单、机械司法，不当适用法律支持其诉求,导致判决结果严重不公，侵犯了上诉人的合法权益。该判决实则起到了为虎作怅、助纣为虐的作用，依法应予撤销。其理由是:1、被上诉人是因为拖欠上诉人的工资款，才用房屋抵顶的工资款。上诉人也是权利得不到维护才接受其“以房抵债”的要求。上诉人在当时也是别无选择。2、被上诉人在签订《宅院转让契约》时，即明知法律的规定,也明知上诉人不是北砖井村村民。契约第四条明确注明因目前的实际情况无法办理过户手续，对土地管理部门而言，宅基地为甲方，实际宅基地为乙方所有，待以后政策允许时，甲方要协助乙方办理过户手续。并非如原审原告所称的“近日”才了解到非本集体经济组织成员不得购买本集体的房屋和土地。3、该宅院转让契约双方的权利义务除了办理过户手续外已经履行完毕多年。签订契约后，被上诉人交付了房屋及相应的土地使用证，上诉人实际居住于该房屋，并进行了相应的改建、扩建。至今已经17年，双方相安无事，村委会也无异议，其他村民也无异议。4、被上诉人现在主张契约无效的目的是为了攫取巨额的拆迁利益。2017年，上诉人的房屋被政府划入拆迁范围，涉及拆迁补偿事宜。被上诉人为了侵吞应属于上诉人的拆迁补偿款，才临时起意，恶意诉讼。5、现涉案房屋已经被拆除，房屋所占用的土地已经被征为国有土地，合同无效之事由也不复存在。综上，在签订宅院转让契约时，被上诉人就明知“契约无效“的事由存在，现在，在巨大的拆迁利益面前，其主动提出确认无效之诉，构成法律上的恶意抗辩、滥用诉权。上诉人认为，法律规定合同无效的重要目的在于制裁不法行为人，维护国家的法治秩序和社会的公共道德，恶意抗辩、滥用诉权背离了法律关于合同无效制度设立的目的和宗旨，不应得到法律支持。法院更不应成为被上诉人图谋不当利益的工具。为此，特依法提起上诉，上诉人相信上级人民法院能够识破被上诉人的图谋，智慧司法，切实使人民群众在每个案件中感受到司法的公平正义。被上诉人胡俊亮辩称，一、上诉人胡亮奎在上诉状中陈述的与事实严重不符。答辩人一直是将涉诉的宅院以2万元每年的价格进行出租，因为上诉人一家居住在该小院长达5年不肯搬出，答辩人在无奈之下才于2002年5月与上诉人胡亮奎签订了《宅院转让契约》，不存在答辩人逼迫上诉人签订所谓的以物抵债协议。《宅院转让契约》约定宅院转让款总计38000元，上诉人胡亮奎分两次共支付答辩人14000元，加上上诉人四年的工资共计15000元，上诉人至今仍欠答辩人9000元宅院转让款未付。答辩人更没有为了非法利益，恶意利用法律规定主张合同无效。诚如上诉人所讲，涉诉宅基地在延工程中已经被征收。延工程本身是公益性工程，关乎北砖井村每一位村民的切身利益，答辩人为了不影响工程的顺利进行，而与北砖井村村民委员会签订了《协议书》，协议书只是约定将市集用（2010）第03033号集体建设用地内东小院（即诉争宅基地）使用权交回给北砖井村村委会，至于地上建筑物、附着物的折价补偿费用，可与拆迁部门另行协商。二、原审法院适用法律正确。根据我国《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条“农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效”，上诉人胡亮奎在购买该宅院时并非北砖井村集体经济组织成员，其无权在北砖井村购置宅基地，答辩人与其签订的合同违反了国家法律、法规的强制性规定，也违反了我国有关农村房屋买卖的限制性政策，一审法院认定双方的买卖行为无效是有事实和法律依据的。同时，答辩人也愿意公平、合理的与上诉人分担合同无效后的法律后果。综上所述，答辩人认为原审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。胡俊亮向一审法院起诉请求：1、依法确认胡俊亮、胡亮奎签订的《宅院转让契约》无效；2、诉讼费由胡亮奎承担。一审法院认定事实：胡俊亮是晋中市榆次区村民，胡亮奎是山西省静乐县村民。2002年5月5日，胡俊亮（甲方）与胡亮奎（乙方）签订一份《宅院转让契约》，主要约定：“1、甲方愿意将位于北砖井村与南砖井村接壤的宅院一处（占地面积约捌分，正房五间，东房三间，南房三间，东至土路旁、南至南砖井地界、西至甲方橡胶厂、北至公路旁）的院落转让给乙方使用；2、经双方协商，转让费为为人民币38000元；3、付款方式：乙方原来已付甲方人民币9000元，本契约签字后再向甲方付现金5000元，其余部分以乙方从一九九九年至二〇〇二年为甲方打工工资补足，转让费付清后宅院归乙方所有；4、本约生效后凡甲方持有的宅基地使用手续要移交给乙方保管（因目前的实际情况无法办理过户手续），对土地管理部门而言宅基地为甲方，实际宅基地为乙方所有，待以后政策允许时，甲方要协助乙方办理过户手续；5、此契约一式两份，经双方签字后立即生效，甲乙双方各执一份并共同遵守执行，任何一方不得擅自变更”。协议签订后，胡俊亮将上述房屋院落交付胡亮奎。庭审中，胡俊亮、胡亮奎双方当事人各自坚持诉、辩意见为本案事实。上述事实，有当事人当庭陈述、宅院转让契约、胡亮奎的身份信息等证据在案为凭，经当庭质证和该院审查，予以采信。一审法院认为，农村宅基地属于农民集体所有，能享有宅基地使用权的必须是本集体组织成员，其主体是特定的，非本集体组织成员无权取得。农村集体经济组织成员对宅基地享有使用权，任何人不能非法买卖或者非法转让宅基地，农村集体经济组织成员违反规定将宅基地转让给非本集体经济组织成员的行为无效。胡俊亮、胡亮奎签订宅院转让契约时，胡亮奎并非晋中市榆次区集体组织成员，此后也未取得该集体组织成员资格，故胡亮奎自始不具备购买胡俊亮房屋的主体资格，胡俊亮、胡亮奎签订的宅院转让契约，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效协议。依据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条之规定，判决：原告胡俊亮与被告胡亮奎于2002年5月5日签订的《宅院转让契约》无效。案件受理费100元，由原告胡俊亮负担50元，被告胡亮奎负担50元。本院经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为案涉宅院转让协议是否有效。上诉人胡亮奎与被上诉人胡俊亮签订的宅院转让协议从其内容看实际是对宅院土地的买卖。该宅院使用权的主体是村集体经济组织成员,村集体经济组织成员不得向本集体经济组织成员以外的人转让农村房屋。上诉人胡亮奎不是晋中市榆次区集体组织成员。因此,上述协议违反我国法律和行政法规的强制性规定,应认定无效，故上诉人的上诉理由依据不足,本院不予支持。根据《合同法》第五十八条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,双方签订的《宅院转让契约》存在无效的法定情形。同时,因合同无效后所受到的损失,上诉人胡亮奎未在本案中提出相应的诉讼请求,故其可通过另行诉讼主张赔偿。综上所述，胡亮奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由胡亮奎负担。本判决为终审判决。审判长  寇永俊审判员  王 雪审判员  侯建伟二〇二〇年六月十六日书记员  张 晶