福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2213号 上诉人（原审原告）：厦门市灌口供销社，住所地福建省厦门市集美区灌口镇凤泉小区。 法定代表人：林和平，主任。 委托诉讼代理人：李小军，北京中银（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志勇，福建银江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张乌番，男，1942年8月15日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被上诉人（原审被告）：张国强，男，1968年3月22日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 共同委托诉讼代理人：庄颖，北京京师（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门市灌口供销社（以下简称灌口供销社）因与被上诉人张乌番、张国强租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初5284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 灌口供销社上诉请求：撤销一审判决，裁定发回重审，或者直接改判驳回一审所有诉讼请求。事实理由：一、张乌番、张国强存在非法转租的事实，本案租赁合同应当解除。至于张乌番、张国强提交的同意转租的《证明》，经事后核实系张乌番、张国强通过不明渠道获取的，来源并不合法，灌口供销社事前并不知情，该证据不能作为同意张乌番、张国强转租的定案依据。况且灌口供销社系企业法人，在未经股东会、理事会集体讨论决议及上级部门批准的前提下，不可能出具如此不负责任的证明材料。因此，张乌番、张国强将加油站擅自转租给案外人黄雄杰的行为违反了法律强制性规定，根据合同法之规定出租人可以解除合同。二、本案讼争租赁合同租期过长，租金明显偏低，且存在擅自转租的行为，租赁合同应该予以解除，且按照相关的法律及政策规定，灌口供销社无权同意将国有资产即讼争加油站进行转租。灌口供销社所有的本案讼争加油站属于国有资产，其租赁存在特殊性，不同于普通房屋租赁。灌口供销社作为案涉加油站的管理方，未依照福建省国资委《关于规范企业资产租赁和承包管理的意见》的规定，《租赁合同书》约定的租赁期限明显超过规定，租金方案未上报审批，已经严重导致国有资产流失，更无权私自同意张乌番、张国强转租讼争场所。综上所述，案涉《租赁合同书》应当予以解除。 张乌番、张国强辩称，一、案涉《证明》真实合法有效，张乌番、张国强享有转租权。1.案涉《证明》系灌口供销社交予张乌番、张国强，不仅有公司的公章还有灌口供销社法定代表人的私人印章，符合法律对单位出具证明的要求。2.从《证明》的内容上看，出具《证明》的目的在于保证供销社利益的基础上进而促进加油站的经营发展，与《租赁合同书》的目的相契合，灌口供销社向张乌番、张国强出具该《证明》合情也合理。3.该《证明》并非法律要求必须经股东会决议的项目，并未违反法律的强制性规定。至于是否违反灌口供销社内部自己的规定，其应属公司内部事务，亦不能对抗张乌番、张国强。4.加油站项目系张乌番、张国强承租后，努力投资经营才有如今的规模与收益，灌口供销社在没有证据证明的情况下提出案涉《证明》系张乌番、张国强通过不明渠道非法获取，系对张乌番、张国强名誉的侵犯，张乌番、张国强保留追诉的权利。二、本案不存在诉争合同可以解除的事实与法律依据。1.张乌番、张国强与第三方系合作加盟亚孚石化的自主经营行为而非租赁法律关系，张乌番、张国强自始至终参与诉争加油站的实际经营活动。且灌口供销社对张乌番、张国强加盟亚孚石化早已知晓，从未提出过异议。2.根据灌口供销社企业法人营业执照的记载，灌口供销社是集体所有制企业。同时，灌口供销社提出的《关于规范企业资产租赁和承包管理的意见》（下称《管理意见》）系福建省国资委2010年发布，《租赁合同》早于2010年签订，根据法不溯及既往的原则，本案也不应适用《管理意见》。更何况该《管理意见》也未严格禁止租赁期限不能为16年；张乌番承租加油站时，加油站的经营十分困难，加油站交付给张乌番时只有三个油罐和五台二手加油机，这些设备在使用两年后即被淘汰。是张乌番、张国强后续对加油站进行投资、改建、新建和增设各类固定设施与设备才使加油站能有如今的规模，这并非是资产的流失，相反是资产保值增值。3.诉争合同不存在灌口供销社所说的“本案讼争合同租期过长，租金明显偏低”的情形，且该情形也不是合同约定的可以提出解除的理由，更不是法律规定可以解除合同的依据。因此灌口供销社应遵守诚实信用原则，按照《租赁合同》的约定继续履行。综上，原审判决事实清楚、证据充分。请求驳回上诉请求。 灌口供销社向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人签订的《租赁合同书》；2.张乌番、张国强将位于集美区乾厦门市灌口供销社石油加油站返还给灌口供销社自行经营。 一审法院认定事实：2006年11月6日，灌口供销社（甲方）与张乌番、张国强（乙方）签订《租赁合同书》1份，约定：一、租赁标地、地址：1、甲方××将××于灌口××供销社加油站及设施××给乙方经营。……。二、租赁期限：租赁期限16年，从2006年11月1日起至2022年10月31日止。三、年租赁费：租赁期前：5年，每年租金6万元整，第6年起增长5%至第10年，即每年租金6.3万元整，第11年起增长10%，即每年租金6.93万元整。……。 张乌番、张国强提交《证明》1份，载明：“同意张乌番、张国强与灌口供销社签订的灌口供销社石油加油站租赁期内，保证在不影响灌口供销社利益的情况下，将灌口供销社石油加油站经营权转租给第三方或企业，并承认与第三方或企业签订转租合同的合法性。灌口供销社在《证明》上盖章，法定代表人林和平盖私人印章，落款时间为2011年12月17日。” 2016年6月15日，张乌番、张国强（甲方）与案外人黄雄杰（乙方）签订《合作经营协议》1份，约定：协议标的为位于厦门市集美区《厦门市灌口供销社石油加油站》的经营权。协议期限自2016年7月1日至2021年6月30日止。第七条交付条款约定：在本协议生效后30工作日内，甲方应按如下条件将加油站移交给乙方。自加油站移交之日起，由乙方主导经营管理加油站，甲方派张国强参与管理在乙方发出请求时应当予以协助。为了全面履行交付义务，甲方应当履行包括但不限于以下具体义务……。第八条协议的收益金、协议的保证金及付款方式约定：1、在本协议签订之日，乙方即向甲方支付：100万元作为本协议的保证金。2、本协议双方同意并确认：甲方将标的按协议的条件与乙方合作，协议期限为5年，乙方向甲方付第1-3年每年收益金为：每年50万元，共计150万元；第4-5年，每年收益金为60万元，收益金共计为120万元，上述收益金共计为285万元，每年1付，分五期支付。……。 另查明，张乌番至今仍是厦门市灌口供销社石油加油站营业执照上登记的负责人。 一审法院认为，灌口供销社与张乌番、张国强之间系租赁合同纠纷。本案争议焦点为灌口供销社主张解除合同是否有事实和法律依据。灌口供销社主张解除合同的理由为：1、张乌番、张国强转租行为未经过其同意；2、灌口供销社系国有资产管理单位，目前加油站的租金明显低于市场价。1、关于转租问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”灌口供销社已出具《证明》同意张乌番、张国强在合同期限内转租，现又以转租未经其同意为由解除合同，灌口供销社的主张缺乏事实和法律依据，依法不予采纳。2、关于租金价格变动问题。合同解除包括约定解除和法定解除，首先双方未约定租金市场价格发生变动情况下可以解除合同。其次，租金市场价格发生变动不符合法定解除条件。故灌口供销社以租金价格低于目前市场价格为由解除合同，亦缺乏事实和法律依据，依法不予采纳。根据前述分析，灌口供销社关于解除合同的主张应依法予以驳回。同理，其关于要求张乌番、张国强返还租赁物的主张亦应依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回厦门市灌口供销社的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由厦门市灌口供销社负担。 二审中，灌口供销社提交《危险化学品经营许可证》、《成品油零售经营批准证书》，拟证明成品油的零售许可属于特许经营，需要具备资质。张乌番、张国强对证据无异议，但认为其经营过程未违反行政许可，相关主管部门也定期予以检查核准。 双方当事人对于一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，灌口供销社起诉要求解除租赁合同，张乌番、张国强提交的《证明》有灌口供销社及其法定代表人签章，真实性应予确认。灌口供销社上诉主张该《证明》系伪造，缺乏相应的证据。依据《证明》的内容证实灌口供销社已同意案涉加油站予以转租。灌口供销社二审提交的《危险化学品经营许可证》、《成品油零售经营批准证书》，载明案涉加油站的法定代表人为张乌番，相关行政部门予以审核发证。故灌口供销社并无证据证明张国强、张乌番存在违法转租及其他违反相关行政法律法规行为，其请求解除案涉租赁合同，缺乏充分的事实和法律依据。 综上所述，灌口供销社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由灌口供销社负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇二〇年六月十二日 代书记员 肖子发 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。