江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初937号原告：江西贵源房地产开发有限公司，地址：江西省南昌市湾里区罗亭大道109号贵源低碳产业园，统一社会信用代码91360100759972454B。法定代表人：饶纯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨任菁，系江西灵韵律师事务所律师。被告：饶明兴，男，1963年11月25日生，汉族，住江西省上饶市玉山县。被告：饶寅，男，1987年12月7日生，汉族，住江西省上饶市玉山县。被告：饶雯，女，1994年11月24日生，汉族，住江西省上饶市玉山县。被告：黄细佃，男，1942年5月13日生，汉族，住江西省上饶市玉山县。被告：邱爱菊，女，1942年6月21日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县。原告江西贵源房地产开发有限公司与被告饶明兴、饶寅、饶雯、黄细佃、邱爱菊商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨任菁到庭参加诉讼，被告饶明兴、饶寅、饶雯、黄细佃、邱爱菊经本院合法传唤无故未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认江西贵源房地产开发有限公司信丰分公司与黄秋凤签订的《商品房买卖合同》无效，坐落于信丰县房屋归原告所有；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：原告为开发建设位于信丰县的“贵源新城”房地产项目，于2004年8月23日在信丰县工商行政管理局注册登记了江西贵源房地产开发有限公司信丰分公司。因原告资金周转困难急需融资解决生产经营，为了便于融资需求，原告经研究决定将“贵源新城”Ｂ1-111商铺（共三间商铺）以借用黄秋凤的名字办理产权证的方式拟向银行申请抵押贷款，为了明确相关事宜，2005年5月9日黄秋凤向原告出具了一份《声明》，声明载明黄秋凤本人未付任何购房款，并不享有实际产权，实际产权归江西贵源房地产开发有限公司所有，该商铺在以后转让、销售时本人随时配合公司办理过户变更登记手续。为办理房产证需要，2005年6月28日江西贵源房地产开发有限公司信丰分公司与黄秋凤签订了《商品房买卖合同》，2005年8月21日取得房屋所有权证（房产证信房字第××号），后因原告开发的贵源新城房产销售良好，原告有充裕的资金，原告未以涉案房产向银行抵押贷款，上述房产一直由原告保管。为了便于涉案房产交易，2009年6月10日黄秋风（曾用名黄秋凤）、饶明兴夫妇在江西省玉山县公证处办理了委托公证，委托刘丽燕作为代理人，代为出售案涉房产有关代为签订房屋买卖协议、代为办理房地产转移登记手续等。2011年10月12日案外人徐燕购买了案涉房产其中一间店铺，刘丽燕代表黄秋风、饶明兴与徐燕签订了《房屋买卖协议》，徐燕将购房款支付给了原告。因黄秋风身份证上的“风”与房产证上的名字“凤”不一致，原信丰县房管局要求黄秋风本人亲自到场办理交易手续，因黄秋风自2017年患有静脉曲张病，行动不便，一直在上海治疗、休养，2018年12月回到上饶玉山休养，2019年6月7日突发心脏病去世。黄秋风去世后，因涉及多个继承人，案涉房产一直拖着未办理房产转移登记手续。另江西贵源房地产开发有限公司信丰分公司系原告的分支机构，无法人资格。综上，江西贵源房地产开发有限公司信丰分公司与黄秋凤虽签订了《商品房买卖合同》，但黄秋凤实际未支付购房款，双方未实际交易，案涉房产的所有权仍然归原告所有，根据合同法第五十二条、第五十八条之规定，该合同属于无效合同，案涉房产应归原告所有，请法院支持诉请。为支持其主张，原告向法庭提供如下证据材料：1、江西贵源房地产开发有限公司营业执照、法定代表人身份证明各一份；2、黄秋风出具的《声明》原件一份、《商品房买卖合同》、房产证复印件各一份；3、《公证书》原件、房屋买卖协议书、收据复印件各一份；4、玉山县公安局出具的《证明》原件3份、《死亡证明》原件1份。被告饶明兴、饶寅、饶雯、黄细佃、邱爱菊未答辩，也未提供任何证据材料。本院经审理查明，原告江西贵源房地产开发有限公司（以下简称贵源公司）成立于2003年4月1日，经营范围是房地产开发，建筑工程，建材的销售。江西贵源房地产开发有限公司信丰分公司（以下简称贵源分公司）成立于2004年8月23日，系原告贵源公司的分公司，负责人饶明芳，在信丰县经营房地产开发经营业务。原告贵源公司为了融资需要，决定将“贵源新城”Ｂ1-111商铺挂名在黄秋凤名下，拟以黄秋凤名义向银行申请抵押贷款，为明确双方权属关系，2005年5月9日黄秋凤出具《声明》一份，载明“江西贵源房地产开发有限公司开发的信丰县“贵源国际新城”，因公司资金周转困难急需融资解决目前公司的生产经营，为了便于融资需求，经公司研究决定将“贵源国际新城”Ｂ1-111号商铺118.22平方米以借用黄秋凤名字办理产权证的方式向银行申请抵押贷款，但黄秋凤本人未付任何房款，并不享有实际产权，实际产权归江西房地产开发有限公司。该商铺在以后转让、销售时本人承诺随时配合公司办理过户变更登记手续。”2005年6月28日，黄秋凤作为买受人与贵源分公司签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：贵房信字第××号），约定黄秋凤购买原告开发的“贵源新城”Ｂ1栋111＃商铺（共三间商铺：111号、112号、113号店），合同约定了面积及单价等事项。2005年8月21日，涉案商铺以黄秋凤的名义办理了房屋所有权证（信房字第××号）。后原告贵源公司没有以涉案房产向银行抵押贷款，也没有变更房屋产权信息。2009年6月11日，黄秋风、饶明兴共同委托案外人刘丽燕作为代理人，代为办理出售涉案商铺的相关事项：代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产买卖合同公证，领取公证书，代为办理房地产转移登记过户手续等，并在江西省玉山县公证处办理了委托公证，公证书显示黄秋风曾用名黄秋凤，1963年9月11日生，身份证号3623231963××××××××，住上饶市玉山县下坞亭68号，黄秋风与被告饶明兴系夫妻关系。2011年10月12日，案外人徐燕购买涉案商铺其中一间店面，刘丽燕代表黄秋风、饶明兴与徐燕签订了《房屋买卖协议书》，徐燕将购房款支付给了贵源分公司，后徐燕要求过户，因黄秋风身份证上的名字“黄秋风”与房屋所有权证上的产权人名字“黄秋凤”不一致，原信丰县房管局要求黄秋风本人亲自到场办理房屋产权变更手续。黄秋风未到场，于2019年6月5日去世。五被告系死者黄秋风的遗产法定继承人。被告饶明兴系黄秋风的丈夫，被告饶寅、饶雯系黄秋风的儿女，被告黄细佃、邱爱菊系黄秋风的父母。经核查，黄秋风，曾用名黄秋凤。本院认为，任何社会主体的社会活动都必须遵守宪法和法律。贵源公司作为房地产开发经营企业，在资金短缺时，应合法融资，而不应采取虚构商品房买卖合同的形式套取银行贷款，虽然贵源公司最终未以涉案商铺申请银行抵押贷款，但不能掩盖贵源分公司与黄秋风真实的交易目的，即以签订商品房买卖合同的合法形式，拟套取银行按揭贷款的非法目的，该行为损害了社会公共利益，因此，案涉《赣州市商品房买卖合同》依法应当确认为无效。贵源分公司系原告的分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由原告贵源公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，合同被确认无效后，因无效合同取得的财产应当予以返还，五被告作为黄秋风的财产继承人，应将以黄秋凤名义办理房屋所有权证的“贵源新城”B1-111号商铺返还给原告，涉案商铺的所有权归原告所有。五被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提出答辩，视为自动放弃诉讼权利，本院依法进行缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认黄秋凤与江西贵源房地产开发有限公司信丰分公司于2005年6月28日签订的《赣州市商品房买卖合同》为无效合同；二、位于信丰县商铺（房权证号：信房字第××号）归原告江西贵源房地产开发有限公司所有。案件受理费9711元，由原告江西贵源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审 判 长  袁 晴人民陪审员  王小华人民陪审员  王日星二〇二〇年六月二十八日书 记 员  符丽秋