贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初268号 原告：陈乾亮，男，1973年10月10日出生，汉族，贵州省大方县人，住贵州省大方县。 委托代理人：周雄，系贵州水西律师事务所律师。委托权限为特别授权。 被告：罗胜琴，女，1973年9月11日出生，彝族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告：高杰，男，1973年5月15日出生，彝族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人：高守军，男，1966年12月7日出生，彝族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原告陈乾亮与被告罗胜琴、高杰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理后，于同年5月30日作出（2018）黔0522民初2190号《民事判决书》，原告陈乾亮因不服该判决，于法定期限内向毕节市中级人民法院提起上诉。2018年12月30日，毕节市中级人民法院以原判认定事实不清、程序违法为由将本案发回重审。本院于2020年1月7日受理后，依法重新组成合议庭进行公开审理。原告陈乾亮的委托代理人周雄、被告罗胜琴、被告高杰及其委托代理人高守军到庭参加了诉讼。案件审理期间，因新冠肺炎疫情影响，本案依法扣除审限86天。本案现已审理终结。 原告陈乾亮诉称：原告在浙江务工期间，被告高杰与罗胜琴（原告陈乾亮原配偶）于2017年5月10日签订《购房协议》，被告罗胜琴未告知抵押权人贵州黔西农村商业银行股份有限公司仁和支行，擅自将原告陈乾亮与被告罗胜琴的夫妻共同财产位于百××杜鹃××和乡××组的房屋（尚在抵押期间）出售给被告高杰，并将房屋交付给高杰使用。原告得知该情况后，要求被告高杰归还房屋，被告高杰拒不归还。由于被告罗胜琴未经原告知晓并同意，擅自处分夫妻共同财产，同时也未经抵押权人贵州黔西农村商业银行股份有限公司仁和支行同意处分抵押物，涉案《购房协议》因违反相关法律的规定，侵犯了原告及抵押权人的相关权利，应属无效。原告诉至法院请求判决：1、确认两被告签订的《购房协议》无效，被告高杰将涉案房屋返还原告；2、案件受理费由两被告负担。 原告陈乾亮于举证期限内向法庭提交下列书证： 1、原告陈乾亮的身份证，用以证明其诉讼主体适格。 2、原告陈乾亮与被告罗胜琴的《结婚证》复印件，用以证明原告陈乾亮与被告罗胜琴于涉案房屋处理期间系合法的夫妻关系。 3、签订日期为2010年4月11日的《协议书》复印件一份，用以证明涉案房屋系原告陈乾亮与被告罗胜琴共同购买地基修建，房屋属于原双方的夫妻共同财产。 4、百里杜鹃仁和彝族苗族乡响水村委会出具的《证明》一份，用以证明涉案房屋属于原告陈乾亮与被告罗胜琴的夫妻共同财产。 5、被告罗胜琴与高杰于2017年5月10日签订的《购房协议》一份，用以证明涉案《购房协议》的签订损害了原告的财产共有权，该协议因违反相关法律的效力性强制规定，应属无效。 被告罗胜琴无答辩意见，于举证期限内也未向法庭提交证据。 被告高杰辩称：被告高杰的父亲高守荣系经乡政府考察确认的老村干部，贫困党员，因其房屋破旧不能居住，由政府出资为其购买房屋搬迁。经乡政府多位领导亲自核实，被告罗胜琴拟出卖的房屋在手续、价格、面积等方面均符合政策、法律规定的条件，遂由乡政府相关领导安排罗胜琴所在村委会拟签合同，由政府支付房款。其间，被告罗胜琴称已电话告知原告陈乾亮。《购房协议》签订后，被告高杰及其父高守荣搬去新房居住，原告于其间并未提出异议。此后，因化窝公路需扩建可能征占房屋，原告获悉信息后要求乡政府调解，乡政府建议若房屋征占成功，则由被告高杰适当对原告予以补助，但高杰不同意。原告当时并未提及房屋已抵押的情况。 被告高杰于举证期限内向法庭提交下列书证： 1、高杰本人身份证复印件，用以证明其基本身份信息。 2、《购房协议》一份，用以证明被告高杰购买罗胜琴夫妇房屋的行为合法。 3、贵州黔西农村商业银行股份有限公司仁和支行《结算业务申请书》，用以证明高杰已通过其父高守荣将购房款支付给被告罗胜琴。 本次庭审期间，原告陈乾亮、被告罗胜琴、高杰均未向法庭补充提交证据。 为进一步查明案件事实，本院依职权对涉案房屋是否设定抵押借款、《购房协议》的签订等情况进行调查并形成以下书面材料： 1、贵州黔西农村商业银行股份有限公司仁和支行出具的《情况说明》，证明罗胜琴、陈乾亮夫妇无担保抵押贷款的情况。 2、对黔西县仁和乡村委会副主任陈伯勇的调查笔录一份，证明涉案《购房协议》的签订是经当地村委会同意的。 经庭审质证，被告罗胜琴对原告提交的全部书证无异议；被告高杰对其中的第1、2组书证无异议，对其余书证有异议。原告对被告高杰提交的第1组书证无异议；对第2组书证的合法性及证明目的有异议；对第3组书证的关联性有异议，认为付款金额与《购房协议》约定的房价不一致，且原告对此不知情。 对本院依职权调取的书证材料，原告和被告罗胜琴均无异议；被告高杰对贵州黔西农村商业银行股份有限公司仁和支行出具的《情况说明》无异议；对被调查人陈伯勇（响水村委会副主任）的部分陈述有异议，认为涉案《购房协议》签订时，响水村委会直接参与，且协议还是现村委会副主任陈伯勇亲自书写的。 经审查认证，上述经质证各方均无异议的书证，因来源合法、内容真实，并能证明其各自主张的案件事实，应予采信。原告提交的第3、4两组书证能相互印证证明涉案房屋系原告陈乾亮与被告罗胜琴原夫妻共同财产的事实，应予采信。原告提交的第5组书证与被告高杰提交的第2组书证系同一书证，并能与本院依职权调取的证言笔录相互印证两被告签订《购房协议》的事实，应予采信。被告高杰提交的第3组书证来源合法、内容真实，与本案相关联，并能证明相应的案件事实，应予采信。本院依职权调取的书证材料，能证明相应的案件事实，可予采信。 经审理查明，原告陈乾亮原系大方县黄泥乡龙塘村田坝组村民，被告高杰、罗胜琴均系黔西县仁和乡响水村响水1组村民。被告罗胜琴与原告陈乾亮原系合法夫妻关系，夫妇二人婚后居住于上述村组，原告陈乾亮婚后未将户籍迁至新居住地落户。婚姻关系存续期间，夫妻二人享受危改政策，于2011年受让同村村民罗道贵的宅基地修建房屋一栋。2017年，被告高杰之父高守荣经仁和乡政府考察确认为老村干部、贫困党员，因房屋破旧不能正常居住，由政府出资为其购房搬迁居住。此后，经乡政府了解核实被告罗胜琴家拟出让其上述自建屋，且出让房屋的手续、价款、面积等均符合政策、法律的规定。2017年5月10日，经乡政府相关领导安排，仁和乡响水村委会有关人员在场见证，被告罗胜琴与高杰签订了《购房协议》，约定被告罗胜琴将其夫妇修建的上述房屋出卖给被告高杰，《购房协议》载明该房的四至界限为：以楼梯外沿前至公路，后至高龙菊土坎，左至杜铁墙脚，右至本栋房子楼梯外沿。总房款为172688元。付款方式以政府打款之时即一次性向被告罗胜琴付清。同年6月9日，被告高杰通过其父高守荣账户以转账方式向罗胜琴付清房款。罗胜琴将涉案房屋交付高杰父子居住使用。此后，因化窝公路扩建作下标记，原告以涉案房屋可能被征占为由向仁和乡政府提出调解，乡政府建议如果房屋被征占，则由被告高杰给陈乾亮夫妇适当补助，但高杰不同意，协调未成功。涉案房屋最后也未被征占。原告认为，被告罗胜琴出让房屋时未让其知晓，擅自处分夫妻共同财产，且未经抵押权人贵州黔西农村商业银行股份有限公司仁和支行同意，导致涉案《购房协议》无效，并以此为由向本院提起诉讼，请求如上所判。 另查明，被告高杰原已自有宅基地，因政府异地扶贫搬迁已不存在。被告高杰受让涉案房屋前，曾于2016年5月1日购买本村村民赵胜洪的房屋，因修筑公路被征占后，才与罗胜琴签订《购房协议》受让涉案房屋。《购房协议》签订时，原告陈乾亮在浙江务工，未在协议上签字。除涉案房屋外，被告罗胜琴另有一处房屋（无房产证）已抵押给他人借款。2018年8月6日，原告陈乾亮与被告罗胜琴经民政部门离婚。被告罗胜琴已于2020年3月11日与他人再婚。 再查明，被告罗胜琴与原告陈乾亮在贵州黔西农村商业银行股份有限公司仁和支行办理的贷款属小额农户信用贷款，无担保抵押贷款情况。 本案的争议焦点：一、涉案《购房协议》是否合法有效；二、被告高杰应否向原告返还涉案房屋。 本院认为，本案系夫妻一方对另一方擅自处分夫妻共同财产的行为存在异议，进而要求确认涉案《购房协议》无效并返还涉案房屋所产生的纠纷，由于涉案房屋系在农村宅基地上修建，属农村自建房，根据“房地一体”的原则，房屋的转让必然涉及宅基地使用权转让，农村房屋买卖纠纷同时涵盖了宅基地使用权转让纠纷，因此，本案应定性为农村房屋买卖合同纠纷，适用《中华人民共和国土地管理法》、《合同法》、《婚姻法》及其相关司法解释关于农村宅基地使用权、夫妻共同财产处理及判断合同效力方面的法律法规予以调整。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。对平等处理权的理解，应当以立法或司法解释的规定为限予以正确认定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，从保护善意第三人的角度考虑，涉及夫妻一方单独处理夫妻共同财产行为的效力问题，应当根据夫妻一方处理共同财产的重要程度、处理行为所涉财产的权利外观、第三人受让财产时是否存在恶意并支付合理对价等因素，结合上述司法解释的规定进行合理判断，而不能仅以夫妻另一方不同意或不知道为由，当然认定一方的处理行为无效。具体到本案，关于焦点一，即涉案《购房协议》是否合法有效的问题，本案中，涉案房屋的宅基地来源于被告罗胜琴夫妇从本村村民处受让所得，属于农村宅基地，被告罗胜琴夫妇基于共同修建这一事实取得涉案房屋的所有权，涉案房屋属于被告罗胜琴与原告陈乾亮婚姻关系存续期间的夫妻共同财产。被告高杰与罗胜琴同为黔西县仁和乡响水村响水1组村民，系同一集体经济组织成员，且高杰在该村虽原有宅基地，但因政府异地扶贫搬迁已不存在，双方符合农村宅基地转让的主体条件，在经当地乡政府出面考察并安排村委会相关人员在场见证并签字的情况下，为解决被告高杰之父高守荣的居住问题，被告高杰与罗胜琴就修建于上述宅基地上的房屋所签订的《购房协议》是双方的真实意思表示，协议内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，协议签订后，被告高杰已通过其父高守荣的账户向罗胜琴支付了合理的对价，款项的支付属政府帮扶的性质，且涉案房屋已交由被告高杰父子实际入住，故涉案《购房协议》原则上应当认定有效。涉案《购房协议》签订时，原告因外出务工，未在协议上签名捺印，但被告罗胜琴与原告当时并未离婚，且罗胜琴于第一次庭审期间也陈述原告外出务工期间，双方仍保持联系，并无夫妻关系恶化方面的相关迹象，作为同村村民，无论被告罗胜琴出让房屋时是否已实际告知原告并取得同意，被告高杰均有理由相信其为夫妻双方的共同意思表示，故原告不得以此为由对抗被告高杰。涉案房屋属于农村自建房，并无相关的产权登记手续，不能办理抵押登记，且经本院核实，被告罗胜琴夫妇原在贵州黔西农村商业银行股份有限公司仁和支行办理的贷款属小额农户信用贷款，也无抵押担保的情况，故原告关于被告罗胜琴未经抵押权人同意，擅自处分抵押物行为无效的主张，因无事实依据，不应采信。 关于焦点二，即被告高杰应否返还原告房屋的问题，本案中，前已述及，被告高杰与罗胜琴签订的《购房协议》并非无效，被告高杰基于该协议的签订已通过其父向被告罗胜琴支付了合理对价，且受让房屋时已经当地政府的了解核实并作安排，不存在主观上的恶意，高杰父子居住使用涉案房屋具有合法根据，故原告关于由其返还涉案房屋的诉讼主张，因于法无据，不应支持。原告若认为被告罗胜琴的处分行为损害其原夫妻共同财产权益，可对其另案主张离婚后的损害赔偿责任予以处理。 综上，原告关于涉案《购房协议》无效，并由被告高杰返还涉案房屋的诉讼主张，因于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条、第六十二条；《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条；《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 驳回原告陈乾亮的诉讼请求。 案件受理费30元，由原告陈乾亮负担。 如不服本判决，应自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本（附电子文档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  张光辉 人民陪审员  高安俊 人民陪审员  陈群芝 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  罗方敏