重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初2861号 原告：罗鑫，男，1978年5月1日出生，汉族，无固定职业，住南宁市西乡塘区。 原告：唐先凤，女，1983年5月29日出生，汉族，无固定职业，住南宁市西乡塘区。 二原告共同委托诉讼代理人：崔宁宁，重庆志同律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：原林，重庆志同律师事务所实习律师。 被告：重庆同景宏航置地有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路1号第2层，统一社会信用代码91500106596703443D。 法定代表人：彭善荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李亮兵，男，重庆同景宏航置地有限公司员工。 原告罗鑫、唐先凤与被告重庆同景宏航置地有限公司(以下简称同景公司)合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗鑫及原告唐先凤的委托诉讼代理人崔宁宁、原林，被告同景公司的委托诉讼代理人李亮兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗鑫、唐先凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房定金100000元，并赔偿损失100000元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告罗鑫、唐先凤系夫妻关系。2016年8月11日，二原告通过唐先凤的银行账户向被告支付定金100000元，转账备注中载明：该笔款项系用于认购“×城大门口门面×楼×号”商铺，次日，被告向二原告出具《重庆同景宏航置地有限公司房屋销售专用收据》，确认收到原告支付的购房定金100000元，其后，原告曾多次与被告沟通签订正式的《商品房买卖合同》及其相关事宜，但被告总以各种理由予以推诿，嗣后二原告又得知被告已将案涉商铺交付给第三人实际经营使用。综上所述，二原告已向被告支付购房定金，但被告不仅不积极主动与二原告沟通签订《商品房买卖合同》及其相关事宜，还擅自将案涉商铺交付给第三人经营使用，导致二原告交付定金的目的无法实现，故被告的行为已经构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益，为了维护自身的合法权益，故提起本案诉讼，望判如所请。 被告同景公司辩称，二原告提出的诉讼请求已超过诉讼时效，应当予以驳回，二原告实际认购的房屋与其诉称认购的房屋不是同一房屋，被告不存在一房二卖的情形，被告多次催告原告签订正式的购房合同，原告均置之不理，原告所交款项属于定金，应适用定金罚则，不予退还，请求驳回二原告的全部诉讼请求。 原告罗鑫、唐先凤围绕诉讼请求向本院提交了如下证据： 第一组：1、结婚证一份，证明二原告系夫妻关系。 第二组：2、客户交易详细信息、3、房屋销售专用收据、4、×城项目沙盘照片1张，证明1.2016年8月11日，原告向被告转账支付100000元定金，备注载明该笔款项系认购“×城大门口门面×楼×号号”商铺；2.2016年8月12日，被告向二原告出具《房屋销售专用收据》，确认收到了二原告购买“×城大门口门面×楼×号号”商铺定金100000元；3.被告将案涉商铺位置做出标记的图片发送给原告，确定案涉商铺系位于×城大门口一楼转角处。 第三组：5、重庆市商品房预售（预租）许可证、6、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案调查结果、7、重庆市商品房买卖合同原件、8、涉案商铺现状照片5张，证明1.案涉商铺（×城项目（二组团）×号楼×号商铺）地址为重庆市沙坪坝区×路×号附×号；2.案涉商铺所在×城项目（二组团）8号楼于2018年1月26日方才取得《重庆市商品房预售（预租）许可证》；3.案涉商铺已出售给案外人陈以权，且已实际使用，《预购商品房买卖合同》登记备案时间为2018年12月26日。 被告同景公司质证认为，对第一组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对第二组证据中的证据2《客户交易详细信息》的真实性无异议，但备注“×城大门口门面×楼×号号”系原告单方行为，并未说明认购事宜，被告对此不予认可，对证据3《房屋销售专用收据》真实性无异议，不认可原告的证明目的，该证据仅能证明被告收到原告支付的定金100000元，对证据4的《×城项目沙盘照片》的真实性无法判断，该证据来源不清楚，请求法院不予采信；第三组证据的真实性无异议，但与本案无关，被告确实把×城项目（二组团）×号楼×号商铺出售给案外人。 被告同景公司向本院提交了如下证据： 证据1、房屋明源系统截图，证明房屋明源系统上载明原告认购二组团-8号商业-×号门面。 证据2、销售收支日报表，证明被告财务报表上载明原告实际认购房屋与房屋明源系统一致。 证据3、恒大优活城二组团商业门牌对应表，证明销售编号与公安机关编号的对应，原告实际认购的房屋位于沙坪坝区×路×号附×号房屋，同时证明无论销售编号还是公安编号都无“×城大门口门面×楼×号号”的说法。 证据4、照片2张，证明原告认购房屋现在仍然处于空置状态。 证据5、申请书，证明原告自认购买认购二组团-8号商业-×号门面，因原告的原因未签订正式的购房合同，原告所交款项应适用定金罚则不予退还。 原告罗鑫、唐先凤质证认为，对证据1房屋明源系统截图的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据为复印件，系被告单方提供，原告未签字认可；对证据2销售收支日报表的真实性不认可，该证据为复印件，原告仅认可其已向被告交付定金100000元，其余证明目的不予认可；对证据3恒大优活城二组团商业门牌对应表的真实性无异议，但是公安机关对房屋门牌编号和房屋销售编号有区别，无法达到被告的证明目的；对证据4照片2张的真实性无异议，但与本案无关，不认可证明目的，原告认购的系×楼×号号房屋；对证据5申请书复印件中落款处“唐先凤”的签名是唐先凤本人签的，手印也是唐先凤本人盖的，申请书正文的内容是被告工作人员给的模板，房屋房号系工作人员查询后告知原告，由原告唐先凤填写。 本院结合当事人举证和质证，认证如下： 对原告罗鑫、唐先凤举示的证据1《结婚证》，被告同景公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，可以作为认定本案事实的依据，本院对该证据予以采信；对原告举示的第二组证据中的证据2《客户交易详细信息》、证据3《房屋销售专用收据》，被告同景公司对上述证据的真实性无异议，本院予以确认，但证据2《客户交易详细信息》中的“×城大门口门面×楼×号号”信息系原告转款时自行备注，在无其他证据予以佐证的情形下，该证据不能证明原告认购的房屋为沙坪坝区×城项目（二组团）×号楼×号商铺。对原告举示的第二组证据的证据4《×城项目沙盘照片》，在无其他证据予以佐证的情形下，不能证明该证据系被告的销售人员发送给原告，本院对该证据不予采信。对原告举示的第三组证据，被告同景公司对该组证据的真实性无异议，本院对第三组证据的真实性予以确认。 对被告同景公司举示的证据1《房屋明源系统截图》、证据2《销售收支日报表》，因被告同景公司未提供截图信息的原始载体及报表原件，本院对上述证据的真实性无法核实，对上述证据不予采信，对被告同景公司举示的证据3《恒大优活城二组团商业门牌对应表》及证据4《照片》，原告罗鑫、唐先凤对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。被告同景公司举示的证据5《申请书》，原告唐先凤陈述该申请书的正文以及落款处“唐先凤”签名系其本人书写，本院对该证据予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告罗鑫与原告唐先凤系夫妻关系。2016年8月11日，原告唐先凤通过银行转账的方式向被告同景公司转账支付100000元，原告唐先凤在转账时备注“×城大门口门面×楼×号号”。2016年8月12日，被告同景公司向原告罗鑫出具《重庆同景宏航置地有限公司房屋销售专用收据》，该收据载明：“姓名：罗鑫、唐先凤，缴款时间：2016年8月12日，缴款事由：定金100000元，缴款金额（小写）：￥100000元，缴款金额（大写）：壹拾万元整”。2018年1月26日，被告开发的×城项目（二组团）8号楼1-3层房屋取得了《重庆市商品房预售（预租）许可证（正本）》。2018年12月26日，被告同景公司与案外人陈以权签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告同景公司将位于重庆市沙坪坝区×路×号附×号房屋出售给案外人陈以权。2020年3月13日，位于沙坪坝区×路×号附×号房屋登记至案外人陈以权名下。 另查明，原告唐先凤以罗鑫、唐先凤的名义向被告同景公司出具了《申请书》，该申请书载明：“本人罗鑫，身份证号：×××；唐先凤，身份证号××××，于2016年8月13日认购×城西永项目二组团×号楼商业×，因一直签不了合同，特申请退款退房”。 审理中，被告同景公司陈述在原告认购位于沙坪坝区×城西永项目二组团×号楼商业×号商铺时，双方口头约定在案涉房屋取得商品房预售许可证后就签订商品房买卖合同且双方约定该房屋的建筑面积为38.13平方米，房屋总价为467321元，原告罗鑫、唐先凤则陈述在其向被告同景公司交纳定金时，被告同景公司告知两个月内签订商品房买卖合同，被告同景公司并未告知房屋的建筑面积、房屋总价等。 原、被告双方均确认位于沙坪坝区×城项目（二组团）×号楼×号商铺与位于沙坪坝区×路×号附×号房屋系同一房屋。原告罗鑫、唐先凤确认其提出的诉讼请求即请求判令被告向原告返还购房定金100000元，并赔偿损失100000元系其根据定金罚则，要求被告同景公司双倍返还定金200000元。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。换言之，预约成立后，除有不可归责的事由外，预约双方均应订立本约，否则将承担违约责任。对于不可归责的事由，既有不可抗力等合同法定抗辩事由，另外若双方当事人对预约合同中无约定但应当列入本约的条款，经诚信磋商仍不能协商一致的,也不能认为是任何一方当事人违反预约,不能适用定金罚则。本案争议的焦点在于：本案商品房买卖合同未能订立的原因属于一方违约还是不可归责于双方的原因？ 本案中，原告罗鑫、唐先凤认为其认购的房屋为位于沙坪坝区×路×号附×号房屋，被告同景公司将该房屋出售给案外人，故双方不能订立商品房买卖合同的原因在于被告同景公司，对此，本院认为，虽然原告举示的《客户交易详细信息》备注的“×城大门口门面×楼×号”，但是《客户交易详细信息》系原告转款时自行备注，原告亦未提供其他证据证明原告向被告认购的房屋系位于沙坪坝区×路×号附×号房屋，而原告唐先凤于2019年4月7日向被告同景公司出具的《申请书》载明二原告认购“×城西永项目二组团×号楼商业×号”，据此可以认定二原告向被告同景公司认购的房屋为位于沙坪坝区×城西永项目二组团×号楼商业×号商铺，并非位于沙坪坝区×路×号附×号房屋，因此，原告罗鑫、唐先凤认为原、被告双方不能订立商品房买卖合同的原因在于被告的理由不能成立，原告罗鑫、唐先凤要求被告同景公司承担定金罚则的违约责任，本院不予支持。 被告同景公司认为双方未签订商品房买卖合同的原因在于原告罗鑫、唐先凤拒绝就案涉×号商铺与被告签订商品房买卖合同，故原告罗鑫、唐先凤无权要求返还定金。本院认为，虽然被告同景公司主张在原告认购案涉×号商铺时，双方约定该房屋的建筑面积为38.13平方米，房屋总价为467321元，但是被告同景公司对其上述主张未能提供充分的证据予以证明，故本案并无证据证明原告罗鑫、唐先凤在认购案涉×号商铺时，双方约定了该房屋的建筑面积、房屋总价等，而案涉×号商铺的建筑面积、房屋总价属于应当列入正式的商品房买卖合同的内容，现原告罗鑫、唐先凤明确表示不接受被告同景公司提出的案涉×号商铺的房屋总价，双方就案涉×号商铺的房屋总价无法协商一致，导致无法签订商品房买卖合同，商品房买卖合同未能订立系不能归责于双方的事由所致，故被告同景公司应当将定金100000元返还给原告罗鑫、唐先凤，对于被告同景公司提出的原告无权要求返还定金的抗辩主张，本院亦不予支持。 关于原告罗鑫、唐先凤提起本案诉讼时是否已经超过诉讼时效的问题。本案中，被告同景公司辩称原告罗鑫、唐先凤系于2016年8月11日向被告交纳的定金，原告于2020年3月提起本案诉讼时已超诉讼时效。对此，本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告罗鑫、唐先凤要求被告同景公司返还定金的前提应是无法订立商品房买卖合同，否则，在双方仍处于协商签订商品房买卖合同的阶段，诉讼时效不应开始计算。原告唐先凤于2019年4月7日向被告同景公司提交了《申请书》，以“因一直签不了合同”为由向被告同景公司申请退还定金，本案并无证据证明原、被告双方有任一方在此之前向对方作出不签订商品房买卖合同的意思表示，故原告罗鑫、唐先凤于2020年3月17日起诉要求返还已付定金并未超过诉讼时效，被告的该项辩称不成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告重庆同景宏航置地有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告罗鑫、唐先凤返还定金100000元； 二、驳回原告罗鑫、唐先凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半交纳2150元（原告罗鑫、唐先凤已预交），由原告罗鑫、唐先凤负担1075元，被告重庆同景宏航置地有限公司负担1075元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  黄 灿 二〇二〇年六月十九日 法官助理  王福林 书 记 员  唐诗怡