北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初8720号原告：北京泰航明达科技发展有限公司，住所地北京市丰台区南三环西路91号院1号楼110-83号。法定代表人：郭家宇，董事长。委托诉讼代理人：李博天，北京市信之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴萌，北京市信之源律师事务所实习律师。被告：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：隋清蕊，女，1992年11月6日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。原告北京泰航明达科技发展有限公司（以下简称原告）诉被告北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李博天、吴萌，被告的委托诉讼代理人隋清蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告双方于2016年10月14日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，合同价款4294988元，被告配合办理注销网签手续；2、请求判令被告返还原告已付房款人民币1294988元及代付印花税2148元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年10月14日，原告与被告于朝阳区东三环中路63号富力中心订立《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），向被告购买位于通州区运河核心区IX-09、08、13-A地块F3其他类多功能用地项目B01办公楼X层X的房产，用于办公经营使用，后原告依该《预售合同》约定交纳了定金并支付了前三期购房款，金额共计1294988元。现因原告生产经营发生重大困难，无力支付剩余购房款，《预售合同》难以继续履行。原告及时将上述情况告知被告，希望与其协商解除《预售合同》，但多次交涉后，被告至今仍不同意解除，放任损失继续扩大，故原告诉至法院。并且在原告购房之初，被告对于涉案房产的宣传一直是可以民用、居住，在签订《预售合同》之后，原告才发现房屋只能用于商用，故认为被告存在虚假宣传。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告被告辩称，1、《预售合同》合法有效，各方当事人应当按照约定履行义务，不得随意变更或解除。2、原告主张解约事由不成立，不构成合同解除法定情形，原告作为违约方不应享有合同解除权。《预售合同》签订后，被告按照约定履行合同义务，现房屋已如约达到交付条件，证照齐全，设施完备，被告没有任何违约事由及拒不履行情况，也未出现不可抗力事件导致合同目的无法实现，故原告没有任何理由要求解除合同。对于原告所述的虚假宣传，被告并不存在。对于房屋性质等在《预售合同》中均有说明。对于原告所述其生产经营发生重大困难，其无力支付剩余购房款，这并不构成合同法定解除情形，且原告并没有提供全部财产明细证明其财产不足以履约。3、原告系明显过错方，应承担恶意缔约及违约的不利后果，如判令《预售合同》解除，将给答辩人造成巨大经济损失，违背公平诚信的法律基本原则。被告作为市场交易主体，决定进入市场时便应做好应对风险的准备。4、被告依据《预售合同》约定收取相关费用，原告要求被告无条件返还已付房款、印花税没有事实和法律依据。综上所述，被告与原告双方签订的《预售合同》合法有效，原告要求被告无条件返还购房款实属于法无据，原告作为违约方不享有合同解除权，双方均应继续履行合同。被告不同意原告的全部诉讼请求，恳请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月14日，原告与被告签订《预售合同》，约定被告向原告出售通州区运河核心区IX-09、08、13-A地块F3其他类多功能用地项目B01办公楼X层X的房产，房屋所在土地用途为办公，预测建筑面积共85．2平方米，房屋总价款4294988元。《预售合同》第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。预售合同附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。预售合同附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额，并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。《预售合同》签订后，原、被告双方办理了涉案《预售合同》的网签手续，原告向被告支付第一期购房款（含定金）434988元、第二期购房款430000元、第三期购房款430000元（共计1294988元）、代收印花税2148元及逾期付款违约金21414元后，未再向被告支付剩余房款。本案在审理过程中，原告称被告工作人员在销售涉案房屋过程中存在虚假宣传等情况，但未提供任何证据予以证明；原告明确表示无能力继续履行涉案《预售合同》，对此提供了公司资产状况信息、2016-2019年度利润表和资产负债表、2016年-2018年年度企业报告书加以证明。被告对原告的上述主张均不予认可。经本院询问，原告表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。本院认为，本案争议焦点是被告是否存在违约行为，及是否支持原告的解约请求。具体分析如下：第一，被告是否存在违约行为的问题。本案中，原告主张被告有涉案房屋可用于民用的虚假宣传的违约行为，但其并未提供任何证据予以证明。故上述原告主张被告存在违约行为依据不足，本院不予支持。原告未按照《预售合同》约定支付全部房款，其行为已经构成违约。第二，是否支持原告解约请求的问题。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，原告明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》，并愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，理由是其不具备继续履行《预售合同》的能力，涉案《预售合同》事实上已不能继续履行。经查，涉案《预售合同》是分期付款的房屋买卖合同，付款方式为自行支付，《预售合同》总标的额为4294988元，原告迄今为止仅支付1294988元（含定金），并明确表示不再支付剩余房款。本院认为，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于原告要求解除《预售合同》并要求被告退还已付款及印花税之诉求，本院予以支持，并且基于《预售合同》所办理的网签手续亦应予以注销，故原告要求被告配合办理注销网签手续的诉求本院予以支持。原告表示愿意支付解除《预售合同》违约金，本院不持异议，具体数额由本院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及已付违约金情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为230000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告北京泰航明达科技发展有限公司与被告北京富力通达房地产开发有限公司于二〇一六年十月十四日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，被告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合原告北京泰航明达科技发展有限公司办理上述合同的注销网签手续；二、被告北京富力通达房地产开发有限公司返还原告北京泰航明达科技发展有限公司已付房款1294988元、代收印花税2148元，以上共计1297136元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告北京泰航明达科技发展有限公司赔偿被告北京富力通达房地产开发有限公司违约金230000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京泰航明达科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20580元，由原告北京泰航明达科技发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二〇年六月三十日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪