甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终2038号上诉人（原审原告）：兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司，住所地甘肃省兰州市安宁区。负责人:张丽，系公司经理。被上诉人（原审被告）：王某某，女，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司（以下简称兰州巨信巨城安宁分公司）因与被上诉人王某某居间合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（以下简称一审法院）（2019）甘0105民初2222号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。兰州巨信巨城安宁分公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法改判;2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一审判决认定双方订立的《房产独家限时销售委托合同》限制了被上诉人的处分权、合同双方的违约责任明显显失公平，从而驳回上诉人的诉讼请求与事实不符，无法律依据。1.王某某违反合同约定，应当承担违约责任。案涉合同内容系双方当事人真实意思表示且未违反我国法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉合同约定:被上诉人将名下位于兰州市宁安区房屋全权委托上诉人予以出售，房屋总价115万元;独家代理期限3个月，自2019年5月18日起至2019年8月19日止;合同签订当日上诉人向被上诉人支付3000元销售保证金。被上诉人擅自终止委托或拒绝出售此房屋构成违约，须向上诉人支付房屋委托出售价款的5%作为违约金、合同订立后，上诉人向被上诉人支付了3000元销售保证金，并组织人力物力积极寻找合适的买家，并在找到买家后积极联系被上诉人，但被上诉人拒绝出售，且在合同履行期间提出终止履行合同，合同约定的违约情形业已成就，被上诉人应当按照合同约定承担违约责任。2.上诉人遭受的实际损失应得到赔偿。上诉人在接受被上诉人的委托后，不仅支付了销售保证金，还积极寻找合适的买家为履行合同付出了大量的人力物力。若合同得到全面履行上诉人将获得成交总房款3%的佣金，因被上诉人在合同履行期间擅自提出终止履行合同的不诚信行为导致上诉人无法获得居间佣金，同时为维护自身的合法权益还支付了律师费、诉讼费等费用。上诉人遭受的上述损失是被上诉人在合同履行过程中不诚信行为造成，该不利后果应由被上诉人承担。综上所述，上诉人已按照合同约定全面履行了合同义务，因被上诉人的违约行为导致合同不能得到履行，应按合同约定承担违约责任。被上诉人辩称，一审判决清楚合理，没有显失公平。房子是我的，是对方找到我要出售房子。合同的条条框框并没有向我说明，该合同约定对我不公平。3000元销售保证金我已经退回。对方没有将我的房子卖出去，其所说的“人力物力”没有证据，对方所说的损失我不知道是什么意思，这应当是对方的工作职责。我已经提前提出解约，是对方迟迟不同意，我始终没有见过买家，房管局所说的解约方法对方也不同意。上诉人向一审法院起诉请求：1.法院判决被告向原告支付违约金57500元；2.法院判决被告向原告支付律师费3000元；3.本案诉讼费由被告承担（包括但不限于诉讼费、保全费、保险费等费用）。一审法院认定事实：2019年5月18日，兰州巨信巨城安宁分公司与王某某签订《房产独家限时销售委托合同》一份，合同约定：“甲方（即王某某，下同）委托（即兰州巨信巨城安宁分公司，下同）独家代理销售其名下位于兰州市安宁区房屋（建筑面积93.56平方米）,出售总价人民币115万元，独家代理期为3个月，自2019年5月18日至2019年8月19日止。合同签订当日乙方向甲方支付3000元为销售保证金。乙方介绍的买方同意按甲方委托的条件交易的，甲方应于乙方通知后7日内签订《房屋买卖成交合同》，甲方不得擅自终止委托或拒绝销售，否则应向乙方支付委托出售价款的5%作为违约金”。第九条约定：“委托期间，甲方保证不会自行出售该房屋，不会与其他中介公司或第三人签订代理协议。”第十条约定：“甲方因满足下列条件之一造成无法完成交易，属甲方违约，并承担因此带来的所有责任，并向乙方支付委托出售房价5%的违约金。（1）甲方提供房屋的实际情况与产权证内容不相符合；（2）除产权登记人外其他共有人提出异议的；（3）此房屋被司法行政机关依法裁定查封、扣押的；（4）甲方刻意隐瞒房屋瑕疵、抵押、租赁情况；（5）甲方未按本合同约定时间与买房及乙方签订《房屋买卖成交合同》的；（6）甲方私下与乙方客户联系沟通，或甲方不配合乙方客户办理抵押注销、按揭贷款手续；（7）甲方在代理期限内将该房产交于其他中介代理销售，或自行销售；（8）甲方单方面涨价或拒绝出售的。协议签订当天，兰州巨信巨城安宁分公司向王某某交付了3000元补偿金，王某某于2019年8月18日退还兰州巨信巨城安宁分公司全部补偿金。一审法院认为，人民法院应当根据当事人主张的法律关系确定案由。在立案时本案案由为委托纠纷，经本院审查，本案所涉合同系兰州巨信巨城安宁分公司向王某某提供订立合同的媒介服务，王某某向其支付报酬的合同，满足居间合同的特征，故本案案由应确定为居间合同纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定格式条款无效。”本案中，兰州巨信巨城安宁分公司与王某某签订《房产独家限时销售委托合同》系由兰州巨信巨城安宁分公司提供的格式合同，在合同中约定王某某不得拒绝出售房屋，本院认为，王某某为涉案房屋的所有权人，对房屋的处分权是所有权人最重要的权利，王某某可以选择卖或者不卖，而该格式合同对该权利进行了限制。约定若王某某不出售房屋或者不与兰州巨信巨城安宁分公司提供的购买人签订合同均属于违约，且违约责任为合同约定房屋总价的5%，而对兰州巨信巨城安宁分公司未进行约定，合同双方的违约责任明显显失公平。在该合同中并未看到合同中采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等对以上约定进行了特别标识，兰州巨信巨城安宁分公司也未证明已尽到提示义务，故对协议中约定的违约责任条款应认定为无效。故对兰州巨信巨城安宁分公司主张王某某支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对本案的酿成并非由王某某造成，故对兰州巨信巨城安宁分公司主张王某某支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条之规定，判决：驳回原告兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司的全部诉讼请求。案件受理费1312元，已减半收取计656元，由原告兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审审理查明被上诉人于2019年9月5日将涉案房屋出售。《房产独家限时销售委托合同》第八条约定：“…如该房屋成功出售，甲方愿向乙方支付房屋总价2%作为佣金。”一审中上诉人提交《甘肃赛莱律师事务所民事诉讼委托代理合同》第四条约定上诉人支付代理费3000元，并提交代理费发票一张。一审法院查明其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，格式合同也是法律所允许的一种书面合同。格式合同的内容虽由一方当事人事先拟就，但在双方当事人签字后，就成为双方当事人一致的意思表示，合同即告成立。格式合同的条款只在存在法律规定的无效情形时，才能被宣告无效，并非只要是格式合同就一定无效。本案中，合同文本由上诉人提供，合同签订当日上诉人向被上诉人支付销售保证金3000元，被上诉人出具收据一份。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十条关于格式合同条款的无效情形的规定，本案中上诉人向被上诉人交付了3000元销售保证金，并无免除其责任的内容。上诉人委托销售房屋有一般的委托销售合同和“限时独家”销售合同，被上诉人因之前与上诉人合作愉快，信任其居间服务专业水准而与上诉人签订案涉合同，被上诉人的选择是出于自愿，并领取3000元保证金。上诉人为避免被上诉人利用其提供的信息却绕开上诉人与买方签订房屋买卖合同，约定被上诉人承担较重的违约责任，合同中的违约金条款不因双方违约责任不平衡而导致无效。上诉人与被上诉人签订的涉案合同，内容合法、明确，没有违反法律、行政法规强制性规定，该合同属于双方签订的合法有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案因被上诉人欲出售房屋，委托上诉人出售房屋，并与上诉人签订“独家销售委托合同”，后因个人原因在合同约定期限内欲另行出售案涉房屋，提前终止案涉合同，构成违约，应当承担违约责任。上诉人陈述因被上诉人违约对该公司造成的损失有网络店面推广、人力物力损失、被上诉人不出售造成的信誉损失及成交后可收取的中介费损失。合同签订后，上诉人确对被上诉人拟出售的房产进行了推广、付出人力物力。被上诉人提出不愿出售房屋并返还保证金，单方终止履行合同后，必定给上诉人造成损失。对于上述损失结合本案庭审情况，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，本院酌定上诉人的实际损失为房屋委托出售价的1%为宜，即为11500（1150000×1%）元，该损失应由被上诉人承担。双方签订的《房产独家限时销售委托合同》第十三条关于争议解决条款约定:“本合同一方违约，守约方为实现债权而支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）均由违约方承担。”因此，本案中上诉人已支付的律师费3000元，应由被上诉人承担。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律部分不当，依法予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销兰州市安宁区人民法院(2019)甘0105民初2222号民事判决；二、被上诉人王某某于本判决生效之日起十五日内向上诉人兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司支付违约金11500元、律师费3000元，共计14500元；三、驳回上诉人兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取案件受理费656元，由兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司负担498.76元，由王某某负担157.24元；二审案件受理费1312元，由兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司负担997.51元，由王某某负担314.49元。本判决为终审判决。审 判 长 李淑琴审 判 员 石 林审 判 员 刘桂刚二〇二〇年六月二十八日法官助理 张琼琰书 记 员 徐 倩