北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初18905号原告（反诉被告）：刘广玉，男，1954年12月9日出生，汉族，住北京市大兴区长子营镇赵县。委托诉讼代理人：辛霞，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：王凤良，男，1967年2月12日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王海东，北京京翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊浩，北京京翔律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨红军，男，1977年3月19日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张国志，北京杨梅律师事务所律师。原告（反诉被告）刘广玉与被告王凤良、被告（反诉原告）杨红军农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘广玉的委托诉讼代理人辛霞，被告王凤良的委托诉讼代理人王海东、熊浩，被告杨红军及其委托诉讼代理人张国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘广玉向本院提出诉讼请求：1.王凤良与杨红军之间于2017年4月30日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令王凤良、杨红军共同返还位于北京市大兴区长子营镇赵县营村兆余巷西七条5号的宅基地；3.本案诉讼费由王凤良、杨红军承担。事实和理由：2003年12月9日，我与王凤良签订了《房产买卖合同》，双方约定我将名下位于北京市大兴区长子营镇赵县营村兆余巷西七条5号的房屋以30000元的价格转让给王凤良，协议签订后王凤良交付购房款，我交付房屋。因王凤良为城镇居民，法律规定不能购买农村房屋，所以双方买卖无效，因此我们于2017年11月24日向大兴法院起诉，要求我与王凤良之间的房屋买卖无效。北京市大兴区人民法院于2018年10月25日作出（2018）京0115民初3128号民事判决，判决该《房屋买卖合同》无效，经过二审判决已经发生法律效力。王凤良购买此房后并未在此居住，该房屋年久失修，已成危房，我担心房屋倒塌伤及他人，因该宅基地合法使用人还是我，为避免伤害他人，我于2017年10月30日把房屋自行拆除。该房屋拆除后，杨红军说王凤良已把该房屋卖给他，并要求我赔偿损失，双方协商未果。2017年11月24日杨红军向大兴法院提起诉讼，在诉讼中我才得知他们二人于2017年4月30日签订《房屋买卖合同》。我与王凤良之间的房屋买卖已被大兴法院确认无效，所以王凤良与杨红军之间的买卖也属无效。为维护我的合法权益，故诉至法院。王凤良辩称，涉案房屋已经卖给了杨红军，且双方签订的合同是双方真实意思表示，涉案房屋已经不受我支配，所以不同意刘广玉的诉讼请求。杨红军辩称，1.不同意刘广玉的全部诉讼请求，不认可其主张的事实与理由；2.刘广玉与王凤良的房屋买卖合同即便被法院确认无效，刘广玉仍应按照与杨红军签订的协议继续履行；3.2017年11月24日我向大兴法院起诉是因为刘广玉拒绝履行双方签订的协议，刘广玉认为我起诉后才知道房屋所有权发生变化是虚假陈述，2017年10月30日刘广玉擅自拆除我合法占有的院落涉嫌故意毁坏财产罪被采取强制措施，随后与我达成协议，在这个过程中其不可能一无所知。杨红军向本院提出反诉请求：1.判令刘广玉给付我现金补偿2000000元；2.判令刘广玉给付我违约金1000000元；3.请求判令被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：2003年12月9日，王凤良从刘广玉处购买了位于北京市大兴区长子营镇赵县营村兆余巷西七条5号的房屋，我于2017年4月30日从王凤良处购买了上述房屋。2017年10月30日刘广玉在我不知情的情况下，将上述房屋私自拆除，准备自建房屋，给我造成了巨大的损失。2017年10月30日我以房屋被毁为由报警，北京市公安局大兴分局长子营派出所（以下简称：长子营派出所）出警并对本案进行了处理，我与刘广玉于2017年11月1日达成和解协议，约定由刘广玉将房屋恢复原状，我给付刘广玉劳务费10000元，并约定如刘广玉违约，需支付违约金1000000元。现我已按照协议约定，给付了刘广玉相应费用，刘广玉却一直未按照协议约定履行相应的义务。我为购买上述房屋投入了巨大资金，以期实现可期待利益。刘广玉将我所有的房屋私自拆除，又未按照和解协议的约定履行相关义务，其行为严重侵犯了我的合法权益，故提起反诉，请依法判决，维护我的合法权益。刘广玉对杨红军的反诉辩称，杨红军的反诉请求没有任何事实与法律依据，1.杨红军的反诉请求和事实与理由与本诉没有关联性，不应合并审理。本诉系基于农村房屋买卖合同产生的合同纠纷，杨红军的反诉请求基于刘广玉的爱人曹玉华私自将房屋拆除产生的侵权纠纷，本诉与反诉并非基于相同的法律关系，诉讼请求之间也没有直接的因果关系，故杨红军的反诉请求不应成立，请求驳回。2.涉案宅基地所在北京市大兴区长子营镇赵县营村已被政府列为保留村，没有拆迁补偿，没有可得利益，杨红军的诉求没有依据。3.刘广玉的家人拆除的是自家的房子，没有补偿或承担违约金的义务。刘广玉与王凤良于2003年12月9日签订的《房产买卖合同》被认定无效后，根据法律规定，认定无效的合同自始无效，王凤良理应将宅基地及房屋原状返还给刘广玉，刘广玉才是涉案宅基地合法使用权人和房屋的所有权人，刘广玉家人因涉案房屋系危房，怕产生伤人事件，在邻居的要求下拆除，拆除的是自家房屋，与他人无关。杨红军凭一份无效的《房屋买卖合同》及《赔偿协议书》要求刘广玉给予赔偿，就像空中楼阁、无本之木，没有任何基础和依据。4.杨红军的反诉属于恶意诉讼，应予以严惩。杨红军作为一名法律工作者，在明知房屋买卖不合法的情况下，与他人恶意串通，钻法律空档，利用刘广玉及其家人对于法律的无知，通过胁迫、诱导方式，让刘广玉签署无效的协议，并利用该协议进行恶意诉讼，为自己谋取不正当利益，是法律所不允许的，请予以严惩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2003年12月9日，刘广玉（出卖人、甲方）与王凤良（购买人、乙方）签订了《房产买卖合同》，约定乙方购买甲方坐落在北京市大兴区长子营镇赵县营村兆余巷西七条5号的房屋7间，上述房产的一次性交易价格为叁万元整。付款时间为2003年12月9日，付款为现金一次性付清全款，计30000元。2017年4月30日，王凤良（甲方）与杨红军（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将2003年从刘广玉手里购买的位于北京市大兴区长子营镇赵县营村兆余巷西七条5号院及院内房屋出售给乙方，该房屋具体状况如下：该院南北长21米，东西宽13.4米，现有住人的房屋七间（北房四间，东厢房二间，西厢房一间），另加上厕所，共计建筑面积140平米，此院东至苗姓邻居家，南至胡同，西至杨姓邻居，北至胡同。甲、乙双方议定的上述房屋价格为七十六万元，此款双方同意分二期支付甲方，第一期房款为四十万元（400000），此款于本合同签订日2017年4月30日，以现金方式支付给甲方，由甲方出具收条；第二期房款最晚于2017年10月30日，通过银行和支付宝向甲方转账支付三十六万元（360000元）。2017年10月30日，北京市大兴区长子营镇赵县营村兆余巷西七条5号院内的房屋被拆除，后杨红军报警。2017年11月31日，长子营派出所向杨红军出具受案回执，受案回执记载“杨红军：你（单位）于2017年10月31日报称的房子被毁一案我单位已受理（受案登记表文号为京公大（长）受案字[2017]000222号）。”之后刘广玉以农村房屋买卖合同纠纷为由将王凤良、杨红军诉至本院，要求刘广玉与王凤良签订的房产买卖合同无效等。之后本院作出（2018）京0115民初3128号民事判决，判决“原告刘广玉与被告王凤良于2003年12月9日签订的《房产买卖合同》无效。”2017年11月1日，杨红军（甲方）与刘广玉（乙方）签订《赔偿协议书》，《赔偿协议书》约定乙方于2003年12月9日将位于北京市大兴区长子营镇赵县营村兆余巷西七条5号的房屋及院落卖于王凤良，后王凤良又于2017年4月30日卖于甲方。乙方于2017年10月30日在未经甲方同意的情况下，将上述房屋及院落拆除，乙方涉嫌构成故意毁坏财物罪，涉案金额已超过刑事立案标准，事后甲方向北京市公安局大兴分局长子营派出所报案处理。现经双方友好协商达成协议如下：1、乙方现在同意将上述房屋恢复原状，交付甲方，并同意所有权、使用权均归甲方所有。2、甲方同意乙方恢复、重建部分房屋的费用全部由甲方承担，乙方应建成北房面积为13.4米*6米的楼板房，地面同邻居高度相同，房屋高4.5米，并将原院墙盖好。地面、水电、门窗、吊顶无需乙方处理，乙方只需将屋内墙面用水泥抹平，接好上下水和电，建成后甲方另支付乙方劳务费一万元，院内其他房屋由甲方出资建造。甲方承诺盖满210平米。3、甲乙双方确认，以上院落归甲方所有与乙方及其家人无关。乙方保证本人及其家人不向任何部门和单位针对上述房屋的所有权、使用权及拆迁所得向甲方提出任何主张，并放弃上述房屋及院落的一切权利，其他家庭成员提出异议的，法律及赔偿责任由乙方承担，如有违约，乙方除了恢复上述所有房屋及院落赔给甲方以外，另还需支付甲方违约金1000000元。4、甲乙双方确认日后此房如果遇到拆迁，双方同心同力，将各项拆迁补偿收益争取到最大化，所得的所有收益双方三七分成，甲方得百分之七十、乙方得百分之三十。5、甲方同意对乙方涉嫌损毁甲方财物的行为进行谅解，甲方同意在乙方守约的情况下，不再向乙方提出民事起诉及刑事控告。庭审中，经本院询问，双方当事人均认可涉案宅基地面积为267平方米，刘广玉称被拆除前房屋面积为99平方米，杨红军称被拆除前房屋面积为131平方米，而王凤良与刘广玉的《房屋买卖合同》记载“共计建筑面积140平米”。另查明，户口簿显示，刘广玉的户别为农业家庭户，刘广玉的住址为大兴区长子营镇赵县营村兆余巷西七条5号。杨红军的户籍所在地为江苏省射阳县合德镇东园新村6号402室。王凤良的户籍所在地为北京市丰台区右安门外南河沿甲27号。本院认为：刘广玉的本诉与杨红军的反诉都是基于刘广玉就涉案宅基地签订买卖协议，尔后刘广玉又与杨红军就涉案宅基地签订买卖协议之事实，所以该情形符合法律规定的应当合并审理的情形，故对于刘广玉认为本诉与反诉不应合并审理的意见，本院不予采纳。违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村房屋的买卖涉及相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员才能享有的权利，该权利与集体经济组织成员的特定身份相联系。本案中，刘广玉将房屋卖与王凤良，之后王凤良又将房屋卖与杨红军，王凤良、杨红军并非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，故王凤良、杨红军均不具备取得涉案房屋及相应宅基地的主体资格。刘广玉与王凤良之间签订的《房产买卖合同》已经被（2018）京0115民初3128号民事判决确认为无效。而王凤良与杨红军于2017年4月30日签订的《房屋买卖合同》因为损害了涉案房屋所在地集体经济组织的合法权益，故该《房屋买卖合同》亦应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现涉案宅基地由杨红军实际控制，为减少纠纷，本院认定由杨红军将涉案宅基地直接返还给刘广玉为宜。考虑到出卖人出售房屋后又要求确认合同无效且让最后一手买受人返还宅基地，本院认为此举有违诚实信用原则，故本院认定由刘广玉对合同无效的后果负主要责任，由杨红军负次要责任。对于涉案宅基地的面积，刘广玉与杨红军均认可为267平方米，本院对此不持异议。涉案宅基地位于长子营镇，青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目无论在地理位置还是时间间隔上均距涉案宅基地比较接近，因此青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目依据的《青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目集体土地住宅房屋拆除腾退补偿实施方案宣传手册》（以下简称：《宣传手册》）对确定涉案宅基地区位补偿价十分具有参考价值，故本院认为在确定宅基地面积及宅基地区位补偿价时参考《宣传手册》更加符合客观实际，即宅基地以0.4亩（约266.67平方米）为宜，对于0＜X≤266.67平方米的部分，酌定以4000元/平方米计算宅基地区位补偿价，对于266.67平方米＜X≤400平方米的部分，酌定以2000元/平方米计算宅基地区位补偿价。所以刘广玉应当给付杨红军宅基地区位补偿价747138元｛[266.67*4000+（267-266.67）*2000]*70%｝。对于被拆除之前房屋的面积，王凤良与杨红军签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋尚未被拆除，杨红军所述的房屋面积与《房屋买卖合同》记载的建筑面积更加接近，故杨红军所述的房屋面积可信度较高，本院予以采信，即本院认定被拆除之前涉案房屋面积为131平方米。对于房屋重置成新价、房屋装修及附属物补偿，考虑到涉案房屋已经被拆除，无法评估，故本院参考《宣传手册》中的相应标准，再结合涉案房屋的使用年限等因素，酌情确定按照1000元/平方米的标准综合计算房屋重置成新价、房屋装修及附属物补偿。所以刘广玉应当给付杨红军房屋重置成新价、房屋装修及附属物补偿共计91700元[（131*1000）*70%]。对于《赔偿协议书》，其内容实质上是变相将涉案宅基地的使用权转让给杨红军，故《赔偿协议书》中关于变相转让涉案宅基地使用权的部分应属无效，而杨红军与刘广玉就基于变相转让涉案宅基地使用权而约定的违约金条款，亦应属无效，故对于杨红军主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认王凤亮与杨红军于2017年4月30日签订的《房屋买卖合同》无效；二、杨红军于本判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区长子营镇赵县营村兆余巷西七条5号的宅基地返还给刘广玉；三、刘广玉于本判决生效之日起十日内给付杨红军补偿838838元（宅基地区位补偿价、房屋重置成新价、房屋装修及附属物补偿）；四、驳回刘广玉的其他诉讼请求；五、驳回杨红军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26800元，由杨红军负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费15400元，由杨红军负担11094元（已交纳），由刘广玉负担4306元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张凤华人民陪审员  王志刚人民陪审员  周俊孝二〇二〇年六月二十二日书 记 员  李利冉书 记 员  张国倩