福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2723号 上诉人（原审被告）：郑建成，男，1981年7月28日出生，汉族，住福建省福州市连江县。 委托诉讼代理人：昝德利（系郑建成妻子），住福建省福州市连江县。 被上诉人（原审原告）：世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司(原名“昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司”)，住所地福建省连江县潘渡乡贵安新天地贵邸苑商业甲座二楼。 法定代表人：郑长建，副总经理。 委托诉讼代理人：任得志，男，该公司员工。 上诉人郑建成因与被上诉人世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司（以下简称“世纪金源物业连江分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2019）闽0122民初4091号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑建成上诉请求：改判郑建成无需支付滞纳金。事实和理由：一、郑建成长期在贵阳市工作，并负责单位内的防疫工作，无法请假开庭，其已书写委托书授权其妻子昝德利参加诉讼，其妻子有权参加诉讼，但未获法庭认可，故郑建成并非无正当理由未到庭。二、郑建成妻子于2020年1月8日前往物业处缴纳物业费，但物业财务人员表示需将2016年1月1日之前的欠费结清，否则不能缴纳以后的物业费。因为物业公司自己的错误，已经给郑建成物业费五折优惠后又要求补交，但郑建成认为已优惠的不应补交，对于是否应补交的问题物业一直未予解决，而又要求只有郑建成补交后才能交后面的物业费，郑建成多次要求世纪金源物业连江分公司提供2016年1月1日之前的物业费结清证明，以便日后正常缴费，但均遭拒绝。故并非郑建成原因拖欠物业费，而是世纪金源物业连江分公司不收取物业费，郑建成对未能缴纳后续的物业费并无过错，故不应承担滞纳金。三、郑建成同意缴纳2016年1月1日起至2019年6月30日期间的物业费7818.93元，但要求世纪金源物业连江分公司出具2019年6月30日之前物业费的结清证明，避免日后纠纷。 世纪金源物业连江分公司辩称，一审程序合法，判决的滞纳金已经很低，不可能全部免除。郑建成曾系世纪金源物业连江分公司的高管，公司大集团针对内部员工有两种分房类型，一种是福利分房享受物业费5折优惠，另一种是6折的优惠购房不享受物业费优惠，而郑建成是属于后者，不享受物业费优惠。因为财务人员对业务不熟悉，在业主购房后的第一年的两次缴费中，误开了5折物业费优惠给郑建成，但后面已经进行了更正。故前面已经开错的物业费世纪金源物业连江分公司自行承担，后面的物业费应当按购房合同来缴纳。但郑建成还是认为后面的物业费应该按5折优惠来交，所以产生纠纷。世纪金源物业连江分公司是严格按照合同的约定收取物业费，一审判决正确，应予维持。 世纪金源物业连江分公司向一审法院起诉请求：1.判令郑建成立即支付2016年1月1日起至2019年6月30日期间所拖欠的物业管理费7818.93元，违约金（从2017年1月1日起以2233.98元为基数按每日千分之三的标准支付违约金，直至还清欠款之日），暂计算至起诉之日共：4885.71元；合计12704.54元；2.判令郑建成负担本案诉讼费、公示费等起诉相关费用。 一审法院认定事实：福建欢乐天地置业有限责任公司（甲方）与世纪金源物业连江分公司(乙方)签订了《临时管理规约前期物业服务合同》，其中《贵安新天地临时管理规约》约定“……第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：贵安新天地……座落位置：连江县贵安旅游度假区……第三十一条业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收千分之三滞纳金……”等条款；《贵安新天地前期物业服务合同》约定“第五条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下：……1.35元/月·平方米（……贵居苑……）；以上物业服务费均不含公共水电费分摊，物业管理区域内的公共水电能耗（如停车场、电梯运行电费）每月按实由全体业主（或使用人）分摊……第二十三条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日加收千分之三的标准向乙方支付违约金……”等条款。郑建成签署了一份《承诺书》，承诺已详细阅读了上述合同中的《贵安新天地临时管理规约》、《贵安新天地前期物业服务合同》等。郑建成于2014年5月19日在《入伙手续书》上“已收到钥匙及有关资料业主”栏签名确认其购买的案涉房屋交付使用。世纪金源物业连江分公司系“贵安新天地”小区提供物业服务的物业企业。郑建成系贵安新天地**房业主，按照合同约定郑建成每月应向世纪金源物业连江分公司交纳物业服务费186.17元（137.9平方米×1.35元）。郑建成于2014年5月19日接收案涉房屋后，仅交纳2015年12月份及之前的物业服务费，自2016年1月1日起至2019年6月30日期间物业服务费7818.93元（137.9平方米×1.35元×42月）未交纳。嗣后，世纪金源物业连江分公司通过EMS邮政快递向郑建成邮寄《催缴函》催告无果而诉至一审法院。诉讼中，郑建成经一审法院合法传唤无正当理由未到庭。 一审法院认为，世纪金源物业连江分公司与福建欢乐天地置业有限责任公司签订的《临时管理规约前期物业服务合同》【其中包括《贵安新天地临时管理规约》和《贵安新天地前期物业服务合同》】未违反国家法律、行政法规强制性规定，该合同虽未注明签订合同时间、无法定代表人签字，但双方均在上面盖了公章，且郑建成签了承诺书，承诺已阅读了其中《贵安新天地临时管理规约》、《贵安新天地前期物业服务合同》等，承认世纪金源物业连江分公司的服务。之后，郑建成于2014年5月19日在《入伙手续书》签字接收了案涉房屋，并交纳了2015年12月份及之前物业服务费，该合同已实际履行，对郑建成具有约束力。世纪金源物业连江分公司依约提供了服务，故有权按约定向郑建成收取物业服务费；郑建成作为业主有缴纳物业服务费的义务。郑建成拖欠物业服务费，违反了合同的约定，现世纪金源物业连江分公司请求郑建成支付2016年1月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费7818.93元及滞纳金，依法予以支持。因合同约定的滞纳金日千分之三偏高，予以调整为按银行同期贷款利率计算，世纪金源物业连江分公司主张以郑建成最前面12个月欠费金额为基数并自该12个月届满之次日起计算滞纳金至款项还清止，系对其权利的处分，一审法院予以准许。诉讼中，郑建成经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理与判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、郑建成应在判决生效之日起10日内支付世纪金源物业连江分公司2016年1月1日起至2019年6月30日期间物业服务费7818.93元及滞纳金（自2017年1月1日起以2233.98元为基数按银行同期贷款利率计算至款项还清之日止）。二、驳回世纪金源物业连江分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元，由郑建成负担。 本院二审期间，郑建成向本院提交一份视频光盘，拟证明郑建成之妻去物业处交纳2016年1月1日之后的物业费，但物业告诉其要把前面的物业费补齐后才能交纳后面的物业费。世纪金源物业连江分公司对视频的真实性没有异议，但认为该视频拍摄于一审起诉后，对拍摄视频的真实意图存疑，主张其系严格按照合同的约定收取物业费。本院经审查后认为，该视频内容与本案不具有关联性，本院不予采信。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以采信。 本院认为，郑建成作为贵安新天地**房屋的业主，根据《贵安新天地前期物业服务合同》第五条的约定，应按1.35元/月/平方米的标准交纳物业服务费。上述合同第七条第二款约定：“业主在房屋交付时一次性预缴半年的物业管理费用及水电预存金。之后，业主或物业使用人应在每半年开始前十日内履行交纳义务”。第二十三条明确约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”根据一审查明的事实，郑建成已于2014年5月19日确认其购买的案涉房屋交付使用，但其仅交纳了2015年12月份及之前的物业服务费，之后的物业服务费未予缴纳，且经世纪金源物业连江分公司催交后仍未交纳，世纪金源物业连江分公司诉请郑建成支付拖欠的物业服务费及相应的违约金，有合同依据，一审法院予以支持并无错误。世纪金源物业连江分公司于2019年10月12日提起本案诉讼，郑建成称其妻于2020年1月8日主动要求缴纳物业费，并不能改变其前期已经违约的事实。且在案证据不能证明双方就物业费的优惠与否曾达成合意，故郑建成主张系世纪金源物业连江分公司一方对其物业费优惠一事处理不当致使其交费不能，依据不足，本院不予采纳。 综上所述，郑建成的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费118元，由郑建成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴