黑龙江省鹤岗市工农区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0403民初664号原告：黑龙江省龙之饮饮品有限责任公司，住所地鹤岗市东山区蔬园乡新生村。法定代表人：李永胜，职务总经理。委托诉讼代理人：艾立鹏，系该公司法律顾问。被告：中国铁塔股份有限公司鹤岗市分公司，住所地鹤岗市工农区上海路58号。负责人：赵恩学，职务总经理。委托诉讼代理人：邢慧光，系该公司法律顾问。第三人：中国移动通信集团黑龙江有限公司鹤岗分公司，住所地鹤岗市工农区东解放路东侧人民广场南。负责人：付强，职务总经理。委托诉讼代理人：王庆春，系该公司综合部主任。委托诉讼代理人：王贺心，系该公司法律顾问。原告黑龙江省龙之饮饮品有限责任公司（以下简称龙之饮公司）诉被告中国铁塔股份有限公司鹤岗市分公司（以下简称铁塔公司）房屋租赁合同纠纷一案,鹤岗市中级人民法院于2019年3月29日作出（2019）黑04民终32号民事裁定书，裁定撤销本院作出的(2018)黑0403民初1113号民事判决书，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，并依法追加中国移动通信集团黑龙江有限公司鹤岗分公司（以下简称移动公司）作为第三人参加诉讼。原告龙之饮公司法定代表人李永胜及委托诉讼代理人艾立鹏、被告铁塔公司委托诉讼代理人邢慧光、第三人移动公司委托诉讼代理人王庆春、王贺心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙之饮公司向本院提出诉讼请求：被告铁塔公司支付11个月的房屋租赁费用94285.73元。事实和理由：2017年7月4日，原告与被告铁塔公司签订房屋租赁合同，原告将所属原青少年宫21平方米的房屋一户租赁给了被告，租金每月8571.43元，租期到2017年7月31日止。但是在约定的租期期满后，被告直到2018年5月31日才搬离上述房屋，且没有支付这11个月的房屋租赁费用。原告认为被告的行为严重违反了双方的合同约定，侵犯了原告的合法权利，故诉至法院。被告铁塔公司辩称：原告所述租赁事实不存在，2017年7月10日原被告双方终止了租赁关系，被告将设备从租赁屋内全部搬除，同时与原告结清全部租金，被告不欠原告的租赁费，请法院驳回原告诉讼请求。第三人移动公司陈述：我公司在2010年8月10日与原告的前房主鹤岗市青少年宫签订了青少年宫基站场地租赁合同，约定租金每年13200元，租期至2018年8月1日。2015年，因国家政策调整，我公司将案涉房屋及房屋内的附属配套设备及机房一次性转让给新成立的铁塔公司，并且我公司与铁塔公司签订租赁合同，租赁案涉房屋内的部分位置，租期为2015年11月1日至2022年12月31日，我公司则每年向铁塔公司支付13200元费用。我公司与青少年宫签订的租赁合同在2015年11月口头终止，由铁塔工程重新与青少年宫签订租赁合同，具体合同内容不清楚。2018年6月，我公司收到铁塔公司办理通知，2018年6月13日，我公司将全部设备搬离案涉房屋，搬离时房屋内尚有铁塔和联通公司的设备没有搬离。至于铁塔公司与谁签订的租赁合同我公司不知情，我公司与铁塔公司之间是承租和出租的法律关系，我公司每年向铁塔公司支付租赁费，所以根据合同相对性，我公司与铁塔公司是合同权利义务的主体，原告的诉求与我公司无关，原告应该向铁塔公司主张权利。原告、被告、第三人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院依法组织对证据进行的举证、质证。对证据和事实，本院认定如下：2010年8月10日，第三人移动公司与鹤岗市青少年宫签订青少年宫基站场地租赁合同，约定鹤岗市青少年宫将位于鹤岗市工农区青少年宫六楼乒乓球南大厅南侧的使用面积21平方米房屋租赁给移动公司用于安装设立机房、放置设备，租赁期限自2010年8月10日起至2018年8月1日止，租金每年13200元，8年共计105600元。2015年，第三人移动公司部分业务及资产转让给被告铁塔公司，其中包括上述租赁房屋内部分设备及租赁房屋承租权（移动公司剩余未转让设备仍继续安置在租赁房屋内）。2015年11月1日，移动公司与铁塔公司签订塔类产品业务确认单，其中约定移动公司向铁塔公司支付上述租赁房屋场地费13200元/年，期限自2015年11月1日至2022年12月31日。2015年12月3日，移动公司与铁塔公司签订鹤岗移动存量资产交割确认函，其中约定因特殊原因需移动公司代持合同的情况双方单独确认（随函附件未转名合同清单中包括上述2010年8月10日房屋租赁合同），2016年2月29日前移动公司需配合铁塔公司完成合同和产权证的转名工作，对没有合同的要配合铁塔公司协调业主进行合同签订。2016年3月10日，原告龙之饮公司与鹤岗市青少年宫、鹤岗市棚户区改造办公室签订协议书，通过置换方式取得上述租赁房屋（2017年6月5日取得不动产权证，登记于龙之饮公司法人李永胜名下）。2017年5月11日，龙之饮公司与铁塔公司维修部签订房屋租赁合同，其中约定租期自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金13200元，原与青少年宫合同终止作废。铁塔公司维修部在该合同上盖章签字，但并未支付该合同约定租金13200元。2017年7月4日，龙之饮公司与铁塔公司再次签订房屋租赁合同，其中机打主文中约定租赁期为2017年1月1日起至2017年7月31日止，租金6万元；尾页手写备注“铁塔公司给龙之饮公司的租金（2017年7月31日前含2016年）已全部包含在合同中”。合同签订后，铁塔公司向龙之饮公司交付租金6万元，但未在约定期限内返还租赁房屋。2018年6月11日，铁塔公司、移动公司为龙之饮公司出具基站拆迁说明一份，载明“现有黑龙江省移动公司鹤岗分公司移动信号塔基站由租赁黑龙江龙之饮饮品有限公司李永胜房屋（原青少年宫六楼）拆迁别处，于2018年6月11日晚实施拆迁，预计到6月13日拆迁完毕。该基站房屋租金已交至2017年7月31日，2017年8月1日至2018年6月13日房屋租金未交，特此证明”，移动公司计划建设部、网络部及铁塔公司维护部分别在说明上加盖公章并签字确认。现，龙之饮公司诉至本院，要求铁塔公司按2017年7月4日房屋租赁合同中自2017年1月1日起至2017年7月31日止租金6万元的标准，即8571.43元/月（60000元÷7个月）支付11个月的逾期房屋租金94285.73元。以上事实有移动公司与青少年宫签订的基站场地租赁合同、移动公司与铁塔公司签订的塔类产品业务确认单、鹤岗移动存量资产交割确认函及附件、铁塔公司与龙之饮公司签订的房屋租赁合同、基站拆迁说明等证据及各方当事人陈述为证，本院予以确认并在卷佐证。对龙之饮公司提供的证据录像3段，因无法核实真实性，不予采信。本院认为：本案争议焦点是案涉房屋租赁合同责任主体及逾期房屋租金给付标准问题。就责任主体问题，根据原告龙之饮公司举示证据与被告铁塔公司签订的房屋租赁合同，第三人移动公司举示证据塔类产品业务确认单、鹤岗移动存量资产交割确认函，以及被告铁塔公司自述移动公司按月向其支付租赁房屋场地使用费的事实，能够认定铁塔公司在与移动公司完成业务及资产交割后，已实际继受了原属移动公司所有的案涉租赁房屋承租权。而其后与龙之饮公司重新签订房屋租赁合同的行为，应视为其自愿处置自身权利义务，对原有合同进行变更的行为，该行为合法有效，对双方均具有约束力。因案涉租赁房屋先后存在三份租赁合同，根据签订时间先后顺序及实际履行情况，应以2017年7月4日房屋租赁合同内容确定合同责任主体及权利义务范围。铁塔公司作为合同承租方，未在合同约定期限内将租赁房屋交还龙之饮公司，应承担支持逾期占用房屋期间租金的责任。对铁塔公司提出的双方已于2017年7月10日终止了租赁关系，已将设备全部搬出并已结清全部租金等抗辩理由，因未提供证据予以证实，故均不予支持。就逾期租金给付标准问题，因龙之饮公司与铁塔公司对租金计算依据租赁合同约定6万元租金对应租期起止时间观点不一致，本院结合龙之饮公司提供租赁合同尾页手写备注内容“铁塔公司给龙之饮公司的租金（2017年7月31日前含2016年）已全部包含在合同中”、2016年3月10日房屋置换协议书，以及龙之饮公司自述“铁塔公司从2016年1月1日开始使用龙之饮公司房屋、2017年5月11日租赁合同中约定2016年租金为实际给付、至2017年7月31日铁塔公司共给付租金6万元”、铁塔公司自述“6万元是从2016年3月10日至2017年7月31日的租金”等，综合认定6万元租金对应租期起止时间为2016年3月10日起至2017年7月31日止，据此计算合同约定租金标准为3590.66元/月（60000元÷16.71个月），故龙之饮公司主张合同约定租金标准为8571.43元/月（60000元÷7个月）不能成立，对铁塔公司应付逾期租金金额，以龙之饮公司诉请11个月为限，确定为39497.26元（3590.66元/月×11个月），对龙之饮公司超出上述金额的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第八十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款的规定，判决如下：一、被告中国铁塔股份有限公司鹤岗市分公司于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江省龙之饮饮品有限责任公司39497.26元；二、驳回原告黑龙江省龙之饮饮品有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费2157.14元，由原告黑龙江省龙之饮饮品有限责任公司负担1253.49元、被告中国铁塔股份有限公司鹤岗市分公司负担903.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审 判 长  白 梅审 判 员  白丽明人民陪审员  李荣杰二〇二〇年六月二十四日书 记 员  姜莉莉