贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终2363号上诉人（原审被告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。法定代表人：曾柏香，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王军，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：聂开福，贵州圣谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗重阳，女，1986年10月21日出生，布依族，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人（特别授权代理）：吴大艳，贵州丰玺律师事务所律师。上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下至裁判主文前简称“新鼎公司”）因与被上诉人罗重阳商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鑫鼎公司上诉请求：1、依法撤销纳雍县人民法院作出的（2019）黔0525民初3109号民事判决并依法改判本案或者发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）本案中被上诉人并无实际损失，原判认定上诉人按照合同约定承担违约金无事实依据，属于认定事实错误，适用法律错误。1、违约金的主要功能和作用在于“填补损失”。2、违约金兼具一定的惩罚性，但无论是适用违约金责任还是承担损害赔偿责任均应以存在实际损失为前提。3、交付办理商品房转移登记的有关文书无财产给付内容，未给被上诉人造成财产损失，不应承担违约责任。（二）原判在被上诉人并无实际损失的情形下仍按照合同约定判令上诉人承担违约责任，且未根据公平原则和诚实信用原则调整违约金，使得被上诉人不当获益，双方的利益严重失衡，属于认定事实错误，适用法律错误。1、不能在约定期限内提交办理转移登记有关文书属于轻微违约。2、应参照案涉房屋的租金损失调整违约金。3、上诉人一直遵循诚实信用的原则履行合同，逾期交付办理商品房所有权转移登记的有关文书实非上诉人的过错，因此也应对违约金进行调整。（三）本案中上诉人虽然迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，但其通过克服种种困难并积极向有关部门申请办理，现案涉项目已经取得了商品房所有权初始登记，已经可以交付办理商品房转移登记的有关文书，对此被上诉人已经接到通知并已了解，但被上诉人为了持续计算违约金而拒绝受领，因此上诉人的迟延履行状态至其通知之日已经完全消除，不应再继续承担违约责任。被上诉人罗重阳辩称，请求驳回上诉，维持原判。罗重阳向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金5,705.24元；2、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以购房款266600元为基数，以日利率万分之三，从2017年4月1日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，暂计算至起诉之日为67423.14元）；3、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告申请放弃逾期交房违约金的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年5月4日，原告与被告签订了合同编号为2016000842号《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于纳雍县新鼎大商汇城市综合体第A3-1栋1单元4层1-4-1号房屋，该房套内建筑面积为110.14平方米，购房总价为266600元。该合同第十一条约定出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房；第十三条约定逾期交付房屋超过30日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人自约定交房之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；第二十二条中约定出卖人承诺于2017年3月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定足额支付涉案房款，被告向原告出具收据三张，总金额为96600元，所欠部分17万元原告从银行贷款直接转入被告账户，至今，被告未向原告交付案涉商品房转移登记的有关文书。上述事实，有当事人的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、收据、《住房公积金借款合同》、《房屋装饰装修管理协议》、《前期物业服务合同》、《装修管理责任书》、《消防安全协议书》、视听资料，被告新鼎公司提供的纳雍县商品综合批发市场项目合作协议书、暂缓用电通知书、客户用电受理回执、供电方案协议（10KV以上）、大商汇房地产开发新建电力线路工程施工合同、大商汇房地产开发新建电力线路工程竣工资料、纳雍县新城区外环西路道路工程竣工验收会议纪要、贵州省建设竣工验收备案表、不动产权证、逾期交付办证有关文书违约金计算截止日期统计表、通知记录（公告及视听资料），这些证据已经庭审质证和一审法院审查在卷予以佐证。本案争议的焦点：1、被告未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记有关文书应如何承担违约责任；2、违约金计算的起止时间如何确定。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行义务。关于被告未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记有关文书应如何承担违约责任的问题。被告抗辩称违约金的功能和作用在于“填平损失”，原告不存在实际损失，被告不应承担违约责任；被告不能在约定期限内办理案涉商品房转移登记的有关文书属于轻微违约，假定被告需向原告支付一定数额的违约金，应参照案涉商品房的租金损失对违约金进行调整的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，合同约定的违约责任条款内容由被告事先拟定并填写好后再提供给二原告签订，被告理应能够预知该合同约定可能带来的风险。该合同的签订是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。原、被告双方签订的案涉合同第二十二条约定出卖人承诺于2017年3月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。衡量违约金是否过高本应结合违约事实、过错程度以及造成的损失等因素综合考虑，但被告不能向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，涉及到原告能否取得案涉房屋所有权的问题，双方约定的违约金不得以原告是否造成损失作为是否承担违约金的依据，且双方约定的违约金未超过相关法律规定，不存在违约金过高的问题。庭审中，被告申请一审法院对涉案房屋同地段的租金进行评估，欲以此作为衡量违约金高低的依据与本案审理的待证事实无关联性，一审法院不予准许，对该项抗辩理由不予采纳，被告应按照合同约定承担违约责任。关于违约金计算的起止时间如何确定的问题。被告主张以违约金计算截止日期统计表、公告及视听资料作为逾期交付商品房转移登记有关文书违约金的计算截止时间。因电话拨号截图不能说明被告通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书，被告直到开庭时除提供不动产权证外未能提供其他办理商品房转移登记的有关文书，加上视听资料的内容与原、被告双方签订的合同第二十二条中约定的意思和内容不一致，故对被告的该项主张不予采纳，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算时间应按照双方约定的日期起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。关于被告抗辩称不能在约定期限内提交办理商品房转移登记相关文书不是被告的过错，系因政府行为所致的理由能否成立。首先，被告提交的证据中《纳雍县商品综合批发市场项目合作协议书》、《供电方案协议（10KV及以上）》，根据合同相对性原则，该合同相对人并非本案原告，与本案原、被告履约事实无关。其次，被告新鼎公司提交的电力部门的暂缓用电受理通知书、客户用电受理回执等证据，均系被告自身项目开发建设及工程验收过程中为满足竣工验收条件应自行处理和协调的事项，与本案审理的事实不具有关联性。再次，被告未能提交证据证明其未能按约定交付具有不可抗力的免责事由或双方合同约定的免责事由，被告亦未提交证据证实其已向有关登记部门提交过办理登记的相关资料或登记部门停止过办理登记业务的证据，被告应承担由此导致的举证不能的不利后果，故被告以未办理涉案商品房转移登记相关文书系因政府行为导致的抗辩理由不能成立。在审理过程中，原告向一审法院申请放弃逾期交付商品房违约金的诉讼请求，该诉讼请求是二原告对自己民事权利所作出的处分，符合法律的规定，一审予以准许。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告罗重阳支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房价款266,600元为基数，按日万分之三为标准计算自2016年4月1日起至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司将位于纳雍县新鼎大商汇城市综合体第A3-1栋1单元4层1-4-1号商品房转移登记的有关文书实际交付给原告罗重阳之日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1628元，适用简易程序审理减半收取814元，由原告罗重阳负担74元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担740元。二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、上诉人是否应承担违约责任；2、如应承担违约责任，违约金是否应当调整；3、违约责任的期间如何认定。关于焦点1，不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋权属登记，系商品房买卖合同中出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋权属证书的情况下，现实受领房屋并不导致买受人全面享有房屋项下相关权利。逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，在约定不存在利益明显失衡的情形下，双方应遵照履行。上诉人主张其逾期交付办理产权转移登记有关文书未给被上诉人造成损失，故其不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。关于焦点2，上诉人未能在约定期限内，将办理案涉房屋转移登记的有关文书交付被上诉人，违约事实成立，应当依约支付违约金。双方约定以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之三的标准计付违约金，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。如前所述，协助买受人办理房屋权属登记，系商品房买卖合同中出卖人应当承担的主要合同义务。同时，出卖人承担违约责任不以存在过错为前提，上诉人以其违约行为属轻微违约，且系因政府未按期完成相关基础设施建设导致案涉房屋未按约定期限取得初始登记，其不存在过错为由，主张本案违约金应参照房屋租金损失进行调减无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点3，本案中，双方签订的《商品房买卖合同》虽约定上诉人应于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上诉人在一审提交录音资料和短信记录显示，上诉人已于2019年6月10日将其取得案涉商品房初始登记，具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件通知了被上诉人，并将其已取得案涉商品房初始登记的事实在案涉房所处楼栋单元入户门及上诉人售楼中心进行公示，并通知被上诉人根据不动产中心安排稍后提交办理不动产权证的相关资料，被上诉人表示认可。上述证据证明，上诉人取得案涉商品房初始登记后，虽未现实向被上诉人交付，但已将其取得案涉商品房初始登记的事实告知被上诉人。同时，上诉人正在为被上诉人办理不动产权证，被上诉人也认可由上诉人为其办理不动产权证，双方已达成由上诉人代为办理案涉商品房不动产权证的合意。故上诉人无向被上诉人现实交付办理转移登记有关文书的必要，上述通知的时间应认定为上诉人履行合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书的时间，即本案上诉人承担违约责任的时间应为2017年1月1日至2019年6月10日。上诉人关于其迟延履行交付办理商品房转移登记有关文书的状态至其通知之日结束，其不应继续承担违约责任的上诉理由成立，本院予以采纳。综上所述，纳雍新鼎房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3109号民事判决；二、上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人罗重阳支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房款266600元为基数，按日万分之三的标准自2017年1月1日起计算至2019年6月10日；三、驳回被上诉人罗重阳的其他诉讼请求；四、驳回上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司提其他上诉请求。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费814元，由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担770元，被上诉人罗重阳负担44元；二审案件受理费1628元，由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担1540元，被上诉人罗重阳负担88元。本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇二〇年六月二十八日法官助理 代 珊书 记 员 蔡 旭