广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2271号原告（反诉被告）：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，总经理。委托诉讼代理人：周凌，该公司员工。委托诉讼代理人：郑碧仪，该公司员工。被告（反诉原告）：李远清，男，1977年8月4日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，原告（反诉被告）广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告（反诉原告）李远清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周凌、被告李远清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及反诉答辩称：被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城xx层自编xxx号商铺后，并就物业服务事宜与原告签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同意由原告为该商铺提供有偿物业服务。管理协议约定：物业管理费应从2016年9月7日起计收，被告每月应交纳的物业管理费总额为630.9元，应于每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，若被告逾期支付，自逾期之日起，每日按应付未付金额5‰支付违约金。原告依约提供了物业管理服务，被告对原告的服务未提出任何异议。但随后，被告长期拖欠物业管理费，经原告多次催促，被告拒不支付。故起诉请求判令：1、被告向原告支付从2016年12月18日起至2017年3月21日止的物业管理费人民币1962.6元（每月630.9元）；2、被告向原告支付逾期缴纳上述物业管理费的违约金人民币1962.6元（自逾期之日起计至付清管理费之日止，每日按应付未付金额的千分之五计算，违约金总额以所欠物业管理费本金为限）；3、本案诉讼费用由被告承担。对被告反诉请求的意见：被告反诉请求没有事实根据，被告已经使用涉案商铺，原告也提供了物业服务。被告辩称及反诉称：2016年9月，被告与4位合伙人与珠江国际达成共识，租下其3楼共计14间商铺（原本己打通）作为经营场所，免除6个月租金及同期物业费，当月签订合同，同时签订起始时间为空白的物业管理协议。当时原告欺骗被告说会按与被告协商的入驻后按实际日期填写，并指出物业管理协议第二条“物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同”，将同步至租赁合同约定的免租期后，应该是2017年3月7日后。起始时间从笔迹看并非被告本人书写，是原告在被告不知情的情况下恶意篡改填写。被告及合伙人支付了14万元左右的押金及预付6个月免租期过后的3个月租金及物业费，对方出具了收据及发票，全部被分散，合同分签在被告名下2间，其余4人各3间，全部合同被对方当场收回。珠江国际欺骗被告及合伙人说会按双方协商的进行，等公司盖好章返还合同，按约定简装阁楼后将商铺交付给被告及合伙人使用。珠江国际一拖再拖交付时间，被告因需要工商注册登记要求返还合同，被告知还需要预存一笔物业管理费。迫于无奈，2016年10月13日，被告又缴纳了3万余元，有发票。珠江国际及其物业公司在一起办公，在同一窗口收费，故意混淆收费项目。珠江国际收钱后没有返还合同，被告发现2016年10月所交的钱的发票并非记载预收物业管理费，才知道对方就是以合同作为要挟套路钱财。被告及合伙人去理论，无人理会。珠江国际不按约定违法扣押合同，使被告及合伙人无法办理营业执照，无法营业，拖延至过年。被告过完年从老家回来，涉案场地被加锁，无法开门。被告及合伙人去6楼协商，没人理会，曾想过走法律程序，但没有合同，只有选择隐忍。直到2017年4月初，听说有人急租场地作仓库，珠江国际在场地大门上贴了《关于留置物资的变卖通知》，被告及合伙人得知情况后，另4位合伙人委托被告全权处理，被告被安排在6楼前台与一位曾姓或张姓的男子洽谈，最后达成协议：已经缴纳的押金由珠江国际及其物业公司处置，互不相欠；督促被告及合伙人处置场内留置资产；对物资开锁放行以示珠江国际及其物业公司与被告及合伙人的纠葛已经彻底结清。男子当时电话取得其上级领导的指示后，在前台出具了放行凭证。被告曾向对方索要结清证明，对方说“你这么多设备都开锁放行了，就是两清了，没事了”，并叫了另两名物业人员陪同被告至3楼场地开锁，被告找出空调遥控、冲电卡、卷帘门钥匙等，配合物业人员办理设施设备检查移交手续，物业人员全程监督被告搬运设备，其中一名物业人员向被告索要了500元垃圾清理费，把放行凭证给被告，监督被告装车并收回放行凭证后才为被告放行，以上足以证明被告不欠珠江国际及其物业的钱。《收铺确认书》只能证明铺号、位置和铺面状况，当时原告正在里面装修阁楼。《关于催缴商铺物业管理费的通知书》备注“如贵方收到此通知书时已付清款项，则无须理会此催函”，被告与原告不存在未付欠款，所以无需理会。欠费明细表是原告凭空捏造、恶意诉讼的虚假证据。故反诉请求判令：1、原告向被告返还预交的物业管理费1892.7元；2、本案反诉费由原告承担。经审理查明：根据（2016）广州市不动产权第00019737号不动产权证记载：海珠区xxxx路xx号xxx房的权利人为广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称“珠江博览公司”）；用途为商业；建筑面积为7518.01平方米；等。2020年3月16日，珠江博览公司向本院出具的《委托物业管理证明》，载明其为海珠区瑞纺路2号301房的产权人，自2010年5月11日起委托原告对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2016年8月19日，珠江博览公司（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市海珠区瑞纺路2号301房自编30101号商铺出租给乙方作商业用途使用，租期3年，从2017年3月7日起至2020年3月6日止；等。2016年9月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》（以下简称“物业管理协议”），约定：乙方承租了位于广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城xxx层自编xxxxx号商铺……现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议：该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为630.9元；物业管理费从2016年9月7日起计收；签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费1892.7元；此后，乙方应在每季度末月20号前一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起每日按应付未付金额的5‰支付违约金；且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，如因提交的资料不实或地址等信息变更后未通知甲方而导致甲方的通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担；甲方接到乙方发出的变更通讯地址的通知之前，仍以本补充协议约定地址为准；甲方按本补充协议中乙方提供的通讯地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方；无论函件由何人签收、是否被拒收、是否被返回，均不影响前述送达效力；如以留置在该物业的方式送达，则在留置当日视为送达；乙方同意在租赁期限内，甲方寄给乙方的函件可寄至本补充协议约定的任一通讯地址；乙方通讯地址为番禺区xxx一街x栋xx室；等。同日，被告向原告预交3个月管理费1892.7元。2016年9月19日，被告签订《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，确认涉案商铺已具备交付条件，同意接收该商铺。2017年9月6日，原告按《珠江国际纺织城物业管理协议》所记载的被告的通讯地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告，催促被告缴交涉案商铺2016年10月1日至2017年3月31日期间的物业管理费3899.6元。被告表示收到上述通知。2019年11月1日,原告按物业管理协议所记载的被告的通讯地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知》给被告，催促被告缴交涉案商铺2016年10月1日至2017年3月31日期间的物业管理费1962.6元。该邮件被退回。据出租方珠江博览公司出具的《情况说明》记载，该公司于2017年3月31日收回珠江国际纺织城xxx号商铺。诉讼中，原告表示：2016年9月18日双方签订物业管理协议，双方约定从2016年9月7日开始计收物业管理费，现调整为从2016年9月18日计收；被告预交的物业管理费抵扣了2016年9月18日至12月17日的物业管理费。被告表示：出租方要求其缴纳综合管理费，其与出租方及原告协商不成，涉案商铺2017年2月份左右被原告锁上；其于2017年3月底撤场，退场时已经与出租方及原告结清。原告为证明其主张，还提交了如下证据：被告于2016年8月19日签订的《珠江国际纺织城商铺签约确认单》，主要内容：确认租金起计时间为2017年3月7日；物业管理费收费标准（合同期内不递增）15元/平方米/月，物业管理费起计时间为2016年9月7日；等。被告质证表示：上述证据签名的真实性有待鉴定，为无效单据。本院认为：原、被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，是有效的合同，双方均应切实履行。关于物业管理费的问题。被告辩称签订物业管理协议时起计时间为空白栏，为原告事后添加，当时原告称物业管理费与租赁合同同步至免租期后。被告未提交证据予以证明，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。珠江博览公司于2016年9月19日将涉案商铺交付给被告，故物业管理费应从2016年9月19日起计更为合理。原告主张物业管理费从2016年9月18日起计依据不足，本院不予采纳。珠江博览公司出具的《情况说明》记载该公司于2017年3月31日收回涉案商铺。被告亦表示其于2017年3月撤场，故原告要求被告缴纳2016年9月19日至2017年3月21日期间的物业管理费（每月630.9元），并无不当，本院予以支持。被告已经预交3个月管理费1892.7元，故被告应向原告缴纳2016年12月19日至2017年3月21日期间的物业管理费1953.8元。被告要求原告退还预交的物业管理费缺乏依据，本院不予支持。关于违约金问题。根据上述物业管理协议，被告应在每季度末月20号前一次性交清下季度物业管理费，如逾期缴纳，从逾期之日起每日按应付未付金额的5‰支付违约金。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告按照合同约定支付拖欠2016年12月19日至2017年3月21日期间的物业管理费的违约金合法合理，本院予以支持，经核算，按照合同约定，被告需支付的违约金总额已经超过被告所欠的物业管理费，但违约金总额应以所欠物业管理费为限，故被告应向原告支付违约金1953.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条之规定，判决如下：一、被告李远清在本判决生效之日起10日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城xx小层自编xxx号商铺2016年12月19日至2017年3月21日期间的物业管理费1953.8元；二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付拖欠2016年12月19日至2017年3月21日期间的物业管理费的违约金1953.8元；三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元和反诉受理费25元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二〇年六月十九日书记员  李敏燕陈丹纯