湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终668号上诉人（原审被告）：张恒发，男，1966年2月8日出生，汉族，户籍地神农架林区。委托诉讼代理人：何涛，湖北神农架律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭廷春，女，1967年10月17日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市伍家岗区，现住神农架林区。被上诉人（原审原告）：邹正东（系郭廷春之夫），男，1960年9月29日出生，汉族，户籍地神农架林区，现住神农架林区。郭廷春、邹正东共同委托的诉讼代理人：李玲，湖北黄士功律师事务所律师。原审第三人：神农架林区仟和惠置业有限公司。住所地神农架林区松柏镇龙沟村。统一社会信用代码91429021594209038R。法定代表人：叶会勤，董事长。委托诉讼代理人：童芳，该公司职员委托诉讼代理人：杨肖平，湖北神农架律师事务所律师。上诉人张恒发因与被上诉人郭廷春、邹正东、原审第三人神农架林区仟和惠置业有限公司（以下简称仟和惠公司）所有权纠纷一案，不服湖北省神农架林区人民法院（2019）鄂9021民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张恒发上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判张恒发对案涉房屋享有使用权。2、本案的一、二案件受理费全部由郭廷春、邹正东承担。事实与理由：1、张恒发是基于与仟和惠公司之间的房屋租赁关系而占有案涉房屋，系有权占有，在仟和惠公司未依法将诉争房屋收回之前，张恒发有权继续使用案涉房屋。结合本案客观存在的事实，张恒发与仟和惠公司之间签订的《商用房租赁合同》约定，双方的租期应当自2016年2月22日至2019年2月21日止。在此期间，张恒发一直在陆续投入资金对房屋进行装修，而张恒发租赁房屋的本意也是为了购买该租赁的房屋，且在租赁期间也就房屋购买问题进行了多次沟通，但双方未达成一致意见，故张恒发一直以承租人的身份使用该房屋。虽然仟和惠公司在庭审中出示证据显示已就房屋出售前告知张恒发行使优先购买权，但是行使优先购买权的前提是有购买房屋的交易对象出现，并且愿意以“同等价格”购买，但是本案的实际情况是什么呢？在原本同地段的其他租赁房屋以7000元/平方米的价格售卖给了承租人，而具体涉及到张恒发承租的19、20、21号门面时价格却变成8900余元每平方米，试问张恒发自己投资40余万元装修的店铺却要用远高于其他售价的价格来进行购买，本质原因就是仟和惠公司想通过加价的方式，让张恒发放弃购买该租赁房屋，但是郭廷春、邹正东却为什么愿意以8900余元每平方米的价格购买上述房屋，其根本原因就是看中了张恒发对该房屋进行了装饰装修，仟和惠公司也是通过此种方式将张恒发的装饰装修变卖了部分价值，其实质就是在损害张恒发的合法利益。但是截止到张恒发与仟和惠公司的合同到期，张恒发仍然在继续使用租赁的19、20、21号门面，双方己经形成新的不定期租赁关系。根据《合同法》相关规定，不定期租赁，双方享有任意解除权，但是出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。而本案庭审中仟和惠公司陈述的内容是要求张恒发在2日内交还房屋，但是并没有给予张恒发合理期限，也并未谈及租赁关系解除的相关内容。据此，张恒发仍为租赁房屋的合法使用权人。2、郭廷春、邹正东在原审中起诉张恒发交付房屋，而不要求仟和惠公司交付房屋，属于起诉对象错误。根据仟和惠公司与郭廷春、邹正东签订的商品房买卖合同，交付房屋的义务应当由仟和惠公司履行。在原审庭审中仟和惠公司对于交付房屋的陈述是，在张恒发不在场的情况下于2019年6月19日将张恒发的门锁剪开，并于当日就将房屋交付给了郭廷春、邹正东。首先，基于不定期租赁的合同关系，张恒发仍为房屋的合法使用权人；其次，仟和惠公司未经张恒发允许将门锁剪开已经侵害张恒发的合法权益；再次，仟和惠公司以非法手段将房屋交付给郭廷春、邹正东有违法律规定，交付行为应视为无效。既然是无效交付，那么郭廷春、邹正东应当起诉仟和惠公司交付房屋，而不是起诉张恒发。3、一审法院判决张恒发支付郭廷春、邹正东的损失不合理，无事实和法律依据。首先，郭廷春、邹正东主张损失的依据应当是遭受了损失，但是郭廷春、邹正东在一审庭审中未提供相关证据予以证实；其次，郭廷春、邹正东主张的损失费用是因其购买仟和惠公司房屋贷款，由合法借贷关系而产生；无论其是否经营使用案涉房屋，该部分费用都应该由郭廷春、邹正东支付给银行，并非是由张恒发造成的损失，其向张恒发主张该损失费用缺乏事实和法律依据。再次，不履行合同义务的对象是仟和惠公司，而不是张恒发，即便是郭廷春、邹正东有损失，也应当由仟和惠公司支付。根据《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。张恒发继续占有租赁物的责任完全在于仟和惠公司的不合理做法及损害张恒发利益的行为，张恒发无须为此承担法律责任。退一万步讲，在郭廷春、邹正东连起诉对象都错误的情况下，酌定由张恒发赔偿损失，致使郭廷春、邹正东据此而获得赔偿，显然不合法律精神。4、郭廷春、邹正东与仟和惠公司在双方都违约的情形下，互不追究责任，而通过诉讼方式要求收回房屋，双方在恶意串通损害张恒发的合法利益。一是郭廷春、邹正东在庭审中提供的与仟和惠公司签订《商品房买卖合同（现售）》中明确约定：仟和惠公司交付的房屋应当是毛坯房而且无租赁存在，而实际情况是郭廷春、邹正东要求交还的房屋是包含了张恒发装修40余万元后的房屋，明显与合同约定不符。二是在上述合同中约定的付款时间到期后，郭廷春、邹正东仍未付款，已经构成违约。但是仟和惠公司却绝口不提，是否追究违约责任也再所不论，而是双方一致要求张恒发交还房屋。三是在郭廷春、邹正东购买上述房屋之前已经知晓张恒发对房屋进行了装饰装修，在其与仟和惠公司的房屋买合同中约定的是交付毛坯房房，而现在却要求交还装修后的房屋，明显是在通过张恒发与仟和惠公司签订的房屋租赁合同中的显示公平的约定来损害张恒发的合法利益。郭廷春、邹正东答辩称：1、张恒发占有案涉房屋属于无权占有，侵犯了案涉房屋所有权人郭廷春、邹正东的合法权益。2、一审对郭廷春、邹正东的损失计算合理合法。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。仟和惠公司服从一审判决。郭廷春、邹正东向一审法院起诉请求：1.张恒发停止对郭廷春、邹正东房屋的侵害；2.张恒发以170万元为基数，按照贷款年利率5.8725%的标准，向郭廷春、邹正东支付自2019年2月22日起至2019年10月12日止的损失费用共计62908.15元；3.诉讼费用由张恒发承担。一审中，郭廷春、邹正东将第一项诉讼请求变更为：张恒发将案涉房屋的门锁打开，并将案涉房屋返还给郭廷春、邹正东。一审判决认定事实：2014年，仟和惠公司在神农架林区松柏镇龙沟村开发建设“仟和惠·神农一品”商品房项目，2015年5月，该项目竣工。2015年12月21日，仟和惠公司作为甲方（出租方）与作为乙方的张恒发（承租方）签订商业用房租赁合同，合同约定：“……1.甲方将位于松柏镇仟和惠·神农一品1号楼临街商铺20号、21号出租给乙方使用，租赁期限共计三年，从2016年2月22日起至2019年2月21日止；2.合同期满后，同等条件下乙方有优先购买权。如乙方需续租，须提前30天向甲方提出续租书面申请，双方重新签订续租合同，否则，视为乙方不再继续租赁；3.租金价格第一年至第三年为免租期，第四年租金为每平方米16元；4.若本合同期限届满或提前终止（解除），可移动的物品，由乙方搬走，装修及装修添附物全部无偿归甲方所有；5.甲方有权在乙方合同有效期内将该房屋所有权转让给第三方，在同等条件下，乙方有优先购买权。该房屋所有权转移后，租赁合同继续有效至本合同期满，甲方在合同中的权利和义务自动转移给第三方；6.合同期限届满或提前终止（解除），乙方应在三日内将房屋腾空交还甲方，未腾空的所有物品视为乙方的废弃物，甲方有权自行处理，乙方不得向甲方主张赔偿或补偿，同时，乙方还应按本合同租金的2倍向甲方赔偿占用房屋的损失……”。2016年1月22日，仟和惠公司与张恒发又签订了一份商业用房租赁合同，承租同一地段、同一位置的第19号门面房，两份租赁合同内容均一致。合同签订后，张恒发向仟和惠公司交纳了三间门面房共计15000元的保证金。张恒发承租的上述三间门面房均为毛坯房，张恒发承租后进行了装饰装修。2018年初，郭廷春、邹正东欲购买案涉三间门面房，遂与仟和惠公司进行协商，仟和惠公司告知郭廷春案涉门面房已承租给他人，尚在租赁期限内。2018年2月3日，仟和惠公司员工童芳分别通过快递和手机短信方式向张恒发发出商铺优先购买权的通知，内容为“张恒发先生：根据您与我公司2015年12月21日和2016年1月22日签订的商业用房租赁合同第八条（1）相关约定，我公司现正式通知您，您租赁的19、20、21号商铺现准备销售，单价8990.90元每平，总价170万元。租赁合同约定在同等条件下，乙方有优先购买权，请您在15日内来我公司办理购房手续，逾期视为您放弃商铺的优先购买权，该房屋所有权转移后，租赁合同继续有效至本合同期满，甲方在合同中的权利和义务自动转移给第三方，特此通知。仟和惠公司，2018年2月3日”。因张恒发未行使优先购买权，仟和惠公司与郭廷春于2018年5月21日签订了3份商品房买卖合同（现售），约定仟和惠公司将案涉三间门面房以总价款170万元（每平方米均价约为8990元）出卖给郭廷春、邹正东，郭廷春、邹正东采取一次性付款和商业贷款两种方式支付房款。郭廷春在付清全部购房款后，仟和惠公司配合郭廷春、邹正东分别于2018年6月27日、2019年6月11日办理了案涉三间门面房的不动产登记（在不动产登记过程中，案涉19、20、21号门面房分别被登记为119、120、121号），其中119号门面房为郭廷春、邹正东共同共有；120号和121号门面房为郭廷春单独所有。在张恒发的租赁合同于2019年2月21日到期后，郭廷春、邹正东要求仟和惠公司交付房屋。同时，仟和惠公司多次当面或电话联系张恒发协商交房事宜，因张恒发认为其对案涉房屋进行了装修，其装修损失应得到赔偿，故未腾退房屋。2019年6月17日，仟和惠公司以书面和手机短信方式同时向张恒发发出限期交房通知，内容为：“张恒发先生，根据您与我公司签订的商业用房租赁合同相关约定，您的租赁截止期限为2019年2月21日，租赁期限已满。根据合同相关规定……。在此期间，我公司多次与您沟通交房事宜，至今未果。所以现通知您在两个工作日内（2019年6月18日前）来我公司办理交房手续，逾期我公司将自行收回该房屋，并保留按合同约定追究您违约责任的权利。仟和惠公司，2019年6月17日”。因张恒发未按照约定期限交房，仟和惠公司遂于2019年6月19日，将已被张恒发装修的三间门面房的门锁剪开后交给郭廷春、邹正东，并与郭廷春、邹正东签订了收房确认书。郭廷春、邹正东收到房屋的当天下午，张恒发便将案涉门面房上锁至今，导致郭廷春、邹正东无法经营，且在上锁期间，三间门面房因排污系统破漏导致房内污垢严重，郭廷春、邹正东遂诉至法院。诉讼过程中，张恒发于2019年11月11日，以“要外出办事，加之需要时间收集证据”为由向一审法院递交延期开庭申请书，一审法院于同日作出不准许延长举证期限通知书，并送达给张恒发律师。本案审理过程中，经一审法院主持调解，各方当事人未达成一致意见。同时查明，张恒发租赁案涉三间门面房后，因未及时装修经营，仟和惠公司于2016年10月20日通过书面和手机短信方式通知张恒发“因拖延了半年时间未进场装修，影响整个市场的运营发展，正式决定终止签订的租赁合同，同时收回三间门面房，并于2016年10月26日之前予以腾退……”，2016年12月13日，仟和惠公司又通过手机短信方式通知被告张恒发“于2016年12月13日正式收回三间门面房，租赁合同终止”。后张恒发向仟和惠公司出具内容为：“我于2017年2月28日前进场装修，并于2017年5月1日前确保开业，如果不能做到，本人承诺把租赁仟和惠公司神农一品小区一楼商铺19、20、21号房屋退还给仟和惠公司，原租赁合同全部终止作废”的承诺书一份，后张恒发开始对案涉门面房进行装修，截至租赁合同到期时，张恒发仍未经营，租赁合同到期后，张恒发未续签合同，仟和惠公司未退还其15000元的保证金。郭廷春、邹正东在购买案涉门面房前后共分三次（分别于2018年5月18日、2019年1月29日、2019年4月26日）以生产经营周转的名义向中国农业银行神农架林区支行借款210万元，借款年利率为5.8725%。一审法院认为：1、法律并未禁止出租人出卖租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”可以看出，出卖人拟出卖租赁房屋时只要保证承租人合理行使优先购买权，就能依法出售房屋。本案系房屋出租后因出租人出卖而引发的纠纷，故本案的焦点在于，出租人在出卖租赁房屋时是否保障了承租人的优先购买权。本案中，张恒发与仟和惠公司签订的租赁合同中明确约定仟和惠公司有权在租赁合同有效期内将房屋所有权对外转让，在同等条件下，张恒发有优先购买权。而仟和惠公司在出售房屋前，已在合理期限内通过快递寄件、发送短信等形式明确告知张恒发将出售房屋，并将同等的房屋价格和行使优先购买权的期限明确告知张恒发，但张恒发作为承租方在仟和惠公司通过不同的方式告知其有优先购买权及期限的情况下，无任何反应和表示的行为已表明其实际放弃了该项权利，故仟和惠公司有权与郭廷春、邹正东签订商品房买卖合同。2、合法的物权受法律保护，任何个人和单位不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十五条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，郭廷春、邹正东与仟和惠公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，郭廷春、邹正东已经办理了案涉房屋的产权证书，依法取得了该房的所有权，故郭廷春、邹正东作为案涉房屋的合法所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权具有绝对的排他性，张恒发私自将案涉房屋上锁，使郭廷春、邹正东无法正常经营，侵犯了郭廷春、邹正东的所有权，故郭廷春、邹正东要求张恒发排除妨害、返还房屋的诉讼请求，因有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。关于张恒发抗辩郭廷春、邹正东起诉对象错误，因与法相悖，且与事实不符，故对其辩解意见不予采纳。3、关于郭廷春、邹正东的损失计算问题。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损失的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。张恒发在租赁合同到期并未续签的情况下，拒不腾房，且在郭廷春、邹正东依法取得房屋的所有权并收房后将房屋私自上锁，导致郭廷春、邹正东无法正常行使物权，无法合理利用房屋用于经营，确实给郭廷春、邹正东造成了损失，故郭廷春、邹正东要求张恒发承担损害赔偿的诉讼请求，因有事实和法律依据，依法予以支持。综合本案的实际情况，一审法院酌定张恒发以郭廷春、邹正东购房款170万元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%（1年期）的标准、赔偿郭廷春、邹正东自2019年6月19日起至2019年10月12日止（共计116日）的损失共计22421元。4、关于张恒发庭审中提出的其对案涉房屋的装修损失享有赔偿的意见。首先，庭审中张恒发并未对其装修费用和装修项目明确解释说明，也未提供任何证据证实其装修费用及损失，张恒发在本案中也不符合反诉的条件；其次，张恒发与仟和惠公司之间的租赁合同关系与本案郭廷春、邹正东主张的所有权纠纷并非同一法律关系，且张恒发与仟和惠公司之间的租赁合同已对装修问题进行了明确约定，若张恒发认为其有装修损失，其可另行主张。5、对于张恒发庭前提出的延期开庭的申请问题。法律规定当事人对自己提出的主张应当及时提供证据，人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限，人民法院确定举证期限，第一审普通程序案件不得少于十五日。因本案系简易程序审理，该案从立案到开庭时间间隔31日，已给当事人提供了充分的举证期限，且立案后在向各方送达的举证通知书上已经明确了举证期限及规则。张恒发以“外出办事、加之需要时间收集证据”为由申请延期审理，其理由不成立，不予准许。综上所述，郭廷春、邹正东的部分诉讼请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决：一、张恒发于判决生效之日起五日内将位于神农架林区松柏镇龙沟村（神农一品）1栋1单元119号、120号、121号的门面房上由其新增的的门锁拆除，并将三间门面房返还给郭廷春、邹正东；二、张恒发于判决生效之日起五日内赔偿郭廷春、邹正东自2019年6月19日起至2019年10月12日止的损失22421元；三、驳回郭廷春、邹正东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1372元，减半收取计686元，由张恒发负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。在本案中，仟和惠公司在出售案涉门面之前已通过书面、微信、短信方式明确告知张恒发对案涉门面享有优先购买权，但因张恒发在仟和惠公司通知期限内未主张优先购买权。因此，仟和惠公司将案涉门面出售给郭廷春、邹正东并为其办理房屋产权登记并无过错。现因张恒发与仟和惠公司所签订的租赁合同期限已届满，仟和惠公司也将房屋收回并交付给郭廷春，郭廷春已经对涉案房屋享有所有权并行使物权支配力，张恒发对案涉门面应依法向所有权人返还。张恒发要求对案涉门面享有使用权没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，张恒发的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1372元（张恒发已预交），由张恒发负担。本判决为终审判决。审判长  高见成审判员  闫玲玲审判员  胡建华二〇二〇年六月十六日书记员  张鹏炜