上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初6788号原告：黄小敏，女，1953年6月26日生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：栾国庆，上海沪港律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婧，上海沪港律师事务所律师。被告：陈志强，男，1964年2月6日生，汉族，户籍地上海市宝山区。原告黄小敏与被告陈志强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄小敏及其委托诉讼代理人张靖，被告陈志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方就上海市宝山区共富一村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁合同》；2、判令陈志强立即搬离系争房屋；3、判令陈志强支付2020年1月1日至2020年3月31日欠付的租金人民币8,400元(以下币种均为人民币)；4、判令陈志强支付逾期付租金违约金(按每日20元自2020年1月1日起算至租金实际付清之日止)；5、判令陈志强支付2020年4月1日至实际搬离系争房屋之日止的房屋占用费(按照3,100元每月计算)；6、判令陈志强支付律师费损失5,000元；7、判令陈志强支付2020年3月份的燃气费90元、电费77.9元及4月份的电费64.1元。事实和理由：2018年12月1日，黄小敏与陈志强签订《房屋租赁合同》，约定由陈志强承租系争房屋，租赁期限自2018年12月3日起至2019年12月2日止，月租金3,000元。合同到期后，陈志强继续使用系争房屋，双方约定月租金变更为3,100元。自2020年1月1日起至今，陈志强仅支付900元租金。根据双方合同约定，承租方逾期支付租金的，每逾期一日，应按当期日租金的20%支付逾期违约金，故提出诉请如上。被告陈志强辩称，同意解除合同及搬离系争房屋，不同意支付律师费及违约金，且违约金标准过高。系争房屋目前仍由陈志强居住，2020年1月1日起的租金仅支付过900元，另支付过保证金3,000元。之前租赁合同约定租金两个月一付，黄小敏要求续签合同后租金三个月一付，金额太多。因黄小敏不肯续签租赁合同，陈志强无法拿到国家的租房补贴，所以没有支付租金。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为黄小敏。2018年12月1日，黄小敏(甲方)与陈志强(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积60.13平方米；租赁期限自2018年12月3日至2019年12月2日；每月租金3,000元；租金以两个月为一期支付，乙方每期租金提前5日支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的20%支付逾期违约金；甲乙双方约定，签署本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金3,000元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间内发生的水费、电费、燃气费等房屋使用费用由乙方承担；租赁期限届满，甲乙双方未续签租赁合同，乙方继续支付租金而甲方未表示拒绝的，甲乙双方之间成立不定期租赁关系，在不定期租赁关系中，甲方有权提前一个月通知乙方租赁关系终止；乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付数额相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期不支付租金累计超过5日的。上述合同签订后，黄小敏交付了房屋，陈志强付清了截止至2019年12月31日的租金，另支付保证金3,000元。合同到期后，陈志强继续居住系争房屋，双方未续签租赁合同。2020年1月1日起至今，陈志强支付过租金900元。另查明，2020年1月15日，陈志强出具欠条，载明欠2020年1月份房租2,200元。2020年3月2日，陈志强再次出具欠条，载明欠2020年1月、2月份房租5,300元，加上水费加上煤气700元，总计6,000元，到3月15日还清。庭审中，黄小敏提供2020年3月1日至2020年4月30日的电费发票两张及缴费凭证、2020年4月的燃气费缴费通知单及缴费凭证，证明代陈志强支付了2020年3月1日至4月30日的电费142元及2020年4月燃气费90元。黄小敏另表示，保证金3,000元用于抵扣陈志强欠付的电费及燃气费232元，剩余部分抵扣诉请三中陈志强应付的租金。本院认为，黄小敏与陈志强就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同到期后，双方未续签书面合同，但陈志强继续承租系争房屋并支付租金，黄小敏亦未提出异议，故双方之间成立不定期租赁合同关系。现黄小敏要求解除该不定期租赁合同关系，陈志强也予以同意，故本院对黄小敏该项诉讼请求予以支持。合同解除后，陈志强应搬离并返还系争房屋。陈志强出具的欠条可以证明，双方就租金标准已经调整为3,100元每月。陈志强自2020年1月1日起至今仅支付租金900元。黄小敏要求其按照每月3,100元计算，支付2020年3月31日前欠付的租金8,400元及2020年4月1日起至实际搬离房屋之日止的租金及占用费，相关诉请合法有据，本院予以支持。黄小敏主张代陈志强支付了2020年3-4月的电费及4月的燃气费，有相关发票、缴费通知及缴费凭证为证，其要求陈志强支付上述费用，本院予以支持。陈志强逾期支付租金，构成违约。黄小敏要求其支付逾期支付租金的违约金，可予准许。关于违约金标准，黄小敏要求按日租金的20%即每日20元计算，陈志强抗辩该标准过高，本院综合考虑本案实际情况，酌情确定陈志强支付逾期付租金违约金2,000元。黄小敏主张保证金3,000元用以抵扣陈志强应付的电费、燃气费及租金，符合合同约定，本院予以准许。黄小敏要求陈志强赔偿律师费损失，缺乏合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第(二)款、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告黄小敏与被告陈志强就上海市宝山区共富一村XXX号XXX室房屋形成的不定期租赁合同关系；二、被告陈志强于本判决生效之日起十日内，清腾并搬离上述房屋，将房屋返还给原告黄小敏；三、被告陈志强于本判决生效之日起十日内，支付原告黄小敏2020年1月1日至2020年3月31日的租金8,400元；四、被告陈志强于本判决生效之日起十日内，按照每月3,100元计算，支付原告黄小敏2020年4月1日起至实际搬离并返还上述房屋之日止的租金及房屋占用费；五、被告陈志强于本判决生效之日起十日内，支付原告黄小敏逾期支付租金违约金2,000元；六、被告陈志强于本判决生效之日起十日内，支付原告黄小敏电费及燃气费共计232元；七、被告陈志强支付的保证金3,000元，用以抵扣上述第三项、第六项中的应付费用，不予退还；八、驳回原告黄小敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取213元，由原告黄小敏负担80元，被告陈志强负担133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  童翔燕二〇二〇年六月二十九日书记员  张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。