江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初14160号原告：江阴市建设物业管理有限公司顺丰分公司，住所地江阴市文化西路4号6020号。负责人：胡道花，该单位经理。委托诉讼代理人：陈蕴琦，江苏申越律师事务所律师。被告：江阴天蒂家装饰设计有限公司，住所地江阴市世新路北面196-218号。法定代表人：陈垂增，该公司执行董事兼总经理。原告江阴市建设物业管理有限公司顺丰分公司（以下简称顺丰分公司）与被告江阴天蒂家装饰设计有限公司（以下简称天蒂家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后依法适用简易程序，后因案情复杂，依法适用普通程序于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告顺丰分公司诉讼代理人陈蕴琦到庭参加诉讼，被告天蒂家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告顺丰分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《租赁合同》且被告腾还房屋；2.判令被告支付拖欠的房租133333元、物业费29677.8元、水电费2637.1元，并承担违约金50万元（暂计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告顺丰分公司明确诉讼请求，要求支付房租金683333元（计算至2020年3月18日），物业费81616元（计算至2020年3月18日），水电费2637.1元，违约金50万元。事实与理由：原被告于2018年1月15日签订《租赁合同》，被告承租世新路北面196-218号门店、南面234-244号门店，面积为2967.78平方米，租期为5年，自2018年1月15日至2023年7月14日止，租金、物业费、水电费及违约金等内容均在合同中明确约定。截止2019年8月14日结欠房租133333元、物业费29677.8元、水电费2637.1元。被告未按照合同约定按时支付租金、物业费、水电费的行为已经构成违约，应承担违约金50万元。因天蒂家公司已经向原告支付了装修保证金2万元、水电押金2万元，房租保证金10万元，应当予以扣除。诉请法院依法保护。原告顺丰分公司围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。被告天蒂家公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对顺丰分公司提供的证据放弃质证权利。对顺丰分公司提供的租赁合同、前期物业合同备案表、收款明细及银行回单，本院经审查后予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月15日原告顺丰分公司与被告天蒂家公司签订租赁合同一份，载明，出租方：顺丰分公司，承租方：天蒂家公司。一、租赁房产的地址为世新路北面196-218号门店，南面234-244号门店。房产建筑面积为2967.78平方米，出租方已征得产权人同意统一出租将该房产出租给承租方作商业使用，租期为5年，从2018年1月15日起至2023年7月14日止。出租方保证对该房产拥有合法出租的权利。二、租金及付款方式：每季度租金25万元，每年合计100万元。租金按季度结算，由承租方在每季度第一月15日前以（现金或银行转账）方式缴纳次月租金给出租方。三、承租方须于2018年1月20日向出租方交付保证金10万元，2018年1月20日承租方须交付首季度租金25万元给出租方。合同终止时，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。四、在租赁期内，出租方承担下列责任：出租方须开具租金税票，不负责租赁期该物业产生的其他费用，承租方负责缴清租赁期该房产之物业管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有线电视费、维修费、垃圾处理费等。……六、违约责任，1.任何一方严重违反本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由负责方承担；2.租赁期内，任何一方确有理由单方提出解除合同的，必须提前60天通知另一方，并经另一方同意。如出租方提前收回该房产的，须赔偿双倍保证金予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。在通知期内，承租方需按照约定缴交租金；3。承租期间内，出租方或承租方任何一方不得无理解除合同，否则视为违约。违约方需支付守约方违约金50万元。租赁合同期满或解除，承租方必须依时迁出并将其个人之家居杂物全部搬走。如迁出后十天内仍留箱物不搬清，则作放弃权理论，由出租方全权处理，承租方对此无任何异议。备注，经双方确认，自2018年1月15日至2018年7月14日为承租方免租期；承租方按时交付的租金费用，出租方须提供相应的发票；双方合同期满，承租方享有优先续租权。合同签订后，顺丰分公司依约交付了房屋。天蒂家公司依约交付了装修保证金2万元、水电押金2万元、房租保证金10万元，合计14万元。2018年7月17日至2019年4月29日，天蒂家公司共计支付房租金95万元，2018年7月15日至2019年7月14日年度，还结欠租金5万元。自2019年7月15日起，天蒂家公司开始拖欠房租租金。根据江阴市建设物业管理有限公司备案的江阴市前期物业服务合同载明，非住宅商业用房物业费收费统一按照5.5元每月每平方米计算。顺丰分公司对天蒂家公司物业费给予了优惠，统一按照2.5元计算。天蒂家公司物业费支付至2019年4月14日。自2019年4月15日开始拖欠房屋物业费。截止2020年3月18日，天蒂家公司拖欠水电费2637.1元。庭审中，顺丰分公司明确基于天蒂家公司违约并结欠房租租金的事实，要求对已经交付的14万元保证金用于抵扣房租、水电费。本院立案受理后，于2020年3月4日向天蒂家公司送达了起诉状及证据材料，3月18日天蒂家公司签收。天蒂家公司目前已经停止营业，对多家客户履行部分装修义务后不再继续履行，因装饰装修合同引起多起纠纷，多家客户诉讼至本院，要求解除装修合同，退还装修款项，对天蒂家公司在江阴市世新路北面196-218号房屋内相关财产，本院依法进行了查封。本院认为，原告顺丰分公司与被告天蒂家公司签订的租赁合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应当按约履行。因天蒂家公司目前已经不再继续营业，其自2019年7月15日开始拖欠房屋租金，属于严重违约，顺丰分公司有权按照合同约定提前解除合同。顺丰分公司于2019年9月26日起诉至本院要求解除合同并支付租金及违约金。该解除通知送达天蒂家公司以后，合同即已经解除，本院于2020年3月18日向天蒂家公司送达了起诉状，双方的租赁合同自2020年3月18日解除，天蒂家公司应当及时退还房屋，原告天蒂家公司的该部分诉讼请求，本院予以支持。天蒂家公司自2019年7月15日至2020年3月18日拖欠租金，自2019年4月15日至2020年3月18日拖欠物业费，顺丰分公司主张拖欠的租金、物业费分别按照633333元、81616元计算，符合双方合同约定。又因天蒂家公司2018年7月至2019年7月尚结欠租金5万元，故截止2018年3月18日，天蒂家公司尚结欠租金683333元、物业费81616元未付，天蒂家公司应当及时给付。对于水电费，按照租赁合同约定由天蒂家公司承担，拖欠的水电费2637.1元，天蒂家公司也应及时支付。根据双方租赁合同约定，承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除，抵扣10万元房租保证金，天蒂家公司应当支付顺丰分公司房屋租金583333元。因天蒂家公司已经交付2万元水电押金，拖欠的水电费2637.1元，顺丰分公司可以从中抵销。原告顺丰分公司的该部分诉讼请求，本院予以支持。装修保证金2万元，剩余水电费17362.9元，因与房租租金非同一法律关系，且即使系金钱债务，顺丰分公司主张抵销也应当通知天蒂家公司，故顺丰分公司的该部分主张，本院不予支持。关于违约金，因双方合同约定违约方需支付守约方违约金50万元，双方租赁合同在2020年3月18日解除，案涉房租目前处于法院查封状态，考虑到顺丰分公司的实际损失，本院予以支持。被告天蒂家公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，怠于行使自己的诉讼权利，由此产生的不利的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、原告江阴市建设物业管理有限公司顺丰分公司与被告江阴天蒂家装饰设计有限公司签订的租赁合同自2020年3月18日解除。二、被告江阴天蒂家装饰设计有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还承租房屋。三、被告江阴天蒂家装饰设计有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江阴市建设物业管理有限公司顺丰分公司租金583333元、物业费81616元，合计614949元。四、被告江阴天蒂家装饰设计有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江阴市建设物业管理有限公司顺丰分公司违约金50万元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10456元，公告费230元，合计10716元，由被告天蒂家公司负担。此款原告顺丰分公司已预交，天蒂家公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担的款项直接给顺丰分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  蔡 林人民陪审员  夏明华人民陪审员  蒋红月二〇二〇年六月二十四日法官 助理  相 娟书 记 员  潘燕青附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第九十四条当有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。