山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终1252号 上诉人（原审被告）：山西中农乐农业科技股份有限公司。法定代表人：杨良杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁宇航，山西众志诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张槐民，男，汉族，1970年3月24日出生，住山西省新绛县。 委托诉讼代理人：黄建伟，山西绛通律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：程文兰，女，汉族，1961年5月16日出生，住山西省新绛县。 被上诉人（原审第三人）：杨玉明，男，汉族，1960年5月14日出生，住山西省新绛县。 被上诉人（原审第三人）：杨俊健，男，汉族，1990年6月26日出生，住山西省新绛县。 上诉人山西中农乐农业科技股份有限公司（以下简称中农乐公司）因与被上诉人张槐民、程文兰、杨玉明、杨俊健案外人执行异议之诉一案，不服运城市盐湖区人民法院（2018）晋0802民初6390号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 中农乐公司上诉请求：1.撤销运城市盐湖区人民法院（2018）晋0802民初6390号民事判决第一项，依法改判驳回被上诉人张槐民的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.2017年9月22日，程文兰在执行过程中作出承诺还款，2017年9月26日，杨俊健向人民法院出具保证书，承诺对调解书所履行内容承担连带保证责任，并向上诉人提供案涉房屋的《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》证明其担保能力，后程文兰、杨玉明未能按期还款，杨俊健于2018年2月7日与张槐民签订《房屋买卖合同书》，程文兰、杨玉明与张槐民签订《关于房屋出售的协议说明》，将案涉房屋出卖给张槐民。张槐民明知程文兰、杨玉明、杨俊健出卖房屋是为归还外债，而用其债权抵顶房款，明显系恶意串通，逃避执行，因此，张槐民不享有对抗强制执行的权利。2.张槐民与杨俊健之间没有买卖房屋的真实意思表示，实际是以物抵债合同关系，而张槐民不能证明基础债权债务关系存在，也不能证明其在法院查封前已经合法占有案涉房屋和支付全部房屋价款，且以物抵债协议未经房屋共有人苏晶追认而自始无效，故一审法院认定事实错误；3.房屋未能过户系张槐民自身原因造成，其不享有排除强制执行的权利。 张槐民辩称，1.一审法院认定事实正确，被上诉人张槐民具有对抗法院强制执行的权利。被上诉人之间没有恶意串通，也不存在逃避法院执行损害上诉人债权的情形，且上诉人无证据证明被上诉人张槐民与杨俊健之间无买卖房屋真实意思表示，也无证据证明系以物抵债的合同关系；2.被上诉人张槐民在人民法院查封前已经合法占有案涉房屋，并已支付全部价款，且未能过户不是因为被上诉人张槐民自身原因造成，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，享有排除法院强制执行的权利。 程文兰辩称，不认可上诉人中农乐公司的上诉理由，同意被上诉人张槐民的答辩意见。 张槐民向一审法院起诉请求：1.不得执行第三人杨俊健位于新绛县××家园××单元××室（价值68万元，房证号009972)；2.请求确认原告与第三人杨俊健于2018年2月7日签订的房屋买卖合同书合法有效，并请求第三人杨俊健协助办理过户登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年以前，第三人程文兰、杨玉明因经营的油桃种植需要资金，经常向原告张槐民借款，使用后也能及时还本付息。自2017年1月6日至2018年2月2日期间，第三人程文兰、杨玉明已累计向原告借款78万元无力归还，且欠息95560元未支付。2018年的春节前夕，第三人程文兰因仍需资金，在微信中发布销售其儿子杨俊健和儿媳苏晶共同所有的位于新绛县××家园××楼××单元××室房屋的信息。原告张槐民看到信息后，为了能要回第三人程文兰、杨玉明所借款项，与第三人程文兰、杨玉明协商以68万元的价格购买此房，因该房屋尚有按揭贷款131796.14元未向银行还清，由原告归还，其余房款在第三人所欠借款中扣除。2018年2月7日，原告张槐民与第三人杨俊健及其妻子苏晶签订了《房屋买卖合同书》，约定将建筑面积为128.64平方米带装修的涉案房屋及30平方米的地下室以68万元的价格出售给原告张槐民，房款在签订合同时一次性付清，并约定出卖人应在2018年2月7日将房屋交付给原告，同时应积极配合原告办理房屋过户登记手续。合同签订的次日，原告张槐民向第三人杨俊健的银行账户汇款支付了131796.14元，第三人杨俊健将该款当即归还银行，银行向其出具了购房贷款已还清的证明。随后，第三人杨俊健将房屋交付给了原告。春节前，原告张槐民与第三人杨俊健在新绛县房地产开发管理中心办理房产过户登记，因第三人杨俊健之妻苏晶作为共有人未到场而无法办理。春节后，原告入住所购房屋，并交纳相关的水电费用。因第三人程文兰答应其儿媳苏晶，给其孙女存款10万元后，苏晶才配合过户登记，而该款一直未给，导致涉案房屋未能过户。2018年8月中旬，原告张槐民夫妻与第三人杨俊健及其妻子苏晶前往新绛县房地产开发管理中心办理房屋过户登记时，被告知该房屋已被本院查封。 同时查明，本院是依据申请执行人山西中农乐农业科技有限公司与被执行人程文兰、杨玉明买卖合同纠纷一案的（2017）晋0802民初1421号民事调解书查封的该房屋，该调解书载明程文兰、杨玉明欠申请人山西中农乐农业科技有限公司货款847047元及相应利息，被申请人程文兰、杨玉明未按调解书履行付款义务，申请人于2017年8月1日向本院申请强制执行。执行中，被申请人程文兰、杨玉明的儿子杨俊健作为执行保证人，向本院提交保证书，自愿为被执行的债务承担连带责任保证。本院于2018年5月8日作出（2017）晋0802执1914号之一执行裁定书，裁定冻结被执行人程文兰、杨玉明、保证人杨俊健银行账户1230674元或者查封、扣押相应价值的财产。2018年5月14日，本院向新绛县房地产开发管理中心发出（2017）晋0802执1914号协助执行通知书，查封了被执行人杨俊健名下位于新绛县××家园小区××单元××室房屋，即本案争议的房屋，查封期限为2018年5月14日至2021年5月14日。本案原告张槐民于2018年8月24日向本院提出执行异议，本院组成合议庭审查后，于2018年8月29日作出（2018）晋0802执异170号执行裁定，驳回了原告张槐民的异议请求。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告张槐民、第三人杨俊健及共有人苏晶关于涉案房屋的买卖合同系双方的真实意思表示，该合同自双方签订之日起具有法律效力。该房屋买卖合同的成立，实际是在第三人程文兰、杨玉明为归还原告借款的情况下，与第三人杨俊健及其妻子苏晶共同协商的结果，即由原告张槐民以现金的方式支付一部分房款以便第三人杨俊健归还该房屋尚未清偿的银行按揭贷款，其余的房价款以第三人程文兰、杨玉明所欠原告的借款抵顶。原告已经在合同签订的次日向第三人杨俊健支付了约定的部分房价款131796.14元，剩余的房价款属于用债权抵顶，符合合同法关于债权转让的规定，无需原告再交付该部分房款，第三人杨俊健及其共有人苏晶也在随后将房屋交付给了原告张槐民，双方对房屋买卖合同的主要义务已经履行完毕，且在2018年2月份即春节前去办理房屋过户登记，之所以未能完成过户登记，是因第三人杨俊健及其妻子苏晶的原因导致，并非是原告张槐民自身的原因所造成。而本院是2018年5月14日查封的该房屋，在本案的房屋买卖合同签订并实际履行交付义务之后，无论第三人杨俊健出售该房屋是否属于恶意转让财产，被告并不能证明原告购买该房屋具有恶意，故对原告张槐民有偿善意取得的财产权利依法应予保护，其权利能够排除人民法院对涉案房屋的执行。被告关于原告和第三人约定“如果在4月10日前配合过户完，所借张槐民款按照双方房屋买卖合同之日扣款”属于附生效条件的合同，因双方未完成过户，该合同不生效的观点，本院认为该约定并非是合同生效的所附条件，而是双方口头约定的履行期限，无论是否已经履行，该合同已经自双方签订之日起成立生效，被告的抗斑理由不能成立，本院不予采纳。原告要求判决确认与第三人杨俊健签订的房屋买卖合同有效并判决其协助办理房屋过户登记手续，因所负协助义务的人为第三人杨俊健和共有人苏晶，原告并未将苏晶列为本案第三人，且该请求属于房屋买卖合同纠纷审理的范围，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、在被告山西中农乐农业科技有限公司申请被执行人程文兰、杨玉明、杨俊健买卖合同纠纷执行案件中，不得执行位于新绛县盛世家园梅园6栋1单元401室的房屋（房证号为新绛县房权证新城区字第××号）；二、驳回原告张槐民的其它诉讼请求。案件受理费10600元，由被告山西中农乐农业科技有限公司负担。 二审查明，上诉人中农乐公司的企业名称于2019年8月7日由“山西中农乐农业科技有限公司”变更登记为“山西中农乐农业科技股份有限公司”。 经二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案的审理焦点为被上诉人张槐民对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，从案涉《房屋买卖合同书》的签订过程来看，程文兰在出售案涉房屋时，已向张槐民告知出售房屋的目的是为偿还中农乐公司的债务，此时，张槐民签订案涉《房屋买卖合同书》，并约定用程文兰、杨玉明所欠部分债务抵顶房款，明显损害了中农乐公司的受偿权利；其次，从案涉《房屋买卖合同书》的性质来看，张槐民与杨俊健、程文兰、杨玉明于2018年2月7日签订的《关于房屋出售的协议说明》的内容表明，张槐民与杨俊健、案外人苏晶于2018年2月7日签订《房屋买卖合同书》的目的是系用案涉房屋抵顶程文兰、杨玉明所欠张槐民的部分债务，据此，应认定案涉《房屋买卖合同书》的性质为以房抵债协议，该协议系基于普通金钱债务产生，协议目的仅是对债务履行方式的变更，在案涉房屋完成权属变更登记之前，被上诉人张槐民并不享有优先于其他债权人的受偿权利，亦不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，一审法院判决不得执行案涉房屋的裁判结果明显不当，本院予以纠正。 综上所述，中农乐公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 一、撤销运城市盐湖区人民法院（2018）晋0802民初6390号民事判决； 二、驳回张槐民的诉讼请求。 一审案件受理费10600元、二审案件受理费10600元，由被上诉人马槐民、程文兰、杨玉明、杨俊健负担。 本判决为终审判决。 审判长  席少君 审判员  林学武 审判员  梅智勇 二〇二〇年六月十九日 书记员  杨 琴