辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初4483号原告：胡晓东，男，1971年9月28日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：姜晓峰，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：刘可立，男，1958年6月13日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：刘欣荣，辽宁良友（自贸区）律师事务所律师。第三人：沈阳万丽城房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区南五马路121号，组织机构代码：75079112-0。法定代表人：辛继刚。原告胡晓东与被告刘可立、第三人沈阳万丽城房地产开发有限公司（以下简称“万丽城公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜晓峰，被告刘可立委托诉讼代理人刘欣荣到庭参加诉讼。第三人万丽城公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告胡晓东向本院提出诉讼请求：1.中止执行（2018）辽0102执字1356号执行裁定中原告购买的位于沈阳市和平区南五马路121号1幢7层709号的房屋，并解除对该房屋查封；2.判令案涉房屋所有权归原告所有;3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：牛庆文与第三人民间借贷纠纷一案，贵院（2017）辽0102民初9108号民事调解书已发生法律效力。牛庆文申请强制执行后，与被告刘可立达成债权转让协议，法院裁定变更申请执行人为被告刘可立。因第三人未履行还款义务，贵院根据（2017）辽0102民初9108号民事调解书作出（2018）辽0102执1356号执行裁定书，裁定查封并拍卖本属于原告所有的房屋，原告后申请执行异议，贵院作出（2018）辽0102执异1716号裁定，驳回原告的申请。原告已与贵院查封该案涉房屋前与第三人签订了合法有效的商品房买卖合同，并且在2004年12月28日支付了房屋的全部价款，购买了案涉房屋，于2005年10月27日取得第三人提供的辽宁省商品房销售结算统一发票。此发票为正规的购房发票。原告已经在贵院查封涉案房屋之前装修入住，居住期间按照规定交纳水电费、物业费、电梯费等各种费用，故案涉房屋系原告个人合法财产。原告已经按照合同约定履行了全部义务，但被告至今未给原告办理涉案房屋登记备案手续，也未协助原告办理涉案房屋的产权证，因此涉案房屋并非是因原告自身的原因未办理过户登记，且该房屋为原告唯一居住用房，本案情形均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第28条、第29条的规定的情形，因此应当排除被告对案涉房屋的执行，并且解除涉案房屋的查封。根据最高人民法院（2016）最高法民申254号民事裁定书，规定第28条、第29条两个条款虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则规定第28条与第29条适用上产生竞合，既可以适用规定第28条，也可以适用规定第29条。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的规定，原告认为贵院采取的执行措施不当，恳请法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告刘可立辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告无法证明其已支付了全部购房款，且无法证明案涉房屋为其唯一居住用房。因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条，原告主张的诉请没有法律及事实依据，恳请法庭驳回原告诉讼请求。第三人万丽城公司未到庭，未答辩。经审理查明，原告主张其购买第三人万丽城公司开发的案涉房屋，并向法庭提供《商品房买卖合同》复印件一份，该合同显示，2004年12月28日，原告胡晓东（买受人）与第三人万丽城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买第三人万丽城公司开发建设的位于沈阳市和平区南五马路121号709房屋（建筑面积49.21平方米），商品房单价为4900元/平方米，房款总价为241129元。原告同时向法庭提交了该房屋的售房广告及房屋销售计算清单，以作证购房的真实性。第三人万丽城公司出具的收款收据显示原告已于2004年12月支付了合同约定的全部购房。2005年10月27日，第三人万丽城公司为原告开具商品房销售发票一张，载明：万丽城晶座小区1栋7层9号，购房面积49.21平方米，单价4900元，金额241129元。2007年4月25日，第三人万丽城公司为原告开具商品房准住通知书一份，载明：“胡晓东，根据第0727-04057-061号商品房买卖合同，将和平区南五马路121号1单元7层9间（间号709），产权登记面积49.21平方米（销售面积49.21平方米），交给你使用。”原告提供的票据显示，原告及原告父亲向物业公司、供电公司及业主委员会缴纳了2008年之后的物业、水、电、供暖等费用。原告提供的沈阳市不动产登记中心出具的证明显示，未查询到胡晓东房屋信息记录。另查明，2017年11月15日，本院因牛庆文与万丽城公司之间的民间借贷纠纷一案作出（2017）辽0102民初9108号民事调解书，内容为：“一、解除原告牛庆文与被告沈阳万丽城房地产开发有限公司于2006年4月26日就位于沈阳市和平区南五马路121号1幢709号房屋签订的《商品房买卖合同》；二、原告牛庆文于2017年11月30日前协助被告沈阳万丽城房地产开发有限公司到房产部门撤销上述合同备案登记；三、被告沈阳万丽城房地产开发有限公司于2017年11月12日前一次性给付原告牛庆文借款本金及利息100,253元，原告牛庆文放弃2017年11月12日后产生的利息；四、原告牛庆文放弃其他诉讼请求；五、本案纠纷一次性解决，双方无其他纠纷。”后因被告万丽城公司未履行生效法律文书确定的义务，牛庆文向本院申请强制执行。2018年4月3日，本院向沈阳市规划和国土资源局发出（2018）辽0102执1356号协助执行通知书，预查封备案在牛庆文名下位于沈阳市和平区南五马路121号709号房屋，自2018年4月3日起至2021年4月2日止。2018年9月1日，本院作出（2018）辽0102执异271号执行裁定书，裁定变更刘可立为（2018）辽0102执1356号执行案件的申请执行人，在其所受让的债权范围内依法享有相应权利。再查明，执行过程中，本院于2018年9月1日作出（2018）辽0102执1352号公告，责令被执行人万丽城公司及房屋实际占用人于7日内迁出位于沈阳市和平区南五马路121号1幢709号（建筑面积49.21平方米）的房屋。原告胡晓东向本院提出执行异议，本院经审查，于2018年12月19日作出（2018）辽0102执异716号执行裁定书，认为本院对案涉房产采取的执行行为并无不妥，案外人不具有足以阻止执行的实体权利，对于案外人胡晓东提出的异议本院不予支持，故裁定驳回胡晓东的异议请求。现原告胡晓东不服上述执行裁定，以涉案房屋买受人向本院提出案外人执行异议之诉。另，原告胡晓东曾于2008年以万丽城公司为被告向本院提起诉讼，请求判令确认双方签订的商品房买卖合同有效、确认位于沈阳市和平区南五马路121号709号房屋归原告所有，判令万丽城公司为原告办理房屋备案登记、产权证并承担违约金。本院于2008年作出（2008）沈和民二初字第1242号民事裁定，以涉嫌刑事犯罪为由驳回原告胡晓东的起诉。上述事实，有原告胡晓东与被告刘可立的当庭陈述笔录、商品房买卖合同、售房广告、房屋销售计算清单、购房发票、商品房准住通知书、水电物业采暖费收据、（2008）沈和民二初字第1242号民事裁定书、（2018）辽0102执异716号执行裁定书等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并就对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人万丽城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告胡晓东与被告刘可立提供的证据及其当庭陈述，对本案事实予以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告胡晓东虽未提供《商品房买卖合同》原件，但其提供的《商品房买卖合同》复印件与售房广告、房屋销售计算清单、商品房销售发票、商品房准住通知书能够相互印证。根据上述材料可确定原告胡晓东购买案涉房屋的时间为2004年，在涉案房产于2018年4月3日被法院预查封之前，原告胡晓东已于2004年12月支付完毕全部购房款并于2005年10月27日取得了第三人万丽城公司开具的商品房销售统一发票。同时，结合原告胡晓东提交的物业费、采暖费、水、电收据及商品房准住通知书等证据，足以证明原告胡晓东在涉案房屋被查封之前已经实际入住该房屋。并且，被告刘可立未提供证据证明原告在未办理案涉房产产权登记手续方面存在过错，据此，原告胡晓东对位于沈阳市和平区南五马路121号709房屋提出不得执行，符合上述法律规定的情形，其享有的权利能够排除执行。原告胡晓东的该项诉讼请求理由成立，本院予以支持。最后，涉案《商品房买卖合同》至今尚未备案，原告胡晓东亦未能进行产权登记，其能否实现该权利属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。故对原告胡晓东要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市和平区南五马路121号1幢709房屋；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4916元，由第三人沈阳万丽城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  孙家君人民陪审员  颜巍威人民陪审员  王青青二〇二〇年六月九日法官助理杜欣书记员曹蕊本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。