广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初7380号原告：杨振华，男，汉族，1984年7月27日出生，住广东省吴川市**************，公民身份号码：440************517。委托诉讼代理人：袁明晶，广东智优律师事务所律师。被告：广东天狼机械设备有限公司，住所地：广东省东莞市*************。法定代表人：杨鑫燕，任经理。被告：莫长军，男，汉族，1986年3月5日出生，住重庆市秀山县龙池镇美萃村李家塘组133号，公民身份号码：500************316。两被告的共同委托诉讼代理人：曾国荣，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原告杨振华与被告广东天狼机械设备有限公司（以下简称天狼公司）、被告莫长军租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理，原告杨振华的委托诉讼代理人袁明晶，被告天狼公司、被告莫长军的共同委托诉讼代理人曾国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨振华向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告之间的租赁关系；2、两被告支付原告2019年9月15日至2019年12月31日之间的租金29750元；3、两被告将位于东莞市**************的厂房交还原告；4、本案诉讼费用全部由两被告承担。事实与理由：原告原为被告天狼公司股东，并以自身名义承租了位于东莞市**************的厂房提供给被告天狼公司使用，后原告于2019年9月将股权全部转让给被告莫长军，并口头约定将该厂房提供给两被告使用，月租金8500元。之后两被告一直占有使用该厂房，但未支付原告任何租金，经原告多次催收，两被告也未履行支付租金的义务。被告天狼公司、被告莫长军共同辩称，1、两被告对原告所主张的法律关系予以确认,但对原告所主张的2019年9月15日至2019年12月31日之间的租金29750元金额不予确认。两被告已经支付完2019年9月份的租金。被告莫长军于2019年9月16日向原告支付房租3500元,由两被告指示龙洪志向天狼公司员工杨谍支付2019年7月份工资5000元,该员工工资依据被告莫长军与原告杨振华签订的《股权转让协议》应由原告承担,双方同意两被告代支付的该5000元工资抵扣房租。该事实与原告提供的人民调解协议书中所争议的10月份房租相印证。2、两被告并非拖欠原告房租,而是原告未依据《股权转让协议》中第五条第1款的约定支付原告应当承担的工人工资、应付货款等相关债务,致使两被告代为履行造成重大损失,两被告要求在该损失中抵扣房租。3、两被告与原告已经于2019年12月31日解除租赁关系。依据《合同法》第232条的规定,两被告于2019年12月31日与原告解除了租赁关系,并与业主曾海中达成口头租赁协议直至2020年4月30日两被告搬离案涉场所。经审理查明，原告杨振华主张，2019年3月16日，其与原房东曾海中签订了一份《厂房租赁合同》，约定曾海中将位于东莞市**************的厂房出租给原告使用，厂房面积约2200平方米，空地面积约200平方米，合同期限自2019年3月17日至2029年3月16日止。原告杨振华主张其与被告莫长军原为被告天狼公司的股东，于2019年9月5日，杨振华与莫长军签订了一份《股权转让协议》，约定天狼公司于2018年10月24日登记成立，注册资本500万元，杨振华持有48%的股权，杨振华自愿将合法持有的天狼公司48%的股权以人民币25万元转让给莫长军，莫长军同意受让；且双方一致确认于2019年8月15日前天狼公司的所有对外债权债务（包括但不限于应收货款、应付货款、工人工资等）由杨振华承担，与莫长军无关，莫长军在收到杨振华的应收账款时应当即刻返还给杨振华，于2019年8月15日（含）之后天狼公司的所有事务及债权债务均与杨振华无关，杨振华于本协议签订后与天狼公司之间的权利义务关系就此终止。而杨振华与莫长军在上述《股权转让协议》中未曾约定租赁合同关系事宜。但是，原告与两被告均确认双方虽未曾签订过书面租赁合同，但双方确认事实上存在租赁合同关系。关于租赁合同关系，原告主张其于2019年9月15日将位于东莞市**************的一部分厂房出租给两被告使用，每月租金为8500元，原告确认双方从2019年9月15日开始计算租金。而两被告认为，双方是从2019年9月1日开始形成租赁合同关系，两被告同意原告主张的从2019年9月15日开始计算租金。再，原告与两被告均确认：两被告于2019年9月16日向原告支付3500元，于2019年9月23日替原告支付员工工资5000元，即两被告已向原告共支付8500元。原告基于两被告上述已支付的8500元，又称此为两被告支付租赁物2019年8月15日至2019年9月14日期间的占有使用费，原告主张两被告自2019年9月15日开始拖欠房屋占有使用费，计至2019年12月31日共计3.5个月，该房屋占有使用费按照每月8500元的标准计算，即8500元/月×3.5个月=29750元。而两被告认为，2019年8月21日双方才开始解除合同，即在2019年8月16日至2019年8月30日期间不存在占有使用费的问题。且，两被告认为，2019年9月15日至2019年9月30日的租金计算标准按照每月8500元计算，上述期间的租金应为4250元，被告在2019年9月16日支付了3500元，在2019年9月23日支付了5000元，两被告主张其已经支付完毕上述期间的租金，且，两被告称对于已经支付的该8500元，两被告不作任何追究。再，两被告表示确认案涉2019年10月份房租8500元，但对2019年11月、12月份每月房租8500元不予确认，且两被告代原告支付了工资及经济补偿金40000元。而原告与两被告均确认双方于2020年1月1日解除租赁合同关系，天狼公司于2020年4月30日已经搬离了案涉的租赁物，两被告对于2020年1月1日至2020年4月30日的租金与原房东已经结清了。庭审中，原告基于两被告已于2020年4月30日搬离了案涉租赁物，明确对于其要求两被告将位于东莞市**************厂房交还给原告的诉请予以放弃；且，原告与两被告均确认不能提供案涉租赁物的建设工程规划许可证或其他权属证明，而原告主张与两被告双方形成的租赁合同关系无效，两被告对此无异议，原告明确其诉请的租金应变更为房屋占有使用费。原告杨振华与被告莫长军还签订过一份人民调解协议书，载明于2019年10月18日，在天狼公司内，莫长军欠杨振华货款未按时还款发生了争议，双方经调解自愿达成如下协议：1、莫长军承诺本月25日之前偿还杨振华的13000元货款与10月份房租8500元；2、杨振华不得阻止莫长军的正常发货与正常经营活动。以上事实，有原告提供的厂房租赁合同、股权转让协议、人民调解协议书，两被告提交的微信转账记录、仲裁申请书、仲裁调解书、明细、微信聊天记录等证据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告杨振华与被告天狼公司、被告莫长军虽未签订书面租赁合同，但双方均确认存在租赁合同关系，确认双方口头约定原告出租位于东莞市**************的一部分厂房给两被告使用，每月租金为8500元，本院对此原告、两被告确认的租赁合同关系予以认定。原告与两被告均确认不能提供案涉租赁物的建设工程规划许可证或其他权属证明，而原告主张其与两被告双方形成的租赁合同关系无效，两被告对此无异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应认定原告与两被告形成的租赁合同关系无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，故原告诉请解除双方的租赁合同关系没有依据，本院不予支持。本案中，原告确认两被告已于2020年4月30日搬离了案涉租赁物，且原告对于其要求两被告将位于东莞市**************厂房交还给原告的诉请予以放弃，本院对此予以认定。又，虽然原告与两被告的租赁合同关系无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告诉请参照双方签订的《人民调解协议书》所约定的房租标准8500元/月，由两被告向原告支付租赁物使用费，依法有据，本院予以支持。两被告抗辩称确认2019年10月份房租8500元，但对2019年11、12月份房租为每月8500元不予确认，两被告对此没有说明相关的事实理由和提供法律依据，本院对此不予采纳。关于案涉房屋占有使用费应从何时计算的问题，原告在本案庭审中先自认其于2019年9月15日将案涉租赁物出租给两被告使用，双方应从2019年9月15日开始计算租金，后原告确认两被告于2019年9月份向其支付8500元，原告又变更意见为：该8500元为两被告支付租赁物2019年8月15日至2019年9月14日期间的占有使用费，两被告自2019年9月15日开始拖欠房屋占有使用费。原告的上述意见存在相互矛盾的情形，而原告对于其前后两次主张应从2019年9月15日或者2019年8月15日开始计算案涉租赁物占有使用费均未能提供相关的证据予以反映，原告应承担举证不能的法律后果。而原告杨振华与被告莫长军曾签订了一份《人民调解协议书》，双方于2019年10月18日约定莫长军承诺本月25日之前偿还杨振华货款与10月份房租8500元，即原告与被告莫长军在2019年10月份时明确约定两被告拖欠原告2019年10月份的房租，原告称该约定的10月份房租应指2019年9月15日至2019年10月14日期间一个月左右的租金，但原告对其陈述没有相关的证据予以反映，两被告对此也不予确认，两被告称上述10月房租应是指2019年10月份完整一个月的租金，两被告的解释符合日常生活常理，本院予以采纳。两被告对于拖欠原告2019年10、11、12月份的房屋占有使用费没有异议，本院对此予以认定。而两被告抗辩称其代原告支付工人工资及经济补偿金的问题，此与本案的租赁合同关系分属不同的法律关系，两被告对此主张抵扣本案房屋占有使用费依据不足，本院对此不予处理。综上，原告诉请的房屋占有使用费应计算为：8500元/月×3个月=25500元，原告其他超出部分的诉请依据不足，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告杨振华与被告广东天狼机械设备有限公司、被告莫长军的租赁合同关系无效；二、被告广东天狼机械设备有限公司、被告莫长军于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告杨振华支付房屋占有使用费25500元；三、驳回原告杨振华其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费271.88元（原告已预交），由原告杨振华社承担38.84元，被告广东天狼机械设备有限公司、被告莫长军共同承担233.04元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  翟静文二〇二〇年六月二十八日书记员  陈思苏书记员  黄燕霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。