内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内2921民初1074号 原告阿拉善左旗天缘物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。 法定代表人：李有第，该公司总经理。 委托诉讼代理人林志刚，内蒙古安民律师事务所律师。 被告:何自荣，男，1978年3月15日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。 原告阿拉善左旗天缘物业服务有限责任公司（以下简称天缘物业公司）诉被告何自荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天缘物业公司的诉讼代理人林志刚，被告何自荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告天缘物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2013年10月19日至2020年5月30日，共计79个月零11天所欠物业服务费5312元；2.判令被告按照物业服务合同约定给付违约金4260元，以上两项费用共计9572元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由，2013年被告入住欣苑国际住宅小区，该小区由我公司提供前期物业服务。2013年4月17日，我公司与被告签订了《前期物业服务合同》约定：被告按其居住面积每平米0.66元/月（其中物业服务费0.56元，二次供水费0.10元），我公司按年度一次性收取物业服务费并提供相应的物业服务。合同还约定：如被告不能如期交纳物业服务费用，应承担违约责任，向我公司支付按所欠金额的每天3‰的违约金。多年来，我公司一直按照合同，为小区提供者物业管理服务，但被告自2013年10月19日起六年多时间里（共计有79个月）一直都没有按月缴纳物业服务费用，我公司每年多次以送达《催缴通知》的方式催促被告按约履行交纳物业费的法定义务。但时到今日，被告视法律和我公司的要求于不顾，不履行付款义务，其行为不仅给我公司造成了经济损失，同时也违反了诚信原则，已构成违约，应当承担相应的违约责任。据此，为维护我公司的合法权益，向人民法律提起诉讼，请求依法判令被告按约履行相应的义务，支持我公司的诉讼请求。 被告何自荣辩称，2013年4月17日，我出租该房屋并与他人签订了租房合同，年租金为3万元。当我拿钥匙打开房屋时，见卫生间及屋内全是下水，臭气汹天，不堪入目。物业公司维修至2013年5月24日，仍未发现问题。2013年6月29日，砸开卫生间地面发现下水管道没有接入地下管网，导致二楼以上住户所有的粪水池下水直接排到一楼商铺。我找到开发商和物业公司要求维修，直到2013年7月6日才维修好，但是与我签订租赁合同的承租方不再租我的房屋了，给我造成了直接损失三万元。我在验房合同中明确要求物业赔偿，物业公司也签字认可，现申请法院支持我的损失三万元及减免2013年维修期间不承担物业费。 本院经审理认定事实如下，原告天缘物业公司系从事物业管理活动企业。2011年11月4日，原告与内蒙古国力房地产开发有限责任公司签订欣苑国际住宅小区《前期物业合同委托合同》约定，由内蒙古国力房地产开发有限责任公司以协议选聘方式委托原告为欣苑国际住宅小区提供物业管理服务事宜，服务期限为：2012年7月15日至业主大会成立后由业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止；2012年8月10日，阿拉善左旗发展和改革局阿左发改费发（2012）373号《关于部分小区物业服务费收费标准的批复》文件，欣苑国际住宅小区前期物业服务费：0.56元/平方米/月；2018年7月10日，原告与阿拉善左旗巴彦浩特镇欣苑国际业主委员会签订《欣苑国际住宅小区物业服务合同》约定该小区物业费收费标准为：住宅：0.56元/平方米/月（不含二次供水）；商铺：（个人）0.66元/平方米/月（含二次供水）；商铺：（公建单位）0.80元/平方米/月（含二次供水）；二次供水：0.10元/月/平米;合同有效期为：2018年7月10日至2020年7月10日；2013年被告购买欣苑国际住××区下1#商铺，其房屋面积为101.41平方米；2013年4月17日，原被告签订《阿拉善盟欣苑国际住宅小区（前期）物业服务合同》约定：原告按被告居住面积每平米0.56元/月收取住宅物业费；二次供水按实际运行成本与建筑面积分摊计收，告签订合同后，原告提供了物业服务。被告以“所购房屋下水管道堵塞，造成租赁损失三万元”为由，未交纳2013年10月19日至2020年5月30日物业服务费，现原告诉至法院请求法院判如所请。 上述事实有以下证据可以证明，一、2011年11月4日，原告与内蒙古国力房地产开发有限责任公司签订欣苑国际住宅小区《前期物业合同委托合同》一份；二、2012年8月10日，阿拉善左旗发展和改革局阿左发改费发（2012）373号《关于部分小区物业服务费收费标准的批复》文件一份；三、2013年4月17日，原被告签订《阿拉善盟欣苑国际住宅小区（前期）物业服务合同》一份；四、2018年7月10日，原告与阿拉善左旗巴彦浩特镇欣苑国际业主委员会签订《欣苑国际住宅小区物业服务合同》一份；五、催缴费通知单8份；六、阿拉善盟欣苑国际住宅小区房屋使用说明、质量保修书各一份；七、被告给《欣苑国际开发商》关于下水管道堵塞的材料一份；八、当事人的当庭陈述。 本院认为，在《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》国发〔2017〕7号文件、《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》建办房[2017]75号文件、《内蒙古自治区发展和改革委员会、内蒙古自治区住房和城乡建设厅关于规范我区物业服务收费管理工作的通知》出台前，原告公司所从事的物业管理活动实施行政许可制和物业服务资质等级制，上述文件出台后，内蒙古自治区按照国务院的文件规定取消了物业管理活动行政许可制及物业服务资质等级制，对物业服务收费，按照不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价，其中普通住宅物业服务费实行市场调节价，由开发建设单位选聘的物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定物业服务费。本案系普通住宅物业服务，原告与内蒙古国力房地产开发有限责任公司签订欣苑国际住宅小区《前期物业合同委托合同》后，2012年8月10日，阿拉善左旗发展和改革局下发的阿左发改费发（2012）373号《关于部分小区物业服务费收费标准的批复》文件系政府指导价，对欣苑国际住宅小区前期物业服务费的政府指导价为：0.56元/平方米/月。且被告入住购买的房屋时与原告签订了《阿拉善盟欣苑国际住宅小区（前期）物业服务合同》，故《前期物业合同委托合同》和《欣苑国际住宅小区物业服务合同》合法有效，对阿拉善左旗巴彦浩特镇欣苑国际小区所有业主均有约束力。原告与被告均应当按照合同约定和诚实信用的原则全面履行自己的义务，原告于物业交付之日已开始履行其服务义务，而被告经过原告的催要至今未交纳拖欠的物业服务费，已构成违约，应承担向原告交纳物业服务费的民事法律责任。原告按照《前期物业合同委托合同》和《欣苑国际住宅小区物业服务合同》约定，被告按其商铺面积每平米0.66元/月（其中物业服务费0.56元，二次供水费0.10元）以被告商铺面积为101.41㎡，要求被告缴纳2013年10月19日至2020年5月30日的物业服务费、二次供水费，合计5312元请求予以支持；对于被告辩称“所购房屋下水管道堵塞，造成租赁损失三万元”问题系另一法律关系，被告可另行主张其权利；目前原告所从事的普通住宅物业服务费实行市场调节价，对于原告公司的管理服务质量问题，原告应当不断完善物业服务质量，提高物业服务水平；原告诉讼请求主张的按日3‰收取违约金过高，基于公平原则，故对原告主张的违约金不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下： 一、被告何自荣于本判决生效后十日内向原告天缘物业公司支付物业费5312元； 二、驳回原告天缘物业公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告何自荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。 审判员 杨  惠  东 二〇二〇年六月二十九日 书记员 阿拉滕苏布德