山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终1843号上诉人(原审原告):任兰苓，男，1962年7月11日出生，汉族，居民,住济宁市任城区。被上诉人(原审被告)：赵同秋，男，1972年2月17日出生，汉族，农民，住嘉祥县。委托诉讼代理人：刘明锁，嘉祥祥和法律服务所法律工作者。上诉人任兰苓因与被上诉人赵同秋租赁合同纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2019）鲁0829民初5597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。任兰苓上诉请求：1.撤销嘉祥县人民法院（2019）鲁0829民初5597号民事判决书第二项，依法改判支持上诉人任兰苓主张的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人赵同秋承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）任兰苓诉请的13,000元租金系《租赁合同》附件明确约定由赵同秋给付的，该给付义务的履行与双方在2016年8月10日至2017年8月10日期间是否存在租赁关系无关。《租赁合同》附件明确约定案外人高善举将原钢结构车间转让给赵同秋，作价30,000元。由赵同秋向任兰苓支付23,000元作为高善举所欠2016年8月10日至2017年8月10日期间的租金，另外7,000元由赵同秋直接支付给高善举。赵同秋已经部分履行了附件约定的义务支付了10,000元租金，尚欠13,000元租金未付，故任兰苓诉请赵同秋支付13,000元及利息依法应当予以支持。附件第三条约定：“若2017年8月25日前赵同秋未付清任兰苓应收租金，任兰苓不放弃向高善举追要所欠租金的权力”，该条款与《租赁合同》附件第二条明确约定的赵同秋的给付义务并不冲突，不影响任兰苓向赵同秋主张其履行支付租金义务的权利，仅仅是确保任兰苓按约定履行给付义务、保障任兰苓权利不被侵害的一种救济方式，是否向高善举主张权利与本案无关，且任兰苓并未向双方重复主张支付13,000元租金。附件约定的赵同秋的义务是特定的、明确的，其向赵同秋主张权利依法应当予以支持。（二）赵同秋应当按照《租赁合同》约定的租金标准向任兰苓支付2017年8月16日至2019年11月6日期间的租赁损失。任兰苓与赵同秋就房屋及场地租赁事宜签订的《租赁合同》，约定的租期为2017年8月16日至2020年8月15日，在任兰苓诉请的期间2017年8月16日至2019年12月23日，涉案房屋及场地均处于待交付状态，任兰苓并未对外租赁。赵同秋迟迟不予交付租金，双方未解除合同的前提下，导致涉案房屋及场地无法使用，给任兰苓造成了严重的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，任兰苓请求参照合同约定的租金标准支付损失依法应当予以支持。二、一审法院适用法律错误。（一）《租赁合同》附件系租赁合同的组成部分，附件第二条明确约定了赵同秋的给付义务。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十四条之规定，赵同秋应当按照约定履行附件第二条约定的给付义务，向任兰苓支付其欠付的13,000元租金及利息。（二）任兰苓已提交《租赁合同》，该合同明确约定了租期及租金，涉案房屋及场地无法使用系因赵同秋迟迟不予支付租金的先给付义务，双方在未解除合同的情况下，任兰苓本着诚实信用的原则，一直保持涉案房屋及场地均处于待交付状态，并未对外租赁涉案房屋及场地。《租赁合同》虽未明确约定租金交付的具体时间，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同约定不明未能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。租赁物及对价的支付惯例无特殊约定均系先支付租金再交付租赁物，正是因为赵同秋迟迟不予履行先履行义务，任兰苓不得已行使先履行抗辩权，才导致在双方未解除合同的情况下，涉案房屋一直处于待交付状态，对任兰苓造成了严重的租赁损失，该损失依法应当由赵同秋赔付。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，赵同秋应当按照《租赁合同》附件的约定履行给付义务，并赔偿任兰苓2017年8月16日至2019年12月23日期间的租赁损失。赵同秋辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当驳回上诉，维持原判。一、涉案租赁合同的标的物房屋和场地所有权属于案外人韩小四所有，任兰苓没有合法所有权，就没有出租的主体资格。二、案外人高善举享有钢结构车间的所有权，和任兰苓不存在利益上的关系，针对任兰苓来说从合同上不存在合同相对性，即使任兰苓与案外人高善举存在利益上的关系，依照民事诉讼法的规定，按照一事一议的原则，应另案处理。三、从任兰苓、赵同秋签订租赁合同，赵同秋交付定金后，赵同秋就没得到租金合同标的物房屋和场地的使用权，为了证明上述问题，有三个证人可以证实。四、为了证明任兰苓的虚假行为，不履行合同义务，赵同秋要求任兰苓返还定金1万元的案子在2019年8月份立案，案号是(2019)鲁0829民初4416号，当时因赵同秋误认了开庭时间，已被驳回起诉。五、由于任兰苓未履行租赁合同，签订合同后赵同秋购置了剪板机一台、折弯机两台约计21万元，未能得到在该租赁房屋中使用，造成赵同秋无奈只好变价出售，造成损失15万元，依照法律规定，应有任兰苓的违约行为造成，请求判令任兰苓赔偿损失15万元。六、按照任兰苓签订的租赁合同，任兰苓收付赵同秋定金1万元，又于租赁合同签订后，任兰苓未履行义务，所以赵同秋要求任兰苓双倍返还赵同秋交付的定金1万元。七、从租赁合同的主体来讲，依据合同法第二百三十一条第二款规定，以租赁物部分或者全部损坏或灭失，致使不能实现合同目的的，承租人要求解除合同，可本案任兰苓自收取赵同秋定金1万元后，车间被韩小四哥哥扒掉当废品出售，车间强制被政府按非法建筑扒掉，场地被韩小四的哥哥自己使用，致使租赁合同标的物赵同秋没有得到使用一天，所以该租赁合同依法应予以解除。任兰苓向一审法院起诉请求：1、请求依法判令赵同秋支付任兰苓租金13,000元及利息（以13000元为基数，自2017年8月15日至实际付清止，按同期银行贷款利率计算）；2、请求解除任兰苓、赵同秋于2017年8月16日签订的《租赁合同》。3、请求依法判令赵同秋支付任兰苓2017年8月16日至2019年12月23日期间的租赁损失64,578元及利息（以64,578元为基数，自2019年12月23日至实际付清止，按同期银行贷款利率计算）。4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月16日任兰苓（甲方）与赵同秋（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：“一、甲方将位于的房屋及场地一处出租给乙方。租期为三年。二、第一年自2017年8月16日至2018年8月15日止，年租金贰万陆千元，第二年自2018年8月16日至2019年8月15日止，年租金贰万捌仟元；第三年自2019年8月16日至2020年8月15日止，年租金叁万元正。租金按年支付。三、租赁押金叁仟元，合同到期返还。四、合同未尽事宜，双方协商解决。五、附件（1）高善举、赵同秋、任兰苓三方协议。甲方任兰苓及乙方赵同秋均签字捺印。”同日经任兰苓、赵同秋及高善举共同协商作出合同附件，约定：“一、高善举与赵同秋协商同意，将原钢结构车间转让给赵同秋，作价叁万元正。二、三方同意，赵同秋于2017年8月25日前一次性支付任兰苓贰万叁仟元，作为高善举所欠2016年8月10日至2017年8月10日的租金。另外柒仟元由赵同秋支付给高善举。三、若2017年8月25日前赵同秋未付清任兰苓应收租金，任兰苓不放弃向高善举追要所欠租金的权力。”合同签订后，赵同秋给付原告10,000元租金，剩余13,000元尚未给付。一审法院认为，任兰苓与赵同秋签订的《租赁合同》，是当事人真实意思表示，合法有效,双方成立了房屋租赁合同关系。任兰苓要求解除双方签订的房屋租赁合同，赵同秋同意解除，不违反相关法律规定，本院予以准许。任兰苓、赵同秋与案外人高善举共同协商作出合同《附件》,是《租赁合同》的组成部分，故该合同《附件》一并解除。赵同秋与任兰苓之间不存在2016年8月10日-2017年8月10日期间的租赁关系，且任兰苓未放弃向高善举主张租金的权利，现任兰苓要求赵同秋给付13,000元及利息，缺乏事实及法律依据，不予支持。任兰苓、赵同秋租赁合同签订后，任兰苓未向赵同秋交付租赁合同标的物房屋和场地的使用权，合同目的未能实现，任兰苓也未提供有效证据证明合同标的物房屋及场地无法使用系赵同秋原因造成，任兰苓称其行使先履行抗辩权，合同亦未约定赵同秋先交租赁费，任兰苓再交付租赁物。至今原告并未向被告交付租赁物，若造成损失亦应由原告自行承担。故任兰苓要求赵同秋支付2017年8月16日至2019年11月6日期间的租赁损失60,724元，无事实及法律依据，应不予支持。判决：一、解除任兰苓与赵同秋于2017年8月16日签订的《租赁合同》。二、驳回任兰苓的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费822元，由任兰苓负担772元，赵同秋负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，任兰苓、赵同秋双方均同意解除《租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，本院予以准许。一审法院认定合同《附件》随《租赁合同》一并解除，并认定赵同秋无需按照合同《附件》约定支持任兰苓租金，并无不当，且任兰苓可向高善举主张相应租金。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。任兰苓、赵同秋签订的《租赁合同》并未约定履行顺序，故任兰苓主张顺序履行抗辩权，本院不予支持。任兰苓的租赁费损失应由其自行承担。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由上诉人任兰苓负担。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  张 杰审判员  宋汝庆二〇二〇年六月三日书记员  亓雅楠