福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初770号 原告：泉州聚贤庄置业有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区鲤中街道促进社区丰泽街毅都大厦2003。 法定代表人：程秋平，经理。 委托诉讼代理人：魏王锋，福建达业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑丽凤，福建达业律师事务所律师。 被告：泉州铭基置业有限公司，住所地福建省泉州市洛江区华景仁居C1幢401室。 法定代表人：许金岑，执行董事兼总经理。 被告：泉州市洛江铭基置业有限公司，住所地福建省泉州市洛江区华景仁居C1幢401室。 法定代表人：许金岑，执行董事兼总经理。 被告：泉州铭志置业有限公司，住所地福建省泉州市晋江市西园街道王厝北区23号。 法定代表人：林明雅，董事长。 以上三被告共同委托诉讼代理人：王东萍，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 以上三被告共同委托诉讼代理人：雷伟清，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 原告泉州聚贤庄置业有限公司（以下简称聚贤庄公司）与被告泉州铭基置业有限公司（以下简称泉州铭基公司）、泉州市洛江铭基置业有限公司（以下简称洛江铭基公司）、泉州铭志置业有限公司（以下简称铭志公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑丽凤、三被告共同委托诉讼代理人王东萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聚贤庄公司向本院提出诉讼请求：1.判令泉州铭基公司、洛江铭基公司立即共同向聚贤庄公司支付销售代理费1095100元，并按年利率24%计付自2018年2月8日起至实际付清款项之日止的违约金(暂计至起诉日共计563811元)，上述销售代理费及违约金暂合计1658911元；2.判令铭志公司对泉州铭基公司、洛江铭基公司结欠聚贤庄公司的债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由泉州铭基公司、洛江铭基公司、铭志公司共同负担。事实与理由：2013年2月，聚贤庄公司与泉州铭基公司、洛江铭基公司签订《洛江B21地块项目及N205地块(即铭基·新天地一、二期项目)销售代理合同》，合同约定：泉州铭基公司、洛江铭基公司将其所开发建设位于泉州万安中心城区区政府对面地块项目委托给聚贤庄公司进行营销策划及销售代理；代理佣金为聚贤庄公司根据每阶段所达到的累计销售额计提代理佣金1%(泉州铭基公司、洛江铭基公司保留之房源不计佣金也不计销售任务，但需在开盘前的10日内确定)；聚贤庄公司应当每月汇总销售数据，在次月5日前以文件或电子邮件为泉州铭基公司、洛江铭基公司提供上月的销售清单一份，并安排工作人员同泉州铭基公司、洛江铭基公司财务人员进行财务核对，若无异议，双方10日前签字确认作为结算依据，若泉州铭基公司、洛江铭基公司不回复则视同对账结果无差异，聚贤庄公司出具正式发票，10日前泉州铭基公司、洛江铭基公司将佣金款项汇至聚贤庄公司指定的账户；违约责任为泉州铭基公司、洛江铭基公司无故延期支付代理佣金款超过15天，须按该笔代理佣金款的千分之三/每日支付滞纳金，如超过30天未按合同支付代理费用，聚贤庄公司有权终止合同，泉州铭基公司、洛江铭基公司除应立即支付拖欠的代理费用外，还须赔付聚贤庄公司应得代理佣金款千分之三/每日作为滞纳金。2018年2月8日，聚贤庄公司以及洛江铭基公司、铭志公司、泉州市聚客信息科技有限公司(以下简称聚客公司)、厦门市聚贤庄营销代理有限公司晋江分公司(以下简称聚贤庄晋江分公司)共同签订《聚客通佣金抵付房款协议书》。该《协议书》第一条约定：聚贤庄公司、洛江铭基公司、铭志公司共同确认：截至2018年1月30日，聚贤庄公司、聚客公司、聚贤庄晋江分公司成交“铭基新天地”及“铭志晋阳湖郡”且符合结算标准的房源，洛江铭基公司、铭志公司尚欠聚贤庄公司、聚客公司、聚贤庄晋江分公司佣金总额为6968595元(详见附表)。《附表》信息显示：“铭基新天地”项目，截至2018年1月30日，洛江铭基公司应付聚贤庄公司代理费1616777元(铭基一期尾款209403元、铭基二期1407374元)。协议第三条约定：聚贤庄公司、洛江铭基公司、铭志公司、聚客公司、聚贤庄晋江公司共同确认，就购房人应付给洛江铭基公司的481万元购房尾款，以洛江铭基公司、铭志公司尚欠聚贤庄公司、聚客公司、聚贤庄晋江分公司的佣金中抵扣，其中聚客通-晋阳湖郡抵扣金额2834556元；聚客通-铭基抵扣金额853767元；聚贤庄公司与聚贤庄晋江分公司抵扣1121677元(其中，聚贤庄公司抵房款521677元，聚贤庄晋江分公司抵房款60万元)，抵扣完房款剩余的佣金在2018年4月30日前结算支付。购房款抵扣佣金后，截至2018年1月30日，泉州铭基公司、洛江铭基公司、铭志公司尚欠聚贤庄公司代理费1095100元(1616777元-521677元)。泉州铭基公司、洛江铭基公司未能依约向聚贤庄公司支付代理费，聚贤庄公司于2019年9月19日向泉州市洛江区人民法院提起诉讼，案号(2019)闽0504民初2157号。诉讼期间，泉州铭基公司、洛江铭基公司同意与聚贤庄公司进行庭外和解。2019年10月22日，聚贤庄公司与泉州铭基公司、洛江铭基公司、铭志公司签订《和解协议》，协议约定：现经聚贤庄公司、泉州铭基公司、洛江铭基公司、铭志公司四方协商一致，铭志公司自愿为泉州铭基公司、洛江铭基公司结欠聚贤庄公司的债务承担连带保证责任，铭志公司自愿将其位于晋阳湖郡5#1205，面积133.58平方米，房屋总价1095100元的房产抵作代理费，前述房产由聚贤庄公司指定购房人；铭志公司应当于2019年12月15日之前与聚贤庄公司指定的购房人签订认购书及商品房销售合同，若铭志公司未依约与聚贤庄公司签订认购书及商品房销售合同，聚贤庄公司有权要求泉州铭基公司、洛江铭基公司、铭志公司立即支付结欠代理费并有权要求按日千分之三支付自2018年2月8日起至款项付清之日止的违约金，泉州铭基公司、洛江铭基公司、铭志公司还应承担聚贤庄公司实现债权的费用包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、保险费等。《和解协议》签订后，聚贤庄公司向法院撤回了起诉。之后，泉州铭基公司、洛江铭基公司、铭志公司未能按《和解协议》履行义务。故起诉，请判如所求。 泉州铭基公司、洛江铭基公司、铭志公司辩称，对聚贤庄公司诉求的销售代理费1095100元及事实理由均无异议，但双方约定日千分之三的违约金过高，且聚贤庄公司没有举证证明泉州铭基公司、洛江铭基公司、铭志公司的行为对其造成的损失，本案违约金不能按照年利率24%计算，而应当自2018年2月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算资金占用损失。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。聚贤庄为支持其主张，向本院提供如下证据： 1.企业信用信息报告三份，证明泉州铭基公司、洛江铭基公司、铭志公司的主体信息； 2.《洛江B21地块项目及N205地块(即铭基·新天地一、二期项目)销售代理合同》一份，证明泉州铭基公司、洛江铭基公司将位于泉州万安中心城区区政府对面地块铭基·新天地一、二期项目委托给聚贤庄公司进行营销策划及销售代理，并约定了相关权利义务； 3.《聚客通佣金抵付房款协议书》及附表、《说明函》《和解协议》各一份，证明泉州铭基公司、洛江铭基公司、铭志公司欠付聚贤庄公司代理费的事实； 4.本院(2019)闽0504民初2157号民事裁定书一份，证明聚贤庄公司与泉州铭基公司、洛江铭基公司、铭志公司达成和解协议后，向法院申请撤诉的事实。 泉州铭基公司、洛江铭基公司、铭志公司质证认为，对证据1、2、3中的《聚客通佣金抵付房款协议书》及附表、《说明函》、4的三性均无异议；对证据3中的《和解协议》的真实性、合法性无异议，但约定的违约金过高，应依法予以调整。 泉州铭基公司、洛江铭基公司、铭志公司未向本院提交证据。 上述证据，本院分析认证如下：聚贤庄公司提供的证据1、2、3中的《聚客通佣金抵付房款协议书》《说明函》、4，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，且泉州铭基公司、洛江铭基公司、铭志公司质证无异议，本院予以确认并在卷佐证；聚贤庄公司提供的证据3中的《和解协议》，泉州铭基公司、洛江铭基公司、铭志公司质证真实性无异议，本院对其真实性予以确认，至于违约金的约定是否过高，本院将在争议焦点中予以阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年2月8日，泉州铭基公司、洛江铭基公司共同作为甲方与聚贤庄公司作为乙方签订《洛江B21地块项目及N205地块(即铭基·新天地一、二期项目)销售代理合同》一份，约定：1.泉州铭基公司、洛江铭基公司将其所开发建设位于泉州万安中心城区区政府对面地块，占地面积分别约17.65亩和22.96亩，可销售建筑面积约8万平方米，其中住宅面积约为5.6万平方米，委托给聚贤庄公司进行营销策划及销售代理；2.聚贤庄公司根据每阶段所达到的累计销售额计提代理佣金1%(泉州铭基公司、洛江铭基公司保留之房源不计佣金也不计销售任务，但需在开盘前的10日内确定)；3.聚贤庄公司应当每月汇总销售数据，在次月5日前以文件或电子邮件为泉州铭基公司、洛江铭基公司提供上月的销售清单一份，并安排工作人员同泉州铭基公司、洛江铭基公司财务人员进行财务核对，若无异议，双方10日前签字确认作为结算依据，若泉州铭基公司、洛江铭基公司不回复则视同对账结果无差异，聚贤庄公司出具正式发票，10日前泉州铭基公司、洛江铭基公司将佣金款项汇至聚贤庄公司指定的账户；4.泉州铭基公司、洛江铭基公司无故延期支付代理佣金款超过15天，须按该笔代理佣金款的千分之三/每日支付滞纳金，如超过30天未按合同支付代理费用，聚贤庄公司有权终止合同，泉州铭基公司、洛江铭基公司除应立即支付拖欠的代理费用外，还须赔付聚贤庄公司应得代理佣金款千分之三/每日作为滞纳金。2018年2月8日，洛江铭基公司作为甲方，铭志公司作为乙方，聚客公司、聚贤庄公司、聚贤庄晋江分公司共同作为丙方签订《聚客通佣金抵付房款协议书》一份，约定：1.甲乙丙三方确认，截至2018年1月30日，丙方成交“铭基新天地”及“铭志晋阳湖郡”且符合结算标准的房源，甲乙方合计尚欠丙方佣金总额为6968595元(详见附表)；2.丙方指定购买人就铭基·新天地（二期）7套房产尚有购房尾款481万元未付；3.甲乙丙三方共同确认，就购房人应付给甲方的481万元购房尾款，以甲乙方尚欠丙方的佣金中抵扣，其中聚客通-晋阳湖郡抵扣金额2834556元，聚客通-铭基抵扣金额853767元，聚贤庄抵扣1121677元，抵扣完房款剩余的佣金在2018年4月30日前结算支付。《附表》载明：聚贤庄-铭基项目，截至2018年1月30日，洛江铭基公司应付聚贤庄公司代理费1616777元(铭基一期尾款209403元、铭基二期1407374元)。之后，泉州铭基公司、泉州洛江铭基公司未支付代理费，聚贤庄公司于2019年9月19日向本院提起诉讼。2019年10月18日，聚贤庄晋江分公司出具说明函，说明2018年2月8日《聚客通佣金抵付房款协议书》中“聚贤庄抵扣1121677元”，其中60万元是铭志公司抵扣给聚贤庄晋江分公司的佣金。2019年10月22日，聚贤庄公司作为甲方、泉州铭基公司作为乙方，洛江铭基公司作为丙方，铭志公司作为丁方共同签订《和解协议》一份，约定：1.截至2018年1月30日，丙方、丁方应付甲方代理费1616777元(铭基一期尾款209403元、铭基二期1407374元)，抵扣甲方与聚贤庄晋江分公司的购房款1121677元（其中，甲方抵房款521677元、聚贤庄晋江分公司抵房款60万元）后，乙方、丙方尚欠甲方代理费1095100元（1616777元-521677元）、滞纳金422679元；2.甲乙丙丁四方协商一致，丁方自愿为乙方、丙方结欠甲方的债务承担连带保证责任，丁方自愿将其位于晋阳湖郡5#1205，面积133.58平方米，房屋总价1095100元的房产抵作代理费，前述房产由甲方指定购房人；3.丁方应当于2019年12月15日之前与甲方指定的购房人签订认购书及商品房销售合同，若丁方未按约定的时间与甲方签订认购书及商品房销售合同，甲方有权要求乙丙丁三方立即支付结欠代理费并有权要求按日千分之三支付自2018年2月8日起至款项付清之日止的违约金，乙丙丁三方还应承担甲方实现债权的费用包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、保险费等。2019年10月23日，聚贤庄公司向本院提出撤诉申请，本院于2019年10月24日作出（2019）闽0504民初2157号民事裁定书，准许聚贤庄公司撤诉。因泉州铭基公司、洛江铭基公司、铭志公司未履行《和解协议》约定的义务，聚贤庄公司故起诉。 关于本案的争议焦点：聚贤庄公司主张的违约金标准是否过高，如果过高，应以何种标准计算违约金。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方虽在《和解协议》中约定违约金计算标准为日千分之三，但双方系因欠付代理费而产生的纠纷，在聚贤庄公司未举证证明其存在何种实际损失的情况，本院酌情认可其存在实际损失仅为利息损失。该约定的违约金计算标准明显超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于利息不得超过年利率24%的规定，但聚贤庄公司已自愿调整为按年利率24%计算违约金，符合上述司法解释的规定，故聚贤庄公司所主张的违约金标准，应予支持。 本院认为，聚贤庄公司与泉州铭基公司、洛江铭基公司的商品房委托代理销售合同关系，与铭志公司的保证合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规禁止性规定，依法应认定合法有效。合同有效，双方当事人均应全面履行合同义务。泉州铭基公司、洛江铭基公司将其所开发的商品房委托给聚贤庄公司代理销售，依法应向其支付代理费。泉州铭基公司、洛江铭基公司结欠聚贤庄公司代理费1095100元，有聚贤庄公司提供的《聚客通佣金抵付房款协议书》及附表、《说明函》《和解协议》为证，且泉州铭基公司、洛江铭基公司无异议，本院予以确认。铭志公司在《聚客通佣金抵付房款协议书》中与洛江铭基公司共同结欠聚贤庄公司、聚客公司、聚贤庄晋江分公司代理费6968595元，且用于抵扣代理费的购房尾款481万元为洛江铭基公司的债权，甚至在抵扣代理费时也未对洛江铭基公司、铭志公司各自结欠的代理费进行区分，故可认定铭志公司与泉州铭基公司、洛江铭基公司存在某种商业合作关系。铭志公司基于双方之间的商业合作关系，自愿为泉州铭基公司、洛江铭基公司结欠聚贤庄公司的代理费提供连带责任保证，该保证担保行为成立。在铭志公司未能依《和解协议》履行以房抵债义务的情况，聚贤庄公司有权依约要求泉州铭基公司、洛江铭基公司支付代理费，并要求铭志公司承担连带保证责任。另外，铭志公司未能依约履行以房抵债的义务，已构成违约，聚贤庄公司有权依据《和解协议》的约定，要求泉州铭基公司、洛江铭基公司、铭志公司承担违约责任，即支付自2018年2月8日起至实际付清款项之日止的违约金。虽然《和解协议》约定的违约金标准明显过高，但聚贤庄公司自愿调整为按年利率24%计算违约金，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于利息不得超过年利率24%的规定，本院予以支持。综上，聚贤庄公司的诉求，合理合法，本院予以支持。铭志公司承担保证责任后，有权向泉州铭基公司、洛江铭基公司追偿。泉州铭基公司、洛江铭基公司、铭志公司关于聚贤庄公司所主张违约金标准过高的辩解意见，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百三十一条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百零五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下： 一、泉州铭基置业有限公司、泉州市洛江铭基置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付给泉州聚贤庄置业有限公司代理费1095100元，并按年利率24%计付自2018年2月8日起至实际付清款项之日止的违约金； 二、泉州铭志置业有限公司对上述债务的清偿承担连带保证责任，承担保证责任后，有权向泉州铭基置业有限公司、泉州市洛江铭基置业有限公司追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19730元，减半收取计9865元，泉州铭基置业有限公司、泉州市洛江铭基置业有限公司、泉州铭志置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  颜智斌 二〇二〇年六月二十八日 书记员  马金明 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百三十一条民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。