四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1902民初2371号 原告巴中市嘉和物业服务有限公司，住所地：巴中市巴州区汽配街惠民苑小区7单元101号 法定代表人汪春明，系该公司总经理。 委托代理人李晓兰，四川九朝律师事务所律师。 被告张伟椿（曾用名张超），男，生于1991年4月3日，汉族，高中文化，个体工商户，现住巴中市巴州区。 原告巴中市嘉和物业服务有限公司与被告张伟椿物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巴中市嘉和物业服务有限公司（以下简称嘉和物业公司）的委托代理人李晓兰、被告张伟椿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉和物业公司提出如下诉请：1、请求人民法院依法判决被告缴纳拖欠原告2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费用共计3845.934元；2、请求人民法院依法判被告向原告支付拖欠物业费的违约金，违约金按照所欠物业费的5‰/日计算，时间从应付之日起至支付完毕之日止。 3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系蓝湾国际D4栋702号房屋的所有权人。原告2017年12月14日与巴州区东城蓝湾国际B、D区小区业主委员会签订《物业服务和合同》，约定原告向蓝湾国际B、D栋提供物业管理服务，原告收取物业管理服务费，收费标准为：（1）多层住宅：0.8元/㎡/月；（2）小高层、高层住宅：1.2元/㎡/月；（3）商业：2.5元/㎡/月；（4）住改商：3.5元/㎡/月，服务费缴纳时为每年12月至次年2月交纳下一年度服务费，逾期按日加收拖欠总额5‰的违约金。协议生效后原告按约定提供物业服务，但被告未按约定向原告缴纳物业管理费，自2018年1月1日至2020年12月31日，被告欠物业管理费3845.934元，原告多次向其催收，被告均以各种理由和借口予以推诿，并置之不理，至今都未缴纳。原告认为，被告依法享受了原告提供的物业服务，理应依法缴纳物业费用，被告的上述行为，已构成了严重违约，给原告造成了经济损失。据此，为维护原告的合法权益，特依据《民事诉讼法》、《物权法》等法律法规诉至贵院，望秉公处理，依法判决。 被告张伟椿辩称：一、主体不明，蓝湾国际小区业主委员会主体资格不具有合法性，因此嘉和物业的入驻程序不合规；二、原告非法非规收费，原告管理混乱，楼顶漏水、防盗门、空调水渗透的问题未处理，卫生差、安保不合规，门禁及电梯等公共设施存在安全隐患，物业费收费标准未公示，不发放门禁钥匙，擅自停水停电，安全通道随意改变，车辆随意停放，私拉电线，缺乏安全通道；三、原告非法改变业主公共区域使用性质，公摊面积被改为停车场，商铺使用，影响业主正常生活。四、原告在服务过程中不具备合法性，安保人员是否持证上岗，是否定时安全巡逻，消防是否达标等都无法保障。被告认为原告收费标准太高，希望能在同等价格取得同等服务。 经审理查明：被告张伟椿系巴中市巴州区蓝湾国际D4栋702号房屋的所有权人，房屋面积95.67㎡。2017年12月14日，以巴州区东城蓝湾国际B.D小区业主委员会为甲方，以原告嘉和物业公司为乙方，签订《蓝湾国际B、D小区物业服务合同》，协议约定：物业类型：商住小区，具体编号：28幢高层、小高层，坐落位置：巴州区大东门、小东门。第二章委托管理事项房屋建筑共用部位的维修,养护和管理,包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。二、共用设施、设备的维修、养护运行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、烟道、避雷带、消防设施、安防装置等。三、公用设施和附属建筑物,构筑物的维修,养护和管理,包括:道路、室外上下水管道、化粪池、井、自行车棚、停车场等。四、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。(以上各项非人为破坏在保修期内由建设单位承担保修责任的由乙方会建设方并协调解决。)五、公共环境卫生,包括:公共场所、房屋共用部位的清洁卫生垃圾的清运。六、协助公安机关维持公共区域秩序,交通与车辆停放秩序的管理。七、管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工资料八、组织开展社区文化娱乐活动。第四章双方权利义务乙方权利义务11、在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准;依照本合同和有关规定收取物业管理服务费用12、不得在处理物业管理事务活动中侵犯业主的合法权益。第五章物业管理服务费用物业管理服务费收取1、物业服务费收费标准(1)多层住宅:0.80元/㎡·月(2)小高层、高层住宅:1.20元/㎡·月;(3)商业:2.50元/㎡·月;(4)住改商:3.50元/㎡·月。物业管理费每一年交纳一次，交费时间为每年12月至次年2月交纳下一年度的物业管理费，超过此阶段即为逾期。逾期按日加收拖欠总金额的5%计收违约金。小区内共公部位所产生的收益（如广告费、摆摊设点占地费等），业主委员会占40%、物业服务公司60%。第六章委托管理服务期限本项目委托管理期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止,后期选聘物业服务企业在同等条件下乙方享有优先权。第七章违约责任、甲方违反本合同的约定,使乙方未完成规定目标,乙方有权要求甲方在一定期限内解决,逾期未解决的,乙方有权终止合同,造成乙方经济损失的,甲方应给予经济赔偿。乙方违反本合同的约定,未能达到约定的管理目标,甲方有权要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有权终止合同,造成甲方经济损失的,乙方应给予经济赔偿。甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的,违约方应给予对方伍拾万元经济赔偿以下情况,乙方不承担责任。 合同签订后，原告嘉和物业公司进入案涉小区，并提供物业服务，被告至今未缴纳2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。原告主张被告应缴纳的物业费按1.20元/㎡.月进行计算，但因案涉小区幼儿园出租，被告每年的物业费用按每年每一平方米少1元。原告主张物业服务费的计算方式为：建筑面积×1.2元/月×3年，减去收取幼儿园的份额租金抵扣B.D小区每户每一年1元/㎡的标准进行计算。 另查明，巴州区东城蓝湾国际B.D小区业主委员会系2015年6月4日公示选举产生，2015年6月9日巴中市巴州区房地产管理局作出备案通知书。2017年12月14日巴州区东城蓝湾国际B.D小区业主委员会向原告嘉和物业公司发出中标通知书，2018年1月9日巴中市巴州区房地产管理局向原告发出物业服务小区备案通知书。 上述事实，有原、被告的陈述，原告的营业执照，被告身份信息，业主委员会公示中标通知书，巴中市巴州区房产管理局物业服务小区备案通知书，《蓝湾国际B.D小区物业服务合同》，房屋产权登记信息，微信聊天记录，图片，巡查记录，消防系统运行记录，光碟，照片等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。原告嘉和物业公司通过竟标方式取得巴州区东城蓝湾国际B.D小区的物业服务的经营权，并到相关部门进行了备案，其与巴州区东城蓝湾国际B.D小区业主委员会签订的《蓝湾国际B.D小区物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。《蓝湾国际B.D小区物业服务合同》对该小区每一位业主均具有约束力，均应遵照执行。物业服务是一个连续的系统的全方位的小区服务过程，原告嘉和物业公司依约为案涉小区提供了物业服务，被告张伟椿作为该小区的业主之一亦实际接受了原告提供的物业服务，根据权利义务一致的原则，被告理应按照《蓝湾国际B.D小区物业服务合同》约定交纳物业服务费。业主对物业服务公司的服务存在瑕疵、服务不满、公用区域改变用途或认为收费标准过高、乱收费时，应当通过正常途径与物业公司沟通、协商解决或按法律规定依法维护自身权利，而不能以拒交物业费的形式错误地行使抗辩权。被告主张屋顶楼漏水，其维修责任主体并非物业公司，被告以此拒绝交纳物业服务费的理由亦不成立。业主委员会的成立是否符合法定程序及原告入驻是否合法，系另一法律关系，本案不予评定，但并不是拒绝交纳物业服务费的理由。故被告拒绝交纳多年的物管费的理由不成立。被告主张原告以被告或他业主拒绝交物业服务费而停水停电或不发放门禁钥匙的行为明显不当，应立即纠正，若造成损失，被告可依法主张权利。 原告主张被告应缴纳的物业费按1.20元/㎡/月进行计算，每年每一个平方减去1元。2018年1月1日至2020年12月31日被告应缴纳物业管理费3845元（1.2元/㎡/月×95.67㎡×36个月﹣95.67元×3年）的诉请，理由成立，本院予以支持。 关于原告主张被告拖欠物业费的违约金，原告在为被告提供物业服务时亦存在不足方面，结合本案实际情况，原告的该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告张伟椿于本判决生效后十日内向原告巴中市嘉和物业服务有限公司交纳2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费3845元。 二、驳回原告巴中市嘉和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由被告张伟椿负担25元，原告巴中市嘉和物业服务有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员  万 明 二〇二〇年六月十九日 法官助理  扈 丹 书 记 员  王梓淇