福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初383号 原告：名城地产（永泰）有限公司，住所地福建省永泰县葛岭镇葛岭街78号。 法定代表人：林振文，总经理。 委托诉讼代理人：张琦，女，公司员工。 委托诉讼代理人：陈淑芳，女，公司员工。 被告：李冬妹，女，1991年11月20日出生，汉族，住福建省邵武市。 原告名城地产（永泰）有限公司（以下简称“名城公司”）与被告李冬妹商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告名城公司委托诉讼代理人陈淑芳到庭参加诉讼，被告李冬妹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 名城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除名城公司与李冬妹签署的《商品房买卖合同》，李冬妹应于合同解除之日起5日内配合名城公司办理合同及商品房预告登记注销、银行抵押预登记注销等合同解除相关手续；2.判令李冬妹应于合同解除之日起5日内将坐落于永泰县××商品房腾空并返还给名城公司；3.判令李冬妹向名城公司支付违约金146341.8元；4.判令李冬妹偿还名城公司代垫的全部按揭款项（截止至2019年12月，名城公司已为李冬妹代垫按揭款93608.62元）；5.本案的诉讼费用由李冬妹承担。诉讼中，名城公司撤回第1项诉讼请求中李冬妹配合名城公司办理银行抵押预登记注销手续；变更第3项诉讼请求为判令李冬妹偿还名城公司代垫的全部按揭款项（暂计至2020年3月名城公司已为李冬妹代垫按揭款102353.05元）。事实和理由：名城公司于2016年4月20日与李冬妹签署《商品房买卖合同》（合同号：20140180747），李冬妹以按揭付款的方式购买名城公司开发的位于永泰县××的房产，房产总价为731709元。李冬妹向名城公司支付首期购房款151709元，李冬妹于2016年6月7日与中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建行福建分行”）签署《个人住房借款合同》，向该银行贷款580000元，同时名城公司作为李冬妹的保证人。然而，因李冬妹未按照合同约定按期向建行福建分行偿还借款，截至2020年3月，银行已扣划名城公司保证金共计102353.05元，且该金额仍在不断增加。根据名城公司与李冬妹双方签署的《商品房买卖合同》附件六第二条第1点第（7）项约定“买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房款总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”因此，名城公司有权单方解除合同并要求李冬妹承担违约责任。为维护名城公司的合法权益，名城公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉之法院，请求法院依法判如所请。 李冬妹未作答辩。 名城公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2016年4月20日，李冬妹与名城公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20140180747）、《合同补充协议》等附件，约定李冬妹向名城公司购买位于永泰县××号房，建筑面积共128.33平方米，其中，套内建筑面积102.13平方米，公共部位共有分摊建筑面积26.2平方米，每平方米5701.78元，总价为731709元，李冬妹应于2016年4月20日向名城公司支付20000元作为履行合同的定金，定金充抵购房首期款，并于2016年5月20日向名城公司支付首期款131709元，余款580000元办理银行按揭。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第二条第1款第7项约定“买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房款总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等)均由买受人承担，与出卖人无关。”李冬妹先后向名城公司支付了购房款20000元、131709元，名城公司亦先后于2016年3月6日、2016年4月20日出具共计151709元购房款发票。2016年6月7日，名城公司作为保证人，与作为借款人的李冬妹、林仕杰及作为贷款人的建行福建分行签订《个人住房借款合同》，约定李冬妹、林仕杰向建行福建分行借款580000元，借款期限自2016年7月6日起至2046年7月6日止，永泰县××房产及其占用范围内土地使用权作为抵押物。同时合同还就贷款利率、罚息利率、还款、借款人和贷款人的主要权利义务、担保条款、违约责任等进行了约定。合同签订后，建行福建分行向李冬妹、林仕杰发放贷款580000元。上述借款期间，因李冬妹、林仕杰未按约定履行还款义务，名城公司向建行福建分行承担连带责任保证，截至2020年3月24日，名城公司累计偿还贷款102383.05元，分别为：2017年6月27日5829.75元、2017年9月26日8777.65元、2017年12月26日8777.12元、2018年3月27日8774.99元、2018年6月27日8779.28元、2018年9月26日8779.83元、2018年12月28日8777.14元、2019年3月26日8778.24元、2019年6月27日8777.66元、2019年9月26日8779.83元、2019年12月25日8777.13元、2020年3月24日8774.43元。2019年1月3日，名城公司向李冬妹发出《催款通知函》，要求李冬妹偿还代垫的按揭贷款49718.62元。2019年4月22日，名城公司向李冬妹发出《通知》，要求解除其与李冬妹签订的《商品房买卖合同》，并要求李冬妹依约支付违约金。 另查明：1.名城公司已为讼争房屋办理了预告登记，不动产权证号为YR1611651；2.名城公司已将讼争房屋交付给李冬妹使用。 本院认为，名城公司与李冬妹签订的《商品房买卖合同》及合同附件以及名城公司、李冬妹、林仕杰与建行福建分行签订的《个人住房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，各方应按合同约定履行各自的权利、义务。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第二条第1款第7项约定了单方解除合同的条件，截止2020年3月24日，名城公司累计代李冬妹偿还贷款102383.05元，且李冬妹经书面催告仍未支付代垫款的行为，已达到解除合同的条件，现名城公司诉请解除《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，名城公司退还李冬妹购房款731709元。李冬妹应返还讼争房屋并配合名城公司办理诉争房产合同备案及预告登记注销等相关手续,并按照合同约定支付给名城公司购房款总金额20%的违约金146341.8元。名城公司诉请李冬妹偿还代垫的按揭贷款102353.05元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除名城地产（永泰）有限公司与李冬妹于2016年4月20日签订的《商品房买卖合同》； 二、李冬妹于本判决生效之日起三十日内将讼争房屋（永泰县××）返还给名城地产（永泰）有限公司，并协助名城地产（永泰）有限公司办理《商品房买卖合同》的合同备案及预告登记注销等相关手续； 三、名城地产（永泰）有限公司于本判决生效之日起三十日内退还李冬妹购房款731709元； 四、李冬妹于本判决生效之日起三十日内向名城地产（永泰）有限公司支付违约金146341.8元； 五、李冬妹于本判决生效之日起三十日内支付名城地产（永泰）有限公司代垫的按揭贷款102353.05元； 六、驳回名城地产（永泰）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5030元，公告费560元，由李冬妹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 郑建迟 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 李 霞 书 记 员 连焰金 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。