湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初3249号 原告钟乐春，男，汉族，1972年2月23日出生，住湖南省新邵县。 委托代理人许文静，湖南湘天律师事务所律师。 被告江建山，女，汉族，1966年2月4日出生，住长沙市雨花区。 委托代理人张庆国（系被告江建山丈夫），男，汉族，1957年6月19日出生，住长沙市芙蓉区。 原告钟乐春诉被告江建山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟乐春的委托代理人许文静，被告江建山及其委托代理人张庆国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告钟乐春向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告退还房屋租金9100元及逾期返还利息损失1319.5元（按年利率6%从应返还之日起计算至实际返还时止）；2、判令被告支付搬迁、房屋装饰装修、停产停业、附属设施及其他补偿费共计140800元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年2月24日签订《门面租赁合同》，约定被告将其位于长沙市开福区私房一栋三层（临街）房屋租给原告作营业用房，面积约220平方米，租期5年，从2016年2月24日起至2021年2月23日止，月租金7000元，第二年开始每年在上年度基础上增加1200元，租房保证金10000元。随后，原告通过受让形式接受了案外人转让的门面（原由案外人租赁），签订了《旅馆超市转让合同》，并支付了转让费用35.8万元。合同签订后原告交纳了押金并按期交纳租金。为更好地经营，原告对门面进行了修缮，并将一楼作小卖部、二、三楼作旅馆住宿经营，办理了相应的营业执照。2017年10月30日，长沙市开福区人民政府发布了《关于开福区湘雅路口（花鸟虫鱼市场）地块棚户区改造项目房屋征收决定公告》，上述租赁房屋在征收范围，双方合同因此提前终止，双方于2017年12月10日签订《合同终止协议》，约定原告于2017年12月17日前搬出房屋，被告退还押金10000元。原告认为，因政府征收原因导致合同终止，合同应自政府征收决定公告之日起终止，原告已交纳的2017年10月30日至2017年12月10日期间的租金9100元被告应退还，原告多次找被告协商租金返还事宜，但被告一直不予返还。此后被告与房屋征收部门签订了房屋征收补偿协议，取得了相应的征收补偿款，虽然合同对因征收导致合同提前终止对装饰装修补偿没有约定，但房屋征收部门给被告补偿的装饰装修、停产停业、附属设施及其他补偿费应实际归原告所有。综上，原告为了维护合法利益，特诉至人民法院，请求人民法院判如所请。 被告江建山辩称，一、《门面租赁合同》第六条约定，原告如要对租赁房进行装修必须向有关单位申请，经批准后按要求进行装修，合同期满如不续租，装修来修去丢的原则交给被告，原告在租赁期间未提出过装修申请，也未对房屋进行过装修，不存在装饰装修费用。二、《门面租赁合同》第八条第一项约定，本协议有效期内，如遇非人力因素（如政府征购、拆迁等），双方不得借故解除合同。如发生上述因素导致合同不能继续履行，被告不承担原告因此所产生的任何经济损失。根据该约定，被告不应对原告进行任何补偿。三、经原告主动提出，双方已于2017年12月10日签订《合同终止协议》，办理了正式退租手续，被告已按协议退还租房保证金10,000元（扣除水费315元，实退9,685元），上述退租系原告真实意愿，并非被告强制。四、原告提出的搬迁、房屋装饰装修、停产停业、附属设施及其他补偿按规定应向政府房屋征收部门主张，原告找被告主张诉讼主体不符。政府发出公告后并未立即拆房，也未禁止经营房屋，被告于2019年11月5日才向政府腾房，原告在此之前完全可以经营，但原告在征收刚开始时，自己还未与政府就租赁损失、经营损失进行协商的情况下，就主动要求退租，实际上是放弃了自己作为租赁户的相关合法权益，因此所造成的损失应自行承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，位于长沙市开福区私房一栋登记产权人为被告江建山，自2000年开始一直出租给他人作小卖部和旅馆经营。原告钟乐春承租前该房屋由案外人尹芝兰承租经营小卖部和旅馆。原告钟乐春（乙方、承租方）因接手尹芝兰经营的小卖部和旅馆，于2016年2月24日与被告江建山（甲方、出租方）签订了一份《门面租赁合同》，约定：甲方自愿将上述房屋租给乙方作营业用房，面积约220平方米，未经甲方同意，乙方不得随意转租或改变房屋用途。租期5年，自2016年2月24日起至2021年2月23日止，租赁期满后，乙方同等条件下有优先承租的权利。第一年月租金7000元，第二年开始每年在上年度基础上增加1200元。租金每半年交纳一次，每次提前十天交清。合同签订日乙方向甲方交清6个月租金42000元和合同保证金10000元。门前三包卫生费、安全保卫等一切管理费和因租赁产生的费用由乙方自行交纳。合同期内房屋日常维修及保养由承租方负责。乙方如要对租赁房进行装修必须向有关单位申请，经批准后按要求进行装修，合同期满如不续租，装修来修去丢的原则交给甲方，乙方不得人为破坏，否则甲方将从乙方交纳的保证金中扣除所产生的经济损失。按季度提前五天提前付足房租费后用房，付款出具收据。水电（按表计）及有线电视费由乙方按时交费；如需装修，乙方自理并经甲方同意，在不影响房屋结构安全的情况下进行，来修去丢。本协议有效期内，如遇非人力不可抗拒的因素（如政府征购、拆迁等），否则双方不得借故解除合同。如发生上述因素导致合同不能继续履行，被告不承担原告因此所产生的任何经济损失。同日，原告还与尹芝兰签订了一份《旅馆超市转让合同》，约定由尹芝兰将其涉案房屋经营的旅馆、超市的全部财产设备自合同签订日起整体转让给原告。2016年2月25日，尹芝兰向原告出具收条，收到原告转让费334000元。《门面租赁合同》签订当日，原告向被告交纳首期租金42000元和租房保证金10000元，被告向原告交付了房屋，原告将房屋进行了简单装修后用于经营宾归招待所和宾归食品店。此后原告一直按约定向被告交纳了2017年11月24日前的租金。 2017年10月30日，长沙市开福区人民政府发布了《关于开福区湘雅路口（花鸟虫鱼市场）地块棚户区改造项目房屋征收决定公告》，上述租赁房屋在该项的征收范围。2017年12月10日，原、被告签订了《合同终止协议》：因被告出租给原告的房屋政府征收拆迁，经双方协商于2017年12月10日终止合同，原告应于2017年12月17日搬出房屋，被告退还押金10000元，如原告未按期搬出，被告将扣除相应租金后退还剩余押金。协议签订日，原告向被告补交了2017年11月24日至2017年12月10日租金3,000元。后原告按协议约定搬离了房屋，被告退还原告押金10,000元（扣除水费315元，实退9,685元）。 2020年4月10日，被告江建山与房屋征收部门签订了《房屋征收补偿协议》，协议约定房屋征收补偿金额为4826399元；被征收房屋装饰装修、附属设施补偿和其他补偿211662元，含搬迁费2026元｛按800元﹢（183.22㎡﹣30㎡）×8元/㎡）计｝，有线电视、电话、空调等设施移装费3,850元；装饰装修补偿117181元（8㎡×630元/㎡﹢175.22㎡×640元/㎡）；临建补偿88605元（77.86㎡×1,138元/㎡）；各项奖励970271元，被告江建山共获得各项补偿6008332元。 以上事实，有《门面租赁合同》、房产证复印件、租金押金支付收条及凭证、《旅馆超市转让合同》及转让费收条、征收决定公告、《合同终止协议》、《征收补偿协议》及附件等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证，足以认定。 本院认为，一、原、被告签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应认定为合法有效。因涉案房屋被列入征收范围，双方协商于2017年12月10日终止合同，原告已于2017年12月17日搬出房屋，双方协商解除合同前应认定为合同实际履行期间，该期间原告应按合同约定向被告支付租金，原告主张合同应自政府征收决定公告之日起解除，并主张被告退还自政府征收决定公告之日至2017年12月10日期间的租金，与本案事实不符，本院不予支持。 二、本案因政府征收而导致合同提前解除，双方对合同解除均没有过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，对被告已从房屋征收部门获得的涉案房屋装饰装修补偿117181元，应按公平原则由被告对原告予以补偿，具体由被告按其获得的装饰装修补偿117181元的50%，对原告补偿58590.5元。本案合同中虽约定了装修来修去丢，但适用的是合同期满和承租人违约而导致合同终止或解除的情形，而本案情况不适用上述约定的情形，被告据此主张不对原告装饰装修等损失予以补偿，与本案事实不符，本院不予采信。就政府征收而言，房屋使用人搬离房屋会产生搬迁和其他设施移装费用，涉案房屋已出租给原告由原告实际使用，故被告因征收获得的搬迁费2026元和其他设施移装补偿3850元共计5876元应补偿给原告。合同虽约定如因政府征收导致合同不能继续履行，出租人不承担承租人因此所产生的任何经济损失，但该约定违背公平原则，被告据此主张不对原告任何补偿，本院不予采信。因双方签订《合同终止协议》时只就合同解除、搬房、退押金的事项进行了协商处理，并未涉及合同提前解除后的相关补偿事宜，原告就相关补偿另行主张，并无不当。被告从房屋征收部门没有获得停产停业补偿，原告向被告主张该项补偿，没有事实依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告江建山在本判决生效之日起五日内支付原告钟乐春房屋装饰装修补偿人民币58590.5元； 二、被告江建山在本判决生效之日起五日内支付原告钟乐春搬迁费和其他设施移装补偿人民币5876元； 三、驳回原告钟乐春的其他诉讼请求。 本案受理费1662元，（已减半），由原告钟乐春承担831元，被告江建山承担831元。 如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  陈辉伟 二〇二〇年六月十日 代理书记员  刘倩妮