安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终873号 上诉人（原审被告）：吴迎迎，女，1989年12月5日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：石松波，安徽焕然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：缪家余，男，1962年9月7日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：周一涛，安徽三联律师事务所律师。 原审被告：安徽省宿州市大营建筑安装有限公司，住所地安徽省宿州市泗县丝绸厂南门北侧107号，统一社会信用代码91341324781096219C(1-1)。 法定代表人：陈同峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：董杰，安徽益友律师事务所律师。 上诉人吴迎迎因与被上诉人缪家余、原审被告安徽省宿州市大营建筑安装有限公司（以下简称大营公司）确认合同无效纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初1394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，当事人均没有提出新的事实和理由，经当事人同意，本院对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 吴迎迎上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回缪家余的诉讼请求；本案的一审、二审诉讼费用由缪家余承担。事实与理由:一审判决认定事实未完全依据证据。1、一审判决认定缪家余入住时间，除缪家余单方陈述外，其未提供其他证据佐证。2、一审法院基于对缪家余入住时间的错误认定，认为大营公司在缪家余入住半年后又与吴迎迎签订了买卖契约，并办理房地产变更登记，此处认定半年后时间节点无依据。3、一审判决基于对缪家余入住时间的错误认定，认定“如果吴迎迎实地查看房屋，自然会发现其与大营公司合同履行存在障碍”，该逻辑是建立在房屋已经提前交付给缪家余的前提下，而吴迎迎买房过程中根本就没有人入住，不存在履行障碍。另，没有人愿意去购买一套别人已经装修入住的房屋，房管部门在办理登记过程中，发现有权属争议的房屋也会中止登记。4、一审判决对吴迎迎、大营公司从签订契约到办理变更登记时间短存有质疑，不动产登记流程相关规章或规程中未规定最短时间，不应以办理变更登记时间短便对其合理性提出怀疑。5、一审判决认定缪家余系合法占有的观点不能成立。根据《物权法》不动产的物权是以合法登记为依据，且房地产权登记证书是证明不动产权的唯一合法凭证。现该房屋登记在吴迎迎名下，一审判决缪家余是合法占有的依据仅为缪家余目前占用。关于房屋如何到缪家余之手，仅有缪家余单方陈述。6、关于吴迎迎一审陈述前夫陈小军是外地人，一审法院从内网关联查询陈小军是本地人，且与吴迎迎一个村，该查询过于片面，在离婚期间为了使案件在泗县法院受理，将陈小军的地址列为本地，但陈小军的身份证信息能够直接证明陈小军到底是本地人还是外地人。7、一审判决“十年之久提起诉讼”的观点仍然建立在缪家余2009年底便交房入住的基础上，没有质疑缪家余入住是否有十年的事实，更没有对吴迎迎婚后处于渔民的生活状态进行查明及吴迎迎发现有他人入住后双方有协商沟通的过程进行查明。事实上该房屋早几年一直处于空置状态，近两年才有点商业。8、一审判决以陈振文有与他人串通签订房屋买卖合同的先例，进而判断吴迎迎与大营公司的行为也存在恶意串通。9、一审判决认定吴迎迎无充分证据证明己支付了房屋对价，未能对吴迎迎买房后的生活状态进行评判。吴迎迎买房后即外出做生意，结婚后长期在海上漂泊，家中老房又拆迁，更为关键的是房屋已登记在吴迎迎名下且办理抵押登记，事隔十年再要求吴迎迎提供买房合同及付款单据过于牵强。 缪家余辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，就本案事实部分，吴迎迎在签订案涉房屋买卖合同时没有尽到审慎的注意义务，也没有证据证明其支付相应对价，因此存在着与案涉房屋出卖方即大营公司之间恶意串通，损害了缪家余的利益，2008年底缪家余已经搬入到案涉房屋居住，并且缴纳了相应的电费，吴迎迎没有任何证据证明支付了对价，仅在2018年起诉缪家余时明确说明2018年才发现缪家余居住房屋的事实，结合案涉房屋的偿还贷款情况，可以推断其没有参与房屋买卖过程。综上，应驳回上诉，维持原判。 大营公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，理应予以维持。1、本案的涉案房屋虽然名义承建人是大营公司，但实际上是陈振文借用了大营公司资质承建的，大营公司没有参与管理，也没有参与建设，更没有参与房屋出售。并且一审法院已经查明，吴迎迎与缪家余均是通过陈振文购买上述房地产，虽然合同上有大营公司公章，但大营公司并没有收到任何一方的购房款。2、在一审法院审理期间，吴迎迎并无证据证明其已经向陈振文履行了支付购房款的义务，并且吴迎迎在购买房屋时存在多处疑点，不符合交易习惯及常理，大营公司赞同一审法院的论证分析。同时也因为时间久远，大营公司的法定代表人已更换，大营公司没有参与实际建设及出售，故没有任何存档文件可查询。 缪家余向一审法院提出诉讼请求：1、确认吴迎迎、大营公司于2009年订立的房屋买卖合同无效；2、本案由吴迎迎、大营公司承担诉讼费用。 一审法院审理查明：2007年，大营公司对泗县泗城镇彭铺街进行开发建设。2008年3月29日，大营公司（甲方）与缪家余（乙方）签订一份《房地产买卖契约》约定，甲方自愿将座落在泗县泗城镇彭铺村一栋八号的房地产（建筑面积147平方米）出售给乙方，价格为146000元。缪家余分别于2008年10月18日向大营公司支付购房款110000元；于2009年元月12日支付16000元；于2009年4月6日支付4000元，合计支付购房款130000元。同年，缪家余对该房屋进行装修并于年底搬进居住。但有关房屋产权证书大营公司一直未给办理。2009年3月9日，泗县房地产管理局将泗县泗城镇彭铺集贸市场1＃楼房屋所有权整体登记给大营公司所有。2009年5月5月，大营公司又与吴迎迎签订一份《房地产买卖契约》将泗城镇彭铺集贸市场1＃楼6＃房地产以及卖给缪家余的1＃楼8＃房地产出售给吴迎迎，房屋价格分别为120000元、140000元。双方同意于2009年5月5日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。陈振文（已去世）作为大营公司委托代理人也在该契约上签字。2009年5月6日，上述两套房屋房地产权证（权证字号：房地权皖泗字第××号）过户登记到吴迎迎名下；次日，办理了国有土地使用证（证号为：泗国用2009第200号）。庭审中，吴迎迎以交纳的购房款收据丢失为由，未能向法庭提供交付购房款的票据或其他能够证明已支付购房款的凭证。2009年6月8日，吴迎迎与张龙签订一份《房地产买卖契约》约定，吴迎迎将其购买的座落在泗城镇彭铺集贸市场其中一套房屋即1＃楼6＃的房地产出售给乙方张龙，价格为商：70000元、住：60000元，合计130000元。并将房屋产权过户登记到张龙名下。2009年6月24日，彭玉叶作为借款人，吴迎迎以其购买的泗城镇彭铺集贸市场1＃楼8＃的房地产作为抵押，从泗县农村商业银行（现更名为：安徽省泗县农村商业银行股份有限公司，以下简称泗县农商行）借款140000元，借期36个月，自2009年6月24日起至2012年6月19日止。吴迎迎称自己与彭玉叶并不认识，该笔借款系通过他人找的彭玉叶身份证办理的借款手续，实际借款人是自己。截止本案开庭时，借款本息均未偿还。缪家余和吴迎迎均是通过陈振文购买上述房地产。庭审中，大营公司称陈振文系借用大营公司资质开发的案涉房地产。另，安徽省宿州市大营建筑安装公司于2010年12月31日，经泗县工商局核准变更名称为安徽省宿州市大营建筑有限公司。另查，吴迎迎于2018年11月8日向本院提起诉讼，要求缪雪刚（系缪家余儿子）搬出案涉房屋，后撤诉。于2019年1月25日再次提起诉讼，要求缪家余、缪雪刚搬出案涉房屋，该案现正在审理中。缪家余于2018年11月19日向本院提起行政诉讼，要求泗县不动产登记局撤销颁发给吴迎迎的房地权皖泗字第××号房地产权证及泗国用2009第200号国有土地使用证，后撤回起诉，提起诉讼。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。但恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，缪家余与大营公司签订房屋买卖合同后，已经交付了大部分房款，大营公司亦交付了房屋，缪家余已居住使用案涉房屋十年之余，双方大部分合同义务已履行完毕。按常理，大营公司应积极配合缪家余办理房屋产权过户手续，但其却在缪家余已实际居住半年后，即2009年5月5日又与吴迎迎签订《房地产买卖契约》将案涉1#楼8#房屋出卖，并迅速办理了房地产权变更登记，且吴迎迎无充分证据证明其已支付房屋对价。根据吴迎迎的自述，2009年买过房子后不久就去外地做生意，因其老公不是泗县人，所以一直未回泗县。直到2016年年底才到房子里看到有人住，又因与老公闹离婚，怕把诉争房子牵扯进去就没有采取措施。但根据法院内网关联案件查询可知，吴迎迎前夫陈小军不仅不是外地人，而是泗县本地人且和吴迎迎系同一村，故对吴迎迎此种说法，不予采信。房屋买卖对于普通家庭来说属于重大事项和重大支出，交易过程中一般比较审慎。而吴迎迎在签订《房地产买卖契约》后，长达十年之久未实地查看过房屋，也未办理房屋交接，双方的交易过程明显不符合常理和交易习惯。就本案而言，如果吴迎迎进行看房，自然会发现其与大营公司的合同存在履行障碍，也不会出现如今之局面，故吴迎迎主观上存在重大过失，其办理转移登记行为不属善意，不能对抗缪家余对案涉房屋的合法占有。同时，吴迎迎与大营公司从签订合同到完成转移登记进行如此之快，办理产权变更登记后不久即向泗县农商行办理抵押贷款，且在此之前陈振文以大营公司委托代理人的名义就泗县彭铺集贸市场的房屋，有与他人恶意串通签订房屋买卖合同的先例，不得不让人怀疑，而且吴迎迎买房近十年才提起诉讼也有不符合常理的地方。综上，吴迎迎与大营公司签订的《房地产买卖契约》客观上损害了缪家余的合法权益，主观上也有诸多值得商榷的地方，可认定为恶意串通、损害第三人利益的情形，双方签订的《房地产买卖契约》应属无效。关于大营公司是否是本案适格被告问题。审理认为，缪家余和吴迎迎所签订合同上均有大营公司的公章，虽然缪家余所签订合同上是大营公司项目部的公章，但亦属大营公司内部管理问题，故根据合同相对性原则，大营公司应是本案适格被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：大营公司于2009年5月5日就泗县泗城镇彭铺集贸市场1#楼8#房屋所签订的《房地产买卖契约》无效。一审案件受理费40元，由吴迎迎、大营公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，大营公司与吴迎迎签订《房地产买卖契约》将案涉1#楼8#房屋出卖时，大营公司已将涉案房屋出卖给了缪家余，并且将该房实际交给了缪家余。吴迎迎作为买房人正常情况下买房前买房后均应对其购买的房屋进行查看，同时大营公司亦应将涉案房屋交付给吴迎迎，而本案吴迎迎只是与大营公司签订了《房地产买卖契约》和办理了房屋过户登记以及用该房办理抵押贷款，并没有查看房屋，大营公司亦未将涉案房屋交付给吴迎迎，多年来吴迎迎对涉案房屋不闻不问，显然不符合常理，吴迎迎也没有提供其购买该房已实际付款的证据，吴迎迎与大营公司签订《房地产买卖契约》购买涉案房屋并办理过户登记，已侵犯实际买房人缪家余的合法权利，一审认定吴迎迎与大营公司签订《房地产买卖契约》购买涉案房屋，存在恶意串通、损害第三人利益的情形，双方签订的《房地产买卖契约》无效并无不当。吴迎迎称其与大营公司签订《房地产买卖契约》合法有效的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，吴迎迎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人吴迎迎负担。 本判决为终审判决。 审判长  王磊 审判员  姚强 审判员  赵路 二〇二〇年六月二十八日 法官助理崔玉凤 书记员王思嫚 附：适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。