湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初717号原告：世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司。住所地武汉市武昌区中南路7号18层B10号。法定代表人：黄小蓉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张敏，系该公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：刘佩，系该公司员工。特别授权代理。被告：王培银，男，1971年8月20日出生，汉族，身份证住址武汉市江汉区，现住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：余名柱，系湖北尚卓律师事务所律师。特别授权代理。原告世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司诉被告王培银物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司的委托诉讼代理人张敏、刘佩，被告王培银及其委托诉讼代理人余名柱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的武汉世茂锦绣长江小区三期7栋4单元3901号商品房2014年8月1日至2019年3月31日的物业服务费13955.2元；2、判令被告支付至实际给付之日的违约金（按合同约定的日万分之五标准计算，截止2019年3月31日违约金为7674.75元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月被告购买了位于武汉世茂锦绣长江小区三期7栋4单元3901号商品房，建筑面积108.36m2。原告受武汉世茂锦绣长江房地产开发公司（以下简称“开发公司”）委托，为武汉世茂锦绣长江小区三期项目提供前期物业服务。双方签订的《前期物业协议》约定：业主或物业使用人按建筑面积每月每平方米2.3元交纳物业服务费，交纳物业管理服务费用的时间为每月后七天预交下月服务费，逾期交纳的，违约金从逾期之日起按每天应交管理费日万分之五交纳滞纳金。协议生效后，原告依约履行了提供物业服务的义务，但被告自2014年8月1日起未缴纳物业服务费，截止2019年3月31日，共欠交物业服务费13955.2元，滞纳金7674.75元，共计21629.95元。原告曾多次书面要求被告履行协议约定的交费义务，但被告拒不履行，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告王培银辩称：一、本案并非被告与原告个人纠纷，是锦绣长江小区三期数千户业主群体与原告之间大量存在的物业服务纠纷；二、原告履行服务协议存在明显违反诚信和重大瑕疵，被告缓交物业费是督促原告完全履行服务义务而不得已采取的抗辩行为，被告不应承担违约责任，原告提供的物业管理服务达不到服务协议约定的质量要求，被告要求原告承担违约责任，按收费标准的30%收取物业管理费，直至服务质量达标；三、被告并非无理恶意拒交物业费，而是为争取与交费对等的服务而采取的合同同时履行抗辩行为，不属于违约行为，不应承担任何违约责任和滞纳金；四、原告起诉被告支付物业费部分已超过诉讼时效。经审理查明：2012年4月12日，被告王培银与开发公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买武汉世贸锦绣长江三期7号楼4单元39层01号住宅，合同约定的建筑面积为109.22m2，前期物业服务费用价格为每月每平方米2.3元。被告王培银（乙方）于2012年6月30日与北京戴德梁行物业管理有限公司武汉分公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定物业管理服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米2.3元计算，交纳费用的时间为每月后七天交纳预交下月物业管理费。被告王培银于同日办理入住。因北京戴德梁行物业管理有限公司武汉分公司与开发公司签订的前期物业服务合同于2012年12月31日到期，在业主委员会尚未成立的情况下，开发公司（甲方）与上海世贸南京物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对武汉世贸锦绣长江三期D地块住宅小区提供前期物业管理服务；服务内容主要包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，物业区域内公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；每月超高层（1、7、8、9号楼）物业管理费为2.3元每平方米；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季首月5日前履行交纳义务；逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金；乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按国家或地方行业主管部门规定的标准向甲方、业主支付违约金；合同期限自2013年1月1日至2014年12月31日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长合同期限达成协议，未能达成协议的，甲方应在合同期满前选聘新的物业管理企业；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺；合同对双方权利义务、前期物业管理服务质量标准作出了约定。2015年2月9日，上海世茂南京物业服务管理有限公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司。2016年12月10日，武汉世贸锦绣长江小区业主委员会成立，该业主委员会成立后至今尚未签订新的物业管理服务合同。自2014年8月1日起，被告未缴纳物业管理费，至2019年3月31日，累计金额为13955.20元。期间原告持续为该小区提供物业管理服务，并于2017年6月20日起多次通过微信、上门及发送律师函的方式向被告催缴物业管理费。以上事实有商品房买卖合同及其附件、收货、微信转账记录、银行交易明细及双方陈述予以证明。本院认为：开发公司与原告签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，既未提高与北京戴德梁行物业管理有限公司武汉分公司签订的前期物业合同约定的收费标准，亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，对小区全体业主均具有约束力。原告按照合同约定实际提供了物业服务，被告应当按照前期物业服务合同的约定履行缴纳物业费的义务。原告与开发公司签订的上述合同于2014年12月31日到期，但彼时业主委员会尚未成立且开发公司未签订新的物业管理服务合同，至2016年12月10日业主委员会成立后，业主委员会仍未与其他物业公司签订新的物业管理服务合同，而期间原告持续为被告王培银居住的小区提供了物业管理服务，被告王培银作为业主亦享受了原告提供的物业服务，双方事实上延续了物业服务合同关系，根据民事活动公平和等价有偿的原则，被告应当按期缴纳物业管理服务费，而被告自2014年8月1日起未支付费用，故对于原告主张被告应按照合同约定的按建筑面积每月每平方米2.3元的标准交纳2014年8月1日至2019年3月31日期间的物业管理费共计13955.2元的诉请，本院依法予以支持。关于诉讼时效。按照《中华人民共和国民法通则》的规定，普通诉讼时效为两年，因物业公司作为提供物业管理服务的一方，其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算两年，被告自2014年8月1日起未按照约定缴纳物业管理费，原告自2017年6月20日起向被告催缴，但原告至起诉之时尚未停止向被告提供物业管理服务，故原告提出的物业管理费主张并未经过法定诉讼时效，本院对被告提出的诉讼时效抗辩不予采纳。关于服务质量与违约金。被告主张原告提供的物业管理服务存在重大瑕疵，包括未清洗外墙、消防设备损坏未及时维修和更换、火宅紧急报警器损坏、监控摄像头损坏、胶囊房、破坏小区绿化动土施工、违规划线设置停车位等，对于小区胶囊房问题，被告未能提供证据证明，对于外墙清洗、设备损坏等问题，原告均已经在业主及业主委员会的要求下逐一进行了整改，对于小区动土施工、违规划线停车位等问题，原告已经及时停止并做出合理解释。本院认为，物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业管理服务合同目的的实现需要双方互相的理解和支持，物业公司应当在遵守合同约定的同时尽力提高服务质量，业主也应当给予物业公司一定的理解和配合，按期缴纳物业管理费用，让物业公司能够始终有动力保持和提升自身服务。本案中原告提供的物业服务确有一定瑕疵，但并不构成重大瑕疵和严重违约，且原告均已进行整改，被告对于整改仍不满意之处，可以继续向原告进行沟通，原告亦应当在服务过程中,加强与业主的沟通,在某些服务不到位的情况下，尽量取得业主的理解，努力在现有的情况下提高自己的服务质量,改善与业主的关系。鉴于被告并非恶意拖欠物业管理服务费，本院根据本案具体情况，酌定免除被告支付违约金的民事责任，对于被告提出的按正常收费标准的30%计算物业管理费的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王培银向原告世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司支付从2014年8月1日起至2019年3月31日止的物业管理服务费13955.2元，此款于本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取170元，此款原告世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司已预交，由原告世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司负担60元，由被告王培银负担110元。被告王培银于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给原告世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 李 琳二〇二〇年六月二十二日书记员 涂汉梅