河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4618号 上诉人（原审被告）：石家庄永熹房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区广安大街15号官鲤公寓1号2号公寓式酒店商业2-413。 法定代表人：陈伟，总经理。 委托诉讼代理人：张纬，河北英陆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄荣远房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区谈南路63号睿和中心写字楼13层1304室。 法定代表人：郝新辉。 被上诉人（原审原告）：刘小五，男，1966年2月13日出生，汉族，住石家庄市行唐县。 委托诉讼代理人：花克杰，河北龙洲律师事务所律师。 上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司（以下简称永熹公司）因与被上诉人刘小五、原审被告石家庄荣远房地产开发有限公司（以下简称荣远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初2177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人永熹公司的上诉请求：一、请求贵院依法撤销石家庄市长安区人民法院作出的（2019）冀0102民初2177号民事判决书第一项，改判驳回被上诉人刘小五的诉讼请求，或发还重审；二、二审上诉费用由被上诉人承担。事实与理由： 一、上诉人永熹公司与原审被告荣远公司之间没有法律上的承接关系，原审法院认定事实不清，二审法院在查明事实的基础上，应予以改判。原审法院既然已查明，2011年7月30日，被上诉人与原审被告荣远公司签订的《北城山水售房合同》，按照合同的相对性，与被上诉人存在房屋买卖合同关系的当事人应为荣远公司，而非永熹公司。即便荣远公司向被上诉人销售商品房时未取得商品房预售许可证，被上诉人与荣远公司所签订的售房合同无效，也应当由荣远公司承担合同无效的法律后果。工商登记显示，荣远公司原系上诉人永熹公司的股东，后荣远公司将其持有的全部股权转让给第三人。永熹公司通过土地交易中心拍卖程序，按“北城山水”项目现状摘牌取得土地使用权，并以永熹公司自己的名义办理了一系列的手续。在被上诉人无证据证明两公司之间存在“承继”这一法律关系时，原审法院不能凭上诉人继续完成了荣远公司的未完工程的建造，办理了预售手续，就认定上诉人与荣远公司存在承接关系。这样既不符合民法上关于权利义务承接的规定，也不符合公司法上公司之间权利义务承接的规定。 二、被上诉人与上诉人之间不存在商品房买卖合同关系，未就案涉商品房的买卖形成一致意思表示。即便原审法院推定被上诉人与上诉人之间存在商品房买卖合同关系，在买受方未履行付款的合同主要义务的情况下，出卖方也不应当先行交付房屋。原审法院在已查明被上诉人未履行交纳购房款义务的情况下，直接判令永熹公司交付房产，属于事实认定不清，适用法律错误，也不符合民法的公平原则。1、永熹公司与荣远公司之间不存在法律上的承继关系，永熹公司仅是对荣远公司的“北城山水”项目进行了“接盘”而非公司之间的承接。原审法院，认定永熹公司与荣远公司的承继关系属于事实认定错误。2、本案中，被上诉人刘小五仅向原审法院出具了原审被告荣远公司出具的收到部分购房款的收款收据，却未提供有效的转账凭证，不足以证明其已经交付购房款。3、双方对房屋的总价、房屋价款计算方式、付款时间均无约定，永熹公司如何向被上诉人交付房屋，交付后收取多少购房款也没有约定的情况下，永熹公司根本不具备向被上诉人交付商品房的前提条件。综上，原审法院在未查明上述事实的情况下，径行判令上诉人向被上诉人交付房屋，导致交易双方的权利义务不平等，违反-了《中华人民共和国合同法》第五条“应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的基本原则，属于认定事实不清，适用法律错误，不符合民法的公平原则，二审法院应当予以纠正。 三、永熹公司已经通知被上诉人刘小五签订《商品房买卖合同》，其收到通知后怠于履行，系上诉人交付不能的根本原因。基此，原审法院仍判令上诉人单方履行交付商品房的义务，亦属于认定事实错误。2019年9月3日，上诉人在石家庄市国信公证处两名公证员的监督下，通过EMS快递的方式，向被上诉人邮寄送达了书面《通知》，通知被上诉人收到通知五日内前往北城山水小区内办理正式合同签字等相关手续，同时告知逾期未来办理的，视为其不履行义务，并视为放弃购买该房屋，永熹公司有权将房屋另行处置，损失其自行承担。同日，石家庄市国信公证处对《通知》的内容以及邮寄的过程出具了《公证书》。经查，9月4日被上诉人拒收。被上诉人收到通知后虽然拒绝签收，但其已经明确知晓通知内容，在上诉人通知的时间内怠于履行签订《商品房买卖合同》以及办理相关手续的义务，上诉人有权将房屋进行处置，导致上诉人不能向其交付案涉房产。原审法院未查明不履行义务的过错方，不查明房屋是否具备交付条件，径行判令上诉人交付，属于认定事实不清。 补充上诉意见：1.本案涉案房屋未经竣工验收，不具备交付条件，刘小五的诉讼请求于法无据，请二审法院查明后予以驳回。2018年8月30日石家庄市住房和城乡建设局作出的《告知书》中明确载明，北城山水小区项目在石钢公司高炉及煤气柜等危险源卫生防护距离内，在石钢公司停产前不得安排入住，具体入住时限要求和建设项目手续的办理须经长安区政府及相关部门同意后方可实施。目前长安区政府及相关部门尚未批准永熹公司向业主办理入住手续，也未给该项目办理相关的建设项目手续。根据该告知书的要求以及相关法律法规的规定，案涉房屋不具备交付条件。2.石家庄市住房和城乡建设局的告知书明确告知永熹公司不得安排业主入住，具体入住时间需经政府及相关部门同意。根据民法总则第180条规定，此政府行为属于不可抗力，因此导致不能履行交房的义务，永熹公司也不应当承担民事责任。即便刘小五现在向上诉人缴纳购房款，永熹公司也不能向刘小五交付其购买的商品房，系根据告知书的要求。告知书对永熹公司交房的限制是永熹公司不能提前预见的亦不可避免的政府行为，该行为应当属于不可抗力。根据民法总则规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。综上，永熹公司不能将尚未办理竣工验收手续的商品房交付给刘小五，且永熹公司不应承担由此产生的民事责任。请二审法院在查明事实的基础上依法裁判。 综上，原审法院事实认定不清，请二审法院在查明事实的基础上，依法予以改判驳回被上诉人的诉讼请求或发还重审。 被上诉人刘小五答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。 被上诉人荣远公司未到庭亦未发表意见。 原告刘小五向原审法院提出诉讼请求：一、判令被告全部履行2011年7月30日与原告签订的售房合同，交付合同约定的房产，并协助办理合同约定房产的登记手续；二、判令被告承担迟延交付的违约责任，支付违约金5370.69元。事实与理由：2010年11月29日，原告作为乙方，被告荣远公司作为甲方签订了“北城山水”售房合同。合同约定原告向被告荣远公司购买位于石家庄市房屋一套，房屋位置为“第9幢1单元17层04号房”。原告于当日向被告荣远公司先行交纳购房款179023元，余款39万元约定以银行按揭方式支付，被告荣远公司于当日向原告出具了收款收据。2011年7月30日，应被告荣远公司要求，原告前往该公司签订了“补充合同”、办理了更换售房合同、收款收据手续。售房合同的签订日期变更为2011年7月30日，同时变更了被告荣远公司的法定代表人签章等内容，收款收据也变更为2011年7月30日。原售房合同、收据被被告荣远公司收回。更换后的合同约定“甲方应当在贰零壹贰年拾贰月三十壹日前，将验收合格的房屋交付乙方……如果甲方未按合同约定期限交房，甲方向乙方支付乙方已付房款百分之叁的违约金，合同继续履行”。此后，原告每年多次前往被告荣远公司催办交房事宜未果。因原告在该“北城山水”小区后来还购买了其他房产，因而得知：被告永熹公司以其已“取得该项目土地使用权”、“是项目唯一合法开发单位”为由并作为合同甲方与原购买被告荣远公司“北城山水”小区房产的购房户（合同乙方）签订了“补充协议”。该协议约定：“位于石家庄市荣远房地产开发有限公司名义开发建设并对外销售。目前已由甲方取得该项目土地使用权，是该项目唯一合法开发单位，对于之前石家庄荣远房地产开发有限公司与乙方签署的该项目房产（包括地下室和车位）销售合同，甲方予以承认”。原告持2011年7月30日经更换后的“北城山水”小区售房合同（合同编号0001601）要求与被告永熹公司也签订补充协议，得到的答复是无需签订补充协议，合同会继续履行。此后，原告又是每年多次前往被告永熹公司催办交房事宜。但时至今日，原告购买的“北城山水”小区房产至今没有办理网签等正规手续，更没有向原告交付房产。另外据了解，上述原表述为9幢1单元17层04号房的房产现一般称之为“9号楼1单元1704号房”。现诉至法院，请依法保护原告的合法权益。 原告为证实其主张，向原审法院提交证据如下： 1、2011年7月30日原告与被告荣远公司签订的北城山水售房合同（9-1-1704和9-2-2401）、补充合同、原告的银行转账流水、补充协议、收款收据，证实原告签订的售房合同，被告永熹公司承继了原告与被告荣远公司的交房义务，应当承担交房责任。 2、石裁字2019第023号裁决书，证实原告在北城山水购买的其他五套房产通过补充协议约定的是仲裁，以前也是与被告荣远公司签订的售房合同，后来被被告永熹公司接手，这部分房产现在已经被生效的裁决书裁决到原告名下。 被告荣远公司在原审诉讼过程中未到庭，未答辩。 被告永熹公司向原审法院辩称，一、被告永熹公司与被告荣远公司没有法律上的承接关系，也不存在承认荣远公司与其签订的房产销售合同的事实。如原告诉状中所述的事实，其与被告荣远公司签订了《北城山水售房合同》，按照合同的相对性，与原告存在房屋买卖合同关系的当事人应为被告荣远公司，而非被告永熹公司。被告永熹公司通过土地交易中心拍卖程序，按“北城山水”项目现状摘牌取得土地使用权，并以被告永熹公司自己的名义办理了一系列的手续。但被告永熹公司和被告荣远公司系独立存在的法人单位，两公司之间既没有民法上关于权利义务承接的约定，也不符合公司法上公司之间权利义务承接的规定。因此，原告依其与被告荣远公司之间签订的合同，向被告永熹公司主张权利于法无据。二、既然原告与被告永熹公司之间没有关于房屋买卖的合同约定，更没有向被告永熹公司交纳过购房款，其与被告永熹公司之间不存在房屋买卖的事实，主张被告永熹公司承担违约责任于法无据。综上，请法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。 被告永熹公司对原告提交的证据质证如下： 1、对原告提交的2011年7月30日与被告荣远公司签订的售房合同、补充合同、收据的真实性、合法性因与本公司无关，本公司无法核实，关联性如原告诉状所述系原告与被告荣远公司签订的房屋买卖合同并依合同约定交纳购房款，被告荣远公司为收款人，本公司与该房屋的销售行为没有法律上的合同关系，不能证明原告的主张；原告本人的银行转账流水真实性认可，关联性不能证明本公司收到原告的涉案房屋购房款，也不能证明本公司与原告之间存在销售涉案房屋的买卖行为；原告与被告荣远公司签订的9-2-2401的售房合同、补充协议、收款收据中售房合同真实性认可，但该合同与本案涉及的争议标的物不同，与本案无关，补充协议、收款收据本公司无法核实真实性，本公司也没有出具收款收据。 2、石裁字2019第023号裁决书真实性认可，关联性不认可，理由同上，补充：虽原告购买的都是北城山水的房屋，但销售关系的证据不一致，裁决书中原告持有与本公司签订的补充协议，本公司并未实际收到相应的购房款，且现在已经着手对该裁决提出异议，该裁决书不足以证实本案原告的诉求。 被告永熹公司在原审诉讼过程中未提交证据。 原审法院经审理认定事实如下：2011年7月30日，原告（乙方）与被告荣远公司（甲方）签订《北城山水售房合同》及《补充合同》，约定：甲方建设的房屋位于石家庄市环交汇处西北角【暂定名】北城·山水；乙方购买的房屋为第9幢1单元17层04号房，建筑面积为125.06平方米，每平方米4550元，总金额569023元；乙方选择按揭付款，首套房于2010年11月29日付房款总额的30%，即人民币179023元（含认购定金）……甲方应当在2012年12月31日前，将验收合格的房屋交付乙方，交房标准详见附件；如甲方未按合同约定期限交房，甲方向乙方支付乙方已付房款百分之叁的违约金，合同继续履行；如逾期超过壹个月，乙方有权解除合同，甲方返还乙方已支付的全部房款，如乙方不解除合同则合同继续履行；甲方保证该房屋土地性质为国有建设用地（住宅用地70年），否则甲方退还乙方全部已交款，并按乙方已交款总额，按人民银行同期活期存款利率支付利息；在签订本合同时乙方对甲方开发、销售手续尚未完备的情况知悉。同日，被告荣远公司为原告出具收据，显示收到原告北城山水9-1-1704首付款179023元。2015年被告永熹公司从土地中心摘牌取得北城山水项目合法开发权，并于2018年获得涉案项目的预售许可。庭审中，原告与被告永熹公司均认可涉案楼房部分用户办理了网签，并进行房屋装修。 原审另查明，2014年8月7日，原告（乙方）与被告荣远公司（甲方）签订《北城山水售房合同》，约定原告购买甲方建设的房屋位于石家庄市，原告与本合同签订之日付清全部房款。2016年1月27日，被告永熹公司（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，载明：位于石家庄市角的“北城山水”项目前期以石家庄荣远房地产开发有限公司名义开发建设并对外销售，目前已由甲方取得该项目土地使用权，是该项目的唯一合法开发单位，对于之前石家庄荣远房地产开发有限公司与乙方签署的该项目房产（包括地下室和车位）销售合同，甲方予以承认。 原审再查明，2019年8月19日，石家庄仲裁委员会出具石裁字（2019）第023号《裁决书》，就原告仲裁请求裁决被告永熹公司全部履行与原告签订的房屋销售合同（包含北城·山水第9幢2单元24层01号房）、交付合同约定的房产、车位，并协助办理合同约定房产、车位的产权登记手续及延期交房的违约金等作出裁决，支持了原告关于履行《北城·山水售房合同》及《补充协议》，并协助办理产权登记手续的裁决请求。该裁定书中，被告永熹公司对原告提交的北城·山水第9幢2单元24层01号房的补充协议真实性无异议。 以上事实有北城山水售房合同、补充合同、收据、银行转账流水、补充协议、仲裁裁决书及庭审笔录在卷佐证。 原审法院认为，被告永熹公司通过现状摘牌取得涉案项目，并实际对涉案房屋继续了被告荣远公司的未完工程的建造，后又申请取得涉案房产预售许可，以及被告永熹公司与原告签订的北城·山水第9幢2单元24层01号房的《补充协议》中“目前已由甲方（永熹公司）取得该土地使用权，是该项目的合法开发单位，对于之前石家庄荣远房地产开发有限公司与乙方签署的该项目房产（包括地下室和车位）销售合同，甲方予以承认”，以上表明被告永熹公司与被告荣远公司的承接关系。现北城·山水第9幢楼的开发企业为被告永熹公司，涉案房产已完工并取得《石家庄市商品房预售许可证》，被告永熹公司已与部分用户办理了网签，部分用户进行房屋装修，由此可见，涉案房屋已符合交房条件，被告永熹公司应向原告交付北城·山水第9幢1单元17层04号房屋，原告未交付的剩余购房款，被告永熹公司可另行向原告主张。原告与被告永熹公司未重新签订合同，双方亦未对涉案房产的登记手续事宜进行约定，原告可待与被告永熹公司对上述内容达成一致意见后自行办理相关登记手续，故对原告主张被告协助办理合同约定的房产登记手续，对此不予处理。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告荣远公司明知诉争房产未取得商品房预售许可证仍向原告出售的行为存在过错，而原告作为买受人在明知被告荣远公司开发、销售手续尚未完备的情况下与之签订合同亦存在一定过错，而原告未与被告永熹公司就违约事项进行约定，故对原告要求二被告承担迟延交付的违约责任支付违约金5370.69元，对此不予支持。被告荣远公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决如下：一、被告石家庄永熹房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将石家庄市北城·山水第9幢1单元17层04号房屋交付原告刘小五；二、驳回原告刘小五的其他诉讼请求。一审案件受理费9544元、保全费3392元（以上费用原告已预交），由原告刘小五、被告石家庄永熹房地产开发有限公司各负担6468元。 本院二审期间，上诉人提交石家庄市住房和城乡建设局房产市场监管处的告知书一份，现在该通知书载明：“石家庄永熹房地产开发有限公司，你单位开发的北城山水小区项目在石钢公司高炉及煤气柜等危险源卫生防护距离内，存在安全卫生防护问题。按照市政府专题会议纪要第278号的要求，请你单位切实提高认识，在石钢公司停产前不得安排入住，妥善解决历史遗留问题，降低信访隐患。具体入住时限要求和建设项目手续的办理须经长安区政府及相关部门的同意后，方可实施。”上诉人称，政府部门至今为止没有让上诉人办理入住手续。对于在一审未提交该证据的原因，系因为涉及稳定问题。 被上诉人对证据发表质证意见称，1、证据“告知书”内容仅要求“不得安排入住”，“入住”与“交付”不是同一个概念。石家庄市住房和城乡建设局也无权要求永熹公司不履行向刘小五交付房产的义务。因此“告知书”不属于不可抗力，对本案涉及的永熹公司向刘小五交付房产的义务没有影响，永熹公司应依约定向刘小五交付房产。2、“告知书”是石家庄市住房和城乡建设局以永熹公司为告知对象进行告知的，系管理者与被管理者之间的管理行为，与刘小五没有直接关系。3、该“告知书”作为本案永熹公司提供的证据，进一步确认了永熹公司是北城山水小区项目的实际开发商。因此，永熹公司应向刘小五履行包括交付涉案房产在内的义务。4、作为证据的该“告知书”在2018年8月30日永熹公司就已持有，但其在一审期间、二审举证期限内均未提交，直到二审开庭过程中才提交，不符合证据提交时间的规定，不应视为新证据，不应作为本案认定永熹公司主张的依据。 本院查明认定的其他事实与原审法院查明认定的事实基本一致。 本院认为，荣远公司与被上诉人刘小五签订售房合同之时荣远公司尚未取得商品房预售许可证，之后永熹公司取得了该项目的土地使用权，在永熹公司是该项目的唯一合法开发单位的情况下，事实上荣远公司没有也不可能再取到该项目的商品房预售许可证，之后上诉人永熹公司通过现状摘牌取得涉案项目，并实际对涉案房屋继续了荣远公司的未完工程的建造，申请取得了涉案房产预售许可证，且与被上诉人刘小五就之前荣远公司与刘小五签署的销售合同签订《补充协议》予以承认，该补充协议应视为刘小五及永熹公司就案涉房屋买卖达成新的一致意见，故原审法院认定永熹公司与荣远公司系承接关系并无不当，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，上诉人永熹公司在取得预售许可证并已向涉案房产楼房部分住户办理交房手续的情况下，依法应当向上诉人交付涉案房产，被上诉人刘小五剩余未交房款，上诉人可另行向刘小五主张。上诉人在二审提交落款为石家庄市住房和城乡建设局的“告知书”复印件一份，据此主张案涉房屋不具备交付条件。被上诉人对此并不认可，本院认为，虽然告知书载有“在石钢公司停产前不得安排入住”，但并未对入住的前置环节即交付行为有明确限制，故对上诉人不能交付房产的该主张本院不予认定支持。上诉人主张被上诉人刘小五拒收上诉人对刘小五发出的签订商品房买卖合同通知、刘小五的怠于履行是上诉人房屋交付不能的根本原因，但被上诉人对此并不认可，鉴于上诉人未能对自己该主张提供充分证据予以证实，本院对上诉人该主张不予认定支持。 综上所述，上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9544元，由上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 高瑞江 审判员 李 祥 二〇二〇年六月二十二日 书记员 崔娇娇 ——