重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初6745号原告：赵川，男，1978年12月8日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：刘广胜，重庆合煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴俊逸，重庆合煌律师事务所律师。被告：王玉华，1992年2月15日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：詹琼，重庆市垫江县周嘉法律服务所法律服务工作者。被告：刘渝阳，男，1978年9月8日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：詹琼，重庆市垫江县周嘉法律服务所法律服务工作者。原告赵川与被告王玉华、被告刘渝阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵川及其委托诉讼代理人刘广胜、吴俊逸和被告王玉华、被告刘渝阳及其委托诉讼代理人詹琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵川向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的《门面租赁合同》已于2020年1月2日解除并终止履行；2.判决被告立即搬离位于重庆市江北区建新西路X号的房屋，并将该房屋返还原告；3.判决被告向原告支付房屋占用使用费（从2020年4月1日起，参照租金3000元/月计算至被告搬离之日止）；4.判决被告赔偿原告因被告逾期交房而给原告造成的损失（即逾期交房违约金，从2020年2月25日起，按照征收补偿总金额2223955.97元×50%×每日万分之三计算至被告搬离之日止）。事实和理由：2017年11月1日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定原告将位于重庆市江北区建新西路X号的房屋部分出租给被告使用，租赁期限自2017年11月1日起至2022年10月31日止。2019年12月5日，江北区政府发出江北府国征（2019）4号关于花园村片区一期的旧城改造项目国有土地上房屋征收的公告，将该房屋纳入征收范围，导致租赁合同无法继续履行。2020年1月2日，原告向被告送达了《通知书》，告知立即解除并终止履行双方签订的《租赁合同》，并告知被告应于收到该通知之日起十日内自行搬离，但被告至今仍未搬离。综上，因政府合法征收征用，导致该房屋无法继续出租。原告向被告送达了《通知书》，解除租赁合同，终止履行。现被告拒不搬离损害了原告的合法权益。原告主张逾期交房违约金的依据是原告与江北区政府签订的《江北区花园村片区一期旧城改造项目房屋征收货币补偿协议书》，征收人要求原告必须在2020年2月24日将案涉房屋交给征收人，逾期将承担已付征收补偿每日万分之三的违约金。故诉至法院。被告王玉华、被告刘渝阳辩称：1.合同期限未满，原告应当按照合同约定履行义务。原告单方解除租赁合同，不具有法律效力。2.原告一直未与被告协商，只通过邮寄方式寄给被告一份通知书，要求被告搬离。被告的损失未得到赔偿前，被告不能搬离。3.被告不应支付房屋占用费。原告称2020年1月11日前就与政府签订了拆迁补偿协议，政府已全额补偿给原告，那么从2020年1月11日之后的门市所有权就不应是原告，故被告不应支付原告房屋占用费。4.原告主张的损失违约金是不存在的，案涉房屋在2020年1月11日后所有权应属于征地拆迁人，即使原告要主张，也应向拆迁人赔偿后再向被告主张。本院经审理认定事实如下：原告是坐落于重庆市江北区建新西路X号房屋的所有权人。2017年11月1日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定原告将建新西路X号房屋的一部分（房屋中间隔断，背对房门左手边部分）出租给被告使用；租金为每月3000元。2019年12月20日，原告（乙方，被征收人）与江北区住房和城乡建设委员会（甲方、征收实施单位）签订《江北区花园村片区一期旧城改造项目房屋征收货币补偿协议书》，约定：甲方因江北区花园村片区一期旧城改造项目需要，根据江北区人民政府于2019年12月5日发布的江北府国征〔2019〕159号房屋征收决定，征收乙方位于该次征收红线范围内，坐落于重庆市江北区建新西路X号房屋及附属物；甲乙双方同意以货币的方式进行征收补偿；乙方须于2020年2月24日前腾空并向甲方交付前述被征收标的物；如乙方没有按协议约定的时间腾空交房，乙方构成违约，应每日按甲方已付款的万分之三向甲方支付违约金，甲方可以直接扣除乙方的所剩尾款，作为违约金的一部分，且甲方有权申请人民法院强制执行，涉及相关费用由乙方承担。2020年1月17日，原告向被告邮寄送达了《律师函》。该《律师函》载明，重庆合煌律师事务所律师接受原告的委托，就被告违法占用使用原告房屋的相关事实和法律问题函告如下：……。2019年12月5日，重庆市江北区人民政府发出房屋征收的公告，将被告承租的建新西路X号房屋纳入了征收范围，导致《租赁合同》无法继续履行。2020年1月2日，原告向被告送达了《通知书》，要求终止履行与被告签订的《租赁合同》，并要求被告自收到该通知后十日内自行搬离，但被告仍未搬离。据此，向被告提出如下法律意见：……。截至上述《律师函》送达被告时，双方签订的《门面租赁合同》约定的租赁期限未到期。被告在庭审中陈述，截至庭审时，被告仍在使用涉案房屋。原告在庭审中陈述，截至庭审时，原告未支付《江北区花园村片区一期旧城改造项目房屋征收货币补偿协议书》中约定的违约金。双方在庭审中均陈述，重庆市江北区建新西路X号房屋从中间隔断，被告承租的是背对房门左手边部分。上述事实，有经庭审质证的江北区花园村片区一期旧城改造项目房屋征收货币补偿协议书、律师函、邮单等证据以及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，涉案房屋被政府征收，致使原告与被告之间的租赁关系在客观上无法继续履行。为此，原告向被告提出了解除双方签订的租赁合同。据现有证据，原告的该意思表示于2020年1月17日到达被告，双方的租赁合同至此解除。故本院确认双方就涉案房屋形成的房屋租赁合同于2020年1月17日解除。对于原告要求判决被告返还房屋的请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院认为，双方合同已解除，被告应当将房屋返还给原告。因此，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告主张的房屋占用使用费。原告系案涉房屋产权人。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。即使案涉房屋已经纳入政府征收范围，但在原告未向政府征收部门交房之前，原告仍有权占有使用案涉房屋，也可以出租房屋并收取相应的租金。故，原告主张判决被告从2020年4月1日起参照案涉租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费，本院予以支持。关于原告主张的因被告逾期交房而给原告造成的损失（即逾期交房违约金）。因该项费用尚未实际产生，故在本案中，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告赵川与被告王玉华、被告刘渝阳之间就位于重庆市江北区建新西路X号形成的房屋租赁合同于2020年1月17日解除；二、被告王玉华、被告刘渝阳于本判决生效之日起十日内将位于重庆市江北区建新西路X号的房屋（背对房门左手边部分）返还给原告赵川；三、被告王玉华、被告刘渝阳于本判决生效之日起十日内支付原告赵川房屋占用使用费（从2020年4月1日起，以3000元/月为标准，计算至被告王玉华、被告刘渝阳搬离涉案房屋之日止）；四、驳回原告赵川的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取81.43元，由原告赵川承担31.43元；由被告王玉华、被告刘渝阳负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  施芳群二〇二〇年六月三十日书记员  周 砚