广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3363号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市铭佳五金有限公司。住所地：广东省东莞市**********。统一社会信用代码为914***********057Q。法定代表人：吴永松，该公司总经理。委托诉讼代理人：童建，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王怡青，北京大成（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈昌和，男，1971年12月22日出生，汉族，住湖南省中方县***********民小组，公民身份号码为433************81X。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋世芳，女，1970年4月10日出生，汉族，住广东省东莞市************，公民身份号码为413************520。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨少燕，广东尚进律师事务所律师。上诉人东莞市铭佳五金有限公司（以下简称铭佳公司）因与被上诉人陈昌和、宋世芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院(2019)粤1972民初3443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。铭佳公司向一审法院起诉请求：1.确认《厂房出租合同》无效(合同租金共1225000元)；2.陈昌和、宋世芳返还铭佳公司租赁押金70000元及预付租金35000元；3.陈昌和、宋世芳支付租赁场地清理费用3500元、装修费用（含窝工费用）181267.1元；4.陈昌和、宋世芳赔偿铭佳公司可得利益损失1470000元；5.陈昌和、宋世芳承担本案的诉讼费。陈昌和、宋世芳向一审法院提起反诉请求：1.铭佳公司向陈昌和、宋世芳支付占有使用费（每月28110元，从2018年4月15日计至铭佳公司实际搬离所有机器设备之日止，暂计至2019年3月31日为323265元）；2.铭佳公司向陈昌和、宋世芳支付其他费用（每月3000元，从2018年4月15日计至铭佳公司实际搬离所有机器设备之日止，暂计至2019年3月31日为34500元）；3.铭佳公司向陈昌和、宋世芳支付装电箱费用4500元、电费175元、水费312元；4.铭佳公司已缴纳陈昌和、宋世芳的押金70000元直接抵扣应支付的占有使用费及其他费用；5.本案诉讼费由铭佳公司承担。一审法院判决结果：一、确认涉案《厂房出租合同》无效；二、限铭佳公司向陈昌和、宋世芳支付占有使用费274987.4元、水费312元、电费175元、装电箱费用2250元；三、陈昌和、宋世芳向铭佳公司返还押金56220元并且赔偿损失35499.3元；以上款项相抵后，铭佳公司需向陈昌和、宋世芳支付186005.1元，限铭佳公司于判决生效之日起五日内支付。四、驳回铭佳公司的其他诉讼请求。五、驳回陈昌和、宋世芳的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉收取受理费30398元，反诉收取受理费3896元，合计34294元，铭佳公司负担23814元，陈昌和、宋世芳负担10480元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院(2019)粤1972民初3443号民事判决书。铭佳公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法改判驳回陈昌和、宋世芳的一审反诉请求（二审涉及金额274987.4元），依法改判支持铭佳公司关于返还租赁押金70000元及预付的第一个月租金35000元并支付租赁场地清理费用3500元、装修费用（含窝工费）181267.1元的一审诉请，或裁定将本案发回重审。2.判令陈昌和、宋世芳承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决对本案举证责任与过错责任分配错误，案涉租赁合同无效的过错在于陈昌和、宋世芳，其未如实披露租赁物权利瑕疵且诱导铭佳公司签订合同，在陈昌和、宋世芳无法举证已履行其出租人的法定义务的情况下，依法应当由其承担举证不能的后果。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第三条的规定，陈昌和、宋世芳作为出租人负有保证租赁物权利完整可出租或如实披露权利瑕疵的法定义务，且该义务是在先的单方义务，除非租赁合同明确租赁物权利瑕疵并注明按现状出租，或者陈昌和、宋世芳作为出租方有证据证明已如实向铭佳公司如实披露，否则应由陈昌和、宋世芳承担因此导致合同无效的不利后果。2.根据最高人民法院及广东省高级人民法院关于同类案件的裁判案例，出租人未办理规划许可证导致租赁合同无效的，应由其承担全部或主要过错责任。如（2017）最高法民终171号、（2017）粤06民终4942号。对于本案，陈昌和、宋世芳未如实向铭佳公司披露租赁物没有建设工程规划许可证等证照的事实，在铭佳公司核实案涉租赁物证照时，其一直声称“己方向业主方承租包括案涉租赁物在内的整个厂区多年都没有问题”，诱导铭佳公司签订案涉租赁合同。故，应由陈昌和、宋世芳承担导致合同无效的全部或主要责任。3.依据民法法理及司法实践，任何人不能因其自身的违法行为而获得收益。退一步讲，即便需要双方共同分担场地的占有使用费，也应依照双方的过错程度分摊，一审判决在认定双方过错各占50%的情况下又以合同约定租金的90%计算占有使用费亦是自相矛盾的。二、一审判决认定事实错误，案涉租赁物的交付与装修的实际面积、准确时间以及租赁物的实际控制主体、时间均未如实查明认定，铭佳公司并未在判决错误的时间段内实际占有使用案涉租赁物，不应支付场地占用费。1.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，案涉租赁物交付属于陈昌和、宋世芳的义务，准确交付时间与面积应由其负举证责任，否则无权向铭佳公司主张基于交付行为的任何费用。2.案涉租赁合同项下的租赁物从未实际完整交付，不应按租赁合同要求铭佳公司支付场地占用费。根据铭佳公司一审提供的证据（装修时间及进度），案涉租赁物在2018年3月10日至2019年5月3日期间并未处于铭佳公司控制下，更未排除陈昌和、宋世芳的使用。即便按双方签订的变更后的租赁合同约定，陈昌和、宋世芳也应向铭佳公司交付租赁物面积1380平方米，但实际上，陈昌和、宋世芳在2018年3月仅将约150平方米的办公室交付于铭佳公司先行用于装修，剩余场地部分其生产自用，部分堆积其生产物料及垃圾杂物一直未交付给铭佳公司。直至2018年7月，为防止更大的窝工损失，铭佳公司开始自行对部分无门无锁的仅约740平方米的场地进行装修。故，现有证据证明铭佳公司仅分批对890平方米场地进行装修的情况下，一审法院径行按照合同约定的面积与时间要求铭佳公司支付场地占用费，属于事实认定错误。3.根据双方出示的证据可以看出，铭佳公司已装修的租赁物因物理瑕疵根本无法有效使用，不应按租赁合同要求铭佳公司支付场地占用费。铭佳公司一审中提供的照片与视频，法院组织的现场勘查以及双方的微信对话看出陈昌和、宋世芳对案涉租赁场地漏雨问题承认并同意进行场地修补，这足以证明案涉全部租赁物装修场地均存在漏水与损毁装修成果的事实。4.铭佳公司已装修面积范围的租赁物已分批被陈昌和、宋世芳收回并控制，不应继续要求铭佳公司支付场地占用费。双方持续发生纠纷，为留存场地无法使用的证据，铭佳公司因此将150平方米的办公室上锁直至一审法院现场勘查为止，但根据一审中铭佳公司提供的陈昌和、宋世芳于2018年12月26日在租赁物外墙发布招租的照片证据，可证实案涉租赁物最晚于2018年12月26日已由陈昌和、宋世芳收回控制并另行招租，故占用费不应继续支付至2019年5月3日。三、铭佳公司有权请求陈昌和、宋世芳支付租赁场地清理费用、装修费用等损失，一审法院对此认定事实不清，适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的损害赔偿应综合考量导致合同无效的过错及履约中当事人诚实信用义务违反的程度。本案中，陈昌和、宋世芳未如实披露其未取得建设工程规划许可证及房产证，其应承担导致合同无效的全部或主要责任。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，一审法院机械使用法律，认为装修费用中的拆除厂房架空阁楼板块550.5平方米的人工费及拆除厂房墙面362.9平方米的人工费等是基于特定生产对建筑物进行的改造。事实上，该费用支出是为了依照合同约定使用房屋并经出租人同意装饰装修所进行的必要装修项目，因此该损失应由双方按照导致合同无效的过错分担，由出租方承担装修损失的全部或主要责任。3.关于装修费中的税金、延误工期127天产生的误工费及装修材料费用损失，铭佳公司已提供了《收款收据》、《送货单》及《费用报销单》等证据予以证实，且上述费用均属于合同无效而导致的损失。陈昌和、宋世芳在履约过程中违反诚实信用原则，应依法根据其过错程度承担场地清理费用、装修费用等损失的全部或主要责任。陈昌和、宋世芳辩称，一、一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求维持原判，驳回铭佳公司的上诉请求。二、陈昌和、宋世芳在铭佳公司拖欠占用使用费期间，一直以友好的方式要求铭佳公司协商解决，铭佳公司承租案涉厂房时，以各种理由拒付占有使用费。三、陈昌和、宋世芳为证明自己的主张，在一审提供了充足的证据，租赁合同、经公证的微信聊天记录、照片、视频等。一审法院在分析全案证据、调查清楚事实后依法作出判决，判决结果正确。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案仅针对铭佳公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案的争议焦点在于：铭佳公司的上诉请求是否应予支持。对此，本院分析如下：一、关于合同无效的过错划分。双方在签订房屋租赁合同时，出租人具有如实披露房屋规划许可及产权状况的义务，承租人亦有核查房屋规划许可及产权状况的义务。现案涉《厂房出租合同》因租赁物未取得建设工程规划许可证而无效，双方均存在过错，一审法院认定双方各负50%的过错责任，并无不妥，本院予以维持。二、关于出租人是否有权收取占有使用费的问题。依照《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，陈昌和、宋世芳有权参照合同约定的租金标准向铭佳公司主张占有使用费。铭佳公司主张陈昌和、宋世芳不能取得收益，以及不应按租赁合同的标准收取占有使用费的主张不能成立，本院不予支持。三、关于房屋的交付时间。结合双方签订的两份《厂房出租合同》，该两份合同显示的交付日期均为2018年3月15日，铭佳公司未能提供反证予以反驳，应承担举证不能的不利后果。四、关于房屋的返还时间。经一审法院实地勘验，铭佳公司的部分办公设备、机器设备至2019年5月3日才搬走，故一审法院计算占有使用费至2019年5月3日，并无不当，本院予以维持。五、关于租赁面积。铭佳公司虽不同意按照第二份租赁合同所示面积计算占有使用费，但其并未提交有效证据证明其租赁的面积未达到约定标准，故本院对铭佳公司的该项抗辩意见不予采信。六、关于占有使用费的计算标准。铭佳公司主张因厂房存在漏雨情况，故不应按照租金标准支付房屋占有使用费。对于该情况，一审法院已予以考虑，并对占用使用费的标准作出调整为原租金标准的90%。铭佳公司再以此理由进行抗辩，本院不予支持。七、关于铭佳公司主张的各项损失问题，一审法院对此已有详尽分析，认定理据充分，本院予以认可，在此不再赘述。综上所述，铭佳公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引法律之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9263元，由上诉人东莞市铭佳五金有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  李远伦审判员  邓晓畅二〇二〇年六月二十三日书记员  袁云清附相关法律条文：《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。