广西壮族自治区北海市银海区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂0503执异50号 案外人：张茜，女，1978年10月11日出生，汉族，住北海市海城区。 申请执行人：李某，女，2007年12月21日出生，汉族，住北京市丰台区。 法定代理人：于某，女，1980年1月25日出生，汉族，住北京市丰台区，系申请执行人的母亲。 被执行人：北海天健仁合房地产开发有限公司，住所地北海市重庆路发展大厦A座303号，统一社会信用代码914505006877943443。 法定代表人：段飞，总经理。 本院在执行申请执行人李某与被执行人北海天健仁合房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案中，案外人张茜向本院提出书面异议，请求解除对“天健豪园3幢0205号房地产”的查封和终止拍卖、变卖，并将该房产返还异议人。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张茜称，被异议人李某与被异议人北海天健仁合房地产开发有限公司因租赁合同纠纷发生诉讼，被异议人李某依据生效的（2018）桂0503民初109号民事判决向贵院申请强制执行。贵院以（2020）桂0503执恢70号执行裁定查封了被异议人北海天健仁合房地产开发有限公司名下的位于北海市广东路以西、金海岸大道以北的天健豪园3幢0205号房地产，并以（2020）桂0503执恢70号之一执行裁定拍卖、变卖。上述天健豪园3幢0205号的房地产，是异议人于2015年2月3日向被异议人北海天健仁合房地产开发有限公司所购，异议人业已支付全部的购房款和交纳了相应的税费并合法占有使用该房地产，异议人是该房地产的真实权利人。异议人据此主张：异议人是上述房地产的真实权利人，法院查封、拍卖、变卖该房地产显属不当。为此，异议人特根据《民事诉讼法》第227条、第256条的规定提起本异议，请贵院依法解除对该房地产的查封并终止拍卖、变卖，将该房地产返还给异议人。 申请执行人、被执行人未做答辩。 经审理查明，原告李某与被告北海天健仁合房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2018年3月27日作出（2018）桂0503民初109号民事判决书，被告北海天健仁合房地产开发有限公司不服上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院于2018年7月31日作出（2018）桂05民终642号民事判决书，现均已发生法律效力。李某依据上述生效法律文书于2018年10月8日向本院申请强制执行，执行过程中，因申请执行人与被执行人达成和解，本院于2019年4月3日作出（2018）桂0503执741号执行裁定书，裁定终结执行。由于被执行人北海天健仁合房地产开发公司未按和解协议履行，申请执行人李某于2020年3月2日向本院申请恢复强制执行，本院于2020年6月3日作出（2020）桂0503执恢70号执行裁定书，裁定查封北海天健仁合房地产开发有限公司名下位于北海市××、××海岸大道以北天××号不动产。本院向北海市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，2020年6月4日，北海市不动产登记中心向本院复函，已按协助执行通知书予以办理。 另查明，根据案外人张茜提交的证据显示，张茜与北海天健仁合房地产开发有限公司于2015年2月3日签订《商品房买卖合同》[销售合同编号：3-0205]，北海天健仁合房地产开发有限公司未签章，合同约定：张茜购买北海天健仁合房地产开发有限公司名下的位于北海市××、××海岸大道以北天××号商品房，商品房总金额为181944元。2015年2月3日，北海天健仁合房地产开发有限公司于向张茜出具了相应金额的销售不动产统一发票；2015年6月15日，张茜向税务局缴纳了涉案房屋的契税5736.69元，但一直未办理涉案房屋的过户登记。2020年6月28日，涉案房屋所在的天健豪园物业服务中心出具《收款收据》伍张，分别载明：收到B3-205房2019年3月至2020年6月的维修基金、物业费等；另天健豪园物业服务中心出具《物业缴费证明》，证实张茜从2016年9月至今已缴纳天健豪园小区3栋205房屋物业费及电梯使用费4694.8元。 再查明，北海市房地产交易中心于2020年6月5日出具《房屋交易信息查询》，载明：截止2020年6月5日15时15分，坐落于广东路××、××海岸大道以北天××号房屋，于2015年2月3日网上签约，买受人：张茜（身份证号：），建筑面积：34.2㎡，出卖人：北海天健仁合房地产开发有限公司。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人张茜在本院查封之前与北海天健仁合房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同虽没有北海天健仁合房地产开发有限公司的签章，但北海市房地产交易中心于2020年6月5日出具《房屋交易信息查询》证实涉案房屋已办理了网上签约手续，本院认为涉案房屋的买卖合法有效，另案外人支付了全部购房款、缴纳了房屋契税，并实际占有使用了涉案房屋，案外人对涉案房屋未办理过户亦不存在过错。故案外人的异议符合上述法律规定，异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于北海市广东路以西、金海岸大道以北天健豪园3幢0205号不动产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 张宏文 审 判 员 蔡名伦 审 判 员 严碧璐 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 余丽婷 书 记 员 何燕美 附本裁定适用的法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。