江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初17437号原告（反诉被告）：仲秋，女，1989年9月18日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：杨周，系夫妻关系。原告(反诉被告)：杨周，男，1989年10月20日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告（反诉原告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，统一社会信用代码91321322091542795B，住所地沭阳县学院路智慧大厦5楼。法定代表人：徐涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾爱国，该公司法务。原告（反诉被告）仲秋、杨周与被告（反诉原告）江苏沭阳南部新城置业有限公司（下简称“南部新城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月10日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告杨周、被告江苏南部新城公司委托诉讼代理人贾爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仲秋、杨周向本院提出诉讼请求：判令被告南部新城公司向原告仲秋、杨周支付逾期交房违约金（自2019年7月1日按日86.7元计算至实际交付之日止）。事实和理由：2017年7月、9月，原、被告先后签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的慧居某第10幢1906室房屋及18号储藏室，价款分别838051元、29000元。合同约定被告应于2019年6月30日前将经综合验收合格的房屋交付原告使用，否则按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。被告至今未能在约定时间内向原告交付经验收合格的商品房，应当承担违约责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告南部新城公司辩称：案涉房屋尚未取得《竣工验收备案表》。原、被告签订合同后在未交付遇到了国家有关消防验收职责部门法律法规的调整，根据合同附件四补充协议第17条第2款、储藏室合同第19条第2款约定，被告可以据时延期六个月。2020年1月24日至2月24日，由于受到新冠××疫情，江苏省启动了一级响应，导致验收延期一个月。因此，被告认为根据合同约定，交房可以据时延期，不承担逾期交房的违约责任。反诉原告南部新城公司向本院提起反诉请求：判令反诉被告仲秋、杨周支付逾期付款违约金10559.8元（以500000元为基数，自2017年9月10日至2018年3月7日；以86000元为基数，自2018年3月8日至2018年3月23日，均以日万分之一标准计算）。事实与理由：2017年7月11日，仲秋、杨周与南部新城公司签订《商品房买卖合同》，约定仲秋、杨周购买南部新城公司购买的边城慧居某10幢1906室房屋及18号储藏室。合同第六、七条及附件四第7条对付款方式、期限及违约责任作了明确约定，仲秋、杨周应于签订合同之日起60日内支付剩余贷款，即在2017年9月9日前支付，但南部新城公司至2018年3月7日才收到按揭贷款500000元、至2018年3月23日才收到按揭贷款86000元。根据双方合同约定，反诉被告仲秋、杨周应支付逾期付款违约金。反诉被告仲秋、杨周辩称：我于2017年8月22日提交公积金贷款申请，于2017年10月12日提交商业贷款的申请，并且签署了贷款合同，不应该承担逾期付款的违约责任。本案经审理查明事实如下：2017年7月11日，原、被告签订商品房买卖合同，约定仲秋、杨周向被告南部新城公司购买慧居某第10幢1906号房屋，建筑面积131.04平方米，其中套内面积99.05平方米，总金额838051元。同年9月5日，原、被告再次签订商品房买卖合同，约定仲秋、杨周向被告南部新城公司购买慧居某第8幢18号储藏室，建筑面积7.49平方米，套内面积3.99平方米，总金额为29000元。两份合同第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式，签订合同7日内办理银行按揭，乙方（仲秋、杨周）于60日内支付剩余按揭贷款，组合贷：商业贷款100000元、公积金500000元，首付238051元。第七条买受人逾期付款违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）……。第八条交付期限：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向原告发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同房屋验收合格并已经交付，房屋灭失风险由买受人承担；（2）物业费用由买受人自行承担，且另承担合同总价款的万分之一每天的逾期验收房屋违约金。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2017年8月21日，原、被告就付款方式签订补充协议，约定首付238051元、商业贷款100000元、公积金贷款500000元更改为首付252051元、商业贷款86000元、公积金贷款500000元。合同签订后，二原告向被告支付了首付款。2017年8月22日向宿迁市住房公积金管理中心申请贷款，约定于2018年3月7日放款；2017年10月12日，二原告向中国工商银行沭阳支行申请个人购房及消费类贷款，提供办理贷款需由其提交的材料，并签署了个人借款合同。被告于2018年3月7日收到二原告的公积金贷款500000元，于3月23日收到中国工商银行沭阳支行发放贷款86000元。现原、被告双方因案涉房屋逾期交房、逾期付款事宜产生纠纷，原告诉至本院请求处理。另查明，边城·慧居某10号楼于2019年2月18日经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2019年11月15日经建设工程消防验收合格。本案在审理过程中，为了查明被告申报消防验收情况，本院向沭阳县住房和城乡建设局建筑工程质量检测服务中心调查，其工作人员称：“我县消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作过渡期自2019年4月1日至6月30日，此期间由住房和城乡建设局受理消防验收申请资料，消防救援机构负责验收。6月30日以后消防救援机构不负责验收，但由于我县住房和城乡建设局关于建设工程消防技术专家库尚未组建，组织验收条件尚不成熟，消防验收工作就停止了。南部新城公司于2019年7月10日向我局提交的边城·慧居某小区5#、10#楼的消防验收申请。我县专家库组建完成后第一次组织验收的时间是2019年8月22日。南部新城公司申报的两栋楼是于10月25日组织验收，11月15日颁发的验收合格证。”再查明，2020年1月24日，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应，同年2月25日，江苏将疫情防控一级响应调整为二级响应。本案的争议焦点为：南部新城公司逾期交房期间应否扣除消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作过渡期以及江苏省启动突发公共卫生事件一级响应期间；仲秋、杨周应否向南部新城公司承担2017年9月10日至2018年3月7日、2018年3月8日至2018年3月23日期间的逾期付款违约责任。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告向被告购买涉案房屋，且已向被告支付了全部购房款，履行主要合同义务，被告作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付原告使用。案涉房屋尚未取得竣工验收备案表，不符合约定的交付条件，故南部新城公司应按照合同第九条约定向仲秋、杨周承担逾期交房的违约责任，二原告的诉讼请求于法有据，应获支持。关于南部新城公司主张逾期交房期间应扣除消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作过渡期的抗辩理由。本院认为，虽然南部新城公司开发的5#、10#楼于2019年2月18日经单体验收合格，但单体验收合格并不意味着即具备申请建设工程消防验收的条件。再者，两单位关于建设工程消防设计审查验收职责工作交接的过渡期为2019年4月1日至6月30日，且其实际向住建部门提交验收申请的时间在2019年6月30日之后，过渡期并未延迟南部新城公司的建设工程消防设计审查验收工作，因此，被告不应免除此期间的逾期交房违约责任。关于被告要求扣除新冠××疫情防控期间，本院认为，原、被告约定的房屋交付时间是2019年6月30日，而江苏省启动突发公共卫生事件一级响应的期间是2020年1月24日至同年2月25日，疫情发生于南部新城公司迟延履行期间，南部新城公司主张不可抗力免责，本院依法不予支持。关于反诉原告南部新城公司的反诉请求，合同第六条约定“签订合同7日内办理银行按揭，乙方于60日内支付剩余按揭贷款”，本院认为，及时支付购房款是买受人应履行的最基本义务，二原告应在合同签订之日起七日内办理按揭贷款手续，否则构成违约，故二原告应向被告承担2017年7月19日至8月22日（公积金贷款500000元）、7月19日至10月12日（商业贷款86000元）期间的逾期付款违约责任。至于合同关于“60日内付款”的约定，二原告在向提供商业贷款银行及公积金管理机构提交了办理贷款需由其提供的资料，银行及公积金管理机构同时受理其贷款申请时即履行了合同义务，银行及公积金管理机构关于贷款的审批流程期间，被告在签署合同时应有合理预期，至于贷款何时发放并不在买受人的可控制范围内，要求买受人于60日内支付剩余按揭贷款的约定显然加重了买受人的义务，并不具有法律约束力，故南部新城公司主张2017年9月10日至2018年3月7日、2018年3月8日至2018年3月23日期间的逾期付款违约金于法无据，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告江苏沭阳南部新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告仲秋、杨周支付逾期交房违约金（自2019年7月1日起按日86.7元计算至案涉房屋取得竣工验收备案表，并向原告仲秋、杨周发出书面交房通知之日止）；二、驳回反诉原告江苏沭阳南部新城置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由被告江苏沭阳南部新城置业有限公司负担；反诉费32元，由反诉原告江苏沭阳南部新城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费175元、32元。审 判 长  于在会人民陪审员  李桂红人民陪审员  郁 军二〇二〇年六月八日书 记 员  孙嘉璐书 记 员  王海林附录：一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：62×××79（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。