广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1402民初52号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司，统一社会信用代码914***********141J，经营场所梅州市梅江区*************物业办公室27-30号店铺。负责人：谢建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李金欢，该公司员工。被告：沈志云，男，汉族，1963年1月16日出生，公民身份号码441************810，现住梅江碧桂园天麓一街5栋2101房。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司诉被告沈志云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李金欢及被告沈志云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告向原告支付从2018年12月至2019年9月拖欠的物业服务费合计1439.4元；2.判令被告以2019年9月所欠物业费为计算基数，从逾期之日起直至被告付清物业服务费之日止，按照千分之三标准计算的违约金支付给原告；3.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告于2014年6月29日购买梅江碧桂园天麓一街5栋2101号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于该日与原告签订了《梅江碧桂园前期物业服务协议》，被告从2018年12月至2019年9月止，共拖欠物业费1439.4元。根据协议约定，被告应每月按时向原告支付物业费143.94元／月，逾期支付的应从逾期之日起按每日向原告支付按物业服务费的3‰作为违约金。原告每月多次利用电话催告被告缴交物业服务费，但至今未果。原告为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告辩称：涉案房屋的开发商于2015年5月18日通知被告收楼，在收楼的过程中，被告发现房屋存在诸多问题，故没有收楼。直至2016年7月10日，被告因着急入住勉强收楼，因仍存在问题未整改好，被告与原告的服务管家多次沟通，管家表示可以免除被告半年的物业管理费。因被告实际收楼时间是2016年7月10日，因此物业费的起算时间应从2016年7月10日起算。而被告在购买房屋时开发商赠送了三年的物业管理费，加上原告管家承诺的免除半年的管理费，被告从2019年11月开始才应向原告支付物业服务费，而2019年11月至今的物业服务费被告已付清给原告，原告诉请依据不足，不应支持。本院经审理认定事实如下：原告是一家经营范围为承接隶属公司委托业务的股份有限公司分公司，被告是梅江碧桂园天麓一街5栋2101房的业主。原告原名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司梅州分公司，于2019年6月25日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司。2014年6月29日，被告与梅州市****地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告向梅州市****地产开发有限公司购买位于梅州市梅江区***********************及相关权利义务内容。同日，原告与被告签订《梅江碧桂园前期物业服务协议》，约定双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就被告已购买的梅州市*******************交付后由原告提供的物业管理服务事宜达成一致。协议约定物业服务费按每月每平方米1.6元计收，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。被告或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金等内容。2015年7月28日，梅州市****地产开发有限公司通知被告收楼，表示涉案房屋可按双方签订的商品房买卖合同约定于2015年7月31日交付给被告。被告在验收过程中，因发现房屋存在问题，被告未予以接收。2016年7月10日，梅州市****地产开发有限公司与被告签订《梅江碧桂园物业及资料移交书》，载明被告向梅州市****地产开发有限公司购买的梅江碧桂园天麓一街5栋2101房已按商品房买卖合同约定达到交付条件，双方于2016年7月10日办妥该物业及相关资料的移交。因被告在2018年12月至2019年9月间未向原告缴交物业服务费，原告遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告则到庭作如上答辩。另查明，梅江碧桂园二期6号楼于2014年12月31日竣工验收备案。涉案房屋实测面积为89.96㎡。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，争议焦点为被告缴纳物业费的起算时间。被告是案涉房屋的业主，在购买案涉商品房时开发商赠送了三年物业费及被告未向原告缴纳2019年9月前的物业服务费的事实，双方均无异议，本院予以确认。对于物业费的起算时间问题，原告主张应按双方签订的物业服务协议约定自商品房买卖合同约定的物业交付之日起计算，被告则主张应按实际收楼之日开始计算物业费。虽然原、被告对被告因房屋存在问题于2016年7月10日才实际收楼的事实无异议，但根据原、被告签订的《前期物业服务协议》的约定，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，不论是否居住或者使用该物业均应全额交纳物业服务费。原、被告双方签订的《梅江碧桂园前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原告已按约提供了物业服务，被告应按约自商品房买卖合同约定的物业交付之日起向原告支付物业服务费的义务。涉案房屋在2015年5月27日通过了竣工验收备案，因此开发商于2015年7月28日通知被告收房时已符合合同约定及法定的交付条件。被告与开发商的房屋质量纠纷与原、被告之间的物业服务合同纠纷属不同法律关系，被告以此为由抗辩无需支付实际收楼之日之前的物业服务费，依据不足，本院不予采纳。另外，庭审中双方均确认被告收楼后原告承诺免除被告半年的物业服务费，虽然原告表示被告不同意赠送半年物业服务费但未提供证据证实，且庭审中被告明确提出免除半年物业服务费的主张，应视为被告接受原告赠送半年物业服务费。结合被告购买房屋时赠送的三年物业服务费，被告应向原告缴交从2019年2月1日起至2019年9日被告应交的物业服务费1151.52元（143.94元/月×8个月），对原告超出部分的请求，本院不予支持。对原告主张的违约金问题。被告未按约向原告支付物业服务费的行为已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。虽然双方签订的协议约定，逾期缴纳物业服务费应按日千分之三的标准向原告支付违约金。但原告并未举证证实因被告逾期缴费给原告造成的损失情况，结合被告的违约情况，原告主张的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。综上，被告应向原告支付自2019年10月1日起，以实欠物业服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清欠款之日止的违约金。对原告超出部分的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沈志云应于本判决生效后五日内，支付2019年2月至2019年9月拖欠的物业服务费1151.52元给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司；二、被告沈志云应于本判决生效后五日内，支付从2019年10月1日起至上述1151.52元付清止，以实欠本金数为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司；三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告沈志云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长 叶 飞审判员 余梅芬审判员 宋嘉奕二〇二〇年六月二十三日书记员 陈 悦