安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终1283号 上诉人（原审被告）：应利，男，1968年4月20日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：曹赛男，安徽恒言律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：阜阳邦和物业管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区颍河西路159号1幢202室，统一社会信用代码913412006911011XX（1-1）。 法定代表人：谷勋才，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙培国，该公司职员。 上诉人应利因与被上诉人阜阳邦和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初11339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 应利上诉请求：撤销一审判决,驳回阜阳邦和物业管理有限公司的诉讼请求，或将本案发回重审；并由阜阳邦和物业管理有限公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：阜阳邦和物业管理有限公司没有尽到物业服务管理职能，也无权收取进驻依心明园小区之前的物业费；本案已超过诉讼时效期间；一审判决自相矛盾，且适用法律错误。 阜阳邦和物业管理有限公司辩称，一审判决结果正确，请求二审法院予以维持。 阜阳邦和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：应利支付阜阳邦和物业管理有限公司物业管理服务费25716元；并由其承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：阜阳邦和物业管理有限公司于2019年10月前系阜阳经济开发区依心明园裕民路320＃(Z3)102室(门面)业主。2018年1月5日之前，阜阳经济开发区依心明园小区的物业服务由其业主委员会自行管理。2018年1月5日，阜阳经济开发区依心明园小区业主委员会（甲方）与阜阳邦和物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务委托协议》，约定：该小区的物业管理服务由阜阳邦和物业管理有限公司进行接管，委托管理服务期限自2018年1月5日起至2020年1月4日止；物业的综合服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.4元（多层）、别墅每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取等。 依心明园小区业主委员会于2019年12月5日出具证明一份，载明：证明我小区业主入住小区当初，因入住率低，物业管理服务公司不愿意接管，业委会被迫自己管理、自己收支，广大业主非常支持小区管理，基本按时交了物业费，而应利却以各种理由拖着不交，称待物业公司接管后一定交。2017年年底阜阳邦和物业管理有限公司接管后，业主委员会将原拖欠物业费的业主名单及拖欠物业费的数额移交给了阜阳邦和物业管理有限公司，业主委员会也配合阜阳邦和物业管理有限公司向拖欠物业费的业主催要，但应利仍拒绝交费，导致其他业主也与应利攀比不交，阜阳邦和物业管理有限公司与业主委员会沟通后才起诉的。应利庭审中自认于2006年入驻该小区后一直未缴纳物业费，其商铺面积为204平方米。阜阳邦和物业管理有限公司主张的物业管理费用是从2005年2月至2019年1月期间应利欠付的物业管理费用。 一审法院认为，阜阳邦和物业管理有限公司于与依心明园业主委员会签订的《物业管理服务委托协议》对小区全体业主均具有约束力，阜阳邦和物业管理有限公司承接依心明园小区的物业管理后至2019年1月期间与应利存在事实上的物业服务合同关系。阜阳邦和物业管理有限公司履行了其管理职务与义务，应利作为业主负有交纳物业费的义务。依心明园业主委员会在前期管理过程中应利也未缴纳相关物业费，现依心明园业主委员会将前期未收取到的物业管理费转移给阜阳邦和物业管理有限公司收取合法、合理，故对阜阳邦和物业管理有限公司要求应利交纳物业费用的诉讼请求予以支持。阜阳邦和物业管理有限公司主张应利所有的商铺面积为214.3平方米未提供相关证据，涉案房屋的面积应按应利自认的204平方米计算为宜。阜阳邦和物业管理有限公司主张从2015年2月份计算至2019年1月期间的物业费用，因未提供应利具体购买及接收房屋的时间，应从应利自认的2006年起计算；如应利认为阜阳邦和物业管理有限公司不履行或不完全履行物业服务合同的约定，侵害其权利的，可向地方人民政府房地产行政主管部门或相关部门投诉或主张权利，不能因此为由拒不缴纳物业管理费用。因应利的违约行为一直在持续状态中，且业主委员会的证明中载明原业主委员会及阜阳邦和物业管理有限公司多次向应利催要物业费，故本案并未超过诉讼时效。应利应向阜阳邦和物业管理有限公司缴纳从2006年1月1日至2019年1月1日期间的物业管理费计31824元，但阜阳邦和物业管理有限公司仅主张25716元物业费系对自己权利的处分，不违反法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、应利于判决书生效之日起十五日内支付阜阳邦和物业管理有限公司2016年1月1日至2019年1月1日期间的物业管理费25716元；二、驳回阜阳邦和物业管理有限公司的其他诉讼请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费443元，减半收取222元，由应利负担。 在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、阜阳邦和物业管理有限公司是否依约履行了物业服务，一审判决应利支付相应的物业服务费是否有事实和法律依据；二、本案是否超过诉讼时效。 关于争议焦点一，主审人认为，阜阳邦和物业管理有限公司承接依心明园小区的物业管理后至2019年1月期间与应利存在事实上的物业服务合同关系。阜阳邦和物业管理有限公司履行了其管理职务与义务，应利作为业主负有交纳物业费的义务。因依心明园小区业主委员会在前期管理过程中应利也未缴纳相关物业费，该委员会将前期未收取到的物业管理费转移给阜阳邦和物业管理有限公司，并配合阜阳邦和物业管理有限公司向应利等业主实施催要，符合法律规定，一审法院结合应利自认的事实和阜阳邦和物业管理有限公司的诉讼请求确定应利支付相应的物业服务费，并无不当，但在判决主文部分表述有误，本院予以纠正。 关于争议焦点二，本院认为，依心明园小区业主委员会出具证明证实，在阜阳邦和物业管理有限公司接管物业前后，该委员会单独和配合阜阳邦和物业管理有限公司向应利等拖欠物业费的业主多次催要未果，该证明可以反映本案存在诉讼时效中断的事由，故对应利关于诉讼时效的抗辩，本院不予支持。 综上所述，一审判决主文表述有误，应予纠正；应利的其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 变更安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初11339号民事判决主文第一、二项“应利于本判决书生效之日起十五日内支付阜阳邦和物业管理有限公司2016年1月1日至2019年1月1日期间的物业管理费25716元；驳回阜阳邦和物业管理有限公司的其他诉讼请求”为：应利于本判决生效之日起十五日内支付阜阳邦和物业管理有限公司2006年1月1日至2019年1月1日期间的物业管理费25716元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费443元，减半收取222元，由应利负担；二审案件受理费443元，由上诉人应利负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 袁理想 审判员 刘 伟 二〇二〇年六月十九日 法官助理张婷玉 书记员张玉 附：（2020）皖12民终1283号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。