湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1328号上诉人（原审被告）：褚海军，男，1982年4月26日出生，汉族，户籍所在地湖南省常宁市，现住湖南省常宁市。委托诉讼代理人：唐荔，湖南弘一律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：常宁市泰华物业管理有限公司，住所地湖南省常宁市水口山镇新园路。法定代表人：朱涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺建阳，湖南衡州律师事务所律师。上诉人褚海军因与被上诉人常宁市泰华物业管理有限公司（以下简称泰华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常宁市人民法院（2020）湘0482民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，本院依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。褚海军上诉请求：1、撤销湖南省常宁市人民法院（2020）湘0482民初277号民事判决并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：物业服务合同属于法律规定的应当采用书面形式签订的合同，原审判决在没有建设单位与被上诉人签订的《前期物业服务合同》的情形下，认定业主与被上诉人形成了物业合同关系明显错误。且即便双方形成了物业关系，被上诉人也未履行安保义务、维修、养护、管理、维护房屋义务，应当承担相应的赔偿责任。一审法院认定被上诉人在合同履行过程中存在瑕疵，却判决上诉人支付超过了指导价标准的物业服务费，明显错误。一审判决上诉人交纳物业费用的90%的责任过高，被上诉人在履行合同过程中存在明显的质量问题，应减少至50%为宜。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。泰华物业公司辩称，一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系正确，上诉人未按时交纳物业服务费构成违约。被上诉人在物业管理服务上实际履行了相应的维护、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序等合同义务，要求被上诉人承担赔偿责任于法无据。且被上诉人的物业服务标准符合国家规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。泰华物业公司向一审法院起诉请求：1、判令褚海军缴纳物业服务等各项费用835.20元；2、由褚海军承担诉讼费。一审法院认定事实：褚海军于2013年购买了常宁市水口山镇泰华山庄小区一期3栋204号房屋一套，房屋面积为116平方米，并已入住。泰华物业公司与褚海军未签订书面物业服务合同，褚海军事实上也享受了常宁市泰华物业管理有限公司所提供的物业管理服务并交纳了自入住至2018年间的物业服务费。后双方因物业管理服务质量及物业服务费的交纳问题产生矛盾，泰华物业公司诉诸法院。对于本案的争议焦点，一审法院作如下认定：一、泰华物业公司与褚海军的物业服务合同是否合法有效？泰华物业公司认为，虽然双方未签订书面的物业服务合同，但泰华物业公司已经实际上为褚海军提供了物业管理服务，褚海军在答辩以及举证、质证的过程中已经认可了这些事实，泰华物业公司在提供物业服务以后有权依据法律的规定获取物业服务费。褚海军对此也未置可否。一审法院认为，泰华物业公司与褚海军虽未签订书面合同，但泰华物业公司与褚海军事实上形成了泰华山庄小区物业服务的提供方和物业服务的接受方关系，是一种口头约定和既成的事实，故一审法院认为原、被告双方的物业服务合同合法有效。二、褚海军所欠泰华物业公司的物业服务费为多少？每平方米收取0.6元的物业服务费是否符合法律规定？泰华物业公司主张褚海军褚海军所欠的物业服务费为835.20元，即按房屋住宅面积116平方米计算，每平方米0.6元的标准收取，2019年全年应交的物业服务费为116平方米×0.6元×12月=835.20元。褚海军则主张，泰华物业公司的物业管理和服务存在很多问题，业主多次反映不予重视和整改，泰华物业公司收费标准与服务标准严重背离，以不交纳或少交纳物业服务费予以抗辩。一审法院认为，泰华物业公司所提交的证据常宁市发展和改革局批复的衡阳市物业服务收费审核表，对于双方诉争的泰华山庄小区物业收费标准作出了政府指导价，泰华物业公司按其标准对小区业主按每平米收取0.6元的物业服务费于法有据，并不违背法律规定，也在政府指导价的范围内，故一审法院予以支持，依此标准计算出褚海军2019年全年应交的物业服务费为835.20元（116平方米×0.6元×12月）并无不妥。三、该案的责任由谁承担？褚海军认为：1、泰华物业公司所提供的物业服务存在安保、绿化、卫生、管理等诸多方面的问题，其提供的服务标准与收费不对称，褚海军只同意交纳卫生费，因没有享受到泰华物业公司提供的其它项目的物业服务，不应当交纳费用；2、泰华物业公司收取的物业服务费标准过高，泰华物业公司只提高了收费标准，并没有提高服务质量；3、我们双方没有签合同，泰华物业公司对物业服务费收取也没有通知我们，更没有协商。泰华物业公司认为：1、物业管理涉及业主生活的各个方面，本身就缺乏具体和细致的标准。绿化管理、卫生管理具体应该达到什么样的要求没有明确的约定，国家相关规定还没有明确的标准，所以褚海军在庭审中所提供的证据无法证明泰华物业公司的物业管理服务不符合标准；2、泰华物业公司并不是不保护业主的利益，业主对服务不满意，可以向有关部门反映来行使自己的权利；3、褚海军提出的部分房屋质量问题，可以找开发商去协商解决，泰华物业公司并没有权利管理。一审法院认为，泰华物业公司与褚海军虽未签订书面物业管理服务合同，但双方之间存在事实上的物业管理关系，褚海军在享受了泰华物业公司的物业服务后，也应依相关规定及时缴纳物业服务费。褚海军主张的泰华物业公司物业服务标准不高及存在的诸多问题，系合同履行过程中所存在的瑕疵，褚海军可要求泰华物业公司继续履行或整改，也可向有关职能部门反映来维护自身权益。至于房屋质量问题，褚海军可要求房屋建设方承担责任，不属于本案审理范围。故一审法院综合考量，酌情认定由褚海军承担其所交纳的物业费用的90％的责任，即835.20元×90％=751.68元。综上，一审法院认为，合法有效的合同受法律保护，褚海军在享受了泰华物业公司的物业服务后，也应依相关规定及时缴纳物业服务费。褚海军主张的泰华物业公司服务标准不高及存在的诸多问题，系合同履行过程中所存在的瑕疵，褚海军可要求泰华物业公司继续履行或整改，该院综合考量，酌情认定由褚海军承担其所交纳的物业费用的90%的责任较为妥当。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决：限褚海军在本判决生效后十日内缴纳所欠常宁市泰华物业管理有限公司的物业服务费751.68元；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由褚海军负担。本院二审期间，上诉人向本院提交了四份证据。证据1、视频资料，拟证明泰华山庄小区的物业管理不到位，在泰华山庄小区内设置了加工厂，噪音、垃圾扰民；证据2、视频资料，拟证明泰华山庄小区的物业管理不到位，停放的摩托车被偷走，无安保措施；证据3、照片，拟证明物业没有尽到管理和维护义务；证据4、照片，拟证明物业管理不到位，图中车辆并非小区业主车辆，且停放已过几个月，物业公司从未禁止非小区车辆进入小区。被上诉人经质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，加工厂以前并未发现，业主亦未告知物业，一审中业主亦未提起此事。如确有此事，我方会尽快与有关部门投诉进行处理。关于垃圾问题，物业公司每天都在清理垃圾，即便一天不及时清理亦不能代表物业公司整体管理不到位。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，该视频无法确定被盗真实性。偶然事件不代表物业管理不到位，亦不代表物业公司无任何安保措施。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，广告牌的问题以前并未发现，业主亦未告知物业，一审中业主亦未提起此事。如确有此事，我方会尽快核实处理。对证据4的关联性有异议，考虑到探亲访友的情况，小区目前是同意非业主进入的，但我方正在挨家挨户进行排查，查实后会及时处理。本院经审查认为，以上证据与待证事实缺乏关联性，本院不予采信。一审查明事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。泰华物业公司作为泰华山庄小区的物业管理公司,为泰华山庄小区提供了整体的物业管理服务。上诉人作为泰华山庄小区的业主,在安保、小区公共设备设施维护等方面不可避免接受了泰华物业公司提供的物业管理服务,据此，双方已形成事实上的物业服务合同关系,根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则,上诉人应当履行向被上诉人缴纳相关物业服务费的义务。和谐社区是构建和谐社会的基础,建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力，就本案而言，泰华物业公司在提供物业管理服务过程中,应履行好物业管理服务职责,尤其在设施设备维修、小区安全管理、公共秩序以及设施维护等方面,并在职责范围内及时解决业主反映的问题,上诉人作为小区业主,亦应当及时缴纳相应的物业费用。物业公司与业主相互沟通、相互配合,共同建设和维护小区良好环境。而根据本案已查明的事实,泰华物业公司在提供物业服务期间,对小区安全保卫、小区绿化、卫生环境、维修等方面提供的服务存在一定瑕疵,而上诉人主观上不存在欠缴物业管理费的恶意，为了有效缓和双方之间的矛盾,营造和谐的居住环境,一审法院综合双方实际履行的情况，对上诉人应交纳的物业服务费酌定减少10%，并无不当。关于上诉人所称案涉小区物业费收费标准过高的问题，本院认为，泰华物业公司按每平方米每月0.6元标准收取物业费并未超过相关规定，上诉人该项上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，褚海军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人褚海军负担。本判决为终审判决。审 判 长 齐国安审 判 员 罗 源审 判 员 陈 慧二〇二〇年六月二十九日法官助理 廖晓欢书 记 员 肖玉艳