北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初2294号原告：赵耀平，男，1960年3月5日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区马坡镇顺安路33号院三区1号楼1层，统一社会信用代码911101136892004900。法定代表人：王守栋，总经理。委托诉讼代理人：田丹，男，1981年3月10日出生，汉族，广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司职员。原告赵耀平与被告广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司（以下简称宁骏物业北京分公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵耀平，被告宁骏物业北京分公司之委托诉讼代理人田丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵耀平向本院提出诉讼请求：1．依据《合同法》第六十一条判决被告与原告补充签订物业服务协议的质量标准与该楼盘在顺义区住建委的备案一致（备案文件为北京市《住宅物业服务等级规范》（二级）试行，京建物（2008）29号文件）；2．因被告物业服务不达标，判决被告以原告2019年缴纳物业费4141．20元50%即2070．60元赔偿原告；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与原告签订的前期物业服务协议约定:被告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通、消防等项目进行维护、服务和管理；物业服务费标准2．5元/平方米/月。一、前期物业服务协议中物业服务的质量标准不明确。被告与原告签订的前期物业服务协议，是原告与北京合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）签订《商品房预售合同》中的内容，但签订该合同时，合景公司提供了格式文本且合同内容不让原告协商修改,有失公平原则和平等原则；因此前期物业服务协议中的物业服务质量管理标准不明确。况且物业服务质量管理标准是前期物业服务协议标的要约。可见该前期物业服务协议:1．违反了《合同法》平等与公平原则之规定。2．违反了《合同法》第十四条要约(一)内容具体确定之规定。3．违反了《合同法》第一百三十一条买卖合同的内容还可以包括检验标准和方法之规定。4．违反了1995年7月7日市人民政府第21号令发布、1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》第十一条合同应当明确委托管理事项的管理标准之规定。5．与合景公司预售房屋前,在顺义区住房和城乡建设委员会备案的《住宅物业服务等级规范(二级)(试行)》不相符。二、被告违法违规有五起擅自改建原告建筑物附属设施。被告在下属述五方面的擅自改建，既违反了前期物业服务协议约定的物业服务项目,又违反了《物权法》第七十六条“改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”之规定。1．2019年被告擅自将原告共有物权的小区道路边排水沟（17CM宽，17CM深，铸铁盖板，盖板上铺设卵石),改建成铺装10CM宽、深不足8CM的塑料半圆管，雨季却达不到排水量的功能，导致小区路面严重积水，这种被告改建排水沟的行为是违背科学原理的。因为排水沟的设计是一项科学性、专业性很强的知识，用一组复杂参数【(降雨历时t(s)、设计降雨重现期p(a)、设计暴雨强度q(l/s．ha)、径流系数、汇水面积F(ha)、雨水设计流量Q(1/s)、雨水设计流量Q(m3/s)】的计算,才能得出排水沟的设计结果【过水断面上宽b1(m)、水沟下宽b2(m)、水深h(m)、坡比m1、坡比m2】。2．2019年被告擅自将原告共有物权的小区景观(亭子等)铺装地材的防腐木条，改建为透水砖。铺装地材的防腐木条设施，既有利于排水，又有供居民休闲时具有冬暖夏凉的作用。3．2019年被告擅自将原告共有物权设施的小区一个圆形景观周围铺装的马蹄石，擅自改建为水泥路面。该设施与比邻的两个相同圆形景观是相互呼应的统一美观设计与建筑的;被告擅自改建后这三个圆形景观显得极其不协调。4．2019年被告擅自拆除小区景观墙。5．2019年被告擅自填埋小区水系的水坑。三、被告给原告提供了质价不相符、不达标的物业服务。1．自2014年起,原告共用设施的水系瘫痪多年，至今没有运行，其水泵故障、照明故障、设施故障等多年至今不予维修;2．小区道路严重破损长期不维修，以至晚上原告等居民散步深一脚浅一脚的存在人身安全隐患;3．绿化养护裸地率高达25%以上，植株保存率与植物生长季节叶片保存率越来越低，地被和花坛植物死亡率超过25%且没有及时补栽更换;4．草坪修剪不到位，杂草遍地;5．室外照明的一般故障长期不予修复;6．景观破损不及时维修;7．路面泥土多日不扫;8．垃圾清扫、收集与清运不及时;9．车辆疏于管理，乱停；10．楼顶烟道出口的设施破损长期不修复,导致原告单元门每户房间炊烟难排出、炊烟倒入;11．楼顶门框周围残损不及时维修；12．快递外卖人员和中介卖房人员进入小区不予登记，随意出入小区，存在原告财产被盗的风险隐患。因此,被告物业管理问题严重，业主投诉多，2019年6月份“12345”市民热线物业类诉求量排前5名和14名。四、上述三方面事项原告分别以微信、信息、书面挂号信三种方式告知被告，但被告拒绝协商解决。对于上述三方面的问题，原告根据前期物业服务协议第五十四条“在本协议执行中如发生争议,双方协商解决”之约定，原告分别以微信、信息、书面挂号信三种方式告知被告协商解决，其中原告联名于2019年9月27日书面告知被告协商解决争议的挂号信被告拒收。被告我行我素，对原告反应的问题置之不理，既不改善服务质量，又拒绝协商解决问题与争议。总之，被告违法违规的行为和提供质价不相符、不达标的物业服务，事实清楚，铁证如山。特起诉至法院，恳请法院依法判决，以维护原告的合法权益。被告宁骏物业北京分公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。双方签署并履行的前期物业协议第三章物业管理服务质量中，对物业服务内容和标准做了明确约定，且被告按照约定和规定积极全面的提供了物业服务，原告无权单个主张就物业服务协议质量标准签订协议，我公司提供物业服务不是针对原告一个人，而是针对整个小区，如果需要进行相关调整，也要进行前置程序，征得所有业主同意进行规范和补充。故原告不是适格主体，其第一项诉讼请求没有事实和法律依据。涉诉小区是十年的老小区，不管是公共区域的设施还是共用设施设备都存在严重老化，需要维修和维护等，物业服务不是一成不变的，也不可能每一个都达标，物业服务中发现的问题，我公司也一直在弥补，在长期的物业服务中需要对服务区域共用部位和设施设备、绿化、环境卫生、消防等出现的新问题、新情况实时跟进，实时进行跟踪服务，物业服务企业提供的服务关系到全体业主的利益，如果允许个别业主以存在瑕疵为由拒缴物业费，会导致物业企业经费不足，无法维持正常的物业管理水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业管理费业主的利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对赵耀平提交的前期物业服务协议、收款收据、照片、微信截图、邮寄材料，被告提交的照片，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告赵耀平系北京市顺义区××××小区业主，于2010年4月3日与合景公司签订了《商品房预售合同》，该合同附件七为前期物业服务协议，甲方为宁骏物业北京分公司，乙方为空白。该份前期物业服务协议中约定了根据物业管理条例和相关法律法规、政策甲乙双方在自愿平等协商一致的基础上，在乙方签订商品房预售合同时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议。第一章双方的权利和义务，乙方权利义务为参加业主大会或业主代表大会，享有选举权，被选举权和监督权，监督甲方的物业管理行为，就物业管理的有关问题向甲方提出建议和意见，遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》，依据本协议按约定时间和收费标准，向甲方交纳物业服务费等等。第二章物业管理服务内容。第三条房屋共用部位的维护和管理；第四条房屋共用设施、设备及其运行的养护和管理；第五条环境卫生；第六条安全防范；第七条交通秩序与车辆停放管理；第八条房屋装饰装修管理；第九条在物业管理区域内，甲方提供的其他附加值服务等。第三章物业管理服务质量。第十一条物业环境和房屋外观；第十二条设备运行；第十三条共用部位共用设施维护；第十四条环境卫生；第十五条绿化养护；第十六条交通秩序与车辆停放；第十七条安全防范；第十八条房屋装饰装修。第四章物业管理服务费用；第五章专业物业维修资金的收取管理和使用；第六章物业的使用与维护；第7章违约责任；第8章其他约定。前期物业服务协议每页均有赵耀平签字。赵耀平于2019年8月12日交纳了2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4141．20元。从赵耀平提交的照片中可以看出小区内确实存在灯罩破裂、线头外露、公共附属设施破损、部分地面植被绿化较低、路面破损、垃圾堆放、烟道破损等问题，亦可以看到有工作人员对水系、道路、景观等进行改造。本院认为：本案主要争议为：第一，原告是否为适格权利主体，第二，原告是否有权要求被告赔偿其部分物业费用。赵耀平在签订《商品房预售合同》同时签署了前期物业服务协议，已经与宁骏物业北京分公司形成物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第六条规定，赵耀平应按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。赵耀平有权提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议，但依据《物业管理条例》第十一条之规定，制定和修改管理规约或有关共有、共同管理权力的其他重大事项，应由业主共同决定。赵耀平无权以个人身份要求宁骏物业北京分公司与其重新签订物业服务协议。另，赵耀平要求宁骏物业北京分公司按照北京市《住宅物业服务等级规范》（二级）试行文件内容确定物业服务协议中的质量标准，但该份文件属于指导性规范，供物业服务各方参照使用，建设单位在销售房屋之前，结合物业状况、服务需求等因素选定物业服务等级规范内容，在前期物业服务合同中明确约定；业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业根据物业状况、服务需求等因素协商确定并在物业服务合同中明确，故赵耀平无权强制性要求宁骏物业北京分公司按照该份文件内容确定涉诉小区的物业服务规范内容。前期物业服务协议中有关于物业管理服务质量有明确约定，被告宁骏物业北京分公司提供的物业服务质量部分未能达到合同约定标准，本院酌情对物业费予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第六条、第十一条之规定，判决如下：一、被告广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内退还原告赵耀平物业费四百元；二、驳回原告赵耀平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三十五元，由被告广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二〇年六月二十四日书记员 田小星