云南省屏边苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2523民初369号原告刘某，女，1969年4月30日生，彝族，大专文化,云南省屏边县人，屏边县市场监督管理局职工，户籍地云南省屏边县，现住云南省屏边县。委托诉讼代理人王思伟，男，1969年9月27日生，汉族，大专文化，云南省屏边县人，屏边县水务局职工，户籍地云南省屏边县，现住云南省屏边县。系原告刘某丈夫。代理权限：特别授权代理。被告沈某，女，1983年9月25日生，壮族，小学文化,云南省屏边县人，农民，户籍地云南省屏边县，现住屏边县。委托诉讼代理人冯之建，男，1964年5月8日生，汉族，初中文化，云南省蒙自市人，个体户，户籍地云南省蒙自市，现住屏边县。系被告沈某丈夫。代理权限：特别授权代理。被告吴某，女，1981年3月5日生，哈尼族，文盲，云南省红河县人，农民，户籍地及住址云南省红河县。原告刘某与被告沈某、吴某确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月26日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人王思伟、被告沈某及其委托诉讼代理人冯之建、被告吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：一、请求判令沈某、吴某转租商铺无效，沈某和吴某返还原告商铺；二、请求判令沈某和吴某向原告缴纳欠缴的租金（每月1421元，计算时间：2020年2月19日至法院判决后被告返还商铺之日止），并承担相关的水电费（计算时间：至法院判决后被告返还商铺之日水表和电表底度数为准）；三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月9日，原告和被告沈某签订了《商铺租赁合同》。租赁期限：2019年8月20日至2020年8月19日。付款方式：租金先付8530元，剩余8530元在2020年2月19日前付清。双方在《商铺租赁合同》第五条第2项约定：在租赁期间，被告不准转租，如果擅自转租，原告有权收回商铺，被告所交的房租、保证金不予退还。2019年12月18日中午，沈某打4次电话，说吴某要租商铺，吴某在她的身旁。原告在电话里明确表示合同未履行完毕，沈某所交保证金2000元不予退还。如果吴某要租商铺，要先交租金并双方签订《商铺租赁合同》，每年的租金变为17660元。沈某、吴某在电话里同原告讲价，双方未达成协议。沈某未经过原告同意，擅自把商铺转租给吴某。其曾尝试通过协商解决问题，但沈某拒不接电话，拒绝协商。原告找吴某，她说：“她的钱交给沈某了，没有钱”。从2020年2月19日至今未支付房租。综上，沈某未经原告同意擅自把商铺转租给吴某，且未按时交纳租金，严重损害了原告的合法权益。原告现依据双方签订的《商铺租赁合同》第五条第2项规定和《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，请求依法支持原告诉讼请求。被告沈某辩称：因其本人没时间经营，自愿提出向外转让。2019年12月19日下午，其与原告刘某、被告吴某在商铺进行协商，刘某说要回去与家人商量。后吴某用电话与刘某商谈房租，后来谈好每年加200元，这就证明刘某同意转租给吴某。疫情期间吴某在红河老家，刘某多次打电话叫吴某交房租，经商谈同意吴某回屏边再交。现就本案作出以下答辩意见：一、其与原告签订的《商铺租赁合同》早已解除，其系经原告同意才将商铺转租，现涉案的商铺由被告吴某经营、使用，原告要求其返还商铺的诉讼请求不能成立；二、因其与原告已解除《商铺租赁合同》，且涉案商铺现在由被告吴某经营、使用，其已完全退出租赁合同，没有从中收取任何费用，也不承担二房东角色，故原告诉请的租金、水电费不应向其索要；三、被告吴某未支付租金事出有因，其接手商铺后不久便爆发疫情无法经营，直至原告起诉也未能正常经营，并非故意拖欠房租。综上，为维护其合法权益，也是为保障原告与被告吴某的合法利益，请依法驳回原告的诉讼请求。被告吴某辩称：其一直都在交着电费和水费，房租因为疫情一直没有交，其当时在老家已电话和原告说好回来再交，后原告打电话叫其把东西搬出来。现商铺原告已出卖，被告吴某要求原告和被告沈某退还全部转让费人民币22460元。综合原、被告主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：一、被告沈某、吴某达成的关于屏边县商铺的转租口头协议是否有效；二、原告的其他诉讼请求是否支持。原告刘某为证实其主张，向法庭提交下列证据：1、原告身份证复印件一份，欲证明原告的基本身份情况；2、原告《结婚证》复印件一份，欲证明原告与代理人王思伟系夫妻关系；3、《房屋所有权证》复印件一份，欲证明原告出租给沈某的商铺在刘某的名下；4、《商铺租赁合同》复印件一份，欲证明原告将其名下的商铺出租给沈某。经质证，被告沈某、吴某对原告提交证据1、2、3、4的三性均没异议。被告沈某、吴某均未向法庭提交证据。通过双方当事人对上述证据的举证、质证，本院对原告提交证据认定如下：原告刘某提交证据1、2、3、4来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。根据庭审和举证，本院确认如下法律事实：2019年8月9日，原告刘某（甲方）与被告沈某（乙方）就屏边县商铺出租自愿协商一致，并签订了《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》约定：“一、出租范围：甲方将屏边县玉屏镇卫国路的1-107商铺出租给乙方使用；二、租赁费：每年租赁费用为：17060元；三、租赁期限：从2019年8月20日至2020年8月19日止；四、付款方式：租金先付8530元，其余8530元在2020年2月19日前付清。五、其它：1、乙方租房期间商铺产生的水、电费及物业管理费由乙方承担，按水厂和电力公司及物业管理中心的结算价由乙方直接交给甲方。2、在租赁期间，乙方不准转租，如乙方擅自转租，甲方有权收回商铺，乙方所交的房租、保证金不予退还，乙方不得损坏甲方的财产物资，若有损坏照价赔偿。若因乙方将墙面、门窗薰黑变色的，租期满时乙方需修复或承担修缮费用。3、……。4、乙方在租房期间必须交给甲方水、电费押金及消防、安全保证金：2000元正，在租期届满后，甲方可在退房手续办清时退还乙方。5、……。6、乙方租期未到提出退房时，所交的房租、保证金不予退还。两年内租金不变。……”。合同签订后，原告刘某将商铺移交给被告沈某经营小吃店，被告沈某向原告支付了半年的租金人民币8530元，并支付了水费、电费、消防、安全等保证金人民币2000元。被告沈某因无意继续经营小吃店，遂于2019年12月19日将其经营的商铺转租给被告吴某，同时被告沈某将商铺内的设备等物品以人民向币22460元（包含两个月的房租）的价格转让给被告吴某。二被告在协商过程中曾与原告协商过商铺转租事宜。2020年2月，原告刘某向二被告催要自2020年2月20日至2020年8月19日租金未果。原告刘某于3月4日以被告沈某未经其同意擅自转租商铺及未支付租金为由向本院提起诉讼，请求判决终止双方签订的《商铺租赁合同》，并返还商铺及支付租金等费用。4月23日原告刘某申请撤回诉讼，后又于4月26日向本院提起了本诉。庭审中，原告刘某称其在2020年1月3日被告沈某办理注销营业执照才知道沈某将商铺转租给被告吴某。本院认为，原告刘某与被告沈某签订的《商铺租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》二百一十二条的规定，属租赁合同。该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。针对本案争议的问题，本院作以下评判：一、关于被告沈某、吴某达成的关于屏边县人民路盛世玉璟1幢小区107号商铺的转租口头协议是否有效的问题。原告刘某与被告沈某签订《商铺租赁合同》后，原告刘某已将商铺移交给被告沈某经营、使用，被告沈某也向原告支付了半年的租金人民币8530元及保证金人民币2000元。但被告沈某在合同履行过程中，未经原告同意，擅自将商铺转租给被告吴某，其行为不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款的规定，并违反了双方签订的《商铺租赁合同》第五条第2项的规定。被告沈某、吴某未依法订立合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，被告沈某、吴某达成的关于屏边县商铺的转租口头协议不成立，即未发生法律效力。虽《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，但本案中原告在知道商铺转租一事后，未就转租行为进行追认，而是于3月4日以被告沈某擅自转租商铺为由向本院提起了诉讼，即原告提出异议的时间未超出以上解释规定的时间。故本院认为被告沈某、吴某达成的关于屏边县商铺的转租口头协议无效。被告沈某、吴某关于原告刘某已就商铺转租及房租事宜与被告吴某达成一致的主张，未向法庭提交相关证据证实，本院对其反驳理由不予采信。二、关于原告的其他诉讼请求是否支持的问题。本案属于确认合同效力之诉，主要解决的是被告沈某、吴某之间转租行为效力的问题。而原告主张返还商铺及支付租金等费用的其他诉讼请求，涉及的是原告刘某与被告沈某签订的《商铺租赁合同》解除的问题，《商铺租赁合同》是否已解除或是否应当解除属于另一法律关系，本案中不予处理，原告可另案主张。故关于原告刘某主张返还商铺及支付租金等费用的其他诉讼请求本案中不予支持。综上。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、二百一十二条、第二百二十四条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告沈某、吴某达成的关于屏边县商铺的转租口头协议无效；二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由被告沈某、吴某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  郑田红二〇二〇年六月三十日书记员  熊会莲