北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初16315号原告：丁金文，男，1968年2月25日出生，汉族，住江西省南昌市，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：郭英男，北京市中洲律师事务所律师。被告：黄玉香，女，1956年11月16日出生，汉族，农民，住北京市房山区，现住北京市房山区。被告：李凯，男，1988年5月20日出生，汉族，农民，住北京市房山区，现住北京市房山区。被告：夏明辉，男，1977年5月9日出生，满族，住北京市丰台区，现住北京市丰台区。被告兼被告黄玉香、李凯、夏明辉之共同委托诉讼代理人：李爽（被告黄玉香之女、被告李凯之姐），女，农民，1981年1月18日出生，汉族，住北京市房山区，现住北京市丰台区。原告丁金文与被告黄玉香、李凯、夏明辉、李爽租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁金文及其委托诉讼代理人郭英男、被告黄玉香、被告兼被告李凯、夏明辉、黄玉香之共同委托诉讼代理人李爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁金文向本院提出诉讼请求：1.要求四被告将所有拆迁补偿款422472元给付给原告；2.四被告向原告退还租金34266.61元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年3月15日，原告与被告签署《房屋租赁合同》。双方约定被告将位于北京市房山区长阳镇马厂村京良路边的门脸房租赁给原告用做商业经营使用，租赁房屋为二层小楼带后院，建筑面积约300平方米，后院占地面积约160平方米。租赁期为2008年3月15日起至2022年3月15日止。原告承租房屋后，因经营需要，在征得被告同意后，将承租的房屋进行装饰装修，并于2008年3月15日至10月期间在后院增建了约260平方米的房屋。房屋租赁合同签署后，原告按照合同约定向被告交付租金，积极履行合同义务。近期因房山区长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目，上述租赁房屋及原告自建房屋面临拆迁，被告在原告不知情的情况下与拆迁方签署了拆迁补偿协议，事后也未将属于原告的拆迁补偿款支付给原告，原告多次找被告协商解决，遭被告拒绝。双方签署的《房屋租赁合同》第4条第1款约定，出租期内甲方不得收回房屋，国家对原告组建房屋及设施拆迁补偿款，双方按投资比例分配，原告所交付的房租由被告多退少补。《房屋租赁合同》的出租人之一李学华于2014年6月17日因死亡注销户口，本案被告黄玉香、李爽、李凯是李学华的合法继承人。综上所述，原告作为涉案房屋的承租人及自建房屋的所有权人，依法有权获得拆迁补偿利益。为维护自己合法权益，现依据相关规定，特提起诉讼，望依法判决。黄玉香、李凯、李爽、夏明辉共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告说扩建了260平米，但是调取的证据显示是220多平米，原告说租金是55000元，但是原告没有交纳过55000元的租金。拆迁款里有原告的份额，我认可的就是几万元，原告让我退还10个月左右的租金，原告实际的搬离时间与接到拆迁通知的时间不一致，原告的搬离时间是2018年3、4月左右，所以不同意退还租金，如果原告可以证明自己是什么时间搬离的，我可以给原告补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。丁金文提交房屋租赁合同、微信聊天记录截图、涉案房屋照片、长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目非住宅交房验收单、营业执照，黄玉香、李凯、李爽、夏明辉对上述证据的真实性予以认可，同时提交评审明细表、照片、村委会证明，丁金文对评审明细表的真实性不予认可，对照片、村委会证明的真实性予以认可。本院在审理过程中依法调取了涉案拆迁协议、评估报告、测绘报告、收据、评审明细表，双方当事人对上述证据的真实性不持异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2008年3月15日，李学华、夏明辉作为出租方（甲方）与丁金文作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落于北京市房山区长阳镇马厂村京良路边的门脸房租赁给乙方做商业使用。（此房为二层小楼带后院，上下共十二间，建筑面积约300平方米，后院面积约160平方米。基础设施、电话线、上水、下水、水电配齐，道路通畅，外墙粉刷、二楼吊顶）。租赁期为十四年，自2008年3月15日起至2022年3月15日止。租金：前第一个五年租金每年四万元，第二个五年租金每年四万四千元，后四年租金每年四万八千四百元。出租人的责任：租赁期内甲方不得收回房屋，若遇国家规划而建筑物拆迁移动，双方合同终止。国家对建筑物拆迁移动而对乙方所租赁和自搭建房屋及设施的经营补偿费，甲方、乙方按投资比例分配。乙方所交付的房租甲方应多退少补。乙方在租赁场地内进行房屋改建、扩建、新建需经甲方许可并签订补充协议。合同签订后，丁金文实际占有使用了房屋，并交纳租金，最后一次交纳租金的时间段为2017年3月15日至2018年3月15日，数额为48000元。2017年，涉案房屋因属于长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目被拆迁，交房验收单显示被拆迁人李学华（已故）黄玉香，交房日期2017年6月26日，总面积6440.39平方米。2018年12月6日，李学华（已故）黄玉香（乙方）与北京市长阳新城投资有限责任公司（甲方）签订《拆迁补偿协议》，约定乙方被拆迁非住宅房屋位于房山区长阳镇马厂村。拆迁补偿金额处显示房屋重置成新价6378755元、装修及附属物价格3149212元……拆迁估价结果单显示2号房屋面积为227.55平方米，房屋价值为160684元。最终评审明细表显示2号房装修及附属物小计61178元。现黄玉香、李凯、李爽、夏明辉已取得上述拆迁款，双方当事人确认2号房屋系丁金文自行加建，但黄玉香、李凯、李爽、夏明辉称加建时借用了原始租赁房屋的墙壁，且称系在丁金文加建半年后才知晓该行为，对此丁金文不予认可。关于搬离涉案房屋的时间，庭审中，丁金文提交与被告的聊天记录，其中显示2017年6月27日，丁金文称房屋已停电，正在搬离，被告回复电不是他停的，正在促拆，丁金文表示最基本的要求也不承诺，不搬了。丁金文自认于2018年2月16日左右搬离涉案房屋。另查明，就涉案房屋情况本院在审理过程中向北京市规划和自然资源委员会房山分局进行了调查询问，该单位于2020年6月8日回复称未收到北京市房山区长阳镇马厂村京良路边门脸房规划手续的申请。未对该项目核发过选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证（含临时）。再查，李学华已于2014年去世，其合法继承人为其妻黄玉香、其子李凯、其女李爽。对有争议的事实，本院认定如下：丁金文自行加建的房屋是否借用了原始租赁房屋后院的围墙。根据双方房屋租赁合同记载，租赁房屋为二层小楼带后院，后院面积约160平方米，丁金文自认系在该后院上加建的房屋，且在本案中先是陈述有一小部分围墙，后又陈述没有围墙，综合双方租赁合同的记载，本院认为后院的概念应当是四周有围墙的空地，且丁金文前后陈述不一，由此应当认定黄玉香、李凯、李爽、夏明辉所述后院有围墙、丁金文加建房屋时借用了原始围墙有事实依据。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，丁金文向夏明辉、李学华租赁的标的物未取得建设工程规划许可证，故双方之间的房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。一方当事人死亡，合同效力并不当然终止，其继承人应当以遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当偿还的债务，本案中李学华虽已死亡，但在黄玉香、李凯、李爽未表示放弃继承的前提下，应当承担本案中相应的给付义务。本案中丁金文对涉案房屋进行了加建，且拆迁公司对于加建部分及其所对应的装饰装修物与附属物进行了相应的补偿，该补偿款应归丁金文所有，其相应数额本院根据调取的拆迁估价结果单及评审明细表中列明的数额为准，房屋重置成新价为160684元、装修及附属物价款为61178元。但经本院认定，丁金文所搭建的房屋借用了后院的原始墙壁，故应将墙壁对应的补偿款予以扣除，扣除数额本院根据合同载明的后院面积、拆迁估价结果单中载明的院墙的赔偿情况酌情确认为30000元。关于退还租金的诉讼请求，丁金文自述搬离时间为2018年2月16日左右，虽然自2017年6月27日至其搬离前涉案房屋不符合经营条件，但丁金文始终占有房屋应当支付相应的费用，无权要求黄玉香、李凯、李爽、夏明辉退还其搬离之前的租金，由此本院根据丁金文自认的搬离时间确定由黄玉香、李凯、李爽、夏明辉退还丁金文租金4000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、黄玉香、李凯、夏明辉、李爽于本判决生效后十日内给付丁金文拆迁补偿款191862元；二、黄玉香、李凯、夏明辉、李爽于本判决生效后十日内退还丁金文租金4000元；三、驳回丁金文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8151元，由丁金文负担4656元（已交纳），由黄玉香、李凯、夏明辉、李爽负担3495元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李亚丽人民陪审员  徐雪芬人民陪审员  张国明二〇二〇年六月二十四日法官 助理  周 蕊书 记 员  张 雪