贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2473号上诉人（原审原告）：李树林，男，1987年1月16日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。上诉人（原审原告）：毛慧玲，女，1989年3月2日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被上诉人（原审被告）：桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司。住所地:桐梓县娄山关镇马鞍山。法定代表人：刘光明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴宗湖，系贵州雷霆律师事务所律师。上诉人李树林、毛慧玲因与被上诉人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司（以下简称浙贵广兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初6226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李树林、毛慧玲上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判:（1）被上诉人立即将办理商品转移登记有关文书交付上诉人；（2）从2015年6月7日起按已付购房款（432,862元）的日万分之一计算支付上诉人违约金至被上诉人实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；（3）判令上诉人立即退还燃气费2,600元；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、国家在2001年明文取消天然气初装费，一审按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》为依据，适用法律错误；2、被上诉人在本案中严重违约，未在合同约定的2014年3月31日前办理所有权初始登记，应当按照合同约定支付违约金，而法院查封在双方约定交付文书之后，故违约完全是被上诉人主观违约，并非客观原因；3、未逾期办证给上诉人造成损失，因逾期办证，会导致上诉人的房屋变现难，无法进行上市交易和在房价高峰期出售以及多缴纳契税24,240元；4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，损失数额最低应当按照日万分之一点五七计算，而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，被上诉人未在合同约定的期限内进行商品房初始登记，合同约定的标准日万分之一已低于实际损失造成的损失，一审判决按照日万分之零点一五支付违约金，严重损害上诉人的合法权益；5、国家计委、财政部《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》以及财政部《关于公布取消部分政府性基金项目的通知》，明确取消天然气初装费，而被上诉人在2013年12月31日交房时，仍然违规收取，明显违法，故特提起上诉。被上诉人未在本院二审期间提交书面答辩意见。李树林、毛慧玲向一审法院起诉请求：1.判令浙贵广兴公司立即为其办理位于桐梓县房屋所有权转移登记，并交付转移登记的相关文书；2.判令浙贵广兴公司自2014年4月1日起，以432862元为基数，按日以其万分之一的标准支付违约金至该房屋所有权转移登记办理完毕并交付转移登记的相关文书之日止（至2019年10月为88131元）；3.判令浙贵广兴公司即退还燃气开户费2600元；4.本案诉讼相关费用由浙贵广兴公司承担。一审法院认定事实：2013年7月15日，李树林、毛慧玲与浙贵广兴公司签订《商品房买卖合同》，由李树林、毛慧玲购买浙贵广兴公司位于桐梓县“君悦国际”Ｄ区Ｄ1栋1单元1-15-3号房屋，建筑面积121.25平方米，购房总价款为432862元。合同第三条约定“该商品房土地使用权年限自2010年11月16日起至2080年11月20日止。”第七条第二款约定，“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；第十二条第一款城市基础设施约定“1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；3.供暖：×年×月×日达到×；4.燃气：×年×月×日达到×；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第5.6.7项需要买受人自行办理开通使用手续”；合同第二十二条第三款约定，“（一）出卖人承诺于2014年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一的违约金承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。……”。合同签订后，李树林、毛慧玲按约定向浙贵广兴公司支付了购房款432862元，浙贵广兴公司向李树林、毛慧玲交付了房屋，并代收取李树林、毛慧玲燃气开户费2600元。后贵州燃气（集团）桐梓县燃气有限公司开具了燃气开户费的发票，李树林、毛慧玲领取了该发票。但浙贵广兴公司至今一直未向李树林、毛慧玲履行上述合同第二十二条约定的交付办理商品房转移登记有关文书的义务。另查明，2018年6月21日，桐梓县信访局向桐梓县国土资源局转办桐信字［2018］第295号《人民来信处理签》，要求处理李树林、毛慧玲所在的小区业主于2018年6月7日向桐梓县人民政府提出的“关于君悦国际Ｄ区全体业主强烈要求办理房产证的诉求”。还查明：2014年9月24日至2019年9月29日期间，案涉楼盘占用的位于桐梓县地块先后被重庆市巴南区人民法院、重庆市第五中级人民法院、重庆市第一中级人民法院、重庆市九龙坡区人民法院、重庆市南岸区人民法院、重庆市忠县人民法院、重庆市第二中级人民法院、浙江省安吉县人民法院、重庆市大渡口区人民法院查封，目前尚在查封期间的有：1.重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民执字第597号案件，查封期间为2019年9月29日至2022年9月28日；2.重庆市第一中级人民法院（2016）渝01执1411号案件，查封期间为2018年6月26日至2021年6月25日；3.重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107执1414号案件，查封期间为2019年8月7日至2022年8月6日；4.重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108执保37号案件，查封期间为2017年1月11日至2020年1月10日；5.重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民执字第415.416号案件，查封期间为2017年12月5日至2020年12月4日。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行自己的义务。根据合同约定，李树林、毛慧玲已付清购房款，浙贵广兴公司应于2014年3月31日前向李树林、毛慧玲交付办理商品房转移登记的有关文书，但浙贵广兴公司至今未交付，已构成违约，应承担违约责任。浙贵广兴公司应当尽快办理案涉房屋的商品房转移登记的有关文书，并交付李树林、毛慧玲。关于违约金问题，浙贵广兴公司辩称李树林、毛慧玲的诉请已超过诉讼时效，双方合同约定违约金的支付方式是以每日为单位累计计算，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属继续性债权，李树林、毛慧玲在浙贵广兴公司违约交付办理商品房转移登记有关文书期限届满后超过三年后起诉主张违约金，由于浙贵广兴公司的违约行为持续至今，故对浙贵广兴公司要求从起诉之日倒推三年起计算违约金，应予支持，但由于李树林、毛慧玲等业主已于2018年6月7日向桐梓县信访局书面反映要求浙贵广兴公司办理相关手续主张其权利，故对从2018年6月7日回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效期间，即浙贵广兴公司应当从2015年6月7日起计付李树林、毛慧玲违约金。关于违约金支付标准，浙贵广兴公司以李树林、毛慧玲要求按日支付已交房款万分之一的违约金过高为由，请求调减，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，由于李树林、毛慧玲没有提交因浙贵广兴公司的违约行为给其造成损失的证据，结合本案中浙贵广兴公司未能在约定期限内向李树林、毛慧玲交付办理商品房转移登记的有关文书，主要原因在于涉案房屋土地使用权被人民法院查封，并非浙贵广兴公司主观上故意违约。且浙贵广兴公司交房后李树林、毛慧玲已顺利入住，浙贵广兴公司未及时办理所有权转移登记文书并交付李树林、毛慧玲，虽然确实存在违约行为，但浙贵广兴公司的违约行为对李树林、毛慧玲的接房入住造成的危害和损失实际较小。故原审法院依据当事人的请求并综合考虑当事人的实际损失、预期利益、合同履行情况以及浙贵广兴公司实际违约原因等因素对违约金予以调整，酌情调减为浙贵广兴公司按日万分之零点一五标准支付，故浙贵广兴公司应从2015年6月7日起按已付购房款的日万分之零点一五计算支付李树林、毛慧玲违约金至浙贵广兴公司交付李树林、毛慧玲购买的商品房转移登记有关文书之日止。关于燃气开户费2,600元是否应当退还的问题，根据2014年4月17日贵州省人民代表大会法制委员会作出的《关于有关问题询问的答复》中明确的“根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”的内容，该费用在此答复之后立项开发的楼盘应当包含在商品房销售价格中。但案涉楼盘立项时间为2010年，燃气在此之后数年才进入桐梓县市场，且双方在合同及补充协议中均未明确约定燃气属案涉商品房的配套设施，浙贵广兴公司收取燃气开户费系代燃气公司收取，燃气公司亦向李树林、毛慧玲开具了发票。浙贵广兴公司并未实际使用该费用，故对李树林、毛慧玲要求浙贵广兴公司退还燃气开户费2,600元的诉讼请求，原审法院不予支持。综上判决：一、桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为李树林、毛慧玲办理完成并交付位于桐梓县娄山关街道办事处马鞍山君悦国际D区D1幢1单元15层1-15-3号商品房转移登记的有关文书，并支付违约金，违约金计算方式：从2015年6月7日起以432,862元为基数按日万分之零点一五支付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；二、驳回李树林、毛慧玲的其他诉讼请求。已减半收取的案件受理费1,064元，由桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金问题。当事人主张违约金过高请求予以调整时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九之规定，应当以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中，被上诉人在双方约定的时间内确实未将办理商品房转移登记的相关文书交付上诉人，但主要原因在于涉案房屋的土地使用权被人民法院查封，并非被上诉人主观恶意违约，加之涉案房屋已经交付给上诉人，上诉人亦未提供因未及时交付办理商品房转移登记的相关文书造成的损失证明，而上诉人主张的损失，并非实际遭受的损失，故一审判决本案当事人的实际遭受损失情况、预期利益和房地产开发市场的现实状况，将违约金标准调整为日万分之零点一五并无不当。关于燃气安装费是否应当退还问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条“城市基础设施”关于燃气的约定中，交付时间和达到交付条件处皆为“×”，可见，双方并未将燃气达到使用条件作为房屋交付的前提，因此，在合同中并未约定燃气的情况下，房屋价款当然也不可能包含燃气开户费。此外，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、贵州省人民代表大会法制委员会《关于有关问题询问的答复》认定2014年4月后新建的商品房项目不得再收取燃气开户费，而涉案项目在此之前已立项，故不属于前述答复认定的不收取天然气开户费的范畴，一审判决对此认定并无不当，本院予以确认。另，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》作为地方性法规，一审判决予以适用并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,218元，由李树林、毛慧玲负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 施正高审判员 贺灿灿二〇二〇年六月十日法官助理侯振伟书记员钟永海