呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初1760号原告：杨培和，男，无固定职业，住呼和浩特市。被告：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区通道北街富邦小区后二楼一号房。法定代表人：刘富富，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田振业，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭慧强，男，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司职员。原告杨培和与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称“富邦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行审理，原告杨培和、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人田振业到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨培和向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行原被告于2014年1月20日签订的《呼市富邦商厦回租合同》合同约定支付被告合同期内拖欠原告2015-2018年四年租金：3956元×4年=15824元；2、依法判令被告支付原告四年的违约金共计2932元，其中2015年：3956元÷365天×(365天×5年+150天)×4.35%=931元；2016年：3956元÷365天×(365天×4年+150天)×4.35%=759元；2017年：3956元÷365天×(365天×3年+150天)×4.35%=586元；2018年：3956元÷365天×(365天×2年+150天)×4.35%=414元;2019年3956元÷365天×(365天×1年+150天)×4.35%=242元；3、依法判令被告支付原告2019年的租金3956元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2002年8月28日原告购买了被告位于中山西路青城公园对面的富邦商业楼摊位。按购买合同约定富邦公司整体回租经营管理。被告每年以总购房款的10%返还原告作为租金。2014年1月20日，在被告富邦商厦办公地点续签了《呼市富邦商厦回租合同》。合同约定自2014年1月1日至2018年12月31日将柜台回租富邦公司，年租金为总房款的10%。支付方式为每年元月份支付上半年，七月份支付下半年租金。被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在与原告租赁合同2018年12月31日到期后未与原告签订新的租赁合同情况下，继续占用原告柜台经营牟利。并且被告于2016年在没有经过原告同意的情况下将包括原告摊位在内的富邦商厦商业区整体出租给了：“呼和浩特市金某家具博览有限责任公司”。双方合同约定自2016年至2026年，为期十年。但在富邦商厦继续正常经营的情况下，被告拒绝按上一期租赁合同支付租金，经原告多次维权情况下，被告也未有支付租金的意向。根据《中华人民共和国合同法》第236条规定，“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。”原告认为原告与被告签订的《呼市富邦商厦回租合同》规定了双方的权利义务，合同约定回租期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。被告在与原告租赁合同到期后，继续使用原告柜台经营牟利，形成不定期租赁合同关系。原告要求被告支付租金合理正当。被告拒付租金侵犯了原告的合法权益，因此原告要求被告支付2019年一年的租金3956元。请法院查明事实，作出公正的判决。被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司辩称，2018年之前的租金认可，2019年的租金不认可。租赁合同约定租期是从2014年1月1日至2018年12月31日，被告在租期届满后明确告知原告不再与其续签回租合同，且原告与案外人金某家具已签订新的租赁合同，且被告在与原告约定的租赁期限届满前，已将案外人金某家具诉至法院，要求解除涉案摊位的租赁合同，但案外人在判决生效后，仍强行占用不予腾退，导致被告无法向原告返还摊位，由此产生的占有使用费应由金某家具向原告支付。违约金也不予认可，合同无约定。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：1、原告向被告购买了位于呼和浩特市××区#的精品柜台。2014年1月20日，原告与被告签订呼市富邦商厦回租合同，约定：“回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦壹层21a-183#柜台，房款总额为39560元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金3956元。租金支付方式：每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金。本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”2、2016年6月23日，被告与案外人呼和浩特市金某家具博览有限责任公司签订租赁合同，被告将富邦商厦包括本案涉诉的柜台出租给呼和浩特市金某家具博览有限责任公司。被告于2018年11月9日起诉呼和浩特市金某家具博览有限责任公司，要求解除合同，支付租金、违约金等。本院于2019年3月29日作出（2018）内0103民初4545号民事判决书。后被告不服上诉于呼和浩特市中级人民法院。呼和浩特市中级人民法院现已作出（2019）内01民终3594号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现呼和浩特市金某家具博览有限责任公司未将占有使用的柜台返还被告。3、原、被告签订回租合同到期后，富邦公司未与原告办理退还摊位手续，仍继续租赁使用案涉摊位。本院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，原、被告于2014年1月20日签订的呼市富邦商厦回租合同系双方真实意思表示，属合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。被告对租赁期间内的租金15824元予以认可，本院予以支持。关于2019年的租金，租赁期间届满后，被告在继续使用租赁物。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此原、被告于2014年1月20日签订的呼市富邦商厦回租合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告应按原回租合同约定支付租金。2019年租金的给付已到履行期，被告拖欠租金已构成违约，故对于原告主张的2019年度租金3956元，本院予以支持。关于违约金，被告未按合同约定支付原告租金已构成违约，应向原告承担违约责任，回租合同约定：“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法，而原告因被告违约所产生的损失为被告逾期付款产生的利息损失，故原告主张的违约金按4.35%予以计算，以1978元为基数，从2015年2月1日计算至2020年5月30日；以1978元为基数，从2015年8月1日计算至2020年5月30日；以1978元为基数，从2016年2月1日计算至2020年5月30日；以1978元为基数，从2016年8月1日计算至2020年5月30日；以1978元为基数，从2017年2月1日计算至2020年5月30日；以1978元为基数，从2017年8月1日计算至2020年5月30日；以1978元为基数，从2018年2月1日计算至2020年5月30日；以1978元为基数，从2018年8月1日计算至2020年5月30日；以1978元为基数，从2019年2月1日计算至2020年5月30日；以1978元为基数，从2019年8月1日计算至2020年5月30日，合计2649.19元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告杨培和租金19780元及违约金2649.19元；二、驳回原告杨培和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计180元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担177元，原告杨培和负担3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 张美玲 二○二○年六月十八日书记员 张思颖