上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91784号原告：刘翠，女，1971年5月20日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张玉霞，上海市金马律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈博灵，上海市金马律师事务所律师。被告：戴景新，男，1952年12月15日生，汉族，户籍地江西省吉安市。第三人：上海黎港投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区高设路XXX号。法定代表人：陈黎明，董事长。委托诉讼代理人：陈建明。原告刘翠诉被告戴景新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序审理，期间经原告刘翠申请，本院依法追加上海黎港投资管理有限公司(以下简称黎港公司)为本案第三人，并于2019年12月24日、2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告刘翠及其委托诉讼代理人张玉霞、被告戴景新、第三人黎港公司的委托诉讼代理人陈建明到庭参加诉讼。因疫情防控原因，本案于2020年1月24日至2020年4月2日中止审理。本案现已审理终结。原告刘翠向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《店面租赁合同》；2、判令被告返还原告押金人民币(以下币种同)5,000元；3、判令被告赔偿原告可得利益损失230,000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年5月15日签订《店面租赁合同》，约定被告将浦东新区高宝路XXX号店面(以下简称系争店面)出租给原告，租期为五年从2017年6月15日起至2022年6月15日止，租金为每年120,000元。后原告经被告同意将系争店面转租给上海胜宇房产中介有限责任公司(以下简称胜宇公司)，并于2017年8月6日签订《商铺租赁合同》，约定租期为2017年8月15日至2022年6月15日，租金为每年180,000元。2018年3月，被告无故要求提前收回房屋。原告认为被告的行为已构成违约，应当赔偿原告的损失，故提起本案诉讼。被告戴景新辩称，同意解除与原告的租赁合同。依照合同约定原告应当在2018年5月15日缴纳下一年度的租金，未按时支付房租被告可以收回房屋，但原告直至2018年8月15日仍未支付，所以被告才在此后将系争店面收回，被告也未收取过原告5,000元押金，故不同意原告的其余诉讼请求。第三人黎港公司述称，原、被告之间的租赁关系与第三人无关，第三人与被告无论口头还是合同都约定不能转租。因被告自己经营亏损严重，所以在2015年时第三人同意被告转租，但是由于原告经营的浏阳蒸菜馆，需要具备食品经营许可和营业执照，所以第三人是不同意被告将系争店面转租给原告的。因为第三人未与原告建立租赁关系，所以第三人是不向原告收房租的。本院经审理认定的事实如下：2017年4月14日原、被告签订《商面出租临时协议》，约定内容为“高宝路XXX号商面出租给刘翠老师到2017年6月15日止(租金已交)，后面续租开发商涨价、涨多少由承租人刘翠老板承担，出租方不负任何责任。”2017年5月15日原告(承租人、乙方)与被告(出租人、甲方)签订《店面租赁合同》，约定甲方将系争店面出租给乙方，租期共五年，自2017年6月15日起至2022年6月15日止。第三条约定系争店面每年租金为12万元，租金按年结算，由乙方在每年5月15日交付给甲方，甲方收款后应提供给乙方收款手续。第五条约定，在租用期间内如需转租给第三人使用时必须取得甲方同意，未经甲方同意如私自转租他人甲方有权终止合同、收回房屋，乙方并要承担一切损失。同日，原告向被告支付了一年店租12万元，被告向原告出具了《收据》。2017年7月30日被告签署《委托书》，内容为“通过店主戴景新与刘翠协商决定，戴景新同意高宝路XXX号店面刘翠租给胜宇地产，租借期从2017年6月15日—2022年6月15日止。在每年按原订立合同在于每年伍月十五日之前交清本年度租金。如拖延未交，戴景新有权收回店面，一切损失由刘翠承担。”2017年8月6日原告与胜宇公司签订《商铺租赁合同》，约定原告将系争店面出租给胜宇公司，租期从2017年8月15日起至2022年6月15日止，年租金为18万元。2018年8月15日上海市浦东新区市场监督管理局向胜宇公司高宝路分公司核发营业执照，营业场所为上海市浦东新区高宝路XXX号1层。2018年7月4日原告向被告发送短信称“戴老板，你现在光光躲着不露面也不是个事了。曹总(胜宇公司员工)刚给我打电话说他们公司里面准备走法律程序了，而且他们跟姓陈的(原、被告称其是第三人黎港公司的老板)已经接上头了。你抓紧时间跟我联系”。2018年7月8日原告向被告发送短信称“戴老板，现在事情大家已经谈好了，我也不想追究你的责任，你抓紧出来把营业执照撤掉，合同照常履行。回电话给我”。2018年8月22日原告向被告发送短信称“老戴，五年的合同在你手上，你为什么要妥协？姓陈的贪心不足，你为什么还配合他，本来我跟**刚支持你，让你五年的合同履行完。你偏偏被姓陈的牵着鼻子走，有钱不知道赚。后面如果你把合同毁掉，你不但赚不到钱，你也会吃官司”。2018年8月23日原告向被告发送短信称“戴老板，你想一下如果作(昨)天我不走掉，要按照姓陈的要求把一年合同签了，一年以后合同到期是不是那个房子跟我们一点关系都没有。现在唯一的办法就是不能交出合同。不交房租，逼着他按原合同履行。这样你还有一点赚头。”被告确认收到上述短信，但均未回复。2018年8月24日被告与胜宇公司签订《商铺租赁合同》，约定被告将系争店面出租给胜宇公司，租期从2018年8月15日起至2022年6月14日止，每年租金为144,000元。审理中，原告向本院陈述到，之前的房租是通过现金方式支付，2018年7月之前，由于无法联系上被告，所以未能按照合同约定的期限交纳房租；8月22日是被告通知其一起至第三人处交房租，但是第三人没有收，后来被告与第三人发生争执，第三人还曾说要签一年的合同并且要涨房租，具体涨多少没有说，其觉得事情无法继续就自行离开了；2019年2月其起诉胜宇公司要求支付房租时才知道被告已经直接与胜宇公司签订了租赁合同；因原、被告的租赁合同客观上无法继续履行，所以要求解除合同，并要求被告返还押金及赔偿可得损失；原告将从系争店面转租给胜宇公司，每月的房租差价是5,000元，胜宇公司的房租支付至2018年8月15日，根据剩余的合同期，租金差价损失为23万元。此外，其还认为《商面出租临时协议》中约定“后面续租开发商涨价、涨多少由承租人刘翠老板承担”指的是原、被告的租赁合同履行完毕后原告若续租，其后涨价的部分才由原告承担。被告陈述到，其在2018年4、5月份回老家申请宅基地建房屋，2018年6、7月份回上海两三次配合胜宇公司办理营业执照，期间电话一直保持畅通；由于原告不相信第三人黎港公司要上涨房租，2018年8月22日其还陪同原告到黎港公司处协商，并表示愿意与原告共同承担涨价部分，但原告仍不同意支付房租；因原告拒绝支付上涨的房租，被告单方解除与原告的租赁合同并与案外人胜宇公司签订了租赁合同。第三人陈述到，其在2012年就通过口头约定的方式把系争店面出租给被告，2018年4、5月份其告知被告要收回系争店面，但随后一段时间找不到被告，直到2018年5月底被告才出现，其就在2018年6月与被告签订了书面的租赁合同；原告确曾于2018年7月提出向其交纳房租，但其认为双方没有合同关系所以未收取；其否认在2018年8月22日与原、被告当面协商过系争店面的租期及租金涨价的事宜；系争店面也是其从开发商处租赁而来，7%的房租是开发商要涨。以上事实，由《店面租赁合同》《商面出租临时协议》《委托书》《收据》、短信记录等证据及原、被告和第三人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告就系争店面签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。关于双方租赁合同解除的原因，被告主张系因原告不同意开发商涨房租并且未支付合同约定的租金所致。但是从本案查明的事实来看，第三人不承认自己为开发商也否认曾经向原告提出过涨房租的事实，被告也未向本院提交相关开发商的信息且未举证开发商提出涨房租的证据，故在原、被告对支付租金的金额和支付对象存在争议的情况下，原告暂未支付租金也具有合理的理由。此外，被告称其本人2018年4-5月在江西老家建房，6-7月份也仅是因为配合胜宇公司办理营业执照回过上海两、三次，第三人称其在2018年7月拒绝了原告向其缴纳房租，原、被告也均认可2018年8月22日双方曾到第三人处协商租赁事宜但未果，故原告未能在依照合同约定的期限以现金形式缴纳房租不能单独归咎于原告一方。被告未经催告原告支付租金，就于2018年8月24日将系争店面另行租赁给胜宇公司，显属违约。现原告要求解除合同，被告亦表示同意，故本院对原、被告解除租赁合同的合意行为予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告主张的可得利益损失，原告租赁系争店铺后用于出租，从其与胜宇公司签订的租赁合同来看，正常出租的情况下有利润的事实可予确立，但是由于租赁业务亦属于商业经营行为，而影响商业行为获利的因素诸多，原告仅以租赁合同的期限推算利益损失不具有盖然性，故本院酌情确定被告应赔偿原告损失60,000元。被告否认收到过原告押金5,000元，原告也未就此提交被告收取过该款项的证据，故对原告要求被告返还押金5,000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告刘翠与被告戴景新签订的《店面租赁合同》；二、被告戴景新于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘翠损失60,000元；三、驳回原告刘翠的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,825元，减半收取计2,412.5元，由原告刘翠负担1,898.50元，被告戴景新负担514元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年六月十五日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。