江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终681号上诉人（原审原告）：魏运鸿，男，1971年10月17日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。委托诉讼代理人：卢全，江西法正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司，住所地：江西省永修县涂埠镇新城，统一社会信用代码：913604256697516900。法定代表人：吴需要，该公司副总经理。委托诉讼代理人：汪斌，江西名大律师事务所律师。原审第三人：熊秋香，女，1972年7月15日出生，汉族，住江西省永修县。上诉人魏运鸿因与被上诉人江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司（以下简称“嘉诚天地公司”）、原审第三人熊秋香商品房销售合同纠纷一案，不服江西省永修县人民法院（2019）赣0425民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人魏运鸿的上诉请求：撤销原判，改判解除双方合同，被上诉人返还全部购房款2200000元及利息95700元，同时判令其承担赔偿不超过已付房款一倍的赔偿责任即2200000元。事实与理由：我方于2018年7月10日在案涉房屋进入法院拍卖程序之后才知晓已经抵押的事实。一审法院以熊秋香2017年5、6月份得知此事实推定我方知道或应当知道此事实是错误的。魏堃代为未支付的50万元应算入我方的购房款。被上诉人嘉诚天地公司辩称：一审认定熊秋香在2017年5、6月间得知抵押的事实，依据的是原一审的庭审笔录。上诉人和魏堃有重复计算的行为，一审法院把这50万元全部算到魏堃支付的房款并无不当。原审原告魏运鸿向一审法院起诉请求：1、判令被告依法向原告返还全部购房款2200000元及利息95700元（按中国人民银行同期贷款利率，应计算至全部款项付清之日止的利息，现暂计算至起诉日止；2、请求判令被告依法向原告赔偿2200000元；3、要求被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年12月13、14日，原告、案外人魏堃、熊秋香分别与被告嘉诚天地公司签订《协议合同书》，约定被告将嘉诚天地佳苑小区3-4号楼商铺出售给原告、魏堃、熊秋香，使用权三人同等，一层4-1008、3-1009、3-1010三间商铺（总面积163.37平方米）价格为1390000元，三人一人一间，二层3-4#2001商铺（面积1692.65平方米）价格为7610000元，办理产权时分割成三个产权证；该商铺具体付款方式为：原、被告签订协议时，原告一次性付给被告900000元，2016年12月28日前支付400000元，2017年3月28日前支付500000元，2017年6月28日前支付400000元，剩余200000元在被告办好以上商铺产权证时一次性支付，被告承诺2017年6月28日房款到位后3个月内办理产权证。合同签订后，原告分别于2016年12月14日向被告公司杨君健转账1000000元，2017年6月28向被告公司吴需要转账400000元，合计1400000元。因该商铺于2015年由被告出租，签订买卖协议书后，被告将以上商铺使用权转给原告，之前的租赁合同内容不变，租房保证金由原告等收取，租金亦自此由原告等人收取。2017年5、6月间，商铺共同购买人熊秋香得知案涉房屋被抵押事实，其告之另一购买人魏堃。2017年年底原告、魏堃、熊秋香与原商铺承租人签订商铺出租合同，并轮流收取租金。2018年9月26日原告向法院提起诉讼。还查明，2015年1月4日，被告将案涉商铺抵押给中国农业银行股份有限公司永修支行，2016年5月6日，永修县人民法院作出判决确认中国农业银行股份有限公司永修县支行对上述商铺享有优先受偿权，抵押权人申请对该房屋进行查封拍卖，而后于2018年10月12日撤回执行申请。被告陆续偿付该抵押债务，截止2018年12月10日该抵押债务尚欠本金987597.41元未付；至2019年11月18日该抵押债务尚余本金677597.41元未支付。一审法院认为，本案系因转让抵押财产导致的纠纷，根据庭审双方争议焦点如下：焦点一、被告向原告出售案涉房屋时是否故意隐瞒抵押事实。原告指出被告在签订房屋买卖协议书时未向其告知该房屋已经抵押的事实，被告提请了罗绍平、苏晓峰等证人出庭作证，只能证明原告及案外人系在2017年知晓该抵押事实，而证人陈某关于熊秋香于2016年国庆前向其咨询抵押房屋的证言，由于熊秋香当庭否认，且被告无其他证据佐证，故认为被告提供的证据不足以证明其在签订合同时向原告明确告之房屋抵押事实，据此，对被告在与原告签订合同时隐瞒案涉房屋抵押的事实予以确认。焦点二、双方签订的合同效力及履行问题。因被告隐瞒抵押事实，双方签订的合同效力待定，属于可撤销、可变更合同，据此原告及抵押权人均可主张权利救济。针对原告，根据法律规定，其有权在一年内对合同效力进行主张。根据查明的事实，共同购房者熊秋香于2017年5、6月间得知商铺抵押事实，并告之其他同批购房人，由此可知原告在2017年6月知道或者应当知晓该房屋的抵押事实，原告自此时开始有权就合同效力及权利救济提出主张，但原告并未提出，反而是以与承租人签订承租协议、收取该房屋租金等行为，继续履行合同。2018年9月26日原告向法院起诉主张权利，已经超出一年除斥期间；而针对案涉房屋抵押权人即中国农业银行股份有限公司永修县支行作为有权主体并未提出合同效力问题的主张，而是于2018年10月9日出具证明，表明抵押权人是对案涉商铺的交易并不反对，且希望通过交易资金涤除抵押，从而实现抵押权。因此原、被告的合同有效并不存在继续履行障碍。原告主张合同效力待定，要求被告返还房款、利息，并赔偿一倍房款的诉请，超出了法定权利主张期限，且在继续履行合同后又主张权利，不利于维护交易安全，亦不符合保障抵押权人、抵押人以及受让人三方利益平衡的立法精神，故不予支持。关于被告提出原告无单独诉讼的权利，不是适格主体的答辩意见。被告与包括原告在内的三人分别签订合同，分别确定价款及支付进度、金额，且产权证书可单独办理。因此原告可以依据合同的相对性单独诉讼，故对被告的该答辩意见不予以采纳。综上，本案经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十五条之规定，判决：驳回原告魏运鸿的全部诉讼请求。本诉受理费42766元，由原告魏运鸿负担，反诉受理费7499元，由被告江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司负担。双方当事人在本案二审期间均未提交新的证据材料。本院查明的事实：2015年1月4日，九江远宏新型建材实业有限公司向中国农业银行股份有限公司永修支行贷款650万元，江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司提供嘉诚天地佳苑小区3-4号楼一层商铺163.37平方米（三间门面）和二楼1141.1平方米予以抵押担保。2016年5月6日，永修县人民法院作出判决确认中国农业银行股份有限公司永修县支行对上述商铺享有优先受偿权，抵押权人申请对该房屋进行查封拍卖。因抵押物拍卖流拍，2018年10月12日中国农业银行股份有限公司永修县支行撤回执行申请。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实基本一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案被上诉人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，甚至因为诉讼导致涉案房屋被查封拍卖。截至目前因第三人欠款未还清涉案房屋仍被抵押，双方商品房买卖合同目的不能实现，上诉人主张解除双方合同，于法有据，本院予以支持。关于上诉人已付购房款的数额。涉案证据显示，上诉人实际银行转款1400000元。另有500000元魏堃的转款在魏堃诉被上诉人商品房销售合同纠纷一案中已被认定，不宜再计算。还有30万元，没有相应的证据证实，本院不予认定。故本院认定上诉人已付购房款为1400000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案被上诉人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同被解除，上诉人请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，符合法律规定，但返还的已付购房款应为本院认定的1400000元。考虑到上诉人、魏堃、熊秋香与原商铺承租人签订商铺出租合同，并轮流收取租金的实际情况，本院认为赔偿金以已付购房款0.2倍即280000元足以体现对被上诉人的惩罚性。综上，魏运鸿的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销永修县人民法院（2019）赣0425民初720号民事判决，即“驳回魏运鸿的全部诉讼请求”；二、解除2016年12月14日江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司与魏运鸿签订的《协议合同书》；三、被上诉人江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司在本判决生效后十日内返还上诉人魏运鸿购房款1400000元及利息（以1000000元为基数，自2016年12月15日按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止；以400000元为基数，自2017年6月29日按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；四、被上诉人江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司在本判决生效后十日内赔偿上诉人魏运鸿280000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费42766元，二审案件受理费42766元，共计85532元，由上诉人魏运鸿负担48000元，被上诉人江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司负担37532元。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  李 进二〇二〇年六月十二日书记员  陈 昕