上海市宝山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0113民初5280号 原告：石金明，男，1968年3月21日生，汉族，户籍地安徽省安庆市。 委托诉讼代理人：徐豪，安徽有为律师事务所律师。 被告：上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。 法定代表人：韩德宝，总经理。 委托诉讼代理人：孟建俊，上海德美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈中皓，上海德美律师事务所律师。 原告石金明与被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司(以下简称鑫力公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石金明及其委托诉讼代理人徐豪，被告鑫力公司的委托诉讼代理人陈中皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石金明向本院提出诉讼请求：1，要求鑫力公司返还2017年2月14日至2017年4月1日期间的租金共计人民币66,990.5元(以下币种均为人民币)；2，要求鑫力公司退还租金1万元和转让款3万元；3、要求鑫力公司退还押金47,873元；4、要求鑫力公司赔偿因合同无效造成的损失643,020.70元。事实和理由：2011-2014年期间，石金明先后与鑫力公司签订了四份租赁合同，合同约定，石金明承租位于真大路XXX号的厂房四套，租用面积共计2,045平方米，租赁期限为5-8年不等，年租金为574,576元。合同签订后，双方均按照约定履行各自义务。石金明在征得鑫力公司同意后对租赁房屋进行了部分的装修、改造，共计花费918,601元。2017年2月，相关部门对真大路XXX号厂区进行整改，石金明自此丧失了对租赁物的使用权。2017年4月，石金明向法院起诉，法院依法判决双方租赁合同无效等。该案还在二审期间即2017年5月，租赁物被强制拆除，石金明遭受了重大经济损失，为维护自身合法权益，故向法院起诉并提出上述诉讼请求。 被告鑫力公司辩称，不同意石金明的全部诉讼请求。其中有三份合同的承租方应为百纳公司，石金明并非适格主体。本案系争的租赁物于2017年3月15日开始查封，只能出不能进，故不同意返还租金；对于租金1万元，不予认可，该房屋一直由石金明正常使用直至清场；转让款系石金明与高善伟之间的事情，与鑫力公司无关；对于押金，需要石金明提供原始凭证。对于损失，无法确认施工合同的真实性，鑫力公司从来没有同意石金明进行搭建，而且石金明的违章搭建是导致整个承租区拆违的原因之一，相关损失应该由其自行承担。 本院经审理认定事实如下： 宝山区真大路XXX号厂区属案外公司中路股份有限公司(以下简称中路公司)所有。2009年6月起，鑫力公司向中路公司承租真大路XXX号厂房后用作仓储、物流办公及租住使用。2014年12月26日起，宝山区大场镇人民政府等部门向中路公司发出告知书，表示真大路XXX号内存在多处违法建筑，要求其尽快清退租赁业主等。 2015年1月至2016年1月，中路公司陆续向鑫力公司发函，要求终止双方租赁合同，鑫力公司做好全部转租户的清退工作。 2016年4月，中路公司起诉至本院要求解除与鑫力公司的租赁合同等。本院经审理依法判决解除中路公司与鑫力公司之间的租赁合同等。该案经二审维持后已生效。 2017年4月，石金明起诉至本院[(2017)沪0113民初8038号]要求鑫力公司恢复对真大路XXX号厂区内供水、供电及保障厂区内正常通行，同时要求中路公司配合鑫力公司履行上述义务，并要求鑫力公司赔偿停水停电等造成的损失10万元。2017年5月11日，本院依法判决：石金明与鑫力公司就真大路XXX号厂区内相关房屋签订的租赁协议均无效；石金明于判决生效之日起十日内将上述房屋返还给中路公司；驳回石金明的各项诉讼请求。该案判决经二审维持。 2011年至2014年间，石金明与鑫力公司签订五份租赁协议。第一份协议约定，石金明向鑫力公司承租真大路XXX号，租用面积为200平方米，租赁期间7年，2011年5月10日至2018年5月9日止。年租金为51,100元，每三年递增5%。第一次付四个月租金，金额为17,000元(其中一个月为押金，合同期内乙方退租，押金不退，用作补偿甲方损失)。第二份协议约定，石金明承租真大路XXX号院内12-1库房与冷库通道上面空间，大约70平方米，自行搭建办公用房，合同到期后或中途退约必需恢复原样。租期八年，从2011年7月1日至2019年6月30日止，年租金为1万元，每三年递增5%。第三份协议约定，石金明承租真大路XXX号，租用面积约为728平方米。租期八年，2011年7月1日至2019年6月30日止，年租金191,316元，每三年递增5%。第一次付四个月租金，金额为63,772元(其中一个月为押金，合同期内乙方退租，押金不退，用作补偿甲方损失)。第四份协议约定，石金明承租真大路XXX号，租用面积为210平方米，租期7年，2012年10月1日至2019年9月30日止，年租金为57,480元，每三年递增5%。第一次付四个月租金，金额为19,160元(其中一个月为押金，合同期内乙方退租，押金不退，用作补偿甲方损失)。第五份协议，约定石金明承租真大路XXX号，面积为907平方米，租期5年，2014年7月1日至2019年6月30日止。年租金为274,680元，每三年递增5%。第一次付四个月租金，金额为91,560元(其中一个月为押金，合同期内乙方退租，押金不退，用作补偿甲方损失)。 2017年2月10日，石金明分别就728平方米仓库、210平方米仓库及907平方米仓库向鑫力公司支付租金，期限和金额分别为：2017年1月1日至4月1日50,220元；2017年1月1日至4月1日15,088元；2016年12月29日至2017年3月29日68,673元。 审理中，石金明提供三份收据，2012年2月16日交款金额300元；2012年9月23日交款金额4,790元；2014年6月20日交款金额22,890元。上述三份收条的收款事由均载明房租押金。石金明表示其根据5份租赁协议分别支付了5次押金，除了已提供的三份押金分别对应70平方米、210平方米、901平方米房屋外，还有728平方米仓库押金15,943元，及200平方米仓库押金4,250元的收据已经遗失。鑫力公司表示对三份押金收据没有异议，对没有收据的押金不予认可。 石金明为证明3万元转让费，提供了由鑫力公司于2014年7月5日出具的物品移交清单，证明了石金明以3万元从上家高善伟处受让了物品及办公用品(5T行车一台、车间内办公用房150平方米……车间内铁架、围栏)，其中2万元由鑫力公司收取。石金明认为该3万元系鑫力公司基于无效合同取得的财产故应该予以返还。鑫力公司认为转让系石金明与案外人高善伟之间的法律关系，与鑫力公司无关，且石金明也未提供收据证明已经将2万元支付给了鑫力公司。 石金明为证明其损失，提供了2011年-2013年间四份施工合同(金额总计为918,601元)、11份收条(金额总计为917,800元)、15张照片、证人桂某某的证言，证明石金明承租本案系争房屋后前后投资了918,601元用于装修、扩建，现按70%来主张。鑫力公司对上述证据的真实性均不予认可，认为其施工并未获得鑫力公司的同意，对证人证言亦不予认可，认为石金明的扩建行为违法，且鑫力公司对其违法扩建不清楚，合同约定租赁期间不得改变设施结构。 在审理中，石金明表示就5份合同均被法院判决无效后，向高院进行了申诉，高院已全部驳回，现服从判决结果，确认5份合同均为无效。石金明与鑫力公司一致确认2017年2月14日收到了整改通知，3月15日开始停水停电、限制通行。 本院认为，石金明与鑫力公司之间就真大路XXX号厂区内相关房屋签订的租赁协议已经生效判决确认为无效。鑫力公司仅以合同抬头注明的百纳公司来抗辩称石金明非本案适格原告的意见，本院不予采纳。根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方在庭审中确认系争房屋从2017年3月15日起停水停电、限制通行，故本院认为石金明应支付截至该日的使用费，石金明提供了三份收据证明其分别支付使用费至2017年3月29日、2017年4月1日止，本院确认鑫力公司共计返还石金明使用费22,331元。因租赁合同均已被确认为无效，鑫力公司根据合同收取的押金亦应予返还。本院确认鑫力公司返还石金明押金27,980元。石金明表示还有两份押金要求一并返还，但未提供相应的收据予以证明，本院不予采纳。石金明表示为70平方米的租赁合同支付了租金1万元，因鑫力公司未实际交付房屋，故要求鑫力公司返还该1万元。但石金明就该1万元的支付未提供相关证据，鑫力公司对此也不予认可，故本院对该项诉请亦不予采纳。对于转让款3万元，本院认为，根据石金明提供的物品移交清单显示，石金明确实在承租房屋后为了生产经营受让了清单内物品等，现双方租赁合同均被认定为无效，且现场已经被拆除，本院考虑到双方在本案中的过错程度，故酌情确定鑫力公司赔偿3,500元。 根据查明的事实来看，鑫力公司承租真大路XXX号厂区后违章搭建并违法分割出租，经过多年整治均未见效，而石金明在明知该处系厂区的情况下，对其承租部分进行违章搭建、违法经营并以办公用房对外出租，双方行为均严重违反社会安全规范。现因现场的违章搭建等均已被拆除，石金明提供了相关施工合同、收据、证人证言来证明其投入总额，本院予以确认。根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，鑫力公司与石金明均进行了违法搭建，双方对合同无效均需承担责任。石金明的搭建从2011年开始，且合同约定的租赁期限最迟到2019年6月30日，故本院综合考虑搭建扩建部分折旧、双方在本案中的过错等酌情确认鑫力公司赔偿石金明122,500元。鑫力公司表示其没有同意过石金明进行搭建，但双方合同中约定了由承租方自行搭建办公用房等内容，故鑫力公司的该抗辩意见，本院不予采纳。故综合上述两项，鑫力公司赔偿石金明损失共计126,000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石金明返还使用费22,331元； 二、被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石金明返还押金27,980元； 三、被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告石金明损失共计126,000元； 四、驳回原告石金明其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,650元，减半收取计2,825元，由原告石金明负担2,260元，由被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司负担565元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 羊焕发 二〇二〇年六月十九日 法官助理 茅海灵 书 记 员 朱 丹 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。