河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终838号 上诉人（原审原告、反诉被告）：邱胜利，男，1969年10月13日出生，汉族，农民，住南宫市。 委托诉讼代理人：彭涛，南宫市便民法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：河北硕宇房地产开发集团有限公司，住所地邢台市桥西区钢铁北路消防科技综合楼四层。 法定代表人：史布阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张春远，河北章理桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛红霞，该公司员工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司，住所地南宫市育才路西侧。 负责人：史布阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张春远，河北章理桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛红霞。 上诉人邱胜利、河北硕宇房地产开发集团有限公司因与被上诉人河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省南宫市人民法院（2019）冀0581民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邱胜利及其委托诉讼代理人彭涛，上诉人河北硕宇房地产开发集团有限公司及被上诉人河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司共同委托诉讼代理人张春远及毛红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱胜利上诉请求：1、请求依法维持南宫市人民法院（2019）冀0581民初338号判决第一、二、三项；撤销南宫市人民法院（2019）冀0581民初338号判决第四、五项，并改判为被上诉人支付上诉人购房总差价263,320元和已付购房款一倍181,985元共计445,305元。2、本次诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人不存在过错，其一：购房过程中，上诉人是弱者，处于被动地位；被上诉人是强者，处于主动地位。首付款数目是售楼处的工作人员计算出来的，交房时间是售楼处的工作人员口头告知的，储藏间的价格约定交房时告知等。所以手续不完备应由被上诉人负责。其二：被上诉人心存不良，自2018年5月起至当年10月，上诉人多次向售楼处催问交房事宜，先是答复等一等，后来要加钱，从未告知首付款不足或购房协议作废。其三：首付款差额是被上诉人与建筑商之间的事，上诉人充其量是第三者。被上诉人与建筑商约定首付差额从工程款中扣除在先，偿还工程款在后，与上诉人没关系。其四：建筑商工程款尚未全部结清，而且被上诉人于还款前将房屋违约另售于其他人，所以上诉人不存在违约问题。2、上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议书》合法有效，且该协议书为商品房买卖合同。该合同在被上诉人违法将房屋卖于第三方的情况下被迫终止，那么上诉人在诉讼活动中止后另购房屋的差价应视为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条所说的经济损失，也就是说，上诉人损失的是一套房子的差价而不是首付款所能购房屋的差价，被上诉人违约获利的是一套房子的差价，而非赔偿一部分差价。 河北硕宇房地产开发集团有限公司及河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司答辩称，一审法院认定邱胜利一方存在违约行为正确，邱胜利一方应当按照双方的协议约定，向我方支付相应的违约金。 河北硕宇房地产开发集团有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销河北省南宫市人民法院（2019）冀0581民初338号民事判决的第一项、第三项利息20,770元、第四项赔偿款197,815.5元，依法改判扣除违约金32,797元后将剩余购房款131,188元返还给被上诉人；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，认定事实错误，依法应支持上诉人的上诉请求。一、本案认购协议书不属于商品房买卖合同。一审法院认定涉案的认购协议属于商品房买卖合同是错误的，该认购协议约定七日内保留房号，若未按约定支付房款，上诉人有权将本房屋另行出售，该认购协议自动失效，另外该协议并没有约定涉案房产的交付条件，如水电、燃气设施、物业等交付条件。从上述情况可以看出该涉案认购协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该认购协议仅仅是双方为了签订商品房买卖合同所签署的预约合同，认购协议的性质并不是正式的商品房买卖合同。二、一审法院认定的事实错误，上诉人不存在违约行为。本案中一审法院认定了被上诉人没有按照认购协议的约定足额支付首付款，这是正确的。那么在被上诉人存在违约的情况下，依据认购协议的约定“自本认购协议签署之日起七日内为房号保留期，认购人应在此期间内按约定付款方式及金额交付房款，否则本公司有权将此房屋另行出售，本认购协议自动失效”，该认购协议因被上诉人不足额支付首付款已经失效。在此情况下上诉人将该房屋另行出售不应认定为上诉人违约，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。三、一审法院以《南宫市商品房销售价格手册》为依据来认定本案的房屋差价是错误的，该价格手册并不是涉案房产实际的成交价格，以此来认定明显不当。 邱胜利答辩称，一审法院认定事实比较清楚，请求二审法院依法驳回河北硕宇房地产开发集团有限公司的上诉请求。 河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司答辩意见同河北硕宇房地产开发集团有限公司的上诉意见。 邱胜利向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告2017年2月17日签订的南宫市兰德花园小区1号楼3单元403室的《商品房认购协议》合法有效。2、依法判令二被告履行合同义务，立即与原告签订南宫市兰德花园小区1号楼3单元403室的《商品房买卖合同》并办理备案手续。3、依法判令二被告为原告办理南宫市兰德花园小区1号楼3单元403室的商品房贷款手续。4、依法判令二被告为原告办理南宫市兰德花园小区1号楼3单元403室的交房手续。5、诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，邱胜利变更诉讼请求为：1、依法确认原告与被告2017年2月17日签订的南宫市兰德花园小区1号楼3单元403室的《兰德花园认购协议》合法有效，确认该认购协议为正式商品房买卖合同。2、判令二被告双倍返还原告已付购房款327,970元，已付房款利息20,770元（以163,985元为基数，以银行同期同类贷款利率4.75%自2017年2月17日计算至2019年10月17日），赔偿楼房购房差价272,345元，合计621,085元。 被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司提出反诉，具体诉讼请求为：1、判令解除双方签订的《兰德花园认购协议》。2、判令被反诉人向反诉人支付违约金54840元。3、判令被反诉人承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告（反诉被告）邱胜利围绕诉讼请求依法提供了如下证据：1、兰德花园《商品房认购协议书》、河北硕宇房地产开发有限公司南宫分公司的收据，以证明与二被告（反诉原告）签订了商品房认购协议并交纳了首付款。2、王杰的书面证词，以证明王杰代表毕兰伟与邱某达成协议，由邱某帮助销售无预售许可证的兰德花园小区1号楼商品房，房款用于偿还硕宇公司欠付邱某的工程款，邱某为了尽快回收资金向购房者让利每平方米150元，该款在硕宇公司偿还邱某工程款项时扣除。与购房者无关。3、证人邱某的书面证词并申请邱某出庭作证。邱某出庭证明，2017年春节前邱某找硕宇公司毕兰伟催要工程款未果，春节后毕兰伟让其销售楼房用于偿还工程款，邱某介绍邱胜利购买兰德花园的楼房，经商议，确定每平方米3450元，邱胜利能够接受的价格为每平方米3300元，邱某便承诺替邱胜利承担首付款差额18818元，从硕宇公司欠邱某的工程款中扣除，但尚未扣除，硕宇公司也没有给付邱某工程款。4、南宫市房屋交易与产权管理中心出具的查询证明、情况说明各一份以证明兰德花园1号楼楼盘表中没有1单元101室，兰德花园1号楼为6＋1层，1层为车储，车储号为1-01至1-36；2-7层为住宅，1单元住宅室号从201至701、202至702。被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司提供如下证据：1、河北硕宇房地产开发集团有限公司与岳中海2019年3月7日签订的《商品房买卖合同》，以证明该案涉案房产已经出售给第三人岳中海并已办理备案登记。2、河北硕宇房地产开发集团有限公司与南宫市建筑安装工程公司（委托代理人邱某）2019年8月22日签订的《协议书》，以证明硕宇公司已经以以房抵债的方式将邱某的工程款全部付清。没有扣除邱某承诺的为邱胜利垫付的款项。一审法院依法从南宫市发展和改革局调取了《南宫市商品房销售价格手册》，该手册中南宫市商品房销售价目表载明，河北硕宇房地产开发集团有限公司开发的南宫市兰德花园小区1号住宅楼房号为1-3-403的建筑面积单价为5549元。一审法院依法组织双方当事人对上述证据进行了质证。双方当事人对法院调取的《南宫市商品房销售价格手册》均无异议，依法予以确认并在卷佐证。双方当事人对于对方提供的证据均持有异议。根据双方当事人当庭陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2017年春节过后、经邱某介绍，邱胜利购买河北硕宇房地产开发集团有限公司开发的南宫市兰德花园小区的住宅楼。2017年2月17日，河北硕宇房地产开发集团有限公司与邱胜利签订兰德花园小区《商品房认购协议书》，协议载明：认购房屋为1号楼3单元403室，暂定面积约为125.45平方米，认购单价3450元／平方米，总房款432803元，注明自本认购协议签署之日起七日内为房号保留期，认购人应在此期间内按约定付款方式及金额交付房款，否则硕宇公司有权将此房屋另行出售，本认购协议自动失效。付款方式为首付款182803元，贷款250000元，认购人在接到硕宇公司电话通知五日内携带认购协议、交款收据、身份证原件（贷款客户需同时提供办理贷款所需资料）到销售处签订《商品房买卖合同》，逾期视为主动放弃所购商品房，硕宇公司有权单方解除本协议、并扣除认购人30%的违约金，且将房屋另行出售。签订《商品房认购协议书》当日，邱胜利支付首付款163985元，河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司为其出具收据一份。余款18818元虽然邱某承诺为邱胜利以让利的方式在硕宇公司支付邱某工程款时扣除，但该内容未在认购协议书中注明，三方也未就此签订书面的补充协议。后河北硕宇房地产开发集团有限公司将该房屋出售给岳中海。双方于2019年3月7日签订《商品房买卖合同》并办理备案登记。 一审法院认为，邱胜利与河北硕宇房地产开发集团有限公司2017年2月17日签订的南宫市兰德花园小区《商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该认购协议合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从本案双方签订的认购协议书的内容看，双方对认购房号、房屋单价、房屋总价、首付款数额、付款方式、交付时间等做出明确约定，该认购协议书的主要条款已具备了商品房买卖合同的主要内容，并且河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司已按认购协议书的约定收受了购房款，案涉房屋在邱胜利起诉前已取得商品房预售许可证，故该协议应当认定为商品房买卖合同。协议书签订后，双方本应积极履行，由于双方的原因导致该合同已不能实际履行，双方的合同目的已无法实现，故河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司要求解除与邱胜利签订的南宫市兰德花园小区《商品房认购协议书》的请求，依法应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”据此，邱胜利请求返还已付购房款163985元及利息依法予以支持。综合考虑本案纠纷的成因，双方均存在过错，故邱胜利主张的楼房购房差价和不超过已付购房款一倍的赔偿，不能全部支持，其自身也应承担相应的责任。综合分析认证邱胜利与河北硕宇房地产开发集团有限公司签订的《商品房认购协议书》、房款收据、王杰的书面证词、邱某出庭作证的证言、河北硕宇房地产开发集团有限公司与南宫市建筑安装工程公司（委托代理人邱某）2019年8月22日签订的《协议书》不能确认邱胜利已按《商品房认购协议书》的约定足额支付了首付款，属于违约，河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司要求邱胜利支付违约金，依法应予支持。综上所述，邱胜利请求返还已付购房款163985元依法予以支持，邱胜利请求按年利率4.75%支付自2017年2月17日至2019年10月17日的已付房款利息20770元依法亦予支持。关于购房差价的计算问题。按照双方签订的《商品房认购协议书》，当时购房价格为每平方米3450元，邱胜利已支付163985元，本院依法从南宫市发展和改革局调取的《南宫市商品房销售价格手册》载明河北硕宇房地产开发集团有限公司开发的南宫市兰德花园小区1号住宅楼房号为1-3-403的建筑面积单价5549元，购房差价应为163985元÷3450元ｘ（5549元-3450元）＝99769元。邱胜利请求的已付购房款一倍的赔偿，依法应予支持，但考虑到双方当事人的过错程度，该项请求和购房差价，酌情支持75%。河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司要求邱胜利按照30%支付违约金，比例过高，可按20%计算，且计算基数应为邱胜利实际支付的163985元，违约金数额为32797元。因《商品房认购协议书》系邱胜利与河北硕宇房地产开发集团有限公司签订，虽然首付款由河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司出具收据，但河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司是河北硕宇房地产开发集团有限公司的分支机构，不具有法人资格，相应的民事责任应由河北硕宇房地产开发集团有限公司承担。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条之规定，一审判决：一、原告（反诉被告）邱胜利与被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司2017年2月17日签订的《商品房认购协议书》合法有效，且该协议书为商品房买卖合同。二、解除原告（反诉被告）邱胜利与被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司2017年2月17日签订的《商品房认购协议书》。三、被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司返还原告（反诉被告）邱胜利购房款163985元并支付利息20770元。四、被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司赔偿原告（反诉被告）邱胜利购房差价99769元和已付购房款一倍163985元共计263754元的75%，即197815.5元。五、原告（反诉被告）邱胜利支付被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司违约金32797元。六、驳回原告（反诉被告）邱胜利其他诉讼请求，驳回被告（反诉原告）河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司其他反诉请求。上述第三、四、五项限本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5005元，由河北硕宇房地产开发集团有限公司负担3520元，邱胜利负担1485元；反诉费586元，由邱胜利负担310元，河北硕宇房地产开发集团有限公司负担276元。 本院二审期间，邱胜利提交南宫市建筑安装工程公司证明一份，证明河北硕宇房地产开发集团有限公司尚欠邱某工程款。河北硕宇房地产开发集团有限公司质证意见：该证据与本案无关，只能表明我方与南宫市建筑安装工程公司存在工程款纠纷。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：邱胜利提交的南宫市建筑安装工程公司证明，因对方不予认可，且因与本案的关联性无法确定，对该证据不予采信。本院查明其他事实与一审一致，予以确认。 本院认为，二审法院应围绕当事人的上诉请求予以审理。（一）关于商品房认购协议是否属于商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中双方签订的认购协议书对认购房号、房屋单价、房屋总价、首付款数额、付款方式、交付时间等做出了明确约定，该认购协议书的主要条款已具备了商品房买卖合同的主要内容，并且河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司已按认购协议书的约定收受了购房款，案涉房屋在邱胜利起诉前已取得商品房预售许可证，故该协议应当认定为商品房买卖合同。上诉人河北硕宇房地产开发集团有限公司上诉主张本案商品房认购协议没有约定如水电、燃气设施、物业等交付条件，不属于商品房买卖合同，依照《中华人民共和国合同法》第十一条、第十二条、第十三条的规定，因协议具备合同成立的主要条款，属于依法成立的合同，故上诉人河北硕宇房地产开发集团有限公司上诉主张不能成立。（二）双方当事人是否有违约行为，违约责任应如何承担。邱胜利在签订了商品房认购协议的当天支付了购房款163985元，余款18818元邱胜利主张当时协商由邱某在河北硕宇房地产开发集团有限公司从该公司欠邱某的工程款中扣除，邱胜利为此在一审时申请了邱某出庭作证，并提交了当时在河北硕宇房地产开发集团有限公司任职的王杰的书面证言，但因上述内容并未在认购协议中注明，三方也未就此签订书面的补充协议，综合上述情况，一审作出不能确认邱胜利已按《商品房认购协议书》的约定足额支付了首付款，属于违约的认定并无不妥。河北硕宇房地产开发集团有限公司虽然主张该协议注明处约定的“自本认购协议签署之日起七日内为房号保留期，认购人应在此期间内按约定付款方式及金额交付房款，否则硕宇公司有权将此房屋另行出售，本认购协议自动失效”内容，但其公司并未在七日后催告邱胜利付款，也未提出解除该协议更未退还邱胜利已支付的购房款163985元，其公司在此情况下主张该认购协议失效既违反权利义务对等原则，同时也无法导致该认购协议被解除的法律后果。河北硕宇房地产开发集团有限公司在未与邱胜利解除商品房认购协议书并退还邱胜利支付的购房款163985元的情况下，将案涉房屋卖与他人，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的条件。一审法院综合考虑本案案情，根据双方当事人的过错程度、行为方式、造成的损失后果，酌情认定双方应承担的责任部分，并无不妥。（三）关于房屋差价数额的认定问题。因邱胜利实际支付的购房款为163985元，故一审依据其实际支付的购房款按照《南宫市商品房销售价格手册》载明河北硕宇房地产开发集团有限公司开发的南宫市兰德花园小区1号住宅楼房号为1-3-403的建筑面积单价5549元，计算购房差价损失数额，更具客观性，双方对此问题的上诉均不予支持。 综上所述，邱胜利、河北硕宇房地产开发集团有限公司上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,182元，由上诉人邱胜利负担6,603元，由上诉人河北硕宇房地产开发集团有限公司负担4,579元。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  武丽萍 审判员  王华青 二〇二〇年六月十一日 书记员  刘 静