贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0524民初1543号 原告（反诉被告）：织金县弘宇房地产开发有限公司，住所地：贵州省织金县文腾街道办事处金北社区外环路。统一社会信用代码：915205245907834031。 法定代表人：邓芬莲，女，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：史光炯，男，贵州施仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊云，男，贵州施仁律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：沈端，男，1975年9月12日出生，汉族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴海，男，贵州本芳律师事务所律师。 原告织金县弘宇房地产开发有限公司（以下简称弘宇公司）与被告沈端商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案。诉讼中，被告沈端提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）弘宇公司的诉讼代理人史光炯、樊云，被告（反诉原告）沈端及其诉讼代理人吴海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）弘宇公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年11月8日签订的两份《黔中国际商贸博览城商铺认购协议书》；2、确认原告（反诉被告）不予退还被告（反诉原告）已经支付的款项51万元；3、本案诉讼费由被告承担。本诉事实及理由：2017年11月8日，双方签订两份《黔中国际商贸博览城商铺认购协议书》约定，被告向原告认购由原告开发建设的黔中国际商贸博览城E2栋E2-2-1/E2-1-1号上下两层连体商铺及E2-1-2/E2-2-2号上下两层连体商铺，认购的前述两个连体商铺均属于原告开发的二期商铺，其中，E2-2-1/E2-1-1号商铺的单价为6582.05元/平方米，优惠后总价为730607元，E2-1-2/E2-2-2号商铺的单价为6316.69元/平方米，优惠后总价为733746元，两个连体商铺的认购总价为1464353元，付款方式均采用按揭方式支付，被告应于2017年11月15日前交清认购商铺的首期房款，首期房款不得低于总房款的50%，交清首期房款后，才能签订正式的买卖协议书；认购协议书载明的违约责任为，被告未在认购协议书约定时间（即2017年11月15日前）到达原告处交清50%的认购款，即视为被告违约，原告有权将商铺另行出售，并不退还被告（反诉原告）前期所交纳的所有费用；两份认购协议签订后，被告分别于2017年10月21日、2017年11月4日、2017年11月16日、2017年12月14日向原告支付10万元、5万元、10万元、26万元，共计金额51万元，原告于2017年12月14日向被告开具共计收到被告支付款项51万元的收据，但此后至今，被告再未向原告付款；2020年3月12日，原告向被告邮寄送达催告函，催告被告在2020年3月16日前履行认购协议书中约定的付款义务，并承担逾期付款的违约责任，逾期未履行，原告将严格按照认购协议书约定的违约责任由被告承担一切不利法律后果，但被告在收到该函后并未在原告指定的合理期限内履行义务；如前所述，因被告未按认购协议约定义务在2017年11月15日前交足首期购房款（即总认购款的50%），其已构成违约，原告有权按照认购协议约定要求被告承担违约责任，故原告向人民法院提起诉讼要求解除双方签订的前述两份认购协议，并确认原告不予退还被告已付款项51万元。关于被告（反诉原告）提起的反诉，我方认为，双方未签订正式商品房买卖合同的原因系反诉原告未在认购协议约定的期限内足额支付总认购款50%的款项732176.50元，导致认购协议不能继续履行，故认购协议的违约方系反诉原告，我方不存在违约情形，因此，反诉原告要求反诉被告返还其双倍定金20万元，并返还其支付的其余购房款41万元及支付资金占用损失的反诉请求不应得到支持，请求予以驳回。 被告（反诉原告）沈端答辩并反诉称，双方虽在签订的两份认购协议书中约定，双方应于2017年11月15日前签订《黔中际商贸博览城商铺买卖协议书》，但由于原告（反诉被告）开发建设的含被告（反诉原告）认购商铺在内的二期商铺现尚未取得商品房预售许可，其拒绝与我方签订《商品房买卖合同》，现又以我方未按认购协议约定足额支付认购款为由向法院起诉，要求解除双方签订的两份认购协议，我方同意解除认购协议，但原告（反诉被告）要求法院确认不予退还我方已支付的款项510000元的诉讼请求无法律依据，不应得到支持，请求予以驳回。我方反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告于2017年11月8日签订的两份《黔中国际商贸博览城商铺认购协议书》；2、要求反诉被告向反诉原告返还双倍定金20万元；3、要求反诉被告返还反诉原告支付的其余购房款41万元并以41万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍的标准，从2017年12月15日起计算至全部款项返还结束之日止向反诉原告支付其占用反诉原告购房款期间的资金占用损失。反诉事实及理由：双方签订的认购协议约定双方应于2017年11月15日前签订《黔中际商贸博览城商铺买卖协议书》，这是双方为将来签订正式商品房买卖合同所涉及的相关事宜作初步确认，故双方签订的认购协议属于预约合同；由于反诉被告未在认购协议约定的签订本约合同即商品买卖合同的时间内（即在2017年11月15日前）取得商品房预售许可证，导致双方不能签订商品房买卖合同，亦导致反诉原告的合同目的不能实现，故反诉被告的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任； 反诉原告未在认购协议约定时间内足额支付首期购房款（不低于总房款的50%)的原因系反诉被告未取得商品房预售许可，反诉原告在约定时间内前往反诉被告处欲签订正式商品房买卖合同时，反诉被告均告知涉案房屋尚未取得商品房预售许可证，还不能签订商品房买卖合同并办理备案登记，故其只要求反诉原告先行交清款项，待取得商品房预售许可证后再与反诉原告签订商品房买卖合同并办理备案登记，故反诉被告未取得商品房预售许可且未与反诉原告签订商品房买卖合同，系其违约在先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，对于本诉原告认购两个商铺已支付的定金10万元，反诉被告应双倍返还，其余已付款项41万元（51万元-10万元），反诉被告也应退还；由于反诉被告占用反诉原告购房款期间给反诉原告造成了同期银行贷款利息损失，根据《合同法》第九十七条的规定，反诉被告应予赔偿反诉原告在该期间产生的资金占用损失，故请求支持反诉原告的反诉请求。 经审理查明：2017年11月8日，原、被告签订两份《黔中国际商贸博览城商铺认购协议书》约定，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）认购由原告（反诉被告）开发建设的位于织金县商铺），认购款分别为730607元、733746元；买受人于认购协议签订当日支付认购每个连体商铺的定金50000元，于2017年11月15日前交清认购商铺的首期房款（不低于认购总款的50%）并签订《黔中国际商贸博览城商铺买卖协议书》；买受人未在本认购书约定时间内到达出卖人售楼部交清剩余购房款并签署《黔中国际商贸博览城商铺买卖协议书》，视为买受人违约，出卖人有权将该商品房另行出售，买受人前期所交纳的所有费用视为违约金，不退还给买受人。 被告（反诉原告）于2017年10月21日通过其建设银行账户向原告转账支付35000元，亦于同日以现金交付的方式向原告支付65000元，于2017年11月4日通过其建设银行账户向原告转账支付50000元，于2017年11月16日通过其建设银行账户向原告转账支付100000元，于2017年12月14日分别通过其建设银行账户、农村商业银行账户向原告转账支付100000元、160000元，共计支付款项510000元。原告（反诉被告）于2017年12月14日向被告（反诉原告）开具共计收到款项510000元的收据，但此后至今，被告（反诉原告）再未向原告（反诉被告）付款。 原告（反诉被告）向被告（反诉原告）邮寄落款日期为2020年3月11日的《织金县弘宇房地产开发有限公司催告函》，催告被告（反诉原告）于2020年3月16日前到原告（反诉被告）处按认购协议约定履行付款义务并承担逾期付款所产生的违约责任。 诉讼中，双方均称，原告（反诉被告）开发的二期商铺约于2017年4月开始修建，约2018年5月竣工，但至今未取得竣工验收备案，亦未取得商品房预售许可。 认定上述案件事实的证据有：原、被告的陈述；原告（反诉被告）提供的双方签订的两份《黔中国际商贸博览城商铺认购协议书》，收据，《织金县弘宇房地产开发有限公司催告函》，邮政快递邮单，邮件送达确认凭证；被告（反诉原告）提供的双方签订的两份《黔中国际商贸博览城商铺认购协议书》，载明被告（反诉被告）向原告（反诉原告）付款的中国建设银行个人活期账户交易明细、农村商业银行个人账户明细查询、收据在卷证实，并经庭审质证核实。上述证据，来源合法，内容真实，与本案待证事实存在关联，本院依法予以采纳作为认定案件事实的依据。 本院认为，双方签订的认购协议未违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按协议约定履行相应义务。被告（反诉原告）已按认购协议约定支付了认购两个连体商铺的定金共计金额100000元（50000元/个×2个），但未按认购协议约定按期、足额支付不低于认购总款50%的款项732176.50元[（730607元+733746元）×50%]。原告（反诉被告）向本院起诉要求解除双方签订的两份《黔中国际商贸博览城商铺认购协议书》，被告（反诉原告）提起反诉亦同意解除，故本院予以确认。原告（反诉被告）以认购协议约定若买受人未在认购协议约定时间内到达出卖人售楼处交清剩余购房款并签署《黔中国际商贸博览城商铺买卖协议书》，视为买受人违约，出卖人有权将该商铺另行出售，买受人前期所交纳的所有款项视为违约金，不予退还为由，要求判决确认原告（反诉被告）不退还被告（反诉原告）已支付的款项510000元。被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）向其返还双倍定金200000元，并要求原告（反诉被告）返还其支付的剩余款项410000元且以410000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍的标准计算支付自2017年12月15日起至全部款项返还完毕之日止的资金占用损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……”的规定，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）认购的商铺至今未取得商品房预售许可，现尚不具备签订商品房预售合同或商品房买卖合同的条件，故双方至今未签订商铺买卖协议的责任不在被告（反诉原告）方。双方解除认购协议后，原告（反诉被告）应按法律规定双倍返还被告（反诉原告）定金共计金额200000元。关于原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未按认购协议约定按期、足额支付认购款且未与其签订《黔中国际商贸博览城商铺买卖协议书》为由要求确认其不返还被告（反诉原告）已支付的款项，该主张无法律依据，且有违公平原则，本院不予支持。关于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）返还其支付的剩余款项410000元且以410000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍的标准计算支付自2017年12月15日起至全部款项返还完毕之日止的资金占用损失，现双方同意解除认购协议，故原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）返还其支付的剩余款项410000元（510000元-100000元）。因被告（反诉原告）未按认购协议约定按期、足额支付认购款，被告（反诉原告）亦违约，故其作为违约方不能要求原告（反诉被告）向其赔偿资金占用损失。 另，本案在立案时案由为商品房预售合同纠纷，现依据查明的事实，本案案由应为商品房预约合同纠纷。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）织金县弘宇房地产开发有限公司与被告（反诉原告）沈端于2017年11月8日签订的两份《黔中国际商贸博览城商铺认购协议书》； 二、原告（反诉被告）织金县弘宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还被告（反诉原告）沈端定金共计金额200000元； 三、原告（反诉被告）织金县弘宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）沈端已支付的认购款410000元； 四、驳回原告（反诉被告）织金县弘宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）沈端的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告（反诉被告）织金县弘宇房地产开发有限公司负担。 反诉案件受理费9900元，减半收取计4950元，由原告（反诉被告）织金县弘宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院申请强制执行。 审判员 陈    英 二〇二〇年六月二日 书记员 李卫军（代）