北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初14009号原告（反诉被告）：杨必路，男，1984年9月1日出生，汉族，北京杨氏顶立餐饮有限公司法人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：殷岩泉，河北红杉律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京宁静佳园文化娱乐有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡周庄嘉园D区1号商业楼8-4号一层至三层。法定代表人：刘黎，总经理。委托诉讼代理人：刘智勇，男，1969年11月1日出生，汉族，北京宁静佳园文化娱乐有限公司经理，住湖北省孝感市孝南区。被告（反诉原告）：刘智勇，男，1969年11月1日出生，汉族，北京宁静佳园文化娱乐有限公司经理，住湖北省孝感市孝南区。原告（反诉被告）杨必路（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京宁静佳园文化娱乐有限公司、刘智勇（以下简称宁静佳园公司、刘智勇）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杨必路及其委托诉讼代理人殷岩泉，刘智勇（兼宁静佳园公司的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨必路向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除2018年4月7日杨必路与宁静佳园公司签订的《北京朝阳宁静佳园文化娱乐有限公司一至二楼内部入股承包合同》；2、请求判令宁静佳园公司退回收取的“合作经营保证金”220500元，且刘智勇对此承担连带责任；3、请求判令宁静佳园公司退回收取的“年度分红（2018年5月20日至2019年5月19日）”100000元，且刘智勇对此承担连带责任；4、请求判令宁静佳园公司退回收取的“合股经营租金分摊（2018年5月20日至2018年11月19日）”441000元中的二个半月租金183750元，且刘智勇对此承担连带责任；5、请求判令宁静佳园公司支付杨必路为其垫付的物业费37800元、电费4000元、应付餐费5900元，且刘智勇对此承担连带责任；6、请求判令宁静佳园公司赔偿因其违约导致停电时“冰箱食材损失”共计10000元，且刘智勇对此承担连带责任；7、请求判令宁静佳园公司赔偿因其违约导致停电二个半月中“厨师和服务员”6人（平均每人每月5000元）员工工资共计75000元，且刘智勇对此承担连带责任；8、请求判令宁静佳园公司赔偿其违约导致停电二个半月中杨必路“预期纯利润”100000元，且刘智勇对此承担连带责任。事实和理由：2018年4月7日杨必路为了开设餐馆分租了宁静佳园公司租赁房屋的一、二楼房间。为此，双方签订了《北京朝阳宁静佳园文化娱乐有限公司一至二楼内部入股承包合同》，合同约定：杨必路租赁宁静佳园公司承租房屋的一、二楼房间，面积共计350平方米。租赁期间为4年，自2018年5月1日至2022年4月30日止。第一年租金为882000元，第二年、第三年租金为926100元，第四年租金为972405元。第一年、第二年以支付固定分红的形式支付租金100000元，第三年、第四年以支付固定分红的形式支付租金200000元。租金每半年支付一次。合同第5条第4项明确约定：“甲方有责任保持与业主合同的有效。”签订合同当天杨必路妻子便将保证金220500元通过手机银行转账给刘智勇。4月27日杨必路将441000元和100000元租金支付给宁静佳园公司。后杨必路投资450000元用于装修房屋和购买设备，还替宁静佳园公司支付物业费37800元、电费4000元。另外，宁静佳园公司还在杨必路处就餐赊欠餐费5900元。杨必路交宁静佳园公司6个月租金，2018年6月1日至2018年12月1日，免租期为5月1日至5月30日，投入巨资开设餐馆仅仅3个月，2018年8月30日接到一手房东北京嘉信博润文化发展有限公司就以宁静佳园公司拖欠租金为由发出《付款通知书》，并于2018年9月16日下午停电，杨必路被迫停业。杨必路为经营餐馆而投入的大量人力、物力、财力均付之东流。为此，杨必路多方联系宁静佳园公司，要求宁静佳园公司向房主及时支付租金，但宁静佳园公司始终未予以支付。无奈，杨必路提起诉讼，请求法院依法保护杨必路的合法权益。宁静佳园公司辩称：1、宁静佳园公司与杨必路的合同是合法有效的，宁静佳园公司将一至二楼房屋以内部入股形式承包给杨必路，房东北京嘉信博润文化发展有限公司是知道或者应当知道的，宁静佳园公司行为不是造成杨必路公司停电的原因。杨必路逾期支付租金、拖欠固定分红金和物业费。宁静佳园公司没有赚取租金利润，是真正的合作经营。宁静佳园公司不构成违约转租，逾期支付房租8天的行为不是导致停电的原因。2、杨必路擅自变卖宁静佳园公司财产，单方面终止合同，与北京嘉信博润文化发展有限公司签订合同，霸占宁静佳园公司财产，其行为不仅严重违约，而且涉嫌犯罪。3、北京嘉信博润文化发展有限公司或者杨必路才是停电导致停业的原因。刘智勇辩称：1、刘智勇不是宁静佳园公司法人代表，不应为宁静佳园公司所签合同负法律责任。2、杨必路明知刘智勇不是宁静佳园公司法人代表，偏要跟刘智勇签合同，是别有用心。宁静佳园公司、刘智勇提出反诉请求：1、请求判令杨必路支付拖欠的第一年度租金81000元；2、请求判令杨必路赔偿霸占固定资产导致的损失200000元；3、请求判决杨必路支付第一期租金产生的违约金22491元（以441000元为基数按每天千分之三计算）；4、请求法院判令杨必路支付宁静佳园公司垫付的2018年4月7日至7月7日分摊物业费6388元；5、请求判令杨必路支付相当于三个月租金的违约金231525元。事实和理由：宁静佳园公司与杨必路于2018年4月7日签订《北京朝阳宁静佳园文化娱乐有限公司一至二楼内部入股承包合同》。合同约定：宁静佳园公司将所租北京嘉信博润文化发展有限公司位于北京朝阳十八里店乡周庄嘉园D区1号商业楼8-4号一至二楼内部出租给杨必路作为餐饮服务场所，并用一至二楼装修和设备入股，面积为350平米，租赁期限为4年，免租期至2018年4月30日，第一年租金为882000元，第二年、第三年租金为926100元，合同保证金为三个月租金220500元，第一年、第二年度固定分红100000元，第三年度、第四年度固定分红为200000元，并特别注明租金不包含任何税费，支付期限为合同签订后3日内支付，租金每六个月支付一次，合同对双方的权利和责任以及违约责任进行了明确的约定。合同签订当日，杨必路妻子向宁静佳园公司指定账户打款210500元作为经营保证金，支付现金10000元，按照合同第四条第四款第二项约定，4月10日前杨必路应该向宁静佳园公司指定账户打款合作经营租金分摊441000元和年度固定分红100000元。由于杨必路没有按期交纳分摊房租，2018年4月16日，物业切断了一至三楼水电，经过中间人协商谈判，2018年4月27日上午8点30分，房东北京嘉信博润文化发展有限公司将协商好的补充协议签好送给宁静佳园公司，宁静佳园公司将441000元分摊房租和100000元固定分红金收据开给杨必路，要求其尽快按照收据金额付款。杨必路实际于4月27日下午4点15分打款360000元，于4月28日下午3点59分打款100000元。从时间节点上可以看出，宁静佳园公司收据是先开的，杨必路付款是后付的，租金逾期支付17天，实际拖欠租金81000元，按照物业服务协议，杨必路应支付2018年4月7日至7月7日物业费分摊6388元，支付2018年7月8日至2019年7月7日的物业分摊费37350元，杨必路实际支付2019年7月8日至2019年7月7日物业费分摊38000元，其中650元为物业公司收取的滞纳金，拖欠物业费分摊6388元。北京嘉信博润文化发展有限公司在水电设计上就对每层的供水供电进行了单独设计，所有楼层供水供电都有物业公司控制，杨必路自装修开始，就是单独对物业充电。2018年10月19日，杨必路单方面终止合同，与北京嘉信博润文化发展有限公司重新签订租赁合同，霸占宁静佳园公司一至二楼资产，而且还擅自变卖了宁静佳园公司三楼所有设备。按照双方合同第七条第四款约定：“如因乙方原因造成本合同中途终止，需提前60日以书面形式向甲方申请，乙方须赔偿甲方相当于当年度三个月租金的违约金，且甲方有权不退还乙方已交保证金及预付剩余租金。本合同解除后，乙方须在五日内退场。”杨必路跳过宁静佳园公司与北京嘉信博润文化发展有限公司单独签约，霸占宁静佳园公司一至二楼资产，擅自变卖属于宁静佳园公司的资产，实属严重违约。综上，宁静佳园公司认为，杨必路逾期支付租金，拖欠物业费和固定分红金，单方面终止合同与北京嘉信博润文化发展有限公司重新签订合同，霸占宁静佳园公司财产，擅自变卖属于宁静佳园公司的资产，属于严重违约。杨必路应按照合同第七条第二款、第四款的约定承担违约责任。请求法院查明事实，公正裁决。杨必路针对反诉辩称：对于第一项诉讼请求，我们不同意，因为我们签订合同的根本目的是为了租赁该房屋开饭店，我们向被告交租金已经实现不了租房目的，我们现在已经按照新的合同向嘉信博润公司正常支付租金且实现了租赁目的，所以我们不同意向被告交纳租金。对于第二个诉讼请求，请被告提交购买20万财产的合同和发票原件，如果没有任何依据，我方不能承认。关于三楼资产，三楼的实际控制人是宁静佳园公司、刘智勇，他们自己处置自己的资产，和我们没有关系。对于第三项诉讼请求，被告先违约，导致我们饭店无法经营。因此应由宁静佳园公司、刘智勇向我支付违约金。关于第四个诉讼请求，我们已经全部交了物业费了，交了一楼、二楼的一年的物业费，但只使用了几个月。关于第五项诉讼请求，我们不同意支付违约金，我们没有任何违约行为。综上所述，不同意宁静佳园公司、刘智勇的全部诉讼请求，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月8日，北京嘉信博润文化发展有限公司（以下简称嘉信博润公司）与刘某签订房屋租赁合同，约定嘉信博润公司将北京市朝阳区十八里店乡周庄嘉园D区1号商业楼8-4号房屋（以下简称4号房屋）出租给刘某，合同约定涉案房屋建筑面积为650平方米，为简装钢结构房屋，合同载明双方已对面积数值予以确认，无异议。合同约定租赁期限自2017年7月8日至2022年7月7日，免租期自2017年5月8日至2017年7月7日。合同还约定，刘某未经嘉信博润公司书面同意，擅自将涉案房屋或部分涉案房屋交与、转租或转让给第三者使用或与第三者共同使用，嘉信博润公司有权收回租赁房屋并终止该租赁合同。同日，嘉信博润公司与刘某签订《物业服务协议》，约定涉案房屋年物业服务费47450元，免租期物业服务费7800元。2018年4月7日，宁静佳园公司（作为甲方、出租方）与杨必路（作为乙方，共同承租方）签订《北京朝阳宁静佳园公司文化娱乐有限公司一至二楼内部入股承包合同》，约定：经甲乙双方协商一致，甲方同意将4号房屋中一至二楼（以下简称涉案房屋）承租给乙方经营餐饮服务，并用一至二楼装修和设备入股。一、一至二楼的地点和面积。1、甲方将公司所租北京嘉信博润文化发展有限公司位于北京朝阳区十八里店乡周庄嘉园D区1号商业楼8-4号一至二楼内部出租给乙方作为餐饮服务的经营场所，并用一至二楼装修和设备入股。2、一楼门面建筑面积为50平方米、二楼建筑面积为300平方米，共650平方米。二、经营范围。1、乙方经营范围为餐饮服务。2、乙方可以在甲方的营业执照上申请加项。三、租赁期限和免租期。1、租赁期限：4年，自2018年5月1日至2022年4月30日。2、免租期为4月7日至4月30日。3、租赁期满，若乙方要求续租，应在本租赁合同期限届满三个月前提出书面申请，乙方将享有同等条件下的优先租赁权。四、租金保证金及其他费用。1、租金（本租金不含任何税费，所有相关税费均由乙方承担）。（1）第一年度租金共882000元。（2）第二年至第三年租金为926100元、第四年租金为972405元。2、保证金：合同保证金为220500元，本合同保证金自乙方租赁合同到期且无任何违约行为后60日内无息足额退还。3、甲方以一至二楼装修和设备入股，第一年、第二年固定分红100000元，第三年、第四年固定分红200000元。4、付款方式：（1）甲乙双方签订正式合同时交付保证金220500元，本合同保证金自乙方租赁合同到期且无任何违约行为后60日内无息足额退还；（2）租金以半年为支付标准。每6个月支付一次。第一期租金于签订正式合同3日内支付给甲方，第二次租金于首期租金到期前20日支付给甲方。以此类推。（3）乙方所支付的所有费用及支付日期均以对方账户实际到账的金额及日期为准。七、违约责任。1、双方应本着诚实守信的原则完全履行本合同，若任何乙方违约，违约方应就违约行为给对方造成的损失进行赔偿。2、乙方未按照本合同规定向甲方交付各项费用时，延迟支付天数15日内，每逾期一日违约金为未按期交付费用的千分之三；延迟支付天数15至30日，每逾期一日违约金为未按期交付费用的千分之五；延迟支付天数超过30日的，甲方有权终止本合同。3、本合同期内，乙方书面申请甲方同意可以对房屋转让、出租。甲方在合同期内违约收回房屋需赔偿乙方保证金五倍的违约金。4、如因乙方原因造成本合同中途终止，需提前60日内以书面形式向甲方提出申请，乙方须赔偿甲方相当于当年度三个月租金的违约金，且甲方有权不退还乙方移交保证金及预付剩余租金。该合同落款乙方处由刘智勇代表宁静佳园公司签字。2018年5月14日，嘉信博润公司、宁静佳园公司、刘某、刘某1签订了补充协议，约定宁静佳园公司承担前述房屋租赁合同和该协议项下的全部权利义务。2018年6月28日，宁静佳园公司与嘉信博润公司签订《物业服务补充协议》，约定涉案房屋年物业服务费为59313元。2018年10月8日，嘉信博润公司向宁静佳园公司发出《解除租赁合同通知书》，认为宁静佳园公司存在逾期支付租金、转租等严重违约行为，通知宁静佳园公司从即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。2018年10月18日，嘉信博润公司与杨必路签订《房屋租赁合同》，约定嘉信博润公司将涉案房屋（建筑面积共计350平方米）出租给杨必路，租期自2018年11月19日至2019年11月18日，免租期自2018年10月19日至2018年11月18日。庭审中，杨必路提交如下证据：1、证人证言及结账单打印件，用以证明宁静佳园公司、刘智勇欠付餐费5900元；2、食材照片，用以证明因宁静佳园公司违约，导致涉案房屋被强制停电导致食材损坏，产生相应损失。宁静佳园公司、刘智勇未认可上述证据的真实性；审理中，宁静佳园公司、刘智勇提交装修及设备清单，用以证明支出装修及设备费用1018191.6元，宁静佳园公司所要求的固定分红为上述装修、设备投资的收益。杨必路未认可上述证据真实性。经查，杨必路于2018年4月7日向宁静佳园公司交纳经营合作保证金220500元，于2018年4月27日交付租金441000元（有加盖有宁静佳园公司已印章的收据为证）、年度分红100000元（2018年5月20日至2019年5月19日期间），于2018年7月30日交纳物业费37800元，其中宁静佳园公司法定代表人刘某1所出具的收条载明物业费期间为2018年6月1日至2019年5月30日。另查一，杨必路主张其代宁静佳园公司向物业公司交纳欠付的电费4000元，宁静佳园公司、杨必路未予认可。另查二，杨必路自述其与嘉信博润公司于2018年10月18日重新签署合同，租赁涉案房屋。又，宁静佳园公司曾以房屋租赁合同纠纷为由将嘉信博润公司、杨必路诉至本院，要求：1、依法确认宁静佳园公司与嘉信博润公司2017年5月8日签订的《房屋租赁合同》、2018年4月28日签订的《补充协议》为无效合同；2、判令嘉信博润公司返还因其根本违约和合同无效而收取的2017年5月8日至2018年8月8日保证金375000元、物业费112348元、房租175万元，共计款2237348元以及利息，利息以1178035元为基数，自2017年7月8日开始计算至结案止；以75万元为基数，自2018年7月8日开始计算至结案止；以309313元为基数，自2018年8月8日开始计算至结案止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算；3、判令嘉信博润公司赔偿因其根本违约和合同无效而导致宁静佳园公司的装修和其他投入共计100万元损失以及利息自2017年7月8日开始计算至结案止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算；4、判令嘉信博润公司支付因其根本违约的违约金375000元。该案审理中，宁静佳园公司称其于2018年9月15日腾空涉案房屋，嘉信博润公司称其于2018年9月发现宁静佳园公司不在涉案房屋内经营。本院于作出（2019）京0105民初XXXX号民事判决书，确认宁静佳园公司与嘉信博润公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同无效。宁静佳园公司与嘉新博润公司对于合同无效均存在过错。宁静佳园公司申请对涉案房屋由其进行装修的价值进行鉴定后又撤回申请，其提交的证据不足以证明其支出装修建设费的实际数额。但考虑其确实对涉案房屋进行装修，损失必然存在。本院根据宁静佳园公司装修费用证据，综合考虑合同无效的过错、合同约定的租赁期间和实际履行期、营业面积等事实，酌定嘉信博润公司向宁静佳园公司赔偿装修损失10万元。判决：一、确认宁静佳园公司与嘉信博润公司就北京市朝阳区十八里店乡周庄嘉园D区1号商业楼8-4号房屋订立的房屋租赁合同无效；二、嘉信博润公司于判决生效后七日内返还宁静佳园公司保证金三十七万五千元、物业费四万二千二百零三元四角八分；三、宁静佳园公司于判决生效后七日内支付嘉信博润公司房屋占有使用费一十八万二千六百九十二元三角一分；四、嘉信博润公司于判决生效后七日内赔偿宁静佳园公司装修损失十万元；五、驳回宁静佳园公司的其他诉讼请求；六、驳回嘉信博润公司的其他反诉请求。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据宁静佳园公司与杨必路签署《北京朝阳宁静佳园公司文化娱乐有限公司一至二楼内部入股承包合同》内容所示，该合同包含两种法律关系，一为房屋租赁合同关系，二为出资入股合同关系。现无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，宁静佳园公司与杨必路就涉案房屋形成的租赁合同应属无效。至于出资入股合同关系并非本案审理范围，本案不予处理。针对本诉诉讼请求，本院认定如下：关于合同经营保证金，根据双方约定，保证金应在租赁合同到期且宁静佳园公司无任何违约行为的前提下退还，鉴于双方租赁合同关系无效，宁静佳园公司应退还该笔费用。关于年度分红，与本案房屋租赁合同纠纷并非同一法律关系，本案中不予处理，当事人可另行起诉主张权利。关于租金，合同无效后，杨必路应承担其实际使用期间所产生的租金费用，鉴于杨必路于2018年10月18日与嘉兴博润公司签订房屋租赁合同，承租涉案房屋，免租期自2018年10月19日至2018年11月18日，杨必路实际履行涉案合同截止日期应为2018年10月18日，宁静佳园公司应退还2018年10月19日至2018年11月19日期间的租金。关于物业费，宁静佳园公司应退还2018年10月19日至2019年5月30日期间的物业费。关于食材损失、电费、员工工资损失及预期利润损失，鉴于杨必路提交的证据不足，宁静家园公司、刘智勇亦未予认可，本院难以支持。关于餐费，与本案并非同一法律关系，本案中不予处理。杨必路要求刘智勇承担连带赔偿责任，但刘智勇并非合同相对人，故本院不予支持。关于反诉诉讼请求，本院认定如下：关于租金，双方房屋租赁合同关系无效，杨必路已交付其实际占有房屋期间的使用费。宁静佳园公司、刘智勇主张杨必路欠付房屋使用费，但宁静佳园公司出具收据载明其已收到租金441000元，在并无其他充分证据佐证的情况下，本院对于宁静佳园公司、刘智勇的辩解意见不予采信，对于二者要求支付欠付租金的诉讼请求，本院不予支持。关于固定资产损失，鉴于另案已对其损失进行弥补，本院不再重复支持。关于违约金，双方房屋租赁合同无效，宁静佳园公司主张违约金于法无据，本院不予支持。关于物业费，杨必路应承担其实际使用房屋期间的物业费用，但应扣除其实际已交纳的物业费数额，即杨必路应支付自2018年4月7日至5月30日期间的物业费共计5635.48元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京宁静佳园文化娱乐有限公司于本判决生效后七日内退还杨必路保证金220500元、租金75916.44元、物业费23292.74元；二、杨必路于本判决生效后七日内给付北京宁静佳园文化娱乐有限公司物业费5635.48元；三、驳回杨必路的其他诉讼请求；四、驳回北京宁静佳园文化娱乐有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5585元，由杨必路负担2537元（已交纳），由北京宁静佳园文化娱乐有限公司负担3048元（于本判决生效之日起七日内交至本院）。反诉案件受理费4607元，由北京宁静佳园文化娱乐有限公司负担4557元（于本判决生效后七日内交纳），由杨必路负担50元（于本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 王 乐审判员 张玉倩审判员 赵 靓二〇二〇年六月三日书记员 贾宜臻