河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4658号 上诉人（原审被告）：石家庄北城房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区东大街开元金融中心11A。 法定代表人：孟清怀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵志鹏，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：石家庄北城教育科技有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区柳林铺村柳林南路37号。 法定代表人：单琪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯彦茹，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：齐会敏，女，1966年2月16日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：冯阔，河北航岳律师事务所律师。 上诉人石家庄北城房地产开发有限公司（以下简称北城房产）、石家庄北城教育科技有限公司（以下简称北城教育）因与被上诉人齐会敏房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 石家庄北城房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回齐会敏的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费、保全费用由齐会敏承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误，将齐会敏的根本违约行为错误认定为瑕疵行为。（一）北城房产于2017年11月23日向齐会敏发出书面通知，通知其按照《半岛名邸联合建房协议》的约定前往售楼部办理网签并办理相关手续，同时告知其若逾期未能办理，由此产生的一切后果由其个人承担。顺丰快递显示，齐会敏于2017年11月25日签收此通知。（二）在一审过程中，北城房产提交了网签通知、顺丰快递网签通知邮寄单、顺丰快递齐会敏亲笔签收底单、网签通知邮寄过程完整视频、齐会敏工作证明材料。网签通知从北城房产寄出至齐会敏签收的整个过程已经形成了完整的证据链条，且北城房产已经尽到了举证义务，足以证明齐会敏已于2017年11月25日对北城房产寄发的网签通知签收完毕。（三）在一审过程中，一审法院针对快递签收底单中“齐会敏”签字并未依职权提起司法鉴定，仅凭肉眼就断定快递签收单的“齐会敏”签字与《半岛名邸项目联合建房协议》落款处的签字笔迹不一致，认定齐会敏没有收到网签通知，没有事实依据且有悖于常理。众所周知，签署正式合同的行为是相对正式的行为，但签收快递比较随意，因此签署正式合同的笔迹与签收快递的笔迹有所区别符合常理，两处的笔迹没有可比性，仅仅依据笔迹有所区别就认定没有收到网签通知，实在说不通。（四）一审法院认定齐会敏拒不签署正式《石家庄市商品房买卖合同》的行为系违反了先合同义务的瑕疵行为，既然法院认定齐会敏没有收到网签通知，又何来“瑕疵”行为。若是认定齐会敏已经收到网签通知，那齐会敏拒不签署正式《石家庄市商品房买卖合同》的行为构成根本违约，并非“瑕疵行为”。因为《半岛名邸项目联合建房协议》中明确约定，逾期签署合同的，甲方即北城房产有权将房屋另行出售。一审法院对齐会敏是否收到北城房产邮寄的网签通知事实认定错误，将齐会敏的根本违约行为错误认定为瑕疵行为。二、一审法院因北城房产与北城教育法定代表人均为孟清怀，就认定双方签署的《石家庄市商品房买卖合同》无效，系法律适用错误。（一）《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”一审法院仅仅因为北城房产与北城教育法定代表人均为孟清怀，视为双方对齐会敏购买涉案房屋情况明知就认定双方系“恶意”，并认定双方签署的《石家庄市商品房买卖合同》无效，系法律适用错误。北城房产将房屋另行出售完全是基于齐会敏屡次违约行为之后，依据双方的《联合建房协议》的约定行使的另行出售的权利，北城房产有权将房屋另行出售，至于是否出售、另行出售给谁、以什么价格出售，与齐会敏没有关系，也改变不了齐会敏之前违约的事实，未侵犯齐会敏任何合法利益。（二）北城房产以5420元/平方米价格将本案房屋出售给北城教育是依据国家发改委于2011年制定的《商品房销售明码标价规定》及2016年11月24日石家庄市发展和改革委员会、石家庄市住房和城乡建设局联合发布的《关于严格落实新建商品房销售价格申报和明码标价审核监制工作的通知》，符合相关法律规定及相关政策。在一审过程中，北城房产提交了上述相关规定，但一审法院对于此部分只字未提就认定北城房产与北城教育系“恶意”签署《石家庄市商品房买卖合同》，系对“恶意”的扩大解释明，综上，北城房产依法提起上诉，请求贵院撤销一审判决，依法改判或发回重审。 石家庄北城教育科技有限公司上诉请求：1、撤销（2019）冀0102民初10835民事判决书，依法改判驳回齐会敏的诉讼请求；2、依法判令齐会敏承担本案的全部诉讼费用及保全费用。事实与理由：一审认定“北城教育与北城房产签订《石家庄市商品房买卖合同》具有恶意，侵害齐会敏的利益，该合同无效”认定事实不清，适用法律错误。一、北城教育与北城房产签署本案房屋正式商品房买卖合同时，已尽到了注意义务，不存在主观恶意，更没有损害齐会敏的利益。（一）齐会敏与北城房产签署的《联合建房协议》不能继续履行并非系北城教育购买涉案房屋造成，而是齐会敏自身违约导致。从一审庭审的情况可以得出：1、2014年7月5日，齐会敏与北城房产签署《联合建房协议》协议约定：（1）本案房屋单价5420元/平方米；（2）自甲方取得预售证后通知乙方，乙方自通知之日起7日内与甲方进行网签签署正式商品房买卖合同，逾期不签署合同的，甲方有权将其房屋另行出售，自通知之日起30日内甲方将乙方已交纳的房款全额无息退还。2、2017年5月5日，北城房产取得预售证。3、2017年8月18日，齐会敏接到北城房产网签电话通知后，对本案房屋面积差进行了补交款，未网签。4、2017年11月23日，北城房产因通知齐会敏多次网签被拒即通过顺丰快递邮寄了《网签通知》。5、2017年11月25日，齐会敏对《网签通知》进行了签收后仍未网签。6、2018年4月17日，北城房产在齐会敏多次不网签的情况下，依据双方《联合建房协议》约定将本案房屋按照发改委一房一价的备案价格5420元/平方米另行出售北城教育，与北城教育签署了案涉合同后，北城教育取得本案房屋备案登记。7、2018年11月8日，北城教育将本案房屋出售案外人容文渊并办理交付。从上述时间来看，是齐会敏先违背了与北城房产所签《联合建房协议》约定，构成违约，导致《联合建房协议》不能继续履行。《联合建房协议》中北城房产在齐会敏逾期不签署正式房屋买卖合同是有权另行出售本案房屋的。从北城教育购买整个过程来看，北城教育与北城房产签署案涉合同节点是在齐会敏违约在先，放弃与北城房产签署正式合同之后，北城房产在处分本案房屋时是有合同依据的。而且北城教育与北城房产签署案涉合同完全依据房管局网签流程、发改委一房一价的规定和房管局备案的房屋价格进行的网签，程序合法。因此我方认为上述事实足以证明北城房产在与北城教育网签案涉合同时，行使处分权有合同依据，即北城教育购买本案房屋是在北城房产依据《联合建房协议》取得另行处分权之后，故北城教育与北城房产签署案涉合同不是导致齐会敏未在约定期限内与北城房产签署正式购房合同这一在先事实的原因和障碍，两者没有直接的因果关系，北城教育与北城房产签署本案房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，根本未侵害齐会敏的合法利益，一审判决对案涉合同效力判定为无效没有事实依据，是错误的。（二）一审法院认定北城教育签署案涉合同存在恶意，损害齐会敏的利益，没有事实依据。1、北城教育并非《联合建房协议》的合同主体，根本就不存在恶意违约的前提。2、从案涉合同签署、备案、履行的角度看，一审庭审中北城房产已向法庭提交了确实充分的证据证实了该合同签署的背景：（1）完全是在齐会敏已经多次违约放弃网签权利，使得北城房产取得另行出售本案房屋的权利之后进行。《联合建房协议》无法继续履行的原因是齐会敏的在先违约，与案涉合同的签署无因果关系；（2）发改委与住建部门联合下发的要求出卖人严格按照备案价格明码标价的文件规定，北城房产公示的本案房屋的备案价格是5420元/平方米，北城教育亦是以5420元/平方米签署案涉合同，并未以高于或低于备案价格进行购买，谈何损害齐会敏的利益？3、一审法院以“北城教育与北城房产当时的双方法定代表人均为同一人，所以双方对齐会敏购买本案房屋的情况明知”为由即判定北城教育与北城房产签署案涉合同存在恶意，没有事实依据。我司认为购买本案房屋时是已起到了前述的注意义务，对本案房屋背景明知且无过错。而一审法院以双方“明知”即判定双方存在恶意，没有事实及法律依据。通过上述事实可以证明，案涉合同签署的整个过程价格透明，且有章可循、有法可依，北城教育没有任何侵犯齐会敏利益的主观恶意，客观上也没有侵犯其利益。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院依据合同法第五十二条确认案涉合同无效没有事实根据。该条规定涉及五种无效情形，一审法院已查明的事实不能证实案涉合同符合规定中的任何一种无效情形。（二）本案不存在齐会敏隐射的恶意串通的情形。因为在案涉合同签署前，齐会敏逾期未与北城房产签署正式商品房买卖合同的事实已然发生，北城房产基于齐会敏违约决定另售房屋后，北城教育才购买的案涉房产，北城教育根本就不具有串通的时间和恶意，无从谈起主观恶意，更没有侵害齐会敏的利益。综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回齐会敏的诉讼请求。 齐会敏针对石家庄北城房地产开发有限公司、石家庄北城教育科技有限公司上诉请求答辩称，一审判决认定事实清楚。适用法律正确，请法院予以维持。一、一审法院认定事实清楚，我没有违约行为，更不构成根本违约。（一）我没有收到北城房产发出的签订商品房买卖制式合同的通知。北城房产发出的快递并非合同约定的收件地址和电话，该电话并非我的电话号码且底单签收也并非我的签字。（二）北城房产认为一审法院对快递签收单中的签字未依职权提起司法鉴定即作出判断说不通，北城房产此次提供的证据材料有许多不同时期、场合我的签字，我的签字稳定一致，和签收底单的签名核对明显不同，无须浪费司法资源进行鉴定。（三）我2014年即与北城房产签署了《联合建房协议》，支付了全部购房款，履行了全部的合同义务，北城房产早已实现了合同目的，我没有违约行为，根本违约更无从谈起。而我在房屋价格涨了近三倍的情况下，拒不签署正式《商品房买卖合同》不符合常理。二、一审法院认定北城教育与北城房产恶意串通，所签署的《石家庄市商品房买卖合同》无效，事实清楚，适用法律正确。（一）北城教育与北城房产签署备案合同时法定代表人均为孟清怀，且对于涉案房产已经卖给我的事情明知。（二）北城房产提供的《商品房销售明码标价审核监制申请表》显示14-2-803申报的销售单价为5420元，系按照与我签订的《联合购房协议》价格申报的，2017年12月份，该价目表显示同一单元的房屋价格已经达到I7000元左右，北城教育与北城房产签署合同远低于市场价。（三）北城房产称根据石家庄市发展和改革委员会以及石家庄市住房和城乡建设局联合发布的《关于严格落实新建商品房销售价格申报和明码标价审核监制工作的通知》、《新建商品房销售价格申报和明码标价审核监制工作办法》，房屋销售价格不能更改。但是该办法第5条第一款明确规定：房地产开发企业或商品房经营者，在申请商品房预售许可前办理申报手续。销售价格如有突破原申报价格的，必须提前15天到价格主管部门重新申报。重新申报时只须重新填报《商品房销售价目表》。从上述事实可以看出，北城教育与北城房产明显恶意串通，严重损害我的利益，一审法院根据《合同法》第五十二条之规定，认定北城教育与北城房产签订的《商品房买卖合同》无效并无不当，恳请二审法院维持一审判决。 石家庄北城教育科技有限公司针对石家庄北城房地产开发有限公司上诉请求答辩称，认可其上诉请求。 石家庄北城房地产开发有限公司针对石家庄北城教育科技有限公司上诉请求答辩称，认可其上诉请求。 齐会敏向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决被告北城房产与北城教育签订的半岛名邸14-2-803号房产《石家庄市商品房买卖合同》无效；2、请求法院依法判令二被告协助原告办理网签、备案登记手续；3、请求法院依法判令被告北城房产向原告交付房屋并承担逾期交房的实际损失（自2018年9月30日起计算至被告交房屋之日止按每月2000元计算）；4、本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2014年7月5日，原告齐会敏（乙方）与被告北城房产（甲方）签订《半岛名邸项目联合建房协议》，约定：乙方自愿参与（联合建房）由北城房产开发建设的“柳林铺城中村改造项目（暂定名：半岛名邸）”西侧地块14号楼2单元803室，目前该套住房暂测建筑面积约为：135.85平方米，该套住宅的单价为人民币￥5420元/平方米，总房价金额暂定人民币￥736307元。付款方式为在协议书签订当天，即2014年7月5日前一次性缴纳总房款人民币￥736307元。关于《商品房买卖合同》的订立，双方约定在甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方自通知之日起7日内与甲方签署正式《商品房买卖合同》，逾期不签署合同的，甲方有权将其房屋另行出售，自通知之日起30日内甲方将乙方已交纳的房款全额无息退还。原告齐会敏称，协议签订后，其交纳总房款736307元，后于2017年8月18日核对建筑面积补交房款47317元，被告更换了收据。2017年8月20日，被告北城房产出具收据，收到原告齐会敏14-2-803号房款783624元。 被告北城房产提交落款日期为2017年11月23日的《通知》，主要内容如下：“齐会敏先生／女士，您好：2014年7月5日，您与我公司签订了《半岛名邸项目联合建房协议》，我公司已于2017年5月5日正式取得该项目的《商品房预售许可证》，随后我公司已经多次电话通知您前来签订《商品房买卖合同》，现公司向您发出本通知，请您在接到本通知后，尽快来我公司签订《商品房买卖合同》并办理相关手续，若逾期未能办理，由此产生的一切后果将由您个人承担”。被告北城房产称，其公司于2017年11月用顺丰速运（单号：152874860175）向原告齐会敏邮寄了该《通知》，收件方信息为石家庄长安区胜利北街金柳林＊＊＊＊＊半岛名邸（一区）、石家庄商品房买卖合同网签通知、齐会敏、139××××＊＊＊＊。根据顺丰速运的快递查询，该邮件由“齐会敏”于2017年11月25日签收（原告称，此处“齐会敏”的签字不是其所签。此签字与《半岛名邸项目联合建房协议》落款处“齐会敏”的签字笔迹明显不同）。原告齐会敏称，其的有效地址从未变过，也从未使用过139××××＊＊＊＊的电话，181××××0912的电话是其的，但不常用，最常用的是《半岛名邸项目联合建房协议》中记载的电话151××××3964。 被告北城房产提交落款日期为2019年3月27日的《退款通知函》，主要内容如下：“致：齐会敏。2014年7月5日，您与我公司签订《半岛名邸项目联合建房协议》。我公司于2017年5月5日取得该项目商品房预售许可证后，多次电话通知您前来签订正式的《商品房买卖合同》，您始终未来签约。不得已我公司又于2017年11月23日向您邮寄送达了《石家庄北城房地产开发有限公司通知》，书面通知您前来与我公司签订正式的《商品房买卖合同》并办理相关手续，并告知您若逾期未能办理，由此产生的一切后果将由您个人承担。很遗憾，您在收到通知后的七日内仍未与我公司签订正式的《商品房买卖合同》，由于您的逾期违约行为，导致《半岛名邸项目联合建房协议》已经自动解除。之后，又因您的不配合，导致我公司始终无法为您办理房款退还事宜。现我公司郑重通知您：请您接到此《退款通知函后》尽快来我公司办理退款手续，否则，由此产生的后果将由您个人承担。……”。2019年3月27日，被告北城房产向原告齐会敏邮寄了该《退款通知函》，收件方信息为石家庄长安区国翠小区1-1603、通知函、齐会敏、181××××0912。原告齐会敏认可收到了该《退款通知函》。 2018年3月30日，被告北城教育尾号为9266的账号向被告北城房产尾号为2567的账号转款4103231元。被告北城教育称，该笔转款是六套房屋的房款（包括涉案房屋房款在内的783624元）。2018年4月2日，被告北城房产出具《北城·半岛名邸专用收款收据》，收到被告北城教育以转款方式交纳的14-2-803房款783624元。2018年4月3日，被告北城房产与被告北城教育签订《石家庄市商品房买卖合同》，将涉案房屋以总价款783624元卖给被告北城教育。该《石家庄市商品房买卖合同》落款出卖人处加盖了被告北城房产的公章和法定代表人孟清怀的印章，买受人处加盖了被告北城教育的公章和法定代表人孟清怀的印章。 2018年4月17日，该预售商品房合同在房管部门进行备案。2018年5月15日，被告北城教育与石家庄花千树物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并验收交接房屋。被告北城房产提交《商品房销售明码标价审核监制申请表》、《商品房销售价目表》、《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》，用于证明其另行出售涉案房屋的价格是按照相关规定的。 2018年5月23日，被告北城教育尾号为9266的账号向被告北城房产尾号为2567的账号转款212371.12元。被告北城教育称，该笔转款是六套房屋的补交款（包括涉案房屋补交款在内的40209.8元）。2018年5月26日，被告北城房产出具收款收据，收到被告北城教育以转款方式交来的面积差等款项，共计40209.8元。 2018年10月30日，案外人容文渊尾号8068的账号向被告北城教育尾号为7079的账号转款440000元。2018年11月1日，被告北城教育出具《收据》，收到容文渊440000元。2018年11月8日，被告北城教育与案外人容文渊签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以总价款881188元卖给案外人容文渊。2018年11月12日，被告北城教育出具《收据》，收到容文渊441188元。2018年11月12日，被告北城教育出具《收据》，收到容文渊水费、电费1000元。 2019年6月24日，石家庄市房产交易中心出具《商品房合同网签备案信息查询结果》，载明：“经查询‘数字房产系统’：柳阳街58号半岛名邸（一区）14-2-803备案在石家庄北城教育科技有限公司名下，建筑面积144.58平方米，总价款783624元，合同签约日期为2018.4.3，合同约定付款方式为一次性付款，出卖人为石家庄北城房地产开发有限公司。” 另查，原告齐会敏于2011年11月至今在金柳林学校校区工作。 以上事实有当事人的陈述、相关证据材料及审理笔录等在卷，予以证实。 一审法院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。原告齐会敏与被告北城房产签订《半岛名邸项目联合建房协议》，并向被告北城房产交纳了全部房款783624元。被告北城房产虽称，向原告齐会敏邮寄送达了《通知》，告知其公司已于2017年5月5日正式取得《商品房预售许可证》，让原告齐会敏在接到通知后，尽快到其公司签订《商品房买卖合同》，并办理相关手续。但原告齐会敏称，从未收到过此《通知》，从未使用过快递单上记载的电话139××××＊＊＊＊，且与《半岛名邸项目联合建房协议》中记载的最常用电话151××××3964和《退款通知函》快递单上的电话181××××0912均不一致，并且快递单签收处的“齐会敏”签字与《半岛名邸项目联合建房协议》落款处“齐会敏”的签字笔迹明显不同，被告北城房产以齐会敏2011年11月至今在金柳林学校校区工作为由，向“石家庄长安区胜利北街金柳林＊＊＊＊＊半岛名邸（一区）”邮寄《通知》，且邮件被签收为由，主张其履行了告知义务，原告齐会敏构成违约，一审法院不予采信。在房屋买卖合同履行过程中，出卖人以买受人违反先合同义务的瑕疵行为拒绝履行主要合同义务，属于不当行使履行抗辩权。被告北城房产与被告北城教育于2018年4月3日签订《石家庄市商品房买卖合同》时，双方的法定代表人均是孟清怀，视为双方对原告齐会敏购买涉案房屋的情况明知。在此情况下，被告北城房产、北城教育签订《石家庄市商品房买卖合同》，侵害了原告齐会敏的利益，该合同应当无效。但考虑到，被告北城教育另与案外人容文渊签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售，且称，向案外人容文渊履行了交付义务，现容文渊已装修入住，对原告齐会敏主张被告北城房产、北城教育协助其办理网签、备案登记手续并主张被告北城房产赔偿逾期交房产生的实际损失的诉讼请求，本案暂不处理，原告齐会敏可另行主张权利。一审判决：一、被告石家庄北城房地产开发有限公司与石家庄北城教育科技有限公司于2018年4月3日签订的《石家庄市商品房买卖合同》无效；二、驳回原告齐会敏的其他诉讼请求。案件受理费363元，减半收取181.5元，保全费4438元，由被告石家庄北城房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。齐会敏与北城房产签订《半岛名邸项目联合建房协议》后，依约支付全部购房款。北城房产主张通过邮寄方式向齐会敏送达《通知》，告知齐会敏其公司已于2017年5月5日取得《商品房预售许可证》，让齐会敏接到通知后尽快到其公司签订《商品房买卖合同》并办理相关手续，若逾期未能办理，由此产生的一切后果将由齐会敏承担。但齐会敏称未收到该份《通知》，快递单所记载的地址、电话与《半岛名邸项目联合建房协议》所留地址、电话均不相同，也未使用过快递单所记载的地址、电话，且快递签收单处的“齐会敏”签字与《半岛名邸项目联合建房协议》落款处的“齐会敏”签字明显不同，故北城房产提供的证据不足以证实其向齐会敏送达了《通知》及齐会敏构成违约的事实。齐会敏与北城房产签订《半岛名邸项目联合建房协议》并支付全部购房款后，未积极主动要求北城房产签订正式《商品房买卖合同》，属于履约瑕疵，但该行为并不必然导致合同目的无法实现，北城房产以此为由拒绝履行主要合同义务，属于不当行使履行抗辩权，原审认定并无不当。北城房产与北城教育签订《石家庄市商品房买卖合同》时，双方的法定代表人均为孟清怀，应视为双方对于齐会敏购买案涉房屋的情况明知，在此情况下双方仍签订《石家庄市商品房买卖合同》，且房屋已被案外人取得，导致齐会敏无法取得房屋，侵害了齐会敏的合法权益，原审认定该合同无效并无不妥。北城房产提供的快递单签收处的“齐会敏”签字与《半岛名邸项目联合建房协议》落款处的“齐会敏”的签字笔迹明显不同，并无鉴定之必要，故原审未予鉴定程序并无不当。综上所述，石家庄北城房地产开发有限公司、石家庄北城教育科技有限公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费726元，由上诉人石家庄北城房地产开发有限公司、石家庄北城教育科技有限公司各负担363元。 本判决为终审判决。 审判长 李 祥 审判员 高瑞江 审判员 李秀云 二〇二〇年六月十五日 书记员 赵浩淼 ——