重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1970号上诉人（原审被告）：阚达，男，1987年4月2日出生，汉族，住江苏省江都市。委托诉讼代理人：张欣然，北京市鑫诺（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴权龙，北京市鑫诺（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆长川置业有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金渝大道87号-1层至-1夹层商业，统一社会信用代码915000000703259002。法定代表人：俞尾银，执行董事。委托诉讼代理人：熊新立，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人阚达因与被上诉人重庆长川置业有限公司（以下简称长川公司）商品房预约合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初15844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人阚达的委托诉讼代理人张欣然、吴权龙，被上诉人长川公司的委托诉讼代理人熊新立参加诉讼。本案现已审理终结。阚达上诉请求：撤销一审判决，改判驳回长川公司一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由长川公司承担。事实和理由：1.未签订案涉1－2号房屋的《商品房买卖合同》并非因为阚达违约，而是双方对合同重要条款未协商一致。《换房协议》属预约合同性质，阚达有权对签订《商品房买卖合同》的内容与长川公司协商，并最终决定是否签署。阚达按照换房协议约定办理了前手房屋的退房手续，并在约定时间内完成签订1－4号房屋的认购义务，且支付全款。2.1－4号房屋被1－2号房屋包围，长川公司将一个整体房屋拆分为两个房产证进行出售，违反商品住宅按套销售，不得分割拆零销售的规定。这是未签订1－2号房屋的根本原因。“双拼房”直接导致阚达由首套房变成购买二套房，大大增加贷款风险。阚达承诺将对此“双拼房”进行购买，仅表示阚达不行使因重大误解甚至欺诈产生的撤销权。3.案涉房屋现实状态与两个独立产权的法律冲突，是长川公司导致的。长川公司无权要求解除1－4号房屋的《商品房买卖合同》。4.退一涉讲，长川公司主张的违约金过高，应依法予以高低。长川公司辩称，阚达无证据证明曾向长川公司提出修改变更合同。2套房屋在物理上是一个整体，不能单独销售。阚达已签订1－4号房屋合同，1－2号房屋未签订合同责任在阚达。解除1－2号房屋合同效力应及于1－4号。违约金是根据合同约定确定，阚达无证据证明违约金高于实际损失。按约履行，长川公司在2017年8月可全额收到630万元房款，按利率计算，长川公司资金损失也有100万元左右。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。长川公司向一审法院起诉请求判决：1.确认阚达与长川公司于2016年12月16日签订的《换房协议》已于2017年9月25日解除，双方不再履行签订东原湖山樾69幢1-2号房屋的商品房买卖合同的义务；2.阚达向长川公司支付违约金746939.94元；3.解除阚达与长川公司于2017年8月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，阚达配合长川公司办理解除东原湖山樾69幢1-4号商品房买卖合同网签、备案登记手续；4.诉讼费由阚达承担。一审法院认定事实：2016年12月16日，以长川公司为甲方，阚达为乙方，签订《换房协议》，约定：鉴于甲、乙双方于2015年7月20日签订编号为57-1的《重庆市商品房买卖合同》（下称“原合同”），乙方通过按揭方式购买甲方开发的东原湖山樾57幢101号房屋。该房屋5390715元（其中乙方缴纳首付款1620715元，向中德银行申请办理按揭贷款计3770000元）。现乙方以所购房屋向甲方提出换房请求，经甲乙双方友好协商，就换房的相关事宜达成如下一致意见……一、甲乙双方一致确认同意，乙方将已购得的东原湖山樾57幢101号房更换为东原湖山樾69幢102号房。具体操作方式为：甲乙双方先行解除原合同，再由甲乙双方签订东原湖山樾69幢102号房的《重庆市商品房买卖合同》。二、本协议签订后15个工作日内，甲方应代乙方向按揭银行归还乙方尚未完清的按揭款项及其他费用，按揭款项完清后3日内，乙方应配合甲方办理解除抵押、解除网签、解除备案登记等相关手续。三、乙方因购买甲方房屋所缴纳契税、大修基金、各种手续费等各项费用由乙方在解除原合同后，自行向相关部门申请退还，甲方应予以配合。乙方不再要求甲方或其他第三方退还团购费用。四、乙方承诺原合同解除手续办理完毕后3日内，以8100000元整，认购东原湖山樾69幢102号房。乙方前期认购的东原湖山樾57幢101号房的首付款，在乙方认购东原湖山樾69幢102号房时作为认购首付款（注：差额部分根据具体核算多退少补）。认购此物业产生的契税、大修基金等税费按国家相关政策缴纳。五、乙方承诺按本协议第四条约定履行付款及签约义务，如有逾期，应以新合同总价款为标准，按每日千分之一的方式向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲乙双方有权解除本协议约定，且有权不予退还乙方的购房款作为违约金。该协议还约定了其他内容。2017年6月14日，阚达向重庆市两江新区不动产登记中心申请办理位于重庆市北部新区房屋的解除网签手续，并被受理。之后，长川公司（甲方）与阚达（乙方）签订《肖家沟项目认购书》，约定：一、乙方认购甲方楼宇位置：重庆肖家沟项069幢104号房，建筑面积41.79平方米，其中套内建筑面积40.10平方米；二、甲乙双方约定房款：2.1乙方认购该物业标准总价为105万元；2.2乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金5万元，作为签订《重庆市商品房买卖合同》含补充协议和附件的担保，如在《认购书》约定的签约日期内，客户未按签约流程签订正式的《重庆市商品房买卖合同》及相应附件，本认购自动失效……。三、乙方选择：3.1一次性付款方式：乙方须于2017年7月2日前付清全部房款，并到甲方指定之销售中心与甲方前述正式的《重庆市商品房买卖合同》及相应附件。3.2银行按揭付款方式：乙方在前述本认购书之日起7日内在甲方指定的银行查询个人征信记录……和完整的相关资料与甲方签署正式的《重庆市商品房买卖合同》及相应附件，同时与该银行办理按揭相关手续并向甲方支付首付款。贷款金额、按揭年限、贷款利率均以该按揭银行最后放款时的批复为准，如银行贷款金额减少（含银行政策变化等因素），首期款将相应有所增加，乙方应于银行通知之日起3日内向甲方补足。如因乙方提供的按揭资料不合格或己方个人征信异常等乙方原因导致按揭银行不能为乙方提供按揭贷款，或按揭银行最终退件不予放贷的，甲方有权单方面解除本认购书。本认购书自甲方向乙方发出书面解除通知的第三日起自动解除，乙方所交定金不予退还，符合本认购书第七条的情况除外。七、以下任一情况发生时，甲方有权单方面解除本认购书，并将该商品房另行出售，乙方已付甲方的定金不再退还。本认购书自甲方向乙方发出书面《解除认购书通知函》的第三日起自动解除……：7.1乙方未按本认购书约定的时间与甲方前述买卖合同或未按约定时间付款……。三、如乙方选择以按揭贷款方式购房，乙方承诺：乙方是否能够从按揭贷款银行处贷到足额款项或是否需要提高首付比例及利率，均由乙方自行与按揭贷款银行进行沟通，并承担相关责任，与甲方无关。2017年8月4日，阚达向长川公司出具《承诺书》，其中载明“本人阚达于2017年8月4日购买了贵司开发建设的位于重庆市北部新区房屋，现由于本人个人原因要求暂不办理69幢1-4号房屋的房地产权证，待本人购买的69幢1-2号房屋达到贵司的交房条件后再一起办理，若由此产生的一切法律责任由本人自行承担”。同日，长川公司（甲方）与阚达（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：69幢1-4），约定甲方向乙方销售位于重庆市北部新区，该商品房为现房，建筑面积41.79平方米，其中套内建筑面积40.10平方米，总成交金额为105万元，实行一次性付款，买受人于2017年8月4日一次性支付房款105万元。合同首部载明，阚达的地址为重庆市渝北区，联系电话为186×××××××7。该合同附图“房屋建筑面积分层平面图”载明，湖山樾第69幢房屋有地上3层，地下（含半地下室）1层，负1层建筑面积131.66平方米，吊1层建筑面积131.66平方米，第1层建筑面积231.42平方米，第2层建筑面积164.98平方米，69幢1-4房屋位于吊1层的4号部分，该层共有1、2、3、4号四部分。同日，双方还签订了上述合同的附件五《商品房买卖合同补充协议》，对该房屋买卖的权利义务进行了补充约定。同日，长川公司向阚达开具房屋销售专用收据四张，分别载明收到阚达“肖家沟项目-1期69号楼-104”的楼款1050000元、楼款746939.94元、契税30000元、物业维修基金2090元。2017年8月28日，长川公司向阚达邮寄《催签函》（收件人：阚达，收件地址：重庆市渝北区，电话：186×××××××7），催告阚达按照《换房协议》约定于2017年8月31日前与长川公司完成重庆市北部新区星光大道116号东原湖山樾69幢1-2号房屋的签约手续（签订《重庆市商品房买卖合同》及附件），否则将没收已付购房款作为违约金。该邮件于2017年8月29日送达。2017年9月22日，长川公司向阚达邮寄《解除认购书通知函》（收件人：阚达，收件地址：重庆市渝北区，电话：186×××××××7），认为阚达截至2017年9月22日仍未完成重庆市北部新区星光大道116号东原湖山樾69幢1-2号房屋的签订合同并支付房款或办理按揭事宜，故通知解除双方签订的《换房协议》，并根据《换房协议》第七条的约定，定金不予退还。该邮件于2017年9月23日送达。一审法院于2019年11月19日组织长川公司、阚达至东原湖山樾69幢1-2、1-4房屋（以下简称69幢1-2、1-4房屋）进行现场勘验，勘验情况为：东原湖山樾69幢在道路侧有两个入户门，中间有砖墙隔开，从右侧门进入，该套房屋共有四层，地上两层，地下两层，对照长川公司举示的69幢1-1、1-3房屋产权证附图查看可见69幢1-4房屋系吊一层（地下一层）靠电梯处的一部分区域，其余部分属于69幢1-2的范围；69幢1-2、1-4系同一套房屋内的不同区域，整体上为一套房屋。庭审中，长川公司与阚达均认可：长川公司向阚达开具的销售专用收据载明的楼款、契税、物业维修基金均系由原57-1房屋已付的房款及税费转化而来。长川公司陈述：在签订69幢1-4房屋的商品房买卖合同时，阚达不同意签订69幢1-2房屋的买卖合同，我方销售部门本来是按照签订69幢1-2、1-4的合同进行准备的，但是阚达签订了1-4的合同后，称资金紧张，要求暂缓签订1-2的合同，我方不同意并要求其尽早签订1-2的合同，其没有同意并且离开。后来我方电话及发函催告了阚达签订1-2房屋的合同，其一直不来，所以我方通知其解除《换房协议》。阚达陈述：签订《换房协议》前，我方并不知道1-2、1-4是双拼房，在签订协议时才得知；因我方原购买的房屋为一房一证，双拼房的事实将影响我方二套房屋的贷款及利率，但因原房屋已被解除网签，虽然我方不满双拼房的事实，也只能无奈接受，但我在与销售的沟通过程中，认为开发商对房价有让步空间，我方决定履行《换房协议》约定的签约义务，在《承诺书》中也明确表示了将会购买1-2、1-4房屋，并一起办理产权证；销售人员称可以在房屋总价款上进行优惠，我方觉得可以弥补我方贷款上受到的影响造成的损失，所以才签订了69幢1-4房屋的合同，但在签订该合同后，我们就首付款的具体数额及按揭贷款少于约定或者无法按揭情况下的房款支付以及现金方式支付期限的问题无法协商一致（因换购的房屋总价高于原房屋），所以我方才没有签订69幢1-2房屋的合同。关于《肖家沟项目认购书》，长川公司陈述：因为案涉房屋属于换购，认购书和重庆市商品房买卖合同应当是同一时间签订，因阚达不同意签订1-2房屋的买卖合同，因此也没有签订该房屋的认购书。阚达陈述：该认购书是在签订1-4房屋买卖合同当天在销售中心一起签订的。关于《承诺书》，阚达陈述：承诺书中载明1-4房屋暂不办理产权证，是因为该承诺书是销售人员提前打印好的，我方只是直接签了字。长川公司陈述：是阚达要求先不办理1-4的房产证，具体原因不清楚。长川置业公司还陈述：我方主张本案违约责任后，对于69幢1-4房屋已交的房款等费用，将全额退还给阚达。一审法院认为，长川公司与阚达自愿签订《换房协议》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。该协议的内容实质是双方针对未来签订换购房屋的商品房买卖合同相关事宜的约定，属于预约合同性质。根据双方意见，本案争议焦点一是双方约定的换购房屋的范围，二是阚达未签订69幢1-2房屋的《重庆市商品房买卖合同》是否构成违约，三是违约金是否过高。对第一个问题。《换房协议》约定的换购房屋为69幢102号房，价格为810万元，而在之后的2017年8月4日，阚达出具《承诺书》承诺其认购的是69幢1-2、1-4两套房屋，且与长川公司签订了关于69幢1-4房屋的《重庆市商品房买卖合同》，由此可见，在2017年8月4日阚达签订相关认购文件时，阚达已经知晓其在《换房协议》中约定换购的69幢102号房系双拼房的事实。若按其所述，即双拼房的事实会影响其贷款，那么其应当根据所知晓的该情况决定是否购买该房屋。而从阚达出具《承诺书》和签订69幢1-4房屋的《重庆市商品房买卖合同》的行为，可以看出其已同意认购69幢1-2、1-4房屋，由此足以认定双方认可了《换房协议》约定的“69幢102号”房实际为69幢1-2、1-4两套房屋，故上述两房屋的认购均应遵循《换房协议》中的权利义务约定。对第二个问题。阚达陈述因销售人员向其承诺可以在房屋总价上给予优惠，其才同意购买69幢1-2、1-4房屋，但未举示证据证明该事实，应承担举证不力的不利法律后果。且《换房协议》中已约定认购的总房款为810万元，即使阚达需以按揭贷款方式购买房屋，其贷款金额和期限、首付款比例等内容应根据其自身申请和银行审核情况确定，且在银行贷款金额低于申请金额或银行不予贷款的情况下，阚达也应自行补足差额部分，故其所称的银行不予贷款或贷款金额不足的尾款支付问题，并不影响双方签订69幢1-2房屋的《重庆市商品房买卖合同》。因此，阚达拒绝签订69幢1-2房屋的《重庆商品房买卖合同》缺乏合理、合法或符合双方约定的理由，构成违约。关于签订合同的期限，《换房协议》第四条、第五条约定的签约时间为原合同解除手续办理完毕后3日内，但至少在2017年8月4日双方签订69幢1-4房屋的《重庆市商品房买卖合同》时，阚达就应签订69幢1-2房屋的《重庆市商品房买卖合同》。而阚达经长川公司书面催告，仍未签订上述合同，截至长川公司发函解除协议时（2017年9月22日），其逾期已超过30日，长川公司按约具有合同解除权，故《换房协议》已于阚达收到《解除认购书通知函》之日即2017年9月23日解除。长川公司要求确认《换房协议》于2017年9月25日解除的诉讼请求，其解除时间与事实不符，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，《换房协议》解除后，其中尚未履行部分即签订69幢1-2房屋的商品房买卖合同的权利义务自然不再继续履行，但该情况属于协议解除的法律后果，并不属于确认之诉的确认范围，故对长川公司要求确认双方不再履行签订69幢1-2房屋的商品房买卖合同的义务的诉讼请求，一审法院不予支持。因69幢1-2、1-4房屋系一个整体，无法分割而单独出售，在《换房协议》中关于认购69幢1-2房屋、签订该房屋《重庆市商品房买卖合同》的权利义务不再履行的情况下，关于69幢1-4房屋的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议在事实上已经无法履行，应予以解除，解除后阚达应配合长川公司办理解除该合同网签、备案登记的手续，故对长川公司要求解除双方于2017年8月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，阚达配合办理解除东原湖山樾69幢1-4号商品房买卖合同网签、备案登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。对第三个问题。因阚达违约导致《换房协议》解除，根据《换房协议》第五条约定，长川公司有权不予退还其购房款作为违约金。阚达抗辩认为违约金过高，一审法院认为，一方面，阚达并未举示证明违约金过高的相关证据，另一方面，虽然《换房协议》的性质为预约合同，但其背景是长川公司与阚达已就东原湖山樾57栋101房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，长川公司已具有对该房屋出售的预期利益的情况下，基于阚达的换房申请而签订，且《换房协议》中，对阚达拟购买的东原湖山樾69幢102房（实际为69幢1-2、1-4房屋）的总价格也明确约定为810万元，因此，长川公司有理由对双方能够按《换房协议》约定签订《重庆市商品房买卖合同》产生较强的信赖。因69幢1-2、1-4房屋系一个整体，阚达拒绝就69幢1-2房屋签订《重庆市商品房买卖合同》的行为导致69幢1-2、1-4房屋均无法另行对外销售，对长川公司在资金占用、房屋再次出售价格等方面均可能造成一定的不利影响。此外，违约金虽以填补损失功能为主，但同时也具有一定的惩罚性。综合上述因素考虑，一审法院对违约金标准不予调整。结合长川公司开具的房款收据及69幢1-4房屋的《重庆市商品房买卖合同》的约定，阚达原已付房款中有105万元转为69幢1-4房屋的房款，746939.94元转为69幢1-2房屋的房款，另有契税30000元、物业维修基金2090元。长川公司要求阚达支付违约金746939.94元，即以阚达对69幢1-2房屋已付房款746939.94元抵扣违约金，不再返还该部分房款的诉讼请求，一审法院予以支持。长川公司在庭审中表示同意将其余款项退还给阚达，则双方可另行协商或诉讼处理相关事项，本案中不再评判。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、原告重庆长川置业有限公司与被告阚达于2017年8月4日就位于重庆市北部新区房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》及该合同附件五《商品房买卖合同补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告阚达于本判决生效后五日内配合原告重庆长川置业有限公司办理位于重庆市北部新区买卖合同网签、备案登记手续；三、被告阚达于本判决生效后支付原告重庆长川置业有限公司违约金746939.94元，支付方式为：该违约金以被告阚达已向原告重庆长川置业有限公司支付的房款746939.94元抵扣，原告重庆长川置业有限公司不再退还该款；四、驳回原告重庆长川置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14250元，由被告阚达负担。二审中，双方当事人未举示新证据。阚达二审中陈述，阚达原购57栋101号房屋查看过现房，没有看过69栋所换房屋。长川公司称69栋是现房销售，并提供69栋于2014年6月25日取得商品房预售许可证、2016年4月29日取得工程竣工验收备案登记证、2016年9月23日取得不动产权初始登记。本院二审认定的其他案件事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，依据双方二审的诉辩意见，本案争议焦点，1.阚达未签订69幢1-2房屋的《重庆市商品房买卖合同》是否构成违约，长川公司是否有权解除69幢1－4号《商品房买卖合同》；2.《换房协议》约定违约金是否过高。一、关于阚达未签订69幢1-2房屋的《重庆市商品房买卖合同》是否构成违约，长川公司是否有权解除69幢1－4号《商品房买卖合同》。首先，2016年12月16日双方签订《换房协议》时，69幢房屋已竣工并取得不动产权初始登记。双方约定换购房屋为69幢102号房，价格为810万元；且2017年8月4日，阚达出具《承诺书》承诺其认购的是69幢1-2、1-4两套房屋，阚达与长川公司签订了关于69幢1-4房屋的《重庆市商品房买卖合同》载明为现房，并附图表明系两套面积房屋；69幢1-2、1-4两套房屋是作一个整体销售；由此可见，阚达已经知晓其在《换房协议》中约定换购的69幢102号房实际为69幢1-2、1-4两套房屋的双拼房事实。阚达原购房和所换房均为已竣工的现房情况下，阚达称签订《换房协议》时并不知晓系双拼房，不符合换房常理，也与其自己承诺矛盾，本院不予采信。即或双拼房的事实会影响其贷款，阚达也在明确知晓情况下，而自愿购买该房屋。故阚达应遵循《换房协议》约定的上述两房屋认购权利义务。阚达仅完成签订69幢1－4号房屋的《商品房买卖合同》及付款，未按约完成签订69幢1-2号房屋的《商品房买卖合同》及付款，违反《换房协议》约定的两套整体购买，构成违约，应承担相应违约责任。其次，69幢1-2、1-4房屋系一个整体，长川公司也作为一个整体向阚达销售，并未违反《商品房销售管理办法》的相关规定。至于69幢1-2、1-4房屋可按两套房屋签订《商品房买卖合同》，并可登记独立产权，与相关职能部门审批有关，不可完全归责于长川公司。且在阚达知晓此情况下，仍承诺购买，却现又以此为由主张长川公司违约，不能成立，本院不予支持。《换房协议》已对签订正式《商品房买卖合同》的主要内容进行了预定，阚达上诉主张未签订案涉1－2号房屋的《商品房买卖合同》是双方对合同重要条款未协商一致，但并示举示相应证据证明，本院不予采信。第三、《换房协议》约定的签约时间为原合同解除手续办理完毕后3日内，但至少在2017年8月4日双方签订69幢1-4房屋的《重庆市商品房买卖合同》时，阚达就应签订69幢1-2房屋的《重庆市商品房买卖合同》。而阚达经长川公司书面催告，仍未签订上述合同，截至长川公司2017年9月22日发函解除协议时，其逾期已超过30日，长川公司按约具有合同解除权，故《换房协议》已于阚达收到《解除认购书通知函》之日即2017年9月23日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《换房协议》解除后，其中尚未履行部分即签订69幢1-2房屋的商品房买卖合同的权利义务自然不再继续履行。因69幢1-2、1-4房屋系一个整体，无法分割而单独出售，在《换房协议》不再履行的情况下，关于已签订69幢1-4房屋的《重庆市商品房买卖合同》，事实上已经无法继续履行，应予以解除，恢复原状。解除后阚达应配合长川公司办理解除69幢1-4房屋合同网签、备案登记的手续。阚达上诉认为长川公司分开销售所涉房屋存在违法，长川公司不享有解除69幢1-4房屋合同的权利，不能成立，本院不予支持。二、关于《换房协议》约定违约金是否过高。因阚达违约导致《换房协议》解除，根据《换房协议》第五条约定，长川公司有权不予退还其购房款作为违约金。阚达抗辩认为违约金过高，并未举示证明违约金过高的相关证据。另一方面，虽然《换房协议》的性质为预约合同，但其背景是长川公司与阚达已就东原湖山樾57栋101房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，长川公司已具有对该房屋出售的预期利益的情况下，基于阚达的换房申请而签订，且《换房协议》中，对阚达拟购买的东原湖山樾69幢1-2、1-4房屋的总价格也明确约定为810万元，至今按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失也超过已付房款746939.94元而抵扣的违约金。因69幢1-2、1-4房屋系一个整体，阚达拒绝就69幢1-2房屋签订《重庆市商品房买卖合同》的行为导致69幢1-2、1-4房屋均无法另行对外销售，对长川公司在资金占用、房屋再次出售价格等方面均可能造成一定的不利影响。此外，违约金虽以填补损失功能为主，但同时也具有一定的惩罚性。综合上述因素考虑，本院对违约金标准不予调整。长川公司要求阚达支付违约金746939.94元，即以阚达原购房款转到69幢1-2房屋的已付房款746939.94元抵扣违约金，不再返还该部分房款，予以支持。综上所述，阚达的上诉请求及事实和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14250元，由阚达负担。本判决为终审判决。审判长 万 怡审判员 邓 山审判员 朱华惠二〇二〇年六月三十日书记员 江 波