贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终3422号上诉人（原审被告）：周勇，男，1981年7月28日出生，汉族，住贵州省赫章县。被上诉人（原审原告）：李文兴，男，1984年9月3日出生，汉族，住贵州省水城县。原审第三人：陈正英，女，1964年10月5日出生，彝族，住贵州省赫章县。上诉人周勇与被上诉人李文兴及原审第三人陈正英房屋租赁合同纠纷一案，贵州省赫章县人民法院作出（2019）黔0527民初276号民事判决，周勇不服上诉于本院，本院裁定发回重审。贵州省赫章县人民法院重审后作出（2019）黔0527民初3528号民事判决，周勇不服向本院提出上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决或依法改判支持上诉人的一审答辩请求；本案一、二审诉讼全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人自2018年9月份以后没有再使用租赁的门面，并且已经清空该门面内的所有生产设备，上诉人的此行为实际上已经明确解除与被上诉人《房屋转租协议》，因此，上诉人不应当承担未使用门面租赁期间的租赁费。二、上诉人与被上诉人解除《房屋租赁协议》后，没有给被上诉人造成损失，并且就双方在协议中约定的违约金过高，上诉人不应当支付违约金。被上诉人未答辩。原审原告向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告及第三人于2017年8月4日签订的《房屋转租协议》；2.判决被告向原告支付房屋租金30,000.00元；3.判决被告向原告支付违约金48,000.00元（违约金计算期限自2018年10月31日至2018年12月17日，共计48日）；4.诉讼费由被告负担。一审庭审时，原告当庭撤回解除房屋转租协议的诉讼请求，将其主张的违约金数额变更为3,000.00元，同时要求被告支付房屋租金的利息（以未支付的房租30,000.00元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2018年10月31日起计算至房屋租金支付完毕之日止）。一审法院认定事实：2017年8月4日，李文兴（甲方）、周勇（乙方）及陈正英（房东）签订《房屋转租协议》，该协议约定的主要内容为：1.甲方将其与房东合作经营的位于兴发乡××景区前××层房屋转租给乙方使用，建筑面积为600余平方米，甲方与房东保证乙方同等享有甲方在原有房屋合作协议中所享有的权利与义务。2.转租后房屋现有的装修、装饰、营业设备等归乙方，乙方在接收该房屋后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。3.租用起止日期为2017年8月5日至2019年10月10日。4.转租费为100000.00元，由乙方分三次付给甲方，在协议签订之日付定金20000.00元，2017年8月5日付50000.00元，2018年10月30日付30000.00元。以上费用已包括第2条所述的装修、装饰、设备及其相关费用，此外甲方和房东不得再向乙方索要任何其他相关费用，甲方在协议签订之日向乙方腾让房屋并交付钥匙。5.甲方保证该房屋有合法承租权并有权依法转租，并按时交付房屋，逾期1天按1000.00元的标准向乙方支付违约金，超过3天乙方有权解除协议；乙方应按时向甲方支付转租费，逾期1天按1000.00元的标准向甲方支付违约金，超过3天甲方有权解除协议。李文兴、周勇及陈正英在该协议中签名并捺印。协议签订后，周勇依协议向李文兴支付了定金及第一次租金共70000.00元。2018年10月30日周勇未按约向李文兴支付余下30000.00元租金，李文兴多次催要未果，诉至一审法院，请求依法判决。2019年11月28日本案开庭审理时，原告称其原审庭审中同意解除协议的前提是被告支付剩余30，000.00元租金，即对诉状中要求解除协议的请求作了变更，同时鉴于房屋转租协议约定的租赁期限届满，原告当庭撤回解除房屋转租协议的诉讼请求，并表明是基于有效合同的约定要求被告继续支付剩余的30,000.00元房屋租金，且将其主张的违约金数额变更为3,000.00元，同时要求被告支付房屋租金的利息（以未支付的房租30,000.00元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2018年10月31日起计算至房屋租金支付完毕之日止）。一审法院认为，原、被告及第三人签订的《房屋转租协议》，系当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效，各方当事人应按约全面履行自己的义务。原告起诉状中要求解除《房屋转租协议》，但原审开庭时作了变更，双方对解除协议未能达成合意，原审判决中对《房屋转租协议》是否解除未作明确。本案发回重审后开庭审理时，因涉案房屋约定的租赁期限届满，原告撤回解除协议的诉请，一审法院予以准许。原告要求被告支付剩余30,000.00元租金的请求。因原告已依约交付租赁标的物，被告应按约继续履行支付剩余租金的义务，故对原告的该项请求一审法院予以支持。被告提出因经营不善无力支付租金的辩称，系被告应自行承担的商业风险，不是免除租金的法定事由。被告称其已与原告口头协议解除租赁关系以及2018年9月后未实际使用该门面，但原告不予认可，被告也未提供证据证实，故对该辩称一审法院不予采纳。原告要求被告支付3，000.00元违约金的请求。因涉案转租协议合法有效，且对违约金作了约定，被告未按约支付租金构成违约，结合被告迟延履行租金的时间及金额等实际，原告主张的3,000.00元违约金比较公平，一审法院予以支持。关于原告要求被告因迟延支付剩余租金应支付利息的问题。原、被告签订的房屋转租协议对逾期支付租金是否支付利息未作约定，且本案中原告请求的违约金3,000.00元一审法院予以支持，原告也未提供证据证明被告未支付30,000.00元房屋租金给其造成的损失高于3,000.00元，故原告的该项请求一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告周勇于本判决生效之日起十日内支付原告李文兴房屋租金30,000.00元、违约金3,000.00元，合计33,000.00元；二、驳回原告李文兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告已预交案件受理费875.00元，应收案件受理费625.00元，由被告周勇负担625.00元，退还原告李文兴250.00元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审争议的焦点：上诉人应否支付被上诉人租金3万元和违约金3000元。本院认为，上诉人与被上诉人签订涉案合同（即《房屋转租协议》，转租已取得房东陈正英同意），系双方当事人真实意思表示，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，属合法有效合同。合同当事人应严格按照合同履行自己的义务。被上诉人将涉案房屋依约交付给上诉人使用。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，上诉人作为承租人未依约支付租金，构成违约，应依法依约承担支付被上诉人欠付的租金3万元（截止到合同租赁期满），并承担违约金3000元的违约责任。关于上诉人以其2018年9月以后没有再使用租赁的门面及违约金过高为由拒付剩余租金和违约金的主张，经查，上诉人未能举证证明其于2018年9月已与被上诉人解除涉案租赁合同或已将涉案房屋交还给被上诉人或房东，且针对总租金及欠付的租金3万元而言，3000元的逾期付款违约金并不过高，据此，本院不予采纳该主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625元，由上诉人周勇负担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 张 晶审判员 唐 琳二〇二〇年六月十六日书记员 邱诗韵