北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初26795号原告（反诉被告）：陈晗，男，1979年2月9日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘东明，北京市众贺律师事务所律师。被告（反诉原告）：李玉锦，女，1968年3月24日出生，朝鲜族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：卫若楠，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李岩，北京市京师律师事务所实习律师。原告（反诉被告）陈晗与被告（反诉原告）李玉锦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈晗及其委托诉讼代理人刘东明，被告李玉锦及其委托诉讼代理人卫若楠、李岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈晗向本院提出诉讼请求：1.依法确认我与李玉锦于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》有效；2.依法判决李玉锦将北京市大兴区育镇街30号院13号楼3单元301室房屋过户至我名下；3.依法判决李玉锦自2018年5月11日至实际将涉诉房屋过户至我名下之日，按日向我支付违约金7500元；4.依法判决本案全部诉讼费用由李玉锦负担。事实和理由：2016年2月，我通过北京如家安泰房地产经纪有限公司（以下简称：如家公司），看好了一套房屋，为北京市大兴区育镇街30号院13号楼3单元301室，房屋所有人为李玉锦，2016年3月1日，双方签订《房屋买卖合同》，约定我购买李玉锦所有的北京市大兴区育镇街30号院13号楼3单元301室房屋，房屋面积181.34平方米，成交价款为二百五十万元整，合同签订当日支付定金四万元，双方就购房款支付方式、办理过户、违约责任等事宜做了约定。同日，我与李玉锦及中介公司又签订《补充协议》，就购房款支付、房屋交付、税费负担、房屋贷款解押等事宜做了进一步明确、具体的约定。当日，我向李玉锦支付定金四万元，双方签署了《买卖双方购房定金交接单》，李玉锦于当日将房屋交付给我。2016年4月16日，我向李玉锦支付购房款九十万元，2016年4月30日，我向李玉锦支付购房款二十六万元，双方分别签署了《首付款证明》，之后我一直居住使用该房屋至今，期间的物业费、水电费、燃气费等费用均由我支付。双方签订《房屋买卖合同》时，李玉锦尚未取得该房屋的产权证书，无法办理过户，2017年3月，李玉锦取得该房屋的产权证书，我要求李玉锦将该房屋过户至我名下，李玉锦却以各种借口推脱，为此，2018年5月5日，我向李玉锦发出《催告函》，要求其于2018年5月10日前，协助我办理过户，但李玉锦依然拒绝履行义务。我认为，李玉锦在具备了办理房屋过户的情况下不及时将房屋过户至我名下，致使我无法及时实现物权，其行为属于严重违约，于理不合，于法无据。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请依法判决。李玉锦辩称，一，我与陈晗签订的房屋买卖合同及补充协议已经在2017年4月3日解除。二，因为陈晗违约导致合同解除，法律后果应该由陈晗承担，我不具有向陈晗过户的法律义务。三，我不存在违约情形，不同意支付违约金。四，本案诉讼费应由陈晗承担。李玉锦向本院提出反诉请求：1.判令解除我与陈晗于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》；2.判令陈晗按照约定向我支付违约金40000元；3.判令陈晗立即搬离房屋，恢复原状；4.判令陈晗支付自2016年4月26日至实际腾房之日的房屋租金（租金按6000元/月的标准支付）；5.请求贵院判令本案本诉、反诉的诉讼费均由陈晗承担。事实和理由：在签订书面合同之前，我与陈晗达成口头协议，约定陈晗帮助我凑解押款，我帮助陈晗办理入住，双方在此基础上签署书面合同。2016年3月1日，我与陈晗经如家公司居间就位于大兴区育镇街30号及30号院13号楼3号3单元301室的房屋签订《房屋买卖合同》，同日，双方签订《房屋买卖居间见证合同》及《补充协议》。约定：该房屋价款为2500000元，在合同签订当日支付40000元定金，2016年4月16日前支付首付款1160000元；在出卖方为此房解押前，陈晗再付首付款100000元；剩余房款1200000元由买受方所贷款银行直接打入我指定的收款账号；双方的违约责任为定金数额40000元整；陈晗逾期付款超过十个工作日，我有权解除合同，买受方所付定金不予返还；任何一方不按照合同办理手续或不提供相关证件、资料等（含贷款所需相关材料），致使合同无法按期顺利履行的，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。陈晗于签订合同之日支付40000元、2016年4月16日支付900000元及2016年4月30日支付260000元，总计1200000首付款，我也于2016年4月26日提前帮助陈晗办理了入住。2017年2月17日，我获得房产证后，通知陈晗可以办理房屋解除抵押，解押之后就可以办理产权过户登记手续，并要求陈晗履行帮助我凑房屋解压款所需款项的承诺。但陈晗拒不履行合同约定及口头协议约定，在我多次催告后，陈晗仍不予理睬。2017年3月15日，陈晗告知我，称让我先给陈晗过户，然后通过过户后的房子进行抵押贷款，获得贷款后再支付剩余购房款。陈晗不履行合同约定的行为已构成根本违约，为维护合法权益，我于2017年4月3日明确告知陈晗不卖房子了。并于2018年12月31日，向陈晗发送《回复告知函》，告知解除合同，要求其搬离房屋并将房内状况恢复搬入前原状，但陈晗拒不履行。我认为，合同签订后，我已完全依约履行合同义务，但在我获得房产证后告知陈晗履行在房屋解除抵押前需支付的100000元以及帮助我办理房屋解除抵押的义务时，陈晗拒不履行，致使合同目的无法实现。我已合理催告陈晗履行合同约定及口头协议，但陈晗拒不履行，我也已明确告知陈晗解除合同并已送达。此后，我向其发送书面的《回复告知函》，再次告知合同解除及要求腾房，但陈晗至今仍在案涉房屋内居住且拒不腾房。陈晗的种种行为致使合同目的无法实现，严重侵害了我的合法权益，双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》依法已经解除，应由陈晗承担合同解除的法律后果。陈晗至今不具有购房资格并故意隐瞒，给我造成巨大损失。故恳请法院依法解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，由陈晗承担合同解除的法律后果。为维护我的合法权益，向贵院提起反诉，请支持我的全部反诉请求。陈晗对李玉锦的反诉辩称，不同意李玉锦的反诉请求，第一次开庭时经过法庭释明、询问，李玉锦坚持判令撤销《房屋买卖合同》及《补充协议》，不是解除。2020年4月26日，李玉锦又一次提交新的反诉请求，这是不尊重法律的行为，对于李玉锦上次提到的撤销《房屋买卖合同》及《补充协议》，我不认可，因为他不具备撤销的理由，我没有违约之处，且李玉锦已超过了一年的撤销期限；针对本次诉讼请求中的解除，我不同意，造成合同违约的是李玉锦，不是我，所以李玉锦没有理由和依据来解除合同，李玉锦的第二至第五项诉讼请求也不成立，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2016年3月1日，李玉锦（甲方、出卖人）与陈晗（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售的房屋坐落于北京市大兴区育镇街30号院13#-3-301。建筑面积为181.34平方米。房屋权属性质为商品房。至今未还贷款余额约1370000元。经甲、乙双方协商一致，同意该房屋成交价款为2500000元。乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金40000元。甲方同意乙方采取以下第2种付款方式，即需要银行贷款（商贷）。乙方在签订本合同40个工作日内交付甲方部分购房款1300000元整，剩余房款1200000元整于该房产办理转移登记手续时交付。甲方同意乙方在交付上述款项后办理先期入住。待《房屋所有权证》下发后甲乙双方同意共同至房地产经纪公司办理合同网签事宜。第七条违约责任记载，一、乙方交付甲方购房定金后，双方依据《合同法》定金罚则的规定承担违约责任，甲方违约应当双倍返还乙方定金，乙方违约甲方收取的定金不予返还。二、乙方如未按照本合同第四条规定付款方式付款，甲方对乙方逾期付款行为有权追究违约责任。每逾期一日，乙方应支付甲方逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金。逾期超过十个工作日，甲方有权解除合同，乙方所付定金不予返还。三、甲、乙任何一方不按照本合同办理手续或不提供相关证件、资料等（含贷款所需相关材料），致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一日应向对方支付房价款千分之三的违约金，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。同日，李玉锦（甲方、出卖人）、陈晗（乙方、买受人）与如家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定1、甲方出售上述房产净得价为2500000元整，上述房产交易过程中所产生的相关税费（营业税、个税、契税）、贷款费用和中介费用由乙方承担。2、双方约定，在签订本合同当日，乙方付甲方定金40000元整，在2016年4月16日之前，乙方把首付款1160000元整交于甲方。当天甲方办理完入住手续把房屋交给乙方（包括钥匙、水卡、电卡、燃气卡、可视电话等）。……4、在甲方为此房解押之前，乙方再付甲方首付款100000元整。剩余房款1200000元整由乙方所贷款的银行直接打到甲方指定的收款账号。5、双方约定，在甲方达到解押条件时，如甲方暂时没有足够的资金去解押，乙方要容甲方时间去回笼资金。付款方式为银行贷款（商贷）。双方的违约责任为定金数额40000元整。如本协议与《存量房买卖合同》、《居间服务合同》发生冲突或不一致的，均以本补充协议为准。同日，李玉锦（收款人）向陈晗（付款人）出具《买卖双方购房定金交接单》（以下简称：《交接单》），《交接单》记载今收到陈晗交来本人位于北京市大兴区育镇街30号院及13#-3-301的房屋购房定金40000元整。与此定金收据配套签订的定金收据协议书编号为：0000731。2016年4月16日，陈晗向李玉锦转账900000元。同日，李玉锦（卖方）向陈晗（买方）出具《首付款证明》，《首付款证明》记载买方陈晗因购买卖方李玉锦出售的位于大兴区恒盛波尔多13号楼3单元301别墅的房屋，所交付的上述房屋首付款总计900000元整，经双方同意由李玉锦收取款项。2016年4月30日，陈晗向李玉锦转账260000元。同日，李玉锦（卖方）向陈晗（买方）出具《首付款证明》，《首付款证明》记载买方陈晗因购买卖方李玉锦出售的位于大兴区恒盛波尔多13号楼3单元301别墅的房屋，所交付的上述房屋首付款总计260000元整，经双方同意由李玉锦收取款项。2017年4月3日，李玉锦通过微信向陈晗发送信息，称“我们的房子不卖了”。2018年5月5日，陈晗向李玉锦发出《催告函》，《催告函》记载，你我于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》及补充协议，并于同日与如家公司签订《房屋买卖居间见证合同》。根据约定，你将所有的位于北京市大兴区育镇街30号院13号楼3单元301室房屋出卖给我，并已实际交付，由我实际居住使用至今，我已按照约定向你支付购房款共计一百二十万元整。经查知，你于2017年3月取得该房屋的房屋所有权证，根据约定，你应当在取得房屋所有权证后，立即与我到如家公司办理网签及过户手续，但经我及如家公司多次与你沟通，你均拒绝办理，你的行为已经构成违约。根据上述事实，我郑重催告你，于2018年5月10日前，协助我办理网签及过户手续，你如逾期未协助办理，我将按照法律规定和合同约定，通过司法途径追究你的违约责任。特此催告。催告人：陈晗。2018年5月5日。李玉锦认可收到前述《催告函》。2018年12月20日，李玉锦向陈晗发出《回复告知函》，《回复告知函》主要内容为，根据合同约定：陈晗应于支付首付款后，办理抵押贷款程序前再行支付十万元购房款。但至今陈晗仍未支付，构成合同违约。故告知陈晗，自本函发出之日起，解除与陈晗于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》。2.限陈晗于7日内搬离讼争房屋并将房内状况恢复到陈晗搬入前原状。告知人：李玉锦。2018年12月20日。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈晗与李玉锦于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称：“京十五条”），对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题均作出了相应的规定，即对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭）、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；陈晗与李玉锦于2016年3月1日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，彼时“京十五条”已经发布多年，陈晗与李玉锦均应当知晓该规定，而陈晗向本院提交的社保记录显示，其连续缴纳月数为42个月。截至本案法庭辩论终结之日，陈晗并未举证证明其自身或者其家庭成员具备“京十五条”规定的购房资格，故对于陈晗请求判令李玉锦将讼争房屋过户至陈晗名下的诉讼请求，本院不予支持。由于陈晗并未举证证明其自身或者其家庭成员具备“京十五条”规定的购房资格，故将讼争房屋所有权转移登记至陈晗名下属于客观不能，陈晗以继续履行为前提而请求判令李玉锦支付违约金，于法无据，本院不予支持。房屋买卖合同属于双务合同，就支付购房款而言，陈晗已经支付了购房款1200000元，即陈晗已经履行了部分义务；就将讼争房屋所有权转移登记至买受人名下而言，虽然陈晗并未举证证明其自身或者其家庭成员具备“京十五条”规定的购房资格，但此时陈晗属于债权人，李玉锦属于债务人，故李玉锦在此并不享有解除权，故对于李玉锦主张《房屋买卖合同》及《补充协议》已经于2017年4月3日解除的意见，本院不予采纳。截至本案法庭辩论终结之日，陈晗并未举证证明其自身或者其家庭成员具备“京十五条”规定的购房资格，故客观上导致将讼争房屋所有权转移登记至陈晗名下的合同目的无法实现，且对于陈晗何时能取得北京市购房资格的问题，尚无法确定，再者李玉锦主张解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，故综合各方因素，本院认为以解除《房屋买卖合同》及《补充协议》为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李玉锦提交视频及文字说明以证明其曾经和陈晗口头约定由陈晗帮助李玉锦为讼争房屋解除抵押，但是结合视频、文字说明及陈晗与许宏癸（案外人）、李玉锦的微信聊天记录，本院难以采信陈晗曾经答应李玉锦，由陈晗筹集1000000元，帮助李玉锦为讼争房屋解除抵押一事。《补充协议》约定，在甲方为此房解押之前，乙方再付甲方首付款100000元整。由于双方并未约定该100000元的支付时间，故应当属于履行期限不明确，履行期限不明确的，债权人可以随时要求债务人履行，但应当给对方必要的准备时间。李玉锦并未举证证明其曾经在《房屋买卖合同》及《补充协议》存续期间要求陈晗及时支付前述首付款100000元，故对于李玉锦认为陈晗拒绝支付房款、构成违约的意见，本院不予采纳。陈晗与李玉锦于2016年3月1日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，彼时“京十五条”已经发布多年，陈晗与李玉锦均应当知晓该规定，故双方均未在北京市购房资格一事上尽到谨慎注意义务，再者李玉锦表示不履行主要债务在先，故对于李玉锦请求判令陈晗支付违约金40000元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。对于陈晗入住讼争房屋的时间，陈晗于2016年4月26日通过微信向许宏癸发送信息，称“许大哥，我已搬家，谢谢您给帮忙办理入住及相互理解”，陈晗一方提交的代理意见中亦称“李玉锦于2016年4月26日将该房屋交付陈晗，陈晗一直实际居住使用至今”，故对于李玉锦主张陈晗于2016年4月26日实际入住讼争房屋一事，本院予以采信。陈晗自述其实际居住使用讼争房屋至今，本院不持异议。对于李玉锦提交的网站页面截图，其显示的房屋或者与讼争房屋并非同一地段，或者与讼争房屋并非相近面积，故对于其证明目的，本院不予采信。考虑到讼争房屋的位置、面积及租金（实际为占有使用费）起算时间等因素，本院认为以每月3000元标准计算占有使用费为宜，故陈晗应当向李玉锦给付占有使用费（自2016年4月28日起至实际搬离之日止，按3000元/月计算）。《房屋买卖合同》及《补充协议》解除后，陈晗不应再占有使用讼争房屋，故对于李玉锦请求判令陈晗从讼争房屋中搬离的诉讼请求，本院予以支持，结合实际需要，本院酌定为陈晗预留三十日的时间以供其做好搬离前的准备工作。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李玉锦并未举证证明讼争房屋交付给陈晗之时房屋内的具体情况，故对于李玉锦请求判令陈晗将讼争房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认陈晗与李玉锦于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》有效；二、陈晗与李玉锦于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日起解除；三、陈晗于本判决生效之日起三十日内从北京市大兴区育镇街30号院13号楼3单元301室房屋中搬离；四、陈晗于本判决生效之日起十日内向李玉锦给付占有使用费（自2016年4月26日起至实际搬离之日止，按3000元/月计算）；五、驳回陈晗的其他诉讼请求；六、驳回李玉锦的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26800元，由陈晗负担13400元（已交纳），由李玉锦负担13400元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费13400元，陈晗负担6700元（于本判决生效后七日内交纳），由李玉锦负担6700元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张凤华人民陪审员  王志刚人民陪审员  梁秀丰二〇二〇年六月十七日书 记 员  李利冉书 记 员  张国倩