文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民再330号再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路4号附1号二楼。法定代表人：汪香澄，该公司总经理。委托诉讼代理人：程良禾，重庆鼎之律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审上诉人)：李名辉，男，1977年1月20日出生，住重庆市渝中区。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：重庆鼎固房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区XX路88号。法定代表人：张洪本，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭吉，重庆索通律师事务所律师。再审申请人重庆天骄爱生活服务股份有限公司(以下简称天骄公司)因与被申请人李名辉、重庆鼎固房地产开发有限公司（以下简称鼎固房产公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民终4390号民事判决，向本院申请再审。本院审查后于2019年10月8日作出（2019)渝民申2074号民事裁定，本案由本院提审。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人天骄公司的委托诉讼代理人程良禾，被申请人李名辉，被申请人鼎固房产公司的委托诉讼代理人彭吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天骄公司申请再审请求撤销二审判决，维持一审判决。因为其举示的中标通知书等新的证据能够证明鼎固房产公司与天骄公司于2015年5月15日签订《前期物业服务合同》通过了招投标程序，是合法有效的。李名辉辩称：二审判决正确。因为案涉项目的商品房即使仅销售了一套，鼎固房产公司就无权变更物业服务企业。何况鼎固房产公司与天骄公司于2015年5月15日签订《前期物业服务合同》并未通过合法的招投标程序，且不符合“双过半”的规定。鼎固房产公司称：同意天骄公司的意见。其与鼎固物业公司签订《前期物业服务合同》时仅开发了案涉项目商品房10万方。后来，其开发的案涉项目商品房达到32万方，导致鼎固物业公司的资质不够，其才另与天骄公司签订《前期物业服务合同》。何况《物业管理条例》的相关规定不是效力型而是管理型规定，不应作为认定案涉合同无效的依据。李名辉向一审法院起诉请求：判决鼎固房产公司与天骄公司签订的前期物业服务合同无效。一审审理查明，2010年12月29日，鼎固房产公司与鼎固物业公司签订《前期物业管理服务合同》约定：鼎固房产公司选聘鼎固物业公司为“鼎好·世纪星城一期”公寓住宅提供前期物业管理服务；物业建筑面积100287.9平方米，四至为东至较场口，南至和平路，西至潘家沟，北至石灰市，包括2幢高层住宅及物业管理用房；合同期限自2010年12月29日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2014年8月19日，李名辉、甘某凤取得案涉项目中的重庆市渝中区XX路88号附2号42-3#房屋的所有权(101房地证2014字第22636号)，为共同共有。2015年5月15日，鼎固房产公司与重庆天骄物业管理服务有限公司签订《前期物业服务合同》约定，鼎固房产公司选聘重庆天骄物业管理服务有限公司为“鼎好·世纪星城(A区)”住宅、非住宅提供前期物业管理服务。物业建筑面积328693.1平方米，四至为东至较场口，南至和平路，西至潘家沟，北至石灰市，包括3幢高层住宅、商业用房、车库及其他用房；合同期限为3年，自2015年5月15日起至2018年5月14日止。2015年5月21日，该合同在原重庆市渝中区房屋管理局备案。上述合同签订后，重庆天骄物业管理服务有限公司与鼎固物业公司办理了物业移交手续，为案涉小区R1、R2幢提供物业服务。2015年8月10日，重庆天骄物业管理服务有限公司变更为天骄公司。现案涉小区由天骄公司为R1、R2幢提供物业服务，鼎固物业公司为R3幢、商业用房、车库等其余范围提供物业服务。一审法院认为，1.李名辉主体适格。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。可见，李名辉作为单个业主，具有请求确认前期物业服务合同无效的诉讼主体资格。2.李名辉的诉讼请求不能成立。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，天骄公司与鼎固房产公司签订的系前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，不受《中华人民共和国物权法》第七十六条关于业主选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人相应规定的约束，故在案涉小区召开业主大会选聘物业服务企业之前，鼎固房产公司作为建设单位有权自行选聘前期物业服务企业。《物业管理条例》第三十三条关于“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定应属管理性规定，而非足以导致合同无效的强制性规定，故鼎固房产公司与天骄公司之间的《前期物业服务合同》亦不能仅因案涉小区同时存在两个物业服务企业而无效。一审法院判决如下：驳回李名辉的全部诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由李名辉负担。李名辉不服一审判决，向二审法院提起上诉，请求撤销一审判决，支持其在一审中提出的诉讼请求。二审查明的事实与一审相同。二审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”鼎固房产公司和天骄公司未举示招投标证据证明其通过了招投标方式选聘天骄公司，也未举示证据证明案涉小区系可以通过协议方式确定物业服务企业并获得了批准，应承担举证不能的不利后果。在鼎固房产公司和天骄公司未举示招投标的证据的情况下，应认定鼎固房产公司未经过招投标选聘天骄公司，违反了《物业管理条例》第二十四条的强制性规定。且鼎固房产公司不经招投标选聘天骄公司不利于实现优胜劣汰，营造公平竞争的市场环境，促进物业服务行业的健康发展，该院认定鼎固房产公司与天骄公司于2015年5月15日签订的《前期物业服务合同》无效。因天骄公司为案涉小区实际提供了物业服务，《前期物业服务合同》无效也非天骄公司的原因导致。因此，虽《前期物业服务合同》被认定无效，但实际提供服务，可以按照法律规定收取相应物业费。二审法院判决如下：一、撤销重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初1013号民事判决；二、确认鼎固房产公司和天骄公司于2015年5月15日签订的《前期物业服务合同》无效。一审案件受理费40元，由鼎固房产公司负担；二审案件受理费80元，由鼎固房产公司负担。再审审理中，天骄公司为证明其与鼎固房产公司签订《前期物业服务合同》通过了招投标程序的事实，举示了如下证据：《中标通知书》、《前期物业管理服务评标评分汇总表》、《招标评分表》、《前期物业管理服务投标企业签到表》、《前期物业管理服务投标书》、《项目物业管理服务费底标》。李名辉质证认为，对这些证据的真实性无异议，但《前期物业管理服务投标企业签到表》第4页蒋飞的签名与《前期物业管理服务评标评分汇总表》第3页蒋飞签名的笔迹不一致，存在代签；评分表存在改动而未捺印的现象；在这些材料上签字的黄丽等人没有授权委托书；这些材料应在原审中举示而未举示。鼎固房产公司对这些证据的真实性等无异议。针对李名辉的质证意见，天骄公司解释称，其在备案单位复印的是一整套资料，而且只有这些资料，其不知晓缺页原因；蒋飞是天骄公司员工，已经离职多年，无法联系；与这些证据有关的备案手续系鼎固房产公司办理，其不持有这些证据，因此未在原审中举示。鼎固房产公司解释称，其在一审中提交了备案回执，而且一审法院据此判决案涉合同有效，因此其才未在二审中举示前述证据。本院认为，这些证据虽然存在瑕疵，但是备案单位重庆市渝中区住房和城市建设委员会在这些证据上书写了“与我委存档的原件一致”的说明，且在该说明上加盖了单位公章，在这些材料上加盖了骑缝章，这些证据与待证事实有关，本院对这些证据的真实性、合法性、关联性予以认定。再审查明：鼎固房产公司与天骄公司于2015年5月15日签订《前期物业服务合同》之前通过了招投标程序，且将《中标通知书》、《前期物业管理服务评标评分汇总表》、《招标评分表》、《前期物业管理服务投标企业签到表》、《前期物业管理服务投标书》、《项目物业管理服务费底标》等文件提交给重庆市渝中区住房和城市建设委员会备案。再审查明的其他事实与二审相同。本院认为，鼎固房产公司与天骄公司于2015年5月15日签订的《前期物业服务合同》合法有效。理由如下：根据《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”本案中，根据天骄公司举示的复印于重庆市渝中区住房和城市建设委员会的《中标通知书》、《前期物业管理服务评标评分汇总表》、《招标评分表》、《前期物业管理服务投标企业签到表》、《前期物业管理服务投标书》、《项目物业管理服务费底标》等证据以及在原审中举示的备案手续，可以认定鼎固房产公司与天骄公司于2015年5月15日签订《前期物业服务合同》之前通过了招投标程序，该《前期物业服务合同》合法有效。李名辉提出的该合同在签订前未通过招投标程序的理由不能成立。本案并非业主、业主大会选聘物业服务企业，而是建设单位选聘前期物业服务企业，因此案涉《前期物业服务合同》的效力评价不适用“双过半”的有关规定，李名辉以未达到“双过半”为由而提出该《前期物业服务合同》无效的意见不能成立。另外，天骄公司基于新的证据申请再审，根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定应收取案件受理费，该案件受理费由天骄公司负担。综上所述，根据天骄公司在再审中提交的新的证据，二审判决认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。一审判决适用法律正确，本院予以维持。天骄公司在再审中提出的请求成立，本院予以支持。根据《物业管理条例》第二十四条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销重庆市第五中级人民法院(2019)渝05民终4390号民事判决；二、维持重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初1013号民事判决。二审案件受理费80元，由李名辉负担。再审案件受理费80元，由重庆天骄爱生活服务股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 超审判员 宋汀汀审判员 谭继权二〇二〇年六月十六日书记员 陆 楠