云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初2675号原告刘剑，男，汉族，1983年10月15日生，身份证登记住址浙江省义乌市。委托代理人刘先龙、兰建丹，云南尚矩律师事务所律师。特别授权代理。被告陈秀英，女，汉族，1965年9月8日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。委托代理人王黎轩、张迪，云南滇东北（曲靖）律师事务所律师。特别授权代理。原告刘剑诉被告陈秀英租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日受理后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告刘剑的特别授权代理人刘先龙、兰建丹，被告陈秀英的特别授权代理人王黎轩、张迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘剑诉称：原告与被告双方于2013年11月8日就位于昆明签订了《商铺（房屋）租赁合同》，对商铺的出租期限、用途、合同的变更、解除及终止、双方的权利义务进行了约定。其中在合同的第九条第一款第二项约定了被告有下列行为之一的，原告有权解除合同的条件即：1、不能提供房屋或所提供房屋不符合约定的条件、严重影响居住条件；2、甲方未尽房屋的修缮义务，严重影响居住的。第十条第一款第一项约定被告应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用的状态；第十一条第一款第一项约定被告因不能提供本合同约定的房屋……应支付原告本合同租金总额15%的违约金及装修费。该租赁房屋在出租给原告之前还曾出租给了其他的租户，因之前的承租人未通过螺蛳湾专业街物业管理方中豪仓储服务有限公司的批准擅自改动水电，导致该房屋一直无水无电，原告的水电一直从隔壁铺面接达水电，但在2017年4月份，原告得知隔壁商铺的承租人即将更换，且新承租的承租人不愿意再将水电接送给原告使用，这样就会导致商铺无水无电无法正常经营。于是原告就找到被告进行沟通，若不能解决水电问题，原告将解除合同。但后来被告一直避而不见，原告就告知了被告双方合同的《商铺（房屋）租赁合同》于2017年4月份解除不再交纳房租、不再使用商铺。告知过后，被告不仅不出面解决问题，还甚至不接原告的电话，直到2017年10月25日原告居然接到了法院的电话被告知被告起诉原告要求支付租金的事情。原告就在被告提起的官渡区人民法院（2017）云0111民初9641号追索租金的民事诉讼庭审中也再次向被告告知了单方解除合同的意思。并且在2019年8月13日原告又委托了云南尚矩律师事务所发送了解除《商铺（房屋）租赁合同》的通知及关于解除《商铺（房屋）租赁合同》的《律师函》各一份。在2017年4月提出解除合同以来，我方就己经拒绝交付商铺租金，也未再对商铺进行过使用。而被告在接到解除合同的通知后，一直不出面接收商铺，不接收商铺的钥匙，也不解决商铺的水电问题。原告认为，被告拒绝为出租商铺安装水电，致使原告无法正常使用，违反了《商铺（房屋）租赁合同》第九条第第二款第一第二项之规定，原告有权行使单方解除合同权。而原告在2017年4月、2018年2月6日的庭审中、2019年8月13日发送的解除《商铺（房屋）租赁合同》的通知及关于解除《商铺（房屋）租赁合同》的《律师函》已经明确了解除合同的意思，所以双方合同已于2017年4月解除。原告还认为，原告自2017年4月以来已明确表示解除合同、己拒绝交纳房租、己拒绝使用商铺，被告也拒绝安装水电，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二、四项之规定，符合法定合同解除条件。所以双方的合同已于2017年4月解除。此外，被告不为房屋安装水电的行为已给原告造成了重大损失，依据《商铺（房屋）租赁合同》第十一条第一款第一项的约定应当承担违约损失305798.7元。故原告诉至法院诉请判令：1、确认原、被告双方的《商铺（房屋）租赁合同》解除（2017年4月份开始）；2、被告支付原告因未能提供本合同约定的房屋而给原告造成的违约损失共计305798.7元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告陈秀英辩称：原告主张的解除合同的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据。一、根据（2017）云0111民初9641号民事判决书、昆明市中级人民法院（2018）云01民终3940号民事判决书所确认的事实，原、被告之间所签订的合同系合法有效的合同，合同并未解除，合同仍在继续履行中，并无法定或约定的解除事由。二、针对原告所说的被告的商铺未达到适租的条件，被告不予认可。在之前双方的诉讼中，原告并未提及被告租给原告的商铺没有水电，未达到使用条件，且原告已经支付了前三个年度的租金，陈秀英是追索第四、五年度租金并得到法院支持。房屋一直以来都是正常使用，并不存在水电不能使用的情形，而且根据原告提交的证据材料也无法证明被告的房屋没有适租。本案租赁物就是我方通过支付转让费给原告,再从中豪公司购得，该商铺的情况原告非常清楚。原告在楼上开酒店，因为大堂小了，从被告这里租赁了商铺用作大堂。后来隔开了部分租给案外人用作餐饮。该湘菜馆以前就开了，原告将被告商铺隔出的部分租给湘菜馆也只是与原来的店铺连起来摆放餐桌。在前诉中，本案原告答辩只要求降低租金，并未要求解除合同。因为双方合同中对于违约解除合同的违约金约定太高，他不愿承担违约金而解除合同。现陈秀英向刘剑追索第六、七个租赁年度租金的诉讼正在法院审理中。三、至今被告的商铺仍为原告所控制。如需解除合同退还商铺需依法而行。但原诉讼生效后，义务人至今未履行判决确定的支付义务，被告的多项财产已被我方申请保全。原告刘剑为证明自己的主张提交以下证据：一：1、商铺(房屋)租赁合同、2、昆明奥通装饰设计工程有限公司室内装饰装修工程合同、3、商铺已经恢复原状的视频光盘及照片、4、情况说明、5、情况说明，欲证明合同第九条第一款第二项、第十条第一款第一项、第十一条第一款第一项约定了被告在不能履行适租义务时，原告可以解除合同并要求被告支付违约金。原告所租赁的商铺在2018年年初就已经不通水通电，原告也已经没有进行使用。原告已经于2017年9月20日就把所租赁的商铺恢复了原状，一直等待被告前来接房拿钥匙，但被告一直拒绝出面处理。二：6、（2017）云0111民初9641号一审民事判决书、7、（2018）云01民终3940号二审民事判决书、8、律师函、9、解除《商铺（房屋）租赁合同》通知、10、EMS邮寄单、11、送达回证及律师服务质量监督反馈表、12、结婚申请书，欲证明张绍富与陈秀英系夫妻关系。因被告提供的商铺没有水电无法使用，原告多次告知被告要求修缮，被告却一直拒绝履行修缮义务，原告就于2017年4月向被告提出将解除双方的租赁合同，并在被告起诉其要求支付租金的已生效的判决书中再次明确告知于2017年4月解除双方的商铺租赁合同，但由于原告当时未提起反诉所以法院未进行处理。由于被告一直不出面接收房屋，原告又于2019年8月14日通过邮寄的方式向被告送达律师函及解除商铺（房屋）租赁合同通知，再次告知被告解除双方的租赁合同，并再次明确表示将不再履行支付租金的义务，且商铺自2018年年初就一直闲置至今未进行使用。后由于被告没有接收到，原告通过判决查到了被告的代理律师，其代理律师在征求被告丈夫张绍富的同意后代收了律师函及通知。被告已经知悉了原告解除双方商铺租赁合同的意思表示。双方的商铺租赁合同已经解除。被告陈秀英质证认为：对证据一中证据1的真实性合法性没有意见，但不认可证明目的。不认可证据2至5的真实性、关联性和合法性。认可证据二中证据6、7的真实性、关联性和合法性，但不认可证明目的。认可证据8至12的真实性，但不认可原告的观点。再次强调原告还欠被告房租没有支付。解除合同违约金怎么办？被告陈秀英为其辩解向法庭提交以下证据：判决书两份、裁定书一份，欲证明原告并没有按照合同履行交付租金，判决书生效后原告并没有履行判决书，我方已经申请查封了原告的商铺。原告刘剑质证认为：认可证据的真实性、合法性，但不认可关联性。原、被告提交的证据形式合法，内容印证本案案件事实，本院作为认定案件事实的证据予以采信。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：经（2017）云0111民初9641号生效法律文书确认以下法律事实：“2013年11月8日，原告陈秀英（本案被告，下同）与被告刘剑（本案原告，下同）签订《商铺（房屋）租赁合同》，约定由原告将位于昆明出租被告使用，租期十年（自2013年11月8日起至2023年11月8日止）。并约定第一年租金为132000元、第二年租金为145200元、第三年为租金159720元，从第四年起租金在前一年基础上递增9%并明确第四年租金为174093元、第五年租金为189762元，支付方式为提前一个月交当年租金。同时约定‘在租赁期内，乙方（即被告）中途擅自退租的，按本合同租金总额15%向甲方支付违约金。’被告租赁上述房屋后，部分转租第三人，部分用作其经营的西堤岛酒店大堂。上述事实有经庭审质证且被告对其真实性无异议的原告提交的企业信用信息查询记录、房屋所有权证复印件、《商铺（房屋）租赁合同》为据，本院予以确认并在卷佐证。另，本案审理过程中，原、被告共同确认被告已支付原告第一、二、三年度房屋租金，未支付第四年度（对应周期为2016年11月8日至2017年11月7日）、第五年度租金（对应周期为2017年11月8日至2018年11月7日）。”经本院及中院判决确认，本案原告须向被告履行合同、支付租金。现原告刘剑腾空了租赁物，并于2019年8月14日向被告发出律师函，明确解除《商铺（房屋）租赁合同》。对于合同解除时间、租金支付、违约金等问题，原、被告未协商一致，故原告诉至法院诉请如上。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告在合同履行过程中，因原告未支付租金，被告曾诉至法院，本院（2017）云0111民初9641号生效判决书判决支持了原告向被告支付至2018年11月7日的租金，判决生效后现进入执行阶段。在该案中，本案原告曾提出解除租赁合同的抗辩意见，但未被采信。后被告又针对后期产生的租金提起诉讼【案号：（2020）云0111民初5626号】。原、被告之间的租赁合同信赖关系丧失，原告现起诉解除合同，表明不再继续履行合同，原告主张被告提供房屋不适租而违约，但对于该主张，原告未提交证据证明，本院不予采纳原告主张。但承租方不再要求继续使用承租物业，要求解除合同的主张本院予以支持。本院以原告于2020年2月2日起诉主张解除的日期作为解除合同的日期。原告诉请被告赔偿违约损失，但原告提交证据不能证明原告的违约事实、其损失的计算标准及项目，故本院不予支持原告的该项诉请。原告主张合同于2017年解除，与本院查明事实不符，本院不予采纳。对于原告提前解除合同是否构成违约，是否应当承担违约责任？被告可在其已经提起诉讼的（2020）云0111民初5626号案件中主张。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘剑与被告陈秀英于2013年11月8日签订的《商铺（房屋）租赁合同》于2020年2月27日解除；二、原告刘剑的其他诉讼请求不予支持。案件受理费5887元，由原告刘剑承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  林胜华二〇二〇年六月十日书记员  李彦霈