贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终3462号上诉人（原审原告）：蒙军，男，1972年8月21日出生，汉族，户籍地：贵州省绥阳县，现住绥阳县。上诉人（原审原告）：黄涛，女，1976年9月8日出生，汉族，户籍地贵州省绥阳县，现住绥阳县。上诉人（原审被告）：绥阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇千工堰还房小区。法定代表人：黄士冯，该公司总经理。委托诉讼代理人：田洛依，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师。上诉人蒙军、黄涛与上诉人绥阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称绥阳碧桂园房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。蒙军、黄涛上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、《补充协议》第十条含有不合理减轻或免除应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，应认定为无效条款。二、原判认定绥阳碧桂园房开公司应付的违约金计算标准错误，应按照中国人民银行同期贷款年利率6%、逾期345天计算。三、绥阳碧桂园房开公司从未通知蒙军、黄涛二人关于办理不动产所有权转移登记相关事宜，其关于调减违约金的请求不应得到支持。绥阳碧桂园房开公司二审的答辩意见与上诉意见一致。绥阳碧桂园房开公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回蒙军、黄涛的原审诉请或发回重审。事实和理由：一、逾期办证非绥阳碧桂园房开公司的主观过错，其此前已取得竣工备案，因全体业主要求变更规划设计及幸福小区围堵导致无法完成新的规划设计，以致无法取得规划部门新出具的许可文件或准许使用文件，从而无法完成竣工备案和办理初始登记。二、目前亦不具备办证的客观条件，且房屋已交付给蒙军、黄涛使用，房屋已办理抵押登记暂不能出售，二人没有金钱上的损失，绥阳碧桂园房开公司不应承担违约金。蒙军、黄涛二审中辩称，首先，绥阳碧桂园房开公司逾期办证的原因系其交付适用的房屋与宣传不符，引发买受人上访，而非其所称规划变更。即使规划变更的事实成立，其未履行通知买受人的义务，构成违约。二、关于绥阳碧桂园房开公司所称逾期办证并未导致蒙军、黄涛二人金钱上的损失，根据合同法第八条之规定，其未履行办证义务，应承担违约责任。根据《中华人民共和国关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，没有违约金约定或损失难以计算的，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失。蒙军、黄涛向原审法院起诉请求：一、判令绥阳碧桂园房开公司立即为蒙军、黄涛办理涉诉房产的房产证；二、判令绥阳碧桂园房开公司向蒙军、黄涛支付逾期办理房产证的违约金(2019年4月1日至2020年3月10日)29,580.80元；三、判令绥阳碧桂园房开公司从2020年3月11日起至向蒙军、黄涛实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日支付已交付房价款0.02%的违约金。原审法院认定事实：2017年7月13日，蒙军、黄涛与绥阳碧桂园房开公司签订《商品房买卖合同》,约定蒙军、黄涛购买绥阳碧桂园房开公司开发的位于绥阳县商品房（建筑面积118.81平方米，套内建筑面积91.38平方米），预售许可证号为16012；房屋总价款为577751.00元；交房时间为2018年12月30日；房屋登记：初始登记（第二十二条第二款）约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，转移登记（第二十二条第三款）约定房屋产权转移登记，受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；出卖人于2019年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,约定日期起90日内,按已付房价款的0.02%承担违约责任;出卖人不能在约定日期起90日以后,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。同日，双方签订《补充协议》，协议第十条约定，买卖双方一致同意不按合同第二十二条第二款、第三款的约定履行，双方一致同意关于该商品房的房屋登记以本条约定为准，买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见补充协议附录二。补充协议附录二为委托书，该委托书列举了委托办理的事项为申办买受人所购商品房备案登记、预售登记、抵押预告登记、《房屋所有权证》、领取《房屋所有权证》,未约定违约责任。合同签订后，蒙军、黄涛按约履行了支付购房款的义务，涉案房屋竣工验收后，绥阳碧桂园房开公司于2019年4月13日履行了交付房屋的义务。另查明：原审法院依职权到绥阳县不动产登记事务中心查询绥阳碧桂园房开公司现是否可为蒙军、黄涛办理不动产所有权转移登记，经查询后，绥阳县不动产登记事务中心于2020年4月2日出具情况说明：因绥阳碧桂园房地产开发有限公司未到绥阳县不动产登记事务中心办理初始登记，所以无法办理客户的转移登记。原审法院认为，蒙军、黄涛与绥阳碧桂园房开公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，从合同的内容看，该合同属《商品房预售合同》，未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方均有法律约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，绥阳碧桂园房开公司未按约定的2018年12月30日履行交付房屋的义务，逾期后，绥阳碧桂园房开公司于2019年4月13日交付房屋，根据双方的约定蒙军、黄涛委托绥阳碧桂园房开公司申办《房屋所有权证》，绥阳碧桂园房开公司应办理《房屋所有权证》，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，对蒙军、黄涛请求绥阳碧桂园房开公司办理房产证的诉讼请求，原审法院予以支持。因未约定申办《房屋所有权证》的时间和蒙军、黄涛交付材料和缴纳费用给绥阳碧桂园房开公司的时间，也未约定违约责任，按交易习惯，绥阳碧桂园房开公司在申办时所需材料和费用，应通知蒙军、黄涛交付和缴纳，故至2020年4月2日止，因该房屋未办理不动产所有权初始登记，现无法办理不动产所有权转移登记的原因在于绥阳碧桂园房开公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因绥阳碧桂园房开公司在2019年4月13日交付房屋之日起90日蒙军、黄涛未能取得房屋权属证书，绥阳碧桂园房开公司应当承担违约责任，蒙军、黄涛请求的违约金过高，结合本案实际，按已付购房款总额577751.00元的0.5％计算为宜，故对蒙军、黄涛请求的违约金，原审法院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、绥阳碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内为蒙军、黄涛购买的位于绥阳县房屋办理房屋所有权证；二、绥阳碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内支付蒙军、黄涛违约金（577751.00元×0.5％）2888.76元；三、驳回蒙军、黄涛的其他诉讼请求。案件受理费538.00元，已减半收取269.00元，由绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担。二审期间，绥阳碧桂园房开公司提交了以下证据：一、《绥阳碧桂园形象升级改造项目》，用于证明：全体业主要求变更规划，新增地下车库；二、与幸福小区毗邻施工处遭围堵视频、多方协商的照片，用于证明：地下车库施工遭遇阻挠，无法完成新规划，办不了竣工备案与初始登记，从而无法办证；三、土地使用权证，用于证明：新增地下车库施工地段属于上诉人所有的项目地块；四、《请示》，用于证明：绥阳碧桂园房开公司主观上也想尽早为业主办理转移登记，因客观原因无法完成，绥阳县政府和住建局报送《请示》，请求对其他工程先进行验收，以满足蒙军、黄涛的诉请。蒙军、黄涛质证认为：关于证据一，蒙军、黄涛仅因交付的房屋与宣传不符，要求整改；对证据二不予认可。关于证据四，小区并未成立业主委员会，该请示不能代表全体业主，且政府的处理意见并没有变更，也没有其他证据证明规划设计变更。本院经审查认为：关于证据一，首先，绥阳碧桂园房开公司与业主达成的协议仅有部分业主签字，且该公司未提供签字业主经全体业主授权的书面证明，蒙军、黄涛也不予认可,该证据不足以证明案涉小区规划设计变更是小区业主的要求，不予采信。关于证据二、证据三、证据四，绥阳碧桂园房开公司与案外人的纠纷与本案不具有关联性，不予采信。本院认定事实与原审法院认定事实一致。本院认为，蒙军、黄涛与绥阳碧桂园房开公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，为合法有效，双方均应按约定履行各自义务。合同签订后，蒙军、黄涛按约支付房款，绥阳碧桂园房开公司于2019年4月13日交付房屋，但一直未办理不动产所有权初始登记，无法为蒙军、黄涛办理不动产所有权转移登记。虽然《补充协议》变更了《商品房买卖合同》关于初始登记及转移登记的约定，但《补充协议》未约定具体办理权属登记期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，蒙军、黄涛自2019年4月13日交付房屋之日起90日未内能取得房屋权属证书，绥阳碧桂园房开公司应当承担违约责任。关于违约金计算标准的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，由于涉案房屋已实际交付，本院根据合同的履行情况及当地经济发展现状，酌定将违约金调整为按日支付已付房款万分之0.5的标准计算，蒙军、黄涛关于违约金应按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算的上诉理由不能成立。根据蒙军、黄涛在起诉状中载明的内容，绥阳碧桂园房开公司应支付蒙军、黄涛自2019年7月12日起至2020年3月11日期间的违约金577,751.00元×243天×0.005%/日＝7019.67元；以及自2020年3月12日起至向蒙军、黄涛实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日支付已付房款万分之0.5的违约金。关于绥阳碧桂园房开公司上诉称其对逾期办证没有过错，不应承担违约责任的上诉理由，首先，绥阳碧桂园房开公司提供的证据不足以证明规划设计变更系业主的请求；其次，绥阳碧桂园房开公司与业主达成的新增地下车库的协议仅有部分业主签字，其未提供签字业主经全体业主授权的书面证明；最后，绥阳碧桂园房开公司因新建地下车库遭案外人围堵不构成不可抗力，亦不可归责于蒙军、黄涛，不能因此免除绥阳碧桂园房开公司的违约责任。另因涉案房屋至今未能办理初始登记，尚不具备办理变更登记的条件，且办理房产证系双方的共同义务，蒙军、黄涛关于判令绥阳碧桂园房开公司立即为其办理涉诉房产证的请求不能获得支持，其可在相关条件具备后，另行主张权利。综上所述，蒙军、黄涛的部分上诉请求成立，本院应予相应支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初496号民事判决；二、绥阳碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付蒙军、黄涛违约金7019.67元；三、绥阳碧桂园房地产开发有限公司自2020年3月12日起至向蒙军、黄涛实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日支付已付房款万分之0.5的违约金；四、驳回蒙军、黄涛的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取269.00元，由绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1076.00元，由蒙军、黄涛负担538.00元，由绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担538.00元。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 何  容审判员 令狐荣强二〇二〇年六月二十八日法官助理张洋书记员瞿春花