山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终1527号上诉人（原审原告）：武瑞青，女，1980年12月21日出生，汉族，住山西省太谷县。委托诉讼代理人：武利强，山西承仲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：晋中田汇房地产开发有限公司，住所地：山西省晋中市山西示范区晋中开发区汇通产业园区蕴华西街488号。法定代表人：杜韶杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李启峰，男，1986年6月2日出生，汉族，系该公司法务专员。上诉人武瑞青因与被上诉人晋中田汇房地产开发有限公司（以下简称“田汇房地产公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2946号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。武瑞青上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除双方的商品房买卖合同，并判令田汇房地产公司返还武瑞青购房款257958元，同时按照4.35%的年利率赔偿从2016年8月23日至实际返还款项之日的损失(计算至一审起诉之日为30858元)；本案一审、二审诉讼费由田汇房地产公司承担。事实和理由：一、田汇房地产公司未按照合同约定在法律规定的期限内为本人办理商品房不动产登记证书,符合合同解除的法定条件并应赔偿本人损失。首先，根据双方签订的第一份商品房买卖合同（2017年年底双方办理交房手续时因商品房面积出现误差田汇房地产公司退回本人部分房款并将第一份合同收回且在一审过程中拒绝向法庭提供)及本人于2019年1月15日签署的收房承诺书,可以确定本案案涉商品房的交房时间为2017年12月12日。其次,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条以及《城市房地产开发经营管理条例》第32条之规定，田汇房地产公司未在法定期限（约定交房之日起15个月）为本人办理不动产登记证书,符合合同解除及赔偿损失的法定要件。二、一审判决认定事实错误且适用证据规则不当,应当予以纠正。首先,本人与田汇房地产公司签订第一份商品房买卖合同的时间为2016年年底也就是本人向田汇房地产公司交付购房款之时，而非2017年12月16日，双方2017年12月16日签署的《商铺预定协议书》系2018年8月7日第二份商品房买卖合同的前置合同(该预定协议书所记载购房款与第二份合同记载一致)。其次，根据合同相对性原则，田汇房地产公司具有为本人办理不动产登记证书的合同义务，具有提供证据证明其就未履行合同义务事宜不存在过错的义务，但其并未提供任何证据证明。最后,一审法院在一审庭审过程中未就涉案商品房未能办理不动产登记证书的原因这一关键性事项进行法庭调查并问询，本人申请二审法院向涉案商品房登记机构对该争议事项进行调查，以保证本案得到公正审理。田汇房地产公司辩称，2017年12月16日武瑞青从本公司购买的位于晋中市榆次区房屋，双方签署了商品房买卖合同，2019年1月15日，武瑞青与本公司签署田森汇业主自愿收房承诺书，该协议书系双方自愿签订，并且本公司依据该承诺书履行了15477元的赔偿，上述事实已经查明，并经过双方确认，本公司履行赔偿义务后，签订了委托招商协议书，从2018年12月15日起进行受托招租，一审中双方当事人认可其真实性，请求二审维持原判。武瑞青向一审法院起诉请求：1.判令田汇房地产公司双倍返还武瑞青房屋买卖合同定金共计20000元;2.判令田汇房地产公司返还武瑞青购房款268794元,利息34361元，并按照4.35%的年利率给付从2019年6月1日至实际返还款项之日的利息（利息计算基数为全部购房款278794元）;3.判令田汇房地产公司向武瑞青支付违约金2787元;4.诉讼费用由田汇房地产公司承担。诉讼中武瑞青变更诉讼请求:第1项变更为依法解除双方的买卖合同;第二项变更为判令田汇房地产公司返还武瑞青购房款278794元，并按照4.35%的年利率赔偿从2016年8月23日至实际返还款项之日的利息损失（计算至起诉之日为34361元)。一审法院认定事实：2017年12月16日，武瑞青从田汇房地产公司处购买位于晋中市榆次区房屋，双方签署《商品房买卖合同》一份，武瑞青向田汇房地产公司支付了全部购房款278794元。后因房屋面积差异，2018年1月10日田汇房地产公司退还武瑞青20×××××元，双方于2018年8月7日重新签订《商品房买卖合同》一份，对商品房基本状况、房价、交付等进行了约定，并约定因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理:买受人不解除合同，出卖人继续办理相关手续。2019年1月15日，武瑞青向田汇房地产公司签署《田森汇商铺业主自愿收房承诺书》一份，载明武瑞青自愿收房,收房时间为2018年12月12日,田汇房地产公司向武瑞青赔偿自2017年12月12日至2018年12月12日的逾期交房违约金，武瑞青承诺自收房之日起不再就此房屋主张逾期交房等违约责任;并载明商铺经营方式为代租，经赔偿后《委托招商协议书》开始日期默认为2018年12月15日起。2019年1月30日田汇房地产公司向武瑞青支付违约金15477元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案武瑞青、田汇房地产公司签订的《房屋买卖合同》及武瑞青签署的《自愿收房承诺书》，系双方真实意思表示,不违反法律规定，系有效合同,对当事人产生法律效力。根据该《自愿收房承诺书》，武瑞青、田汇房地产公司已对田汇房地产公司逾期交房、违约金及代租一事达成合意并实际履行,武瑞青应按约继续履行该约定,现武瑞青再次以田汇房地产公司未按约交房及将涉案房屋用于商业用途为由要求解除合同，无法律依据，一审法院不予支持。田汇房地产公司已支付逾期交房违约金，再次请求，理由不足，不予支持。庭审中武瑞青提出由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同赔偿损失的，应当支持，但武瑞青未提供证据证明由于田汇房地产公司原因导致其无法办理房屋所有权登记，故对武瑞青意见不予采纳。综上，武瑞青诉求理由不足，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回武瑞青的诉讼请求。二审审理期间，武瑞青向法庭提供谈话录音一份，内容是武瑞青与田汇房地产公司分管经理的谈话，证明没有办理房屋产权证主要是因为田汇房地产公司的原因。田汇房地产公司对武瑞青提供证据的质证意见为：江苏南通二建集团有限公司应配合本公司办理竣工验收备案手续，并非本公司原因导致相关的竣工验收手续至今未办理，根据本公司与武瑞青的合同约定，房屋产权证办理具有期限性，本公司已经在积极协调相关的办理事项。其余事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，武瑞青与田汇房地产公司签订《商品房买卖合同》购买本案所涉房屋，该合同系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，武瑞青履行了交付房款义务，田汇房地产公司向武瑞青交付了房屋，其虽存在逾期交房情形，但武瑞青与田汇房地产公司签订《自愿收房承诺书》，该承诺书明确载明武瑞青自愿收房，且双方就逾期交房违约金等进行了约定，田汇房地产公司依照约定向武瑞青支付了违约金。双方就《商品房买卖合同》及《自愿收房承诺书》均已实际履行，现武瑞青以田汇房地产公司未能办理房屋产权证为由主张解除合同并返还房款及利息无事实及法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，武瑞青的上诉理由依据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5632元，由上诉人武瑞青负担。本判决为终审判决。审判长  韩锦芬审判员  许 俊审判员  胡庆刚二〇二〇年六月二十九日书记员  杜 璇