山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2259号 上诉人（原审第三人）：曲淑珍，女，1954年11月29日生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：张日臻，北京市京师（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜禄泉，男，1981年6月22日生，汉族，住青岛市崂山区，系上诉人之子。 被上诉人（原审原告）：王伟华，女，1969年6月22日生，汉族，住青岛市四方区。 被上诉人（原审被告）：颜景寅，男，1962年12月13日生，汉族，住青岛市崂山区。 被上诉人（原审被告）：曲秀娟，女，1966年4月12日生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：贾凤霞，北京市中银（青岛）律师事务所律师。 上诉人曲淑珍因与被上诉人王伟华、被上诉人颜景寅、被上诉人曲秀娟房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初1519号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曲淑珍上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回王伟华的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实与适用法律错误，依法应当予以撤销。一、涉案房屋依法归属于曲淑珍与曲淑花共同所有，颜景寅和曲秀娟对涉案房屋没有处分的权利。1.从合法继承人的角度来看,土地证号为I3-15-504的房屋原为曲淑珍的父亲曲心生所有，后该房屋拆迁安置为崂山区东姜一路17号15号楼一单元402户房屋，曲淑珍的父亲曲心生及母亲许秀英分别于2005年12月31日和2008年7月1日去世，生前均未留下遗嘱，因此，涉案房屋按照法定继承，曲淑珍与曲淑花应为涉案房屋的共同产权人，颜景寅与曲秀娟无权处分该房屋；2.从分立单的角度来看,首先，分立单自始无效。在分立单上签字的证人曲某1、曲某2均明确表示没有给曲心生分过家，分立单不过是配合开发商拆迁而必须有两人签字而己，因此，从证人角度来看，分立单缺乏分家的真实意思表示，不存在真正分家析产的基础和效力；其次，分立单上房屋所有权人曲心生的签字亦非曲心生本人所签，曲心生的签字是伪造的，所以，分立单不是房屋所有权人曲心生的真实意思表示；最后，从分立单处分房屋的内容来看，分立单中明确载明颜景寅仅有房屋居住权，并没有房屋所有权，因此，其根本无权将房屋卖给王伟华。二、一审法院认为王伟华有理由相信颜景寅对涉案房屋拥有处分权，属于滥用自由裁量权，严重侵害了曲淑珍与曲淑花的合法利益。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第14条规定，人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断。本案中，王伟华向颜景寅购买不动产，首先应当核实房屋是否具有房产证，在其明知房屋不具有房产证的情况下，其应当履行谨慎注意义务，排除各种可能产生权利瑕疵的情况，最重要的是核实出卖人是否支付了购房款，如果出卖人没有支付购房款的话，买方应当提高警惕，核实出卖人是否具有其他诸如继承、赠与的相关有效证明，但王伟华显然没有找曲淑珍或者曲淑花核实房屋是否存在继承或赠与等事实，也没有找分立单上的证人进行核实，就与颜景寅签订合同购买涉案房屋，并且当天付款当天即交接入住，可见王伟华客观上存在重大过失，主观上也难以证明是善意的。综上所述，一审法院在相关证据足以证实涉案房屋并非颜景寅所有，颜景寅无处分权且涉案房屋目前并未进行变更登记的情况下，依然判决将涉案房屋过户登记给王伟华缺乏事实与法律依据，此举严重侵害了曲淑珍及他人合法权益，恳请二审法院在查明事实基础上依法发回重审或改判驳回一审诉讼请求。 王伟华辩称，在购买涉案房屋前王伟华已尽审查义务，如果涉案房屋产权不明晰，开发商不会将房屋交给颜景寅本人。在王伟华购买该房之前，颜景寅就已经在该房居住两年，涉案房屋交付给王伟华之后，王伟华亦已在该房居住九年，期间一直没有任何争议。之所以没有办证是因为在此期间该房尚不具备办理房产证的条件。当房屋符合办证条件时，颜景寅因房价上涨提出想让王伟华再补贴点钱，王伟华没有答应，继而引发本案诉讼。 颜景寅、曲秀娟辩称，一审法院认定事实清楚，对一审认定的事实和适用法律均无异议。 王伟华向一审法院起诉请求：1.颜景寅、曲秀娟协助王伟华办理青岛市崂山区东姜一路17号15号楼1单元402户的不动产权证。2.颜景寅、曲秀娟承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实：2005年11月9日颜景寅与青岛中宇置业有限公司签订编号为1-253的《协议书》，该协议书载明甲方为青岛中宇置业有限公司、拆迁承办人为青岛市崂山区动迁安置服务中心、乙方为颜景寅。土地使用证号为I3-15-504，土地使用证标识占地面积为88.17平方米，乙方选择安置房屋情况为套二房屋一套，建筑面积约82平方米。搬迁腾房时间为2005年11月10日。2005年11月10日颜景寅签署房屋交接书，将土地证号为I3-15-504的房屋腾空交付拆迁人。 颜景寅在房屋交接表中签字，该交接表显示交房日期为2008年7月17日、房屋为崂山区东姜一路17号15号楼一单元402户房屋，该表备注栏载明储藏室渗水（12号），该表同时载明本人所分得的房屋现已经业主接收，收领房屋入户门钥匙7把、单元门钥匙3把。 2010年4月2日，王伟华与颜景寅、曲秀娟签订《房地产买卖契约》，该合同约定颜景寅（甲方）同意将坐落于青岛市崂山区户的住房及建筑面积86.5平方米出售给王伟华（乙方）。同时甲方将同一楼内配套的储藏室一间，无偿赠予乙方。甲乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币60万元。甲方应于2010年4月2日将房屋交付给乙方。产权过户时甲方无条件配合乙方办理过户手续，同时不能再对此房屋已经完成交易价格提出变动。合同签订时甲方夫妻双方同时签字方为有效，同时甲方负责由现村委开具的购买证明。颜景寅、曲秀娟在该《房地产买卖契约》甲方处签名。 2010年4月2日，王伟华通过银行转账的方式给付颜景寅购房款60万元。颜景寅在《房地产买卖契约》中写明“今收到王伟华房款陆拾万元整”。 第三人曲淑珍申请证人曲某1、曲某2出庭作证。曲某1述称立分单的内容是将老人房屋分给颜景寅，其没有给颜景寅分过家，涉案房屋是曲心生的，沙子口街道、石湾村村委、开发商要求在拆迁过程中必须有分家单，没有分家单不能拆迁给颜景寅，立分单上的签名系其本人所签。证人曲某2述称，拆迁时必须有立分单，涉及继承问题必须有立分单，必须找两个人签字，就找其签字。王伟华质证称，两位证人均认可立分单上的内容，该内容证实两位老人将自己所有房屋分给该案颜景寅，是两位老人的真实意思表示且自立分单之日起到拆迁结束，两位老人均未提出异议，两位老人处分自己所有财产已经形成既定事实，所以也不存在继承问题。颜景寅、曲淑珍质证称，证人所述属实，拆迁时老人有这个意愿将涉案房屋分给我，但是口头表示没有形成事实。第三人证人已经证明未参与分家，只是因为工作需要签字证明，两位证人从某参与分家，只是因为工作需要签字证明，两位证人从某听老人表述房子给谁，对立分单只是因拆迁过程需要签署，并非老人真实意愿，该立分单是无效的，没有人证实签字是老人所签。 一审法院认为，王伟华与颜景寅、曲秀娟签订的《房地产买卖契约》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，双方均应按约履行合同义务。颜景寅将其作为拆迁人签订的协议书原件、颜景寅签署的房屋交接表及房屋位置确认单交付给王伟华，王伟华有理由相信颜景寅、曲秀娟对该房屋拥有处分权。王伟华已经于2010年4月2日履行完毕交付房款义务，且颜景寅、曲秀娟已于同日交付涉案房屋给王伟华，王伟华已在该房屋实际居住九年多。现涉案房屋具备办理房产权属证书的条件，王伟华提出颜景寅、曲秀娟予以协助办理房屋产权过户手续等请求后，颜景寅、曲秀娟托辞不办构成违约，应当承担继续履行协助办理房屋产权过户手续义务的违约责任，对王伟华的诉讼请求，一审法院依法予以支持。曲淑珍与颜景寅、曲秀娟之间存在的纠纷，曲淑珍可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，一审判决：颜景寅、曲秀娟于判决生效之日起十日内协助王伟华将位于青岛市崂山区户房屋过户登记至王伟华名下。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由颜景寅、曲秀娟负担。 本院二审期间，王伟华提交证据鲁（2019）青岛市崂山区不动产权第0007457号不动产权证和完税证明各一份，证明涉案房屋已过户到王伟华名下。曲淑珍质证称对证据真实性无异议，对证明事项有异议。涉案房屋真正的产权人是曲淑珍及曲淑花，王伟华明知一审判决并未生效，却持一审判决办理过户手续，该行为应依法撤销。崂山区房产交易中心应审查司法文书真实性，其将房产证发放给王伟华的行为也是违法的。颜景寅和曲秀娟质证称，对证据真实性和证明事项均无异议。该证据是颜景寅和曲秀娟在收到一审判决书后超过15天后与王伟华进行办理。在办理手续前，曲淑珍或一审法院并未通知颜景寅和曲秀娟曲淑珍上诉的相关事实。 曲淑珍针对王伟华二审提交的证据补充证据如下:证据一（2018）鲁0212民初1519号民事判决书（加盖青岛市崂山区不动产登记中心登记资料查询专用章）一份，证明颜景寅与王伟华之间是依据本案一审未生效判决所进行的过户，该交易过程违反法律的相关规定，依法应当予以撤销。证据二青岛市不动产登记信息一份，证明涉案房屋是颜景寅于2019年9月17日取得不动产产权登记证书，并于2019年9月19日将涉案房屋过户给王伟华，根据青岛市2018年4月18日发布的现行房屋限购政策，在青岛市范围内新购新建商品房或二手房应当在取得不动产产权证书之后5年才可上市交易。因此，颜景寅与王伟华系依据一审判决进行的过户，而非依据双方房屋买卖合同。证据三商品房买卖合同（现售）一份，证明颜景寅于2019年9月12日就涉案房屋与青岛环宇房地产发展有限公司签订购买合同，并进行过户交易，2019年9月10日13：45在网上进行的备案，并非于2008年即进行相关的登记备案。王伟华质证称，对证据一的真实性无法确认，对证明事项不认可；对证据二真实性无法确认，拆迁安置房与商品房的政策规定不一样，不受5年的限制；对证据三的真实性无法核实，对证明事项不认可，该份证据从内容上看并非是真实交易所签订合同，只是为了办理过户登记进行的网签备案，在该合同第二条销售依据中载明开发商取得不动产登记时间为2015年，第五条租赁情况中载明出卖人已将该商品房出租，买受人为该商品房承租人，在第七条计价方式与价款第二项，按照建筑面积计算，该商品房单价为0.1元/平方米，总价款为人民币1元/平方米等内容，可以看出该房屋买卖合同并非真实交易所产生。颜景寅和曲淑珍质证称，对证据一的真实性无异议，对于出处无法核实，颜景寅系办理完毕产权登记后，根据与王伟华之间房屋买卖合同关系进行的过户登记，并不违反法律规定，且该登记是否违反法律程序，并不影响本案颜景寅与王伟华之间房屋买卖合同关系及双方的权利义务；对证据二的真实性无法核实，对证据内容无异议，对证明事项不予认可。该证据无法显示出曲淑珍所要举证证明的证据1与证据2之间的直接关联性，颜景寅与王伟华之间进行过户所基于的基础法律关系系房屋买卖合同关系，并无不当，从该证据内容可以看出在备注栏中记载涉案房屋系国有建设用地使用权及新建拆迁返还房转移登记，系拆迁返还，并非新购新建商品房，拆迁返还的时间记载为2008年，涉案房屋之所以未进行登记系因开发商等原因，并不代表涉案房屋的建造或居住时间，更不能证明涉案房屋的买卖交易时间。对证据三的质证意见与王伟华意见一致。 颜景寅和曲秀娟提交青岛市崂山区不动产登记中心出具的不动产交易登记信息（现势及历史）查询结果证明一份，证明颜景寅于2019年9月17日就涉案房屋进行房屋拆迁返还房转移登记，并于2019年9月23日因过户交易注销。曲淑珍质证称，对真实性无异议，该证据恰恰证明涉案房屋办理不动产产权登记证书的时间是2019年9月17日，房屋分类为商品住宅，其转移过户不符合限购政策，且一审判决未生效，房产交易中心进行的涉案房屋过户交易手续违反法律规定，且颜景寅和曲秀娟对涉案房屋没有处分权利。王伟华对该证据真实性及证明事项均无异议。 本院二审查明，2019年9月12日，青岛环宇房地产发展有限公司与颜景寅就崂山区崂山路87号己15号楼1单元402户房屋签订商品房买卖合同（现售）；该房屋于2019年9月17日登记于颜景寅名下，权属证号为鲁（2019）青岛市崂山区不动产权第0007228号，登记类型为国有建设用地使用权及新建拆迁返还房转移登记，房屋所有权取得方式为拆迁返还，建成时间为2008年；2019年9月23日该房屋登记至王伟华名下，权属证号为鲁（2019）青岛市崂山区不动产权第0007457号。 另查明，崂山区崂山路87号已15号楼1单元402户与青岛市崂山区东姜一路17号15号楼1单元402户系同一套房屋。 再查明，一审期间曲淑珍以与争议标的存在利害关系为由以第三人的身份申请参与诉讼，一审未判决曲淑珍承担民事责任。 2018年11月，曲淑珍曾向颜景寅、曲淑花提起诉讼，请求对宗地号I3-15-504号房屋的拆迁补偿进行分割，并于2019年9月12日申请撤回对颜景寅的诉讼请求，山东省青岛市崂山区人民法院于2019年9月12日作出（2018）鲁0212民初4991号民事裁定，准许曲淑珍撤回起诉。 本院查明的其他事实与一审查明的一致。 本院认为，王伟华与颜景寅、曲秀娟签订的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同签订之时涉案房屋业已建成，颜景寅向王伟华交付了颜景寅作为被拆迁人签订的协议书原件、房屋位置确认单、交接表等材料，签订合同当日，王伟华依约支付了房屋全款，颜景寅将房屋交付给了王伟华。综观全案案情，王伟华为购买涉案房屋履行了初步审查注意义务，支付了合理对价，房屋交付后至提起本案诉讼前的九年间对房屋处于较为稳定的占有使用状态，故一审判决认定王伟华有理由相信颜景寅、曲秀娟有权处分涉案房屋，并判令颜景寅、曲秀娟协助王伟华办理涉案房屋过户手续，判决结果正确。现曲淑珍作为无独立请求权的第三人参加诉讼，以颜景寅无权处分涉案房屋为由，要求本院改判驳回王伟华的诉讼请求，该主张无事实与法律依据，其在二审中提交的证据不能证明其上诉请求成立，本院不予支持。 综上所述，曲淑珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由曲淑珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 潘红燕 二〇二〇年六月一日 法官助理 钟速成 书记员王繁 书记员胡荣华