重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初6664号原告：重庆善为物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道空港大道519号嘉华盛世6幢3单元1-3，统一社会信用代码915001127980403852。法定代表人：杨庆莲，总经理。委托诉讼代理人：夏伟军，重庆派瑞律师事务所律师。被告：游永素，女，1973年12月24日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆善为物业管理有限公司（以下简称善为物业公司）与被告游永素物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告善为物业公司的委托诉讼代理人夏伟军，被告游永素到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告善为物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令游永素支付从2013年3月至2016年2月所欠的物业服务费1684.26元（计算方法为0.5元/平方米/月×93.57平方米×36个月）,2016年3月至2019年12月所欠的物业服务费2582.53元（计算方法为0.6元/平方米/月×93.57平方米×46个月）及公摊费328元（从2013年3月至2019年12月，按照4元/月的标准计算），合计金额为4594.79元；2.判令游永素支付上述物业服务费的违约金4000元。事实与理由：善为物业公司与开发商签订物业服务合同，将金鑫花园委托给善为物业公司进行管理。物业服务收费标准为住宅建筑面积0.5元/平方米/月，2016年3月续签合同后调整为0.6元/平方米/月。善为物业公司接受委托后，积极主动完成本职工作，认真履行合同约定义务。游永素作为业主，从2013年3月至今无故拖欠物业服务费。善为物业公司多次书面催收费用未果，遂诉至法院。被告游永素辩称，善为物业公司没有对小区进行管理，物业服务不到位，小区随时被张贴广告，对缴纳的物业服务费只开具收据，不开具发票；从未向游永素本人催收过物业服务费，而是到游永素阿姨家去催收，要求当天缴纳，态度恶劣；因物业服务费产生了纠纷，善为物业公司未将小区三四号楼之间的钥匙给予游永素，也未将社区委托分发给业主的东西发放给游永素。游永素不清楚善为物业公司的收费标准、服务项目、小区的停车费及广告费等收益，2013年之前缴纳的物业服务费是0.5元/平方米/月，没有缴纳2013年3月至2019年12月的物业服务费，不认可4元/月的公摊费收费标准。善为物业公司对业主有每年减免一个月物业服务费的优惠，不应该收取公摊费，违约金不应该交，且违约金数额也过高。如果善为物业公司服务到位，公摊费应该缴纳，游永素可以按每年11个月计算后再打五折支付物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《金鑫花园物业服务合同》、《物业服务合同》（2016年3月1日签订）、《物业服务合同》（2019年3月1日签订）、重庆两江新区规划和自然资源局档案查询结果、收据、金鑫花园收占道清洁费报销明细，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：韵达快递寄件单及律师函系打印件，本院不予确认；照片打印件无法确认拍摄时间及地点，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2013年3月1日，鱼嘴金鑫花园业主委员会与善为物业公司签订《金鑫花园物业服务合同》，约定的主要内容为：善为物业公司提供的物业管理服务包括物业公用部位的维修、养护、管理，物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理，市政共有设施（不属于市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等），物业公共部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，交通秩序和车辆停放管理，协助公安机关搞好小区的公共秩序维护及安全防范等事项的管理，住户及商业的装饰装修管理服务，物业档案资料的管理，房屋附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理(包括：商业网点、文化体育设施、娱乐场所、公厕等），物业项目使用专项维修资金的预算和计划（由业主委员会审核并批准），物业服务费、公摊费及本合同规定的其他费用的收取，法律法规规定的应由善为物业公司服务的其它事项；物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下（暂定）：多层住宅（1-7号楼）：0.5元/平方米；本合同期限为三年，自2013年3月1日至2016年2月28日止；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在20-25日履行交纳义务；鱼嘴金鑫花园业主委员会、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向善为物业公司支付违约金。合同签订后，善为物业公司依约为金鑫花园小区提供物业服务至今。2013年3月，善为物业公司金鑫花园管理处曾张贴公示了金鑫花园2011年3月至2013年2月的收支明细。2016年3月1日，2019年3月1日，鱼嘴金鑫花园业主委员会与善为物业公司两次续签了《物业服务合同》，合同期限均为三年，约定物业管理委托服务事项按建设部、财政部建住房（1998）213号第三条的划分和重庆市房管局重房发（1996）195号划分的范围及双方约定的范围，物业管理小型维修维护、清洁卫生、安全防范等工作内容均由善为物业公司负责；未按时如数缴纳物业服务费，应按每日3‰的标准向善为物业公司支付违约金；物业服务费收费标准调整为：本物业管理服务收费方式采用（包干制），物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积按月缴纳，其中1-7号楼住宅0.6元/平方米/月，公摊费4元/月。游永素系位于重庆市江北区鱼嘴西路74号金鑫花园2幢4单元5-2的业主，该房屋的建筑面积为93.57平方米。游永素于2012年3月20日，支付2012年2月至2013年2月的物业服务费和公摊费共计616元，享受了扣除一个月物业服务费的优惠，计算方式为12个月×47元＋路灯费52元，其中路灯费即为公摊费，未支付2013年3月至2019年12月的物业服务费和公摊费。庭审中，善为物业公司针对其不合理的催收方式，当庭向游永素进行了道歉，认为缴纳一年减免一个月的活动系针对缴费一年的业主，游永素未缴纳费用，不能享受该优惠活动。本院认为，善为物业公司与金鑫花园业主委员会签订的《物业服务合同》，合法有效，对双方应具有约束力。在物业服务合同履行期间，善为物业公司依约提供物业服务，游永素应依约支付物业服务费和公摊费。游永素举示的照片打印件等证据，不足以证明善为物业公司在其未缴纳费用期间，存在物业服务瑕疵且已达到可少交或者拒交物业服务费的程度，故游永素不能以此拒绝交纳物业服务费。游永素认为善为物业公司应该对其欠付物业服务费的期间每年扣减一个月，但《物业服务合同》中并无该约定，且该优惠活动系善为物业公司的自身经营行为，现善为物业公司并不同意对欠费业主游永素适用该优惠活动，游永素要求扣减物业服务费的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。根据《金鑫花园物业服务合同》的约定，2013年3月至2016年2月，游永素应支付的物业服务费为1684.26元（0.5元/平方米/月×93.57平方米×36个月）；根据2016年3月1日续签的《物业服务合同》，2016年3月至2019年2月，游永素应支付的物业服务费为2021.11元（0.6元/平方米/月×93.57平方米×36个月）；根据2019年3月1日续签的《物业服务合同》，2019年3月至2019年12月，游永素应支付的物业服务费为561.42元（0.6元/平方米/月×93.57平方米×10个月）。游永素之前缴纳的公摊费及后续合同约定的公摊费标准均为4元/月，2013年3月至2019年12月期间的公摊费共计328元（4元/月×82个月）。综上，善为物业公司要求游永素支付2013年3月至2016年2月期间的物业服务费1684.26元，2016年3月至2019年12月期间的物业服务费2582.53元，2013年3月至2019年12月期间的公摊费328元，合计金额为4594.79元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以主张。根据《金鑫物业服务合同》的约定，游永素应于每月25日前支付物业服务费，未按时交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向善为物业公司支付违约金。2016年3月1日，2019年3月1日续签的《物业服务合同》均约定，物业服务费应按月缴纳，未按时如数交纳物业服务费的，按每日3‰的标准向善为物业公司支付违约金。游永素逾期支付物业服务费，应依约向善为物业公司承担违约金。但是，因善为物业公司未举证证明其已全面履行其合同义务，以及在双方存在矛盾时曾进行过积极沟通处理，本院结合合同的履行情况、双方沟通中的过错程度等因素，采纳游永素调低违约金标准的抗辩，对善为物业公司要求支付违约金的诉讼请求酌情主张400元，超出该数额的违约金请求部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告游永素于本判决生效之日起十日内向原告重庆善为物业管理有限公司支付2013年3月至2016年2月期间的物业服务费1684.26元，2016年3月至2019年12月期间的物业服务费2582.53元，2013年3月至2019年12月期间的公摊费328元，合计金额为4594.79元。被告游永素于本判决生效之日起十日内向原告重庆善为物业管理有限公司支付上述物业服务费的违约金400元；驳回原告重庆善为物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告游永素负担。本判决为终审判决。审 判 员 王中申二〇二〇年六月十六日法官助理 杨 琴书 记 员 李 甜