河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1145号 上诉人（原审原告）：刘大兵，男，1984年9月13日出生，汉族，本科文化，个体，中共党员，现住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：郑丽霞，河北甲信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩玉龙，河北甲信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邢台金宫市场服务有限公司，住所地邢台市桥西区八一大街248号。 法定代表人：张强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王京卫，河北君合欣律师事务所律师。 上诉人刘大兵因与被上诉人邢台金宫市场服务有限公司（以下简称金宫公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初2450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘大兵及委托诉讼代理人郑丽霞、韩玉龙，被上诉人金宫公司委托诉讼代理人王京卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘大兵上诉请求：1、撤销一审判决第三项并依法改判被上诉人返还上诉人租金6万元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定上诉人已经单方直接获得相关补偿属于事实认定不清，证据依据不足。2018年7月2日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，约定由上诉人承租被上诉人的房屋用于经营，租赁期限自2018年7月2日至2019年10月11日，年租金为12万元；并约定2018年7月2日至10月12日为装修期，上诉人在装修期内无须支付租金；2018年10月10日，邢台市桥西区中华街道办事处（以下简称“街道办”）发出搬迁公告，要求金宫便民市场所有租户于2018年10月30日搬迁完毕。(1)被上诉人作为该房屋的所有权人，享有的是街道办对其房屋所有权的补偿，而上诉人已经支付了租金，但被上诉人并未提供可供使用的房屋，在此背景下，如不要求被上诉人返还租金，被上诉人则获得双份费用，既有街道办针对房屋所有权的补偿，又有上诉人交付租金未使用房屋的费用，显然违背公平原则。(2）上诉人与街道办签订了《邢台市第三医院扩建项目征收货币补偿协议》（以下简称《补偿协议》），该补偿协议对上诉人的搬迁费、停产停业损失费、装修及附属物进行了补偿，但并未对该补偿是否包含租金进行明确约定；但一审法院却认定“上诉人已经单方直接获得了相关补偿”，显然属于认定事实不清；(3）实际情况是街道办并未对上诉人的租金进行补偿；停产停业损失也不包含租金损失。上诉人的租金为60,000元，停产停业损失共计才33,000元，完全不能覆盖上诉人的租金损失，如将租金包含在停产停业损失之内，有违公平原则；在上诉人起诉后，向街道办了解了赔偿范围，街道办明确表示赔偿内容不包含租金，但相关依据无法向上诉人出示。庭审时，上诉人要求法官向街道办了解补偿范围，但一审法院并未了解相关情况就认定该停产停业损失包含租金，属于事实认定不清。(4）被上诉人虽主张街道办已经对上诉人的租金进行赔付，但未提交任何证据予以佐证，应当承担举证不能的后果。一审法院在未查明事实的情况下，支持了被上诉人证据不足的主张，严重损害了上诉人的利益。二、一审法院适用法律错误，作出的判决有违公平、公正。《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第14条、《邢台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第49条规定停产停业损失包含有职工月生活补助费等，并未规定包含租金损失。一审法院依据上述规定，认定停产停业损失包含租金损失属于适用法律不当，根据上述内容的规定，停产停业损失不等于也不包含租金损失。被上诉人在无法律明文规定的情况下，在无法提供可租赁房屋的情况下，获得上诉人的租金属于不当得利，该部分租金应予退还。 本案案由为租赁合同纠纷，审理的是上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系，而非上诉人与街道办的拆迁补偿关系，故本案不应适用拆迁补偿的相关法律法规，而应适用《合同法》等相关法律法规。因涉案房屋已被街道办征拆不存在，《合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；街道办于2018年10月10日发布征拆公告，此时租赁合同尚未开始计算租金，租金的损失就应当由出租人承担；更何况被上诉人已经基于房屋的所有权得到了相应的补偿，其并不存在任何损失，相反倒是承租人，支付了租金却未得到租赁物的使用权。如被上诉人要求上诉人支付租金，那么上诉人认为，其应当依据《合同法》第二百一十六条之规定，按照约定将租赁物交付承租人，并保证租赁物符合约定的用途，自征拆公告发出后，被上诉人显然已经无法完成其出租人的义务，上诉人也就不应再支付租金。综上所述，无论从事实方面还是法律适用方面，一审法院的判决都存在严重问题，为维护上诉人合法权益，恳请贵院查明事实，依法支持上诉人上诉请求。 金宫公司答辩称，一审查明事实正确，适用法律恰当，依法应当予以维持。 刘大兵向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2.依法判令被告立即返还原告房屋租金及履约保证金共计70,000元整；3、由被告承担本案诉讼费、保全费等因实现债权发生的全部费用。 一审法院认定事实：2018年7月2日，原、被告签订租赁合同，约定由原告承租被告位于八一西大街248号邢台市平方米的房屋，用于经营，租赁期限自2018年7月2日至2019年10月11日止，租金为12万元，并约定7月2日至10月12日为装修期，装修期无须支付租金。为保证维护租赁房屋的结构和场地设备，双方约定原告向被告交纳履约保证金1万元。合同第十二条约定，遇国家政策调整、政府行政行为或不可抗力的因素，致使本合同不能履行或使原告不能正常经营的，不视为违约，原、被告双方互不负赔偿责任。合同签订后，原告开始对租赁房屋进行装修，2018年9月2日原告向被告交纳了保证金1万元及2018年10月12日至2019年4月11日期间的租金6万元，共计7万元。2018年10月10日邢台市桥西区中华街道办事处发出搬迁公告，公告载明为进一步改善民生事业，更好地提升居民就医环境，根据市委、市政府会议要求启动邢台市三院扩建项目。根据城市建设规划原崆山塑钢厂地块规划为医疗卫生用地，现按照城市规划正式启动原崆山塑钢厂地块上所有建筑物的拆迁工作，金宫便民市场所有租户于2018年10月30日前进行搬迁完毕，以免造成损失，尽快搬迁，并相互转告。后原告与邢台市桥西区中华街道办事处达成《邢台市第三医院扩建项目征收货币补偿协议》，协议约定原告同意自愿选择货币补偿方式，邢台市桥西区中华街道办事处同意一次性补偿原告搬迁费3300元、停产停业损失费33000元、装修及附属物补偿311775元、奖励金33000元，总计381075元，该协议现已履行完毕。2019年4月26日原告以要求被告返还租赁费及保证金为由诉至法院，庭审结束后于2019年6月25日撤回起诉，2019年8月28日原告再次诉至法院。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方于2018年7月2日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。在该合同履行过程中，因政府拆迁，原告单方与政府相关部门签订《邢台市第三医院扩建项目征收货币补偿协议》，该协议现已履行完毕。因涉案房屋被政府征收而不能继续履行租赁合同，原告主张解除双方之间的租赁合同，符合合同解除的相关约定，亦不违反法律规定，予以支持。原告主张被告退还已付租赁费60,000元，被告辩称原告已经从中华街道办事处取得了拆迁补偿款，该补偿款包含有停产停业损失，而租金损失也属于停产停业损失的一部分，不应予以返还。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条以及第十七条规定，作出房屋征收决定的市县级人民政府对被征收房屋所有权人给予的补偿包括，被征收房屋价值的补偿，搬迁、临时安置的补偿，停产停业损失。参照《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十二条、第十五条的精神，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业损失，由房屋征收部门、被征收人、承租人等当事人协商确定或委托有资质的评估机构评估确定。本案中承租人单方与房屋征收部门签订的征收货币补偿协议，房屋征收部门已将相关补偿包括停产停业损失直接补偿给承租人即原告，原告是基于和被告的租赁关系而获得搬迁费、停产停业损失、装修及附属物补偿，且原告已经单方直接获得了相关补偿，现原告再行主张剩余租赁费，有违公平原则，也缺乏事实与法律依据，不予支持。关于原告主张被告退还保证金10,000元，被告辩称原告并未向被告返还租赁物，其诉请返还租金及保证金条件未成立，不应予以返还，但是原告不能依约返还租赁物系政府征收行为造成的，原告亦无过错，故对于被告的上述保证金辩解意见不予采信，被告应当返还原告履约保证金10,000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，第九十七条，第二百一十二条，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条之规定，判决：一、解除原告刘大兵与被告邢台金宫市场服务有限公司于2018年7月2日签订的《租赁合同》；二、被告邢台金宫市场服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘大兵履约保证金10,000元；三、驳回原告刘大兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,550元，减半收取计775元，由被告邢台金宫市场服务有限公司负担75元，原告刘大兵负担700元。 本院二审期间，刘大兵围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条规定，按照《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十五条规定的要求，承租人金宫公司、次承租人刘大兵和房屋所有权人均有权对其合理损失获得公平补偿。本案中，次承租人刘大兵应当与被征收人就获得补偿金额中涉及涵盖刘大兵租赁期内合理损失的补偿金额部分进行约定分配，以便被征收人获得的补偿中包含刘大兵在租赁期内的合理损失，并给付该笔费用。刘大兵在未与金宫公司、房屋所有权人约定获得损失补偿数额进行分配的情况下，单方与房屋征收部门签订《征收货币补偿协议》，考虑到《征收货币补偿协议》停产停业损失费补偿刘大兵的金额为33,000元，而租金是60000元，停产停业损失明显不可能包含房租，根据前述相关法律规定，刘大兵其他补偿项目不包含本案房租是不言自明、理所当然之意，故此，金宫公司应当退还本案房租60000元。 另一方面，由于刘大兵搬离案涉租赁房屋的行为并不是基于房屋征收补偿决定确定的期限，而是基于《征收货币补偿协议》约定期限内容，其早于原租赁期限提前搬离获得奖励金33,000元利益的同时，又主张退还租赁费的行为，与其提前搬离可能会造成金宫公司转租损失相矛盾，同时，根据刘大兵签订《征收货币补偿协议》整体费用收益应当包含全部损失情形，其应当对金宫公司停产停业损失费作相应补偿，并考虑该市场其他商户搬离可能造成刘大兵经营收益受损的情况，势必影响金宫公司和刘大兵双方继续履行租赁合同因素，衡量诉讼双方约定因租赁经营期限纠纷所涉及的利益范围，综合上述情形相应扣减金宫公司应当退还的租金数额。据此，本院确定金宫公司应返还刘大兵剩余租金25000元。 综上所述，刘大兵的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 1、维持河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初2450号民事判决第一、二项，即“解除刘大兵与邢台金宫市场服务有限公司于2018年7月2日签订的《租赁合同》”、“邢台金宫市场服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘大兵履约保证金10,000元”； 2、变更河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初2450号民事判决第三项为：邢台金宫市场服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘大兵剩余租金25000元； 三、驳回刘大兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,550元，减半收取计775元，由邢台金宫市场服务有限公司负担；二审案件受理费1,300元，由刘大兵负担。 本判决为终审判决。 审判长  史勤书 审判员  邓永胜 审判员  毕建军 二〇二〇年六月二十九日 书记员  张姿巍