四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1134号 上诉人（原审被告）：冯洁杨，男，汉族，生于1991年1月2日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：冯家容，女，生于1970年4月20日，系冯洁杨之母。 被上诉人（原审原告）：成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司，营业场所四川省西充县城北新区诚信大道鹭岛财富天街A区5楼。 法定代表人：李振宇，总经理。 委托诉讼代理人：王强，泰和泰律师事务所律师。 上诉人冯洁杨因与被上诉人成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司（以下简称圣吉安特西充公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初4227号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 冯洁杨上诉请求：一、撤销一审判决，查清租赁商铺存在漏烟、漏水质量问题的事实，重新判决；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（一）自2017年7月26日起，租赁商铺不断出现屋顶、墙面、管道渗水、漏水问题，上诉人多次向被上诉人反映，至今未处理解决。（二）商铺公共区域自2017年7月26日起出现路面塌陷等问题，长期整改修葺，严重影响上诉人商铺的经营。（三）2018年8月30日商铺一楼的“火盆烧烤”开业后，因屋顶贯穿烟道质量问题，漏烟明显，严重影响上诉人的商铺经营，致使上诉人商铺从2019年2月以来一直处于半歇业状态。综上，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。 圣吉安特西充公司辩称：（一）我方认为上诉人上诉的两案应当视为撤回上诉，因为有一案无手续（授权委托书），上诉人委托的其母亲是本案一审的证人，按照民诉法的规定，上诉人的母亲不具有代理人资格。（二）本两案系物业服务合同和服务合同纠纷，上诉人陈述的漏水等其他问题与被上诉人无关，被上诉人按照合同约定提供了相应的物业管理服务，上诉人应当缴纳物业费和商业运营管理费。上诉人承租该房屋后，一直在正常经营，但拒不缴纳相关费用，上诉人的行为已经构成违约，虽然被上诉人未对一审判决提起上诉，但是不视为被上诉人对一审法院酌减物业费用的认可。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 圣吉安特西充公司向一审法院起诉请求：1．判令冯洁杨向圣吉安特西充公司支付欠付的物业管理费人民币30,137.28元、能源费用3,192.4元；2．判令冯洁杨向圣吉安特西充公司支付逾期缴纳物业管理费的违约金共计人民币17,768.93元（计算至实际付清之日，计算至2019年8月1日）；3．本案的全部诉讼费、保全费由冯洁杨承担。 一审法院认定事实：2017年8月3日，圣吉安特西充公司、冯洁杨签订《前期物业服务协议》约定，由圣吉安特西充公司为冯洁杨租赁的南充万睿文旅发展有限公司所有的位于西充县城北新区㎡）提供物业管理服务，服务费的标准为4元／月／㎡，按“先付后用”原则，冯洁杨每6个月支付一次服务费，每期前15日支付下期服务费，如冯洁杨逾期支付，应补交所欠付服务费，逾期超过7日的，每迟延1日，冯洁杨应当向圣吉安特西充公司支付应付款总额3‰的违约金。合同签订后，冯洁杨支付一年（2017年7月26日至2018年7月25日）的服务费后即未再支付服务费，经圣吉安特西充公司多次催告，其仍未缴纳，圣吉安特西充公司于2019年8月1日委托律师向冯洁杨催告缴纳服务费及违约金，冯洁杨于2019年8月12日收到该函。 一审法院认为，案涉《前期物业服务协议》系圣吉安特西充公司、冯洁杨双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。至于冯洁杨抗辩的圣吉安特西充公司未提供合格的物业服务，未提交证据予以证明，但因所租赁房屋存在漏水、漏烟问题，因出租方的维修行为影响冯洁杨使用，应对应减少相应的物业管理服务费，根据本案实际，一审法院酌定减少2个月的服务费，结合圣吉安特西充公司主张，冯洁杨应缴纳服务费的期间为2018年7月26日至2020年1月25日，服务费应计算为313.93㎡×16×4元/月/㎡=20,091.52元。其未按照约定履行支付服务费的义务，已构成违约，承担相应的违约责任，但双方约定的违约金明显过高，依法应予调整，一审法院酌定按冯洁杨欠付服务费的10%计付违约金即2,009.15元。至于圣吉安特西充公司主张的能源费用3,192.4元，所提交的证据不足以证实其代冯洁杨支付了相应费用，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、限冯洁杨于判决生效后十日内向圣吉安特西充公司支付物业管理服务费20,091.52元及违约金2,009.15元。二、驳回原告成都圣洁安特物业管理有限公司西充分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。案件受理费1,160元，减半收取580元，由成都圣洁安特物业管理有限公司西充分公司负担280元，由冯洁杨负担300元。 二审审理期间，圣吉安特西充公司提供冯洁杨租赁房屋的照片一组，拟证明冯洁杨承租的房屋一直在经营使用，未造成其停业。冯洁杨质证认为，照片不能真实反映案涉房屋存在漏水等问题，而造成冯洁杨经营困难。 本院二审查明，万睿公司诉冯洁杨房屋租赁合同纠纷一案，四川省西充县人民法院于2019年12月30日作出（2019）川1325民初4226号民事判决，判决：一、限冯洁杨于判决生效后十日内向万睿公司支付C323号商铺租金38,740.5元，C334号商铺租金75,551.66元；二、限冯洁杨于判决生效后十日内向万睿公司支付滞纳金（以57,146.08元为基数分别从2018年7月6日、2019年7月6日起按年利率6%计付）。冯洁杨不服，向本院提起上诉，本院于2020年4月28日作出（2020）川13民终1135号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 冯洁杨对四川省西充县人民法院（2019）川1325民初4226号民事判决提出的上诉意见与本案的上诉意见基本一致。在四川省西充县人民法院（2019）川1325民初4226号民事判决及本院（2020）川13民终1135号民事判决中，人民法院已认定案涉房屋的漏水维修影响了冯洁杨的经营，并已将案涉两个商铺的租金按年度分别减少了二个月。同时，本院（2020）川13民终1135号民事判决还告知了冯洁杨就因商铺漏水、路面塌陷等问题造成的损失，另行提起诉讼。 二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕冯洁杨的上诉请求进行审理。 根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为：冯洁杨应否向圣吉安特西充公司支付物业管理服务费？ 圣吉安特西充公司与冯洁杨签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当依照该协议的约定履行自己的义务。 首先，圣吉安特西充公司提供的物业管理服务是针对整个商圈的，而非冯洁杨个人，故冯洁杨作为该商圈的经营者之一，应当按照双方签订的《前期物业服务协议》的约定向圣吉安特西充公司支付物业管理服务费。其次，因冯洁杨提出的商铺漏水、路面塌陷等问题属于其与案涉房屋的出租人万睿公司之间的争议，故冯洁杨提出的相关事由不能成为其拒向圣吉安特西充公司缴纳物业管理服务费的理由。且本院（2020）川13民终1135号民事判决已告知冯洁杨就因商铺漏水、路面塌陷等问题造成的损失，另行提起诉讼。再次，考虑到案涉房屋存在漏水等问题，一审法院已针对出租人万睿公司组织进行的维修可能影响冯洁杨经营的实际情况，酌情减少了2个月的物业管理服务费。故冯洁杨应向圣吉安特西充公司支付物业管理服务费。 此外，因本院未对本案进行开庭审理，仅是征求了双方当事人的意见，故本院对圣吉安特西充公司提出的本案应按冯洁杨撤回上诉处理的答辩意见，不予支持。 综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,160.00元，由上诉人冯洁杨负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二〇年六月二十四日 书记员 王海川