云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10140号上诉人（原审被告）：云南京鹏房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市官南大道玫瑰湾一期33栋，统一社会信用代码91530000750662505K。法定代表人：徐宇光，董事长。委托诉讼代理人：肖红，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：覃兴，男，1972年7月19日出生，汉族，南宁市人，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。委托诉讼代理人：杨静萍、张时东，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南京鹏房地产开发有限公司（以下简称：京鹏地产）因与被上诉人覃兴商品房预售合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初7196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。京鹏地产上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回覃兴一审的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由覃兴承担。事实和理由：一、本案中覃兴主张京鹏地产承担逾期交房违约责任已超过诉讼时效，一审判决京鹏地产承担逾期交房违约金47908.25元，属于认定事实和适用法律错误。双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，覃兴购买鹤唐福景小区1幢31层3103号房的交房时间为2015年11月30日，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期届满之日起算”的规定，覃兴应当于2018年11月30日前向京鹏地产主张权利，其于2019年4月23日向西山法院起诉已经超过了诉讼时效。二、京鹏地产已经通知覃兴接房，但覃兴接到通知后怠于接房，本案所涉房屋至今未交付是覃兴自身原因导致，京鹏地产不应当承担违约责任。京鹏地产于2015年12月至2016年1月期间向购买鹤唐福景小区的住户均以电话形式通知办理房屋交接手续，现该小区已有90%的住户入住，覃兴于2015年12月收到接房通知后一直怠于办理接房手续，本案所涉房屋是因覃兴的原因导致无法交付，所产生的后果和损失应当由其自行承担，请求二审法院依法改判。覃兴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。覃兴向一审法院起诉请求：一、京鹏地产承担逾期交房的违约责任，按中国人民银行同期贷款利率（4.75%）向覃兴支付自2015年12月1日起至具备合同约定交房条件之日止的逾期交房违约金（截至2019年3月18日暂计为113292.94元）；二、本案诉讼费由京鹏地产承担。一审法院认定事实：2015年5月25日，覃兴与京鹏地产签订《商品房购销合同》（合同编号：ＬＡ0486），约定：覃兴向京鹏地产购买位于西山区，该商品房套内建筑面积为112.35平方米，房屋总价713750元。贷款方式付款，2015年5月25日支付373750元首付款，其余价款向建设银行云南省分行贷款支付。京鹏地产应于2015年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给覃兴。约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，京鹏地产按每天20元向覃兴支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，京鹏地产按覃兴已付款的0.005%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。2015年5月25日，本案所涉房屋备案登记至覃兴名下。京鹏地产已收到上述商品房购销合同约定的全部购房款。至庭审结束时，本案所涉房屋尚未交付。另查明，本案所涉房屋所在小区已有部分业主办理了接房手续。一审法院认为：覃兴与京鹏地产签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。覃兴已按约向京鹏地产支付了合同约定的全部购房款，京鹏地产也应按约于2015年11月30日前将经建设单位组织验收合格，及符合本合同约定的该商品房交付给覃兴，但截止庭审之日尚未交付，故京鹏地产逾期交房的违约行为属实，覃兴有权向京鹏地产主张逾期交房的违约金。关于京鹏地产抗辩覃兴在本案中主张的逾期交房违约金超过诉讼时效部分，因双方仅约定了违约金的计算标准，但对于持续逾期交房所产生的违约金履行期限未做约定，双方亦未能达成补充约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定可知，本案逾期交房违约金应自覃兴向京鹏地产首次主张权利之日开始起算，现无证据证明覃兴在本案起诉前向京鹏地产主张过权利，本案京鹏地产抗辩超过诉讼时效没有事实和法律依据，不予采信。关于逾期交房违约金标准的计算问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”在本案中，覃兴主张约定的违约金低于造成的损失而要求调整，其负有举证证明责任，但覃兴未能提交证据加以证明。若在覃兴未能提交证据证明具体损失，就将合同约定的违约金计算标准调整增加，在本案所涉房屋所在小区有业主办理接房手续，及昆明市二手房交易价格呈上升的情形下，不利于京鹏地产作为房地产开发企业继续履行与所有业主之间的商品房购销合同，从而亦可能损害包含覃兴在内的房屋买受人的权利，故对覃兴主张调整违约金的请求不予支持，本案将以双方当事人约定的标准计算违约金。通过上述评析可知，本案未支付的违约金计算标准分两个时间段计算，2015年12月1日至2016年2月28日期间的违约金应按每日20元计算，该期间违约金合计为1800元（90元/天×20天=1800元），2016年2月29日至2019年9月12日（法庭辩论终结之日）期间的逾期交房违约金应为46108.25元（713750元×0.005%×1292天=46108.25元）。自2019年9月13日起的违约金，因京鹏地产的交房时间尚不能确定，故在本案中对该部分诉讼请求不作处理。需要着重指出的是，京鹏地产应创造条件积极完善手续，争取尽早将符合合同约定的房屋交付覃兴，积极履行合同义务。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决：一、云南京鹏房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付覃兴2015年12月1日至2019年9月12日期间逾期交房的违约金47908.25元；二、驳回覃兴的其他诉讼请求。案件受理费1283元（此款覃兴已预交），由覃兴承担740元，云南京鹏房地产开发有限公司承担543元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的案件事实与一审审理确认的案件事实一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。本案的争议焦点为：京鹏地产是否应当承担逾期交房的违约责任；覃兴主张支付违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。本院认为，一、关于京鹏地产是否应当承担逾期交房的违约责任的问题。双方约定京鹏地产应于2015年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给覃兴，京鹏地产未提交房屋竣工验收的证明，不能证明其建设的房屋达到了合同约定的交付条件，应当承担自约定交房时间次日即2015年12月1日起计算的逾期交房违约责任。二、关于覃兴主张支付违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。对于逾期交房违约金的诉讼时效问题，存在理论争议和司法实践的不同做法；逾期交房的违约责任通常是以“按日累计”的方式约定违约金的计算方式，实践中主要存在将违约金的总额视为一个整体债权计算诉讼时效及将违约金看作一个继续性债权，每日产生的违约金单独计算诉讼时效两种观点；前一种观点因违约金总额通常不确定，只要权利人不主张权利，就可以不计算诉讼时效，违背诉讼时效制度的目的；考虑诉讼时效制度具有督促权利人及时行使权利、保护交易秩序稳定等主要制度功能，也为了平衡双方当事人的权利义务，本院支持将每日产生的违约金看作一个单独的债权分别计算诉讼时效的观点，对京鹏地产关于诉讼时效的抗辩观点予以部分采纳，对起诉之日前超过3年未要求支付的违约金不再予以支持；覃兴于2019年4月23日提起诉讼，则此日前3年的违约金已经超过诉讼时效，故本院仅支持自2016年4月24日至2019年9月12日期间的违约金44110元（713750×0.005%×1236天=44110元）。综上所述，京鹏地产的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初7196号民事判决；二、由云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付覃兴2016年4月24日至2019年9月12日期间的逾期交房违约金44110元；三、驳回覃兴的其他诉讼请求。一审案件受理费1283元由覃兴负担；二审案件受理费2566元由云南京鹏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  刘昕光审判员  符圆圆二○二○年六月三十日二○二○年六月三十日书记员  蔡 磊