湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初1040号原告：株洲市荷塘区鸿泰物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区晏家湾保健巷2号。法定代表人：陈永琼，系公司董事长。委托诉讼代理人：姚联芳，湖南芸生律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：向慧，湖南芸生律师事务所律师，一般代理。被告：凌自强，男，汉族，1969年2月8日出生，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：张进，女，汉族，1969年2月9日出生，住湖南省株洲市石峰区，系凌自强之妻，一般代理。原告株洲市荷塘区鸿泰物业管理有限公司（以下简称“鸿泰物业”）与被告凌自强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鸿泰物业委托诉讼代理人姚联芳、向慧，被告凌自强委托诉讼代理人张进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿泰物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费9540.39元、违约金4865.60元，共计14405.99元；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告于2015年6月26日与株洲市星城平安里业主委员会签订了《物业服务合同》，合同到期后于2018年6月30日续签了合同。合同约定，物业服务费标准为居民住宅1.3元／月㎡×房屋建筑面积（含电梯运行费用）；物业费按月交纳，于每月10日前足额交纳。同时约定，逾期交纳则按每天千分之三收取违约金。原告自5015年7月1日起，提供该小区物业服务以来，一直按照合同约定和相关法律法规的规定提供完善、规范的物业服务。被告为湖南省株洲市荷塘区房屋的所有权人，房屋建筑面积为141.13㎡，每月物业服务费183.469元。被告自2015年7月1日起至2019年10月31日，共拖欠物业服务费9540.39元。原告曾多次要求被告交纳物业服务费且书面向被告催交，被告均置之不理。原告为维护自身权益，特诉至法院，望判如诉请。被告凌自强辩称，一、原告提供的物业合同是无效；二、未经业主同意，消防通道的后门被锁死，造成业主的车辆只能从前门进出，比较绕道，人车分流局面也被打破，有严重的安全隐患；三、小区里的部分花园绿化带被铲除，划成车位，造成极大的安全隐患；四、物业公司的不作为，即小区机动车乱停乱放、小区的清洁卫生不到位，电梯的存在安全隐患等；五、原告诉讼请求中的违约金过高，不符合法律的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告凌自强系株洲市荷塘区房业主。2015年6月26日，原告鸿泰物业（乙方）与株洲市荷塘区平安里业主委员会（甲方）签订了《物业管理服务合同》，该合同约定：“……第三条物业服务费用标准及收取办法1、收取标准（依据国家物价部门同期标准浮动）现暂定如下：（1）居民住宅：1.3元人民币／㎡／月×房屋建筑面积（含电梯运行费用）。……3、收取时间：业主、物业使用人按月交纳的，于每月10日前足额前交纳，在每月3月31日前预交全年物业服务费的可享受5%的优惠。第十条……2甲方所属业主、物业使用人不依约交纳物业服务费用的，乙方可按每天3‰的标准收取违约金；……。”合同还对乙方提供的管理和服务应当达到标准和要求等事项进行了约定。被告凌自强在株洲市荷塘区房屋的建筑面积141.13平方米，物业服务费为每平方米1.3元／月。自2015年7月1日起至2019年10月31日止的物业费共计9540.39元（具体计算方式：1.3元／㎡×141.13㎡×52个月＝9540.39元）。案件审理中，被告凌自强提交了电梯广告、楼道垃圾的清扫、防火门损坏、车辆乱停乱放等照片，拟证明物业公司收取广告费及不作为。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，原告鸿泰物业已按合同约定履行了主要的物业服务义务，被告凌自强应当依照合同约定缴纳物业服务费。凌自强提供的小区设施、环境卫生等情况的照片、2015年8月1日提交的报告等证据材料，能证明鸿泰物业公司提供的物业服务质量与合同约定的质量标准尚存在一定距，故对鸿泰物业主张全额物业费及违约金的诉求，本院不予支持。根据权利义务对等原则，对业主应缴纳的物业费，减免20%，即9540.39元×（1-20%）=7632元。经本院主持调解，双方当事人意见不一致。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告凌自强于本判决生效后十日内向原告株洲市荷塘区鸿泰物业管理有限公司支付物业服务费人民币7632元；二、驳回原告株洲市荷塘区鸿泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费160元，减半收取80元，由原告株洲市荷塘区鸿泰物业管理有限公司承担38元，被告凌自强承担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  黄晓华二〇二〇年六月四日法官助理杨永书记员刘芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。