河南省太康县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1627民初1794号原告：孙俊领，男，汉族，1974年12月01日出生，住太康县。委托诉讼代理人：白春光，李佳（实习），河南阳夏律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：张文通，男，汉族，1989年12月24日出生，住太康县。委托诉讼代理人：刘耀华，河南桓正律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告孙俊领与被告张文通确认合同无效纠纷一案，本院于2020年04月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告孙俊领及其委托诉讼代理人白春光、李佳，被告张文通及其委托诉讼代理人刘耀华均到庭参加诉讼，第二次开庭审理时，原告孙俊领及其委托诉讼代理人白春光、李佳，被告张文通的委托诉讼代理人刘耀华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙俊领向本院提出以下诉讼请求:1、请求依法确认原、被告于2015年10月10日签订的房屋买卖合同无效;2、依法判令被告将位于太康县未来路北段“翰香家园”小区1号楼3单元7层南户的房屋返还给原告;3、依法判令被告赔偿原告损失16000元;4、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2014年8月份,原告出资与他人合作开发了位于太康县未来路北段交警大队车辆管理所对面原“邢霞技校”院内楼房两栋,建成后命名为“翰香家园”小区。根据合作开发协议约定,原告分得宿舍楼第三层、四层、五层、七层、八层、十层、十一层所有楼层房屋。2015年10月10日，原、被告经协商,签订书面房屋买卖合同，将原告所分得的宿舍楼第七层南户，即“翰香家园”小区1号楼3单元7层南户,面积126.59㎡三室两厅套房,以348123元的价格卖于被告。截止到2016年2月1日，被告共支付房款78123元，下欠270000元未支付。上述房屋于2017年交付于被告，被告已居住使用两年有余，但一直未支付下欠购房款。经原告多次催要，被告不同意返还房屋，又以上述房屋土地等未经相关部门审批，无法办理产权证书为理由，拒付下余房款。原、被告的买卖房屋行为违反法律强制性规定，应属无效合同，被告应当返还因合同无效得到的财产，并承担相应赔偿。双方多次协商无果，故诉至法院。请求判如所请。被告张文通辩称，1、原告不是本案适格的当事人,因为确认合同无效,只有合同当事人才有权提起,合同以外的第三人无权提起,而本案被告所购买的涉案房屋是与邢霞小学签订房屋买卖合同,并不是与原告签订的合同,而原告也不是该合同的当事方,根据合同相对性原理,原告作为第三人提起确认房屋买卖合同无效的主体不适格,也无权提起确认合同无效。2、原告在诉状中所述在2015年10月10日双方签订书面房屋买卖合同,与事实不符,不符合常理。在2015年10月10日被告张文通在邢霞小学翰香家园售楼中心与邢霞小学签订认购书和书面房屋买卖合同,双方约定付款方式为住房公积金贷款,被告根据合同约定向邢霞小学支付首付78123元,邢霞小学也给被告出具了两份加盖有邢霞小学印章的收据,邢霞小学交房后被告已装修入住,而本案的原被告双方互不相识,被告根本就不认识原告,被告与原告之间也没有签订任何书面房屋买卖合同。所以原告在诉状中所述在2015年10月10日双方签订房屋买卖协议明显与事实不符。3、即便本案涉案房屋系原告出资与他人合作开发,并根据其合作开发协议约定分得与他人合作开发所分得的房屋属实,但这只是其合作人内部分配财产问题,只是对其合作人内部的约束,对被告不发生任何法律效力,因为该协议只是他们内部的约定，被告也不知情，况且被告也没有与原告签订合同，所以原告不能作为民事主体提起诉讼，其原告主体资格错误。4、被告与形霞小学签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，属于有效合同，应受法律保护。而本案原告所主张的诉讼请求部分确认的书面合同根本就不存在，所以原告要求确认房屋买卖合同无效，要求被告返还房屋，没有事实和法律依据。5、被告与形霞小学签订的房屋买卖合同约定付款方式为住房公积金贷款，现被告无法按揭，是被告与形霞小学签订合同后，形霞小学未尽合同约定的义务造成的，而不是被告的原因造成的，而被告并不是不愿意交所剩余款项，而是形霞小学至今未办理相关手续致使被告无法按揭所造成的，这说明形霞小学已经违约，所以原告要求确认房屋买卖合同无效，其理由不能成立，综合以上几点，请求法庭依法驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：2014年08月18日原告孙俊领作为乙方与邢霞作为甲方签订了《合作开发建房合同书》。合同书中主要载明：一、甲方邢霞学校位于太康县城西未来路车辆管理所对面。甲方提供地皮两片，乙方出资承建邢霞学校教师公寓两栋，双方合建共赢。门面房一栋，南北走向宽一百零一米；宿舍楼一栋；计划建设十一层给甲方一层、二层、六层、九层全层；东西走向，宽约七十五米、十层砖混。建成后宿舍楼分配楼层给甲方参照门面楼，零头的几套房按照宿舍楼单层的三分之二给甲方。二、甲方负责提供完善的无纠纷的土地手续，并配合乙方立项申请和处理建房期间的四邻关系。……；三、乙方负责出资承建此楼，……；四、门面楼建成后甲乙双方取得所有权后，均可有权买卖各自的房屋。因乙方出资承建，双方协商，甲方同意将门面楼的两间商铺卖给乙方，售价每平方米四千元。其他房屋需统一售价，一方不得哄抬和压低价格扰乱房屋出售秩序，门面房所预留的出路和空间双方共同使用；五、因国家政策调整，土地补偿收益归甲乙双方所有，按分房比例分配。楼体所占宅基使用权归甲乙双方共同所有，按房屋比例分配。原告孙俊领及邢霞分别在协议上签字。合同签订后，邢霞及原告孙俊领在未办理建设开发房地产所需要的相关手续的情况下，由原告出资，在邢霞持有的太国用（2010）第00232号土地使用权证所确认的土地上承建楼房。其太国用（2010）第00232号土地使用权证书上载明的地类为综合用地。楼房建成后，取名为“翰香家园”并成立了翰香家园售楼部。原告孙俊领按《合作开发建房合同书》的约定分得了包括被告张文通所购买房屋在内的房子。2015年10月10日被告张文通与翰香家园售楼中心签订《翰香家园商品房认购书》，认购书主要约定，房屋坐落于1号楼3单元7层南户；面积126.59㎡；付款方式为公积金；优惠后房屋价款348123元；交纳定金50000元；按揭贷款客户须按银行贷款办理要求补足剩余首付款项，并办理相关贷款申请手续，如未按时到翰香家园售楼中心办理上述事项，视乙方违约，甲方可单方面解除此协议，将该房屋另行出售给第三方，甲方不退还乙方定金；乙方签订《商品房买卖合同》并交纳剩余应付房款后，本认购书自行失效，定金转入乙方房款。被告张文通在该认购书上乙方处签名，甲方处加盖了“毛庄镇邢霞小学”印章。认购书签订后，被告交付定金50000元，翰香家园售楼中心为原告出具收据，其收据上同样加盖了“毛庄镇邢霞小学”印章。2016年2月1日，被告张文通交付原告购房款28123元，原告为被告张文通出具收到78123元（编号为1034900）的收据一份。收据上的收款事由一栏注明：“诚信金1-3-7层南户126.59㎡2750元/㎡”。该收据上加盖了原告孙俊领的个人印章。被告张文通交付房款78123元后，从物业管理处领取了房屋钥匙，后对房屋室内进行了装修，但未在该房屋内居住。剩余购房款270000元，原告催要，被告以原告未办理房屋产权证无法向银行贷款为由至今未偿付。双方发生纠纷，原告诉至法院。另查明：原告孙俊领为办理“翰香家园”小区的房产产权手续，以邢霞和邢霞职专公寓楼的名义向有关部门缴纳了相关规费，但至今未获批准。以上事实有民事判决书、合作开发建房合同书、商品房认购书、收据、录音资料、录音笔录、声明、租赁合同、办学许可证、民办学校申报表、规费征收通知单、票据、宣传页、庭审笔录、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，双方争议的焦点为一是原告孙俊领是否具备本案的原告诉讼主体资格。二是原、被告之间买卖房屋的行为是否有效。关于原告孙俊领是否具备本案的原告诉讼主体资格问题。原告孙俊领与邢霞签订了《合作开发建房合同书》，房屋建成后，原告孙俊领依据建房合同书的约定取得了建房合同书中约定应当分配得到的房屋，也就是取得了已分配的房屋的所有权。原告对自己拥有所有权的房屋的物权，依据法律规定当事人对自己的物权享有占有、使用、处分的权利。原告取得房屋的所有权后，即享有物权利益，原告对外出售自己的房屋，是依法行使自己的权利。被告张文通购买的房屋系原告与邢霞签订《合作开发建房合同书》中约定归原告所有的房屋，原告也以个人名义向被告出具收到房款78123元的收据一份，该事实能够证明被告张文通购买的房屋系原告孙俊领分得的房屋，二者之间形成了商品房买卖合同法律关系，故原告孙俊领具有本案的原告主体资格；关于原、被告之间买卖房屋的行为是否有效的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。”原告孙俊领在与被告张文通订立商品房认购合同时，未取得商品房预售许可证明，至今亦未取得商品房预售许可证明，依据上述法律规定，原告在未取得商品房预售许可证明的情况下，双方于2015年10月10日签订的商品房认购书无效，双方之间的房屋买卖行为无效。故原告请求依法确认原、被告于2015年10月10日签订的房屋买卖合同无效的主张，本院予以支持。关于合同无效的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现原、被告的商品房买卖合同属无效合同，依照该条规定，原告孙俊领应返还被告张文通已支付的购房款781235元，被告张文通返还原告孙俊领的位于太康县未来路车辆管理所对面“翰香家园”小区1号楼3单元7层南户的房屋一套。关于被告张文通对房屋的装修问题。被告房屋装修后，其装修部分不宜拆除，其随返还的房屋转移给原告所有，原告应当安装修的价格给付被告价款。但在审理过程中，法院向其释明应当提供房屋装修所支出的费用票据及对装修费用进行司法鉴定以确定装修费用，被告即不提供装修费用票据，亦未在规定的期限内对装修费用申请司法鉴定，本院无法核定被告对房屋装修所支出的费用。因此，本案对装修费用不予审理，被告可另行主张；原告孙俊领要求被告张文通赔偿损失16000元的请求，因未能提供证据证明，本院不予支持。被告张文通辩称是购买太康县毛庄镇邢霞小学的房屋，原告主体不适格，因原告已实际取得了争议房屋的所有权，本院对此辩称不予支持。被告张文通辩称签订的房屋买卖合同是有效合同，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告孙俊领与被告张文通于2015年10月10日签订的关于太康县未来路车辆管理所对面“翰香家园”小区1号楼3单元7层南户的房屋一套商品房认购书无效;二、原告孙俊领返还被告张文通已支付的购房款78123元。三、被告张文通返还原告孙俊领位于太康县未来路车辆管理所对面“翰香家园”小区1号楼3单元7层南户的房屋一套。四、驳回原告孙俊领的其他诉讼请求。以上二、三项判决内容于本判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，原、被告各负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  王向阳二〇二〇年六月二十九日书记员  叶志军