贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终2702号上诉人（原审被告）张显鸿，男，1979年1月2日出生，汉族，户籍所在地四川省长宁县，现住纳雍县。委托代理人：姜荣祥（特别授权），贵州贵龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。法定代表人：曾柏香，该公司董事长。委托代理人：王伦（特别授权），贵州圣谋律师事务所律师。委托代理人：何正斌（特别授权），贵州圣谋律师事务所律师。上诉人张显鸿与被上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司（以下至裁判主文前简称“新鼎公司”）租赁合同纠纷一案，贵州省纳雍县人民法院于2019年12月29日作出（2019）黔0525民初2611号民事判决。上诉人张显鸿不服提起上诉，本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张显鸿不服上述判决，上诉请求：撤销原判，发回重审，或者驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决对当事人已经呈堂出示的很多重要和关键的证据没有进行认定，导致涉案商铺是否已具备以及何时具备用于出租的基本物业条件，涉案商铺是否已完成消防验收、竣工验收，涉案商铺是否已取得房屋产权证，纳雍新鼎房地产开发有限责任公司（以下称房开公司）对涉案商铺是否拥有合法的所有权和出租权等基本事实，没有被查明，属于基本事实认定不清。上诉人认为一审判决在法律适用问题上部分正确，部分不正确。上诉人认为本案租金问题的法律适用原则应该是“一免、二减、三起租”，即：在具备用作商场经营的物业条件之前（例如水电正式开通），“新鼎公司”不能收取租金；在物业条件具备之后，消防验收、竣工验收备案之前，“新鼎公司”也不能收取租金，只能根据公平原则适当收取使用费，也就是租金要大幅度打折；在完成消防验收和竣工验收备案之后，才能按照《商铺招商合同》正式计算起租和计收租金，但是租期要相应顺延。因此，一审判决在法律适用问题上部分正确，部分不正确。起租时间应当根据一审已经查明的事实，依照双方合同约定和法律规定来进行确定。新鼎公司交付上诉人张显鸿的房屋不符合法律规定的使用条件，依法是不能使用或者禁止使用的。新鼎公司的租赁房屋没有达到出租的物业条件时不能计算起租时间。新鼎公司的正式供电立户时间是2017年5月15日，也就是说，在此之前，张显鸿根本无法正常用电，何谈营业！同时，新鼎公司提交的关于张显鸿缴纳电费的收据也说明，张显鸿起码是2017年初或者2016年年底才开始装修，因为装修需要大量用电，而之前新鼎公司并没有任何张显鸿用电的证明。起租时间应从新鼎公司通过房屋竣工验收备案的时间点起算。增加理由：原审法院判决时间紧，希望二审法院能给双方充分时间协商，以便达到双赢的解决办法，2706号案件与本案系本诉与反诉的关系，应当合并审理，希望二审能一并处理，将两案发回重审。被上诉人新鼎公司答辩称：一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应驳回上诉维持原判。一审原告新鼎公司诉讼请求:1.判决解除原、被告于2015年11月28日签订的《商铺招商合同》，庭审中，原告放弃该项诉讼请求；2.判决被告立即将纳雍县新鼎大商汇项目A1号楼第2层3、4号铺面，第3层3、4、5号铺面腾空并交还给原告；3.判决被告支付原告房屋租金641307元，违约金209743.6元；4.案件受理费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求即为请求判决被告支付原告为其垫付的物业管理费73214.4元。新鼎公司在一审庭审中放弃第一项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年10月19日，原、被告双方经过协商达成被告承租原告商铺的协议，被告向原告交纳押金1万元，同年11月28日，双方签订合同编号为XD2015-11-28《商铺招商合同》，被告支付租金95430元。合同第一条约定原告将出租的商铺位于新鼎大商汇项目A1号楼第2层3、4号、第3层3、4、5号铺面所有固定装置、设备等出租给被告作为经营“朗萨家私”使用。第二条约定租赁期限以被告书面通知日期开始计算，租赁期限为5年，自2015年11月30日到2020年12月1日，其中前4个月为装修免租期，被告自本合同签订之日起即可入住装修。第三条约定租金及物业管理费采取一年一交的形式，租期起止时间及相关费用交纳时间以原告正式书面通知为准；第一年（2015年11月30日至2016年12月1日）、第二年（2016年12月1日至2017年11月30日）、第三年（2017年12月1日至2018年11月30日），每年租金为310860元，因培育市场需求，该年度，原告每年免收部分租金，被告每年实际应缴纳租金155430元；第四年（2018年12月1日至2019年11月30日）的年租金为348162元，因培育市场需求，该年度原告免收租金77715元，被告实际应缴纳租金270447元；第五年（2019年12月1日至2020年11月30日）的年租金为389696元，因培育市场需求，该年度原告免收租金77715元，原告实际应缴纳租金311981元。2015年至2018年度的物业管理费由被告负责。另查明，2019年5月23日，原告向被告送达缴费通知，限被告于2019年5月30日前把所欠的全部租金付清，逾期则视为违约，被告未按要求缴纳租金，原告于同年6月2日向被告送达解除合同通知。一审法院认为：本案争议的焦点：1、案涉房屋租金起算时间及租金如何计算；2、被告未按约定支付租金是否违约，若违约，违约金如何计算；3、原告交纳的物业管理费被告是否应该承担。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告新鼎公司与被告张显鸿签订《商铺招商合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，应受法律保护。关于原告向被告送达的解除合同通知是否达到解除的效果问题。原、被告双方合同尚在履行期内，合同解除分为约定解除和法定解除情形，庭审中，原告认为双方合同已经解除而自行放弃解除合同的请求是其对自身权利所作的处分，本院不予干涉，但从其提交的证据来看，不足以证明支持其要求被告腾房的请求，故对该项主张不予支持。关于案涉房屋租金起算时间及租金如何计算的问题。根据合同约定，租期起止时间及相关费用交纳时间以原告正式书面通知为准，原告自合同签订之日即可入住装修，原告于2019年5月23日向被告送达缴费通知，通知被告交清所欠的全部租金，被告称原告不准其进场装修，直到2016年10月底才得进场装修，但未提供证据予以证明，本院不予认可。原告虽然没有向被告书面通知租期起止时间，但被告在签订合同之日已向原告交纳了第一年的租金95430元，视为出租房屋已于签订合同之日交付给被告，起租时间应从合同约定的2015年11月30日起算。关于被告承担支付租金及租金如何计算的问题，根据合同约定，租赁期限为5年，自2015年11月30日至2020年12月1日，其中前4个月为装修免租期，被告应从2016年4月1日起支付原告商铺租金。被告向原告缴纳租金95430元，押金10000元，被告自2015年11月30日至2016年12月1日实际应缴纳的租金为155430元，除前4个月的免租装修期，被告应当缴纳租金为155430元÷12个月×8个月=103620元，原告缴纳租金95430元，视为被告缴纳的押金10000元已经转为租金。被告自2016年12月1日至2017年11月30日应缴纳的租金为155430元,2017年12月1日至2018年11月30日的租金155430元。原告主张被告支付2015年11月30日至2019年11月30日的租金641307元，合同约定租金交纳采取一年一交的形式，但未明确约定具体的缴纳时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付。原告主张2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金，因未满一年，本院不予支持。被告应实际交纳的租金自2016年4月1日至2018年12月1日为103620+155430+155430-105430=309050元。关于被告未按约定支付租金是否违约，若违约，违约金如何计算的问题。根据合同约定，租期起止时间及相关费用交纳时间以原告正式书面通知为准，原告向被告送达缴费通知限被告于2019年5月30日前交纳所欠租金，合同第八条（4）约定拖欠房租累计7天以上的视为违约，原告在被告拖欠租金未满7日就向被告送达解除合同的通知，对此，原告存在相应的过错，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于原告交纳的物业管理费被告是否应该承担的问题。交纳物业管理费属于另一法律关系，原告可以另行行使追偿权，在本案中不作处理。被告以合同约定租期起止时间及相关费用交纳时间以原告正式书面通知为准，要原告书面通知被告起租日期才能起算租金作为抗辩理由，原告虽然未向被告送达正式书面通知租期起止时间及相关费用交纳时间，但被告已经实际占用出租商铺的使用，不能因为原告未书面通知就不给付租金，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。庭审中，被告认为原告出租商铺未通过消防验收、竣工验收，起租时间应当以竣工验收备案的时间起算，在消防验收、竣工验收之前只能适当收取使用费，待完成消防验收和竣工验收备案之后才能按照《商铺招商合同》正式起算租金，因原告为了培育市场需求，每年免收部分租金，被告向原告交纳押金10000元之后，相隔一段时间再与原告签订《商铺招商合同》，视为被告对原告出租的商铺现状已作了详细评估，权衡了利弊之后才签订的合同，合同约定原告自合同签订之日即可入住装修，原、被告自签订合同之日即视为原告接收了被告出租的商铺，案涉商铺是否通过竣工验收、消防验收，不影响被告占有居住、经营使用的事实，故被告的该项理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张显鸿在本判决生效之日起十五日内向原告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司支付2016年4月1日至2018年11月30日期间的商铺租金人民币309050元。二、驳回原告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。本院二审中，上诉人为支持其上诉主张，出示调查函复印件一份，旨在证明其向纳雍县房屋办理的竣工验收备案表是否正式，办理时间及消防验收手续是否是竣工验收备案表的必要手续等问题，该局尚未答复的事实。被上诉人对该证据的三性均持异议，涉案商铺是否通过消防验收，并不影响上诉人对涉案商铺的占有使用，电费交付凭证上显示的电费金额能证明上诉人在缴费之前已经使用涉案商铺较长时间的事实。由于该调查函并未得到被调查部门的答复，不能证明上诉人拟证明的事实，故本院对该证据依法不予采信。上诉人于一审中提交的纳雍县建筑施工管理质量监督站出具的情况说明，因不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条规定的单位出具证明材料的形式要件，故本院对该情况说明不予采信。原判查明的其他事实无误，本院依法予以确认。二审另查明：上诉人张显鸿在一二审庭审中均认可自己于2016年10月进场装修的事实。被上诉人新鼎公司与上诉人张显鸿之间未办理涉案租赁商铺的移交手续。二审争议的焦点：1、涉案商铺的租金应自何时起算？2、消防验收和竣工验收备案是否是涉案商铺租金起算的前提？3、一审判决上诉人向被上诉人支付租金是否正确？本院认为：双方当事人于2015年11月28日签订的《商铺招商合同》，合同第二条“租赁期限以甲方书面通知日期开始算起，租赁期限时间顺延。…其中前4个月为装修免租期。”的约定，应视为双方对商铺起租日期起算和免租期的特别约定，被上诉人未能提供证据证明其按照合同约定的方式书面通知了上诉人起算租期，也不能证明其于何时移交涉案商铺给上诉人，一审法院以上诉人在签订合同之日交纳租金为由，将签订合同之日起顺延4个月免租期的时间点（即2016年4月1日）作为租期起算时间没有依据。鉴于双方当事人均不能证明租期起算的时间点，根据上诉人在一二审庭审中自认进场装修的时间，本院酌情认定租金起算时间为2017年2月1日（进场装修后顺延4个月免租期）。双方在《商铺招商合同》第六条第五款中约定“甲方负责房屋第一次消防验收合格及完善公共部分设施后方可交于乙方装修使用，否则造成的损失由甲方承担。”，双方约定对违反该条款后果并不涉及租金的扣减和免除，上诉人依据该约定拒付租金的理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项的规定，房屋未经消防验收和竣工验收备案而订立租赁合同的，导致的法律后果是承租人可以请求解除租赁合同。上诉人在纳雍县法院另行提起诉讼的（2019）黔0525民初2682号案件中，主张继续履行涉案商铺租赁合同，并实际占有、使用讼争租赁商铺的行为说明其认可讼争租赁物的实际状况，并未请求解除合同，因此，上诉人关于涉案商铺不能计收租金的理由不能成立。综上，2017年2月1日至2017年11月30日租金（155430元/年÷12月×10月=129525元）；2017年12月1日至2018年11月30日租金为155430元，扣减上诉人已经交付的105430元，上诉人还应向被上诉人交付租金129525元+155430元-105430元=179525元。一审法院计算租金的日期存在错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人上诉请求部分成立，本院予以支持依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持原判第二项，即：驳回原告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。二、撤销原判第一项，即：被告张显鸿在本判决生效之日起十五日内向原告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司支付2016年4月1日至2018年11月30日期间的商铺租金人民币309050元。三、改判上诉人张显鸿翔被上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司支付2017年2月1日至2018年11月30日的商铺租金179525元。一审案件受理费12310元，适用简易程序审理减半收取6155元，由纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担4616元，由被告张显鸿负担1539元。二审中，上诉人张显鸿缴纳的案件受理费12310元，由张显鸿负担9704元，由新鼎公司负担2606元。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  张 晶审 判 员  唐 琳二〇二〇年六月三十日法官助理  詹 淼书 记 员  王楚寒