北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初2712号原告（反诉被告）：李杰光，男，1971年10月9日出生，汉族，住广西省梧州市长洲区。委托诉讼代理人：孙孟尧，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：高冉，北京友恒律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京洁美口腔门诊部有限公司，地址北京市东城区永定门外安乐林路22号3-101号。法定代表人：崔桂芹。委托诉讼代理人：陈绪国，北京科宇律师事务所律师。原告（反诉被告）李杰光与被告（反诉原告）北京洁美口腔门诊部有限公司（以下简称洁美口腔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李杰光及其委托诉讼代理人孙孟尧、高冉，被告（反诉原告）北京洁美口腔门诊部有限公司的委托诉讼代理人陈绪国，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李杰光向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2018年9月30日解除；2、判令被告返还剩余押金14785元；3、判令被告支付违约金60000元；4、判令被告赔偿原告损失275780元；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年5月3日，原告与案外人雷平签订《心蕾瑜伽馆转让合同》，约定雷平将从被告处承租的位于北京市东城区永定门外安乐林路X号X-X号底商（以下简称涉案房屋）的瑜伽馆转让给原告。签订合同当日，原告向雷平付清了租房押金2万元、转让费8万元、至2018年9月23日的租金115833元。同日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告（甲方）将涉案房屋出租给原告（乙方）使用。租赁期限八年，自2016年8月10日起，至2024年8月9日止。房屋租金为前三年每年三十万，以后有所增长。租金支付方式为押一付六，乙方需提前15天将租金交给甲方，租金每半年交纳一次。若乙方逾期未支付租金达30天以上，甲方有权提前终止合同，如双方需提前解除合同，应提前30日以书面形式通知对方，并向对方支付年租金的20%作为违约金。原告承租后，要求被告提供产权证明以办理营业执照，但发现涉案房屋并非被告所有，暂无法办理。原告只好承接雷平的公司继续经营，并投入大量资金进行装修和购置设备。而开业当周，便有之前店铺的客户上门要求退费，并将原告诉至法院，对原告经营造成严重影响，原告被迫停业整顿。2018年9月30日，被告向原告发出《关于提前终止的通知函》，将原告暴力驱逐出涉案房屋，将新购置家具、设备丢弃，并于2018年10月19日将房屋另行出租。原告认为被告擅自解除合同系违约，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）北京洁美口腔门诊部有限公司辩称：2018年10月16日，被告曾将原告诉至东城区人民法院，要求确认涉案合同于2018年9月30日解除。法院作出（2018）京0101民初21348号民事判决书，并未支持被告的该项诉讼请求。原告再次提出该诉讼请求，应予驳回。合同签订后，被告依约交付了涉案房屋，原告自2018年5月3日起拖欠物业费，并多次迟延给付租金，2018年9月29日前，原告多次向被告表示欲提前终止合同。原告作为违约方，不应享有合同解除权。被告于2018年10月15日进入涉案房屋，发现原告已经搬离，被告自行收回涉案房屋。由于原告违约，应当支付被告2018年10月15日之前的租金、滞纳金，赔偿空置期损失及本次诉讼的律师费，故不同意退还押金。原告多次拖欠租金且多次提出解除合同，最终导致合同无法履行，故其无权要求被告支付违约金，且基于原告的违约行为，应当向被告支付违约金。原告系因自身经营不善，债务缠身，为转移财产，逃避债务自行搬离涉案房屋，相关物品亦一并带走，并不存在其主张的财产损失。原告此前曾两次将被告诉至法院，要求被告赔偿其财产损失，均因证据不足而撤诉。综上，不同意原告的全部诉讼请求。基于原告的上述违约行为，被告提起反诉：1.判令原告支付被告2018年10月1日至10月14日期间的房屋租金11506元，2.判令原告支付逾期支付租金的滞纳金31500元（半年租金15万为基数，按照日0.58%的标准，自2018年9月9日计算至2018年10月14日）；3.判令原告支付违约金60000元；4.反诉费由原告承担。针对被告（反诉原告）北京洁美口腔门诊部有限公司的反诉请求，原告（反诉被告）李杰光辩称：2018年9月30日，被告向原告发出解除通知书，当时原告因承接雷平原有营业执照经营而被投诉、起诉，被迫停业。原告也曾多次向被告请求配合办理新的营业执照，但未果。故当时原告虽然使用涉案房屋，但实际并未有任何收入，合同已经无法继续履行。2018年10月6日，被告将涉案房屋上锁，并将原告生活用品丢弃，故原告实际使用涉案房屋只到2018年10月5日，故不同意被告要求支付租金的反诉请求。涉案合同中同时约定了违约金和滞纳金，被告认为滞纳金属于行政管理范畴，应当适用违约金。且合同约定的滞纳金条款明显过高，被告没有实际损失，即使支付滞纳金，也要求法院依法予以酌减。关于违约金，在（2018）京0101民初21348号案件中，被告曾主张原告向其支付违约金，但法院驳回了被告此项诉讼请求，被告再次主张，违反了“一事不再理”原则。且被告于2018年10月15日即将涉案房屋转租，并没有产生任何损失，故不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京市东城区天天家园X号楼X号房原登记在李晓萍名下。2018年10月16日，原、被告曾因涉案房屋租赁合同纠纷在本院进行诉讼，在该案审理中，被告提交签订日期为2009年12月20日的被告与李晓萍之间的《房屋租赁协议》，约定：李晓萍将北京市东城区安乐林路X号天天家园底商X-X房屋及设施建筑面积340平方米出租给被告，租赁期限15年，自2009年12月20日起，至2024年12月19日止。租赁期间，该租赁房屋所有权即使转让给第三人，该租赁协议仍继续有效，该第三人成为本合同当然的出租方。租赁期间，被告可以对所承租房屋进行部分或全部转租。2017年8月3日，北京市东城区天天家园X号楼X至X层X号变更至郭育红名下。2016年8月10日，被告（甲方）与案外人雷平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市东城区安乐林路22号天天家园底商X-X（面积230平米）出租给乙方使用。租赁期限八年，自2016年8月10日起，至2024年8月9日止。在合同存续期间，甲方允许乙方将房屋转让，转让费归乙方所有，但新承租方必须和甲方重新签订房屋租赁合同，房租必须交给甲方。房屋租金为前三年每年三十万。租金支付方式为押一付六（其中押一处标注押贰万元整），乙方需提前十五天将租金交给甲方。乙方第一次交纳房租时间为2016年9月23日，以后每半年交纳一次。2018年5月3日，被告（乙方）与雷平（甲方）签订《心蕾瑜伽馆转让合同》，约定甲方同意将自己位于北京市东城区安乐林路天天家园X-X号的心蕾瑜伽馆转让给乙方经营，建筑面积230平方米。乙方交定金后，甲方协助乙方与产权方签署房屋租赁合同。转让后甲方所属瑜伽馆现有装修、前台、3台空调、热水器、美容床、摄像头、消毒柜、展柜、吧台桌椅、更衣柜1个、饮水机、大气泡仪器归乙方所有。乙方自己办理工商执照，如办不下来甲方照更名为乙方。自签订房屋租赁合同之日，乙方需付给甲方2万元房租押金、转让费8万元、剩余到2018年9月23日的房租费115833元，合计215833元一次性交付给甲方。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方同意将位于北京市东城区安乐林路X号天天家园底商X-X（面积230平米）出租给乙方使用。二、租赁期限八年，自2016年8月10日起，至2024年8月9日止。五、房屋租金为前三年每年三十万，第四年和第五年每年三十二万，第六年为三十三万，第七年和第八年每年三十四万，租金支付方式为押一付六，乙方需提前十五天将租金交给甲方。乙方如不能按时交纳租金，甲方将按照每日1%收取滞纳金。六、乙方第一次交纳房租时间为2016年9月23日，以后每半年交纳一次。七、物业管理费由乙方承担并按期交纳，电费及水费由乙方按实际发生额按期交纳。八、有下列情形之一，甲方有权提前终止合同，并要求乙方赔偿甲方的一切损失：1、乙方逾期未支付租金达30天以上；2、乙方擅自改变房屋用途，给甲方造成损失；3、乙方擅自利用承租房产进行非法活动，损害公共利益，甲方依据上述情形提前终止合同时，乙方应及时交回房产，租金照实结算，并向甲方支付年租金的20%作为违约赔偿金。如甲乙双方需提前解除合同，应提前30天以书面形式通知对方，并应向对方支付年租金20%的违约金。2018年5月3日，雷平向原告出具收条，载明：“今收到李杰光转让费8万元，房租费115833，合计215833”。同日，被告向原告出具收条，载明“今收到李杰光房租押金贰万伍仟元整”。原、被告均认可原告实际只向被告支付了5000元押金，另外20000元押金系雷平向被告支付，原告另向雷平支付20000元押金。原告承租涉案房屋后沿用雷平营业执照，2018年5月30日，北京心蕾体育文化有限公司企业名称变更为北京翠轩健康管理有限公司，住所地为北京市东城区天天家园X号楼X一层。2018年9月30日，被告向原告发出《关于提前终止的通知函》，载明“……鉴于您逾期未支付2018—2019年度应交纳的房屋租金已超过30天，经我公司多次催告，您仍未支付该笔租金，您的行为已构成违约并触及合同提前终止条款。依据双方2016年8月10日签订《房屋租赁合同》第八条的约定，我公司只能遗憾通知您，双方《房屋租赁合同》于本函件记载之日即2018年9月30日提前终止，望您收到本函件三日内将房屋腾空交还我公司，若逾期未腾退并交还房屋，我公司将收回房屋，届时所产生的一切法律后果将由您自行承担”。原告认可其于9月30日当天收到该通知函。庭审中，被告提交承诺书一份，载明“按房租合同从今日开始延迟15天交付房租。无论是否转租出去都会按照原房屋租赁合同继续执行。”落款日期为2018年9月14日，落款有原告签名并加盖有北京翠轩健康管理有限公司公章。原告对其真实性不予认可。被告提交《停业启示》、《停业告示》及张贴在涉案房屋房门上的照片，证明原告向被告明确表示不再履行合同主要义务，构成单方根本性违约。《停业启示》、《停业告示》的内容显示，原告表示因其承接前店主的营业执照经营，产生经济纠纷。而被告不配合原告办理新的营业执照，造成原告无法正常营业，要求被告妥善处理上述纠纷，否则原告有权终止合同。并要求涉案房屋业主见此公告后一并出面解决问题。原告对其真实性认可，证明目的不予认可。另，原告称被告于2018年10月6日将涉案房屋锁门，并擅自将其物品搬出涉案房屋。原告为证明上述主张提交1、张贴于涉案房屋房门上的《通告》照片，载明“此房屋为洁美口腔经营用房，任何人不得擅自开锁进入，如擅自开锁，属违法行为，后果自负！”落款为洁美口腔，并加盖有被告公章，落款日期为2018年10月6日；经质证被告对其真实性不予认可，表示并非被告张贴，公章亦不是被告加盖。2、2018年10月6日晚涉案房屋门口照片。显示门口堆放了一些生活用品，房门上锁，屋内门口处尚有部分家具物品。原告表示店外堆放的原告物品，原告已经自行拿走，店内物品原告于2018年10月15日到涉案房屋时，物品已经没有了。经质证，被告认可照片是涉案房屋门口的照片，但认为不能证明东西是被告搬的，对证明目的不予认可。3、原告与署名为“口腔医院”的微信号码于2018年10月7日、8日的聊天记录，及其中的涉案房屋录像、照片。聊天记录显示“锁开了，今天姓张的过来了”，“东西给你都搬出来了”……录像为涉案房屋门口位置，显示门口放置了部分家具用品。原告表示，微信号“口腔医院”系被告员工。经质证，被告认可系涉案房屋门口的视频，但对证明目的不予认可，亦不认可该微信号系其员工微信号。关于原告主张损失一节，原告表示包括转让费损失8万元及装修、物品损失。原告为证明上述主张，提交1、装修收据1张，金额112600元；购买物品收据3张，金额为62380元；门牌广告及项目推广费收据1张，金额为20800元。经质证，被告对其真实性不予认可。2、原告于2018年8月16日拍摄的涉案房屋内部照片，显示房屋内有按摩床、家具等物品。被告对其真实性及证明目的不予认可。3、涉案房屋门头照片。被告认可其真实性，不认可证明目的。另，原告表示其装修涉案房屋没有装修合同，支付装修费及购买物品均系现金支付，没有开具发票。门头费用为17300元，但和推广费一并开了一张20800元的收据。被告表示原告装修涉案房屋并未提前告知被告，被告仅知道原告更换了门头，对于内部是否进行了装修并不清楚。被告于2018年10月15日进入涉案房屋时，已无任何物品，房屋内亦破旧不堪。被告于2018年10月19日将涉案房屋另行出租，起租日为2018年10月20日。另，在2018年原、被告因涉案房屋租赁合同纠纷在本院的诉讼中，洁美口腔公司向本院提出诉讼请求，要求1、确认双方签订的合同于2018年9月30日解除；2、判令李杰光支付2018年8月10日至9月30日房屋租金41918元；3、判令李杰光支付2018年5月1日至9月30日的物业费4462元、2018年8月5日至9月30日水费123.5元、2018年9月4日至9月30日电费128.26元；4、判令李杰光支付违约金60000元；5、判令李杰光将北京翠轩健康管理有限公司在北京市东城区天天家园3号楼101一层的住所地迁出。本院经审理认为结合李杰光与雷平之间《心蕾瑜伽馆转让合同》中记载及李杰光提供的雷平向洁美口腔公司支付租金情况的证据，并根据原、被告之间《房屋租赁合同》记载的“第一次交纳房租时间为2016年9月23日”，可以认定，李杰光已向洁美口腔公司支付租金至2018年9月23日。依据原、被告之间《房屋租赁合同》，李杰光需提前十五天即于2018年9月8日将租金交给洁美口腔公司。被告逾期未支付租金达30天以上的，原告有权提前终止合同，被告应向原告支付违约金。但截止2018年9月30日原告向被告发出《关于提前终止的通知函》时，被告拖欠租金尚未达到30日以上，故原告依据双方合同第八条要求确认原、被告之间《房屋租赁合同》于2018年9月30日解除并要求被告向原告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。本院结合其他查明事实，作出（2018）京0101民初21348号民事判决书：一、被告李杰光向原告北京洁美口腔门诊部有限公司支付2018年9月24日至2018年9月30日的房屋租金5753元（押金25000元相应部分予以抵扣）；二、被告李杰光向原告北京洁美口腔门诊部有限公司支付2018年5月1日至9月30日的物业费4462元（押金25000元相应部分予以抵扣）；三、驳回原告北京洁美口腔门诊部其他诉讼请求。该判决已生效。本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告于2018年5月3日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。鉴于生效判决已经认定2018年9月30日，洁美口腔公司尚不具备合同约定的单方解除权，且双方亦未就该日解除合同达成一致，此后原告仍继续占有使用涉案房屋，故原告要求确认涉案合同于2018年9月30日解除，缺乏依据，本院不予支持。但根据相关证据，2018年10月6日涉案房屋已经被上锁，且张贴有落款加盖被告公章的通告，明确告知涉案房屋系被告经营用房，任何人不得擅自开锁进入。被告虽表示该通告并非其张贴，公章亦非其加盖，但其并未提供证据予以佐证，应当承担相应不利后果。故本院认定，被告于2018年10月6日收回涉案房屋。鉴于被告将涉案房屋收回并另行出租，涉案合同无法继续履行，故涉案合同于当日业已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告向被告交纳押金25000元，扣除用于抵扣生效判决确认的房屋租金5753元、物业费4462元后的剩余款项，被告应予退还。故原告要求返还剩余押金的诉讼请求，予法有据，本院予以支持。被告收回涉案房屋前，原告实际占有使用期间的租金应予支付，故被告要求原告支付2018年10月1日至10月6日期间租金的反诉请求，本院亦予以支持。根据生效判决认定的事实，原告应于2018年9月8日支付租金，原告逾期未支付租金达30天以上的，被告有权提前终止合同，原告应向被告支付违约金。截止2018年10月6日，原告拖欠租金尚不足30日，被告并不享有单方解除权，被告于2018年9月30日向原告发出解除合同通知至2018年10月6日，该通知送达原告亦尚不足30日，被告自行收回涉案房屋系违约，应当承担违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告要求原告支付解约违约金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。但原告迟延给付租金，被告要求其支付迟延给付租金的滞纳金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。双方在合同中约定的滞纳金实为违约金，鉴于被告主张的滞纳金标准过高，原告要求予以酌减，本院将综合考虑合同履行情况，违约行为，被告实际损失等情况依法予以酌定。关于原告主张损失一节，原告主张的转让费损失与本案并非同一法律关系，该转让费亦并非被告收取，原告要求被告赔偿转让费损失，缺乏依据。原告主张的物品损失，根据现有证据，原告无法证明被告收回涉案房屋时屋内物品状况及物品价值，被告亦不认可，但根据2018年10月6日涉案房屋的照片显示，房屋内门口处确有部分物品，且原告表示并未收回，待10月15日到涉案房屋时，物品已不知去向。被告亦未就2018年10月6日锁门后，原告是否取回其物品提供证据予以佐证，故本院将结合现有证据，对原告物品损失依法予以酌定。原告主张的装修损失，原告虽未提供证据证明其装饰涉案房屋经过被告同意，但鉴于被告曾多次到涉案房屋催缴租金，其并未对原告装修涉案房屋提出异议，应视为被告知情同意。关于装修内容，被告仅认可原告对门头进行了重新装修。原告未提交证据证明其装修内容及装修残值的价值，且被告收回涉案房屋后，已另行出租并重新装修，故对于原告主张的装修损失，本院将结合相关证据，依法予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十条，《于适用〈中华人民共和国条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京洁美口腔门诊部有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）李杰光押金14785元；二、被告（反诉原告）北京洁美口腔门诊部有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）李杰光违约金60000元；三、被告（反诉原告）北京洁美口腔门诊部有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）李杰光损失7000元；四、原告（反诉被告）李杰光于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京洁美口腔门诊部有限公司2018年10月1日至2018年10月6日期间的租金4932元；五、原告（反诉被告）李杰光于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京洁美口腔门诊部有限公司滞纳金986元；六、驳回原告（反诉被告）李杰光的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京洁美口腔门诊部有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3279元，由原告（反诉被告）李杰光负担2514元（已交纳），由被告（反诉原告）北京洁美口腔门诊部负担765元（于本判决生效后七日内交纳），反诉费1180元，由被告（反诉原告）北京洁美口腔门诊部负担1112元（已交纳），由原告（反诉被告）李杰光负担68元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二〇年六月二十二日法官助理 高子惠书 记 员 陈丽娟