文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民再27号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：娄底市恒成置业有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区乐花路（一品恒城小区二楼）。法定代表人：王光平，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘海平，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昭贤，湖南金州律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：杨丽英，女，1980年7月15日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。再审申请人娄底市恒成置业有限公司（以下简称恒成置业公司）因与被申请人杨丽英租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）湘13民终123号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2019年12月13日作出（2019）湘民申1763号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人娄底市恒成置业有限公司的委托诉讼代理人刘海平、王昭贤，被申请人杨丽英，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒成置业公司申请再审，请求：撤销湖南省娄底市中级人民法院（2019）湘13民终123号民事判决和湖南省娄底市娄星区人民法院（2018）湘1302民初2281号民事判决，改判驳回杨丽英的全部诉讼请求；本案全部诉讼费用由杨丽英负担。事实和理由：（一）一、二审法院均遗漏恒成置业公司请求杨丽英将一品恒城小区1楼119号商铺楼板恢复原状的诉讼请求。恒成置业公司在一审中变更诉讼请求,请求法院依法判令杨丽英将一品恒城小区1楼119号商铺楼板恢复原状,但一、二审法院均未对该项诉讼请求进行审理,明显违反法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”案涉《商铺租赁合同》第九条第4项也进行了约定:“乙方(杨丽英)装修改建部分的损坏由乙方负责维修并承担费用。”杨丽英在承租期间未经恒成置业公司同意擅自打通一楼租赁物楼板,使其与二楼相连,恒成置业公司有权请求杨丽英将该楼板恢复原状。（二）杨丽英长期欠缴租金的违约行为在先,租赁物出现微小漏水事实在后。一、二审判决均认为杨丽英存在违约行为,却未要求其承担相应的违约责任,反而将租赁物装修的全部损失转嫁给恒成置业公司,属于明显适用法律错误。1.杨丽英长期欠缴房屋租金的行为已构成根本违约。杨丽英作为租赁合同关系中的承租人,其主要合同义务为依约支付租金。杨丽英自2013年9月开始即未能按照双方签订的《商铺租赁合同》的约定如期足额支付租金,其行为已构成根本违约。杨丽英提供的收据为其补交前期租金的收据,而非支付当期租金。恒成置业公司本有权依据合同约定收回该房屋,但基于双方诚信合作的基础,没有马上行使租赁合同的单方解除权。2.一、二审判决对于杨丽英单方出具的承诺书性质认定错误。杨丽英在长期欠缴租金的情况下向恒成置业公司出具《房租欠款》承诺,该承诺仅为杨丽英的单方意思表示,恒成置业公司并未以任何形式作出承诺,故该承诺并非双方意思表示。相反,两份承诺的出具,更能证明杨丽英长期怠于履行租金义务的违约行为。一、二审法院漠视该事实,仅因恒成置业公司持有该承诺即认定双方达成了新的一致意见是错误的。3.一、二审判决错误认定漏水对租赁关系的影响。首先,在租赁关系存续期间,杨丽英并未以任何意思表示表明因为房屋漏水要求延迟支付租金,这说明漏水并未对其经营造成实质影响,其延迟支付租金是因为经营不善等其他原因。其次,从租赁场地的实际情况来看,漏水的面积是微小的,事实上不会对杨丽英的经营造成影响。杨丽英承租的房屋面积共929.03平方米,而因案外人原因造成的漏水点仅为二楼过道转角天花板与招牌灯箱。根据漏水附图载明的情况来看,漏水面积仅几个平方米,占租赁面积的比例非常小,并不影响杨丽英正常营业,未造成合同目的而不能实现的后果。且漏水事实发生后，杨丽英并未暂停营业,也未基于经营考虑进行维修。以上事实足以证明该漏水事实没有影响杨丽英的正常经营活动。一、二审法院错误适用法律,认定漏水事实造成合同目的不能实现是错误的。4.一、二审判决错误认定恒成置业公司对租赁物采取锁门行为的性质。首先,恒成置业公司仅将一楼租赁期限到期商铺上锁,对于二楼并未作出任何收回行为。且双方签订的两份《商铺租赁合同》显示,二楼215商铺,租赁期限自2012年12月1日起止2020年11月30日止;一楼119商铺,租赁期限自2012年12月1日起至2015年11月30日止。同时，合同第九条约定:“租赁期满,未达成续租协议时,乙方(杨丽英）应10天内无条件的按时交房给甲方(恒成置业而公司)。”双方未就一楼的119号商铺达成续租协议,故恒成置业公司有权最迟在2015年12月10日收回一楼商铺。其次,即便是恒成置业公司将二楼上锁,也是自力救济维护自身权益的合法行为。杨丽英自2013年9月开始即未如期足额交纳租金,直至2015年12月25日早已逾期30日以上。根据《商铺租赁合同》第十条有关违约责任的约定:“4.乙方(杨丽英)未按时向甲方(恒成置业公司)交纳租金,每逾期一天,承担当期应缴总金额3‰的违约金,逾期30天,视同乙方违约。5.因乙方违法经营或乙方违约,甲方有权解除合同,收回商铺使用权,不退租金。”基于杨丽英的长期违约行为,恒成置业公司亦有权依据合同约定收回商铺使用权,不退租金。（三）一、二审法院未对涉案房屋的装饰装修形成附合与否进行区分,属于适用法律错误。对于未形成附合的装饰装修物,根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”,合同中未就装饰装修物另有约定,未形成附合的装饰装修可以自由移动,并非杨丽英的损失,可以由其拆除,不应当计算进其装修损失。对于已形成附合的装饰装修物,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第十一条的规定:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理……因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。”合同系因杨丽英长期欠缴租金的违约行为而解除,法院应当根据该条规定,依法驳回杨丽英的诉讼请求。杨丽英辩称：坚持原审中提出的答辩意见。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恒成置业公司是在故意拖延时间。请求驳回申诉，维持原判。杨丽英向一审法院起诉请求：1.解除杨丽英、恒成置业公司于2012年11月28日签订的两份合同编号分别为租2012（008）号、（010）号商铺租赁合同；2.恒成置业公司退回保证金35167元；3.恒成置业公司赔偿杨丽英商铺装修款、产品及营业损失等共计3262014元；4.本案诉讼费用由恒成置业公司承担。恒成置业公司向一审法院反诉请求：1.杨丽英立即搬离其所租赁的商铺，将租赁商铺交还给恒成置业公司；2.杨丽英支付拖欠的租金821807.4元（暂计至2017年2月28日，后续租金将算至实际移交租赁物之日）；3.杨丽英支付违约金1641623.9元（暂计至2017年2月28日，后续违约金计算至全额支付租金之日）；4.杨丽英将一楼商铺楼板恢复原状；5.杨丽英支付一楼商铺占有使用费115500元（暂计至2017年2月28日，后续占有使用费计算至实际移交租赁物之日）。一审法院认定事实：原告（反诉被告）杨丽英承租被告（反诉原告）恒成置业公司位于娄底市。2012年11月28日，被告（反诉原告）恒成置业公司作为甲方，原告（反诉被告）杨丽英作为乙方签订了两份《一品恒城商铺租赁合同》，合同编号分别为租2012（008）和租2012（010），其中合同编号为租2012（008）的合同对应的租赁物为2楼215号商铺，合同约定：“……一、商铺位置、面积、租金标准、经营范围本合同约定的租赁物业位于娄底市建筑面积807.84㎡租价34元／㎡／月月租金27467元（租金不含税费及物业管理费）经营范围美容。二、租赁期限1.甲方商铺交付使用时间暂定为2012年12月1日（商铺实际交付时间以甲方该商品房竣工验收合格为条件，以甲方电话或书面通知为准，甲方承诺实际交付时间不超过合同约定交付时间30天。）2.该商铺租赁期限为8年，自2012年12月1日起至2020年11月30日止。其中前4个月为免租期，免租期乙方免交租金。3.该商铺租金前3年不变，自2015年12月1日起双方同意对租金标准进行调整，租金涨幅为8%。三、租金交纳方式1.签订本合同时，乙方向甲方一次性交纳6个月的租金，人民币大写：壹拾陆万肆仟捌佰零贰元（小写￥164802元），后期租金按半年向出租方支付，支付时间为前一租赁期满前30日。2.签订合同时乙方另向甲方交纳人民币大写：贰万柒仟肆佰陆拾柒元（小写￥27467）（壹个月租金），作为乙方切实履行和遵守本合同各项条款的保证金。合同到期，乙方按甲方要求交回商铺及相关设施，经验收合格后，双方结清所有账款，无息退还保证金。……九、其他约定事项1.租赁期满，未达成续租协议时，乙方应10天内无条件的按时交房给甲方，乙方的装修实行来装去留原则，可移动的部分乙方可拆走，甲方不给予任何补偿。……4.该房屋主体结构部分及设施设备发生非乙方的原因而损坏，由甲方负责维修并承担费用。如因乙方或与乙方有关的第三方的原因损坏的，由乙方进行维修并承担费用。……5.租赁满后是否续租，甲乙双方均应提前叁个月以书面方式通知对方。十、违约责任……4.乙方未按时向甲方交纳租金，每逾期一天，承担当期应缴总金额3‰的违约金，逾期30天，视同乙方违约。5.因乙方违法经营或乙方违约，甲方有权解除合同，收回商铺使用权，不退租金，并有权要求乙方支付乙方实际发生应缴纳的费用，保证金不予退还。……”合同编号为租2012（010）的合同对应的租赁物为1楼119号商铺，合同约定租赁物的建筑面积124.19㎡，租价62元／㎡／月，月租金7700元，该商铺租赁期限为3年，自2012年12月1日起至2015年11月30日止，其中前4个月为免租期，免租期乙方免交租金，其余条款的约定与前一合同一致。原告（反诉被告）杨丽英与被告（反诉原告）恒成置业公司签订租赁合同后，原告（反诉被告）杨丽英向被告(反诉原告）恒成置业公司交纳保证金25000元，对承租的娄底市乐花路一品恒城1楼119号商铺及2楼215商铺进行装修，并开办了欧怡SPA养生会所。之后不久，因三楼漏水导致原告（反诉被告）杨丽英经营的欧怡SPA养生会所二楼过道发生漏水，一楼门头招牌处发生漏水，原告（反诉被告）杨丽英向物业公司和被告（反诉原告）恒城置业公司反映情况，2014年2月28日三楼“泰度生活”以及物业公司负责人一起到二楼原告（反诉被告）杨丽英开办的欧怡SPA养生会所现场查看，但漏水问题没有解决。原告（反诉被告）杨丽英认为漏水问题影响其经营、给其造成了经济损失，并要求暂缓交纳租金。2015年3月9日，原告（反诉被告）杨丽英向被告（反诉原告）恒成置业公司出具了《欧怡租金支付计划》，内容为：“1.2015年3月底支付2万圆2.从4月底开始每月支付了3万圆3.2015年年底把所欠剩余房租补齐（1-3）承诺人：杨丽英2015.3.9”，后又于2015年8月1日向被告（反诉原告）恒成置业公司出具了《房租欠款》，内容为：“2015年8月1号累计拖欠娄底市恒成置业有限公司房租176169元8月至12月底每月付房租20000元拖欠的房租在2016年2月底结算立据人：杨丽英2015年8月1号”。事后，原告（反诉被告）杨丽英于2015年8月10日交纳租金20000元，9月8日分两次共交纳租金20000元，11月4日交纳租金17900元，11月17日交纳租金4500元，12月15日交纳租金19600元。计算至2015年12月25日原告（反诉被告）杨丽英累计拖欠租金264501元。2015年12月25日，被告（反诉原告）恒成置业公司把原告（反诉被告）杨丽英经营的欧怡SPA养生会所一楼的大门和二楼后门上锁，之后在门口张贴了《告示》，内容为“因该商户违反了与我公司签订的商铺租赁合约，现我公司依照合约采取相应措施，未经我公司同意，任何人不得擅自开锁，否则我公司将追究其法律责任，谢谢合作！娄底市恒成置业有限公司2016年1月5日”，恒成置业公司在该告示上加盖了公章。被告（反诉原告）恒成置业公司还邀请娄星区长青办事处关家居委会支书刘国香及社区民警作为见证人，对会所现场物品进行拍摄。锁门后，原告（反诉被告）杨丽英开办的欧怡SPA养生会所即停止营业。诉讼中，原告（反诉被告）杨丽英申请对其在被告（反诉原告）恒成置业公司处所承租的商铺的装饰装修成本、现值及欧怡SPA养生会所停业期间的月平均利润进行鉴定，湖南楚才司法鉴定所经一审法院委托，于2017年8月29日作出湘楚司鉴所[2017]会鉴字第9号司法鉴定意见书，认定：“1.一品恒城2楼215号和1楼119号商铺的装饰装修（含家具家私）成本1,808,346.46元、现值1,306,609.58元；2.因缺乏鉴定所需的证据材料，欧怡SPA养生会所停业期间的月平均利润无法进行鉴定。”根据该鉴定中心出具的补充说明所示，其中一楼装饰改造工程（含家具家私）重置成本109534.71元，现值81031.94元。2018年8月14日，原告（反诉被告）杨丽英将租赁房屋移交给了被告（反诉原告）恒成置业公司。一审法院判决：一、确认原告（反诉被告）杨丽英与被告（反诉原告）娄底市恒成置业有限公司于2012年11月28日签订的合同编号为租2012（008）的商铺租赁合同于2016年12月15日解除，原告（反诉被告）杨丽英将位于娄底市交还给被告（反诉原告）娄底市恒成置业有限公司（已交还）；二、由被告娄底市恒成置业有限公司赔偿原告杨丽英装修损失1061757元，退还保证金25000元；三、由反诉被告杨丽英支付反诉原告娄底市恒成置业有限公司租金264501元；四、驳回原告杨丽英的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告娄底市恒成置业有限公司其他诉讼请求。上述二、三项相抵，被告（反诉原告）娄底市恒成置业有限公司尚应支付原告（反诉被告）杨丽英822256元，在判决生效后十日内支付。本诉案件受理费16589元，反诉案件受理费8016元，鉴定费20000元（尚欠10000元），保全费5000元（缓交），合计49605元，由原告（反诉被告）杨丽英负担18600元，由被告（反诉原告）娄底市恒成置业有限公司负担31005元。恒成置业公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.杨丽英向恒成置业公司支付拖欠的租金1340933.7元（计算至2018年8月14日）；3.杨丽英支付违约金1641623.9元（暂计算至2017年2月28日，后续违约金计算至全额支付租金之日）；4.杨丽英将一品恒城小区1楼119号商铺楼板恢复原状；5.杨丽英支付一品恒城小区1楼119号商铺占有使用费250250元（2015年12月1日-2018年8月14日）；6.杨丽英承担全部诉讼费用。杨丽英不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判恒成置业公司赔偿杨丽英的产品及营业损失10万元；2.本案一、二审诉讼费用由恒成置业公司承担。本院二审确认一审判决所查明的事实。本院二审认为，本案争议的焦点问题是在履行租赁合同的过程中恒成置业公司和杨丽英是否存在违约行为及违约责任的承担问题。经审查，在合同履行过程中，恒成置业公司应当保证租赁物符合约定的用途，二楼过道及门头招牌出现漏水，杨丽英虽多次反映但漏水问题一直没有修复，恒成置业公司在二楼215号商铺租赁合同未到期即将后门上锁，导致杨丽英不能继续经营，均属于违约行为。杨丽英向恒成置业公司出具了两份承诺，该承诺由恒成置业公司持有，应视为双方对租金的支付重新达成了一致意见。但杨丽英没有按承诺及时和足额交纳租金，亦应认定为违约行为。对杨丽英承租的恒成置业商铺的装饰装修成本、现值及欧怡SPA养生会所停业期间的月平均利润，湖南楚才司法鉴定所于2017年8月29日作出湘楚司鉴所[2017]会鉴字第9号司法鉴定意见书，认定：“1.一品恒城2楼215号和1楼119号商铺的装饰装修（含家具家私）成本1,808,346.46元、现值1,306,609.58元；2.因缺乏鉴定所需的证据材料，欧怡SPA养生会所停业期间的月平均利润无法进行鉴定。”根据该鉴定中心出具的补充说明所示，其中一楼装饰改造工程（含家具家私）重置成本109534.71元，现值81031.94元。该鉴定意见依据充足，程序合法。故一审法院据此认定双方的租赁合同解除，由恒成置业公司赔偿杨丽英装修损失1061757元，退还保证金25000元，杨丽英支付恒成置业公司租金264501元并无不当。上诉人杨丽英上诉提出恒成置业公司强行锁门，导致其产品无法拿走，要求恒成置业公司赔偿其产品及营业损失，因证据不足，本院二审不予支持。综上，杨丽英、恒成置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审判决：驳回上诉人杨丽英、上诉人娄底市恒成置业有限公司的上诉，维持原判。二审案件受理费41540元，由上诉人娄底市恒成置业有限公司负担39240元，由上诉人杨丽英负担2300元。再审期间，恒成置业公司向本院提交了以下证据：1.《杨丽英拖欠租金情况明细表》；2.恒成置业公司开具的租金《收据》。以上两证据拟共同证明：根据租赁合同的约定，承租人逾期交租超过30日，出租人有权解除租赁合同。杨丽英持续拖欠租金，多次承诺支付租金都未兑现，至2015年12月25日恒成置业公司将一楼到期商铺上锁时已累计拖欠12个月的租金，拖欠金额高达425499.6元，已构成根本违约。3.欧怡公司的《内资企业登记基本情况表》，拟证明欧怡公司已于2015年7月8日被娄底市工商行政管理部门列入“经营异常名录”，据此可看出，在恒成置业公司上锁一楼到期商铺前，欧怡公司早已未正常经营。4.娄底市中级人民法院（2016）湘13民终22号民事判决书，拟证明：1.杨丽英设立的欧怡公司因漏水问题与其楼下租户发生侵权纠纷，法院判决欧怡公司承担了侵权赔偿责任；2.杨丽英因水浴行业从业经历和类似案件的诉讼经验，非常清楚责任人为其楼上经营“泰度生活”水浴中心的租户，因此漏水事件发生后，杨丽英要求物业公司协调处理其与楼上租户之间发生的漏水侵权问题。漏水问题不是合同纠纷也不是房屋所有权人的问题，是楼上租户装修的问题。杨丽英经质证后认为：证据1、2不属于新证据，对证据1不予认可，该证据未经杨丽英签字确认，其内容也不属实，开始计算房租的时间是2013年6月1日，该明细表中载明杨丽英从2013年9月1日开始欠租金211002元不属实；2015年12月份恒成置业公司将租赁房屋的门上锁，故之后的租金无须再支付；证据2的收据属实，但还有部分收据恒成置业公司没有提交，对方应提供财务账本和财务报表以进一步证实杨丽英实际支付的租金数额；部分租金收据存放在欧怡会所办公室，请求法院予以提取；本案原审中恒成置业公司未对租金提出异议，可以说明恒成置业公司没有提交全部租金收据。证据3，因欧怡公司的大门已经被恒成置业公司锁了，没有经营场地，故向工商行政部门申请了注销登记。证据4不属于新证据，案涉房屋从2013年开始到现在一直在漏水，漏水的原因一直没有找到，“泰度生活”也是租用的恒成置业公司的房屋，现该房屋已被恒成置业公司收回。杨丽英没有足额支付房租的原因是房屋漏水，恒成置业公司应通过法律途径主张权利，如果法院判决漏水与恒成置业公司无关，杨丽英可以足额交房租，但恒成置业公司无权锁欧怡公司的大门，锁门导致欧怡公司无法正常经营。经审查，证据1系恒成置业公司单方制作，杨丽英不予认可，且与恒成置业公司在原审中自认的事实不一致，本院不予采信；对恒成置业公司提交的证据2的真实性予以认定；证据3客观真实，来源合法，依法予以采信；证据4与本案无关，本院不予采信。再审期间，杨丽英没有提交新证据。本院再审经审查，确认原审判决所查明的除“计算至2015年12月25日原告（反诉被告）杨丽英累计拖欠租金264501元。”以外的事实。另查明，计算至2015年12月25日，杨丽英累计拖欠恒成置业公司租金及房屋占用费265974元。本院再审认为，恒成置业公司与杨丽英签订的案涉两份《一品恒城商铺租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉租赁合同履行过程中，商铺二楼天花板和一楼门头两处出现漏水现象，按照《一品恒城商铺租赁合同》第九条第四款“该房屋主体结构部分及设施设备发生非乙方的原因而损坏，由甲方（恒成置业公司）负责进行维修并承担费用。”的约定，应由恒成置业公司负责维修。杨丽英多次向恒成置业公司反映漏水情况，但恒成置业公司一直未予维修，构成违约，在此情况下，杨丽英拒付部分租金，系行使先履行抗辩权。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”之规定，杨丽英可以通过合法途径要求恒成置业公司履行维修义务，或自行维修后要求恒成置业公司负担维修费用。但杨丽英并未采取以上方式维权，而是继续拖欠租金，特别是在2015年3月9日、2015年8月1日两次向恒成置业公司出具书面的租金支付方案后，杨丽英均未按照承诺履行到位，显属违约，此时其再以漏水为由抗辩，已不能成立。对于杨丽英拖欠租金的行为，恒成置业公司亦未采取向法院起诉或通知解除合同等合法方式维权，而是未经提前通知，擅自将租赁房屋上锁，导致杨丽英无法继续经营，大量财物留在租赁房屋内，无法使用并产生价值，房屋也无法另行出租，造成双方受损，恒成置业公司对此存在过错。恒成置业公司锁门后，杨丽英未及时交清租金以便恢复经营，或与恒成置业公司协商解除合同以减少损失，而是选择停止经营，对自己的装修及营业损失亦存在过错。综上，本院认定恒成置业公司和杨丽英均存在违约行为，且双方均对自己的损失存在过错。双方均同意解除案涉《一品恒城商铺租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。恒成置业公司主张原审判决对杨丽英的装修损失的认定和责任划分不当。经审查，本案一审中，一审法院已组织双方当事人对案涉房屋进行了移交，杨丽英并未将可移动的家具家私及设备等搬离，而恒成置业公司也没有要求杨丽英搬离，视为其接受家具家私等可移动物品的移交，故一审判决未将未形成附合的装修部分予以区别处理，并无不当。经鉴定，2楼215号和1楼119号商铺的装饰装修（含家具家私）成本1808346.46元、现值1306609.58元；其中一楼装饰改造工程（含家具家私）重置成本109534.71元，现值81031.94元。《一品恒城商铺租赁合同》第九条第一款约定：“租赁期满，未达成续租协议时，乙方应10天内无条件的按时交房给甲方，乙方的装修实行来装去留原则，可移动的部分乙方可拆走，甲方不给予任何补偿。”恒成置业公司锁门时，一楼租期已满，按照合同约定，恒成置业公司对一楼的装修损失无须补偿。二楼装饰改造工程（含家具家私）重置成本1698811.75元，租期8年，截至锁门时实际使用3年，根据实际租赁使用年限计算残值为1061757元（1698811.75元÷8年×5年）。鉴于杨丽英对于该装修损失亦存在过错，可酌情扣减恒成置业公司相应的损失赔偿额，本院根据双方的违约行为及过错程度认定恒成置业公司对杨丽英的前述装修损失承担50%的赔偿责任，即530878.5元（1061757元×50%）。恒成置业公司主张原审判决对其提出的“杨丽英将一楼商铺楼板恢复原状”的诉讼请求未予处理，一楼楼板修复费用应由杨丽英承担。经审查，对于恒成置业公司提出的“杨丽英将一楼商铺楼板恢复原状”的诉讼请求，一审判决以“驳回恒成置业公司的其余诉讼请求”的方式进行了处理，二审系维持原判，故不能认定原审判决遗漏了恒成置业公司的诉讼请求。按照《一品恒城商铺租赁合同》的约定，装修方案事先应报恒成置业公司同意，故恒成置业公司对于杨丽英将一、二楼打通的情况应该是知情的。双方约定装修“来装去留”，且并未约定杨丽英应恢复原状，故本院认定一楼楼板修复费用由恒成置业公司自负。综上所述，恒成置业公司的部分申诉理由成立，本院对原一、二审判决应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）湘13民终123号民事判决；二、维持湖南省娄底市娄星区人民法院（2018）湘1302民初2281号民事判决第一项即“确认原告（反诉被告）杨丽英与被告（反诉原告）娄底市恒成置业有限公司于2012年11月28日签订的合同编号为租2012（008）的商铺租赁合同于2016年12月15日解除，原告（反诉被告）杨丽英将位于娄底市交还给被告（反诉原告）娄底市恒成置业有限公司（已交还）”；三、撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2018）湘1302民初2281号民事判决第四项“驳回原告杨丽英的其他诉讼请求”、第五项“驳回反诉原告娄底市恒成置业有限公司其他诉讼请求”及诉讼费负担部分；四、变更湖南省娄底市娄星区人民法院（2018）湘1302民初2281号民事判决第二项“由被告娄底市恒成置业有限公司赔偿原告杨丽英装修损失1061757元，退还保证金25000元”为“由再审申请人娄底市恒成置业有限公司赔偿被申请人杨丽英装修损失530878.5元，退还保证金25000元”；五、变更湖南省娄底市娄星区人民法院（2018）湘1302民初2281号民事判决第三项“由反诉被告杨丽英支付反诉原告娄底市恒成置业有限公司租金264501元”为“由被申请人杨丽英支付再审申请人娄底市恒成置业有限公司商铺租金及占用费共计265974元”；六、驳回被申请人杨丽英的其余诉讼请求；七、驳回再审申请人娄底市恒成置业有限公司的其余反诉请求。上述第四项和第五项相抵后，再审申请人娄底市恒成置业有限公司应支付被申请人杨丽英239904.5元，该款限于本判决生效后十日内支付。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24605元，鉴定费20000元（尚欠10000元），保全费5000元（缓交），合计49605元，由被申请人杨丽英负担22600元，由被告（反诉原告）娄底市恒成置业有限公司负担27005元；二审案件受理费41540元，由再审申请人娄底市恒成置业有限公司负担31540元，由被申请人杨丽英负担10000元。本判决为终审判决。审判长  肖继强审判员  童赞辉审判员  魏正宇二〇二〇年六月二十八日法官助理王晶晶代理书记员邬娜附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。