陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终4582号上诉人（原审被告）：张大利，男，1986年6月30日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：曹建华，男，1978年10月23日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。被上诉人（原审原告）：陕西瑞馨源物业管理有限责任公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：屠西荣，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵佳欣，北京德和衡（西安）律师事务所律师。上诉人张大利因与被上诉人陕西瑞馨源物业管理有限责任公司（以下简称瑞馨源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初10898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张大利上诉请求：1.要求按照50%的比例向瑞馨源物业公司支付提供物业服务期间的物业费，并退回其已交纳的费用1193元;2.要求瑞馨源物业公司退还所收取的全部公摊电费380元；3.要求瑞馨源物业公司提供向明德热力公司缴费的证明，因相关原因瑞馨源物业公司等曾承诺不收取暖气费，故其无需交纳暖气费；4.要求瑞馨源物业公司出具水费明细表及日期表；5.一、二审诉讼费由瑞馨源物业公司负担。事实和理由：瑞馨源物业公司按照1.2元/平方米标准收取物业费，属于西安市二级物业服务收费标准，但瑞馨源物业公司在提供物业服务期间，保安、保洁、工程等各方面服务均未达到二级物业服务标准，故其主张按照50%的比例交纳物业费。瑞馨源物业公司未按照协议约定在小区物业管理区域内公示公摊电费使用情况及分摊明细，故其主张退回所有的公摊电费。暖气费与水费属于代收代缴，故其请求瑞馨源物业公司提供缴费明细及收款方证明。因其房屋地暖铺设存在问题，暖气无法达标，故瑞馨源物业公司等承诺不收取其暖气费。瑞馨源物业公司辩称，其已按照《前期物业服务协议》约定提供了物业服务，业主不应对物业服务费扣减交纳。其在2017年8月5日撤场之前，XX城XX小区提供物业服务，有现场照片为证，足以证明其提供了合同约定的物业服务内容。张大利就暖气费、水费提出的上诉请求，超出了一审审理范围。城南翡翠小区的暖气费、水费属于代收代缴项目，其系作为代缴义务人向业主收取相关费用。对于业主平日反映的各类问题，其均积极派员协调，争取为业主解决。张大利的上诉无事实依据及法律依据，应予驳回。瑞馨源物业公司向一审法院起诉请求：1.张大利立即向瑞馨源物业公司支付物业服务费2178元,电梯费980元、垃圾费115元、公摊电费360元、水费547元、采暖费659元及自2017年8月6日起至实际付清全部款项之日止的滞纳金(以2178元为基数,按每日0.5%计算,暂计至2018年2月6日为1960元)；2.诉讼费由张大利负担。一审法院认定事实：2014年4月4日,瑞馨源物业公司(乙方)与张大利(甲方)签订《前期物业服务协议》,约定:XX城XX号房之物业委托乙方提供物业服务；物业服务收费按照《陕西省物业服务收费管理实施办法(试行)》规定的二级标准执行；住宅用房按建筑面积每月每平方米1.2元收费,电梯运行维护费暂按以3层为基准层按0.35元/月*平方米,每向上增加1层在基准层的标准上递增0.01元/月*平方米,共用水、电费按实际抄见量按实分摊,分摊办法按省物价局相关文件执行,水、电、有线电视等收费标准按照国家相关规定收取,生活垃圾处理费2元/人/月；物业服务费按月收取,甲方于每月5日前足额交纳本月费用；甲方未按规定实现交纳物业服务费的,从逾期之日起每日按应交纳费用的0.5%收取滞纳金；乙方应按物价部门规定及时办理物业服务收费备案手续,并按协议的内容提供相应的物业服务；协议自业主委员会成立后,业主委员会同甲方签订新的物业服务协议之日自动终止。根据同一小区内瑞馨源物业公司同时起诉的其他业主的陈述及提供的证据来看:2017年5月31日,该小区业委会成立,同年8月5日,瑞馨源物业公司从该小区撤出。瑞馨源物业公司在提供服务的过程中，存在绿化内垃圾未清理、公共区域内电动车随意停放等问题。截止2017年8月6日,张大利尚欠物业服务费2178元,电梯费980元、垃圾费115元、电费383元、水费687元、采暖费659元未交纳。一审法院认为，瑞馨源物业公司作为物业服务公司与张大利签订了《前期物业服务协议》,故瑞馨源物业公司、张大利之间形成了的物业服务合同关系,瑞馨源物业公司只要提供符合合同约定的物业服务,张大利就应按照合同约定支付物业服务费。经查,瑞馨源物业公司在提供物业服务的过程中,存在一些疏漏和瑕疵,使张大利没有享受到相应等值的物业服务,瑞馨源物业公司自身存在违约行为,故瑞馨源物业公司要求张大利交纳全额物业费的诉讼请求,依法予以部分支持为宜,对张大利未支付的物业费，酌情应按80%比例向瑞馨源物业公司交纳。对张大利已居住产生的电梯费980元、垃圾费115元、水费547元、采暖费659元,张大利应按实际拖欠数额交纳，故对瑞馨源物业公司该项诉讼请求予以支持。对于瑞馨源物业公司主张的公摊电费,虽然实际产生该费用,但瑞馨源物业公司未按前期物业协议约定按季度将实际耗电的分摊结果进行公示,现按照每月20元收取无事实依据,故瑞馨源物业公司主张公摊电费360元的证据不足,不予支持。张大利未及时交纳物业费,是对瑞馨源物业公司履行合同存在瑕疵作出的一种同时履行抗辩权行为,不应视为违约行为,故对瑞馨源物业公司要求张大利支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条规定,判决: 一、被告张大利应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西瑞馨源物业管理有限责任公司物业服务费1742.4元及电梯费980元、垃圾费115元、水费547元、采暖费659元,合计4043.4元；二、驳回原告陕西瑞馨源物业管理有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元,陕西瑞馨源物业管理有限责任公司已预交,由陕西瑞馨源物业管理有限责任公司负担21元,由张大利负担29元。公告费560元，由张大利负担。张大利履行生效判决时将其负担部分一并支付陕西瑞馨源物业管理有限责任公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，瑞馨源物业公司作为物业服务公司与业主张大利签订的《前期物业服务协议》为有效协议, 当事人应当按照约定履行自己的义务。经查,瑞馨源物业公司在提供物业服务过程中,存在一些疏漏和瑕疵,致张大利未享受到相应等值的物业服务,故一审认为瑞馨源物业公司自身存在违约行为,对瑞馨源物业公司要求张大利支付物业服务费的诉讼请求，酌定按80%的比例由张大利向瑞馨源物业公司支付1742.4元，并对瑞馨源物业公司要求张大利支付滞纳金的诉讼请求不予支持，与法不悖，并无不妥。张大利上诉主张按照50%的比例向瑞馨源物业公司支付提供物业服务期间的物业服务费，并退回其已交纳费用1193元，依据不足，依法不予支持。瑞馨源物业公司要求张大利支付电梯费980元、垃圾费115元、水费547元、采暖费659元,符合合同约定及法律规定，依法予以支持。因瑞馨源物业公司未按《前期物业服务协议》约定按季度将实际耗电的分摊结果进行公示,故一审对瑞馨源物业公司要求张大利支付公摊电费360元的诉讼请求未予支持，亦无不妥。张大利上诉要求瑞馨源物业公司退还所收取的全部公摊电费及要求瑞馨源物业公司出具水费明细表、日期表等，超出本案审理范围，不予审查。 综上所述，张大利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由张大利负担。本判决为终审判决。      审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年六月二十八日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华