广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2558号上诉人（原审原告）：吴志洪，男，1964年2月2日出生，汉族，住广东省中山市***********。委托诉讼代理人：李立国，广东融朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐金雄，男，1964年4月19日出生，汉族，住广东省中山市*****************。委托诉讼代理人：杨惠娴，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡佩儿，广东朗锐律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张浩林，男，1962年8月5日出生，汉族，住广东省中山市*********。上诉人吴志洪因与被上诉人唐金雄、张浩林案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初9907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。吴志洪上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴志洪一审全部诉讼请求。事实与理由：一、吴志洪、张浩林于2011年7月22日签订的《土地厂房买卖协议书》是双方的真实意思表示，也没有违反法律规定。吴志洪也按照合同的约定向张浩林支付了房价款。房价款的支付方式为银行转账，具有客观真实性，不存在吴志洪与张浩林恶意串通的事实，也不存在虚假诉讼行为。因此，吴志洪与张浩林签订的《土地厂房买卖协议书》合法有效，理应受到法律保护。二、吴志洪与张浩林签订《土地厂房买卖协议书》后，吴志洪已经按合同约定向张浩林支付了房价款，张浩林已于2011年8月10日将案涉土地及厂房交付给吴志洪。吴志洪于2014年10月其收取承租方的租金，承租方至今一直向吴志洪支付租金（承租方每月通过现金方式向吴志洪支付租金时给予承租方为工程检测公司，每日收取的检测费用大部分都是现金方式收取的，所以承租方一直以现金方式向吴志洪支付租金，不存在捏造证据的事实）。吴志洪一审期间也向法庭提交了承租方出具的《证明》，证明承租方一直向吴志洪支付租金，而非向张浩林支付租金。结合吴志洪与张浩林的对账单，充分证明了案涉房产早已于2011年8月10日交付给吴志洪使用。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干难问题的规定》第二十八条的规定，结合本案，从整个交易过程来看，吴志洪在查封前已签订合法有效的书面买卖合同，吴志洪已合法占有该房屋，并按合同约定支付了房价款，未能办理产权过户手续，是基于张浩林以未办好房产证为由欺骗吴志洪，导致至今未办理房地产过户手续，本案非因吴志洪自身原因未办理过户登记的，完全符合上述法律规定的情形。基于林嘉兴是本案的第一查封人，查封法院为中山市第一人民法院，吴志洪已向中山市第一人民法院提出执行异议，也得到中山市第一人民法院的支持，已裁定中止第一查封人的查封。唐金雄对此答辩称：1.请求法院依法驳回吴志洪的上诉请求。一审认定事实清楚，判定正确。2.吴志洪与张浩林签订的《土地厂房买卖协议书》涉嫌造假，其二人的交易过程与《土地厂房买卖协议》约定并不一致，与常人交易不一致，双方在没有过户的情况下就给全部购房款不符合常理。而且吴志洪陈述2014年至今已经实际控制了土地。但据唐金雄了解，根据不动产资料查询结果，该案土地实际上由张浩林实际使用进行土地抵押。3.在此前执行异议听证中，吴志洪也明确表示其有应自身原因导致长期不办理过户手续，有其自身很大责任的过错。因此吴志洪主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干难问题的规定》第二十八条的规定要求排除执行，人民法院不应支持。因为吴志洪没有满足上述法律规定的四个条件，请求二审法院维持一审判决。张浩林未向本院提交书面答辩意见。吴志洪向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除位于中山市**************地产的查封措施[查封案号(2018)粤2072民初6430号，（2018）粤2072执保824号]；二、不予执行位于中山市**************地产。一审法院认定事实：一审法院在审理唐金雄与张浩林、罗凤玲建设用地使用权纠纷一案中，经唐金雄申请，依法作出（2018）粤2072民初6430号民事裁定，并于2018年6月13日查封了位于中山市**************地产[房产证号：0112002002，土地证号：国（2007）易091328]，该房产权利人为张浩林。2018年12月25日，因张浩林未自觉履行生效法律文书确定的义务，唐金雄向一审法院申请强制执行。2019年1月3日，案外人吴志洪向一审法院提起执行异议。2019年5月16日，一审法院作出（2019）粤2072执异14号执行裁定，驳回案外人吴志洪的异议请求。吴志洪不服该裁定，在法定期限内向一审法院提起诉讼。吴志洪主张其于2011年7月22日向张浩林购买位于中山市**************地产（原房产地址为中山市******“三益围”），其向张浩林支付了房价款，其中银行转账的方式支付620万元，张浩林以收取租金的方式抵作房价款102.6万元，另外以张浩林收取了承租方的保证金方式抵作房价15万元，通过代张浩林支付工程款税金的方式向张浩林支付房价款19166元；张浩林已将厂房交付给其使用，之后出租给他人，并进行设计施工、报建，且涉案土地的第一查封人已被中山市第一人民法院依法中止查封，并提交土地厂房买卖协议书、收据及银行转账记录、结婚证、对账单、收据转账回单、发票联、建设工程设计合同、中国建设银行资金证明业务申请书、中国建设银行人民币单位定期存款自动转存业务申请书、开立建设工程劳务工资保证金存款户申请书、营业执照、规划许可证、标准施工合同、收款收据、微信聊天记录、中国工商银行历史明细清单、厂房租赁合同及补充协议、（2018）粤2071执异583号执行裁定书予以证明。唐金雄不确认土地厂房买卖协议书，认为该土地厂房协议书的签订日期并非手写，按照正常买卖交易习惯双方签订协议后应为手写日期非电脑机打，同时在合同第三款付款时间与办法中，乙方向甲方支付人民币100万的，余款在乙方领到国土证时一次付清，但是按照吴志洪提供的证据显示，其并未领取国土证的情况下就已支付全部价款，不符合常理，该证据的新旧程度并不像是在2011年所出具的；不确认收据，该收据并未显示时间，有可能是吴志洪单方制作；确认银行转账记录的真实性、合法性，但不确认关联性，2011年7月22日和2012年1月21日的转账凭证，借方为刘淑琴而非吴志洪，并不能证明吴志洪向张浩林支付了厂房款项；确认结婚证的真实性、合法性，但与本案无关；不确认对账单，所谓的对账单没有其他证据予以佐证；确认收据转账回单、发票联的真实性、合法性，但不确认关联性，不排除是张浩林向吴志洪借款而支付的税金；确认建设工程设计合同、中国建设银行资金证明业务申请书、中国建设银行人民币单位定期存款自动转存业务申请书、开立建设工程劳务工资保证金存款户申请书、营业执照、规划许可证、标准施工合同的真实性、合法性，不确认关联性，其里面均是张浩林所进行设计工程建设的；不确认收款收据、微信聊天记录，该收款收据没有检测公司进行确认，同时不排除经手人是张浩林的财务人员；确认中国工商银行历史明细清单的真实性、合法性，不确认关联性，刘淑琴并没有确认其转给张浩林的为何款项；不确认厂房租赁合同及补充协议，尤其是厂房租赁合同补充协议当中所存在的甲乙双方于2011年8月10日签订的厂房租赁合同，但实际上双方是2011年3月2日签订厂房租赁合同，该补充协议与厂房租赁合同存在矛盾之处，不排除有伪造的成分。确认（2018）粤2071执异583号执行裁定书的真实性、合法性，但对证明内容不确认。一审经查，土地厂房买卖协议书反映张浩林与吴志洪签订了对涉案土地进行转让的协议，交易价格为738万元，约定合同签订即日吴志洪向张浩林支付伍佰万元作为首期款，然后到国土局办理转名手续，吴志洪再向张浩林支付壹佰万元，余款在吴志洪领取至国土证时一次付清；张浩林负责将现有的厂房租约转至吴志洪名下，保证吴志洪从8月10日开始收租金，落款日期为2011年7月28日。收据及银行转账记录反映刘淑琴分别于2011年7月22日、2012年1月21日向张浩林转款5,000,000元、200,000元，吴志洪于2012年5月31日向张浩林转款1,000,000元，均未注明该款项的用途，张浩林针对上述收款分别出具了收取吴志洪涉案房产转让款的收据。结婚证反映吴志洪与刘淑琴于1987年11月17日领取结婚证书。对账单反映张浩林与吴志洪就收取的款项明细进行确认。收据转账回单、发票联反映中山市横栏镇广宇建筑工程有限公司于2016年4月22日出具收据和发票收取张浩林交来的税金。建设工程设计合同、中国建设银行资金证明业务申请书、中国建设银行人民币单位定期存款自动转存业务申请书、开立建设工程劳务工资保证金存款户申请书、营业执照、规划许可证、标准施工合同反映张浩林以其名义于2015年5月就涉案房产进行报建与相关单位签订合同或申报业务。收款收据、微信聊天记录反映刘淑琴从2017年8月28日起向中山市聚科源建设工程检测有限公司出具收据，以及刘淑琴向未知身份人员催收租金的相关微信记录。中国工商银行历史明细清单反映刘淑琴向张浩林支付上述5,000,000元、吴志洪向张浩林支付上述1,000,000元的相关记录。厂房租赁合同及补充协议反映张浩林、吴志洪、中山市展宏建设工程质量检测有限公司三方签订的补充协议及张浩林与李金波签订的原协议情况。（2018）粤2071执异583号执行裁定书反映中山市第一人民法院于2018年12月14日裁定中止执行对涉案房地产的查封。一审另查明，上述涉案房产从2013年5月7日开始至今有多个抵押登记，现抵押登记的抵押权人为雷志扬，抵押登记的日期为2017年10月12日，从2018年4月3日开始被中山市第一人民法院查封，且有多个轮候查封。一审法院认为，根据上述查明的事实可知，本案的争议焦点系吴志洪是否享有排除对涉案房产执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然吴志洪提交以涉案房产的买卖协议及履行的相关证据，但双方在履行过程中存在诸多瑕疵，且吴志洪没有提交于2011年8月10日完成对涉案房产占有的证据，故一审法院对吴志洪主张的已经向第三人支付了转让款并合法占有涉案房产的主张存疑。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，吴志洪依法应当承担举证不能的不利法律后果，吴志洪的诉求没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回吴志洪的全部诉讼请求。案件受理费100元，由吴志洪负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案二审争议焦点为：吴志洪是否享有排除对案涉房产执行的权利。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”吴志洪虽主张其与张浩林签订了买卖合同，购买涉案房地产。但因双方并未办理权属转让登记，故张浩林仍是涉案房地产的权利人，人民法院对张浩林名下的涉案房地产予以查封，并无不当。虽然依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合特定条件的不动产买卖债权亦可排除人民法院强制执行。但根据吴志洪提交的其与张浩林签订的土地厂房买卖协议显示，合同签订时间是2011年7月22日。吴志洪主张2011年8月10日张浩林已经将案涉房产交付其使用，其已实际占有该不动产，并于一审时提交了建设工程设计合同、银行资金证明业务申请书、营业执照、案涉房产所在租户广东聚科源建设工程质量检测有限公司缴纳租金收据、微信聊天记录、厂房租赁合同及补充协议等证据证明该主张。对此，本院认为：关于建设工程设计合同、银行资金证明业务申请书、营业执照。该组证据所显示的合同相对人或者申请人均为张浩林，未有证据显示吴志洪参与了案涉房产的设计、规划、报建等过程。关于租金收据、微信聊天记录。吴志洪提交的租金收据显示的时间是2017年8月至2019年2月，且没有提交对应的租金付款凭证。而微信聊天记录无法确认对话人的身份情况。关于厂房租赁合同及补充协议。厂房租赁合同及补充协议是针对厂房租赁事宜权利义务主体的变更进行约定。况且，吴志洪与张浩林签订买卖合同后，张浩林仍作为抵押人，将涉案房地产多次抵押。故吴志洪未能提交充分有效的证据证明法院查封前其已经实际占有案涉房产。退一步说，即使吴志洪在法院查封前已经实际占有使用案涉房产，但吴志洪作为大额房地产的买受人，按其主张已经全额支付购房款的情况下，在长达8年的时间内没有向房屋登记机构递交过户登记材料，也没有举证证明其向出卖人张浩林提出办理过户登记请求等积极行为，亦未举证证明存在未办理过户登记有合理客观理由，所以本院认为吴志洪对案涉房产至今未办理过户存在过错，故吴志洪不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定享有排除对案涉房产执行的权利，一审法院对其主张不予支持，处理并无不当，本院予以维持。综上，吴志洪的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（吴志洪已预交），由上诉人吴志洪负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年六月十二日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘