山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6209号 上诉人（原审被告）：青岛中润德置业有限公司，住所地：青岛市城阳区流亭街道黑龙江路397号。 法定代表人：王琪，执行董事。 委托诉讼代理人：张强，公司员工。 被上诉人（原审原告）：招商局物业管理有限公司青岛分公司，住所地青岛市高新区同顺路16号。 法定代表人：牛源泉，经理。 原审被告：青岛中润德汽车贸易有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道赵哥庄村308国道东。 法定代表人：王琪，执行董事。 上诉人青岛中润德置业有限公司因与被上诉人招商局物业管理有限公司青岛分公司、原审被告青岛中润德汽车贸易有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初7756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛中润德置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决上诉人承担物业费没有事实及法律依据，上诉人与原审被告分别开发了一期、二期工程，其本质为不同开发商开发的不同楼盘，不存在共同支付物业费的基础。一审判决上诉人承担物业费时，应将被上诉人接手后，因上诉人原因所发生的维修费用、预收的装修押金、停车费一并考虑在内。 招商局物业管理有限公司青岛分公司未答辩。 青岛中润德汽车贸易有限公司未发表意见。 招商局物业管理有限公司青岛分公司向原审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司向招商局物业管理有限公司青岛分公司支付自2017年7月16日至2017年9月20日期间产生的各项费用共计人民币2061350.61元；二、判令青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司自2017年7月16日期至付清款项之日止，按照中国人民银行同期贷款利率向招商局物业管理有限公司青岛分公司支付逾期付款利息，截至起诉之日的利息为人民币11546.39元；三、案件受理费等诉讼费用由青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司承担。 原审查明，2016年9月1日，招商局物业管理有限公司青岛分公司与青岛中润德汽车贸易有限公司签订《招商中润德空港商务花园一期前期物业服务合同》，同日，招商局物业管理有限公司青岛分公司还与青岛中润德置业有限公司签订《招商中润德空港商务花园二期前期物业服务合同》，约定由招商局物业管理有限公司青岛分公司为青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司开发的招商中润德空港商务花园一期、二期项目提供前期物业管理服务。2017年7月5日，青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司（协议甲方）与招商局物业管理有限公司青岛分公司（协议乙方）签署《中润德空港商务花园前期物业服务合同补充协议（二）》，约定提前终止原合同及补充协议一，并就各项费用的结算事宜约定如下：第十一条：本协议（即补充协议二，以下同）第五条至第十条所确认的各种款项，甲乙双方同意进行冲抵，冲抵后的余额为人民币7843790.34元，甲方应于2017年7月15日之前支付给乙方。第十三条：若乙方7月15日前收到甲方上述第十一条款项进行交接，7月1日至7月15日乙方撤场前所产生的一切费用甲方不再另行支付；若乙方7月15日之后收到甲方上述第十一条款项，则乙方需将7月16日至实际支付款项之日期间乙方所产生的上述第五条至第七条费用，按实际日期支付给乙方。2017年9月20日，招商局物业管理有限公司青岛分公司收到青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司支付的款项共计人民币7843790.34元，于2017年9月27日完成了全部交接。自2017年7月16日至2017年9月20日期间，招商局物业管理有限公司青岛分公司持续为招商中润德空港商务花园一期、二期项目提供物业服务，其主张产生的各项费用共计人民币2061350.61元，该费用根据补充协议应由青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司承担。青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司对招商局物业管理有限公司青岛分公司主张的计算期间无异议，但对计算方式有异议，对招商局物业管理有限公司青岛分公司主张的费用数额有异议，但又不提供核算意见。 审理过程中，招商局物业管理有限公司青岛分公司申请对欠付费用进行司法鉴定，原审法院予以准许，依法委托山东大明会计师事务所进行司法鉴定。该单位于2019年5月28日作出鲁大明财字[2019]第083号司法会计鉴定报告书，鉴定结论为：涉案争议费用的鉴定金额为1896093.2元（不包含招商局物业管理有限公司青岛分公司主张的预存电费余额60000元）。招商局物业管理有限公司青岛分公司支出鉴定费82400元。双方均对鉴定金额无异议。招商局物业管理有限公司青岛分公司要求以1896093.2元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算从2017年9月20日到青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司的实际给付之日止的利息。就电费退还事宜，招商局物业管理有限公司青岛分公司于庭后表示另案主张权利。 就青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司抗辩主张的招商物业未退装修押金，青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司承认没有业主授权其在本案中主张权利。招商局物业管理有限公司青岛分公司承认确实收取了部分业主的装修押金未退，但其所述的金额需要招商局物业管理有限公司青岛分公司庭后进行核实，但与本案涉案的两方合同没有关联，双方在交接时确认未退押金由招商局物业管理有限公司青岛分公司负责向相关业主退还。就青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司主张的因招商局物业管理有限公司青岛分公司前期维护不善，又再次委托维修单位进行维修的情况，青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司自认其提交的两份维修合同（分别于2018年5月、2018年8月签订）尚未履行完毕，不能确定最终数额。 原审法院认为，招商局物业管理有限公司青岛分公司与青岛中润德汽车贸易有限公司、青岛中润德置业有限公司签订的物业服务合同及补充协议（二）合法有效，对双方当事人均具有约束力，各方均应遵照执行。就招商局物业管理有限公司青岛分公司自2017年7月16日至2017年9月20日期间产生的各项物业管理费用，如青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司认为招商局物业管理有限公司青岛分公司在其从事物业管理期间，对小区设施设备、消防等维护不合格，致使青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司再次委托维修单位进行了相关的维修，青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司应当及时向招商局物业管理有限公司青岛分公司提出异议并进行协商；而根据青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司提交的合同来看，青岛中润德汽车贸易有限公司自2018年5月、2018年8月才与案外人签订维修合同，至本案2018年12月第一次法庭审理时，招商局物业管理有限公司青岛分公司招商局物业管理有限公司自认维修合同尚未履行完毕，最终维修数额无法确定。招商局物业管理有限公司青岛分公司招商局物业管理有限公司没有证据证明该维修费用与招商局物业管理有限公司青岛分公司的物业管理服务存在关联，且该维修费用尚不能确定数额，故招商局物业管理有限公司青岛分公司招商局物业管理有限公司不应以此作为拒付物业费用的理由。就招商局物业管理有限公司青岛分公司招商局物业管理有限公司抗辩所述的招商物业未退装修押金，青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司承认没有业主授权其在本案中主张权利，故对其该抗辩意见，原审法院不予采纳。就被告抗辩所述，对于2017年7月16日至2017年9月20日之间的费用的具体计算方式双方并无明确约定，原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”故本案合同双方虽未在补充协议（二）中再行约定费用计算方式，但双方前期签订的两份物业服务合同已经实际履行，双方可以按照此前履行的物业服务合同的计算方式计算相关费用。根据司法鉴定评估结论，涉案争议费用的鉴定金额为1896093.2元（不包含招商局物业管理有限公司青岛分公司主张的预存电费余额60000元）。就预存电费退还事宜，招商局物业管理有限公司青岛分公司自愿另案主张权利，不违反法律规定，原审法院予以确认。招商局物业管理有限公司青岛分公司要求青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司以1896093.2元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算承担从2017年9月20日起至青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司实际给付之日止的利息，证据充分，符合法律规定，原审法院予以支持。招商局物业管理有限公司青岛分公司因司法鉴定支出的鉴定费82400元，证据充分，应作为诉讼费用处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条之规定，判决：青岛中润德汽车贸易有限公司、青岛中润德置业有限公司于判决生效后10日内向招商局物业管理有限公司青岛分公司支付物业管理服务费1896093.2元，并承担自2017年9月20日起至青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司实际给付之日止按照中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23383元（招商局物业管理有限公司青岛分公司已预交），司法鉴定费用82400元（招商局物业管理有限公司青岛分公司已预交），共计105783元，由招商局物业管理有限公司青岛分公司承担1518元，由青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司承担104265元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对原审认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：一、上诉人应否给付物业费；二、维修费用、预收的装修押金、停车费是否应冲抵物业费的问题。 关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，2017年7月5日，被上诉人招商局物业管理有限公司青岛分公司与青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司签署《中润德空港商务花园前期物业服务合同补充协议（二）》，对于前期费用进行确认；被上诉人于2017年7月16日至2017年9月20日期间对于青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司开发的房屋提供了物业服务，故其向青岛中润德置业有限公司、青岛中润德汽车贸易有限公司主张支付物业费合法有据，应予支持。 关于焦点二，被上诉人招商局物业管理有限公司青岛分公司收取业主的装修押金、停车费与其向上诉人主张物业费系不同的法律关系，且上诉人未取得业主的授权在本案中主张权利，故上诉人主张装修押金、停车费冲抵物业费的上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人主张因被上诉人前期维护不善，导致设备维修改造产生的费用应予以冲抵物业费，对此，本院认为，首先，维修费与被上诉人向上诉人主张物业管理费系二个不同的法律关系；其次，维修费用是最终数额尚未确定，且其是否与上诉人管理存在关联性亦不确定，故上诉人在本案中以维修费冲抵物业费的主张亦不成立，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21864元，由上诉人青岛中润德置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年六月二十八日 书记员  翟国媛