黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1202民初194号原告：杨磊，男，1987年7月3日出生，汉族，农民，现住河北省秦皇岛市海港区。被告：刘振，男，1980年3月8日出生，回族，绥化市北林区清真寺牧师，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：汪吉芳，男，1945年3月15日出生，汉族，黑龙江省第二林业调查规划设计院退休干部，现住绥化市北林区（系社区推荐）。被告：绥化市家盛房地产经纪服务有限公司,住所地：绥化市北林区银多小区A栋12号商服，统一社会信用代码：91231200MAIB4Y3TX7。法定代表人：***，职务经理。原告杨磊与被告绥化市家盛房地产经纪服务有限公司（以下简称：家盛公司）、刘振房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨磊、被告绥化市家盛房地产经纪服务有限公司的法定代表人***，被告刘振及其委托诉讼代理人汪吉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨磊向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告刘振签订的房屋买卖合同；2.判令被告刘振返回原告支付的购房款及利息损失共计251400元；3.判令被告家盛公司退还中介服务费2000元；4.判令被告家盛公司与被告刘振共同承担返还原告购房款及利息损失的责任；5.由二被告共同承担诉讼费用。事实和理由：原告杨磊向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告刘振签订的房屋买卖合同；2.判令被告刘振返回原告支付的购房款及利息损失共计251400元；3.判令被告家盛公司退还中介服务费2000元；4.判令被告家盛公司与被告刘振共同承担返还原告购房款及利息损失的责任；5.由二被告共同承担诉讼费用。事实和理由：2019年2月原告通过被告家盛公司与被告刘振签订房屋买卖合同，但办理入住时原房主的母亲禁止原告入住，原告找到被告刘振，刘振无法满足原告入住的要求。刘振因此将原房主诉至法院，要求继续履行与原房主刘德超的房屋买卖协议，但贵院驳回刘振的诉讼请求。刘振上诉至绥化市中级人民法院，二审法院维持原判决。判决生效后，因被告刘振无法交付房屋，原告向被告刘振索要房款，被告刘振置之不理。原告认为，法院判决认定被告刘振与原房主刘德超签订的房屋买卖合同存在证据瑕疵，为未生效合同，故被告刘振无法向原告履行交付房屋的义务，属根本违约，故原告依法解除与被告刘振之间的房屋买卖合同，返还原告支付的购房款，同时赔偿因此造成的损失。因被告家盛公司未提供真实的信息导致原告认为被告刘振对房屋有处分权，故因此亦应承担相应责任。被告刘振辩称，一、原告杨磊与被告刘振确实签订了房屋买卖合同而且是在房屋的经济部门的协调下，完成的买卖合同的签订，中介方确实在履职过程中，在一定程度上违反了中华人民共和国房地产管理法第38条之规定，第38条第一款的第6项，明确的规定了，没有不动产产权证照的情况下，是禁止买卖的行为，虽然该合同具有一定的瑕疵，并非是不可弥补。被告刘振所以和杨磊签订买卖合同其该合同的属性，并非是物权的转让，而是合同的概括转让，也就是说诉人所产生争议的房屋，原系案外人刘德超购买，刘德超要将购买的合同同房地产开发公司协调后，将案外人刘德超同百兴园房地产开发公司协调之后，将刘德超购买的房屋的合同，概括转让给被告刘振。其后，被告刘振又同百兴园签订了该房屋的买卖合同，至此可以看出原告与被告刘振所签的合同也是概括转让的合同性质。目前该房屋的原占有人刘德超及其母亲已将该房屋倒出，被告将协助原告进行合同占有，因为该房屋早已竣工。被告方表述愿意履行原告与刘振所签订的房屋买卖合同，协调该房子开发商百兴园房地产办理房照以及房照的转户事宜。原告诉称，被告刘振与原房主刘德超签订的合同，在本诉中已经无足轻重，而且根据相关法律文书，也属于待定合同，并非没有效力。但由于刘德超与被告刘振合成的这样已经产生法律效力。原房主刘德超在本案中其合同是否生效已经无足轻重。因此，恳请人民法院认定原告与被告刘振所签订的概括合同有效，并予以保护。而且根据合同法之规定，被告在合同撤销权早已超过相关法律的关于时效的规定，在继续履行合同和交付房屋的情况下，刘振表示不予返还，同意交付房屋和办理相关产权证照。另外，如果该房屋产生利息，应当由中介经纪部门承担责任，因其在履行经济的业务中，有法律禁止性的行为的存在。对此，被告不应该承担相关的利息的赔偿责任。被告家盛公司辩称，因为当时的房主来公司去卖房子时，有百兴园售楼处提供正规的购房合同和购房发票，加上此房屋的钥匙，我公司也对与买受人进行了实地看房，门也开了，就等在售楼处进行的更名，而现在买受人手里拿着售楼处的正规发票和购买卖合同，房屋钥匙当时也交给了买受人，所以我们中介的居间服务已经完成，我方不同意承担责任。原告杨磊为支持其诉讼主张，提供了如下证据：证据1.被告刘振与原告的房屋买卖合同及购房款收据复印件。证实原、被告间在家盛公司主持下签订房屋买卖合同及支付了购房款的事实；证据2.原告与百兴园公司的销售买卖合同复印件一份。证实根据原、被告的房屋买卖合同关系及应被告请求，争议房屋已通过开发商百兴园公司签订买卖合同的事实；证据3.（2019）黑1202民初2673号民事判决书及（2019）黑12民终1414号民事判决书复印件。证实被告刘振与刘德超的房屋买卖合同效力待定；证据4.收据复印件一份。证实给家盛公司收取中介费2000元。被告刘振为支持其诉讼主张，提供了如下证据：证据1.商品房的销售合同（复印件），购买方是百兴园房地产开发公司；证据2.刘振与房屋出卖人刘德超的买卖协议及交款的凭证（复印件）。证实被告刘振与刘德超之间是房屋买卖合同关系。双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。：2019年2月原告通过被告家盛公司与被告刘振签订房屋买卖合同，但办理入住时原房主的母亲禁止原告入住，原告找到被告刘振，刘振无法满足原告入住的要求。刘振因此将原房主诉至法院，要求继续履行与原房主刘德超的房屋买卖协议，但贵院驳回刘振的诉讼请求。刘振上诉至绥化市中级人民法院，二审法院维持原判决。判决生效后，因被告刘振无法交付房屋，原告向被告刘振索要房款，被告刘振置之不理。原告认为，法院判决认定被告刘振与原房主刘德超签订的房屋买卖合同存在证据瑕疵，为未生效合同，故被告刘振无法向原告履行交付房屋的义务，属根本违约，故原告依法解除与被告刘振之间的房屋买卖合同，返还原告支付的购房款，同时赔偿因此造成的损失。因被告家盛公司未提供真实的信息导致原告认为被告刘振对房屋有处分权，故因此亦应承担相应责任。本院认为，原告杨磊通过被告家盛公司与被告刘振所签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按合同约定履行相应的义务。但鉴于本案争议房屋系被告刘振在案外人原房主刘德超处购买后出卖给本案原告。而刘振与刘德超签订了多份房屋买卖协议和收据，房屋价款200000元，其中一份写有“刘德超身体有异样”，刘德超经市、省级精神病医院诊断为精神分裂症。刘德超因购买彩票欠刘振18200元抵顶购房款，刘振陈述余款181800元用现金直接给付刘德超，但未提供相关证据予以证实，刘德超也不认可。另案（2019）黑1202民初2673号房屋买卖合同纠纷案，刘振要求刘德超继续履行合同，协助将房屋过户到杨磊名下的诉讼请求，被判决驳回；刘振不服，提出上诉。绥化市中级人民法院于2019年11月20日作出（2019）黑12民终1414号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案中，因被告刘振与案外人刘德超之间的房屋买卖合同的效力待定，即被告刘振尚未取得争议房屋的所有权，导致其与原告签订的《房屋买卖合同》实际无法履行。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，本院对原告要求被告刘振返还购房款并赔偿合理损失的请求予以支持；因被告家盛公司和刘振的过错导致原告未能实现合同目的，而原告支付给家盛公司居间服务费的目的恰恰是为了实现其购买房屋的目的，现家盛公司收取原告的居间服务费于法无据，应予退还。故本院对原告要求家盛公司退还中介费用的请求予以支持。原告要求二被告承担连带责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第四百二十六条和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：一、解除原告杨磊与被告绥化市家盛房地产经纪服务有限公司、刘振房屋买卖合同。二、被告刘振于本判决生效后十日内返还原告杨磊支付的购房款240000元及利息（利息以购房款240000元为基数，自2019年2月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至本判决生效之日止按全国银行间同期、同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告绥化市家盛房地产经纪服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨磊已支付的居间服务费2000元。四、驳回原告杨磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2551元，由被告刘振负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  那守信二〇二〇年六月二日书记员  侯金杰