广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终864号上诉人（原审被告）:深圳市新巢商务酒店有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道南庆街汇商名苑4-B1至4-B3、4-B5至4-B8，统一社会信用代码914403003426522280。法定代表人：张惠玲，总经理。委托诉讼代理人：黄怡钦，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅雯，广东金地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:黄绍嘉，男，1971年6月14日出生，汉族，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：李立坤，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭璇玲，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市新巢商务酒店有限公司（以下简称“新巢酒店”）因与被上诉人黄绍嘉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初12880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。新巢酒店上诉请求：1.撤销深圳市南山区人民法院（2018）粵0305民初12880号民事判决，并确认黄绍嘉与新巢酒店于2016年4月20日签订的《房屋租赁合同》及2017年6月14日签订的《房屋租赁合同补充协议》未解除，需继续履行；2.本案一、二审诉讼费由黄绍嘉承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。一审判决认为新巢酒店与黄绍嘉签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是“不定期租货合同”，该认定与事实不相符。一是新巢酒店与黄绍嘉于2016年4月20日签订的《房屋租赁合同》及2017年6月14日签订的《房屋租赁合同补充协议》在租赁期限上虽名为“不固定期限”但根据合同有关条款能够确定具体期限，实为“定期租赁”。《房屋租赁合同》第七条“合同解除”约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）以下3.1及3.2项条件同时成就之日或3.3项条件单独成就之日时，乙方（注：即黄绍嘉）即可单方面解除该合同且不承担违约责任。3.1乙方已解除/终止/不续签该房屋与其他第三方关于该房屋的租约。3.2乙方已与该房屋16户集资户签署返租或使用权处分协议，且集资户或占有集资户房产的承租户已搬离该房屋，乙方已完成XXXX大厦一楼全部清场工作。3.3甲方（注：即新巢酒店）已经将该房屋向任何第三方转让或乙方已回购该房屋。”根据该条约定，合同的到期日有两种情况：一种是：当“黄绍嘉已解除/终止/不续签该房屋与其他第三方关于该房屋的租约”同时“黄绍嘉已与该房屋16户集资户签署返租或使用权处分协议，且集资户或占有集资户房产的承租户己搬离该房屋，黄绍嘉己完成XXXX大厦一楼全部清场工作”之时，即是合同的到期之日；另一种是：当“新巢酒店已经将该房屋向任何第三方转让或黄绍嘉已回购该房屋”之时，即是合同的到期之日。合同法第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”因此，本案租赁合同的租赁期限按照合同的前后有关条款关联起来全面正确理解是可以具体确定到期日的，实为“定期租赁”。二是对《房屋租赁合同》的条款内容应全面贯通理解，不能只拿其中某一条来断章取义解读。《房屋租赁合同》第七条“合同解除”的约定属于“特别条款”，是对该合同第三条“租赁期限”进行的补充和约束限制，也是为了防止黄绍嘉滥用“随时解除合同的权利”而专门设置的合同解除条件。如果不设置这样的合同解除条件，黄绍嘉不但在签署《房屋租赁合同》的第二天就可以宣布解除合同，而且在合同履行的任何时间点都有可能随时宣布解除合同，这种类似儿戏一样的行为，会导致新巢酒店与黄绍嘉签署《房屋租赁合同》的目的无法实现，直接威胁到交易的稳定性和安全性。因此，只有把《房屋租赁合同》的第三条“租赁期限”和第七条“合同解除”约定的合同解除条件两者结合起来理解才符合本合同的真实原意。一审法院漏审案件重要事实。上述《房屋租赁合同》第七条“合同解除”的约定，既是对合同期限到期日的实际约定，同时也是对黄绍嘉行使合同解除权所附的条件，即：当解除合同所附的条件成就时，黄绍嘉的合同解除权就形成；当解除合同所附的条件未成就时，黄绍嘉的合同解除权就未形成，黄绍嘉不具有解除租赁合同的权利。黄绍嘉在一审中依据《房屋租赁合同》第七条“合同解除”第3.3的约定“甲方（注：即新巢酒店）已经将该房屋向任何第三方转让或乙方已回购该房屋。”诉称“原告在原告已回购涉案房产时可以单方解除《房屋租赁合同》”，一审法院也据黄绍嘉的诉称主观判定“原告已回购涉案房产”。但事实上一审法院对“原告是否已回购涉案房产”并没有进行事实查明。首先，《房屋租赁合同》第七条“合同解除”第3.3明确约定的是“乙方（即黄绍嘉）已回购该房屋”，其中，“已”表明的是“已流逝过去的”时间状态、是行为的“结果”，表明“回购”的动作已经结束，是处于“已回购”的实际状态，而不是行为的“意向”、“动念”、“着手”或“想开始”。黄绍嘉“已回购该房屋”即表明黄绍嘉已实际支付其与新巢酒店事先约定的该房屋的转让价款，并且该房屋已实际过户至黄绍嘉名下，这才是名副其实的“黄绍嘉已回购该房屋”。其次，新巢酒店与黄绍嘉2016年4月20日签订《房地产买卖合同》第十五条回购条款对回购价格的计算方式作了具体约定，依据该约定能够计算出明确的回购价格，而黄绍嘉并没有将应支付的该房产转让回购价款向新巢酒店实际支付。既然黄绍嘉未向新巢酒店实际支付涉案房产转让的回购价款，那么，“黄绍嘉已回购该房屋”的条件明显就未成就，黄绍嘉尚未取得解除合同的权利。其三，黄绍嘉已经以实际行为表示已放弃了“回购权利”。新巢酒店于2018年6月14日向黄绍嘉黄绍嘉发出《通知》（同时，新巢酒店也将该通知的内容以“声明”的形式提交给了深圳中院）：“如你方能够在2018年6月25日前将诉讼请求的人民币171040666.67元的回购款存入你方与我司指定的银行共管账户，则我司同意将涉案房产转让给你方（最终的转让价款按照双方签订的《房地产买卖合同》的约定计算和支付）。逾期，则视为你方放弃回购权利，我司亦不再同意将涉案房产转让给你方。”黄绍嘉收到通知后，由于没有筹措到回购资金，对新巢酒店的上述《通知》没有给予任何回复。2018年9月29日，新巢酒店新巢公司再次向黄绍嘉黄绍嘉发出《通知》（同时，新巢酒店也将该通知的内容以“声明”的形式提交给了深圳中级法院）：“如你方能够在2018年10月10日前将购买涉案房产所需的全部转让款（具体金额按双方所签之《房地产买卖合同》的约定据实计算）存入到双方指定的银行共管账户或法院指定的银行账户，则我司同意将涉案房产转让给你方；如你方未能在2018年10月10日前将上述全部房产转让款存入到双方指定的银行共管账户或法院指定的银行账户，则视为你方放弃回购权利，我司不再同意将涉案房产转让给你方”。黄绍嘉收到通知后亦无履行付款义务。因此，黄绍嘉己经以实际行为明确传达了其已放弃“回购权利”的意思表示。其四，黄绍嘉就回购事项向深圳市中院恶意起诉新巢酒店，也充分证明涉案房产并不存在“已回购”结果的事实。黄绍嘉于2018年4月16日向深圳市中院恶意起诉新巢酒店，要求继续履行新巢酒店与黄绍嘉于2016年4月20日签订的《房地产买卖合同》及回购涉案房产，该案案号为（2018）粤03民初1168号，目前该案正在深圳市中院审理之中。该案件一方面表明黄绍嘉对涉案房产尚不存在“已回购”结果的事实，否则的话，黄绍嘉也不会专门再进行恶意起诉新巢酒店而提出回购请求；另一方面也表明，黄绍嘉没有筹措到回购涉案房产的资金，黄绍嘉仅仅是有“回购涉案房产”的“动念”、“想法”，但并没有付诸于实际回购的行为。对于黄绍嘉是否能够真正实现“回购涉案房产”的结果，要看黄绍嘉是否向新巢酒店实际支付约定的“回购涉案房产”的价款。再退一步讲，对于黄绍嘉是否存在“已回购”结果的事实，最简单的方法就是一审法院中止本案的审理，至少等到深圳市中院（2018）粤03民初1168号案的审判结果出来看分晓，或者一审法院也可以自行查明黄绍嘉是否“己回购涉案房产”的案件事实，而不能在未查明案件事实真相的情况下就主观断定黄绍嘉“已回购涉案房产”。其五，一审法院对黄绍嘉至今仍持续占有涉案房产的事实没有查清，导致错误作出确认解除租赁合同的判决。截至目前，黄绍嘉仍持续占有涉案房产，黄绍嘉口口声声说合同己解除，但又未将涉案房屋交还给新巢酒店，因此，租赁合同在事实上并未解除。所以，一审法院片面套用无固定期限的租赁合同可以随时解除的规定，是与事实不符的。请求二审法院予以纠正。二、因一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。所谓不定期租赁，是指当事人双方未明确约定、依法又不能确定租赁期限的租赁。如上所述，依照《合同法》第六十一条的规定已足以能确定本案租赁合同的到期日，在本案租赁合同第七条第（三）款约定的相关条件成就时，黄绍嘉即取得合同解除权，如黄绍嘉此时行使解除合同的权利，则同时租赁期限也到期。本案的租赁合同名为“不固定期限”，但根据合同有关条款前后关联起来进行解读是能够确定合同具体到期日的，实为“定期租赁”。因此，本租赁合同不应适用《合同法》第二百三十二条关于不定期租赁可以随时解除合同的规定。黄绍嘉未取得合同解除的权利，其不得随时解除合同，黄绍嘉提出解除合同的请求不应受法律保护。新巢酒店当庭补充事实和理由：一、《房屋租赁合同》的租赁期限约定明确依法不属于不定期租赁，一审法院认定事实错误。《房屋租赁合同》虽然约定租赁期限为无固定期限，但是其所成就的时间点是清楚明确的，附解除条件的租赁合同，其所附条件可能不能成就，签订时也无法预测其准确的截止时间。从这一角度来看，租赁期是不确定的。但是按照合同法规定租赁期限不明确的理解，应侧重于“限”是否作出明确的判断。只要“限”的条件约定明确，就不属于租赁期限约定不明。显然，本案中《房屋租赁合同》对于“限”的条件约定是非常明确的。故依法不属于不定期限租赁。二、即便涉案租赁属于不定期限租赁，一审法院在没有充分考虑双方交易背景、合同目的等因素的情况下遗漏了双方约定解除合同的条款，忽略了《房屋租赁合同》，是附解除租赁条件的合同。径直以合同法第三百三十二条解除涉案租赁合同，系机械性的适用条款，对新巢酒店显失公平。具体理由：1.本案的《房屋租赁合同》缘起于双方的房地产买卖合同，黄绍嘉原来系涉案房产的所有权人，后将涉案房产转让给新巢酒店，并在房地产买卖合同中约定了涉案房产返租给黄绍嘉以及黄绍嘉在两年内可以有条件的回购权利。同时，涉案房产还存在历史遗留问题未得到彻底解决，因签订《房屋租赁合同》的当时，双方对于黄绍嘉何时能够回购涉案房产以及对于历史遗留问题何时得到解决均无法确定。所以双方只能在《房屋租赁合同》约定期限为无固定期限。同时，为了实现合同的目的，（即要么新巢酒店回购涉案房产，要么将涉案房产无瑕疵交还给黄绍嘉），防止黄绍嘉以无固定期限为由随时解除合同。双方才真实合意约定了黄绍嘉单方面解除合同的条款，对黄绍嘉任意解除权进行补充以及限制。2.合同法第四条明确规定，当事人依法享有订立合同的权利，任何单位或个人不得干预。由此可知，只要双方当事人明确约定，系双方真实意思的表示且不违反法律法规的强制性规定，不损害国家和第三方利益，该约定就应受到法律的保护和尊重，要优先于法律的适用。虽然合同法第二百三十二条明确规定，对于不定期合同，当事人可以随时解除合同。但是该规定并非系强制性规定，不定期的租赁合同并不必然导致合同解除的法律效果。那么，双方当事人当然可以在不违反法律法规的情况下根据合同法第九十三条第二款的规定，并结合实际情况对解除合同的条件作出明确的约定，对法定的任意解除权作出相应的补充以及限制。正因为如此，本案中双方才合意对租赁合同解除作出限制性约定，以保证租赁物的利用的持续性。换言之，双方当事人不希望无固定期限租赁合同赋予当事人的任意解除权，作出特别限制。3.黄绍嘉单方面解除合同的条件尚未成就，故依法应当继续履行房屋租赁合同。4.黄绍嘉恶意提起诉讼，企图达到非法目的，双方在房地产买卖合同第五条明确约定了回购条件以及回购价格，其中回购价格等于本次该房地产转让总价款+本次该房地产转让总价款的资金占用费-卖方已支付的房屋租赁费。因本案房地产转让总价款的资金，占用费是远远高于卖方已支付的租赁费。只要黄绍嘉多占用涉案房产一天，其所承受的回购价格就越高。黄绍嘉因想回购涉案房产，但是目前尚不具备回购的经济条件。鉴于此，其擅自向新巢酒店发出了解除合同的通知并提起本案的诉讼。黄绍嘉辩称，一审判决认定事实正确，双方当事人在2016年4月20日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》为不定期租赁合同，该约定不仅有合同依据，新巢酒店在一审中也予以确认，并不存在争议，黄绍嘉有权依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定随时解除租赁合同。二、黄绍嘉已依法向新巢酒店提起回购，但因新巢酒店违约而无法完成回购，应当视为合同解除条件已经成就。（2018）粤03民初1168号判决书也认定了黄绍嘉之所以没有完成回购，责任在于新巢酒店未及时解除抵押。新巢酒店企图在违约行为中获益，有违公平原则以及诚实信用原则，其主张不应当得到支持。三、黄绍嘉依照法律规定及合同约定均有权解除租赁合同，对租赁房屋是否清空归还并不阻碍黄绍嘉行使合同解除权，更何况黄绍嘉已经归还租赁房，一审法院判决租赁合同及其《房屋租赁合同补充协议》解除并无不当。综上所述，一审法院判决事实认定事实，法律适用正确，请求贵院依法驳回新巢酒店全部上诉请求，维持原判。黄绍嘉向一审法院起诉请求：1.确认黄绍嘉与新巢酒店2016年4月20日签订的《房屋租赁合同》及补充协议已于2018年4月17日解除；2.新巢酒店承担本案全部诉讼费用及其他因诉讼产生的合理费用。一审法院认定事实：2016年4月20日，黄绍嘉（卖方）与新巢酒店(买方)签订《房地产买卖合同》，约定：卖方拟转让房地产坐落于深圳市南山区XX路XXXX大厦1层（以下简称涉案房产），房地产证号为深房地字第40000XXXXX号，房地产用途为商业，建筑面积为2227.72平方米；该房地产转让总价为135000000元；及其他条款。2016年5月13日涉案房产核准登记至新巢酒店名下。2016年4月20日，黄绍嘉（乙方，承租人）与新巢酒店（甲方，出租人）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房产坐落于深圳市南山区XX路XXXX大厦一楼；房产现状为该房屋存在“历史遗留问题”，1989年，深圳市南山区经济发展公司与各集资户签订了兴建“XXXXXXX大楼”的《集资建房合同》，约定建成后由各集资户使用大楼1层部分物业区域30年（房地产证第6页他项权中明确各集资户使用房产的权利为租赁使用权）；但是深圳市国土部门的房地产登记资料显示，该物业现名“XXXX大厦”，目前，各集资户与卖方就集资户房产使用权的截止日期仍存在争议和纠纷。截至本合同签署之日，仍有集资户16户，建筑面积500.3平方米物业现由集资户使用、出租及收益，“历史遗留问题”未得到彻底解决；租赁期限自黄绍嘉收到深圳市新巢商务酒店有限公司支付该房屋的买卖尾款人民币肆仟伍佰万元之日起计算租金；租赁期限为不固定期限；租金标准及支付方式为租金实行按月支付，每月租金为人民币壹佰零捌万元整、每月13日之前支付上月租金；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；以下3.1及3.2项条件同时成就之日或3.3项条件单独成就之日时，乙方即可单方面解除该合同且不承担违约责任；3.1乙方已解除/终止／不续签该房屋与其他第三方关于该房屋的租约；3.2乙方已与该房屋16户集资户签署返租或使用权处分协议，且集资户或占有集资户房产的承租户已搬离该房屋，乙方已完成中南半岛大厦一楼全部清场工作；3.3甲方已经将该房屋向任何第三方转让或乙方已回购该房屋；乙方未按期交付租金时，须向甲方承担每逾期—天万分之一的滞纳金；及其他条款。2017年6月14日，黄绍嘉（乙方，承租人）与新巢酒店（甲方，出租人）签订《房屋租赁合同》补充协议，约定：甲乙双方于2016年4月20日就位于深圳市南山区XX路的XXXX大厦一楼(面积为2227.72平方米，房地产证号：粤（2016）深圳市不动产权第0111XXX号)签订《房屋租赁合同》（以下简称原合同），现经乙方请求并经双方协商后，就原合同的部分条款的修改、变更，达成如下补充协议，以期共同遵守；依照原合同，自2016年5月13日乙方应交纳首期租金之日起至2017年6月13日截止，乙方应缴未交的租金合计为人民币14040000元，折合港币为15760000；现乙方委托建创壹企业有限公司向甲方支付上述款项，甲方收到前述租金后，不得再行向乙方主张2017年6月13日前，因乙方拖欠租金产生的违约金；乙方自2017年6月14日起，逾期交付租金的，每逾期一日，应向甲方支付按每月2%计算的违约金；本补充协议与原合同具同等法律效力；原合同的约定与本补充协议的约定不一致的，以本补充协议的约定为准；本补充协议未涉及的内容，仍按原合同的内容执行；及其他条款。2017年6月，黄绍嘉通过建创壹企业有限公司给付给新巢酒店的涉案房产自2016年5月13日起至2017年6月13日止的房屋租金140400000元，折合港币15760000，新巢酒店向黄绍嘉出具《收款收据》。2017年9月12日，新巢酒店向黄绍嘉送达《委托收款通知书》，将涉案房产的租金支付至账户名称为吴XX、账号为62122XXXXXXXXXXXXXX、开户银行为工行台湾花园支行。2018年1月12日，黄绍嘉通过其中国工商银行的62220XXXXXXXXXXXXXX的账号向账户名称为吴XX的中国工商银行的62122XXXXXXXXXXXXXX的账号汇款1080000元；并附言为2017年7月中南1楼租金。2018年1月15日，黄绍嘉通过其中国工商银行的62220XXXXXXXXXXXXXX的账号向账户名称为吴XX的中国工商银行的62122XXXXXXXXXXXXXX的账号汇款6480000元；并附言为中南1楼6个月租金。2018年4月9日，黄绍嘉通过其中国工商银行的62220XXXXXXXXXXXXXX的账号向账户名称为吴XX的中国工商银行的62122XXXXXXXXXXXXXX的账号汇款1656000元；并附言为2018年2月28日止中南1楼的租金。2018年2月1日，黄绍嘉向新巢酒店通过EMS邮寄《关于要求回购XXXX大厦一楼的函》，并对邮寄该函件的行为由广东省深圳市深圳公证处进行了保全行为公证。邮寄该函件的EMS快递的收件人为新巢酒店的法定代表人张惠玲、单位名称为新巢酒店、地址为新巢酒店的工商登记的住所地；该邮件的投递查询结果为2018年2月3日本人收、邮件妥投。2018年4月16日，黄绍嘉向新巢酒店通过EMS邮寄《关于解除房屋租赁合同的通知》，该通知中载明：新巢酒店与黄绍嘉于2016年4月20日就涉案房产签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定黄绍嘉向新巢酒店租赁上述物业，租赁期限为不固定期限，合同同时约定，黄绍嘉已回购上述物业时可以单方解除租赁合同；因租赁期限为不固定期限、黄绍嘉也已主张回购上述物业，根据合同法相关规定，黄绍嘉现依法正式通知新巢酒店，即日起解除双方签订的租赁合同；及其他内容。黄绍嘉对邮寄上述的行为申请由广东省深圳市深圳公证处进行了保全行为公证。邮寄该函件的EMS快递的收件人为新巢酒店的法定代表人张惠玲、单位名称为新巢酒店、地址为新巢酒店的工商登记的住所地；该邮件的投递查询结果为2018年4月17日本人收、邮件妥投。新巢酒店对以上《关于要求回购XXXX大厦一楼的函》《关于解除房屋租赁合同的通知》、EMS邮寄单、公证书、妥投记录的真实性予以认可，但对以上证据的关联性不予认可。另查，深圳市中级人民法院于2018年4月16日受理了案号为（2018）粤03民初1168号案件。该案件中黄绍嘉起诉新巢酒店及其他案外人继续履行黄绍嘉、新巢酒店于2016年4月20日签订的房地产买卖合同及回购涉案房产等诉讼请求。再查，一审法院于2018年7月25日受理了案号为（2018）粤0305民初14873号案件。该案件中新巢酒店起诉黄绍嘉支付拖欠的涉案房产的租金及滞纳金等诉讼请求。一审法院认为，黄绍嘉与新巢酒店签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。《房屋租赁合同》中原、新巢酒店约定租赁期限为不固定期限；《房屋租赁合同补充协议》系《房屋租赁合同》部分条款的修改、变更与《房屋租赁合同》具有同等法律效力。一审庭审中，黄绍嘉、新巢酒店亦均认可双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》中约定的租赁期限为不固定期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，本案中因双方未对租赁期限进行约定，视为不定期租赁，出租方及承租方均有权随时要求解除。黄绍嘉据此要求解除与新巢酒店之间的《租赁合同》，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，黄绍嘉的《关于解除房屋租赁合同的通知》于2018年4月17日送达给新巢酒店，且庭审中新巢酒店亦陈述其确已收到上述解除房屋租赁合同的通知，故一审法院确认黄绍嘉、新巢酒店双方签署的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于2018年4月17日解除。关于黄绍嘉主张新巢酒店因本案诉讼产生的合理费用的诉讼请求。本案中，黄绍嘉未提交证据证明其产生的合理费用的证据；黄绍嘉、新巢酒店双方在《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》亦没有约定，故黄绍嘉的该项诉讼请求一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认黄绍嘉与新巢酒店于2016年4月20日签订的《房屋租赁合同》及于2017年6月14日签订的《房屋租赁合同补充协议》均于2018年4月17日解除；二、驳回黄绍嘉的其他诉讼请求。案件受理费10014元，由新巢酒店负担。本案经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。另查，黄绍嘉起诉新巢酒店继续履行买卖合同并要求回购涉案房产，本院作出（2018）粤03民初字1168号民事判决，认为黄绍嘉在2018年2月1日提出回购请求，未超过两年期限，符合合同约定，而新巢酒店在上述回购期限内，未经黄绍嘉同意将涉案房屋设立抵押，在黄绍嘉提出回购请求后，也未及时抵押，有违合同约定。本案中，抵押权人建行深圳分行要求在债务获得清偿后再解除抵押，而新巢酒店不同意先行赎楼，黄绍嘉也不愿意代新巢酒店赎楼。在抵押未注销的情况下，涉案房产无法由新巢酒店转移登记至黄绍嘉名下。黄绍嘉要求回购涉案房产存在履行障碍，故驳回黄绍嘉的请求。黄绍嘉不服该判决提起上诉。广东省高级人民法院作出了（2019）粤民终1334号民事判决书，认定黄绍嘉有回购的权利，但《房地产买卖合同》仅约定了回购价格的计算方式，对回购的付款方式、期限及房产交付均无进行约定，且对2年回购期内新巢酒店就涉案房产设定抵押也未做限制。黄绍嘉支付回购款与新巢酒店涂销抵押办理过户应同时履行。在黄绍嘉拒绝支付回购款的情况下，新巢酒店有权拒绝涂销涉案房产的抵押。在二审庭审中，黄绍嘉明确表示不同意代为清偿债务消灭抵押权。在涉案房产抵押未注销的情况下，回购涉案房产存在履行障碍。黄绍嘉上诉诉请继续履行合同回购房产依据不足。由此，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，黄绍嘉与新巢酒店签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同虽然约定了双方当事人之间为不定期租赁关系，但在合同的第七条约定了合同解除的条件。故涉案合同为附解除条件的租赁合同，只有当解除合同的条件成就时，解除权人才可以解除合同。黄绍嘉主张，其于2018年2月1日发出《关于要求回购XXXX大厦一楼的函》，即根据《房屋买卖合同》的约定行使回购权，解除了《房屋租赁合同》。本院认为，依据《房屋租赁合同》第七条第三款第3.3项约定，当黄绍嘉已回购涉案房屋时，黄绍嘉可单方面解除房屋租赁合同。依据上述约定，涉案房产在已完成回购的情形之下，黄绍嘉才可解除房屋租赁合同。本案中，黄绍嘉在《房屋买卖合同》约定的房产过户完成之日起两年内选择回购涉案房产，但涉案房产此时已由新巢酒店抵押给建设银行深圳分行。依据生效的（2019）粤民终1334号民事判决，《房地产买卖合同》对新巢酒店在2年回购期内就涉案房产设定抵押未做限制，黄绍嘉支付回购款与新巢酒店涂销抵押办理过户应同时履行，在黄绍嘉拒绝支付回购款的情况下，新巢酒店有权拒绝涂销涉案房产的抵押。在该案二审庭审中，黄绍嘉明确表示不同意代为清偿债务消灭抵押权。在涉案房产的抵押尚未注销的情形之下，回购涉案房产存在履行障碍。黄绍嘉虽行使了回购的权利，但涉案房产并未完成回购，故解除《房屋租赁合同》的条件并未成就，原审认定《房屋租赁合同》已解除有误，本院予以纠正。综上所述，新巢酒店的上诉请求成立，本院予以支持。原审适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初12880号民事判决；二、驳回黄绍嘉的全部诉讼请求。本案一审案件受理费10014元、二审案件受理费20028元，均由黄绍嘉负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 聂 效审判员 吴春泷二〇二〇年六月二十三日本件与原本核对无异书记员 吕 周