贵州省岑巩县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2626民初522号原告：邓丰平，男，土家族，1968年5月24日出生，住贵州省岑巩县。原告：王菊英，女，侗族，1973年10月17日出生，住贵州省岑巩县。原告共同委托诉讼代理人：王弘，男，上海协力(长沙）律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：朱波杰，男，上海协力(长沙）律师事务所律师。被告：贵州大置业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91522626709574394Q，住所地贵州省岑巩县新兴滨河西路5号（以下简称“大置业房开公司”）。法定代表人：赵树发，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姚颢，男，1973年8月4日出生，侗族，住贵州省岑巩县。原告邓丰平、王菊英与被告大置业房开公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓丰平、王菊英的委托诉讼代理人王弘、朱波杰，被告大置业房开公司委托诉讼代理人姚颢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓丰平、王菊英向本院提出诉讼请求：1、判决大置业房开公司支付逾期交房违约金24387.63元（暂从2017年10月20日计算至2019年12月15日，实际计算至交房之日为止）；2、判决大置业房开公司支付逾期办理所有权转移登记的违约金25101.98元（暂从2018年1月20日计算至2019年12月15日，实际计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日为止）；3、判决被告大置业房开公司退还1350.00元水电开户费；4、判决本案诉讼费用由大置业房开公司承担。事实与理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，大置业房开公司将地标广场D幢11层11-4号商品房出售给邓丰平、王菊英，房屋总价款为366417.00元。合同约定，大置业房开公司应于2017年10月20日将符合交房条件的房屋交付给邓丰平、王菊英，同时约定大置业房开公司应在2018年1月20日前办理房屋所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书。事实上，大置业房开公司至今未能履行交房义务，也未交付办理商品房转移登记的有关文书，上述情况表明大置业公司已违约，造成邓丰平、王菊英损失，大置业房开公司需支付邓丰平、王菊英逾期交房违约金24387.63元、逾期办理所有权转移登记的违约金25101.98元。另外，大置业房开公司违规收取邓丰平、王菊英水电开户费合计1350.00元。邓丰平、王菊英为了维护其合法权益，特诉至法院。被告大置业房开公司辩称：1、大置业公司已濒临破产，原告诉请的违约金过高，请求根据原告的实际损失予以调整,原告购房是用于居住，并未造成实际经济损失；违约金应根据原告实际付清房款时间予以计算。2、按照原、被告签订的合同第22条第3款的约定，计算违约金的时间应当依法减除30日。3、合同的补充协议约定，由于不可抗拒因素导致不能施工的时间应予以扣除。大置业房开公司在施工期间因为政府申请卫生城市等因素导致不能施工，属于免责事项，应予扣除139天。4、合同约定办证事项中，并不需要大置业房开公司办理首次登记，只需要原告交清所有税费就可办理房屋转移登记，之后因政府政策发生变化才需要房开商办理首次登记。5、邓丰平、王菊英未按约定时间支付房款，应向大置业房开公司支付违约金，并在本案中予以抵扣。6、原告诉请的水电开户费，大置业房开公司只是替相关部门代收，不应当由大置业房开公司退还，且该项诉请不属于买卖合同约定的调整范围，请法庭予以驳回。7、本案件的诉讼时效已过，请求法庭驳回原告的诉请。经审理查明，2016年4月6日，邓丰平、王菊英与大置业房开公司签订了《商品房买卖合同》，邓丰平、王菊英（买受人）购买大置业房开公司（出卖人）开发的“地标广场”D幢11层11-4号商品房，该房建筑面积为131.29平方米，总价款为366417.00元。根据该合同约定，大置业房开公司应于2017年10月20日前向邓丰平、王菊英交付该商品房，逾期超过30日，邓丰平、王菊英要求继续履行合同的，自2017年10月21日起至实际交付日止，大置业房开公司按日向邓丰平、王菊英支付已付房款万分之一的违约金。该合同还约定，大置业房开公司应于2018年1月20日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给邓丰平、王菊英，约定日期起30个工作日后，大置业房开公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，邓丰平、王菊英不退房的，自2018年1月21日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，大置业房开公司按日向邓丰平、王菊英支付已付房款万分之一的违约金。同日，双方又签订了《合同补充协议》，补充协议第三条第一款约定，大置业房开公司依约应将办理权属登记需要由大置业房开公司提供的资料报产权登记机关备案后，负责向邓丰平、王菊英出具相关证明文件，邓丰平、王菊英自行办理权属登记手续并承担相关费用，大置业房开公司应以协助。大置业房开公司可接受邓丰平、王菊英书面委托办理权属登记手续。邓丰平、王菊英于2014年3月10日向大置业房开公司支付购房款20000.00元，2016年2月29日支付购房款56417.00元，2016年7月14日支付购房款100000.00元，2017年5月18日支付购房款170000.00元，2018年7月21日支付尾款20000.00元。大置业房开公司出具收款收据确认收到邓丰平、王菊英的购房款366417.00元。2018年7月21日邓丰平、王菊英与大置业房开公司签订费用结算清单。另查明：2019年9月8日，大置业房开公司取得案涉房屋所有权的首次登记。上述事实有当事人的陈述及邓丰平、王菊英的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、收款收据复印件、大置业房开公司营业执照、费用结算清单、不动产审批登记表等证据予以证实。本院认为，邓丰平、王菊英与大置业房开公司签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据原、被告双方的诉辩理由，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于大置业房开公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。根据双方所签《商品房买卖合同》第十一条“出卖人应当在2017年10月20日前向买受人交付该商品房”的约定，大置业房开公司有义务按时向邓丰平、王菊英交付案涉房屋，大置业房开公司未按合同约定履行交房义务，因此，邓丰平、王菊英要求大置业房开公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院予以支持。本案中，邓丰平、王菊英与大置业房开公司签订的费用结算清单可以证实大置业房开公司已于2018年7月21日将案涉房屋交付给邓丰平、王菊英，故对交房时间本院确定为2018年7月21日。因此，逾期交房时间应从2017年10月21日起算至实际交付房屋时（2018年7月21日）止。二、关于大置业房开公司是否应承担逾期办理转移登记违约责任的问题。根据双方所签《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2018年1月20日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”及《合同补充协议》第三条第一款“出卖人按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后，出卖人负责向买受人出具相关证明文件，买受人自行办理权属登记手续并承担契税、工本费等费用，出卖人应予协助”的约定，大置业房开公司应于2018年1月20日前取得该商品房所有权初始登记，但该公司于2019年9月8日才取得案涉房屋所有权的首次登记，大置业房开公司的行为必然使邓丰平、王菊英不能办理转移登记，其逾期行为已构成违约，因此，邓丰平、王菊英要求大置业房开公司承担该违约责任的诉讼请求，本院予以支持。逾期办理转移登记违约时间应从2018年1月21日起算至2019年9月8日止。三、关于大置业房开公司提出调整违约金的问题。根据原、被告所签《商品房买卖合同》第十三条约定“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，……自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，虽然邓丰平、王菊英没有对未及时取得房屋的具体损失情况进行举证，但因大置业房开公司未按时交付房屋，使邓丰平、王菊英没有及时享有应得的物权，给邓丰平、王菊英造成的损失现实存在，邓丰平、王菊英主张按合同约定的日万分之一计算逾期交房违约金的诉讼请求并无不当，本院予以支持。大置业房开公司称逾期办证未给邓丰平、王菊英造成实际损失且违约金过高，请求予以调整。本案中，双方所签《商品房买卖合同》第二十二条约定“约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。鉴于邓丰平、王菊英没有对未及时办理商品房转移登记的具体损失情况进行举证，且未办理商品房转移登记并未影响邓丰平、王菊英的居住生活，亦未对房屋出租等收益造成影响，但邓丰平、王菊英未能及时获得所有权证书对其处分权造成了一定影响。原、被告双方约定的违约金为按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金过高，根据公平原则，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院依法酌情调整逾期办理商品房转移登记违约金以已交付房价款为基数、按日万分之零点五计算支付。四、关于邓丰平、王菊英的其他诉讼请求及大置业房开公司的其他抗辩事由是否成立的问题。因原、被告签订的合同并未对水电开户费进行约定，且邓丰平、王菊英要求大置业房开公司退还水电开户费1350.00元的诉讼请求与本案商品房销售合同纠纷系不同法律关系，本案中不予处理。大置业房开公司辩称，因政府因素导致该公司不能施工而延误工期，属免责事由，应扣除139天的违约时间。本院认为，大置业房开公司主张的政府行为等情形，不符合法律规定不可预见的情形，也不是合同成立以后发生的新情况，大置业房开公司不应把在房地产开发中应当由自己协调处理的事务以及应当承担的责任转嫁给业主或者他人。故大置业房开公司的上述辩解意见理由不能成立，也不得因此免除大置业房开公司的违约责任。大置业房开公司辩称邓丰平、王菊英未按约定时间支付房款，应向大置业房开公司支付违约金，并在本案中予以抵扣。由于大置业房开公司未向本院提出反诉，对其抗辩要求抵扣的主张，本院不予支持。大置业房开公司可另行主张。针对大置业房开公司提出邓丰平、王菊英的诉求已超过诉讼时效的辩解。本院认为，按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，本案中，原告于2020年5月3日向本院主张要求大置业公司承担2017年10月21日起逾期交房违约责任及2018年1月21日起逾期办理房屋转移登记违约责任的诉请未超过上述法律规定三年的民事权利保护期限，故对大置业公司的该项辩解理由，本院不予采纳。五、关于违约金的计算问题。邓丰平、王菊英应获得逾期交房违约金及逾期办理房屋转移登记的违约金，但邓丰平、王菊英于2018年7月21日才付清尾款，本案逾期交房违约金及逾期办理房屋转移登记的违约金应分段计算。1、关于逾期交房违约金：2017年10月21日起至2018年7月21日止，此段时间交付房款为346417.00元，逾期交房违约天数为273天;2018年7月21日起至2018年7月21日止，此段时间交付房款为20000.00元，逾期交房违约天数为0天，则邓丰平、王菊英应获得的逾期交房违约金共计9457.18元（346417.00元×0.0001×273天+20000.00元×0.0001×0天）。2、关于逾期办理房屋转移登记的违约金：2018年1月21日起至2019年9月8日止，此段时间交付房款为346417.00元，逾期办理转移登记违约天数为595天；2018年7月21日起至2019年9月8日止，此段时间交付房款为20000.00元，逾期办理转移登记违约天数为414天，故邓丰平、王菊英应得逾期办理转移登记违约金共计10719.91元（346417.00元×0.00005×595天+20000.00元×0.00005×414天）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州大置业房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告邓丰平、王菊英逾期交房的违约金9457.18元。二、被告贵州大置业房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告邓丰平、王菊英逾期办理房屋转移登记的违约金10709.91元。三、驳回原告邓丰平、王菊英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070.00元，减半收取计535.00元，由原告邓丰平、王菊英负担316.00元，被告贵州大置业房地产开发有限公司负担219.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉的，本判决则发生法律效力。审判员  陈秋月二〇二〇年六月三十日法官助理龙娟书记员吴忠祥