广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初496号 原告：宋某某，女，住桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：冯喜文某某，广西某某律师事务所律师。 被告：石某某，男，住桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：唐某某，广西某某律师事务所律师。 被告：李某某，男，户籍地浙江省。 委托诉讼代理人：李某某，桂林市临桂区法律服务工作者。 原告宋某某诉被告石某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后,根据被告石某某的申请，追加李某某作为本案被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年4月8日公开开庭进行审理。原告宋某某及其委托诉讼代理人冯某某，被告石某某及其委托诉讼代理人唐某某，被告李某某的委托诉讼代理人李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋某某向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告宋某某与被告石某某于2013年6月26日签订的《商场出租合同》，并判决被告腾空商场返还给原告；2、判决被告给付原告租金62351元及违约金（自2019年7月1日起至付清租金时止，每日千分之五计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月26日，原告与被告签订《商场出租合同》约定：被告按现状承租原告所有的位于临桂区商场中1200平方米建筑面积及136平方米的木板楼；租赁期限为8年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止，租赁用途为经营中高档家具；木板楼的租金每年为2万元，按年一次性结清；商场的租金，一年一付的，第一至二年为每年23.5万元，自第三年起每一年的租金在上一年租金金额的基础上递增4%;实行先付租金后使用房屋的模式，在签订合同时一次付清木板楼和商场的第一年租金，以后的租金在上一个付租期限的最后五天付清；被告逾期给付租金的，每逾期一日按逾期部分千分之五的标准支付违约金，逾期超过半个月的，原告另外还有权单方解除合同。合同还约定，被告应在签订合同时应支付履约保证金8万元，因被告原因导致原告解除本合同的，原告有权没收履约保证金。 合同签订后，原告全面履行了合同义务，按时把租赁房屋交付给了被告使用。被告开始也还能基本上守约，按时支付了8万元履约保证金和第一至五年租金。自2018年起开始违约，第六年度（2018年7月1日至2019年6月30日）的租金294916元（274916+20000)，被告逾期至2018年8月11日才支付了292941元，拖欠租金1975元。第七年度(2019年7月1日至2020年6月30日）的租金305913元(285913+20000)，被告逾期至2019年7月18日才支付了245537元，拖欠租金60376元。虽经原告多次催告，被告至今未付。 原告认为，《商场出租合同》是合法有效的，按时如数支付租金是被告的义务。被告拒不按时如数向原告支付租金已构成根本性违约，依法应承担违约责任。为保护原告的合法权益，依据《合同法》和《民诉法》的相关规定，原告特此具状起诉，恳请人民法院判决支持原告的全部诉请。 被告石某某辩称：原告诉请解除《商场出租合同》，没有事实和法律依据。根据双方签订的《商场出租合同》第三条第3款“乙方应在签订本合同时将8万元履约保证金交付给甲方，当乙方出现欠租金、水电费、违约金等应付款项时，甲方可选择从履约保证金中扣抵，乙方应在扣款后10日内补足被扣部分”的约定，原告在被告拖欠租金时，应当从履约保证金中抵扣，再通知被告在抵扣后10日内补足，至今天开庭时，原告并未从履约保证金中抵扣所欠租金，也未通知被告补足。同时依据《合同法》第九十四条第三款“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，合同的解除必须是合同一方延迟履行主要债务，并经书面形式在合理期限内催告，在本案中2019-2020年度租金为305913元，被告已经支付245537元，可以说已经履行主要租金，只有部分租金6万多尚未支付，因此，原告诉请解除《商场出租合同》，没有事实和法律依据。原告在《商场出租合同》履行中存在违约情形，主张按千分之五每日计算违约金，没有事实和法律依据。在合同履行过程中，在一建家具商场将出入通道关闭时：原告未按合同约定从制衣车间给一通道用于拖车拉货进出，同时擅自将合同约定共同使用、共同管理的制衣厂门口至整个二楼商场大门入口通道出租给他人经营，构成违约，特别是2019年10月28日，原告的丈夫杨某某，无故干预被告对商场租户的收租行为，存在过错，因此，主张按千分之五每日计算违约金，没有事实和法律依据。 被告李某某辩称：本案与被告李某某无关，本案案由是房屋租赁合同纠纷，原告只是和被告石某某办理了租赁手续，没有和李某某签订合同，所以李某某不是本案的适格被告。李某某和石某某签订的是内部协议，并没有和原告宋某某产生纠纷。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对双方提供的证据的真实性均无异议且与本案有关联的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月26日，原告宋某某与被告石某某签订《商场出租合同》：一、房屋基本情况：1、座落、面积：位于，靠人民路与龙门路交汇处，与一建二楼商场有一伸缩缝相隔，大约呈三角形状，建筑面积约1200平方米及采光天井处木板楼约136平方米。 2、出租商场现状： (1)商场吊顶、照明、窗帘已按现状安装，其余按现有状况出租； (2)借用一建家具商场出入通道由乙方自行解决。（租赁期间，如一建家具商场改做其它用，无出入通道时，甲方保证从甲方制衣车间给一通道用拖车拉货进出)； (3)甲方制衣厂门口至整个二楼商场大门入口属甲方所有权的这一部份通道由甲乙双方共同管理、共同使用； (4)出租商场入口处红线内（该商场与一建相联入口处六个柱子区域内）作为公用通道，严禁存放物品、车辆； 3、房屋性质（种类）：商场。 二、租赁期限、用途及转租: 1、租赁期：租用期限捌年，从2013年7月1日起至2021年6月30日止。 2、乙方租赁该商场只能用于经营中高档家具，未得甲方许可无权改变租赁用途。 3、未经甲方同意乙方不得将商场转租或以合作、合伙、转借、抵押、担保、转让等为名改变商场使用性质。 三、租金、履约保证金及租赁税费承担： 1、租金数额：双方同意按下列固定加递增方式计算： (1)采光天井处木板楼在租用期间，租金固定不变，即每年年租金贰万元整。每年一次性交清。 (2)商场按三个月（或六个月）为一期交一次租金的，每年租金数额：(A)商场第一年、第二年每年租金贰拾伍万元整（¥250000元）；(B)商场从第三年起，每年年租金在上年年租金基础上递增6%，即：(C)第三年年租金为贰拾陆万伍仟元整（¥265000元）；(D)第四年年租金为贰拾捌万零玖佰元整（¥280900元）；(E)第五年年租金贰拾玖万柒仟柒佰伍拾肆元整（¥297754元)；(F)第六年年租金叁拾壹万伍仟陆佰壹拾玫元整（¥315619元）；(G)第七年年租金叁拾叁万肆仟伍佰伍拾陆元整（¥334556元）；(H)第八年租金叁拾伍万肆仟陆佰贰拾玖元整（¥354629元）。 (3)商场按一年为一期交一次租金的，每年租金数额：(A)商场第一年、第二年每年租金贰拾叁万伍仟元整（¥235000元）；(B)商场从第三年起，每年年租金在上年年租金基础上递增4%，即：(C)第三年年租金为贰拾肆万肆仟肆佰元整（¥244400元）；(D)第四年年租金为贰拾伍万肆仟壹佰柒拾陆元整（¥254176元），(E)第五年年租金贰拾陆万肆仟叁佰肆拾叁元整（¥264343元）。(F)第六年年租金贰拾柒万肆仟玖佰壹拾陆元整（¥274916元)。(G)第七年年租金贰拾捌万伍仟玖佰壹拾叁元整（¥285913元)。(H)第八年租金贰拾玖万柒仟叁佰伍拾元整（¥297350元)。 2、租金给付：实行先交后用模式：(1)合同签定时一次交清采光天井处木板楼第一年租金及商场第一期租金。(2)在已交每期租金即将到期的最后五天内，交清下一期租金。 3、履约保证金：乙方应在签订本合同时将捌万元履约保证金交付给甲方，当乙方出现欠租金、水电费、违约金等应付款项时，甲方可选择从履约保证金中扣抵，乙方应在扣款后十日内补足被扣部分。本合同终止或依法按约被解除时，如乙方无违约情形，甲方应在乙方按约交还租赁房屋及附属设施设备后十日内全额无息将履约保证金退还给乙方。 4、租赁税费承担：乙方依法缴纳各种工商、税务、环保（垃圾）等乙方经营所发生的各种税费，如税务等部门已向甲方征收了租赁税费的，则乙方也应在甲方取得完税凭证并通知乙方的五日内将应承担的税费付给甲方。 四、水电费的缴交：乙方可自行接通甲方水源，按实际用数及水、电部门计收价加相应变损按期交给甲方。 五、甲方主要权利义务： 1、甲方应确保自己对租赁商场享有出租权。 2、甲方应在2013年06月20日前将租赁商场交付给乙方，双方在交付时应配合办理书面交接手续。乙方无故拒收的视为合同约定交付。 3、租赁期间如甲方出售租赁房屋应提前三个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权，乙方在通知后五日内不作出书面购买意愿的视为放弃优先购买权。 4、租赁期间租赁房屋产权人发生变动的，按“买卖不破租赁”原则，乙方在本合同中的权利义务不受影响，甲方应确保新产权人同意本合同内容。 5、本合同终止或依法按约被解除时，如乙方尚有应付的款项未付清，履约保证金又不足以抵扣时，甲方有权封闭场地并留置租赁房屋内外有关的物品，如乙方在留置后十五日内仍未能付清应付款项的，甲方可选择以变卖等方式进行变现，变现所得用于充抵乙方应付款项，并实行多退少补。 6、因甲方在租赁期间并不直接占有、使用租赁房屋，故房屋内发生的安全责任事故、人身财产侵害事件等均与甲方无关。 7、甲方不得阻挠乙方对租赁房屋的合法、按约使用，乙方承诺不将所租赁房屋用于违法违纪活动。乙方承诺不在楼道间堆放任何物品。 六、乙方主要权利义务： 1、租赁备案手续的办理及开支由乙方负责，甲方给以必要的协助配合。租赁备案材料所记载内容与本合同不一致的以本合同为准。 2、租赁期间发生的税费如经营税费、卫生垃圾费、水电费、增容费等概由乙方承担。 3、乙方应事先做好必要准备工作，并在合同终止之日或合同被依法按约解除后五日内将租赁房屋及附属设施设备交还给甲方，逾期交还的逾期间的租金按本合同约定租金标准的双倍计收，为减少双方损失，甲方有权在第三方见证的情况下破锁开门进入收回租赁房屋，并清点房内物品予以保管，乙方需按每日200元的标准来付保管费。 4、乙方对租赁房屋的装饰装修应符合相关法律的规定，其方案事先应报甲方备案（涉及主体结构变动的应经甲方同意），甲方应协助配合办理有关的批准手续。装饰装修完工后须达到相关法律规定的条件后方可使用。 5、本合同终止或依法按约被解除后，可搬移的装饰装修部分由乙方搬离归己(但依合同约定被甲方留置的除外），固定的装饰装修部分由甲方选择是无偿归自己所有还是让乙方负责拆除将租赁房屋恢复原基本状况。 6、租赁房屋本身遗留的质量问题由甲方负责解决，除此之外由乙方负责在租赁期间对租赁房屋、附属设施设备时行维修、养护。 7、租赁期间乙方应爱护并合理使用租赁房屋及附属设施设备，未经甲方同意不得擅自拆改、扩建或增添。租赁房屋或附属设施设备毁损、灭失的，乙方应负责修复或赔偿（自然损耗的除外）。 8、租赁期满后在同等条件下乙方有优先承租权，如乙方未在期满日一个月前向甲方提出续租要求则视为放弃优先权。 七、合同的解除： 1、乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除本合同：①擅自转租（含变相转租）租赁房屋或擅自处置租赁房屋的；②利用租赁房屋进行违法违纪活动的；③故意损坏租赁房屋或附属设施设备的；④逾期给付租金或税费超过半个月的；⑤乙方无故拒收房屋时间超过一个月以上的；⑥擅自拆改租赁房屋结构或改房屋用途的。 2、甲方有下列情形之一的，乙方可单方解除本合同：①将租屋房屋另租给他人致使本合同无法履行的；②未按合同约定出售租赁房屋致使本合同无法履行的；③甲方对租赁房屋无出租权且无法取得权利人追认的；④甲方无故逾期交付租赁房屋时间达一个月以上的；⑤甲方未及时解决租赁房屋出现的质量问题致使乙方无法正常使用承租房屋的；⑥无故干预乙方对租赁房屋的使用致使乙方无法正常使用租赁房屋的。 3、任一方单方解除本合同均需书面通知对方。 八、违约责任： 1、乙方逾期给付租金、税费等款项（或逾期补足被扣履约保证金）的，每逾期一日按逾期部分千分之五的标准支付违约金。 2、甲方无故逾期交付租赁房屋或乙方无故拒收租赁房屋的，每逾期一日按日租金两倍的标准向对方支付违约金。 3、因乙方原因导致甲方单方解除本合同的，甲方有权没收履约保证金，乙方除应自担本方损失（装饰装修损失等）外还应赔偿甲方的相应损失。 4、因甲方原因导致乙方单方解除本合同的，乙方有权要求甲方双倍返还履约保证金，甲方除应自担本方损失外还赔偿乙方相应损失。 5、任一方无故提前解除本合同的，除应赔偿对方损失外还需另按履约保证金两倍的标准向対方支付违约金。 九、争议解决: 1、因本合同发生的争议双方首先应协商解决，协商不能一致的任一方可向甲方所在地人民法院起诉。 2、当出现一方需赔偿对方的损失而损失又无法计量的情形时，为避免计算的困难，双方一致同意此时的损失按三个月租金标准计赔。 十、其他约定： 1、本合同一式贰份共柒页，双方各执壹份，具同等法律效力，自双方签字盖章且乙方将履约保证金交付给甲方之日起生效，未尽事宜另商。 2、甲乙双方应妥善保管对方送达给自己的书面材料、文件，如一方有证据证明己送达而对方却无法出示该材料、文件且双方就其内容又有争议时，对材料、文件内容作不利于收到方的判断。 3、租赁期间如遇拆迁或国家征收征用租赁房屋，则本合同不再履行，互不负违约责任，甲乙双方按法律、政策规定各自享受房屋出租人、使用人应享有的权益。 4、乙方自愿于本合同签订时将本方的营业执照（或身份证）复印一份交甲方收执。 5、为表审慎，由甲方另在各份合同之上加盖连页章。原告宋某某作为甲方；被告石天生作为乙方在合同上签字。 合同签订当天，被告石天生向原告宋某某给付履约保证金80000元。 2013年7月1日，被告石某某与李某某签订了《门面补充协议》，约定：两被告合租原告宋某某所有的二塘市场二楼，面积约1200平方米及木板楼136平方米，年限2013年7月1日至2021年6月30日。 被告石某某承租下来原告的二塘市场二楼后，将其中的290平方米转租给李某某，租期：2013年6月30日起至今；转租给被告李某某及其妻子谢某某，楼面和阁楼至今；从2013年7月1日到2016年6月30日转租给韦某面积235平方米；从2013年7月1日到2015年6月30日转租给李某某面积176平方米；从2017年7月1日到2021年6月30日转租给饶某某面积235平方米。 合同签订后，被告石某某按时支付了8万元履约保证金和第一至五年租金。到第六年度（2018年7月1日至2019年6月30日）的租金294916元（274916+20000)，被告逾期至2018年8月11日支付了292941元，该年度拖欠租金1975元。第七年度(2019年7月1日至2020年6月30日）的租金305913元(285913+20000)，被告石某某本人只交了19600元，原告通过向被告石某某转租人收取租金，至2019年7月18日支付了245537元，拖欠租金60376元。2019年12月15日开始，原告多次向被告石某某催收，被告至今未付余下租金，原告遂于2020年1月15日诉讼到本院。 2020年4月2日，被告石某某作为原告将宋某某起诉到本院要求：1、请求法院判决解除2013年6月26日石某某与宋某某签订的《商场出租合同》；2、请求法院判决宋某某双倍返还履约保证金160000元；3、请求法院判决宋某某赔偿原告经济损失76478元；4、本案诉讼费由被告承担。 本院认为，原告宋某某与被告石某某于2013年6月26日签订的《商场出租合同》是合法、有效的，双方已经履行多年，现原告起诉要求与被告石某某解除合同，被告石某某也在另一案中起诉要求与原告解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除的情形，本院予以确认解除合同。合同解除后，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定进行处理，本案中的《商场出租合同》约定，租金给付：实行先交后用模式，在已交每期租金即将到期的最后五天内，交清下一期租金，即被告石某某在第六期租金即将到期的最后五天内，交清第七期租金。被告石某某与原告的合同已经履行多年，况且到原告起诉前，被告石某某已经交纳了绝大部分租金，起诉后，尚欠少部分租金62351元，被告石某某应当交纳给原告宋某某。 根据原、被告双方在合同中对履约保证金部分约定：“乙方应在签订本合同时将捌万元履约保证金交付给甲方，当乙方出现欠租金、水电费、违约金等应付款项时，甲方可选择从履约保证金中扣抵。”以及合同中关于违约责任中约定：1、乙方逾期给付租金、税费等款项（或逾期补足被扣履约保证金）的，每逾期一日按逾期部分千分之五的标准支付违约金。即原告可以选择扣履约保证金，被告石某某在签订合同时，已经交付了履约保证金80000元给原告石某某，现被告尚欠原告租金62351元，其履约保证金足够扣抵租金。因此，原告石某某要求被告支付违约金（自2019年7月1日起至付清租金时止，每日千分之五计算）的请求，本院不予以支持。原告虽然知道被告石某某与被告李某某合伙租原告的楼面，但被告石某某与被告李某某只是内部合伙关系，对外不承担民事责任。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）款、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告宋某某与被告石某某于2013年6月26日签订的《商场出租合同》，被告石某某在本判决生效之日起十五日内腾空商场返还给原告宋某某； 二、被告石某某给付原告宋某某租金62351元； 三、驳回原告宋某某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7985元，由被告石某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费7985元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖伟文 人民陪审员  陈 颖 人民陪审员  孙红兵 二〇二〇年六月四日 书 记 员  周 诚