文书内容中华人民共和国重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初23284号原告：杨亦聪（YANG-YI-CONG），男，1969年12月9日出生，美籍华人，国内住址重庆渝中区。原告：杨亦柳（YANG-YI-LIU），男，1972年2月10日出生，美籍华人，国内住址重庆渝中区。原告：杨亦昀（YANG-YI-YUN），女，1974年4月21日出生，美籍华人，国内住址重庆渝中区。三原告共同委托诉讼代理人：刘斌，重庆坤亮律师事务所律师。被告：重庆金亿嘉房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝中区大坪正街118号1幢26-24#，统一社会信用代码91500103MA5XELGK5D。法定代表人：秦垚，该公司经理。原告杨亦聪、杨亦柳、杨亦昀与被告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司（以下简称金亿嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨亦聪、杨亦柳、杨亦昀的委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼。被告金亿嘉公司经本院送达开庭传票等材料后，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告杨亦聪、杨亦柳、杨亦昀向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的房屋委托代理合同已经解除(如法院认为房屋委托代理合同未解除，请求判决解除)；2、请求判令被告给付7个月的房租损失16800元；3、请求判令被告按30%的标准支付违约金32400元；4、请求判令原告不予退还被告还保证金1000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：三原告系位于重庆渝中区大坪正街140号*的出租房之共同所有人(该小区*和*也是三原告共同所有)，2017年11月29日，被告和杨亦聪先生委托的代理人曹莉女士订立(包干性质的)上述房屋委托代理合同，主要约定:1、包干租期为5年，即2017年12月1日到2022年12月1日;2、包干月租金2400（如出租价格高于2400元，高出部分视为管理费用，低于部分被告负责补齐），包干总租金134400元。3、订立合同5工作日内给付租金，逾期付租按日千分之三标准支付滞纳金合同订立后，杨亦聪先生委托的代理人曹莉就将房屋交予被告出租了但遗憾的是，被告仅支付了2019年3月前的租金，未依约及时支付早在2019年3月1日就该支付的季度租金7200元构成违约。后曹莉女士虽然分别在同年3月26日和4月4日以电子函和书面形式两次书面督促给付房租，被告以行为行拒付租金之实鉴于被告长达89天的根本性违约行为，原告之一杨亦聪共同产权人委托，在重庆委托了律师于2019年5月30日向被告发出了书面解除通知。令人不能容忍的是被告继续置若罔闻，拒付违约金和租金损失，为保护自己合法权益，现在诉至法院，请支持原告诉讼请求。被告金亿嘉公司未答辩。原告杨亦聪、杨亦柳、杨亦昀围绕诉讼请求依法提交了重庆金亿嘉房地产经纪有限公司合同书、账户明细、工商查询材料、物业费欠费截图、物业公司催费通知单、物业公司催费通知微信截图、第二次督促付租金和违约金函、督促给付房租书面挂号信材料、解除合同通知书、解除合同通知书挂号信函、微信聊天记录截图、短信截图等证据，被告金亿嘉公司未予质证，原告提交的上述证据与原件核对无异，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月29日，杨亦聪的代理人曹莉（甲方）与金亿嘉公司（乙方）签订《房屋委托代理合同》，双方就甲方委托乙方代为租赁房屋一事约定：房屋坐落于重庆市渝中区大坪正街140号附1号华宇渝州新都小区*，建筑面积84.67平方米。租赁用途为住家。第三条出租代理权限及期限（一）乙方出租代理权限:甲方授权乙方代表甲方以乙方的名义与第三方签订房屋租赁合同以及其他有关此房屋商业管理的文书。代理甲方收取租金，全权代理甲方订立、中止、解除与第三方的租赁合同，代理甲方监督承租方合理使用房屋及其附属设施，并对房屋进行日常维护保养。期间乙方代表甲方所作出的有关该房屋的一切民事法律行为（如:调整租金）甲方均予以认可。（二）甲方于2017年11月29日前将该房屋交付给乙方。（三）2017年12月1日至2022年12月1日，共5年为出租代理期，可延长3月。（四）代理期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续签本合同，需在本合同期满前一个月向甲方提供书面申请。在同等条件下，乙方享有优先续租权。第四条房屋代理租金及打款账号（一）经甲乙双方协商，甲方以不高于当时市场行情价格将房屋出租代理给乙方进行全程管理，即甲方出租代理给乙方价格2400元每月，季付，租金总计:134400元。乙方应在本合同签订的5个工作日内向甲方支付房屋代理租金，乙方未按期支付的，以承担每日出租代理租金的3‰作为违约金。（二）经乙方努力工作，出租价格高于本合同规定价格，高出部分视为甲方付给乙方的管理服务费用，出租价格低于本合同规定价格则由乙方补齐支付给甲方。（三）租金收取方式:甲方在建设银行南坪开设账户，开户名曹莉账户…如遇法定节假日付款日期顺延。（五）在本合同有效期限内，房屋租金不予调整。第五条双方的权利与义务（一）甲方保证向乙方提供的房屋产权证明及本人身份证明真实有效，甲方保证该房屋没有产权纠纷，保证该房屋的产权所有权共有人同意委托出租该房屋，否则由此产生的法律责任和经济纠纷由甲方承担。（二）房屋及附属设施（含家电）因承租人使用不当或人为破坏而造成损坏，乙方负责监督承租人修复。水管、线路、气管、主管道及防水归甲方负责。双方如有异议，提交相关质量检验部门鉴定。（三）在管理期间，该房屋所发生的水、电、煤气、光纤、物管费、卫生费由乙方承担，其他费用由甲方承担（比如:进行公共设施改造等事项，所需缴纳的相关费用）。（四）除乙方及承租人使用不当、人为破坏原因造成房屋及附属设施(含家电)损坏情况外，房屋及附属设施(含家电)因自然损坏及老化的维修责任均由甲方承担。甲方应在收到乙方维修通知后2日内完成维修或提供相应替代品。否则乙方有权代其维修，所产生的费用由甲方承担。因延误维修造成承租人损失，由甲方依法承担相应责任。（五）甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物品。在代理租赁期间，为保证市场整体运营，乙方有权对房屋原有设施设备进行改造，对房屋进行装修，对房屋的非主体结构进行变更。乙方有权对房屋的经营业态，经营时间，经营方式等进行全权管理。（六）因不可抗力的因素(比如国家政策、战争、地震等)导致合同终止，双方均不承担责任。如因拆迁，甲方应提前2个月书面通知乙方，租金按实际居住时间计算，甲方应及时返还乙方剩余租金及相关装修费用。（七）委托代理期内，甲方不得私自进入该房屋。如有特殊情况应提前通知乙方，由乙方联系承租人共同进入。（八）甲方提供:(1)产权证明；(2)户口本;(3)业主身份证;(4)授权委托书;(5)其他必备相关证明。乙方提供:营业执照。（九）双方保证所提供的证件的真实性，如由于甲方向乙方提交的出租材料不全或不真实，而导致客户无法正常居住，甲方应向乙方赔偿乙方因此遭受的损失，且乙方有权终止本合同;如因乙方提供虚假证件而造成损失的，由乙方向甲方赔偿，甲方有权终止本合同。（十）甲方在交房时，有义务对房内设施进行检查修缮，保证电器设备的正常使用，乙方予以积极配合。（十一）在代理期间，甲方不得与乙方所介绍承租人以任何理由私下成交，否则视为违约，并承担赔偿六个月租金作为违约金。第六条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。（二）出现任何不可抗力(比如国家政策、战争、地震等)情形导致本合同无法继续履行，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一，乙方有权单方面解除合同。1、交付的房屋严重不符合合同的约定或影响承租人居住、安全、健康。2、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋。（四）乙方有下列情形之一，甲方有权单方面解除合同。1、擅自改变房屋用途；2、擅自改变房屋主体结构；3、利用此房屋进行违法行为。（五）甲乙双方特别约定：在委托代理出租期间，甲方除本条第四款约定的情形外，不得无故收回该房屋，如甲方中途要求收回该房屋，乙方有权拒绝。甲方如确有特殊情况需收回该房屋，应提前两个月书面通知乙方，且甲方应赔偿乙方合同期内剩余房屋租金的150%作为违约金，以便乙方善后客户和赔偿乙方其他方面的损失。同时，甲方应将乙方对该房屋的装修费用按照合同剩余租期，折价赔偿给乙方。若乙方提前终止本协议的，乙方应承担合同期内剩余房屋租金的150%作为违约金，且甲方对乙方的装修费用不予补偿。（六）甲方有权以法定程序转让该房屋，在本合同的有效期内必须将授让方继续履行本协议作为房屋所有权转移的前置条件，在签订转让合同或有关法律文件时必须对此加以声明。转让后，本合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效。甲方转让房屋，需提前两个月以书面形式通知乙方。（七）合同期满后，甲方未经乙方同意，1个月内不得与现该房屋乙方客户签约否则视为甲方违约，并赔偿原定月租金的两倍作为赔偿金。第七条房屋租赁保证金（一）乙方向甲方支付￥1000元（大写:一千元整）保证金，确保合同期满后对该房屋家具、家电及水电气等正常使用的保障。（二）乙方赠送甲方一份房屋保险，在发生房屋损害赔付时，由该保险金优先赔付，不足部分由甲方自行承担。未尽事宜:合同期为5年时间，甲方保证4年内不出售该房屋，如第5年需出售该房屋，甲方需提前一个月通知乙方，赔偿两个月房租给乙方作为违约金。合同附表载明：付款日期及金额：第一次付款2017年11月29日，租金0元；第二次付款2018年3月1日，租金4800元；第三次付款2018年6月1日，租金7200元；第四次付款2018年9月1日，租金7200元；第五次付款2018年12月1日，租金7200元；第六次付款2019年3月1日，租金7200元；第七次付款2019年6月1日，租金7200元；…合同签订后曹莉按照合同约定将案涉房屋交付给金亿嘉公司。2018年2月27日，金亿嘉公司支付租金7200元；2018年5月28日支付租金7200元；2018年9月3日支付租金7200元；2018年12月3日支付租金7200元。2019年3月26日，曹莉通过微信向备注为“杨华东金亿嘉”发送信息：督促付租金和违约金电子函重庆金亿嘉房地产经纪公司：2017年11月24日，我们双方订立合同后，我就将房屋交予你们了。现在房屋也已经出租了，怎么不按合同给付房租？你们现在又说没有出租出去，要求退房。退房可以，但请你们补齐已经占用房屋4月损失9600元（参考合同约定的房租）还有截至到今天逾期26天支付的房租（按二月计算，我回收过来重新收拾和重新找中介需要周转过渡期，逾期交的租金滞纳金可以免除），由于你们在合同期内提出解除，故请你们，同时给付30%的违约金。请如约支付逾期房租和有关违约金，如在置之不理，5天后我将书面解除合同，后果自负。特此告知你们。2019年4月14日，曹莉以挂号信的方式向金亿嘉公司邮寄了《第二次督促支付租金和违约金函》，内容为：重庆金亿嘉房地经纪公司：截至今天，你们用实际行动拒付本该在今年3月1日支付的渝州新都*房租7200元！现最后给你们一次机会，再次发出通知，请你们立即支付逾期给付已经长达46天房租7200元，同时按日千分之三标准给付有关滞纳金993.6元（滞纳金暂时计算到今天最少为993.6元）请如约支付逾期房租和有关滞纳金，如再置之不理，用行动拒付本该在今年3月1日支付的房租，10天后我将解除合同，后果自负。2019年5月20日，重庆鑫龙物业管理有限公司渝州新都项目部发出《催费通知单》，内容为：尊敬的*住户：自2019年1月1日至2019年5月31日，您应缴物业费、公摊费共计580.5元，请在2019年5月31日前到我处客服中心完善上述费用。2019年6月2日，重庆坤亮律师事务所律师刘斌以挂号信的方式向金亿嘉公司邮寄了《解除合同通知书》。内容为：重庆金亿嘉房地产经纪有限公司：我所接受现在重庆的杨亦聪先生委托，全权负责处理贵司违约拖欠有关房租及其有关事宜。据查:2017年11月29日，贵司和杨亦聪先生委托的代理人曹莉女士订立（包干性质的）房屋委托代理合同，主要约定:1、包干租期为5年，即2017年12月1日到2022年12月1日；2、包干月租金2400元（如出租价格高于2400元，高出部分视为管理费用，低于约定的2400部分贵公司负责补齐），包干总租金134400元。3、订立合同5工作日内给付租金，逾期付租按日千分之三的标准支付滞纳金…合同订立后，杨亦聪先生委托的代理人曹莉就将房屋交予贵司出租了，但遗憾的是，贵司仅仅支付了2019年3月前租金，未依约及时支付早在2019年3月1日就应该支付的季度租金7200元，已经构成违约。后经过曹莉女士分别在同年3月26日和4月4日以电子函和书面形式两次书面督促给付房租，贵司以行为拒付租金。鉴于你们长达82天的根本性违约行为，现我所作为杨亦聪先生委托的代理人，特向贵司发出书面解除通知。请贵司自本通知书到达之日起3日内，支付30%违约金，同时给付7个月房租损失16800元。如你逾期不支付上述违约金和房租损失，我所将向人民法院提起诉讼。特此通知！2019年6月3日，该邮件到达被告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，曹莉作为杨亦聪的代理人与金亿嘉公司签订的《房屋委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。金亿嘉公司于房屋租赁合同签订后依约占有使用涉案房屋，应当按照合同约定按时足额向原告支付房屋租金、物业管理费等合同项下的费用。合同履行过程中，金亿嘉公司迟延履行给付租金的主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。原告按照法律规定享有解除权，原告委托律师向被告邮寄送达了《解除合同通知书》并于2019年6月3日送达对方，故本院确认曹莉作为杨亦聪的代理人与金亿嘉公司于2017年11月29日签订的《房屋委托代理合同》于2019年6月3日解除。关于被告欠付的租金，根据现有证据，合同约定的出租代理期2017年12月1日起至合同解除之日2019年6月3日，被告共给付租金28800元，欠付的租金数额为14640元。关于原告所称不予退还被告还保证金1000元用于抵扣被告所欠物业费和证人出庭费用，本院认为，根据原告举示的证据，合同履行期间被告欠付物业费、公摊费共计580.5元，可以在履约保证金中予以抵扣，至于原告所主张的证人出庭费用，正式开庭时证人并未出庭作证，本院不予支持，扣除剩余的履约保证金419.5元，被告还应支付原告租金14220.5元。关于原告主张的违约金，因被告原因导致合同解除，根据合同中“若乙方提前终止本协议的，乙方应承担合同期内剩余房屋租金的150%作为违约金”的约定，该约定违约金计算标准高于原告请求的按30%的标准，现原告请求按合同期内剩余房屋租金的30%为标准计算违约金本院予以支持，但原告计算有误，违约金应为27288元。被告经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为其放弃抗辩权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨亦聪与被告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司于2017年11月29日签订的《房屋委托代理合同》于2019年6月3日解除；二、被告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告杨亦聪、杨亦柳、杨亦昀支付租金14220.5元；三、被告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告杨亦聪、杨亦柳、杨亦昀支付违约金27288元；四、驳回原告杨亦聪、杨亦柳、杨亦昀其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计528元，由被告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司负担419元，原告杨亦聪、杨亦柳、杨亦昀负担109元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇二〇年六月十九日书记员  曹燎