湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终971号上诉人（原审原告）：韩荣国，男，汉族，1963年3月22日出生，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：秦少云(系韩荣国妻子)，汉族，1962年8月1日出生，住湖北省武汉市洪山区。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代收法律文书。委托诉讼代理人：王亚平，湖北紫霄律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代收法律文书。被上诉人(原审被告)：郧西县世茂物业管理有限公司。住所地：湖北省郧西县城关镇富康大道40号。法定代表人：许艳平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建华，湖北博理律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代收法律文书。委托诉讼代理人：余永超，男，该公司员工。代理权限:一般代理。上诉人韩荣国因与被上诉人郧西县世茂物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖北省郧西县人民法院（2019）鄂0322民初2106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷并询问案件当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。韩荣国上诉请求：撤销一审判决，依法改判郧西县世茂物业管理有限公司立即向韩荣国提供与其他业主无差别的供水、电及其他配套物业服务。事实和理由：1.一审判决增设了韩荣国行使业主权利的前置程序。关于房产发票、房屋维修基金和税费等手续并非韩荣国不愿意办理，而是目前尚不满足办理条件。该手续的办理单位也并非郧西县世茂物业管理有限公司，而是其他对应的开发商、不动产登记中心和税务等部门，是否办理与本案无关。韩荣国作为抵偿房屋的合法业主，主动和郧西县世茂物业管理有限公司表示愿意支付对应的物业服务费用，请求其公司协助配合水电气等物业服务，但郧西县世茂物业管理有限公司拒绝收取、拒不配合，并非韩荣国不愿意交纳物业费。2.本案系物业服务合同纠纷，根据物业管理条例规定，郧西县世茂物业管理有限公司不得以任何理由拒绝变相中断供水供电等损害业主合法权益的行为。同理，也不应当以任何理由拒绝履行为业主办理供水供电等物业服务的义务。一审判决虽支持了韩荣国作为业主的合法地位，但判决设立的前置条件使韩荣国即使支付物业管理费仍无法行使业主权利，不具有执行可行性。韩荣国虽取得了22套房产，但至今无法出售变现。郧西县世茂物业管理有限公司答辩称：韩荣国通过法院执行取得本案所涉22套房屋,郧西县世茂物业管理有限公司为该世茂大厦提供前期物业服务，但因韩荣国擅自从有关部门拿走施工资料,造成世茂大厦至今未能顺利竣工验收，供水、供电设施无法移交给郧西县世茂物业管理有限公司，郧西县世茂物业管理有限公司也无法自主决定为业主提供水、电、气接口服务。根据郧西县世茂物业管理有限公司与世茂项目部签订的物业前期介入服务协议，郧西县世茂物业管理有限公司要求韩荣国提供物业服务通知单并无不妥，韩荣国虽然通过法院执行取得房产，但并不能免除其应缴纳房产税费的义务，世贸大厦属于未竣工验收的项目，世茂项目部为该项目房产税费的代缴代扣义务人，其有权要求购房业主依法缴纳房产税费。因韩荣国购房手续不完备，开发商有权拒绝出具物业服务单，郧西县世茂物业管理有限公司也无法为韩荣国提供物业服务。韩荣国向一审法院请求：1.判令郧西县世茂物业管理有限公司向其所有的物业提供供水供电其他配套物业服务；2.依法排除郧西县世茂物业管理有限公司对其所有的位于世茂大厦16楼物业的占有、使用及收益行为的妨碍。一审审理中，韩荣国撤回了第2项诉讼请求。一审法院认定事实：韩荣国与案外人郧西县广厦房地产开发有限公司、陈世建建设施工合同纠纷案，（2016）鄂0322民初1672号民事判决书确认：一、限郧西县广厦房地产有限公司于判决书生效后30日内支付韩荣国工程款7909813.7元及此款自2013年2月1日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；二、韩荣国对已经查封的郧西世茂大厦商住楼34套房屋折价或拍卖变卖款享有优先受偿权；三、驳回韩荣国的其他诉讼请求。本案经二审维持原判，2018年8月14日，湖北省高级人民法院经再审驳回郧西县广厦房地产开发有限公司的再审申请。经郧西县人民法院执行，于2019年3月26日作出（2018）鄂0322执428号之二执行裁定书，确认：一、将被执行人郧西县广厦房地产开发有限公司开发建设的位于郧西县城关镇××大道××大厦××房产作价10795124元，抵偿债务10784924.69元（余款10199.31元由韩荣国现金退还），该22套房产所有权自本裁定书送达申请人韩荣国时起转移。二、韩荣国可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。三、解除对房屋的查封措施。韩荣国据此向郧西县世茂物业管理有限公司交付房屋配套费用并要求其公司提供水电其他配套物业服务，但郧西县世茂物业管理有限公司予以拒收并借故推脱，拒绝提供物业配套服务。一审法院认为：转让建筑物内的住宅、经营性用房的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。韩荣国因抵偿受让22套房屋，便享有受让取得对共有和共同管理的权利。郧西县世茂物业管理有限公司是受转让房产的物业服务公司，依法负有无差别地为此房产提供物业服务的义务。据此，韩荣国的诉讼主张于法有据，依法应予支持。郧西县世茂物业管理有限公司主张韩荣国错告主体，与案件事实不符，不予支持。由于物业服务合同是双务合同，物业服务公司应当对小区业主提供服务，同时，业主也应当支付相应服务费用。韩荣国经抵偿获得了应由郧西县世茂物业管理有限公司提供物业服务的22套房产，虽然与其他经购买取得的房产手续有差别，但在要求郧西县世茂物业管理有限公司提供物业服务时，也应当完成开具房产发票、维修基金、印花税交费等手续，对此，郧西县世茂物业管理有限公司主张得完成相关手续后提供物业服务的辩解主张成立，依法予以支持。同时，郧西县世茂物业管理有限公司应当恰当配合，而不应当予以拒绝办理。郧西县世茂物业管理有限公司第三项答辩理由不属于本案审理范畴，同时由于韩荣国撤回了第二项诉请，此针对性的答辩意见亦不予审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十一条之规定，判决：韩荣国办结房屋发票、房屋维修基金、税费等前置规定手续后，郧西县世茂物业管理有限公司立即向韩荣国抵偿获得的22套房屋提供与该小区其他业主无差别的供水电其他配套物业服务。案件受理费160元，由韩荣国负担。本院二审期间，上诉人韩荣国和被上诉人郧西县世茂物业管理有限公司均未提交新的证据。二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。根据上诉人韩荣国的上诉理由和被上诉人郧西县世茂物业管理有限公司的答辩意见，二审双方当事人争议的焦点是：韩荣国是否应当履行办结房屋发票、房屋维修基金、税费等前置规定手续的问题。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案韩荣国因法院生效判决执行通过抵偿方式取得世贸大厦22套房屋，系该大厦业主。世茂大厦的建设单位与郧西县世茂物业管理有限公司签订的《物业前期介入服务协议》对其具有约束力。该协议第十二条约定，郧西县世茂物业管理有限公司按照甲方（郧西县广厦房地产开发有限广厦世贸大厦项目部）的通知单对已办理购房手续（包括购房合同、购房发票、维修基金票据、印花税票据）的业主提供水、电、气接口服务，并提供良好的物业管理服务。虽然韩荣国与其他经购买的业主取得的房产手续有差别，但在要求郧西县世茂物业管理有限公司提供物业服务时，应当完成其作为业主应出示房产发票、缴纳维修基金、印花税的相关义务。同时，鉴于本案特殊情况，郧西县世茂物业管理有限公司亦应当予以配合协助，而不应拒绝办理。故，韩荣国应当履行办结房屋发票、房屋维修基金、税费等前置规定手续后，有权要求郧西县世茂物业管理有限公司向其提供与该小区其他业主无差别的供水供电等其他配套物业服务。综上，韩荣国上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人韩荣国负担。本判决为终审判决。审判长 张 妍审判员 刘占省审判员 郑 飞二〇二〇年六月十九日书记员 胥心洁