重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0113民初21047号原告：张诗成，男，1957年5月28日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：孙宪明，重庆祥鉴律师事务所律师。被告：重庆万名物业发展有限责任公司，住所地重庆市南岸区茶园新区世纪大道57号，注册号5001082100673。法定代表人：葛剑平，经理。委托诉讼代理人：张善贵，重庆巴渝律师事务所律师。第三人：张道连，男，1967年3月28日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：武志豪，重庆智渝律师事务所律师。原告张诗成与被告重庆万名物业发展有限责任公司（以下简称万名物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序，由审判员李庆祥独任审理。于2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告张诗成委托诉讼代理人孙宪明、被告万名物业公司委托诉讼代理人张善贵到庭参加了诉讼。因发现本案涉及张道连利益，本院依法追加其为本案第三人。于2020年5月21日公公开开庭进行了审理，原告张诗成委托诉讼代理人孙宪明、被告万名物业公司委托诉讼代理人张善贵、第三人张道连委托诉讼代理人武志豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张诗成向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告张诗成对位于重庆市巴南区某号的房屋（以下简称某号房屋）享有所有权；2、请求被告万名物业公司向原告张诗成交付某号房屋；3、请求被告万名物业公司协助将某号房屋过户登记至原告张诗成名下。事实和理由：原、被告于2004年11月签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告张诗成购买被告万名物业公司开发的某号房屋。履行过程中，原告张诗成支付了全部价款，被告万名物业公司至今未交付房屋，亦未办理房屋过户登记。经协商未果，原告张诗成遂向本院提起诉讼。被告万名物业公司辩称，被告万名物业公司负责人因涉刑事案件已经被判刑，重庆市巴南区人民政府已经于2010年左右成立了遗留问题处理办公室，接手该公司遗留问题处理。经审查，某号房屋涉及“一房二卖”，不仅与原告张诗成买卖合同属实，并已经办理合同备案登记，同时与第三人张道连的买卖合同也属实，但未办理合同备案登记，该房屋在遗留问题处理小组接手时是清水房，2019年9月前一直无人占有入住，且已经被法院保全，以保障遗留问题的稳定处理。故，请求人民法院依法裁判。第三人张道连述称，其已经与被告万名物业公司签订了买卖合同，并付清了全部购房款，且已经实际占有、使用某号房屋，享有房屋的所有权。故，请求驳回原告张诗成的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的证据，本院认定如下：１、原告张诗成举示的查询证明、《重庆市商品房买卖合同》（张诗成），经审查，本院均予以确认；２、原告张诗成举示的（2007）巴民初字第738号民事判决书、执行笔录、重庆农业商业银行业务凭证、协助扣划存款通知书、购房发票，经审查，本院均予以确认；3、原告张诗成举示的情况反映及邮寄查询结果，经审查，本院均确认真实性；4、被告万名物业公司举示的《重庆市商品房买卖合同》（张道连）、收据，经审查，本院均予以确认。5、第三人张道连举示的《重庆市商品房买卖合同》（张道连）、收据（税、房款、大修基金），经审查，本院予以确认；6、第三人张道连举示的接房通知、收据（物管费、路灯费、清洁费、除渣保证金、装修保证金）、装修承诺书、《物业服务合同》，经审查，本院均确认真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张诗成与被告万名物业公司于2004年11月签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告张诗成购买被告万名物业公司开发的某号房屋，建筑面积99.23平方米，房屋总价192185元，于2004年11月17日支付58185元，余款134000元办理银行按揭贷款；约定被告万名物业公司于2005年2月6日前将验收合格的商品房交付原告张诗成使用；并约定在合同签订之日起30日内办理合同备案登记，在房屋交付后90日内申请办理房屋过户登记手续等。履行过程中，原、被告于2004年11月26日办理了买卖合同备案登记。原告张诗成于2004年11月18日支付了首付款58185元，余款134000元在重庆市巴南区农村信用合作联社（以下简称巴南信用联社）办理了房屋按揭贷款，按揭贷款已经划入被告万名物业公司账户，同时将某号房屋作为抵押物办理了抵押权登记。之后，因原告张诗成未按约定归还按揭贷款，巴南信用联社于2007年2月15日向本院提起诉讼，请求张诗成和万名物业公司连带偿还本息等，本院于2007年7月25日作出了（2007）巴民初字第738号民事判决书，判决张诗成支付按揭贷款本息163071.12元等，该判决书已经生效，并已经本院执行完毕。另查明，被告万名物业公司于2006年1月16日与第三人张道连签订了《重庆市商品房买卖合同》，以151810元的价格将某号房屋再次出售给了第三人张道连。第三人张道连已经于2006年1月16日支付被告万名物业公司购房款151810元、大修基金4554元，但未办理买卖合同备案登记。再查明，被告万名物业公司负责人因涉刑事案件已经被判刑，因某号房屋所在小区多套房屋存在“一房二卖”、“一房多卖”等问题，重庆市巴南区人民政府于2010年左右成立了遗留问题处理办公室，接手该公司遗留问题处理。某号房屋已经办理了初始登记，现遗留问题处理办公室实际控制包含某号房屋在内的多套存在纠纷的房屋，控制期间未交付任何他人使用。现，被告万名物业公司至今未将某号房屋交付原告张诗成，亦未交付张道连及其他案外人。原告张诗成请求被告万名物业公司交付某号房屋并办理过户登记未果，遂向本院提起诉讼。审理中，原告张诗成坚持其诉讼请求，被告万名物业公司请求依法裁判。第三人张道连不同意其诉讼请求。本院认为，对被告万名物业公司就某号房屋分别与原告张诗成、第三人张道连签订的《重庆市商品房买卖合同》哪一个应当得到实际履行的争议焦点，根据认定的事实和相关法律，应当综合缔约真实性、合同签订时间、付款程度、合同备案情况、占有情况及预告登记情况等综合认定。首先，无证据显示两个合同存在效力瑕疵，两合同均系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，且购房人均已经支付全部购房款。其次，无证据显示某号房屋已经被交付第三人张道连，被告万名物业公司明确陈述在遗留问题处理小组接手时某号房屋系清水房，无人占有，第三人张道连举示的买卖合同签订时间为2006年1月16日，接房通知落款时间为2006年1月19日，但系被告万名物业公司发给“物管处”而非发给第三人张道连的，且明显可见落款时间字迹在印鉴之止，说明系在加盖印鉴之后才签署的时间，而第三人张道连签订《物业服务合同》、装修承诺书和支付物管费、路灯费、清洁费、除渣保证金、装修保证金的行为均发生在2019年9月17日，在此之前的13余年间均未支付物业服务费用、未进行装修等，不足以证明其实际接房并占有了某号房屋。再次，两个购房人均未办理预告登记，但第三人张道连未办理合同备案登记，原告张诗成办理了合同备案登记。《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，该规定虽属于行政管理规定，但系解决本案争议焦点的重要参考要素，本案两个房屋买卖合同均系有效合同，均已经付清房款，均未实际占有房屋，亦均未办理预告登记，但原告张诗成的买卖合同签订在先，且已经办理了合同备案登记，故，该合同应当得到履行，某号房屋应当交付原告张诗成，但因某号房屋并未办理过户登记手续，原告张诗成尚未取得物权，其享有的仅系债权请求权。第三人张道连的买卖合同不影响原告张诗成的上述权利，该合同事实履行不能，第三人张道连的抗辩理由不成立，其可另案追究被告万名物业公司的违约责任。综上所述，对于原告张诗成的第一项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告张诗成的第二项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告张诗成的第三项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告重庆万名物业发展有限责任公司在本判决生效后七日内将位于重庆市巴南区某号的房屋交付原告张诗成；二、被告重庆万名物业发展有限责任公司在本判决生效后七日内协助原告张诗成将位于重庆市巴南区某号的房屋过户登记至原告张诗成名下；三、驳回原告张诗成的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告万名物业公司负担（此款原告张诗成已经垫付，被告万名物业公司在本判决生效后七日内支付原告张诗成40元，本院预收的诉讼费不作清退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 李庆祥二〇二〇年六月二十八日法官助理 陈 宸书 记 员 邹孔丽