东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0502民初2476号原告：徐志强，男，1970年11月8日出生，汉族，胜利油田胜利泵业有限责任公司职工，住东营市东营区。委托诉讼代理人：张悦，山东曦宁律师事务所律师。被告：胜利油田胜利泵业有限责任公司。住所地：东营市东营区黄河路678号。统一社会信用代码913705007834763705。法定代表人：张卫东，董事长。委托诉讼代理人：徐悦悦，女，1996年2月6日出生，汉族，胜利油田胜利泵业有限责任公司法务人员，住东营市东营区。委托诉讼代理人：朱军，男，1971年2月4日出生，汉族，胜利油田胜利泵业有限责任公司职工，住东营市东营区。被告：东营鹏豪房地产开发有限公司。住所地：东营市东营区黄河路678号701室。统一社会信用代码91370502069952915F。法定代表人：张传红，董事长。委托诉讼代理人：李小强，男，1973年10月8日出生，汉族，东营鹏豪房地产开发有限公司职工，住山东省广饶县。原告徐志强与被告胜利油田胜利泵业有限责任公司（以下简称泵公司）及被告东营鹏豪房地产开发有限公司（以下简称鹏豪公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告徐志强诉讼代理人张悦，被告泵公司委托诉讼代理人徐悦悦，被告鹏豪公司委托诉讼代理人李小强到庭参加诉讼，第二次开庭原告徐志强及其委托诉讼代理人张悦，被告泵公司委托诉讼代理人徐悦悦、朱军，被告鹏豪公司委托诉讼代理人李小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐志强向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与两被告之间的房屋买卖预约合同；2.请求判决两被告返还原告购房款125000元及自2014年1月6日起至实际返还日止的利息（以125000元为基数，按照年利率5%计算）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年11月15日，两被告合作开发房地产项目，并向泵公司职工预售房屋。2014年1月6日，原告向被告泵公司支付购房首付款125000元，同日，被告出具了收款收据。原告交款后，二被告均未按规定时间通知其职工交纳第二期购房款并签订正式的买卖合同，亦未按照约定的时间交付房屋，两被告的行为致使原告购买房屋的合同目的无法实现，已构成根本违约。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。泵公司辩称，原告与鹏豪公司之间签订了房屋买卖合同，与泵公司之间不存在合同关系，亦不成立预约合同关系；泵公司向职工告知购房政策，代收原告房屋首付款，不是基于双方之间的房屋买卖关系，而是向其公司职工提供帮助，就鹏豪公司交款事宜对泵公司进行的委托，泵公司与原告是委托代理关系，泵公司已将全部款项移交鹏豪公司，履行的是原告与鹏豪公司之间构成的委托代理关系，原告系委托人，泵公司是委托代理人，代理人在代理范围内的行为后果应由委托人独自承担，即泵公司转交房款后是否得到交房或退款的后果应由原告承担。泵公司与鹏豪公司之间权利义务约定明确，双方之间就本项目开发事宜清晰地约定了房屋开发的权利义务由鹏豪公司享有和承担，泵公司对原告没有承担交房、还款、退款义务。综上，原告对泵公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回原告对泵公司的诉讼请求。鹏豪公司辩称，原告所称的《宣传材料》是泵公司与鹏豪公司合作之前公司内部的自我宣传行为，与鹏豪公司无关，《宣传材料》中交款时间节点不是鹏豪公司的意思表示；原告作为泵公司的职工，且是购房1150户中的一份子，泵公司在《合作协议》中是自己真实意思表示，同时也代表购房职工的集体意志，依据《合作协议》和《补充协议书》约定的相关内容原告向泵公司交纳房款，泵公司向鹏豪公司交纳首期房款，鹏豪公司办理开发房产的五证，并且将房子主体建成封顶的实际履行约定行为来看，合同相对方均实际履行了实质性合同义务，原告依附于泵公司的买卖商品房合同关系应认定为本约，泵公司和原告一起作为商品房买卖合同的相对方；原告未在解除权行使期限内行使解除权，原告的解除权已经消灭，且原告与泵公司履行合同过程中构成违约，请求驳回原告对鹏豪公司的诉讼请求。根据原、被告当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月15日，泵公司印制《胜利泵业公司整体搬迁开发工作宣传材料》并在公司内部发布，主要内容有：公司搬迁是东营市人民政府的规定要求，公司通过参与“退城进园”、“西城片区改造”，实现建设新厂区、新厂获得优惠政策，老厂区开发获得一定数额的收益、为职工谋取一定的住房福利四大目标。公司参照油田和其他单位的建设经验，采取合作开发方式。公司与开发商合作进行房产开发业务，经与开发商协商决定在老厂区建设员工限价商品房，价格为每平方米4150元，以2006年1月1日为起点，至2013年6月30日，胜利泵业在岗员工改制工龄满90个月的，限价优惠购房面积为100平方米，改制工龄不满90个月的，限价优惠购房面积为100平方米/90×员工个人改制月度工龄，员工购房超出限价优惠面积的部分，在合同期间其销售均价确定为每平方米6000元。第一次交纳房款，按100平方米×4150元×30%交纳，交款时间提前一个月通知，逾期不交款视为放弃，时间拟于2013年12月至2014年1月，首付款由项目部协助开发商收取，存放在单独账户，由公司和开发商共同监管。第二次交纳房款，仍按100平方米×4150元×30%交纳，交款时间在房屋建设至第6层时，第二次交款时可以签订购房合同，预计第一次交款起7个月左右，此阶段需交出收据再签正式合同由联合项目部办理。为业主办理按揭贷款手续。第三次交纳房款，继续按100平方米×4150元×30%交纳，交款时间为房屋建设至十八层时。第四次交纳剩余房款在房屋封顶时一次性交清。楼房交钥匙时间拟定为2016年12月至2017年1月（交首付款之日起三年）。对于有购房资格但选择不购房的个人，公司与个人、公司与开发商分别签订协议，自签订协议之日起两年半内，给予改制工龄满90个月的员工【含在胜利泵业注册成立后退休的员工、内退的员工、死亡员工的遗属（限1人）】100000元的补偿金，给予改制工龄不满90个月的员工100000元/90×个人改制月度工龄的补偿金，给予持股不在岗的人员100000元/90×个人改制月度工龄的补偿金（不含胜利泵业注册成立后被公司开除的人员、已经离职的非股东人员、外雇工等不在限价优惠购房范围人员）。签订协议的时间与选择购房的人员第一次交纳房款的时间相同。员工限价商品房放弃的房产，由员工和公司处置，如果员工和公司放弃处置，开发商按每平方米（优惠面积100平方米以内）1000元购买其购房资格。以上价格均为税后，自员工第一次交款之日起两年半内付清。宣传材料还说明了其他问题。徐志强向泵公司交纳购房款125000元，泵公司于2014年1月6日为徐志强出具了收款收据。2013年11月12日，泵公司与鹏豪公司签订房地产开发合作合同，项目由鹏豪公司主导双方共同投资开发，项目结束后第三人鹏豪公司支付泵公司合作开发固定收益。2014年2月17日泵公司将首批购房款1.6048亿元转交给鹏豪公司。2018年10月6日，泵公司（甲方）与鹏豪公司（乙方）签订协议书，约定，乙方是鹏豪·盛都房地产项目的唯一开发建设主体，该房地产项目的风险、收益、责任均由乙方独立承受。在甲方提供的退房职工统计汇总资料基础上，乙方应当在一个月内制订退还购房首付款本金、利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计息、自乙方收取职工的购房款首付款之日起算）和给予每名退房（含放弃购房）职工100000元补偿款的书面计划。甲方认可后，退房和放弃购房的房源归属乙方自行销售。乙方支付购房首付款本息的支付时间不晚于甲方购房职工与乙方签订的正式商品房预售合同中约定的房款交付时间，补偿款的支付时间不晚于第一批购房职工领取交房钥匙后10日。截止庭审时，第二批房款仍未交纳，没有签订正式的房屋买卖合同。本院认为，泵公司向职工发布宣传材料，对所涉房屋的交款时间、数额及交房时间等进行明示。徐志强向泵公司交纳购房首付款，公司出具收款收据，结合泵公司和鹏豪公司系合作开发关系的事实，能够认定泵公司、鹏豪公司与徐志强之间成立了房屋买卖预约合同关系。泵公司与鹏豪公司于2018年10月6日签订的《协议书》仅能约束两被告，无法对抗第三人，泵公司、鹏豪公司提出的相关抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。根据法律规定，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。截止法庭辩论结束，泵公司及鹏豪公司均未按规定的时间通知原告交纳第二期房款并签订正式的房屋买卖合同，亦未按照约定的时间交付房屋，导致徐志强购买房屋的合同目的无法实现。徐志强请求解除预约合同关系，于法有据，本院依法予以支持。对于鹏豪公司关于原告徐志强解除权消灭的抗辩，于法无据，本院不予支持。合同解除后，泵公司、鹏豪公司收取的首付款125000元应予返还，泵公司宣传材料明示签订合同的时间为第一次交款时间7个月后，即应从2014年8月7日起计算利息，2014年8月7日至2019年8月20日的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月21日至实际返还之日的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对于徐志强主张的超出部分利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告徐志强与被告胜利油田胜利泵业有限责任公司、被告东营鹏豪房地产开发有限公司之间的房屋买卖预约合同；二、被告胜利油田胜利泵业有限责任公司、被告东营鹏豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐志强购房款125000元，并支付原告自2014年8月7日起至实际返还之日止的利息（利息计算方式：以125000元为基数，2014年8月7日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息计算，2019年8月21日至实际返还日的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告徐志强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半收取1400元，由被告胜利油田胜利泵业有限责任公司、被告东营鹏豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  陈忠霞二〇二〇年六月二十二日书记员  王雨薇