广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1470号 上诉人（原审被告）：广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司，住所地桂平市蒙圩镇西区商贸城。 法定代表人：陆仕光，董事长。 上诉人（原审被告）：覃超进，男，1972年8月15日出生，汉族，住桂平市，公民身份号码： 452523197208151457。 上诉人（原审被告）：陆仕珍，女，1973年1月2日出生，汉族，住桂平市蒙圩镇罗容村罗容屯252号，公民身份号码： 452523197301021446。 上诉人（原审被告）：广西桂平市嘉兴实业投资有限公司，住所地桂平市蒙圩镇蒙圩村。 法定代表人：陆仕珍，董事长。 上诉人（原审被告）：广西桂平市超大百货有限公司，住所地桂平市西山镇现代豪庭小区l#-02号。 法定代表人：陆仕光，董事长。 五上诉人共同委托诉讼代理人：谭伟初，广西桂力（贵港）律师事务所律师。 五上诉人共同委托诉讼代理人：邱春婷，广西桂力（贵港）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张汝明，男，1968年3月27日出生，汉族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：张成，广西贵诚律师事务所律师。 上诉人广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司（以下简称聚隆公司）、覃超进、陆仕珍、广西桂平市嘉兴实业投资有限公司、广西桂平市超大百货有限公司因与被上诉人张汝明买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂平市人民法院（2019）桂0881民初5178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托代理人谭伟初、被上诉人的委托代理人张成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司、覃超进、陆仕珍、广西桂平市嘉兴实业投资有限公司、广西桂平市超大百货有限公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，在查明事实后依法改判。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决上诉人应返还1500万元给被上诉人是错误的。被上诉人支付的1500万元转让款中，其中以200万元购买土地，以400万元购买50个小车车位，因此上诉人返还的转让款应予以相应抵减。二、一审判决上诉人支付违约金450万元给被上诉人是错误的。违约金应以年利率6%的1.3倍（即：900万×6%×l.3)计算为宜。三、根据本案合同约定以及相关法律法规规定，上诉人覃超进、陆仕珍、广西桂平市嘉兴实业投资有限公司、广西桂平市超大百货有限公司应仅对广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司返还给被上诉人900万元承担连带清偿责任。 张汝明辩称：1.答辩人与聚隆公司虽然协商过抵销债务事宜，但双方没有最终达成一致意见，也没有签订合同，不应该在本案中予以抵扣。2.一审判决聚龙公司支付违约金450万元正确。3.覃超进、陆仕珍、广西桂平市嘉兴实业投资有限公司、广西桂平市超大百货有限公司应对1500万元承担连带清偿责任。请求驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。 张汝明向一审法院提出诉讼请求：1.解除张汝明与广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司、覃超进、陆仕珍于2018年12月25日签订的《转让协议》、《补充协议》以及双方2019年1月31日签订的《补充协议书》（二）；2.广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司返还土地转让款1500万元及支付违约金1499.999万元，两项合计2999.999万元给张汝明；3.覃超进、陆仕珍、广西桂平市嘉兴实业投资有限公司、广西桂平市超大百货有限公司共同对被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司的上述2999.999万元债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由五被告共同承担。 一审法院认定事实：2018年5月15日，原告与被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司签订《转让协议》，约定原告购买被告己抵押于桂平市农村信用合作联社(贷款1300万元)的位于桂平市寻旺乡寻旺圩的壹宗土地[即原桂平市寻旺食品公司用地，面积为7698.44平方米，土地证号：浔国用（2013）第1174号，地号：450881202207GB0001]，转让价格为1780万元，原告在签订协议后5日内支付转让价款1000万元，30日内再支付500万元，被告在收款后5日内办理土地产权转移登记手续，原告在被告办妥土地产权转让登记后付清剩余土地转让价款280万元，同时被告应在2018年12月30日前将土地移交给原告使用。另外约定如被告违反合同义务，导致原告无法取得不动产权属证书及获得上述受让土地的，则被告应如数退回转让款给原告外，还应支付违约金1500万元给原告。被告覃超进、陆仕珍同意为被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司履约提供一般保证的清偿责任。签订合同后，原告依约分三次共支付了土地转让款1500万元(2018年5月17日分二次各支付500万元,2018年6月19日支付500万元)给被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司，但被告未能按照约定办理土地产权转移登记手续及交付土地给原告。为此,原告与被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司、覃超进、陆仕珍于2018年12月25日签订了《补充协议》，原告同意被告延迟至2019年1月15日办妥土地解押手续，2019年3月15日办妥土地转让手续。但被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司仍未依约定履行义务。为此，原告与五被告于2019年1月31日签订了《补充协议书（二）》，原告同意被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司最迟应于2019年3月15日前一并办妥土地解押及产权转移手续，并将转移后的土地及其权属证书交给原告，被告覃超进、陆仕珍、广西桂平市嘉兴实业投资有限公司、广西桂平市超大百货有限公司同意为被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司在己收取原告的土地转让款1500万元范围内承担连带清偿责任担保。此后，被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司仍然未能履行合同义务,其余四被告也未履行担保责任。 另查明，被告主张原告于2019年8月13日以200万元向案外人广西桂平市食品有限责任公司购买该公司名下的位于桂平市竹社圩的土地一宗,以及原告于2019年7月25日以400万元价格向案外人覃燕莉及被告陆仕珍购买的位于桂平市现代豪庭小区地下50个车位，合计600万元，应视为被告己退回土地转让款600万元给原告。但原告以该宗土地及车位至今仍未办理权属变更登记至原告名下,且原告尚未实际合法取得上述物业为由予以否认。 再查明，根据原、被告的申请，法院先后作出（2019）桂0881民初5178号及其之一、之二、之三、之四、之五共六份民事裁定书，分别①查封了原告用于申请财产保全而提供担保的广西桂平市东源房地产开发有限公司名下的位于桂平市石咀综合经济开发区的国有建设用地使用权一宗［不动产权证号：桂（2019）桂平市不动产权第0023751号］，②查封了被告广西桂平市嘉兴事业投资有限公司用于财产保全反担保的其名下位于桂平市蒙圩镇蒙圩村的国有土地两幅［土地使用权证号:浔国用(2013)第1500号及1522号,土地使用面积分别为1702.06平方米、7802.05平方米],③先冻结后解冻了被告桂平市嘉兴投资实业有限公司在桂平市农村信用合作联社开设的账户93×××28、93×××85，先查封后解封了被告桂平市嘉兴投资实业有限公司位于桂平市蒙圩镇蒙圩村蒙圩家和新城一期1#楼、4#楼的全部商品房［商品房预售许可证编号：浔建预售字第（2019）089号、国有土地使用证证号：浔国用（2013）浔国用第1600号]，④驳回了原告的复议请求。 还查明,法院于2019年11月29日向五被告送达了传票等诉讼法律文书。 以上事实，有经开庭质证的原告提供证据：《身份证复印件》2份，《企业信用信息公示报告》3份，《转让协议》、《补充协议》、《补充协议（二）》各1份，《业务转账凭证》3份，《收据》1份，桂（2019）桂平市不动产权第0023751号不动产权登记证书一本；被告提供证据：《转让协议》、《补充协议》、《补充协议书（二）》各1份，《转让协议》1份，《收条》2张,《车位明细表》1份，浔国用（2013）第1500号、第1522号国有土地使用权证两本及当事人的陈述等证据在案证实。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，法院对上述证据予以确认证据效力，可作为本案定案依据。 一审法院认为，原、被告订立的《转让协议》、《补充协议》、《补充协议（二）》是双方当事人的真实意思表示,没有违反国家现行法律的禁止性规定,因而是合法有效的。但因被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司在收取了原告支付的土地转让款1500万元后,未及时履行优先清偿其欠抵押权人桂平市农村信用合作联社贷款本息的约定义务,致使双方订立的《转让协议》未成立,转让的标的物即被告名下位于桂平市寻旺乡寻旺圩的壹宗土地[即原寻旺食品公司用地，面积为7698.44平方米，土地证号：浔国用（2013）第1174号，地号：450881202207GB0001]之权属至今仍未变更登记至原告名下,被告覃超进、陆仕珍、广西桂平市嘉兴实业投资有限公司、广西桂平市超大百货有限公司也没有承担约定的连带保证责任,其过错在被告,被告应承担完全过错责任。原告据此请求解除双方订立的上述《转让协议》、《补充协议》、《补充协议（二）》,并要求被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司返还土地转让款1500万元及要求被告覃超进、陆仕珍、广西桂平市嘉兴实业投资有限公司、广西桂平市超大百货有限公司承担连带清偿责任,于法有据,法院予以支持。因被告存在明显违约行为，其理应赔偿原告的相应损失。至于违约金数额的确定是否适当，双方在买卖协议中约定的违约金为1500万元，即如被告违约，原告的损失为1500万元应是双方可以预见到的，但本案中原告的损失实际上为投资收益和利息损失，被告以双方约定的违约金属于明显过高情形要求予以适当调整，符合法律规定，法院予以采纳，故原告要求被告支付违约金1499.999万元，不予全额支持，被告应按双方约定违约金的百分之三十即450万元（1500万元×30%＝450万元）支付给原告。此外，被告还应自解除协议之日（即2019年11月29日）起至本案生效判决规定的履行期限届满之日止，以1500万元为基数，按年利率6%计付资金占用期间的利息给原告，逾期则双倍计付。原告请求被告覃超进、陆仕珍、广西桂平市嘉兴实业投资有限公司、广西桂平市超大百货有限公司对被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司应返还给原告的土地转让款1500万元及支付的违约金承担连带清偿责任,与双方仅限于土地转让价款1500万元范围内承担连带清偿责任之约定不符,故被告覃超进、陆仕珍、广西桂平市嘉兴实业投资有限公司、广西桂平市超大百货有限公司只需对被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司应返还给原告的土地转让价款1500万元承担连带清偿责任,无需对被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司应支付给原告的违约金及逾期付款利息承担连带清偿责任。被告请求双方订立的上述三份《协议》为无效合同及被告覃超进、陆仕珍、广西桂平市嘉兴实业投资有限公司、广西桂平市超大百货有限公司无需对被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司应负的还款责任承担担责任,与本案事实不相符,于法无据,不予采纳。被告还主张原告己收取案外人广西桂平市食品有限责任公司以其名下位于桂平市竹社圩的土地一宗(作价200万元)及案外人覃燕莉与被告陆仕珍，以其名下位于桂平市现代豪庭小区地下50个车位(作价400万元)，应视为被告己退回土地转让款600万元给原告,但该宗土地及50个车位至今并未办理权属变更登记至原告名下,原告也不予认可,故对被告该主张依法不予采信,被告可通过其他合法途迳另行主张权利。为此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条,《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条第一款、第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、自2019年11月29日起解除原告张汝明与被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司、覃超进、陆仕珍、广西桂平市嘉兴实业投资有限公司、广西桂平市超大百货有限公司订立的《转让协议》、《补充协议》、《补充协议（二）》；二、被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司应返还土地转让款1500万元给原告张汝明；三、被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司应支付违约金450万元给原告张汝明；四、被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司应支付资金占用期间的利息（以1500万元为基数，自2019年11月29日起至本案生效判决确定的履行期限界满之日止，按年利率6%计算）给原告张汝明；五、被告覃超进、陆仕珍、广西桂平市嘉兴实业投资有限公司、广西桂平市超大百货有限公司应对被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司返还给原告张汝明的土地转让款1500万元承担连带清偿责任;六、驳回原告张汝明的其他诉讼请求。案件受理费95900元（立案时已按简易程序减半收取），财产保全申请费5000元，合计100900元（原告已预交），由原告张汝明负担33500元，由被告广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司、覃超进、陆仕珍、广西桂平市嘉兴实业投资有限公司、广西桂平市超大百货有限公司共同负担67400元。 二审期间，上诉人提交税收缴款书1份，拟证明被上诉人与广西桂平市食品有限责任公司（以下简称桂平食品公司）2019年8月13日签订转让土地协议后，已于2020年4月14日办理该土地转让的相关契税，即该土地价值200万元已完成转让，应在本案1500万元中抵扣。被上诉人对此不予认可，认为只是完成交税尚未办理过户手续，且这是与桂平市食品公司的转让不能抵扣本案款项。一审认定的其他事实，本院予以确认。 本院认为，一、关于能否抵扣本金200万元的问题。张汝明与桂平市食品有限公司签订了以200万元受让一幅土地的协议，已办理相关完税手续，上诉人主张应以该幅土地抵扣本案其中200万元本金，但该土地的转让方是桂平市食品公司，目前该幅土地的过户手续尚未办理完毕，被上诉人亦明确表示不同意在本案进行抵扣，上诉人也没有向法院提交双方一致同意抵扣的其他证据，故对上诉人主张抵扣200万元本金的主张，本院不予支持。 二、关于能否抵扣本金400万元的问题。上诉人提出被上诉人已经收取了登记在覃燕莉、陆仕珍名下的50个小车位不动产权证，覃燕莉也出具了承诺函，足以抵扣本案400万元本金，但双方在《补充协议书（二）》中只约定上述车位是作为上诉人履行合同的抵押担保，被上诉人对抵扣本金事宜不予认可，上诉人也没有向本院提交双方一致同意抵扣的其他证据，故对上诉人主张抵扣400万元本金的主张，本院不予支持。 三、关于违约金的问题。2018年5月15日双方签订的《转让协议》第六条第3点明确约定“合同履行过程中，若甲方（上诉人）有违反本合同约定义务导致乙方（被上诉人）无法取得不动产权属证书及获得上述受让土地的，甲方除应退回乙方已支付的土地转让款给乙方外，还应支付违约金人民币壹仟伍佰万元（150000000）给乙方”，一审法院根据该约定认定双方认可的违约损失为1500万元，并根据《〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百二十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，调整本案违约金为造成损失的30%即450万元，符合法律规定，本院予以维持。对于上诉人提出覃超进、陆仕珍、广西桂平市嘉兴实业投资有限公司、广西桂平市超大百货有限公司应对900万元承担连带清偿责任的主张，由于本院不准予在本案中抵扣本金，且协议中对连带责任的担保数额有明确约定，应按照约定对1500万本金承担连带责任。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费138800元，由上诉人广西桂平市聚隆投资置业有限责任公司、覃超进、陆仕珍、广西桂平市嘉兴实业投资有限公司、广西桂平市超大百货有限公司负担，上诉人多交的53000元，由本院退回给上诉人。 本判决为终审判决。 审判长  覃锦丽 审判员  吴福汉 审判员  梁小宁 二〇二〇年六月十日 书记员  陈 洁