广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初32852号原告：林松彬，男，汉族，1955年2月15日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：王礼伟，广东圣天平律师事务所律师，执业证号：14403200110206119。被告:方汉彬，男，汉族，1971年3月2日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，被告：方汉龙，男，汉族，1982年9月20日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，二被告共同委托诉讼代理人：商东锦，广东博商律师事务所律师，执业证号：14403200611626577。上列原告林松彬诉被告方汉彬、方汉龙确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林松彬及委托诉讼代理人王礼伟，被告方汉彬、方汉龙共同委托诉讼代理人商东锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林松彬向本院提出诉讼请求：1、判令两被告就原属于方汉彬名下的位于深圳市龙岗区横岗街道振业城X栋X座XXX号房产于2018年12月14日签订的房产转让合同无效（合同金额人民币2263559元）；2、一审诉讼费、保全费两被告共同负担。事实与理由：原告诉方汉彬的民间借贷纠纷一案的诉讼一审判决案号为（2016）粤0303民初16984号，该判决已经发生法律效力。原告在判决生效后向罗湖区人民法院提起了执行申请，在执行过程中，也即在查封方汉彬的财产时，发现方汉彬将其名下的财产非法转让给其弟方汉龙名下。在执行过程中，经过执行法官进行的财产检索，发现在该财产转移后，方汉彬名下已无其他可供执行的财产。根据原告的调查，被告转让上述财产的行为，是以明显低价转让的方式进行的，且没有按该转让合同价格支付转让款。该转移行为及转让合同是明显的转移财产逃避执行的非法行为，方汉彬现已被罗湖区人民法院依法刑事拘留。原告请求确认上述房产转让合同无效，并请求依法撤销因此而进行的不动产权变更登记行为。请求贵院查明事实及分清责任后，依法判决，支持原告的诉讼请求。被告方汉彬、方汉龙辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回。一、涉案房产本来就是方汉龙夫妻购买，只是以方汉彬的名义代持，将涉案房产过户至方汉龙名下只是将房产应当归方汉龙所有的事实回归至其真实状况而已；双方履行了合法的过户手续，应当得到法律的保护。二、涉案房产原始购买价是2263559元，是在开发商买的原始价款，首付30%即683559元，由方汉龙夫妻支付，涉案的税款即房产过户的税款67906.77元，也由方汉龙夫妻支付，月供、赎楼款金额为1749663元，也由方汉龙夫妻支付。三、涉案房产从入伙开始即由方汉龙夫妻占有使用至今，并由方汉龙夫妻支付物业管理费、水电费等费用，因此，本案不存在双方恶意串通、损害第三人合法权益的情形，也不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，不具有合同无效的法定情形。所以应当驳回原告的诉讼请求。四、涉案房产的形成与方汉彬财产的多少没有关系，是方汉龙夫妻的钱买的涉案房产，并实际占有使用。即使没有购买涉案房产的代持行为，方汉彬的财产也不会增加。反之方汉彬的钱也没有受到减损。也就是说方汉彬为方汉龙代持的行为并将房产过户的行为没有影响原告债权的实现。经审理，本院查明：一、根据生效的（2017）粤03民终21076号民事判决书，方汉彬应偿还林松彬借款人民币2000000元及相应利息。根据林松彬的申请，本院受理立案执行，案号为（2018）粤0303执14109号；在执行过程中，因查证到方汉彬名下暂无财产可供执行，本院裁定终结本次执行程序。二、2013年1月26日，方汉彬与深圳市振业（集团）股份有限公司签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定方汉彬向深圳市振业（集团）股份有限公司购买深圳市龙岗区横岗街道振业城X栋第X层X座XXX号住宅（以下简称“涉案房产”），建筑面积XX平方米，总价款人民币2263559元，当日支付首期购房款683559元，向银行申请办理按揭贷款1580000元并支付剩余价款。2012年12月18日、2013年1月16日，深圳市振业（集团）股份有限公司先后出具金额为人民币100000元、583559元的两张收据，付款方为方汉彬，项目为“收振业城X栋X首期”。2013年3月21日，方汉彬以上述房产为抵押物与中国工商银行股份有限公司深圳上步支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款性质为个人购置住房贷款，金额为人民币158000元，贷款期限为324个月，按照等额本息还款。2018年12月14日，方汉彬与方汉龙签署深（龙）房现买字（2018）第XXXX号《深圳市二手房买卖合同》，方汉彬将其名下位于深圳市龙岗区横岗街道振业城X栋第X层X座X号住宅（房产证号为60××42）以人民币2263559元的价格转让给方汉龙。双方于2018年12月19日办理了不动产权转移登记手续。四、本案的两被告方汉彬与方汉龙是兄弟关系；吴敏与方汉龙是夫妻关系；方汉彬与魏柳青曾是夫妻，于2013年7月21日办理离婚手续。两被告主张：涉案房产为方汉龙夫妇出资购买；因方汉龙当时没有深圳购房资格，所以将上述房产登记在方汉彬名下，由方汉彬代持；涉案房产的首期款、税费、月供、赎楼及装修贷款，均由方汉龙夫妇支付。根据在案证据显示：（1）2012年12月18日，吴敏向魏柳青以银行转账方式支付人民币10万元，摘要“购房款”；2013年1月16日吴敏通过同一途径向魏柳青转账人民币583559元，摘要“购房款”。（2）2014年3月21日吴敏向魏柳青银行转账方式支付人民币67906.77万元，摘要“缴税款”；魏柳青在2014年3月21日通过POS机向深圳市房地产权登记中心（龙岗）刷卡支付人民币67991.77元；同日，深圳市房地产权登记中心出具《深圳市地方税务局电子缴款凭证》，代深圳市龙岗区地方税务局征收方汉彬振业城X栋X座XXX号房产的房屋买卖契税67906.77元。（3）方汉彬名下6222XXXX卡号账户流水显示其自2013年6月20日至2018年11月21日每月收到魏柳青或吴敏转账的8000元-10000元不等的数额。吴敏名下的民生银行广州东山支行62×××64账户对账单显示其自2014年3月18日至2018年11月20日起每月向魏柳青或方汉彬账户转账8000元-10000元不等的数额。（4）被告提供深圳市午越物业管理有限公司振业城管理处上观客户服务中心提供的业主入伙登记表和证明，内容为方汉龙于2013年9月24日签收领取XX房屋钥匙共13把；经管理处查询业主入伙资料，方汉龙与吴敏是振业城X栋XX的业主（住户），并于2013年9月23日入住此房。（5）被告提交了以吴敏开户的振业城X栋X层XXX号房产的电费单和2016年1-8月的物业费发票。（6）方汉龙的户籍信息，显示其于2016年12月20日因夫妻投靠由惠来县迁来本市。（7）民生银行电子回单显示，2018年方汉龙转账1749663元至方汉彬账户，附言“购买横岗振业城X栋XXXX”，被告称该款项是用来支付涉案房屋的赎楼款1395000元及偿还房屋的装修贷款。五、原告林松彬主张：如果两被告之间的房屋代持关系不成立，则两被告的转让行为损害了原告作为债权人的利益，是以房屋买卖的形式逃避履行债务的目的；如果两被告之间的房屋代持关系成立，则是在规避限购政策，属于以合法形式掩盖非法目的的行为。以上事实，有房屋买卖合同（预售）、个人购房借款担保合同、深圳市房地产买卖合同、电子银行业务回单、账户交易流水、中国民生银行个人账户对账单、户口本、业主入伙登记表及管理处证明、电费通知单、物业管理费发票及庭审笔录予以证实。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。在民事诉讼中，应根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，由当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。本案的争议焦点有二：一是涉案房产是否由方汉彬代方汉龙持有；二是两被告之间的房屋买卖合同是否应被确认为无效。对于第一个争议焦点。对于代持关系是否成立，应当结合双方的代持合意，购房款的资金来源，当事人之间关系，房屋的实际占有使用等因素，结合逻辑推理和生活经验，依据民事诉讼高度盖然性的证明标准进行综合判断。在案证据显示：1.因购买涉案房产向开发商支付的首期款、因办理房产证缴纳的税费，均由被告方汉龙之妻吴敏支付；向银行支付的每月按揭还款的款项，与吴敏转账给方汉彬、魏柳青的数额和用款时间基本相符，部分转账还直接载明系“XXX房贷”等涉案房产信息；涉案房产赎楼过户给方汉龙的赎楼费用，两被告主张系方汉龙支付，与相关转账记录亦能印证。2.两被告系兄弟，吴敏为方汉龙之妻，魏柳青当时为方汉彬之妻（后离婚）。3.被告方提供的入伙登记单及涉案房产所在小区的物业公司的证明、涉案房产电费单、管理费等凭证显示，涉案房产从开发商处购买后，由方汉龙夫妻入伙使用至今。4.上述转账，部分早于方汉彬对原告债务形成时间。5.无在案证据证明本案所涉系借款买房、虚构交易或者存在其它足以推翻代持关系的情形。故，两被告主张的代持关系与在案证据能吻合，在缺乏相当的相反证据的情形下，应当认定代持关系成立。对于第二个争议焦点：代持，即借名买房，属于合同行为，而合同法奉行合同自由原则，因此，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应尊重当事人意思自治，允许当事人订立或者口头约定合同内容，并赋予其法律效力。两被告主张系基于限购政策而代持涉案房产。因限购系部分房价上涨较快的城市出台的行政调控手段，具有临时性，该政策通过在一定程度上限制当事人的缔约自由来稳定急剧上升的房地产价格，仅会造成合同一时的履行不能，而非永久的履行不能。根据合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。鉴于：1.限购政策并不属于法律或行政法规，更不属于法律或行政法规中效力性的强制性规定，故规避限购政策的民事法律行为，并不据此认定无效；2.借名人以出名人的名义购买了房产，也相应占用出名人的购房资格，并不属于损害国家、集体或社会共同利益的情形；3.在借名买房中，房产虽登记在出名人名下，但系基于借名人出资及其委托而代为持有，出名人本就有义务根据借名人的要求而配合将房产转移登记至借名人名下，故将该转移登记行为认定为“非法目的”或系“恶意串通损害第三人利益”，均缺乏充分的法律依据；4.基于代持关系，两被告签订房屋买卖合同，是为了完成过户所需的程序，本身并非真实的买卖关系，合同约定的支付购房款亦非合同双方真实意思，原告据此主张方汉龙未依约付清“购房款”损害了原告利益，并不成立。因此，两被告就涉案房产的过户，并无充分的在案证据证实存在合同法第五十二条规定的五种合同无效情形，原告所持的合同无效理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告林松彬的全部诉讼请求。案件受理费人民币24908元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  林根志审判员  苏 宏审判员  杨 玲二〇二〇年六月五日书记员  朱秋甜