重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2414号上诉人（原审被告）：重庆市永川区天禾智慧商圈运营管理有限公司，住所地重庆市永川区和顺大道799号（永川区软件与信息服务外包产业园B区3号楼6层），统一社会信用代码91500118MA5U7H8N70。法定代表人：黄自强,总经理。委托诉讼代理人：王晓东，重庆大江律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨剑，重庆大江律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中国联合网络通信有限公司重庆市分公司，住所地重庆市北部新区金开大道西段186号，统一社会信用代码91500000709375352T。负责人：吴在学，总经理。委托诉讼代理人：古承文，重庆商坤律师事务所律师。上诉人重庆市永川区天禾智慧商圈运营管理有限公司（以下简称“天禾公司”）因与被上诉人中国联合网络通信有限公司重庆市分公司（以下简称“联通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2019）渝0118民初10422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天禾公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人实际是合作经营关系，不属于房屋租赁关系；被上诉人没有履行先合同义务，同时没有履行适租的义务，应当承担缔约过失责任及违约责任，一审判决认定上诉人承担全部违约责任明显不合理；案涉租赁合同解除时间应当认定为起诉状副本到达上诉人时，而非一审判决生效之日。联通公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。一审中有租赁合同、催收租金函件、复函等证据证明双方建立了租赁关系且天禾公司未支付租金的相应事实。联通公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2018年1月17日签订的《房屋租赁合同》，并由被告立即腾空租赁房屋；2、要求被告支付2017年10月1日至2019年12月31日的租金810540元；3、由被告支付违约金910327.68元（从2018年2月18日起以90060元为基数按3‰/日计算至付清时止，从2018年6月1日起以360240元为基数按3‰/日计算至付清之日止，从2019年6月1日起以360240元为基数按3‰/日计算至付清之日止）；4、由被告按1000.66元/天支付2019年12月31日之后发生的占有使用费至被告交付租赁房屋时止；5、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月17日，联通公司（甲方）与天禾公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市永川区人民东路199号写字楼三楼出租给乙方，面积为790㎡；租赁期限4年，从2017年10月1日起至2021年12月31日止，月租金30020元（包含物业费3元／平方／月：公摊水电费、清洁费、维修费），租金押金20000元，乙方须于合同签订后7个工作日内交付甲方租赁押金，押金不可用于抵付房租；首次支付租金时间为合同签订后一个月内，首次支付2017年10月1日至12月31日租金90060元，第二次租金支付时间为2018年5月31日前，支付当年租金360240元，第三次支付租金时间为2019年5月31日前，支付当年租金360240元，第四次支付租金时间为2020年5月31日前，支付当年租金360240元，第四次支付租金时间为2021年5月31日前，支付当年租金360240元，付款方式为转账支付至甲方指定银行账号；甲方向乙方出租合同物业作为乙方智慧商圈项目运营及办公之用，乙方不得用于其他用途，合同有效期内，乙方不得将本合同物业转租给任何第三方；为加强双方的业务合作，鼓励乙方对甲方的业务贡献，设置房租的免租条件，即从2018年到2021年四年间，当年5月31日前乙方支付甲方的基础业务营业收入分别达到200万、220万、250万、280万，则对当年租金全免，如乙方当年支付给甲方的基础业务营业收入未达到以上金额，则乙方需向甲方交纳全年租金360240元；租用本合同物业之水电费、通信费、宽带使用费由乙方支付，按月缴纳；本合同租期内,因甲方原因提前解除合同的，甲方应全额退还乙方租赁押金，反之，如因乙方原因提前解除合同的，则甲方没收乙方押金；乙方须按合同约定的付款日期支付各项费用，因乙方延期付款而引起的损失由乙方承担，每延期一日，应承担应付未付金额3‰的违约金，延期超过一个月的，甲方有权单方面解除合同并没收押金并保留追索欠款及索赔的权利。合同签订前，原告将上述物业交付被告使用至今，被告未向原告交纳租金和租赁押金。另查明，2016年9月12日，原告、被告与重庆市永川区人民政府签订《智慧商圈战略合作协议》，约定原告为永川区打造“智慧商圈”的唯一网络通信建设承建运营商，被告依法享有在国家法律允许范围内的投资优惠政策待遇，依法享有政府配合申请项目补贴的权利，依法享有智慧商圈相关资源的权利，被告为重庆市永川区智慧商圈项目相关的总体项目规划、投资、建设和运营商。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按合同约定向被告提供房屋使用后，被告应及时支付租金，被告一直未付，已构成违约，应当承担违约责任，且符合双方约定的解除条件，故原告据此解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，合同权利义务即告终止，被告应当返还租赁房屋并付清合同解除日前欠付的租金，故对原告要求解除合同、由被告搬离房屋以及支付合同解除日前的租金的诉讼请求，一审法院予以支持。原告要求解除合同后继续按照合同约定的标准支付占有使用费至交付房屋的请求，不违反法律规定，一审法院亦予以支持。因合同约定的计算违约金的利率标准过高，一审法院对此酌情调整为以所欠租金为基数，分段按中国人民银行同期同类贷款利率以及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对原告主张的超出部分，一审法院不予支持。原告依据合同约定解除合同，被告辩称与原告属于合作经营关系，即使存在合作经营关系，并不能否认双方租赁合同关系的存在，且被告辩称原告承诺免费为被告提供开展义务的场地，但未提供证据予以证实，故被告的答辩意见不足以对抗其交纳租金的义务，对被告辩称意见，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：“一、自本判决生效之日解除原告中国联合网络通信有限公司重庆市分公司与被告重庆市永川区天禾智慧商圈运营管理有限公司于2018年1月17日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告重庆市永川区天禾智慧商圈运营管理有限公司于本判决生效后十五日内退还位于重庆市永川区人民东路199号房屋并交付给原告中国联合网络通信有限公司重庆市分公司；三、限被告重庆市永川区天禾智慧商圈运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国联合网络通信有限公司重庆市分公司租金（从2017年10月1日起，按每月30020元计算至合同解除之日止）及房屋占有使用费（从合同解除之次日起按照每月30020元计算至租赁房屋交还之日止）；四、限被告重庆市永川区天禾智慧商圈运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国联合网络通信有限公司重庆市分公司违约金（以90060元为基数,从2018年2月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止；从以360240元为基数,2018年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止；以360240元为基数,从2019年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止）；五、驳回原告中国联合网络通信有限公司重庆市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10140元，保全费5000元，合计15140元，由原告中国联合网络通信有限公司重庆市分公司负担4000元，由被告重庆市永川区天禾智慧商圈运营管理有限公司负担11140元。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定，遵循诚实信用原则全面履行各自的义务。联通公司按合同约定向天禾公司提供了房屋，而天禾公司一直未向联通公司支付合同约定的租金，联通公司数次向天禾公司发送租金催收函，天禾公司亦数次回函承认其欠交租金并请求联通公司给予时间宽限，天禾公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。天禾公司称其与联通公司实际上是合作经营关系，但即使存在合作经营关系亦不能排斥双方同时存在有偿租赁合同关系，天禾公司虽称联通公司承诺免费为其提供开展义务的场地，但并未提供证据证明，且与案涉租赁合同的约定不符，故对于天禾公司的该项上诉理由本院不予采信。联通公司与天禾公司于2018年1月17日签订《房屋租赁合同》后，天禾公司称联通公司未按照双方前期签订的《合作备忘录》中的约定为天禾公司提供相关配套设施系统，不能满足天禾公司的用电需求是违反了先合同义务，也没有尽到适租义务，本院认为双方前期签订的《合作备忘录》与案涉租赁合同并非同一法律关系，“相关配套设施系统”具体包含哪些内容、联通公司是否未按约定提供相关配套设施系统均不属于本案的审理范围，且前述已论证案涉《房屋租赁合同》合法有效，天禾公司亦未举证证明在订立案涉租赁合同过程中遭受了何种损失；案涉租赁合同中约定房屋用途为项目运营及办公，且并未对租赁房屋设立特殊的交付条件，应认定联通公司已尽到了一般意义上交付适租房屋的合同义务，因此对于天禾公司主张联通公司未尽到先合同义务、适租义务的上诉理由，本院依法不予支持。案涉租赁合同仅对合同解除的成就条件进行了约定，并未约定合同解除的生效期限，且联通公司的诉讼请求中并未明确请求合同解除的具体时间，鉴于双方对案涉租赁合同的解除存在争议，一审法院酌定自一审判决生效之日解除双方签订的案涉房屋租赁合同并无不当。综上所述，上诉人重庆市永川区天禾智慧商圈运营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20280元，由上诉人重庆市永川区天禾智慧商圈运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  苏致礼审 判 员  芦明玉二〇二〇年六月二十八日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨