上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初20361号原告(反诉被告)：上海南粮粮油购销有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：潘强，经理。委托诉讼代理人：李学文，上海永乐律师事务所律师。被告(反诉原告)：顾佐芳，女，1965年11月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王银龙(系被告公公)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张志华，上海市临港律师事务所律师。原告(反诉被告)上海南粮粮油购销有限公司诉被告(反诉原告)顾佐芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海南粮粮油购销有限公司的委托诉讼代理人李学文，被告(反诉原告)顾佐芳的委托诉讼代理人王银龙、张志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海南粮粮油购销有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告上海市浦东新区宣桥镇三灶西街XXX号内202仓库建设面积为300平方米的房屋；2.判令被告支付原告自2018年9月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费，按人民币(以下币种同)153元/日的标准计算。审理中，原告同意当庭收回房屋，故撤回诉讼请求1，变更诉讼请求2为：判令被告支付原告自2018年9月1日起至2020年6月1日止的房屋使用费，按人民币(以下币种同)153元/日的标准计算。事实及理由：2017年8月28日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区宣桥镇三灶西街XXX号内202仓库建设面积为300平方米的房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告使用，租赁期限为2017年9月1日至2018年8月31日，年租金为22,500元。租赁合同到期前、后，原告联系被告，要求被告合同到期返还涉案房屋，结清相关费用并完成交接工作，但被告并无具体表示及行为。根据合同法规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，现租赁合同已到期，但被告仍未返还涉案房屋，故原告诉至法院，要求判如所请。顾佐芳辩称，2018年9月10日左右涉案房屋的大门被封条封住，进入通道也被封断，增设了一道门，导致双方就此僵持，被告无法将涉案房屋内部分物品取出，至今仍有部分物品在内，原告主张2018年9月1日起的房屋使用费及费用标准既没有事实依据，也没有法律依据，故原告不同意支付。另，被告自2014年9月1日即向原告承租了涉案房屋作为舞厅使用，做了装修、消防、并办理了相关证件，合计花费700,000元左右，当时被告口头承诺租赁期限为十年，但被告以合同期限不能超过3年为由，第一份合同仅约定租赁期限为三年，第二份合同仅约定租赁期限为一年，后因双方就租金价格未达成一致意见，双方未就涉案房屋继续签订租赁合同。被告多次与原告方联系人沟通，因原告内部意见不统一，故原、被告一直没有达成一致意见，实际上涉案房屋已经由原告掌控。基于以上理由，被告于2020年5月8日向法院提出反诉，反诉请求如下：1.判令原告赔偿被告装修损失10,000元；2.判令原告承担本案诉讼费。针对被告的反诉请求，原告辩称：1.原告听说过封条的事情，但是非原告所为，是公安作出。被告承租涉案房屋作为舞厅用途，如遇国家的大型活动，就会暂停营业被封掉，不只暂停被告营业，其他类似泡脚房也会被暂停营业。原告确有增设安全门的事情，涉案房屋所在场地46号内原有五家租户，当时没有大门，2019年前半年其余四家全部搬离，被告也不在涉案房屋内，为了安全考虑，原告于2019年11月19日加门、上锁，将46号设置为封闭环境，但只要被告向原告主张钥匙，原告即会交付，但被告一直没有向原告主张钥匙，将物品搬离或继续经营。2.不认可双方有租赁期限为十年的口头约定。原告装修、办证等是为了自己经营，应该自行承担。装修赔偿需要特别约定，但双方并无约定，故原告不予赔偿。本院经审理认定事实如下：2014年9月1日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限为2014年9月1日至2017年8月31日，第一年年租金为18,000元，第二年年租金为20,000元，第三年年租金为22,000元。2017年8月28日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限为2017年9月1日至2018年8月31日，年租金为22,500元。合同履行期间，原告将涉案房屋交付被告使用，被告支付租金至2018年8月31日。合同到期后，被告未返还涉案房屋且未支付相应的房屋使用费，故原告诉至本院，要求判如诉请。审理中，1.原、被告确认涉案房屋系无证房屋，未取得建设规划许可证。2.原告提供：(1)《租赁合同》，证明2017年8月28日，原、被告双方就涉案房屋签订《租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年9月1日至2018年8月31日，租金计算标准约计为0.20元/平方米/日，按300平方米计算，即年租金为22,500元。租赁合同第10条第1款约定“租赁期届满或提前终止合同，乙方应在合同到期或终止后10日内返还租赁物及附属设施、设备，并完成营业执照注册地迁出租赁物手续，但甲、乙双方就续租事宜签订合同除外。若乙方逾期返还的，则甲方有权按照当时租金标准的双倍计算要求乙方支付房屋使用费。”经质证，被告不认可该份证据的真实性，认为系原告伪造，并提供与原告版本不同的署期为2017年8月28日的《房屋租赁合同》一份，同时表示认可原告提供合同对租赁期限的约定。针对被告的质证意见，原告表示2017年8月28日签订过两份合同，被告提供的是使用的老版本，真实性无异议，因版本过于简单，故根据上级要求让被告补签的格式合同(即原告提供的版本)，实际由被告本人签署，签完后未收回被告手持的原合同，是原告失误，被告提供的2017年8月28日签订的合同原告也是持有的。即便按照被告提供的合同文本来看，租赁期限也已到期，租金约定也是一样，没有争议，被告也按照合同约定付清了租赁期限内的租金。(2)案外人上海财瑞资产评估有限公司出具的《上海南粮粮油购销有限公司管理的部分房地产房地产市场租金价格咨询报告摘要》(以下简称咨询报告)，证明原告主张房屋使用费的计算依据为评估的租金下限0.51/平方米/日。经质证，被告表示对该份证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为即便是真实的，但也是由原告自行委托第三方鉴定，有失公允，且双方合同已到期，原告专门针对起诉内容做的评估，不予认可。针对被告的质证意见，原告表示该份证据并非仅针对涉案房屋，而是对原告管理的南汇新城用于出租部分的房屋价格均予以了评估。(3)《上海光大建筑工程有限公司施工合同》(以下简称工程合同)《现场签证单》《工程竣工报告》，证明被告所称原告安装门的启用时间节点为2019年11月19日，另表示“三灶西街XXX号”内原有租户，除被告外均已搬离，被告若需进出或使用可联系原告索取或借用钥匙，但因其自行不予营运，从未提及，故应承担房屋使用费偿付责任。经质证，被告对该组证据的真实性表示认可，但认为2018年9月10日之前原告即张贴封条，其后又擅自撬锁破门而入，更换新锁，并于2018年10月将通道用铁门隔阻。原告自认被告“自行不予营运”，既肯定了被告合同到期后不再运营，又佐证了被告在庭审中的举证及说明。另，工程合同内容为维修工程，是对不锈钢平开门的维修而非安装，且日期的记载为添加书写，两张《现场签证单》中门的宽度既有3.85米的表述，又有4.20米的表述，数据混乱，有明显作假的嫌疑。对此，原告表示《现场签证单》中宽度为3.85米的门是东门，即开庭时双方提到的门，宽度为4.20米的门是南门，双方并未提到，因为两个门是一起、一个施工单位做的，故一并提供。3.被告提供：(1)《房屋证明》《建筑工程消防设计备案受理凭证》《改变使用性质、改建及内装修工程情况说明表》及《工作聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》《上海市公共场所卫生许可证》《营业执照》《娱乐经营许可证》，证明被告承租涉案房屋系用来做舞厅使用，被告为此做了装修，并经过了国家多部门批准，说明被告合法经营，办理证件及装修共计花费700,000元左右。经质证，原告表示真实性均无异议，但认为该证据佐证了房屋位置，租赁期限已到，补偿未约定，被告应按约返还涉案房屋。(2)浦东公安分局封条照片打印件，拍摄于2018年9月10日左右，证明被告曾因封条事宜向派出所投诉，但派出所表示不是其查封，该封条上无时间，无期限，虽原告不承认，但被告有理由相信是原告所为。经质证，原告表示听说过有封条，原告当时去现场看过，但没看到，照片应该是真实的，但无法确认地点，且封条上注明的是公安，以公安名义作出，如果被告有异议，可以报案，但后续没听说过立案，也没找原告。(3)不锈钢栅栏门照片，证明原告将涉案房屋的通道加门、上锁，导致被告无法正常进入，无法取出物品及正常经营。经质证，被告表示认可该份证据的真实性，确实加门、上锁，时间为2019年11月19日，当时无人在房屋内看管，出于安全考虑加装，被告随时可以向原告主张钥匙。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案中，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故双方之间就涉案房屋签订的租赁合同均无效。针对本诉。原告要求被告按153元/日的标准支付自2018年9月1日起至2020年6月1日止的房屋使用费。被告确认房屋使用费支付至2018年8月31日，认为涉案房屋的大门于2018年9月10日左右被封条封住，随后进入涉案房屋的通道处安门，加锁，导致被告无法将涉案房屋内的物品取出或经营，故不同意原告诉讼请求。根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告仅提供未盖章署期的封条照片及门锁照片，不能充分证明涉案房屋被原告实际收回控制的具体情况。但原告自认其于2019年11月19日对涉案房屋外通道加门、上锁，使涉案房屋处于封闭状态，此后被告丧失了对涉案房屋的实际控制权，故对于原告要求被告支付2018年9月1日至2019年9月18日期间的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持，2019年9月19日起的房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。至于房屋使用费的计算标准，原告提交的咨询报告无法充分证明房屋使用费的上涨情况，本院认为按照双方的约定即22,500元/年的标准计算较为妥当。针对反诉。被告要求原告支付装修损失10,000元。被告于2014年即承租了涉案房屋，第一份合同约定了租赁期限为三年，且无证据证明双方之间约定的实际租赁期限为十年，被告为自己经营所做的装修投资等应考虑成本。现双方之间的租赁期限早已届满，故被告要求原告支付装修损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海南粮粮油购销有限公司与被告(反诉原告)顾佐芳就上海市浦东新区宣桥镇三灶西街XXX号内202仓库建设面积为300平方米的房屋签订的租赁合同无效；二、被告(反诉原告)顾佐芳于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海南粮粮油购销有限公司2018年9月1日起至2019年9月18日止的房屋使用费，按22,500元/年的标准计算；三、驳回原告(反诉被告)上海南粮粮油购销有限公司其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)顾佐芳要求原告(反诉被告)上海南粮粮油购销有限公司赔偿装修损失10,000元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,087元，减半收取计1,043.50元，由原告(反诉被告)上海南粮粮油购销有限公司负担777.50元，被告(反诉原告)顾佐芳负担266元。反诉案件受理费25元，由被告(反诉原告)顾佐芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年六月二十八日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。