江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0423民初50号原告：张绪祠，男，1946年5月13日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。委托代理人：聂文虎，江西修江律师事务所律师。委托代理人：焦凌峰，江西豫宁律师事务所律师。被告：张维英，女，1974年9月23日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。原告张绪祠与被告张维英租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邱湘适用简易程序，于2020年1月15日第一次公开开庭进行了审理，原告张绪祠及其委托代理人聂文虎与被告张维英均到庭参加了诉讼。后经本院释明，原告变更诉请，于2020年6月12日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人聂文虎到庭参加了诉讼，被告经依法传唤无故不到庭，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，1、请求法院判决被告支付原告2019年12月1日至2020年5月30日租金15000元；2、判决被告交付的押金5000元作为违约金归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由是，2018年10月26日，原、被告签订《商铺租赁合同》。合同约定，被告租赁原告位于武宁县，租赁期限为五年，自2018年12月1日至2023年11月30日止，租金前三年为每年叁万元，当年租金在签订本合同时交付叁万元，以后按每年租金数额在当年12月1日之前一次性付清，第四年、第五年租金随行就市，与其他人同步。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺，被告向原告交付了2018年12月1日至2019年11月30日一年租金3万元。2019年11月底，被告未经与原告协商一致，以生意不好为由，通知原告已搬出商铺，并将商铺设施毁损殆尽。原告于2019年12月1日以手机短信方式通知被告，要求被告在10日内交付2020年度租金叁万元，被告拒绝。原告认为，合同是双方自愿订立的，任何一方未经对方同意，不得擅自变更或解除。被告的行为已构成严重违约，损害了原告合法利益。故诉诸法院，请求法院依据《合同法》第一百零七条规定，判决被告继续履行合同，支付第二年租金叁万元。本案在第一次开庭以后，被告表示坚决不继续履行合同，但同意恢复铺面原状，并且于2020年4月30日恢复完毕，但是双方并未就合同解除的期限达成一致，该铺面原告仍不敢对外出租。因此原告变更诉讼请求，要求被告支付2019年12月1日至2020年5月30日租金15000元；要求判令被告支付的押金5000元作为被告提前解除合同的违约金，归原告所有。被告辩称，1、合同属实，但双方在2019年11月初已经协商解除合同了，原告已扣除了答辩人5000元作为违约金；2、答辩人搬离店铺前有告知原告，并多次就退租的事和原告沟通过，有微信记录证明；3、2019年11月29日答辩人将店面的钥匙及水电费本都交给了原告，交钥匙时原告要求答辩人多交1年的租金，答辩人不同意，原告说要到法院起诉；4、答辩人不同意继续履行合同，已与原告解除了租赁合同，且答辩人已按租赁合同的第五条约定，支付了原告5000元违约金。原告为证明自己的主张，提供证据如下：第一组证据：1、涉案铺面的不动产权证复印件1份（与原件核对无异）2、商铺租赁合同原件1份；证明：1、涉案铺面为原告所有；2、原、被告于2018年10月16日签订商铺租赁合同，原、被告之间存在租赁合同法律关系；3、被告承租原告商铺，租赁期限为五年，从2018年12月1日至2023年11月30日；4、年租金为30000元，在当年12月1日前一次性付清；5、合同履行押金5000元，如被告提前终止合同，被告不退还5000元押金。经质证，被告对证据真实性无异议，但被告已与原告解除了合同。本院认为，该组证据能够证明原告的主张，且被告无异议，本院予以认定。第二组证据：催收租金短信通知打印件1份；证明：原告于2019年12月1日向被告发送催收租金短信通知，被告以关店为由，拒绝支付租金。经质证，被告无异议。本院予以认定。第三组证据：商铺现场照片14张；证明：被告未经与原告协商一致，擅自解除合同，退出铺面，并严重损坏铺面财产。经质证，被告对证据真实性无异议，但关联性有异议，被告没有破坏铺面的主体结构，铺面装修本就是被告装的，能拆走的被告要拆走使用，铺面只是没有打扫而已。本院认为，该组证据的真实性被告无异议，能够证明原告所主张的事实，本院予以认定。被告为证明自己的主张，提供其于11月30日与原告妻子的微信通话截图打印件2张，证明：原告已同意被告与其解除合同。经质证，原告对证据真实性无异议，但关联性有异议，从双方交流的内容看，没有任何一处显示原、被就解除合同已经达成一致，反而是原告已明确表示合同尚未解除，要求被告履行合同。本院认为，该证据能证明原、被告就铺面租赁合同解除问题交流过的事实，但不能证明原告已同意解除合同。故对该证据的关联性本院不予认定。经审理查明，2018年10月26日，原、被告就原告所有的位于武宁县（号）商铺一楼签订《商铺租赁合同》。合同约定：第一条租赁期限租赁期限为五年，自2018年12月1日至2023年11月30日止（2018年11月1日至30日属赠送，免租期一个月）；第二条租金交付方式租金前三年为每年叁万元，当年租金在签订本合同时交付叁万元，以后按每年租金数额必须在当年12月1日之前一次性付清，第四年、第五年租金随行就市，与其他人同步；第三条设施及费用承担1、乙方可根据经营需要进行装修，装修费用自负；…4、乙方承租期满后如不续租，乙方可带走的物品可带走，但不得拆除有破坏性的不动产；第五条乙方责任和义务…6、乙方承租商铺签订合同之日起向甲方交付水、电费押金伍仟元整，租赁期满后，乙方尚不欠任何费用，押金如数退还乙方。如承租期限未满，乙方要求终止合同，甲方不退回乙方交付的伍仟元押金，甲方作违约金处理，并不退还当年剩余铺租…合同签订后，原告依约向被告交付了商铺，被告向原告交付了2018年12月1日至2019年11月30日一年租金30000元。2019年11月29日，被告搬出商铺，并拆除了商铺里其装修时安装的一些物品，且未将铺面恢复完好。被告搬出铺面时将交纳水电费的本子及钥匙放于铺面里。2019年12月1日，原告以手机短信方式通知被告，要求被告在10日内交付2020年度租金30000元，被告拒绝。原告认为，合同是双方自愿订立的，任何一方未经对方同意，不得擅自变更或解除。被告的行为已构成严重违约，损害了原告合法利益。故诉诸法院，请求法院依据《合同法》第一百零七条规定，判决被告继续履行合同，支付第二年租金30000元。本案第一次庭审中，被告明确表示不再继续履行合同，庭后，本院依法向原告释明变更诉请。后原、被告双方就铺面恢复原状达成一致意见，且被告于2020年4月底恢复完毕并交付原告。原告认为，双方并未就合同解除的期限达成一致，该铺面原告仍不敢对外出租，被告将铺面恢复原状后应给予原告1个月的合理期限对外出租。故原告变更诉讼请求，请求法院判决被告支付原告2019年12月1日至2020年5月30日租金15000元并判决被告支付的押金5000元作为被告提前解除合同的违约金，归原告所有。本院认为，原、被告在平等协商一致基础上自愿签订租赁合同，其租赁法律关系成立，合法有效，本院予以确认，双方应全面履行合同。原告以被告擅自解除合同，主张被告应支付截至2020年5月30日止期间的租金并承担押金不予返还的违约责任，被告第一次开庭时辩称双方协商一致解除了《租赁合同》，并同意不要求原告退回押金5000元，作为违约金处理，且提供双方的短信往来证明双方同意解除合同的事实，因原告不认可其已同意被告解除合同，同时被告提供的短信不能证明双方已于2019年11月底就解除合同达成一致意见，故被告应承担举证不能的后果。庭审已查明，被告于2020年4月底将原告铺面恢复原状，原告亦已接受，故本院认定被告恢复铺面原状并交付给原告的时间为双方解除合同的时间，为此，对原告主张被告支付六个月租金15000元（自2019年12月1日至2020年5月30日），本院予以支持至2020年4月底即5个月，因2020年初疫情的原因，本院考虑减少一个月，故对原告主张的租金15000元，予以支持10000元。被告擅自提前终止合同，已构成违约，原告据此要求被告承担押金5000元不予返还的违约责任。对此，本院认为，根据合同第五条第六款“…如承租期限未满，乙方要求终止合同，甲方不退回乙方交付的伍仟元押金…”的规定，被告提前终止合同，则原告有权不退回押金，且庭审中，被告对此予以认可，故本院对原告该诉请予以支持。被告经本院合法传唤无故不到庭，由此产生对其不利的法律后果由其自负。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、一百零七条、一百一十四条、二百一十二条、二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张绪祠与被告张维英于2018年10月26日订立的《商铺租赁合同》。二、被告张维英于本判决生效后三日内支付原告张绪祠铺面租金10000元。三、原告张绪祠不予退回被告张维英押金5000元。四、驳回原告张绪祠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元（已减半收取），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 邱 湘二〇二〇年六月十五日书记员 黄江丹