江西省永丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0825民初779号 原告：中国农业银行股份有限公司永丰县支行，住所地：永丰县恩江镇佐龙大道中段金田鑫城小区。 负责人：陈湘平，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘海军，男，系该支行员工，特别授权。 被告：涂圣源，男，1978年5月27日生，汉族，永丰县人，住永丰县。 被告：罗丽珍，女，1984年2月17日生，汉族，永丰县人，住永丰县。 被告：江西启宏房地产开发有限公司，住所地：永丰县恩江镇罐头厂旁，统一社会信用代码：360825210007682。 法定代表人：叶其红，系该公司经理。 委托诉讼代表人：王小荣，江西赣中律师事务所律师，均系江西启宏房地产开发有限公司清算组成员，一般代理。 委托诉讼代表人：张晓刚，江西赣中律师事务所律师，均系江西启宏房地产开发有限公司清算组成员，一般代理。 原告中国农业银行股份有限公司永丰县支行（以下简称农行永丰县支行）与被告涂圣源、罗丽珍、江西启宏房地产开发有限公司（以下简称启宏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，不公开开庭进行了审理。原告农行永丰县支行的委托诉讼代理人刘海军，被告宏房公司诉讼代表人王小荣到庭参加诉讼，被告涂圣源、罗丽珍经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行永丰县支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告涂圣源、罗丽珍立即归还304,301.94元贷款本金（利息从2019年7月21日开始计算至还清款项之日止。利率：期限内执行利率在基准利率基础上上浮0%；逾期在执行利率基础上上浮50%）现暂计利息5,039.28元（算至2019年12月31日止）；2、启宏公司为涂圣源贷款阶段性担保人，判令其承担连带担保责任；3、判令原告对被告用于本案抵押的启宏公司坐落在永丰县恩江镇峰尚国际的房地产享有优先受偿权；4、解除原、被告编号为36020120160020586号的贷款合同关系；5、本案诉讼费及诉讼产生的其他费用由被告承担。事实和理由：借款人涂圣源2016年3月4日向我行申请个人一手房贷款366,000元，2016年3月4日我行发放涂圣源贷款366,000元，贷款期限15年，涂圣源用其所购峰尚国际3栋1单元1303号一手房作抵押。启宏公司为涂圣源贷款阶段性担保人，应承担阶段性连带担保责任。罗丽珍作为借款人涂圣源妻子，该借款为夫妻共同债务，应承担共同还款责任。该贷款连续5月未归还逐月按揭本金及利息，到2019年12月31日止涂圣源还结欠本金304,301.94元，利息5,039.28元。自2019年7月按揭本息未归还后，我行多次向被告催收贷款，但被告一直不还。 被告罗丽珍、涂圣源未做答辩，也未提供证据。 被告启宏公司辩称，原告提出的优先受偿权不应享有，因原告没有取得涉案房屋的抵押权所以不能享有优先受偿权；逾期利息的计算应列明计算的标准。 原告农行永丰县支行为支持自己的主张向本院提交如下证据材料： 证据一、被告涂圣源、罗丽珍的身份证明及结婚证复印件各一份，拟证明被告的身份信息。证据二、商品房买卖合同一份，拟证明被告涂圣源、罗丽珍购买了启宏公司的一套房屋。证据三、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同一份，拟证明涂圣源、罗丽珍向原告贷款购房并用所购房进行抵押，启宏公司提供阶段性担保。证据四、个人购房借款申请书、个人信贷业务申请表、共同还款承诺书、共同抵押承诺书、偿还贷款承诺书各一份，拟证明贷款是涂圣源和罗丽珍的共同债务。证据五、开发商阶段性担保承诺书一份，拟证明被告启宏公司对涂圣源、罗丽珍的房屋贷款提供阶段性担保。证据六、贷款审批通知书、个人购房贷款资金划转授权委托书、借款凭证各一份，拟证明原告向涂圣源发放贷款366,000元。 被告涂圣源、罗丽珍未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。 被告启宏公司对原告提供的证据三性均无异议。 被告启宏公司为支持其主张，向法庭提供如下证据材料： 证据一、江西省永丰县人民法院民事裁定书一份，拟证明于2019年8月5日永丰法院受理启宏公司破产清算。证据二、江西省永丰县人民法院决定书、江西省永丰县人民法院公告各一份，拟证明决定成立启宏公司破产清算组，接管破产清算业务。 原告农行永丰县支行对被告启宏公司提供的证据三性均无异议。 被告涂圣源、罗丽珍未到庭质证，视为放弃质证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月16日被告涂圣源、罗丽珍与被告启宏公司签订《商品房买卖合同》，约定被告涂圣源、罗丽珍购买被告启宏公司开发的峰尚国际3栋1单元1303号房。该商品房买卖合同已经房管部门备案登记。被告涂圣源于2016年3月2日向原告农行永丰县支行申请个人住用房贷款366000元，于2016年3月3日同原告及被告启宏公司签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定被告涂圣源购买一手房，以其所购一手房抵押担保，向原告贷款366000元，约定借款期限180个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零。如被告涂圣源未按合同约定日期偿还的贷款本息，原告有权自逾期之日起在约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。如被告涂圣源未按约定按期足额偿还借款，原告有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款。被告以阶段性保证＋抵押方式为原告债权本息、违约金及实现债权相关费用提供担保。阶段性保证人启宏公司承担连带责任担保。合同签订后，被告涂圣源于2016年3月4日从原告处支取借款366000元，借款期限为180个月。用其所购买的房屋作抵押，抵押物坐落在永丰县峰尚国际，住房编号：“峰尚国际”3栋1单元1303室，面积116.98平方米，按月等额还款。被告启宏公司为涂圣源贷款阶段性担保人。被告罗丽珍为被告涂圣源妻子，在承诺书、偿还贷款承诺书、共同还款承诺书、同意抵押承诺书上与被告涂圣源共同签了字。借款后，被告涂圣源按期还款至2019年7月20日，原告向被告提起诉讼后，被告在没有通知原告的情况下又向原还款账户还了两个月贷款本金及利息，截至2020年6月23日止被告涂圣源还结欠原告贷款本金301239.57元及利息。 另查明，2016年3月3日，原告与被告涂圣源、罗丽珍、启宏公司签订《永丰县按揭购房贷款登记协议书》，约定被告启宏公司为涂圣源的个人住房贷款366,000元承担保证责任，保证期限自放贷银行与购房人签订的借款合同生效之日起至保证人为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并重新办理房屋抵押登记，将《房屋他项权证》交贷款人保管日止。2016年3月3日，各方就抵押物（峰尚国际3栋1单元1303号房产）在永丰县房地产交易中心办理了抵押预告登记，但至今未办理抵押登记。 2019年7月24日，启宏公司以不能清偿到期债务，资不抵债公司因债务而停业为由向本院申请破产清算。本院于2019年8月5日做出（2019）赣0825破申1号民事裁定书，受理被告启宏公司的破产申请。2019年9月12日做出(2019)赣0825破1号决定书，成立启宏公司破产清算组。 本院认为，原告农行永丰县支行与被告涂圣源、启宏公司签订的《个人购房担保借款合同》是在平等、自愿的基础上签订的，且不违反法律规定，合同合法有效，本院依法予以确认。被告涂圣源向原告借款，理应按照合同约定及时偿还借款本息。现从2019年9月30日之后，被告涂圣源就未偿还原告借款本金及其利息。被告涂圣源已构成根本违约，因此，原告要求解除原、被告的借款合同，要求被告涂圣源归还借款本息的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告罗丽珍与被告涂圣源系夫妻关系，均为购房人。同时被告罗丽珍在承诺书、偿还贷款承诺书、共同还款承诺书、同意抵押承诺书上与被告涂圣源共同签了字，系夫妻共同债务，应与被告涂圣源共同承担还款责任。抵押物“峰尚国际”3栋1单元1303号房子未办理房产证，也未办理抵押登记，只是在房产登记部门抵押预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，该预告登记并未使原告获得现实抵押权，只是原告就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。因此，原告作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权。综上所述，原、被告办理抵押预告登记的房屋不具有优先受偿权。被告启宏公司是涂圣源贷款阶段性担保人，应承担连带清偿责任，保证人在承担连带清偿责任后可向债务人涂圣源、罗丽珍追偿。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司永丰县支行与被告涂圣源编号为36020120160020586号的贷款合同； 二、被告涂圣源、罗丽珍应在本判决生效后十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司永丰县支行借款本金301,239.57元及相应利息（以基数为301,239.57元从2019年10月1日起至还清款之日止按原、被告签订的借款合同约定利率计算）； 三、被告江西启宏房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任； 四、被告江西启宏房地产开发有限公司履行完保证责任后有权向被告涂圣源、罗丽珍追偿； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司永丰县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,940元（原告已预交5,940元），由被告涂圣源、罗丽珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长  戴剑波 人民陪审员  黄云鹏 人民陪审员  戴春财 二〇二〇年六月三十日 法官助理潘云 书记员范懿 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余时间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 温馨提示：权利人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行，视为放弃，即丧失向法院申请执行的权利。