北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初21813号原告:北京顺何汇通物流有限公司，住所地北京市丰台区石榴园北里42号楼1单元502。法定代表人：郭建何，执行董事。委托诉讼代理人：石囡，北京市京都律师事务所律师。被告：北京市兴津化工厂，住所地北京市大兴区长子营镇河津营村委会北500米。法定代表人：王宝刚，厂长。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淼，北京市三维律师事务所实习律师。原告北京顺何汇通物流有限公司（以下简称：顺何汇通公司）与被告北京市兴津化工厂（以下简称：兴津化工厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。顺何汇通公司的委托诉讼代理人石囡、兴津化工厂的委托诉讼代理人张凤成和刘淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。顺何汇通公司向本院提出诉讼请求：1.兴津化工厂返还房租125866元、赔偿损失386080元（环氧地流坪施工费用100000元、装修改造费用286080元）、支付搬迁费用33514元、利息暂计67282元（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年9月30日起计算至还清之日止），以上合计为614797.94元。2.本案诉讼费由兴津化工厂负担。事实与理由：2017年7月21日，顺何汇通公司与兴津化工厂签订《厂房场地合作协议》，约定兴津化工厂向顺何汇通公司提供租赁库房5100平方米，办公室及宿舍1060平方米。租赁期限为2017年9月1日至2020年8月31日。顺何汇通公司投入了585866元对房屋及场地进行了电路改造、地面整修等，并已支付2017年9月1日至2017年12月31日使用费299786元。兴津化工厂明知涉案房屋及场地即将被拆迁，为谋取不正利益，蓄意隐瞒真相，与顺何汇通公司签订《厂房场地合作协议》，导致顺何汇通公司投入大量成本进行整改。2017年9月30日，相关部门对顺何汇通公司承租的场地进行了拆迁，顺何汇通公司无法继续进行办公，当日开始搬迁。为维护顺何汇通公司合法权益，特诉至法院。兴津化工厂辩称，不同意顺何汇通公司的诉讼请求，理由如下：首先，顺何汇通公司所述事实不属实，涉案出租厂房系2017年9月30日被强拆的，并非拆除腾退，拆除腾退的时间为2018年1月16日之后；其次，租赁合同中载明的厂房用途为存放图书，不得利用厂房进行加工，而顺何汇通公司在厂房内违法进行图书装订等加工行为，直接导致兴津化工厂的厂房被拆除；第三，顺何汇通公司实际搬离日期为2017年10月底，因顺何汇通公司原因导致房屋被拆除，故我方不同意支付搬迁费和退还房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年7月21日，兴津化工厂（甲方）与顺何汇通公司（乙方）签订《厂房场地合作协议》，双方约定甲方将位于北京市大兴区长子营镇河津营村委会北500米的厂房及场地出租给顺何汇通公司，其中库房面积5100平方米，办公室及宿舍1060平方米；租赁期限自2017年9月1日起至2020年8月30日止；仓库的主要用途为图书存放；乙方向甲方承诺乙方如需变更使用用途，须经甲方书面批准，乙方不得在本场地存放、经营假冒伪劣及违禁商品，不得存放经营易燃、易爆及腐蚀性的物品；库房使用费为每平方米每天0.40元，每年共计人民币744600元，办公室及宿舍使用费为每平方米每天0.40元（不含税），每年共计为154760元；上述使用费为每半年支付一次，本协议签订时交纳第一期使用费299786元（2017年9月1日-2017年12月31日）。合同第五条第8项约定甲方出资100000元，由乙方按照行业要求对库房内的地面进行处理，进行环氧地流坪施工；费用超出100000元的资金由乙方支付；同时合同第五条第3、4、5、6、7、9项还约定的了甲方须对厂房道路进行清理、搭建遮雨棚、修建厨房及餐厅、安装铁栅栏、改造大门、拆除墙体及改造屋顶阳光板等。合同签订后，顺何汇通公司向兴津化工厂支付了2017年9月1日至2017年12月31日租金199786元。环氧地流坪的实际施工是由顺何汇通公司施工的，顺何汇通公司向本院提交了166500元的转账汇款明细，另提交了电路改造费用明细122060元和监控安装费用97520元。兴津化工厂对上述费用明细的质证意见为该笔费用支出并未经过兴津化工厂确认，也没有支付给兴津化工厂，与兴津化工厂无关。合同第六条第1项约定，乙方不得利用合作房屋从事非法生产、加工行为，不得储存……，不得私自改变供电线路，不得违规安装电气设备等…。经本院询问，兴津化工厂表示顺何汇通公司进行电路改造和安装监控设备并未经过其允许。2017年9月30日，长子营镇政府对涉案承租厂房进行了强制拆除。关于涉案厂房被拆除的原因，顺何汇通公司表示不清楚具体原因，但与顺何汇通公司无关；兴津化工厂称是由于顺和汇通公司在承租厂房内进行图书打包即生产加工所致，因为厂房租赁用途仅为图书存放。经本院向长子营镇镇政府了解，厂房被拆除的根本原因为兴津化工厂的部分厂房于2015年大火时被烧毁，后兴津化工厂在未取得建设规划许可和施工许可的前提下进行厂房建设，镇政府多次令其停工，兴津化工厂坚持进行厂房建设，后镇政府采育强拆措施。本案被拆迁厂房没有建设工程规划许可证、施工许可证或相关建设审批手续。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。乡村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾退义务人支付腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，兴津化工厂与顺何汇通公司签订的厂房租赁协议因未取得建设工程规划许可而无效。本案中，对于顺何汇通公司要求兴津化工厂返还租金125866元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持；对于顺何汇通公司要求兴津化工厂给付环氧地流坪费用100000元的诉讼请求，考虑到合同无效的主要原因、双方当事人之间的过错及双方当事人之间对该项费用的约定，故本院予以支持；对于顺何汇通公司主张电路改造费用和监控安装等装修费用的诉求，因为双方合同中的约定已经禁止其进行该项活动，且未经出租人同意，本院不予支持；对于顺何汇通公司主张搬迁费用33514元的诉讼请求，因涉案厂房被拆除的原因并非是拆除腾退而是被强拆，同时考虑到其签订合同时的过错以及其主张该项费用基于的事实，故本院不予支持；对于顺和汇通公司主张利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京市兴津化工厂退还北京顺何汇通物流有限公司房租125866元（于本判决生效后十日内履行）；二、北京市兴津化工厂赔偿北京顺何汇通物流有限公司环氧地流坪施工费用100000元（于本判决生效后十日内履行）；三、驳回北京顺何汇通物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9772元，由北京顺何汇通物流有限公司负担6671元（已交纳）；由北京市兴津化工厂负担3101元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服本判决金额部分交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张凤华人民陪审员  周俊孝人民陪审员  施凤新二〇二〇年六月二十日法官 助理  李利冉书 记 员  张国倩