上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初19520号原告：上海大宁商业资产管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：胡菲，董事长。委托诉讼代理人：李慕时，上海市毅石律师事务所律师。被告：怡森可丽(上海)商务咨询有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：平兰。被告：平兰，女，1983年12月4日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原告上海大宁商业资产管理有限公司(以下简称“大宁商业公司”)与被告怡森可丽(上海)商务咨询有限公司(以下简称“怡森可丽公司”)、平兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告大宁商业公司的委托诉讼代理人李慕时到庭参加了诉讼。被告怡森可丽公司及其法定代表人平兰，经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大宁商业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告大宁商业公司与被告怡森可丽公司就上海市静安区万荣路XXX号XXX幢XXX单元(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同之主体变更协议》于2020年5月3日解除；2.判令被告怡森可丽公司支付原告拖欠的2019年12月1日至2020年4月30日期间的房屋租金共计296,170.75元(按照每月59,234.15元计算五个月)；3.判令被告怡森可丽公司以296,170.75元为本金按照日万分之五的标准支付滞纳金自2020年3月26日起至实际清偿之日止；4.判令被告怡森可丽公司支付的租赁保证金177,702.45元归原告所有；5.判令被告平兰对上述第二至三项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2018年4月23日，原告与被告平兰就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》(合同编号：ZL2018A3134，含“补充条款”及附件)(以下简称“《租赁合同》”)。2018年9月20日,原告、被告怡森可丽公司及平兰共同签订了《房屋租赁合同之主体变更协议》(以下简称“《变更协议》”)。约定：怡森可丽公司于2018年9月1日起概括承受平兰全部权利、义务和责任，变为《租赁合同》的实际承租人，且如因主体变更给原告造成损失的,由怡森可丽公司与平兰双方承担连带责任。自2019年11月25日起，怡森可丽公司即开始拖欠相应租金。原告于2020年1月6日委托律师，就其拖欠12月及1月房租的事宜分别向怡森可丽公司与其法定代表人平兰出具了《律师函》。但两被告无视原告的要求继续拖欠房租至今，因此原告于2020年4月30日委托律师再次向两被告发函，通知两被告解除《租赁合同》，但两被告仍未予理睬。原告经与两被告多次协商未果，现诉至法院，要求判如所请。被告怡森可丽公司和平兰未作答辩，亦未提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.系争房屋权属性质及出租人情况。上海电气(集团)总公司系上海市静安区万荣路XXX号(含系争房屋)的权利人。该公司出具《授权书》证明，原告承租上址房屋，并同意大宁商业公司对外转租。2.租赁合同的缔约及合同约定内容。2018年4月23日，原告大宁商业公司(甲方，出租方)与被告平兰(乙方，承租方)就系争房屋签订了《上海市房屋租赁合同》(合同编号：ZL2018A3134，含“补充条款”及附件)，约定：房屋坐落地址为上海市静安区万荣路XXX号XXX幢XXX单元(对应园区内部楼宇栋号：A3幢134单元)，租用面积512.48平方米，仅限于乙方合法作为商业使用；房屋交付时间为2018年5月15日，租期为8年，自2018年5月15日至2026年5月14日止；乙方实际租赁期限满足6.2条约定的，甲方同意给予乙方装修免租期为2个月，自2018年5月15日至2018年7月14日止，乙方可暂免支付该期间租金；租金的计算：年租金=日租金×租用面积×365,2018年5月15日至2021年5月14日，该房屋的日租金为3.8元/平方米，年租金合计为710,809.76元，月租金为59,234.15元；该房屋租金按公历计算，乙方应当自本合同签订之日向甲方预付1个月租金；首期租金：若该房屋租金起算日为公历1日，乙方首期租金为1个月租金，若租金起算日晚于公历1日的，则首期租金为租金起算日至月底的租金(按日计算)以及后1个月租金之和；其他期租金：首期租金后的其他租金支付方式为每1个月支付一次，先付后用，在每个付款周期上一个月的25日前支付到甲方指定账户(即25日为最终结算日)；乙方应自本合同签订之日起五个工作日内，向甲方支付租赁保证金177,702.45元，相当于该房屋三个月的租金；若乙方擅自提前退租或因乙方违约而导致甲方行使单方解除权的，除本合同约定的违约责任外，租赁保证金甲方不予退还；乙方未能按照本合同约定或物业管理公司规定如期支付租金、物业费、推广费、各种保证金、水电气费等任何一笔费用的视为违约，每逾期一天按照应付金额的0.5%支付滞纳金；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……18.2.5乙方逾期支付该房屋租金、物业费、推广费、各种保证金、水电气费等任何一笔费用逾期超过一个月的，除应当按照本合同支付滞纳金外，甲方有权解除本合同；乙方必须在本合同终止或提前解除之日起30日内完成以该房屋或甲方提供的地址所办理的经营证照的迁移手续(或在60日内完成注销手续)；对于任何通知，如以快递交付，应于交予快递服务发送后第三日视为有效送达，如没有收到必须事先告知双方得到确认；如乙方未在本合同中提供联系地址的，甲方有权向乙方的注册地址、法定代表人的户籍地址或乙方联系人或合同签订人的地址寄送，同样视为有效送达。合同另对其他内容进行了约定。2018年9月20日，原告大宁商业公司(甲方)与被告平兰(乙方)、怡森可丽公司(丙方)签订《房屋租赁合同之主体变更协议》，约定：自2018年9月1日起，租赁房屋的承租人由乙方变更为丙方，丙方自2018年9月1日起概括承受租赁合同中乙方的全部权利、义务和责任，丙方对租赁合同中的权利、义务(包括但不限于租赁用途、租金标准、违约责任等)均已知晓，并无条件的予以接受，保证完全遵照租赁合同及补充协议的相关规定继续履行；三方一致同意，自2018年9月1日起，乙方应付的一切款项(包括但不限于租金、物业管理费、能耗费等相应费用)，均由丙方承担，乙方在本协议签订前已支付给甲方的所有费用(含保证金、押金、租金、物业管理费等)，甲方概不退还，视同乙方直接转移给丙方，乙方在本协议签署之前尚未支付的费用，自本协议生效之日起由丙方直接向甲方支付；乙方已支付给甲方的租金保证金和物业保证金等，转为丙方的保证金，在丙方违约时，上述保证金可按照租赁合同的约定予以执行等，不因承租人的变化而受影响，保证金在租赁合同终止且符合租赁合同约定的条件后三十日内无息返还丙方；但如因主体变更给甲方或其他任何第三方造成损失的，由本协议乙、丙双方承担连带责任。合同另对其他内容进行了约定。3.原告寄送《律师函》情况。2020年1月6日，原告向怡森可丽公司联系地址(本市万荣路7幢134单元，下同)和法定代表人平兰的户籍地址分别寄送《关于要求贵司支付拖欠的租金、物业费以及滞纳金等费用的律师函》，对相应时间段的欠费进行了催缴。2020年4月30日，原告再次向怡森可丽公司联系地址和法定代表人平兰的户籍地址分别寄送《关于解除上海市静安区万荣路XXX号A3幢134室房屋租赁关系及的律师函》，再次催缴相应费用，并明确“如《律师函》未送达或在于快递交付快递公司的第三日后才送达的，则以本律师函交于快递公司发送后的第三日视为送达时间”。以上事实，有原告的陈述；以及原告提交的《上海市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之主体变更协议》、《授权书》、《律师函》等证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之主体变更协议》系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效，双方均应信守并依约履行。(1)关于合同之解除。本案中，被告租赁系争房屋，应按时向原告支付租金等合同约定费用。支付租金系被告的合同主要义务，违反该义务将导致合同目的无法实现，因此被告的行为已构成违约，原告有权要求解除合同，现原告主张以《解除合同律师函》交予快递服务发送后第三日即2020年5月3日作为双方合同解除之日，具有法律和合同依据，本院依法予以确认。(2)关于拖欠的费用、违约金和滞纳金。原告主张被告支付拖欠费用，具有合同和法律依据，其计算的金额符合合同约定，本院亦予以确认。在实际履约过程中，被告长期拖欠租金等费用不付，违反了双方合同约定，显属不当，故被告除应及时向原告支付拖欠费用外，还应承担相应的责任。根据合同约定，因被告违约而导致原告行使单方解除权的，原告不予返还租赁保证金，且原告主动降低违约金标准，不再向被告主张解除合同违约金。由于违约金兼具惩罚性和补偿性，本院综合考虑被告拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的状况等因素，原告依据合同主张的没收租赁保证金作为违约金，尚在合理范围之内，本院予以确认。根据合同约定，被告每逾期一天，按照应付金额的0.5%支付滞纳金，现原告主动调整标准为按照应付金额的日万分之五计算自被告应付款最后一期即2020年3月26日起至实际清偿之日止，尚属合理，本院予以支持。(3)关于连带责任。原告主张被告平兰对怡森可丽公司付款义务承担连带责任，对此本院认为，根据合同约定，如因主体变更给原告或其他任何第三方造成损失的，方由被告平兰与怡森可丽公司承担连带责任。故原告的该项主张缺乏合同依据和相应证据，本院难以支持。被告怡森可丽公司及被告平兰，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海大宁商业资产管理有限公司与被告怡森可丽(上海)商务咨询有限公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年5月3日解除，原告上海大宁商业资产管理有限公司与被告怡森可丽(上海)商务咨询有限公司、平兰之间签订的《房屋租赁合同之主体变更协议》于2020年5月3日解除；二、被告怡森可丽(上海)商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海大宁商业资产管理有限公司2019年12月1日至2020年4月30日期间的租金共计296,170.75元；三、被告怡森可丽(上海)商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海大宁商业资产管理有限公司滞纳金(以296,170.75元为本金按照日万分之五的标准计算自2020年3月26日起至实际清偿之日止)；四、被告怡森可丽(上海)商务咨询有限公司支付的租赁保证金177,702.45元归原告上海大宁商业资产管理有限公司所有；五、驳回原告上海大宁商业资产管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,408元，减半收取计4,204元，由被告怡森可丽(上海)商务咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 瑛二〇二〇年六月二十三日书记员 潘思羽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。