河北省蔚县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0726民初1542号 原告：河北森海投资管理有限公司，住所地：河北省蔚县经济开发区工业街1号。 法定代表人：张夺武，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王红义，河北兴蔚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董文儒，男，系该公司职工。 被告：深圳法澜仕灯饰有限公司，住所地：深圳市罗湖区南湖街道嘉北社区人民南路3012号天安国际大厦A807。 法定代表人：石英，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：练鹏，江苏德儒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石朝龙，男，系该公司员工。 原告河北森海投资管理有限公司（以下简称森海投资公司）与被告深圳法澜仕灯饰有限公司（以下简称法澜仕灯饰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告森海投资公司的委托诉讼代理人王红义、董文儒、被告法澜仕灯饰公司的委托诉讼代理人练鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告森海投资公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按《租赁合同》及“补充协议”向原告支付各项费用3216303.65元；2.请求判令被告向原告承担造成设施冻坏的实际损失288500元；3.因“租赁经营协议”已期满，请求判令被告退出占用的商铺，并向原告支付按协议到期日至实际退出日的租金。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第一项为:请求判令被告按《租赁合同》及“补充协议”向原告支付各项费用3318113.65元。事实和理由：2015年4月23日，原、被告签订了《蔚州国际灯饰城1#、2#馆商铺租赁经营协议》、2015年4月26日双方签订了《租赁合同》（补充协议）。自2015年被告进驻“蔚州国际灯饰城”期间，未按照约定向原告支付1#、2#商业部分的各项费用3131983.65元（其中，原告替被告垫付广告费90434.6元、被告使用原告瓷砖价值40200元、被告向原告借物流款30000元、被告自入住以来使用水费43672元、被告拆除原告的轻钢龙骨价值234200元、物业费328910元、环卫费208175元、垃圾清运费83270元、制冷费1635120元、暖气费438002.05元），另租赁8套公寓应交各种费用186130元（其中，公寓装修费129575元、原告替被告支付墙纸及运费2155元、租金54400元），共计3318113.65元。2017年冬季由于被告没有按照《蔚州国际灯饰城1#、2#馆商铺租赁经营协议》第八条第8款“不得无故停业”的规定，私自停业，未履行管理义务，导致1#、2#馆1-3层上下水管、消防管道冻坏损失约288500元，被告应当按照实际损失给予赔偿。双方签订的《蔚州国际灯饰城1#、2#馆商铺租赁经营协议》第五条约定“租赁期限三年”，至2018年10月2日止，被告应退出经营场所，但被告至今未退出。现要求被告无条件退场，及自2018年10月2日起至实际退场日按“协议”第六条第五款规定“按市场价”向原告支付租金。 被告法澜仕灯饰公司辩称，1.原告主张的各项费用及损失没有合同及法律依据，请求驳回相关诉讼请求；2.租赁期满前，双方重新签订了租赁协议，双方现在履行的是新的协议，故原告要求被告撤场没有法律依据；3.上述房屋现在已经由政府回购，原告不具备上述房屋的物权，因而不具备诉讼主体资格。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告向本院提交：1.广告发布合同、广告费用清单、广告安装费付款申请表、中国工商银行电子回单；2.出库瓷砖明细、催缴瓷砖费用的通知；3.被告向原告借款的欠条；4.蔚州国际工程报价单；5.壁纸销售清单、运费单，上述证据用于证明原告主张的原告替被告垫付广告费、被告使用原告瓷砖、被告向原告借物流款、公寓装修费、原告替被告支付墙纸及运费。本院因上述证据与本案不存在关联性，故对上述证据不予认定。6.公共区域轻钢龙骨吊顶骨架拆除确认单，用以证明被告拆除原告轻钢龙骨的损失。被告对该证据的真实性、关联性不予认可，且认为拆除轻钢龙骨是原告委托被告聘请装修公司协助拆除，并承诺给与每平方米30元的拆除补偿。本院因该证据与本案不存在关联性，故对该证据不予认定。7.自来水费用单（数据全部空白），用以证明被告应支付原告的水费。本院因该证据无法证明原告的主张，故对该证据不予认定。8.石家庄一琳物业服务有限公司蔚县分公司与被告法定代表人签订的公寓租赁协议八份、石家庄一琳物业服务有限公司及其蔚县分公司关于“蔚州国际”1#、2#商铺各项费用的收取说明，用以证明被告应支付原告公寓租金。被告对八份租赁协议的真实性无异议，不认可关联性，认为公寓租赁协议是被告与石家庄一琳物业服务有限公司蔚县分公司签订的，原告无权主张租赁费，另对收取说明不认可，认为原告与石家庄一琳物业服务有限公司及其蔚县分公司并未就该说明中的内容通知过被告。本院对八份租赁协议予以认定，对收取说明，因原告提交的证据原件与复印件内容不完全一致，故对该证据不予认定。9.分部分项工程量清单与计价表，用以证明被告应赔偿原告设施冻坏的损失。被告认为设施损坏是因为原告没有供暖及建筑工程的质量问题造成的，被告不应承担赔偿责任。本院对该证据不予认定。被告向本院提交：1.公共区域轻钢龙骨吊顶骨架拆除确认单，用以证明原告提供的确认单不真实。本院因该证据与本案不存在关联性，故对该证据不予认定。2.2017年11月29日原、被告双方重新签订的租赁协议，用以证明双方在租赁期届满前重新就租赁签订了协议，租赁期变更为2017年12月1日起至2020年12月1日止。原告认为该协议存在过但没有实际履行。本院对该证据予以认定。3.2019年5月8日蔚县众联扶农开发有限公司、蔚县经济开发区管理委员会向原告、一琳物业管理有限公司发出的关于立即腾清已回购蔚州国际房屋的通知复印件，用以证明原告已丧失诉讼主体资格。本院经调查核实，对该证据予以认定，但该证据不能证明被告的证明目的。 本院根据当事人的陈述及经审查确认的证据，认定本案事实如下：2015年4月23日，原、被告签订了《蔚州国际灯饰城1#、2#馆商铺租赁经营协议》，协议第二条记载1#、2#馆建筑面积共约16445.5平方米，第四条约定“租赁价格：按月均价45元/㎡”，第五条约定“租赁期限：三年（即自约定的完成装修试营业之日起计算）”，第六条第1项约定“三年实行租金全免，商户无需缴纳”，第5项约定“三年租赁到期后继续租赁的，按市场价收取租金”，第七条第8项约定“在免租的三年时间里，甲方物业管理费按每平米每月1元收取，免两年收一年。按实际经营面积，水电费等正常收取，商城公摊面积所产生各项费用由甲方负责。馆内清洁、保安人员所有费用由乙方承担”。2015年4月26日，双方签订了《租赁合同》（补充协议）。2015年10月15日，石家庄一琳物业服务有限公司蔚县分公司与被告法澜仕灯饰公司的法定代表人石英签订了公寓租赁协议八份。2017年11月29日，原、被告双方重新签订了《租赁协议》，第二条第2.1项约定“乙方租用商场使用期限为叁年，自[2017]年[12]月[1]日起至[2020]年[12]月[1]日止”，第三条第3.1项约定“乙方租用商场期间的租金以提点形式支付。租金标准为：第一年商场在总营业额不低于500万为基础上，营业额达到500-600万的按照3.6%提点；达到600-800万提点3.3%；达到800万以上提点3%；达到1000万以上提点2.5%；2000万以上提点1.8%；后两年营业额逐年递增10%。2018年10月9日前法澜仕灯饰除外”，第3.2项约定“自乙方租用日起，商场内所产生的物业费用由乙方承担，（物业费包括：水费、电费、暖气费、卫生保洁等）”。2019年5月8日，蔚县众联扶农开发有限公司、河北蔚县经济开发区管理委员会向河北森海投资管理有限公司、一琳物业管理有限公司下发关于立即腾清已回购蔚州国际房屋的通知，通知中记载“按照蔚州国际家居建材物流园一期项目遗留问题处置方案，蔚县众联扶农开发有限公司对蔚州国际一期项目房屋进行了回购，目前回购工作大部分完成。但已回购房屋仍有租房到期商户、非法抢占商户及无权占用商户（深圳法兰仕灯饰有限公司，该公司仅与河北森海投资管理有限公司签订租赁合同，但河北森海投资管理有限公司无权出租）未予腾房，给遗留问题处置工作造成严重阻碍。为保证项目遗留问题处置工作按照确定方案顺利进行，请你两家公司立即对已购房屋的租房到期商户、非法抢占商户及无权占用商户予以清退，务于5月15日前全部完成清腾工作，并移交给县众联扶农公司”。 本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与被告在《蔚州国际灯饰城1#、2#馆商铺租赁经营协议》中关于物业费的收取的约定是双方真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。根据合同约定及原告主张，被告应自2017年10月15日起按每平方米每月1元的标准向原告支付物业费；原告主张按建筑面积16445.5平方米计算，被告仅认可11355平方米，双方签订的协议中就支付物业费的平方米总数约定不明，但在合同条款中有“按实际经营面积”字样，故本院支持按照被告认可的实际经营面积11355平方米计算；根据2019年5月8日蔚县众联扶农开发有限公司、蔚县经济开发区管理委员会向原告、一琳物业管理有限公司发出的关于立即腾清已回购蔚州国际房屋的通知，原告已无权出租，故本院支持被告支付原告物业费至2019年5月15日即该通知指定的腾房日。综上，被告应支付原告物业费215745元（19个月×11355平方米×1元/平方米/月）。2017年11月29日，原、被告双方重新签订租赁协议，原告主张该协议存在过但未实际履行，但其未向本院举证证明该协议不成立或未履行，故本院认可该协议的法律效力，根据该协议约定，租赁期变更为2017年12月1日起至2020年12月1日止，现原告虽已丧失出租资格，但根据合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故原告关于要求被告退出占用商铺的主张于法无据，本院不予支持。原告主张被告自2018年10月1日起至实际退场时止按每平米每月45元的标准支付租金，原告主张的租金计算标准系原协议约定内容，根据2017年11月29日双方重新签订的租赁协议约定，租金以提点形式支付，已对租金的计算方式进行了变更，故因原告未能向本院提供充足的证据证明被告应支付租金的金额，属举证不能，本院对原告的该主张不予支持。原、被告虽在《租赁合同（补充协议）》中约定了商城暖气使用费的收取方式及金额，在庭审中陈述系以中央空调方式供热，但被告对供暖事实不予认可，根据“谁主张谁举证”的原则，原告应负该主张的举证责任，现原告未向本院提供证据证实其已向被告提供了供暖服务，应承担举证不能的法律后果，故对原告要求被告支付取暖费的的主张，本院不予支持。原告要求被告赔偿设施冻坏损失，因被告对造成损失的原因不予认可，且原告未向本院提供证据证明被告对相应设施冻坏存在过错，亦未向本院提供充足有效的证据证明损失的具体数额，故本院对该主张不予支持。原告关于被告应向其支付水费、环卫费、制冷费、垃圾清运费的主张，因其未向本院提供充足证据证明应支付水费、环卫费、制冷费、垃圾清运费的金额及被告应向原告支付上述费用的依据，故对原告的该主张不予支持。原告关于要求被告支付公寓租金的主张，根据原告出示的证据可以看出，该费用的收取主体为石家庄一琳物业服务有限公司蔚县分公司，且原告向本院提供的证据及其在庭审中的陈述表述不一致，不足以证明石家庄一琳物业服务有限公司蔚县分公司与原告间已就该债权进行转让并将债权转让事宜通知被告，故原告不具备该主张的诉讼主体资格，对原告的该主张本院不予支持。原告关于因替被告垫付广告费、被告使用原告瓷砖、被告向原告借物流款、公寓装修费、原告替被告支付墙纸及运费，要求被告支付上述费用的主张因与本案不属于同一法律关系，且双方签订的租赁合同中也没有支付上述费用的约定，故不应在本案中一并处理，原告可另行主张。原告关于要求被告赔偿因其拆除原告轻钢龙骨造成损失的主张，原告并未向本院举证证明该拆除行为系基于租赁合同使用过程中造成的侵权行为，故该主张与本案不属于同一法律关系，原告可另行主张。被告辩解意见中的第2项成立，本院予以采纳，第3项不能成立，本院不予采纳。 综上所述，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决如下： 一、被告深圳法澜仕灯饰有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告河北森海投资管理有限公司物业费215745元； 二、驳回原告河北森海投资管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费35653元，减半收取计17826.5元，由原告河北森海投资管理有限公司负担16760.5元，被告深圳法澜仕灯饰有限公司负担1066元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  武立森 二〇二〇年六月五日 书记员  刘丽媛 附相关法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。