湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2697号原告：吴敏，女，1975年2月10日出生，汉族，湖南省长沙市开福区。被告：长沙诚适屋公寓管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区文艺路街道五一大道389号华美欧大厦1510房。法定代表人：郭丽梅。原告吴敏（以下简称原告）与被告长沙诚适屋公寓管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除2018年7月27日原告与被告签订的房屋租赁合同；2.被告立即支付原告欠付租金6400元及违约金6400元，共计12800元；3.被告承担涉案房屋恢复原状所需的各项费用800元（包括房屋保洁费300元、换锁费用300元，室内照明灯具更换费200元）；4.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年7月27日，原、被告签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定原告将坐落于长沙市雨花区德馨园小区A区7栋604、建筑面积为190.37平方米、用途为居住的房屋交由被告出租委托代理，被告出租代理权限为代原告出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代原告向承租人收取租金；出租代理期自2018年8月1日至2023年7月30日，共计5年；租金标准为3200元每月，付款方式为季付；被告收原告书面或短信催租通知后还未划付租金达3日以上的（如遇法定节假日时间顺延），原告有权单方解除合同，被告应按月租金的两倍向原告支付违约金。合同生效后，原告依约向被告交付了涉案房屋。依照合同约定，被告理应在2020年1月10日向原告支付租金9600元，但被告仅支付了3200元租金给原告，剩余6400元一直未付，原告多次向被告索要租金未果。2020年4月3日，原告向被告发送《业主催告通知书》，明确表明了由于被告违约，原告依约解除合同的意思表示。被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告特提起诉讼。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明，2018年7月27日，原告（甲方、委托人）与长沙浦发置地房地产经纪有限公司（乙方、租赁代理机构）签订《房屋出租委托代理合同》，约定：甲方将坐落于长沙市雨花区德馨园住宅小区A区7栋604（建筑面积为190.37平方米）的房屋，交由乙方进行出租委托代理；乙方出租管理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期自2018年8月1日至2023年7月30日，共计5年；租金标准为3200元每月，甲方同意前三年预留出90个工作日为乙方工作期，工作日后于2018年9月1日开始计算租金；租金总计为182400元；付款方式为季付，乙方将各期租金划入甲方账户的日期，其中第二年为，2019年7月10日6400元、2019年10月10日9600元、2020年1月10日9600元、2020年4月10日9600元；出租委托代理期限内房屋及附属物品、设备设施的维修责任为甲方负责房屋内基础设施由于自然老化所致的损坏，乙方负责监督承租人修理或赔偿；乙方接到甲方书面或短信催租通知后还未划付租金达3日以上的（如遇法定节假日时间顺延），甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金。合同还对双方的其他权利、义务进行约定。合同签订后，原告将房屋交付给了长沙浦发置地房地产经纪有限公司。2019年1月16日，长沙浦发置地房地产经纪有限公司更名为长沙诚适屋公寓管理有限公司。2020年1月10日，被告向原告支付了租金3200元。其后，被告未再向原告支付租金。2020年4月3日，原告通过微信向被告工作人员发送了《业主催告通知书》，告知被告欠付租金6400元，已构成违约，原告有权单方解除合同。在庭审中，原告当庭明确，被告已经支付租金至2020年2月底，原告主张的租金6400元为2020年3月1日至2020年4月30日的租金。2020年4月11日，原告已经清空并收回房屋。以上事实，有《房屋出租委托代理合同》、房屋所有权证、转账记录、微信聊天记录、《业主催告通知书》、当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《房屋出租委托代理合同》，从合同内容上看，系原告将其所有的房屋交付给被告使用、收益，被告向原告支付租金，故实为房屋租赁合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按照约定履行各自的权利义务。原告将房屋交予被告后，被告应当按约将相应租金交付给原告。经原告催要后，被告至今未能依约向原告交付2020年3月1日之后的租金，原告有权依约解除合同。鉴于原告已向被告工作人员发生《业主催告通知书》，并于2020年4月11日实际收回涉案房屋，本院认定，原、被告双方签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年4月11日解除。关于原告主张的租金及违约金问题。被告欠付租金构成违约，并导致合同解除，理应继续履行支付所欠租金义务并承担相应违约责任。被告应当按照合同约定的月租金3200元的标准，支付原告2020年3月1日至2020年4月11日期间房屋租金4373.33元（3200元/月×1个月+3200元÷30天×11天）。虽然原、被告在《房屋出租委托代理合同》中约定，被告违约导致合同解除，应当按月租金的两倍向原告支付违约金，但结合合同履行情况、过错、合同解除的时间节点及实情、原告的实际损失等因素，依照公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整违约金为3200元。原告主张的租金及违约金中的超过部分，本院均不予支持。关于原告主张的涉案房屋恢复原状所需的各项费用800元。因《房屋出租委托代理合同》约定，由原告负责房屋内基础设施由于自然老化所致损坏的维修责任，被告负责监督承租人修理或赔偿；同时，原告亦未能提供证据证明上述费用已实际产生且被告对此存在过错。故对于原告的该项主张，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴敏与被告长沙诚适屋公寓管理有限公司2018年7月27日签订的《房屋出租委托管理合同》于2020年4月11日解除；二、被告长沙诚适屋公寓管理有限公司应于本判决生效之日七日内向原告吴敏支付租金4373.33元、违约金3200元；三、驳回原告吴敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，因适用简易程序减半收取70元，由被告长沙诚适屋公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘文华二〇二〇年六月八日书记员  邓友芳附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。