甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1428号上诉人（原审原告）：王彩云，女，1981年11月18日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：郭军锋，甘肃善业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：兰州高科新元房地产开发有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区张苏滩581号供热附属楼二楼。法定代表人：李剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：高秉明，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：哈玉栋，甘肃正鼎律师事务所律师。上诉人王彩云与上诉人兰州高科新元房地产开发有限公司（以下简称高科新元公司）商品房销售合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王彩云上诉请求：1.依法维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4885号民事判决第一、二、三项，再另行判决被上诉人向上诉人支付318120元银行贷款利息损失。2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决未支持银行贷款利息损失明显不当。上诉人在被上诉人处购买的兰州市城关区的合同约定面积合计为579.27平方米，测绘后面积缩水高达81.74平方米。因面积严重缩水，上诉人在购房时多支出购房款1600711.97元，上诉人购买房屋时办理了所购买商铺总金额50%的银行贷款。上诉人为归还银行贷款支出了至少318120元的利息损失，一审庭审中上诉人向法庭出示了购房合同、银行贷款合同以及银行还款明证明上诉人购买商铺向银行贷了50%的购房款。一审判决对补偿银行利息损失的请求不予支持，不符合法律规定。二、在房产证办理及下发给上诉人过程中，经过几次催要，被上诉人拒不退还1600711.97元给上诉人造成了巨大的经济损失。上诉人的契税、物业费、采暖费、维修基金等费用全部是按合同约定的面积579.27平方米缴纳，产生了额外的经济支出。被上诉人应积极协调解决，但至今被上诉人置之不理，法庭应责令被上诉人立即协调解决这些遗留问题。高科新元公司辩称，被答辩人主张银行贷款利息和资金占用损失于法无据。《关于审理商品房买卖合司纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。《商品房买卖合同》第五条、补充协议第4条约定，当面积误差绝对值在0.6%以上的，双方同意按约定的商品房建筑面积单价据实结算(利息不计)，本合同继续履行。合同当事人对于面积补差的处置做了明确约定，是双方真实的意思表示，双方当事人应当遵守。答辩人收取或退还购房款是基于商品房买卖合同关系，与资金占用无关。《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，已向房管局备案。答辩人对面积差异没有过错，在合同履行过程中不存在违约行为。被答辩人无权向答辩人主张资金占用损失及贷款利息，被答辩人既主张银行贷款利息又主张资金占用损失属于重复主张损失，不应得到支持。高科新元公司上诉请求：1.请求依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初4885号民事判决第二、三项；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、《商品房买卖合同》补充协议第4条并非格式条款，一审判决认定事实错误，适用法律不当。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案《商品房买卖合同》是住建部的示范文本，已经过登记备案。补充协议系买卖双方协商订立，是买卖双方的意思自治，不存在出卖人为了排除买受人权利而预先订立的情形。补充协议第4条约定是为了督促买受人在一定期限内主张权利，并非排除买受人权利。买卖双方已经约定了出现面积差异时的据实补差办法，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，应当按照合同约定进行处理。一审判决按照4.75%的年利率计算利息与双方合同约定不符。二、一审判决的资金占用损失属于被上诉人在经济交易中所应承担的风险，不应得到支持。房屋面积由房管局实地测量后确认，房屋面积差值的责任不在被上诉人，上诉人不具有过错。因房屋面积差值造成的损失属于商品房交易中普遍客观存在的、可以接受的风险，该部分“损失”应当由被上诉人自己承担。被上诉人购买的房屋近几年产生的增值部分远远超过了其所诉称的“损失”。王彩云辩称，答辩意见同上诉状。王彩云向一审法院起诉请求：1.依法判决被告向原告支付房屋面积缩水给被告造成的各种经济损失3755853.69元（其中面积缩水应退还的购房款及违约金2861109.12元，面积缩水给被告造成的银行贷款利息损失476558.57元，原告购房后遭受的资金占用损失418186元），并判决被告承担付清应退购房款之日止的利息损失。一审法院查明事实：2013年3月29日，王彩云与高科新元公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：2013预04015）,合同约定:王彩云向高科新元公司购买位于兰州市高新区，该商品房单价19582.97元每平方米，总价款为5060436元。2013年6月14日，王彩云与高科新元公司又签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：2013预08573），合同约定：王彩云向高科新元公司购买位于兰州市高新区，该商品房单价19582.97元每平方米，总价款为6283392元。在两份合同中双方约定了买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限及交付条件、出卖人逾期交房的违约责任、产权登记及合同登记备案等条款，其中就面积差异处理方面双方约定：如本合同约定的套内建筑面积、公共分摊面积与实测的套内建筑面积有差异，双方互不退补房款；当面积误差绝对值在0.6%（含本数）以内的，买卖双方互不退补房款；当面积误差绝对值在0.6%（不含本数）以上的，双方同意按本合同约定的商品房建筑面积单价据实结算（利息不计），本合同继续履行。该商品房面积测绘结果出来后，出卖人应及时通知买受人，买受人应在接到通知后30天内与出卖人办理房款结算手续，如买受人未按期办理，则产权登记面积少于合同约定面积的，视为买受人放弃追索房款滞纳金的权利,产权登记面积多于合同约定面积的,买受人应按日支付应补交房款万分之三的违约金给出卖人，同时双方在面积差异款未结清之前，买受人同意出卖人有权留置买受人产权证，而不追究出卖人任何责任。两份合同均在兰州市住房保障和房地产管理局登记备案。2013年10月22日，王彩云（甲方）与兰州银行股份有限公司开发区支行（乙方）签订兰银房按借字2014年第101722014000126号自然人房屋按揭借款合同，约定由乙方向甲方发放贷款567万元用于兰州市高新区雁滩新区红星国际广场第4幢401号、402号房，甲方授权乙方将贷款以甲方购房款名义从甲方账户转账至高科新元公司的账户。2013年12月26日，高科新元公司开具金额为2530436元、3143392元的《销售不动产统一发票（自开）》两张给王彩云。2019年3月14日，高科新元公司开具金额分别为5396675元和4346441元的《甘肃增值税普通发票》两张给王彩云。2017年11月8日，兰州市房地产测绘中心出具的兰房中界字第（2017）050号房屋面积测绘成果报告书（地号：Ｂ71002幢号：004）载明：401房套内建筑面积190.49平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.46平方米，建筑面积221.95平方米；402房套内建筑面积236.52平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积39.06平方米，建筑面积275.58平方米。2019年，王彩云取得涉案两套房屋不动产权证，证载建筑面积分别为：221.95平方米、275.58平方米。以上事实有《商品房买卖合同》两份、自然人房屋按揭借款合同一份、销售不动产统一发票两份、《甘肃增值税普通发票》两份、房屋面积测绘成果报告书一份、不动产权证两份、当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，原告所购房屋根据房管部门测绘报告及不动产权证显示其实际建筑面积确与《商品房买卖合同》中约定的房屋建筑面积存在差异。双方争议的焦点在于《商品房买卖合同》补充协议第4条关于对本合同第五条面积差异处理的补充约定的效力问题。本案中房屋面积误差比高达14%，远远超出了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的面积误差比绝对值以3%处理争议的原则，补充协议第4条争议条款系格式条款,未作特别提示，且内容明显排除了原告的主要合同权利，免除了被告的全部责任，明显违反公平原则。故虽原告未在面积公示后30日内与被告办理房款结算手续,但不能免除被告应承担利息损失的相关责任。原告要求被告退还多付购房款，因原告所购房屋实际建筑面积共计为497.53平方米，比合同约定的建筑面积共计579.27平方米减少了81.74平方米，按照双方合同约定的按建筑面积计价的房屋价格为19582.97元/平方米，原告实际向被告多支付了购房款1600711.97元，故该部分费用，被告应当予以退还，原告的该项请求，予以支持。原告要求被告承担违约责任并赔偿损失，因原告未能举证证明双方合同中约定了房屋合同约定建筑面积与不动产权证证载面积不一致时被告应承担违约责任，故该主张不符合合同约定及法律规定，不予支持。原告要求被告以多支付的购房款为基数按照月利率4.510858‰计算给原告造成的贷款利息损失476558.57元，但原告提交的自然人房屋按揭借款合同无法证明其多支付的购房款系向银行贷款，故对原告的该项主张不予支持。关于应当退还的房屋面积差价款产生的资金占用期间利息损失，原告主张以应当退还的房屋面积差价款为基数，按年利率4.75%的标准，从2014年1月1日起计算至2019年6月30日止。原告的该项损失主要为应当退还部分的房屋面积差价款资金占用期间产生的利息损失，该损失为原告的直接损失，符合法律规定，被告应向原告给付以应当退还的房屋面积差价款1600711.97元为基数，按年利率4.75%的标准，自2014年1月1日起计算2019年6月30日止的资金占用期间利息342152.17元。同时，被告应以应当退还的房屋面积差价款1600711.97元为基数，按照按年利率4.75%的标准向原告给付自2019年7月1日至返还房屋面积差价款之日产生的利息。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告兰州高科新元房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内退还原告王彩云的购房款1600711.97元；二、被告兰州高科新元房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向原告王彩云给付资金占用损失342152.17元（截至2019年6月30日）；三、被告兰州高科新元房地产开发有限公司以1600711.97元为基数，按年利率4.75%的标准向原告王彩云给付自2019年7月1日至返还购房款之日止产生的利息；四、驳回原告王彩云的其他诉讼请求。案件受理费18423元，原告王彩云负担8475元，被告兰州高科新元房地产开发有限公司负担9948元。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案纠纷系合同约定的房屋面积与实测的房屋面积存在差异而起，2013年3月29日、2013年6月14日，王彩云与高科新元公司签订的两份《商品房买卖合同》第五条均约定面积确认及面积差异处理双方自行约定，约定内容详见附件四的合同补充协议，补充协议第4条约定对面积差异处理进行了补充约定。经审查，案涉《商品房买卖合同》补充协议第4条“……当面积误差绝对值在0.6%（含本数）以内的，买卖双方互不退补房款；当面积误差绝对值在0.6%（不含本数）以上的，双方同意按本合同约定的商品房建筑面积单价据实结算（利息不计），本合同继续履行”，该部分条款并未免除高科新元公司责任、加重王彩云责任、排除王彩云主要权利，该部分条款有效。补充协议第4条还约定“该商品房面积测绘结果出来后，出卖人应及时通知买受人，买受人应在接到通知后30天内与出卖人办理房款结算手续，如买受人未按期办理，则产权登记面积少于合同约定面积的，视为买受人放弃追索房款滞纳金的权利,产权登记面积多于合同约定面积的,买受人应按日支付应补交房款万分之三的违约金给出卖人，同时双方在面积差异款未结清之前，买受人同意出卖人有权留置买受人产权证，而不追究出卖人任何责任”，该部分约定在产权登记面积少于合同面积时，买受人放弃追索房款滞纳金的权利，而产权登记面积多于合同约定面积的，买受人按日支付补交房款万分之三的违约金给出卖人，本条在违约责任上的约定明显是免除出卖人高科新元公司责任、加重了买受人王彩云责任，违反了合同法关于公平原则确定各方当事人的权利和义务的规定，故该条款部分无效。该条款的目的是督促当事人在一定期限内主张权利，且是以面积测绘结果出来后计算违约责任的，本案中王彩云支付的房款均是以按揭贷款方式支付的，但补充协议有效部分约定当面积误差绝对值在0.6%（不含本数）以上的，双方同意按本合同约定的商品房建筑面积单价据实结算（利息不计），因此，一审法院未支持王彩云银行贷款利息损失并无不当。高科新元公司上诉认为一审判决的资金占用损失属于王彩云在经济交易中所应承担的风险，根据双方补充协议第4条约定来看，并非是风险，均预见到了房屋面积在交付时可能的变化，由于房屋面积实际缩水，王彩云多付购房款由高科新元公司实际占有，故对王彩云主张从2014年1月1日之日起至高科新元公司应退购房款之日止的资金占用费一审法院予以支持正确。综上所述，上诉人王彩云的上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人高科新元公司的上诉请求亦不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12504元，由上诉人王彩云负担6072元，上诉人兰州高科新元房地产开发有限公司负担6432元。本判决为终审判决。审 判 长 张亦工审 判 员 关 涛审 判 员 王志娟二〇二〇年六月十八日法官助理 王玉振书 记 员 张邴雯