广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初678号 原告：中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行，住所地：桂林市解放东路50号，统一社会信用代码：914503008988621247。 负责人：徐孟翔，该支行行长。 委托诉讼代理人：唐逢平，男，该支行客户部经理。 委托诉讼代理人：黄金付，广西立横律师事务所律师。 被告：宋玉龙，男，1974年7月1日出生，蒙古族，户籍地：内蒙古锡林郭勒盟。 被告：桂林市德天房地产开发有限公司，住所地：桂林市环城南二路111号，统一社会信用代码：91450300742050576K。 法定代表人：颜家伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘从容，女，该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行与被告宋玉龙、桂林市德天房地产开发有限公司（以下简称：德天公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行的委托诉讼代理人黄金付、被告德天公司的委托诉讼代理人刘从容到庭参加诉讼，被告宋玉龙经本院依法送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行向本院提起诉讼请求：1.解除原告与被告宋玉龙于2016年12月27日签订的《个人购房借款/担保合同》；2.被告宋玉龙偿还原告借款本金435650.08元并支付截至2020年3月25日的利息6287.27元，欠款本息合计441937.07元（此后利息按《个人购房借款/担保合同》约定计算至款项还清之日止）；3.原告对被告宋玉龙提供的位于桂林市象山区房的抵押物依法处置所得价款优先受偿；4.被告宋玉龙赔偿原告为实现债权的律师代理费20300元；5.被告德天公司对被告宋玉龙的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2016年12月27日，原告与二被告签订了《个人购房借款/担保合同》，协议签订后，被告宋玉龙将其位于桂林市象山区房屋抵押给原告并办理了预告登记手续。原告按照合同约定在2017年1月3日将480000元借款本金转入被告宋玉龙指定的银行账户。该笔贷款期限为20年，贷款执行年利率为4.9%，逾期利率7.35%。贷款发放后，被告宋玉龙于2018年8月份开始出现逾期，经原告多次催收，被告宋玉龙未能按照协议履行还款义务，至2020年3月25日连续逾期达3期，累计逾期16期，被告宋玉龙未按期偿还贷款本息的违约行为已超过协议约定可以解除合同的规定。为维护原告的合法利益，故诉至法院，提出如前所诉。 被告宋玉龙未答辩也未提交证据。 被告德天公司辩称，1.被告德天公司并非恶意违约，被告宋玉龙购买的房屋已经办理了房屋预告登记，并且房屋已经实际交付给宋玉龙，房屋权益已经在宋玉龙手中，被告德天公司已经不能约束购房者，被告宋玉龙没有履行偿还贷款本息，原告应拍卖其抵押的房屋受偿；2.原告诉请的律师费应该由被告宋玉龙承担，德天公司不对律师费部分承担保证责任，并且律师费过高，恳请法院相应调低；3.德天公司未恶意违约，本案诉讼费用不应由德天公司承担。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有举证、答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告宋玉龙经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，应视为其已放弃上述权利。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审查，当庭当事人对对方提交的证据皆无异议，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案有效证据及原告在庭审笔录中陈述的事实，本院确认如下法律事实： 2016年12月27日，原告作为贷款人、被告宋玉龙作为借款人和抵押人、被告德天公司作为保证人签订编号为[一手贷]字[桂林]分行[解东]支行[2016]年[536]号的《个人购房借款/担保合同》，合同约定：原告向被告提供个人住房按揭贷款480000元，借款期限为20年（即2016年12月27日至2036年12月27日）；贷款利率执行借款发放时的基准利率，并按约定进行调整；被告宋玉龙以等额本息方式进行还款，逾期则按照贷款利率上浮50%计收罚息。被告宋玉龙以其向被告德天公司购买的位于桂林市象山区房屋提供抵押担保；被告德天公司自愿向原告提供阶段性连带责任保证，从贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告宋玉龙所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期限为本合同项下贷款到期之日起两年或贷款提前到期之日起两年等等。合同同时约定：被告宋玉龙连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同，宣布合同立即到期，要求被告宋玉龙立即清偿未偿还款项以及所产生的利息，并要求被告宋玉龙赔偿因其违约给原告造成的损失，承担原告为实现合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费及其他费用等等。2017年1月3日，原告依约向被告宋玉龙发放贷款480000元。2017年3月6日，原、被告就涉案借款抵押物位于桂林市象山区房屋办理了抵押权预告登记。2018年8月起被告宋玉龙开始拖欠归还借款本金及利息，截至2020年6月19日，被告宋玉龙已累计逾期19期，尚欠原告贷款余额427391.62元、拖欠利息523.55元，合计427915.17元。 另查明，原告为实现讼争债权聘请广西立横律师事务所律师黄金付提供法律服务支出律师费20300元。 本院认为，原告作为贷款人、被告宋玉龙作为借款人及抵押人、被告德天公司作为保证人签订的《个人购房借款/担保合同》系三方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，三方均应全面履行合同义务。原告履行了提供借款的义务，被告宋玉龙却未按照合同约定履行还本付息的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定并结合该借款合同的约定及涉讼法律关系为金融借款法律关系，则原告主张解除合同，要求被告宋玉龙返还剩余借款本金并支付利息的诉讼请求合法，本院予以支持。 关于优先受偿权问题，本案中尽管已经对抵押的房产办理了房屋抵押预告登记，但该预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。因此，抵押权预告登记保全的是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果，仅有预告登记未完成本登记的抵押合同所担保的主债权，无优先受偿的效力。因此原告要求对抵押财产经依法处分后所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予以支持。 关于律师费损失的问题，按照合同约定被告宋玉龙应承担原告为实现债权而产生的费用（包括律师费），现原告提交了相应的律师代理费发票，原告聘请的律师亦实际出庭，且其主张的律师费金额并未违反法律法规强制性规定，故对原告主张被告宋玉龙赔偿原告为实现债权支出的律师费损失20300元的诉请，本院予以支持。 关于保证责任的问题，讼争借款发生于被告德天公司对原告承担阶段性连带保证责任的保证期间内，则原告要求被告德天公司在涉讼房屋已办妥抵押登记手续且原告收到记载有该抵押登记信息的不动产登记证明之前对被告宋玉龙的应履行义务承担连带清偿责任的诉讼请求合法，本院亦予以支持。被告德天公司履行担保责任后有权向被告宋玉龙追偿。被告德天公司抗辩称其不对律师费部分承担担保责任，但根据三方签订的《个人购房借款/担保合同》可知，被告德天公司对被告宋玉龙拖欠的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，故被告德天公司的该项抗辩意见不符合合同约定，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行与被告宋玉龙、桂林市德天房地产开发有限公司于2016年12月27日签订的编号为[一手贷]字[桂林]分行[解东]支行[2016]年[536]号的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告宋玉龙偿还原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行剩余借款本金427391.62元，并支付利息（截至2020年6月19日的利息为523.55元，此后利息按编号为[一手贷]字[桂林]分行[解东]支行[2016]年[536]号的《个人购房借款/担保合同》约定计至款项实际清偿之日止）； 三、被告宋玉龙赔偿原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行因实现债权支出的律师费损失20300元； 四、被告桂林市德天房地产开发有限公司在桂林市象山区房屋已办妥抵押登记手续且原告收到记载该抵押登记信息的不动产登记证明之前，对被告宋玉龙的上述还款义务向原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行承担连带清偿责任，被告桂林市德天房地产开发有限公司履行担保责任后有权向被告宋玉龙追偿； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费8234元，因适用简易程序审理减半收取4117元（原告已预交），由被告宋玉龙、桂林市德天房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8234元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。 审判员  程诗淇 二〇二〇年六月二十三日 书记员  宾小婷 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。