湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终1176号上诉人（原审原告）：江善兵，男，汉族，1975年6月6日出生，户籍地湖北省郧西县。现住湖北省郧西县。被上诉人（原审被告）：郧西县鑫宇物业管理有限公司。住所地：湖北省郧西县城关镇富康大道70号。法定代表人：吴春燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨运琴，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：进行调解，代收法律文书。委托诉讼代理人：杨华，女，该公司工作人员。代理权限：一般代理。上诉人江善兵因与被上诉人郧西县鑫宇物业管理有限公司(以下简称：鑫宇物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖北省郧西县人民法院（2019）鄂0322民初1839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人江善兵，被上诉人鑫宇物业公司的法定代表人吴春燕及其委托诉讼代理人杨运琴、杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江善兵上诉请求：撤销一审判决，依法改判鑫宇物业公司向江善兵退还违规收取的水电报装费1500元、装修电费300元、垃圾清运、电梯使用费471元。事实和理由：1.一审判决认定李恒真表态原由郧西环宇房地产开发有限公司收取的水电报装费归鑫宇物业公司收取是错误的，因无证据证明李恒真系郧西环宇房地产开发有限公司的职工，李恒真无权代表郧西环宇房地产开发有限公司。江善兵一审提交的证据能够证明郧西环宇房地产开发有限公司没有委托鑫宇物业公司收取水电报装费。江善兵目前用的只是临时水表，在自来水公司只有小区一个整体户头，没有江善兵的水表户号和户头，且即使要交纳水电报装费也是开发商的合同义务而不是业主把钱交给物业公司。《商品房买卖合同》约定由买受人承担水电报装费的条款属于无效条款。2.装修管理办法没有双方的签字盖章，不属合同性质。房子装修是入住的必要条件，没有入住按理就不应收取物业服务费。既然鑫宇物业公司在江善兵领取房屋钥匙就开始计算物业服务费，物业服务应当是装修期间产生的物业成本，鑫宇物业公司将物业服务成本列为装修水电费、电梯使用费、垃圾清运费只不过就是利用不交费就不给钥匙的手段违规收费，该费用没有合同依据和法律依据。3.鑫宇物业公司违规收取的水电报装费，江善兵直到2019年9月市场监督管理局对其公司法定代表人进行调查时才知道其公司的行为严重违法，江善兵知道权利被侵害之日应当是2019年9月11日，诉讼时效应当从此时开始计算，江善兵的诉讼请求并未超过诉讼时效。鑫宇物业公司答辩称：1.滨河湾项目负责人李恒真代表郧西环宇房地产开发有限公司与鑫宇物业公司签订了前期物业服务合同、前期物业服务合同补充协议，充分证明李恒真有权代表郧西环宇房地产开发有限公司，且李恒真一审出庭作证明确支持鑫宇物业公司的一切工作行为。江善兵交纳的水电报装费有合同约定，且该项收费有文件规定，商品房买卖合同并不存在法律规定的合同无效情形。2.装修时使用的电费、垃圾清运费不属于物业费。由于当时小区没有安装水电表无法统计耗费，且双方签订的房屋装修管理办法约定了该收费标准。3.江善兵于2013年2月19日签订的商品房买卖合同，2014年5月13日签订的物业管理服务合同，到其提起诉讼，已达5年之久，一审庭审时江善兵陈述从2015年6月向鑫宇物业公司要求返还水电报装费，说明其此时认为权利受到侵害，其起诉已超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。江善兵向一审法院请求：1.判令鑫宇物业公司退还违规收取的“水电报装费”1500元；2.判令鑫宇物业公司退还违规收取的“装修电费”300元；3.判令鑫宇物业公司退还违规收取的“装修电梯使用费”471元；4.判令鑫宇物业公司承担本案的诉讼费用和江善兵的律师费。一审审理中，江善兵追加一项诉讼请求为：判令鑫宇物业公司退还违规收取的排污费共计216元。一审法院认定事实：2013年2月19日，江善兵购买郧西环宇房地产开发有限公司开发的郧西滨河湾小区××单元××号房屋，双方签订《商品房买卖合同》及附件，其中附件三11-13项约定：“水：户内预留上、下管道，一户一表，负责报装到位；电：一户一表，负责报装到位。室外电线连接到户内配电箱；开户费用：水电安装、管道混合气、有限电视、电话、宽带网开户费用由买受人负担。”2013年8月25日，郧西环宇房地产开发有限公司（甲方）聘请鑫宇物业公司（乙方）对滨河湾小区提供前期物业管理服务，双方签订《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》，滨河湾项目负责人李恒真作为甲方代表在合同上签字；其中《前期物业服务合同》第八条约定“业主或物业使用人应于领取钥匙之日起应缴纳物业服务费用。纳入物业管理的物业，入住率未达到50%（包含50%）的，其物业维修，尤其是电梯维护、保养、电费均由甲方支付。物业入住率达到50%（包含50%）以后，物业维修，尤其是电梯维护、保养、电费均由乙方支付”。《前期物业服务合同补充协议》第五条约定：“乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准按国家规定执行，在甲方管理期间，物业公司的责任和义务均由甲方承担，乙方协助处理。”后因滨河小区实际入住不及50%，李恒真表态原由郧西环宇房地产开发有限公司收取的水电报装费归鑫宇物业公司收取。2014年5月13日江善兵接收房屋，并与鑫宇物业公司签订《前期物业管理服务协议》、《鑫宇物业管理公司房屋装修管理办法》、《房屋装饰装修责任书》等协议。其中《鑫宇物业管理公司房屋装修管理办法》第一条约定，业主在准备装修前应交纳相关费用，其中装修押金2000元（装修公司交1000元，业主1000元），装修垃圾清运费按每平方2元收，装修期间电梯使用费按每平方米2元收，装修期间水电费每户300元，装修工人临时出入证按工本费10元/证收取，代收一年城市卫生费（每户）72元。《临时管理规约》第六条第四项约定：“小区按年度预收水电、分摊，包括电梯运行费用、小区公共照明和二次供水等费用，水、电公摊费用不含在物业服务费用内。具体实施办法如下：1、需分摊的电费分为三个部分：……(2)单元楼用电（含电梯用电、单元楼道用电、二次上水用电）。”当天江善兵向鑫宇物业公司支付了装修水电费300元、装修垃圾清运费、电梯使用费471元、水表电表报装费1500元，并接收房屋后进行装修。装修完毕后，江善兵实际入住房屋，目前水表、电表均已安装到户，能够正常使用水电；其中其电表与电力公司对接，江善兵每月向电力公司直接缴纳电费；而水表由其个人水表连接物业总水表，江善兵通过鑫宇物业公司处充钱存入水卡中，然后在其水表上靠卡用水。之后江善兵认为鑫宇公司收取上述费用没有依据便要求返还无果，遂于2019年5月向郧西县群众来访接待中心反映“业主缴纳水电单独报装费用、至今没有单独分户，报装费不知去向”等问题，后又于2019年9月11日向郧西县市场监督管理局反映“鑫宇物业公司违规收取水电报装费、电梯使用费、垃圾清运费”等问题。现江善兵又以上述情况提起诉讼。一审法院另查明，郧西环宇房地产开发有限公司开发的郧西滨河湾小区属于高层住宅小区。一审法院认为：一、关于管辖权的问题。商品房买卖合同的主体为江善兵与郧西环宇房地产开发有限公司，与鑫宇物业公司无关，而江善兵、鑫宇物业公司没有约定管辖，鑫宇物业公司住所地位于郧西县城××镇，故一审法院对本案依法具有管辖权。二、返还水电报装费、装修电费、装修电梯使用费、排污费是否有依据的问题。1.关于水、电报装费。（1）在商品房买卖合同中，明确约定由郧西环宇房地产开发有限公司负责对水电报装到位，一户一表，费用由买受人负担；而在鑫宇物业公司与郧西环宇房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同补充协议》中约定，入住率未达到50%（包含50%）的，其物业维修，尤其是电梯维护、保养、电费均由郧西环宇房地产开发有限公司负担，郧西环宇房地产开发有限公司在滨河湾小区的负责人李恒真根据双方协议约定，表态将原由郧西环宇房地产开发有限公司收取的报装费交由鑫宇物业公司收取，属于职务行为，也不违反法律规定，应由郧西环宇房地产开发有限公司承担法律后果；故鑫宇物业公司向江善兵收取水电报装费用，符合合同约定，于法有据。江善兵根据《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》第十一条规定“商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得在房价之外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用”，以及《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》第七条规定“建筑面积或者套内建筑面积单价，单价中包含水、电、燃气、供暖、通讯等符合商品房交付使用条件范围内的设施、设备费用，以及已装修的商品房装修费用”，认为开发商无权收取水电报装费，商品房买卖合同附件三中关于水电报装费的约定无效；因上述规定不属于合同法第52条第五项规定的法律、行政法规的强制性规定，不能否定本案商品房买卖合同及附件的效力，故对江善兵该项主张，不予支持。江善兵提交《郧西滨河湾业委会关于对小区水电报装费收取及资金去向的询函》的邮寄回执和投递记录显示“收件人不在收件地址，且无法联系收件人”；其提交的微信聊天记录，不能看出聊天主体是谁，在其中一方发送上述函件时，另一方也没有作任何回复；其提交的通话录音，无法证明通话主体身份信息，上述证据不能达到江善兵关于开发商回复从未委托过鑫宇物业公司收取包括水电报装费在内的任何费用，鑫宇物业公司存在诈骗的证明目的。（2）在商品房买卖合同中没有明确约定水电报装费金额，但是江善兵向鑫宇物业公司缴纳1500元后，鑫宇物业公司或者郧西环宇房地产开发有限公司为其报装电表向供电公司实际缴纳340元，余额1160元视为为购置安装水表的花费,没有超过物价局西价函[2012]6号文件收费标准。（3）关于一户一表。江善兵在庭审中明确表示，其能正常使用电，且电费直接缴纳到供电公司，故其电表已按“一户一表”报装到位；关于水表，在商品买卖合同中仅约定一户一表，没有明确约定“抄表到户”（即直接连接业主和水厂），而滨河湾小区属于高层住宅小区，目前也没有相关规定要求高层住宅小区必须“抄表到户”，现江善兵水表已安装至业主门口连接物业，也能正常用水，符合商品房买卖合同约定，同时也符合全国同行业惯例；况且滨河湾小区系高层住宅小区，市政排水管网压力不能满足用户水压要求，须经加压设施二次加压向小区内用户供水，即使按照“抄表到户”标准直接连接业主和水厂，也不能满足小区业主用水需求，“抄表到户”也不符合本县对高层住宅小区供水习惯。综上，江善兵缴纳水电报装费费用后且水、电均已报装到位，能够正常使用水电，其要求鑫宇物业公司返还上述费用于法无据。2.关于装修电费。装修期间必然产生水电耗费，但是由于当时没有安装水电表无法统计耗费，于是江善兵、鑫宇物业公司在《房屋装修管理办法》约定按300元收取符合情理，鑫宇物业公司收取装修电费也符合约定。3.关于装修电梯使用费。江善兵提交的票据显示其缴纳装修垃圾清运费、电梯使用费，均符合双方在房屋装修管理办法中的约定，法律、行政法规对此未予禁止。江善兵提交的《公布十堰市城区普通住宅物业服务等级收费指导价的通知》不属于法律、行政法规，同时也不适用于郧西县范围内的住宅物业。4.关于排污费。江善兵在庭审中增加排污费的诉讼请求，但未在规定的期间内就此补交诉讼费，视为其放弃该项诉讼请求。5.关于本案诉讼时效的问题，民法总则规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；江善兵在庭审中陈述其从2015年6月份就向鑫宇物业公司要求返还水电报装费、装修电费、装修电梯使用费三项费用，说明江善兵在此之前最晚在2015年6月份就已经认为权利受到损害以及义务人，根据最高人民法院关于适用民法总则诉讼时效制度若干问题的解释以及民法通则的规定，其向鑫宇物业公司主张权利的诉讼时效期间为两年，且最迟在2017年6月之前已经届满，而向郧西县群众来访接待中心反映“业主缴纳水电单独报装费用、至今没有单独分户，报装费不知去向”等问题的时间，以及向郧西县市场监督管理局反映“违规收取水电报装费、电梯使用费、垃圾清运费”等问题的时间，均发生在诉讼时效届满后，不能引起诉讼时效中断，故鑫宇物业公司关于诉讼时效经过的抗辩主张成立。江善兵在本案中提交信访事项程序性受理通知书，仅能反映胡秀文、李江巧、陈芳、金艳、刘明等9人在2015年10月22日向十堰市群众来访接待中心信访，不能证明江善兵在当天进行过信访，故与本案无关。综上，在商品房买卖合同中，明确约定水电报装费由江善兵负担，郧西环宇房地产开发有限公司将收取该费用的权利转让给鑫宇物业公司，不违反法律规定，鑫宇物业公司有权向江善兵收取水电报装费。江善兵主张商品房买卖合同中关于水电报装费用约定无效所依据的规定不属于合同法第52条第五项规定的法律、行政法规的强制性规定，不能否定商品房买卖合同的效力。鑫宇物业公司收到水电报装费后，按合同约定的一户一表安装到位，且江善兵能正常使用水电，江善兵要求鑫宇物业公司返还上述费用于法无据。江善兵就增加排污费的诉讼请求，未补交诉讼费，视为其放弃该项诉讼请求。江善兵要求鑫宇物业公司返还水电报装费、装修电费、装修电梯使用费的诉讼请求于法无据，且已过诉讼时效期间，故不予支持，对其要求鑫宇物业公司返还城市卫生费因未就此补交诉讼费，视为放弃该项诉讼诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条第二款、第六十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十一条、第二十二条以及《最高人民法院关于适用的通知》第二条之规定，判决：驳回江善兵的全部诉讼请求。案件受理费50元，由江善兵负担。本院二审期间，上诉人江善兵和被上诉人鑫宇物业公司均未提交新的证据。二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。关于江善兵上诉提出物业公司违规收取江善兵水电报装费1500元应予退还的主张，因本案江善兵与郧西环宇房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》约定了水电报装费由买受人江善兵承担，该合同并不存在法律规定的无效情形，应属有效。根据郧西环宇房地产开发有限公司与鑫宇物业公司签订的《前期物业服务合同补充协议》约定，在本案所涉小区正式交付业主时起二年内由郧西环宇房地产开发有限公司自行管理，之后交付鑫宇物业公司管理。该期间鑫宇物业公司的人员、财物、工资福利的发放、税费等均由开发商郧西环宇房地产开发有限公司承担，开发商郧西环宇房地产开发有限公司与鑫宇物业公司在前期物业服务期间存在混同。江善兵从鑫宇物业公司领取房屋钥匙向鑫宇物业公司交纳水电报装费符合双方的合同约定，且郧西环宇房地产开发有限公司对此并无异议。另外，目前电表已经报装到户，水表也已分户安装，符合一户一表、单独计量的原则，供水企业未直接抄表到户，是因为存在二次供水增压技术设备的接管能力技术问题，并非鑫宇物业公司的原因导致。鑫宇物业公司已经履行了相应的合同义务。故，江善兵上诉提出水电报装费应当退还的理由不能成立，本院依法不予支持。关于江善兵上诉提出鑫宇物业公司应当返还装修电费300元、装修垃圾清运费、电梯使用费471元的问题，因该费用系江善兵装修期间产生的费用，装修期间使用的是公用电，该费用均不包含在物业服务费之内，且鑫宇物业公司制定的房屋装饰装修管理办法中对该几项费用均有明确说明，江善兵装修时已签字认可并支付了上述费用，双方就装修费用已经达成了一致意见且已履行完毕。故，江善兵上诉请求退还的理由不能成立，本院不予支持。关于本案江善兵的起诉是否超过诉讼时效的问题。因江善兵的诉讼请求均不能成立，本院对其诉讼请求是否超过诉讼时效期间不再予以审理评判。综上，江善兵上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江善兵负担。本判决为终审判决。审判长 张 妍审判员 刘占省审判员 郑 飞二〇二〇年六月十七日书记员 胥心洁