云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1068号上诉人（原审被告）昭通远森房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530600064257876B，住所地云南省昭通市昭阳区青年路103号。法定代表人：刘存树，系该公司总经理。委托代理人：刘琦富，云南悟同律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）段昆，男，1977年10月21日生，云南省昭通市昭阳区人，居民，高中文化，住昭阳区。委托代理人：唐骏，云南宏通律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）吴军，男，1990年3月11日生，汉族，云南省镇雄县人，居民，大专文化，住镇雄县，现住昭阳区。被上诉人（原审被告）张顺巧（又名张倩），女，1989年12月1日生，云南省鲁甸县人，农民，专科文化，住鲁甸县，现住。被上诉人吴军、张顺巧的委托代理人：白梅，云南联宇（昭通）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）昭通鼎鑫房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：91530600MA6K5CY96D。住所地：云南省昭通市昭阳区林语华府2幢1单元1002号。法定代表人：马仕春，系该公司总经理。上诉人昭通远森房地产开发有限公司与被上诉人段昆、吴军、张顺巧、昭通鼎鑫房地产经纪有限公司定金合同纠纷一案，不服云南省昭阳区人民法院（2019）云0602民初3156号民事判决，本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理，现已审理终结。原审法院经审理认定的事实：被告远森公司系“远森俊城”项目的开发商，被告鼎鑫公司受被告远森公司的委托销售“远森俊城”楼盘，被告吴军、张顺巧（又名张倩）系被告鼎鑫公司的销售人员。2019年4月25日，原告段昆与被告吴军、张顺巧签订了《远森俊城订购协议》，协议约定，原告向被告远森公司购买位于昭阳区间，面积为23.97㎡，每平方米售价为14451.00元，总价款为346390.00元。该协议第2条约定，签订协议时，乙方应支付定金50000.00元，在签订《商品房购销合同》时转为购房款；第5条第（3）项约定，在未签署《商品房购销合同》前，因甲方原因导致该物业不能出售，甲方应在约定时间内双倍返还所收定金给乙方，本订购书自动作废，双方权利义务终止；第6条第（1）项约定，此协议经双方签章，且乙方按本协议约定支付定金后即生效。原告依约向被告张顺巧交纳了定金50000.00元后，被告吴军、张顺巧在协议甲方经办人栏签字捺印。双方签订《远森俊城订购协议》后，原告要求被告按约定签订《商品房购销合同》，被告吴军、张顺巧发现“远森俊城”Ｄ—102商铺已经售出，故要求原告换购其他商铺，但双方未就换购其他商铺达成一致意见，原告遂向本院起诉，要求四被告双倍返还定金100000.00元。综合原、被告诉辩主张，双方当事人对下列问题存在争议：一、原告与被告吴军、张顺巧签订的《远森俊城订购协议》是否有效；二、被告吴军、张顺巧与原告签订《远森俊城订购协议》并收取定金的行为是否属于职务行为；三、原告主张的诉讼请求是否应予支持。对双方当事人争议的问题，原审评判如下：一、关于原告与被告吴军、张顺巧签订的《远森俊城订购协议》是否有效的问题。原审认为，原告段昆与被告吴军、张顺巧签订的《远森俊城订购协议》，系双方当事人自愿订立，意思表示真实一致，内容不违背国家法律、法规的禁止性规定，合法有效。二、关于被告吴军、张顺巧与原告签订《远森俊城订购协议》并收取定金的行为是否属于职务行为的问题。被告远森公司抗辩称，被告吴军、张顺巧不是远森公司员工，二人未经远森公司授权与原告签订《远森俊城订购协议》，该协议未加盖远森公司印章，事后也未得到远森公司的追认，系无效协议。本院认为，被告远森公司系“远森俊城”项目的开发商，被告鼎鑫公司受被告远森公司的委托销售“远森俊城”楼盘，被告吴军、张顺巧系被告鼎鑫公司的销售人员，庭审中，四被告对该事实均予以认可。被告吴军、张顺巧作为销售人员，在远森俊城营销中心与原告签订了甲方为远森公司的格式合同，即案涉《远森俊城订购协议》，该订购协议对案涉商铺的房号、面积、金额、定金、违约责任等进行了约定，且在签订《远森俊城订购协议》后，原告按约定支付了定金50000.00元，作为签订《商品房购销合同》的担保，被告吴军、张顺巧也实际收取定金50000.00元。因此，原告作为善意买受人，在远森俊城营销中心签订《远森俊城订购协议》时有充分理由确信被告吴军、张顺巧与其签订协议是代表被告远森公司的履职行为，原告没有义务向被告远森公司核实其是否知晓协议。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定“企业法人对它的法定代表人或其它工作人员的经营活动，承担民事责任”，因此，被告吴军、张顺巧销售案涉商铺的行为系职务行为，应认定原告与被告远森公司之间合同关系成立，由此产生的法律后果应由被告远森公司承担。对被告远森公司的上述抗辩理由，原审不予采纳。三、关于原告主张的诉讼请求是否应予支持的问题。《远森俊城订购协议》签订后，因案涉商铺已被被告远森公司售出，导致原告购买案涉商铺的合同目的不能实现，被告远森公司构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。被告远森公司作为合同一方，违反合同约定，应双倍返还定金。双方约定的定金金额，未超过合同标的额的20%，合法有效，故原告主张被告远森公司双倍返还定金100000.00元的诉讼请求，符合法律规定和双方合同约定，原审予以支持。鉴于被告鼎鑫公司系案涉定金的收取人，故案涉定金50000.00元，由被告鼎鑫公司返还原告，剩余50000.00元，由被告远森公司返还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、由被告昭通远森房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告段昆定金50000.00元；二、由被告昭通鼎鑫房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告段昆定金50000.00元；三、驳回原告段昆的其他诉讼请求。案件受理费2300.00元，由被告昭通远森房地产开发有限公司负担。宣判后，昭通远森房地产公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第一项。理由：1、原判认定“原告段昆与被告吴军、张顺巧签订的《远森俊城订购协议》，系双方当事人自愿订立，意思表示真实一致，内容不违背国家法律、法规的禁止性规定，合法有效”，这一认定与事实不符，更不符合法律规定。吴军、张顺巧作为销售公司的员工，无权以自己名义和客户签订任何协议和合同。2、吴军、张顺巧并非上诉人企业的工作人员，由上诉人承担其行为造成的后果，适用法律不当。3、原判认定上诉人作为合同一方，违反合同约定，应双倍返还定金，这一认定是错误的。协议上并没有上诉人公司盖章，也未收到过定金，上诉人不是合同相对方。在二审，双方除对《远森俊城订购协议》是否生效有异议外，对其余事实无异议，对无异议的事实，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案争议焦点为：本案《远森俊城订购协议》是否合法有效，上诉人昭通远森房地产公司是否应返还被上诉人段昆定金5万元？针对本案争议焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：本案被上诉人吴军、张顺巧与被上诉人段昆签订的《远森俊城定购协议》上载明：甲方为昭通远森房地产开发有限公司，乙方为段昆，该协议约定此协议经双方签章，且乙方按本协议约定支付定金后即生效。该定购协议有被上诉人吴军、张顺巧签字，但无上诉人昭通远森房地产公司盖章。本案被上诉人吴军、张顺巧系被上诉人昭通鼎鑫房地产经纪有限公司员工，被上诉人段昆向被上诉人吴军、张顺巧支付了50000元定金，该50000元定金未支付给被上诉人昭通远森房地产公司。根据上述《远森俊城定购协议》的约定，本案协议未经上诉人昭通远森房地产公司确认盖章，定金也未实际支付给上诉人，故本案《远森俊城定购协议》未生效，原审判决上诉人昭通远森房地产公司返还50000元定金，不符合法律规定。被上诉人吴军、张顺巧系被上诉人昭通鼎鑫房地产经纪有限公司员工。被上诉人吴军、张顺巧收取被上诉人段昆的50000元定金，系履行职务行为，应由被上诉人昭通鼎鑫房地产中介公司予以返还，并支付以50000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算自2019年4月25日至付清之日止的利息损失。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予改判。上诉人昭通远森房地产开发有限公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昭阳区人民法院（2019）云0602民初3156号民事判决；二、由昭通鼎鑫房地产经纪公司于本判决生效之日起返还段昆50000元，并支付以50000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算自2019年4月25日至付清之日止的利息损失。三、驳回段昆的其余诉讼请求。一审案件受理费2300元，由昭通鼎鑫房地产经纪有限公司负担；二审案件受理费2300元，由昭通鼎鑫房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向原审人民法院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇二〇年六月二十八日法官助理张艺书记员陈炻