福建省厦门市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽02民终2591号 上诉人（原审原告）：刘春，男，1972年2月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：周少云，北京京师（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑卉，北京京师（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市万科广场置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼668室。 法定代表人：曹京明，总经理。 委托诉讼代理人：苏礼墩，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜晓康，福建旭丰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市万科物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区前埔中路323号莲前集团大厦22层2-A189单元。 法定代表人：项凌云，总经理。 委托诉讼代理人：陈凌云，职员。 上诉人刘春因与被上诉人厦门市万科广场置业有限公司（以下简称万科置业公司）、厦门市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初3690号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘春上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院审理刘春的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定刘春起诉不符合法定条件，存在以下几点事实认定错误。（一）一审法院认定商业街通车、停车位、路面下沉等为共有或共管的权利事项，是错误的。1.商业街通车、停车位、路面下沉等是双方签订《厦门市商品房买卖合同》第八条明确约定的交房条件之一，根据规划设计图亦可确定：案涉商铺所在的商业街的路面为下沉式设计，配有地面停车位40个停车位，商业街可通车。万科置业公司在商品房销售时承诺：案涉商铺所在的商业街全方位开放。然而，至今案涉商铺所在商业街仍未符合上述合同约定的条件以及规划的状态。厦门市集美区城市管理局开具的第302045号《责令改正通知书》责令万科置业公司对违法行为进行改正：擅自取消40个地面停车位，擅自改变室内外高差。以上足以证明商业街通车、停车位、路面下沉等不符合合同约定交付条件的现状，是在验收后，交付前已存在违反规划设计的要求，即使已经交房，但商品房买卖合同还未完全履行完毕，万科置业公司仍有义务按合同约定将擅自变更的状态恢复到符合规划设计的状态，刘春有权要求万科置业公司按规划设计恢复原状。根据合同的双务性和相对性，刘春要求万科置业公司履行合同未完善义务，应受合同法规范，主张合同权利，并非是业主共有或共同管理权利事项。2.根据《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》（核字350211201705047号）的规划条件核实意见第二条“地上停车位位置调整，建设单位承诺不涉及利害关系人，因此引起投诉纠纷等应自行协调解决并承担一切经济及法律责任”。本案万科置业公司明显未按合同约定的规划设计提供停车位，直接侵害了商铺业主的合法权益，应承担相应的经济及法律责任。3.由于万科置业公司违反规划设计提高了路面的高度，改变了商业街的排水，致台风暴雨天气时雨水倒灌入一层商铺，给直接关系人商铺业主造成财产损失、人身伤害。如此隐患，法院理应考虑。（2019年的暴雨已经引起了商业街雨水倒灌入商铺的事件）（二）一审法院认定拆除道闸属于物业服务合同非买卖合同纠纷，是错误的。1.前期物业服务合同为《厦门市商品房买卖合同》的附件，为其不可分割的部分。万科置业公司至今未按其与刘春签订的《厦门市商品房买卖合同》第八条约定的规划设计要求交付商业街，其合同义务未履行完毕，刘春有权要求其继续完善履行。2.万科物业公司为万科置业公司选聘的物业单位，其受万科置业公司的委托，对商业街进行增设道闸设置，是增设的实施者，应当与万科置业公司负有相同义务，拆除道闸，恢复至符合规划条件状态。二、一审法院适用法律错误。合同法第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。万科置业公司在建设时向政府规划部门申请时递交的设计图是业主与开发商签订的购房合同的一部分，因此万科置业公司有按照设计图纸进行建设的义务。《厦门市商品房买卖合同》为双方真实意思表示，合法有效。万科置业公司有义务按合同约定的规划设计条件施工并交付，刘春也有权要求万科置业公司按合同约定的规划设计条件交付。本案所涉纠纷在交付前直至今日存在并未解决的商业街首路开通、停车位、路面下沉等与规划设计不符等问题，刘春有权要求万科置业公司按规划设计恢复原状，此权利为合同权利，与业主共有或共同管理权利事项无关，应受合同法规范，然一审法院以物权法作为本部分争议焦点的裁判依据，为适用法律错误。综上，万科置业公司未按合同约定的时间及约定的条件交付商品房，应当按合同约定承担违约责任并按规划设计要求恢复原状；同时，万科置业公司未经审批擅自改变商业街总体规划、改变商业街基础设施建设，违反了双方签订的《厦门市商品房买卖合同》的约定及其销售商品房的承诺（广告宣传），是一种欺诈行为，也是违法违规行为。即使刘春已接收房屋，也不能替代或免除万科置业公司以上的违法违约行为，刘春仍有权要求万科置业公司依据法律规定或合同约定完善房屋的交付条件；刘春要求万科置业公司履行合同未完善义务，应受合同法规范，主张合同权利，符合起诉主体的法定条件。 万科置业公司辩称，一审法院裁定商业街通车、停车位、路面下沉等涉及业主共有或共管权利事项，进而驳回刘春该部分起诉认定事实清楚，适用法律正确。双方就买卖合同履行过程中存在的问题，已经达成书面协议并履行完毕。事实上，因该项目多重业态的存在，且住宅业主较多，活动区域有限，基于安全的考虑，现场对商业街通车有一定的限制，并非现场不满足通车条件。同时，刘春一审中提交的《关于万科广场06地块商业街问题的相关回复》亦表明，住宅业主和商业街业主对商业街通车管理存在较大争议，该问题属于业主自治问题，并非本案商品房买卖合同的审理范围。刘春不是本案商业街相关诉求的适格主体。根据物权法第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外”、第七十四条“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”、第七十六条“业主决定建筑区划内重大事项及表决权：下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。故，商业街道路、地面停车位属于该小区全体业主共有，应由该小区业主共同决定，刘春不是该项诉讼请求的适格主体。鉴于该项目已交付，商业街公共区域的管控问题，应由业主与现场物业管理方协商处理，万科置业公司可给予必要的配合。综上，本案系商品房买卖合同纠纷，公共区域的使用现状是全体业主对公共区域自治的选择，刘春不是商业街公共部分诉讼请求的适格主体，一审法院驳回刘春对商业街公共区域相关的起诉是正确的。 万科物业公司辩称，刘春基于与万科置业公司的商品房买卖合同关系提起诉讼，但与万科物业公司不存在商品房买卖合同关系。刘春与万科置业公司之间的法律关系为物业服务合同关系，两个法律关系完全不同，刘春的诉讼请求无事实与法律依据。 刘春向一审法院提出诉讼请求：1.判令万科置业公司依照规划图及合同约定恢复商业街通车并规划地面停车位；2.判令万科物业公司立刻拆除私设位于万科广场幼儿园后门与××大道××处××入口道闸，并赔偿由此给刘春造成的损失；3.判令万科置业公司按照规划图设计将商业街路面下沉15ｃｍ；4.判令万科置业公司、万科物业公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院经审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”以及第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案刘春诉讼请求中涉及的商业街通车并规划地面停车位、商业街路面下沉15cm问题均涉及业主共有或者共同管理权利事项，刘春的该部分起诉不符合前述法律规定的普通多数同意的方式。刘春的该部分起诉不符合法定条件，应裁定驳回起诉。至于刘春起诉要求万科物业公司拆除道闸并赔偿损失问题，因本案刘春系基于房屋买卖合同纠纷提起诉讼，刘春与万科物业公司之间属于物业服务合同纠纷而非房屋买卖合同纠纷，两被告主体不同，标的不同，诉讼请求所依据的事实和理由无关联，不属于可以合并审理范围，刘春如认为万科物业公司损害其权益可另行主张。故对涉及万科物业公司的起诉在本案中不予审查，依法裁定驳回起诉。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回刘春的起诉。 二审审理期间，刘春提交如下证据：1.微信聊天记录，拟证明案涉商铺所在商业街自始至终未开通。2.通话录音，拟证明商业街道路未开通（即封路）为万科置业公司所为。3.信访事项处理意见书（厦集资规划集信[2019]35号）、信访事项处理意见书（厦集资规划集信[2020]18号），拟证明万科置业公司在竣工验收之后违规改变案涉商铺所在商业街的建筑使用功能和建筑格局，改变了商业街总体规划，违反了合同约定。万科置业公司质证认为，对微信聊天记录、通话录音的真实性无异议，对关联性有异议。微信聊天记录中提及的是“限行”而非“自始至终未开通”，对刘春表述“道路未开通（即封路）”的证明对象不予认可。因该项目多重业态的存在，且住宅业主较多，活动区域有限，基于安全的考虑，现场对商业街通车有一定的限制，并非现场不满足通车条件。同时，刘春提交的《关于万科广场06地块商业街问题的相关回复》亦表明，住宅业主和商业街业主对商业街通车管理存在较大争议，该问题属于业主自治问题，并非本案商品房买卖合同的审理范围。两份信访事项处理意见书的表面真实性、合法性无异议，但对其证明对象有异议。首先，该两份证据中相关行政部门并未提及万科置业公司在竣工验收后有何种违规行为，亦并未要求万科置业公司对案涉商铺所在商业街进行整改，刘春所证明的对象与事实不相符，万科置业公司不予认可其关联性。其次，万科置业公司销售涉案房产时，预售许可证载明为商业服务用地，一审中万科置业公司提交合议庭参考的两份文件，分别为《2010版厦门规划管理技术规定》和《2016版厦门规划管理技术规定》，上述两份文件中折角重点标注的地方显示商业用地允许建设为一般旅馆业。故万科置业公司并未违规改变案涉商铺所在商业街的建筑使用功能和建筑风格，该建筑并非违章建筑。万科物业公司质证认为，对微信聊天记录、通话录音的证明对象有异议，与其无关；两份信访事项处理意见书亦与其无关。 本院认为，刘春要求万科置业公司在小区业主共有部分恢复通车及规划车位，并将路面下沉等，因其涉及到共有部分，应当依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、七十六条的规定予以处理，一审裁定对此适用法律正确。现刘春的上述诉求仍未经符合法定比例的专有部分占建筑物总面积的业主及总人数同意，故其该项上诉不符合法定条件，一审裁定驳回起诉，并无不当。本案为房屋买卖合同纠纷，刘春与万科物业公司之间并不存在房屋买卖合同关系，其要求万科物业公司拆除道闸及赔偿损失不属于本案审理范围。综上，刘春的上诉主张缺乏相应法律依据，应予驳回。一审裁定处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  颜映红 审判员  陈 璟 审判员  章 毅 二〇二〇年六月二十九日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。