云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3216号上诉人（原审原告）：云南世豪房地产开发有限公司,住所地：云南省昆明经开区香颂时光花园小区15幢A226号。法定代表人：李春明，执行董事。委托诉讼代理人：陈菊梅、王莹，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：侯赞，男，1991年4月12日出生，汉族，现住云南省昆明经开区。上诉人云南世豪房地产开发有限公司(以下简称：世豪地产)因与被上诉人侯赞商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初9613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世豪地产上诉请求：1、撤销昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初9613号民事判决第三项、变更第二项，依法改判支持世豪地产的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由侯赞承担。事实和理由：本案侯赞违约事实清晰、证据确凿，世豪地产有权根据合同约定解除合同，人民法院不能随意干预当事人的意思自治。采取保全措施和聘请律师代理诉讼是世豪地产维护自身合法权益所采取的法律手段，且该行为是因侯赞的违约行为所致，故该费用应当由侯赞承担。综上，请求二审法院依法改判支持世豪地产的全部上诉请求。侯赞辩称：侯赞不想失去涉案房屋，世豪地产垫付的款项及之前的手续费，侯赞会尽快补上，后期房屋贷款也会及时存储，避免再一次逾期。世豪地产向一审法院起诉请求：1、判令解除世豪地产、侯赞于2015年8月28日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同编号：香颂时光8-1-1001）；2、判令侯赞协助世豪地产办理注销昆明经开区）地块Ⅱ第8幢第1单元第10层1001号商品房买卖合同登记备案（合同登记号：ＫＭ2015083158828）手续并返还房屋；3、判令侯赞返还世豪地产代还的银行住房按揭贷款（暂计算至2019年7月，世豪地产代还的银行住房按揭贷款本息合计7302.32元）；4、判令侯赞承担世豪地产因本案支出的律师费20000元；5、本案的案件受理费、保全费2408元、保全担保保险费1510元由侯赞承担。一审法院认定以下案件事实：2015年8月28日，世豪地产（甲方）与侯赞（乙方）签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，《商品房购销合同》约定，乙方向甲方购买位于昆明经开区地块）8幢1单元10层1001号房屋，总价款为377554元，付款方式为乙方首期支付117554元，其余260000元向银行贷款支付。《合同补充协议》第一条第4款约定：如乙方未按照担保贷款合同的约定偿还贷款或违反担保贷款合同的其他约定，甲方有权解除《商品房购销合同》，造成甲方直接或间接经济损失（包括但不限于诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费、公告费）的，乙方应承担赔偿责任。2015年8月31日，双方所签上述合同办理了登记备案（合同登记号：ＫＭ2015083158828）。合同签订后，侯赞向招商银行借款260000元用于支付上述房款，借款期限为360个月。另，世豪地产与招商银行签订的《招商银行个人购房贷款合作协议书》中约定，世豪地产为招商银行向购房者发放的购房贷款提供无条件、不可撤销的连带责任保证担保，保证期间自购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交招商银行执管之日。因侯赞逾期归还银行贷款本息，招商银行于2019年7月17日向世豪地产发出个人贷款催收通知书，要求世豪地产代为清偿欠款。世豪地产收到通知后，于2019年7月17日代侯赞向银行归还贷款7302.32元。2019年8月1日，侯赞向招商银行归还贷款1380.74元。2019年9月1日，侯赞向招商银行归还贷款1380.74元。另查明，涉案房屋尚未登记至侯赞名下，亦未办理抵押登记。世豪地产与云南万捷律师事务所律师签订委托代理合同，约定由云南万捷律师事务所以一定比例收取代理费，其中一审阶段的代理费为15000元。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系当事人的真实意思的表示，且未违反法律规定，该合同合法有效，合同当事人均应当遵守履行。经庭审查明，本案侯赞已经按照合同约定支付了全部购房款，世豪地产亦将房屋交付给了侯赞，故双方签订商品房销售合同的主要目的已经实现；因侯赞迟延向银行归还贷款本息，导致世豪地产承担保证责任，代侯赞偿还贷款7302.32元。现世豪地产以《合同补充协议》第一条第4款“如侯赞未按照担保贷款合同的约定偿还贷款或违反担保贷款合同的其他约定，世豪地产有权解除《商品房购销合同》”为由，要求解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》。一审法院认为，《合同补充协议》第一条第4款未对世豪地产享有合同解除权的前提条件即侯赞迟延偿还银行贷款的金额进行约定，若世豪地产仅仅以其承担了7302.32元的担保责任为由解除与侯赞之间的商品房销售合同，将会加重侯赞的责任，对侯赞显失公平，且世豪地产担保责任为附条件解除，条件成就即银行取得以银行为抵押权人的他项权利证书后，世豪地产的保证责任解除，世豪地产可通过条件成就解除其担保责任，亦可向侯赞追偿其在保证期间代侯赞偿还的贷款；同时，在世豪地产代侯赞归还银行贷款后，侯赞已按时偿还截止开庭前的贷款本息，表明其继续履行合同的意愿及能力。综上，一审法院对世豪地产请求解除合同，并要求侯赞协助办理解除商品房买卖合同登记备案手续、返还所购房屋的主张依法不予支持。对于世豪地产诉请的代偿款，一审法院认为，世豪地产代侯赞归还银行贷款7302.32元，侯赞应当返还世豪地产。对于世豪地产要求侯赞承担的律师费20000元的诉请，合同中已有约定，考虑到本案案情简单，故对律师费酌情支持5000元。对于世豪地产要求侯赞承担的保全申请费和保险费，因不属必要的支出费用，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告侯赞于本判决生效之日起五日内偿还原告云南世豪房地产开发有限公司代偿款项7302.32元；二、被告侯赞于本判决生效之日起五日内支付原告云南世豪房地产开发有限公司律师费5000元；三、驳回原告云南世豪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费483元，减半收取241.5元，由原告云南世豪房地产开发有限公司承担44.5元，由被告侯赞承担197元，剩余241.5元退还原告云南世豪房地产开发有限公司。二审中，双方当事人无新证据提交，经二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。针对双方当事人的诉辩主张，归纳本案争议焦点为：世豪地产与侯赞签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是否应当解除。本院认为：签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”、第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”经审查，世豪地产与侯赞签订的合同补充协议第一条第4项载明，如乙方（侯赞）未按照担保贷款合同的约定偿还贷款或违反担保贷款合同的其他约定，甲方（世豪地产）有权解除合同，造成甲方直接或间接经济损失（包括但不限于诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费、公告费）的，乙方应承担赔偿责任。根据本案查明事实，因侯赞未按期向银行支付按揭贷款，导致世豪地产于2019年7月17日代侯赞支付了银行贷款7302.32元，鉴于该代偿金额与涉案合同中确定的交易价格有较大差距，侯赞的该违约行为尚未导致双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的合同目的无法实现，故对世豪地产请求解除上述合同，退还房屋、解除备案登记、返还购房款的请求予以驳回，但侯赞应当向世豪地产支付其代偿的7302.32元，以及世豪地产为本案支出的部分律师费。综上，世豪地产的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费50元，由上诉人云南世豪房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二○二○年六月十一日二○二○年六月十一日法官助理熊金华书记员蔡磊