重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初8502号原告：唐德文，男，1969年5月13日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：谭术才，重庆弘全律师事务所律师。被告：重庆市开州区康利实业有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道九龙社区九龙路147号7幢6-4，统一社会信用代码91500234711669034X。法定代表人：曾兴恒。被告：余定江，男，1969年11月3日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：谭成帅，重庆帅风律师事务所律师。原告唐德文诉被告重庆市开州区康利实业有限公司(以下简称康利公司)、余定江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理，原告唐德文及其代理人谭术才、被告康利公司的法定代表人曾兴恒、被告余定江的代理人谭成帅到庭参加诉讼；于2020年1月3日第二次开庭审理，原告唐德文的代理人谭术才、被告康利公司的法定代表人曾兴恒、被告余定江的代理人谭成帅到庭参加诉讼；因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，由审判员陈小容担任审判长与人民陪审员程崇国、谭培国组成合议庭，于2020年3月27日再次开庭审理，原告唐德文的代理人谭术才、被告康利公司的法定代表人曾兴恒、被告余定江的代理人谭成帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐德文向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2010年11月12日签订的《集资物业认购协议》合法有效；2、请求判决二被告继续履行合同，办理所涉房屋产权过户手续；3、诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2010年11月12日，原、被告就开州区X号房屋买卖达成一致意见，并于当天签订《集资物业认购协议》。原告按照双方签订的房屋买卖合同履行了相关义务，被告也按照约定将该房屋交付给了原告，原告装修居住使用至今。但被告数年来一直未按合同约定完善该房屋的相关产权手续，经人民调解后也未按时履行自己的办证义务，一直拖延至今。现原告为维护自身合法权益，为此诉至法院，请求法院支持原告唐德文的诉讼请求。被告康利公司辩称，认购协议上的印章是康利公司的真实印章，但事实是当时康利公司与余定江签订了土地移民安置用地的转让协议，签订协议后，余定江按照土地转让协议上的约定支付康利公司360万元后，康利公司将一切土地开发、销售、安置都交给了余定江，转让之后余定江如何使用这个土地康利公司都无权干涉，房屋的销售也与康利公司无关，包括余定江修房子怎么建设的康利公司也没有参与。土地转让协议上约定的360万元余定江也已经实际向康利公司支付。至于为什么签订合同后的房屋买卖协议上还有康利公司的印章，是因为康利公司是移民企业有优惠政策，之前康利公司与余定江也有约定把印章交给余定江让其用于办理优惠政策，但是余定江自己私自拿去在合同上盖了章。康利公司将土地转让给余定江之后，余定江对土地进行利用、修建房屋并进行出售，余定江出售所得的价款也不用向康利公司进行支付。被告余定江辩称，签订涉案合同的主体系康利公司，余定江不是本案适格被告，余定江虽然在集资物业认购协议上签名，但是一个受托行为，余定江与康利公司是受托与委托的关系，其土地的来源系康利公司安置用地，故余定江不是本案适格被告。针对涉案房屋所在工程，余定江是实际投资人。综上，请求法庭针对原告的诉讼依法判决。经审理查明：2010年11月12日，原告唐德文(合同乙方)与被告康利公司、余定江（合同甲方）签订《集资物业认购协议》，协议主要内容为：“一、认购物业及价格乙方认购甲方《永康花苑》的房源及价格确定为：单元B栋房号601单价（元/平方米）2980.00建筑面积（平方米）109总房款（元）324820.00大写人民币：叁拾贰万肆仟捌佰贰拾元整注：最终面积的确认，以房产证面积为准，房屋的单价不发生变化。房屋总价按房产证面积乘以单价后多退少补。二、款项支付：1.付款方式：乙方自愿选择（A.一次性付款；B.分期付款）方式。2.付款期限：签订本协议时乙方应支付￥：160000.00元（大写人民币：壹拾陆万元整）。当房屋封顶时，乙方支付￥：159820.00元（大写人民币：壹拾伍万玖仟捌佰贰拾元整）；余款￥：5000.00元（大写人民币：伍仟元整）在乙方领取产权证时一次性付清。3.大修基金由买方全额支付，交房时由开发商代收代缴，暂定5000.00元。三、房屋交付：1、甲方应在2011年12月31日，将房屋交付给乙方使用，交付条件为经相关部门验收合格的房屋。2.甲方负责统一安装进户门和塑钢窗，乙方不对此另行支付任何费用。3、三通（水、电、气）的安装和上户由甲方统一安排，乙方支付其费用5000.00元（大写人民币：伍仟元整）。四、产权办理：1.乙方所购买房屋的产权证由甲方统一办理，相关税费按国家标准收取，应由乙方交纳的税费，在办理房产证时由甲方代收代缴。2.本协议未涵盖的内容，双方协商确定，不能确定的以国家规定为准。五、违约责任：1.此协议履行期间，任何一方提出终止协议，均视为违约；2.如甲方提出终止协议，则视为甲方违约，甲方应退还乙方所交费用，并按照本协议金额20%向乙方支付违约金。3.如乙方提出终止本协议或不能按本协议约定按时付款，则视为乙方违约，乙方已交纳的款项在扣除应按照本协议金额20%向甲方支付的违约金后退还给乙方。同时，乙方定购的房屋由甲方自行处理，本协议自动解除。六、合同争议的解决办法：本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，按下述几种方式解决：1、提交仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。七、合同生效及保存：1.本协议一式叁份，甲方执两份，乙方执壹份，效力等同。2.本协议经甲方签字盖章、乙方签字后生效。甲方：康丽实业平桥永康花苑项目部甲方代表：余定江联系电话：XXXX乙方：唐德文身份证号码：XXXX联系电话：XXXX通讯地址：XXXX本协议签署于：2010年11月12日”，开县康利实业有限公司在甲方处盖章，余定江在甲方代表处签字捺印，唐德文在乙方处签名捺印。合同签订后，原告唐德文支付了购房款319820元，房屋大修基金5000元，水电气费5000元，电视上户费450元，被告方将涉案房屋交给原告唐德文，原告唐德文装修后居住至今。2010年3月1日，开县康利实业有限公司(合同甲方)与余定江、段吉彬（合同乙方）签订《土地转让协议》，协议主要内容为：“为了有利于加快企业移民迁建，有利于职工安置和迁建中的问题解决，经甲方职工大会决定，一致同意将本公司移民迁建用地：开规地字[2009]59号文规划批复的企业迁建开县平桥片区平桥西侧即汉丰街34号地块0.4000公顷土地（合6亩）转让给乙方（以县府行征划拨手续为据），现就转让方式、转让价格，经双方充分协商，达成如下协议：一、甲乙双方议定以现金转让方式，按每亩60万元亩价作为结算依据，按协议总价值360万元（大写：叁佰陆拾万元整）为执行本协议的结算，除此以外，无任何附加条件。二、甲、乙双方议定：由乙方先预付甲方土地款100万元（大写：壹佰万元整）。余下260万元，其中240万元在预付款100万元计时后三日内付清。剩余20万元待工程报建启动完善后付清。尚偌乙方在支付款项期间出现与本协议无关方面的异议，均视为违约，并按双方议定的违约条款承担法律赔偿责任。三、乙方将甲方土地转让所有款项付清后，拥有该宗土地所有权和使用权，所建房产全权归乙方所有，以及商业处置。在产权方面甲方不具有任何权属关系。在转让土地6亩范围内所建房屋按规定，一切税费由乙方负责承担。凡属建设税费支付方面，概与甲方无关。但甲方移民迁建中所享受的优惠政策均随着转让给乙方享用。四、甲方转让土地后，必须保证转让土地建设项目的顺利进行。所转让的该宗土地，受让方不承担甲方的任何债务关系，其相关建设，甲方必须配合乙方按报建程序规定，协助乙方工作，直到工程竣工，否则视为违约。五、甲乙双方议定违约责任：此协议一经签订，任何一方违约，均按本协议总金额的20%赔偿守约方的经济损失。六、本协议一式三份，甲方执存一份，乙方执存两份，并从签字之起生效”。开县康利实业有限公司及曾兴恒在甲方处盖章，余定江、段吉彬在乙方处签字。2011年8月，开县康利实业有限公司与重庆隆天建设(集团)有限公司签订《联合建设企业移民迁建综合楼合同书》，合同主要内容为：“甲方：开县康利实业有限公司（以下简称甲方）法定代表人：曾兴恒董事长乙方：隆天建设（集团）建筑有限公司（以下简称乙方）法定代表人：委托代理人：余定江为了加强企业移民迁建，妥善解决职工的生产、生活安置，甲方将开县人民政府开县府土[2010]21号文件以行政划拨方式供应的公顷（合6亩）土地为企业移民迁建综合楼工程用地，经现经甲方股东大会决定，一致同意，以投资方式交与愿意承担该项目及工程全额资金投入的乙方进行联合建设，现就联合建设所涉及的若干问题，经甲乙双方反复磋商，达成如下协议：一、特别约定：甲方所投入乙方的工程用地6亩，乙方开工前必须向甲方预缴工程保证金360万元（大写：叁佰陆拾万元整），待乙方履行双方约定的责任后，由甲方全额返还乙方，平衡工程预算分配。二、联合投资方式：甲方以开县人民政府开县府土[2010]号文批复供应土地6亩为投资成本。乙方负责甲方“企业移民住房综合楼”工程项目建设所需资金的全部投入。三、项目名称、地址及规模（一）名称：“移民迁建综合楼”（二）地址及四周边界：以县规划局和建设行政主管部门测量的占地总平面图和“一书两证”地域地块为准，作为该工程项目用地。（三）建设规模：拟定建设占地6亩，总建筑面积18035平方米。（以建设图纸为准）计划投资2000万元（不含土地投入部分）。……十、房屋分配（一）甲方应分配房屋比例面积7000平方米。（二）甲、乙双方每层建筑面积按30：70进行分配，由双方协商选定分房方位，每单元从下到上要完。以单元多少不定，甲方以每平方米1600元定价，并以保证金为额定实物指标分配计算返房面积，其价格不得随意变动。甲、乙双方结算时，以乙方保证金收款条为甲乙双方结算依据。……十二、税费的缴纳乙方承担办理土地证、施工手续的一切相关税费，（土地测量红线、地勘、设计、报建、监理、质检、工程建设等）。房产产权办理的一切税、费由乙方负责。十三、其他事项（一）乙方向甲方缴纳的工程建设用地保证金360万元，必须按约定交付甲方企业公建房7000元平方米面积后，由甲方一次性将360万元保证金返还给乙方，如甲方未返回保证金360万元给乙方，就作为甲方30%的房屋总价，那么乙方就占房屋比15%赔偿守约方的违约金。……”。开县康利实业有限公司在甲方处盖章，曾兴恒在甲方法定代表人处签名，重庆隆天建设（集团）有限公司在乙方处盖章，张中全在乙方法定代表人处签名。另查明，涉案房屋所在土地(用地位置为：开县平桥片区34号地块平桥街西侧)取得建设用地规划许可证，及涉案房屋所在项目(名为：移民迁建永康花园)取得建设工程规划许可证，建设单位：开县康利实业有限公司，但目前该工程尚未经过竣工验收。2011年8月1日，开县康利实业有限公司出具一份特别授权委托书，主要内容为：“余定江(身份证号码：XXXX)是我单位的康利实业有限公司移民综合楼项目负责人。现特别授权其代表在我单位前来你处配合接受调查关于康利实业公司移民迁建综合楼没办理相关建设手续的相关事宜，其在特别授权委托范围内所产生的法律后果由我单位承担。”2017年6月27日，余定江签署《永康花苑建设工程资料完善承诺书》，承诺办理永康花苑的相关验收手续及该小区业主的房产证。2019年2月21日，当事人朱宏中(涉案房屋所在小区的业主)与余定江经重庆市开州区云枫街道人民调解委员会驻派出所调解室调解，达成人民调解协议书：“（1）余定江从2019年2月21日开始负责处理平桥社区永康花苑办房产证的一切事务。……”。另查明，开县康利实业有限公司于2018年4月4日更名为重庆市开州区康利实业有限公司。原告唐德文因为此次诉讼支付了诉讼代理服务费8000元。上列事实有原告唐德文、被告重庆市开州区康利实业有限公司、余定江的当庭陈述，以及原告唐德文、被告余定江的身份信息复印件、被告重庆市开州区康利实业有限公司的工商登记信息查询，《集资物业认购协议》一份、收据两张、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、《人民调解协议书》、《永康花苑建设工程资料完善承诺书》、《土地转让协议》、特别授权委托书、《联合建设企业移民迁建综合楼合同书》、调查咨询笔录等证据在卷佐证，上述证据经当事人质证、本院认证，符合证据的合法性、客观性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，结合当事人的诉称及辩称，本案主要争议焦点在于谁与原告形成房屋买卖关系。对此，应当结合当事人的真实意思表示进行判断。经查，第一，被告余定江当庭表示其是涉案工程的实际投资人，其通过挂靠重庆隆天建设(集团)有限公司与被告康利公司共同修建涉案工程，同时通过原告唐德文出示的支付房屋大修基金、水电气、电视上户费的收据上显示收款人系被告余定江，证明被告余定江是该《集资物业认购协议》的实际履行人，另外通过人民调解协议书、以及被告余定江出示的永康花苑建设工程资料完善承诺书上均载明，被告余定江自愿承担办理涉案房屋的竣工验收及办理产权证的相关义务，因此能够认定被告余定江是《集资物业认购协议》的出卖方；第二、虽然被告康利公司辩称涉案房屋所在土地已经转让给被告余定江，但《联合建设企业移民迁建综合楼合同书》表明被告康利公司也是涉案工程的联建人；第三、虽然被告康利公司在庭审中辩称其将公司印章交给被告余定江仅是为了用于办理移民相关优惠政策的手续，但被告康利公司对被告余定江如何使用公章并未进行有效管理，放任其使用印章，故在《集资物业认购协议》以及收款收据上加盖的公司印章的行为能够认为其与被告余定江有出售房屋的共同意思表示，综上，可以看出出卖涉案房屋是被告康利公司和被告余定江共同的意思表示，故本院依法认定被告康利公司和被告余定江均系《集资物业认购协议》的合同当事人，本案系被告康利公司、余定江与原告唐德文形成了房屋买卖合同关系。依法成立的合同，自成立时生效。本案原告唐德文与被告康利公司、余定江作为平等民事主体，在公平自愿的情况下签订的《集资物业认购协议》，该合同是双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同属于依法成立的有效合同。关于原告唐德文要求被告继续履行合同，办理房屋产权过户手续的诉讼请求，经本院向相关主管部门进行调查核实，涉案房屋所在的工程项目尚未经过竣工验收，也未办理初始登记，且原告唐德文也未出示证据证明所涉房屋具备办理房屋过户手续的条件，故对原告唐德文的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告唐德文主张被告方承担律师费的诉讼请求，因双方在《集资物业认购协议中》并未对该费用承担进行约定，故对原告唐德文的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：原告唐德文与被告重庆市开州区康利实业有限公司、余定江于2010年11月12日签订的《集资物业认购协议》有效；驳回原告唐德文的其他诉讼请求。案件受理费6172元，由被告重庆市开州区康利实业有限公司、余定江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈小容人民陪审员  谭培国人民陪审员  程崇国二〇二〇年六月十七日法官 助理  王春燕书 记 员  陈 顺