河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民初162号原告：张顺利，男，1990年3月21日出生，汉族，住河南省温县。委托诉讼代理人：吕惠玲，女，1967年12月3日出生，汉族，住河南省温县。系张顺利母亲。委托诉讼代理人：李海霞，河南陆达律师事务所律师。被告：闫小毛，男，1977年9月6日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：何海旺，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程霖杰，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：焦作市东成房地产开发有限公司。住所地：河南省温县古温大街中段新时代小区1号楼1楼北1层。法定代表人：李迎春，该公司总经理。原告张顺利与被告闫小毛、第三人焦作市东成房地产开发有限公司（以下简称“东成公司”）执行异议之诉一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张顺利的委托诉讼代理人吕惠玲、李海霞，被告闫小毛及其委托诉讼代理人何海旺、程霖杰到庭参加诉讼。第三人东成公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张顺利向本院提出诉讼请求：1、请求判决停止对位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城小区1号楼120、220商铺的执行，并解除对前述房屋的查封，房屋总价1405599元。2、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2016年2月19日，原告从第三人焦作市东成房地产开发有限公司（以下简称东成公司）所开发的新东未来城小区购买商铺两间，房号为1号楼120、121（该商铺为上下两层，即120包含一层二层，121也是包含一层二层）。双方签定《定金单》，原告支付定金20000元，付款方式为按揭。定金单约定120铺优惠后单价为9745．17元，总价1445599元；121铺优惠后单价9645．17元，总价1430765元。之后原告通过转账或现金的方式分多次向第三人东成公司支付房款，截止2016年10月29日共支付房款1794364元，剩余100万元按揭。这期间原告支付的每一笔房款，东城公司均开有收据，原告和东城公司就房屋单价多次协商，东成公司也给予了优惠。由于原告交款次数较多，在2016年10月29日，东成公司财务人员将原告手中的收据收回又换成了总的收据，分别为将2016年10月29日所交的390000元和之前的2016年5月22日的收据698765元合并称一张1088765元的收据。2017年1月3日，原告与第三人东成公司签订了正式的商品房买卖合同，将房号正式确定为1号楼120铺、220铺，面积148．34平方米，单价9475．52元，总价1405599元；另一间商铺房号为1号楼121铺、221铺，面积148．34元，单价9362．04元，总价1388765元，两套房屋总价为2794364元，付款方式为一次性付款，不再按揭贷款。2017年1月3日，合同签订时东城公司将原告手里的收据全部收回，换成两张总收据，分别为1405599元和1388765元，此时原告还没有全部交清房款，东成公司之所以全款开出收据，是因为原告本来要贷款，现在改为一次性付款，原告一下拿不出这么多钱，由于原告父亲和王广超（系东成公司法定代表人李迎春的丈夫）关系较好，王广超就对财务上交代剩余房款由他担保，照他的脸。当时原告父亲张松涛还向王广超打有借条，截至2017年7月7日，原告又陆续将剩余房款100万元全部支付给东成公司，张松涛将借条抽回并撕毁。2016年10月29日，第三人东成公司就将房屋钥匙交给原告，由原告对外出租。原告拿到钥匙后委托东成公司售楼部工作人员王灵娟对外招租。2017年4月14日原告将商铺出租给马艳丽经营餐馆，双方签订房屋租赁合同。为办理水电开通手续，原告向温县新东物业管理有限公司缴纳了全年的物业管理费及装修押金。由于东成公司一直没有办理竣工验收手续，无法完成初始登记，原告至今不能办理房屋权属登记。另焦作市黎阳建筑安装工程有限公司（以下简称黎阳公司）与东城公司建筑工程施工合同纠纷一案，经焦作市中级人民法院、河南省高级人民法院审理，判决东城公司向黎阳公司支付工程款及利息，黎阳公司在工程款的范围内对所建涉案工程享有优先受偿权。该案在审理过程中，2017年4月25日，温县人民法院将原告所有的商铺进行查封。2019年5月16日，黎阳公司将生效判决所确定的全部债权及相关权利一并转让给被告闫小毛，闫小毛于2019年5月21日向贵院申请强制执行，原告提出执行异议，贵院做出2019豫08执异115号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，原告从第三人处购买案涉房屋，在温县人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同并合法占有，已经向第三人支付全部价款，至今没有办理房屋登记手续非因原告原因。根据《民事诉讼法》第227条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，原告的物权期待权应当予以保护，应当停止对案涉房屋的强制执行，解除查封措施。另原告认为，被告闫小毛不具有强制执行申请人主体资格，其与黎阳公司的债权转让协议无效，系恶意串通损害申请人合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。闫小毛辩称，一、原告主张的权利不能对抗被告的建设工程价款优先受偿权。二、原告和东成公司之间不存在合法有效的商品房买卖合同。三、原告和东成公司之间不存在真实的付款事实。四、查封前原告没有合法占有案涉房屋。综上，原告的各项诉讼请求不能成立，应该予以驳回。第三人焦作市东成房地产开发有限公司提交书面意见述称，1．张顺利所购买的新东未来城小区1号楼120、220商铺是真实、合法、有效的，签订的商品房买卖合同也是真实合法的，公司也按照约定在2017年2月15日之前将房产和钥匙交给了张顺利。2．张顺利所购买的新东未来城小区1号楼120、220商铺情况与焦作市法院已解封的冯玉芹、姬增辉、崔衡、崔晓燕、黄义平所购买的商铺交易情况都是同样的。3．张顺利所购买的商铺是在法院查封之前买卖交易的，所以买卖真实、合法、有效，法院应支持张顺利的请求，解除该房产的查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张顺利向本院提交证据材料：第一组：原告的身份证复印件，证明原告的主体身份。第二组：焦作市中级人民法院（2019）豫08执异115号执行裁定书，证明原告申请执行异议，被裁定驳回，特提起本案诉讼。第三组：定金单、邮政特快专递存根、商品房买卖合同。证明内容原告在2016年2月19日购买涉案房屋，与第三人签订定金单，原告支付定金10000元，购买案涉房屋120、220商铺，付款方式为按揭；2016年11月25日，第三人通过邮政快递向原告发送延期交房通知书；2017年1月3日签订商品房买卖合同，约定了单价总价，付款方式为一次性付款。证明目的：在法院查封案涉房屋之前，原告与第三人已经签订了合法有效的商品房买卖合同。第四组：收据、银行转账流水，原告家庭户口本复印件、张玲先和王建立的身份证复印件、银行卡、证明。证明内容原告通过本人账户、其父亲张松涛、其姑姑张玲先、姑父王建立的账户，陆陆续续向第三人支付了购房款，其中有139000元是通过承租方马艳丽以现金的方式支付给第三人的，证明目的原告已经全额支付案涉房屋购房款。第五组：新东物业管理公司的证明、供水客户证、房屋租赁合同、承租方街景照。证明内容原告在2017年4月14日将案涉房屋水电开通，出租给马某经营餐饮，饭店名称口口香焖鸡，至今仍在经营。证明目的案涉房屋早在2017年4月14日之前就已经交付原告，原告在法院查封之前已经合法占有案涉房屋。另，申请证人马某出庭作证，证明在2017年4月份之前原告已经占有案涉房屋，并委托售楼部的王玲娟对外出租，证人马某在2017年的4月中旬即开始承租案涉房屋至今。被告闫小毛质证。对第一组、第二组证据无异议。对第三组证据：1.定金单。质证意见：真实性、合法性、关联性均有异议，东成公司为了诉讼伪造了很多证据，该定金单系东成公司单方向原告出具的不具有真实性客观性。2.邮政特快专递存根。质证意见：真实性、合法性、关联性具有异议。该快递存根没有收件人签名，不能证明实际邮寄签收。同时，只有快递存根，不能证明邮寄的就是延期交房通知书。3.商品房买卖合同。质证意见：真实性、合法性、关联性均有异议。合法有效的商品房买卖合同应该进行网签备案和登记，该商品房买卖合同没有在房产管理部门进行网签，没有备案，也没有进行登记，故该商品房买卖合同不具有真实性。对第四组证据：1.收据。质证意见：真实性、合法性、关联性均有异议。该收据为东成公司单方制作，且没有相应的转款凭证，也没有提供东成公司的记账凭证，不能证明原告向东成公司支付了购房款。2.银行转账流水。质证意见：真实性、合法性、关联性均有异议。这些银行流水均没有原件也没有加盖银行的红章，不具有真实性、合法性。同时，这些银行流水显示的“对方账号和户名”均不是东成公司，也没有提供东成公司的委托收款手续，其中的多笔pos机消费款项也没有提供银联商户签约单和pos机绑定的商户银行卡及收款明细，不能证明是向东成公司支付的购房款。3.家庭户口本复印件、张玲先和王建立身份证复印件。质证意见：没有异议。4.银行卡。质证意见：对真实性、合法性均有异议，没有提供真实的银行卡，其真实性无法核实。该银行卡不显示持卡人的基本信息，不能证明是原告的银行卡，与本案没有关联。5.证明。质证意见：真实性、合法性、关联性均有异议。根据法律规定，证人需要出庭作证，证人没有正当理由不出庭作证的，其证言不能作为认定案件事实的依据。张玲先、王建立均没有出庭作证，且两人和原告系亲属关系，其证言不具有真实性、客观性。对第五组证据：1.新东物业管理证明。质证意见：真实性、合法性、关联性均有异议。该证明没有原件，不具有真实性。物业管理证明属于单位证言，根据法律规定，单位证言应该有单位负责人及制作人的签名，该证明没有物业公司负责人及制作人的签名，不具有合法性，不能作为认定案件事实的依据。同时，物业公司为本案第三人东成公司实际控制，该证明不具有真实性、客观性。2.供水客户证。质证意见：真实性、合法性、关联性均有异议。该供水客户证没有自来水公司加盖的印章，不具有真实性。同时，仅凭该供水客户证，不能证明原告实际占有了案涉房屋并进行了使用。3.房屋租赁合同。质证意见：真实性、合法性、关联性均有异议。该租赁合同系原告与案外人签订，被告对此并不知情，真实性无法核实。同时，原告也没有提供相关的租金支付凭证、用水用电清单等证据证明该租赁合同实际履行。对证人马某的证言质证称，不具有客观性。理由是原告或者证人均没有提供他们真实付款的凭据，不能证明双方之间存在付款的事实。所以证人陈述不客观，没有相应的证据佐证。被告闫小毛提交证据材料：证据一：河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号民事判决书。证据指向：证明焦作市黎阳建筑安装工程有限公司对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程的折价或拍卖价款享有建设工程价款优先受偿权。证据二：债权转让通知书。证据指向：证明2019年5月17日，黎阳公司将河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号民事判决书所确定的其对焦作市东成房地产开发有限公司的全部债权及其他相关权利，依法转让给了闫小毛。证据三：顺丰速运客户存根（附物流信息截图）、寄快递视频。证据指向：证明黎阳公司将生效判决确定的债权转让给闫小毛后，通过快递的方式通知了东成公司债权转让的事实。证据四：商品房预售许可证存根。证据指向：1、证明2016年3月21日，东成公司已经取得了商品房预售许可证，可以进行网签备案。2、证明案涉房屋用途性质为商业。原告张顺利质证称：对于被告提供的证据一真实性不持异议，证明指向有异议。被告的债权不能够排除原告的物权期待权，涉案房屋可以排除强制执行。对于证据二、三均无异议。对证据四的证明指向有异议，东成公司虽然在2016年3月21日取得了涉案房屋的预售许可证，但是东成公司至今没有办理初始登记，涉案房屋不具备过户登记的条件。本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，根据其真实性、合法性和关联性，对于其能否达到其证明目的在争议焦点中进行评述。依据有效证据，本院确认以下案件事实：黎阳公司与东成公司建筑工程施工合同纠纷一案，焦作市中级人民法院于2017年7月3日受理后，经审理作出（2017）豫08民初55号民事判决：一、东成公司于本判决生效之日起十日内支付黎阳公司工程款12502943.05元及利息（自2017年4月5日期按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的还款义务期限届满之日止）；二、黎阳公司有权对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在12502943.05元范围内享有优先受偿权；三、驳回黎阳公司的其他诉讼请求。一审判决后，黎阳公司与东成公司均不服，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于2019年4月28日作出（2018）豫民终1418号民事判决：一、维持河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第三项及保全费、鉴定费、反诉费负担部分；二、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第一项为：东成公司于本判决生效之日起10日内支付黎阳公司工程款19372188.8元及利息（自2017年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至东成公司实际清偿之日止）；三、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第二项为：黎阳公司有权对温县新东城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有优先受偿权。2019年5月16日，闫小毛与黎阳公司签订债权转让协议书，协议约定：鉴于闫小毛为黎阳公司承建的温县新东未来城项目的全额投资人，黎阳公司自愿将河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号生效判决书所确定的黎阳公司的全部债权及相关权利一并转让给闫小毛。黎阳公司于2019年5月17日通知东成公司自接到该债权转让通知书后依法向闫小毛履行全部义务。闫小毛于2019年5月21日向焦作市中级人民法院申请强制执行。温县人民法院在审理黎阳公司与东成公司建设施工合同纠纷期间，于2017年4月25日作出（2017）豫0825民初1145-1号民事裁定书，裁定：查封东成公司开发的位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城1#楼1、2层商铺（101#--125#，201#--225#）共25套商铺。查封期限3年，查封期间不得转让、抵押。同日向温县不动产登记中心和温县房产管理中心房送达了协助执行通知书。张顺利向焦作市中级人民法院对执行标的提出书面异议，请求：依法撤销或变更（2017）豫0825民初1145-1号民事裁定书，解除对张顺利所有的位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东城未来城1号楼120/220商铺的查封。焦作市中级人民法院于2019年11月8日作出（2019）豫08执异115号执行裁定书，裁定驳回张顺利的异议请求。张顺利对该裁定不服，向本院提起诉讼，称其与东成公司签订买卖合同，已将涉案房产购买，后出租给马某用作饭店经营。本院认为，本案的争议焦点是张顺利对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。经查，黎阳公司对东成公司温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有的优先受偿权，后黎阳公司将该债权转让给闫小毛。建设工程款优先受偿权属于法定抵押权，担保的是工程款债权，主债权转让的，担保物权一并转让。根据法律条文的表述并不能确定工程款优先受偿权具有人身专属性，故工程款债权转让给他人的，优先受偿权也随之转让。因此，闫小毛作为黎阳公司承建的温县新东未来城工程建设工程款的实际出资人，在取得黎阳公司的债权后自然取得相关债权的优先受偿权。而本案争议的房产系商铺，属商业用房而非住宅用房，因此，即使原告张顺利购买了涉案房产，也不能对抗闫小毛对涉案房产的优先受偿权。综上所述，原告张顺利的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第四百六十五条规定，判决如下：驳回原告张顺利的诉讼请求。案件受理费17450元，由原告张顺利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  刘志雷审判员  付明亮审判员  孙志强二〇二〇年六月十六日书记员  张钰冰