北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初12600号原告（反诉被告）：高海波，男，1986年2月2日出生，汉族，北京巅峰智业旅游文化创意股份有限公司技术总监，住河北省邯郸市临漳县。原告（反诉被告）：孙丽君，女，1986年3月2日出生，汉族，无业，住河北省邯郸市临漳县。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：黄东洁，北京天用律师事务所律师。被告（反诉原告）：于艳梅，女，1970年7月20日出生，汉族，无业，现住广东省惠州市惠东县。委托诉讼代理人：廉军辉，北京舟之同律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务，住吉林省长春市二道区。原告（反诉被告）高海波、孙丽君与被告（反诉原告）于艳梅、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高海波、孙丽君的委托诉讼代理人黄东洁，被告（反诉原告）于艳梅的委托诉讼代理人廉军辉，第三人链家公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高海波、孙丽君向本院提出诉讼请求：1.于艳梅履行北京市大兴区旧宫镇佳和园15号楼2单元602号房屋的修复义务；2.于艳梅赔偿违约金100000元；3.本案诉讼费由于艳梅负担。事实和理由：2018年8月2日，高海波、孙丽君与于艳梅在链家公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，按照合同约定，于艳梅将北京市大兴区旧宫镇佳和园15号楼2单元602号房屋（以下简称：涉案房屋）出售给高海波、孙丽君，房屋总价3470000元。合同签订后，高海波、孙丽君依约支付了购房款，于艳梅于2019年3月1日向高海波、孙丽君交付房屋及钥匙。高海波、孙丽君当日带领装修队一同进入涉案房屋进行装修，工人剥离房屋原有的壁纸后发现涉案房屋客厅、主卧以及次卧天花板、墙壁有多处裂缝，且房屋漏水，存在安全隐患。于艳梅作为出售方，应对房屋的安全性及质量负有担保责任。就房屋裂缝问题，高海波、孙丽君曾与于艳梅多次协商无果，高海波、孙丽君无法如期进行装修入住，只能继续在外租房居住。于艳梅的违约行为致使高海波、孙丽君的合法权益受到严重损害，为维护合法权益，特诉至法院。于艳梅辩称，不同意高海波、孙丽君的诉讼请求，请求法院予以驳回。高海波、孙丽君主张于艳梅对房屋裂纹进行修复无依据。高海波、孙丽君陈述2019年3月1日才发现房屋存在裂纹不属实，涉案房屋总房款3470000元，高海波、孙丽君购房是公积金贷款，购房更应慎重。3470000元购房款中包括有280000元的家具、家电、装饰装修及配套设备，高海波、孙丽君作为购房人一定会认真查看。根据高海波、孙丽君提供的照片，房屋屋顶及屋顶与立面墙连接处附近的裂纹明显，高海波、孙丽君看房时一定会看见。在2018年8月2日双方签订房屋买卖合同之前，高海波、孙丽君由链家公司陪同实地看房，高海波、孙丽君与链家公司也交流过房屋裂纹的情况。因此高海波、孙丽君知晓涉案房屋表面存在裂纹情况，于艳梅房屋是现房出售，裂纹客观存在，高海波、孙丽君未提出异议，并选择签订房屋买卖合同即表示认可房屋现状。高海波、孙丽君要求于艳梅承担100000元违约金责任无合同依据。房屋裂纹在于艳梅出售房屋前已客观存在，高海波、孙丽君购房时已经知晓。房屋裂纹系自然形成，并非于艳梅造成。涉案房屋于2001年建成，至2018年8月房屋出售已经17余年时间。涉案房屋为顶层房屋，小区的其他顶层房屋墙体表面均有部分裂纹，房屋已于2018年12月过户至高海波、孙丽君名下，高海波、孙丽君作为房屋所有权人是否对涉案房屋进行装修以及产生的费用与于艳梅无关。根据谁主张谁举证的原则，如果高海波、孙丽君坚持认为裂纹严重影响房屋的主体结构安全和居住安全，其应向法院提出司法鉴定，由法院委托专业的鉴定结构对裂纹是否影响房屋的主体结构安全和居住安全进行鉴定，如影响居住安全对如何修复以及修复费用多少等专业问题进行鉴定，法院根据鉴定结论结合案件的具体情况进行裁判。于艳梅向本院提出反诉请求：1.高海波、孙丽君给付于艳梅物业交割保证金20000元；2.链家公司协助办理给付20000元物业交割保证金；3.案件受理费由高海波、孙丽君承担。事实和理由：2018年8月2日，经链家公司居间介绍，于艳梅与高海波、孙丽君签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定于艳梅将涉案房屋以3470000元的价格出售给高海波、孙丽君。《补充协议》第二条第9款物业交割中约定，高海波、孙丽君在给付房款中留存20000元作为物业交割保证金，以理房通的支付方式支付于艳梅。2019年3月1日，高海波、孙丽君接收房屋和钥匙，3月2日于艳梅结清房屋供暖费、物业费2799.80元，但高海波、孙丽君至今未给付于艳梅20000元物业交割保证金。涉案房屋已过户至高海波、孙丽君名下，并且于艳梅已结清房屋的相关费用，高海波、孙丽君未给付于艳梅20000元物业交割保证金属违约。协议约定物业交割保证金以理房通的支付方式给付于艳梅，理房通支付方式是链家公司自有支付方式，链家公司应协助办理付款。高海波、孙丽君针对于艳梅的反诉辩称，不同意高海波、孙丽君的反诉请求，物业交割保证金应当在本诉中折抵。双方未完成所有手续，根据《补充协议》，卖方应保证房屋原始样子，但房屋有裂痕，于艳梅没有履行合同。诉讼费不应由高海波、孙丽君承担。根据合同第六条第二款第1项规定，物业交割保证金是必须保证水、电、燃气费都交付完毕后才进行支付的，涉案房屋水费并未结清，所以尚未具备支付物业交割保证金的条件。链家公司述称，高海波、孙丽君的诉讼请求没有针对链家公司，链家公司对高海波、孙丽君的诉讼请求没有其他意见。物业交割保证金是在高海波、孙丽君的手中，并非链家公司保存，物业交割保证金的交付并非由链家公司决定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月2日，高海波、孙丽君与于艳梅在链家公司居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定高海波、孙丽君购买于艳梅位于北京市大兴区旧宫镇佳和园15号楼2单元602室房屋，该房屋所在楼栋建筑总层数为6层，该房屋所在楼层为6层，产权证明所载建筑面积95.91平方米。双方同意交易房屋成交价格为3190000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价280000元，总计3470000元。合同第五条第（四）款中明确约定“买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋”。双方同意从协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前于艳梅所需负担的欠费及未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，高海波、孙丽君应于2019年1月20日前（含当日）以理房通支付的方式支付于艳梅。后高海波、孙丽君与于艳梅完成了涉案房屋的过户手续。2019年3月1日，于艳梅将房屋及钥匙交付于高海波、孙丽君。高海波、孙丽君主张当日带领装修队进入涉案房屋，发现涉案房屋客厅、主卧以及次卧天花板、墙壁有多处裂缝，且房屋漏水，存在安全隐患，就房屋裂缝问题，曾与于艳梅多次协商无果。于艳梅对此不予认可，主张签订合同之前，高海波、孙丽君由链家公司陪同实地看房时与链家公司也交流过房屋裂纹情况，高海波、孙丽君知晓涉案房屋表面存在裂纹情况，于艳梅是现房出售，裂纹客观存在，高海波、孙丽君未提出异议，并选择签订房屋买卖合同，即表示认可房屋现状。链家公司亦陈述之前看房时，于艳梅给链家公司说过裂缝问题，链家公司也如实给高海波、孙丽君说明。高海波、孙丽君、于艳梅及链家公司均认可涉案房屋于2001年左右时间建成，当时看房时墙上所贴壁纸即已存在。高海波、孙丽君与链家公司主张物业交割保证金20000元已支付到合同约定的理房通账户中，链家公司陈述理房通系与其公司合作的第三方平台，买卖双方申请理房通账户，将物业交割保证金交至理房通账户，双方签订完物业交割单后，链家公司协助将物业交割单上传至理房通平台，理房通就会将物业交割保证金转至卖房人的账户上。于艳梅已将涉案房屋2019年3月2日之前的物业费及供暖费结清。另在本案审理过程中，于艳梅就涉案房屋室内墙体裂纹是否影响房屋主体结构安全申请鉴定。双方选取国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所进行鉴定，该鉴定机构出具鉴定检验报告书（BETC-SF-2020-1）,作出裂缝对主体结构安全性的影响评定结果：“根据上述检验结果，结合顶板承载力验算结果，经综合分析，顶板的裂缝主要由室内外温差变化与混凝土材料收缩所引起；墙体裂缝主要由于室内外温差变化与砌体非线性变形，沿较薄弱的灰缝处开裂。考虑到板与墙裂缝为非受力裂缝，尚未对结构安全构成影响，但对结构整体性与正常使用性有一定影响，应进行有效加强处理。”于艳梅预交鉴定费用45000元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于高海波、孙丽君的诉讼请求。本案系存量房屋买卖，涉案房屋建成时间较早，距离双方签订房屋买卖合同时间已有十七八年之久，且处于所在楼栋的顶层，高海波、孙丽君作为买房人应对所购涉案房屋的现实状况存在相应的心理预期。签订房屋买卖合同前，高海波、孙丽君由链家公司陪同实地看房，房屋中的裂缝已客观存在，高海波、孙丽君未提出异议，并选择签订房屋买卖合同，合同第五条第（四）款中明确约定“买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋”。且链家公司亦陈述之前看房时，于艳梅给链家公司说过裂缝问题，链家公司也如实给高海波、孙丽君说明，此种情况下，高海波、孙丽君依约从于艳梅手中接收房屋应视为其认可所购涉案房屋的现状。另国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所出具的鉴定检验报告书作出裂缝对主体结构安全性的影响评定结果，即涉案房屋裂缝的形成系室内外温差变化、混凝土材料收缩及砌体非线性变形等非人为因素自然形成，未对结构安全构成影响。此种情况下，高海波、孙丽君在房屋交付后又以涉案房屋存在安全隐患为由要求于艳梅履行修复义务并承担违约金，缺乏事实依据、合同依据及法律依据，本院对此不予支持。如高海波、孙丽君认为涉案房屋现状影响使用，可在装修时自行处理。关于于艳梅的反诉请求。高海波、孙丽君与于艳梅签订《补充协议》，同意从协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，现双方已完成房屋过户及交付手续，且于艳梅已将涉案房屋之前的物业费及供暖费结清，高海波、孙丽君应依约向于艳梅支付物业交割保证金，对于艳梅要求高海波、孙丽君给付物业交割保证金20000元的反诉请求，本院予以支持。高海波、孙丽君主张涉案房屋的水费并未结清，但就此并未举证证明，本院对此不予采信。按照双方约定，物业交割保证金以理房通支付的方式支付于艳梅，且高海波、孙丽君主张已将物业交割保证金20000元支付至理房通的账户，链家公司对此亦予以认可，根据链家公司的庭审陈述，理房通系与其公司合作的第三方平台，支付过程中尚需链家公司的协助与配合，据此，对于艳梅要求链家公司协助办理给付20000元物业交割保证金的反诉请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、高海波、孙丽君于本判决生效后十日内给付于艳梅物业交割保证金20000元，北京链家房地产经纪有限公司对此予以协助；二、驳回高海波、孙丽君的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，由高海波、孙丽君负担（已交纳）；反诉案件受理费300元，由高海波、孙丽君负担（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费45000元，由高海波、孙丽君负担35000元（于本判决生效后七日内交纳），由于艳梅负担10000元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘恩水二〇二〇年六月十九日书记员  寇晓蒙