广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初10100号 原告：张伟，男，1976年2月7日出生，壮族，住广西天等县。 原告：冯莉莉，女，1980年9月24日出生，壮族，住广西天等县。 两原告共同的委托诉讼代理人：韦翠芬，南宁市建业法律事务所法律工作者。 两原告共同的委托诉讼代理人：韦智文，广西桂三力律师事务所律师。 被告：广西红日东升投资有限公司，住所地：南宁市江南区福建路16-6号。统一社会信用代码：914500006821414242。 法定代表人：张功科，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘超军，广西万晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻桂林，广西万晖律师事务所实习律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年7月28日 开庭时间：2019年9月26日 是否公开审理：公开审理 当事人到庭情况： 原告方：韦翠芬、韦智文 被告方：刘超军、喻桂林 原告诉讼请求 原告张伟、冯莉莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并将该《商品房买卖合同》办理商品房买卖合同登记备案；2.判令被告按照双方签订的商品房预售合同的第十六条的规定为原告安装供水部门抄表到户的一户一表的供水设施；3.判令被告向原告支付逾期交付达到使用条件的供电设施（供电部门抄表到户的一户一表供电设施）违约金2830.5元（计算方式：购房总款×1%）；4.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记手续（逾期提交办理房屋不动产权登记应当向产权登记机构提供的资料以及向原告提供不动产登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料）违约金5661元（计算方式：购房总款×2%）；5.判令被告自本案判决生效之日起30日内为原告办理位于南宁市西乡塘区高新大道西段29号红日·江山小区13号楼1005号房的房屋不动产统一登记，并在不动产权证书办结时即时将该证书交付给原告；6.房屋物业费由被告承担，直至该房竣工验收合格之日止；7.被告承担案件受理费。 被告答辩要点 被告广西红日东升投资有限公司辩称，一、原告请求与被告签订正式的《商品房买卖合同》的请求，被告履行不能，因为13号楼1005号房已抵押无法解押，因此无法签合同。二、《商品房买卖合同》第十六条并没有约定为原告安装供水部门抄表到户的一户一表的供水设施，而只是承诺供水排水供电等基础设施，公共配套建筑于2013年6月达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求。被告已经完全履行了上述约定的义务。目前一户一表供水设施的建设安装，根据国家相关法律规定，仍以用户自愿向供水企业申请为原则，而且，被告已经做到让小区保证做到正常使用居民生活用水，且小区实行总分表制，各户水费通过分水表实现独立核算。因此，各原告要求被告安装、完善供水部门抄表到户的一户一表供水设施的主张，于法无据，应予驳回。三、被告向原告交付的房屋符合双方约定的质量标准，原告要求被告安装一户一表并支付违约金没有法律依据，被告向原告交付的商品房，交付前已通过了合同约定的五方联合验收，交付后原告并没有提出商品房有任何质量问题。双方未在合同中约定供电设施需达到一户一表标准，且上诉人也为各户安装了分户电表，完全能够达到分户计算电费的目的，只需各户按时缴纳水电费，都能正常供电，被告并未构成违约，不应当支付违约金。四、原告请求支付逾期办理房屋所有权证的违约金，合同约定违约金最高不超过已付房款总价的2%，并未表明就必须按2%计算违约金，被告认为可以按已付房款的1%支付违约金。五、被告开发的红日江山项目在2014年受银行信贷政策紧收以及市场经济萎靡的影响，导致资金链断裂，无法支付到期债务。由此产生施工方、金融机构、第三方融资单位、业主等多种矛盾的集中爆发，被告目前正想办法筹集资金，经多方努力，已与南宁市政府、西乡塘区政府及南宁市房屋产权登记机关等多个部门、机构进行协调，力争尽早实现业主的诉求，但从获得房屋产权登记证书的时间上看，并非被告可单方决定的事项。五、原告请求房屋物业费由被告承担。被告认为该诉讼请求没有事实和法律依据。 审理查明事实 2014年9月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《红日·江山商品房认购协议书》一份，原告自愿认购位于西乡塘区高新大道西段29号红日江山小区13号楼1005号房（以下简称“1005号房”）。合同第二条约定，实际成交总价为283050元，房款计算如有误差，以双方签订的《商品房买卖合同》所列为准。第三条约定，乙方应在本协议签订时向甲方交纳30000元的购房定金，并自愿选择一次性付款方式向甲方支付购房款，即在签订本协议7日内一次性付清283050元（含已付定金）。第四条约定，乙方在签订本协议时，已充分了解其认购物业的情况，并仔细约阅读了甲方在红日·江山售楼部公示的与认购物业相关的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》的文本，并同意按该《商品房买卖合同》文本的条款签订《商品房买卖合同》。第五条约定，乙方应在接到甲方签订《商品房买卖合同》的通知之日起七日内自行到红日·江山售楼部签订《商品房买卖合同》。第六条约定，乙方需在签订《商品房买卖合同》时依据其认购物业的建筑面积按77元/㎡将甲方已为其垫付的首期专项维修资金共计4358.97元付清给甲方。第八条约定，如甲方在本协议签订之日起七日内，未经乙方书面同意而将乙方认购的该物业另售他人的，本协议即行解除，甲方应双倍返还乙方所交的定金，但甲方无须向乙方承担任何的赔偿或补偿责任。认购协议书还约定了乙方违约责任、更名等事项。 合同签订当日，原告向被告支付1005号房的楼款283050元、物业管理专项维修资金4359元。被告于2014年11月30日为包括原告在内的13号楼业主集中办理了入伙手续。 截止法庭辩论终结，原、被告未共同签订关于1005号房的《南宁市商品房买卖合同》，原告未在南宁市不动产登记中心登记备案为1005号房的权利人。 另查明，2014年9月3日，被告在1005号房设定了在建工程预购商品房抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南宁友爱支行。2018年11月8日，南宁市西乡塘区人民法院因（2018）桂0107执1550号申请执行人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司与被执行人广西红日东升投资有限公司合同纠纷一案查封了1005号房。2020年4月10日，南宁市中级人民法院因（2019）桂01执2276号案续封了1005号房。 本院经审查后认为，《红日·江山商品房认购协议书》关于签订《南宁市商品房买卖合同》的约定难以实现，本院向原告进行了释明，询问原告是否变更诉讼请求为解除认购协议书，原告无正当理由未提交变更诉讼请求申请书。本院于2020年6月12日裁定驳回原告张伟、冯莉莉关于签订正式商品房买卖合同并办理备案登记的起诉。 判决理由 本院认为，原、被告签订的《红日·江山商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，依法成立且有效。各方当事人均应恪守履行。 《红日·江山商品房认购协议书》虽对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等内容进行了约定，但只约定了商品房买卖的部分主要条款，与《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容相比较仍有不少欠缺。而且双方在协议中接到被告发出的签订正式合同通知之日起七日内自行到售楼部签订南宁市商品房买卖合同。因此，可以认定《红日·江山商品房认购协议书》系双方为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，符合商品房预约合同的法律特征，其性质为商品房预约合同。被告在订立预约合同时虽向原告出示了商品房买卖合同的文本内容，但双方并未实际签订商品房买卖合同，对于商品房买卖合同中应当约定的一户一表的供水设施、供电设施违约金、逾期办证违约金、申请办理房屋不动产登记、物业费等情形，未对本案原、被告生效，故原告前述请求并无合同依据，本院依法驳回原告的诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告张伟、冯莉莉关于一户一表的供水设施、供电设施违约金、逾期办证违约金、申请办理房屋不动产登记、物业费的诉讼请求。 案件受理费50元（原告张伟、冯莉莉已预交），由原告张伟、冯莉莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢晓曦 人民陪审员  陈 涛 人民陪审员  陈 英 二〇二〇年六月十六日 法官 助理  傅明媚 书 记 员  张宏宇