安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1222民初2743号原告:杨伟伟,男,1983年6月27日出生,汉族,住安徽省太和县。原告:谢晶晶,女,1990年4月7日出生,汉族,住安徽省太和县。上述两原告共同的委托诉讼代理人：刘涛，安徽多杰律师事务所律师。被告：安徽昊坤置业有限公司，住所地安徽省太和县三角元工业园区（安徽宏利达环保设备有限公司院内），统一社会信用代码91341222343867909C（1-1）。法定代表人：孙艳华，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢智，上海东霆律师事务所律师。原告杨伟伟、谢晶晶与被告安徽昊坤置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案立案后，依法适用简易程序，于2020年6月10公开开庭进行了审理。原告杨伟伟及其两原告共同的委托诉讼代理人刘涛、被告安徽昊坤置业有限公司委托诉讼代理人谢智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨伟伟、谢晶晶向本院提出诉讼请求：①请求依法判令被告继续履行合同，向原告交付房屋一套并办理房屋所有权登记手续（昊坤铭城国际13号楼6层604室）。②请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金102706元(自2017年12月31日暂计至2019年7月31日,计算方式:890000元×万分之二×577天,之后按此方式计算到房屋实际交付给原告并将房屋登记在原告名下时止)。③本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月8日,原告与被告在昊坤铭城国际售楼部签订《商品房买卖合同》,原告以总购房款为890000元的价格购买被告开发的位于太和大道西侧、吉祥路北侧的昊坤铭城国际13号楼6层604室的建筑面积为209.55平方米的房屋,原告向被告支付首付款690000元,其余房款以按揭的方式已全部向被告支付,双方在合同中约定,被告应于2017年12月30日之前向原告交付商品房,并约定了逾期交房的违约责任,被告至今未能将房屋交付给原告。经原告向太和县蓝图房地产测绘队核实,该房屋竣工后的实际建筑面积为202.91平方米,依照双方合同第13条第1款第4项的约定“按时“实”测报告面积,按本合同成交价多退少补,合同约定每平方米单价为4247.19元,被告应向原告退还4247.19元×(209.55-202.91-6.64平方米)=28201.3416元。被告不仅未向原告交付房屋,还拒绝退还多收房款,其行为严重违约，损害了原告的合法利益。为此，原告提起诉讼。安徽昊坤置业有限公司辩称：原告并没有按照商品房买卖约定的日期支付购房款，商品房买卖合同第七条及第七条第二项约定，买受人应于2017年8月8日前支付首付款690000元，实际上原告并没有按此约定支付，虽然原被告和太和县房地产管理局三方签订了市场化购房安置三方协议书，但该协议第三条约定购房者应当按照商品房买卖合同的约定支付购房款，三方协议的签订并没有解除原告支付购房款的义务，原告没有按照合同约定支付购房款，强求被告交付房屋本身就不公平，也不合交易习惯，再强令被告支付延期交房违约金，对被告来说更显失公平，因此应当驳回原告支付延期交房违约金的诉讼请求。关于办房产证，案涉房屋符合合同约定条件，取得综合验收抵押后，已通知原告交付房屋，办理房产证与交付房屋没有必然联系，在没有办理房产证之前，已交付房屋，被告就不应当再承担延期交付房屋的违约金。本院经审理认定事实如下：安徽昊坤置业有限公司以出让方式取得了位于太和县城关镇太和大道西侧、规划吉祥路北侧，太和县城关镇国泰路东侧、规划富民路南侧，国有土地使用权证号为20160079、20160080的建设用地使用权。经批准，在上述地块上建设商品房，核准名称为“昊坤铭城国际13号楼”。2017年5月11日杨伟伟、谢晶晶（代表乙方）、太和县房地产管理局（代表甲方）、安徽昊坤置业有限公司（代表丙方）签订了市场化购房安置三方协议书，协议书约定：乙方被征收房屋位于祥和路小东关村银杏社区3-75号，乙方选择市场化购房房源位于昊坤铭城国际13号楼604室，建筑面积209.55平方米，总房款890000元，由甲方按购房券金额向丙方支付670475元，超出购房券金额部分由乙方自行承担，购房券购房后余款部分，由丙方先行支付给乙方；购房券资金支付方式:根据《太和县城区住宅征收货币化安置暂行办法》第四条第四款第四项，由征收实施单位与收取购房券的开发企业统一结算。开发企业凭购房券结算联、商品房买卖合同、购房款税务发票复印件（查验原件）、被征收人出具的购房券余额收据（原件），到征收实施单位办理认证和房款拨付手续。结算办法：按照《商品房买卖合同》所约定的付款方式进行支付。购房款应拨付至开发企业预售资金监管账户。由甲方依据丙方所持购房券向丙方结算房款；乙方、丙方签订本协议三日内，需要签订办理《商品房买卖合同》网上备案手续。2017年8月8日，杨伟伟、谢晶晶与安徽昊坤置业有限公司签订“商品房买卖合同”一份，合同约定，杨伟伟、谢晶晶购买安徽昊坤置业有限公司建设的“昊坤铭城国际13号楼”604室，建筑面积209.55平方米，其中，套内建筑面积188.76平方米，应分摊的共有建筑面积20.69平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4247.19元，总金额人民币890000元。付款方式为：商业贷款。买受人应于2017年8月8日前支付首期房价款人民币690000元，余款200000元申请贷款支付。交付期限为：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任为：出卖人不能在约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。上述合同由安徽昊坤置业有限公司及该公司法定代表人陈伟盖章，杨伟伟、谢晶晶签名捺印，并在太和县房地产管理局备案，合同编号为第1708070089号。该合同签订前，于2017年6月21日杨伟伟、谢晶晶向安徽昊坤置业有限公司缴纳了购房款19525元，同年12月29日杨伟伟、谢晶晶通过贷款支付购房款200000元。2019年10月15日制作书面交付房屋通知，2019年10月17日安徽昊坤置业有限公司邮寄了该通知。另查明：2017年11月23日，太和县住房和城乡建设局发出停工令，载明：“停工令你公司承建的太和县昊坤铭城国际工程，在太和县住建局开展的建筑工地文明创建、环境治理，扬尘污染防止综合检查中评定为不合格的工地，责令你单位即日起停止施工进行改正，未经我局复查不得擅自施工，否则责任自负”。上述事实，有下列经庭审举证、质证的原告杨伟伟、谢晶晶的身份证、被告的工商登记信息、原告与被告签订的商品房买卖合同、商业用房按揭借款抵押合同及银行交易明细、认购书、太和县集体土地上房屋征收补偿安置协议书、市场化购房安置三方协议书、购房券、刷卡记录、太总指办（2016）7号和8号文件，被告的营业执照、法定代表人身份证明、太和县住房和城乡建设局停工令、竣工验收备案表、安徽昊坤置业有限公司制作交付房屋通知及邮寄单及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，杨伟伟、谢晶晶与安徽昊坤置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，杨伟伟、谢晶晶与太和县房地产管理局及安徽昊坤置业有限公司签订的《市场化购房安置三方协议书》，系各方当事人在平等、自愿的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，均属于有效合同。各方当事人应当按照约定履行各自的义务。因杨伟伟、谢晶晶与太和县房地产管理局及安徽昊坤置业有限公司签订的《市场化购房安置三方协议书》实质是将杨伟伟、谢晶晶对安徽昊坤置业有限公司的购房债务670475元（购房券）进行转移，该转移合法有效，杨伟伟、谢晶晶在上述三方协议签订时已履行了商品房买卖合同中约定的付款670475元义务，太和县房地产管理局作为债务承受人，是否按照三方协议约定与安徽昊坤置业有限公司进行结算并支付房款，与杨伟伟、谢晶晶无关。杨伟伟、谢晶晶除依约定支付购房券外，另外通过刷卡等方式合计支付了购房款19525元，因此，杨伟伟、谢晶晶已按照商品房买卖合同约定完全履行了支付全部购房款义务。关于如何认定涉案房屋交付日期的问题，杨伟伟、谢晶晶与安徽昊坤置业有限公司于2017年8月8日签订涉案商品房买卖合同，而双方在合同中约定“出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房”，该约定不符合常理和交易习惯，应为无效。结合本案的实际情况，被告安徽昊坤置业有限公司交付涉案房屋日期以2018年6月30日为妥。杨伟伟、谢晶晶按约支付购房款后，安徽昊坤置业有限公司应当在2018年6月30日前将具备交付条件的涉案房屋交付给杨伟伟、谢晶晶。因安徽昊坤置业有限公司在2018年6月30日前没有将具备交付条件的涉案房屋交付，应当按约支付违约金。根据安徽昊坤置业有限公司提供的交付房屋通知落款日期及邮寄凭证，结合本案实际情况，案涉房屋实际交房日期确定为2019年10月17日为宜。据此，对于原告杨伟伟、谢晶晶合理部分的诉讼请求，本院予以支持。对被告安徽昊坤置业有限公司其他辩解，理由不能成立，本院不予采信。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、判令原告杨伟伟、谢晶晶与被告安徽昊坤置业有限公司继续履行合同，被告安徽昊坤置业有限公司向原告杨伟伟、谢晶晶交付（昊坤铭城国际13号楼6层604室）房屋一套并办理房屋所有权登记手续。二、被告安徽昊坤置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨伟伟、谢晶晶支付逾期交付房屋的违约金84372元（计算方式890000元×万分之二×474天，期限自2018年6月30日起计算至2019年10月17日止，共计474天）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1459元，被告安徽昊坤置业有限公司负担1168元，原告杨伟伟、谢晶晶负担291元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  徐功法二〇二〇年六月十六日书记员  李晴晴附本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。