广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初294号 原告：梧州市亿浩物业管理发展有限公司，住所广西梧州市 西堤三路2号丽港华府门楼首至三层。统一社会信用代码：91450400682108464E。 法定代表人：苏伟珊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李树章，广西顺景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周耀鑫，广西顺景律师事务所实习律师。 被告：屈敏玲，女，1970年9月9日出生，汉族，住广西 州市长洲区西堤三路2号丽港华府1号楼1单元1402房。 委托诉讼代理人：李绍坤（系被告屈敏玲丈夫），男，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：陈湖海，广西彤日律师事务所律师。 第三人：广西番山投资有限公司，住所广西梧州市西江路鸳江丽港9号五层7号商场。统一社会信用代码：91450400692791068Q。 法定代表人：邓润群，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘新安，广西顺景律师事务所律师。 原告梧州市亿浩物业管理发展有限公司（以下简称亿浩物业公司）与被告屈敏玲，第三人广西番山投资有限公司（以下简称番山公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿浩物业公司的委托诉讼代理人李树章、周耀鑫,被告屈敏玲及其委托诉讼代理人李绍坤、陈湖海，第三人番山公司的委托诉讼代理人刘新安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿浩物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2013年5月至2019年11月期间的物业管理服务费16770元、公摊水电费3397.24元及违约金3260.74元，共计23427.98元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是梧州市西堤三路2号丽港华府小区1号楼1单元1402房的业主。2012年11月1日，被告在接收上述房屋的同时，与原告签订了《丽港华府前期物业服务协议》，约定被告自2012年1月27日起按住宅每月每平方米1.5元的标准向原告交纳物业管理服务费；公摊水电费分摊，由辖区全体业主按各单元建筑面积分摊费用；被告每月5日前交纳当月物业管理服务费和上月水电费及公摊费用；如被告未按照协议约定的金额和期限交付费用，每逾期一日应支付所欠交金额2‰的违约金。2013年5月前被告均按时支付协议约定的各项费用，但之后，被告未按协议约定交纳物业管理服务费、公摊水电费等各项费用至今。原告多次催收无果，特向法院起诉。 被告屈敏玲辩称，其认为第三人并没有将质量合格的房屋交付给被告，原告的诉请没有法律依据。被告有充分证据证明第三人交付的房屋存在质量问题，第三人并没有依据商品房买卖合同的约定履行交付房屋的义务，在双方收楼过程中被告就发现房屋质量有问题并当场提出了异议，被告当时只是验收房屋并不是确认收楼，因此原告和被告不存在合法有效的物业管理合同关系。另外，原告作为第三人委托的物业管理公司，有义务检查公共设施是否符合公共要求，原告没有检查并把有问题的房屋交付给了被告，且原告亦没有按照前期物业管理协议提供物业管理服务。 第三人番山公司述称，被告认为案涉房屋因为质量问题至今未交付没有事实和法律依据。1.被告于2012年11月1日办理了收楼手续，签订了《收楼确认书》，提交了《业主资料登记表》，领取了进户门钥匙5条，室内门钥匙3条，第三人已将案涉房屋交付被告。被告接收房屋后，已经正常向原告缴交了物业管理服务费至2013年5月，能证明被告已经接收了案涉房屋，否则被告没有理由与原告签订《丽港华府前期物业服务协议》并交纳物业管理服务费；2.被告于2012年11月1日接收案涉房屋，直至2015年8月才提出房屋楼板有裂缝的问题，距离接收房屋已经两年多，第三人和被告之间的商品房买卖合同已经履行完毕，被告反映的问题属于商品房售后的质量保修问题，并非商品房的交付问题，且施工单位于2015年9月就已解决了房屋质量的保修问题。如被告的房屋现在又出现了新的质量问题，亦属于商品房售后的质量保修问题，属于另外的法律关系，与本案属于不同的法律关系，应另案处理。 本院经审理认定事实如下：被告屈敏玲与第三人番山公司于2011年4月24日签订了一份《梧州市商品房买卖合同》，约定被告购买第三人开发的梧州市西堤三路2号丽港华府小区1号楼1单元1402房，合同约定建筑面积为142.08平方米。被告于2012年11月1日对案涉房屋进行验收，并在《收楼确认书》中对检验项目与结果进行了记录：地面不平整、粗糙；客厅墙面抹灰空鼓、开裂、墙面阴阳角不平整、不垂直；厕所没有排泄水口；厨房锁损坏，大门锁锁不了；公共走廊挂网外露、房内挂网外露、栏杆油漆粗糙、接口明显。电气工程、给水排水工程、煤气工程均记录合格。移交记录为进户门匙5条，信报箱匙2条，室内门匙3条。被告屈敏玲在业主签名处签名予以确认。同日，被告填写了业主资料登记表。 2012年11月1日，原告亿浩物业公司（甲方）与被告屈敏玲（乙方）签订了一份《丽港华府前期物业服务协议》。该前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会成立并签定新的《物业服务合同》开始生效前，由业主和物业服务企业按照前期物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《丽港华府前期物业服务协议》主要约定：1.甲方对丽港华府共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.甲方依据协议向乙方收取物业管理服务费用、分摊水电费、车位使用费或车位管理服务费等费用和其它代收代缴的相关费用；3.甲方定期公布物业服务费用、维修资金收支账目；4.甲方向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；5.乙方有权监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；6.物业管理服务费收费标准为按建筑面积计算，住宅每月每平方米1.50元，复式住宅每月每平方米1.80元，商铺每月每平方米5.00元，公用水电费根据每月实际发生总额由全体业主按各单元建筑面积另行分摊；7.每月5日前交纳当月物业管理服务费和上月水电费及公摊费用,如乙方未按照协议约定的金额和期限交付费用，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金；8.本协议自签字之日生效。 被告签订《丽港华府前期物业服务协议》当天预交了三个月的物业管理服务费，后没有再向原告支付物业管理服务费等相关费用。 上述事实，有原告提交的《收楼确认书》复印件、业主资料登记表复印件、《丽港华府前期物业服务协议》复印件、物业服务费欠费通知书记回执复印件、复函复印件、欠费情况表，被告提供的《梧州市商品房买卖合同》复印件及庭审笔录予以佐证，并经当事人质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《丽港华府前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告应按合同的约定为丽港华府小区进行管理，提供物业服务，被告于2012年11月1日接收案涉房屋，预交了三个月的物业服务费用后未再向原告支付物业管理服务费等相关费用。根据原告提供的欠费情况表显示，被告从2013年6月起开始拖欠物业管理服务费，依据《梧州市商品房买卖合同》载明的被告房屋的建筑面积为142.08平方米，及《丽港华府前期物业服务协议》约定住宅物业管理服务费按1.50元/平方米计算，被告每月应交的物业管理服务费为213.12元，截至2019年11月，被告共欠原告物业管理服务费16623.36元（213.12元/月×78个月）。另外，原告为被告垫付了2013年5月至2019年11月的公摊水电费3397.24元，现原告要求被告支付该部分垫付的费用，合理合法，本院予以支持。被告称因案涉房屋存在严重质量问题，尚未交付，故双方不存在合法有效的物业服务合同关系，但依据原告提供的收楼确认书，第三人已将房屋钥匙交付被告，被告亦签名予以确认，双方已办理了房屋交接手续，故对被告该辩解，本院不予采纳。 关于违约金的问题，被告未按合同约定向原告支付物业管理服务费等相关费用，已构成违约，根据《丽港华府前期物业服务协议》约定逾期支付费用的，从逾期之日起每天按所欠金额2‰计算违约金，明显过高，现原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。经核算，被告从2013年6月6日至2019年11月30日应支付的违约金为621.15元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告屈敏玲应于本判决生效之日起十日内向原告梧州市亿浩物业管理发展有限公司支付物业管理服务费16623.36元、公摊水电费3397.24元及违约金621.15元，共计20641.75元； 二、驳回原告梧州市亿浩物业管理发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费386元，减半收取计193元，由原告梧州市亿浩 物业管理发展有限公司负担20元，被告屈敏玲负担173元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 莫素兰 二〇二〇年六月一日 法官助理 李晓琳 书 记 员 刘 惠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交 易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。