贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初4508号 原告：肖江，男，汉族，1988年10月7日生，户籍地在贵州省织金县，现住本市南明区。 被告：谷风，男，布依族，1979年9月9日生，户籍地在贵州省长顺县，现住本市南明区。 第三人：贵州优居优住科技有限公司，地址在本市贵阳国家高新技术产业开发区黔灵山路357号德福中心（A7）1单元9层3号房。 法定代表人：李正松，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：曾亚，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：汪麟，男，该公司员工。 原告肖江诉被告谷风及第三人贵州优居优住科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年04月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告肖江、被告谷风、第三人贵州优居优住科技有限公司的委托诉讼代理人曾亚、汪麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告肖江向本院提出诉讼请求：1、要求被告按已签订的房屋买卖居间合同违约责任赔偿原告双倍定金20000元整，中介服务费19200元及依据合同计算的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。 被告谷风辩称：1、在签订格式化的合约（该合约有第三人免责的格式化合约）当天（2019年12月15日），谷风就把案涉房屋所有资料原件交给专业从事房产业务的第三人，又在12月18日我也履行了合约的规定，交了2770元的税费给第三人办理产权证，之后原告和第三人在合约规定的从签订之日起的7个工作日内、10个工作日内（7个工作日内是含在10个工作日内）除了通知谷风付契税费办房权证外，原告和第三人再也没有任何通知谷风办理其余的相关手续。合约规定卖方谷风须无条件配合办理手续的时间是从签订之日起7个工作日之内。从签订之日起10个工作日内过户，超过10个工作日该合约就没有约束力。2、谷风所举五项证据证明谷风在合约期限内遵守并履行合约的。3、原告主张违约，但原告肖江举的证据1，仅证明是交了定金，但不能证明被告违约，达不到证明目的。原告肖江的证据2，短信来往时间是合约规定的10个工作日之外，以合约为准。两项证据都达不到原告的证明目的。4、对第三人举的证据意见为：（1）履约函时间是2020年1月3日，已经超过合约期限，在合约期限内，原告、第三人没有找被告谷风办理其余手续，第三人的证据达不到证明目的。（2）被告和第三人的微信聊天记录截图，是被告谷风在12月18日付2770元的契税费，虽然有发生争论的内容，但被告还是在合约规定内履行的，关键是后来（合约规定10个工作日内）原告和第三人不通知被告谷风办理剩余的手续，恰恰是原告违约，以合约为准被告谷风没有违约。5、原告、第三人举不出被告谷风违约的直接证据，所举的都达不到证明目的。根据《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》的第二条规定，肖江必须承担举证不能的后果。谷风没有违约，不应承担原告的任何诉求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，肯请贵院驳回原告的诉请。 第三人贵州优居优住科技有限公司述称：对原告诉请无异议。合同中第一条第6点约定了10个工作日是约束卖方完善产权，这10个工作日是为了完善产权的约定。第十条是约定了7个工作日买方将办理贷款的资料准备给我们。合同是三方一起，经过我方详细讲解了之后才签订的。合同签订之后我们是按照合同约定进行办理的，但是在办理过程中原告积极进行办理，但是被告不配合办理，有故意违约的行为，也有诈骗的行为，定金收取之后人就消失。我去被告家里两次都没有找到被告，被告存在违约责任。我方提交的微信聊天记录中被告明确说了不卖房子，但是被告没有过来解约。我给被告也发过履约函。 本院经审理认定事实如下：2019年12月15日，被告谷风（甲方／卖方）、肖江（乙方／买方）、案外人贵州优居特许加盟商隆航房地产经纪有限公司（丙方／经纪方）及第三人贵州优居优住科技有限公司（丁方／管理方）签订《房地产买卖及居间合约》，约定谷风将位于本市南明区出售给肖江，成交价为48万元，其中定金1万元，不带租约，过户前交付物业。合同第一条交易标的及权属情况第6点约定：“如甲方房屋产权尚需完善产权［□继承□赠予□离异］等变更，则甲方应在本合同签订之日起10个工作日内配合丙、丁方办理房屋变更登记手续，由卖方承担并支付相关费用，以使甲方对该房屋具备合法的完全所有权。……”第二条交易税费第一点交易所产生税费约定“……卖方同意缴纳税费中一手房产权办理款项；买方同意缴纳税费中二手房产权办理款项。”合同第四条买卖双方的权利和义务第1点约定：“签订本合约后，买卖双方须于经纪方的通知按房地产交易流程办理相关手续前提供出具交易有关所需真实、有效的资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件、银行按揭所需资料等），并配合到相关部门签订交易所需相关文件与协议，签约当天应交付权属证明原件等材料给经纪方保管至交易递件当日，保管材料以经纪方开具的代保管收据为准。”第五条合约违约责任：“买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购房等房地产交易手续、逾期交房、逾期付款或违反合约约定的其他义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止后的继续履行。自违约行为发生之日起超过七个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过七个工作日内，仍不履行合约义务的，守约方有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求违约方按下列约定承担违约责任……”第六条经纪方的收费标准及权利和义务第1点经纪方的收费标准：“基于买卖双方之信任独家委托经纪方提供房地产居间服务，经纪方向双方提供咨询、看房、提供房源等服务费并促成买卖双方签订本次合约，已完成了房产居间服务事宜，现双方同意在本合同约签订当日各自向经纪方支付相关服务费，其中经纪方收费服务项目与承担方式为：买方支付居间服务佣金人民币14400元；经纪方已完成该业务居间服务，可有偿协助办理该业务的相关过户手续：查档、缴税、贷款、还款、抵押、注销登记、过户等相关手续。按揭代理服务费人民币3800元整由买方支付。特别提示：该笔居间服务佣金包括居间方提供的咨询、看房、提供房源及促成买卖双方签订本合同的服务事项，买卖双方成功签订本合同后即视为居间方居间义务完成，无论因买卖双方任何一方原因造成本合同解除或导致交易不能履行，该笔费用不予退还或减免。”第2点经纪方的权利和义务：“鉴于经纪方已完成了该房产居间服务，除经纪方原因或不可抗力因素外，该居间服务费均不予退还或免除。买卖任何一方或双方违约导致合约不能履行造成经纪方居间佣金损失的，经纪方有权追究违约方承担赔偿责任。若造成经纪方损失的，经纪方有权向违约方全额追究该损失。如逾期支付服务费的，则每逾期一天按服务费总额的万分之五支付违约金至全部结清之日止，经纪方并有权优先从托管及代收的款项中优先抵扣相应所欠缴的佣金服务费。”第七条管理方的收费标准及权利义务第1点管理方收费标准：“经纪方依据管理方的房产信息资源，为买卖双方提供房产信息服务，促成买卖双方房产交易。管理方根据其与经纪方的相关约定，视经纪方需为买卖双方提供房产成交后续相关服务，并收取相应的权证代办费用；权证代办费由经纪方于合同签订当日代为收取。权证代办费1800元，由买方全部支付。”第2点管理方的权利和义务：“管理方统一为经纪方之成交物业办理产权过户、按揭贷款等交易手续，确保买方所购买上述房屋安全交易过户，并免费提供咨询、取证等服务。……”第十条成交价及付款方式第2点约定：“买方付款方式种类为商业贷款，经纪方和管理方代为办理按揭手续及权证过户手续，交易双方应在签订本合约后7个工作日内或之前提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并配合到管理方指定的银行签署按揭文件及支付贷款所需费用，买方向银行所申请按揭贷款金额及贷款年限最终以银行批准的结果为准，卖方须无条件配合买方提交贷款所需材料。”合同签订当日，原告肖江依约向被告谷风转账支付定金10000元，向贵州隆航房地产经纪有限公司转账支付佣金13600元、按揭代理服务费3800元、权证费1800元。被告谷风于合同签订当日将标的房屋的购房合同、备案表、维修基金发票等材料交给贵州隆航房地产经纪有限公司。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告与贵州优居特许加盟商隆航房产公司及第三人贵州优居优住科技有限公司签订《房地产买卖及居间合约》系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的效力性强制规定，应为有效合同，各方应按合同约定履行自己的义务。被告谷风辩称根据合同第一条交易标的及权属情况第6点约定：“如甲方房屋产权尚需完善产权[□继承□赠予□离异]等变更，则甲方应在本合同签订之日起10个工作日内配合丙、丁方办理房屋变更登记手续，由卖方承担并支付相关费用，以使甲方对该房屋具备合法的完全所有权。……”及第十条成交价及付款方式第2点约定：“买方付款方式种类为商业贷款，经纪方和管理方代为办理按揭手续及权证过户手续，交易双方应在签订本合约后7个工作日内或之前提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并配合到管理方指定的银行签署按揭文件及支付贷款所需费用，买方向银行所申请按揭贷款金额及贷款年限最终以银行批准的结果为准，卖方须无条件配合买方提交贷款所需材料。”其配合过户的义务有时间限定，即10个工作日办理产权过户，7个工作日配合办理按揭手续。根据合同第一条交易标的及权属情况第6点约定，因谷风在出售案涉房屋时尚未取得所售房屋的产权证书，该“10个工作日”是对甲方即被告谷风配合丙方贵州优居特许加盟商隆航房产公司及丁方贵州优居优住科技有限公司，办理案涉房屋产权从房开商处转移登记至谷风名下的限定时间，并非所售房屋从谷风处变更登记至原告名下的时间。故合同中并未对原告肖江与被告谷风之间房屋买卖办理产权登记变更的时间进行限定，为实现房屋买卖合同交付及权属转移的目的，谷风负有配合办理产权登记的义务。但第十条成交价及付款方式第2点约定的“交易双方应在签订本合约后7个工作日内或之前提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并配合到管理方指定的银行签署按揭文件及支付贷款所需费用……”该条款双方具有争议，被告谷风认为7个工作日限定的是提交资料的时间和配合签署按揭文件的时间，原告及第三人贵州优居优住科技有限公司认为该7个工作日仅限定提交资料的时间，并未对卖方配合签署按揭文件有所限制。该条款从语法上看使用逗号断句，“并”字连接，形成并列关系的句子，“7个工作日”的限定范围是否包含配合签署按揭文件存在歧义。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”因该格式合同系第三人贵州优居优住科技有限公司提供，故对谷风称其已履行了合同约定义务，本院予以采信。故对原告称被告谷风违约，诉请被告支付双倍定金2万元及违约金，本院不予支持。第三人贵州优居优住科技有限公司称已经向被告针对合同内容进行了详细讲解，但是未向本院提交相关证据予以佐证，且从三方提交的短信、微信记录中可见，被告自始对该条款的理解就是“7个工作日”限定的是提交资料和配合签署按揭文件两个行为。若在合同签订当时第三人即对争议条款进行了详细说明，被告不可能对该歧义条款做此种理解。第三人称已对格式条款进行解释说明，本院不予采信。审理中，原、被告及第三人均同意解除合同，而合同的解除系因合同相对方对条款理解的不同所致，并非某方恶意违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告谷风应返还原告所支付的定金1万元。合同履行期间，被告谷风经第三人贵州优居优住科技有限公司提供的服务完成了案涉房屋不动产权属登记，取得了案涉房屋的不动产权证书，应向第三人支付权证办理费用，根据合同中的约定为1800元。原告已向第三人支付了权证代办费1800元，但因合同解除无法实现权属转移登记的目的，故第三人应退还原告该费用。由此，该1800元应由被告谷风直接支付原告为宜。因合同的解除非因被告过错所致，故对原告诉请被告支付原告中介费，本院不予支持。第三人称被告在合同履行期间曾称不卖房子了，根据第三人提交的微信记录截图显示，被告称第三人不退还被告税费，被告就不买房子了。但是截图并不完整，在截图底端载有“既然你们优居中介店同意退还我”，无法核实最终就退还税费与买卖合同的履行间，各方达成了什么合意，该微信无法达到第三人的证明目的。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告谷风于本判决生效之日起十日内返还原告肖江定金、权证代办费共计11800元； 二、驳回原告肖江的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费445元，由原告肖江负担378元，由被告谷风负担67元（此款原告已预交，被告在支付前述款项时一并支付原告）。 本判决为终审判决。 审判员  孙颖 二〇二〇年六月十五日 书记员  王璇