安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0207民初1336号原告：芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地芜湖市万春西路鸠江社区服务中心四楼，统一社会信用代码91340207590199434J。法定代表人：吕林，董事长。委托诉讼代理人：孙润尧，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶剑，安徽瀛国伦律师事务所律师。被告：晋英忠，男，1962年12月14日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司（以下简称鸠江宜居公司）诉被告晋英忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告鸠江宜居公司委托诉讼代理人饶剑与被告晋英忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系已于2016年1月1日解除；2、判令被告向原告支付自2014年1月1日起至2015年12月31日止的房屋租赁费用40274元（2年）；3、判令被告按照20137元/年*2的标准向原告支付自2016年1月1日起至2019年1月18日止的房屋占用费122808.1元（1113天）；4、判令被告支付违约金10068.5元。以上第二、第三、第四项暂合计为173150.6元。5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月27日，被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司（以下简称鸠江建投）签订《房屋租赁合同》，承租坐落于金湾小区45幢7-8号、建筑面积为104.88㎡的门面房，租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日，全年租金为20137元。同时合同约定被告逾期交付租金超过一个月，或者未按约定时间腾空返还租赁房屋的，应当按照半年租金金额承担违约责任。此外，合同还约定租赁期届满后，被告无法律上的原因占有房屋未返还的应对无权占有期间按照双倍租金标准支付占用费。合同签订后，鸠江建投按照约定交付了门面房，但被告缴纳合同期内的租金后未按照合同约定支付剩余租金，一直占用房屋至2019年1月18日。2015年12月28日，鸠江建投函告被告要求于2015年12月31日前腾空房屋，并按合同约定缴清各项费用、履行有关合同条款义务。此外，根据鸠江区国有资产委托管理表的约定，鸠江建投将金湾小区门面房整体委托给原告鸠江宜居公司管理。原告认为，原告系被告所租赁房屋的实际管理人，被告拒不腾让租赁房屋且不按照约定支付租金的行为严重违约，致使国有资产遭受损害。原告特提起诉讼，望判如所请。被告晋英忠辩称：1、我已经交纳了2014年全年租金。2014年9月13日我将2014年全年租金20137元通过徽商银行汇至鸠江建投指定账号。2、我并未收到《尽快腾空合同已到期房屋的通知书》，更不清楚该通知书的内容，且我已经于2019年1月18日腾退了房屋，故案涉《房屋租赁合同》应于2019年1月18日解除。3、我们全体租赁户曾集体要求鸠江建投与我们续签合同并要求交纳租金，但是鸠江建投答复称租赁房屋马上要交给原告管理，让我们以后交给原告，此后鸠江建投及原告既不收取租金也不解除合同。故并非被告不愿意缴纳租金，而是无人接收，故被告不存在违约行为。4、2015年4月1日至2018年2月春节前夕，因205国道开始改扩建封闭道路施工，导致门面无法经营，原告应该免除或者减少租金。同时我交纳了3000元保证金，应在应缴纳租金中予以扣除。经审理查明，2013年3月27日，鸠江建投（甲方）与被告晋英忠（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定乙方承租甲方的金湾小区45幢7-8号门面房，租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，租赁期满即合同终止，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；合同第四条约定，全年共计租金20137元；合同第五条约定，乙方于本合同签订时交付履约保证金3000元，当合同终止，甲方将该保证金退还乙方，乙方于合同签订时交纳全年年租金，先交后租；合同第十二条约定，本合同届满时，乙方应在届满日前向甲方腾空返还房屋，在本合同被依法或者依据本合同约定提前终止或者解除的，乙方均应在十日内向甲方腾空返还房屋；合同第十四条约定，乙方未按照第十二条约定腾空返还租赁房屋的，甲方有权终止本合同，并在约定租金之外，由乙方按照半年租金金额承担违约赔偿金；合同第十五条约定，在本合同届满、被依法终止、或者依据本合同终止后，乙方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向甲方承担违约赔偿金。合同签订后，鸠江建投依约将案涉房屋交付给被告使用，被告先后缴纳了2013年度、2014年度租金。租赁期限届满后，双方未续签合同，被告继续占有、使用案涉房屋直至2019年1月18日。另查明：1、鸠江建投于2015年12月28日在案涉房屋处张贴《尽快腾空合同已经到期房屋的通知书》，要求被告于2015年12月31日前腾让租赁房屋，张贴时被告也在现场：2、涉案门面房的所有权人为鸠江建投，2016年11月，鸠江建投已将案涉金湾小区门面房整体委托给原告管理。3、因205国道芜屯北路段拓宽改造，被告承租的门面房长期无法正常经营。以上事实，有《鸠江区国有资产委托管理表》、《房屋租赁合同》、《尽快腾空合同已到期房屋的通知书》及其张贴照片、房屋交接单、票据等书证及原、被告的当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：一、被告晋英忠与鸠江建投签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方当事人均有约束力。因鸠江建投已将案涉房屋委托给原告管理，原告作为国有资产的受委托管理者，有权依据法律规定以及房屋租赁合同的约定以自己的名义向被告主张相关权利。二、关于案涉《房屋租赁合同》解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，合同约定的租赁期限届满后，被告继续占有、使用租赁房屋，但没有证据证明鸠江建投或鸠江宜居公司对此提出过异议，故自2014年1月1日起，在鸠江建投与被告晋英忠间形成不定期租赁关系，当事人可随时要求解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鸠江建投曾于2015年12月28日在案涉房屋处张贴《尽快腾空合同已经到期房屋的通知书》，要求被告于2015年12月31日前腾让租赁房屋，可视为已经在合理期限内通知了被告，故可认定鸠江建投与被告之间的不定期租赁关系于2016年1月1日解除。被告抗辩其并未收到《尽快腾空合同已经到期房屋的通知书》且不清楚通知书的内容，案涉合同应于2019年1月18日腾退房屋时解除，与事实不符，本院不予采纳。三、关于原告诉请判令被告应向其支付2014年1月1日起至2015年12月31日止的房屋租赁费40274元的问题。由于2014年1月1日起至2015年12月31日止，鸠江建投与被告之间形成不定期租赁关系，被告晋英忠应当按照原合同约定的租金标准缴纳该期间的租金。被告抗辩其已经缴纳2014年度租金20137元，有其提供的徽商银行现金缴款书予以佐证，且经原告核实，确认被告缴纳了2014年度租金20137元，本院对被告该抗辩意见予以支持，故被告应向原告缴纳的租金仅为20137元。被告答辩应在其应缴纳的租金中扣除其已经缴纳的3000元履约保证金，由于被告并未就此提出反诉，且原告也未对此进行确认，故在本案中不对此进行处理，被告可另行主张。四、关于原告诉请判令被告按照20137元/年*2的标准向原告支付自2016年1月1日起至2019年1月18日止的房屋占用费122808.1元以及判令被告支付违约金10068.5元的问题。被告与鸠江建投签订的《房屋租赁合同》虽约定了被告无权占有期间的房屋占用费按双倍租金计算，但考虑到被告违约行为给原告造成的损失实际为租金利益损失，被告占用案涉房屋期间因道路改造不能正常经营，且没有证据证明在合同解除后鸠江建投或鸠江宜居公司曾主动要求晋英忠退还房屋，双方约定的违约赔偿金标准明显过高，应予调整。故本院根据被告减免租金的请求，依据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告应按照原租金标准向原告支付自2016年1月1日起至2019年1月18日止的房屋占用费61404.1元（20137元/365天*1113天）。对原告要求被告以2倍租金标准支付该期间房屋占有费的诉讼请求，本院不予支持。被告与鸠江建投签订的《房屋租赁合同》约定逾期支付租金超过1个月，按照半年租金金额承担违约赔偿金，被告自2015年1月1日起拖欠原告房屋租金属实，故原告诉请判令被告支付违约赔偿金10068.5元，合法、有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告晋英忠与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系于2016年1月1日解除；二、被告晋英忠于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司租金20137元、房屋占用费61404.1元、违约金10068.5元，合计91609.6元；三、驳回原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费1882元，由原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司负担996元，被告晋英忠负担886元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  张立新二〇二〇年六月三日法官助理承燕华书记员承燕华（兼）附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定扔不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。