福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0425民初468号 原告：蒋启，男，1978年10月27日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：林乐楷，福建九信律师事务所律师。 被告：余明淼，男，1986年8月11日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：黄书明，福建万天律师事务所律师。 原告蒋启与被告余明淼及第三人三明市三元区闽信小额贷款有限公司（以下简称闽信公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案。2019年10月8日，本院作出（2019）闽0425民初746号民事裁定，原告蒋启不服裁定提起上诉。后三明市中级人民法院作出（2019）闽04民终1910号民事裁定，指令本院审理，本院于2020年2月27日立案。同年2月29日，原告蒋启申请撤回对第三人闽信公司的起诉。2020年5月6日，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人林乐楷、被告余明淼及其委托诉讼代理人黄书明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋启向本院提出诉讼请求：判令余明淼向蒋启赔偿因厦门世茂湖滨花园（B2地块）B2-1#楼C梯24跃25层2402室房屋被法院拍卖、变卖的损失暂定600万元。庭审中将损失变更为5524963.3元。事实和理由：2013年，蒋启委托余明淼以其名义向福建世茂置业有限公司（以下简称世茂公司）预约购买厦门世茂湖滨花园（B2地块）B2-1#楼C梯24跃25层2402室房屋（以下简称案涉房屋），同时蒋启支付购房定金30万元。2013年3月30日，蒋启委托余明淼以其名义与世茂公司签订商品房认购书和商品房买卖合同，当日蒋启向世茂公司支付首付款659406元，世茂公司分别开具预售定金30万元和首付款659406元的销售不动产统一发票，厦门市国土资源与房产管理局下属单位厦门市房地产交易权籍登记中心出具商品房买卖合同备案证明（合同编号：03057919）。2014年12月9日，蒋启委托余明淼以其名义与中信银行股份有限公司厦门分行、世茂公司签订编号为（2014）厦银房贷字第292381号中信银行个人借款及抵押合同，应中信银行的要求，蒋启与配偶陈连签署了最高额保证合同，并组织提交了银行按揭贷款所需材料。当月，中信银行将贷款金额222万元支付给世茂公司，蒋启自2015年1月1日起至2018年8月，每月按时向中信银行偿还按揭借款本息。蒋启出资购买案涉房屋并持有相关购房及银行按揭贷款、还款材料原件，为案涉房屋的实际产权人。2016年9月30日，余明淼作为闽信公司借款合同强制执行一案被执行人之一，福建省三明市三元区人民法院（以下简称三元法院）将案涉房屋查封。2018年7月2日，中信银行股份有限公司厦门分行以余明淼逾期还款、抵押物已被其他法院查封为由，向厦门市思明区人民法院起诉请求余明淼偿还借款本金2114313.09元及利息，世茂公司、蒋启、陈连承担连带清偿责任。余明淼在该案开庭审理过程中承认涉案房屋为蒋启委托其购买，且没有任何出资。2018年8月29日，厦门市思明区人民法院作出（2018）闽0203民初10145号民事判决，判决如下：一、余明淼应于本判决生效之日起十日内偿还中信银行股份有限公司厦门分行借款本金2108236.7元及利息、罚息、复利（暂计至2018年8月16日的利息、罚息、复利为0元，之后罚息以逾期本金为基数按贷款发放日的基准利率上浮8%再上浮50%计，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，罚息、复利均计算至实际还款日止），同时支付财产保全费5000元、律师代理费10000元。二、若余明淼未按时履行上述债务，中信银行股份有限公司厦门分行有权就余明淼名下的厦门世茂湖滨花园（B2地块）B2-1#楼C梯24跃25层2402室房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。三、福建世茂置业有限公司、蒋启、陈连对余明淼的上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向余明淼追偿。2019年2月22日，蒋启向三元法院提出执行异议，请求依法中止或解除案涉房屋执行措施。同年3月19日，该院作出（2019）闽0403执异1号执行裁定，驳回蒋启的执行异议。现三元法院已对案涉房屋依法进行委托评估、拍卖。综上事实，因余明淼存在其他债权债务纠纷，致案涉房屋被三元法院查封、冻结、委托评估、拍卖，蒋启已无法实现物权，为此要求余明淼予以赔偿，诉至法院请求解决。 余明淼辩称，1.在案的购房合同、发票、备案登记证明、按揭办理情况等足以证实，其系房屋买受人、产权人及抵押人，蒋启非房屋所有权人，无权要求其赔偿。2.虽然部分首付款及银行按揭由刘颖、陈连、蒋佑任等人支付，但只能说明他们与余明淼之间存在经济往来关系或债权债务关系，可以另行向其主张，现由蒋启提出主张，属于诉讼主体不适格，应驳回蒋启起诉。3.导致案涉房屋被查封、拍卖的原因在蒋启自己，相应的损失、后果应由其自行承担。蒋启及其胞兄蒋启阳为了筹凑资金，以三明市枫林贸易有限公司的名义向闽信公司借款300万元，余明淼系该借款的保证人之一，款项实际由蒋启拿去使用，但蒋启在借款到期后拒绝还款，最终被闽信公司诉至三元法院，在执行中，导致余明淼名下的房屋被查封。 蒋启围绕诉讼请求依法提交了商品房认购书、厦门市商品房买卖合同、工商银行交易明细记录、蒋启2份声明、刘颖银联付款凭证、商品房买卖合同备案证明、预购商品房预告登记证明、中信银行卡账户交易明细、中信银行业务凭证／客户回单、中信银行个人账户明细查询、6张中国邮政储蓄银行自动柜员机客户凭单、5张中信银行自动柜员机客户通知书、2张福建农村信用社自动柜员机客户通知书、蒋佑任中信银行业务凭证／客户回单、购房款和银行按揭还款情况表、蒋佑任户口簿、世茂公司产权办理通知书和厦门世茂湖滨花园项目收房付款通知、中信银行诉余明淼金融借款合同案民事起诉状、庭审笔录、质证笔录及判决书、蒋启与陈连的结婚登记审查处理表、蒋启的离婚证、厦门市不动产登记信息查询结果、强制执行申请书、（2015）元民初字第1819号民事判决书、协助执行通知书、执行裁定书、蒋启的执行异议申请书及执行裁定书、蒋启诉余明淼所有权确认案庭审笔录、刘颖声明及其工商银行帐户明细表、蒋佑任的出庭证言、余明淼个人贷款帐户逾期欠款说明。经组织质证，余明淼除对刘颖声明的真实性有异议，其余证据的真实性均无异议，但对部分证据的证明内容有异议。余明淼为支持其辩解意见所提交的部分证据与蒋启的相同，另外提交了蒋启诉余明淼所有权确认案起诉状及该案的民事裁定书、（2015）三民初字第356号民事判决书，经质证，蒋启对上述证据的真实性无异议。余明淼还申请证人刘某、郑某出庭作证，刘某作证陈述：2012年底，蒋启从他人受让了三明市枫林贸易有限公司，安排其及余明淼为登记股东，余明淼为法定代表人，但均未实际出资，后以公司名义从闽信公司借款300万元，款项未用于公司实际经营，但谁拿去不清楚。郑某作证陈述：余明淼之前受雇于蒋启，并受蒋启指示挂三明市枫林贸易有限公司的股东。蒋启对上述证言的真实性有异议。本院依法向三元法院调取的案涉房屋司法评估报告交由双方质证，均无异议。故对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月30日，余明淼与世茂公司签订1份商品房认购书和商品房买卖合同，余明淼从世茂公司认购案涉房屋一套，建筑面积124.36㎡，其中套内面积93.42㎡，总价款3179406元。合同签订之日，余明淼需支付首付款959406元（含定金30万元），剩余222万元办理银行按揭贷款。定金30万元于2013年3月12日由蒋启转帐给世茂公司，另外659406元由刘颖于当天转帐给世茂公司。世茂公司分别开具2份销售不动产统一发票，同时向厦门市房地产交易权籍登记中心提交商品房买卖合同备案证明，2014年4月28日，该中心出具了预告登记证明，买受人为余明淼。2014年12月9日，余明淼与中信银行股份有限公司厦门分行、世茂公司签订1份中信银行个人借款及抵押合同，应中信银行的要求，蒋启与配偶陈连签署了最高额保证合同，对借款承担连带清偿责任。当月，中信银行将贷款金额222万元支付给世茂公司。从2015年1月1日起至2018年8月16日，中信银行从余明淼贷款帐户扣划贷款本金及利息550262.82元，尚欠本金2108236.7元。余明淼还款帐户的款项除蒋启转入一笔外，其余的均由陈连和蒋佑任转帐或存入，2018年8月22日，蒋佑任又往该帐户转入12500元。 闽信公司诉借款人三明市枫林贸易有限公司及保证人余明淼、刘某、蒋启阳、刘颖等借款合同纠纷一案，由三元法院于2016年1月27日作出判决，该案在强制执行中，三元法院于同年9月30日查封了余明淼名下的案涉房屋。2019年2月22日，蒋启向三元法院提出执行异议，请求依法中止或解除案涉房屋查封措施。同年3月19日，该院作出执行裁定，驳回蒋启的执行异议。案涉房屋经该院委托厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司评估，该公司于2019年8月7日出具评估报告，评估价为763.32万元。 2018年7月2日，中信银行股份有限公司厦门分行以余明淼逾期还款、抵押物已被其他法院查封为由，向厦门市思明区人民法院起诉请求余明淼偿还借款本金2114313.09元及利息，世茂公司、蒋启、陈连承担连带清偿责任。同年8月29日，思明区人民法院作出民事判决，判决如下：一、余明淼应于本判决生效之日起十日内偿还中信银行股份有限公司厦门分行借款本金2108236.7元及利息、罚息、复利（暂计至2018年8月16日的利息、罚息、复利为0元，之后罚息以逾期本金为基数按贷款发放日的基准利率上浮8%再上浮50%计，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，罚息、复利均计算至实际还款日止），同时支付财产保全费5000元、律师代理费10000元。二、若余明淼未按时履行上述债务，中信银行股份有限公司厦门分行有权就余明淼名下的厦门世茂湖滨花园（B2地块）B2-1#楼C梯24跃25层2402室房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。三、福建世茂置业有限公司、蒋启、陈连对余明淼的上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向余明淼追偿。2018年9月3日，蒋启诉余明淼所有权确认案由厦门市思明区人民法院受理，请求确认案涉房屋归蒋启所有，并要求余明淼协助办理产权变更登记手续。案经庭审后，蒋启于2019年2月19日撤回起诉。 另查明，蒋佑任与蒋启系父子关系。刘颖系蒋启哥哥的妻子。蒋启与陈连于2007年办理结婚登记手续，于2018年6月登记离婚。2016年4月，世茂公司已通知要求余明淼收房及办理产权登记。截止2020年6月1日，案涉房屋仍未被三元法院拍卖。 根据双方当事人提供的证据和诉辩意见，本院对争议焦点认定如下： 1.蒋启基于委托关系提出的损害赔偿主张能否支持的问题？ 蒋启认为，其当时已在厦门购买一套房屋，由于政策原因，二套房按揭利率更高，就委托余明淼以其出名购买案涉房屋，双方之间系委托关系。后因余明淼存在其他债权债务纠纷，致房屋被查封，面临拍卖，其无法获得该房产的所有权，余明淼作为受托人未能将委托事务中取得的财产转交给委托人蒋启，存在过错，应当赔偿相应损失。涉案房屋经评估为763.32万元，扣除银行按揭需要偿还的本金2108236.7元，余额5524963.3元，要求余明淼予以赔偿。 余明淼认为，当时蒋启让其担任多家贸易公司的法定代表人、股东，其不愿意因公司贷款一直去签字，担心自己负债较多，而蒋启及其兄蒋启阳一直打电话过来，并承诺帮其在厦门买一套房子，为此以其名义购买了案涉房屋。房屋虽因其被查封，但实际上贸易公司所借来的款项都被蒋启拿去使用，现在无法还款的责任主要在蒋启，其不存在主观过错。房屋经预告登记在其名下，根据物权法的规定，房屋应归其所有，但对于他人所支付的购房款同意返还给相关人员，蒋启仅支付30万定金，其余款项系刘颖、陈连、蒋佑任支付，他们基于债务关系可以向其主张，不同意全部返还给蒋启。 本院经审查认为，根据合同法有关委托合同规定，蒋启所述的委托关系，应当是蒋启委托余明淼以蒋启名义同世茂公司商谈购房事宜，购房合同一方当事人应为蒋启，而事实上，余明淼系以其自己名义订立合同，现无证据证明系蒋启的特别授权或指示所为，故双方之间不符合委托合同的法律特征，蒋启基于委托关系提出的损害赔偿主张，不予支持。 2.已付购房款及案涉房屋增值部分如何处理问题？ 本院认为，结合双方陈述及全案证据分析，可以认定蒋启与余明淼之间存在借名买房关系，理由：一是从行为原因分析，蒋启自己陈述当时在厦门已有一处房产，借他人名义购房也就是为了规避房屋限购令政策及获得房贷较低利率。二是从出资情况来看，双方也一致认可，购房款及按揭还款均为蒋启及其亲属交付，且购房合同、票据等均由蒋启持有。三是最终目的，是在条件成熟情况下，将房屋变更登记至蒋启名下，当然也有可能指示余明淼转让他人获得增值收益。后因余明淼涉及其他债权债务纠纷，致房屋被查封面临拍卖，蒋启合同目的无法实现，故停止了按揭还款，实质是单方解除借名买房口头协议。经本院释明后，其要求余明淼返还已付购房款及增值部分，可以作出相应处理。案涉房屋已付购房款包括首付款959406元和按揭已还部分550262.82元（截止2018年8月16日）及2018年8月22日存入还款帐户12500元，合计1522168.82元。蒋启认为该款项由其支付部分外，其余系指示陈连、蒋佑任、刘颖等人代付，有权向余明淼主张，对此提供了蒋佑任出庭证言、刘颖的声明加以佐证，应予支持。对于增值部分数额如何认定问题，首先评估价763.32万元，尚欠银行按揭贷款2108236.7元，扣除蒋启可收回的已付部分1522168.82元，另外还有按揭贷款未还部分从2018年8月之后产生的利息（数额不明确）、中信银行诉余明淼产生的保全费、律师代理费、诉讼费等。这些逾期利息、诉讼费用的产生系因余明淼牵涉其他纠纷引起的，应由其个人承担。因此，可以分配的增值部分认定为4002794.48元（7633200-2108236.7-1522168.82），因双方对此未作约定，根据公平原则，由蒋启与余明淼各享有一半即2001397.24元。 综上所述，本院认为，蒋启原先基于委托关系提出的诉讼主张，因与事实不符，不予支持，但经本院释明后，提出的返还已付购房款及增值部分的请求，合理部分予以支持。余明淼辩解蒋启挪用三明市枫林贸易有限公司从闽信公司所借款项后，拒绝还款导致被起诉，后才引发案涉房屋被查封，实际过错是在蒋启自身，故其不同意返还房屋增值部分，所提供的刘某、郑某证言不足以证实，对该辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下: 一、余明淼应于本判决发生法律效力后二十日内向蒋启返还已付购房款1522168.82元。 二、余明淼应于本判决发生法律效力后二十日内向蒋启支付房屋增值部分2001397.24元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50475元，由蒋启负担18285元，余明淼负担32190元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  吴佳强 审 判 员  陈源肖 人民陪审员  吴 荣 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  严健婷 附本案适用的相关法律条文及执行申请提示 1.相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。 第一百三十五条民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2.执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。