文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8146号上诉人（原审被告）：陈小毅，男，汉族，1983年3月7日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：刘智英，广东鹏鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林红，女，汉族，1970年1月3日出生，住所地：山东省文登市，原审被告：龚小红，女，汉族，1981年4月8日出生，住所地：广东省梅州市梅江区，委托诉讼代理人：涂光明，系其父亲。上诉人陈小毅因与被上诉人林红及原审被告龚小红合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初2235号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈小毅上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由林红承担。事实和理由：一、一审法院直接将49800元列为损失并要求陈小毅承担，违反“不告不理”原则，超出当事人的诉讼请求，系错误的。并且林红并未实际给付龚小红转让费49800元，后续也不可能给付，因此该笔费用不能作为损失进行核算。二、一审法院认定陈小毅承担林红损失的主要责任70%，林红承担损失次要责任30%，明显偏向林红，于陈小毅而言不公平。三、关于损失费的核算结果160544.5元，事实不清、证据不足，判决错误。林红辩称，一、本案中，陈小毅作为出租方，并未为林红提供符合合同约定的可以正常使用的房屋，导致林红租赁店铺合同目的无法实现，应当承担解除合同的主要责任，一审法院认定事实清楚，并无错误。二、本案中，因陈小毅未履行出租方法定的基本义务，导致合同解除，依照法律规定应当赔偿林红损失，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，并无错误。龚小红未提交任何陈述意见。林红向一审法院起诉请求：1、依法解除林红与陈小毅之间签订的《房屋租赁合同》；2、依法解除林红与龚小红之间签订的《店铺转让合同》；3、陈小毅、龚小红连带赔偿林红损失共计约297095.5元（详见损失计算）及其自起诉之日起至实际支付之日止的中国人民银行同期贷款利息；4、本案全部诉讼费用由陈小毅、龚小红承担。一审法院经审理查明：2017年12月15日，林红与龚小红签订《店铺转让合同》，约定龚小红将位于深圳市龙华区和平路X的店铺转让给林红，转让费为129800元，龚小红应于2017年12月20日之前搬迁完毕，12月20日之前的水电等各项费用由龚小红承担。合同约定，林红于12月15日前支付龚小红8万元，剩余部分款项待龚小红结清所有欠费后，林红向龚小红结清。合同还约定，上述合同签订后，陈小毅和龚小红之间的租赁协议作废，陈小毅与林红重新签订租赁协议，押金条由陈小毅与林红重新开具。陈小毅在《店铺转让合同》上签注“丙方：同意转让（陈小毅）”。上述合同签订后，林红向龚小红支付转让款8万元。2017年12月15日，林红与陈小毅签订新的《房屋租赁合同》，租赁期间为2018年1月1日至2021年11月30日，2018年1月1日至2018年6月30的租金每月21000元，此后每年的月租金按5%的增幅递增。合同第七条约定：在租赁期间，任何社会事务及债权债务由乙方（林红）负责。上述合同签订后，林红对店铺进行了装修，安装相关经营设施和设备。各方确认，林红店铺内的用电使用二楼的电源，因龚小红拖欠电费的原因，林红店铺内三相电电源被二楼切断。2018年1月份，林红与陈小毅、龚小红就三相电的通电问题进行协商，未果。2018年1月25日、26日，林红雇请人员拆除店铺的经营设备、灯具、招牌等，把烘焙设备搬到店外，将店铺内的设施清空。林红申请了证人李某出庭作证，证明林红清空店铺的事实。2018年3月3日，陈小毅在店铺外张贴《房租催缴单》，要求林红在2018年3月6日前缴纳2018年1月至3月的租金63000元，否则陈小毅将视为林红单方违约，并将店铺转租他人。2018年3月9日，林红向陈小毅发出《告知函》，通知陈小毅解除合同。林红向一审法院提交了转让费及租赁押金转账记录、合作合同、装修合同、原材料采购、用工协议、证照办理、搬迁费、淘宝订单等证据，证明林红发生的损失为297095.5元。另查明，陈小毅于2018年6月27日向一审法院提起诉讼，要求本案林红向陈小毅支付2018年1至6月的租赁费用126000元及违约金、管理费。一审法院认为，林红与陈小毅签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在签订合同后，均应按照法律规定和合同约定，享有合同权利，履行合同义务。陈小毅确认林红与龚小红之间的《店铺转让合同》，且陈小毅已与林红签订新的《房屋租赁合同》，则龚小红与陈小毅在涉案房屋租赁法律关系中的权利与义务已经终结，仅与林红因《店铺转让合同》的约束存在债权债务法律关系。林红与陈小毅系《房屋租赁合同》的相对方，陈小毅作为出租方，有义务为承租方即林红提供基本的租赁物使用条件。本案中，各方确认林红装修完毕后，因龚小红退出租赁前拖欠电费的原因，三相电电源被切断，林红无法使用租赁店铺进行经营。陈小毅进行了协调，但无果。因此，店铺无三相电电源的责任应由谁承担，是本案争议的焦点。林红主张，陈小毅、龚小红有义务提供店铺电源，应由陈小毅、龚小红承担责任；陈小毅主张，提供三相电并非《房屋租赁合同》约定的陈小毅的义务，断电并非陈小毅过错，且《房屋租赁合同》约定：任何社会事务及债权债务由林红负责，故三相电断电应由林红自行负责；龚小红主张，移交店铺给林红时电力供应正常，且龚小红没有保证三相电供电的义务。即使龚小红存在欠电费的情形，林红也完全可以先支付电费，再从转让费中予以扣除，防止损失扩大。一审法院认为，林红从陈小毅处租赁店铺是为了开展经营活动。陈小毅作为出租方，应提供水、电等能让租赁物用于生产生活的基础设施。本案中，林红租赁店铺用于面包烘焙等经营，三相电电源不可或缺。该三相电电源本已存在于店铺，但因龚小红新的《房屋租赁合同》，应为林红使用租赁的店铺提供电源，该义务归于陈小毅。关于陈小毅主张《房屋租赁合同》未约定陈小毅应提供三相电电源，且约定社会事务及债权债务应由林红自行负责，不能成为陈小毅免责的依据。水、电等设施是租赁物用于生产生活的基本设施，出租人提供水、电设施是房屋租赁合同的附随义务，不需专门约定。关于陈小毅主张合同约定林红自行承担“社会事务”，并不能明确“社会事务”有三相电电源应由林红自行取得的内容，亦与常理不符。故一审法院认定，陈小毅作为出租方，有义务为承租人提供三相电电源。在三相电电源被切断时，陈小毅应负有排除妨碍、恢复三相电电源的义务，否则应承担相应的合同责任。龚小红已退出租赁合同，并无义务和条件提供三相电电源。其拖欠电费的事实，构成龚小红与二楼权益人的直接债权债务关系或电费被代付后形成的龚小红与代付人的债权债务关系，不应承担林红无法使用三相电的直接责任。因店铺无三相电电源，无法实现房屋租赁合同的目的，且事实上林红已退出店铺，陈小毅亦于2018年3月3日通过《房租催缴单》通告林红违约即解除合同的意思表示，林红于2018年3月9日向陈小毅发出《告知函》，通知解除合同，故林红主张解除《房屋租赁合同》，一审法院予以支持。关于合同解除的时间，陈小毅在《房租催缴单》中明确如林红违约合同解除时间为通知后三日，即2018年3月7日。林红主张无法实现合同目的通知解除合同的时间为2018年3月9日，故合同解除时间应以2018年3月7日为准。关于林红主张解除《店铺转让合同》，因《店铺转让合同》形成在前，且林红与陈小毅形成了新的《房屋租赁合同》，故《房屋租赁合同》被解除，在法律效果上对《店铺转让合同》并无影响。且《店铺转让合同》并不存在违反法律规定、合同双方当事人根本违约等合同解除的法定理由，故一审法院对林红的该项主张不予支持。龚小红已退出租赁合同，林红与陈小毅形成了新的租赁合同关系，故龚小红在主体及房屋租赁法律关系上均无法承担林红与陈小毅之间合同解除的法律责任。合同解除后，合同双方应根据过错程度，承担合同解除的法律责任。本案中，陈小毅作为出租方，有义务为承租人使用店铺提供电源。在三相电电源被切断时，陈小毅应负有排除妨碍、恢复三相电电源的义务。林红因租赁店铺没有三相电电源，无法实现合同目的而提出解除合同，则陈小毅应承担合同解除的主要责任。林红为经营租金的店铺投入了大量精力和资金，却因龚小红电费未缴电源被切断的原因宣布解除合同，导致损失的发生。事实上，林红可以通过垫付拖欠的电费，再向陈小毅或龚小红就垫付的电费进行抵扣的方式解决用电的问题。因此，一审法院认为，林红应对合同解除承担次要责任。基于上述，一审法院认定，陈小毅应对林红的损失承担70%的责任，林红应对自己的损失承担30%的责任。关于林红损失，林红主张为：1、已支付的转让费及押金82000元；2、装修费用52700元；3、加盟费100000元；4、原料采购14833元+6955元+8223元；5、员工培训食宿费用6540元；6、员工工资及清算费用12438元；7、男生宿舍押金及租金2400元；8、清湖店注册及证照代办费3000元；9、搬迁费650元；10、淘宝采购款984.4元+428.34元+84元+520元+860元+391.76元+288元+3800元。上述共计297095.5元。一审法院认为，上述项目中，第1项系林红已支付，应予认定；第2项用于店铺装修，林红提供了合同、支付凭证予以证实，陈小毅、龚小红对费用是否合理并未提出反证，一审法院予以支持；第3项一审法院不予支持，林红提供的加盟《合作合同》显示，租赁店铺应由林红装修，品牌提供方仅提供装修的样板，并未在涉案店铺中发生其他费用，林红完全可以租赁其他店铺实现加盟目的，不存在加盟费的损失；第4项原材料采购、材料均为用具型产品，林红仍可以使用，一审法院不予支持；第5项员工培训食宿费用6540元，系对员工上岗前的培训，员工培训的技能可在其他店铺实现，故一审法院不予支持；第6项为开办期间的员工工资，第7项为开办期间的宿舍租金，第8项为店铺证照代办费，第9项为将设备搬迁出来的费用，第10项为装修、招牌或员工宿舍的开支，均系与开办涉案店铺有关的费用，一审法院予以支持。故一审法院认定林红的损失为82000元+52700元+12438元+2400元+3000元+650元+984.4元+428.34元+84元+520元+860元+391.76元+288元+3800元=160544.5元。另，因林红主张解除与龚小红的《店铺转让合同》，林红并未主张尚未支付的49800元转让费计入损失。不支持林红关于解除《店铺转让合同》的主张，则在核算损失时尚未支付的49800元转让费应予计入，则林红实际损失一审法院认定为160544.5元+49800元=210344.5元。陈小毅应承担70%的责任，故陈小毅应向林红赔偿损失147241.15元及利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、林红与陈小毅签订的《房屋租赁合同》于2018年3月7日解除；二、陈小毅应于判决生效之日起十日内向林红赔偿损失147241.15元及利息（该利息以147241.15元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自林红起诉之日起计算至陈小毅付清之日止）；三、驳回林红其他诉讼请求。本案受理费2878元,由陈小毅负担。二审另查明，陈小毅确认本案涉案商铺目前只取得建设用地规划许可证（编号为17311），未取得建设工程规划许可证和房地产权证。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷案件，根据双方的上诉内容和答辩意见，本案二审的争议焦点为陈小毅是否应赔偿林红的有关损失。本院认为，陈小毅出租的涉案房产没有办理相关的报建报批手续，为违章建筑。因此，其与林红签订的租赁合同为无效合同。林红承租涉案房屋后，由于涉案房产不能提供电力，造成林红无法使用涉案房产，产生了相关损失。陈小毅作为涉案房屋的出租人，应保证租赁房屋的合法性。由于涉案房产没有办理相关的报建报批手续，为违章建筑，因此，陈小毅作为出租人应对涉案租赁合同无效承担主要责任。一审法院虽然认定合同效力错误，但判决陈小毅对林红的损失承担70%的责任并无不当，本院对该部分内容予以维持。至于陈小毅应向林红支付的利息标准，依照新的规定，以147241.15元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自起诉之日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部款项清偿之日止。综上，陈小毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初2235号民事判决第三项；二、改判深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初2235号民事判决第一项为确认林红与陈小毅之间签订的《房屋租赁合同》自始无效；三、改判深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初2235号民事判决第二项为陈小毅应于判决生效之日起十日内向林红赔偿损失147241.15元及利息（该利息以147241.15元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自起诉之日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部款项清偿之日止）；四、驳回林红其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2878元（已由林红预交）,二审案件受理费3245元，均由陈小毅负担。林红预交的一审案件受理费应由一审法院予以退还，陈小毅应当负担的一审案件受理费2878元应于本判决生效之日起十日内向一审法院交纳，逾期一审法院可强制执行。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年六月二十八日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。