安徽省阜阳市颍东区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖1203民初1822号 原告:胡阿南,男,1992年7月6日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。 原告:郭大容,女,1994年7月15日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍泉区,身证证号码341227199407154046。 二原告共同委托诉讼代理人：田奔，安徽志豪律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：张宇宾，安徽志豪律师事务所律师。 被告:安徽继华置业有限公司,统一社会信用代码91341200750974250K,住所地安徽省阜阳市颍泉区泉北办阜太路泉龙宾馆有限公司。 法定代表人:张继华,该公司总经理。 被告:王炜,女,1985年11月5日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍州区。 二被告共同委托诉讼代理人：王健,男,1964年12月16日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍州区。 被告:王健,男,1964年12月16日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍州区。 原告胡阿南、郭大容与被告安徽继华置业有限公司（以下简称“继华公司”）、王炜、王健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法进行审理。 原告胡阿南、郭大容向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告继华公司之间签订的《房地产买卖合同》；二、判令三被告共同退还原告已付购房款213000元和利息27865元（逾期办理办理房产证违约金自2017年8月8日至2019年5月31日,按中国人民银行计收逾期贷款利息标准的1.5倍计算）;三、判令被告继华公司、被告王健共同支付原告契税和银行存款利息共计15038元（契税相应的金额按总房款的2%计算为14060元、银行存款利息以213000元为基数按中国人民银行基准存款年利率2.75%计算,从2019年6月1日至2019年8月5日共计978元）；四、判令被告王炜支付原告利息38766元（利息以213000元为基数按月息2分从2019年8月6日起暂计算至2020年5月5日,以后利息仍按月息两分计算直至原告已付购房款全部退还之日止）;五、本案诉讼费用由三被告负担。事实与理由：2017年5月8日,原告同被告继华公司签订一份《房地产买卖合同》（合同编号:20170508-1）,合同约定原告购买位于颍东区,房屋产权人为被告继华公司。合同签订当日,原告将房屋首付款213000元以转账和现金的方式交付给被告继华公司,被告继华公司向原告出具购房款收据一份并交付了房屋钥匙。2019年5月5日,因被告迟迟未能办理产权证书,被告继华公司、被告王健向原告作出承诺,承诺在2019年6月1日前将房屋产权证书办好,如未能办好,原告可以选择退房,被告愿承担相应的契税和自2019年6月1日起直至原告退房时的相应银行存款利息。后因产权证书一直未能办理,在2019年8月22日,被告王健再次向原告作出承诺保证在9月5日前将已付购房款退还给原告,并出具承诺书一份。在被告继华公司和被告王健出具承诺书后,一直未履行承诺约定内容,原告向被告继华公司申请退房并索要购房款。在2019年9月8日被告王炜又向原告作出退回购房款的承诺,并约定了利息为月息2分,同时出具承诺书一份。基于上述事实,原告认为,其与被告继华公司所签署的《房地产买卖合同》合法真实有效,被告继华公司未能按约定进行办理房屋产权证书的行为违反了合同约定。在被告继华公司违约后，被告王健和被告王炜对原告所作出的承诺属于债务加入,对于原告已付的购房款应当由三被告共同承担退还义务,且三被告在向原告作出的承诺书中对于各自所愿承担的相应利息、赔偿方式及数额均符合法律规定,但三被告并未严格按照承诺书内容履行合同义务。因此,原告为维护其合法权益,依据《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定,特向贵院提起诉讼,望贵院依法查明事实,判如所请。 被告继华公司、王健、王炜共同辩称：一、原告诉状与事实不符，应依法驳回全部诉求。原告在诉状中承认签订合同并支付首付款213000元，包括房屋定金10000元，但仍下欠房款490000元整。在合同的第三条第2项约定分期付款，欠490000元的款项原告做银行按揭贷款。第3项约定：“乙方银行按揭付购房款，须在5日内按银行和有关单位的规定，办好达到符合按揭付款条件的，由乙方按规定办理按揭贷款支付购房款”，因乙方没有工作单位和固定收入，不能满足按揭贷款条件办理按揭贷款支付房款，原告未按合同补充协议第4条约定付足房款490000元，应承担总房款20%的违约金140600元，因原告未按合同付足房款，双方无法提供办理产权证手续，没有办理房产证的责任在原告；在合同的第4条第2项约定：“乙方在10日内办理按揭贷款付房款的，达不到按揭贷款条件的，应在10日内全额支付房款。否则，乙方自愿按日向甲方支付逾期应付款百分之三的违约金”，安徽继华置业有限公司保留该诉权；在合同的第五条房地产的交付中约定：“甲乙双方同意在购房款付足时，由甲方将上述房地产正式交付给乙方”。本案中被告继华公司将钥匙交给原告，是相信原告能付足房款；在合同的第七条关于产权登记的约定：“如因甲方或乙方的责任不能取得房产证的，按第七条第3项约定办理”，本案被告继华公司信任原告能付足490000元等，才交付钥匙给原告。因原告未付足房款，不能提交产权登记资料，不能在合同规定期限办理产权登记的，甲乙双方各自承担相应的责任、义务，需要配合提供相应资料，以便产权登记。二、原告未付足房款，已收到涉案房屋钥匙，占有了涉案房屋就更应该付足房款，不付足房款，被告无过错，原告应按合同承担支付房款和违约责任等。三、被告王健、王炜不符合债务加入的构成要件，原告是欠被告继华公司490000元，原告是购买房屋债务人，应对被告继华公司承担违约责任。本案的案由是房屋买卖纠纷，不是债务纠纷，不能以债务纠纷审理。但本案是原告未付足房款占有了403室房屋，原告欠房款490000元未办房产证，按合同约定合理合法，被告无过错。本案是物权房产证办理的房屋买卖合同纠纷，是原告违约应承担责任，不是被告欠原告债务，而是原告欠被告490000元债权，被告继华公司是原告的债权人；原告欠被告继华公司490000元房款，被告是债权人，原告是债务人，被告王健、王炜不是债务加入人。原告按合同约定应承担490000元房款和违约金140600元的债务，被告根本没有原债务具有的可转让性，原告的债务不能依法成立，所以被告王健、王炜不是债务加入。被告王健、王炜既不是被告继华公司的股东也不是被告的亲属，没有义务和约定为被告继华公司偿还债务，况且本案被告继华公司是490000元房款和140600元的债权人，而原告是490000元和违约金140600元的债务人；原告按合同违约，应承担违约责任并付足房款，所以原告认为被告王健、王炜是债务的加入是认定事实不清，适用法律错误，是滥用诉权。综上所述，原告违约并欠被告继华公司房款490000元，被告继华公司是债权人，没有法律支持占用房屋拖欠房款的购房人是债权人，因此被告王健、王炜均不是债务加入。原告应按合同付足房款和违约金，支付契税，履行合同义务后，才能办理房产证，被告继华公司按合法的合同和程序配合原告办理房产证，是原告和被告继华公司双方共同责任和义务，合同中没有约定被告单方面给原告办理房产证。因此应驳回原告的诉求，赔偿被告继华公司的违约损失并继续履行《房屋买卖合同》。 经审理查明，2012年4月6日，被告继华公司（甲方、卖方）与案外人张玉芳（乙方、卖方）签订《房地产买卖合同》（合同编号：20120406-4），被告王健作为被告继华公司的委托代理人办理该《房屋买卖合同》的相关事宜。双方在《房屋买卖合同》中约定：“第一条房地产基本情况：房地产坐落在颍东区。房屋产权人安徽继华置业有限公司，房屋所有权证书号码为房地权证阜字第××号。房屋使用性质为住宅。建筑面积为625.10平方米，套内面积为560.64平方米……”2012年6月20日，案外人张玉芳取得阜阳华兴商务大厦二期6幢楼401-406室房屋所有权证书（房地权证阜字第××）。2017年5月8日，被告王炜和案外人张玉芳以被告继华公司的名义，就已属于案外人张玉芳所有的6幢楼403室房产，与原告签订《房地产买卖合同》，该合同对涉案房屋的基本情况、成交价格、付款方式、房屋产权进行了约定。之后原告按照《房地产买卖合同》约定向被告继华公司缴纳了首付款213000元，被告继华公司明知已不是涉案房屋所有人的情况下收取原告购房款并出具收条、交付钥匙。 另查明，王健系继华公司员工，王炜系继华公司临时工，并且系王健女儿。 本院经审查认为：《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定：“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属于经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”被告王炜及案外人张玉芳在明知涉案阜阳华兴商务大厦二期6幢楼403室房屋在2012年4月6日已经出售给张玉芳并办理过户登记的情况下，仍然以被告继华公司的名义，通过隐瞒涉案房屋产权事实，与原告签订《房地产买卖合同》并将上述房屋出售给原告从而收取巨额财产。本案可能涉嫌存在“合同诈骗”等刑事犯罪，需移送公安机关进行侦查，本案应当裁定驳回起诉。如果公安机关在接到本院移送的涉案材料后不予立案侦查，或者立案侦查后又撤销案件，或者检察机关决定不起诉，或者刑事案件起诉后法院审理认为不构成犯罪而宣告无罪，原告可以再行向本院提起民事诉讼。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，裁定如下： 驳回原告胡阿南、郭大容的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张满军 二〇二〇年六月二十二日 书记员  李泓霄 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者中止执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前述第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》 第十一条人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属于经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。