河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4602号 上诉人（原审被告）：温建某（曾用名温二某），男，1957年2月23日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：李荣菊，河北嘉园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李俊虎，河北轩宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李民某，男，1948年12月19日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被上诉人（原审原告）：张某，女，1950年1月29日出生，汉族，住石家庄市长安区，系李民某之妻。 二被上诉人共委托诉讼代理人：李杰，石家庄市长安区奥博法律事务所法律工作者。 上诉人温建某因与被上诉人张某、李民某确认合同有效纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初5209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 温建某上诉请求：撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初5209号民事判决书，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：一、一审法院查明事实不清。本案被上诉人有三处宅基地，上诉人同被上诉人争议的宅基地没有任何建筑物，并且与被上诉人的宅基地紧紧挨着，被上诉人提供的是自己宅基地上的建筑物照片，提供给法院用于混淆，并非是上诉人宅基地上的建筑物照片，使一审法院进行了错误的认定，一审法院的认定属于认定事实不清。另外双方签订《宅基地转让协议》第2条明确约定“因现有宅基地变更过户区土地局手续冻结等政策放宽后，甲乙双方找村委会办理过户手续。”以及《租房协议》双方均没有履行，一审法院在没有任何履行证据的前提下仅仅凭借一张协议就认为双方事实上已经履行没有任何事实依据和证据。另外《宅基地转让协议》《租房协议》签订的日期一审法院也认定错误，没有任何证据证明上诉人同被上诉人签订协议的时间，一审法院的认定时间仅仅是推定时间，达不到法律规定是证据确实充分。二、一审法院适用法律错误。原被告签订的转让协议违反了国家的强制性法律规定，被上诉人有多套宅基地，根据法律规定没有该宅基地的受让权，根据我国《土地管理法》62条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”及《农村宅基地管理办法》第9条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超过125平方米；使用其他土地最高不得超过140平方米；山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。”规定，农村村民一户只能拥有一块宅基地，被上诉人在本村已有两处以上宅基地，没有受让权。被上诉人没有转让权，宅基地属于集体组织所有，宅基地使用权人只能对宅基地享有占有和使用的权利，没有对宅基地进行转让的权利。双方的宅基地转让协议是对空白宅基地的无效转让，双方的协议也没有经过村民组织的同意，双方也没有到村委会办理更名过户手续，所有双方的宅基地转让协议属于无效协议，一审法院认定宅基地转让协议有效属于适用法律错误。民事上诉状的补充：一审法院判决书本院认为中……村委会成员对原告李民某与被告转让宅基地一事是知情的，亦是认可的。一审法院在偷换概念，知情并不代表认可，即使个人认可，和集体组织即村民委员会或村集体同意并不是一个概念，村委会认可应当加盖村委会公章，村委会成员作为中证人代表的是个人，而不是村民委员会或村集体组织，因此一审法院认定转让协议有效是错误的，根据《河北省土地管理条列》第55条的规定鼓励房屋所有者出卖多余宅基地上的房屋，村民由于买卖住房转移集体土地使用权的，买方必须符合申请宅基地的条件并依据本条例第51条的规定办理宅基地审批手续，而第51条规定需要使用本村集体所有的土地，由村民提出用地申请，村民会议或者村民代表会议讨论同意，经乡级人民政府审核，报市县政府批准。因此根据《河北省土地管理条例》的规定，宅基地使用权转让必须满足以下条件：(1)转让人拥有二处以上宅基地，(2)同一集体经济组织内部转让，(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权的分配条件，(4)转让行为征得集体组织同意，(5)宅基地使用权不得单独转让，地随房走。因此第一本案中被上诉人宅基地有三处，不符合宅基地的分配条件，第二被上诉人更没有办理宅基地的审批手续、第三上诉人和被上诉人转让宅基地的行为更没有征得村委会的同意，因此法院应认定转让行为无效。况且被上诉人违反《河北省土地管理条例》的规定违法在涉案土地上建房。在本案中被告转让的只是宅基地的使用权，根据《中华人民共和国宪法》第10条的规定，宅基地属于集体所有，其中所有权属于集体，农民作为集体经济组织的成员，对于宅基地拥有的用益物权，即受益和使用权。其处分宅基地使用权的行为属于无效处分根据。《中华人民共和国合同法》第51条的规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权合同有效。因为上诉人和被上诉人之间的转让并没有征得集体经济组织的同意，更没有办理变更登记，因此应当认定合同无效。最高人民法院案例指导北京市三中院判决杨宏玉与许志福确认合同无效纠纷案裁判要旨：同一集体组织成员之间签订的宅基地流转合同，已经本村集体经济组织同意，如果不违反合同法第52条的规定的情形，应认定合同的效力。可见如果本案没有经集体经济组织同意，合同无效。被告已经将本案没有经过村集体组织同意的证据提交法庭。因此请求二审法院依法改判。 李民某、张某答辩称，1、一审判决认定事实清楚、证据确实充分。首先，涉案《宅基地转让协议》的真实性上诉人一审中认可甲方“温建某”系其本人签字手印；乙方处“李民某”签名手印答辩人也不持异议；中证人处的签名手印也均出自东兆通村委会班子成员；落款处的时间为2010年9月2日。足以证实涉案《宅基地转让协议》内容实质为宅基地使用权的转让，该《宅基地转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，并由所在的村集体经济组织代表人员签字同意，且该协议双方已经实际履行。故该协议应为合法有效。其次双方之前于2006年2月签订的《租房协议》第二项已经明确双方针对之后签订的《宅基地转让协议》已经履实际行动，其内容与《宅基地转让协议》第1条、第2条能够相互印证。再者，答辩人因转让取得的宅基地使用权未改变宅基地性质作他用，而是建造了住房并居住使用至拆迁，有现场照片及证人证言予以证实。2.一审判决适用法律正确、准确。《土地管理法》及《农村宅基地管理办法》对于“一户一宅”的规定，仅限于向经济组织申请宅基地使用权的情形，法律并不禁止本村村民通过继承、转让等方式合法取得相应的宅基地使用权，这与现行的物权法第155条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记”是完全一致的，宅基地属于用益物权，即使用和收益的权利，只要不改变宅基地集体所有的实质性质，是允许村民内部有偿合法转让的。原审法院依据合同法及物权法相关规定进行判决，适用法律准确、正确。综上所述，一审判决认定的事实清楚、证据确凿，适用法律正确，上诉人无新证据及新理由提出上诉，其见利忘义故意欲违心反悔已经履行完毕的协议，理由均不能成立，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。 张某、李民某向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告2010年9月2日签订（补签）的《宅基地转让协议》合法有效；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：一、二原告系夫妻关系，二原告及被告均为石家庄市西兆通镇东兆通村村民。2018年8月30日石家庄市长安区西兆通镇东兆通村委会出具证明，证实温建某与温二某系同一个人。二、2006年2月，原告李民某（甲方）与温二某（即被告，乙方）签订《租房协议》，约定：“甲方李民某乙方温二某（自2006年2月28号至2016年2月28日止）。一、乙方租用甲方房3间，年租5000元，4年合计租金20000元。二、甲方房租金20000元买乙方宅基地1块20000元，立协议后，找村委会办理相关手续。三、乙方租甲方东边1间及地租金年2000元。四、乙方租东边1间可根据使用需要可拆除房屋和自行安排……。”后原告李民某（乙方）与被告（甲方）补签《宅基地转让协议》，约定：“甲方：温建某乙方：李民某1、甲方将空闲宅基地一块东西宽12米，南北长17.30米，207.60平方米，折合0.311亩。转让给乙方转让费贰万元整。2、因现在宅基地变更过户区土地局手续冻结等政策放宽后，甲乙双方找村委会办理过户手续。3、自本日起，此宅基地再与甲方无任何关系，产权归乙方。4、以后涉及到的一切事宜如：拆迁、补偿等一切事宜，村委会直接和乙方交涉，甲方不得干预。5、本协议从签字之日起开始生效，双方不得反悔。”被告温建某在甲方处签名按手印，李民某在乙方处签名按手印，中证人吕某1（时任东兆通村副书记）、张某（时任东兆通村主任）、吕某2（时任东兆通村副书记）、村民吕习某均签字并按手印。该协议落款处有“2010.9.2”字样。二原告称原、被告双方系先转让宅基地，后于2010年9月2日补签《宅基地转让协议》，实际诉争宅基地在2006年2月份即转让，租房协议可以证实转让费的支付。被告对《租房协议》及《宅基地转让协议》中其签名的真实性均予认可，但称根据国土资源局2004年发布的关于加强农村宅基地管理意见的规定，宅基地使用权不得单独转让，即该协议中的空闲宅基地不得单独进行转让，因双方签订的转让协议对宅基地的产权进行了处理，故该转让协议不具有法律效力，且该转让协议第2条也明确写明了甲乙双方找村委会办理过户手续，但是事实上双方均没有找村委会办理过户手续，双方均没有到土地局房管局办理房屋更名手续，双方仅仅签订了《租房协议》及《宅基地转让协议》，仅仅停留在协议阶段，双方也没有履行，被告没有收到原告的2万元转让款现金或转账；《宅基地转让协议》系2014年左右补签的。三、2017年12月29日，东兆通村委会出具《证明》：“因2005年确权家中无人，错登为租户温建某为确权人，此宅基地四至为东至道南至道，西至李民某，北至道，现需更正为实际确权人为张某。”温彦某、高某、吕某1三人均在该《证明》中签名及“同意”。2017年12月29日，石家庄市长安区西兆通镇东兆通村委会（甲方）与原告张某（乙方）、石家庄宝居房地产开发有限公司（丙方）签订编号为：0118号的《东兆通村城中村改造拆迁安置补偿协议书》约定：……第一条被拆迁人房屋现状乙方被拆迁房屋坐落位置：……宅基地面积：207.60平方米，折合0.3114亩。四至为：东至道南至道西至李民某北至道。《集体土地使用证》或《宅基地使用证》号为／。第二条拆迁补偿款项1、依据《方案》乙方宅基地面积超出0.25亩部分为0.064亩。由丙方按35万元／亩的价格进行货币补偿，其补偿款为21490元。2、乙方被拆迁房屋建筑面积为／平方米，房屋评估金额／元，附着物及装饰装修评估金额97624元，电器迁移费／元，三项合计97624元。被告对上述《证明》及《东兆通村城中村改造拆迁安置补偿协议书》的合法性均不认可，称村委会的《证明》已经被被告提供的新的证明撤销了，正是因为原告张某欺骗村委会提供虚假证明才与石家庄宝居房地产开发有限公司签订了拆迁安置补偿协议书，并侵犯了被告的合法权益，双方正在诉讼中；《证明》内容显示因2005年确权家中无人错登为租户温建某，这一内容与事实明显不符，因双方的宅基地转让协议是在2014年左右签订的，2005年涉案的宅基地与原告张某没有任何关系。二原告提供2018年3月18日房屋验收单，证实该宅基地范围内旧房于2018年3月18日已腾清，经验收符合交房标准……协议号：118；提供照片及证人证言，证明原告于2016年开始在该宅基地上建设房屋9间及附属设施，并且在该宅院内实际居住使用。被告不认可，称验收单没有村委会公章，与原、被告无关联性；对照片不认可，称二原告有三处宅基地都进行了补偿，照片不能确定是诉争宅基地的照片，诉争宅基地是空闲地一块，一直是被告堆放杂物使用直到拆迁；证人未出庭作证，且证人均为原告的亲戚，不能证实其真实性。四、被告提供2018年8月28日东兆通村委会出具的《证明》：“兹证明宅基地一块，东至道，南至道，北至道，西至李民某家，东西长12米，南北长17.30米，共207.60平方米，折合0.311亩。该宅基地确权在温建某名下。证明人：温彦某、吕某1、高某。”该《证明》并盖有温新领的手章；提供同日该村委会出具的《情况说明》：“关于2017年12月29日张某自己书写了一份证明，村委会及有关人员签名盖章认可其所写的内容一事，是因当时村委会及有关人员未经核实宅基地的使用人为温建某的事实情况。后经查阅核实村委会宅基地底账才知道涉案的宅基地使用权人登记的为温建某，温建某为权利人。因此，我村委会对此证明盖章的行为是由于我委工作失误所致，现予撤销此证明。特此说明。”证明人为温彦某、吕某1、高某，并盖有温新领的手章；提供2004年4月13日东兆通村委会出具的收到温二某交来宅基地一块村西北款15000元的收据及2005年宅基地清理面积汇总表，证明被告名下有一块面积为207.60平方米的宅基地。二原告对上述《证明》的真实性认可，称与之前为二原告出具的《证明》不矛盾，恰恰说明涉案的宅基地使用权登记在被告名下，该证明只是证明在2006年之前登记情况，证明中同样有吕某1的签名，其对转让事实认可的，因村委会为被告的确权被告才有了转让资格和权力；《情况说明》内容也有吕某1的签名，但内容与之前出具的证明相矛盾，是在事先打印好的内容上签字盖章，与之前出具的说明相矛盾，故应结合之前的证明和其他证据综合认定；对收据及宅基地清理面积汇总表认可，称该两份证据证实被告在转让宅基地前已经合法取得使用权，登记均是在转让前，符合本案事实。 一审法院认为：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。原告李民某与被告就诉争宅基地的转让签订了《租房协议》及《宅基地转让协议》，《宅基地转让协议》有当时村委会领导及其他成员作为中证人签字，且注明“因现在宅基地变更过户区土地局手续冻结等政策放宽后，甲乙双方找村委会办理过户手续。”即双方未到村委会或土地局办理变更登记系因政策原因，且村委会成员对原告李民某与被告转让宅基地一事是知情的，亦予以认可，而原、被告双方均系东兆通村民，该宅基地的转让系在同村村民之间，应为合法有效。原告李民某与被告在2006年2月签订的《租房协议》中已约定用租金2万元抵顶宅基地转让款，后双方在2010年9月2日又签订《宅基地转让协议》对双方之前的转让行为进一步确定，并明确约定：“3、自本日起，此宅基地再与甲方无任何关系，产权归乙方。4、以后涉及到的一切事宜如：拆迁、补偿等一切事宜，村委会直接和乙方交涉，甲方不得干预。”结合二原告提供的宅基地地上建筑物照片，可证明原告夫妻实际占有使用诉争宅基地至拆迁时，亦能够印证上述《宅基地转让协议》已实际履行。关于被告主张的双方签订的《宅基地转让协议》系对宅基地产权的转让违反法律规定应为无效，根据相关法律法规规定，宅基地所有权属于集体所有，宅基地使用权可以转让，上述《宅基地转让协议》未写明系对宅基地所有权或产权的转让，故应视为双方对宅基地使用权转让的约定。综上，原告李民某与被告于2010年9月2日签订的《宅基地转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，也已实际履行，故对该《宅基地转让协议》的效力，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条之规定，一审法院判决：2010年9月2日原告李民某与被告温建某签订的《宅基地转让协议》合法有效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告温建某负担。 本院二审期间，上诉人温建某围绕上诉请求依法提交了村委会出具的情况说明、吕某1、吕某2、张某出具的说明三份证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被上诉人对上诉人提交的证据不予认可，称上诉人提交的几份证明属于证人证言，也未在举证期限内出具，出具说明的负责人也未出庭作证的情况下，第一不属于新证据，第二我方不同意质证，第三也不能作为证据采信。 本院审理查明事实与一审查明一致。 本院认为，公民合法的民事法律行为应受法律保护。本案双方争议的问题主要在于李民某与温建某签订的《宅基地转让协议》是否合法有效问题。本案中，被上诉人与上诉人达成的《租房协议》中约定了用租金2万元抵顶宅基地转让款，其后双方又依据上述约定签订了《宅基地转让协议》，依据上述事实证实上诉人应当支付被上诉人的租金2万元抵顶转为上诉人出售自己的原宅基地后所得的转让费，这一事实，作为《宅基地转让协议》签订当时的见证人村委会成员也都签字认可。协议达成后，双方也相互履行了主要义务，形成有偿转让宅基地使用权关系。此后，被上诉人在宅基地上也建造了房屋，充分表明上诉人已转让了自己的宅基地使用权，且双方均系本村集体成员，虽转让涉讼宅基地后没有办理相关过户手续，但基于实际占有使用该宅基地长达近十年，已经形成长期稳定的使用、收益关系，基于上述事实，一审法院认定上诉人与被上诉人协商达成的《宅基地转让协议》合法有效并无不当。 综上所述，温建某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元由上诉人温建某负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟志刚 审判员  李荣水 审判员  史兆宏 二〇二〇年六月二十八日 书记员  史 暹 附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条 当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。 ——