山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6223号 上诉人（原审被告）：王周璇，女，1981年5月31日出生，汉族，住青岛市市南区。 被上诉人（原审原告）：青岛银都物业管理有限公司，住所地青岛市市南区彰化路1号。 法定代表人：蔡海峰，总经理。 上诉人王周璇因与被上诉人青岛银都物业管理有限公司（以下简称银都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初7711号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王周璇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：《青岛银都花园前期物业管理合同》是被上诉人伪造的文件；被上诉人的所谓“事实物业服务”连基本的服务都做不到，所以上诉人所在小区的业主大会才以绝对多数通过了解聘被上诉人的决议；上诉人在一审中提供的照片，是真实的，有人证；上诉人在一审中提供的证据复印件，有原件；电梯三年来未参加年检；以上均有证据，上诉人将当庭呈供。 银都物业公司答辩称：一、原审认定事实清楚，判决被答辩人支付物业服务费、电梯运行费、电费合法合理。1996年12月1日，答辩人与被答辩人所在小区的开发商青岛银都房地产有限公司签订《青岛银都花园前期物业管理合同》，该合同内容合法有效，答辩人依约向涉案小区业主提供了物业服务至今，被答辩人事实上享受了物业服务。结合一审法院审理查明的事实，被答辩人有义务根据《青岛银都花园前期物业管理合同》及相关法律、行政法规的规定向答辩人履行支付物业服务费、电梯运行费、电费的相关义务。原审根据证据材料并结合事实做出的认定合理合法。被答辩人拒交物业服务费、电梯运行费、电费未提交确实充分的证据支持，且无法律依据。 银都物业公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令王周璇支付物业管理费、电梯费、电费等共计人民币9847.64元；2、判令王周璇赔偿逾期交费利息损失，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计算至王周璇实际交费之日；3、本案诉讼费用由王周璇承担。庭审中，银都物业公司确认王周璇欠缴2016年11月至2019年6月期间的物业费5896.7元、电梯运行费1965.57元以及2016年11月至2017年9月期间的电费2003.55元。 原审法院认定事实如下： 一、1996年12月1日，银都物业公司（乙方）与王周璇所在的青岛市市南区彰化路1号住宅小区开发商青岛银都房地产有限公司（甲方）签订《青岛银都花园前期物业管理合同》，约定甲方将位于青岛市市南区彰化路1号的青岛银都花园委托于乙方实行前期物业管理，委托管理期限自1996年12月1日起至银都花园业主委员会正式聘物业公司止，有关物业管理收费标准，由乙方向青岛市物价部门申请审批。 二、1995年9月27日，青岛市物价局下发青价费【1995】177号《关于银都花园物业管理收费问题的批复》的文件，对银都物业公司有关问题批复如下：一、综合服务的内容及收费标准。主要服务内容包括：1、负责住宅小区内的道路、楼道、甬道、庭院，公厕及公共场所的卫生保洁；2、按时登门为业主代收生活垃圾；3、负责住宅小区内花、草、树木和绿篱的修剪、补植、浇水、灭虫等；4、负责为业主代收水、电、供气、供热等费用；5、负责住宅小区日常治安保卫工作，落实防范措施。提供上述服务可收取综合服务费，具体标准按建筑面积每平方米每月1.2元收取。二、凡有车辆的用户，其车辆在住区内有专人看管的，可收取车辆看管费，看管费按每月每辆（不分车型）75元收取；临时入区的车辆按每辆1.5元收取；昼夜停车每辆3元。三、此综合服务费收取标准为试行标准，试行期半年，期满后，根据你公司的收支情况及服务水平重新核定正式收费标准。 2000年12月30日，青岛市物价局发布青价房【2000】363号《青岛市物价局关于制定住宅小区电梯运行费二次供水运行费标准的通知》文件，载明：一、电梯运行费：每月每建筑平方米0.4元（底层不收电梯运行费）。二、二次供水运行费：按实际用水量每吨加收0.3元。三、本通知自2001年1月1日起在市南、市北、四方、李沧和崂山区行政区域内执行。 经审查，2007年2月1日，青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局发布青价房【2007】14号《住宅物业服务分等收费标准》通知，上述【2000】363号文件同时废止，但通知载明的电梯运行费仍为每月每建筑平方米0.4元。 2014年6月19日，山东省物价局发布鲁价格一发【2014】87号《山东省物价局关于完善居民阶梯电价制度的通知》文件，载明：自2015年7月1日抄见电量起，仍未进行“一户一表”改造的合表居民用户电价在现行电价基础上，每度提供0.0081元，即按每度0.555元执行，此为到户电价，转供电单位不得自行加价。 三、2019年4月28日，青岛市市南区珠海路街道海口路社区居民委员会出具证明，载明：自1996年12月1日起，银都物业公司一直为彰化路1号银都花园小区提供物业管理服务。 2019年11月5日，银都花园业主委员会向银都物业公司发函，载明：本业委会定于2019年11月7日起，将按照《中华人民共和国物业管理条例》第29条、36条、37条等条款，依法向贵司收回本物业管理小区的一切资料、设备、物资、房屋等。为保证接管工作的有序有效，本业委会已请求街道领导和公安部门领导参与。请贵司积极配合。 四、王周璇系青岛市市南区彰化路1号x号楼x户业主，房屋建筑面积153.56平方米。 王周璇欠缴青岛市市南区彰化路1号x号楼x户房屋2016年11月至2019年6月期间的物业服务费5896.7元（153.56平方米×1.2元×32个月）及电梯运行费1965.57元（153.56平方米×0.4元×32个月）。银都物业公司履行了书面催收义务。 五、2019年10月20日，银都花园业主大会发布公告，载明：表决通过了“解聘银都物业公司，实行物业管理服务自治”议题。2019年11月1日银都花园业主委员会向银都物业公司发函，载明本业委会已于2019年8月24日通知其终止无合同的事实物业服务，并要求银都物业公司11月5日于业委会办公室开会。 原审法院认定如下： 一、银都物业公司为证明王周璇欠付2016年11月至2017年9月期间的代缴电费2003.55元，提交电表抄表记录及国网山 东省电力公司青岛供电公司开具的电费发票一宗，王周璇质证称2016年7月至9月的电费已经支付给供电公司，而非银都物业公司代缴，对其他月份代缴电费事实没有异议。对此原审法院至国家电网市南供电中心调取了原、王周璇的电费明细，可以看出银都物业公司于2017年10月仍在代缴电费，且王周璇未能提出相反证据予以反驳，故原审法院对上述证据予以采纳。 综上，王周璇欠付2016年11月至2017年9月期间的电费2003.55元（3610度×0.555元）。 二、王周璇为证明电梯由业主自行管理，其不应支付电梯运行费，提交电梯移交会议纪要复印件一份。银都物业公司质证称证据系复印件，对证据真实性有异议，且即使是真实的，该文件只是便于电梯质保期结束后方便物业公司与电梯公司签订维保合同，该电梯一直由其管理，并承担日常管理费用，仅因为新换电梯在质保期内造成部分业主误认为该期间无需缴纳电梯费，电梯作为公用设施，如果不需要物业公司进行管理，那么需要业主大会决议通过，并由业委会根据决议与物业公司重新签订排除电梯管理的物业管理合同，同时补充提交了2018年5月和2019年6月国网山东省电力公司青岛供电公司开具的电梯电费发票两张。 对此原审法院认为，电梯运行费包括电梯运行（电耗）、电梯定期常规保养、零星配件及维修、电梯年安全检测等内容，不仅仅只是维修保养费用，电梯属于公共设施的一部分，银都物业公司已提供发票证明其支付了电梯电费，履行了电梯管理义务，同时，王周璇提交的证据系复印件，不符合证据形式，即便是真实的，该证据亦不足以认定可以免除业主该期间的缴费义务，故王周璇理应按约缴纳电梯运行费1965.57元。 三、王周璇为证明银都物业公司服务存在问题，提交照片一组，银都物业公司质证称无法证明是涉案小区，也无法反映证明事项。对此原审法院认为，上述证据无法显示拍摄时间及地点，根据照片显示，所拍摄的区域的确存在部分瑕疵，但无法认定上述情形是否持续至今。对其证明力，原审法院将结合其他事实综合作出认定。 四、王周璇提交的其他证据系复印件，不符合证据形式，且与本案无关，原审法院不予采纳。 原审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该法律规定，银都物业公司与王周璇所在的小区开发商青岛银都房地产有限公司签订的《青岛银都花园前期物业管理合同》，内容合法有效。协议签订后，银都物业公司依约向包括王周璇在内的小区业主提供了物业管理服务，在未成立新的业主委员会和委托新的物业公司进行服务的情况下，银都物业公司继续为小区提供物业服务，而王周璇也在事实上享受了银都物业公司提供的物业服务，该合同对王周璇所在小区业主具有约束力，因此当事人均应按照合同约定的事项履行相应的义务。基于物业服务内容多样，服务过程持续及物业服务标准不可计量的特点，业主若对物业服务不满意，完全可通过正当途径提出，而不能以物业服务存在瑕疵，拒绝按合同约定标准缴纳物业服务费。如果业主均以物业服务存在瑕疵为由拒绝缴纳物业费，长此以往，势必形成恶性循环，物业公司的相关费用不能按时全部收取，其提供的物业服务质量便无法更好保障，也损害了其他按约履行交费义务业主的利益。银都物业公司依合同约定为王周璇所在的小区提供了相关的物业服务，履行了自己的合同义务，王周璇作为该小区内物业业主应按照合同约定及时缴纳相关物业费用。从现有证据来看，王周璇提出的物业服务瑕疵问题尚不足以认定银都物业公司的物业服务与合同约定存在明显差异，不能成为王周璇拒绝支付物业费的理由。综上，王周璇应向银都物业公司支付2016年11月至2019年6月期间的物业费5896.7元、电梯运行费1965.57元以及代收电费2003.55元，原审法院对此予以支持。 对于逾期交费利息损失，原审法院认为，应当结合双方当事人在合同履行过程中的过错作出相应认定。本案中，虽然王周璇没有支付物业服务费，但根据本案所查明的事实来看，其不支付上述费用的原因是基于对物业服务瑕疵的异议，同时也可以看出来银都物业公司与小区业主委员会亦存在较大矛盾，因而王周璇主观恶意并不明显，且合同并未约定履行期间，故对于银都物业公司该部分诉讼请求，原审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院》第一条、第六条规定，判决：一、王周璇于判决生效之日起十日内支付银都物业公司截至2019年6月的物业费5896.7元、电梯运行费1965.57元；二、王周璇于判决生效之日起十日内支付银都物业公司2016年11月至2017年9月期间的代收电费2003.55元；三、驳回银都物业公司其他诉讼请求。如王周璇按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王周璇负担。 二审中，上诉人提交业主委员通告，载明2019年8月19日物业服务自治，证明被上诉人未提供物业服务。被上诉人质证称，该通告程序违法，且对证明事项有异议，该证据证明不了被上诉人是否提供物业服务。上诉人提交市南安监局监察指令，证明被上诉人未维修电梯。被上诉人质证称：对真实性无异议，证明事项有异议，该安全指令下发单位为被上诉人，被上诉人收到通知后进行了维修。 本院对原审认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：上诉人应缴纳物业管理费、电梯费、电费等相关的费用。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被上诉人银都物业公司与开发商签订的《青岛银都花园前期物业管理合同》，合法有效，对双方当事人均具有约束力。被上诉人银都物业公司具有营业资质，其营业范围包括从事物业管理等，被上诉人依据合同进行物业管理，其收取物业费主体适格。上诉人主张《青岛银都花园前期物业管理合同》系伪造，但其未提交证据予以证明，本院不予支持。银都物业公司依据合同约定提供了相关的物业服务，上诉人王周璇应按照合同约定及时缴纳相关物业费用。上诉人王周璇以物业服务存在瑕疵为由，主张不缴纳物业费用无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王周璇负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年六月二十八日 书记员  翟国媛