重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1192号上诉人（原审原告）：丁一，男，汉族，1983年7月5日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王琴，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱敏，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆融创凯旋置业有限公司，住所地重庆市渝中区中兴路138号新兴大厦15-1号，统一社会信用代码91500103084696358E。法定代表人：李景申，总经理。委托诉讼代理人：万霏，女，该公司工作人员。上诉人丁一因与被上诉人重庆融创凯旋置业有限公司（以下简称融创凯旋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初26126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人丁一的委托诉讼代理人王琴，被上诉人融创凯旋公司的委托诉讼代理人万霏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。丁一上诉请求：撤销原判并依法改判融创凯旋公司赔偿丁一经济损失600000元；本案一、二审诉讼费由融创凯旋公司承担。事实及理由：一、一审法院事实认定错误，丁一已经举示了充分的证据，并已经形成了证据链足以证明融创凯旋公司在销售案涉房屋时实施了虚假宣传及隐瞒重要事实等行为，一审法院举证责任分配不公，从而导致产生错误判决，应当予以纠正。丁一在一审所举示的宣传物料、沙盘模型、重庆旅游杂志、中介机构的中介广告、融创凯旋公司在优酷、腾讯等网络载体发布广告招商宣传片中均明确具体地标明融创凯旋公司在未获得规划部门同意修建案涉天桥批复文件的前提下即擅自将天桥作为重大卖点进行广泛宣传和推广的事实。丁一举示的前述所有证据中关于天桥的修建位置、距离、长度等信息均是明确、具体、一致的，可以相互印证，该等证据已经构成了一个完整闭合的证据链，按照民事诉讼证据高度盖然性的规则，足以证明融创凯旋公司发布虚假广告、隐瞒重要事实。二、融创凯旋公司合同中以及宣传物料中的条款系免除自身责任和义务，免除购房人的权利，加重购房者义务的格式条款，应当认定为无效。根据合同法第三十九条和第四十条规定，融创凯旋公司在合同以及宣传物料中的免责类格式条款字体较小，且多为位于角落和末尾等不明显的地方，融创凯旋公司并未采取加黑、加粗或将字体调大等方式向购房人进行特别提示和说明。同时，对于涉及项目自身重大不利因素的情形，融创凯旋公司也未向丁一进行充分的提示和说明该等免责条款免除了融创凯旋公司自身的责任，加重了购房人的责任，应当认定为无效，融创凯旋公司应当向购房人承担赔偿责任。三、一审法院法律适用错误，本案中融创凯旋公司违反诚实信用的先合同义务构成了合同法所规定的缔约过失责任，同时也构成了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条所约定的违约责任，应当向丁一承担相应的责任。（一)融创凯旋公司明知案涉天桥尚未立项且未获得市规划局同意修建的批复，其作为专业的房地产开发机构应当清楚天桥设施修建的行政审批程序以及相应的风险，但其为了达到销售目的，仍然在宣传物料和沙盘模型中将天桥予以明确标注，且未向购房人告知案涉天桥未立项未批复等重要信息。融创凯旋公司故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实而且向购房者提供了虚假情况，违反了法定的诚实信用和如实告知的先合同义务，根据合同法第四十二条的规定，融创凯旋公司应当向购房人承担缔约过失损害赔偿责任。1、融创凯旋公司作为专业的房地产开发企业违反了如实告知的先合同义务。2、融创凯旋公司未尽诚实信用及如实告知的先合同义务主观存在过错。3。购房者损失较为严重，商铺价值大大贬损。4、融创凯旋公司违反了如实告知的先合同义务直接导致了业主商铺价值的贬损，二者之间存在因果关系。(二)合同已经成立且生效的前提下，若融创凯旋公司违反了合同法等法律法规所规定的先合同义务，则仍然可能构成缔约过失责任。丁一的主张具有法律依据，应当得到支持。(三)融创凯旋公司关于案涉天桥的虚假宣传行为明确且具体，作为不具备规划等专业知识的购房人在购房时没有义务也不可能至规划局等专业部门了解案涉天桥是否属于规划范围内，因此，丁一有理由相信天桥属于规划范围内，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的立法精神，融创凯旋公司应当承担相应的违约责任。四、关于本案所涉及的程序问题，一审法院未对本案涉及的法律关系的性质进行释明，导致一审中丁一与法院对法律关系的性质不同，且丧失了对法院争点的举证以及辩论等权利，违背了法院依职权释明以及诉讼一次性解决等诉讼经济原则。最后，从诚实信用和公平的民法基本价值理念出发，由于商品房预售制度和开发商与购房者间巨大的信息不对称产生了一系列因虚假房地产广告引发的纠纷，恳请贵院公正分配举证责任，查明本案事实公正裁判。融创凯旋公司答辩称：1.本案并不属于法律规定的举证责任倒置的情形，丁一的证据达不到证明我司在销售时对案涉天桥做了相应的宣传，应承担举证不能的后果。2.我司的合同以及丁一提交的宣传物料中的免责并不存在丁一所称的无效情形。宣传广告本身属于要约邀请，双方的权利义务需在买卖合同为准，而买卖合同补充协议中开篇就以专门的条款和加粗字体的方式对买受人做了相应事项的提示，不能如丁一所称认定为无效。3.丁一要求我司承担缔约过失责任缺乏事实和法律依据。双方之间签订的《重庆市商品房买卖合同》不存在未成立、被撤销或无效等情形，丁一主张我司承担缔约过失责任明显属于适用法律错误。我司对案涉天桥是否修建并无告知义务，在销售时并未进行案涉天桥的销售承诺，不存在故意隐瞒。案涉天桥属于市政天桥，在我司开发范围的红线外，是否修建由政府决定。购买案涉房屋属于重大投资行为，丁一亦应对周边市政配套设施尽到谨慎审查的义务，全面了解相关信息，否则应自行承担由此可能造成的损失和风险。4.丁一要求我司承担违约责任缺乏事实和法律依据。丁一提交的证据不能证明我司在销售房屋时对案涉天桥有做宣传，且天桥与购房价格本身不具有联系，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定。5.丁一主张的损失金额组成主计算无依据且明显不合理。房屋价格与天桥是否修建并无直接联系；且案涉项目沿线不足100米内建设有一处天桥和一处地通，能够确保该区域的人行过街功能，丁一并未因此受到损失。丁一的损失计算完全为其主观判断，毫无事实及法律依据。6.对于丁一的请求，若其认为同时存在违约及缔约过失，就应丁一从有利于自身的角度自行选择，不属于人民法院释明的范围，一审程序并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。丁一向一审法院起诉请求：1、判令融创凯旋公司赔偿丁一经济损失600000元；2、判令融创凯旋公司承担本案诉讼费、保全费等全部费用。一审法院认定事实：2014年9月27日，丁一（合同中称乙方）与融创凯旋公司（合同中称甲方）签订了《房屋认购合同》，约定丁一预定甲方开发销售的重庆融创白象街x期x号房，房屋建筑面积约83.28平方米，总房款4110028元整（房屋总价款根据最终房屋测绘面积为依据，据实结算），实际总房款3124223元整；乙方于本合同签订同时向甲方支付定金312000元整（今日交定金205000元），该定金自甲、乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》后自动转为房款；乙方已详细阅读了并且已完全理解了甲方在销售现场公示的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、附件样本的全部条文，同意按该样本内容签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、附件，双方对此无任何异议，若乙方以对前述商品房买卖合同及其补充协议、附件之内容有异议为由要求解除合同或不同意签署《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、附件或者重新磋商有关条款的，则视为乙方违约，甲方有权解除预定合同，甲方不再返还乙方定金，并有权将该房屋另行销售。该合同还约定了其他内容。2015年5月20日，丁一（合同中称乙方）与融创凯旋公司（合同中称甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定丁一购买融创凯旋公司开发的位于重庆市渝中区解放东路xx号x幢吊x商业x房屋，所在楼层物理层为第x层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层）、名义层为第吊x层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；商品房建筑面积87.83平方米，其中套内建筑面积为63.29平方米，房屋价款为3038022元；商品房项目暂定名为融创白象街重庆融创·凯旋路项目A区一、二期，本商品房用途为非住宅，属于商服用房；乙方于签署本合同当日交付3038022元；甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该合同附件附图中并未显示有天桥的设计。该合同附件五《商品房买卖合同补充协议》约定：“一、出卖人对买受人的提示1、在签订《商品房买卖合同》及本补充协议以前，买受人已经对所购房屋及小区内的已建、在建或将建的配设施和周边市政设施，以及小区外部公共交通状况及其他外部环境的状况及环境存在的潜在影响做了充分的了解，出卖人也予以了必要提示。2、出卖人已经向买受人公示了依法应当公示的各项文件，买卖双方已经特别注意并接受了本补充协议中设计的免责或者限制其权利、违约后果、行权期限等重要条款。3、出卖人展示的样板房为空间布局向导、装修装饰和家具摆放示范，并非最终的交付标准或样品。4、出卖人的雇员、部门或委托的销售代理机构等对买受人作出的承诺，必须加盖出卖人的公章或合同专用章方为有效，未经出卖人明确书面同意，前述雇员、部门和代理机构等均无权对买受人作出允诺，也不负责直接向买受人收取钱款。……四、商品房买卖合同第【七】条、第【八】条、第【九】条的补充：1、商品房交付的条件仅限于买卖合同第【七】条列举的条件。2、除达到法定或约定可退房的情形外，一般的维修事项以及其他配套整改事项，不作为拒绝收房的理由，但出卖人应积极采取补救措施直到达标为止，如有损失，由出卖人承担违约责任。对于上述报修事项，出卖人维修完毕后，买受人应在5日内配合验收，买受人无正当理由不验收的，视为维修合格。……6、如在买受人未按时前来接收商品房，则房屋交接通知载明的交付期限的最后一日视为出卖人已将本合同项下的商品房交付给买受人之日。自视为交付之日起，该商品房的风险转由买受人承担，此后产生的有关商品房的费用由买受人负担，同时，买受人应当向出卖人支付迟延收房的违约金，每日按总房款[1]‰标准计取违约金。……十、对商品房买卖合同第【十七】条的补充：1、项目系分期开发，与该商品房正常使用直接关联的水、电、气、闭路线、电话线、道路市政等基础设施与公共配套建筑、景观绿化、职能化系统将根据规划方案分期建成交付，除买卖合同另有约定外，前述配套设施或建筑（政府负责实施的除外）的交付时间不迟于项目最后一期竣工交付的时间，由于项目系分期开发，绿地率或车位配比率等项目配套建设指标均按项目各期竣工时计算为准……十九、其他约定1、买卖双方对本补充协议条款内容全部知悉或理解，本补充协议的签署是双方协商一致的结果，不存在重大误解或显失公平的情形，本补充协议系双方的真实意思表示，本补充协议协定与买卖合同文本不一致的，均以本补充协议为准。2、本补充协议自双方签署之日起生效。”合同签订后，丁一按照合同约定支付了房屋价款3038022元，融创凯旋公司也将已经过建设工程竣工验收备案登记的房屋交付丁一使用，丁一已取得案涉房屋的不动产权证书。另查明，2015年7月10日，重庆市渝中区人民政府作出专题会议纪要[2015]52号《关于区城投公司2015年重点项目推进的专题会议纪要》，载明：关于融创三座天桥及地通道的建筑风格、建设模式、后续管理以及建设时间等事宜形成纪要，其中建设模式采取政府立项，分别实施的方式，即解放东西路两座天桥由区政府出资，区城投公司负责实施；建设时间要求实现年内开工，与解放东西路改造工程同步完工。2015年8月3日，重庆市渝中区发展和改革委员会向重庆市渝中城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）作出渝中发改[2015]130号《关于解放东路一号天桥工程立项批复》，载明：根据渝中区政府《关于区城投公司2015年重点项目推进专题会议纪要》（专题会议纪要[2015]52号），同意实施解放东路一号天桥工程，现批复如下：一、项目地点：渝中区解放东路。二、建设规模及内容：新建天桥总长约为63米，天桥桥面净宽4米，净高≥4.5米，主要包括桥梁、桥面、连廊、栏杆、排水、照明等。三、总投资匡算：4000000元。四、资金来源：由争取上级支持和区财政资金共同解决。五、建设工期：12个月。请城投公司接文后，抓紧开展下阶段前期工作，编制初步设计概算报批。2015年10月20日，重庆市规划局向城投公司作出《建设项目选址意见书》（选字第市政500103201500015号,含附图），该意见书载明：有效期至2016年10月20日为止，建设单位应在2016年10月20日前取得《建设用地规划许可证》。附件载明：建设项目名称渝中区凯旋路片区“三桥一通”，建设单位名称重庆市渝中城市建设投资有限公司，建设项目拟选位置渝中区凯旋路。2017年10月25日，重庆市规划局作出渝规函[2017]776号《关于凯旋路片区解放东路一号天桥方案设计审批的复函》，不同意在白象街传统风貌区再新增解放东路一号天桥，理由如下：……一号天桥位于白象街传统风貌区的入口区域，而该区域恰好是风貌街区的主要展示面，经空间形态论证，1号天桥与我局已同意的3号天桥若同时存在，对传统风貌的景观过多遮挡，不利于传统风貌街区氛围的营造和风貌整体展示……我局已同意白象街项目沿线不足100米内建设两处人行过街设施，包括一处天桥和一处地通，已能确保该区域的人行过街功能，综上，不同意提交的解放东路一号天桥设计方案。对于双方当事人争议的融创凯旋公司是否向丁一宣传案涉房屋外修建连接南区和北区天桥的问题，丁一举示了以下证据：1.沙盘照片4张及沙盘所在地理位置截图1张，丁一陈述该组照片是业主王命煌于2014年12月23日在融创白象街售房中心拍摄，该售房中心位于重庆市渝中区羊子坝，用高德地图搜索融创白象街售楼部位置与其一致。照片显示在沙盘模型中设计有南区和北区的连接天桥。2.宣传物料照片、重庆旅游杂志（2014年8月第044期)第128页，丁一陈述该组证据是其在购买房屋时从融创凯旋公司处取得的。宣传资料载明物理层LG层南面临解放东路二层x前方显示箭头接南区天桥、接南区商业，并在下方备注“本户型图仅供参考，非交付标准，户型单位结构可能有不同。本户型为要约邀请，买卖双方权利义务以买卖合同为准。”重庆旅游杂志第128页显示在沙盘模型或宣传物料中设计有南区和北区的连接天桥或连接线存在，图册底页载明“本宣传页上所有文字、图片等仅为宣传及形象示意用途，仅为参考，不作为合同要约，具体以政府批准文件及商品房买卖合同为准。”3.网络媒体宣传照片2张（房天下），照片显示沙盘图和效果图都设计有南区和北区的连接线。4.优酷视频网站中的融创白象街的招商宣传视频及截图，视频的发布时间是2014年12月10日，视频中显示用黄线动态连接临街两块区域。5.新华网发布的名为《解放碑地下环道部分开通融创白象街率先获利》的文章截图，该截图显示该文发布时间为2017年3月21日，来源为融创，正文内容不涉及天桥，使用的效果图较小，无法辨认细节。6.现状照片2张，图片显示案涉项目位置未修建天桥。7.诉求书（复印件），载明包含丁一在内的多名业主于2018年1月8日向融创凯旋公司诉求按当时宣传资料平面图所示尽快修建1、2、3号南北天桥。8.（2018）渝证字第51074号公证书，载明在百度网站搜索“融创白象街”后点击视频一栏，点击名为“融创最终成片”的视频文件，显示视频用户上传2015年10月10日发布，视频中显示为一街·两公园·三巷·九会馆的片段显示用黄线动态连接临街两块区域；搜索“融创白象街”后点击图片一栏，点击名为“重庆白象街”的图片组，包含有“房天下Fang.com”的水印字样的图片一张，在鼠标指示位置显示有跨街天桥，还包含了融创凯旋公司售楼部照片；点击名为“融创白象街一手商铺出售”的图片组，同样有“房天下Fang.com”的水印字样，显示有跨街天桥。9.录音1段，丁一陈述该录音系业主严莉在2017年12月20日在融创凯旋公司办公室录制，对话参加人员包括严莉、陈韵如、融创凯旋公司的客服总监修总监、冯帮莉以及业主丁一的亲属。该段录音显示：业主陈述当时因销售人员杨一介绍说南北天桥连接、客流量较大、大品牌和大超市会入驻等情况，业主最终选择购买二楼的商铺，如果不修天桥，大品牌不入驻，则要求退房或给予补偿等，且现在的沙盘已经没有天桥了；自称重庆区域客服总监的修姓人员陈述天桥不是其承建的范围，并承认当时在宣传资料、沙盘都宣传了天桥，但不是误导宣传，都是有政府批文，现在政府觉得1号天桥的修建方案不合适，对历史风貌区造成影响，且承认有天桥对整个商铺来说肯定是有溢价的，当时商铺定价考虑了天桥的因素，天桥的事情还在协商过程中，1号天桥是否修建政府还没有定论；自称为冯帮莉的人员承认业主买的时候沙盘上有天桥，有政府批文。10.录像3段，其中一段录像录制时间为2017年5月5日，业主陈述因修路影响营业不应该收物管费用且应赔偿损失，空调位置，以及承诺的人行天桥至今未修建，北街借助的南街的客流量，无天桥则极大的影响客流量，希望公司承诺、确认人行天桥的个数以及何时开工修建，希望通过社区周主任达到业主的合理诉求；社区周主任的男性陈述由融创方面的人员（即视频中的短发灰衣女性）讲城投公司的施工时间。其中一段录像录制时间为2017年5月5日，前述短发灰衣女性称道路不是融创公司修的，是由政府修的，解东路临街确实有影响的会从人情上考虑补偿；业主称其为冯帮莉经理，其未否认。最后一段录像录制时间为2017年4月27日，前述称为冯帮莉的女性亦在场，业主要求公司针对诉求进行书面回复，饶（音）总（黑西装男子）回复称不能书面回复，因盖章需要流程，若其要代表公司行为则必须盖章；业主提出包含融创公司承诺的北区二楼的天桥应当尽快完工，且应明确、尽快告知业主完工时间等问题，同时认为融创公司在天桥等设施未完全建立的情况下开街构成欺诈，饶（音）总回复称公司不存在商业欺诈行为，已经按照合同约定提供各项服务，解东路二号天桥在变压器拆除后随时可以修建，一号天桥正在规划报建中。融创凯旋公司经质证，对以上证据的真实性、合法性及关联性均不予以认可，并认为：证据1中的沙盘照片无法显示拍摄的时间和地点、拍摄的位置羊子坝并不能证明是融创凯旋公司销售沙盘所在的位置；证据2、证据3、证据4、证据5均不是融创凯旋公司制作，发布主体也不是融创凯旋公司，也从未委托或授权第三方发布广告，且证据2中的材料均明确仅供参考，不作为合同要约，具体以买卖合同和政府批准文件为准；对证据6中的照片真实性无异议，但与本案不具有关联性，不能证明融创凯旋公司将案涉天桥作为商铺销售的重要卖点，也不能证明融创凯旋公司对丁一进行了欺诈；证据7诉求书是复印件，对该组证据的真实性不予认可，且出具主体为与本案有利害关系的购买者，且不能证明融创凯旋公司向丁一承诺或保证修建案涉天桥，也不能证明融创凯旋公司向丁一进行了虚假宣传；证据8公证书的制作时间是2018年11月8日，不能证明融创凯旋公司在销售商铺时制作使用了该组照片和视频对丁一进行了虚假宣传；对证据9中的录音，丁一没有提交录音的原始载体，对该组证据真实性无法确认，且无法对录音中的人物的身份、录音时间、地点进行确认；证据10中的录像，视频拍摄环境嘈杂，视频中的地点、时间、人物及谈话内容均无法确认，也不能证明视频中丁一所指认的冯帮莉等人为融创凯旋公司员工，视频中的人员也未取得融创凯旋公司的授权，视频中的陈述也未经过融创凯旋公司的确认和授权，且视频不能证明融创凯旋公司在销售过程中对案涉天桥进行了虚假宣传以及在销售定价时考虑了天桥的溢价因素。对于双方当事人争议的冯帮莉、修姓总监是否是融创凯旋公司工作人员的问题，丁一举示了以下证据：1.融创凯旋公司的工商登记资料、融创西南房地产开发（集团）有限公司的工商登记资料，载明融创西南房地产开发（集团）有限公司是融创凯旋公司的唯一股东，融创西南房地产开发（集团）有限公司原名称为重庆融创基业房地产开发有限公司。2.丁一在网上查找的重庆融创基业房地产开发有限公司的通讯录，丁一陈述其与修总监谈判录音中出现的修总监为融创凯旋公司母公司售后服务部（客户服务部）正式员工。该通讯录有修春渝，但无冯帮莉。融创凯旋公司经质证，对丁一举示的工商登记资料的真实性无异议，认为融创凯旋公司与融创西南房地产开发（集团）公司均是独立的法律主体。对通讯录的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为不能达到其证明目的。融创凯旋公司并举示了网上银行代发工资清单、重庆市社会保险参保证明（单位），载明在2017年11月至2018年1月期间，融创凯旋公司发放工资名单和办理社会保险名单中没有冯帮莉、修姓工作人员。丁一经质证，对网上银行代发工资清单的真实性认可，但不认可关联性，认为不能达到其证明目的；对重庆市社会保险参保证明（单位）的真实性、合法性和关联性均不予认可。对于双方当事人争议的丁一因融创凯旋公司的缔约过失产生损失600000元的问题。丁一举示其购买白象街一期x幢吊x商业x房屋的购房款发票，开票时间2015年7月9日，该发票载明套内面积63.29平方米，金额为3038022元。丁一另举示了陈韵如、严莉购买的两套相邻房屋的发票两张，开票时间均为2015年2月4日，其中，白象街一期x幢吊x商x号购房款金额为3081734元，白象街一期x幢吊x商业x号购房款金额为3543994元，丁一认为案涉房屋因交通设施而产生巨大价差，融创凯旋公司对案涉房屋定价已经考虑了天桥和电梯等交通设施，丁一酌情估算损失金额为600000元。融创凯旋公司经质证，对该证据的真实性无异议，但不认可关联性，认为不能证明案涉天桥是购房款的构成部分，也不能证明案涉天桥对案涉房屋的价款造成影响，房屋的价款与案涉天桥的是否修建无任何关联性，且天桥属于市政工程，是否修建均由政府决定，与融创凯旋公司无任何关系。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行自己的义务。现丁一主张融创凯旋公司在案涉天桥尚未获得相关部门同意修建的批复文件、或其他立项和批复性文件的情况下在销售宣传过程中均明确标注案涉天桥，系故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况及违背诚实信用原则的行为，违反了告知和通知等先合同义务，导致丁一所购商铺价值贬损，融创凯旋公司应承担缔约过失责任，现评析如下：《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”丁一应当举示证据证明其主张，否则将承担不利后果。首先，针对丁一主张融创凯旋公司在销售宣传过程中明确标注涉案天桥，是故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况的行为。丁一为证明融创凯旋公司在销售过程中明确宣传了案涉天桥，所举示的沙盘照片及地理位置截图照片并不足以证明就系融创凯旋公司销售涉案楼盘所制作的沙盘，也不能显示销售中心的内部全貌，一审法院不予采信；丁一所举示的宣传物料、重庆旅游杂志，但并不能证明系由融创凯旋公司统一印制、发放，即便该组证据系融创凯旋公司发放给丁一，但该组证据亦标注宣传内容系邀约邀请，相关权利义务以合同约定、政府批准文件为准，而双方在合同中并没有就天桥事宜进行约定；丁一所举示的网络媒体照片、优酷视频网站中的融创白象街的招商宣传视频及截图、新华网发布的名为《解放碑地下环道部分开通融创白象街率先获利》的文章截图、公证书的内容均不能证明系被告融创凯旋公司在前述网站上发布的图片、视频及文章，或系融创凯旋公司委托第三方在前述网站上发布的图片、视频及文章；丁一所举示的录音，因无法对录音中的人物的身份、时间和地点进行确认，且该份录音证据不完整，融创凯旋公司亦对其真实性加以否认，一审法院不予采信；丁一所举示的录像，其中在2017年5月5日的录像中，丁一提出关于天桥的问题，但录像中被称为融创凯旋公司工作人员的女性没有对此予以明确回应，在2017年4月27日的录像中，被称为饶（音）总的人员明确说明要书面回复、代表公司行为需公司盖章确认，且针对天桥问题的回复称解东路二号天桥在变压器拆除后随时可以修建，一号天桥正在规划报建中，其时间、进度与政府文件发布时间及内容也相吻合，且该天桥并非由融创凯旋公司出资、实施建设，而是属于市政工程，是否建设不由融创凯旋公司决定，融创凯旋公司告知天桥规划报建进度的情况并不足以证明融创凯旋公司在销售宣传阶段隐瞒事实而承诺天桥肯定会修建。且根据《补充协议》的约定，买受人在签订合同以前已经对所购房屋及小区内的已建、在建或将建的配套设施和周边市政设施，以及小区外部公告能够交通状况及其他外部环境的状况及环境存在的潜在影响作了充分了解，出卖人也予以了必要提示，因此，丁一所举示的证据并不足以证明融创凯旋公司在销售宣传过程中承诺肯定会修建一号天桥而未如实告知其政府规划进程，故丁一主张融创凯旋公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况缺乏充足的证据加以证明，一审法院不予采信。其次，针对丁一要求融创凯旋公司承担缔约过失赔偿责任的问题。根据上述法律规定，缔约过失责任实质上是诚实信用原则在缔约过程中的体现，该条文在体系上属于《中华人民共和国合同法》第二章“合同的订立”这一章中，因此缔约过失责任是一方当事人因违反先合同义务而造成对方信赖利益损失应承担的民事赔偿责任，适用于合同未成立、合同被确认无效或者被撤销等情形。本案中，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并且有效，且明确约定之前的有关文件、文书、沙盘、广告、销售资料及其他资料不作为本合同附件，不视为合同要约或组成部分，对双方没有约束力，丁一举示的宣传资料、杂志等证据也明确载明仅提供参考，不作为合同要约，双方权利义务以合同约定为准，因此双方的权利义务应当以《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》约定为准，双方在签署合同和补充协议中并没有约定涉案天桥事宜，现丁一已支付全部购房款，并取得上述房屋的不动产权证书，《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的主要义务已经实际履行完毕。且根据上文，丁一所举示的证据并不足以证明融创凯旋公司存在故意隐瞒与订立合同相关的重要事实或提供虚假情况，且丁一酌情主张其经济损失为600000元，但仅举示了相邻的两间房屋的购房款发票，因影响房屋价格的因素众多，丁一主张因融创凯旋公司之故产生损失600000元缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予采信。综上，丁一要求融创凯旋公司赔偿经济损失600000元的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“驳回原告丁一的全部诉讼请求。案件受理费9800元，由原告丁一负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、融创凯旋公司是否构成缔约过失责任；二、缔约过失责任亦或违约责任的释明；三、缔约过失责任和违约责任能否同时主张。现具体评析如下：一、关于融创凯旋公司是否构成缔约过失责任的问题根据《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此缔约过失责任构成要件为：1.一方当事人在缔结合同过程中，违反了依据诚实信用原则应负的先合同义务；2.相对方遭受了信赖利益损失；3.违反先合同义务与相对方遭受的损失具有因果关系；4.违反先合同义务一方当事人具有过错。一审法院认为，缔约过失责任是一方当事人因违反先合同义务而造成对方信赖利益损失应承担的民事赔偿责任，适用于合同未成立、合同被确认无效或者被撤销等情形。双方的权利义务应当以《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》约定为准，双方在签署合同和补充协议中并没有约定涉案天桥事宜，现丁一已支付全部购房款，并取得上述房屋的不动产权证书，《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的主要义务已经实际履行完毕。据此所产生的缔约过失损失60万元缺乏事实依据和法律依据。本院认为，主张信赖利益损失系缔约人信赖合同有效成立，因某种事实的发生，致使合同不成立、无效、不被追认或被撤销所造成的损失。因此，一审法院以信赖利益损失的成立应适用于合同未成立、合同被确认无效或者被撤销等的情形，适用法律准确，一审判决应予以维持。二、关于缔约过失责任亦或违约责任释明的问题根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。”丁一认为，若一审法院认为本案中融创凯旋公司并不是缔约过失而是构成欺诈或违约等其他责任，属于当事人主张的法律关系的性质与法院认定不一致的情形，应当向丁一进行释明，并应当告知丁一可以变更诉讼请求。本院审理后认为，一审法院以丁一所主张的缔约过失责任作出裁判符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，丁一的主张于法无据。三、关于缔约过失责任和违约责任能否同时主张的问题丁一主张违反诚实信用的先合同义务构成了合同法所规定的缔约过失责任，同时也构成了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条所约定的违约责任。本院认为，缔约过失责任是指在订立合同过程中，一方或者双方违背了诚实信用原则，违反先合同义务，导致合同不成立，或合同成立但因不符合法定的生效条件而被确认无效或被撤销，给对方当事人造成信赖利益的损失应当承担的民事赔偿责任。因此，缔约过失责任产生于合同磋商和要约成立阶段，合同成立之前因过失致相对人受损害时，须依缔约过失责任请求赔偿，故缔约过失责任所救济的是信赖利益。当合同有效并进入履行阶段，救济的是履行利益，即债权人有权要求债务人继续履行债务或者解除债的关系，亦有权请求债务人承担因债不履行的赔偿责任。由于缔约过失责任与违约责任所发生时间节点不同，故两者没有同时存在可能，同时主张亦存在逻辑矛盾，因此，丁一认为可以同时主张的理由不成立。综上所述，丁一的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9800元，由丁一负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二〇年六月二十八日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅