文书内容重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0110民初7153号原告：重庆市香琴房地产开发有限公司管理人，住所地重庆市渝北区龙溪街道金山路18号中渝.都会首站4幢6－1、6－2、6－3。负责人：王抒元。委托诉讼代理人：郎俊豪，男，管理人工作人员。委托诉讼代理人：夏云霞，女，管理人工作人员。被告：王明吉，男，1968年10月22日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：张轩红，女，1978年8月26日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：王明吉，男，1968年10月22日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆市香琴房地产开发有限公司管理人（以下简称香琴公司管理人）与被告王明吉、张轩红破产撤销权纠纷（立案时确定的案由为请求撤销个别清偿行为纠纷，经审理后确定为破产撤销权纠纷）一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人郎俊豪、夏云霞，被告王明吉（王明吉同时系被告张轩红之委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香琴公司管理人向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销重庆市香琴房地产开发有限公司(以下简称“香琴公司”)以其在綦江区东溪镇房屋抵偿欠被告王明吉的100万元借款的行为。2.请求判令被告将綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附76号、附79号房屋交付原告。3.请求判令被告协助原告解除綦江区东溪镇房屋的网签备案手续。4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告表示其诉讼请求第1项中的“抵偿欠被告王明吉的100万元借款”应为“抵偿欠被告王明吉的100万元借款中的257100元”，予以更正。事实和理由：重庆市第五中级人民法院于2018年3月1日以（2018）渝05破申2号民事裁定书裁定受理了郭才芬对香琴公司的破产清算申请，并交由綦江区人民法院审理。綦江区人民法院于2018年6月16日以（2018）渝0110破1号决定书指定重庆经纬资产清算有限公司担任香琴公司管理人。原告接受指定后，即根据《中华人民共和国企业破产法》之规定开展破产清算工作，并对涉及香琴公司财产的行为进行清查。根据被告王明吉向原告提交的资料，其于2016年9月20日借款给香琴公司共计100万元，香琴公司以其位于綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附76号、附79号房屋抵偿。管理人认为，上述行为系《企业破产法》第三十条、第三十二条、第三十四条规定应予撤销的行为，具体如下:1.涉诉房屋原属于香琴公司所有，但香琴公司于2017年6月5日签订《商品房买卖合同》，将香琴公司财产以不合理的价格抵偿给被告，符合《企业破产法》第三十一条规定的“人民法院受理破产申请前一年内，债务人财产以明显不合理的价格进行交易”的情形，管理人有权请求人民法院予以撤销。根据香琴公司与二被告签订的《商品房买卖合同》及香琴公司的销售台账，香琴公司抵偿给二被告的房屋抵偿的建筑面积单价为5000元/平方米，而该项目下已出售的同类型房屋的建筑面积单价均在10000元/平方米以上，上述抵偿价格符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”之规定，应认定为明显不合理的低价。香琴公司已于2018年3月1日由法院裁定进入破产清算程序，香琴公司与二被告的《商品房买卖合同》签订于2017年6月5日，符合《企业破产法》第三十一条规定的人民法院受理破产申请前一年内债务人财产以明显不合理的价格进行交易的行为，对上述行为管理人有权请求人民法院予以撤销，对根据上述行为取得的香琴公司财产，管理人有权追回。2.香琴公司与被告将涉诉房屋网签，并将房屋交付被告的行为属于《企业破产法》第三十二条规定的“人民法院受理破产申请前六个月债务人对个别债权人进行清偿的行为”，管理人有权请求人民法院予以撤销。二被告与香琴公司签订《商品房买卖合同》，以香琴公司位于綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附76号、附79号房屋抵偿被告王明吉债权，实质是属于代物清偿协议，被告根据代物清偿协议取得抵偿物所有权时债权消灭。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，案涉的附76号、附79号房屋仅办理网签备案，以上述房屋抵偿被告王明吉债权，构成《企业破产法》第三十二条规定的个别清偿行为，被告根据上述行为取得的债务人财产，管理人有权追回。综上，为维护香琴公司及全体债权人的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》《企业破产法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》之规定，提起诉讼如上，望法院判如所请。被告王明吉辩称，1.香琴公司确实已经破产，并指定了管理人。王明吉也曾向管理人申报办理本案涉及的附76号、79号门面的过户手续。2.王明吉和香琴公司法定代表人周世香是朋友，香琴公司曾向王明吉借款100万元，没有约定利息，于2016年9月20日向王明吉出具了借条。资金是王明吉和张轩红共同出的，王明吉出了60万元，张轩红出了40万元，但都是以王明吉的名义借给香琴公司的。2016年9月20日王明吉向周世香的妻子李焱琴（李焱琴也是香琴公司的股东）转账20万元，2016年9月21日向李焱琴转账75万元。给王明吉出具借条的前几天，王明吉就给了周世香5万元。3.周世香曾向王明吉承诺，香琴公司在东溪的房子修好后赚了钱，出于朋友感情就给王明吉点钱。4.借款到期后，可能香琴公司房子卖的不好，没有按时将100万元借款还给王明吉。东溪的房子修好后，王明吉、张轩红都去看过房子，因为听说东溪要重点打造，王明吉就和周世香说买香琴公司两个门面。后来经过张轩红的同意，王明吉、张轩红二人一人在香琴公司买个门面，买的是背街的门面，不是当街。所以2017年6月5日王明吉和张轩红一起在香琴公司办公室（文龙街道九龙大道体育馆后）分别与香琴公司签订了买卖合同，王明吉购买的是附79号，张轩红购买的是附76号，两个合同都办理了网签手续，网签后，王明吉多次催周世香去办理过户手续，周世香一直推脱。5.签订合同时，周世香说是朋友关系，于是就便宜点，两个门面都是按照5000元/平方米计算的。两个门面的价款在100万元借款中抵扣，王明吉和张轩红就没有另行向香琴公司支付价款。借款抵扣了二十多万元，剩余的七十多万元债权还在，王明吉没有给香琴公司免除剩余的借款。6.100万元借款中张轩红出的40万元是王明吉和张轩红的关系，香琴公司欠我100万元，但是与张轩红无直接关系。7.按当时的价格，5000元/平方米确实略低于市场价，但是因为王明吉和周世香是朋友，门面也是背街位置，比较偏僻，当时周世香说当街门面已经卖完了，背街位置好点的门面也卖出了，只剩下偏僻的，因此王明吉、张轩红购买的这两个门面都比较偏。签订合同后，香琴公司已经将两个门面的钥匙交给王明吉和张轩红，但是王明吉、张轩红接手后，因为门面不好出租，至今未进行装修，还是清水房。8.王明吉认为买卖合同是有效的，不同意撤销。被告张轩红辩称，我方意见与被告王明吉意见一致。经审理查明，香琴公司成立于2012年3月28日，经营范围：一般经营范围：房地产开发（凭资质证书执业）；法定代表人周世香，股东为周世香、李焱琴。香琴公司曾向王明吉借款，并于2016年9月20日出具借条一张。在该借条中，载明：今借到王明吉人民币大写壹佰万元正（1000000.00），此款用于公司周转，在陆个月内全部归还。此条。在该借条上，香琴公司作为借款人加盖了公章，作为香琴公司法定代表人的周世香也签了字。2016年9月20日，王明吉通过其在中国建设银行银行账户，向李焱琴的银行账户转账支付了200000元。2016年9月21日，王明吉通过其在中国建设银行的银行账户，向李焱琴的银行账户转账支付了750000元。此外，香琴公司法定代表人周世香在本案的审理中表示曾收取了王明吉现金50000元。就本案涉及的綦江区东溪镇房屋，香琴公司与被告王明吉、张轩红签订《重庆市商品房买卖合同》、约定房屋单价、总价、办理网签等情况如下表：            序号              网签情况              《重庆市商品房买卖合同》编号              合同签订日期（或取得产权证日期）              权利人（或买受人）              坐落              建筑面积（㎡）              套内建筑面积（㎡）              合同中约定的建筑面积单价（元/㎡）              合同中约定的套内建筑面积单价（元/㎡）              约定房屋总价(元)                  1              已网签合同，尚未取得产权证              CQ－213－00948021              2017－6－5签订合同              王明吉              东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街              26.65              25.56              5000              5213.22              133250                  2              已网签合同，尚未取得产权证              CQ－213－00947933              2017－6－5签订合同              张轩红              东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街              24.77              23.76              5000              5212.54              123850                  合    计              257100      前述两份《重庆市商品房买卖合同》签订后，香琴公司已向被告王明吉、张轩红交付门面钥匙。就案涉两处房产中的綦江区东溪镇房屋，被告张轩红已取得香琴公司出具的购房款增值税普通发票（发票出具时间为2017年6月8日，价税合计金额为123850元）、重庆市綦江区物业管理所出具的物业专项维修资金专用收据（收据出具时间为2017年4月20日，交存金额为248元）。就案涉两处房产中的綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附79号房屋，被告王明吉已取得香琴公司出具的购房款增值税普通发票（发票出具时间为2017年6月9日，价税合计金额为133250元）、重庆市綦江区物业管理所出具的物业专项维修资金专用收据（收据出具时间为2017年4月20日，交存金额为267元）。2018年3月1日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05破申2号民事裁定书，裁定受理郭才芬对香琴公司的破产清算申请，并将该案交由本院审理。2018年4月19日，本院对该破产清算案予以立案[案号：（2018）渝0110破1号]。2018年6月16日，本院作出（2018）渝0110破1号决定书，指定重庆经纬资产清算有限公司担任香琴公司管理人。2019年7月31日，原告香琴公司管理人向本院提起本案诉讼。本院经审查，于2019年8月1日对本案予以立案。审理中，就案涉两处房屋的购房款，原、被告一致认可被告王明吉、张轩红未实际支付，而系在借款中进行了抵扣。审理中，原告表示其提起本案诉讼的主要法律依据为《企业破产法》第三十一条第（二）项“以明显不合理的价格进行交易的”，管理人有权请求人民法院予以撤销。被告王明吉、张轩红则表示，抵偿房屋的价款不存在明显偏低，不属于可以撤销的范围，请求法院驳回原告诉讼请求。审理中，被告王明吉提出申请，要求对案涉两处房产在2017年6月5日的房屋价值进行评估。随即，本院根据被告的申请移送评估。2020年3月17日，重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司作出了咨正所评报（2020）字第002号《资产评估报告书》(为申请本次评估，被告王明吉表示其垫支了司法鉴定费8000元，并表示该鉴定费由其自行承担)。在该《资产评估报告书》中，载明：评估基准日为2017年6月5日，评估总价34.70万元，其中：            序号              坐落              房屋实际用途              层数              房屋建筑面积（㎡）              评估单价（元/㎡）              评估值(万元)                  1              綦江区东溪镇新街36号              商业              1层              26.65              6，700.00              17.86                  2              綦江区东溪镇新街36号              商业              1层              24.77              6，800.00              16.84                  合计                                          51.42                            34.70      以上事实，有当事人陈述笔录，身份证明材料，（2018）渝05破申2号民事裁定书，（2018）渝0110破1号决定书，借条，债权申报表，王明吉与香琴公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，张轩红与香琴公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，香琴公司销售台账表，蒋旺芬与香琴公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，中国建设银行个人活期账户交易明细，中国建设银行重庆市分行同城电子汇划退汇凭证，中国建设银行客户回单，王明吉购房款发票及物业专项维修资金专用收据，张轩红购房款发票及物业专项维修资金专用收据，咨正所评报（2020）字第002号《资产评估报告书》，周世香当庭作证的证人证言等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，可以认定。本院认为，破产撤销权是指破产管理人拥有的，对于债务人在临近破产程序开始的期间内实施的有害于债权人利益的行为，于破产程序开始后予以撤销并将撤销利益复归破产财团的权利。管理人行使撤销权，必须符合相应的条件。本案中，原告香琴公司管理人以香琴公司将其在綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附76号、附79号房屋抵偿欠被告的部分借款的行为，属于《企业破产法》第三十一条规定“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：……（二）以明显不合理的价格进行交易的……”的行为为由，诉请本院予以撤销。但将香琴公司与被告王明吉、张轩红签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的案涉房屋单价，与重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司出具的咨正所评报（2020）字第002号《资产评估报告书》中载明评估价格进行对比，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”，可以发现以该约定单价进行交易，并不属于以明显不合理的价格进行交易的行为。对比情况详见下表。            序号              案涉房屋坐落              《重庆市商品房买卖合同》约定建筑面积单价(元/㎡)               《资产评估报告书》      评估建筑面积单价      （元/㎡）              《资产评估报告书》      评估建筑面积单价的70%      （元/㎡）                  1              綦江区东溪镇新街36号              5000              6800              4760                  2              綦江区东溪镇新街36号              5000              6700              4690      综上，原告香琴公司管理人虽然提起了对案涉房屋的抵偿行为予以撤销，并予以返还等诉讼请求，但因该抵偿行为不属于原告主张的以明显不合理的价格进行交易的可撤销行为，也不属于《中华人民共和国企业破产法》规定的其他可撤销行为，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国企业破产法》第二条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告重庆市香琴房地产开发有限公司管理人的诉讼请求。案件受理费2578.25元，由原告重庆市香琴房地产开发有限公司管理人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  张 万二〇二〇年六月二十八日法官助理  瞿 涛书 记 员  谭光净