河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再188号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：常战峰，男，1975年3月15日出生，汉族，住河南省洛阳市高新区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李继从，女，1975年2月6日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：常战峰，系李继从丈夫。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：洛阳市美好家园置业有限公司。住所地：洛阳市西工区纱西一街坊美城2幢。法定代表人：任社贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：王根立，河南荣信律师事务所律师。再审申请人常战峰、李继从因与被申请人洛阳市美好家园置业有限公司（以下简称美好家园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终2319号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月20日作出（2019）豫民申8501号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2020年6月12日公开开庭审理了本案。再审申请人常战峰（暨李继从的委托诉讼代理人）、被申请人美好家园公司委托诉讼代理人王根立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常战峰、李继从申请再审请求:依法撤销洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终2319号民事判决第四项，改判确认常战峰、李继从与美好家园公司签订的商品房预售合同（合同编号：YS0335744、房屋代码：1082174）第17条中约定的“1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”内容无效，本案诉讼费用均由美好家园公司承担。事实与理由：一、常战峰、李继从与美好家园公司签订有《商品房预售合同》，且已办理交接手续，故常战峰、李继从已经合法占有案涉房屋，属于业主。常战峰、李继从所购买的案涉房屋作为不动产系由专有权和共有权构成，也即《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定的业主的建筑物区分所有权。常战峰、李继从不仅享有对专有部分的专有权，而且享有对共有部分的共有权，且共有权属于全体业主所有。二审法院也认为楼宇的屋面、外墙面归业主共有并共同管理，但却以美好家园公司与相关业主均在合同中约定楼宇屋面、外墙面使用权归美好家园公司所有，是业主对自身权利的合法处分，此举剥夺了常战峰、李继从及全体业主依法享有的共有权，侵犯了常战峰、李继从及全体业主的合法权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）第十四条规定“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，美好家园公司依据《商品房预售合同》第17条第1、2项约定，占有、处分楼宇的屋面和外墙面的使用权，该行为应属无效行为，常战峰、李继从要求确认上述条款无效于法有据，应予支持。二、即使美好家园公司与相关业主均在合同中约定楼宇屋面、外墙面使用权归美好家园公司所有，也只能说明该约定属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十九条、四十条规定，美好家园公司没有提供证据证明就该格式条款以合理方式提请常战峰、李继从注意，也没有对该格式条款予以说明，故该条款不发生法律效力。该条款属于排除常战峰、李继从主要权利的条款，即全体业主的共有权，故该条款应无效。三、楼宇屋面属于附属物，是全体业主的共有财产，不可能单独买卖。外墙面是房屋的组成部分，与房屋的专有部分不可分割，根据外墙面的属性，开发商不可能保留外墙面的使用权，更不可能由开发商所有，因为开发商出售专有部分时已经计算了外墙面的面积，不可能由开发商为业主支付单独的成本，对外墙面保留使用权，外墙面使用权应属全体业主所有。况且案涉房产已经交付给购房者，美好家园公司作为开发商对案涉不动产不再享有任何权利。四、合同效力属于人民法院依职权审查的范围，不受当事人诉讼请求限制，常战峰、李继从在一、二审均提出了确认案涉合同条款无效的诉求，即使常战峰、李继从提供不出该约定违反法律行政法规的强制性规定，也不免除人民法院依职权审查的义务，即应由人民法院主动援引其他法律规定确认该条款无效。因此，二审法院以常战峰、李继从的主张没有法律依据为由，不予支持，属适用法律错误。美好家园公司辩称，一、常战峰、李继从援引的相关法律及司法解释所规定的均是不动产的专有部分及共有部分的所有权，而并非使用权。而案涉合同第17条约定的是楼宇的屋面使用权和外墙面使用权，而并非屋面和外墙面的所有权。因此常战峰、李继从所依据的法律不能直接确认双方关于使用权的约定无效。二、本案所涉及的商品房预售合同是由国家工商管理总局和建设部制定的，而并非由美好家园公司制定，该合同中载明的条款第17条是明确存在合同中的，只不过第17条1、2、3、4项后为划横线部分，按照要求必须填写，约定使用权归出卖人所有，也是为了便于统一管理。如果常战峰、李继从确认该条款约定无效将直接导致屋面使用权和外墙面使用权无约定，这就会造成小区的后续管理中出现混乱。三、美好家园公司不否认共有部分所有权属于全体业主所有，但是这与本案所争议的使用权不属于同一权利。综上，请求驳回常战峰、李继从的再审请求。常战峰、李继从于2018年11月2日起诉至洛阳高新技术产业开发区人民法院请求，一、依法确认常战峰、李继从与美好家园公司签订的商品房预售合同（合同编号：YS0335744、房屋代码：1082174）第17条中约定的“1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”内容无效；二、判令美好家园公司立即协助常战峰、李继从办理案涉房产的不动产登记手续；三、判令美好家园公司立即向常战峰、李继从赔偿因出卖人原因逾期办理产权登记的违约金共计10000元（以已付购房款745000元为基数，按中国人民银行同期活期存款利息计算，从2017年1月1日起暂计算至实际办证之日止）；四、本案诉讼费由美好家园公司承担。洛阳市高新技术产业开发区人民法院一审认定事实，2016年2月14日，常战峰、李继从（××）与美好家园公司（出卖人）就坐落于洛阳市高新区××与××交叉口（美好九悦山小区）1幢1单元1503房签订一份合同编号为YS0335744、房屋代码为1082174的《商品房预售合同》，该合同中有关本案的内容主要约定如下：第四条，商品房单价为5514.43元，总房款为745000元。第六条付款方式及期限为：××按银行按揭贷款方式按期付款，以借款合同为准，首付款为人民币225000元；第八条交付期限为：出卖人应当在2016年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息向××支付违约金。第十七条约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有；……该合同附件四为《合同补充协议》，其中3、4内容依次为：3、××选择银行按揭贷款方式支付房价款的，××应积极办理按揭付款手续，若××无故拖延办理手续，在出卖人书面通知催告的期限内不办理相关手续的，出卖人有权解除合同，××应向出卖人支付合同总价款10%作为违约金，出卖人可将该房屋另行出售。4、该房屋经验收合格后即具备交付条件。若××自出卖人发出入住通知书约定的时间内，未办理验收交接手续，逾期7日后，则视为××已验收交房且对房屋质量以及相关配套设施无任何异议，本合同项下房屋的风险责任及一切费用自动转移至××承担。上述合同及附件均未约定××首付款支付期限和银行按揭贷款办理期限。案涉房款，常战峰、李继从已按约向美好家园公司支付完毕。2016年9月30日，建设单位即美好家园公司、监理单位上海景业建设工程监理咨询有限公司洛阳分公司、施工单位林州市二建集团建设有限公司、设计单位洛阳市规划建筑设计研究院有限公司、勘察单位河南工程水文地质勘察院有限公司5家单位共同出具了各分项目的“验收结论”为合格、“综合验收结论”为“通过验收”的《单位工程质量竣工验收记录》。2016年9月29日，李继从到美好家园公司处领取了《交房通知书》。2016年10月5日，本案双方当事人办理了商品房交接手续，美好家园公司向常战峰、李继从出示了《单位工程质量竣工验收记录》，并于同日与洛阳市美好家园物业管理有限公司签订一份《前期物业管理服务协议》。常战峰、李继从于2016年10月5日与美好家园公司签订《补充协议》一份，补缴房屋差价款276元。洛阳市高新技术产业开发区人民法院一审认为，商品房预售合同是房屋买卖合同的一种形式，美好家园公司在取得《商品房预售许可证》的情况下进行商品房预售，与常战峰、李继从订立的《商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。常战峰、李继从主张确认案涉《商品房预售合同》第17条中约定的“1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”内容无效，不符合法律规定，不予支持。根据双方所签订的《商品房预售合同》有关条款约定，美好家园公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记所需的由美好家园公司提供的资料报送产权登记机关备案。因为美好家园公司没有证据证明其已经履行该项义务，所以美好家园公司在为常战峰、李继从协助办理产权登记事项方面存在违约行为。常战峰、李继从要求美好家园公司立即协助办理不动产登记不违反法律规定，应予支持。关于常战峰、李继从诉求美好家园公司支付逾期办理产权登记违约金，美好家园公司应将办理产权登记所需材料合格报备给不动产登记有权机关，常战峰、李继从主张违约金计算至实际办证之日不当，由于美好家园公司办理产权登记所需材料合格报备的时间点尚无法确定，故酌定暂计算至本案受理之日2018年11月2日，常战峰、李继从主张以745000元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利息计算不违反法律规定。故2018年11月2日之后发生的违约金，常战峰、李继从可视具体情况依法另行主张。依照《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，该院于2018年12月23日作出（2018）豫0391民初1410号民事判决：一、美好家园公司于本判决生效后立即协助常战峰、李继从办理案涉房屋的不动产登记手续；二、美好家园公司于本判决生效后十日内向常战峰、李继从支付2017年1月1日至2018年11月2日期间的逾期办理产权登记违约金（以745000元为基数，按中国人民银行同期活期存款利息标准计算）；三、驳回常战峰、李继从的其他诉讼请求。本案受理费125元（已减半收取），由常战峰、李继从负担50元，由美好家园公司负担75元。常战峰、李继从不服，向洛阳市中级人民法院上诉请求，撤销一审判决第二项、第三项，改判支持常战峰、李继从的全部诉讼请求。洛阳市中级人民法院二审认定的事实与一审一致。洛阳市中级人民法院二审认为，本案双方当事人在《商品房预售合同》中约定，美好家园公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记所需由其提供的资料报送产权登记机关备案，因美好家园公司不能证明其履行了该义务，因此一审法院认定其承担违约责任并无不当。双方在《商品房预售合同》中明确约定出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息向××支付违约金，因此美好家园公司应依照约定向常战峰、李继从支付逾期办证违约金。常战峰、李继从要求违约金计算至实际办证之日止，符合双方合同约定，一审法院对该项诉讼请求未予支持，仅计算至一审法院受理之日，处理不当，应予纠正。关于常战峰、李继从要求确认双方签订的《商品房预售合同》中“该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有；该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”的内容无效的主张，没有法律依据，不能成立。《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，常战峰、李继从以此主张《商品房预售合同》中关于楼宇的屋面、外墙面使用权归出卖人美好家园公司所有的约定无效，与法律规定的内容不符，其主张不能成立。常战峰、李继从认为该约定违反法律行政法规的强制性规定，没有法律依据。楼宇的屋面、外墙面归业主共有并共同管理，美好家园公司与相关业主均在合同中约定楼宇屋面、外墙面使用权归美好家园公司所有，是业主对自身权利的合法处分。《商品房预售合同》是双方当事人自愿签订，是双方真实意思表示，合法有效。因此，常战峰、李继从要求确认双方合同中相应内容无效的理由不能成立，一审法院对其主张不予支持适用法律正确。该院于2019年5月17日作出（2019）豫03民终2319号民事判决：一、维持洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初1410号民事判决第一项；二、撤销洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初1410号民事判决第三项；三、变更洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初1410号民事判决第二项为：美好家园公司于判决生效后十日内向常战峰、李继从支付逾期办理产权登记违约金（以745000元为基数，自2017年1月1日起按中国人民银行同期活期存款利率标准计算至实际办证之日止）；四、驳回常战峰、李继从的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由常战峰、李继从负担25元，由美好家园公司负担25元。本案再审庭审中，双方当事人对案涉合同第17条约定的“该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人”中“屋面”的含义有不同的理解，常战峰、李继从认为“屋面”指楼顶，美好家园公司认为“屋面”指楼宇的走廊面、电梯间及楼顶。本院再审认定，常战峰、李继从与美好家园公司签订的案涉合同封面显示为商品房预售合同，首页显示为洛阳市商品房买卖合同。该合同的说明第4条记载“本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先”。该合同第17条第1、2项记载该商品房所在楼宇的屋面使用权、该商品房所在楼宇的外墙面使用权后面为下划线，下划线上打印为“归出卖人所有”。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。本院再审认为，本案再审争议的焦点是常战峰、李继从请求确认案涉合同第17条第1、2项内容无效的主张应否得到支持。首先，根据《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”《建筑物区分所有权解释》第十四条规定“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，本案中，双方合同约定的建筑物的屋面、外墙面是建筑物的基本结构部分，属于建筑物的共有部分，根据上述法律规定，该共有部分的所有权归业主共同所有，系业主的重要权利。案涉合同约定屋面、外墙的使用权归出卖人所有，本身就与上述法律规定的精神相悖。虽然美好家园公司认为案涉合同约定的是屋面、外墙的使用权归出卖人，而非常战峰、李继从主张的共有部分的所有权归出卖人，故不能直接确认该约定无效。但不动产的使用权是所有权的重要权能之一，即业主对建筑物共有部分当然享有共同使用、共同管理的权利。其次，既然建筑物共有部分归业主共同共有，那么常战峰、李继从作为单个业主就无权将建筑物共有部分所有权（包括使用权）让渡与出卖人，更不得以放弃权利为由不履行义务，而应该由业主共同决定对该建筑物共有部分的处分。美好家园公司利用自己的优势地位,在签订合同时与购房人单独约定处分该权利，实质是要求购房人预先放弃自己的权利，该约定显失公正。最后，《合同法》第三十九条规定“采取格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”经查，案涉合同第17条第1、2项记载该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权后面为下划线，下划线上打印为“归出卖人所有”，而案涉合同的说明第4条记载“本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先”，由此可见，案涉合同第17条第1、2项的内容系美好家园公司为重复使用、事先打印好后,与业主签订，该条款属于格式条款。而且，美好家园公司也没有提供证据证明其履行了采取合理方式提请业主注意该格式条款和说明的义务，甚至美好家园公司与常战峰对该约定中“屋面”的含义也有不同的理解。根据《合同法》第四十条的规定，“格式条款具有……情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”案涉条款排除了业主对建筑物共有部分的主要权利，应认定为无效条款。综上，本院确认案涉合同第17条第1、2项应为无效条款。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。常战峰、李继从的再审请求及诉讼理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终2319号民事判决第一、二、三项；二、撤销河南省洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终2319号民事判决第四项；三、确认常战峰、李继从与洛阳市美好家园置业有限公司签订的商品房预售合同（合同编号：YS0335744、房屋代码：1082174）第17条中约定的“1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”内容无效。一审受理费125元，二审案件受理费50元，共计175元，均由洛阳市美好家园置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 邵 炜审判员 卞亚峰二〇二〇年六月十五日法官助理韩明亮书记员马珊珊