内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终179号上诉人（原审被告）:于景峰，男，1966年1月23日出生，蒙古族，个体工商户，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王冠华，喀喇沁旗锦山镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：马玉环，女，1953年6月16日出生，蒙古族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审原告）：褚文含，女，1977年2月25日出生，蒙古族，农民，住辽宁省大连市经济开发区。被上诉人（原审原告）：褚文妤，女，1980年5月26日出生，蒙古族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审原告）：褚文甫，1982年10月19日出生，蒙古族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。四被上诉人共同的委托诉讼代理人：李伟，内蒙古彩桥律师事务所律师。原审被告：赤峰天通地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市松山区松四街天通商务楼。法定代表人；刘长林，经理。委托诉讼代理人：孙立君，内蒙古红城律师事务所律师。上诉人于景峰因与被上诉人马玉环、褚文含、褚文妤、褚文甫、原审被告赤峰天通地产开发有限公司（以下简称天通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初4388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人于景峰上诉请求：请求撤销原判，驳回四被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由四被上诉人负担。事实与理由：一、本案的案由错误。本案四被上诉人起诉要求原审被告天通公司和上诉人返还丰泽园小区6-1-01131号房屋房款，本案的案由应该是买卖合同纠纷，而不应为不当得利纠纷。二、四被上诉人在本案主张权利主体错误。上诉人买受的房屋是原审被告天通公司的房屋，即使褚振岭活着并与天通公司之间有经济往来也是他们之间的事情，与进行了产权登记的买受人无任何关系。三、一审判决证据不足，认定事实错误。本案四被上诉人仅凭一枚往来的单据上记载的一句话就被松山区人民法院当做欠据，证据不足。而上诉人有往来账目、筹款证据、买卖协议、购房收据、产权登记证书在卷佐证，不应被认定为举证不能。根据天通公司所举的两枚收据，一枚收据足以说明褚振岭在去世前已经将工程款支取。另一枚证明了天通公司为上诉人开具了购房全款的发票。这枚发票持有人是于景峰，与购房协议相吻合，与产权登记形成了证据链。另外也没有收据注明褚振岭对丰泽园小区6-1-01131号楼房享有共有的权利。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人马玉环、褚文含、褚文妤、褚文甫答辩称本案的事实是褚振岭在天通公司施工，天通公司将涉案房屋抵顶给褚振岭，上诉人欠付褚振岭款项，所以在收据上签写了褚振岭的名字，在褚振岭死后，上诉人去天通公司办理了过户手续。一审中天通公司认可涉案房屋抵顶给褚振岭，且认可上诉人没有将200000元交给天通公司。根据我们一审时提交的褚振岭的一个往来账，记载了总计欠款274541元，已付150000元，尚欠空心砖款124541元，并且写明有欠条。各方不是买卖合同关系综上，原判正确。原审被告天通公司述称上诉人未将天通公司列为被上诉人，四被上诉人也对一审判决认可，我公司不发表意见。马玉环、褚文含、褚文妤、褚文甫向一审法院起诉请求：判令被告返还丰泽园小区6-1-01131号房屋房款450000元及利息，并赔偿损失45640元。一审法院查明事实：2014年，褚振岭因在被告天通公司开发的丰泽园小区施工而向被告于景峰购买轻体砖。2014年1月24日，于景峰为褚振岭出具轻体砖款274500元的收据一枚，并载明尾欠124500元。2015年2月9日，褚振岭与于景峰约定，褚振岭以价值363079.6元的丰泽园6-1-01131号房屋抵顶上述欠项，被告天通公司因此为褚振岭出具房款为363079.6元的收据一枚，载明的权利人为“于景峰（褚振岭）”，该收据由褚振岭持有。2016年1月29日，褚振岭因病去世。2016年10月13日，被告天通公司为被告于景峰出具该房屋的房款发票，被告于景峰据此取得该房屋的不动产所有权证，后将此房转售他人。内蒙古恒信房地产土地资产评估有限责任公司出具的房地产司法鉴定估价报告显示，涉案房屋2016年10月13日时的市场价值为408720元。另查明，褚振岭的继承人除本案四原告外，还有其母陈桂平，但陈桂平于2017年7月12日去世。一审法院认为：被告于景峰基于褚振岭与之间的买卖合同关系而产生债权124500元，双方于2015年2月9日进行结算并约定以价值363079.6元的房屋抵顶上述债务，其目的系消灭褚振岭对被告于景峰负有的债务124500元，但房屋作为不可分割物，在褚振岭未向被告于景峰实际交付前，应认定双方共有，被告于景峰的份额价值124500元，对于超出于景峰债权部分，应为褚振岭所有。被告于景峰于2016年10月13日单独取得涉案房屋完整的所有权，即已实际履行了与褚振岭的以物抵债约定，而该房屋当时价值408720元，则于景峰对于该房屋超出其实际债权的284220元部分，构成不当得利，依法应予以返还。现褚振岭已经去世，四原告作为褚振岭的法定继承人，向被告于景峰主张权利，于法有据，故法院对于四原告要求被告于景峰返还房屋剩余价值的诉讼请求，予以支持。被告于景峰辩称其已向褚振岭返还20万元，但未提供有效证据，对此应负举证不能的法律后果，故法院对其答辩意见不予采信。被告天通公司与褚振岭并不存在债权债务纠纷，亦非处分涉案房屋的行为人和受益者，故对于四原告对被告天通公司的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中国人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告于景峰于本判决生效后十五日内返还原告马玉环、褚文含、褚文妤、褚文甫不当得利284220元。二、驳回原告马玉环、褚文含、褚文妤、褚文甫对被告赤峰天通房地产开发有限公司及其他的诉讼请求。二审中，上诉人于景峰为证实上诉请求成立，提交2015年2月9日的《房屋买卖合同》一份，证实天通公司将案涉房屋抵顶给禇振岭，禇振岭又将该房屋卖给上诉人于景峰，房屋总价款为363076.6元。四被上诉人质证认为，对该合同真实性无异议。因禇振岭欠上诉人的空心砖款，所以要求将网签合同签订在上诉人名下，房屋出卖后将欠付上诉人的款项给上诉人，剩余款项归禇振岭所有。原审被告天通公司质证认为，天通公司将该房屋折抵工一款给禇振岭，应禇振岭的要求将该房屋办理到上诉人名下。上诉人与禇振岭之间的关系我们不清楚。本院经审查认为，因四被上诉人与原审被告对房屋买卖合同的真实性无异议，本院对该证据予以采信。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，二审直接予以确认。本院认为，四被上诉人对禇振岭欠付上诉人于景峰轻体砖款124500元的事实无异议。禇振岭为原审被告天通公司施工，天通公司将案涉房屋抵顶给禇振岭，禇振岭将该房屋登记在上诉人于景峰名下。禇振岭因病去世后，四被上诉人主张上诉人于景峰取得该房屋没有法律依据，要求上诉人于景峰返还卖房的不当得利款。对此本院认为，不当得利是指因他人没有法律依据，取得不当利益，受损害的人有权请求其返还不当利益。本案中，禇振岭因欠上诉人于景峰轻体砖款而将天通公司抵顶给自己的房屋登记在于景峰名下，由天通公司为禇振岭出具以房抵顶工程款的收据，在四被上诉人不能举证证明禇振峰与上诉人于景峰就案涉房屋有特别约定的情况下，禇振岭将房屋登记在上诉人于景峰名下的行为应视为买卖合同关系。上诉人于景峰与原审被告天通公司签订《商品房买卖合同》取得案涉房屋所有权后再出售获取利益，并非无法律依据而取得的不当利益。一审法院以禇振岭未向上诉人于景峰实际交付房屋前双方为共有关系，并将案由确定为不当得利纠纷错误，二审予以纠正。根据上诉人于景峰与原审被告天通公司签订的《商品房买卖合同》及禇振岭持有的购房收据，可以证实案涉房屋的价款为363079.60元，扣除禇振岭欠付上诉人于景峰的轻体砖款124500元，上诉人于景峰应给付四被上诉人尾欠房款238579.6元。上诉人于景峰主张已将200000元尾欠房款给付禇振岭，但对该主张未提供证据证实，该上诉请求不能成立。综上所述，原判认定事实清楚，但适用法律欠当，上诉人于景峰的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：撤销内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初4388号民事判决；上诉人于景峰于本判决生效后立即给付被上诉人马玉环、褚文含、褚文妤、褚文甫房款238579.6元；驳回被上诉人马玉环、褚文含、褚文妤、褚文甫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4100元，二审案件受理费8200元，合计12300元，由上诉人于景峰负担8115元，由被上诉人马玉环、褚文含、褚文妤、褚文甫负担4185元。本判决为终审判决。审判长 张伟波审判员 邓宏涛审判员 韩尚达 二○二○年六月一日书记员 刘雨杭