河北省望都县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀0631民初65号 原告：望都家和物业服务有限公司，住所地：望都县望都镇富强西路1号。 法定代表人：荆广东，该公司经理。 委托诉讼代理人：王立新，河北庆都律师事务所律师。 被告：耿伟红，住望都县。 委托诉讼代理人：望都县人，系耿伟红之子。 委托诉讼代理人：王玉东，河北世纪三和律师事务所律师。 原告望都家和物业服务有限公司（以下简称“望都家和物业”）与被告耿伟红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告望都家和物业委托诉讼代理人王立新、被告耿伟红及其委托诉讼代理人张金行、王玉东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告望都家和物业向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告给付原告物业费、取暖费等共17,762元及滞纳金3,000元；二、诉讼及其他费用由被告承担。事实与理由：被告在紫光竹阁小区1号楼6单元401室住房一处，物业管理由原告承担。2014年前的物业费、取暖费等费用，被告一直向原告交纳。2014年后至今的物业费、照明费、垃圾清运费、电梯费、水费、取暖费，被告没有交纳，共欠原告17,762元。原告多次向被告催交，被告拒不交纳。为保护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告耿伟红辩称：一、被告不缴纳物业等费用事出有因，且原告的股东丁志红承诺十年之内被告只需要交纳5,000元物业费，以解决双方的纠纷，被告不属于无故不缴纳物业费。首先，被告丈夫张光辉因电梯事故与原告发生纠纷，2020年2月，原告的股东丁志红为解决双方矛盾代表原告与被告协商，承诺自2014年起被告可以十年之内缴纳5,000元物业费，而被告夫妻不再因此事再次上访、寻求法律救济，双方因此而化解矛盾，被告予以口头承诺，被告计划在十年之约到期之日一次性缴纳5,000元物业费，而不是无缘无故拒不缴纳。其次，原告自2014年至今都没有向被告供暖，按照权利义务对等原则，被告没有义务向原告交纳取暖费。二、原告起诉要求被告缴纳物业费不符合法定程序，应当承担不利的法律后果。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，经书面催要，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费用，人民法院应予支持，原告自2014年至今没有书面向被告催要过物业费，且原告起诉要求被告缴纳2014年至今的物业费不符合法律程序，故原告起诉没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。三、物业请求业主缴纳物业费属于债权请求权，受诉讼时效的限制，即使原告起诉的条件成立，也只能主张诉讼时效之内的物业费，超过部分不予支持。根据《民法总则》第一百八十八条之规定，向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，原告作为物业服务公司对被告及其不缴纳物业费的原因自2014年知情，本案于2020年1月13日立案，故自2017年1月13日之前所主张的物业费因原告超过诉讼时效而丧失胜诉权。综上，原告起诉不符合法定程序，且自始至终没有主张过，被告不属于无故不缴纳物业费，故此敬请人民法院查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。另外，原告作为物业服务企业不是法定的供暖主体，因没有供暖资格，也没有供暖的资质，故原告的主体不合法。本案的案由是物业服务合同，而取暖费属于供热合同的范畴之内，取暖费不属于本案的审理范围。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下： 证据1、2013年6月6日保定市广宸房地产开发有限公司望都县分公司与原告签订的前期物业服务合同； 证据2、2015年7月1日保定市广宸房地产开发有限公司望都县分公司与原告签订的前期物业服务合同； 证据3、2018年7月1日望都县紫光竹阁小区业主委员会与原告签订的物业服务合同； 证据4、2019年7月29日望都县紫光竹阁小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，以上证据证明原告一直负责该小区的物业服务管理，以及收费依据。 证据5、2016年至2020年的水费、水表计量台账，证明被告的水量及应缴水费情况； 证据6、被告2013年交费票据一张，证明2013年度资费情况； 证据7、原、被告签订的物业管理公共契约一份，证明被告的房屋面积及按照附件1应收的费用情况及标准。 被告质证意见如下：对证据1真实性不认可，该合同第一页用了两种不同的笔迹进行过修改；第六条业主交物业费的时间是空着的，该证据被告不知情。对证据2合法性、真实性不认可，该合同第六条交纳物业费的时间也是空着的；第十五条物业管理用房也是空着的。对证据3不认可，第十五条空白。对证据4不认可。四份证据均不能说明原告具有供暖、供水、供电资格，且这三项费用属于供电、供水、供暖合同的审理范围，与本案物业服务合同审理无关。对证据5合法性不认可，原告提供的台账在庭前阅卷时没有看到，属逾期提交，同时该台账没有合法的证据来源，没有提供单位及制作人进行说明，存在多处修改。对证据6真实性、合法性不认可，不是合法的税务票据，该收据是复印件，且不能与其他票据相印证。对证据7真实性、合法性不认可，该证据是复印件，公共契约中的本人承诺书选项为空白且没有承诺人签字。以上证据均不能证明原告按照最高院司法解释的规定，履行对被告的书面催缴义务，根据该解释第九条第二款规定，没有履行催缴义务的，视为程序不合法，应驳回诉讼请求。 被告提交证据如下： 证据1、证人郭某出庭作证证言； 证据2、证人赵某出庭作证证言，以上证据证明自2014年至去年被告家中特别冷，没有供暖。 原告质证意见如下： 两位证人与被告之子张金行系同事关系，且证言内容高度一致，明显有做了准备的痕迹，证人赵某称温度低，但没有说明具体温度，郭某称温度计挂在门口的门上右边，因挂的位置靠近风口，不能说明室内的温度，因此二证人均只是推测，并没有检查供暖设施是否关闭，不能证明被告的证明目的。 根据当事人庭审陈述及质证意见，本院认定事实如下：望都家和物业受保定广宸房地产开发有限公司望都分公司聘请，自2013年6月开始为望都县紫光竹阁小区提供物业服务，至2018年望都县紫光竹阁小区业主委员会成立，望都家和物业便与紫光竹阁业主委员会签订物业服务合同至今，服务及收费项目为：物业费、公共照明费、垃圾清运费、水费、取暖费、电梯使用费等。耿伟红系望都县业主。望都家和物业主张耿伟红2013年度物业服务费已交纳，自2014年6月至今的物业服务费等共计17762元及滞纳金3000元未交纳。耿伟红称望都家和物业没有供水、供电、供暖的主体资格，自2014年开始至2019年，望都家和物业未向其提供供暖服务，亦未向其进行过催要或书面催收，现在望都家和物业起诉已超过诉讼时效，且程序不合法。 本院经审查认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据该规定，物业服务企业主张物业费需书面催交。该解释将书面催交作为物业服务企业主张物业费的前提条件，意在提醒确因合理原因未能缴费的业主及时、自觉补缴物业费用，亦可为业主提供与物业服务企业沟通的机会，以减少诉讼。本案中，望都家和物业的现有证据无法证明耿伟红收到催交物业服务费书面通知的事实，故应当认定望都家和物业在向法院起诉前没有书面催促耿伟红交纳物业服务费的前提条件，故依法驳回其起诉。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下： 驳回原告望都家和物业服务有限公司的起诉。 案件受理费160元，予以退还。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  李月恒 二〇二〇年六月二十八日 书记员  张 宁