山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终1639号 上诉人(原审被告)：李钦东，男，1992年10月18日出生，汉族，农民，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：潘振，山东鲁衡律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：彭鹏，男，1990年8月30日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。 原审被告：聊城经济技术开发区新世纪房产中介，聊城市东昌丽都一期3号商铺。 经营者：曹汝刚，经理。 委托诉讼代理人：王金青，山东智祥律师事务所律师。 上诉人李钦东因与被上诉人彭鹏、原审被告聊城经济技术开发区新世纪房产中介（以下简称新世纪房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初2429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 李钦东上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判驳回彭鹏的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由彭鹏承担。事实与理由：《房屋买卖合同》签订后，在李钦东不存在任何违约的前提下，彭鹏反复提起诉讼，且诉讼请求反复变更，严重违反了诚实信用原则，彭鹏已构成根本违约，双方签订的《房屋买卖合同》依法应予以解除。（一）《房屋买卖合同》签订后，李钦东严格按合同约定将房屋买卖合同及交款收据等材料交至新世纪房产中介处(现上述材料仍存放于新世纪房产中介处)，并在收到彭鹏的支付的定金后将涉案房屋的钥匙交给彭鹏。合同签订时，李钦东、彭鹏及新世纪房产中介约定的交易方式为新世纪房产中介负责将房屋买卖合同更名至彭鹏名下，由于新世纪房产中介未能完成合同更名，造成李钦东未能在合同签订后三个月内(即2017年8月28日之前)收到全部购房款70万元，但出于诚实信用原则，李钦东并未向彭鹏提出过任何不合理的要求。2017年10月13日，彭鹏在李钦东无任何违约情形的情况下，向聊城市东昌府区人民法院提起诉讼[案号为：(2017)鲁1502民初7036号]，诉讼请求为：解除双方签订的房屋买卖合同，李钦东双倍返还购房定金及购房款350000元及利息；新世纪房产中介返还中介服务费及过户手续费及利息。东昌府区人民法院经审理后，认定李钦东不存在违约行为，驳回了彭鹏的诉讼请求。彭鹏不服一审判决，向聊城市中级人民法院提起上诉，二审过程中因涉案房屋价格上涨，彭鹏又以认为上诉达不到其要求为由向法院申请撤诉，聊城市中级人民法院于2018年7月5日作出(2018)鲁15民终1420号民事裁定书，准许了彭鹏的撤诉。（二）涉案房屋自2017年6月2日开始由彭鹏占有使用，李钦东并不在涉案房屋小区内居住，庭审中，李钦东经向涉案房屋所在小区的物业公司核实，涉案房屋自2019年3月11日开始方可将产权证办理至李钦东名下。按照《房屋买卖合同》的约定，彭鹏应通知新世纪房产及李钦东办理房屋产权证书，并由彭鹏承担办理房屋产权证书的相关费用，房屋产权证书办理完毕后，彭鹏向李钦东支付剩余购房款340000元后，李钦东配合彭鹏办理完房屋过户登记手续，办理过户登记的所有费用由彭鹏承担。彭鹏未通知李钦东及新世纪房产中介已可以办理房产证，在李钦东无任何违约的情形下，于2019年3月11日再次向东昌府区人民法院提起诉讼，要求李钦东及新世纪房产中介协助办理不动产证书及过户登记手续，并查封了涉案房屋。（三）彭鹏毫无契约精神可言，其反复起诉的行为，既浪费司法资源，同时也给李钦东造成较大的经济损失及精神压力，彭鹏的行为已构成根本违约,彭鹏本次起诉之前已搬出涉案房屋，且自2018年7月1日起便不再缴纳物业费，李钦东多次接到物业公司的电话，要求李钦东补交物业费，给李钦东造成极其恶劣的影响。李钦东认为由于彭鹏违反诚实信用原则，双方之间签订的《房屋买卖合同》已无履行的必要性，依法应解除双方之间签订的《房屋买卖合同》。对于因彭鹏违约行为给李钦东造成的损失，李钦东保留另行起诉的权利。综上，为维护李钦东的合法权益特向贵院提起上诉，请求贵院依法支持李钦东的上诉请求。 彭鹏既未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。 新世纪房产中介述称，李钦东的上诉请求无事实与法律依据，请求驳回其上诉请求。 彭鹏向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认彭鹏、李钦东签订的房屋买卖合同有效，并责令李钦东、新世纪房产中介继续履行合同；2.审理中变更诉讼请求为：判令李钦东、新世纪房产中介协助办理涉案房产不动产证书及过户登记手续；3、案件受理费、保全费、担保费均由李钦东、新世纪房产中介承担。 一审法院认定事实如下：2017年5月28日，彭鹏作为乙方，李钦东作为甲方，签订一份房屋买卖合同，合同约定的主要内容：甲方自愿将其坐落于聊城市开发区的房地产，建筑面积102平方米（含公用分摊建筑面积），地下室6平方米及附属车位81号卖于乙方，乙方对上述房地产做了充分了解，自愿购买；甲方所出售的房地产《房屋所有权证》编号为YS000083501(合同编号)；总价格为700000元，在本合同签订之日，乙方应向甲方支付购房定金10000元；2017年5月28日乙方向甲方支付定金10000元，甲方银行有贷款，尽快向银行预约还款，还款当天，乙方再次给甲方350000元，甲方把房屋及地下室钥匙给乙方，在手续最后一步时，乙方把尾款340000元结清，中介保证在甲乙双方资料齐全之后三个月之内走完手续，甲方不卖，双倍退还乙方定金，乙方不买，定金不退；办理房地产过户手续所交纳的有关税费，由乙方承担；房屋留有两个空调挂机，一个空调柜机，沙发、茶几、电视柜、电视一个，洗衣机，床两张，整体厨房，油烟机及炉具，卫生间马桶及热水器。彭鹏及李钦东在合同上签名并捺印，新世纪房产中介在合同上加盖了印章；合同签订当天，彭鹏给付李钦东定金10000元，给付新世纪房产中介中介服务费9000元、过户手续费35000元。2017年6月2日，彭鹏给付李钦东购房款350000元，李钦东将涉案房屋交付彭鹏使用。 2017年10月13日，彭鹏向法院提起诉讼，请求依法解除彭鹏、李钦东签订的房屋买卖合同，判令李钦东返还购房定金20000元、购房款350000元及利息，判令新世纪房产中介返还中介费9000元、过户手续费35000元，判令李钦东、新世纪房产中介赔偿彭鹏房屋增值差价。法院于2018年1月10日作出（2017）鲁1502民初7036号民事判决书，判决驳回彭鹏的诉讼请求。彭鹏向聊城市中级人民法院提起上诉，该法院于2018年7月5日作出（2018）鲁15民终1420号民事裁定书，准许彭鹏撤回上诉。 彭鹏、李钦东在签订房屋买卖合同时，均明知涉案房屋尚未办理权属证书，合同签订至今涉案房屋尚未办理房屋产权证书，目前已经具备了办理房屋产权证书的条件，但李钦东没有办理产权证书和过户登记手续。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”；《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续的，依照其规定”。本案彭鹏、李钦东双方签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或第三人的合法权益，房屋买卖合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案彭鹏按照合同约定的时间和金额支付了定金和购房款，目前涉案房屋已经具备了办理过户登记手续的条件，李钦东应当依据合同的约定和法律规定办理产权证书并协助彭鹏办理过户登记手续。由彭鹏依据合同约定将剩余房款340000元给付李钦东。办理过户登记手续所产生的费用，依据合同约定由彭鹏负担。 李钦东辩称应解除涉案房屋买卖合同，法院认为，合同的解除包括约定解除和法定解除两种情形，本案当事人在合同中未约定合同解除的条件或者期限，不适用约定解除。对于法定解除《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”依据上述法律规定，即使当事人一方存在迟延履行债务的情形也不一定导致合同解除，而是根据履行情况承担不同的民事责任，只有在迟延履行债务构成根本性违约时，当事人才可以解除合同。本案李钦东在收到彭鹏交纳的定金及首笔购房款后，将涉案房屋交付彭鹏占有、使用，并将办理房屋过户手续的资料交付新世纪房产中介，且原彭鹏、李钦东在签订合同时均明知涉案房屋尚未办理产权证书，在合同中约定“双方资料齐全之后三个月之内走完手续”，未能办理过户手续并非彭鹏单方违约，虽然彭鹏曾向法院起诉要求解除合同，但当时涉案房屋不是李钦东拒绝协助办理过户手续，仅是尚不具备办理过户手续的条件，法院据此判决驳回了彭鹏的诉讼请求。李钦东不能据此认为彭鹏明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。至于彭鹏2018年7月1日不再交纳物业费，与本案缺乏关联性，亦不能证明彭鹏不再履行合同。故李钦东请求解除涉案房屋买卖合同的辩称理由不成立，法院不予采信。 关于彭鹏主张新世纪房产中介协助办理过户手续问题，法院认为，彭鹏与李钦东之间系房屋买卖合同关系，彭鹏与新世纪房产中介之间系居间合同关系，二者虽不是同一法律关系，但彭鹏已支付新世纪房产中介过户手续费35000元，办理过户登记手续所产生的由彭鹏承担的费用，应在该费用中折抵，超过该数额的费用仍由彭鹏承担，如有剩余则由新世纪房产中介返还彭鹏。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：一、限李钦东于本判决生效之日起三十日内办理聊城市开发区的房屋不动产产权证书，并协助彭鹏办理产权过户登记手续，登记在彭鹏名下；二、李钦东办理过户登记手续后十日内，彭鹏支付李钦东购房款340000元；三、驳回彭鹏的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由李钦东承担。 二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。 本院认为:《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为标明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据法律规定，合同解除包含两种情形，即合同的约定解除和合同的法定解除。合同的约定解除是双方当事人协商一致的结果；合同的法定解除是指在出现合同法第九十四条所规定的情形之一时，行为人可行使合同解除权，将合同解除。在本案中，彭鹏曾另案以李钦东违约为由起诉要求解除房屋买卖合同，诉讼中李钦东不认可违约，但也不同意解除合同，法院经审理已经认定李钦东不构成违约并判决驳回了彭鹏的诉讼请求，案涉买卖合同仍然有效；彭鹏提起本次诉讼请求继续履行合同，李钦东又辩称案涉买卖合同应解除、不应继续履行，且未反诉请求解除合同。故李钦东主张彭鹏恶意诉讼违反诚信、不再交纳物业费构成违约、应解除合同，无充分证据证实，不符合合同解除的上述法定情形，本院对此不予采信。 《房屋买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。涉案合同尚未履行完毕，李钦东尚未协助彭鹏办理产权过户登记手续；彭鹏尚有340000元的购房款未支付。一审法院根据合同的履行情况，判令双方当事人继续履行各自的义务，于法有据。 综上所述，李钦东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由李钦东负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭召勇 审判员  孔繁奎 审判员  孙久强 二〇二〇年六月二十三日 法官助理刘豪 书记员姚迪