渭南市临渭区人民法院民 事 判 决 书                (2020)陕0502民初1295号原告：雷宏强，男，1980年11月1日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区，现住渭南市高新区，居民。委托诉讼代理人：辛涛，陕西省渭南市临渭区148法律服务所法律服务工作者。被告：陕西华苑置业有限公司。住所陕西省渭南市临渭区。法定代表人：齐增全，系公司执行董事。委托诉讼代理人：赵珊，陕西哲智律师事务所律师。原告雷宏强与被告陕西华苑置业有限公司（以下简称华苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷宏强及其委托诉讼代理人辛涛到庭参加了诉讼，被告陕西华苑置业有限公司的法定代表人齐增全未到庭参加诉讼，指派其委托诉讼代理人赵珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷宏强向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付延期交房违约金共计32627元（从2017年4月1日计算至2018年3月12日止）。2、依法判令被告支付延期办理房地产权属证书违约金3772元，以上1、2项合计36398元。3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年7月5日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于临渭区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX号房屋以叁拾柒万柒仟壹佰捌拾柒元出卖给原告。被告应于2016年12月31日前交付房屋，原告依约交付房款，但被告直到2018年3月12日才交付房屋，且至今未办理房屋产权登记权属证书，构成违约，原告诉至法院。被告华苑公司辩称：1、依据原告诉请，被告应在2017年4月1日交房，原告起诉日期是2020年4月3日，依法超过法定诉讼时效，应予驳回；2、被告不存在违约，2017年5月27日被告已经发出交房公告，交房时间因在房屋建设中由于恶劣天气，政府责令停工有80余天，依据相关合同约定，对于不可抗力及政府原因导致的，不能认定为被告违约；3、被告就迟延交房为了弥补原告，已代原告张永支付了3年的物业费4788元作为违约补偿；4、房屋产权证至今未办理被告认可，但非被告主观意志导致。为支持其诉请，原告向法庭提交如下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告之间签订的房屋买卖合同内容真实，约定明确，且未违反法律的强制性规定，对其效力应依法予以确认；2、楼宇交接书一份，证明被告于2018年2月26日才向原告履行了交房义务，其行为已经构成违约，同时也证明原告的诉请未超过诉讼时效；3、收款收据二份，证明原告已向被告缴纳全部房款。另原告当庭补充提交以下证据：1、留言板网页截图两张，证明2019年11月6日原告向市长热线反映违法交房的问题，证明原告一直向被告主张违规违法交房的问题；2、向市信访办提交的反映信两份，且其中一份有各业主签名摁指印，上述材料曾提交到市信访局，当时市信访局对被告进行了约谈；3、QQ群截图一张以及20170531-132照片一张，证明被告违规交房、延迟交房。经质证，被告对原告提交的证据1-3真实性均无异议，对买卖合同、收款收据的关联性无异议，对楼宇交接书的关联性有异议、不认可。楼宇交接书是原告与第三方签订的，与本案原告的两项诉讼请求没有直接关联性。这三份证据的证明目的均不认可，结合买卖合同、收款收据及原告和其他人不同的楼宇交接书的时间，可以确认在被告发出交房公告后，由于原告个人不同情况，导致被告向原告的实际交房时间不一致，并非被告原因所导致。另对原告当庭补充的证据1真实性认可，关联性、证明目的均不认可，本案原告诉请的内容，留言板上并没有显示；证据2真实性、关联性、证明目的均不认可，原告所证明的是其向某些单位反映过其所说的事，只提交其向对方反映的内容，但没有提交对方收到这些反映内容的证明，其内容也不能证明原告向被告主张两项违约金的事实，因此不存在原告诉称的其在诉讼时效范围内主张这些违约金的事实；证据3照片的真实性、关联性、证明目的均不认可，该照片并不能反映系原告所居住房屋，也并不反映该房屋系被告所交付给原告的房屋，因此无法达到证明目的；群文件截图真实性、关联性、证明目的均不认可，群文件所显示的内容只有一项反映出有被告开发房屋的名称，而仅该一项，也并不能证明原告向被告要求支付违约金及权属登记证书违约金的事实，因此也不能证明诉讼时效的中止、中断或延长的法律事由，并且仅这一项内容也没有反映出该群文件与三原告有任何的关系。被告向法庭提交如下证据：一、 1、交房公告两份，证明被告按时交房，不应承担违约责任；2、商品房买卖合同一份，3、停工及责令改正通知单共三份，4、气象证明一份，以上证据均证明证明被告已按期交房，不应承担延期交房的违约责任。二、商品房买卖合同一份，证明原告所主张的交房违约金已过诉讼时效，所主张的延期办理房地产权证违约金无事实依据及法律依据。三、1、协议一份、优惠名单一份,2、收据及转账记录共两份。以上证据证明被告已就涉案房屋向原告优惠，该优惠就是对原告提出的迟延交房问题的补偿，原告不应再要求被告承担违约责任。经质证，原告发表如下质证意见：对证据一1、交房公告时间恰好证明原告起诉并未过诉讼时效，且公告第一时间并未通知原告本人，公告无法达到证明目的；2、商品房买卖合同的真实性认可，证明目的不认可；3、对停工通知单、责令改正通知单证明目的不认可；4、对气象证明的证明目的不认可；证据二只能证明双方合同有效，但不能证明延期交房不属于违约行为；证据三1、协议的真实性不认可，证明目不认可。被告和鸿鑫物业公司签订的，与原告无关，原告方不知情；2、原告对收据及转账记录不知情。结合证据的真实性、关联性、合法性分析上述证据：就原告提供的前3组证据及被告提供的6组证据，各方对对方提供前述证据的真实性均无异议，对证明目的均有异议，本院依法对双方提供的前述证据的真实性依法予以认定。综合上述认定的证据，本院经审理查明事实如下：2015年7月5日，原告与被告华苑公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告建设的位于渭南市临渭区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX号房屋，房屋建筑面积为132.3平方米，每平米售价为2851元，房屋总价为377187元。合同第六条付款方式及期限约定原告在合同签订后支付总房款377187元。合同第八条交付期限约定，被告应当在2016年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府政策调整原因或市政原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将本案商品房交付原告，按下列方式处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原、被告双方同意按以下方式处理：原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同附件四补充协议约定：一、各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址即视为有效送达。买受人没有向出卖人预留或补留买受人或代收人通信地址，或买受人前述通信地址发生变化但未根据本补充协议规定通知出卖人的，或邮寄在途中发生延误的，出卖人不承担责任。七、如遇出卖人延期交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）。合同签订后，原告交付房款377187元。2016年12月31日，被告未按照合同约定交房。2017年5月27日被告在渭南日报及公司网站发布交付公告，载明办理交房时间为2017年5月31日起。2017年4月19日，被告华苑公司与渭南鸿鑫物业管理有限公司签订协议，约定因绿荫苑小区一期1#-5#楼因延期交房签署协议，由渭南鸿鑫物业管理有限公司给予业主免收部分物业费作为补偿。2018年3月12日，渭南鸿鑫物业管理有限公司与原告签署楼宇交接书，将原告购买的房屋交付原告。另被告并未提交证据证明其在合同约定的期限内已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告在庭审结束前亦未取得涉案房屋的产权证书。本院认为，原告与被告华苑公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，该合同内容真实、约定明确，且未违反法律强制性规定，对其效力应依法确认有效。合同签订后双方均应按照合同约定和法律规定全面适当地行使权利、履行义务。双方在合同中约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付符合合同约定和法律规定的房屋。被告未按期交付房屋且提供的证据不足以证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。审理中又查明，合同附件四补充协议明确约定：“各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出……”。该附件约定了通知即包括交房通知可以通过公告的方式通知买受人，出卖人可选择公告送达的方式。据此，被告华苑公司在2017年5月27日渭南日报发布交付公告，通知办理交房时间为2017年5月31日起。该通知方式不违背双方当事人约定，依法应予确认。即该公告为买受人预留的4日的准备材料时间，但对公告送达未约定有效送达的方式，即未约定公告送达的合理期限，在双方均未约定，法律对此亦未明确规定的情形下，本院酌定为30日，即经过30日即视为送达，故自公告之日（2017年5月27日）经过30日应视为有效送达，即公告期满日为2017年6月27日。该公告同时通知了交房地点为华苑公司绿荫苑物业办公室，原告在公告期满后4日内（截止2017年7月1日前）应去上述地点办理房屋交接手续，原告未按此期限前往绿荫苑物业办公室办理交房手续，此后不应再由被告华苑公司承担逾期交房违约金。另被告华苑公司主张迟延期限应扣除合同约定的谅解期、停工、天气原因等，经查，在合同补充协议明确约定“如遇出卖人迟延交房，买受人给予3个月谅解期（考虑春节假期因素）”，被告华苑公司所述谅解期符合约定，故这一辩称意见本院依法应予支持。但对其提出的停工、天气原因等应予扣减的理由，因在施工期间发生停工、天气原因，均不属法律规定的不可抗力事由，且在合同中双方明确约定“遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的”，经查被告华苑公司也未有证据证明其履行了告知义务，故对其这一辩称意见本院依法不予支持。综上所述，自2016年12月31日合同约定交房之日起至2017年7月1日止（181天），扣减双方当事人合同约定的3个月谅解期（90天），被告华苑公司即实际违约天数为91天，应承担逾期交房违约金8581元（91天×0.00025×377187元）。在审理中被告辩称依据合同约定的交房时间及双方补充协议约定的关于延期交房给予被告三个月的谅解期，被告应在2017年4月1日交房，故原告的这次起诉已超过诉讼时效，根据本案已查明的事实，被告曾于2017年4月19日与渭南鸿鑫物业管理有限公司签订协议，约定因绿荫苑小区一期1#-5#楼因延期交房签署协议，由渭南鸿鑫物业管理有限公司给予业主免收部分物业费作为补偿；原告以被告迟延交房，交房不符合条件为由向有关部门投诉要求解决；原告于2018年与被告的委托人渭南鸿鑫物业管理有限公司就交房事宜签订过楼宇交接书，上述事实证明被告就延期交房一事进行过补偿，该事实应为诉讼时效中断事由，因此，原告的诉讼时效并未超过，故对被告这一辩称意见本院依法不予采纳。关于原告的第二项诉讼请求，原告要求被告按合同约定向其支付延期办理房地产权属证书违约金，经查，合同明确约定被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由告提供的资料报产权登记机关备案，在审理中，被告并不能证明其已按约定及法律规定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关并已完成备案，现原告按照上述约定要求被告承担违约责任，符合法律规定，依法应予支持。结合双方合同约定关于逾期办理产权证的违约条款，被告应承担的逾期办理产权证的数额为3771.9元（377187元×1%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陕西华苑置业有限公司向原告雷宏强支付逾期交房违约金8581元；二、被告陕西华苑置业有限公司向原告雷宏强支付迟延办理权属登记备案违约金3771.9元；三、驳回原告雷宏强的其他诉讼请求。上述一、二项给付内容限判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，减半收取355元，由原告雷宏强负担237元，被告陕西华苑置业有限公司负担118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审 判 员   王军武  二0二0年六月二十八日    书 记 员   刘 蒙 1