河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终1212号上诉人（原审被告、申请执行人）：刘红霞，女，汉族，1977年2月8日生，住河南省周口市川汇区。现住周口市川汇区。委托诉讼代理人：陈磊，河南睿东律师事务所律师。委托诉讼代理人：许艳艳，河南睿东律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：袁亚楠，女，汉族，1992年3月17日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：马国亮，河南颖滨律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：石源，男，汉族，1986年8月15日生，住河南省周口市川汇区。上诉人刘红霞因与被上诉人袁亚楠、石源执行异议之诉一案，不服周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初2520号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘红霞及其委托诉讼代理人陈磊、许艳艳，被上诉人袁亚楠委托诉讼代理人马国亮到庭参加了诉讼。被上诉人石源经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘红霞上诉请求：依法撤销一审判决，改判继续对位于周口市川汇区韩营四组不动产登记号为0039279的房产查封执行；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，被上诉人袁亚楠未交付涉案房屋购房款，未办理过户，并不能合法占有该涉案房屋。原审法院适用法律错误，应适用《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定。被上诉人袁亚楠辩称，袁亚楠在一审中提供的证据证明其享有的权利足以排除法院的强制执行。袁亚楠与石源在法院查封之前已经签订了书面的买卖合同，袁亚楠已交付了全部房款，并且合法占有使用案涉房屋，只是因为交付房款之后找不着石源才没有办理过户。一审法院认定事实正确，适用法律恰当，请求依法维持一审判决。被上诉人石源经本院公告传唤未到庭参加诉讼，未提供答辩意见。袁亚楠向一审法院起诉请求：不得对位于周口市川汇区韩营四组不动产登记号0039279房产（不动产登记号××号）查封执行；诉讼费由被告刘红霞、石源承担。一审法院认定事实，2015年10月22日，石源及其爱人李迎春与袁亚楠签订房屋转让合同一份。双方约定将坐落在周口市川汇区韩营四组，建筑面积213.38平方米房地产转让给袁亚楠，议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写叁拾万元整。购房款交清后，石源在该房屋转让合同上备注了“注明房款已付清石源无权收回”字样，同时朱项周等三位证明人在合同上签字并按有指印。之后，袁亚楠入住该房产，并交纳了自2015年10月开始的水费。2015年12月9日，刘红霞与石源签订借款合同一份，合同约定，石源向刘红霞借款110000元，后引起纠纷，刘红霞诉至周口市川汇区人民法院，在诉讼中，刘红霞申请财产保全，该院制作民事裁定书并分别向周口市房产交易处和产权产籍监理处送达协助执行通知书，对案涉的石源位于周口市川汇区韩营四组的房屋（房产证号为：周房权证志第××号）予以查封。2016年12月30日，该院作出（2016）豫1602民初3978号民事判决书，判决石源偿还刘红霞借款110000元及利息。上述民事判决生效后，刘红霞申请强制执行。袁亚楠于2019年4月1日对查封执行行为提出书面异议。一审法院于2019年4月17日作出（2019）豫1602执异111号执行裁定，驳回异议人袁亚楠执行异议请求。袁亚楠收到上述执行裁定书后在法定期限内向一审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，刘红霞与石源之间纠纷为民间借贷纠纷，刘红霞申请强制执行（2016）豫1602民初3978号民事判决书，应属于金钱债权的执行，作为对涉案房产的买受人的袁亚楠对登记在被执行人石源名下的涉案房产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个情形，袁亚楠对涉案房屋的权利能够排除人民法院的执行行为。袁亚楠诉请不得对位于周口市川汇区韩营四组不动产登记号0039279房产（不动产登记号××号）查封执行，应予支持。具体到本案，袁亚楠与石源之间签订《房屋转让合同》的时间在刘红霞与石源签订借款合同之前，也在人民法院查封之前。从提交的交纳水费的单据来看，袁亚楠在人民法院查封前已合法占有该房产。从《房屋转让合同》的备注及证人出庭作证言来看，备注内容能够与证人证言相互印证，袁亚楠已经全部支付合同约定的购房款。由于石源后来杳无音信，袁亚楠主张未办理过户登记原因不在袁亚楠，应予采信。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决：不得对位于周口市川汇区韩营四组不动产登记号0039279房产（不动产登记号××号）查封执行。案件受理费100元，由刘红霞、石源负担。二审中，被上诉人袁亚楠向法庭提交袁亚楠身份证复印件一份。证明袁亚楠户籍在2017年11月10日迁入房屋所在地的村组。在法院查封及办理过户之前，袁亚楠身份已经符合了房屋流动的买受人的条件，农村集体土地上的房屋在村民成员之间转让并非法律强制性规定，即使违反该规定，本案中签订的合同也是有效的。上诉人刘红霞质证意见：袁亚楠迁入韩营村的时间为2017年11月10日，袁亚楠签订合同时不具有本村村民组织成员的权利。该协议依法应当认定为无效协议。袁亚楠并没有取得对抗法院查封的权利。二审经审理查明，袁亚楠的原户籍所在地为西华县××王行政村西庞村，2017年11月袁亚楠将户籍迁入周口市川汇区川东工业基地韩营村四组单庄。二审审理查明的其他事实与一审相一致。本院认为，1、在人民法院查封前是否签订了合法有效的房屋买卖合同。根据本案双方当事人陈述，涉案房屋应为农村集体土地上所建房屋。袁亚楠与石源签订房屋买卖合同时，买受人袁亚楠并非房屋所在地集体经济组织的成员。《中华人民共和国房地产管理法》明确规定房屋所有权和房屋占有范围内的土地使用权同时转让。《中华人民共和国土地管理法》规定农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十二规定，违反法律的强制性规定的合同无效。本案，袁亚楠与石源虽在人民法院查封前签订了书面的房屋买卖合同，但因该合同违反法律的强制性规定，不能认定袁亚楠与石源在人民法院查封前签订了合法有效的房屋买卖合同。2、是否已实际支付全部购房款。袁亚楠陈述30万元购房款通过现金方式交付给石源，并在原审中申请证人对交付情况出庭作证。首先大额现金交易不符合人民惯常的交易支付习惯，出庭证人仅证实听说已付清购房款，并未陈述付款的过程，该证人证言属于传来证据和间接证据，不能直接证明付款真实情况。袁亚楠提供的取款记录，显示取款时间距支付房款时间间隔4个月，由于间隔时间较长，此次取款不能作为涉案房屋购房款的来源的证据。因此，袁亚楠提供的证据不能充分证明已实际支付了全部购房款，原审认定袁亚楠已支付全部购房款的事实证据不足。综上，上诉人刘红霞的上诉理由成立，予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，袁亚楠不具有足以排除执行的民事权益，其诉讼请求不应得到支持。原审认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销周口市川汇区人民法院作出的（2019）豫1602民初2520号民事判决；二、驳回袁亚楠的诉讼请求。一审案件受理费100元，由袁亚楠、石源负担；二审案件受理费100元，由袁亚楠负担。本判决为终审判决。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇二〇年六月十五日法官助理刘婷婷书记员王润泽