安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖15民终207号上诉人（原审原告）：霍邱县好又多连锁超市有限公司，住所地安徽省霍邱县城关镇，统一社会信用代码9134152268976371XF。法定代表人：朱重发，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马华平，安徽皖正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：包顺怀，男，1975年11月16日出生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。委托诉讼代理人：王善宏，庐江县柯坦镇法律服务所法律工作者。上诉人霍邱县好又多连锁超市有限公司（以下简称好又多超市）因与被上诉人包顺怀房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省霍邱县人民法院（2019）皖1522民初3414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人好又多超市委托诉讼代理人马华平，被上诉人包顺怀及其委托诉讼代理人王善宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好又多超市上诉请求：1.撤销原判，判令包顺怀支付租金2200000元（2019年5月26日至2020年5月25日的年租金）及违约金660000元；或者将案件发回重审；2.一、二审诉讼费用由包顺怀承担。事实和理由：1、双方于2018年4月19日并未就案涉房屋租赁事宜达成新的协议。一审法院以好又多超市与霍邱县好又多购物广场有限公司（以下简称好又多广场）在注册资金、经营范围、经营场所及联系电话等均相同，且代表好又多广场的金林周也是好又多超市的总经理为由，认定好又多广场与包顺怀2018年4月19日就案涉房屋租赁事宜达成的新协议，可以视为好又多超市与包顺怀签的协议，该变更协议对好又多超市有约束力，该认定属于主观臆测。2、双方之间的《房屋租赁合同》并未解除。一审法院认为包顺怀与好又多超市达成了终止房屋租赁的协议，依据的是包顺怀的陈述，以及好又多超市法定代表人朱重发向包顺怀转账的记录。但法院直接根据包顺怀的陈述作出认定，并没有遵循民事诉讼法上最基本的证据需要提交原件的原则，且提交的照片无法反映是什么人、在哪里、拿的是什么，在没有任何有效证据的情况下就认定双方达成终止意向，严重错误。另外，不管在好又多超市还是好又多广场，展翼均未担任法定代表人、股东、董事、监事、高管等职务。换言之，即使照片中的人是展翼，他也只是一个普通职员，无权决定合同的终止，合同的终止需要双方的协商一致，合同上只有包顺怀的签字，没有好又多超市的盖章确认，无法证明双方达成合意，所以合同应当继续履行。3、包顺怀应该按照合同约定继续履行合同义务，并承担违约责任。即使按照包顺怀所称的2019年3月2日已终止协议，但其也明显超过合同约定的2019年2月25日租金的最迟支付日期，包顺怀应当承担合同约定的30%违约金。包顺怀辩称，一、好又多超市的上诉无事实依据。1、好又多超市称“双方于2018年4月19日并未就涉案房屋租赁事宜达成新的协议”是对客观事实的否认。一审中，包顺怀向法庭提交了由好又多超市总经理金林周于2018年4月19日与包顺怀重新签订的《房屋租赁合同》，若好又多超市否认这一事实，应当在一审庭审后主张撤销该合同，从而中止本案一审诉讼。但好又多超市在法定期限内，没有依法否认该合同真实性、合法性、关联性。因此，2018年4月19日双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。2、双方之间的《房屋租赁合同》已经解除。2016年10月16日，双方签订的《房屋租赁合同》已被2018年4月19日双方重新签订的《房屋租赁合同》所取代。2019年3月2日，好又多超市又与包顺怀签订协议，解除了《房屋租赁合同》，2019年4月11日双方实际完成了租赁标的物交接，且好又多超市出租的标的物在一审起诉前就已经由新的承租人租赁使用，好又多超市否认一审法院查明的事实，要求包顺怀继续履行已解除的合同义务，并承担违约责任没有法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。好又多超市向一审法院起诉请求：1.判令包顺怀支付租金2200000元（2019年5月26日至2020年5月25日的年租金）；2.判令包顺怀支付违约金660000元；3.判令包顺怀承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月16日，好又多超市与包顺怀签订《房屋租赁合同》约定：包顺怀承租好又多超市位于霍邱县西面的房屋，租期：2017年5月26日起至2021年4月30日止，年租金：220万元，第二年租金应在第一年租期满前三个月一次性付清（即：每年2月25日前）；并约定若包顺怀违约需向好又多超市支付全年租金的30%作为违约金。2018年4月19日，好又多广场（甲方）（以下简称好又多广场）又与包顺怀（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同前言声明：甲方系霍邱县的合法使用权人，独立拥有对外出租的权利。合同约定：租赁物位于霍邱县西面，实用面积约2500平方米，该租赁物由甲方租给乙方；租赁期限自2018年5月26日起至2021年4月30日止，每年租金为155万元，合同签订即日起乙方向甲方一次性付清第一年租金，第二年租金应在第一年租期满前三个月一次性付清。该合同甲方由金林周签名并加盖好又多广场公章。庭审中，包顺怀陈述：好又多超市的店长展翼出示打印好的终止租赁合同协议1份，交给其签名后收回，其拍照留存。包顺怀当庭提交拍照留存的协议复制件，以此证明双方已于2019年3月2日达成终止租赁合同协议。该协议载明：“因福沐凡人于本公司终止租赁合同。现限于2019年4月10日之前清空卖场，并不得破坏墙体、地面、吊顶等固定装修设备。如灯源可以转让下家则转让，不可以的不得拆除。霍邱好又多购物广场：福沐凡人：包顺怀，2019年3月2日”。另查明：国家企业信用信息公示系统的企业报告中登记信息显示：好又多超市与好又多广场注册资金均为100万元，经营范围、地址均相同，企业联系电话均为0564-60××××8，企业电子邮箱均为ｈｑｓ×××＠126.ｃｏｍ，仅法定代表人与股东有所变更。金林周系好又多超市总经理。2017年5月26日至2019年5月26日，包顺怀已分别交付第一年租金220万元、第二年租金155万元两年租金合计是375万元，2019年4月10日包顺怀清空退场，灯具不拆作价16000元，好又多超市法定代表人朱重发通过微信转账支付。一审法院认为，包顺怀分别按照所签房屋租赁合同的约定履行了交付租金的义务，并经双方协商后予以解除，且就解除后的清空退场事宜也已处理完毕。好又多超市认为好又多广场非好又多超市，其与包顺怀后来所签合同不能改变原房屋租赁合同的权利、义务关系，经查好又多超市与好又多广场在注册资金、经营范围、经营场所及联系电话等均相同，且代表好又多广场签订合同的金林周也是好又多超市的总经理，且好又多超市所属超市的店长展翼出示终止租赁合同协议交包顺怀签名留存，好又多超市法定代表人朱重发也付清包顺怀退场留下的灯具作价款16000元。因此包顺怀签订的后续合同及协议解除租赁关系和实际处理清空退场事宜，足以证明包顺怀已履行合同的义务并协议解除合同，房屋租赁关系终止，好又多超市诉称缺乏事实和法律依据，依法不予支持。包顺怀辩称理由正当，依法应予采纳。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:驳回原告霍邱县好又多连锁超市有限公司全部诉讼请求。案件受理费29680元，减半收取14840元由原告负担。本院二审期间，好又多超市提供了一份《证明》并申请证人金某、汪某出庭作证，证明：朱重发支付给包顺怀的16000元是退还之前收取的红包款，与好又多超市及解除合同无关；好又多超市与包顺怀之间就租赁合同没有达成一致的解除意见，包顺怀搬离现场，纯粹是单方意思表示，好又多超市不同意解除租赁协议，但是作为出租方其很被动，包顺怀要搬离现场，其是无法阻止的，对于包顺怀的搬离其无可奈何，只能在包顺怀搬离后，要求包顺怀承担违约责任，并赔偿损失。金某是好又多超市和好又多广场的实际控制人，2018年签订的协议金某知晓并认可，以其陈述为准，两份合同中均对违约责任进行了约定，应当以年租金为标准承担30%的违约责任，包顺怀作为承租人要求提前解除合同，好又多超市没有任何办法，包顺怀应当依照法律规定或者合同约定承担违约责任。庭审中，本院当庭拨打了朱重发的电话，朱重发称：包顺怀2019年2-3月份给他一个现金红包16000元，为什么给不清楚，包顺怀非要给所以他就留着了。后来想起来不对，又听到风声说包顺怀准备不干了，他就以微信扫二维码的方式分两笔8000元把红包款退给了包顺怀。2019年6月好又多超市装修好了之后他就不在超市干了，2019年6月份之前他在超市干。包顺怀质证意见为：其根本没有给过朱重发红包，其租赁场地做生意也没有必要给朱重发红包，朱重发支付的16000元就是灯的折价款；金某作为本案利害关系人，其证词不具有合法性；但金某认可2018年4月19日的房屋租赁合同，则好又多超市无权以2016年10月16日签订的房屋租赁合同作为事实和理由向一审法院提起诉讼，并向二审法院提起上诉；对于汪某的证言，其虽然当庭否认其为好又多超市或者好又多广场的管理人员，但其对包顺怀一审提交的终止协议已经当庭认可，该终止协议具有证据三性。包顺怀提供了一份视频资料，证明：好又多超市在准备充足的情况下，对2018年4月19日的合同予以解除。包顺怀4月份搬走，4月份好又多超市就开始装修，6月份就有人立即进场营业。包顺怀与好又多超市的合同5月26日到期，金某跟包顺要两个月的时间，让包顺提前搬走，可见好又多超市已经找好了接下来的租户，一切都是事先计划好的，双方之间有解除2018年4月19日合同的合意。好又多超市质证意见为：与本案没有关联性，包顺怀有意的想搜集对自己有利的证据，但录像中的营业员没有任何表示，都是包顺怀自言自语的表述。包顺怀搬走了，好又多超市招租经营是正常的，不能推断出好又多超市是有意的与包顺怀解除合同，不能达到包顺怀的证明目的，该证据恰恰证明包顺怀是单方解除合同。本院认证意见如下：好又多超市的实际控制人当庭表示认可2018年4月19日的合同，故对2018年4月19日的房屋租赁合同的三性予以确认，并对好又多超市以2016年10月16日合同提起诉讼并上诉认为该合同未被变更的相关意见，不予采信。对其他证言的证明目的，将结合其他证据予以综合认定。对包顺怀所举视频资料，将结合其他证据予以综合认定。2020年4月28日下午，本院前往好又多超市查看现场，并调阅了该超市的支出账本（普通的笔记本，不是规范的财务账簿，账本只有流水记账，未附具体支付凭证），账本显示：2019年4月9日有一笔“2店废铁加旧空调转让费14000元”，其中“2店废铁加旧”与“空调转让费”笔迹颜色不同，且因书写了“2店废铁加旧”后与其他行明显不对齐。另，本院还调取了包顺怀之后的承租人郑某与好又多广场于2019年6月14日签订的《房屋租赁合同》，该合同的甲方处有汪某签名并加盖了好又多广场的印章，该合同的租赁期限自2019年6月22日起至2024年6月21日止。2020年5月13日，本院就上述账本记录及超市装修问题向好又多超市进行调查，汪某接受调查，形成调查笔录一份。好又多超市对上述材料发表意见认为：账本记录不能证明2019年4月9日的“2店废铁加旧空调转让费14000元”就是其与包顺怀之间发生的。从查明的事实看，这一证据恰好证明包顺怀庭审中所述的内容不属实：首先是时间上的矛盾，现查明的情况是4月9日；其次数额上的矛盾，包顺怀在庭审中说的是15000元，还有16000元的灯具转让费，现查明的情况是14000元；最后，结合汪某的谈话笔录来看，这14000元与包顺怀无关。假如事实如包顺怀所述，还存在朱重发转账给他的16000元灯具费，朱重发垫付这笔费用必须从公司报销，但从整个账目来看，公司自始就没有这笔支出，证明朱重发所说的16000元是他与包顺怀的个人行为，与公司无关属实。综上，包顺怀所说的空调转让费、灯具转让费是谎言。退一步说，即使存在上述费用，也与本案没有关联，本案争议的焦点是双方是否合意解除合同，且相互不承担责任。上述证据根本证明不了上述问题，更证明不了其在包顺怀提前解除合同的情况下放弃追究违约责任。调查笔录，可以看出“2店废铁加旧空调转让费14000元”与包顺怀无关，是与他人发生的交易。汪某陈述涉案房屋是5月下旬开始装修的有误，实际情况是6月14日才签订新租赁合同，租期从6月22日开始，任何一承租人不可能在租赁合同未签订的情况下就对承租房进行装修。所以，应以租赁合同为准，实际新的承租人是6月下旬开始装修的。另谈话人的问话方式带有诱导性，如“你们是2019年4月份开始装修的吗？”包顺怀4月份从涉案房屋搬走，6月中下旬涉案房屋才重新租出去，所以4月份不可能装修。包顺怀对上述材料发表意见如下：对账本记录中2019年4月9日空调转让费14000元认可，但对“空调转让费”前面后加的“二店废铁加旧”内容不予认可，该添加的内容是伪造的，当日支付空调转让费与其在庭审中的陈述一致，是真实的，除此之外的其他内容，真实性无法核实，也与案件没有关联性。调查笔录的被调查人作为好又多超市内部管理人员，应当视为与本案具有利害关系。且被调查人已作为好又多超市证人出庭，参加了部分庭审活动，在庭审过程中已得知案件的基本事实，其在事后作出有利于好又多超市的证言，不应被采信。本院认为，二审庭审中，好又多超市对于好又多广场与包顺怀于2018年4月19日签订《房屋租赁合同》，将房屋租金由220万元变更为155万元的事实予以认可，故对于其上诉状所述“一审认定其与包顺怀于2016年10月19日签订的《房屋租赁合同》已于2018年4月19日发生变更错误”的上诉理由，不予采信。好又多超市对包顺怀于2019年4月10日撤场不持异议，但认为包顺怀撤场未经其同意，属单方违约。对此，本院分析认为，包顺怀租赁的场地位于好又多超市内，从朱重发在电话中陈述的“又听到风声说包顺怀准备不干了”及汪某出庭作证时陈述的“大概是包顺怀走前几天，我才知道（包顺怀撤场）”情况可知，好又多超市对于包顺怀的撤场是明知的。因双方合同约定“乙方必须保证对外宣称乙方所经营的项目为甲方所有，并非乙方独立个体”，所以对外而言，包顺怀经营的服装卖场是好又多超市的组成部分，服装卖场的撤场对好又多超市整体经营势必造成影响。在此情况下，若非双方合意解除合同，好又多超市对于包顺怀的撤场不会像汪某所说的“我只负责宣传、不是管事的，所以对包顺怀的撤场没什么反应”，更不会出现作为法定代表人的朱重发在包顺怀已经撤场的情况下，还将“之前收取的红包”主动通过扫收款码的方式“退还”给包顺怀的情况。另，包顺怀撤场时间为2019年4月10日，而其当年租期届满日为2019年5月26日，则2019年4月10日至2019年5月26日期间仍属包顺怀的有效租期，若非双方合意解除合同，好又多超市也不能在2019年4月即开始着手准备重新装修（根据其账本显示，4月份开始，经营性支出明显减少，且已开始预付装修款、订购装修材料）。实际上，好又多广场与郑某签订服装卖场场地租赁合同（该合同甲方签字人正是汪某，此与其二审作证陈述其只是做海报、搞宣传、修电脑的职责范围明显不符）的日期是2019年6月14日，租期自2019年6月22日开始，根据包顺怀提供的视频资料反映，该服装卖场在好又多超市整体装修后一齐开业，若好又多超市在装修前，未与郑某进行接洽，好又多超市在未来的承租人需求不明确而包顺怀的租期仍未届满的情况下，将服装卖场场地缩小1000平方左右，亦不合情理。基于以上分析，结合包顺怀撤场前一天，好又多超市有“空调转让费14000元”的支出，撤场第二日朱重发通过扫码支付包顺怀16000元，及包顺怀提供的《协议》及汪某手拿Ａ4纸的照片打印件的情况看，本院认为包顺怀所持双方系经过协商解除合同的意见，更符合客观情况。鉴于此，一审法院对好又多超市诉请支付租金及违约金不予支持，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29680元，由霍邱县好又多连锁超市有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王    军审判员 魏  晶  晶审判员 王    丽二〇二〇年六月二十九日书记员 宋贵杰（代）附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。