天津市高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津执异45号案外人（异议人）：陈平，男，汉族，1964年6月5日出生，住辽宁省阜新蒙古族自治县。案外人（异议人）：刘建军，男，汉族，1972年1月15日出生，住辽宁省阜新市细河区。申请执行人：北方国际信托股份有限公司。住所地：天津市开发区第三大街39号。法定代表人：韩立新，该公司经理。委托诉讼代理人：董亚南，天津誉仑律师事务所律师。被执行人：宏运地产阜新有限公司。住所地：辽宁省阜新市细河区中华路25号。法定代表人：邹尚峰，该公司执行董事。被执行人：王宝军，男，1969年11月13日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。被执行人：陈洁，女，1973年1月6日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。被执行人：宏运集团有限公司。住所地：辽宁省葫芦岛市龙港区锦葫路41号楼。法定代表人：张新建，该公司经理。本院在审理原告北方国际信托股份有限公司（以下简称北方信托）与被告宏运地产阜新有限公司（以下简称宏运公司）、王宝军、陈洁、宏运集团有限公司（以下简称宏运集团）金融借款合同纠纷一案中，根据原告北方信托申请，对被告宏运公司名下财产进行了诉讼保全。现本院（2019）津民初22号民事判决书已经发生法律效力，案件进入执行程序。案外人陈平、刘建军对本院查封宏运公司名下位于辽宁省阜新市细河区房屋的查封措施提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人陈平、刘建军称，请求法院依法解除对阜新市细河区35-4-112房屋（以下简称涉案房产）的查封。其事实与理由为，异议人陈平于2018年8月20日与宏运公司签订了购房《意向书》，房屋总价款为430936元，由于宏运公司的原因，未能办理房产产权证明等相关物权手续。异议人陈平于2019年3月23日将涉案房产转售于异议人刘建军、常春艳夫妻，双方约定异议人陈平办理产权证明并更名后补齐余款。异议人刘建军妻子常春艳于2019年3月25日于售楼处交付了物业费、拆改押金等相关费用，办理入住并实际占有入住至今。而后异议人陈平、刘建军方知宏运公司与北方信托设立了抵押权，并于2019年3月12日法院进行了查封。异议人认为购房意向书合法有效，异议人无过错，且已履行了合同全部义务，是宏运公司过错给异议人陈平、刘建军造成侵害。异议人陈平、刘建军为支持其异议请求，向本院提交如下证据：1、2018年8月20日甲方宏运公司、乙方陈平签订的购房意向书；2、2018年9月12日陈平交款430936元发票一张;3、缴付物业费、电费的收款收据三张；4、2019年8月25日宏运公司《准住通知单》一张；5、陈平与刘建军房屋买卖合同一份；6、陈平收取刘建军购房款340000元收条一张；7、阜住建房许第（20150021）号商品房销售（预售）许可证一张等（以上均为复印件）。申请执行人北方信托称，异议人不具有法定排除执行情形，请求驳回异议人全部申请事项。具体理由为：一、异议人提供的付款证据不具有关联性，无论是POS机刷卡行为还是存至个人名下、宏运公司名下的款项，均不能排除异议人与宏运公司的其他经济往来，不能与购房款一一对应。因此，异议人主张已经支付全部或部分房款的事实是不存在的。二、北方国际信托股份有限公司已对在案中部分房屋设定抵押权，具有优先受偿的权利，人民法院的查封行为具有当然的正当性。三、即使部分标的房屋没有设定抵押权，因宏运公司与案外人签订的《意向书》不具有合法有效性。各异议人无法提供合法有效的买卖合同，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条，不符合排除执行的法定条件。四、异议人对未能办理过户登记存在明显过错。1.涉案房产至今仍登记在宏运公司名下，但早在2016年6月23日就完成《商品房预售许可证》，具备网签《商品房买卖合同》的条件。异议人自购房后直至房屋被查封期间，始终没有与宏运公司进行网签，没有向房屋登记机关递交过户登记材料，且缺乏合理客观理由，因此异议人对未能办理过户登记存在过错。2.部分房屋先抵后卖，购房者负有审查不动产登记的义务，异议人未能提供购房时房屋权利状态的证据，未尽到该义务，且房屋未竣工验收合格而不能办理过户登记，系异议人自身原因所致。本院查明，本院在审理原告北方信托与被告宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团金融借款合同纠纷一案中，申请人北方信托向本院提出财产保全申请，经审查，本院于2019年2月28日作出（2019）津民初22号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团的194979909.84元等值财产。依据生效裁定书，本院于2019年3月12日向阜新市不动产登记中心、阜新市房地产信息中心送达（2019）津执保29号协助执行通知书，查封被申请人宏运公司名下宏运铂郡二期工程、坐落于阜新市细河区包括涉案房产在内共计316套不动产，查封期间不得办理抵押、转移等权属变更、转移登记手续。另查明，原告北方信托与被告宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月13日作出（2019）津民初22号民事判决书，判决：“一、宏运公司于本判决生效之日起十日内给付北方信托本金166,940,000元、利息23,146,723.41元、期内罚息及复利4,228,144.76元、提前到期后的罚息及复利（分别以本金166,940,000元、利息23,146,723.41元为基数，自2019年2月11日起至实际给付之日止，按日万分之五的标准计算）；二、宏运公司以（1.面积为25,819.75平方米的在建工程；2.面积为13,524.97平方米的房产；3.面积为121,637.8平方米，证号为阜新国用（2015）字第0072号土地使用权）对本判决第一项给付事项承担抵押担保责任，北方信托有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款在合同约定的范围内优先受偿（抵押物详见起诉状后附《抵押物清单》）；三、王宝军、陈洁、宏运集团对本判决第一项给付事项承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向宏运公司追偿；四驳回北方信托其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,016，700元，保全费5,000元，共计1,021,700元，由宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团负担。”判决书现已生效，北方信托已经向本院申请执行。再查明，2016年6月23日，宏运公司取得阜新市住房和城乡建设委员会审批的阜住建房许第【20160009】号商品房销售（预售）许可证，该许可证主要内容为：房屋销售（预售）单位宏运公司；小区名称为宏运铂郡二期工程；房屋用途为商业、住宅；销售（预售）建筑面积为玖万柒千柒佰肆拾点捌捌平方米，总23栋，总987套。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产”的规定，位于阜新市细河区的涉案房产登记在宏运公司名下，本院针对上述房产的查封行为符合法律规定。其次，本案宏运公司已于2016年6月23日取得宏运铂郡二期工程商品房销售（预售）许可证，根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同,但宏运公司及案外人均未能提供相应商品房预售合同的备案手续或者预登记手续。结合案外人提供的《意向书》第十条“《商品房买卖合同》的签订时间由甲方另行通知”的约定内容，案外人提交的《意向书》的效力问题，应依据相关法律法规通过实体审理予以确认。故本次执行异议审查中，案外人提交的《意向书》不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：驳回陈平、刘建军的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  钟兴海审判员  李红春审判员  王洪斌审判员  唱龙龙审判员  张 宇二〇二〇年六月二十八日法官助理赫兰冰书记员李颖