广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初744号 原告：桂林联发盛泰物业服务有限公司，住所地桂林市环城西一路29号联达雅居11号楼，统一社会信用代码：914503047968337603。 法定代表人：蒋厚胜，总经理。 委托诉讼代理人：李志菁，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：韦小梅，女，该公司员工。 被告：郭杰，男，汉族，1964年4月17日出生，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人：***，广西桂宁律师事务所律师。 原告桂林联发盛泰物业服务有限公司（以下简称联发盛泰公司）与被告郭杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联发盛泰公司委托诉讼代理人韦小梅、被告郭杰及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联发盛泰公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2016年11月1日至2020年12月31日期间的物业服务费16809元、逾期付款违约金43728.28元、公摊水电费500元、土头清运费403.41元、楼道返修费300元，合计61740.69元；2．本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确其第一项诉讼请求中的“土头清运费”即住宅装修垃圾清运费。事实和理由：被告系联发君澜天地小区6栋2单元X号房的业主。联发集团桂林益联盛置业有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告负责被告居住小区的前期物业管理，物业管理收费标准为电梯楼住宅按建筑面积每月每平方米2.5元，被告房屋建筑面积为134.47㎡，即每月应缴物业服务费为336.18元，公用水电费120元/年/户，电梯维护费150元/年/户。合同签订后，原告依约履行小区物业管理服务，但被告从2016年11月1日起至2020年12月31日均未向原告交纳物业服务费。截至2020年12月31日，被告拖欠原告物业服务费16809元、公摊水电费500元、土头清运费403.41元、楼道返修费300元。原告为此曾多次向被告发出缴费通知书或电话催收，但均未果。被告的行为已严重损害了原告的经济利益，根据双方协议约定，被告对于逾期支付物业服务费的行为应向原告支付违约金43728.28元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告郭杰辩称，一、涉诉房屋存在严重质量问题，开发商不能按时交房，被告不应交纳2016年11月1日至2020年4月24日期间的物业服务费。2016年4月18日，被告与联发集团桂林益联盛置业有限公司（简称开发商）签订《商品房买卖合同》，被告向该公司购买了位于桂林市七星区联发·益景6栋X号房屋，房屋建筑面积为134.47㎡。因该房屋存在严重的质量问题，故开发商未按《商品房买卖合同》约定的时间按时交房。为此，被告多次与开发商及本案原告联系，要求开发商对所购的房屋存在严重质量问题进行及时处理修复，并要求原告予以配合解决房屋漏水问题，但始终处理未果。由于该房屋存在墙壁开裂浸水、房间地面开裂渗漏、房间地漏冒水等多处质量的问题事实存在，开发商又怠于处理，被告于2018年3月23日到桂林市消费者协会投诉维权，虽经双方当事人达成调解文书或经多方部门人员到现场协调处理，同时开发商做出返修计划清单以及施工方案，经四部门负责人签字认可后施工，但开发商返修后的房屋未组织或通知相关部门负责人验收，该房屋所存在的质量问题是否合格，当事人无法知晓。质量问题仍未得到彻底解决，被告不能按时收房入住。二、原告请求被告支付从2016年11月1日起至2020年12月31日止的物业服务费16809元、逾期付款违约金43728.28元及其他费用合计61710.69元，没有事实和法律依据。本案的焦点事实是：开发商出售的房屋存在严重的质量问题且延期修复，未按《商品房买卖合同》约定的时间按时交房，正式交房时间为2020年4月24日。当天，被告在收到原告的交房通知后，为避免双方损失的结果任意扩大与开发商正式办理了交房手续，同时领取了房屋钥匙以及《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》等证书。被告认为，造成本案诉讼的主要原因是开发商出售的房屋存在严重的质量问题且延期修复所致。开发商未按《商品房买卖合同》约定时间按时交房存在过错，应当承担违约责任。根据国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知发改价格［2003］1864号《物业服务收费管理办法》第十六条的规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”。因涉诉房屋存在质量问题，开发商未按时将房屋交付给被告，直至2020年4月24日双方才正式办理交房手续，故物业服务费应该从2020年4月25日开始计算。原告请求从2016年11月1日开始计收物业服务费无法律依据。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告（乙方）与联发集团桂林益联盛置业有限公司（甲方）就联发·益景小区的前期物业服务事宜签订《前期物业服务合同》一份，约定：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，电梯楼住宅2.5元/月·平方米；业主应于甲方通知的交房之日起预交一年的物业服务资金，之后，物业服务资金按一年交纳，业主或物业使用人应在每年一月份交纳当年年度的物业服务资金；逾期交纳的，从逾期之日起按每日所欠费总额的3‰交纳滞纳金；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务资金由甲方依据第六条全额交纳；本合同期限自2015年6月1日起至2018年5月30日止。合同到期后，原告与联发集团桂林益联盛置业有限公司续签了《前期物业服务合同》，合同期限自2018年6月1日起至业委会成立，选举产生的业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止。 2016年4月18日，被告与联发集团桂林益联盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买位于桂林市七星区联发·益景6栋X号房，房屋建筑面积为134.47㎡；物业服务费为电梯房2.5元/㎡/月，公摊水电费120元/年/户（10元/月/户）。 2016年10月16日，联发集团桂林益联盛置业有限公司在报纸上刊登《交房通知》，通知联发·益景小区业主，将于2016年10月22日开始交房。此后，被告去验收时发现房屋外墙渗水严重，要求开发商进行整改，开发商将被告反映内容记录在《业主投诉处理单》，同意整改，但渗水问题一直未得到解决。被告遂就该问题向桂林市消费者协会投诉。该协会出具的《关于联发君澜天地业主郭杰投诉联发集团桂林益联盛置业有限公司所售房屋渗水一事的情况说明》、《四方整改情况说明》及《2018.3.23调解记录》显示，因涉诉房屋存在渗水问题，桂林市消费者协会曾先后两次组织双方进行调解，但因争议分歧较大，未能达成一致。庭审中，被告陈述其于2019年8、9月份开始对涉诉房屋进行装修。 另查明，2020年4月24日，被告去原告处办理入伙手续，并在《联发·君澜天地业主手册》上签名，声明其已详细了解该手册的内容，明确自己所拥有的权利、应履行的义务和须承担的责任。该业主手册载明物业服务费收费标准：物业管理费电梯住宅2.5元/平方米·月；住宅装修垃圾清运费3元/平方米，住宅楼道返修费（用于装修完毕后单元楼道的翻新）300元/户；单元电费分摊10元/户·月。因被告未交纳物业服务费，原告不同意被告领取业主手册等收房资料及房屋钥匙。4月26日，被告向原告索回上述收房资料及房屋钥匙。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，原告与联发集团桂林益联盛置业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力。原告应当根据合同约定提供物业服务，被告亦应按时足额交纳相关物业服务费用。 根据原、被告诉辩主张，本案的争议焦点是被告交纳物业服务费的起算时间。原告主张涉诉房屋自开发商通知交房之日起视为已交付被告，故被告应自2016年11月1日起开始交纳物业服务费；被告则称因开发商原因未按时交房，被告直至2020年4月24日才办理入伙手续，物业服务费应从次日开始计算。本院认为，《物业服务收费管理办法》第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”。根据被告提供的《业主投诉处理单》及桂林市消费者协会出具的《关于联发君澜天地业主郭杰投诉联发集团桂林益联盛置业有限公司所售房屋渗水一事的情况说明》、《四方整改情况说明》、《2018.3.23调解记录》，均显示涉诉房屋存在渗水问题，一直未得到解决。上述证据足以认定被告因房屋质量问题拒绝接收房屋，理由正当。现被告自认其于2019年8、9月份开始对涉诉房屋进行装修，可认定涉诉房屋已实际交付被告，自此时被告才取得房屋的使用权，被告应当自此开始交纳相应的物业服务费、公摊水电费。经核算，被告应向原告支付2019年8月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5714.97元（134.47平方米×2.5元/平方米/月×17个月）、公摊水电费170元（10元/月/户×17个月）。原告主张被告交纳2016年11月1日至2019年7月31日期间的物业服务费、公摊水电费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付装修垃圾清运费403.41元（134.47平方米×3元/平方米）、住宅楼道返修费300元，符合双方约定，本院亦予以支持。至于原告主张的逾期付款违约金，因原、被告对收房时间以及物业服务费计费时间存在争议，被告并非恶意拖欠物业服务费，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业服务收费管理办法》第十六条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告郭杰应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林联发盛泰物业服务有限公司2019年8月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5714.97元、公摊水电费170元； 二、被告郭杰应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林联发盛泰物业服务有限公司装修垃圾清运费403.41元、住宅楼道返修费300元； 三、驳回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1344元，减半收取计672元（原告已预交），由原告桂林联发盛泰物业服务有限公司负担600元，被告郭杰负担72元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  蒙晓霞 二〇二〇年六月十日 书记员  唐 静