江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0702民初1177号原告：江西宣佳房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区橙乡大道60号。统一社会信用代码：913607005638397317。法定代表人：王红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄强，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。被告：周兴，男，1985年10月10日出生，住江西省赣州市章贡区。第三人：赣州银行股份有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区赣江源大道26号。统一社会信用代码：91360700160192902C。法定代表人：刘相发，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏明，男，1983年11月13日出生，该公司员工，住江西省赣州市章贡区，特别授权代理。原告江西宣佳房地产开发有限公司（以下简称宣佳公司）与被告周兴、第三人赣州银行股份有限公司（以下简称赣州银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宣佳公司的委托诉讼代理人黄强，第三人赣州银行的委托诉讼代理人苏明到庭参加诉讼，被告周兴经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告宣佳公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》、《补充协议》（合同编号：2017011901611），确认位于赣州市章贡区公寓归原告所有,被告应配合办理解除房屋备案登记手续；2、判决被告返还原告代偿款（代偿款金额以判决之日止原告实际代为偿还的金额为准，截至2019年6月20日，由于被告未按期支付按揭贷款原告已代为偿还33466.62元）；并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告自代偿之日起至还清之日止期间的利息；3、判决被告按购房款总额636250元的3%支付原告违约金19087.5元；4、判决原告有权从被告已付购房款中扣除上述代偿款、利息、违约金，剩余款项优先退还第三人之后再退还被告；5、判决诉讼费用由被告承担。在庭审时，原告因截止至开庭前原告又为被告代偿38607.75元，故原告将第二项诉讼请求中原告已代为偿还33466.62元变更为代偿金额72074.38元。事实和理由：2017年1月18日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：由被告向原告购买世纪嘉园公寓楼2307号公寓，面积52.46平方米，单价12128.29元／平方米，购房款合计636250元；被告应于2017年1月19日前支付首期房价款127250元，余款509000元向银行申请贷款支付；若被告未按时还款致使银行要求原告承担保证责任的，原告有权：（1）要求被告在代偿之日起7日内偿还原告代偿款，并向原告支付相应的违约金（违约金数额为代偿款项的20%或原告代偿之日至被告还款之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，以高者计）；（2）原告有权解除合同，收回该商品房。原告因此解除合同的，被告应向原告支付商品房总价3%作为违约金并赔偿原告损失；本次赠送装修部分的价值值元，赠送装修的款项在签约购房合同时先交，符合条件的时候再返还等内容。《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，被告支付了127250元购房首付款，并向赣州银行申请按揭贷款支付了剩余购房款509000元，原告于2017年3月1日返还了被告赠送装修款117250元，实际收取被告购房款519000元。之后，因被告未按期归还按揭贷款，赣州银行遂根据与原告签订的《个人住房按揭贷款业务合作协议》扣划了原告缴纳的保证金。截至2019年6月20日，原告已代偿33466.62元。原告认为，被告未依约履行按揭贷款的还款义务，其行为已构成违约，依据双方签订的补充协议，原告有权解除《赣州市商品房买卖合同》并要求被告承担违约责任及赔偿损失。其次，银行已要求被告归还所欠按揭贷款本息，而被告至今无法归还。原告作为保证人，须代为偿还前述贷款本息，即原告基于《赣州市商品房买卖合同》所享有的收取购房款的权利事实上不能实现，遂致诉。原告宣佳公司为支持其诉请，向本院提交以下证据：证据1、原告营业执照、法定代表人身份证明、身份证、被告身份证、第三人信息等复印件，证明原、被告诉讼主体资格；证据2、《赣州市商品房买卖合同》复印件（合同编号：2017011901611），证明2017年1月18日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告向原告购买世纪嘉园公寓楼2307号公寓；被告购买的公寓面积52.46㎡，单价12128.29元/平方米，购房款合计636250元；被告应于2017年1月19日前支付首期房价款127250元，余款509000元向银行申请贷款支付；证据3、《补充协议》复印件（合同编号：2017011901611），证明补充协议第5条约定：若被告未按时还款致使银行要求原告承担保证责任的，原告有权：（1）要求被告在代偿之日起7日内偿还原告代偿款，并向原告支付相应的违约金（违约金数额为代偿款项的20%或原告代偿之日至被告还款之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，以高者计）；（2）原告有权解除合同，收回该商品房。原告因此解除合同的，被告应向原告支付该商品房总价3%作为违约金并赔偿原告损失；补充协议第23条约定原告赠送装修部分价值元。赠送装修的款项在签约购房时先交，符合条件的时候再返还；证据4、中国农业银行业务凭证（2017.3.1）复印件，证明原告于2017年3月1日返还了被告赠送装修款117250元，实际收取被告购房款519000元；证据5、《个人住房按揭贷款业务合作协议》复印件，证明合作协议第一条约定第三人同意对购买原告开发的“世纪嘉园”项目住房的购房人提供按揭贷款；合作协议第三条约定在抵押登记《房屋他项权证》未办妥前，原告同意为借款人向第三人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任担保，并在第三人指定账户逐笔存入个人住房按揭贷款余额10%的履约保证金；证据6、赣州银行业务凭证（2018.6.5、2018.9.27）复印件，证明因被告未支付购房按揭款，赣州银行于2018年6月5日划扣原告保证金10315.56元、于2018年9月27日划扣原告保证金10301.63元代还被告房贷款本息；证据7、催告函、EMS快递单与跟踪查询等复印件，证明就原告代偿贷款本息，原告于2018年12月26日发函要求被告支付，因被告不在地址无法送达；证据8、赣州银行业务凭证（2018.12.29、2019.3.21）、赣州银行通知书等复印件，证明发函后，赣州银行又于2018年12月29日划扣原告保证金7706.75元、于2019年3月21日划扣原告保证金5142.68元代还被告房贷款本息，截至2019年6月20日，原告代偿款项合计为33466.62元，被告应返还原告；证据9、赣州银行业务凭证复印件5张，证明2019年6月26日-2020年5月28日原告又为被告周兴代偿贷款本息38607.75元，至此合计代偿72074.38元。被告周兴未作答辩，亦未提交证据。第三人赣州银行辩称，1、要求解除被告与第三人之间的《个人借款合同》，合同编号为：2886001701220027；2、要求原告偿还被告所欠第三人银行按揭剩余本金479700.77元，及所产生的利息1821.66元，本息合计481522.43元，该利息算至2020年6月22日（合同期内利息按年利率4.41%计，还款方式为：等额本息，对借款内未还本息计算罚息，罚息利率按合同约定计算，至贷款清偿完毕为止）；3、要求原告需向被告退还的购房贷款，优先用于抵扣被告所欠第三人的贷款本息；4、本案支出的诉讼费用及由此案产生的相关费用由被告承担。第三人赣州银行为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据1、第三人营业执照、法定代表人身份证明等复印件，证明第三人的身份证明及诉讼主体资格；证据2、被告周兴身份证、户口本、离婚证、承诺书复印件，证明被告的诉讼主体资格；证据3、借据复印件，证明放款凭证；证据4、《个人借款合同》复印件，证明2017年1月22日，被告周兴因购房按揭需求与第三人签订《个人借款合同》（合同编号：2886001701220027），合同约定被告向第三人申请按揭贷款人民币伍拾万零玖仟圆（50900.00元），借款期限自2017年1月22日至2047年1月21日，共计360个月，按揭贷款利率为4.41%，按月归还本息，还款方式为等额本息，逾期加收50%；证据5、利息清单，证明利息计算方式；证据6、银行流水，证明周兴还款记录。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月19日，原告（出卖人）与被告周兴（买受人）签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017011901611），约定被告向原告购买赣州市世纪嘉园公寓楼2307室，建筑面积为52.46平方米，单价为12128.29元/平方米，总价为636250元。买受人应当于2017年1月19日前支付首期房价款127250元，余款509000元向银行申请贷款支付。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，买受人逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续；买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。该合同附件五《补充协议》，约定：买受人向出卖人支付购房款时，无论是一次性付款方式或商业贷款付款方式，均以相关款项实际到达出卖人账户为准，否则，视同买受人未履行付款义务，需承担逾期付款的违约责任。若买卖人未按合同约定付清购房款或未按期归还银行贷款，出卖人有权按本合同第八条即“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，买受人逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续；买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”追究买受人违约责任。之后被告在赣州银行营业部办理了住房按揭贷款，被告周兴（借款人）、第三赣州银行股份有限公司营业部（贷款人，以下简称赣州银行）与原告（保证人）签订《个人住房按揭贷款业务合作协议》（编号：201703070001），约定贷款人向借款人提供509000元的借款用于购买上述商品房，并由原告提供阶段性连带责任保证担保。该合同签订后，银行依约向被告发放贷款509000元，但被告未按期还款。2018年12月26日，原告向被告发出催告函：“……合同签订后，您支付了首期购房款127250元并通过赣州银行股份有限公司公司贷款支付了509000元，该笔贷款由江西宣佳房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证担保。现由于您未按期支付银行贷款利息，截止2018年12月26日，江西宣佳房地产开发有限公司已代为偿还共计20617.19元。……望您收函后慎重考虑贷款逾期归还的法律后果，积极履行还贷义务，立即偿还江西宣佳房地产开发有限公司为此房屋所垫付的款项。如您收函后7日内未履行上述义务，江西宣佳房地产开发有限公司将解除与您签订的《商品房买卖合同》。”该函件于2018年12月28日因被告更换住址及电话未通知原告，致使该函件未签收。2019年6月20日，原告向银行还款33466.62元。原告代偿后，被告未向原告清偿，致诉。另查明，1、截止至2020年6月23日，原告为被告一共向第三人代偿还款72074.38元；2、原告按照合同约定，于2017年3月1日向被告返还了赠送装修款117250元，即原告实际收取被告购房款合计519000元。2、被告周兴所购买的上述商品房已向房地产登记机关办理了登记备案，但尚未办理房屋产权登记手续。上述事实，有原告提交的原告营业执照、法定代表人任职证明及其身份证复印件、被告身份证复印件、《赣州市商品房买卖合同》、《个人住房按揭贷款业务合作协议》、客户借记回单、催告函、EMS快递单与跟踪查询，预收款收据及第三人提交的第三人营业执照、法定代表人任职证明及其身份证复印件、借据复印件、《个人借款合同》复印件、利息清单及银行流水等证据证实，足以认定。本院认为，原告江西宣佳房地产开发有限公司与被告周兴签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律禁止性规定，应确认合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告周兴与赣州银行股份有限公司签订《个人借款合同》，以银行借款向原告支付购房款，原告为该笔借款提供了担保，原告江西宣佳房地产开发有限公司与被告周兴在签订《商品房买卖合同》及补充协议中对买受人即被告周兴选择贷款方式付款的，应按照贷款合同约定按时支付贷款本息，若买受人未按时还款致使银行要求出卖人承担违约责任，出卖人有权解除合同，收回房屋，出卖人因此解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款3%作为违约金并赔偿出卖人损失。这项内容实际上是原告江西宣佳房地产开发有限公司与被告周兴就《商品房买卖合同》解除约定的一项条件。现被告周兴未按时偿还银行借款，导致原告江西宣佳房地产开发有限公司代其垫付贷款本息，被告周兴的行为已经构成严重违约。在此情形下，原告江西宣佳房地产开发有限公司要求解除《商品房买卖合同》已符合双方在合同中约定的合同解除条件，也符合法律规定的解除情形，本院对该项诉讼请求予以支持。在该《商品房买卖合同》解除的情形下，相关补充协议作为合同的一部分亦应同时解除。现原告要求被告返还原告代偿款并支付逾期还款利息的主张，有事实和法律依据，本院予以支持，但由于被告的逾期导致原告向银行履行了代偿义务，该代偿义务尚未全部履行完毕，处于持续状态中，故本院认定被告返还代偿款应计算至全部贷款偿还完毕之日止。关于原告提出要求被告承担违约金19087.5元，根据双方签订的合同，违约金应按该商品房总价款3%计算，但应以原告实际支付的购房款为计算依据，即519000元×3%=15570元，原告计算有误，本院予以调整。关于第三人赣州银行股份有限公司的答辩意见，因第三人未在法定期限内作为有独立请求权的第三人向本院提起诉讼，故对于第三人要求解除《个人借款合同》以及要求被告偿还本息的主张，本院不予处理。第三人可另行向原告或第三人主张相应的权利。被告周兴经本院传票传唤，未到庭，本院依法可缺席判决。综上，对于原告要求解除案涉合同、支付合理部分的违约金以及返还代偿的按揭款及利息的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告江西宣佳房地产开发有限公司与被告周兴签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：2017011901611），被告周兴应协助办理解除合同备案登记手续；二、由原告江西宣佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还购房款519000元给被告周兴；三、由被告周兴支付原告江西宣佳房地产开发有限公司违约金15570元；四、由被告周兴赔偿原告江西宣佳房地产开发有限公司的实际损失（即原告为被告垫付的贷款本息，截止至2020年6月23日的损失金额为72074.38元；此后顺延，直至原告江西宣佳房地产开发有限公司代被告周兴付清全部贷款本息为止）；五、由被告周兴向原告江西宣佳房地产开发有限公司支付逾期支付代偿款的利息（以实际代偿金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自原告自代偿之日起至还清之日止）；上述第三、四、五项款由原告江西宣佳房地产开发有限公司在应退还给被告周兴购房款中直接抵扣，剩余购房款由原告江西宣佳房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还给被告周兴。六、驳回原告江西宣佳房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1114元，由被告周兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院或江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  俞永花人民陪审员  赖媛媛二〇二〇年六月二十八日法官助理刘丽萍书记员吴金凤