北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3087号原告（反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：李瑶，男，1989年9月1日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：焦逸尘，男，1994年9月13日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被告（反诉原告）：北京幻景微视光学科技有限公司，住所地北京市通州区潞通大街191号3层01-3A68A。法定代表人：王秉华，经理。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。原告北京富力通达房地产有限公司（以下简称富力公司）诉被告北京幻景微视光学科技有限公司（以下简称幻景微视公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富力公司的委托诉讼代理人李瑶、焦逸尘，被告幻景微视公司的委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富力公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告剩余房款7854367元；2.请求判令被告支付原告逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止。暂计至2019年10月31日金额为903159元（计算方法为151615+140244+248472+256688+106140=903159元）；3.请求判令被告支付原告面积补差款16829元；4.请求判令被告支付原告前期物业服务费，共计18145元（计算方法为每平米物业费9元*实测建筑面积168.01平米*12个月）；上述金额共计：人民币8792500元。5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月19日，原告与被告签订了编号为Y2042325的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）及相关补充协议，约定被告购买原告开发的北京市通州区运河核心区Ⅸ-10地块F3其它类多功能用地项目X办公楼X层X房屋，总房款8734000元。《预售合同》第六条约定，被告采取分期付款的方式付款，被告首付房款879633元，剩余房款分五期支付，具体付款方式及期限的约定见附件五。《预售合同》附件五约定，被告应于2017年2月23日交纳定金10万元，于2017年5月16日缴纳首期房款879633元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年6月16日前交纳二期房款874367元（总房款的10%），于2017年8月16日前交纳三期房款870000元（总房款的10%），于2017年11月16日前交纳四期房款1740000元（总房款的20%），于2018年6月30日前交纳五期房款2630000元（总房款的30%）,于2018年12月30日前交纳六期房款1740000元（总房款的20%）。《预售合同》附件五第八条约定，如被告未按期支付任何一期房款，原告可根据《预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向被告收取违约金，被告需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。《预售合同》第十一条约定，因被告未按约定时间付款的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。《预售合同》附件七第八条约定，自原告通知收房日期届满之日起，被告应向原告支付一年的物业服务费。《预售合同》附件七第七条约定，办公类物业服务费用为9元/平方米。2018年12月22日，原告向被告送达《交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，实测建筑面积为168.01平方米，可以在2018年12月25日交付使用，同时通知被告支付剩余房款7854367元、面积补差款16829元。基于被告逾期付款事实，原告多次进行催收，并于2019年8月1日向被告发送催款函，通知其于2019年8月15日前支付剩余房款及违约金。截至当前，被告仍未支付剩余房款7854367元、面积补差款16829元，同时也未按照合同约定支付前期物业服务费。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告幻景微视公司辩称，不同意原告诉讼请求。1.原告在销售房屋时将不具备双层机构设计的房屋进行误导宣传，并且存在引诱销售、炒作市场、虚假宣传等过错行为，诱使购房者在无履约能力的情况下购买涉案房屋，导致本案《预售合同》在法律及事实上都已不能履行，所以该合同应当予以解除；2.《预售合同》附件九“补充协议”第7条中规定的违约金条款明显加重被告责任，性质上属格式条款，该部分依法应认定为无效；3.原告在履约过程中存在明显过错，致使本案合同履行存在现实困难，应对涉案合同解除产生的损失承担主要责任。4.原告关于违约金的请求缺乏事实依据，不应得到支持。5.关于现在原告要求的面积补差款及前期物业费，没有事实依据。被告要求进行反诉，反诉请求：1.请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，要求反诉被告配合办理注销网签手续；2.请求判令反诉被告返还反诉原告已付房价款人民币879633元，并以879633元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自实际支付日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；3.请求判令反诉被告向反诉原告返还印花税人民币4367元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年5月19日，被告作为房屋买受人与原告作为出卖人签订《预售合同》（合同编号：Y2042325），约定原告向被告出售通州区运河核心区IX-10地块F3其他类多功能用地项目X办公楼X层X号房屋，房屋套内建筑面积114.18平方米，预测建筑面积共167.6平方米，套内计价面积单价每平米人民币76493.26元，房屋总价款8734000元，付款方式为分期付款。原告销售人员引导被告认为该楼盘位置优越，且房屋可做双层空间设计，相当于一层房屋的价格购买两倍房屋的面积。被告在得到原告会很快将房屋转售他人的许诺后才决定购买该房屋。2017年2月23日被告向原告支付房屋买卖定金10万元，2017年5月19日签订《预售合同》，被告向原告支付首付款779633元（不含定金）、印花税4367元。目前市场对该楼盘评价极差，现在该房屋无论出租还是出售都存在很大困难。被告签订的《预售合同》的付款方式为分期付款，且在原告工作人员的引导下，注册空壳公司购买涉案房屋，被告无实际经营业务、无资产，也不具备贷款资格，尚余八百万余元确已无力支付。综上，被告无论从事实上还是法律上，均不具备履行能力，合同已无继续履行可能，现被告要求解除双方签订的《预售合同》。针对被告幻景微视公司的反诉请求，原告富力公司辩称，一、不同意解除双方签订的《预售合同》，也不同意被告诉称的解除理由，被告才是合同的违约方，其不应享有合同解除权。首先，原告与被告签订的《预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行各自的合同义务。不存在原告诱导被告购买涉案房屋的情形，被告也没有任何证据证明原告存在虚假宣传并诱导被告购买涉案房屋的行为，原告不同意解除双方签订的《预售合同》；其次，原告始终严格履行《预售合同》所约定的义务，然而被告却无故拒不支付剩余房款，被告才是合同的违约方，根据我国法律的规定违约方不应享有合同解除权。二、双方签订的《预售合同》条款约定明确，被告要求原告无条件返还已付房款及其利息没有事实和法律依据。《预售合同》附件五约定，被告应于2017年2月23日交纳定金10万元，于2017年5月16日交纳首期房款879633元（总房款的10%，含定金10万元）。自《预售合同》签订后，被告仅仅向原告支付了首期房款，被告已经严重违反合同约定。在合同正常履行、原告未违约、且合同违约条款中没有赋予被告无条件解除合同的权利的情况下，被告无理由要求原告无条件返还购房款及利息。三、原告不存在任何违约行为，不同意返还印花税，也不同意承担本案的诉讼费。四、如判令原告无条件返还购房款、单方解除预售合同将给原告造成巨大经济损失，不符合公平正义原则。自双方签订《预售合同》以来，原告尽责勤勉的履行合同义务，可被告却仅仅因为近期房价下行，便无视合同约定，单方要求无条件解除合同。对此，原告认为被告作为买受方，决定进入市场时便应做好应对风险的准备，不能遇到风险便将损失转嫁给出卖方，这样既不符合合同法中的契约精神，也违背了法律公平正义的原则。原告面对的是成千上万的业主，而非被告一家，恳请法院充分考虑判决的示范效应及可能造成的不利社会影响。设想若房屋价格大涨，开发商起诉要求解除合同，法院是否也会支持解除呢？2017年政府调控房价，北京楼市销售价格均有不同程度的下跌，房产交易停滞，因此任意解除合同将对原告造成巨大的损失，该损失远高于约定的违约金标准。如果判令原告无条件返还购房款、单方无条件解除合同，必将给原告造成巨大的经济损失。而原告作为尽责守约的一方，却要因守约而蒙受经济上的巨大损失，显然有违社会公平正义的原则。五、被告作为违约方，不应当享有单方解除权，本合同依法应当继续履行。本案中被告不履行合同义务，作为实际违约方不应当享有单方解除权。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式，因为相比其他责任方式，继续履行更有利于实现合同目的。被告系违约方，而原告不存在任何违约行为，主张解约没有事实和法律依据，原告有权要求继续履行合同。且《合同法》第一百一十条规定了违约方可主张解约的例外情形，包括：（1）法律上或事实上不能履行；（2）债务标的不适于强制履行或履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。但被告无证据证明其存在上述任何一种情形，且该条款规定仅限于非金钱债务，而被告属于违约不履行金钱债务，并不适用该条款。综上所述，原告与被告双方签订的《预售合同》合法有效，被告要求原告无条件返还购房款及利息实属于法无据，双方均应积极地继续履行合同。原告不同意被告的全部诉讼请求，恳请人民法院驳回被告的全部诉讼请求，并依法维护原告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月19日，富力公司与幻景微视公司签订《预售合同》，约定富力公司向幻景微视公司出售北京市通州区运河核心区Ⅸ-10地块F3其它类多功能用地项目X办公楼X层X房屋，房屋所在土地用途为办公，预测建筑面积共114.18平方米，房屋总价款为8734000元。预售合同第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。预售合同附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。预售合同附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额：于2017年2月23日交纳定金10万元，于2017年5月16日缴纳首期房款879633元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年6月16日前交纳二期房款874367元（总房款的10%），于2017年8月16日前交纳三期房款870000元（总房款的10%），于2017年11月16日前交纳四期房款1740000元（总房款的20%），于2018年6月30日前交纳五期房款2630000元（总房款的30%）,于2018年12月30日前交纳六期房款1740000元（总房款的20%），并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。附件九补充协议第7条：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”《预售合同》签订后，原、被告双方办理了涉案《预售合同》的联机备案，幻景微视公司于2017年5月19日交付购房款879633元（含定金10万元）以及代收印花税4367元，后未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，幻景微视公司称购房时富力公司工作人员引导其认为房屋可做双层空间设计，并且做出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺，其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订《预售合同》，现已无法继续履行。就其前项主张主张，幻景微视公司提供了富力公司《宣传手册》、样板间照片和收房实景照片等证据；就其后项主张，幻景微视公司提交了该公司2017-2019年度《企业年度报告书》等予以佐证。幻景微视公司明确表示其无能力继续履行涉案《预售合同》。富力公司对幻景微视公司的上述主张均不予认可。经本院询问，幻景微视公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。本院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持幻景微视公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，幻景微视公司主张富力公司有涉案房屋可进行双层空间设计和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。本院认为，首先，原、被告双方订立的《预售合同》第三条即对商品房的层高作出了约定，层高为4.2米，被告认为涉案房屋的实际层高未达到合同约定的标准，但被告所提供的证据不能证明涉案房屋存在层高问题。其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，幻景微视公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，幻景微视公司选择签约，即应受《预售合同》条款约束，故上述幻景微视公司主张富力公司存在违约行为依据不足，本院不予采纳。幻景微视公司未按照《预售合同》约定支付房款，其行为已经构成违约，故其要求富力公司承担赔偿利息损失的违约责任的反诉请求，依据不足，本院不予支持。第二，是否支持幻景微视公司解约请求的问题。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，幻景微视公司明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》，并表示公司目前已不具备继续履行《预售合同》的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，本院认为，结合合同约定的退房条款以及幻景微视公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于幻景微视公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税的反诉请求，本院予以支持。并且基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故幻景微视公司要求富力公司配合办理注销网签手续的反诉请求本院予以支持。幻景微视公司表示愿意支付解除预售合同违约金，本院不持异议，但认为违约金数额过高，具体数额由本院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及已付违约金情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为520000元。关于富力公司要求幻景微视公司继续履行《预售合同》并交付剩余购房款7854367元以及逾期付款违约金、房屋面积差价款和物业管理费的诉讼请求，在《预售合同》已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告北京富力通达房地产开发有限公司与被告北京幻景微视光学科技有限公司于二〇一七年五月十九日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，原告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合被告北京幻景微视光学科技有限公司办理上述合同的注销网签手续；二、原告北京富力通达房地产开发有限公司返还被告北京幻景微视光学科技有限公司已付房款879633元、代收印花税4367元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京幻景微视光学科技有限公司给付原告北京富力通达房地产开发有限公司违约金520000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京富力通达房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回被告北京幻景微视光学科技有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36674元，由被告北京幻景微视光学科技有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费6320元，由被告北京幻景微视光学科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二〇年六月三十日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪-14--1-