广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1223民初571号原告：杨淦明，男，汉族，1969年12月27日出生，住所地：广东省广宁县******委会荔洞口二组，身份证号码：442************618。被告：孔金华，男，汉族，1972年5月4日出生，住广宁县***************，公民身份号码：441************531。委托诉讼代理人：李涛，广东鼎都律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告杨淦明与被告孔金华土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨淦明及被告委托诉讼代理人李涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨淦明向本院提出诉讼请求：一、原告依法解除被告《竹林地租赁协议》，并要求被告交清2019年度的租赁1626元，并支付一年租金1626元，给原告作为补偿余下租赁期经济损失，两项合计3252元。二、要求被告将竹林地平整，按竹林地划分开并归还给原告，已交按金不予退回。三、要求被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2013年10月30日，原告与被告签订了《竹林地租赁协议》，租赁期限为二十年，即是从2013年10月1日至2033年9月31日止。原告与被告协议约定：被告每年的租金在当年的公历10月1日前付清给原告。逾期后，原告多次催收被告交清2019年的租金1626元，但被告以各种借口为由拒交租金，甚至不接电话，采取回避态度。根据原告与被告签订的《竹林地租赁协议》的第五条第9款约定，超过三个月不交清租金者，视为乙方违约。为此，原告解除被告签订的《租赁地租赁协议》是合法的，同时由于被告违约，根据原告与被告签订的《租赁地租赁协议》第六款规定：乙方违约要赔偿甲方因出租该地砍竹造成失收的损失，故原告要求被告支多一年的租金作为补偿原告的经济损失是合理合法的。合同签订时的按金不予退回。同时要求被告将竹林地平整，按原竹林地划分开，并归还给原告。由被告承担本案的诉讼费。被告孔金华辩称，1、孔金华是代替雇主陈卓朋与原告方签订租赁合同，原告方对此都知情。陈卓朋于2018年因涉及刑事案件被刑事关押至今未释放导致本案租金未能及时支付，2018年的租金都是被告代雇主陈卓明先行垫付，因雇主陈卓明一直未释放，被告也没有能力长期垫付租金。2、被告同意解除与原告签订的土地租赁合同。在签订土地租赁合同的时候，被告已经支付4000元按金，2019年的租金部分可以从中扣除，多退少补。3、2020年因为疫情，国家政策原因实施封路，所租赁的土地未能正常使用，请求减免2020年租赁期间的租金部分，事实上2019年至今，所租赁的土地都未能正常使用。4、被告方不同意按照原竹林划分开并归还给原告，因为该宗地块土地租赁合同涉及到的租户人数达到两百多户村民，是集体租赁，两百多户村民都有土地在其内，无法进行单独划分。租赁合同已经履行多年，无法确认当时的边界。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：原告杨淦明系广宁县**************民。2013年10月30日，原告杨淦明（甲方）与被告孔金华（乙方）签订《横山镇荔洞村委会二队大平田竹林地租赁协议》，约定主要内容如下：一、租用面积与范围：租用在积约壹拾亩（按实际丈量为准）；范围四至无注明，分户姓名杨淦明，面积0.493亩，年租金为1479元；二、租用期限为贰拾年（即从2013年10月1日至2033年9月31日止）；三、租金与押金的交付方法：1、租用期为贰拾年，按年租支付。（第一个五年按3000元/亩/年，第二个五年提升10%即按3300元/亩/年，第三个五年租金为3600元/亩/年，第四个五年为4000元/亩/年）按以上办法支付。2、在签订协议时乙方向甲方支付一年的租金及一年的用地按金，以后每年的租金在当年的公历10月1日前支付。3、签订协议时乙方向甲方交付的壹年按金，在租赁期满时退回乙方或顶交2033年度的租金.....五、甲乙双方的权利、责任、义务.....9、乙方应按本协议约定的时间向甲方支付租金，逾期者将每天加收2%滞纳金给甲方，超过三个月不交清租金者，视为乙方违约，并追究乙方的违约责任.....六、违约责任：如甲方违约，要赔偿乙方在该租用地的投资损失（具体赔偿金额从相关部门评估为准）。乙方违约要赔偿甲方因出租该地砍竹造成失收的损失。因不可抗拒的自然灾害，由乙方与相关部门解决.....原告杨淦明在甲方代表处签名，被告孔金华在乙方代表处签名并按捺指印。签订合同后，涉案土地交由被告使用。被告按合同约定支付租金给原告到2018年。2019年起，被告并没有按双方签订的合同约定支付租金给原告。庭审中，原告承认签订合同后多收取一年租金作为按金。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。原告杨淦明与被告孔金华双方签订《横山镇荔洞村委会二队大平田竹林地租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。本案中，原告杨淦明要求解除与被告签订的租赁合同，被告亦同意解除合同，故对原告的上述请求，符合法律规定，本院予以准许。被告孔金华辩称其是代替雇主陈卓朋与原告签订合同，但未能提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对此不予采信。关于土地租金问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，被告孔金华租用土地，原告向其交付土地使用，被告依法应当交纳租金，故原告请求被告交清2019年度的租金1626元，本院予以支持。本案中，原告主张被告应多支付一年的租金1626元作为补偿余下租赁期经济损失，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告杨淦明未能提供证据证明其具体损失事实与数额，应承担举证不能的不利后果，故对原告要求支付一年的租金作为余下租赁期经济损失的主张，本院不予采信。另，被告孔金华认为由于疫情防控措施导致其无法正常使用该土地，请求减少租金，其没有向本院提供证据证明由于本次疫情防控措施无法正常使用该土地，同时，被告孔金华逾期支付租金系在2019年10月1日，当时疫情防控措施尚未实施，因此，被告该主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于按金的处理问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”的规定，原告杨淦明在庭审中自认多收取签订合同时的一年租金作为按金，本院对此予以确认。被告孔金华主张向原告杨淦明支付4000元按金，本院在庭审中给予被告合理期限提供证据，但被告仍未能向本院提交，因此，本院对此不予采信。根据双方在合同中“签订协议时乙方向甲方交付的壹年按金，在租赁期满时退回给乙方或顶交2033年度的租金”的约定，合同约定按金系作为在合同正常履行的情况下退回条件，纵观整个竹林地租赁合同并无对按金在违约情况下如何处理进行约定，且在违约责任中亦没有作出按金不予退回等约定，故原告的主张没有事实与法律依据，本院不予支持；现被告孔金华主张按金用于抵扣所拖欠的租金，为了原、被告双方结算方便，故被告尚拖欠原告租金183元（2019年度租金1626元，按金1479元，两者经抵扣尚欠147元）。关于土地归还问题。由于原、被告双方签订的竹林地租赁合同解除，被告亦承认租赁该地用来堆放砂石，现原告要求将土地平整归还的请求，于法有据，故本院予以支持。至于原告主张按照原租赁地划分归还的问题。因原、被告在合同履行过程中，双方一直没有对租赁范围进行实际丈量，四至范围不明确，且该土地涉及二百多户村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”的规定，对于本案中竹林地的划分，原、被告双方应与相关村民自行协商，如协商不成可申请人民政府确权处理。至于庭审中被告孔金华主张认为违约金按每日百分之二计算标准不合法问题，因原告杨淦明未向本院提出要求被告支付违约金的诉求，故本院对违约金计算标准问题不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款的规定，判决如下：一、解除原告杨淦明与被告孔金华于2013年10月30日签订的《横山镇荔洞村委会荔二队大平田竹林地租赁协议》；二、被告孔金华应于本判决发生效力之日起三十日内返还租赁原告的土地，并将竹林地平整；三、被告孔金华应于本判决发生效力之日起十日内支付尚欠2019年度租金147元给原告（2019年度租金1626元，按金1479元，两者经抵扣尚欠租金147元）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为291元，由原告杨淦明负担145元，被告孔金华负担146元。此款原告已预付291元，应退回146元，被告应在本判决发生效力之日起十五日内交纳本案本诉受理费至本院指定账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈维雄二〇二〇年六月二十八日书记员  邓秉藩附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。