福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0322民初1598号 原告：蔡金德，男，1954年8月2日出生，汉族，住仙游县。 委托诉讼代理人：卢清泉，福建屯蒙律师事务所律师。特别代理。 委托诉讼代理人：卢鹏飞，福建屯蒙律师事务所实习律师。特别代理。 被告：朱福忠，男，1968年6月6日出生，汉族，住仙游县。 委托诉讼代理人：徐领航，福建宏沃律师事务所律师。特别代理。 原告蔡金德与被告朱福忠房屋买卖纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡金德及其委托诉讼代理人卢清泉、被告朱福忠的委托诉讼代理人徐领航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡金德向本院提出诉讼请求：判令解除蔡金德与朱福忠于2013年10月25日签订的《合约》；判令朱福忠返还购房款100,000元；判令朱福忠双倍返还定金40,000元。事实和理由：蔡金德与朱福忠于2013年10月25日签订《合约》一份，约定：朱福忠将位于过山(枫城新都正对面)六楼的面积为158平方米套房以价格456,000元出卖给蔡金德，收定金20,000元，十日后再付购房款180,000元，余款256,000元待交房时付清。交房时间在2014年农历春节前。上述合约签订后，蔡金德于签约当日支付定金20,000元，于2013年10月底支付购房款100,000元。后蔡金德发现朱福忠隐瞒涉讼房屋的权属情况，即朱福忠其并非涉讼房屋的所有人，与朱福忠发生纠纷。纠纷发生后，朱福忠将涉讼房屋高价出卖给他人，且拒不返还蔡金德已付定金及购房款。 朱福忠便称，《合约》签订后，蔡金德拒不支付剩余购房款，并告知朱福忠其不购房涉讼房屋，即蔡金德已单方面解除本案《合约》。蔡金德单方面解除《合约》后，因周边其他房产的开发致涉讼房产价格急转急下，且又无人问津。2018年6月2日，朱福忠配偶许美金才将涉讼房屋卖给许丽烟。房屋出售价仅为360,000元，即因蔡金德的违约行为给朱福忠造成经济损失96,000元，同时，造成的损失还有按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条计算的违约金76,576元。涉讼房屋目前已登记在李俊彦、许丽烟名下。综上，请求驳回蔡金德的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，当事人举证、质证如下： 一、朱福忠提供厝契、国有土地使用权证各1份，欲证明2006年10月30日，朱福忠向陈志洪购买铺头镇过山组六楼房屋［土地使用权证号：仙国用(2000)字第147245号］，故蔡金德成朱福忠故意隐瞒涉讼房屋权属情况，系虚假陈述，不符合客观事实；本案系蔡金德违约在先，《合约》签订后，蔡金德告知朱福忠其不打算购买房子，不愿意继续履行合同。蔡金德质证认为，该组证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，双方签订《合约》时，朱福忠并未提供该组材料，也未告知涉讼房屋的权属情况，后来蔡金德通过其他渠道知道后，与朱福忠发生纠纷。说明朱福忠就是故意隐瞒涉讼房屋的权属情况。 二、朱福忠提供结婚证2份、购房合同、不动产权属证书各1份，欲证明蔡金德单方面解除《合约》后，因周边其他房产的开发致涉讼房产价格急转急下，且又无人问津。直至2018年6月2日，朱福忠配偶许美金才将涉讼房屋卖给许丽烟。房屋出售价仅为360,000元，涉讼房屋目前已登记在李俊彦、许丽烟夫妻名下。因蔡金德的违约行为给朱福忠造成经济损失96,000元。蔡金德质证认为，结婚证的真实性由法院确认。对购房合同和不动产权属证书的真实性有异议，该组证据项下房屋是否系涉讼房屋存疑，且156平方米的房屋卖360,000元不合理，且未通知蔡金德，购房合同的出售方系许金美并非朱福忠。 三、提供朱福忠与蔡金德及其姐姐的谈话录音光盘及文字整理材料各1份，欲证明本案系蔡金德违约在先。本案《合约》签订后，蔡金德告知朱福忠其不打算购买房子，不愿意继续履行合同。蔡金德质证认为，真实性没有异议，但录音内容不完整，且该证据不能证明蔡金德违约在先，仅能证明双方当事人就朱福忠返还购房款问题发生纠纷的事实，不能单独作为本案的定案依据。 本院经审查认为，蔡金德对朱福忠提供的厝契、国有土地使用权证的真实性没有异议，应予以确认。该组证据可以证明蔡金德从陈志洪处购得涉讼房屋，对其合法性及关联性，亦予确认。对朱福忠提供的结婚证系婚姻登记机关出具的，其真实性、合法性及关联性，予以确认，该证据可以证明朱福忠与许金美、李俊彦与丽烟系夫妻关系。购房合同项下房屋的国有土地使用证编号为仙国用(2000)字第X147245号，与朱福忠提供的国有土地使用权证的编号一致，可以认定该购房合同项下房屋为涉讼房屋。许丽烟根据该购房合同将涉讼房屋过户给其与丈夫李俊彦夫妻名下，故对朱福忠提供的购房合同及不动产权属证书的真实性、合法性及关联性，应予以确认。蔡金德对朱福忠提供的朱福忠与蔡金德及其姐姐的谈话录音光盘的真实性没有异议，应予以确认。该证据可以证明蔡金德与朱福忠因蔡金德是否应返还本案购房款产生纠纷，对其合法性及关联性，亦予确认。对录音光盘的内容，以庭审播放为准，对朱福忠提供的文字整理材料与录音光盘有出入，不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2006年10月30日，朱福忠向陈志洪购买铺头镇过山组六楼房屋一套［土地使用权证号：仙国用(2000)字第147245号］。2013年10月25日，朱福忠与蔡金德签订《合约》，朱福忠将涉讼房屋作价456,000元转卖给蔡金德，约定定金20,000元，10日后支付购房款180，000元，余款256，000元在交房时付清；交房时间为2014年农历春节前。蔡金德于《合约》签订当日支付朱福忠定金20,000元，并于2013年10月底支付购房款100,000元。后蔡金德以朱福忠隐瞒涉讼房屋的权属为由，未支付其余购房款给朱福忠；朱福忠亦未交付涉讼房屋给蔡金德。2018年6月2日，朱福忠妻子许金美与许丽烟签订购房合同，许金美将涉讼房屋以360,000元的价格转卖给许丽烟，并将涉讼房屋过户给许丽烟、李俊彦名下。2019年12月4日，蔡金德与朱福忠因蔡金德是否应返还本案购房款产生纠纷，引起诉讼。 本院认为，朱福忠与蔡金德签订了房屋买卖的《合约》后，蔡金德在签订《合约》的当日支付给朱福忠定金20,000元，并在约定的期限内支付给朱福忠购房款100,000元。虽然朱福忠向陈志洪购买涉讼房屋后未将该房屋过户登记在朱福忠名下，但这并非法定或约定的违约事由，其以此为由拒拒付其余赔偿款，缺乏事实和法律依据；蔡金德在约定的期限内将约定的第一期应支付的其余购房款80,000元支付给朱福忠，并以房屋权属不明为由，拒不交付该购房款，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，虽然蔡金德未支付其余购房款80,000元给朱福忠，但朱福忠也未将房屋交付给蔡金德，也没有通知蔡金德解除《合约》，而直接通过其妻子许金美已将涉讼房屋出卖给许丽烟，朱福忠的行为也构成了违约。朱福忠在与蔡金德签订的《合约》未解除之前，通过其妻子许金美已将涉讼房屋出卖给许丽烟，并办理房屋产权变更登记手续，致使朱福忠与蔡金德签订《合约》的合同目的根本无法实现，故蔡金德请求解除双方签订的《合约》，于法有据，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，朱福忠与蔡金德在《合约》解除后，因该合同取得的财产应当返还，即朱福忠收取了蔡金德购房款100,000元应返还给蔡金德；因蔡金德拒不支付第一期的其余购房款80,000元的违约行为在先，其关于要求朱福忠双方返还定金40,000元，缺乏法律依据，依法不予支持；房价随着市场供求和政策变化等多种因素发生变化，朱福忠关于因蔡金德的违约行为造成其损失达172,596元(包括房屋出售的差价损失96,000元和逾期付款违约金76,596元)，其主张蔡金德已支付的购房款100,000元应折抵其上述损失的辩解，缺乏事实和法律依据，且其在《合约》未解除之前将涉讼房屋出售给他人，也构成违约，故朱福忠这一辩解的理由，不能成立，依法不予支持。在《合约》未解除前，本案涉讼房屋于2018年6月2日出售给给案外人许丽烟，朱福忠以《合约》于2013年11月5日已经解除的主张，缺乏依据，故朱福忠关于本案已经超过诉讼时效的辩解，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 综上所述，蔡金德的诉讼请求，合法有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条规定，判决如下： 一、解除蔡金德与朱福忠于2013年10月25日签订的《合约》。 二、朱福忠应于本判决生效后十日内返还给蔡金德购房款100,000元。 三、驳回蔡金德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,140元，减半收取计4,070元，朱福忠负担2,907元，由蔡金德负担1,163元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  章建育 二〇二〇年六月三十日 书记员  陈志法 附：1.引用的主要法律条文内容： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条房屋买卖是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 2.执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。