广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3942号上诉人(原审原告)：谌稳石，男，汉族，1976年5月24日出生，公民身份号码432************498，住惠州市********双城名苑南区7、8号楼2单元11层01号房。委托诉讼代理人：廖计房，广东指针律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市麦雅房地产开发有限公司，住所地惠州市**************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：曾彬，广东伟伦（仲恺）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗燕琴，广东伟伦（仲恺）律师事务所实习律师。原审被告：惠州市麦雅实业投资有限公司，住所地惠州市**************。诉讼代表人：惠州市麦雅实业投资有限公司管理人。委托诉讼代理人：钟凯萍，广东卓凡律师事务所律师。上诉人谌稳石因与被上诉人惠州市麦雅房地产开发有限公司（下称麦雅房地产公司）、原审被告惠州市麦雅实业投资有限公司（下称麦雅实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初11594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人谌稳石上诉请求：撤销(2019)粤1302民初11594号民事判决第三判项，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房产证违约金134773.16元(计算方式：315628元x0.6％／月÷30天x2135天=134773.16元，起止时间：2012年10月19日至2018年8月24日)；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉事实与理由如下：一、上诉人的一审诉讼请求没有超过诉讼时效。本案是因被上诉人未按合同约定为上诉人办理房产证引发的纠纷。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》(合同编号：惠州(2009)10003114)及附件四《双城名苑商品房买卖合同补充协议》的约定，被上诉人应当在商品房交付使用后24个月内为原告办妥产权证。一审法院认定涉案房屋于2010年10月30日交付使用，上诉人、被上诉人均认可。被上诉人应在2012年10月30日前为上诉人办妥房产证。然被上诉人于2018年8月24日才办理了房产证。期间被上诉人处于持续的不间断的违约。诉讼时效应当自被上诉人停止违约之次日(即办理出不动产权证之次日2018年8月25日)起计算。上诉人于2019年6月25日提起诉讼，显然未过诉讼时效。一审法院自被上诉人违约的第一天开始计算诉讼时效明显不合法、也不合理。首先，被上诉人的违约行为是持续性的，直至2018年8月24日才停止，如果按一审法院的计算方法，2012年10月31日至2015年10月30日为上诉人主张权利的期间，然而2015年10月31日至2018年8月23日期间被上诉人依然未办理出房产证，依然存在违约行为。一审法院只给上诉人三年的诉讼时效，而放任被上诉人后续近三年的持续违约，显然对于上诉人来说是不公平的。其次，在一审法院认为的三年诉讼时效期间，上诉人一直要求被上诉人办证，向政府请愿，向新闻媒体求助等方式主张权利。可是在法院的角度看待，只有提起诉讼才是中断诉讼时效的方式，然而从实际出发，在被上诉人违约的前两年，房屋刚交付，小区各项设施还未完善，房产证还未办理出，作为小业主的上诉人敢起诉吗?在开发商面前小业主永远是弱势群体，花费一生的积蓄购买的房屋，拿到房产证是小业主的唯一夙愿。在拿到房产证之前，又有谁敢去起诉开发商?从交楼那天开始，上诉人就为了办理房产证劳累奔波，长达9年的维权道路，期间的心酸又有谁能体会。一审法院采取“一刀切”的方式给予三年的诉讼时效明显有失公允。综上，上诉人认为本案诉讼时效未超过，应当自办理出房产证的第二天计算诉讼时效，即2018年8月25日开始计算三年。退一步讲，即使法院认为己过诉讼时效，本案的违约金也未全部过诉讼时效。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法(2017)191号】第47条的规定“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为规定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》第十五条及《双城名苑商品房买卖合同补充协议》第九条约定，如因被上诉人未按约定办理出房产证的，被上诉人每月按已收房款0.6％的标准向上诉人支付违约金。即逾期办证违约金是按月累计计算的，应当每个个别债权(即每个月的违约金)分别计算诉讼时效。对于自起诉之日(2019年6月25日)倒推三年的违约金应当予以支持。二、法院在审理案件时不能主动适用诉讼时效进行裁判。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。在本案一审阶段，被上诉人未提出诉讼时效抗辩，但一审法院却主动适用了诉讼时效的规定进行裁判，在程序上违反法律规定，也损害了上诉人的合法权益。综上，一审法院部分判决错误，请二审法院予以撤销，并依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人麦雅房地产公司答辩称：一、被答辩人主张违约金没有事实基础及法律依据，其上诉请求应予驳回。被答辩人称其己向答辩人履行了其购买的位于惠州市********双城名苑南区7、8号楼2单元11层01号房(以下简称“案涉房屋”)购房款315628元、契税3156元的支付义务，并称由原审被告麦雅实业公司代答辩人收取契税。但事实上，被答辩人未向答辩人支付过案涉房屋购房款。答辩人与麦雅实业公司分别为完全独立的两个民事行为能力人，答辩人亦从未委托过麦雅实业公司收取过任何款项(被答辩人未充分提交证据举证该委托事实)。被答辩人提交证据发票目的是为了证明其已经履行了案涉房产的付款义务。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外”，被答辩人没有直接证据证明与答辩人之间存在以发票作为付款凭证的约定，或存在现金交易的习惯，其应当承当举证不利的法律后果。根据被答辩人提交的证据《双城名苑商品房买卖合同补充协议》(以下简称《补充协议》)第八条约定“买受人在申请办理产权证前必须向出卖人付清全部房款及税款（包括按本合同第五条约定因面积差异而产生的差价及税费）。否则出卖人有权拒绝为买受人办证，并且不负任何责任，买受人办理产权证时，应在出卖人约定的时间向出卖人提交办产权证所需的有关资料和证明文件，以便统一办证。因买受人迟延提交的，相应免除出卖人迟延办证的责任”。被答辩人时至今日仍未向答辩人付讫购房款，且于2018年1月8日才向税务部门缴纳税费6312.56元。被答辩人虽于2010年10月30日入伙，但因其未向答辩人付清全部房款及税费，因此答辩人有权根据《合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的规定拒绝为其办理案涉房产的产权证。举重以明轻，答辩人亦有权根据《补充协议》约定相应顺延为其办证的期限。而且，即使从其付讫契税之日2018年1月8日重新计算《补充协议》中约定的24个月期限(期限截止日为：2020年1月8日)，答辩人于2018年8月22日为其办出案涉房屋的产权证书也明显未构成违约。二、答辩人之所以顺利入住案涉房屋以及办理了案涉房屋的房产证，据答辩人分析及了解，主要有以下两点原因：1、案涉购房合同系由原审被告麦雅实业公司(或其实际控制人邵桂泉)指意其工作人员私自以答辩人名义签署的。后案涉房屋的物业公司惠州市麦雅物业管理有限公司(也系案外人邵桂泉实际控制下的公司)又在答辩人不知情的情况下，为被答辩人办理了入住手续[实际控制关系见证据2(2017)粤13民终368号《民事判决书》认为部分“被上诉人邵桂泉……以自己实际控制的多家公司法人及近亲属(包含该案的其他被告：余满玉、余金玉、惠州市麦雅物业管理有限公司以及麦雅实业公司)为此借贷提供担保”；案外人邵桂泉冒用答辩人名义签署合同的事实在证据3(2012)惠城法民一初字第2609号《民事判决书》、证据4(2014)惠城法小民初字第574号《民事判决书》己查证]。2、被答辩人等众多“购房者”利用向政府问题楼盘小组“请愿”、上访以及“向新闻媒体求助”等方式主张权利，最后在政府部门及媒体对答辩人的高强度、不间断施压下，答辩人迫不得已才为被答辩人办理了房产证。综上所述，被答辩人未曾向答辩人履行过购房款支付义务，也未曾委托原审被告麦雅实业公司收取契税。而且根据当时办理房产证的流程规定，被答辩人应当先行履行缴纳税费的义务后，答辩人才能协助办理房产证，被答辩人未及时履行其义务，逾期办证的责任不在答辩人。故被答辩人要求答辩人承担逾期办证损失134773.16元，没有事实和法律依据。请依法查清事实，并驳回被答辩人的全部诉讼请求。原审被告麦雅实业公司答辩称：一审查明事实清楚，要求驳回上诉人的上诉，维持原判。上诉人谌稳石向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告麦雅房地产公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2009）10003114）合法有效；2、判令被告麦雅房地产公司向原告支付违约金人民币134773.16元（计算方式：315628元×0.6%/月÷30天×2135天=134773.16元，起止时间：2012年10月19日至2018年8月24日）；3、判令被告麦雅房地产公司向原告退还房屋差异面积的房价款人民币7225.26元（计算方式：（76.01-74.27）×4152.45=7225.26元）；4、本案诉讼费、公告费、执行费均由被告承担。一审法院查明：2009年9月2日，原告谌稳石作为买受人，被告麦雅房地产公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》【合同编号：惠州（2009）10003114】及《双城名苑商品房买卖合同补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于惠州市********双城名苑南区7、8号楼2单元11层01号房，房屋单价为4152.45元，建筑面积为76.01平方米，房屋总价款为315628元；被告应于2010年10月31日前，将商品房分期主体验收合格给原告使用；如因被告的原因，不能在该商品交付使用后24个月内为买受人办妥房产证，原告有权选择退房，被告不退房的，被告每月按总房款0.6%的标准向买受人支付违约金；合同约定了面积差，如差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何赔偿，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款。原告已于2009年9月7日缴纳案涉房产的住宅维修基金4561元。并于2010年12月9日向麦雅实业公司缴纳了契税。庭审中原、被告一致确认房屋的交付时间为2010年10月30日，涉案房产于2018年8月24日办理不动产产权登记，产权证号：粤（2018）惠州市不动产权第0084137号，该权属证书上显示房屋建筑面积为74.27平方米，比合同约定的建筑面积少了1.77平方米（76.01-74.27），面积误差为2.3%。另查，原告于2019年6月25日提起本案诉讼。诉讼中，原告申请撤回对被告麦雅实业公司的起诉。一审法院认为：原、被告签订《商品房买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案的合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原、被告签订合同后，原告向被告支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用。根据合同约定如因被告的原因，不能在该商品交付使用后24个月内为买受人办妥房产证，原告有权选择退房，被告不退房的，被告每月按总房款0.6%的标准向买受人支付违约金。原、被告在庭审中一致确认房屋的交付时间为2010年10月30日，予以确认。即被告应在2012年10月30日前为买受人办妥房产证，即自2012年10月30日被告麦雅房地产公司已开始存在逾期办证的违约事实，至本案起诉之日亦已经超过三年诉讼时效。故此，原告在本案提起逾期办证违约金的诉讼请求已经超过三年诉讼时效期间，依法应予以驳回。关于面积差的问题。该问题属于由物权衍生的债权请求权。双方签订的合同约定房屋建筑面积为76.01平方米，而2018年不动产产权证书上登记建筑面积为74.27平方米，比合同约定少了1.77平方米，面积误差2.3%。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条约定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案双方签订的合同约定，“2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所够商品房。”现原告选择按合同约定房屋单价进行缺少面积的补偿，符合双方合同约定。故原告诉请面积误差的赔偿有事实和法律依据，根据计算为（76.01-74.27）×4152.45元/㎡=7225.26元。至于有无超过时效的问题，案涉不动产产权证出证时间是到2018年8月24日，按常理，原告只有不动产权证出证后才得知房屋面积少于合同约定面积的事实。所以原告提出要求被告返还所购房产建筑面积误差部分的房价款仍在诉讼时效期内。至于原告申请撤回对被告麦雅实业公司的起诉，因案件事实与被告麦雅实业公司有关，故不予准许。对原告撤回与被告麦雅实业公司有关的诉讼请求，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出如下判决：一、原告谌稳石与被告麦雅房地产公司于2009年9月2日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：惠州（2009）10003114】合法有效。二、被告麦雅房地产公司应在本判决生效之日起10日内向原告谌稳石返还房屋差异面积的房款7225.26元。三、驳回原告谌稳石的其他诉讼请求。案件受理费3204元，由被告麦雅房地产公司负担。本院查明:一审查明的事实属实，本院予以确认。二审中，被上诉人麦雅房地产公司向本院提交了如下证据：1、《股东会决议》及《章程修正案》(2009年3月23日），证明原审被告麦雅实业公司、邵云将其持有的麦雅房地产公司股份转让给杨敏锐、孙愉平、孙曼娜等人，自此麦雅实业公司及邵氏家族无权代表上诉人收取案涉契税；2、（2017）粤13民终368号民事判决书，证明惠州市中级人民法院已经查证案外人邵桂泉为麦雅实业公司、案外人惠州市麦雅物业管理有限公司实际控制人；3、（2012）惠城法民一初字第2609号民事判决书、（2014）惠城法小民初字第574号民事判决书，证明麦雅房地产公司的公章曾被冒用签署合同的事实已经查证属实。上诉人谌稳石提出如下质证意见：证据的真实性、合法性由二审法院核实，但均与本案没有关联性。原审被告麦雅实业公司提出如下质证意见：1、关于证据一，真实性及合法性因没有原件，由法院予以核实。关联性有异议，麦雅房地产公司作为独立法人，其公司股权的变更不影响其承担民事责任。2、对于证据二、三、四，均是民事判决书，真实性、合法性由法院予以核实。关于该公司公章被冒用签署合同的问题，个别案例并不能代表所有案例的成立，因此其公章即使曾经被冒用，也不能证明本案的商品房买卖合同中所盖公章是被冒用的。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对当事人未提出上诉的，本案不予审理。从上诉人谌稳石的上诉意见及被上诉人麦雅房地产公司、原审被告麦雅实业公司的答辩意见看，本案二审争议的焦点是：麦雅房地产公司应否向上诉人支付逾期办证违约金，这涉及到上诉人诉请逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。对此，本院评判如下：关于被上诉人麦雅房地产公司的违约问题。上诉人谌稳石向麦雅房地产公司购买涉案商品房，为此双方于2009年9月2日签订的《商品房买卖合同》和《双城名苑商品房买卖合同补充协议》，系合同当事人双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的合同，对双方具有法律拘束力。上述《双城名苑商品房买卖合同补充协议》第九条规定：“如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后24个月内为买受人办妥产权证的，买受人不退房，出卖人每月按已收房款0.6%的标准向买受人支付违约金，……”麦雅房地产公司交楼给上诉人的时间是2010年10月30日，根据上述约定，麦雅房地产公司应在2012年10月30日前为上诉人办妥房屋产权证。但麦雅房地产公司并未如期办妥房屋产权证，而是拖延至2018年8月24日才办妥房屋产权证，并且逾期办证的责任在于麦雅房地产公司，为此，麦雅房地产公司逾期办证的行为已构成违约，应根据上述补充协议第九条的规定承担违约责任。麦雅房地产公司提出上诉人将购房款付至原审被告麦雅实业公司账户的行为不能认定为上诉人向麦雅房地产公司支付了购房款，以及上诉人没有按期缴纳办证契税，以此抗辩无需承担逾期办证违约金，经查，上诉人支付购房款后，麦雅房地产公司已向上诉人开具了购房款发票，对此无论上诉人是将购房款汇至麦雅实业公司账户抑或汇至其他单位账户，都应认定系麦雅房地产公司收取了上诉人购房款；对于办证契税，经查证上诉人亦是如期交纳，故麦雅房地产公司的抗辩理由不能成立，不予采纳。关于上诉人谌稳石诉请被上诉人麦雅房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼时效问题。经查，双方在上述商品房买卖合同及补充协议中约定，麦雅房地产公司如不能如期办妥房屋产权证则每月按已收房款0.6%的标准向上诉人支付违约金，由此可见，双方对逾期办证违约金的计算标准是按月累计计算，故每月的逾期办证违约金应单独计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。上诉人谌稳石于2019年6月25日向一审法院提起本案诉讼，无证据证明上诉人有在本案起诉前向麦雅房地产公司主张过逾期办证违约金，因此，2016年6月25日前的逾期办证违约金显然已超过诉讼时效期间，丧失了胜诉权，人民法院不予保护；对于2016年6月25日至办证日即2018年8月24日期间的逾期办证违约金，并未超过诉讼时效期间，本院给予支持，经计算为49237.97元（已收房款315628元*0.6%/月*25个月连29天）。综上，上诉人谌稳石上诉请求逾期办证违约金134773.16元，本院给予支持49237.97元，其余部分因超过诉讼时效期间而不予支持。一审认定上诉人提出的逾期办证违约金诉求全部超过诉讼时效期间有误，判决驳回上诉人全部逾期办证违约金的诉求不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:一、维持惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初11594号民事判决第一、二项和案件受理费负担部分;二、撤销惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初11594号民事判决第三项；三、被上诉人惠州市麦雅房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内向上诉人谌稳石支付逾期办证违约金人民币49237.97元；四、驳回上诉人谌稳石的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2995.46元，由上诉人谌稳石负担1896.86元，被上诉人惠州市麦雅房地产开发有限公司负担1098.6元。上诉人预交二审案件受理费2995.46元，扣除其应承担部分后剩余1098.6元抵作代被上诉人缴纳二审案件受理费，由被上诉人一并付还上诉人。本判决为终审判决。审 判 长 黄仲民审 判 员 陈金升审 判 员 于海砚二〇二〇年六月十八日法官助理 胡显锋书 记 员 吴 耿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。