广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初623号 原告：黄培杰，男，1982年5月30日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：黄忠东，广西桂兴律师事务所律师。 被告：广西舍寓房屋租赁有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道102号桂盐大厦一层、二层、三层，统一社会信用代码：91450100MA5N4NG54D。 法定代表人：张少能，执行董事。 委托诉讼代理人：毛仲传，广西法顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦学宇，广西法顺律师事务所律师。 原告黄培杰与被告广西舍寓房屋租赁有限公司（以下简称舍寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄忠东，被告舍寓公司的委托诉讼代理人毛仲传、韦学宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年6月1日签订的《委托管理协议》；2.判令被告向原告支付违约金49200元；3.判令被告退还原告装修费62900元；4.判令被告向原告支付12个月房屋租金49200元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月1日，原告与被告签订《委托管理协议》，约定原告作为委托方将位于南宁市邕宁区南宁万达茂B11栋1单元六层602号房租给作为房屋管理经纪方公司的被告，被告每月按时支付原告租金4100元，委托事项包括按原告要求进行房屋的装修（包含家具、电器采购）。在实际出租过程中，原告并不干预经纪公司的另外出租价格，委托管理过程中，被告承担房屋另外出租的盈利与亏损。协议中除去装修期间，被告实际起租为2018年9月11日，起租至今被告只向原告支付了两个月租金共8200元，被告已逾期未支付原告租金12个月，共计49200元。现请法院依法判决被告向原告支付12个月的租金及违约金（协议约定违约金为12个月租金49200元），共计98400元。被告在装修房屋时未按原告要求装修，未经原告同意私自将原房屋四个房间改为五个房间，原房屋两个卫生间改为三个卫生间，已经影响到房屋原结构，所以装修费用应由被告承担，同时，被告也未按原告清单购买家具、电器，故原告请求被告退还原告向被告支付的装修费62900元。 原告向本院提供的证据有：1.《委托管理协议》、《营业执照》，拟证明原告与被告存在房屋租赁合同关系；2.《不动产权证》，拟证明案涉房屋信息；3.《信用卡交易明细》、《中国农业银行网上银行电子回单》、《收据》，拟证明原告已向被告支付房屋装修费；4.《借记卡账户历史明细清单》，拟证明被告只向原告支付两个月租金；5.被告登记的《房屋信息》、《装修后房屋结构图》，拟证明被告未按原告要求装修，已改变房屋原结构；6.被告《舍寓公寓APP账户主体信息》、《APP记录被告交付原告租金情况》、《APP记录被告将房屋出租情况》，拟证明被告将房屋出租并获得盈利，但长期恶意拖欠原告租金，构成违约；7.《微信聊天记录》、《短信记录》，拟证明原告不同意被告单方面要求降低租金的方案与被告收取管理费的方案，要求被告按时支付租金。 被告舍寓公司辩称，被告不同意解除合同，希望能继续履行合同。如果法院判决解除合同，被告有如下答辩意见：1.被告不同意支付违约金，因为在履行合同过程中，案涉房屋所处地段的租赁市场行情并没有预想中那么景气，波动过大，空置率高，同地段同行都在大幅度下调租金，客观情况已发生重大变化，根据情势变更原则，应对合同约定租金进行调整，就此问题被告一直与原告协商沟通解决方案，并非恶意拖欠租金，此外，2020年初疫情爆发，疫情属于不可抗力，应减免疫情期间的租金，因此，被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金；2.如果法院判决支付违约金，则原告主张的违约金过高，应调降为按中国人民银行同期贷款利率从逾期支付之日起计算；3.经原告同意，被告已将装修费用投入使用完毕，相关的装饰装修物已添附到原告的房屋，且被告的装修完全符合约定，房屋装修完成投入使用后一年多的时间里，原告也没有对此提出异议，因此，被告不应退还原告装修费62900元；4.原告主张被告未付到期租金有12个月共计49200元不符合事实，根据协议约定，原告从装修费用87500元中扣24600元用于抵扣6个月房租，再加上每年第1个月为免租期、免付租金的约定以及被告另外支付的2个月租金，从2018年9月12日实际起租日开始，被告实际已支付租金至2019年6月11日，此外，起租后第二年即2019年9月12日以后还要再免付一个月的租金。因情势变更，对于租金的支付标准，应调整为同地段同类房屋租金标准，现大约为每月2000元左右。再有，2020年初疫情爆发，疫情期间的租金应予以减免。 被告舍寓公司向本院提交的证据有：《中庭装饰集团万达茂B11-1-602决算书》，拟证明被告对案涉房屋装修花费106701.58元。 经质证，被告对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4的真实性、合法性无异议，但不认可原告主张的证明目的；对证据5、6的真实性、合法性，由法院依法认定，即使被告改造成5间房，增建1间卫生间，也是经过原告同意，起租后第一年被告已付租金至2019年6月11日；对证据7的真实性、合法性无异议，但不认可原告主张的证明目的，被告未付部分租金主要是因为市场行情导致，当地租金大幅度下降，被告在和原告协商另外的租金支付方案。原告对被告提交的《中庭装饰集团万达茂B11-1-602决算书》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为没有正式发票印证，装修费用应以原告转给被告的数额为准。 经审查，本院认为，原告提交的上述7组证据均真实合法有效，本院予以确认；对被告提交的证据《中庭装饰集团万达茂B11-1-602决算书》，因没有其他证据相印证，本院无法确认。 本案的争议焦点：1.应否解除原告与被告于2018年6月1日签订的《委托管理协议》？2.被告未付原告的到期租金是多少？疫情期间的租金应否予以减免？3.被告应否向原告支付违约金？如支付，应支付多少？4.原告请求被告退还原告装修费62900元有何事实及法律依据？ 综合全案证据，本院确认法律事实如下：2018年6月1日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《委托管理协议》，主要约定：原告将位于南宁市邕宁区南宁万达茂B11栋1单元六层602号房出租给被告使用，房屋户型为4房2厅2卫3阳台，建筑面积125㎡，租赁期限自2018年6月1日至2024年9月1日止，第一、第二年租金为每月4100元，第三、第四年租金为每月4305元，第五、第六年租金为4520元；原告委托被告按照装修清单装修，装修工程、家具、家电总共费用87500元，装修期间为3个月（即2018年6月1日至2018年9月1日），原告扣六个月租（24600元）用于后期抵扣房租，实际支付代理装修款62900元，合同签订支付3万元，电器入场时支付32900元；任何一方违约的，需赔偿12个月的房租金额作为补偿给另一方；租金按月结算，以转账形式支付甲方，转账日期从2019年4月1日起，下次于每月/季日前转入业主指定账号内，逾期7天，原告有权解除合同，合同期间，原告不得以任何理由任意调整租金；委托期内，原告授权被告代办签订该房间租赁合同，与租客的合同审核、筛选、解除，收取和缴纳各项费用，收取房屋租金等；解除合约或终止合约时，被告须结清全部由托管期间而产生的费用，及时迁出并交还房屋给原告等等。协议签订后，原告向被告支付了装修首期款3万元，被告对案涉房屋进行了装修。房屋装修时，被告将案涉房屋的客厅改造成单间卧室，加上房屋原有的4个房间，共有5个单间，在主卧对向的卧室中增建卫生间1间。2018年8月19日，原告向被告转账支付装修尾款32900元，被告向原告出具金额为32900元的《收据》。同日，双方在《委托管理协议》中补充约定：1.装修期延长10天，即2018.6.1-2018.9.11；2.合同期延长10天，即2018.6.1-2024.9.11；3.每年第1个月为免租期，免付租金。装修完成后，被告将案涉房屋的5个单间分别对外向不特定的租客出租，5个单间满租的每月租金合计5300元。签订协议后至2020年4月11日，除原告从装修费用扣下折抵6个月的租金24600元外，被告仅分别于2019年3月28日、2019年4月25日向原告支付两个月的租金共计8200元。对于其余拖欠租金，原告经多次催收无果，遂于2020年3月16日诉至本院，提出以上诉讼请求。本院立案受理后，于2020年3月20日将民事起诉状副本等应诉材料送达被告。 庭审中，本院询问原告“被告未按清单购买的家具、电器具体是什么”、“被告未按约定装修的部分是什么”，原告方回答称被告购买的家具、电器没有问题，被告未按约定装修的部分主要是改变了房屋结构，将原有的4间房改为5间房，还增建了1间卫生间。 本院认为，原告与被告于2018年6月1日签订的《委托管理协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对协议双方当事人均具有约束力。 关于本案案由的问题。本案案由立案时虽定为委托合同纠纷，但从双方签订的《委托管理协议》约定内容和履行情况来看，原告提供房屋给被告管理、使用，收益归被告所有，管理房屋期间产生的费用由被告承担，被告向原告支付固定租金等内容符合房屋租赁合同的特征，因此，本案原告与被告之间实际形成的是房屋租赁合同关系，本案案由应确定为房屋租赁合同纠纷。 关于应否解除《委托管理协议》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，被告作为承租人，已多期无正当理由未支付租金，原告作为出租人可以解除合同，现原告坚持请求解除合同，于法有据，本院予以支持。被告虽辩称房屋所处地段市场行情不好，空置率高，租金大幅下调，根据情势变更原则，应调整租金，就此问题其一直在与原告协商沟通解决方案，并非恶意拖欠租金，但法律规定的情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，如国家政策、法律规定、行政措施、物价贬值等重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，而本案中，被告所述情形为一般的商业风险，且案涉房屋5个单间满租时租金合计5300元，与本案约定的每月租金4100元之间存在一定差价，即被告经营案涉房屋有一定的盈利空间，故本案不具有应适用情势变更的情形，对于被告该抗辩意见，本院不予采纳。关于合同解除的时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，因原告未提交证据证明在提起本案诉讼前有通知被告解除合同，故本院确认合同解除的时间为包含解除合同意思表示的本案民事起诉状副本送达被告之日，即2020年3月20日。 关于被告未付到期租金是多少及疫情期间租金应否予以减免的问题。根据双方约定，第一、第二年的租金为每月4100元，因从实际起租日（2018年9月12日）至今未满两年，故本案计算被告未付到期租金的标准均为每月4100元。考虑到案涉房屋现仍由被告占有使用，尚未迁出，被告实际占用案涉房屋的时间尚未完全确定，故本案被告未付到期租金暂计至本案开庭审理当月应付租金之日即2020年4月11日，后续部分由双方当事人自行协商解决或另行起诉主张。由于签订协议时，双方约定原告扣下装修费用24600元折抵6个月租金，加上被告实际另外支付的2个月租金及每年第1个月免付租金的约定，第一年被告已支付租金至2019年6月11日，第二年免付2019年9月12日至2019年10月11日期间1个月的租金，故截至2020年4月11日，被告未付到期租金期间为9个月，未付到期租金共计36900元。综上，原告请求被告支付12个月租金共计49200元，本院仅支持36900元，对超出部分不予支持。被告抗辩称因情势变更，应调整租金，疫情属于不可抗力，应减免疫情期间租金，但如前所述，本案不具有应适用情势变更的情形，疫情期间原告并未限制被告经营使用房屋，疫情亦未影响租客居住使用房屋，原告不同意减免，故本院对该抗辩意见不予采纳。 关于违约金的问题。如前所述，被告无正当理由多次逾期未支付租金，其行为已构成违约，原告有权请求被告支付违约金，但原告请求被告按照《委托管理协议》约定支付12个月租金共计49200元作为违约金明显过分高于因被告违约造成的实际损失，应予调降。因双方均未举证证明被告违约造成的实际损失是多少，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情调整被告应支付的违约金为11000元。 关于被告应否退还原告装修费62900元的问题。原告实际支付给被告的装修费62900元已全部投入使用完毕，相关装饰装修物已添附到原告的房屋，原告虽主张房屋装修不符合约定的部分在于未经其同意擅自改变房屋结构，将4间房改成5间房（将客厅改成卧室），并增建卫生间1间，但2018年8月19日房屋基本装修完成、电器入场时原告应当已知道房屋装修后的基本结构和格局，在此情形下原告并未提出异议，而是继续向被告支付装修尾款32900元，且在此之后一年多的时间里原告亦未提出异议，由此可见，原告已经默示同意被告的上述改造、增建行为，故原告以被告的改造、增建行为不符合约定为由请求被告退还装修费62900元，本院不予支持。合同解除后，如原告不同意利用改造的卧室及增建的卫生间，可自行与被告协商拆除、恢复原状或另行起诉主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告黄培杰与被告广西舍寓房屋租赁有限公司于2018年6月1日签订的《委托管理协议》于2020年3月20日解除； 二、被告广西舍寓房屋租赁有限公司向原告黄培杰支付租金36900元； 三、被告广西舍寓房屋租赁有限公司向原告黄培杰支付违约金11000元； 四、驳回原告黄培杰的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3526元，减半收取计1763元（原告已预交），由原告黄培杰负担1239元，被告广西舍寓房屋租赁有限公司负担524元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦祖深 二〇二〇年六月十一日 书记员  韦懿倩