云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初2160号原告杨昌明，女，汉族，1983年6月5日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。委托代理人李梅、后永辉，云南民定律师事务所律师。特别授权代理。被告郭玉山，男，汉族，1970年9月8日生，身份证登记住址福建省莆田市秀屿区。委托代理人张小虎，云南睿信律师事务所律师。特别授权代理。原告杨昌明诉被告郭玉山租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告杨昌明及其代理人李梅、后永辉，被告郭玉山的特别授权代理人张小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨昌明诉称：原、被告同在昆明市世纪城经商。2018年5月份被告知道原告正在找寻铺面，于是同原告协商，将位于昆明市铺面分租给原告，双方于2018年5月5日签订了《商铺分租协议》，约定租期为五年，即2018年5月15日至2023年7月31日，押金10000元；租金支付方式为一年一付，前两年的租金每年为360000元，第三年的租金上浮8%，第四、五年租金随行就市。在签订合同的时候，被告告知原告分租一事告知房东并经过同意，且被告己经签订了长期的商铺租用合同，鉴于被告己经在世纪城经营了四、五年，原告也就没有多想，便向被告支付了第一年的租金、物业费及押金（共计445000元，2018年5月15日至2019年7月31日租金），同时开始装修。因为被告没有单独给出装修期，原告在将近一个月的时间内装修完，共花费将近44万的装修款。但是在2019年6月份，原告被告知，被告因为个人原因，决定不再承租铺面，原告听到这个消息很是气愤，这个时候希望找到房东商量后续承租事宜，也就是在这个时候，房东林建筑提供了其与被告签订的《租房协议》，原告得知被告与房东的租房合同到2018年7月31日，而被告当时于2018年5月5日与原告竟签订了五年的合同，距被告的租期届满仅仅剩两个月，被告的行为就是一种欺诈行为，被告的欺诈行为给原告造成了难以挽回的经济损失。但在被告违约以后，原告积极找房东协商后续承租事宜，且双方达成基本一致意见。但是，后来到物业查询水电费的时候，才得知被告违反规定，私拉电线并差欠水电费十多万；另外，房东要求两个铺面只承租给同一个人，再基于被告差欠水电费以及其他多方面因素，房东也不愿意将商铺租给原告。于2018年8月1日，房东同意给原告两个月的时间甩货并到期腾出房屋，原告无奈之下只好甩货，并另租赁仓库堆放存货。原告于2019年10月11日将货物搬出，腾房给房东。综上所述，被告采取欺诈、隐瞒真相的方式骗取原告签订合同，且又因为个人原因违反合同的约定，给原告造成了难以挽回的损失，应承担相应的违约责任以及贻偿经济损失。原告在事后积极与被告商量解除合同与赔偿损失，但被告都采取躲避的方式，房东也将铺面承租给了其他人，现原告彻底丧失了昆明市世纪城Ｋ段2-02号铺面的承租权，致使原、被告签订的《商铺分租协议》的合同目的不能实现，被告构成根本违约，严重侵犯原告的合法权益。故原告诉至法院诉请判令：一、解除原、被告于2018年5月5日签订的《商铺分租协议》;二、被告向原告支付违约金72000元；三、被告向原告赔偿装修、营业等损失共计约328000元；四、被告向原告返还押金10000元；五、被告承担本案的诉讼费、律师费、保全费等相关费用。被告郭玉山辩称：由于原告应当支付给被告的租赁款项共计435,000元,而原告少支付了5000元，原告违约在先。所以请求法院驳回原告的全部诉讼请求，对原告的反诉我们会另行起诉。原告杨昌明为证明自己的主张提交以下证据：一、原、被告身份证复印件各一份，欲证明原、被告主体适格。二、《商铺分租协议》及商铺租金付款承诺书一份；三、杨昌明存款金融交易明细查询表一份；四、杨昌明5月微信转账记录及微信聊天记录截屏各一份；共同欲证明原、被告于2018年5月5日签订了《商铺分租协议》约定租期五年，即2018年5月15日至2023年7月31日，押金10,000元；租金支付方式为一年一付，前两年的租金每年为360,000元，第三年的租金上浮8%，第四、五年租金随行就市。原告自2018年5月4日至2018年5月16日共向被告支付了2018年5月5日至2019年7月31日的租金共计43万元。同时2018年5月5日支付了10,000元的铺面押金。原告如实履行了自己支付租金的义务。五、《租房协议》一份；六、《情况说明协议》一份；七、微信聊天截屏一份；八、收据复印件及装修图片五份、搬家费用；共同欲证明被告在2019年6月份明确告知原告，被告因为个人原因决定不再承租铺面，无法履行双方签订的《分租协议》。原告及时找到涉案房屋的房东林建筑女士，房东提供了其与被告签订的《租房协议》，原告才得知被告与林建筑的租房合同自2014年8月1日至2018年7月31日，而被告在与原告签约时隐瞒事实，谎称其仍在租期内还有五年以上的租期，而事实是原、被告于2018年5月5日签约时，被告仅剩两个月的租期，却与原告签订了五年的合同，被告的行为属于欺诈行为。原告为了减少损失扩大，与房东积极协商后续承租事宜，但因被告违反规定私拉电线并差欠水电费十多万；另外房东要求上下铺面只能承租给同一人，被告也不能按期支付差欠水电费，所以房东不愿意将商铺出租给原告，只愿意给原告两个月的甩货时间。原告于2019年10月14日迫于无奈只好腾还铺面，同时跟被告协商后续赔偿事宜，被告置之不理。原告基于被告的欺诈行为，在签订《分租协议》以后对铺面进行了一个月的装修，共花费装修费将近432,950元，且因被告的违约行为，给原告造成了不可预期的营业损失若干。搬家费用1660元。九、经营收益表；欲证明2018年6月1日至2019年10月6日，原告经营的商铺纯利润551,975元，平均1117.36元/天，即33,521元/月。被告郭玉山质证认为：认可证据一至六的真实性、关联性和合法性。不认可证据五、六的证明目的。不认可七至九的真实性、关联性和合法性。被告郭玉山为其辩解仅向法庭提交以下证据目录：一、被告身份证，欲证明被告具备诉讼主体资格。二、租房协议，欲证明被告可以转租。三、商铺分租协议，欲证明原、被告之间存在商铺转租关系。四、情况说明，欲证明原、被告达成解除商铺转租协议。五、微信记录，欲证明被告转租经过了业主认可。六、转账记录，欲证明被告向业主支付租金至2019年7月31日。原告杨昌明质证认为：原告认为被告的证据没有载体，只有目录且是复印自原告的材料。租金没有付清给被告的5000元是被告多次向原告借款，还有5000元没有还清，故而抵扣了。庭审结束后，被告也未向法庭提交其举证的具体材料，故对被告的举证，本院不予评述。对于原告提交的证据一至七的真实性、关联性和合法性予以认可；对于证据八、九，因被告不予认可，原告未能提供相应证据予以佐证，故对该证据不予采信。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：位于昆明市系案外人林建筑所有，于2014年与郭玉山签订了租赁合同后，租期三年，出租给被告郭玉山使用。租期届满后双方签约续租一年，租期至2018年7月31日。2018年5月份，原告经与被告协商，被告将位于昆明市铺面分租给原告使用，双方于2018年5月5日签订了《商铺分租协议》，约定租期为五年，即2018年5月15日至2023年7月31日，押金10000元。合同对租金、违约责任等事项进了约定。楼上二层铺面由被告使用，被告在一楼内搭建了楼梯，原告将该铺面进行了装修，从事化妆品销售。此时，原告明知该铺面是被告分租，但未认真审核该铺面的相关合同等事宜。原告按约向被告支付了自承租日至2019年7月31日的430000元的租金；另外支付了10000元的押金。依据合同约定，共计差欠5000元的租金。对此，原告解释系被告差欠原告借款，双方进行抵扣后达成了协议。2019年7月，因为被告差欠业主林建筑租金，被业主催讨后，被告与原告达成协议，并由被告书写了《情况说明协议》，载明因其个人原因，不再续约，与原告租赁本案的商铺到期并终止协议。为处理尾货，再向业主林建筑租赁铺面二个月处理事宜。原、被告均在协议上签字、按印。各自使用部分的租金分别向业主支付。原告本欲与业主达成租赁关系，但因原来被告使用期间的水电费未结清以及业主只愿出租给一个主体的缘故，未能达成协议。原告最终搬离了铺面。现原告诉至本院，主张上述请求。被告则称系原告违约，其将另案起诉。本院认为，本案系租赁、转租而形成的法律关系。被告郭玉山与业主林建筑的租赁合同到期为2018年7月31日，在2018年5月，被告与原告杨昌明签订了分租一楼铺面、租期5年的合同。该合同到期后，被告向业主再次支付租金，实际可使用铺面到2019年7月31日。原告签订合同时未详尽审查被告转租的商铺的租赁期限。但是，实际履行过程中业主追认了被告转租给原告使用一楼商铺的事实。但由于被告原因，导致该铺面被业主收回，原告不能与业主达成租赁协议，不能对该一楼铺面继续使用。综上所述，造成原告不能继续使用一楼铺面的原因系被告不再继续承租业主林建筑的物业，以致被告与原告的分租合同不能履行。该分租协议自双方签订《情况说明协议》协议于2019年7月31日终止租赁合同，但分租协议约定租期5年，被告不能提供足满5年的使用期限给原告使用，被告对此应当承担违约责任。我国合同中关于违约金的相关规定，即有对违约方的惩罚，也有对守约方的补偿。按照双方合同约定，按照年租金360,000元的20％计算，被告应当向原告支付违约金72,000元；原告主张的剩余租期间的预期收益损失，原告按照自行梳理的销售报表进行主张，该报表系原告自制，主张缺乏相应证据予以佐证。剩余期间原告可变更经营地址进行经营、且经营有风险，故对原告的该项请求本院不予支持；原告主张的装修损失，依据原告提交的单据等材料，原告装修中的货柜、货架等尚可搬离、使用，对于墙面、地面等装修的具体内容未提交证据予以证实，故本院对于原告主张的装修损失，不予采信；原告主张的押金10,000元，被告在终止协议后，应予以退还。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杨昌明与被告郭玉山签订的《铺面分租协议》于2019年7月31日终止；二、被告郭玉山于本判决生效后三日内赔偿原告杨昌明违约金72,000元，退还原告杨昌明押金10,000元；三、驳回原告杨昌明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元，由被告郭玉山承担3800元，由原告杨昌明承担3650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年。审判员  林胜华二〇二〇年六月二十三日书记员  李彦霈