北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初16685号原告：郭凯，男，1991年12月12日出生，汉族，北京市公安局大兴分局博兴路派出所合同制员工，住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：陈亮，北京中朗律师事务所律师。被告：北京润兴物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天华北街5号518室。法定代表人：刘汉阳，董事长。委托诉讼代理人：刘中国，男，北京润兴物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：祝斌，北京市大乾律师事务所律师。被告：刘汉阳，男，1988年7月7日出生，汉族，北京润兴物业管理有限公司董事长，住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：祝斌，北京市大乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：苑红英，北京市雷盾城律师事务所律师。原告郭凯与被告北京润兴物业管理有限公司（以下简称润兴物业公司）、被告刘汉阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭凯及其委托诉讼代理人陈亮，被告润兴物业公司的法定代表人刘汉阳、委托诉讼代理人刘中国和祝斌，被告刘汉阳及其委托诉讼代理人祝斌、苑红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭凯向本院提出诉讼请求：1.确认郭凯与润兴物业公司于2019年2月21日签订的《房屋租赁合同》和《合同的补充协议》及2019年3月15日签订的《合同的补充协议》无效；2.润兴物业公司和刘汉阳连带向郭凯返还房屋押金1000000元、房屋租金3000000元；3.润兴物业公司和刘汉阳连带向郭凯支付迟延返还房屋押金和房屋租金的利息（以4000000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日—2019年5月22日起付至实际付清之日止）；4.本案诉讼费用由润兴物业公司和刘汉阳承担。诉讼过程中，郭凯将其第一项诉讼请求变更为：确认其与润兴物业公司于2019年2月21日签订的《房屋租赁合同》和《合同的补充协议》及2019年3月15日签订的《合同的补充协议》中涉及涉租房屋一层和二层部位的内容于2019年3月22日解除，涉及涉租房屋三层部位的内容无效。事实和理由：2019年2月21日，郭凯与润兴物业公司签订《房屋租赁合同》，约定润兴物业公司将其位于北京市北京经济技术开发区天华北街5号院东侧侧门建筑面积约为4920平方米的商铺租赁给郭凯经营使用，年租金为8500000元，租期为2019年2月21日至2022年12月31日。《房屋租赁合同》签订后，郭凯按照润兴物业公司的要求陆续将房屋租金和押金转入刘汉阳的账户，截止到2019年3月7日，郭凯共向刘汉阳的账户转入4000000元。之后，郭凯突然得知所承租的房屋二层、三层存在违法建筑，相关部门已对此进行确认，不可能审批任何经营项目。因润兴物业公司向郭凯提供的租赁房屋存在违法建筑且无法供经营使用，故双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。郭凯并未使用承租房屋，润兴物业公司不退还郭凯所交的租金和押金，并要求郭凯承担上述全部费用，对郭凯而言并不合理。由于刘汉阳系润兴物业公司的唯一自然人股东，且郭凯将房屋押金和租金打入了刘汉阳的账户，故刘汉阳应与润兴物业公司对郭凯承担上述款项的连带返还责任。润兴物业公司和刘汉阳辩称，郭凯承租的房屋为合法建筑，润兴物业公司与郭凯签订的《房屋租赁合同》和《合同的补充协议》合法有效，郭凯已向润兴物业公司支付了房屋押金1000000元、房屋租金3000000元，润兴物业公司也向郭凯交付了涉租房屋。由于郭凯存在违约行为，导致其与润兴物业公司签订的《房屋租赁合同》和《合同的补充协议》无法继续履行，按照双方约定，郭凯无权要求返还房屋押金和租金。郭凯的违约行为给润兴物业公司造成的损失远超其所交的租金，押金也因郭凯的违约行为而被冲抵。本院经审理认定事实如下：北京经济技术开发区天华北街5号院的房屋所有权人为北京博大体育休闲俱乐部（以下简称博大俱乐部），润兴物业公司从博大俱乐部承租了该院有关场馆房屋及相关房屋附属设施，租赁期限为2012年7月1日至2022年12月31日。润兴物业公司为自然人独资公司，其股东为刘汉阳。2019年2月21日，润兴物业公司（出租方）与郭凯（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：润兴物业公司将位于北京市北京经济技术开发区天华北街5号院（注：2幢）东侧侧门建筑面积约4920平方米（其中一层东侧开门由东向西4个门洞，二层由东向西4个门洞，三层局部）的商铺租赁给郭凯，供郭凯经营使用；租赁期限为2019年2月21日至2022年12月31日；年租金为8500000元，自签订合同之日起免租期为89天，免租期间的房屋租金从最后一期房屋租金中扣除；租金支付方式为年付，自合同签订之日起，郭凯支付给润兴物业公司当年度房屋租金8500000元，以后各期租金提前半个月支付；自签订合同之日起一年内，郭凯向润兴物业公司支付合同押金1000000元，合同期满，如双方不再合作，润兴物业公司应在10日内全额退还郭凯押金；郭凯将租金汇入刘汉阳的账户。同日，润兴物业公司与郭凯签订《合同的补充协议》，约定：房屋租金8500000元自签订合同之日起，于2019年3月1日前一次性交付人民币6500000元，余款2000000元自签订合同之日起45天内付清；如签订合同之日起45天内未付清润兴物业公司余款2000000元，属合同违约行为，2000000元不予退还，同时原合同终止；在承租期内，本补充协议与原承租合同具有相同法律效力。2019年2月21日，郭凯向刘汉阳的账户支付500000元；2019年2月22日，郭凯向刘汉阳的账户支付1500000元；2019年3月1日，郭凯向刘汉阳的账户支付1000000元；2019年3月7日，郭凯向刘汉阳的账户支付1000000元。上述4000000元款项中，包括房屋押金1000000元、房屋租金3000000元。2019年3月15日，润兴物业公司与郭凯签订《合同的补充协议》，约定：因之前郭凯多次违约，经协商郭凯所欠润兴物业公司2019年房租4500000元于2019年3月22日之前交齐，如不按期交款，将会给润兴物业公司造成严重损失，所有之前所付的款项将不予退回，款项将作为给予润兴物业公司的补偿，合同作废，如按期交款，继续按原合同履行，郭凯可以转租。后，郭凯未向润兴物业公司支付所欠租金。润兴物业公司已向郭凯交付了涉租房屋。润兴物业公司主张其公司向郭凯交付涉租房屋的时间为2019年2月21日。郭凯主张润兴物业公司向其交付涉租房屋的时间为2019年3月中旬。润兴物业公司和郭凯均不能就其各自的主张进行举证。润兴物业公司将涉租房屋交付给郭凯后，郭凯未实际使用涉租房屋，涉租房屋一直处于空置状态。后，润兴物业公司更换了涉租房屋的门锁。郭凯主张，润兴物业公司是在2019年3月22日更换的涉租房屋的门锁，更换门锁的人员为润兴物业公司一位姓高的经理，该人员在更换门锁时未告知郭凯原因，只说是领导要求换的。润兴物业公司主张，博大俱乐部曾在2019年10月中旬对涉租房屋的外立面进行施工，并将涉租房屋的门锁拆掉，润兴物业公司是在2020年1月20日左右对涉租房屋更换的门锁。润兴物业公司和郭凯均不能就其各自的主张进行举证。就涉租房屋是否为违法建筑的问题，本院对涉租房屋进行了现场勘查。经勘查，涉租房屋的一层和二层均在房屋所有权证书的登记范围内，属合法建筑；涉租房屋的三层具有明显的改造、改建痕迹，且不在房屋所有权证书的登记范围内，属违法建筑，该层面积约占涉租房屋总面积的22%。郭凯、润兴物业公司和刘汉阳对上述事实没有争议，本院予以确认。对当事人有争议的事实，本院认定如下：关于润兴物业公司向郭凯交付涉租房屋的时间。本案中，润兴物业公司与郭凯并未约定涉租房屋的交付时间。根据已查明的事实，润兴物业公司已向郭凯交付了涉租房屋。润兴物业公司主张其公司向郭凯交付涉租房屋的时间为2019年2月21日，虽然郭凯对润兴物业公司的主张不予认可，并主张润兴物业公司向其交付涉租房屋的时间为2019年3月中旬，但双方签订《房屋租赁合同》和第一份《合同的补充协议》的时间、双方约定的租赁期限的起始时间，以及郭凯向润兴物业公司支付第一笔租赁款项的时间均为2019年2月21日，且郭凯未曾向润兴物业公司主张过逾期交付涉租房屋或催促润兴物业交付涉租房屋。综合上述情况，润兴物业公司的主张的可信性更高，故本院对润兴物业公司关于其公司向郭凯交付涉租房屋的时间的主张予以采信，并认定该时间为2019年2月21日。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，涉租房屋的一层和二层均在房屋所有权证书的登记范围内，属合法建筑，而涉租房屋的三层不在房屋所有权证书的登记范围内，属违法建筑，故润兴物业公司和郭凯签订的于《房屋租赁合同》和两份《合同的补充协议》中关于合法建筑部位的租赁事宜的约定合法有效，关于违法建筑部位的租赁事宜的约定无效。据此，对郭凯关于要求确认其与润兴物业公司签订的《房屋租赁合同》和两份《合同的补充协议》中关于三层部位的约定内容无效的诉讼请求，本院予以支持。《房屋租赁合同》和两份《合同的补充协议》中对一层和二层部位的约定内容合法有效，郭凯主张涉租房屋中存在违法建筑，相关主管部门不会批准任何经营项目，且润兴物业公司已于2019年3月22日更换了涉租房屋的门锁，故要求确认涉及上述部位的合同约定内容于该日解除。润兴物业公司不认可郭凯的上述主张，称其公司更换涉租房屋的门锁的时间为2020年1月20日左右，故不同意郭凯的上述请求。根据润兴物业公司在其与郭凯于2019年3月15日签订的《合同的补充协议》的约定，郭凯应于2019年3月22日之前交付4500000元的租金，如不按期交款，将会给润兴物业公司造成严重损失，所有之前所付的款项将不予退回，款项将作为给予润兴物业公司的补偿，合同作废。郭凯在此后未向润兴物业公司交付上述约定的款项，润兴物业公司亦存在更换涉租房屋的门锁的行为。虽然郭凯和润兴物业公司均不能就各自的主张的润兴物业公司更换门锁的时间进行举证，但根据双方的上述约定，润兴物业公司已对郭凯逾期交付上述租金时其将从郭凯处获得的损失补偿，以及其将因此获得再次出租涉租房屋的机会均有所预期。综合上述情况，可以认定郭凯的相应主张可信性更高，故本院对郭凯的相应主张予以采信，并认定润兴物业公司已于2019年3月22日更换了涉租房屋的门锁。同时，结合双方关于郭凯如在2019年3月22日前未将租金交齐将导致合同作废的约定，以及润兴物业公司以换锁方式控制房屋的行为，均表明双方的租赁合同事实上已经处于终止履行的状态，故对郭凯关于要求确认其与润兴物业公司签订的《房屋租赁合同》和两份《合同的补充协议》中关于一层和二层部位的约定内容于2019年3月22日解除的诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，润兴物业公司与郭凯签订的《房屋租赁合同》和两份《合同的补充协议》中关于违法建筑部位（三层）的租赁事宜的约定内容无效，但润兴物业公司仍有权要求郭凯按照双方约定的租金标准支付2019年2月21日至2019年3月22日期间的占有使用费，故郭凯关于要求润兴物业公司返还上述期间的房屋租金的诉讼请求没有依据，本院对此不予支持。对郭凯关于要求润兴物业公司返还涉租房屋三层所对应的房屋押金的诉讼请求，因《房屋租赁合同》和两份《合同的补充协议》中涉及该部位的约定无效，故润兴物业公司应向郭凯返还该部位所对应的房屋押金，本院对郭凯关于要求润兴物业公司返还涉相应的房屋押金的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。对《房屋租赁合同》和两份《合同的补充协议》中涉及的合法有效部位（一层和二层）所对应的房屋租金和房屋押金，根据润兴物业公司与郭凯于2019年3月15日签订《合同的补充协议》的约定内容，郭凯此前曾存在拖延向润兴物业公司支付房屋租金的违约行为，且润兴物业公司在此情况下仍给予郭凯延期交付房屋租金的机会，并在此情况下就郭凯再次拖延支付租金会给润兴物业公司造成严重损失、合同解除的后果，以及郭凯所应承担的责任明确告知了郭凯。由此可见，双方在上述协议中约定的润兴物业公司在郭凯不按期交纳房屋租金时不予退还的4000000元款项，属于双方就郭凯的相应违约行为给润兴物业公司造成的损失的约定。虽然结合润兴物业公司与郭凯签订的涉租房屋的整体租金水平，并考虑涉租房屋合理的闲置期间，可以认定双方约定的上述损失金额标准并无明显不合理之处，但上述损失金额是基于涉租房屋的整体确定的，其中包括了涉租房屋三层部位的违法建筑所对应的租金损失，故郭凯应负担的相应部位所对应的租金损失金额应从中扣除。以上情况，结合涉租房屋三层部位所对应的郭凯已向润兴物业公司支付的房屋租金数额的比例，并考虑本院已认定的郭凯应向润兴物业公司支付相应部位的占有使用费用的情况，本院认定润兴物业公司应将超出郭凯应负担的占有使用费用之外的房屋租金返还给郭凯，并对郭凯关于要求润兴物业公司退还相应数额的租金的诉讼请求中的合理部分予以支持。综上所述，对郭凯关于要求润兴物业公司向其返还涉租房屋的房屋租金和房屋押金的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。郭凯关于要求润兴物业公司向其支付相应的房屋租金和房屋押金对应的本案起诉之日起至实际付清之日止的利息的诉讼请求，并无不当。鉴于从2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率同时取消，故本院认定，润兴物业公司应以相应的房屋租金和房屋押金为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率向郭凯支付2019年5月22日至2019年8月19日期间的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）向郭凯支付2019年8月20日至实际付清之日止的利息。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，润兴物业公司为一人有限责任公司，其股东为刘汉阳，而刘汉阳却为润兴物业公司与郭凯签订的《房屋租赁合同》中约定的有关款项的收款主体。上述情况下，刘汉阳应就其个人财产独立于润兴物业公司的财产承担举证责任，而刘汉阳未就上述情况进行举证，故其应承担相应不利后果。综上，对郭凯关于要求刘汉阳对润兴物业公司应向其返还的前述房屋押金和房屋租金及二者的利息承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京润兴物业管理有限公司与郭凯于2019年2月21日签订的《房屋租赁合同》和《合同的补充协议》及2019年3月15日签订的《合同的补充协议》中关于北京市北京经济技术开发区天华北街5号院2幢一层东侧开门由东向西4个门洞部位和二层由东向西4个门洞部位的约定内容于2019年3月22日解除，关于三层局部部位的约定内容无效；二、北京润兴物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向郭凯返还房屋租金506301.37元、房屋押金220000元及二者的利息（以726301.37元为基数；其中，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2019年5月22日起支付至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起支付至实际付清之日止），刘汉阳对北京润兴物业管理有限公司的上述义务承担连带责任；三、驳回郭凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38800元，由郭凯负担31755元（已交纳），由北京润兴物业管理有限公司负担7045元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  毛希彤人民陪审员  王国良人民陪审员  郑 红二〇二〇年六月十日书 记 员  于菲菲