贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔27民终1238号上诉人（原审原告）：梁启辉，男，1968年8月27日出生，布依族，身份证住址贵州省荔波县。委托诉讼代理人：黎泽学，贵州行者律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐朝英，女，1966年12月28日出生，水族，身份证住址贵州省荔波县。被上诉人（原审被告）：周世林，男，1963年3月17日出生，汉族，身份证住址贵州省荔波县。被上诉人（原审被告）：周新梅，女，1966年9月29日生，布依族，身份证住址贵州省荔波县。三被上诉人共同委托诉讼代理人：罗毅，荔波县玉屏法律服务所法律工作者。上诉人梁启辉与被上诉人唐朝英、周世林、周新梅房屋租赁合同纠纷一案，荔波县人民法院于2019年12月12日作出（2019）黔2722民初907号民事判决后，梁启辉不服，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。梁启辉上诉请求：1、撤销原判,改判支持上诉人的一审诉求;2、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、上诉人的起诉时间未超过法定的除斥期间。一审法院判决驳回上诉人诉请的理由是依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，适用该司法解释的前提条件是：出租人知道或者应当知道承租人转租的事实,并在六个月内未提出异议；根据“谁主张、谁举证”的证据规则,应当由被上诉人唐朝英承担该举证证明责任。本案中,从一审被上诉人唐朝英的答辩及其提供的证据来看,其不能举证证明出租人知道或者知道被上诉人唐朝英转租给被上诉人周世林、周新梅的事实,且在六个月内未提出异议,一审法院也未能调查确认该事实客观存在，且三被上诉人为了故意隐瞒案涉门面转租的事实,以达到欺瞒出租人和消费者的目的,故意在案涉门面外上方悬挂被上诉人唐朝英经营的“荔波县玉屏镇名星会化妆品店”的字号招牌,故意在案涉门面内墙上悬挂被上诉人唐朝英荔波县玉屏镇名星会化妆品店的营业执照，三被上诉人签订的《门市出租合同》中也明确约定,该门面办理的营业执照必须以被上诉人唐朝英名誉进行，在上诉人提起本案诉讼后,被上诉人唐朝英与周新梅还虚构二人之间存在雇佣关系的《雇用营业员合同》,故意误导人民法院的正常民事审判工作，一审法院在三被上诉人未举证证明出租人知道或者应当知道案涉门面转租的事实,且超过六个月除斥期间的情况下,主观臆断的认定出租人在三年时间内对房屋使用的日常检查中,应当知晓该房屋转租的事实,缺乏证据佐证和支撑,认定事实明显错误；2、上诉人向被上诉人唐朝英主张返还转租差价,于法有据；根据原荔波县粮食局(原出租人)与唐朝英于2009年12月30日签订的《房屋租赁合同》第六条内容可知,未经出租人的允许,承租人不得擅自将房屋转租给他人。本案上诉人通过竞价购买案涉门面所有权,原荔波县粮食局与唐朝英签订的《房屋租赁合同》中约定的权利、义务全部概括转移给上诉人，被上诉人唐朝英未经出租人同意转租的情况下,擅自于2015年12月1日与被上诉人周世林、周新梅签订《门市出租合同》,将案涉门面违法转租,其签订的转租合同及转租行为无效，基于转租合同及转租行为无效,被上诉人唐朝英无权通过违法转租行为获取利益,其因无效合同获取的转租租金差价应当如数返还上诉人；3、本案属于适用简易程序审理的简单民事案件,按照法律规定其审理期限为3个月，2019年5月28日,荔波县人民法院受理本案,最迟的审理期限为2019年8月27日,而一审法院拖到2019年12月19日才将一审民事判决书送达给上诉人签收,其行为严重损害了上诉人的合法权益。被上诉人唐朝英、周世林、周新梅二审未向本院作出书面答辩。原审原告梁启辉向一审法院提出诉讼请求：1、解除被告唐朝英与原荔波县粮食局于2009年12月30日签订的《房屋租赁合同》，并责令三被告于判决作出之日起15日内腾出涉案商铺；2、确认三被告于2015年12月1日签订的《门市出租合同》无效；3、判令被告唐朝英向原告支付自2019年1月1日起至实际腾房之日止的房屋租金，每月按800元计算（截止至2019年5月1日被告唐朝英已欠租金4000元）；4、判令被告唐朝英将2015年12月1日起至实际腾房之日止转租房屋的租金差价返还原告（被告转租租金每月为3200元，租金差价为2400元，截止2019年5月1日共计98400元）；5、本案诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：2009年12月30日,被告唐朝英与粮食局签订《房屋租赁合同》,合同约定粮食局将综合楼门面一间（荔波县）出租给被告唐朝英经营使用,租赁期限自2010年1月1日至2021年12月31日止,每月租金800元,按季度缴纳。房屋租赁期间,未经允许不得擅自转租,如违约粮食局有权收回所租房屋,且不退还租金和押金。2010年4月7日，该《房屋租赁合同》经荔波县公证处公证。2015年12月1日，被告唐朝英与被告周世林、周新梅签订《门市出租合同》将该门面转租，约定租赁期限从2015年12月1日至2021年12月31日止，每月租金为3200元。2017年12月13日，被告周世林将自己原经营场所在“贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏镇市场路91号”、名称为“荔波县玉屏镇靓丽日化”营业执照的经营场所变更为“荔波县玉屏街道文明路38号”。2018年12月20日，贵州博誉拍卖有限公司与贵州金鼎拍卖有限公司共同向原告梁启辉出具《成交确认书》，确认原告梁启辉以119万元拍卖成交价竞买到位于荔波县门面。第六条载明“该拍卖标的若已出租，拍卖成交后买受人与承租人继续履行原租赁合同约定的权利义务；买受人交清拍卖成交价款之日起对拍卖标的享有收益权，委托人原已预收的租金、租赁押金自买受人交清拍卖成交价款之日起返还买受人”。荔波县国有资本营运有限责任公司于2019年1月16日向被告唐朝英出具《证明》，证明原粮食局宿舍2号门面从2019年1月1日起归原告梁启辉所有，原租赁合同中甲方义务由原告履行。一审法院认为：被告唐朝英与粮食局签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人在自愿协商一致基础上的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且具备合同要素，应为合法有效,对合同当事人具有法律约束力，合同当事人应当严格按照合同约定诚信行使权利并履行义务。被告唐朝英在租赁房屋过程中，未经出租方同意，擅自将房屋转租被告周世林、周新梅，已违反《房屋租赁合同》第六条的约定，出租人有权在法律规定的期限内解除合同，并收回所租赁的房屋。被告之间的转租行为发生在2015年12月1日，在此期间，一直是被告周世林、周新梅在经营该商铺，出租人在长达3年的时间内在对房屋使用的日常检查中，应当知晓该房屋转租事宜，但出租人未行使合同解除权，对被告唐朝英的转租行为，一直未持否定态度。原告作为《房屋租赁合同》出租方的承继人，该合同权利义务在转让前所经过的事实以及发生的法律后果，当然对原告持续有效，原告在行使合同权利时，仍应受原合同约定以及法律规定的约束。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，该异议期为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断、中止、延长的规定。原出租人未在规定的期限内行使合同解除权，该权利已归于消灭，原告作为合同承继人，再行使合同解除权于法无依据，故原告的诉讼请求因已超过法律规定的除斥期间，不予支持。另外，原告关于主张由被告支付违法转租所获得的租金差额部分的诉请。出租人在2009年12月30日出租房屋时的租金标准已经反映了当时租赁标的使用价值和承租人的经营承受能力，在自由市场经济环境下，承租人追求利润最大化，转租房屋租金高于原租金符合常理，无论其收取多少，该高出部分也是对承租人承担市场风险的回报，且双方存在合法的租赁关系，该收入并非不当得利，出租人的租金也不因此而受到损害，故原告该项诉请于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：驳回原告梁启辉的诉讼请求。案件受理费2348元，减半收取1174元，由原告梁启辉负担。二审中，当事人提交的证据不足以推翻一审认定事实。经本院审查，被上诉人唐朝英从2019年1月起至今均未向上诉人梁启辉支付过案涉门面租金，其他二审查明事实与一审查明事实一致。综合本案上诉请求及理由，归纳本案争议的焦点为：1、案涉《房屋租赁合同》应否解除；2、三被上诉人签订的《门市出租合同》应否解除；3、上诉人诉请2019年1月至实际腾房之日的租金应否得到支持；4、租金差价应否返还。本院认为:对于争议焦点一，被上诉人唐朝英与荔波县粮食局签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有约束力，双方都应该严格按照合同的约定行使权利履行义务。案涉《房屋租赁合同》中第六条明确约定“承租人唐朝英在租赁房屋过程中，未经允许不得擅自转租，如违反约定，出租人有权解除合同，收回所租赁的房屋，且不退还租金和押金”，从一审上诉人提交的证据及查明事实来看，唐朝英于2015年12月1日将案涉门面转租给了周世林、周新梅的事实是清楚确凿的，但一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，推定出租人在长达三年的时间内应当知晓房屋转租事宜，未在六个月内提出异议，视为出租人同意转租；但本院认为，出租人同意转租的推定适用前提为出租人知道或应当知道承租人转租的事实，被上诉人唐朝英应举证证明出租人荔波县粮食局及荔波县国有资本营运有限责任公司什么时间知道或者应当知道唐朝英有转租的行为，但在本案审理过程中，被上诉人唐朝英从始至终都不承认其将门面转租，且为了掩盖转租的事实，辩称周新梅是其雇佣的员工，至于变更营业执照的事情是周新梅的丈夫周世林私下所为，其本人并不知晓；因被上诉人唐朝英在本案一审、二审阶段均未能举证证明荔波县粮食局及荔波县国有资本营运有限责任公司早于2019年1月前知道其有转租行为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对证据提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，因此，本院认为，上诉人梁启辉在2018年12月20日通过竞拍合法取得该案涉门面的所有权后，根据“买卖不破租赁”的原则，作为《房屋租赁合同》出租方的承继人，该合同的权利义务当然对上诉人继续有效，上诉人在行使合同权利时，仍受原合同约定及法律法规的约束，上诉人梁启辉根据《房屋租赁合同》第六条的规定，在其知道被上诉人唐朝英确实存在违法转租事实后，及时向法院起诉要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及合同约定，对其该项上诉请求应予以支持，故一审法院在未有证据支持的情况下直接推定出租人对承租人转租行为认同，转租行为合法有效的认定错误，本院予以纠正，即：解除唐朝英与原荔波县粮食局于2009年12月30日签订的《房屋租赁合同》，三被上诉人于本判决生效之日起15日内腾出涉案商铺。对于争议焦点二，因被上诉人唐朝英未经出租人同意转租的情况下，擅自于2015年12月1日与被上诉人周世林、周新梅签订《门市出租合同》，事后也未取得出租人的追认，故根据《城市房屋租赁管理办法》第三十一条“转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应的变更、解除或者终止”之规定，本案中，上诉人梁启辉已行使解除权，解除与被上诉人唐朝英的租赁合同，收回案涉门面。上述合同解除后，被上诉人唐朝英与被上诉人周世林、周新梅之间转租关系的前提已不存在，故三被上诉人签订的《门市出租合同》也应予解除，如周世林、周新梅认为转租合同解除对自身造成了损失，可另案主张要求唐朝英承担相应责任。对于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，上诉人梁启辉于2018年12月20日通过竞拍合法取得了案涉门面的所有权，那么作为承租人的唐朝英应该按照合同约定按时足额向现在门面所有人支付租金，但从本案查明事实来看，从2019年1月起至今，被上诉人唐朝英承认从未交过租金给上诉人，未交的理由是不知道门面已经拍卖，但从一审上诉人提交的荔波县国有资本营运有限责任公司出具的证明来看，案涉门面所有权转移的情况已于2019年1月16日告知了被上诉人唐朝英，故上诉人诉请被上诉人唐朝英向其支付自2019年1月1日起至实际腾房之日止的房屋租金（每月按800元计算）于法有据，本院予以支持，即被上诉人唐朝英于本判决生效之日起十五日内向上诉人梁启辉支付房屋租金共计：800元/月×17个月（2019年1月暂至2020年5月）=13600元。对于争议焦点四，上诉人于2018年12月20日取得了案涉门面的所有权，在此之前的租金转租差价因其不是权利人，不应由其享有，本院不予处理；本案承租人未经出租人同意违法转租，因《房屋租赁合同》已经解除，那么《门市出租合同》也随之相应的解除，租金差价属于承租人与次承租人之间合同约定的租金，鉴于上诉人要求解除房屋租赁合同，收回门面，那么次承租人已不能在该案涉门面中继续经营，故该部分租金差价应由承租人与次承租人协商处理，故上诉人的该项诉请于法无据，本院不予支持。综上，梁启辉的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审适用法律错误，应予改判。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《城市房屋租赁管理办法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销荔波县人民法院（2019）黔2722民初907号民事判决；二、解除被上诉人唐朝英与原荔波县粮食局于2009年12月30日签订的《房屋租赁合同》；三、解除被上诉人唐朝英与被上诉人周世林、周新梅之间于2015年12月1日签订的《门市出租合同》；四、由被上诉人唐朝英、周世林、周新梅于本判决生效之日起十五日内腾空位于荔波县门面交还上诉人梁启辉；五、由被上诉人唐朝英于本判决生效后十五日内向上诉人梁启辉支付2019年1月至2020年5月租金暂计13600元，之后的租金按800元/月继续计算至实际腾房交付之日止；六、驳回上诉人梁启辉的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定，另行支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。一审案件受理费减半收取1174元，由上诉人梁启辉负担174元，由被上诉人唐朝英、负担1000元；二审案件受理费2348元，由上诉人梁启辉负担348元，由被上诉人唐朝英负担2000元。本判决为终审判决。审判长  白桂刚审判员  陈福江审判员  唐新春二〇二〇年六月二十八日法官助理王菲书记员刘皓