重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初1240号原告：张学辉，女，1970年8月13日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：张晓霞，重庆市开州区汉丰法律服务所法律工作者。被告：徐传文，男，1963年8月9日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：肖印悦，重庆德普律师事务所律师。原告张学辉诉被告徐传文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法由本院审判员雷亚军适用简易程序，于2019年3月21日公开开庭进行了审理，原告张学辉及其代理人张晓霞、被告徐传文到庭参加诉讼。在审理过程中，被告徐传文申请对张学辉的签名进行笔迹鉴定，后又撤回鉴定申请。因工作原因，本案变更为由本院审判员陈小容适用简易程序于2019年6月13日进行第二次开庭审理，原告张学辉的代理人张晓霞、被告徐传文到庭参加诉讼。在审理过程中，原告张学辉申请对涉案房屋的价值进行评估，本院依法委托重庆顺达资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估。因案情复杂，本案于2019年12月31日依法转为普通程序进行审理。重庆顺达资产评估土地房地产估价有限责任公司于2020年1月21日作出价值咨询意见书。2020年4月20日，本案由本院审判员陈小容担任审判长，与人民陪审员程崇国、谭培国组成合议庭进行第三次开庭审理，原告张学辉及其代理人张晓霞、被告徐传文及其代理人肖印悦到庭参加诉讼。重庆顺达资产评估土地房地产估价有限责任公司于2020年6月6日作出咨询报告意见补正书。2020年6月15日，本案由审判员陈小容担任审判长，与人民陪审员程崇国、谭培国组成合议庭进行第四次开庭审理，原告张学辉的代理人张晓霞到庭参加诉讼，被告徐传文经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告张学辉向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认2007年12月6日原告张学辉与被告徐传文签订的房屋买卖合同有效；2、请求判决被告徐传文及时协助原告张学辉办理房屋产权过户手续；3、请求判决被告徐传文承担没有办理房屋产权过户手续的违约金2000元；4、请求判决被告徐传文解除涉案房屋的抵押；5、诉讼费由被告徐传文承担。后在审理过程中，原告张学辉变更诉讼请求如下：1、要求解除与被告徐传文2007年12月6日签订的房屋买卖合同；2、要求被告徐传文退还原告张学辉房屋价款524097元；3、要求被告徐传文承担违约金10万元；4、要求被告徐传文赔偿原告张学辉装修费用32000元；5、要求被告徐传文承担诉讼费、保全费3020、保全保险费1500元、房屋评估费6000元。事实和理由：原、被告于2007年12月6日签订房屋买卖合同，房屋坐落于开州区X号，原、被告签订房屋买卖合同时，原告张学辉付清房屋全款106000元。原告张学辉按照买卖协议履行后，将房屋装修居住11年之久，期间，被告徐传文已经将涉案房屋的房产证办理下来，原告张学辉数次要求被告徐传文配合过户，但是被告均予以拒绝，且被告徐传文将涉案房屋用于抵押进行借款，无法实现过户的目的，故向法院提起诉讼，请求支持原告张学辉的诉讼请求。被告徐传文辩称，被告徐传文与原告张学辉素不相识，没有进行过交往，包括过去的通信等都没有联络过，庭审上才晓得她叫张学辉，被告徐传文与原告张学辉没有产生过房屋买卖关系，徐传文的房屋买卖属实，但没有卖给张学辉，张学辉没有买过徐传文的房屋，更没有洽谈房屋买卖的相关事宜，也没有在房屋买卖合同上签字盖章，张学辉不是真正的、真实的当事人，张九辉才是真正的购房者。针对原告张学辉的诉讼请求，就第一项诉讼请求被告徐传文同意解除该合同；就原告张学辉变更的第二项诉讼请求，不同意其金额，原告张学辉解除合同已经违约，不应当由被告徐传文赔偿房款，张学辉主张房屋价值按照50万元来赔偿没有相关法律依据，被告徐传文认为涉案房屋已经有十三年的历史，周围环境以及房屋构架已经老化，不能达到价值咨询意见书中评估的524097元的价值；第三项诉讼请求的违约金没有进行约定，不应当支持违约金的请求；第四项诉讼请求需要原告方举示装修费的票据，但原告在庭审中均未举示，被告徐传文也不同意支付装修费用；第五项诉讼请求，诉讼费、保全费、保全保险费、房屋评估费用不应由被告徐传文承担。经审理查明：2007年12月6日，原告张学辉与被告徐传文签订《房屋买卖合同》，合同主要内容为：“经甲、乙双方共同协商，本着公开、公平、公正的原则，就双方达成如下协议。一、甲方现有X小区住房一套，面积为83㎡，结构砖混，含水、电、气、电视。二、乙方购买甲方住房一套，二单元5-1号。三、房屋成交价为106000.00元(大写：壹拾零陆仟元元整)。四、由乙方负责办理《房地产权证》及超面积应缴纳的税费和有关的附属设施费由乙方承担，甲方不负责办理及支付乙方所有费用。五、原房屋产权证办理后交乙方，过户时，甲方应协助乙方办理产权证，各种费用应由乙方支付。六、乙方无任何补偿费及搬迁费等，如有应由甲方享有。七、乙方入住后，应按小区的一切规章、公约认真履行相关职责。八、交房时，由乙方先支付甲方房屋款。九、甲、乙双方任何一方违约，应向守约方支付违约金2000.00元。十、此合同一式二份，双方各执一份，本合同签字生效。十一、本合同具有同等的法律效律。甲方：徐传文乙方：张学辉证人：张九辉赵丕柱2007年12月6日”。原告张学辉、被告徐传文在该合同上签名捺印。合同签订后，原告张学辉按照约定向被告徐传文支付购房款106000元，被告徐传文将房屋交给原告张学辉，原告张学辉将房屋装修后使用至今。经重庆顺达资产评估土地房地产估价有限责任公司评估，涉案房屋(产权证号：312房地证2010字第X号)市场参考总额为524097元。原告张学辉因为此次评估支付评估费6000元。经向重庆市开州区规划和自然资源局查询，涉案房屋的权利受让人为徐传文，该房屋坐落于开县X号，产权证号为：312房地证2010字第X号，建筑面积83.19㎡，套内面积71.96㎡，房屋用途：成套住宅，此房有抵押、查封。在审理过程中，原告张学辉申请对被告徐传文所有的位于重庆市开州区X号(产权证号：312房地证2010字第X号)以及位于重庆市开州区X（产权证号：312房地证2013字第X号）的房屋予以查封，本院依法向不动产登记中心送达了协助执行通知书和裁定书，登记中心已经协助查封了上述徐传文的房屋。原告张学辉为此次保全支付申请费3020元以及保全保险费1500元。上列事实有原告张学辉、被告徐传文的当庭陈述，以及原、被告身份信息复印家、《房屋买卖合同》、领款凭单、土地房屋权属登记信息查询结果证明、(2019)渝0154民初1240号民事裁定书、（2019）渝0154执保234号执行裁定书、结案通知书保全情况告知书、保全费票据、保险单及保险服务费发票、重庆顺达资产评估土地房地产估价有限责任公司价值咨询意见书（编号为：渝顺达[2020]（咨询）字第3号）及评估费发票等在卷佐证，上述证据经本院认证，符合证据的合法性、客观性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告张学辉与被告徐传文作为平等民事主体，在公平自愿的情况下签订的《房屋买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同属于依法成立的有效合同。虽然被告徐传文辩称该合同的相对方系张九辉，并不是原告张学辉，经查，除《房屋买卖合同》上张学辉本人的签名外，结合徐传文出示的领款凭单“今收到张学辉购买房屋款106000元”的字样可以看出，支付购房款的人是原告张学辉，且被告徐传文在庭审中明确涉案房屋出售后一直由原告张学辉对外出租，故实际履行合同的人系原告张学辉，故能够认定该合同的相对人系原告张学辉，对其辩解意见不予采纳。针对原告张学辉要求解除与被告徐传文2007年12月6日签订的房屋买卖合同的诉讼请求，《房屋买卖合同》系依法成立的有效合同，对当事人双方均具有约束力，各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，原告张学辉已经按照合同约定支付购房款，被告徐传文也应当按照合同约定办理房屋过户手续，但经过审理查明，本案被告徐传文在产权证办理后，并未协助原告张学辉办理房屋产权过户手续，反而将涉案房屋用于向银行抵押贷款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，经查，被告徐传文至今尚未将贷款清偿，涂销抵押，致使原告张学辉无法实现合同目的，且被告徐传文对解除合同并无异议，故针对原告张学辉要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。针对合同解除后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案原、被告解除合同后，被告徐传文应该退还原告张学辉支付的购房款106000元，原告张学辉也应该腾退位于重庆市开州区X号(产权证号：312房地证2010字第X号)的房屋。关于赔偿损失的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”的规定，具体在本案中，随着经济的发展，涉案房屋已经增值，增值价值为418097元(即房屋的现有价值与房屋购买价值的差额（524097元＋106000元)），该部分增值价值本应属于合同履行后原告方可以获得利益，但是因本案被告根本违约，原告方丧失了本应获得的利益，最终遭受了该部分损失，故被告徐传文也应该对该差价损失418097元进行赔偿。关于违约金的认定，双方当事人在《房屋买卖合同》中第九条约定“甲、乙双方任何一方违约，应向守约方支付违约金2000.00元”，现原告主张进行增加违约金为10万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”。在本案中，被告徐传文在取得产权证后不但没有协助原告张学辉办理房屋产权过户手续，反而将其用于抵押贷款，且至今仍未涂销抵押，其违约行为属于恶意违约，另外，因解除合同给原告方造成的差价损失有418097元，故原告方主张对约定的违约金予以增加，本院予以支持，鉴于双方签订买卖合同，原告方一直实际占有使用涉案房屋，故结合合同的履行情况、被告的违约程度等因素，本院认定由被告徐传文支付违约金30000元。关于原告张学辉要求被告徐传文赔偿原告装修费用32000元的诉讼请求，在本案审理过程中，原告张学辉并未举示证据证明其实际支出的装修费用，故对原告张学辉的该项诉讼主张，本院不予支持。关于原告张学辉要求被告徐传文承担保全保险费1500元、房屋评估费6000元的诉讼请求，因双方在合同中并未约定对保全保险费的承担问题，故对其主张的保全保险费不予支持；针对评估费，因被告徐传文根本违约，原告张学辉主张解除合同，为了明确房屋的现有价值，原告张学辉申请评估房屋现有价值所支出的评估费是因为诉讼支出的必要费用，应该由被告徐传文承担，故对原告张学辉的评估费主张，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张学辉与被告徐传文于2007年12月6日签订的《房屋买卖合同》；二、被告徐传文在本判决生效后十日内退还原告张学辉购房款106000元，原告张学辉在收到前述款项后三十日内向被告徐传文腾退位于重庆市开州区X号(产权证号：312房地证2010字第X号)的房屋；三、被告徐传文在本判决生效后十日内赔偿原告张学辉损失418097元；四、被告徐传文在本判决生效后十日内支付原告张学辉违约金30000元；五、被告徐传文在本判决生效后十日内支付原告张学辉房屋价值评估费6000元；六、驳回原告张学辉其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9041元，保全费3020元，共计12061元，由被告徐传文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈小容人民陪审员  谭培国人民陪审员  程崇国二〇二〇年六月十七日法官 助理  王春燕书 记 员  陈 顺