江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终842号上诉人（原审原告）：苏州新竹制衣有限公司,住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇铜罗社区。法定代表人：刘建明，董事长。委托诉讼代理人：高圣，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹浩光，江苏天辩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪旭东。委托代理人：严雨飞，江苏苏州湾律师事务所律师。上诉人苏州新竹制衣有限公司（以下简称新竹制衣）因与被上诉人汪旭东房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初8053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新竹制衣上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持本公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院判决适用法律错误。涉案租赁合同经生效判决确认解除后，本公司即可通过自用或出租获取经济利益。本案因汪旭东擅自转租根本违约导致合同解除，具有完全过错，不同于合同无效情形。汪旭东应赔偿本公司的损失，以案涉房屋周边市场租金计算占有使用费，从2018年7月12日起算。汪旭东二审书面辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律恰当。请求二审法院维持原判。新竹制衣向一审法院起诉请求：1、判令汪旭东支付2018年9月10日至2019年4月23日的房屋占用费619178元(按年租金100万元计算)；2、判令汪旭东将案涉房屋恢复至初次承租时的状态；3、本案的诉讼费用由汪旭东承担。审理中，新竹制衣将第二项诉讼请求变更为：判令汪旭东将涉案房屋的已拆除的承重梁恢复原状。一审法院认定事实：2014年6月10日，刘建明作为出租方（甲方）与汪旭东作为承租方（乙方）签订租赁协议，主要约定：1、甲方现将原铜罗湾保龄球馆有限公司全部房屋合并出租给乙方经营（包括阳光歌厅、浴城、咖啡厅），工商、税务等各种登记证照由乙方自行办理，租赁期限内上交的税、管理费及一切费用由乙方交纳，乙方如改变营业项目其工商税务登记及一切租赁期内的任何费用全部由乙方承担；2、租赁期自2014年6月10日至2019年6月10日止；3、租赁金额每年为22万元，租金自签订协议之日起一次性付清（先交后租为原则，租金不含税，租赁方自行到税务部门开票交税）；4、乙方在租赁期内不得随意私自改变破坏房屋结构，如造成房屋承重墙损伤及倒塌为此造成一切人身伤害及经济损失全部由乙方负责承担一切责任及后果，如需装修翻新变动则经甲方同意后才能改造和装修施工，否则如造成一切损失及后果将全部由乙方承担经济损失按实际时价赔偿；5、水电费由乙方自行办理独立水电表，由乙方向供电、供水部门申请，水电费用由乙方自行交纳；6、甲乙双方在签订租赁协议起在租赁期内不得以任何借口及理由收回或退出及转租，违约方将二倍以上租赁金额赔偿给对方；7、乙方在租赁期间，如有不正当行为及意外事故或违法行为，一切后果全部由乙方承担责任，同时甲方有权全部收回其租赁房屋；8、租赁期满后，乙方确保甲方留有的设备不损坏，如有损坏乙方照价赔偿，乙方可收回属乙方的动产物品，但房屋建筑改进增添部分归甲方所有，乙方如愿续租，经甲方同意在同等条件下乙方优先。上述合同所涉租赁标的物所有权人为新竹制衣，新竹制衣的法定代表人为刘建明。上述租赁协议所涉标的物即租赁房屋的所有权人为新竹制衣，2018年6月11日，新竹制衣出具说明，主要内容为：刘建明与汪旭东签署的《租赁协议》、《补充租赁协议书》及中间洽谈处理均系本公司的授权行为，其一切法律后果由本公司承担。上述合同签订后，新竹制衣向汪旭东交付了涉案租赁房屋，交付时未办理财物移交手续，汪旭东已向新竹制衣交纳了截止2018年6月10日的租金，之后的租金尚未支付。现涉案租赁房屋被分割为四部分，一部分经营吴江市桃源镇铜罗铜锣湾休闲浴场，登记经营者为周中泉，一部分经营吴江市铜罗湾歌厅，投资人为丁宏，一部分经营吴江市桃源镇铜罗上好茶室，登记经营者为李新荣，一部分经营吴江市桃源镇铜罗影剧院游戏房，负责人为刘益梅。2018年1月21日，刘建明作为出租方（甲方）与汪旭东作为承租方（乙方）签订补充租赁协议书，主要约定：1、由于乙方严重违反原租赁协议（2014年6月10日签订）中的第6条、第7条，把甲方租赁给乙方的经营房屋转租给第三方及用于游戏厅做违反国家法律法规的经营违法行为，游戏厅已多次受到公安、派出所打击，为此甲方决定于2018年6月10日收回甲方租赁给乙方的已转租给第三方的“游戏厅、咖啡厅（茶室）”租赁房，其余所有甲方租赁给乙方的房屋“浴场、歌厅等”至2019年6月10日全部收回终止；2、乙方在甲方租赁期间的固定装修，按原租赁协议规定不得随意拆卸，包括歌厅、浴场、茶室、游戏厅等租赁房的固定装饰（及装修），租房者汪旭东（乙方）自愿放弃其它所有主张及要求，双方至2019年6月10日房屋租赁协议全部终止；3、从现在至2019年6月10日之前，租赁者汪旭东（乙方）如再有转租及违法经营行为，甲方将坚决马上提前终止所有租赁房屋协议，租赁方（乙方）不得以任何理由及借口无理取闹，立即退出配合甲方终止所有房产租赁，并赔偿甲方2倍以上的租金予以补偿，并放弃所有的主张和要求；4、从即日起乙方的用电采用先交后用的办法，即先预交2万元押金，每月乙方用掉的电费当月结清，押金2万元至2019年6月10日租赁协议终止时与乙方结算时多退少补。另查明：2018年8月15日，一审法院出具了（2018）苏0509民初7223号民事判决书，判决：一、确认新竹制衣与汪旭东之间于2014年6月10日签订的租赁协议于2018年7月11日解除；二、汪旭东应向新竹制衣支付租金（以22万元/年为基数，自2018年6月20日起至2018年7月11日止），于判决生效之日起十日内履行完毕。汪旭东不服上述判决，提出上诉，后又撤回上诉，2019年4月23日苏州市中级人民法院出具了（2019）苏05民终1045号民事裁定书，裁定准许汪旭东撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。二审审理中，二审法院向汪旭东询问为什么没有按照补充租赁协议书当中约定在2018年6月10日返还游戏厅和茶室部分，汪旭东回答为一个是新竹制衣已经拉闸限电，那这里面因为灯光比较黑暗所以说没有搬，另外一个是汪旭东想要跟新竹制衣这边商量也想要继续承租的，再一个就是汪旭东认为这份补充协议系胁迫所致要求撤销并要求继续履行2014年的租赁协议将上述四个场所的租赁期限都到2019年6月10日。又查明：2018年1月22日，汪旭东向新竹制衣预交了电费押金20000元，庭审中，新竹制衣表示汪旭东尚结欠电费款10000多元尚未结清，具体金额不清楚，汪旭东表示现尚无法确定是否存在尚未缴清的电费。2019年4月9日，汪旭东向刘建明通过快递邮寄了通知一份，单位名称是苏州新竹制衣有限公司，载明：关于（2018）苏0509民初7223号的涉案房屋，其中涉及咖啡厅、游戏厅部分，你单位已于2018年6月10日早上就已拉闸关电，我方已经不在使用，其中涉及KTV、浴室部分，我方已于2019年4月6日搬出，请你单位尽快自行接收，该份通知新竹制衣已于2019年4月10日签收。再查明：涉案租赁房屋在交付承租人汪旭东时有简单装修，没有可移动物品，但没有证据证明交付时的状态。新竹制衣在收到汪旭东交还的涉案租赁房屋后已对涉案租赁房屋的内部装修进行了拆除，现该房屋处于内部装修已被拆除后的状态。以上事实，有新竹制衣提供的租赁协议、（2018）苏0509民初7223号民事判决书、（2019）苏05民终1045号民事裁定书、苏州市中级人民法院调查笔录，汪旭东提供的通知书、邮件回单、邮件查询记录、收款收据、东太湖论坛上的投诉及答复照片以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为：新竹制衣的法定代表人刘建明与汪旭东之间于2014年6月10日签订的租赁协议依法成立并合法有效，双方均应依法按约履行各自的义务。现双方之间签订的租赁协议已经生效判决确认于2018年7月11日解除，合同解除后，汪旭东确实应向新竹制衣支付涉案全部租赁房屋在向新竹制衣交还占有使用权期间的占有使用费，即自2018年7月12日起至2019年4月10日止，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，且上述期间处于（2018）苏0509民初7223号案件的上诉期间，涉案租赁合同的解除日期尚未经生效判决确认，出租人在上诉期间内尚不能通过出租获益，结合上述期间尚处于双方签订的租赁合同的租赁期间之内，一审法院确定占有使用费按原租赁合同租金22万元/年计算，故一审法院认定，汪旭东应向新竹制衣支付占有使用费（自2018年9月10日起至2019年4月10日止，以22万元/年计算）。另外，新竹制衣主张要求判令汪旭东将涉案房屋的已拆除的承重梁恢复原状，但新竹制衣未向一审法院提供任何证据证明确系汪旭东在租赁期间拆除了涉案房屋的承重梁，且新竹制衣无任何证据证明涉案房屋交付给汪旭东时的状态，现新竹制衣在收回涉案房屋后已对室内装修进行了拆除，收回房屋时的状态已不复存在，故新竹制衣的上述主张，因证据不足，一审法院不予支持。关于汪旭东主张的押金20000元抵扣占有使用费的请求，一审法院认为，虽然双方未约定电费押金的返还条件，但结合市场惯例，电费押金应当在汪旭东即承租人结清所欠所有电费后才予以返还，现本案中，因汪旭东尚无法确定是否尚结欠电费未付清，故本案中，汪旭东的主张不符合法定抵销权的行使条件，对其主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、汪旭东应向苏州新竹制衣有限公司支付占有使用费（以22万元/年为基数，自2018年9月10日起至2019年4月10日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回苏州新竹制衣有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4996元，由苏州新竹制衣有限公司负担其中的3568元，由汪旭东负担其中的1428元。二审中，新竹公司提交了以下新证据：房屋租赁协议书及支付租赁费用银行流水，证明新竹公司收回案涉房屋后出租租金为每年80万元。汪旭东质证认为，对房屋租赁协议的真实性不能核实，对两份银行流水的真实性予以认可。但是对证明目的不予认可。该合同与我方无关，对我方没有约束力，租金标准不应适用对我方的请求。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的案涉租赁合同及补充协议符合公平自愿原则，不违反法律规定，合法有效。双方在2014年6月10日签订的租赁协议中第六条约定，双方在签订租赁协议起在租赁期内不得以任何借口及理由收回或退出及转租，违约方将二倍以上租赁金额赔偿给对方。2018年1月21日，双方签订补充租赁协议约定，由于汪旭东严重违反原租赁协议，将房屋转租给第三方及用于游戏厅做违反国家法律法规的经营违法行为，新竹公司决定于2018年6月10日收回已转租给第三方的房屋，其余房屋至2019年6月10日全部收回。……汪旭东如再有转租及违法经营行为，新竹公司将提前终止租赁房屋协议，汪旭东立即退出配合终止房产租赁，并赔偿2倍以上的租金予以补偿。因汪旭东未经新竹公司同意再次转租构成违约，案涉租赁合同经生效判决确认于2018年7月11日解除。合同解除后，汪旭东应及时向新竹公司返还案涉房屋。新竹公司要求汪旭东按照与案外人签订的租赁合同标准赔偿，没有法律依据，该合同对汪旭东亦没有约束力。汪旭东反复转租案涉房屋，构成严重违约。根据双方的约定，汪旭东应按照2倍以上租金标准赔偿新竹公司。故结合新竹公司另行出租房屋的租金标准，本院酌情认定汪旭东按照双方签订的租赁合同约定2倍租金标准向新竹公司赔偿拖延返还房屋期间的损失。一审法院根据新竹制衣的诉讼请求自2018年9月10起算占有使用费并无不当。2019年4月9日，汪旭东向新竹制衣发函表示其已经搬出，新竹制衣自行接收房屋。2019年4月10日，前述函件被签收，新竹制衣即应收回房屋，一审法院认定占有使用费计算时间截止该日合理。对于新竹公司在二审中提出增加的诉讼请求要求从2018年7月12日起算占有使用费，因汪旭东不同意在本案中处理，故在本案中不予理涉新增部分诉讼请求。新竹制衣收回案涉房屋后对室内装修进行了拆除并另行出租，收回房屋时的状态已经难以查明，新竹制衣主张汪旭东拆除承重梁依据不足，一审法院未予采信并无不当。综上所述，新竹制衣的上诉请求部分成立，应予支持。二审中新竹公司提交了新的证据，一审法院适用法律有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初8053号民事判决。二、汪旭东向苏州新竹制衣有限公司支付占有使用费（自2018年9月10日至2019年4月10日，按照44万元/年标准计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回苏州新竹制衣有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4996元，由苏州新竹制衣有限公司负担2798元，由汪旭东负担2198元。二审案件受理费9992元，由苏州新竹制衣有限公司负担5596元，由汪旭东负担4396元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年六月三十日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。