淮安市清江浦区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0812执异53号异议人（案外人）：贝晛晔，男，汉族，1983年12月26日出生，住淮安市清江浦区。申请执行人：淮安市清河区慧友脚手架搭建服务中心，住所地淮安市。经营者：窦月红，女，汉族，1966年6月29日出生，住淮安市。委托诉讼代理人：卞恒亮，江苏昊震翰律师事务所律师。被执行人：程中，男，汉族，1975年4月16日出生，住淮安市淮阴区。第三人：淮安古楚置业有限公司，住所地淮安市淮阴区。法定代表人：程中，该公司执行董事兼总经理。在本院执行淮安市清河区慧友脚手架搭建服务中心（以下简称慧友中心）与程中建设工程施工合同纠纷一案中，案外人贝晛晔向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人贝晛晔向本院提出异议请求：请求法院撤销对位于淮安市明远路555号商铺一楼通道东侧不动产9间房屋保全，解除对该房屋的查封。事实和理由：异议人已于2016年9月16日购买了涉案房屋，是房屋的权利人。因案外人常万勇欠苗嘉嘉借款，该房屋系常万勇与淮安古楚置业有限公司（以下简称古楚公司）的法人程中共同开发的房屋。2015年1月24日常万勇、程中、苗嘉嘉签订了三方协议，协议约定涉案房屋常万勇所持有的收益归苗嘉嘉所有，故古楚公司将常万勇所持有的房屋出售给苗嘉嘉（以房抵债的方式抵冲房款）。后苗嘉嘉又将该房屋出售给异议人，将房屋交付给异议人实际占有使用至今。异议人的物权足以排除申请执行人债权的执行。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条，异议人的情形完全符合该规定，异议人有充分的法律依据。申请执行人慧友中心称：异议人称出售房屋的时间是2016年9月16日，而（2015）河民初字第1544号民事调解书及古楚公司和申请执行人达成协议书的时间是2015年7月9日，（2015）河执字第1625号执行公告查封被执行人所有的淮阴区码头镇古楚花园小区的时间是2015年12月23日，故对交易的真实性存疑。涉案房屋在古楚小区的范围内，该范围内的房屋是不得出售变卖转让的。对于异议人所称的相关协议和借条的真实性亦存疑。异议人主张的依据第二十八条规定也不能适用，因为本案争议的房屋是小产权房，并没有登记在异议人名下，不能排除执行。本院查明，2015年6月2日，原淮安市清河区人民法院立案受理了原告慧友中心与被告程中建设工程施工合同纠纷一案。2015年7月9日，该院作出（2015）河民初字第1544号民事调解书，载明“双方自愿达成如下协议：被告程中分两次给付原告慧友中心工程款65万元，即2015年11月20日前给付工程款20万元，2016年1月20日前给付工程款45万元。被告程中若有一期未全部履行，原告慧友中心可按工程款70万元申请执行。其他无争议。案件受理费13182元，减半收取6591元，原告慧友中心承担3296元，被告程中承担3295元。”后被告未履行生效调解书所确定的义务，原告向原淮安市清河区人民法院申请强制执行，本院于2015年12月4日立案，执行案号为（2015）河执字第1625号。2016年1月11日，程中、古楚公司与唐维安（备注为慧友中心的代理人）达成执行和解协议，内容为“1、依照本院（2015）河民初字第1544号民事调解书，程中应付慧友中心工程款及案件受理费合计703295元，程中于2016年1月13日前付给慧友中心25000元；2016年2月5日前付款75000元；同年6月30日前付款83000元，三次合计付款183000元。……3、古楚公司（程中独资开办）对上述协议内容提供担保，担保期限至本案执行完毕。……”2016年3月21日，原淮安市清河区人民法院作出（2015）河执字第1625号执行裁定：终结（2015）河民初字第1544号民事调解书的本次执行程序。2019年7月10日，古楚公司向本院出具一份承诺书，内容为：“贵院执行的慧友中心建设工程施工合同纠纷一案，如程中在2019年9月30日之前不履行完毕，那么届时我公司自愿代程中偿还此案所欠债务及相关费用承担连带还款责任并自愿接受法院一切强制执行措施”。2019年9月5日，本院作出（2015）河执字第1625号之一执行裁定：对被执行人程中、第三人古楚公司的银行存款80万元予以冻结、划拨；或对其等额经济收入进行扣留、提取；或对其等额财产进行查封、扣押。当日，本院作出查封公告，内容为“本院在执行慧友中心与程中、古楚公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，现依法对被执行人程中、古楚公司所有的位于明远路555号商铺壹楼通道东侧不动产九间（卫生间除外）予以查封。查封期限自2019年9月5日至2022年9月4日止，在上述查封期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的房产有转移、隐匿、毁损、变卖、过户、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究法律责任”。2019年12月10日，根据慧友中心的申请，本院恢复执行并立案，案号为（2019）苏0812执恢794号。另查明，2014年1月10日，常万勇出具借条一张，内容为：“今借到苗嘉嘉人民币肆佰零捌万元正。￥4080000”。2015年1月24日，常万勇（甲方）、程中（乙方）以及苗嘉嘉（丙方）签订一份《协议》，约定：因甲方欠丙方人民币408万元，甲方现无力偿还，但甲方和乙方合作开发假日码头小区，已投资408万元，甲乙丙三方先协商解决如下：1、甲方在上述小区投资的所有收益归丙方所有，用于偿还上述债务，如不足部分甲方继续以其他财产或继续向丙方履行偿还义务。2、甲方将开发假日码头小区所有事宜委托丙方，全权处理，包括但不限于管理收取账目代领小区受宜等一切事宜。3、乙方作为假日码头小区的开发人，对上述约定予于确认并同意，并同时积极配合，丙方在此小区中的行使的本协议第2条上所约定的各项事务，确保丙方各项权利，今后丙方与乙方全权处理此小区所有事宜，甲方无权处理，如乙方违反以上约定，将承担法律责任。2016年9月9日，古楚公司（甲方）与苗嘉嘉（乙方）签订了一份《码头镇（假日码头小区）出售合同》，约定乙方向甲方购买位于码头镇明远路南侧，17号楼临街门面一楼、二楼共两层；该房屋价格为每平方米1800元，建筑面积约2200平方米，合计总价为3960000元；一次性付清房屋总价；甲方应当在2016年9月15日之前将本合同约定的房屋交付乙方自行装潢使用。2016年9月16日，苗嘉嘉（甲方）与贝晛晔（乙方）签订《码头镇（假日码头小区）出售合同》，约定乙方向甲方购买位于码头镇明远路南侧，17号楼临街门面一楼、二楼共两层；该房屋价格为每平方米2600元，建筑面积约2748元，合计总价为7144800元；一次性付清房屋总价；甲方应当在2016年10月1日之前将本合同约定的房屋交付乙方自行装潢使用。在本案审查过程中，异议人解释称因常万勇欠苗嘉嘉408万元无力偿还，而常万勇和程中合作开发的假日码头小区已投资408万元，常万勇就把投资收益408万元转让给苗嘉嘉，苗嘉嘉和古楚公司签订购房合同，以房抵债；另外因为苗嘉嘉和异议人是乾诚投资有限公司的合伙人，苗嘉嘉占10%的股份，虽然常万勇的借条形式上是出具给苗嘉嘉的，但钱款实际出资人是异议人，所以苗嘉嘉又与异议人签订了购房合同，将房屋卖给了异议人。本院认为，异议人主张其对涉案房屋享有的权利能够排除执行，该异议请求不能成立。一方面，涉案房屋系小产权房，本身无法登记，且属于法律法规限制流通转让的房屋，更无法办理过户登记。另一方面，根据异议人的主张，其系通过以房抵债的形式支付全部价款，而现有证据不足以证明其享有的到期债权与其受让的房屋实际价值大致相当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人贝晛晔的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  花 苗审 判 员  苗 艳人民陪审员  张桂珍二〇二〇年六月十日书 记 员  张 越附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；……《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。