重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终3295号上诉人（原审被告）：沈文祥，男，1976年3月1日出生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人（原审原告）：陈珑，男，1987年6月5日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：王明华，男，1955年9月11日出生，汉族，住重庆市渝中区，系陈珑表哥。沈文祥因与被上诉人陈珑房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初15495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人沈文祥、被上诉人陈珑及其委托诉讼代理人王明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈文祥上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈珑的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈珑承担。事实及理由：1.沈文祥在2017年5月4日出具《承诺》后，即向陈珑支付租金45000余元。因陈珑未向重庆鼎昌实业有限公司（以下简称鼎昌实业公司）缴付租金，鼎昌实业公司将沈文祥经营的宾馆停业，沈文祥为此向鼎昌实业公司代陈珑缴纳租金45000余元，故沈文祥已足额支付欠付租金。同时，鼎昌实业公司出具的《证明》已证实沈文祥足额支付租金。沈文祥与鼎昌实业公司之间并无租赁关系，并无向其支付租金的义务，对于沈文祥代陈珑缴纳的租金应在90660元中进行扣减。2.陈珑与沈文祥之间的租赁合同关系已经终止，陈珑应向沈文祥退还保证金50000元。即使沈文祥欠付租金，亦应将保证金50000元从中进行抵扣。3.彭义权享有向陈珑收取25000元的债权且该债权已到期，现彭义权将该债权转让给了沈文祥。沈文祥欠付的租金应与该债权进行抵销。陈珑辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。理由：1.沈文祥在一审中并未要求对其代缴的租金在欠付租金中进行抵扣，两笔款项系不同的法律关系，应另案解决。2.关于退还保证金50000元的请求，因沈文祥并未就该请求在一审中提起反诉，故不能在二审中直接增加诉讼请求。3.关于抵销到期债权的请求，同样因沈文祥未在一审中提起反诉，不应在二审中进行抵销，应另案处理。陈珑向一审法院起诉请求：1.判令沈文祥应支付陈珑的门面租金人民币90660元和违约金（以90660元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年8月1日开始计算至付清为止），合计人民币129143.84元；2.判令本案诉讼费用由沈文祥承担。一审法院认定事实：2010年3月31日，陈珑与案外人鼎昌房地产公司（以下简称鼎昌房地产公司）签订了《房屋租赁合同》，约定由陈珑承租该公司位于重庆市南岸区江南大道XX号《南源居商业步行街》XX号商铺，建筑面积为229.75平方米，经营体育俱乐部，承租期为八年，自2010年10月1日至2018年9月30日为止。月租金为2280元/月，签订合同时一次性缴纳2个月租金4560元。剩余部分租金每2个月缴纳，并提前10天缴纳租金。第四年起房屋租金按5%逐年递增，直至期满。落款处加盖有鼎昌房地产公司招商部印章及彭勇签字，陈珑亦在合同上签字。同日，陈珑与案外人重庆鑫大地林地开发有限公司（以下简称鑫大地公司）签订了《房屋租赁合同》，约定由沈文祥承租上述位置《南源居商业步行街》XX号商铺，建筑面积为402.42平方米，经营范围为体育俱乐部，承租期为八年，自2010年10月1日至2018年9月30日为止。月租金为3720元/月，签订合同时一次性缴纳2个月租金7440元。剩余部分租金每2个月缴纳，并提前10天缴纳租金。第四年其房屋租金按5%逐年递增，直至期满。落款处加盖有鑫大地公司印章及彭勇签字，陈珑亦在合同上签字。合同签订后，陈珑遂进行经营。2012年9月10日，陈珑与案外人鼎昌房地产公司签订《补充协议》约定：乙方（陈珑）承租XX号门面，因经营困难，亏损严重、被迫转租，经甲乙双方友好协商，甲方同意乙方转租，转租租金差价甲方收取20%，乙方收取第三方租金后交给甲方。落款处甲方加盖有鼎昌房地产公司招商部印章及彭勇签字，乙方为陈珑签字。2011年10月23日，陈珑（出租方）与案外人卢劲均、吴继平、袁建波（承租方）签订了房屋转租合同，约定由上述三人承租江南大道XX号《南源居商业步行街》XX号商铺，经营服务项目，承租期自2011年11月1日至2018年9月30日，月租金为18000元。而后卢劲均、吴继平、袁建波与陈珑、沈文祥三方协商，决定由陈珑直接将案涉门面转租给沈文祥经营，并于2014年10月30日，陈珑作为出租方（甲方）与沈文祥承租方沈文祥（乙方）签订了《房屋转租合同》，约定由沈文祥租用江南大道XX号《南源居商业步行街》XX号商铺，建筑面积632.17平方米，经营服务项目。承租期为2014年11月1日起至2018年9月30日。月租金为20995元/月，签订合同同时一次性缴纳3个月租金62985元。剩余部分租金每3个月缴纳，并提前10天缴纳租金。2014年11月1日至2015年10月30日租金为20995元/月，2015年11月1日起每年房屋租金环比递增8%，直至期满。乙方向甲方缴纳保证金50000元。其中第七条第3款约定，商铺租金每季度由乙方交给甲方，再由甲方转交给开发商（原商铺所有人），甲方应当在收到乙方当季度租金后，15天以内向开发商缴清。如发现甲方收到租金拒不交给开发商，逾期30天以上，甲方付双倍赔偿责任，合同还就物业管理、承租条件、违约责任等进行了约定。2014年8月27日，案外人袁建波向沈文祥出具欠条一份载明收到沈文祥转让费（南源居门面XX号）人民币179000.00元。2017年5月4日，沈文祥向陈珑出具一份承诺：“本人沈文祥今欠到陈珑门面租金90660元（大写玖万零陆佰陆拾元正），于2017年7月31日前还清，如未按时付清由陈珑全权接收祥丰酒店，祥丰酒店全部物品用于抵押欠款，沈文祥未付清所欠租金前，不得买卖、损坏酒店物品及设施。如有变卖、损坏沈文祥照价赔偿并承担相应法律责任，承诺人：沈文祥，2017年5月4日。”一审庭审中，沈文祥举示鼎昌实业公司出具的证明两份，用以证明重庆市南岸区江南大道XX号南源居XX号门面，从2015年至2018年9月30日止，所欠租金由沈文祥代陈珑已交清，沈文祥不欠租金事实属实。陈珑对此予以认可，但是认为沈文祥缴纳部分是代缴的陈珑应该交给开发商的租金金额。并向一审法庭明确，陈珑主张沈文祥欠付的门面租金90660元系陈珑扣除应向开发商缴纳的租金后，从沈文祥处获得的租金价差，是沈文祥陆续欠付的金额。为查明案件事实，一审法院前往鼎昌实业公司招商部进行了调查，该部门向一审法院陈述了如下内容：1.沈文祥向其缴纳的租金标准是按照陈珑与鼎昌实业公司约定的合同的租金标准缴纳。2.鼎昌实业公司与鑫大地公司系同一个法定代表人，都是由鼎昌实业公司招商部在对外招商租赁。3.彭勇曾为招商部工作人员，现已离职。2018年2月2日，沈文祥向陈珑缴纳了2018年2月1日至2018年9月30日期间的租金118000元。另沈文祥与鑫大地公司签订房屋租金合同，约定将江南大道XX号《南源居商业步行街》XX号门面由沈文祥承租，租期自2018年10月11日至2019年10月10日止。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，鑫大地公司、鼎昌实业公司分别作为位于重庆市南岸区江南大道XX号《南源居商业步行街》XX商铺的权利人，有权对自己的不动产进行出租。其作为出租人与陈珑作为承租人对前述房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对合同当事人均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”陈珑经过本案涉案商铺所有权人的同意将《南源居商业步行街》XX号商铺转租给沈文祥，双方签订了《房租转租合同》，该合同真实有效，合同双方均应按照合同的约定履行各自的义务。所谓转租，是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。此时所有权人与转租人的租赁关系仍然存续，且转租人与次承租人产生新的租赁关系。本案陈珑将其承租的商铺转租给沈文祥，陈珑为转租人，沈文祥为次承租人，沈文祥获得了商铺的使用权，相应沈文祥也应向陈珑缴纳相对应的租金，此为法律所保护。本案中，沈文祥虽代陈珑向商铺所有权人缴纳了租金，但是根据一审庭审查明事实，所缴纳部分仅是依据陈珑与商铺所有人（鑫大地公司、鼎昌实业公司）约定的应缴纳租金金额。况且陈珑、沈文祥之间成立的是一种新的租金合同关系，应按照此合同的约定来履行义务，因此该院对于沈文祥抗辩已经代陈珑缴纳租金，不存在欠付陈珑租金的主张不予认可。沈文祥于2017年5月4日承诺欠付陈珑门面租金90660元且应于2017年7月31日前还清，系沈文祥真实意思表示，应当照此履行并赔偿陈珑相应的损失，因此该院对于陈珑要求沈文祥支付门面租金90660元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，一审判决：“一、被告沈文祥应于本判决生效之日起十日内向原告陈珑支付门面租金90660元及资金占用损失（以90660元为基数，从2017年8月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清为止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1442元，由被告沈文祥负担。（原告已垫付，被告在本判决生效后十日内一并支付给原告。）”本院二审期间，沈文祥向本院提交了由卢晓蓉出具的《说明》一份，拟证明沈文祥是按照与陈珑之间约定的租金标准交付了2016年-2018年的租金。陈珑经质证后对该证据的真实性、合法性及证明目的均不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈珑与商铺所有权人鑫大地公司、鼎昌实业公司分别签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。陈珑在承租期间将商铺转租给沈文祥取得了商铺所有权人同意，故陈珑与沈文祥之间签订的《房屋转租合同》，同样合法有效。本案中，根据沈文祥于2017年5月4日向陈珑出具的《承诺》，沈文祥欠付陈珑门面租金90660元且应于2017年7月31日前还清。沈文祥上诉主张其在出具《承诺》后向陈珑支付租金45000余元，且代陈珑向开发商缴纳租金45000余元，已不存在欠付租金的情形。对此本院认为，首先，沈文祥举示的证据不能证明其在出具《承诺》后向陈珑支付租金45000余元。其次，对于沈文祥在二审中提交的《说明》，沈文祥陈述出具该《说明》的卢晓蓉系商铺开发商的财务人员，但因该《说明》上仅有卢晓蓉的签名，并未加盖相关单位公章，本院无法确认卢晓蓉是否是商铺开发商的财务人员，并且卢晓蓉本人也未出庭接受质询，本院对该《说明》的真实性存疑。再次，根据本案查明的事实，沈文祥代陈珑向商铺所有权人缴纳了租金，该商铺不存在欠缴租金的情形，但根据鼎昌实业公司在接受一审法院调查时陈述，沈文祥代陈珑缴纳的租金是按照陈珑与鼎昌实业公司之间的租金标准进行的缴纳，也就是说并不是按照沈文祥与陈珑之间约定的租金标准缴纳的租金。而陈珑在本案中主张的90660元租金欠款是在扣除沈文祥向开发商代陈珑缴纳的租金后，沈文祥还应向陈珑支付的租金差价。综合以上原因，沈文祥关于其已向涉案商铺开发商足额缴纳租金，不存在欠付租金的上诉理由，不能成立。一审判决沈文祥按照其出具的《承诺》约定，向陈珑支付门面租金90660元及资金占用损失，合理合法，本院对此予以确认。关于沈文祥要求退还保证金50000元及对到期债权进行抵销的上诉请求，因沈文祥并未在一审中就上述请求提出相应反诉，而是在二审审理中提出，故前述上诉请求为新的诉讼请求，不在本案审理范围内，本院依法不作审查。综上所述，沈文祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2883元，由上诉人沈文祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  倪洪杰二〇二〇年六月二十八日法官助理  李茜希书 记 员  李云蝶