福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1560号 上诉人（原审被告）：厦门泰禾房地产开发有限公司，住所地厦门市海沧区。 法定代表人：刘枫，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：魏庆吉，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡明星，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王雅华，女，1979年5月10日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：徐西玲，福建通民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴伟良，福建通民律师事务所律师。 原审第三人：中国光大银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市。 代表人：谢博武，该分行行长。 上诉人厦门泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）因与被上诉人王雅华、原审第三人中国光大银行股份有限公司厦门分行商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初3662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰禾公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王雅华一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、王雅华请求退还剩余购房款的条件尚未成就，一审判决认定错误。（一）依据案涉合同约定，泰禾公司代偿的按揭款项应在退还王雅华购房款前予以扣除，据此，在退还王雅华剩余购房款之前，需予以扣除的款项应已具体确定：案涉《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第5款第2项约定：若泰禾公司为王雅华提供阶段性按揭贷款担保，泰禾公司选择解除合同的，泰禾公司有权扣除相关费用并扣除其代王雅华向按揭银行支付的全部款项；第十一条第2款第1项约定：因王雅华原因导致合同解除的，泰禾公司因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由王雅华承担，泰禾公司有权在退还王雅华购房款前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。依据上述约定及交易惯例，泰禾公司代为偿还的按揭款项，应在退还王雅华购房款前予以扣除。据此可以看出，在退还王雅华剩余购房款前，相关应当扣除的款项应已具体确定，届时方具备退还剩余购房款的条件。（二）由于王雅华至今未按约定自行还清按揭贷款，导致泰禾公司仍承担着代偿款项的风险，应予以扣除的款项尚不确定，尚不具备退还剩余款项的条件。依据上述合同补充协议第十一条第2款约定：因王雅华原因导致合同解除的，王雅华应自行办理撤销按揭贷款的所有手续。据此，案涉房屋的按揭贷款撤销手续应由王雅华自行办理，包含偿还按揭贷款本息、办理预告抵押登记注销等手续，偿还按揭贷款的义务归属于王雅华。王雅华至今尚未偿还银行按揭贷款，导致（2019）闽0203民初14833号民事判决书仍认定泰禾公司需对按揭贷款承担连带清偿责任，泰禾公司代为偿还的款项及需从购房款中扣除的款项，处于不确定的状态，最终扣除后需退还王雅华的款项尚无法确定。结合以上约定，王雅华要求退还剩余款项的条件尚未成就。另，虽然泰禾公司对按揭贷款承担了担保责任，但依据上述约定，王雅华应自行偿还银行按揭贷款，泰禾公司并无主动代其偿还按揭贷款的合同义务，因此，至今仍未偿还按揭贷款的责任应归属于王雅华，王雅华应自行承担相关的法律后果。一审法院以泰禾公司未及时履行连带清偿责任为由，不支持泰禾公司关于王雅华应先行偿还按揭贷款、方能要求退还剩余购房款的主张，该认定错误。二、一审法院认定应向王雅华退还的金额中，包含了购房贷款部分，该认定与法律规定不符。王雅华请求退还的金额中，已包含了购房贷款部分，而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，购房贷款应由泰禾公司直接支付给光大银行厦门分行。由于预售商品房的特殊性，泰禾公司为王雅华的贷款提供了担保，如果泰禾公司全款退还给王雅华，而王雅华却未偿还按揭贷款，泰禾公司将继续承担连带清偿责任，可能导致泰禾公司重复支付款项，这对泰禾公司不公平，且会引发多个纠纷和诉讼。鉴于此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款对此进行了规定，而该规定的适用，并没有要求按揭银行需要提出独立的诉讼请求，一审法院以光大银行厦门分行未提出独立的诉讼请求，而不适用该法律规定，属适用法律错误。 王雅华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。一、案涉《商品房买卖合同》已经生效判决解除，泰禾公司收取王雅华购房款已无依据，理应返还王雅华购房款。根据合同法第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同》已经解除，泰禾公司退还王雅华剩余购房款是其法定义务。首先，一审诉讼中，王雅华要求泰禾公司退还的金额已经扣除了泰禾公司代为支付的按揭款23514.09元、法院判决王雅华承担的违约金322226.5元、因出售案涉房产支付的交易手续费216元和销售佣金9586元以及律师费5000元，可见，王雅华诉请的金额已经扣除了案涉《商品房买卖合同》附件第十一条第2款第1项约定的税、费、销售佣金、签约律师费以及其他费用，且金额确定。其次，案涉《商品房买卖合同》并未约定王雅华“办理撤销按揭贷款的所有手续”是泰禾公司退还购房款项的前提条件，泰禾公司以应予以扣除的款项尚不确定为由拒绝退还王雅华购房款，无合同和事实依据。第三、王雅华共向泰禾公司支付了购房款3222265元，一审判决泰禾公司应退还王雅华2861722.41元，王雅华目前尚欠银行按揭贷款1152272.74元，可见泰禾公司明显控制着远超过贷款欠款的应退购房款。第四，泰禾公司在诉状中也明确了其不会代王雅华偿还按揭贷款，偿还按揭贷款是王雅华的责任，那么又何来“予以扣除的款项尚不确定”。泰禾公司一方面拒绝向银行代偿按揭款，另一方面以此为借口，以予以扣除的按揭款金额不确定拒绝归还王雅华购房款，泰禾公司的行为不仅无视双方签订的《商品房买卖合同》的约定和法律规定，而且没有承担起作为一个知名的房地产企业应承担的社会责任。二、本案为商品房预售合同纠纷，不涉及由此签订的《个人贷款合同》。依据泰禾公司和王雅华签订的案涉《商品房买卖合同》，一审法院仅审理双方之间的合同纠纷并据此作出了判决符合法律规定。首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”本案泰禾公司和王雅华签订的《商品房买卖合同》已经生效的判决解除，但在合同解除的判决中并未对泰禾公司返还王雅华购房款进行判决，以至于泰禾公司迟迟不退还王雅华购房款，王雅华不得以才提起一审诉讼。而在两次诉讼中，光大银行厦门分行都未提出独业的诉讼请求，且己向一审法院单独起诉，判决已生效，一审法院仅审理商品房买卖合同纠纷符合法律规定。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。一方面该条规定主要是针对实践中出卖人不归还购房款的行为进行约束，保护商品房买卖中的弱势一方，这也证明了泰禾公司归还王雅华购房款除了合同法的约定外，更有最高人民法院的司法解释进行了明确的规定；另一方面，根据该司法解释保护弱势一方购房者的用意来看，法条实际上是赋予了购房方选择权，可以要求出卖人归还全部购房款，或者要求出卖人分别返还，并且在审判实践中也是根据当事人的诉请进行判决，而不是必须分别返还。泰禾公司的上诉理由不成立。第三，泰禾公司辩称存在重复支付款项的风险不存在，就如一审判决认定，其控制着王雅华明显超过贷款欠款的应退购房款，可以通过代偿贷款欠款后再与王雅华结算款项，以消灭其重复付款风险。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合法合理，请求依法驳回泰禾公司的上诉请求，维持原判。 光大银行厦门分行未作陈述。 王雅华向一审法院起诉请求：判令泰禾公司返还王雅华购房款2863722.41元。一审庭审中，王雅华当庭增加诉讼请求：判令泰禾公司承担自《商品房买卖合同》解除之日起到归还光大银行厦门分行按揭贷款本息之日止的贷款利息及罚息（暂计至2019年11月27日为49000元；其中利息以本金1152272.74元为基数，按年利率4.508%计算；罚息以逾期本金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率，下浮8%，再上浮50%计算）。因王雅华未在限期内预缴增加部分诉讼请求的案件受理费，一审法院已另行裁定处理。 一审法院认定事实：2016年6月6日，泰禾公司（甲方）与王雅华（乙方）签订一份编号为03288333《商品房买卖合同》，约定王雅华向泰禾公司购买案涉房屋，房屋总价3222265元。合同第六条约定，王雅华应于合同签订同时向泰禾公司支付不低于30%购房款，计972265元，其余购房款225万元由王雅华向经泰禾公司认可的贷款银行申请贷款支付。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十一条约定：……。2、如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额10%的违约赔偿金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用由乙方支付。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。如乙方在前述期限内未能配合甲方办理相关备案、登记撤销手续，或将户口迁出的，则除继续承担本条第（1）款所述违约金外，乙方应按日向甲方支付购房款总额万分之五的违约金。甲方有权在退还乙方已付购房款之前扣除前述违约赔偿金，且有权通过诉讼途径强制乙方履行前述撤销备案、登记手续、户口迁移等义务。……。5、无论何种原因导致买卖合同解除，若乙方未在甲方发出书面通知送达乙方之日起10日内配合甲方到预售登记机关办理预售登记注销手续的，乙方应按日向甲方支付购房款总额万分之五的违约金，甲方有权从乙方已支付的购房款中扣除，不足部分有权向乙方追索。前述《商品房买卖合同》签订后，于当日向厦门市不动产登记中心进行了登记备案。同日即2016年6月6日，王雅华向泰禾公司支付了购买案涉房屋的首期款合计972265元（含2016年6月1日支付的购房定金50000元）。同日，王雅华还就案涉房屋向案外人福州泰禾物业管理有限公司厦门分公司支付了“改造费”2000元。 2016年7月25日，泰禾公司、王雅华及光大银行厦门分行签订了一份《个人贷款合同》（合同编号：EBXM162F1474）,约定王雅华向光大银行厦门分行贷款225万元，用于向泰禾公司购买商品房，贷款期限为360个月，即自2016年7月25日到2046年7月25日止。王雅华以案涉房屋作为上述贷款的抵押物进行抵押。泰禾公司作为保证人提供连带责任担保。王雅华与光大银行厦门分行对案涉房屋进行抵押预登记。2016年7月27日，光大银行厦门分行发放了前述贷款225万元，相应贷款根据王雅华的授权，由光大银行厦门分行直接转入泰禾公司账户，用于支付王雅华购买案涉房屋的剩余购房款。2016年8月1日，厦门市国土资源与房产管理局出具闽（2016）厦门市不动产证明第0128385号《不动产登记证明》，案涉房屋进行抵押权预告登记，权利人为光大银行厦门分行。 上述《个人贷款合同》签订后，因王雅华未按照期限向光大银行厦门分行偿还贷款（逾期3期，逾期本金10227.27元，逾期利息13286.82元），光大银行厦门分行于2018年6月20日向泰禾公司发出《保证责任履行通知书》，要求泰禾公司履行担保责任。2018年6月28日，泰禾公司代王雅华向光大银行厦门分行偿还了23514.09元。2018年7月4日，泰禾公司向王雅华发出《催款通知书》，告知王雅华已代为缴纳按揭贷款23514.09元，并要求王雅华依约向泰禾公司归还代偿的贷款本息及支付违约金。2018年8月14日，泰禾公司向王雅华邮寄《解除通知书》，告知解除与王雅华签订的《商品房买卖合同》。其后，泰禾公司向一审法院起诉，请求判决确认其与王雅华之间签订的《商品房买卖合同》及其附件已解除等。一审法院于2018年12月27日作出（2018）闽0205民初3407号民事判决书，判决解除泰禾公司与王雅华于2016年6月6日签订的编号为03288333《商品房买卖合同》及其附件；王雅华于判决生效之日起十日内配合泰禾公司办理上述编号为03288333《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续；王雅华于判决生效之日起十日内支付泰禾公司违约金322226.5元、代偿按揭款23514.09元、交易手续费216元、销售佣金9586元、律师费5000元。该判决于2019年1月22日发生法律效力。 一审法院另查明：因王雅华未依约清偿《个人贷款合同》（合同编号：EBXM162F1474）项下的按揭贷款，光大银行厦门分行已另行向一审法院起诉，请求判令王雅华及案外人朱坤森偿还贷款本金1152272.74元等并判令泰禾公司对王雅华、朱坤森的相关债务承担连带清偿责任等。一审法院于2019年8月29日作出（2019）闽0203民初14833号民事判决书，判决：一、王雅华、朱坤森于判决生效之日起十日内偿还光大银行厦门分行借款本金1152272.74元及利息、罚息、复利（暂计至2019年1月3日的利息、罚息、复利为33086.41元，之后的罚息以逾期本金为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮8%再上浮50%计收，对不能按期支付的利息、罚息，按罚息利率计收复利，罚息、复利均计至实际还款之日止）；二、王雅华、朱坤森于判决生效之日起十日内支付光大银行厦门分行因实现案涉债权产生的律师费13890元；三、泰禾公司对王雅华、朱坤森的上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向王雅华、朱坤森追偿；四、若王雅华、朱坤森未按时履行上述债务，则光大银行厦门分行有权以王雅华名下的泰禾海沧H2013P04地块项目（2#地块）B5#A梯住宅38层3801室房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；五、驳回光大银行厦门分行的其他诉讼请求。该判决于2019年9月19日发生法律效力。 王雅华、泰禾公司庭审确认，03288333《商品房买卖合同》备案登记注销手续尚未办理。泰禾公司陈述，其未就业经判决的《商品房买卖合同》备案登记注销手续申请强制执行，因为按揭贷款的手续没有撤销，银行的抵押登记未涂销，无法申请办理合同备案登记注销手续。 一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。由于王雅华一方的原因，泰禾公司与王雅华之间签订的《商品房买卖合同》及其附件已经人民法院依法判决解除，相应的（2018）闽0205民初3407号民事判决已经发生法律效力。根据法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。案涉《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十一条第2款对因王雅华原因导致合同及补充协议解除时的处理进行约定，本案双方在合同解除之后的结算和清理应依据前述条款的约定处理。 王雅华在本案中主张泰禾公司在扣除（2018）闽0205民初3407号民事判决确定的有关款项和费用后返还剩余购房款项。王雅华主张的款项中包括2000元的改造费，相应费用并非案涉《商品房买卖合同》项下的款项，收款方亦非泰禾公司，不能认定为泰禾公司收取的购房款项，王雅华要求泰禾公司返还缺乏依据，不予支持。剔除前述改造费后的其余剩余款项，王雅华的诉讼请求可以成立。理由如下：首先，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同》已经解除，泰禾公司收取王雅华购房款已无依据，其负有退还有关款项的法定义务。其次，《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十一条第2款虽然约定“如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用由乙方支付”，但并未约定王雅华“办理撤销按揭贷款的所有手续”是泰禾公司退还有关购房款项的前提条件。泰禾公司有关款项无法核算、不具备退还剩余购房款条件的抗辩不能成立。第三，王雅华依约确实负有配合泰禾公司办理案涉《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续的义务，并已经生效判决确定。但是，合同同样并未约定王雅华履行前述义务是退还购房款的前提条件，泰禾公司的抗辩缺乏合同依据。同时，王雅华的前述义务只是协助义务，而泰禾公司在合同解除后退还相关款项是主要义务，泰禾公司不能以对方未履行协助义务而拒不履行己方的主要义务。而且，王雅华的相应义务是经判决后未履行的事项，泰禾公司控制着王雅华明显超过贷款欠款的应退购房款，其可以通过代偿贷款欠款并申请就《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续进行强制执行解决相应问题。第四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。……”。本案中，光大银行厦门分行并未提出独立诉讼请求，事实上其已就欠付贷款本息等另行向一审法院起诉并获生效判决，因此本案仅处理王雅华与泰禾公司之间的合同纠纷。至于泰禾公司在（2019）闽0203民初14833号案件中承担连带责任是基于不同法律关系，且泰禾公司可以在（2019）闽0203民初14833号判决生效后履行连带清偿责任再与王雅华结算款项，以消灭其辩称的重复付款风险。泰禾公司未在合理期间内履行连带清偿责任，却以此为由抗辩存在重复付款风险，不予采纳。 综合上述，王雅华共计向泰禾公司支付购房款3222265元，扣除（2018）闽0205民初3407号民事判决确定的王雅华应支付泰禾公司的款项合计360542.59元（包括违约金322226.5元、代偿按揭款23514.09元、交易手续费216元、销售佣金9586元、律师费5000元）之后，泰禾公司应退还王雅华购房款2861722.41元。王雅华诉讼请求成立的部分，予以支持，其余驳回。泰禾公司还辩称应扣除王雅华迟延办理备案注销手续解除的违约金问题，王雅华就相应事项承担仅是协助配合的义务，并非仅由王雅华一方即可完成相应事项。双方合同约定应支付该违约金的情形是“乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。如乙方在前述期限内未能配合甲方办理相关备案、登记撤销手续……”，泰禾公司并无发起办理相应手续，不能认定王雅华不配合。同时，泰禾公司对于相应情形还存在减损义务，如前分析，其控制着王雅华明显超过贷款欠款的应退购房款，其可以通过代偿贷款欠款的方式解决相关注销手续问题。因此，对于泰禾公司该项抗辩，不予采纳。光大银行厦门分行经法院依法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决：一、厦门泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还王雅华购房款2861722.41元；二、驳回王雅华的其余诉讼请求。如果厦门泰禾房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29710元，减半收取14855元，由厦门泰禾房地产开发有限公司负担14845元，王雅华负担10元。 二审中，当事人没有提交新证据。 泰禾公司、王雅华均陈述对一审法院认定的事实无异议，光大银行厦门分行未提出异议，本院予以确认。 本院认为，根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案泰禾公司与王雅华签订的《商品房买卖合同》已为发生法律效力的判决解除，泰禾公司理应退还王雅华剩余购房款。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决泰禾公司应返还王雅华购房款金额并无不当。泰禾公司主张其存在重复支付款项的风险，不符合上述司法解释规定。 综上所述，泰禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29694元，由泰禾公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇二〇年六月三日 代书记员 朱巧婷 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。