河北省滦州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0223执异14号 案外人：高福双，男，1980年3月15日出生，汉族，现住滦州市。 申请执行人：刘建军，女，1972年9月2日出生，汉族，现住滦州市。 申请执行人：郑永，男，1970年11月21日出生，汉族，现住滦州市。 被执行人：崔江贤，男，1976年10月25日出生，汉族，现住滦州市。 被执行人：张银红，女，1975年10月3日出生，汉族，现住滦州市。 在唐山市中级人民法院执行申请执行人刘建军、郑永与被申请执行人崔江贤、张银红民间借贷纠纷一案中，案外人高福双于2020年5月25日对执行滦州市滦州古城阳光水岸A6-2-102号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人高福双称，请求依法解除对异议人所有的位于滦州市滦州古城阳光水岸A6-2-102号房产查封措施，停止评估、拍卖。事实与理由：2017年9月23日，崔江贤、张银红夫妇与苗兴伟签订《房屋买卖协议书》，崔江贤、张银红夫妇将位于滦州市滦州古城阳光水岸A6-2-102号房产（面积：156.15平米）转让给苗兴伟，约定该房产转让价款为563478元，后续月供由苗兴伟偿还。因该房产系崔江贤、张银红夫妇以银行按揭方式购买，暂时无法办理房产过户手续。协议签订当日苗兴伟按照协议约定向崔江贤、张银红夫妇支付该房产的首付款、面积差价、已还月供、大修基金共计580500元，崔江贤、张银红夫妇将该房产交付给苗兴伟，后苗兴伟如约向银行指定账户偿还该房产月供（贷款）。2018年1月12日，苗兴伟与异议人签订《房屋买卖协议书》，苗兴伟又将该房产转让给异议人，约定该房产转让价款为700000元（含首付款、契税、已还月供、其他费用），后续月供由异议人偿还。协议签订当日异议人给付苗兴伟房款400000元，同日苗兴伟将该房产交付给异议人。异议人在取得该房产后一直居住使用至今，并如约向银行指定账户偿还该房产月供（贷款）。直到2020年5月17日异议人才得知，该房产被查封、评估、拍卖的事实。因该房产贷款尚未还清，不能办理过户登记手续，但不能以此改变异议人对涉案房产的实际所有和支配使用。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等有关规定，涉案滦州市滦州古城阳光水岸A6-2-102号房产归异议人所有。综上所述，异议人依据《民事诉讼法》等有关规定，提出异议，请求贵院依法解除对涉案房产的查封手续，通知评估、拍卖，切实维护异议人的合法权益。 申请执行人刘建军、郑永称，被执行人崔江贤、张银红为滦州市滦州古城阳光水岸A6-2-102房产合法所有人，贵院做出的（2020）冀02执7274号执行裁定合法正确。1、房屋过户的问题。《中国人民共和国物权法》第十四条规定：不动产权的设立，变更，转让和消灭，依据法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。不动产的所有权以登记为准。这套房子现在为止仍然登记在崔江贤和张银红的名下，所以它就是崔江贤和张银红的。谁也不可能撼动国家的法律。案外人说有买卖合同，但是房屋没有过户，这个只能证明你们合同的成立，不能确定房屋的所有权。不动产的转移就是以过户为准的。这个房子的房产证在2018年年初就下来了，两年半的时间你们为什么没有过户。不过户的原因其实大家都清楚，这就是你们自己的原因了，不管是苗兴伟还是案外人，你们都是错的，这样的结果只能由你们自己来承担。你们不能拿你们的错误来对抗我们的债权。这套房子我们在2019年已经依法保全了，如果是你们的房子的话，法院也不可能保全，我们也不可能保全你们的房子。如果说因为你们有合同，法律就认定房子是你们的话，那我们呢？我们依据法律一步一步走到现在，谁来保护我们的合法权益？2、程序错误：2019年我们申请保全这套房产，在审判长达一年半的时间里，崔江贤没有提出任何异议，所以我们认为崔江贤承认这套房子是他和张银红自己的。一年半以后，审判阶段已经结束，现在已经到了执行阶段，你们现在提出这房子是你的，是没有理由的，你们没有在合理的时间内提出异议，现在提出来没有任何意义。如果说是因为崔江贤没有告诉你，那对不起，不是我们的原因，你去找崔江贤也好，找苗兴伟也好，那是你们的另一个法律关系，和我们没有关系，所以你也不能阻止法院依法拍卖崔江贤和张银红的房产。3、法律关系错误。不动产的转移就是以过户为准的。我们依法保全的是崔江贤和张银红的房子，那请问案外人，你和这套房子有什么关系？你是从崔江贤手里买的吗？你和崔江贤有买卖合同吗？房产证上有你的名字吗？这些你都没有，我们现在要拍卖的崔江贤的房子，没有拍卖你的，你来提出异议合适吗？如果案外人有异议的话，你应该去找苗兴伟才对，你从苗兴伟那买的房子，那是你们的另外一个法律关系。你不能来找我们，来阻止法院依法对该房产的处置。举例子说张三欠李四的钱，李四欠王五的钱，那王五找张三要钱可以吗？不可以。所以说案外人的法律关系是错误的。4、买卖合同的真实性不予认可。苗兴伟和崔江贤，案外人和苗兴伟的买卖合同和转账记录的真实性不予认可。谁能证明苗兴伟和崔江贤的转账记录就是买卖房子的房款啊，我说是他们之间的欠款，或者说是房租钱不可以吗？买卖房屋两年半的时间不过户，谁相信啊？即使是真实的，案外人也只能证明他们合同的成立，也不能证明这房子是你的，也不能阻止法院拍卖这套房子。所以请求法院驳回案外人申请，依法对该房产进行评估拍卖，依法保护我的合法权益。 被执行人崔江贤称：从2017年9月23日我的房子已经卖出去了。郑永、刘建军起诉我应该是2019年，具体时间不清楚了。我也咨询过律师，买卖房屋在前，起诉在后，得保护买房人的财产权。 被执行人张银红未做答辩。 本院查明，申请执行人刘建军、郑永与被申请执行人崔江贤、张银红民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月25日作出（2019）冀0223民初813号民事判决书，判决崔江贤、张银红于该判决生效后十日内共同偿还郑永、刘建军借款本金人民币845000元及利息。在诉讼过程中，本院于2019年3月19日以（2019）冀0223民初813号民事裁定书查封了崔江贤、张银红名下坐落于滦州古城阳光水岸Ａ6-2-102号不动产和崔江贤名下冀Ｂ×××××。判决生效后，因崔江贤、张银红未履行生效法律文书确定的义务，郑永、刘建军申请强制执行，该案进入执行程序，唐山市中级人民法院于2020年5月9日作出（2020）冀02执7274号执行裁定书，裁定评估、拍卖被查封的崔江贤、张银红名下坐落于滦州古城阳光水岸Ａ6-2-102号不动产【冀（2018）滦县不动产权第0000463号】和崔江贤名下冀Ｂ×××××。 另查明，2017年9月23日，崔江贤、张银红夫妇与苗兴伟签订《房屋买卖协议书》，协议约定崔江贤、张银红夫妇将涉案房产转让给苗兴伟，转让价款为563478元，后续月供由苗兴伟偿还。苗兴伟按照协议约定向崔江贤、张银红夫妇支付该房产转让款，崔江贤、张银红夫妇将该房产交付给苗兴伟，之后苗兴伟如约向银行指定账户即张银红的账户转款偿还该房产月供。2018年1月12日，苗兴伟与案外人高福双签订《房屋买卖协议书》，协议约定苗兴伟以700000元价款将该涉案房产转让给案外人高福双，后续月供由案外人高福双偿还。协议签订当日案外人高福双给付苗兴伟房款400000元，苗兴伟将该房产交付给案外人，余款案外人高福双分别于2018年1月22日分两次付清，并自2018年2月由案外人之妻孙艳廷账户向按揭贷款银行指定的张银红账户转款按期偿还月供。案外人高福双取得该房产后一直居住使用至今。 本院认为，本案中，案涉房产被查封时间为2019年3月19日，而苗兴伟于2017年9月23日与被执行人崔江贤、张银红签订《房屋买卖协议书》，购买了涉案房产，并已经实际支付了房价款；2018年1月12日，苗兴伟与案外人高福双签订《房屋买卖协议书》，将涉案房产转卖给案外人，案外人已经实际支付相应价款给苗兴伟，高福双按期向银行偿还月供，并实际占有使用该案涉房产。两次房产买卖的时间均早于涉案房产被查封之前。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，涉案房产的所有权已经发生转移，案外人高福双取得了该房产所有权。因此，本院认定案外人高福双对滦州古城阳光水岸A6-2-102号房产享有排除执行的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对滦州古城阳光水岸A6-2-102号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  解晓玲 审判员  吴尚武 审判员  薛 荣 二〇二〇年六月三日 书记员  郑立媛