广西壮族自治区北海市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂05执异71号 案外人：李孟霞，女，1966年12月12日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。 委托诉讼代理人：谢霞，广西冠鸿律师事务所律师。 申请执行人:中国华西企业有限公司,住所地广东省深圳市福田区红荔西路7024号鲁班大厦14－15层。 法定代表人：史立宾，该公司董事长。 申请执行人：中国华西企业有限公司广西分公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区竹溪大道73号领东尚层四楼。 法定代表人：朱友科，该公司总经理。 被执行人：北海市和佳房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市银海区四川路138号。 法定代表人：张承花，该公司执行董事。 被执行人：黄春莺，女，1971年6月6日出生，汉族，住上海市虹口区。 本院在执行申请执行人中国华西企业有限公司（以下简称华西公司）、中国华西企业有限公司广西分公司（以下简称华西广西分公司）与被执行人北海市和佳房地产开发有限公司（以下简称和佳公司）、黄春莺建筑工程施工合同纠纷一案中，李孟霞对本院（2019）桂05执544号查封公告，查封位于北海市四川路318号和佳广场2幢2单元0401号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人李孟霞称，其与和佳公司签订了《和佳广场认购协议》，认购和佳广场2幢2单元0401号房屋，已支付部分购房款，法院查封涉案房屋，损害案外人的合法权益。请求解除和佳广场2幢2单元0401号房屋的查封。 本院查明,1.华西公司、华西广西分公司与和佳公司、黄春莺建设工程施工合同纠纷一案，广西壮族自治区高级人民法院（以下简称广西高院），于2017年9月1日作出（2017）桂民初27号民事调解书。在案件审理过程中，华西公司、华西广西分公司向广西高院申请财产保全，广西高院作出（2017）桂民初27号之一民事裁定书，查封了和佳公司名下位于北海市四川路318号“和佳广场项目”的2047套房产，并冻结了该公司多个银行账户。 上述调解书发生法律效力后，和佳公司、黄春莺未按调解书确定的义务履行，华西公司、华西广西分公司向广西高院申请强制执行。2018年2月2日，广西高院以（2018）桂执3号立案执行，并执行了部分款项之后，当事人经协商达成执行和解，并签订了《债务清偿协议》。根据华西公司、华西广西分公司的申请，2018年11月15日，广西高院作出（2018）桂执3号之二民事裁定书，裁定终结该案执行。后又作出（2018）桂执3号之一、（2018）桂执3号之三民事裁定书，裁定解除对和佳公司名下的1472套房产的查封以及三个银行账户的冻结。 因和佳公司仅于2018年10月25日履行了《债务清偿协议》中约定的相应债务，之后未对剩余债务继续履行。华西公司、华西广西分公司以和佳公司、黄春莺未能按照约定的《债务清偿协议》内容履行，已构成违约，符合恢复执行条件为由，申请恢复对（2017）桂民初27号民事调解书的执行。广西高院于2019年6月24日以（2018）桂执恢3号案立案执行。因被执行人、被执行人财产所在地均在北海市，广西高院遂于2019年6月27日作出（2019）桂执恢3号执行裁定书，指定本院强制执行。本院于2019年11月18日以（2019）桂05执544号立案执行。2020年3月11日，本院作出（2019）桂05执544号查封公告，载明广西高院已于2017年7月25日查封被执行人和佳公司名下的坐落于北海市四川路318号和佳广场地下室282个车位（本案首次查封，抵押权人为申请执行人华西公司）及33套房产（[查封清单详见北海市不动产登记资料查询结果证明（编号：Ｓ201902898）]上述房屋均为本案首次查封，其中2幢1单元1501号及2幢2单元1902号、2802号、3002号抵押权人为申请执行人华西公司，其余抵押权人为中国长城资产管理公司南宁办事处）。 2.2019年8月26日，李孟霞与和佳公司签订《商品房买卖合同》，购买和佳广场2幢2单元0401号房屋，建筑面积89.07㎡，单价7100元，总房款为632397元，付款方式为按揭付款。本案审查过程中，李孟霞向本院提供了和佳广场售楼部出具的《换房申请》，该申请载明李孟霞于2018年7月17日购买和佳广场1幢1单元10005号房屋，已支付购房款157692元及其他费用共215552元。同日，鲍玉伟购买和佳广场1幢1单元10006号房屋，已支付购房款157692元。由于这两套房是李孟霞一人所购，之前因特殊原因客户要求退房，经协商，李孟霞同意调换到2幢2单元0401号房屋，网签时补齐房屋尾款。李孟霞还提供了其于2018年7月17日向和佳公司支付共计315384元购房款的银行凭证及和佳公司于2018年7月17日出具的收据，载明收到鲍玉伟购1幢1单元10006号房屋购房款157692元及李孟霞购1幢1单元10005号房屋购房款157692元。李孟霞还提供了合同签约确认单、交房确认书、房屋照片等证据，证实其已实际占有使用涉案房屋。上述房屋由被执行人和佳公司开发，规划用途为住宅。涉案房屋属本院（2019）桂05执544号查封公告范围。李孟霞名下在北海市不动产登记中心无其他房屋登记信息。 本院认为，根据本院查明的事实，案外人李孟霞2018年7月17日向和佳公司转账支付315384元，用于购买和佳广场1幢1单元10005号及10006号房屋。其后因调换房屋，又于2019年8月26日和佳公司签订了涉案和佳广场2幢2单元0401号房屋的《商品房买卖合同》，但该合同系在法院查封涉案房屋之后签订。而且，李孟霞仅支付了315384元购房款，并未付清涉案房屋的全部购房款。因此，案外人李孟霞的主张既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，又不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，其权利不能排除本院对涉案房屋的强制执行，其异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下： 驳回李孟霞的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  蔡 敏 审 判 员  魏 岚 审 判 员  邱愉茜 二〇二〇年六月四日 法官助理  陈樊霖 书 记 员  陈 宏