江苏省句容市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1183民初749号 原告:句容经济开发区南之和房产经济服务部，住所地句容市经济开发区碧桂园凤凰城凤仪苑08幢101号。 经营者：俞小双，女，1989年7月10日出生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：任开峰，句容市黄梅法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：金阳，男，1991年6月13日出生，汉族，住南京市江宁区，系该公司职员。 被告:孙建领，男，1966年2月22日出生，汉族，住南京市，现住南京市鼓楼区。 原告句容经济开发区南之和房产经济服务部（以下简称南之和服务部）与被告孙建领居间合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，适用简易程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告南之和服务部的委托诉讼代理人任开峰、金阳、被告孙建领到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告南之和服务部向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失合计115000元（定金损失70000元，可得利益损失40000元，实现债权的费用5000元）；2.诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告损失合计105000元（定金损失60000元，可得利益损失40000元，实现债权的费用5000元）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是从事房产经纪服务的中介结构。2019年10月，原被告双方签订《房屋托管协议》一份，约定被告将其所有的位于句容市开发区房屋委托给原告代为销售，期限自2019年10月2日至2020年1月20日。协议还约定，受托方在不低于双方约定的售房底价的情况下，与客户签订购房协议书，并代为收取购房定金；出售方不得私自终止合同，不得将该不动产委托原告之外的任何中介机构和个人销售，否则视为违约。双方还对其他事项作了约定。后原告在安居客、58同城房产、365淘房等媒体发布了房源信息。2019年12月27日下午，原告打电话将已经找到意向买家并收到购房定金70000元等事情告知被告，让其做好签约准备，但被告回复此房已经由他委托的另一家中介售出。原告因此而产生的损失应由被告负责赔偿。 被告孙建领辩称，1、双方签订的房屋托管协议并没有履行，应为无效合同。在签订协议时，双方就约定被告不支付原告托管保证金，原告亦可以委托其他中介推案涉房源，且原告并未将案涉房屋的不动产登记证的原件交于被告。原告不愿意支付托管保证金是因为其不愿意承担托管的风险，也不应该享受独家代理的权利。2、因案涉协议没有履行，被告不应收取李某的购房保证金，并且原告提供的买家的真实性无法确认。被告认为原告提供的收条是为了起诉被告而制作的假证据。3、因为原告并未实际出售案涉房屋，故不存在可得利益损失，实现债权的费用不应由被告承担。 本院经审理认定事实如下：被告孙建领原系句容市开发区不动产的所有权人。2018年起被告孙建领便将该房屋委托原告南之和服务部进行出售，但一直未能成功出售。2019年10月2日，原告南之和服务部与被告孙建领签订《房屋托管协议》一份，约定：被告孙建领将其拥有的上述房屋委托原告进行销售，被告确认房屋销售底价为全款200万元、贷款205万元；被告全权委托原告在不低于上述销售底价的情况下与客户签订购房协议书，并代为收取购房定金；代理期限自2019年10月2日至2020年1月20日；被告需向原告提交《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《不动产证》、房主身份证等有效证件的复印件及原件；原告在与客户签订定房协议书合同后，被告应在得到原告通知后七天内来原告处签署房屋买卖居间合同；原告在托管期间，将不动产出售，并与购房客户签订定房协议，如购房客户未履行定房协议，原告有权终止定房协议书，并没收定金，如原告与购房客户签订定房协议后被告反悔的，被告应支付违约金，违约金的数额为原告客户缴纳给原告的定金和原告的服务费，房屋总价的10%；被告在托管期间内不得以任何个人原因不卖此房，私自终止合同，并将该不动产委托原告之外的任何中介结构和个人销售，否则视为违约，应承担违约责任总房价10%的服务费。协议还约定，原告无需支付被告托管保证金。协议还对其他事项作了约定。 上述协议签订后，被告便将其身份证复印件、不动产登记证复印件、房屋钥匙一把交付给原告，后原告分别在365淘房、58同城等网站发布上述房源。 2019年12月21日，被告通过其他中介公司将案涉房屋出售，并于2020年1月10日将房屋过户至买方。 另，原告向本院提交购房定金收条一份，载明：“今收到李某身份证号。购买孙建领坐落于句容市开发区的房屋定金，人民币柒万元整，￥70000。该房屋总价为人民币贰佰万元整，￥2000000。产权人孙建领先生应于15日内配合购房者李祥祥先生到中介南之和房产签定三方居间合同收取定金，并且在30日内办理二手房过户等相应手续，如购房者个人原因不买此房定金不退，如产权人不配合办理二手房过户等相应手续则定金双倍退还”。南之和服务部在收款方处加盖印章，收款日期为2019年12月27日。2020年4月15日，原告向李某账户转账60000元。2020年1月10日，句容市黄梅法律服务所向原告开具江苏通用机打发票一份，载明诉代费为5000元。 以上事实，由原告提交的《房屋托管协议》、网站截图打印件、购房定金收条、银行转账明细、江苏通用机打发票等证据及原、被告的庭审陈述予以证实。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋托管协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定对被告的房源进行宣传推广，被告应按约履行其不得再行委托他人对案涉房屋进行出售的约定，因被告在合同履行期间通过其他中介公司出售案涉房屋，其行为构成违约，应对原告的损失承担赔偿责任。 关于被告损失的具体数额。原告庭审中向法庭提供购房定金收条及转账记录用以证明其在托管期间与案外人李某达成卖房协议并收取李某支付的定金，后因被告违约自行出卖房屋造成其支付李某定金损失，本院认为，原告所举证据不能证明上述事实，理由为：原告主张其与李某达成购房协议，并由其出具定金收条一份，但收条中并未载明案涉房屋的大小、现状，亦未明确李某支付房款的时间及方式，在合同基本内容都不能确定的情况下李某仍以现金方式支付原告定金70000元，明显不符合常理。针对上述不符合常理的情形，原告亦不能联系李某让其出庭接受法庭询问及对方质证，故对原告主张的上述事实，本院不予采纳。考虑到被告在履行案涉《房屋托管协议》过程中确实存在违约行为，故本院从公平原则出发，并参照江苏省房地产中介服务收费管理办法及本地二手房交易服务收费的市场行情，酌定由被告支付原告经济损失30000元（2000000*1.5%）。对于原告主张的律师费，因双方在签订协议时并未对实现债权的费用承担问题进行约定，故对原告该主张，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告孙建领于本判决生效之日起十日内支付原告句容经济开发区南之和房产经济服务部损失计30000元； 二、驳回原告句容经济开发区南之和房产经济服务部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2600元，减半收取为1300元，由原告句容经济开发区南之和房产经济服务部负担960元，由被告孙建领负担340元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将此款给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 员 王丽 二〇二〇年六月九日 法官助理 秦洁 书 记 员 张莹