贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1258号上诉人(原审被告):中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：王镇，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱红霞，女，1970年2月17日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。被上诉人（原审原告）：兰方亚，男，1964年11月20日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。共同委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融贵州分公司”）因与被上诉人朱红霞、兰方亚以及原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创房产公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。案经本院审委会讨论决定，现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决否认上诉人抵押权无依据。上诉人提供的凯房建州字2013002072号《在建工程抵押权证》和该证对应的《楼盘状态查询表》，以及贵阳市中级人民法院在移送涉案房屋处置权至一审法院中对上诉人抵押权的认可，都表明上诉人对涉案房屋享有抵押权；二、被上诉人并非善意购房人，一审判决认定事实有误。仅凭一审第三人出具的发票不能证明本案存在真实的房屋买卖关系，加之涉案房屋的抵押已经经过登记公示，涉案合同亦明确载明涉案房屋已抵押，作为购房者的被上诉人应有相应的注意义务。而被上诉人作为理性购房者，无视风险购买设置抵押权的房屋，其应为自己的低价购买、抵偿涉案房屋的行为承担权利不能实现的过错责任。因此，一审认定事实有误，被上诉人并非出于善意而购买涉案房屋；三、一审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，被上诉人与一审第三人间转让涉案房屋的行为无效，如被上诉人欲取得该涉案房屋就应当按照法律规定代替一审第三人偿还债务，从而消灭抵押权。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定和《物权法》第九条规定，被上诉人对涉案房屋仅有债权请求权，其可向一审第三人主张违约责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定和物权优于债权原则，上诉人抵押权应先于被上诉人债权得以实现，且本案被上诉人未证明其提起过过户申请等积极行为，故其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人原因未办理过户登记”之规定，一审判决适用该法律条文有误。被上诉人朱红霞、兰方亚辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，以及适用法律正确。被上诉人与一审第三人所签的购房合同合法有效，购房款亦已付清，以及合法占有涉案房屋多年。加之涉案补充协议已载明涉案房屋的销售已取得抵押权人的同意，故被上诉人有理由相信一审第三人已取得授权并销售涉案房屋。上诉人所称被上诉人购房行为属于非善意之举，完全没有事实依据。一审法院依据相关证据和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条规定所做的判决合理合法。原审第三人大地联创房产公司未有陈述。朱红霞、兰方亚向一审法院起诉请求:1、中止执行（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书；2、解除对位于凯里市房屋的查封，并不得执行处置。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告朱红霞、兰方亚系凯里市住房业主。被告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括5栋24层2402号住房在内）。朱红霞、兰方亚得知自己所购的“大地春城”小区5栋24层2402号住房被查封后，于2019年8月30日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2019年9月9日，凯里市人民法院作出（2019）黔2601执异113号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人朱红霞、兰方亚的异议申请。”宣判后，朱红霞、兰方亚不服裁定结果并于2019年9月30日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。庭审结束后，为查明案件基本事实，本院依职权对未到庭参加诉讼的第三人大地联创房产公司进行询问，其认可一、贵州大地联创物业服务有限责任公司收取涉案购房款的银行帐户系本公司（大地联创房产公司）开设和使用；二、公司已收到朱红霞、兰方亚购房款474435元。另查明：2016年1月16日，以大地联创房产公司为出卖人、朱红霞、兰方亚为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、朱红霞、兰方亚购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积252.55ｍ2，总价款934435元；2、买受人先交付首付款474435元，余款460000元以银行按揭方式支付。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，朱红霞、兰方亚陆续将购房款474435元汇入大地联创物业服务有限公司，大地联创房产公司亦开具收据，并于2016年7月14日将涉案房屋交由朱红霞、兰方亚管理使用。同时查明：经本案承办人实地查看，原告朱红霞、兰方亚已对涉案房屋装修并入住多年。朱红霞、兰方亚尚欠购房款460000元已于2019年12月26日按法院的要求交付执行（补清）。再查明：原告朱红霞、兰方亚系夫妻关系，除涉案住房（“大地春城”小区5栋24层2402号）外，还有一套住房。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据朱红霞、兰方亚对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，朱红霞、兰方亚在法院查封涉案房屋前既与房地产开发商即本案第三人大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，又支付了50%以上的购房款，且经本院释明后全额补足购房款。朱红霞、兰方亚不仅持有大地联创房产公司2016年8月30日开具的增值税发票，而且能够提供支付款项的银行凭证，故本院确认朱红霞（兰方亚）向大地联创房产公司购买涉案房屋的真实性。对原、被告的诉辩主张，评析如下：第一、（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书是否中止执行？（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封的是被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产，虽然涉案房屋也在查封的房产内，但不是唯一的执行标的物，原告作为涉案房屋的权益人只能请求法院不得对自己所购房产的执行，无权请求判决中止执行该执行裁定书。第二、抵押权的问题。华融贵州分公司取得的不良债权确有在建工程抵押是事实。但抵押协议未明确涉案房屋系抵押范围内，凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》也没有具体载明“大地春城”小区5栋24层2402号住房已抵押给债权人华融贵州分公司。就本案而言，朱红霞、兰方亚对涉案房屋完全享有排除法院强制执行的民事权益，华融贵州分公司所举证据不足以证明其已取得涉案房屋的抵押权。第三、合同对抵押的约定。涉案商品房买卖合同第四条确实约定“大地春城”小区5栋24层2402号商品房已设置抵押，但抵押权人不是华融贵州分公司，而是农行凯里金泉支行，且合同附件三写明该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定，虽然买受人明知所购商品房已设置抵押，但有足够的理由相信房地产开发商已经取得抵押权人同意才销售的事实，故朱红霞、兰方亚购买涉案房屋并无过错，且与华融贵州分公司享有的在建设工程抵押无关。第四、备案登记。虽然朱红霞、兰方亚购买涉案房屋至今未到房管部门办理备案登记是事实，但过错责任应当在房地产开发商即大地联创房产公司。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，登记备案不是认定房屋买卖真实性的唯一标准，充其量仅是人民法院判决时参考而已。综上所述，原告朱红霞、兰方亚是否另有住房不影响其对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的权益，故原告朱红霞、兰方亚的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，依法予以支持。被告华融贵州分公司的答辩意见既缺乏事实依据，又与庭审查明的事实不符，理由不能成立，依法不予采纳。第三人大地联创房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、不得执行被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行原告朱红霞、兰方亚购买位于凯里市的房屋。二、驳回原告朱红霞、兰方亚的其余诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审中，当事人均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案主要的争议焦点：一、涉案房屋是不是抵押财产，上诉人是否享有抵押权；二、被上诉人是否享有排除强制执行的权利。现针对争议焦点做如下分述：一、关于涉案房屋是不是抵押财产，上诉人是否享有抵押权问题。通过审查凯房建州字第2013002072号《在建工程抵押他项权证》记载的相关内容，该抵押登记符合《中华人民共和国物权法》第六条关于公示的要求，被上诉人是可以查阅的。一审法院以抵押协议未明确抵押范围及抵押登记亦未明确具体房屋为由认定华融贵州分公司不享有对涉案房屋抵押权错误，本院予以纠正。故上诉人华融贵州分公司对涉案房屋享有抵押权；二、关于被上诉人是否享有排除强制执行权利问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，经过综合审查，本案被上诉人已在法院查封涉案房屋之前就与一审第三人大地联创公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》，并且支付了全部购房款，后又对涉案房屋进行合法占有。至于未能办理过户登记问题，因一审第三人尚未具备办理初始登记的条件和相关手续，导致过户登记未能办理，故过户不成之责不在被上诉人，被上诉人所处情形符合以上第二十八条规定的四项情形，因此，被上诉人享有排除执行的权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年六月二十九日法官助理郑华品书记员田仁晖