广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初11519号原告：张照辉，男，1988年7月5日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：庄铎，广东泓业正杰律师事务所律师。被告：高一平，女，1965年6月10日出生，汉族，住四川省叙永县。原告张照辉与被告高一平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张照辉及其委托诉讼代理人庄铎到庭参加诉讼，被告高一平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告及中山市一加房地产有限公司签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖合同的部分；2.被告返还原告已经实际支付的购房款389144.96元及逾期利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；3.被告双倍返还定金156000元；4.被告支付原告已经实际支出的中介费5000元；5.被告支付原告入住房屋后实际支付的装修费用47850元；6.被告支付因此造成的房屋差价损失420000元；7.被告支付原告为追讨损失而支出的律师费12000元。事实和理由：原告与被告于2017年6月2日签订《房屋买卖合同》，购买被告名下位于中山市××科金色家园××房的房地产。截至2018年5月4日共支付购房款389144.96元及中介费5000元。被告已经将涉案房地产交付给原告居住，原告也对该房地产进行了装修，支付了装修费47850元。涉案房地产因被告个人原因被多次查封，导致合同无法继续履行，故原告要求解除合同并由被告赔偿原告的损失。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告未到庭应诉、答辩，亦未提交书面答辩状及相关证据。原告围绕其主张提交了相应的证据，经审查，本院认定事实如下：2017年6月2日，原、被告及中山市一加房地产有限公司（以下简称一加公司）签订《房屋买卖合同》一份，约定如下事项：一、原告购买被告名下位于中山市××科金色家园××房的房地产，购房总价为780000元，被告须于签订本合同当日将涉案房地产交付给原告。二、被告保证对该物业享有完整处分权，并应在交易过户完成前将有关物业的产权纠纷、债务等事项处理完毕，并保证交易过户时该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷，以及交易过户完成时原告无需对上述事项负责，否则由被告承担全部责任并赔偿原告因此带来的损失。三、因原告或被告违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料（出具产权证起15天内交齐）或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期未超过十天的，违约方每逾期一日须向守约方按总房价5‰支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方可以解除合同，并有权要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价20%的违约金，守约方有权要求违约方赔偿因本次交易而支出的中介服务费等全部损失及因追究违约方违约而支出的律师费等全部费用；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价5‰支付违约金。四、涉案房地产的成交价为780000元，本次交易过程中产生的所有税费和费用由原告支付，其中5000元为支付给经纪方的咨询服务费；被告承诺涉案房地产产权清晰，签订合同当天收取原告购房定金；如因被告原因不能过户或不卖或加价，收取的购房定金/楼价款要双倍赔偿给原告，被告也要赔偿经纪方的咨询服务费，反之，如因原告不买，被告有权没收购房定金，原告也要赔偿经纪方的咨询服务费。五、双方就楼价款的交付方式及交易过户达成以下一致协议，并按涂销抵押按揭付款的方式处理：1.签订本合同时，原告支付250000元给被告作为购房定金，其中，原告支付5000给经纪方的咨询服务费；2.双方均知悉涉案房地产尚未办理产权证明，双方同意待涉案房地产出具产权证明后再办理相关过户手续；3.原告应于被告出具产权证后15天内向抵押银行申请提前还贷手续，被告须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续7天内与原告至房管部门办理交易过户递件手续；4.首期楼价款30000元于收到受理贷款银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后，在房管局受理交易递件成功当天内由原告支付给被告；5.楼价余款500000元于买卖完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入被告在该贷款银行所开设的账户，银行实际贷款金额与应付楼价余款的差额由原告在房管局受理交易过户完税成功当天或办妥他项权利登记后内支付给被告。原、被告双方分别在合同下方买方及卖方处签名捺印确认，一加公司在经纪方处盖章确认。其后，原、被告双方签订《代办过户委托书》一份，约定委托一加公司办理涉案房地产买卖的交易过户手续，双方同意于签署本委托书时支付受托方劳务费5000元，委托期到涉案房地产所有过户手续完结为止。同日，被告出具《定金收据证明》确认收到原告支付的购房定金250000元。原告所述具体付款情况如下：1.2017年4月2日通过平安银行信用卡、建设银行信用卡向被告女儿王骁娅支付4115元、6957元，通过支付宝向被告支付19000元。2.2017年5月29日通过支付宝向被告支付10000元。3.2017年6月1日通过支付宝向被告支付10000元。4.2017年6月2日签订买卖合同时向被告现金支付145000元。5.2017年6月12日通过支付宝向被告支付25000元。6.2017年6月27日通过支付宝向被告支付5000元。7.2017年7月8日通过微信向被告支付2000元。8.2017年7月9日通过微信向被告支付3000元。9.2017年7月10日通过微信向被告支付3000元。10.2017年7月12日通过微信向被告支付2000元。11.2017年8月5日通过支付宝向被告支付6000元。12.2017年9月1日通过微信向被告支付500元。13.2017年9月22日通过支付宝向被告支付6000元。14.2017年11月22日通过支付宝向被告支付2500元。15.2017年11月22日通过微信向被告支付300元。16.2017年12月25日通过支付宝向被告支付800元。17.2018年4月24日至26日通过支付宝向被告共计支付29543.96元。18.2018年4月24日通过转账方式帮被告向小额贷款公司偿还首付贷86500元。19.2018年4月26日向被告转账支付20000元。20.2018年5月2日通过微信借款2000元给被告用于抵扣购房款。以上付款情况有原告提交的银行流水、微信及支付宝转账记录等证据佐证。2018年5月4日，被告出具《收据》一份确认收到原告支付的中山市××科金色家园××房的购房款共计389144.96元，并表示愿意配合原告办理过户登记手续。原告提供的15份收据及微信转账记录反映出原告在购买涉案房地产并由被告交付原告使用后对该房地产进行了装修，共花费47850元，其中，由“华强整装”为墙面进行喷漆花费8700元，从“洲洋石材”定作电视背景墙、洗手盆、房间飘窗、浴室防滑地脚共花费9300元，定制衣柜花费21400元，从“唯美纱窗”定制防盗网、防蚊网花费4200元，从“锦辉天花装饰”定作墙角线花费650元，从“杰胜装饰”定作客厅天花吊顶花费3600元。中山市不动产登记资料查询结果显示位于中山市××科金色家园××房的房地产于2017年8月11日被本院查封。《民事案件委托代理合同》及广东增值税普通发票反映出原告为实现本案债权特委托广东泓业正杰律师事务所代理本案诉讼，并为此支付律师费12000元。庭审中，原告称被告已于2017年6月将涉案房地产交付原告使用，原告也对该房地产进行了装修并已入住，但该房地产已被法院依法查封，其无法办理过户手续，也无法继续使用该房地产，其对涉案房地产进行的装修均是不可拆除的，故要求被告赔偿其装修损失及房屋差价损失。对于房屋差价损失，原告并未举证证明，且原告当庭明确表示不就该房屋差价损失申请评估。2020年3月16日，本院为查明案件事实需要就相关事实询问一加公司，该公司表示原告因代办过户需要找到一加公司，一加公司接受委托并收取了5000元代办费，原告也给了十几万现金给被告，签订买卖合同时涉案的房地产并未被查封，且尚未办理产权证明。原告庭审中确认一加公司上述陈述属实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告及一加公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均按照约定全面履行。《房屋买卖合同》约定被告须保证对位于中山市××科金色家园××房的房地产享有完整的处分权，并保证在交易过户时上述房地产没有产权纠纷和债权债务纠纷，否则被告须承担全部责任并赔偿原告因此造成的损失。中山市不动产登记资料查询结果显示涉案房地产已于2017年8月11日被法院依法查封，被告并未按照合同约定处理其债权债务纠纷致使该房地产被法院查封，已属违约，且因被告的上述违约行为致使原告无法实现其签订《房屋买卖合同》的目的，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，原告诉请解除原、被告及一加公司签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖合同的部分，理据充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案涉案房地产的转让价款为780000元，依据《中华人民共和国担保法》第九十一条关于定金数额的规定，本案的定金最高应为156000元，而《房屋买卖合同》约定的定金为250000元，明显超过了上述定金的最高限额，故本院认定本案定金为156000元，超过部分的94000元（250000元-156000元）为购房款。因此，被告应向原告双倍返还定金312000元（156000元×2）。同时，因《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的部分已经解除，被告应当向原告返还其已支付的233144.96元（389144.96元-156000元）购房款。至于原告主张的购房款389144.96元的利息损失。因原告并未就其实际损失进行举证，且本院上述已经认定被告须向原告双倍返还定金，本院认为被告额外支付的156000元已经足以弥补原告因本案纠纷所造成的损失，故本院对原告的该项请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失”。本案中，因被告违约致使合同解除，原告有权要求被告对其损失进行赔偿。原告为涉案房地产进行装修共计花费47850元，且该部分装修为已形成附合的装饰装修物，不可拆除，故被告应赔偿原告装修损失47850元。至于原告主张的房屋差价损失420000元。因原告并未举证证明，且原告当庭表示不就房屋差价损失申请评估，故本院对原告的该项请求不予支持。《房屋买卖合同》约定如因原告或被告违反合同约定，逾期超过十天仍未履行的，守约方可以解除合同，并有权要求违约方赔偿因本次交易而支出的中介服务费等全部损失及因追究违约方违约而支出的律师费等全部费用。结合本案的证据可知，原告为促成本次交易向一加公司支付了中介服务费5000元，并因实现本案债权委托广东泓业正杰律师事务所代理本案诉讼而支付了律师费12000元，本院上述已经认定被告违约，按照合同约定，被告须赔偿原告中介服务费损失5000元，律师费损失12000元。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告张照辉、被告高一平与中山市一加房地产有限公司于2017年6月2日签订的《房屋买卖合同》中的关于房屋买卖合同的部分；二、被告高一平于本判决生效之日起七日内向原告张照辉双倍返还定金312000元并返还购房款233144.96元；三、被告高一平于本判决生效之日起七日内向原告张照辉赔偿装修费损失47850元；四、被告高一平于本判决生效之日起七日内向原告张照辉赔偿中介服务费损失5000元及律师费损失12000元；五、驳回原告张照辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14070元，由原告张照辉负担5737元（原告张照辉已交14070元），被告高一平负担8333元（该款原告张照辉已预交，被告高一平于本判决生效之日起七日内返还给原告张照辉，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  黄宏图审判员  廖 雪二〇二〇年六月一日书记员  洪文芳周淑琴