北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初10769号原告（反诉被告）：北京海天润德文化有限责任公司，住所地北京市西城区马连道路14号9号楼4层33号。法定代表人：殷世全，总经理。委托诉讼代理人：仇臻，北京智嵩律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京二商京华茶业有限公司，住所地北京市西城区广安门外马连道14号。法定代表人：任长青，董事长。委托诉讼代理人：申丽丽，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢浩斌，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）北京海天润德文化有限责任公司（以下简称海天公司）与被告（反诉原告）北京二商京华茶业有限公司（以下简称二商公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海天公司委托诉讼代理人仇臻，被告（反诉原告）二商公司委托诉讼代理人申丽丽、卢浩斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海天公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告租金损失666254.9元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2019年3月1日签订房屋租赁合同，约定原告承租被告北京市西城区马连道路14号院内音像大厦北侧房屋共计十间面积约500平方米。租赁期限自2019年3月1日至2020年2月28日。合同签订后，原告将上述房屋分别转租给10个商户，我公司按时向被告缴纳房租和各项费用，没有任何违约之处。2019年12月9日被告违约，向各商户散发通知书。通知书表示原告承租日期至2019年12月31日止。并要求原告在2020年1月10日前移交租赁场地。致使原告转租的十个商户因不明真相拒绝向原告缴纳房租。致使我公司损失租金收入666254.9元。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现诉至贵院，请依法判决。审理中，海天公司向本院申请撤回起诉，本院予以准许。被告二商公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告腾退位于北京市马连道14号院内音像大厦北侧房屋十间（约500平方米）及房屋坐落的场地（周边东西长80米，南北宽10米范围内的场地，约800平方米）；2.判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金（2019年12月至2020年2月期间）212000元；3.判令反诉被告向反诉原告支付房屋占用费111518元（按照3485元/日，自2020年2月29日起暂计算至2020年3月31日，实际计算至腾退之日为止）；4.判令反诉被告向反诉原告支付逾期腾退违约金153337元（按照6970元/日，自2020年3月10日起，暂计算至2020年3月31日，实际计算至腾退之日为止）；5.判令反诉被告向反诉原告支付2019年3月12日至2020年3月31日期间租金逾期违约金30025元（暂计算至2020年3月31日，详见附表；2020年4月1日后，以212000元为基数，按照年化24%的利率计算至实际支付之日为止）；6.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：双方于2019年3月1日签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告承租租赁标的物，租期一年，自2019年3月1日至2020年2月28日，年租金1272000元，租金按季支付，第一季度租金于合同生效后10日内支付，以后每季度租金在该季度开始前的10日内支付。水电费由反诉被告承担并于每个月前五个工作日支付上月实际发生费用，逾期支付租金和费用的，每逾期一日按照千分之三承担违约责任。合同到期后反诉被告应于届满后10日内腾退，逾期腾退的应按照日租金的2倍承担违约金。合同生效后，反诉原告履行了合同约定义务，但是反诉被告却屡次逾期支付租金且最后一季度租金尚欠212000元未支付，反诉被告应承担逾期违约金，另合同期于2020年2月28日租赁期满终止，原告多次发函要求反诉被告腾退房屋，但是被告至今仍非法占用租赁标的物，拒不返还。被告的行为给原告造成了重大损失，被告恶意不履行腾退等义务，应立即向原告腾退租赁标的物并支付房屋占用费、逾期腾退违约金、租金违约金等费用。为了维护反诉原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。反诉被告海天公司辩称，对诉讼请求第一项，我方认为现在处于疫情期间，所有的租户都进不去，无法进行腾退，现在还处于空置状态，现在是逐步的在复产复工，也没有完全恢复正常，搬家公司的车也是进不去的，所以之前是无法进入的。我们已经转租了，商户也是都没有搬，都给封了，不具备经营的条件，也是不存在搬家的可能性。对于诉讼请求第二项，因为在租赁期限还未到期的时候，就在场地贴了腾退房子通知，说合同已经到期了，但是实际是没有到期，导致我方没有办法向租户收缴租金，商户也是拒绝向我们缴纳租金。后是因为疫情，所以也是无法缴纳租金了。对于其他的诉讼请求，认为疫情的原因，政府有规定，要求国有企业要减免租金，整个马连道地区都是停产和封闭的状态，没有任何的经营活动，所以不能按照原有标准缴纳租金，至于违约金也是不存在的，也是因为疫情的原因，没有进行经营活动，属于不可抗力，还有就是在租赁期限还未到期的时候就在场地张贴腾退通知，所以导致商户拒绝向我们缴纳租金。还有就是对方认为我方迟延交纳租金，要求我方支付违约金，对此我方认为都是按期缴纳的租金，如果对方认为我方逾期缴纳，就应该及时诉讼，不应该放任损失的扩大，而且在我们起诉之前，并没有对我们延期缴纳租金提出任何异议，我们双方建立租赁关系已经长达15年之久，对方从来没有就延期缴纳租金提出异议，所以认为是对方没有及时向我们进行提示，要求缴纳租金，是对方放任损失的扩大，认为对方没有权利向我们主张该项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年3月1日，二商公司（出租方、甲方）与海天公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条、房屋基本情况。甲方向乙方出租位于北京市西城区马连道路14号院内音像大厦北侧房屋位置，计有房屋10间（面积约500平方米），以及房屋座落的场地（周边东西长80米，南北宽10米范围内的场地，面积约800平方米）。第二条、租赁期间。本合同租赁期间为一年，即从2019年3月1日起至2020年2月28日止。第三条、用途。乙方承租该房屋用途为销售茶叶茶具及相关茶品。第四条、租金。年租金为1272000元，租金支付方式为按季支付。乙方应于本合同生效之日起十日内向甲方支付第一个租赁季度租金318000元，以后每租赁季度第一个月开始的前10日内交付当期租金318000元。第五条、保证金。乙方应交纳保证金200000元。……第十条、租赁期满。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋腾空并恢复原状后退还甲方，乙方在租赁期限届满后十日内未能腾空房屋的，则乙方任何遗留在房屋中的物品，均视为乙方已经放弃了该物品的所有权，甲方有权自行对其进行处置，处置费用由保证金中扣除。乙方如未能恢复原状的，甲方可自行将房屋恢复原状，相关费用由保证金中扣除。……第十二条、合同解除和终止。……12.4在合同履行期间，如发生下列情况之一时，甲方有权单方面解除本合同。乙方已交纳之保证金不予退还。……12.4.3本合同生效后，乙方未按合同约定期限缴付租金、保证金达一个月；12.4.4乙方拖欠任何费用达一个月的，或者拖欠费用总和超过10000元的。……12.7不可抗力（不能预见，不能避免，不能克服的客观情况）致使合同一方或双方的合同目的根本性的无法实现时，自有关方面的书面证明送达对方之时起，双方的合同关系终止。不可抗力致使合同一方或双方的合同目的在一定时间内无法实现时，当不可抗力情形消失后，双方的合同权利和义务应当继续履行。第十三条、违约责任。13.1乙方存在第12.4条规定的任何一项情形的，视为乙方违约。13.1.1乙方违约的，除甲方有权单方解除合同外，乙方应根据本合同的约定赔偿甲方所受到的经济损失。13.1.2乙方不能按时足额交纳租金及相关费用时，除应足额补交上述租金及相关费用之外，还应按日向甲方支付欠交租金及相关费用千分之三的逾期付款违约金。13.1.3本合同解除或终止的，乙方应该按照本合同规定的期限腾空房屋，逾期不予腾空房屋或者不按合同规定腾空房屋的，应按照本合同约定的租金标准的两倍支付逾期腾房期间的违约金。……13.3本合同履行过程中，因任何一方违约而对相对方承担的违约责任，限于相对方的直接经济损失，不包括相对方的非财产损失、利润损失、赔付第三方的损失或其他间接损失，也不包括相对方的客户、雇员或其他第三人的损失，且全部违约责任金额不超过本合同规定的年租金总额。但本合同对违约责任和违约金的计算方法有明确规定的，适用该明确规定。海天公司将10间商铺对外转租。2019年5月10日，海天公司交纳了2019年3月1日至2019年5月31日的租金318000元。2019年6月27日，海天公司交纳了2019年6月1日至2019年8月31日的租金318000元。2019年10月12日，海天公司交纳2019年9月1日至2019年11月30日的租金118000元。2019年12月6日，海天公司交纳了租金306000元，其中：200000元为2019年9月1日至2019年11月30日期间的租金，106000元为2019年12月1日至2020年2月28日期间的租金。2020年1月、3月，二商公司分别向海天公司发出书面通知，通知双方的《房屋租赁合同》于2020年2月28日期满终止，要求海天公司交纳未付的费用并于2020年3月10日前交还房屋并办理交接手续。另查，2014年12月30日，二商公司与海天公司签订《房屋租赁合同》，约定：二商公司将北京市西城区马连道路14号院内东侧六层建筑物（现状为北京音像大厦），建筑面积为11406.6平方米出租给海天公司，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日。2019年12月9日，二商公司在音像大厦粘贴《通知书》，通知双方2014年12月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日期满终止，要求海天公司交纳未付的费用并于2020年1月10日前交还房屋并办理交接手续。该《通知书》中注明租赁地址为北京市西城区马连道路14号院内东侧六层建筑物（现状为北京音像大厦）。审理中，双方均认可该《通知书》是张贴在音像大厦内，而未张贴在诉争租赁房屋区域内。海天公司主张诉争租赁房屋与音像大厦是一个整体，二商公司于2019年12月9日在音像大厦张贴《通知书》，诉争租赁房屋的商户无法分清，导致商户认为二商公司与该公司的合同于2019年12月31日终止，故商户不再向该公司交纳租金，该公司也就未向二商公司交纳租金。海天公司主张由于疫情原因，诉争租赁房屋区域被封闭无法进入，无法经营也无法腾房。二商公司主张2020年4月8日起，诉争租赁房屋可以全面复工。海天公司则主张2020年5月1日路口才解封，商户都是外地人员，之前进京都要隔离14天，至今都无法正常营业，一个商铺只能有2名服务人员，而且客人不能品茶。二商公司主张除了一个商铺只能有2名服务人员，客人不能品茶之外，其他都已恢复正常。2020年4月30日零时起，北京将突发公共卫生事件一级响应机制调整为二级。2020年5月20日，本院对诉争租赁房屋进行了现场勘验，租赁商铺可以正常营业，但在门口张贴通知，一个商铺只能有2名服务人员，不提供品茶服务。海天公司另主张二商公司要求逾期支付租金的违约金及逾期腾房的违约金标准过高。本院认为：二商公司与海天公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。海天公司应当按照合同约定的期限和数额支付房屋租金，二商公司于2019年12月9日在音像大厦张贴的《通知书》针对的并非本案房屋，海天公司以该《通知书》为由拒绝支付租金，缺乏依据，本院不予采纳。由于疫情的原因，国家采取了相应的管控措施，导致诉争房屋无法正常经营，属于当事人订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，本院结合疫情的影响、复工的时间、本市管控措施的相应变化等情况，酌情免除海天公司2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金及使用费。由于《房屋租赁合同》期满终止的时间位于疫情管控期间，海天公司未能在合同约定的期限内腾空房屋，不应属于违约，但在复工后，海天公司已具备腾房的条件，应在合理的期限内腾退房屋，本院结合疫情的影响、复工的时间、本市管控措施的相应变化、商户众多的实际情况，酌情确定海天公司应在2020年5月31日前腾空房屋，逾期未能腾空，应承担逾期腾房的违约责任。对于2020年5月1日至2020年5月31日期间的房屋使用费，考虑到疫情的影响，本院酌情确定按照合同约定租金标准的70%交纳。合同约定的逾期腾房的违约金应当包括了相应期间的房屋使用费，海天公司主张违约金标准过高，综合考虑合同履行情况、海天公司的过错程度，二商公司的损失、疫情影响等因素，本院酌情确定海天公司自2020年6月1日起按照合同约定租金标准的1.5倍支付逾期腾房违约金。海天公司未按照合同约定的时间、期限支付房屋租金，构成违约，应支付逾期支付租金的违约金，海天公司主张违约金标准过高，综合考虑合同履行情况、海天公司的过错程度，二商公司的损失等因素，本院酌情确定该项违约金数额为30000元。综上所述，对二商公司要求海天公司腾退租赁房屋的反诉请求，本院予以支持。对二商公司要求海天公司支付2019年12月1日至2020年1月31日期间拖欠的租金的反诉请求（106000元），本院予以支持。对二商公司要求海天公司支付2020年5月1日至2020年5月31日期间房屋使用费的反诉请求的合理部分（74200元），本院予以支持。对二商公司要求海天公司支付2020年6月1日起至实际腾房之日止逾期腾房违约金的反诉请求的合理部分（按照每日5227元的标准），本院予以支持。对海天公司要求二商公司支付逾期支付租金违约金的反诉请求的合理部分（30000元），本院予以支持。对二商公司的其他反诉请求，本院不予支持。海天公司已交纳的保证金200000元，二商公司同意用于抵扣欠交的费用，本院将该保证金用于抵扣海天公司应支付的租金106000元、房屋使用费74200元、逾期支付租金的违约金19800元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，北京海天润德文化有限责任公司将北京市西城区马连道14号院内音像大厦北侧房屋十间（面积约500平方米）及房屋坐落的场地（周边东西长80米，南北宽10米范围内的场地，面积约800平方米）腾空，交还北京二商京华茶业有限公司收回。二、本判决生效之日起七日内，北京海天润德文化有限责任公司支付北京二商京华茶业有限公司逾期腾房的违约金（按照每日5227元的标准，自2020年6月1日起支付至实际腾退房屋之日止）。三、本判决生效之日起七日内，北京海天润德文化有限责任公司支付北京二商京华茶业有限公司逾期支付租金的违约金10200元。四、驳回北京二商京华茶业有限公司的其他反诉请求。如果北京海天润德文化有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉费4434元，由北京二商京华茶业有限公司负担4345元（已交纳），由北京海天润德文化有限责任公司负担89元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 俊二〇二〇年六月八日书记员 温晓娟