河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6626号上诉人（原审被告、申请执行人）：张春利，女，1980年4月5日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：祁亚男，河南高端律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：闫炎，男，1975年8月30日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：菅运生，河南许之以昌律师事务所律师。原审第三人：河南利泉纸业有限公司，住所地郑州市金水区郑花公路106号2号楼3单元42号，统一社会信用代码914101056973110511。法定代表人：王德伟，执行董事。委托诉讼代理人：李春凤，河南国基律师事务所律师。原审第三人：陈舜铎，男，1974年4月26日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人张春利因与被上诉人闫炎及原审第三人河南利泉纸业有限公司（以下简称利泉公司）、陈舜铎案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初18898号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张春利上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回闫炎的全部诉讼请求。事实和理由：张春利对涉案房屋享有担保物权，担保物权的登记设立时间为2013年3月4日。闫炎与陈舜铎签订买卖合同的时间在后，从合同约定条款可知，闫炎在签订合时对涉案房屋设定有抵押是明知的，其对履行不能存在明显过错。（2014）郑民四初字第342号民事调解书不是对涉案房屋的确权调解，而是附条件给付的调解，所附条件是消灭抵押。而张春利的执行依据（2016）豫0191民初5063号民事判决确认张春利对涉案房屋享有优先受偿权。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条的规定，驳回闫炎的诉讼请求。闫炎辩称，其对涉案房屋享有物权期待权，已经生效法律文书确认。查封措施系在该生效法律文书作出后采取，不能对抗闫炎申请的执行。张春利完全可以通过对利泉公司的执行获得债权。一审判决适用法律正确。应驳回上诉，维持原判。利泉公司述称，闫炎对涉案房屋仅享有债权，而非物权期待权。本案执行依据确认张春利对涉案房屋享有优先受偿权。查封的先后并不影响张春利所享有担保物权的合法有效及执行。涉案房屋系办公用房，并非住宅性商品房，闫炎与陈舜铎之间系二手房买卖，闫炎并非商品房消费者，一审判决适用法律错误。陈舜铎缺席未答辩。闫炎向一审法院起诉请求：1、不得执行位于郑州市郑东新区××路××号房屋（产权证号12××27）的执行，确认上述房产所有权为原告所有（价值200万）；2、本案诉讼费由被告、第三人承担。一审法院认定事实：1、2014年3月17日，原告闫炎与第三人陈舜铎在郑州天地行房地产营销策划有限公司见证下签订房屋买卖合同一份，约定原告购买第三人陈舜铎名下位于郑东新区地润路18号A座4层411、412号房屋两套（房屋所有权证号：12××27、1201147506），房屋建筑面积524.12平方米，总价8600000元；闫炎应于2014年3月18日支付陈舜铎购房定金及首付款4000000元；双方于2014年4月15日前办理房屋产权过户手续，陈舜铎于2014年5月1日前将房屋交付于原告，同时原告付清剩余房款4600000元。3月18日，原告闫炎支付陈舜铎购房定金及首付款4600000元，陈舜铎向原告出具收据一份。2014年6月份，陈舜铎将上述房屋交付原告闫炎，闫炎于2014年11月份将该房屋出租给河南友道创业投资有限公司。2、因上述房屋买卖纠纷，2014年原告闫炎将陈舜铎诉至郑州市中级人民法院，该院于2014年10月29日作出（2014）郑民四初字第342号民事调解书，双方当事人达成协议：一、原告闫炎与被告陈舜铎就位于郑州市郑东新区××路××、××号房屋签订的合同，编号为1200215的《房屋买卖合同》继续履行。二、被告陈舜铎于调解书生效后十日内将上述411号房产解除银行抵押担保，并向原告闫炎提供办理房屋产权证所需的相关资料。三、如被告陈舜铎不能按期履行解除银行抵押担保手续，原告闫炎可代为偿还该房的银行贷款，代偿金额从剩余应付房款400万元中扣除，不足部分被告陈舜铎应另行以现金方式给原告闫炎，并自原告闫炎代偿之日起计算利息，利率按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。四、双方应于2014年12月30日前到房管局办理房屋产权过户手续，并按国家规定各自承担税费。五、被告陈舜铎于本调解书生效后十日内向闫炎支付违约金86万元。3、闫炎于2017年以刘晓燕、陈舜铎为被告，向郑州高新技术产业开发区人民法院提起案外人执行异议之诉一案，诉请：1.确认郑州市郑东新区地润路18号A座4层412号房屋为原告所有；2.停止对上述房产的执行并解除查封；3.由被告承担本案诉讼费用。后该院于2017年12月7日作出（2017）豫0191民初11606号民事判决书，认为闫炎举证未能证明其在法院查封之前占有使用涉案房产、且未支付全部价款，驳回原告闫炎的诉讼请求。闫炎不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院，该院于2018年5月30日作出（2018）豫01民终5576号民事判决书，驳回闫炎上诉，维持原判。后该案件标的房屋被予以拍卖执行。4、关于原告张春利诉被告利泉公司、陈舜铎债权转让合同纠纷一案，郑州高新技术产业开发区人民法院于2016年5月10日作出（2016）豫0191民初5063号民事判决书，判决：一、被告利泉公司于本判决生效后十日内偿还原告张春利借款本金3281581.25元及利息罚息（自2015年3月11日起按年息18.75%计算至实际清偿之日止）；二、原告张春利对被告陈舜铎名下位于郑州市郑东新区××路××号（房屋所有权证号为：12××27）房产变卖、拍卖所得价款在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权。上述判决生效后，郑州市高新技术产业开发区人民法院于2016年10月1日立案执行，执行案号为（2016）豫0191执6039号。在执行过程中，郑州高新技术产业开发区人民法院于2016年12月6日作出（2016）豫0191执6039号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人陈舜铎所有的位于郑东新区地润路18号A座4层411号（房产证号：12××27）房产一套。二、被执行人陈舜铎负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人陈舜铎可以使用被查封的财产；但因被执行人陈舜铎的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。2016年12月13日，郑州市高新技术产业开发区人民法院将上述执行裁定和协助执行通知送达郑州市不动产中心，查封被执行人陈舜铎名下位于郑州市郑东新区××路××房屋××套。2018年6月26日，郑州市中级人民法院作出（2018）豫01执监525号执行裁定书，裁定郑州市高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初5063号民事判决书【原执行案号：（2016）豫0191执6039号】由郑州市二七区人民法院执行。2018年10月27日，本院对上述案件立案执行，执行案号为（2018）豫0103执3900号。在执行过程中，案外人闫炎向本院提出执行异议。后本院于2019年10月30日作出（2019）豫0103执异152号执行裁定，驳回闫炎提出的执行异议，闫炎不服该异议，向本院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为原告闫炎对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院认为原告闫炎对本案标的房产享有足以排除强制执行的民事权益。理由为：首先，根据原告提供的证据，原告在涉案房产被本院查封之前，已经与第三人陈舜铎在第三方的见证下签订书面房屋买卖协议，人民法院生效法律文书已经确认该协议合法有效、应继续履行。其次，关于原告支付的房款，根据本案查明事实，原告购房协议中共涉及两套房产，房产面积共计524.12平方米，而本案所涉411号房产面积仅为222平方米，而原告已经支付的房款共计为4600000元，且原告与第三人陈舜铎同份房屋买卖合同中的412号房产已经被人民法院在另案中予以强制执行，故本院认定原告已经支付本案房产全部价款。再次，根据原告提供的证据，第三人陈舜铎已经于2014年6月份将本案房屋交付原告，自此，原告已经占有使用该房产至今。至于该房屋未过户原因，在原告闫炎与陈舜铎房屋买卖纠纷案件所达成的调解协议中，应由陈舜铎解除抵押，但陈舜铎至今也未予解除抵押，故房屋未予过户并非本案原告自身原因所致。最后，原告闫炎作为购房消费者，其合法权益是否优先于抵押权问题，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，本院认定原告闫炎作为购房消费者，对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行。综上，本案中，原告闫炎对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故原告闫炎诉请停止对本案标的房屋的执行，本院予以支持。关于原告诉请确认案涉房屋所有权归原告所有，本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力、未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”物权法第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（以下简称物权法解释一）第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中做出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”根据以上规定，我国不动产物权变动采取登记要件主义原则。虽然物权法第二十八条规定了人民法院、仲裁委员会的法律文书和人民政府的征收决定可以引起物权变动，但同时根据物权法解释（一）第七条的规定，人民法院只有在分割共有不动产或动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的裁决书、调解书才能被认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。具体到本案，本院认为本案系案外人执行异议之诉，不属于分割共有不动产或动产等类型的案件，不能直接为当事人创设或变动物权。其次，根据物权法第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，出卖人与买受人签订房屋买卖合同后但尚未办理所有权转移登记手续时，合同的效力不受影响，由于房屋所有权并未发生转移，此时，出卖人与买受人之间仅发生债的效力。本案中，闫炎作为买受人与陈舜铎就买卖案涉房产事宜签订了《房屋买卖合同》后，双方各自依约履行了支付购房款及交付房屋的合同义务，但尚未办理案涉房产所有权转移登记手续，闫炎尚未取得案涉房产所有权，其基于该买卖合同仅取得了要求陈舜铎办理案涉房产所有权转移手续的债权请求权，且双方就此达成的调解协议已经被法院生效文书予以确认。故，原告诉请判令涉案房产归原告所有没有事实和法律依据，本院不予支持。原告诉请解除对该房产的查封并非本执行异议之诉案件所应处理事宜，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、对位于郑州市郑东新区××路××号（房屋所有权证号为：12××27）房屋不得执行；二、驳回原告闫炎的其他诉讼请求。案件受理费22800元，由被告张春利负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，向房地产开发企业购买商品房，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优于抵押权人的抵押权。而一般的房屋买卖合同买受人不能对抗抵押权人的抵押权。本案中申请执行人张春利对涉案房产享有优先受偿权。一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行评析属适用法律错误。张春利对涉案房屋享有对抗案外人的优先受偿权，闫炎的排除执行请求不成立。综上，张春利的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初18898号民事判决；二、驳回闫炎的诉讼请求。一审案件受理费22800元，二审案件受理费22800元，均由闫炎负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  朱长勇二〇二〇年六月十九日书记员  陈威东