北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6760号原告：北京金科展昊置业有限公司，住所地北京市大兴区永旺路1号院9号楼1层116室。法定代表人：李利霖，经理。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。被告：内蒙古圣水源水业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县盛乐镇西沟门村。法定代表人：樊永红，执行董事。委托诉讼代理人：董远强，内蒙古慧灵律师事务所律师。原告北京金科展昊置业有限公司（以下简称金科展昊公司）与被告内蒙古圣水源水业有限责任公司（以下简称圣水源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金科展昊公司的委托诉讼代理人岳仁东，被告圣水源公司的委托诉讼代理人董远强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金科展昊公司向本院提出诉讼请求：一、解除双方于2018年7月14日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2100819）；2、圣水源公司协助办理《北京市商品房预售合同》的网上签约注销手续；3、圣水源公司支付违约金462864.4元；4、诉讼费由圣水源公司承担。事实与理由：2018年7月14日，金科展昊公司(出卖人)与圣水源公司(买受人)签订《北京市商品房预售合同》，合同主要内容为：第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定中的项目中的地下车库第－1层-140号。第六条1、按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米55221.24元，总金额2314322元整。附件四第2条约定余款1150000元买受人须于2018年8月25日内付清。第5条约定由于乙方自身原因导致逾期支付任一期款项的，逾期在60日之内的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额万分之叁的违约金，并于实际支付应付款当日向甲方同时支付违约金;若逾期超过60日的，甲方有权解除合同并要求乙方支付房款总额20%的违约金；甲方同意不解除协议的，协议继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款总额万分之四的违约金，并于实际支付应付款当日向甲方支付违约金。合同签订后，圣水源公司仅交付首期房款1164322元。其后，多次催促圣水源公司支付剩余房款，但圣水源公司至今仍未支付。双方签订的《北京市商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行自己的义务。圣水源公司向金科展昊公司支付首期购房款后，没有继续履行合同义务，构成根本违约。圣水源公司辩称，圣水源公司同意解除双方之间签订的《北京市商品房预售合同》，同意配合金科展昊公司协助办理北京市商品房预售合同的网上签约注销手续，对于金科展昊公司主张解除的理由不予认可，因金科展昊公司对圣水源公司存在蓄意欺诈违约等行为，导致本案合同目的不能实现，而并非圣水源公司单方拒不支付剩余购房款的原因解除。依据《北京市商品房预售合同》第三章第八条第一款第二项对于逾期付款的责任约定：“逾期超过60日出卖人有权解除合同，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。”该条约定了合同解除后，出卖人应当退还买受人已付全部房价款。在双方解除预售合同的情况下，本质上合同法律关系归于消灭。圣水源公司在金科展昊公司履行返还购房款的义务上，才同意协助办理网上签约注销手续。如果金科展昊公司拒不返还购房款，金科展昊公司将不予协助圣水源公司办理网上签约注销手续。双方签订的《北京市商品房预售合同》第三章第八条第一款第二项对于逾期付款的责任约定，“逾期超过60日出卖人有权解除合同，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。”该条款表明，在买受人逾期付款的情况下，出卖人可以解除合同，并按照累计应付款的20%承担违约金，并非金科展昊公司主张所依据的附件四第五条“逾期超过60日的，甲方有权解除合同并要求乙方支付房款总额20%的违约金”。在主合同与补充协议附件四中对于逾期付款的违约责任有不同约定且内容相互矛盾的情况下，应当以主合同为准，因为主合同内容为双方明确的主要内容履行的准确依据。且在主合同第十章第二款对于补充协议的约定中表述为“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除或限制买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”该款规定明确了不得以补充协议加重买受人的责任，且应当以主合同为准的约定。在本案中，出于金科展昊公司的欺骗导致圣水源公司购买上下两层160平方米商铺的合同目的不能够实现，过错在于金科展昊公司，圣水源公司不应当承担违约责任。再者，金科展昊公司要求圣水源公司承担房屋总价款20%的违约金，明显有违民法总则中公平和诚信的基本原则，对维护市场交易秩序国家保护买受人的基本利益相违背，况且该房屋至今在金科展昊公司的控制之中，未向圣水源公司交付。圣水源公司未给金科展昊公司造成任何损失且相反房屋一直处于升值状态的情况下，金科展昊公司解除合同后反而增加了其原有的利益。因此，金科展昊公司要求圣水源公司承担总价款20%的违约金明显超出了合理范围，并且没有任何事实与法律依据。又依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十七条、二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条等法律规定及司法解释，当事人通过抗辩的方式请求人民法院调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现圣水源公司未给金科展昊公司造成任何损失，金科展昊公司未能证明其产生了实际损失，直接要求金科展昊公司承担房屋总价款20%的违约金属于过高，法院不应当支持。最后，在金科展昊公司存在欺诈、不诚信且有违公平原则的情况下，反而要求圣水源公司承担解除合同的违约金，有悖于事实与法律，请法庭依法驳回金科展昊公司要求支付违约金的诉讼请求，本案的诉讼费用由金科展昊公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月14日，金科展昊公司（出卖人）与圣水源公司（买受人）签订了编号为Y2100819的《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》约定：圣水源公司购买坐落于北京市大兴区生物医药基地0505-070、076、066、077地块地下车库-1层140房屋一套，房屋总价2314322元。买受人采取第四种方式付款。4、其他方式：该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。合同第八条逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。2、逾期超过60日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。……第二十九条补充协议约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除或限制买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。甲方（出卖人）金科展昊公司与乙方（买受人）圣水源公司在附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定付款方式(分期付款)》约定：出卖人与买受人约定采用下列方式支付金科嘉苑项目地下-140号房屋购房价款，该房屋总价款为2314322元。1、买受人于(2018年7月14日)签署《北京市商品房预售合同》当日，缴付1164322元(买受人已付定金转入本期购房款)。2、余款1150000元买受人须于2018年8月25日内付清。……5、由于乙方自身原因导致逾期支付任一期款项的，逾期在60日之内的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额万分之三的违约金，并于实际支付应付款当日向甲方同时支付违约金。若逾期超过60日的，甲方有权解除合同并要求乙方支付房款总额20%的违约金;甲方同意不解除协议的，协议继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款总额万分之四的违约金，并于实际支付应付款当日向甲方支付违约金。双方就案涉房屋办理了网上联机备案手续。2018年1月16日，圣水源公司交纳房款50000元。2018年3月6日、2018年7月2日、2018年7月3日圣水源公司分别交纳房款414322元、200000元及500000元。2019年8月15日，圣水源公司以房屋买卖合同纠纷将金科展昊公司诉至本院，要求：1、撤销双方签订的编号为Y2100819的北京市商品房预售合同；2、金科展昊公司返还已收取的购房款1164322元，并支付资金占用期间的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年1月16日起至还清购房款之日止）；3、金科展昊公司承担本案的全部诉讼费用。2019年11月15日，本院作出(2020)京0115民初6760号民事判决书判决认为，圣水源公司提交的证据不足以证明金科展昊公司在销售涉案房屋中存在欺诈行为，圣水源公司主张要求撤销《北京市商品房预售合同》的诉讼请求无事实及法律依据，基于上述原因，圣水源公司要求金科展昊公司返还购房款及支付资金占用期间利息的诉讼请求亦不予支持，判决驳回圣水源公司的全部诉讼请求。该判决已发生法律效力。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，金科展昊公司与圣水源公司签订的《北京市商品房预售合同》及相关附件是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。金科展昊公司作为买受人应按约定交付房款，合同约定圣水源公司应于2018年8月25日付清余款1150000元，但圣水源公司未按期支付，圣水源公司辩称因金科展昊公司的欺骗导致无法实现合同目的，自己并未违约，但生效法律文书已经确定金科展昊公司在销售涉案房屋中不存在欺诈行为，圣水源公司提出的上述抗辩理由依据不足，本院不予采纳；在圣水源公司未能提出有效抗辩的情况下，圣水源公司逾期付款的行为应构成违约，金科展昊公司有权要求解除合同。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，本案中，圣水源公司应配合金科展昊公司办理解除网签备案手续事宜，金科展昊公司对已收房款1164322元负有返还义务。关于违约责任，圣水源公司逾期付款构成违约应承担违约责任，关于违约金金额，首先，合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定付款方式(分期付款)》的内容并非附件十二补充协议的内容，不具备合同第二十九条约定的排他性，该附件四对逾期付款责任的约定应视为变更了原买卖合同相应内容，其次，违约金应以损失为基础，金科展昊公司未能举证证明圣水源公司的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，且圣水源公司亦认为违约金过高请求调整，故本院根据圣水源公司的逾期付款时间，过错程度等综合确定违约金金额为200000元，因圣水源公司系违约方，圣水源公司反诉要求金科展昊公司支付已付房款资金占用利息的主张，无合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除北京金科展昊置业有限公司与内蒙古圣水源水业有限责任公司于2018年7月14日签订的编号为Y2100819的《北京市商品房预售合同》；二、于判决生效后十五日内，内蒙古圣水源水业有限责任公司协助北京金科展昊置业有限公司注销合同地址为北京市大兴区生物医药基地0505-070、076、066、077地块地下车库-1层140房屋的网上签约联机备案手续；三、于判决生效后十五日内，北京金科展昊置业有限公司返还内蒙古圣水源水业有限责任公司房款1164322元；四、于判决生效后十五日内，内蒙古圣水源水业有限责任公司给付北京金科展昊置业有限公司违约金200000元（本项确认的违约金自上述第三项确认的退还房款中直接扣减）；五、驳回北京金科展昊置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25315元，由北京金科展昊置业有限公司负担14315元（已交纳）；由内蒙古圣水源水业有限责任公司负担11000元（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  王建领人民陪审员  熊宝银二〇二〇年六月二十九日书 记 员  刘雪飞