山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终6335号 上诉人（一审原告）:王晓霞,女,1989年9月27日出生,汉族,居民，住临沂市莒南县。 被上诉人（一审被告）:临沂宝德建设发展有限公司(曾用名临沂宝德房地产开发有限公司),住所地:临沂市兰山区银雀山路182号。 法定代表人:崔义良,董事长。 委托诉讼代理人:唐振华,山东厚强律师事务所律师。 上诉人王晓霞因与被上诉人临沂宝德建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初6871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，开庭/因涉及……（写明不开庭的理由）不开庭进行了审理。……到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王晓霞上诉请求：1.依法撤销临沂市兰山区法院（2019）鲁1302民初6871号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同条款应以在房产部门登记备案的合同为准。1、认购书及签约审批单仅仅是交易双方对交易房屋有关事宜的初步确认，与商品房预售合同存在本质区别。认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为独立的合同。其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。而本案中，一审法院恰恰是认定了认购书中损害买方利益的条款，侵犯了上诉人的合法权益，依法应当予以撤销。2、本案涉案商品房预售合同是在房管部门备案的合同，是交易双方对房屋交易相关事宜的最终确定的真实意思表示，一审判决书否认了《商品房预售合同》部分条款效力的行为，违法了法律规定，依法应当予以撤销。本案中，双方签订认购书及签约审批单在前，签订涉案《商品房预售合同》在后，涉案《商品房预售合同》的条款已经对签订认购书及签约审批单中房屋及储藏室面积及单价做出了变更，涉案《商品房预售合同》签订之后，上诉人与被上诉人并未再次签订合同对涉案房屋及储藏室的面积及单价作出变更，因此，关于涉案房屋及储藏室的面积及单价应以涉案《商品房预售合同》为准，况且《城市房地产管理法》第45条第2款、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款、《城市商品房预售管理办法》第十条均规定商品房预售的开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，并在签订商品房预售合同后30日内到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。这一系列的法律、法规的规定都是为了加强商品房预售管理，维护商品房交易的秩序，维护交易双方的合法权益而制定，《商品房预售合同》必须是真实有效的，是交易双方的真实意思表示，否则便是违反了上述法律、法规的规定，由此可见，一审法院对涉案《商品房预售合同》的认定显然违反法律规定，依法应当予以撤销。二、一审法院关于储藏室全部面积为赠送的认定缺乏事实依据，证据不足，依法应当予以撤销。被上诉人称储藏室作为配套不计算价格，又称之所以储藏室的价格是因为房管部门登记系统问题导致的，并没有举证证实，而一审法院却依此做出了认定，认定储藏室全部面积为赠送的事实依据却是“买一楼住宅赠送负一楼储藏室的情况并不鲜见”“口头约定负一层储藏室为赠送”、“房产登记部门要求备案的购房合同为制式合同，系统自动按照建筑面积评分价格”“该事实属于房管行业管理和大众购房常识”等一些被上诉人主张的没有事实依据的观点，即使这些观点在某些房产交易过程中客观存在，但是并非必定会在上诉人与被上诉人之间的交易中发生，一审法院在没有向其他购房业主、房管部门调查相关事实的情况下，仅以被上诉人的辩解及个人观点作出的判决，显然缺乏事实依据，依法应当予以撤销。三、公摊面积的减少依然是侵害了上诉人的合法权益，被上诉人应当按照合同约定支付上诉人房屋面积差价。上诉人与被上诉人之前签订的商品房预售合同补充协议第7条关于规划及设计变更的补充约定第4款的约定是由于优化调整引起的面积、空间尺寸的变化，并不是面积的增减，如本案涉案储藏室套内面积增加，公摊面积减少，但是总面积不变，这是对储藏室的优化调整，但是本案中虽然套内面积增大，公摊面积减少的数额远远大于套内面积的增加，这是被上诉人表面上以优化设计的名义，实际变相减少储藏室的面积的行为，况且公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。被上诉人减少了涉案储藏室的公摊面积，显然违反了《商品房预售合同》的约定，侵犯了上诉人的合法权益，应当按照约定返还上诉人房款。综上所述，一审判决没有事实及法律依据，侵犯了上诉人的合法权益，依法应当予以撤销，肯定贵院查明事实，维护上诉人的合法权益。 被上诉人答辩服判。 王晓霞向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告返还原告房屋面积差价273,945.57元及利息（按同期银行贷款利息，自2017年5月3日至实际付款之日止）；2.诉讼费、保全费等由被告承担。 一审法院认定事实：2017年2月26日，本案原、被告签订《宝德新领域商品房认购书》一份，其主要内容为：出卖人为宝德公司，认购人为王晓霞。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，就认购人购买宝德新领域项目中的部分物业事宜，经双方友好协商，达成如下协议：一、基本情况。1、认购人所认购的商品房（下称“该商品房”）为出卖人所开发的位于临沂市北城新区。2、该商品房的用途为：住宅，建筑面积共180.74㎡，此面积为暂定面积。出卖人及认购人一致同意在正式签订宝德新领域《商品房预售合同》（以下简称预售合同）时以预测绘面积为准。二、销售依据该商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为：临沂市房产和住房保障局，预售许可证号为：（临）房预售证第20160214。三、价款与付款方式：1、该商品房按照建筑面积计价，单价为？17909元／㎡，总房款为3236873元。大写：叁佰贰拾叁万陆仟捌佰柒拾叁元）。2、出卖人同意认购人按照下列第2种方式付款：（2）银行按揭贷款：认购人应于签订认购书之日起3-7日内签订预售合同，并须支付商品房首付款（总房款的30%-60%），于签署预售合同之日起15日内提交按揭申请资料并办理完成全部按揭贷款手续。四、认购定金。。五、其他约定。。六、本认购书为三联，双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效，两份具有同等法律效力。2017年3月1日，原告在宝德新领域签约审批单上签字，双方再次对合同主要条款该套房屋的价格、面积进行确认磋商，双方最终确认原告以17909元／㎡的单价购买被告开发的总面积为180.74㎡的住宅，总价为3236873元，被告给予了原告部分优惠，共计房价为3169804元。其中没有对储藏室面积及价格作出约定。2017年3月27日，原、被告签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号为ＹＳ633357号。该合同为到房管部门备案的合同。该合同约定原告购买被告开发建设的涉案房产一处，其中地上建筑面积为180.74㎡，储藏室面积为177.38㎡，每平方米均价为8851.23元。同时，按照制式合同的要求，合同还约定：实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还给买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2017年2月26日交纳2万元，于2017年3月1日交纳房款779804元，于2017年5月3日交纳237万元，共计交纳3169804元。被告向原告交付房屋，原告于2018年8月28日在《业主入住验房表》上签字进行验房，当时未对储藏室的设计优化提出异议。房屋交付后，原告认为被告交付的房屋储藏室面积仅为159.51㎡，减少了17.87㎡。因储藏室面积的计数变化问题与被告发生争议，原告诉至一审法院。庭审中被告提供了2016年10月20日宝德新领域Ａ6号楼预测结果计算书及2018年1月8日宝德新领域Ａ6号楼房产测绘成果报告书（实测），证明被告建设的Ａ6号楼平面长宽及平面面积没有变更。原告购买的住宅面积没有变化，储藏室预测套内面积由115.54㎡增加至了140.48㎡，分摊面积由61.84㎡减少至19.03㎡，面积差异的变化系由于结构优化导致的套内面积增大。被告对储藏室建筑面积由177.38㎡减少至159.51㎡，实际减少17.87㎡原因进行了详细陈述：当时双方在签订正式的商品房预售合同时，约定的负一层的建筑面积为177.38㎡，其中套内面积为115.54㎡，公摊面积为61.84㎡。当时交付为8个小储藏室，但是因为建8个小储藏室并不利于业主的实际使用，因此交付时交付了一整个大的储藏室，因此套内面积变更为140.48㎡，分摊面积变更成19.03㎡，套内面积增加了24.94㎡，分摊面积减少42.8㎡。该分摊面积本身就不属于业主自有的部分，而系公用，因此，该面积的变化不仅没有让业主的实际权益得到侵害，反而受益。另外，根据被告提交的预测成果计算书以及实测成果计算书负一层平面图可以看出，被告交付的整个平面面积没有变化，而相关长宽均严格按照预测的数字进行了建设，导致公摊面积变小的原因是因为将8个小储藏室变成了1个大储藏室，则只分摊负一层的公摊面积，则分摊系数减小，分摊面积也相应减少，如果将8个小储藏室的隔断建成，则将分摊负一层和负二层的公摊面积，分摊系数增大，分摊面积也相应增加，即为原来的177.38㎡减少的面积就会出来，完全符合当时约定的交付条件。该地下室的建设在建房之初其长宽尺寸即设计完毕，实际建成后的长宽也是一致的，整个过程不存在减少，平面面积没有变化，当时约定的赠送负一层，负一层是按照房产局预测的177.38㎡，没有误差。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。王晓霞与宝德公司就涉案房屋一套的买卖，从接触洽谈到签订《宝德新领域商品房认购书》，再从签订“宝德新领域签约审批单”到签订备案的ＹＳ633357号《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，其达成的买卖意思条款相互补充，逐步履行付款义务及交房义务，形成了一个完整的交易过程。其买卖特定标的物的协议及履行过程，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同过程中的真实意思约定履行各自的义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”；第六十六条规定：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”。本案中，结合双方签订的认购书及签约审批单载明的住宅面积及单价，可以看出双方建立买卖合同关系的真实意思表示，为双方约定以17,538元/㎡的价格购买180.74㎡的主房，储藏室作为配套不计算价格。由于房产登记部门的登记系统问题，根据总价格及制式合同中总面积平均计算单价，导致出现储藏室价格为8851.23元/㎡，房产登记系统要求不能将储藏室价格标注为零，且在制式合同中主房和储藏室的价格必须一致。结合建立买卖合同关系过程中双方真实意思表示以及储藏室价格明显不符合常理，均可以看出储藏室的8851.23元/㎡的价格非双方买卖关系中的真实意思表示。双方房屋买卖合同关系中住宅面积实测与预测一致，因此，被告在履行交付标的物过程中并不存在违约情形，原告要求被告承担违约责任，没有事实依据。 房屋销售市场在销售房屋时，买一楼住宅赠送负一楼储藏室的情况并不鲜见。被告主张双方签署的《宝德新领域商品房认购书》约定原告购买A6号楼3-101室住宅，建筑面积为180.74㎡，单价为17,909元/㎡，总房款为3,236,873元，并口头约定负一层储藏室为赠送后原告在宝德新领域签约审批单上签字，再次确认其购买的主房即A6-3-101号，建筑面积180.74㎡，单价17,909元/㎡，共计3,236,873元，被告给予了原告部分优惠，共计3,169,804元，其相关证据能够形成完整的证据链条，该主张一审法院综合予以认定，即储藏室全部面积为赠送。《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中，可以看出一层住宅及地下储藏室的价格均为8851.23元/㎡，该价格明显与事实及常理不符。房产登记部门要求备案的购房合同为制式合同，其系统单价计算方式为合同总价款除以合同标的总面积，平均计算单价，系统自动按照建筑面积平分价格，该价格并不是当事人真实意思的表示，也非真实的储藏室价格。该事实属于房管行业惯例和大众购房常识，在总价不变前提下，一般购房人均不提出异议。原告在知道或者应当知道储藏室为赠送情况下，依据8851.23元/㎡要求被告双倍赔偿，有违诚实信用原则。 关于原告主张储藏室建筑面积减少的问题。双方签订的商品房预售合同补充协议第7条关于规划及设计变更的补充约定第4款约定：买受人同意，出现下列规划及/或设计变更时出卖人无需通知买受人，买受人不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任，第2项中“出卖人对房屋进行的优化设计（比如。。由于设计优化调整引起的面积、空间尺寸变化等）。”根据预测绘报告，储藏室套内面积为115.54㎡，分摊面积（公摊面积）为61.84㎡。而实测报告，套内面积为140.48㎡，分摊面积为19.03㎡，交付的房屋套内可使用的面积明显大于当时的约定，增大了24.94㎡。原告主张这是其公司基于原告利益进行的优化设计，在根据预测绘报告及实测绘报告载明的储藏室平面长宽数值以及平面面积是没有任何变化的前提下，一审法院对此予以认定，该优化符合双方的合同约定。 《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。该条款是对民事法律行为中有关虚假表示与隐藏行为效力的规定。本案中，双方前期签订的商品房认购书和签约审批单的真实意思表示为买地上送地下，套房总价以地上一层的面积总标计价，事实清楚。该意思表示符合法律关于合同效力的规定，其约定合法有效。双方后期另行签订了到房管部门备案的合同，是根据行政机关的管理性规范进行的虚假表示和隐藏性行为，违反行政管理性规范，但并不影响其前期达成并真实履行的民事合同的效力。涉案地下储藏室为概括性赠送，其套内使用面积经被告的优化设计增大，其使用价值也相应增加，对原告并无不利。且根据双方合同关于优化设计的约定，出卖人无需通知买受人，买受人不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任，该约定对双方具有约束力。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，判决：一、“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”。本案中，结合双方签订的认购书及签约审批单载明的住宅面积及单价，可以看出双方建立买卖合同关系的真实意思表示，为双方约定以17,538元/㎡的价格购买180.74㎡的主房，储藏室作为配套不计算价格。由于房产登记部门的登记系统问题，根据总价格及制式合同中总面积平均计算单价，导致出现储藏室价格为8851.23元/㎡，房产登记系统要求不能将储藏室价格标注为零，且在制式合同中主房和储藏室的价格必须一致。结合建立买卖合同关系过程中双方真实意思表示以及储藏室价格明显不符合常理，均可以看出储藏室的8851.23元/㎡的价格非双方买卖关系中的真实意思表示。双方房屋买卖合同关系中住宅面积实测与预测一致，因此，被告在履行交付标的物过程中并不存在违约情形，原告要求被告承担违约责任，没有事实依据；二、房屋销售市场在销售房屋时，买一楼住宅赠送负一楼储藏室的情况并不鲜见。被告主张双方签署的《宝德新领域商品房认购书》约定原告购买A6号楼3-101室住宅，建筑面积为180.74㎡，单价为17,909元/㎡，总房款为3,236,873元，并口头约定负一层储藏室为赠送后原告在宝德新领域签约审批单上签字，再次确认其购买的主房即A6-3-101号，建筑面积180.74㎡，单价17,909元/㎡，共计3,236,873元，被告给予了原告部分优惠，共计3,169,804元，其相关证据能够形成完整的证据链条，该主张本院综合予以认定，即储藏室全部面积为赠送。《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中，可以看出一层住宅及地下储藏室的价格均为8851.23元/㎡，该价格明显与事实及常理不符。房产登记部门要求备案的购房合同为制式合同，其系统单价计算方式为合同总价款除以合同标的总面积，平均计算单价，系统自动按照建筑面积平分价格，该价格并不是当事人真实意思的表示，也非真实的储藏室价格。该事实属于房管行业惯例和大众购房常识，在总价不变前提下，一般购房人均不提出异议。原告在知道或者应当知道储藏室为赠送情况下，依据8851.23元/㎡要求被告双倍赔偿，有违诚实信用原则；三、关于原告主张储藏室建筑面积减少的问题。双方签订的商品房预售合同补充协议第7条关于规划及设计变更的补充约定第4款约定：买受人同意，出现下列规划及/或设计变更时出卖人无需通知买受人，买受人不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任，第2项中“出卖人对房屋进行的优化设计（比如。。由于设计优化调整引起的面积、空间尺寸变化等）。”根据预测绘报告，储藏室套内面积为115.54㎡，分摊面积（公摊面积）为61.84㎡。而实测报告，套内面积为140.48㎡，分摊面积为19.03㎡，交付的房屋套内可使用的面积明显大于当时的约定，增大了24.94㎡。原告主张这是其公司基于原告利益进行的优化设计，在根据预测绘报告及实测绘报告载明的储藏室平面长宽数值以及平面面积是没有任何变化的前提下，本院对此予以认定，该优化符合双方的合同约定；四、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。该条款是对民事法律行为中有关虚假表示与隐藏行为效力的规定。本案中，双方前期签订的商品房认购书和签约审批单的真实意思表示为买地上送地下，套房总价以地上一层的面积总标计价，事实清楚。该意思表示符合法律关于合同效力的规定，其约定合法有效。双方后期另行签订了到房管部门备案的合同，是根据行政机关的管理性规范进行的虚假表示和隐藏性行为，违反行政管理性规范，但并不影响其前期达成并真实履行的民事合同的效力。涉案地下储藏室为概括性赠送，其套内使用面积经被告的优化设计增大，其使用价值也相应增加，对原告并无不利。且根据双方合同关于优化设计的约定，出卖人无需通知买受人，买受人不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任，该约定对双方具有约束力。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，判决如下：；五、驳回原告王晓霞的诉讼请求。案件受理费2705元（已减半），由原告王晓霞负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方当事人在签订认购书时，已经明确约定了上诉人所购住房的面积和总价款，并在第二次确认书中被上诉人方又给予了一定优惠，并再一次明确了房屋面积、单价、总价款，所以应认定已构成了房屋买卖合同，买卖合同中并没有对储藏室作出约定，在上诉人交付价款后，被上诉人将储藏室也一并移交给上诉人，应当视为赠送。在房产登记部门备案的销售合同中储藏室的价格与主房价格相同，亦明显不符合常理，应当视为双方当事人为了备案需要而订立的非双方当事人真实意思表示的合同条款。 综上所述，王晓霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5409.00元，由上诉人王晓霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  王建伟 审判员  杨建义 审判员  崔岩梅 二〇二〇年六月二十八日 书记员  杨金亭