贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1261号上诉人（原审被告）凯里市新境界房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市小高山路1号。法定代表人：董希智，董事长。委托诉讼代理人：杨麒、姚婕，贵州兄弟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张晓霖，男，汉族，1973年2月25日出生，湖北省安陆市人，住贵州省台江县。被上诉人（原审原告）潘明芬，女，汉族，1977年10月8日出生，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。系张晓霖之妻。共同委托诉讼代理人：张秀光，贵州名契律师事务所律师。上诉人凯里市新境界房地产开发有限公司（以下简称新境界房开公司）因与被上诉人张晓霖、潘明芬商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7340号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。新境界房开公司上诉请求：1、依法撤销贵州省凯里市人民法院（2019)黔2601民初7340号判决，依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、逾期办证并非上诉人原因造成，上诉人不应承担责任。上诉人收到有关部门整改通知后，积极向各违建业主发出整改通知，然而业主并不配合，至今仍有大部分业主存在私搭乱建情况，导致小区整体规划无法通过，也就无法办理小区产权证，基于此才直接影响被上诉人办理房屋产权转移登记手续。二、即使认定上诉人不能免除违约责任，但是一审判确定的违约金过高，恳请二审法院予以调整。虽然本案中逾期办证情况确实存在，但是逾期办证并未给被上诉人造成实际损失，被上诉人也并未提交任何有效证据证明因上诉人逾期办证的行为对其造成的损失金额。而违约金的重要功能就在于弥补损失而非让一方获利，因此，在被上诉人并未遭受实际损失的情况下，还要求上诉人以购房款为基数，按照日万分之二标准支付违约金过高，应调整到日万分之0.5。张晓霖、潘明芬二审未提交书面答辩意见。张晓霖、潘明芬一审诉讼请求：判令被告新境界房开公司按收取原告购房款总额1700000.00元的日万分之二，向原告支付自2016年12月16日起至2018年6月14止的逾期办证违约金185300.00元，2018年6月15日以后的违约金仍以1700000.00元为基数，并从2018年6月15日起，以前述计算方法支付违约金至为原告办好证之日止；判令被告负担本案诉讼费用。审理过程中，原告变更诉讼请求，要求将逾期办证违约金计算至再次起诉日，即2019年10月6日，违约金由185300.00元增加到348500.00元。2019年10月7日以后的逾期办证违约金仍以前述方法计算至被告为原告办好房产证为止。一审法院认定事实：2013年，案外人陈少华、孙丽以1700000.00元向被告新境界房开公司购买被告开发的“逸景高山”楼盘一期工程第13幢2单元2-3-2号商品房一套、第13幢2单元-1层2-1车库一个。后因陈少华、孙丽欠案外人董广明及原告张晓霖的债务，四人于2015年12月14日协商，陈少华、孙丽将向被告购买的房产及车库作价1700000.00元，抵偿欠董广明债务880000.00元、抵偿欠张晓霖债务820000.00元。同日，原告张晓霖、潘明芬与被告新境界房开公司订立《商品房买卖合同》，将“逸景高山”楼盘一期工程第13幢2单元2-3-2号商品房一套、第13幢2单元-1层2-1车库一个的买受人由陈少华、孙丽变更为张晓霖、潘明芬。收款收据、销售不动产统一发票、预售合同登记备案、预购预告登记等相关文书的权利人亦变更为张晓霖、潘明芬。后因被告新境界房开公司没有在《商品房买卖合同》约定的时间将前述不动产权利证明移交给原告张晓霖、潘明芬，二原告与案外人董广明于2016年10月25日将被告新境界房开公司诉至本院，请求判令被告为原告办理房产证、向原告支付逾期办证违约金612000.00元；2016年12月15日前仍不能为原告办理房产证的，原告保留继续向被告主张逾期办证违约金的权利。2017年1月20日，凯里市法院作出（2018）黔2601民初3508号民事判决书，判决：一、被告新境界房开公司自判决生效之日起30日内为原告张晓霖、潘明芬办理第13幢2单元2-3-2号商品房及第13幢2单元-1层2-1车库所有权登记手续；二、被告新境界房开公司自判决生效之日起30日内支付原告张晓霖、潘明芬逾期办证违约金612000.00元；三、驳回原告董广明的诉讼请求。宣判后各方当事人均未提出上诉。2018年3月23日，被告新境界房开公司向贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院申请对（2018）黔2601民初3508号商品房预售合同纠纷一案进行再审。贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院再审后于2018年4月19日作出（2018）黔26民再（终）17号民事判决书，认为申请人新境界房开公司与被申请人张晓霖、潘明芬签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金日百分之零点一过高，酌情调整为日万分之二，终审判决：一、维持凯里市人民法院（2016）黔2601民初3508号民事判决书第一项、第三项；二、撤销凯里市人民法院（2016）黔2601民初3508号民事判决书第二项；三、再审申请人新境界房开公司自终审判决生效之日起30日内向被申请人张晓霖、潘明芬支付逾期办证违约金124780.00元。再审终审判决宣判后，因被告新境界房开公司仍未向原告张晓霖、潘明芬移交不动产登记证明相关文书，逾期办证违约事实持续存在，原告因此再次将被告诉至凯里市人民法院，请求判令被告以收取的1700000.00元购房（车库）款为基数，按日万分之二支付2016年12月16日至2018年6月14日期间的逾期办证违约金185300.00元，并从2018年6月15日起，以前述计算方法支付违约金至为原告办好证之日止；判令被告负担本案诉讼费用。审理过程中，原告变更诉讼请求，要求将逾期办证违约金计算至再次起诉日，即2019年10月6日，违约金由185300.00元增加到348500.00元。2019年10月7日以后的逾期办证违约金仍以前述方法计算至被告为原告办好房产证为止。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告张晓霖、潘明芬与被告新境界房开公司签订的两份《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，是依法成立的合同。该合同就双方的权利义务及违约责任均进行了明确约定，对双方具有约束力。被告未依照合同约定为原告办理并交付商品房转移登记的相关文书，违反了合同约定，应当承担违约责任。2016年，原告曾因被告逾期办证向人民法院提起诉讼，经人民法院终审判决后，被告仍然没有为原告办理完毕不动产证明文件，逾期办证事实持续存在，现原告再次诉请判令被告以收取的1700000.00元购房款为基数，按日万分之二支付2016年12月16日至2019年10月6日期间的逾期办证违约金，2019年10月7日以后的逾期办证违约金仍以前述方式计算至被告办理完毕房产证之日止，理由正当，予以支持。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其应承担的民事责任可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告凯里市新境界房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告张晓霖、潘明芬2016年12月16日至2019年10月6日期间的逾期办证违约金348500.00元（1700000.00元×1025天×0.2‰）。2019年10月7日之后的逾期办证违约金仍以前述方法，计算至被告凯里市新境界房地产开发有限公司为原告张晓霖、潘明芬移交不动产登记相关文书之日止。案件受理费减半后收取3264.00元，由被告凯里市新境界房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人提交的证据材料不属于新证据，本院经审理查明的事实与一审基本一致。另查明，（2018）黔26民再（终）17号民事判决认定：“2015年12月14日，新境界房开公司已将案涉房屋和车库交付被上诉人管理使用。”该判决的执行案号为(2018)黔2601执1406号，已执行完毕。本院生效裁判文书（2019）黔26民终980、981、1672、1673号认定：“未能办理产权登记的原因为新境界房开公司，新境界房开公司提供的证据不足以证明业主存在违建行为，对于要求业主承担责任的理由不予采纳。”本院认为，本案二审焦点：1、逾期办证是否由被上诉人造成？2、本案违约金是否应调整至日万分之零点五？关于逾期办证是否由被上诉人造成的问题。就已经生效裁判文书认定，不能办理产权登记的原因为新境界房开公司。现新境界房产公司也未提交的证据证明上诉人是否存在具体的“违建”事实。因此，新境界房开公司上诉称买受人应承担责任的理由，本院不予采纳。关于违约金是否应调整的问题。上诉人主张违约金过高，应予以调整，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，当事人合同约定逾期办证违约金是购房总价款的日百分之零点一，明显过高，被上诉人第一次起诉，再审后该案逾期办证违约金调整至日万分之二，支持逾期办证违约金为124780元，该笔款已执行到位，到期后上诉人仍未满足办理产权登记的要求，被上诉人再次起诉，一审按照日万分之二支持了逾期办证违约金，现双方合同继续履行，房屋已经交付给被上诉人管理使用，从司法实践及社会经验来看，房开公司未在约定期限内交付办证文书，其行为构成违约，该违约行为虽使购房者不能及时取得权利证明文书，但并未影响双方买卖合同目的的实现，此时违约金应以弥补心理预期损失为原则。鉴于逾期办证违约金已经得到执行，已经弥补了被上诉人的部分损失，现被上诉人继续起诉，综合考虑我州房地产市场的实际情况，该案合同继续履行并未解除，本院酌情调整逾期办证违约金为购房总价款的日万分之零点五，以此比例算至实际移交相关办证手续止，违约金为2016年12月16日至2019年10月6日期间的逾期办证违约金87125.00元（1700000.00元×1025天×0.00005）。上诉人对此的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2019)黔2601民初7340号民事判决；二、凯里市新境界房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内支付张晓霖、潘明芬2016年12月16日至2019年10月6日期间的逾期办证违约金87125.00元（1700000.00元×1025天×0.00005）。2019年10月7日之后的逾期办证违约金仍以前述方法，计算至凯里市新境界房地产开发有限公司为张晓霖、潘明芬移交不动产登记相关文书之日止。三、驳回张晓霖、潘明芬的其它诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3264元，二审案件受理费6528元，由凯里市新境界房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年六月十七日法官助理郑华品书记员田仁晖