重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0110民初10818号原告:赵云，男，1976年11月14日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：张璇，重庆承业律师事务所律师。被告:杨洲，男，1972年1月1日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：邓科，重庆渝綦律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。原告赵云诉被告杨洲物权保护纠纷一案，本院于2018年11月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘扬独任审判，于2019年1月9日、2019年4月24日，2019年11月13日公开开庭进行了审理，因案情复杂，于2019年12月24日裁定转为普通程序。后因本院人员调整，由审判员余波担任审判长，与人民陪审员陈邹、陈乐惠组成合议庭，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告赵云的委托诉讼代理人张璇，被告杨洲及委托诉讼代理人邓科、喻祯洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵云向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告房屋，房屋位于重庆綦江区某房屋第一层(房屋产权证号:213房地证2014字第0xxxxx号)，价值380万元；2.判决被告向原告支付自2016年8月1日起至被告将所诉房屋完整返还原告之日止的物业服务费及滞纳金，暂计106650元;3.判决被告向原告支付自2016年8月1日起至被告将所诉房屋返还原告之日止的租金损失，暂计853200元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年2月4日签订《房屋买卖合同》，约定原告将位于重庆市綦江区某(房屋产权证号:213房地证2014字第0xxxxx号)房屋出售给被告，交易总价为380万元，被告应于2016年4月30日前支付全部价款并办理过户。但被告仅支付30万元定金后，即未支付任何款项，并于2016年8月1日非法占用涉案房屋至今，拒不退还房屋，也不支付尾款。原告与被告多次交涉未果，于2016年10月13日向被告发出《解除合同通知书》，被告也复函认可已于2016年10月18收悉。根据合同约定，双方的《房屋买卖合同》已于2016年10月18日解除。案涉房屋是重庆市第一中级人民法院司法拍卖流拍后，原告用以物抵债的方式获得，房屋是开放的状态，原告取得房屋时并没有办理专门的交接，房屋过户后便是原告所有。被告从2016年8月1日起占有案涉房屋侵犯了原告的所有权，原告作为所有权人有权基于《物权法》等相关法律要求被告返还所诉房屋。因被告占有房屋导致原告无法出租房屋，产生租金损失，该损失应由被告承担。被告占有房屋期间的物业服务费也应由被告支付。被告杨洲辩称，被告是基于房屋买卖合同关系占有案涉房屋，是原告将房屋交付被告使用，被告没有侵权。被告向原告承诺了用按揭贷款的方式支付剩余房款，但原告不予配合办理按揭贷款。原告要求解除合同，因原告拒绝退还被告已支付的款项和赔偿被告的装修损失，故被告不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告赵云于2014年取得位于重庆市綦江区某房屋的所有权（房屋产权证号：213房地证2014字第0xxxxx号），建筑面积3174平方米，房屋用途为“其他用房”。原告赵云（甲方）与被告杨洲（乙方）于2016年2月4日签订了《房屋买卖合同》，合同约定甲方将前述房屋出售给乙方，另外约定了“交易总价为甲方净收人民币380万元整，房屋交易涉及的相关税费由乙方承担。乙方向甲方在本协议约定的银行账户支付定金人民币10万元，甲方在接到乙方通知后3个工作日内应配合乙方到房屋所在地房交所办理房屋过户手续（乙方最迟须在2016年4月30日前通知甲方办理过户及支付尾款），在甲方与乙方一同到达房交所当天且办理过户手续前，乙方应将剩余款项一次性全额支付至本协议约定的收款银行账户”等内容。双方协议中约定的收款账户名为朱某某。合同还约定，如果乙方未按合同约定的时间付款或通知甲方办理过户，逾期超过15天，甲方有权解除合同。在履行过程中发生的争议，如协商不成，依法向房屋所在地人民法院起诉。但原、被告未在合同中约定有关案涉房屋交付的问题。后来原、被告就该《房屋买卖合同》的履行出现争议。被告杨洲于2016年7月28日向原告出具《承诺书》一份，内容为：“就购买赵云名下位于綦江龙角路第一层房产，因我本人原计划的购买资金未安排到位，造成4月底该完成的过户及付清房款手续未完成，至今仅支付了30万元定金，经与卖方沟通，我仍想继续购买该房屋，余款支付方式为银行按揭。我承诺最迟于2016年8月底前完成房屋过户及付清房款手续，逾期责任由我自行承担。”原告赵云于2016年10月13日向被告发出《解除合同通知书》，以被告未按《房屋买卖合同》约定付清房款，购房资金未到位致使合同完全无法继续履行为由，通知被告解除双方的《房屋买卖合同》。针对原告的《解除合同通知书》，被告又于2016年10月20日向原告发出《关于“玖虎明珠”停车库购买过程的复函》，明确已于2016年10月18日收悉该通知书，还在该复函中载称：“我于2016年2月4日经代某某（代总）中介，郑某某鉴证与您签订了停车库购买合同。事后，因诸多因素，双方定于2016年7月28日上午到唐军处，根据您的本意，由我亲笔向您写下“承诺书”，承诺购房余款在银行按揭。我也将银行联系妥当，谁知晓，您一直没有来綦江配合银行（即交付办按揭的所需证件），导致资金一直不到位。综上，为顺利履约和合作愉快，恳请您通知中介人代某某，鉴证人郑某某到场，共同协商处理善后事宜。”原告再次于2017年11月16日向被告发出《解除合同通知书》。为此，被告于2017年11月22日向原告发出了《关于“车库合同”的复函》，被告认为是原告所在公司的失误，导致被告将200万元款项支付给他人，被告在复函中要求原告通知相关人员共同协商处理车库事宜。另查明，被告从2016年8月1日起开始控制使用案涉房屋，后将案涉房屋作为车库经营。因案涉房屋未交纳物业费，案外人重庆兴宇物业管理有限公司曾于2016年11月2日诉至本院，要求赵云按每个车位每月60元的标准，支付案涉房屋共76个车位的物业服务费。本院对该案作出（2016）渝0110民初8687号民事判决书，判决赵云支付重庆兴宇物业管理有限公司2014年7月至2016年11月期间对綦江区某房屋第一层（车库）提供物业服务的物业服务费110200元（50元/个×76个×29个月）。现赵云已按前述判决内容支付了2014年7月至2016年11月期间的物业服务费。另查明，2016年2月4日，杨洲（甲方）还与案外人代某某（乙方）、郑某某（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》一份，合同由购买方杨洲、中介方代某某、见证方郑某某三方签字确认。合同记载：“经乙方牵线，甲方与赵云协商，赵云愿将上述房屋出售给甲方（或者甲方指定的人，下略），赵云对上述房屋信息的真实性，准确性负责，并保证房屋交付甲方的实际状况与乙方实地看房时的状况保持一致，否则赵云愿承担相应的违约责任并赔偿甲方因此而受到的一切损失（具体按甲方与赵云签订的房屋买卖合同约定执行）。甲方与赵云经乙方中间协调，最终甲方与赵云双方协商后确定的成交价格为：人民币3800000元（大写叁佰捌拾万元整）”。本案中，被告杨洲还申请郑某某出庭作证，郑某某证实：原、被告签订了案涉房屋的买卖协议，原告本人将房屋交付给被告打造成车库，被告支付了一部分款项。审理中，被告认为案涉房屋内车库只有68个，不应按76个计算物业费和租金损失。被告还提出，原告诉请按每个车位每月400元的标准计算租金损失不符合事实，本地区每个车位出租租金不超过300元，这其中还包含了人工、水电等成本，并且正常情况下每月实际出租的车位只有四五十个，即使按68个车位都出租，每月每个车位可得利润也只有80元左右。原告对被告的这一说法不予认可，并申请对案涉车库租金损失进行评估。经本院依法委托，重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司着手评估。评估机构于2019年6月25日函告本院，因估价对象区位情况和经营状况的特殊性，很难找到与估价对象类似的经营案例，且估价对象自身无完整健全的收入、成本资料，故无法进行司法评估，遂退回该鉴定项目的委托。本院向原、被告告知鉴定项目被退回的事实后，双方均同意不再对租金损失进行鉴定，而由法院酌定。双方也认可经营车库的收益是运营收入减去运营成本得来。车位个数经本院通知双方当事人现场勘察，被告杨洲按时参加，原告赵云未到场，但书面表示对本院现场勘察时被告杨洲确认的车位个数72个予以认可。审理中，本院曾于2019年7月30日组织双方当事人调解，达成了附生效条件的调解协议，因双方约定的生效条件未成就，调解协议未生效。2019年11月28日，被告在本院复印了原告送达地址确认书上的地址和联系方式后，向原告邮寄了《通知书》，通知原告于2019年11月30日之前到案涉车库接管房屋和领取原告已支付的物管费，原告于次日收到《通知书》。2019年12月30日，原告赵云在本案中的委托诉讼代理人张璇经其本人同意到案涉车库同被告杨洲办理交接，将案涉车库交由第三方广东省广告集团股份有限公司的代理人夏文岚接收，三方签订了《房屋交接确认书》。为此，原告向本院邮寄提交了《变更诉讼请求申请书》，称：经双方协商，被告已于2019年12月30日将案涉房屋返还原告，申请撤回其第一项诉讼请求。庭审中，原告明确其第二、三项诉讼请求中款项计算的截止日期是2019年12月30日，并撤回了第二项诉讼请求中要求被告给付滞纳金的诉讼请求。本案诉讼中，原告申请财产保全并提供保单保函，要求冻结杨洲银行存款480万元或查封、扣押等值财产，本院查封了杨洲名下位于綦江区某房屋。以上事实，有《房屋买卖合同》、《承诺书》、《解除合同通知书》、《关于“玖虎明珠”停车库购买过程的复函》、《关于“车库合同”的复函》、（2016）渝0110民初8687号民事判决书、《房屋买卖居间合同》、《关于退回[2019]綦委鉴字第118号司法鉴定的函》、《通知书》、《房屋交接确认书》等证据及当事人的陈述在卷为凭，经庭审和本院审查，足以认定。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。位于重庆市綦江区古南街道龙角路玖虎明珠第1层的房屋系原告赵云所有，原告对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告从2016年8月1日起开始占有案涉房屋，并辩称其是因买卖合同关系，经原告将案涉房屋交付自己而合法占有，不应支付原告任何损失和费用，而原告认为原、被告之间的《房屋买卖合同》因被告违约已经解除，原告从未将案涉房屋交付被告，被告是恶意占有，双方所述不一。那么本案被告是否承担相应责任的关键在于被告占有案涉房屋是合法占有还是无权占有。原告自述案涉房屋系开放式结构，取得时并没有一个专门的交接仪式，自房屋所有权登记于原告时就取得了房屋，因本案无相反证据证明原告取得案涉房屋时的交接不合法，对原告这一述称本院予以采信，原告有权依法主张权利。但被告举示的《房屋买卖居间合同》，与原、被告签订的《房屋买卖合同》和郑某某的证人证言相互印证，足以证明原告签订合同后已经将案涉房屋交付了被告。《房屋买卖居间合同》，虽然只有购买方、中介方、见证方签名，并无原告签名，但因其他证据佐证，本院予以采信。并且，被告杨洲已按《房屋买卖合同》向原告赵云支付了部分款项。故被告从2016年8月1日至2016年10月18日收到《解除合同通知书》时，是依据买卖合同和原告的交付行为而合法占有。原告诉称被告一开始就是自行恶意占有，与事实和情理不符，本院不予采信。因被告未按《房屋买卖合同》约定支付购房款，按照买卖合同约定，此时原告享有单方解除合同的权利，原告以此为由分别于2016年10月13日和2017年11月16日向被告发出了《解除合同通知书》，被告第一次于2016年10月18日收悉《解除合同通知书》时，《房屋买卖合同》即已解除，原、被告之间的《房屋买卖合同》随之终止。被告辩称其承诺使用银行按揭贷款的方式支付剩余房款，是原告不予配合，被告不存在违约，因被告在《承诺书》中的付款方式和付款时间与买卖合同约定不符，是被告单方对合同履行方式提出变更，被告未举证证明原告同意其变更买卖合同的付款方式和付款时间，本院对被告的这一辩称不予采信。被告未能证明《房屋买卖合同》是因原告违约导致不能履行，故应承担举证不能的法律后果。在被告收到《解除合同通知书》后，未及时处理合同纠纷，也未及时将案涉房屋交还所有权人即本案原告，至2019年12月30日返还原告房屋时止，均为无权占有，该期间（2016.10.19－2019.12.30）共38.4个月。现被告已将案涉房屋返还原告，原告自愿撤回第一项诉讼请求符合法律规定，本院予以准许。关于原告要求被告给付2016年8月1日起至2019年12月30日止的物管费的诉讼请求，本院认为，被告实际占用案涉房屋期间应支付物业费。原告举示的证据能证明原告向物业公司支付了2014年7月至2016年11月的物业费共110200元，其中2016年8月1日至2016年11月30日的物业费为15200元（50元/个/月×76个×4月），因该期间案涉房屋系被告占有使用，原告主张该部分物业费由被告承担，本院予以支持。而2016年12月1日之后的物业费，虽然原告是业主，物业服务公司可能向其主张权利，但原告亦未举证证明已向物业公司交纳相应物业费。该期间物业公司是否提供服务、物业费是否产生、收费标准是否会变化、费用总金额多少均未确定，故原告主张被告给付2016年12月1日之后的物业费，本院不予支持。如果原告在将来交纳了相关物业费，其可另行依法解决。关于原告请求的租金损失，因双方并非租赁关系，实际应为原告房屋被占用期间的经营损失。如前所述，被告从2016年8月1日起至2016年10月18日期间占有案涉房屋系合法占有，故该期间不应赔偿原告损失。本案为物权保护纠纷，原告的物权受到侵害的时间为2016年10月19日至2019年12月30日被告返还原告房屋之时，该期间38.4个月被告为无权占有。被告通知原告于2019年11月30日前办理车库交还事宜，但原告于2019年12月30才到案涉车库与被告办理交接，2019年12月的房屋占用损失是原告自身未及时接管车库所致，故应由原告自行承担。对2016年8月1日起至2019年11月30日止的租金损失，双方均认可经营车库的收益是运营收入减去运营成本得来。本院结合双方诉辩意见，综合案涉房屋地段、经营成本、本地区车位租金的平均水平等因素，酌情主张每个车位每月利润为80元。原告未举证证明该车库的收入、成本、出租比例等经营情况，本院对原告所述每个车位利润不止80元的意见不予采信。虽然之前（2016）渝0110民初8687号民事判决书确认的车位个数为76个，但因车库管理需要，车位个数可能发生变化。双方认可现有车位72个，即应按72个车位计算房屋占用损失。截止2019年11月30日，被告无权占有37.4个月期间的经营收益为215424元（80元/个车位/月×72个车位×37.4月），该金额亦即为原告损失金额。被告开始要求按68个车位计算损失，与本院查明事实和双方最后意见不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、第二百四十一条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨洲于本判决生效后30内支付原告赵云物业服务费15200元、房屋占用损失215424元，两项合计230624元；二、驳回原告赵云的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费44878元、保全费5000元，均由被告杨洲承担（原告已经预交，被告在履行本判决确定的义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后7日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 余 波人民陪审员 陈 邹人民陪审员 陈乐惠二〇二〇年六月二十九日法官 助理 李红梅书 记 员 杨文婷