大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初498号原告：大连泊寓公寓管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区永平街82号，统一社会信用代码：91210211MA0UNDCH04。法定代表人：吴妮，该公司经理。委托诉讼代理人：杨婕妤，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁红，辽宁智库律师事务所律师。被告：大连海明科技有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区广贤路135号23层，统一社会信用代码：9121020076443647XQ。法定代表人：单宝圣，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔琦，辽宁见达律师事务所律师。原告大连泊寓公寓管理有限公司与被告大连海明科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连泊寓公寓管理有限公司的法定代表人吴妮及其委托诉讼代理人杨婕妤、被告大连海明科技有限公司的委托诉讼代理人崔琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连泊寓公寓管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿自2018年11月1日至2018年12月31日期间的租金损失1,923,137.33元，并向原告赔偿该笔租金的利息损失(自2019年1月1日起至实际付清之日止，2019年1月1日至2019年8月19日期间利率按中国人民银行发布同期贷款基准利率计算；2019年8月20日及之后期间利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，暂计算至起诉日约9万元；2.判令被告向原告赔偿自2018年7月10日(实际交付日)起至2020年1月7日止期间原告已缴纳水费中商业用水与民用水收费标准计算的水费差价损失40,487.58元，并向原告赔偿该笔损失费用的利息损失(自原告支付每笔水费之日起至实际付清之日止，2018年7月10日至2019年8月19日期间利率按人民银行发布同期贷款基准利率计算；2019年8月20日及之后期间利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，暂计算至起诉日约700元；3.判令被告向原告赔偿自2018年7月10日起(实际交付日)至2020年1月17日止期间原告已缴纳电费中商业用电与民用电收费标准计算的电费差价损失260,846.58元，并向原告赔偿该笔损失费用的利息损失(自原告支付每笔电费之日起至实际付清之日止，2018年7月10日至2019年8月19日期间利率按人民银行发布同期贷款基准利率计算；2019年8月20日及之后期间利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，暂计至起诉日约5,000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月，原、被告签订《泊寓房屋承租合同》(下称“《承租合同》”)，约定：原告承租被告位于大连市高新园区广贤路131号智业广场C2#楼的房屋(下称“出租物业”)，含地上建筑物面积28,815.45平方米和地下一层租赁面积1,015.12平方米；租赁期限为20年，自2018年6月1日起至2038年5月31日止，装修免租期5个月，自2018年6月1日起至2018年10月31日止。其中，第3.1条约定“该出租物业的竣工验收备案证于2018年6月30日前提供(交付日前)，产权证明于2018年9月30日前提供”。第3.2条约定“该物业的一次消防和二次消防均由甲方(被告)办理(包括取得消防验收凭证及完成竣工备案)。甲方保证该物业符合公寓承租和开业的条件，该物业一次消防需于2018年4月30日前完成。甲方需帮助乙方办理二次消防手续并配合办理营业执照。二次消防审核需于2018年6月30日前完成，二次消防验收需于2018年8月30日前完成。……甲方应负责办理必要的补救手续以确保乙方能够顺利开业，同时，免租期应顺延至乙方取得相关证照足以合法开业之日”。第5.4条约定“甲方于2018年6月1日(具体以双方签署的租期确认函为准)将满足本合同第3.1条约定的合作前提的出租物业交付乙方”。第6.8条约定“……其中甲方负责在交付日前将水、电收费标准变更为按照民水、民电的收费标准的全部手续”。第9.1条约定“因甲方未完成本合同第三条约定的任一合作前提则视为甲方违约，甲方应当给予乙方装修补偿前期所有的设计、装修、添附等投资损失和其他经济损失……”此后，双方签订《泊寓房屋承租合同补充合同》，约定：出租物业地址修改为“大连市高新园区广贤路141号智业广场C2#楼”。《承租合同》签订后，原告按约履行了支付租金等合同义务，但被告并未按约承担交付出租物业、按期办理证照等相关合同义务。具体表现如下：(1)出租物业一次消防验收逾期31天完成。根据《承租合同》第3.2条约定，被告保证出租物业一次消防验收于2018年4月30日前完成。但实际上，一次消防验收于2018年6月1日完成。(2)出租物业逾期39天交付。根据《承租合同》第5.4条约定，被告应于2018年6月1日将出租物业交付原告。但实际上，被告于2018年7月10日将出租物业交付原告。(3)二次消防审核及验收逾期88天完成。根据《承租合同》第3.2条约定，一次消防和二次消防均由被告办理(包括取得消防验收凭证及完成竣工备案)。二次消防审核需于2018年6月30日前完成，二次消防验收需于2018年8月30日前完成。但实际上，出租物业装修消防设计备案于2018年6月8日至9月26日取得，出租物业装修竣工验收消防备案于2018年11月26日才办理完毕。(4)出租物业《竣工验收备案表》逾期取得69天；《不动产权证书》逾期取得44天。根据《承租合同》第3.1条约定，该出租物业的竣工验收备案证于2018年6月30日前提供(交付日前)，但实际于2018年9月7日取得；约定产权证明于2018年9月30日前提供，但实际于2018年11月13日取得。综上，因被告原因导致出租物业的交付及相关证照的办理取得均晚于《承租合同》约定期限，最终导致原告无法按期装修施工，无法开业，直至2019年1月1日出租物业才正式营业。根据《承租合同》第3.2条约定，出现前述情况，免租期应顺延至原告取得相关证照足以合法开业之日。原告按合同约定向被告支付了自2018年11月1日起至2018年12月31日的租金1,923,137.33元，该期间原告无需向被告支付租金，故原告诉请被告赔偿该期间的租金损失，并向原告赔偿该笔租金的利息损失。另，被告未按《承租合同》第6.8条约定以民用水电费标准按户收取出租物业的水电费。且原告曾于2018年12月18日向被告发送《关于大连海明科技有限公司的回函》，要求按照民用水、电费标准缴纳出租物业水、电费，但被告仍未予理会。自原告接收出租物业至今，一直按照商用水电费标准支付出租物业的水电费用，给原告造成了巨大的损失，故原告请求被告赔偿原告已缴纳水费、电费中商业用水电与民用水电收费标准计算的差价损失，并向原告赔偿该损失费用的利息损失。综上所述，因被告违约行为给原告造成损失，原告有权依据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定向被告主张权利。原告因此诉至法院。被告大连海明科技有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.被告并没有逾期交付出租物业，从原告所举的证据可以看出，原告于2018年6月8日已经向高新园区公安消防大队进行了出租物业的工程消防设计备案，由此可见在此日期之前被告已实际交付出租物业，原告已经实际进入现场并已经完成了设计方案。双方合同所约定的出租物业《竣工验收备案表》、《不动产权证书》、一次消防验收、二次消防验收均是在合同第三条“合作前提”项下约定的，约定的时间只是一个大致的、预估的时间。重要的是一次消防验收于交付日完成，《竣工验收备案表》、《不动产权证书》逾期取得并不影响原告对出租物业的装修使用。二次消防验收被告只是帮助办理，其审核与验收时间需根据提供合格装修图纸及装修完成时间确定，这在合同中的第3.2条有明确的约定，验收消防备案于2018年11月26日办理完毕。综上所述，原告选择2019年1月1日正式营业是原告的自主选择，与其诉称的被告逾期没有必然的因果关系。2.合同约定将“水电收费标准变更为民水、民电”不符合相关规定，出租物业为工业用地，这在原告提供的产权证中予以明确记载。工业用地水电收费标准不可能变为民水、民电。原告作为万科旗下的公司，具有丰富的房地产开发及运营经验，不可能不知道相关政策法规，在其自己提供的格式合同条款当中作出这样约定，明显是加重合同对方的责任，该条款应该认定无效。另外，原告诉请的水电费差价计算标准有误，按照我市规定居民水、电均实行阶梯价格，年用水量为240立方米以上，为每立方米6.9元，年用电量超过3,720千瓦时的，为每度0.8元。3.双方合同于2018年签订，原告已经实际接收并使用出租物业近两年，并已经支付了前期租金，在此期间从未对本次诉请向被告提出过异议。退一步讲，即便被告存在前期逾期的行为，那么原告已经实际接收并使用出租物业近两年之久，也应当视为双方对合同的约定进行了变更，原告对被告的行为予以接受。原告与被告签订了包括本诉出租物业的多个物业的承租合同，后因市场环境及其自身原因试图与被告解约并提起多个诉讼，那么本次诉讼的提起原告是非善意的，请法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，本院认证如下：1.关于原告提交的《关于大连海明科技有限公司的回函》及快递回执，被告表示未收到该函件。因原告提交证据证明其已向被告邮寄送达，被告抗辩未收到该文件，但未能提供相反证据予以推翻，故本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告大连泊寓公寓管理有限公司与被告大连海明科技有限公司于2018年4月签订《泊寓房屋承租合同》及《泊寓房屋承租合同补充合同》。《泊寓房屋承租合同》约定：被告将位于大连市高新园区广贤路131号智业广场C2#楼出租给原告，出租物业地上建筑物面积约为28,815.45平方米，地下一、二、三车库面积约为3,828.32平方米，总建筑面积约为32,643.77平方米。本次租赁面积为地上建筑物面积为28,815.45平方米（租金单价为1.1元/天/平方米，面积最终能以出租物业产权登记面积为准，产权登记面积与前述面积差异3%以内的地上建筑按照28,815.45平方米计算不做调整。产权登记面积与前述面积差异超过3%的。双方按照本合同约定的面积与产权登记面积的差额及租金单价1.1元/天/平方米据实结算，多退少补）。地下一层租赁面积（不含设备间，设备间不计租金）1,015.12平方米（租金单价为0.35元/天/平方米，双方确认并同意地下一层租赁面积按照1,015.12平方米计算租金不做调整）。地下二层及地下三层为人防工程暂时不作为原告租赁范围。在租赁期限内原告有优先承租权，租金不高于0.35元/天/平方米，面积按2,813.2平方米计算，届时双方另行签订补充协议约定。租赁期限为20年，自2018年6月1日起至2038年5月31日止，装修免租期5个月，自2018年6月1日起至2018年10月31日止，租赁起始日或免租期起始日为暂定日期，具体以出租物业实际交付时间为准。如租期起始日或免租期起始日顺延的，则租期终止日及免租期终止日相应顺延。第3.1条约定：该出租物业的竣工验收备案证于2018年6月30日前提供(交付日前)，产权证明于2018年9月30日前提供。第3.2条约定：该物业的一次消防和二次消防均由被告办理(包括取得消防验收凭证及完成竣工备案)，被告保证该物业符合公寓承租和开业的条件，该物业一次消防需于2018年4月30日前完成。被告需帮助原告办理二次消防手续并配合办理营业执照。二次消防审核需于2018年6月30日前完成，二次消防验收需于2018年8月30日前完成。二次消防的审核与验收时间需根据提供合格装修图纸及装修完成的时间确定。被告应在原告完成图纸及装修后的30天内完成相应审批手续。被告应负责办理必要的补救手续以确保原告能够顺利开业，同时，免租期应顺延至原告取得相关证照足以合法开业之日。第5.4条约定：被告于2018年6月1日(以下统称“交付日”，具体以双方签署的租期确认函为准)将满足本合同第3.1条约定的合作前提的出租物业交付原告。如因被告原因逾期不能按时交付在15日内的租赁合同起始日期相应顺延。……。如因被告原因逾期不能按时交付在15日内的，则租赁合同起始日、租期终止日及免租期相应顺延。第6.8条约定：自出租物业交付之日起，因使用出租物业所发生的水、电、燃气、热能、通讯费、排污费、电视收视费、卫生费、上网费等费用有关账户均为独立计量或开设由原告按照政府或公共服务机构确定的标准承担，其中被告负责在交付日前将水、电收费标准变更为按照民水、民电的收费标准的全部手续。被告应当在交付日前将以上公共事业收费账户变更至原告名下，由原告直接缴纳以上公共事业费用并取得相应的完税发票。无论何种原因导致以上公共事业单位收费账户无法更名至原告名下的，被告应负责及时支付各项收费标准。原告按照以上收费标准向被告支付各项公共事业费用，但被告应提前15日向原告提供等值的合法发票，因此而增加的税费由被告承担。第9.1条约定：因被告未完成本合同第三条约定的任一合作前提则视为被告违约，其应当给予原告装修补偿前期所有的设计、装修、添附等投资损失和其他经济损失。附件六约定出租物业的租金按季度支付，地上建筑物初始租金为1.1元/平/天（33元/平/月），地下车库初始租金为0.35元/平/天（10.5元/平/月）。租金按期增长，并明确了各期租金的支付时间。《泊寓房屋承租合同补充合同》约定：出租物业地址修改为“大连市高新园区广贤路141号智业广场C2#楼”。被告于2018年6月1日起取得案涉物业的建设工程消防验收意见书，于2018年6月8日取得案涉物业地上1-12层的建设工程消防设计备案受理凭证。2018年7月10日，被告的工作人员签字确认智业广场装修移交内容。被告于2018年8月21日取得案涉物业地下一层装修建设工程消防设计备案凭证，于2018年9月26日取得案涉物业13-21层装修建设工程消防设计备案凭证，于2018年9月7日取得案涉工程竣工验收备案表，于2018年11月13日取得案涉物业不动产权证书，于2018年11月26日取得案涉物业建设工程竣工验收消防备案凭证。原告于2018年12月28日向被告邮寄《关于大连海明科技有限公司的回函》，表示原告不需向被告支付变电所任何管理费用。原告如需支付公共事业费用至被告，被告需向原告提供等值的增值税专用发票，由此增加的税费也应由被告承担。被告如出现包括但不限于提供的电费等公共事业费用高于租赁合同中约定的收费标准，要求原告承担合同约定外其他费用及税费等违反租赁合同的行为，原告有权采取包括但不不限于不支付租金、赔偿损失、提起诉讼在内的一切必要的法律措施，追究被告的违约责任，因此而产生的一切责任、损失及后果均由被告承担。原告同时声明，并不因通知被告前述期限而视为原告放弃任何权利，原告仍随时有权行使包括但不限于要求被告承担违约责任、赔偿损失、解除合同等权利。原告保留法律赋予的一切权利，并不受本通知函诉求限制。原告于2018年11月9日支付案涉物业2018年11月1日至2019年1月31日租金合计2,884,706元。原告于2019年1月1日起试营业。案外人万科企业股份有限公司代原告分别于下列时间向案外人大连龙海物业管理有限公司支付水费：于2019年8月23日支付38,690.60元，于2019年5月24日支付21,518.80元，于2019年6月26日支付12,337.20元，于2019年9月24日支付13,832.20元，于2019年11月22日支付12,295.80元，于2019年12月23日支付23,771.88元，于2020年2月25日支付15,511.20元，合计137,957.68元。原告支付2018年12月20日至2020年1月17日电费累计金额为873,306.58元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《泊寓房屋承租合同》及《泊寓房屋承租合同补充合同》系双方的真实意思表示，且已生效，对双方具有约束力，双方均应依照约定履行各自义务。关于原告主张被告赔偿自2018年11月1日至2018年12月31日期间的租金损失1,923,137.33元及利息一节。本院认为，原、被告双方在合同中约定免租期为5个月，具体以实际交付时间开始计算，如租期起始日或免租期起始日顺延的，则租期终止日及免租期终止日相应顺延。现原告提交证据证明被告未在合同约定的期限内取得竣工验收备案证及二次消防验收手续等，被告实际于2018年11月26日取得案涉物业建设工程竣工验收消防备案凭证，依照合同约定，免租期应顺延至被告取得相关证照足以合法开业之日。故本案免租期应顺延至2018年11月26日。因此，原告要求被告赔偿该期间已支付的租金833,359.46元（1.1元/平/天*26天*28,815.45平方米+0.35元/平/天*26天*1,015.12平方米）及利息，有事实基础及法律依据，且利息的计算在法律保护的合理范围之内，本院予以支持。原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿自2018年7月10日(实际交付日)起至2020年1月7日止原告已缴纳水费中商业用水与民用水收费标准计算的水费差价损失40,487.58元及利息一节。因原、被告双方在合同中约定，被告负责在交付日前将水、电收费标准变更为按照民水、民电的收费标准的全部手续。庭审中，原、被告双方均表示现在仍按照商用水标准计交水费，原告要求被告赔偿差额部分，被告应予以赔偿。关于民用水费的计收标准，有大连市水务局发布的城市用水价格表为依据。被告不认可原告按照一级水费标准计算，但因用水量的多少是被告委托的物业公司负责统计，被告现未提交相反证据证明原告的用水量符合其他收费标准，应承担举证不能的不利后果。故原告请求被告赔偿差额部分及利息，有事实基础及法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿自2018年7月10日起(实际交付日)至2020年1月17日止期间原告已缴纳电费中商业用电与民用电收费标准计算的电费差价损失260,846.58元及利息一节。因原、被告双方在合同中约定，被告负责在交付日前将水、电收费标准变更为按照民水、民电的收费标准的全部手续。庭审中，原、被告双方均表示现在仍按照商用电标准计交电费，原告要求被告赔偿差额部分，被告应予以赔偿。关于民用电费的计收标准，有大连市发展和改革委员会发布的居民用电价格表为依据。双方在合同中约定，原告按照以上收费标准向被告支付各项公共事业费用，但被告应提前15日向原告提供等值的合法发票，因此而增加的税费由被告承担。故原告请求被告赔偿差额部分及利息，有事实基础及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连海明科技有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内赔付原告大连泊寓公寓管理有限公司房屋租金833,359.46元及利息（自2019年1月1日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行发布同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告大连海明科技有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内赔付原告大连泊寓公寓管理有限公司水费差额40,487.58元及利息（截至2020年3月2日为740.70元，自2020年3月3日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告大连海明科技有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内赔付原告大连泊寓公寓管理有限公司电费差额260,846.58元及利息（截至2020年3月2日为5,381.79元，自2020年3月3日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、驳回原告大连泊寓公寓管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,361元，减半收取12,680.50元，由被告大连海明科技有限公司负担7,534元，原告大连泊寓公寓管理有限公司负担5,146.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员  张金霞二〇二〇年六月二十四日书记员  孙 蕾附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。