广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初10317号 原告：黄丽群，女，1982年3月4日出生，壮族，住广西隆林各族自治县。 委托诉讼代理人：韦翠芬，南宁市建业法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：韦智文，广西桂三力律师事务所律师。 被告：广西红日东升投资有限公司，住所地：南宁市江南区。 法定代表人：张功科，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘超军，广西万晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻桂林，广西万晖律师事务所实习律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年7月28日 开庭时间：2019年9月26日 是否公开审理：公开审理 当事人到庭情况： 原告方：韦翠芬、韦智文 被告方：刘超军、喻桂林 原告诉讼请求 判令被告继续履行双方签订的商品房预售合同，使3号楼具备竣工验收合格的条件，并组织竣工验收；二、判令被告按照双方签订的商品房预售合同的第十六条的规定为原告安装供水部门抄表到户的一户一表的供水设施；三、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记手续（逾期提交办理房屋不动产权登记应当向产权登记机构提供的资料以及向原告提供不动产登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料）违约金13074.82元（计算方式：购房总款×2%）；四、判令被告向原告支付原告代垫的安装供配电设施（供电部门抄表到户的一户一表供电设施）费10315元；五、被告承担案件受理费。原告当庭撤回第一项诉讼请求。 被告答辩要点 首先恳请人民法院依法驳回原告重复起诉请求。一、《商品房买卖合同》第十六条并没有约定为原告安装供水部门抄表到户的一户一表的供水设施，而只是承诺供水排水供电等基础设施，公共配套建筑于2013年6月达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求。被告已经完全履行了上述约定的义务。目前一户一表供水设施的建设安装，根据国家相关法律规定，仍以用户自愿向供水企业申请为原则，而且，被告已经做到让小区保证做到正常使用居民生活用水，且小区实行总分表制，各户水费通过分水表实现独立核算。因此，各原告要求被告安装、完善供水部门抄表到户的一户一表供水设施的主张，于法无据，应予驳回。二、原告请求被告支付逾期办理房屋产权登记手续违约金的诉讼请求，已经超过三年诉讼时效，原告依法不享有胜诉权。三、原告请求支付安装一户一表设施所垫付的款项，无事实依据，合同附件三第13条约定被告只需安装户内配电箱和相关的线管与电线，并未要求安装一户一表，原告的请求与合同约定不一致，双方应该按照合同约定履行。原告自己使用自己安装，并且转账给电网公司，自己受益，应当自己支付费用。被告无义务支付该款项，原告请求的理由是被告违反广西行政规章制度，非法律强制性规定，与本诉商品房预售合同纠纷不是同一法律关系，恳请人民法院驳回原告要求支付安装供配电设施费的诉讼请求。四、原告因拒绝偿还中国农业银行贷款，原告被中国农业银行起诉、判决原告败诉，判决书（2017）桂0103民初13343号，导致被告承担连带清偿责任，根据合同约定，原告已构成违约，请法院依法驳回原告所有诉讼请求。 审理查明事实 2011年8月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西乡塘区高新大道西段29号红日江山小区3号楼1XXX号房（以下简称“1XXX号房”），房屋总价值653741元，被告应当在2013年6月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格的房屋交付给原告使用。合同第十六条约定：“出卖人承诺下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求：1、供水排水供电设施为2013年6月；……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人每延迟一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的百分之一。”第十七条约定：“……3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后500个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人……4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）……房屋所有权登记手续迟延办理不超过约定时间一年的，买受人不得退房，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的1%。房屋所有权登记手续办理超过约定时间一年的，买受人有权退房，……如买受人不退房的，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的2%。”附件三第13-15点约定“13强电：安装户内配电箱和相关的线管与电线。14、弱电：安装户内弱电配电箱，预留电视线路及预留电话线及插口，预留宽带网线及一个插口，配可视对讲系统。15、给排水：厨卫预留给、排水管接口。”附件六“合同补充协议”第四条第10款，买受人因未能按时向贷款机构还款而导致出卖人作为借款担保人代买受人还贷的：（1）买受人应在出卖人的代偿行为发生的第二日起10天内将出卖人的代还款（含本金、利息、违约金）如数归还给出卖人，每逾期一日按出卖人代还金额的万分之五向出卖人支付违约金……合同还对其他相关内容作了约定。 合同签订后，原告以按揭贷款的方式向被告支付购房款，其中2011年8月26日支付首期196741元，2011年9月26日由中国农业银行支付一手房贷款457000元，合计653741元。原告所购买的1XXX号房所在的3号楼已经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，被告于2013年6月30日向原告交付1XXX号房。 3号楼各户均没有安装供水部门装表到户、抄表到户的一户一表的供水设施，实行总分表的计量方式。被告为各户安装了分水表，起止数由物业公司核算，水费由物业公司代收。各业主入住后，因供电问题多次与物业公司发生矛盾。2015年5月20日，南宁供电局城西分局发出《致红日·江山小区广大业主的通知》，称因小区拖欠电费，决定于2015年5月21日下午15时起，对该小区公共服务设施及临时基建变中止供电（影响范围主要涉及小区公共照明、电梯、水泵加压、紧急消防及3、4、5、6、7、13栋业主生活用电）。经相关部门调停，供电部门未中止对前述楼栋业主供电。为缓解矛盾，被告为小区内尚未安装一户一表供配电设施的业主安装了分电表，由物业公司核算并代收电费。 2016年7月12日，南宁高新技术产业开发区维护社会稳定工作领导小组办公室召开“红日江山小区一户一表报装问题协调会”，南宁市供电局代表、被告公司代表及红日江山小区业委会代表及业主代表等出席会议，会议内容为由广西红日东升投资有限公司开发建设的红日江山小区，因开发商资金出问题，未向供电部门缴纳该小区第二期供配电设施建设维护管理报装费854.5万元，造成该小区有3号、4号、5号、6号、7号、13号共6栋楼一直没有报装居民用电一户一表，经常出现停水停电，引发系列不稳定问题。鉴于当前红日开发商无力缴纳该小区一户一表报装费，为切实解决问题，由维稳办牵头……各方初步达成以下意见：一、在经得南宁供电局、红日开发商同意，采取以小区各栋为单位，由各楼栋自行筹集资金用以先行垫付一户一表报装费，哪栋楼先筹齐资金就先解决哪栋的一户一表报装问题。各楼栋实际应当缴纳的一户一表报装费金额，由红日开发商与南宁供电局做好对接，确定好各楼栋应缴金额数……。2016年8月3日，红日东升公司、广西电网有限责任公司南宁供电局、红日江山小区业主委员会及见证人南宁高新技术产业开发区管理委员会共同签订了《补充协议》,载明经见证方协调红日东升公司、红日江山小区业主委员会按照需通电的楼栋，确定具体交费金额、户数为：4号楼100万108户；3号楼80万元88户；5号楼170万元192户；6号楼120万元135户；7号楼120万元135户；13号楼2645076.51元210户。小区以栋为单位筹齐资金后，自行将资金转入广西电网有限责任公司南宁供电局供配电设施建设维护费专用账户。此后，原告按期支付了一户一表筹资款10315元。 至法庭辩论终结时止，未见被告提交3号楼项目的《竣工验收备案登记表》、《商品房现售备案证明》。 另查明，本院于2015年6月18日已立案受理了（2015）西民一初字第1643号原告黄丽群与被告广西红日东升投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告黄丽群就1XXX号房向被告提出如下诉讼请求：“1、被告依法、依约为原告购买的1XXX号房安装供电部门直接抄表到户的一户一表设施，并向原告交付使用；2、被告支付原告因其未在合同约定日期内将小区供水排水供电设施达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定要求的违约金6537.41元；3、被告依法、依约为原告办理1XXX号房房屋权属登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告；4、本案的诉讼费用由被告承担。”本院于2016年10月13日作出民事判决。 另查明，根据业已生效的（2016）桂0103民初13343号民事判决书认定的事实，南宁市青秀区人民法院审理查明，黄丽群及其配偶潘炳臣为购买1XXX号房向中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部贷款457000元用于支付购房款，黄丽群借款后连续逾期达105天，截至2016年8月22日尚欠借款本金431240.14元，利息、罚息、复利合计6929.45元……判决黄丽群、潘炳臣向中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部偿还借款本金431240.14元并支付借款利息、罚息、复利至实际清偿之日止，广西红日东升有限公司对债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向黄丽群、潘炳臣追偿。此后，黄丽群与中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部协商一致，由黄丽群继续按月偿还银行按揭贷款，1XXX号房仍由黄丽群居住使用至今。广西红日东升投资有限公司对此未提异议，但提交中国农业银行股份有限公司南宁友爱支行于2015年1月29日作出的“业务凭证”一张，主张因原告超期还款，该银行从被告账户代扣了三期借款本金、利息、罚息、复利共计11575.31元。原告同意在原告对被告享有的债权中直接予以扣减。 判决理由 本院认为，原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已足额支付购房款，被告应负按期交付房屋并依约代为办理不动产权登记手续的义务，原告与贷款银行因购房形成的金融借款合同法律关系，与本案不属同一法律关系，且原、被告在履行《南宁市商品房买卖合同》过程中，被告仅代偿了三期款项，被告的代偿行为可依据合同的约定通过向原告主张违约金的方式获得救济，故，本案原告的逾期还款行为并不免除被告作为出卖人应负有的合同义务。 关于一户一表的供水设施。依据合同第十六条约定，被告应在约定期限内向原告交付达到使用条件的供水排水供电设施。被告认为附件三约定有供电设备的标准，但该标准是针对户内供电设备的约定，本院不予采纳。由于被告未为原告安装按照供电部门装表到户、抄表到户的一户一表供配电设施，原告日常居民生活用电得不到保障，造成原告生活极大不便，使得购买商品房用作住宅主要目的的实现受到阻碍。《中华人民共和国电力法》第三十一条、《电力供应与使用条例》第十九条、第二十六条、《广西壮族自治区供电用电办法》第八条对供配电设施的安装建设提出了要求，《广西壮族自治区居民区供配电设施建设规范》（DBJ/45-004-2012）还对一户一表供配电设施建设设定了具体的标准。至法庭辩论终结时止，被告仍未能向原告提供正常的居民生活用电，已经违反了上述规定。现原告要求被告为1XXX号房安装、完善供电部门抄表到户的一户一表供配电设施的主张，于法有据，应予以支持。至于一户一表的供水设施，国家计委、建设部1998年发布的《城市供水价格管理办法》第二十七条“城市供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费”，该规定并非属于强制性规范，目前一户一表供水设施的建设安装，仍以用户自愿向供水企业申请为原则。因原、被告未约定安装一户一表供水设施，现原告不能证实其无法正常使用居民生活用水，且小区实行总分表制，各户水费通过分水表实现独立核算，因此，原告要求被告安装、完善供水部门抄表到户的一户一表供水设施的主张，于法无据，不应予以支持。 关于逾期办证违约金。合同第十七条第3点约定，被告应当在商品房交付使用后的500个工作日内为原告申请房屋所有权登记。此处的“工作日”，因涉及办证事宜，按南宁市房地产管理部门的工作日计算更为合宜。自2013年6月30日被告交付1XXX号房的次日起，扣除国家法定节假日、广西壮族自治区三月三假期及南宁东盟博览会假期，至2015年7月7日止，已满500个工作日。且被告自认1XXX号房所在3号楼尚未办理《竣工验收备案登记表》、《商品房现售备案证明》等申请办理不动产统一登记的必备材料，被告已经构成违约，依法应承担违约责任，被告应依约向原告支付违约金。对于诉讼时效问题，逾期办证违约金确属债权请求权，应当适用诉讼时效。根据合同第十七条第4款第（3）项的约定，违约金每日按已付房款的万分之一计算，每日应付的违约金属个别债权，应当单独计算诉讼时效。本案截止原告起诉前，被告尚未能办理1XXX号房的所有权登记手续，被告的违约行为持续发生，本案诉讼时效应自起诉之日起算，往前推三年予以保护，超过的不予保护，故本案原告主张的违约金数额并未超过诉讼时效，且诉讼时效内应计付的每日的违约金已超过二百日，故，被告应向原告支付逾期办证违约金以最高额为限即13074.82元（653741元×2%）。至于被告主张合同约定的违约金过高，但并未提交相关证据予以证实，本院不予采信。根据合同附件六“合同补充协议”第四条第10款的约定，原告应向被告返还代偿款并支付违约金，但因被告未举证证明被告曾要求原告支付该笔代偿款而原告拒不支付，故，原告无需承担其对代偿行为尚不知情期间的违约金。鉴于原、被告互负金钱给付义务，且原告同意在本案中予以处理，为便于执行，本院在被告应付逾期办证违约金中扣除原告应付代偿款，被告还应向原告支付的违约金金额为1499.51元。 关于支付一户一表供配电设施安装费。依据合同第十六条规定，被告承诺于2013年8月向原告提供能正常运行的供电设施。对于供电设施的标准，依据合同附件三约定的强电弱电的安装标准及《中华人民共和国电力法》第三十一条、《电力供应与使用条例》第十九条及第二十六条、《广西壮族自治区供电用电办法》第八条对供配电设施的安装建设提出的要求及《广西壮族自治区居民区供配电设施建设规范》（DBJ/45-004-2012）对一户一表供配电设施建设设定的具体标准，正常运行的供电设施应为由供电部门装表到户、抄表到户的一户一表供配电设施。现原告以会议纪要、转账记录及《补充协议》等证据为凭，证明原告经被告同意，代被告履行义务，并垫付款项，因原、被告未约定垫付款项的还款期限，原告可随时向被告主张权利，现原告诉至本院要求被告支付1XXX号房供配电设施安装费10315元，合法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国电力法》第三十一条、《电力供应与使用条例》第十九条、第二十六条、《广西壮族自治区供电用电办法》第八条、《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》第四条、《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第五条第（二）款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西红日东升投资有限公司向原告黄丽群支付逾期办证违约金1499.51元； 二、被告广西红日东升投资有限公司向原告黄丽群支付南宁市西乡塘区高新大道西段29号红日·江山小区3号楼1XXX号房供配电设施安装费10315元； 三、驳回原告黄丽群的其他诉讼请求。 上述第一、二项义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费427元（原告黄丽群已预交），由被告广西红日东升投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢晓曦 人民陪审员  陈 涛 人民陪审员  陈 英 二〇二〇年六月十六日 法官 助理  傅明媚 书 记 员  张宏宇