安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0181民初481号 原告：戴永涛，男，1991年11月27日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 原告：戴家树，男，1966年2月12日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 原告：张玉凤，女，1967年3月8日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 三原告共同委托诉讼代理人：章磊，安徽永承律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：王璐璐，安徽永承律师事务所实习律师。 被告：巢湖市人民路步行街商业管理有限公司，住所地安徽省巢湖市南峰商务大厦7楼F座，统一社会信用代码913401816709241659。 法定代表人：陈奕峰，董事长。 被告：信泰(巢湖)房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市巢湖健康西路3号，统一社会信用代码913401007885795554。 法定代表人：苏敏雄，董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：王静，安徽银鼎律师事务所律师。 原告戴永涛、戴家树、张玉凤诉被告巢湖市人民路步行街商业管理有限公司（下称商管公司）、信泰（巢湖）房地产开发有限公司（下称信泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴永涛、原告戴永涛、戴家树、张玉凤的共同委托诉讼代理人章磊、王璐璐，被告巢湖市人民路步行街商业管理有限公司、信泰（巢湖）房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告戴永涛、戴家树、张玉凤向本院提出诉讼请求：一、判决被告商管公司支付原告2010年8月30日至2013年7月29日的商业经营铺位收益款69072元；二、判决被告商管公司支付原告2013年8月30日至2019年7月29日的商业经营铺位收益款差额部分13094.9元；三、判决被告商管公司支付原告2013年8月30日至2019年7月29日的实际经营租金超过部分收益定为10000元，具体金额以被告的商铺租金财务报表为准）；四、判决被告商管公司支付原告违约金24650.07元；以上合计116816.97元；五、判决被告信泰公司就上述款项承担连带清偿责任；六、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2009年10月31日，原告与被告信泰公司签订《商品房买卖合同》，原告依法取得位于巢湖市商铺的所有权。同日，原告将其所有的商铺交由被告商管公司委托经营，双方签订《委托经营合同》，合同就委托经营事项、收益标准、支付方式、违约责任等作出约定；被告信泰公司就商管公司支付商业经营铺位收益向原告承担保证责任，并在《委托经营合同》上作为保证人盖章确认。合同签订后，原告于当日即2009年10月31日向被告巢湖市商管公司出具前三年委托经营收益款69535元的收条一份，但被告并未实际支付该笔款项。2011年10月31日，三方签订《委托经营合同补充协议》，三方就铺位经营收益的具体金额进行了变更，但实际付款过程中，被告商管公司从未支付2010年8月30日至2013年7月29日前三年收益69072元；2013年8月30日至2019年7月29日支付的收益款也与合同约定金额不符；对于实际经营租金超过部分，被告只字不提，也从未向原告公示过实际经营收益明细。综上所述，原告认为，被告商管公司拖延支付商铺经营收益款已构成违约，应当按照合同条款约定履行，并承担违约责任；被告信泰公司作为保证人，应当就商管公司拖欠款项承担连带清偿责任。为此，原告依法起诉。 被告商管公司辩称：一、本案中的商铺系由信泰公司开发建设并采用“售后返租”的模式进行销售，再由信泰公司指定商管公司和原告签订《委托经营合同》负责返租后的商铺出租管理。双方签订的合同名为委托经营，实为租赁合同关系。原告和商管公司签订《委托经营合同》和开具收条的时间是2009年10月31日，截止原告起诉之日已超过10年，原告的起诉显然已超过诉讼时效，不应予以支持。 二、针对原告的第一项要求商管公司支付前三年商铺返租租金的诉请，商管公司认为原告的诉请不符合事实，因为：1、信泰公司早已在销售商铺的对外广告宣传中明确，商铺的销售采用两种“售后返租”的方式，本案商铺采用的是第二种返租方式：首先，按商铺的面积、实际单价和不同付款方式的折扣率（按揭付款折扣率为99%、一次性付款折扣率98%）计算实际购房总价；其次，返租原告商铺十年：返租前三年，分别按实际购房总价的7%、8%、9%计算，返租租金为实际购房总价的24%，前三年租金一次性从实际购房总价中扣除；返租第四至十年，按实际购房总价的7%计算保底年租金，如实际经营收益超过7%的，超额部分原告享有70%的分红；最后，按实际购房总价一次性扣除返租租金确定双方买卖合同签订价，买卖合同签订价为实际购房总价的76%。2、具体到本案中，原告和信泰公司签订的《商品房买卖合同》所体现的购房单价、购房价款及《委托经营合同》关于收益金额及支付方式的约定，印证了原告与信泰公司的实际交易过程即是按上述“售后返租”模式执行：首先，按原告商铺的预测面积37.52平方米及按揭支付购房款方式，先行计算出给予优惠折扣后的实际购房总价为289729元；其后，按原告选择的10年返租年限，前三年租金分别按实际购房总价的7%、8%、9%计算，前三年返租租金为实际购房总价的24%，即69535元；最后，再以实际购房总价289729元扣减前三年返租租金69535元，计算出《商品房买卖合同》签订价为220194元及合同项下购买单价5868.71元。3、由于前三年返租租金已在实际购房款中一次性扣除，故该款项在《委托经营合同》第五条第1款第1项约定答辩人已于合同签订当日一次性支付，原告也于同日出具了收条确认收到前三年的返租租金。综合前述交易过程，正因双方采用“售后返租”的模式计算购房价款，故方能合理解释《商品房买卖合同》中精确到角、分的合同单价及《委托经营合同》第一条第2款作出本案商铺总价按289729元为计算标准的约定，彼此互相印证，形成证据链。 三、针对原告的第二项要求答辩人支付后七年商铺返租租金差额部分的诉请，商管公司认为，原告的诉请没有事实依据。商管公司是严格按照《委托经营合同》和相应补充协议中的约定将返租租金支付于原告指定账户中。至于差额部分，是商管公司按照和巢湖市地方税务局签订的《委托代征协议书》的约定，代扣代缴的10%的个人出租房屋税收综合税，商管公司并未违反合同约定，不存在所谓返还差额部分的说法。 四、针对原告的第三项要求商管公司支付后七年商铺实际收益超额部分的诉请，商管公司认为，原告的诉请不符合事实。商管公司后七年支付给原告的返租租金含税一共为141022元，而商管公司将包含本案商铺在内的78户共计3278.65平方米出租给第三方后七年租金合计3730908元，再按照原告商铺面积37.27平方米进行分摊，故后七年商管公司将原告商铺出租给第三方后七年所得收益合计42411元，远远低于商管公司支付给原告的购房总价7%的返租租金。实际上，商管公司长期处于亏本经营的状态，但商管公司仍然按照合同约定支付返租租金并没有任何违反合同约定的行为，更无需向原告支付任何违约金。 综上，原告诉求的前三年返租租金已在实际购房款中予以扣除，原告无权再主张该款项。若非如此，自合同签订至本案起诉长达十年，原告从未向商管公司提出主张，显然有违常理。原告的诉请缺乏事实依据，亦于法无据，不应得到支持，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告信泰公司辩称：同意商管公司答辩意见。由于商管公司没有违反合同约定的行为，信泰公司无需承担连带责任。 经审理查明：安徽省巢湖市人民路商业街项目由信泰公司开发建设，该公司在销售广告中宣传采用“售后返租”的销售模式：先按商铺的面积、实际单价和不同付款方式的折扣率（按揭付款折扣率为99%，一次性付款折扣率为98%）计算实际购房总价，按实际购房总价的8%计算年租金，返租3年，租金为房价的24%，再按实际购房总价扣除三年返租租金后所计算得出数额确定双方买卖合同签订价，买卖合同签订价为实际购房总价的76%，前三年的返租收益在购房总价中直接抵扣，委托经营合同条款约定前三年返租收益已经一次性支付，且由购房者向商管公司出具收到三年返租收益的收条。2009年10月31日，原告戴永涛、戴家树、张玉凤与信泰公司签订商品房买卖合同一份，合同约定三原告向信泰公司购买其开发的巢湖市房屋，共37.52平方米，每平方米5868.71元，总价款220194元。同日，三原告与被告商管公司、信泰公司签订委托经营合同，合同约定三原告将上述房屋委托给被告经营，期限自2010年8月30日至2020年7月29日，合同约定委托经营收益前三年商管公司每年均按289729元的8%返还，后七年（自2013年8月30日至2020年7月29日）每年均按289729元的7%返还，合同第五条第二款第一项载明于2009年10月31日前三年委托经营收益累计69535元已一次性支付给三原告，同日，三原告出具收条载明收到被告支付的上述房屋三年委托经营收益款69535元。后该房产实测面积为37.27平方米，2011年10月31日，根据合同约定的面积差价据实多退少补，信泰公司将面积差0.25平方米对应的差价1467元退还原告戴永涛、张玉凤，由张玉凤签字现金领取。同日，三原告与被告商管公司、信泰公司签订补充协议，记载前三年累计收益69072元被告已一次性支付；后七年每年支付收益款20146元。“售后返租”模式具体到本案中，原告购买人民路商业街1号楼422号房屋，首先，按原告商铺的预测面积37.52平方米及按揭支付购房款方式，先行计算出给予优惠折扣后的实际购房总价为289729元；其后，按原告选择的10年返租年限，前三年租金为实际购房总价的24%即69535元；最后，再以实际购房总价289729元扣减前三年返租租金69535元，计算出《商品房买卖合同》签订价为220194元及合同项下购买单价5868.71元。庭审中，原告称与被告并未就前三年租金抵扣房款达成合意，合同条款里也没有约定，原告并未收到该款。 另查明，2013年10月17日，巢湖市地方税务局稽查局对信泰公司进行检查，认定信泰公司采取“售后返租”销售模式，却冠以“委托经营”的名义，在签订购房合同的同时签订《委托经营合同》，按照购房款的一定比例作为收益，由购房者开具收据给信泰公司，应取得发票而未取得，致使购房者少缴纳税款。 2014年1月1日及2016年1月1日，安徽省巢湖市地方税务局与商管公司签订代征协议书，约定巢湖市地方税务局委托商管公司在房屋租金范围内代征营业税、个人所得税、房产税等，税率10%。被告举证的租金明细表记载案涉商铺于2013年8月30日至2014年8月29日缴纳税款2014.6元，加盖安徽省巢湖市地方税务局征税专用章及巢湖市地方税务局卧牛山分局印章，该纳税情况属实。原告举证张玉凤银行卡收入租金明细：2013年11月27日，商管公司转账存入18131.4元；2014年12月16日，商管公司通过批量代付业务资金集中过渡户支付18131.4元；2015年12月24日，商管公司通过批量代付业务资金集中过渡户支付18131.4元；2017年1月20日，商管公司电子汇入18131.4元；2018年1月15日，商管公司支付租金18131.4元；2018年12月24日，商管公司支付租金18131.4元；2019年11月11日，商管公司支付租金19138.7元。以上年租金18131.4元均系委托经营合同约定的年收益款扣减代征10%税率的税款后所得（公式：20146元﹣20146元×10%=18131.4元）。 被告公司举证了租赁合同及租金收益情况表，查明如下租赁事实：2010年元月6日，被告信泰公司与吴文昌就人民路商业街1号楼4层商铺签订租赁服务合同，约定每月租金72713元，租期自2010年9月1日至2020年8月30日；2013年6月6日，信泰公司与吴文昌签订租赁合同补充协议，约定减免6个月（自2010年9月1日至2011年2月28日）的租金，且调整月租金为72131元，协议记载截至2013年6月6日吴文昌已实际向信泰公司缴纳1947519元，差欠的216411元约定于2013年6月28日付清；2014年10月31日，信泰公司与吴文昌协议解除租赁合同，合同记载截至该日吴文昌差欠租金232295元，因信泰公司管理及维修等问题，减免82295元租金后吴文昌差欠的150000元当日付清，吴文昌缴纳的10000元履约保证金及10000元质量保证金不予退还。2014年11月22日，商管公司与陈全美就上述商铺签订租赁服务合同，约定租期自2015年3月1日至2020年8月29日，且陈全美缴纳50000元保证金；2016年11月8日，信泰公司与陈全美、刘后新签订租赁合同补充协议，约定将信泰公司与陈全美签订的租赁合同项下的权利义务关系概括性转移给刘后新，由刘后新主张合同权利及履行合同义务；2017年5月9日，商管公司与刘后新签订租赁合同补充协议，约定减免2017年6月1日至2017年8月31日租金154916元；2018年11月9日，商管公司与刘后新签订补充协议约定，因漏水问题，信泰公司支付刘后新37×××××元赔偿款；2019年3月8日，商管公司与刘后新、陈昌满签订租赁合同补充协议，约定将信泰公司与刘后新签订的租赁合同项下的权利义务关系概括性转移给陈昌满，由陈昌满主张合同权利及履行合同义务。租金见下表：                            序号                       租赁年限                       租赁期限                       租金                               1                       第一年                       2015.3.1-2016.2.29                       550813元                               2                       第二年                       2016.3.1-2017.2.28                       590157元                               3                       第三年                       2017.3.1-2018.2.28                       619665元（2017年5月9日协商减免租金154916元后为464749元）                               4                       第四年                       2018.3.1-2019.2.28                       650648元                               5                       第五年                       2019.3.1-2020.2.29                       683180元                               6                       第六年（六个月）                       2020.3.1-2020.8.29             （2017.5.9协商调整为2020.3.1-2020.7.29）                       358670元（扣减缩短的1个月租金59778元后为298892元）                上述事实，有原告的当庭陈述，原告提供的原告身份证复印件及房屋产权证、被告企业报告、《商品房买卖合同》、商品房预售合同签约证明、预售登记申请书、发票、《委托经营合同》、《委托经营合同补充协议》、收条、银行账户明细表，被告提交的房屋销售宣传广告单页、委托经营管理说明、人民路1号楼4层销控表、交房结算确认单、（2014）巢民二初字第00106号及（2014）合民一终字第01843号民事判决书、人民路商业街1号楼422商铺返租租金支付情况表、《委托代征协议书》、安徽省地方税务局批复和代扣税款明细、人民路商业街1号楼4层租金收益表、租赁服务合同及补充协议等证据载卷佐证，其事实清楚，足以认定。 本院认为：原、被告签订的合同名为委托经营合同，实质系租赁合同关系，原告从信泰公司购房后租赁给商管公司，商管公司支付租金即委托经营收益款。综合庭审双方意见，总结本案的争议焦点：一、原、被告在签订委托经营合同时，前三年收益款是否已抵扣购房款，被告应否再给付三原告前述收益款；二、案涉租金税费应由谁承担；三、被告经营期间有无超过委托经营收益部分的其他收益；四、被告信泰公司是否应就上述款项承担连带清偿责任。围绕以上争议焦点，本院分析如下： 一、关于前三年收益款是否已从购房款中扣除。综合庭审质证情况，原、被告买卖案涉商铺的合同签订价与前三年收益款总和即为委托经营合同约定的计算租金的基数，与被告陈述的前三年租金已从实际购房款（即租金计算基数）中直接抵扣相印证。原告戴永涛、戴家树、张玉凤与人民路商管公司签订委托经营合同及补充协议中已明确约定收益款已支付，且戴永涛、戴家树、张玉凤于当日出具收条，载明已收到案涉房屋三年委托经营收益款（即租金）69535元（该数字因房屋面积和房屋总价款的变动，后期修正为69072元）。戴永涛、戴家树、张玉凤称未与被告就前三年租金抵扣购房款达成一致意见，但其在签订委托经营合同及补充协议、出具收条时均系完全民事行为能力人，其应当明知签订载明被告已支付相关收益条款的合同及出具收条的法律后果，且戴永涛、戴家树、张玉凤未在法定期限内申请撤销该收条，亦无证据证明在出具收条时有受欺诈及胁迫的情形，故戴永涛、戴家树、张玉凤签署委托经营合同及补充协议、出具收条等应为其真实的意思表示。戴永涛、戴家树、张玉凤陈述未收到前三年租金收益，但商管公司支付经营收益款并非必然以货币支付形式体现，结合信泰公司的商品房销售广告及巢湖市地方税务局稽查局对信泰公司稽查意见反馈书中认定信泰公司采用“售后返租”的销售形式，人民路商管公司辩称的前三年房租收益已在购房款中扣除的观点符合本案实际情况，应予采信。现原告戴永涛、戴家树、张玉凤起诉请求给付前三年收益款无事实和法律依据，不予支持。 二、关于原告主张被告给付2013年8月30日至2019年7月29日的商业经营铺位收益款差额部分13094.9元[2014.6×6﹢（20146-19138.7）]，实质上是税款应由哪一方承担的问题。原、被告签订的委托经营合同第五条第一款甲方（本案原告）的权利义务第4项约定，因甲方房屋收益所得款项而产生的各项税费等，依法承担；第二款乙方（本案被告）的权利义务第6项约定，因商业经营铺位经营管理活动所产生的各项税费，乙方依法承担。根据合同条款书写一致性及通常的文义理解，原告权利义务条款第4项“依法承担”的主体应系本案原告。根据代征协议书记载，商管公司受托在房屋租金范围内按10%税率代征营业税、个人所得税、房产税等，故基于房屋租金产生的税款应由原告依法承担，被告代征代缴税款合法。根据委托经营合同的约定，年租金扣除10%税款后，被告实际支付的租金与原告应收取的租金数额真实、准确、吻合，被告已按约定支付了2013年至2020年的租金。对于原告诉请被告给付收益款差额部分即要求被告返还已合法代征的应由原告承担的税款，依法不予支持。 三、关于原告主张商管公司支付2013年8月30日至2019年7月29日的实际经营租金超过部分收益。该项诉讼请求不明确，且原告并未举证，虽相关经营收益的财务资料由被告控制，原告并未在举证期限届满前向本院提交调查取证的申请或申请对账务进行审计。在案件审理过程中，原告认可被告提交的租金收益情况表，并同意按照该表计算2013年8月30日至2019年7月29日期间被告是否存在超过租金的收益。根据双方认可的租金收益表，被告将原告商铺出租给第三方的实际收益低于被告公司向原告支付的租金，委托经营合同约定的分配超额收益的条件未成就，对原告该项诉讼请求，本院依法不予支持。 四、关于被告商管公司应否支付原告违约金，通过对原告的诉讼请求逐条分析，被告公司依约履行委托经营合同，在租金支付数额、租金缴纳时间、依法代扣代缴相关税款方面，均不存在违约行为，无超出租金部分的收益，未进行分配系因合同约定条件未成就，非系被告公司违约，故原告主张被告公司支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。 五、关于被告信泰公司是否应承担保证责任，《委托经营合同》第七条付款义务担保约定，信泰公司作为商管公司向原告支付收益款的保证人，系在商管公司未按合同约定履行付款义务时承担保证责任，因被告商管公司不存在未按合同约定履行付款义务的违约行为，信泰公司依法不应承担保证责任。 鉴于三原告各项诉请本院均不予支持，讨论三原告起诉是否超过诉讼时效已无实质意义。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 驳回原告戴永涛、戴家树、张玉凤对被告巢湖市人民路步行街商业管理有限公司、信泰（巢湖）房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费2640元，减半收取1320元，由原告戴永涛、戴家树、张玉凤负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  赵玲    二〇二〇年五月二十八日 法官助理刘晓静 书记员沈腾飞 附本判决援引的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。