河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初2572号原告：张焱，女，1980年6月2日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：吴涛，河南惠人律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：闫万有，河南惠人律师事务所实习律师。被告：洛阳升龙置业有限公司，住所地洛阳市西工区王城大道升龙广场C区商业营销中心。法定代表人：周海萍，董事长。委托诉讼代理人：秦思，河南陆达律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张青磊，河南陆达律师事务所执业律师。原告张焱与被告洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张焱的委托诉讼代理人吴涛、闫万有，被告升龙公司的委托诉讼代理人张青磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张焱向本院提出诉讼请求：1.判令升龙公司承担逾期交房违约责任，向张焱支付从2016年3月2日起至实际交房之日止的违约金（违约金以945527元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算，截止2020年4月20日暂计为172519.28元）；2.本案诉讼费由升龙公司承担。事实和理由：张焱与升龙公司于2013年9月10日签订《商品房预售合同》，由张焱购买升龙公司开发的位于洛阳市西工区升龙广场C区1幢1单元1-4层025号商品房，该房屋用途为商业用房，根据合同第八条及补充协议约定升龙公司应当在2015年12月31日前交房，逾期交房超过60日（宽限期）则应承担违约责任。张焱依约支付了600527元首付款，而升龙公司至今无法交付房屋，导致张焱无法出租、使用，造成重大经营损失。张焱认为合同约定“支付已付房价款0.5%的违约金”属于格式无效条款，且该违约金明显低于其实际损失，应当增加违约金数额并从2016年3月2日升龙公司逾期交付房屋使用开始计算，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算至实际交房之日止。升龙公司辩称，1.根据双方签订的合同约定，商品房交付条件系五大主体验收合格，房屋于2015年12月31日经五大主体验收合格，并向原告发出交房通知，通知原告于2016年2月26日至7月1日办理交房手续，该通知以邮政挂号信形式寄出，应视为送达，原告拒不接收房屋，被告不存在逾期交房情况，且根据补充协议约定，出卖人逾期交房的××同意合同继续履行，应给予出卖人60日宽限期，因此交房时间应视为2016年3月2日。2.根据补充协议第十条，如宽限期满后还未交房，出卖人应支付已付房价的0.5%的违约金。3.涉案房屋于2019年4月18日通过洛阳市公安消防支队的消防验收，因此早已具备交房条件；2019年12月31日取得竣工备案验收证书，2020年3月20日取得大证。根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：2013年9月10日，张焱（××）与升龙公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：一、张焱购买升龙公司开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××房屋××套，该房为预售商品房，用途为商业用房，预测建筑面积共84.14平方米。合同约定该商品房单价为每平方米11237.54元，房屋总价款为945527元，××于2013年9月10日签订合同已付清首付房款600527元整（含定金），并在合同签署后3日内办理完毕银行按揭贷款申请手续及交齐所有资料；二、（第八条）出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：……5.该商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格……；三、除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，则按照附件四合同补充协议第十条执行（附件四第十条内容为，出卖人逾期交房时，××同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给××，出卖人向××支付已付房价款0.5%的违约金）。2013年9月10日，升龙公司对张焱交纳购房款600527元出具发票；2013年9月22日，张焱交纳购房契税37821.08元；余款34.5万元由张焱在上海浦东发展银行股份有限公司洛阳古城路支行办理贷款。庭审过程中，升龙公司提交了《商品房预售合同》、《建设工程竣工验收意见书》、交寄清单、洛阳晚报公告、《建设工程消防验收意见书》、豫洛阳J201912450号竣工验收备案证书、不动产权证书等证据，证明：1.商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收即符合合同约定的交房条件，合同约定的出卖人逾期交房违约金按××支付的已付房价款0.5%计算，双方地址和联系方式有变应于变更之日起7日内书面通知对方；2.涉案房屋于2015年12月31日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并取得消防验收意见书和竣工验收备案证书，符合交房条件，现涉案房屋所在商业已取得大证；3.升龙公司于2015年12月20日按《商品房预售合同》约定地址通知张焱办理交房手续，不存在逾期交房情况。张焱认为，《商品房预售合同》真实性无异议，但认为能证明被告逾期交房的事实成立；《建设工程消防验收意见书》出具时间为2019年4月18日，能证明2015年12月31日出具《建设工程竣工验收意见书》时涉案房屋未经消防验收；交寄清单真实性无法确认，同时也不能证明邮寄的内容；报纸刊登的信息不能作为交房的依据；目前涉案房屋并无装饰装修，电梯、公共扶梯、电视电话等均未安装到位，房屋本身还未达到交房条件，且张焱至今未收到升龙公司的交房通知；对竣工验收备案证书真实性有异议，系复印件，不能作为证据使用；不动产权证书只是说明升龙取得了相关土地的不动产证书，本身就是被告办证的义务，不能证实房屋已经交付并符合交付条件。本院认为，第一，商品房的交付不仅应当符合当事人之间约定的条件，亦应当符合法定条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国消防法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。本案中，虽然双方当事人所签《商品房预售合同》约定升龙公司将具备五种条件，并符合合同约定的商品房交付××，升龙公司也提供《建设工程竣工验收意见书》证明其依据合同约定及相关法规规定，组织施工、勘察、设计、监理单位验收合格，然而，购房人最基础的购房目的是安全地使用房屋，房屋是否验收合格与是否能够交付使用是两个不同的概念。根据升龙公司提交的《建设工程消防验收意见书》，合同约定的交付时间到期时，涉案房屋并未通过消防验收，尚不具备法定的交付条件。2019年12月31日，洛阳市住房和城乡建设局向升龙公司颁发的洛阳升龙广场C区1#楼《竣工验收备案证书》，仅能证明房产经验收合格，是否具备交付使用的条件仍不清楚，且升龙公司也未提交证据证明此后要求张焱办理交付手续，涉案房产至今仍未交付。因此，升龙公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。第二，张焱认为合同约定的违约金过低，请求法院以购房款945527元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%予以调整，不违反法律规定，予以支持。根据合同约定，出卖人逾期交房时，××同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给××，出卖人向××支付违约金，故升龙公司应当自2016年3月2日起向张焱支付违约金。因升龙公司的交房时间尚不确定，故酌定违约金计算至本判决生效之日止，之后的违约金，张焱可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，判决如下：洛阳升龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张焱支付逾期交房违约金（违约金以945527元为基数，自2016年3月2日起，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算至本判决生效之日止）。如洛阳升龙置业有限公司未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1875元（已减半），由洛阳升龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王中亮二〇二〇年六月三日书记员  谭玉丹