新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院民 事 判 决 书（2020）新2201民初319号原告：赵晁峰，男，1973年1月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。委托诉讼代理人：马克武，伊州区众信法律服务所法律工作者。被告：卢俊存，男，1974年3月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。委托诉讼代理人：王晓明，新疆新创律师事务所律师。原告赵晁峰与被告卢俊存租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日作出（2019）新2201民初53号民事判决书，被告卢俊存不服该判决，向哈密市中级人民法院提起上诉。哈密市中级人民法院于2019年12月24日作出（2020）新22民终566号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵晁峰的委托诉讼代理人马克武，被告卢俊存及其委托诉讼代理人王晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告给付租金328500元（自2017年8月1日至2019年7月31日）；2.被告支付年租金30%违约金。事实和理由：2015年8月1日，被告与原告签订《房屋场地租赁合同》，约定原告将位于哈密市××区平方米场地出租给被告经营物流托运，租赁期限四年，约定当年租金为20万元，每年递增5%。2017年8月1日起，被告陆续向原告给付当年租金123000元，2017年10月后被告一直拖欠原告2017年8月1日至2018年7月31日租期租金97500元，原告多次催要未果。现被告又拖欠原告2018年8月1日至2019年7月31日租期租金231000元。原告多次与被告协商无果，为维护其合法权益，诉至法院。被告辩称，一、2017年7月，被告从案外人丁海洋处转让租赁场地一处，随后被告与原告签订了场地租赁合同。租赁合同虽然落款日期为2015年，但被告与原告形成的租赁关系实际从2017年7月起至2019年7月止。原、被告在签订合同时，均明知现场存在危房，故在协议中明确约定，危房不得办公住人。二、被告承租后，对场地进行了大量的投入，并在此基础上开设了百家送仓储服务部。2017年9月，北郊路派出所在安全检查过程中，发现该场地存在多处安全隐患，其中最主要的安全隐患是现场存在一些危房，依据派出所的要求，危房必须拆除。在此事实基础上，被告与原告多次沟通，要求原告将危房拆除，但原告一直未能将这些房屋拆除，导致被告从2017年9月起始终无法使用租赁场地至今，原告的行为给被告造成了巨大损失。因原告未履行出租人的修缮义务，导致被告无法使用场地，故原告要求被告支付租赁费的诉讼请求无事实和法律依据，请驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行质证，对原告提供的《房屋场地租赁合同》、通知，被告不持异议，本院予以确认，并在卷佐证，对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提供情况说明、证明，证实被告正常使用涉案场地。被告对该组证据的真实性认可，对证明的问题不认可，认为被告只是允许案外人将物品放置在涉案场地，并未将场地出租给他人。本院对该组证据的真实性予以采信。被告提供封条、治安检查整改通知、关于北郊路百家送仓储服务部整改情况的说明、现场照片、营业执照，证明涉案场地因危房问题被公安机关查封，被告未能正常经营。原告对该组证据的真实性认可，对证明的问题不认可，认为被告一直在正常经营。本院对该组证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月，被告与原告签订《房屋场地租赁合同》一份，约定：“出租方（赵晁峰），承租方（卢俊存），第一条、租赁房屋场地坐落在北郊路，面积1500平方米。第二条、租赁房屋场地用途物流托运，租赁期肆年，出租时间2015年7月31日至2019年7月30日，每年按租金的5%递增。第三条、租金及交纳方式及期限，经双方协商租金贰拾万元，付款方式自签订合同之日付清一年租金。第四条、承租方给出租方交保证金贰仟元，合同期满后退还保证金，如有第五条行为，承租方终止合同租金押金不退。第五条、承租方装修不能改变房屋结构和改扩建房屋，承租方有下列情形之一，出租方终止合同：1.未经出租方同意，将房屋转租、转让、转借、改变租赁房屋用途。2.承租方在租赁房屋内进行违法活动或经营，损坏公共利益的。第六条、违约责任：1.承租方在租房期间如有违反综合治理条例和消防安全及有关政策法规时，承租方除承担一切责任外，出租方不退还保证金。2.承租方违反合同，不按时交纳租金及水电费用的，除补交外，出租方扣留保证金。3.承租方违反合同擅自将房屋转租转借，一经发现扣除全额保证金。若造成房屋损坏的，承租方须照价赔偿……第七条、合同于2015年8月1日签订，合同期满如出租方继续出租在同等条件下承租方享有优先权。若出租方（包括中铁二十一局）因工作需要收回房屋场地，必须提前一个月通知承租方，承租方必须无条件执行。补充条款：1.此合同租金不包括税务发票，要开具税务发票税金由承租方承担。2.租期满后，必须在签订合同之日按时交纳租金，否则每天按5%收取违约金。3.所租场地内的房屋属于危房，不适合办公住人，要坚持使用后果自负”该合同中危房的外墙同时也是场地的部分围墙。原、被告均认可，自2015年8月1日起至2017年7月30日，由案外人丁海洋从原告处租赁涉案场地，并付清该期间的租赁费，2017年8月1日，被告从丁海洋处接过场地。根据租赁合同中约定的租赁费递增计算方式，2017年8月1日至2018年7月31日的租赁费为220500元，被告向原告支付123000元，尚欠97500元。2018年8月1日至2019年7月31日的租赁费为231525元，原告按照231000元主张。因被告未向原告付清上述租赁费，引起诉讼。另查，2015年1月，原告从中铁二十一局集团第一工程有限公司工贸分公司处租赁涉案场地，租期自2015年1月1日至2019年12月31日，租赁费为每年伍万元，每年递增10%。再查，被告租赁涉案场地开展仓储服务。2017年7月26日，被告取得伊州区北郊路百家送仓储服务部营业执照。2017年10月11日、20日、31日，哈密市伊州区公安局北郊路派出所分别对被告的经营情况进行治安检查，并多次下达整改通知书，其中2017年10月31日的整改通知载明：需要整改的问题：房屋建筑的出入口及紧急通道不畅通；无消防设施；治安保卫组织不健全，人员、制度不落实；安全防范规章制度未建立或制度不落实；（危房外墙）围墙存在隐患、刀具未打码、没有过包机、围墙2、3米以上没有保护、电焊机未打码。2017年11月2日、3日北郊路派出所又对涉案场地进行检查，并于2017年11月4日，查封涉案场地，要求被告进行整改。2019年4月29日，伊州区公安局北郊路派出所出具《关于北郊路百家送仓储服务部整改情况的说明》，载明：“2017年10月11日，北郊路派出所在北郊路百家送仓储服务部检查中发现服务部内部安全防范等存在安全隐患，责令限期整改，其后多次检查均为整改到位”。2017年12月1日，原告向被告发出通知一份，载明：“现因你部：百家送物流公司违反与赵晁峰签署的房屋租赁合同。第五条、第2项合同相关规定。现通知你单位接到通知后七日内搬离此处，若在接到通知后七日内不履行通知。违反相关法律法规由你部自行负责”。2019年，案外人张伟出具证明，载明：“本人在北郊路十二中对面租用卢俊存库房一间，于2017年租用到2019年7月25日搬走”。2019年3月30日，案外人出具情况说明，载明：“本人时双跃于2018年10月租用北郊路市二中对面百家送库房两间开《江龙汽修》汽车修理店于2019年3月30日搬出，店面加装费用算第一年的房租费。”2019年7月7日，案外人苏斌出具情况说明一份，载明：“本人苏斌于2017年6月租用北郊路十二中对面，原百家送物流院内库房11间到2019年7月7日，今日库房货全部拉走”被告在该情况说明中注明：“以上情况和他说一样，属实，一直使用，7月30日前清走”。还查，2020年4月24日，本院向被告制作调查笔录，被告表示同意将涉案场地移交给原告，不再使用场地。本院认为，原告与被告签订的《房屋场地租赁合同》（以下简称租赁合同），系双方真实意思表示，未违反法律规定，属合法有效，双方均应严格按照租赁合同约定履行各自义务。租赁合同载明的租赁期间为2015年7月31日至2019年7月30日，原、被告均认可，被告实际的承租期间为2017年7月31日至2019年7月30日，本院予以确认。本案争议的焦点为被告应当支付租赁费的金额：一、涉案场地于2017年11月4日由公安机关查封，在此之前，被告属于正常经营，其使用了涉案场地，应当按合同约定支付2017年11月4日前的全部租赁费；二、2017年11月4日至2017年12月1日，涉案场地处于查封状态，被告未能使用涉案场地，且根据公安机关出具的治安检查整改通知书，涉案场地中的危房存在安全隐患属于公安机关查封场地的原因，故危房对被告使用场地造成了影响，被告租赁场地经营仓储服务的目的不能实现，应当扣减该期间的全部租赁费；三、2017年12月1日，原告向被告发出通知，要求被告搬离并返还涉案场地，被告收到通知，但未搬离涉案场地，被告在明知涉案场地被查封，无法经营的情况下，仍不向原告返还场地，被告未能经营产生损失的过错在被告，不应扣减租赁费。综上，自2017年7月31日至2019年7月31日期间，原告主张租赁费328500元，扣除2017年11月4日至2017年12月1日查封期间的租赁费17150元，被告应向原告支付租赁费311350元。原告主张被告支付年租金30%的违约金，因被告未支付租赁费系因双方对租赁费的金额产生争议，并不是恶意违约，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告卢俊存于本判决生效之日起十日内向原告赵晁峰支付租赁费311350元。二、驳回原告赵晁峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6228元，由原告赵晁峰负担258元，被告卢俊存负担5970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。审 判 长 李  艳审 判 员 李 高 辉人民陪审员 林 永 清二〇二〇年六月二十六日法官 助理 （韩玉娇书 记 员 俞 丽 薇