河北省秦皇岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀03民初88号 原告（申请执行人）：交通银行股份有限公司秦皇岛分行，住所地秦皇岛市海港区文化路174号。统一社会信用代码91130300105260204U。 负责人：王卫东，该分行行长。 委托诉讼代理人：常伟（，男，1973年1月7日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：王晓阳（，女，1980年3月18日出生，现住秦皇岛市海港区文化路174号。 被告（案外人）：曹建国，男，1950年7月23日出生，汉族，现住辽宁省丹东市。 委托诉讼代理人：刘艳，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 被告（被执行人）：丹东博恩房地产开发有限公司，住所地辽宁省丹东市元宝区金山镇金山大街710号。统一社会信用代码：91210600696157056K。 法定代表人：史国杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐丰年（，男，1983年6月8日出生，汉族，现住辽宁省丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：刘秀云（，女，1969年5月17日出生，汉族，现住辽宁省丹东市振兴区。 原告交通银行股份有限公司秦皇岛分行（以下简称交行秦皇岛分行）与被告曹建国、被告丹东博恩房地产开发有限公司（以下简称博恩地产公司）申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月8日、6月22日公开开庭进行了审理。原告交行秦皇岛分行委托诉讼代理人常伟、王晓阳，被告曹建国委托诉讼代理人刘艳，被告博恩地产公司委托诉讼代理人刘秀云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 交行秦皇岛分行向本院诉请：判决继续执行博恩地产公司开发的坐落于博恩·御山水金山逸景3号楼2单元506室（即丹东市元宝区金山大街1888-E-3号楼506室）房屋及相对应的土地使用权。事实和理由：交行秦皇岛分行与秦皇岛市博恩贸易有限公司（以下简称博恩贸易公司）、秦皇岛开发区博恩预应力技术有限公司（以下简称博恩预应力公司）、博恩地产公司、石德明、史晓惠、夏智慧、石敏金融借款合同纠纷一案，秦皇岛市中级人民法院根据交行秦皇岛分行的财产保全申请于2017年8月15日作出(2017)冀03民初235、236、237号民事裁定，于2017年9月1日向丹东市不动产登记中心出具(2017)冀03民初235、236、237号协助执行通知书，查封了包括本案争议房产在内的博恩地产公司名下13宗土地及1463套房产。 2018年1月25日，秦皇岛市中级人民法院作出(2017)冀03民初237号民事判决书，判决：博恩贸易公司于判决生效之日起十五日内偿还交行秦皇岛分行借款本金29901428.1元及相应利息，博恩预应力公司、博恩房地产公司、石德明、夏智慧对上述债务承担连带清偿责任。博恩贸易公司等不服该判决上诉至河北省高级人民法院，河北省高级人民法院作出（2018）冀民终955号民事判决维持原判。交行秦皇岛分行向秦皇岛市中级人民法院申请强制执行，秦皇岛市中级人民法院立案执行。 因曹建国对执行标的提出书面异议。秦皇岛市中级人民法院于2019年11月14日作出(2019)冀03执异610号执行异议裁定：中止对丹东博恩地产公司开发的金山逸景3号楼2单元506号（即丹东市元宝区金山大街1888-E-3号-506室）房屋的执行。 曹建国提出执行异议后，秦皇岛市中级人民法院是进行书面审查而作出的执行异议裁定，原告（申请执行人）交行秦皇岛分行没有曹建国提交的证据进行质证，无法确定其证据的真实性、关联性与合法性。只有收据，没有正式发票。曹建国主张其在2012年11月7日购买涉案房产，但是在原告2017年到不动产登记中心查封房产时，曹建国的购房合同没有办理产权及备案登记，曹建国不符合排除执行条件。另外，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。曹建国未提交其名下无其他用于居住的房屋的证据，因此曹建国不符合排除执行条件。现特请求贵院依法判决继续执行该房产及对应的土地使用权，以维护原告的合法权益。 曹建国辩称，本案被告曹建国为商品房消费者，情况符合执行异议复议规定中第28、29条情形，事实清楚证据充分，为维护商品房消费者的合法权益，稳定社会秩序和经济秩序，请贵院依法驳回原告诉讼请求，维持贵院做出的中止执行的裁定。 博恩地产公司答辩意见同曹建国。 原告交行秦皇岛分行提交证据如下： 证据一、(2019)冀03执异610号执行异议裁定。 证据二、河北省高院（2018）冀民终955/1006/822判决书三份 证据三、查封财产明细一份。 证据四、辽财会账证49号专用收款收据有效性适用范围。 被告曹建国、被告博恩地产公司质证意见如下： 证据一、证据三没有异议。证据二、关联性有异议，判决书确定的是原告与被告博恩地产公司之间的普通金钱债权债务关系，我方是案涉房产的真实权利人，其权利高于其普通债权。证据四、与本案无关，只是地方关于收款收据的管理性规定。 被告曹建国提交如下证据： 证据一、2012年11月7日，金山逸景区3-2-506号《商品房买卖协议》一份。证明在查封之前与开发商已经签订了合法有效的协议。 证据二、购房款收款收据1张：2014年10月25日，购房款收款收据1张，423675元。 证据三、2014年10月25日，入户通知书1张、进户收据4张。 证据四、生活票据一组：2015年11月27日，取暖费收据1张、物业费收据1张。 原告交行秦皇岛分行质证意见如下：《商品房买卖协议》的真实性不予认可；收据、入户通知水电暖发票等所有由博恩地产和物业公司出具的票证均不予认可真实性。我行2017年9月1日查封后产生的票据与本案关联性和证明目的不予认可。所有票证日期均在查封后。 协议签订日期为2012年11月7日，约定的付款方式为当日支付258300元，剩余172200元在封顶前一次支付，入户通知书与收款收据系统一日期为2014年10月25日，距离首次缴纳258300元的2012年11月7日相距2年。收据与约定支付方式不同，在两年时间里第一次收款签发收据原告认为全款收据签发日期存疑。 被告曹建国6月22日庭审补充提交证据如下： 调取博恩地产公司财务帐付款情况（原件见博恩地产公司财务帐）： 证据五、2012年12月3日，博恩地产公司现金收据一张，金额为172200元。 证据六、2012年12月3日，农行转账凭证一张，金额为208300元。 证据七、2012年5月22日,博恩地产公司现金收据一张，金额为2万元。 证据八、2012年5月22日,博恩地产公司现金收据一张，金额为3万元。 以上证据证明共向博恩房地产公司支付价款430500元。 原告交行秦皇岛分行质证意见如下：POS划款和银行转账、流水无异议，现金支付有异议。 博恩地产公司对曹建国提交的证据无异议。 博恩地产公司未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2012年11月7日，被告曹建国与博恩地产公司签订《商品房买卖协议》，购买博恩地产公司开发的金山逸景3号楼2单元506室（即丹东市元宝区金山大街1888-E-3号楼506室），建筑面积123平方米，每平方米3500元，房屋总房款为430500元。合同约定付款方式为2012年11月7日支付房款258300元，剩余房款172200元在主体封顶前一次性付清。 2012年5月22日，曹建国现金支付博恩地产公司房款50000元。 2012年11月7日，曹建国通行银行转帐支付博恩地产公司房款208300元。 2012年12月3日，曹建国现金支付博恩地产公司房款172200元。 以上共计430500元。 2014年10月25日，博恩地产公司为曹建国出具423675元房款收据。 2014年10月25日，博恩地产公司为曹建国出具入户通知书。 交行秦皇岛分行与博恩贸易公司、博恩预应力公司、博恩地产公司、石德明、史晓惠、夏智慧、石敏金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月15日作出（2017）冀03民初235、236、237号民事裁定，于2017年9月1日向丹东市不动产登记中心出具（2017）冀03民初235、236、237号协助执行通知书，查封了包括本案争议房产在内的博恩地产公司名下13宗土地及1463套房产，并于2018年1月25日作出（2017）冀03民初237号民事判决书，判决博恩贸易公司于判决生效之日起十五日内偿还交行秦皇岛分行借款本金29901428.1元及相应利息，博恩预应力公司、博恩地产公司、石德明、夏智慧、对上述债务承担连带清偿责任。博恩贸易公司等不服该判决，上诉至河北省高级人民法院。河北省高级人民法院于2018年10月30日作出（2018）冀民终955号民事判决，驳回上诉，维持原判。交行秦皇岛分行向本院申请执行。 2019年11月1日，曹建国向本院提出执行异议。本院于2019年11月14日作出（2019）冀03执异610号执行裁定书，裁定中止对博恩地产公司开发的金山逸景3号楼2单元506室（即丹东市元宝区金山大街1888-E-3号-506室）房屋的执行。交行秦皇岛分行不服该裁定，向本院提出申请执行人执行异议之诉。 本院认为，一、关于被执行人是否应全部列为本案被告的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第307条规定“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。原告交行秦皇岛分行依据该规定，将七名被执行人全部列为本案被告。本院认为，该规定所指的被执行人只指与争议标的权属存在直接利害关系的被执行人，所以本案只列与争议房屋有直接利害关系的博恩地产公司为被告，其他被执行人不再列为本案当事人。 二、关于曹建国对争议房屋是否享有足以排除执行的权利问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，曹建国对争议房屋在交行秦皇岛分行查封该房屋前签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部房款。入户通知书结合生活票证证实其在查封前合法占有的争议房屋。因开发项目未进行联合验收，故未能办理产权手续。故曹建国请求排除执行的请求应予支持。原告交行秦皇岛分行请求继续执行争议房屋没有法律依据，本院不予支持。此外，本院于2019年11月14日作出的（2019）冀03执异610号执行裁定书，裁定中止对博恩地产公司开发的金山逸景3号楼2单元506室（即丹东市元宝区金山大街1888-E-3号-506室）房屋的执行，而交行秦皇岛分行亦请求对金山大街1888-E-3号-506室房屋相对应的土地使用权继续执行，该请求未经执行部门的异议程序，执行异议之诉不应予以审理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告交通银行股份有限公司秦皇岛分行的诉讼请求。 案件受理费7655元，由原告交通银行股份有限公司秦皇岛分行负担。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  刘子明 审判员  陈彩东 审判员  李德权 二〇二〇年六月二十三日 书记员  杨 洋