贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终607号 上诉人（原审原告）：钟亚芬，女，1962年9月2日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：吴军华，贵州黔东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨胜江，男，1992年1月12日出生，侗族，住贵州省铜仁市万山区。 原审第三人：罗俊，女，1967年2月14日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。 上诉人钟亚芬因与被上诉人杨胜江、原审第三人罗俊所有权确认纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初2915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人钟亚芬及其委托诉讼代理人吴军华、被上诉人杨胜江到庭参加诉讼。原审第三人罗俊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟亚芬上诉请求：1.撤销一审判决，改判涉案房屋所有权归上诉人所有；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：1.涉案房屋因罗俊欠钟立英借款被法院查封，后钟立英申请执行，罗俊为偿还债务便委托钟立英对涉案房屋变卖处理，2007年8月28日上诉人与罗俊母亲签订房屋买卖合同，并支付了约定价款，罗俊将涉案房屋及权利凭证交付给上诉人，上诉人接管房屋后进行装修使用，至今已12年之久，罗俊对涉案房屋的买卖、交付、占有使用从未提出任何异议。虽然房屋买卖合同是罗俊母亲签订，但该行为明显构成表见代理，且合同已履行完毕。因而，根据物权交易原则，交付即完成，涉案房屋依法应属于上诉人所有。2.虽然涉案房屋2019年5月变更在被上诉人名下，但该物权登记行为不能作为对抗上诉人的法定依据。因2007年8月28日上诉人已接管房屋，物权交易已完成，2007年10月物权法出台，规定物权以登记而发生物权效力，但根据法不溯及既往的原则，一审判决引用物权法的规定，适用法律错误。3.从杨胜江与罗俊签订的房屋买卖合同及变更登记的情况来看，双方明显具有恶意串通行为。杨胜江系二手房买卖中介，一审庭审中其称购买房屋是为小孩读书，但在没有现场实地查看房屋的情况下，仅三日之内就将涉案房屋变更登记在其名下，明显不符合常理；根据不动产交易中心的一般流程，交易行为完成后15天才能获取证件，杨胜江与罗俊完成交易行为三天就得到证件，不符合常理；涉案房屋的权利凭证在2017年8月罗俊就已交付给上诉人，而2018年12月10日在上诉人不知情的情况下，罗俊重新办理了不动产登记证，之后将涉案房屋再次出卖给杨胜江，明显属于恶意。 杨胜江辩称，2005年因罗俊欠钟立英借款引发借款纠纷，罗俊的真实意思可以理解为用自己的房屋作为归还借款的担保，至于2007年8月28日其与罗俊母亲签订了房屋买卖合同，不能证明该套房屋的所有权归钟亚芬所有，房屋所有权一定要以不动产证书的登记信息为主，罗俊与钟亚芬一直没有前往房屋登记部门办理变更登记手续，足以证明罗俊与钟亚芬之间只是单纯的借款合同纠纷，而不是房屋所有权确权纠纷。钟亚芬上诉称涉案房屋已交付其使用多年，罗俊没有提出任何异议，前提是双方间有借款纠纷，钟亚芬以占有房屋的方式保障自己能要回借款，答辩人可理解为双方间仍然还是借款纠纷，不是真正意义上的房屋买卖。罗俊与答辩人签订房屋买卖合同后，完成了房屋转移登记，是双方真实意思的体现，完全合理合法，钟亚芬称存在恶意串通完全没有任何依据。 钟亚芬向一审法院起诉请求：1.判决坐落于铜仁市碧江区房屋所有权属于钟亚芬所有；2.本案诉讼费由罗俊承担。 一审法院认定事实：罗俊原有位于铜仁市碧江区房屋一套，面积为84.81平方米，该房系原铜仁地区黔东机械厂职工集资建房。钟亚芬与案外人钟立英系姐妹关系。2005年，罗俊因欠钟立英20000元借款未还。2006年，钟立英向一审法院提起诉讼，诉讼过程中钟立英申请对案涉房屋进行查封，该院于2006年8月30日作出（2006）铜民初字第475号民事裁定书，裁定对罗俊所有的位于在铜仁黔东机械厂2单元5楼87平方米的集资建房一套予以查封。并于2006年12月28日作出（2006）铜民初字第475号民事判决书，判决由罗俊偿还钟立英20000元，该判决于2007年4月30日发生法律效力。罗俊分别于2007年7月13日，取得案涉房屋的房屋产权证，证号为：铜房权证地房字第××号。同年11月19日取得房屋上市证、12月28日取得土地所有权证。之后，案涉房屋的房屋产权证号变更为黔（2018）铜仁市不动产权第0013086号，权利人为罗俊，使用期限为2018年12月10日-2088年12月10日。 另查明，2019年5月，杨胜江经人介绍得知罗俊有案涉房屋一套欲出售。2019年5月21日，杨胜江、罗俊签订《二手房买卖合同》一份，主要约定杨胜江支付罗俊购房款325000元购买案涉房屋。同日，杨胜江支付罗俊购房定金20000元。因罗俊用案涉房屋在铜仁万山长征村镇银行股份有限公司抵押贷款，经双方协商后，杨胜江将购房款205100元直接转至铜仁万山长征村镇银行股份有限公司，用于偿还罗俊的贷款，剩余100000元购房款中44000元由杨胜江直接转入罗俊的账户，56000元系杨胜江向余金彪借款，由余金彪转至罗俊银行账户中。2019年5月22日，罗俊、杨胜江签订《存量房买卖合同》一份，罗俊给杨胜江出具收据一张，载明：“今收到杨胜江购罗俊位于铜仁市的（住房）房款叁拾贰万伍仟元整（￥325000.00）备注：所有房款已结清，收款人：罗俊，19年5月22日”。同日，杨胜江交纳案涉房屋的契税3271.25元。2019年5月23日，罗俊将案涉房屋的房屋产权变更登记至杨胜江名下，产权证号为:黔（2019）铜仁市不动产权第0007487号，使用期限为2018年12月10日-2088年12月10日。 2007年6月15日，罗俊因无力偿还欠钟立英的欠款，便向钟立英出具《委托书》一份，委托钟立英将案涉房屋出售用于抵债等其他用途。为此，钟亚芬以70,000元的价款购买案涉房屋，并由罗俊、钟亚芬各自的母亲张菊翠、杨昌群代为签订《房屋买卖合同》一份。钟亚芬支付罗俊母亲张菊翠案涉房屋购房款60,000元后，钟亚芬开始实际占用案涉房屋，其以系案涉房屋所有人为由，向法院提起所有权确认诉讼。截止钟亚芬起诉之日，案涉房屋登记在杨胜江名下。 一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。钟亚芬提出其已在2007年8月28日与罗俊的母亲签订房屋买卖合同并支付60,000元购房款，合同签订后获得案涉房屋的房屋产权证书等权利证明，之后将案涉房屋实际占有并租赁给他人使用，故认为其是案涉房屋的所有权人，请求法院将案涉房屋的所有权确认归钟亚芬所有。但钟亚芬未能提交充分有效的证据证实其在得到罗俊的同意或者书面授权的情况下，签订房屋买卖协议或者在签订房屋买卖协议后，到相关房产登记部门进行预告登记或者所有权人变更登记，应承担举证不能的法律后果。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，本案案涉房屋已于2019年5月23日变更登记至杨胜江名下，杨胜江为案涉房屋的权利所有人，故对钟亚芬的诉讼请求，不予支持。第三人罗俊未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权的放弃。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回钟亚芬的诉讼请求。案件受理费100元，由钟亚芬负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。一审判决第5页第2段第1行的“2019年7月31日”为笔误，应为“2007年6月15日”，本院二审予以更正。 本院认为，本案二审的争议焦点是：钟亚芬对涉案房屋主张所有权能否成立。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，涉案房屋已于2019年5月23日变更登记至杨胜江名下，杨胜江依法已取得涉案房屋的所有权，钟亚芬关于对涉案房屋所有权的主张无法律依据，不能成立。关于钟亚芬上诉称其占有、使用涉案房屋12年，一审判决适用法律错误、杨胜江与罗俊间存在恶意串通行为的理由。首先，占有、使用房屋不是不动产物权设立的法定形式。其次，根据1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三款的规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。表明在物权法颁布实施前，过户登记仍然是房产所有权转移的法定条件，且在2007年10月1日《中华人民共和国物权法》实施后，钟亚芬仍未办理案涉房屋的产权变更登记手续，取得案涉房屋的物权。再次，在杨胜江与罗俊签订房屋买卖合同时，案涉房屋登记在罗俊名下，杨胜江支付了合理的对价，且已办理案涉房屋的产权证，钟亚芬也未提供任何证据予以证明杨胜江与罗俊间存在恶意串通的行为。故，钟亚芬的上诉理由均不能成立，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。 综上，钟亚芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人钟亚芬负担。 本判决为终审判决。 审判长  张金勇 审判员  张 全 审判员  芦化莉 二〇二〇年六月十二日 法官助理翁寿炳 书记员刘鹏