河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1601号 上诉人（原审被告）：徐兆航，男，1981年12月1日出生，汉族，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：孙涛，河北晓阳合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柴国强，河北晓阳合众律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：邢台市桥西顺安汽车修理厂，住所地邢台市桥西区钢铁南路739号后院。 经营者：郭春华，女，1968年6月2日出生，汉族，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：孙涛，河北晓阳合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柴国强，河北晓阳合众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋淑贤，女，1953年4月13日出生，满族，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：赵江雷，河北同欣律师事务所律师。 上诉人徐兆航、邢台市桥西顺安汽车修理厂（以下简称顺安汽修厂）因与被上诉人宋淑贤租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初2652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人徐兆航、顺安汽修厂的共同委托诉讼代理人孙涛、柴国强，被上诉人宋淑贤及其委托诉讼代理人赵江雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐兆航、顺安汽修厂上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判合同有效；2.如二审法院认定合同无效，应判令被上诉人赔偿上诉人厂房及办公室装修费用、北车间的全部建设费用、停车场土地硬化费用、厂房设备投资建设费用、搬迁费用、因合同无效造成的营运损失等各项经济损失100万元；3.本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审判决仅以宋淑贤出具的邢台市桥西区张宽街道办事处的证明即认定合同无效，明显属于认定事实不清。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的根本目的是禁止违法建设行为，规制的是违法建筑的租赁问题。但是涉案房屋租赁合同项下的交易对象并不是违法建筑，不应属于该条的规制对象。该厂房有邢台市桥西区张宽街道办事处出具的产权证明，在经营期间取得了邢台市桥西区发改委的立项，因经营需要上诉人办理了环评立项工作。建成的房屋为违法建筑，并非涉案房屋租赁合同约定的房屋。原审判决关于合同无效的认定，不符合“维护房屋租赁市场交易秩序”的指导思想，和“在遵循法律规定精神的基础上，尽量维持合同效力”的基本原则。涉案房屋租赁合同体现了宋淑贤和上诉人双方的真实意思。在合同签订后的两年多时间里，双方都在积极推动履行。结合上诉人所有的加盖邢台市桥西区张宽街道办事处悟思居委会公章的情况说明，至少可以认定涉案项目的建设已得到了政府主管部门的批准，据此应当认定涉案房屋租赁合同有效。2.即便由于宋淑贤未按约提供合法建设的房屋而导致合同无效，原审法院也应当依法向上诉人释明可以是否主张损失履行抗辩，给予上诉人对合同是否有效力提出反驳意见并主张相关损失的权利。但一审法院并未向上诉人进行释明，就径直作出判决，属于适用法律不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定以及本案的事实，宋淑贤作为甲方，应该向上诉人履行合同义务，保证租赁物具有合法有效的产权，因宋淑贤的过错造成合同无效，其应当向上诉人承担全部过错赔偿责任，赔偿上诉人因涉案合同无效而遭受的全部经济损失。但原审判决对上诉人的损失费用并未向上诉人释明，剥夺了上诉人主张损失的权利。3.原审判决认定二上诉人认可将租赁的部分场地租用给案外人属于事实认定错误。上诉人在原审中已经明确说明，上诉人因业务关系为案外人晨光超市股份有限公司出租汽车分公司等九家出租车公司提供会务服务。所涉的各出租车公司每月仅在该会场开会1日，会议结束后便离开，未在会场内从事任何经营活动，也未在会场内存放任何经营用品或者安排工作人员常驻，不存在原审法院所述的转租或者租赁行为。另外，一审期间，被上诉人在起诉解除合同的同时，再次向上诉人索取了停车场租金3万元，上诉人也予以了支付。上述事实上诉人也向原审法院提交了相关证据，由于被上诉人宋淑贤主动要求履行合同，也应当予以驳回其解除合同的起诉，但原审法院在判决中完全没有提及。 宋淑贤提交民事答辩状称，1.一审法院认定涉案《厂房租赁合同》及补充协议均属无效合同，事实清楚，适用法律正确。涉案厂房占有土地性质属于城镇土地，属于悟思社区的工业园区，所建厂房没有相关产权证书，也没有办理建设工程规划许可证，根据相关法律规定，该租赁协议无效。2.造成涉案合同无效的责任并不在于答辩人。（1）本案答辩人在与被答辩人签订租赁合同时，没有隐瞒涉案房屋的基本情况和出租厂房的土地性质状况，合同之所以无效与答辩人无关，也就是说本案关于合同无效的责任不可归因于答辩人。（2）关于合同无效后上诉人主张所谓的全部经济损失100万元无事实和法律依据。首先，上诉人为了自己经营需要主动和答辩人协商建设北车间，其自己通过向桥西区张宽街道办事处悟思社区申请，并经该社区出具相关证明，在经营中又向桥西区发改委立项，并办理环评手续，对于土地性质相关情况是完全明知的。关于投资建设北车间的全部费用，根据双方签订的厂房租赁协议和补充协议，以及2018年的协议约定，涉及的326,087元已经全部抵顶了租金，本质上不属于乙方投入，反而属于答辩人的投入。其次，关于停车场土地硬化费用，完全是上诉人为了自己使用方便单方所为，答辩人从来没有要求上诉人进行场地硬化。再次，无效合同的过错方赔偿损失限于信赖利益，不包括合同有效情形下通过履行可以获得的利益，所以上诉人主张的搬迁费用、营运损失没有事实和法律依据。另外，关于厂房、办公室、装修和设备投资也不应得到支持。答辩人将厂房出租给上诉人时，厂房办公室已经做好装修。关于上诉人主张的设备投资，涉及的设备并不会因为合同无效，导致上诉人丧失设备的所有权。所以上诉人主张100万元损失无事实和法律依据。相反，由于上诉人建设北车间等行为，导致答辩人被罚款30万元，该损失应由上诉人承担。退一步讲，上诉人即便有损失，由于一审没有向法院主张，只能另案处理。3.关于邢台市桥西顺安汽车修理厂与九家公司签订的“场地租赁协议书”属于转租行为，该协议明确约定租赁期限、使用场地、服务方式、租金数额以及租金支付方式，并且上诉人也已经根据该协议实际收取租金6万元，符合租赁协议的形式和实质要件，其未经答辩人同意，违法转租，本质上就是违约行为的表现。一审法院认定上诉人将部分场地租用给他人使用的事实正确。当庭补充答辩意见如下：第一，合同效力属于人民法院主动审查的范围，一审法院根据相关法律规定认定涉案租赁协议无效是正确的，这与一审法院是否释明无直接关系。第二，关于上诉人主张的厂房建设投资，该费用因为已经抵顶了双方所签订的车间以及办公楼的租金，应该属于答辩人的投资，并且该厂房作为违章建筑已被强制拆除，答辩人并未因为强制拆除而获得任何补偿。所以自签订租赁协议以来，答辩人未获得任何房租收益。 宋淑贤向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的厂房租赁合同；2.判令被告在15日内搬出租赁的厂房和场地；3.判令被告按每月12,500元支付房租至搬出房屋止；4.判令被告承担本案诉讼费。 原审法院认定事实：对于双方所签租赁合同房屋及土地性质，原告举证证明该房屋位于邢台市桥西区，属于桥西区人民政府悟思工业园区用地。经查，该土地性质属于城镇土地，邢台市桥西区张宽街道办事处经济计划委员会曾于2004年11月5日出具证明，内容：今有宋书贤在悟思工业园区筹建邢台市东源机械精密铸造厂一座，占地面积15亩，租期20年，特此证明。所建厂房目前没有相关产权证书，也并未办理建设工程规划许可证。二被告当庭认可将租赁的部分场地由案外人晨光超市股份有限公司出租汽车分公司、邢台市冀东出租车服务有限公司、邢台市东兴出租车服务有限公司、邢台市顺达出租车服务有限公司、邢台远洋出租车服务有限公司、邢台市顺泰出租车服务有限公司、邢台路桥出租车服务有限公司、邢台牛城出租车服务有限公司、邢台煤热佳通汽贸有限公司顺发出租车分公司等九家公司使用该租赁厂房部分房间并收取每年租金6万元，并认可已经实际租赁一年以上。 原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告所签租赁合同租赁物并没有相关产权证明，也没有相关建设行政管理部门批准建设的证明，邢台市桥西区张宽街道办事处经济计划委员会并非建设主管部门，其出具的证明不能认定为批准建设该租赁物的证据，故原告与二被告签订的上述《厂房租赁合同》及相关附属协议均属于无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，因双方所签租赁合同无效，被告不具有合法占有、使用租赁物的权利，故应当搬离所占用厂房和场地，并按合同约定租金支付房屋占有使用费。鉴于二被告已经实际支付租金至2020年2月15日，且因合同无效给被告经营带来一定的损失，故本院酌定二被告于本判决生效之日起六个月内搬离所占用厂房及场地。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、原告宋淑贤与被告徐兆航、邢台市桥西顺安汽车修理厂于2017年2月15日签订的《厂房租赁合同》、原告宋淑贤与被告徐兆航于2017年7月31日签订的《关于厂房租赁合同有关条款的细化说明以及未涉及事宜的补充协议》均属无效。二、被告徐兆航、邢台市桥西顺安汽车修理厂于本判决生效之日起六个月内搬离原告宋淑贤实际建设的位于邢台市桥西区钢铁南路739号后院厂房及场地，并自2020年2月15日起按月租金12,500元支付租金至搬出房屋止。三、驳回原告宋淑贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告宋淑贤负担。 二审审理中，上诉人提交如下证据：（1）企业投资备案信息；（2）建设项目环境影响报告表；（3）排污许可证。（1）-（3）证据证明涉案租赁合同中出租的厂房是合法的，上诉人也进行了大量投资。（4）保证金协议及收据，证明被上诉人收取上诉人保证金2万元，如果合同无效应予返还。（5）2017-2019三年南场地租赁费每年3万元，证明上诉人开展会议服务是经过被上诉人同意的。（6）《集中区烤漆房租赁合同》及补充协议、《集中区烤漆房有偿使用合同》；（7）《场地租赁协议书》两份；（8）《采购合同》一份；（9）《系统设备安装合同书》。（6）-（9）证据证明上诉人经营方面的损失。被上诉人对证据（1）-（5）的真实性无异议，关联性不予认可；对证据（6）-（9）的真实性不予认可。被上诉人提交处罚书复印件一份，证明被上诉人的损失。上诉人对被上诉人提交的复印件不予认可。 本院认为，二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于涉案《厂房租赁合同》及补充协议的效力认定问题，本案一审诉讼双方以上诉人是否存在违约、应否解除租赁合同作为诉请和抗辩主张。而对合同效力的审查，属于人民法院的裁判权范围,系人民法院依职权主动审查的范畴。至本案二审法庭辩论终结前，双方当事人均未向本院提交涉案诉争房屋已取得建设工程规划许可证或系经建设行政主管部门批准建设的相关证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，涉案《厂房租赁合同》应属无效。上诉人二审提交的相关企业投资备案信息、环评报告和排污许可证均属于上诉人顺安汽修厂经营项目的报审手续，不能据此推定诉争房屋即具备合法的产权证明或已经建设行政主管部门批准建设。邢台市桥西区张宽街道办事处经济计划委员会并非建设行政主管部门，其出具的证明亦无法作为认定涉案租赁房屋系经合法批准建设的证据。因此，一审法院以诉争租赁标的物无合法规划或审批手续、涉案厂房租赁合同及相关补充协议违反法律、行政法规的强制性规定为由认定该租赁合同及补充协议无效并无不妥。上诉人上诉主张租赁合同有效缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。对于合同无效后的财产返还、折价补偿或损失赔偿问题，因一审法院在认定合同无效时未向双方当事人释明，且本院二审诉讼双方对要求赔偿损失的范围及数额争议较大，难以确定，故二审对该部分损失范围及数额不宜直接认定并改判。当事人可对合同无效后的财产损失赔偿问题另行主张。关于上诉人是否存在转租的违约行为，因涉案厂房租赁合同无效，对违约（转租）行为的认定应以合同有效为前提，因此，本院对上诉人是否存在转租的违约行为不予审查和认定。 综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，判决结果妥当，应予维持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人徐兆航、邢台市桥西顺安汽车修理厂负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年六月二十四日 书记员  刘 静