福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2892号 上诉人（原审被告）：陈楹泓，男，1982年7月31日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：彭强，上海建纬（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴祥官，男，1938年11月29日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审原告）：潘淑英，女，1946年2月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴杰，北京中银（福州）律师事务所律师。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘辉，北京中银（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州梦家园房产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路278号太阳广场综合楼五层南面中间写字楼。 法定代表人：徐立。 委托诉讼代理人：蔡兰英，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈玲，女，该公司员工。 上诉人陈楹泓因与被上诉人吴祥官、潘淑英、福州梦家园房产经纪服务有限公司（以下简称“梦家园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初3562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈楹泓上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令吴祥官、潘淑英向陈楹泓承担违约责任；3.判令梦家园公司向陈楹泓退还保证金50000元；4.本案一、二审诉讼费、律师费、鉴定费及其他与本案有关的费用由吴祥官、潘淑英、梦家园公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实和适用法律错误。导致对案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》以及《解除合同告知函》的效力认定错误。吴祥官、潘淑英之子吴锦星系在未获得吴祥官和潘淑英授权委托基础上，与陈楹泓、梦家园公司签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》。陈楹泓多次向吴锦星及梦家园公司提出要求与吴祥官、潘淑英商议房屋买卖相关事宜，但均遭拒绝。陈楹泓系因始终未见到吴祥官、潘淑英授权委托吴锦星的材料，认为无法履行合同，才提出解除合同。吴祥官、潘淑英对吴锦星授权委托所作的《追认函》系在2019年12月5日才向陈楹泓出示、告知，在此之前陈楹泓并未见到相关的授权委托材料。根据《合同法》第四十八条规定，陈楹泓有权向吴祥官、潘淑英提出解除合同，且解除合同的通知函已送达吴祥官、潘淑英，案涉《补充协议》亦归于无效。而吴锦星在未提供吴祥官、潘淑英授权委托材料的情况下，以吴祥官、潘淑英名义向陈楹泓发送《解除合同告知函》提出解除合同，不发生有效代理的效力。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十一条规定，案涉《房屋买卖合同》在2019年12月5日出示《追认函》后才生效，但由于吴祥官和潘淑英已经在2019年1月14日将案涉房屋出售给案外人，属于违反协议“一房两卖”的行为，应承担违约责任，向陈楹泓支付违约金30万元，并返还履约保证金5万元。二、一审法院脱离案情实际理解征信、错误理解适用银行对征信管理法律、规章。根据《征信业管理条例》第二条以及中国人民银行发布的部门规章《贷款通则》第三条、第二十六条、第二十七条规定，在评估贷款人信用时，不是单一依据履约情况做出判断其信用，而是根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，在贷款调查过程中做出综合评判。陈楹泓在案涉房屋买卖过程中，已多次提出其经济实力、履约情况无法承担案涉房屋的购买，信用等级低，无法满足银行的征信要求。且其就征信的含义与梦家园公司、吴锦星有过沟通，该事实有微信聊天记录证实。 吴祥官、潘淑英辩称，一、陈楹泓所述案外人吴锦星未获得吴祥官、潘淑英的授权委托，故《房屋买卖合同》应属无效的主张，不能成立。吴祥官、潘淑英年老，委托其儿子吴锦星代理房屋买卖事宜合情合理。且梦家园公司在一审庭审中，也已证实吴祥官、潘淑英系在案涉《房屋买卖合同》签订的第二日就出具了《追认函》，并将《追认函》交给了梦家园公司，梦家园公司也已告知了陈楹泓，吴祥官、潘淑英亦根据《房屋买卖合同》向梦家园公司实际履行了合同义务，如提交了房屋的《房屋所有权证》原件等，陈楹泓对此均知晓。因此，吴祥官、潘淑英对吴锦星签订案涉《房屋买卖合同》行为的追认有效，合同自签订时生效。二、案涉《补充协议》合法有效。陈楹泓以《房屋买卖合同》无效作为前提，既然前提是错误的，何来《补充协议》无效的结论。三、本案不存在陈楹泓所述的“一房二卖”的事实。陈楹泓在签订案涉《房屋买卖合同》后，未履行合同义务反而发函要求解除合同，吴祥官、潘淑英复函表示同意解除合同，但保留追究陈楹泓违约责任的权利。因陈楹泓违约导致合同解除，造成吴祥官、潘淑英巨大损失，吴祥官、潘淑英为了减损，及时处置房屋，于法有据。且陈楹泓既然主张《房屋买卖合同》无效，那么何来一房二卖？四、陈楹泓所述一审法院对征信理解错误的理由不能成立。陈楹泓的《个人信用报告》显示其征信是正常的，导致不能贷款的原因系其名下已有两套房产，不符合国家对商品房买卖贷款的相关政策。福州第三套房限贷政策，公积金限贷始于2014年10月9日《住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金（2014）148号）第一条，商业贷款限贷始于2016年10月10日《福建省差别化住房信贷政策实施细则》第六条，上述限贷政策均系在案涉合同签订之前颁布实施，陈楹泓明知名下有两套房后不能再申请贷款的相关政策，梦家园公司也在签订合同时告知了陈楹泓。根据案涉《房屋买卖合同》第三条第二款的约定，亦可说明陈楹泓是明知两套房不能贷款的相关政策，在签约时故意隐瞒了已有两套房的事实。陈楹泓作为成年人，接受过高等教育，其因自身原因导致履约不能，不能以此作为免责的理由。综上，请求驳回陈楹泓的诉讼请求。 梦家园公司辩称，案涉《房屋买卖合同》之所以无法继续履行，是因为陈楹泓名下已有两套房产，因其中一套房产一直无法出售，故其不具备购房资格。后双方签订《补充协议》，约定如陈楹泓未在规定时间内出售其名下原有一套房产，那么合同仍要继续履行，其可指定一名有购房资格的人购买案涉房产，但陈楹泓在约定的时间内一直未找到代替购房的人。综上，一审判决正确，应驳回陈楹泓的上诉，维持原判。 吴祥官、潘淑英向一审法院起诉请求：1.判令陈楹泓向吴祥官、潘淑英支付违约金300000元；2.判令陈楹泓支付吴祥官、潘淑英因主张权利所产生的律师费20000元；3.判令梦家园公司将陈楹泓交其监管的履约保证金50000元支付给吴祥官、潘淑英；4.判令本案诉讼费、保全费等诉讼费用由陈楹泓、梦家园公司承担。 一审法院认定事实：案外人吴锦星系吴祥官、潘淑英之子。2018年7月20日，吴锦星代吴祥官、潘淑英与陈楹泓签订《房屋买卖合同》，约定吴祥官、潘淑英将其位于福州市鼓楼区**房产以2066000元的总价格转让给陈楹泓。第三条乙方的权利与义务（二）约定：陈楹泓已悉知现有市场交易政策及相关限制并保证指定的新产权人及其家庭符合市场交易规定，有权利及能力购买本合同项下房屋。第八条违约责任约定：吴祥官、潘淑英与陈楹泓双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币（大写）叁拾万元整，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等费用。第十五条补充条款约定：甲乙双方约定：陈楹泓应于2018年7月24日之前至相关部门查询征信情况并出具报告，并交由银行机构落实是否符合贷款条件，若因陈楹泓征信原因导致贷款不能，则甲、乙、交易服务方三方免责，本合同解除。2018年7月20日，吴锦星代吴祥官、潘淑英与陈楹泓、梦家园公司三方签订《居间服务合同》及《交易服务合同》。签订上述案涉合同后，陈楹泓向梦家园公司交纳50000元的履约保证金。吴祥官、潘淑英向梦家园公司出具一份《追认函》，主要内容：“兹有本吴祥官、潘淑英（配偶）出售座落于福州市鼓楼区的房屋，于2018年7月20日签订关于该房屋的《房屋买卖合同》、《交易服务合同》、《居间服务合同》及相关附件（以下简称上述合同）。由于在签订上述合同时本人事务繁忙无法到场，由本人的代理人吴锦星（身份证：3501021973××××××××）签订了上述合同。现本人特此对该房屋代理人签署的上述合同予以追认，该房屋的代理人代本人出售该房屋给陈楹泓签署的所有合同文件，本人均予以承认。”2018年7月23日，经查询，陈楹泓提供的《个人信用报告》未体现逾期还款的情形。2018年7月29日，因陈楹泓个人贷款问题，吴祥官、潘淑英委托吴锦星与陈楹泓、梦家园公司三方另行签订一份《补充协议》，主要约定：1、现吴祥官、潘淑英与陈楹泓双方约定，陈楹泓应支付履约保证金人民币叁拾万元整，其中部分履约保证金人民币伍万元整已交至梦家园公司处监管，吴祥官与陈楹泓双方于2018年8月31日前至银行由陈楹泓将剩余履约保证金人民币贰拾伍万元整以吴祥官与陈楹泓双方联名账户形式冻结至银行账户监管。2、吴祥官、潘淑英与陈楹泓约定，在陈楹泓寻找第三人（新购买方）期间（即签订本协议之日起至2018年9月20日止），由梦家园公司独家代理。…4、自签订本协议之日起至2018年9月20日，吴祥官、潘淑英同意陈楹泓寻找第三人购买上述房屋：（1）、若在2018年9月20日未有第三人（新购买方）与吴祥官、潘淑英签订上述房屋的房屋买卖合同或在2018年9月20日备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料及贷款银行要求的首付款，则陈楹泓（或其指定产权人）与吴祥官、潘淑英继续按原合同完成本次交易…2018年9月19日，陈楹泓向梦家园公司发函称：“经本人于7月24日咨询银行信贷部相关人员，本人提供之2018年7月23日征信报告中内容，名下有两套房产处于住房贷款中，不具备继续发放住房贷款条件。根据本人与卖方合同第4条补充协议约定，若贷款不能，合同自动取消，三方免责。请贵公司予以支持，是盼。现要求解除合同，并向出售方告知。”同日，梦家园公司向吴祥官发函告知陈楹泓要求解除合同。2018年10月10日，吴祥官、潘淑英向陈楹泓发函，同意解除双方签订的上述合同，并要求陈楹泓承担违约责任。2019年1月11日，吴锦星代吴祥官、潘淑英与案外人徐玉华签订《房产买卖经纪服务合同》，将案涉房屋以1810000元价格出售给案外人徐玉华。吴祥官、潘淑英因本案实际支出律师代理费20000元。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。吴锦星代吴祥官、潘淑英与陈楹泓签订《房屋买卖合同》、《交易服务合同》、《居间服务合同》的效力属合同效力待定，经吴祥官、潘淑英发出《追认函》，对上述签订案涉合同及其相关附件进行追认，故上述案涉合同有效。吴锦星作为吴祥官、潘淑英的委托代理人，其与陈楹泓签订的《补充协议》亦有效。《房屋买卖合同》、《交易服务合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，均系双方真实意思表示，未违反国家法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议履行。陈楹泓辩称，因其征信不符合贷款条件故根据合同约定可免责，一审法院认为在案涉《房屋买卖合同》签订前福州市已实行对第三套房产限贷政策。陈楹泓不符合房产贷款条件系政策原因，非个人征信原因，并不属于双方约定的“若因乙方征信原因导致贷款不能”的情形，故不属于合同约定免责的情形。根据双方签订的《补充协议》，卖方同意陈楹泓寻找第三人购买案涉房屋，若未有第三人与卖方签订案涉房屋新的《房屋买卖合同》或在2018年9月20日备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料及贷款银行要求的首付款，则案涉《房屋买卖合同》应当继续履行。双方应继续按原合同完成案涉《房屋买卖合同》的交易。申请贷款、办理按揭购买房屋并非购房人支付购房款的唯一方式。且根据《房屋买卖合同》第六条第四点约定若因陈楹泓自身原因致使其贷款不能或贷款不足从而导致《房屋买卖合同》无法履行的，陈楹泓应于五个工作日内筹集房款并转为一次性付款方式交易，否则视为陈楹泓违约。故陈楹泓可选择其他方式筹集房款购买房屋。陈楹泓未能按约履行合同，构成违约，应按合同约定承担违约责任。双方在《房屋买卖合同》中约定的违约金为300000元而吴祥官、潘淑英的实际损失为256000元，一审法院予以适当调整违约金为256000元。吴祥官、潘淑英诉请陈楹泓向其支付因本案实际支出的律师代理费20000元，符合合同约定，予以支持。本案《房屋买卖合同》约定的300000元履约保证金中的50000元已交至梦家园公司处，故梦家园公司应向吴祥官、潘淑英返还50000元履约保证金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、陈楹泓于判决生效之日起十日内向吴祥官、潘淑英支付违约金206000元；二、梦家园公司于判决生效之日起十日内返还吴祥官、潘淑英50000元；三、陈楹泓于判决生效之日起十日内向吴祥官、潘淑英支付律师代理费20000元；四、驳回吴祥官、潘淑英的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，公告费260元，合计7110元，由吴祥官、潘淑英负担660元，陈楹泓负担6450元。 本院二审期间，陈楹泓向本院提交如下证据：证据一、2018年7月20日吴锦星代吴祥官、潘淑英与陈楹泓签订的《房屋买卖合同》，拟证明吴锦星在签订合同时未获得吴祥官和潘淑英的授权；证据二、吴祥官与案外人徐凌签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》，拟证明一审法院错误认定案涉房屋销售的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查后认为，陈楹泓二审提交的证据一《房屋买卖合同》与其一审提交的《房屋买卖合同》相比，除增加了买卖双方的联系方式与通讯地址外，合同内容相同；提供的证据二有福州市不动产登记档案馆的盖章，本院对其真实性予以确认。 因陈楹泓二审提交的证据二《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》的买卖标的物与本案《房屋买卖合同》的标的物均是福州市鼓楼区房产，但买受人与吴祥官、潘淑英一审提交的案涉房屋买卖合同中的最终买受人不一致，成交价亦不一致，故本院对一审查明的“2019年1月11日，吴锦星代吴祥官、潘淑英与案外人徐玉华签订《房产买卖经纪服务合同》，将案涉房屋以1810000元价格出售给案外人徐玉华”不予确认。虽然陈楹泓提交的上述《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》中的案涉房屋成交价为200000元，与吴祥官、潘淑英主张的案涉房屋最终成交价为1810000元不一致，但陈楹泓并未主张按其提交的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》中的成交价予以认定案涉房屋的最终成交价，且陈楹泓对一审认定的吴祥官、潘淑英的损失数额未提出具体异议和足以反驳的证据，故本院对一审认定的吴祥官、潘淑英的损失数额为256000元予以确认。对一审法院查明的其他基本事实予以确认。 本院认为，吴锦星以吴祥官、潘淑英代理人的身份与陈楹泓签订案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》等，吴祥官、潘淑英其后已作出明确追认，则上述合同自始有效。陈楹泓对自己所有的房产情况应是明知的，其在《房屋买卖合同》中确认其已知悉现有市场交易政策及相关限制。在合同履行过程中，因陈楹泓名下已有两套房产处于住房贷款中而导致其贷款不能，应属政策原因，该情形不能适用《房屋买卖合同》第十五条关于三方免责的约定。《房屋买卖合同》约定了如因陈楹泓自身原因致使贷款不能或不足情况下应转为一次性付款方式进行交易，且《补充协议》也约定陈楹泓在一定期限内可寻找新的购买方，由其指定产权人，但陈楹泓均未能依约履行，已构成违约。一审判令陈楹泓向吴祥官、潘淑英支付违约金及律师费，符合双方合同的约定，并无错误。 综上所述，陈楹泓的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6850元，由陈楹泓负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴