贵州省三穗县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2624民初489号 原告：三穗懋丰物业服务有限公司（以下简称“三穗懋丰物业公司”），住所地:贵州省三穗县八弓镇新陆大道金湖春城小区B栋2号商铺。 法定代表人：林建球,该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：覃群莉。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘矫旭。 被告：刘金玉，女，1988年2月6日出生，侗族，户籍地三穗县，现住三穗县。 原告三穗懋丰物业公司与被告刘金玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三穗懋丰物业公司的委托诉讼代理人覃群莉、刘矫旭，被告刘金玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三穗懋丰物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告刘金玉支付原告物业管理费1777元，违约金480元，共计2257元，并承担案件受理费。事实及理由：2014年2月18日,被告刘金玉到贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司（下称“三穗景怡苑房产公司”）景怡苑·盛世家园购买4-1-17-4号商品房，建筑面积为119.05平方米，2019年12月31日前共欠原告物业管理费1777元（2018年10月1日至2019年12月31日），2019年12月31日前原告多次以通讯及书面张贴方式催缴均未果，按原告与三穗县景怡苑·盛世家园业主委员会签订的《物业委托管理协议》第五章第2条的规定，被告除应支付原告物业管理费1777元，还应支付违约金480元（1777元×3‰×3个月×30天/月）。根据《合同法》和《物业管理条例》等有关法律法规的相关规定，请人民法院依法判决。 被告刘金玉辩称，一.我与原告不存在物业服务合同关系，《物业委托管理协议》的甲方为三穗县景怡苑盛世家园业主委员会（下称“盛世家园业主委员会”），被告不是协议的当事人；二.《物业委托管理协议》和《物业委托代管协议》中的委托时间为2018年10月1日至2019年9月30日，原告无依据向被告追缴2018年10月1日前的物业管理费；三.《物业委托管理协议》和《物业委托代管协议》是无效的合同，盛世家园业主委员会是一个非法人组织，虽然依法成立，但没有法律规定业主委员会可以经过登记取得法人单位资格。《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业，要召开业主大会，然而业主委员会没有召开业主大会，被告对协议毫不知情,且《物业委托管理协议》中委托时间冲突，被告认为此次协议有瑕疵，应为无效合同，且《物业委托管理协议》和《物业委托代管协议》中没有具体的服务位置，不能确定该公司是否在被告小区服务，协议中物业管理服务费未注明收费标准，造成对协议内容的重大误解，认为住户服务管理费为0元，被告也从未收到任何催缴通知书；四.原告在履行共用部分、共用设施设备的维护、修缮，公共环境卫生、交通项目等服务管理的义务时不及时、不到位。《物业委托管理协议》中1元/平方米的收费标准没有依据，费用过高。收取标准未经物价部门核定、备案，没有相关的公示公告，不合法；五.原告主张的滞纳金不合法，滞纳金收取的对象是行政相对人，原告不是行政机构，无权收取滞纳金。综上，原告提供物业管理服务、收取物管费及其标准无任何依据，收取滞纳金的主张缺乏合同和法律的依据，被告无需支付原告主张的物管费及滞纳金。 本院经审理认定事实如下：2014年2月18日，被告刘金玉与三穗景怡苑房产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号4-1-17-4），购买三穗景怡苑房产公司位于三穗县。2016年8月17日，该小区通过选举方式成立盛世家园业主委员会，2018年9月15日，盛世家园业主委员会与三穗景怡苑房产公司签订《物业委托管理协议》，协议载明：由三穗景怡苑房产公司聘请原告对三穗县景怡苑盛世家园小区进行正常的物业管理，委托时间为2018年9月15日至2019年9月14日，盛世家园业主委员会承认2016年9月17日至2018年3月31日三穗景怡苑房产公司委托的三穗懋丰物业公司对盛世家园实际进行物业管理，部分业主在此期间欠费懋丰物业公司有权进行追缴和向人民法院起诉的权力。同日，盛世家园业主委员会与原告签订《物业委托代管协议》，将小区委托原告实行物业委托管理，协议约定，由原告负责对小区房屋建筑共用部位、共用设施、设备、公用绿地、花木、建筑小品、附属配套建筑和设施、公共环境卫生、交通与车辆停放等进行维护、运行和管理；委托管理期限为2018年10月1日起至2019年9月30日止；物业管理服务费为住户每平方米1元／月，门面每平方米1.5元／月。合同签订后，原告根据合同约定提供物业管理服务。2019年9月20日，盛世家园业主委员会向原告发出申请函，称因签订的服务合同于2019年9月30日到期，而盛世家园业主委员会正处于换届阶段，请求原告延续服务三个月（2019年10月1日至2019年12月31日），延续服务期间全体业主均遵照原签订的服务合同支付相关费用。庭审中，被告认可原告一年的物业服务费，延续服务3个月的物业费不予认可。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。被告刘金玉与三穗景怡苑房产公司签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同期限届满后，被告虽未直接与原告三穗懋丰物业公司签订物业服务合同，但其居住小区的业主委员会与三穗景怡苑房产公司签订《物业委托管理协议》，委托原告对盛世家园小区进行管理和服务，原告作为第三方也在该协议上签字盖章认可，后盛世家园业主委员会又与原告签订《物业委托代管协议》，委托原告对景怡苑二期盛世家园小区进行管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，盛世家园业主委员会与原告及三穗景怡苑房产公司的签订协议，对业主同样具有约束力。因此，原告对该小区进行管理和服务后，被告作为该小区业主，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用…”的规定，有向原告交纳物业管理服务费用的义务。原告主张由被告交纳2018年10月1日至2019年12月31日的物业管理服务费，被告辩称《物业委托管理协议》和《物业委托代管协议》的委托时间为2018年10月1日至2019年9月30日，原告没有依据向被告收取2018年10月1日之前及2019年9月30日之后的物业管理服务费，该费用应由三穗县景怡苑房地产开发有限公司追缴，该合同属无效合同。本院认为，2019年9月20日，盛世家园业主委员会向原告发出申请单，要求原告延续服务3个月，原告基于以上申请，为盛世家园业主委员会延续物业服务至2019年12月31日，原告在服务延续期间提供了相应的物业服务，其延续原物业服务收费标准并无不当，被告亦有根据原告提供的服务履行支付物业服务费的义务，原告根据《物业委托代管协议》和《物业委托管理协议》的约定，计算物业管理服务费的期间在《物业委托管理协议》第五条约定的范围之内，且原告并未向被告主张2018年10月之前的物业服务管理费用，因此被告的抗辩意见，本院不予采纳。被告辩称小区业主委员会选聘和解聘物业服务企业时未召开业主大会，但没有提交证据予以证明，故对该主张本院不予采信。盛世家园业主委员会与原告签订的《物业委托代管协议》约定的住户物业管理服务费为每月每平方米1元，《物业委托代管协议》对被告具有约束力，被告应当按照合同约定交纳物业服务管理费，被告抗辩原告的收取物管费无依据的理由不能成立，本院不予采纳，原告要求被告支付2018年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1777元，该主张符合合同约定，且于法有据、理由成立，本院予以支持。原告主张滞纳金480元的诉讼请求，《物业委托代管协议》虽有约定，但鉴于原告在进行实际服务、管理过程中，确有不足之处，故该项请求不予支持。本院认为，小区的建设与维护需要业主与物业公司的共同努力，原告应不断提升服务水平、改善服务质量，以满足广大业主的需求，业主发现问题亦应与物业公司及时沟通、处理，共同创造一个和谐、优美的小区环境。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告刘金玉于本判决生效后十五日内支付原告三穗懋丰物业服务有限公司物业管理服务费1777元。 二、驳回原告三穗懋丰物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元，由被告刘金玉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决书发生法律效力。 审判员  潘盛成 二〇二〇年六月二十二日 法官助理吴其 书记员杨海军