上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初14307号原告：缪克家，男，1944年3月4日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：苏静，上海君然律师事务所律师。被告：林飞展，男，1980年6月1日出生，汉族，户籍地福建省。原告缪克家与被告林飞展房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月25日公开开庭审理，原告缪克家及其委托诉讼代理人苏静、被告林飞展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪克家向本院提出诉讼请求：判令1.原、被告签订的商铺租赁合同于2020年3月23日解除；2.被告退还租赁保证金32,000元；3.被告赔偿装修、设备损失39,400元；4.被告支付违约金32,000元。事实与理由：原告与被告于2019年8月6日签订了商铺租赁合同，商铺位于上海市静安区闻喜路XXX号(以下简称涉案房屋)，租赁期限自2019年8月6日至2022年7月25日止，每月租金16,000元，每两个月支付一次租金，保证金32,000元。被告是转租方，原告原以为被告是二房东，后来听说是三房东，再后来又听说是四房东。租赁合同条款几乎全部是原告的义务、被告的权益，双方权利义务不对等。由于被告未付给被告上家租金，被告上家将商铺上锁不让原告继续经营。原告于2020年2月28日得知被告上家将涉案房屋上锁，原告等待被告解决问题，但被告一直到2020年3月23日都没有解决问题。被告上家于2020年3月23日书面确认要收回涉案房屋承租权。因为原告不能继续经营也不再信任被告，故原告只能解除合同搬离。后原告联系被告退还保证金，但被告不予回复，无奈原告提起诉讼，要求判如所请。被告针对原告的诉讼请求辩称，1.同意解除双方之间的租赁合同，但解除时间应当是2020年2月28日，因为原告不交房租，被告于该日打电话叫梁某某锁了涉案房屋的门；2.不同意退还保证金32,000元，根据合同“如原告逾期超过3日，被告有权单方解除合同收回该店铺，原告无条件搬出，若原告拒绝搬出，当自动放弃，被告有权按照废品来处理店里的一切物品，后果原告承担”的约定，自动放弃就是自动放弃保证金；3.不同意赔偿原告的装修、设备损失，原告不支付房租，已经构成违约，被告不需要赔偿原告该项损失；4.原告存在违约，被告没有违约行为，故被告无需向原告支付违约金。本院经审理查明以下事实：涉案房屋为沿街商铺，由被告自案外人梁某某处租赁而来。2019年8月1日，原告向被告支付保证金32,000元及两个月租金。2019年8月6日，原告(承租人、乙方)与被告(出租人、甲方)就涉案房屋签订《商铺租赁合同》，约定：租赁期限3年，自2019年8月6日至2022年7月25日租金每月16,000元，按每2个月为一期支付，以后每期租金支付时间为每期租金期满前30天；乙方每逾期支付租金，则每逾期一日，必须经甲方谅解的情况下，不然视为违约行为，如乙方逾期超过3日，甲方有权单方解除合同收回房屋，乙方无条件搬出，如乙方拒绝搬出，当自动放弃，甲方有权按照废品来处理店里一切物品，后果乙方承担；租赁保证金32,000元，乙方于交房当日或之前向甲方支付；如乙方未按本合同约定履行，守约方有权单方解除本合同；合同期内，如乙方提前退出经营，则保证金不予退还乙方。原告自被告接收涉案房屋(毛坯状态)后对房屋进行了装修并开始经营，但未实际支付装修费。2019年10月11日，原告向被告支付租金32,000元。2019年11月30日，原告向被告支付租金32,000元，后未再支付租金。2020年1月30日，原告发短信给被告反映梁某某向其要房租，被告回复要求原告将房租支付给被告。2020年2月28日，原告发现涉案房屋被上锁，并将此情况告知被告。审理中，原告称，2020年1月30日，被告和梁某某同时打电话让原告交房租，原告就此询问被告，被告要求原告将房租付给被告，但被告没有讲过不交房租就锁门；原告不知道梁某某何时锁门，但于2020年2月28日复工时发现门被锁，原告遂与被告联系，但被告否认知道锁门的情况。被告称，被告锁门之前曾打电话让原告交房租并说不交房租就锁门，但原告还是不交；因为被告人在福建，故打电话叫梁某某于2020年2月28日当天把门锁了；锁门后原告知道并打电话给被告，被告表示交了房租就可以开门。后原告未再实际使用涉案房屋。2020年3月23日，案外人梁某某向原告出具《证明》，载明因为直至今日未收到林飞展的房屋租金，所以我把门面收回了。后原告开始将涉案房屋内的物品清空，并于2020年3月31日将房屋钥匙交还给梁某某。审理中，原告称，其于2020年3月25日清空了涉案房屋内的可移动物品，柜台、冰箱放弃不要了。2020年3月24日，原告通过律师联系被告，要求解除合同、返还保证金。后被告拒绝向原告退还保证金，原告遂提起本案诉讼。现涉案房屋由他人实际经营使用中。对此，原告称，涉案房屋内已非原告搬离时的现状，不具备鉴定条件，也不就装修残值向法院申请鉴定。被告称，其现在已经无法进入涉案房屋，现已不具备鉴定条件，不就装修残值向法院申请鉴定。另查明，为应对新冠肺炎疫情，本市自2020年1月24日启动一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。上述事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，原告称，如果原告所主张的装修、设备损失及违约金无法同时得到法院支持，要求主张被告赔偿装修、设备损失。被告称，本案中不向法院提出反诉。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的商铺租赁合同为双方的真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按约定行使权利，履行义务。原告于2020年3月已实际搬离涉案房屋并将房屋交还给梁某某，故原、被告之间的租赁关系已实际解除。对原告要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持。首先，关于合同解除的时间。根据审理查明的事实，原告于2020年2月28日发现涉案房屋已被锁门，后原告亦自称未再继续使用涉案房屋。本院认为，对涉案房屋上锁已使原告无法继续使用涉案房屋，原告的租赁目的已无法实现，故双方之间的租赁关系应于上锁之日实际解除。虽然原、被告双方关于实际上锁的时间均未举证，但结合双方就此进行沟通的证据，本院认定案外人梁某某于2020年2月28日对涉案房屋上锁的可能性较大，故双方之间的租赁合同应于该日解除。原告关于租赁合同于2020年3月23日解除的意见，与查明事实不符，本院不予采纳。被告相关意见，本院予以采纳。其次，关于保证金。考虑到双方租赁关系已经解除，故被告收取的保证金应当退还给原告。原告该项诉请，于法有据，本院予以支持。被告关于原告自动放弃屋内物品即自动放弃押金的意见，与合同约定不符，本院不予采纳。最后，关于装修、设备损失及违约金。考虑到装修、设备损失及违约金均系因原告无法正常使用涉案房屋所致无法同时得到本院支持，且原告表示主张装修、设备损失，故本院仅对被告是否需要赔偿原告装修、设备损失予以评判。一方面，根据审理查明的事实，原告已对涉案房屋进行了装修，但原告并未据此支付装修费用，且于搬离时自动放弃了柜台、冰箱等物品，同时涉案房屋现已不具备对原告所做装修残值进行评估的条件。另一方面，根据合同约定，下一期租金于每期期满前30天支付，即原告应于2019年9月6日及之前、2019年11月6日及之前各向被告支付两个月租金，而该两笔租金原告分别于2019年10月11日、2019年11月30日支付，较应付日期分别晚了36天、24天。虽然因新冠肺炎疫情的发生影响了原告对涉案房屋的使用，但原告应当支付租金之时新冠肺炎疫情尚未发生，故原告以新冠肺炎疫情为由拒付租金的理由无法成立，本院认为原告迟延支付租金的行为已经构成根本违约。根据原告自认，被告于2020年1月30日即向原告催缴租金，后于2020年2月28日通过案外人梁某某锁门，中间尚有一个月的间隔，即被告在收回房屋之前已向原告进行了合理的催告，故本院认为被告并无违约之处。基于此，本院认为，对于本案租赁合同的解除原因在于原告，因合同解除造成的损失应由原告自行承担，其要求被告赔偿装修、设备损失的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告缪克家与被告林飞展签订的《商铺租赁合同》于2020年2月28日解除；二、被告林飞展应于本判决生效之日起十日内向原告缪克家退还租赁保证金32,000元；三、原告缪克家的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,368元，减半收取计1,184元，由原告缪克家负担884元，由被告林飞展负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇二〇年六月四日书记员  李航附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。