贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1526号上诉人（原审原告）：秦贵君，男，1970年10月17日出生，汉族，住四川省泸县。委托诉讼代理人：潘军，贵州宏贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：易金玉，贵州宏贯律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黔西县中友房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市黔西县城关镇水西大道西段（城关信用社四楼），统一社会信用代码91520522057092292P。法定代表人：罗阳，该公司董事长。诉讼代表人:黔西县中友房地产开发有限责任公司破产清算管理人。委托诉讼代理人（特别授权）:刘继丹,贵州贵达律师事务所律师。上诉人秦贵君与被上诉人黔西县中友房地产开发有限责任公司（以下简称黔西中友）普通破产债权确认纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初4123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人秦贵君的上诉请求：1、诉请二审法院撤销黔西县人民法院黔0522民初4123号民事判决；2、依法改判被上诉人继续履行上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》;3、改判被上诉人办理“黔西县水西古城项17栋3单元302号房屋所有权变更登记及逾期办证违约金暂定为10000元（以购房款403372元为基数，从2016年6月30日起按日万分之二计算至履行完毕之日止）;4、改判被上诉人将“黔西县水西古城项17栋3单元302号房屋交付给上诉人及支付逾期交房违约金暂定为10000元（以购房款403372元为基数，从2015年12月31日起按目万分之三计算至履行完毕之目止）5、一审诉讼费、二审上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签署的《内部住宅认购协议书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，系具备商品房买卖合同构成要件。但是该商品房买卖合同又和一般的商品房买卖合同又有质的区别。《内部住宅认购协议书》其实就是一个以物抵债转换的商品房买卖合同，应适应以物抵债的法律规定。1.根据《以工程款抵房款的申请》的约定，即被上诉人以位于黔西县房屋”抵扣给上诉人的工程款；涉案房屋已通过以物抵债的形式转移给上诉人。以资抵债属于清偿债务的一种方式，通过债务人将其固定资产作价转移给债权人，从而清偿其对债权人负有的相应债务。只要双方的意思表示真实，协议内容不违反国家法律的强制性规定，便为有效合同。2.根据《内部住宅认购协议书》、《收据》，被上诉人对关于黔西县房屋”的以物抵债行为，并已经通过债权债务转让的方式足额支付完毕购房款，上诉人是合法的购房消费者。3.《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定。上诉人购买的房屋属于特定物，且上诉人已完全支付对价，则可以请求进入破产程序的企业继续履行房屋过户义务。4.根据《合同法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定之精神，上诉人交付了购买商品房的全部款项后，上诉人就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。本案所涉房屋为住宅商品房，上诉人债权债务转让方式支付了全部价款，属于上述特殊债权。5.根据《企业破产法》、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》规定之精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。而交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为。6.根据《企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，上诉人已经通过债权债务转让的方式支付了案涉房屋的全部款项，故对于案涉商品房买卖合同，被上诉人并无解除权。在上诉人主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的情况下，被上诉人亦没有举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，故中友公司管理人应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，协助上诉人办理案涉房屋所有权变更登记，并将案涉房屋交付给上诉人。7.一审法院以《内部住宅认购协议书》系商品房买卖合同，因涉案房屋未取得预售许可证，系无效协议，是错误的。二、上诉人与被上诉人之间签署的《内部住宅认购协议书》是一个商品房买卖合同，但其更是一个以物抵债协议。对以物抵债协议的效力，履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人有明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。《内部住宅认购协议书》并未违反法律行政法规的强制性规定，合同有效。被上诉人黔西中友二审答辩称：我方认为一审判决符合法律规定，泸州七建申报的工程款里不包含上诉人购房款，上诉人的债权是一个工程款债权。原审原告秦贵君向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告办理“黔西县水西古城项17栋3单元302号房屋所有权变更登记及逾期办证违约金暂定为10000元（以购房款403372元为基数，从2016年6月30日起按日万分之二计算至履行完毕之日止）；3.判令被告将“黔西县水西古城项17栋3单元302号房屋交付给原告及支付逾期交房违约金暂定为10000元（以购房款403372元为基数，从2015年12月31日起按日万分之三计算至履行完毕之日止）；4.本案所涉诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2014年6月5日，原告与被告签订《住宅内部认购协议书》，约定由被告向原告以342866元（总价款为403372元，优惠60506元）的价款出售17栋3单元302号房屋，协议签订之时支付5万元定金，余款292866元于2014年6月5日支付。2014年6月5日，被告向原告出具了17栋3单元302号房屋购房款342866元收据一张。2018年1月2日，被告中友公司以资不抵债为由向一审法院申请破产清算，同年1月4日，一审法院对被告中友公司的申请裁定受理。同年1月22日，一审法院依法指定贵州贵达律师事务所担任中友公司的管理人。原告向被告管理人申请购房债权，被告管理人认为原告并非购房消费者，泸州七建已另行申报工程款债权，并主张优先受偿权，管理人已予以确认，且涉案房屋尚未竣工验收，即未办理权属登记，也未实际交付，不具备继续履行条件，合同应解除，故对原告申报的债权不予确认。另查明，涉案商品房未取得商品房预售许可证；泸州市第七建筑工程有限公司已向中友公司破产管理人申报全部工程款债权（包含原告应当获得的部分）并已得到确认。一审法院认为，本案焦点：原告诉讼请求应否支持。本案是原告向管理人申报债权，管理人对原告所申报的债权不予确认而产生的纠纷，故本案为普通破产债权确认纠纷，受《中华人民共和国企业破产法》及相关法律法规的调整。本案中，原告主张以被告欠付泸州七建工程款抵扣购房款的方式向被告购买商品房并签订《内部住宅认购协议书》，系以物抵债行为。在认定该以物抵债类型及效力前，由于该案标的物系商品房，而商品房买卖不同于一般物品的买卖，须符合有关法律法规的规定，故应先认定双方签订的协议书的效力及该协议书是否能够履行。案涉协议书对原告所购房号、房屋面积、价款、支付方式等均作了明确约定且被告出具认购款收据表示确认，根据《最高人民法院》第五条的规定，该协议书应当认定为商品房买卖合同。本案中，一审法院向黔西县房产管理局核实，案涉房屋在起诉前仍未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院》第二条的规定，该商品房买卖合同应认定无效。据此，原告诉讼请求的确认购房债权、继续履行合同、办理产权登记及逾期办证违约金、交付房屋及逾期交房违约金的权利均建立在案涉协议书有效的基础上，无效的合同自始没有法律约束力，即双方并未建立有效的商品房买卖合同关系，原告对被告依法不享有购房债权，也无权要求被告履行其他合同义务。同时，因泸州七建已将原告抵扣购房款的工程款向中友公司破产管理人申报并已得到确认。经释明，原告不同意变更诉讼请求，故对原告的全部诉请，一审法院均不支持。原告所享有原债权及其他损失，可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院》第二条、第五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，一审判决：驳回原告秦贵君的诉讼请求。案件受理费50元，由原告秦贵君负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审争议的焦点：秦贵君能否向黔西中友主张债权及继续履行《商品房买卖合同》。本院认为，根据秦贵君关于购房款支付的陈述及卫大成、韩安华的证言，秦贵君与黔西中友签订《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债的协议。但在人民法院受理黔西中友的破产申请清算之日，作为抵债物的房屋既未交付，也未办理产权变更记手续，故其仍属于黔西中友的破产财产。在一审法院已经受理黔西中友破产申请的情况下，如继续履行《商品房买卖合同》的效果就是使秦贵君事实上取得了案涉房屋的所有权，对其他债权人不公。一审判决驳回秦贵君的诉请，符合破产法公平清偿债务的精神，在结果上并无不当。虽然二审庭审中黔西中友管理人、秦贵君认可泸州七建已将秦贵君债权从泸州七建划出由秦贵君单独申报，但未向本院提交相关证据予以证明。即使案涉债权属秦贵君单独享有，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”的规定，黔西中友管理人明确表示不继续履行案涉《商品房买卖合同》符合上述法律规定，本院予以确认。秦贵君可依法向黔西中友管理人申报债权。综上，上诉人秦贵君的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人秦贵君负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  张 晶审 判 员  唐 琳二〇二〇年六月十一日法官助理  詹 淼书 记 员  龚佳铃