江西省南昌市青云谱区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0104民初1632号 原告：蔡文彬，男，1967年11月2日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：廖昇国，南昌市创实法律服务所法律服务工作者。 被告：江西深信信息咨询服务有限公司，住所地:江西省南昌市青云谱区洪都南大道。 法定代表人：施团芳。 委托诉讼代理人：胡瑾，江西华昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙迪，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 被告：中国人民解放军联勤保障部队第九○八医院，地址：江西省南昌市井冈山大道。 法定代表人：苏红专，该医院院长。 委托诉讼代理人：胡炜，该医院卫勤处处长。 委托诉讼代理人：雷仁星，江西求正沃德律师事务所律师。 第三人：江西远景置业有限公司，住所地江西省南昌市西湖区。 法定代表人：李林。 第三人：李林，男，1963年11月20日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：涂智鸿，江西豫章律师事务所律师。 原告蔡文彬与被告江西深信信息咨询服务有限公司（以下简称为“深信咨询公司”）、中国人民解放军联勤保障部队第九○八医院（以下简称为“第九○八医院”）及第三人江西远景置业有限公司（以下简称为“远景公司”）、李林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡文彬及其委托诉讼托理人廖昇国，被告深信咨询公司委托诉讼代理人胡瑾、孙迪，被告第九○八医院委托诉讼代理人雷仁星，第三人李林（即远景公司法定代表人）及其委托诉讼代理人涂智鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡文彬向本院提出诉讼请求：1、解除原告与深信咨询公司的房屋租赁合同，赔偿违约造成的预期利益损失，注：（以司法评估）；2、判令深信咨询公司立即返还原告预付房租1200000元、定金240000元，共计1440000元；3、判令深信咨询公司承担逾期交房违约金，注：（该违约金自2014年12月31日起至起诉之日的逾期违约金及自起诉之日至实际给付之日违约金，该违约金按合同约定标准计算逾期交房违约金）；4、判令两被告共负连带返还租金、定金责任，共负逾期交房违约金责任、共负预期利益损失责任；5、判令本案的诉讼费用及代理费全部由两被告承担。事实与理由：原告与深信咨询公司于2014年3、4月份商谈房屋租赁一事，在商谈过程中原告通过深信咨询公司与第九○八医院有过接触，才知深信咨询公司是租第九○八医院土地自己出资建房再转租给他人当二房东这种关系后，当时原告明确告知两被告，如原告确定租用他们房屋开设宾馆，那么第九○八医院就要出具相关证明，比如转租房屋租赁年限问题、转租房屋何时交付问题、转租房屋是否可再转租问题、主管部门对转租事项问题。 当时第九○八医院明确告诉原告“这些都不是问题，因为我方就是房屋所有权人，我方同意就行，如你方害怕我方在你与江西深信投资有限公司签订《房屋租赁合同》，十天之内给你方出具同意江西深信投资有限公司转租书面证明给你方”，故此当时在有第九○八医院这种承诺情况下原告与深信咨询公司经协商一致，于2014年5月26日双方签订了《房租租赁合同》。 《房屋租赁合同》签订后，原告严格依照合同约定履行自己义务，反而是深信咨询公司不严格依据合同约定履行交房义务，从而导致原告签订房屋租赁合同的商业经营目的无法实现，给原告造成巨大的经济损失，深信咨询公司的这种行为属于严重的违约行为，违反了商业惯例和商业道德，违反了民法中的诚信原则和公平原则。因此，原告要求解除与深信咨询公司签订的《房屋租赁合同》，立即返还原告预付房租1200000元、定金240000元，承担违约责任并赔偿所有损失。同时在本次《房屋租赁合同》中，第九○八医院为了达到让深信咨询公司顺利签下该《房屋租赁合同》、收到原告预付款和定金的目的，故意擅自隐瞒出租房屋真实情况欺骗原告签订本《房屋租赁合同》，鉴于第九○八医院诸多明显违反了相关规定的行为，理应承担相关法律责任。另外依据《房屋租赁合同》第9条的7小条第4款规定，被告还应承担本案律师代理费。 综上所述，原告为了维护自己的合法权益，特向法院提出诉讼，请求判令解除原告与被告的租赁合同，支持原告所有诉讼请求。 被告深信咨询公司辩称：一、本案系李林、案外人李琴与深信咨询公司员工孙磊三人合谋，以非法占有为目的而实施合同诈骗的产物，因本案涉嫌刑事犯罪请求法院将此案移送公安机关处理。原告蔡文彬将定金、预付租金转账支付到李琴的银行账户之后，李林、李琴并未将此笔钱款用于工程建设，反而将此笔钱款转移、隐匿或挥霍。后李林因诈骗罪被法院判刑入狱，李琴则杳无音信、下落不明，很有可能卷款潜逃。因本案涉嫌刑事犯罪，根据先刑后民的原则，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条之规定，请求法院将本案移送公安机关处理。 二、根据已发生法律效力的南昌市中级人民法院于2016年7月20日作出的（2016）赣01民初187号民事判决书确认：第九○八医院与江西深信投资有限公司所签订的《军队房地产租赁合同》及《合同附加协议》无效，本案所涉及的原告蔡文彬的从合同《房屋租赁合同》也无效（本案案涉的租赁物并未获得建设规划许可证），退一万步说假设深信咨询公司应承担责任，也只能按无效合同的法律后果予以处理。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉的租赁物青峰大厦在未获得建设工程规划许可证的基础上进行租赁，蔡文彬的租赁合同应属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，原告蔡文彬只能根据双方的过错程度要求深信咨询公司承担相应的责任。 三、本案原告蔡文彬在《租赁合同》的签订过程中存在明显过错，应对导致合同无效的后果承担缔约过失责任。深信咨询公司（乙方）与第九○八医院（甲方）所签订的《军队房地产租赁合同》第三条明确约定“租赁期限自2012年10月22日起至2030年10月22日”，第八条第（四）款明确约定“不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施”。由此可见，深信咨询公司将从第九○八医院租赁的房屋进行改建、转租必须得到第九○八医院书面同意，否则不能擅自转租，所承租的房屋并未建设完毕，深信咨询公司承租第九○八医院的房屋至2030年10月22日到期。然而原告明知以上情况，在缺乏第九○八医院同意转租书面文件的状况下，却仍作为（乙方）于2014年6月21日与江西深信投资有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，租赁到期日为2032年12月30日，远超于深信咨询公司与第九○八医院所约定的租赁期限2030年10月22日，致使约定的租赁期限根本无法实现。这说明原告蔡文彬在合同的签订及履行过程中存在明显过错，故而其应对合同无效承担缔约过失责任。 详见《房屋租赁合同》第1.4条（1）约定：“若该房屋尚未取得房屋所有权证书，则必须提供该房屋建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收合格证；（2）约定：因甲方不是该房屋的产权人，需要提供甲方有权使用及转租该房屋的证明文件（包括但不限于所有前手的租赁合同、该房屋产权人或甲方所有前手出租人出具的同意甲方转租的证明文件、授权委托书）和土地证复印件”；第三条第3.3项约定，租赁期18年，自2014年12月31日起至2032年12月30日止。 四、因《房屋租赁合同》无效原告只能要求返还租金本金，原告蔡文彬要求支付违约而造成的预期利益损失、逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，不属于实际损失，法院不应支持。因案涉合同属于无效合同，无效合同自始无效，对合同当事人均不具备约束力，原告只能要求返还租金本金，原告提出要求支付违约而造成的预期利益损失、逾期交房违约金不属于实际损失，法院不应支持。 五、李林、远景置业公司应对上述款项承担连带责任。李林作为被告深信咨询公司的代表在2014年5月26日《房屋租赁合同》中签字，且深信咨询公司、李林、远景置业公司于2014年5月23日签订的《补充协议》中约定案涉青峰大厦房产租赁过程中发生的纠纷李林、远景置业公司自愿承担连带保证责任，且案涉青峰大厦对外租赁所收的房租、保证金等深信咨询公司也是按李林、远景置业公司要求支付至李琴账户（李琴系李林的堂妹），原告向李琴所支付的款项全部被李林控制。故而李林、远景置业公司应对上述款项承担连带责任。 综上所述，本案存在着他人合谋进行合同诈骗的情况，法院应将此案移送公安机关处理。案涉合同无效，原告只能要求返还租金本金，其要求支付违约而造成的预期利益损失、逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。李林、远景置业公司应对上述款项承担连带责任。已发生法律效力的南昌市中级人民法院（2015）洪民一初字第57号民事判决书对本案具有指导意义。 被告第九○八医院辩称：1、被告第九○八医院与原告无任何合同关系，原告起诉依据是基于其与被告深信咨询公司签订的租赁合同，且原告诉请的是合同违约责任，而被告第九○八医院并非该合同主体，依据合同相对性原则，被告第九○八医院不应对本案承担任何责任。2、原告未尽到审慎义务，其无权要求非合同相对方第九○八医院承担连带责任。原告作为次承租人，显然对深信咨询公司是否有权转租及是否存在限制条件应尽到审查义务。原告在起诉时举证深信咨询公司与第九○八医院签订了军队房地产租赁合同即表明已明确知悉该合同约定的转租条件，原告在未满足条件下向深信咨询公司支付租金和定金表明其没有尽到审查义务。3、原告在诉状中陈述的欺骗不符合客观事实，被告第九○八医院没有做出任何承诺，原告陈述理由仅仅是原告的说辞，没有提交任何证据予以证明。请求依法驳回原告对被告第九○八医院的诉请。 第三人远景公司辩称，其作为第三人与原告没有合同关系，本案涉及诈骗没有事实和法律依据。 第三人李林辩称，房屋租赁与其无关，其无需承担法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据和事实，本院认定如下：2014年5月26日，江西深信投资有限公司（以下简称为“深信投资公司”，甲方）与蔡文彬（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将坐落于江西省南昌市青云谱区九四医院的青峰大厦位置的房屋（包括房屋的外墙、屋顶，建筑面积约为3200平方米，包括1层大堂及5层至6层）及其附属设备和配套设施出租给乙方，租赁期18年，自2014年12月31日（约定交付日）起至2032年12月30日止（租期不得少于九四医院与甲方签订的合同中约定的使用时间）；自计租日起，前3个计租年度（自计租日起1年届满日止为第1个计租年度，以后计租年度以此类推）租金不变，租金为960000元／年，租金以每3个计租年度为一期递增一次，每期租金标准在上期租金标准基础上增加6%；在签订本合同后3个工作日内，乙方向甲方支付定金240000元，并向甲方支付15个月的预付租金1200000元，打入甲方指定账号；甲方确认收取租金的账户如下：开户名称：李琴，开户银行：光大银行西湖支行，账号：62×××70，乙方将本合同约定的租金汇入上述账户视为乙方完成付款义务；甲方保证对该房屋及本合同所约定之辅助用房、广告位、承租人专用辅助场地／院落、停车位具有合法的出租权（含转租权）；甲方保证该房屋不属违章建筑，符合政府等规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准以及其他有关规定，并已合格通过相关验收；甲方未按本合同约定的交付条件和时间向乙方全部交付该房屋及辅助用房、广告位、承租人专用辅助场地／院落、停车位、公共条件／共用部位或本合同约定的乙方申请政府审批所需的该房屋的办证资料，延迟30日仍未交付的或致使乙方不能实现租赁目的，乙方可书面通知甲方解除本合同，甲方应退还乙方已预付之租金及其他已付款项（包括但不限于保证金、定金、押金、预付的能源使用费），同时，违约方应向非违约方按月租金的六倍支付违约金（此处所称的月租金是指本合同第一个计租年度的月租金），如给非违约方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分；本合同所指的乙方损失包括但不限于乙方为处理与本案纠纷相关的费用支出（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、公证费、差旅费）。合同签订后，蔡文彬通过王顺根（蔡文彬的合作人）、王琪玲（蔡文彬的配偶）向深信投资公司指定的账户（开户名称：李琴，开户银行：光大银行西湖支行，账号：62×××70）支付了定金240000元及预付15个月的租金1200000元，但之后深信投资公司并未向蔡文彬交付租赁物。 另查明，2012年5月14日，中国人民解放军第九四医院（甲方，以下简称为“九四医院”）与深信投资公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，同日，针对该租赁合同，双方又签订了《合同附加协议》，约定甲方将位于江西省南昌市青云谱区的房屋出租给乙方使用；乙方不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；该两份合同中均注明为草签合同，需上报军队上级主管部门审批批准后方才生效。2012年8月31日，深信投资公司（甲方）与远景公司（乙方）签订《合作协议书》，就有关远景公司参与合作建设经营九四医院项目一事进行了约定。其中第七条明确载明“本协议待甲方与中国人民解放军九四医院的协议生效及乙方项目的总体设计方案得到甲乙双方的认可确认后即刻生效。”2014年5月23日，针对该合作协议书，深信投资公司（甲方）与远景公司（乙方）又签订了《补充协议》，约定“乙方与李林个人，对甲方与首次租赁者签订的关于青峰大厦的租赁合同中的所有甲方应承担的（以及由此可能发生的）所有的经济及法律责任提供无条件的连带责任担保；因本租赁产生的所有经济及法律纠纷，甲方不予承担并同时可以追诉乙方及李林本人的法律责任。” 2014年6月4日，九四医院出具《同意转租证明》，载明“我方为位于江西省南昌市井冈山大道1028号中国人民解放军第九四医院青峰大厦房屋的所有权人，同意江西深信投资有限公司将该房屋的1层酒店大堂和5-6层转租给蔡文彬用于酒店（住宿）及其相关配套经营。”2016年7月20日，江西省南昌市中级人民法院作出（2016）赣01民初187号民事判决书，以九四医院与深信投资公司签订的《军队房地产租赁合同》、《合同附加协议》的真实意思是一方提供土地使用权、一方提供资金等作为共同投资，共同开发经营房地产为基本内容的协议，该两份合同所涉建筑物的工程建设，均未办理建设工程规划许可证，违反了法律的强制性规定，判决九四医院与深信投资公司所签订的《军队房地产租赁合同》、《合同附加协议》无效。 2018年11月3日，中国人民解放军第九四医院经批准变更为中国人民解放军联勤保障部队第九○八医院。2019年1月4日，江西深信投资有限公司名称变更为江西深信信息咨询服务有限公司。 本案审理期间，深信咨询公司、第九○八医院向本院提出司法鉴定申请，申请鉴定事项分别为“对蔡文彬提交的《房屋租赁合同》上的申请人江西深信投资有限公司的公章的真伪进行司法鉴定”及“对原告蔡文彬所提供证据中《同意转租证明》上面的“中国人民解放军第九四医院”印章的真实性进行鉴定”。本院依法准予了上述申请后，启动了鉴定程序，依法委托江西求实司法鉴定中心对上述事项进行鉴定。2019年5月17日，江西求实司法鉴定中心出具《终止鉴定函》载明“南昌市青云谱区人民法院：贵院（2019）青委字第007-1号司法鉴定委托函委托我中心对原告蔡文彬提交的《房屋租赁合同》上的申请人江西深信投资有限公司的公章的真伪进行司法鉴定，因申请方未交纳鉴定费，依据《司法鉴定程序通则》之规定，终止该项鉴定。”江西求实司法鉴定中心鉴定意见为：2014年6月4日的《同意转租证明》出具方（盖章）处留有“中国人民解放军第九四医院”印文与样本“中国人民解放军第九四医院”印文是同一枚印章盖印。 上述事实，有身份证、企业信息、企业变更信息、《军队房地产租赁合同》、《合同附加协议》、南京军区联勤部（通知）、《房屋租赁合同》、《同意转租证明》、江西省南昌市中级人民法院（2016）赣01民初187号民事判决书、江西省南昌市中级人民法院（2015）洪民一初字第57号民事判决书、支付业务回单、《风险委托代理合同》、《合作协议书》、《补充协议》、委托函等证据以及原、被告、第三人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第九○八医院与深信咨询公司所签订的《军队房地产租赁合同》、《合同附加协议》因所涉建筑物的工程建设未办理建设工程规划许可证已被江西省南昌市中级人民法院判决认定无效，深信咨询公司与蔡文彬以《军队房地产租赁合同》、《合同附加协议》为基础而签订《房屋租赁合同》亦违反了法律的强制性规定，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。深信咨询公司与蔡文彬签订《房屋租赁合同》中房屋租赁部分无效，其他部分仍然有效。深信咨询公司认为本案系李林、李琴与深信咨询公司员工孙磊三人合谋以非法占有为目的而实施合同诈骗的产物，但其未提供相关证据证明，该意见本院不予采纳。深信咨询公司还提出其未收到蔡文彬的房屋租赁费用，所有责任应由远景公司、李林承担，但蔡文彬是按照《房屋租赁合同》中深信咨询公司指定的账户（开户名称：李琴，开户银行：光大银行西湖支行，账号：62×××70）汇入的定金240000元及租金1200000元，且根据合同相对性原则，蔡文彬仅与深信咨询公司签订《房屋租赁合同》，并未与远景公司、李林就该房屋租赁签订过相关协议，故蔡文彬要求深信咨询公司返还其预付的房租1200000元及定金240000元应予支持。深信咨询公司在合同中保证该房屋不属违章建筑，符合政府等规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准以及其他有关规定，保证对该房屋具有合法的出租权（含转租权），然其未能按期交付租赁物，存在过错，应当赔偿对方因此所受到的损失。蔡文彬诉请深信咨询公司按合同约定承担违约金，因《房屋租赁合同》无效，应调整为赔偿金；《房屋租赁合同》中约定，深信咨询公司未按本合同约定的条件和时间交付房屋的，应向蔡文彬按第一个计租年度月租金的六倍支付违约金；合同中同时又约定，甲方未按本合同约定的时间向乙方完全交付该房屋，每逾期一天甲方应当向乙方支付本合同第一个计租年度租金总额0.1%的违约金；本院参照合同中约定的较低的违约金标准，即第一个计租年度月租金的六倍，确定深信咨询公司向蔡文彬支付480000元赔偿金。虽然蔡文彬与深信咨询公司在合同中约定乙方损失包括处理与本案纠纷相关的律师费等费用由违约方承担，但蔡文彬仅提供《风险委托代理合同》，未提供证据证明其因提起本案诉讼已支付律师费的数额情况，故蔡文彬要求深信咨询公司承担律师代理费用的诉请本院难以支持。蔡文彬还要求深信咨询公司赔偿其预期利益损失，但其未提供证据证明，本院不予支持。至于蔡文彬要求第九○八医院承担连带责任，蔡文彬提出的诉讼请求是要求解除《房屋租赁合同》、赔偿违约损失、返还预付房租及定金、承担逾期交房违约金等，蔡文彬起诉依据的事实理由也均基于其与深信咨询公司签订《房屋租赁合同》，故蔡文彬选择要求被告承担违约责任，本案案由为房屋租赁合同纠纷。第九○八医院仅出具证明同意深信咨询公司转租，第九○八医院与深信咨询公司所签订的《军队房地产租赁合同》、《合同附加协议》中也未约定第九○八医院如同意深信咨询公司转租后需承担何种责任，且根据合同相对性原则，第九○八医院与深信咨询公司之间的约定对蔡文彬并不发生约束力，蔡文彬与深信咨询公司之间的约定对第九○八医院亦不发生约束力，故蔡文彬该诉求本院难以支持。 本案第三人远景公司、李林均系依被告深信咨询公司申请而追加，且原告在庭审中明确表示其仅起诉要求深信咨询公司、第九○八医院承担相应责任，并未要求第三人远景公司、李林承担责任，故第三人远景公司、李林是否应当承担连带责任不予审查。 综上所述，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审委会讨论，判决如下： 一、被告江西深信信息咨询服务有限公司自本判决生效之日起七日内返还原告蔡文彬预付的租金及定金共计人民币1440000元。 二、被告江西深信信息咨询服务有限公司自本判决生效之日起七日内向原告蔡文彬支付赔偿金人民币480000元。 三、驳回原告蔡文彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22080元，由被告江西深信信息咨询服务有限公司负担。 审 判 长  江斯涛 审 判 员  胡文龙 人民陪审员  章定刚 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  喻伊娜