云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2822民初629号 原告：蔡敏，男，1975年7月4日出生，汉族，企业员工，身份证住址勐海县，现住勐海县。 原告：石金燕，女，1979年9月2日出生，拉祜族，企业员工，身份证住址勐海县，现住勐海县。 被告：勐海县佳园明珠置业有限公司。 统一社会信用代码：91532822069823128X。 地址：勐海县勐海镇佛双路58号。 法定代表人：杜兴武，董事长。 委托诉讼代理人：宋太明，男，系勐海县佳园明珠置业有限公司业务员。一般授权代理。 原告蔡敏、石金燕与被告勐海县佳园明珠置业有限公司（以下简称佳园明珠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡敏、石金燕及被告佳园明珠公司的委托诉讼代理人宋太明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡敏、石金燕向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告于2014年4月22日签定的《委托装修协议书》、2014年6月22日签定的《商品房购销合同》及《补充协议》；2、请求判令被告向原告返还已支付的购房款及装修款132895元，并支付利息（以132895元为本金按中国人民银行同期贷款基准年利率从2014年1月9日起计算至原告起诉时止）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，二原告变更第二项诉讼请求为：请求判令被告向原告返还已支付的购房款及装修款137310元，并支付利息（以137310元为本金按中国人民银行同期贷款基准年利率从2014年1月9日起计算至原告起诉时止）。事实及理由：原被告于2014年6月22日签定《商品房购销合同》，约定被告将6-S10-3号商铺出售给原告，房屋总价为48万元，房屋参考套内建筑面积为30.24㎡，原告于2014年6月22日向被告交付购房款122895元，原告于2013年12月27日向被告支付购房意向金1万元，原告总计向被告支付购房款132895元以及装修款4415元，双方在合同中约定剩余房款由被告协助原告办理银行按揭，原告向被告提供了办理按揭所需材料，由被告办理银行按揭，但在办理按揭过程中工商银行告知，因开发商提供虚假材料并且提供的房屋价格明显高于勐海县当地同等条件房屋市场价格，拒绝办理银行按揭贷款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，原告未能与银行订立商品房担保贷款合同，双方对不能办理银行按揭如何支付房款亦未进行约定，同时，原告得知被告已经将原本出售给原告的商铺私自转让给了案外人，该商铺现已办理网签手续并进行了装修，原被告的合同已不可能继续履行，原、被告签订的几份合同应当解除；同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应当向原告返还原告已支付的购房款，并应支付占用购房款期间的利息。综上，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告佳园明珠公司辩称，第一，对于原告是否缴纳装修款，以被告开具的收据为准；第二，原告陈述已经把商铺转让给第三人是不真实的，公司并没有将商铺转让给第三方，该房屋现还在原告名下；第三，被告收到原告诚意金1万元是事实，原告支付1万元房屋诚意保证金，购房后会转成购房款，但原告的诚意保证金没有转成购房首付款不知道是什么原因；第四，房屋按揭贷款是原告提供资料，公司只是协助原告办理银行贷款，按揭贷款额度要看原告方的收入情况来定；最后，公司认为还没有达到合同解除的法定条件，要求继续履行合同。 综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1、6-S10-3购买的商铺是否已经转让给第三人？2、本案原告无法贷款是否是原告原因造成的？3、《商品房购销合同》、《补充协议》、《委托装修协议书》是否应当解除？ 当事人围绕诉讼请求、争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对被告提交的原告无异议证据：《商品房买卖合同登记备案表》1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告蔡敏、石金燕提交的证据： 1.《委托装修协议书》《商品房购销合同》《补充协议》各1份，欲证明原、被告于2014年4月22日签订《委托装修协议书》、2014年6月22日签定《商品房购销合同》及《补充协议》，约定被告将6-S10-3号商铺出售给原告，房屋总价为48万元，房屋参考套内建筑面积为30.24㎡，并约定由被告协助原告办理银行按揭贷款的事实。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但不予认可原告的证明观点，认为《商品房购销合同》上套内建筑面积是30.24㎡，但还有公摊面积18.03㎡，房屋实际建筑面积是48.27㎡，故房屋总价是48万元。本院认为，该证据内容真实，来源合法，与本案具有关联，本院予以采信； 2.《收据》3份，欲证明原告于2014年6月22日向被告交付购房款122895元，原告于2013年12月27日向被告支付购房诚意金1万元，原告总计向被告支付购房款132895元及装修款4415元的事实，但装修款收据原告找不到了。经质证，被告对3份收据三性无异议，但不认可装修款4415元。本院认为，该证据内容真实，来源合法，与本案具有关联，能证实二原告为购买房屋，向被告支付购房款132895元的事实，本院予以采信； 3.《照片》1份，欲证明原、被告签订购房合同后，被告私下将出售给原告的商铺转卖给案外人，现该商铺已经在装修中，原告购买的房屋位置并不是原告意欲购买的房屋位置的事实。经质证，被告对该证据的三性不予认可，认为该房屋照片是其他人的，原告的房屋在隔壁。本院认为，结合被告提交的证据，原告所诉房屋现仍登记备案在二原告名下，二原告提交的本组证据不能证实其观点，本院不予采信。 本院经审理认定如下事实： 2014年6月22日，原告蔡敏、石金燕与被告佳园明珠公司签订《商品房购销合同》《补充协议》各1份，约定二原告以48万元购买被告开发的勐海佳园明珠商贸城现房6-S10-3号房屋，房屋参考套内建筑面积为30.24㎡，公摊面积为18.03㎡，建筑面积合计48.27㎡。付款方式为支付首付款后，剩余房款向银行办理按揭贷款，由佳园明珠公司协助二原告办理银行按揭，二原告于2014年6月27日前负责提供符合银行贷款要求的资料及交纳相关费用，否则视二原告放弃办理银行按揭，并于上述期限届满后十日内付清全部房款。交房期限为2014年9月16日前。原告于2013年12月27日向被告交纳资格诚意金1万元，于2014年1月9日补交商铺认购定金12万元，于2014年6月22日补交房款2895元，共计向被告交纳资格诚意金及购房款132895元。原告蔡敏与被告佳园明珠公司于2014年4月22日签订《委托装修协议书》，约定由被告佳园明珠公司装修原告购买的房屋。该房屋于2014年6月28日在勐海县住房和城乡建设局登记备案于二原告名下，备案的付款金额为24万元。因未能办理按揭贷款，支付首付款后，二原告未支付剩余房款，被告亦一直未交付、装修房屋。 本院认为，关于6-S10-3购买的商铺是否已经转让给第三人的问题。原告对被告提交的《商品房买卖合同登记备案表》无异议，该房屋登记备案在二原告名下，本院予以采信，该房屋未转让给第三人。关于本案原告无法贷款是否是原告原因造成的问题。原告交纳资格诚意金及房款132895元，而备案的付款金额为24万元，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……。”的规定，双方签订的《商品房购销合同》第六条“付款方式及期限”因违反法律的强制性规定，该部分约定无效。原告陈述银行拒绝提供按揭贷款系因提供虚假材料符合客观情况，本院予以采信。被告作为房产的开发商，提供商品房购销合同的格式合同，其对于合同部分无效应承担主要责任，原告明知合同内容不符合真实情况，亦签字确认，其应承担次要责任。综上，对于无法办理按揭贷款的责任，应由原告承担次要责任，被告承担主要责任。关于《商品房购销合同》《补充协议》《委托装修协议书》是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。”、第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”、《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，《商品房购销合同》部分无效，除了无效部分，其他部分可行使解除权。对于不能按揭贷款的原因，双方均有责任，故双方均有权解除合同，且房屋至今未交付，未进行装修，现原告要求解除双方签订的《商品房购销合同》（除第六条）《补充协议》《委托装修协议书》，本院予以支持。经本院查明，原告共计向被告交纳资格诚意金及房款132895元，双方解除《商品房购销合同》《补充协议》《委托装修协议书》后，被告应将原告因购买房屋交纳的资格诚意金及房款132895元退还原告。因无法办理按揭贷款，被告承担主要责任，根据公平原则，对于原告的损失，被告应承担70%的责任，故利息应以132895元为基数，自双方签订《商品房购销合同》之次日即2014年6月23日起计算，至起诉时即2020年5月12日止（共2151天），参照2015年10月24日中国人民银行公布的五年以上贷款年利率4.9%计算，即132895元×4.9%×2151天÷365天×70%＝26862.74元。剩余30%的损失，原告亦有责任，应由原告自行承担。关于原告主张的装修款4415元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告现未提交证据证明已支付装修款，被告亦不认可，应由原告承担举证不能带来的不利后果，故对于装修款4415元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告蔡敏、石金燕与被告勐海县佳园明珠置业有限公司签订的《商品房购销合同》第六条无效； 二、解除原告蔡敏、石金燕与被告勐海县佳园明珠置业有限公司签订的《商品房购销合同》（除第六条）、《补充协议》、《委托装修协议书》； 三、被告勐海县佳园明珠置业有限公司于本判决生效之日起向原告蔡敏、石金燕返还资格诚意金和房款132895元及利息26862.74元，合计159757.74元； 四、驳回原告蔡敏、石金燕的其他诉讼请求。 案件受理费2958元，减半收取1479元，由被告勐海县佳园明珠置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员  尹志刚 二〇二〇年六月二十八日 书记员  罗 芬