山西省运城市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）晋08民终997号 上诉人（原审被告）：运城市太平洋实业有限公司（原公司名称：山西省运城太平洋实业有限公司），住所地：运城市盐湖区红旗东街157号。 法定代表人：曹太平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马跟庆，山西旭辰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南风化工集团股份有限公司，住所地：运城市盐湖区红旗东街376号。 法定代表人：黄振山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹斌，山西明厚律师事务所律师。 上诉人运城市太平洋实业有限公司（以下简称太平洋公司）因与被上诉人南风化工集团股份有限公司（以下简称南风公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802民初4799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人太平洋公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并改判为驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与山西运城盐化局劳服公司第九分公司（简称盐化劳服九公司）之间的《房屋租赁合同》已经终止，一审判决解除该合同是错误的。1999年7月1日，上诉人与盐化劳服九公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于运城市红旗东街××号临街院落的房屋及场地，期限为二十年。同年7月27日，双方又签订了一份《合伙建房合同》，约定由上诉人将前述合同约定场地上的北房拆除并重新建房，新建房屋所有权归盐化劳服九公司，由上诉人无偿使用20年。根据第一份合同，上诉人与盐化劳服九公司之间建立的是租赁关系；但根据第二份合同，双方之间则是合作关系，租赁关系已不再存在。从性质上看，这两份合同是相互独立的。既然双方签订了《合伙建房合同》，且上诉人也依据约定将房屋拆除，租赁物己不存在，故此前签订的《房屋租赁合同》应自行终止，根本不存在解除之说。一审判决将《合伙建房合同》认定为《房屋租赁合同》的附属合同，并判决将两份合同一并予以解除，这显然是错误的。二、上诉人与盐化劳服九公司签订的《合伙建房合同》及补充附件应属无效，一审判决认定为有效合同并判令解除不符合法律规定。从本案事实来看，上诉人与盐化劳服九公司均不具备建设资质，故双方签订的《合伙建房合同》及补充附件应属无效。一审判决认定为有效合同并判令解除没有法律依据。三、本案所涉房屋是上诉人出资所建，一审判决判令解除《合伙建房合同》及补充附件，并要上诉人腾出房屋及院落有失公正。从《合伙建房合同》及补充附件的内容来看，其主要权利和义务是建房出资、产权归属及上诉人的使用期限。上诉人当时出资280余万元将八层房屋建成，即已履行了主要义务。合同之所以约定上诉人有权自2000年1月27日起使用房屋37年，至2037年1月26日止，其目的无非是以使用权收益弥补上诉人的建房投资。至于每年3万元租金，也只是象征性的，并不是合同的主要义务。本案中，虽然上诉人因经营困难，拖欠12万元租金，但距合同约定的房屋使用期限届满还有18年之久，上诉人的280余万元出资尚有一半没有得到弥补。一审判决无视这一事实，仅以上诉人未支付12万元租金，就判令解除合同并要上诉人腾出房屋及院落，这根本不符合法律规定的公平原则。基于以上理由，上诉人认为，一审判决是错误的。为此，现提起上诉，请求二审法院在查明事实的基础上，依法撤销一审判决并予以改判，以维护起码的社会公正。 被上诉人南风公司辩称，一、上诉人太平洋实业提出“《房屋租赁合同》与《合伙建房合同》相互独立，并且《合伙建房合同》签订，是否定了双方《房屋租赁合同》合同关系的存在”该观点明显错误，纯属无稽之谈。第一，双方订立的《房屋租赁合同》第5条第10项约定：租赁合同生效后，甲方（南风化工）同意在租金不变的前提下，甲乙双方合建其招待所临街房屋，具体方案由双方另行签订合同确定。也就是说前提是租赁关系有效并且存在，才能谈到对157号院落临街房屋的拆建。第二，双方在后续的协议修改补充中，双方均确认《房屋租赁合同》与《合伙建房合同》同时存在，并且租赁合同是第一位。第三，双方所约定的拆建房屋，只是157号院落的临街北房，并且改建后所有权仍归南风化工，并不是该院落所有房屋（其实，该院落还有南房楼房二层，共12间不允许改建）。也就是说，《房屋租赁合同》的标的物是157号整个院落和房屋（土地租赁和房屋租赁）。而《合伙建房合同》的标的物是157号院落的临街北房。第四，双方在过去履行两份合同中，也始终具有租赁关系的对价安排，即租金要求。第五，客观上，也只有租赁关系的存在，才能谈到临街北房的拆建问题，否则，就是财产私下赠送，不符合市场经济化财产利益运作和安排。故一审认定《合伙建房合同》是《房屋租赁合同》的附属合同，认定事实正确。二、上诉人太平洋实业认为“双方签订的《合伙建房合同》及补充附件无效”，该认识明显错误。第一，从《合伙建房合同》内容上看所拆建的临街北房，由太平洋实业投资建房，所拆旧料归太平洋实业，建设手续和具体施工由其负责；新建楼房所有权归南风化工。双方之间并不属于合作开发房地产性质，不属于房地产经营运作，不需要某一方具备建设资质问题。第二，临街所建楼房的产权已登记到南风化工名下（运城盐化劳服九分公司），该楼房能办理登记，表明施工建设合法。所以说，《合伙建房合同》所约定的权利和义务应为有效。第三，补充附件内容，是因上诉人太平洋实业提出租赁院落面积减小、临街建房增高投入加大，以致双方后续签订租期和租金变更，该约定并不违反法律，所以应为有效。另提一点，双方在补充附件约定，建房应为六层，太平洋实业擅自加盖两层为八层，明显违约，在后续处理中，南风化工不予认可。三、上诉人太平洋实业认为“临街北房是其出资所建，一审判决解除合同，要求其腾出房屋有失公正”明显违背合同公正。首先要明确，房屋的所有权是南风化工。其次，上诉人只谈其建房要收益，不谈整个院落及12间南房其也在使用，其违背合同并在南方化工多次催要租金其又拒不交付租金，那么，南风化工资产增值保值的损失谁又来弥补?故，南风化工要求解除合同，腾出院落及房屋，一审予以支持合理正当。综上，太平洋实业上诉理由虽然认为合同无效或不存在，但与南方化工要求解除合同的效果一致，即，均是物的返还问题。对判决结果没有影响。故，南风化工认为，一审认定事实清楚，释法说理正确、清晰、透彻，应予维持。 被上诉人南风公司向一审法院起诉请求：1、判决解除山西省运城盐化局劳动服务公司九分公司与被告之间就运城市红旗东街第157号院落签订的《房屋租赁合同》、《合伙建房合同》、《房屋租赁、合伙建房合同修改补充附件》、《房屋租赁、合伙建房及补充修改》合同关系；2、判决被告支付原告上述院落租金120000元（2016年至2019年）、违约金60000元，共计180000元；判决被告立即腾退原告所有的运城市红旗东街第157号院落及全部房屋；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1999年7月1日，山西运城盐化劳服公司第九分公司与原原城太平洋实业有限公司就运城市红旗东街第157号临街院落签订书面《房屋租赁合同》，合同约定：第一条，1、盐化劳服九分公司将自有坐落于运城市红旗东街第157号临街院落出租给太平洋实业公司从事商业经营活动，院落东至工艺美术公司，西至公产房，北至街道红线。2、院内南房系砖混凝土结构二层楼房，上下共12间。3、临街北房铺面为砖木房屋，其中有门楼一间，铺面四间。第二条，租赁期限：租赁期为二十年，自1999年7月1日至2020年6月30日。第三条，租金及租金交付和期限：整体院落及房屋租金每年4万元。第五条。6、太平洋实业公司必须按合同约定按期缴纳租金，乙方欠房租达六个月，盐化劳服九分公司有权终止合同，并按应纳租金的50%收取违约金。……10、租赁合同生效后，盐化劳服九分公司同意在租金不变的前提下双方合建其招待所临街房屋，具体方案由双方另行签订合同确定。该合同于1999年7月5日在原原城市公证处进行了公证。1999年7月27日，山西运城盐化劳服九分公司与原原城太平洋实业公司根据《房屋租赁合同》第五条第十款就运运城市红旗东街××号原盐化招待所）临街北房签订书面附属合同《合伙建房合同》。合同约定：一、盐化劳服九分公司提供该招待所临街场地一块，面积448M2由太平洋实业公司投资建房，房屋建成后所有权归盐化劳服九分公司；二、房屋建设有关手续及具体施工由太平洋实业公司负责，但建筑面积应为800平方米，建筑结构必须为砖混结构，楼层高度应为四层，工程质量符合国家标准。三、该合同签订后，太平洋实业公司负责临街北房的拆除，费用自理，废旧材料归太平洋实业公司，并应在两年内确保新建工程完工，新建房屋太平洋实业公司无偿使用20年（1999年7月27日至2020年6月30日），使用期满后房屋无偿交给盐化劳服九分公司。该合同签订后于同日在原原城市公证处进行了公证。因盐化劳服九分公司与前招待所承包人产生纠纷，至2000年元月初，其公司将招待所房屋及有关设施移交运城市太平洋实业有限公司。2000年4月1日，双方签订《房屋租赁、合伙建房合同修改补充附件》约定：一、房屋租赁合同期限自2000年元月1日至2019年12月31日，合伙建房合同期限自2000年元月27日至2022年元月26日（含两年建房期）。二、房屋租赁合同自2000年开始计算租金，太平洋实业公司于1999年7月所交租金4万元，抵顶2000年的房屋租金，双方账目不再变动。2002年3月，被告太平洋实业公司以市政规划要求及地质状况确定该建筑为框架结构，建造价格需要加大为由，明确在总投资和楼层面积加大后最终产权不变的情况下，要求变更合同。后经双方商定，于2002年9月25日签订《房屋租赁、合伙建房及补充修改》合同，该合同约定：一、原合伙建房合同确定，租用场地面积约为600M2，市政规划扩建后，现场地面积约为200M2。二、原房屋租赁合同约定，年缴租金4万元，因场地面积减少故年租金调整为3万元，从2003年开始执行。三、1.原合伙建房合同确定建筑面积为800M2，按照市政规划要求，实际建筑面积约为1400M2有余。2.原合伙建房合同确定建筑结构为砖混，实际为框架结构。3.原合伙建房合同确定建筑楼层为4层，实际建筑楼层为6层。四、1.原合作建房合同确定房屋使用期限为22年，（即：2000年元月27日至2022年元月26日），变更为：从2022年元月26日起再自行延续15年，（即2022年元月26日至2037年元月26日）。2.从2023年元月26日起每年租金调整为4万元（税金由太平洋实业公司承担）。运城市盐湖区东城办红旗东街157号房地于2009年2月4日确权登记，房地产权证书号：97200137，房屋所有权人为原山西运城盐化局劳动服务公司九分公司，系单独所有，房屋总层数为6层，房屋结构为混合结构。2014年之前，太平洋实业公司依约向盐化九分公司即更名后的南风化工钡盐分公司履行交付租金义务。2015年9月6日，运城市汇鑫房地产开发有限公司以太平洋实业公司名义向南风化工钡盐分公司交付2015年度租金3万元。后南风化工钡盐分公司于2016年10月、2018年6月先后两次去函通知太平洋实业公司交付租金未果。同时查明：现位于运城市盐湖区红旗东街157号临街院落及原有旧房屋，系原运城地区解州化工厂委托其下属单位运城地区解州化工厂劳动服务公司于1985年12月签订协议购买。又查明，1992年，运城地区解州化工厂经中共运城地委《运地发【1992】4号》文件要求与运城盐化局合并，经运城盐化局《局字（1992）10号》文件要求，更名为“山西运城盐化局第九厂”；南风化工集团股份有限公司设立后，2002年8月原下属单位“山西运城盐化局第九厂”更名为“南风化工集团股份有限公司钡业分公司”；钡业分公司于2013年9月，经南风化工集团股份有限公司董事会《南风化工董字【2013】1号》文件要求，合并钡业分公司和硫化碱分公司，设立钡盐分公司，名称变更为“南风化工集团股份有限公司钡盐分公司”。为解决山西运城盐化局劳动服务公司九分公司的人员就业问题，南风化工钡盐分公司（原山西运城盐化局第九厂）于1999年7月之前把运城市红旗东街第157号临街院落及内原有房屋交于盐化劳服九分公司经营管理，运城盐化局劳动服务公司九分公司上级单位运城盐化局劳动服务公司和山西焦煤运城盐化集团有限责任公司均确认该院落系南风化工钡盐分公司所有，2014年由南风化工钡盐分公司收回。再查明：运城市太平洋实业有限公司原名称为“山西省运城太平洋实业有限公司”，于2003年4月8日申请变更为“运城市太平洋实业有限公司”，现工商登记状态为“吊销”。一审认为：依法成立的合同，受法律保护。山西运城盐化劳服九分公司与被告运城市太平洋实业公司于1999年就运城市盐湖区红旗东街第157号院落及房屋签订的《房屋租赁合同》、《合伙建房合同》是合同双方的真实意思表示，该合同内容合法、有效，本院予以确认。《合伙建房合同》虽名为合伙，但双方约定合同内容是对临街北房由被告太平洋实业公司出资改建，所有权属登记在原山西运城盐化局劳动服务公司九分公司名下，该合同实质内容并非合伙即双方财产共有，风险共担，收益共享。应认定该合同系对该院落房屋的改建协议。就《合伙建房合同》与《房屋租赁合同》关系问题，双方约定建房是基于具有租赁关系产生，并且被告在申请原告变更租金及租赁期限时，也说明最终产权不变。双方事后签订补充合同租期及租金变更协议均是基于房屋建设费用增加对原合同内容进行补充，故《合伙建房合同》应认定为《房屋租赁合同》的附属合同。合同双方当事人理应按照该合同约定、享受权利，承担义务。原运城地区解州化工厂后更名为南风化工集团股份有限公司钡业分公司，后又合并其他公司，更名为南风化工集团股份有限公司钡盐分公司，2014年钡盐分公司将案涉房院收回。钡盐分公司系原告南风化工集团股份有限公司的下属单位，不具有法人资格，故南风化工股份公司作为原告就本案向法院提起诉讼，其主体适格。按照双方合同约定，被告每年应支付租赁费30000元。现被告仅支付租金至2015年年底，自2016年至今，经原告下属单位多次催收，被告拒不履行合同，原告要求解除全部合同，并要求被告支付租金120000元，同时要求被告腾出案涉的157号院落及房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告按租金的50%支付违约金过高，可酌定违约金按房屋租金的30%，即36000元支付。被告在租赁期间建房及其他附属设施添附，因被告未到庭，无法查证落实，双方可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原山西运城盐化局劳动服务公司九分公司与原原城市太平洋实业有限公司就运城市红旗东街第157号院落签订的《房屋租赁合同》、《合伙建房合同》、《房屋租赁、合伙建房合同修改补充附件》、《房屋租赁、合伙建房及补充修改》项下合同关系。二、被告运城市太平洋实业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告南风化工集团股份有限公司2016年至2019年租金120000元、违约金36000元，共计156000元。三、被告运城市太平洋实业有限公司于本判决生效后三十日内腾出运城市红旗东街第157号院落及全部房屋。四、驳回原告南风化工集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债权利息。案件受理费3900元，由被告运城市太平洋实业有限公司负担。 二审查明：案涉房屋的租赁、建设等合同均是由原山西运城盐化局劳动服务公司九分公司（以下简称九分公司）与上诉人太平洋公司签订、履行，后经申请，该九分公司已被相关行政管理机关于2019年7月2日依法办理了注销登记。 同时查明：九分公司隶属于原山西运城盐化局劳动服务公司（以下简称劳服公司）管理。后经申请，该劳服公司亦于2019年12月5日被相关行政管理机关办理了注销登记。另外，在向公司登记机关申请劳服公司的注销登记时，案外人山西焦煤运城盐化集团有限责任公司作为全体投资人进行了承诺，并在“全体投资人承诺书”上加盖公章并签字。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告应是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，案涉房屋的租赁、建设等合同发生在九分公司与太平洋公司之间，尽管九分公司、劳服公司先后经申请已被相关公司登记机关依法办理了注销登记，但是，被上诉人南风公司并非前述九分公司、劳服公司注销时的相关债权债务责任承担的承诺人，因此，其在一审中以原告身份提起本案诉讼不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销山西省运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802民初4799号民事判决； 二、驳回南风化工集团股份有限公司的起诉。 一审案件受理费3900元，退还南风化工集团股份有限公司；上诉人运城市太平洋实业有限公司预交的二审案件受理费3900元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 张 勇 审判员 梅智勇 审判员 席少君 二〇二〇年六月二十二日 书记员 陆 鑫