上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初9738号原告上海长润江和房地产发展有限公司，住所地上海市。法定代表人锺慎强。委托代理人王显光，上海瀛泰律师事务所律师。被告上海津豪实业有限公司，住所地上海市。法定代表人梁领凤。被告梁领凤，女，1955年10月16日出生，汉族，住浙江省温岭市。以上两被告共同委托代理人王微亚，女，1980年2月25日出生，汉族，住浙江省温岭市。被告杨小宁，女，1977年8月16日出生，汉族，住广东省。委托代理人胡亚丽，上海通佑律师事务所律师。原告上海长润江和房地产发展有限公司与被告上海津豪实业有限公司(以下称“津豪公司”)、梁领凤、杨小宁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海长润江和房地产发展有限公司的委托代理人王显光，被告津豪公司、梁领凤的委托代理人王微亚，被告杨小宁的委托代理人胡亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海长润江和房地产发展有限公司诉称，2015年8月17日，原告作为出某方，津豪公司作为承租方，就本市曹杨路1626、1630号1层、曹杨路1500、1660号2层206室建筑面积为600.42平方米的商铺签署了《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》及补充协议，主要的约定内容有：一、租期自2015年10月1日起至2021年9月30日止，其中2015年10月1日至2016年2月29日为免租期，每月须支付的“保底租金”以年为单位递增，第三年即2015年10月1日至2018年9月30日的月租金为43831元、第四年即2018年10月1日至2019年9月30日的月租金为54788元，每月租金须于当月1日前支付；二、每月租金、每月物业管理费18013元须于每月1日或之前支付，包括水电煤在内的公用事业费亦由津豪公司承担，逾期欠费累计超过三十日的，原告有权解除合同；三、津豪公司须承担的违约责任有：1、违约或中途退租的，则免租优惠取消并全额支付免租期内的租金；2、逾期欠付任何费用的，每逾期一日按应付金额的0.1%承担滞纳金直至费用结清止；3、在约定的营业时间内不对外营业的，按停业期间同期日租金的双倍支付特别违约金；4、原告按规定提前解约的，可将津豪公司支付的合同保证金207446元、公共事业费保证金30021元予以没收，津豪公司还应按剩余租期内的租金及物业管理费之和支付解约违约金；5、逾期交还商铺的，按日保底租金的两倍支付商铺占用费。上述合同签订后，原告于2015年10月1日按约向津豪公司交付了商铺，租赁过程中，津豪公司在支付了2018年11月的部分租金10212元后以经营状况不良为由未再履行租金、物业管理费及公用事业费的支付义务，经原告及商铺的物业管理部门多次催缴警示无果；2018年11月21日起，津豪公司开始停业并撤离员工，但未将商铺交还；2019年1月22日，原告收到津豪公司发送的解除合同通知表示不再履约，虽然其无权单方提前终止合同，但鉴于其行为已严重违约，原告经慎重考虑后于2019年3月11日向津豪公司送达了解约函并要求其承担违约责任、将商铺恢复原状后交还，但津豪公司并未履行义务，在此情形下，原告于2019年6月18日收回商铺并通过公证程序作了证据保全，目前涉案商铺的半数区域被恢复原状后向案外人出某，其余区域仍处于空置状态。原告认为，津豪公司作为违约方无权退租，反之原告基于津豪公司的欠费行为有权解约并追究其违约责任，同时，梁领凤作为津豪公司的独资股东应对公司债务承担连带责任，杨小宁在于2018年11月5日将股权向梁领凤转让前亦为津豪公司股东，其用于证明个人与公司之间财务独立的证据并非出于第三方机构的独立审计，故对公司经营期间的债务同样应承担连带责任。上述事实由商铺租赁合同、商铺交接凭证、费用支付及催收凭证、解约与清场通知、津豪公司的企业股权登记信息、恢复原状的工程报价、公证与律师费支付凭证等予以证实，现提起诉讼，请求判令：一、涉案租赁合同及补充协议于原告向津豪公司发送解约函之日2019年3月11日解除；二、津豪公司支付2018年11月1日至2019年3月11日的租金及逾期滞纳金(租金按每月54788元计，扣除已支付的部分租金10212元，滞纳金按应付费的日千分之一计，自每个应付月的2日起算至付清欠费之日止)；三、津豪公司支付2018年10月1日至2019年3月11日的物业管理费及逾期滞纳金(物业管理费按每月18013元计，滞纳金的计算方式同租金)；四、津豪公司支付2018年9月1日至2018年11月30日的水费275元、电费21060元及其滞纳金(滞纳金按应付费的日千分之一计，自每个应付月的15日起算至付清欠费之日止)；五、津豪公司支付的合同保证金207446元，公共事业费保证金30021元不予返还；六、津豪公司支付特别违约金399879.72元(自停业日2018年11月21日起算至解约日2019年3月11日止，按每日每平方米3元的双倍计)；七、津豪公司支付解约违约金XXXXXXX.39元(剩余租期自2019年3月12日起算至2021年9月30日止，其中2019年3月12日至2019年9月30日按月租金54788元计、2019年10月1日至2020年9月30日按月租金62093元计、2020年10月1日至2021年9月30日按月租金69399元计、全部剩余租期内的物业管理费按每月18013元计)；八、津豪公司支付免租期内的租金182630元(自2015年10月1日起算至2016年2月29日止，按月租金36526元计)；九、津豪公司支付商铺的恢复原状费用380000元、证据保全的公证费5110元、商铺占用费320244.7元(自解约次日即2019年3月12日起算至商铺收回之日即2019年6月18日止，按该期限内月租金的两倍计)；十、津豪公司支付原告为追索债务付出的律师费15000元；十一、津豪公司办理以商铺坐落地为注册地址的相关证照、合同备案的注销事宜；十二、梁领凤、杨小宁对津豪公司的上述各项债务承担连带责任；十三、本案受理费由三被告共同承担。诉讼过程中，原告撤回诉请第十一项并同意法院对违约金、滞纳金、恢复原状费用的标准予以酌情调整。被告上海津豪实业有限公司、梁领凤辩称，津豪公司向原告承租系争商铺用于餐饮，自2015年10月1日起租，因营商环境未达到原告招商时的承诺导致津豪公司亏损而欠付租金，故公司于2018年11月30日、2019年1月20日两次向原告发送解约函，几经协商无果后，津豪公司于2018年11月单方撤场，但在商铺内留置了全部物品与装潢，商铺的钥匙交接及原告收房的情况则不明，对原告陈述的租金、物业管理费支付的截止日期与数额均无异议。针对原告的诉请，津豪公司认为，一、同意解除合同但应以本方的第一份解约函发送日即2018年11月30日为解约日，原告作为开发商，在招商时对商铺周边的营商环境夸大其词且后续开发不利，导致承租方的经营难以为继，故其应对合同解除承担主要责任；二、同意支付租金，但费用起算与截止日应定为2018年11月1日至2018年11月30日；三、同意支付物业管理费，但费用的起算与截止日应定为2018年10月1日至2018年11月30日；四、同意支付原告主张的水电费；五、不同意支付上述各项费用的滞纳金，且滞纳金的标准过高，可由法院依法裁决；六、同意保证金归原告所有；七、在津豪公司承租系争商铺已达三年且主动解约并同意承担退租责任如没收保证金的前提下，其按约定不应再承担特别违约金、解约违约金及免租期内的租金，况上述违约金约定数额过高且属重复计算；八、据估算，原告主张的商铺恢复原状费用过高，本方同意支付10万元或由法院酌定，公证费则应由原告自负；九、租赁双方对退租问题经协商未达成一致意见，商铺交接日应以津豪公司第二次向原告发送解约函之日即2019年1月20日为准，不应再由津豪公司承担占用费；十、合同未对律师费作约定，故不同意支付此项费用；十一、梁领凤为津豪公司独资股东，杨小宁曾为津豪公司的法定代表人但之后已退股，该两人与公司之间的财务相互独立，故均不应对津豪公司的债务承担连带责任。被告杨小宁辩称，一、杨小宁于2015年8月7日对津豪公司完成了实缴资本为100万的全部出资义务，而津豪公司自成立之日起即独立经营核算，与杨小宁之间不存在财产混同的现象，杨在公司的经营过程中亦无利用公司或股东的有限责任逃避法律责任、损害债权人利益的行为；二、杨小宁任职股东期间，津豪公司就系争商铺承租所发生的债务仅5万元左右，而公司为经营商铺投入了加盟费260余万且始终处于严重亏损状态，为此杨还向津豪公司出借了资金300余万至今未收回；三、2018年11月5日，杨小宁将津豪公司的全部股权向梁领凤转让且不再负责公司的经营管理，对之后发生的关于商铺的争议不了解，津豪公司退租时杨已非公司股东，故租赁合同的解除等后续债务与杨无关；四、如津豪公司违约的，原告可将其支付的保证金予以扣除，但按租赁合同约定，津豪公司承租系争商铺已达三年以上且主动解约并承担退租责任，部分违约责任如特别违约金、解约违约金、免租期的租金等不应再适用，且此类违约金有重复计费及与现实状况不符等不合理现象。原告的其余诉请中，房租与物业费的滞纳金标准过高、恢复原状的费用尚未发生、商铺占用费与租金属于重复计算，诉讼过程中产生的律师费则不属于租赁合同约定的付费范畴。上述事实可由津豪公司的工商档案、会计凭证、利润统计、现金流统计、资产负债表，杨小宁的借还款统计数据等证据予以证实。综上，本方不应在本案中承担连带责任。经审理查明，本市曹杨路1626、1630号1层、曹杨路1500、1660号2层206室属于原告名下商铺。2015年8月17日，原告作为出某方、津豪公司作为承租方，就系争商铺签订《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》及补充协议，主要约定的内容有：一、实测建筑面积为600.42平方米的商铺用途为商业，正常营业时间为每日的上午10时至晚间10时，租期自2015年10月1日起至2021年9月30日止，其中2015年10月1日至2016年2月29日为免租期；每月须支付的“保底租金”逐年递增，第三年即2017年10月1日至2018年9月30日的月租金为43831元、第四年即2018年10月1日至2019年9月30日的月租金为54788元；二、月租金及月物业管理费18013元须于每月1日或之前支付，包括水电煤在内的公用事业费亦由承租方承担，逾期欠费累计超过三十日的，出某方有权提前解除合同；三、承租方须承担的违约责任有：1、违约或中途退租的，免租优惠取消并全额支付免租期内的租金；2、逾期欠付任何费用的，每逾期一日按应付金额的0.1%承担滞纳金直至费用结清止；3、在规定的营业时间内不对外营业的，按停业期间的同期平均日租金的双倍支付特别违约金；4、出某方按规定提前解约的、承租方在租期首三年内擅自退租的，除将承租方支付的合同保证金207446元、公共事业费保证金30021元没收外，还应取消免租期优惠并按剩余租期内的租金及物业管理费之和支付解约违约金；承租方在租期首三年后擅自退租的，除没收保证金外，如违约金不足以弥补损失的，还应照实赔偿；5、租期届满或合同终止后逾期交还商铺或未迁出遗留物品的，按日保底租金的两倍支付占用费；6、出某方还有就修理、更换、恢复原状、支出的诉讼费与律师费等向承租方索赔的权利。上述合同签订后，2015年10月1日，双方通过收楼确认书完成商铺交接；2018年10月、11月起，承租方未再支付物业管理费及租金；2019年1月20日，承租方向出某方发送“解除租赁合同通知函”一份，大意为：承租方在经营过程虽已投入大量资金，但因出某方对系争商铺所在楼盘设施开发滞后，住户入住率、知名商家进驻率、设施使用率均未达到招商时的承诺，导致营商环境不利，承租方连年亏损而难以为继，故要求自2019年1月20日起解除租赁合同；2019年3月11日，出某方向承租方发送“回复及解约通知函”一份，大意为对承租方不符合合同约定及法律规定的解约理由不能同意，但鉴于承租方欠付费用及停业的行为已严重违约，故告知自通知发出日起解除租赁合同，承租方应对欠费、违约金、占用费、保证金等进行结算，并于2019年3月31日前将商铺恢复原状后返还或支付出某方代为复原商铺的费用。2019年5月5日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。另查明，一、上海市静安公证处曾出具“(2019)沪静证经字第1281号”公证书一份，证明该处于2019年6月18日通过采集视频资料的方式随原告对系争商铺现状进行了现场取证；二、津豪公司成立日期为2014年7月29日，杨小宁原为公司的法定代表人及股权投资人，认缴出资额为100万元并以货币方式完成交纳；三、2018年11月5日，杨小宁与梁领凤签订股权转让协议书，将津豪公司的全部股权作价100万元向梁作了转让，同时梁领凤作出了免去杨公司职务的股东决定。本院认为，不动产租赁合同成立后，出某方应向承租方提供适租的房屋，承租方应在租期内按时付清各类费用且无正当理由不得提前退租，任一方违反合同约定的，应承担支付违约金或损失赔偿等责任，租期终止或提前解约的，双方还应本着诚信、公平的原则对租赁关系中产生的权利义务进行清算，包括结清欠款、恢复原状、返还房屋等。根据当事人提供的证据及陈述，本院对原告与津豪公司就系争商铺之间存在合法租赁关系、津豪公司在租期内有欠费行为并提前终止营业、租赁双方就合同的解除相互致函但未正式办理商铺交接手续以及梁领凤、杨小宁与津豪公司三方之间的关系等基本事实予以确认并对当事人的争议作如下认定：一、津豪公司作为承租方，将营商环境不利归责于原告并以此为由解约的证据不足，本院难以采信并认定其未经原告同意下的停业撤场行为属于擅自退租，而原告针对津豪公司的退租、欠费行为向其发送解约通知符合合同约定与法律规定，故本院确认租赁合同系因津豪公司的违约行为而解除并将解约日定为原告通知发出日而非津豪公司发送解约函之日；二、关于合同解除后的权利义务结算：1、津豪公司应补齐所欠的租金、物业管理费、水电费，其对欠付租金、物业管理费的起算日期及水电费的数额不持异议，本院予以确认并根据第一项的论述将租金、物业管理费的付费截止日定为合同解除之日，计费标准则按合同约定；2、津豪公司应及时交还商铺，现其自认离场后仍留置了物品且无证据证实其主动履行了交还手续，而原告于2019年6月18日收回商铺的事实可由其提供的公证文书加以佐证，故商铺的实际交接日应以原告认可的日期为准，在此之前应视为商铺仍由津豪公司占用而为此支付占用费，但租赁合同将此类费用的标准固定为双倍租金显然将占用费视为违约责任的一种且计费过高，本院将结合下述违约金的认定方式一并予以酌定；3、津豪公司支付的保证金应基于其违约行为由原告没收，当事人对此均无异议，本院予以判明；4、将与津豪公司违约后费用结算相关的各项合同条款结合原告的诉请加以分析，可认定除房屋占用费外，具有违约金性质的还有免租期内的租金、特别违约金、解约违约金、欠费的滞纳金等，因合同并未明确限制原告没收保证金后再主张上述违约金的权利，故原告就上述违约金提起诉请并不悖于合同约定，但此四类违约金叠加后明显数额过高，且与同一时间段内的部分租金与占用费有重合，可按津豪公司与原告关于违约金认定的诉辩称意见由本院结合客观案情对钱款金额予以酌定，同时，考虑到结算与支付的便利性，本院将上述各项违约金合并作一次性结付，对其中的滞纳金不再采取按时段计费的方式；5、原告诉请中主张的商铺恢复原状费用、律师费、公证费属于合同结算过程中产生的经济损失，此类费用应按实结算，但本院按当事人的意见结合证据对恢复原状费用进行酌定后，认为上述三笔费用的总和并未超出同样由本院酌定的违约金总和，则根据相关法律规定，津豪公司无须再额外支付经济损失；6、梁领凤作为津豪公司的唯一出资方及股东未提供足以使其对公司债务免责的证据，故原告要求梁对上述债务承担连带责任的诉请符合法律规定，本院予以支持，但杨小宁作为公司前出资方确已退股且在诉讼过程中提供了其实缴出资且与公司资产、财务分离的初步证据，原告对此虽不认可但并未进一步举证以推翻杨以此免责的观点，故其要求杨小宁对公司债务承担连带责任依据不足，本院不予采纳。原告撤回部分诉请于法不悖，应予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告上海长润江和房地产发展有限公司与被告上海津豪实业有限公司签订的关于上海市普陀区曹杨路1626、1630号1层，1500、1660号2层206室的《上海市房屋租赁合同》及补充协议于2019年3月11日解除；二、被告上海津豪实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海长润江和房地产发展有限公司支付自2018年11月1日起至2019年3月11日止的租金(按每月人民币54788元计，已支付的租金人民币10212元可予以抵扣)；三、被告上海津豪实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海长润江和房地产发展有限公司支付自2018年10月1日起至2019年3月11日止的物业管理费(按每月人民币18013元计)；四、被告上海津豪实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海长润江和房地产发展有限公司支付2018年9月1日至2018年11月30日的水费人民币275元、电费人民币21060元；五、被告上海津豪实业有限公司向原告上海长润江和房地产发展有限公司支付的合同保证金人民币207446元，公共事业费保证金30021元不予返还；六、被告上海津豪实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海长润江和房地产发展有限公司支付免租期内的租金、特别违约金、解约违约金、欠费后的滞纳金人民币450000元；七、被告上海津豪实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海长润江和房地产发展有限公司支付自2019年3月12日起至2019年6月18日止的商铺占用费人民币200000元；八、被告梁领凤对上述各项判决中的钱款给付义务承担连带责任；九、对原告上海长润江和房地产发展有限公司其余诉请不予支持。本案受理费人民币37116元，由原告上海长润江和房地产发展有限公司负担人民币18558元，被告上海津豪实业有限公司、梁领凤负担人民币18558元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹 彬人民陪审员 徐 璐人民陪审员 浦 艳二〇二〇年六月二十八日书 记 员 陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一)因不可抗力致使不能实现合同目的；二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。