内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内2921民初950号 原告：马飞，男，1989年8月22日出生，汉族，系个体经营者，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：刘开慧，内蒙古睿华律师事务所律师。 被告：乌海市冠龙房地产开发有限责任公司。 法定代表人：田宇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵宏彦，宁夏矜群律师事务所律师。 被告：张永春，男，1954年10月5日出生，汉族，系个体经营者，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：王鑫（系张永春女婿），男，1982年9月14日出生，汉族，系内蒙古广安律师事务所律师，住内蒙古自治区。 原告马飞诉被告乌海市冠龙房地产开发有限责任公司（以下简称冠龙公司）、张永春所有权确认纠纷一案。本院于2020年5月7日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马飞的委托诉讼代理人刘开慧，被告冠龙公司的委托诉讼代理人赵宏彦，被告张永春及其委托诉讼代理人王鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马飞向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法确认鹿鸣新苑**号楼*单元***室房屋归原告所有；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2014年10月17日乌海市冠龙房地产公司给孙俊伟出具鹿鸣新苑22号、24号、28号楼划分确认书，确认鹿鸣新苑24号楼全部属于孙俊伟。2015年3月13日，孙俊伟与常晓斌签订房屋买卖合同，将*号楼*单元***室房屋出售给常晓斌。2016年6月12日常晓斌与原告签订房屋买卖合同，将上述房屋以20万元价格出售给原告，原告于签订合同当日给常晓斌支付购房款10万元，常晓斌将房屋交付原告，原告对房屋进行装修并入住。2018年10月26日，二被告签订《内蒙古商品房买卖合同》，乌海冠龙房地产公司将涉案房屋出售给张永春。经阿拉善左旗人民法院2019内2921民初923号民事判决书确认，2018年10月26日二被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》无效。孙俊伟与常晓斌于2015年3月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效。原告认为2016年6月12日常晓斌将上述房屋出售给原告，双方签订房屋买卖合同，在孙俊伟对房屋有处分权的前提下，常晓斌将房屋出售给原告的行为亦应认定为合法有效。至今常晓斌、张永春、马飞均未对房屋进行物权登记，但原告对涉案房屋已经实际占有并使用，在此情况下，原告已经取得了完整的物权。物权的核心为占有。当原告合法占有房屋，实际已享有了对房屋的物权权能，根据一物一权原则，此时房屋已实际归原告所有。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请求上述房屋归原告所有。 被告冠龙公司辩称，首先原告所述的部分事实不符。2011年6月10日被告也就是冠龙公司与孙俊伟签订了建筑工程承包合同。在这个合同中，双方约定将涉案的部分楼房在孙俊伟竣工后按比例给其分配，其中也包括涉案的这套房屋。建设工程承包合同中也明确约定了，那么待乙方工程竣工验收后保留5%的保修金以外，才按照合同的约定进行分房。该房屋截止目前为止没有完全验收。第二点涉案房屋在2014年10月15日，我公司与张永春签订了房屋买卖合同，并且收到了张永春的房款26万元将这个房屋出售给了张永春，双方签订了房屋买卖合同，因此我方认为涉案房屋与原告方没有关系，也就说没有形成事实上和法律上的买卖合同法律关系，应当依法驳回原告的诉请。 被告张永春辩称，一、原告诉求无事实依据。2012年6月乌海市冠龙房地产开发有限公司，以下简称冠龙公司和孙俊伟因资金周转困难向张永春借现金80万元用于工程资金周转，双方协商一致后于当月25日签订一份借款合同，约定借款本金为80万元，利息每月26800元，还款期限为2012年12月24日。合同签订当日，张永春依约履行了借款义务交付现金。2012年6月26日，冠龙公司和孙俊伟按照约定到阿拉善左旗房管局将自己开发建设的××苑十套住宅办理了在建工程抵押登记，为该笔借款提供担保。还款期限过后，冠龙公司和孙俊伟无力偿还全部本金及利息。2014年10月15日，冠龙公司、孙俊伟与张永春协商用办理在建工程抵押登记中的*号楼*单元***室房屋，按照售楼部最低价格以实物抵顶26万元利息，借款利息。张永春同意后，冠龙公司给张永春出具购房款收据并交付房屋钥匙，张永春出具收到利息收据，至此原告取得鹿鸣新苑*号楼*单元***室房屋所有权，并在2014年10月28日为该房屋申请停暖手续，缴纳基本热费。此房屋处于闲置状态，采暖费张永春已连续缴纳五年，因张永春想将该房屋出售，所以一直未办理网签合同。原告诉求所依据的冠龙公司与孙俊伟之间鹿鸣新苑22、24、28号楼划分确认书是2014年10月17日出具的，而张永春合法取得房屋所有权的时间是2014年10月15日。张永春在冠龙公司与孙俊伟结算划分房屋之前取得了房屋所有权并实际占有，原告以此主张权利没有事实依据；二、原告占有房屋是非法占有房屋行为，2014年10月15日张永春取得房屋所有权后房屋是空置状态，张永春只是偶尔过去看看，却发现房屋被人非法进入并更换门锁，张永春随即通知冠龙公司，冠龙公司明确表示不知情，从未交房屋钥匙交给第三人，张永春无奈只能将门锁更换。此后门锁又被数次更换并进行简单装修。为此，原告与冠龙公司多次蹲点守候，发现居住人员只是暂时居住，不是实际侵权人。经张永春、冠龙公司多次蹲点、守候、多方打听，始终无法确认确定非法占有人是谁。2018年张永春申请法院强制执行排除妨碍才知道原告非法占有房屋的事实，其行为严重侵犯了张永春对房屋的合法权利；三、原告诉求无法律依据。2014年10月15日，冠龙公司、孙俊伟已将房屋抵顶给答辩人，当时房屋进行了交付，未签订网签合同只是为了将来出售方便日后再签，所以该房屋上设定的他项权证直到2016年张永春出售房屋时才解封，再给他人办理网签合同时发现因冠龙公司自身原因无法签订网签合同，张永春无奈只能通过法院确权后再出售，所以双方在2017年内2921民初437号确权案件中形成调解书。2017年6月27日按照房管局要求缴纳住房公积金1991.4元。冠龙公司与孙俊伟之间的建设施工承包合同明确约定，孙俊伟所有销售权，但价格不能低于售楼部的最低价格，而原告购房价格为每平米2000元，将房屋出售给原告的常晓斌更是以75万元价格购买四套房屋，房屋价格明显低于售楼部价格，甚至低于建设成本价，完全不符合正常的交易习惯，违反正常的社会经济秩序，明显违反合同法第七条遵纪守法原则，不得扰乱社会经济秩序的规定。原告自称房屋买卖行为完全是合法手段掩盖非法目的。综上，原告诉求既无事实依据也无法律依据，请法院依法查清事实，驳回原告的诉求。 本院经审理认定事实如下：2011年6月10日，冠龙公司（发包方即合同甲方）与孙俊伟（承包方即合同乙方）签订一份《建筑工程承包合同》，冠龙公司将鹿鸣新苑22#、24#、28#住宅楼土建、水、电工程以包工包料的方式承包给孙俊伟。合同约定冠龙公司不以现金支付孙俊伟工程款，以置换楼房的方式支付孙俊伟工程款。冠龙公司所顶房屋孙俊伟有权自行销售。2014年10月17日，冠龙公司与孙俊伟签订一份《鹿鸣新苑22#、24#、28#楼划分确证书》，该确证书明确22#住宅楼全部属于冠龙公司，24#住宅楼全部属于孙俊伟，9#住宅楼1单元202室139平米属于孙俊伟。同时该确证书注明建筑平米按房产测绘报告为准，分配以双方签订的建设施工合同为准，按工程进度付房。2012年6月25日冠龙公司、孙俊伟向张永春提出借款，双方签订一份《借款合同》。合同约定冠龙公司、孙俊伟向张永春借款金额为800000元，每月24日冠龙公司、孙俊伟给付张永春利息26800元即借款月利率为3.35％，借款期限自2012年6月25日起至2012年12月24日。冠龙公司在《借款合同》借款方落款处加盖印章，孙俊伟在借款方签字捺印。《借款合同》签订后，张永春以银行转账的方式向孙俊伟的账户内转入773200元。同时冠龙公司、孙俊伟向张永春出具借款凭据1份，证明收到张永春提供的借款。借款到期后，被告于2013年5月13日、7月3日分2次向张永春偿还借款本金300000元。2014年10月15日张永春与孙俊伟协商以鹿鸣新苑小区**号楼*单元***室房屋一套，作价260000元抵顶2013年至2014年期间的利息。2015年8月3日，张永春作为原告将冠龙公司、孙俊伟诉至阿拉善左旗人民法院，要求偿还借款本金500000元及利息203000元（暂从2013年12月14日计算至2015年8月14日，实际承担至本息付清之日）。阿拉善左旗人民法院于2016年6月22日作出（2015）阿左民一初字第1502号民事判决，判决冠龙公司、孙俊伟于本判决生效后十五日内偿还张永春借款本金473200元及利息（以473200元为本金从2014年10月15日起按人民银行同类贷款利率4倍计算至本判决确定的给付之日止）。冠龙公司不服该判决书，遂上诉至阿拉善盟中级人民法院，阿拉善盟中级人民法院作出的（2016）内29民终378号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2015年3月13日，孙俊伟与常晓斌签订一份《房屋买卖合同》，孙俊伟将案涉房屋包括在内共4套楼房出售给常晓斌，房屋总价750000元。双方在合同中还对付款方式等事项进行了约定。2016年6月12日，常晓斌将案涉房屋出售给马飞，双方为此签订一份《房屋买卖合同》，双方约定每平米售价为2000元，房屋总价款为200000元，建筑面积暂定为100平方米，最终以测绘部门测绘面积为准。双方在合同中对付款方式等事项进行了约定。合同签订后，原告马飞于2016年6月12日至6月17日分四次通过银行转账的方式向常晓斌支付房款200000元。合同签订后，原告马飞对案涉房屋进行了装修，并居住至今。 2012年6月25日，冠龙公司作为抵押人将鹿鸣新苑小区24号楼2单元1-5楼共10套在建楼房抵押于张永春，同年6月26日办理了抵押登记，抵押期限6个月，抵押债权数额800000元，即形成于2012年6月25日《借款合同》约定的借款。2014年10月15日孙俊伟委托其弟孙俊涛用**号楼*单元***室作价260000元抵顶2013年至2014年欠付的利息，张永春出具收条一份，孙俊涛在收条上签字，并代签孙俊伟的名字。同日，冠龙公司向张永春出具收据一份，载明收到**号楼*单元***室房款260000元。2014年、2015年、2016年、2017年、2018年张永春就**号楼*单元***室向内蒙古哈伦能源有限责任公司交纳基本采暖费。2016年5月26日，张永春向阿拉善左旗房产管理局申请解除案涉房屋的抵押登记。2017年6月27日，张永春向阿拉善左旗房产管理局交纳**号楼*单元***室专项维修资金1991.4元。 2017年2月14日张永春将冠龙公司诉至阿拉善左旗人民法院，要求确认鹿鸣新苑小区**号楼*单元***室所有权归张永春所有，并要求冠龙公司协助张永春办理房屋产权证。阿拉善左旗人民法院于2017年3月20日作出（2017）内2921民初437号民事调解书，调解确认鹿鸣新苑小区**号楼*单元***室房屋归张永春所有，冠龙公司协助张永春办理案涉房屋登记手续。2018年2月2日马飞以冠龙公司已向孙俊伟出具《鹿鸣新苑22#、24#、28#楼划分确证书》，案涉房屋已经属于孙俊伟所有，孙俊伟后将案涉房屋出售给常晓斌，常晓斌转售给马飞，马飞已经交付了房屋全款，并占有案涉房屋为由，认为阿拉善左旗人民法院就张永春与冠龙公司间作出的（2017）内2921民初437号民事调解书侵害原告合法权益，提起第三人撤销之诉。阿拉善左旗人民法院于2018年7月10日作出（2018）内2921民撤2号民事判决书，判决驳回马飞的诉讼请求。马飞不服一审判决，遂上诉至阿拉善盟中级人民法院，阿拉善盟中级人民法院作出的（2018）内29民终373号民事判决书，判决撤销阿拉善左旗人民法院（2018）内2921民撤2号民事判决书，撤销阿拉善左旗人民法院（2017）内2921民初437号民事调解书。 2018年10月26日，张永春与冠龙公司就**号楼*单元***室签订一份《商品房买卖合同》，原告以被告冠龙公司、张永春在人民法院已认定案涉房屋存在权属争议，撤销了案涉房屋确权的民事调解书后又签订了《商品房买卖合同》，将案涉房屋登记在张永春名下，属于恶意串通并损害了原告的合法权益，属无效合同为由，于2019年3月13日向本院提起诉讼。本院于2019年5月22日作出（2019）内2921民初923号民事判决书，认为：2016年6月12日，常晓斌将案涉房屋出售马飞，时至今日张永春、常晓斌、马飞均未对案涉房屋进行物权登记，但原告马飞对案涉房屋已经进行装修并占有使用，在此情况下，马飞有权要求取得完整的物权。因为物权的权能包括占有权、使用权、收益权及处分权，占有属于物权的权能之一，占有权是物权的核心，只有占有物，才能使用物，从物上取得收益，以及对物作出处分，当某一民事主体占有物时，即已经享有了对该物的部分物权权能。本案而言，原告马飞占有案涉房屋至今，占有的事实发生在本案民事纠纷乃至确权确认纠纷之前，对于原告马飞占有案涉房屋的事实已经向公安机关报警处理过，马飞的占有属于合法占有，马飞已经享有对案涉房屋的占有权，该占有权应受法律保护。虽然张永春就已欠付借款利息为对价，借款双方达成以物抵债协议，但张永春只享有对案涉房屋的债权。冠龙公司与张永春物权确认纠纷民事调解书在被人民法院依法撤销后，双方还签订《商品房买卖合同》，此行为损害了马飞的利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项的规定，该合同应属无效，故原告要求确认冠龙公司与张永春签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。对于案涉房屋所有权的归属问题系另一法律关系，本案不作处理。判决：一、确认被告乌海市冠龙房地产开发有限责任公司、张永春于2018年10月26日签订的《商品房买卖合同》无效；二、驳回原告马飞其他诉讼请求。张永春于2019年7月25日将冠龙公司、孙俊伟，第三人孙俊涛、第三人马飞诉至本院要求确认鹿鸣新苑小区**-*-***所有权归其所有，判令冠龙协助原告办理房屋产权证。本院于2019年10月8日作出（2019）内2921民初2770号民事判决书，认定张永春对案涉房屋享有的仅仅是债权，而马飞取得了案涉房屋的物权，最终驳回了张永春的诉讼请求。张永春接到该判决书后，不服，向阿拉善盟中级人民法院上诉。后张永春向阿拉善盟中级人民法院撤回起诉，阿拉善盟中级人民法院于2020年1月9日作出（2019）内29民终574号民事裁定书，裁定：-、撤销内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院(2019)内2921民初2770号民事判决;二、准许上诉人张永春撤回起诉。双方当事人对上述事实无异议，本院对以上事实予以确认。 本院认为，房屋所有权系物权的一种，指权利人依法对房屋的直接占有、使用、收益和处分的权利。本案中被告张永春辩称涉案房屋系其合法取得，对此依据已经生效的（2019）内2921民初923号民事判决书，所确认的张永春与冠龙公司所签订的《商品房买卖合同》是无效的，张永春对案涉房屋享有的仅仅是债权，故张永春对案涉房屋并未取得物权。而据已经生效的法律文书中查明的案件事实，马飞对涉案房屋的占有属于合法占有，马飞已经享有对案涉房屋的占有权，该占有权应受法律保护，马飞取得了案涉房屋的物权，本院对原告的诉讼请求予以支持。综上，本院依据《中华人民共和国物权法》第二条、第七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 确认位于××旗**号楼*单元***室房屋归原告所有。 案件受理费100元，由被告乌海市冠龙房地产开发有限责任公司、张永春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。 审判员  王立东 二〇二〇年六月二十八日 书记员  胡丽娜