广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0802民初810号 原告：广西南宁创恒物业服务有限责任公司，住所地南宁市佛子岭路6号向南居金溪园第C座1301号房。 法定代表人：覃刚，总经理。 委托诉讼代理人：庞慧，女，1976年10月9日出生，壮族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：阮志龙，男，1974年10月24日出生，汉族，住广西宜州市。 被告：何长锋，男，1986年6月2日出生，汉族，住所地贵港市港南区，经常居住地贵港市港北区。 被告：廖金梅，女，1987年9月25日出生，汉族，住所地贵港市港南区，经常居住地贵港市港北区。 原告广西南宁创恒物业服务有限责任公司（以下简称：创恒物业公司）诉被告何长锋、廖金梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告创恒物业公司委托诉讼代理人庞慧、阮志龙、被告何长锋、廖金梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创恒物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2018年8月至2019年12月物业管理费1955元、公共维修资金253.3元、电梯费170元、生活垃圾费119元、水费697.2元，合计3194.5元；2.判决被告向原告支付违约金600元，上述共计3794.5元；3.本案受理费由被告承担。事实与理由：2017年6月29日，原告与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会签订《九龙新城业委会物业管理委托合同》，合同约定由原告对九龙新城小区全面实行物业管理，其中原告按合同约定向各位业主，管理服务费按0.77元/月/平方米收取，公共维修基金按0.1元/月/平方米收取，电梯费用六楼以上按30元/每户/月收取，生活垃圾费按7元/每户/月收取，水费按每户实际用水费收取，二次加压电费则按每户每月实际用水费用的20%缴纳。合同签订后，原告诚心竭力管理小区履行合同义务，被告居住面积为149.29平方米，拒绝缴纳2018年8月至2019年12月的物业管理费。原告认为，被告享受原告的物业服务却无故拒交物业管理费已长达一年之久，被告的行为已构成严重违约，现原告自愿放弃按照合同约定逾期按每天应交管理费的千分之三计取滞纳金，根据合同法关于违约金方面的规定，现主张被告因违约应向原告支付违约金600元。经原告多次催告无果，为维护原告的合同权益，现特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 何长锋、廖金梅辩称，1、被告没有与原告签订物业服务合同，也没有授权业委会签订合同，对物业服务合同的合法性予以质疑，认为物业合同没有约束力；2、小区的消防设施存在安全隐患，消防通道被占用；3、小区卫生清洁不及时、不到位，甚至存在不清洁行为；4、小区设施改造不合理，包括电动车充电、小区车辆人员进出通道的改变，小区人员进出混乱；5、保安素质低下，经常与业主产生争执，随地小便；6、对业主的诉求，不予回应或态度恶劣，小区设施损坏没有及时予以维修；7、小区收支结余情况没有予以公示；8、小区绿化没有维护，草坪枯死，树木没有修剪；9、9栋违章建筑投诉一年多没有处理。 本院经审理认定事实如下：2017年6月29日，原告创恒物业公司（受托方，乙方）与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会（委托方，甲方）签订一份《九龙新城业委会物业管理委托合同》，约定：1、甲方将贵港市港北区九龙新城小区委托给乙方实行物业管理；2、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；3、委托管理期限为两年，自2017年6月30日8时起至2019年6月30日8时止；4、管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.77元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元收取，公共维修基金按0.1元/月/平方米收取，电梯运行费：二楼按10元/每户/月，三楼按15元/每户/月，四楼按20元/每户/月，五楼按25元/每户/月，六楼以上均30元/每户/月收取；5、每月的物业管理费交纳日期为次月的5日前，逾期则从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。该合同还约定委托管理事项、双方权利义务、管理服务质量、违约责任、综合管理服务标准、卫生方面服务等内容。2018年5月31日，原告创恒物业公司与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会签订一份《九龙新城业委会物业管理委托合同补充协议》，协议约定九龙新城小区7楼（含7楼）每户住户每月按实际用水费用的20%缴纳二次加压电费，时间从2018年6月1日至2020年6月1日。 2018年12月27日，原告创恒物业公司与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会签订一份《九龙新城业委会物业管理委托合同补充协议》，约定：原合同委托管理期限为两年，自2017年6月30日8时起至2019年6月30日8时止，由于业委会与原物业公司交接原因，原告于2018年6月1日起才执行本合同，故原定合同期顺延一年，即从2018年6月1日8时起至2020年6月30日8时止；如本合同期结束后业委会未与原告签订新的物业管理委托合同，原告如愿意按原有合同继续执行，则本合同将自动顺延至新合同执行即止。被告何长锋、廖金梅为九龙新城小区9栋201号房的业主，未与原告签订物业管理协议，但一直接受原告提供的物业服务，双方已形成了事实上的物业服务关系，却未向原告缴纳2018年8月至2019年12月物业管理费1955元、公共维修资金253.3元、电梯费170元、生活垃圾费119元、水费697.2元，合计3194.5元，原告多次追讨未果，遂诉至本院。 本院认为，根据物权法的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，九龙新城小区业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意由业主委员会聘请物业公司对小区进行物业管理，业主委员会决议通过聘请原告创恒物业公司对小区进行物业管理，原告创恒物业公司与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会签订的《九龙新城业委会物业管理委托合同》、《九龙新城业委会物业管理委托合同补充协议》，是双方的真实意思表示，合法、有效，双方应严格履行，该合同对九龙新城小区业主具有约束力。原告依约并实际为九龙新城小区提供物业管理服务，被告作为该小区的业主，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定支付物业管理服务费等费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。原告请求被告支付2018年8月至2019年12月物业管理费1955元、公共维修资金253.3元、电梯费170元、生活垃圾费119元、水费697.2元，合计3194.5元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告没有按合同约定履行缴付物业费的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《九龙新城业委会物业管理委托合同》关于业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的约定，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金，现原告要求被告支付违约金600元，这是原告对其权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。被告主张原告物业服务存在瑕疵，未能提供的证据证实。鉴于物业服务的动态性、涉众性等特点，为保障物业服务区域的和谐、稳定，业主不能以物业公司服务瑕疵为由拒付物业服务费。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告何长锋、廖金梅在本判决生效之日起五日内支付原告广西南宁创恒物业服务有限责任公司2018年8月至2019年12月物业管理费1955元、公共维修资金253.3元、电梯费170元、生活垃圾费119元、水费697.2元，合计3194.5元； 二、被告何长锋、廖金梅在本判决生效之日起五日内支付原告广西南宁创恒物业服务有限责任公司违约金600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告何长锋、廖金梅负担。 本判决为终审判决。 审判员  粟焕玲 二〇二〇年六月八日 书记员  闭舒琦