江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初900号原告：广州众元置邦物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第11层1101号房（仅限办公）。统一社会信用代码：91440101MA59LK5A7C。法定代表人：许冠昌，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李光亮，男，1995年8月10日出生，该公司员工，住江西省赣州市章贡区，特别授权代理。委托诉讼代理人：彭彭，女，1977年2月3日出生，该公司员工，住江西省赣州市章贡区，特别授权代理。被告：章丽川，男，1944年8月2日出生，住江西省赣州市章贡区。被告：章熙军，女，1972年1月31日出生，住江西省赣州市章贡区。原告广州众元置邦物业管理有限公司（以下简称为众元物业公司）与被告章丽川、章熙军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众元物业公司的委托诉讼代理人李光亮、彭彭，被告章丽川到庭参加诉讼。被告章熙军经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众元物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告向原告清付拖欠物业服务费14030元；2、判令被告向原告支付逾期违约金暂计至2019年12月约21065.6元（以当月欠缴物业服务费为基数，从逾期之日起按每日千分之一的标准计算至清缴费用之日止），合计35095.6元；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告是位于赣州市。2010年4月12日，被告与广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司（以下简称为莱佛士赣州分公司）签订《万盛ＭＡＬＬ前期物业管理协议》，约定:为被告所住物业在内的赣州市提供物业管理服务，并确定物业服务费按每月每平方米0.6元收取，所购物业建筑面积233.84平方米，被告每月应交管理费共计140.3元，每月管理费应在每月5日前交纳。因各项原因，广州莱佛士赣州分公司于2018年9月10日将债权债务全部移交给赣州和富置业有限公司（以下简称为和富公司），当日，和富公司将此债权债务移交给原告众元物业公司，并登报公示，至此由原告众元物业公司履行催收物业费的权利和义务。协议签订后，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告未及时支付相关费用及违约金，至今尚欠物业管理费35095.6元，经原告多次催要无果，遂起诉。原告众元物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件，证明公司的合法权；证据2、授权委托书、代理人身份证复印件，证明代理人取得合法代理权限；证据3、赣州【万盛MALL】物业管理交接协议、【万盛MALL】物业管理委托合同、赣南日报登报债权转让的公告等复印件，证明原物业公司已把债权债务转让到众元置邦物业、众元置邦物业取得合法管理服务权；证据4、被告身份证复印件，证明被告的身份；证据5、万盛MALL前期物业管理服务协议复印件，证明管理费的收费标准及违约金的计算方式；证据6、房产证、户口本、【万盛MALL】业主收楼文件签收表、业主紧急联络记录表、防火协议、签约页、室内设备检查记录表、装修完工通知等复印件，证明涉案房屋为被告所有；证据7、客户账务明细表，证明被告所欠费用明细；证据8、律师函、快递单等复印件，证明我司催款记录；证据9、日常工作图片，证明我司的物业服务事实存在。被告章丽川辩称，被告章熙军是我的女儿，没有授权，他不清楚情况，可以不用来。另对本案意见如下：1、原告自称2018年9月11日接管小区物业，那么原告是否通过社会合法程序竞标，是否与小区业主（代表委员会）有物管服务合同细则或协议？而且原告进驻后也没有规范管理，其无视小区业主的知情权与参与权，大言不惭地只讲收费，还妄言索取2018年9月11日以前跟原告无关的所谓欠费，原告是单方的强买强卖行为。综上，原告不不构成更没有资格成为此次诉讼的主体；2、对原告所主张的2018年9月11日以前的债权债务转让首先有违当时的实事求是，也不符合相关条款规定，我们业主既不知情也没参与更没有合约签字，凭什么原告捡天下掉个馅饼，有什么合法权利开口讨钱；3、对原告称2018年9月11日接手以后，不召开业主代表大会，没有服务指南。以前的有错不改，现在也不落实具体服务，很不作为，小区仍然脏、乱、差。更有甚者于今年6月撤除小区仅有的几处垃圾桶，干脆自行退出服务；小区业主投诉原告管理混乱，其却扬言：“我们怎么弄你们无权干涉，我们收商铺费用就够了，你们怎么告无所谓。”对这样只会收钱不作为的物业我们业主集体不接纳，必须重整，进行社会招标；4、有关物管存在的主要问题列举如下：1、小区一直没有兑现完善绿化，没有落实非机动车集中停放位置；2、物管不到位，不作为，一直没有落实业主委员会；3、改变了中心广场（变商业行为）及街西的小桥流水景观（已撤除变停车场）的初衷休闲集散中心使用功能；4、小区居住房多处渗漏不予及时维修，物管却会同部分商家乱建排污（废气）管道，全小区道路铺贴损坏随处可见；原有建筑公司通道打洞、开口、有渗漏等，从不注重修复，有损小区形象；5、小区内违建、乱搭、垃圾污染屡禁不止，损害了公共利益视而不见；综上，原告没有主体资格且在小区服务不作为，请求法院依法查明事实，驳回原告诉请。被告章丽川为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据1、2019年3月9日的投诉信复印件，证明有80余户联名签字投诉；证据2、2019年3月31日小区业主致市长的一封投诉信复印件，证明近160户联名签字投诉（有记者现场拍摄附彩图）；证据3、2019年4月11日举报赣州和富置业有限公司勾结物业涉黑势力的举报信，证明原告的违法行为；证据4、2019年4月2日赣州630电视台播报《创卫在行动、监督哨》，证明原告的违法行为；证据5、“万盛MALL”物业管理服务收费标准复印件，证明收费标准有绿化，有停车位但是实际并没有。被告章熙军未到庭答辩，亦未向法院提交任何证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告章丽川、章熙军系坐落于赣州市章江新区房屋所有权人。2010年4月12日，被告章丽川、章熙军与广州莱佛士赣州分公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：由莱佛士赣州分公司对万盛ＭＡＬＬ小区提供前期物业管理服务。2018年9月10日，和富公司与莱佛士公司签订《赣州［万盛ＭＡＬＬ］物业管理交接协议》，约定：莱佛士公司把截止至2018年9月10日前发生的：1、莱佛士公司因万盛ＭＡＬＬ物业管理工作产生的应收未收的物业管理费、公摊水电费等业户欠费；2、应付未付的承判商服务费、公共水电费、业主押金及其他应付账等费用；3、万盛ＭＡＬＬ物业项目的其他债权债务，全部转让给和富公司。同日，和富公司与原告众元物业公司签订《万盛ＭＡＬＬ物业管理委托合同》，约定：和富公司将前物业公司移交给和富公司的截止至2018年9月10日前发生的：1、莱佛士公司因万盛ＭＡＬＬ物业管理工作产生的应收未收的物业管理费、公摊水电费等业户欠费；2、应付未付的承判商服务费、公共水电费、业主押金及其他应付账等费用；3、万盛ＭＡＬＬ物业项目的其他债权债务，全部转让予众元物业公司，由众元物业公司进行收缴与支付（众元物业公司承诺无条件承接前物业公司移交给和富公司的债权债务金额）。2018年11月10日，莱佛士公司在赣南日报刊登《债权转让通知》，载明：根据《中华人民共和国合同法》和相关法律的规定，以及莱佛士公司与和富公司达成的物业管理交接协议，现将莱佛士公司为江西省赣州市万盛ＭＡＬＬ项目提供物业服务期间的所有对外债权（含业主所欠物业费及其他债权）从2018年9月11日起全部依法转让给和富置业公司，与此次转让债权相关的其他权利也一并转让。故请本次涉及债权的债务人向和富置业公司履行债务。2018年12月6日，和富公司在赣南日报刊登《债权转让通知》，载明：根据《中华人民共和国合同法》和相关法律的规定，以及和富公司与众元物业公司达成的协议，现将和富公司从莱佛士公司受让的莱佛士公司为江西省赣州市万盛ＭＡＬＬ项目提供物业服务期间的所有对外债权（含业主所欠物业费及其他债权）从2018年9月11日起全部依法转让给众元物业公司，与此次转让债权相关的其他权利也一并转让。故请本次涉及转让债权的债务人向众元物业公司履行债务。上述合同签订后，众元物业公司以被告尚欠物业费为由，起诉至本院，要求依法处理。另查明，莱佛士公司与和富公司签订《赣州[万盛MALL]物业管理交接协议》，和富公司与众元物业公司签订《万盛MALL物业管理委托合同》，均未经万盛MALL业主共同决定，未经万盛MALL业主大会由业主表决同意。以上事实有原告提交的原告营业执照复印件、原告法定代表人身份证复印件、被告章丽川、章熙军身份证复印件、收楼文件签收表复印件、前期物业服务协议复印件、物业管理交接协议、物业管理委托合同、债权债务转让公告复印件等证据及原、被告庭审陈述，在卷佐证。本院认为，首先，无论是莱佛士公司与和富公司签订《赣州[万盛MALL]物业管理交接协议》，还是和富公司与众元物业公司签订《万盛MALL物业管理委托合同》，均是对莱佛士赣州分公司与被告章丽川、章熙军签订《前期物业管理服务协议》中莱佛士赣州分公司的权利和义务的一并转让，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。即合同权利义务的概括转让应当经合同另一方的同意；其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；再次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（一）项规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，业主委员会或者业主可以请求确认合同或者合同相关条款无效。综上，因莱佛士公司与和富公司签订《赣州[万盛MALL]物业管理交接协议》，和富公司与众元物业公司签订《万盛MALL物业管理委托合同》，均未经万盛MALL业主共同决定，未经万盛MALL业主大会由业主表决同意，对万盛MALL业主不产生法律效力，原告众元物业公司基于以上两份合同向被告要求支付物业服务费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条第（四）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州众元置邦物业管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费678元，由原告广州众元置邦物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院或本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  宁 巧人民陪审员  廖 芬二〇二〇年六月二十日法官助理刘丽萍书记员吴金凤