广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初309号 原告：袁乔兰，女，1964年12月12日生，汉族，广西灵川县人，初中文化，务农，住广西桂林市灵川县。 原告：罗如四，男，1966年4月6日生，汉族，广西灵川县人，小学文化，务农，住广西桂林市灵川县。 二原告委托代理人：李军华，广西鑫顺律师事务所律师。 被告：陈新华（曾用名：陈远志），男，1951年2月13日生，汉族，原桂林市风动工具厂退休职工，住广西桂林市七星区。 委托代理人：唐忍，广西优寻律师事务所律师。 被告：黄陈发，男，1987年9月9日生，汉族，广西灵川县人，户籍地广西桂林市灵川县，个体工商户，因犯故意杀人罪被判处死刑缓期两年执行，现羁押在桂林监狱服刑。 被告：周燕（曾用名：周珍发），女，1974年7月5日生，汉族，广西临桂县人，无业，住广西桂林市七星区。 委托代理人：唐忍，广西优寻律师事务所律师。 被告：黄某1，男，2012年1月2日生，汉族，灵川县大圩涧沙小学学生，住广西桂林市灵川县。 法定代理人：黄某2，男，1964年4月11日生，汉族，务农，系被告黄某1的爷爷，住广西桂林市灵川县。 委托代理人：黄成芳（系被告黄某1姑姑），1985年7月18日生，汉族，中专文化，无业，住广西桂林市灵川县。 原告袁乔兰、罗如四诉被告陈新华、黄陈发、周燕、黄某1合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，因被告黄陈发涉嫌刑事犯罪，本院于2019年6月20日依法裁定中止审理。被告黄陈发涉及刑事犯罪的刑事判决发生法律效力后，本院恢复审理，依法适用普通程序于2020年5月13日、2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告袁乔兰、罗如四及其委托代理人李军华，被告陈新华、被告周燕及其委托代理人唐忍，被告黄陈发，被告黄某1的委托代理人黄成芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告袁乔兰、罗如四向本院提出诉讼请求：1.判决四被告赔偿原告投资款65万元（其中袁乔兰43.3万元，罗如四21.7万元）、防水和涂料款9000元及利息损失（计算方式：从2018年4月24日起，按同期银行贷款利率计算至实际付清投资款65.9万元之日止）；2.本案两原告申请财产保全而支付的保险费2600元由四被告承担；3.本案的保全费、诉讼费由四被告承担。事实及理由：两原告与被告陈新华的女儿陈某、入赘女婿黄陈发相识多年，是朋友关系。2012年陈某、黄陈发夫妇与两原告商谈，说他们在桂林市旧的瓦房，想拆旧建新。因家中经济困难，想与两原告合作建房（7层）。由陈某出土地，由两原告出资金，建好由陈某、黄陈发夫妇与两原告共同分配。开始两原告未答应，经陈某、黄陈发夫妇多次请求，两原告才答应。2012年3月20日，陈某与两原告签订了《合作建房协议书》，双方约定：根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就合作建房达成如下协议：一、协议约定由甲方（袁乔兰、罗如四）提供建房资金共计人民币陆拾伍万元整。二、乙方（陈某）提供位于桂林市七星区的地块的土地使用权，该地块的规划用途为住宅、建筑面积为138平方米、土地使用权年限自/年/月/日至/年/月/日止、土地使用权证编号为桂郊集建（1994）字第1303号。三、乙方同意提供依现状上述所指的地块的土地使用权，甲方同意按本合同约定提供建房资金，双方合作开发建成1栋七层的住宅（或办公）楼，全部建筑的房屋使用权由甲、乙双方按下列方式或比例分成：甲方拥有该栋4至6层房屋的使用权，乙方拥有该栋1至3层，7层房屋的使用权。乙方拥有该栋楼的产权。甲方取得该房四、五、六楼层的使用权的年限为六十五年。在签订《合作建房协议书》前，陈某向两原告提供了桂郊集建（1994）字第1303号《集体土地建设用地使用证》和其与其父陈新华签订的《土地使用权赠与协议书》，以此证明，虽然土地登记在父亲陈新华的名下，但已赠与给自己。两原告对此信以为真，所以才与陈某签订《合作建房协议书》。协议书签订后，两原告按协议书的约定按建房进度向陈某支付建房款，共计支付了六十五万元建房款，陈某于2013年5月11日写了一张总的收据给两原告，房屋建好后，陈某、黄陈发夫妇说做防水用去了18000元，要求两原告承担一半的费用，两原告按其要求支付了9000元给其二人，其二人于2013年5月25日写了收据给两原告。在房屋建设过程中，陈某于2012年3月11日将包含两原告的4、5、6层在内的整栋楼房出租给匡星儒做宾馆、商城。租期为拾贰年，从2013年7月18日起至2025年7月18日止。事后陈某才与两原告说此事，经协商两原告同意将其4、5、6层委托陈某出租（12年），但陈某夫妇需向两原告支付占用款。为此，陈某与两原告于2013年5月11日签订了《协议书》，约定：“一、共同确认的基本事实：1.甲方袁乔兰出资43.3万元，乙方罗如四出资21.7万元，丙方陈某提供位于桂林市七星区的地块的土地使用权（土地证编号：桂郊集建（1994）字第1303号），三方合作建房，具体事宜见三方于2012年3月20日签订的《合作建房协议书》。2.甲（袁乔兰）、乙（罗如四）、丙（陈某）三方经协商决定授权[授权期限12年]丙方将该栋楼房以丙方自身名义出租[丙方已于2013年3月15日与第三人签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为壹拾贰年]，租赁期满后，若房屋要继续出租需经甲乙两方同意。二、收益分配：1.鉴于：甲乙两方共同拥有该栋楼房中4层、5层、6层房屋陆拾伍年的使用权，丙方将该栋房屋以自身名义出租12年，按如下数额及方式向甲乙两方支付房屋使用权占用款项：从2013年7月18日到2018年7月18日止，每年房屋使用权占用款为人民币46800元”。之后陈某夫妇按该协议支付占用款给两原告，2013年至2016年的占用款均已全部用现金支付给两原告，2017年起通过转账支付了四笔：2017年4月22日11700元（一个季度，黄陈发转入罗如四账户），2017年10月22日20400元（两个季度，黄陈发说欠3000元以后补，黄陈发转入罗如四账户），2018年1月24日11700元（一个季度，陈某转入袁乔兰账户），2018年4月23日11700元（一个季度，黄陈发转入罗如四账户），2018年4月23日被告黄陈发把陈某伤害致死后，没有人再给两原告支付占用款。2018年6月原告找被告陈新华商量如何解决占用款的问题，陈新华开始讲得蛮好，同意继续支付占用款，但后来被告陈新华既不付占用款，也不退两原告的65万元建房款。后来两原告通过打听才知道，被告陈新华在其女陈某被女婿黄陈发伤害致死后把整栋楼房收回，陈新华于2018年6月18日与周超峰签订《房屋租赁合同》，把原已分给两原告的4、5、6层连同陈某的1至3层、7层一起租给了周超峰，租期至2028年7月18日止。现在整栋楼房的租金为每年12万元。两原告出资帮被告的房屋拆旧建新，现在的租金收入达每年12万元，今后还要按5%递增，被告已获得巨大的利益。因被告未按规定办理涉案房屋的报建手续，导致涉案房屋为违法建筑，导致双方的合同为无效合同而无法继续履行，由此造成原告无法收回投资款而造成损失，被告应承担赔偿责任。故原告诉至法院。 原告对其诉称的事实在举证期限内提交的证据有：1.两原告身份证复印件，证明两原告的身份情况。2.合作建房协议书，证明①陈某提供位于桂林市七星区的138平方米土地，两原告提供65万元资金合作建房；②双方约定按以下方式分配房屋使用权：陈某拥有该栋1至3层，7层房屋的使用权，袁乔兰、罗如四拥有该栋4至6层房屋的使用权。3.桂郊集建（1994）字第1303号集体土地建设用地使用证、土地使用权赠与协议书，证明登记在被告陈新华名下的位于穿山乡汇丰村公所上边村编号为520401999号的138平方米土地的使用权赠与给了陈某，陈某有权用该土地与两原告合作建房。4.2013年5月11日陈某写给两原告的收据、银行转账凭证，证明①陈某写给了两原告总收条；②两原告已按合作建房协议书的约定支付了建房款给陈某；③两原告的部分建房款是通过借用陈桂珍、袁小元的账户转给陈某。5.2013年5月25日陈某、黄陈发写给两原告的收据，证明①两原告对涉案的楼房的防水和涂料承担一半即9000元的费用；②双方约定属各的楼层，由各自维修。6.协议书，证明①双方进一步确认涉案楼房由两原告与陈某合作建设；②4、5、6层的使用权（六十五年）属于两原告所有，由两原告授权（12年）陈某出租，陈某可以自身名义将整栋楼房与第三人签订房屋租赁合同；③陈某出租屋位于两原告的4、5、6层（使用权）后需向两原告支付占用款。双方约定：按如下数额及方式向甲方支付房屋使用权占用款项：从2013年7月18日到2018年7月18日止，每年房屋使用权占用款为人民币46800元。7.银行明细查询清单，证明①陈某、黄陈发按协议书的约定向两原告支付占用款及2017年至2018年4月向两原告支付占用款的情况；②11700元为个季度的占用款。8.证明及证明人的身份证复印件，证明原告用陈桂珍的卡给陈某转了20万元建房款的事实。9.调查笔录、施工合同、收据，证明①本案所涉的楼房由被告黄陈发的父亲黄某2负责施工；②涉案楼房的施工合同由黄某2与施工方罗水龙签订；③黄某2支付部分工程款后，罗水龙写给黄某2的收据（合计150891元）；④黄某2为涉案房屋支付的砖款43000元。10.诉讼财产保全责任保险单、保函及发票，证明原告因本案申请财产保全而支付保险费2600元。11.房屋租赁合同（陈某、黄陈发与匡星儒2012年3月11日签订），证明房屋建好了是产生了效益的。12.房屋租赁合同（2018年6月18日与周超峰签订），证明陈新华现在用涉案房屋得利。 被告陈新华辩称，一、两原告起诉被告陈新华是诉讼对象错误，陈新华不是本案的适格当事人。本案两原告是以合同纠纷起诉被告黄陈发和陈新华的，但从原告提供的证据来看，陈新华并没有与两原告有任何合同纠纷和业务往来，根据合同的相对性原则，陈新华不是本案的适格被告。二、陈新华与陈某于2012年3月18日签订的土地使用权赠与协议书至今并未生效。陈新华与陈某签订土地使用权赠与协议至今都未到有关部门进行变更登记，协议里所涉及的土地使用权和房屋所有权一直都在陈新华的名下。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十七条的规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关登记手续。第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。三、陈某生前没有留下遗产，陈新华作为陈某的合法继承人也没有继承陈某的遗产。因此，陈某生前留下的债务属于其与黄陈发的夫妻共同债务，应由黄陈发承担，因此原告起诉陈新华是错误的。综上所述，请法庭依法驳回原告对陈新华的诉讼。 被告陈新华对其辩称在举证期限内提交的证据有：1.遗失声明，证明桂郊集建（1994）第1303号土地使用权证已经遗失，于2018年5月15日发布。2.土地登记申请书审批表；3.土地登记申请书；4.土地使用权源证明书，证据2-4共同证明涉诉房屋和土地是陈新华所有的，未进行变更登记，陈新华不是本案适格的被告。（证据1-4为与原件核对无异加盖公章的复印件） 被告黄陈发辩称，对原告起诉的事实部分无异议，房租按之前每季度支付金额给付，由于被告陈新华的原因导致本案房租的逾期给付。现在黄陈发暂时没有能力归还建房款。原告所支付的建房款65万元是汇到陈某的账户，其中10万元是陈某用的生活费，其中20万元用于装修涉案楼房第七层，其中20万元买了一台本田思域，真正用于建房的钱是12万元多一点。其他的建房款30万元多一点是黄某2所出。另外建第六层的时候黄陈发分别向两个朋友借了4万多元、5万元，向王晶借了2万元，向袁乔兰的儿媳借了部分钱，建成涉案楼房总款花费120余万元。陈新华从未出资建房及装修。2018年4月黄陈发发生刑事案件后，陈新华将黄陈发原有的合同烧毁并与其他人签了新的合同，黄陈发曾请求过黄成芳将原合同找出来继续履行，但最终未找到。诉请属于二原告的房款黄陈发愿意继续支付，从房子租金里面扣，剩余的钱用于归还其债务和抚养小孩，但目前一次性归还建房款无法实现。另外，因陈新华将原有合同烧毁私自和其他另行签订合同，故现在房屋的租金不应由陈新华收取。 被告黄陈发对其辩称在举证期限内未提供证据。 被告周燕的答辩意见与被告陈新华的答辩意见一致。 被告周燕对其辩称在举证期限内未提供证据。 被告黄某1辩称，涉案房屋是其爷爷黄某2放下家中所有事务出钱与被告黄陈发在桂林修建的，修建涉案房屋时被告陈新华并未出资。从涉案房屋的收益支付欠原告的款项，按照双方以前签订的合同履行。 被告黄某1对其辩称在举证期限内提供的证据有：1.村民建房申请审批表，证明陈新华欲将位于桂林市的老房送给陈某，让其重建新房，并于2012年1月13日经本村委批准重建。2.土地使用权赠与协议、委托书、集体土地使用证，证明陈新华于2012年3月18日将位于桂林市给其女儿陈某，用于重建新房。3.房屋安全鉴定报告书，证明陈某与黄陈发欲将旧房进行重建，委托房屋安全鉴定机构对该旧房进行鉴定，经鉴定为危房，不能再使用。4.危房重建申请书，证明陈某于2012年4月17日向村委申请危房重建，并于当天同意上报重建。5.施工合同，证明陈某和黄陈发委托父亲黄某2找施工队建房，黄某2于2012年7月28日与罗水龙签订施工合同，将桂林市999号的宅基地重建，主体共7层。6.收据8份、收条1份、支付汇丰村公所上边村999号建房用钢筋款汇总表1份，证明黄某2为陈某和黄陈发垫付建房款。7.房租租赁合同，证明陈某、黄陈发将重建好的七层房屋的一至六层租给匡星儒做宾馆，每年租金12万元左右，所得租金一部分为偿还借款，剩余部分归陈某和黄陈发所有。8.地基图、钢筋款清单、第七层改造图，证明涉案房屋是黄某2和黄陈发建的。 经开庭质证后，被告陈新华、周燕对原告提供的证据质证意见为：证据1无异议。证据2两被告并不知情，真实性由法庭核实，该证据恰恰证明是由陈某与两原告签订的协议，与两被告并不存在合同关系。证据3的真实性无异议，恰恰证明土地使用权证的申请人、持有人都是陈新华而并非陈某等他人，涉案房屋的合法所有人是陈新华。对证据3中土地使用权赠与协议的真实性无异议，这是基于陈新华与陈某的父女关系而产生的，该赠与协议并未经登记，并未生效，现在陈某已死亡，无继续履行的可能性。证据4-7、9的真实性由法庭依法核实。证据8证人证言不知情，由法院认定。证据10无异议。证据11的三性不予认可，本案审理的是合同纠纷，原告提交的房屋租赁合同与本案无必然联系。证据12的真实性认可，与本案无直接关联，对证明内容不认可，该证据是陈新华将自有房屋出租与本案无关。 被告黄陈发对原告提供的证据质证意见为：证据1的三性无异议。证据2-7的真实性无异议，其中证据5中实际发生的防水款及涂料款不止收据上写的数额，证据7中2017年10月22日实际转了20400元共计两个季度的占用款，确实少转了3000元。证据8的真实性无异议，原告的建房款确实转到了陈某的账户。证据9的真实性无异议，但建房的工费单价实际有变动，比如建到第四层时，工费涨到了160元，整个建房其父亲黄某2也垫了些钱，真正知道整个建房事情及参与建房的只有黄陈发、陈某、袁乔兰、罗如四、黄某2，其他人都不知道的。证据10的真实性无异议。证据11的真实性认可。证据12不知情。 被告黄某1对原告提供的证据质证意见与被告黄陈发的质证意见一致。 原告对被告陈新华提供的证据的质证意见为：证据1的真实性由法庭核实，对证明内容不认可，遗失声明是陈某出事后才登的。证据2-4的真实性认可，但不认可证明内容，该土地证早已交给了陈某，在原告与陈某签合同时就已经向原告出示了，且陈某称该土地已经赠与给了陈某。 被告黄陈发对被告陈新华提供的证据的质证意见为：证据1-4是陈某案事发后才办理的，对其不予认可。 被告周燕对被告陈新华提供的证据的质证意见为：证据1-4真实性及证明内容均予以认可。 被告黄某1对被告陈新华提供的证据的质证意见为：证据1遗失声明是陈某出事后才办的。证据2-4不予认可。 原告对被告黄某1提供的证据的质证意见为：证据1-7的三性认可。证据8中对黄某2参与建房的事实认可，但不清楚附图及明细的内容。 被告陈新华、周燕对被告黄某1提供的证据的质证意见为：证据1中的表的形式认可，不认可其证明内容。证据2中土地使用权赠与协议、委托书三性不予认可，对集体土地使用权证的真实性认可，对证明内容不予认可。证据3的真实性认可，对证明内容不予认可。证据4-8的三性不予认可。 被告黄陈发对被告黄某1提供的证据的质证意见为：证据1-8均无异议，证据8中的第一张图是其与其父亲一起手画的，证据8中的清单应该是其父亲付款的记账。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信。对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由存在一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 结合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2012年3月20日，原告袁乔兰、罗如四（甲方）与陈某（乙方）签订了一份合作建房协议书，约定：甲方提供建房资金65万元，乙方提供位于桂林市七星区的地块的土地使用权，该地块的规划用途为住宅、建筑面积为138平方米、土地使用权证编号为桂郊集建（1994）字第1303号。乙方同意提供依现状上述所指的地块的土地使用权，甲方同意按本合同约定提供建房资金，双方合作开发建成1栋七层的住宅（或办公）楼，全部建筑的房屋使用权由甲、乙双方按下列方式或比例分成：甲方拥有该栋4至6层房屋的使用权，乙方拥有该栋1至3层、7层房屋的使用权。乙方拥有该栋楼的产权。甲方取得该房四、五、六楼层的使用权的年限为六十五年。前述合作建房协议签订后，2012年6月3日，原告罗如四委托袁小元通过其账户向陈某账户转账支付建房款20万元；2012年9月10日、10月26日，原告袁乔兰分别通过陈桂珍账户向陈某账户转账支付建房款10万元、10万元，共计20万元。后二原告按照建房的进度陆续向陈某支付现金25万元。为此，陈某于2013年5月11日向二原告出具收据，载明：今收到袁乔兰和罗如四建房款共计65万元整，其中袁乔兰出资43.3万元整，罗如四出资21.7万元整。2013年5月25日，陈某、黄陈发向二原告出具收据，载明：由于袁乔兰、罗如四和陈某、黄陈发的房屋防水和涂料共花18000元。现收到袁乔兰、罗如四防水涂料款9000元，此费用袁乔兰、罗如四出资一半；陈某、黄陈发出资一半。从此以后各自维修各自楼层的防水与涂料。 2013年3月15日，陈某、黄陈发作为出租方（甲方）与承租方（乙方）匡星儒签订了一份房屋租赁合同，约定：陈某、黄陈发自愿将位于桂林市七星区大厅约138平方米门面和二至六层28间房屋租给匡星儒做宾馆、商场使用。租赁期限为十二年，从2013年7月18日起至2025年7月18日止。使用一楼大厅约138平方米，租金每月2720元，一年租金32640元，使用二至六层（含顶楼3个），每年租金87360元。上述范围整体出租给匡星儒使用，租金前五年每年共计12万元，从2013年7月18日到2018年7月18日至，年租金为12万元。2013年5月11日，原告袁乔兰（甲方）、原告罗如四（乙方）、陈某（丙方）再次签订一份协议书，约定：一、共同确认的基本事实：1.甲方袁乔兰出资43.3万元，乙方罗如四出资21.7万元，丙方陈某提供位于桂林市七星区的地块的土地使用权（土地证编号：桂郊集建（1994）字第1303号），三方合作建房，具体事宜见三方于2012年3月20日签订的《合作建房协议书》。2.甲（袁乔兰）、乙（罗如四）、丙（陈某）三方经协商决定授权[授权期限12年]丙方将该栋楼房以丙方自身名义出租[丙方已于2013年3月15日与第三人签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为壹拾贰年]，租赁期满后，若房屋要继续出租需经甲乙两方同意。二、收益分配：1.鉴于：甲乙两方共同拥有该栋楼房中4层、5层、6层房屋陆拾伍年的使用权，丙方将该栋房屋以自身名义出租12年，按如下数额及方式向甲乙两方支付房屋使用权占用款项：从2013年7月18日到2018年7月18日止，每年房屋使用权占用款为人民币46800元。前述2013年5月11日协议书签订后，陈某、黄陈发按协议约定将2013年至2016年的占用款以现金方式支付给了二原告。2017年4月22日，黄陈发向原告罗如四账户转账支付了一个季度占用款11700元；2017年10月22日，黄陈发向原告罗如四账户转账支付了两个季度占用款20400元（该款尚欠3000元）；2018年1月24日，陈某向原告袁乔兰账户转账支付了一个季度占用款11700元；2018年4月23日，黄陈发向原告罗如四账户转账支付了一个季度占用款11700元。2018年4月23日，陈某被黄陈发杀害后，二原告未再收到任何房屋占用款。2018年6月18日，被告陈新华（甲方、出租方）与案外人周超峰（乙方、承租方）签订了一份房屋租赁合同，约定被告陈新华自愿将位于桂林市七星区大厅约138平方米门面和二至六层28间房屋租给周超峰做宾馆、商场使用。租赁期限为十五年，从2013年7月18日起至2028年7月18日止。使用一楼大厅约138平方米，租金每月2700元，一年租金32640元，使用二至六层（含顶楼3个），每年租金87360元。上述范围整体出租给周超峰使用，现在每年租金12万元，第七年至第十年（即2020年7月18日至2023年7月18日）租金加5%（每年租金计126000元）。二原告认为，其出资帮被告陈新华、黄陈发及陈某拆旧房建新房，现被告陈新华将涉案房屋转租他人，年收入租金12万元，被告已获取巨大利益，但陈新华未按约支付占用款，故原告诉至法院。案件审理过程中，根据查明的事实，本院依法向各方当事人作了释明。原告表示接受本院的释明，认为因被告未按规定办理涉案房屋的报建手续，导致涉案房屋为违法建筑，其与陈某2012年3月20日签订的合作建房协议书及2013年5月11日签订的协议书因无效而无法继续履行，造成其二人无法收回投资款，其二人认为被告陈新华、黄陈发、周燕应承担缔约过失责任，被告黄某1作为陈某的合法继承人，应在继承范围内承担责任，故提出前述诉讼请求。 再查明，被告陈新华持有一份落款为1994年1月的集体土地建设用地使用证[桂郊集建（1994）字第1303号]，其上载明“土地使用者：陈新华、地址：穿山乡汇丰村公所上边村999号、地号：520401999、土地类别：住宅、用地面积138平方米”。2012年1月13日，桂林市七星区穿山乡汇丰村民委员会批准同意陈某对穿山乡汇丰村委会上边村16号住宅（地号：520401999、面积：138㎡、用地类型：住宅、土地性质：集体土地）进行改建。2012年3月17日，被告陈新华（委托人）向陈某（受托人）出具委托书，载明“委托事项：本人陈新华与陈某是父女关系，因年长行动不便不能亲自办理有关房屋土地产权、建设、土地报建、租凭等有关手续事宜，特委托陈某作为的全权代理人，办理坐落于桂林市七星区“穿山乡”汇丰村公所，上边村999号[地号：520401999]，面积138平方米的房屋土地产权手续等一切事宜及相关文件、资料、合同的签署、委托人陈新华所委托事宜，我均予认可。无转委托权。委托期限：终身委托”。2012年3月18日，被告陈新华（甲方、赠与人）与陈某（乙方、受赠人）签订了一份土地使用权赠与协议书，约定：陈新华自愿将其名下所有的集体土地建设用地的使用权赠与陈某，该地位于桂林市七星区，建筑面积为138平方米，地块的规划用途为住宅，土地的使用证号为桂郊集建（1994）字第1303号，地号为520401999。因陈某系陈新华之女，陈新华自愿将该土地使用权赠与陈某，并在陈某能办理过户手续时积极协助办理。本协议自甲乙双方签字后生效，陈新华赠与陈某土地使用权的行为系不可撤销。2012年4月16日，桂林市房屋安全鉴定管理处出具市房鉴字（2012）第322号鉴定报告书，载明申请鉴定人陈新华的穿山乡汇丰村公所上边村999号房屋的危险等级为D级房屋，即承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，并建议该房屋立即停止使用，拆除重建，并到规划建设管理等部门办理相关手续。2012年4月17日，陈某以前述鉴定报告书中的意见申请对穿山汇丰村公所上边村999号房屋重建，同年6月19日，桂林市七星区穿山街道办事处认为陈某所述情况属实，并同意上报相关部门批建，但陈新华、陈某未依法继续办理相关不动产建设审批手续。2013年7月份，涉案房屋新建完毕，共八层，该房屋至今未取得批建手续及房屋权属证书。 又查明，被告陈新华、周燕二人系夫妻关系（二人于1986年2月28日登记结婚，1991年5月20日经原桂林市郊区人民法院调解离婚，2018年5月23日登记结婚），陈某系二人亲生女儿。陈某与被告黄陈发系夫妻关系，黄某1系二人婚生子。陈某、黄陈发及其二人婚生子黄某1、陈某的父亲陈新华原共同居住在桂林市七星区好合商务宾馆七层（即涉案房屋七层）。2018年4月23人日9时许，黄陈发与陈某在好合商务宾馆七层家中，因房租费收取和使用问题发生争吵。争吵中，黄陈发持从厨房所拿的斧头朝陈某头部猛击数次，致使陈某当场死亡。2019年8月15日，被告黄陈发因犯故意杀人罪，被桂林市中级人民法院以（2018）桂03刑初73号刑事附带民事判决，判处被告人黄陈发死刑，缓期两年执行。黄陈发不服该判决，提出上诉。2019年12月9日，广西壮族自治区高级人民法院以（2019）桂刑终340号刑事附带民事裁定，裁定驳回上诉，维持原判。被告黄陈发现在桂林监狱服刑。 在桂林市中级人民法院审理（2018）桂03刑初73号刑事附带民事案件，以及广西壮族自治区高级人民法院审理（2019）桂刑终340号刑事附带民事案件中，被告陈新华均陈述称自己建设了涉案房屋。本案庭审中，被告陈新华陈述涉案房屋系其与其妻子周燕出资，由黄陈发及陈某负责具体的建设。 本院认为，本案争议焦点为：一、涉案的《合作建房协议书》的合同相对人；二、该协议书是否合法有效；三、原告袁乔兰、罗如四的诉讼请求能否得到法律支持。 针对争议焦点一，从合作建房协议书的内容来看，二原告作为出资一方、陈某作为出地一方，由此可以确定二原告与陈某系合作建房协议的合同相对人。虽然被告黄陈发并未在前述合作建房协议书中签字，但二原告与被告黄陈发均认可被告黄陈发全程参与了合同的订立以及履行，故被告黄陈发亦是合同的相对人。至于被告陈新华、周燕是否为合同相对人，本院作如下评析：一、根据庭审查明的事实，涉案房屋所在地块的集体土地使用使用权人登记为被告陈新华，在该地块上拆旧建新时，被告陈新华向陈某出具了委托书，委托陈某办理有关房屋土地产权、建设、土地报建、租赁、合同签订等有关手续事宜，承诺认可陈某的行为。后陈新华又与陈某签订土地使用权赠与协议书，将涉案地块的使用权赠与陈某。陈某又将土地使用权赠与协议书出示给二原告，以证实自己有权处理涉案土地。由此，二原告才与陈某签订了合作建房协议书，承诺出资。从以上事实来看，被告陈新华对于拆除旧房、建设新房，引入二原告作为投资人是明知的，也愿意承担相应的后果。二、在桂林市中级人民法院审理（2018）桂03刑初73号刑事附带民事案件，以及广西壮族自治区高级人民法院审理（2019）桂刑终340号刑事附带民事案件中，被告陈新华均陈述称自己建设了涉案房屋。本案庭审中，被告陈新华又陈述涉案房屋系其与其妻子周燕出资建设。经本院反复要求、询问，被告陈新华对建设本案涉案房屋的报建、审批、建设资金来源及出资经过、房屋建设、验收、建成后出租他人等关键事实均语焉不详，不尽不实，更没有提供任何证据证实上述关键事实。三、从二原告的陈述、被告黄陈发、黄某1的监护人、委托代理人的陈述及陈某、黄陈发将涉案房屋出租给案外人匡某使用，被告陈新华曾经收取租金的行为，可以确定被告陈新华对涉案合作建房一事是明知的，并以涉案房屋所在土地的使用权作为合作建房的基础参与到合作建房实施的整个过程中。综合以上分析，本院确定被告陈新华实际上是合作建房协议的合同主体，全程参与了协议的订立以及履行，是合同的相对人。对被告陈新华主张自己独资独立建设涉案房屋的主张不予采信。被告周燕在涉案协议订立时并非被告陈新华的配偶，也没有提供任何证据证实其参与了合同的订立以及履行，故其不是合同的相对人。 针对争议焦点二，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”之规定，本案中，涉案房屋应按照宅基地申请相关部门批准依法建造农村房屋，但二原告与被告陈新华、黄陈发及陈某在订立、履行合作建房协议的过程中均明知需要合法审批，但实际根本未完成的事实，仍然进行建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”之规定，双方所建房屋系在集体土地上修建房屋，虽然有改建申报的手续，但庭审辩论终结前未提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划等要求的审批文件或者证明，因此有关的房屋建设行为缺乏合法的依据，涉案的2012年3月20日的合作建房协议书违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，应当认定为无效（相关当事人实施违法建设的行为，由本院另行通过司法建议向相关行政主管部门转办）。 针对争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中涉案房屋原由被告陈新华、黄陈发及陈某共同占有，此三人因是具体的房屋建设者，对协议无效应当承担主要责任，但因陈某已经身故，而被告黄陈发又被羁押于桂林监狱服刑，故涉案房屋目前实际上是被告陈新华占有，二原告的出资已经物化，故被告陈新华、黄陈发应当返还二原告的建房出资65万元（其中原告袁乔兰43.3万元，原告罗如四21.7万元）及9000元防水和涂料款。因涉案合作建房协议书被认定为无效，故对二原告关于利息的主张，本院不予支持。因被告周燕并非涉案合作建房协议的相对人，二原告主张其承担责任无事实及法律依据。二原告亦未举证证明在陈某身故后三被告（包括被告黄某1）继承了其相应遗产，故二原告要求被告黄某1承担责任于法无据。对二原告主张被告承担财产保全支出的保险费2600元，因其系二原告个人的单方行为，对被告没有约束力，也没有法律依据，故本院亦不予支持。 为此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈新华、黄陈发返还原告袁乔兰、罗如四投资款65万元（其中原告袁乔兰43.3万元，罗如四21.7万元）、防水和涂料款9000元； 二、驳回原告袁乔兰、罗如四的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费10768元（原告已预付本院），保全费3996元，共计14764元，由原告袁乔兰、罗如四负担559元，被告陈新华、黄陈发负担14205元。 上述给付义务，由义务人于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费10768元（收款单位：桂林市中级人民法院，开户行：农行桂林高新支行，账号：20×××16），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  秦 斌 人民陪审员  丁建英 人民陪审员  马征芬 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  俞蒋燕