杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初4749号 原告：蔡颖，男，1983年4月25日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告：华听雨，女，1985年8月22日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：蔡颖（系原告华听雨之夫），男，1983年4月25日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：堡盈房地产（杭州）有限公司。住所地：杭州市下城区岳帅桥10号1幢715室。 法定代表人：陈国邦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱春苗，该公司员工。 原告蔡颖、华听雨诉被告堡盈房地产（杭州）有限公司（以下简称堡盈公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月6日组织双方当事人质证。因原告蔡颖对被告提交的《君玺公寓整改户型委托书》中其签名有异议，故本院依法委托浙江大学司法鉴定中心对《君玺公寓整改户型委托书》上落款处蔡颖的签名进行司法鉴定，该中心依法出具了浙大司鉴中心［019］文鉴字第242号文书司法鉴定意见书。本案于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告蔡颖同时作为原告华听雨的委托诉讼代理人，被告堡盈公司的委托诉讼代理人朱春苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡颖、华听雨向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年3月30日起至2017年10月26日逾期办理产权证期间211天的违约金（按照房屋总价3687130.45元的万分之二每日的标准计算为155596.9元）；2、要求被告承担鉴定费2400元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年4月28日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买了杭州市下城区××公寓××幢××室商品房××，房屋总价为3687130.45元（含补面积差价款）。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。其中第十六条“关于产权登记的约定”为：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2017年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人自行办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，且约定日期90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，如买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款每日万分之二的违约金。原告依据合同约定履行付款义务，共计支付购房款3687130.45元。而被告至2017年10月27日才向原告交付房屋权属转移登记材料，晚于原告承诺之最迟交付日期共211天，致使原告无法及时取得房屋所有权及相关经济利益的附属权益。 鉴此，为维护原告的合法权益，原告依据我国《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告堡盈公司辩称：一、原告要求支付违约金无事实依据。 1、在本案纠纷当中，被告未能按期向原告提供案涉房屋之权属初始登记证书的根本原因为，案涉房屋存在“包阳台”等相关施工行为并导致案涉项目的土地复核验收无法通过，故而致使案涉房屋的权属初始登记证书无法正常办理。 2、上述“包阳台”等导致案涉房屋之权属初始登记证书无法正常办理的施工行为，系由本案原告委托被告所为，前述法律关系应当为委托代理关系，则根据国家相关法律规定，被告根据原告之委托完成了相应的施工行为，因该施工行为所引起的法律后果应当由委托人即本案原告承担。 3、结合上述第1、2点答辩意见，本案房屋权属初始登记证书无法办理系因原告委托被告实施了“包阳台”、“包设备平台”等施工行为，而前述施工行为的直接受益人系本案原告。即本案原告所购的房屋的实际使用面积远超规划的建筑面积，其中，特别提请贵院注意的是，前述违建面积虽未能被计入产权面积，但原告确实际享有并可正常使用，即原告在不需要补缴房屋差价款的情况下。即已实际获益。据此，本案原告为前述施工行为的直接受益人，其在享受了相关既得利益的情况下，亦应当承担相应的法律风险及后果。 综上，被告认为：本案的产证逾期交付系因“包阳台”等施工行为所导致，而前述施工行为系由本案原告全权委托且原告自身为前述施工行为的受益人，故，案涉房屋的产证逾期系因原告原因所导致，原告应当承担相应法律责任。 二、在本案当中，原告并无实际损失且合同约定之违约金标准过高。 1、在本案当中，案涉房屋已竣工验收合格并已按约交付给本案原告正常使用。对于购房人而言，购买房屋为居住功能，现已满足前述功能。本案所涉产证逾期交付并不影响原告正常使用该房屋，且产证逾期的根本原因系由本案原告导致，故，本案当中因产证逾期并未对本案原告造成任何实际损失。 2、众所周知，在商品交易过程当中，购买方的主要义务为支付款项，而出卖方的主要义务为交付货品。商品房作为一种特殊的商品，亦如此，结合本案而言，原告的主要义务为支付房款，被告的主要义务为交付房屋，而交付房屋权属证书仅为附属义务，且该附属义务未能履行并非因被告的原因所导致。同时，在司法实践当中，即使开发商未履行合同主要义务即未按期交房，亦仅按同地段、同档次的房屋租金作为赔偿标准并予以相应的调整。在本案当中，纵然法院最终认定被告须对逾期办证承担一定的责任，但诸如前述，产证交付仅为附属义务且案涉房屋己按期交付给原告正常使用，原告并无任何实际损失。退一万步来说，即使法院认定逾期办证亦归属于逾期交房一类系属于合同主要义务，则参照逾期交付确定相应的赔偿标准即房屋租金损失，据被告了解所知，案涉项目的评估的租金标准为2.49元/平方米/天，案涉房屋日租金相当于218元/天，但根据原告所诉案涉违约金约737元/天，该违约金标准远超租金标准三倍有余，属于违约金标准明显过高的情形。 综上，被告认为：1、案涉房屋已竣工验收合格并交付给原告正常使用，满足了居住功能。2、逾期办证系因原告原因所导致且原告并无实际损失。3、产证交付在商品房交易当中仅为附属义务并非合同主要义务。4、合同约定的违约金过高，远超原告的实际损失，要求予以调整。 三、退一步讲，即使要按照合同约定及原告起诉状载明方式计算违约金，计算得出的逾期时间应为210天。 四、案涉房屋存在北侧阳台包入户内的改造情况。 五、本案的诉讼费用应当由原告处承担 本院经审理认定事实如下：2015年4月28日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》约定：原告向被告购买坐落于杭州市下城区××公寓××幢××室商品房，建筑面积87.42方米，总价款3665328元，其中包含全装修总价437100元。被告应于2017年3月30日前将取得土地使用权初始登记的《土地使用权证书》或土地使用权证明，及商品房所有权初始登记的《房屋所有权证》交付给原告，由原告自行办理商品房转移登记。被告不能在约定期限内交付权属证书或登记证明的，约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之二承担违约责任。双方同时签订《补充协议》，约定合同中提供的联系地址真实有效，且所列联系地址系送达地址，根据合同约定进行的通知、答复等，特快专递的，以收件方签收日为送达时间。收件方不签收的，同城以特快专递发出后第二日为送达日，异地以特快专递发出后第三日为送达日。合同签订前后，原告共支付房款总计3687130.45元。 2017年5月5日杭州市下城区城市管理行政执法局对被告发出《通知书》，认为案涉楼盘的建设行为未在杭州市规划局办理规划许可手续，并与规划核实不一致。 2016年12月27日，案外人冯美兰签署了《商品房交接书》，确认2016年12月30日将对案涉房屋进行验收交接。 2017年10月20日，杭州市国土资源局下城分局对案涉楼盘核发土地验收合格证，同日杭州市国土资源局通知被告可以办理案涉房屋在内的房屋所有权首次登记。2017年10月26日杭州市国土资源局向被告核发了《不动产登记结果告知单》，告知包括案涉房屋在内的房屋已于2017年10月26日进行物权登记，不再另行颁发不动产权证书。2017年10月27日被告短信通知原告方涉案房屋已取得房屋初始登记权属证书、请及时办理申领手续，同日被告向原告寄送《房屋权属转移登记材料申领通知书》。 庭审中，被告提交了委托人为蔡颖的《君玺公寓整改户型委托书》拟证明整改系原告委托，但经浙江大学司法鉴定中心鉴定，认为无标称日期《君玺公寓整改户型委托书》右下方“委托人”处“蔡颖”签名字迹与同名样本签名字迹不是同一人所写，原告为此花费鉴定费2400元。 上述事实有原、被告在庭审中陈述及提交的《浙江省商品房买卖合同》、补充协议、浙江增值税普通发票、竣工验收备案表、杭州市下城区城市管理行政执法局通知书、杭州市建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书、不动产登记结果告知单及清单、房屋权属转移登记材料申领通知书、短信发送通知等证据予以佐证。 本院认为，案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，合法有效，双方均应依约履行。现被告未能在约定期限内交付权属证书，并认为逾期原因是由于案涉房屋在内的“整改”行为所致，对此原告并不认可，故而产生争议。结合杭州市下城区城市管理行政执法局《整改通知书》及实地踏勘的情况，本院认为被告改变规划，将该楼盘中部分户型房屋中阳台、设备平台改建并入房间，从而导致该楼盘权属证书不能如期取得的事实足以认定。原告主张被告应向其支付违约金，具有事实与法律依据，应予支持。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因在合同履行过程中，除被告在房屋预售阶段即以户型“整改”作为亮点进行宣传，并实际实施完成了“整改”行为，存在过错外，原告作为业主，本应自觉遵守相关法律规定，却在明知案涉房屋存在违法改建的情况下仍然购买使用该房屋，也存在一定过错，亦应承担相应责任。故据此本院酌情减轻被告应承担的违约责任，判令被告承担合同约定违约金额的百分之八十即123887.58元（3687130.45元×每日万分之二×210天×80%），对原告超出部分的违约金请求不再支持。原、被告对逾期办证违约金的约定明确，日万分之二的计算标准未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。被告辩称该标准过高，应参照同类地段租金作为衡量标准调整违约金的意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告堡盈房地产（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡颖、华听雨违约金123887.58元； 二、被告堡盈房地产（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡颖、华听雨鉴定费2400元； 三、驳回原告蔡颖、华听雨的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3460元，依法减半收取1730元，由原告蔡颖、华听雨负担347元，被告堡盈房地产（杭州）有限公司负担1383元。 原告蔡颖、华听雨于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告堡盈房地产（杭州）有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 丁水平 二〇二〇年六月二十八日 代书记员 孙惠惠