安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终1296号 上诉人（原审被告）：张硕，男，1993年8月12日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：李胜，安徽安康律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡亚州，男，1982年8月10日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：王茂峰，安徽玉金律师事务所律师。 上诉人张硕因与被上诉人胡亚州租赁合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初3610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 张硕上诉请求：撤销一审判决，改判张硕不支付租赁费；本案一、二审案件受理费均由胡亚州负担。事实和理由：1.张硕与胡亚州签订的租赁合同仅实际履行不到一个月，且张硕已经按照合同约定足额支付当月租金，该合同因胡亚州的严重违约行为而解除，张硕已不拖欠胡亚州房租，一审认定双方签订的合同履行期间为两个月，并判令张硕支付租金50000元，与事实不符。其一，虽然合同签订后张硕仅支付20000元租金，但从张硕提交的由胡亚州出具的收据内容，并结合胡亚州逾期十余天交付房屋的事实来看，可以认定张硕已足额支付7月份租金。其二，从张硕提供的判决书、微信和短信聊天记录来看，因胡亚州严重违反其与出租方所签署合同的约定，拒绝向出租方支付租金，从而导致房屋出租方自2017年7月开始断电，双方签署的合同无法履行，故案涉租赁合同实际在2017年7月即已解除。当庭补充：张硕与胡亚州签订的租赁合同系不定期租赁合同，张硕可随时主张解除。 胡亚州辩称，1.张硕支付的20000元应是2017年6月26日至7月26日的租金，而非7月份整月的租金。至2017年8月28日胡亚州与出租方签订的合同解除，张硕使用房屋两个月的时间，一审判令张硕支付剩余租金正确。2.张硕与胡亚州签订的合同明确约定租赁期限为一年，其主张该合同系不定期租赁合同与事实不符。 胡亚州向一审法院起诉请求：判令张硕支付租金475000元，并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年5月2日，泗县佳美公司作为甲方与石威、史小江作为乙方签订房屋租赁合同，将佳美嘉三楼约400平方米商用房屋出租给石威、史小江改营KTV歌吧。该歌吧为魅力国际KTV(泗县魅力娱乐会所），是石威及案外人史小江、刘梅等7人共同合伙经营，但登记的负责人为石威，企业类型为个人独资企业。房屋租赁合同载明，该房屋租赁期共36个月，自2015年4月30日起至2018年4月30日止，房屋租金每年169000元，三年合计507000元，房屋租金应于每年3月30日前一次性付清。第十条乙方违约责任第3点约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金，超过30天未支付租金的，双方合同自动解除。该合同有佳美公司盖章及石威、史小江签名。同日，双方达成补充协议一份，主要约定：乙方应每年交甲方管理费7万元，协议还约定了其他事项。2017年1月16日，包括刘梅在内的6人(不包括石威)将泗县魅力娱乐会所的80%份额以40万元价格转让给胡亚洲，后胡亚洲与石威共同合伙经营该会所，但会所登记负责人仍为石威，企业类型仍为个人独资企业。2017年上半年，张硕有意承租，双方于2017年6月26日签订书面协议，约定：KTV租给张硕经营一年（2017年7月1日至2018年7月1日）,租金为旺季(每年2月)每月90000元，淡季(剩余11个月）合计租金为385000元，合计年租金为475000元，租金按月支付，每月25号付清当月租金，协议就其他事项也做了约定。协议签订之后，胡亚州将经营中的KTV按照协议转交给张硕经营，在此期间，张硕于2017年7月4日支付租金20000元，后续费用未支付。另查明，因胡亚州和石威未按约定支付泗县佳美公司第三年租金，佳美公司于2017年8月23日向石威送达了解除合同通知书，限石威于通知书送达之日起5日内全额交清租金239000元，石威、史小江与泗县佳美公司签订的租赁合同即日自动解除。截至2017年8月28日合同解除时止，胡亚州拖欠泗县佳美公司118天租金，合计77266元（含管理费），双方因此产生纠纷，经一审法院（2018）皖1324民初3301号民事判决：确认泗县佳美公司与石威等人签订的房屋租赁合同于2017年8月28曰解除。一审法院认为，胡亚州、张硕于2017年6月26日签订的租赁合同是双方在自愿、平等的基础上签订，意思表示真实，不违反法律的强制性规定，应为有效合同，双方应当按照合同的约定，全面履行合同义务。胡亚州按照合同的约定将KTV交付张硕使用，张硕于2017年7月4日支付租金20000元。因胡亚州与泗县佳美公司签订的租赁合同已于2017年8月28日解除，基于转租合同的附属性，转租合同的效力以在先租赁合同有效为前提，在先租赁合同解除或终止的情况下，转租人因无权继续租赁标的物，故胡亚州与张硕签订的租赁合同已失去效力，该合同终止日期为2017年8月28日。按照合同约定，淡季每月租金为35000元，胡亚州出租两个月，租金应为70000元，张硕已支付20000元，仍应支付胡亚州租金50000元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、张硕于判决生效后十日内支付胡亚州租赁费50000元；二、驳回胡亚州的其他诉讼请求。一审案件受理费4215元，由胡亚州负担3765元，由张硕负担450元。 本院二审期间，张硕提供以下证据：1.2017年5月至2017年8月用电抄表记录复印件四张，拟证明张硕在2017年7月后已不再继续经营；2.本院（2018）皖13民终793号民事判决复印件一份，拟证明胡亚州非案涉房屋的承租人及张硕承租的房屋在2017年7月存在停电的情形。胡亚州质证认为，证据1不具有真实性和合法性；证据2无法达到张硕的证明目的，且与本案无关。综合双方的举证、质证意见，本院认证意见为：张硕二审提供的证据1系复印件，且无法反映案涉房屋的经营状况，本案不予认定；证据2系针对胡亚州与案外人刘梅之间的合同纠纷所作出的判决，与本案无关，本案亦不予认定。双方当事人对于一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，虽然案涉房屋出租方与胡亚州等人之间的房屋租赁合同关系经生效判决确认于2017年8月28日解除，但胡亚州与张硕在上述合同解除前仍存在合法有效的租赁合同关系，一审判令由张硕向胡亚州支付2017年8月28日前的租金符合法律规定。关于张硕欠付胡亚州的租金数额问题。虽然依据双方签订的租赁合同约定的租金标准计算，除二月份的其他月份租金为每月35000元，但从张硕举证的由胡亚州于2017年7月4日出具的收条注明的“此月份只收房租贰万元整”的内容来看，张硕已支付胡亚州的20000元租金实为2017年7月份整月租金，一审判决仍以35000元/月的标准计算张硕2017年7月份的应付租金不当，本院予以纠正，但张硕仍应支付欠付胡亚州2017年8月1日至2017年8月28日的租金，合计31613元（35000元/月÷该月31天×28天）。张硕上诉主张其与胡亚州签订的租赁合同已于2017年7月解除，并提供了部分短信和微信聊天记录加以印证，但胡亚州对上述聊天记录的真实性不予认可，且聊天内容亦未明确合同解除事宜，故张硕该上诉主张依据不足，本院不予采信。 综上所述，张硕的部分上诉请求成立，本院部分予以支持；一审判决虽认定事实清楚，适用法律正确，但关于张硕欠付胡亚州租金数额的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销（2019）皖1324民初3610号民事判决第二项，即“驳回胡亚州的其他诉讼请求”； 二、变更（2019）皖1324民初3610号民事判决第一项为“张硕于本判决生效后十日内支付胡亚州租赁费31613元”； 三、驳回胡亚州的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4215元，由胡亚州负担3934元，由张硕负担281元；二审案件受理费1050元，由胡亚州负担386元，由张硕负担664元。 本判决为终审判决。 审判长  王玲玲 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二〇年六月二十二日 法官助理王珊珊 书记员王朔 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。