福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初4669号 原告：王冰，男，汉族，1983年9月1日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：陈志晴，福建理则达律师事务所律师。 被告：陈燕，女，汉族，1972年3月19日出生，住福建省厦门市翔安区。 被告：李少霖，男，汉族，1974年11月15日出生，住福建省厦门市翔安区。 原告王冰与被告陈燕、李少霖房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈志晴到庭参加诉讼，被告陈燕、李少霖经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王冰向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的房屋租金人民币（币种下同）2000元。2.被告支付拖欠的电费及电费违约金共计409.86元及利息，拖欠的水费共计98.8元及利息，拖欠的小区5-6月公摊水电电梯费计50.13元及利息。3.被告支付更换门锁费用共计520元，维修卫生间玻璃门玻璃或者支付维修费用300元，支付房屋清洁费用200元。4.被告按照房屋租赁合同支付2018年4-6月三个月房屋租金的延期支付违约金共计2040元。5.被告按照房屋租赁合同支付2018年7-9月三个月房屋租金的延期支付违约金共计1800元。6.被告按照房屋租赁合同支付2018年10-12月三个月房屋租金的延期支付违约金共计2280元。7.被告按照房屋租赁合同支付2019年1-3月三个月房屋租金的延期支付违约金共计2800元。8.被告按照房屋租赁合同支付2019年4-6月三个月房屋租金的延期支付违约金共计13200元。即被告按照房屋租赁合同支付2019年4-6月三个月房屋租金的延期支付违约金暂计至2019年10月4日为13200元，其中租金4000元的违约金为6400元（2019.3.23日至2019.6.12日止，租金2000元的违约金按每2%计算至实际付清款项之日止，从2019.3.23起暂计至2019年10月4日为6800元）。9.被告支付因未履行退房手续而给原告造成的经济损失及误工费、交通费、通话费等费用共计1000元。以上共计23898.79元。10.判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2016年6月21日，被告陈燕、李少霖经实地查看原告位于厦门市同安区房屋后，当场与原告签订《房屋租赁合同书》。合同书约定被告承租该房屋，租赁期限从2016年7月1日至2017年7月1日，每月租金为2000元，被告应每季向原告交付6000元整，每次应提前七天付清。被告在合同签订时，向原告交付2000元作为押金。租赁期间被告如有延迟支付租金，则每天按迟付租金部分的2%加收违约金。租赁期满，被告需续租须提前壹个月与原告协商，在同等条件下，被告有优先承租权。被告当场告知，因为孩子在东山中学就读初中，因此计划租期为三年。2017年6月和2018年6月，合同两次续期，共续期两年，于2019年6月30日到期。被告共承租三年计36个月。被告承租房屋期间，经常无故拖欠房屋租金，在退房时突然失联，不履行退房手续，尚拖欠房租和未缴清水电费等费用，未维修损毁的房屋内设施，具体实事如下：1.2018年4-6月三个月房屋租金共计6000元，按约定应于2018年3月23日之前交付，被告到期未交付。后经原告反复催要，被告才分别于2018年4月9日交付4000元、2018年4月12日交付2000元，造成其中的4000元延期交付16天、2000元延期交付19天，按合同约定被告需支付违约金共计2040元给原告。2.2018年7-9月三个月房屋租金共计6000元，按约定应于2018年6月23日之前交付，被告到期未交付。后经原告反复催要，被告才于2018年7月8日交付6000元，延期交付共计15天，按合同约定被告需支付违约金共计1800元给原告。3.2018年10-12月三个月房屋租金共计6000元，按约定应于2018年9月23日之前交付，被告到期未交付。后经原告反复催要，被告才于2018年10月12日交付6000元，延期交付共计19天，按合同约定被告需支付违约金共计2280元给原告。4.2019年1-3月三个月房屋租金共计6000元，按约定应于2018年12月24日之前交付，被告到期未交付。后经原告反复催要，被告才于2019年1月17日交付6000元，延期交付共计24天，按合同约定被告需支付违约金共计2880元给原告。5.2019年4-6月三个月房屋租金共计6000元，按约定应于2019年3月23日之前交付，被告到期未交付。后经原告反复催要并告知被告：“按照合同约定因拖欠房屋租金，原告可以提前解除合同并收回房屋”后，被告同意尽快交付租金，但仍以各种借口拖延至6月12日，通过微信向原告交付租金共计4000元，延期交付80天，另外2000元租金至今未交付，暂按延期交付170天计算，按合同约定被告需支付违约金共计13200元给原告。经原告电话多次催收，被告李少霖先是口头同意会尽快交付剩下的2000元房租，后又说要用租房交付的押金抵扣剩下的房租。原告当场表示不同意，并表示押金只能在被告如期退房并经双方验房无误后才能退给被告，而房屋租金应按期如数交纳，被告未予理会直接挂断电话。鉴于被告孩子马上中考，原告出于人道主义考虑，未采取直接收回房屋的措施。厦门市中考于6月23日结束，原告与6月24日上午与被告陈燕和李少霖联系补交租金和退房事宜，但被告二人均不接电话、不回手机短信、不回微信消息，从此失联。6月25日原告再次联系被告，未能取得回应。6月25日中午，在已经事先告知被告未获回应之后，原告自行来到所出租房屋，经敲门无人应答，原告自行开门进入房屋，发现房屋内被告的主要物品已经清空，但卫生没有打扫，房屋卫生情况差。经原告查看房屋及室内设施发现，室内设施有部分损坏，当场拍照片通过微信发给被告陈燕，并要求其在6月30日打扫室内卫生、修复损坏设施、补交房租等，但未获回应。6月28日，原告在拨打电话无人接听之后，分别通过微信信息告知被告陈燕、通过手机短信告知被告李少霖，租房合同将于6月30日到期，请其于6月30日上午到房屋现场办理退房手续，交还房屋内所有门锁的钥匙，交清水电费、物业费等，并维修损坏设施，如果被告未在约定时间到场，原告默认被告是以房屋现状退房，届时被告遗留在房屋内的一切物品将作为废弃物处理。6月30日，原告来到出租房屋，发现被告无人到场，于是原告自行打扫房间卫生和整理家具设施等，共投入两人，用时两个小时，清理出三大包废弃物。经查看，主卧卫生间玻璃门玻璃碎裂，未发现室内各房门钥匙。后请开锁店更换防盗门锁、入户门锁、三个卧室门锁共5把锁，费用共计520元。碎裂的玻璃门大小为0.48×1.78米，经询价，更换费约需300元。7月4日，原告到国家电网厦门同安供电营业厅查询发现，出租房屋5-6月两个月未缴纳的电费和违约金共计409.86元，并当场通过刷卡进行支付。7月15日，原告到厦门水务同安营业厅查询发现，出租房屋5-6月两个月未缴纳的水费共计98.8元，并当场进行支付。后到小区物业处查询，发现被告曾在6月21日，搬走房屋自用主要物品时，被小区保安拦下，要求补交其从2018年9月1日至2019年6月30日欠交的物业服务费和从2018年7月1日至2019年4月30日公摊水电费、电梯费等费用共计2086.66元，因5月1日至6月30日的公摊水电费、电梯费尚未出账故未要求被告缴纳。2019年8月29日，原告代为缴纳2019年5月1日至2019年6月30日期间小区代收水费公摊6.12元、电梯公摊31.21元、小区电公摊12.8元共计50.13元。 被告陈燕、李少霖未到庭进行答辩。本院于庭后收到其提交的书面答辩意见。主要答辩意见如下：1.被告已支付的押金2000元可与尚欠2000元租金相抵，被告无需再向原告支付租金。2.租赁期间，被告未损坏房屋内门锁、玻璃门、未造成房屋污损，原告亦无任何证据予以证实，原告主张被告支付更换门锁费用、玻璃门维修费用、房屋清洁费用应予以驳回。3.原告主张延期支付租金违约金显著过高，应予以调整。 在本案审理过程中，原告王冰提交了以下证据以证明其主张：房屋租赁合同书、照片、聊天记录、转账记录、缴费单据、光盘。被告陈燕、李少霖未到庭质证，亦未提交证据。上述证据本院经审查核实，相应的证明力予以确认。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月21日，经中介介绍，王冰（甲方）与陈燕、李少霖签订一份《房屋租赁合同》［合同载明承租方（乙方）为陈燕，但乙方（签名盖章）落款处署名为李少霖］，约定由乙方向甲方承租址于厦门市同安区西池一里357号302室的房屋，租赁期限从2016年7月1日至2017年7月1日，每月租金2000元、按季提前7天支付。合同第四条约定：合同签订当日，乙方向甲方交付人民币贰仟元整作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。第五条约定：在租赁期间：乙方应负责交付水、电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费等费用。第六条约定：租赁期间乙方如有延迟支付租金，则每天按迟付租金部分的2%加收滞纳金……第九条约定：租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失……合同签订后，陈燕、李少霖向王冰支付了押金2000元。合同到期后，陈燕、李少霖向王冰续租两年，但双方未再签订书面合同。期间，陈燕、李少霖存在逾期支付租金情形，具体如下：2018年4月至6月的租金于4月9日支付4000元、4月12日支付2000元；2018年7月至9月的租金于7月8日支付6000元；2018年10月至12月的租金于10月12日支付6000元；2019年1月至3月的租金于1月17日支付6000元；2019年4月至6月的租金于6月12日支付4000元。陈燕、李少霖于2019年6月25日前搬离出租房屋。王冰通过微信与陈燕联系办理退房事宜但陈燕未回复。后王冰自行对房屋进行清洁、更换了门锁，并缴纳了陈燕、李少霖承租期间的水费98.8元、电费及滞纳金409.86元、小区水电电梯公摊50.13元，共计558.79元。另根据王冰拍摄的照片及与陈燕的微信聊天记录，卫生间门玻璃出现裂缝。 庭审中王冰陈述：租房时陈燕、李少霖均在场，故合同开头写陈燕，合同签名处只由李少霖签字，从微信聊天记录可以体现出租房屋由陈燕、李少霖共同居住，王冰多次找陈燕催讨租金，陈燕则让王冰找李少霖要租金。合同期满后，双方未再重新签订合同，但都按照此合同继续履行。陈燕、李少霖未与王冰办理退房手续，未交还钥匙。 本院认为，《房屋租赁合同》虽由李少霖与王冰签订，但载明承租人为陈燕，且签订合同时陈燕、李少霖均在场，房屋由陈燕、李少霖共同居住，部分租金通过陈燕向向王冰支付，故王冰主张合同相对方为陈燕与李少霖并无不当。王冰与陈燕、李少霖签订的《房屋租赁合同》系出于双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法成立并生效，合同期满后，陈燕、李少霖续租两年，应视为双方按原《房屋租赁合同》约定继续履行，双方应依约定履行义务。 关于原告主张被告支付租金2000元。最后一个季度及2019年4月至6月的租金，被告仅支付4000元，余款2000元自行以押金折抵未予支付。本院认为，双方在《房屋租赁合同》第四条明确约定“到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方”，被告并未交清承租期间的租金、水电费及小区水电电梯公摊，其自行将押金折抵租金明显违反合同约定，原告主张被告支付租金2000元有相应的事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告主张被告支付水电费、小区水电电梯公摊及利息。被告搬离后，原告自行缴纳了被告承租期间所产生的未缴水电费及滞纳金、小区水电电梯公摊共计558.79元，被告应按照合同约定承担前述费用，故原告相应主张本院予以支持。但原告主张被告承担利息缺乏法律依据，本院不予支持。 关于原告主张被告承担更换门锁费用520元、维修卫生间玻璃门或者支付维修费用300元、支付房屋清洁费用200元。对更换门锁费用520元，租赁期满，被告理应将房门钥匙归还原告，但被告未与原告联系即自行搬离，之后原告多次联系被告但被告均未作理会，亦未告知原告其是否带离房门钥匙或将房门钥匙放置于何处，故原告主张被告未向其归还钥匙且在房中未发现钥匙本院予以确认，原告据此主张被告应向其支付更换门锁费用520元本院予以支持。对维修卫生间玻璃门或者支付维修费用300元，虽原告未提供证据证实房屋交付出租之前的状态，但基于房屋交付出租时应适于出租的推定，本院根据原告所提供照片及微信聊天记录对原告主张卫生间玻璃门于被告承租期间损坏的事实予以确认，对此被告应承担维修或支付维修费用责任，基于执行便利，本院酌情支持被告应承担维修费用200元。至于清洁费用，该项主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张被告支付迟延支付租金违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《房屋租赁合同》约定租金按季提前7天支付，延迟支付租金则每天按迟付租金部分的2%加收滞纳金，该违约金标准显然超出了迟延支付租金给出租方造成的实际损失，原告据此主张违约金，无事实和法律依据，本院酌情按年利率6%确定违约金的计算方式，故被告应当支付的违约金计算如下。 1.迟延支付2018年4月至6月租金所应支付的违约金。2018年4月至6月的租金6000元按约定应于2018年3月25日之前支付，但被告于2018年4月9日支付4000元、4月12日支付2000元，逾期天数分别为15天、18天，故违约金计为15.78元（4000元×6%÷365天×15天+2000元×6%÷365天×18天）。 2.迟延支付2018年7月至9月租金所应支付的违约金。2018年7月至9月的租金6000元按约定应于2018年6月24日之前支付，但被告于2018年7月8日支付，逾期天数为14天，故违约金计为13.8元（6000元×6%÷365天×14天）。 3.迟延支付2018年10月至12月租金所应支付的违约金。2018年10月至12月的租金6000元按约定应于2018年9月24日之前支付，但被告于2018年10月12日支付，逾期天数为18天，故违约金计为17.75元（6000元×6%÷365天×18天）。 4.迟延支付2019年1月至3月租金所应支付的违约金。2019年1月至3月的租金6000元按约定应于2018年12月25日之前支付，但被告于2019年1月17日支付，逾期天数为23天，故违约金计为22.68元（6000元×6%÷365天×23天）。 5.迟延支付2019年4月至6月租金所应支付的违约金。2019年4月至6月的租金6000元按约定应于2019年3月25日之前支付，但被告于2019年6月12日支付4000元，逾期天数为107天，故此部分违约金计为70.36元（4000元×6%÷365天×107天）。余款2000元未付，违约金应以2000元为基数，自2019年3月26日起按年利率6%计算至实际付款之日止。 综上，被告应支付的已付租金迟延支付违约金共计140.37元，未付租金的迟延支付违约金应自2019年3月26日起，以未付租金2000元为基数，按年利率6%计算至实际付款之日止。 关于原告主张被告支付因未履行退房手续对其造成的经济损失及误工费、交通费、通话费等费用共计1000元，本院认为，原告该项主张缺乏事实依据和法律依据，故不予支持。 被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈燕、李少霖于本判决生效之日起五日内支付原告王冰租金人民币2000元。 二、被告陈燕、李少霖于本判决生效之日起五日内支付原告王冰水电费、小区水电电梯公摊共计人民币558.79元。 三、被告陈燕、李少霖于本判决生效之日起五日内支付原告王冰更换门锁费用、卫生间玻璃门维修费用共计人民币720元。 四、被告陈燕、李少霖于本判决生效之日起五日内支付原告王冰迟延支付租金的违约金，其中已付租金部分的迟延支付违约金为人民币140.37元，未付租金部分的迟延支付违约金应自2019年3月26日起，以人民币2000元为基数，按年利率6%计算至实际付款之日止。 五、驳回原告王冰的其他诉讼请求。 被告如未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币398元，由原告王冰负担人民币348元，由被告陈燕、李少霖负担人民币50元，款均限于本判决生效之日三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  叶采惠 人民陪审员  林志能 人民陪审员  陈庚寅 二〇二〇年六月十五日 代书 记员  叶婉瑜 附：本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。