山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2800号 上诉人（原审被告）：翟永彬，男，1967年5月26日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：孙涛，山东鑫盛方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王婉婷，山东鑫盛方律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：李英民，男，1985年5月6日出生，朝鲜族，住黑龙江省宁安市。 委托诉讼代理人：林威江，山东黎强律师事务所律师。 上诉人翟永彬因与被上诉人李英民确认合同无效纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初9058号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 翟永彬上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审案件受理费由李英民承担。事实与理由：涉案合同是使用权转让合同，不符合房屋买卖合同的特征，是翟永彬行使房屋所有权中的处分权能，将“占有、使用、收益”权能永久稳定转让给李英民。翟永彬无法提交土地部门保存的关于对换土地的相关材料，但可以提交村里台账证明。李英民明知涉案房屋不能过户，仍自愿与翟永彬达成协议，即使合同被认定为无效，双方对此均有过错，应由双方共同承担合同无效的后果。及时李英民返还房屋，应当扣除其使用费、附属设施的折旧费等合理费用后返还剩余房款。请求二审法院依法改判。 李英民未答辩。 李英民向一审法院起诉请求：1.请求依法判令李英民与翟永彬签订的《协议书》为无效合同；2.请求判令翟永彬返还李英民购房款210000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿李英民利息损失7612.5元；3.案件受理费由翟永彬承担。 一审法院认定的事实： 1.李英民户籍所在地为黑龙江省宁安市，2018年10月6日，李英民与胶州市村民翟永彬签订协议书一份，内容为翟永彬将坐落于村东北方向的正房四间、南房一间、铁门、电表、线路作价210000元一次性卖于李英民。双方还约定原房屋宅基地归翟永彬所有，今后李英民处理房屋必须经过翟永彬同意，否则出现后果自负。协议下方，李英民、翟永彬均签字捺印。孙某、孙贤玲在中介人处签字捺印，王某在证明人处签字捺印。 2.经一审法院至土地部门查询，本案涉案房屋的宅基地及房屋并无相关手续。翟永彬称，本案涉案宅基地原系自己哥哥翟永民的儿子翟明习的宅基地，后来翟永民又拿这块宅基地与自己的宅基地交换，现在该宅基地系翟永彬的。翟永彬为证明自己的陈述属实，提交胶州市铺集彭家庄村民委员会出具的证明一份，内容为：我村村民翟永彬在我村村东规划范围之内，自建房四间，宅基地于2007年村土地调整分割给该村民。翟永彬对此不予认可。 3.李英民申请证人孙某、王某出庭作证。孙某称，当时李英民的父母找到自己要买房，翟永彬正好有房子要卖，我就介绍他们认识，他们怎么协商的我不清楚，但达成协议时自己在场，当时李英民的父母明知这个房子是无法过户的。王某称，自己是村会计兼文书，李英民与翟永彬双方当时买房子时都知道房子无法过户，后来达成一致后，协议还是自己书写的。涉案房子宅基地是翟永彬与翟永民对换的，虽未在土地部门办理完手续，但在村里有底子，后并未在法院规定的时间提交相关材料。 4.双方在签订协议之前，李英民于2018年10月4日通过其父李海泽的账户将210000元汇至翟永彬的名下，对此翟永彬亦予认可。 5.庭审中，双方均认可李英民现在对涉案房屋占有、使用。 一审法院认为，本案争议的焦点有二，一是本案涉案房屋能否确定为翟永彬所有。通过法院至土地部门调取材料可以看出，翟永彬在胶州市确有宅基地，但登记地址与本案所涉房屋所在位置不一致，本案所涉房屋并无任何登记资料，根据《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因本案涉案房屋既未办理土地登记手续，又未办理房产登记手续，仅凭村委出具证明及村文书证人证言，并不能确定涉案房屋系翟永彬所有。 本案争议的焦点二是李英民与翟永彬约定宅基地为翟永彬所有，房屋等作价21万元卖于李英民，是否符合法律规定。本案中，因李英民系城镇居民，不符合购买农村宅基地及房屋的权利，对此，李英民与翟永彬均事先明了，故为双方在协议书中约定：翟永彬将坐落于村东北方向的正房四间、南房一间、铁门、电表、线路作价210000元一次性卖于李英民，原房屋宅基地归翟永彬所有。根据《中华人民共和国物权法》第五条之规定，物权的种类和内容，由法律规定。由此可见，双方的约定不能违反法律规定，而本案中李英民与翟永彬将宅基地使用权和其上房屋权利分离，不符合物权法的规定，显然无效。 综上，李英民与翟永彬签订的协议书违反法律强制性规定，为无效合同，翟永彬应向李英民返还所支付的购房款210000元，李英民也应同时腾出房屋。但李英民与翟永彬在签订协议书时均知道李英民不符合购买农村房屋的条件，仍签订协议，双方均存在过错，故对于李英民主张翟永彬支付利息7612.5元，一审法院不予支持。 依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国物权法》第五条、第十四条之规定，一审法院判决：一、确认李英民与翟永彬于2018年10月6日就胶州市东北方向的正房四间、南房一间及铁门、电表、线路的买卖协议书无效。二、翟永彬于本判决生效后十日内将购房款210000元返还给李英民。三、李英民于本判决生效后十日内向翟永彬返还位于胶州市东北方向的正房四间、南房一间及房屋所附属的铁门一个、电表一块、线路一套。四、驳回李英民其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4564元，因适用简易程序减半收取2282元，由李英民负担1181元，翟永彬负担1101元。 二审期间，翟永彬提交如下证据：翟永彬身份证复印件、《彭家庄村土地调整分配明细表》、《彭家庄村土地行政区规划图》、《宅基地互换协议》，证明涉案宅基地使用权最初是由彭家庄村委会依法分配给翟永民，2007年5月18日，翟永彬与翟永民协商一致，将双方的宅基地使用权互换，因此翟永彬系涉案宅基地现使用权人、涉案房屋的所有权人。 李英民提交书面质证意见：1.对翟永彬身份证复印件真实性无异议，该证据恰恰证明时至今日翟永彬依然是彭家庄村民，享受作为该集体组织成员的福利，其行为变相侵犯了集体利益，导致村集体财产流失，也违反了法律的强制性规定。2.《彭家庄村土地调整分配明细表》、《彭家庄村土地行政区规划图》、《宅基地互换协议》与本案无关，真实性不予质证，物权以登记为准，村集体出具的证明不具备确认物权的效力；通过一审法院在土地部门调取材料可以看出，翟永彬在彭家庄村确有宅基地，但登记地址与本案所涉房屋所在位置不一致，且本案所涉案房屋并无任何登记资料，既未办理土地登记手续，又未办理房产登记手续，因此并不能确定涉案房屋系翟永彬所有；涉案土地未经依法审批，涉案房屋属于违规建筑，依法不具有买卖的基础；翟永彬主观恶意明显，李英民受其及村委蒙骗，将一辈子的积蓄用于购买一处违规建筑上，其居住的稳定性和合法性不受法律保护；翟永彬的行为违背了诚实信用原则，也违反了法律的强制性规定，依法不应得到法律支持。综上，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回翟永彬的上诉请求。 经本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为：本案的焦点问题是，涉案协议书的效力认定。 根据已查明的事实，李英民并非与翟永彬系同一村集体组织彭家庄村成员，不论翟永彬是否系涉案宅基地房屋在土地管理部门登记的所有权人，李英民都无权购买涉案宅基地房屋。一审判决认定双方签订的涉案协议书无效，于法有据，并无不当。翟永彬主张其处分的系涉案房屋使用权，并非所有权，理由不成立，本院不予采信。 其次，李英民与翟永彬应知涉案房屋不能买卖给非同一村集体经济组织成员，双方对买卖无效的法律后果均有过错，应当自行承担各自的损失。一审法院未支持李英民主张已付房款利息损失的请求，正确。同样，翟永彬上诉主张的房屋使用费系合同无效导致的损失，应由其自行承担，对该上诉请求，本院不予支持。 综上所述，翟永彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4450元，由上诉人翟永彬负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 潘红燕 二〇二〇年六月十一日 法官助理 钟速成 书记员王繁