湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终568号上诉人（原审被告）：祝冬，男，1989年11月12日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊西路958号克拉美丽山庄会所一楼。法定代表人：曹丰,该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。上诉人祝冬因与被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初4067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。祝冬上诉请求：依法改判物业管理费按2-3折收取。事实和理由：天环物业公司在2012年1月正式进驻中央一品小区起，7年内共换了4名物业经理，刚开始的两年，确实做了大量的工作，后来由于物业负责人的频繁变动，物业管理服务不到位，导致小区内各项工作都比较滞后，严重影响了小区内业主的正常生活，小区内业主多次跟物业负责人反映，也未得到解决。具体如下：1、整个小区环境脏乱差、杂草丛生，12栋旁边经常堆积建筑垃圾，蚊虫肆虐；2、小区监控破损严重，形同虚设。电梯经常发生故障，电梯内无监控，求救按钮、电话按钮未连接物业，安全隐患大；3、门禁如同摆设，没有修理。且地下室与各楼栋间无门禁系统；4、电动车充电板无人修理、维护，小区摩托车、电动车位规划不足，乱停乱放现象严重；5、路灯损坏严重，无人维修；6、小区1、2栋路面、营销中心前坪路面破损严重，未能解决；7、各栋入户大厅室内墙面砖跌落，安全隐患极大，无人维修；8、部分外墙、窗缝渗水严重，墙体开裂，多次反映，无人维修；9、小区化粪池、下水道严重堵塞；10、小区消防设施无专人管理、维修，所有单元楼道内消防栓无水；11、中央水景常年无人清理，垃圾漂浮，成了臭水沟；12、小区业主装修过程中出现强买强卖，天环物业公司知道后未及时制止，出现沙霸事件。小区财务从未进行公示，资金去向不明。综上，物业管理费不应该按照实际数额计算。天环物业公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，天环物业公司与祝冬之间的物业服务合同合法有效，且履行了合同约定的义务。天环物业公司已按照物业服务合同的约定为小区公共部位提供了保洁、绿化、消杀、安保、公共设施维护等物业服务，上诉人忽视了物业服务的连续性，在享受了物业服务的同时，以小瑕疵为由拖欠、拒绝足额缴纳物业费，其行为既是对其他及时、足额缴费业主利益的侵害，也是对物业公司日常运营的阻碍。二、上诉人所提房屋质量问题，与物业服务内容并无合同关系。物业服务是对小区公共区域的维护，房屋在保修期内出现质量问题，应由开发商承担质保责任，物业在业主与开发商之间仅限协调工作，业主怠于通过合法途径向开发商主张合法权益，因此造成的损失不应由物业公司承担。房屋保修期过后，业主不能因自身原因怠于申请住宅专项维修资金而要求物业公司承担维修责任，并以此为由拒绝足额交纳物业费。三、上诉人提出的2016年沙霸事件与事实不符，实际上是小区个人行为，与天环物业公司无关。且在退场前天环物业公司与中央一品小区业主委员会达成一致，要求业主委员会尽快澄清事实，挽回天环物业公司的形象和名誉，但业主委员会未按时履行其义务。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维护天环物业公司的合法权益。天环物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理服务费4354.84元、水费445.4元，资金占用费损失283.94元，合计5084.18元;2、请求判决被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、涉案房屋坐落：湘潭市岳塘区板塘铺。二、被告系房屋所有权人，房屋坐落于盛世融城（中央一品）小区，房产产权面积为126.18平方米。三、原告于2012年8月30日至2019年3月17日为上述小区提供物业服务；原告向被告收取物业费的依据为：盛世融城（中央一品）前期物业服务合同。四、原告是否与小区开发建设单位签订过前期物业合同：是，物业费标准为高层住宅2016年8月31日之前按1.5元/月·㎡收取，从2016年9月1日起至2019年8月31日期间按1.3元/月·㎡。五、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限2017年1月1日至2019年3月17日，被告拖欠原告的物业费总计4354.84元〔1.3元/平方米×126.18平方米×26月+1.3元/平方米×126.18平方米×（17÷31）月〕至今尚未缴纳。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。开发商德客隆公司与原告签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，一审法院予以认可。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告向被告提供了物业服务，被告应履行交纳相应物业服务费用的义务。但因原告物业服务存在瑕疵，故依法酌情认定物业费九折，即3919.36元（4354.84元×90%）。原告诉请资金占用费，因原、被告在物业服务合同中没有约定经催交不给应承担的违约责任，故对原告主张资金占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。原告主张水费，因原告已代被告缴纳，故对其该诉请，一审法院予以支持。被告辩称其家阳台外墙渗水，因房屋质量问题与本案非同一法律关系，对其该辩解意见，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告祝冬于本判决生效之日起十日内一次性支付原告湖南天环物业管理有限责任公司物业管理服务费3919.36元、水费445.4元，合计4364.76元；二、驳回原告湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告祝冬负担。二审期间，上诉人向本院提交了如下证据：小区沙霸事件、电梯、乱停车、路面凹陷等问题相关新闻的截图及电视台采访的报道截图，拟证明天环物业公司管理不到位不作为。天环物业公司对上述证据质证后认为，上诉人所反映的出卖公摊面积、停车位未按规范配套、地基塌陷均属于商品房买卖合同所调整的范畴，不属于物业服务合同范畴。对于房屋质量问题，业主应在质保期内要求开发商进行维修、整改，如质保期满则应当启用维修资金进行维修。业主投诉电梯未进行检验，湘潭市质监局已经回复，业主反映不属实，电梯已通过法定检验机构检验，电梯内张贴的使用标志为有效的。沙霸横行已经涉及刑事犯罪，超出了物业服务合同范畴。小区环境照片均无拍摄时间和地点，不能达到上诉人的证明目的。天环物业公司已于2019年3月17日终止物业服务，并将物业管理事务移交给了泰宏物业，上诉人提交的证据不能达到其证明目的。天环物业公司向本院提交了如下证据：证据一、2019年2月26日中央一品业委会与天环物业矛盾协调会，证据二、2019年3月13日上午中央一品协调会会议纪要，证据三、2019年7月1日中央一品会议纪要，证据四、2019年9月13日中央一品物业纠纷协调会会议纪要。上述证据拟证明被上诉人天环物业公司在退场之前多次与中央一品业委会协商洽谈，均十分配合，期间天环物业公司答应配合泰宏物业做好退场交接工作，要求业委会澄清网络及媒体对天环物业公司的不实报道，还天环物业公司清白，挽回其声誉，但业委会至今未履行其职责。祝冬对上述证据质证后认为，对被上诉人提交的上述证据因其提交的都是复印件，对其真实性不予认可，不能达到其证明目的。本院经审查后认为，双方二审提交的证据材料均不属于新证据。本院二审审理查明，因中央一品小区部分业主未交纳物业管理服务费，天环物业公司对多名业主提起诉讼，诉讼中，可证实中央一品小区业主因对天环物业公司提供的物业服务不满，多次向湘潭民情在线等新闻媒体反映天环物业公司的物业管理工作存在垃圾未及时清运，卫生脏乱差；排水管道损坏未及时修缮，溢水问题严重；违停车辆占用消防通道，存在重大安全隐患等问题，有关媒体也对上述问题进行了报道，后业主委员会解除了天环物业公司的物业服务合同。另查明，2019年3月17日，湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司正式进驻中央一品小区。2019年3月25日，该公司出具一份文件，指出天环物业公司一直没有与其进行交接，经该公司多次检查及排查，中央一品小区的部分设施、设备缺失。另查明，二审期间，被上诉人陈述案涉445.40元的水费已移交新的物业公司。除上述事实外，一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：祝冬是否应足额交纳物业管理服务费。案涉房屋开发商德客隆公司与天环物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，天环物业公司应按照该合同约定的服务事项及服务标准履行物业管理义务，祝冬作为小区业主应履行交纳相应物业服务费用的义务。从照片、新闻报道、湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司出具的情况汇总表来看，天环物业公司在环境卫生及日常管理方面的服务质量方面存在瑕疵，祝冬有权以天环物业公司提供的物业服务不符合约定的质量为由请求减少支付相应的物业管理服务费。根据物业服务收费标准与服务水平相适应的原则，参照本地区物价行政部门对物业服务标准方面出具的相关管理办法，本院认为按70%的标准缴纳物业服务费用为宜。故祝冬应当缴纳自2017年1月1日至2019年3月17日的物业服务费3048.39元（4354.84元×70%）。祝冬认为天环物业公司提供的物业服务质量存在重大瑕疵，只能按照20%-30%的标准收取物业服务费的上诉理由，无足够证据证实，本院不予采纳。综上所述，祝冬的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初4067号民事判决；二、祝冬于本判决生效之日起五日内支付湖南天环物业管理有限责任公司物业管理服务费3048.39元；三、驳回湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由湖南天环物业管理有限责任公司负担7.5元，由祝冬负担17.5元。二审案件受理费50元，由湖南天环物业管理有限责任公司负担15元，由祝冬负担35元。本判决为终审判决。审判长  李明智审判员  朱建军审判员  贺振中二〇二〇年六月二十九日书记员  胡荣荣附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。