四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初245号 原告：成都威斯顿经营管理有限责任公司，住所地：成都市武侯区科华北路60号。 法定代表人：夏勇。 委托诉讼代理人：曾维维，四川兴远律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：杨予霄，四川兴远律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：钟宏，男，1978年2月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：余静，女，1978年3月21日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：钟宏，男，1978年2月6日出生，汉族，住成都市武侯区，系其配偶，特别授权代理人。 原告成都威斯顿经营管理有限责任公司（以下简称“威斯顿物业”）与被告钟宏、余静物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员陈岚独任审判，并于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告威斯顿物业委托代理人曾维维，被告钟宏（亦作为被告余静的委托诉讼代理人）到庭参加了庭审，本案现已审理终结。 威斯顿物业向本院提出诉讼请求：依法判令二被告立即支付拖欠的物业费（以2.6元/平方米的标准从2018年1月1日起算至实际缴纳之日止，截止2019年12月31日暂计为8638.08元）、滞纳金（以实际拖欠的物业费为基数按照日万分之五的标准自2018年1月1日起算至实际缴纳物业费之日止，截止2019年12月31日暂计为1478.2元），暂计共计人民币10116.28元；事实和理由：原告于2006年与成都怡和天成房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》约定为神仙树大院小区（以下简称案涉小区）提供物业管理服务，为案涉小区的物业管理服务企业，被告为案涉小区房屋的所有权人，为接受原告物业管理服务的业主，原被告间构成物业管理服务合同关系。原告自2006年为案涉小区提供管理服务以来，一直严格按照合同的约定为案涉小区全体业主提供物业服务，近十年从未上调过物业费收费标准，但是随着经济发展，各项成本逐年增长，原告经营压力剧增，按照之前的1.9元/平方米的物业费收费标准难以继续保持案涉小区的物业服务水平，难以为全体业主提供优质的物业管理服务。因此在案涉小区至今仍未召开初次业主大会并成立业主委员会的情况下，原告为了继续保持物业服务水平，为案涉小区物业增值、保值创造良好的环境，于2015年将物业服务费收费标准调整至2.6元/平方米公开向案涉小区全体业主征集意见，经公开统计案涉小区有专有面积占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（双过半）同意将物业服务费标准从1.9元/平方米调整至2.6元/平方米，以上调费公示、唱票过程、统计结果均由成都市公证处予以公证，并最终从2018年1月1日起实施。原告认为，原告的调费的方法符合《物权法》及《物业管理条例》关于业主决议共有和共同管理权力事项的规定和精神，故原《前期物业服务合同》中的物业费收费标准已经变更为2.6元/平方米。因此该调费的结果对案涉小区全体业主均具有法律约束力，同理被告应当按照《合同法》及《物业管理条例》的相关规定履行自己的缴费义务，但被告经原告催收后仍未按照调费后的标准交纳物业服务费，故原告诉至本院。 钟宏、余静答辩称：请求法院驳回原告违背合同擅自涨价部分的物业服务费及滞纳金的诉求，并驳回原告的其它诉讼请求。被告依照《神仙树大院前期物业服务合同》（合同约定：物业费1.9元/平方米，在业委会与物业企业签订物业合同生效之前依然有效）履行缴费义务，被物业公司拒绝：被告于2018年、2019年度，多次、主动去物管中心，要求按《前期物业服务合同》规定的物业服务费每月1.9元/平方米缴费，原告坚持要按2.6元/平方米收取，并以此拒收。不存在被告拒不缴纳物业服务费的事实。原告主张的物业费金额不对，应该是8638.03元。虽然只有几分之差，但也可以看出对方不履行合同。原告起诉的时间2018年、2019年期间，被告也多次前往物业中心交纳物业费，但原告并不收取。 经审理查明，2006年10月30日，威斯顿物业与成都怡和天成房地产开发有限公司签订了《神仙树大院前期物业服务合同》，由原告为该项目提供前期物业服务。该前期物业合同中载明，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.9元/月/平方米。业主应于收房之日或业主与成都怡和天成房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房日起全额交纳物业服务费用。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月十日前履行缴纳义务。2009年12月16日，原告与被告钟宏、余静签订《［神仙树大院］物业相关费用收缴协议》，该协议约定，被告钟宏、余静根据《［神仙树大院］前期物业服务合同》《［神仙树大院］业主临时公约》及本协议之约定，按期向原告缴纳物业服务费（人民币1.9元/月/平方米）。若被告逾期交付物业服务费，原告可按逾期天数（从逾期之日起计），每天按延付金额的万分之五加收违约金。原告威斯顿物业为一级资质物业服务企业，按四级物业服务标准提供物业服务。 被告钟宏、余静系高新区紫荆西路6号X栋X单元X层X号房屋的业主，该房屋建筑面积138.43平方米。被告未支付原告2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费。 另查明，威斯顿物业曾向我院起诉该小区另一业主郭用坚，经审理，我院做出（2019）川0191民初6550号民事判决书。判决后，郭用坚不服该判决，后上诉至成都市中级人民法院。该院经审理后，做出（2019）川01民终19031号民事判决书。上述两份判决书载明与本案有关的内容为：“威斯顿物业为一级资质的物业服务企业，按四级物业服务标准提供物业服务。2015年4月，威斯顿物业在神仙树大院小区内张贴《致神仙树大院全体业主的公开信》，称因经营困难，依据《成都市物业服务收费市场价格信息发布管理暂行规定》、《2012年度成都市中心城区普通住宅物业服务收费市场价格信息》以及结合近几年神仙树大院运行收支亏损数据，威斯顿物业拟调整物业公共服务收费标准，物业公共服务费调整为2.6元／平方米。威斯顿物业将于2015年4月就物业公共服务费调整事宜安排工作人员上门与业主沟通，征求业主的意见和建议并以书面形式进行表决。2015年9月11日，威斯顿物业申请对《神仙树大院调整物业公共服务费表决票》的统计结果进行公证。经公证人员现场对表决票的统计，统计结果为总面积422071.83平方米，总户数3092户，同意户数1592户，同意面积220080.7平方米，不同意户数128户，不同意面积17450.53平方米。根据该结果，威斯顿物业管理的神仙树大院小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主均同意对物业费进行调整。郭用坚对该投票结果不予认可。并申请了证人马某、冯某、宋某、曾某出庭作证，拟证明以上业主的表决票并非本人签字。郭用坚另对表决票中由物业工作人员代签的表决票提出质疑，认为该部分表决票不能代表业主本人的意思表示；另有部分表决票是同意适当上调，不能完全证明业主同意上调。2017年12月，威斯顿物业再次在小区内张贴《致神仙树大院全体业主的公开信》，载明威斯顿物业本拟于2016年初上调收费标准，但根据社区意见进行小区成立业委会的筹备，暂停了物业费调费工作，时隔两年多时间，业委会仍未成立，但威斯顿物业已难以为继。经慎重考虑，现威斯顿物业定于2018年1月1日起，神仙树大院住宅物业公共服务费将按照调整后的2.6元／平方米标准收取。截止2019年5月20日神仙树大院有80%以上的业主按照2.6元／平方米缴纳了物业服务费。其中，对于被告提出异议的由物业工作人员代签的业主及同意适当上调的业主，除9户外，均按照了2.6元／平方米的标准缴纳了物业服务费。” 再查明，被告钟宏、余静在2018年至2019年期间多次前往物业缴纳水电费，并要求按照1.9元/平方米的标准缴纳物业服务费，原告仅收取了水电费，未收取物业服务费。 以上事实，有原、被告的当庭陈述及《神仙树大院前期物业服务合同》《［神仙树大院］物业相关费用收缴协议》、《商品房买卖合同》、（2015）成证内经字第15296号《公证书》、（2015）成证内经字第40070号《公证书》、《神仙树大院调整物业公共服务费表决票》《成都威斯顿经营管理有限责任公司专用收据》、四川增值税专用发票、(2019)川01民终19031号《民事判决书》《法律文书生效证明》等证据予以证明。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷，本案的争议焦点为威斯顿物业是否有权于2018年1月1日起按2.6元/平方米的标准收取物业服务费。首先，原告与案外人成都怡和天成房地产开发有限公司之间签订了前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告作为前期物业服务企业，被告作为案涉房屋业主，均应受前期物业服务合同的约束。 其次，《神仙树大院前期物业服务合同》约定的物业服务费收取标准为1.9元/平方米，现原告要求物业服务费标准上涨至2.6元/平方米，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”及第二款“……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，原告上涨物业服务费应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告于2015年通过书面表决票的方式就提高物业费标准向小区业主征求意见。从原告提交的（2015）成证内经字第40070号《公证书》可见，同意按2.6元/平方米的标准支付物业服务费的人数占该小区总人数的51.49%，同意按2.6元/平方米的标准支付物业服务费的总面积占建筑物总面积的52.14%，物业服务费上涨至2.6元/平方米已经取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。故本院对神仙树大院通过书面业主大会的方式对物业费上调至2.6元/平方米的标准取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的结果予以认可。 再次，原告系一级资质的物业服务企业，按照四级服务标准提供服务，根据《2012年度成都市中心城区普通商品住宅物业服务收费市场价格信息》，物业服务收费市场价格区间为1.85-2.85元，原告以2.6元/平方米标准收取物业服务费符合该市场价格信息。 最后，截止2019年5月20日，神仙树大院小区已经有超过80%的业主按照2.6元/平方米的标准向原告支付了物业服务费，该结果也可以印证神仙树大院小区大部分业主对物业费调价至2.6元/平方米的认可。 综上，在钟宏、余静未有效证明物业服务费的调整具有虚假和违法的情况下，威斯顿物业有权要求钟宏、余静按照调整后的物业服务费收费标准，故对于原告要求被告按照2.6元/平方米的标准支付2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费8638.08元的诉讼请求，本院在8638.03元的范围内予以支持。 对于原告要求被告支付滞纳金1478.2元的请求，因被告曾多次前往原告处缴纳物业服务费而原告拒收，被告不存在违约的主观恶意，本院不予支持。 另需说明的是，物业公司作为维护小区环境的重要因素，随着人力及物价的上涨，其管理成本也会有所增加，物业公司依法、合规、适当地提高物业费，客观上也充实了自身能力，有助于提高服务质量，继而提升其服务小区的整体品质，使得物业公司与该小区业主共同受益。希望在今后的合同履行过程中，物业公司与业主互谅互让，营造和谐共生环境。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告钟宏、余静于本判决生效之日起十日内一次性支付原告成都威斯顿经营管理有限责任公司物业服务费8638.03元； 二、驳回原告成都威斯顿经营管理有限责任公司其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取人民币26元，由被告钟宏、余静负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 岚 二〇二〇年六月三十日 书记员 陈悦静