福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终822号 上诉人（原审原告）：张章斌，男，1987年1月20日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：张文正（张章斌之父），男，住南平市延平区。 被上诉人（原审被告）：福建环达房地产开发有限公司，住所地南平市东山路208号（顺发商住楼）1404室。 法定代表人：林向灿，执行董事。 委托诉讼代理人：王新英，福建名仕（南平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘圣杰，福建名仕（南平）律师事务所实习律师。 上诉人张章斌因与被上诉人福建环达房地产开发有限公司（以下简称环达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2020）闽0702民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张章斌的委托诉讼代理人张文正，被上诉人环达公司的委托诉讼代理人王新英、潘圣杰参加诉讼。本案现已审理终结。 张章斌上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判为环达公司承担自2016年11月1日至2017年10月27日期间的逾期交房违约金16215.07元；二、变更一审判决从逾期交房违约金中扣减环达公司免收2年物业费的数额1914元为1435.5元。本案二审审理过程中，张章斌撤回了第二项上诉请求。事实和理由：竣工验收备案表具有法律上的权威性与严肃性，只有取得《竣工验收备案表》才能证明房屋质量合格，符合交付条件。 环达公司辩称：在案涉房屋于2016年10月25日经建设、勘察、设计、施工、监理五方单位验收合格后，环达公司向全体业主发出交房通知书。尔后案涉房屋于2017年6月22日经消防验收合格。根据《商品房买卖合同》第八条之约定，案涉房屋经消防验收合格即达到合同约定的交付条件。张章斌主张逾期交房违约金计算至环达公司取得《竣工验收备案表》之日，明显与双方的合同约定不符，应当予以驳回。 张章斌向一审法院起诉请求：判决1.环达公司向张章斌支付逾期交房违约金16215.07元（自2016年11月1日起按日以购房款0.01％的标准，计算至2017年10月27日《房屋建筑工程竣工验收备案表》核准之日）；2.环达公司向张章斌支付逾期办证违约金6598.63元（自2017年7月29日起按日以购房款0.005％的标准，计算至2018年5月18日房屋权属证书登记日止）。 一审法院认定事实：环达公司以出让方式取得位于南平市延平区地块，编号为04／008／0019、0020、0021的地块的土地使用权，国有土地使用权证号南国用（2011）第07843号、07844号、07845号。经批准，环达公司在该地块建设商品房，暂定名为江南水岸。后经南平市建设局批准，环达公司取得商品房预售许可证，证号为2013南房预售证第034号。2014年1月9日，环达公司与张章斌签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201400077）。合同约定：张章斌向环达公司购买由环达公司开发的位于南平市延平区；该房屋建筑面积为79.47平方米，单价为每平方米5650元，购房总价款为449005.5元；买受人于合同签订之日支付该房屋购房款149005.5元，剩余购房款300000元按合同补充协议要求办理银行按揭。第八条约定交付条件与期间为：出卖人应当在2016年3月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘验、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室内照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离措施和施工安全设施。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.出卖人逾期交付房屋的买受人不退房，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款万分之壹的违约金。合同第十四条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。合同的附件六《合同补充协议》第六条约定：对《买卖合同》第十四条的补充约定。1.关于合同第十四条产权登记约定的理解为出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权预总登记。90日内取得商品房权属证书仅限于一次性付款的买受人及时有效合法办理房屋所有权手续。……5.买受人支付购房款的方式是按揭贷款的，在接到出卖人发出的《房屋交付通知书》及《产权证办理通知书》之日起90日内到指定地点办理房屋交付手续的同时，应当签订《委托书》，委托出卖人代为办理“他项权利证书”、“房屋不动产登记”手续及领取房产证，并委托出卖人将《他项权证》提交给买受人贷款银行。买受人应在办理房屋交付手续的同时，缴齐办理产权证所需资料及费用，并且向相关部门缴纳完毕专项维修资金。否则，出卖人有权相应推迟为其办理房屋交付手续的时间。因买受人原因未在以上规定时间内提供办理房屋产权证相关资料和费用的，每逾期一日，买受人应按出卖人所保证借款总额万分之贰向出卖人支持违约金。……7.选择按揭贷款及委托代办产权的买受人所购买房屋权属证书的取得时间以南平市房产交易中心及相关部分核准的发证时间为准，出卖人不承担任何责任。 合同签订后，张章斌向环达公司支付了首付款和银行按揭贷款共计450418.5元后，环达公司未按约定期限交房。2017年4月29日，张章斌与环达公司办理了房屋交付手续，环达公司向张章斌支付了2016年3月15日至2016年10月31日期间的逾期交房违约金10327元及赠送两年物业费1914元。2017年6月22日，讼争房屋所在的江南水岸1＃、2＃、5＃及地下室建设工程，经南平市公安消防支队评定为消防验收合格。2018年3月30日，环达公司在涉案房屋楼前公示栏粘贴《不动产权证办理通知》，载明：“尊敬的各位业主（房主）：感谢您购买江南水岸2＃楼房屋现通知您：请你在收到本通知之日起尽快抓紧时间带齐相关资料到（江南水岸售楼部）办理不动产权证的相关手续。联系电话：0599-61××××7、611×××9。（1）《商品房买卖合同》、《备案信息表》原件1份；（2）业主身份证复印件1份；（3）商品房合同补充协议1份；（4）涉税证明、购房发票原件及相关票据等。特此通知。”2018年5月18日，张章斌取得讼争房屋的不动产权证书，证号为闽（2018）南平市不动产权第0005737号。张章斌因与环达公司对于逾期交房违约金及逾期办证违约金的支付事宜协商未果，诉至一审法院。 一审法院认为，环达公司与张章斌签订的《商品房买卖合同》，系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张章斌作为房屋买受人，已经依约足额向环达公司支付购房款。环达公司作为出卖人，应当及时向张章斌交付讼争房屋和办理讼争房屋的不动产权证。本案争议焦点为：一、环达公司是否应当向张章斌支付2016年11月1日至2017年10月27日期间的逾期交房违约金；二、环达公司是否应当向张章斌支付2017年7月29日至2018年5月18日期间的逾期办证违约金。 关于第一个争议焦点。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年3月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合该条各项约定条件的商品房交付买受人使用。环达公司未于2016年3月15日前向张章斌交房，已构成违约，应当承担违约责任。鉴于环达公司已向张章斌支付了2016年9月15日至2016年10月31日的逾期交房违约金，则本案逾期交房违约金应当从2016年11月1日起计算。张章斌主张交房违约金应计算至2017年10月27日即该房屋所属工程验收竣工验收备案表的备案盖章之日，该主张与合同约定不符，合同约定交房条件之一为“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”，而竣工备案表的备案盖章日期并非该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格及消防验收合格的日期。环达公司未举证证明张章斌系在知悉房屋现状时自愿接收房屋，则本案逾期交房违约金应计算至讼争房屋所在的建设工程经南平市公安消防支队评定为消防验收合格之日，即2017年6月22日。对于张章斌主张环达公司支付2017年6月23日至2017年10月27日的交房违约金的诉请依据不足，不予支持。对于环达公司主张应扣除赠送的物业费的抗辩，该物业费系三方协商一致的对于2016年3月15日至2016年10月31日逾期交房违约赔偿的和解方案，不能抵扣2016年11月1日之后的违约赔偿责任，故该抗辩理由不予采纳。经计算，逾期交房违约金为10494.75元（450418.5元×233天×0.01%）。故对张章斌主张环达公司支付逾期交房违约金10494.75元的诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持，对环达公司提出不予支付张章斌逾期交房违约金的抗辩理由不予采纳。 关于第二个争议焦点。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。虽然《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》将90日内取得商品房权属证书仅限于一次性付款的买受人，但是本案逾期办理讼争房屋不动产权证的过错在于环达公司，而非张章斌，则本案应当按照《商品房买卖合同》第十四条约定计算逾期办证违约金。双方于2017年4月29日办理房屋交接手续，但涉案房屋符合交付条件的时间为2017年6月22日，环达公司最迟应于2017年9月21日前为张章斌办理讼争房屋的不动产权证。因此，本案逾期办证违约金应从2017年9月22日起计算。《商品房买卖合同》第十四条约定逾期办证违约金计算至取得房屋权属证书之日止，则本案逾期办证违约金应计算至2018年5月18日。环达公司提出应计算至通知办证之日的抗辩意见，缺乏合同依据，不予采纳。经计算，环达公司应支付张章斌2017年9月22日至2018年5月18日期间的逾期办证违约金为5359.98元（已付购房款450418.5元×0.005%×238天）。故对张章斌主张的逾期办证违约金未超出5359.98元的部分予以支持，对于超出部分不予支持；对于环达公司提出仅支付2017年9月22日至2018年3月29日期间的逾期办证违约金的抗辩意见不予采纳。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福建环达房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向张章斌支付逾期交房违约金10494.75元；二、福建环达房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向张章斌支付逾期办证违约金5359.98元；三、驳回张章斌的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 张章斌于二审中提交三份证据：1.《交房通知书》一份，用于证明环达公司拟交付的商品房未满足交付条件，仍通知业主交房；2.《市住建局审批一次性告知单》一份，用于证明房屋应当在取得《竣工验收备案表》后才满足交付条件；3.《南平市地税局关于江南水岸小区业主信访事项的咨询函的回复》一份，用于证明环达公司强行收取购房者10%的税收。环达公司经质证认为：对证据的真实性均没有异议，但证据1系环达公司在房屋经五方验收合格后送达给业主；对证据2的证明对象不予认可；证据3与本案没有关联性。就张章斌提交的三份证据，本院认为，对证据1、2的真实性予以确认，对涉案房屋何时具备交付条件及环达公司逾期交房违约期间的问题，本院将结合案件的争议焦点予以分析评判；证据3与本案事实不具有关联性，故不予采信。 环达公司于二审中提交一份证据，即竣工验收报告一份，用于证明涉案房屋于2016年10月25日通过建设、勘察、设计、施工、监理五方单位验收。张章斌经质证认为：真实性无法判断，不知晓五方验收的具体情况。就该份证据，本院认为，来源真实、形式合法，能够证明涉案房屋通过竣工验收的时间，本院予以采信。 对一审判决认定的事实，环达公司对一审认定的“环达公司向张章斌支付了2016年3月15日至2016年10月31日期间的逾期交房违约金10327元”提出异议，认为环达公司支付的10327元系用于支付全部的逾期交房违约金。本院认为，环达公司提出的该项异议，未能提供相应的证据予以证明，故不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，2016年10月25日，涉案房屋所在的江南水岸2号楼，经建设、勘察、设计、施工、监理五方单位评定为验收合格。2017年10月27日，涉案房屋所属工程取得《竣工验收备案表》。 本院认为，本案二审中的争议焦点问题为：计算逾期交房违约金数额的截止时间。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条第二款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”上述法律法规均明确建设工程经验收合格，方可交付使用。涉讼《商品房买卖合同》第八条第1款约定的交房条件为商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格,该约定符合法律法规的规定，合法有效，应当作为判断环达公司是否有效履行交房义务的依据。根据本案已查明的事实，涉案商品房于2016年10月25日经勘察、设计、施工、监理等部门验收合格，于2017年4月29日为张章斌所接收，于2017年6月22日通过消防验收。故至2017年6月22日涉讼商品房已达法定交付条件，亦符合合同约定的交付条件。一审判决认定逾期交房违约金计算至2017年6月22日并无不当。张章斌主张逾期交房违约金应计算至2017年10月27日即其取得涉讼商品房《竣工验收备案表》之主张缺乏依据。至于张章斌提出涉讼商品房于2017年6月22日通过消防验收时，架空层防护栏还处于安装阶段的问题，因其未能提供相应的证据予以证明，且该问题不属于判断涉讼商品房是否满足《商品房买卖合同》第八条约定交房条件的范畴，本院不予采纳。 综上，张章斌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元,由上诉人张章斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  乐 芳 审 判 员  张聪荣 审 判 员  江琳清 二〇二〇年六月三十日 法官助理  王银春 书 记 员  薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。