福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终222号 上诉人（原审原告）：李丽端，女，1982年5月13日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：曾小雄，福建伟盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊亚林，福建伟盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑忠义，男，1974年8月23日出生，汉族，户籍地浙江省宁波市镇海区。 被上诉人（原审被告）：李演锋，男，1988年1月18日出生，汉族，户籍地福建省永春县。 被上诉人（原审被告）：厦门市置强房产营销策划代理有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路201号宏业大厦1403之二。 法定代表人：余永平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李桂香，北京大成（厦门）律师事务所律师。 上诉人李丽端因与被上诉人郑忠义、李演锋、厦门市置强房产营销策划代理有限公司（以下简称置强公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初14871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李丽端上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.改判郑忠义双倍返还李丽端定金60万元、赔偿李丽端损失共计723万元并支付李丽端实现债权的律师代理费2万元；厦门市置强房产营销策划代理有限公司返还已支付的中介费1万元及代办费800元；李演锋、厦门市置强房产营销策划代理有限公司对郑忠义的债务承担共同清偿责任。事实和理由：一、一审法院认定本案部分事实不清，具体理由如下：1.李演锋代郑忠义签订《房产买卖协议》的行为足以构成表见代理，郑忠义应当承担《房产买卖协议》项下的全部违约责任。首先，李丽端有充分理由相信李演锋系郑忠义的代理人。李演锋有涉案房产的钥匙，李丽端多次看房过程中，李演锋均能配合李丽端前往涉案房产实地看房。房产交易过程中，李演锋虽然未出具任何授权委托书，但李演锋向李丽端示明了房产权属相关证明。更何况，置强公司作为一家专业的中介服务机构，为李演锋代理出售涉案房产提供居间服务，李丽端有理由相信李演锋系有权代理。李丽端虽未查看李演锋任何的书面授权文件，但作为普通的购房者并根据之前的购房经验，在置强公司提供居间服务的情况下，李丽端有充分的理由相信李演锋系郑忠义的代理人。李丽端作为善意第三人，不论李演锋是否有代理权限，郑忠义都应当承担《房产买卖协议》项下的权利义务。本案中，郑忠义应当双倍返还李丽端定金60万元并支付李丽端实现债权的律师代理费2万元。其次，关于李丽端主张的购房损失723万元，郑忠义也应当承担赔偿责任。涉案房产于2016年7月14日被法院查封，郑忠义无法向李丽端履行《房产买卖协议》项下的交付房产的义务已属根本违约，一审过程中，李丽端已向法院提交了厦门市国土房产测绘档案管理中心出具的《不动产登记申请书》，涉案房产于2017年4月28日以1356万元的价格被司法拍卖，该组证据足以证实短短一年时间涉案房产的涨价幅度导致李丽端不能以《房产买卖协议》载明的售价633万元再购买相同或类似的房产，给李丽端造成了严重的损失。而一审法院未能采纳该组证据，仅轻描淡写的认定“李丽端要求赔偿房屋增值损失723万元没有事实和法律依据，本院不予支持”实属对本案事实认定不清。因此，根据我国《合同法》第一百一十三条之规定及《房产买卖协议》第七条之约定，郑忠义应当赔偿上诉人损失723万元。综上，郑忠义应当承担《房产买卖协议》项下的全部违约责任，双倍返还李丽端定金60万元、赔偿李丽端损失723万元并支付李丽端实现债权的费用2万元。2.退一万步讲，即使李演锋签订《房产买卖协议》的行为不构成表见代理，李演锋除应承担《房产买卖协议》项下的违约责任外，也应当赔偿李丽端的全部损失。本案中，若李演锋签订《房产买卖协议》的行为不构成表见代理，那么李演锋应当承担合同项下的全部违约责任。鉴于前述，李丽端因李演锋的违约行为产生了723万元的损失，且李丽端也提供了证据予以佐证。因此，即使由李演锋自行承担《房产买卖协议》违约责任，李演锋也应当双倍返还李丽端定金60万元、支付李丽端实现债权的费用2万元，并赔偿李丽端损失723万元。3.一审法院认定李丽端与置强公司不存在居间关系事实认定错误。本案中，《房产买卖协议》中介方经办人栏虽然没有具体的经办人签字，但置强公司加盖了公章确认合同条款，居间合同己然成立。置强公司的公章中虽然载明了公司账户，但合同中并未明确约定款项应当支付至该账户中。结合庭审中置强公司陈述，李丽端系到置强公司位于厦门市海沧区的门店进行签约，且由其公司员工郭某将加盖公章的合同拿出，三方当场进行签约的。李丽端并于当场将中介费1万元、代办费800元通过现金的形式支付至郭某。李丽端与置强公司之间既有加盖公章的合同，又在置强公司门店签约，足以证实双方之间的居间合同关系已然成立。因此，置强公司未能履行居间人义务，应立即返还中介费1万元及代办费800元。4.李演锋、置强公司应当对《房产买卖协议》项下郑忠义应当支付的全部款项承担共同清偿责任。本案中，李演锋作为郑忠义的代理人，在签订《房产买卖协议》时未出具相应的委托授权书，李丽端出于对置强公司的信任，与其签订了《房产买卖协议》，但李演锋是否系有权代理人尚存疑问。且置强公司做为专业的房产买卖居间服务机构，未向李丽端如实披露该房产实际情况及相关手续，根据《合同法》第四百二十五条之规定，置强公司应承当损害赔偿责任。因此，李演锋、置强公司应当对《房产买卖协议》项下郑忠义应当支付的全部款项承担共同清偿责任。二、一审法院做出的判决适用法律错误。本案中，《房产买卖协议》依法成立、生效，对双方均具约束力，是李丽端主张权利的有效证据；且李丽端对其损失也提供了合法有效的证据予以佐证。反观之，郑忠义、李演锋、置强公司均未提供证据证实其主张。李丽端认为，一审法院应依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判决一方提供证据的证明力，是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证据力较大的证据予以确认”之规定认定本案事实，支持李丽端的诉讼请求。因此，一审法院适用法律错误。请求依法改判或发回重审。 郑忠义、李演锋未作答辩。 置强公司辩称，其答辩意见同一审时一致。第一，李丽端对置强公司的起诉没有法律依据，本案的案由为房屋买卖合同纠纷，不是居间合同纠纷，两者不能在同一案件审理。第二，李丽端认为置强公司应当承担责任，合同法规定居间人只有在故意隐瞒或提供虚假信息造成合同相对方损失的情况下才应赔偿，但本案不存在这个情况。李丽端称系因置强公司提供居间服务才签订合同，是没有事实依据的。签约时，李丽端自认没有看到授权委托书，而且在合同中约定了若无权签订合同的相应后果。 李丽端向一审法院起诉请求：1.解除李丽端与郑忠义、置强公司于2014年6月22日签订的《房产买卖协议》；2.郑忠义立即赔偿李丽端损失723万元；3.郑忠义立即向李丽端返还定金30万元并支付相当于定金数额30万元的违约金；4.郑忠义立即向李丽端支付本案实现债权的律师代理费2万元；5.置强公司立即向李丽端返还已支付的中介费1万元及代办费800元；6.李演锋、置强公司对郑忠义上述应付款项承担共同清偿责任。 一审法院认定事实：2014年6月22日，郑忠义（出售方，甲方，代理人李演锋）、李丽端（购买方，乙方）、置强公司（中介方，丙方）签订一份《房产买卖协议》（以下简称讼争合同），约定：甲方将坐落于厦门市思明区的房产（以下简称讼争房屋）出售给乙方，用途住宅，土地房屋权证号01××90，建筑面积207.47平方米，成交价633万元；本协议签订之日乙方应支付购房定金30万元，定金先由丙方保管，待甲乙双方到土房局办理交易过户手续后由丙方转交给甲方；乙方于2014年7月22日前或产权银行解押注销七个工作日内（送件成功当日）向甲方支付603万元；甲方于收到全部购房款当日将讼争房屋交付乙方使用；甲方保证讼争房屋为空户；乙方于本协议签订时支付丙方居间服务费（即中介费）1万元、代办手续费800元；甲乙双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于定金的违约金；若乙方悔约，则甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款；在此条件下，若守约方支付了中介费，则守约方可向违约方追偿中介费；若甲乙双方未经丙方同意自行解约，则支付中介费的一方可向另一方追偿50%的中介费；甲乙双方保证于产权银行解押注销完毕七个工作日之内前往土房局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日由违约方向另一方支付购房款的0.05%作为违约金；若于银行解押注销完毕七个工作日之内因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权终止协议，同时要求违约方承担违约责任；一方违约的，除向对方承担违约责任外，还应承担对方因解决纠纷所产生的诉讼费用、仲裁费、律师费、差旅费等一切费用；无论甲方还是乙方向丙方支付中介费或代办费等均需向丙方索取有丙方公司盖章的收款收据，方视为支付给丙方费用或款项，任何个人收款收据不属于丙方行为（该条款用红色字体）；等等。李演锋作为郑忠义的代理人代为签订讼争合同。讼争合同落款处中介方签章一栏盖有置强公司印章，印章上载明置强房产的银行账号及开户行，但落款未有经办人签名捺印。 2016年7月14日，浙江省宁波市中级人民法院（以下简称宁波中院）首先查封讼争房屋，后裁定对讼争房屋进行司法拍卖。2017年4月18日，买受人周某以1356万元最高价竟得讼争房屋。2017年4月28日，宁波中院作出（2016）浙02执355号执行裁定书，裁定讼争房屋所有权及使用权归买受人周某所有，财产权自裁定送达买受人时转移。后厦门市国土资源与房产管理局协助执行，将讼争房屋产权转移登记至周某名下。 2019年3月，一审法院电话联系李演锋，李演锋称其人在外地，当月会到法院领取材料并提交证据，但截至一审判决作出之日其并未实际应诉。李丽端未在法庭指定的期限报告其家庭名下房产情况以及居住情况。李丽端为本案诉讼支出律师费20000元。 本案一审审理中，李丽端主张，协议签订后其向置强公司现金支付中介费1万元，并提供案外人郭某出具的《中介费收条》作为证据。李丽端主张，其按郭某指示于2014年6月22日向案外人钟文光账户转账支付购房定金30万元，并提供郭某出具的《定金代管收条》、转账凭证作为证据。李丽端主张郭某系置强公司员工，具体经办讼争房屋交易居间；置强公司否认郭某系其员工，并主张郭某与李演锋是表兄弟，二人共同出资向郑忠义购买讼争房屋用于炒房。 本案一审庭审中，李丽端述称：其有一手房交易经历；其对李演锋的代理权是存疑的，李演锋没有提供任何授权委托书给其查看，其是基于置强公司的核实和告知相信李演锋有代理权；签订讼争合同前，郭某曾带其实地看过讼争房屋。置强公司述称：郭某是炒房客，与其比较熟悉；郭某说讼争房屋交易已经谈好，只需置强公司提供一份格式合同以及帮忙办理过户送件；置强公司并没有实际经办人促成该交易，后续代办手续当时也还没指定由谁来办。 一审法院认为，李丽端与到庭应诉的置强公司之间的争议焦点为，置强公司是否为讼争房屋交易的居间人并承担赔偿责任。在案证据显示，讼争合同落款处中介方一栏没有具体经办人员签名捺印，没有直接证据可证明郭某系置强公司员工；讼争合同第二十条用红色字体约定“无论甲方还是乙方向丙方支付中介费或代办费等均需向丙方索取有丙方公司盖章的收款收据，方视为支付给丙方费用或款项，任何个人收款收据不属于丙方行为”，且讼争合同落款处所盖置强公司的印章明确载明置强公司的账号和开户行，在合同约定如此清楚的情况下，李丽端却主张向郭某个人现金支付中介费并且主张向案外人钟文光的账户汇入托管定金，《中介费收条》和《定金代管收条》均只有郭某个人签名而没有置强公司盖章。由上可见，为讼争房屋交易提供居间服务的系郭某个人，难以认定居间人为置强公司。故对李丽端基于其与置强公司存在居间合同关系的主张而向置强公司提出的诉讼请求，不予支持。 关于李演锋是否有权代理或表见代理。根据李丽端的陈述，李演锋没有提供任何授权委托书给其查看，其对李演锋的代理权存疑，是基于居间人的核实和告知才相信李演锋有代理权并与之签约。对此一审法院认为，没有证据证明李演锋有权代理郑忠义出售讼争房屋。李丽端系具有房产交易经验的完全民事行为能力主体，在李演锋未出示任何委托代理凭证的情况下，其主张基于对居间人的信任相信李演锋有权代理，此种情形不足以构成表见代理。根据《合同法》第四十八条的规定，在郑忠义未追认的情形下，讼争合同对郑忠义不发生效力，应由李演锋承担责任。本案中李丽端主张李演锋承担共同清偿责任，此系基于其对讼争合同出卖人为郑忠义的认识而提出的诉讼主张，出于减轻当事人讼累的考虑，一审法院视同本案中李丽端对李演锋单独主张责任，对相关诉讼请求做实体处理。现讼争房屋被人民法院司法拍卖并过户给案外人，讼争合同事实上已无法履行，对李丽端请求解除合同的诉讼请求，予以支持。李演锋应当承担违约责任，向李丽端双倍返还定金共60万元。根据讼争合同第十八条约定，李演锋还应赔偿李丽端为本案诉讼支出的律师费2万元。李丽端要求赔偿房屋增值损失723万元没有事实和法律依据，不予支持。 综上所述，对李丽端的诉讼请求，一审法院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认李丽端与李演锋于2014年6月22日签订的《房产买卖协议》解除；二、李演锋于判决生效之日起十日内向李丽端双倍返还定金600000元；三、李演锋于判决生效之日起十日内向李丽端赔偿律师费损失20000元；四、驳回李丽端的其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 经审理查明，李丽端与置强公司对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，讼争房屋原登记于郑忠义名下，李丽端自认从未见过郑忠义本人，签订讼争合同时亦未看到郑忠义委托李演锋出售讼争房屋的相关授权材料，目前在案亦无证据证明存在郑忠义委托李演锋出售讼争房屋的事实。因此，李演锋以郑忠义代理人的名义与李丽端就讼争房屋签订买卖合同，应属无权代理。李丽端主张其有理由相信李演锋具有代理权，李演锋代郑忠义签约的行为构成表见代理。然而，房屋买卖属大额交易，在既未见到讼争房屋产权人郑忠义，又未查验李演锋有权代为出售讼争房屋的相关授权文件等情况下，难以认定李演锋已形成具有代理权的权利外观。李丽端仅以置强公司为李演锋代理出售讼争房屋提供居间服务，应核实房屋权属及相关代理情况为由，即认为有理由相信李演锋具有代理权，显然依据不足。故李丽端关于李演锋代郑忠义签约的行为构成表见代理，应由郑忠义承担违约责任的主张，本院不予采信。 因讼争合同未经郑忠义追认，对郑忠义不发生效力，且由于讼争房屋经司法拍卖已过户至他人名下，该合同在事实上不能履行，李丽端亦已请求解除该合同。对于讼争合同解除的后果，该合同第十一条约定：“甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于定金的违约金；若乙方悔约，则甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款。”第十八条约定：“一方违约的，除向对方承担违约责任外，还应承担对方因解决纠纷所产生的诉讼费用、仲裁费、律师费、差旅费等一切费用。”上述条款系关于违约责任承担方式的相关约定，一审参照上述约定，判令李演锋向李丽端双倍返还定金并赔偿律师费损失，并无不当。李演锋经法院合法传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。李丽端上诉主张还应赔偿按照讼争房屋于2017年的拍卖价格与讼争合同约定的房屋价格之间的房屋差价损失。本院认为，讼争合同签订于2014年，嗣后讼争房屋在长时间内未办理解押、过户及交房手续，导致该房屋被查封拍卖，李丽端并未举证证明其已采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。而且如前所述，在李演锋并未形成具有代理权的权利外观且李丽端未对李演锋的代理行为进行有效审查的情况下，难以认定李丽端为善意相对人，其应与李演锋按照各自的过错程度承担责任。因此，李丽端要求李演锋承担房屋差价损失，本院不予支持。 讼争合同落款处中介方加盖了置强公司合同专用章，李丽端认为置强公司为其提供了居间服务，郭某为具体经办人员，但未向其如实披露该房产实际情况，故要求置强公司返还中介费及代办费，并对双倍返还定金、赔偿房屋差价及律师代理费等承担共同清偿责任。置强公司则抗辩称郭某为炒房客，并非置强公司的职员，置强公司只是给炒房客提供合同，并没有实际经办人促成该交易。从讼争合同的内容来看，合同落款中介方经纪人处为空白，并未载明郭某为具体经办人员。该合同第二十条明确约定：“无论甲方还是乙方向丙方支付中介费或代办费等均需向丙方索取有丙方公司盖章的收款凭据，方视为支付给丙方费用或款项，任何个人收款收据不属于丙方行为。”置强公司的合同专用章上亦已载明该公司的账号及开户行等信息。然而，李丽端仍向郭某个人以现金方式支付中介费且并未取得置强公司盖章的收款收据，李丽端的付款方式不符合讼争合同的约定，且无法证明置强公司已收取中介费及代办费，故李丽端要求置强公司返还中介费及代办费，本院不予支持。讼争合同第二条约定，李丽端支付的购房定金30万元先交由置强公司保管，待办理交易过户手续后由置强公司转交给郑忠义。然而，李丽端却向案外人钟文光的账户转账支付30万元。虽然定金代管收条中有李演锋与郭某的签字，但并未加盖置强公司的公章，无法证明已取得置强公司的同意。因此，李丽端要求置强公司对李演锋所负双倍返还定金等义务承担共同清偿责任，本院亦不予支持。 综上所述，李丽端的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费66756元，由李丽端负担。 本判决为终审判决。 审判长  颜映红 审判员  陈 璟 审判员  章 毅 二〇二〇年六月四日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。