重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3536号上诉人（原审被告）：重庆市大足区天成旅游开发有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道五星大道488号，统一社会信用代码91500225668914806L。法定代表人：张峰，执行董事。委托诉讼代理人：周书文，重庆泰升律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷廷伟，重庆泰升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆互悦物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞鱼轻路60号，统一社会信用代码915001137958668782。法定代表人：李俊材，经理。委托诉讼代理人：何健，重庆军航律师事务所律师。上诉人重庆市大足区天成旅游开发有限公司（以下简称“天成旅游开发公司”）因与被上诉人重庆互悦物业管理有限公司(以下简称“互悦物业公司”)物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院(2019)渝0111民初6836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了询问。上诉人天成旅游开发公司的委托诉讼代理人周书文、被上诉人互悦物业公司的委托诉讼代理人何健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天成旅游开发公司上诉请求：1、撤销一审判决并驳回互悦物业公司的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案的争议焦点在于互悦物业公司是否对案涉区域进行了物业服务。互悦物业公司未举证证明其对龙腾御景广场在2018年9月15日至2019年7月10日期间提供了物业服务。上诉人已经举示证据证明对自有物业自行管理的事实，被上诉人未对上诉人提供物业服务；2、对本案争议时间段物业费，上诉人没有支付义务。物业服务合同系双务合同，被上诉人需要提供物业服务才能收取物业费；3、未经合理催收，被上诉人无权起诉；4、一审认定违约金错误，本案不是上诉人单方违约，不应计算违约金，天价违约金没有法律基础。互悦物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。被上诉人作为案涉小区的物业服务企业，已经按照合同约定提供了物业服务，上诉人所属的独立商业系物业服务合同约定的范围，作为小区业主，应按照合同约定支付物业服务费。被上诉人亦进行了催收。合同约定，电梯等专用设施设备进行维护管理是上诉人自己的义务，不属于物业管理内容。违约金约定合法有效，被上诉人一审中主动降低了违约金的标准，一审认定合情合理。互悦物业公司向一审法院起诉请求：1.判令天成旅游开发公司向互悦物业公司支付欠交的物业服务费，暂计至2019年7月为552368.6元；2、判令天成旅游开发公司向互悦物业公司支付违约金，暂计至2019年7月10日为326568.21元；3.本案诉讼费由天成旅游开发公司负担。一审法院认定事实：2018年5月15日，龙腾御锦业委会向互悦物业公司出具《龙腾御锦项目物业管理中标通知书》一份，载明互悦物业公司为中标人管理大足区龙腾御锦项目。并要求互悦物业公司在15日内与龙腾御锦业委会签订物业服务合同。互悦物业公司中标前，龙腾御锦小区由四川龙腾地产集团物业管理有限公司(以下简称“龙腾物业公司”)管理。2018年5月25日，龙腾御锦业委会要求龙腾物业公司撤场，并要求本案互悦物业公司入场，同时大足区棠香街道办事处、棠香街道红星社区居委会、国土资源和房屋管理局同时发出要求互悦物业公司实施应急物业服务的通知。2018年7月8日，互悦物业公司(乙方)与龙腾御锦业委会（甲方）签订了《大足龙腾御锦小区物业服务合同》，合同第一条约定：物业服务区域为大足区棠香街道城南新城大邮路以东，商业/住宅，实测面积356940.00平方米；第七条约定：商业（住宅底商）、商业（独立商业）：2.0元/平方米/月（不含公共能耗费），起计时间：通知接房之日起，缴费时间：次月5日前，业主、使用人违反物业服务合同、小区管理规约、物业服务协议的约定，未能足额交纳物业服务费，物业服务企业应当督促其限期交纳，逾期超过三个月仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉或者按约定申请仲裁。逾期的按应缴费用千分之三的标准按日加收违约金。第十七条约定：本合同期限自2018年7月8日起至2021年7月7日止（合同期限三年以实际进驻项目服务起计），乙方进场服务时间为2018年7月14日上午9：00点。2018年8月28日，该物业服务合同在原重庆市大足区国土资源和房屋管理局进行备案登记。2018年9月20日，天成旅游开发公司与互悦物业公司大足分公司共同向龙腾御锦底商和财富广场独商业主发出声明，互悦物业公司于2018年9月15日进场对龙腾御锦小区提供物业服务，要求业主自2018年9月15日之后的物业费及其他费用缴纳给本案互悦物业公司。2018年10月30日，龙腾御锦业委会向龙腾物业公司发出协商函一份，载明从2018年9月15日起，龙腾御锦小区业主所应交的各类物业服务费应由互悦物业公司收取。天成旅游开发公司所有的物业坐落于大足区平方米）、大足区棠香街道龙景路1号2-1（面积6370.36平方米）、大足区棠香街道龙景路1号3-1（面积6370.36平方米）、大足区棠香街道龙景路1号4-1（面积859.31平方米）。从互悦物业公司入驻该小区进行物业管理后，天成旅游开发公司至今未交纳相关物业服务费。互悦物业公司以张贴催收函的方式进行了催交。经互悦物业公司催收未果，现起诉请求法院支持其诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，应受法律保护，合同各方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。互悦物业公司与龙腾御锦委员会签订的《物业服务合同》合法有效，天成旅游开发公司所有的大足区商业的范围，其作为业主，应遵守、履行龙腾御锦业委会与互悦物业公司约定的义务。本案争议的焦点是互悦物业公司进驻龙腾御锦小区进行物业服务的时间问题。根据物业服务合同的约定“互悦物业公司的服务期间自2018年7月8日起至2021年7月7日止（合同期限三年以实际进驻项目服务起计），乙方进场服务时间为2018年7月14日上午9点”。庭审中，互悦物业公司陈述其入场时间是2018年5月28日，并向一审法院提交了龙腾御锦业委会关于龙腾物业公司撤场的函、要求互悦物业公司实施应急物业服务的通知等证据，但都无法体现互悦物业公司的实际入场时间。而天成旅游开发公司向一审法院申请的三名证人出庭作证，虽然他们的证词均提到在2019年10月8日才将天成旅游开发公司所有的物业交了一部分给互悦物业公司进行物业服务，但因为三名证人均是天成旅游开发公司所雇用的员工，双方有利害关系，一审法院对其证词不予采纳。互悦物业公司向一审法院提交的其分公司与天成旅游开发公司共同向龙腾御锦底商和财富广场独商业主发出的通知可以看出，双方均确认向互悦物业公司支付物业服务费的时间应从2018年9月15日起。虽然被告在庭审中陈述，该通知上底商和独商业主的物业不属于天成旅游开发公司所有，但天成旅游开发公司也是财富广场独商业主，可以认定天成旅游开发公司同意其物业支付服务费的时间与龙腾御锦底商和财富广场独商一致，再结合天成旅游开发公司提交的龙腾御锦业委会向龙腾物业公司出具的关于预收费用移交的协商函，也可以看出互悦物业公司是从2018年9月15日进驻龙腾御锦小区进行物业管理。对天成旅游开发公司认为龙腾御锦小区交给互悦物业公司进行物业服务时是先移交住宅，后移交商业，而天成旅游开发公司的物业直到2019年10月才移交的辩解意见，由于天成旅游开发公司未举示相应证据予以佐证，一审法院不予认可。一审法院确认互悦物业公司向天成旅游开发公司进行物业服务的时间是从2018年9月15日起至今。至于天成旅游开发公司是否因修建财富广场路面及维护电梯而产生费用，与本案无关，在本案中不作处理。天成旅游开发公司拖欠物业服务费用不交纳，违背有关法律规定和《物业服务合同》的约定，应承担相应的民事责任。天成旅游开发公司作为其房屋的所有权人，应当按照《物业服务合同》的收费标准向原告支付物业服务费，故对互悦物业公司要求天成旅游开发公司支付物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持，但应从2018年9月15日起算至2019年7月10日止为387973.1元（2元／月／㎡×19727.45㎡×9个月25天）。关于互悦物业公司请求主张的违约金，因《物业服务合同》中约定违约金从逾期之日起每天按应交费的3‰交纳，现互悦物业公司自愿交违约金调整为按照年利率24%计算，符合法律法规的禁止性规定，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第(五)项，判决如下：一、由被告重庆市大足区天成旅游开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆互悦物业管理有限公司物业服务费387973.1元；对被告重庆市大足区天成旅游开发有限公司自2018年9月15日起至2019年7月10日止，以其每月所欠物业服务费387973.1元为基数，从逾期之日起，按照年利率24%计算违约金至被告重庆市大足区天成旅游开发有限公司付清物业服务费为止；二、驳回原告重庆互悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果支付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12589元，由被告重庆市大足区天成旅游开发有限公司负担8295元，原告互悦物业管理有限公司负担4294元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人天成旅游开发公司提交如下证据：1、大足区鑫联企业管理有限公司出具的《情况说明》，拟证明上诉人自行负担广场维修及电梯费用，被上诉人没有提供物业服务；2、重庆乔嘉电梯有限公司《情况说明》，拟证明被上诉人没有提供服务；3、龙腾御景财富广场外围电梯图片，拟证明六部电梯实际在商场外，被上诉人自行委托电梯维护和管理。被上诉人质证认为，对二份情况说明形式真实性认可，内容不认可，达不到证明目的，情况说明主体没有相应证据证明，没有维修合同、承包合同等予以佐证，不能证明内容真实。照片三性不予认可，不能证明系上诉人进行了维护，即使证明进行了维护，也不能证明被上诉人未履行物业服务义务。合议庭对上述证据的采信意见在本院认为中具体评述。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点是：一、上诉人天成旅游开发公司是否有权拒绝交纳物业服务费；二、违约金是否应予主张。针对上诉焦点，本院评述如下：天成旅游开发公司是否有权拒绝交纳物业服务费，本院认为，互悦物业公司与龙腾御锦委员会签订的《物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，该合同对互悦物业公司及龙腾御景小区的全体业主均具有法律约束力，双方均应依合同履行权利义务。天成旅游开发公司所有的商业房屋属于龙腾御景小区，即属于物业服务合同约定的服务范围，其作为该小区的业主，应当按照合同约定履行义务。二审中，天成旅游开发公司提交《情况说明》等证据，主张其自行进行了电梯维护，互悦物业公司未提供物业服务，其不应交纳物业管理费。本院认为，天成旅游开发公司提交的《情况说明》等材料没有相关维修合同、发票等证据予以佐证，无法证明其实际支付了上述费用，达不到其证明目的，本院不予采信。退一步讲，即使天成旅游开发公司对商业区域电梯进行了维修养护，根据《物业服务合同》第三条的相关规定，业主拥有独立使用权的地方及开发商保留地方不属于物业服务合同的服务范围，即天成旅游开发公司自有的商业房屋专有部分及相关设施不属于物业服务范围，应由其自行管理。一、二审审理中，上诉人并不否认互悦物业公司对龙腾御景小区公共区域及相关设施进行了日常维护管理，由于天成旅游开发公司客观上享受了互悦物业公司对小区公共区域及相关设施、设备和附属建筑物等提供的物业服务，故其不能以对专有部分电梯等设施的维修管理而否定互悦物业公司对小区公共物业提供的物业服务，上诉人不能以此为由拒绝缴纳物业服务费，该上诉理由本院不予支持。关于违约金是否主张的问题。本院认为，天成旅游开发公司逾期未交纳相关物业服务费系客观事实，而《物业服务合同》中对逾期未交纳物业服务费应承担违约金进行了明确约定，故天成旅游开发公司应当按照合同约定支付违约金。一审中，互悦物业公司自愿将违约金调整为按年利率24%计算，一审法院在综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素后予以认可于法有据，并无不当，本院予以确认。综上所述，重庆市大足区天成旅游开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8295元，由上诉人重庆市大足区天成旅游开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年六月三十日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微