河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终1824号 上诉人（原审被告）：李江超，男，1991年5月8日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：冯俊奇，河北大品律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙贵山，男，1965年4月20日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：王秀田，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李琨，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 原审被告：高秀英，女，1964年7月2日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：栗艳昆，河北盛仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡爽爽，河北盛仑律师事务所律师。 原审被告：柴娜，女，1982年6月27日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 上诉人李江超因与被上诉人孙贵山、原审被告高秀英、柴娜案外人执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初1858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李江超上诉请求：1、请求贵院依法撤销邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初1858号民事判决书，依法改判或发回重审；2、一、二审所产生的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实的证据系伪造形成，由此导致对事实认定错误，对合同效力定性错误。（一）一审判决错误认定授权卖房的事实。一审中被上诉人出示的证明《委托书》系伪造形成，上诉人李江超从来没有签订过授权一审被告高秀英卖房的委托书，一审被告高秀英也表示从来没有向房屋中介及被上诉人孙贵山出具过该委托书。由此证明该委托书系伪造形成，一审法院依据虚假的证据推定上诉人授权其母亲卖房系认定事实错误。（二）一审判决错将原审被告高秀英代上诉人李江超签订的《房屋三方协议》认定为有效合同，对合同效力认定错误。被上诉人提交的《房屋三方协议》中甲方签字处所签内容为“高秀英代李江超”，很明显非李江超本人所写，被上诉人也认可该协议非李江超本人所写，一审程序中出庭的证人也证明协议非上诉人所签，那么就意味着该协议因非真正权利人签字而没有在上诉人李江超和被上诉人孙贵山之间形成房屋买卖的合同法律关系。一审被告高秀英代签《房屋三方协议》属于无权处分行为，《房屋三方协议》的效力属于效力待定，需要实际权利人即上诉人李江超的追认才可使该协议有效，而追认行为是处分行为发生之后所发生的行为，而不是合同签订之前。一审法院在判决中并没有对上诉人李江超的追认行为进行认定，那么直接根据双方的证据来推定上诉人李江超委托母亲高秀英出售涉案房屋，是对事实的认定错误，也是对合同效力的错误判断。（三）一审中被上诉人提交的多份证据均不跳推定出上诉人有追认的意思表示。1、上诉人李江超从没有收到过被上诉人孙贵山支付的房款，所有的房款最终都付给了原审被告高秀英。虽然被告高秀英是上诉人李江超的母亲，但上诉人李江超是成年人，有独立的民事行为能力，也是所出售房屋的实际权利人，不能因双方之间的血缘关系而侵犯上诉人李江超的独立财产权益。2、上诉人李江超购房时房屋是毛坯房，因无法入住就未去过该房屋，对被上诉人孙贵山已入住的事实也不知情，所以并不能因此就推定上诉人李江超对原告购买住房的事实无异议。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第二款规定：沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案不能以上诉人李江超未提出异议来推定追认的意思表示；3、上诉人李江超因找不到房屋买卖合同及发票于2018年8月17日在邯郸日报刊登了遗失声明，而房屋买卖合同及发票原件在庭审中由原告出示，该事实更能证明上诉人李江超在2018年8月17日前对房屋买卖合同及合同已给被上诉人孙贵山的事实仍不知情。如上诉人李江超知道房屋已销售给被上诉人孙贵山并向其交付了房屋买卖合同及发票，也不会再在报纸上刊登声明，完全可以直接向被上诉人孙贵山主张借用，配合办理房屋登记手续即可；4、办理房产证手续当天，被上诉人孙贵山尚未付清全部房款，如果上诉人李江超知道房屋已出售的事实，应向被上诉人出具收条而不是借条；5、被上诉人出具的录音证据中并没有上诉人李江超同意向被上诉人过户房屋的明确意思表示。上诉人李江超在整个通话过程中都是一种应付被上诉人催促的状态，其中关于时间的约定仅是对从北京回到邯郸时间的大致确定，并没有对过户进行明确的意思表示。本案涉及不动产买卖的重大事宜，不能以模棱两可的通话内容来推定追认的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第二款规定：相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条规定：无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。综合以上意见，上诉人李江超本人未签协议，未收到房款，出具借条、至今未将房屋过户给被上诉人的种种行为足以证明其并没有对《房屋三方协议》进行追认。二、一审判决适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定认定判决停止执行房屋，而该规定中排除执行的其中两个情形是：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案的《房屋三方协议》因未予追认至今仍属于无效合同，因此一审法院认定合同有效是不当的。被上诉人孙贵山至今没有付清全部房款，也没办理过户登记，更没有对所有权作特别约定。根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，一审法院直接将涉案房屋在未付清全款，未办理过户的情况下直接判决归被上诉人孙贵山所有，明显与以上规定相悖。综上，恳请贵院以事实为依据，以法律为准绳，支持上诉人的上诉请求维护上诉人的合法权益。 孙贵山答辩称，李江超的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 高秀英答辩称，李江超的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 柴娜答辩称，李江超的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 孙贵山向一审法院起诉请求：1.依法解除对邯郸市丛台区产的查封；2.依法判决邯郸市丛台区产所有权归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年8月20日，李江超与邯郸市招商房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，李江超购买安居东城首府7号楼2单元2801号房屋，建筑面积146.62平方米，总金额1118711元。李江超与高秀英系母子关系。2015年7月19日，李江超、高秀英作为卖方通过邯郸县坤煌房产经纪有限公司成利廷，与冀海军、张玉霞签订《房屋买卖协议》一份，李江超、高秀英将诉争房屋及地下车位出售给冀海军、张玉霞，合同总价款120万元。因该房屋不能完成更名手续，房屋买卖没有成交。2015年9月25日，李江超取得位于丛台区房屋预告登记权利。2015年10月，孙贵山通过邯郸县坤煌房产经纪有限公司介绍，欲购买涉案房屋，协商购房款100万元，不包括车位。2015年10月28日，李江超出具委托书，内容为：“本人因工作繁忙，不能亲自办理房屋安居东城首府7号楼2单元2801室的出售相关手续，特委托我母亲高秀英作为我的合法代理人，全权代表我办理房屋买卖相关事宜，出售房屋的房款由我母亲高秀英代收。我对于受委托人在办理上述事项过程中所签署的相关文件，均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。委托人签字：李江超2015年10月28日”。当日，卖方（以下简称甲方）高秀英代李江超、买方（以下简称乙方）孙贵山、居间方邯郸县坤煌房产经纪有限公司签订《房屋三方协议》一份，主要约定：甲方自愿出卖位于邯郸市（安居首府）第7号楼2单元2801号房屋，总价格共100万元。甲方同意乙方把40万元购房款打入到居间方指定的银行账号内作为乙方履行付款义务，剩余50万元于2015年11月20日之前给清，凭打款凭条甲方和居间方把商品房买卖合同原件、购房税务发票、维修基金票据、房屋钥匙、物业费手续等所有手续、房屋交付给乙方所有。该房屋总价为100万元，甲乙双方协商同意先给甲方打房款90万元，剩下10万元作为房屋交易的押金，等到过户同时乙方应无条件将剩余10万元房款付给乙方。等安居东城首府能办理房产证的时候，甲方必须配合乙方办理证件过户，不得找借口推迟房屋交易的事宜等内容。高秀英在《房屋三方协议》甲方处代李江超签字并摁印，孙贵山在乙方处签字并摁印，邯郸县坤煌房产经纪有限公司在居间方处加盖公章。孙贵山按照上述协议将购房款转入居间方指定的银行账号内履行付款义务，其中，2015年10月18日孙贵山转至刘岩维账户2万元，2015年10月28日孙贵山分别转至成利廷账户9万元和31万元，2015年11月20日孙贵山分别转至成利廷账户5万元和43万元，共计90万元。2015年10月28日，成利廷转至高秀英账户38万元，2015年8月31日，成利廷转至高秀英账户10万元，2015年11月24日，成利廷转至高秀英账户18万元，2015年8月16日，成利廷转至高秀英账户20万元，2016年1月23日，成利廷ＡＴＭ机转至高秀英账户5000元，共计865000元。孙贵山支付购房款90万元后收到ＮＯ00077931号商品房买卖合同原件、00257226号销售不动产统一发票原件金额440000元、00173663销售不动产统一发票原件金额678711元、公共维修基金收款收据原件等相关手续。2015年11月，孙贵山开始装修涉案房屋，2016年入住该房屋至今。该房屋符合办理房产证条件后，2018年8月24日，孙贵山与李江超共同前往房屋管理机构办理房产证，李江超向孙贵山借款17000元，交纳房屋买卖契税16731.45元。当日，孙贵山通过建设银行将16731.45元转至邯郸国库（地税），通过微信方式将270元转账给李江超。李江超为孙贵山出具借条一张，内容为：“今从孙贵山处借到壹万柒仟元整（17000）。李江超2018.8.24”。李江超办理了位于丛台区房屋的不动产登记证书。 另查明，2018年4月2日，高秀英向孙贵山出具收条，内容为：“今收安居东城首府7-2-2801房屋余款伍万元整（50000元），剩余伍万元于房屋办理过户时于当日付清（乙方付甲方）。乙方提前付款不存在违约。”2018年9月19日，高秀英向孙贵山出具借条，内容为：“今借到孙贵山现金人民币壹万元整，2018年8月18日转李晓卡壹万元整，共计贰万元整（20000元）。借款人：高秀英2018年9月19日”。 再查明，2018年10月19日，申请人柴娜向法院申请诉前财产保全，请求法院查封被申请人李江超名下房产价值235万元，法院查封李江超名下位于邯郸市丛台区房屋。执行过程中，孙贵山向法院提出书面执行异议。法院作出（2019）冀0403执异36执行异议裁定，认为法院对登记在李江超名下的房屋进行查封合法有效。异议人孙贵山认为该房屋系其购买，其提交的《房屋三方协议》的合法性难以确认，且非异议的审查范围。裁定：驳回孙贵山的异议请求。孙贵山对该裁定不服，提起诉讼。 一审法院认为，李江超称对高秀英与孙贵山签订的《房屋三方协议》不知情，没有在协议上签字，也从未授权过高秀英低价变卖该房屋。鉴于孙贵山向法院提交李江超出具的委托书、《房屋三方协议》、李江超和高秀英的身份证复印件、李江超商品房买卖合同原件、销售不动产统一发票原件、公共维修基金收款收据原件，建设银行明细显示孙贵山转账至房屋中介人员刘岩维和成利廷账号90万元支付购房款、孙贵山转账至邯郸国库（地税）支付房屋买卖契税16731.45元、房屋中介人员成利廷转账至高秀英账号支付购房款，高秀英为孙贵山出具的收款条、李江超和高秀英为孙贵山出具的借条、孙贵山通过微信转账给李江超的微信截屏，孙贵山装修涉案房屋及支付物业费、宽带安装发票、燃气费收款单、水费催交通知单、孙贵山催促高秀英和李江超办理房证的通话录音、孙贵山与李江超微信聊天记录、房屋中介人员刘岩维、成利廷证明等证据相互印证，可以证明李江超委托母亲高秀英出售位于邯郸市丛台区房屋，收取购房款系其真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。故李江超的抗辩理由，法院不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，孙贵山与李江超在人民法院查封之前已签订书面买卖合同，并支付约定购房款，在法院查封前已合法占有诉争房屋，且非因其自身原因未办理过户登记。因此，孙贵山对涉案房屋享有的权利足以排除执行。 根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”孙贵山对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故孙贵山请求确认邯郸市丛台区房产归其所有，法院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行邯郸市丛台区房产,法院（2019）冀0403执异36号执行异议裁定于本判决生效时自动失效；二、位于邯郸市丛台区产归孙贵山所有。 案件受理费13800元，由李江超负担。 二审除一审查明的事实外，经过本院阅卷另查明如下事实：一、孙贵山提供2018年10月17日下午本人与李江超的电话录音中，孙贵山与李江超沟通，要求李江超配合孙贵山一同去办理房屋过户手续，“孙贵山说，李江超你配合着把这个证给过了咱们双方就清事了，是吧江超。李江超说，嗯，看他们几个啥想法，（他们指另外几个一起到北京的同学），......我明天看啥情况我给你打电话，行吧。孙贵山说，行，你到时候配合着点啊江超，好不好。李江超说，行、行。”二、本案涉及的售房委托书，孙贵山承认是中介给本人的，李江超不认可售房委托书是本人签名的，申请对委托书上的字迹进行鉴定。孙贵山不同意鉴定，高秀英同意鉴定。三、李江超承认孙贵山要求本人办理过户，给本人打过电话，发过微信，本人不同意。 本院认为，本案的争议焦点为孙贵山与高秀英签订的房屋买卖合同是否有效。李江超的上诉理由是否成立。本院认为，2015年10月28日，卖方（以下简称甲方）高秀英代李江超、买方（以下简称乙方）孙贵山、居间方邯郸县坤煌房产经纪有限公司签订《房屋三方协议》一份，主要约定：甲方自愿出卖位于邯郸市（安居首府）第7号楼2单元2801号房屋，总价格共100万元。甲方同意乙方把40万元购房款打入到居间方指定的银行账号内作为乙方履行付款义务，剩余50万元于2015年11月20日之前给清，凭打款凭条甲方和居间方把商品房买卖合同原件、购房税务发票、维修基金票据、房屋钥匙、物业费手续等所有手续、房屋交付给乙方所有。该房屋总价为100万元，甲乙双方协商同意先给甲方打房款90万元，剩下10万元作为房屋交易的押金，等到过户同时乙方应无条件将剩余10万元房款付给乙方。等安居东城首府能办理房产证的时候，甲方必须配合乙方办理证件过户，不得找借口推迟房屋交易的事宜等内容。高秀英在《房屋三方协议》甲方处代李江超签字并摁印，孙贵山在乙方处签字并摁印，邯郸县坤煌房产经纪有限公司在居间方处加盖公章。孙贵山按照上述协议将购房款转入居间方指定的银行账号内履行付款义务等内容。该房屋买卖合同上没有房屋所有权人李江超的签名，李江超不认可其母亲高秀英出卖本人的房屋的行为。申请对买卖房屋合同上的签名进行鉴定。本院认为，孙贵山提供2018年10月17日下午本人与李江超的电话录音中（李江超承认孙贵山向本人打过电话，要求李江超办理房屋过户手续），孙贵山与李江超沟通，要求李江超配合孙贵山一同去办理房屋过户手续，“孙贵山说，李江超你配合着把这个证给过了咱们双方就清事了，是吧江超。李江超说，嗯，看他们几个啥想法（他们指另外几个一起到北京的同学），......我明天看啥情况我给你打电话，行吧。孙贵山说，行，你到时候配合着点啊江超，好不好。李江超说，行、行。上述孙贵山与李江超的通话内容，能够证明孙贵山要求李江超办理房屋过户手续时，李江超本人同意配合孙贵山一同去办理过户手续，亲口答应行、行，李江超答应配合办理过户手续的行为，应当认定为对于高秀英签订买卖房屋行为的追认，《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权，超越代理权，或者代理权中止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据上述法律规定，高秀英代理李江超签订的房屋买卖合同合法有效。李江超称该房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。李江超申请对售房委托书上的签名进行鉴定，因为上述孙贵山与李江超的电话录音足以证明李江超对于高秀英代表人出售房屋的行为予以追认，是否鉴定该委托书上的字迹，并不影响高秀英的代理人行为，对于李江超对委托书申请进行鉴定的请求，本院不予准许。 综上所述，李江超的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由李江超负担。 本判决为终审判决。 审判长  张增民 审判员  冯 雪 审判员  陈志明 二〇二〇年六月十六日 书记员  郭 盼