安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终1130号 上诉人（原审原告）：胡琴，男，汉族，1984年11月14日生，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：陈芳，安徽中特（六安）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：六安前城置业有限公司，住所地安徽省六安市金安经济开发区胜利北路，统一社会信用代码91341502556326364R。 法定代表人：孙增林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘勇，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡显根，安徽睿正律师事务所实习律师。 上诉人胡琴因与被上诉人六安前城置业有限公司(以下简称前城公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1503民初7104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 胡琴上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判前城公司返还其已支付的购房款309000元（不服金额为40000元）及利息，并赔偿其公证费损失300元；2.本案一、二审诉讼费由前城公司负担。事实与理由：1、一审法院认为其所举证据不足以证明前城公司收到其刷卡支付的4万元优惠金属于事实认定错误。2、一审法院认为其要求前城公司赔偿300元公证费没有合同依据属于法律适用错误3、即使该4万元的实际收款方属于任何第三方，该笔款项性质都是购房款，前城公司亦应承担返还责任。4、一审法院依据前城公司出具收据的时间起算利息错误。 前城公司辩称，胡琴的上诉没有事实及法律依据，一审查明的事实基本正确，虽然判决解除合同没有依据，但其尊重一审判决，请二审法院驳回上诉，维持原判。 胡琴向一审法院起诉请求：1.判令解除其与前城公司于2019年6月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令前城公司立即返还购房款309000元，赔偿其公证费损失300元，购房款利息损失9417.74元（以银行同期贷款基准利率为标准，暂计算至2019年10月17日，最终支付至款清时止），合计318717.74元；3.判令前城公司赔偿其已付的银行贷款8851.24元（本案审理过程中，胡琴将该诉请变更为“11786.32元”）；4.本案的全部诉讼费用由前城公司承担。 一审法院认定事实：2018年11月16日，胡琴与前城公司销售人员陶辉签订《前城·蓝郡车谷购房定单》（编号为NO：0012654）一份，约定胡琴于当日支付购房定金21000元，同时在定单上备注：“优惠金40000元未交，交后享受最终合同价529000元＋4万元，总房款569000元。”后胡琴于同年11月29日向前城公司缴纳现金10000元，作为购房定金。 2019年6月14日，胡琴与前城公司之间签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：胡琴购买前城公司开发的位于本市金安经济技术开发区房屋，该房屋预测面积为123.72平方米，其中套内建筑面积95.98平方米，分摊共有建筑面积27.74平方米。该房屋总价款为529000元，胡琴应于2019年6月14日前支付首付款269000元，余款260000元向银行申请贷款支付。同时该合同第十三条“面积差异处理”中约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。……（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。 合同签订当日，胡琴向前城公司刷卡支付109000元，同年12月20日，又刷卡支付150000元，该两笔款项前城公司均出具收据并加盖该公司财务专用章。此外，2018年11月16日，胡琴曾刷卡支付21000元，收款方出具的收据上标注收款事由为：定金（19#103）。同年12月21日，胡琴再次刷卡支付19000元，收据上标注收款事由为：房款。该两份收据上均未加盖任何印章，两笔款项均汇到了六安市裕安区易好商贸经营部账户。2019年7月17日，胡琴向六安市皋翔公证处支付公证费300元。截至2019年11月26日，胡琴共计向六安农村商业银行三十铺支行偿还该房贷款本息款11786.32元。 2019年7月底，前城公司通知胡琴交房，并告知房屋实测面积，让其缴纳面积差价等费用。胡琴认为该房屋现实测面积为129.72平方米，套内面积为102.41平方米，与合同约定的面积差异绝对值已超出3%，同时认为前城公司承诺赠送的绿化院子也没有兑现，遂于同年8月5日向前城公司寄出了《解除合同通知书》一份，要求按照合同约定，解除与其签订的《商品房买卖合同（预售）》。 一审法院认为，本案中，胡琴与前城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约定履行各自的权利义务。本案争议的焦点为：1、涉案《商品房买卖合同（预售）》是否应当予以解除；2、如要解除，相关权利义务如何处理。关于涉案《商品房买卖合同（预售）》是否应当予以解除。该院认为，根据双方签订的合同中“套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。”的约定，由于涉案房屋的建筑面积误差比为4.8%[（）÷123.72平方米]，而套内建筑面积误差比为6.7%[（）÷95.98平方米]，均已经超出合同约定的3%的绝对值，故胡琴依照约定，依法享有解除合同的权利。胡琴的该项诉讼请求，应当予以支持。关于合同解除后相关权利义务的处理。按照合同约定，前城公司应当返还胡琴已经支付的首付款269000元，并自各笔款项的付款之日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息。胡琴已经偿还的按揭贷款11786.32元，前城公司亦应按照约定予以返还。胡琴向公证部门缴纳的公证费用300元，虽确系其在办理房屋相关手续过程中产生的费用，但并未缴纳至前城公司，双方在合同中对该费用亦未约定在合同解除后应予以返还，胡琴的该项诉请，不予支持。关于胡琴要求前城公司返还的另40000元款项，前城公司当庭辩称该40000元不是购房款，没有交到该公司，也没有交给该公司的员工。经查，双方在购房合同中约定的房屋总价款为529000元，其中首付款269000元均有前城公司出具的盖有该公司财务专用章的相关收款收据予以印证。而从胡琴提交的关于该40000元款项交付的证据来看，两份收据上均未加盖前城公司的相关印章，胡琴提交的现有证据也不足以认定收款人均为前城公司的员工。从胡琴提交的银行流水来看，该40000元款项没有如其他款项一样转入前城公司的账户，而是转到了六安市裕安区易好商贸经营部的账户。胡琴称其是应前城公司的要求为避税将款项汇至该账户，前城公司当庭予以否认，胡琴也无其他充分证据予以佐证。该院认为，胡琴所举现有证据不足以证明该40000元款项确系前城公司收取，并排除该款项的性质尚存在着其他可能性的合理怀疑。故胡琴现要求一并返还，证据不足，不予支持，胡琴可另行主张权利。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告胡琴与被告六安前城置业有限公司于2019年6月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告六安前城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡琴已支付的购房款269000元及其利息（其中10000元的利息自2018年11月29日起计算，109000元的利息自2019年6月14日起计算，150000元的利息自2019年12月20日起计算，均以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清时止）；三、被告六安前城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡琴已支付的银行贷款11786.32元；四、驳回原告胡琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12420元，减半收取计6210元，由被告六安前城置业有限公司负担5500元，原告胡琴负担710元。 二审中，胡琴向本院提交如下证据： 证据一，前城公司销售人员陶辉名片。证明：与其微信接洽购房、接房以及签订认购书的房屋销售人员陶辉确属前城公司员工。前城公司应对其对外销售房屋的所有行为承担责任。 证据二，六安市裕安区易好商贸经营部工商内档信息。证明：六安市裕安区易好商贸经营部经营范围为鞋类批发兼零售，与房产经营无关，且该个体户经营者已经年迈70，但营业执照注册日期为2017年7月18日，不合常理。经过其实地走访，也并没有真实的店铺。说明该个体户名称只是前城公司用来接收信用卡刷卡支付收款的名字，并不是真实的经营主体。 证据三，**景的证言、**景与前城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、**景支付记录、前城公司向**景出具的收据。证明：从前城公司处购房的业主**景与其购房情况类似，交了4万元优惠金，且优惠金金额未写入购房合同，受前城公司指示支付给了六安市裕安区易好商贸经营部，收据未加盖前城公司公章，只有任姓工作人员签字。 证据四，卫维的证言、卫维与前城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、前城公司向卫维出具的收据。证明：从前城公司处购房的业主张红霞也与其购房情况类似，刷卡交了4万元优惠金，且优惠金金额未写入购房合同，受前城公司指示支付给了六安市裕安区易好商贸经营部，收据未加盖前城公司公章，只有任姓工作人员签字。 前城公司质证称，证据一，不属于新证据，属于印制品，真实性无法查证，陶辉是否是前城公司员工不确定，即使是前城公司员工，也不对40000元承担责任，因为这40000元不是陶辉收取也不是前城公司收取的。即使陶辉是前城公司员工，他的行为后果也不应由前城公司承担。证据二，一审中，胡琴将该经营部作为被告起诉，后撤诉，该经营部应与本案无关，真实性请法院核实。证据三、四，对于证人证言，**景的证言能证明给前城公司的购房款只有一笔225000余元，其所陈述的40000元给的现金，给谁的不清楚，但不是给前城公司的，胡琴提供证人证言是想类比情况，从收钱的过程中可以看出，各个购房人的销售人员并非一个人，也不是同一时间，而且所交的40000元款项也不是交给同一个地方，因此达不到类比的目的，但是可以确认不是交给了前城公司。**景的证人证言和证据可以看出他的40000元和233000元是同时刷卡，同天缴纳，但是前城公司只收到了233000元，而且出具了收据，**景单方面说的单独刷了40000元给前城公司，但收据没有签字没有盖章，这两个收据不能证明钱给了前城公司。胡琴主张的40000元应当查明支付给谁后另行主张，不应由前城公司承担。 本院对胡琴所举证据的真实性予以确认，对其证明目的将在论理部分一并阐述。 本院对一审查明的双方无争议的事实予以确认。 本院认为，关于4万元优惠金是否应由前城公司返还的问题，二审中前城公司对于2018年11月16日《前城·蓝郡车谷购房订单》及订单中“备注”内容的真实性予以认可，根据订单显示房屋优惠后总价为529000元，结合“备注”书写的“优惠金40000未交，交后享受最终合同价529000+4万总房款569000”可知，胡琴享受529000元购房优惠价的前提是支付4万元优惠金。根据双方于2019年6月14日签订《商品房买卖合同（预售）》时将房屋总价约定为529000元可知，胡琴应已支付了4万元优惠金，且前城公司对此应为明知且认可已收到。故，前城公司认为4万元属于优惠金，不需要胡琴实际支付的抗辩理由，不能成立，该4万元优惠金应由前城公司向胡琴返还，胡琴的该点上诉理由成立，予以支持。 至于胡琴向公证部门交纳的300元公证费，虽确系在办理房屋相关手续过程中产生的费用，但是并非前城公司收取，且双方合同并未对此进行约定，亦不属于购买案涉房屋必然产生的费用，胡琴要求前城公司返还300元公证费的上诉请求不能成立。 至于胡琴二审中提及的后续产生的偿还贷款费用问题，可待具体确定后另行解决。 综上所述，胡琴的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1503民初7104号民事判决第一项、第三项，即：一、解除原告胡琴与被告六安前城置业有限公司于2019年6月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》；三、被告六安前城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡琴已支付的银行贷款11786.32元； 二、撤销安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1503民初7104号民事判决第四项，即四、驳回原告胡琴的其他诉讼请求。 三、变更安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1503民初7104号民事判决第二项为：六安前城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还胡琴已支付购房款309000元及其利息（2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。其中21000元的利息自2018年11月17日起计算，29000元的利息自2018年12月1日起计算，150000元的利息自2018年12月1日起计算，109000元的利息自2019年6月14日起计算）； 四、驳回胡琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12420元，减半收取6210元，由六安前城置业有限公司负担6000元，胡琴负担210元，二审案件受理费850元（实收5940元，根据上诉不服金额核减为850元），由六安前城置业有限公司负担800元，胡琴负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 魏晶晶 审判员 王 丽 二〇二〇年六月二十二日 法官助理宋贵杰 书记员项晗 附：相关法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。