江西省上饶市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）赣11行终54号上诉人（原审第三人）江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司，住所地江西省余干县广电局办公大楼，统一社会信用代码91361127748535822D。负责人魏震，系该分公司总经理。委托代理人朱金龙，江西华邦律师事务所律师。委托代理人邹咪，江西华邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）上饶市信义投资有限公司，住所地江西省上饶市信州区龙潭湖公园凤凰大桥附属楼，统一社会信用代码91361100094431601B。法定代表人廖才真，系该公司董事长。委托代理人侯文军，系该公司员工。原审被告余干县自然资源局，住所地江西省余干县玉亭镇竹山路一号，统一社会信用代码113609290147902773。法定代表人秦俊青，系该局局长。委托代理人李晓兰，江西方盈律师事务所律师。上诉人江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司（以下简称广电网络传输余干分公司）因与被上诉人上饶市信义投资有限公司（以下简称信义公司）、原审被告余干县自然资源局房屋行政登记一案，不服万年县人民法院（2019）赣1129行初80号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2001年12月28日，余干县广播电视中心用其坐落在余干镇××路的房产（余房权证余干镇字第××、20××19、20××60、20××13、20××14、20××11、20××12号）抵押，向余干县农行借款3000000元,并办理了抵押登记，他项权证号为余房押他字第××号、20××42号。2019年3月25日，江西省上饶市中级人民法院终审判决信义公司依法对余干县广播电视中心所抵押的房产（余房权证余干镇字第××、20××19、20××60、20××13、20××14、20××11、20××12号）享有优先受偿权，该判决书已经发生法律效力。2006年12月，原余干县文化广播电视局将位于余干县××路22号的办公楼及车库、仓库转让给了江西省广播电视网络传输有限公司。2010年，江西省余干县广播电影电视局将其位于余干县××路22号的办公楼一楼临街店面和二间库房转让给了江西省广播电视网络传输有限公司。2010年10月29日，原余干县城镇房屋所有权登记发证工作办公室以初始登记的方式为广电网络传输余干分公司颁发了余房权证余干镇字第××号房屋所有权证和余房权证余干镇字第××号房屋所有权证，该两证所对应的房产位置为余干县××路22号。后信义公司向余干县人民法院提出了强制执行申请，在执行中信义公司发现，前述抵押房产已经过户给广电网络传输余干分公司，并重新办理了房产证。信义公司遂提起行政诉讼，请求依法撤销余干县自然资源局颁发的余房权证余干镇字第××号房屋所有权证和余房权证余干镇字第××号房屋所有权证。在本案审理中，信义公司撤回了要求撤销余房权证余干镇字第××号房屋所有权证的诉讼请求。另查明，因机构改革，原余干县房屋登记机构的相关职能现已转划给余干县自然资源局行使。原审法院认为，一、关于抵押房产（余房权证余干镇字第××、20××19、20××60、20××13、20××14、20××11、20××12号）与余房权证余干镇字第××号房产是否有关的问题。根据庭审查明的事实，抵押房产他项权证记载的抵押房产的位置与余房权证余干镇字第××号房产证记载的一致，均位于余干县××路，记载的面积大体一致，且余房权证余干镇字第××号房产登记材料中显示的房产来源与抵押房产基本一致，因此可以认定余房权证余干镇字第××号房产与抵押房产所指的房产是同一处房产。二、关于原余干县城镇房屋所有权登记发证工作办公室作出余房权证余干镇字第××号房屋所有权登记的行政行为是否符合法律规定的问题。原余干县城镇房屋所有权登记发证工作办公室于2010年10月29日为广电网络传输余干分公司颁发了余房权证余干镇字第××号房屋所有权证。《房屋登记办法》第十八条第一款规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正、以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人，询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。第三十四条规定，“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。”本案中，原余干县城镇房屋所有权登记发证工作办公室在受理广电网络传输余干分公司提交的房屋登记申请时，未按照有关规定审慎审查，在未经抵押权人同意的情况下，将涉案抵押房产（余房权证余干镇字第××、20××19、20××60、20××13、20××14、20××11、20××12号）以初始登记的方式，办理到广电网络传输余干分公司的名下，为其颁发了余房权证余干镇字第××号房屋所有权证，明显证据不足，违反了法定程序，依法应当予以撤销。三、关于广电网络传输余干分公司是否为善意取得的问题。本案中，广电网络传输余干分公司与原余干县文化广播电视局签订了《办公用房转让协议书》、《房产转让协议书》，应当知道诉争房产原已经登记了所有权人，随后又向房屋登记机构申请初始登记，不符合法律规定的善意情形，广电网络传输余干分公司关于善意取得的主张，原审法院不予采纳，故广电网络传输余干分公司要求驳回信义公司诉讼请求的主张不予支持。四、原余干县城镇房屋所有权登记发证工作办公室的房屋登记职权已变更为余干县自然资源局行使，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款之规定，“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”，余干县自然资源局为本案的适格被告。综上，经合议庭合议，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）规定，判决撤销原余干县城镇房屋所有权登记发证工作办公室于2010年10月29日作出的字号为余房权证余干镇字第××号的房屋所有权登记行政行为。上诉人江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、上诉人是案涉房屋的合法所有权人。二、一审判决认为上诉人受让案涉房屋时应当知道案涉房屋登记了所有权人，但又申请初始登记，故不为善意，这一理由不能成立。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，认定是否构成善意取得是以是否知道转让人为无处分权人。本案中，原余干县广电局是案涉房产的所有权人，且转让行为取得县政府的同意，故原余干县广电局无疑具有案涉房产的处分权。在上诉人签订的转让协议中没有对于房产权证编号的记载，故没有任何证据证明上诉人在签订协议中知道案涉房产已设定抵押权。上诉人即使知道案涉房产已办理了初始登记也不能成为上诉人善意取得的障碍，登记机关的程序是否错误和上诉人的认识无任何关系。是否构成善意取得属民事争议，应依据民事审判予以解决。三、一审判决将导致难以理解的后果。一审判决撤销了原登记，行政机关将重新进行所有权的登记，其结果无非是二种，一是登记在原余干县广电局名下，其依据只能是原转让行为无效，将导致行政审判解决民事争议；如登记在上诉人名下，其将又回到原点。综上，一审判决以行政审判解决民事争议，判决撤销案涉房屋登记是错误的，依法应予撤销，故请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人上饶市信义投资有限公司答辩称，一、案涉房屋在转让时处于抵押状态，未经抵押权人同意，转让行为无效。案涉房屋不能基于法律行为发生物权变动，上诉人不能基于法律行为取得案涉房屋的所有权，且与上诉人签订转让协议的对象为“余干县广播电视局”，余干县广播电视局不是案涉房屋的产权人，上诉人与余干县广播电视局签订转让案涉房屋的协议是无效的。二、上诉人不是善意第三人，不能取得案涉房屋的所有权。根据《物权法》司法解释第十六条规定，案涉房产经抵押登记，限制了转让、出售的权利，应当认定上诉人知道转让人无处分权。其次上诉人为公司法人，作为一个理性的受让人应当知道案涉房屋是转让而来却办理初始登记明显存在问题，因此，上诉人在受让案涉房屋时不存在善意，不能取得案涉房屋的所有权。已经登记的抵押权可以对抗任何第三人。三、根据法律规定，撤销上诉人的登记，行政机关重新将案涉房产登记原余干县广电局名下，导致原余干县广电局与上诉人存在不当得利返还纠纷，与本案没有关联性。综上，原审判决正确，应予维持。原审被告余干县自然资源局答辩称，一、余房权证余干镇字第××号房屋所有权证登记事实清楚、登记程序合法，适用法律正确。登记行为严格按照《房屋登记办法》的规定进行了申请、查勘等程序，并有余干县人民政府抄告单、余干县行政事业单位国有资产处置批复书、办公用房划拨协议书等资料，房屋来源合法、产权清晰、程序合法，适用法律正确。二、余房权证余干镇字第××号房屋所有权证与原告诉争房屋没有关联性。该证登记房屋系余干县广播电视局2003年申请登记的房屋，2010年余干县广播电视局申请将该登记房屋更名登记在上诉人名下，与被上诉人诉状所述的抵押房屋没有关联性。综上，请求支持上诉人的上诉请求。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据三方当事人的诉辩意见，本案在二审期间的争议焦点为以下三点：1、抵押房产是否与证载房产为同一处房产；2、上诉人是否构成善意取得；3、被诉颁证行为是否合法。一、关于抵押房产是否与证载房产有关的问题。通过将抵押房产余房权证余干镇字第××、20××14号房屋所有权证所记载的房产地址、楼层、面积及所附房地产平面图，以及余房权证余干镇字第××、20××14号房产所有权登记审核表、所有权登记申请书、所有权登记现场查勘表，与被诉余房权证余干镇字第××号房产房屋所有权初始登记申请（审批）表中记载的楼层、产权来源及房产所有权登记现场查勘表进行比对，可以认定余房权证余干镇字第××、20××14号房屋所有权证所记载的二至八层房屋即为余房权证余干镇字第××号中登记的整栋大楼的二至八层。因此，证载房产与抵押房产至少存在部分重合。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条之规定，债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的，债权人不服房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记提起诉讼，人民法院应当依法受理。据此，被上诉人作为抵押权人，其部分抵押房产已被原审被告登记至上诉人名下，被上诉人有权提起行政诉讼。二、上诉人是否构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回，但受让人受让不动产时是善意的，并支付了合理的价格，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，则受让人取得该不动产所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。据此，受让人构成不动产善意取得需符合三个法定条件，即受让人受让不动产时是善意的、支付了合理的价格、已办理不动产权登记。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十七条、第十八条之规定，受让人与出让人依法完成不动产物权转移登记时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失，则受让人不构成善意。本案中，上诉人与余干县广播电视局签订的《办公用房转让协议》注明“房产暂未办理房产证”，上诉人主张其无从知晓涉案房产登记在他人名下以及涉案房产已办理抵押登记的情形。本院经审查认为，根据《房屋登记办法》第三十五条之规定，出让人因建造房屋取得房屋所有权，转让房屋所有权时，应当将房屋登记至出让人名下后，再办理房屋所有权转移登记，因此，即使如上诉人所称其无从知晓余干县广播电视局系无处分权人，那么根据合法的交易习惯及流程也应当先将涉案房产登记至余干县广播电视局名下，再办理转移登记。但本案中，上诉人直接申请办理初始登记，有违一般的交易习惯及流程，应当认定上诉人具有重大过失，因此，原审判决认定上诉人受让涉案房产时不构成善意并无不当。上诉人主张其善意取得涉案房产所有权的上诉理由不成立，本院不予支持。三、被诉颁证行为是否合法的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，人民法院在审理行政诉讼案件时应审查行政机关作出行政行为是否有职权依据、事实是否清楚、证据是否充分、适用法律是否正确、程序是否合法，对于具有违法情形的行政行为，人民法院判决撤销或者部分撤销行政行为。根据《房屋登记办法》第十八条、第三十条、第三十三条、第三十五条、第三十四条之规定，因合法建造房屋申请所有权登记的应办理初始登记；因合法建造房屋取得所有权，权利人转让房屋所有权的，应当将房屋登记至权利人名下后，再办理所有权转移登记；抵押期间，抵押人转让房屋所有权的，登记机关应当审核抵押权人是否同意转移登记的相关材料。本案中，涉案房产已办理房屋所有权登记，因买卖发生房屋所有权转移，应当申请转移登记，但房屋登记机关却为上诉人办理初始登记，未尽审查义务，明显程序违法；涉案房屋原已办理抵押登记，房屋登记机关未核查抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书等材料，直接以初始登记的方式将涉案房屋登记至上诉人名下，亦存在事实不清、证据不足的情形。综上，被诉颁证行为不具有合法性。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条之规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，上诉人在购买房屋时不构成善意取得，亦无证据显示撤销登记行为将损害公共利益，故原审法院判决撤销被诉颁证行为并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江西省广播电视网络传输有限公司余干县分公司负担。本判决为终审判决。审判长 赖 晓审判员 余细花审判员 王 鹿二〇二〇年六月十八日书记员 李 娴