山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终1265号 上诉人（原审原告）：王新军，男，1972年4月22日出生，汉族，农民，住莘县。 委托诉讼代理人：高伟晓，山东慎远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：臧加铭，男，1962年10月30日出生，汉族，居民，住山东省胶南市。 委托诉讼代理人：孙美，聊城东昌君成法律服务所法律工作者。 上诉人王新军因与被上诉人臧加铭商品房销售合同纠纷一案，不服山东省莘县人民法院（2018）鲁1522民初4885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 王新军上诉请求：依法撤销一审判决并改判；一、二审诉讼费用由臧加铭承担。事实与理由：一审法院的判决存在认定事实不清。1.一审法院未查清《商品房买卖合同》中双方的履行顺序问题。2004年10月31日，王新军与莘县恒盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的宏盛购物广场商业楼房三层。合同约定了双方权利、违约责任等。合同第六条约定，如果一次性付款，买受人必须在2004年12月31日前支付一百九十万元。第八条约定：出卖人应当在2005年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。2004年11月1日，王新军交付房款七十万元(￥：700000.00元)。经合同双方当事人协商，2005年7月15日，王新军与莘县恒盛房地产开发有限公司签订《借房协议书》，双方约定：王新军所借山东莘县恒盛房地产开发有限公司房屋使用时间2005年12月31日止，在此期期内原购房合同的190万元或再付70万元办理山东莘县恒盛房地产开发有限公司的2005年5月份制定的借款手续，最迟不得超过2005年12月31日，原合同交付房子使用时间延长至2005年10月31日。但因出卖人莘县恒盛房地产开发有限公司与实际施工人之间存在工程款纠纷，致使该建筑工程一直未能取得验收合格手续，因此，出卖人莘县恒盛房地产开发有限公司始终未能向买受人王新军交付房屋。根据借房协议书上约定的交房时间为2005年10月31日，最后的付款时间为2005年12月31日，因出卖人山东莘县恒盛房地产开发有限公司未能按约定时间向王新军交付房屋，王新军以此为由进行抗辩，未予支付剩余部分房款，一审法院对商品房买卖合同中的双方履行义务的顺序末查清，导致合同双方责任承担错误。2.一审法院认定臧加铭2006年1月4日及2013年8月18日所发通知已具备解除的法律效力存在错误。(1)根据臧加铭提交的证据，落款时间为2006年1月4日的《解除合同通知书》邮寄单上的收件人为王新兴，并非本案的上诉人王新军，虽然王新兴与王新军系兄弟关系，但二人并非在一起同住的成年家属，而是各自有独立的家庭住所，况且王新兴也不是《商品房买卖合同》中王新军指定的联系人。所以，该《解除合同通知书》并没有实际向王新军送达，对王新军不产生解除的法律效力。该《解除合同通知书》中，莘县恒盛房地产开发有限公司是依据《商品房买卖合同》约定，主张王新军逾期付款，结合王新军与莘县恒盛房地产开发有限公司2005年7月15日签订《借房协议书》，王新军最后的付款时间为2005年12月31日，距离《解除合同通知书》发出时间2006年1月4日仅仅4天，未达到《商品房买卖合同》第七条约定的逾期付款出卖人有权解除合同的时间15日，该解除合同通知书也不符合法定的解除条件，对王新军不产生法律效力。(2)根据臧加铭提交的证据，落款时间为2013年8月18日的《通知书》，该通知书中称山东莘县恒盛房地产开发有限公司已于2005年9月10日解除了与王新军签订的《商品房买卖合同》，王新军对此毫不知情，也从未收到山东莘县恒盛房地产开发有限公司送达的2005年9月10日的解除通知书，臧加铭也未就该解除的事实提供证据证实，况且臧加铭该说法与《借房协议书》的约定矛盾，没有事实依据。该《通知书》虽由臧加铭以邮政特快专递的形式邮寄给王新军，由王新军的女儿王丽丽于2013年8月26日签收，通知书不仅在内容上存在与《借房协议书》矛盾之处，而且未告知山东莘县恒盛房地产开发有限公司己经注销的事实及由臧加铭承接莘县恒盛房地产开发有限公司权利义务。涉案的山东莘县恒盛房地产开发有限公司早已经于2009年7月29日注销登记，而在注销前的清算时，山东莘县恒盛房地产开发有限公司并未将与王新军未履行完的《商品房买卖合同》所涉及的债务进行处理，也未向王新军发送相关通知，告知王新军解除或继续履行《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[法释(2003)7号]第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，臧加铭的解除权行使期限已超法定一年的除斥期间。所以，臧加铭邮寄的落款时间为2013年8月18日的《通知书》对王新军不产生法律效力。鉴于以上事实及法律规定，王新军认为2004年10月31日，王新军与莘县恒盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并未有效解除，应继续履行，在臧加铭能交付房屋的情况下，王新军愿一次性付清购房尾款。综上，一审法院认定事实不清，导致判决错误，王新军为维护自己的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条的相关规定，向贵院提起上诉，请求贵院查明事实，依法支持王新军的上诉请求。 臧加铭辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应维持一审判决，驳回王新军的上诉请求。（一）山东莘县恒盛房地产开发有限公司享有解除权，并己依法行使，双方合同已然解除。根据一审查清事实和涉案买卖合同约定可以确定，因王新军未能按照合同约定的付款时间支付大部分房款，构成严重违约。王新军与山东莘县恒盛房地产开发有限公司签订的借房协议中第二条：“交清原购房合同的190万元或再付70万元办理2005年5月份制定的借款手续，最迟不得超过2005年12月31日。如不按时交纳本协议无效…”的规定，王新军未在2005年12月31日之前交付约定款项，则借房协议书已无效，执行原购房合同，即在2004年12月31日前王新军未付剩余190万元房款，逾期超过15日，恒盛公司有权解除合同。依照合同约定恒盛公司向王新军邮寄了解除合同通知书，王新军于2006年1月6日签收。故王新军与恒盛公司的商品房买卖合同自通知到达时已解除。山东莘县恒盛房地产开发有限公司履行告知义务后，未提起任何异议，且王新军并未履行付款义务，更加明确了双方买卖合同解除的事实。对该涉案房产，在相关行政诉讼中，王新军在诉状中也明确表示，房屋2005年8月一直是其占有，该事实也已经过已生效判决予以确认，所以王新军不但无权要求臧加铭继续履行合同，而且应退还臧加铭房产并支付相应租赁费。（二）臧加铭为涉案房产的合法所有权人，王新军所谓的继续履行合同已不可能。根据合同的相对性原则，本案王新军是与山东莘县恒盛房地产开发有限公司签订的买卖合同，而该公司早己按照法定程序注销，王新军要求继续履行合同己无可能。且根据（2015)聊行初40号裁定、(2015)鲁行终1289号裁定及2018年9月25日聊城市中级人民法院作出的（2018)鲁15民终1645号、1646号民事判决书，已经确认了臧加铭对涉案房屋的所有权，在王新军与臧加铭之间未签订任何合同的情况下，王新军的诉求应当予以驳回。山东莘县恒盛房地产开发有限公司系合同清算、合法注销，臧加铭取得房产所有权也是合法的。故臧加铭不应承担任何责任。（三）王新军的诉求已超过诉讼时效，也更加确定其明知合同解除的事实。综上，应当驳回上诉，维持原判。 王新军向一审法院提出诉讼请求：依法判令臧加铭依法履行《商品房买卖合同》交付房屋及协助办理相应房产证的义务。 一审法院认定事实如下：山东莘县恒盛房地产开发有限公司于2003年10月21日在莘县工商行政管理局注册登记,该公司组织形式为一人有限责任公司,公司股东为臧加铭。2009年7月27日,山东莘县恒盛房地产开发有限公司向莘县工商行政管理局申请注销;2009年7月29日,莘县工商行政管理局对山东莘县恒盛房地产开发有限公司进行注销登记。 2004年10月31日，王新军与莘县恒盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的宏盛购物广场商业楼房三层（即涉案房屋）。合同约定了双方权利、违约责任等。王新军选择了一次性付款方式。合同第六条约定，如果一次性付款，买受人必须在2004年12月31日前付清房款；签订合同付七十万元整，2004年12月31日前支付一百九十万元。2004年11月1日，王新军交付房款700000元。2005年7月15日,王新军与山东莘县恒盛房地产开发有限公司签订了借房协议书,双方约定:王新军所借山东莘县恒盛房地产开发有限公司房屋使用时间2005年12月31日止,在此期间内原购房合同的190万元或再付70万元办理山东莘县恒盛房地产开发有限公司的2005年5月份制定的借款手续,最迟不得超过2005年12月31日。王新军在本协议规定时间内交清所欠房款或办理完借款手续,不追究原合同违约责任,原合同交清房款或办理完借款使用权归王新军所有。 另查明，2008年11月28日，臧加铭向莘县人民政府提出申请，将涉案房屋登记在其个人名下。2008年12月1日，莘县人民政府为臧加铭颁发了莘房权证城镇字第××号《房屋所有权证》，房屋建筑面积3216.64平方米。臧加铭取得《房屋所有权证》后，2013年7月3日，王新军不服莘县人民政府为臧加铭颁发的莘房权证城镇字第××号《房屋所有权证》，向聊城市人民政府提出行政复议申请。2015年4月10日，聊城市人民政府驳回了王新军提出的行政复议申请。王新军不服，向聊城市中级人民法院提起行政诉讼。2016年5月13日，聊城市中级人民法院认为王新军不具备原告主体资格，裁定驳回了王新军的起诉。王新军不服上述裁定，向山东省高级人民法院提起上诉。2016年10月8日，山东省高级人民法院驳回上诉，维持原裁定。之后，王新军不服山东省高级人民法院的裁定向最高人民法院申请再审；2016年12月17日，最高人民法院作出（2016）最高法行申5000号行政裁定驳回了王新军的再审请求，但明确释明王新军可以对臧加铭提起民事诉讼方式要求继续履行商品房买卖合同的救济途径。2018年9月25日，聊城市中级人民法院作出的(2018)鲁15民终1645号、1646号民事判决，确认了臧加铭对涉案房屋的所有权。 再查明，诉讼过程中,臧加铭提供的解除合同通知书、邮寄快递详单复印件拟证明:2006年1月4日,山东莘县恒盛房地产开发有限公司与王新军签订的商品房买卖合同、借房协议，通过邮寄方式已解除。臧加铭提供的通知书、邮寄快递详单复印件拟证明:2013年8月18日,山东莘县恒盛房地产开发有限公司通过邮寄方式通知王新军处理商品房买卖合同解除后的相关事宜。该快递已由王新军之女王丽丽签收。 一审法院认为，王新军与山东莘县恒盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、借房协议书均是双方当事人真实意思的表示,并未违反法律强制性规定,合法、有效,因此双方当事人应均应严格履行双方约定的合同内容。王新军虽向山东莘县恒盛房地产开发有限公司交纳70万元的购房款,但其本人并未在2005年12月31日之前向山东莘县恒盛房地产开发有限公司支付剩余190万元或再付70万元办理山东莘县恒盛房地产开发有限公司的2005年5月份制定的借款手续,因此根据借房协议书约定,王新军无权要求山东莘县恒盛房地产开发有限公司交付涉案房屋。王新军在质证时虽主张,山东莘县恒盛房地产开发有限公司未在约定的时间(2005年10月31日)交房,属于该公司违约在先,因王新军、臧加铭均未提供交房时间的相关证据,另即便该公司未在约定的时间交房仅能表明该公司未及时向王新军履行借房的义务，王新军未能支付大部分房款属于严重违约,山东莘县恒盛房地产开发有限公司有权解除合同。王新军成年家属收到合同解除通知后，未依法提出异议，且未交清剩余房款,以上说明王新军对解除合同的认可。另已生效的判决书确认了臧加铭对涉案房屋的所有权。最高人民法院作出（2016）最高法行申5000号行政裁定虽明确释明王新军可以对臧加铭提起民事诉讼方式要求继续履行商品房买卖合同的救济途径,但仅表明臧加铭承接山东莘县恒盛房地产开发有限公司的相关义务,即臧加铭系适格被告,至于涉案房屋所有权的问题,该裁定并未认定，王新军就房屋买卖合同关系的相关权利可向臧加铭主张权利。 综上，王新军的诉讼请求不能成立，本院依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民共和国物权法》第四条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项规定，判决：驳回王新军的诉讼请求。案件受理费22800元，财产保全费5000元，由王新军负担。 二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在本案中，山东莘县恒盛房地产开发有限公司与王新军于2004年10月31日签订了《商品房买卖合同》，约定2004年12月31日前付清房款，后双方当事人又于2005年7月15日签订了《借房协议书》，借房协议书第二条约定“乙方（王新军）所借甲方（山东莘县恒盛房地产开发有限公司）房子使用时间2005年12月31日止，在此期间内交清原购房合同的190万元或再付70万元办理甲方的2005年5月份制定的借款手续，最迟不得超过2005年12月31日。如不按时交纳本协议无效，执行原购房合同。”王新军在占有案涉房屋的情况下，并未按照该条约定交纳相应的款项，因此双方当事人仍应按照商品房买卖合同的约定行使权利、履行义务。后，王新军继续占用案涉房屋并对外租赁，臧加铭于2012年提起排除妨害之诉，后又经过行政诉讼，2018年9月本院终审判决支持了臧加铭排除妨害的诉讼请求。2006年1月山东莘县恒盛房地产开发有限公司就案涉合同向王新军的哥哥王新兴送达了《解除合同通知书》，2013年8月王新军的女儿王丽丽代王新军签收了臧加铭就案涉合同发出的《解除合同通知书》，考虑到王新兴、王丽丽与王新军的特殊身份关系，一审认定王新军收到了《解除合同通知书》，符合日常生活经验法则，应予确认。王新军至今未向山东莘县恒盛房地产开发有限公司或者臧加铭支付剩余房款，严重影响了山东莘县恒盛房地产开发有限公司、臧加铭订立合同时所期望的经济利益，已无法实现合同目的，构成根本违约，臧加铭有权向王新军解除合同。据此一审认定案涉合同已经解除，并无不当。 综上所述，王新军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由王新军负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭召勇 审判员  石 鑫 审判员  孙久强 二〇二〇年六月二十六日 法官助理刘豪 书记员姚迪