广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2019号 上诉人(原审原告）：赵芳玲，女，1983年4月21日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：粟光平，广西银正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧勇，广西银正律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张环球，男，1964年2月20日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：黄学明，广西承汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玉兰，广西承汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈锐光，男，1954年9月27日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人：刘永强，柳州市柳北区黄村法律服务所法律工作者。 原审第三人：柳州市洛埠塑料五厂，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区洛埠镇振鹤街187号。 法定代表人：赵梦华，该厂厂长。 委托诉讼代理人：粟光平，广西银正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧勇，广西银正律师事务所律师。 原审第三人：柳州市龙飞拉闸门金属配件加工厂，经营地址：广西壮族自治区柳州市柳北区白露村。 负责人：张环球，该厂厂长。 委托诉讼代理人：黄学明，广西承汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玉兰，广西承汇律师事务所律师。 上诉人赵芳玲、上诉人张环球因与被上诉人陈锐光、原审第三人柳州市龙飞拉闸门金属配件加工厂（以下简称龙飞厂）、柳州市洛埠塑料五厂（以下简称塑料五厂）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2018）桂0205民初3312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 赵芳玲上诉请求：一、依法撤销一审判决，并依法改判，支持上诉人的诉讼请求。二、本案诉讼费用由被上诉人张环球、陈锐光承担。 事实和理由：一审认定事实错误。被上诉人没有提供充足的证据证实从2015年10月27日开始上诉人派人封锁并控制涉案租赁场地，被上诉人张环球在其他案子中予以认可在该租赁场地的设备是在2016年12月才不在该场地的，被上诉人的设备占用了场地就应该支付场地占用费，一审法院的认定，属于认定事实错误，导致判决错误。 张环球辩称，1.根据张环球一审提交的2013年6月11日、2013年7月1日、2015年4月10日、2015年6月11日柳州市城市行政执法局的文件，涉案租赁物早就在2012、2013年就被下达拆迁通知，但是赵芳玲等人隐瞒事实，对张环球说该场地没有问题，完全可以租赁15年来做生产经营。涉案场地2015年6月11日、2015年7月1日、2015年8月21日、28日又被城市执法局再次下达限期拆除的通知。2015年6月11日及之前的执法局通知书系张环球申请法院调取，2015年8月21、28日的执法局通知书系法院所调取。（2015）第538号、（2015）第0709号《行政处罚决定书》和《强制执行催告书》，要求接到决定书3日内自行拆除违法建筑物，决定处以罚款9万多元。2015年6月11日执法局下达通知书内容为停止违法行为因此张环球被迫停产，8月11日的内容为限期拆除。2.张环球收到2015年6月11日的通知后，就按照城管的要求停产，已经没有办法利用租赁场地开展生产经营，租赁合同无法达到租赁目的。因此赵芳玲无权主张2015年6月份及之后的租金。 陈锐光辩称：同意一审判决。虽然2015年6月份合伙企业无法营业，但是合伙企业的机械设备仍然占用涉案场地，致使出租方赵芳玲无法对该场地的使用，理应依约向出租方支付场地占用费至机械设备搬离场地。 塑料五厂述称，本案与我厂没有关系，我方不应该承担任何责任。 龙飞厂述称，同意张环球的意见。 张环球上诉请求：1.撤销一审判决第一判项，驳回赵芳玲全部诉讼请求。2.本案的诉讼费用全部由被上诉人赵芳玲承担。 事实和理由：一、被上诉人赵芳玲隐瞒仓库早已被下达拆迁通知的情况，将仓库租赁给上诉人。上诉人开始生产经营后，多次收到执法部门通知，要求停产、仓库要拆迁。故上诉人被迫停产是赵芳玲故意隐瞒事实造成，上诉人停产后无法正常使用仓库，赵芳玲无权主张上诉人停产后即2015年6月及之后的场地占用费。赵芳玲将仓库（含厂房、钢架棚）出租给上诉人前，柳州市柳北区城市管理行政执法局曾先后于2012年8月17日、21日、23日下达行政处罚告知书、决定书及强制执行催告书等文书，前述行政文书均表明仓库建设时未取得建设工程规划许可证，属于应当拆除的违法建筑。赵芳玲对仓库是否已经取得建设工程规划许可证是十分清楚的，但其与上诉人签订租赁合同时恶意隐瞒事实，未如实告知。上诉人签约进场投资建设开展生产经营后，行政执法部门于2015年多次下达文书要求拆除仓库，导致上诉人无法正常生产经营，被迫于2015年6月份停产，给上诉人造成巨大损失，赵芳玲具有重大过错。二、即使合同签订时仓库尚未取得建设工程规划许可证，但是根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，赵芳玲仍可通过限期改正的方式为仓库补办建设审批及规划手续，即合同签订后赵芳玲仍有为仓库办理建设工程规划许可证的义务和责任。而实际情况是在合同签订后至今长达7年多的时间里，赵芳玲没有任何办理建设工程规划许可证的意思和行为，其根本无意为仓库办理建设工程规划许可证，导致租赁合同无效，造成仓库面临被拆除的风险，使得上诉人的加工厂无法继续生产经营。三、上诉人的加工厂被迫于2015年6月份停产后，于2015年8月3日起诉至法院，要求确认租赁协议无效。涉案仓库自2015年10月27日被赵芳玲控制，一审法院对此认定正确。此外，赵芳玲还私自拿走租赁物内物品，损害张环球权益，故赵芳玲无权主张场地占用费。上诉人于2015年8月3日起诉至法院[案号（2015)北民二初字第621号]，要求确认《租赁协议书》无效，并要求赵芳玲退还租金、赔偿损失。2015年10月27日，赵芳玲已将涉案租赁物锁住，上诉人曾就此向长塘派出所报案，赵芳玲所述张环球没有交还场地不是事实。因关联案件(2015)北民二初字第621号案需要对涉案租赁物内的设备、建筑物进行评估，法院工作人员及评估人员、上诉人至涉案租赁物看现场，但赵芳玲纠集20多个人到现场强行阻拦，致使评估工作无法推进，前述事实可证明涉案租赁物被赵芳玲强行控制。此外，2016年12月15日晚，赵芳玲利用其控制涉案租赁物的便利，将属于龙飞厂、张环球的设施设备、钢材、生产资料、合同、摄像机、藏獒等巨额财产私自拿走，上诉人已于2016年12月16日向柳州市公安局柳北分局长塘派出所报案。此后，上诉人向法院起诉要求赵芳玲赔偿财物损失。以上事实足以证明赵芳玲损害上诉人的合法权益，赵芳玲无权主张2015年6月后的场地占用费。 赵芳玲辩称，我方答辩意见与我方上诉意见一致。 陈锐光述称，同意一审判决。虽然2015年6月份合伙企业无法营业，但是合伙企业的机械设备仍然占用涉案场地，致使出租方赵芳玲无法对该场地的使用，理应依约向出租方支付场地占用费至机械设备搬离场地。 塑料五厂述称，本案与塑料五厂没有关系，我方不应该承担任何责任。 龙飞厂述称，同意张环球的上诉意见。 赵芳玲向一审法院起诉请求：1.解除本案双方于2012年11月23日签订的《租赁协议书》，于2015年10月26日解除；2.张环球、陈锐光支付拖欠的租金192533元（从2015年6月计算到2017年8月，之后的租金按合同约定支付至交还租赁场地时止）；3.张环球、陈锐光承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：龙飞厂为个人独资企业，投资人为张环球、陈锐光，在工商部门登记的企业住所位于柳州市柳北区。 2012年11月18日，张环球、陈锐光签订一份《个人合伙协议书》，约定双方合伙经营位于马厂村中铨公司仓库的柳州市新龙飞拉闸门金属配件加工厂，双方的合伙出资及利润分配均为50%，合伙期限自2012年11月18日起，进行长期合作、共谋发展。 2012年11月23日，张环球、陈锐光与赵芳玲就租赁位于柳州市柳钢后门北面的柳州市中铨机械制造有限公司后中铨公司仓库相关事宜签订《租赁协议书》，约定：一、承租范围为上述仓库围墙内的全部厂房、钢架棚，承租人可以使用该围墙内的全部建筑，并可以根据需要升高钢架棚，但是不得拆毁房屋，如拆毁房屋造成城管部门不再允许重建房屋的，由承租人给予出租人按每平方米600元的标准进行赔偿；二、租期15年，从2013年3月1日至2028年2月28日；租金每年80000元，第四年开始每年租金比上一年的租金递增10%，承租人应按季度交纳租金，在每个季度开始前即交纳该季度租金，不得超过当月的5日，否则视为承租人违约；三、承租人应当在签订本合同时、进场施工前向出租人交纳一个季度的租金（20000元）作为履约保证金，该保证金不充抵租金，在合同期满时或者因政府拆迁终止（中止）协议时由出租人无息全款退还给承租人；四、因协议期满或者政府拆迁原因中止本协议履行的，承租人在承租范围内添置的动产可以由承租人自行搬迁拿走，添置的不动产归出租人所有，承租人安装的电力设备在合同期满后归出租人所有，政府拆迁原因中止本协议的电力设备的补偿归承租人享有；五、本协议签订后，承租人即可进场施工，不计租金，承租人需要办理有关登记注册手续的，出租人应当全力配合；六、未尽事宜，另行签订补充协议；七、本协议一式四份，双方各持两份，自双方签字之日起生效。 上述《租赁协议书》，赵芳玲及张环球、陈锐光各提交一份，两份协议内容基本一致，但在合同当事人签章处存在差异：赵芳玲持有的《租赁协议书》出租人处的签名为赵芳玲，承租人处的签名为张环球和陈锐光。张环球、陈锐光持有的《租赁协议书》的出租人处的签名为赵芳玲，承租人处的签名为张环球并加盖了龙飞厂的印章。 上述《租赁协议书》签订后，第三人龙飞厂陆续将其在原经营场地柳州市柳北区的机器设备及相关物品搬至该租赁仓库（厂房），并在该仓库（厂房）改建、扩建、新建了相应的建筑物后，进行了相应的生产经营活动。 上述《租赁协议书》约定的租赁物以及承租人承租之后，建设、安装的建筑物和构筑物均未取得建设工程规划许可证。 赵芳玲认可张环球、陈锐光已支付租金至2015年5月31日，但主张张环球、陈锐光自2015年6月1日起未支付租金，遂诉至该院提出上述诉讼请求。2015年10月27日，赵芳玲派人封锁了租赁场地。 诉讼过程中，一审法院向赵芳玲释明：1.本案《租赁协议书》因租赁物未取得建设工程规划许可证等合法手续，该合同应认定无效，告知赵芳玲可变更其第一项诉讼请求；2.如经审理最终认定合同承租方系第三人龙飞厂，是否要求第三人龙飞厂承担支付租金或者场地占用费的责任。赵芳玲明确：其坚持认为本案《租赁协议书》系有效合同，如人民法院经审理最终认定合同无效，张环球、陈锐光也应当承担支付场地占用费的责任；出租人赵芳玲只认可出租给张环球、陈锐光，不认可出租给第三人龙飞厂，故只要求张环球、陈锐光承担责任，不要求第三人龙飞厂承担责任。 另查明，2017年6月12日，龙飞厂以赵芳玲、赵梦华于2016年12月底将龙飞厂存于案涉仓库（厂房）内的机器设备、钢材等变卖、毁损为由起诉至该院，要求赵芳玲、赵梦华共同赔偿损失280万元，该院经审理并经审委会讨论决定，于2018年12月18日对该案作出（2017）桂0205民初2081号民事判决，判决赵芳玲赔偿龙飞厂损失300000元，驳回龙飞厂的其他诉讼请求。该案宣判后，龙飞厂和赵芳玲均不服判决提起上诉，本院二审经审理后认为，与赵芳玲签订及履行租赁合同的相对方为张环球、陈锐光，龙飞厂不是案涉仓库的承租人，案涉仓库内的相关物品可能属于张环球、陈锐光共有，龙飞厂不是该案的适格原告，故于2019年11月8日作出（2019）桂02民终913号民事裁定，裁定撤销该院（2017）桂0205民初2081号民事判决，驳回龙飞厂的起诉。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、本案履行2012年11月23日《租赁协议书》的合同主体；二、《租赁协议书》是否有效，赵芳玲主张解除该《租赁协议书》是否有依据；三、张环球、陈锐光或者第三人龙飞厂是否应当向赵芳玲支付租金或场地占用费，如需支付，支付至何时？ 关于第一个争议焦点，对于合同的出租人身份，双方提供的《租赁协议书》出租人签章处均仅有赵芳玲签名，且租赁场地由赵芳玲管理控制，租金由赵芳玲收取，租赁场所的钥匙亦是由赵芳玲交付给张环球，故不论租赁场所系赵芳玲自行建造还是其向他人租赁后再转租，均不影响其作为本案《租赁协议书》出租方的认定，故出租人应为赵芳玲。对于承租人，应认定为张环球、陈锐光，理由为：第一，出租人赵芳玲持有的《租赁协议书》仅有张环球、陈锐光的签名，并没有第三人龙飞厂的印章，在该院审理的（2015）北民二初字第621号案件中，龙飞厂在该案第一次开庭审理时，即2015年9月17日开庭审理时提供的《租赁协议书》承租人处仅有张环球的签名，并没有龙飞厂的印章，由此可见，龙飞厂的印章系诉讼过程中才加盖的，即最初签订《租赁协议书》时龙飞厂并未加盖印章，龙飞厂并非承租人；第二，押金收条和租金收条记载的交款人均为张环球（其中2014年第一季度一半租金10000元的交款人系陈锐光），并没有龙飞厂的印章，即租赁合同履行过程中，一直由张环球、陈锐光交付租金，并未以龙飞厂名义支付租金；第三，龙飞厂（全称为柳州市龙飞拉闸门金属配件加工厂）属于个人独资企业，在工商登记的企业住所位于柳州市柳北区，而张环球、陈锐光签订《个人合伙协议书》约定合伙经营位于马厂村中铨公司仓库（案涉租赁仓库）的“柳州市新龙飞拉闸门金属配件加工厂”，名称比龙飞厂的名称多了一个“新”字，但“柳州市新龙飞拉闸门金属配件加工厂”并未办理工商登记，根据《个人合伙协议书》的约定应认定“柳州市新龙飞拉闸门金属配件加工厂”为未办理工商注册的合伙企业，龙飞厂和“柳州市新龙飞拉闸门金属配件加工厂”名称不同、企业性质不同，应认定为两个不同的主体，在案涉租赁仓库上经营的系“柳州市新龙飞拉闸门金属配件加工厂”而非龙飞厂。又因为“柳州市新龙飞拉闸门金属配件加工厂”并未办理工商登记，不具有诉讼主体资格，相应的法律后果应由其合伙人即张环球、陈锐光承担。此外，柳州市中级人民法院（2019）桂02民终913号民事裁定亦认为与赵芳玲签订及履行租赁合同的相对方为张环球、陈锐光，第三人龙飞厂不是案涉仓库的承租人。综上，《租赁协议书》的合同履行主体为赵芳玲与张环球、陈锐光。 关于争议焦点二，即关于《租赁协议书》的效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。赵芳玲出租给张环球、陈锐光的仓库（厂房）未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。故根据上述法律规定，本案《租赁协议书》属于无效合同。无效合同自始无效，不存在解除，经法庭释明，赵芳玲仍坚持主张《租赁协议书》为有效合同并要求解除，故应当驳回赵芳玲要求解除《租赁协议书》的诉讼请求。 关于争议焦点三，赵芳玲主张的租金（场地占用费）问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，赵芳玲要求支付场地占用费的主张应得到支持。但赵芳玲于2015年10月27日实际控制了租赁场地，此后“柳州市新龙飞拉闸门金属配件加工厂”（张环球、陈锐光）无法继续使用租赁场地，故张环球、陈锐光仅需向赵芳玲支付2015年6月1日至2015年10月26日期间的场地占有使用费，赵芳玲主张2015年10月27日以后的租金缺乏依据，应不予支持。综上，张环球、陈锐光应参照合同约定的租金标准向赵芳玲支付场地占用费32444.44元[80000元/年÷12月/年×（4+26/30）月]。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、张环球、陈锐光于本案判决生效之日起十日内向赵芳玲支付租赁场地占用费32444.44元；二、驳回赵芳玲的其他诉讼请求。一审案件受理费4151元（赵芳玲已预交），由赵芳玲负担3451元，由张环球、陈锐光负担700元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵芳玲提出的2015年10月27日起其未控制场地故承租人应继续交付租金（占用费）；张环球提出的应当从2015年6月11日、2015年8月21日、28日执法局下达通知书停止违法行为及限期拆除通知时起其不再负有交付租金（占用费）的义务。上述观点性意见本院在处理时综合考虑评判。双方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院二审予以确认。 二审另查明，已经生效的（2019）桂02民终913号民事裁定书确认以下事实：2017年1月10日赵芳玲在对派出所工作人员询问中陈述其于2015年10月27日开始派人看守案涉场地。2017年1月11日案外人韦锦部在派出所工作人员对其询问时陈述了赵芳玲派人取代其看守场地并换锁的事实。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：涉案的占用费是否应予支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。因案涉出租的仓库（厂房）未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，故本案《租赁协议书》属于无效合同。 本案中赵芳玲关于2015年10月27日起其未控制场地故承租人应继续交付租金（占用费）的主张，与其在2017年1月10日、及案外人韦锦部在2017年1月11日派出所工作人员对其询问中关于赵芳玲接管场地的陈述不相符，故其主张的理由不成立，本院对其主张不予采纳。 另外，本案从案涉《租赁协议书》内容以及承租人之一的陈锐光的陈述，反映对于签订无效合同双方均有过错。该无效合同于2012年底签订后，承租人支付租金至2015年5月31日，已经在该租赁场地内进行了正常的经营活动。承租人之一张环球在另案中所举证《送货单》显示对外加工生产日期亦有到2015年6月28日，并且截至2016年12月该场地内的机器设备被变卖前，该租赁场地建筑物仍未被拆除。由此可见龙飞厂停产并非因为该租赁物系违章建筑造成，案涉租赁物在2015年10月27日出租人赵芳玲换锁接管之前，由承租人使用和控制。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，一审判决张环球、陈锐光应参照合同约定的租金标准向赵芳玲支付2015年6月1日至2015年10月26日期间的场地占有使用费并无不当，本院对此予以维持。 综上所述，赵芳玲、张环球的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3502元（赵芳玲已预交），由上诉人赵芳玲负担；二审案件受理费611元（张环球已预交），由上诉人张环球负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年六月五日 书记员 覃 溪