广西壮族自治区宁明县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1422民初371号 原告：叶幼算，女，1973年10月7日出生，汉族，住所地广西南宁市良庆区五象大道666号港保苑小区5栋2单元2401号，现住广西宁明县。 原告：杨少华，男，1974年6月4日出生，汉族，住所地福建省南安市金淘镇毓南村中角72号，现住广西宁明县。 被告：广西浩品湘房地产开发有限公司，住所地广西宁明县城中镇兴宁大道西280号。统一社会信用代码：91451422079097991X。 法定代表人：刘红银，经理。 委托诉讼代理人：黄东乐，广西东越律师事务所执业律师。 案由：商品房销售合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案日期：2020年4月7日。 开庭日期：2020年5月7日、2020年6月11日。 原告叶幼算、杨少华诉讼请求：一、确认叶幼算与广西浩品湘房地产开发有限公司于2018年12月25日签订的三份《承诺书》无效；二、广西浩品湘房地产开发有限公司支付逾期签订《商品房买卖合同》违约金204494元。在审理过程中，叶幼算、杨少华变更第一项诉讼请求为“撤销叶幼算于2018年12月25日向广西浩品湘房地产开发有限公司出具的三份《承诺书》”。事实和理由：2017年12月23日，叶幼算与广西浩品湘房地产开发有限公司(以下称：浩品湘房地产公司）签订《商品房预购房协议》，约定叶幼算预购浩品湘房地产公司开发的万晟（宁明）国际商贸城A2-1、A2-2、A2-13号房，购房款合计4453468元。浩品湘房地产公司的销售经理口头承诺2018年3月份取得商品房预售许可证，但涉案房产直至2018年6月仍未取得预售许可证。双方经协商后于2018年6月11日签订《商品房买卖补充协议》，约定浩品湘房地产公司承诺于2018年9月30日前签订正式《商品房买卖合同》，如因浩品湘房地产公司的原因未能按时签订合同，浩品湘房地产公司每日按总房款的万分之一支付违约金。2018年12月21日，浩品湘房地产公司的销售人员称涉案房产已取得预售许可证，叶幼算在其授意下付清了购房款，浩品湘房地产公司随后拿出《承诺书》让叶幼算签字，并称签《承诺书》后就可以签订正式的商品房买卖合同。叶幼算为尽快签订正式合同，只好在明显不利于己的《承诺书》上签字，之后浩品湘房地产公司拿出没有二维码和编号的《商品房买卖合同》，叶幼算签字后发现该合同并非正式的《商品房买卖合同》，于是联合其他购房者跟浩品湘房地产公司的负责人交涉，声明《承诺书》无效，浩品湘房地产公司也口头答应按照《补充协议》赔偿。直至2019年12月23日、2020年1月7日，浩品湘房地产公司才与叶幼算、杨少华签订正式的《商品房买卖合同》。叶幼算、杨少华认为，《承诺书》中“本人现已知晓贵公司出售的物业因已办理抵押登记暂时不能办理商品房买卖合同的事实”的内容不符合事实,该房产当时并没有办理抵押登记,实际抵押时间为2019年5月。叶幼算受浩品湘房地产公司欺骗签订《承诺书》，免除浩品湘房地产公司的违约责任，依据《合同法》第五十二条规定,应认定该《承诺书》无效,浩品湘房地产公司应依照《商品房买卖合同补充协议》履行违约责任。 被告浩品湘房地产公司答辩意见：叶幼算于2018年12月25日签订《承诺书》之时，已知晓浩品湘房地产公司出售的商品房暂时不能办理买卖合同的网签手续，其仍同意于2019年6月30日前签订《商品房买卖合同》文本合同，并免除浩品湘房地产公司逾期签订合同的违约责任，该《承诺书》是叶幼算的真实意思表示，属于可撤销的承诺。根据《合同法》的规定，权利人应在知道权利受侵害之日起一年内主张撤销权，叶幼算提起本案诉讼时已经超过行使撤销权的时效。同时，当事人变更诉讼请求应在举证期限届满前提出，叶幼算、杨少华在审理过程中变更诉请不符合法律规定。《商品房预购合同补充协议》约定如浩品湘房地产公司的原因不能按时签订正式商品房买卖合同，按照每逾期一天支付总房款万分之一的违约金给杨少华，属于约定的违约金过高，应予以减少，应自2019年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。 查明事实：2017年12月26日、27日，杨少华与浩品湘房地产公司签订三份《商品房预购房协议》，约定杨少华预购浩品湘房地产公司开发的万晟（宁明）国际商贸城A2-1、A2-2、A2-13号房，总价款4453486元，杨少华于2017年12月27日向浩品湘房地产公司交付1134798元购房款。至2018年6月初，由于未能签订正式商品房买卖合同，杨少华与浩品湘房地产公司协商后于2018年6月11日签订三份《商品房预购合同补充协议》，约定：浩品湘房地产公司承诺在2018年9月30日前签订万晟（宁明）国际商贸城A2-1、A2-2、A2-13号房的正式商品房买卖合同，如浩品湘房地产公司原因不能按时签订正式商品房买卖合同，按照每逾期一天则支付总房款万分之一的违约金给杨少华。2018年12月25日，叶幼算向浩品湘房地产公司出具三份《承诺书》，承诺书载明：本人叶幼算知晓贵公司（浩品湘房地产公司）出售的物业因已办理抵押登记暂不能办理商品房买卖合同网签手续的事实，并同意在2019年6月30日前与贵公司《商品房买卖合同》文本的违约责任……；于2019年6月30日前不能与本人签订《商品房买卖合同》，贵公司每逾期一天向本人支付房款万分之一的违约金，逾期30天本人有权退房，贵公司需要向本人支付总房款万分之一的违约金。同日，叶幼算、杨少华与浩品湘房地产公司就A2-、A2-2、A2-13号商铺和住宅分别签订六份《商品房买卖合同（预售）》（该合同没有合同编号及二维码）。该合同签订后，叶幼算、杨少华等购房人发现该合同无二维码，不是正式合同，认为浩品湘房地产公司存在欺诈，遂与浩品湘房地产公司的相关人员交涉，要求浩品湘房地产公司承认欺诈、退回已支付的购房款项等，但协商未果。 2019年12月23日，浩品湘房地产公司与叶幼算、杨少华就A2-1、A2-2、A2-13号住宅签订三份《商品房买卖合同（预售）》合同（该合同附有合同编号及二维码），约定叶幼算、杨少华购买宁明县城中镇兴宁大道西万晟国际商贸城A2-1、A2-2、A2-13号住宅，价款合计1134798元。2020年1月7日，浩品湘房地产公司与叶幼算、杨少华就A2-1、A2-2、A2-13号商铺又签订三份《商品房买卖合同（预售）》合同（该合同附有合同编号及二维码），约定叶幼算、杨少华购买宁明县城中镇兴宁大道西万晟国际商贸城A2-1、A2-2、A2-13号商铺，价款合计3318688元。 另查明，同为该商贸城购房人的梁少兰、黎志鸿与浩品湘房地产公司也存在与本案类似的纠纷，梁少兰、黎志鸿于2019年10月15日向本院提起民事诉讼。本院作出一审判决后，梁少兰、黎志鸿向崇左市中级人民法院提起上诉，崇左市中级人民法院于2020年2月26日作出（2019）桂14民终1169号民事判决书，认定梁少兰、黎志鸿出具的《承诺书》属于无效承诺。2019年5月15日，浩品湘房地产公司为本案涉案商品房办理抵押登记。叶幼算、杨少华系夫妻关系，两人于2019年12月23日向本院递交起诉状，要求撤销涉案《承诺书》，浩品湘房地产公司支付逾期签订正式商品房合同违约金，本院在叶幼算、杨少华补充材料后于2020年1月3日立案，案号为（2020）桂1422民初6号。在该案审理过程中，叶幼算、杨少华获悉崇左市中级人民法院作出的（2019）桂14民终1169号民事判决书内容后，认为其提出的诉讼主张不当，于2020年3月23日提出撤诉申请，本院随后作出裁定准予其撤诉。2020年3月23日，叶幼算、杨少华提起本案诉讼。 本院意见：本院认为，浩品湘房地产公司与杨少华签订的《商品房预购房协议》、《商品房预购合同补充协议》，以及浩品湘房地产公司与叶幼算、杨少华签订的附有合同编号及二维码的《商品房买卖合同（预售）》，为平等主体之间设立商品房买卖权利义务的协议，不存在法律规定无效的情形，属于有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。 1、关于叶幼算向浩品湘房地产公司出具的三份《承诺书》的性质及效力问题。叶幼算虽然并非《商品房预购房协议》及《商品房预购合同补充协议》的协议当事人，但其与杨少华是夫妻关系，杨少华与浩品湘房地产公司之间的购房事宜也是由叶幼算出面处理，杨少华在庭审中亦不否认叶幼算的代理权，故叶幼算出具《承诺书》的行为构成表见代理，该《承诺书》的后果直接由杨少华承担。在《承诺书》中，承诺的内容为杨少华同意对双方签订的《商品房预购合同补充协议》中相关条款的变更，免除浩品湘房地产公司已逾期签订合同的违约责任，即实际变更了《商品房预购合同补充协议》的约定内容。该承诺内容为杨少华单方作出的民事法律行为，并非双方达成的协议，即该《承诺书》并非合同。该承诺的形式及内容，无法律规定的无效情形。在签订《承诺书》时，浩品湘房地产公司对杨少华隐瞒了涉案商品房未抵押的事实，浩品湘房地产公司的隐瞒行为构成欺诈。杨少华误认为涉案商品房已抵押而作出了放弃请求违约金权利的承诺，该承诺属于受欺诈而作出的民事法律行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销的”规定，受欺诈方有权请求人民法院予以撤销，上述《承诺书》属于可撤销的承诺。叶幼算、杨少华在诉讼过程中变更诉讼请求为“请求撤销《承诺书》”，不违反法律规定，浩品湘房地产公司认为开庭审理后不能变更诉讼请求的意见，无法律依据，本院不予采纳。 2、关于叶幼算、杨少华主张撤销《承诺书》是否超过法律规定期限的问题。根据《合同法》第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。叶幼算、杨少华于2018年12月25日知道撤销事由，于2019年12月23日向本院递交起诉状，要求撤销涉案《承诺书》。本院在审理该案过程中，崇左市中级人民法院作出与本案纠纷类似的终审判决，认定另案当事人梁少兰、黎志鸿向浩品湘房地产公司出具的《承诺书》无效，叶幼算、杨少华获知该判决后认为其提出的诉讼主张不当，于2020年3月23日提出撤诉申请之时提起本案诉讼。叶幼算、杨少华知晓撤销事由之日至初次提起诉讼行使撤销权之时未超过一年，两人一直主张《承诺书》无效，在提起前案撤销之诉后由于其主观认知错误的原因撤回了诉请，于撤诉当日同时提起本案诉讼，叶幼算、杨少华主张撤销涉案《承诺书》未超过法律规定期限。 三、关于违约金的确定问题。双方签订的《商品房预购合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。浩品湘房地产公司以约定的违约金过高为由，请求法院予以减少。违约金是合同当事人约定一方当事人违约应向另一方支付一定数额的金钱的约定，具有担保合同履行、惩罚违约方及对守约方的损失补偿属性。从双方所签订的合同指向的合同标的数额来看，双方对违约金约定的数额均有充分的认知，合同双方应遵循公平、诚信原则守约，故浩品湘房地产公司主张双方约定的违约金过高理由不能成立。浩品湘房地产公司应自逾期签订合同之日（即2018年10月1日）起，每日按照总购房款的万分之一计付违约金至签订正式商品房买卖合同之日。违约金分两部分计算，其中逾期签订A2-1、A2-2、A2-13号商铺《商品房买卖合同（预售）》的违约金以购房款3318688元为基数，从2018年10月1日计至2020年1月7日，即3318688元×0.01×463天=153655.25元；逾期签订A2-1、A2-2、A2-13号住宅《商品房买卖合同（预售）》的违约金以购房款1134798元为基数，从2018年10月1日计至2019年12月23日，即1134798元×0.01×448天=50838.95元，逾期违约金合计为204494.2元，叶幼算、杨少华主张违约金数额为204494元，本院予以确认。 判决主文：一、撤销叶幼算于2018年12月25日向广西浩品湘房地产开发有限公司出具的三份《承诺书》；二、广西浩品湘房地产开发有限公司支付叶幼算、杨少华逾期签订《商品房买卖合同》违约金204494元。 履行期限：义务人应于判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 判决依据：《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条。 诉讼费：4368元，减半收取2184元，由广西浩品湘房地产开发有限公司负担。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  梁松 二〇二〇年六月三十日 书记员  何如