河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终2349号上诉人（原审原告）：王美云，女，1954年4月13日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：于振军，河南金谋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李治军，男，1977年12月13日出生，汉族，住滑县。委托诉讼代理人：程元元，河南卓誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滑县中建置业有限公司，住所地滑县新区大三路中段。法定代表人：李祥胜，职务：总经理。被上诉人（原审被告）：李祥胜，男，1978年10月24日出生，汉族，住滑县。共同委托诉讼代理人：李卫斌，河南华昂律师事务所律师。上诉人王美云因与被上诉人李治军、滑县中建置业有限公司（以下简称中建公司）、李祥胜申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省滑县人民法院（2019）豫0526民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王美云上诉请求：1.撤销一审民事判决,依法改判准予执行位于滑县文明路与××交叉口东南角××小区西侧××、××、××号门面房；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行复议规定》)第二十八条的构成要件,一审事实认定和法律适用错误。1.案涉房屋未经竣工验收合格,也没有办理不动产登记,更未登记在中建公司名下,案外人李治军不具有提起执行异议的资格,其主张不符合上述规定,无法排除执行。2.李治军与中建公司签订的《商品房买卖合同》无效,且非真实交易关系，案涉房屋至今没有办理商品房预售许可证,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，李治军与中建公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同。此外,《商品房买卖合同》亦存在诸多与正常交易不符的现象:合同第六条约定“买受人于合同签订日一次性付清总房款壹佰柒拾伍万元整”，但李治军又主张其于合同签订前2014年1月28日已经将购房款付清。已付清的情况下，不应作出如此约定；合同编号与另案中《商品房买卖合同》编号一致,该合同系由省工商行政管理厅与省建设厅共同监制,正常交易中不会出现重号现象；合同载明的单价过分低于市场价格，且案外人在长达3年的时间未提出异议。3.李治军没有提交任何有关查封前已占有使用案涉房屋的客观证据,其主张无证据支撑,不能成立。李治军提交的《商品房买卖合同》第八条约定,商品房交付买受人使用,必须具备“该商品房经验收合格”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用；未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。李治军没有在查封前使用案涉房屋,不存在合法交付。4.李治军提交的中国银行转款凭证显示的转款人和收款人,并不是《商品房买卖合同》中载明的交易双方。收款人李祥胜在转款时,不是合同约定的出卖人中建公司,任何人向李祥胜付款，都不足以发生清偿购房款的法律效力，购房人对此理应知悉。转款时间发生在2014年1月28日，合同载明的时间为2014年2月10日,先发生大额转款，后签订买卖合同,这与正常真实交易特征相悖，更符合民间借贷、让予担保的形式。转款的金额（350万）与合同载明的房屋价格（175万）相差甚远，李治军主张其与另案中任继国,一人一半购房款,即175万元。两份合同房屋的面积分别为537.37平方米、629.23平方米。不同建筑面积对应相同价格,不符合市场价值导向和日常生活经验法则。且两份合同,理应两份收据。而李治军提交的收据，仅显示任继国一人。在执行异议之诉中,被执行人中建公司的自认制度应当加以限制,中建公司对于李治军主张的认可,不能免除李治军的举证责任，况且，本案中提交的李祥胜书面证明显示：原公司法人代表滑红献。该书面证明载明的时间为“2014年2月9日”,而根据工商登记显示,中建公司变更法定代表人的时间为“2015年1月29日”。可以明显看出,李祥胜陈述存在矛盾和冲突,其言论不予采信。因此,李治军未能证明其依约支付了购房款。5.李治军未办理过户登记存在主观过错，案涉房屋存在没有预售许可登记等问题,其仍执意购买,主观存在重大过错,与如今房屋被查封、执行,具有法律上的因果关系。李治军辩称，涉案房屋系登记在中建公司名下，否则王美云无法申请查封涉案房屋。涉案门市房已经办理了房屋预售许可证，即使未办理也不影响合同效力。该门市房由中建公司开发,现房销售,不属于预售房,不需要办理商品房预售许可证。李治军与中建公司于2014年2月份签订《商品房买卖合同》,根据《中华人民共和国物权法》第15条规定、《合同法》第三十二条、四十四条等规定,合法有效。涉案房屋系答辩人李治军与任继国合伙购买，李治军将购房款全额支付给中建公司,中建公司将涉案商品房交付李治军管理、使用。交付后,李治军便开始张罗装修事宜,早于2015年7月份,法定代表人登记为任继国的滑县万全典当有限责任公司的经营地址已经变更为涉案门市房。编号系同时期中建公司使用的合同版本号,并非上诉人狭义理解的“合同编号”。涉案门市房及任继国名下的门市房系双方合伙购买,每人名下登记一套门市房。买房事宜,由任继国代为办理,所以收据记载为任继国。转款当时,李治军在外地,所以没有及时签订《商品房买卖合同》,回到滑县后,才签订了合同。在购买房屋过程中,李治军不存在任何过错。滑县中建置业有限公司、李祥胜辩称：1.中建公司与李治军签订的房屋买卖合同合法有效，而且李治军已经交纳了案涉房屋的全部款项。2.李治军与中建公司之间不存在民间借贷法律关系。3.涉案房屋在王美云申请法院查封前已经实际交付李治军使用占有。4.王美云与中建公司原本的案件属于民间借贷案件，明显是王美云丈夫谢秀松职业放贷，而且中建公司已经偿还了王美云借款的数额远超出案涉本金数额，从王美云申请撤销裁定依据的事实与中建公司所借款项和实际还款之间的巨大差额可侧面印证王美云申请查封本案的不合法不合理性。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。王美云向一审法院提出诉讼请求：1.撤销滑县人民法院（2018）豫0526执异42号执行裁定书；2.准许执行滑县人民法院查封的位于滑县文明路与××交叉口东南角××小区西侧××、××、××号门面房；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：在谢秀松与被申请人李祥胜、中建公司借款合同一案中，经申请人谢秀松申请，法院于2015年9月15日作出（2015）滑民保字第327-2号民事裁定书，对被申请人中建公司位于滑县文明路北段东侧、××文明路与××交叉口东南角的中建怡园小区西侧共计价值214万元的二十四间门面房予以查封，并于2018年9月4日作出（2015）滑法执字第1571号之二执行裁定书进行续封。被告于2014年2月10日与中建公司签订了一份商品房买卖合同，约定：购买涉案门面房4、5、6号房，房屋每平米3256.60元，总价款为1750000元。2014年1月28日被告通过田洋向李祥胜个人账户转账3500000元。2014年2月10日中建公司向任继国出具了一份收到条，该收到条载明：今收到任继国中建怡园购门市房叁佰伍拾万元整。该收到条加盖有中建公司财务专用章。在（2019）豫0526民初509号一案中，任继国认可其与李治军系合伙关系，田洋支付给李祥胜的3500000元中的1750000元为李治军的购房款。后中建公司将涉案房屋交付李治军管理使用。被告李治军在得知涉案门面房被法院采取强制措施后，向法院提出执行异议，法院于2018年12月20日作出（2018）豫0526执异42号执行裁定书，裁定中止对（2015）滑法执字第1571号之二执行裁定书中对4、5、6门面房（即案外人李治军所购买的门市房）的强制执行。另查明，谢秀松于2018年8月31日病逝，法院于2018年11月23日裁定变更谢秀松的妻子王美云为（2018）豫0526执恢439号强制执行案件的申请执行人。2019年1月7日，原告王美云对（2018）豫0526执异42号执行裁定书不服，向法院提起执行异议之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被告李治军已于2014年2月份购买涉案的位于滑县文明路与××交叉口东南角××小区西侧××、××、××号门面房，且已支付全部房屋价款并实际占有该房屋至今，房屋买卖合同已实际成立。因第三人中建置业有限公司未完善相关手续，导致买卖合同不能办理过户登记，其原因不能归责于买受人李治军。庭审中，第三人滑县中建置业有限公司、第三人李祥胜对被告李治军所陈述的与房屋买卖有关的事实也予以认可。综上，法院认为（2018）豫0526执异42号执行裁定书并无不当。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决：驳回原告王美云的诉讼请求。案件受理费20550元，由原告王美云负担。本院二审期间，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。李治军提交：1.河南省商务厅豫商建[2015]52号文件一份，用于证明涉案房屋在王美云查封前已经交付；2.滑县万全典当有限责任公司经营许可证，用于证明其经营住所是涉案房屋，房屋已经交付，登记人与李治军是合伙关系。李治军名下的是4、5、6号门面房，任继国名下的是1、2、3号门面房。王美云质证意见为，对于河南省商务厅文件真实性有异议，证据来源及合法性无法确定，且与本案无关。关于滑县万全典当有限责任公司经营许可证，本案买受人是李治军而该公司，住所载明的信息也无法认定与本案系同一套房屋，假若真实占有使用应由李治军提供使用的水电煤气等客观证据证明。中建公司、李祥胜对李治军提交的证据无异议。本院认为，李治军提交的滑县万全典当有限责任公司经营许可证可作为认定该公司住所信息的依据，同时该经营许可证与其提交的河南省商务厅文件内容相互印证，且在王美云诉任继国、中建公司、李祥胜执行异议之诉一案中，任继国亦主张本案所涉4、5、6号门面房系滑县万全典当有限责任公司经营场所，并结合李治军、任继国合伙经营典当行的事实，对于案涉4、5、6号门面房已交付给李治军并用于经营滑县万全典当有限责任公司的事实，本院予以确认。其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为,涉案房产所在的3号楼于2013年7月25日办理预售许可证，李治军与滑县中建置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，应为合法有效。关于房款的支付，涉案房产合同总价为1750000元，李治军与任继国系合伙关系，其二人共同购买中建怡园小区门面房，任继国认可田洋支付给李祥胜的3500000元中的1750000元为李治军的购房款，故应当认定李治军已于2014年1月28日支付全部购房款。虽然案涉4、5、6号门面房与1、2、3号门面房房屋面积相差较大，但李治军与任继国内部约定各支付1750000元房款并不违法律规定，合法有效。王美云主张涉案商品房买卖合同名为买卖，实为让与担保，但未提交相关证据予以证实，本院不予采信。涉案房屋已于房屋查封前交付给李治军，房屋未能办理过户并非李治国原因造成，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李治国对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，王美云要求准予执行涉案房产的理由不能成立，本院不予采信。综上，上诉人王美云的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20550元，由上诉人王美云负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年六月二十二日书记员  邢露露