广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终1577号 上诉人（原审原告）：朱俊，男，1987年12月30日出生，汉族，户籍地江西省九江市德安县，现住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审被告）:桂林国奥城投资开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路147号303-2室。 法人代表：曹衍兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏力俭，广西君健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄敏，广西君健律师事务所律师。 上诉人朱俊因与被上诉人桂林国奥城投资开发有限公司（以下简称国奥公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱俊上诉请求：1.撤销（2019）桂0303民初1296号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金64153元（以578338元为基数，按每日万分之二，从2018年1月1日计算至实际交房之日止），被上诉人立即为上诉人向桂林市不动产登记和房产交易管理中心递交办理房产登记的相关资料；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人从未按照合同约定向上诉人履行通知交房的义务，应当按合同承担违约责任。上诉人与被上诉人签订合同后至合同约定的交房日，从未收到被上诉人书面或短信通知收房，反而是合同约定交房日到期后上诉人主动与被上诉人接洽，从2018年1月1日至本案一审起诉该房屋一直处于质量整改期间，这期间被上诉人从未书面、短信或口头向上诉人提出交付房屋，在上诉人屡次要求收房被上诉人均以房屋未整改好为由拒绝交房，直至本案一审审理期间2019年10月22日被上诉人才向上诉人发送第一条收房通知，其行为明显构成违约。2.被上诉人在一审提交的证据《建设工程质量竣工意见书》载明国奥城项目F30#楼于2018年7月19日通过五方竣工验收，被上诉人在一审庭审中主张其让上诉人2018年1月1日收房，不符合合同约定。3.根据双方签订的《商品房买卖合同》及相关司法解释规定，房屋交付使用后应在90日内办理不动产权证，案涉房屋应当在2017年12月31日前交房，被上诉人在逾期交房的基础上同时构成逾期办证违约，物业规划未验收属于被上诉人的责任。 国奥公司辩称，根据双方合同约定，上诉人拒绝收房应视为已经交房，现上诉人拒绝收房，有违双方合同约定和法律规定。上诉人诉请被上诉人递交办证资料欠缺合同依据以及法律规定。 朱俊向一审法院起诉请求：1.判令被告国奥公司向原告履行交房义务。2.判令被告支付原告逾期交房违约金64153元（以578338元为基数，按每日万分之二，从2018年1月1日起计算至实际交房之日止）。3.判令被告为原告向桂林市不动产登记和房产交易管理中心递交办理房产登记的相关资料。4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年10月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于桂林市叠彩区桂林国奥城F30栋1-2-04号房屋一套，建筑面积为89.15平方米，销售总价为566727元。合同第八条约定，“出卖人应当在2017年12月31日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用”。第九条约定，“出卖人如逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金”。第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。第十三条约定，“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权出卖人继续施工直至达到约定标准”。第十五条约定，“根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局”。该合同附件四《合同补充协议》第二条第2款约定，“双方同意变更第八条第1款表述为：出卖人应当在2017年12月31日前，将经五方验收合同（即建设、施工、勘查、设计、监理等五单位验收合格）及本合同附件三约定的装饰标准的商品房交付买房人使用”。第四条第1款约定，“除《买卖合同》第十一条约定的通知方式外，出卖人以挂号信、特快专递、手机短信、《桂林晚报》公告等任一方式通知买受人的，视为出卖人已尽到通知义务”。第7款约定，“出卖人将经验收合同的该商品房交付给买受人，买受人有权对该商品房进行检查……；如该商品房存在需改进或维修的工程质量通病等质量问题，且未达到解约条件的，出卖人应在合理工期内改进或维修，但维修事项不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人不承担迟延交付商品房的违约责任”。第8款规定，“买受人应当在交房通知书面文件规定的期限对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满前以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接受该商品房”。第六条第2款约定，“买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后360日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。 合同签订后，原告分别于2016年11月21日、2016年12月26日共向被告支付购房款566727元，并于2017年2月27日缴纳契税5651.08元，于2017年12月30日缴纳物业维修资金6241元。 2017年12月25日，被告在《桂林晚报》上刊登《交房通知》，通知包括F30#楼在内的业主于2017年12月31日9:00-17:00到被告处办理收房手续。2017年12月28日，桂林国奥城F30#楼经五方验收质量合格。 2018年1月1日，原告到被告处办理收房手续，在验收房屋时，原告向被告工作人员提出房屋部分装修装饰存在相关问题，对验收不满意。被告出具《房屋验收单》，书面注明从2018年1月1日起9个工作日内负责整修，通知业主验收时间为2018年1月15日。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、被告国奥公司是否存在逾期交房的情形，是否应向原告交付房屋并支付逾期交房违约金；二、被告是否应向原告履行递交产权登记相关材料的合同义务。 一、关于被告国奥公司是否存在逾期交房的情形，是否应向原告支付逾期交房违约金的问题 根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系原、被告双方的真实意思表示，由双方平等自愿签订，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，原、被告均应依照约定履行各自的合同义务。根据合同第十五条及补充协议第二条第2款的约定，被告应于2017年12月31日前，将经五方验收合格及符合合同约定装修装饰标准的商品房交付原告。庭审查明，被告已于2017年12月25日通过在《桂林晚报》上刊登公告的方式，通知原告购买的房屋所在楼栋的所有业主，于2017年12月31日到被告处办理收房手续，故被告已经履行了交房的通知义务，并不存在逾期交房的情形。 原告主张称，被告并未向其本人发送书面交房通知，不能视为履行了通知义务。根据合同补充协议第四条第1款的约定，被告通过《桂林晚报》刊登公告的方式通知买受人收房的，视为已经尽到了通知义务。故被告在《桂林晚报》上刊登公告的行为符合双方约定的交房通知方式，应属有效。原告以此主张认为被告未通知原告收房，理由不成立。 原告另主张称，原告向被告提出交房要求，但被告以房屋装修部分需要整改为由一直拖延交房，故被告构成违约，应向原告支付违约金。根据庭审查明的案件事实，原告于2018年1月1日到被告处验收房屋，在验收过程中，原告对部分房屋装修装饰提出质量问题异议，被告出具书面验收通知单，表明可以进行整改，之后另行通知原告验房。但之后因原告不满房屋现状，导致原、被告一直未办理交房手续。又根据原、被告双方签订的合同补充协议第四条第8款的约定，原告若对房屋验收有异议的，应向被告书面提出异议，逾期未提的，则视为同意接收房屋。第7款约定，涉及房屋整改维修的，维修事项不能作为原告拒绝接受房屋并要求被告承担逾期交房责任的理由，被告对此不承担逾期交房的违约责任。 故该院认为，虽然案涉房屋可能在装修装饰上存在一定质量瑕疵问题，但案涉房屋所在楼栋已经整体五方验收合格，且原、被告双方关于装修装饰标准的合同约定并不十分明确，案涉房屋目前的装修装饰是否不符合双方约定的标准，原告对此并未提供确实、充分的证据予以证实。被告已按照合同约定如期有效通知原告收房，现原告主张认为案涉房屋存在质量问题，仅能视为被告欲交付的房屋存在瑕疵，而非被告逾期交房，故被告不存在逾期交房的情形。即使案涉房屋存在相关质量问题，根据双方的补充协议约定，应由原告向被告书面申请予以整改维修，但原告并未向被告提出整改维修的书面要求，故原告要求被告承担逾期交房违约责任并向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实根据和法律依据，该院不予支持。 被告虽刊登了交房公告，但从原告与被告交涉案涉房屋装修装饰整改维修等问题以来，其一直未向原告正式办理交房手续。现被告已在庭审中明确表示，案涉房屋可随时向原告交付。鉴于被告在案涉房屋的交付过程中存在办理程序不完善的过失，原告现要求被告向其交付案涉房屋，被告应予履行。 二、关于被告是否应向原告履行递交产权登记相关材料的合同义务的问题 根据原、被告签订的合同补充协议第六条第2款的约定，被告应在案涉房屋交付使用并经房管部门物业验收后360日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，案涉房屋还未实际交付使用，且被告于庭审时明确表示，房管部门的物业验收还未通过。故至本案开庭审理时止，被告递交相关产权登记材料的先决条件尚不具备，原告要求被告递交相关材料的诉讼主张不符合双方的合同约定。故对原告的该项诉讼请求，该院亦不予支持。 综上所述，被告虽未逾期交房，但仍应向原告履行交房义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告桂林国奥城投资开发有限公司于本案判决生效之日起立即向原告朱俊交付位于桂林市叠彩区桂林国奥城F30栋1-2-04号房屋；二、驳回原告朱俊的其他诉讼请求。案件受理费1404元，原告朱俊已预交，由被告桂林国奥城投资开发有限公司负担100元，原告朱俊负担1304元。 本案二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了被上诉人于2019年10月22日发送给上诉人的短信截图，拟证明被上诉人于当日通知上诉人收房。被上诉人经质证后对该证据的真实性没有异议。本院认为，被上诉人对该证据的真实性无异议，本院予以确认，但如何认定本案通知收房时间，本院在说理部分予以阐述。双方对一审查明事实存在以下争议：涉案商品房经五方验收合格的时间。本院认为，涉案《建设工程质量竣工验收意见书》封面载明的竣工验收时间为2017年12月28日，但参加验收单位（施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位）验收时间为2018年7月19日，应当认为涉案商品房于2018年7月19日经五方验收合格。经审查，一审查明事实除“双方同意变更第八条第1款表述为：出卖人应当在2017年12月31日前，将经五方验收合同”中“合同”应为“合格”；“2017年12月28日，桂林国奥城F30#楼经五方验收质量合格。”应为“2018年7月19日，桂林国奥城F30#楼经五方验收质量合格。”外，其他查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：一、被上诉人是否构成逾期交房；二、上诉人要求被上诉人为其办理不动产权证是否符合合同约定。 关于争议焦点一，根据双方《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第2款约定：“双方同意变更第八条第1款表述为：出卖人应当在2017年12月31日前，将经五方验收合格（即建设、施工、勘查、设计、监理等五单位验收合格）及本合同附件三约定的装饰标准的商品房交付买房人使用。”现涉案商品房于2018年7月19日经五方验收合格，已经超过约定的交房时间，上诉人应当根据合同约定承担违约责任。根据双方《商品房买卖合同》第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。上诉人认为，五方验收合格后至本案一审起诉时，涉案房屋一直处于质量整改期间，该期间被上诉人从未以书面、短信或口头方式向上诉人提出交付房屋，据此，被上诉人应支付逾期交房违约金至实际交房之日止。本院认为，上诉人与被上诉人自约定的交房之日以来多次协调、沟通交房事宜，上诉人并非不知道交付房屋这一事项，只是以房屋整改为由并未收房，但根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第7款约定：“出卖人将经验收合同的该商品房交付给买受人，买受人有权对该商品房进行检查……；如该商品房存在需改进或维修的工程质量通病等质量问题，且未达到解约条件的，出卖人应在合理工期内改进或维修，但维修事项不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人不承担迟延交付商品房的违约责任”。因此，自五方验收合格后被上诉人虽未实际交付房屋，但这一期间的逾期交房责任并不应当由被上诉人承担。根据双方对于违约金的约定，被上诉人应支付上诉人从2018年1月1日至2018年7月18日期间的逾期交房违约金22556元（566727元×0.2‰×199天）。一审因错误认定涉案商品房五方验收合格时间，未判决被上诉人承担逾期交房责任错误，本院予以纠正。 关于争议焦点二，根据双方《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条第2款约定：“买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后360日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”现涉案房屋尚未实际交付，并不符合双方约定的报送办理房屋权属登记资料的条件。一审据此驳回上诉人该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人朱俊的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1296号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1296号民事判决第二项； 三、被上诉人桂林国奥城投资开发有限公司支付上诉人朱俊逾期交房违约金22556元； 四、驳回上诉人朱俊一审的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本案一审案件受理费1404元，由上诉人朱俊负担910元，被上诉人桂林国奥城投资开发有限公司负担494元；二审案件受理费1404元，由上诉人朱俊负担910元，被上诉人桂林国奥城投资开发有限公司负担494元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年六月十五日 法官助理 李立婕 书 记 员 申峰峰