河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1207号 上诉人（原审原告）：杨跃，男，1985年10月21日出生，汉族，住天津市河东区。 上诉人（原审原告）：孙娜，女，1981年10月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。 二被上诉人委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所执业律师。 二被上诉人委托诉讼代理人：秦亮平，北京市鑫诺律师事务所执业律师。 上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地滦平县滦平镇北大街115号。 法定代表人：宋永德，行长。 委托诉讼代理人：赵丽娜，河北骥腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凤义，该单位员工。 被上诉人（原审被告）：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿,该公司员工。 被上诉人（原审被告）：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇巴克什营村。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：任梦，河北国正律师事务所执业律师。 上诉人杨跃、孙娜、中国建设银行股份有限公司滦平支行（以下简称滦平建行）因与被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司（以下简称创见公司）、承德市华耀房地产开发有限公司（以下简称华耀公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初5029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 杨跃、孙娜上诉请求：1、请求依法撤销(2019)冀0824民初5029号民事判决书的第七项，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求第四项、第十项，即：第四项请求依法判令被上诉人支付上诉人违约金485149元、第十项请求依法判令被上诉人承德市华耀房地产开发有限公司对被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司的债务承担连带赔偿责任；2、本案二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定错误，适用法律错误。1、一审法院不支持上诉人违约金诉求的事实认定错误。首先，上诉人在支付被上诉人大地创见公司首付款之后，办理了正常的银行按揭贷款手续，并取得了第三人支付的贷款部分。因此，上诉人支付给被上诉人大地创见公司的房款，应当是全部房款，并不存在拖欠被上诉人大地创见公司房款的行为。而且第三人支付的贷款，也应当认定为上诉人已付款的范围，根本不存在一审法院所谓的上诉人已付款仅仅是首付款的事实。其次上诉人与被上诉人大地创见公司买卖合同明确约定，被上诉人大地创见公司逾期交房超过90日的，上诉人有权解除合同并要求被上诉人大地创见公司支付已付款10%的违约金。一审法院已经认定被上诉人大地创见公司逾期交房导致合同解除，因此，被上诉人大地创见公司应当支付上诉人全部房款10%的违约金。再次，我国目前并没有任何法律禁止上诉人可以同时主张违约金及首付款损失，相反，被上诉人大地创见公司明显违约，应当按照约定的标准支付上诉人违约金，而且被上诉人大地创见公司在预售商品房时所依据的五证，本身就不合法，是其采取欺诈方式获取；同时，违约金必定需要有惩罚性，因为违约金本身就是为了维护双方都能诚实信用的履行合同，是为合同履行进行的担保，并不一定要求上诉人具有损失才能主张违约金；同时，上诉人为了购房，付出了巨大的成本、精力，现在无法取得房屋而主张解除合同，上诉人的损失巨大，被上诉人大地创见公司赔偿的违约金，根本不足以弥补上诉人的损失。2、一审法院关于被上诉人承德华耀公司不承担责任的事实认定错误。被上诉人承德华耀公司是被上诉人大地创见公司的唯一股东，所以，被上诉人大地创见公司属于一人公司。首先，根据《公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，举证责任在于被上诉人承德华耀公司，具有明确的法律规定，也就是举证责任倒置。被上诉人承德华耀公司没有提供证据证明被上诉人大地创见公司的财产独立于自己的财产，应当承担连带赔偿责任。其次，被上诉人大地创见公司已经将收取的上诉人等众多业主的购房款用于被上诉人承德华耀公司其他项目的开发建设，被上诉人承德华耀公司也应当承担连带赔偿责任。再次，被上诉人承德华耀公司与被上诉人大地创见公司的人员一致、办公地点一致、法定代表人一致、委托的诉讼代理人也一致、每次召开业主会议通报案件进展以及与全体业主沟通的人员也一致，这些都足以证明，被上诉人承德华耀公司与被上诉人大地创见公司明显的财产混同。但一审法院却仅仅依据注册资本出资的问题认定被上诉人承德华耀公司不承担责任，而针对一审中双方辩论的焦点“股东财产与公司财产混同”的重要问题只字不提，明显属于认定事实错误。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，做出的判决违反基本的法律规定，违反了公平公正的基本法律原则。为维户自己的合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，望贵院在查明案件事实的基础上，依法支持上诉人的二审上诉请求。 承德大地创见房地产开发有限公司辩称，我方坚持一审的庭审意见，不同意上诉人杨跃、孙娜的上诉意见。（1）杨跃、孙娜同时主张违约金和利息损失不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”原则，加重了我方责任。现杨跃、孙娜一方面要求认定其支付了全款，以全款计算违约金；另一方面又否认其作为借款人，拒绝承担按揭贷款的还款责任。既要求获得额外利益，又不承担相应责任，存在矛盾，有违公平原则。一审法院判定由我司直接向银行偿还剩余按揭贷款，已经免除了杨跃、孙娜的大部分债务，是基于公平原则充分考虑了杨跃、孙娜的利益。（2）杨跃、孙娜针对华耀公司的连带责任，我方认为客观实际情况是华耀公司已经完成实缴义务，由于本案属于系列案件之一，且我司财务账册均在滦平县公安局封存，一审法院也已经通过调查认定华耀公司与创见公司不存在人格混同的情形，由于财务账册文件复杂无法一一提交，如二审法院对事实有异议，可依职权对实际情况进行调查，确保反应客观事实。综上，恳请驳回上诉，维持原判。 承德市华耀房地产开发有限公司辩称，同一审意见及大地意见。 中国建设银行股份有限公司滦平支行辩称，与我方无关，不发表答辩意见。 中国建设银行股份有限公司滦平支行上诉请求：1.撤销原判第六项、第八项；2.依法改判二被上诉人连带返还上诉人案涉金融借款合同项下的剩余贷款本金2855020.83元及利息，同时判令被上诉人孙娜、杨跃将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（简称案涉金融借款合同）解除后，借款人返还该合同项下剩余购房贷款本息系其法定义务。《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款规定并未免除借款人返还剩余购房贷款本息的法定义务。上诉人请求判令一审原告偿还剩余贷款本息的诉讼请求依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，上诉人有权要求一审原告恢复原状（返还剩余贷款本金）并赔偿损失（赔偿因案涉金融借款合同不能正常履行所造成的利息损失）。可见，返还剩余贷款本息是一审原告负有的法定义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《审理商品房买卖合同纠纷的解释》）第二十五条第二款，该条款只规定了商品房买卖合同的出卖人应当将购房贷款的本金及利息直接返还担保权人，并未规定商品房担保贷款合同的借款人不用返还购房贷款的本金及利息。《中华人民共和国合同法》是《审理商品房买卖合同纠纷的解释》的上位法，该司法解释的规定，不得与《合同法》的相关规定发生冲突。《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款虽增加了出卖人作为返还购房贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人返还购房贷款本息的法定义务。案涉商品房担保贷款合同并非因为上诉人的违约行为而被解除，合同解除后，上诉人作为案涉商品房担保贷款合同的贷款人和担保权人，有权要求借款人和出卖人返还购房贷款本金及利息，该项合法权益理应受到法律保护。如果人民法院对《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款作出过度解读，并因此免除了借款人返还购房贷款本息的法定义务的话，那么在出卖人没有能力直接返还购房贷款本息的情形下，上诉人要求返还购房贷款本息的合法权益就无法得到有效保护。如此裁判势必严重损害上诉人的合法权益，也明显背离了《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款的立法本意。二、金融借款合同被解除后借款人应立即返还剩余购房贷款本息，商品房买卖合同被解除后借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿剩余购房贷款本息，均属于一审原告必须履行的合同义务。上诉人的第一项诉讼请求，依法应予支持。《合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”涉案金融借款合同第十九条即为合同中的清理条款，案涉金融借款合同被解除，并不影响该清理条款的效力。案涉金融借款合同第十九条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，即便案涉金融借款合同被解除，一审原告依约仍应履行偿还该合同项下剩余购房贷款本息的义务。案涉金融借款合同第十九条第二款约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的己付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务”。如果案涉商品房买卖合同被解除，一审原告应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿剩余购房贷款本息。三、一审被告依法、依约均对一审原告返还剩余购房贷款本息负有连带保证责任，应与一审原告连带返还案涉金融借款合同项下的剩余借款本息。最高法院《关于适用《中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第10条规定“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”，案涉《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定“本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力”，依据上述法律规定和合同约定，案涉金融借款合同被解除并不影响案涉《最高额保证合同》的效力，上诉人有权要求一审被告承担连带保证责任，与一审原告连带返还案涉金融借款合同顼下剩余购房贷款本息。四、本案依法应与(2019)冀08民初10号一案合并审理。《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第一款规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，上诉人在《第三人参诉申请书》中明确请求将本案与(2019)冀08民初10号一案合并审理。上诉人诉一审被告、承德市华耀房地产开发有限公司、承德大地创见房地产开发有限公司保证合同纠纷一案，已经由承德市中级人民法院于2019年1月28日依法受理，案号（2019）冀08民初10号。上诉人之所以同意承德市人民法院将（2019）冀08民初10号一案移送滦平县人民法院管辖，就是为了能将本案与(2019)冀08民初10号一案合并审理，以便于人民法院能够及时、全面、公正地处理上诉人、一审原告、一审被告以及承德市华耀房地产开发有限公司、承德大地创见房地产开发有限公司之间围绕“巴克什营旅游文化产业园起步区”商品房项目所发生的系列民事纠纷。一审法院决定本案不与（2019）冀08民初10号一案合并审理，有违承德市中级人民法院将（2019）冀08民初10号一案移送管辖的初衷，且不利于案涉“巴克什营旅游文化产业园起步区”商品房项目系列民事纠纷的及时、全面、公正地解决。综上所述，本案一审判决免除一审原告的返还案涉金融借款合同项下剩余购房贷款本息的义务，不但缺乏法律依据，且违背了当事人意思自治原则，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判，以切实维护上诉人的合法权益。 杨跃、孙娜辩称，一、由于涉案房屋已经被拆除，孙娜、杨跃与建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》的目的无法实现，该借款合同具备解除的条件，应当予以解除。二、建行在发放涉案房屋的按揭贷款过程中，存在过错，损失应当由其自行承担，或者由被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司、承德市华耀房地产开发有限公司对建行承担损失赔偿责任。建行是在涉案房屋不满足放款条件下，进行的放款。《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号）第一条“各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房［2002］217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。”由于被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证因为违法被撤销，所以，建行不应当给被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司放款；而且，根据该通知的第四条“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”建行是在涉案房屋并没有封顶的情况下就发放银行按揭贷款，所以，按揭贷款本金及利息应当由被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司与建行自己承担，与孙娜、杨跃无关。建行没有将孙娜、杨跃的按揭贷款发放至被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司的建委资金监管账户。根据《城市商品房预售管理办法》以及《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》、《承德市人民政府关于依法查处商品房违法预售行为的通告》，建行应当将孙娜、杨跃的银行按揭贷款部分，发放至被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司的建委资金监管账户。但实际上《个人住房（商业用房）借款合同》约定的贷款支付账号并非资金监管账号。被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司的资金监管账户为：预售资金监管机构：滦平县住房和城乡规划建设局；监管账户名称：承德大地创见房地产开发有限公司；账号：91×××78；但是第三人却将资金发放至被告的“13050168750800000193”账户内，建行作为专业的银行贷款机构，明知法律规定要求将按揭贷款发放至资金监管账户，但其却违法不予理会上述规定，才导致被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司将按揭贷款挪作他用，无法追回。目前涉案房屋已经由于违法建设而被拆除，所以，按揭贷款本金及利息均应由建行及被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司承担。三、一审法院判决剩余贷款部分本息由被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司承担，符合三方的合同约定。根据孙娜、杨跃与被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第十一条：合同因法定或约定解除的，若买受人是通过银行按揭贷款方式支付房价款且出卖人已实际取得收取该银行按揭贷款的，买受人自愿同意出卖人在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给贷款按揭银行。该《商品房买卖合同》的补充协议是在建行处有备案、且建行是同意了该条款之后，才向被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司发放的贷款。因此，无论是从法律规定还是从合同约定的角度，剩余按揭贷款本息由被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司偿还给建行，具有事实及约定依据。同时，建行也不能基于《个人住房（商业用房）借款合同》获得双倍的赔偿。根据前述约定，剩余贷款本息已经约定债务转移至被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司名下，且建行已经备案该合同并同意该条款，债务转移的本质，当然是需要免除孙娜、杨跃的还款义务。建行故意规避此条款的约定，明显属于恶意规避于己不利的事实，因此，孙娜、杨跃也希望二审法院明确询问建行：该合同是否在建行备案？建行若不同意该条款，为何仍然向被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司放款？第三，《个人住房（商业用房）借款合同》属于格式合同，其第19条第4款的约定，与商品房买卖合同补充协议第11条约定相冲突，而且《个人住房（商业用房）借款合同》第19条即使约定不明确，也应当做出对建行不利的解释，因为其是格式合同的提供者。故，建行要求孙娜、杨跃偿还剩余按揭贷款的诉讼请求，不符合法律规定及合同约定。四、建行适用法律错误。《合同法》属于一般法，但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》属于特别法，根据特别法优先于一般法的基本法律原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。同时，一审法院适用特别法第25条的规定，判决剩余贷款部分本息由被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司返还给建行，符合法律规定。五、本案与（2019）冀民初10号案件也没有关系，不应当合并审理。（2019）冀民初10号案件是建行与被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司、承德市华耀房地产开发有限公司之间保证合同纠纷，涉及整个项目的全部贷款担保问题，而本案是滦平建行与孙娜、杨跃、被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案件，两者属于不同的法律关系；其次，在本案中，建行已经提出了自己独立的诉讼请求，一审法院也进行了实体审理，本案与（2019）冀民初10号案件不合并审理，也不侵害建行的权利；最后，即使依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，也是“可以与商品房买卖纠纷合并审理”，也不并非必须合并审理。所以，一审法院不合并审理，也并不违反法律规定。综上所述，建行的上诉请求，没有任何事实及法律依据，应当依法予以驳回。 承德大地创见房地产开发有限公司辩称，上诉人滦平建行针对华耀公司的连带责任，我方认为客观实际情况是华耀公司已经完成实缴义务，且由于本案属于系列案件之一，（我司财务账册均在滦平县公安局封存）一审法院也已经通过调查认定华耀公司与创见公司不存在人格混同的情形，由于财务账册文件复杂繁多无法一一提交，如二审法院对事实有异议，可依职权对实际情况进行调查，确保反应客观事实。 承德市华耀房地产开发有限公司辩称，同一审意见及大地意见。 杨跃、孙娜向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原告与被告大地创见公司签订的《商品房买卖合同》，并办理网签撤销手续；2、请求依法判令被告大地创见公司返还原告购房款1941495.00元，并赔偿原告自2017年1月12日起至实际返还首付款之日止的利息损失；3、请求依法判令被告大地创见公司赔偿原告已经偿还第三人的按揭贷款本金及利息；4、请求依法判令被告大地创见公司支付原告违约金485149.00元；5、请求依法判令被告大地创见公司赔偿原告房屋差价损失（以评估为准）；6、请求依法判令被告大地创见公司赔偿原告物业费、庭院物业费、电费、能源费、固定电话、有线电视、网络接入费等损失合计16562.00元；7、请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；8、请求依法判令被告大地创见公司向第三人建行滦平支行偿还剩余按揭贷款本金及利息；9、本案全部诉讼费用由被告大地创见公司承担。请求判令被告华耀公司对被告大地创见公司的债务承担连带赔偿责任。 一审法院认定事实：原告孙娜、杨跃与被告大地创见公司于2017年3月21日签订了合同编号为20170321024《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地创见公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区三组团182号商品房销售给原告孙娜、杨跃，房屋总价款为4851495.00元，大地创见公司应在2018年8月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了双方的权利义务，根据合同“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告向被告大地创见公司支付购房首付款1941495.00元。2017年4月28日原告孙娜、杨跃与第三人建行滦平支行签订按揭贷款合同，向第三人建行滦平支行贷款2910000.00元用于购买案涉商品房。2018年1月1日，第三人将全部贷款一次性划入被告大地创见公司指定账户，被告大地创见公司于2018年10月24日为原告出具购房款发票1张，金额为4851495.00元。被告大地创见公司未在合同约定的期限履行合同义务，交付原告已经竣工验收合格的房屋。2018年11月原告购买的商品房被拆除。另查明，截止2019年4月10日，原告孙娜、杨跃已偿还第三人建行滦平支行贷款本息合计231768.52元，其中包括被告大地创见公司于2019年1月31日、2019年3月7日、2019年4月1日分别代原告支付按揭贷款15444.15元、15456.08元、15444.15元，合计46344.38元，原告本人偿还185424.14元，尚欠贷款本金2855020.83元及利息。 一审法院认为，二原告与被告大地创见公司于2017年3月21签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。二原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告大地创见公司在合同约定期限内交付所购房屋。被告大地创见公司辩解房屋已交付，因被告大地创见公司交付房屋过程中未向二原告提供建设工程竣工验收报告，该交付行为不符合法律规定，被告大地创见公司关于房屋已交付，风险已转移，二原告因房屋拆除所造成的经济损失应由二原告自行负担的辩解意见不予采信。现已过交房期限，被告大地创见公司未能按约定的期限交房，且案涉房屋已拆除，导致合同目的无法实现，二原告依合同约定有权要求解除双方于2017年3月21签订的《商品房买卖合同》，故对二原告要求解除其与被告大地创见公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，对被告大地创见公司关于合同不应解除、应继续履行的辩解意见本院不予采纳。《商品房买卖合同》解除后，二原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对二原告要求解除其与第三人签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因按揭购房款已由被告大地创见公司收取，大地创见公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地创见公司应向二原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。被告大地创见公司关于案涉房屋拆除系因政府行为所导致，属不可抗力，被告大地创见公司应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳；二被告及第三人提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，二原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告大地创见公司承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，二被告及第三人提出的中止审理的理由不成立，对此抗辩理由不予支持。因被告大地创见公司逾期交房的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地创见公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即二原告已付购房款的利息损失应当由被告大地创见公司予以赔偿，并返还二原告已偿还的按揭贷款本息。故二原告要求被告大地创见公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率自二原告支付首付款之日起计算至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除是因被告逾期交房的违约行为造成，按照合同的约定被告大地创见公司应按二原告累计已付款的10%向二原告支付违约金，二原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以二原告直接支付被告大地创见公司的购房款即购房首付款为基数计算，因二原告购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告大地创见公司赔偿二原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对二原告要求被告大地创见公司支付违约金的诉讼请求本院不再支持。二原告要求被告大地创见公司赔偿其物业费损失，开庭审理过程中，被告大地创见公司提出已由物业公司退还二原告部分物业费用，二原告予以认可，故尚欠未付物业费系因物业合同所发生的，案外人承德拾得大地物业服务有限公司亦未拒绝返还，二原告支出的物业费损失可依据物业合同另案处理，故该项请求本院不予支持；二原告起诉要求被告大地创见公司赔偿房屋差价损失无事实及法律依据，其该项诉讼请求本院不予支持。对于第三人请求二原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，虽然在借款合同解除前原告孙娜、杨跃为还款义务人，解除前的欠款本息应由孙娜、杨跃负责清偿，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，被告大地创见公司应将孙娜、杨跃已支付的贷款本息返还孙娜、杨跃，同理，孙娜、杨跃未偿还的贷款本息应由被告大地创见公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人要求原告孙娜、杨跃偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求本院不予支持。第三人关于判令被告大地创见公司对原告偿还按揭借款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任诉讼请求因已另行提起诉讼，应另案处理。二原告起诉要求被告承德华耀公司对被告大地创见公司的债务承担连带责任，因被告承德华耀公司对被告大地创见公司的认缴出资为50000000.00元，认缴出资期限为2024年，现未到出资期限，故对二原告的主张应由被告承德华耀公司对被告大地创见公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。判决：一、解除原告孙娜、杨跃与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2017年3月21签订的合同编号为20170321042的《商品房买卖合同》(包括补充协议），并由被告大地创见房地产开发有限公司协助原告撤销网签备案手续；二、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙娜、杨跃支付的购房首付款1941495.00元；三、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙娜、杨跃支付的购房首付款1941495.00元的利息损失（利息损失自2016年11月16日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）；四、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙娜、杨跃已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本金及利息合计185424.14元；五、解除原告孙娜、杨跃与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年4月18日签订的合同号编为130687508-2012-20171959694的《个人住房（商业用房）借款合同》；六、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行合同编号为130687508-2012-20171959694的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；七、驳回原告孙娜、杨跃的其他诉讼请求；八、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，关于杨跃、孙娜的上诉请求。因承德大地创见房地产开发有限公司的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）解除，承德大地创见房地产开发有限公司对杨跃、孙娜已交纳购房款的利息损失应承担赔偿责任，因双方签订的《商品房买卖合同》约定了违约金，违约金数额高于杨跃、孙娜购房首付款的利息损失，故一审法院判令由承德大地创见房地产开发有限公司向杨跃、孙娜支付违约金，对其主张的购房首付款利息损失不再支持并无不当。案涉《个人住房（商业用房）借款合同》被解除后，杨跃、孙娜已不再偿还该合同项下的贷款，且一审法院判令承德大地创见房地产开发有限公司返还其已经偿还的按揭贷款本息，亦即其实际支付的仍然是全部购房首付款，杨跃、孙娜请求承德大地创见房地产开发有限公司按购房款总额支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。一审法院认为应以杨跃、孙娜直接支付的购房首付款为基数计算违约金，适用法律并无不当。本案现有证据不能证明承德大地创见房地产开发有限公司与承德市华耀房地产开发有限公司存在财产混同且无法区分，故，杨跃、孙娜主张承德市华耀房地产开发有限公司应与承德大地创见房地产开发有限公司承担连带赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求，案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，购房人有权诉请解除该《个人住房（商业用房）借款合同》。本案中，上述两份合同的解除系承德大地创见房地产开发有限公司违约所致，购房人承担的赔偿责任最终亦应由承德大地创见房地产开发有限公司承担。案涉《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，故，一审法院为减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，在将案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）和《个人住房（商业用房）借款合同》合并审理时，判令由贷款的实际收取人即承德大地创见房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人，并直接向上诉人承担购房人应当承担的各项责任，既符合合同各方当事人“或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定是“担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，并非“应当”合并审理，一审法院未将本案与（2019）冀08民初10号民事案件合并审理，与法不悖。 综上所述，杨跃、孙娜、中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38100.00元，由杨跃、孙娜负担8500.00元，由中国建设银行股份有限公司滦平支行负担29600.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 裴赤博 审 判 员 应春明 审 判 员 高伶丽 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 顾成龙 书 记 员 蔄丽丽