广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1264号 上诉人（一审原告）:张德胜，男，1965年8月25日出生，汉族，住所地江苏省金坛市薛埠镇石马村委油榨头村25号，现住广东省深圳市宝安区。 被上诉人（一审被告）:北海亿邦通达电子商务有限公司，住所地广西壮族自治区北海市工业园区北海大道东延长线368号中电北海产业园A01栋二楼A18-03。 法定代表人：黄永捷，该公司经理。 被上诉人（一审被告）:广西中电未来投资置业有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北海大道东延长线368号（中电北海产业园南区013室），统一社会信用代码：914505005886322788。 法定代表人：徐俊男，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵亮，男，1984年10月26日出生，汉族，住所地哈尔滨市南岗区，系该公司工作人员。 上诉人张德胜因与被上诉人北海亿邦通达电子商务有限公司（以下简称亿邦公司）、广西中电未来投资置业有限公司（以下简称中电公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张德胜上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初642号民事判决，依法改判：1、中电公司双倍返还上诉人购房定金2万元，2、亿邦公司返还上诉人购房电商费40000元，中电公司承担连带责任。事实与理由：一、一审判决认定亿邦公司作为中介为张德胜提供居间服务、房款总金额为477866元与事实不符。认定张德胜要求亿邦公司退还购房电商费40000元属于居间服务关系产生的纠纷，与本案不属于同一法律关系，属于认定事实不清，适用法律错误。二、北海市自然资源局出具的《不动产登记信息查询证明》证实涉案房屋于2019年9月20日办理了土地及在建工程抵押登记，中电公司故意隐瞒该事实，张德胜于2019年10月22日拟与中电公司签订《商品房买卖合同》，却被告知不能签订，因此不支付房款首付款，中电公司已经违约，故应当依约向张德胜支付双倍定金。三、《中电海湾国际认购书》中注明“该房总价531849元（含电商费40000元）”，且有收据证实。张德胜在购房过程中一直与中电公司销售代表沟通，只是在支付房款时，应中电公司和销售代表的要求转账时将40000元以电商费的名义支付给亿邦公司，但亿邦公司未与张德胜签订任何居间服务合同，也未提供相关居间服务，仅是受中电公司的委托，代理楼盘销售事宜。四、根据《商品房销售管理办法》第二十八条的规定，电商公司收取电商费属于欺诈行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条的规定，中电公司对返还电商费承担连带责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，故提起上诉。 被上诉人亿邦公司二审辩称：一、张德胜与亿邦公司签订合同前，亿邦公司已经明确告知涉案房屋存在抵押情况，需要缴纳首期房款，才能签订合同并办理解押手续，但亿邦公司曾多次电话提醒张德胜缴纳首付款，但其一直未缴，所以亿邦公司无法与其签订房屋买卖合同。二、张德胜在交付10000元定金后，根据认购书第3条的第三款约定，张德胜没有按时缴纳首付款，视为张德胜放弃购买房屋，不予退回定金，且张德胜属于无正当理由要求退房，因此亿邦公司有权不退定金。三、在建工程抵押属于目前房地产行业的普遍存在的情况，亿邦公司没有存在违约行为，对张德胜也没有造成财产损失和精神损害，不同意张德胜的诉讼请求。四、亿邦公司收取张德胜的电商费40000元，属于居间合同的服务费，现亿邦公司已经提供了居间服务，且不存在违约，所收取的款项不予退回。 被上诉人中电公司二审辩称：一、因张德胜个人原因，双方无法就涉案房屋签订房屋买卖合同，中电公司在张德胜支付首付款前，已告知其涉案房屋存在抵押情况及缴纳首付款后，方可签署房屋买卖合同并办理解抵押手续，但张德胜一直未缴纳首付款。二、本案因张德胜未按认购书约定期限支付首付款，视为放弃购买该房屋，且无正当理由要求退房，中电公司不应予以退还定金。三、企业将在建工程抵押至银行，在符合规定的情况下将抵押项目对外销售，并在收到购房者的首付款后可以办理解抵押手续。本案中，中电公司不存在不能签订购房买卖合同的情况。四、中电公司不存在违约行为，未对张德胜造成财产损失及精神损害。 张德胜向一审法院起诉请求：1、中电公司向张德胜双倍返还购房定金20000元；2、亿邦公司向张德胜退回电商费40000元。 一审法院判决：一、中电公司向张德胜返还购房定金10000元；二、驳回张德胜的其他诉讼请求。 本院经二审审理认为，2019年9月22日，中电公司与朱夕珍、张德胜签订《中电海湾国际认购书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应恪守履行。2019年9月22日，张德胜向中电公司支付涉案房屋购房定金10000元，2019年9月29日，朱夕珍与张德胜向亿邦公司支付电商费40000元。 经张德胜查询，北海市自然资源局于2019年10月23日出具《不动产登记信息查询证明》，证明位于台湾路58号中电海湾国际社区11幢1006号不动产于2019年9月20日办理了土地及在建工程抵押登记。上诉人张德胜因涉案房屋权利有瑕疵，未与中电公司签订正式的《商品房买卖合同》，张德胜并未构成违约，其主张退还定金，应予以支持。但根据《中电海湾国际认购书》约定，需同时满足张德胜履行认购书义务（即按时支付房款）、中电公司未能为张德胜保留房屋的情况下，中电公司才需要向张德胜双倍返还定金，本案中，张德胜主张中电公司双倍返还定金不符合双方的上述协议约定，故中电公司应返还张德胜购房定金10000元，一审法院该项判决并无不妥，本院予以维持。 亿邦公司主张电商费40000元是向张德胜提供居间服务的服务费，且亿邦公司已经向其提供了服务，故该电商费40000元不应予以退还。本院认为，《中电海湾国际认购书》注明“该房总价531849元（含电商费40000元）”，该40000元应属于该房价款的一部分，且亿邦公司未与张德胜签订相关居间服务合同，且未提供证据证明向张德胜提供了相关服务，故认购协议无法继续履行的前提下，亿邦公司应退还张德胜电商费40000元。一审认为对张德胜提出要求亿邦公司退回购房电商费40000元是基于张德胜与亿邦公司之间的居间服务合同关系产生的纠纷，该项诉讼请求与本案不属同一法律关系，由张德胜另案起诉，属于认定错误，本院予以更正。 中电公司和亿邦公司均主张在与张德胜签订合同前，已经明确告知张德胜涉案房屋存在抵押情况，需要缴纳首期房款，才能签订合同并办理解押手续，故张德胜对于涉案房屋的抵押情况是知晓的，但二被上诉人均未能提交相关证据证实已经向张德胜告知涉案房屋的抵押情况，故本院对中电公司和亿邦公司的上述主张不予支持。 综上，一审判决部分事实认定和适用法律错误。上诉人张德胜的上诉主张有事实和法律依据的，本院予以支持，没有事实和法律依据的，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初642号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初642号民事判决第二项； 三、北海亿邦通达电子商务有限公司向张德胜返还电商费40000元； 四、驳回张德胜的其他诉讼请求。 一审案件受理费1300元，减半收取650元，二审案件受理费1300元，合计2600元，其中2166元由北海亿邦通达电子商务有限公司、广西中电未来投资置业有限公司共同负担，剩余434元由张德胜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陆振益 审 判 员  叶长程 审 判 员  王雅新 二〇二〇年六月三十日 法官 助理  张 玲 代理书记员  甘家栋