北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53792号原告：卢佳，男，1980年2月1日出生，回族，北京花生云仓科技有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄剑，北京黄剑律师事务所律师。被告：单辉，男，1978年5月31日出生，汉族，户籍所在地天津市红桥区。第三人：信诚联行（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：林凡江，总经理。委托诉讼代理人：叶术旺，男，1984年12月17日出生，汉族，信诚联行（北京）房地产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。第三人：阳光信用保证保险股份有限公司，住所地重庆市渝北区黄山大道中段52号。法定代表人：彭吉海,董事长。委托诉讼代理人：杨梦莉，女，1992年1月6日出生，汉族，阳光信用保证保险股份有限公司职工。第三人：五矿国际信托有限公司，住所地青海生物科技产业园纬二路18号。法定代表人：王卓，总经理。委托诉讼代理人：杨嘉庆，男，1993年3月21日出生，回族，五矿国际信托有限公司职员，住北京市朝阳区。原告卢佳（以下简称原告）与被告单辉（以下简称被告）、第三人信诚联行（北京）房地产经纪有限公司、第三人阳光信用保证保险股份有限公司、第三人五矿国际信托有限公司（以下分别简称信诚公司、阳光公司、五矿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄剑，信诚公司之委托诉讼代理人叶术旺、阳光公司之委托诉讼代理人杨梦莉、五矿公司之委托诉讼代理人杨嘉庆到庭参加了诉讼，被告经本院公告送达传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告履行《房屋买卖合同》义务，将北京市朝阳区黄厂南里X号院X号楼X室房屋所有权过户给原告；2、判令五矿公司、阳光公司办理解除抵押登记手续；3、请求判决被告及信诚公司支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿金，赔偿金为依照买卖合同第七条违约责任规定，自2019年1月30日至实际过户日止，按日计算向原告支付已付房款万分之五的违约金，即每日1400元；4、请求判决被告及信诚公司承担原告所有经济损失，包括违约金每日1400元（2019年1月30日至实际过户日止）、财产保全费5000元、保全担保费8910元；5、诉讼费用由被告承担；6、判令被告及信诚公司赔偿原告为履行合同代被告向抵押权人偿还借款的损失（损失是抵押贷款减去原告应向被告支付的房款差额）。事实和理由：原告于2018年11月21日通过信诚公司与被告签订了关于北京市朝阳区黄厂南里X号楼X号楼X室的《房屋买卖合同》，并按照合同规定向被告支付购房款280万元。双方同意，被告于2019年1月30日前办理抵押注销手续，原告亦多次催促被告履行合同义务，进行后续房屋过户事宜，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续。按照约定，被告拖延逾期办理过户手续视为违约，被告有义务进行房产过户手续，并支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约金。原告购买该房屋是用于2019年6月居住使用（原告名下已无房屋，该房屋为原告北京唯一住所）。被告迟迟不履行房屋过户义务，并将原告支付的房款280万元挪作他用，目前该房屋已资不抵债，造成原告巨大经济损失，无奈之下诉至法院，请求法院依法判决被告按照合同履行义务，将房屋过户给原告，并赔偿原告所有经济损失，以维护原告的合法权益。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。信诚公司述称：不同意原告的诉讼请求。签署合同时我们明确被告将房屋抵押给五矿公司，购买人是知道的。原告向被告支付280万元之后，被告不支付抵押款，与我公司没有关系。五矿公司述称：在原告或其他任何人将抵押贷款偿还后，我方同意协助办理解除抵押手续。阳光公司述称：我方同意在被告偿还贷款后对房屋办理解押手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区黄厂南里X号院X号楼X层X号房屋（以下简称涉案房屋）为登记在被告名下的私产。2018年11月21日，原告（作为买受人，乙方）与被告单辉（作为出卖方，甲方）、信诚公司（作为居间方，丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买涉案房屋，该房屋已设定抵押，出卖人应于2019年1月30日前办理抵押注销手续。诉争房屋成交价格为495万元，出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人。房屋交付时出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，移交该房屋房门钥匙等。出卖人未按约定期限和条件将房屋交付买受人，逾期在15日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。买受人未能在5个月取得房屋所有权证书的，如系出卖人的责任，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内支付。同日，原告（作为买受方，乙方）与被告（作为出卖方，甲方）、信诚公司（作为居间方，丙方）签订《补充协议》，约定，乙方于签订合同当日向甲方支付购房定金10万元，于2018年11月30日前向甲方支付第二笔购房定金10万元，于2018年12月30日前向甲方支付购房款28万元、于2019年1月30日前向甲方支付购房款46万元，剩余房款149万元乙方以贷款方式支付。甲方应于2019年1月30日前办理该房屋的抵押登记注销手续。甲乙双方应于网签合同生成5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。同日，原告、被告、信诚公司签订《居间服务合同》，约定由信诚公司提供居间服务，服务费为5万元。2019年3月13日，原告、被告及信诚公司签订《补充协议》，约定：1、原合同中约定出卖人应于2019年1月30日前办理完该房屋的解押手续，现更改为出卖人应于2019年4月10日前办理完该房屋还款及解押手续。该条款违约责任按2019年1月30日未还款至实际还款完成计算违约金。2、原合同约定交房时间为过户当日，现更改交房时间为2019年3月13日。上述合同签署后，原告于2018年11月21日支付定金10万元、于2018年11月30日支付定金10万元、于2018年12月26日支付购房款50万元、于2018年12月27日支付购房款50万元、于2018年12月28日支付购房款50万元、于2018年12月29日支付购房款50万元、于2019年1月18日支付购房款40万元、于2019年1月19日支付购房款20万元，以上共计280万元。2019年4月14日，被告签署《承诺书》一份，载明：在买卖合同里双方约定本人应于2019年1月30日前办理抵押注销手续。但本人未履行合同，并已将买受人卢佳支付的房款280万元挪用，造成严重违约，现本人承诺并愿意承担一切责任，承诺如下：1、本人承担逾期过户逾期交房责任，逾期过户已超74天（应于2019年1月30日前过户），本人愿意支付买受人卢佳已交付房款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。2、买受人卢佳已支付超过该房屋的总价值，超额金额为142万元，本人愿意于2019年4月30日前归还买受方超额房款与违约金，共计1523600元。以上因挪用房款所产生的后果都由本人承担，其中包括但不限于利息、罚息、复利、公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费、保全担保费等。另查一，被告与五矿公司于2018年7月18日签订《信托贷款合同》，约定被告向五矿公司借款357万元，期限为12个月，利息为7.82%/年。涉案房屋于2018年8月7日设立抵押权登记，被担保主债权357万元。五矿公司于2019年9月向阳光公司出具《权益转让书》，将上述债务的一切权益（包括主债权3645503.4）及抵押权（该笔抵押房产证编号X京房权证朝字第XXXX号）转让给阳光公司，同意阳光公司行使追偿权。经询，五矿公司、阳光公司认可被告尚欠借款本金及违约金共计3645503.4元，且违约金仍在持续增加中。五矿公司、阳光公司同意原告在偿还借款及违约金的情况下，解除涉案房屋抵押。五矿公司亦同意将上述款项直接给付阳光公司。原告同意代为偿还上述借款及违约金。另查二、根据原告的申请，本院查封了涉案房屋。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告就涉案房屋买卖事宜自愿签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告按期支付涉案房屋购房定金及首付款，符合双方约定。而被告未按期办理房屋抵押注销手续，违约在先，应承担违约责任。涉案房屋在原、被告双方交易时已抵押给五矿公司，五矿公司将相应债权转让于阳光公司。五矿公司、阳光公司均明确表示在借款及违约金得到偿还的情况下，同意解除涉案房屋抵押权登记。现原告同意代被告偿还借款本金及违约金，并要求被告继续履行合同义务将涉案房屋过户至原告名下，本院不持异议。原告代被告向阳光公司偿还借款本金及违约金后，阳光公司、五矿公司应配合原告办理涉案房屋注销抵押登记手续。上述手续办理完毕之后，被告应配合原告将涉案房屋过户至原告名下。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据被告所签署的补充协议所示，涉案房屋应于2019年1月30日前过户。现因被告未能按照合同约定办理抵押注销手续，导致涉案房屋未能如期过户，因此被告存在违约行为，应当支付违约金。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，但本案根据合同约定计算的违约数额过高，且并无证据证明原告的实际经济损失，故本院根据相关法律规定，结合合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，对于违约金予以酌减。原告要求被告承担保全担保费，但就此未提交相应证据予以佐证，本院不予支持。原告要求被告赔偿原告代其偿还的借款，并要求信诚公司承担共同赔偿责任，但该两项请求与本案并非同一法律关系，本案中不予处理，当事人可另案主张。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告卢佳与被告单辉继续履行双方于二〇一八年十一月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、原告卢佳于本判决生效后七日内代被告单辉向第三人阳光信用保证保险股份有限公司偿还《信托贷款合同》所约定的剩余借款本金及违约金。三、被告单辉、第三人阳光信用保证保险股份有限公司、第三人五矿国际信托有限公司于原告卢佳完成上述第二项判决义务之日起七日内，协助原告卢佳办理北京市朝阳区黄厂南里X号院X号楼X室房屋注销抵押手续；四、被告单辉于上述抵押权注销手续办理完毕当日，协助原告卢佳将北京市朝阳区黄厂南里X号院X号楼X室房屋过户至原告卢佳名下；五、被告单辉于本判决生效后七日内赔偿原告卢佳违约金三十万元；六、驳回原告卢佳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46400元、公告费560元、保全费5000元，均由被告单辉负担（原告卢佳已交纳，被告单辉于本判决生效后七日内给付原告卢佳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 王 乐审判员 赵 靓审判员 王 楠二〇二〇年六月一日书记员 贾宜臻