广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1487号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司，住所地：贵港市港南区江南工业园与南二路交汇处（昌桂产业园）13幢，统一社会信用代码：91450800340363342X。 法定代表人：樊海麟，职务：董事长。 委托诉讼代理人：韦凤花，女，1983年11月18日出生，壮族，住贵港市港北区，该公司员工。 被上诉人（原审本诉原告，反诉被告）：莫延益，男，1965年8月16日生，汉族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：莫海严，男，1979年9月14日出生，汉族，住广西贵港市。 委托诉讼代理人：莫延波，男，汉族1978年5月8日出生，汉族，住贵港市港北区。 上诉人广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司（以下简称东方传奇公司）因与被上诉人莫延益房屋租赁合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初2588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经调查、阅卷和询问当事人，本案现已审理终结。 东方传奇公司上诉请求：撤销一审判决的第二、三、六项判决，驳回被上诉人莫延益诉讼请求，判令被上诉人莫延益立即返还￥100,000元押金给东方传奇公司（一审判决的第四项判决已支持），赔偿上诉人由此造成的损失￥30,000元，并从2019年2月24日起，以￥130,000元为本金，按年利率6%计算利息，直到所有款项和利息全部付清为止，本案受理费等全部由被上诉人莫延益方承担。事实与理由：一、被上诉人莫延益2019年2月23日与上诉人东方传奇公司签订的《商铺租赁合同》中，莫延益方出租的商铺本身具有重大瑕疵，莫延益方一再拒绝提供该出租商铺的相关产权证书，也没有经消防部门验收合格，造成上诉人东方传奇公司无法将该商铺到相关部门登记为经营场所，更不能实际进行经营，根本就不能实现合同目的。二、《商铺租赁合同》签订后，上诉人从本公司行政部主任韦凤花的银行账户上转了拾万元（Y100,000元）钱，到被上诉人莫延益的银行账户上，由于被上诉人莫延益的过错，造成上诉人广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司无法使用，该《商铺租赁合同》实际上早已终止。三、上诉人东方传奇公司，在签订《商铺租赁合同》后，一直按合同履行自己的职责，在发现被上诉人莫延益所谓出租的商铺有瑕疵，并且不提供商铺的产权证书或者是产权证明使上诉人无法正常使用的情况下，上诉人依法有权行使不安抗辩权，等待被上诉人莫延益处理商铺的瑕疵问题，及让被上诉人莫延益提供合法有效而无瑕疵的商铺产权证书和证明，在此期间，被上诉人莫延益也对外贴出了“旺铺出售”的广告，后被上诉人莫延益也书面通知上诉人终止了该《商铺租赁合同》。四、本《商铺租赁合同》是由于被上诉人的过错而终止的，依法依规，被上诉人莫延益应退还上诉人东方传奇公司先期交付的拾万元（Y100,000元）钱并依法赔偿上诉人由此受到的损失。五、涉案房屋楼顶是被上诉人擅自加高的，属于临时违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，合同是无效的，且被上诉人也没有将租赁合同向相关部门备案，违反了法律规定。 莫延益答辩称：一、原审判决本诉部分认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，东方传奇公司请求没有任何法律和事实依据，请求二审法院依法驳回其对本诉部分上诉请求。二、原审反诉部分法院判决答辩人返还被答辩人押金100000元违反合同约定，缺乏法律依据，且违反合同自由原则，请求二审法院在查明事实的基础上依法予以纠正。三、原审法院判决莫延益不需要赔偿损失30000元以及以130000元为基数支付利息，事实清楚，适用法律正确。 莫延益向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2019年2月23日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告向原告返还莫延益名下位贵港市幢（不动产证号：0013443、0013381、0013357）；3.判令被告向原告支付自2019年2月23日至2019年5月22日因原告违约造成免租装修期三个月的损失租金人民币410220元；4.判令被告向原告支付2019年5月23日至房屋实际返还之日应付租金，暂计至起诉之日为人民币273480元；5.判令被告向原告支付违约金300万元；6.被告在法院判决后，如还不执行法院判决支付原告的损失款，判令被告从2019年7月22日起支付每日千分之三的滞纳金至付清款项之日止；7.本案诉讼费由被告承担。 东方传奇公司向一审法院提出反诉请求：1.判令莫延益立即返还100000元押金给东方传奇公司；2.赔偿东方传奇公司由此造成的损失30000元；3.支付利息，从2019年2月24日起，以130000元为本金，按年利率6％计算利息，直到所有款项和利息全部付清为止；4.本案本诉、反诉的受理费等由莫延益承担。 一审法院认定事实如下：2019年2月23日，原告莫延益（出租方，甲方）与被告东方传奇公司（承租方，乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：1、甲方出租位贵港市港北区号物业[贵国用（2003）第2220号、贵港房权贵港市字第××410××35510××36号号]给乙方使用，该物业原使用权名为龚天建，现已由甲方买受，正在办理产权变更手续；2、乙方承租上述租赁物作为商铺用房，用于经营酒业、办公。未经甲方同意，乙方不得擅自改变租赁物的用途或转租；3、租赁时间为9年，从2019年2月23日至2028年2月22日止（其中2019年2月23日至2019年5月22日为甲方为乙方的装修期，不计收乙方租金）；4、租赁期间，乙方经营所需的消防、经营许可等相关手续均由乙方负责办理，费用由乙方承担；5、双方确认，租赁商铺按租赁面积计收租金（不含管理费、不含税价），建筑面积3226.86+680=3906.86平方米（其中楼顶临建面积680平方米）；2019年2月23日至2020年2月22日，每月租金13.674万元，年租金123.0661万元；2020年2月23日至2021年2月22日，每月租金13.674万元，年租金164.088万元；5、签订本合同时乙方交纳给甲方履约押金20万元，该押金在租期，若乙方已结清本合同项下全部费用，且无任何违约及没有给甲方造成损失的情况下，于乙方清场并通过甲方验收合格后十日之内甲方退还给乙方，不计利息；6、租金每月支付一次，乙方应于每月15号前支付当月租金；7、乙方不按协议规定的期限缴纳房租超过15日的，甲方有权解除合同，自甲方发出解除通知之日起解除。乙方于收到通知之日起五日内撤出全部人员，并将房屋移交给甲方管理。逾期将房屋移交给甲方管理的，每逾期一天按解除合同时的租金双倍计算违约金给甲方；8、乙方不能按协议约定履行付款义务，则每逾期一日向甲方支付拖欠金额的3‰违约金，直到付清租金及费用为止；乙方因故提前要求解除本合同，视乙方违约，甲方不予退回乙方所交的履约押金，并追究违约金300万元；如甲方要求提前中止合同，导致乙方无法正常经营，则甲方除退还乙方提前支付的租金及履约保证金外，甲方必须另外支付300万元的赔偿金给乙方，并对乙方已投入的装修费用按租期合理折价赔偿。 2019年2月24日，被告东方传奇公司向原告支付押金10万元。之后没有向原告支付过租金。 2019年6月21日、6月24日，原告取得涉案房屋位贵港市港北区号的所有权[不动产权号：桂（2019）贵港市不动产权第0013381、0013357、0013443号]。 2019年7月1日，原告向被告发送一份《解除通知书》，载明：因被告没有按合同约定支付履约押金和租金，原告决定行使解除权，自本通知书到达被告之日即告解除，请被告在收到本通知后五日内腾空租赁物业并交予原告，逾期未能腾空的，原告有权采取任何措施予以处置，收回出租物业，已收履约押金不予退还。被告于2019年7月1日签收。 庭审中，原告提出双方于2019年7月1日解除租赁合同，并于2019年8月2日返还房屋，被告同意原告的上述意见。 以上事实，有身份证复印件，《商铺租赁合同》，房屋产权证，手机短信微信聊天记录，营业执照、法定代表人身份证明，银行账户转账凭证二份，照片四张、解除《商铺租赁合同》通知书等证据及双方当事人的陈述为证，足以认定。 一审法院认为，原告莫延益与被告东方传奇公司签订的《商铺租赁合同》，合法有效，双方之间构成租赁合同关系。合同签订后，原告已将商铺交付给被告使用，被告未按合同约定交付租金，构成违约，应承担向原告支付租金及按合同约定承担违约责任。 关于原告主张解除2019年2月23日双方签订的《商铺租赁合同》，被告未按约向原告支付押金及租金，构成违约，原告有权解除双方签订的合同，原告于2019年7月1日向被告发出《解除通知书》，庭审中被告对于2019年7月1日解除租赁合同亦无异议，因此，法院支持原告与被告于2019年2月23日签订的《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除。根据法律规定，双方解除《商铺租赁合同》后，被告应将涉案商铺返还给原告，现双方均同意于2019年8月2日返还房屋，因此，在本案审理期间被告已返还房屋给原告，原告要求被告返还上述房屋，与事实不符，不予支持。 关于原告主张被告支付自2019年2月23日至2019年5月22日因原告违约造成免租装修期三个月的损失租金人民币410220元，合同明确约定该期间为装修期三个月，不计收租金，且亦无合同约定应赔偿该损失，因此，原告该项诉讼请求，于法无据，不予支持。 关于原告主张被告支付2019年5月23日至房屋实际返还之日的租金，根据合同约定，2019年5月23日至2020年2月22日的每月租金为136740元。在合同解除之前，被告应按136740元/月向原告支付租金，合同解除之后，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费，故从2019年5月23日开始至双方解除合同之日即2019年7月1日（共39天），被告应支付原告租金为177762元（136740元/月÷30天×39天），房屋占有使用费从2019年7月2日至被告实际返还房屋之日即2019年8月2日按每月136740元支付，房屋占有使用费为136740元，以上合计314502元，因此，原告主张的租金以法院核算的为准，超出部分，不予支持。 关于原告主张支付违约金300万元，本案因被告未按约向原告支付押金及租金，致使解除合同，根据合同约定，被告违约，原告不予退回被告所交的履约押金，并追究违约金300万元，该约定过高，法院酌情予以调整，以两个月租金的标准计付违约金，共273480元，超出部分，不予支持。关于被告抗辩其没有违约，原告无法提供产权证明和消防合格等材料，造成其无法营业经营，系原告违约的意见，根据双方签订的《商铺租赁合同》，双方已明确清楚涉案房屋正在办理产权变更手续，原告于2019年6月21日、6月24日取得涉案房屋的所有权，而且合同也明确约定了消防等相关手续均由被告负责办理及承担，因此，被告以此作为抗辩理由，于法无据，不予采信。 关于原告主张被告在法院判决后，如还不执行法院判决支付原告的损失款，判令被告从2019年7月22日起支付每日千分之三的滞纳金至付清款项之日止，该项诉讼请求在起诉时未达到支付条件，原告请求被告支付，不符合合同约定和法律规定，不予支持。 关于被告反诉请求返还押金10万元、损失3万元及利息，合同解除后，被告在付清租金并承担违约金后，可以向原告主张返还押金。另根据合同约定，该押金退还不计利息，因此，对被告反诉请求返还押金10万元，有事实和法律依据，予以支持，对反诉请求支付损失3万元及利息，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、原告莫延益（反诉被告）与被告广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司（反诉原告）2019年2月23日签订的《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除；二、被告广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司（反诉原告）向原告莫延益（反诉被告）支付租金177762元及房屋占有使用费136740元，合计314502元；三、被告广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司（反诉原告）向原告莫延益（反诉被告）支付违约金273480元；四、原告莫延益（反诉被告）返还被告（反诉原告）广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司押金10万元；五、驳回原告莫延益（反诉被告）的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司的其他反诉请求。案件受理费36270元，减半收取计18135元，反诉案件受理费2978元，减半收取计1489元，合计19624元，原告莫延益（反诉被告）负担14445元，被告（反诉原告）广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司负担5179元。 二审期间，被上诉人提供《商铺租赁合同》原件1份，该租赁合同后附有房屋所有权人为龚天建的3个房屋产权证书复印件，东方传奇公司在该合同其附件上盖有骑缝章。《商铺租赁合同》第三条约定：租赁商铺按租赁面积计收租金，建筑面积3226.86+680＝3906.86平方米（其中楼顶临建面积680平方米），租金按下表计收：第一年月租单价35元/平方。一审查明的其他事实，本院予以确认。 根据上诉请求以及答辩，本院认为，双方对涉案合同于2019年7月1日解除和涉案房屋于2019年8月2日交付返还没有异议，本院予以确认。双方的争议焦点主要是：1.本案是莫延益违约还是东方传奇公司违约？2.本案的租金应否扣除临建部分680平方米面积？ 关于第一个争议焦点，本院认为，签订合同时东方传奇公司明知该房屋的原产权为龚天建，目前正在办理变更手续，而愿意签订合同，合同中没有约定莫延益提交变更后产权证书的时间，在签订合同后莫延益亦向东方传奇公司交付了龚天建房屋产权证书复印件，东方传奇公司完全可以据此办理相关的证照，不存在不能实现合同目的情形。莫延益已经按照合同交付房屋给东方传奇公司，莫延益在合同解除前已取得该房屋产权证书，莫延益不存在违约行为，上诉人提出莫延益违约其可以行使不安抗辩权的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。东方传奇公司提出房屋消防问题，涉案合同第二条明确约定由东方传奇公司负责办理经营所需的消防、经营许可等手续，故对其该主张本院不予支持。对东方传奇公司提出莫延益没有按照法律规定将合同交有关部门备案是违反法律规定的主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”，对上诉人该主张本院不予主持。相反，东方传奇公司没有按照合同要求支付租金，构成根本违约，一审法院判决其支付租金、房屋占有使用费及违约金并无不当。 关于第二个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案《商铺租赁合同》约定的建筑面积为3226.86+680＝3906.86平方米，确实包括了楼顶临建面积680平方米，莫延益至今没有向法院提交已经主管部门批准建设的证明，故对该部分面积计算租金的条款应属无效。莫延益提供给法院的3个不动产产权证书总面积为3226.86平方米，本案应按照3226.86平方米，每平方米35元的标准计算租金，每月租金为112940元，故上诉人应支付的租金为146822元（112940元/月÷30天×39天），房屋占有使用费为112940元，以上合计259762元，另应支付违约金225880元（112940元/月×2个月）。一审法院计算错误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初2588号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项； 二、变更贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初2588号民事判决第二项为：广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司向莫延益支付租金146822元及房屋占有使用费112940元，合计259762元； 三、变更贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初2588号民事判决第三项为：广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司向莫延益支付违约金225880元。 一审案件受理费18135元，反诉案件受理费1489元，合计19624元，由莫延益负担15500元，由广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司负担4124元。二审案件受理费10008元，由莫延益负担1700元，由广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司负担8308元。 以上债务，当事人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审人民法院或者与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  覃锦丽 审判员  吴福汉 审判员  梁小宁 二〇二〇年六月二十二日 书记员  陈 洁