广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初3345号 原告：潘映洁，女，1968年9月3日出生，仫佬族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：龙向阳，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周至鹏，广西纵华律师事务所实习律师。 被告：广西华桂畜牧饲料有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市长岗路181号广西浓缩饲料厂，统一社会信用代码：914501001982857258。 法定代表人：陈继志，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：凌通，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁瀚，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2020年5月22日 开庭时间：2020年6月19日 当事人到庭情况： 原告潘映洁：委托诉讼代理人龙向阳、周至鹏到庭 被告广西华桂畜牧饲料有限公司（以下简称华桂公司）：委托诉讼代理人凌通、梁瀚到庭 原告起诉要点 诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金33179.8元；2、被告赔偿原告经济损失18340元（其中租金9个月×1760元=15840元，律师代理费2500元）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年10月5日，原告与被告签订了一份《南宁商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南宁市兴宁区长堽路181号富丰•长堽1号10号楼2323号房屋一套，房屋总价为361436元。合同内还载明了项目建设依据、销售依据、商品房基本情况、交付期限、违约责任等内容。合同第九条约定的交付期限为2018年12月31日前，约定的交付条件为五方联合验收合格。 合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，履行了支付购房款的义务。但是到了合同约定的交付日，被告一直未能向原告交付房屋。直到2019年11月2日，被告才通知原告收房。 原告认为，被告逾期交房的行为，已经构成了违约，应当依照合同第十条中第2小条第1小项的约定承担违约责任。即，被告应当自约定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止（自2018年12月31日至2019年11月2日，共306天)，按日向买受人（原告）支付己付房价款万分之三的违约金（计算方式：违约金=房价款×0.0003×306天=33179.8元）。虽然双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第十条中第2小条的第2小项约定：“本条中出卖人应向买受人支付的逾期交房违约金最高额以本合同约定总房价款的百分之壹为上限”。但根据《中华人民共和国合同法》第三十九条及四十条，被告作为提供格式合同的一方，应当以公平原则确定双方之间的权利义务，且提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 原告于2019年11月初收到原告《富丰•长堽1号入住通知书》，当时被告已逾期交房起超过11个月，原告收房后两个多月即完成装修和购买家具出租准备工作。2020年2月9日，原告与租户罗雄签订了《房屋租赁合同》，月租金为1760元。由此被告应赔偿原告9个月的租金损失。同时因被告违约而提起本案诉讼，被告应依照合同权利对等原则，承担原告委托律师所支出的代理费用。因被告严重违约，给原告造成了较大的损失，依法应向原告支付违约金并赔偿损失。 被告答辩要点 被告华桂公司答辩称，一、涉案的《商品房买卖合同》第十条第2点并非格式条款，系双方当事人的真实意思表示。 （一）根据《合同法》第三十九条的规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”在合同的“说明”部分，表明“签约之前，买卖双方当事人应当仔细阅读本合同全部条款并充分协商”，原告已在该说明下签字捺印，该《商品房买卖合同》系双方充分协商后的真实意思表示。故《商品房买卖合同》第十条第2点不属于《合同法》规定的格式条款。 （二）根据《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”而案涉《商品房买卖合同》第十条第2点，仅就出卖人对买受人承担逾期交房违约金的上限问题进行约定，并不存在上述合同法第四十条规定的无效情形。故即使假设认为该条款为格式条款，也不存在法律规定的无效情形。 （三）如原告认为《商品房买卖合同》第十条第2点显失公平的，可对该合同行使撤销权。但该合同签订距今已超过一年，根据《合同法》第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。因此，原告也无权请求撤销合同，案涉《商品房买卖合同》为有效合同。 综上，《商品房买卖合同》第十条第2点的约定并非格式条款，系双方协商后的真实意思表示，应当合法有效。 二、根据《商品房买卖合同》第九条约定，如出现合同约定的特殊原因的，被告有权据实延期交房且无需承担延期交房的违约责任，具体如下： （一）根据南宁城区国家气象观测站观测：在2016年3月1日至2019年10月17日期间，中雨以上天气共计141天。根据合同约定，因天气原因导致被告逾期交付商品房的时间也随之相应顺延，故按合同约定，被告可以据实顺延141天交房。 （二）被告提供的案涉工程项目签证单显示： 1、2016年4月20日、2016年4月22日、2016年5月13日、2016年6月4日、2016年6月5日、2016年6月16日、2016年7月28日、2016年8月2日、2016年8月3日、2016年8月4日、2016年8月13日、2016年10月19日、2017年1月11日、2017年5月8日、2017年5月12日、2017年5月15日、2017年6月10日、2017年6月27日、2017年7月2日、2017年7月3日、2017年7月5日、2017年7月8日、2017年7月31日、2017年8月2日、2017年8月23日、2017年8月24日、2017年8月25日、2017年8月28日、2017年8月29日、2017年9月12日、2017年10月7日、2017年10月16日、2018年4月15日、2018年5月9日、2018年5月13日、2018年6月24日、2018年6月26日、2018年8月23日、2018年8月31日、2018年9月17日、2018年9月18日因大雨以上天气停工，共计41天，按照合同约定应顺延41天交房； 2、2016年11月25日、2017年2月25日、2017年4月27日、2017年7月20日、2017年10月27日因连续停水超8小时导致停工，共计5天，按照合同约定应顺延5天交房； 3、2016年6月21日、2016年9月2日、2016年9月18日、2016年10月21日、2016年12月24日、2017年3月23日、2017年5月25日、2017年12月18日、2018年3月27日、2018年7月31日因连续停电超8小时导致停工，共计10天，按照合同约定应相应顺延10天交房。 4、根据南宁市人民政府关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告（南府字【2016】4号、南府规【2017】21号、南府规【2018】12号、南府规【2019】13号）规定：“高考期间的6月7日8:00至6月8日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；中考期间的6月24日8:00至6月26日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。”结合相关的签证单显示，被告的建筑工地正好在考点200米范围内，故2016年、2017年高考中考期间均停工五天，2018年、2019年高考中考期间均停工3天，以上共计16天不得施工。因此，案涉商品房的交付时间按合同约定也随之相应顺延16天。 5、根据南宁市城乡建设委员会关于做好“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知（南建质安【2016】57号、南建质安【2017】86号、南建质安【2018】123号）规定：“2016年9月6日到9月15日，2017年9月7日至9月16日以及2018年9月7日至9月16日全市建成区范围内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。”被告的建筑工地因预拌混凝土站无法提供混凝土而随之停工30天。因此，案涉商品房的交付时间按合同约定也随之相应顺延30天。 6、根据《南宁市城乡建设委员会关于做好自治区成立六十周年庆祝活动期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》南建质安﹝2018﹞166号规定，2018年12月4日零点至2018年12月14日24点，因自治区成立六十周年庆典活动环境整治，全市市区范围内建筑工地停工整治，故被告按约定应相应顺延11天交房。 7、根据南宁市政府办公厅文件处理笺及公文办理意见反馈笺（编号2019-4-A-205）及相关签证单显示：2019年3月15日至2019年3月20日因海绵城市验收期间内河河段汇水范围工地暂停施工，被告按约定应相应顺延6天交房。 综上，被告合计可以顺延260天交房。故原告主张的逾期交房天数与实际不符。 三、本案原告主张的违约金过高，且已超过合同约定的责任上限，应当予以调低。 （一）根据《商品房买卖合同》第十条第2点的约定，出卖人向买受人支付的逾期交房违约金最高额以本合同约定总房价款的1%为上限。由此可见，双方已通过约定的方式确定了在逾期交房的情况下，即使假设出卖人真的需要承担逾期交房的违约责任，也应当以房屋总房款的1%为上限。 （二）根据我国《合同法》第114条的规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。被告认为原告主张的损失为18340元，其主张的违约金显然过分高于受到的损失。 故本案原告主张的违约金过高，应当依法予以调低，被告支付的逾期交房违约金最高额应以房屋总价款1%为上限。 四、原告要求被告赔偿原告经济损失无法律依据。 （一）原告既要求支付违约金有又求赔偿损失的数额总和，显然超过了其主张的实际损失。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条：“第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”及《中华人民共和国合同法》第一百二十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定可知，我国法律对于违约责任采取的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的一般原则，即违约责任不应当过分高于其遭受的实际损失。原告在本案中主张其受到的损失应为18340元，但除此之外又请求被告支付相当于实际损失违约金近2倍的违约金，显然过分高于其所遭受的实际损失。所以原告既要求支付违约金，又要求赔偿损失没有法律依据。 （二）原告若认为违约金低于受到的损失的，应当请求人民法院予以增加，但应以实际损失为限。 原告主张被告严重违约，给原告造成了较大的损失，合同约定的违约金不足以赔偿其受到的损失，因此要求被告支付违约金并赔偿损失。但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条：“第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，原告应向人民法院请求增加违约金，且增加后的违约金应以实际损失为限。原告于本案中仅提交证据证明其遭受的损失为18340元，其请求被告支付的违约金和损害赔偿金额的总和明显高于其提供证据证明的实际损失，其请求于法无据。 （三）原告请求赔偿的经济损失（租金部分）并非法律规定的可得利益。 原告请求赔偿经济损失（租金部分）的理由系如果被告能够在合同约定的时间内交房，其可通过出租房屋取得租金收益15840元，为可得利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，可得利益应为违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。但原告在购房时，并未告知过被告其购房系为了将房屋出租收取租金使用，原告也没有提交任何证据证明被告在订立合同时已经预见原告会将房屋出租收取租金，并且购买新住房后立刻将房屋出租并不符合日常规律和一般情况，亦不属于被告应当预见到的损失。所以原告请求支付经济损失（租金部分）没有任何法律依据。 （四）原告请求赔偿律师费于法无据。 根据我国相关法律法规的规定，律师代理诉讼并非强制要求，所以律师代理费不属于因主张债权所必要的费用，且双方签订的《商品房买卖合同》中并无约定违约责任包括赔偿律师费，原告的请求无任何事实和法律的依据。 综上所述，被告认为原告的诉讼请求均无事实和法律依据，恳请人民法院依法查明事实，判决驳回原告的诉讼请求并调低违约金且以房屋总价款1%为上限，以维护被告的合法权益。 分析与认定 1案件事实 （1合同签订的事实 2018年10月5日，原告潘映洁（买受人）与被告华桂公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告开发的位于南宁市兴宁区长堽路181号富丰·长堽1号10号楼二十三层2323号房，商品房总金额361436元。合同第九条约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备下列第2种条件，并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人（原告）使用：……2、该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，不可抗力包括但不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水、“创城”、“创卫”活动等因素影响正常施工及各项验收；如发生上述情形之一的，出卖人可据实相应延期交房；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为导致延期交付的；（3）该商品房达到交付日期，买受人未按合同约定期限付款或买受人以该商品房按揭贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放到出卖人账户时，出卖人有权据实相应延期交房；（4）因政府行为引起的停工、气象部门记录当日降雨量达到中雨以上时按1日计算；或为执行当时政府的法律法规或配合政府执法引起的延误；因其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于因政府有关活动、节日、庆典、中考、高考等下发停工禁令；（5）非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；（6）出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料日期为准）等待验收或丈量所需的时间。合同第十条约定逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2、3种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：(1)出卖人逾期交房在30天内（含30天）的，买受人予以理解，出卖人不承担延期交房的任何责任。（2）逾期超过30日不超过180日，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（3）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，但必须向出卖人提出书面申请……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2、本条中出卖人应向买受人支付的逾期交房违约金最高额以本合同约定的总房价款的百分之一为上限。3、买受人应在出卖人逾期交房超过120日的当日起10日内以书面形式通知出卖人是否解除合同；如买受人未在上述期限内以书面形式通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利，本合同继续履行。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。 合同附件六《合同补充协议》第一条付款方式的补充约定第1点约定买受人同意在签订合同当日交纳全部房款361436元，如有违约，出卖人将按合同第八条的第1种方式追究买受人的违约责任。 （二）合同履行的事实 被告未对原告主张已付清购房款这一事实持异议。 2018年12月26日，广西富丰集团营销中心发出富丰•长堽1号10号楼延期交房告知函，告知原告预计交房时间为2019年4月30日，并明确由此产生的违约责任，将按《商品房买卖合同》第十条履行。2019年4月27日，广西富丰集团营销中心再次发函告知原告预计交房时间为2019年6月30日。2019年6月26日，广西富丰集团营销中心再次发函告知原告将于2019年7月31日交房。庭审中，根据原告提交《延期交付暨租金补偿方案的通知》显示，2019年8月16日，被告华桂公司向富丰.长堽1号10号楼业主发出《延期交付暨租金补偿方案的通知》，称本项目2019年8月18日无法实现验收手续的完备，无法交房，预计于2019年10月18日前完成验收并将达标的房屋交付给各位业主。华桂公司同时在该通知中提出租金补偿方案：自2019年8月18日起至实际交房验收手续完备之日止，统一按毛坯30元/㎡/月，精装50元/㎡/月计算进行租金补偿。购房合同中约定的延期交房赔偿金按合同相关条款另行计算。补偿方案执行细则为：1、已全额交清房款且办完备案证明的客户，前往售楼部签字后领取现金或转账……5、以上客户，补偿起止日期均为2019年8月18日起至实际交付之日止。6、补偿金按月支付。原告提交该通知，用于证实被告单方提出延期交房的补偿方案，但原告不同意该补偿方案。同时，原告提交其与承租人罗雄于2020年2月9日签订的《房屋租赁合同》等证据，用于证实原告将案涉房屋出租给承租人罗雄，每月租金为1760元，而原告逾期交房超过11个月，扣除两个月的装修时间，按9个月计算，造成原告9个月的租金损失。另外，原告提交《委托代理合同》和律师费发票，主张其因诉讼产生律师费2500元，并要求被告承担该笔律师费。 2019年10月25日，涉诉房屋,经建设、施工、设计、勘察、监理等五个单位验收合格。2019年11月25日，华桂公司向业主发布《富丰·长堽1号入住通知书》，通知业主10号楼定于2019年11月2日开始办理入住手续。 （三）其他事实 1、南宁市气象局科技服务中心出具的地球大气探测资料卡显示：南宁市城区2016年3月1日至2018年7月11日中雨55天、大雨21天、暴雨15日；2018年7月11日至2018年7月24日中雨2天，大雨2天，暴雨1天；2018年7月25日至2019年4月19日中雨16天，大雨7天，暴雨1天；2019年4月20日至2019年8月4日中雨8天，大雨5天，暴雨3天；2019年8月5日至2019年10月17日中雨2天，大雨3天。被告华桂公司提供的建设单位、施工单位、监理单位盖章确认的签证单显示：2016年4月20日、2016年4月22日、2016年5月13日、2016年6月4日、2016年6月5日、2016年6月16日、2016年7月28日、2016年8月2日、2016年8月3日、2016年8月4日、2016年8月13日、2016年10月19日、2017年1月11日、2017年5月8日、2017年5月12日、2017年5月15日、2017年6月10日、2017年6月27日、2017年7月2日、2017年7月3日、2017年7月5日、2017年7月8日、2017年7月31日、2017年8月2日、2017年8月23日、2017年8月24日、2017年8月25日、2017年8月28日、2017年8月29日、2017年9月12日、2017年10月7日、2017年10月16日、2018年4月15日、2018年5月9日、2018年5月13日、2018年6月24日、2018年6月26日、2018年8月23日、2018年8月31日、2018年9月17日、2018年9月18日，施工单位以大雨以上天气停工，申请工期顺延，建设单位、监理单位予以确认，合计工期顺延天数41天。 2、被告华桂公司提供的建设单位、施工单位、监理单位盖章确认的签证单显示：（1）2016年6月21日施工单位以早上8点停电至下午18点，连续停电10小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（2）2016年9月2日施工单位以早上10点停电至晚上21点，连续停电11小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位同意，监理单位注明外网停电时段10点至18点，1#塔吊已停用，2#塔吊正常使用；（3）2016年9月18日施工单位以早上10点30分停电至下午18点30分申请工期顺延一天，华桂公司的现场负责人注明现场无停工，不予签证。1号楼可签认工期延误一天，2号楼工期延误不予签认；（4）2016年10月21日施工单位以早上8点25分停电至下午18点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（5）2016年12月24日施工单位以早上8点停电至下午18点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（6）2017年3月23日施工单位以早上9点20分停电至晚上20点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（7）2017年5月25日施工单位以早上9点20分停电至晚上20点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（8）2017年12月18日施工单位以早上8点停电至下午18点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（9）2018年3月27日施工单位以早上7点30分停电至下午18点30分，连续停电11小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（10）2018年7月31日施工单位以上午8点停电至晚上20点，连续停电12小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认。 3、被告华桂公司提供的建设单位、施工单位、监理单位盖章确认的签证单显示：（1）2016年11月25日施工单位以早上9点30分至下午19点25分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（2）2017年2月25日施工单位以早上9点至下午17点停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（3）2017年4月27日施工单位以早上10点至晚上9点20分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（4）2017年7月20日施工单位以下午1点至晚上9点10分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（5）2017年10月27日施工单位以下午1点至晚上9点10分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认。 4、2016年至2019年期间南宁市人民政府下发了南府字【2016】4号、【2017】21号、【2018】12号、【2019】13号通知，内容均为：高考期间的6月7日8点至6月8日17点，中考期间的6月24日8点至6月26日下午17点，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。2017年施工单位以建设项目位于考点附近，6月7日、6月8日高考期间及6月24日至26日中考期间需停工为由，申请工期顺延5天，建设单位、监理单位予以确认；2018年、2019年，施工单位以建设项目位于考点附近（十七中考点正对面），6月24日至26日中考期间需停工为由，申请工期顺延3天，建设单位、监理单位予以确认。原告提交一份路网图，拟用于证明案涉工地处于十七中200米范围内。 5、2016、2017、2018年南宁市城乡建设委员会下发了《南宁市城乡建设委员会关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2016】57号）、《南宁市城乡建设委员会关于做好2017年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2017】86号），《南宁市城乡建设委员会关于做好2018年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2018】123号），通知内容分别为：2016年9月6日至9月15日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业；2017年9月7日至9月16日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业；2018年9月7日至9月16日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。2018年南宁市城乡建设委员会下发了《南宁市城乡建设委员会关于做好自治区成立六十周年庆祝活动期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2018】166号），通知内容包括：12月4日零点至12月14日24点期间全市市区范围内建筑工地（除个别因特殊原因允许施工的项目外）停工整治。根据上述南建质安【2018】166号通知，施工单位申请工期顺延11天，监理单位予以确认，但建设单位即华桂公司在签证单上只同意顺延10天。 6、被告提供的南宁市政府办公厅文件处理笺及公文办理意见反馈笺显示：南宁市政府同意在海绵城市试点建设验收期间对黄泥水排放严重内河段汇水范围工地暂停施工，停工时间为2019年3月15日至2019年3月20日。2019年3月17日，施工单位以“我公司于2019年3月15日收到兴宁区住建局发文南水环指请【2019】4号《南宁市水环境综合治理工作指挥部文件》，关于在海绵城市试点建设验收期间对黄泥水排放严重内河段汇水范围工地暂停施工的通知，华桂苑三期（富丰•长堽1号）项目位于政府要求的在建工地暂停施工范围，故2019年3月15日至2019年3月20日海绵城市验收期间要求工地暂停施工时间应给与工期顺延”为由，申请1号楼、3号楼、3A号楼工期顺延6天”，建设单位、监理单位予以确认。 以上事实，有南宁市商品房买卖合同、收据、告知函、延期交付暨租金补偿方案的通知、竣工验收意见书、入住通知书、整付零寄交清单、南宁市气象局科技服务中心证明、签证单、通告、通知、公文处理笺、房屋租赁合同、转账凭证、委托代理合同、律师费发票等证据在卷佐证。 1法律分析 1合同的效力和性质：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 2、违约责任：合同约定被告应于2018年12月31日交房，而被告直至2019年11月2日才通知交房，现被告抗辩其存在合同第九条约定的延期交房的事由，故可以据实延期交房。关于被告的抗辩是否符合合同约定及法律规定，本文分析如下：第一，关于遇到高考、中考、南宁市“两会”的原因是否可以据实延期的问题。合同第九条对因高考、中考导致停工可据实延期作出了明确规定，而根据被告提交的南宁市人民政府下发的“全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业”的通知，只有在被告属于考点学校200米范围内的建筑工地时才能据实延期，现被告提交的路网图可以证实案涉工地处于十七中200米范围内这一事实。十七中属于初中学校，属于中考考点，对发生在合同签订之后至约定交房之日期间因中考导致停工可以合理顺延，但经核实，本案合同签订之后至约定交房之日期间并非处于中考期间，故被告不能以此作为顺延交房的事由。被告主张十七中属于高考考点，但未提交相应证据予以证实，本院对其该项主张不予采信；至于南宁市“两会”是否可据实延期，合同并未对此作出明确约定，且“两会”每年都会发生，被告在签订合同时就可以预见，应对此有相应的安排，故被告以此作为顺延交房的事由，本院不予支持；第二，关于降雨天气是否可据实延期的问题。合同第九条约定了“气象部门记录当日降雨达中雨以上时按1日计算延期”，被告同时亦提交了因大雨以上降雨天气导致停工顺延的签证，故被告可因降雨天气导致停工据实顺延交房，但在被告提供的有关降雨延期的签证中，合同签订前及约定交房时间后因降雨天气导致停工形成的签证，不能作为顺延事由。经核查，被告提供的有关降雨延期的签证，因大雨以上天气停工天数合计41天，所有的签证发生在本案合同签订之前，故不能作为顺延事由；第三，关于停电是否可据实延期的问题。合同第九条对因非正常停电、停水导致停工可据实延期作出了明确规定，但在被告提供的有关停电延期的签证中，所有的停电签证发生在本案合同签订之前，故不能作为顺延事由；第四，关于停水是否可据实延期的问题。合同第九条对因非正常停电、停水导致停工可据实延期作出了明确规定，但在被告提供的有关停水延期的签证中，所有的停水签证发生在本案合同签订之前，故不能作为顺延事由；第五，关于建筑工地因自治区成立六十周年停工整治可否作为据实延期事由的问题。根据南宁市城乡建设委员会的相关文件，为庆祝自治区成立60周年，南宁市市区范围内建筑工地从2018年12月4日至12月14日停工整治。该活动不属于周期性固定举行的活动，被告对该活动可能采取的措施也无法预见，被告交房可据实顺延。被告提交了签证证实在上述期间被告同意停工10天，且上述停工发生在签订合同之后、约定交房期之前，故交房可据实顺延10天；第六，关于内河河段工地因海绵城市验收暂停施工可否作为据实延期事由的问题。根据被告提供的文件，因海绵城市验收需对相关河段范围的工地从2019年3月15日至3月20日期间暂停施工，被告对该验收事项可能采取的措施也无法预见，被告亦提交了签证证实在上述期间停工6天，因该事由发生在约定交房期之后，若上述期间仍处于被告可推迟交房期限内，则被告可以以此作为顺延交房的事由，反之不能以此作为顺延交房的事由。 综上，双方约定的交房之日为2018年12月31日，因自治区成立六十周年停工整治可据实顺延10天，即华桂公司可以推迟至2019年1月10日交房。被告因内河河段工地因海绵城市验收暂停施工6天发生在2019年1月10日之后，故被告不能以上述停工作为顺延交房的事由。华桂公司通知原告于2019年11月2日可办理入住手续，故自2019年1月11日起计至2019年11月2日交房之日止，共逾期交房296天。关于逾期交房违约金，根据合同关于逾期交房违约责任的约定，华桂公司应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，且违约金最高额以约定的总房价款的百分之一为上限，至于“本条中出卖人应向买受人支付的逾期交房违约金最高额以本合同约定总房价款的百分之一为上限”是否有效的问题，因格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商确认的条款，而本案在《商品房买卖合同说明》部分已写明“签约之前，买卖双方当事人应当仔细阅读本合同全部条款并充分协商”，且原告在该说明部分签字确认表示已经阅读，故合同中约定的该违约金上限的条款并非格式条款。同时，该条款并未存在免除被告华桂公司的责任，排除原告主要权利的无效情形，故对该条款属于有效条款，双方应按该上限条款的约定执行。据此，被告应向原告支付违约金的数额最高应不超过3614元（361436×1%）。至于原告在本案中主张按房款总额的万分之三计算违约金，实为主张调整约定违约金，原告虽然提交了《房屋租赁合同》等证据，用于证明因被告逾期交房造成原告9个月的租金损失的事实，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，合同没有约定违约金金额或者损失赔偿额计算方法的，逾期交房可以参照相关租赁标准确定，而案涉合同已约定了违约金的计算方法，现原告主张9个月的租金损失，缺乏依据，本院不予支持。原告并未提供充分证据证实约定违约金上限数额过分低于逾期交房造成的实际损失，应当尊重当事人对违约金条款所作的约定，故本院对约定违约金数额不予调整。被告应当按合同约定向原告支付违约金金额为3714元，原告主张超过上限的部分，本院不予支持。如前所述，原告在本案中向被告提出了赔偿经济损失的诉讼请求，其虽然不认可华桂公司在《延期交付暨租金补偿方案的通知》中对业主的作出租金补偿方案，但该租金方案是被告自愿作出的，有利于被告。该通知明确：“购房合同中约定的延期交房赔偿金按合同相关条款另行计算。”也就是说，租金补偿与合同约定赔偿金（实为违约金）是各自独立的，华桂公司就其逾期交房行为对原告负有两项给付义务。在原告已提出赔偿经济损失这一诉请的情况下，为减少当事人诉累，本院酌定被告应按其在《延期交付暨租金补偿方案的通知》作出的租金补偿方案向原告补偿。根据租金补偿方案，被告应按30元/㎡/月、33.31㎡、77天（自2019年8月18日至实际交房验收手续完备之日即2019年11月2日）的标准向原告补偿租金损失，计为2565元。关于律师费。原告在本案中虽然委托律师事务所指派律师出庭诉讼，且支出了律师费2500元，但合同并未对逾期交房成诉约定有律师费，其要求被告赔偿律师费2500元，缺乏依据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条的规定，判决如下： 1被告广西华桂畜牧饲料有限公司向原告潘映洁支付逾期交房违约金3714元； 1被告广西华桂畜牧饲料有限公司向原告潘映洁补偿租金损失2565元； 1驳回原告潘映洁的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费544元，由原告潘映洁负担478元，被告广西华桂畜牧饲料有限公司负担66元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  莫寿孟 二〇二〇年六月二十二日 书记员  罗欧阳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。