辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初597号原告：大连福源地产开发有限公司。住所地：庄河市兴达街道光复委（兴达街道办事处办公楼502室）。统一社会信用代码：91210283665833111H。法定代表人：刘绪盛，系该公司经理。委托诉讼代理人：寇连震，系辽宁法磊律师事务所律师。被告：张钦臣，男，1991年4月13日出生，汉族，住辽宁省大连市。公民身份号码：2102831991XXXXXXXX。委托诉讼代理人：佟寅，系辽宁法明律师事务所律师。原告大连福源地产开发有限公司（以下简称福源地产公司）诉被告张钦臣商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福源地产公司的委托诉讼代理人寇连震、被告张钦臣的委托诉讼代理人佟寅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告给付购房款30万元并承担此款自2017年5月9日起至实际给付之曰止按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金（暂计算为130000元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月10日，原告和被告签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议，约定被告购买原告开发的福源荷塘丽城小区4号楼1单元1402号，面积91平方米，合同备案价格为每平方米4838元。因为被告通过朋友介绍,双方约定的实际成交单价为3800元，总房款为345800元，被告陆续支付了45200元，尚欠房款300200元。余下30万元办理按揭贷款。双方在合同中约定逾期付款超过30日，合同继续履行，被告应当按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金（经计算为年利率18%)。被告一直以各种理由拒不支付房款和办理按揭贷款手续。原告无奈诉至法院，请依法支持原告全部的诉讼请求。被告张钦臣辩称：不同意原告的诉讼请求，不同意给付房款30万元及承担违约金，因为被告没有违约行为，被告与原告签订案涉买卖合同的时候选择的付款方式是按揭贷款，因原告与银行中止合作导致被告贷款未发放，未发放的原因不在被告，因为被告在此期间无任何不良记录，因此原告应对未履行双方商品房按揭协议内容承担责任，且原告与银行中止合同未及时告知被告，按照双方合同的约定及法律规定，被告没有违约，故不同意原告的诉讼请求，如果法院认定被告违约，原告主张的违约金也过高，需要降低违约金。本院经审理认定事实如下：2017年4月10日，原告福源地产公司（出卖人）与被告张钦臣（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的坐落于庄河市楼房，建筑面积91平方米，每平方米4838元，房屋总价款430258元。关于付款方式及期限，合同第六条约定，交首付款140258元，贷款300000元，其他各项代收费用于进户时交清。关于买受人逾期付款的违约责任，合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。同日，原告福源地产公司（出卖人）与被告张钦臣（买受人）签订《商品房买卖合同》补充协议，其中第一条为有关贷款购房（包括银行抵押贷款或公积金贷款）的约定：1、在买受人以贷款方式支付房款的情况下，如果未获金融机构批准或部分未获批准的，买受人应当自筹资金一次性支付房款或贷款不足部分，如逾期，则按照《合同》第七条的规定向出卖人承担逾期付款的违约责任。2、买受人应当在《合同》签订后3个工作日内，向出卖人指定的金融机构提交办理贷款所需全部证件、证明、资料等，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向金融机构提出正式的贷款申请，并取得金融机构出具的己审查完毕，买受人具备相应贷款资格的证明。出卖人在买受人办理银行贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保金融机构会批准买受人的贷款申请。3、买受人在接到金融机构资格审查完毕通过的证明后3个工作日，与金融机构完成贷款的申请手续，保证在通知或应当领取已备案《合同》之日起30日内，以贷款方式付清房款。4、如果买受人在合同签署后3个工作日内不能获得金融机构出具的贷款资格证明，则买受人应于合同备案之日起30日内，自行筹集资金如期支付剩余全部房款，如逾期，则按照《合同》第七条的规定向出卖人承担逾期付款的违约责任。商品房买卖合同签订后，被告没有在三个工作日内获得金融机构的贷款证明，但向原告缴纳了案涉房屋首付款45600元。2017年4月27日原告向被告开具金额为140258元的大连增值税普通发票及福源?荷塘丽城一期住宅缴费清单。原告法定代表人在缴费清单上签名同意“因朋友介绍按每平方米3800元出售给被告”。原告于当日将案涉房屋交付给被告，被告已装修使用。另查，案涉房屋有他项权登记信息，登记信息显示抵押权人为中国银行股份有限公司大连庄河支行，被担保主债权数额300000元，于2017年6月14日合同备案，备案权利人为张钦臣。中国银行庄河支行于2020年5月13日出具《说明》一份，内容为：由于庄河市荷塘丽城小区与我行房屋贷款合作项目（2014年3月6日叙做2017年3月6日到期），客户张钦臣身份证号（2102831991××××××××），在我行申请的房屋贷款无法办理。本院所确认的上述事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、大连增值税普通发票、福源.荷塘丽城一期住宅缴费清单、庄河市不动产登记中心的查询结果、说明及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方应按照约定全面履行义务。原告已将案涉房屋交付给被告使用，被告理应按照合同及补充协议的约定办理按揭贷款以缴纳房款。根据不动产登记中心的查询信息显示案涉商品房买卖合同已于2017年6月14日登记备案，而被告又未能在合同签署后的三个工作日内获得贷款资格证明，根据《商品房买卖合同》补充协议的约定，被告应于合同备案之日起30日内，自行筹集资金如期支付剩余全部房款300000元，故被告应于2017年7月14日前一次性向原告支付房款300000元，逾期给付，应承担违约责任。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。结合本案，根据中国银行庄河支行出具的说明来看，银行贷款未能发放系因原告与该银行贷款项目合作到期所致，被告张钦臣对贷款未发放不存在过错，若要求其依据补充协议的约定承担按日万分之五的标准计算的逾期给付违约金，有违公平，故对其应承担的违约金标准可予以调整为被告张钦臣应承担购房款300000元自2017年7月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率、自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用期间的利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告张钦臣于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告大连福源地产开发有限公司购房款300000元，并承担此款自2017年7月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率、自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用期间的利息。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3875元，由被告张钦臣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长  赵日荣二〇二〇年六月四日书记员  李 敏附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。