中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终272号 上诉人（原审原告）：中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区古城路39号香江花园4号写字楼。 负责人：余谦，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁力，贵州恒易律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周兰娟，女，汉族，1961年8月19日出生，住贵州省遵义市红花岗区。 原审第三人：遵义同一房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区南舟路75号。 法定代表人：李建华，该公司总经理。 上诉人中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称东方资产管理公司）因与被上诉人周兰娟及原审第三人遵义同一房地产开发有限公司（以下简称同一房开公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2019）黔民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东方资产管理公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或改判支持东方资产管理公司全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由周兰娟承担。事实和理由：（一）案涉《房屋置换合同》并非拆迁安置合同，是周兰娟与同一房开公司两个平等主体之间的民事行为。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，周兰娟对案涉房屋并不享有优先于东方资产管理公司抵押权的补偿安置权利。（二）同一房开公司未经抵押权人东方资产管理公司同意，与周兰娟签订《房屋置换合同》，擅自处置抵押物，严重损害了东方资产管理公司的抵押权，违反《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，原审法院认定周兰娟享有优先于东方资产管理公司抵押权的补偿安置权利，能够排除人民法院的执行，动摇了抵押权具有优先性的基本原则。综上，东方资产管理公司对案涉房屋享有合法的抵押权和优先受偿权，周兰娟不享有足以阻却人民法院对案涉房屋强制执行的民事权益。 周兰娟辩称，周兰娟与同一房开公司签订的《房屋置换合同》，是因2011年案涉项目修建时山体滑坡，导致周兰娟住房外墙裂开无法居住，影响周兰娟房屋安全，才进行的产权调换，周兰娟已按合同约定补交了房款，合法居住在案涉房屋内。周兰娟原房屋已受损严重，现已成为危房无法居住，案涉房屋为唯一住房，周兰娟不存在过错，享有优先于东方资产管理公司抵押权的优先权利，请求驳回东方资产管理公司的上诉请求。 东方资产管理公司向一审法院起诉请求：1.撤销贵州省高级人民法院作出的（2018）黔执异84号《执行裁定书》；2.判决继续执行贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”A2-8-6号房屋；3.由周兰娟承担案件诉讼费。 一审法院认定事实：2011年6月8日，因同一房开公司“同一˙迎红水岸”A组团施工造成山体滑坡，影响贵州省冶金建设公司南门关家属楼10栋、25栋、26栋三栋楼居民的住房安全。经遵义市相关部门协调，同一房开公司与相关住户协议置换该部分房屋。2015年5月7日，周兰娟与同一房开公司签订《房屋置换合同》，约定：同一房开公司用座落于贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”A2-8-6号房屋与周兰娟座落于贵州省遵义市红花岗区南舟路南门关省冶建10-3号房屋相互置换，同一房开公司房屋面积比周兰娟房屋面积多出36.22平方米，超出面积周兰娟按照3600元每平方米补偿给同一房开公司130392元，超面积住房维修基金3042元。2015年5月27日同一房开公司出具了《收款收据》收到周兰娟安置补差款10万元（补差款未全部付清），2016年5月4日同一房开公司出具收款收据收到周兰娟装修保证金、除渣费、代收水费和物业管理费等。同一房开公司将房屋交付给周兰娟使用，周兰娟目前已居住在案涉房屋内。 另查明：2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）（以下简称长惠基金）、中国农业银行股份有限公司遵义分行（以下简称农行遵义分行）与同一房开公司分别签订了两份《委托贷款合同》，约定长惠基金委托农行遵义分行向同一房开公司发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。委托贷款合同签订后，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，农行遵义分行与同一房开公司签订了四份抵押合同，合同约定同一房开公司还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售面积为87887.31平方米房产、6424.28平方米的商铺进行抵押，并办理了《在建工程抵押登记证明》。后因同一房开公司未按协议约定偿还债务，长惠基金、农行遵义分行将同一房开公司、李建华等诉至贵州省高级人民法院要求偿还借款。2015年7月16日，贵州省高级人民法院依据长惠基金的财产保全申请，作出（2015）黔高民商初字第46号民事裁定，查封了同一房开公司在贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”A1、A2、A3组团相关房屋。2015年11月6日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决，判决同一房开公司归还长惠基金、农行遵义分行借款本金5855万元及利息、罚息，长惠基金、农行遵义分行对《在建工程抵押登记证明》项下的房产拍卖、变卖所得价款在该判决确定的金额范围内享有优先受偿权等内容。该判决发生法律效力后，长惠基金、农行遵义分行申请强制执行。贵州省高级人民法院在执行中，于2018年7月12日作出（2016）黔执65号执行裁定书、（2017）黔执恢36-2号协助执行通知书对上述房屋进行了续封。2018年8月20日周兰娟以案涉的“同一?迎红水岸”A2-8-6房屋系其与同一房开公司相互置换，其已结清了全部房屋差价款且已合法占用为由，请求中止对该房屋的执行。贵州省高级人民法院于2018年12月21日作出（2018）黔执异84号执行裁定书，中止对“同一?迎红水岸”A2-8-6房屋的执行。东方资产管理公司对原审法院作出的（2018）黔执异84号执行裁定不服，向原审法院提起诉讼。 再查明：2018年6月26日，长惠基金、农行遵义分行与东方资产管理公司签订了《不良债权资产转让协议》，约定将（2015）黔高民商初字第46号民事判决的债权转让给东方资产管理公司。2019年2月14日东方资产管理公司向原审法院申请变更其为申请执行人。原审法院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定书，变更东方资产管理公司为申请执行人。 一审法院认为，综合东方资产管理公司的起诉、周兰娟的答辩、双方提供的证据,本案争议焦点为周兰娟对案涉房屋享有的权益是否能够阻却人民法院强制执行。 2011年6月同一房开公司在开发“同一?迎红水岸”项目过程中，因施工造成山体滑坡，影响了周边房屋安全。为此，同一房开公司与周兰娟签订《房屋置换合同》，以所有权调换的形式，同一房开公司将“同一?迎红水岸”A2-8-6号房屋置换给周兰娟使用，周兰娟已经按照约定支付了房屋补差款，同一房开公司已经将房屋交付其使用。由于同一房开公司的原因，将案涉房屋抵押作为其借款的担保，最终导致周兰娟享有的权益与东方资产管理公司享有的抵押权发生冲突。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权或其他债权，而且优先于承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，应对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对于基于拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应当给予适当的优先保护，即被拆迁人安置补偿权益优于其他购房人及其他权利人。就本案而言，同一房开公司是按照所有权调换形式与周兰娟订立的《房屋置换合同》，置换的房屋的位置、面积、用途明确、特定，该房屋置换合同更类似于房屋拆迁安置，可参照房屋拆迁安置补偿协议进行处理。当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，周兰娟对案涉房屋享有的补偿安置权应当优先于东方资产管理公司的抵押权得到保护。综上，周兰娟对案涉房屋享有的权益足以排除人民法院强制执行，对东方资产管理公司的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院判决：驳回东方资产管理公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由东方资产管理公司负担。 对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：周兰娟对案涉房屋享有的权利是否能够排除人民法院强制执行。 同一房开公司在开发“同一?迎红水岸”项目过程中，因施工造成山体滑坡，周边房屋安全受到严重影响。包括周兰娟在内的受到山体滑坡影响的居民，在自有房屋不能安全居住的情况下，与同一房开公司订立《房屋置换合同》，牺牲其原有房屋居住权，以所有权调换的形式，用其原有房屋置换案涉房产，使案涉项目整体得以顺利开发和完工。原审法院根据以上案件事实，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，认定周兰娟就案涉房屋享有的权利具有优先效力，不违反法律规定。从本案事实来看，周兰娟与同一房开公司订立《房屋置换合同》在前，人民法院查封案涉房产在后。周兰娟已将其原有房屋交付同一房开公司，已实际占有和使用案涉房产，并已基本缴清房屋差价。综上，周兰娟就案涉房产提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋享有的权利能够排除人民法院强制执行。东方资产管理公司关于原审判决认定事实不清、适用法律错误的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，东方资产管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪国献 审判员  孙晓光 审判员  葛洪涛 二〇二〇年六月十二日 法官助理张小洁 书记员伍齐敏