广西壮族自治区高级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）桂行终601号 上诉人（一审原告）黎转，女，汉族，1980年10月20日出生，住梧州市长洲区。 委托诉讼代理人黎汝鹏，广西鸿洲律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）梧州市长洲区人民政府，住所地：梧州市长洲区新兴二路193号。 法定代表人尹哲，区长。 出庭应诉行政负责人陈碧伟，副区长。 委托诉讼代理人万伟，广西正立律师事务所律师。 一审第三人梧州市长洲区白垢旧村改造项目工作领导小组办公室。 负责人黄健，主任。 委托诉讼代理人莫焕雄，梧州市万秀区臻诚法律服务所法律工作者。 上诉人黎转因其诉梧州市长洲区人民政府（以下简称长洲区政府）房屋征收补偿安置一案，不服梧州市中级人民法院于2020年3月10日作出(2020)桂04行初11号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2020年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人黎转及其委托诉讼代理人黎汝鹏，被上诉人长洲区政府的出庭应诉行政负责人陈碧伟及其委托诉讼代理人万伟，一审第三人梧州市长洲区白垢旧村改造项目工作领导小组办公室（以下简称白垢旧改领导小组）的委托诉讼代理人莫焕雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梧州市中级人民法院一审查明：2005年11月10日，广西壮族自治区人民政府作出桂政土批函〔2005〕103号《关于梧州市2005年第一批次城市建设用地的批复》，同意将梧州市长洲区新兴村4、5、8、9村民小组的集体农用地2.3504公顷转为建设用地并征收为国有，作为梧州市2005年第一批次城市建设用地。2006年12月31日，广西壮族自治区人民政府作出桂政土批函〔2006〕418号《关于梧州市2006年第四批次城市建设用地的批复》，同意将梧州市长洲区新兴村第4-9村民小组的集体农用地以及新兴村村民委员会集体农用地共计13.6958公顷转为建设用地并征收为国有，作为梧州市2006年第四批次城市建设用地。黎转所在的新兴村五组与长洲区政府签订《土地征收补偿协议》，其房屋的土地转为建设用地并征收为国有。2006年6月15日，梧州市人民政府办公室作出梧政办发〔2006〕93号《梧州市人民政府办公室关于加快旧城改造工作的通知》，黎转房屋所在白垢村列入旧城改造项目。2006年10月13日，长洲区政府、梧州市建设与规划委员会、梧州市国土资源局联名向梧州市人民政府作出长政报〔2006〕44号《关于请求批准的请示》，该请示得到梧州市人民政府的批复同意。2007年6月29日，梧州市国土资源局与江门市新会太古城置业发展有限公司签订了《国有土地使用权出让合同》，将位于新兴××芝麻城南侧、××三威板厂西侧，宗地编号为白垢村A、B、C、D、E宗地，总面积为119258.13㎡土地使用权出让给江门市新会太古城置业发展有限公司。2008年3月14日，中共梧州市长洲区委员会成立白垢旧改领导小组。黎转位于新兴村××房屋××旧村改造项目房屋拆迁的征收范围，经白垢旧改领导小组测量，黎转的房屋建筑面积466.75㎡，占地面积66.71㎡。2019年2月28日，白垢旧改领导小组委托广西思创房地产估价事务所有限责任公司对黎转的房屋作出评估结果为：单价3474元/㎡，市场价值总价1621340元。2019年3月12日，白垢旧改领导小组向长洲区政府申请对黎转房屋拆迁作出补偿决定，要求对黎转位于新兴村××号房屋（图幅号为395）依照《梧州市长洲区新兴村旧村改造项目房屋拆迁补偿安置方案》第十二条规定按产权应得调换面积为445.23㎡，安置房屋为梧州市长洲区新湖一路46号幸福里二期安置房，并要求黎转限期七日内搬出拆迁范围内的新兴村××号房屋。白垢旧改领导小组所附的《白垢旧村改造项目拆迁安置补偿计算资料》显示：黎转户房屋建筑面积为466.75㎡，安置房屋面积为434.90㎡，搬迁补助费为4667.5元，安置过渡费为7001.25元，附属物补助费为890元，附属设施补助费为1182元，补偿总价为17370.75元。另附的《白垢旧村改造安置房选择确认书》显示:按照黎转户置换所得安置房建筑面积434.90㎡，选择房屋拆迁安置房四套，合计建筑面积432.48㎡，与应得安置房建筑面积相比，少2.42㎡。四套安置房均在地块C，分别为：第一套房座号为3，楼层为2，房号为204，A户型，建筑面积113.08㎡；第二套房座号为9，楼层为3，房号为302，D户型，建筑面积106.5㎡；第三套房座号为9，楼层为3，房号为303，C户型，建筑面积106.5㎡；第四套房座号为5，楼层为2，房号为202，D户型，建筑面积106.4㎡；以上四套安置房合计建筑面积432.48㎡。黎转没有在《白垢旧村改造安置房选择确认书》上签名确认。2019年3月19日，长洲区政府召集黎转及其母亲黄裕芳、弟弟黎春胜与白垢旧改领导小组举行听证。2019年3月26日，长洲区政府作出梧长补决字〔2019〕2号《房屋拆迁补偿决定书》（以下简称《房屋拆迁补偿决定书》），决定：1.由白垢旧改领导小组依照《梧州市长洲区新兴村旧村改造项目房屋拆迁补偿安置方案》（以下简称《征收补偿方案》）的规定，补偿安置房434.90㎡，铺面9.30㎡给黎转；补偿附属设施折价款17370.75元给黎转；2.限黎转在本决定生效后七日内搬出新兴村五组（图幅号为395）48号房屋。黎转不服该决定书，向法院提起行政诉讼，请求确认《房屋拆迁补偿决定书》违法并依法予以撤销。梧州市中级人民法院以补偿安置争议未经人民政府裁决，黎转的起诉不符合起诉条件为由，作出（2019）桂04行初34号行政裁定书，驳回黎转的起诉。黎转不服提起上诉，广西壮族自治区高级人民法院于2019年12月4日作出（2019）桂行终1477号行政裁定，撤销（2019）桂04行初34号行政裁定，并指令继续审理。 梧州市中级人民法院一审另查明：黎转在庭审中不同意按照货币补偿方式征收其房屋。现黎转房屋相邻周围的房屋已经完成征收和拆除，泥土全部被深挖和清理，形成独立的房屋。 梧州市中级人民法院一审认为：长洲区政府提交的证据能够证实新兴村旧村改造项目已经纳入梧州市社会发展计划，其征收黎转的房屋符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第五条“（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”规定的情形，长洲区政府的征收决定合法。另外，长洲区政府的征收安置补偿方案载明了房屋征收与补偿的法律依据、房屋征收的目的、房屋征收范围、征收与补偿的原则、补偿方式、补偿标准和安置方法、补助和奖励、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，内容完整，符合《征补条例》第十七条的规定，且安置补偿方式保障了被征收人可选择的权利。因此，长洲区政府作出房屋征收决定及征收补偿方案符合法定程序，未发现重大且明显违法的情形。关于《房屋拆迁补偿决定书》程序的合法性问题。房屋征收补偿程序是市、县人民政府在房屋征收实施中，作出补偿决定所遵循的方式、步骤、顺序和时间的综合，根据《征补条例》的规定，主要包括补偿决定程序、协商程序、送达和公告程序等。《征补条例》第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”本案中，长洲区政府房屋征收部门多次与被征收人黎转经协商但未达成补偿协议。2019年3月26日，长洲区政府作出《房屋拆迁补偿决定书》，该补偿决定内容是按照《征收补偿方案》作出，该《房屋拆迁补偿决定书》的相对人只有黎转，长洲区政府依法向黎转送达了该《房屋拆迁补偿决定书》。因此，长洲区政府作出的《房屋拆迁补偿决定书》符合《征补条例》关于征收补偿决定程序的有关规定。关于征收补偿方式的合法性问题。《征补条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”。本案中，黎转没有选择货币补偿方式，其与长洲区政府多次协商没有达成拆迁补偿协议，是因长洲区政府没有满足黎转要求回建地的条件。长洲区政府依法按照《征收补偿方案》的规定，提供就近地段的房屋对黎转的被征收房屋进行产权调换并无不当。至于长洲区政府认为黎转提起诉讼已超过法律规定的期间，应当予以驳回起诉的意见。长洲区政府于2019年3月26日作出《房屋拆迁补偿决定书》，黎转对此不服于2019年6月10日提起行政诉讼，没有超过《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定的起诉期限，长洲区政府该辩解意见不予采纳。综上所述，黎转请求撤销《房屋拆迁补偿决定书》的事实和法律依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回黎转的诉讼请求。 上诉人黎转上诉称：1.上诉人房屋所在土地没有经过合法程序变更为国有土地，仍属集体土地，一审法院适用《征补条例》对本案进行判决属于适用法律错误。2.涉案项目并非用于公共利益，实为建设高档商住楼，违反法律规定。3.被诉《房屋拆迁补偿决定书》未经立项批复、规划许可，未进行社会稳定风险评估，程序违法。4.《房地产估价报告》不合法，不应作为补偿依据。白垢旧改领导小组不是合法的委托评估主体，评估报告估价方法错误，遗漏房屋装修部分，未能体现房屋实际价值，未通知上诉人参与评估机构的选定和对评估结果发表意见，本案房屋评估程序违法。5.被上诉人2019年对上诉人房屋实施拆迁补偿，其采用2008年的补偿方案显失公平。6.一审法院根据上诉人《调查取证申请书》收集到的证据未经质证即采纳。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，撤销《房屋拆迁补偿决定书》。 被上诉人长洲区政府答辩称：1.根据广西壮族自治区人民政府《关于梧州市2006年第四批次城市建设用地的批复》（桂政土批函[2005]103号）、（桂政土批函[2006]418号）的文件规定，包括涉案房屋所在的新兴村第四至第九组等集体农用地13.6958公顷等已征收为国有。2.本府依照法定程序进行公告、宣传、动员等工作，与黎转多次协商房屋拆迁补偿，因上诉人提出的补偿数额过高，且超出补偿方案的规定，因此未能达成补偿协议。为不影响旧村改造项目的建设，本府依法作出《房屋拆迁补偿决定书》正确。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 一审第三人白垢旧改领导小组述称：被诉《房屋拆迁补偿决定书》补偿公平、合法，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 二审庭审中，为进一步查清涉案房屋是否已公告征收，本院责令一审第三人白垢旧改领导小组就此向法庭提供证据。一审第三人白垢旧改领导小组提交以下证据：《梧州市长洲区人民政府关于对我区重新启动新兴村白垢片旧村改造项目范围内房屋实施征收拆除改造决定的公告》以及附表，用以证明长洲区政府已对黎转的涉案房屋作出征收决定并公告。上诉人黎转认为该公告中并没有载明其姓名，也没有见过该公告，征收公告附表中395号房不能代表是其房屋。被上诉人长洲区政府对上述证据三性及证明内容无异议。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条的规定，人民法院有权要求当事人提供或补充证据。白垢旧改领导小组提交的上述证据来源真实、合法，与本案具有关联性，且征收公告附表中395号房与长洲区新兴村民委员会证明黎转涉案房屋绘图编号为395号相互印证，可以证明长洲区政府于2015年2月16日重新启动新兴村白垢片旧村改造项目后，决定对涉案房屋实施征收拆除改造的事实。 经审查，长洲区政府在一审中提供的证据11.《房地产估价报告》，因长洲区政府未能提供证据证实评估机构选定合法，且该评估结果与涉案房屋同一地段的被拆迁户获得的补偿价值有较大差距，对该《房地产估价报告》本院不予采信，一审判决采信该证据不当，本院予以纠正。一审法院依黎转申请调取的证据1、证据2、证据3可以证明与涉案房屋同一地段的被拆迁户获得的补偿价值，本院予以采信，对于一审判决不予采信，本院予以纠正。除上述证据外，本院确认一审判决确认的其余证据合法有效，据此，本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。 另查明：2015年2月16日，长洲区政府作出《梧州市长洲区人民政府关于对我区重新启动新兴村白垢片旧村改造项目范围内房屋实施征收拆除改造决定的公告》，决定对包括涉案房屋在内白垢片旧村163户实施房屋征收拆除改造。 再查明：二审期间，针对黎转提出长洲区政府给其安置的四套房屋目前无法办理产权手续，以及请求帮助联系向第三方购买宅基地的问题。长洲区政府为黎转提供了包括原地安置在内的其他安置备选房源和可向第三方购买的宅基地，但黎转以备选房源过于高端和宅基地位置不理想为由，未能达成安置补偿协议。黎转在二审中明确表示其不同意产权调换，要求进行货币补偿，并要求补偿单价不得低于7500元/㎡。长洲区政府同意变更原《房屋拆迁补偿决定书》的产权调换为按货币补偿，货币补偿价值的确定由法院依法裁判，但不同意黎转关于补偿单价不得低于7500元/㎡的要求。 又查明：2019年12月，长洲区政府与涉案房屋同一地块内的黎春胜、黎亮（黎转的弟妹）达成拆迁补偿协议，房屋补偿标准为6600元/㎡。2020年5月27日，长洲区政府提供了同一地段黄粤华等6户拆迁补偿协议书，房屋补偿标准均为6600元/㎡。同年5月29日，长洲区政府向本院提交涉案房屋补偿费用意见书，确认涉案房屋各项补偿费：房屋补偿款3080550元（466.75㎡×6600元/㎡，含普通装修费用)、搬迁费补助费4667.5元（466.75㎡×5元×2次）、临时安置补助费为7001.25元（466.75㎡×5元×3个月）、附属物补助费890元、附属设施补助费1182元。 本院认为：关于《房屋拆迁补偿决定书》依据是否合法的问题。根据广西壮族自治区人民政府作出桂政土批函〔2005〕103号《关于梧州市2005年第一批次城市建设用地的批复》、桂政土批函〔2006〕418号《关于梧州市2006年第四批次城市建设用地的批复》，涉案房屋所在的新兴村第五村民小组的集体土地已分别于2005年11月10日、2006年12月31日经广西壮族自治区人民政府批复同意征收为国有，作为梧州市城市建设用地。2006年8月新兴村五组签订《土地征收补偿协议》并领取土地补偿款、青苗补偿款，包括涉案房屋在内的集体土地已经完成征收转为国有。2006年6月15日，梧州市人民政府将涉案房屋所在白垢村列入旧城改造项目，并批复同意长洲区政府报请的《梧州市长洲区新兴村旧村改造项目房屋拆迁补偿方案》。2015年2月16日长洲区政府作出决定，重新启动新兴村白垢片旧村改造项目，对涉案房屋实施征收拆除改造。本案被诉《房屋拆迁补偿决定书》系依据征收决定以及《征收补偿方案》作出的，上诉人没有对上述征收决定及《征收补偿方案》提起诉讼，上述征收决定及《征收补偿方案》已经发生法律效力。经审查，征收决定以及《征收补偿方案》的内容符合《征补条例》的相关规定，不存在重大且明显违法的情形。本案《征收补偿方案》是按照国有土地上房屋征收补偿标准进行安置补偿的，由于该补偿方式的房屋价值是按照类似房地产的市场价值确定，房屋价值包含了建筑物价值和土地使用权价值，以此方式进行补偿没有侵害被征收人的合法权益，反之更有利于被征收人权益的保护。因此，本案被诉《房屋拆迁补偿决定书》作出的依据合法。 关于被诉《房屋拆迁补偿决定书》是否应当撤销的问题。《房屋拆迁补偿决定书》的内容主要包括选择货币补偿方式下的房屋价值补偿、选择房屋产权调换方式下的调换安置办法，以及拆迁补助、安置过渡费和附属设施相关费用的其他补偿费。长洲区政府在与上诉人协商征收涉案房屋过程中，由于上诉人要求以安置回建地的补偿方式不符合《征补条例》和《征收补偿方案》的规定，在上诉人尚未明确选择货币补偿或房屋产权调换的情况下，长洲区政府作出《房屋拆迁补偿决定书》给予黎转房屋产权调换安置，违反了《征补条例》第二十一条关于被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换的规定。鉴于本案二审期间，上诉人黎转明确表示选择货币补偿，长洲区政府亦同意变更原《房屋拆迁补偿决定书》的产权调换为按货币补偿，货币补偿价值的确定由法院依法裁判。同时，实施旧城改造项目是为了促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，涉案项目从2006年6月实施至今长达十五年，如果撤销《房屋拆迁补偿决定书》并由长洲区政府重新作出补偿决定，不但耗费大量资源，上诉人亦无法及时获得安置补偿，也会影响到整个项目建设的顺利推进，社会公共利益受到损害。因此，本院依法对《房屋拆迁补偿决定书》的补偿方式予以变更，按照货币补偿的方式进行裁判。 关于房屋价值补偿的问题。根据《征补条例》第二条、第十九条“征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”的规定。本案用于确定涉案房屋价值的《房地产估价报告》，是由白垢旧改领导小组委托的房地产估价机构评估的，评估单价为3474元/㎡。长洲区政府未能提供证据证实评估机构选定过程符合《国有土地上房屋征收评估办法》第四条关于“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”，以及《征补条例》第十九条规定的，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，履行告知被征收人有复核和申请鉴定的权利，且该评估结果与涉案房屋同一地段被拆迁户签订补偿协议为6600元/㎡的补偿价格有较大差距，故《房地产估价报告》不应作为认定涉案房屋价值的依据。根据本院二审补充查明的事实，涉案项目绝大多数被征收户已经签约，涉案房屋所在地块仅剩黎转1户，包括黎转亲属在内的已签约户同类房屋价值部分平均补偿单价为6600元（含普通装修价格），因此6600元/㎡价格是被绝大多数人所接受的，应属公平合理的市场价格，而且长洲区政府也愿意以6600元/㎡（含普通装修价格）作为涉案房屋价值的补偿单价。因此，以6600元/㎡的补偿单价作为涉案房屋获得补偿的标准基本可以体现公平性、合理性，符合上述规定的“类似房地产的市场价格”的原则。涉案房屋面积466.75㎡，按照6600元/㎡计算，黎转应得涉案房屋补偿款为3080550元（含普通装修费）。关于其他货币补偿。根据《征补条例》第十七条“对被征收人的补偿包括：（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿”的规定，结合《征收补偿方案》第二十条、第二十一条，实行货币补偿方式的，住宅按照面积5元/㎡一次支付搬迁补助费,涉案房屋应得的搬迁费补助费为2333.75元（466.75㎡×5元），鉴于长洲区政府愿意给予上诉人二次搬迁费用，即4667.5元，本院予以确认；临时安置补助费住宅面积按每月5元每㎡补助，实行货币补偿方式的一次性支付3个月给付，涉案房屋应得的临时安置补助费为7001.25元（466.75㎡×5元×3个月）。此外，根据白垢旧改领导小组黎转房屋附属设施明细表确认的涉案房屋其他附属设施的补偿为：硬化层90元（15元×6㎡）、水池1个800元、水表1只500元、电表1只500元、有线电视1台182元，上列各项附属设施补偿均符合补偿方案的规定。 综上，涉案房屋补偿款3080550元、搬迁补助费4667.5元、临时安置补助费7001.25元、其他附属设施以及迁移补助费2072元，合计3094290.75元。本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十七条“行政处罚明显不当，或者其他行政行为涉及对款额的确定、认定确有错误的，人民法院可以判决变更”之规定，予以变更《房屋拆迁补偿决定书》为货币补偿3094290.75元。一审判决认定补偿决定合法，判决驳回上诉人的诉讼请求不当，本院予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十七条第一款、第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销梧州市中级人民法院（2020）桂04行初11号行政判决； 二、变更梧州市长洲区人民政府作出的梧长补决字[2019]2号《房屋拆迁补偿决定书》第一项为“由梧州市长洲区白垢旧村改造项目工作领导小组办公室补偿黎转位于新兴村五组48号房屋征收货币补偿总金额为3094290.75元，其中房屋补偿款3080550元、搬迁补助费4667.5元、临时安置补助费7001.25元、其他附属设施以及迁移补助费2072元”。 一、二审案件受理费各50元，由被上诉人梧州市长洲区人民政府负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗伊里 审 判 员 谭刘宽 审 判 员 张丽丽 二〇二〇年六月十五日 法官助理 李华思 书 记 员 孙宇欣