山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终1413号 上诉人（原审被告）：安洪波，男，1977年2月10日出生，汉族，现住山东省沂源县。 被上诉人（原审原告）：山东省淄博市沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会。住所地：山东省沂源县历山街道办事处东沙沟村。 法定代表人：徐统山，主任。 委托诉讼代理人：杜春来，山东多博仕律师事务所律师。 上诉人安洪波因与被上诉人山东省淄博市沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会（以下简称“东沙沟居委会”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院（2019）鲁0323民初2307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人安洪波，被上诉人东沙沟居委会法定代表人徐统山及其委托诉讼代理人杜春来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安洪波上诉请求：1.撤销原判，并依法改判或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，上诉人买卖合同合法，被上诉人根据政府合法条款落实开发项目，上诉人按照宣传各项事宜办理了购房事宜，并支付了房款。2、上诉人对被上诉人2003年1月至起诉日一直没有主张合同合法与不合法的问题，诉讼是沂源县城区润生路北延拆迁不想补偿的产物，20年前不做处理，20年后发现合同无效，一审所作出的判决也必定是错误的。一审法官应当注重事实，客观真实裁判。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，所作出的判决明显错误，侵害了上诉人合法权益。 被上诉人东沙沟居委会辩称：本案属于人民法院的受理范围，本案起诉的诉讼请求是平等主体之间的房屋买卖是否有效的诉讼，因房屋买卖合同纠纷发生的诉讼属于法院受理范围。本案合同效力问题，答辩人认为应当认定为无效合同，理由是涉案的标的物不具有买卖合同合法标的物的非限制流通性。2003年答辩人在本村未利用地上建设了上诉人居住的房屋，涉案房屋建设时用于土地性质为集体土地，且未办理集体土地建设许可手续。淄博市国土局土地行政处罚决定书，也可以证实为办理合法的建设手续。鉴于涉案房屋建设使用的是被上诉人的集体土地，即使房屋可能存在宅基地建设手续的情况下，上诉人不具有本村集体经济组织成员资格，也不具有购买涉案房屋的条件。上诉人在上诉状中提出，答辩人为了达到免除或者加收拆迁费支出的问题，答辩人认为这个不存在，答辩人此次集体搬迁是沂源县城中村改造项目，房屋是答辩人全体村民及住宅，在2018年启动以来，答辩人通过多次召开两委会、村民大会讨论通过基本方式为就近安置，达到居民安居乐业的目的。鉴于上诉人居住的房屋在拆迁范围之内，答辩人及政府相关单位的人员多次找到上诉人及家人协商拆除未果。此后为了尽快完成拆迁任务，决定对上诉人参照本村合法自己的标准予以补偿。设计的方案有两个，第一补偿两套楼房，建筑面积共220平方米，均价2700元左右，而当地相同地块的商品房价格在7000元左右。方案二，将以上补偿所得的房产，按照市场折价给予上诉人现金，并且地上附属物和房产评估折价，经答辩人及历山街道办事处工作人员多次沟通协调，给上诉人讲事实，讲法律规定，但上诉人以种种理由拒不同意，并提出按照国有土地别墅的标准予以赔偿，双方分歧巨大，答辩人才被迫依法按照事实和法律提起诉讼。答辩人要求法院按照现有的事实、现状和相关法律规定依法处理。涉案的合同认定为无效后，不影响上诉人行使相关权利，本案双方在购买房屋时都存在过错，都应当承担相应的法律责任。答辩人没有办理相关建设手续的情况下，对外出售房屋存在过错，同时上诉人在购买房屋时未审查标的物的合法性，及房屋的土地性质，同样也存在过错。针对无效合同上诉人可以根据双方的过错程度及相应的经济损失数额，要求答辩人予以补偿。综上所述，请二审法院予以维持原判。 东沙沟居委会向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告返还原告的房屋，原告退还被告的购房款140000元；3、诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2002年至2003年间，山东省淄博市沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会（原沂源县南麻镇东沙沟村村民委员会）占用本村未利用土地建住宅楼一宗，2003年，东沙沟居委会与安洪波达成购买商品住宅协议，安洪波购买东沙沟居委会自建小康楼一套，合同价款140000元，合同达成后，安洪波向东沙沟居委会支付了购房款140000元，东沙沟居委会向安洪波交付了住宅楼，但东沙沟居委会未为安洪波办理宅基使用证书。2003年11月29日，因沂源县南麻镇东沙沟村村民委员会未经批准于2002年至2003年间非法占用本村未利用土地建住宅楼并非法转让他人的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》规定，淄博市国土资源局向沂源县南麻镇东沙沟村村民委员会下发淄国土罚字（2003）第216号土地处罚决定书，作出如下处罚决定：没收非法转让住宅楼及土地所得款244000元，并处以10%的罚款24400元，总额为268400元。该处罚决定下发后，相关行政机关对案涉住宅楼未实际处置，安洪波一直居住至今。以上事实，由东沙沟居委会提交的安洪波购买楼房时记账凭证、鹿子祥的证明、案涉楼房现场照片、淄博市国土局处罚决定书及当事人陈述证实，均记录在卷佐证。一审法院认为，东沙沟居委会与安洪波均系适格的民事主体，双方基于案涉房屋形成的买卖合同系平等主体之间的民事法律关系，因案涉房屋买卖合同形成的纠纷，属于人民法院受理民事案件范围。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体组织所有的土地或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地以外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案东沙沟居委会未经依法批准，利用本村未利用地建设楼房出售给安洪波的行为，违反国家法律、行政法规强制性规定，因此，依法确认案涉房屋买卖合同无效。根据法律规定，合同无效后，因合同无效取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。安洪波未到庭参加诉讼，也未就自己的损失向东沙沟居委会提出反诉，故仅对东沙沟居委会的诉讼请求进行审理，对于东沙沟居委会返还房屋的诉讼请求，依法予以支持。东沙沟居委会要求退还安洪波购房款的诉讼请求，系合同相对方基于合同无效而享有的请求权，安洪波未提出反诉，不予处理，安洪波对于自己的损失可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认山东省淄博市沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会与安洪波房屋买卖合同无效；二、安洪波于本判决生效后五日内返还山东省淄博市沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会位于本村的楼房一套。案件受理费3100元，由安洪波承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，关于本案纠纷是否属于人民法院受案范围的问题。上诉人安洪波主张被上诉人东沙沟居委会提起本案诉讼的目的，是为了免除其对上诉人的拆迁补偿赔偿，故本案不属于人民法院受案范围。但被上诉人东沙沟居委会在本案中提起的是确认房屋买卖合同无效的确认之诉，并非拆迁利益补偿方案。且对于涉案合同无效后的补偿问题，因上诉人安洪波在原审法院充分释明后亦未提起反诉，故原审对涉案房屋买卖合同无效后的补偿赔偿问题未予处理，上诉人安洪波可另行主张。因此，对于本诉而言，仅涉及房屋买卖合同的效力问题，而该纠纷属于人民法院民事案件收案范围。故原审对此认定并无不当，本院予以确认。 关于涉案房屋买卖合同的效力问题。依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条、五十九条的规定，使用集体经济组织土地进行建设的，应当持有相关批准文件，并向土地行政主管部门提出申请，办理用地审批手续。本案中，被上诉人东沙沟居委会利用集体土地建设涉案房屋，应取得地方人民政府的建设规划许可，并办理用地审批手续。但被上诉人东沙沟居委会并未取得建设规划许可，亦未获得用地审批手续。淄博市国土资源局亦就被上诉人东沙沟居委会非法占用涉案土地建设住宅楼并非法转让，对被上诉人东沙沟居委会作出了行政处罚。涉案房屋的建设未经建设规划许可，土地未经用地审批，故原审据此认定涉案房屋买卖合同无效，并无不当。上诉人安洪波主张涉案房屋买卖合同有效并无相关事实及法律依据，本院不予支持。 关于被上诉人东沙沟居委会的诉求是否超过诉讼时效的问题。被上诉人东沙沟居委会要求确认双方房屋买卖合同无效的诉求系确认之诉，其性质为实体法上的形成权，而非请求权。故原审认定本案不适用诉讼时效的规定，并无不当。 综上所述，安洪波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元，由上诉人安洪波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈燕萍 审 判 员  马清华 审 判 员  史华振 二〇二〇年六月十七日 代理书记员  黄圣楠