湖北省罗田县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1123民初2968号原告：黄耀强，男，1982年1月3日出生，壮族，城管执法局职工，住罗田县凤山镇万密斋大道703号，现住罗田县。原告：江民，女，1989年4月23日出生，汉族，无业，住罗田县白庙河乡潘氏祠村五组，现住罗田县。两原告共同委托诉讼代理人：张良，湖北神宇律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：刘远希，男，1960年10月1日出生，汉族，退休工人，，现住罗田县。被告：刘易，女，1986年12月6日出生，汉族，住罗田县。委托诉讼代理人刘远希，系被告刘易之父亲，代理权限为特别授权。被告：江燃，男，1989年9月6日出生，汉族，住罗田县。委托诉讼代理人：刘远希，系被告江燃的岳父。代理权限为特别授权。原告黄耀强、江民诉被告刘远希、刘易、江燃合同纠纷一案，本院于2019年10月30日受理本案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。因本案案情复杂及疫情影响，本案于2020年5月7日依法转为普通程序审理，2020年5月22日第二次公开开庭进行了审理，原告黄耀强及原告黄耀强、江民的委托诉讼代理人张良，被告刘远希及被告刘易、江燃的共同委托诉讼代理人刘远希均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄耀强、江民向本院提出诉讼请求：一、请求判令三被告返还原告购房款15万元及利息，并依法赔偿因违约给原告造成的经济损失。二、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年2月底，被告刘远希得知原告要购买房屋，找到原告称自己在义水外滩有一套商品房已经装修，要出售，可以卖给原告。由于被告刘远希与原告江民是亲戚关系，当时口头商定位于罗田县义水外滩2-3-1-703的商品房（包括装修在内）作价646000元出售给原告。当时说房屋手续齐全，直接过户，没有签订书面合同。原告黄耀强分别于2019年3月1日和2019年3月5日通过中国银行手机电子银行（62×××16）向被告刘远希的中国工商银行（帐号62×××85）帐户支付购房款5万元和10万元，两次共计支付房款15万元。被告刘远希收到购房款后向原告交付了2-3-1-703的商品房的钥匙，两原告及小孩随即入住该房屋。自2019年3月5日入住后，被告刘远希经常打电话要原告代为偿还银行贷款（房贷），9月份，被告江燃所借高利贷的人员上门催讨时，才得知被告江燃将此该房屋的购房合同、原始发票抵押给他人。被告刘远希要求原告出钱赎回购房合同及原始发票，两原告不同意，为此两原告与被告刘远希发生争执并报警，110干警进行调解，当时双方口头同意解除合同，被告刘远希退还14万元购房款。2019年10月15日，被告刘远希找到原告称将该房屋另售他人，原告要求被告刘远希退还已付购房款15万元，被告拒不退还，为此引起纠纷。庭审中两原告增加一项诉讼请求，请求人民法院判决解除原、被告之间签订的房屋买卖合同。被告刘远希辩称，2019年2月底，被告刘远希从其表姐（原告江民之母亲）处得知两原告要购房，就表示其女儿有一套房屋要出售。当时双方口头约定房屋价格64.6万元，因该房屋未办理房产证，协商到开发商售楼部办理变更合同手续，并承诺变更合同需要交纳的手续费6000元及违约金5000元归出卖方负担。当时约定两原告先付购房款15万元，从2019年3月1日起，每月房贷2300元归原告承担，下欠的49.6万元购房款待原告黄耀强转业后再付清。2019年9月，被告江燃所借高利贷的债权人上门催收，才得知原告所购买房屋的原始购房合同及发票已抵押。被告刘远希要求两原告赎回原始购房合同及发票未果，同年10月，应两原告要求，被告刘易、江燃从务工地返回办理买卖房屋相关过户手续时再起争执。原告明知被告无钱返还，而且入住大半年，反而要求被告减少购房款,否则要求退房，其处处刁难行为，已经严重违约，现被告要求原告支付下欠的购房款及赔偿因其违约造成的损失共计523070.00元，如果退房则要求两原告支付入住期间的房屋租金等。综上,1、不同意解除房屋买卖合同；2、买卖房屋时已与原告说明了，到售楼部办理变更买房合同手续，不是办理房屋过户手续；3、被告下欠售楼部的1.8万元归被告偿还，不影响办理变更合同手续。被告刘易、江燃辩称，同被告刘远希答辩意见一致。被告刘易、江燃因生意亏本，无力按月支付房贷，遂全权委托被告刘远希出售其名下房屋。原告黄耀强、江民为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据一、原告身份证复印件、被告户籍证明及户籍登记信息。拟证明原、被告主体适格；证据二、中国银行交易流水明细清单一张。拟证明原告黄耀强分别于2019年3月1日、2019年3月5日通过中国银行账户：62×××16，向被告刘远希中国工商银行账户：62×××85，支付购房款5万元和10万元，两笔共计向被告刘远希支付房款15万元的事实；证据三、罗田县公安局凤山派出所询问录像光盘一张。拟证明2019年10月16日被告刘远希找两原告，表示要将房屋另行出售给他人，只同意退还购房款14万元。被告刘远希、刘易、江燃对原告提供的证据一、二、三均无异议。被告刘远希为反驳原告的诉讼请求，向法庭提交了如下证据：商品房买卖合同（预售）及购房首付款发票复印件各一份。拟证明原告可以凭此合同及发票去办理变更过户手续。原告对被告刘远希提交的证据发表如下质证意见：对证据真实性无异议，对其证明目的有异议，不能直接变更过户手续，因被告房屋贷款有30万元左右未还完，故不能直接办理过户登记手续。通过对原、被告的举证、质证，对双方均无异议的证据本院依法予以采信；被告提交的证据，原告对其真实性无异议，被告提交的证据系涉诉房屋的购房合同及发票，与本案具有关联性，本院依法予以采信。根据原、被告双方当事人的陈述及审核认定的证据，本院查明如下事实：2019年2月底，被告刘远希得知原告黄耀强、江民需要购买房屋，找到两原告称其女儿（被告刘易、江燃）在罗田县义水外滩有一套商品房需要出售。由于被告刘远希与原告江民系亲戚关系，当时口头商定位于罗田县义水外滩2-3-1-703的商品房（包括装修在内）作价646000元出售给两原告，但双方未签订书面合同。原告黄耀强分别于2019年3月1日和2019年3月5日通过中国银行手机电子银行（62×××16）向被告刘远希的中国工商银行（帐号62×××85）帐户支付购房款5万元和10万元，两次共计支付房款15万元。被告刘远希收到购房款后向原告交付了2-3-1-703的商品房的钥匙，2019年3月5日，两原告及小孩随即入住该房屋。此后，被告刘远希打电话要两原告代为偿还该房屋的银行按揭贷款未果，该房屋按揭贷款一直拖欠至今。同年9月份，被告江燃所借高利贷的人员上门催讨时，才得知被告江燃将此该房屋的购房合同、原始发票抵押给他人。被告刘远希要求两原告出钱赎回购房合同及原始发票，两原告不同意，为此两原告与被告刘远希发生争执并报警。2019年10月15日，被告刘远希赎回购房合同原件及首付款发票。同时，应两原告要求，被告刘易、江燃从务工地返回与两原告协商办理房屋相关手续时再次发生争执。庭审中两原告增加一项诉讼请求，请求人民法院判决解除原、被告之间签订的房屋买卖（口头）合同。本案经多次调解双方未能达成协议。本院认为，原告黄耀强、江民与被告刘远希签订的位于罗田县义水外滩2-3-1-703的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，该买卖合同合法有效。被告刘易、江燃对该合同事后亦予以追认，被告刘远希的行为构成表见代理。被告刘远希与两原告订立合同的法律后果依法应当由被告刘易、江燃承担。原、被告之间的房屋买卖协议虽未订立书面协议，但协议的主要内容确定且均已实际履行，即两原告按约定履行首付款15万元给付义务，三被告按约定实际履行了交付房屋的义务。现原、被告因下欠购房款给付方式产生争议而引起纠纷，原、被告双方可以协商或者根据《合同法》第六十一条及交易习惯来解决，并不影响该买卖合同的效力。现两原告以其购买的房屋不能办理房产过户登记为由请求解除原、被告之间签订的房屋买卖合同，三被告要求继续履行此买卖合同。根据《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，未经抵押权人同意或者买受人代为清偿债务消灭抵押权外，不得转让抵押财产。本案涉诉房屋系被告刘易、江燃按揭贷款购买，该房屋已抵押给贷款银行，尚在抵押期间内，不得转让。因被告刘易、江燃对涉诉房屋的处分权受到限制，且两原告作为买受人亦不愿代为清偿债务消灭抵押权，也未采取其他补救措施，致使涉诉房屋所有权不能转移，从而导致原、被告之间房屋买卖合同目的无法实现，原、被告在履行合同过程中均有过错，应当各自承担相应责任。现两原告请求解除合同，并要求返还已付购房款，本院依法予以支持。关于两原告要求支付购房款的利息，但未说明利息性质，因购房款系原告自有资金，其损失应当只是其存款利息损失，故本院依法支持被告占用原告购房款期间的存款利息。原告要求三被告赔偿经济损失，但未提交证据证实，本院依法不予支持。被告要求两原告入住期间的房屋租金损失，但被告未提交证据及明确租金数额，本院在本案中不作处理，被告可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百三十二条第二款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：一、自2020年5月23日起原告黄耀强、江民与被告刘远希、刘易江燃之间订立的房屋买卖合同解除；二、限被告刘易、江燃自本判决生效后七日内返还原告黄耀强、江民购房款人民币15万元，并分别自2019年3月1日和3月5日起按中国人民银行同期同类存款利率计付利息，付款时息随本清；三、限原告黄耀强、江民自本判决生效后七日内从本案涉诉房屋（义水外滩2-3-1-703室）中搬出，将房屋返还给被告刘易、江燃；四、驳回原告黄耀强、江民其他诉讼请求。案件受理费3300元，由原告黄耀强、江民负担1650元，被告刘易、江燃负担1650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  熊光烈审 判 员  聂长明人民陪审员  张元武二〇二〇年六月二十八日法官助理陈佳峰代书 记员  方 晶