北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初1082号原告（反诉被告）：北京合发物流有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇南田各庄村环村南路29号。法定代表人：危智武，总经理。委托诉讼代理人：韩建明，北京市奕明（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京中通煜祥物流有限公司，住所地北京市通州区台湖镇北神树村（北京光联投资管理有限公司）1号楼一层。法定代表人：李扬，总经理。委托诉讼代理人：彭雪婷，女，北京中通煜祥物流有限公司职员。原告（反诉被告）北京合发物流有限公司（以下简称合发物流公司）与被告（反诉原告）北京中通煜祥物流有限公司（以下简称中通物流公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告合发物流公司的委托诉讼代理人韩建明，被告中通物流公司的委托诉讼代理人彭雪婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合发物流公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还原告房屋租赁保证金30119.6元、剩余房租670元，赔偿违约金89387.2元，合计120176.8元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月23日，原被告签订《库房租赁合同》，原告承租被告位于北京市通州区光机电一体化基地兴光六街四号院房屋，合同第十二条第9款约定，甲方在乙方搬离日前应一次性全额退还未到期的剩余租金及租赁保证金，及第12款约定，任何一方无权单方面解除本合同，否则违约方须向守约方支付相当于三个月租金标准的违约金。因被告物业消防不达标，物业被封，原告无法正常经营，且被告提前解除合同，原告搬离后，但被告一直拒绝退还原告租赁保证金和剩余租金，协商未果。根据我国《合同法》及双方签订的《库房租赁合同》的规定，原告有权要求被告立即返还租赁保证金和剩余租金，并赔偿原告三个月租金。中通物流公司辩称：2019年4月26日，通州区着火，通州消防支队就过来检查库房，我方所属库房属于被检查范围，因其中有一家汽配的库房货物码放不符合消防要求，所以我方库房就被贴了封条，要求进行整改。被封之后，合发物流公司老总说有一批货要进来，我方就提供另一处库房无偿供其使用，所以我方并未影响其正常的库房使用。后来，搞汽配的这家搬走了，我方就到消防队办理了解封手续，后来就解封了。查封期间就是一周时间。所以我方库房被查封就是由于前述搞汽配那家的货物码放不合理，也不是因为我方库房建设有问题。后来合发物流公司提出要搬走，并要求退还押金。但是我方认为，合发物流公司是自己要搬走，并不是由于我方原因造成的。我方还提出，可以退还合发物流公司一半的押金，但是其不同意。中通物流公司向本院提出反诉请求：1、根据合同约定合发物流公司应赔付中通物流公司3个月租金标准的违约金89370元；2、诉讼费由合发物流公司承担。事实与理由：2018年4月23日，原被告签订《库房租赁合同》，合发物流公司承租我方位于北京市通州区光机电一体化基地兴光六街四号院房屋，合同期限为2年期，合发物流公司于2019年7月4日搬离此库房，根据合同第12条约定，任何一方无权单方面解除本合同，否则违约方须向守约方支付相当于三个月租金标准的违约金。2019年4月两会期间，因北京通州潞城着火，导致在2019年4月26日通州区消防支队对通州区台湖镇所有库房进行全面检查，我方周边若干库房都被消防查封，在我方库房查封期间（7天），我方主动给合发物流公司提供备用库房免费使用，积极避免合发物流公司的损失，而我方的日常经营，均是在户外露天操作。一周以后我方库房解封，各租户均可正常营业，我方已通过微信告知合发物流公司库房解封的情况，合发物流公司也将其业务搬回原承租库房。2019年7月4日合发物流公司搬离库房，我方已将合发物流公司剩余未使用的房租及时退还给合发物流公司，押金已告知合发物流公司无法退还。合发物流公司违约了，此前我方没有要求合发物流公司按照合同要求赔付我方违约金，现我方提起诉讼要求合发物流公司赔偿我方3个月租金的违约金作为补偿。合发物流公司就反诉辩称：第一，中通物流公司反诉不符合本案的反诉范围。第二，是中通物流公司违约，不是合发物流公司违约，所以合发物流公司不应当进行赔偿。理由是：首先，2019年4月只有我方使用的库房被查封，其他库房并没有被查封，查封原因是由于钢结构问题。5月9日，中通物流公司向我方连发了四条微信通知，要求我方于5月25日之前搬离库房。后来我方就开始找其他库房，中通物流公司就说他们的库房可以使用了，符合使用规范。所以后来我方又继续使用，但是之后又存在两次被查封库房情况，只允许货物搬出，不允许搬入货物。第二，本案的库房查封属于人为原因被封，不属于不可抗力的情形。本院经审理认定如下：2018年4月23日，合发物流公司（承租方，乙方）与中通物流公司（出租方，甲方）签订《库房租赁合同》，主要约定：乙方承租甲方租赁物业位于北京市通州区光机电一体化基地兴光六街四号院，租赁总面积为694平方米（建筑面积，如有误差，以实际面积为准），仓库625平方米，办公楼共二间，总面积为69平方米。在签署本合同前，乙方已对租赁物业及附属设施进行现场查验、了解，双方均确认租赁物业以现状为准进行租赁。物业租赁期限共计24个月，自2018年5月1日起至2020年4月30日止；自2018年5月1日开始计算租金。第一年租金为人民币1.4元/平方米/日，第二年租金为人民币1.45元/平方米/日。租金支付方式为：乙方应于本合同签订之后2个工作日内，向甲方支付首笔租金（3个月租金、1个月押金），金额为119506.8元。乙方应在本合同签订后二日内，向甲方交付保证金30119.6元。租赁期间，如因乙方违反本合同约定给甲方造成财产损失的或其他违约行为的，甲方有权从该租赁保证金中直接扣划乙方应承担的违约金及/或甲方由此遭受的实际损失，甲方扣划后将及时书面方式通知乙方。乙方须于收到上述通知后七日内，向甲方补足被扣划的租赁保证金，除非此时本合同已解除。如乙方未能在上述期间内补足保证金，逾期超过5日，甲方有权直接解除合同。除本合同另有约定或法律另有规定外，任何一方无权单方解除本合同，否则违约方支付相当于三个月租金标准的违约金。《库房租赁合同》还约定了其他相关内容。《库房租赁合同》签订后，双方进行了履行，中通物流公司向合发物流公司交付了合同所约定的库房（以下简称涉案库房），合发物流公司按合同约定的标准将2019年7月31日前的租金支付给了中通物流公司，另外还支付了租赁保证金30119.6元。2019年4月下旬，因涉案库房所在的仓库存在消防安全隐患，致使包括涉案库房所在的整个仓库被消防部门查封，合发物流公司不能使用涉案库房进货，中通物流公司为合发物流公司提供了其他替代场地。2019年5月9日，因消防检查，中通物流公司要求仓库各租户清理各自库房的的货品，合发物流公司向中通物流公司询问涉案库房是否还能进货，中通物流公司表示可以进货并表示不用合发物流公司搬走。2019年5月16日，合发物流公司向中通物流公司询问涉案库房有没有说法、能否确定后面检查没有问题并出具一个书面的东西，中通物流公司称合发物流公司“先不用动”、后面确定检查没有问题，但没有书面的证明。2019年6月20日，因消防检查需要，中通物流公司要求合发物流公司将涉案库房内的所有货物搬走，并要求进货先放到其他地方。2019年7月2日上午十点四十二分，合发物流公司法定代表人危智武向中通物流公司彭雪婷发短信称：“你看今天我们抽个时间算下账，我这两天搬吧！”；随后，彭雪婷回复称：“您搬走了之后我这边给你结算”；危智武称：“都行，我搬完后得马上给我结，我那边也得交房租”。2019年7月4日上午十点十一分，危智武称：“我计划是今天搬完的，昨天一天不给开门，今天到现在也没开门，我那边已经在算库房租金，这边我跟您确定就到今天。今天如果搬不完，剩下的东西，改天再一起拿走”;随后，中通物流公司彭雪婷称：“您要不就今天全部搬完，搬完了我验收没问题了，我给你算”。合发物流公司于2019年7月4日搬离涉案库房。2019年7月17日、2019年8月16日，中通物流公司分两次向合发物流公司退还2019年7月5日至7月30日房屋租金26000元。合发物流公司搬离涉案库房后，中通物流公司将涉案库房另行出租他人，目前涉案库房由他人使用。本案审理过程中，中通物流公司表示由于其工作失误，少退合发物流公司一天的租金，对于合发物流公司要求退还的剩余房租670元其同意退还。上述事实，有《库房租赁合同》、微信聊天记录截图、《仓库租赁合同》、照片、视频、《委托合同书》、律师费发票、中国建设银行网上银行电子回执及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受到法律的保护。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张，有责任提供相应的证据。本案中，合发物流公司与中通物流公司签订的《库房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，无证据表明其存在无效情形，因此应属合法有效，双方均应严格遵守。根据双方微信记录显示，2019年4月下旬至2019年7月初，其间，因涉案库房所在仓库消防检查需要，中通物流公司多次要求合发物流公司予以配合，致使合发物流公司不能正常使用涉案库房。2019年7月初，合发物流公司要求搬离涉案库房并要求中通物流公司与之进行结算，中通物流公司同意在合发物流公司搬完货物并验收完毕库房后予以结算。2019年7月4日，合发物流公司搬离涉案库房。2019年7月17日、同年8月16日，中通物流公司分两次退还合发物流公司租金26000元。从双方的聊天记录、退还租金的行为可见，合发物流公司搬离涉案库房，系双方合意的结果，即双方协商一致于2019年7月4日解除了双方之间的《库房租赁合同》，并非任何一方强行终止履行合同。鉴于双方之间的《库房租赁合同》业已经双方合意解除，故中通物流公司应将合发物流公司向其交纳的保证金30119.6元予以退还，本院对于合发物流公司退还上述保证金的诉讼请求予以支持。对于合发物流公司要求中通物流公司退还剩余房租670元的诉讼请求，中通物流公司表示同意，对此本院不持异议。合发物流公司以中通物流公司单方解除合同为由，要求中通物流公司向其支付违约金89387.2元，依据不足，本院不予支持。同理，对于中通物流公司反诉所主张相应违约金，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京中通煜祥物流有限公司退还原告（反诉被告）北京合发物流有限公司租赁保证金30119.6元及租金670元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告（反诉被告）北京合发物流有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京中通煜祥物流有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1352元，由原告（反诉被告）北京合发物流有限公司负担1067元（已交纳），由被告（反诉原告）北京中通煜祥物流有限公司负担285元（于本判决生效之日起七日内交纳）。案件反诉费1017元，由被告（反诉原告）北京中通煜祥物流有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李宏印二〇二〇年六月五日书记员  王舰杰