安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初2119号 原告:铜陵市隆门工贸有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜都大道中段3798-2号私营工业园内。 法定代表人：陈大改，该公司董事长。 委托诉讼代理人：金华,安徽众佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万君,安徽众佳律师事务所实习律师。 被告：铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜官区联盟服务中心综合楼三层。 法定代表人：张吕胜。 原告铜陵市隆门工贸有限责任公司（以下简称隆门公司）与被告铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司（以下简称鸿丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆门公司的委托诉讼代理人金华、万君，被告鸿丰公司的法定代表人张吕胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隆门公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除隆门公司与鸿丰公司于2018年8月21日签订的《租赁合同书》，鸿丰公司立即返还承租的铜陵市商业用房；2.判令鸿丰公司支付隆门公司2018年9月1日至2018年12月31日装修期免除的租金及物业管理费134136元，2020年1月至4月份的房租及物业管理费134136元，2019年12月份的水电费2293.50元，2020年1月份的水电费1030.50元；3.诉讼费用由鸿丰公司承担。事实与理由：2018年8月21日，隆门公司与鸿丰公司签订《租赁合同书》，主要内容为：隆门公司将位于铜陵市商业用房租赁给鸿丰公司，租期5年，自2018年9月1日至2023年8月31日；在装修期间，隆门公司免除鸿丰公司的物业租金，若鸿丰公司违约导致合同不能履行，必须补交装修期免除的费用134136元。合同签订后，因经营不善，鸿丰公司在2019年年底以无力支付租金为由单方面提出解除合同，并在未与隆门公司达成解除合同协议的情况下单方面将承租房中物品搬走。隆门公司随后与鸿丰公司交涉，要求其办理解除合同相关手续并结算相关费用，但双方商谈无果，鸿丰公司在未办理解除合同手续的情况下，又拖欠了四个月的房屋租赁费用及部分水电费。隆门公司认为，双方签订的《租赁合同书》合法有效，鸿丰公司单方面不按合同履行已构成违约，且导致合同不能履行，依法应承担相应的法律责任。 鸿丰公司辩称：鸿丰公司于2018年8月21日与隆门公司签订《租赁合同书》，之后对房屋进行了装修投入总计160万元。依据合同约定，2019年1月至2019年12月，鸿丰公司共支付隆门公司房租、物业管理费及水电费共计537075.40元，鸿丰公司并不拖欠隆门公司相关费用。因市场不景气及企业经营成本过大，鸿丰公司于2019年11月两次与隆门公司协商，要求将现有租房面积缩小到500至600平方，但隆门公司未能同意。鸿丰公司告知隆门公司如实在不同意，只能承租至2019年12月份，2020年1月份以后的租金等费用无力支付，隆门公司没有表明意见。2019年12月底，鸿丰公司基本全部已从承租房屋中搬出，4个月装修免租期成立。加之2020年1月份新冠病毒疫情影响，公司根本无法开展经营，根据相关指示精神，针对因新冠疫情交不起租金的，承租人可以解除合同。鸿丰公司认为：1.双方一致同意解除合同，4个月装修免租期成立；2.受新冠疫情影响，2020年的房租不成立（本身也没有），且同意解除合同；3.隆门公司按11.6元/平方米/月收取物业管理费，根据在何处；4.隆门公司补开鸿丰公司所交的房租及物业管理费发票；5.隆门公司退还押金3万元；6.本着资源利用的原则，鸿丰公司的附属物应当折价。综上，鸿丰公司请求：1.驳回隆门公司的诉讼请求，诉讼费由隆门公司承担；2.隆门公司退还押金3万元；3.隆门公司退还多收取的物业管理费236973.60元（面积1863平方米×10.6元/平方米/月×12个月）；4.鸿丰公司的房屋装修款依法主张。 本院经审理认定事实如下：2018年8月21日，隆门公司与鸿丰公司签订《租赁合同书》，约定：甲方（隆门公司）将铜陵市的商业用房出租给乙方（鸿丰公司），租赁物业的计租面积为1863平方米；甲方于2018年9月1日之前将租赁物业交付乙方；租赁期限为5年，自2018年9月1日至2023年8月31日，自交付起计算；甲方同意在租赁期内给予乙方自租赁物业交付日起120天的装修期，装修期内甲方收其他费用11923元、免装修期间租赁物业的租金（若乙方违约导致合同不能履行、乙方必须补交装修期免除的费用134136元），但必须支付装修时产生的水电费等相关费用，并交纳装修保证金，装修垃圾由乙方自行处理；自装修期满之次日（包括该日），租赁物业的租金按照下述规定计算：（1）固定租金，第一、二、三年月租金分别为14904元，年租金分别为178848元；第四、五年月租金分别为15351元，年租金分别为184212元；（2）物业管理，第一、二、三年月费用分别为21611元，年费用分别为259332元；第四、五年月费用分别为22263元，年费用分别为267156元。本合同项下的租金、物业管理费支付方式为：以三个月为一个交租期，先交款后使用，除第一期交费外，乙方应当在交租期当月20号前（若20号为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一天），向甲方一次性足额支付下期租金、物业管理费。本合同项下水、电费支付方式为：乙方租赁期水、电费必须按月足额交纳，水费价格3.5元／吨，电费价格1.2元／度（如遇供水、供电部门调价，甲方供水、供电价格也随之调整）。双方约定，乙方应于本合同签订之日后七日内，向甲方支付房屋保证金，房屋保证金为3万元；租赁关系终止时，在乙方结清本合同项下乙方应付的所有款项后，甲方应在结清后的十五个工作日内无息返还保证金。关于违约责任，合同约定：因乙方违约或乙方在租期内提出解除本合同，甲方可依据本合同在收回该租赁物业时，对乙方已支付的所有租金及其他费用均不予退还，同时甲方有权没收乙方已付的保证金；在租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费及其他相关费用，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金。关于租赁物业的交还，合同约定：乙方应最迟于租赁期届满当日或本合同提前终止24:00时之前向甲方交还租赁物业，乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还租赁物业，每逾期一日，乙方除应按上月租金及管理费标准的5倍向甲方支付租赁物业占用费外，还应承担租赁物业在占用期间内本合同所规定的一切其他费用。如因乙方逾期不搬出租赁物业而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方向甲方交还租赁物业前，应自付费用对租赁物业进行打扫和清理。乙方如按本合同之规定在甲方同意的范围内和要求下对租赁物业进行了装修、增建或改建，由此发生的费用由乙方承担；乙方如未经甲方同意的范围和要求对租赁物业进行了装修、增建或改建，甲方有权要求乙方恢复原状。合同还对其他事项进行了明确约定。合同签订后，隆门公司依据合同约定，将上述房产交由鸿丰公司进行使用，鸿丰公司对该房产进行了装修并使用。期间，鸿丰公司依据合同约定，向隆门公司交纳保证金3万元，并依据合同约定的期限及标准，按季度向隆门公司交纳了2019年的租金及物业管理费。同时，鸿丰公司也依据合同约定，向隆门公司交纳了2019年11月份以前的水电费，2019年12月份的水电费2293.50元及2020年1月份的水电费1030.50元至今未能支付。2019年11月份，鸿丰公司以经营不善无力支付租金为由，要求减少租赁面积，但隆门公司未能同意，鸿丰公司陆续从承租房屋中搬出，但双方未办理正式的房屋交接手续。后隆门公司以鸿丰公司单方违约为由，要求鸿丰公司依据合同约定支付装修免租期间的房租及2020年1月至4月份期间的房租，鸿丰公司以其并未违约且2020年1月至4月份为疫情期间为由，拒绝支付上述期间的房屋租金，隆门公司遂诉至本院。 本院认为，隆门公司与鸿丰公司签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，依法应受法律保护，双方当事人均应当依据合同约定全面履行各自的义务。隆门公司依据合同约定向鸿丰公司交付了承租房屋，在租赁期限内，鸿丰公司因经营不善等原因退出租赁，隆门公司在本案中要求解除《租赁合同书》，鸿丰公司同意解除合同不违反法律规定，本院予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产，双方应分别返还，隆门公司要求承租人返还租赁物的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持。关于装修免租期期间的房屋租金，隆门公司与鸿丰公司签订的《租赁合同书》明确约定：因若乙方违约导致合同不能履行、乙方必须补交装修期免除的租金及物业管理费134136元。从本案查明的事实来看，本案系因鸿丰公司经营不善导致合同无法履行，责任在于鸿丰公司，隆门公司要求鸿丰公司支付装修免租金期间的租金及物业管理费134136元的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持。隆门公司要求鸿丰公司支付2020年1月份至2020年4月份期间的租金及物业管理费，鉴于鸿丰公司已陆续从承租房屋中搬出，且上述期间系疫情防控期间及复工复产期间，上述期间的房屋租金鸿丰公司无需支付。隆门公司要求鸿丰公司支付2019年12月至2020年1月份期间的水电费，鸿丰公司在庭审中无异议，对此本院予以支持。鸿丰公司认为其本身并无过错主张装修免租金期间的租金及物业管理费不应支付，但从鸿丰公司在庭审中的陈述来看，鸿丰公司于2019年11月份即以经营不善等为由提出减少承租面积但隆门公司并未同意，且其称其已于2019年12月底从承租房屋中搬出，因此，导致合同无法继续履行的根本原因在于鸿丰公司经营不善无法继续承租涉案房屋，并非疫情导致合同不能履行，对其该项答辩意见，本院不予采信；关于装修损失，鸿丰公司与隆门公司签订的《租赁合同书》明确约定：乙方如按本合同之规定在甲方同意的范围内和要求下对租赁物业进行了装修、增建或改建，由此发生的费用由乙方承担。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条明确规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。该法第十一条同时规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。就本案实际情况来看，本案实际上是因鸿丰公司经营不善等原因导致合同解除，且双方在合同中对合同提前终止后的装饰装修费用承担问题进行了明确约定，鸿丰公司在本案中直接要求隆门公司补偿已经形成附合的装饰装修物损失的答辩意见，本院不予采信。当然，对于装饰装修物，双方也可另行进行协商。鸿丰公司主张的押金3万元，鉴于该款同属金钱债务，应当在隆门公司主张的相关费用中予以扣除；鸿丰公司主张退还多支付的物业管理费，但因双方在《租赁合同书》中对该费用的标准已经约定明确，数额系双方协商一致的结果，鸿丰公司此前并未就此提出异议，且其在2019年期间始终按照合同约定的标准支付了上述费用，对此本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告铜陵市隆门工贸有限责任公司与被告铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司于2018年8月21日签订的《租赁合同书》； 二、被告铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司于本判决生效后十日内，将其承租的铜陵市房产返还给原告铜陵市隆门工贸有限责任公司； 三、被告铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司支付原告铜陵市隆门工贸有限责任公司房屋租金及物业管理费134136元，原告铜陵市隆门工贸有限责任公司退还被告铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司押金3万元，两项债务相互冲抵后，被告铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司支付原告铜陵市隆门工贸有限责任公司房屋租金及物业管理费104136元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司支付原告铜陵市隆门工贸有限责任公司水电费3324元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告铜陵市隆门工贸有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5374元，减半收取计2687元，由原告铜陵市隆门工贸有限责任公司负担1624元，被告铜陵市鸿丰装饰设计有限责任公司负担1063元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  孙国兵 二〇二〇年六月十七日 书记员  方 燕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条——有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条——租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条——承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条——承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条——承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。