四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初1440号 原告：乐山市佳福物业服务有限责任公司。住所地，四川省乐山市市中区肖坝路219号。统一社会信用代码，915111006674074588。 法定代表人：康联芳，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）:黄丽，女，1989年2月11日出生，汉族，公司职工，住四川省乐山市市中区。 被告：许秀珍，女，1944年6月8日出生，汉族，居民，住四川省乐山市沙湾区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）:张盛全，四川金顶律师事务所律师。 原告乐山市佳福物业服务有限责任公司（以下简称佳福物业公司）与被告许秀珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳福物业公司的委托诉讼代理人黄丽，被告许秀珍的委托诉讼代理人张盛全，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳福物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业服务费8948.6元及违约金2684.5元。事实和理由：原告与金水湾小区业主委员会签订《金水湾小区物业服务合同》，从2015年1月1日至2019年12月31日期间为该小区业主提供物业服务。被告是该小区A－2－401号186.43平方米住宅业主，已拖欠该期间的物业服务费8948.6元（0.8元×186.43平方米×60月）、违约金2684.5元（8948.6元×30%），经原告每年电话、发送手机短信和张贴催缴通知等方式催收，至今未付。 被告许秀珍辩称：被告一直未取得住宅产权手续，不是物业的所有权人。原告在2020年4月1日才向原告催缴物业服务费，也没有向原告催缴过违约金。对原告诉称的其余事实无异议。原告起诉的被告未注明出生日期和住所地，不明确。被告一直未在金水湾小区居住，不应支付违约金。本案的《金水湾小区物业服务合同》未加盖原告的公章，也不能证明原告的保安人员是否有从事物业服务的资质，金水湾小区业主委员会的成立没有根据，也没有备案，因此，本案物业服务合同是无效合同。原告主张的2015年1月1日至2017年5月期间的物业服务费已过诉讼时效，主张的违约金过高。因此，请求判决驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告系从事物业和家政服务的企业，于2015年2月11日与乐山市金水湾小区业主委员会签订《金水湾物业管理服务合同》，相关约定为：原告为金水湾小区的全体业主和物业使用人提供物业服务，服务期间为2015年1月1日至2019年12月31日；原告按建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费，其中花园洋房为0.80元/㎡；物业服务费收费标准从2015年1月起执行，按半年交纳，由业主或物业使用人在物管费到期前预交下一半年物业服务费，业主也可一次性预交全年物业服务费用，未按期完清物业服务费，按所欠物业服务费总额的2‰/日向原告支付违约金。合同签订后，原告按约提供了物业服务。 被告是乐山市市中区186.43平方米花园洋房住宅的买受人，一直未在该房屋居住。审理中，原告表示被告在购买该房屋时留下的联系电话就是其儿子的手机号139××××9822，被告未予否认。 由于被告从2015年1月1日起，一直未向原告交纳物业服务费，原告遂于2018年向本院提起诉讼，并于2018年9月28日申请撤回起诉，本院于当日裁定予以准许。审理中，被告表示法院受理该案后并未向被告送达应诉等法律文书，原告未予否认。原告于2020年1月10日向手机号139××××9822发送短信，催促被告交纳本案物业服务费及违约金，于2020年1月20日拨打过手机139××××9822，于2020年4月20日在原告所购的金水湾小区Ａ栋2单元4楼1号住宅大门上张贴过催缴本案物业服务费的通知。审理中，原告表示自己在每年都会拨打手机号139××××9822，或向该手机发送短信，催促被告交纳物业服务费，只是因中国移送公司只能提供最近5个月的通话或短信记录，才无法提供相应的通话和短信记录。 由于双方不能就本案纠纷达成一致意见，原告遂于2020年5月12日向本院提起诉讼，主张上述请求。在起诉状中，原告仅写明了被告的姓名、性别、住所地和联系电话（所写号码有误，在审理中更正为139××××9822），所写被告的住所地为乐山市市中区，同时提供的合同信息摘要载明了被告的居民身份证号。原告在审理中提供给本院的《金水湾物业管理服务合同》未加盖其公章，仅载明有参与合同签订人员的签名，在质证时出示的该合同原件却加盖有原告的公章。审理中，本院向被告释明，如果认为原告主张的违约金过高，可以申请法院调低，被告对此仍只表示原告主张的违约金过高。 本院认为，原告在向本院提起诉讼时所交起诉状，载明了被告的姓名、性别，所购具体物业、联系电话，还提供了载明有被告居民身份证号的合同信息摘要，能够将被告与其他人相区别，属于有明确的被告，所提起的诉讼符合法律规定。被告以本案涉及的乐山市金水湾小区业主委员会没有成立和备案材料为由，主张《金水湾物业管理服务合同》无效，未提供证据证明，本院不予支付。原告提供给本院的《金水湾物业管理服务合同》虽然未加盖其公章，但有其相应参与合同签订人员的签名，仍然属依法成立的合同。因此，本院认为，本案《金水湾物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，所约定的内容不违反法律规定，合法有效。 原告在2018年就本案纠纷向本院提起过诉讼，但不能证明法院在当时受理后向被告送达过应诉等法律文书，不能因此发生诉讼时效中断的法律效果。虽然原告所举证据仅能证明自己在2020年1月10日后才向被告催收过本案债务，但由于向业主收取物业服务费是原告的主要合同权利，所主张从2015年起每年都会向被告打电话或发送短信催收物业服务费，只是因中国移动公司只能提供最近五个月的通话和短信记录，无法提供最近五个月之前的通话和短信记录，具有合理性，本院予以采信，认定原告主张的本案债权未过诉讼时效。物业服务企业对住宅小区提供物业服务，主要是对小区公共区域提供服务，被告是物业的使用人，未在小区居住，不能成为不支付物业服务费的正当理由。同时，被告主张自己一直未取得所购房屋的产权手续，与仅提供物业服务的原告无关，也不能成为其不支付物业服务费的正当理由。据此，本院认为，被告拖欠原告2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费8948.6元（0.8元×186.43平方米×60月），违反了《金水湾物业管理服务合同》的约定，除应支付该物业服务费外，还应按约承担违约责任。被告表示原告主张的违约金过高，有要求法院调低的要求，根据本案实际情况，本院酌情确定按被告所欠物业服务费的15%计算违约金，即确定被告应向原告支付的违约金为1342.29元（8948.6元×15%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告许秀珍在本判决生效后十日内向原告乐山市佳福物业服务有限责任公司支付物业服务费8948.6元； 二、被告许秀珍在本判决生效后十日内向原告乐山市佳福物业服务有限责任公司支付违约金1342.29元； 三、驳回原告乐山市佳福物业服务有限责任公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费45元，已由原告乐山市佳福物业服务有限责任公司预交，由原告乐山市佳福物业服务有限责任公司负担5元，由被告许秀珍负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  叶全春 二〇二〇年六月二十九日 书记员  黄渝斐