河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1082民初9986号 原告：李铭，女，1989年11月9日出生，汉族，住三河市。 委托诉讼代理人：李松岩（原告丈夫），男，1989年5月29日出生，汉族，住三河市。 被告：徐家兴，男，1978年11月28日出生，汉族，住湖北省恩施市。 委托诉讼代理人：徐海滨（被告父亲），男，1949年11月22日出生，汉族，住湖北省恩施市。 被告：三河市兴达置业房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区京哈路南侧、燕郊粮库西侧，统一社会信用代码91131082084969432U。 法定代表人：果士红，经理。 委托诉讼代理人：何宁，河北张国庆律师事务所律师。 原告李铭与被告徐家兴、被告三河市兴达置业房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告徐家兴和本案当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李铭向本院提出诉讼请求：1、判令解除《存量房买卖合同》《居间服务合同》等二手房买卖相关合同（合同编号Ｘ1901783）；2、判令被告徐家兴支付违约金人民币250000元；3、判令被告三河市兴达置业房产经纪有限公司返还中介费用34125元并承担补充清偿责任；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月1日，在被告徐家兴和被告三河市兴达置业房产经纪有限公司承诺位于三河市燕郊开发区房屋没有任何问题，可以正常买卖的情况下，原告、被告徐家兴、被告三河市兴达置业房产经纪有限公司签署了《存量房买卖合同》《居间服务合同》等二手房买卖合同（合同编号Ｘ1901783）。合同约定原告（即乙方）购买被告徐家兴（即甲方）所有的三河市燕郊开发区房屋，房屋成交总价为人民币125万元。按照合同约定，2019年9月1日，原告将定金人民币50000元支付给兴达置业，由兴达置业检查房屋是否查封后将定金支付给被告。2019年9月3日，原告将中介费用共计34125元支付给兴达置业。2019年9月10日，被告徐家兴发给原告一条短信，原告得知被告徐家兴因房屋查封且无力偿还银行贷款及违约金，故不再履行原告与被告徐家兴签署的《存量房买卖合同》。2019年9月10日，经原告与被告三河市兴达置业房产经纪有限公司沟通得知：2019年9月4日，被告三河市兴达置业房产经纪有限公司陪同被告徐家兴预约还银行尾款时，得知该房屋已于2019年8月28日被大厂法院查封。9月4日当天，经过兴达置业与被告徐家兴反复沟通得知该房屋已断缴月供数月，确认被告徐家兴因房屋查封且无力偿还银行贷款及违约金，故不再履行原告与被告徐家兴签署的《存量房买卖合同》。在被告徐家兴与被告三河市兴达置业房产经纪有限公司协商下，被告徐家兴签写了一份承诺书。以上事实发生时，被告三河市兴达置业房产经纪有限公司并未将被告徐家兴不履行约定的行为及时告知原告，直至原告从被告徐家兴发来短信才觉察出了问题。基于上述事实，原告认为，原告与被告徐家兴之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效。按照《存量房买卖合同》第五条房屋产权及具体状况的承诺：（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无其他的债权债务纠纷。出卖人应当保证无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约依然有效，守约方仍然依据本条款追究违反承诺方的法律责任。现被告因个人原因未按时偿还银行按揭贷款导致房屋被查封，无法正常继续履行合同，原告认为被告徐家兴已构成违约，根据买卖合同约定，违约方应按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。被告三河市兴达置业房产经纪有限公司作为居间方，在房屋交易过程中提供中介服务并收取了报酬，房屋是否查封属于房产的基本信息，会直接影响原告的交易决策，兴达置业作为居间方应当在合同签订前进行核实并如实告知。在居间服务期间，被告三河市兴达置业房产经纪有限公司未尽到谨慎审查的法定义务，没有仔细核实房源信息，给原告决策造成了错误决定，使原告基于虚假情况签订了涉案《存量房买卖合同》等合同并发生损失，被告三河市兴达置业房产经纪有限公司应当返还原告中介费用并承担损害赔偿责任。法律依据：一是居间服务合同第三条（二）丙方应遵守相关法律规定提供居间服务；第四条（三）丙方违反本合同的第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。二是《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人如实报告义务”，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。特此，恳请贵院依法判如所请。 被告徐家兴辩称，同意解除相关合同，我方没有违约，原告违约在先。根据补充协议，原告应该在9月8日交纳首付款40万元，原告没有交，只交了定金，其余都没有交。在原告的强烈要求下，原告交纳的5万元定金已经退还给中介，依据补充协议第四条中的约定，原告方违约应给付我方违约金。 被告三河市兴达置业房产经纪有限公司辩称，存量房买卖合同系李铭与徐家兴签订，是否解除请求法院依法判决。居间服务合同已经履行完毕，没有解除的必要，被告也不同意解除。涉案合同原本可以继续履行，但因原告执意不同意按照合同约定支付首付款40万元，导致被告徐家兴无法筹集全部80万元贷款尾款，解除银行对涉案房屋的查封，导致双方的合同无法继续履行。原告李铭违约在先，导致合同不能继续履行，其应当承担相应的违约责任。根据三方居间服务合同的约定，被告兴达公司不承担返还居间服务费的义务，如法院认定系被告徐家兴违约导致合同无法继续履行，该笔费用应由徐家兴赔偿给原告李铭。根据合同法第425条规定，只有居间人故意隐瞒或故意提供虚假情况的条件下并因此而损害了委托人的利益，居间人才不得要求支付报酬及承担损害赔偿责任。本案中被告兴达公司不存在任何故意隐瞒和故意提供虚假情况的行为，也没有损害委托人的利益，而且一直促成买卖双方解决纠纷继续履行合同，特别是当被告兴达公司发现涉案房屋被查封，涉案房屋买卖合同可能无法继续履行时，积极要求被告徐家兴先退还李铭定金5万元，最大程度的保护了委托人的利益，不存在任何损害行为。根据合同法上述条款的规定，仅当委托人的利益发生损害存在实际损失的情况下，中介公司才承担损害赔偿责任。而本案中原告支付的5万元定金已经返还，且没有任何实际损失，最多也就损失了2019年9月1日至9月24日期间5万元定金的利息损失，因此，原告要求被告承担补充清偿责任没有法律依据，被告兴达公司对被告徐家兴可能需要向原告支付的违约金无需承担任何责任。 本院经审理认定事实如下：1、2019年9月1日，原告李铭（买受人）与被告徐家兴（出卖人）签订存量房买卖合同，由李铭购买徐家兴位于燕郊高新区16号楼2单元1902室，房屋总价款125万元，约定买受人在签订本合同同时支付购房定金50000元，拟贷款金额592000元。同日双方签订了补充协议，徐家兴为甲方，李铭为乙方，约定，乙方于2019年9月1日向甲方支付定金50000元，甲方于2019年9月30日之前向房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，乙方于2019年9月8日前将首付款40万元（包含定金5万元）支付给甲方，甲乙双方于2019年9月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方关于违约责任进行了约定，其中甲方违约责任第（2）项约定，该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得所有权的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取的费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2、2019年9月1日，徐家兴为甲方，李铭为乙方，三河市兴达置业房产经纪有限公司为丙方，签订了居家服务合同和过户、按揭代理合同，约定由乙方承担居间服务费28125元、贷款服务费3000元，过户服务费3000元，原告李铭于2019年9月3日交纳了上述费用。3、原告李铭提交的署有原被告姓名及三河市兴达置业房产经纪有限公司工作王洪超等姓名的收条载明，本人徐家兴今收到李铭购买位于理想新城二期16-2-1902房屋定金50000元整，落款时间为2019年9月1日。收条上添加的手写内容为，此定金由中介方转给业主本人，客户将定金委托中介方，检验房本没有查封后，同意将定金让中介方直接转给业主。4、三河市兴达置业房产经纪有限公司工作人员王洪超于2019年9月2日凌晨将收取的原告李铭50000元定金转账给被告徐家兴。被告徐家兴于2019年9月24日将定金50000元微信转账给三河市兴达置业房产经纪有限公司工作人员张敬丽，原告李铭于2019年10月17日收到返还的定金50000元。5、2019年9月10日，被告徐家兴给原告李铭发送信息，内容为，您好李铭，我是给您卖房的业主徐家兴。今天找到您的电话，对不起您，我欠银行月供，我本来是想把房子卖了把银行欠款结清，不知道银行在8月28日起诉房子被查封了，法院没通知我，我在不知道房子被查封的情况下将房子卖给你们，9月4号我与中介到不动产登记处才知道该房子已被查封了，律师告诉我们买卖不成立。您家如还有心买此屋，请与大厂邮政银行联系，了解具体操作方法，您如果不再买本房子，您家定金5万元我们近期给您家汇来，汇款方法是微信还是银行卡请告诉我，麻烦您们了，谢谢您！6、经本院核实，大厂回族自治县人民法院于2019年9月9日向被告徐家兴邮寄送达了裁定书。7、原告提交的原告丈夫李松岩与三河市兴达置业房产经纪有限公司工作人员王洪超于2019年9月3日的通话录音显示，王洪超表示对方已同意15日给首付款。 本院认为，原告李铭与被告徐家兴和被告三河市兴达置业房产经纪有限公司签订的存量房买卖合同及补充协议和居间服务合同及过户、按揭代理合同是当事人的真实意思表示，为有效合同。虽然被告徐家兴在签订相关合同时尚未收到房屋已被查封的法律文书，但不能因此免除其依据存量房买卖合同及补充协议有关“该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权”应当承担的违约责任。原告李铭要求解除存量房买卖合同及补充协议的主张，本院应予支持。被告徐家兴在2019年9月4日发现房屋被查封后，于2019年9月10日给原告李铭发的信息内容已表明被告已表示不再履行相关合同，并已于2019年9月24日将房屋定金退回，原告李铭要求被告徐家兴按房屋价款20%给付违约金25万元明显过高，本院酌定违约金数额为5万元（包括给原告造成的损失）。原被告之间签订的居间服务合同已履行完毕，不存在解除问题。但被告三河市兴达置业房产经纪有限公司未履行检验房屋是否查封问题，存在一定的过错，应减少中介费用。本院酌定三河市兴达置业房产经纪有限公司返还原告李铭中介费用20000元。原被告之间签订的过户、按揭代理合同因存量房买卖合同及补充协议的解除而应予解除。被告三河市兴达置业房产经纪有限公司应将贷款服务费3000元和过户服务费3000元返还给原告李铭。 综上所述，对于原告李铭合理的诉讼请求，本院应予维护。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告李铭与被告徐家兴、被告三河市兴达置业房产经纪有限公司签订的存量房买卖合同、补充协议和过户、按揭代理合同； 二、被告徐家兴于本判决生效之日起三日内给付原告李铭违约金50000元； 三、被告三河市兴达置业房产经纪有限公司于本判决生效后三日内返还原告李铭中介服务费20000元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元； 四、驳回原告李铭其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5562元，减半收取计2781元，由被告徐家兴负担（于本判决生效后三日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  兰景贺 二〇二〇年六月五日 书记员  王京丽