江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0981民初5012号原告：任国珍，女，1972年6月24日出生，汉族，个体户，住江西省丰城市。被告：宜春恒丰房地产开发有限公司，住所地江西省宜春市袁州区中山中路192号。注册地址：江西省宜春市上高县徐家渡集镇。统一社会信用代码：913609237442654586。法定代表人：颜平，公司董事长。委托诉讼代理人：邬冬娣，女，1953年10月29日出生，汉族，公司员工，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：杜俊梅，女，1975年12月16日出生，汉族，公司员工，住江西省丰城市。原告任国珍（以下简称原告）与被告宜春恒丰房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求判令：1.被告返还原告丰城市恒丰时代广场C10店铺五年零四个月零五天返租款626820元；2.被告返还原告丰城市恒丰时代广场D35店铺三年零四个月零五天返租款146936元+16773元，共计163709元。以上共计790529元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在2010年10月份恒丰时代广场已竣工的第一时间一个月之内，未将原告已购的店铺交付给原告使用。在2010年12月23日沃尔玛已开业的时候，还未把原告已购的恒丰时代广场的C10店铺、D32（原D35）店铺交付给原告使用。经多次催讨，被告均以各种理由拒还。原告为维护合法权益，故向法院起诉。被告答辩要点：一、原告的起诉与事实完全不符。根据《店面拆迁安置协议书》第三条第6项规定备注，新市场恒丰时代广场竣工时间大约在2012年左右，但原告在2016年4月期间没有付清C10店铺超出补偿面积部分的房款就强行占用，擅自出租、收租至今。对此原告严重侵害答辩人的合法财产。相反，原告还诉求法院判令答辩人返还反租款626820元，显然是无理的，请法庭不予采信。原告还诉求法院判令答辩人返还租金共计790529元缺乏证据证明。实际上，原告仅以10万元认购款购买了答辩人D32和C10两个店铺，分别自2014年4月及2016年4月原告强制占用，而且自己一直出租，收租金。答辩人既未与原告签订反租协议，也未收取租金，原告要求答辩人返还租金缺乏证据证明，理由不能成立。二、原告应付清答辩人购店铺款共计640104元。答辩人经政府有关部门批准，拆迁原告座落在丰城市农贸市场旧店面（一楼146号）面积15.31平方米（套内面积），根据双方签订的合同规定，甲方（答辩人）采取“拆一还一”给原告原地安置，超出面积乙方（原告）按新市场门面价格购买。然后，答辩人在恒丰时代广场街面一楼（原地）安置原告店面壹间，面积为31.13平方米（套内面积），超出面积15.82平方米，按合同约定超出面积价格为21000元/平方米，共计332220元。其次，原告实购D32店铺，测绘面积为27.12平方米，购价为15040元/平方米，共计人民币407884元，以上合计740104元，扣除原告已付认购款10万元，原告尚欠答辩人购店铺款合计为640104元。三、原告主张店面租金是5年零4个月和3年零4个月，而现在才来主张权利，已经超过了诉讼时效。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2009年8月6日，原、被告签订《店面拆迁安置协议书》，约定原告被拆迁店面座落于丰城市农贸市场长廊楼壹楼146号店面（壹楼非住宅），套内面积15.31平方米，被告按有关规定同意采取店面“拆一还一”给原告原地安置，超出面积原告按新市场门面价格购买等内容。2、2009年8月24日，原、被告签订《恒丰·时代广场认购书》，约定原告认购被告位于丰城市原城镇集贸中心地块开发建设的恒丰·时代广场地上壹层D区35号商铺；该商铺按照建筑面积计价15040元/平方米，建筑面积约为26.73平方米，共计价格约402019.2元，交房时按丰城市房管局核定的建筑面积计算面积；在签订本认购书时，原告应首付人民币壹拾伍万元给被告；在楼盘开盘前十五天原告应与被告共同签署丰城市《商品房买卖合同》等内容。3、2009年8月24日，原告向被告交纳购恒丰时代广场壹层D区35号认购款壹拾万元。4、2009年8月18日，原告收到被告办房产证押金15万元。同年8月21日，被告代原告垫付购房款17130元。5、被告开发丰城市恒丰时代广场一层电梯位置变更，C9变为C10，D35变为D32。该两个店面的返租期分别为2010年12月23日至2016年4月27日和2010年12月23日至2014年4月27日。6、原、被告没有签订《商品房买卖合同》，被告至今没有将原告认购的店面交付给原告。原告分别于2014年4月和2016年4月占用其认购被告D32和C10两个店铺，并出租给他人，收取租金。被告没有为原告办理店面房产证。二、双方当事人有争议的事实1、2009年8月21日，被告开具收据收到原告购房款817130元是否属实。原告认为，该房款是自己向被告交纳的，并提供了被告开具的收款收据予以证明；被告认为，该房款是其公司为了制止原告带头闹事用公司的钱为原告支付的，以稳住原告并影响其他商户，并提供了公司财务保存的背面有当时公司会计刘建平备注“拿公司的钱过帐，进假帐”的原告交纳817130元购房款收据和会计刘建平代原告支付17130元的信用社储蓄取款凭条，同时申请证人时任公司会计的刘建平到庭作证予以证明。本院经审查认为，原告陈述其向被告交纳购房款817130元没有提供资金来源，并且前后矛盾；时任被告会计的刘建平既是原告交纳首付款10万元的经办人，也是代表被告开具原告交纳购房款817130元收据的经办人，刘建平当庭证词证明其用公司当时收取商户交纳房款现金为原告交纳购房款80万元，资金来源可信，另提取公司存入自己账户银行存款17130元代原告支付购房款，与被告提供的刘建平信用社储蓄取款凭条相吻合，原告也不否认，但原告陈述自己后来还清了刘建平17130元也没有提供证据。本院综合原、被告没有签订商品房买卖合同和被告没有为原告办理购买房屋产权证以及双方没有签订返租协议等事实认为，该房款系被告代原告支付。2、被告是否欠原告店面返租费共计790529元。原告认为，被告欠其店面返租费共计790529元，并以市场行情和违约责任[双方签订的《店面拆迁安置协议书》第二条第6点“甲乙双方同意在新市场店面竣工验收第一时间一个月之内将新店面交付给乙方使用，逾期交房甲方承担违约责任，按每月（叁佰元）违约金计算赔偿给乙方。（注新市场恒丰时代广场竣工时间大约在2012年左右）”]为依据计算该返租费；被告认为，原告没有付清购房款，导致双方没有签订商品房买卖协议，没有交付买卖房屋，没有办理房产证，没有签订返租协议，在此情况下，房屋还是开发商的，不能认定是原告的，因此不存在被告欠原告返租费的问题。本院认为，原、被告没有签订返租协议，其诉求被告支付返租费依据市场行情和双方签订的《店面拆迁安置协议书》第二条第6点规定，却并未提供市场行情方面的证据；双方签订的《店面拆迁安置协议书》第二条第6点规定为被告逾期交房的违约责任，并非返租事宜。原告没有提供其他证据证实被告返租其购买房屋以及怎样返租、租金多少等事实。故本院不认定被告欠原告店面返租费的事实。3、本案是否超过诉讼时效。原告对此没有发表意见；被告认为，即使按照原告的说法，被告欠其返租费也过了诉讼时效。经审理查明，原告购买被告丰城市恒丰时代广场店面C10、D32的返租期分别为2010年12月23日至2016年4月27日和2010年12月份23日至2014年4月27日。返租期满后，原告分别于2014年4月和2016年4月开始使用其认购被告店面，并出租给他人收取租金。原告于2019年11月15日具状起诉被告支付其在2014年4月和2016年4月以前三年零四个月和五年零四个月的返租费，显然已超过法律规定的三年诉讼时效。本院认为，诉讼应当在法律规定的时效内进行。当事人对自己提出的主张依法应当提供证据。原告超过诉讼时效提起普通民事诉讼，没有中断或权利人申请延长诉讼时效的情形，其民事权利依法不予保护；原告诉求被告支付返租费790529元缺乏事实依据。故本院对原告的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告任国珍的诉讼请求。案件受理费11705元，由原告任国珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审判长  史少华审判员  袁银保审判员  杨艳萍二〇二〇年六月八日书记员  毛剑霞附：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据当事人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。