江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0411民初8016号原告：刘淑娟，女，1976年9月14日生，汉族，住青海省西宁市城东区。委托诉讼代理人:孔章圣，系原告刘淑娟单位老板。被告：朱小军，男，1971年2月21日生，汉族，住江苏省常州市新北区。委托诉讼代理人：朱国贤，常州市新北区西夏墅法律服务所法律工作者。原告刘淑娟诉被告朱小军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理。本案依法适用简易程序，由审判员卜银福独任审判，于2019年12月19日公开开庭进行了审理,后又转普通程序，由审判员卜银福，人民陪审员杨春香、刘梦洁组成合议庭，于2020年4月21日、6月19日公开开庭进行了审理。原告刘淑娟及其委托诉讼代理人孔章圣(第二、三次庭审)，被告朱小军(第一、二次庭审)及其委托诉讼代理人朱国贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘淑娟诉称，2017年11月10日，我与被告朱小军签订一份【商业用房租房合同】，由我将位于常州市商业用房出租给被告朱小军开干洗店使用，租赁期限暂定五年，年租金为76000元，前三年不涨价，第四年涨3000元，第五年维持第四年价格。租金每半年结算一次，下个半年租金须在下个半年的前一个月1号前付清。被告朱小军预交2个月的租金作为租赁保证金。在租赁期间任何一方要求终止合同，须提前3个月通知对方，并赔偿对方年度总租金300%的违约金。合同还对物业费、水电费等费用的承担及房屋装修、房屋结构及用途、转租或转借等作了明确规定。合同签订后，我按约将房屋租赁给被告朱小军使用，但被告朱小军仅将房租支付至2018年5月10日，后面房租一直没有支付。被告朱小军于2018年4月12日提出要终止租房合同并承认违约，我明确表示不同意并要求继续履行合同支付租金，后被告朱小军将我微信拉黑，电话也联系不上。2018年国庆期间，我到出租房发现被告朱小军的店面招牌完好无损，店面玻璃上贴有店面转让和被告朱小军手机号的招租告示。后我又按被告朱小军提供的住址寻找被告朱小军未着。期间，被告朱小军妻子唐兰英直至2019年6月还承诺要支付租金和违约金。2019年10月18日，我收到被告朱小军出具的【解除店面租赁告知书】。现向法院提起诉讼，要求1、判令被告朱小军支付所欠租金及利息113999.94元（暂计算至2019年11月，共18个月）；2、判令被告朱小军承担违约金228000元（按年租金76000元，300%计算）；3、要求被告朱小军支付24个月的租金差额35599.92月（我原本一年期租金为93800元，因被告朱小军要租五年我才同意将年租金降为76000元，现被告朱小军要求提前解除合同，故要求其补足租金差价）；4、要求对被告朱小军支付的2个月租赁保证金12666.60元不予返还。本案诉讼费由被告朱小军承担。被告朱小军辩称，对【商业用房租房合同】的真实性和租金支付至2018年5月10日没有异议。我因经营困难，于2018年4月3日、12日微信通知原告刘淑娟要求解除租赁合同并承认违约，并于2018年4月空置了租赁房屋。原告刘淑娟在收到微信后一直要求我继续履行合同支付租金。2019年6月15日我向原告刘淑娟邮寄了【解除店面租赁告知书】，再次重申我于2018年4月3日、12日微信通知原告刘淑娟要求解除租赁合同并不再履行合同义务。按照相关法律规定，一方对解除合同有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，但原告刘淑娟直至2019年11月才向法院提起诉讼，故意扩大损失。另外，原告刘淑娟说我将其微信拉黑、电话打不通、告知住址不实均不是事实。唐兰英是我前妻，我与唐兰英已于2012年10月22日离婚，故唐兰英在微信中的任何承诺与我无关。故我认为原告刘淑娟的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告刘淑娟的诉讼请求。经审理查明，2017年11月10日，原告刘淑娟与被告朱小军签订一份【商业用房租房合同】，合同约定由原告刘淑娟将位于常州市商业用房出租给被告朱小军开干洗店使用，租赁期限暂定五年，年租金为76000元，前三年不涨价，第四年涨3000元，第五年维持第四年价格。租金每半年结算一次，下个半年租金须在下个半年的前一个月1号前付清。被告朱小军预交2个月的租金作为租赁保证金。在租赁期间任何一方要求终止合同，须提前3个月通知对方，并赔偿对方年度总租金300%的违约金。合同还对物业费、水电费等费用的承担及房屋装修、房屋结构及用途、转租或转借等作了明确规定。合同签订后，原告刘淑娟按约将房屋租赁给被告朱小军使用，被告朱小军将房租支付至2018年5月10日合计38000元（后面房租一直没有支付），并支付租赁保证金12666.60元。被告朱小军因经营困难于2018年4月3日、12日通过微信向原告刘淑娟提出要终止租房合同并承认违约，但原告刘淑娟明确表示不同意并要求继续履行合同支付租金。期间，被告朱小军前妻唐兰英通过微信与原告刘淑娟沟通，直至2019年6月还承诺要支付租金和违约金。2019年6月15日，被告朱小军向原告刘淑娟邮寄了【解除店面租赁告知书】，再次重申其于2018年4月3日、12日微信通知原告刘淑娟要求解除租赁合同并不再履行合同义务。为此原告刘淑娟起诉来院，要求处理。再查明，审理期间，被告朱小军已将租赁房屋交付给原告刘淑娟，原告刘淑娟已将该房屋于2020年4月3日重新出租给他人，该租房合同已实际解除。以上事实有原告刘淑娟提供的【商业用房租房合同】、微信聊天记录、照片，被告朱小军提供的微信聊天记录、【解除店面租赁告知书】、离婚证，以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，被告朱小军因经营困难于2018年4月3日、12日微信通知原告刘淑娟单方要求解除租赁合同并不再履行合同义务，且事实上被告朱小军自2018年5月10日起已不再支付租金，故从被告朱小军的聊天记录和行为均表明了其要求解除合同的意思表示，被告朱小军存在违约情形，应承担相应的违约责任。原告刘淑娟对被告朱小军于2018年4月3日、12日微信通知其单方要求解除租赁合同的通知是收到和知晓的，被告朱小军已经履行了通知义务。原告刘淑娟对解除合同有异议，但其未能及时采取合法有效的措施保护自己的权益，导致其损失扩大，扩大部分的损失应由其自行承担。原告刘淑娟对离婚证的真实性提出异议，认为双方离婚可能存在一定的目的性，不是双方真实意思的表示，且在签订合同和房屋装修时唐兰英均在场，本院认为，离婚证是政府职能部门出具的具有法律效力的证明文书，在没有充分证据证明的情况下理应认定其真实性、合法性，故本院对离婚证的真实性予以认定，被告朱小军与唐兰英于2012年10月就已离婚，故本案中唐兰英与原告刘淑娟聊天记录的内容和相关承诺对被告朱小军没有约束力。依照合同约定，终止合同须提前3个月通知对方，被告朱小军仅提前了一个月，故延后两个月的租金应由被告朱小军承担。至于违约金的计算，合同约定违约金为年度总租金的300%明显过高，依照相关法律规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过6个月，故本院认定由被告朱小军承担原告刘淑娟违约金38000元。对于原告刘淑娟主张的房租差价损失，本院认为没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于被告朱小军支付给原告刘淑娟租赁保证金，在租房合同解除后，应当予以退还。审理期间，被告朱小军已将租赁房屋交付给原告刘淑娟，原告刘淑娟已将该房屋于2020年4月3日重新出租给他人，该租房合同已实际解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零八条和《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告朱小军于本判决生效之日起十日内支付原告刘淑娟房屋租金12666.60元，并承担违约金38000元，合计50666.60元。二、原告刘淑娟于本判决生效之日起十日内返还被告朱小军租赁保证金12666.60元。三、驳回原告刘淑娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费7154元，由原告刘淑娟承担5000元，被告朱小军承担2154元。（此款已由原告刘淑娟预交，原告刘淑娟同意被告朱小军于本判决生效之日起十日内直接支付原告，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  卜银福人民陪审员  杨春香人民陪审员  刘梦洁二〇二〇年六月二十八日书 记 员  王 欢