江苏省苏州市相城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0507执异42号异议人（被执行人）：苏州台家开发有限公司，住所地苏州市相城区嘉元路858号。法定代表人：翁国维，执行董事。申请执行人：徐兴男，男，1968年9月10日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：马千里，江苏诚鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓群，江苏诚鑫律师事务所律师。本院在执行申请执行人徐兴男与被执行人苏州台家开发有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人苏州台家开发有限公司对本院拟对其名下127套房产进行整体拍卖的执行行为提出书面异议。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。经审查查明，原告徐兴男诉被告苏州台家开发有限公司民间借贷纠纷案，本院于2019年9月27日作出（2019）苏0507民初5524号民事判决书，判决：一、被告苏州台家开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐兴男借款人民币3300000元，并支付按年利率24%，以250万元为基数，自2018年8月3日起开始计息，另以80万元为基数，自2018年9月8日起开始计息的利息，均计算至实际清偿之日止。二、被告苏州台家开发有限公司赔偿原告徐兴男律师费人民币100000元。该判决书生效后，因苏州台家开发有限公司未履行法律文书确定的义务，徐兴男向本院申请执行。本院于2019年12月11日立案执行，案号为（2019）苏0507执4094号。在执行过程中，本院于2019年12月27日作出执行裁定，裁定依法查封被执行人苏州台家开发有限公司所有的位于苏州市相城区元和街道嘉元路858号宝地商务广场502、503、505、506、601、602、603、604、605、606、607、608、609、610、612、613、614、615、616、617、618、619、620、702、703、704、705、713、714、715、716、717、718、719、801、808、911、1006、1015、1206、1216、1314、1316、1411、1416、1504、1506、1507、1509、1601、1604、1605、1606、1610、1611、1614、1618、1701、1702、1704、1706、1707、1710、1713、1714、1717、1718、1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1809、1810、1811、1816、1901、1902、1903、1904、1905、1906、1907、1909、1910、1911、1916、1917、1918、1919、1920、2001、2003、2004、2005、2006、2007、2008、2009、2010、2011、2014、2015、2016、2017、2201、2202、2203、2204、2205、2206、2207、2208、2209、2210、2211、2212、2213、2214、2215、2216、2217、2218、2219、2220室房产，并对上述共计127套房产及室内装修进行整体拍卖。被执行人苏州台家开发有限公司提出异议称，本次执行拍卖采取对127套房产整体拍卖，现该127套房产的拍卖价为4840万元，均价仅有每平方米6000元左右，而本院曾在2019年11月19日对其名下17套房产进行分开分户拍卖，每次拍卖经多轮竞价后成交，成交金额较高，成交均价在每平方米10000元左右，而此次拍卖的127套房产均系可分割处置的资产，故申请人认为，本次拍卖采取整体拍卖的形式，既不利于资产变价，不利于实现资产的价值，造成异议人资产价值的减损，损害异议人的利益。同时，整体拍卖仅对有大额资金的竞买人有益，对债务人其他债权参与分配的总额受偿也不利，因此，现其对法院采取整体拍卖的形式提出异议，要求变更整体拍卖为分割拍卖，更改拍卖竞价规则。另，本次拍卖的《竞买公告》第一条注3中明确“标的物待疫情结束后交付，本次拍卖不组织统一看样。”对此，异议人认为，该条内容在此次拍卖的时间段已不适用，不组织看样，且交付的时间不明确，该交易方式不合理。不组织看样，不单独拍卖都排除了有小额资金的买受人的投资意向，不利于资产价值接受市场的全面检验，同时致使异议人的资产严重减损，更不利于债权人利益的实现，因此要求中止本院定于2020年5月26日的司法拍卖。本院查明，本院作出的（2019）苏0507民初5524号民事判决书生效后，因苏州台家开发有限公司未自觉履行该法律文书确定的义务，徐兴男向本院申请执行。本院于2019年12月11日立案执行，案号为（2019）苏0507执4094号。在执行过程中，本院于2019年12月27日作出执行裁定书，裁定查封、拍卖被执行人苏州台家开发有限公司所有的位于苏州市相城区元和街道嘉元路858号宝地商务广场502、503室等127套房产及室内装修，并于2019年12月30日发出拍卖公告，因被执行人欠债较多，无法清偿债务，故本院决定对上述127套房产（部分含固定装修）定于2020年1月30日10时至2020年1月31日10时止在淘宝网司法拍卖网络平台上进行整体拍卖，后因被执行人对整体拍卖形式提出口头异议，本院遂于2020年1月20日决定暂缓拍卖，并于同日通知要求被执行人于当日下午16时到法院明确其公司提出的异议请求，但被执行人没有到院明确。被执行人的法定代表人在本院于2020年1月22日的提审笔录中，明确对于法院拍卖的127套房屋经法定程序评估得出的房屋价值没有异议，表示完全能够接受，同时对于该案的执行思路与方法认为也是符合法律规定。本院当即明确告知针对本案执行提出的异议，要求被执行人及时依法向法院提交完备的书面申请及相关材料，但此后被执行人又未予提交。2020年2月19日，本院再次通知被执行人，要求于2月21日前到法院明确其公司的异议请求，并明确，如再不到庭，本院视为放弃异议且依照无正当理由拒不到庭规定处理。但被执行人又未到法院明确异议请求。在此情况下，本院于2月25日向被执行人发出通知：“因你公司逾期不提交异议申请，本院仍按照原拍卖方案执行。”后本院遂于2020年5月9日发出第二次拍卖公告，决定对上述127套房产（部分含固定装修）定于2020年5月26日10时至2020年5月27日10时止在淘宝网司法拍卖网络平台上进行整体拍卖。在准备开始拍卖的5月26日上午，被执行人法定代表人到院提交书面执行异议，本院遂再次暂缓拍卖。另查明，被执行人苏州台家开发有限公司成立于2005年3月，系有限责任公司（外国法人独资），主要从事在经批准的地块上进行普通住宅、宾馆及商场、商铺、写字楼的开发、建设、销售、租赁等业务。目前，该公司因资金不足或者财产不能变现等原因，导致存有大量债务，且已明显缺乏清偿能力。截至2020年5月底，经统计，仅在本院的执行案件就有近30件，涉及申请执行标的金额达8000余万元，在苏州市中级人民法院有1件申请执行标的达6000余万元的执行案件，还有正在本院与其他法院诉讼与执行的案件，并还结欠相城区住建局商品住宅维修资金968万余元及物业管理费、其他普通债务等，而现上述127套房产经评估拍卖价在4840万元左右，本院基于上述情况，结合下列原因，故对被执行人名下的127套房产予以整体拍卖：一、本院接到相城区住建局的通知，要求被执行人将整个楼盘的商品住宅维修资金9684669元一次性缴清，整体拍卖可统一向买受人收取公共维修基金，便于办理产证；二、物业公司在拍卖前准备撤场，如物业公司撤场将会使该楼盘处于“烂尾”状态，并对房产价值造成巨大的损失，对原购房的业主也将产生不利影响，因此拍卖成功，本院将优先支付物业公司部分债权；三、在拍卖前，本院做了一定的市场调查，并咨询了相关意向买受人，他们表示对上述房产整体拍卖可以保证整个楼盘的统一管理，127套房产中有的户型好，有的户型差，可能部分无法成交，因此，整体拍卖能够保证统一成交，不一定比分开拍卖拍得低；四、在开拍前，已有2名意向购买人办理委托拍卖手续，有4人成功报名竞拍，还有多家公司在联系报名事宜，市场反应良好；五、大部分债权人向本院明确表示，反对暂缓拍卖和拆分拍卖。上述事实，由（2019）苏0507民初5524号民事判决书、执行裁定书、拍卖公告、本院执行通知与回执，提审笔录、执行笔录，相城区住建局商品住宅维修资金批量交款通知与复函，涉被执行人的执行案件明细表、房产评估报告等证据予以证实。本院经审查认为，当事人、利害关系人认为法院在执行过程中拍卖行为不当，有权提出异议。本案中，虽被执行人苏州台家开发有限公司结欠申请执行人徐兴男440余万元，但该公司因资金不足或者财产不能变现等原因，已存有巨额债务，且已明显缺乏清偿能力，同时，被执行人另结欠相城区住建局商品住宅维修资金968万余元及物业公司的管理费，致使该楼盘的业主无法办理产权登记、物业管理公司也准备撤场，存有导致楼盘管理瘫痪的不良局面，与可能发生业主集体信访等群体性事件的潜在风险，故本院现基于盘活楼盘、一揽子解决办证问题、防止案件大规模爆发、为今后执行案件扫清障碍、维护社会稳定等因素的考虑，结合上述五方面的原因，决定采取对被执行人名下的127套房产予以整体拍卖的形式，并无不妥，故对被执行人提出的异议请求不予支持，予以驳回。另因被执行人提出书面异议后，本院已于2020年5月26日中止了网络司法拍卖行为，故其提出的《竞买公告》中的相关规定也已中止。需要说明的是，上述《竞买公告》中的相关规定是在疫情严重期间提出，随着疫情的缓解，今后本院另行组织公开拍卖时，将会根据那时的实际情况作出相应的调整。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款、第十七条的规定，裁定如下：驳回异议人苏州台家开发有限公司的异议申请。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向江苏省苏州市中级人民法院申请复议。审 判 长  苏林泉审 判 员  卢秋明人民陪审员  卢芝华二〇二〇年六月十一日书 记 员  姚丽君