广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初3272号原告：清远市世纪鑫元投资发展有限公司，住所地清远市***************。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所律师。被告：周观龙，男，1989年6月7日出生，汉族，住江西省九江市开发区渔苗塘1号4区7栋2单元102室，公民身份号码360************713。委托诉讼代理人：刘晓东，广东诺臣律师事务所律师。原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司（以下简称“世纪鑫元公司”）与被告周观龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪鑫元公司的委托诉讼代理人黄振杰，被告周观龙的委托诉讼代理人刘晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世纪鑫元公司向本院提出诉讼请求：1、确认清远市世纪鑫元投资发展有限公司与被告周观龙签订的《世纪荟商铺租赁合同》于2019年9月18日解除；2、判令被告周观龙向原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付拖欠的租金202018.52元；3、判令被告周观龙向原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付拖欠租金的违约金，违约金从逾期之日起按欠费总额的每日千分之三计算至被告周观龙付清租金之日止，暂计至2020年2月20日为93938.61元；4、原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司向被告周观龙收取的租赁保证金86210元不予退还；5、本案诉讼费由被告周观龙承担。事实和理由：2017年7月6日，原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司与被告周观龙签订一份《世纪荟商铺租赁合同》，约定由被告租赁原告拥有出租、管理权的位于清远市清城区的世纪荟购物广场1层131-135号商铺，商铺出租面积为233平方米，该商铺只供用作经营品牌为海澜之家的男装零售店，租赁期限从2017年7月23日起至2020年7月22日止（共36个月）。《世纪荟商铺租赁合同》约定，租金支付方式：第1-2年租金为人民币30290元/月（即按照出租面积计算为130元/㎡/月），第3年租金为人民币31921元/月（即按照出租面积计算为137元/㎡/月）。依照《世纪荟商铺租赁合同》的约定，被告应于每月10日前向甲方缴纳当月租金，该费用不得以任何理由拖欠，逾期每天按逾期交付金额的千分之三收取违约金，不按时支付应付租金达连续2次或一年内累计2次的，原告有权将约定的违约金提高至百分之一。被告逾期支付本合同项下的任何应付款项（包括但不限于租金、水电费、管理费等）达一个月的，原告有权解除合同，被告应自合同终止之日起的当天将该铺位交还原告，被告所交的租赁保证金不予退还。被告逾期交还该铺位的，每日按合同最后一个月的日租金的两倍向甲方支付违约金。上述合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，令人遗憾的是，被告从2019年3月起欠租金共202018.52元，经原告多次催收，被告仍没有改正其违约行为。为维护自身合法权益，原告于2019年9月11日通过EMS特快专递向被告邮寄《律师函》，但被告于2019年9月12日收到《律师函》后一直不予理会，违约行为一直持续。原告无奈于2019年9月18日在被告租赁商铺门口张贴《解除合同通知书》以及通过顺丰速运邮寄《解除合同通知书》，解除与被告签订的《世纪荟商铺租赁合同》，并要求其在3日内按现状腾退商铺和3日内向原告付清拖欠的费用和违约金，解除合同通知书已于2019年9月18日送达，但被告在收到解除合同通知书后，没及时结清欠付的租金和费用。原告认为，《世纪荟商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告使用原告的商铺后，拖欠租金，其违约行为一直延续，已构成根本违约。原告依法有权行使合同解除权，解除合同的书面通知自送达被告之日起生效，该解除行为的效力应予确认，被告应依照合同约定承担以下违约责任：1、被告应付清拖欠的租金202018.52元（2019年3月份、4月份、5月份、6月份、7月份、8月份、9月份）；2、被告应按合同约定的标准自逾期支付拖欠租金之日起按每日千分之三的标准向原告计付违约金至付清租金之日止。该项违约金暂计至2020年2月20日为：202018.52元×155天×3‰=93938.61元；3、被告此前支付的租赁保证金86210元，原告依约有权不予退还。基于上述事实和理由，原告在要求被告结清欠费和违约金无果的条件下，专此起诉至贵院，本案租赁合同的履行地在贵院辖区，请贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告周观龙答辩称：一、被告确认在涉案物业租赁期间存在欠付租金的情况，被告同意补缴欠付租金，欠付租金应计至2019年9月9日。原告于2019年9月9日撤离涉案商铺并交还钥匙，原告也于当日知悉被告撤店一事，故涉案租赁合同解除日期应为2019年9月9日；二、被告系迫于经营压力无奈欠付租金并解除租赁合同关系，解约前一直与原告积极沟通解约及欠付租金减免事宜，被告并无恶意拖欠租金的情形，且涉案物业在被告退租后不久便已出租，原告主张的违约金过高。被告欠付租金及提前解约实属无奈之举，被告在撤离租赁物业前半年来均处于亏损状态，经营无以为继，以2019年7月至8月为例，涉案商铺单月营收均不足90000元，而仅商铺单月租赁成本及人工成本合计已超过70000元，如此还未计算每月的进货成本、运营成本等。加之涉案物业所在商场客流不断下降，各品牌门店陆续撤场，导致经营环境每况愈下，扭亏为盈已无希望。根据原被告相关经办人员沟通记录可知，被告于2019年7月底向原告提出了撤店申请，原告也于2019年8月5日安排其招商经理孟卫明与被告经办人员李淑芹沟通涉案租赁合同解约事宜。2019年8月15日被告向原告提交了一份《申请》，内容主要为被告申请补交30000元以清偿欠付的租金及物管费，并申请调整剩余租期的租金及物管费收费标准。后原告于2019年9月2日及3日分别反馈了两个《世纪荟欧尚尼协商方案》，提出被告所欠租金物管费等5折收取，同时降低剩余租期的租金及物管费收费标准。但因涉案物业所在商场客流不断下降，各品牌门店陆续撤场，导致经营环境每况愈下，经综合考虑，原告提出的方案并不能扭转被告不断亏损的现状，故被告不得已决定于2019年9月9日撤店解约。综上，原告主张的违约金过高，被告提请法院以原告实际损失为基础，综合考虑当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，依法裁决。本院经审理认定事实如下：2017年7月6日，甲方（原告）与乙方（被告）签订一份《世纪荟商铺租赁合同》，约定甲方将位于清远市清城区的世纪荟购物广场1层131、135号商铺出租给乙方使用，租赁期限自商铺交付之次日起36个月，即2017年7月23日至2020年7月22日止，如商铺交付日期延迟，则租期将相应顺延。乙方应向甲方交纳租赁保证金，该保证金不是乙方预付的租金和管理费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。租赁保证金86210元，乙方在签署合同前根据《租赁确认书》支付首期租赁保证金43105元，签署合同之日起5日内支付第二期租赁保证金43105元。租金第1-2年每月30290元，第3年每月31921元，租金优惠期第1-3个月，按租金5折计算，即每月15145元，第4-6个月，按租金7折计算，即每月21203元。租金不包括乙方需支付的管理费、因经营活动产生的政府税费及其他所有费用。首月租金于计租日支付，其余月份由乙方于每月10日前先行支付当月租金。首月与最后一月的租金根据乙方在该月实际租赁的日数按比例收取。商铺暂定交付日期为2017年7月22日，如甲方没有在暂定交付日期将该商铺交付给乙方的，则该商铺的租赁起始日最终以实际交付日期为准。在租赁期限内，乙方逾期交付租金和其他应付费用（即管理费、能源费等）的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金。租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，如违约金不足以补偿给甲方造成的直接经济损失及合理的商铺空置期租金损失的，乙方还应赔偿。乙方逾期支付租金或违约金或逾期支付其他应付费用（即管理费、能源费等）达1个月（含1个月）以上的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，甲方不单方面解除合同的，不影响甲方要求乙方赔偿损失的权利。甲方依据上述条款单方终止合同的，应当书面通知乙方10日内迁离并交回该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责弥补甲方的损失。一方根据本合同的要求发出的通知应以中文书写，由专人递送或挂号信、快递方式发往对方的本合同约定通讯地址，以挂号或者快递的方式，则在寄出后第3个工作日将被视为已送达。对于因履行本合同发出的书面通知，均以本合同所约定通讯资料为准。如甲乙双方任何一方的前述通讯资料发生变化，应于前述通讯资料发生变化的3天内书面通知对方。否则，对方就上述通讯资料所发出的书面文件视为履行了合同规定的通知义务并发生相应的法律效力。甲方在乙方租赁商铺门口、公告栏或其他醒目位置张贴的与日常管理有关的通知或文件，即视为已合理通知乙方。庭审过程中，原、被告双方确认在签订涉案合同后，被告已付清86210元租赁保证金，被告从2019年3月1日起拖欠租金，并于2019年9月9日主动撤场，原告于当天收回商铺。另外，原告于2019年9月11日委托广东大观律师事务所律师向被告指定地址寄送《律师函》，要求被告在七天内向原告支付租金、管理费、滞纳金等各项费用367832.41元，并承担对应的违约金，被告于2019年9月12日收件。同年9月17日，原告向被告寄送《解除合同通知书》，主要内容为自本通知送达或视同送达之日起三日内，被告应向原告支付租金、管理费及其他费用共367832.41元，并按逾期交付金额的1%计付违约金，并由贵方自行清场，另本通知自送达或视同送达之日，原被告签订的涉案合同即时解除，被告此前交付的租赁保证金86210元原告不予退还，被告于2019年9月18日收件。本院认为，原、被告签订的《世纪荟商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。庭审过程中，原、被告双方确认被告自2019年3月1日起拖欠租金，被告于2019年9月9日主动撤场，原告于当天收回商铺。被告撤场的行为表明其单方解除合同，原告及时收回商铺一定程度上避免了因被告违约而导致损失的扩大，故本院认定本案《世纪荟商铺租赁合同》已于2019年9月9日解除，原告要求确认双方签订的《世纪荟商铺租赁合同》于2019年9月18日解除的请求，本院不予支持。因此，被告拖欠租金的时间段为2019年3月1日至2019年9月9日，其中2019年3月1日至2019年7月22日的月租金为30290元，该时间段拖欠的租金数额为143372.67元（30290元/月×4个月+30290元/月÷30天×22天），2019年7月23日至2019年9月9日的月租金为31921元，该时间段拖欠的租金数额为51073.6元（31921元/月+31921元/月÷30天×18天），上述款项共194446.27元。故本院对原告要求被告支付拖欠租金202018.52元的诉讼请求予以部分支持。关于原告主张被告承担逾期支付租金产生的违约金及要求确认没收租赁保证金的请求，被告未按照合同约定的时间支付租金，其应承担逾期支付租金产生的违约金。但《世纪荟商铺租赁合同》约定了被告拖欠租金的，被告除了应支付拖欠的款项外，还应向原告支付拖欠租金的违约金，且原告可没收被告已交纳的租赁保证金，该约定实质上是对被告拖欠租金违约行为应承担违约责任的约定。被告在本案中存在拖欠租金的违约行为，原告既主张租赁保证金不予退还，又主张计付拖欠租金的违约金，相当于其要求被告因一个违约行为承担两种违约责任，且同时主张没收保证金及支付违约金明显过分高于因被告拖欠租金给原告所造成的实际损失。因此，结合原告的诉讼请求，本院认为无需退还租赁保证金足以弥补原告因被告拖欠租金所造成的损失，故对于原告请求确认租赁保证金86210元不予退还的诉讼请求予以支持，对原告主张被告支付拖欠租金产生的违约金的请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司收取的租赁保证金86210元无需退还给被告周观龙；二、被告周观龙于本判决生效之日起10日内向原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付租金194446.27元；三、驳回原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4273元，由原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司负担1790元，被告周观龙负担2483元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林永强二〇二〇年六月十九日书记员  袁 丁附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。