广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初707号 原告：中国建设银行股份有限公司桂林分行，营业场所：桂林市秀峰区中山中路24-1号，统一社会信用代码：91450300898857544C。 负责人：丁卫杰，该分行行长。 委托诉讼代理人：唐敏红，广西象山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄惠，广西象山律师事务所律师。 被告：伍维四，男，1973年5月29日出生，汉族，住广西全州县。 被告：黄小玲，女，1985年8月30日出生，汉族，住广西荔浦县。 被告：荔浦县利百新村建设发展有限公司，住所地：荔浦县荔城镇篓园村158号，统一社会信用代码：91450331667028474Y。 法定代表人：卢昶年。 诉讼代表人：广西嘉合律师事务所，系该公司破产管理人。 委托诉讼代理人：仇辉，广西嘉合律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告伍维四、黄小玲、荔浦县利百新村建设发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理，原告中国建设银行股份有限公司桂林分行的委托诉讼代理人唐敏红与被告荔浦县利百新村建设发展有限公司的委托诉讼代理人仇辉到庭参加诉讼。被告伍维四、黄小玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告伍维四、黄小玲签订的《个人住房借款合同》；2.被告伍维四、黄小玲偿还原告剩余借款本金247848.17元，利息6012.34元，罚息184.46元（利息和罚息暂计算至2020年3月17日，此后按中国人民银行公布实行的基准利率计算利息，同时按贷款利率上浮50%计算罚息，直至本息全部清偿之日止）；3.被告伍维四、黄小玲偿付原告为追索贷款本息所支付的费用，包括一审律师代理费11932元及其他相关费用；4.原告对被告伍维四、黄小玲抵押的位于荔浦市荔城镇篓园一江名城·藏龙第5幢23A层01号房屋经依法处置后所得价款享有优先受偿权；5.被告荔浦县利百新村建设发展有限公司对被告伍维四、黄小玲的上述债务及本案诉讼费用承担连带清偿责任。事实和理由：2014年5月12日，原告与被告伍维四、黄小玲签订合同编号为450160016-2012-20140289745《个人住房（商业用房）借款合同》（以下称“《借款合同》”）。《借款合同》约定，原告向被告伍维四、黄小玲提供购房贷款300000元，借款期限为240个月（即：2014年5月12日至2034年5月12日），被告伍维四、黄小玲以按月等额本息还款方式，按合同约定的利率每月12日向原告偿还借款本息2245.56元。被告伍维四、黄小玲以其购买的坐落于桂林市荔浦市荔城镇篓园一江名城·藏龙第5幢23A层01号房屋作为借款抵押担保。《借款合同》签订后，原告依约于2014年5月12日向被告伍维四发放了贷款，但被告伍维四自2019年4月12日起未按合同约定及时、足额偿还借款本息，截至2020年3月17日，已拖欠借款本金5856.12元、利息6012.34元、罚息184.46元，共计12052.92元。根据《借款合同》第十六、十七、二十一、四十一条的约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，原告有权解除《借款合同》，要求借款人提前清偿全部剩余贷款本息并计收罚息，同时要求借款人承担原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、送达费、公告费、律师费等），且根据《物权法》第176条的规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权……”，因此，原告就抵押物享有优先受偿权。根据原告与被告荔浦县利百新村建设发展有限公司签订的编号为4501600162013004《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告荔浦县利百新村建设发展有限公司自愿为原告在2013年3月1日至2018年3月1日期间因债务人购置荔浦市荔城镇篓村园篓园屯一江名城·藏龙项目所属之个人房产而与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，其最高额为人民币8000万元。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债权是否享有其他担保，原告均有权直接要求被告荔浦县利百新村建设发展有限公司在其保证范围内承担保证责任。原告认为，被告伍维四、黄小玲的违约行为已严重危及原告所借出资金的安全，严重损害了原告的利益。 被告伍维四、黄小玲未答辩。 被告荔浦县利百新村建设发展有限公司答辩称：第一，涉案房屋暂时未能办理抵押权证的原因系被告荔浦县利百新村建设发展有限公司已进入破产程序；第二，对被告伍维四、黄小玲拖欠的本息经核对对账单原件之后无异议；第三，律师费以代理合同及发票为准；第四，原告是否享有涉案房屋的优先受偿权由法院依法判定。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，三被告未提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有举证、答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告伍维四、黄小玲经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼，应视为已放弃上述权利。本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证，被告荔浦县利百新村建设发展有限公司对原告提交证据的真实性均无异议。经审查，原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认并在卷佐证，对原告陈述的事实亦予以确认。 同时查明，被告伍维四与黄小玲于2010年7月20日登记结婚。原告作为贷款人与被告伍维四作为借款人、被告伍维四、黄小玲作为抵押人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：450160016-2012-20140289745）第三十一条约定（节录）：“对第四条的约定一、贷款利率本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列第叁种：……叁：浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。二、罚息利率……（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。三、利率的调整本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外。本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定。本合同项下贷款的利率调整日按下列第壹种方法确定：壹：于每年的1月1日调整……” 另查明，被告荔浦县利百新村建设发展有限公司作为保证人（甲方）与原告作为债权人（乙方）于2013年3月1日签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，被告荔浦县利百新村建设发展有限公司愿意为因购置座落于荔浦县“一江名城·藏龙”项目（含本案诉争房产）所属之住房而与乙方发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，最高额保证项下担保责任的最高额限额为80000000元，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。本案诉争房产于2014年4月18日办理预购商品房抵押权预告登记（证书号：桂房预荔字第201400546号），载明房屋坐落于荔城镇篓园社区一路168号（一江名城·藏龙5栋23A01号）。 原告为实现讼争债权聘请广西象山律师事务所律师提供法律服务，该律师事务所向原告开具了11932元的律师代理费增值税发票。截至2020年6月10日被告伍维四、黄小玲尚欠贷款余额247848.17元、拖欠利息7984.57元、拖欠罚息347.15元。 本院认为，原告与被告伍维四、黄小玲签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方之间成立金融借款合同关系。原告依约履行了借款发放义务，被告伍维四、黄小玲未按合同约定偿还原告借款，其行为已构成违约，原告主张解除与被告伍维四、黄小玲之间的借贷关系要求其归还剩余借款本金符合法律规定，本院予以支持。合同对利息及逾期罚息进行了明确约定，该标准符合法律规定，原告主张按合同约定计算至被告清偿全部借款本息时止，符合法律规定和合同约定，应予以支持。 双方合同约定被告应承担原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于律师费等费用），原告因被告伍维四、黄小玲未按期还款而聘请律师提起诉讼以实现债权，其要求赔偿所支出的律师费符合双方的合同约定。原告在本案庭审中未提交律师代理合同，被告荔浦县利百新村建设发展有限公司主张律师费应与代理合同的费用约定相匹配，本院认为，原告所聘请的广西象山律师事务所就本案的律师代理服务按广西壮族自治区律师服务收费标准以起诉时要求被告归还的本息254044.97元收取律师代理费用11932元[按“10万元以下的（含10万元）费率为5%，10－50万元（含50万元）费率为4.5%”分段累计]并开具了相应发票，原告已实际支出该费用，故原告要求赔偿该费用损失的诉讼请求本院予以支持。 关于优先受偿权问题。原告就被告伍维四、黄小玲提供的抵押房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，基于预告登记仅为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，本身不产生物权设立的效果，故涉案抵押权未设立，原告要求对抵押房屋经依法处分后所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予以支持。 在保证责任方面，因讼争借款发生于被告荔浦县利百新村建设发展有限公司对原告承担最高额连带责任保证的债权确定期间，则原告要求被告荔浦县利百新村建设发展有限公司在办妥涉讼房屋权属证书并将他项权利证书交原告收执之前对被告伍维四、黄小玲的应履行义务在80000000元范围内承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。被告荔浦县利百新村建设发展有限公司在履行担保责任后，有权向被告伍维四、黄小玲追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告伍维四、黄小玲于2014年5月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450160016-2012-20140289745）； 二、被告伍维四、黄小玲偿还原告中国建设银行股份有限公司桂林分行剩余借款本金247848.17元并支付逾期利息和罚息（截至2020年6月10日的利息为7984.57元、罚息为347.15元，此后利息和罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算直至款项还清之日止）； 三、被告伍维四、黄小玲赔偿原告中国建设银行股份有限公司桂林分行为实现债权支出的律师费损失11932元； 四、被告荔浦县利百新村建设发展有限公司在办妥荔浦市（一江名城·藏龙5栋23A01号）房屋权属证书并将他项权利证书交原告收执之前对被告伍维四、黄小玲的上述还款义务在80000000元范围内向原告中国建设银行股份有限公司桂林分行承担连带清偿责任，被告荔浦县利百新村建设发展有限公司履行担保责任后有权向被告伍维四、黄小玲追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司桂林分行的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费5290元，因适用简易程序减半收取2645元（原告已预交），由被告伍维四、黄小玲、荔浦县利百新村建设发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5290元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  韦素素 二〇二〇年六月二十日 书记员  林弋杰 附录法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。