广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初45175号原告（反诉被告）深圳融发投资有限公司，住所地深圳市福田区福田街道金田路2028号皇岗商务中心主楼40F-12，统一社会信用代码914403006188672396。法定代表人陈小海。委托诉讼代理人张黎明，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人邱鸿鹏，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市星缤餐饮管理有限公司，住所地深圳市福田区福田街道皇庭广场L2-27商铺，统一社会信用代码91440300MA5ETQBX8G。法定代表人魏展昌。被告（反诉第三人）张志斌，男，1977年6月15日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，上述被告共同委托诉讼代理人向淑娴，广东俨道律师事务所律师。上述被告共同委托诉讼代理人李晓蒙，广东俨道律师事务所实习律师。原告深圳融发投资有限公司（以下简称融发公司）诉被告深圳市星缤餐饮管理有限公司（以下简称星缤公司）、张志斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，星缤公司于2019年9月16日提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。融发公司的委托诉讼代理人张黎明，星缤公司及张志斌的委托诉讼代理人向淑娴、李晓蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融发公司诉称，2017年8月22日，融发公司与张志斌双方签订《皇庭广场商铺租赁合同》及《皇庭国商购物广场商铺外摆使用协议书》（以下共称《租赁合同》），约定融发公司将位于深圳市××中心区××购物广场××号商铺（以下称租赁商铺）出租给张志斌经营餐饮使用，租赁期限为2年，自2017年8月20日至2021年8月19日。《租赁合同》中约定了张志斌应按月向融发公司支付租赁商铺的租金、管理费、推广费、水电费等费用，如逾期支付则应向融发公司支付违约金；如张志斌拖欠租金、管理费等其他应支付费用达30日以上，则张志斌除应向融发公司支付违约金以外，融发公司还有权单方解除租赁合同。2017年11月7日，融发公司与两被告签订《主体变更协议》，约定张志斌将《租赁合同》项下权利义务全部转让至星缤公司，且星缤公司对张志斌在《租赁合同》期间应履行的义务承担连带责任。后在《租赁合同》履行期间，星缤公司拖延支付2019年2月租金、管理费等其他应付费用。2019年3月16日，融发公司向星缤公司发出《解除租赁合同通知书》，决定解除《租赁合同》，要求被告支付欠缴租金、管理费等全部拖欠费用，且星缤公司应限期将租赁房屋交还融发公司。但截至起诉之日，张志斌仍未向融发公司支付拖欠租金、管理费、水电费等多项费用。综上，两被告的行为已构成根本违约，严重侵犯融发公司合法权益。为维护融发公司自身利益，现融发公司根据《租赁合同》以及《中华人民共和国合同法》之规定，特向法院提起诉讼，请予依法判决：1、融发公司与星缤公司、张志斌签订的《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》、《皇庭国商购物广场商铺外摆使用协议书》于2019年3月21日解除；2、星缤公司向融发公司支付2019年2月租金92944.43元及违约金5065.47元（违约金按每日万分之五从2019年1月26日起计算至实际清偿之日，暂计至2019年5月15日）；3、星缤公司向融发公司支付2019年2月的管理费11380.95元、推广费1517.46元及因拖欠两项费用产生的违约金702.96元（违约金按12898.41元为基数，按每日万分之五从2019年1月26日计算至实际清偿之日，暂计算至2019年5月15日）；4、星缤公司向融发公司支付2019年3月的外摆管理费21866.25元及违约金852.78元（违约金按21866.25元为基数，按每日万分之五从2019年2月26日计算至实际清偿之日，暂计算至2019年5月15日）；5、星缤公司向融发公司支付2019年2月至4月期间的水费811.39元、电费25110元、排污费219.24元、垃圾处理费49.33元及违约金942.84元（违约金按分段计算至实际清偿之日，暂计算至2019年5月15日）；6、星缤公司向融发公司支付本案律师费8287元；7、融发公司没收租赁保证金177037元、管理费保证金22761.9元；8、张志斌对以上债务承担连带清偿责任；9、星缤公司于2019年5月30日前在工商登记部门完成其在融发公司处的注册地址变更手续；10、本案诉讼费用由星缤公司、张志斌承担。星缤公司对此答辩称，一、经星缤公司与融发公司协商一致，《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）已经于2019年3月13日解除，《皇庭国商购物广场商铺外摆使用协议书》（以下简称《外摆使用协议》）已经于2019年3月4日终止。根据星缤公司提交的证据组一，星缤公司经过与集团商业管理中心营运总监、皇庭广场营运总监王玫多次协商撤铺时间，最后经过融发公司同意后确定撤铺日期，并在王玫的指导下进行整个撤铺、打围、恢复毛坯、申请放行、毛坯验收等工作。2019年3月6日，星缤公司向融发公司皇庭广场营运部提交《L2-27星缤茶商铺申请函》，申请商场尽早批复放行条。融发公司皇庭广场各部门签署了《物品放行单》，出车日期2019年3月7日，申请日期2019年3月7日至2019年3月10日。2019年3月13日，融发公司对星缤公司恢复毛坯情况进行验收并出具《恢复毛坯验收情况记录表》，各检查项目均合格。根据融发公司提交的证据二《外摆使用协议书》第五条：“……本协议使用期限届满或随皇庭国商购物广场L2层27号商铺经营的终止（两者按时间到达较早者为准）而终止”，星缤公司实际于2019年3月4日开始停止商铺经营，并且进行打围不再使用外摆，因此《外摆使用协议》的终止时间应当为2019年3月4日。综上，星缤公司经过与融发公司协商一致提前解除《商铺租赁合同》，解除日期为融发公司对商铺恢复毛坯情况验收合格之日，即2019年3月13日；《外摆使用协议》的终止时间为星缤公司终止经营之日即2019年3月4日。二、融发公司应当从已收取的租赁保证金、管理保证金等保证金及押金中扣除租金、管理费、推广费、外摆管理费、水费、电费、排污费、垃圾处理费，星缤公司无须支付违约金。2019年2月星缤公司商铺租金应为82921.67元。2019年1月22日，融发公司在星缤公司商铺内搭建围挡，2019年2月星缤公司实际使用面积因融发公司的烟道改造施工减少15平方米，星缤公司应缴纳的租金应当为：92944.43÷139.1×（139.1-15)=82921.67元。2019年3月外摆管理费应为人民币2821.45元。星缤公司停止经营的时间为2019年3月4日。根据《外摆使用协议》第二条2019年3月的月管理费应当21866.25元，星缤公司实际于2019年3月4日停止经营不再使用外摆，因此星缤公司实际应缴纳的3月外摆费21866.25÷31×4=2821.45元。融发公司应当从已缴纳的保证金、押金中抵扣星缤公司应缴纳的租金、管理费、水电费等费用。2018年11月19日，融发公司皇庭广场营运部向星缤公司发出编号YY-002-009的《告知函》，希望星缤公司配合其改造施工，施工期间占用星缤公司租赁商铺15平方米，施工完成后将导致租赁面积减少5.488平方米。2019年1月18日，星缤公司向融发公司皇庭广场营运部递交了《L2-27星缤茶退铺申请暨烟道改造函》明确星缤公司同意融发公司进行烟道改造施工的前提是，星缤公司于2019年2月28日退铺并且星缤公司的租金等费用从已缴纳的保证金、押金中抵扣。2019年1月22日，融发公司在星缤公司商铺内搭建围挡进行施工，融发公司以其实际行为同意了星缤公司在《L2-27星缤茶退铺申请暨烟道改造函》中提出的星缤公司于2019年2月28日退铺并且星缤公司的租金等费用从已缴纳的保证金、押金中抵扣的请求，星缤公司未缴纳租金、管理费、水电费等费用是由于与融发公司协商后，直接从已缴纳的保证金中抵扣前述费用，星缤公司不存在违约行为，无须支付违约金。因此，星缤公司的租金等费用应当直接从星缤公司已缴纳的租赁保证金中抵扣，星缤公司无须向融发公司支付违约金。三、星缤公司无须承担融发公司本案律师费，本案诉讼费应当由融发公司承担。星缤公司的租金、管理费、推广费、外摆管理费、水费、电费、排污费、垃圾处理费等费用直接从已交给融发公司的保证金及押金中抵扣，星缤公司不存在违约行为，无须承担融发公司本案律师费，本案诉讼费应当由融发公司承担。四、融发公司应当扣除星缤公司应缴纳租金及相关费用后退回星缤公司已缴纳租赁保证金及管理费保证金等全部保证金及押金。根据原告提交的证据一《商铺租赁合同》第4.7.5条：“甲方须在本合同结束及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后30个工作日内向乙方退还租赁保证金（不计利息）”。融发公司应在扣除星缤公司应缴纳的租金、管理费、水电费等应缴纳的费用后，返还星缤公司已缴纳的租赁保证金及管理费保证金等全部保证金及押金。被告张志斌答辩称，2017年11月7日，融发公司、张志斌、星缤公司三方签订《主体变更协议》，张志斌将《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）与《皇庭国商购物广场商铺外摆使用协议书》（以下简称《外摆使用协议》）合同项下的一切权利义转让给星缤公司继受。自《主体变更协议》签订之日起，张志斌不参与商铺租赁事宜。张志斌仅基于《主体变更协议》约定，在合同内对星缤公司履行《商铺租赁合同》《外摆使用协议》约定的务及赔偿承担连带责任。张志斌同意星缤公司之答辩意见，融发公司应在扣除星缤公司应缴纳的租金、管理费、水电费等应缴纳的费用后，返还星缤公司已缴纳的租赁保证金及管理费保证金等全部保证金及押金；星缤公司及张志斌无须承担融发公司本案律师费，本案诉讼费用应当由融发公司承担。星缤公司提起反诉称，《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）已经于2019年3月13日经星缤公司与融发公司协商解除，《皇庭国商购物广场商铺外摆使用协议书》（以下间称《外摆使用协议》）已经于2019年3月4日终止。根据星缤公司提交的证据组一，星缤公司经过与集团商业管理中心营运总监、皇庭广场营运总监王玫多次协商撤铺时间，最后经过融发公司同意后确定撤铺日期，并在王玫的指导下进行整个撤铺、打围、恢复毛坯、申请放行、申请毛坯验收等工作。2019年3月6日，星缤公司向融发公司皇庭广场营运部提交《L2-27星缤茶商铺申请函》，申请商场尽早批复放行条。融发公司皇庭广场各部门签署了《物品放行单》，出车日期为2019年3月7日，申请日期2019年3月7日至2019年3月10日。2019年3月13日，融发公司对星缤公司恢复毛坯情况进行验收并出具《恢复毛坯验收情况记录表》，各检查项目均合格。根据融发公司提交的证据二《皇庭国商购物广场商铺外摆使用协议书》第五条：“……本协议使用期届满或随皇庭国商购物广场L2层27号商铺经营的终止（两者按时间到达较早者为准）而终止”，星缤公司实际于2019年3月4日开始停止商铺经营，并且进行打围不再使用外摆，因此《外摆使用协议》的终止时间应当为2019年3月4日。综上，星缤公司经过与融发公司协商一致提前解除《商铺租赁合同》，解除日期为融发公司对商铺恢复毛坯情况验收合格之日，即2019年3月13日；《外摆使用协议》的终止时间为星缤公司终止经营之日即2019年3月4日。二、融发公司与星缤公司解除《商铺租赁合同》后应当向星缤公司返还已缴纳的租赁保证金人民币177037元、管理费保证金人民币22761.9元、水电押金人民币7587.3元、玻璃押金人民币20000元、装修押金人民币15174.6元，合计人民币242560.8元。融发公司共收取星缤公司租赁保证金人民币177037元及管理费保证金人民币22761.9元、水电押金人民币7587.3元、玻璃押金人民币20000元、装修押金人民币15174.6元，合计人民币242560.8元。根据融发公司提交的证据一《商铺租赁合同》第4.7.5条：“甲方须在本合同结束及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后30个工作日内向乙方退还租赁保证金（不计利息）”。星缤公司已于2019年3月13日将商铺交还给融发公司，融发公司应当退还星缤公司已缴纳的租赁保证金及管理费保证金、水电押金、玻璃押金、装修押金，共计人民币242560.8元。三、融发公司进行的改造施工导致星缤公司租赁商铺使用面积减少，给星缤公司造成了损失。2018年11月19日，融发公司皇庭广场营运部向星缤公司发出编号YY-002-009的《告知函》，希望星缤公司配合其改造施工，施工期间占用星缤公司租赁商铺15平方米，施工完成后将导致租赁面积减少5.488平方米。后2019年1月18日，星缤公司向融发公司皇庭广场营运部递交了《L2-27星缤茶退铺申请暨烟道改造函》明确星缤公司同意融发公司进行烟道改造施工的前提是星缤公司于2019年2月28日退铺并且星缤公司的租金等费用从已缴纳的保证金、押金中抵扣。2019年1月22日，融发公司在星缤公司商铺内搭建围挡进行施工，融发公司以其实际行为同意了星缤公司在《L2-27星缤茶退铺申请暨烟道改造函》中提出的星缤公司于2019年2月28日退铺并且星缤公司的租金等费用从已缴纳的保证金、押金中抵扣的请求。直到星缤公司交还商铺时，融发公司的烟道改造工程仍未结束。2019年1月及2月因融发公司的施工行为导致星缤公司营收大幅减少。2018年10月、11月、12月，星缤公司平均实收金额为人民币172585.67元，2019年1月星缤公司营收减少人民8792.97元，2019年2月星缤公司营收减少人民币24115.27元，共减少32845.24元。2017年11月星缤公司根据租赁的L2-27号商铺的实际面积定制家具，星缤公司提交的证据14《购售合同》所列家具清单中编号F09的沙发、编号F10的茶几、编号F11的单人位是根据施工所占区域面积定制并用于施工区域的家具，融发公司施工后前述家具均无法继续使用，家具损失合计人民币22800元。融发公司应赔偿因其施工给星缤公司造成的营收损失及家具损失合计55645.24元。故特提出反诉请求如下：1、确认《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》经协商一致于2019年3月13日解除、《皇庭国商购物广场商铺外摆使用协议书》于2019年3月4日终止；2、融发公司向星缤公司返还已缴纳的租赁保证金177037元、管理费保证金22761.9元、水电押金7587.3元、玻璃押金20000元、装修押金15174.6元，合计242560.8元；3、融发公司向星缤公司赔偿因其烟道改造工程造成的经营损失32845.24元、家具损失22800元，合计55645.24元；4、本案诉讼费用由融发公司承担。融发公司对此答辩称，一、星缤公司与融发公司签订的《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》（下称租赁合同）以及《皇庭国商购物广场商铺外摆使用协议书》（下称《外摆协议》）于2019年3月21日解除。《租赁合同》第16.4条约定，星缤公司拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到30天以上（含30天）的，融发公司有权单方解除合同。星缤公司在《租赁合同》履行期间，拖延支付2019年2月的租金、管理费等其他应付费用已构成违约，且已超过《租赁合同》第16.4条约定的期限。为此，融发公司于2019年3月16日向星缤公司发出《解除租赁合同通知书》（于2019年3月21日被退回），通知星缤公司解除《租赁合同》并要求其支付拖欠费用。融发公司是因星缤公司违约行为而行使合同的单方解除权，并非与星缤公司协商一致解除《租赁合同》，因星缤公司拒收《解除租赁合同通知书》，《租赁合同》的解除日期应为《解除租赁合同通知书》被退回之日，即2019年3月21日。《外摆协议》第五条约定，“本协议使用期限届满或随皇庭国商购物广场L2层27号商铺经营的终止（两者按时间到达较早者为准）而终止”。该条款中商铺经营的终止应指租赁关系的终止，即《租赁合同》的终止日期，而并非星缤公司所理解的其单方决定停止经营的日期。因此，《外摆协议》的终止日期应与《租赁合同》相同，均为2019年3月21日。二、星缤公司第2、3项诉讼请求与本诉并非基于相同法律关系，依法不应在本案予以受理。星缤公司要求融发公司返还的水电押金、玻璃押金及装修押金的实际收取方是皇庭物业公司，而并非融发公司。且前述保证金的收取并非基于《租赁合同》及《外摆协议》的约定，并不属于该协议中所约定的事实。星缤公司所提该两项诉求已经超越原告所提本诉范围，并非基于相同案件事实，因此星缤公司的该项诉求与本诉并非基于相同法律关系，依法应予以驳回。融发公司进行的烟道改造工程实际上仅在星缤公司承租店铺的外围通道位置进行部分围挡，并未影响星缤公司的正常经营，亦不会对其家具造成任何损失。并且，即便融发公司对烟道改造工程会影响到星缤公司，星缤公司提出反诉要求融发公司赔偿经营及家具损失属于损害赔偿纠纷，与本诉的租赁合同关系不属于同一法律关系。因此，星缤公司该项诉求依法应予以驳回。即便法院受理星缤公司的该项诉讼请求，其提供的证据也无法证明事实上星缤公司确实产生了经营及家具损失，或者即便前述损失真实发生，其也无法证明前述损失是由于融发公司的施工行为造成的。星缤公司的该项诉求既无事实依据，也无法律依据，依法应予以驳回。三、星缤公司所提反诉的案件受理费依法应由其自行承担。本案中，星缤公司拖欠租金、管理费等其他应付费用已构成违约，融发公司根据《租赁合同》的约定行使合同的解除权并无任何违约行为，且根据《租赁合同》的约定，星缤公司应承担融发公司为追讨欠款所支出的费用，该费用应包括案件受理费。因此星缤公司要求融发公司承担本案之案件受理费没有任何事实依据和法律依据，依法应予以驳回。反诉第三人张志斌对此发表意见称，2017年11月7日，融发公司、张志斌、星缤公司三方签订《主体变更协议》，张志斌将《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》以及《皇庭国商购物广场商铺外摆使用协议书》合同项下的一切权利义务转让给星缤公司继受。自《主体变更协议》签订之日起，张志斌不再参与商铺租赁事宜。张志斌仅基于《主体变更协议》约定，在合同期限内对星缤公司履行《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》以及《皇庭国商购物广场商铺外摆使用协议书》约定的义务以及赔偿承担连带责任。张志斌同意星缤公司的全部反诉请求，融发公司应返还星缤公司已缴纳的租赁保证金及管理费保证金等全部保证金及押金并赔偿星缤公司的全部损失。本诉及反诉的诉讼费用应当由融发公司承担。经审理查明，2017年8月22日，融发公司（甲方）与张志斌（乙方）签订《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》（以下简称涉案租赁合同）约定，乙方承租甲方位于深圳市福田区福华三路118号皇庭国商购物广场L2层27号商铺（以下简称涉案商铺）用于餐饮经营；计租面积为建筑面积252.91平方米；租期自2017年8月20日至2021年8月19日止；装修免租期为60天。租赁合同第四条约定，4.1.1(1)乙方每月租金为：每月基本租金或每月营业额提成租金，两者取高。营业额提成租金以每月总营业额为基数计算。（注：第1年的12个月包含装修免租期，若交付日提前或推迟，涨租的起算日期则相应提前或推迟。）（2）商铺的基本租金由乙方按日历月以月基本租金方式向甲方预付。乙方自本合同项下约定的计租日起开始承担商铺的基本租金。但是，乙方应于签署本合同之日起10个工作日内向甲方预付首月租金。本合同约定的装修免租期届满以后，每月25日或之前（含25日），乙方向甲方预付下个月的基本租金（如前述期限届满之日为国家法定节假日，则支付日期顺延至节假日后第一天。）（3)就提成租金的核算，双方应在日历月每月5日前（如遇国家法定节假日，则相应顺延至节假日后第一天）共同核对上月乙方营业额，乙方应于日历月每月10日前（如遇国家法定节假日，则相应顺延至节假日后第一天）结算并补交上月提成租金超过基本租金的差额（如有），该差额支付完成后，视为乙方完成了上月全部租金的支付义务。乙方应在日历月每月5日前（如遇国家法定节假日，则相应顺延至节假日后第一天）如实向甲方书面提供上个月营业额的财务报表，以供双方核对并计算上个月的提成租金。若乙方不提供或不如实提供书面报告，则甲方有权估算乙方在承租商铺内整个月的营业额，乙方应按照甲方估算的月营业额计算提成租金。甲方有权要求乙方退场，并没收乙方租赁保证金。（4）甲方保留要求乙方在每一会计年度完结后和租赁期限届满后提供合格的经会计师事务所审计的年度财务报表的权利。本合同所述起租日为装修免租期届满后的次日（乙方提前开业的，开业日即为起租日）。自起租日开始，乙方按照本合同的约定承担商铺租金。乙方应交纳的管理费按该商铺建筑面积计算每月每平方米人民币45元。租赁期间，甲方有权根据实际情况调整管理费，但每次调整需提前以书面方式通知乙方。首月管理费于本合同签订之日起10个工作日内支付（不足一个月的，需按一个月支付，余额将抵扣下一个月的管理费），其余月份管理费于每月25日或之前（含25日），乙方向甲方预付下个月的管理费（遇法定节假日顺延至节假日后第一天）。首月及最后一个月的管理费计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日管理费。日管理费为该商铺建筑面积乘以当月每平方米建筑面积管理费除以该月实际天数的得数。空调的正常供应时间为全年周日至周四AM10:00到PM22:00,周五至周六AM10:00到PM22:30。如乙方根据经营需要需于空调正常供应时间以外使用空调，需书面提前申请，并经甲方书面同意后，应支付额外空调费，额外空调费用的收费标准为每小时0.6元／建筑面积平方米，不足1小时的按小时计算，不足1000建筑面积平方米的按1000建筑面积平方米计算。甲方供应的空调温度符合政府及行业规定标准，并有权根据气候因素决定空调供应的起止日期及冷风的调整。如因运作成本上升，甲方有权确定新的空调费标准。4.4.1甲方将不时为皇庭国商购物广场进行商业整体推广活动，包括但不限于：节庆装饰及活动、宣传品制作、广告发布、媒体公关、顾客关系管理等，乙方同意接受甲方的推广活动并承诺为此向甲方支付推广费。4.4.2推广费按该商铺建筑面积每月每平方米人民币6元计算。租赁期间，甲方有权根据实际情况调整推广费，但每次调整需提前以书面方式通知乙方。首月推广费于本合同签订后10个工作日内支付（不足一个月的，需按一个月支付，余额将抵扣下一个月的推广费），其余月份推广费于每月25日或之前（含25日），乙方向甲方预付下个月的推广费（遇法定节假日顺延至节假日后第一天）。首月及最后一个月的推广费计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日推广费。日推广费为该商铺建筑面积乘以当月每平方米建筑面积推广费除以该月实际天数的得数。4.4.3租赁期间，如乙方欲在皇庭国商购物广场管辖区、租赁区域外组织商业推广活动，事先必须征得甲方的书面同意，并向甲方支付必要的费用，收费标准由甲方确定。4.5.1水、电费的计算标准按照政府相关规定及皇庭国商购物广场实际用耗结合计算，乙方须自行承担。每月的水、电费乙方需按甲方的收费通知单所约定的日期支付。甲方有权根据政府相关部门对水电费的调整而做出调整，调整前应书面知会乙方。4.5.2乙方应向甲方交纳水、电费的押金，按照建筑面积30元／平方米计算，乙方应于商铺交付之前5个工作日内向甲方支付。甲方有权根据乙方实际使用水，电产生费用的情况，对收取的水、电费押金进行调整。4.5.3甲方须在本合同结束及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后30个工作日内向乙方退还水、电费押金（不计利息）。4.6.1乙方须承担与该商铺使用有关的通讯费、燃气费及其他费用。4.6.2乙方须按该商铺独立记录表所示，或按甲方向乙方提供的公共事业单位账单，在收到该等记录表或账单后7天内支付所有因使用该商铺而产生的燃气、通讯费用及其他费用。4.6.3因政府管理行为、水电气部门、消防部门等要求的新增费用，属房屋使用人承担的由乙方承担。4.7.1乙方应向甲方交纳相当于2个月基本租金的租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费及推广费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。4.7.2乙方在签署《皇庭国商购物广场商铺租赁意向书》后已交纳履约保证金的，签署本合同时自动抵作租赁保证金，不足的部分乙方应当同时予以补足：未交纳履约保证金的，乙方需在签署本合同之日起10个工作日内向甲方交纳。未按照本合同约定的时间交纳或补足租赁保证金的，则甲方有权解除合同，收回该商铺，若给甲方造成损失，甲方有权继续追究赔偿。4.7.3租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或者损害，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿甲方损失的书面通知后7天内，乙方拒不纠正该等行为并赔偿甲方损失的，甲方有权直接从租赁保证金中抵扣赔偿款（不影响甲方对乙方该等行为可行使其他权利或补救方法），以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或者损害，但甲方应在抵扣行为发生前以书面方式告知乙方。4.7.4乙方在收到前款所述书面抵扣通知的10个工作日内向甲方补足被扣除部分的租赁保证金，否则，甲方有权解除合同，收回该商铺，剩余的租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过剩余租赁保证金的，仍有权追索。4.7.5甲方须在本合同结束及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后30个工作日内向乙方退还租赁保证金（不计利息）。4.8管理费保证金。为确保乙方履行本合同项下第四条约定的管理费用支付义务，甲乙双方签订本合同之日起10个工作日内，乙方应向甲方交纳相当于2个月管理费的管理费保证金；甲方在双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后30个工作日向乙方退还管理费保证金（不计利息）。4.8.1上述保证金不能作为乙方违约的免责或冲抵款项。4.8.2乙方要求提前解除或终止合同的，乙方同意上述保证金作为违约金支付给甲方，本合同约定的其它违约责任条款仍应执行。4.8.3本保证金条款独立于本合同其他违约责任条款，乙方违约的，除执行保证金条款外，其它违约责条款仍应执行。12.1乙方同意由甲方或其委托之物业管理公司负责皇庭国商购物广场全部物业管理事项。保证遵守甲方或其委托之物业管理公司颁布的相关规章制度，前述规章制度自甲方或其委托之物业管理公司书面通知之日起生效。双方另签订了补充协议约定，20.20补充约定的内容与本合同其他条款不一致的，以本补充约定为准。20.20.1甲方将坐落于深圳市福田区福华三路118号皇庭国商购物广场L2层27号商铺出租给乙方使用。该商铺的计租面积为建筑面积共252.91平万米。该商铺的使用面积为139.10平方米。20.20.2乙方承诺租赁该商铺用于餐饮经营活动，并遵守国家和深圳市有关房屋使用和物业管理的规定，乙方应于本合同签署前向甲方提供其拥有前述经营权的相关证明文件；乙方应当以名称／商号对外经营。从事经营项目的品牌为星缤茶COMEBUYTEA(CBTEA)。20.20.3该商铺的租赁期限：2017年08月20日至2021年08月19日，预计交付日：2017年08月20日，装修免租期60天。乙方须于2017年10月19日前完成该商铺的装修并开始正式营业，否则甲方有权要求乙方退场，并没收乙方租赁保证金。20.20.4第1年（自2017年08月20日起）：每月基本租金人民币88518.5元（每月人民币350元／㎡×252.91㎡)或当月总营业额之11%;两者取高。第2年（自2018年08月20日起）：每月基本租金人民币92944.43元（每月人民币367.50元／㎡×252.91㎡)或当月总营业额之11%;两者取高。第3年（自2019年08月20日起）：每月基本租金人民币97592.91元（每月人民币385.88元／㎡×252.91㎡)或当月总营业额之12%;两者取高。第4年（自2020年08月20日起）：每月基本租金人民币102471.54元（每月人民币405.17元㎡×252.91㎡)或当月总营业额之12%;两者取高。20.20.5乙方应交纳该商铺的管理费每月人民币11380.95元；该商铺的推广费每月人民币1517.46元。20.20.6乙方应向甲方交纳该商铺的租赁保证金共计人民币177037元；该商铺的管理费保证金共计人民币22761.9元；该商铺的商品质量保证金为人民币20000元。20.20.7乙方应向甲方交纳该商铺的水、电费押金共计人民币7587.3元；该商铺的装修押金共计人民币15174.6元。2017年8月19日，深圳国商物业管理有限公司福田分公司（甲方）（于2019年1月28日更名为深圳市皇庭物业发展有限公司皇庭广场分公司，以下简称皇庭物业公司）与张志斌（乙方）签订《皇庭国商购物广场商铺外摆使用协议书》（以下简称外摆协议），约定，乙方自愿使用甲方皇庭国商购物广场L2层27号商铺外摆区域，使用期限自2017年10月14日起至2021年8月14日止（本协议的起止日期随皇庭国商购物广场L2层27号商铺经营的起止日期变更而变更），使用面积为59.5平方米，甲方为该外摆区域提供场地管理服务。外摆协议第二条约定，外摆区域由甲方负责管理费并收取费用；以下为外摆区域的每年管理费列表：第一年：自2017年10月16日起至2018年08月16日止，每月每平方米350元；月管理费为20825元；第二年：自2018年08月17日起至2019年08月16日止，每月每平方米367.5元；月管理费为21866.25元；第三年：自2019年08月17日起至2020年08月16日止，每月每平方米385.88元；月管理费为22959.86元；第四年：自2020年08月17日起至2021年08月16日止，每月每平方米405.17元；月管理费为24107.62元；外摆协议第三条约定，乙方应于签署本协议书之日起10个工作日内向甲方预付首月管理费。除首月管理费外，每月25日或之前（含25日），乙方向甲方预付下个月管理费（如前述期限届满之日为国家法定节假日，则支付日期顺延至节假日后第一天）。外摆协议第五条约定，本协议一式六份，甲方执四份，乙方执两份，自双方签字或盖章之日起生效，本协议使用期限届满或随皇庭国商购物广场L2层27号商铺经营的终止而终止。2017年11月7日，融发公司、张志斌与星缤公司签订《主体变更协议》，约定，各方同意将租赁合同及外摆协议项下的乙方即张志斌变更为星缤公司，星缤公司获得租赁合同及外摆协议下原由张志斌拥有的各种权利和利益并承担合同下原由张志斌承担的各种义务和责任。合同期限内张志斌对星缤公司履行合同约定的义务及赔偿承担连带责任。2019年3月16日，融发公司向星缤公司发送落款日期为2019年3月11日的《解除租赁合同通知书》。该通知书载明：“贵方（司）与我司于2017年8月29日就皇庭国商购物广场（L2-27号商铺）签订了《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》。根据《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》第16.4.5条的约定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到30天以上（含30天）的。鉴于贵方（司）于2019年2月开始，至2019年2月28日累计拖欠我司各项费用合计153135.75元（其中不包括违约金，具体违约金额请与我司财务结算中心核对）。根据《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》第16.4及16.5条的相关约定，现我司决定：单方终止合同，租赁及管理费保证金不予退还。请贵方（司）于接函后三日内结清欠款、交还本租赁物业并将商铺恢复至毛坯状态。逾期未处理的，我司将根据《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》第13.4条的约定处理，同时我司保留采取法律措施追收因此产生的他费用的权利。请予以配合！本通知书送达后立即发生合同解除的法律效力，如拒收或其他情形无法送达的，自本函件发出后三日即视为送达”。2019年3月21日，该通知书因未妥投而退回。星缤公司对上述解除通知书载明的内容不予认可，主张双方经协商一致已于2019年3月13日解除了涉案租赁合同。为此，星缤公司提交了融发公司发送的《告知函》、星缤公司发送的《L2-27星缤茶退铺申请暨烟道改造函》、星缤公司发送的《申请函》、《物品放行条》、《恢复毛坯验收情况记录表》、星缤公司员工与皇庭国商购物中心运营总监王玫的微信聊天记录为证。其中，融发公司于2018年11月19日向星缤公司发送《告知函》，载明：“非常感谢贵司／您承租L2-27(商铺或公共区域），经营品牌：星缤茶，由于商场改造原因，我司需在贵司内靠外围通道位置做一个15平方围挡与装饰柜齐平，完成后铺内减少5.488平方租赁面积，届时外摆区域通道上方天花格栅需拆除（具体位置参考下图），贵司需配合座椅收入铺内，我方施工队预计20号开始进场围挡改造，施工期预计一周左右，望贵司予以配合！”。星缤公司于2019年1月18日向融发公司发送《L2-27星缤茶退铺申请暨烟道改造函》，载明：“致皇庭广场营运部：星缤茶商铺自2017年9月起承租贵司场地，至今已一年半光景，非常感谢贵单位领导对我铺营运长期的支持与协助，本品牌之皇庭广场分店，经综合情况考量下，于本月正式提出退铺申请。发此函前，依照友好协商精神，已与贵司进行初步面谈和沟通，按照面谈内容，现将退铺意向具体细节以函文形式进行正式确认。1.商场方排烟和招商需求下，需在我铺进行烟道整改工程，我司同意配合2019.1.21结束营业后开始，进行为期一个月的商场烟道工程改造。2.延续第一项，原于11月至12月之间，多次讨论僵持的我铺改造中，工程损失和费用，将不向商场方求偿。3.延续第一项，改造期间，我铺将产生额外人工成本配合改造工程，亦不向商场方求偿，但须请贵司严格督导工程品质，避免产生贵我双方营运上非必要困扰。4.综上共识基础，和本铺位经营情况考量，提早一个半月提出退铺申请，商确于2019.2.28结束营业，并申请原铺位押金于结业点交后正常退返。5.延续第四项，因原定申请于年前退铺，考量招商需时，延至二月底年后，故商请由原押金抵扣二月份商铺租金等费用。6.我司承诺提早退铺时，做好妥善收尾动作，在供应商货款、员工薪资、交接流程等细节上，不给商场方造成困扰，和平交铺。再请贵司领导综合考量双方需求和实际情况，给予理解和支持，并望贵司于2019.1.21前给予正式回覆函文或意向，作为工程改造前之友好共识”。另，《物品放行条》载明，皇庭广场的相关部门同意星缤公司于2019年3月7日至10日搬出涉案商铺的设备、物料、家私等物品。《恢复毛坯验收情况记录表》载明，涉案商铺恢复日期为2019年3月13日，皇庭广场相关部门对各项目恢复毛坯状况进行了确认并进行了水电表抄数。此外，根据星缤公司员工与王玫的微信聊天记录显示，2019年1月18日下午，星缤公司员工说：“王总下午好。今天下午已沟通公司内部，基本按我们面谈的共识没问题了！算是整合了意见。同时，按讨论说的，公司也拟好书面函给商场领导做确认。请查收下”、“另已交纸质正式版给到办公室”，同时发送了《L2-27星缤茶退铺申请暨烟道改造函》图片一张；2019年2月25日下午，星缤公司员工说：“王总请问我们正式的退场日有出来了吗？”王玫说：“马上，在讨论”，后又说：“可以准备28号结束营业的事情了”；2019年3月6日，王玫说：“让店长来开放行条吧”。融发公司在庭审时认可王玫为皇庭国商购物中心的运营总监，具体负责该购物中心的运营事务。另查明，涉案商铺所属物业原名为晶岛国商购物中心，产权人为融发公司。2010年11月30日，晶岛国商购物中心经更名为皇庭国商购物中心。再查明，根据融发公司与皇庭物业公司签订的《皇庭广场物业委托管理合同》，融发公司委托皇庭物业公司对皇庭国商购物广场进行物业管理，合同期限自2017年1月1日至2019年12月31日止。合同期限届满时，双方如无异议合同将自动延续。皇庭物业公司于2020年4月向本院出具《说明》，称：“2017年8月22日，深圳融发投资有限公司（以下称融发公司）与张志斌签订《皇庭广场商铺租赁合同》（以下称《商铺租赁合同》），约定由张志斌向融发公司承租位于深圳市××中心区××购物广场××号商铺（以下称租赁商铺）用于经营餐饮，租赁期限为两年，自2017年8月20日至2021年8月19日，我公司负责租赁商铺相关的物业管理事项。同日，张志斌与我公司签订《皇庭国商购物广场商铺外摆使用协议书》（以下称《外摆协议》），约定张志斌配套使用租赁商铺外摆区域，按月向我公司缴纳管理费；并且，该《外摆协议》的使用期限与《商铺租赁合同》一致，如《商铺租赁合同》终止则《外摆协议》也一并终止。2017年11月7日，经我公司授权，融发公司与张志斌、深圳市星缤餐饮管理有限公司（下称星缤餐饮）签订《主体变更协议》，约定张志斌将《租赁合同》及《外摆协议》项下权利义务全部转让至星缤餐饮，且张志斌对星缤餐饮在租赁涉案物业期间应履行的义务承担连带责任。星缤餐饮在承租租赁商铺期间，由我公司按月向星缤餐饮收取包括《外摆使用协议》约定管理费在内的各项管理费。现因星缤餐饮在承租期间拖欠租金、管理费（包括《外摆使用协议》约定管理费）等各项费用导致《商铺租赁合同》提前解除，我公司与星缤餐饮签订的《外摆协议》也一并终止。为一并妥善处理星缤餐饮、张志斌租赁期间与租赁商铺相关各项事宜，避免诉累，我公司将《外摆协议》项下各项债权债务均转移至融发公司名下，并由融发公司一并起诉向星缤餐饮、张志斌主张，我公司不再向星缤餐饮、张志斌主张任何外摆区域的管理费用”。星缤公司及张志斌对此发表意见称，皇庭物业公司从未向其出示任何授权文件或将合同项下的债权债务转移给融发公司的通知，对皇庭物业公司出具的说明不予认可。又查明，融发公司于2018年1月29日出具《收款收据》，确认收到星缤公司支付的租赁保证金177037元；于2018年2月6日出具《收款收据》，确认收到星缤公司支付的管理费保证金22761.9元、水电押金7587.3元。皇庭物业公司于2018年2月6日出具《收款收据》，确认收到星缤公司支付的装修押金15174.6元、玻璃押金20000元。上述事实，有融发公司、星缤公司提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同义务。关于皇庭物业公司与星缤公司之间的外摆协议，皇庭物业公司虽在庭后向本院提交《说明》，同意将合同债权债务转让给原告，但被告对该《说明》不予认可，亦未表示同意该债权债务转让行为。故对于外摆协议项下相关费用如何计算及违约责任是否应承担的问题，相关当事人可另寻法律途径予以解决。对于融发公司在本案中要求确认星缤公司与皇庭物业公司的外摆协议已解除及要求星缤公司、张志斌支付拖欠的外摆管理费及逾期支付的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于涉案租赁合同解除的时间。本院认为，星缤公司提交的《告知函》、《L2-27星缤茶退铺申请暨烟道改造函》、《申请函》、《物品放行条》、《恢复毛坯验收情况记录表》及微信聊天记录的内容能相互印证，形成证据链证明其与融发公司已经协商一致提前解除涉案租赁合同。根据《恢复毛坯验收情况记录表》记载的内容，涉案商铺已于2019年3月13日恢复原状，POS机已回收，水电用量亦进行了抄表记录读数，故据此可以认定星缤公司已于当日将涉案商铺交还给融发公司，涉案租赁合同已于2019年3月13日解除。关于星缤公司支付的租赁保证金、管理费保证金、水电押金能否抵扣其欠付的租金及相关费用。本院认为，一方面，虽然星缤公司确实未支付2019月2月份的租金及相关费用，但根据星缤公司与王玫于2019年1月18日下午的微信聊天内容，结合星缤公司向融发公司提交的《L2-27星缤茶退铺申请暨烟道改造函》的内容，该函件记载的退铺意向具体细节系经过双方面谈达成共识后形成的，而该函件明确提到星缤公司不再向融发公司主张因烟道整改工程给星缤公司造成的损失，同时请融发公司确认租赁保证金等可以抵扣2019年2月份商铺租金等费用。虽然未有证据显示融发公司书面同意星缤公司提出的抵扣申请，但根据星缤公司与王玫此后的微信沟通记录以及王玫指引星缤公司上围挡、办理房屋交接手续的一系列行为来分析，本院认为，融发公司同意星缤公司以租赁保证金等抵扣欠付的租金等费用具有高度可能性。另一方面，根据前述认定，涉案租赁合同系在双方协商一致情形下解除，并非星缤公司违约导致提前解除，且星缤公司因租金抵扣与结算问题一直与融发公司沟通协商，并非恶意拖欠租金及相关费用，故融发公司以星缤公司拖欠租金及相关费用为由，要求不予退还租赁保证金、管理费保证金，无事实和法律依据，亦有违公平原则，本院不予支持。综上，星缤公司主张以租赁保证金等抵扣其未支付的租金及相应费用，本院予以支持。关于各项费用的计算。融发公司请求星缤公司支付2019年2月1日至2月28日的租金92944.43元、管理费11380.95元、推广费1517.46元，有事实和合同依据，本院予以支持。融发公司请求星缤公司支付2019年2月至4月期间的水费、电费、垃圾处理费、排污费，因上述费用均为当月缴交上个月的费用，故本院依照融发公司出具的2月至4月结算单，核算出星缤公司应支付上述期间的水费、电费、垃圾处理费、排污费合计26189.96元。融发公司另请求星缤公司支付上述欠付费用的违约金，如前所述，星缤公司并非恶意拖欠费用，本院对此不予支持。经核算，扣除星缤公司欠缴的费用后，融发公司还应向星缤公司返还租赁保证金、管理费保证金、水电押金合计75353.4元（207386.2-92944.43-11380.95-1517.46-26189.96）。星缤公司诉请返还的租赁保证金、管理费保证金、水电押金金额中的超出部分，本院不予支持。融发公司另请求张志斌对星缤公司的债务承担连带清偿责任，因融发公司尚应退还星缤公司相关费用，故本院对此项诉讼请求不予支持。关于星缤公司请求融发公司返还玻璃押金20000元、装修押金15174.6元。本院认为，虽然皇庭物业公司出具收据确认收取了装修押金15174.6元，但涉案租赁合同中约定由融发公司收取该笔款项，故星缤公司请求融发公司返还装修押金15174.6元，本院予以支持。此外，涉案租赁合同中并未约定融发公司收取玻璃押金20000元，且此笔费用由皇庭物业公司出具收据确认收取，故本院对星缤公司请求融发公司返还此笔款项不予支持，星缤公司可另寻法律途径解决。关于星缤公司的经营损失及家具损失。本院认为，融发公司与星缤公司系协商一致解除租赁合同，根据星缤公司与王玫的微信聊天内容及星缤公司出具《L2-27星缤茶退铺申请暨烟道改造函》，星缤公司不再向融发公司主张因烟道整改工程给星缤公司造成的损失，故星缤公司请求融发公司赔偿相应的经营损失及家具损失，本院不予以支持。关于律师费。根据前述认定，在融发公司应退还星缤公司相关费用的情形下，融发公司请求星缤公司承担律师费，无事实和法律依据，亦有违公平原则，本院不予支持。融发公司另请求星缤公司于2019年5月30日前完成注册地址变更手续，因双方在涉案租赁合同中并未就此作出相关约定，且公司注册地址变更事宜属于工商行政管理部门的职权范围，不属于法院管辖范围，故本院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳融发投资有限公司与被告深圳市星缤餐饮管理有限公司之间的《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》于2019年3月13日解除；二、原告深圳融发投资有限公司自本判决生效之日起十日内，向被告深圳市星缤餐饮管理有限公司返还剩余的租赁保证金、管理费保证金、水电押金合计75353.4元；三、原告深圳融发投资有限公司自本判决生效之日起十日内，向被告深圳市星缤餐饮管理有限公司返还装修押金15174.6元；四、驳回原告深圳融发投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市星缤餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本诉受理费6843元（已由原告预交），由原告深圳融发投资有限公司负担4398元，被告深圳市星缤餐饮管理有限公司负担2445元。反诉受理费2886.55元，由原告深圳融发投资有限公司负担876元，被告深圳市星缤餐饮管理有限公司负担2010.55元。被告深圳市星缤餐饮管理有限公司已预交反诉受理费5773.09元，多缴交部分予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 徐  常  清人民陪审员 莫  凡  清二〇二〇年六月十八日书 记 员 庄晓玲（代）书 记 员 邹  鑫  柱附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。