浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终411号 上诉人（原审原告）张鑫（曾用名张水兴），男，1966年12月22日出生，汉族，住杭州市江干区。 上诉人张小千，男，1938年1月4日出生，汉族，户籍地杭州市余杭区，现住杭州市余杭区。 上诉人张水荣，男，1961年12月31日出生，汉族，户籍地杭州市余杭区，现住杭州市余杭区。 上诉人张水珍，女，1964年10月9日出生，汉族，户籍地杭州市余杭区，现住杭州市余杭区。 四上诉人共同委托代理人徐力、曹树杰，浙江诺力亚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）董志惠，男，1959年11月20日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被上诉人（原审被告）董新兰，女，1963年12月9日，汉族，住杭州市余杭区。 两被上诉人共同委托代理人赵吉，北京高朋（杭州）律师事务所律师。 上诉人张鑫、章小囡因与被上诉人董志惠、董新兰物权保护纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初9744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。因上诉人章小囡于2019年12月18日去世，本院依法变更其法定继承人张小千、张水荣、张水珍为上诉人参加本案的诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，张鑫曾用名张水兴。章小囡系张鑫母亲。1989年，张水兴申请土地登记，用途为住宅。1991年的农村私人建房用地呈报表有如下记载，申请建房户主张水兴，在册人口张水兴、章小囡，乡镇意见为同意在原基上改建。1993年7月23日，张水兴（甲方）与董志惠（乙方）签订私房转让协议一份。协议主要内容有，石鸽镇水塔村张水兴有私房一座，转让给董志惠，甲方私房包括主楼和附作房二间，包括围墙内一切建筑物转让给乙方，价格为68000元，从成交之日起双方不得反悔，转让之日为1993年7月27日。1993年7月24日，张水兴向董志惠出具收据一份，载明收到购房款68000元。同时，张水兴还将上述房屋的集体土地建设用地使用证交付董志惠。董志惠、董新兰一直在上述房屋居住至今。另认定，章小囡对上述房屋转让是知情的。张鑫、章小囡一审的诉讼请求为：1、依法判令董志惠、董新兰立即腾退位于杭州市余杭区房屋并返还给张鑫、章小囡。2、本案诉讼费用由董志惠、董新兰承担。 原审法院认为，张鑫与董志惠间的私房转让协议系双方真实意思表示，章小囡对转让知情，也未提出异议。私房转让协议签订后，张鑫、章小囡交付了房屋，董志惠支付了购房款，董志惠、董新兰使用该房屋至今。上述协议签订时，法律、行政法规并没有非本村村民不能购买本村房屋的禁止性规定，张鑫、章小囡主张转让协议无效，于法无据。现张鑫、章小囡要求确认协议无效，收回房屋，有违诚信原则，也不利于维护稳定的交易和社会秩序。综上，张鑫、章小囡的诉请，理由不能成立，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回章小囡、张鑫的诉讼请求。一审案件受理费8800元，由章小囡、张鑫负担。 宣判后，张鑫、章小囡（后变更为张小千、张水荣、张水珍）上诉称：一审法院认为非本村村民可以购买本村村民房屋是错误的。上诉人认为非本村村民以及非本村集体经济组织成员无权购买本村村民的宅基地上的房屋，双方即便签订房屋买卖协议，该协议也是无效的；即便合同有效，也不发生物权变动，该房屋仍应当为本村村民所有。理由如下：一、浙江省高级人民法院、杭州市中级人民法院司法判例认定这种房屋买卖协议无效，物权不发生变更。二、退一步讲，即便法院在审理本案时不考虑类似案例，因被上诉人在他村存在宅基地的情况下，也无权取得本村上诉人所有的宅基地房屋。根据《土地管理法》等有关法律的规定，农村宅基地一户一宅是我国的基本制度，如果允许一户两宅或一户多宅将导致我国农村土地制度的彻底改革，现行法律体系并未允许一户两宅或一户多宅。正是基于土地资源的稀缺性，要求珍惜利用土地资源。经查，被上诉人在杭州市余杭区存有一处宅基地，不应再取得其他的宅基地，因此，双方签订的房屋买卖协议应当以违反土地管理法关于一户一宅的强制性规定认定无效，该房屋仍为上诉人所有。三、再退一步讲，即便被上诉人在其他村不存在宅基地，因被上诉人并非是本村村民，也并非是本集体经济组织成员，合同应当认定无效，被上诉人也无权取得本宅基地，案涉宅基地房屋仍为上诉人所有。 根据1988年《土地管理法》第八条的规定，集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，农村房屋买卖行为的合法性应以购房人依法享有宅基地使用权为基础，故农村房屋买卖合同的有效性依赖于宅基地使用权的有效转让。本案中，被上诉人在与上诉人签订私房转让协议时并非本村集体经济组织成员，其在购得涉案房屋后至今仍非该村集体经济组织成员，因而无权享有本村宅基地使用权，进而不具备购买该村房屋的主体资格，故根据“房地一体”主义的原则，被上诉人从上诉人处购买涉案房屋的行为违反了国家法律关于农民集体所有的土地的使用权不得出让和转让的强制性规定，上诉人与被上诉人间为此签订的房屋买卖合同应属无效合同。四、再退一步，按照一审法院的逻辑认定《私房转让协议》有效，也不发生物权变动，案涉房屋仍然应当认定为上诉人所有。我国《物权法》对于物权取得、变更和消灭的方式进行了详细规定。根据《物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，发生效力；未依法登记，不发生效力。根据我国现行法律的规定，农村宅基地的使用应当取得乡镇人民政府等有关单位的批准，在未取得有关政府部门的同意下，即便按照一审法院的逻辑认定《私房转让协议》有效，也不发生物权变动，案涉房屋仍然应当认定为上诉人所有。五、案涉《私房转让协议》仅为上诉人张鑫签字，章小囡并不知情，章小囡虽事后知晓，并不意味认可张鑫的行为，其一直认为案涉《私房转让协议》系违反我国法律法规强制性规定的协议，应当认定无效，物权未发生变更。综上所述，一审判决事实认定错误，证据不足，请求二审法院1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。2、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人董志惠、董新兰在二审中答辩称：双方于1993年签订的《私房转让协议》是真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合法有效。被上诉人方已支付全部购房款，自1993年至今，被上诉人及家庭成员在该房内居住超过26年，对涉案房屋是合法的占有，上诉人的上诉请求不能得到支持。具体理由如下：一、协议签订时间为1993年。根据当时信息，只有1988年的《土地管理法》，该法仅对集体土地的如何管理进行管理性规定，没有非本村村民不得购买本村房屋和一户一宅的相关的禁止性规定。所以根据当时的法律规定，案涉协议没有违反相关的禁止性规定。二、根据被上诉人在一审提交的余杭区中泰街道村民委员会证明，可以看出被上诉人在并无居住用房，这与上诉人在上诉状中陈述的事实不符，而且上诉人所陈述的内容并无相关的依据。被上诉人购得上诉人房产后，一直居住在涉案房产内，至今已经超过26年了。三、上诉状中提到，章小囡对涉案房屋的买卖并不知情或事后不认可的情况，既不符合事实，也不符合逻辑。被上诉人在涉案房屋居住超过26年，在此期间，章小囡不可能不知道自己的房屋已经被交易，也不可能不回家，也不可能不对占有自己房屋这么多年提出异议。原审法院在法庭调查的时候，已经查明一个事实，即章小囡是知晓、认可这个情况的。四、2020年1月1日实施的新的《土地管理法》，对一户一宅原则作了一个重大的补充及完善，明确允许进城落户的农村村民，依法自愿有偿转让退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置住宅。按照现行国家鼓励盘活闲置住宅的社会政策，包括法律环境等，也应当认同涉案合同的有效性。五、我国实行严格的土地管理制度，控制建设用地的总量，保护耕地，所以《土地管理法》对宅基地使用权的取得及转让的严格限制。被上诉人在签订合同时，虽非同一经济组织成员，但户籍同为农民，同为《土地管理法》所需要保护的对象。被上诉人在涉案房屋居住长达27年，身份证、户口本上的地址均为涉案房屋的所在地址，已经得到相关政府部门的认可，而且从被上诉人提交的涉案房屋所在地村集体经济组织的证明可以看出，该集体组织对被上诉人的购买行为是明知的，也是认同的，且原有宅基地的转让行为，并非是新增、新设。该转让行为，其实并不侵犯国家、集体或者他人的土地利益。六、涉案房屋是被上诉人的唯一住宅，且被上诉人及家庭成员已经完全融入当地的生活，若失去该房屋，将导致被上诉人失去生活的依靠。反而是上诉人张鑫其实早已在城镇落户，该事实在原审的庭审笔录已经确定，其时隔27年，要求返还房屋的行为，已经严重违反了诚实信用的法律原则，不利于维护稳定的交易和社会秩序，其失信行为，不应该得到法律的保护及鼓励。七、上诉状中讲到判例的问题，我国其实不是判例法的国家。八、上诉状中的上诉请求，包括最后的陈述，其实是法律的适用没有异议，本案的法律适用，被上诉人认为是没有争议的。无论是根据当时的现行法律，还是现在的法律环境，包括国家政策，涉案房屋的买卖合同都是有效的。本案的事实情况其实也是非常明晰的。双方签订了房屋买卖的协议，被上诉人支付了全部的对价，且从合同签订以后，就一直居住到现在，已超过了26年的时间。所以，请求法院驳回上诉人的全部上诉请求。 二审中，上诉人向本院提供下列证据：（1）派出所出具的章小囡的死亡证明，证明章小囡已去世。（2）石鸽社区出具的情况说明，证明章小囡的父母先于章小囡去世。（3）户口登记表，证明章小囡的法定继承人包括张鑫、张小千、张水荣、张水珍在内共四人。经质证，被上诉人董志惠、董新兰对上述证据的三性均无异议。本院认为上述证据材料具有证明效力。被上诉人董志惠、董新兰没有向本院提供新的证据材料。 经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，本案讼争的房屋系余杭区石鸽镇水塔村集体经济组织土地上建造的房屋，宅基地的取得是该组织对其成员生活的一项基本保障措施，其流转受到严格的控制。而董志惠、董新兰并非该集体经济组织的成员，因此，其与张鑫签订的《私房转让协议》违反了我国法律、法规的相关规定，应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，上诉人现要求董志惠、董新兰腾退位于杭州市余杭区房屋并予以返还，理由正当，应予支持。至于被上诉人董志惠、董新兰因此所受的损失等，根据上述法律规定，可另行主张。综上所述，原审法院对本案的事实认定基本清楚，但实体判处不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初9744号民事判决。 二、董志惠、董新兰于本判决生效之日起三个月内将杭州市余杭区房屋腾空并返还给张鑫、张小千、张水荣、张水珍。 一审案件受理费8800元，由董志惠、董新兰和张鑫、张小千、张水荣、张水珍各负担4400元；二审案件受理费8800元，由董志惠、董新兰和张鑫、张小千、张水荣、张水珍各负担4400元，董志惠、董新兰于本判决生效之日起十日内向本院缴纳应负担的费用，张鑫、张小千、张水荣、张水珍于本判决生效之日起十日内来本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判长  俞建明 审判员  石清荣 审判员  孔文超 二〇二〇年六月二十四日 书记员  刘小敏