河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初1633号原告（反诉被告）：王艳明，男，1992年4月18日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：贾淑军，河南言明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘林娜，河南言明律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李佳星，男，1991年11月24日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：台鑫鑫，河南国基律师事务所律师。原告（反诉被告）王艳明与被告（反诉原告）李佳星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王艳明及其委托诉讼代理人贾淑军，被告（反诉原告）李佳星及其委托诉讼代理人台鑫鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳明向本院提出诉讼请求：1.解除王艳明与李佳星于2017年4月5日签订的租房合同；2.判令李佳星支付2019年6月21日至2020年1月31日期间的租金36833元；3.判令李佳星承担因提前解约给王艳明造成的损失15000元。事实和理由：2017年4月5日，王艳明与李佳星签订租房合同，约定王艳明将其位于新郑市龙湖镇龙湖上公馆3号楼1单元108房屋出租给李佳星，租赁期限自2017年4月5日至2027年4月5日，共计10年；租金标准为每年60000元，前三年房租不变，第四、五年租金为第一年租金的115%倍支付。五年以后随机抽取同排五家商铺租金的平均值定为租金。转让费归王艳明所有，免租金期为45天，自交接钥匙之日起。李佳星提前退租，应提前180日内通知王艳明，并按月租金的300%支付违约金。合同签订后，王艳明如约将房屋交付李佳星。李佳星对房屋进行装饰装修，并正常使用，经营健身房至今。在租赁期间，李佳星前两年租金如期交纳，第三年租金经王艳明多次催要，仅支付一个月，且在未通知王艳明的情况下于2020年1月3日将室内经营的健身设施搬离，王艳明得知后多次与李佳星联系无果。李佳星自行搬离房屋且不支付租金，已经以其行为方式表示不再履行合同，属严重违约，故提起诉讼。庭审时王艳明称，李佳星说第一年免租期没有享受，所以他说2019年免租期李佳星可以享受，这次李佳星可以晚45天交房租，但并未承诺过额外的45天免租期。李佳星辩称，1.王艳明主张租金36833元没有事实依据。李佳星于2020年1月2日从涉案房屋撤场完毕，合同于2020年1月2日已经解除，租金应计算至该日；李佳星曾向王艳明支付押金20000元，2019年7月双方商量好押金抵房租，因此应付房租应扣减该20000元；2019年10月李佳星交过5000元租金；合同约定了45天免租期，但王艳明并没有给李佳星免租，2019年4月双方商量在45天免租期基础上额外再给李佳星45天免租期，故2019年度房租起算时间应为2019年7月5日。因此，李佳星认可尚欠王艳明房租5000元(2019年7月5日至2020年1月2日，6个月*5000元/月-25000)。2.王艳明向李佳星主张违约金15000元没有事实和法律依据。2019年7月，王艳明到李佳星健身房催要房租,李佳星说打算经营到12月不再经营，让王艳明再找人租房，7月到12月的房租先不交，用20000元押金抵扣房租，李佳星正式撤场后如果押金不够，再补给王艳明房租,王艳明同意后离开，当时双方并没有说违约金的事。3.退一步说,王艳明主张的违约金过高。双方商量李佳星不再续租一事，没有约定违约金。根据规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。4.王艳明无故停水停电，给李佳星造成损失应当赔偿。另外王艳明称多次与李佳星联系不属实,王艳明并未与李佳星联系，前两年租金并未按照合同约定交付，而是王艳明提前索要,李佳星提前支付租金。李佳星向本院提出反诉请求：判令王艳明向李佳星支付租房损失2449.7元。事实和理由：2019年7月，王艳明到李佳星健身房收租，李佳星告知其打算经营到12月不再经营，这几个月房租用20000元押金抵扣，到正式撤场如果20000元不够抵扣房租，李佳星再补，王艳明同意后离开。12月20日，王艳明在未通知李佳星的情况下擅自对李佳星健身房断水断电，直到2020年1月2日李佳星清理完毕也没来水电。在此期间，李佳星健身房未新办一张健身卡，已办卡学员因无法正常锻炼纷纷退卡，给李佳星的经营造成极大影响，王艳明应予赔偿。针对李佳星反诉，王艳明辩称，李佳星反诉不属实，从李佳星提供的通知单看是李佳星拖欠水电费，王艳明没有断水断电，也无权断水断电；李佳星举证证明12月份起没有收入，因此所造成的损失也是因其经营不利，李佳星要求支付租房损失没有事实与法律依据，请求驳回李佳星的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年4月5日，王艳明（甲方）与李佳星（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将其名下位于新郑市龙湖镇祥和路龙湖上公馆3号楼1单元108号房屋出租给乙方，用途为个体经营，租赁期限自2017年4月5日至2027年4月5日，前三年租金为每年60000元，甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金20000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费及其他应由乙方营业产生的费用。乙方需提前退租的，应提前180日通知甲方，并按月租金的300%支付违约金。合同其他约定事项处还约定前三年租金不变，第四、五年房租为第一年房租的115%倍支付，五年以后随机抽取同排五家商铺租金平均值定为租金；转让费归甲方所有，免租金期为45天，自交接钥匙之日起。合同还约定了其他内容。同日，李佳星向王艳明支付保证金20000元。合同签订后，王艳明将涉案房屋交付李佳星，李佳星向王艳明支付前两年的租金。2019年10月10日、11月2日李佳星向王艳明支付租金5000元。另查明，1.王艳明与李佳星的微信聊天记录显示，2019年3月19日王：你这边的意思是什么时候交房租了，我结合一下我这边的情况。李：7月初。王：合同上是免租期45天，咱们是4.1号签的合同。李：去年提前了一个半月交的房租。王：这次呢，晚交一个半月吗？李：对，时间上出现问题了，补齐时间。王：时间上都一样的，合同在这写着，上面都有时间，早晚都差不多，你还按照4.1号交房租吧，我现在情况你也知道急用钱，明年都该涨房租了，我不给你涨，你看看咋样。李：不行，涨房租这个没关系，按照合同来吧。王：我别的房子都是提前一个月交房租的，要不4月1号你交十个月的房租，剩下两个月的房租7月初交。李：不行。6月25日王：到一号你把房租交一下吧。李：我努力努力。7月1日王：钱你转我微信吧。李：我再努力凑凑。王：现在差多少？我这边一直等着用，厂里等着要钱，你看看合同支付租金是多少时间？8月31日李：租房截止时间在2020年1月31日之前。10月1日王：你看看房租给我转微信还是转支付宝呢？2.郑州泽源物业服务有限公司于209年11月10日、12月28日向3#健身房商户发出物业费（水费）催缴通知，2018年1月10日、2019年1月10日、12月28日向3#健身房商户发出物业费（电费）催缴通知，载明其欠缴水电费，请2日内到服务中心处理，如在规定期限内仍未缴清费用，将停水、停电处理，因此带来的不便，后果自负。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王艳明将其房屋租赁给李佳星，有当事人的陈述、《租房合同》等相关证据为证，当事人的意思表示真实，王艳明与李佳星之间的租赁合同关系依法成立、合法有效，双方均应依约履行。根据王艳明与李佳星在合同中关于租金的约定、转账记录及当事人的陈述可以认定，合同签订后李佳星向王艳明支付押金20000元以及2年零1个月的租金125000元。李佳星称其2020年1月2日搬离涉案房屋，而王艳明主张李佳星2020年1月3日搬离涉案房屋，对此，本院认为，李佳星提交的证据不足以证明其事实主张，且王艳明不予认可，故应认定李佳星于2020年1月3日搬离涉案房屋。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。李佳星于2019年8月31日通过微信告知王艳明租房截止时间在2020年1月3日之前，并实际于2020年1月3日搬离涉案房屋，即以自己的行为表明其不再履行主要债务，王艳明有权解除合同。因此，王艳明要求解除涉案《租房合同》的诉讼请求，本院予以支持。双方约定如提前解除合同，李佳星需提前180日通知王艳明并承担月租金300%的违约金，李佳星于2019年8月31日通过微信明确告知王艳明“租房截止时间在2020年1月31日之前”，根据双方提供的证据显示，王艳明对此并未提出异议，但按照合同约定该通知并不能免除李佳星的违约责任。据此，李佳星应按合同约定向王艳明支付15000元的违约金。虽然王艳明主张李佳星应支付房租至2020年1月31日，但考虑到李佳星在2020年1月3日后并未实际占有、使用涉案房屋，其因提前解除合同而承担了相应的违约责任，本院认为李佳星应向王艳明支付截至2020年1月3日（2年9个月）的房屋租金。《租房合同》约定有45天免租期，李佳星称其未享受2017年免租期而与王艳明协商一致由其在2019年享受两个45天的免租期，但其提交的证据不足以证明其事实主张，王艳明亦不予认可，而根据王艳明提供的微信聊天记录可以看出，王艳明并未承诺给李佳星两个45天的免租期，故本院对李佳星该辩解理由不予采信。因此，李佳星还应向王艳明支付6个月零15天（2年9个月-2年1个月-45天）的房租，根据合同约定的房租标准，可计该租金为32500元。关于保证金20000元是否予以抵扣的问题，鉴于《租房合同》有“房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外……”的约定，抵扣20000元保证金后，李佳星应当支付王艳明租金12500元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。李佳星主张因王艳明于2019年12月20日擅自对其健身房断水断电至2020年1月2日而导致其遭受损失，但其提交的证据并不能证明其该事实主张，加之王艳明不予认可，故李佳星要求王艳明支付租房损失2449.7元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李佳星于本判决生效后十日内支付原告王艳明房屋租金12500元，并支付违约金15000元；二、驳回原告王艳明的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李佳星的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1096元，由原告王艳明负担515元，被告李佳星负担581元；反诉案件受理费25元，由反诉原告李佳星负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  陈卫东二〇二〇年六月三十日代理书记员  刘熙玺