河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3795号 上诉人（原审原告）：孔祥普，男，1963年4月25日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：张少军，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北高远红木城贸易有限公司，住所地正定县晨光路北107国道东侧。 法定代表人：王丽，该公司经理。 委托诉讼代理人：王苏宁，河北韬然律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北旭远房地产开发有限公司，住所地正定县晨光路北107国道东。 法定代表人：王治，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:李敬收，河北英利律师事务所律师。 上诉人孔祥普因与被上诉人河北高远红木城贸易有限公司（以下简称高远公司）、河北旭远房地产开发有限公司（以下简称旭远公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初3855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孔祥普的委托诉讼代理人张少军，被上诉人高远公司的委托诉讼代理人王苏宁，被上诉人旭远公司的委托诉讼代理人李敬收到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔祥普上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方之所以没有续签租赁协议是因为高远公司在本案租赁合同届满后，没有交还上诉人商铺却继续使用上诉人商铺至今，上诉人也同意按原租赁合同约定的租金标准履行而没有提出异议，故原租赁合同继续有效，高远公司应支付相应租金。二、双方订立的《商品房买卖合同》附件四及相关“买受人不得违反正定小商品二期统一定位、统一经营、统一租金标准”条款和《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》第五条属于格式合同、格式条款，依法应认定为无效条款，且上述合同条款有两种以上解释的，法院应当作出不利于提供格式条款方的解释，不能认定租赁届满后租金为“经营收入扣除成本和税金后的净利润”。三、一审判决认定“统一定位、统一经营、统一租金标准”是本案支付租金的前提属于基本事实认定错误。1.该约定内容是商铺买卖合同的条款，不能约束本案租赁合同的当事人。2.该条款是针对物业管理公司及相关物业管理规定，而且条款内容不明确具体、具有多重解释。四、一审判决认定本案应参照其他业主和高远公司续签的《协议书》中有关支付租金的标准较为公平合理属于基本事实认定错误。1.双方签订的租赁合同具有明确的租金标准，因被上诉人继续占有、使用，故租赁期限转为不定期，高远公司应按原租赁合同约定的租金标准支付租金。2.合同具有相对性，其他业主与高远公司续签的《协议书》不能作为本案双方当事人间租赁合同的租金支付标准；3.对方提交的《商铺租赁协议》第五条不能证明原租赁合同届满转为不定期租赁合同后租金发生了变更，更不能证明之后租金为“经营收入扣除成本和税金后的净利润”。五、一审认定“上诉人该期间的诉求已过诉讼时效”属于认定事实错误。双方租赁合同到期后并未解除，而是转为不定期租赁，上诉人起诉向被上诉人主张租金未超过诉讼时效。六、一审判决认定“此期间四楼处于免租期，租金收益为0，故被告应付租金为0”，属于认定事实错误。七、本案被上诉人旭远公司在2019年6月之前是高远公司的唯一股东，肯定是具有母子关系的利益紧密相连的关联公司，不仅被上诉人没有编制经会计事务所审计的财务会计报告，而且不能证明两被上诉人间财产独立。综上，一审判决事实认定错误或事实不清、证据不足，请二审法院查清事实后依法改判，支持上诉人方的诉讼请求。 高远公司答辩称，一、一审判决认定“《商品房买卖合同》、《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》是双方真实的意思表示，合法有效”事实清楚，证据充分。1.《商品房买卖合同》是房管部门出具并经该部门备案的合同，合同条款公平公正，并非上诉人所述格式条款、格式合同。合同附件四的约定符合上诉人所购买商铺的市场定位和市场行情。2.《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》第五条不是格式条款，是双方真实意思表示，合法有效，且该协议书已履行完毕。上诉人购买商铺的行为是投资，合同双方约定合同期满后将商铺的收益与经营收益挂钩的约定符合商铺的投资属性，也符合公平原则。二、一审判决认定“双方于2012年签订的《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》到期后没有续签新的协议，是对租金价格有争议而未续签新的协议”认定事实清楚，证据充分。三、上诉人与高远公司的租赁关系应在商城“统一定位、统一经营、统一租金标准”下公平履行。双方签订的《商铺租赁协议书》已于2014年9月30日到期，双方权利已经履行完毕。双方未签订新的协议，结合商铺的实际情况，租赁转换为不定期，租金参照同楼层其他业主标准支付，合理合法，公平公正。四、高远公司提交了与大多数业主签订的《协议书》和商城承租户的租赁合同，证明了业主租金的计算标准和上诉人的商铺处于免租期没有收益。该续租协议约定的租金收益符合《商铺租赁协议书》的约定，又符合商铺业主对租金为经营纯收益的预期，更符合市场行情。 旭远公司答辩称，一、一审判决认定上诉人与旭远公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，事实清楚，证据充分。上诉人购买的商铺属于内铺，没有独立的水电、消防、电梯、楼梯通道等，故对于商铺后期的管理进行的约定，符合全体业主的利益，是必要的和必须的。故将“统一定位、统一经营、统一租金”标准作为商品房买卖合同附件予以体现。二、一审法院认定旭远公司不应为高远公司的债务承担补充赔偿责任，认定事实清楚，证据充分。一审中，旭远公司提供了河北中君汇会计师事务所出具的验资报告，可以证明旭远公司已经履行了出资义务。 孔祥普向一审法院起诉请求：1、请求判令被告河北高远红木城贸易有限公司给付原告租金20000元及相应违约损失（自起诉之日起按银行贷款利率计付至偿还之日止）；2、请求判令被告河北旭远房地产开发有限公司对上述债务承担补充赔偿责任。3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年9月25日，原告孔祥普购买了河北旭远房地产开发有限公司开发的小商品市场二期B区商业综合楼1座4层4141、4142号铺位，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定，建筑面积分别为30.76平方米、30.01平方米，套内建筑面积分别为14.76平方米、14340平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积分别为16.00平方米、15.61平方米。后经产权部门确认，4层4141、4142号建筑面积分别为31.79平方米、31.61平方米，套内建筑面积分别为14.48平方米、14.40平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积分别为17.31平方米、17.21平方米。该合同附件四补充协议约定，买受人同意其购置的商品房由出卖人或出卖人指定的市场经营管理公司管理，根据《物业管理规定》双方应另行签订物业管理协议，并按照规定如期缴纳各种费用，物业管理实际收费按照有关规定收费。买受方不得违反正定小商品二期统一定位、统一经营、统一租金标准，遵守正定国际小商品城二期市场管理规定，否则赔偿因此造成的损失同时出卖人有权按本合同原价收回。2012年9月8日，原告与正定旭远家居建材城有限公司签订了《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》，协议约定租赁期限2012年10月1日至2014年9月30日，约定年租金分别为16940元和16200元，租金自租赁之日起开始计算，按季平均支付。租金由正定旭远家居建材城有限公司直接打入双方约定的原告银行卡上，视同原告收到租金，以银行转账单据为准。该租赁协议第五条约定，承租期满后，原告可提出续签申请，续签协议后，租金为经营收入扣除成本和税金后的净利润。原告按商铺租赁协议书及之后双方签订的《返租函》，领取了租期内的租金，合同期满已履行完毕。商城大部分业主在上述《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》期满后，与被告高远公司续签了新的《协议书》，协议书约定，租期3年，自2014年10月1日至2017年9月30日止，第一年租金四层为套内面积×3元/平/月×12个月，后两年租金根据实际情况另行约定。租金交付期限为年交，协议签约之日交清前一年的租金。原告对被告高远公司继续租用其商铺没有异议，但是对租金价格有争议，未与被告高远公司签订续签协议，被告高远公司也未给付原告2014年10月1日之后的租金。2016、2017年等被告高远公司与承租人（招商来的商户）签订了为期1年或2-3年不等的租赁合同，其中包含1-3年不等的免租期，年租金为0元。原告孔祥普和被告高远公司的商铺租赁协议到期后，原告对被告高远公司继续承租没有提出异议，但是对于租金价格有争议，原告未与被告高远公司签订新的协议书，被告高远公司也未给付原告2014年10月1日至今的租金，后原告起诉到法院要求支付租金20000元，并赔付相应违约损失（自起诉之日起按银行贷款利率计付至偿还之日止），并要求被告旭远公司对高远公司债务承担补充赔偿责任。 另查明，2010年4月12日，河北中君汇会计师事务所有限公司对正定旭远家居建材城有限公司出具验资报告，截至2010年4月12日，正定旭远家居建材城有限公司已收到被告旭远公司缴纳的注册资本（实收资本）为人民币500万元，实收资本占注册资本的100%。2013年10月24日，正定旭远家居建材城有限公司将名称变更为河北高远红木城贸易有限公司。2019年6月6日，被告高远公司的投资人（股权）由被告旭远公司变更为王丽和李振生。2019年9月27日，原告与被告高远公司签订《商铺交付协议》，约定被告高远公司于2019年11月8日之前腾空占用的两个铺位并与原告办理交付手续。 一审法院认为，2009年9月25日原告孔祥普与被告旭远公司签订的《商品房买卖合同》以及2012年9月8日原告与正定旭远家居建材城有限公司签订的《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 《商品房买卖合同》附件四中约定了，原告同意由出卖人或出卖人指定的公司管理，且已承诺不违反小商品市场二期统一定位、统一经营、统一租金标准，承诺遵守正定国际小商品二期市场管理规定，该约定能够证实本案商铺需统一经营管理，符合本案所涉商铺的市场定位，以期实现业主投资价值并取得收益的目的；《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》中约定：“承租期满后，乙方（原告）可提出续签申请。续签协议后，租金为经营收入扣除成本和税金后的净利润。”该约定与买卖合同附件四的相关内容具有承继性和延续性，与商铺市场价值相符，不违反法律法规的强制性规定及市场公平合理原则。该租赁协议到期后，原告对被告高远公司继续租用其商铺没有异议，对租金标准有争议，双方未续签新的协议，被告高远未给付原告此后的租金。在商城统一定位、统一经营、统一租金标准的前提要求下，参照其他业主和高远公司续签的《协议书》中有关支付租金的标准较为公平合理。 2014年10月1日至2015年9月30日期间，即续签协议的（第一年），被告高远公司支付其他B区4层续签业主的租金标准为每平方米每月3元，计算方式为套内面积×各层租金价格；约定租金交付期限为年交，且为上打租金，后两年租金根据实际出租情况另行约定。依据《民法通则》第136条第（三）项及137条规定：延付和拒付租金的诉讼时效期间为一年。参照续签协议的租金交付期限及交付方式，每期作为一个独立的债权，均可单独主张包括违约金在内的权利，民法总则施行之前的每一期租金均应适用诉讼时效一年的法律规定，故原告该期间租金诉求已过诉讼时效，本院不予支持。 2015年10月至2019年9月30日期间，租金支付标准，商城业主与被告高远公司未有约定，原《正定国际小商品城二期商铺租赁协议书》中有关续签协议后，租金为经营收入扣除成本和税金后的净利润约定适用此期间的给付标准，较为符合本案案情。依据目前本案相关证据，此期间四楼处于免租期，租金收益为0元，故期间被告应付原告租金为0元。 对于原告孔祥普提出的被告旭远公司在2019年6月6日之前是被告高远公司的唯一股东，未履行出资义务，应对被告债务不能清偿部分承担补充赔偿责任的主张，经查，2014年4月12日，被告旭远公司以货币形式一次性出资到位，有被告旭远公司提供的河北中君汇会计师事务所有限公司出具的验资报告为证，故原告该主张，理据不足，本院不予支持。判决：驳回原告孔祥普的诉讼请求。本案诉讼费300元，减半收取150元，由原告孔祥普负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实。 本院认为，上诉人孔祥普与旭远公司签订的《商品房买卖合同》附件四的相关内容，明确约定买受人不得违反正定小商品二期统一定位、统一经营、统一租金标准；出卖人有权根据市场经营所需对买受人所购商铺、铺位进行分割，并按买受人所购面积按照统一标准给付租金。本案中，在《租赁合同》约定的租赁期届满后,涉案商铺租金的计算,当事人的意思自治优于法定。双方签订的《租赁合同》、《商铺租赁协议书》均合法有效,对双方均具有法律约束力。《租赁合同》对租期届满后，续租的租金计算标准未进行约定,而《商铺租赁协议书》第五条对此进行了约定。无论上诉人是否提出续签申请,被上诉人已实际继续占用上诉人的商铺,双方已形成了续租的事实合同关系。故原判决根据《商铺租赁协议书》第五条约定及高远公司与其他承租户签订的租赁合同认定涉案商铺租金,而未适用上诉人主张的租金计算标准,认定事实和适用法律并无不当,且符合公平原则和市场规则。 关于诉讼时效问题，上诉人与被上诉人租赁合同已于2014年9月30日到期，依据民法通则相关规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，原审法院参照续签协议的租金交付期限及交付方式，将每期作为一个独立债权，并适用相关法律规定，认定上诉人主张的2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金超过诉讼时效期间，并无不当。 关于2015年10月至2019年9月30日期间的租金问题。根据被上诉人与其他商铺业主签订的续签协议，案涉商铺处于免租期，原审法院根据与本案相关的证据，认定案涉商铺此期限无租金收益，认定事实并无错误。 关于上诉人上诉要求旭远公司对高远公司的债务承担补充赔偿责任。旭远公司提供的河北中君汇会计事务所有限公司出具的验资报告，证明旭远公司已经以货币形式一次性出资到位，上诉人主张应由旭远公司承担补充赔偿责任无事实与法律依据。 综上所述，孔祥普的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人孔祥普负担。 本判决为终审判决。 审判长 寻 亚 审判员 高瑞江 审判员 李秀云 二〇二〇年六月二十九日 书记员 赵浩淼 ——