山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初2705号原告：孙青，男，1964年12月14日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：张俊海、夏青，山东滕文律师事务所律师。被告：山东兴盟置业有限公司，住所地：滕州市姜屯镇驻地（镇政府北侧）。法定代表人：王细霄，董事长。委托诉讼代理人：朱述泉、张慧颖，山东五蕴律师事务所律师。原告孙青与被告山东兴盟置业有限公司（以下简称兴盟置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告孙青的委托诉讼代理人张俊海，被告兴盟置业的委托诉讼代理人朱述泉、张慧颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙青向本院提出诉讼请求：1.解除孙青与兴盟置业签订的《商品房预（销）售合同》；2.兴盟置业退还购房款210627元并赔偿损失（以210627元为基数，自2017年4月8日起至2019年8月19日至按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.诉讼费用由兴盟置业承担。事实与理由：2017年3月21日，兴盟置业及山东新源建设工程有限公司(以下简称新源建设)与孙青达成协议，约定以山东百地茂商城（原兴盟国际商城）一期B4区7号楼409房屋，作价210627元抵减欠付孙青的工程款。孙青与兴盟置业在2017年4月26日签订《商品房预（销）售合同》，对房屋交付期限、逾期交付后果等进行了约定。现兴盟置业至今不能交付房屋，也未按照孙青要求解除购房合同退还购房款。故诉至法院，诉请如上。兴盟置业辩称，第一，本案案由应为债权转让合同纠纷，而不是商品房预（销）售合同纠纷。虽然孙青与兴盟置业签订了《商品房预（销）售合同》，但商品房买卖并非孙青与兴盟置业的真实意思表示，孙青没有向兴盟置业支付购房款210627元，涉案《商品房预（销）售合同》实际上是孙青、兴盟置业、新源建设签订债权转让协议后的履行方式，即通过以房抵债的方式履行债权转让协议；第二，双方不存在真正的商品房买卖合同关系，房屋买卖行为不成立，孙青要求解除合同，返还购房款并赔偿损失没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2017年3月21日，兴盟置业（甲方）、新源建设（乙方）、孙青（丙方）三方签订债权债务转让抵消协议，主要内容为：“一、甲方的山东兴盟国际商城项目电梯主体结构、消防水池施工工程由乙方承接，丙方负责施工。经甲、乙、丙三方确认丙方实际完成电梯主体结构、消防水池施工款￥955871元，甲方实际已支付工程款￥416305元即甲方实际欠乙方电梯主体结构、消防水池施工工程款￥539566元。乙方实际欠丙方电梯主体结构、消防水池施工工程款￥539566元。二、丙方购买甲方百地茂商城B4区7幢409室公寓。甲乙丙三方确认以公寓总价款210627元，抵减本协议第一条中乙方所欠丙方、甲方所欠乙方的电梯主体结构、消防水池施工工程余款￥210627元。本协议签订后，由乙方向甲方出具收款收据，载明收到电梯主体结构、消防水池施工工程￥210627元，抵减甲方所欠乙方本协议第一条中所确认电梯主体结构、消防水池施工工程余款。由丙方向乙方出具收款收据，抵减乙方所欠丙方本协议第一条中所确认电梯主体结构、消防水池施工工程余款￥210627元。三、丙方孙青为实际购房人。身份证号：3704211964××××××××。即上述公寓的房主与购房合同的实际签订人为孙青，乙方承诺因新源建设向丙方孙青转让上述公寓产权而产生的经济纠纷与甲方无关。四、本协议签订后，甲方向丙方出具收款收据后，方可签订购房协议。甲乙丙三方剩余债权、债务金额为本协议第一条所载明的欠款金额￥539566元，扣减第二条公寓价款￥210627元后的余额，即￥328939元”。2017年4月26日，兴盟置业（出卖人）与孙青（买受人）签订《商品房预（销）售合同》，合同约定：“孙青购买兴盟置业开发的山东百地茂商城（原兴盟国际商城）一期B4区7#4层409号，预测建筑面积为52.04平方米，该商品房单价为每平方米4047元，总价款210627元，大写贰拾壹万零陆佰贰拾柒圆整。第十一条、房屋交付时间及手续（一）出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）电话通知或书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条、逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。……（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当电话通知或书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%计算利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金”。2017年4月7日，兴盟置业向孙青出具收据一张，载明收款方式为转账，金额为210627元，收款事由为B4区7-409房款。2020年5月15日，孙青以兴盟置业未交付房屋为由诉来本院。本院认为，本案的争议焦点为孙青与兴盟置业之间是否存在商品房买卖合同关系。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中的商品房预售合同签订前，孙青、新源建设与兴盟置业之间确实存在债权债务关系，且为抵消三方之间的债权债务，三方经协商一致签订了债权债务转让抵消协议，抵消了210627元的债权债务，该部分债务实际已经消灭，孙青又与兴盟置业签订了商品房预售合同，建立商品房买卖合同关系，系当事人变更法律关系性质的一致意思表示，是通过将兴盟置业的商品房出售给孙青的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。所以三方是在相应债务未清偿的情况下，经协商并对账，将债权债务关系转变为商品房买卖合同关系，并且在抵消协议中亦载明了孙青有购买涉案房屋的意思表示，因此本案实质上是孙青与兴盟置业之间成立了商品房买卖合同关系，而债务抵消仅仅是房款的支付方式。通过三方的意思表示将欠付的工程款转变为已付购房款，且由兴盟置业出具了收据，应能认定孙青已完成了支付房款的义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”。第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案系商品房预售合同纠纷,孙青与兴盟置业签订的《商品房预（销）售合同》，系双方在协商一致的基础上自愿签订,主体适格，当事人的意思表示真实,不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效的合同,各方当事人均应严格履行合同义务。孙青履行了交付房款的义务，兴盟公司亦应按照合同的约定交付房屋。孙青与兴盟置业在合同中约定的房屋交付时间明确具体，而兴盟置业未在约定期限内通知孙青办理房屋交付手续，亦未在合同约定的期限内交付房屋，构成违约，应承担合同约定的违约责任。根据合同约定，逾期交付房屋超过90天,孙青有权单方面解除合同。孙青据此行使合同解除权,有事实和法律依据,本院予以支持。虽合同中约定了买受人解除合同的，应当电话通知或书面通知出卖人，但根据解除权的本质看，其是形成权，只需意思表示的通知到达对方即可，因此兴盟置业在收到民事起诉状副本时，孙青行使解除权的意思表示即已到达兴盟置业，无需孙青再行电话或书面通知兴盟置业。合同解除后，兴盟置业应返还孙青所付房款。关于兴盟置业是否支付利息的问题，合同约定兴盟置业应自买受人付款之日起，按照×%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。首先，从此约定的文义上看，一、双方对于给付利息是有约定的，只是计算标准没有约定，二、从“同时”二字看，更能说明利息约定和违约金是并存的；其次，对于兴盟置业提供的格式合同条款，即使存在其他解释也应作不利于兴盟置业的解释；第三、如果仅仅按照全部房价款的2%向买受人支付违约金，那么对于买受人来说，其所受的损失要高于违约金的数额，依照合同法司法解释的规定，可以增加违约金的数额。综上，现孙青主张按照中国人民银行同期同类贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率要求支付利息，并不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除孙青与山东兴盟置业有限公司于2017年4月26日签订的《商品房预（销）售合同》；二、山东兴盟置业有限公司返还孙青购房款210627元;三、山东兴盟置业有限公司支付孙青利息损失（以210627元为基数，自2017年4月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。上述二、三项限于判决生效后七日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4460元、减半收取计2230元，由山东兴盟置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  田士云二〇二〇年六月二十日书记员  颜晋玮