江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初80号原告：孙泽云，女，1955年12月12日出生，汉族，住连云港市海州区。原告：匡友成，男，1952年9月9日出生，汉族，住连云港市海州区。两原告共同委托诉讼代理人：陆映彬，江苏韵律律师事务所律师。被告：连云港恒易达商业运营管理有限公司，住所地连云港市海州区海州开发区瀛州路1号。法定代表人：苏彩聪，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈文文，该公司法务。原告孙泽云、匡友成与被告连云港恒易达商业运营管理有限公司（以下简称恒易达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙泽云、匡友成及其共同委托诉讼代理人陆映彬、被告恒易达公司的委托诉讼代理人陈文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙泽云、匡友成向本院提出诉讼请求：1.被告按约收购原告的商铺（价值812845.5元）；从2019年12月26日起承担该收购价格违约金（按照每平方每天50元计算），至该款支付完毕之日止；2.诉讼费被告承担。事实与理由:2013年11月26日，原告在连云港兴隆实业集团有限公司处购得位于连云港市商铺，价值为人民币541897元。同时，连云港兴隆国际商贸广场有限公司（该公司于2018年11月15日更名为连云港恒易达商业运营管理有限公司）与我方签订《连云港兴隆国际商贸广场委托经营管理合同》，实际接手经营原告的商铺至今。根据合同第六条的约定：“等待委托期满6年后的一个月内双方必须履行本房屋的买卖义务”。但被告至今不履行该收购义务。根据合同第五条约定应当在2019年11月26日前支付租金28314.12元。根据合同第九条的约定，被告应当承担违约责任，向原告支付违约金3000元。原告认为当初就是因为被告是房屋开发商的关联公司，经营、销售、收购（回购）该商铺有保障，才决定购买此商铺。现被告借故推诿、违背诚信原则和合同法规定，被告应当无条件兑现按照原购房价的1.5倍收购原告的商铺。为维护原告权益，特诉至法院，请法院依法判决。被告恒易达公司辩称，1、我公司并没有违约，我公司一直按照委托管理经营合同的约定给付原告的租金，履行管理合同义务，且管理合同的期限是2013年11月26日至2023年11月25日，在此期间履行了合同的义务因此不构成违约。2、原告要求被告按照1.5倍的价格向原告回购涉案的房屋，根据委托经营管理合同第6条的规定，由被告先制订回购政策后方可以回购涉案房屋。原告对被告制订的回购政策不予认可，起诉至贵院，实质上是对委托经营管理合同的内容履行产生歧意，因此本案应当属于经营管理合同义务关系，而非房屋买卖合同关系，双方没有签订回购房屋买卖合同，被告没有义务支付原告的回购款，更无利息的承担责任。3、根据回购政策第六条规定，在管理合同委托期满6年后选择1.5倍向被告定向回购，委托经营管理合同期满时间2023年11月25日，因此应当在2023年11月25日后被告才有义务按照管理经营合同履行回购义务,且根据第六条第二款的约定,原告虽然向被告提出了回购申请但是并没有与被告签署房屋购销协议,根据该条约定视为原告放弃回购政策,故被告不再承担合同约定的回购义务。请求驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下：原告孙泽云于2013年11月26日购买了位于连云港市海州开发区瀛洲路1号的兴隆国际商贸广场第2号楼1136商铺（以下简称涉案商铺），面积为34.97㎡，总金额为541897元。同日，原两告（委托方、甲方）与连云港兴隆国际商贸广场有限公司（受托方、乙方）签订了《委托经营管理合同》，约定甲方将上述所购商铺全权委托乙方进行出租和经营管理，以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场；委托期限为十年，自2013年11月26日起至2023年11月25日止；合同第六条约定：乙方为了保障甲方利益，制定一个六年收购政策，即甲方在本合同委托期满6年后，有权选择将托管房屋按购房合同签约价1.5倍的价格定向出售给乙方，若甲方选择定向出售给乙方的，须自合同委托期第六年结束之前的六个月前，即2019年5月25日前向乙方提出书面申请，双方签订购销合同，待委托期满6年后的一个月内双方必须履行本房屋的买卖义务。甲方若未在约定的时间内书面申请并签署房屋购销协议，视为自动放弃与乙方制定的收购政策，甲方将不享受所认购商铺被乙方购买的权益。该合同第九条约定：1.甲乙双方均无权单方面要求终止本合同，若一方单方面终止本合同，视为该方违约。违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限。2014年9月17日，涉案商铺在房屋产权部门进行登记，登记所有权人为两原告。2019年5月16日，两原告向被告提交了商铺回购申请单,申请单中机打内容注明：“NO.20190516001，购铺人:匡友成、孙泽云，身份证号：，铺位号：1136，面积（㎡）：34.97，签约价（元）：541897。根据合同约定本人拟选择6年到期后收购，特此申请！购铺人签名确认：匡友成，回购方：连云港恒易达商业运营管理有限公司，审核人：卞某，经办人：徐志”。其中尾处的签名系手写。另查明，连云港兴隆国际商贸广场有限公司于2018年11月15日变更名称为连云港恒易达商业运营管理有限公司。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的不动产产权证书、《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、《商铺收购申请单》在案予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《委托经营管理合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应当受到法律保护，对双方当事人均具有约束力。根据《委托经营管理合同》约定，原告自被告处购买商铺后交予被告统一经营管理，在购买房屋满六年后，原告有权选择将该房屋按购房合同签约价1.5倍定向出售给被告，该选择权的行使条件为原告在2019年5月25日前向被告提出书面申请，双方签订购销合同，在委托期满6年后的一个月内双方必须履行房屋的买卖义务。现原告提供商铺回购申请单证明其已于2019年5月16日向被告提出回购申请，被告应当依据《委托经营管理合同》所确定的价格履行回购房屋的义务。对于被告提出的双方尚未签订正式回购合同，被告不负有支付购房款义务，应当在2023年11月25日后被告才有义务按照管理经营合同履行回购义务的抗辩主张，本院认为，根据《委托经营管理合同》及《商铺回购申请单》，双方对回购房屋的位置、价格、回购日期等均作了明确约定，房屋买卖合同实际已成立，被告负有支付回购房款的义务，未签订书面的房屋买卖合同不能构成被告拒付房款的理由，故被告的该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告应向原告支付回购款541897元×1.5=812845.5元；对于原告主张被告按照每平方每天50元给付违约金，从2019年12月26日起至该款支付完毕之日的诉求，原告的该主张不符合涉案合同约定的违约金给付的情形，故原告的该主张无事实、法律依据，本院不予支持。原告同时应当向被告交付涉案商铺并协助办理所有权转移登记手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连云港恒易达商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙泽云、匡友成支付商铺回购款812845.5元；二、原告孙泽云、匡友成应同时向被告连云港恒易达商业运营管理有限公司交付涉案商铺并协助办理所有权转移登记手续。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12242元（原告已预交），由被告连云港恒易达商业运营管理有限公司负担，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  李秀芬人民陪审员  韩继军人民陪审员  吴争鸣二〇二〇年六月二日书 记 员  窦敏华法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行三、海州区人民法院执行账号开户名称：连云港市海州区人民法院账号：32×××99-010662开户行：连云港建行海宁西路分理处