河南省洛阳市吉利区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0306民初60号原告（执行案外人）：刘景岩，男，1977年6月19日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：宋志强，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永俊，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告（申请执行人）：周博，男，1987年9月24日生，汉族，住河南省义马市。委托诉讼代理人：乔晓敏，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：晋朋朋，河南洛太律师事务所实习律师。被告（被执行人）：陈留念，男，1968年2月4日生，汉族，住洛阳市伊川县。原告刘景岩与被告周博、陈留念案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告刘景岩及其委托诉讼代理人宋志强、陈永俊，被告周博的委托诉讼代理人乔晓敏、晋朋朋到庭参加诉讼，被告陈留念经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘景岩向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、立即停止对洛阳市××西区丽新路世纪华阳花园27栋163号房屋（以下简称“163号房屋”）的强制执行，并解除查封；2、确认案涉房产归原告所有；3、诉讼费等全部费用由被告承担。事实和理由:2015年12月11日，洛阳市中级人民法院作出（2015)洛民终字第3110号民事判决书，对周博诉王土培、皮晓媛、陈留念借款合同纠纷作出终审判决。在周博申请执行查封、拍卖陈留念所有的房产过程中，原告作为案外人依法向洛阳市吉利区人民法院提出执行异议。163号房屋早在2015年起就属于原告所有，原告接手后将其装修、对外出租、使用，该房产并非陈留念的财产。但法院在未详细查明案件事实、错误适用法律情况下，于2020年01月20日作出（2020)豫0306执异1号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告与陈留念系朋友关系，2014年11月份，陈留念向原告借款800万元，当时说用款时间不长，十天半月，周转过来就马上还，为了防止后期出现法律风险，双方约定最长借款期限六个月，并去房管局作了抵押登记，但半月时间过去后，陈留念无法偿还借款，就索性把房子以物抵债，交付给了原告，原先的借款协议不再履行。原告在收不到借款本金的情况，只好收了房子，并装修一下，出租了出去。原告曾多次找陈留念办理房屋产权手续，但陈留念以各种理由推脱，至今未办理。原告也因疏忽大意，法律观念淡薄，没有及时办理过户手续。后双方协商计划先办理解除抵押，等过完春节，来年到房管局办理过户手续。结果双方于2015年4月9日到房管局办理过户手续时，才知有司法查封无法办理过户。陈留念向原告借款时抵押了163号和161号房产，后经和洛阳吉利法院协商解封了161号房产，作价500万已经过户到原告名下，另一套163号房产作价300万至今未能过户。综上，原告购买（以物抵债）涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依协议支付全部价款并占有标的物至今。根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在并无过错，故，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。周博向法院申请对原告房产的强制执行，侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、第227条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第306条，第311条等相关规定向人民法院提起诉讼。被告周博辩称，1、原告称借给陈留念800万元，如此巨大金额的借款没有借款合同等其他证据予以佐证不符合常理，不能排除刘景岩与陈留念之间存在其他债权债务关系，双方也没有人民法院生效的法律文书予以确认，不能证明陈留念还欠原告800万元借款未偿还。2、《中华人民共和国物权法》第186条规定“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”原告称2014年11月向陈留念提供借款800万元，借款期限为6个月，还款之间截止至2015年5月，其与陈留念签订的《以房抵债协议书》时间为2015年1月29日，明显未届债务清偿期，因此，以房抵债约定违反法律强制性规定，涉嫌恶意串通损害其他债权人利益，应属无效。3、周博与陈留念等人的借款合同纠纷，在审理过程中合法申请查封冻结，经过依法审判，确认陈留念应向周博立即归还借款本金273万元及逾期利息，经一审、二审判决书已经生效并进入执行程序，故周博有权申请执行陈留念名下全部可供执行的财产。4、涉案房屋登记在陈留念名下，根据《物权法》相关规定，登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效条件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据，周博作为善意第三人当然有充分理由相信陈留念对该涉案房产享有充分所有权。根据不动产登记制的原则，不动产物权不发生变动。5、周博与陈留念借款纠纷经周博依法申请保全，2015年3月12日吉利法院依据发生法律效力的（2015）吉民初字第66号民事裁定书对涉案房产予以查封，此时刘景岩还未实际占有该涉案房屋，其有义务查清核实涉案房产有无纠纷并及时向陈留念主张债权，但其未经核实直接占有房屋，应当自行承担占有装修房屋的损失。原告称2014年抵押房屋主张所有权至今长达6年时间没有证据证明其积极主动要求办理房屋过户手续，自身存在重大过错。故依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条之规定，原告刘景岩现有证据不能证明陈留念将房屋出卖给刘景岩，也不能证明其已经支付全部价款，其对未办理房屋过户手续自身存在重大过错。故原告主张依据的该规定17条不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。被告陈留念未向本院提出答辩意见和证据。根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本院认定事实如下：周博诉王土培、皮晓媛、陈留念借款合同纠纷一案，周博向本院提出财产保全申请。2015年3月12日，本院依据生效的（2015）吉民初字第66号民事裁定书，将陈留念所有的位于洛阳市××西区丽新路世纪华阳花园27幢161、162、163号房产予以查封；2015年4月14日，本院还查封了皮晓媛的房产。2015年7月21日，本院作出（2015）吉民初字第66号民事判决书，判决：“一、被告王土培归还原告周博借款本金300万元及逾期利息；二、被告陈留念对上述债务承担连带清偿责任；三、被告陈留念履行保证责任后，有权向被告王土培追偿；四、驳回原告周博对被告皮晓媛的起诉；五、驳回原告周博的其他诉讼请求”。王土培不服，向洛阳市中级人民法院提起上诉。2015年12月11日，洛阳市中级人民法院作出（2015）洛民终字第3110号民事判决书，判决：“一、维持洛阳市吉利区人民法院民事判决书第二项、第三项、第四项、第五项；二、变更洛阳市吉利区人民法院民事判决第一项为：被告王土培归还原告周博借款本金273万元及逾期利息”。判决生效后，陈留念未主动履行还款义务，2016年1月6日，周博向本院申请强制执行。在执行过程中，刘景岩向本院提出执行异议，认为163号房产属其所有，要求对该房产解除查封并中止执行。2020年1月20日，本院作出（2020）豫0306执异1号执行裁定书，驳回了刘景岩的异议请求。刘景岩不服向本院提起执行异议之诉。本院查明，2014年11月18日，刘景岩与陈留念签订“房产抵押借款合同”，约定：刘景岩向陈留念提供800万元借款，借款期限6个月，自2014年11月18日至2015年5月17日，刘景岩应将款打到陈留念在民生银行洛阳分行的账户；陈留念向刘景岩提供其拥有所有权并有权处分的房产作抵押，即洛阳市××西区丽新路世纪华阳花园27幢161、162、163号房产。该“房产抵押借款合同”刘景岩在提出执行异议时，未向本院提交。合同签订后，刘景岩于2014年11月18日向陈留念在民生银行洛阳分行的账户打款500万元，当日，陈留念即向刘景岩出具借到800万元的借据，并办理了163号房屋等房产的抵押登记。2014年11月19日，刘景岩又给陈留念打款300万元。2014年11月25日，因杜虎诉陈留念借款纠纷一案，洛阳市涧西区人民法院查封了163号房屋，2015年2月2日又解除了查封。在洛阳市涧西区人民法院查封期间，刘景岩与陈留念于2015年1月29日签订“以房抵债协议书”，约定：陈留念提供163号房产等用于清偿欠刘景岩的债务。协议书的第六条载明“甲方（陈留念）所交付的房屋及其土地使用权未设定抵押或权利受到其它限制”。2015年3月12日，本院查封163号房产。2015年4月9日，刘景岩到不动产登记部门注销了163号房产的抵押登记。2015年5月19日，刘景岩、陈留念和杜虎三人签订“协议书”，主要内容是：刘景岩与杜虎均是陈留念的债权人，陈留念愿将161号、163号房屋过户给刘景岩、162号房屋过户给杜虎以抵偿债务，在2015年4月三人办理房屋过户时，刘景岩和杜虎先行办理了房屋解押手续，但由于房屋于2015年3月被洛阳市吉利区法院查封而不知情，致使不能办理过户手续，等等。2015年5月20日，由于刘景岩、陈留念和杜虎三人达成协议并与本院负责执行的部门沟通，以及周博的申请，本院解除了对163号房屋的查封，但同日，周博又申请查封163号房屋，本院以对163号房屋进行了查封，查封期限三年。在期限届满前又续行查封，终止期限为2021年5月19日。刘景岩为证明其2015年1月29日后就占有163号房屋，向本院提交了2份商铺租赁合同和2张照片。第一份租赁合同的出租方为孙培超，合同的期限自2016年3月31日至2019年2月28日，第二份合同的出租方为刘景岩，合同的期限自2019年3月1日至2022年2月28日。本院认为，《办理执行异议和复议案件规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘景岩与陈留念于2015年1月29日达成以房抵债的协议，但在此时，正值洛阳市涧西区人民法院对163号房屋的查封期间，在查封期间私自转让房屋，违反了法律规定。并且，物权法第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，刘景岩对陈留念的债权到2015年5月17日才到期，在债权到期前，刘景岩与陈留念达成协议，以房抵债，也不符合法律规定。因此，刘景岩与陈留念之间的以房抵债协议不合法。按照刘景岩提交的证据，最早的商铺租赁合同时间是2016年3月31日，而此时是本院查封163号房屋的期间，刘景岩不能提供证据证明在法院查封之前已合法占有163号房屋。也就是说，刘景岩既不能证明其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明在法院查封之前已合法占有163号房屋。根据《民诉法解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，但刘景岩不能提供证据证明其对163号房屋享有足以排除执行的权利，因此其诉讼请求不应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，判决如下：驳回原告刘景岩的诉讼请求。案件受理费30800元，由原告刘景岩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  康明学人民陪审员  吴 芳人民陪审员  张海莉二〇二〇年六月二十四日书 记 员  闫 哲