湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1207号上诉人（原审原告）：湖北省襄阳市襄州区黄集镇太山村村民委员会。住所：襄阳市襄州区黄集镇太山村六组。法定代表人：余国全，该村村主任。委托诉讼代理人：蔡明杰，襄阳市襄州区鹿门法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：周祥生，男，1951年7月13日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：杨文华，湖北思扬律师事务所律师。上诉人湖北省襄阳市襄州区黄集镇太山村村民委员会（以下简称太山村委会）因与上诉人周祥生租赁合同纠纷一案，均不服襄阳市襄州区人民法院(2019)鄂0607民初4682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。太山村委会上诉请求及答辩：1.维持原判决第一项，撤销原判决第二、三项，改判周祥生支付租赁费及逾期利息（截止到2019年7月31日的租赁费为174499元，自2019年8月1日起至实际履行之日止的租赁费按20000元/年的标准据实核算，另外周祥生还承担应付租赁费自2019年8月6日起至付清之日止按年利率6%计算的利息损失）；2.本案一、二审案件受理费由周祥生承担。事实和理由：原审判决对2010年7月1日以后的租金按照15000元认定，没有事实依据，损害了其合法权益。其并未占用面粉厂的三间仓库，而是调换了院内门朝南的三间房仓库，且从未将面粉厂部分机器设备出售，出售的只是多年来维修机器折抵下来的废品，租金不应发生变化。周祥生上诉请求及答辩：1.撤销原判，改判驳回太山村委会的诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案一、二审案件受理费由太山村委会承担。事实和理由：1.一审认定的承包费没有依据。自2004年起，面粉厂负债累累，欠村民粮食近16万斤，村里交由其经营管理，双方未就承包费达成一致；并不存在固定每年20000元承包一说。2007年1月8日其交的40000元，系自2004年6月起两年半期间协商的收费，不能以此确定每年20000元的标准。后期单据显示2009年5000元、2010年13000元、2011年10000元、2012年10000元，每年金额均不同；原审已查明，村委会于2008年变卖了全部机器设备(老化不能用)及大部分办公设施，并占用了后面8间仓库及院子，仅仅留5间门面房，在承保物业大部分已消灭的情况下，一审按照20000元、15000元计算承包费均无依据。其申请对5间房屋的使用费进行评估，法院未予准许。应当按照其实际使用的物业进行市场询价，方可确定其应当承担的费用，而不是自由裁量定价。尤其是在各项缴费单据上已载明部分年度承包费的情况下任意裁量。2.一审对其反诉不予处理不当。反诉与本诉均基于承包合同而来，其代偿行为系到期债权，完全可以抗辩、吞并村委会的诉求。3.一审判令解除合同依据不足。在村委会没有偿还代偿款的情况下，其不存在违约。其已投入30余万元建厂、买设备，对此应当予以赔偿。太山村委会向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除双方租赁关系；周祥生将位于207国道旁太山村老村委会大门前右边五间门面房及面粉加工机械设备交还其；2.请求依法判决周祥生支付其房屋租赁款，截止到2019年7月31日为220333元，自起诉之日起按年利率6%支付利息至履行完毕止；3.本案诉讼费、财产保全费由周祥生承担。一审法院认定事实：周祥生自1972年起在太山××副业队，从事小型米面加工、粉食料等。1994年8月30日，周祥生进入太山村面粉厂工作。2004年6月，太山村委会和周祥生达成口头协议，周祥生接手太山村面粉厂的仓库、设备、面粉，周祥生每年向太山村委会交纳租金（周祥生认为应该是承包费）。2008年秋季，周祥生因太山村面粉厂机器设备及房屋老化，向太山村时任书记王淑田报告后，自己在太山村面粉厂生产车间后面空地上另建房屋五间，并购买了部分设备继续从事面粉生产。2009年春，太山村委会出售部分面粉厂设备。2010年，太山村委会建办公楼占用面粉厂其中的三间仓库。一审法院另查明，自2004年6月起至今，周祥生共计向太山村委会交纳83001元。双方因每年的租赁费金额及租赁费是否冲抵偿还的外欠款产生争议，引起诉讼。一审法院还查明，周祥生于2019年9月1日向法院提起反诉，一、要求太山村委会偿还其垫付的小麦167635元（也可支付市场对价的现金。现行市场价1.2元/斤）；二、要求太山村委会赔偿其投资损失300000元（建造厂房、购买设备）。后周祥生于庭审中撤回第二项请求，保留第一项请求，要求用垫付的小麦抵偿租赁费。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。所谓租赁合同是指“出租人将租赁物交付给承租人使用、受益，承租人支付租金的合同”。租赁合同签订的目的是对租赁标的物使用权的让渡。综合本案，周祥生使用太山村委会提供的厂房、设备、仓库，获取受益，符合租赁合同的特征，故双方之间应为租赁合同关系。本案的争议焦点为：一、周祥生向太山村委会交纳的年租赁费标准为多少？二、周祥生欠太山村委会多少租赁费？三、周祥生是否可以用代太山村委会偿还的外债抵偿租赁费？四、太山村委会是否可以解除双方的租赁关系，并要求周祥生返还位于207国道旁太山村老村委会大门前右边五间门面房？五、太山村委会请求周祥生返还的机械设备如何认定？针对第一个焦点，太山村委会认为，应按每年20000元的标准计算租赁费，并提供了周祥生于2007年1月8日向太山村委会交纳40000元租赁费时的收据，该收据上备注了“承包费二年”，据此主张按每年20000元标准核算租赁费。周祥生认为，每年20000元标准不成立，太山村原主任程正有要求周祥生按每年15000元的标准交纳，且不同年度交纳的租赁费不同；另外租赁物现状发生重大变化，周祥生仅使用租赁物中的部分。一审法院认为，交纳租赁费是租赁人的义务。周祥生向于2007年1月8日向太山村委会交纳租赁费时对于太山村委会出具的收据上备注的“承包费二年”未提出异议，应视为认可。故前期的租赁费应以每年20000元为标准核算。但之后，太山村委会将部分机器设备出售及占用部分仓库，如果仍要求周祥生按原标准交纳租赁费，将显失公平，故对周祥生的租赁费标准应予以适当调整。综合本案案情，周祥生的租赁费标准自2004年6月1日起至2010年5月30日止按每年20000元核算，自2010年7月1日起至给付之日止的租赁费按每年15000元的标准核算。针对第二个争议焦点，一审法院认为，按照上述标准核算，周祥生截止到2010年5月30日应向太山村委会支付租赁费120000元（6年×20000元/年）；2010年6月1日至2019年7月31日的租赁费为137500元（9年×15000元/年+15000元/年÷12×2）。共计257500元（120000元+137500元），扣除周祥生交纳的租赁费83001元，尚欠174499元。周祥生自2019年8月1日起至履行完毕之日止的租赁费按15000元/年的标准据实核算。故太山村委会请求周祥生支付未付租赁费及逾期利息损失中的合理部分予以支持。针对第三个争议焦点，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但按照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”。本案中周祥生反诉要求太山村委会冲抵代为太山村委会偿还的债务，太山村委会不认可。且两种债务种类、品质不同，太山村委会亦不同意相互抵销，双方协商不一致。故周祥生代为偿还的债务，本案不予处理，周祥生可另行主张权利。针对第四个争议焦点，一审法院认为，本案中双方对于租赁期限没有约定，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，且周祥生长期拖欠租赁费，故太山村委会要求解除双方租赁关系，并请求周祥生返还五间门面房符合法律规定。鉴于周祥生处于生产状态，酌定给予一个月期限。针对第五个争议焦点，一审法院认为，因周祥生租赁面粉厂经营时，双方无交接清单，且太山村委会后来处置了部分资产，双方对现留资产陈述不一致，故以周祥生陈述的现有设备(14个电机、两个磅秤、一套办公桌椅)为准。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除湖北省襄阳市襄州区黄集镇太山村村民委员会与周祥生之间的面粉厂租赁关系；周祥生将其占有的位于207国道旁太山村老村委会大门前右边五间门面房及面粉加工机械设备（14个电机、两个磅秤、一套办公桌椅)于本判决生效后一个月内交付给湖北省襄阳市襄州区黄集镇太山村村民委员会；二、周祥生应向湖北省襄阳市襄州区黄集镇太山村村民委员会支付租赁费及逾期利息（截止到2019年7月31日的租赁费为174499元，自2019年8月1日起至实际履行之日止的租赁费按15000元/年的标准据实核算，上述两项之和等于周祥生应付租赁费，另外周祥生还承担应付租赁费自2019年8月6日起至付清之日止按年利率6%计算的利息损失）；三、驳回湖北省襄阳市襄州区黄集镇太山村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2342.5元、诉讼保全费1520元，由周祥生负担2000元，湖北省襄阳市襄州区黄集镇太山村村民委员会负担1862.5元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，太山村委会将房屋、机械交给周祥生使用，未约定生产任务，不享有周祥生经营成果的支配权，周祥生支付房屋、机械使用费，双方成立租赁合同关系。本案争议的焦点：(一)租金标准应如何确定。当事人未订立书面合同，对租金标准说法不一。经查，2007年1月8日的收条显示，周祥生“交承包费二年，4万元”；2007年12月28日的收条记载“周祥生交来承包款2006年欠款17000元(原欠款)”，同日，太山村委会还出具收到“周祥生交来2007年承包面厂款3001元”的收条。故周祥生在2007年12月28日之前交纳的均为此前的租金，从2004年6月到2007年12月底，共计3年半的租赁期间，周祥生实际交付租金60001元。如按照周祥生主张的15000元/年计算，其此时缴纳的租金不应超过52500元，与其已缴纳的金额不符；结合2007年1月8日收条记载的“交承包费二年，4万元”，以及双方当事人的陈述等证据，应当认定双方约定的租金为每年20000元。双方当事人均认可在2004年周祥生承租时租赁物除5间门面房、14个电机、两个磅秤、一套办公桌椅外，还有仓库以及其他机械。周祥生在一审调查时称“2007年我找村里说设备旧了，不能用了，村里说没钱，让我自己想办法。我把旧机器拆掉放在后面的仓库里，2009年村里卖了”，“2010年村里建办公楼，要拆仓库，让我把粮食放在原来压棉花的仓库”。太山村委会认可，村委会建办公楼占用了周祥生承租的仓库，虽将其他仓库调整给周祥生使用，但使用了多长时间不清。原审判决考虑到租赁物减少的情况，将租金酌情自2010年6月1日起调减为15000元，符合本案实际情况。(二)原审对周祥生提起的反诉未予处理，是否违反法定程序。一审于2019年8月27日第一次开庭，周祥生当庭称要提反诉，并于9月1日递交反诉状。周祥生在反诉状中请求判令太山村委会偿还其垫付的小麦167635斤(也可支付市场对价的现金，现行市场价1.2元/斤)；判令太山村委会赔偿其投资损失300000元(建造厂房、购买设备)。因本案审理的是租赁合同纠纷，一审法院经审查后认为，周祥生在反诉状中主张的偿还其垫付小麦款与本案不属于同一法律关系，且太山村委会不同意相互抵销，在双方协商不一致的情况下，一审对反诉请求不予处理，告知周祥生可通过其他途径另行处理，并不违反法定程序。(三)是否应当解除租赁合同。周祥生长期欠交租金，自2011年1月后未再交纳任何租金，致使太山村委会合同目的不能实现，太山村委会有权解除合同。综上所述，太山村委会、周祥生的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5048元，由湖北省襄阳市襄州区黄集镇太山村村民委员会负担1133元，周祥生负担3915元。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年六月二十三日书记员  严琦童