江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终662号上诉人(一审被告)：江西华惠置业有限公司，住所地江西省余干县玉亭镇城北新区，统一社会信用代码91361127099473106Y。法定代表人：叶松，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭定清，江西干越律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张敏，女，1990年6月12日出生，汉族，江西省余干县人，住江西省余干县。委托诉讼代理人：张小龙，系张敏配偶。上诉人江西华惠置业有限公司（以下简称华惠公司）因与被上诉人张敏房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省余干县人民法院(2019)赣1127民初2621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提出新的事实和理由，故本院进行了不开庭审理，本案现已审理终结。上诉人华惠公司上诉请求：1、判决撤销一审判决第一项；2、判决驳回张敏的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由张敏承担。事实和理由：1、一审判决认为“验收合格应以人民政府建设主管部门的工程竣工备案表为标准”错误，理由是：第一、“商品房经验收合格”与“商品房办理竣工验收备案手续”是不同概念；第二、双方在商品房买卖合同约定的“验收合格”，其真实意思是“五方验收合格”；第三、一审判决将“验收合格”解释为“备案完成”，标志为取得《工程竣工验收备案表》是错误的。2、案涉房屋于2018年10月竣工验收合格，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，一审判决认定华惠公司提交的证据不足以证明涉案房屋经验收合格是错误的。首先，一审法院审理时，华惠公司提交了《工程质量监督报告》，证明在建设行政主管部门的监督下，涉案房屋于2018年10通过验收合格；其次，一审法院判决混淆了当事人的意思和部委规章的规定，错误地将验收合格理解为五方验收+综合验收+取得商品住宅交付使用批准文件；再次，《商品房买卖合同》约定的交付条件低于部委规章的规定，不能导致约定无效。3、华惠公司逾期交房缘于不可抗力，张敏的诉讼请求依法应予驳回。首先，双方在合同中明确约定“市政配套的批准和安装的延误“属于不可抗力之范围；其次，本案中10KV专线之建设无疑属市政配套之范围，而涉案房屋逾期交房是因为该专线建设之延误，依法应属于双方约定的不可抗力。被上诉人张敏辩称，1、华惠公司应交付给张敏的房屋没有达到验收标准，应承担逾期交房责任。双方约定的交房条件是房屋验收合格，根据相关法律规定，商品房的验收合格应指该房屋工程取得地方人民政府建设主管部门的《工程竣工验收备案表》，此外，还要提供“三书一证一表”。而华惠公司只提供一份《工程质量监督报告》，只能证明华惠公司对该商品房进行了验收，无法证明该商品房达到法律规定的验收合格标准。2、华惠公司提出的不可抗力之理由不能成立。首先，华惠公司对交配电、户表安装等工程施工进度是可以预见和控制的；其次，余干县县城丁南片区改造10KV电力专线工程是华惠公司的工程，不属于市政配套批准和安装的范畴；再次，工程进度受阻后，华惠公司没有通知张敏。综上，华惠公司的上诉理由不能成立，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张敏向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金120237.84元（以购房总价款517,152元为基数，按每日万分之五的比例自2018年5月1日计算至实际交房日2019年8月14日止）；2.本案诉讼费由被告承担。一审查明：原告于2016年8月20日与被告江西华惠置业有限公司签订房屋买卖合同，购买被告开发的德胜大街（万良城）楼盘的第B17幢一单元150号房，购房金额为1,524,352元，原告已经按照合同约定履行了全部的付款义务。合同第八条规定，被告应于2018年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；合同第九条约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。2016年12月1日，原被告双方签订补充协议，其中第八条规定，其他特殊原因包括：执行政府的法规规章等强制性文件；市政配套的批准和安装的延误。后被告未按合同约定的时间交房。原告提供的2018年10月中旬的建设工程竣工验收备案表，未加盖住房和城乡建设主管部门的公章。2019年8月14日，被告通知原告交付房屋。原告2019年10月23日向该院起诉，提出逾期交房违约金计算至2019年8月14日止。2019年12月5日，被告向该院提出申请，要求对原告所购房屋2018年及2019年的租金予以评估，该院予以准许。经鉴定机构评估，原告所购房屋2018年、2019年的年租金分别为11,600元、12,180元。一审认为：原、被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意志表示，且不违反法律规定，合法有效。原、被告均应按约定全面履行自己的义务。原告已经付清购房款，被告应按合同约定交付合格的房屋。被告逾期交房应承担违约责任。被告关于双方约定的违约金过高，应予调低的意见，符合本案事实和法律规定，该院酌定被告支付原告违约金19926元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七第，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，参照住房和城乡建设部印发的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，该院判决：一、被告江西华惠置业有限公司于本判决生效之日向原告张敏支付逾期交房违约金19,926元；二、驳回原告张敏的其他诉讼请求。二审中，华惠公司向本院提交了三份证据，单位（子单位）工程质量竣工验收记录，拟证明涉案工程在2018年9月已经竣工验收；挂号信邮寄证明，拟证明华惠公司在2018年9月向购房人送达了交房通知；上饶市公安消防支队[饶公消验字（2019）第0012号]建设工程消防验收意见书，拟证明涉案房屋已于2019年2月1日通过消防验收。上述证据均系书证，本院予以采信。二审查明，2019年9月初，华惠公司在余干县建设工程质量监督站的监督下，与郑州中兴工程监理有限公司、江西建工第一建筑有限责任公司、浙**洲国际设计有限公司、江西省勘察设计院组织了竣工验收。综合验收结论表明，经对本工程综合验收，各分项分部工程符合设计要求，施工质量满足有关质量验收规范和标准要求，单位工程竣工验收合格。华惠公司在向本案当事人以及其他购买人交付商品房时，一并交付了住宅使用说明书、住宅质量保证书等材料。涉案房屋已于2019年2月1日经上饶市公安消防支队验收，评定该建设工程消防验收合格，地上建筑16屋。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案二审双方当事人争议的焦点是：1.华惠公司上诉主张的涉案房屋已于2018年9月13日已达到合同约定交付条件的事由是否成立？2.华惠公司上诉主张的因不可抗力而导致逾期交房的事由是否成立？现分析评判如下：关于争议焦点1。本院认为，华惠公司与张敏在涉案的商品房买卖合同中明确约定，华惠公司应当在2018年4月30日前将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给张敏使用。不难看出，双方约定的交房条件有两个，一是交付的必须是双方在合同中约定的商品房，二是该商品房经验收合格。现双方就华惠公司逾期交房并无异议，但对涉案商品房于2018年9月13日是否达到验收合格的标准产生争议。华惠公司认为，涉案商品房于2018年9月13日已经建设、勘察、设计、施工、监理的五方验收合格，具备向张敏交付的条件。而张敏则认为，华惠公司未提供涉案商品房的竣工验收报告、建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书等凭证，不属于验收合格，应以其实际签收交房通知之日即2019年3月8日为交付之日。可见双方争议的内容本质上属于对合同条款即验收合格的含义的理解发生争议，对此，应依照现行的合同法第一百二十五条规定的合同解释的原则和方法进行处理。首先，从合同文义上看，验收是指按照国家法律、法规、规章规定的条件和程序由有关单位对涉案的商品房的土建和配套设施等项目对照相关标准进行检查、验证并作出是否合格评价的活动。而合格则是指验收的对象合乎相关标准或要求的评价。与商品房验收合格后向工程所在地的人民政府的建设行政主管部门备案完全不同，前者是在工程质量监督机构监督下的民事活动，后者则是国家行政机关的公法行为。张敏对此的主张与文义解释的原则不符。其次，从合同体系上看，双方当事人在涉案合同的第八条有四种备选的交房条件，即：1、商品房经验收合格；2、该商品房以综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。不难看出，本案双方当事人在合同当中约定的验收合格的含义与国家建设行政主管部门批准交付的文件也完全不同。张敏的该辩论意见同样不符合体系解释的原理。再次，从合同目的上看，双方当事人订立商品房买卖合同，目的是实现涉案商品房的交易，即华惠公司通过转让其开发建造的商品房获得利益，张敏则购置商品房满足自身的置业需求，故而在工程质量监督机构监督下经验收合格的商品房即符合双方约定的交付条件。至于办理备案则是国家建设行政主管部门对房地产开发企业开发活动的监督管理措施。与当事人约定的验收合格无论内涵还是外延均有不同。据此认定，华惠公司开发建造的涉案商品房于2018年9月13日即验收合格，且符合双方在合同中约定的交付条件，华惠公司上诉主张该事由成立，本院予以支持。一审判决以房屋验收合格应以建设主管部门的工程竣工验收备案证（表）为标准认定华惠公司主张的事实不成立，与合同法规定的合同解释的原则与方法相悖，应予纠正。关于争议焦点2。本院认为，本案双方当事人在涉案商品房买卖合同的补充协议第8条中，全面对华惠公司可以据实延期交房的不可抗力及其他特殊原因的具体外延进行约定。其中把“市政配套的批准和安装的延误”作为可延期交房其他特殊原因之一。对此，华惠公司认为涉案供电设施虽系其出资、发包，但受城市供电规划之制约，与供水、供水设施一样，属于市政配套设施之范畴，而张敏则认为华惠公司对交配电、户表安装等电力设施的安装的施工进度是可以预见和控制的，且涉案的供电设施是华惠公司的工程，不属于市政配套设施，华惠公司提出的不可抗力的理由不能成立。对双方的争议，可以肯定的是补充协议并没有把市政配套的批准和安装的延误约定为属于不可抗力的情形，而是作为可以延期交房的其他特殊原因之一。华惠公司认为属于不可抗力是混淆了合同中两者的区别。然而，涉案的供电设施是否属于市政配套设施，因其延误是否属于合同约定的市政配套的批准和安装延误，进而华惠公司是否能免责，双方当事人仍存在分歧，同样需要适用合同解释的原则和方法进行解释，从而探明当事人真实意思表示。首先，从合同文义看，市政配套设施一般是指政府在城市区或镇规划建设范围内设置，为居民提供的有偿或无偿公共产品或服务的各种建筑设施如道路、桥梁、地铁等，但本案的供电设施系华惠公司投资建造，如认定案涉的供电设施属于市政配套设施与合同的文义解释不符。其次，从合同目的看，双方在补充协议当中就约定的延期交房的特殊原因进行具体化、类型化，目的是为避免日后发生争议。只有属于政府投资建造的公共设施，合同的双方当事人才不可控制、不可预见，才可作为免责的事由需要在合同当中约定，因而从合同目的看，市政配套的批准和安装的延误不包括华惠公司投资安装的供电设施。再次，从诚信原则看，如果合同一方把其应履行的合同主要义务的时间和要求明确约定，让对方当事人产生充分的信赖，但又在相关的免责条款中加入同样的合同义务条款，以规避履行风险，明显违反诚信原则。华惠公司认为涉案的供电设施的安装受城市供电规划的制约，应取得相应的批准，而属于市政配套的批准和安装的延误也与合同解释应遵循的诚信原则相悖，故其该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，华惠公司违反了涉案商品房买卖合同的约定，迟延向张敏交付商品房，其逾期的时间应从合同约定的交房日期即2018年4月30日开始计算，计至涉案商品房验收合格且通知交房之日即2018年9月底止，其支付的违约金数额应以实际租金损失的130%为限，故其应向张敏支付的违约金应为11600÷12×5×1.3=6283.33元。华惠公司的上诉请求部分成立。关于诉讼费，根据本案情况，本案系由上诉人违约所引起，一、二审诉讼费本院决定全部由上诉人负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省余干县人民法院（2019）赣1127民初2621号民事判决；二、上诉人江西华惠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人张敏支付逾期交房违约金6283.33元；三、驳回被上诉人张敏的其他诉讼请求；四、驳回上诉人江西华惠置业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1353元，评估费2,000元，合计3353元，由上诉人江西华惠置业有限公司负担；二审案件受理费298元，由上诉人江西华惠置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐志锋审判员  聂晓红审判员  万利剑二〇二〇年六月二十三日书记员  王 浩