云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终645号上诉人（原审被告）：文山盛德物业服务有限公司，住所地：云南省文山市开化街道西山社区环城西路红石溪谷1号。法定代表人：李建坤，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王金凤，云南杨柏王律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马云惠，女，1975年6月11日生，回族，家住云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市云锡新村43幢402号，现住云南省文山市。委托诉讼代理人：解家玺，云南亮剑律师事务所律师。上诉人文山盛德物业服务有限公司（以下简称盛德物业公司）因与被上诉人马云惠物业服务合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2019）云2601民初3270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月22日组织上诉人盛德物业公司的委托诉讼代理人王金凤，被上诉人马云惠及其委托诉讼代理人解家玺到庭进行了法庭调查和调解，调解未果。本案现已审理终结。盛德物业公司上诉请求：1.请二审法院依法撤销云南省文山市人民法院（2019）云2601民初3270号民事判决，改判驳回马云惠的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由马云惠承担。事实及理由：一、一审认定错误，导致判决计算错误，应当改判。1.虽然双方签订的《炬隆万商汇物业管理服务协议》第二十三条中记载了建筑面积按407.76平方米计算，但在实际收取物业管理费及盛德物业公司起诉要求马云惠支付物业管理费时，盛德物业公司一直都是按291.27平方米来计算的。2.《关于物业管理服务费调整的通知》第一条明确约定了“在2019年9月1日前已经与公司签约的商户，合同期内物业管理费不予改变，执行原合同约定价格”，即之前已经签约的商户仍然是根据原合同执行物业管理费，但一审片面根据第二条来认定2019年9月1日前盛德物业公司对其他商户收取的物业管理服务费每平方米每月为2元，忽视了第一条的约定，根据《中华人民共和国合同法》之规定，《炬隆万商汇物业管理服务协议》是双方在平等自愿的前提下签订的，且未违反法律的强制性规定，对双方是具有约束力的。3.一审判决撤销了该协议的二十三条，致使双方之间对物业管理费的收取标准没有约定，对盛德物业公司是不公平的。在本案审理终结后，盛德物业公司要根据何种标准来向马云惠主张其拖欠的物业管理费也没有提及，会使得盛德物业公司的权利得不到保证。4.根据《云南省物业服务收费管理实施办法》、《文山州物业管理实施办法》及《关于制定出台政府指导价的建议》之规定，盛德物业公司与马云惠之间约定的物业管理费等符合相关规定，且收费标准符合国家规定。综上，一审判决错误，应当予以改判。马云惠辩称，1、盛德物业公司收费没有法律依据。物管费的收取是国家强制干预的，即需要发改委、物价局的批文，截止现在，盛德物业公司没有提交相关文件，其收费没有经过有权的行政机关的批复，故盛德物业公司无收费的依据。2、本案属显失公平。我方的诉讼请求是要求与其他商户的待遇相同，其他商户的是2-3元，对我户收取20元，差距达10倍，这明显属于显示公平。虽然双方有约定，但是国家进行了强制干预，显失公平的合同，国家是强制干预的，允许变更或撤销，本案一审判决是公正的。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。马云惠向一审法院起诉请求:依法撤销马云惠与盛德物业公司于2018年1月1日签订的《炬隆万商汇物业管理服务协议》第二十三条、第二十四条、第二十五条之规定。一审法院经审理确认本案法律事实是：马云惠（乙方）因经营位于文山市的邦克酒吧，于2018年1月1日与盛德物业公司（甲方）签订《炬隆万商汇物业管理服务协议》，约定了总则、商场的物业管理、乙方的权利义务、物业费用及其他费用、公共秩序的管理、保安管理、消防管理、装修及撤场管理等内容。其中第二十三条物业管理费1项：“物业管理费按产权面积每日平方米0.66元，每月每平方米产权面积物业管理费为20元，月物业管理费总计为8155.20元（按建筑面积407.76平方米计算）”。原告马云惠认为该协议未成立且协议的第二十三条费用计算明显错误、条款构成显失公平，二十四条约定不明以及二十五条属于“加重对方责任、排除对方主要权利的无效条款”。要求撤销协议的二十三条、二十四条、二十五条。为此，马云惠于2018年11月6日诉至本院，并提出如前诉讼请求。一审另查明，庭审中，马云惠与盛德物业公司均认可文山市实际面积为291.27平方米。2019年8月23日，盛德物业公司向万商汇商户发出《关于物业管理服务费调整的通知》，对物业管理服务费的收取标准作如下调整：“一、在2019年9月1日前已经与公司签约的商户，合同期内物业管理费不予改变，执行原合同约定价格。二、自2019年9月1日起，物业管理服务费收取标准由2元／㎡／月调整为3元／㎡／月。三、合同到期需要续约的商户，物业管理服务费收取标准按3元／㎡／月进行计收”。一审法院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，马云惠与盛德物业公司签订了《炬隆万商汇物业管理服务协议》。关于马云惠要求撤销与盛德物业公司《炬隆万商汇物业管理服务协议》第二十三条的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，本案中，双方签订的协议第二十三条约定按407.76平方米计算物业管理服务费，庭审中双方认可文山市实际面积为291.27平方米，属盛德物业公司计费面积错误；双方约定的物业管理费计算标准为20元每月每平方米。而2019年8月23日，盛德物业公司向万商汇商户发出《关于物业管理服务费调整的通知》，对物业管理服务费的收取标准作如下调整：“一、在2019年9月1日前已经与公司签约的商户，合同期内物业管理费不予改变，执行原合同约定价格。二、自2019年9月1日起，物业管理服务费收取标准由2元／㎡／月调整为3元／㎡／月。三、合同到期需要续约的商户，物业管理服务费收取标准按3元／㎡／月进行计收”。应视为2019年9月1日前盛德物业公司对其他商户收取的物业管理服务费每平方米每月为2元，据此，盛德物业公司与马云惠签订的协议二十三条约定计费面积错误及显失公平，故对马云惠的诉讼请求，予以支持。盛德物业公司辩解马云惠与盛德物业公司在平等自愿的前提下对物业管理费的标准进行了约定，对双方具有约束力，要求撤销《炬隆万商汇物业管理服务协议》部分条款无事实及法律依据，应当予以驳回的辩解理由不能成立，对其辩解主张，不予支持。关于马云惠要求撤销与盛德物业公司《炬隆万商汇物业管理服务协议》第二十四条的诉讼请求，盛德物业公司仅仅是对共用部分的约定，且在实际收取水电费时，盛德物业公司也未实际收取马云惠公用部分的水电费，因此，马云惠主张撤销该条款不能成立。该条系对公共用水、用电的公摊部分进行的约定，属约定不明确，且盛德物业公司在收取水电费时，并未实际收取马云惠公用部分的水电费，合同对双方共用部分水电费约定不明确，双方可进行补充约定。故盛德物业公司的辩解理由成立，对其辩解主张，予以支持。对马云惠要求撤销协议第二十四条的诉讼请求，不予支持。关于马云惠要求撤销与盛德物业公司《炬隆万商汇物业管理服务协议》第二十五条的诉讼请求，盛德物业公司辩解第二十条第1项约定的是正常的营业时间，即8：00至22:00，但第2项也约定了特殊业态的营业时间根据具体情况确定，马云惠主张撤销该条款不能成立。在合同履行过程中，盛德物业公司并未要求马云惠在22:00时关门停业。并未损害马云惠，另外，双方也可以根据该条第2项进行补充约定。故盛德物业公司的辩解理由成立，对其辩解主张，予以支持。对马云惠要求撤销协议第二十五条的诉讼请求，不予支持。综上所述，判决：一、撤销原告马云惠与被告文山盛德物业公司服务有限公司2018年1月1日签订的《炬隆万商汇物业管理服务协议》第二十三条；二、驳回原告马云惠的其他诉讼请求。案件受理费1,430元，由原告马云惠负担715元，被告文山盛德物业公司服务有限公司负担715元。本案二审审理期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。经征询各方当事人对一审认定法律事实的意见，各方当事人均无异议，对一审认定的本案法律事实本院予以确认。综合各方当事人诉、辩主张，本案在二审的争议焦点问题是：马云惠与盛德物业公司签订的《炬隆万商汇物业管理服务协议》第二十三条是否存在显示公平的情形，是否应当撤销？对各方当事人争议的焦点问题，本院结合本案事实和各方所举证据综合评判如下：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）……；（二）在订立合同时显失公平的。……。”显示公平是指一方利用自身优势或对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平合理、等价有偿原则。签订合同作为一种双方的民事法律行为，应贯彻公平合理原则，公平合理原则的实质在于均衡合同双方当事人的利益，显失公平的合同为当事人双方权利和义务不对等，经济利益上严重失衡。因此，对合同显失公平的认定应结合双方当事人权利义务是否对等、一方获得的利益或另一方所受损失是否违背法律或者交易习惯、标的物的价值和价款是否过于悬殊、承担责任和风险是否合理等方面综合衡量。本案中，马云惠与盛德物业公司签订了《炬隆万商汇物业管理服务协议》，该协议第二十三条约定：“物业管理费：1、物业管理费按产权面积每日每平方米0.66元，每月每平方米产权面积物业管理费为20元，月物业管理费总计为8155.20元。……。”即盛德物业公司按产权面积为407.76㎡、价格为20元／㎡／月计算马云惠的物业管理费，对于该条约定是否存在显示公平的情形，本院认为，首先，对于文山市的面积，双方均认可为291.27㎡，而该条约定按照407.76㎡计算，不符合客观实际，违反了等价有偿原则，使双方权利义务不对等。其次，双方约定的物业管理费计算标准为20元／㎡／月，但2019年8月23日盛德物业公司向万商汇商户发出的《关于物业管理服务费调整的通知》载明，对物业管理服务费的收取标准作如下调整：“一、在2019年9月1日前已经与公司签约的商户，合同期内物业管理费不予改变，执行原合同约定价格。二、自2019年9月1日起，物业管理服务费收取标准由2元／㎡／月调整为3元／㎡／月。三、合同到期需要续约的商户，物业管理服务费收取标准按3元／㎡／月进行计收”。虽然该《通知》第一条载明2019年9月1日前已经与公司签约的商户执行原合同约定价格，但第二条明确说明自2019年9月1日起，物业管理服务费收取标准由2元／㎡／月调整为3元／㎡／月，根据该条表述的内容，能够得出2019年9月1日前物业管理服务费收取标准为2元／㎡／月，故马云惠与盛德物业公司关于物业管理费的收取标准，在2019年9月1日前应为2元／㎡／月，但双方合同签订的物业服务协议第二十三条约定的收取标准为20元／㎡／月，差距达10倍之大，价款过于悬殊，违反了公平合理原则。双方签订的《炬隆万商汇物业管理服务协议》属格式合同，盛德物业公司作为提供格式合同一方，利用自身优势与马云惠签订该协议，使得双方的权利义务不对等，经济利益上失衡，违反了公平合理、等价有偿原则，属显失公平的情形，马云惠一方请求人民法院予以撤销，应予支持。一审判决撤销双方签订的《炬隆万商汇物业管理服务协议》第二十三条并无不当，本院予以维持。综上所述，盛德物业公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,430元，由文山盛德物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 琴审判员 刘 曼审判员 陆启慧二〇二〇年六月二十三日书记员 张 艾