重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初20026号原告：熊良春，男，汉族，1985年12月23日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：周伟，重庆宏州律师事务所律师。被告：重庆财信蟠龙置业有限公司，住所地：重庆市九龙坡区九龙园大道26号。统一社会信用代码：91500107MA5U7TLR54。法定代表人：赖刚，职务：总经理。委托诉讼代理人：冉利红，女，汉族，1990年3月26日生，住重庆市渝北区。原告熊良春诉被告重庆财信蟠龙置业有限公司（以下简称财信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊良春的委托诉讼代理人周伟，被告财信公司的委托诉讼代理人冉利红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊良春向本院提出诉讼请求，请求判决被告退还原告保证金21764元、租金13603元；判决被告向原告支付解约违约金112089元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月7日，原告与被告签订了商业用房租赁合同，合同约定被告将其所属的位于重庆市九龙坡区财运大道财信时光里***房屋出租给原告，合同约定租赁期限自2019年6月30日起至2027年6月29日止。原告按照合同约定于当日向被告缴纳了保证金和首期租金，但被告至今未将租赁房屋交付给原告，并将该房屋出卖给他人导致租赁合同履行不能。被告未按约定交付房屋的行为构成违约，被告应当承担相应的违约金责任。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告财信公司辩称，被告已将涉案房屋出售给案外人并已实际交付给案外人，被告已无法将涉案房屋提供给原告。双方租赁合同已于2019年3月15日解除，被告同意退还原告保证金21764元、租金13603元。对于违约金，原告并未实际入场，原告没有实际损失，同时本案的情况不符合租赁合同第八条第3项的情形，原告无权要求被告按照租赁合同第八条第3项的约定支付违约金。综上，原告主张的违约金过高，应当予以调整。经审理查明，2018年3月7日，原告作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的被告财信公司就位于重庆市九龙坡区彩云大道财信时光里***房屋签订了《（财信时光里）商业用房租赁合同》。该合同第二条租赁期限约定：双方约定的租赁期限共8年，即96个月，自2019年6月30日起至2027年6月29日止（以甲方最终函告通知为准）；合同第二条约定：租期第一年，从2019年6月30日至2020年6月29日，收取乙方固定租金为54412元，考虑乙方装修期无法实际经营及开业之初等原因，甲方同意乙方于2018年3月7日前缴纳首期租金13603元，其余租金按季度支付；租期第二年，从2020年6月30日至2021年6月29日，收取乙方固定租金为57677元，租金按季度支付；合同第四条约定：房屋交付甲方保证出租房屋产权清楚，若有纠纷一切由甲方自行负责与乙方无关。租赁房屋交付，双方须到现场进行房屋移交，清点附属设施设备，抄写水、电、气表底度，签署房屋移交确认书和清单，交付房屋后风险转移给乙方。合同第五条约定：租赁保证金：甲、乙方双方商定该房屋租赁保证金为21764元，由乙方在签订本合同当日内一次性支付给甲方，作为乙方履行本合同的保证。合同第八条第3项约定：租赁期内，若甲方出售该房屋的，甲方应确保新的房屋所有权人承认乙方在本合同中享有的合法权益，甲方的权利义务转由新的房屋所有权人承继。如新的房屋所有权人拒绝继续履行本合同，甲方需支付24个月租金（按解除时租金标准）给乙方作为违约赔偿。原告于2018年3月7日向被告缴纳了保证金21764元、首期租金13603元。另查明，被告与案外人黎莉于2018年5月6日签订了关于涉案房屋的买卖合同，被告于2018年12月2日将涉案房屋交付给案外人黎莉，被告未将涉案房屋交付给原告。庭审中，双方确认本案所涉租赁合同于2019年3月15日解除，解除的原因系因被告无法将涉案房屋交付给原告，导致合同无法履行，合同目的无法实现。对于保证金和租金，原告认为被告未将租赁物交付原告，原告已缴纳的保证金21764元及租金13603元，被告应当退还；被告表示同意退还原告保证金21764元及租金13603元。对于违约金，原告认为根据双方租赁合同第八条第3项的约定，被告应向原告支付两年的租金作为解约违约金，即112089元（54412元+57677元）；被告认为原告主张的违约金过高，应予调整；同时认为被告将租赁物交付原告前已出售给他人，本案情况不符合租赁合同第八条第3项的约定。庭审中，原告陈述被告工作人员口头于2018年12月告知原告涉案房屋无法交付。上述事实，有租赁合同、收据等证据及当事人的陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为,原告熊良春与被告财信公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方认可租赁合同于2019年3月15日解除，本院依法予以确认。被告未将租赁物交付原告使用，且双方租赁合同已于2019年3月15日解除，原告已向被告缴纳了保证金21764元及租金13603元，被告应向原告退还上述保证金及租金，同时被告亦同意向原告退还保证金21764元及租金13603元，故对于原告请求被告退还保证金21764元及租金13603元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的问题。原告作为承租方与作为出租方的被告签订的租赁合同成立并生效后，被告将涉案房屋出售给案外人并将涉案房屋交付给案外人，被告并未将涉案租赁房屋交付给原告且在庭审中明确表示无法将涉案租赁房屋交付给原告，致使双方签订的租赁合同履行不能，原告的合同目的无法实现，故被告构成违约，被告应当承担相应的违约责任。本案中，双方签订的租赁合同租赁期限起始时间为2019年6月30日，该租赁合同第八条第3项的内容系在租赁期限内被告违反该条合同约定的情形下，被告支付24个月租金给原告作为违约赔偿，与本案中被告系在合同约定的租赁期之外违约的事实情形不符，故不能以租赁合同第八条第3项约定的违约金标准要求被告承担违约责任。违约金的性质主要是体现对守约方的损失进行补偿，同时有限度体现对违约方的惩罚性，故违约金的确定应当以违约方的违约行为给守约方造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行综合判定。本案中，原告并未形成对涉案房屋的占有、使用，没有产生为使用租赁房屋而投入的装修等实际支出，同时原告陈述被告工作人员口头于2018年12月告知无法将涉案房屋交付给原告，原告应当积极采取适当措施防止损失扩大。综上，结合本案租赁合同的租赁期限、实际履行状况以及违约方的过错程度等因素，本院酌情认定被告向原告支付四个月的租金即18137.33元作为违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告重庆财信蟠龙置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告熊良春返还保证金21764元及租金13603元。二、被告重庆财信蟠龙置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告熊良春支付违约金18137.33元。三、驳回原告熊良春其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费496元，由被告重庆财信蟠龙置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  付家伟二〇二〇年六月十一日书记员  李 霞