广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5046号原告：崔明光，男，1986年12月9日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：朱丽婷，广东红棉律师事务所律师。被告：龚正印，男，1980年12月10日出生，汉族，住河南省项城市。委托诉讼代理人：陈仲英，广东粤企律师事务所律师。原告崔明光诉被告龚正印房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告崔明光的委托诉讼代理人朱丽婷，被告龚正印的委托诉讼代理人陈仲英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔明光向本院提出诉讼请求：1.请求判令原被告签署的《易发商业街铺位租赁合同》无效；2.请求判令被告返回收取的合同保证金30000元、进场费3000元，及利息（从2018年12月1日起以33000元为本金、按银行同期贷款利率计算，暂计至2019年3月1日为354元），以上合计33354元；3.请求判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，经本院释明，原告变更其上述第1项诉讼请求为:请求判令原、被告签署的《易发商业街铺位租赁合同》已经解除。事实和理由：原、被告双方于2018年9月26日签署了《易发商业街铺位租赁合同》，根据合同约定，被告将座落于广州市番禺区市桥街光明北路34、36号易发商业街西街南面通道3A场地租给原告经营礼品机使用，租赁期为2018年10月1日至2021年7月31日，每月租金和管理费为10000元，合同总金额为340000元；被告并应协助原告办理营业执照、税务登记、代收工商、税费等手续。合同签订后，原告依约向被告支付了履约保证金30000元，进场费3000元，以及第一个月租金10000元，但被告迟迟未能提供该场地的产权证明和出租权利证明，导致原告无法办理证照合法经营，直至2018年11月30日，原告在与被告多次协商无果后只能无奈撤场，并结清了相关的费用。但原告虽多方催促被告，被告拒绝退还原告缴纳的保证金和进场费。因被告无法提供上述场地的产权证明和出租依据，被告无权签署该租赁合同，双方签署的合同不具有法律效力，因此原告现特诉至人民法院，请求人民法院依法审理，合理裁判，支持原告的诉请，保护原告的合法权益。被告龚正印辩称：我方与原告的租赁合同合法有效，我方有合法的权利来源依据，原告提起的起诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告从未向被告提出任何要求查看或提供土地产权证等产权证明的要求，而且提供产权和权利文件不是合同约定的解除事由。因原告擅自撤场，违约在先，所以双方签订的《铺位租赁合同》已经解除，我方无需退还任何保证金和入场费。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区市桥街光明北路34、36号（西街）的物业，建筑面积为2042平方米，登记权属人为广州市番禺区房地产联合开发总公司（以下简称番禺房地产总公司），房地产权证号为粤房地证字第××号。2018年9月26日，龚正印作为出租方（甲方），与崔明光作为承租方（乙方）共同签订了一份《易发商业街铺位租赁合同》，约定甲方将座落于广州市番禺区市桥街光明北路34、36号易发商业街西街南面通道3A号场地（以下简称涉讼场地）共建筑面积10平方米出租给乙方使用，租赁期间涉讼场地经营礼品机和营业执照规定以及双方商定的项目，第一年内该铺位经营业态或经营品牌不允许变更，否则作乙方违约处理；租赁期自2018年10月1日起至2021年7月31日止；合同签订当天，乙方必须向甲方交付履约保证金30000元，以及预缴第一个月的租金10000元；租赁期满，乙方如无违约，并已缴清场地租金和管理费，铺内水电费、电话费等一切应缴费用，交回商铺，注销营业执照及税务登记证后十天内甲方将履约保证金退回乙方（保证金不计算利息）；甲方须在2018年10月1日将铺位移交乙方；按铺位面积计算，每月场地租金和管理费共计10000元，从第二年起，租金和管理费在第一年的基础上每年递增5%；每月的第5日前为缴交当月场地租金和管理费、公共水电分摊费及缴交上月铺内水电费时间，凡逾期缴纳的，乙方必须每日按应缴交金额的千分之五向甲方缴付滞纳金，逾期超过15天不交场地租金和管理费、公共水电分摊费或各项应缴费用，作乙方违约处理，甲方有权终止本合同，没收保证金，收回铺位，追收违约金及欠款，而之前所收一切费用不退回乙方，并视乙方放弃其该铺位内的货物；甲方可协助乙方办理营业执照、税务登记、代收工商、税费等手续，费用由乙方负责；乙方违反本合同第一条、第三条、第五条以及第七条第1款的规定，或未经甲方同意擅自转租该铺位给第三方或中途擅自解除合同视作乙方违约，甲方有权终止合同，收回该铺位，追收欠款，没收保证金、预缴费用和装修费用，概不退回（本合同仅限于双方内部，不可以对外公布租用该铺面，如对外公布，没收保证金）；凡违反本合同有关条约规定义务责任的，作违约处理，由违约依合同法之规定承担违约责任；如乙方因个人原因要主动提出终止合约，必须找到接手的商家方可转让此合同的商铺，必须提前一个月以书面形式交甲方存档备案；等等。上述合同签订当天，崔明光向龚正印转账支付43000元，龚正印向崔明光开具《收据》，确认收到崔明光支付租赁涉讼场地的保证金30000元、进场费3000元以及2018年10月份的租金10000元，合计43000元。2018年11月16日，龚正印向崔明光开具《收据》（NO.0738343），该收据主要记载：“确认收到锦城科技11月房租10000元，易发街10月份机器电费215元”。2019年4月17日，崔明光以龚正印拒绝退还其缴纳的保证金和进场费为由，提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，崔明光和龚正印均确认：龚正印已按合同约定交付涉讼场地给崔明光使用；崔明光已缴纳了2018年10月、11月的租金；崔明光于2018年11月30日撤离涉讼场地。但双方当事人对以下问题存在争议：一、涉案《易发商业街铺位租赁合同》的法律状态问题。崔明光主张在合同签订后通过电话和面对面的方式向龚正印索要涉讼场地的产权证明和出租证明，但直至其起诉前均没有收到龚正印的任何权利来源文件，龚正印作为出租方属于无处分权的一方，因此合同应是无效的。龚正印对崔明光的上述意见不予确认，认为涉讼场地的登记产权人为番禺房地产总公司，广州市阜亿贸易有限公司（以下简称阜亿公司）向番禺房地产总公司承租了涉讼场地所在易发商场商业用地的土地使用权，后变更承租人为广州市盛铠物业发展有限公司（以下简称盛铠公司），盛铠公司将涉讼场地出租给李志成，李志成将涉讼场地转租给了其方，其方再转租给崔明光使用，盛铠公司和李志成均对其方转租的行为未提出过异议；崔明光在承租涉讼场地后从未向其方要求提供产权证明和出租证明材料，且是否提供产权和权利资料并非法律规定合同无效的情形，因此双方签订的《铺位租赁合同》合法有效。龚正印对此提交了《房地产权证》、番禺房地产总公司与阜亿公司签订的《广州市番禺区市桥街易发商场商业用地的土地使用权租赁合同》、番禺房地产总公司与阜亿公司以及盛铠公司签订的《协议书》、盛铠公司与李志成签订的《易发商业街铺位租赁合同》、李志成与龚正印、王萍签订的《易发商业街铺位租赁合同》予以证实。龚正印并申请了崔明光为股东的广州锦诚科技有限公司（锦诚公司）的员工杨某出庭作证，杨某作证称因锦诚公司要找铺位推广产品，因此其找到了龚正印租赁涉讼场地，该场地之前也在经营，因锦诚公司着急推广，所以就没有要求龚正印提供资质或者房产证明就承租了，两个月后因数据不理想、机台单一，其建议公司调整机台，但锦诚公司认为没有必要，说要撤了去其他地方，半个月后龚正印就找到了另外的承租人顶手；崔明光原先为其客户，后应崔明光的邀请加入锦诚公司，在工作中发现双方理念不同，所以其离职了；其主要负责涉讼场地前期商谈工作，后期其慢慢退出，由另外的员工负责，其有与龚正印商谈合同解除或终止履行的事宜，2018年12月撤场后锦诚公司没有找到承租方，所以损失了押金，双方当时协商龚正印向崔明光支付10000元，但崔明光不同意。崔明光对上述书面证据不予认可，认为其方在承租期间没有收到龚正印提交的租赁合同原件或复印件，也没有收到过龚正印提交的其它关于涉讼场地房产权利的证明文件，即使龚正印持有上述租赁合同，龚正印亦未能举证证实其有权转租，因龚正印无权转租，双方签订的《铺位租赁合同》无效；对于证人杨某的证言，杨某从锦城公司离职的事情中，是由锦城公司相关销售人员在朋友圈发出相应公告，该行为本身对证人有一定的负面影响，因此不排除证人对锦诚公司有相关怨言，其证言可能存在不公正性，而且证人陈述参与租赁合同协商包括解除事宜均没有相应公司授权或其他往来文件佐证，证人提出承租方实际为锦诚公司也与涉案《铺位租赁合同》不符，证人也陈述从未收到出租方所提交的相应出租权利证明，因此其方认为对证人证言不应予以采信。经本院释明，崔明光主张与龚正印签订的涉案《铺位租赁合同》已解除。对于解除的原因，崔明光表示因龚正印没有向其方提供涉讼场地相应的产权和权利文件导致合同解除。龚正印则认为合同解除的原因系因崔明光擅自撤场，违约在先所致。本院认为，崔明光与龚正印就租赁涉讼场地签订的《铺位租赁合同》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应遵照履行。龚正印已依约向崔明光交付了涉讼场地，崔明光作为承租人理应按照合同约定租期履行承租的义务。现双方在庭审中均确认崔明光于2018年11月30日搬离涉讼场地，本院对此予以采纳。鉴于崔明光已于2018年11月30日搬离涉讼场地，双方就涉讼场地所建立的《铺位租赁合同》已解除。基于双方未能举证证实在崔明光搬离场地之前已协商或确定解除合同，故应以崔明光搬离场地之日即2018年11月30日为合同解除时间为宜。对于崔明光搬离场地的原因以及合同解除的原因和责任问题。崔明光虽然主张系龚正印未向其提供涉讼场地的产权证明和出租依据，故意隐瞒出租来源所致，但崔明光对此未能提交相关证据证实其曾向龚正印主张提供上述产权或出租资料，亦未能举证证实龚正印拒绝提供相关资料导致其搬离场地，崔明光未能提交充分的证据证实其上述主张，应承担举证不能的不利后果。崔明光承租涉讼场地过程中退场，且未能举证证实双方已协商一致解除合同或非因其原因解除合同，其行为已构成违约。龚正印抗辩主张没收崔明光缴纳的保证金30000元，符合法律规定和合同约定，本院予以采纳。故崔明光诉请龚正印退还保证金及利息，理据不成立，本院不予支持。关于进场费，双方对于该进场费的性质以及应否退还的问题在《铺位租赁合同》中未进行相关约定，基于崔明光在签订合同后所缴纳的进场费3000元，系基于崔明光对能够承租涉讼场地34个月的对价承诺，现《铺位租赁合同》仅履行了两个月即终止，因此，根据公平合理原则，龚正印应按崔明光实际承租的时间比例返还进场费2824元[3000元÷34个月×32个月]给崔明光。对于崔明光主张龚正印支付进场费的利息，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告崔明光与被告龚正印就位于广州市番禺区市桥街光明北路34、36号易发商业街西街南面通道3A号场地于2018年9月26日签订的《易发商业街铺位租赁合同》已于2018年11月30日解除；二、被告龚正印应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告崔明光返还进场费2824元；三、驳回原告崔明光的其余诉讼请求。如被告龚正印未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6400元，由原告崔明光负担6350元，被告龚正印负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  党 晶人民陪审员  何梓莹二〇二〇年六月一日书 记 员  罗嘉敏