湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终524号上诉人（原审被告、反诉原告）:杨晓宁，男，汉族，1959年3月23日出生，湖北省应城市人，住应城市。委托诉讼代理人：涂梅桥，湖北横空律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:应城市燃料公司。住所地应城市西大街66号。法定代表人：王忠元，系该公司经理。委托诉讼代理人：熊炼，湖北横空律师事务所律师。上诉人杨晓宁因与被上诉人应城市燃料公司租赁合同纠纷一案，不服湖北省应城市人民法院(2019)鄂0981民初1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7号立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人杨晓宁及其委托诉讼代理人涂梅桥，被上诉人应城市燃料公司的法定代表人王忠元及其委托诉讼代理人熊炼，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨晓宁上诉请求：1、撤销一审判决，2、依据2009年3月13日《场地租赁合同书》第三条第一款的约定，请求应城市燃料公司继续履行合同义务，续签《场地租赁合同》。3、因应城市燃料公司违反《场地租赁合同》第三条第一款的约定，应城市燃料公司应承担违约责任，违约金暂定40000元。4、判令应城市燃料公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实及理由：一、杨晓宁没有放弃继续承租，该租赁合同的权利义务关系没有终止，不存在腾退涉案场地之说。双方签订的《场地租赁合同》租赁期限不是“固定十年”而是“预定十年”，“预定的租赁期限”是否届满，租赁合同是否终止，应以杨晓宁是否续签为判定依据。一审法院不能断章取义，就片面、简单认定该租赁合同已经届满终止。且“预定的承租期”届满前，2019年2月起，杨晓宁多次通过电话告知应城市燃料公司要求继续承租该场地，但应城市燃料公司未积极予以回应。2019年3月2日，杨晓宁再次书面函告应城市燃料公司，明确要求按照原《场地租赁合同书》第三条第一款的约定，办理续签手续，租赁价格也可协商，但应城市燃料公司置之不理。后在未与杨晓宁提前协商的前提下，单方面自编自导“公开招投标”活动，逼迫杨晓宁离开经营场地，强行解除《场地租赁合同书》，同时逃避其应承担的违约责任。该租赁合同虽然是以杨晓宁的名义作为承租方签字，但因应城市燃料公司作为配煤中心重要发起人和股东之一，故其实际也是承租方，而配煤中心仍在运营中，所以不存在案涉场地租赁期满自动终止合同的可能。杨晓宁对该场地的基础设施和经营环境投入了130多万元资金进行改造、修缮和维护，并兴建和添置了一些附属设施和设备。若判决腾退场地，拆除所添附的设施与设备，必然对杨晓宁造成巨大的经济损失。二、应城市燃料公司对杨晓宁承租的场地“对外公开招标程序不合法，侵害了杨晓宁的合法权益”。在对外招标过程中，应城市燃料公司没有按照自己制定的招标、评标方案进行招投标活动，更没有严格按照《招标投标法》的规定办理，只是在电视台象征性地走了一个形式。正式招标时，应城市燃料公司既没有委托第三方机构主持招投标活动，也没有公证机关现场公证，投标单位基本情况也没有对外公布，没有制作和签订任何的正式招投标文件，且在只有一人报名投标的情况下，没有依法进行流标和公示，而是私下与第三人朱雪峰签订《场地租赁合同》，剥夺了杨晓宁的优先续签权。且杨晓宁准时参加了招标活动，但应城市燃料公司以杨晓宁不具备资格为由，拒绝杨晓宁参加招投标会议。导致双方未能签订新的合同，责任不在杨晓宁。三、一审法院对杨晓宁要求继续履行合同义务并支付违约金的主张不予支持是明显错误的，应予以纠正。应城市燃料公司在招投标活动中没有依法依规进行，是无效的招投标活动。杨晓宁依约行使了优先承租权，但应城市燃料公司却置若罔闻，仍作出违约之举，应依法承担违约责任。四、2019年4月，应城市燃料公司在没有与杨晓宁依法解除租赁合同和解决诉争问题的情况下，擅自与他人朱雪峰签订《场地租赁合同书》，并将杨晓宁投资的变压器、地磅等设施作为应城市燃料公司自己的资产，一并租赁给朱雪峰，严重侵害了杨晓宁的合法权益，造成上诉人巨大的经济损失。在一审中，杨晓宁依法提起了反诉，但一审法院对此未予以处理，请求二审法院对此予以支持。应城市燃料公司答辩称，一、一审判决返还租赁认定事实请求。合同期满后，应城市燃料公司是按照湖北省、应城市有关国有资产管理规定，报经上级主管部门批准后，将应城市燃料公司所属四里棚煤厂对外公开招标、招租。且于2019年3月9日电话通知杨晓宁，合同已到期，将进行招投标，通知杨晓宁移交租赁物给应城市燃料公司。杨晓宁未移交。2019年3月25日，又以书面形式通知杨晓宁可以公平、公正参加投标，如出现相同分数（同等条件）拥有优先权，不参加投标，将视为自动放弃。但杨晓宁既不参加投标，又不将场地移交，侵犯了应城市燃料公司合同权益，应承担违约责任。即每月按2500元计算至本案审结。二、应城市燃料公司对外公开招租，是严格履行合同法规定的效力性管理规定，即严格按《湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法》执行。该办法第30条、31条、35条规定：单位出租、审批、备案制和出租的时间性规定，以及出租的遵循“公开、公平、公正”性原则要求的公开竞价招租。以及合同到期后继续对外出租，单位不得续签合同，应重新办理报批手续和原承租方同等条件下优先权等。应城市燃料公司按照该办法报批，征得上级主管单位同意后对外招租，并以短信方式通知杨晓宁报名时间，杨晓宁不按要约作出承诺，应城市燃料公司委托法律顾问于2019年4月10日向其出具律师函，重点为要约杨晓宁参加公开招租。但其即不承诺又不报名参加招租，仅在招租当日上午前往招标处，强行提出续租。三、依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定，应城市燃料公司只要履行了通知解除义务，随时可以与杨晓宁解除合同。对外招租程序合法，参加招租的承租人虽然签订了场地协议，但依约未生效。根据合同约定，合同到期，动产由杨晓宁带走，不动产由应城市燃料公司所有，因此依据合同法规定的合同相对性原则的规定，上述约定不违反法律强制性规定。杨晓宁诉称的应城市燃料公司将其租赁投资有关设备、设施租给他人之说不成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。应城市燃料公司向一审法院起诉请求:l、判令杨晓宁立即腾退租赁场地。2、判令杨晓宁承担不腾场地占用期费用（每月按2,500元计算，从2019年3月9日至腾退场地之日）。3、判令杨晓宁承担本案全部诉讼费用。杨晓宁向一审法院反诉请求：1、依据2009年3月13日《场地租赁合同书》第三条第一款的约定，请求应城市燃料公司继续履行合同义务，与杨晓宁续签《场地租赁合同》。2、应城市燃料公司违反《场地租赁合同书》第三条第一款的约定，应城市燃料公司应承担违约责任，违约金暂定40,000元。3、判令应城市燃料公司承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实，应城市燃料公司属全民所有制企业，其于2019年3月13日与杨晓宁签订《场地租赁合同》。双方约定的主要内容为：“应城市燃料公司（甲方）将所属四里棚煤厂（盐海大道58号）租赁给杨晓宁（乙方），租期从2009年3月8日至2019年3月8日止；预订十年。年租金为8,000元；乙方在租赁期间必须保证甲方固定资产的保值，租赁期满后若乙方需续签，仍参照该合同内容办理。若乙方不需要续签，该合同到期后自动终止；乙方租赁期间在院内出资所建房屋以及生产和生活所的设施与设备，期满后动产由乙方自行拆除，不动产乙方不得拆损，更不能抵扣租赁费；甲方有义务确保乙方在租赁期间不改变场地属性；若出现在时间上不能履行十年租赁合同，甲方需提前半年告知乙方，并承担乙方在此期间不动产的全部投资损失，每缩短一年赔偿贰万元。乙方违约则承担相应的违约责任”。合同还对双方的其他权利义务也作出了约定。合同签订后，双方均按约履行至2019年3月8日。合同期满后，应城市燃料公司报经上级主管部门批准后，准备将涉案租赁场地进行价格评估后对外公开招标出租，并张贴出招标公告，同时告知了杨晓宁。2019年3月22日，杨晓宁以书面形式告知应城市燃料公司，称合同虽已于2019年3月8日到期，但要求按原合同内容继续续租并签订租赁合同。25日，应城市燃料公司向杨晓宁发出内容为：“你于2009年3月13日与我公司签订的四里棚煤厂租赁合同已经到期，根据省、市国有资产租赁的相关规定，决定对外招租。你可以公平、公正参加投标，如出现相同分数（同等条件），你拥有优先权，请你关注电视台招标公告，如不参加招投标，将视为自动放弃。即日起到招标前，务必将场院的管理和使用权交还公司”的书面通知。随后，应城市燃料公司于2019年3月26日至27日在应城市电视台连续播出涉案场地对外公开招租广告。2019年4月10日应城市燃料公司又委托湖北省横空律师事务所向杨晓宁出具律师函，函告杨晓宁应在2019年4月12日前将涉案租赁场地的管理权和使用权移交，涉案租赁场地的相关招标事宜和招标材料的索取方式以及在同等条件下有优先承租权，如其不愿参加公开招标的即视其自动放弃。在此期间，应城市燃料公司于4月22日还以短信方式将招标公告、报名时间、招标时间、地点告知了杨晓宁，杨晓宁也以短信方式回复将于2019年4月25日上午9时准时参加招标，同时强调要按原租赁合同内容续租。因杨晓宁未按时参加招标，应城市燃料公司遂就涉案场地与他人另行签订了租期为5年，年租金为30,000元并附生效条件的租赁合同。为此成讼。另查明，应城市燃料公司所属的涉案租赁场地系国有资产。2019年3月8日合同期满后，双方为是否应按原合同内容续签合同问题发生纠纷，至今杨晓宁未将涉案场地交还应城市燃料公司。一审法院认为，本案是当事人在履行租赁合同过程中，因双方对各自权利义务的分配发生争议，所涉基础法律关系是合同法律关系。故本案的案由应为租赁合同纠纷。双方所签订的租赁合同是其真实意思表示，所涉内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。本案中，双方争议的焦点是：一、双方的合同履行期间是否届满，应城市燃料公司的诉讼请求能否得到支持；二、双方是否应当按约定参照原合同内容续签租赁合同，应城市燃料公司是否构成违约。一、关于双方的合同履行期间是否届满，应城市燃料公司的诉讼请求能否得到支持的问题。双方合同约定租赁期限是从2009年3月8日至2019年3月8日止，虽然后面有“预定十年”字样，但结合合同的其他条款，该表述应理解为双方对合同期满后的安排，不能以此否定该合同约定的固定期限，并且杨晓宁所举证据也证实其已认可合同履行期届满这一事实。因此，本案双方的权利义务应于2019年3月8日终止。此后杨晓宁继续占有涉案场地没有合法依据，故应城市燃料公司要求杨晓宁腾退涉案场地的主张，法院予以支持；依双方合同约定“乙方租赁期间在院内出资所建房屋以及生产和生活所有的设施与设备，期满后动产由乙方自行拆除，不动产乙方不得拆损，更不能抵扣租赁费”，故杨晓宁在腾退时，其对租赁期间在院内出资所建房屋以及因生产、生活所添的设施与设备可自行拆除，对其他不动产杨晓宁不再享有权利。另外，杨晓宁在知晓案涉场地的招租投标时间、地点后没有按期参与并与应城市燃料公司签订合同，又不将案涉场地交还应城市燃料公司，显属违约。该行为损害了应城市燃料公司对案涉场地的使用、收益权，给应城市燃料公司造成了一定的经济损失。按约定优先原则并结合本案实情，杨晓宁应当按原合同约定的8,000元的年租金按月支付合同到期后法院判决确定腾退场地之前的场地占用费，对于法院判决确定腾退场地之后至实际腾退之日止的场地占用费，因应城市燃料公司在审理过程中已举证证明涉案场地现在的实际年租金为30,000元，故杨晓宁应按每月2,500元（30,000元/年÷12个月）计算付。至于起算时间方面，虽然合同履行期已于2019年3月8日届满，但考虑杨晓宁所需的合理搬迁时间和招投标时间等实际情况，应从应城市燃料公司对外公布的招投标时间即2019年4月25日的次日开始计算更为合理。二、关于双方是否应当按约定参照原合同内容续签租赁合同，应城市燃料公司是否构成违约问题。杨晓宁以双方约定“租赁期满后若乙方需续签，仍参照该合同内容办理。若乙方不需要续签，该合同到期自动终止”为依据，反诉要求参照原合同内容与其续签租赁合同，同时支付40,000元的违约金。法院认为，该条款是当事人对原合同到期后将来要另行签订租赁合同的一种约定，也对合同内容进行了约定，在此要考量的不仅是当事人是否一定要签约，还要考量当事人是否必须按原合同的内容签约。具体到本案，既然双方对另行续签合同进行了约定，应城市燃料公司就应当履行签订新的租赁合同的签约义务，事实上应城市燃料公司在原合同到期后均表示愿意与杨晓宁继续签约并为此积极作准备，最终是因杨晓宁未按时参加招投标，自动放弃了签约权利才导致双方未能签订新的合同，对此不能归则于应城市燃料公司。至于双方是否必须按原合同的内容签约的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务”的规定，双方所签原合同是在十年以前，所涉租金也是按十年前的租赁市场价确定的8,000元的年租金，若十年后仍然按8,000元的标准确定合同租金的话，对应城市燃料公司来说则显失公平。所以应城市燃料公司在履行签约义务过程中要求杨晓宁按现在的市场价格确定租金的主张属诚信之举，同时也符合“随行就市”的交易习惯。另外，应城市燃料公司根据国家政策要求将其管理、使用的国有资产以招投标的方式进行招租，只是应城市燃料公司履行自己的签约义务方式的改变，实质上并没有剥夺杨晓宁的优先承租权。至于杨晓宁反诉所称的招投标程序合法与否，影响的仅是合同效力的问题，并不能以此否定涉案租赁场地应当要按国家政策规定进行招投标的事实。故此，杨晓宁反诉要求应城市燃料公司继续履行合同义务并支付40,000元违约金的主张，没有事实依据和合同依据。法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，第一百七十九条第一款第（四）项、第（五）项，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：一、杨晓宁于判决生效之日起十五日内腾退原租赁的四里棚煤厂（盐海大道58号）并返还给应城市燃料公司。二、杨晓宁于判决生效之日起十五日内向应城市燃料公司支付场地占用费4,666元（自2019年4月26日起按8,000元的年租金计算至判决之日止）；并按每月2,500元计算支付本判决确定腾退场地之后至实际腾退之日止的场地占用费。三、驳回应城市燃料公司的其他诉讼请求。四、驳回杨晓宁的反诉请求。如义务人未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务人未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费300元、反诉案件受理费800元，由杨晓宁负担。二审中，双方当事人均无新证据提交。经审理查明，一审判决认定的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，杨晓宁与应城市燃料公司于2009年3月13日签订的《场地租赁合同书》约定的租赁期限时间从2009年3月8日至2019年3月8日。“预定十年”字样不能否认此合同为约定固定期限合同的事实。因此，此合同已于2019年3月8日到期。杨晓宁上诉称的招投标程序合法与否，影响的仅是合同效力的问题，并不能以此否定涉案租赁场地应当要按国家政策规定进行招投标的事实。应城市燃料公司根据国家政策要求将其管理、使用的国有资产以招投标的方式进行招租，只是应城市燃料公司履行自己的签约义务方式的改变。同时，应城市燃料公司亦履行了合同约定的提前告知义务，并通过短信、律师函的方式积极邀请杨晓宁参与招投标。是杨晓宁未按照流程参与招投标，属于自主放弃了签约权利，因此双方未能签订新的合同是其自己原因导致。因应城市燃料公司与朱雪峰签订的《场地租赁合同书》尚未生效，涉案场地至今仍被杨晓宁占有。因此其上诉称其投资的变压器、地磅等设施被应城市燃料公司出租的事，无证据证明，且其仍有权将此设备与设施自行拆除。综上，杨晓宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由杨晓宁负担。本判决为终审判决。审判长  刘汛审判员  陈伟审判员  王政二〇二〇年六月十七日法官助理王会容书记员王萍