广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初4053号原告：杨舰，女，汉族，户籍住址珠海市。委托诉讼代理人：李霁，广东华大律师事务所律师。被告：珠海香洋实业有限公司，住所地珠海市。法定代表人：邢某1。原告杨舰与被告珠海香洋实业有限公司（以下简称香洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨舰的委托诉讼代理人李霁到庭参加诉讼，被告香洋公司经本院依法送达应诉材料和开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨舰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金43204.77元；2.被告承担诉讼费。事实和理由：2016年10月13日，原告与被告就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订《商品房买卖合同（预售）》一份（编号xxxxxx），约定被告将坐落于香洲区xxx路xx号x栋xxxx房出售给原告，套内建筑面积88.52平方米，分摊共有建筑面积24.55平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米38736.44元，总价款为3428950元，付款方式为一次性付款，合同第十一条之（一）约定，出卖人应当在2018-09-01前向买受人交付该商品房，第十一条之（三）约定：1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验…；2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程费用，修复后再行交付，(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等…。合同第十二条对逾期交付责任进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定一次性付款3428950元。2018年9月1日约定交房期限届满前，被告因各种原因，并未如期通知交房，直到2018年10月22日，原告对房屋进行查验时发现存在质量问题，包括有：客厅天花漏水、客厅大理石下方漏水，电视背景墙漏水，客厅天花四角开裂，主卧木地板没铺好，阳台天花脱落等诸多问题，于是要求进行修复。2018年11月5日进一步确认了上述问题后，被告仅做了表面处理。前后经数次处理，查找漏水原因，直至2019年1月5日，被告方才勉强将房屋客厅漏水部分修补完，原告同意先收房，此时距合同约定交付时间逾期了126天。原告认为，原、被告签订本案商品房买卖合同（预售），双方均应按照合同约定履行相应义务，原告己依约付款，被告本应在在2018年9月1日前将该商品房交付给原告，但因该房存在合同约定应由被告进行修复的质量问题，导致出现逾期交付的情况，则按照合同第十二条逾期交付责任的约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1中方式处理：…”，因此，原告有权按照该条款约定选择要求继续履行合同，并要求被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，本案中总房价款为342895元，逾期天数为126天，计算出违约金为43204.77元。综上所述，原告依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，请求判如所请。原告杨舰提交了以下证据：⒈《商品房买卖合同（预售）》；⒉不动产权证；⒊发票；⒋收房意见书；⒌房屋钥匙收条；⒍照片。被告香洋公司提交了书面答辩状称，1、事实与经过：1）2016年10月13日，被告与原告就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订商品房买卖合同；合同第九及第十条约定交付的条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；出卖人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；合同第十一条第一款约定，出卖人应当在2018年9月1日前向买受人交付该商品房；该条款第（十一）条第三款第二项约定地面渗漏或开裂的，由出卖人自查检次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；合同第十二条约定，出卖人未按十一条约定时间交付的，应当支付违约金；2）2018年8月19日，被告通过邮寄方式书面通知原告于2018年8月31日上午8：30收房；3）2018年10月22日才第一次验收，原告认为有漏水，2019年1月5日修复完成，共75天。2、法律规定及双方约定内容：根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。合同第十一条第（三）款第2项约定地面渗漏或开裂的，由出卖人自查检次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。综上所述，原告未提供证据证明房屋出现的质量问题属主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形；并且根据合同约定，被告对上述质量问题有90天的修复时间，不应视为被告逾期交付房屋期间。原告主张被告修复期间系逾期交房期间，并依据合同关于逾期交房违约责任的约定要求被告支付违约金不符合合同约定，也缺乏事实依据。请求法院在查清事实的基础上驳回原告的所有诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告香洋公司提交了以下证据：⒈《商品房买卖合同（预售）》及其附件；⒉帝景湾山庄住宅使用说明书；⒊帝景湾山庄住宅质量保证书；⒋入伙通知书、快递单；⒌单位（子单位）竣工验收备案表。经审理查明，2016年10月13日，原告作为买受人与被告作为出卖人就珠海市香洲区的商品房买卖事宜签订了一份编号为xxxxxxxx的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，合同约定房屋预测建筑面积113.07平方米，套内建筑面积88.52平方米，套内建筑面积单价38736.44元/平方米，总价款为3428950元。合同第九条约定，商品房交付时应当符合下列条件：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条就供水排水、供电、燃气等基础设施设备和小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位车库、物业服务用房等公共服务及其他配套设施的交付条件进行了约定。合同第十一条约定，“（一）出卖人应当在2018年9月1日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点…（三）查验房屋1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验…2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。⑴屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；⑵管道堵塞；⑶门窗翘裂、五金件损坏；⑷灯具、电器等电气设备不能正常使用…3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：⑴自交房通知载明的交房期限届满之日起，视为出卖人已将符合约定的商品房交付给买受人，并视买受人接受珠海市政府认可的测绘部门出具的该商品房实例面积的数据等；⑵与此同时，相关的权利、义务、风险自上述交付期限届满之日起转移给买受人承担。自上述期限届满次日起该房屋产生的包括但不限于物业服务费、公共分摊水电费、违约金等各种实际费用由买受人承担。”合同第十二条约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理…⑴逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金⑵逾期超过90日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”合同第十六条约定，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，应及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任，买卖双方根据买受人遭受的直接经济损失另行协商。合同第十五条约定，商品房实行保修制度，商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。被告提交的《单位（子单位）竣工验收备案表》显示，案涉房屋所在小区竣工验收日期为2017年12月20日，于2017年12月27日办理竣工验收备案手续完毕。被告提交的《入伙通知书》及其快递单显示，被告于2018年8月19日以EMS快递方式向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2018年8月31日8:30前往帝景湾营销中心办理收房手续，收件地址系由案涉房屋买卖合同记载原告通讯地址修正为xxx路xxxx号1-x-xxxx，该邮件于2018年8月21日签收。原告提交的四份《收房意见书》和一份《房屋钥匙收条》显示，原告分别于2018年10月22日、2018年11月5日、2018年11月26日、2019年1月5日就案涉房屋“客厅电视背景墙漏水、阳台天花脱落、主卧地板、客厅天花漏水、客厅天花四角开裂”等问题提出意见；2019年1月5日，原告签署《房屋钥匙收条》，表示同意接受案涉房产。原告还就当时的上述房屋问题提交了相应照片。原告提交的不动产权证显示，案涉房屋已于2019年4月1日办理动产权登记手续至原告名下。本院认为，从原、被告签订的《商品房买卖合同（现售）》及其附件来看，双方之间已就案涉房屋成立房屋买卖合同关系，合同符合双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，当事人应当遵循公平原则确定各自的权利义务，遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。被告就其已按合同约定于交房期限内通知原告收房提交了相应的《入伙通知书》及其快递单，虽然邮件签收不是原告本人，但从原告提交资料显示的后续查验房屋及钥匙交接情况来看，原告应已收到被告发出的入伙通知，在没有相反证据的情况下，对被告提交《入伙通知书》及其快递单所反映的相关事实，本院予以采信。原告系以房屋质量问题为由否认其已应被告入伙通知确认收房，在此基础上主张被告逾期交房构成违约，根据合同法的相关规定，标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物，并视为出卖方未能交付应承担相应的逾期交付违约责任，普通的质量问题，应当通过瑕疵担保责任制度来解决，案涉房屋系带装修交房，从原告提交的相关证据来看，原告查验案涉房屋反映的主要质量问题系局部天花和墙面存在渗漏、开裂等内容，该情况不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规定的“房屋主体结构质量不合格”或“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情形，故原告无权以此拒绝收房，被告已于2017年12月27日取得竣工验收备案表，并于2018年8月19日向原告发出通知2018年8月31日办理交房手续，没有证据显示案涉房屋所在小区当时存在不符合合同约定交房条件的情形，应认定被告已按合同约定履行了交房义务，原告主张被告承担逾期交房违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告如认为收房过程中所出现的房屋质量问题纠纷尚未完全解决的，可就房屋瑕疵担保责任另作主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条的规定，判决如下：驳回原告杨舰的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为440元，由原告杨舰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈龙飞二〇二〇年六月九日本件与原本核对无异书记员  梁慧欣何倩