江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0903民初1634号 原告：江苏昆山农村商业银行股份有限公司盐都支行，住所地在江苏省盐城市盐都区世纪大道88号。 负责人：倪浩，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈政，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张剑，江苏牧剑律师事务所律师。 被告：刘立长,男，1970年3月12日生，汉族，居民,住江苏省昆山市。 被告：邹琴（刘立长之妻），女，1981年7月4日生，汉族，居民，住江苏省昆山市。 被告：大丰富民农副产品批发交易市场有限公司，住所地在江苏省盐城市大丰区疏港路888号。 法定代表人：周中和，该公司经理。 委托诉讼代理人：王小军，男，该公司总经理助理。 被告：昆山亚慧特新能源科技有限公司，住所地在江苏省昆山市开发区光电产业园澄湖路北侧。 法定代表人：邹雄伟，该公司经理。 原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司盐都支行（以下简称昆山农商行）与被告刘立长、邹琴、大丰富民农副产品批发交易市场有限公司（以下简称富民公司）、昆山亚慧特新能源科技有限公司（以下简称亚慧特公司）借款暨保证合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昆山农商行的委托代理人陈政、张剑，被告刘立长，被告富民公司委托诉讼代理人王小军到庭参加诉讼，被告邹琴、亚慧特公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告昆山农商行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘立长、邹琴共同偿还借款2451246.19元及逾期利息、罚息、复利38471.19元（暂计算至2020年4月9日），并以本金2451246.19元为基数，自2020年4月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的利息及罚息、复利；2、判令原告对被告刘立长、邹琴所有位于盐城市大丰区（大丰房预大中字第201202158——201202189号）的房地产拍卖、变卖价款，在抵押合同约定范围内享有优先受偿权；3、判令被告富民公司对被告刘立长、邹琴所欠的上述债务承担连带清偿责任；4、判令被告亚慧特公司对被告刘立长、邹琴所欠的上述债务承担连带清偿责任；5、判令被告刘立长承担原告律师费5万元；6、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月25日，被告刘立长、邹琴向原告出具《共同还款承诺函》，承诺自愿为被告刘立长所欠原告800万元借款的共同债务人，承担连带还款责任。2012年5月8日，原告与被告刘立长、富民公司签订“昆农商银个按借字（2012）第027819”《个人购房借款合同》，约定原告给予被告刘立长购房贷款800万元，期限从2012年5月8日起至2022年5月7日止，贷款年利率为8.46%，还款方式为等额本息。由被告富民公司提供连带责任保证。2012年5月11日，被告刘立长出具800万元的《借款借据》，原告依约将款项汇至被告富民公司帐户。2012年5月10日，被告刘立长到大丰市房产部门办理了预购商品房抵押预告登记，将被告刘立长所有位于盐城市大丰区的房屋抵押预告登记至原告名下。2019年3月14日，原告与被告亚慧特公司签订“昆农商银保字（2019）第027801号”《保证合同》，约定被告亚慧特公司为被告刘立长与原告签订的“昆农商银个按借字（2012）第027819号”《个人购房借款合同》项下所欠的本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用等，保证方式为连带责任保证。借款后，被告刘立长陆续还款，直至2019年9月后未还款，原告多次催收未果，特具状，请求判如所请。 原告昆山农商行起诉的主要证据为：1、2012年4月25日共同还款承诺函1份，证明被告邹琴承诺为被告刘立长向原告借款800万元的共同债务人，承担连带还款责任；2、2012年5月8日《个人购房借款合同》1份，证明被告刘立长向原告借款800万元，用于购房，期限从2012年5月8日起至2022年5月7日止，年利率为8.46%，还款方式为等额本息，并由被告富民公司提供连带责任保证；3、2012年5月11日《借款借据》1份，证明原告将800万元款项依被告刘立长的要求汇至被告富民公司的账户；4、2012年5月10日抵押登记证书32份，证明被告刘立长将其购买的房屋办理了抵押预告登记至原告名下；5、2019年3月14日《保证合同》1份，证明被告亚慧特公司承诺为被告刘立长所欠原告的800万元借款本金及利息等承担连带责任保证；6、催收通知书，证明证明被告欠本息催收情况；7、被告营业执照、身份证、结婚证复印件，证明原告、债务人、担保人的身份信息和司法送达地址确认；8、法律服务委托代理合同一份，证明原告为实现本次债权，聘请律师而支出的律师费。 被告刘立长辩称，借款800万元我实际仅拿到640万元，我就应当承担640万元的利息和本金，我认为银行没有按照合同约定出借800万元，属于违约行为。另外，银行还应该支付违约金给我方。640万元和利息我会全部还清，但是律师费和我没有关系。对其辩称未提供证据。 被告富民公司辩称，我方认可连带责任，但是我方连带责任是阶段性的连带责任，因为我司在原告处签订协议里写的很清楚，所抵押的商铺房屋产权证办理完结后，我司就自动解除连带责任。因为现在被告刘立长到目前为止，所涉的商铺至今没有办理房屋产权证，且是被告刘立长自己的原因没有办理房屋产权证。对其辩称未提供证据 被告邹琴、亚慧特公司未作答辩，亦未提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月25日，刘立长、邹琴向昆山农商行出具《共同还款承诺函》，承诺自愿为刘立长所欠昆山农商行800万元借款的共同债务人，承担连带还款责任，履行还款义务，直至贷款合同项下的本息全部清偿为止。2012年5月8日，昆山农商行与刘立长、富民公司签订“昆农商银个按借字（2012）第027819”《个人购房借款合同》，约定：昆山农商行给予刘立长购房贷款800万元，期限从2012年5月8日起至2022年5月7日止，贷款年利率为8.46%，还款方式为等额本息。由富民公司提供连带责任保证。合同对其他事项作了约定。2012年5月10日，刘立长到大丰区房产登记部门办理了预购商品房抵押预告登记，将刘立长所有位于盐城市大丰区的房屋抵押预告登记至昆山农商行名下。2012年5月11日，刘立长向昆山农商行出具800万元的《借款借据》一份，昆山农商行依约将款项汇至富民公司帐户。2019年3月14日，昆山农商行与刘立长、亚慧特公司签订“昆农商银保字（2019）第027801号”《保证合同》，约定：亚慧特公司为刘立长与昆山农商行签订的“昆农商银个按借字（2012）第027819号”《个人购房借款合同》项下所欠的本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用等提供担保，保证方式为连带责任保证。后刘立长陆续还款，截止2020年4月9日，刘立长欠昆山农商行借款本金2451246.19元及逾期利息、罚息、复利38471.19元未付，共同还款人及连带担保责任人均未履行相应义务，经多次催收未果，昆山农商行遂诉至本院。 另查明，2020年4月10日，昆山农商行与江苏牧剑律师事务所签订委托代理合同，委托江苏牧剑律师事务所代理本案诉讼，约定昆山农商行支付律师代理费5万元。 本院认为，刘立长与昆山农商行、富民公司签订的《个人购房借款合同》、刘立长与邹琴向昆山农商行出具《共同还款承诺函》、昆山农商行与刘立长、亚慧特公司签订《保证合同》均系当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。刘立长在借款到期后未能按约还本付息，应承担逾期还款的违约责任，偿还所欠借款本金并承担约定利息、罚息；邹琴自愿为刘立长借款履行承担共同还款义务并共同签署《共同还款承诺函》，其应对刘立长的债务承担共同还款责任。富民公司、亚慧特公司签订保证合同，其作为保证人自愿为刘立长向昆山农商行借款提供连带责任保证担保，应依约对刘立长的借款本息承担连带清偿责任。刘立长所有位于盐城市大丰区预购商品房虽抵押预告登记至昆山农商行名下，但至今未办理正式抵押登记，该抵押权未设立，不产生物权效力，故昆山农商行主张就刘立长抵押的其所有位于盐城市大丰区的房屋享有优先受偿权依据不足，本院对其该诉请不予支持。昆山农商行主张要求刘立长承担律师代理费50000元，因合同违约责任中明确约定借款人刘立长应赔偿因其违约而给昆山农商行造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用，现刘立长未按合同约定还本付息，且律师费用经本院审核未超过相关部门规定收费标准，故对昆山农商行主张律师费用诉请，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘立长、邹琴偿还原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司盐都支行借款2451246.19元，及逾期利息38471.19元（截止2020年4月9日），并以借款本金2451246.19元为基数，自2020年4月10日起至判决确定的履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的利息和合同约定的罚息； 二、被告刘立长支付原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司盐都支行律师代理费50000元； 三、被告大丰富民农副产品批发交易市场有限公司、昆山亚慧特新能源科技有限公司对被告刘立长上列一、二债务承担连带偿还责任； 四、驳回原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司盐都支行其他诉讼请求； 上列一、二、三款项均于本判决书生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27187元、减半收取为13593.5元，财产保全费申请费5000元，合计18593.5元，由被告刘立长、邹琴、大丰富民农副产品批发交易市场有限公司、昆山亚慧特新能源科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审判员  辅绍贵 二〇二〇年六月二十八日 书记员  曹妮娜 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国担保法》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 3、《中华人民共和国物权法》 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第二百零三条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。