湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终431号上诉人（原审被告）：李辉，女，汉族，1978年6月17日出生，住长沙市芙蓉区。上诉人（原审被告）：李萍，女，汉族，1977年2月6日出生，住长沙市芙蓉区。被上诉人(原审原告)：长沙耕文物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区建湘南路289号11010房。法定代表人：李雷鸣。委托诉讼代理人：李巨星，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞小纯，女，汉族，1969年11月9日出生，住湖南省益阳市赫山区，系长沙耕文物业管理有限公司经理。上诉人李辉、李萍因与被上诉人长沙耕文物业管理有限公司（以下简称耕文物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初2007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。李辉、李萍上诉请求：1、依法撤销长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初2007号民事判决书；2、依法改判上诉人李辉、李萍与被上诉人耕文物业公司不存在物业合同纠纷，《文化广场物业服务合同》不合法，无效，请求撤销《文化广场物业服务合同》，请求撤销上诉人向被上诉人支付2015年1月至2017年2月商铺物业服务费2,431.52元和2015年至1月至2016年12月商铺的空调费2,571.8元以及滞纳金7.29元或者发回重审；3、本案一切诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一、耕文物业公司提供证据《文化广场物业服务合同》是一份不合法的无效合同。无权代理人李斯奇与耕文物业公司签订《文化广场物业服务合同》由行为人承担责任；第二、周耕辉的耕文物业公司不是文化广场业主大会依法选聘的，周耕辉、李斯奇自封业主委员会不是依法设立的；《文化广场物业服务合同》不是依法依程序成立的，不合法、无效。是周耕辉自己跟自己签订的；第三、耕文物业公司不是文化广场选聘的物业服务企业，他们和自封业主委员会签订的服务合同于2017年12月31日到期。我们要求耕文物业公司赔偿我们因门面空置而受到的从2013年1月份至2017年2月份的租金损失49,000元。耕文物业公司不具备参与民事诉讼的一方当事人主体资格他没有资格告上诉人，根本就不能立案，不能受理。请长沙市中级人民法院驳回耕文物业公司的所有诉讼请求。耕文物业公司答辩称：我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。上诉人所称的合同无效没有事实依据，涉案合同经被上诉人以及文化广场业主委员会双方盖章，有社区盖章确认，合同是合法成立的，依法享有法律效力，且被上诉人自入驻以来一直为文化广场提供物业服务，上诉人从未提出过异议，接受服务的同时应当支付物业服务费。本案中被上诉人已经履行书面催缴义务，向上诉人发律师函、催缴函，在一审中均已查明已送至其门面，上诉人称没有收到与事实不符。上诉人的上诉请求不符合法律规定，不存在物业合同无效等问题，请求法院驳回。耕文物业公司向一审法院起诉请求：1、判令李辉、李萍向耕文物业公司支付2013年1月至2014年10月、2015年1月至2017年2月的物业服务费4,488元，2013至2016年的空调费5,105元，共计9,593元；2、判令李辉、李萍以欠缴物业费为基数，按日千分之三的标准支付从起诉之日（2019年1月16日）起至实际支付之日止的滞纳金（暂计算至2019年3月11日为754元，此后应继续计算至实际支付之日止）；3、判令李辉、李萍承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：耕文物业公司为长沙文化广场的物业管理公司。李辉、李萍系长沙文化广场4-74门面业主，该门面房屋产权面积为23.38平方米。2014年12月24日，耕文物业公司与业主委员会签订了一份《物业服务合同》，约定聘请耕文物业公司为长沙文化广场业主或物业使用人提供物业管理服务，期限三年，从2015年1月1日起至2017年12月31日止；长沙文化广场业主或物业使用人向耕文物业公司支付物业服务费，收费标准为每月每平方米5.4元（四楼门面实际以每月每平方米4元的标准收取）；对空置半年以上的门面商铺，按九折缴纳物业服务费；逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金；另外，业主委员会委托耕文物业公司收取长沙文化广场在2014年12月31日之前的所有债权，对长沙文化广场在2014年12月31日前的债务由耕文物业公司负责清偿。2014年12月30日，耕文物业公司与业主委员会签订一份《长沙文化广场物业服务合同之中央空调运行管理办法》，约定以2014年的运行数据为基数，2015年、2016年的空调运行费按照每日每平方米0.55元的标准计算，每年计收100天。此后，耕文物业公司进场提供物业服务。但李辉、李萍从2013年1月起至2017年2月止共计欠缴物业管理费4,488.96元（其中2013年1月至2014年10月的物业服务费为2,057.44元，2015年1月至2017年2月的物业服务费2,431.52元）。自2013年1月起至2016年12月止李辉、李萍共计欠缴空调费5,143.6元（其中2013年1月至2014年底的空调费为2,571.8元，2015年1月至2016年底的空调费2,571.8元）。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。在本案中，耕文物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，并对长沙文化广场全体业主具有约束力。李辉、李萍作为长沙文化广场4-74商铺业主，应受该《物业服务合同》的约束。李辉、李萍提出，在与耕文物业公司签订《物业服务合同》时，李斯奇的业主委员会委员任期已届满，无权代表业主委员会与耕文物业公司签订该物业服务合同。但在该合同签订后，耕文物业公司已实际进场提供物业服务，时间长达数年之久，李辉、李萍没有提出异议，也未在法定期限内行使撤销权，因此对李辉、李萍的上述抗辩理由，一审法院不予采信。对李辉、李萍提出的代表耕文物业公司签约的易伟不是耕文物业公司员工的抗辩理由，一审法院认为根据民事法律规定，公民、法人有权委托他人从事民事行为，并对此承担相应的民事法律责任，无论易伟是否属于耕文物业公司员工，耕文物业公司均可委托他人代为签订合同，耕文物业公司在该合同上盖章确认即表示认可受委托人的签约行为，并享有相应的合同权利和承担相应的合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。在本案中，耕文物业公司已按照合同约定为包括李辉、李萍在内的长沙文化广场业主提供物业服务，李辉、李萍等业主亦应按照合同约定及时支付相应的物业服务费和空调费。耕文物业公司多次向李辉、李萍催交2015年1月至2017年2月期间的物业服务费和空调费，李辉、李萍无正当理由拒不缴纳，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。故对耕文物业公司要求李辉、李萍缴纳2015年1月至2017年2月期间物业服务费和2015年1月至2016年底空调费的诉讼请求，一审法院予以支持。但对耕文物业公司要求李辉、李萍缴纳2013年1月至2014年10月物业服务费和2013年1月至2014年底空调费的诉讼请求，因在此期间耕文物业公司尚未进场提供物业服务，耕文物业公司要求业主依据本案物业服务合同关系缴纳物业服务费于法无据。《物业服务合同》中有关“2014年12月31日前所有债权委托耕文物业公司全权收取，2014年12月31日前所有的债务由耕文物业公司负责清还”的约定，系耕文物业公司与业主委员会之间有关债权债务转移的约定，与本案审理的物业服务合同纠纷无关。在此期间的物业服务费，应由适格主体另案主张权利。对李辉、李萍提出的耕文物业公司未依照合同约定提供完善物业服务的抗辩理由，因未提供相应证据予以证实，一审法院对此不予采信。对李辉、李萍提出的其门面房屋从2013年起至2017年2月一直处于空置状态，无须缴纳物业服务费的抗辩理由，因缺乏相应的法律依据和合同依据，且无充足证据证实，一审法院对此不予采信。至于李辉、李萍要求耕文物业公司退还1,300元国土证代办费的请求，属于另外一个法律关系，李辉、李萍可另案主张权利。李辉、李萍应当向耕文物业公司支付物业服务费2,431.52元（23.38×4×26）、空调费2,571.8元（23.38×0.55×200）。因李辉、李萍未及时履行缴纳物业服务费的义务，应当按照合同约定承担违约责任，即按应缴纳物业服务费千分之三的标准支付滞纳金7.29元（2431.52×3‰）。判决如下：一、李辉、李萍应在本判决生效之日起三日内向长沙耕文物业管理有限公司支付物业管理服务费2,431.52元；二、李辉、李萍应在本判决生效之日起三日内向长沙耕文物业管理有限公司支付空调费2,571.8元；三、李辉、李萍应在本判决生效之日起三日内向长沙耕文物业管理有限公司支付滞纳金7.29元；四、驳回长沙耕文物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由长沙耕文物业管理有限公司负担10元，李辉、李萍负担15元。本院二审期间，耕文物业公司未提交证据。李辉、李萍提交了如下证据：证据一、长沙市住房和城乡建设局出具的《关于黄义华等人信访事项的答复》，拟证明被上诉人不是长沙文化广场业主委员会依法选聘的物业；证据二、《2018年空调收支耗费》，拟证明被上诉人空调收费账目不明，多收业主的空调费。耕文物业公司发表如下质证意见：对证据一提及长沙文化广场物业目前由耕文物业公司服务管理，正好佐证被上诉人目前在为文化广场提供物业服务，那么上诉人应当缴纳物业服务费。证据二与本案没有任何关联。本院认为，李辉、李萍二审提交的证据不能达到其证明目的，不予采信。本院认为：耕文物业公司与业主委员会签订的《文化广场物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故上述物业服务合同对李辉、李萍具有约束力。本案中，李辉、李萍未按照物业服务合同向耕文物业公司支付物业服务费，构成违约，应承担相应的违约责任。耕文物业公司按合同约定向长沙市文化广场业主提供了物业服务，李辉、李萍作为小区业主应当按时交纳物业服务费。由于李辉、李萍欠交物业服务费，故一审判决李辉、李萍向耕文物业公司支付欠交的物业服务费、空调费以及酌情支付违约金有事实依据和法律依据，并无不当。李辉、李萍上诉称2013年李斯奇任业主委员会主任任期届满，耕文物业公司与业主委员会签订的物业服务合同应属无效，但未提交证据证明，对此，本院认为，耕文物业公司与业主委员会签订的《文化广场物业服务合同》上加盖了业主委员会公章，且李辉、李萍并未主张撤销该合同，另外耕文物业公司也一直为该小区提供物业服务，故李辉、李萍提出的耕文物业公司与业主委员会《文化广场物业服务合同》无效及李辉、李萍不应支付欠交的物业服务费及违约金的上诉请求，事实依据和法律依据不足，本院不予支持。上诉人上诉请求耕文物业公司赔偿因门面空置而受到租金损失49,000元，属于另外的法律关系，李辉、李萍可另案主张。综上所述，李辉、李萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李辉、李萍负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年六月二十三日书记员  范 璐