贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2379号上诉人（原审原告）：陈开英，女，汉族，1991年12月14日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托诉讼代理人：传雪丹，贵州崇遵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司。住所地:桐梓县娄山关镇马鞍山。法定代表人：刘光明，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴宗湖，贵州雷霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭桂林，贵州雷霆律师事务所律师。上诉人陈开英因与被上诉人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司（以下简称浙贵广兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初6371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈开英上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审支持上诉人的诉讼请求以及本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力，双方在合同约定违约金系每日万分之一，但一审判决主动过度降低违约金标准错误；2、上诉人提交的桐梓县人民政府信访局出具的文件，能够证明上诉人向国家机关提出请求，且逾期办理产权登记违约金性质属于连续性债权，因此上诉人主张逾期办理涉案房屋所有权转移登记的违约金没有过诉讼时效；3、根据《商品房买卖合同》第七条约定，涉案房屋价款已经包含水电燃气等基础设施费，被上诉人不得另行收取，该合同第十二条约定了涉案房屋在交付时水电等基础设施必须达到使用条件，该约定符合《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条之规定，且被上诉人在一审中并未提供燃气部门任何委托代收的证据，因此，被上诉人应当退还上诉人的燃气费；4、被上诉人在一审期间并未提出退还燃气开户费过诉讼时效的问题，一审判决主动适用诉讼时效的规定，违反了法律规定，原审程序违法。浙贵广兴公司在二审期间未提交书面答辩意见。陈开英向一审法院起诉请求：1.判令浙贵广兴公司立即为陈开英办理位于桐梓县房屋所有权转移登记，并向陈开英交付转移登记的相关文书；2.判令浙贵广兴公司自2014年4月1日起，以411549元为基数，按日以其万分之一标准向陈开英支付违约金至该房屋所有权转移登记办理完毕并向陈开英交付转移登记的相关文书之日止（至2019年10月为83791元）；3.判令浙贵广兴公司立即退还陈开英燃气开户费2600元；4.本案诉讼相关费用由浙贵广兴公司承担。一审法院认定事实：2014年3月22日，陈开英与浙贵广兴公司签订《商品房买卖合同》，由陈开英购买浙贵广兴公司位于桐梓县“君悦国际”Ｄ区Ｄ2栋1单元1-23-5号房屋，建筑面积121.76平方米，购房总价款为411549元。合同第三条约定“该商品房土地使用权年限自2010年11月16日起至2080年11月20日止。”第七条第二款约定，“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；第十二条第一款城市基础设施约定“1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；3.供暖：×年×月×日达到×；4.燃气：×年×月×日达到×；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第5.6.7项需要买受人自行办理开通使用手续”；合同第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2014年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一的违约金承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”。合同签订后，陈开英按约定向浙贵广兴公司支付了购房款411549元，浙贵广兴公司向陈开英交付了房屋，并代收取陈开英燃气开户费2600元，但浙贵广兴公司至今一直未向陈开英履行上述合同第二十二条约定的交付办理商品房转移登记有关文书的义务。另查明：桐梓县发展和改革局［2010］25号《贵州省桐梓县基本建设投资项目备案通知》载明：桐梓县“君悦国际”一期商住楼开发项目的建设性质为新建，建设起止年限为2010年11月5日至2011年11月5日。涉案商品房属上述一期商住楼开发项目。2018年6月21日，桐梓县信访局向桐梓县国土资源局转办桐信字［2018］第295号《人民来信处理签》，要求处理陈开英所在的小区业主于2018年6月7日向桐梓县人民政府提出的“关于君悦国际Ｄ区全体业主强烈要求办理房产证的诉求”。还查明：2014年9月24日至2019年9月29日期间，案涉楼盘占用的位于桐梓县地块先后被重庆市巴南区人民法院、重庆市第五中级人民法院、重庆市第一中级人民法院、重庆市九龙坡区人民法院、重庆市南岸区人民法院、重庆市忠县人民法院、重庆市第二中级人民法院、浙江省安吉县人民法院、重庆市大渡口区人民法院查封，目前尚在查封期间的有：1.重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民执字第597号案件，查封期间为2019年9月29日至2022年9月28日；2.重庆市第一中级人民法院（2016）渝01执1411号案件，查封期间为2018年6月26日至2021年6月25日；3.重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107执1414号案件，查封期间为2019年8月7日至2022年8月6日；4.重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108执保37号案件，查封期间为2017年1月11日至2020年1月10日；5.重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民执字第415.416号案件，查封期间为2017年12月5日至2020年12月4日。一审法院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应当按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，陈开英已付清购房款，浙贵广兴公司应于2014年3月31日前向陈开英交付办理商品房转移登记的有关文书，但浙贵广兴公司至今未交付，已构成违约，应承担违约责任。根据双方的诉辩，本案争议焦点为一、陈开英主张违约金是否超过诉讼时效；二、违约金计算标准应否调减；三、陈开英交纳的燃气开户费应否退还。关于争点一。根据双方合同约定，违约金的支付方式是以每日为单位累计计算，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属继续性债权。陈开英在合同约定的浙贵广兴公司应交付办理商品房转移登记有关文书的期限届满后超过三年起诉主张违约金，因浙贵广兴公司的违约行为持续至今，且陈开英等业主于2018年6月7日曾向桐梓县信访局书面反映要求浙贵广兴公司办理相关手续，以此方式主张其权利，对从2018年6月7日起回溯超过三年的部分，原审法院认定已超过诉讼时效期间，即浙贵广兴公司应从2015年6月7日起计付陈开英违约金。关于争点二。浙贵广兴公司以陈开英主张的违约金计付标准过高为由，请求调减。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，由于陈开英没有提交因浙贵广兴公司的违约行为给其造成损失的证据，结合本案中浙贵广兴公司未能在约定期限内向陈开英交付办理商品房转移登记的有关文书，主要原因在于涉案楼盘占用的地块被查封，并非浙贵广兴公司主观上故意违约，且浙贵广兴公司交房后陈开英已顺利入住，浙贵广兴公司虽然确实存在违约行为，但其行为对陈开英的接房入住造成的危害和实际损失较小，故原审法院依据当事人的请求并综合考虑当事人的实际损失、预期利益、合同履行情况以及违约的主要原因等综合因素对违约金予以调整，酌情调减为浙贵广兴公司按日万分之零点一五计付，即浙贵广兴公司应从2015年6月7日起按已付购房款的日万分之零点一五标准计算支付陈开英违约金至浙贵广兴公司向陈开英交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。关于争点三。从2009年颁布的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款之“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定内容来看，该条例仅列举了水、电，并未明确列明燃气的建设安装费用包括在商品房价格中。2014年4月17日，贵州省人民代表大会法制委员会对贵州省住建厅《关于有关条款解释的请示》进行了答复，在《关于有关问题询问的答复》中明确“根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。”。根据上述条例规定及答复的情况，在2014年4月17日答复作出前已立项建设的商住楼项目，不应当将燃气建设安装费用认定包括在商品房价格中。就本案而言，涉案商品房属浙贵广兴公司在上述答复前即立项建设的一期商住楼项目，且双方签订的《商品房买卖合同》对燃气问题未作约定，浙贵广兴公司系代收燃气开户费，故对陈开英要求浙贵广兴公司退还燃气开户费2600元的诉求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为陈开英办理并交付“君悦国际”D区D2幢1单元23层1-23-5号商品房转移登记的有关文书，并支付违约金，违约金计算方式：从2015年6月7日起以411549元为基数按日万分之零点一五支付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；二、驳回陈开英的其他诉讼请求。已减半收取的案件受理费1010元，由浙贵广兴公司桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司承担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金问题。当事人主张违约金过高请求予以调整时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九之规定，应当以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中，被上诉人在双方约定的时间内确实未将办理商品房转移登记的相关文书交付上诉人，但主要原因在于涉案房屋的土地使用权被人民法院查封，并非被上诉人主观恶意违约，加之涉案房屋已经交付给上诉人，上诉人亦未提供因未及时交付办理商品房转移登记的相关文书造成的损失证明，故一审判决本案当事人的实际遭受损失情况、预期利益和房地产开发市场的现实状况，将违约金标准调整为日万分之零点一五并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。此外，法律规定诉讼时效为三年，从上诉人在知道或者应当知道之日起开始计算，由于上诉人在2018年6月7日向桐梓县信访局书面反映请求被上诉人办理相关手续，故一审认定诉讼时效中断，并考虑到违约金属于继续性债权，进而在计算违约金时回溯三年并无不当。关于燃气安装费是否应当退还问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条“城市基础设施”关于燃气的约定中，交付时间和达到交付条件处皆为“×”，可见，双方并未将燃气达到使用条件作为房屋交付的前提，因此，在合同中并未约定燃气的情况下，房屋价款当然也不可能包含燃气开户费。此外，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、贵州省人民代表大会法制委员会《关于有关问题询问的答复》认定2014年4月后新建的商品房项目不得再收取燃气开户费，而涉案项目在此之前已立项，故不属于前述答复认定的不收取天然气开户费的范畴，一审判决对此认定并无不当，本院予以确认。另，一审判决不予支持退还燃气开户的论理中，并非以超过诉讼时效为由驳回上诉人的主张，故上诉人认为一审程序违法的理由亦不能成立。综上所述，陈开英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2020元，由陈开英负担。本判决为终审判决。审判长 万 亿审判员 贺灿灿审判员 娄 强二〇二〇年六月二十三日法官助理陈星宇书记员冯滢