文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初816号原告：谭登成，男，1953年3月21日出生，土家族，住重庆市石柱县。委托诉讼代理人：郭浩，北京大成（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨玮，北京大成（重庆）事务所律师。原告：谭毅，男，1982年4月23日出生，土家族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：郭浩，北京大成（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨玮，北京大成（重庆）事务所律师。被告：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号，统一社会信用代码91500108203166940T。诉讼代表人：冯志，重庆金阳房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张鹏，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊港渝，重庆学苑律师事务所实习律师。第三人：中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行，住所地重庆市南岸区江南大道21号，统一社会信用代码91500108903192998J。诉讼代表人：江再建，中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行行长。委托诉讼代理人：高燕，重庆鼎圣佳程事务所律师。委托诉讼代理人：田景杰，重庆鼎圣佳程事务所律师。原告谭登成、谭毅与被告重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）、第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称农行南岸支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭登成、谭毅的委托诉讼代理人郭浩、杨雨玮，被告金阳公司的委托诉讼代理人张鹏、熊港渝，第三人农行南岸支行的委托诉讼代理人高燕、田景杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭登成、谭毅向本院提出诉讼请求：1.判令金阳公司、农行南岸支行立即注销“金阳·易诚国际项目”房屋房屋的抵押登记，并由金阳公司立即协助谭登成、谭毅将“金阳·易诚国际项目”房屋的房地产权过户至谭登成、谭毅名下。2.判令金阳公司向谭登成、谭毅支付因逾期签订重庆市商品房买买合同及办理网签备案的赔偿金人民币26230.50元。3.判令金阳公司自2017年7月23日起至案涉房屋的产权过户至谭登成、谭毅名下之日止，以购房款本金1340000元为基数，按照人民银行同期贷款利率四倍标准向谭登成、谭毅支付违约金。4.判令谭登成、谭毅已发生的律师费10，000.00元由金阳公司承担。5.本案案件受理费、保全费由金阳公司承担。事实和理由：1.金阳公司系“金阳·易诚国际项目”的开发商单位，对外公开销售“金阳·易诚国际项目”房屋。2016年5月，金阳公司销售人员向谭登成、谭毅推荐案涉房屋，并在其销售现场详细地向谭登成、谭毅介绍了案涉房屋的具体价格、面积等信息，并告知谭登成、谭毅案涉房屋上设立有抵押，抵押权人为本案农行南岸支行，但抵押权人已同意金阳公司公开销售房屋，并在其销售现场公示了农行南岸支行同意金阳公司公开销售房屋的函，并承诺不会对案涉房屋交付及过户产生不利影响。2.其后，谭登成、谭毅与金阳公司于2016年5月17日签订了《金阳·易诚国际认购书》，协议主要约定：谭登成、谭毅认购的案涉房屋折后总价为1340000元，建筑面积为64.77平方米，谭登成、谭毅应在签订认购书当日支付定金100000元，剩余房款1240000元于2016年5月17日前付清，金阳公司应在房款付清后180个工作日内与谭登成、谭毅签订《重庆市商品房买卖合同》，若逾期办理的，则应以谭登成、谭毅已付房款金额为基数，每日按照人民银行同期贷款利率标准向谭登成、谭毅支付赔偿金。3.上述认购协议签订后，谭登成、谭毅按照认购协议约定付清了全部购房价款，金阳公司向谭登成、谭毅出具了付清房款的《收据》，但金阳公司却未按时与谭登成、谭毅签订《重庆市商品房买卖合同》。为此，谭登成、谭毅与金阳公司又于2017年4月26日签订《补充协议》，载明谭登成、谭毅于2016年5月17日支付购房款总金额人民币1340000元，同时协议约定：金阳公司应于2017年7月9日前完成解押，2017年7月22日与谭登成、谭毅正式签订网签合同并完成备案登记，2017年7月27日将案涉房屋产权过户至谭登成、谭毅名下；由于金阳公司未在认购承诺的180个工作内与谭登成、谭毅签订《重庆市商品房买卖合同》及办理网签，构成违约，应从2017年2月10日起至2017年7月22日止，以购房总价款为基数，按照人民银行同期贷款利率标准向谭登成、谭毅支付赔偿金；若金阳公司未履行本协议约定义务，从2017年7月23日起按照已付购房款为基数，按照人民银行同期贷款利率四倍标准向谭登成、谭毅支付违约金；谭登成、谭毅为维护权益所产生的诉讼费、保全费、律师费等费用由金阳公司承担。现金阳公司仍未将案涉房屋从农行南岸支行处办理解押，亦未将房屋产权过户至谭登成、谭毅名下。4.谭登成、谭毅在2018年就房屋的解押向农行南岸支行提出了解押申请，也即农行南岸支行的抵押债务已得到清偿，抵押权已消灭，本案不存在过户的障碍，但目前农行南岸支行还未办理涉案房屋的解押手续。综上所述，金阳公司的行为严重损害了谭登成、谭毅合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告金阳公司辩称：金阳公司进入破产程序，根据企业破产法第16条规定，企业进入破产程序后禁止个别清偿。谭登成、谭毅要求将金阳公司名下的房屋过户至谭登成、谭毅名下系个别清偿的行为，不同意谭登成、谭毅的第一项诉讼请求。第二、三项诉讼请求是给付之诉，应当变更为确认之诉。关于律师费由法院依法审判。第三人农行南岸支行述称：1.农行南岸支行非认购书及补充协议的合同相对方，不受合同的约束，谭登成、谭毅提出的诉讼请求与农行南岸支行无关。2.农行南岸支行享有涉案房屋的抵押权合法有效，并且具有对抗效力。3.农行南岸支行出具同意销售函是出于对登记抵押权存续的信赖，出具行为本身不具有放弃抵押权的意思表示。4.该同意销售函的内容也不具有解除抵押权的意思表示且农行南岸支行以实际行为表示并未放弃对涉案房屋的担保物权。5.抵押权的设立、注销均需要办理登记且需有效公示才发生物权效力，农行南岸支行出具同意销售函不具有使物权变动的效力。6.农行南岸支行对金阳公司的主债权并未受偿，所登记办理的房产为整体抵押，抵押权并未消灭。7.农行南岸支行对不能办理过户登记没有过错，谭登成、谭毅基于知晓涉案房屋存在抵押权仍购买，应对自己的行为承担相应的风险和责任。不同意谭登成、谭毅的诉讼请求。经审理本院查明以下事实：金阳公司系位于重庆市沙坪坝区凤天大道金阳易诚国际一期、二期的开发商。2013年6月8日，金阳公司（借款人）与农行南岸支行（贷款人）签订《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》。合同约定，借款用途“易诚国际”经营性物业贷款，用于偿还物业形成的负债性资金及物业增值资金；借款金额为人民币伍亿柒仟柒佰万元；总借款期限拾年。2013年6月8日，金阳公司（抵押人）与农行南岸支行（抵押权人）签订《抵押合同》。合同约定，抵押人同意以坐落于沙坪坝区69812.46平方米房产设定抵押；被担保的主债权各类为固定资产贷款，本金数额为人民币伍亿柒仟柒佰万元。随后双方在不动产登记部门办理了抵押登记。2016年3月22日，农行南岸支行向金阳公司出具《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》。该函载明：“贵公司开发的位于沙坪坝区的金阳易诚国际一期项目已经取得房地产权证，于2016年3月2日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押。及位于沙坪坝区的金阳易诚国际二期项目已经取得的房地产权证，于2013年6月18日与我行在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理抵押。及位于沙坪坝区易诚国际二期项目已经取得的房地产权证，于2013年6月25日与我行在重庆市沙坪坝区不动产登记中心办理抵押。及位于沙坪坝区金阳易诚国际一期项目已经取得的房地产权证，于2014年1月13日与我行在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理抵押。现我行知晓并同意贵公司进行以上产权证抵押给本行的房屋销售，并按照我行与贵公司约定的程序办理相关手续，上述房产的销售行为，不得侵害或削弱我行抵押权，不得阻碍我行抵押权的实现。”2016年5月17日，金阳公司（甲方）与谭登成、谭毅（乙方）签订《金阳易诚国际认购书》。合同约定：1.1乙方认购金阳易诚国际项目，建筑面积64.77平方米，该物业公布销售总价1555556元。1.2甲、乙双方一致同意，乙方认购本物业时，一次性付款享受折扣，折后成交价740000元、中介费230000元、商业管理费230000元、电商费用140000元。1.3.1特别说明以上价格为清水房价格。1.3.4上述物业已由甲方委托的重庆锡沐商业有限公司代为出租，乙方对上述租赁情况以及房屋现状完全知晓，现租赁商家为阿亮锅，月租金为8161.02元，现租赁合同期限为2016年4月1日至2017年3月31日。3.1乙方须于本认购书签订之日起180个工作日内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，同时按《重庆市商品房买卖合同》的约定缴纳相关费用。3.2乙方已知晓认购物业尚处于抵押状态，甲方对外销售已经取得抵押权人同意，不会对乙方按期接房及办理产权证产生任何不良影响。5.2如乙方在本《认购书》约定的期限或者甲方通知的时间内不与甲方签订《买卖合同》的，视为乙方违约，乙方认购的物业将不再保留，同时甲方有权将该物业另行出售，并无须通知乙方，同时乙方应当按照房屋总价款的10%向甲方支付违约金，乙方已收取商户的租金及保证金，需全额退还给甲方。5.3如甲方在本《认购书》约定的期限内不与乙方签订《买卖合同》的，甲方以乙方已付金额为基数每日按照人民银行同期同类贷款利率向乙方支付赔偿金。合同签订后，谭登成、谭毅向金阳公司或金阳公司指定的账户分三次支付了1340000元。2016年5月27日谭登成、谭毅（丙方）、金阳公司（甲方）以及案外人周志强（乙方）签订了《租赁合同变更协议》。该协议约定：甲乙丙三方确认：1.甲方与乙方于2016年3月20日就位于重庆市沙坪坝区“金阳阿凯德易诚国际”房屋租赁事宜签订的《房产租赁合同》以及相关该房屋租赁的其他法律文件，该租赁合同出租方为甲方，承租方为乙方。3.前述租赁合同签订之后，甲方与丙方就该房产签订了《认购书》及相关该房屋买卖的其他法律文件购买该房屋。甲乙丙三方一致确认及同意：1.前述租赁合同的出租人自2016年5月17日起由甲方变更为丙方，在前述租赁合同中以及在该合同实际履行过程中原甲方（出租方）相关的全部权利义务和责任，均转归丙方享有、行使和承担。相应地，甲方不再享有、行使和承担前述任何权利义务和责任；合同的效力、补充、变更、终止和履行也均与甲方无关。2.乙方须作为承租人对丙方（出租人）继续履行前述租赁合同；并对丙方享有、行使和承担在前述租赁合同中，以及在合同履行中所产生的相关全部权利、义务、责任和所作承诺。3.丙方继续委托重庆锡沐商业管理有限公司对该房屋进行商业管理，并委托锡沐公司代为收取租金及商业管理费。2017年4月26日，谭登成、谭毅（乙方）与金阳公司（甲方）签订《补充协议》。该补充协议主要约定：第二条甲方承诺于2017年6月9日前完成产权分割，在7月9日前完成银行解押，2017年7月22日前与乙方正式签订网签合同并完成备案登记，并在《重庆市商品房买卖合同》签订即2017年7月27日前将该物业产权过户至乙方或者乙方指定的人名下，并将产权证交付给乙方。第三条由于甲方违约，未在认购书承诺的180个工作日内与乙方签订《重庆市商品房买卖合同》及网签，从2017年2月10日起甲方应以乙方购房总金额为基数，每日按照人民银行同期贷款利率计算，向乙方支付赔偿金至2017年7月22日止，并在2017年7月27日前结清。第四条甲方未能按照本协议前述约定履行相应义务的，则按下列方式对乙方进行违约赔偿：1、甲方从2017年7月23日起赔偿违约金给乙方，违约金以乙方所付购房款总金额为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍计算，每月月底向乙方支付违约金，不足一月按一个月计算。2、乙方有权通过各种途径维护自身利益，包括向人民法院提起诉讼或者仲裁机构提起仲裁，产生的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费、差旅费、误工费、律师费及违约金等由甲方承担。该补充协议还约定了其他事项。该补充协议签订后，甲方仍未按照该补充协议履行其义务。2019年4月19日，重庆市公安局沙坪坝区分局覃家岗派出所出具《情况说明》。该情况说明载明，谭登成、谭毅所认购的房屋25号，原户籍号为沙坪坝区60号，现户籍号为沙坪坝区2-14。2019年12月4日，谭登成、谭毅（乙方）与金阳公司（甲方）签订《协议书》。该协议约定，门面抵押权人为：第一顺位重庆农业银行南岸支行；第二顺位成都祥硕商贸公司。现类似情况客户已向人民法院提出诉讼，有望解除第一顺位抵押权问题。鉴于上述情况，双方达成如下条款：（1）甲方同意及时协调解决第二顺位抵押人的抵押问题，并在签订本协议后三个工作日内办理完成成都祥硕贸公司的抵押解押问题，以保证乙方能够在办理产权证过程，不会因第二顺位抵押人的抵押形成法律障碍。（2）如甲方将乙方所购买门面办理产权过户至乙方名下，则乙方不再追究甲方在履行认购协议及其补充协议中产生的违约责任。（3）若甲方未能履行（1）（2）项约定，乙方对甲方应当承担违约责任不予免除，仍按原认购协议及补充协议执行。2020年3月12日，重庆市南岸区人民法院作出（2020）渝0108破申1号民事裁定：受理金阳公司的重整申请。2020年4月7日，重庆市南岸区人民法院作出（2020）渝0108破5号决定：指定重庆学苑律师事务所担任金阳公司管理人。另查明，因金阳公司仍尚欠农行南岸支行银行贷款，涉案房屋现仍处于抵押登记状态，抵押人为金阳公司，抵押权人为农行南岸支行。2018年10月26日，金阳公司与案外人成都祥硕商贸有限公司就涉案房屋办理抵押权登记，抵押权人为成都祥硕商贸有限公司。2020年1月9日，涉案房屋解除该抵押权登记。审理中，谭登成、谭毅主张其已按照认购协议履行了全部合同义务，但金阳公司却未按时与其签订《重庆市商品房买卖合同》，也未履行双方签订的《补充协议》。经谭登成、谭毅多次催促，金阳公司仍未对案涉房屋解除抵押，亦未将房屋产权过户至谭登成、谭毅名下，严重损害了谭登成、谭毅合法权益。审理中，谭登成、谭毅提供（2018）渝0106民初18938号民事判决书、（2019）渝01民终5197号民事判决书、（2019）渝民申2952号民事裁定书，拟证明与谭登成、谭毅采取相同购房模式的案外人刘涛与金阳公司的房屋买卖合同纠纷，一审、二审及再审法院均认为购房者已经与金阳公司建立了事实上的商品房买卖合同关系，农行南岸支行出具的同意销售函应当视为放弃抵押权，最终作出金阳公司与农行南岸支行注销抵押权并协助办理过户的判决。该案的生效判决对本案有直接的参考性。上述事实，有当事人提供的《重庆金阳房地产开发有限公司·易诚国际一、二期项目进行销售的函》及照片、《金阳·易诚国际认购书》、《收据》及银行付款凭证、《租赁合同变更协议》、《补充协议》、《户室情况说明》、重庆市公安局沙坪坝区分局覃家岗派出所出具的《情况说明》、《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》、借款凭证2份、《抵押合同》、《重庆市房地产抵押合同》、《房地产权证》2份、《不动产登记证明及抵押物清单》、《不动产登记证明及抵押物清单》、《不动产权登记证书》、《不动产登记证明及抵押物清单》、《法人借款凭证查询》、（2019）渝01民终5197号民事判决书、（2019）渝民申2952号民事裁定书等书证以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院现针对谭登成、谭毅的诉讼请求、金阳公司的抗辩理由及双方所举示的证据，分项评述如下：一、关于《认购书》的性质问题“预约”是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。若当事人存在明确的将来订立本约的意思，则即使预约的内容与本约已经非常接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，《认购书》及其补充协议明确约定双方需签订《重庆市商品房买卖合同》并完成备案登记，故《认购书》应属预约。二、关于谭登成、谭毅与金阳公司是否形成事实上的房屋买卖合同关系的问题本院认为，谭登成、谭毅根据金阳公司的指示向金阳公司或金阳公司指定的账户支付了房屋价款1340000元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，金阳公司虽未将案涉房屋过户登记至谭登成、谭毅名下，但已通过变更房屋租赁合同主体的方式，转移给谭登成、谭毅占有。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故本案《认购书》虽约定双方需订立本约，但在本约订立之前，谭登成、谭毅已按《认购书》的约定向金阳公司支付了购房款，金阳公司予以接受并交付了涉案房屋。因此，谭登成、谭毅与金阳公司之间已达成了合意，形成了事实上的本约关系。谭登成、谭毅据此有权请求金阳公司全面履行合同义务。三、关于农行南岸支行是否负有涤除案涉房屋抵押登记并协助谭登成、谭毅办理涉案房屋过户登记手续义务的问题根据谭登成、谭毅与金阳公司签订的《金阳易诚国际认购书》及补充协议，金阳公司应当为谭登成、谭毅办理涉案房屋的产权过户登记，但涉案房屋已存在抵押权人为农行南岸支行的抵押登记，致使金阳公司不能为谭登成、谭毅办理产权过户登记。然而农行南岸支行于2016年3月22日向金阳公司出具了《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》，该函的法律后果直接关系到谭登成、谭毅能否办理涉案房屋过户登记，也是本案主要争议的焦点。首先，从抵押权的法律定义看，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人在债权人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押物所有权，特别是在购买人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购买人，显然不利于保护购买人的所有权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。又根据该法的第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提起清偿债务或者提存的规定，可以作出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让抵押物”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追击力，抵押权的效力仅及于转让价金。对于该转让价金抵押权人仍具有优先性。综上，农行南岸支行出具的《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》，同意转让抵押物，其只能对谭登成、谭毅支付给金阳公司的购房价金行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于农行南岸支行是否行使价金代位权，系农行南岸支行与金阳公司的债权债务关系，农行南岸支行应当另行主张。谭登成、谭毅的此一主张，本院予以支持。此外，本案房屋买卖合同系现房销售，销售所得款项应用于提前清偿债务或者提存。农行南岸支行作为抵押权人，有资金监管的能力，却在明确同意金阳公司可对外出售案涉房屋的情况下，未尽监管之责，存在过错。故金阳公司和农行南岸支行负有对涉案房屋涤除抵押登记的义务。审理中，农行南岸支行主张谭登成、谭毅与金阳公司于2019年12月4日签订的《协议书》中，谭登成、谭毅与金阳公司均认为农行南岸支行系抵押权人，谭登成、谭毅购房并非善意。本院认为，2019年12月4日签订的《协议书》中所表述的农行南岸支行为抵押权人是对一种事实状态的描述，并不代表谭登成、谭毅与金阳公司均认可农行南岸支行享有抵押权人的权利，故对农行南岸支行的该项主张，本院不予支持。四、关于涉案房屋权利人变更登记为谭登成、谭毅是否构成个别清偿的问题金阳公司抗辩，谭登成、谭毅要求将金阳公司名下的房屋过户至谭登成、谭毅名下系个别清偿的行为，违反企业破产法第16条规定。本院认为，《中华人民共和国破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。但本案谭登成、谭毅与金阳公司进行不动产交易时，已付清了全部购房款，且实际占有涉案房屋。可见，谭登成、谭毅对涉案房屋享有物权期待权，涉案房屋不能即时进行物权变更登记的原因不可归责于谭登成、谭毅。在对涉案不动产享有的预期物权与金钱债权的实现发生冲突时，应当优先选择保护当事人的物权期待权。且谭登成、谭毅已支付了全部购房款，其物权期待权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。故谭登成、谭毅要求金阳公司将涉案房屋变更登记至其名下的行为不属于个别清偿。据此，本院对金阳公司的该项抗辩不予支持。五、关于金阳公司是否违约并应当承担违约金的问题《认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案合同约定谭登成、谭毅须于该认购书签订之日起180个工作日内与金阳公司签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，同时按《重庆市商品房买卖合同》的约定缴纳相关费用。谭登成、谭毅已按约履行自己全部义务。金阳公司违约后，又与谭登成、谭毅达成《补充协议》。该补充协议亦是谭登成、谭毅与金阳公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。但金阳公司仍未按照《补充协议》履行自己的义务，金阳公司的行为属于违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故金阳公司应当承担违约责任。2019年12月4日，谭登成、谭毅与金阳公司签订《协议书》，约定如甲方将乙方所购买门面办理产权过户至乙方名下，则乙方不再追究甲方在履行认购协议及其补充协议中产生的违约责任。因该协议是在诉讼过程中签订的，当时涉案房屋除了设定了农行南岸支行作为抵押权人的抵押登记，还设定了案外人成都祥硕商贸公司作为抵押权人的抵押登记，即使农行南岸支行负有对涉案房屋涤除抵押登记的义务，但因涉案房屋上仍存在成都祥硕商贸公司作为抵押权人的抵押登记，谭登成、谭毅要求办理涉案房屋的不动产权属变更登记的的诉讼请求即存在法律上和事实上的履行不能。只有在金阳公司协助将涉案房屋上成都祥硕贸公司作为抵押权人的抵押登记涂销后，金阳公司才能协助谭登成、谭毅办理涉案房屋的不动产权属变更登记。而双方也清楚，该房屋上由于尚有农行南岸支行作为抵押权人的抵押登记，金阳公司是不能迳行办理不动产权属变更登记的，而需依赖于法院的判决。现本院既已支持谭登成、谭毅要求涤除涉案房屋抵押登记和金阳公司协助谭登成、谭毅办理涉案房屋过户登记手续的诉请，谭登成、谭毅办理涉案房屋的不动产权属变更登记的目的是能够实现的，故本院对谭登成、谭毅要求金阳公司支付因逾期签订重庆市商品房买买合同及办理网签备案的赔偿金人民币26230.50元；金阳公司自2017年7月23日起至案涉房屋的产权过户至谭登成、谭毅名下之日止，以购房款本金1340000元为基数，按照人民银行同期贷款利率四倍标准向谭登成、谭毅支付违约金的诉讼请求，不予支持。谭登成、谭毅未举证证明其产生了律师费10000元，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告重庆金阳房地产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行于本判决发生法律效力后三日内涤除位于重庆市沙坪坝区房屋的抵押登记。二、在被告重庆金阳房地产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行涤除位于重庆市沙坪坝区房屋抵押登记后三日内，被告重庆金阳房地产开发有限公司协助原告谭登成、谭毅办理位于重庆市沙坪坝区房屋的过户登记手续。三、驳回原告谭登成、谭毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7424元，减半交纳3712元,保全费5000元，合计8712元（原告已预交）。由被告重庆金阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  龚陵川二〇二〇年六月十七日书记员  张 立