广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初424号 原告：李向云，男，1964年5月8日出生，汉族，住广西梧州市万秀区，现住广西梧州市长洲区。 被告：梁雄，女，1981年2月7日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 原告李向云与被告梁雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李向云、被告梁雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李向云向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付欠缴的租金及电费，合计46831.27元（暂计至2020年1月）；2.判令被告向原告支付合同违约金6200元；3.判令被告向原告支付铺面开锁费用158元；4.本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月18日，原告与被告经友好协商，签订了一份商铺租赁合同，合同约定：原告将位于梧州市商业用房（面积41.15平方米）出租给被告作为经营场所；租赁期限从2018年8月1日起至2024年7月31日止，签订合同的第1年月租金为3100元，自第2年起每年租金递增8%,且被告要在每月5日前向原告交付当月的租金；合同履约保证金6200元，在合同生效时由被告支付给原告；若被告拖延交租超过两个月，原告有权解除合同并向被告追索赔偿。合同签订后，原告已完全按合同约定将该商铺出租给被告使用，并依法履行了合同约定的有关义务。按照合同约定，被告在2018年8月至2020年1月期间，应向原告支付租金57288元、电费6724.27元，但被告在上述期间仅向原告支付了17180元（其中有3100元是案外人张达静通过微信代为支付），共计拖欠租金及电费46831.27元。原告多次向被告催讨，被告均无正当理由拒绝支付，原告遂于2020年2月12日向被告发出微信及短信催交，要求按照合同约定解除合同，并要求被告交清拖欠的租金和水电费、恢复铺面的原状，将铺面的钥匙归还给原告，但被告至今依然没有支付拖欠的租金及归还原告铺面的钥匙。2020年3月3日，原告请开锁师傅打开商铺门锁，依法收回出租铺面。综上所述，原告认为，其与被告所签订的商铺租赁合同是合法有效的，原告依约交付商铺，被告理应依约及时支付租金并缴纳相关电费，但被告却无正当理由拖欠租金至今，致使原告合同目的无法实现，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益，原告遂诉至法院成讼，请求法院判如所请。 被告梁雄辩称，其确实是拖欠了原告租金，由于疫情原因有几个月的租金应该减免。其认为违约金应该减免，希望欠款能分期支付，并希望原告同意其转让门店。 经审理查明，原告李向云是梧州市商业用房的所有权人。2018年7月18日，原告李向云作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告梁雄签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于梧州市商业用房（包括房内夹层）租赁给乙方作经营场所，租赁建筑面积41.15平方米；2.租赁保证金6200元，在本租赁合同生效时由乙方存于甲方的存折内，退租时按结清租金和水电费及其他费用后的金额由甲方退还给乙方；3.租赁期为6年，正式租赁期从2018年8月1日起至2024年7月31日止，第一年月租金为3100元，每月的5号前由乙方存入甲方的存折内，由甲方自由支取。第二年起每年租金递增8%（即在上年租金的基础上递增8%）。若乙方拖欠租金达两个月，则甲方有权解除合同，并向乙方追索赔偿；4.租赁期间的水电费用由乙方自行负责按月缴交，若有拖欠引起的停水停电，概由乙方自行负责。退租时若有拖欠水电费的，由甲方在乙方的保证金中扣除；5.合同双方若有一方需要解除合同，必须提前一个月书面通知对方，并且由提出解除合同方赔偿两个月租金给对方（乙方拖欠租金达两个月，由甲方提出解除合同的除外）等内容。签订合同当日，被告梁雄向原告李向云支付了6200元保证金。 上述合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告使用。被告依约向原告支付了2018年8月、9月的租金，但从2018年10月起，被告未能按时足额向原告支付租金。2018年10月至2019年7月期间，被告共向原告支付租金10981元；2019年8月至2020年1月期间，被告未支付过任何租金。此外，2018年8月至2019年10月期间的电费共6724.27元被告亦未支付。 因被告一直拖欠租金未付，原告于2020年2月11日通过微信及手机短信通知被告：因被告拖欠租金未付清，根据合同约定，被告已构成违约，要求与被告解除合同并没收合同保证金作为被告的违约赔偿金，并要求被告于2020年2月28日前结清所欠房租、电费等费用，清理店铺恢复原状交还钥匙给原告。经原告通知后被告仍未履行上述交租义务，原告遂于2020年3月4日自行开锁收回涉案商铺，原告为此支出开锁费用158元。 另查明，原告于2020年4月13日将涉案商铺出租给了案外人巫月莲。 庭审过程中，被告梁雄表示：（1）其同意支付电费和开锁费用给原告；（2）原告的开锁行为其是默许的。 上述事实，有原告提供的不动产权证复印件、《商铺租赁合同》、中国南方电网电费单截图、微信转账记录截图、微信聊天记录截图、手机短信截图、与案外人巫月莲签订的《商铺租赁合同》复印件、案外人巫月莲的身份证复印件、开锁销售单票据以及庭审笔录在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行各自的合同义务。原告在签订合同后已依约将涉案房屋交付给被告使用，被告也应依约按时向原告支付租金。因被告长期拖欠租金未支付，原告于2020年3月4日自行开锁收回涉案商铺，该铺面实际已由原告控制并租赁给他人，被告对此予以认可。据此，本院确认涉案《商铺租赁合同》于2020年3月已解除。被告从2018年10月起就没有向原告按时足额支付租金，已属违约。根据涉案合同约定，租赁期从2018年8月1日起至2024年7月31日止，第一年月租金为3100元，第二年起每年租金在上年租金基础上递增8%，即2018年8月至2019年7月涉案房屋租金为3100元/月，2019年8月至2020年7月租金为3348元/月。被告从2018年10月起至2020年1月应向原告支付租金共51088元（3100元/月×10个月+3348元/月×6个月），现被告在2018年10月至2019年7月期间只向原告支付租金10981元，故截至原告诉请的2020年1月，被告尚欠原告租金40107元（51088元-10981元）。根据合同约定，被告已向原告支付的租赁保证金6200元，应在退租时按结清租金和水电费及其他费用后的金额由原告退还给被告，故保证金6200元予以抵扣后，被告仍应向原告支付租金33907元。另外，根据涉案合同中“租赁期间的水电费用由被告自行负责按月缴交”的约定，原告要求被告支付拖欠的电费共6724.27元，被告予以认可并同意支付，本院依法予以支持。 关于原告主张被告支付合同违约金6200元的问题。被告从2018年10月起就没有向原告按时足额支付租金，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告长期拖欠租金未付，应向原告承担违约责任。现原告主张被告支付6200元作为违约金，该金额足以弥补原告在招租期间的租金损失，原告的该项诉请合理合法，本院予以支持。至于被告辩称由于疫情原因希望减免几个月的租金及违约金的意见，因受2020年1月全国新冠肺炎疫情及防控措施的影响，发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，符合情势变更情形，本院酌情支持减免500元违约金，被告应向原告支付违约金5700元。 关于原告主张被告支付铺面开锁费用158元的诉请，没有违反法律规定，被告亦表示同意支付该费用，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告梁雄于本案判决生效之日起十日内向原告李向云支付2018年10月至2020年1月期间拖欠的租金33907元及电费6724.27元，合计40631.27元； 二、被告梁雄于本案判决生效之日起十日内向原告李向云支付违约金5700元； 三、被告梁雄于本案判决生效之日起十日内向原告李向云支付铺面开锁费用158元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1130元，减半收取计565元，由被告梁雄负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 黄柱桓 二〇二〇年六月十七日 法官助理 韦宇铃 书 记 员 程海燕 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。