湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终818号上诉人（原审被告）：杨高强，男，1985年7月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：王群，湖北高见律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳鑫方圆实业有限公司。诉讼代表人：襄阳鑫方圆实业有限公司破产管理人。主要负责人：孔令国，该管理人负责人。委托诉讼代理人：范建召，湖北隆中律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东，湖北隆中律师事务所律师。上诉人杨高强因与被上诉人襄阳鑫方圆实业有限公司（以下简称鑫方圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初5234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。杨高强上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审，或改判增加一项“被上诉人支付上诉人租赁房屋维修费35万元”；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决“确认原告襄阳鑫方圆实业有限公司与被告杨高强签订的《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除”错误。该项判决的依据是双方《房屋租赁合同》中约定的“甲方正在破产清算，根据（破产法）有关规定，甲方根据破产需要有权随时解除本合同……因甲方开发需要拆除、拆迁或改造已租赁房屋，甲方应以书面形式提前两个月通知乙方终止此房屋租赁合同”，该约定系被上诉人单方起草的格式条款，是无效的。且被上诉人在解除合同通知书上既没有说明基于破产的什么需要，该房屋也不是“需要拆除、拆迁或改造”而应解除租赁合同，因此被上诉人无权单方仅凭通知就解除双方的房屋租赁合同，一审法院仅凭被上诉人一纸解除合同通知书就判决确认双方的租赁合同已解除错误。二、原审判决认定“对被告（上诉人）要求原告（被上诉人）承担翻建房屋所花费用，没有依据，本院不予支持”是错误的。上诉人承租被上诉人房屋后，因房屋漏水严重，不能正常使用，因此根据合同约定向被上诉人书面申请对房屋屋顶进行维修，被上诉人同意维修后，上诉人于2015年12月底对承租房屋进行了维修，花费35万元。根据《合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，上诉人对承租房屋进行维修而支出的费用应当由被上诉人承担。原审判决在判决解除房屋租赁合同的同时对维修费用未作评判是错误的。综上，被上诉人无权单方解除房屋租赁合同，原审判决“确认《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除”，对上诉人对房屋的维修费用未予支持错误。因此，上诉人为维护自己的合法权益，特提起上诉，请求人民法院依法支持上诉人的上诉请求。鑫方圆公司辩称，一审判决公正，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。鑫方圆公司向一审法院起诉请求：1.解除鑫方圆公司、杨高强签订的房屋租赁合同；2.判令杨高强腾退位于樊城××××号门面房屋；3.判令杨高强支付房屋占用费暂计为9000元（按每月3000元计，从2019年5月1日起暂计至2019年7月31日）直至腾房之日止；4.本案的诉讼费用由杨高强承担。一审庭审中，鑫方圆公司增加了判令杨高强恢复原状的诉讼请求。一审法院认定事实：2015年12月23日，鑫方圆公司因不能清偿到期债务，经债权人申请，襄阳市中级人民法院作出（2015）鄂襄阳中破（预）字第00003-1号裁定受理鑫方圆公司破产清算一案，并于2015年12月31日作出（2015）鄂襄阳中破（预）字第00003-2号裁定，指定襄阳市樊城区人民法院审理该案，襄阳市樊城区人民法院于2016年1月12日作出（2016）鄂0606民破字第00001号指定管理人决定书，指定鑫方圆公司清算组担任鑫方圆公司的破产管理人，于2018年5月25日宣告鑫方圆公司破产。另查明，杨高强于2013年从他人手中转租本案争议的房屋，用于经营网吧（龙虎网咖）。2015年11月1日，鑫方圆公司（甲方）与杨高强（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：甲方出租给乙方的房屋位于襄阳市××区××号，出租房屋共4间，租赁期限共36个月，自2015年11月1日起至2018年10月31日止，该房屋仅作为网吧使用，每月租金为3000元。2015年11月9日，杨高强向鑫方圆公司申请对房屋漏水、房屋屋顶进行维修，鑫方圆公司同意维修。2016年1月，杨高强对租赁的房屋进行了改建。2018年12月1日，鑫方圆公司破产管理人（甲方）与杨高强（乙方）续签了《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方出租给乙方的房屋位于樊城××××号鑫方园（园有误，应为圆）公司临街门面[即位于襄阳市樊城区人民路319号鑫方园（园有误，应为圆）19幢1层001室]，门牌号为网吧，该出租房4间，面积约297㎡；该房屋租赁期共12个月，自2018年12月1日起至2019年11月30日止，乙方向甲方承诺，该房屋仅作为网吧使用；该房屋每月租金为3000元，年租金总额为36000元；甲方按月收取租金，先交租金后租房，乙方每月1号前支付当月租金；在租赁期内，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均有甲方负责（乙方使用不当除外）。甲方提出进行维修需提前七日通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修必须书面申请，经甲方现场确认同意后，甲方应及时提供维修服务。对乙方的装饰装修部分甲方不负有修缮义务；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋设施损坏的，乙方应立即修复或经济赔偿。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁合同终止以及因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修无偿归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用；因甲方正在破产清算，根据（破产法）有关规定，甲方根据破产需要有权随时解除本合同；合同期满，合同自动终止；因甲方开发需要拆除、拆迁或改造已租赁房屋，甲方应以书面形式提前两个月通知乙方终止此房屋租赁合同，两个月到期，此房屋租赁合同自然终止；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任；因甲方开发需要拆除、拆迁或改造已租赁的房屋，甲方不承担任何责任，但甲方应以书面形式提前两个月通知乙方。合同签订后，杨高强继续使用房屋经营龙虎网咖，并按约定交纳租金。2019年4月1日，鑫方圆公司破产管理人向杨高强发出《解除合同通知书》1份，内容为：2018年5月25日，樊城区人民法院裁定宣告襄阳鑫方圆实业有限公司破产清算。管理人于2018年12月1日与你签订了《房屋租赁合同》。现根据破产清算工作需要以及双方签订的《房屋租赁合同》第八条，第十一条之规定，管理人决定解除与你签订的《房屋租赁合同》，该合同自接到本解除合同通知书之日起解除。请你接此通知后两个月内将所租赁房屋腾退并交付给管理人。房屋租金、水电费双方据实结算。杨高强收到通知书后，没有腾退房屋，从2019年5月开始再没交纳租金，鑫方圆公司遂诉至法院提出上述请求。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。鑫方圆公司与杨高强在协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》合法、有效，应受法律保护。合同签订后，鑫方圆公司将位于襄阳市樊城区人民路319号鑫方园（园有误，应为圆）19幢1层001室4间房屋交付给杨高强，杨高强将租赁的房屋用于经营网吧，并依约交纳房屋租金。鑫方圆公司要求解除鑫方圆公司、杨高强签订的《房屋租赁合同》，因双方在《房屋租赁合同》中约定“甲方正在破产清算，根据（破产法）有关规定，甲方根据破产需要有权随时解除本合同······因甲方开发需要拆除、拆迁或改造已租赁房屋，甲方应以书面形式提前两个月通知乙方终止此房屋租赁合同，两个月到期，此房屋租赁合同自然终止”，鑫方圆公司于2019年4月1日向杨高强送达了《解除合同通知书》，应当视为在合理期限内进行了告知，双方之间的租赁合同应于2019年5月31日解除，故对鑫方圆公司要求解除鑫方圆公司、杨高强签订的《房屋租赁合同》的请求，一审法院予以支持；鑫方圆公司要求杨高强腾退位于襄阳市樊城区人民路319号门面房屋，由于涉案《房屋租赁合同》已经解除，鑫方圆公司要求杨高强腾退其所占用的位于樊城××××号的房屋的请求合法，一审法院予以支持；鑫方圆公司要求杨高强在返还租赁物时恢复原状，因鑫方圆公司没有提供证据证明哪些是房屋原状，哪些是杨高强改建的房屋，其主张不明确，故对鑫方圆公司要求杨高强恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持；鑫方圆公司要求杨高强支付房屋占用费9000元（按每月3000元计，从2019年5月1日起暂计至2019年7月31日）直至腾房之日止的房屋占用费，符合法律规定，一审法院予以支持；杨高强抗辩提出“其在租赁期间对房屋进行了翻建，现在鑫方圆公司解除合同，对杨高强翻建房屋所花的费用应当支付给杨高强”，因双方在《房屋租赁合同》中约定“依附于房屋的装修无偿归甲方所有”，据此约定，杨高强对房屋装修无偿归鑫方圆公司所有，对改建部分归谁所有，双方并未约定，也没有约定改建房屋的费用应由鑫方圆公司承担，杨高强要求鑫方圆公司支付翻建房屋所花费用，没有依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六（条）、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决：一、确认原告襄阳鑫方圆实业有限公司与被告杨高强签订的《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除；二、被告杨高强于本判决生效之日起十日内将位于襄阳市樊城区人民路319号（现为樊城区人民西路88号）19幢1层001室4间房屋（面积约297㎡，龙虎网咖）返还给原告襄阳鑫方圆实业有限公司；三、被告杨高强于本判决生效之日起十日内支付原告襄阳鑫方圆实业有限公司9000元（2019年5月1日至2019年7月31日期间的房屋占用费）。2019年7月31日之后占用费，每月按3000元交纳，直至被告杨高强腾退位于襄阳市樊城区人民路319号（现为樊城区人民西路88号）19幢1层001室4间房屋（面积约297㎡）之日止；四、驳回原告襄阳鑫方圆实业有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由杨高强负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，襄阳鑫方圆实业有限公司破产管理人与杨高强签订的房屋租赁合同有效。襄阳鑫方圆实业有限公司破产管理人通知杨高强解除双方签订的房屋租赁合同，符合双方签订的房屋租赁合同中关于“因甲方正在破产清算，根据（破产法）有关规定，甲方根据破产需要有权随时解除本合同”的约定，原审判决“确认原告襄阳鑫方圆实业有限公司与被告杨高强签订的《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除”，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定。杨高强上诉提出，上述判决的依据是双方的房屋租赁合同中的约定，该约定系被上诉人单方起草的格式条款，是无效的，被上诉人无权单方仅凭通知就解除双方的房屋租赁合同，一审法院仅凭上诉人一纸解除合同通知书就判决确认双方的租赁合同已解除错误，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。杨高强对租赁的房屋进行了翻建，其中包含对租赁的房屋的维修，虽然杨高强在一审中辩称对杨高强翻建房屋所花的费用鑫方圆公司应当支付给杨高强，但杨高强在一审中并未提起反诉，请求判令鑫方圆公司向其支付翻建房屋所花的费用，故对其上诉请求改判增加一项“被上诉人支付上诉人租赁房屋维修费35万元”，本院依法不予审理，杨高强可以另行主张权利。杨高强上诉提出，原审判决认定“对杨高强要求鑫方圆公司承担翻建房屋所花费用，没有依据，本院不予支持”是错误的，该上诉理由部分成立，本院予以部分采纳。综上所述，杨高强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由杨高强负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年六月二十四日书记员  康宁艺