安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初1004号 原告：蚌埠光辉地产有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区解放北路899号现代农资农机大市场E1楼101-104室，统一社会信用代码91340300586128828A（1-1）。 法定代表人：史长鑫，执行董事。 委托诉讼代理人：李莉莉，安徽北正律师事务所律师。 被告：王莹，女，汉族，1993年5月6日出生，住安徽省蚌埠市。 被告：王威，男，汉族，1968年10月5日出生，住安徽省蚌埠市，系王莹父亲。 二被告共同委托诉讼代理人：张林，安徽淮河律师事务所律师。 原告蚌埠光辉地产有限公司与被告王莹、王威房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蚌埠光辉地产有限公司的委托诉讼代理人李莉莉，被告王莹、王威及其委托诉讼代理人张林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蚌埠光辉地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认关于解除商品房买卖合同的通知无效；2、请求依法判令两被告继续履行合同，立即到原告处办理交房手续；3、请求依法判令两被告向原告支付违约金226,590元违约金以1,660,000元为基数，按每日万分之三的标准自2019年2月9日起暂计至2020年5月9日为226,590元，此后以同样标准计算至两被告办理完毕交房手续时止；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两被告系父女关系。2018年8月9日，两被告与原告签订编号为201808080042号的商品房买卖合同及星河世纪城购房合同补充协议，约定两被告购买原告开发的星河世纪城第6幢0单元1层000111室商铺（以下简称该房屋），房屋建筑面积为219.22平方米，房屋总价款1,660,000元，付款方式为一次性付款，房屋的交付期限为2019年2月8日：补充协议第2条约定，该房屋为现房销售，买受人在签署本协议前，已至该房屋现场实地查验，对项目和该房屋的建造质量、设备设施、坐落、周边环境、道路、瑕疵问题及红线内外不利因素可能对该房屋产生的影响等情况已充分了解，并自愿购买。同时商品房买卖合同及补充协议还对付款时间、违约责任等条款进行了约定。上述合同签订后，原告在2018年12月21日以书面形式通知两被告办理交房手续的时间和地点，并出具了星河世纪城交房通知书。但两被告在收到交房通知书后迟迟不来办理交房手续，直至2020年3月1日及3月8日被告向原告发出关于解除商品房买卖合同的通知，无故要求解除与原告签订的商品房买卖合同。原告认为，案涉房屋在2019年2月8日前已经具备交付条件，原告也已经提前向被告通知了交房时间和地点并由被告签字确认。而且案涉房屋是现房销售，被告在购买前也已至现场实地进行查验后才购买的房屋，因此原告不存在不能交付房屋的违约行为，被告解除商品房买卖合同无事实和法律依据，相反被告逾期办理交房手续的行为已构成违约，按约应承担违约责任。因此原告为维护合法权益特起诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 王莹、王威共同答辩：被告与原告在2018年8月9日签订了房屋买卖合同，目前为止原告都未能向被告交付房屋，逾期交付行为构成根本违约，应当承担违约责任的是原告并非被告，被告目前为止合同目的都无法实现，依据合同法九十四条的规定，通知原告解除合同于法有据，商品房买卖合同在履行过程中，被告按约定支付了全额的购房款，不存在违约行为，因此原告要求被告支付违约金的诉请不能成立，请驳回原告全部诉请。 1、原告营业执照（复印件，共1页），证明原告的诉讼主体资格； 2、被告身份证复印件（复印件，共2页），证明被告的诉讼主体资格； 3、《商品房买卖合同》及《星河世纪城购房合同补充协议》（复印件，共16页），证明原被告之间的房屋买卖合同关系，合同对双方的权利义务及违约责任等进行了明确的约定；案涉房屋为现房销售，被告已对房屋进行了实地查验，对房屋的现状完全了解并自愿购买，案涉房屋不存在不能交付的情形； 4、竣工验收报告、竣工验收备案表、《星河世纪城交房通知书》（复印件，共14页），证明案涉房屋在2016年已经竣工验收并备案，在被告购房时具备交付条件；原告在交房前已向被告送达《星河世纪城交房通知书》告知了被告交房时间及地点，原告不存在任何不能交付房屋的违约行为，相反能够证明被告至今不来办理交房手续的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任； 5、《关于解除商品房买卖合同的通知》（复印件，共2页），证明被告于2020年3月1日及2020年3月3日向原告发出的解除合同通知无任何依据，应依法确认无效。 被告方质证认为： 1、原告营业执照：无异议； 2、被告身份证复印件：无异议； 3、《商品房买卖合同》及《星河世纪城购房合同补充协议》：真实性无异议，但达不到原告证明目的，这处房屋目前未交付，房屋堆放着其他使用人的物品； 4、竣工验收报告、竣工验收备案表、《星河世纪城交房通知书》：真实性无异议，但是交房通知书通知被告在2019年2月8日办理交房，被告于2019年2月8日到原告售楼部物业公司并未发现有上班人员，2月8日是年初四，根本没有人在现场值班，该组证据达不到原告证明目的； 5、《关于解除商品房买卖合同的通知》：真实性、合法性无异议，解除通知有事实根据和法律依据，原告出售的房屋至今未向被告交付，逾期已近两年，法律依据合同法九十四条。 被告王威、王莹为证实其主张提交如下证据： 1、身份证复印件，证明被告王威、王莹身份信息； 2、手机照片一组共12张（在光盘中），证明被告分别于2019年2月22日、2019年3月24日、2019年4月17日、2020年2月5日多次前往案涉房屋现场，发现原告出售给被告的房屋自2019年2月8日起至2020年2月5日期间一直被他人占用； 3、关于解除商品房买卖合同的通知1份及邮寄情况截图、照片5页（在光盘中），证明原告逾期交房，被告依法提出解除合同； 4、视频3段（在光盘中），证明被告到原告工作场所递交解除通知，原告拒绝签收。 5、发票2张，证明被告1,660,000元购房款已支付 原告方质证认为： 1、身份证复印件：无异议； 2、照片一组共12张：所有照片均拍摄是房屋室内情况，并非同一拍摄时间，我们无法确认该房屋是否是案涉房屋，同时，该证据也无法达到被告证明目的，案涉房屋在合同约定的交房时间前已完全具备交付条件，没有房屋质量问题，并不影响被告对房屋的接收和使用，不会导致被告合同目的不能实现，即便该照片真实，依据房屋买卖合同第十一条约定，若买受人逾期办理交接手续，出卖人所发出的通知交房截止日即视为买受人所购房屋交付使用的起始日，被告提供的照片显示时间均在2019年2月8日以后，在此之后，案涉房屋的相关风险和问题应当由被告承担和解决，与原告无关，这些问题更不能构成被告解除买卖合同的依据，退一万步说，被告在收到原告交房通知后，未按时办理交房手续，而在交房时间过后有时间多次前往案涉房屋查看并拍摄照片，该期间被告从未联系过原告，其实也说明，被告具有故意拖延交房的行为； 3、关于解除商品房买卖合同的通知1份及邮寄情况截图、照片5页：解除合同通知原告已收到，但是该解除通知书没有法律依据，被告违约在先，应当确认无效； 4、视频3段：解除通知书收到了，被告解除合同的理由不能成立，应当确认无效，依据合同约定，房屋在2019年2月8日起已视为买受人已交付使用，房屋内问题应当由被告承担，并且房屋存在的问题被告也没有向原告反映过相关情况，原告对房屋内情况并不知情，不是原告放进去的； 5、发票真实性无异议。 对双方无异议的事实本院认定如下： 经审理查明，王威、王莹系父女关系。2018年8月17日，王威、王莹与原告蚌埠光辉地产有限公司签订编号为201808080042号的商品房买卖合同及购房合同补充协议，约定两被告购买原告开发的星河世纪城第6幢0单元1层000111室商铺（以下简称该房屋），房屋建筑面积为219.22平方米，房屋总价款1,660,000元，付款方式为一次性付款，房屋的交付期限为2019年2月8日。双方合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）买受人在接到出卖人办理交付手续通知30日内至出卖人指定地点办理商品房交接手续，若逾期未办理交接手续，出卖人所发出通知的交房截止日即视为买受人所购房屋交付使用的起始日。买受人应于逾期之日起至实际交付之日止，按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金。自交付通知交房日期届满之日起，该房屋损毁、灭失的风险及物业管理费及水电等相关费用均由买受人承担。（2）出卖人有权委托物业公司办理房屋交接手续。”双方在合同附件四补充协议第五条约定“关于房屋交付的补充约定：1、买受人确认，本合同所填写的买受人名称、通信地址、电话等均准确有效，并作为买受人的有效送达地址（在该房屋交付后，该房屋的地址作为有效送达地址）。2、出卖人采用一种或多种方式向买受人送达《入住通知书》（包括但不限于电话、短信、传真、信函、快递、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等方式）。买受人应在出卖人《入住通知书》载明的交房时间到出卖人通知的地点办理房屋交付手续。……”，第七条约定“关于房屋质量及保修的补充约定：1、……；2、如该房屋存在主体结构工程不合格以外的质量问题，出卖人按照本合同及本补充协议约定承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行。3、……”。合同签订后，被告王威、王莹按合同约定向原告支付了房款1,660,000元。 被告分别于2019年2月22日、2019年3月24日、2019年4月17日、2020年2月5日多次前往案涉房屋现场，拍摄房屋相关情况。并于2020年3月1日、3日以到原告售楼处现场交付和邮寄方式向原告发出了解除合同通知书。 上述事实有商品房买卖合同及附件（含补充协议）、发票经庭审举证，在卷佐证，本院予以认定。 双方争议的焦点问题是1、被告王威、王莹发出的解除合同通知书是否符合法律规定；2、原告主张被告违约是否成立。 本院认为：本案纠纷是因买卖合同双方对房屋交付产生的。合同中双方约定了交房期限是2019年2月8日。原告为证实其房屋具备合同约定的条件提交了竣工验收报告（竣工验收日期2016年4月14日）、竣工验收备案表（验收备案日期：2016年4月29日）上述两证据，可以证实房屋符合双方合同约定交付条件：2018年2月8日前具备房屋经验收合格。原告提交了有王威签字的《星河世纪城交房通知书》，载明通知王威、王莹于2019年2月8日至星河世纪城物业办公室4栋1单元101室办理交房手续。该交房通知书落款日期为2018年12月21日。王威对交房通知书上的签名予以承认，但表示该交房通知是合同签订时一同签的字，但原告并未将该通知书交给其。对此，本院认为，原告无法证实交房通知书已经交付给王威，也无法对本应由王威持有的交房通知为何在原告处保管提交相关证据证实该情形的合理性，且双方约定相关交房通知应当送达买受人，买受人在接到出卖人办理交付手续通知30日内至出卖人指定地点办理商品房交接手续，故，尽管该通知书有王威的签字，但并未交付给王威，并不产生通知交房的法律效力。作为出卖人，除应保证房屋质量合格外，同时保证标的物的完整、清洁交付是合同的应有之义，即合同的附随义务。被告举证证实涉案房屋在不同的时间段，均置放有其他物品，因此其对不能交付存在一定过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《民法总则》第一百九十九条规定法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。《合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。……”合同约定2月8日为确定的交房最后日期，被告举证证实其发现堆放物品的首次时间为2019年2月22日。依合同约定被告可在交房日后30日内对房屋情况核实后确定是否接收房屋。被告发现房屋内有其他物品堆放后，并未及时进行催告。被告以房屋堆放其他物品为由，于2020年3月1日、3月3日提出解除合同。因双方约定拒绝办理房屋交接手续的条件为，房屋存在主体结构工程不合格。被告发现房屋存在堆放物品的情况后，在未履行催告义务的情况下，提出解除合同的期限已经超过一年，其解除权消灭。故原告请求确认关于解除商品房买卖合同的通知无效的主张本院予以支持。原告辩称被告所拍摄照片不是相关房屋照片，其未能举证证实，本院不予采信。《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”对原告主张被告承担逾期接收房屋的违约金，因被告王威、王莹已经举证证实，交付到期后，房屋存在堆放物品的事实，二被告未接收房屋属行使先履行抗辩权利，不应视为被告违约。故对原告该项主张，本院不予支持。原告应在交房各项准备义务完成后，通知被告履行接收房屋义务。当然，被告发现有关妨害交付的情况后，应依交易习惯履行催告义务以尽快使合同得以履行，促进交易的成功。总之，合同履行中，任何以放任对方“违约”而获利的想法都是违反诚实信用原则的。 依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十五条、第九十六条第一款，《中华人民共和总则》第一百九十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，判决如下： 一、被告王威、王莹2020年3月1日、3月3日向原告蚌埠光辉地产有限公司发出的《关于解除商品房买卖合同的通知》无效。 二、原告蚌埠光辉地产有限公司于判决生效后7日内履行交房各项准备义务后，通知被告王威、王莹接收蚌埠市星河世纪城第6幢0单元1层000111室房屋。 三、驳回原告蚌埠光辉地产有限公司其他诉讼请求。 案件受理费21,779元，减半收取计10,889.50元，由原告蚌埠光辉地产有限公司6,000元、被告王莹、王威负担4,899.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  张志军 二〇二〇年六月十七日 书记员  王露露 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百九十九条订立借款合同，借款人应当按照贷款人的要求提供与借款有关的业务活动和财务状况的真实情况。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。