湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初2322号原告：长沙恒隆资产经营有限公司，住所地长沙市天心区金线街031-041号。法定代表人：唐卫东。委托诉讼代理人：姚远，男，1990年8月17日出生，汉族，住长沙市雨花区，公司法务。委托诉讼代理人：成宓雯，女，1994年11月12日出生，汉族，住湖南省宁乡县，公司法务。被告：长沙市红椒园餐饮服务有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站路89号。法定代表人：朱有铭，董事长。委托诉讼代理人：刘宇，湖南辰邦律师事务所律师。原告长沙恒隆资产经营有限公司（以下简称恒隆公司）与被告长沙市红椒园餐饮服务有限公司（以下简称红椒园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒隆公司的委托诉讼代理人姚远、成宓雯、被告红椒园公司的委托诉讼代理人刘宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方的租赁关系；2.判令被告立即腾退现租用的长沙市天心区房屋，并将房屋交付给原告；3.判令被告支付所欠租金人民币287909.6元；4.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：天心区房屋（即涉诉房屋）原系长沙市房屋产权管理局所有，2004年移交至长沙房产（集团）有限公司（以下简称长房集团）所有。自2004年2月起，包括本案涉诉房屋在内的长房集团所有属于天心区岳麓区的房产均由长沙房产（集团）有限公司恒隆资产经营分公司（以下简称长房集团恒隆分公司）经营管理。至2009年2月13日，长房集团发布文件决定依法撤销长房集团恒隆分公司，新设立恒隆公司（即本案原告），由原告负责经营管理长房集团所有属于天心区岳麓区的房产。长沙市服务公司湘江旅社（以下简称湘江旅社）一直租用长沙市房屋产权管理局经营管理的涉诉房屋。2006年2月，被告收购湘江旅社，并仍以湘江旅社名义租用该涉诉房屋并缴交租金，据长沙银行客户回单显示，实际缴租账户为被告所有。至今被告仍使用涉诉房屋，长房集团恒隆分公司与原告均一直未提出异议，因租赁期限超过六个月，原、被告双方成立不定期租赁合同。截止至今日，被告尚欠房屋租金人民币287909.6元。2016年12月16日，长沙市天心区人民政府发布了《关于碧湘街周边地块棚户区改造项目（二期）房屋征收决定的公告》，征收范围包括湘江大道以东，下碧湘街以南，书院路以西，劳动路以北，Ｓ1至Ｓ8、Ｓ10地块（具体范围以土地调查红线为准）。长房集团所有的天心区房屋位于此次项目征收范围内，须征收腾地。原告已不能履行房屋出租义务，原、被告的租赁关系依法应予解除。原告已向被告送发止租通知，并多次与被告协商搬迁安置事宜，但至今被告仍拒不腾房。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告红椒园公司辩称，一、本案不应作为民事案件裁判处理。本案标的系直管公房，该类房屋的租赁具备政府福利及社会保障性，不同于一般租赁法律关系；直管公房的房屋租赁纠纷应由房地产机关处理，只有相关当事人对处理结果不服的，才交由法院进行诉讼。二、原、被告不是本案适格诉讼主体。原告对本案标的物的权限仅限于转委托的经营管理权，不是标的物的合法产权人；承租人并非被告，该房屋现在及历史上是被告所属的相关劳动者居住，被告仅履行相关租金的代收代缴，被告和长房集团及经营管理人没有租赁关系。三、本案起诉条件尚不具备。双方争议的起因是涉案标的物被决定征收，本案案由应为直管公房的征收拆迁安置补偿纠纷，直管公房的动迁等与承租人的安置补偿直接挂钩，且相应主体为产权人而不是转委托的第三方，产权人要将明确的要是行为及相关义务履行到位，即只有在产权人履行完毕后才能起诉。经审理查明，长沙市天心区楚湘街130号房屋系长房集团所有的直管公房（长房权证天心字第××号），其中101、201、301房屋由湘江旅社承租。2004年2月20日，长沙市房屋产权管理局公布所有直管公房事宜，均由长房集团处理；其中属于天心区范围内的房产，由长房集团恒隆分公司经营管理。2009年2月13日，长房集团决定设立原告恒隆公司，撤销原有的长房集团恒隆分公司，并将101、201、301房屋交由原告恒隆公司经营管理。湘江旅社改制为被告红椒园公司后，湘江旅社的债权债务由被告红椒园公司依法承继，原、被告双方未签订新的租赁合同。另查明，2016年12月16日，长沙市天心区人民政府决定对碧湘街周边地块棚户区改造项目（二期）范围内的房屋实施征收，101、201、301房屋在征收范围内。2017年4月15日，原告恒隆公司向被告红椒园公司发出《公有房屋止租通知》，告知其于2016年12月16日起终止租赁关系。租赁期间，被告红椒园公司按照核租表载明的月租额，不定期向原告恒隆公司缴纳租金，截至2017年12月31日，被告红椒园公司共欠缴租金287909.6元。以上事实，有房屋所有权证（长房权证天心字第××号）、《关于移交直管公房的公告》、《关于设立长沙恒兴资产经营有限公司和长沙恒隆资产经营有限公司的通知》（长房集团政字〔2009〕3号）、长沙市直管公房非住宅用房核租表、《关于同意长沙市服务公司集企旅社总店下辖十家门店合并改制为长沙市红椒园餐饮服务有限公司的批复》（长企改［2004］007号）、《证明》、《关于碧湘街周边地块棚户区改造项目（二期）房屋征收决定的公告》、《公有房屋止租通知》、租金结算明细等证据以及庭审记录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系直管公房的经营管理单位与承租人在直管公房租赁关系中发生的纠纷，由于双方法律地位平等，应作为民事案件立案受理，故被告红椒园公司辩称本案不应作为民事案件裁判处理，本院不予采信。长沙市天心区房屋系登记在长房集团名下的直管公房，原告恒隆公司系长房集团的全资子公司，长房集团将属于天心区范围内的直管公房授权原告恒隆公司经营管理，故原告恒隆公司作为101、201、301房屋的经营管理人，提起本案诉讼主体适格。被告红椒园公司系101、201、301房屋的承租人，虽未与原告恒隆公司签订书面租赁合同，但曾数次按照核租表载明的月租额向原告恒隆公司缴纳租金，原告恒隆公司收取租金且未提出异议，故原告恒隆公司主张与被告红椒园公司形成不定期租赁关系，本院予以确认。因101、201、301房屋位于碧湘街周边地块棚户区改造项目（二期）征收范围内，原、被告之间的房屋租赁关系已不能实现，且原告恒隆公司已向被告红椒园公司送达止租通知，故原告恒隆公司要求解除与被告红椒园公司的房屋租赁关系，并要求被告红椒园公司腾退101、201、301房屋、支付欠缴租金287909.6元，符合法律规定，本院予以支持。被告红椒园公司的其它辩称，无事实及法律依据，本院均不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条规定，判决如下：一、解除原告长沙恒隆资产经营有限公司与被告长沙市红椒园餐饮服务有限公司之间的房屋租赁关系；二、被告长沙市红椒园餐饮服务有限公司于判决生效后十日内腾退所租住的长沙市天心区房屋，并交付原告长沙恒隆资产经营有限公司；三、被告长沙市红椒园餐饮服务有限公司于判决生效后十日内向原告长沙恒隆资产经营有限公司缴纳租金287909.6元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5618元，减半收取计2809元，由被告长沙市红椒园餐饮服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  徐军强二〇二〇年六月十九日法官助理王钰代理书记员  李代霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。