广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初7003号原告师润花，女，汉族，1982年12月27日出生，身份证住址深圳市宝安区，委托诉讼代理人张茂荣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人俞发群，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告姚生化，女，汉族，1982年9月23日出生，身份证住址深圳市宝安区，委托诉讼代理人刘国梁，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人曾苏庆，北京市中银（深圳）律师事务所律师。第三人深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区深南大道XX3号耀华创建大厦301B，统一社会信用代码914403007412471827。法定代表人张海明。委托诉讼代理人黄明辉，女，汉族，1996年4月22日出生，身份证住址湖南省平江县，系第三人员工。原告师润花与被告姚生化及第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家地产”）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张茂荣和俞发群、被告姚生化及委托诉讼代理人刘国梁和曾苏庆、第三人委托诉讼代理人黄明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师润花向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付违约金（按照根本违约给原告造成的实际损失计算，暂计100万元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。具体事实与理由：2019年9月4日，原告与被告经第三人居间服务签订了《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买深圳市宝安区新安街道办新安路东北侧员工宿舍X栋XX房屋，总价款为228万元。约定原告在签约当日支付定金10万元，2019年9月19日前监管剩余房款218万元；卖方在签约30日内将产权证交第三人托管；双方于买方一次性监管除定金外的购房款之日起3个工作日内共同申请办理房屋权属转移登记手续，并约定了违约条款。合同签订后，原告于签约当日支付了定金10万元，2019年9月20日监管剩余房款218万元，向第三人支付居间费用38760元，并同被告共同提交资料办理递件过户手续。2019年9月24日得知因涉案房屋性质属于工业配套宿舍，相关转让政策到期暂不能过户。2019年10月11日，原、被告双方协商临时退文解除剩余购房款监管，待政策出台后再行监管过户，同日不动产登记中心退文，被告配合原告办理了解冻。被告于2020年1月2日向原告退还购房定金10万元，于2020年1月3日向原告发送通知书要求解除合同。2020年1月9日、1月17日，原告两次向被告发函，要求其托管产权证书，并明确是否同意继续履行合同。2020年1月19日，被告书面表示不再继续履行合同。鉴于被告已根本违约，原告于2020年2月25日向被告发函，依法解除合同。原告认为，被告未按约定托管产权证书原件已构成违约，交易过程中因原政策到期导致的不能过户为暂时现象，双方申请退文、解冻监管资金仅为在政策不明朗期间为降低各方损失采取的应对措施，待有条件过户可重新办理。被告单方退返定金并提出解除合同，在原告催告后仍拒绝继续履行合同，已构成根本违约，原告有权主张成交价20%违约金。被告因房价上涨恶意违约，导致原告错失购房时机，房屋升值价格为原告的实际损失，要求增加违约金数额。请求判如所请。被告姚生化辩称，一、原告称我方未将不动产权证原件托管于第三人处违约不是事实。合同履行过程中，原告没有将资金委托第三人托管，原告和第三人也未要求被告托管房产证原件，2019年9月20日被告已将房产证原件提交不动产登记中心办理过户手续。二、申请的退文及解除购房款银行监管在法律上和事实上不存在“临时”的说法，双方的行为实际终止了合同且未就重新监管、过户达成任何协议。三、本案因政策原因不能完成交易，我方没有过错无需承担违约责任。四、本案存在不可抗力的情势变更相竞合，当事人不能实现合同目的经合理等待后有权解除合同。五、原告称被告因房价上涨恶意解除合同与事实不符。从合同解除时间、解除理由和交易的背景看，我方解除合同与房价涨跌无任何关系，原告亦没有任何损失，其主张的高额违约金没有法律依据，请求驳回原告的诉请。第三人链家地产辩称，第三人已完成居间义务，协助履行过程中双方确因政策到期暂停过户而产生争议，我司经纪人积极沟通双方解除资金监管，尽可能减少双方损失。但因政策迟迟未出，双方就继续履行产生争议，诉至法院，基于此我司已退还所收取的全部居间费用。双方的其他争议与我司无关。被告方提交证据中涉及的王琳章并非我司员工，而是贝壳平台上的德佑公司的经纪人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了举证、质证。根据当事人的举证、质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案位于深圳市宝安区新安街道办新安路东北侧员工宿舍X栋XX房产，不动产证号为粤（2018）深圳市不动产权第XX号，建筑面积为31.26㎡，性质为市场商品房，用途为工业配套宿舍/宿舍，被告姚生化2018年5月3日通过购买取得100%权利份额。2019年9月4日，原告师润花作为买方，被告姚生化作为卖方，双方签订《房屋买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市宝安区新安街道办新安路东北侧员工宿舍X栋XX房产转让给买方，转让成交价为228万元；房产未设定抵押；房屋已出租，租期为2019年6月1日至2020年5月31日，租金为每月2800元，租赁押金5600元；原告应于签订合同当日支付定金10万元，2019年9月19日前将房款218万元存入第三方资金监管账号；自原告将购房款一次性支付至第三方监管账号之日起3个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，被告在房屋所有权转移之日起60个工作日内将原户口迁出；被告收到全部购房款后3日内进行交付；办理过户相关税费由原告承担；任何一方不按照合同约定履行义务的，应向守约方承担违约责任，逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，若守约方为原告，则原告有权单方解除合同并要求被告双倍返还定金或按合同约定的成交价百分之二十支付违约金；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起三十日内向另一方当事人提供证明。合同还约定了双方的其他权利义务。原告于2019年9月4日向被告支付定金10万元；2019年9月20日将剩余购房款218万元托管至中国建设银行股份有限公司深圳创业支行监管账户，向第三人支付居间代理费38760元。2019年9月20日，原告师润花作为买方，被告姚生化作为卖方，双方签订《深圳市二手房买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市宝安区新安街道办新安路东北侧员工宿舍X栋XX房产转让给买方，转让成交价为762744元；原告应于签订合同当日支付定金6万元，2019年9月30日前将房款702744万元存入银行第三方资金监管账号；被告收到全部购房款后3个工作日内交付房产；办理过户相关税费由原告承担；任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付房地产总价款20%的违约金；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外，因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起二十日内向另一方当事人提供证明。合同还约定了双方的其他权利义务。同日，原、被告双方签署《工业楼宇转让承诺书》。2019年9月20日当日，原、被告双方共同向深圳市不动产登记中心提交办理涉案房屋过户登记手续相关材料，取得《深圳市不动产登记中心业务受理通知书（文号：9C-0519095265）》，受理通知书载明已提交的文件资料中包括不动产权证书原件。原、被告及第三人均确认，于2019年9月24日经国土部门告知得知因涉案房屋性质属于工业配套宿舍，相关转让政策到期暂不能过户。2019年9月25日至9月26日期间，原告表示因子女上学需入户积分比较着急，原、被告通过微信聊天协商，双方均未主张解除合同。2019年10月11日，原、被告双方经协商向深圳市不动产权登记中心宝安登记所提交《退文申请》，并于当日取得《深圳市不动产权登记中心退文通知书（文号：9C-0519095265）》，载明退文理由为工业楼宇转让政策未出，业主申请退文。同日，原、被告双方共同办理手续将监管于中国建设银行股份有限公司深圳创业支行剩余购房款218万元退回原告账户。涉案房屋实际未交付给原告，由被告实际控制使用。2019年12月23日，原、被告通过微信聊天记录就继续履行合同的期限进行沟通，但未能达成一致。2020年1月2日，被告向原告退还购房定金10万元。2020年1月3日被告向原告发送《合同解除通知》要求解除双方房屋买卖合同。2020年1月9日和2019年1月17日，原告向被告发送两份《履约催告函》，要求被告按照合同约定将产权证书原件交第三人托管，并书面明确是否同意继续履行合同。2020年1月16日，被告向原告发送《联络函》，确认解除双方签订的房屋买卖合同。该联络函2020年1月19日送达原告。2020年2月25日，原告向被告发送《解约通知函》，主张解除于被告签订的卖屋买卖合同及相关协议，要求被告向原告支付违约金并赔偿损失。另查，1.深圳市城市更新和土地整备局发布的《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》经深圳市政府同意于2020年1月21日印发，于2020年2月1日正式实施。2.涉案房屋100%产权份额已于2020年3月6日经核准由被告姚生化名下过户登记至案外人兰杰华名下，依据为《关于不动产权属变更的协议》。上述关于不动产权属变更的协议为被告姚生化与案外人兰杰华于2020年3月3日签署，载明二人为夫妻关系，双方协议将涉案房屋不动产权属变更为兰杰华100%。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告关于转让涉案房屋先后签订了《房地产买卖合同》和《深圳市二手房买卖合同》。原告作为买方，在履行合同过程中实际向原告支付购房定金10万元，并将购房款218万元支付至银行第三方监管账户监管。故，原、被告于2019年9月4日签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效；原、被告于2019年9月20日签订的《深圳市二手房买卖合同》中关于转让成交价为762744元、购房定金6万元的约定并非双方真实的意思表示，该条款无效，合同其他条款系双方真实意思表示且未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。关于合同解除的认定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”结合本案原、被告双方协商一致的时间，本院确认双方签订的《房地产买卖合同》和《深圳市二手房买卖合同》自2020年2月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。有关违约金的认定。依据本院认定的事实，被告在涉案房屋买卖合同履行过程中，虽然未按照合同约定将涉案房屋产权证书原件交给第三人保管，但在原告办理了购房款资金监管当日即在双方共同办理过户登记手续时向深圳市不动产登记中心提交了涉案房屋产权证书原件，未有迟延。房屋买卖合同中当事人约定由第三人保管产权证书原件是为了保证过户手续的顺利进行，本案中上述约定条款的目的已实现，故被告未向第三人提存产权证书原件的行为不构成违约。涉案房屋买卖合同未能办理完成过户登记手续系因递件过户时既有的工业楼宇及配套用房转让政策已过期，新的政策尚未出台，并非双方当事人的原因。结合微信聊天记录可知，双方当事人对新政策出台的时间、内容无法预期，对继续履行合同的主要条款具体内容无法协商一致。结合双方共同向产权登记部门申请退文、向银行申请解除购房款资金监管的情况，原告的主要资金并未因涉案房屋无法办理过户手续而长期占用产生损失，原告自身并未重新办理购房款218万元的资金监管，原告以被告至本案起诉时尚未按约定将产权证书原件提交第三人保管为由，主张被告根本违约，缺乏依据。原告要求被告承担根本违约的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。鉴于被告已于2020年1月2日向原告返还了收取的购房定金10万元，第三人已向原告返还了收取的居间费用，原、被告签订的房屋买卖合同已履行的内容均已恢复原状。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告师润花与被告姚生化为转让位于深圳市宝安区新安街道办新安路东北侧员工宿舍X栋XX房产于2019年9月4日签订的《房地产买卖合同》及2019年9月20日签订的《深圳市二手房买卖合同》于2020年2月25日解除；二、驳回原告师润花其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6900元、保全费5000元，由原告负担。原告已预交。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判长  娄靓二〇二〇年六月十五日书记员  黄蓉书记员  周彤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。