镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1191民初46号 原告:杨书显，女，1974年9月17日出生，汉族，住镇江市。 委托诉讼代理人：杨帅娜，江苏汇典律师事务所律师。 被告：毛鹏，男，1979年7月26日出生，汉族，住镇江市。 被告:杨文娟，女，汉族,1981年9月22日出生，住址同上。 原告杨书显与被告毛鹏、杨文娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，经本院查明案涉镇江市新区平昌新城宜安苑7幢105室已设立抵押权，原告另案起诉撤销被告毛鹏、杨文娟与案外人刘遇贤对案涉房屋作出的抵押行为，故本院于2019年3月7日裁定本案中止诉讼。前述撤销抵押权纠纷一案二审判决生效后，本案于2020年3月18日恢复审理，因案情复杂，本案依法转为普通程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告委托的诉讼代理人杨帅娜到庭参加诉讼，被告毛鹏、杨文娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行原、被告签订的《房屋买卖合同》，并协助办理镇江市新区平昌新城宜安苑7幢105室的过户手续；2.被告向原告支付违约金118300元；3.被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。 事实和理由：2017年3月，原告与被告毛鹏、杨文娟通过镇江新区大港幸福房产中介服务部签订《房屋买卖合同》，协议约定被告毛鹏、杨文娟将其名下镇江市新区平昌路110号宜安苑7幢105室出售给原告，房屋总价236600元，协议签订后付100000元，被告于2017年5月31日腾空房屋并交付后付60000元，余款在房产证过户后一次性付清，被告拿到案涉房产证应立马过户，如有一方违约按照房屋总价款的50%计算违约金。2017年5月24日、7月19日，原告与被告毛鹏、杨文娟又相继签订两份《房屋买卖合同补充条款》,约定交付房屋前，被告应结清一切水电煤气和物业等费用，但被告于2017年7月19日向原告交付案涉房屋时尚欠上述费用，原告为被告垫付水费240.35元（截至2017年6月15日）、电费2257.53元（截至2017年6月）等。原告依约分别于2017年3月17日、3月20日、7月19日、8月21日向两被告支付房款共计168600元。2017年7月份，原告与两被告对案涉房屋交付进行交接，同年9月原告对案涉房屋进行装修，后实际入住占有使用至今。 两被告于2018年9月3日领取案涉房屋不动产权证，符合合同约定的“房产证拿到立马过户”条件，但被告为了逃避履行合同过户义务，恶意与案外人刘遇贤就案涉房屋办理抵押。后原告于2019年2月20日就案涉房屋向毛鹏、杨文娟、刘遇贤提起撤销抵押权之诉，镇江市中级人民法院已于2019年12月30日作出撤销两被告将案涉房屋抵押给案外人刘遇贤的行为的二审判决，并已被贵院执行撤销了该抵押行为。 由于被告不仅存在逾期过户、逾期交房的行为，还恶意违约，原告依约享有追究两被告两次违约行为违约金的权利，且其拒不到庭、拒不接受原告委托代理人的多次调解，原告为此支付撤销抵押权纠纷一案一审、二审、执行程序及本案一审已发生的律师费共计102950元，现原告仅以实际产生的律师费、诉讼费、保全费为依据并参照合同约定追究其逾期过户的违约金，亦未超过造成损失的30%，故原告依合同约定标准向被告主张违约金118300元具有事实和法律依据。 被告毛鹏未作答辩。 被告杨文娟未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月10日，被告毛鹏与镇江瑞城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告毛鹏通过镇江瑞城房地产开发有限公司购买镇江市新区平昌路110号宜安苑7幢105室房屋。 2017年3月20日，原告与被告毛鹏、杨文娟通过镇江新区大港幸福房屋中介服务部签订《房屋买卖合同》，主要内容为：甲方（出售人）毛鹏、杨文娟与乙方（买受人）杨书显就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实守信前提下，达成如下协议；一、甲方自愿将其坐落于镇江市平昌新城宜安苑7幢105室房屋出售给乙方，建筑面积107.18平方米；二、双方按照约定价钱付款，总金额为贰拾叁万陆仟陆佰元正236600元；房屋买卖协议签订后，乙方先支付房款壹拾万元正10万元给甲方，剩余的房款于2017年5月底付陆万元正，余款在房产证过户后一次性付清，留作房屋产权过户的押金；甲方收款后应出具收款凭证，作为今后双方的收、付款依据；三、甲、乙双方定于2017年3月20日正式交付该房屋，甲方在2017年3月20日至2017年5月31日腾空该房屋；四、该房屋正式交付时，甲方须结清交房前的一切费用（包括但不限于水、电、煤气、物业费等）；五、合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款；六、甲、乙双方在签订本合同之日起，如有一方违约需要向另一方支付总房款的50%作为违约金；…十一、房屋所有过户费由乙方承担（房产证办理前期费用甲方承担），房产证拿到立马过户。同日，被告毛鹏、杨文娟向原告出具收据一份，载明“今收到杨书显人民币拾万元整，镇江市平昌新城宜安苑7幢105室房款”。 2017年5月24日、7月19日，原告与被告毛鹏、杨文娟又相继签订两份《房屋买卖合同补充条款》，内容为由于被告毛鹏、杨文娟未能按合同约定的时间腾空房屋，被告毛鹏、杨文娟承诺在2017年6月30日前腾空该房屋，如没腾空该房屋被告毛鹏、杨文娟违约，被告毛鹏、杨文娟愿意赔付原告违约金￥20万元；由于被告毛鹏、杨文娟原因造成，到2017年7月18日才腾空案涉房屋，故就案涉房屋产生的物业费及水、电、燃气费达成如下协议：1.该房屋到2017年7月18日止的物业费及水、电、燃气费由毛鹏、杨文娟承担；…。 2017年7月19日，被告毛鹏、杨文娟向原告出具收条一份，载明“今收到杨书显人民币陆万元整（房款）”。 2017年8月21日，被告毛鹏、杨文娟向原告出具收条一份，载明“今收到杨书显人民币陆仟陆佰元整，购房款”。 另查明，被告毛鹏、杨文娟系夫妻关系。2018年9月3日，被告毛鹏、杨文娟就案涉镇江新区平昌路110号宜安苑7幢105室房屋办理了不动产权证。2018年10月15日，被告毛鹏、杨文娟与案外人刘遇贤就案涉房屋办理了抵押权，抵押权人刘遇贤，担保抵押的数额为25万元，债务履行期限为2018年10月12日至2019年4月12日。 本案审理过程中，杨书显于2019年2月20日就其与毛鹏、杨文娟、刘遇贤之间的撤销抵押权纠纷一案向本院提起诉讼，要求撤销毛鹏、杨文娟、刘遇贤对镇江新区平昌路110号宜安苑7幢105室作出的抵押行为，本院判决驳回杨书显的诉讼请求，后杨书显上诉至镇江市中级人民法院。镇江市中级人民法院经审理认为毛鹏、杨文娟未按约将案涉房屋过户至杨书显名下，而是将房屋抵押给他人，设立抵押权，其行为属恶意违约，侵害了杨书显的合法权益，判决撤销毛鹏、杨文娟将案涉房屋抵押给刘遇贤的行为。后杨书显依该判决结果向本院申请强制执行，本院依据杨书显的申请于2020年3月31日撤销了毛鹏、杨文娟将案涉房屋抵押给刘遇贤的行为。 再查明，原告为其与被告毛鹏、杨文娟、刘遇贤之间的撤销抵押权纠纷一案的一审、二审、执行程序共计产生律师费71450元，原告为本案之诉讼已产生律师费31580元。 原告依约向被告主张权利无果，故诉至法院。 本院认为：依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告相继签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充条款》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。原告依约履行了支付部分房款的义务，被告毛鹏、杨文娟已于2018年9月3日取得案涉房屋不动产权证，符合合同约定“房产证拿到立马过户”的条件，原告要求被告毛鹏、杨文娟继续履行案涉《房屋买卖合同》，协助原告办理案涉房屋的过户手续，本院予以支持。 关于违约金问题，被告毛鹏、杨文娟未依约过户的行为，应向原告承担违约责任。被告毛鹏、杨文娟恶意就案涉房屋设立抵押权，侵害了原告的合法权益，原告为撤销案涉抵押登记已实际花费律师费用共计71450元，本院对原告的该项损失予以确认；兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，现原告主张被告毛鹏、杨文娟按案涉合同之约定支付其总房款的50%违约金即118300元，数额过高，且原、被告之间的案涉房屋买卖合同并未就律师费承担予以约定，综上，本院酌定被告毛鹏、杨文娟支付原告违约金73000元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下: 一、被告毛鹏、杨文娟于本判决生效之日起十日内协助原告杨书显办理镇江新区平昌新城宜安苑7幢105室房屋过户手续； 二、被告毛鹏、杨文娟于本判决生效之日起十日支付原告杨书显违约金73000元； 三、驳回原告杨书显的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费5600元、保全费2270元、保全保险费700元，共计8570元，由被告毛鹏、杨文娟共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  曾晓青 人民陪审员  宗克宝 人民陪审员  陈 俊 二〇二〇年六月二十九日  法官助理王霞 书记员吴丹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。