天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终938号上诉人（原审原告）：刘军营，男，1974年1月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王荣贵，天津博专律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津亚鼎房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南开大学西南村18号1-102。法定代表人：马聘，执行董事。委托诉讼代理人：尹楠，天津易道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津滨海大地房地产发展有限公司，住所地天津市滨海新区古林街港东六道500号。法定代表人：曲丽娟，执行董事。委托诉讼代理人：曲磊，天津善川律师事务所律师。上诉人刘军营因与被上诉人天津亚鼎房地产经纪有限公司（以下简称亚鼎公司）、天津滨海大地房地产发展有限公司（以下简称大地公司）服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初65193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘军营的委托诉讼代理人王荣贵，被上诉人亚鼎公司的委托诉讼代理人尹楠，被上诉人大地公司的委托诉讼代理人曲磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘军营上诉请求：1.依法撤销一审判决，裁定发回重审或者依法改判支持刘军营一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由亚鼎公司、大地公司负担。事实和理由：一、一审判决认定房屋备案价格与房屋成交价格无必然联系，属于基本事实认定错误。二、即使刘军营主张的20000元预期利益损失无法得到支持，亚鼎公司、大地公司也应当赔偿实际损失即收取的10000元服务费。三、一审判决认定亚鼎公司、大地公司构成委托代理关系，但未认定亚鼎公司、大地公司应当承担连带责任，属于适用法律错误。亚鼎公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：刘军营提交的收据上已经注明所交纳的款项为10000元服务费，有亚鼎公司盖章，刘军营不存在认知错误。一审中刘军营也认可交纳服务费是享受购房优惠的前提条件。现其已经以优惠价格购买了房屋，要求退还服务费没有事实和法律依据。行政主管部门作出行政处罚是基于行政管理关系，与本案争议的民事法律关系并非同一法律关系，不能据此认定亚鼎公司对服务费负有返还义务。即使亚鼎公司对外销售宣传价格高于备案价格，亦属于行政管理部门处理的范畴，不影响民事合同的效力及履行。大地公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，刘军营的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：刘军营已经以优惠价格购买了涉案房屋。刘军营在交款单中对房屋的原单价、原总价、优惠金额、成交单价、成交总价进行了确认，交款单上签字为本人签署。其主张在空白交款单上签字，并未提交证据。商品房买卖属于重大交易，房屋价格系最重要条款之一，刘军营与大地公司签订的商品房买卖合同价格与交款单总房款一致，已经履行完毕，即已经以优惠价格购买了房屋，刘军营不存在损失。刘军营向一审法院起诉请求：1．依法判令亚鼎公司、大地公司连带赔偿刘军营30000元；2．本案诉讼费由亚鼎公司、大地公司承担。一审法院认定事实：2016年9月25日刘军营妻子王秀凤与亚鼎公司签订《会员团购服务协议》，双方约定刘军营支付10000元的信息服务费，亚鼎公司为刘军营提供购房服务，刘军营可享受指定合作楼盘的“壹万元抵叁万元/套”的购房优惠。同日，亚鼎公司收到王秀凤交付的服务费10000元。2017年5月21日刘军营在《云禧郡（海宁园）交款单》上签字，该交款单显示，刘军营购买的海宁园12-3-601号房屋原单价为10372元/平方米，原总房款1067214元，优惠项目为“减三万、1个点”，优惠金额为40372元，成交总房款为1026842元。2017年5月18日刘军营与大地公司签订《车位使用权长期租赁协议书》，双方约定刘军营租赁天津滨海新区大港海景七路以东、港东四道以北海宁园编号为153号车位，刘军营支付大地公司车位租赁费100000元，刘军营按照约定交纳上述车位租赁费。2017年5月21日刘军营与大地公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定刘军营购买海宁园12-3-601号房屋，房屋总价款为1026842元。后刘军营依照合同约定向大地公司交纳了上述全部房屋价款。上述事实，双方当事人无争议，且有原告提交的《会员团购服务协议》复印件、服务费收据复印件、POS签购单复印件、《天津市商品房买卖合同》复印件、发票复印件、《车位使用权长期租赁协议书》复印件及被告大地公司出具的《云禧郡（海宁园）交款单》予以证明，一审法院予以确认。另查，案外人王秀凤表示系受刘军营委托与中鼎公司签订《会员团购服务协议》并交纳相应服务费，且其未购买大地公司开发的涉案楼盘。一审法院认为，关于本案的诉讼主体，虽然《会员团购服务协议》系案外人王秀凤与亚鼎公司签订，服务费亦为案外人王秀凤向亚鼎公司交纳，但案外人王秀凤表示签订协议及交纳服务费系其受刘军营委托所为，且其本人未购买大地公司开发的涉案楼盘，而大地公司在本案中提交的《云禧郡（海宁园）交款单》系由刘军营签字确认，应当认为大地公司知晓王秀凤所签《会员团购服务协议》中的购房优惠系由刘军营享有，王秀凤与刘军营之间存在上述委托关系。在委托合同中，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。故本案中《会员团购服务协议》的合同双方应为刘军营与被亚鼎公司。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。刘军营主张亚鼎公司、大地公司未能履行合同约定的义务，即未在房屋最终成交价中扣除“一万抵三万”的优惠项目，但大地公司提供的《云禧郡（海宁园）交款单》上明确记载已将“一万抵三万”的优惠项目金额30000元扣除，且刘军营在该交款单上签字确认，表明刘军营确认房屋成交价扣除了上述优惠项目，对其主张的该项事实，一审法院不予确认。对于刘军营主张的大地公司超过备案价格制定房屋销售价格，刘军营认为大地公司的该行为违反相关行政文件即津国土房市﹝2011﹞46号《关于进一步规范商品房销售管理有关意见的通知》（天津市国土资源和房屋管理局颁布）及津国土房市﹝2017﹞7号《市国土房管局市市场监管委关于进一步整顿规范我市房地产市场秩序的通知》（天津市国土资源和房屋管理局、天津市市场和质量监管委员会颁布），该上述两份行政文件不属于法律或行政法规，不影响民事合同效力。且房屋价格的备案系行政主管部门的行政管理行为，与房屋成交价格并无必然关联，刘军营以房屋备案价格与房屋成交价格一致为由主张大地公司存在欺诈致其未享受到优惠，于法无据。综上，对刘军营的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条第一款、第一百零七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回刘军营的诉讼请求。案件受理费275元，由刘军营负担。本院二审期间，刘军营围绕其上诉请求提交两份证据：1.天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初61086号民事判决；2.天津市滨海新区规划和国土资源管理局信访答复。本院组织当事人进行了证据交换和质证。亚鼎公司认为：该两份证据不属于新证据。另案判决与本案没有关联性，两案情况不同；信访答复无法核实真实性，且没有做出任何实质行政裁决。大地公司认为：另案判决与本案争议事实不同，与本案没有关联性；信访答复并未对优惠情况做出认定，与本案争议无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案合同是否有效，刘军营是否享受约定的优惠，应当综合本案当事人订立的协议内容及履行状况等综合予以确定。刘军营提交的证据不能证明本案涉及的合同的效力及享受优惠的状况。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案《会员团购服务协议》、《天津市商品房买卖合同》是否有效；2.刘军营是否享受了相应的购房优惠。关于涉案合同效力问题，案涉《会员团购服务协议》为案外人王秀凤代刘军营所签订，亚鼎公司、大地公司在后续履行过程中也认可刘军营享有相应的权利，该协议当事人为刘军营与亚鼎公司。上述协议与《天津市商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效。关于购房优惠问题，一审中大地公司提交了有刘军营签字的《云禧郡（海宁园）交款单》，一审法院对该交款单予以采信并无不当。该交款单上已明确载明了原单价、原总房款、优惠项目、优惠金额、成交单价和成交总房款，足以认定刘军营购房中已经享受约定的“一万元抵三万元”的优惠。关于刘军营主张的房屋成交价格与房屋备案价格一致，其并未实际享受优惠问题，因房屋价格备案系行政主管部门的行政管理行为，与房屋成交价格并无必然关联，也并不影响涉案《会员团购服务协议》和《天津市商品房买卖合同》的效力以及履行，刘军营主张其未享受“一万元抵三万元”的优惠，依据不足，本院不予采信。一审法院对刘军营主张未予支持，并无不当。综上所述，刘军营的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人刘军营负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇二〇年六月十九日法官助理郑昌明书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……