山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终6074号 上诉人（原审被告）陈新，女，1980年1月5日出生，汉族，住山东省青岛市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：殷兆元，山东言洽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晓瑶，山东言洽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）唐春梅，女，1971年12月13日出生，汉族，住新疆库尔勒市。 委托诉讼代理人：薛研，山东琴岛（西海岸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕元，山东琴岛（西海岸）律师事务所律师。 上诉人陈新与被上诉人唐春梅房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初865号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈新向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销原审民事判决书，依法驳回被上诉人的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院对案件事实认定错误。1、一审法院查明被上诉人与2019年12月19日与新的承租方青岛顺丰速运有限公司（以下称顺丰公司）签订租赁合同，却将租金损失从2019年12月1日起计算至2020年1月10日共计40天。事实是:被上诉人提供的与顺丰公司的租赁合同（合同编号:44201919240077）第三页第六条:“双方补充约定:甲乙双方协商一致乙方可于2019年12月19日后提前进场装修及使用。”证明顺丰公司自2019年12月19日即取得涉案房屋的占有使用权利并开始进场装修，此期间未收租赁费用系被上诉方给予顺丰公司的优惠，为被上诉人自愿放弃，不能将此期间租金实际损失由上诉方承担。2、一审法院认定原合同如履行，第四、第五年租金和新的租赁合同约定的租金的差价为实际损失，此为事实理解错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定违约损失赔偿额“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”按照2017年签订涉案租赁合同时的国民经济发展状况和当时当地实际经济发展形势，上诉人不应也不可能预见到2018、2019、2020经济发展放缓，经济增长持续下降，房租也持续下降（此形势现在可从国家发布的GDP增长数据及相关经济发展情况报告中可以证明），否则上诉人不会逆常理去签订租金连年增长幅度很高的租赁合同，以上诉人签订租赁合同时的预见，一旦违约也即赔偿未能出租期间的租金损失，至于租金下降和新签租赁合同与原合同约定的差价也是其不能预见也不应预见的。因此，一审法院将上述新旧租赁合同的房租差价作为实际损失，是对事实理解错误。二、一审法院适用法律错误。1、涉案租赁合同非居住房屋租赁合同，而是商业房屋租赁合同，商业房屋租赁其根本目的为盈利。一审微信聊天记录证据证明，上诉人在合同到期日一个多月之前，开始与被上诉人磋商暂不提涨房租一事，原因一为相邻商铺房租都已经调降且租金远远低于涉案房屋；其次，经营困难，难以维系，请求不再涨房租；第三，上诉人即将临产，实际上会增加经营困难。但均被被上诉人拒绝并要求继续按合同涨房租，上诉人无奈之下，被迫与被上诉人解除合同。2、一审法院并未按照合同解除时的经济发展现状综合考虑双方利益，而只是机械的按照有利于被上诉人的立场出发做出一审判决。一审判决从未考虑一审证据中上诉人解除合同的原因，即:上诉人是因为经济形势下行，相邻店铺房租都远远低于涉案房屋房租，经济增长减缓造成经营困难，上诉人又面临临产，且在与被上诉人协商暂时不涨房租（并非调降房租）被拒时，万般无奈之下提前一个月通知被上诉人到期后不再租赁涉案房屋。而对于上述几项事实，一审法院均未予以考虑。3、最高人民法院关于适用《中人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”依据上述法律规定以及前述事实:a、中上诉人按合同约定前两年按时足额履行了年交的租金；b、造成的普遍租金调低及经营困难的情况下，提前与被上诉人协商希望能维持租金继续履行合同；c、上诉人拒绝维持租金不变后，无奈提前一个月告知到期将无力继续履行合同，并不存在恶意违约；d、上诉人因经济形势恶化，善意进行了希望变更原合同条件并继续履行的磋商行为，并无过错；e、上诉人租赁房屋进行商业经营，其目的是盈利，在经营困难的情势下，如继续按原合同条件履约不但无法实现其预期利益，也会导致其损失扩大且实际上也无力履行；被上诉人按照实际情况计算，其实际损失即房屋未出租期间利益上诉人愿意补偿，因此被上诉人再无其他实际损失。因此，一审法院能认清事实在计算实际损失中完全不考虑上诉人的实际违约原因，也完全不考虑本案中被上诉人在商业租赁合同中只盈利不承担损失的情况有失公平，这严重违反了民法和合同法中及其重要的公平和诚实信用的本原则，损害了上诉人的合法权益。综上所述，敬请二审法院准许上诉人的请求，依法判令所请。 被上诉人二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定案件事实清楚，唐春梅的损失由房屋空置的租金损失和合同履行后预期可得收益损失两部分构成。一方面，唐春梅自2019年12月1日至2020年1月10日共计40天房屋空置的租金损失是由陈新的违约行为造成的，应当由陈新承担。而陈新所称2019年12月19日至2020年1月10日的租赁费用系唐春梅自愿放弃不符合事实和常理，唐春梅将房屋出租及允许顺丰公司提前进场装修及使用的行为乃陈新违约后唐春梅为防止损失扩大所做的补救措施，而并不是正常情况下对自己利益的自愿放弃，唐春梅的及时止损行为并不构成陈新拒绝承担其造成的实际损失的理由。另一方面，陈新的违约行为给唐春梅造成的预期可得收益损失应由陈新承担。对于房屋租赁合同来说，唐春梅收取租金是获得合同履行的可得利益，由于租赁合同在签订时已明确写明租金标准、租赁期限，陈新在签订合同时完全可以预见到、计算到，陈新作为理性的社会人也正是基于对自己经营能力的预计而自愿签订租赁合同。至于其在合同履行过程中怀孕及生育的情况也是陈新自身可预见并可控制的，既然陈新决定怀孕并生育就应该预料到对其日后经营活动的影响，作为一名参与社会活动的成年人，陈新决定怀孕时就应该对自己的经营活动作出相应的计划和安排，自身原因造成的影响应由陈新自己承担，而不应作为对唐春梅可得收益的抗辩转嫁至唐春梅身上。二、一审法院适用法律正确，合法有据。1、唐春梅就租金收取问题已对陈新做出过多次让步，合同已经签订并履行，在履行过程中的磋商中是否接受陈新提出的要求是唐春梅的权利而非义务。2、陈新是否生育及生育对自己经营状况的影响系陈新综合考量后作出决定的，不属于情势变更，不能作为合同变更或解除的法定事由。陈新在本案中恶意混淆维持房租与涨房租的区别，唐春梅并没有给陈新涨房租，而是按照租赁合同的约定正常收取房租，陈新主张的不涨房租实际为降低唐春梅按照合同约定本该收取的房租，是减少唐春梅可得利益的行为唐春梅有权不接受陈新的该项请求。3、根据体系解释的原理，《合同法司法解释（二）》中所规定的“预期利益”是指合同正常履行情况下非违约方的预期收益，即在本案中唐春梅预期可得的租金收益，而并非陈新所称其因自身经营困难无法实现的预期收益，因此一审法院据此判决陈新支付唐春梅第四年、第五年的房租差价作为违约金的一部分是符合法律规定的。综上所述，因陈新的违约行为给唐春梅造成重大的经济损失，且在陈新违约行为发生以后唐春梅积极采取行动防止损失扩大，在合同的履行上，无论是从法理还是情理上都尽到了应尽的义务，在此情况下唐春梅的合法权益也应受到法律的保护，因此恳请贵院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 唐春梅向一审法院提出诉讼请求：请求判令:1、解除唐春梅、陈新签订的房屋租赁合同，陈新支付唐春梅违约金246240元；2、本案诉讼费用由陈新承担。事实和理由:2017年11月17日，唐春梅与陈新签订了《房屋租赁合同》一份，约定陈新租赁唐春梅位于青岛市黄岛区的房屋，租赁期限为2017年12月1日至2022年11月30日，期限为5年，并约定了租金计算及付款方式，第一、二年的年租金为228000元，第三年起递增8％，为246240元。现经唐春梅多次催促，陈新未支付第三年的租金并明确表示不再继续履行合同。根据租赁同第五条第3项的约定，陈新构成违约，唐春梅有权解除合同收回商铺的使用权，不退押金，且有权要求陈新支付一年的租金作为违约金。为维护合法权益，特诉至法院，请求依法支持唐春梅诉讼请求。 陈新一审答辩称:陈新经营困难，且在2019年12月怀孕，无法进行经营，但是已经按照合同约定告知唐春梅，应适用公平原则和情势变更原则；本案不应当适用违约金，且唐春梅要求的违约金明显过高。 一审法院认定事实如下:唐春梅名下有位于青岛开发区房屋一套，建筑面积196.19平方米，权利人为唐春梅和朱洪亮，为共同共有。2017年11月17日，唐春梅与陈新签订《房屋租赁合同》一份，甲方为唐春梅，乙方为陈新，合同约定陈新租赁唐春梅位于青岛市黄岛区的房屋，租赁期限为2017年12月1日至2022年11月30日，期限为5年，双方约定第一、二年的年租金为228000元，自第三年起递增8％，为246240元，第四年为265939元，第五年为287213元。该合同第五条“双方的权利和义务”约定:“……甲方出租给乙方的经营场所，乙方无权擅自转让如乙方不通过甲方私自转让，视为自动解除房屋合同，乙方造成的违约，甲方有权解除合同并收回上铺的使用权，不退押金，开有权要求乙方支付本合同期内一年的租金做违约金，若甲方造成的违约，甲方赔偿乙方本合同期内一年的租金，及赔偿乙方造成的各项费。”合同签订后，双方履行了前两年的租赁合同。后，陈新多次与唐春梅协商维持原房租或者重新签订合同降低房租，双方未就上述事宜达成一致，陈新未支付第三个租赁年度的租金。2019年12月1日，陈新将房屋交还给唐春梅。2019年12月19日，唐春梅之夫朱宏亮将案涉房屋租赁给青岛顺丰速运有限公司，租赁期限为三年，自2020年1月10日至2023年1月9日，不含税租金分别为240000元、250000元、250000元。2020年1月20日，青岛顺丰速运有限公司向唐春梅支付了第一年的租金240000元。另查明，唐春梅与朱宏亮系夫妻关系。 一审法院认为，当事人应当根据合同约定和法律规定全面履行自己的义务。本案中，唐春梅将案涉房屋租赁给陈新使用，陈新应当按约定支付租赁费。陈新未按照合同约定支付第三个租赁年度的租赁费，且明确作出了不能继续履行合同的意示，陈新的行为构成违约，现唐春梅主张解除租赁合同，于有据，一审法院依法予以支持陈新已于2019年12月1日将房屋返还给唐春梅，而唐春梅也已将房屋另行租赁给他人，结合案涉合同履行的具体情况，一审法院认为，双方合同解除的时间以2019年12月1日为宜。关于唐春梅主张的违约金。唐春梅主张按照合同约定的一年租赁费作为违约金，陈新对违约金不予认可，且认为违约金过高。本案所涉租赁合同履行过程中，因陈新的违约造成了唐春梅的损失，但该违约金的约定显然过高，违约金应以其实际损失为限。本案中，唐春梅于2019年1月10日将房屋另行出租，其损失40天的租金26985元，而唐春梅另租给案外人的第二年、第三年的房屋租金均为250000元，与双方之间租赁合同第四年、第五年的租金差价分别为15939元、37213元，上述均构成唐春梅的实际损失，故一审法院酌情认定违约金以唐春梅的实际损失为限，即为80137元（26985元＋15939元＋37213元）。庭审中，陈新辩称其经营困难，且陈新在2019年12月怀孕，无法进行经营，其已经按照合同约定告知唐春梅，应适用公平原则和情势变更原则。一审法院认为，陈新怀孕不属于合同法司法解释规定的情势变更，并不能以此解除或变更合同，亦不能以此对抗唐春梅的请求权，故对陈新的该辩解意见，一审法院依法不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决:一、解除唐春梅与陈新签订的关于青岛开发区房屋租赁合同，解除日期为2019年12月1日；二、陈新于判决生效之日起10日内支付唐春梅违约金80137元；三、驳回唐春梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4494元（唐春梅已预交），减半收取2247元，由唐春梅负担1247元，由陈新负担1000元。 二审中各方未提交新证据。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，合同争议的焦点在于上诉人是否应承担违约责任及违约金数额的认定。本院认为，双方签订的合同约定的租赁期限为五年，租赁目的为商业经营，因此作为承租人的上诉人在签订合同之时就应对各种商业风险考虑充分，其现以经营困难、怀孕等理由主张无法继续履行合同，违反合同约定，也不属于合同法司法解释规定的情势变更的条件，一审法院认定上诉人构成违约、应承担违约责任正确，本院依法予以维持。关于违约金的认定，一审依据法律规定予以酌减至实际损失，符合法律规定，本院依法予以认可。上诉人主张，被上诉人与案外人签订租赁合同对装修期免收租赁费的优惠应自行负担，对此本院认为，上述期间是被上诉人为签订新的租赁合同而给予案外人的优惠，其尽快与案外人签订合同也降低了上诉人的实际损失，因此，对于该期间的租金损失一审法院认定由上诉人负担符合公平原则。关于第四、第五年房租的差价，上诉人主张系签订合同时无法预见的，对此本院认为，房价的涨跌为正常的商业风险，系上诉人作为商业经营者应当预见的风险，其该上诉理由本院不予支持。关于上诉人的其他上诉理由本院认为，一审法院已依据实际损失，最大限度的降低了上诉人的违约金的负担，上诉人主张将其自身经营的商业风险转嫁给出租人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，也有违公平及诚信原则，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上述，维持原判。 案件受理费1803元，由上诉人陈新负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年六月十九日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡