文书内容昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初1715号原告：郑永明，男，1974年4月13日出生，汉族。被告：邓玉洁，女，1976年3月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：黄英，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。原告郑永明与被告邓玉洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郑永明，被告邓玉洁及其委托诉讼代理人黄英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑永明向本院提出诉讼请求：1、判决解除合同；2、判决被告支付原告至2020年4月30日止的租金36000元（诉讼过程中变更为支付至2020年5月31日止的租金36000元）；3、判决被告支付原告违约金4500元；4、判决被告支付水电费、物业费、滞纳金及其它损失500元；5、本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月8日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将位于呈贡区博鼎第七街区1栋24楼2405、2406、2420室的房屋租给被告使用，租赁期限为2019年6月1日至2021年5月31日，月租金4500元，付款方式为季度付。合同签订后，被告仅向原告支付了一个季度的租金，次季度租金，经原告多次催要，被告以各种理由多次拖延、欺骗、拒绝支付。合同约定先付租金后使用房屋，无故拖欠租金达7日，原告有权单方解除合同，并且被告须承担单方违约责任，违约金为1个月房租，并交清所欠物业、水、电等合同约定的其它费用。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同合法有效，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告应该按合同约定支付租金，由于被告不能按时支付租金给原告，致使合同目的无法实现，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，请求法院依法判决。被告邓玉洁辩称，一、原告欺瞒和违反与被告的合同约定，其没有权利要求解除与被告方签订的合同，合同要解除也是要由被告方起诉原告方解除，并且要求原告方赔偿被告方相应损失及违约金。二、原告方违反跟业主租赁合同的约定构成违约，给被告方造成了严重的损失，不应由被告方再承担任何违约金或者是滞纳金。三、被告方多次向原告方说明，也发出过通知要求原告方解决其与业主之间的纠纷，给被告方能够安心的交租金，但是现在的情况是业主纷纷要求解除与原告的合同，致使被告方的正常经营没有办法得到实现，严重侵害了被告方的合法权益。综上，请驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2房屋租赁合同及备案登记表客观真实，本院予以采信，原告提交的证据4营业执照与本案无关，本院不予采信。被告提交的证据4证明、承诺书系原告与案外人的法律关系，与本案无关，本院不予采信，被告提交的其他证据，原告对真实性没有异议，本院对真实性予以采信，至于各方证据的证明目的，本院将在说理部分进行综合评述。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年6月8日，原告郑永明（出租方、甲方）与被告邓玉洁（承租方、乙方）签订《公寓租房合同》，约定甲方将呈贡区博鼎第七街区1栋2405、2406、2420号房屋租给乙方使用，租期24个月，自2019年6月1日至2021年5月31日；租金为4500元/月，不含物业管理费；付款方式为季付，每季度13500元，先付款再使用房屋，每季31日前付下次租金；乙方无故拖欠租金达7日，甲方有权将房屋收回，且乙方需承担违约责任，逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，还须以合同月租金的1%按日支付滞纳金；承租期内，甲方保证出租房屋无任何抵押、债务或其它纠纷，不得干预乙方正常使用；室内水、电、煤气、电话、卫生、治安、有线电视费等由乙方支付；乙方交给甲方押金4500元，租期满退房时，乙方不欠任何费用及家具、家电、房屋设施等没有损坏，甲方全部无息退还乙方……合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋。原告自认收到被告支付的22500元，但认为其中包含押金4500元，已支付租金对应的租期应为2019年6月1日至2019年9月30日，尚欠2019年10月1日至2020年5月31日的租金为36000元。被告认为支付的租金为27000元，押金为4500元，已支付租金对应的租期为2019年6月1日至2020年12月30日。经查明，涉案房屋系原告分别向案外人张×英、柳×强、王×英（房东）承租，租赁期限自2018年12月1日至2030年11月30日，同时约定在不损害房屋、不影响房东正常收入情况下，原告可以将房屋转租，须提前一个月告知甲方，未经房东同意不得转租，期限不得超过约定的租期。另查明，被告向原告租赁了涉案房屋在内共计14套房屋，共签订了9份租房合同，被告为经营租赁房屋于2019年10月25日办理了经营范围为住宿服务的营业执照，类型为个体工商户，字号为昆明市呈贡区本初洁客栈，经营者为邓玉洁。被告于2020年4月9日向原告发送微信，载明：“我在租赁呈贡第七街区1栋24楼房屋期间，你与房屋业主发生纠纷，据我所知，业主已通过电话、微信、短信等方式要求解除与你签订的租赁合同，收回房屋。我觉得现在的状况无法保障我对房屋的稳定使用，可能影响我的经营，且你与业主的纠纷已严重违反我与你签订的合同有关条款，特决定缓交房租。”根据双方提交的支付凭证，被告支付的全部款项情况详见下表，双方对支付款项总金额为115123元无异议，原告认为其中有20900元为押金，并提供了具体的租金支付明细。除部分有转账说明的以外，其他的付款不能明确具体对应的房号及用途。            序号              支付日期              付款金额              摘要                  1              2019/5/29              1000元              微信名“一片云”微信转账代付                  2              2019/5/31              2000元              微信名“一片云”微信转账代付（2405、2406房定金）                  3              2019/6/7              1000元              微信名为“一片云”微信转账代付（2420房定金）                  4              2019/6/10              3000元              邓玉洁银行转账至郑永明账户2604（房租）                  5              2019/6/13              16623元              邓玉洁银行转账至郑永明账户2604（9000元+7623元，2405、2406、2420、2413租金）                  6              2019/7/1              2900元              邓玉洁微信转账至郑永明                  7              2019/7/2              2700元              邓玉洁微信转账至郑永明（2411房租及押金）                  8              2019/7/17              3000元              邓玉洁银行转账至郑永明账户2604（2422部分租金）                  9              2019/9/4              10000元              邓玉洁银行转账至郑永明账户2604（9000元）、微信转账（1000元）                  10              2019/9/10              20000元              邓玉洁银行转账至郑永明账户2604（9000元+9000元+2000元）                  11              2019/9/20              24100元              邓玉洁银行转账至郑永明账户2604（6100+9000元+9000元）                  12              2019/10/4              6000元              邓玉洁银行转账至郑永明账户2604（2422租金）                  13              2019/10/25              6000元              邓玉洁银行转账至郑永明账户2604（2404租金）                  14              2019/11/11              16800元              邓玉洁银行转账至郑永明账户2827（8400元）、微信转账（8400元）                                合计              115123元                    本案的争议焦点是：1、被告以行使不安抗辩权拒付原告所主张租金的辩解是否成立；2、原告的各项诉讼请求应否支持。本院认为，对于不安抗辩权,《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产抽逃资金以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”根据上述法律规定，不安抗辩权是指双方合同成立后，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行能力时，在对方没有恢复履行能力或者提供担保之前，有权中止履行合同的权利。其行使应当具备先履行义务人必须有充足的证据证明后履行义务一方的履行能力明显降低，有不能履行的现实危险，且主张不安抗辩权的一方在中止履行后应立即通知另一方。本案原告已将涉案房屋交付给被告，根据双方租房合同的约定，原告所主张的2020年5月31日前尚欠租金的支付条件已经成就，虽然被告提交了部分房东向原告发出了单方解除租赁合同通知函，但根据23-24业主群微信聊天记录的内容，解除租赁合同是否是房东最终真实意思表示有待进一步核实，且通知函能否发生房东与原告租赁合同解除的法律效果尚且未知。由于被告不能提供充足证据证明原告在2020年5月31日前已经丧失履行合同的能力，导致被告不能正常使用房屋，同时被告也未在中止支付租金后及时通知原告，因此，其不安抗辩权的行使条件并不具备，被告占有使用租赁房屋至今却以行使不安抗辩权拒付已使用期间尚欠房屋租金的理由不能成立，故本院对被告该辩解不予采纳。对于原告要求被告支付至2020年5月31日尚欠租金36000元的诉讼请求，被告主张14套房屋总共已支付租金为115123元，原告在认可支付总金额的基础上对每个合同所支付的租金进行了明确，其主张扣减合同约定的押金后，被告在本案中尚欠2019年10月1日至2020年5月31日的租金为36000元没有违反双方合同的约定，与支付的凭证和相关证据亦不冲突，故本院予以采信,被告提交的租金支付明细认为部分房屋没有押金与合同约定不符，且被告不能提交证据证实部分房屋无需支付押金，故，对于被告将其他房屋押金计入本案房屋租金，主张本案房屋已支付租金27000元，本院不予采信,其主张的已支付租金对应的租期，本院亦不予采信。如前所述，由于被告在本案中不具备行使不安抗辩权的条件，对原告主张的租金36000元，本院依法予以支持。对于原告要求解除合同并由被告支付违约金和滞纳金的诉讼请求，虽然双方合同约定被告无故拖欠租金达7日，原告有权将房屋收回，且被告需承担违约责任，但考虑到被告拖欠租金并非毫无理由，同时考虑到被告对租赁房屋进行过投资，办理了经营住宿的营业执照，且疫情对其营业收入造成了一定的影响，结合双方合同的履行情况，在被告不同意解除合同的情况下，为维护商事交易的稳定性，均衡双方当事人之间的利益，本院对原告该诉讼请求不予支持。对于原告要求被告支付水、电、物业费及其它损失500元的诉讼请求，由于双方合同并未约定水、电、物业费应由被告向原告支付，且原告庭审陈述水、电、物业费并不经其手，也不进行代缴，故原告该请求于法无据，本院不予支持，该费用应根据合同约定处理；至于其他损失，原告未提交证据证实，本院亦不予支持。被告以案外人陈龙（房东）向本院起诉解除租赁合同申请中止原、被告房屋租赁合同纠纷9案的审理，本院认为，该9案的审理无须以陈龙案的审理结果为依据，被告提出的中止审理的请求理由不能成立，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百五十条之规定，判决如下：一、被告邓玉洁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑永明支付至2020年5月31日止尚欠的租金36000元；二、驳回原告郑永明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，减半收取计425元，由被告邓玉洁负担364元，原告郑永明负担61元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  刘小峰二〇二〇年六月十八日书记员  马立艳