安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初532号 原告：尹雪峰，男，1989年2月23日出生，汉族，安徽省淮南市人，大学文化程度，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：张学奇，安徽里奇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程雪晴，安徽里奇律师事务所律师。 被告：淮南粤泰天鹅湾置业有限公司，住所地淮南市田家庵区泉山十字路口泉山国际大酒店主楼1501，统一社会信用代码91340400MA2N9GYU67（1-1）。 法定代表人：何玉昌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡继超，安徽金天阳律师事务所律师。 原告尹雪峰与被告淮南粤泰天鹅湾置业有限公司（以下简称粤泰天鹅湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告尹雪峰的委托诉讼代理人程雪晴，被告粤泰天鹅湾公司的委托诉讼代理人胡继超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹雪峰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付欠付款项112916.92{房屋租金86041元＋房屋占有使用费12916.92元［房屋租金总额为26941元÷73天（2019年8月10日至2019年10月22日）×35天（2019年10月23日至2019年11月26日）］＋水电费押金10000元＋税票税款33959.99元-已付30000元}、利息暂定695.85元［112916.92元×4.35%÷360天×51天（2019年11月27日至2020年1月16日）］（后续利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止），合计113612.77元;2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月,原、被告签订了《租赁合同书》,合同约定被告向原告承租位于朝阳商铺,租赁期限为2018年9月10日至2019年3月10日,租金为8万元、由原告代开增值税专用发票、税费由被告承担。合同还约定被告应向原告缴纳1万元为水电费押金,租赁期满后被告未拖欠水电费,原告无息退还。之后,原、被告对案涉租赁房屋进行了续租并分别签订了《租赁合同书》,第一次续租期为2019年4月10日至2019年7月10日,租金为4万元;第二次续租期为2019年7月10日至2019年8月10日,租金为19100元;第三次续租期为2019年8月10日至2019年10月22日,租金为26941元。2019年11月26日,原、被告签订了《房屋退租交接协议》,通过协议双方当事人对案涉租赁房屋欠付款项进行了对账,确认直至目前被告仍欠原告房屋租赁费用、税票税款、水电费,并办理了房屋交接手续。双方当事人明确约定的是原告代开增值税专用发票，税费由被告承担，这里所说的税费应是包含原告代开增值税专用发票所产生的所有税费。因2019年11月26日被告才将案涉房屋退还给原告,所以被告应向原告支付2019年10月23日至2019年11月26日的房屋占有使用费12916.92元。被告退租后,原告多次要求被告支付未付款项,但是被告均拒绝。被告拒不支付欠付款项的行为,已构成违约。原告现为维护自身合法权益遂向人民法院提起诉讼,请求人民法院全面查清本案事实,依法作出客观公正的判决。 粤泰天鹅湾公司辩称：1、案涉第三、四份租赁合同均约定了支付租金的前提条件为原告向公司足额交付租金发票之日起10日内。至今公司未收到前述两个承租期的租金发票，故对应的租金19100元和26941元合计46041元未达到支付条件，公司有权拒绝支付；2、2019年10月23日起答辩人已经退出案涉房屋，由于双方对租金有争议，原告不让被告搬离案涉房屋，直至2019年11月26日才让搬离。公司在租赁期间届满后，并没有占有使用房屋，且房屋已属于原告控制之下，故原告诉请粤泰天鹅湾公司支付房屋占有使用费无事实依据；3、原告诉请的总金额中包含水电费押金1万元，押金应在租赁期间届满后予以返还，而该1万元押金对应的是第一份租赁合同书（租赁期间自2018年9月10日至2019年3月10日），该租赁合同已于2019年3月10日因合同期履行完毕而终止。若粤泰天鹅湾公司已支付押金，则原告应当返还，而粤泰天鹅湾公司未支付的，自然无须再支付。原告在合同已经终止的情形下，仍要求粤泰天鹅湾公司支付水电费押金，显属无理要求。本案现有材料没有显示粤泰天鹅湾公司欠付水电费，即使粤泰公司欠付水电费。如原告进行垫付的，也只能要求粤泰公司支付尚欠水电费，而不是水电费押金；4、原告代开增值税发票，原告代开的发票只有增值税一种，至于其他税种应由原告自行负担；5、由于双方对税费承担有争议，导致租金缴付有延迟，因此原告诉请的利息没有事实和法律依据，利率应按照市场同期报价计算，而不应以银行同期利率计算。综上，我公司应承担的款项分别为第一份租赁合同的增值税3809.52元、第二份租赁合同的租金40000元、增值税1904.76元，合计45714.28元，扣除已支付的30000元，我公司在本案中仅须向原告支付15714.28元即可，请求驳回原告不合理的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的原告的身份证复印件、被告的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下: 1、原告提交的《租赁合同书》四份（第一份合同为复印件，原件已丢失，其他三份均为原件）。证明：原、被告之间存在合法有效的租赁合同关系及合同约定了原、被告之间的权利义务。被告质证意见：对真实性、关联性无异议。合同中第四条第一款约定的缴付租金发票，被告作为付款的前提条件，第三和第四份合同是没有租金发票的，被告不应当付；关于税费的问题，合同中并没有明确约定税费的种类，被告承担的税费仅应当是增值税，不包含其他的税种。本院认证意见：被告对该组证据的真实性、关联性无异议，本院对此予以确认；该组证据系当事人真实意思表示，无违反法律强制性规定的情形，对其合法性本院予以确认。 2、原告提交的发票2张、《关于商铺租户交纳房租费及其他费用的催收函》1份、《租赁情况说明》1份、《询证函》1份、快递单2张、邮递记录2张、房屋退租交接协议1张。证明：第一，被告欠付原告房租86041元、税票税款33959.99元、水电费押金10000元，直至目前，被告仅支付了30000元，剩余款项100000元未支付。第二，2019年10月22日，案涉房屋租期就已到期。但是被告在2019年10月26日才将案涉房屋退还给原告，被告应向原告支付2019年10月23日至2019年11月26日期间的房屋占有使用费12916.92元；第三、原告多次向被告催要款项，但被告均未偿还。被告质证意见：第一，对两份完税证明的真实性和关联性没有异议，但需要说明作为被告方只应当承担增值税的税种，对于其他事项被告方不应当承担。第二，对催收函、租赁情况说明的真实性无法核实，因为上面签字的“陈炜”早已经离职，是否是本人所签，无法核实，被告不予认可。第三，《询证函》没有被告方的盖章，也没有被告相关人员的签字，对被告没有任何效力。第四，对快递单和邮递记录中邮寄给李伟的文件是什么，是否与款项催收有关，被告不得而知，因此不予认可。第五，对退租交接协议的真实性无异议，但徐磊、赵艳勤仅是代表被告搬离案涉房屋内的物品，被告没有给这两人任何的授权，可以对欠款的金额进行确定，因此该交接协议对被告方没有约束力，且该协议没经过被告方盖章，也不能生效。本院认证意见：被告对2张完税证明的真实性和关联性没有异议，该完税证明系税务机关出具，本院对该份证据的“三性”予以确认。《关于商铺租户交纳房租费及其他费用的催收函》、《租赁情况说明》上有“情况属实陈炜”字样，且被告承认陈炜曾是其公司员工，可确认该两份证据的真实性。被告质疑陈炜签字的真实性，应提交证据证明，故本院对《催收函》及《租赁情况说明》的“三性”予以确认。被告对《询证函》、快递单、邮递记录的质证意见成立，本院对该组证据不予采信。被告对《房屋退租交接协议》的真实性无异议，该证据能够证明双方租赁合同关系于2019年11月26日终止，本院对该证据的“三性”予以确认。 庭审后,原告提交了表号为0061000268007号,2019年4-7月共4个月的水费票据,金额为578.5元;表号为5487216236号,2019年7-10月共3个月的电费票据,金额为4351元,本院组织当事人进行了质证,被告委托诉讼代理人质证意见:真实性无异议，向被告核实,一周内答复,如果被告没缴纳,认可是原告缴纳。本院认证意见：因被告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性依法予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 尹雪峰系淮南市田家庵区朝阳街道朝阳商铺的所有权人。2018年9月15日,尹雪峰（甲方）与粤泰天鹅湾公司（乙方）签订了《租赁合同书》，约定由粤泰天鹅湾公司租赁该商铺用作销售中心,租赁期限为2018年9月10日至2019年3月10日。租赁期满后,双方进行了续租并分别签订了《租赁合同书》,第一次续租期为2019年4月10日至2019年7月10日,租金为40000元;第二次续租期为2019年7月10日至2019年8月10日,租金为19100元;第三次续租期为2019年8月10日至2019年10月22日,租金为26941元。第一、第二、第四份《租赁合同书》的第四条均约定：“1、甲、乙双方经协商一致，确定乙方承租期间租金总额为......；甲方代开增值税专用发票，税费由乙方承担；乙方于本合同生效，且甲方向乙方足额交付租金发票之日起10日内一次性付清。2、乙方在使用房屋期间所产生的水、电、物业等全部费用均由乙方自行负担，且乙方应向甲方缴纳10000元作为水电费押金，租赁期间届满后，若乙方未拖欠水电费,则甲方应于15日内无息退还”。第三份《租赁合同书》的第四条约定：“1、甲、乙双方经协商一致，确定乙方承租期间租金总额为19100元；甲方代开增值税专用发票；乙方于本合同生效，且甲方向乙方足额支交付租金发票之日起10日内一次性付清。2、乙方在使用房屋期间所产生的水、电、物业等全部费用均由乙方自行负担，且乙方应向甲方缴纳10000元作为水电费押金，租赁期间届满后，若乙方未拖欠水电费,则甲方应于15日内无息退还”。四份《租赁合同书》的其他内容一致。尹雪峰于2018年10月18日进行了纳税申报，缴纳了印花税76.19元、城市维护建设税266.67元、增值税3809.52元、房产税9142.86元、个人所得税10672.76元；于2019年6月10日进行了纳税申报，缴纳了印花税19.05元、城市维护建设税66.66元、增值税1904.76元、房产税2285.71元、个人所得税5715.81元。2019年6月27日、6月28日，尹雪峰向粤泰天鹅湾公司催收房租、税款、水电费押金。2019年11月26日,双方签订了《房屋退租交接协议》,办理了退租交接手续。粤泰天鹅湾公司于2018年11月12日支付房租80000元，后又支付30000元，其他房租、税款、水电费、水电费押金至今均未支付。2020年1月20日，尹雪峰起诉至本院，请求：1、依法判令被告向原告支付欠付款项112916.92{房屋租金86041元＋房屋占有使用费12916.92元［房屋租金总额为26941元÷73天（2019年8月10日至2019年10月22日）×35天（2019年10月23日至2019年11月26日）］＋水电费押金10000元＋税票税款33959.99元-已付30000元}、利息暂定695.85元［112916.92元×4.35%÷360天×51天（2019年11月27日至2020年1月16日）］（后续利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止），合计113612.77元;2、诉讼费用由被告承担。2020年6月8日，尹雪峰请求将第一项诉讼请求变更为“依法判令被告向原告支付欠付款项107847.41元（包含房屋租金86041元、水电费4929.5元、税票税款33959.99元、房屋占有使用费12916.92元，合计137847.41元，扣除粤泰天鹅湾公司已付30000元，剩余107847.41元款项未付）”。2020年6月9日，经本院释明，粤泰天鹅湾公司自愿将案涉房屋租赁期间实际产生的水电费在本案中一并解决。 本院认为：本案四份《租赁合同书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实、合法、有效。 关于房屋租金86041元应否支持的问题。本案原、被告双方在合同中约定租金“乙方于本合同生效，且甲方向乙方足额交付租金发票之日起10日内一次性付清”为有效约定。在原告向被告交付了40000元发票后的10日内，被告未支付相应的租金，已构成违约，故对原告请求被告支付租金40000元的诉讼请求，本院予以支持。但原告未提交证据证明其已向被告足额交付第三、第四份租赁合同的租金发票，未达到相应租金19100元和26941元的支付条件，被告的相关辩称成立。被告应于收到19100元和26941元的租金发票之日起10日内一次性将房屋租金支付给原告。 关于房屋占有使用费12916.92元应否支持的问题。2019年10月22日租赁合同期满后，因税费问题双方产生分歧，房屋未办理交接手续。2019年11月26日,原、被告双方签订了《房屋退租交接协议》,并办理了退租交接手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。本案租赁期间为2019年8月10日至2019年10月22日的《租赁合同书》履行期限届满后，尹雪峰请求被告公司支付2019年10月23日至2019年11月26日的房屋占有使用费12916.92元[房屋租金总额为26941元÷73天（2019年8月10日至2019年10月22日）×35天（2019年10月23日至2019年11月26日）]，符合法律规定，本院予以支持。 关于水电费4929.5元应否支持的问题。押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方的利益造成损害，如果造成损害可以此费用据实支付或另行赔偿，在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，押金应予退还。本案中的押金是为了保证被告不拖欠水电费。经审理查明，被告未向原告支付押金，在双方租赁关系已终结、被告拖欠水电费的情况下，原告要求被告支付水电费押金已无实际意义。庭审结束后，原告向本院提交一组水电费票据，证明原告代缴水电费合计4929.5元。经质证，粤泰天鹅湾公司对上述水电费票据的真实性无异议，且其未在合理期限内提交证据证明上述房屋租赁期间的水电费由被告公司缴纳，应当承担举证不利的法律后果。2020年6月8日，经本院释明，原告明确其系要求被告支付实际发生的水电费合计4929.5元。2020年6月9日，被告亦自愿将房屋租赁期间实际产生的水电费问题在本案中一并解决，故对原告要求被告支付水电费合计4929.5元的诉请，本院依法予以支持。 关于税票税款33959.99元应否支持的问题。从开具增值税专用发票的资格来说，主要分为税务代开和自行开票。税务代开是当部分法人或个人没有开发票的资格，可以前往税务局开具发票。经本院咨询本区税务局，开具增值税普通发票需要缴纳印花税、房产税、个人所得税三个税种；开具增值税专用发票需要缴纳印花税、市维护建设税、增值税、房产税、个人所得税五个税种。本案中，双方在《租赁合同书》中有明确约定，即甲方代开增值税专用发票，税费由乙方承担；庭审中，被告自认签订租赁合同时，公司的代表人李伟系营销部副经理，负责协商后报公司走的流程，公司同意后在租赁合同上盖章确认。结合增值税专用发票必须将应缴纳的五个税种全部交齐才能开具，以及双方在《租赁合同书》中有明确约定，本院认为被告承担的“税费”应为开具增值税专用发票所缴纳的所有费用，即被告应承担税票税款33959.99元（23968元+9991.99元）。故对于原告要求被告承担税款33959.99元的诉请，本院依法予以支持。 关于利息应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，原告在变更诉讼请求申请书中，变更原诉讼请求第一项为“依法判令被告向原告支付欠付款项107847.41元（包含房屋租金86041元、水电费4929.5元、税票税款33959.99元、房屋占有使用费12916.92元，合计137847.41元，扣除粤泰天鹅湾公司已付30000元，剩余107847.41元款项未付）”。本院认为，民事诉讼当事人有权在法律规定的范围之内处分自己的权利，原告放弃了对利息部分的主张，是对自己诉讼权利的合理处分，且不损害国家、集体及他人的合法权益，符合法律规定，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告淮南粤泰天鹅湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告尹雪峰61806.41元（租金40000元、房屋占有使用费12916.92元、税票税款33959.99元、水电费4929.5元，扣除已付30000元）； 二、被告淮南粤泰天鹅湾置业有限公司于收到19100元和26941元的租金发票之日起十日内一次性支付原告尹雪峰租金46041元（19100元+26941元）； 三、驳回原告尹雪峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2470元，由原告尹雪峰负担1126元，由被告淮南粤泰天鹅湾置业有限公司负担1344元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  卢 红 人民陪审员  张怀德 人民陪审员  王祥跃 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  王清艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对证据提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。