江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初8212号原告：刘兴华，女，1986年6月1日生，汉族。委托诉讼代理人：张全，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：季静，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告：南京佳煜佳餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91320115MA1X880G5Q，住所地在南京市江宁区胜太西路168号（江宁开发区）。法定代表人：潘正东，该公司执行董事。被告：潘正东，男，1991年12月8日生，汉族。原告刘兴华与被告南京佳煜佳餐饮管理有限公司（以下简称佳煜佳公司）、潘正东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月25日立案后，依法适用简易程序，后发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘兴华及其委托诉讼代理人张全、季静，被告暨被告佳煜佳公司法定代表人潘正东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘兴华向本院提出诉讼请求：1.判令两被告返还租金、保证金、进场费、管理费共计96000元，并赔偿实际损失99139元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，变更第1项诉讼请求为1.判令两被告返还租金、保证金、进场费、管理费共计96000元，并赔偿实际损失97010元。事实和理由：2018年11月28日，原告与两被告签订《租赁合同》，约定两被告将位于档口租赁给乙方经营餐饮，租期自2018年12月1日至2021年11月30日。合同签订后，原告按约定支付了租金、保证金、进场费共计96000元。原告进场后，两被告迟迟不能为原告办理营业执照及卫生许可证，导致原告无法开业经营。原告发现，该地块为工业用地，不符合商业用地性质，无法获得消防许可，导致原告无法在进行商标标识，无法宣传，无法开设后门。两被告严重违约，造成经营损失99139元。被告佳煜佳公司、潘正东辩称：不愿意赔偿损失，因为在签订合同之前，双方就合同内容的有效性无任何异议。被告不存在任何欺诈行为，原告开业后生意不好，抓住土地性质问题起诉被告。本院经审理查明事实如下：2018年11月28日，佳煜佳公司、潘正东（甲方）与刘兴华（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于档口租赁给乙方经营餐饮；经营品项为海鲜大咖（手抓海鲜）；租期自2018年12月1日至2021年11月30日；甲方对美食城进行统一管理，配备经理、财务、保洁、大堂管理、洗碗工、公用设施设备管理维护人员，为各商户及美食城进行管理和服务，档口内的工作人员由乙方配备，并承担相关费用，档口内的卫生由乙方自行清理，所有工作人员必须持有健康证上岗；甲方对美食广场进行上下水改造，通风排烟改造、公共区域空调、厨房装修、步梯及通道改造、提供公共就餐区座椅餐具等一系列配套设施、设备；乙方经营的全部菜品必须严格按照约定的品项售卖，如需增加菜品时，需提出书面申请，甲方批准后方可调整；乙方需要积极主动配合甲方做好定期的促销活动；如乙方单方面提前终止合同，房租、保证金、进场费等费用一概不退；乙方签订合同时须缴纳餐饮、食品质量保证金、服务质量保证金、设备、设施保证金合计20000元；档口租金每年120000元，保证金20000元，进场费10000元；管理费每月1000元，管理费每半年收取一次；乙方在甲方场地内经营期间，所经营的商品及工作人员，需办理经营许可证（照）、营业执照、税务登记证等，均由乙方自行解决；乙方独立承担经营范围内的工商、税务、卫生、质量、技术及安全经营等相关法律责任；甲方负责提供经营场地及基本的配套设施，负责提供相应的物业管理及公共设施的安装和维修；甲方保证金水、电、燃气的来源供给及户外主体排污渠道的畅通，电档口无燃气。合同还约定了其他事项。2018年12月1日，二被告向原告交付案涉房屋。2019年7月7日，原告将案涉房屋返还给二被告。刘兴华向二被告支付了租金60000元、保证金20000元、进场费10000元，管理费6000元。2018年11月20日，济南御腾餐饮有限公司（甲方，以下简称御腾公司）与刘兴华（乙方）签订《合同书》，约定：甲方允许乙方在江苏南京区域内开设一家“雨牵小海鲜”店，甲方提供全套经营模式、营销策略、技术服务和培训，培训掌握全套生产工艺；乙方一次性支付技术培训及经营管理培训费29800元；合同有效期内，乙方须向甲方每年支付管理费5000元；乙方须向甲方交纳2000元品牌维护费；乙方按照甲方要求对经营场所进行装修改造，使其达到甲方验收标准；合同有效期一年，自2018年11月20日至2019年11月19日止。合同还约定了其他事项。审理中，原、被告双方均未能提供案涉房屋的产权证或规划许可材料。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，双方均未能提交案涉房屋的建设工程规划许可证，故本院认定原、被告双方签订的《租赁合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。2018年12月1日至2019年7月7日，原告实际占有房屋，期间占有使用费为79483.87元（参照双方约定的租金120000元/年及管理费1000元/月，即按11000元/月计算），已超过原告支付的租金及管理费，原告要求退还租金及占有使用费，本院不予支持。原告要求退还保证金20000元、进场费10000元，本院予以支持。法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都由过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出租方负有保证出租的标的物合法的义务，原告在签订租赁合同时亦负有审查租赁标的物合法的审慎义务，故对租赁合同无效应由被告承担主要责任，由原告承担次要责任。关于原告主张的加盟费中的培训费29800元，原告在经过培训后，其培训成果不会因为租赁合同无效而明显受损，故该费用与租赁合同无效没有法律上的因果关系，原告要求被告赔偿，本院不予支持。加盟费中的管理费5000元、品牌维护费2000元与时间有关；租赁合同无效，原告需要另租场地，期间不能经营，造成管理费、品牌维护费的损失，本院酌定二被告赔偿原告加盟费中的管理费、品牌维护费共2000元。原告主张的购买海鲜30000元及配送费530元、饼的损失。原告提交的证据只能证明其购买了海鲜及支付了配送费，未能证明该海鲜已因合同无效而全部损失，但考虑到因房屋租赁问题对原告的经营产生不利影响具有高度盖然性，原告经营的品种对时间有较高要求，故本院酌定二被告赔偿原告购买食材及配送的损失10000元。原告主张的电费、燃气，因原告已实际用电、使用燃气，不属于损失，本院不予支持。原告主张的烤炉、收银机、冰箱等损失，这些物品属于动产，未与房屋形成附合，原告可以搬走并继续适用，房屋租赁合同无效并未导致这些物品受损，本院不予支持。原告主张美团推广、装修等损失，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告潘正东、南京佳煜佳餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内连带返还原告刘兴华保证金20000元、进场费10000元；二、被告潘正东、南京佳煜佳餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内连带赔偿原告刘兴华12000元；三、驳回原告刘兴华的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费4160元，由被告潘正东、佳煜佳公司连带负担905元，由原告刘兴华负担3255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  王云峰人民陪审员  张家文人民陪审员  景远沪二〇二〇年六月二十七日书 记 员  朱幼瑶