广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7106号原告：叶雪芬，女，1978年1月31日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴细娣，广东华誉品智律师事务所律师。被告：广州市番禺金业房地产开发有限公司，住所地：广州市番禺区桥南街市良路金业别墅花园内。法定代表人：殷冀，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐慧格，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：刘沐晖，男，1974年9月24日出生，汉族，住广州市越秀区。第三人：林洁文，女，1976年7月30日出生，汉族，住广州市番禺区。原告叶雪芬与被告广州市番禺区金业房地产开发有限公司（以下简称金业公司）、第三人刘沐晖、林洁文合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶雪芬的委托诉讼代理人吴细娣，被告金业公司的委托诉讼代理人徐慧格、第三人刘沐晖、林洁文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶雪芬向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告继续履行《金奥花园车位使用协议》，停止出售“金奥花园”××座××梯1002物业附属编号044车位；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更其上述第1项诉讼请求为：请求判决认定原、被告之间形成的《金奥花园车位使用协议》合同关系合法有效，并判令被告继续履行《金奥花园车位使用协议》，停止出售“金奥花园”××座××梯1002物业附属编号044车位。事实和理由：两第三人是金奥花园××座××梯1002房（以下简称1002房）原业主，根据第三人与被告签署的《金奥花园车位使用协议》，被告承诺将编号044车位赠送给第三人使用，使用年限与住宅使用年限一致；房屋转让，车位使用权可一并转让。原告于2016年3月23日向第三人购买了1002房，并受让了编号044车位使用权。被告于2019年5月14日发布金奥花园(2019)1号公告，公示要对外出售包括编号044车位在内的245个车位。被告对外出售原告使用的车位，违反了《金奥花园车位使用协议》，构成违约。原告为保障自身合法权益，故依法提起诉讼。被告金业公司辩称：我方认为原告提出的诉讼请求缺乏事实与法律依据，恳请法院驳回原告的起诉或诉讼请求。一、原告非本案适格原告，应裁定驳回起诉。原、被告没有任何关系，原告在本案中没有诉讼主体资格，原告的起诉不符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定，应当裁定驳回原告的起诉。原、被告之间没有任何合同关系，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。二、即便认定原告与本案有利害关系，具备原告资格，那么原告的诉讼请求也是错误的，没有依据的，理由如下：1.原告无权就《金奥花园车位使用协议》履行事项提出诉请。本案案由为合同纠纷，原告诉请为继续履行《金奥花园车位使用协议》。但《金奥花园车位使用协议》系我方与第三人签订，约定的是我方与第三人之间的权利义务关系，仅适用于我方与第三人之间，我方与原告没有签订过任何协议，原告非该协议当事人，未在该协议上签字确认，依据合同相对性原则，其无权基于该协议提出要求继续履行的诉请。且本案不存在任何突破合同相对性的情形，原告诉讼请求是错误的，没有依据。2.我方系涉讼车位合法所有权人，有权对车位进行出售等处分行为。涉讼车位系人防地下车位（面积亦未计入公摊），系我方所有（战时作为人防工程），我方亦已于2011年1月5日获得涉讼车位权属证明书，有权对涉讼车位进行占有、使用、收益、处分，当然可对涉讼车位进行出售。且我方对涉讼车位的出售行为已经按照法定的程序获得广州市番禺区住房和城乡建设局的备案，该出售行为合法有效，无侵害他人权益行为。如原告认为我方的车位出售行为属于侵权，则原告本身应获得对于车位的权属，但本案中原告显然没有权属资格，我方没有侵犯原告的权益。3.《金奥花园车位使用协议》系我方交由第三人个人使用，原告无权使用。我方与第三人签订《金奥花园车位使用协议》，将涉讼车位交由第三人使用系我方对涉讼车位的附条件处分行为，换言之，第三人使用涉讼车位需满足协议约定的前提条件，不得出现协议中限制情形，第三人只对涉讼车位享有使用权、不享有所有权，且未经我方书面同意，第三人不得将车位赠与、转让第三方。第三人将涉讼车位交由原告使用，未经得我方书面同意，且我方也不同意，不符合《金奥花园车位使用协议》约定的前提条件，原告、第三人更未与我方签订《金奥花园车位使用协议》的变更或补充协议，原告当然不享有《金奥花园车位使用协议》中权利，无权使用涉讼车位。4.涉讼车位系我方所有，第三人无权对涉讼车位进行处分，原告无法通过与第三人就涉讼车位签订的《车位转让合同》获得车位使用权。如前所述，我方系涉讼车位所有权人，我方将涉讼车位交由第三人使用，也是只交由第三人个人使用，第三人不得擅自转让。第三人非车位所有权人，其获得车位使用权的依据为《金奥花园车位使用协议》，而该协议已经明确约定第三人无权将涉讼车位擅自转让，第三人未经我方许可甚至在我方不知情情况下与原告签订《存量房买卖合同》将涉讼车位使用权转让给原告，系无权处分行为，原告无法通过合同获得涉讼车位使使用权，应向两第三人主张相关权益。综上所述，原告非《金奥花园车位使用协议》合同相对方，非本案适格原告，无权对前述协议履行事项提出诉请；我方系涉讼车位所有权人且出售方案已得到主管部门的备案，有权对涉讼车位进行出售，原告无权干涉。原告诉请无事实与法律依据，请法院予以驳回。第三人刘沐晖述称：1002房已经在几年前出售给原告，我方对于涉讼车位的使用权也和原告一起到管理处办理完相关转让手续，原告已经连续使用多年，所以我方和原告的口头约定已经完全履行完毕，原告已经使用涉讼车位多年，所以原告的起诉与我方无关。第三人林洁文的答辩意见与第三人刘沐晖的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2009年，金业公司作为甲方，与刘沐晖、林洁文作为乙方，共同签订了一份《金奥花园车位使用协议》，约定：乙方购买了甲方开发的位于桥南街××“××”1002号房屋（即1002房），为确保乙方的停车需要，甲方同意免费赠送指定地下车位一个交付给乙方使用（车位编号：044），该车位使用年限与住宅使用年限一致，如本协议约定的使用年限与该车位占用范围内的《国有土地使用权证》的使用年限约定不一致，以《国有土地使用权证》约定为准，甲方已向乙方全面告知该车位的性质状况，乙方表示清楚并同意接受；双方确认，该车位是甲方基于乙方购买1002房免费向乙方提供使用，甲方须于乙方付清房屋的购房款及相关费用，办理交楼手续时一并将该车位交付于乙方使用；乙方同意甲方指定的广东雅博物业管理有限公司（以下简称雅博公司）负责该车位的日常管理，乙方保证遵守管理公司制定的各项管理规定，按时缴纳管理费（暂定为45元/月）；该车位属甲方向乙方免费提供使用，不办理产权证，乙方对该车位只按本协议约定享有使用权，不享有所有权；乙方在未取得甲方书面同意并在管理公司登记备案之前，不得擅自将该车位出租（包括赠与或其他处置方式）、抵押、出借转让给第三方，否则乙方仍将继续承担本协议项下的所有责任和义务（包括因第三方行为而造成的一切损失赔偿责任），无论何种情况下，乙方不得出租给非金奥花园业主或承租户；乙方若转让所购房屋，车位使用权可一并转让；本协议生效后，甲、乙双方非按本协议约定，不得以任何理由要求终止协议；本协议一式三份，甲方执一份，乙方执一份，物业管理公司留一份，本协议自甲、乙双方签字、盖章之日起生效。2011年1月5日，广州市番禺区国土资源和房屋管理局核发了广州市番禺区桥南街市良路9号金奥花园7-10座人防地下车库的《房地产权属证明书》（证书编号：××××），登记权属人为金业公司，房屋情况载明层数-1，总套数245，总建筑面积2948.48平方米。2016年3月23日，刘沐晖、林洁文作为卖方（甲方），与叶雪芬作为买方（乙方），共同签订了一份《存量房买卖合同》，约定甲方将1002房以及涉讼044号车位使用权一并出售给乙方，双方并约定了相关合同权利义务等内容。随后，叶雪芬取得1002房的不动产权证书，不动产权证号为粤××××号，登记权利人为叶雪芬。2019年5月14日，金业公司在金奥花园小区粘贴公示《番禺区桥南街市良路9号金奥花园7-10座人防地下车位出售方案》，公示号：金奥花园[2019]1号，载明金业公司开发的金奥花园7-10座项目的车位、车库，已办理初始确权登记，权属登记在金业公司名下，现拟向本区域业主公开出售，出售方案如下：车位位于广州市番禺区桥南街市良路9号金奥花园7-10座人防地下车库，车位数量245个，车位面积2948.48平方米；车位出售（出租）时间经广州市番禺区住房和城乡建设局备案后，车位出售价格均价32-50万元/个；出售方式为首先满足金奥花园项目业主的需要，车位数量少于房屋套数，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买一个车位；本方案在小区冠军城A区大堂公告栏前公示30日，公示期2019年5月14日至2019年6月12日，区内业主对出售方案有异议的，可向广州市番禺区住房和城乡建设局反映；等等。2019年7月23日，广州市番禺区住房和城乡建设局出具《金奥花园车位出售（出租）方案备案回执》（穗番车备[2019]19号），确认金业公司提交的涉及《金奥花园车位出售（出租）方案备案》资料符合备案要求，向予以金业公司“番禺区桥南街市良路9号金奥花园7-10座人防地下车位”备案，合计245个车位（均为人防车位），以上车位在产权处于正常状态的情况下方可出售。该回执并附《金奥花园车位出售（出租）方案备案（2019年5月14日调整）》一份，载明内容中，除注明销售方式从原拟定的通过微信选位方式调整为摇珠方式外，其余内容与2019年5月14日的出售方案基本一致，公示期自2019年6月4日至2019年7月3日。2019年6月6日，叶雪芬以金业公司违反《金奥花园车位使用协议》出售涉讼车位为由提诉至本院，引致本案纠纷。诉讼中，本院根据叶雪芬的申请，于2019年6月11日依法裁定查封了涉讼车位。本案庭审中，双方当事人均确认本案涉讼车位为广州市番禺区桥南街市良路9号金奥花园7-10座人防地下车位044号车位，面积为12平方米，该车位已经办理了大确权手续。但双方当事人对以下问题存在争议：涉讼车位的使用情况以及各方当事人就涉讼车位存在何种关系的问题。叶雪芬称刘沐晖、林洁文因向金业公司购买1002房并获得涉讼车位的使用权，其方通过向刘沐晖、林洁文购买1002房亦一并取得了涉讼车位的使用权，其方在购房后与刘沐晖、林洁文到涉讼小区物业管理公司办理了变更手续，刘沐晖、林洁文并将出入卡交给其方，其方自购房后开始使用涉讼车位并交纳车位管理费至今；根据当事人了解，涉讼小区业委会是其方起诉后才成立的，所以广州奥园物业服务有限公司番禺分公司不是业委会选定和委托的，应是金业公司委托的物业管理公司，因此金业公司应该知情，即使物业管理公司是业委会委托的，由于车位仍是金业公司的，可以推定金业公司与广州奥园物业服务有限公司番禺分公司会就车位的使用管理进行约定，物业管理公司是取得金业公司的授权管理车位的，其方和刘沐晖、林洁文已经在物业管理公司进行了登记备案的，并一直使用至今，物业管理公司和金业公司对此从未提出异议；根据刘沐晖、林洁文与金业公司签订的《金奥花园车位使用协议》第八条约定，原业主在出售房屋时可以一并转让车位使用权，该条对原业主转让房屋和车位是没有附条件的，刘沐晖、林洁文就该使用协议的合同权利义务转让给了其方，其方与金业公司之间因为合同的转让形成新的合同关系，其方也一直按照该使用协议履行。叶雪芬对其上述主张，提交了《金奥花园车位使用协议》和广东增值税电子普通发票予以证实。金业公司对《金奥花园车位使用协议》真实性无异议，但认为该协议是基于刘沐晖、林洁文向其司购买1002房而签订的，其司只向刘沐晖、林洁文提供涉讼车位的使用权，是附条件将车位交给刘沐晖、林洁文个人使用，该车位使用协议前7条约定了对转让的限制和同意转让条件，第8条虽然约定刘沐晖、林洁文在转让房屋时可以一并转让车位的使用权，但该条款仍受第6、7条款的约束，在未经其司书面同意，及物业管理公司的登记备案前，刘沐晖、林洁文不得擅自将车位出租、抵押、出借、转让给第三方，不得在任何情况下将车位出租给非涉讼小区的业主或承租人；其司与刘沐晖、林洁文签订的《金奥花园车位使用协议》是基于刘沐晖、林洁文特定身份附条件地赠与合同，合同性质不宜转让，叶雪芬与其司之间没有合同关系，其司对于刘沐晖、林洁文和叶雪芬之间就涉讼车位的处理不知情也不认可；涉讼小区已在2009年成立业委会并于2014年重新委托物业管理公司，发票显示是广州奥园物业管理有限公司番禺分公司向叶雪芬开具的，与本案无关，该物业管理公司是在业委会成立后选定并委托的，其司与刘沐晖、林洁文签订的《金奥花园车位使用协议》约定的物业管理公司为雅博公司，非叶雪芬提交的前述发票的开具方，叶雪芬混淆了物业管理关系与本案的关系，即使物业管理公司向叶雪芬开具了发票也仅是物业管理关系层面，与其司是否明确同意将车位的使用权由刘沐晖、林洁文转让给叶雪芬没有必然关系，叶雪芬仅依据此推断猜测其司同意其使用车位缺乏事实证明，其司并没有书面同意车位的转让；金奥花园9座共计约106户，其司在销售的过程中，为了促销陆续与约50户经磋商签订了车位使用协议，将车位免费交由购房者使用等方式进行处理。刘沐晖、林洁文确认叶雪芬的陈述，并表示其方与叶雪芬之间就涉讼车位的合同关系已经终止。针对金业公司在涉讼小区业委会成立后有无将涉讼车位交由物业管理公司进行管理的问题。金业公司在庭审中称《金奥花园车位使用协议》约定涉讼车位交由雅博公司管理，但之后的情况代理人不清楚。在庭审后金业公司提交《情况说明》称，涉讼小区现在的物业管理公司为广州奥园物业服务有限公司番禺分公司，该物业公司是业主委员会成立后选定的。二、关于金业公司可否就涉讼车位进行出售的问题。金业公司主张其司是涉讼车位的所有权人，其司享有车位的处分权，车位已经办理大确权，但尚未分割办理单独权属证书，包括涉讼车位在内的小区车位出售方案已经得到广州市番禺区住房和城乡建设局的备案，合法有效，其司有权将涉讼车位所有权进行出售；涉讼小区车位已经在出售中，部分车位已经出售并办证，但涉讼车位因为叶雪芬提起财产保全尚未出售和无法过户；其司只是将车位附条件地交给部分业主，其司只是对产权登记的处分，对已经签订车位使用协议的合同履行问题其司会与车位使用协议签订方协商，是其司与签订方之间的事情，但叶雪芬并不是协议的相对方，所以叶雪芬无权提出对涉讼车位使用的请求。叶雪芬不予认可，认为金业公司与刘沐晖、林洁文签订车位使用协议，刘沐晖、林洁文将该协议的合同权利义务转让给其方，其方与刘沐晖、林洁文在物业管理公司办理了车位变更备案手续并使用至今，金业公司从未提出任何异议，因此其方已经取得刘沐晖、林洁文与金业公司签订的车位使用协议的合同权益，其方与金业公司之间就涉讼车位建立合同关系合法有效，金业公司有义务继续履行合同责任，但金业公司中途出示公告出售车位，构成对车位使用协议的违约；虽然金业公司取得涉讼车位的产权，但车位的物权应由限制，金业公司不可随意转让产权，产权和车位使用协议不能分开，因此金业公司应停止出售涉讼车位。本院认为：金业公司与刘沐晖、林洁文于2009年就涉讼车位签订的《金奥花园车位使用协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。对于叶雪芬和刘沐晖、林洁文均确认出售1002房时一并约定将涉讼车位使用权转让给叶雪芬，并在签订合同后共同至涉讼小区物业管理公司办理了车位的变更备案手续的意见。根据上述《金奥花园车位使用协议》第八条“乙方若转让所购房屋，车位使用权可一并转让”的约定，刘沐晖、林洁文在转让1002房时一并将涉讼车位的使用权转让给叶雪芬，符合法律规定和合同约定，本院予以采纳。金业公司虽然抗辩称刘沐晖、林洁文转让涉讼车位前未按该协议第七条约定取得其司书面同意并在物业管理公司登记备案，但从该协议第七条“乙方在未取得甲方书面同意并在管理公司登记备案之前，不得擅自将该车位出租（包括赠与或其他处置方式）、抵押、出借转让给第三方，否则乙方仍将继续承担本协议项下的所有责任和义务（包括因第三方行为而造成的一切损失赔偿责任）”的约定内容来看，该条款只是约定刘沐晖、林洁文擅自转让涉讼车位的情况下应承担相关的责任义务。即使如金业公司所述刘沐晖、林洁文转让涉讼车位前应征得金业公司书面同意并在物业管理公司备案。虽然金业公司主张应按照协议约定向雅博公司办理备案手续，但从《金奥花园车位使用协议》内容来看，雅博公司仅系金业公司和刘沐晖、林洁文签订《金奥花园车位使用协议》时对涉讼车位进行日常管理的公司。金业公司自称涉讼小区已于2014年重新委托物业管理公司，并确认涉讼小区现在的物业管理公司为广州奥园物业服务有限公司番禺分公司，且该物业管理公司是业主委员会成立后选定的，该物业管理公司即为叶雪芬提交的开具涉讼车位物业管理费的发票上所显示的物业管理公司，与叶雪芬的主张相印证，结合叶雪芬使用涉讼车位至今的情况，本院合理采信叶雪芬已与刘沐晖、林洁文在涉讼车位所在小区的物业管理公司办理了涉讼车位的变更备案手续的主张。此外，金业公司作为涉讼车位的产权人，自与刘沐晖、林洁文签订车位使用协议至今十年左右时间，对于物业管理公司以叶雪芬名字作为购买方开具涉讼车位的管理费发票均无提出异议，应视为其已知悉并同意叶雪芬向刘沐晖、林洁文受让涉讼车位使用权的情况。故，叶雪芬已承接刘沐晖、林洁文对涉讼《金奥花园车位使用协议》所享有的权利和承担的义务，叶雪芬与金业公司就《金奥花园车位使用协议》建立的合同关系合法有效。关于叶雪芬主张金业公司继续履行车位使用协议停止出售涉讼车位的诉请。本院认为，《金奥花园车位使用协议》仅约定了刘沐晖、林洁文（现已变更为叶雪芬）享有涉讼车位的使用权，不享有所有权。现金业公司作为所有权人，拟对涉讼车位进行出售，是对其所拥有的所有权的处分。叶雪芬未能举证证实金业公司的出售行为已导致其无法行使车位使用权，故对于叶雪芬主张金业公司停止出售涉讼车位，缺乏理据，本院不予支持。但值得提出的是，金业公司如因出售涉讼车位影响或阻碍签订《金奥花园车位使用协议》相对方或权利人对涉讼车位使用权的行使，需承担相应的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十九条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告叶雪芬与被告广州市番禺金业房地产开发有限公司就广州市番禺区桥南街市良路9号金奥花园7-10座人防地下车位044号车位订立《金奥花园车位使用协议》所建立的合同关系合法有效；二、驳回原告叶雪芬的其余诉讼请求。案件受理费6550元、财产保全费2270元，由原告叶雪芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  陈少萍人民陪审员  黄卓丹二〇二〇年六月一日书 记 员  罗嘉敏