福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1139号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘凤连，女，1981年12月14日出生，汉族，住福建省三明市宁化县。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人刘凤连房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人刘凤连的委托诉讼代理人彭晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘凤连一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由刘凤连承担。事实和理由：1.碧桂园公司已于《商品房买卖合同》约定的交房日前通知刘凤连收房，《商品房买卖合同》约定的通知义务已履行完毕，尽管讼争房屋交付时未经竣工验收，但并不影响交付行为本身的效力，且未经竣工验收备案其只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任。刘凤连怠于行使其自身权利未收房，碧桂园公司就不应再承担逾期交房违约责任。2.如碧桂园公司需承担逾期交房的违约责任，刘凤连也未能提供因逾期交房行为给其造成的损失，且一审判决亦认定刘凤连实际上没有损失的事实，却又要求碧桂园公司承担80%的责任，显失公平。 刘凤连辩称，碧桂园公司的交房行为不符合合同约定及《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》等相关法律的强制规定。商品房应当在约定期限内交付使用，且交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。碧桂园公司虽于《商品房买卖合同》约定的交房日前通知交房，但拟交付的商品房未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合约定的交付条件。本案碧桂园公司至2017年11月6日才办理竣工验收备案手续，具备交付条件。根据《商品房买卖合同》关于商品房交付期限的约定，碧桂园公司应承担逾期交房的违约责任并支付违约金。请求驳回上诉，维持一审判决。 刘凤连向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司立即支付逾期交房的违约金50321元（按已支付全部房款1310444元为基数，每日0.03%计，从2017年7月1日起计至案涉房屋符合交付条件并实际交付之日止，暂时计至2017年11月6日止）。 一审法院认定事实： 当事人双方对《商品房买卖合同（预售）》及相关《补充协议》约定的内容、购房款的交付、碧桂园公司于2017年6月27日通知刘凤连收楼、双方于2017年11月12日办理涉案房屋交接手续、案涉房屋所涉工程项目于2017年11月6日通过验收备案、碧桂园公司于2017年11月6日再次通知刘凤连收楼等事实没有争议。 一审法院归纳双方当事人争议的焦点为：碧桂园公司是否违约及是否应按刘凤连主张支付违约金。 一审法院认为，案涉合同第九条、第十条对商品房和相关设施设备交付条件作出了明确约定。根据案涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园公司应于2017年6月30日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交付给刘凤连。从前述约定看，房屋交付使用包含两个层面内容：一是约定期限内应交付商品房；二是交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。碧桂园公司建设的商品房项目在约定交付时间未取得建设工程竣工验收备案文件，应认定为逾期即碧桂园公司已违约，应承担违约责任。故刘凤连要求碧桂园公司支付2017年7月1日至2017年11月6日为期128天的逾期交房违约金的诉讼请求，合法有据，予以支持。刘凤连亦未提交证据证实碧桂园公司迟延取得竣工验收备案表已实际影响刘凤连接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，并未举示其实际损失，但碧桂园公司的行为违反了合同约定，从有利于维护交易安全、弘扬诚信原则、减少纠纷的角度出发，并结合本案实际情况、开发商的过错程度及刘凤连未举证证实其损失的事实，根据公平原则，结合碧桂园公司要求调整违约金的意见，酌情确定碧桂园公司承担80%的违约责任，按已支付房款的日万分之三计算后得出的违约金的80%（即611802元×0.0003×128天×80%＝18794.56元）。刘凤连当庭放弃有关物业管理费的诉讼请求，系其对自身权利的处分，予以照准。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三款、第一百一十四条第一款、第一百五十三条规定，判决：一、碧桂园公司应于判决生效之日起十日内向刘凤连支付违约金18794.56元；二、驳回刘凤连的其他诉讼请求。案件受理费392元，减半收取196元，由碧桂园公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，碧桂园公司与刘凤连签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件为，该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告。碧桂园公司虽在案涉《商品房买卖合同》约定的交房日前通知刘凤连收房，但拟交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，刘凤连依法有权拒绝办理房屋交接手续。碧桂园公司在约定的交房期限内未能交付符合约定条件的房屋，构成违约。碧桂园公司关于其交付的商品房尚未取得建设工程竣工验收备案文件，只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任，并不属于逾期交房的上诉主张，没有法律依据，本院不予采纳。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》关于逾期交付责任的约定，碧桂园公司应按日向刘凤连支付已交付房价款万分之三的违约金。因刘凤连对一审判决未提出上诉，视为对一审法院确定的违约责任标准没有异议，属于其对自身民事权益的处分，未违反法律规定或者对他人利益造成影响，故本院对一审法院酌情确定碧桂园公司承担80%的逾期交房违约责任的处理结果不作变更。碧桂园公司以其违约行为未造成刘凤连实际损失、要求减少违约金的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费392元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴** 审判员  张文弟 二〇二〇年六月十二日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。