江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初1993号原告：彭新云，男，1982年1月23日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：余江波，江西同茂律师事务所律师。被告：易昌胜，男，1964年9月28日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被告：杨连秀，女，1969年3月21日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告彭新云（以下简称原告）诉被告易昌胜、杨连秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告彭新云及其委托诉讼代理人余江波、被告易昌胜到庭参加诉讼，被告杨连秀经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与两被告之间的建房协议合法有效，并依照协议由两被告办理房产证和土地证；2.坐落于宜春市××的房屋所有权人为原告彭新云；3.本案诉讼费等费用全部由两被告承担。事实与理由：原告与两被告系亲戚朋友关系，在2006年年底的时候，因原告自身建房需要，当时与被告口头约定采取由原告出钱，被告集资建房的模式，实际位置在宜春××，建筑面积为135.88平方米，每平米单价为680元，共计人民币92398.4元，房屋建好后由被告办理好相关房产证手续，原告在2006年10月份至2007年8月份陆续打款共计9.6万多元给被告，已经全部付清了购房款，被告也出具了相关的建房收款收据，在2009年3月20日，因为原告觉得双方没有建房合同不放心，于是找到两被告补充签订了一份联合建房协议书，对建房的具体事项作了约定，根据合同第六条约定由甲方易昌胜、杨连秀负责办理房屋产权证、土地证，原告从2009年起已经在涉案房屋居住使用至今，也曾多次找到过两被告要求交付房屋产权证和土地证等相关手续，但被告一直以各种理由推脱至今，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求法院依法判如所请。被告易昌胜辩称，1.原告不履行协议条款；2.恶意拖欠房屋款，有强买的行为；3.多次要求原告把房屋归还给被告无果；4.被告不承担本案的一切费用；5.原告在2006年9月20日以前没有付清的房屋欠款，应全部按照2.5分计算欠款利息，逾期支付的房款只能作为付房款的利息，现在未付清房款的房屋，必须承担违约责任，并且支付2006年到至今的利息与房款。计算时间直到原告所有房屋欠款全部付清为止，请求法院支持；6.在2009年已办好了契税证、维修基金、土地分割证；7.07、08、09年三年内每星期都给他们打电话催他们来办证，到今天的后果都是原告的责任，大多数的人都办好房产证。现在他听到会拆迁就到法院来了，房屋已抵押在农商行了，到现在没有办房产证的原告都欠我的房款；8.我在2007年至2014年住在宜春××，跟原告同住一栋楼房；9.他们入住了十多年了，还没有把我的房款付清，还有脸到法院来说理。以上所说全属事实，我相信法院会为我主持公道。被告杨连秀未作答辩。原告为证明其主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换。两被告未提交证据。被告易昌胜对原告提交的五组证据无异议。原告提交的证据有：证据一、原、被告身份证复印件，两被告的婚姻登记信息；证据二、《联合建房协议书》；证据三、购房收款收据四张；证据四、卫生费收据三张，春台供电所证据两份，珠泉街道半边山社区居委会证明一份；证据五、不动产产权情况表。原告提交的上述证据相互关联、相互印证，被告易昌胜对证据亦无异议，本院予以采信。综合审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告易昌胜于2005年取得宜春市宜阳南路（工业园南区天桥旁西侧）的一块土地用于建设房屋出售。房屋于2006年建成。原告于2006年底向被告易昌胜购买该栋××室房屋，经商议被告易昌胜以优惠后的9万元价格出售。原告分别于2006年10月11日付款2万元、于2006年12月10日付款2.3万元、于2007年3月15日付款2.6万元、于2007年8月20日付款2.1万元。庭审中被告易昌胜认可房款已全部付清。原告于2007年5月29日办理用电开户手续，于2009年5月起居住至今。2008年3月6日，被告易昌胜将本案争议的××室产权证办理在自己名下，产权证号为5-20080146号，登记地址为宜春市宜阳南路（工业园天桥旁西侧）××室。2009年3月20日，原告（乙方）与被告易昌胜、杨连秀（甲方）补签《联合建房协议书》，协议书内容为“为了联合建房能顺利按时进行，在筹建时间由甲方负责集资，办理各项手续，建房、施工。经甲、乙双方同意协定如下：一、联建房价格：全部按建筑面积计算费用。二、第2单元，第__层__套，总面积为135.88平方米，每1平方米单价为680元，共计人民币92398.4元。三、柴棚间、车库面积为__平方米，每1平方米单价为__元，共计人民币__元。柴棚间400元/㎡车库660元/㎡。四、水电开户费按实际费用付。五、付款方法：自签订协议之日起预付定金28000元，第二层楼面完工后付款15000元，第五层楼面完工后付款15000元，余款在甲方验收交付新房和产权证，2006年8月底时一次性付清，如未付清房款，乙方无权使用新房。六、甲方负责办理房屋私有产权证、土地证，通水、电、路、铜芯暗线路、铝合金窗、防盗门一扇、柴棚间木窗、墙面粗粉、楼梯间仿瓷、地面扫平。七、交房时间：甲方应在2006年8月16日前交给乙方使用。八、房屋移交使用后，由于工程质量问题损坏，甲方负责免费保修半年。若因乙方随意拆墙或使用不当，如中途装修造成的一切损失费用全部由乙方承担。九、本协议一式二份，甲、方双方各执一份。十、本协议自签字之日起具有法律效力。十一、面积大小按房管局发证面积为准，多退少补。因被告易昌胜迟迟未办理产权证，原告遂起诉至本院。另查，被告易昌胜曾于2014年将涉案房屋抵押向案外人易族军借款，双方办理了他项权证，证号为宜房他证宜春字第××号。因被告易昌胜未归还借款，易族军于2016年将两被告起诉至本院，本院于2017年3月7日作出（2016）赣0902民初523号民事判决书，判决被告易昌胜、杨连秀偿还易族军借款本金195583.68元及利息。本院该案执行过程中查封了涉案房屋。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，对当事人具有约束力。原告彭新云购买被告易昌胜建造的××室房屋并支付了房款，双方形成买卖合同关系。虽然原告彭新云与两被告事后补签的协议名为《联合建房协议书》，但实际上仍属于房屋买卖合同。该房屋买卖合同没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应当予以确认。原告彭新云要求确认房屋买卖合同有效，本院予以支持。根据购房协议约定，原告彭新云应及时足额支付购房款，两被告应当交付房屋并配合办理过户登记手续。据庭审查明，被告易昌胜认可购房款已全部付清，房屋也已于2007年交付，原告彭新云合法占有并居住至今，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本院依据查明事实认为，虽然涉案房屋仍登记在被告易昌胜名下，仍应认定原告彭新云为房屋的实际权利人，原告彭新云请求确认坐落于宜春市××的房屋为其所有的理由充足，应当予以支持。涉案房屋目前处于查封状态，系两原告违约造成，因目前办理过户登记条件不成熟，本院对原告彭新云要求办理过户登记手续的请求暂不予支持。被告易昌胜的答辩意见与其庭审陈述不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告彭新云与被告易昌胜、杨连秀于2009年3月20日签订的《联合建房协议书》即房屋买卖合同有效；二、原告彭新云对坐落于宜春市的××房屋（登记地址为宜春市××享有所有权；三、驳回原告彭新云的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计币1150元，由被告易昌胜、杨连秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款项汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 敖志海二〇二〇年六月十八日代书记员 彭 琪