大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初234号原告：冯尉，男，1990年7月20日出生，汉族，大连全好口腔诊所医生，现住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王雅莲（原告母亲），1964年6月29日出生，汉族，退休干部，现住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：宫妍岩，辽宁卓政（大连）律师事务所律师。被告：大连长者小镇养老发展有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区白山街101号。法定代表人：马振福，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志勇，男，1983年2月24日出生，汉族，该公司职员，现住大连市沙河口区。第三人：中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行，住所地辽宁省大连市甘井子区甘段23号。负责人：李传华，该行行长。委托诉讼代理人：赵娜，北京融商（大连）律师事务所律师。第三人：大连中誉房地产经纪有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区民权街68号16层8号。法定代表人：林运丰。原告冯尉与被告大连长者小镇养老发展有限公司（以下简称长者小镇公司）、第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行（以下简称农行甘井子支行）、第三人大连中誉房地产经纪有限公司（以下简称中誉房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯尉委托诉讼代理人王雅莲、宫妍岩，被告长者小镇公司委托诉讼代理人李志勇，第三人农行甘井子支行委托诉讼代理人赵娜到庭参加诉讼，第三人中誉房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯尉向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《旅顺口区商品房买卖合同》；终止原告与第三人农行甘井子支行签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告返还原告已交付购房首付款520614元；3.赔偿原告首付款从2013年8月4日至实际给付之日止的利息，按同期银行贷款利率计算；4.被告支付违约金，从2014年7月1日起计算，按照总房款的日万分之一点五支付至实际给付之日止；5.被告返还原告已经支付给第三人农行甘井子支行房屋贷款本金及利息至实际给付之日（目前已还本金35138.26元，利息92778.44元，两项合计127916.7元。还贷自2013年10月3日至2020年5月3日）；6.被告赔偿因房屋没有交付，已支付银行贷款127916.7元的利息损失，自2013年10月4日起计算，按照同期银行贷款利率（127916.7元×0.06/年）至实际给付之日止；7.终止原告支付第三人农行甘井子支行剩余本金及利息，原告贷款本金余额由被告清偿；8.被告赔偿原告支付给第三人中誉房地产公司及第三人农行甘井子支行各项税费损失16446元；9.被告赔偿原告各项税费16446元的利息损失至实际给付之日，按照同期银行贷款年利率6%计算；10.自判决生效十日内被告及第三人农行甘井子支行撤销其在旅顺口区房屋登记管理中心的全部备案信息，包括①原告名下本案房屋一套的查询登记信息，②他项权登记信息，预告抵押权人为第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行，③预告登记信息，④商品房合同备案信息，所有权合同号xx；11.被告如未按期支付以上所有款项，被告加倍支付迟延履行期间的债务利息；12.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月4日，原、被告双方签订了《旅顺口区商品房买卖合同》，建筑面积82.16平方米，每平方米9988元，总房款820614元。房屋坐落于旅顺口区。被告原名大连中冶渤海置业有限责任公司，于2017年更改至现原告名称。合同签订后，原告支付了首付款520614元，并办理了按揭贷款手续。原告于2013年8月20日与第三人农行甘井子支行签订《个人购房担保借款合同》约定借款本金300000元。原告按约定履行该合同，原告还向第三人中誉房地产公司支付各项税费16446元。自签订合同至今，被告不交房，也不给原告办理房产证。被告已将自己名称更改，并用包括原告商品房在内的房屋开设了大型养老有限公司，因此被告根本违约。被告拒不交房的违约行为，导致原告重大损失。请求法院依法判令支持原告诉请。被告长者小镇公司辩称，同意与原告解除案涉商品房买卖合同，同意返还原告首付款。原告陈述事实理由与客观不符。对原告第三、第四项诉讼请求，被告认为我国合同法违约金条款是补偿为主、惩罚为辅，其主要功能在于添补对方损失，根据合同法第一百一十四条及合同法解释第二十八条、第二十九规定可以看出，违约金损失的添补功能和替代履行作用决定了违约金请求权与合同解除后的损害赔偿请求权指向同一性，因此二者不能同时适用，否则必然导致债权人双重获益的结果，故原告不能同时提出第三、第四项诉讼请求。并且原告要求被告给付违约金的请求，已过诉讼时效，根据案涉商品房买卖合同约定，被告应于2014年10月31日交房，未予交房至今已接近6年，已过诉讼时效，其请求不应受到法律保护，即使判定被告应支付违约金，计算标准也不应按原告标准计算，而应按照合同补充协议第七条第6款来进行计算。对原告第五项诉讼请求没有异议，但数额需要核算。原告第六项诉讼请求缺乏法律依据，被告不予认可。对原告第七项诉讼请求没有异议。案涉商品房买卖合同附件四第四条第二款明确约定因出卖人导致合同解除，出卖人无需支付买受人的税费、贷款利息、保险费用及其他办理产权的费用等，该约定对双方具有法律约束力，故原告第八、第九项诉讼请求缺乏法律依据。被告同意原告第十项诉讼请求。原告第十一、十二项诉讼请求请法院依法裁决。第三人农行甘井子支行述称，同意终止借款合同，原告第二至第六项诉讼请求与我行无关，不同意原告第七项诉讼请求，原告陈述向第三人交付了第八项诉讼请求中的税费，我行没有收到，原告第九项诉讼请求与我方无关，不同意原告第十项诉讼请求。原告与我行形成借款关系，2013年8月20日我行与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定我行向原告提供贷款，贷款本金300000元，用于购买大连市旅顺口区房屋，贷款期限360个月，自2013年8月20日2043年8月19日；贷款利率为贷款发放日中国人民银行贷款基准利率下浮10%。同时合同还约定，原告以所购买的上述房屋为该笔借款提供抵押担保，双方已办理了预告抵押登记手续。上述合同签订后，我行向原告发放了全部借款。现因商品房销售合同纠纷，原告诉至法院，请求解除商品房买卖合同，我行作为第三人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，现提出如下诉讼请求：1.依法判令原告冯尉偿还我行借款本金264861.74元（截至2020年5月7日）及自2020年5月8日起至实际还清日止的贷款利息、罚息、复利；2.判令被告长者小镇公司对原告冯尉应偿还我行之款项承担连带偿还责任；3.诉讼费等相关费用由原告冯尉及被告长者小镇公司承担。第三人中誉房地产公司未出庭应诉，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告冯尉提交证据：1.企业信用信息公示报告、2.户口簿、3.房屋信息查询结果、4.商品房买卖合同、5.销售不动产统一发票、6.告知函、7.个人住房按揭贷款业务代收代缴费用清单、8.邮件交寄单、9.解除合同通知书、10.贷款还款流水、11.被告公众微信号信息、被告文件及宣传资料。被告长者小镇公司对证据7未予质证，对其他证据真实性没有异议。第三人农行甘井子支行对证据6、证据7、证据11以与己无关，未予质证，对其他证据真实性没有异议；被告长者小镇公司提交商品房买卖合同，原告及第三人农行甘井子支行没有异议；第三人农行甘井子支行提交个人购房担保贷款合同、个人借款凭证、业务凭证、一手房贷款业务银企合作协议，原、被告均无异议。经审查，上述证据真实、合法，与本案事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月4日，原告冯尉与被告长者小镇公司（时名大连中冶渤海置业有限责任公司，2017年2月27日更为现名）签订《商品房买卖合同》（合同编号：xx）及其补充协议，原告购买被告开发的坐落于大连市旅顺口区商品房（以下简称案涉商品房）一套，建筑面积82.16平方米，总价款820614元。合同约定，原告于2013年8月4日前交清首期房款520614元，余款300000元原告申请银行按揭付款；被告于2014年6月30日交付案涉商品房。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的每日0.015%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行……。”补充协议第四条关于合同终止处理第2款中约定“合同生效后，因出卖人原因导致《合同》解除，出卖人应按《合同》规定承担违约金，但不包括买受人已付税费、贷款利息、保险费用及其他办理产权的相关费用。”补充协议第七条关于交房第6款中约定“出卖人未能按本合同约定的时间交付该房屋的，须按合同约定向买受人支付违约金，但违约金总额不超过购房合同所约定房款的2%……。”合同签订时，原告冯尉已交付被告长者小镇公司首期房款520614元。2013年8月20日，原告冯尉与第三人农行甘井子支行签订《个人购房担保借款合同》，约定：冯尉向农行甘井子支行借款300000元用于购买案涉商品房；借款期限360个月，自2013年8月20日起至2043年8月19日；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率相应进行调整；还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款直接发放至被告长者小镇公司账户，冯尉以案涉商品房提供抵押担保。2013年8月22日，原告冯尉与被告长者小镇公司就案涉商品房办理预购商品房预告登记。2013年8月28日，原告冯尉与第三人农行甘井子支行就案涉商品房办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年9月3日，第三人农行甘井子支行向被告长者小镇公司账户转入300000元。原告冯尉自2013年10月3日开始偿还借款，截至2020年5月3日已偿还第三人农行甘井子支行借款本金35138.26元、利息92778.44元，合计127916.7元。第三人农行甘井子支行提交的业务凭证亦记载，截至2020年5月8日原告冯尉未偿还借款本金为264861.74元（300000元-35138.26元）。2013年9月5日，被告长者小镇公司为原告冯尉开具一张金额为820614元的销售不动产统一发票。2014年6月25日，被告向原告发送告知函，通知原告交房日期变更为2014年10月31日，其将依据《商品房买卖合同》承担逾期交房违约责任。之后，被告因开展居家养老经营业务未向原告交付案涉商品房。2019年11月28日，原告向被告长者小镇公司和第三人农行甘井子支行邮寄解除合同通知书，被告长者小镇公司于11月30日收到通知书。庭审中，原告冯尉主张其已向第三人农行甘井子支行交付各项税费16446元，第三人农行甘井子支行对此不予认可，原告提交个人住房按揭贷款业务代收代缴费用清单，记载第三人中誉房地产公司收取原告包括契税、办理权证费、代办费、印花税等费用共计16446元。本院认为，原告冯尉与被告长者小镇公司签订的《商品房买卖合同》、与第三人农行甘井子支行签订的《个人购房担保借款合同》，内容均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，依法合同有效，对当事人具有法律约束力。关于原告冯尉要求解除商品房买卖合同和终止个人购房担保借款合同的诉讼请求问题。按照商品房买卖合同的约定，被告长者小镇公司应于2014年6月30日交付案涉商品房，超过60日未交房，原告冯尉有权解除合同。被告未交房，原告于2019年11月28日向被告邮寄解除商品房买卖合同通知书，被告于11月30日收到，依据法律规定《商品房买卖合同》于被告收到通知书时即2019年11月30日已解除，故本院确认原告冯尉与被告长者小镇公司间的《商品房买卖合同》于2019年11月30日解除；原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》目的是为购买房屋，商品房买卖合同解除后，《个人购房担保借款合同》已无继续履行必要，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，原告要求终止个人购房担保借款合同即为解除个人购房担保借款合同，该请求本院予以支持。关于原告冯尉要求被告长者小镇公司返还首期房款及利息、返还其已偿还第三人农行甘井子支行的借款本息，并要求被告赔偿其已偿还第三人农行甘井子支行的借款本息的利息，以及第三人农行甘井子支行要求原、被告偿还借款剩余本金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，本案，原告冯尉于合同签订前已向被告长者小镇公司支付首期房款520614元，之后通过第三人农行甘井子支行按揭贷款支付剩余房款300000元，至2020年5月3日原告偿还借款本金和利息127916.7元，依据上述规定，合同解除后被告应当将已收取的购房款返还原告及第三人农行甘井子支行，并赔偿原告和第三人农行甘井子支行由此产生的损失，故原告要求被告返还首期房款520614元、支付该款自2013年8月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并要求被告返还原告已偿还第三人农行甘井子支行的按揭贷款本息127916.7元，具有事实和法律依据，本院予以支持；原告已偿还第三人农行甘井子支行的按揭贷款本息127916.7元，系原告履行《个人一手住房贷款合同》而发生的支出，原告要求被告赔偿该款利息，没有法律依据，不予支持；截至2020年5月3日原告已偿还借款本金35138.26元，剩余借款本金264861.74元，依据上述规定被告应当将该款返还第三人农行甘井子支行，第三人农行甘井子支行要求原告偿还该款，亦没有法律依据，本院不予支持。关于原告冯尉要求被告长者小镇公司支付违约金的问题。原、被告间商品房买卖合同因被告未能交房而解除，原告要求被告自逾期交房之日2014年7月1日起按已交房款总额820614元每日0.015%向其承担违约金，符合双方合同第九条和补充协议第四条第2款的约定，双方合同于2019年11月30日解除，被告承担违约金截止日应至2019年11月30日，原告要求被告承担违约金至实际给付日不当，本院予以调整。原、被告合同于2019年11月30日解除，原告主张合同解除违约金不超过诉讼时效；原告主张的违约金为合同解除违约金而非逾期交房违约金。故被告主张违约金已过诉讼时效以及应按补充协议第七条第6款逾期交房违约金标准计算的抗辩意见不成立，本院不予采纳。被告主张商品房买卖合同解除不能同时适用违约金和利息的抗辩意见，没有法律依据，本院亦不予采纳。关于原告冯尉要求被告长者小镇公司给付原告赔偿其已支付给第三人中誉房地产公司及第三人农行甘井子支行各项税费损失16446元及利息的问题。原告提交个人住房按揭贷款业务代收代缴费用清单仅表明第三人中誉房地产公司代为收取各项税费16446元，不能证明已发生各项税费16446元，故原告要求被告长者小镇公司赔偿该款及利息，本院不予支持。关于原告冯尉要求被告长者小镇公司及第三人农行甘井子支行撤销其在旅顺口区房屋登记管理中心的备案信息问题。由于原告与被告长者小镇公司及第三人农行甘井子支行签订合同时依法律规定到相关部门进行备案登记，合同解除后，也应依诚实信用原则履行附随义务，配合进行撤销备案登记。故原告该项请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定判决如下：一、原告冯尉与被告大连长者小镇养老发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xx）于2019年11月30日解除；二、被告大连长者小镇养老发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冯尉购房首付款520614元及利息（以首付款520614元为基数，自2013年8月4日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告大连长者小镇养老发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告冯尉逾期交房违约金（以820614元为基数按日0.015%自2014年7月1日起计算至2019年11月30日止）；四、被告大连长者小镇养老发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冯尉自2013年10月3日至2020年5月3日已偿还第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行的贷款本金35138.26元、利息92778.44元，合计127916.7元；五、解除原告冯尉与第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行签订的《个人一手住房贷款合同》；六、被告大连长者小镇养老发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行至2020年5月8日原告冯尉未偿还的贷款本金264861.74元，并按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定给付利息；七、被告大连长者小镇养老发展有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行于本判决生效之日起十日内协助原告冯尉办理撤销预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记手续。八、驳回原告冯尉的其他诉讼请求；九、驳回第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18792元，由被告大连长者小镇养老发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  远立华人民陪审员  王 宏人民陪审员  王玉梅二〇二〇年六月一日书 记 员  孙凤琳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。