文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终579号上诉人（原审原告）：胡媛，女，1972年11月6日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：杨波（系胡媛之夫），住重庆市武隆区。被上诉人（原审被告）：重庆市银盾房地产开发有限责任公司，住所地重庆市彭水县汉葭镇北门乌江商贸园中央豪庭二楼，统一社会信用代码91500243691219641W。诉讼代表人：重庆经纬资产清算有限公司，系重庆市银盾房地产开发有限责任公司破产管理人。委托诉讼代理人：刘方雄，重庆经纬资产清算有限公司职工。委托诉讼代理人：刘宥寒，重庆经纬资产清算有限公司职工。被上诉人（原审被告）：罗荣华，女，1981年5月8日出生，土家族，城镇居民，住重庆市酉阳县。被上诉人（原审被告）：武隆区王敏超市，经营场所重庆市武隆区平桥镇金桥新城1号楼宾馆楼下一层，统一社会信用代码92500232MA5UUH1K3X。经营者：王敏，女，1975年3月4日出生，汉族，住重庆市武隆区。上诉人胡媛因与被上诉人重庆市银盾房地产开发有限责任公司（以下简称银盾公司）、罗荣华、武隆区王敏超市（以下简称王敏超市）排除妨害纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2019)渝0156民初1938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡媛的委托诉讼代理人杨波、被上诉人银盾公司的委托诉讼代理人刘方雄、刘宥寒、被上诉人罗荣华、王敏超市经营者王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡媛上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.由被上诉人承担相应的诉讼费。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。一审法院对上诉人经过拍卖获得的房屋现状认定不准确。上诉人认为现状应指实际情况，也指开发商向国家管理部门设计备案中的房屋情况。一审法院经过实地查勘后未作出正确认定。被上诉人王敏超市占用了整栋楼房的通道。案涉楼房空置时期对各种占用没有第三方进行维权，现该栋楼不同楼层发生权属变化后仍然确认被上诉人的占用行为，则漠视了第三人的权益。2.一审法院对上诉人的证据认定不清。在上诉人提交的证据中，一方面一审法院没有查清罗荣华与银盾公司在租房合同中双方的明知事项及权责；另一方面法院对案涉楼房相应产权、开发商向相关部门的设计备案以及房屋建筑面积方面不同楼层相差60平方米的认定错误；3.一审法院适用法律不全面，简单适用物权法的规定，没有考虑所涉楼栋消防规定和房屋产权归属的问题。银盾公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。银盾公司以建筑面积690平方米出租，并未超出实际面积。银盾公司不是本案侵权主体。银盾公司也不能控制承租人的行为，即使存在妨害，也不是银盾公司的责任。案涉房屋一楼、二楼未通过整体验收，使用存在安全隐患。二楼房屋在拍卖时就已经有砌墙，上诉人也是知悉情况下拍买的。罗荣华辩称，原来图纸中一楼设计为酒店的大厅，电梯井才有通道。现开发商改变了房屋的性质，已经作为私人财产进行变卖，不存在公共通道。王敏超市辩称，上诉人的门面全是临街门面，不影响通行。因为相应部分是悬空的，且二楼没有人员居住，为了安全才砌墙的，被上诉人没有侵害对方权利。胡媛向一审法院起诉请求：1.判令银盾公司、罗荣华、王敏超市立即停止对武隆区平桥镇金桥1号巴渝新居特色街金桥新城1幢2-1-1（即底楼）的“公用通道”和“大厅（酒店）”相应面积的侵占使用；2.判令银盾公司、罗荣华、王敏超市对武隆区平桥镇金桥1号巴渝新居特色街金桥新城1幢2-2-1（即二楼）的非法砌墙进行拆除；3.判令银盾公司、罗荣华、王敏超市拆除对武隆区平桥镇金桥1号巴渝新居特色街金桥新城1幢2-1-1（即底楼）的“公用通道”和“大厅（酒店）”相应面积的装饰装修。一审法院认定事实：银盾公司开发建设了武隆区平桥镇巴渝新居特色街项目。2014年4月30日，银盾公司取得了位于武隆区平桥镇金桥路1号的产权证，土地使用权面积为18493平方米。2014年6月20日，银盾公司取得了巴渝新居特色街1幢等房屋的商品房预售许可。重庆市国土资源和房屋管理局武隆县土地房屋勘测所出具《重庆市房产面积测算报告书（预售）》，其中巴渝新居特色街房屋建筑面积691.49平方米，公摊面积37.05平方米，套内面积654.44平方米；2-1房屋建筑面积752.58平方米，公摊面积105.13平方米，套内面积647.45平方米；共同建筑面积分层汇总表载明：1幢一楼大厅（酒店）应分摊67.86平方米；1幢二楼“空”部分（67.86平方米）未计算分摊面积。案涉1-1房屋临街，2-1房屋在另一侧临街，该幢房屋侧面另有楼梯可从一楼通往二楼。案涉整幢房屋原设计为酒店，在一楼预留了大厅（酒店）、电梯梯间（酒店），但至今未安装电梯。案涉房屋尚未竣工验收。2016年8月29日，银盾公司（甲方）与罗荣华（乙方）签订《房屋租赁合同书》，甲方将金桥新城1号楼宾馆楼下一楼房屋出租给乙方使用，建筑面积共计691平方米，租赁期限为5年，从2016年8月29日至2021年8月29日，甲方同意乙方可将出租房屋作超市用途，乙方可根据所需要求，在不影响房屋结构的前提下，自行设计并报有关职能部门同意后自行装修。甲方保证出租房屋能够作上述用途使用，甲方保证出租房屋的产权无争议及未受法律上的限制。如甲方出现上述过错行为均与乙方无关，从而造成的损失由甲方承担。银盾公司和罗荣华均签字、盖章确认。合同签订后，罗荣华开始装修。装修过程中，罗荣华在二楼将一楼通往二楼预留的楼梯悬空部位用红砖砌墙封闭，并在一楼吊顶。2016年10月8日，罗荣华等人在其承租的金桥新城1号楼宾馆楼下一楼房屋注册武隆区王敏超市。2017年，胡媛申请执行银盾公司借款合同纠纷一案中，一审法院委托重庆市新益拍卖有限公司拍卖银盾公司位于巴渝新居特色街1幢2单元2-1房屋。司法拍卖公告已告知胡媛案涉房屋尚未竣工验收，未办理初始登记，还告知标的物以实物现状为准，对于实物标的，竞买人可实地查看标的物，委托法院及平台不保证拍卖财产真伪或者品质，且不承担瑕疵担保责任。2018年1月5日，胡媛以2183080元的最高价竞得。一审法院作出（2017）渝0156执1013号之四裁定，裁定银盾公司位于武隆区平桥镇金桥新城1号巴渝新居特色街1幢2单元2-1商业房屋（面积752.58平方米）的所有权归买受人胡媛所有。一审法院在执行徐松江与杨洪、银盾公司借款合同纠纷一案中，作出（2018）渝0156执880号之二裁定，裁定拍卖银盾公司所有的位于武隆区平桥镇金桥路1号1幢2-1-1房屋一套（本次拍卖的房屋套内面积约为630.91平方米，因该房屋未竣工验收，故实际办理产权登记的面积在扣除电梯、梯间与入户大厅相连部分面积以及步行楼梯与外界相连的转角面积等实际公共进出通道后以国土房管部门现堪的为准）。后徐松江与杨洪、银盾公司达成和解协议，徐松江自愿撤回该次执行申请，法院作出裁定终结（2018）渝0156执880号案件的执行。一审法院认为，胡媛以银盾公司、罗荣华、王敏超市对位于巴渝新居特色街房屋实施的装饰装修行为，侵害胡媛从一楼通往二楼的通行权和非法砌墙为由主张停止侵害、排除妨碍。本案的争议焦点在于银盾公司、罗荣华、王敏超市是否应当承担停止侵害、排除妨害的民事责任以及银盾公司、罗荣华、王敏超市如何承担责任。一审法院评议如下：《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第八十四条规定：“不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”本案中，罗荣华与银盾公司签订房屋租赁合同，由罗荣华承租银盾公司修建的房屋用于开超市，之后，罗荣华注册成立王敏超市，王敏超市作为罗荣华装饰装修行为的最终受益者，故因巴渝新居特色街房屋引发的排除妨害纠纷的适格被告为王敏超市而非罗荣华。王敏超市的装饰装修行为是否侵害胡媛的通行权和所有权是王敏超市承担民事责任的前提。因案涉房屋尚未通过竣工验收，原设计为酒店的楼道并未实际使用，在王敏超市对一楼进行整体装修时必然要对原设计的通往二楼的公用通道进行封闭才保证其使用的完全性和安全性，同时，胡媛所有的二楼房屋也临街，另有一通道可以从一楼通往二楼，此外，原权利人银盾公司明知王敏超市进行装饰装修，但并未提出异议，视为其同意王敏超市的装饰装修行为，因此，本院认为王敏超市封闭从原酒店大厅通往二楼的公用通道并进行装饰装修的行为并未侵害胡媛的通行权。此外，王敏超市使用大厅（酒店）并进行装饰装修的行为亦符合其承租房屋进行超市日常使用，并未妨害胡媛的权利。关于王敏超市在二楼砌墙的行为。因原设计的酒店从一楼通往二楼属于悬空状态，该区域并不包含在胡媛通过拍卖购买的二楼房屋的建筑面积中，且原权利人银盾公司未提出异议。同时，根据司法拍卖公告可知，法院在委托拍卖时已明确要求竞买人实地查看标的物，在王敏超市已在二楼处砌墙的情况下，胡媛仍购买二楼房屋视为其明知该房屋的现状，现其要求拆除砌墙，于法无据，一审法院不予支持。关于胡媛主张王敏超市应当使用的建筑面积为630.91平方米，存在超面积使用的问题。案涉一楼房屋的建筑面积691.49平方米，公摊面积37.05平方米，套内面积654.44平方米，一审法院于2018年对1楼房屋进行评估时扣除23.53平方米，以套内面积630.91平方米进行估价。法院执行人员进行评估扣减面积，系为了评估需要，且未实际拍卖，与王敏超市依照房屋租赁合同约定的建筑面积进行承租并不矛盾，既不能以法院另案评估的面积而要求王敏超市按照评估后的面积进行经营，也不能推定王敏超市超过评估使用面积的行为侵害了胡媛的权利，故胡媛的该项理由，于法无据，法院不予支持。此外，罗荣华、银盾公司并未侵害胡媛的权利，胡媛要求罗荣华、银盾公司承担责任，一审法院不予支持。综上，胡媛的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条之规定规定，判决：驳回胡媛的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由胡媛负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明自己的主张，上诉人提交了以下证据：1.《房屋租赁合同》复印件1份，拟证明上诉人将自己拍买的房屋租赁给第三人**，其用于商业经营，被上诉人占用了上诉人房屋的商业用途通道；2.上诉人于2020年5月25日拍摄的案涉房屋楼栋、租赁房屋及超市的5张照片打印件，拟证明整栋楼从正面无法进入，案涉租赁房屋只能从侧面进入，3楼以上通行权利同样受影响。被上诉人银盾公司质证认为，对证据1、2的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，证据1租赁合同与本案没有关联性，不能达到上诉人证明通行受阻的目的；证据2照片可以看出上诉人所有门面临街，通行自由，上诉人的通行权并未受到损害，案涉房屋1楼通往2楼的楼梯并未使用，现在即使拆除，上诉人也不能通行。被上诉人罗荣华及王敏超市质证认为，上诉人证据证明的情况我们都知晓，租赁合同和本案没有关联性。本院认为，上诉人提交的证据1与本案双方诉争事实缺乏关联性，本院不予确认；对证据2因双方均对其真实性、合法性没有异议，本院予以确认，该证据与本案诉争事实具有关联性，本院予以采信。本院二审查明，案涉房屋一楼大厅（酒店）和通往电梯（酒店）及楼梯的通道，已被王敏超市占用。本院查明的其余事实与一审查明的事实相同。本院认为，上诉人胡媛认为王敏超市占用了案涉房屋一楼大厅（酒店）和电梯楼道的通道，一审判决未予认定。经审查，现有证据显示，王敏超市占用案涉房屋一楼大厅（酒店）和电梯（酒店）旁楼层步行通道属实。对此，一审判决未予认定，确有不妥，本院予以纠正。关于胡媛在上诉中提出一审判决的证据采信问题。胡媛认为案涉房屋不同楼层的建筑面积相差较大，一审判决对其提交的有关房屋面积认定不清。对此，本院认为，本案中双方争议的不是上诉人胡媛的房屋产权和面积，因此，一审判决对其不予认定，亦无不当。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第八十三条规定“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。本案中，上诉人与被上诉人分别对案涉房屋二楼与一楼享有专有部分权利，对共有部分享有共有权利。因原酒店设计一楼、二楼存在公共悬空区域，该区域存在严重的安全隐患，王敏超市在装修过程中为了安全考虑，对二楼进行砌墙封闭，具有正当性、合理性，也不妨碍和影响上诉人胡媛的专有部分权利行使以及正常通行，况且该部分被封闭的区域也不是胡媛通过人民法院拍卖竞买的房屋面积，因此，胡媛提出王敏超市在该区域的砌墙封闭行为侵害了自己的权利，要求判令被上诉人予以拆除的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于王敏超市占用一楼大厅（酒店）和电梯（酒店）楼道公用通道，应否予以排除妨害、恢复公用通道的问题。根据已查明的事实，案涉房屋电梯（酒店）楼道系原设计的公用通道，该部分区域为整个案涉房屋的公共区域，属于房屋共有部分，而且为公用的通行区域，因此，王敏超市占用该部分区域用于经营，侵害了业主对共有物部分的权利，妨害了通行，应当排除妨害，恢复该部分区域的通道畅通。关于法律适用的问题。上诉人胡媛认为，一审判决仅适用物权法规定，但是未适用保障消防通道安全的法律法规，并且未考虑上诉人已经取得二楼房屋所有权的事实。对此，本院认为，本案中胡媛的诉求为排除妨害，属于民事侵权纠纷，胡媛应当对侵权主体、侵权事实等承担举证责任，而人民法院也只对谁是侵权主体、是否存在侵权行为、有无损害结果以及相互间是否具有因果关系进行审理和判断，一审判决未适用涉及消防安全的法律，并无不当。经审查，本案系上诉人要求被上诉人排除区分共有物之上的妨碍，一审判决适用《《中华人民共和国物权法》第八十四条关于处理相邻权关系纠纷的规定确有错误，本院予以纠正，本案应适用《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十三条的规定。窗体底端窗体底端综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定的事实与适用法律部分有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民物权法》第七十条、第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市武隆区人民法院(2019)渝0156民初1938号民事判决；二、由被上诉人武隆区王敏超市在本判决生效后30日内停止对武隆区平桥镇金桥1号巴渝新居特色街金桥新城1幢2-1-1公用通道（楼梯）的占用，并排除相应妨碍保持通道畅通；三、驳回胡媛的其他诉讼请求。一审案件受理费40元，由胡媛负担；二审案件受理费80元，由武隆区王敏超市负担。本判决为终审判决。审 判 长 余云中审 判 员 陈胜泉审 判 员 吴 聪二〇二〇年六月二十三日法官助理 王宏军书 记 员 蔡世川