上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2653号上诉人（原审被告）：徐桂锰，男，1989年3月7日生，汉族，户籍地江苏省兴化市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：汪本科，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪培良，男，1988年9月10日生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。上诉人徐桂锰因与被上诉人汪培良排除妨害纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初30996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐桂锰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决遗漏当事人，上诉人并非是上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）的实际占有人，上诉人诉讼主体不适格。涉案房屋自2017年6月起已出租给案外人，现该房屋由案外人实际占有使用；二、被上诉人于2018年8月1日才登记为涉案房屋的产权人，一审判决却判令上诉人承担2017年2月27日至2018年8月1日的房屋占有使用费系错误认定事实；三、已生效的（2017）沪01民终14650号民事判决认定上诉人2017年2月占有涉案房屋系私力救济行为，一审判决认定上诉人系非法占有属认定事实错误。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。汪培良辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人获得使用权和居住权合法有效，上诉人2017年2月通过暴力手段霸占房屋至今，本质上是对被上诉人房屋的恶意侵占，以此开始计算房屋使用费是正确的。被上诉人通过强制执行才取得房屋产权证，不能以取得房屋产权证的日期作为赔偿的依据。请求驳回上诉，维持原判。汪培良向一审法院起诉请求：1.判令徐桂锰将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的房屋腾空后返还汪培良；2.判令徐桂锰支付汪培良自2017年2月27日起至2019年7月30日期间的房屋使用费人民币（以下同）80,539元。一审法院认定事实：张某代表被拆迁家庭与拆迁单位签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，获得包括上海市闵行区浦江镇XX路XX弄XX号XX室在内的动迁安置房。2013年4月，张某（甲方出卖人）与汪培良（乙方买受人）签订《购房确认书》，主要载明甲方将分得的104室动迁安置房出售给乙方，房屋总价75万元整，2013年4月30日支付25万元，签订买卖合同当日支付30万元，甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续且交易中心出具受理单当日支付15万元等内容。汪培良陆续向张某支付房款共60万元，并支付中介费。汪培良于2013年4月入户居住。2013年11月，涉案房屋取得大产证。2014年3月，张某登记取得104室房屋产权。次月，张某（卖售人甲方）与汪培良（买受人乙方）网签了《上海市房地产买卖合同》，主要载明甲方同意转让104室，转让价款为75万元；在2017年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。陆某系汪培良之母，其有意出售104室房屋。2015年12月21日陆某与徐桂锰签订《购房确认书》及《房屋租赁合同》。其中《购房确认书》主要载明，陆某、汪培良为出售方甲方，徐桂锰为购买方乙方，甲方有意将104室动迁安置房出售给乙方，交易净价为80万元，乙方于本购房协议书签署时支付定金16万元，甲方于2016年4月1日前向张某支付购房尾款计15万元等内容。同日徐桂锰向陆某的银行账户转账支付605,500元。陆某则向徐桂锰出具落款日期分别为2015年10月25日、12月12日、12月21日的2万元、5,000元、625,000元的购房款收据。《房屋租赁合同》主要载明：徐桂锰为出租方甲方，陆某、汪培良为承租方乙方，甲方将104室出租给乙方使用，租赁期限自2015年12月21日起至2016年12月20日止，月租金为1,500元，徐桂锰在该合同所附收据中确认收到承租人上述租期的租金19,500元等内容。2016年1月21日徐桂锰（房屋买受人乙方）与张某（房屋出卖人甲方）签订《房屋买卖合同》，将合同落款日期倒签至2013年3月20日。该合同主要载明，甲方将104室房屋出售给乙方，房屋转让总价款为75万元；2016年1月5日之前，甲乙双方共同到闵行区房地产交易中心办理该房屋过户手续。当日，徐桂锰向张某银行账户分别划款支付15万元、1.5万元。同时张某出具落款日期为2013年3月15日、3月20日、5月18日、2016年1月21日的5万元、25万元、30万元、15万元购房款收据，以及落款日期为2016年1月21日的1.5万元购房款收据。2016年1月30日，陆某与张某签订《解约协议》并交付《声明确认书》。其中《解约协议》主要载明，张某为甲方，陆某、汪培良为乙方，双方确认关于104室动迁安置房订立的房屋买卖合同已经完全解除。《声明确认书》主要载明，声明人为陆某、汪培良，该二人确认与售房人张某关于转让104室动迁安置房订立的房屋买卖合同已经完全解除等内容。2016年9月20日徐桂锰（买方乙方）与张某（卖方甲方）签订《房屋买卖补充协议》，主要载明双方确定对甲方所有的104室的房屋转让价调整为120万元等内容。同日，张某出具《证明》，确认于2016年1月21日直接收到徐桂锰交来购房款16.5万元，2015年12月21日间接收到徐桂锰60万元，徐桂锰还欠张某购房款40万元等内容。徐桂锰与汤某登记结婚，该二人（买受人乙方）于2016年11月1日与张某（卖售人甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要载明甲方同意转让104室，转让价款为120万元；在2016年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2016年1月21日已支付给甲方购房首付款80万元。徐桂锰、汤某与张某进行审税并缴纳相应税费。2017年2月徐桂锰自行进入涉案房屋并占用至今，同月25日汪培良以门锁被换，与他人有住房纠纷等理由报案。一审另查明，2016年8月2日，徐桂锰及其妻子汤某以张某为被告，汪培良和陆某为第三人向一审法院提起诉讼，要求：1、确认徐桂锰、汤某与张某就转让上海市闵行区浦江镇XX路XX弄XX号XX室房屋于2013年3月20日签订的《上海市房地产买卖合同》以及于2016年11月1日签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效并继续履行；2、张某协助徐桂锰、汤某办理过户手续，将104室房屋产权转移登记至徐桂锰、汤某名下。一审法院审理后作出（2016）沪0112民初22659号民事判决，确认徐桂锰、汤某与张某就位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的房屋订立的买卖合同关系有效，驳回徐桂锰、汤某的其他诉讼请求。2017年12月20日，本院以（2017）沪01民终14650号民事判决维持原判。上述生效判决认定，张某先后与汪培良及徐桂锰、汤某订立房屋买卖合同，均系当事人真实意思表示，合同内容均未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。汪培良明确表示未授权陆某出售房屋，陆某不能基于其母亲的身份当然获得代理权，故陆某代为转让购房权利并收取房款的行为属无权代理，对汪培良不发生效力。汪培良作为在先与张某签订买卖合同并已支付了绝大多数房款，且已交付入住的购房者，理应继续享有基于其买卖合同所获得的相关权利。徐桂锰、汤某通过私力救济方式于2017年2月占有104室房屋的行为，并不产生出卖方交付房屋的法律后果，故对徐桂锰、汤某要求张某履行双方之间的买卖合同，不予支持。2016年10月10日，汪培良以张某为被告，徐桂锰、汤某、陆某为第三人向一审法院提起诉讼，要求继续履行汪培良与张某签订的买卖合同，并判令张某配合汪培良办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权过户手续。2018年4月16日，一审法院作出（2016）沪0112民初28073号民事判决：汪培良与张某签订的关于涉案房屋的《购房确认书》、《上海市房地产买卖合同》继续履行；张某配合汪培良办理涉案房屋的产权过户手续。籍此生效判决，2018年8月1日，汪培良登记为涉案房屋的产权人。一审还查明，2017年2月27日，汪培良发现涉案房屋被他人占用，且拒绝其进入。汪培良多次报警。因纠纷始终未得到解决，汪培良遂发动本次诉讼。徐桂锰自认2017年2月占用涉案房屋，现由其出租给他人，租期自2017年6月起，租期6年，每月租金1,500元，每年按3%递增。本案审理中，因汪培良、徐桂锰对房屋的租金市场价值存在分歧，汪培良于2019年3月11日申请对涉案房屋的租金市场价格进行评估。经上海市高级人民法院委托，上海科东房地产土地估价有限公司于2019年8月23日作出《上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室居住房地产市场租金估价报告》，主要内容：涉案房屋在2017年2月27日至2019年7月30日期间，室内带有装修且配备家具家电，市场租金合计为80,539元；室内带有装修但未配备家具家电，市场租金合计为72,848元。同时，估价报告中载明，其实地查勘期为2019年7月23日；报告附带的照片显示，涉案房屋内有家具等物品堆放，室内带有装修。一审法院认为，汪培良基于生效的民事判决登记成为涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。物权人在物权受到侵害的情况下享有返还原物、排除妨害等物权请求权。在本案中，汪培良通过与张某签订买卖合同、支付绝大部分房款并实际装修入住涉案房屋的事实，为生效判决所确认。在徐桂锰、汪培良分别所涉的诉讼尚未有结论时，徐桂锰即自行强行占有涉案房屋，其手段是非法的，故无法得到法律的保护。故徐桂锰应当排除妨害，将涉案房屋腾空后归还汪培良。徐桂锰占有房屋的期间，造成汪培良的经济损失。汪培良现根据评估报告要求徐桂锰赔偿房屋使用费，合法有据，一审法院予以支持。一审法院判决：一、徐桂锰排除妨害，于判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋腾空后返还汪培良；二、徐桂锰于判决生效之日起十日内支付汪培良自2017年2月27日起至2019年7月30日期间的房屋使用费80,539元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,389.97元，评估费2,000元，由徐桂锰负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据查明的事实，上诉人自2017年2月自行进入涉案房屋，因此被上诉人起诉要求上诉人搬离，并无不当。上诉人明知双方对涉案房屋权属产生争议并涉讼，即使上诉人将涉案房屋出租他人，由此产生的不利后果应由上诉人自行负担。上诉人关于一审判决遗漏当事人的观点，本院不予采纳。关于占有使用费的起付时间，案外人张某于2013年4月将涉案房屋交付被上诉人，而上诉人系自行进入涉案房屋并非卖方交付房屋，因此在涉案房屋已交付被上诉人占有使用的情形下，被上诉人主张上诉人支付自2017年2月起的房屋使用费，并无不当。上诉人认为应从被上诉人取得房屋产权证之日支付房屋使用费的观点，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人徐桂锰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,813.48元，由上诉人徐桂锰负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇二〇年六月二十九日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……