天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初211号原告：白钺，男，1971年3月24日出生，汉族，住天津市南开区。原告：何殊青，女，1973年6月6日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：白钺（原告何殊青之夫），男，1971年3月24日出生，汉族，住天津市南开区。被告：天津阳光壹佰物业服务有限公司，住所地天津市南开区红旗路与陈塘庄铁路支线交口东南侧阳光壹佰东园23鼓楼（实际办公地址天津市南开区阳光壹佰国际新城东园6号楼）。法定代表人：李玉岭，董事长。委托诉讼代理人：金梦含，女，该公司职员。原告白钺、何殊青与被告天津阳光壹佰物业服务有限公司（以下简称：“阳光壹佰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白钺、原告何殊青的委托诉讼代理人白钺，被告阳光壹佰物业公司的委托诉讼代理人金梦含到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白钺、何殊青向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告承担继续履行《前期物业管理服务合同》第六条第四款的责任，按照法释(2009)8号第三条及相关法律法规的规定恢复对北园11号楼及西园7号消防控制室的管理；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是阳光100国际新城的业主，被告未完全履行本项目《天津市前期物业管理服务合同》的约定，以及相关法律法规和相关行业规范确定的管理义务。原告发现被告声称已经瘫痪而停机的北园11号楼和西园7号楼消防控制室设备在运行。为维护自身的合法权益，请求依法判决被告承担继续履行《前期物业管理服务合同》第六条第四款的责任，按照法释(2009)8号第三条及相关法律法规的规定恢复对北园11号楼及西园7号楼消防控制室的管理。请求判如所请。被告阳光壹佰物业公司辩称，原告的本案诉求与前案（2019）3554号案件所诉“当事人”“标的”“请求”相同，原告在3554号案件审理中诉求被告对七个消防控制室管理和维护，原告在本案再次提出对小区全部七个消控室所含的北11、西7恢复管理。故不同意原告诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告名称原为天津万怡物业管理有限责任公司，2007年11月9日经工商管理部门核准更名为天津万怡物业服务有限公司，2008年4月28日经工商管理部门核准再次更名为天津阳光壹佰物业服务有限公司。2004年天津万怡物业管理有限责任公司与天津阳光壹佰房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，由天津万怡物业管理有限责任公司为讼争小区提供前期物业管理服务。该合同约定，物业管理服务期限至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。到目前为止，该小区尚未成立业主委员会。另查，2019年3月14日，二原告起诉被告建筑物区分所有权纠纷一案中，向本院提出诉讼请求：要求判令被告对阳光壹佰国际新城项目8个消防控制室进行修复，恢复正常使用。该案经审理，认定事实如下：.....。庭审中，被告表示阳光壹佰小区共有八个消防控制室，其中七个属于物业管理服务范围，分别位于：1、北园5号楼3门负一层；2、北园11号楼负一层；3、西园2号楼5门负一层；4、西园7号楼负一层；5、东园3号楼8门负一层；6、东园8号楼负一层；7、东园13号楼9门负一层；自2004年8月至2007年9月，上述消防控制室相关控制区域陆续通过消防验收，均为合格；自2017年2月始火灾报警控制器处于关机瘫痪状态，现上述消防控制室无法正常使用；火灾探测报警产品的使用寿命一般不超过12年，有的不超过5年，小区消防设施已超过使用年限；第八个消防控制室位于阳光壹佰小区南园的瑞英宾馆一楼，该消防控制室不属于物业服务范围。天津阳光壹佰房地产开发有限公司已于2008年12月将南园的项目包括小学、中学等移交给了南开区住宅配套建设管理办公室，该消防控制室控制范围为南园配套房屋，不控制阳光壹佰小区内部住宅。二原告认可被告所述七个消防控制室的坐落位置。二原告表示第八个消防控制室是南园学校、幼儿园、医院、办公楼的消防控制室；八个消防控制室是陆续投入使用的，部分设施并未超过12年。原、被告均表示涉案8个消控室均独立使用，之间互不影响。另查，天津市博辉机电安装工程有限公司（以下简称博辉公司）于2016年2月19日出具《建筑消防设施日常检测报告》，其中《消防设施年度检测报告》的检测结论为：经对天津阳光壹佰物业服务有限公司委托的天津阳光壹佰国际新城的建筑消防设施按GA503-2004《建筑消防设施检测技术规程》和现行规范进行检测，结果为合格。其中《检测问题报告》中显示存在八项问题，其中东3控制室利达、世宗，北5控制室世宗，北11控制室世宗，东8控制室世宗，西2控制室世宗，西7控制室世宗，上述火灾报警控制器显示屏故障，无法确认控制器信息。另，消防栓系统、喷淋系统均属于无压状态。2016年3月6日，被告出具《2016年度阳光壹佰共用部位和共用设施设备检查结果报告》，其中消防系统显示为基本完好（损坏程度为局部损坏，能正常使用，损坏数量为11）。博辉公司于2017年2月17日再次出具《建筑消防设施日常检测报告》，其中《消防设施年度检测报告》的检测结论为：经对天津阳光壹佰物业服务有限公司委托的天津阳光壹佰国际新城的建筑消防设施按GA503-2004《建筑消防设施检测技术规程》和现行规范进行检测，结果为合格。其中《检测问题报告》中显示存在十三项问题，其中东三8控制室存在六项问题：1、火灾报警控制器1、3、4、11、12回路未接入回路板，回路线异常；2、多线控制盘操作无应答；3、火灾报警控制器电话总机在线18，分机02故障；4、火灾报警控制器一块回路板失效；5、火灾报警控制器故障1282处、火警4处、屏蔽20处；6、火灾报警控制器处于关机瘫痪状态，无法确认控制器信息。另，北五2控制室世宗、北十一控制室世宗、西二控制室世宗、西七控制室世宗火灾报警控制器处于关机瘫痪状态，无法确认控制器信息，部分无钥匙无法进入控制室。消防栓系统、喷淋系统管网均无压力。地下车库消防卷帘及排烟风机均有无电源输入的情况。2017年2月27日，被告出具《2017年度阳光壹佰共用部位和共用设施设备检查结果报告》，其中消防系统显示为损坏（损坏程度为不能正常使用，损坏数量为11）。二原告在（2018）津0104民初9395号案件中诉请要求被告公示天津阳光壹佰国际新城的《消防控制室值班记录》、《建筑消防设施巡查记录》、《建筑消防设施月度检查记录》、《建筑消防设施检查表》、《建筑消防设施故障维修记录表》、《建筑消防设施维护保养计划表》、《建筑消防设施维护保养记录表》以及消控室值班人员名单及他们的上岗证、劳动合同、缴纳五险一金的证明。该案庭审中被告明确表示其并没有上述记录。案件审理过程中，本院至天津市南开区住宅配套建设管理办公室了解阳光壹佰小区南园项目移交情况。经询，阳光壹佰南园没有住宅，均为配套用房。其中南园1号楼移交后，已将一层分配给天津市南开区体育中心街办事处作为社区服务中心用房使用，已将六至十层分配给天津市南开区卫生局作为社区医疗服务站用房。南园2、3号楼移交后，已分配给天津市南开区教育局作为中、小学公建用房使用。南园4、5号楼已分配给天津市南开区教育局作为托儿所、幼儿园用房，但4、5号楼并未实际移交，现由案外人使用。南园6号楼移交后，已分配给天津市南开区卫生局作为社区医疗卫生服务中心用房使用。南园东南处200平方米作为环卫设备公建使用。本院认为，根据相关法律规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。另根据物业服务合同约定，被告负责包括消防设施设备在内的房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理。被告认可设置在阳光壹佰小区东园、西园、北园区域的七个消防控制室属于其物业管理服务范围，被告作为住宅区的物业服务企业有义务对上述消防控制室进行维修、养护和管理，保障相应消防设施设备完好有效。现上述消防控制室因相关设施设备损坏或失效而无法正常使用，二原告作为小区业主要求被告采取补救措施，对消防控制室进行修复，恢复正常使用的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于是否启用维修基金问题，应依照相关规定和程序另行解决。关于原告所述的第八个消防控制室，原、被告均认可设置于阳光壹佰小区南园，经与天津市南开区住宅配套建设管理办公室核实，南园区域为配套用房，且大部分房屋已移交给天津市南开区住宅配套建设管理办公室分配使用，根据现有证据不足以证实位于南园区域的消防控制室属被告物业管理服务范围，故二原告要求被告对位于南园区域的消防控制室进行修复并恢复正常使用的诉讼请求，本院不予支持。2019年9月10日本院依法作出（2019）津0104民初3554号民事判决书，判决：“本判决生效后十五日内，被告天津阳光壹佰物业服务有限公司对位于天津市南开区进行修复至正常使用。”该判决书业已发生法律效力。再查，2004年7月5日，天津万怡物业管理有限责任公司与天津阳光壹佰房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，合同第六条中物业服务标准第四项“物业管理区域内共有设施、场地的维护、养护约定：“共用配套设施完好，无随意改变用途，共用设施、设备运行使用及维护有记录，无事故隐患。”本院认为，依据相关法律规定，被告对管理区域内的共用消防设施有义务进行维护管理，提供消防安全防范服务，且天津万怡物业管理有限责任公司与天津阳光壹佰房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》第六条物业服务标准中第四项对此也有约定，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。因2019年9月10日本院依法作出的（2019）津0104民初3554号民事判决书中已查明，上述消防控制室因相关设施设备损坏或失效而无法正常使用，且已判决对上述消防控制室进行修复至正常使用，故涉诉两个消防控制室可待修复至正常使用后，由被告依合同约定对涉诉消防控制室履行管理义务。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国消防法》第十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告白钺、何殊青的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告白钺、何殊青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘建华二〇二〇年六月三十日书记员  贺 玮附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国消防法》第十八条同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。