江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初1145号原告唐雪峰，男，1988年2月16日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。被告陈腊梅，女，1988年12月29日生，汉族，常州市人，户籍地江苏省涟水县，现住常州市钟楼区。委托诉讼代理人潘泽洲，江苏东晟律师事务所律师。委托诉讼代理人范子仪，江苏东晟律师事务所律师。原告唐雪峰与被告陈腊梅租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月26日、6月18日公开开庭进行了审理审理。原告唐雪峰、被告陈腊梅的委托诉讼代理人范子仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐雪峰向本院提出诉讼请求：1、支付提前撤场违约金40500元整；2、支付2019年11月份水电费729.55元整；3、水电费拖欠违约金按每日千分之五收取，要求被告支付此费用，自拖欠之日起算至全部缴清之日止。当庭补充诉求：要求解除原被告双方的租赁合同，解除日期为开庭当日。事实与理由：原被告于2019年8月2日签订租赁合同，在缴纳第一期租金后，被告以生意不好为由拒绝未付剩余费用，包括租金、管理费、水电费，此后被告未经本人同意，不听劝阻擅自撤场，已构成违约，本人根据双方所签租赁合同条款，追究被告违约责任。被告陈腊梅答辩称，一、被告不存在违约行为，即使认定被告有违约，那被告的违约责任也非常小，据原告向被告催要租金至原告12月1日进行拉电，仅有三天时间，原告完全可以向被告继续进行催要，而原告直接进行拉电导致被告无法经营，只能进行撤场。二、该合同为原告提供的格式合同。根据合同法规定，提供格式条款一方加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。双方签订合同为原告提供的格式合同，合同条款为格式条款，针对违约金该份合同中进行了超过三次的不同约定，显然加重了被告的责任，因此我方认为合同中关于违约金的条款应属于无效条款。三、合同的违约金畸高，请求人民法院进行调整。即使被告存在一定的违约行为，那其承担的责任也不应该超过损失。四、被告已经缴纳2万元保证金，该保证金在租赁合同中也已进行过明确，即使原告存在损失，那也可以被告缴纳的保证金进行抵扣。本院经审理认定事实如下:2019年7月12日，常州市京华置业有限公司与唐雪峰签订商铺租赁合同，约定常州市京华置业有限公司将常州天宁时代广场1-304号商铺出租给唐雪峰。唐雪峰将该商铺命名为秘食。2019年8月21日，唐雪峰（甲方）与陈腊梅（乙方）签订租赁合同，将1-304号商铺内的A5号摊位出租给陈腊梅（乙方），面积为18.8平方米，乙方在店内经营的品牌为WO家手工面块，业态为重庆风味手擀面（包括汤面、拌面）、抄手、米线、定制盖浇饭；租赁期限为一年，自秘食店开业之日起算，试运营日期为2019年8月23日，试运营时间最长为7日，试运营期间免收摊位的租金，综合管理费按照50元/天收取，试运营7日之后开始计算房租，若乙方进场晚于2019年8月25日，则无论乙方何时进场，都以2019年9月1日起计算房租。乙方有一个月的经营免租期，时间为租赁期首年的第一个月。摊位的租金为4500元/月，综合管理费1500元/月，每三个月支付一次，乙方需提前一个月一次性支付给甲方。由于乙方已向无锡楷瑞餐饮管理有限公司支付履约保证金20000元，商铺装修费25000元，共计金额45000元整，甲方承诺乙方无需再向甲方支付此费用。租赁期间，乙方根据本合同约定，取得甲方同意，中途退商铺的，则乙方已支付的履约保证金不予退还，同时乙方还应向甲方支付相当于两倍的履约保证金数额的违约金作为对甲方的赔偿。若乙方未经甲方同意而提前退房或清场的，乙方还应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金总和作为乙方的违约金。因陈腊梅未按照合同约定日期缴纳下一季房屋租金，2019年11月28日，原告向被告发送欠费催缴通知，书面告知被告：要求陈腊梅在2019年11月30日前缴纳租金及管理费18000元，如未按时缴纳，原告有权按照租赁合同追究违约责任，并有权自2019年12月1日起暂停对贵店供水供电，由此产生的一切损失由贵店自行承担。被告未在限定期间内缴纳。2019年12月1日，原告向被告发送暂停营业通知，告知被告：根据双方签订合同约定，贵店应向我方缴纳2019年12月至2020年2月三个月房租管理费共计18000元，我方向贵店多次催缴费用无果，现决定暂停向贵店供水供电并禁止营业，直至所有费用缴清为止。我方提醒贵店，请立即缴纳相关费用，切勿自行撤场，否则我方有权按照租赁合同追究违约责任，由此产生的一切损失由贵店自行承担，如由于贵店违约造成商场常州市京华置业有限公司追究我方违约责任的，我方将追究贵店连带责任。同日，被告将其设备从涉案摊位中搬走。2019年12月9日，被告将台面等物品搬空。剩余该店的门头、发光字、门口装饰灯、广告菜单等未拆走。2020年4月9日，原告诉至本院，本院于4月15日立案受理。上述事实有租赁合同、欠款催缴单、授权书、常州天宁时代广场商铺租赁合同、照片以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的《秘食租赁合同》不存在可变更、可撤销或合同无效等法定情形，是双方真实意思表示，合法有效，当事人均应诚信履行。被告在合同履行期内，未按照合同约定缴纳房屋租金及管理费。经原告催告后，仍未在合理期限内缴纳租金。原告以停水停电方式督促被告缴纳租金，符合合同约定。被告将物品搬走后，既未缴纳租金，也未与原告进行交接，其行为构成违约，故原告要求解除合同的诉求应予支持，合同解除日期以原告起诉日期为宜。租赁合同未解除前，被告应当承担房屋租金。但因被告已经以其实际搬离的行动表明其不再继续履行，故原告亦承担避免扩大损失的义务。综合考虑到疫情影响、合同履行的实际情况等因素，房屋租金及管理费酌定调整为12000元。因陈腊梅违约导致合同解除，其应当承担违约责任。陈腊梅未取得唐雪峰书面同意停业的材料就擅自终止营业，保证金不予退还，该款项作为被告的违约金及解除合同后对原告的损失赔偿金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，判决如下：一、判决原告唐雪峰与被告陈腊梅签订的在“秘食”内A5号摊位的租赁合同于2020年4月9日解除。二、被告陈腊梅在本判决生效之日起十日内向原告唐雪峰支付2019年12月至2020年4月租金及管理费合计12000元。三、被告陈腊梅在本判决生效之日起十日内向原告唐雪峰支付水电费合计729.55元。四、被告陈腊梅缴纳的保证金20000元，原告唐雪峰不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费831元，减半收取415.5元（原告已预交），由被告陈腊梅负担329元，原告唐雪峰负担86.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审判员  范凌岐二〇二〇年六月十八日书记员  梁晶晶