江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初9227号原告：苏州市相城区安康物业管理有限公司，住所地苏州市相城区望亭镇问渡路592号。法定代表人：钱珺。委托诉讼代理人：钟天舒、王林华（实习），江苏鸿永律师事务所律师。被告：贾桂芬，女，1979年12月8日出生，汉族，住苏州市相城区。原告苏州市相城区安康物业管理有限公司（以下简称安康物业公司）与被告贾桂芬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案受理后，由审判员黄伟适用小额诉讼程序独任审判。后因案情复杂，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院裁定转为普通程序，由审判员黄伟独任审判。本案分别于2020年1月13日、2020年6月1日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人钟天舒、王林华，被告贾桂芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安康物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付物业费5061元，并自逾期之日起至结清之日止按每天万分之五加收滞纳金，暂算至2019年11月27日为838元，以上暂合计为5899元；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告因向被告催讨物业费无果，故诉至法院。审理中，原告明确：因计算有误，将诉请金额变更为5059元，计算方法为0.8元/平方米/月×75.29平方米（阁楼以外的建筑面积）×7年（2013年1月1日至2019年12月31日）；2010年9月1日至2012年12月31日的物业费系按照0.7元/平方米/月，建筑面积115.77平方米计算，已经缴纳完毕；滞纳金是根据物业合同第七条第四款约定，法律性质是一个逾期付款违约金，计算方法为以5059元为基数，按照每天万分之五，自2019年9月11日起计算至被告付清之日止。被告贾桂芬辩称，应驳回原告诉讼请求。一、原告违反物业协议第一条、第二条、第三条、第四条，以及《合同法》等相关法律法规。1、根据《物业管理条例》第四十一条，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。被告在接房时房产公司己收取一年物业管理费972.47元，被告于2010年10月22接房，原告又从2010年9月1日开始计算并收取28个月物业费用，原告给被告造成经济损失。根据《消费者权益保护法》第十条规定，消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件。原告计算被告的物业费用违反相关法律。第十一条规定，消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。第十六条经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。第五十五条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的（预收物业费），应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失。双方合同也有明确规定首次交纳一年物业费。被告要求原告对物业费正确计算，并对前期多收费用按五倍赔偿且每天万分之五利息（合同中提到滞纳金计息标准）、复利计算（2269元×5倍×(1+0.1825%)9=51404元，接房时电表已有读数（61度），费用按每天万分之五的利息按复利计算(61×0.6×(1+0.1825%)9=166元。合计赔偿金额51570元。2、本小区华庭御园3面环水，水上有3处木桥通道已经严重损坏2年之久，桥头凉亭地面损毁，桥面及凉亭随时可能塌陷，给业主造成生命安全隐患；小区内健身房为全体业主共有，但是一直未开放，原告私自将其关闭，堆满杂物。违反了《物业管理条例》第二十七条，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。3、安全防范，华庭御园小区于2019年6月22日至2019年6月23日夜，29幢、31幢均遭到小偷连续偷窃，失窃信息公安局均有备案。2019年7月7日12:20分左右再次遭受偷窃，在追捕小偷的过程中，未见有原告雇请的保安人员前来协助追捕。2018年至今，小区内不同程度的遭受偷窃，有报警记录和业主证明，给被告造成了严重的精神压力，夜不能寐，对精神和身体上都造成了极大的伤害。原告严重违反《物业管理条例》第四十六条，原告雇请保安人员未按照条例履行职责。对此小区内业主纷纷要求原告加强管理，安装监控摄像头，但是原告置业主意见于不顾，没有采取相应措施，原告安保人员未能执行24小时值班，夜晚车辆随意进出，不记录，不盘查，给业主精神和财产带来极大的安全隐患。4、被告从未收到过原告任何书面的管理制度。原告不提供管理制度，被告如何享有物业协议第一条第二项规定的监督管理权利，这违反《合同法》公平原则及诚实信用原则。5、服务与管理，被告所住楼道照明损坏，反映给原告得不到及时解决。屋顶漏水，属于共有区域，多次反映从未得到过解决。6、原告违反《物业管理条例》第六十四条规定，原告在没有履行业主委员会催缴程序的前提下起诉答辩人，缺乏法律依据。《物业管理条例》第四十六条，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。显然，“逾期仍不交纳”是后者“可以起诉”的前提；这里的“逾期”明确是“逾”业主委员会督促业主时所给出的期限。时至今日，被告从未收到业主委员会的任何缴纳通知，也没有收到律师函，原告所举证的律师函并无本人签字确认收到。二、根据《合同法》有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行相关法律法规的规定和物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。三、被告于2010年10月22日接房，物业费应从2010年10月22日起计算；应当按照0.7元/平方米/月，按照75.29平方米，从2010年10月22日计算至2019年12月31日，前期多收取的2269元物业费应予以抵扣。四、房屋漏水。依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期，“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”，被告收到的《住宅质量保证书》中住宅质量保修说明里也明确说明该事，且明确质量保修受理部门是原告。被告曾多次打电话给原告反映漏水情况，均以不关他们的事为由拒绝，让找建筑公司，请求提供电话，以不知道为由挂电话。由此可见对自己的服务内容都不清楚，更没有提供该项服务，收取物业费更不合理。因原告一直不履行维修房屋漏水，被告在2013年前自己请人修过四次，维修室内无法解决漏水问题，不敢自己再修。被告的房子漏水情况有照片作证，并请求法院安排相关人员到该房屋中调查取证。被告请求物业公司对该项服务根据相关法律法规承担继续履行、采取补救措施且赔偿被告前期自己请人修理费共20000元。五、房屋建筑面积计算、收费事宜。小区内公寓建筑面积6275平方米，受益户数80户，由原告提供的“苏州市相城区普通住宅前期物业管理公共服务收费备案表”和接房时开发商提供的每套房子建筑面积、房产证、同小区同户型的住宅可知，被告房屋的物业费计算建筑面积为75.29平方米，根据《消费者权益保护法》相关条款规定该行为是欺诈行为，对被告造成经济损失必须赔偿相关经济损失。多收面积金额40.48×0.8×28=906.75元，利息按合同中提到滞纳金计息标准万分之五计算。六、房产公司已收过一年物业费有“华庭商品房交房明细表”、“华庭交房流程会签单”上写得很清楚，众所周知，所有商品房接房前必须缴纳清房产公司所列费用。重复收取被告物业费根据相关法律规定原告必须赔偿其经济损失。综上，合计要求赔偿金额71570元。被告明确，上述要求原告赔偿款项的主张系答辩意见。本院经审理查明，相城区望亭镇华庭30幢503室登记所有人为贾桂芬，不动产权证载明房屋建筑面积115.77平方米，其中专有建筑面积64.38平方米，分摊建筑面积10.91平方米，阁楼建筑面积40.48平方米。2010年6月29日，物价局对华庭御园多层住宅前期物业公共服务费0.8元/月/平方米进行备案。贾桂芬于2010年10月22日领取房屋钥匙办理入住手续。2010年10月22日，安康物业公司（甲方）、贾桂芬（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要内容为：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理；乙方所购房屋为公寓，座落位置30幢503室，建筑面积75.29+40.48平方米；甲方的权利和义务，1、对房屋公寓部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，根据实际需要，有权划定区内道路停车泊位，2、根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本物业的物业管理制度并书面告知乙方，3、建立健全本物业的物业管理档案资料，4、制止违反本物业的物业管理档案资料，5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，6、依据本协议向乙方收取物业管理费用，7、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《住宅室内装饰装修管理服务协议》，8、不得占用本物业的公用部位、公用设施设备或改变其使用功能，9、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；乙方的权利和义务，1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权，2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议，3、遵守本物业的物业管理制度，4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用，5、装饰装修房屋时，保证遵守法律、法规和《住宅室内装饰装修管理服务协议》，6、不得占用、损坏本物业的公用部位、公用设施设备或改变其使用功能，7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议，8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度造成的损失、损害承担民事责任，9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通知、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益，10、支持和同意甲方在小区不影响交通的道路上划定停车泊位，并按许可实行收费；物业管理服务内容，一、物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理，二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，三、物业管理区域内日常环境卫生，绿化管理，四、协助公安部门维护本物业区域内公共秩序、交通秩序和安全防范工作，五、应业主要求，进行室内特约有偿服务，六、物业管理区域内交通秩序和车辆停放管理，七、区内房屋装修装饰的管理，见附件《住宅室内装饰装修管理服务协议》；物业管理费（不包括房屋公用部位、公用设施设备维修的费用），乙方交纳物业管理费时间为领取房屋钥匙，办理入住手续之日起，七、每次交纳费用时间为每季度首月前十天，在办理入住手续时，首次交纳一年，以后按季或按半年交纳；违约责任，三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金，四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按每天万分之五加收滞纳金；乙方的家庭个人财产和人身安全，由乙方自行负责。安康物业公司提供的协议文本显示物业管理费按建筑面积每月每平方米0.8元收取；贾桂芬提供的协议文本显示物业管理费按建筑面积每月每平方米0.7元收取。苏州市望亭房地产开发公司于2010年8月14日发出的《华庭商品房交房明细表》中载明物业管理费972.47元（0.7元/平方米/月）。安康物业公司对此表示，不清楚双方协议文本载明的物业管理费价格为何不一致，但同意按照0.7元/平方米/月的价格计算。2010年10月22日，贾桂芬向安康物业公司支付2269元物业费，安康物业公司向贾桂芬出具收据一份，载明系2010年9月1日至2012年12月31日止物业费。2010年10月22日的《华庭交房流程会签单》由经办人及业主贾桂芬签字确认，其中载明：财务缴费第4项一年物业管理费；验房第2项电表读数61。再查明，被告贾桂芬提供住宅质量保证书、表格、饶承志的前期物业管理服务协议复印件以及照片并表示，除前述2269元之外，没有再缴纳过物业费；饶承志的房屋在贾桂芬房屋的对门，户型完全一样，收取物业费的面积为75.29平方米，不计算阁楼面积；拒绝缴纳物业费的原因：第一，公共设施没有维护，包括小区内的三处木桥，桥头的凉亭地面损毁，平面图中标示的第六项风月长廊木头脱落没有维修，部分景观设施损坏后直接被拆除；第二、将公共健身房用作杂物室，改变了用途；第三，小区生活垃圾没有按时清除；第四，小区内多次遭受偷窃；第五，房屋漏水。安康物业公司表示：第一，小区没有业主委员会，公共设施的维修费，并不包含在物业费中，贾桂芬所述的木桥、桥头凉亭等设施，其维修需要有全体业主决定动用公共维修基金，或者由全体业主筹集相应的维修费用，安康物业公司愿意配合协助贾桂芬，或者说协助全体业主申请公共维修基金，但该协助仅限于相关部门之间材料的送达；第二，并没有将公共的健身房用作杂物室，小区原有的物业用房仍然存在，也确实由安康物业公司在使用；第三，小区生活垃圾并不是由环卫直接运输，而在集中时间批量处理完毕；第四，小区遭受盗窃涉及刑事犯罪，应由公安部门进行侦查，物业公司并无权利去抓捕小偷或进行刑事侦查；第五，无法证明被告房屋内出现渗水，即使存在该情况，也可能是墙面装修工艺不合格导致；屋面漏水由建设单位在保修期内无偿维修。以上事实由原告提供的《苏州市相城区普通住宅前期物业管理公共服务收费备案表》、《前期物业管理服务协议》、律师函复印件、邮寄凭证复印件、情况说明，被告提供的《华庭交房流程会签单》复印件、《华庭商品房交房明细表》复印件、《前期物业管理服务协议》复印件、不动产权证复印件、收据复印件、通知复印件、住宅质量保证书、表格、饶承志的前期物业管理服务协议复印件、房屋交付通知书复印件、照片以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告提供的《前期物业管理服务协议》与被告提供的《前期物业管理服务协议》复印件，除物业费价格外，其余内容一致，故其余合同内容可予认定。物业费单价，原告同意按照被告主张的0.7元/平方米/月计算，可予准许。根据被告提供的收据复印件以及双方当事人陈述，可以认定被告于2010年10月22日交纳物业费2269元。被告主张在收据载明金额之外还交纳了一年物业费972.47元，无相应证据证明，不予采纳。《前期物业管理服务协议》第四条第一款约定“乙方交纳物业管理费时间为领取房屋钥匙，办理入住手续之日起”，本案中被告实际自2010年10月22日领取房屋钥匙办理入住，故被告应自2010年10月22日起缴纳物业费。针对收据复印件中载明交纳物业费的时间段为2010年9月1日至2012年12月31日，原告自愿将2010年9月1日至2010年10月21日的费用（按照0.7元/平方米/月，计算115.77平方米，金额为138元）在2013年1月1日起的物业费中予以折抵，较为合理，予以准许。针对收据复印件按照115.77平方米计算物业费，被告辩称应按照75.29平方米计算物业费，该抗辩意见与合同约定、被告不动产权证载明面积均不相符，也与收据载明内容相悖，故不予支持。被告主张原告多收取了物业费，与事实不符，不予采信。现原告主张按照0.7元/平方米/月以及75.29平方米（阁楼以外的建筑面积）计算2013年1月1日至2019年12月31日的物业费，不违反合同约定，予以支持，金额核算为4427元。该款应扣除138元，尚欠金额为4289元。被告抗辩中涉及的电表读数问题以及漏水问题与本案合同无关，不予理涉。被告要求原告承担对木桥等公共设施的维修义务，工程较大，维修费用较高，已经超出了一般的日常管理维护范畴，无合同及法律依据，不予支持。被告提出的其他抗辩，均无合同及法律依据，均不予采纳。合同第四条第七款约定“每次缴纳费用时间为每季度首月前十天，在办理入住手续时，首次交纳一年，以后按季或按半年交纳”，上述欠款早已超过付款时间，被告理应支付。业主和物业公司应当相互维持良性关系，若业主长期拖欠物业费，势必影响物业公司正常运营以及提供正常的物业服务，之后业主又以此为由继续拒交物业费，双方由此陷于恶性循环，最终受害的是业主。被告长达七八年时间拒不交纳物业费，完全漠视合同相对方的主要合同权利，系严重违约，原告主张被告按照每天万分之五，自2019年9月11日起至付清之日止计算逾期付款违约金，符合合同及法律规定，应予支持，认定以4289元为基数，按照每天万分之五，自2019年9月11日起计算至被告付清之日止。被告要求原告赔偿71570元，但未提起反诉，本案不予理涉。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四，《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第五项的规定，判决如下：被告贾桂芬应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市相城区安康物业管理有限公司物业费人民币4289元以及该款的逾期付款违约金（以4289元为基数，按照每天万分之五，自2019年9月11日起计算至被告付清之日止）（直接付至苏州市相城区安康物业管理有限公司在中国农业银行苏州望亭支行53×××05账户）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币50元，由被告贾桂芬负担（该款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 黄 伟二〇二〇年六月十五日书记员 刘渝瑶