江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终369号上诉人（原审被告）：新余市聚龙房地产开发有限公司，住所地新余市高新开发区，统一社会信用代码91360500759952728T。法定代表人：钱细珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂燕燕，江西三江合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴丹，女，1986年1月7日生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：江伟，江西弘道律师事务所律师。上诉人新余市聚龙房地产开发有限公司因与被上诉人吴丹房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初3200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新余市聚龙房地产开发有限公司（下称聚龙公司）的委托诉讼代理人聂燕燕、被上诉人吴丹的委托诉讼代理人江伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚龙公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判驳回吴丹的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由吴丹承担。事实和理由：一、一审法院认定，吴丹已经向聚龙公司支付了购房款没有事实和法律依据。江西省高级人民法院（2017）赣民再97号民事判决，仅仅依据交易惯例认定吴丹已经通过向案外人邹泓支付房屋款项的方式向聚龙公司付清了购房款，本身就没有事实和法律依据，聚龙公司已经就该判决向江西省人民检察院申请抗诉，江西省人民检察院已经予以受理。现因与本案有直接关联的当事人邹泓因聚龙公司的报案，已经被渝水区人民法院判决认定为诈骗罪，江西省人民检察院了解到该情况后对聚龙公司的申诉案件进行了中止，待邹泓刑事案件有结果后再决定是否向最高检上报聚龙公司的申诉申请。且根据聚龙公司提供的（2017）赣民再97号民事案件庭审笔录、（2016）赣05民终221号民事案件庭审笔录、（2013）渝民初字第02101号民事案件庭审笔录及调查笔录以及邹泓在公安机关的讯问笔录，邹泓明确说明其并未收取吴丹的购房款，而是向吴丹的配偶肖立新借款。二、一审判决聚龙公司向吴丹按6%的年利率计算支付419203元被占用期间的利息没有事实和法律依据。聚龙公司是依据当时的生效文书（2016）赣05民终221号民事判决向法院申请了强制执行，由法院强制执行撤销了双方之间的房屋买卖合同，然后才将案涉房屋另行出售。整个执行过程中，吴丹也未提出任何异议。因此，一审判决聚龙公司从双方签订房屋买卖合同时就开始承担利息属于认定事实错误、适用法律错误。综上，请求二审法院撤销并改判或发回重审。吴丹辩称，一、关于吴丹是否向聚龙公司支付购房款这一事实在（2017）赣民再97号民事判决书中已经详细阐述，最终认定了吴丹向聚龙公司支付了购房款。二、吴丹最初购买房产是为了进行投资，但由于其他原因购买的房产被聚龙公司依据生效判决撤销了双方之间商品房买卖合同并由聚龙公司转卖他人，导致吴丹获取这套房屋请求权无法得到实现。因此，吴丹要求聚龙公司返还购房款并按年息6%支付利息符合法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴丹向一审法院起诉请求：1.解除双方之间签订的《商品房买卖合同》；2.判令聚龙公司归还吴丹已交纳的419203元房款，并以419203元为基数按年息6%承担其占有该笔资金期间的利息；3.本案诉讼费用由聚龙公司承担。一审法院认定事实：2013年1月29日，吴丹通过案外人邹泓在聚龙公司聚龙·碧海兰庭售楼部签订了一份购买聚龙·碧海兰庭17栋1单元3004号房屋的《商品房买卖合同》，在取得了以聚龙公司名义开具的《江西省地方税务局通用预收款收据》后，吴丹到新余市房管局办理了该套房屋的预售备案。在合同约定的交房日期聚龙公司没有向吴丹交付合同所载明之房屋。2013年8月14日，聚龙公司以吴丹逾期未缴房款为由向一审法院起诉，诉请要求解除与吴丹签订的《商品房买卖合同》，一审法院于2015年12月8日以（2013）渝民初字第02101号判决书判决解除案涉合同，吴丹不服，上诉于新余市中级人民法院。2016年9月19日，新余市中级人民法院以（2016）赣05民终221号判决书维持一审法院一审判决。经吴丹申请后，江西省高级人民法院于2017年12月19日以（2017）赣民再97号判决书作出再审判决，认定吴丹已交付了购房款，撤销一审法院（2013）渝民初字第02101号和新余市中级人民法院（2016）赣05民终221号判决书并驳回了聚龙公司的诉请。江西省高级人民法院之（2017）赣民再97号判决书已发生法律效力，但在该院再审此案期间，聚龙公司依原已生效的新余市中级人民法院（2016）赣05民终221号判决书申请一审法院强制执行，已将案涉房屋出售给了他人。现吴丹以其已无法再获得该套房屋的所有权为由，向一审法院提起诉讼并提出前述诉请。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。关于本案“双方之间的房屋买卖合同是否有效？”之争议焦点，聚龙公司于原先的诉讼中已认可其为有效，只是以吴丹未支付购房款为由要求解除，而在本案中其辩称吴丹系被邹泓诈骗、双方之间不发生房屋买卖之合同效力并无证据支持，江西省高级人民法院之（2017）赣民再97号判决书亦是生效之判决，因此，双方订立的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，现因其无履行的基础，不能成就吴丹之合同目的，一审法院对吴丹要求解除该合同之诉请予以支持。关于本案“吴丹所交纳的房款是否属实？”之争议焦点，江西省高级人民法院（2017）赣民再97号判决书已从邹泓与聚龙公司之代理关系及商品房买卖交易习惯作了详尽论述，不再赘述。需要说明的是，基于邹泓与聚龙公司之代理关系，若邹泓基于代理关系在代理事项中实施了诈骗行为，其后果亦应由被代理人承担。据此，在吴丹交付了房款、合同解除的基础上，对吴丹要求聚龙公司返还购房款419203元及支付该笔资金被占用期间的利息之诉请，予支持；对于吴丹所诉请的利息标准，一审法院认为双方在《房屋买卖合同》中约定的买受人解除合同情况下的违约金计算标准不足以弥补吴丹之资金被占用所产生的损失，吴丹主张按6%计算与中国人民银行同期贷款利率相当，应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条判决：一、解除吴丹与聚龙公司签订的《房屋买卖合同》；二、聚龙公司应于本判决生效之日起十日内向吴丹返还购房款419203元，并按6%的年利率计算支付该419203元被占用期间的利息。如未按上述指定期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7590元，保全费3370元，由聚龙公司负担。二审期间，双方当事人均未本院提交新的证据。二审查明事实和一审查明事实一致。本院认为，根据双方发表的诉辩意见，本案的争议焦点为：吴丹要求聚龙公司返还购房款419203元并按照年利率6%计算占有期间的利息是否依法有据？就该争议焦点，本院评述如下：就案涉商品房买卖，吴丹是否交纳购房款419203元，江西省高级人民法院之（2017）赣民再97号判决这一生效判决及本案一审判决已作详细论述并予以认定，本院予以认可，在此不再赘述。现鉴于案涉房屋已由聚龙公司转卖他人，双方所签订的《商品房买卖合同》的目的已无法实现，故吴丹要求解除其与聚龙公司之间的《商品房买卖合同》，要求聚龙公司返还已付款项419203元并按年利率6%承担上述款项占用期间的利息，依法有据，应予支持。聚龙公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7590元，由新余市聚龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  甘致易审判员  艾力钊审判员  赵卫珍二〇二〇年六月二十三日书记员  钟 卉