广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初2704号原告：黄洋世，男，1976年7月29日出生，汉族，住广东省陆河县*********，公民身份号码为441************397。原告：萧桂江，男，1974年3月8日出生，汉族，住广东省高州市*******，公民身份号码为440************516。原告：王冬清，男，1977年4月18日出生，汉族，住湖南省祁阳县*********，公民身份号码为432************57X。原告：严福田，女，1989年8月11日出生，汉族，住广东省五华县******龙下，公民身份号码为441************625。原告：詹晓鹏，男，1989年8月17日出生，汉族，住广东省五华县******龙下，公民身份号码为441************636。原告：严福淼，男，1997年10月5日出生，汉族，住广东省五华县******岭下，公民身份号码为441************633。原告：刘灵芝，女，1972年7月9日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区宝城深业新岸线3栋C座6A，公民身份号码为432************125。原告：陈向辉，男，1982年10月13日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区*******蟠龙轩1506，公民身份号码为440************51X。原告：范培忠，男，1959年10月2日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区*************，公民身份号码为440************019。原告：陈洽灿，男，1987年8月28日出生，汉族，住广东省深圳市福田区********福强路益田豪园居4栋2707，公民身份号码为4451********83617。原告：张仰宏，男，1980年7月12日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区************，公民身份号码为440************013。原告：吴海玲，女，1986年11月18日出生，汉族，住广东省陆河县******委镇府宿舍404房，公民身份号码为441************782。原告：黄海迪，男，1996年7月2日出生，汉族，住广东省陆河县**************，公民身份号码为441************396。原告：蔡俊航，男，1989年8月21日出生，汉族，住广东省海丰县***************，公民身份号码为441************616。原告：黄小芬，女，1973年1月19日出生，汉族，住广东省陆河县东坑镇东坑圩245号，公民身份号码为441************422。原告：徐园园，女，1986年3月10日出生，汉族，住广东省南雄市************，公民身份号码为411************040。原告：李庆，女，1990年11月22日出生，汉族，住湖北省黄梅县*********，公民身份号码为422************520。原告：黄洋俭，男，1969年6月10日出生，汉族，住广东省陆河县*********，公民身份号码为441************376。原告：徐瑜鸿，女，1979年8月2日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区*************，公民身份号码为441************043。原告：徐迎春，女，1980年12月7日出生，汉族，住河南省宁陵县*********，公民身份号码为411************046。以上原告的共同委托诉讼代理人：赖伟楠，广东海涵律师事务所律师。以上原告的共同委托诉讼代理人：徐紫鹏，广东海涵律师事务所实习律师。被告：关旭坤，男，1962年4月8日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民公民身份号码为H139475(6)。委托诉讼代理人:于彬,广东君爵律师事务所律师。第三人：黎敏华，女，1996年2月10日出生，汉族，住广东省东莞市**********，公民身份号码为441************642。第三人：黎敏荣，男，2002年9月7日出生，汉族，住广东省东莞市**********，公民身份号码为441***********630。第三人：梁培旺，男，1935年8月11日出生，汉族，住广东省东莞市虎门镇宴岗12巷1号，公民身份号码为442************671。第三人：梁艳青，女，1962年3月2日出生，汉族，住广东省东莞市******民小组12巷1号，公民身份号码为442************708。第三人：梁志文，男，1968年6月6日出生，汉族，住广东省东莞市******民小组12巷1号之一，公民身份号码为442************696。原告黄洋世、萧桂江、王冬清、严福田、詹晓鹏、严福淼、刘灵芝、陈向辉、范培忠、陈洽灿、张仰宏、吴海玲、黄海迪、蔡俊航、黄小芬、徐园园、李庆、黄洋俭、徐瑜鸿、徐迎春与被告关旭坤以及第三人黎敏华、黎敏荣、梁培旺、梁艳青、梁志文案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月21日立案受理后，依法组成合议庭于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖伟楠、徐紫鹏，被告关旭坤及其委托诉讼代理人于彬到庭参加了诉讼，第三人黎敏华、黎敏荣、梁培旺、梁艳青、梁志文经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.中止对东莞市虎门镇宴岗社区*****集体土地及地上建筑物【东府集用（1989）第1900061810122号】的执行（执行标的为850000元）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、登记在梁艳兰（已去世）名下的东莞市虎门镇宴岗社区*****集体土地【东府集用（1989）第1900061810122号】的使用权及地上建筑物所有权因转让、实际交付和建房等法律事实，已属于原告黄洋世等人所有。1、位于涉案土地及地上建筑物（一层）原属于梁艳兰一家所有。2016年4月13日，梁艳兰取得该土地的集体土地使用权证。2、2017年1月，原告黄洋世等人与梁艳兰夫妇谈妥了上述土地使用权及地上建筑物所有权的转让事宜，并分别于2017年1月22日、2017年2月17日、2017年2月23日向梁艳兰指定账户转账支付了全部转让款2900000元。2017年2月23日，梁艳兰、黎伟红夫妇与原告黄洋世签订《土地使用权转让合同》，对土地使用权及地上建筑物的转让及土地交付等事项进行约定，广东章禹律师事务所对本次土地使用权转让进行了法律见证并出具了《见证书》。3、2017年3月，原告黄洋世与徐园园、李庆、范培忠、王冬青等20人共同出资8000000余元，清拆了转让土地上的地上建筑物后，委托建筑公司就地新建了一栋十一层住宅楼，并根据出资比例对住宅楼共33套房和一楼商铺进行了分配。目前，大部分原告暨出资人完成了房屋装修并入住。二、东莞市第二人民法院已将本已由原告等20人合法拥有的土地使用权和地上建筑物所有权认定为被告关旭坤与被告梁培旺、梁艳兰（已故）、梁艳青、梁志文等人之间民间借贷纠纷的执行财产并予以查封，损害了原告等人的合法权益。三、执行法院不应忽视（2018）粤1972执8351号案其他被执行人的偿债能力，如果忽视登记在梁艳兰（已故）名下的东莞市虎门镇宴岗社区*****集体土地【东府集用（1989）第1900061810122号】的使用权及地上建筑物已实际归属于原告等20人所有的事实并予以强制执行，不但将严重侵害实际所有权人的利益，更将造成恶劣的社会影响，不利于社会和谐。被告关旭坤答辩称，原告的诉讼不应得到支持，理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定第28条的规定，在金钱债权执行之中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只有同时符合四类情形的才可排除执行，缺一不可，但原告均不满足第28条所罗列的条件，故法院应当驳回其诉讼请求。第三人黎敏华、黎敏荣、梁培旺、梁艳青、梁志文没有陈述意见，也没有对原告提交的证据发表任何质证意见。原告围绕诉讼请求依法提交了见证书、收据、个人业务凭证、锦达家园合同书等作为证据。被告及第三人均没有提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，查明主要事实如下：本院在审理关旭坤诉梁培旺、梁燕青、梁艳兰、梁志文建设用地使用权转让合同纠纷一案中依据关旭坤的申请，依法作出（2018）粤1972民初2441号民事裁定书，裁定冻结梁培旺、梁燕青、梁艳兰、梁志文银行存款500000元或查封、扣押其相应价值的财产，并实际于2018年2月13日查封了梁艳兰名下位于东莞市虎门镇宴岗社区*****土地一处【土地证号为东府集用（1989）第1900061810122号】。后因双方在（2018）粤1972民初2441号中达成调解，调解书生效后未实际履行，关旭坤遂向本院提起强制执行申请，执行案号为（2018）粤1972执8351号，上述土地依法自动转为执行案件的被执行财产。原告黄洋世、萧桂江、王冬清、严福田、詹晓鹏、严福淼、刘灵芝、陈向辉、范培忠、陈洽灿、张仰宏、吴海玲、黄海迪、蔡俊航、黄小芬、徐圆圆、李庆、黄洋俭、徐瑜鸿、徐迎春提交据以证明自身对位于东莞市虎门镇宴岗社区*****土地及地上建筑物享有所有权的证据包括：一、2017年2月23日的见证书一份，显示由梁艳兰作为甲方（转让方）、黄洋世作为乙方（受让方）在广东章禹律师事务所的见证下签订，主要内容包括：（一）甲方同意将位于东莞市虎门镇宴岗社区*****的土地使用权及地上建筑物转让给乙方，面积为199平方米，其中有集体土地使用权证的土地面积136.4平方米，证号为东府集用1989第1900061810122号；只有社区收据，没有土地证的面积为62.6㎡；该土地上有一层建筑物；（二）甲方将该土地使用权（含地上建筑物）转让给乙方，转让价款为2900000元，首期款450000元，甲方确认于2017年1月22日及2017年2月17日已收取，并作为合同定金；余款2450000元，在2017年2月23日前一次性支付给甲方。二、2017年1月22日的《收据》一份，主要内容为梁艳兰确认收到黄洋世支付的150000元。三、2017年2月17日的《收据》一份，主要内容为梁艳兰收到黄洋世支付的300000元。四、2017年2月23日的《收据》一份，内容为梁艳兰收到黄洋世支付的2450000元。五、2017年2月23日的转账业务凭证，显示黄洋世于当日向梁艳兰转账245000元。六、18份《锦达家园合同书》，显示建设方（甲方）均为案外人“深圳市恒业基投资发展有限公司”，18份合同显示的投资方（股民、外部成员，简称乙方）分别为萧桂江、王冬清、严福田及詹晓鹏、严福淼、刘灵芝、陈向辉、范培忠、陈洽灿、张仰宏、吴海玲、黄海迪、蔡俊航、黄小芬、徐园园、李庆、黄洋俭、徐瑜鸿、徐迎春，合同的签订日期介于2017年5月1日至2018年12月15日之间，日期均不相同，但合同内容有多处相同之处。其中，合同第一条的内容为“本合同项下的房屋为甲方在东莞市虎门镇宴岗社区*****兴建的锦达家园，命名为‘锦达家园’”，第四条内容为“甲方在收到乙方付清全部出资款后，于……日前将本合同项下的房屋交付给乙方使用，届时由甲方向乙方出具入伙通知书；如甲方自上述约定的期限届满之日起超过两个月未能向乙方交付上述房屋的，即属甲方逾期交付，乙方有权向甲方收回定金，并解除本合同”，第十四条第1款的内容为“……本合同书为内部共同出资建房合同，所为内部是指‘自愿并和出资建房的特定者所有的组成的集合’”，第十四条第2款的内容为“甲方向乙方提供的合同项下房屋不是商品房，在现行的法律规定下，尚不具备办理商品房地产证的条件。”上述18份合同当中有16份合同约定的付款方式为分期付款。本院在庭审中询问原告，为何合同均与案外人“深圳市恒业基投资发展有限公司”签订，其称该公司登记在黄洋世及蔡俊航名下，是为了统一管理方便；本院询问原告，是各原告共同出资建房，还是黄洋世买了土地并建好房子后再将房子卖给了其他原告，各原告坚称其之间系共同出资建房；本院又询问原告，既然是合资建房，为何合同要约定分期付款，各原告称这是由于部分人一下子拿不出那么多钱。庭审中，被告主张原告并未实际占有涉案房屋，系在涉案房屋被查封之后各原告撕毁封条进入房屋；原告确认在涉案房屋被查封时仅完成了主体部分建筑，但尚未装修，且确认目前已经装修并陆续搬入上述房屋。另查，位于东莞市虎门镇宴岗社区*****土地现登记于梁艳兰名下，土地使用权证为东府集用（1989）第1900061810122号，权属性质为集体所有，使用权类型为“批准拨用宅基地”。后梁艳兰于2018年11月14日身亡。本院认为，被告关旭坤为香港居民，故本案为涉港案外人执行异议之诉。第三人黎敏华、黎敏荣、梁培旺、梁艳青、梁志文经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自愿放弃对原告当庭的陈述以及提交的证据陈述意见及质证的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故本案的焦点为：原告黄洋世等二十名原告是否对涉案土地及地上建筑物享有排除强制执行的民事权益。关旭坤依法享有的是普通债权，原告黄洋世等二十人主张排除执行，其应当举证证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，且该民事权益优于关旭坤所享有的权益。本院审查后认为，原告在本案中提交的证据不足以证明其对（2018）粤1972执8351号执行案件所涉土地及地上建筑物享有排除执行的合法权益，理由如下：一、现有证据不足以证明原告黄洋世等二十人系涉案土地所有权人或地上建筑物的建设方。首先，涉案土地系宅基地，各原告并非本村村民，依法不能受让该宅基地。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。在涉案建筑物未进行登记的情况下，应按照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断建筑物的权利人为何人。黄洋世等人在本案中未提交任何关于涉案建筑物建设施工的合同、建筑工程施工许可等证据以证明其系涉案建筑物的权利人，仅有土地转让合同及付款凭证并不足以证明其系建筑物的实际权利人。再次，原告提交的《锦达家园合同书》与原告关于其系建设方的主张明显相悖：合同中清楚地记载了建设方为“深圳市恒业基投资发展有限公司”，合同第一条的内容为“本合同项下的房屋为甲方在东莞市虎门镇宴岗社区*****兴建的锦达家园”，尽管二十名原告主张系个人联建，但合同所载建设方系“深圳市恒业基投资发展有限公司”，而非个人；且合同签订的日期从2017年5月1日至2018年12月15日期间不等，从时间上判断显然是建设在先、合同在后，与正常情况下的“联建”不符，名为联建，实为买卖。综上，各原告主张其系地上建筑物的建设方并以此主张物权，并无充足的证据，本院不予采纳。二、承上所述，即便各原告为涉案地上建筑物部分房屋的买受人，其同样不享有足以排除执行的民事权益。根据庭审的调查可知，原告承认在本院查封之前主体建筑才刚建好，并未装修、更未入住，现无证据证明这些房屋的买受人在本院查封之前已合法占有该不动产，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个条件，显然不享有可以对抗执行的民事权益。至于为何在本院查封之后有原告能够进入查封现场对房屋进行装修的问题，与本案事实认定并无直接关联，应另行处理。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十八条的规定，判决如下：驳回原告黄洋世、萧桂江、王冬清、严福田、詹晓鹏、严福淼、刘灵芝、陈向辉、范培忠、陈洽灿、张仰宏、吴海玲、黄海迪、蔡俊航、黄小芬、徐园园、李庆、黄洋俭、徐瑜鸿、徐迎春的全部诉讼请求。本案收取受理费12300元，由原告黄洋世、萧桂江、王冬清、严福田、詹晓鹏、严福淼、刘灵芝、陈向辉、范培忠、陈洽灿、张仰宏、吴海玲、黄海迪、蔡俊航、黄小芬、徐园园、李庆、黄洋俭、徐瑜鸿、徐迎春负担。如不服本判决，被告关旭坤可以在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈燕玲人民陪审员  陈玉梅人民陪审员  文家秋二〇二〇年六月二十九日书 记 员  邓玉廷