广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11829号原告：黄良家，男，1997年5月6日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：黄豪杰，系黄良家的父亲。被告：广州市田鑫物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇龙岐村西环路段龙福路口。法定代表人：魏友金，职务总经理。诉讼代表人：广东南方福瑞德律师事务所，广州市田鑫物业管理有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：梁耀颢，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓冰，广东南方福瑞德律师事务所实习人员。原告黄良家与被告广州市田鑫物业管理有限公司（以下简称田鑫公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄良家的委托诉讼代理人黄豪杰，被告田鑫公司的委托诉讼代理人梁耀颢、杨晓冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄良家向本院提出诉讼请求：1.田鑫公司退还押金2600元、赔偿违约金5200元（按双倍押金计算）；2.田鑫公司赔偿装修费5000元；3.田鑫公司赔偿2017年8月8日停业至本案法院判决之日止的货物过期、设备停用损坏、生意无法正常经营的财产经济损失共计30000元；4.龙光肉菜市场重新招商或承包，原租户在同等条件下有优先承租权；5.广州市龙光置业有限公司应就上述第3、4项诉讼请求一同担责。诉讼过程中，黄良家撤回其第4、5项诉讼请求，并于2019年11月27日增加一项诉讼请求为：解除原告与被告于2016年12月2日签订的《广州市南沙区龙光肉菜市场租赁合同》。事实和理由：2016年12月5日，原告与被告就被告承包的广州龙光置业有限公司旗下“龙光肉菜市场”签订租赁合同，合同期自2016年12月5日至2019年12月5日止，期限为三年，原告同时缴纳了所有费用。2017年7月，被告收取当月租金和其他费用后，连同合同押金、装修费等一并卷款潜逃。一夜之间，被告老板、管理人员人间蒸发。在该情况下，租户各方追责，先后组织三次向被告追讨债款。通过调查了解、走访，得知被告是个空壳公司，无人员上班。原告为维护自身合法权益诉至法院。被告田鑫公司辩称，不同意黄良家的诉讼请求，请求法院予以驳回。一、我方与黄良家先后签订两份《广州市南沙区龙光肉菜市场租赁合同》，期间黄良家共有3个月的租金没有支付。我方曾与黄良家于2016年7月28日签订了第一份《广州市南沙区龙光肉菜市场租赁合同》，约定涉案店铺的租赁期从2016年8月1日起，免租期为30日，每月租金为1300元，押金为2600元。同时我方向黄良家出具了2016年7月28日《收据》（No.1115048），显示我方已收到黄良家押金2600元。黄良家在2016年7月28日签订上述合同后便接收了涉案店铺。双方又于2016年12月2日签订第二份《广州市南沙区龙光肉菜市场租赁合同》，约定租赁期从2016年12月5日起，免租期为180日，每月租金为1100元，押金为2200元。相应地，我方又向黄良家出具了2016年12月5日《收据》（No.6125458），以重新确认曾收取过黄良家押金2600元。签订前后两份合同之间，黄良家已使用涉案店铺达4个多月，期间未支付过任何租金，即使扣除第一份合同约定的30日免租期后黄良家至少还有3个月的租金未支付。因此，若按第一份合同约定的租金标准1300元/月，黄良家至今仍欠我方3个月的租金3900元未付。二、黄良家请求我方退还押金2600元缺乏事实依据，我方实际收取的押金仅为2200元。1.根据2016年12月2日签订的合同第二条所载：涉案店铺押金仅为2200元，与黄良家诉请退还的2600押金金额不一致；2.黄良家提交的《收据》（No.6125458）虽记载黄良家已交押金2600元，但据黄良家提交的另一份2017年7月15日《收款收据》（No.1023384）却显示我方收取了黄良家租金2200元，退黄良家押金400元，故我方实际收取1800元，即黄良家支付的2200元租金中有400元为我方所退的押金，因此我方实际收取的押金仅为2200元。综上，黄良家要求退还的押金为2200元，而至今仍欠我方3900元的租金未付，即黄良家主张的押金还不足以抵扣其拖欠的租金，故黄良家无权要求我方退还任何押金。三、2016年12月2日签订的合同约定180日免租期，免租期截止日期为2017年6月5日，故黄良家应向我方支付2017年6月6日至2017年8月8日的租金。即使按2个月、每月1100元的标准计算，黄良家应付租金为2200元。因此，我方在2017年7月15日出具的《收款收据》（No.1023384）收取的租金2200元应视为黄良家结清2017年6月6日至2017年8月5日期间的应付租金。四、黄良家请求我方全额退还装修费5000元无充足的法律依据。1.根据黄良家提交的2016年12月5日《收据》（No.6125459）的内容：我方收取了黄良家一次性装修费5000元，且该装修费是不退回的，该项约定符合双方的意思自治原则；2.黄良家自2016年7月28日接收涉案店铺起至2017年8月8日停业期间，涉案店铺一直由黄良家使用，这必然也包含了使用包括店铺新装修这一成果。因此，黄良家在已经使用了新装修的店铺达一年之久后，仍主张全额退还装修费，有违公平原则。五、黄良家主张经济损失以及有权优先选择承包市场等，均无事实和法律依据。另就黄良家增加的诉请要求解除双方于2016年12月2日签订的《广州市南沙区龙光肉菜市场租赁合同》，其司无异议，同意解除该合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年7月28日，田鑫公司作为出租方（甲方）与黄良家作为承租方（乙方）签订《广州市南沙区龙光地产肉菜市场档铺租赁合同》（以下简称前合同），约定甲方同意将自编E3列3号铺档（以下简称涉讼物业）租给乙方经营使用，租赁期限3年，自2016年8月1日至2019年7月30日止，租金按月结算；合同签订之时乙方必须一次性向甲方交纳铺档押金2600元；铺档每月租金为1300元，治安、卫生管理费每月100元；铺档租金在规定时间内缴交，即当月5号前执行；逾期缴交者，甲方有权暂停水、电供应，且每逾期一天按月租金3%加收滞纳金；逾期超过当月15号未交，则作乙方自动毁约，甲方有权收回铺档，乙方所交押金不予退回；免租期30天；等等。同日，田鑫公司开具《收据》（No.1115048），确认收到黄良家交来涉讼物业两个月押金2600元。2016年12月2日，田鑫公司作为出租方（甲方）与黄良家作为承租方（乙方）签订《广州市南沙区龙光肉菜市场租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将涉讼物业租给乙方经营使用，租赁期限3年，自2016年12月5日至2019年12月5日止，租金按月结算；合同签订之时乙方必须一次性向甲方交纳铺档押金2200元；每月租金为1100元，治安卫生管理费每月100元；水、电费按租户自用表度数收取，公用水电及线路损耗按比例分摊（水费5元/吨，电费1.4元/度，如因水电部分调整价格再另行定价），如若因市场用电量过大，需增大变压器所需增容费另议；承租款每月结算一次，即每月5日前，乙方到甲方财务处以现金或转账方式交清当月的全部承租款和水电费、物业管理费等有关一切费用，甲方开具收款凭证给乙方；如乙方过期不交清承租所有款项，每拖延一天按实欠款项加收3%滞纳金给甲方；如连续超过十日仍不交清所欠的承租款，视作为乙方违约，按违约条款处理，甲方有权单方解除合同，甲方收回乙方承租的商铺或场地合同终止（乙方所交押金不予退回）；免租180天；等等。2016年12月5日，田鑫公司开具两张《收据》（No.6125458、6125459），确认收到黄良家交来涉讼物业两个月押金2600元及一次性装修费5000元。编号为No.6125459的《收据》载明“装修费不退回”。2017年7月15日，田鑫公司开具《收款收据》（No.1023384），其上载明涉讼物业租金2200元，退押金400元，已收1800元。2017年8月8日，广州市南沙区市场和质量监督管理局向黄良家送达《责令改正通知书》，其上载明因黄良家在涉讼物业无证照经营违反《无照经营查处取缔办法》第四条第一项规定，责令停止违法经营行为并办理商事登记手续。2019年6月27日，案外人李志军向本院申请对田鑫公司进行破产清算，本院于该日作出（2019）粤0113破2号民事裁定书，裁定受理李志军对田鑫公司的破产清算申请，并于2019年7月19日作出（2019）粤0113破2号之一决定书，指定广东南方福瑞德律师事务所担任田鑫公司的破产管理人。2019年7月1日，黄良家因与田鑫公司、广州市龙光置业有限公司（以下简称龙光公司）租赁合同纠纷诉至广州市南沙区人民法院（以下简称南沙法院），案号为（2019）粤0115民初4841号。南沙法院经审查认为，因在黄良家提起该案诉讼前本院已受理对田鑫公司的破产清算申请，因此该案应由本院处理，南沙法院没有管辖权，故于2019年8月9日作出（2019）粤0115民初4841号之一民事裁定书，裁定该案移送本院处理。本院其后以本案立案处理。在本案审理过程中，黄良家撤回对龙光公司的诉讼。另查，龙光公司于2018年10月16日以田鑫公司为被告向南沙法院提起诉讼，诉请解除其司与田鑫公司签订的《房屋租赁合同》，田鑫公司向其司支付租金、违约金、占有使用费并交还租赁物业等。南沙法院于2019年3月6日作出（2018）粤0115民初5792号《民事判决书》，认定田鑫公司长期拖欠租金，并对龙光公司要求解除《房屋租赁合同》等诉请予以支持。该判决已生效。庭审过程中，双方当事人均确认如下事实：1.涉讼物业的权属人为龙光公司，田鑫公司向龙光公司承租涉讼物业后再向黄良家转租；2.黄良家于2016年7月28日支付了押金2600元，于2016年12月5日支付了装修费5000元；3.由于龙光公司提供的资料无法办理营业执照，包含涉讼物业在内的整个肉菜市场于2017年8月8日被停业整顿，其后田鑫公司未再收取任何费用；4.前合同已因双方重新签订涉讼合同而终止。黄良家称2016年7月28日签订前合同当天支付了押金2600元，2016年12月2日签订涉讼合同当天支付了装修费5000元，该日田鑫公司出具的押金收据对应的系其于2016年7月28日支付的押金。另其于2016年12月至2017年6月期间每月向田鑫公司支付卫生管理费100元共700元。涉讼物业被停业整顿后无法继续经营，经营工具包括鸡笼、脱毛机等均未搬走，因田鑫公司无法联系故无法通知交接涉讼物业。2019年10月1日龙光公司将肉菜市场重新对外出租，因有新的承租人，且涉讼物业内的物品因久置已损坏，故其同意物管公司将涉讼物业内的物品进行清理。现田鑫公司存在违约行为，导致其无法正常经营，故其主张解除涉讼合同，田鑫公司应向其退还押金及相关费用，并向其赔偿双倍押金的违约金及营业损失。而就营业损失，黄良家称没有书面依据。田鑫公司表示同意解除涉讼合同，但仅确认收到黄良家支付的押金2600元及装修费5000元，没有收到过其他费用。就为何双方就涉讼物业先后签订两份租赁合同。田鑫公司的代理人称其不清楚，其司于2016年7月28日签订前合同后即将涉讼物业交付予黄良家，至2016年12月5日重新签订涉讼合同期间，其司未收取任何租金。但就其司实际向黄良家交付涉讼物业的时间，田鑫公司表示无证据予以证明。对此，黄良家称前合同只是意向合同，其支付了押金，但因当时市场尚未装修好，并未实际向其交付，故其亦未支付租金。待市场装修好可以开业时，双方又于2016年12月5日重新就涉讼物业签订涉讼合同，同日其接收了涉讼物业，故涉讼合同系双方实际履行的合同，且其在本案中亦仅就涉讼合同提起诉讼，前合同与本案无关。本院认为，黄良家与田鑫公司就涉讼物业的租赁事宜先后签订了两份租赁合同，且双方均确认2016年7月28日签订的前合同已因双方于2016年12月2日重新签订涉讼合同而终止，故双方之间就租赁涉讼物业的权利义务的约定应以签订在后的涉讼合同为准。黄良家与田鑫公司签订的涉讼合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。现黄良家与田鑫公司均确认包含涉讼物业在内的整个肉菜市场于2017年8月8日被停业整顿，导致黄良家签订涉讼合同的目的无法实现，田鑫公司已构成根本违约，故黄良家要求解除其与田鑫公司签订的涉讼合同合理有据。因黄良家于2019年11月27日提出解除涉讼合同，且该意思表示已于当天到达田鑫公司，田鑫公司亦表示同意解除，故涉讼合同已于2019年11月27日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现涉讼合同因田鑫公司违约而解除，故田鑫公司应向黄良家退还其司已收取的押金。而就押金金额，根据黄良家提交的田鑫公司于2017年7月15日开具的编号为No.1023384《收款收据》可知，田鑫公司已向黄良家退还押金400元，即田鑫公司实际收取黄良家的押金为2200元，该金额与涉讼合同约定的押金金额一致。因此，田鑫公司应向黄良家退还押金2200元。就黄良家诉请中的超出部分，本院不予支持。就黄良家要求田鑫公司赔偿双倍押金的违约金5200元的诉请。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”现未有证据证明黄黄良家与田鑫公司曾就押金约定为定金性质，另黄良家与田鑫公司之间未就田鑫公司未履行涉讼合同的情况下应承担何种违约责任进行约定，且黄良家亦未能就其实际损失进行举证，故黄良家要求按照双倍押金的标准计收违约金的诉请，于法于理无据，本院不予支持。但鉴于涉讼合同确因田鑫公司的原因而解除，故本院酌情认定田鑫公司以押金2200元为本金，按年利率24%的标准，自黄良家提诉之日即2019年7月1日起向黄良家计付违约金至押金清偿之日止，总额以2200元为限。就黄良家要求田鑫公司赔偿装修费5000元的诉请。田鑫公司开具的《收据》虽载明该装修费不退回，且黄良家在经营期间亦已对装修加以利用，但涉讼合同约定的租期为三年，故该装修费对应的应为三年租赁期内的整体费用，现黄良家实际使用涉讼物业进行经营的时间约为七个多月，考虑黄良家实际使用涉讼物业的时间与涉讼合同约定的租期，本院酌情判定田鑫公司应向黄良家退还装修费4000元，就黄良家诉请中超出的部分，本院不予支持。就黄良家要求田鑫公司赔偿财产经济损失30000元的诉请。因黄良家无法提供相关证据证明其因田鑫公司违约而遭受的实际损失，田鑫公司对此亦不予确认，根据《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，黄良家应承担举证不能的不利后果，故就该诉请，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，本院对黄良家的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、广州市田鑫物业管理有限公司与黄良家签订的《广州市南沙区龙光肉菜市场租赁合同》已于2019年11月27日解除；二、广州市田鑫物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向黄良家退还押金2200元并支付违约金（违约金以2200元为本金，按年利率24%的标准，自2019年7月1日起计至押金清偿之日止，总额以2200元为限）；三、广州市田鑫物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向黄良家退还装修费4000元；四、驳回黄良家的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费970元，由黄良家负担820元，广州市田鑫物业管理有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  曹远强人民陪审员  黄健媚二〇二〇年六月一日书 记 员  凌绮珊