江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初21200号原告：昆山市防汛防旱指挥部办公室，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路68号，统一社会信用代码12320583467176501Y。法定代表人：魏巍，该单位主任。委托诉讼代理人：赵雨兵，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴迪，江苏同丰律师事务所律师。被告：昆山市汇丰实业有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇集街112号，统一社会信用代码91320583628417573C。法定代表人：陆峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄云，江苏简安律师事务所律师。原告昆山市防汛防旱指挥部办公室（以下简称防汛防旱办公室）与被告昆山市汇丰实业有限公司（以下简称汇丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月13日对本案公开开庭进行了审理。之后，本院依法适用普通程序，于2020年5月25日对本案公开开庭进行了审理。原告防汛防旱办公室委托诉讼代理人赵雨兵、被告汇丰公司法定代表人陆峰及委托诉讼代理人庄云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。防汛防旱办公室提出诉讼请求：1.判决确认《房屋及土地租赁合同》中约定的40年租赁期限中超过20年的租赁期限部分无效；2.判令解除《房屋及土地租赁合同》，并要求汇丰公司腾退出租赁的房屋及土地并返还给防汛防旱办公室，未履行部分租金100万元；3.判令汇丰公司支付租金15万元（按年租金20万元标准自2019年1月1日暂计算至起诉之日，及至判决合同解除之日止），以及判令汇丰公司支付租赁合同判决解除之日至实际腾退返还房屋之日期间的占用费（按年租20万元标准计算）；4.诉讼费用由汇丰公司承担。事实和理由：2005年6月24日，原昆山市机动抗旱排涝队(现改制为防汛防旱办公室)与汇丰公司签署了一份《房屋及土地租赁合同》。在合同中约定由汇丰公司租赁陆杨XX路XX号厂区北半区的土地和厂房，租赁期限为40年。同时在合同第七条中约定汇丰公司应严格遵守有关法律法规；在合同第五条中约定如在租赁期限内需要拆迁的，汇丰公司必须服从；在合同第八条中约定如因政策因素或市场因素，任何一方可提出提前终止合同等内容。上述合同签订后，汇丰公司并未能严格按照合同执行而存在有违章搭建、厂区管理混乱继而存在有安全生产隐患，以及存在未经报备而擅自转租等违法违规行为。由于上述《房屋及土地租赁合同》中约定的40年租期明显违反了《合同法》第214条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”；未经报备擅自转租行为违反了《合同法》第224条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。同时上述房屋建造年代久远，也存在有安全隐患。为此，防汛防旱办公室于2019年8月发函给汇丰公司，明确告知租赁合同中约定的超过20年租赁期限部分为无效约定，同时告知决定提前解除合同，并要求汇丰公司在45日内迁出租赁的房屋和土地。但汇丰公司收到告知函后表示不同意提前解除合同，且至今也未迁出租赁的厂房和土地。另汇丰公司至今也未支付自2019年1月1日起的应付租金。为维护自身合法权益，防汛防旱办公室遂提起诉讼。汇丰公司辩称：汇丰公司没有搭设违建行为，违章建筑均是防汛防旱办公室在2005左右修建的临时建筑，并且与有关部门签订过协议，且目前已经全部拆除，防汛防旱办公室所称违章建筑目前已经不存在；汇丰公司出租的房屋是依法修建的合法建筑，该建筑用于出租理所当然，且双方在补充协议中对可以出租的事项也予以约定，涉案房屋出租的时间已长达10余年，防汛防旱办公室在此过程中并无异议，故不能以此为由解除合同；2019年租金未付是防汛防旱办公室故意拒收的行为导致的，汇丰公司并无不付租金的意思表示，且如果未按时支付租金，属于迟延履行，防汛防旱办公室应当先进行催告，然后才获得解除合同的权利，目前防汛防旱办公室从未对被告未付租金事项进行过催告；防汛防旱办公室没有证据证明出现了合同约定的拆迁事由、政策因素、市场因素，其要求解除或终止合同的事由均不存在；因当初签订租赁合同包含汇丰公司在涉案的土地上建造大量建筑，汇丰公司也实际进行了投资，对此，防汛防旱办公室是明知的，也是通过同意40年的租期拟对汇丰公司的投资进行保护，如果防汛防旱办公室出尔反尔，又要认定后面的20年无效，就应当赔偿建造物的价值1900万元，还需支付20年租金的损失共3120万元的一部分；我们认为20年期满后继续让汇丰公司优先承租，以免出现大额赔偿的状态。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。能够反映基本情况与案件事实的证据，本院均依法予以认定，作为定案依据。经审理查明：2005年6月24日，原昆山市机动抗旱排涝队(甲方，现改制为防汛防旱办公室)与汇丰公司（乙方）签署了一份《房屋及土地租赁合同》，约定由汇丰公司租赁陆杨友谊南路62号厂区北半区的土地和厂房，租赁期限为40年，租赁起始日为2006年1月1日，每年1月上旬交付本年度上半年租金10万元，每年7月上旬交付本年下半年租金10万元，依次类推；乙方在生产经营活动中应严格遵守国家有关法律法规，否则引起的一切后果由乙方负责；如因政策因素或市场因素，任何一方提出提前终止合同，由提出方补偿另一方相应的经济损失。同年6月28日，双方签订《补充合同》，约定汇丰公司在原有土地、房屋的基础上报建改造新建的房屋，有权直接转租给他人，但要报给防汛防旱办公室备案。合同签订后，防汛防旱办公室认为，汇丰公司并未能严格按照合同执行而存在有违章搭建、厂区管理混乱继而存在有安全生产隐患，以及存在未经报备而擅自转租等违法违规行为；合同约定的40年租期明显违反了《合同法》第214条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”；未经报备擅自转租行为违反了《合同法》第224条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”；同时上述房屋建造年代久远，也存在有安全隐患。为此，防汛防旱办公室于2019年8月发函给汇丰公司，告知租赁合同中约定的超过20年租赁期限部分为无效约定，同时告知决定提前解除合同，并要求汇丰公司在45日内迁出租赁的房屋和土地。汇丰公司收到告知函后表示不同意提前解除合同。防汛防旱办公室为维护自身合法权益，防汛防旱办公室遂提起诉讼。另查明，汇丰公司自2019年1月1日起未支付租金，汇丰公司曾向防汛防旱办公室主动询问要求开租金单据，以方便支付租金，之后未果。本院认为：本案中，防汛防旱办公室与汇丰公司之间通过租赁合同等形成房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，故依法成立并生效，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行义务。针对40年租期，违反了《合同法》第二百一十四条第一款：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”之规定，故本院依法对合同中租期超过20年的部分认定无效。关于防汛防旱办公室要求解除双方的租赁合同，并不符合双方约定，且汇丰公司明确表示不同意；关于所谓的“政策因素或市场因素”等内容，双方合同对此约定不详，并不能就此理解为双方都享有任意解除权，相关证据亦无法达到其证明力，解除理由均不充足，故本院对防汛防旱办公室解除合同的诉请无法予以支持。关于租金，根据庭审证据显示，汇丰公司自2019年1月1日起未支付租金，但并非恶意拖欠，并在庭审中表示愿意支付。故根据双方合同约定，截至目前，汇丰公司应支付防汛防旱办公室租金30万元，对租金主张，本院依法予以支持；对占用费等，因并不存在法律基础，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款之规定，判决如下：一、针对涉案的《房屋及土地租赁合同》中约定的40年租赁期限中超过20年的租赁期限部分依法确认无效；二、被告昆山市汇丰实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告昆山市防汛防旱指挥部办公室支付租金30万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费13800元，由原告昆山市防汛防旱指挥部办公室负担8000元，被告昆山市汇丰实业有限公司负担5800元。原告预交的案件受理费5800元，本院予以退还，被告应当负担的5800元交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：322501XXXXX41715开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 邹 军二〇二〇年六月五日书记员 陆华平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条第一款租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效