贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0526民初1563号 原告：马严，男，回族，2000年10月29日生，贵州省威宁县人，户籍地：威宁县，现住威宁县。 特别授权代理人：马云，男，回族，1970年9月16日生，系原告马严父亲,贵州省威宁县人,住威宁县。 被告：贵州厚源房地产开发有限责任公司。 住所地：贵州省威宁县草海镇健康路。 法定代表人：李文然，总经理。 统一社会信用代码：91520000697539689T。 一般授权代理人：江尧尧，重庆绮惠律师事务所律师。执业证号：15001201810029236。 原告马严诉被告贵州厚源房地产开发有限责任公司（以下简称贵州厚源房开）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马严及其代理人马云、被告贵州厚源房开的委托代理人江尧尧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马严诉称，原、被告于2013年10月12日签订了商品房预售合同，原告向被告购买位于草海商贸城的16幢1-27号房，单价11085元/㎡,总价482752元。原告于合同签订时向被告缴纳上述款项，贷款一次性付清。合同约定被告于2014年12月30日前向买受人交付办理商品房转移登记的相关文书，但被告至今未交付。合同约定被告延期交付办理商品房转移登记的相关文书，被告应以已付购房款，按日向买受人支付已交付房款的5‰的违约金。原告认为过高，自愿以年利率4.75%上浮30%计算。现请求法院判令被告向原告支付逾期交付商品房的违约金167124.77元(庭审中，原告明确违约期间自2014年12月31日至起诉之日即2020年3月23日)，并由被告承担本案诉讼费。 被告贵州厚源房开辩称，1、本案逾期办证违约金请求权在2016年12月31日即届满，诉讼时效已经全部经过。2、逾期办证系因原告未缴纳契税、印花税，在原告未缴纳前述税费的情况下是无法办证的，故系原告过错。3、2019年3月26日前不能办证还有一个原因系政府有关部门以政策处置项目土地，属于不可抗力。威宁县国土局在草海商贸城红线土地挂牌时漏挂了2.6亩土地，已完工工程没有相应土地对应，无法落宗，未解决土地使用权是无法办理房产证的。被告在2017年10月15日就此问题向威宁县人民政府提交过相应报告，漏挂土地由政府重新进行出让，厚源公司缴纳相应转让金，在2019年3月26日取得了漏挂土地的不动产权证书（2019不动产第××号）。4、2020年1月29日至3月29日，因新冠疫情原因属不可抗力，该期间也无法办证，威宁县政府于2020年1月29日根据相应的政策，发行了针对新冠疫情的管控措施，故自2020年1月29日起，疫情最为严重的两个月内期间属不可抗力，应予免责。5、即便存在违约金，违约金也应以实际损失为基础，买受人无证据证明逾期办证损失，即便有损失计算标准不应是年利率4.25%上浮30%，而是贷款市场报价利率ＬＰＲ，现一年期的ＬＰＲ为3.85%。 经审理查明：2013年10月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为0007593），约定原告向被告购买“中国·草海商贸城”16幢1层27号商品房，房屋总价款为482752元。《合同》第二十一条第二款约定：“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。在约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了482752元购房款，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。 上述事实，有原、被告陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、《收款收据》等证据在卷，这些证据经庭审质证和本院审查，具有证明力，可以采信。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告马严与被告贵州厚源房开签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》成立且生效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案被告未按照合同约定于2014年12月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书，其已构成违约，应承担相应的违约责任。本案审理中，双方争议的焦点为：一、原告要求被告支付违约金的请求是否超过诉讼时效；二、被告主张的“原告未缴纳契税、前期未解决土地使用权问题导致无法办证、疫情期间不能办证属于不可抗力”等抗辩理由应否得到支持；三、合同约定交付办理商品房转移登记有关文书的违约金是否过高，应否调整；关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”。本案中，被告自2014年12月30日后没有向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，就构成违约，但该违约行为是一个持续性的过程。自2014年12月31日起，原告的权益每天都在受到侵害，并且原告每天都知道或应当知道自己的权益受到侵害。本案原告未提交证据证明存在诉讼时效中断或中止的情形，原告所诉2014年12月31日至2017年3月23日期间的违约金已超过民法总则规定3年的诉讼时效，故对该期间的违约金，本院不予支持。之后3年的违约金未超过诉讼时效，本院予以保护支持。关于“原告未缴纳契税、前期未解决土地使用权问题导致无法办证、疫情期间不能办证属于不可抗力”等抗辩理由应否得到支持的问题。根据合同约定，办理产权转移登记并将相关文书交付原告，是被告应尽的合同义务。本院认为，只有被告通知原告缴纳相应契税用于办理产权登记，原告明确拒绝提供或者不能提供的事实存在的情况下，被告方能免除责任。而根据庭审情况，原告认为被告从未通知其缴纳契税，被告也未提交证据证明其有通知原告提交相关资料进行办证的行为。同样，土地使用权问题未解决应属于被告的责任，且相应风险被告在签订合同时就应予以考虑，被告不能以此免责。根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，被告主张的疫情期间，属于其延迟履行后发生的事由，被告不能以此免除责任。综上，被告的上述抗辩理由均不成立，本院不予支持。关于合同约定违约金是否过高，应否调整的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标换物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成损失。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”庭审中，针对被告的违约情形，原告未能举证证明因被告违约给自己造成的具体损失，原告主动要求调整。根据上述司法解释第十八条规定，本案的违约金应按“损失数额难以确定的”情形对待。为保护当事人的利益不受损害，被告承担的违约责任应按照原告已付购房款总额482752元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准上浮30%计算为宜。本院计算被告承担违约责任的起始时间是2017年3月23日，当时中国人民银行公布的同期银行贷款年利率（1-5年期）为4.75%，在此水平上上浮30%为6.175%，以此计算被告应支付2017年3月23日至2020年3月23日期间的违约金为482752元×6.175%×3年=89429.8元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告马严支付从2017年3月23日计算至2020年3月23日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金89426.8元； 二、驳回原告马严的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1821元由原告承担837元，由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司承担984元。 如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 超 二〇二〇年六月八日 书记员 阎光雨