上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3530号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙凯彦，男，1966年3月7日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑鸣，男，1972年8月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人孙凯彦因与被上诉人郑鸣房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初72685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙凯彦上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付房屋空置损失费、中介费共计人民币（以下同）33,387.24元的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人承租被上诉人的上海市浦东新区XX路XX弄XX号101复201室房屋（以下简称系争房屋）后，发现房屋多处损坏，如晾衣架不能上下移动、洗手间有漏水情况等，影响居住，对此上诉人一审中已经提供证据，因被上诉人繁忙、要求有事情联系被上诉人的岳父刘某，上诉人向其提出维修要求后被拒绝，系被上诉人有过错在先上诉人不得已终止合同，提前终止合同的理由并不是上诉人家属工作调动原因，故一审判决上诉人承担空置损失及中介费，不公平；二、上诉人已于2019年4月4日腾空并搬离了系争房屋，被上诉人主张的后续期间空置期损失与上诉人无关。综上所述，请求法院考虑上诉人实际居住时间短、承担经济损失过高的因素，改判支持上诉人的上诉请求。郑鸣辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人从未向被上诉人方提出过房屋需要维修的情况，中介向被上诉人转述的上诉人提前终止合同系因其家属工作调动，上诉人搬离后被上诉人已采取积极措施避免房屋空置损失的发生，按照合同约定对方应赔偿被上诉人的实际损失，请求驳回上诉，维持原判。孙凯彦向一审法院提出本诉请求：1.判令郑鸣返还孙凯彦预交的2019年4月4日至2019年5月31日期间的租金21,266.66元；2.判令郑鸣支付孙凯彦因追讨该款项所支付的向律师及中介咨询的咨询费2,000元、交通费500元、误工费4,000元，共计6,500元；3.诉讼费由郑鸣承担。郑鸣向一审法院提出反诉请求：1.判令孙凯彦赔偿因违约提前终止租赁合同所造成的系争房屋2019年4月5日至2019年7月24日空置损失39,387.24元；2.判令孙凯彦支付郑鸣中介费8,000元；3.反诉费由孙凯彦承担。一审法院认定事实：郑鸣向孙凯彦交房，孙凯彦已向郑鸣支付了保证金11,000元及2019年3月1日至5月31日租金33,000元的事实，一审法院依法予以确认。一审另查明，双方签订的《上海市房屋租赁合同》还约定：租赁关系终止时，郑鸣收取的房屋租赁保证金除用于冲抵由孙凯彦承担的费用外，剩余部分无息退还给孙凯彦；孙凯彦如提前退租，须提前一个月告知郑鸣；租赁期间，非本合同规定的情况，孙凯彦擅自中途退租的，孙凯彦应按保证金1倍向郑鸣支付违约金，若违约金不足抵付郑鸣损失的，孙凯彦还应负责赔偿，郑鸣可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由孙凯彦另行支付。2019年3月26日，孙凯彦向郑鸣发送短信表示已委托中介将孙凯彦不再承租系争房屋的事宜告知郑鸣，要求与郑鸣商定解约事宜，对此郑鸣回复：“中介和我联系过，我的意见都告诉他们了，烦请跟他们沟通一下”。2019年4月4日，孙凯彦再次发送短信表示已按照郑鸣要求将房间恢复原状，并打扫干净，并询问郑鸣何时有时间，双方将手续和协议签了。之后双方约定当晚在系争房屋内会面。2019年4月6日，孙凯彦与郑鸣通话，期间孙凯彦询问郑鸣假期内是否有人看房，郑鸣表示没有，为此孙凯彦表示（解约）决定是因世事无常，“老天爷不跟孙凯彦商量”，孙凯彦已尽了最大善意、按照郑鸣要求赶在清明节前把房屋恢复原状，而郑鸣则表示4月4日晚上是希望把事情了掉，房子不是一租就能租出去的，孙凯彦的行为太突然，造成了郑鸣损失。2019年5月4日，郑鸣通过案外人刘某与案外人XX房地产经纪有限公司签订《房屋出租一般委托协议》明确就出租系争房屋委托XX房地产经纪有限公司进行居间，协议还约定：委托方于房屋租赁合同签署当日，按照一个月租金标准与承租方共同向居间方支付居间服务费（中介费）。最终，郑鸣于2019年7月25日与他人签订房屋租赁合同，双方约定的租赁期限自2019年8月1日起至2022年7月31日止。2019年7月27日，郑鸣向XX房地产经纪有限公司支付中介费11,000元。一审中，郑鸣表示与孙凯彦签约后为此支付了中介费8,000元，并就此提供了向中介人员付款的微信转账记录及上海XX事务所于2019年9月17日补开的金额为8,000元的服务费发票，对此，孙凯彦表示亦曾为此支付中介费2,000元，相信郑鸣也需要支付中介费，但具体金额孙凯彦并不清楚。另就孙凯彦尚未结清的水电费，郑鸣表示因该款项金额较小，故不在本案中主张。一审法院认为，孙凯彦、郑鸣签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。虽郑鸣并不认可孙凯彦所述的于2019年4月4日返还房屋钥匙、门禁卡的情况，但根据双方的短信往来及通话录音，一审法院认为当日孙凯彦、郑鸣确实至系争房屋处进行交接并解约事宜，虽双方协商未果，但郑鸣已事实上接受了孙凯彦提前解约的行为，只是双方就孙凯彦的赔偿问题尚存在分歧，故涉案房屋租赁合同已于该日解除。租赁合同解除后，尚未履行的部分终止履行，故孙凯彦无须支付2019年4月4日之后的租金，故一审法院对孙凯彦要求郑鸣返还已支付的2019年4月5日至2019年5月31日租金的请求予以支持。就孙凯彦主张的咨询费、交通费及误工费，孙凯彦既未提供相关依据，且该部分费用也是当事人参加诉讼活动所产生的必要成本，孙凯彦的该请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。针对郑鸣要求孙凯彦承担提前解约的违约责任的反诉请求，一审法院认为，现审理已查明孙凯彦承租后系因自身原因而解除合同，故解除合同的过错在于孙凯彦，孙凯彦应承担相应的违约责任。涉案房屋租赁合同明确约定，违约金不足抵付郑鸣损失的，孙凯彦还应负责赔偿。现孙凯彦因实际损失高于违约金而选择按照实际损失进行主张，不违反法律规定，一审法院应予准许。根据法律规定，损失应当相当于因孙凯彦违约所造成的郑鸣实际损失及合同履行后郑鸣可以获得的预期利益的损失，现审理已查明孙凯彦退租后郑鸣积极落实系争房屋再次出租事宜并于2019年7月25日将房屋再次出租，在此期间因系争房屋处于空置状态而对郑鸣造成了空置损失，该损失系构成郑鸣的预期利益损失，现郑鸣主张参照《上海市房屋租赁合同》中租金标准要求孙凯彦承担郑鸣退租次日起至再次出租签约之日止的空置期违约损失39,387.24元，并无不当，一审法院应予支持。至于郑鸣主张的中介费损失，一审法院认为，涉案房屋租赁合同签订后，孙凯彦、郑鸣均为此支出了中介费，虽双方约定租赁期限为2年，但孙凯彦仅实际承租了1个多月，因孙凯彦提前退租，郑鸣只得另行委托中介再次出租系争房屋，为此支出了额外的居间费用，该部分费用在性质上亦构成郑鸣的损失，孙凯彦理应赔偿。但就该中介费损失的具体金额，一审法院认为，根据郑鸣提供的《房屋出租一般委托协议》，中介费系按照一个月租金标准由出租人和承租人共同向居间方支付，虽郑鸣最终支付了中介费11,000元，但因该费用实际系由郑鸣与新承租人协商确定，并非当然都属于郑鸣的必要损失，故一审法院根据公平诚信原则，结合郑鸣再次出租所约定的租赁期限，酌情确定应由孙凯彦承担的郑鸣中介费必要损失为5,000元。综上，郑鸣共应向孙凯彦赔偿空置期损失39,387.24元、中介费损失5,000元，共计44,387.24元。又因涉案房屋租赁合同中约定，保证金可冲抵郑鸣的部分损失，故孙凯彦还需另行赔偿郑鸣33,387.24元。一审中郑鸣表示不要求处理孙凯彦尚未结清的水电费，系对自身权利的处分，一审法院应予准许。一审法院判决：一、郑鸣应于判决生效之日起十日内返还孙凯彦2019年4月5日起至2019年5月31日止的租金20,900元；二、孙凯彦应于判决生效之日起十日内赔偿郑鸣房屋空置损失、中介费损失共计33,387.24元；三、孙凯彦已支付郑鸣的保证金11,000元归郑鸣所有；四、驳回孙凯彦的其余本诉请求；五、驳回郑鸣的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费475元，减半收取计237.50元，由郑鸣负担；反诉受理费984元，减半收取计492元，由郑鸣负担50元，孙凯彦负担442元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市房屋租赁合同》，未违反法律、行政法规的效力性强制规定，属合法有效，对双方均具有约束力。根据双方合同约定，租赁期间，非本合同规定的情况，上诉人中途擅自退租的，应按保证金一倍支付被上诉人违约金，若违约金不足抵付被上诉人损失的，上诉人还应负责赔偿。上诉人称房屋多处损坏、影响居住，向被上诉人方提出的维修请求遭拒，据此认为系因被上诉人过错导致合同解除。对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在被上诉人否认上诉人曾提出维修要求的情况下，上诉人未能就此提供证据加以证明，由此产生的举证不利后果，由上诉人自行承担。一审判决认定租赁合同提前解除系因上诉人自身原因并认定上诉人承担违约责任，于法有据，本院予以认同。被上诉人要求上诉人赔偿相应期间的房屋空置损失及中介费损失，有事实依据，本院予以支持。一审判决综合考量本案的实际情况，酌定的中介费损失数额尚属合理，本院予以确认。综上所述，上诉人孙凯彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币317元，由上诉人孙凯彦负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇二〇年六月二十九日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……