重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初246号原告:长江重庆通信管理局，住所地重庆市渝中区朝天门信义街28号，统一社会信用代码12500000556757236Y。法定代表人:李富新，局长。委托诉讼代理人:王琰义，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告:重庆市兰格酒店管理有限公司，住所地重庆市渝中区高九路金石巷2号附7号第一层和二层，统一社会信用代码91500103327747958U。法定代表人:汪三洪，总经理。被告:汪三洪，男，汉族，1975年10月11日出生，住重庆市梁平县。被告:重庆汇弘广告有限责任公司，住所地重庆市北部新区金渝大道89号1幢1-16-4，统一社会信用代码915000000661687460。法定代表人:夏忠，经理。原告长江重庆通信管理局（以下称长江通信局）与被告重庆市兰格酒店管理有限公司（以下称兰格酒店）、被告汪三洪、被告重庆汇弘广告有限责任公司（以下称汇弘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长江通信局的委托诉讼代理人王琰义、被告汪三洪（亦系本案被告兰格酒店的法定代表人）、被告汇弘公司法定代表人夏忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长江通信局向本院提出诉讼请求:1.判令被告兰格酒店、汇弘公司支付大坪金石巷2号宜居苑7号1-2楼及附14、15楼房屋拖欠的房屋租金374654.48元并每日按欠租总额的千分之五计算支付至付清时止的逾期支付房屋租金违约金（其中，2019年7月31日前为606455.59元）；2.被告汪三洪对被告重庆市兰格酒店管理有限公司拖欠原告的前项房屋租金及逾期支付房屋租金违约金承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月22日，原告长江通信局、被告兰格酒店以及第三人汇弘公司签订《大坪金石巷2号宜居苑7号1-2楼及附14、15楼房屋租赁合同》约定由原告将大坪金石巷2号宜居苑7号1-2楼及附14、15楼房屋租赁租赁给被告汇弘公司，租金30元每平方米每月，前四年不变，第五年租金递增5%。前四年每季度租金合计48045.6元、第五年每季度租金合计50447.88元。每季度（三个月）支付一次，且在每季度前五个工作日内支付，逾期一日，按逾期缴纳租金总额的千分之五承担违约金。合同签订后，被告兰格酒店向原告缴纳了保证金53000元，房屋一直由被告兰格酒店使用并交付租金。且从2016年11月起陆续拖欠租金，截止至2019年7月31日，共拖欠租金374654.48元及逾期支付租金违约金606455.59元。经催收未果，原告解除了租赁合同，被告在2019年10月25日将房屋退还给了原告。由于被告兰格酒店在租赁期内一直逾期支付租金，原告认为保证金不应退还。因被告兰格酒店股东仅为汪三洪一人，系一人公司，且是该公司法定代表人。根据《公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告汪三洪应当对被告兰格酒店的前述债务承担连带责任。现原告依法起诉，望判如所请。被告兰格酒店辩称，原告诉状中陈述订立租赁合同情况属实，被告兰格酒店是房屋承租人，并向原告承租了多处房屋，房屋租金缴纳没有区分，是混同向原告支付。对本案所涉房屋，从承租开始即被告兰格酒店实际使用。根据合同的约定和计算，被告兰格酒店欠付本案所涉房屋租金374654.48元属实。2019年10月25日，被告兰格酒店已与原告解除租赁合同，并将房屋退还给了原告。对于欠付租金问题，由于在租赁过程中，租赁房屋旁道路建设影响了承租房屋的经营使用，导致亏损，被告兰格酒店曾向原告提出减免部分租金，原告未同意。对于欠付的租金，被告兰格酒店同意支付，但因资金问题，目前无力支付。合同约定的违约金标准过高，请求法院依法予以调整降低。并且，被告兰格酒店缴纳的租赁保证金53000元，应与欠租进行抵扣。请法院依法判决。被告汪三洪辩称，被告汪三洪同意对被告兰格酒店的前述债务向原告承担连带清偿责任。请法院依法判决。被告汇弘公司辩称，被告汇弘公司对原告陈述的合同解除时间及房屋退还事实无异议，但合同解除应是原告与被告兰格酒店解除租赁合同，房屋也是由被告兰格酒店退还。合同订立时，被告兰格酒店无公章，由其当时的法人代表在合同上签字，被告江弘公司在合同上签章只是为了帮朋友的忙，为原告完善手续，房屋一直由被告兰格酒店使用并交房屋租金，被告汇弘公司未用房也未交过房屋租金，原告的所有通知和函件均是发给被告兰格酒店的，并未发给汇弘公司。汇弘公司不是承租人，与本案无关。请法院依法判决。本院经审理查明的事实如下：2015年4月22日，经汇弘公司介绍，重庆海事局通信信息中心（该中心后更名为长江重庆通信管理局）与兰格酒店就房屋租赁问题进行协商，当时因兰格酒店公章尚未办理，故在签订合同时租赁合同的承租方（乙方）名称写为“重庆汇弘广告有限责任公司（全涛燕）”，并由重庆海事局通信信息中心作为合同的甲方，出租方。三方签订了《大坪金石巷2号宜居苑7号1-2楼及附14、15号的2楼房屋租赁合同》。该合同约定，乙方向甲方承租重庆市渝中区大坪金石巷2号“宜居苑”小区2幢附7号1-2楼、附14号、15号的2楼房屋，租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止，自合同签订之日起10个工作日内，乙方向甲方支付房屋租赁保证金53000元，作为履约保证金，租赁期满，如果乙方无违约责任，5个工作日内甲方退还乙方保证金，保证金不计息。租金为建筑面积每平方米每月30元，前四年不变，每季度租金48045.6元，第五年递增5%，每季度租金50447.88元。租金每季度（三个月）支付一次，第一个季度前5个工作日支付第一个季度租金，以后每季度届满前5个工作日支付下一季度租金。关于违约责任，双方在该合同第十二条第1款约定：租赁期间，乙方有逾期支付租金或者未足额支付租金30天以上、未经甲方同意转租承租房屋、未经甲方同意中途退租等行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，同时乙方缴纳的保证金不予退还，乙方应按照当年度合同总租金的5%向甲方支付违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。第十二条第3款约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，按照逾期缴纳租金总额的千分之五承担违约金，以此累计。合同还约定了其它事项。该合同乙方处由汇弘公司加盖公章并由兰格酒店法定代表人全涛燕签名。庭审中，长江通信局、兰格酒店、汪三洪确认，该合同承租人是兰格酒店，汇弘公司不是房屋承租人。该合同签订后，长江通信局将上述房屋移交给兰格酒店承租使用，兰格酒店向长江通信局缴纳了租赁保证金53000元。2018年，重庆海事局通信信息中心单位名称变更为长江重庆通信管理局。审理中，长江通信局、兰格酒店、汪三洪承认，兰格酒店在租赁长江通信局的上述房屋后，房屋租金混同缴纳，未作区分。本案审理中，三方确认，在《大坪金石巷2号宜居苑7号1-2楼及附14、15号的2楼房屋租赁合同》签订后，截至2019年6月兰格酒店最后一次支付租金时止，兰格酒店仅缴纳了该合同约定房屋2017年10月30日前的部分房屋租金444523元；截至2019年7月31日止，兰格酒店总计欠付长江通信局租金374654.48元。另查明，因逾期支付租金，2019年10月25日，长江通信局与兰格酒店解除了前述租赁合同，并将合同约定租赁房屋退还给了长江通信局。兰格酒店设立于2015年1月，系自然人独资有限责任公司，发起人股东为全涛燕一人，全涛燕为法定代表人。2016年11月，全涛燕将持有该公司100%的股份转让给了汪三洪，由汪三洪持有该公司100%股权，该公司法定代表人亦变更为汪三洪。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金……”本案中，经原告长江通信局、被告兰格酒店、被告汇弘公司、被告汪三洪在庭审中明确确认，2015年4月22日由原告长江通信局签章、兰格酒店当时的法定代表人全涛燕签名、汇弘公司签章签订的《大坪金石巷2号宜居苑7号1-2楼及附14、15号的2楼房屋租赁合同》中被告兰格酒店是房屋承租人、被告汇弘公司不是房屋承租人，因此，该合同是原告长江通信局与被告兰格酒店就大坪金石巷2号宜居苑7号1-2楼及附14、15号的2楼房屋租赁签订的房屋租赁合同，该合同出租人（即原告长江通信局）与承租人（即被告兰格酒店）之间的真实意思表示，内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均有法律约束力，双方均应按约定履行自己的义务。被告汇弘公司虽在合同上签章，因其不是房屋承租人，故不享有合同约定的权利，亦无须履行合同约定的义务。在明确此事实情况下，原告长江通信局仍要求被告汇弘公司承担责任，无法律依据，其该部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告长江通信局要求被告兰格酒店支付欠租374654.48元的问题。经查明，被告兰格酒店截至2019年7月31日，欠付原告长江通信局前述房屋租金374654.48元属实。此款，被告兰格酒店应予支付。关于原告长江通信局要求被告兰格酒店支付逾期支付租金的违约金问题。本案中，原告长江通信局是因被告兰格酒店逾期支付租金、长期欠付租金解除了与被告兰格酒店之间的房屋租赁合同。被告兰格酒店逾期支付租金，应承担相应违约责任。根据前述《大坪金石巷2号宜居苑7号1-2楼及附14、15号的2楼房屋租赁合同》第十二条第1款和第3款约定，均属于被告兰格酒店逾期支付租金后违约责任的承担方式，如按第1款方式计付违约金，其金额为较小定额，且与本案中被告兰格酒店欠付租金数额较大、长期未能清偿且实际清偿期不确定所应承担的违约责任不相适应；如按第3款约定计付违约金，则其违约金约定明显过高，高于原告长江通信局因未及时取得租金造成的资金占用损失过多。鉴此情况，被告兰格酒店主张原告长江通信局请求按第3款标准计付违约金并诉称不应退还保证金主张的违约金过高的意见成立，本院酌情对违约金予以调整降低。对于调整的标准，本院认为按合同约定的租金支付及逾期时限，从应付租金之日起，按应付未付租金额的年利率24%分期计付逾期支付租金违约金为适当。并且，在此情况下，因双方租赁合同已解除，被告兰格酒店缴纳的履约保证金53000元，原告长江通信局应予退还。为免讼累并考虑到本案对违约金标准进行调整时已考虑到保证金退还的因素，本院在本案中对应退保证金53000元与应收欠租374654.48元在判决时一并予以抵扣，即被告兰格酒店还需向原告长江通信局支付欠租321654.48。原告请求中与此相符的部分，本院予以支持，其余部分，本院不予支持。关于原告要求被告汪三洪对被告兰格酒店的前述债务承担连带清偿责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告兰格酒店是有限责任公司，被告汪三洪是该公司的法定代表人，并持有该公司100%股权，故被告兰格酒店是一人有限责任公司。现被告汪三洪未举证证明该公司财产独立于股东自己的财产，故原告长江通信局的本项诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，原告长江通信局的诉讼请求，部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告重庆市兰格酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长江重庆通信管理局支付租金321654.48元；二、被告重庆市兰格酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长江重庆通信管理局支付2017年11月1日起至2020年6月30日止期间的逾期支付租金的违约金178376.59元；并从2020年7月1日起至欠租付清时止，以321654.48元为基数，按年利率24%计算利息继续支付逾期支付租金违约金，随本付清；三、被告汪三洪对被告重庆市兰格酒店管理有限公司前述一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告长江重庆通信管理局的其他诉讼请求。如果被告重庆市兰格酒店管理有限公司、被告汪三洪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13611元，减半收取6805.5元，由原告长江重庆通信管理局2405.5元，被告重庆市兰格酒店管理有限公司、被告汪三洪共同负担4400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 蔡  彬二〇二〇年六月二十九日法官助理 薛 飞 飞书 记 员 欧阳琴怡