四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初1653号 原告：文鹏，男，1993年1月6日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：艾晓军，四川泰仁律师事务所律师。 被告：何栋梁，男，1994年5月27日出生，汉族，住四川省蓬安县。 原告文鹏与被告何栋梁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告文鹏及其委托诉讼代理人艾晓军、被告何栋梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文鹏向本院提出诉讼请求：1.判令解除文鹏与何栋梁签订的《房屋买卖协议》；2.判令何栋梁因逾期履行协议退还文鹏定金并支付解约违约金合计310000元，当庭变更为：要求何栋梁返还定金20000元，支付违约金270000元，合计290000元；3.诉讼费、保全费、担保费、评估费、鉴定费等相关费用由何栋梁承担，当庭明确为：要求何栋梁承担律师费26000元，诉讼费、保全费5145元，其他费用不在本案中主张。事实与理由：2019年12月16日，文鹏与何栋梁签订了《房屋买卖协议》，编号：，协议约定文鹏（乙方）购买何栋梁（甲方）所有的位于成都市新都区建筑面积100.14平方米的房屋，房价款为人民币900000元整（含附属设施费用）。签约当天，文鹏支付定金20000元，何栋梁同时出具了收条及承诺书，承诺在2019年12月19日办理公证等买卖手续，若未配合办理，视为违约并自愿支付双倍定金。约定时间起，文鹏多次与何栋梁联系办理买卖房屋手续事宜，何栋梁均明确表示不予配合，签订房屋买卖协议只是欲骗取定金而已，并未有履行协议的本意，违反了合同法诚实信用的原则，何栋梁未按约定履行协议构成违约，根据协议约定，甲方未按约定期限办理房屋买卖手续将上述房产交付（包括配合乙方办理房产买卖手续、房屋交接及房地产权利转移）给乙方，应向乙方支付违约金，逾期达一月以上的，视为不履行合同，并向乙方支付房价30%的违约金。为此，文鹏诉至本院，提出前述诉讼请求。 何栋梁辩称，何栋梁同意解除双方签订的《房屋买卖协议》，同意向文鹏退还购房定金20000元，对文鹏的其他诉讼请求均不认可。在购买房屋时，何栋梁已告知文鹏房屋上有两处抵押，双方约定有关抵押的诉讼完毕后办理公证，但后因抵押无法解除，才无法配合文鹏办理公证。合同约定房屋价格过低，文鹏联系的评估人员称房屋价格在1100000元左右，双方原本说好包括垫资费等所有费用均由文鹏承担，但签订合同后文鹏要求何栋梁自行承担，此情况下按照900000元成交明显过低。何栋梁没有《房屋买卖协议》约定的违约行为，不应当承担违约责任。何栋梁仅收到文鹏支付的定金20000元，现在文鹏要求按照成交价的30%支付违约金明显过高，即使判令承担违约责任也应当调减。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。经查明，2019年12月16日，何栋梁（甲方、出卖人）与文鹏（乙方、买受人）签订编号为ＭＭ20170701的《房屋买卖协议》，约定文鹏购买何栋梁位于成都市新都区房屋（建筑面积：100.14平方米）。第二条约定，“1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为90万元整（含附属设施费用）”，第三条约定，“甲乙双方约定全款方式交易，到房管局递件前乙方付款人民币小写2万元大写贰万给甲方或甲方受托的人。剩余款项乙方拿到不动产权证，解决房屋负债后一次性全部付清”，第四条约定，“在甲方收到购房首付后，在房屋未过户前，乙方可长期无条件使用该房屋。甲方承诺在两个月之内解决房屋负债并将该房屋交付给乙方”，第六条约定，“甲方未按本协议第四条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本协议，乙方有权解除协议，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价30%的违约金”，第七条约定，“甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如发生由甲方承担全部责任包括（律师费、诉讼费、资金利息）相关费用等，并承担购房款20%的违约金”，第十条约定，“甲方在取得上述房屋的产权证一个月内应无条件协助乙方办理该房的过户手续。如果产权过户时，因甲方的自身材料不齐或产权的权属等问题影响过户，一切法律及经济责任由甲方承担”，第十一条约定，“双方约定，在房屋未过户之前，乙方负责帮助甲方解决房屋银行贷款金额56万元，私人抵押贷款15万元，总计71万元整，在此期间如出现其他债务或超出总负债71万元时，多余部分由甲方自行承担解决，与此协议无关。如因此原因影响房屋正常交付，视作甲方违约”。同日，何栋梁出具收条，载明：“今收到文鹏现金人民币大写20000元整，小写¥贰万元整。注：具体收款内容详见甲、乙双方于2019年12月16日签订的《房屋买卖协议》（协议编号：ＭＭ20170701）收款人：何栋梁收款时间：2019年12月16日”。何栋梁另出具落款时间为2019年12月16日的《承诺书》，载明：“今收到房屋定金20000.00元大写贰万元整，约定于2019年12月19日办理公证及买卖手续，若如未配合办理，视作违约，自愿支付双倍定金”。何栋梁确认收到该20000元定金。文鹏向本院提交了四川泰仁律师事务所开具的时间为2020年4月24日的四川增值税普通发票，载明该所收到文鹏支付的律师代理费价税合计26000元。 另查明，案涉房屋信息查询记录显示，该房屋为何栋梁单独所有，所有权证取得时间为2015年11月13日，该房屋上设立有两处抵押，分别为：2019年4月28日设立的抵押权人为中信银行股份有限公司成都分行的抵押权，登记被担保债权数额为1121600元；2019年9月24日设立的抵押权人为杨鑫的抵押权，登记被担保债权数额为200000元。双方一致确认，该两处抵押至本案诉讼时未解除，案涉房屋未向文鹏进行过交付。 以上事实，有到庭当事人提供的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，依法成立的合同对合同主体产生约束力，双方均应按照约定诚信全面履行义务。本案中，文鹏与何栋梁对解除双方签订的《房屋买卖协议》、由何栋梁向文鹏退还已付款20000元均无异议，本院予以确认。双方的争议焦点在于何栋梁是否构成违约、应否承担解除合同违约金270000元，以及应否承担文鹏所支出的律师费用。围绕争议焦点，本院评述如下： 关于何栋梁是否构成违约。从双方庭审陈述看，本案合同无法继续履行的原因为双方无法就解决房屋上抵押事项达成一致。1.文鹏基于逾期交付房屋事实，依据协议第六条约定行使逾期交付下的解除权并主张相应违约金。双方签订的《房屋买卖协议》第四条约定“在甲方（何栋梁）收到购房首付后，在房屋未过户前，乙方（文鹏）可长期无条件使用该房屋。甲方承诺在两个月之内解决房屋负债并将该房屋交付给乙方”，第六条约定了何栋梁未按第四条约定将房屋交付使用时的责任，文鹏主张其向何栋梁支付的20000元既是定金也是购房首付款，何栋梁收款后未交付房屋应承担逾期交房违约责任，何栋梁辩称文鹏支付的20000元仅属定金、未支付首付款，约定的交付条件尚未成就。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，双方在《房屋买卖协议》中对“购房首付”的金额、支付时间等均无约定，庭审中一致确认文鹏向何栋梁支付的20000元属于定金，在文鹏支付该20000元后，协议并未继续履行，且双方一致同意解除该协议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回”之规定，不应将双方一致确定属于定金的20000元视作已转化为购房首付款，对文鹏关于何栋梁收到该款后未交付房屋即构成违约的意见，本院不予采纳。2.文鹏依据《房屋买卖协议》第十条约定，主张何栋梁未在约定期限内为其办理过户、已构成根本违约。该条约定为“甲方（何栋梁）在取得上述房屋的产权证一个月内应无条件协助乙方（文鹏）办理该房屋的过户手续”。房屋信息查询记录显示，案涉房屋已经在2015年11月13日办出所有权证书，如仅作文义理解则2019年12月16日双方签订本案协议时何栋梁已经取得房屋所有权证书超过4年，文鹏述称该约定包含解除抵押之后过户的内容，何栋梁亦表明因房产证原件在他人手中、需要解除抵押后方能取回，则即使将何栋梁“取得房屋的产权证”理解为解除房屋上抵押、取回权属证书原件，该办理过户的条件也实际未成就，对文鹏关于何栋梁未在约定期限内办理过户即构成违约的意见，本院不予采纳。3.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，守约方有权解除合同。本案中，何栋梁辩称双方口头约定垫资等费用由文鹏承担，但在签订协议后，文鹏要求其自行承担，此情况下以900000元价格成交过低，故在2019年12月19日前明确告知文鹏要求增加，文鹏拒绝后，何栋梁表示“不卖了”，其后何栋梁母亲告知文鹏可以以900000元出售、但文鹏表示不再购买，对此本院认为，当事人对自己主张的事实，应当提供证据证明，何栋梁所提交证据不足以证明双方存在相应口头约定和其母亲代为表明可以以900000元继续交易的事实，文鹏对此也予以否认，则何栋梁在合同履行过程中单方面请求涨价、双方磋商不成情况下表示不再出售房屋，系明确表示不履行合同义务，且何栋梁对其书面承诺的“约定于2019年12月19日办理公证及买卖手续，若如未配合办理，视作违约”，亦未予实际履行，已经构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应当承担违约责任。 关于违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，主张违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，双方签订的《房屋买卖协议》仅为部分履行，双方约定合同总价款为900000元，文鹏仅向何栋梁支付定金20000元，房屋亦未实际交付，该履行情况应纳入违约金调整的考量。作为违约金调整的参酌因素，文鹏需对其实际损失予以证实，但在本案中文鹏除预交保全费、案件受理费、已支付的定金及合理可预期的资金占用利息和已经作为独立诉讼请求主张的律师代理费外，并未提交具体证据证明其所主张的包括房屋溢价损失在内的违约损失，依据协议第六条关于逾期交房解除违约金标准的约定主张按房价30%计付违约金过高，本院酌定调整违约金数额为30000元。 关于律师费承担。从文鹏举证看，在本案判决作出前，文鹏仅提交其为购买方的增值税发票，未提交委托代理合同、付款凭证等合理证据，无法证明该笔费用支出系为实现本案《房屋买卖协议》项下权利而产生。而从协议约定看，《房屋买卖协议》第七条约定“甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如发生由甲方承担全部责任包括（律师费、诉讼费、资金利息）相关费用等”，文鹏认为房屋上实际抵押债权数额超过协议第十一条约定的71万元整、属于该房屋上有预期之外的财务纠纷，为此主张由何栋梁承担律师费。对此本院认为，双方订立协议时均知悉案涉房屋上设立有两处抵押权，协议第十一条同时约定“在此期间如出现其他债务或超过总负债71万元时，多余部分由甲方自行承担解决，与此协议无关”，则该第十一条应理解为如发生新的产权纠纷和财务纠纷由何栋梁承担律师费，本案不属于约定的何栋梁应另行承担文鹏所支出律师费的情形，且本院已对违约金进行认定，已将律师代理费作为违约损失的参酌因素，故对于文鹏的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除文鹏与何栋梁于2019年12月16日就位于成都市新都区房屋签订的《房屋买卖协议》； 二、何栋梁在本判决发生法律效力之日起7日内向文鹏返还定金20000元，并支付违约金30000元。 三、驳回文鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3075元（已因适用简易程序减半收取），保全费2070元，共计5145元，由文鹏负担4231元，何栋梁负担914元（此款文鹏起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年六月三十日 书记员  曾妙