山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1496号上诉人（原审原告）：太原市居然物业管理有限公司，住山西省太原市小店区南内环街238号阳光科技大厦5005室。法定代表人:祁文琴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:赵晓娟，山西隆诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王靖，女，1985年6月27日出生，汉族，住山西省太原市。被上诉人（原审被告）：**，男，1979年7月23日出生，汉族，住山西省太原市。上诉人太原市居然物业管理有限公司因与被上诉人王靖、**服务合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初3871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人太原市居然物业管理有限公司（以下简称居然物业公司）的委托诉讼代理人赵晓娟到庭参加诉讼。被上诉人王靖，**经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。太原市居然物业管理有限公司上诉请求：1.依法撤销太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初3871号民事判决书;2.依法支持上诉人太原市居然物业管理有限公司的一审诉讼请求，即判令被上诉人支付上诉人物业费、取暖费、生活垃圾费、违约金等各项费用共计987885元并按照中国人民银行同期贷款利率支付自上诉人2017年7月12日提起诉讼时起至被上诉人付清之日止的利息。3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:上诉人依据与太原市新聚园房地产开发有限公司的合同约定,对阳光银座小区实行物业管理。被上诉人王靖自太原市新聚园房地产开发有限公司购买了阳光银座小区1幢1号楼1-2层1001、1002房屋（以下简称涉案房屋），后租赁给被上诉人**，**与居然物业公司签订《前期物业管理服务协议》，因此，二被上诉人应当依法缴纳物业费等相关费用及违约金。1.被上诉人王靖是涉案房屋的所有权人,依法应当缴纳物业费等相关费用及违约金。首先,上诉人提供的太原市新聚园房地产开发有限公司与王靖于2011年7月15日签订的《补充协议》中,第一条1款明确写明“乙方即王靖现已支付房款的50%计39374125元”,故王靖已经履行购买方的主要义务,完全符合房屋买卖的惯例实践,双方之间的买卖关系已经成立,该补充协议仅是对剩余房款的付款方式由按揭贷款变更为一次性付清,对双方已经成立的买卖关系没有影响,一审判决据此认定王靖非适格被告是违反客观事实和协议约定。其次,《补充协议》签订后,王靖依约支付了剩余房款,2011年7月15日,太原市新聚园房地产开发有限公司向王靖出具收据,证明收到王靖商铺款共73317746元,即补充协议约定的优惠后总房款已经全部支付完毕，王靖是涉案房屋的所有权人无疑。再次,根据居然物业公司提供的证据,涉案房屋已经实际使用数年之久,被上诉人将其出租给多家商户经营营业,其中一家承租商户山西省金典红木家具有限公司在庭审中亦陈述其从王靖处租赁涉案房屋,故被上诉人享受了物业服务利益,即应当承担缴纳物业费等相关费用及违约金的义务。2、《前期物业管理服务协议》合法有效,被上诉人**应当按照约定履行缴纳物业费等相关费用及违约金的义务。首先,《前期物业管理服务协议》是打印文本,没有私自更改,内容不违反法律行政法规的强制性规定,协议尾部签字盖章处有**签字捺印和居然物业公司的公章，应为合法有效的协议。一审判决以协议首页乙方名称部分存在涂改痕迹为由不予采信,但是,乙方名称部分仅是对当事人的介绍,对协议内容和效力不产生任何影响,当首页的名称与尾部的签字盖章不一致时,应当以签字盖章为准。该协议中明确约定双方签字盖章后生效,**在协议尾部签字盖章处签字摁手印,证明**对协议内容是认可遵守的,其自愿受协议约束,依法应当履行缴纳物业费等各项费用及违约金的义务。其次,根据居然物业公司已经提供的被上诉人与各商户之间的租赁合同,能够证明**确实行使了对涉案房屋的权利,将涉案房屋出租给各商户,这与**签订《前期物业管理服务协议》的行为相一致,相互印证证明**确系涉案房屋的权利人,《前期物业管理服务协议》应当作为上诉人和**权利义务的约束。被上诉人王靖、**未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩意见。原审法院审理查明，2011年3月7日，太原市新聚园房地产开发有限公司与原告居然物业签订《物业管理委托合同》，双方约定由原告对位于太原市小店区长治路181号的阳光银座小区实行物业管理，委托管理期限为至成立业主委员会后重新确定物业管理公司为止。2011年7月15日，太原市新聚园房地产开发有限公司与被告王靖就C区1、2号房屋的有关付款方式等事项签订《补充协议》，原告提供《前期物业管理服务协议》一份，主张被告王靖将案涉商铺整体租赁给被告**，被告**与原告签订该合同，被告**有义务按照合同约定按时缴纳物业管理服务费用；并提供案涉商铺欠费明细表、催收函、图片等证据主张案涉商铺欠缴各种费用共计818644元，原告就该费用采用多种方式进行催收。原审法院认为，本案中太原市新聚园房地产开发有限公司与原告居然物业签订《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，原告有权依照合同约定对太原市小店区长治路181号阳光银座小区实行物业管理。现原告仅提交太原市新聚园房地产开发有限公司与被告王靖签订的《补充协议》用于证明被告王靖是案涉商铺业主、是本案适格被告，本院经审查，认为该协议仅说明太原市新聚园房地产开发有限公司与被告王靖就购买案涉商铺的付款方式达成一致意见，无法证明房屋买卖合同的实际履行情况及被告王靖是否是案涉商铺房屋所有权人，对被告王靖是否是本案适格被告无法认定，原告也未提供其他证据予以佐证，故原告请求被告王靖承担物业费、取暖费、生活垃圾费、违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告还主张被告王靖将案涉商铺整体租赁给被告**，被告**与原告签订《前期物业管理服务协议》，被告**有义务按照合同约定按时缴纳物业管理服务费用，《前期物业管理服务协议》中未约定被告王靖确将案涉商铺整体租赁给被告**，原告未提交相关证据予以佐证，且在该协议首页乙方名称部分，存在涂改痕迹，原告不能做出合理解释，亦未提交其他证据予以佐证，该份协议真实性存疑，本院不予采信，故原告请求被告**承担物业费、取暖费、生活垃圾费、违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告王靖、**经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利所作的处分。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告太原市居然物业管理有限公司的诉讼请求。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。另查明，上诉人居然物业公司二审期间仅提供盖有“太原市房产交易服务中心档案证明查询专用章的公章”的证明材料，其目的是证明王靖是案涉房屋的所有权人。本院认为，上诉人居然物业公司提交太原市新聚园房地产开发有限公司与王靖签订的《补充协议》及太原市房产交易中心出具的王靖是涉案房屋的所有权人，用于证明王靖是案涉商铺业主，应当缴纳物业费并与**一起承担连带责任。本院认为该“补充协议”及太原市房产交易中心的证明仅说明太原市新聚园房地产开发有限公司与王靖就购买案涉商铺的付款方式达成一致意见，无法证明房屋买卖合同的实际交付及履行情况，居然物业公司诉求王靖承担相关物业费并与**承担连带责任的证据不足，本院不予采信。**与居然物业公司签订《前期物业管理服务协议》，但该协议首页乙方名称部分，存在涂改痕迹，而且首页部分与结尾“**”签字部分不一致，上诉人居然物业公司不能做出合理解释，亦未提交其他证据予以佐证，该份协议真实性存疑，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13679元，由上诉人太原市居然物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵耀功审判员 段雪丽审判员 任 峥 二〇二〇年六月二十四日书记员 吴 慧