湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4516号上诉人（原审原告）：郑立武，男，1968年7月17日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：洪日，湖南天恒健律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勇军，湖南天恒健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周灿，女，1962年3月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：曾东明，湖南卓越律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：长沙市建筑工程有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路二段151号。法定代表人：李忠根。委托诉讼代理人：杨琳，女，1981年8月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人郑立武与被上诉人周灿、长沙市建筑工程有限责任公司（以下简称长建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11220号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑立武上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并由周灿、长建公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决事实查明不清，适用法律错误。1、长建公司虽不认可转租，但自始至终没有解除过与郑立武之间的租赁合同，租赁合同直到期满才终止。周灿提供的《通告》，长建公司当庭明确表示不知情，也不认可该通告的内容，且该《通告》也未送达给郑立武，不能产生解除长建公司与郑立武之间的租赁合同的法律效力。事实上，该《通告》系长建公司的员工刘建军利用公司管理疏忽而自行制作，长建公司答辩也自认在2016年至2018年期间按照与郑立武签订的租赁合同收齐了合同租金。2、一审判决认定郑立武与长建公司的房屋租赁合同因为长建公司不认可转租而无效属于适用法律错误。合同即使被解除，导致的也是合同效力的终止，与合同无效是不同概念，更何况长建公司自始至终未行使过解除权。二、一审以合同无效直接否认了三份房屋租赁合同的效力，直接剥夺了租赁物收取租金的权利。周灿辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。长建公司辩称：长建公司对于郑立武与周灿之间的租赁合同并不知晓，也不清楚他们之间所产生的纠纷关系，但长建公司物管中心的租赁合同是与郑立武所签订的，在2016年至2018年期间，长建公司按照与郑立武所签订的租赁合同收齐了合同的租金，每年210000元，该部分租金中的170000元，是根据郑立武的要求，向郑立武开具的收据，另外40000元是向新都幼儿园和周灿所开具的收据，这是依据税务部门的要求，根据经营者的实际情况开具的收据抬头。郑立武向一审法院起诉请求：1.判令解除郑立武与周灿之间的租赁合同关系，并请求周灿将全部租赁场地立即返还给郑立武；2.判令周灿支付郑立武所欠租金140000元；3.本案诉讼费用、保全费等费用由周灿承担。一审法院认定事实：位于长沙市雨花区部分（又名长沙市雨花区砂子塘新锐湘都南栋）第一、第二层房屋（以下简称涉案房屋）为长建公司所有，建筑面积为2212平方米，套内建筑面积为1956.62平方米。案外人长沙市雨花区新都幼儿园于2007年4月27日由雨花区民政局发证设立，属于民办非企业单位，法定代表人为周灿。2006年5月16日，郑立武与长建公司签订《长沙市建筑工程公司房屋门店租赁合同》，约定郑立武承租涉案房屋，房屋建筑面积约2200平方米，租金为每年230000元，从2007年1月1日开始按上、下二楼的租金交纳，租赁期限为5年，从2006年5月1日起至2011年4月30日止。2006年7月14日，郑立武（甲方）与周灿（乙方）签订两份《房屋租赁合同》，两份合同内容一致，均约定郑立武将涉案房屋二楼及一楼超市后半部分承租给周灿，面积约为600平方米，租赁期限为5年，自2006年7月16日至2011年4月30日。两份合同均有案外人长沙市雨花区伟文生鲜蔬菜市场也在该合同甲方法人代表签字处的加盖了公章，郑立武、周灿均主张该合同的出租方是郑立武，承租方是周灿，与长沙市雨花区伟文生鲜蔬菜市场无关。2009年3月25日，郑立武与长建公司签订《长沙市建筑工程有限责任公司房屋门面租赁合同》，约定郑立武承租涉案房屋，租赁期为5年，自2009年4月1日至2015年3月31日，租赁期内，郑立武未经长建公司书面同意不得私自转租，否则长建公司有权终止合同，收回出租的房屋。2011年3月2日，郑立武（甲方）、周灿（乙方）以及新都幼儿园（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋的第一层原幼儿园装修的厨房和仓库以及保健室由乙方继续使用，涉案房屋第二层大部分由乙方使用（其界限已由原告指定），原新都幼儿园所装饰，装修建设的幼儿园外地坪仍由幼儿园保有使用，租赁期从2011年4月30日至2017年10月10日，租金按月计算，每月15000元，按半年度支付租金，每半年度支付租金90000元，原2006年7月14日所签合同，甲方已收乙方押金10000元可延续，暂时不退，待合同期满，乙方在上缴给原告的月租时抵扣。郑立武在甲方落款处签名为郑利武，周灿在乙方落款处签名，新都幼儿园未在该合同上签章。郑立武、周灿均主张该合同的出租方是郑立武，承租方是周灿，涉案房屋用于经营长沙市雨花区新都幼儿园。2014年3月14日，郑立武与长建公司签订《房屋门面租期合同》，约定郑立武承租长建公司所有的位于长沙市雨花区部分（又名长沙市雨花区砂子塘新锐湘都南栋）第一层、第二层房屋，房屋建筑面积2000平方米，租金为每年210000元，租赁期为5年，自2014年4月1日至2019年3月31日止，郑立武未经长建公司书面同意不得私自转租，否则长建公司有权解除合同，收回出租的房屋。2015年8月28日，郑立武向周灿出具《收条》，载明今收到幼儿园房租费2015年8月28日至2016年2月28日90000元。2015年12月22日，长建公司向周灿发出《通告》，载明由于郑立武违背与长建公司签订的租赁合同中关于不得转租的约定，长建公司决定与郑立武解除合同，收回涉案房屋的使用权，望与郑立武签订转租协议的租赁户在接到此通告后在2015年12月30日前来长建公司物管中心办理退房手续。2016年2月1日，长建公司（甲方）与新都幼儿园（乙方）签订《房屋门面租赁合同》，就乙方承租甲方房屋作出约定：1.房屋地址为砂子塘新锐湘都，面积为640平方米；2.年租金40000元；3.租房用途为幼儿园，租赁期为1年，从2016年2月28日至2017年2月27日；4.租金按季度支付，乙方应在本季末预交下季的房屋租金。周灿在该合同乙方签字盖章处签名。2017年2月15日，长建公司（甲方）与新都幼儿园（乙方）签订《房屋门面租赁合同》，就乙方承租甲方房屋作出约定：1.房屋地址为砂子塘新锐湘都，面积为640平方米；2.第一年至第三年每年租金42000元，第四年起按每年5%递增；3.租房用途为幼儿园，租赁期为10年，从2017年2月28日至2027年2月27日；4.租金按季度支付，乙方应在本季末预交下季的房屋租金。周灿在该合同乙方签字盖章处签名。2016年至2019年期间，长建公司共收取新都幼儿园门面押金10000元、2016年门面租金20000元，收取周灿2016年度门面租金20000元、2017年度门面租金40000元，2018年度门面租金40000元，2019年租金20000元。在一审过程中，长建公司陈述:郑立武与长建公司签订的三份房屋租赁合同均约定郑立武不得转租涉案房屋，长建公司对于郑立武转租的行为不予认可。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，郑立武与长建公司签订三份房屋租赁合同，双方在合同中均明确约定：郑立武不得转租。郑立武将涉案房屋部分转租给周灿的行为，长建公司于2015年12月22日向周灿发送了《通告》，载明已解除与郑立武的房屋租赁合同关系，收回涉案房屋的使用权。长建公司也在庭审过程中不予认可郑立武的转租行为，故郑立武与周灿签订的三份房屋租赁合同应属无效。另据合同法第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。郑立武、周灿签订的三份房屋租赁合同自始没有法律约束力，故郑立武诉请解除郑立武、周灿之间的租赁合同关系，一审法院不予支持。周灿、新都幼儿园与长建公司于2016年2月1日、2017年2月15日签订了两份《房屋门面租赁合同》，约定周灿与新都幼儿园自2016年2月28日至2027年2月27日向长建公司承租涉案房屋的其中一部分，周灿与新都幼儿园亦向长建公司支付了租金，周灿与新都幼儿园占有、使用、管理涉案房屋的相应部分系基于两份有效的《房屋门面租赁合同》，现郑立武诉请周灿返还涉案房屋的其中一部分、支付2016年3月至2019年3月的租金140000元，缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回郑立武的诉讼请求。一审案件受理费3100元，因适用简易程序减半收取计1550元，由郑立武负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：郑立武在未经出租人长建公司同意的情况下与周灿签订房屋租赁合同，将涉案房屋转租给周灿，侵害了出租人长建公司的合法权益。因长建公司明确表示不同意郑立武是转租行为，故一审法院认定郑立武与周灿签订的三份房屋租赁合同无效，并无不当，本院予以维持。现虽无证据证明长建公司与郑立武之间的租赁合同已经解除，长建公司也自称对其物业管理中心主任刘建军经手与周灿之间签订的租赁合同不知情，但周灿有理由相信长建公司物业管理中心主任刘建军有权代表公司与其签订租赁合同，且周灿与长建公司之间另行签订的租赁合同也已实际履行，现郑立武要求周灿另行支付租金并返还租赁房屋没有事实和法律依据，应当予以驳回。综上所述，郑立武的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3100元，由上诉人郑立武负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 陈新华审判员 金新贵二〇二〇年六月二十九日法官助理周卓书记员肖佳敏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。