江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣07民终1563号 上诉人（原审原告）：宫玉洁，女，1988年6月24日生，汉族，现住赣州市章贡区。 被上诉人（原审被告）：谢旭东，男，1986年8月4日生，汉族，住赣州市兴国县。 原审第三人：廖云海，男，1963年12月3日生，汉族，住赣州市。 上诉人宫玉洁因与被上诉人谢旭东、原审第三人廖云海房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2018）赣0702民初6799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宫玉洁上诉请求：1.变更原判决，付款月份应计算至2018年10月16日，在谢旭东支付一审判决支付给宫玉洁的14400元时并要求追讨6月至10月租金5994元。2.判决谢旭东赔偿违约损失3264元（法律服务费3000)。3.谢旭东承担本案一审二审的诉讼费和受理费总合费用。事实和理由：2016年7月起谢旭东以各种理由拖缴不缴数月房租，宫玉洁短信和口头形式要求解除租赁关系，但谢旭东均未理会。因宫玉洁无法在保持支付原房东房租的同时，却收不到谢旭东的房屋租金的持续垫付行为，造成被动拖欠原房东的房租，也因此被原房东起诉，章贡区人民法院于2018年10月16日，解除房屋原房东廖云海与宫玉洁的租赁关系，宫玉洁为此承担了264元诉讼费，952元案件受理费和3000元法律服务费。且一审法院也判决认为谢旭东构成违约，根据宫玉洁、谢旭东合同协议第十一条，这些违约损失因由违约方承担。判决后，宫玉洁于2018年11月9日缴清到2018年7月23日欠金额26800元。宫玉洁于2018年10月委托律师第一次起诉谢旭东，要求解除合同并支付后续应缴的租金和损失。该案的判决书判决内容“2018年6月8日谢旭东和原房东廖云海形成新的租赁关系，并不支持6月到10月的租金诉请”宫玉洁表示不认同，第一，宫玉洁认为不能因为第二承租方代第一承租预先支付了2018年6月房租就算成立了新的租赁关系。第二，宫玉洁已补款至2018年7月23日，那就不能在2018年6月8日后就算解除租赁关系因原合同审判解除租赁关系的时间是2018年10月16日，宫玉洁有权按双方合同内规定的金额向谢旭东追讨到2018年10月16日应缴清的租金。宫玉洁认为的计算方法：根据宫玉洁的银行收款流水及宫玉洁统计的谢旭东欠款明细。谢旭东欠缴宫玉洁的部分：2015年6月8日-2016年6月7日欠缴0元，2016年6月8日-2017年6月7日欠缴13300元，2018年6月8日-2018年6月7日欠缴11100元，2018年6月8日-2018年10月16日欠缴26600元，总计51060元。宫玉洁欠缴廖云海的部分：2017年4月26日-2018年4月25日欠缴18000元，2018年4月26日-2018年6月9日欠缴7627元，2018年6月9日-2018年7月23日的房租递增部分欠缴1173元，总计26800元。宫玉洁2018年11月9日已缴清26800元给廖云海。2018年6月9日-2018年7月23日的44天未递增房租部分（4400每月）欠缴6453.3元，2018年7月24日-2018年10月16日欠缴14213元，总计6453.3+14213=20666元。合计：谢旭东欠缴宫玉洁的部分51060元减去宫玉洁欠缴廖云海的部分20666元为30394元，再减去谢旭东支付的10000元押金为20394元。依照一审判决书合计的赔偿金额14400元，还差5994元。因金额不符，固请求贵院判处所求。 被上诉人谢旭东未发表答辩意见。 原审第三人廖云海未发表答辩意见。 宫玉洁向一审法院起诉请求：1.判决解除宫玉洁、谢旭东2015年6月9日签订的《店铺租赁协议》并判令谢旭东腾房；2.判决谢旭东向宫玉洁支付拖欠的2018年10月7日之前的房屋租金49200元；3.判决谢旭东按每月6200元的标准支付2018年10月8日至腾房之日的房屋占有使用费；4.判决谢旭东赔偿宫玉洁违约损失3264元（法律服务费3000元）；5.本案诉讼费用由谢旭东承担。一审诉讼过程中，宫玉洁当庭撤回第三项诉讼请求。 一审法院认定事实：宫玉洁自2012年起一直承租廖云海位于赣州市章贡区店面。2015年4月9日，宫玉洁与廖云海签订一份《店面租赁合同》，约定廖云海将上述店面租赁给宫玉洁使用，租赁期限自2015年4月26日至2020年4月26日止；第一年租金为每月4000元，自第二年起，租金在第一年的基础上增加400元，第三年在第二年的基础上增加400元，以此类推，每期租金缴纳应提前七天付清；宫玉洁在本合同签订之日起即付8000元押金给廖云海，宫玉洁在租赁期满后廖云海如数退还押金，如果宫玉洁中途退租，则廖云海不退还押金。2015年6月9日，经廖云海同意，宫玉洁与谢旭东签订一份《店铺租赁协议》，约定宫玉洁将上述店面出租给谢旭东使用，租赁期限为三年，自2015年6月9日至2016年6月8日，谢旭东每月10日支付租金给宫玉洁，租金每月5000元，2016年6月9日至2017年6月8日租金每月5400元，2017年6月9日至2018年6月8日租金每月5800元；谢旭东在合同签订之日即付10000元押金给宫玉洁。后双方又经协商，将租赁期限延至2020年4月25日，租金按原始合同租金＋每月1000元转让金。签订上述协议后，谢旭东第一年均能按约定支付租金给宫玉洁，但自第二年开始谢旭东拖欠租金，截止2018年6月8日止，谢旭东共向宫玉洁支付租金170000元，拖欠租金24400元（其中，2016年6月9日至2017年6月8日拖欠租金13300元，2017年6月9日至2018年6月8日拖欠租金11100元）。2018年6月8日之后，谢旭东直接向廖云海支付租金。另查明，2018年6月，廖云海以宫玉洁拖欠租金为由，诉至一审法院，要求解除双方签订的租赁合同，并支付拖欠的租金。经一审法院主持调解，双方达成如下协议：一、廖云海与宫玉洁于2015年4月9日签订的店面租赁合同解除；二、宫玉洁欠廖云海房租26800元，10月16日当庭支付10000元，11月9日一次性付清剩余款项16800元；三、宫玉洁所交给廖云海的押金8000元待廖云海处理完次承租人谢旭东的租赁合同后，另案处理。 一审法院认为：宫玉洁与谢旭东签订的《店铺租赁协议》，是双方当事人真实意思表示，且未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对当事人均具有法律约束力。谢旭东承租涉案店铺后未及时付清租金，形成拖欠，其行为违约，应承担相应的违约责任。宫玉洁主张谢旭东支付拖欠的2018年6月之前的租金的诉请，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于宫玉洁主张2018年6月至10月租金的诉请，因谢旭东自2018年6月8日之后已直接向廖云海即房屋所有权人廖云海支付租金，双方之间形成了新的房屋租赁关系，宫玉洁与谢旭东之间的租赁关系即告终止，故对宫玉洁主张谢旭东支付2018年6月至10月租金的诉请，一审法院不予支持。关于谢旭东支付给宫玉洁押金10000元的问题。因双方未就谢旭东违约后押金不予退还作约定，故谢旭东支付给宫玉洁的10000元押金，理应折抵谢旭东所欠宫玉洁的租金数额。折抵后，谢旭东实际应支付宫玉洁拖欠的租金为14400元。因谢旭东已解除了与廖云海的租赁关系，并实际搬离了涉案店铺，故无需对宫玉洁的第一项诉请作出处理。关于宫玉洁主张要求谢旭东法律服务费及另案诉讼费的诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由谢旭东于本判决生效后七日内支付宫玉洁拖欠的租金14400元；二、驳回宫玉洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1112元，由谢旭东承担160元，由宫玉洁承担952元。 本院二审期间，宫玉洁提交与谢旭东短信聊天记录截图，证明上诉人曾经告知被上诉人结束租赁关系，因为没有能力强制被上诉人搬离店铺，所以，被拖了很久，并不能代表上诉人承认了被上诉人继续租赁的关系。谢旭东未参加二审询问调解的庭审，未对上述证据发表质证意见。本院经审查后认为，该聊天记录真实性无法确认，即便是真实的，也只反映谢旭东拖欠宫玉洁租金，宫玉洁于2017年4月、5月、6月进行了催收，但并未行使合同法上的解除权，故该证据与本案的关联性，本院不予确认。 本院二审查明的事实与原判认定一致。 本院认为：廖云海与宫玉洁租赁合同纠纷一案，双方达成调解协议，章贡区人民法院据此制作了（2018）赣0702民初4475号民事调解书。民事调解书确认双方租赁合同关系解除，但并未明确解除的时间，结合民事调解书确认的宫玉洁应付租金计算至2018年7月23日止，可知廖云海与宫玉洁租赁合同项下的权利、义务已于2018年7月23日终止。2018年10月16日为民事调解书的落款时间，不当然的是廖云海与宫玉洁租赁合同的解除时间，事实上，廖云海于2018年6月21日以宫玉洁拖欠租金违约向法院提起诉讼时，其诉状中的第1项诉讼请求就是请求法院判令解除双方租赁合同，因此，宫玉洁上诉称其与廖云海的租赁合同解除时间为2018年10月16日，并要求谢旭东向其支付2018年6月8日至2018年10月16日之前的租金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。另外，宫玉洁要求谢旭东承担违约给其造成的法律服务费3000元和（2018）赣0702民初4475号案件受理费264元，因宫玉洁、谢旭东租赁合同并无该损失负担的合同约定，且该损失并非属谢旭东违约直接造成的损失，廖云海与宫玉洁之间的诉讼案件与谢旭东违约也无必然法律上的因果关系，故宫玉洁要求谢旭东赔偿损失的上诉请求，本院亦不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宫玉洁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  罗 宁 审 判 员  傅 忠 审 判 员  赖国东 二〇二〇年六月二十九日 代理书记员  葛颖婷