广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2557号原告一：黄伟华，男，汉族，1976年2月28日出生，住广东省博罗县***************，身份证号码：441************91X。原告二：刘秀冬，女，汉族，1977年9月4日出生，住广东省博罗县福田镇圩镇西区62号，身份证号码：441************940。委托代理人：王丽群，系广东卓著律师事务所律师。被告：惠州市金衡实业有限公司，住所：博罗县******委会车桥头。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：陈晓丽，系广东科明律师事务所律师。原告黄伟华、刘秀冬诉被告惠州市金衡实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人王丽群、被告诉讼代理人陈晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于博罗县******委会苏矛天小组、下坝小组苦练山水华章花园的商品房，具体项目为：48栋15层04号房，房款总价为437789元。合同签订后，原告已依约交清了被告首期款，并支付了房屋总价款。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2015年10月31日前交付合格房产。合同约定的违约金计算方式为，逾期不超过90天，被告应按已交房款的万分之二按日支付原告违约金；逾期超过90天，被告应按已交房款的万分之四按日支付原告违约金。被告通知原告于2017年10月13日取得合格商品房，因此，至2017年10月13日，被告应支付原告违约金逾期交房违约金29069元。另，被告未按合同约定为原告办理房产证，已构成违约，根据合同约定，被告应支付原告逾期办证违约金20438元（暂计）。为保护自身权益，原告特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告向原告支付2017年5月1日计至2017年10月13日（共计166天）逾期交付房产的违约金29069元；二、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金20438元（按房价3%计算，从2018年10月12日起算，至2020年5月1日（暂计），实际计算至被告为原告办理房产证为止）；三、本案诉讼费、处理费等由被告承担。以上金额合计49507元。被告辩称，1、因为案涉楼盘是一个政府BT工程，所有报建手续以整个楼盘整体报建，所以此房屋已经达到交付条件的情况下，虽然没有取得整体验收，但此48栋业主早已在2016年10月通知办理入住，并已大部分在2017年5月份前办理入住手续，所以原告未在收到通知办理入住交楼，是其自行更改了收楼时间，且其诉求逾期交房也已超过诉讼时效，并且要求按每日万分之四支付违约金过高，也没有实际损失，所以逾期交房的违约责任不应支持。2、对逾期办证的诉讼请求，根据中华人民共和国契税条例第八条规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地房屋权属转移合同的当天或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条规定，纳税人应当在纳税义务发生之日起10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。而本案中原告并未依法缴纳应付的税款，所以答辩人不能提交必备的材料办理权属证书，而且双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人，并不能在规定期限内取得房地产权属证书，答辩人才承担相应责任。并且此条款约定买受人自愿委托出卖人办理房地产权属证书，买受人应签署商品房买卖合同前缴纳办证和手续费用，因买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担。所以原告主张答辩人逾期办证没有任何事实和法律依据，请依法予以驳回。经审理查明，原、被告于2014年6月9日签订编号为14040514的《商品房买卖合同》，约定由两原告向被告购买博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园48栋1504号房，价格为437789元。合同约定的付款方式及期限为：在合同签订时买受人已付清总房款31%的首期款计人民币137789元整，余款办理银行按揭。双方约定出卖方应当在2015年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。并约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2014年7月9日向原告出具首期款支付发票，载明原告支付山水华章花园48栋1504房首期款137789元。两原告于2015年2月5日与广东博罗农村商业银行股份有限公司签订《个人购房按揭贷款合同》，该按揭合同的保证人处由被告签字盖章。原告于2017年10月13日与惠州市嘉华达物业管理有限公司达成物业管理服务合同，并于当天预交了3个月物业费共计675.3元。原、被告于庭审时确认，案涉山水华章花园48栋1504房于2017年10月13日交付给两原告使用。两原告于2020年5月9日向税务机关缴纳房屋买卖契税共计6566.84元。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》（合同编号：14040514）、两张加盖“惠州市金衡实业有限公司发票专用章”的增值税发票、《个人购房按揭贷款合同》《物业管理服务合同》及物业管理费收款收据、两张税收完税证明予以佐证。被告提交一份楼宇交接书，显示49栋301号房于2016年10月5日交付给该房的买受人。另查明，案涉《商品房买卖合同》（合同编号：14040514）第八条约定，“出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定，“按照逾期时间分别处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。”第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款3%向买受人支付违约金。买受人自愿委托出卖人办理房地产权属证书，买受人应签署《商品房买卖合同》前交纳办证所需费用，因买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担。”《补充协议》第七条约定：“买受人委托出卖人办理所购商品房的房地产权证，并授权出卖人代交相关办证资料。如买受人未按《商品房买卖合同》及附件约定足额缴交相关办证费和维修资金，或未提供完整的有效办证资料，则出卖人提供资料的期限顺延，因买受人未预交办证费或未按时提供资料，出卖人通知或公告产生的费用由买受人承担。”本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，争议焦点在于案涉房屋延期交付责任归属、本案逾期交房违约金的计算标准及原告延期缴纳税费是否导致延期办证的责任由其自行承担。原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：14040514）为双方合意，且符合法律规定，双方均应予履行。关于案涉房屋延期交付责任归属，被告主张已于2016年10月通知48栋、49栋业主办理入住，故延期交房的责任应当原告自己承担，被告提供一份楼宇交接书予以佐证。但由于该通知书仅为49栋某户业主的交接书，不能证明被告已通知到全部业主，且被告未能提交其他证据证明，故对于被告的主张，本院不予采信。根据《商品房买卖合同》（合同编号：14040514）第八条的约定，出卖人应当在2015年10月31日前交付，由于被告实际交房时间为2017年10月13日，且没有证据证明延期交付是原告的原因，故本院认为案涉房屋未能按期交付的责任应当由被告承担。关于本案逾期交房违约金的计算标准，根据合同条款第八条的约定，被告应于2015年10月31日前交付房屋，由于原、被告当庭确认案涉房屋交付时间为2017年10月13日，故对被告违反合同约定未按时交付房屋的事实，本院予以确认。被告辩称逾期交房违约金已过诉讼时效，且按每日万分之四支付违约金过高。关于诉讼时效期间，本案中原告诉称的部分债权产生时间与起诉时间分属于《中华人民共和国民法总则》实施前后，故对原告起诉是否超过诉讼时效的判断涉及《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民法总则》关于不同诉讼时效规定如何适用的问题。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，民法总则施行之日即2017年10月1日，民法通则规定的两年或者一年诉讼时效期间尚未届满，应当适用民法总则三年诉讼时效的规定；民法通则规定的两年或者一年诉讼时效期间已届满，应当适用民法通则两年诉讼时效的规定。故2015年10月1日后的诉讼时效应为三年诉讼时效期间。原告主张自2017年5月1日起计算逾期交房违约金，由于原告网上立案日期为2020年5月11日，故2017年5月1日至2017年5月10日之间的支付违约金请求权已过诉讼时效，本院不予支持，案涉逾期交房违约金的计算起点应当为2017年5月11日，计至2017年10月13日，共156天。被告主张违约金数额过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，综合考虑违约金计算标准，原、被告合同约定的违约金未超过合理范围，故本院认为，被告应当支付的逾期交房违约金为27318.03元（437789元×0.0004/天×156天）。关于原告延期缴纳税费是否导致延期办证的责任由其自行承担的问题，由于《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第七条约定，由买受方原因导致延误或不能办证，其责任由买受人承担。由于原告提供的契税完税证明显示，两原告于2020年5月9日完成契税缴纳。根据《中华人民共和国契税条例》第十一条第二款，“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”的规定，因原告未及时完成契税缴纳，被告无法办理房屋权属变更登记，逾期办证的责任应当由两原告自行承担，故原告主张被告应当支付逾期办证违约金的诉求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国契税条例》第十一条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告黄伟华、刘秀冬支付违约金27318.03元。二、驳回原告黄伟华、刘秀冬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费518.74元，由原告黄伟华、刘秀冬负担234.33元，由被告惠州市金衡实业有限公司负担284.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 赖瑜平二〇二〇年六月二十三日法官助理 杨玉婷书 记 员 陈锴晴