湖北省宣恩县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2825民初406号原告:宣恩县金源物业管理有限责任公司，住所地湖北省宣恩县珠山镇民族路25号。统一社会信用代码91422825050011541W。法定代表人:刘俊杰，该公司经理。委托诉讼代理人:肖道华，宣恩县方圆法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人:张金华，宣恩华源法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告:滕小红，女，1981年11月7日出生，汉族,户籍所在地湖北省宣恩县，现住湖北省宣恩县。委托诉讼代理人:张运来，滕小红之夫，1980年11月30日出生，汉族，户籍所在地湖北省宣恩县，现住湖北省宣恩县。代理权限为特别授权。原告宣恩县金源物业管理有限责任公司诉被告滕小红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告宣恩县金源物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人张金华、被告滕小红的委托诉讼代理人张运来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宣恩县金源物业管理有限责任公司诉称，2014年4月11日，原告与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订了《金源国际前期物业管理服务协议》，合同约定：由原告向小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止，原告提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，受益人按房屋建筑面积0.90元/㎡/月计收物业管理服务费，七层以上按实际用水量0.40元/m3计收二次供水增压费，按月收取。缴费时间为每年度2月29日前交清当年物业管理服务费。逾期的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。被告系该物业业主，房屋建筑面积82㎡，按约定应交纳2018年6月1日至2020年5月30日的物业管理服务费合计2019元（其中加压费152元，维保费96元）；逾期滞纳金243.38元。经原告多次催收，被告拒绝缴纳，致使原告服务工作无法正常运行，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。现请求法院（变更后）：1.依法判决被告立即给原告支付物业管理服务费2019元，逾期滞纳金243.38元，合计2262.38元；2.被告承担本案诉讼费用。原告宣恩县金源物业管理有限责任公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告企业信息复印件1份，用以证明原告身份情况和主体适格。证据二、①2014年4月11日宣恩县金源房地产开发有限责任公司与宣恩县金源物业管理有限责任公司签订的《金源国际前期物业管理服务协议》复印件1份；②2013年9月18日宣恩县金源房地产开发有限责任公司与滕小红签订的《商品房买卖合同》及附件复印件1份；③（2017）鄂2825民初1158号民事判决书复印件1份。用以证明：1.原告依约对金源国际提供物业管理服务；2.原告按房屋建筑面积0.9元/㎡/月计收服务费；3.协议约定7层以上用户按照实际用水量0.40元/m3每立方计收增压费，按月收取；4.被告物业费应该在每年2月29日前结清当年的费用；5.被告房屋在金源国际，建筑面积82㎡；6.合同约定有逾期缴纳物业管理费自逾期之日起每天按照应该的管理费的万分之五收取滞纳金。证明目的是原、被告签订的协议对于服务项目、收费标准及合同期限都进行了约定，且双方对约定的事项都确认。证据三、①2019年5月29日宣恩县金源物业管理有限责任公司通知张贴照片复印件1张；②2019年8月1日宣恩县金源物业管理有限责任公司催费通知张贴照片打印件1张；③2019年7月12日宣恩县金源物业管理有限责任公司公告打印件1份、公告张贴照片打印件1份；④被告用水量的说明1份；⑤宣恩金源国际业主委员会至金源物业管理公司公告复印件1份。用以证明：1.宣恩县金源物业管理有限责任公司对滕小红欠费进行催收的事实；2.被告滕小红用水的方案；3.宣恩县金源物业管理有限责任公司针对业主提出的问题，积极履行义务，并提出了解决方案。证据四、宣恩县金源物业管理有限责任公司与恩施安顺达电梯有限责任公司签订的《电梯保养合同》复印件1份、电梯保养发票复印件1份，用以证明被告滕小红住房区域电梯保养费是0.59元/㎡。被告滕小红辩称，原告一直未提升服务质量，故被告拒绝支付以上费用。主要原因有：1.供水服务与原告无关，收取二次增压费无法律依据，且该笔费用应该包含在物业管理费中，不应该再次收取二次增压费；2.原告预收物业管理费，在未提供服务的情况下收取滞纳金，且原告不属于行政机关不具备处罚的权利没有资格收取滞纳金，滞纳金收取无效；3.原告提供的物业服务存在重大问题，表现在经常无故停水、消防通道阻塞无人管理、小区无绿地、门禁五年来未修缮、无安保人员值守、车位无人管理被外来车辆占用阻塞甚至被人私用、发电机和金源酒店共用、物业公司没有要求金源酒店支付费用也未公示费用情况、金源小区有营业性供水设备占用小区车位、电梯广告费未公示收支去向、水表电表未锁紧有安全隐患、垃圾无人清理、原告没有公示服务标准和收费标准、小区通道停车位被金源酒店侵占物业未尽职责等。被告滕小红为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、①照片一组、②法规打印件一组，用于证明水厂高度不需要增压，且《物业管理规定》第45条、《湖北省物业服务和管理条例》第43条、《湖北省城镇二次供水管理办法》第13条规定用水是被告与水厂之间的业务关系，不应该由原告另行收费，原告收费无法无据。证据二、①照片打印件一组、②业主微信群截图一份，用于证明小区经常停水。证据三、水厂发布的告业主书打印件一份，用于证明原告不作为。证据四、①消防通道照片一组、②岗亭照片一组、③车位照片一组，用于证明原告物业不作为。证据五、照片一组，用于证明小区无绿化。证据六、门禁照片一组，用于证明原告未修缮门禁。证据七、照片一组，用于证明饮水机占用通道、车位。证据八、照片一组，用于证明供水供电的电井未锁。证据九、照片一组，用于证明垃圾无人清理。证据十、照片一组，用于证明物业公司不作为，不保护小区的公用场地。证据十一、微信截图一组，用于证明物业公司经理不作为。证据十二、业主手册一份，用于证明原告曾经给予业主承诺，原告违反了协议约定。经庭审质证，被告对原告提交的所有证据均无异议。原告对被告提交的证据一②中的法规打印件的真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的；原告对被告提交的其余证据的真实性均提出异议，被告提交的证据一①、证据二、证据四、证据七、证据八、证据九均不能证明事实存在状态的连续性，认为证据三、证据五是开发商设计原因，不应该由原告承担责任，认为证据四、证据六被告及其他业主一直未支付资金，原告无法解决问题，证据十一与本案不具有关联性，证据十、证据十二来源不明，无法达到原告证明目的。本院认为，对双方当事人无异议的证据应当予以采信。原告提交的证据三④证据来源不明，不符合证据形式的要求，本院不予认定。被告提交的除证据一②外的其它证据来源不明，不符合证据形式的要求,不能作为认定本案事实的依据，本院不予认定。经审理查明，2013年9月18日，被告滕小红与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，合同约定宣恩县金源房地产开发有限责任公司将其开发的金源国际小区第3幢第2单元第21层2105号建筑面积为81.85平方米房屋出卖给被告，并签订了合同附件作为补充。双方在合同附件中约定：1、前期物业服务内容及质量，按出卖人与宣恩县金源物业管理有限责任公司签订的前期物业服务合同为准，在合同中双方就委托管理事项、期限、双方的权利义务、服务质量等都做出了详细的规定。2、前期物业服务费收费标准。买受人在办理入住手续后，领钥匙时交一个年度物业管理服务费，其后每年度2月29日前交清当年物业管理服务费；本物业综合服务费住宅房屋按建筑面积0.90元/m2/月计收；本小区供水为自来水公司正常供水和二次加压混合压力供水，二次加压费用，七层以上住户按实际用水量0.40/m3计收二次供水增压费，按月收取；电梯维保期满后，每年度的定期检修费用由二楼以上用户据实分摊；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。3、买受人同意，在业主委员会未正式招聘物业管理企业之前，由宣恩县金源物业管理有限责任公司负责物业管理。无论买受人是否与宣恩县金源物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，买受人所购房屋的物业管理费及供水二次加压费等相关费用，自房屋交付之日起由买受人承担，买受人办理交付手续时，不按规定缴纳物业服务费等相关费用造成交付程序无法进行的，出卖人不承担延期交付的违约责任。4、买受人已阅读并认可出卖人在本商品房销售现场公示的金源国际《前期物业管理委托合同》，本补充协议从双方签字或盖章之日起生效。2014年4月11日，宣恩县金源房地产开发有限责任公司将金源国际商住楼委托宣恩县金源物业管理有限责任公司实行物业管理，双方并签订《金源国际前期物业管理服务协议》，约定物业服务费用由宣恩县金源物业管理有限责任公司自行向业主或物业使用人收取；自合同签订之时起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止，本协议终止。该协议中约定的委托管理期限、前期物业费收费标准等内容，与上述滕小红2013年9月18日签订的商品房买卖合同附件中的第2条、第3条内容一致。嗣后，宣恩县金源物业管理有限责任公司为金源商住楼业主提供物业服务，于每年5月收取当年6月1日至次年5月31日的物业管理服务费、二次供水增压费、电梯维保费等费用。滕小红按其房屋建筑面积交纳物业管理服务费、二次供水增压费及电梯维保费，其中电梯维保费为每年48元。2016年，金源国际业主委员会成立，但尚未选聘物业管理企业并与之签订物业服务合同。2019年5月29日、2019年8月1日，宣恩县金源物业管理有限责任公司向滕小红催收物业管理服务费（2018年6月1日至2020年5月30日）、二次供水增压费、电梯维保费等费用及滞纳金，滕小红未有交纳。宣恩县金源物业管理有限责任公司于2020年3月23日诉至本院。本院认为，被告滕小红在与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件中以及原告宣恩县金源物业管理有限责任公司在与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订的《金源国际前期物业管理服务协议》中，均自愿约定由原告宣恩县金源物业管理有限责任公司为被告滕小红等业主提供物业管理服务，协议内容系当事人真实意思表示，合法有效，且已实际部分履行，原告宣恩县金源物业管理有限责任公司与被告滕小红之间的物业服务合同关系成立，双方应按合同内容全面履行义务。原告宣恩县金源物业管理有限责任公司提供物业管理服务后，被告滕小红应当根据合同的约定交纳相关费用。故被告滕小红应支付物业管理服务费1767.96元（0.9元/m2×81.85m2×24个月）、电梯维保费96元（0.59元/m2/年×81.85㎡×2年=96元），对原告宣恩县金源物业管理有限责任公司主张的物业管理服务费超过的部分不予支持；关于原告主张被告支付二次供水增压费152元的诉讼请求，因原告未提交充分的证据证实被告的实际用水量，应承担举证不能的责任，故本院不予支持。关于滞纳金，合同中已明确约定每年度2月29日前交清当年物业管理服务费，在合同履行过程中，原告宣恩县金源物业管理有限责任公司于每年5月收取当年6月1日至次年5月31日的物业管理服务费、二次供水增压费、电梯维保费等费用，被告滕小红等业主已按此时间履行，应当视为双方对履行期限的变更，符合合同意思自治原则，未违反法律规定。因被告滕小红经原告宣恩县金源物业管理有限责任公司书面催交仍未交纳物业管理服务费、二次供水增压费、电梯维保费，被告滕小红应当按照合同约定支付逾期滞纳金。但逾期违约金应当分段据实计算至起诉之日。2018年6月1日至2020年3月23日的逾期滞纳金应为445.95元（931.98元×0.0005×661天＋931.98元×0.0005×296天），但原告只主张滞纳金243.38元，未主张的部分应视为其自愿放弃，属于行使处分权的行为，本院尊重其意思自治。被告滕小红辩称物业服务收费标准和项目不符合相关规定及物业服务存在重大问题不应收取物业费，但未能提交充分有效的证据予以证实，该辩驳意见本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第四十六条、第六十条、第七十七条、《物业管理条例》第二十五条、四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告滕小红支付原告宣恩县金源物业管理有限责任公司物业管理服务费1767.96元、电梯维保费96元、逾期滞纳金243.38元，合计2107.34元（限本判决生效之日起30日内履行完毕）；二、驳回原告宣恩县金源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告滕小红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  廖恩平二〇二〇年六月十日书记员  黄 婷