四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3575号 上诉人（原审被告）：潘建洪，男，1977年10月12日出生，汉族，住四川省三合县。 委托诉讼代理人：巫雨容，四川文典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张松柏，男，1971年3月10日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：罗汉林，四川慧灼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋嘉韵，四川慧灼律师事务所律师。 原审第三人：交通银行股份有限公司四川省分行营业部，营业场所：四川省成都市西玉龙街211号。 负责人：王喆，总经理。 委托诉讼代理人：唐晨，女，系该公司员工。 上诉人潘建洪因与被上诉人张松柏、原审第三人交通银行股份有限公司四川省分行营业部（以下简称交通银行四川省分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初9144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘建洪上诉请求：1.撤销原审判决，改判潘建洪不承担违约责任，张松柏承担违约责任并赔偿对潘建洪的违约损失；2.本案的诉讼费用由张松柏承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、该房屋不符合还清贷款条件。案涉合同约定潘建洪在取得房屋产权15个工作日内还清贷款机构的贷款。事实上，该房屋仍登记在房地产开发公司名下，潘建洪至今未取得房屋产权。一审法院径行改变案涉合同的约定，属于事实认定错误。二、潘建洪不存在违约行为，张松柏构成违约。案涉合同约定如因甲乙双方一方的原因致使该房屋自本合同签订之日起2年内未取得房屋权属证书的，本合同继续履行，过错方向另一方支付5%作为补偿。当前房屋没有取得权属证书的结果并非潘建洪导致，故潘建洪并未违约。根据案涉合同的约定，不管是通过银行贷款还是由张松柏自行补足的方式，张松柏应在2016年12月31日前向潘建洪支付300000元购房款，但张松柏至今未向潘建洪支付该笔购房款。由于张松柏的违约行为，导致潘建洪一直在向银行支付按揭款，对于潘建洪支付的按揭款的利息，应当由张松柏支付。根据案涉合同第8.2、8.4条的约定，张松柏的严重违约行为已构成可以解除合同的条件，但鉴于其已装修入住，潘建洪愿意继续履行合同，但张松柏应当承担违约责任。虽然合同约定了房价款20%的违约金，但因房屋涨价，潘建洪在成都仅有案涉房屋唯一一套住房，此种方式约定的违约金不足以弥补对潘建洪造成的损失，应当按照同等地段同等户型房屋的现价减去合同价款的差价作为对潘建洪的补偿。根据在链家网站上的查询，与案涉房屋所在小区面积相当的清水房现在均价13761元/平方米，68平方米的总价为935748元，该金额减去合同价402000元，差价533748元为潘建洪的损失，应由张松柏支付。三、张松柏应当向潘建洪支付房屋占有使用费。案涉合同约定潘建洪在办理完毕过户手续之日起7日内腾出房屋。张松柏于2016年6月17日搬进该房屋居住，应按照同地段同户型每月租金2000元的标准应向潘建洪支付房屋占有使用费84000元。另外，一审法院在未将开庭传票等法律文书送达给潘建洪本人的情况下以潘建洪缺席为由开庭审理本案，剥夺了潘建洪参与庭审的诉讼权利。 张松柏辩称，一、关于案涉房屋办理不动产权证书，一审开庭前，经张松柏向开发商核实，案涉房屋是具备办理房屋产权登记的条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房应在交付之日起90日内办理不动产权证书，也就是在2016年9月16日前，案涉房屋就可以办理不动产权的登记。因此案涉房屋至今未办理产权登记的原因是在潘建洪一方。二、潘建洪曾于2019年8月23日明确表示不再继续履行合同，该行为已构成违约。基于前述第一点以及案涉合同第9.2条，因一方的原因致使案涉房屋自签订之日起两年内未取得房屋权属证书的，本合同应继续履行，过错方向另一方支付房屋价款的5%作为补偿，即张松柏主张的补偿金20100元。三、张松柏基于案涉合同而对案涉房屋进行了装修、入住，而且该交付行为是潘建洪自愿的，所以张松柏基于自主占有而使用房屋，其成为案涉房屋的所有权人只是时间登记问题。而且双方对提前入住也没有对占有使用费进行约定，因此张松柏无需向潘建洪支付任何占有使用费。四、关于300000元的房款支付时间节点的问题。根据案涉合同第4.2条第2款的约定，双方应该于2016年12月31日前备齐办理相关手续的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。届时如果张松柏不能申请到贷款或贷款额度不够，则自行补足。因为潘建洪不配合，导致在该时间节点前没有去相关银行办理贷款手续。且约定的2016年12月31日并非一个确定的300000元的购房款支付的时间节点，该时间节点只是约定了双方应当到银行办理相关手续的时间节点。因此张松柏未支付300000元不构成违约，且张松柏进行此次起诉的目的也已经表明是诚心购买案涉房屋，从未想过要违约。五、关于一审送达的问题，一审法院的送达程序符合法律规定，不存在瑕疵。 交通银行四川省分行述称，请求二审法院维持原判。 张松柏向一审法院起诉请求：1.确认《房屋预定买卖合同》合法有效；2.判令张松柏代潘建洪向交通银行四川省分行清偿成都市新都区房屋上设立的抵押贷款本息，并在应向潘建洪支付的购房款中进行相应扣减；3.判令交通银行四川省分行在案涉抵押权实现后解除对案涉房屋的抵押登记；4.判令潘建洪继续履行合同，协助张松柏办理案涉房屋的过户手续；5.判令潘建洪向张松柏支付补偿金20100元及违约金（以402000元为基数，按照日利率千分之三从2017年1月1日起计算至房屋过户手续办理完毕之日止）；6.一审诉讼费由潘建洪承担。 一审法院认定事实：2016年6月16日，张松柏与潘建洪及案外人成都市亿辉房地产经纪有限公司（以下简称亿辉公司）签订《房屋预定买卖合同》。合同约定张松柏以总价402000元购买潘建洪所有的位于新都区房屋（以下简称案涉房屋）。合同约定：1.付款方式。张松柏在本合同签订当日向潘建洪支付购房款定金20000元。张松柏于办理委托公证后向潘建洪支付首付款62000元。张松柏以银行贷款的方式支付房款300000元，双方应在2016年12月31日前备齐资料，前往银行签订贷款合同。张松柏在做完物业交割向亿辉公司支付尾款20000元作为保证金；2.潘建洪在取得该房屋产权15个工作日内还清贷款机构的贷款；3.亿辉公司协助双方在张松柏通过银行贷款7个工作日内前往房管部门办理过户手续；4.双方任何一方未按照合同约定的期限办理过户，每逾期1日，违约方应当向守约方支付该房产成交价千分之三的违约金。如因双方一方的原因致使该房屋自本合同签订之日起2年内未取得房屋权属证书的，合同继续履行，由过错方向另一方支付房价款的5%作出补偿。同日，张松柏将购房定金20000元交付给亿辉公司。2016年6月21日，张松柏向潘建洪支付82000元，同日，潘建洪将案涉房屋交付给张松柏。 一审法院另查明，潘建洪于2013年向案外人成都新都蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光公司）购买了案涉房屋，并于2013年1月29日办理网签合同备案登记（网签备案号1××3）。2013年1月31日，潘建洪与交通银行四川省分行签订了《个人房产抵押贷款合同》。该合同约定潘建洪向交通银行四川省分行贷款270000元用于购买案涉房屋，期限20年。2013年7月9日，案涉房屋办理抵押登记（新房预抵新都字第××号），抵押权人为交通银行四川省分行。截止2020年1月6日，潘建洪尚欠交通银行四川省分行本金207498.78元。 一审法院再查明，案涉房屋所有权登记在开发商成都新都蓝光和骏置业有限公司名下，潘建洪未取得不动产权证。 一审庭审中，张松柏提交录音证据称潘建洪并未按照合同约定配合其办理按揭贷款手续并对违约进行自认。张松柏主张继续履行合同，其愿意将购房尾款中的部分用于代替潘建洪向交通银行四川省分行偿还案涉房屋按揭贷款，并将扣除交通银行四川省分行还款后剩余房款一次性支付给张松柏。 一审法院认为，张松柏与潘建洪签订的《房屋预定买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且并不违反法律、行政法规有关效力性禁止性规定，故应属合法、有效，双方当事人均应按照法律规定和合同约定全面履行己方义务。一审法院在判决主文中不予赘诉。一审审理要点为：1.在合同履行过程中潘建洪是否存在违约行为的问题；2.违约责任的承担问题。一审法院对争议焦点分述如下： 潘建洪是否存在违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据合同约定，张松柏将定金、首付款等共计102000元支付给潘建洪，潘建洪亦应当按照合同约定配合张松柏办理按揭贷款手续，但潘建洪至今未办理并在录音中承认己方违约。综上，本案违约方系潘建洪。 违约责任的承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审中，张松柏要求继续履行合同，且在一审庭审中陈述愿意一次性替代潘建洪偿还关于案涉房屋在交通银行四川省分行的贷款，交通银行四川省分行也同意在清偿贷款后配合注销案涉房屋抵押登记。一审法院根据双方当事人实际履行情况，从维护市场经济条件下交易安全和契约稳定的角度出发，对潘建洪提出的继续履行的诉请予以支持。关于过户的问题。从法庭查明的情形来看，案涉房屋所有权登记在案外人而非潘建洪名下，故一审法院对张松柏主张的过户和逾期过户违约金的诉请不予支持。关于违约金的问题。一审法院认为，合同约定了违约方向非违约方支付总房价款5%的“补偿金”，该“补偿金”性质即违约金。且合同继续履行后，张松柏并无较大损失，因此一审法院对张松柏主张的补偿金予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张松柏在一审判决生效之日起三十日内代潘建洪向交通银行股份有限公司四川省分行营业部清偿关于新都区房屋的贷款本息（贷款本息按照潘建洪与交通银行股份有限公司四川省分行营业部签订的贷款合同计算，具体偿还金额以还款当日交通银行股份有限公司四川省分行营业部结算为准）；二、潘建洪、交通银行股份有限公司四川省分行营业部在张松柏清偿完上述费用后三十日内办理注销新都区房屋抵押登记；三、潘建洪于一审判决生效之日起十五日内向张松柏支付补偿金20100元；四、驳回张松柏的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取352元，由张松柏负担100元，潘建洪负担252元。 本院二审期间，潘建洪围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 潘建洪举出的证据1：微信聊天记录截图5页、快递单1份，来源于潘建洪的手机，微信聊天对象为蓝光公司办理产权证的工作人员，快递单系手机拍照留存图片。拟证明潘建洪一直在积极履行办证义务；证据2：交通银行个人客户交易清单4页，来源于交通银行。拟证明潘建洪一直在缴纳案涉房屋的按揭款，缴纳到了2020年4月；3.链家网打印的蓝光花满庭二期房屋价格图片2页，来源于链家网站，打印时间为2020年4月21日。拟证明案涉房屋现在的市场均价清水房为13761元/平方米，装修房屋的价格为13478元/平方米。 张松柏质证认为，对证据1微信聊天记录的真实性、合法性无异议，但是无法核实微信聊天对象的身份，图片内容无法显示，而且从对话中可以看出开发商早就具备了办理产权的条件，只是由于潘建洪的资料没有备齐才导致产权没有办理下来。而快递单，无法看到邮件的具体内容以及该快递单是否已签收，故张松柏认为该快递单与本案无关。因此，微信聊天记录及快递单无法达到其证明目的。对证据2的真实性、合法性无异议，但潘建洪作为借款人应当履行偿还银行贷款的义务，因此，该流水清单与本案没有关联性。对证据3的真实性、合法性无异议，但是与本案不具有关联性。 交通银行四川省分行质证认为其与张松柏意见一致。 二审中，张松柏、交通银行四川省分行未提交新证据。 潘建洪对一审判决书“庭审中，张松柏提交录音证据称潘建洪并未按照合同约定配合其办理按揭贷款手续并对违约进行自认”有异议。为查清该事实，二审当庭播放了该份录音证据，潘建洪认可该录音证据的真实性。 张松柏、交通银行四川省分行对一审法院查明事实均无异议、无补充。 本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院另查明，案涉合同约定，一、房屋基本情况（以下统称该房屋）……1.3该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间为2016年12月，具体时间视开发建设单位实际办理而定。待该房屋取得房屋所有权证书后，潘建洪与张松柏方可就该房屋办理房屋权属转移登记……二、定金及履约准备2.1潘建洪与张松柏约定，潘建洪取得该房屋所有权证（潘建洪在此期间办理房屋所有权证所产生的费用由潘建洪承担）后，潘建洪与张松柏双方不得单方变更合同条款，不得单方解除本合同。张松柏在签订本合同的同时支付潘建洪购房定金20000元……四、付款方式及付款期限4.1首付款：62000元，张松柏在前往公证处做完委托公证后通过银行转账支付潘建洪。4.2部分款项，即300000元：张松柏以银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付潘建洪。双方应在2016年12月31日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。届时，如果张松柏不能申请到贷款或贷款额度不够，则双方协商以下方式处理：张松柏自行补足…… 2019年12月13日，一审法院向潘建洪邮寄起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、传票、追加第三人申请书、变更诉讼请求通知书，邮寄地址为四川省三台县，邮件号码为104××××4293，收件人或代收人签名处有手写签名，当前状态为已签收，本人签收，签收时间为2019年12月16日。 2020年1月9日，一审法院向潘建洪邮寄判决书、风险告知书，邮寄地址为四川省三台县，邮件号码为104××××1693，当前状态为已签收，本人签收，签收时间为2020年1月14日。 关于潘建洪在上诉中提到的一审送达问题，二审调查时，潘建洪自述“通知过我，但是我在湖北，签收人是我母亲，她是文盲不会写字”“这个名字也不是我母亲写的，可能是别人代签的”“两份邮件的送达时间均没有异议，都是由我母亲保管的”。 二审调查中，交通银行四川省分行陈述，案涉300000元购房款在银行办理按揭的流程为：需双方到银行提供各自的资料以便银行审查，缺一不可。如果缺一方，就无法进行。 根据各方诉辩观点，本院认为本案的争议焦点主要为：一、潘建洪、张松柏是否有违约行为；二、一审法院向潘建洪送达的程序是否违法；三、张松柏自愿代偿案涉房屋按揭贷款，涤除抵押权的问题。本院分别评判如下： 一、潘建洪、张松柏是否有违约行为的问题。关于潘建洪是否违约。根据案涉合同第四、4.2条的约定，潘建洪、张松柏双方应在2016年12月31日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。虽然潘建洪对一审判决书“庭审中，张松柏提交录音证据称潘建洪并未按照合同约定配合其办理按揭贷款手续并对违约进行自认”有异议，但在二审中，潘建洪认可当庭播放的该录音证据的真实性，故潘建洪对其未按照合同约定配合张松柏办理按揭贷款手续并已构成违约的真实性并无异议。因此，一审法院认定潘建洪存在违约行为并无不当，本院予以维持。根据案涉合同第9.2条，因一方的原因致使案涉房屋自签订之日起两年内未取得房屋权属证书的，本合同应继续履行，过错方向另一方支付房屋价款的5%的作为补偿，一审法院认定潘建洪向张松柏支付补偿金20100元（402000元×5%）并无不当。关于张松柏是否违约。潘建洪主张张松柏应在2016年12月31日前向潘建洪支付30000元购房款但至今未支付，构成违约。根据案涉合同第四、4.2条的约定，张松柏以银行贷款的形式支付300000元购房款，且由贷款银行直接划付潘建洪，潘建洪、张松柏双方应在2016年12月31日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。由此可知，张松柏支付300000元购房款的前提条件系潘建洪、张松柏双方备齐办理贷款所需的相关资料并前往相关银行签订贷款合同。根据交通银行四川省分行的陈述，案涉300000元购房款办理按揭需潘建洪将案涉房屋过户到张松柏名下并由潘建洪、张松柏双方共同提交相应手续，缺一不可。前已论述，潘建洪未按照合同约定配合张松柏办理按揭贷款手续已构成违约，导致张松柏支付300000元购房款的条件尚不成就，故责任在潘建洪，而不在张松柏。因此，张松柏并未违约，潘建洪的该上诉理由不成立。因张松柏并未违约，潘建洪主张张松柏应向其支付房屋占有使用费的上诉理由亦不能成立。 二、一审法院向潘建洪送达的程序是否违法的问题。根据已查明事实，潘建洪对一审法院向其邮寄送达的两份邮件的送达时间均没有异议，且自述都是由其母亲保管，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条“送达诉讼文书，应当直接送交受送达人。受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收；受送达人是法人或者其他组织的，应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人签收；受送达人有诉讼代理人的，可以送交其代理人签收；受送达人已向人民法院指定代收人的，送交代收人签收”之规定，一审法院的送达程序符合法律规定。故潘建洪主张一审法院送达程序违法的理由不能成立，本院不予支持。 三、张松柏自愿代偿案涉房屋按揭贷款，涤除抵押权的问题。本院认为，张松柏要求确认案涉合同合法有效，并愿意代潘建洪清偿案涉房屋抵押贷款本息，交通银行四川省分行对张松柏代为清偿贷款本息无异议，一审法院对此予以准许并无不当，本院予以确认。 综上所述，潘建洪的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但判项对案涉房屋抵押权的解除及合同继续履行的情况表述不明确，本院对一审判项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市新都区人民法院（2019）川0114民初9144号民事判决； 二、潘建洪应于本判决生效之日起十五日内，向交通银行股份有限公司四川省分行营业部清偿关于新都区房屋的贷款本息（贷款本息按照潘建洪与交通银行股份有限公司四川省分行营业部签订的贷款合同计算，具体偿还金额以还款当日交通银行股份有限公司四川省分行营业部结算为准），潘建洪逾期未结清位于新都区房屋的抵押贷款本金及利息，则张松柏可以代潘建洪向交通银行股份有限公司四川省分行营业部清偿（具体偿还金额以交通银行股份有限公司四川省分行营业部计算的本金和利息金额为准），结清上述贷款三十日内，交通银行股份有限公司四川省分行营业部协助张松柏办理注销上述房屋贷款抵押手续； 三、潘建洪于一审判决生效之日起十五日内向张松柏支付补偿金20100元； 四、驳回张松柏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审法院确定的方式执行。二审案件受理费704元，由上诉人潘建洪负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  李 俊 审判员  龚 耘 二〇二〇年六月二十二日 书记员  杨珍梅