苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初347号 原告：强明珠，女，1953年6月12日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告：郑尧堃，男，1953年5月3日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。 委托诉讼代理人（两原告共同委托）：刘朋，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 委托诉讼代理人（两原告共同委托）：张弟，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。 被告：当代节能置业（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区广济北路388号。 法定代表人：侯庆存，总经理。 委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋瑞，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 原告强明珠、郑尧堃与被告当代节能置业（苏州）有限公司（以下简称当代公司）商品房销售合同纠纷纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序审理。后因本案部分事实需要进一步查实，本案依法转为独任制普通程序，并于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告强明珠、郑尧堃的共同委托诉讼代理人刘朋、被告当代公司的委托诉讼代理人宋瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告强明珠、郑尧堃向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期对原告购买的位于苏州市姑苏区XX路XXXX号当代万国府某幢某室房屋内装饰装修问题(附问题清单)进行修复并将保修期自修复合格之日起计算；2、判令被告赔偿原告房屋空置费损失51740元（按照5174元/月的标准计算10个月）；3、判令被告按照经主管部门批准的规划设计方案对苏州市姑苏区XX路XXXX号当代万国府小区内的公共道路、绿地、车位等进行依法恢复；4、判令被告对苏州市姑苏区XX路XXXX号小区的新风系统存在的安全隐患进行排除；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告强明珠、郑尧堃撤回了第一、三、四项诉讼请求。事实与理由：2016年6月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，出卖人将位于苏州市姑苏区XX路XXXX号当代万国府某幢某室房屋（建筑面积103平米）出售给买受人，该房屋为全装修房。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款。2018年1月底，被告通知原告办理房屋交付手续，原告收房后发现房屋装饰装修存在严重的质量问题，如门窗锁、地面、墙面、房屋吊顶、房屋顶板、安装设施等存在诸多问题。因上述质量问题给原告造成的损失，被告应当予以赔偿，故原告诉至法院，望判如所请。 被告当代公司辩称，1、涉案房屋符合法定和约定的交付标准，不存在导致房屋无法居住的质量问题。涉案房屋在建设完成后已经通过主管部门验收取得了工程竣工验收备案表，且原告于2018年1月26日接收涉案房屋。2、原告主张房屋存在的质量问题与客观事实不符，案涉房屋并不存在导致房屋无法居住的质量问题。原告列举部分问题为质量瑕疵，维修周期短，并不影响房屋使用；部分为原告的主管感受。3、判断房屋是否存在质量问题以及影响居住，应当以房屋是否符合相关规范为唯一的标准。关于空置损失，因案涉房屋存在的质量瑕疵并不导致房屋无法居住使用，且原告亦未实际发生相应的租赁费用，根据合同的相关约定，原告主张的空置损失不应予以支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：2016年6月25日，当代公司（出卖人）与强明珠、郑尧堃（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的苏州市姑苏区XX路XXXX号（当代万国府小区）某幢某室住宅房屋，该房屋为全装修房，建筑面积103.32平方米，总价为2713000元。合同第十二条关于房屋保修责任约定：出卖人对商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建筑工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期2年，在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。合同附件九第六条约定：因出卖人修复、整改房屋给买受人造成损失的，出卖人负责赔偿直接损失，但买受人应出示相关证据。 当代公司于2017年8月取得案涉房屋的竣工验收备案表等，10月30日取得《苏州市商品房交付使用通知书》。后，当代公司于2018年1月25日将案涉房屋交付给强明珠、郑尧堃。房屋交付后，强明珠、郑尧堃发现系列问题，并逐步报修。 庭审中，强明珠、郑尧堃向本院提交一组物业维修单以及其与物业管家的微信聊天记录，其中载明的主要报修时间和项目为：2018年9月11日，卧室地板冒灰；2018年9月19日，马桶不停出水；2018年10月24日，三个卧室地板要清理、脚线油漆太多换掉、门口地不平（地板的维修方式：将靠墙的地板拆除并清理地面灰尘，地板重新安装后用胶封边以阻挡灰尘溢出），新风口清理，厨房检修口封堵；2019年3月10日，地板有踏空，地板、贴脚线有油漆，墙上有裂缝，阳台瓷砖脱落，厨房补洞和串味，卫生间下水道清理和马桶串味。 2019年4月28日，强明珠质问物业管家为什么还未维修完毕。物业管家回复称“前些天叫你们家修，你说墙面目前不维修”。强明珠回复“我们家房子出现了问题怎么可能说不修呢？是你们说修不好，修了还会有裂缝。再说了，我家要修的不仅是墙，还有地板、厨房补洞、厨房串味、地砖裂缝、阳台瓷砖脱落等，都没来修呢”。物业管理回复“维修不是一天两天就能修好!你们也不在家，也不方便！”。强明珠回复“只要通知维系，我们都在房子里候着”。 2020年6月12日上午，本院组织双方当事人前往涉案房屋处进行现场勘验。根据原告的反映以及现场勘验情况，当天涉案房屋装饰装修存在的问题为：1、主卧墙壁上有四条裂缝的修复痕迹，裂缝从天花板延伸到地板，主卧窗台至地板踢脚线有裂缝一处尚未修复；2、次卧墙壁上有轻微裂缝两处（已修复）；3、北阳台热水器热水管拐角处保温棉缺失；4、客厅大理石有一处裂缝；5、踢脚线上有一条残存的油漆痕迹；6、次卧的一条地板上可见一小块掉漆痕迹；7、厨房的天然气入户处橱柜的侧板开口过大。对于上述问题中未完成修复的部分，双方在庭审中协商一致，由当代公司折价赔偿600元，强明珠、郑尧堃撤回了要求当代公司进行维修的诉讼请求。 审理中，强明珠、郑尧堃陈述称，其于2018年1月25日办理房屋交接手续，但因涉案房屋存在质量问题需要维修，直至2018年11月才实际入住，故主张该期间共10个月的房屋空置损失。关于涉案房屋的市场租金，双方当事人一致认可按5174元/月计算。 以上事实，由原告提交的苏州市商品房买卖合同、购房发票、万国府物业维修单、照片、微信聊天记录，被告提供的建筑工程竣工验收备案表、建设工程规划核实合格证、商品房交付使用通知书、房屋交接单、装修房维修视频光盘等证据予以证实。 本院认为，强明珠、郑尧堃与当代公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当代公司交付的房屋在质量保证期内发生质量缺陷，当代公司应履行维修义务，并承担违约责任。在本案诉前，当代公司已经根据强明珠、郑尧堃的报修，对涉案房屋中出现的诸如卧室地板起灰、马桶不停出水、踢脚线油漆太多、门口地不平、新风口清理、地板有踏空、墙上有裂缝、阳台瓷砖脱落、厨房补洞和串味、卫生间下水道清理和马桶串味等问题进行了维修或者更换。案件审理过程中，双方也尚未修复完毕的项目达成了折价赔偿600元的合意。对于上述多个维修项目而言，虽然单个维修项目不会导致原告无法使用全部房屋，但从原告报修到被告完成修复的时间跨度较长，且被告无法一次完成全部报修项目，故被告已经进行的维修行为必然给原告造成损失，原告参照租金衡量其损失亦属合理。本院根据已维修的频次、项目、耗时，结合双方确定的租金标准（5174元/月），酌情确定原告的损失为8361元（5174×1.5+600）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下： 被告当代节能置业（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告强明珠、郑尧堃赔偿8361元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，由原告强明珠、郑尧堃负担2512元，由被告当代节能置业（苏州）有限公司负担188元。被告当代节能置业（苏州）有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付原告强明珠、郑尧堃。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员 张花锋 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 王 璇 书 记 员 朱静佳