江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终298号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓缳，女，1986年11月24日出生，汉族，住江西省南丰县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江西广升房地产开发有限公司，住所地江西省宜黄县丰乐桥头，统一社会信用代码91361026664791853N。法定代表人：徐富爱，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张秀容，江西恒澍律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人邓缳因与被上诉人江西广升房地产开发有限公司（以下简称“广升公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南丰县人民法院（2019）赣1023民初1463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人邓缳、被上诉人广升公司的委托诉讼代理人罗兴亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓缳上诉请求：1．请求人民法院依法撤销南丰县人民法院于2019年12月24日作出的（2019）赣1023民初1463号民事判决书，依法改判；2．一、二审诉讼费由被上诉人广升公司承担。事实与理由：一、一审判决判令被上诉人广升公司逾期办证应承担的违约金计算错误，依法应按年利率6%从2016年9月26日开始计算至2020年5月12日止。上诉人与被上诉人广升公司签订商铺购买合同后，依约支付了房款，并于2016年3月29日交纳了房屋维修基金，按照合同第十五条的约定，被上诉人广升公司应在商品房交付使用后180日内，即2016年9月26日之前，将商品房产权证办理完毕，但截止目前，被上诉人仍未办理商品房产权证。因广升公司存在违约，广升公司应从2016年9月26日起开始计算承担违约金。二、双方签订的合同第五条关于面积确认及面积误差的处理方式的约定，是格式条款。该条约定对购房者不公平，免除了广升公司的责任。上诉人购买的商铺面积误差超出9%，且套内面积未增加，增加的是分摊面积，而造成分摊面积增加的原因是广升公司变更图纸设计，把大商铺变成小商铺，增加了共同通道，导致上诉人购买的商铺分摊面积增大。三、合同第五条约定不明确，按照《商品房销售管理办法》第二十一条规定，按建筑面积计价的应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积均发生误差时的处理方式，而本案合同中并未明确误差的比例及处理方式，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，对合同约定不明的，应按面积误差比绝对值是否超出3%结算，超出3%的部分应由被上诉人广升公司承担，若不论原因、无论面积差异大小，一律按房屋面积实测报告记载的据实结算，这明显不利于保护房屋买受人的利益，也不利维护房地产交易的稳定。故，上诉人只愿意承担法律规定的3%的面积的房款，超出部分应由广升公司自行承担。被上诉人广升公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果是公平的。1．违约金计算至今是没有事实和法律依据的，被上诉人在2019年5月24日已经全面履行了协助办证义务；2．面积确定及误差的处理方式并非格式条款而是选择条款，合同是建设部统一印制的，合同是为了约束开发商的格式条款，是国家相关部门制定的，面积确认是有选择的；3．图纸本身是没有改变的，房子做好后大铺分割成小铺，每个小铺都有分摊面积，分摊的主体增加了，分摊面积没有影响，而且也经得了房管部门的允许。邓缳向一审法院起诉请求：1．请求判令广升公司继续履行协助邓缳办理所购商铺权属转移登记的义务；2．判令广升公司向邓缳支付逾期办证的违约金132,771.77元（违约金按邓缳已付房价款805,491元，按照年息6％，从2016年9月26日起计算至2019年6月12日止，之后的违约金按照年息6％计算至实际办理完成房屋不动产权属证书止）；３．本案诉讼费用由广升公司承担。广升公司向一审法院反诉请求：判决邓缳支付广升公司购房款73,869.85元。一审法院认定事实：2015年7月13日，广升公司与邓缳签订了一份合同编号为201600683的《商品房买卖合同》，出卖人为广升公司，买受人为邓缳。《商品房买卖合同》约定的主要内容如下：一、买受人购买的商铺为凯升购物广场二层2D-080，商品房预售许可证号为（2014）房预售证第023号，建筑面积为119.51平方米，套内建筑面积75.2平方米，分摊面积为44.31平方米。二、房价款按建筑面积计算，该商品房单价为6,739.95元，总金额为805,491元。三、出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房经验收合格后交付买受人使用，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定为：房屋交付时若产权面积与合同约定面积发生差异，双方同意以当地产权登记部门核定的测绘面积为准，房款按测绘面积据实结算，在交付房屋之时结清。四、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还约定了其事项。2016年4月6日，邓缳与广升公司签订的《商品房买卖合同》在南丰县房产管理局备案。合同签订后，邓缳实际支付购房款共计805,491元。2018年9月19日，广升公司向备案机关提交了备案申请，申请的内容为：“本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行了竣工验收，条件具备，验收合格，备案资料齐全，真实有效。现报送备案。”同年9月21日，南丰县建设局出具备案意见如下：“南丰县凯升购物广场及地下室工程的竣工验收备案资料已于2018年9月21日收讫，资料齐全。”并加盖南丰县建设局工程竣工验收备案专用章。竣工验收备案表上记载，已收到广升公司的材料有：1、工程竣工验收报告；2、工程施工许可证；3、施工图设计文件审查意见；4、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；5、单位工程质量综合验收文件；6、市政基础设施的有关质量检测和功能性实验资料；7、施工单位签署的工程质量保证书；8、商品住宅《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；9、法律、规章规定必须提供的其他文件。2019年4月8日，南丰县住房和城乡建设局出具本案所涉的《房屋交易与产权告知单（测绘）》及《南丰县商品房测绘成果审核一览表》，该一览表载明的案涉商铺2D-080商铺面积为130.47平方米，其中套内面积75.22平方米，分摊面积为55.25平方米。2019年5月24日，广升公司开发的凯升购物广场办理了房屋产权初始登记。一审另查明：1．广升公司与邓缳签订的《商品房买卖合同》的第十五条的内容系关于产权登记的约定。在该条中除约定了出卖人应限期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案外，对如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书如何处理未作出选择，而是以斜杠划掉，对如何赔偿损失或计算违约金的空格处亦均以斜杠划掉；2．案涉房屋的测绘机构为南丰县天平房地产测绘有限公司，该公司就2014年8月25日预测成果报告书与2017年1月7日实测成果报告书面积误差问题回复称，预测时房屋尚未建成，应以实测面积为准。如商场总层三层与商场总层次二层相比，分摊面积会有差异，可能增也有可能减，但幅度出数极小，一般不超过0.5平方。一审法院认为，本案争议的焦点有四个：一、广升公司向产权登记机关报送房屋权属登记备案材料是否逾期并构成违约及违约天数的认定？二、广升公司与邓缳是否就逾期报送产权备案登记材料约定了不追究出卖人的违约责任？三、违约金如何计算？四、邓缳是否应当按照2019年4月8日产权登记部门核定的测绘面积补交房款？结合查明的事实，一审法院评述如下：一、广升公司向产权登记机关报送房屋权属登记备案材料是否逾期并构成违约及违约天数的认定？邓缳认为，《商品房买卖合同》约定的交房时间是2016年10月30日，因此广升公司应于2017年5月1日之前履行房屋权属登记备案材料提交义务，但是邓缳的不动产权属证书至今仍未办妥，构成违约。广升公司认为其在2015年8月27日就已经将办证资料提交给了备案机关，备案机关拖延至2018年9月21日才完成了竣工验收备案登记，非广升公司的原因所致，公司不存在违约行为。一审法院认为邓缳和广升公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人有将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”参照该规定，结合南丰县当地办理房屋所有权首次登记实务，一审法院认为本案应在凯升购物广场完成产权首次（初始）登记备案时间才能视为履行完了合同约定的办证资料提交的义务，现广升公司向一审法院举证证实了其于2019年5月24日完成了产权首次（初始）登记。《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间是2016年10月30日前，同时该《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记所需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此交房时间与出卖人履行完办证资料提交义务的时间相关联，由此可推算广升公司应不晚于2017年5月1日之前履行提交房屋权属登记所需材料的义务，而广升公司在2019年5月24日才取得案涉凯升购物广场完成产权首次（初始）登记备案，构成违约，邓缳主张违约计算的时间截止点为2019年5月20日，系对自身权益的处分，且不违反法律规定，一审法院依法予以确认，并将以此作为违约天数的认定依据。广升公司提出其于2015年8月27日便履行完材料提交义务的辩解意见与事实不符，一审法院不予采信。二、广升公司与邓缳是否就逾期报送产权登记备案材料约定了不追究出卖人的违约责任？邓缳认为其与广升公司未就出卖人逾期报送产权登记备案材料约定违约责任，应当按年息6%计算违约金。广升公司则认为双方在合同中以划斜杠的形式否认追究逾期报送产权登记备案材料的违约责任。一审法院认为，邓缳与广升公司签订的《商品房买卖合同》系由广升公司提供的格式合同，双方对合同第十五条中的斜杠含义有不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”从习惯上讲合同中以斜杠划掉某部分内容涵义是不作约定，广升公司如果要免除自己的违约责任，应当明确以文字表示，并且应当采取合理的方式向对方说明，提请对方注意，而不是以划斜杠这种容易产生争议的方式来免除自己的违约责任，因此广升公司这一主张无事实和法律依据，一审法院不予采信。三、违约金的计算标准？邓缳主张应当按年利率6%计算违约金。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的规定》第三条关于罚息利率问题的规定：“逾期贷款罚息利率的计算标准为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。”案涉《商品房买卖合同》并非借款合同，未载明贷款利率，因此适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算违约金存在一定障碍。因此一审法院参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九规定的违约金认定标准，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等，兼顾公平原则和诚实信用原则酌情确定以邓缳实际交纳房款为基数，利率按中国人民银行公布的同期同类一年的贷款基准利率4.35%计算违约金。四、邓缳是否应当按照2019年4月8日产权登记部门核定的测绘面积补交房款？广升公司依据合同第五条向邓缳主张剩余房价款73,869.85元（商品房单价6,739.95元/平方米＊多出面积10.96平方米）。一审法院认为，邓缳与江西广升房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》第五条明确约定了面积差异处理方式，即合同约定面积与产权登记面积有差异的，双方同意以当地产权登记部门核定的测绘面积为准，房款按测绘面积据实结算，在交付房屋之时结清，上述双方约定的“在交付房屋之时结清”系对房款结算时间的约定，交付房屋之时案涉房屋尚未进行实测，江西广升房地产开发有限公司待实测结果出来并经产权部门于2019年4月8日核定后再行主张权利并无不妥，邓缳还主张分摊面积增加系广升公司存在违建行为导致并未提供充分证据佐证，一审法院对其相关主张不予支持。广升公司主张据实结清房款有事实依据，一审法院对广升公司的反诉请求依法予以支持。结合上述对争议焦点的认定，针对本诉，一审法院认为，邓缳与广升公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法成立并生效，依法受法律保护，合同双方当事人均应当严格按照合同的约定，如实的履行各自的义务。广升公司除按照合同约定期限履行交房义务外，还应当如约履行协助办证的从属义务，现邓缳所购买的商品房的房屋权属证书并未办妥，广升公司仍负有房屋权属转移登记的协助义务，故邓缳主张广升公司继续履行房屋权属转移登记的协助义务有事实和法律依据，一审法院予以支持。因广升公司未按合同约定全面履行自身的协助义务，构成违约，其应当按中国人民银行公布的同期同类一年的贷款基准利率支付自2017年5月1日起计算至2019年5月20日止的违约金。针对反诉，根据前述论述，双方应全面履行签订的《商品房买卖合同》，广升公司依据合同约定向邓缳主张剩余购房款，有事实及法律依据，一审法院对广升公司的反诉请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、江西广升房地产开发有限公司于判决生效后六十日内继续按照双方签订的《商品房买卖合同》履行完为邓缳购买的凯升购物广场二层2D-080商铺办理不动产权属转移登记的协助义务；二、江西广升房地产开发有限公司于判决生效后十日内向邓缳支付违约金，违约金的计算方式为以805,491元为计算基数，从2017年5月1日起按中国人民银行公布的同期同类一年的贷款基准利率4.35％支付至2019年5月20日止；三、邓缳于本判决生效后十日内向江西广升房地产开发有限公司支付购房款73,869.85元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2,311元，减半收取1,155.5元，反诉案件受理费1,647元，减半收取计823.5元，合计1,979元，由江西广升房地产开发有限公司负担805元，邓缳负担1,174元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人邓缳向本院提交案涉商铺变更前和变更后的图纸两张，证明目的：2015年购买商铺的时候是539个铺，广升公司变更商铺划分，现在有663个铺，增加了124个小铺，划分后多出了两条公共通道，这两条公共通道也算入了分摊面积，造成了我的商铺分摊面积超过了法定的分摊面积。被上诉人广升公司发表质证意见：对证据的真实性无异议，无法达到上诉人的证明目的，大铺变成小铺后，每个小铺都有分摊面积，不会将分摊面积转嫁给上诉人，分割商铺是为了方便销售，这也是产权人处分自己财产的合法性，内铺和外铺是不一样的，内铺的分摊、套内、套外都在室内，内铺的分摊是房管部门管理的，套内、套外这也只是一个叫法，但是总的面积就是那么多。图纸本身是没有变化的，大铺划成小铺对分摊面积没有影响，而且分摊面积也是房管部门测绘后得出的，不是我方能控制的。被上诉人广升公司向本院提交变更前和变更后的建设工程规划许可证三张，证明目的：凯升公馆加层部分已取得政府部门的变更规划许可，实际建筑面积与规划面积一致。上诉人邓缳发表质证意见：规划许可证是真实的，但是我买商铺是2015年，广升公司变更规划没有通知我。对当事人提交的证据，本院认定如下：对上诉人邓缳提交的两份图纸的真实性予以确认，对被上诉人广升公司提交的三张建设工程规划许可证的真实性亦予以确认。上诉人邓缳对一审认定的事实有以下异议：1．一审中并没有查清楚分摊面积为什么再次增大；2．合同第五条是为了重复使用，拿印章印上去的，不是我们当事人协商的结果。被上诉人广升公司对一审认定的事实无异议。二审经审查，对一审认定的事实予以确认。对上诉人邓缳提出的异议，本院认定如下：1．关于分摊面积为什么增大的问题。南丰县天平房地产测绘有限公司向一审法院出具的情况说明中回复如下：因2014年8月25日出具凯升公馆5号楼商业区部分房屋面积预测成果报告一层沿街商铺有公摊商场内走道、电梯等公共部分，2017年1月7日出具凯升公馆5号楼商业区部分房屋面积实测成果报告一层沿街商铺没有公摊商场内走道、电梯等公共部分，所以才导致商场内套内面积不变，但公摊面积差较大。故，二审确认以下事实：因广升公司擅自变更商场内部商铺的布局划分，增加了沿街商铺的商场内走道和公共电梯部分，导致邓缳购买的商铺套内面积不变，但分摊面积增大。2．案涉合同第五条，并非原始打印，而是后期加盖上去的，该条款关于面积确认及面积误差的处理方式的约定，并非免除广升公司责任的格式条款。上诉人邓缳主张该条款不是当事人协商的结果，但并未能提交充分证据证明，二审不予支持。二审对邓缳提出的事实异议2，不予采信。本案经调解，未达成一致意见，调解不成。本案二审的争议焦点为：1．广升公司逾期办证应承担违约金的计算标准及违约天数的认定；2．邓缳是否应当补交房款。关于争议焦点1，本院认为，邓缳与广升公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对合同双方当事人均有约束力。因广升公司未按合同约定履行提交房屋权属登记所需材料的义务，应承担相应的违约责任。一审判决参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于违约金认定标准的规定，酌情确定以实际交纳房款为基数、按中国人民银行公布的同期同类一年的贷款基准利率4.35%计算广升公司应承担的逾期办证违约金，适用法律正确，属于合理的自由裁量，没有导致双方利益的严重失衡，本院予以维持，对邓缳主张应按年利率6%计算违约金的上诉请求不予支持。关于违约天数的计算。上诉人邓缳主张其2016年3月29日交纳了房屋维修基金，广升公司应当从2016年3月29日之后的180日内，即2016年9月26日之前将房屋产权证办理完毕，但广升公司至今仍未依约履行办理房屋产权证的义务，违约天数应当自2016年9月26日开始计算至今。本院认为，合同约定广升公司应当于2016年10月30日前交付房屋，并在商品房交付使用后180日内将办理权属登记所需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即广升公司应当于2017年5月1日之前履行上述协助办证义务。根据已查明的事实，广升公司已经于2019年5月24日办理了案涉房屋产权初始登记，履行完了合同约定的协助办证义务，故，违约天数应从2017年5月1日计算至2019年5月24日。上诉人邓缳在一审庭审中明确其诉请为违约金从2017年5月1日计算至2019年5月20日，一审认定广升公司应当自2017年5月1日至2019年5月20日向邓缳支付逾期协助办证的违约金，并无不当。邓缳要求广升公司承担自2016年9月26日起至今的违约金，没有事实和法律依据，二审不予支持。关于争议焦点2，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案合同中明确约定了房屋以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：房屋交付时若产权面积与合同约定面积发生差异，双方同意以当地产权登记部门核定的测绘面积为准，房款按测绘面积据实结算，在交付房屋之时结清。邓缳主张合同中对约定面积与实际面积发生误差的处理方式约定不明，与事实不符。现案涉房屋的实测面积已经产权登记部门核定，广升公司要求邓缳按照实测面积补齐房款，符合合同约定，应予以支持。因广升公司擅自变更商铺划分导致邓缳购买的商铺分摊面积增加，且广升公司未就商铺内部的划分变更告知邓缳，邓缳有权要求解除合同，但在本案中，邓缳要求继续履行合同，则应当按照合同中双方约定的面积确认和面积差异处理方式进行处理。邓缳主张其只需承担3%以内面积误差的房款，缺乏合同依据，二审不予支持。综上所述，上诉人邓缳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,946元，由上诉人邓缳负担。本判决为终审判决。审判长 范 宣审判员 邹志伟审判员 王 琳二〇二〇年六月二十四日法官助理周超书记员余文渊