江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初209号原告：姚茂林，户籍所在地江苏省邳州市，住南京市雨花台区。原告：姚尧，户籍所在地江苏省南京市玄武区，住南京市雨花台区。以上两原告共同委托诉讼代理人：项剑军，江苏朗华律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：韩磊，江苏朗华律师事务所律师。被告：张学龙，户籍所在地江苏省南京市白下区。被告：张俊，户籍所在地江苏省南京市白下区。以上两被告共同委托诉讼代理人：姚树彦，江苏圣典律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：丹阳，江苏圣典律师事务所实习律师。原告姚茂林、姚尧与被告张学龙、张俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月8日、2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告姚尧及其与姚茂林共同委托的诉讼代理人项剑军及韩磊、被告张俊及其与张学龙共同委托的诉讼代理人姚树彦、丹阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚茂林、姚尧向本院提出诉讼请求：1.判令被告张学龙、张俊协助原告将南京市雨花台区甲室不动产权登记至原告名下；2.判令被告张学龙、张俊向原告支付违约金50000元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年4月，原告姚茂林、姚尧与被告张学龙、张俊经南京好邻居房地产代理销售有限公司居间介绍认识。2012年4月19日，原、被告签订房屋买卖合同，合同约定：被告自愿将其位于甲室房屋出卖给原告，转让价款为75万元，2012年4月26日前办理房屋交接。同时补充约定：1、违约金为30万元；2、此房转让价款为75万元，此价格包含甲方前期办证的费用和过户到乙方的费用；3、乙方于2012年4月19日付人民币35万元，剩余房款待过户到乙方名下一次性付清；4、如过户到乙方名下时需要缴纳国家税费由乙方先行垫付，且此钱从房屋尾款中扣除。原告按照合同约定支付了购房款35万元，2012年4月住进了房屋，并对房屋进行了装修。2017年案涉房屋满五年符合过户条件，原告多次找被告协商过户事宜，被告拒不配合提出加价等不合理理由。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。被告张学龙、张俊辩称，首先，原、被告签订的房屋买卖合同是经济适用房买卖合同，规避了国家经济适用房管理制度，破坏了经济适用房管理秩序，损害了国家和社会公共利益，故案涉房屋买卖合同应当认定为无效合同；其次，姚茂林、姚尧对合同未能及时履行存在过错，案涉房屋具备上市条件后，张学龙、张俊多次找姚茂林、姚尧催要剩余40万元房屋尾款，并督促其办理过户手续，但姚茂林、姚尧以资金困难为由推脱，并提出要求张学龙、张俊出具140万元的欠条才同意将案涉房屋办证所需材料交给被告；再者，案涉房屋买卖合同相对人只有姚茂林，姚尧作为本案原告主体不适格，案涉合同是2012年签订，2011年3月南京出台调控房地产政策，姚茂林不具有南京市户口，按照规定不能购买南京市房屋，其规避了限购政策，请求法院依法驳回原告姚茂林、姚尧的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，经本院组织，双方当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的事实，本院认定如下：原告姚茂林与姚尧系父子关系，被告张学龙与张俊系父子关系。2005年5月31日，被告张学龙与南京秦淮河建设开发有限公司，就被告张学龙名下乙室签订南京市城市拆迁补偿协议，补偿金额为201950元。2005年12月23日，被告张学龙提交南京市市政重点工程被拆迁住房困难户购（租）经济适用房申请表，该表载明被告张学龙于2005年5月31日拆迁时家庭人口4人，同时提交南京市建邺区南湖办公室长虹路社区居委会开具的家庭生活困难证明。2009年7月29日，被告张学龙与南京丰盛置业发展有限公司签订意向性购房协议书，约定由被告张学龙预定位于雨花台区甲室，建筑面积91.56平方米，每平方米为1800元，总房款164808元。2012年4月19日，原告姚茂林与被告张学龙、张俊签订房屋买卖合同，合同载明：甲方张学龙、张俊，身份证（系张学龙身份证号），乙方姚茂林，身份证（系姚尧身份证号），甲方自愿将坐落于雨花台区甲室房屋出售给乙方，房屋用途住宅，转让价75万元。合同第五条第一款约定了违约责任，写明：“若该房可以上市，预约甲方三次不到场算违约，不配合乙方过户算违约。”同时，合同第八条双方约定补充条款如下：“（1）如甲方违约另赔偿经济损失费人民币叁拾万元整，装修费用另算（根据装修发票为准）；（2）此转让价格为人民币柒拾伍万元整，此价格包含甲方前期办证费用和过户到乙方的费用；（3）乙方于2012年4月19日付人民币叁拾伍万元整（含定金贰仟元整），剩余房款待过户到乙方名下一次性付清；（4）如过户到乙方时需缴纳国家税费由乙方先行垫付，且此钱从房屋尾款中扣除。”同日，原告姚茂林向被告张学龙转账30万元，并向被告支付了现金5万元。被告张学龙、张俊于当日出具收条，载明：“今收到姚尧购甲室房款人民币叁拾伍万元整（350000元）。剩余房款人民币肆拾万元整（400000元）。”同日，原告姚茂林支付南京好邻居房地产代理销售有限公司中介服务费18000元。2012年4月26日，被告将案涉房屋交付给原告。2017年，双方协商办理过户事宜未果，产生纠纷。2019年3月，姚茂林、姚尧起诉，要求张学龙、张俊和南京丰盛置业发展有限公司协助其过户，并要求张学龙、张俊承担违约责任。2019年7月，原一审判决驳回姚茂林、姚尧的诉讼请求，姚茂林、姚尧不服，上诉至南京市中级人民法院。二审审理期间，姚尧于2019年11月份购买了位于雨花台区丙室，尚未交付。姚茂林自合同签订时至今不具有南京市户口。2020年1月9日，被告张学龙将案涉房屋的不动产所有权办理登记至自己名下，不动产权证书上案涉房屋地址为雨花台区甲室。审理中，本院向南京市住房保障中心致函，就案涉房屋土地收益金缴纳有关事宜进行咨询。南京市住房保障中心复函载明：“经核实，该套房屋为2005年12月张学龙家庭在秦淮河环境综合整治拆迁项目中因乙室城市房屋拆迁申请的经济适用房。根据《南京市经济适用住房管理实施细则》（宁政发﹝2008﹞116号）第四十二条规定，购买经济适用住房满5年（起始时间以购房发票记载时间或以购房人实际结算日起为准），取得《房屋所有权》和《国有土地使用证》或《不动产权证书》后，可以上市交易，出售时出让方应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款；《关于贯彻、的若干规定》（宁房管﹝2008﹞298号）第四条第一项第二款规定，受让方的家庭为不符合经济适用住房申购条件的，转让方应将超出原购买价部分的50%收益上交政府，受让方取得的房屋不再为经济适用房。差价收益的计算公式为：﹝本次转让核定的契税计税金额-（原购房交纳契税计税金额+原契税实缴金额）﹞×50%。……贵院函中所咨询的春江新城二期上市指导价问题，经查，2012年第二季度为7200元/㎡，2017年第二季度为10600元/㎡，2020年第一季度为13400元/㎡。”双方争议事实为：1.原告姚尧是否是本案房屋买受人；2.原、被告双方在签订合同时对土地收益金有无约定；3.原、被告双方未能于案涉房屋符合上市交易条件时及时办理过户的原因。当事人围绕争议事实依法提交了以下证据：1.原告姚茂林、姚尧提交《房屋买卖合同》、《收条》、录音光盘及录音整理材料、姚尧的身份证、常住人口登记表及姚茂林出具的《情况说明》，用以证明原告姚尧是本案房屋买受人。被告张学龙、张俊对上述证据真实性均无异议，但认为案涉合同中乙方处只写了姚茂林的姓名，未载明姚尧的姓名，身份证号码虽然是姚尧的，但可能是书写错误；收条上虽写有收到姚尧35万元的事实，但儿子代父亲支付购房款项或将资金存放在儿子名下账户很常见；对录音证据的证明目的不认可；身份证与常住人口登记表与本案无关；《情况说明》是姚茂林的单方陈述，案涉合同签订时，姚尧并不在场，张学龙、张俊是与姚茂林一人协商签订的合同，因此，不能以上述证据推定购房人为姚茂林和姚尧。本院认证意见：对上述证据的真实性，本院予以认可。从合同文本来看，虽然案涉合同中只有姚茂林一人签名，但合同中乙方（买受人）身份证处填写的是姚尧的身份证号码,身份证是证明公民个人身份的证件，具有法定性，该身份证对应的是姚尧的身份信息。结合姚尧和姚茂林的陈述，可以认定案涉合同系姚茂林代理姚尧签订的。如果仅以合同上没有姚尧的签名而否认姚尧的买受人身份，则有违当事人订立合同时的真实意思表示。从合同履行情况看，张学龙、张俊出具的收条上亦载明收到姚尧的购房款，房屋由姚尧居住使用，且双方在协商办理过户手续时，张学龙、张俊对姚茂林代理姚尧购房的事实也予以认可。综上，案涉房屋买卖合同购买人一栏未写明姚尧姓名虽存有瑕疵，但该瑕疵不足以否定姚尧的买受人身份，故认定姚尧是案涉房屋买卖合同的买受人。2.原告姚茂林、姚尧提交《房屋买卖合同》和证人杨某,4证言，用以证明原、被告双方在签订合同时约定了土地收益金，75万元房款包含土地收益金。被告张学龙、张俊对《房屋买卖合同》的真实性无异议，对证人关于75万元房款包含土地收益金的证明内容不认可。被告认为案涉合同中约定过户到买受人名下时需缴纳的“国家税费”，按照正常理解，应是指契税等交易税，不包括土地收益金。土地收益金数额较大，如果签订合同时双方就土地收益金有过协商，则合同中一定会对该项费用承担情况明确约定。证人杨某,4的证言不能证明双方就土地收益金进行过协商，且杨某,4在居间过程中存在多处不规范的地方，该证人证言不可信。因此，被告认为75万元房款中不包含土地收益金。本院认证意见：案涉房屋买卖合同对“办证费用”“过户费用”“国家税费”的承担虽有约定，但对于上述费用是否包含土地收益金未作明确约定。证人杨某,4作为从事房屋买卖中介的专业人员，应当知道案涉房屋作为经济适用房在上市交易时需缴纳土地收益金，却未将土地收益金承担在合同条款中予以明确，其事后所作的解释缺乏其他证据相印证，故对该证人证言不予采信。据此，本院认定原、被告双方在签订合同时没有就土地收益金承担问题作出明确约定。3.原告姚茂林、姚尧提交2019年3月14日及2019年3月19日录音光盘及整理的文字材料2份，用以证明原告多次找被告协商办理案涉房屋不动产权证均遭被告无理要求加价，从而导致合同未能及时履行。被告张学龙、张俊对录音的真实性无异议，对证明目的不认可，认为该录音证据只能表明双方是在就土地收益金等问题进行协商沟通，而且姚尧在该协商过程中存在诱导性问话，目的不是为了与被告解决问题，而是为了取证，故被告认为录音证据不能证明原告主张的证明目的。本院认证意见：双方当事人对上述证据真实性认可，本院予以确认。该录音证据可以证明案涉房屋于2017年符合上市交易条件后，双方曾协商办理房屋过户事宜，但尚不足以证明未能过户系被告单方过错。由于案涉房屋买卖合同对不动产所有权转移登记所需缴纳的土地收益金由谁承担约定不明，双方产生争议，导致案涉房屋未能及时办理过户。本案争议焦点为:1.原、被告双方签订的房屋买卖合同是否有效；2.案涉房屋土地收益金应由谁承担；3.被告是否应承担违约责任。本院认为：关于争议焦点1，原、被告双方签订的房屋买卖合同是否有效。案涉房屋系张学龙、张俊因拆迁而申购的经济适用房，申购依据是《南京市经济适用住房管理实施细则》，该实施细则系南京市为解决国有土地上被拆迁家庭的居住困难而制定，与七部委《经济适用住房管理办法》规定的申购条件及程序并不相同，虽冠以“经济适用房”名义，实为拆迁安置房。故原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规,亦未损害社会公共利益，应当认定为有效。被告张学龙、张俊以案涉房屋买卖合同损害国家和社会公共利益为由主张合同无效,本院不予支持。关于争议焦点2，案涉房屋土地收益金应由谁承担。原、被告双方在案涉房屋买卖合同中没有就土地收益金承担作出明确约定，本院综合考虑因房价上涨给物权人带来的增值利益、案涉房屋于2017年符合上市交易条件时同地段同期间上市指导价等因素，从平衡双方利益考虑，酌定案涉房屋土地收益金由姚茂林、姚尧承担80%，张学龙、张俊承担20%。关于争议焦点3，被告张学龙、张俊是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因原、被告在签订合同时对土地收益金并无明确约定，双方也未能就由谁缴纳土地收益金问题协商达成一致，导致未能及时办理过户手续,原、被告均有过错，过错程度相当。故对于姚茂林、姚尧要求张学龙、张俊支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。关于张学龙、张俊认为姚茂林、姚尧不具备购房资格的抗辩意见，本院认为，姚茂林虽系案涉房屋买卖合同买受人之一，但由于其不具有南京市户口，与现行的购房政策相悖，客观上无法将房屋过户至其名下。姚尧在2012年签订案涉房屋买卖合同时已具有南京市户口，在2017年房屋符合上市交易条件时亦出具了单身购房证明，故姚尧符合在南京市购买房屋的条件。据此，被告应恪守诚实信用原则，将案涉房屋不动产所有权转移登记至姚尧名下。综上，原、被告签订的房屋买卖合同有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉房屋已符合上市交易条件，被告张学龙、张俊作为房屋买卖合同出卖人，应当协助原告将案涉房屋不动产所有权转移登记至姚尧名下，并依合同约定，承担过户至姚尧名下时应缴纳的税费。姚茂林、姚尧作为买受人，应当向张学龙、张俊给付房屋尾款40万元。案涉房屋应缴纳的土地收益金由双方承担，其中原告姚茂林、姚尧承担80%，被告张学龙、张俊承担20%。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张学龙、张俊于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告姚茂林、姚尧将位于南京市雨花台区房屋不动产所有权转移登记至原告姚尧名下；办理上述转移登记手续需缴纳的税费由被告张学龙、张俊承担；上述房屋上市交易所需缴纳的土地收益金由原告姚茂林、姚尧承担80%，由被告张学龙、张俊承担20%；二、原告姚茂林、姚尧自上述房屋不动产所有权转移登记至原告姚尧名下之日起三日内向被告张学龙、张俊给付房屋尾款40万元；三、驳回原告姚茂林、姚尧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，保全费5000元，合计16300元由原告姚茂林、姚尧负担8150元，由被告张学龙、张俊负担8150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陶 红审 判 员  尚小强人民陪审员  练 艺二〇二〇年六月二十三日法官 助理  黄墨子书 记 员  包蓓蓓