广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1663号上诉人（一审原告）：梁天眉，女，满族，1985年10月5日出生，住沈阳市沈河区*********5-7-1，公民身份号码：211************020。委托诉讼代理人：史一鸣，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范阳，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈翠，女，汉族，1984年11月29日出生，住四川省南充市高坪区****办事处高坪坝村5组91号，公民身份号码：511************624。委托诉讼代理人：包为，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何京，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。上诉人梁天眉因与被上诉人陈翠房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初14330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁天眉的委托诉讼代理人史一鸣，被上诉人陈翠的委托诉讼代理人包为、何京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁天眉上诉请求：请求撤销一审判决，改判陈翠向梁天眉支付租金共计66万元。（以6万元为标准，自2018年11月份起暂计至2019年9月份止：11X6=66，租金终止计付至双方签订的租赁合同期届满之日止）以及判令陈翠承担本案的全部诉讼费。事实及理由：根据一审法院已查明的基本事实可以清楚地看到，自《房产租用权转让合同》（以下简称“转让合同”）签订以来一年多的时间里，无论是梁天眉陈述已收取的陈翠转让款774,694元，或者是陈翠陈述已向梁天眉支付的972,306元，上述两笔款项显然都远远未达到《转让合同》中约定的陈翠应最迟在2018年12月15日前向梁天眉支付全部转让款220万元。同时，根据《转让合同》第七条的特别约定“陈翠同意合同内约定支付给梁天眉的费用没有完全支付给梁天眉时，此协议无效，放弃原来支付给梁天眉的费用作为违约金”，很显然梁天眉与陈翠之间就关于受让方逾期付款时，转让合同如何履行、如何处置、是否“有效”等问题均已作了十分明确的约定，而且这一条款完全是经合同双方当事人充分考虑租赁关系转换为转让关系复杂等问题后多次协商的具体结果，其设立的目的是专门解决《租赁合同》转到《转让合同》时空档期衔接问题而作出的具体明确的约定。但是一审法院却正是在上述基本事实已查明、合同内容已作明确约定的情形下，还是以“根据《转让合同》第9条的约定，陈翠将33万元履约保证金支付给梁天眉后发生法律效力”、“随着《转让合同》的生效，《租赁合同》丧失了继续履行的基础而效力随之终止，梁天眉与陈翠之间的租赁合同关系亦自行解除”为由驳回了梁天眉的全部诉讼请求。梁天眉认为，一审法院对于《转让合同》的效力问题上存在明显的偏见和主观臆定，其根本没有严格的遵照我国法律所要求的人民法院必须要认真核查每一项案件基本事实并依法作出以事实为依据，法律为准绳的裁判要求。现一审法院所作出的判决可以清楚的看到（判决书第10、11页），其一方面完全认可《转让合同》第9条关于合同形式效力的约定，但同时又置《转让合同》第7条关于“合同效力”的约定于不顾，而且对于《转让合同》一审法院既然认为“至于陈翠是否足额支付《转让合同》中约定的全部转让款、双方是否存在违约责任的情形并非本案的审处范围”，那么为何对《转让合同》的效力又要进行审查呢？既然要对《转让合同》的效力进行审查，为何却只盯着《转让合同》第9条而不考虑第7条的具体内容呢？一审法院这种根本不顾本案已查明的客观事实，不顾双方签署的合法有效的合同具体明确的约定，竟以如此矛盾、完全偏袒陈翠的方式判决驳回梁天眉的全部诉讼请求，这显然不是一份公平公正的判决书。梁天眉希望二审法院在查明本案客观事实的情况下能依法予以改判，支持梁天眉的诉讼请求。理由如下：一、《转让合同》虽然从合同订立的形式上已成立且发生法律效力，但是因陈翠根本未履行合同约定的全部付款义务（该事实已查明），且根据梁天眉与陈翠的书面具体约定，《转让合同》显然早已“失效”，那么原《租赁合同》就不应自行解除或终止而需要合同双方当事人继续履行，直到《转让合同》履行完毕或解除，否则就会出现租赁合同虽然解除，同时转让合同未履行，但承租人却能一直继续占有使用租赁物的特殊情况，而这种情况将严重侵害到原出租方即梁天眉的合法权益。考虑到上述两种法律关系具有特殊的连贯性，梁天眉认为原《租赁合同》实际上是处于一个履行待定的法律状态，该合同是否要继续履行、是否要自行解除，其具体结果只能看后续的《转让合同》是否已完全履行完毕，只有待《转让合同》约定的权利义务完全履行完毕后，当陈翠通过完成约定付款义务成为新的出租人时，在法律关系上从原承租方变为新出租方，出现权利及义务归于同一人时，原《租赁合同》方可视为自行解除或终止。而一审法院的裁判思路却是：“无论《转让合同》是否履行完毕，只要支付了部分款项并达到了合同生效的形式要件，《租赁合同》就必须自行终止”，梁天眉认为这一思路完全是错误的，也是完全不符合本案双方当事人在签订《转让合同》时书写转让合同效力条款时的真实意思表示，因为按照一审法院的意思，梁天眉只要签了《转让合同》不管之后陈翠还愿意不愿意履行合同，梁天眉的出租权都丧失了，这显然与我国现行法律不相符，故梁天眉恳请二审法院依法予以纠正。二、梁天眉与陈翠从未书面解除《租赁合同》，且该《租赁合同》根本也不具备法定的终止条件，故《租赁合同》应继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”以及第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”再结合本案已查明的基础事实：梁天眉与陈翠之间从未签署过任何一份解除或终止协议。参照上述我国合同法法律规定以及本案的客观事实来看，《租赁合同》根本不具备法定的终止条件依法应继续有效。因此一审法院所认定的《转让合同》生效，《租赁合同》自行终止的解释显然已严重违反了上述合同法的规定。同时，根据合同法相关法律的规定，梁天眉认为《租赁合同》与《转让合同》实际上是并行有效的，根本不会导致转让合同成立就会消灭租赁合同。我国合同法第九十一条的法律意义是，当一个新的法律关系产生时，旧的法律关系方可能终止。但根据本案已查明的客观事实来看，虽然梁天眉已经交付租赁物且收取了部分转让款，但梁天眉与陈翠的转让行为根本就未完全履行完毕，这意味陈翠都尚未从梁天眉手上合法取得“出租权”，对梁天眉来说陈翠从未从承租人的身份变更为新出租人，因此梁天眉完全有权要求陈翠继续履行合同，继续交付租金。另外，一审法院还以公平原则为由认为陈翠已实际给业主付了租金，所以梁天眉就不能再找陈翠要租金，否则就会导致陈翠支付了双倍租金，这一说法完全是错误的。梁天眉的身份是“二房东”，梁天眉事实上完全享有涉案房屋整整五年的出租权益，主要收入都是通过赚取租金差价盈利，但是现在陈翠作为承租人已实际跳过梁天眉将租金全部支付给业主，而且支付的租金显然要比支付给梁天眉的租金要少的多，这一行为已严重侵害了梁天眉的合法收租权益，造成了梁天眉严重的经济损失。梁天眉承租涉案房屋五年时，就为涉案房屋的租赁花费了数百万的装修费，这些费用难道都要因为一审法院一句公平原则而必须付之东流吗？这显然是错误的认定。综上所述，梁天眉与陈翠之间的租赁关系从始至终都未解除，故应当依法继续履行。梁天眉恳请二审法院核实上述情况后依法予以改判，支持梁天眉的全部诉讼请求。陈翠辩称：一、《房产租用权转让合同》无论是从合同约定、履行情况或者法律规定的角度，都已经生效。至此，涉案《租赁合同》由于丧失了继续履行的基础已经终止，陈翠与梁天眉之间已经不存在租赁关系，梁天眉依据《租赁合同》要求陈翠支付租金已丧失请求权的基础。首先，《房产租用权转让合同》是陈翠与杨兵（梁天眉的配偶）、梁天眉的真实意思表示，依法应予以保护。并且根据该合同第九条，合同的生效要件是陈翠与刘美桥将33万元履约保证金交给梁天眉及杨兵。事实上，在签订《房产租用权转让合同》后，陈翠与刘美桥已按照约定共向梁天眉及其配偶杨兵履行了1,227,694元，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，《房产租用权转让合同》在签订及支付履约保证金时早已生效。关于该事实一审法院在事实审查部分已经予以认定。其次，陈翠、刘美桥于2018年11月与业主恒达公司、何照初签订新的《房产租赁合同》后，每月都按时将租金转入业主恒达公司、何照初的账户，向白玫瑰物业公司缴纳物业费，转账记录等证据在一审中已经提交，一审法院对相关事实也予以认可，陈翠已成为涉案商铺的合法承租人。再次，梁天眉以合同的第七条的约定认为“《转让合同》早已失效”没有道理，该条款想表达的意思是规范陈翠的付款义务以及违约责任，然而违约责任即是认定该合同生效为前提的。因此，《房产租用权转让合同》没有发生《合同法》中规定的无效或可撤销的情形，梁天眉认为合同“失效”，没有事实和法律依据。综上所述，在《房产租用权转让合同》已经生效的情况下，梁天眉与杨兵应当按照合同约定，退出涉案商铺的租赁，陈翠与梁天眉的租赁关系已经终止。涉案商铺现由陈翠与刘美桥直接向业主恒达公司和何照初承租，并已签订新的《房产租赁合同》，形成了新的租赁关系。梁天眉已丧失了涉案商铺对外出租的权利来源，陈翠与梁天眉签订《租赁合同》的权利义务方归于陈翠一人，因此，《租赁合同》也就自然终止了，陈翠无需再按照《租赁合同》向梁天眉继续支付租金。二、本案梁天眉起诉的是房屋租赁合同纠纷，梁天眉一再强调陈翠未履行完毕《房产租用权转让合同》，陈翠认为《房产租用权转让合同》的纠纷不是本案的审理范围，梁天眉可以通过其他法律途径主张其权利。并且陈翠拒绝支付最后一笔款项也是由于梁天眉违反约定在先。本案梁天眉起诉的是根据陈翠与梁天眉签订的原《租赁合同》项下的租金，鉴于《房产租用权转让合同》已经生效，陈翠与梁天眉的租赁关系已经终止，所以其丧失了请求权基础，一审法院驳回其要求租金的诉讼请求，符合《民事诉讼法》的相关规定。而其上诉请求仍然是租金费用，则《房产租用权转让合同》项下的具体款项不属于本案审理范围。另外，陈翠拒绝支付《房产租用权转让合同》项下的最后一笔款项原因，也是由于梁天眉及其配偶违反诚实信用原则，不履行合同约定在先。根据《房产租用权转让合同》第四条的约定，梁天眉与其配偶杨兵须处理好涉案商铺及其经手租客之间的所有事情，不能影响陈翠的正常经营。而事实是在该合同签订后，在陈翠与刘美桥已依约履行了转让合同的大部分款项的情况下，梁天眉与杨兵根本没有移交其他商铺的承租权或者要求其它租户向陈翠、刘美桥支付租金。在陈翠与刘美桥反复催告下，其不仅不交付钥匙，还向各商铺的承租人追讨自2018年11月1日以后的租金，甚至通过诉讼的手段已经起诉了方金川【案号：（2019）粤04民终2209号】、魏希伦【案号：（2019）粤0402民初3503号】。此种行为导致各商铺的承租人不仅不与陈翠、刘美桥签订新的租赁合同，更拒绝向二人缴纳自2018年11月1日以后的租金，陈翠与刘美桥二人损失巨大。这既是梁天眉违反诚实信用原则的体现，也是本案陈翠拒绝支付最后一笔款项的原因。三、梁天眉转让商铺并未受到实际损失，其所称的装修费已经包含在陈翠、刘美桥支付给其的转让费当中，至于“数百万元的装修费付之东流”、“通过赚取租金差价盈利”悖离事实。陈翠与梁天眉在签订《房产租用权转让合同》时，约定的转让费是包括装饰装修和设备在内的，该笔款项完全足以弥补梁天眉在装修中的支出，否则梁天眉不是业主又如何凭空得到一笔几百万的转让费？关于该事实原商铺承租人李宏伟也在方金川案件【案号：（2019）粤04民终2209号】中有所陈述，梁天眉与杨兵收取的转让费是转让装修和设备，李宏伟收取的转让费是转让租赁剩余年限16年的合同。另外，梁天眉在上诉理由中陈述其是“通过赚取租金差价盈利”，而事实是梁天眉及杨兵当时在承租涉案商铺时，长期都处于亏损状态，后想退出经营，才找到陈翠与刘美桥。杨兵与刘美桥签订《房产租用权转让合同》的根本目的，也是希望陈翠与刘美桥能取代李宏伟与梁天眉的位置，成为涉案商铺新的承租人。自2018年11月后梁天眉、杨兵也没有再向业主恒达公司、何照初或李宏伟支付任何款项，所以根本不存在租金差价。另一方面也说明，梁天眉在此期间并未有任何权利来源或经济损失，其目的是想在收取转让费的同时还凭空收取一笔66万元的租金。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三章的精神，违约方不享有单方解除合同的权利，更不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。梁天眉作为先违约方，如果支持了其诉讼请求，就会造成守约方陈翠与刘美桥支付了双倍租金这一严重违反逻辑的事实。恳请二审法院查明事实，维持原判，驳回梁天眉的上诉请求。梁天眉向一审法院起诉请求：1．判令陈翠向梁天眉支付租金共计66万元。（以6万元为标准，自2018年11月份起暂计至2019年9月份止：11×6=66，租金终止计付至双方签订的租赁合同期届满之日止）；2．判令陈翠承担一审案件的全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年1月26日，恒达公司与李宏伟、任忠业签署《房产租赁合同》，约定将珠海市香洲区************一、二、三、四层商铺出租给李宏伟、任忠业。租赁期限自2016年2月1日至2034年1月31日止。2017年9月26日，李宏伟与梁天眉、杨兵签署《房屋租赁合同》，约定将珠海市香洲区************一、二、三、四层商铺出租给梁天眉和杨兵。租赁期限自2017年9月26日至2022年10月11日。2018年8月8日，梁天眉（作为甲方）和陈翠（作为乙方）签署《租赁合同》，约定甲方将拥有位于珠海市香洲区********************整层，经双方鉴定一楼约80平方米、二楼套内面积约700平方米铺位使用权以合作的方式分割出租给乙方作为餐厅用途。租赁合同自2018年8月8日至2022年10月10日止。一楼租金每月4,000元、二楼租金56,000元，合计60,000元。租金在第三年递增，每两年递增一次，一次递增8%。乙方向甲方一次性支付押金120,000元，合同期满乙方无违约及无违法经营的情况下无息退还给乙方。2018年10月26日，何照初（作为甲方）和刘美桥、陈翠作为乙方签署《商铺租赁合同》，约定甲方将珠海市香洲区************商铺出租给乙方使用，租赁期限自2016年2月1日至2023年12月1日。其中，2017年5月1日至2020年10月31日租金为每月33,075元。上述合同下方以手写体添加备注，载明：“甲方原与原承租人李宏伟于2016年1月22日签订上述租赁合同，经甲方同意，原承租人李宏伟将上述商铺转租于现承租人刘美桥、陈翠，所有条款按照原合同执行，李宏伟无任何异议。”2018年10月27日，杨兵（作为甲方）和陈翠、刘美桥（作为乙方）签署《房产租用权转让合同》（以下简称“《转让合同》”），约定甲方退出珠海市香洲区************一、二、三、四层商铺的租赁转交给乙方，乙方同意支付给甲方220万元转让费（其中甲方欠物业费用77,694元由乙方直接代甲方付给物业公司）。付款方式：签完合同后乙方在2019年11月20日内支付给甲方77万元，第二笔款972,306元在2018年12月15日内支付给甲方。如乙方同意合同内约定支付给甲方的费用没有完全支付给甲方时，此协议无效，放弃原来支付给甲方的费用作为违约补偿。合同一式两份，甲乙双方签字按手印且乙方将33万元履约保证金支付给甲方后发生法律效力。上述合同下方以手写体添加备注，载明：“11月20日前的77万元分别打到2个账号。1.621*************511（中国建设银行），名字：邓玉香，人民币45万元整。2.623********00040260（中国建设银行），户名：杨兵，32万元整。”2018年10月，李宏伟与（作为甲方）和陈翠、刘美桥（作为乙方）签署《房产租用权转让合同》，约定甲方退出珠海市香洲区************一、二、三、四层商铺的租赁转交给乙方，乙方同意支付220万元转让费用给甲方。付款方式：签完合同后乙方支付给甲方180万元，第二笔款在2018年11月20日内支付给甲方40万元。上述合同下方以手写体添加备注，载明：“甲方同意乙方在2018年11月20日支付第二笔转让款时扣出12万元整，此笔款乙方首期用来向房东交纳押金，房东原来收取甲方的押金支付给甲方。第一笔款支付180万元，第二笔款28万元。”2018年10月30日，李宏伟（作为甲方）与杨兵（作为乙方）签署《协议》，载明：“经双方友好协商，甲乙双方共同转让承租权给刘美桥，总金额共计440万元，甲方220万元、乙方220万元，如刘美桥违约之前所交的定金及所有款项甲乙双方均一人一半平分。”2018年11月1日，恒达公司（作为甲方）、刘美桥和陈翠（作为乙方）、李宏伟（作为丙方）签署《房产租赁合同》，约定甲方将珠海市香洲区************一、二、三、四层商铺、情侣南路360号（青蓝山庄食街）商铺出租给乙方，租期自2018年11月1日至2034年1月31日止。其中租金自2018年11月1日至2019年1月31日每月51,378元、2019年2月1日至2022年1月31日53,947元。丙方为乙方就合同项下的债务向甲方提供保证，以丙方与甲方之前签订的租赁合同所缴纳的押金12万元为限。同日，刘美桥和陈翠与珠海白玫瑰物业管理有限公司签署《物业服务合同》，约定刘美桥和陈翠委托珠海白玫瑰物业管理有限公司对珠海市香洲区************一、二、三、四层商铺、情侣南路360号商铺进行物业管理，每月管理费6,014元。另珠海白玫瑰物业管理有限公司代收水电费等费用。根据银行转账记录显示：1．刘美桥向何照初转账支付情况如下：分别于2018年11月29日、2019年1月1日、2019年1月31日、2019年3月1日、2019年3月31日、2019年5月1日、2019年6月1日、2019年7月1日、2019年8月1日、2019年11月2日各转账支付33,075元。2．刘美桥向恒达公司转账支付情况如下：于2018年11月29日转账支付51,378元、分别于2019年1月2日、2019年3月2日、2019年6月2日、2019年8月2日、2019年9月1日、2019年10月10日、2019年11月2日转账支付53,947元。3．陈翠向珠海白玫瑰物业管理有限公司转账支付情况如下：2018年12月19日22,150元、2019年1月18日18,906元、2019年2月19日16,842元、2019年3月19日13,496元、2019年5月22日17,153元、2019年6月21日18,062元、2019年7月24日19,560元、2019年8月22日20,230元、2019年9月24日20,577元。梁天眉于庭审中陈述，梁天眉和杨兵是夫妻关系。陈翠与杨兵签署《转让合同》后陈翠向梁天眉支付了以下款项：1．代缴纳了物业管理费77,694元；2．履约保证金327,000元；3．杨兵收到32万元认可，对于支付给邓玉香的45万元不认可。加上抵债5万元，梁天眉总共收到774,694元，还差1,425,306元。《转让合同》中备注的内容是杨兵写的。梁天眉在2018年11月就将涉案租赁场地全部交给陈翠了。梁天眉于2018年11月1日后并未向李宏伟支付过涉案租赁场地的租金。大部分下级租户在2018年11月后以各种理由拒绝交纳租金，只有便利店继续向梁天眉交纳租金到2019年8月。陈翠于庭审中陈述，陈翠与杨兵签署《转让合同》后向梁天眉及其丈夫支付了以下款项：1．代梁天眉缴纳了物业管理费77,694元；2．向梁天眉支付履约保证金33万元；3．分别支付给邓玉香45万元和杨兵32万元，合计77万元；4．杨兵曾欠陈翠5万元，在该笔转让费进行了折抵。上述合计972,306元。在陈翠支付上述款项后，由于梁天眉及杨兵未将除涉案商铺以外的其他所有商铺交于陈翠经营，或者通知其他商铺的承租人将承租费用交给陈翠，且梁天眉及杨兵还在向其他商铺追讨2018年11月1日之后的租金。陈翠在2018年11月1日之后，就没有收到其他商铺的租赁费用，因此陈翠有权拒绝向梁天眉交纳剩余款项。其他商铺包括一楼方金川承租的洗车行，一楼土耳其烤肉店，一楼的便利店，3、4楼的健身房。2018年11月后下级租户并未向陈翠支付租金，只有便利店在2019年8月后向陈翠支付租金。一审法院认为：本案的争议焦点在于梁天眉与陈翠签订的《租赁合同》和《转让合同》的效力问题。梁天眉主张因陈翠未足额支付款项故《转让合同》并未生效，陈翠应依据《租赁合同》继续支付租金。陈翠则辩称《租赁合同》已失效，梁天眉无权主张陈翠支付租金。一审法院经审查后认定，杨兵和陈翠于2018年10月27日就涉案租赁场地签订的《转让合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自义务。根据《转让合同》的约定，陈翠将33万元履约保证金支付给杨兵后《转让合同》发生法律效力，而陈翠直接支付或代梁天眉支付的款项已远超过上述保证金的金额，因此该《转让合同》已生效，一审法院对于梁天眉主张《转让合同》未生效的意见不予采纳。鉴于梁天眉与案外人杨兵系夫妻关系，根据家事代理权原则，杨兵与陈翠签署《转让合同》亦代表了梁天眉的意思表示，应视为梁天眉知晓并认可该合同的约定。而《转让合同》的内容实质意味着梁天眉和陈翠就终止《租赁合同》达成了一致意见。即随着《转让合同》的生效，《租赁合同》丧失了继续履行的基础而效力随之终止，梁天眉与陈翠之间的租赁合同关系亦自行解除。因此，梁天眉依据《租赁合同》诉请陈翠支付租金已丧失请求权的基础。此外，根据梁天眉、陈翠于庭审中陈述，2018年11月后由陈翠向产权人及出租方支付涉案租赁场地的租金及管理费，梁天眉并未实际支付过相关费用。在此基础上，梁天眉请求陈翠支付租金的主张如得到支持，则等同于陈翠就涉案租赁场地支付了双倍的租金，明显有违基本的公平原则。至于陈翠是否足额支付《转让合同》中约定的全部转让款项、双方是否存在违约责任的情形并非本案审处的范围，梁天眉可另寻其他法律途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七十七条、第九十三条之规定，一审判决如下：驳回梁天眉的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5,200元、保全费3,820元，由梁天眉负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人梁天眉上诉主张被上诉人陈翠支付自2018年11月份起的租金。为此，本院认为，2018年10月27日，杨兵和陈翠、刘美桥就涉案租赁场地签订《房产租用权转让合同》后，陈翠、刘美桥于2018年11月1日就涉案租赁场地与恒达公司、李宏伟签订了新的《房产租赁合同》，而该租赁合同是当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方当事人亦各自按照合同约定，履行合同义务。因此，涉案租赁场地的出租人为恒达公司，承租人为陈翠、刘美桥。上诉人梁天眉与陈翠2018年8月8日的《租赁合同》，无论解除、终止与否，均在事实上已经不可能实际履行。因此，一审法院认定上诉人梁天眉依据2018年8月8日的《租赁合同》诉请陈翠支付租金已丧失请求权的基础，有事实及法律依据。至于杨兵和陈翠、刘美桥之间的《房产租用权转让合同》是否生效、履行抑或上诉人梁天眉所称的“失效”等，均不是本案审理范围，上诉人梁天眉可另寻法律途径解决。综上，上诉人梁天眉的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,400元，由梁天眉负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇二〇年六月三十日书记员 苏婉婷