杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初6520号 原告（反诉被告）：高榕，男，1982年9月29日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：叶苓，浙江赐晟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：席伟杰，男，1976年3月4日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。 委托诉讼代理人：任海波、来丹芹，浙江时融律师事务所律师。 原告高榕诉被告席伟杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序审理。后席伟杰在法定期间提起反诉，本院依法立案受理。本案于同年6月17日公开开庭就本、反诉进行合并审理，双方当事人及各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高榕向本院提出诉讼请求：1.判令双方签署的《转让房屋租赁合同》撤销；2.席伟杰返还合同所涉所有款项计101200元，并支付该款自2020年3月2日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息损失；3.本案诉讼费由席伟杰承担。事实与理由：席伟杰系位于杭州市萧山区（建筑面积约50平方米，以下简称案涉房屋）的三房东。高榕再三向其确认该房屋原房东在租赁期限届满后会继续出租的情况下，于2020年1月15日支付席伟杰订金10000元，双方确定房屋租赁期自2020年1月1日至2021年12月31日。后席伟杰无法如期交付房屋，但明确房东会继续出租房屋，为此双方于2020年2月29日签订《转让房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），并支付11200元，后于2020年3月2日支付80000元，已付款共计101200元。高榕在准备装修房屋时，被业主王运友告知，该房屋租赁期限届满后不再继续出租，留为自用。高榕遂向席伟杰询问，其仍然隐瞒事实，主张是高榕自以为房屋能继续出租。因席伟杰无法如期交付房屋导致租期缩短，一旦无法续租，高榕投入的装修资金将无法回收。高榕因席伟杰的误导，误解了业主会继续出租，认为投入的租金及装修费用等成本在精心经营下能回收盈利。在业主明确房屋将回收自用的情况下，高榕几次三番找席伟杰协商未果，遂于2020年3月9日电话通知席伟杰终止合同，但席伟杰不愿意退还租金及押金，故起诉来院。 高榕认为，席伟杰刻意隐瞒相应重大事实，诱使高榕产生重大误解，在非真实意愿的情况下签订租房合同。高榕有理由要求撤销合同，并要求返还押金、租金并赔偿损失。首先，高榕作为承租人，租赁房屋到期后就有优先承租权，席伟杰承诺业主将会继续出租的情况下，高榕才承租房屋；同时，席伟杰言谈举止均有诱导高榕的情形，使高榕误认为房屋到期后可续租。当时高榕要求席伟杰将二房东杨飞传请来的目的，也是为了确认房屋到期后可继续出租，至于租金标准及续租期限等则可以再行协商。无论席伟杰是否承诺，高榕都是作此理解，只要业主继续出租房屋，高榕就具有优先承租权，可继续租赁使用房屋。其次，高榕承租房屋是为了经营盈利，但现有一年多的租赁期间根本无法保本，若不是误解合同能续签，其不可能与席伟杰签订租赁合同。再次，席伟杰明知一年多的租期无法盈利且不再继续投入装修的情况下，为谋取自身利益刻意隐瞒其启动过装修、房东到期后会收回房屋的重大情况，将房屋租给不知情的高榕，其这种损人不利己的不诚信行为不应得到法律的支持。最后，高榕于2020年3月2日交款，于同年3月4日知道事实后即与席伟杰沟通，此后多次与席伟杰及业主沟通，希望合同能延期，在无果的情况下于同年3月9日电话通知席伟杰终止合同并要求退回所有费用。高榕曾于同年3月18日以解除合同的主张起诉来院，现又以撤销主张起诉来院，其一系列行为也表明其确实是因为重大误解而签订合同，重大误解是因为席伟杰故意隐瞒事实且一直诱导所致，故高榕有权主张撤销合同。综上，请求依法支持高榕的本诉请求。 被告席伟杰辩称，高榕诉称席伟杰承诺业主会继续出租房屋，而其认为业主不会续租，进而主张撤销合同的理由不成立。首先，席伟杰从未承诺或保证高榕在案涉租赁合同到期后可以继续续租，该条件也不是合同约定的事项，且根据席伟杰提供的录音，高榕当时清楚合同到期后需要直接和业主谈续约问题，当时双方和二房东杨飞传均在场。其次，高榕在租赁案涉房屋时，明确知道席伟杰是三房东。根据客观事实，三房东不可能承诺或保证租客在合同到期后可继续续租，这点应为高榕明知；即使席伟杰作出保证，高榕也应当知道保证效力未知，因为续租与否系业主决定的事项。退一步讲，针对一般的租赁合同，就算是和业主直接签订，也不可能确定到期后可以续租，最多承诺优先承租权，否则就属于变更承租期限。因此，不管席伟杰有无承诺，高榕都是可判断出席伟杰并无权利保证续约；假如法院认定席伟杰曾作出续租承诺且承诺有效的情况下，该条件也尚未成就，因为案涉合同尚未到期，是否续租无法确定，也不可能仅依据业主的一句话就可确定能否到期续租。若该条件成立，则相当于租赁合同的案外人可以成为案涉租赁合同能够撤销的因素，故该推断不成立。综上，高榕作为投资者和商人，在明知席伟杰是三房东的情况下，且无权保证房屋到期后可续租，更何况席伟杰也没有向高榕作出任何承诺，故请求依法判决驳回高榕的本诉请求。 反诉原告席伟杰向本院提出诉讼请求：1.高榕立即支付席伟杰租金10000元，并承担该款自2020年3月1日起至实际支付之日止按每日千分之一标准计算的违约金；2.本案诉讼费由高榕负担。庭审中，席伟杰放弃前述主张中的违约金部分，其余不变。事实与理由：席伟杰将其承租的案涉房屋转租给高榕，用于理发店的经营。双方对租金、转让费及租赁期限等协商一致后，高榕于2020年1月15日向席伟杰交付定金10000元，当日席伟杰即将房屋钥匙交给高榕。之后，受疫情影响，双方于同年2月29日签订案涉合同，就截至同年12月31日的租金协商一致：席伟杰承担2020年1月份31天的租金损失，截至同年年底高榕需向席伟杰支付租金73200元、转让费18000元及押金20000元，合计111200元。但截至目前，高榕仅支付101200元，尚余租金10000元未付。虽经多次催讨，但均未果，故起诉请求依法支持席伟杰的反诉请求。 反诉被告高榕辩称，席伟杰所称的10000元在合同中没有体现，双方合同约定的是租金80000元及押金20000元，根本未约定转让费等其他费用；即使口头说过，也应以书面合同为准，而高榕支付的金额为101200元，扣除押金已超过合同约定的费用。此外，当时说好要办理营业执照，并在办好后再付剩余10000元，之后高榕发现房屋无法续租，故就没有支付该款。综上，请求依法判决驳回席伟杰的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方就本、反诉一并进行了举、质证。对当事人无异议的证据，有高榕提供的《转让房屋租赁合同》及收据各1份、转账单3份及《浙江省商品房买卖合同》1份，当事人对其真实性予以认可，且系各方无争议的事实，故予以确认并在卷佐证。 对有争议部分，本院认定如下：一、对高榕提供的证据，1.录音5份及光盘与文字整理稿1组，具体包括2020年3月4日左右原告和业主王运友之间的录音1份，同年3月7日的录音3份（分别发生在双方之间、高榕与王运友之间及高榕与杨飞传之间），以及同年3月9日双方之间的录音1份，就本案双方当事人之间的录音，席伟杰对其真实性无异议，故确认证据真实性，但结合该录音以及双方与二房东在场的录音内容来看，仅凭该录音无法证明席伟杰曾保证房租到期后可续约的意思表示。就高榕与业主及二房东之间的录音，系案外人参与，席伟杰并未参与，且其不予认可，故难以认定。2.高榕店铺报价表1份及所附材料1组，高榕欲以此证明案涉房屋若进行装修的相应成本，但报价表仅加盖案外人公章，且未实际发生，所附材料系高榕单方制作，证据形式均缺乏合法性，且席伟杰明确不予认可，故不予认定。二、对席伟杰提供的证据，1.双方于2020年1月15日的微信聊天记录1组，高榕对证据真实性予以认可，故确认其真实性；就证据内容，高榕提出异议，认为虽然双方在微信中对房租价格进行协商，但最终应以书面合同为准，但结合微信记录及庭审中双方陈述，可明确房屋因疫情原因延迟交付，双方经协商一致，就租金进行分摊，即2020年1月份的租金由席伟杰承担，高榕应付的租金实际从2020年2月1日开始计算，双方已就2020年应付的租金、转让费及押金等费用的支付达成一致，对双方具有法律约束力，高榕的前述异议依据不足，故不予采信，故对该证据的证明效力予以确认。2.2020年2月29日双方与二房东杨飞传的三方录音2份及光盘、文字整理稿1组，以及当日席伟杰与二房东及高榕的微信聊天记录各1份，高榕确认已收到该录音及证据的真实性，故确认其真实性；至于高榕主张其要求二房东到场的理由是确认房屋不会被业主自用，且会继续出租等，系其自认为的动机部分，与录音内容不符，故其主张不成立。 根据以上确认的有效证据以及双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：案涉房屋的产权人为王运友，杨飞传系二房东，其将房屋转租给席伟杰，席伟杰再转租给高榕。2020年1月15日，高榕支付席伟杰店面定金10000元。同年2月29日，席伟杰（甲方）与高榕（乙方）签订《转让房屋租赁合同》，约定甲方将承租的案涉房屋出租给乙方使用，租赁期自2020年1月1日至2021年12月31日。租金一年一结算，合同签订之日向甲方支付房屋租金，年租金80000元。本合同签订3个工作日，乙方向甲方缴纳保证金20000元，作为乙方履行本合同的保证。甲方同意乙方在租赁房屋内根据需要进行适当装修，但不得改变房屋的结构等内容。双方原定交房日及租期开始日为2020年1月1日，后因疫情原因致延迟交付，双方经协商一致，就租金进行分摊并就2020年应付租金、转让费及押金等费用的支付达成一致：2020年1月份计31天的租金由席伟杰承担，高榕应付商铺押金20000元及当年房租73200元，以及转让费18000元（扣除已付10000元，还需付8000元），席伟杰于合同签订当日出具收据一份，对前述内容进行确认。高榕于当日支付11200元，于同年3月2日支付80000元，合计已付款101200元。高榕租房本用于经营美容美发店，尚未开始装修。因案涉争议，高榕于同年3月9日电话通知席伟杰不再履行案涉合同等。之后，高榕曾以解除合同的主张起诉来院，后撤回起诉，现以撤销合同的主张起诉来院。因案涉争议，双方均起诉来院，案经调解无效。 另查明，在签订合同前，二房东杨飞传在现场向双方表示“……明年2021年12月31日房租到期后，原房东自己肯定不会再跟我租了，我也没有钱。我两个小孩，也没精力来赚这个差价，搞的操心死了。到时候，你们跟原房东去聊，他愿意租就租，不愿租那你们就自己想办法，这个绝对公平、公正、公开”、“其他这个租金你们自己去谈，我也就不参与了”等。 本院认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。针对本案争议点，一、案涉合同是否满足撤销要件。本案高榕主张合同因重大误解而应予撤销，即因席伟杰误导租期届满后业主可继续出租，导致其误解并签订合同。所谓重大误解，是指一方因其过错而对合同的内容等发生误解而订立了合同，且误解直接影响当事人所应享受的权利和承担的义务。首先，结合其构成要件及本案事实的认定，本案中高榕主张席伟杰曾明确承诺或保证业主在租赁期届满后会继续出租，但并无有效证据证实，二房东在双方签订合同前就续租问题，曾明确“你们跟原房东去聊，他愿意租就租，不愿租那你们就自己想办法”及“其他这个租金你们自己去谈，我也就不参与了”等，可知其与席伟杰均未作相应承诺。其次，高榕主张其对合同期满后可续租问题存在误解，并影响其租赁经营。本案中，双方在签订合同时均未约定以租赁期满后业主将继续出租作为合同成立或履行的条件，合同已明确租赁期限；退一步讲，即使存在该误解，高榕也明知席伟杰作为三房东，对该事项并无权利决定，其可在签订合同前予以核实，尽到必要的注意义务，更何况二房东对此问题已明确由双方与业主协商确定，可认定高榕对此存在重大过失，故不存在因认知错误产生的误解。最后，依民法通则相应司法解释的规定，行为人因行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可认定为重大误解。本案高榕已正常履行部分合同义务，但因考虑可能无法收回经营美容美发店的租金及装修等成本，而主张不再继续履行。本院认为，其经营商铺在期限内是否能收回成本或盈利，不仅仅有租赁期限这一因素，尚存在诸多的市场因素及风险，故二者之间缺乏必然的因果关系。同时，高榕尚未对案涉房屋进行装修，所谓的实际损失是否已产生或将来必然发生，都尚未成立，故“较大损失”这一要件难以成立。综上，高榕主张因重大误解而撤销合同的依据不足，故对其相应撤销合同并返还费用、赔偿损失的请求不予支持。席伟杰的相应合理辩称，具有事实及法律依据，故予以采信。 合同履行过程中的违约情形及责任承担。结合前述分析，高榕的撤销合同主张不成立，双方均应按约履行合同。高榕辩称即使口头说过，应以书面合同为准，而合同未约定转让费等其他费用等。本案中，案涉合同签订后，因疫情原因致延迟交付，双方经协商一致，就租金进行分摊并就2020年应付租金、转让费及押金等费用的支付达成一致，即席伟杰承担2020年1月份的租金，高榕应付商铺押金20000元及当年房租73200元，以及转让费18000元等，应视为双方对合同部分内容的变更达成一致，对双方均具法律约束力。况且，庭审中高榕明确表示余款10000元之所以未付的原因，是当时说好在办好营业执照后再付余款，之后其发现房屋无法续租，故未再支付该款。结合前述分析，应认定系高榕未按约支付，应承担相应的民事责任。席伟杰变更后的反诉请求，具有事实及合同依据，故予以支持。高榕的前述辩称，于法无据，故不予采信。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回高榕的全部本诉请求； 二、高榕在本判决生效后十日内支付席伟杰10000元。 如高榕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2324元，减半收取计1162元，反诉案件受理费减半收取计25元，均由高榕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郑卜训 二〇二〇年六月三十日 书记员  王知飞