重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初3039号原告：重庆高新区开发投资集团有限公司，住所地：重庆市九龙坡区含谷镇含兴路36号101房间。统一社会信用代码：91500107565603626F。法定代表人：张永春，职务：董事长。委托诉讼代理人：张贝贝，重庆远沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霖，重庆远沐律师事务所律师被告：重庆弘展商场管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石杨路石桥广场正7层第6铺。统一社会信用代码：91500105094297457W。法定代表人：林恩慕，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈箭宇，重庆箭宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王恒，重庆箭宇律师事务所律师。原告重庆高新区开发投资集团有限公司（以下简称：高开投公司）与被告重庆弘展商场管理有限公司（以下简称：弘展公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高开投公司的委托诉讼代理人张贝贝、李霖，被告弘展公司的委托诉讼代理人陈箭宇、王恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高开投公司向本院提出诉讼请求，请求判决原被告签订的租赁合同于2019年2月25日解除；判决被告向原告支付2018年4月1日至2019年2月25日的租金（房屋占有使用费）2268535.5元；判决被告向原告支付违约金200000元；判决被告向原告支付律师费60000元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年9月6日签订了租赁合同，合同约定被告承租原告位于重庆市九龙坡区石杨路9号石桥广场四层（共计4843.22平方米）的商服用房，租赁期限为2016年4月1日至2018年3月31日，租金标准为43元/平方米/月，合同对拖欠租金的违约金及律师费等进行了约定。原告依约将符合合同约定的租赁物交付给被告使用，合同期满后，被告未将租赁房屋返还给原告，被告继续使用房屋，双方形成了不定期租赁合同关系，后双方于2019年2月25日办理了涉案房屋的交接手续。被告至今未向原告支付2018年4月1日至2019年2月25日的租金，被告构成违约，被告应当承担违约责任。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告弘展公司辩称，双方租赁合同已于2018年3月31日届满终止，合同终止后被告按照合同约定撤场搬离。租赁合同到期后双方未续签合同，双方不存在不定期租赁合同关系。租赁合同终止后，被告已退出运营管理，且未占用租赁物，故应驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，位于重庆市九龙坡区石杨路9号石桥广场四层房屋属于原告所有，该房屋建筑面积为4843.22平方米。2016年9月6日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，该合同约定乙方承租甲方所有的位于重庆市九龙坡区石杨路9号石桥广场四层房屋使用，建筑面积为4843.22平方米，租赁期自2016年4月1日至2018年3月31日止；租赁房屋用途为IT数码卖场及相关配套服务行业；租金单价为43元/平方米/月（建筑面积），月租金为208259元，季度租金为624777元；乙方必须按季缴纳租金。首期租金于本合同签订当日缴纳，之后缴款日期为每季度届满前15日内缴纳下季度租金，缴款日期最后一天17:00前到达甲方账户方为有效，如乙方逾期不缴纳，构成违约。交房条件及附属设施情况：1、现状交房；2、因乙方经营需要涉及的所有装修改造等均由乙方负责，则不得改变房屋结构及质量，发生的费用及其他问题全部由乙方自行承担；3、甲方提供的房屋及设施均能正常投入使用，如因乙方使用不当或故意造成上述设施、设备损坏的，由乙方负责修理或赔偿；4、租期内涉及租赁物的维修、改造、更新、维保、年检等由乙方负责并承担相应费用。移交事宜约定：具体移交事宜由双方协商，另行签订补充协议。租赁物的转租：乙方只能按本合同约定租赁用途对外转租，转租截止时间不得超过本合同的截止时间，乙方同意继续履行甲方目前在租合约，与在租商户及甲方签订三方协议，并同意执行4.24火灾办相关政策要求，原甲方与商户的租赁合同中甲方的权利义务由乙方承担。乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，乙方应负责或指定专业公司对租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态（自然损毁除外）随同租赁物归还甲方，甲方对此有检查监督权。合同解除或终止后乙方搬走时，乙方不得拆除租赁房内的装修、装饰，办公家具、物品、机器、设备等除外，如因乙方擅自拆除导致房屋损坏，乙方应承担相应责任。装修、改建增加的附属物产权属甲方所有，乙方无权对该主张权利或要求甲方予以补贴。合同的解除与终止：1、本租赁物租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物：……（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（6）拖欠租金累计1个月以上。2、如乙方确需提前退租，应提前3个月书面通知甲方，乙方在办理退租手续时，除缴清租金等费用外，其所缴纳的履约保证金作为乙方提前解除合同给甲方的补偿，甲方不予退还。3、租金期满合同自动终止。租赁物交付及收回的验收：1、本租赁合同生效之日且收到乙方交纳的首季租赁后5个工作日内，甲方将租赁物按现状交付给乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于5个工作日内向对方主张。3、租赁合同期满或解除后，乙方必须在期满或解除之日起7日内搬离房屋并将房内物品全部搬走；若7天后仍留有物品，则视为乙方放弃其所有权，乙方同意甲方有权随时进入该房屋并对房屋内物品予以处理，如造成损失，概由乙方负责。违约责任：1、如乙方逾期不缴纳租金，甲方有权在房屋内的财物拥有留置权并收取违约金。乙方逾期时间不超过30天的，甲方每天按拖欠租金额的0.5%收取违约金；拖欠时间超过一个月或拖欠租金超过1个季度的租金额，为严重违约行为，甲方有权解除本合同，交纳的履约保证金不予退还。如解除合同后，乙方拖延搬迁的，按照本合同双倍租金计算租金。合同解除后，视为乙方授权同意甲方随时进入房屋并有权留置、变卖甲方房屋内的乙方财产，以变卖价款冲抵租金。……3、合同履行期间，如乙方存在其他违约行为的，需向甲方支付违约金200000元：（1）延迟支付租金超过一个月……。有关税费及经营风险：涉及商场经营管理产生的一切税费全部由乙方承担，乙方经营商场自负盈亏，一切经营风险及损失全部由乙方承担。通知：根据合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述的地址并以对方为收件人付邮七日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达。争议解决：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，向甲方所在地人民法院提起诉讼，所产生的律师费、诉讼费、诉讼保全费等所有费用由败诉方承担。另查明，原告因本案诉讼支付律师费60000元。2018年3月22日,被告向原告发出申请函，该函记载为展示高新区招商引资的决心以及加快重庆台湾连锁品牌运营中心的工作进展，我司将租赁贵司的四楼作出装修改造，以便于更好推动重庆台湾连锁品牌运营中心工作。为此特向贵司申请两月装修期，从2018年4月1日至2018年5月31日，在此期间恳请贵司给予免租支持。2018年12月26日，被告向原告发出公函，该函记载我司与贵司关于赛博四层商铺的租赁关系已于2018年3月31日终止，但贵司迟迟未予接管该层商铺的管理工作，为避免管理缺失导致该层商铺业主的财产损失，我司暂行代管至今，现我司决定于2018年12月31日止不再履行代管职责，请贵司及时前来办理交接手续，任何迟延接管所造成的商铺业主财产损失与我司无关。庭审中，原告陈述被告向原告发出2018年12月26日公函后，原告委托律师进行处理，双方协商交接事宜未果原告遂诉至法院解决本案纠纷；被告认为其向原告出发2018年12月26日公函后，双方就交接事宜未达成一致意见，后原告就提起本案诉讼。2019年2月25日，原告工作人员作为接收人签署石桥铺数码广场赛博四楼物业部设施及钥匙交接清单（分项移交人处有周维波、邓向东签字，总移交人处有杨聪签字）、石桥铺数码广场四层管理部交接表（移交人处有杨聪签字）。杨聪系被告监事。庭审中，被告陈述在2018年3月31日之前，被告与成都锐思商业地产管理有限公司重庆分公司系物业服务和委托经营关系，同时被告出示周维波、邓向东、杨聪与成都锐思商业地产管理有限公司重庆分公司签订的劳动合同及参保证明，证明周维波、邓向东、杨聪系成都锐思商业地产管理有限公司重庆分公司的工作人员，2019年2月25日原告是与成都锐思商业地产管理有限公司重庆分公司办理的租赁物交接清单，而不是被告。原告对于劳动合同不予认可，对于参保证明真实性无异议，同时认为杨聪系被告的监事，故可以认定租赁物的移交方为被告。2019年3月11日，被告向本院提交情况说明一份，该情况说明记载我司委托的成都锐思商业地产管理有限公司重庆分公司协助完成交接，现该物业已于2月25日与高开投交接完毕。2019年4月10日，被告向本院提交关于弘展公司结束赛博数码广场四、五、六楼经营管理的报告，该报告记载我司与高开投已经于2019年2月25日完成物业移交。对于合同解除问题。原告认为双方租赁合同已于2019年2月25日解除，理由为双方租赁合同在2018年3月31日之后，被告继续占有使用房屋，原告未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系，后双方于2019年2月25日办理了租赁物的交接手续，双方租赁合同遂于2019年2月25日解除。被告认为双方租赁合同已于2018年3月31日届满终止，届满后被告自行将自己的办公用品搬离了，被告未占用使用租赁物；2019年2月25日原告是与物业公司办理交接手续。对于租金（房屋占有使用费）问题。原告认为双方租赁合同届满后被告继续使用房屋，被告于2019年2月25日将租赁物返还给原告，故原告应向被告支付2018年4月1日至2019年2月25日期间的租金（房屋占有使用费）2268535.5元（面积为4843.22平方米、月租金标准为208259元/月、时间为10个月零25天）。被告对于月租金标准为208259元/月无异议，但认为其从2018年4月1日之后未继续使用涉案房屋，故不应当支付租金（房屋占有使用费）。对于违约责任问题。原告认为被告迟延支付租金已超过一个月，根据合同约定被告应当承担违约责任，故请求被告支付违约金20万元及律师费6万元。被告认为其不存在违约行为，不应承担违约责任；即使法院认定被告违约，原告请求的违约金也过高。以上事实有当事人的陈述、租赁合同、产权证、公函、移交表等证据在卷为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”关于原、被告于2016年9月6日签订租赁合同在2018年3月31日后是否形成不定期租赁合同的问题。本案中，双方签订的租赁合同约定租赁期限至2018年3月31日，租赁合同期满或解除后被告必须在期满或解除之日起7日内搬离房屋并将房内物品全部搬走。被告据此认为其将自身办公用品搬离即视为与原告办理了租赁物的交接，双方租赁合同已于2018年3月31日届满终止。但双方租赁合同在“租赁物交付及收回的验收”部分约定“验收时双方共同参与”，被告既未提供租赁期限届满后7日内搬离的相关证据也未提供证据证明被告在合同届满时与原告办理的租赁物交接手续，被告依法应承担不利的法律后果。同时双方租赁合同约定的租赁物为九龙坡区石杨路9号石桥广场四层房屋，建筑面积为4843.22平方米，不能仅凭被告自述搬离自身办公用品就视为与原告办理了租赁物的交接手续。另外，被告于2018年3月22日向原告发出申请函，申请2018年4月1日至2018年5月31日为免租期，请求免租支持，由此即表明被告表达了继续承租的意思表示。同时被告于2018年12月26日向原告发出公函记载被告决定于2018年12月31日止不再履行代管职责，请原告及时前来办理交接手续，由此可以看出被告于2018年12月31日前仍在管理租赁物且未与原告办理交接手续。庭审中原告明确表示对被告在租赁期限届满后继续使用租赁物未提异议。综上，本院对于被告认为双方租赁合同已于2018年3月31日届满终止的意见依法不予采信，本院依法认定双方于2018年3月31日之后形成不定期租赁合同关系。关于涉案租赁物移交的问题。2019年2月25日，原告工作人员作为接收人在石桥铺数码广场赛博四楼物业部设施及钥匙交接清单及石桥铺数码广场四层管理部交接表签字表示接收，周维波、邓向东、杨聪作为移交人分别在上述交接清单及交接表上签字。庭审中，被告陈述周维波、邓向东、杨聪系成都锐思商业地产管理有限公司重庆分公司的工作人员，杨聪系被告的监事，在2018年3月31日之前被告与成都锐思商业地产管理有限公司重庆分公司系物业服务和委托经营关系，同时结合被告分别于2019年3月11日、2019年4月10日向本院发出的情况说明及报告记载被告与原告已于2019年2月25日完成了物业移交。综上，本院依法认定原、被告已于2019年2月25日办理了租赁物的移交手续。关于原、被告租赁合同的解除问题。本案中，被告于2018年12月26日向原告发出公函，被告虽在该公函中陈述双方租赁关系已于2018年3月31日终止，原告迟迟未接管租赁物，被告为避免商铺业主的财产损失暂行代管至今，被告既未提供证据证明其在此之前向原告提出办理租赁物的移交，也未提供证据证明在2018年3月31日之后其与原告形成代管租赁物的关系，被告依法应承担不利的法律后果。被告在该公函中决定于2018年12月31日止不再履行代管职责，请原告及时前来办理交接手续，该陈述既表明了被告在2018年3月31日之后未将租赁物移交给原告而是由被告实际控制占有使用，也表达了被告催促办理交接手续及于2018年12月31日解除合同终止履行的意思表示。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。双方在2018年3月31日之后形成不定期租赁合同关系，被告于2018年12月26日向原告发出公函表示于2018年12月31日解除合同并终止履行，故本院依法认定双方租赁合同于2018年12月31日解除。对于原告认为双方租赁合同于2019年2月25日解除的意见，本院不予采信。被告未向原告支付2018年4月1日至2018年12月31日期间的租金，现原告请求被告支付该期间的租金1874331元（208259元/月×9个月），符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。被告于2018年12月26日向原告发出公函后，原、被告就租赁物的交接事宜进行协商，因协商未果，原告遂提起本案诉讼，在诉讼过程中双方于2019年2月25日办理了租赁物的移交手续。被告于2018年12月26日催促了原告办理交接手续，在双方协商交接事宜未果的情况下原告亦及时提起了本案诉讼，基于公平原则，为衡平双方利益，同时结合本案基本案情，本院酌情认定2019年1月1日至2019年2月25日期间的租金损失394204.5元由原、被告双方平均分摊，即被告承担197102.25元、原告自行承担197102.25元。关于被告是否存在违约行为及是否应承担违约责任的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2018年3月31日之后双方形成不定租赁合同关系，原租赁合同继续有效。根据双方租赁合同约定被告应按季度缴纳租金，每季度届满前15日内缴纳下季度租金；被告逾期不缴纳租金，原告每天按欠租金额的0.5%收取违约金；被告延迟支付租金超过一个月的，需向原告支付违约金200000元；因争议产生的律师费由败诉方承担。被告至今未向原告支付2018年4月1日至2018年12月31日期间的租金，被告构成违约，依法应承担相应的违约责任。本案中，原告请求被告支付违约金200000元，被告认为原告该主张过高，本院根据欠付租金金额、逾期支付时间，同时结合本案实际，对于该违约金本院酌情认定为60000元，故被告应向原告支付违约金60000元。对于原告请求被告支付律师费60000元的诉讼请求，该金额较为合理且符合合同约定，本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告重庆高新区开发投资集团有限公司与被告重庆弘展商场管理有限公司的租赁合同于2018年12月31日解除。被告重庆弘展商场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆高新区开发投资集团有限公司租金1874331元、租金损失197102.25元，共计2071433.25元。被告重庆弘展商场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆高新区开发投资集团有限公司违约金60000元。被告重庆弘展商场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆高新区开发投资集团有限公司律师费60000元。驳回原告重庆高新区开发投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为22208元，由被告重庆弘展商场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  付家伟人民陪审员  古成见人民陪审员  朱宗群二〇二〇年六月二日书 记 员  李 霞