福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初1887号 原告：庄鹏阳，男，1971年1月7日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：苏思土，男，1984年1月1日出生，汉族，住惠安县。 第三人：张群明，1973年7月2日出生，汉族，住厦门市湖里区。 原告庄鹏阳与被告苏思土房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依原告申请依法追加张群明作为第三人参加本案诉讼，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄鹏阳到庭参加诉讼。被告苏思土、第三人张群明经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庄鹏阳向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、判决被告支付原告租金（自2017年7月1日起按照合同约定标准计至被告移交房屋给原告之日止，其中截至2019年11月14日累积结欠的租金为9664元，自2019年11月15日至2020年3月14日止结欠的租金为10000元）。三、判决被告支付原告未付租金的利息（其中以租金9664元为基数自2019年11月15日起计，以10000元为基数自2020年3月15日起计，均按年利率6%计至付清租金之日止）。四、判决被告将租赁的房屋返还原告。五、判决被告支付原告代为垫付的电水费735.54元。事实和理由：2017年7月1日，原告与被告签订了房屋租赁合同一份，约定（第三条）租赁期限三年，即2016年11月15日至2019年11月14日；（第五条）租金支付方式为每年收取租金一次26000元，每年8月15日前交纳（收月头）；（第八条）乙方（指被告）下列行为之一的，甲方（指原告）有权终止合同，收回房屋，因此造成损失的，有权不予退还乙方已交付的剩余租期的房屋租金、押金，并要求乙方进行相应赔偿：承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应当支付占所欠租金5%的滞纳金。被告违反合同第八条约定，原告多次电话催要租金，并向被告发送联系函、征询函询问是否续租，被告口头答应继续租赁，答应月租金2500元，年租金30000元，但经原告催收租金无果。 被告苏思土未作答辩。 第三人张群明书面述称，一、原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案与张群明不存在利害关系。二、原告提供的转让协议是张群明与原告签订的协议，是张群明因向原告借款本金60万元，期限6个月，利息为月利率3%，到期后因张群明资金周转困难无法还款（利息已付），因此向原告提出延期，原告提出延期必须按月利率5%利息计算，并先支付三个月“砍头息”，故将60万借条写成80万借条（其中3个月利息为12万元，另原告将剩余8万元转账给张群明），另2016年8月20日起至2017年5月20日按月利率5%利息支付，共计利息36万元（已支付16万元，尚欠20万元利息）。因此本金加利息合计100万元，故双方签订转让协议，张群明将该房屋抵偿该欠款本息，但未办理过户手续，故该转让协议的合法性由法院确认。三、原告提供的惠集建（92）字第050659号集体土地建设使用证，系张群明与原告转让协议中的证件。 在本院审理过程中，原告庄鹏阳提供：证据1即房屋租赁合同1份，以此证明原告与被告签订合同，对租金支付、终止合同、违约等事项的约定。证据2即联系函2份、邮递查询清单2份、征询函1份、照片3份，以此证明原告多次向被告征询是否续租，催讨租金、其他欠费，以及被告的详细住所位置。证据3即电水费收据，以此证明原告为被告代交电水欠费的事实。证据4即“惠集建（92）字第050659号”集体土地建设用地使用证，以此证明租赁给被告的房屋实际已经归原告所有。证据5即转让协议1份，以此证明租赁给被告的房屋于2017年6月14日由张群明转让给原告的事实。 第三人张群明提供：证据6即借款协议1份，但未附说明以此要证明的对象。原告质证称：对证据6的真实性无异议。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。第三人张群明未到庭参加诉讼，可视为其放弃相关诉讼权利。原告提供的上述证据1、3、5，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实。证据2，在没有其他证据佐证下，不足以证明原告的举证主张。证据4，具有真实性、合法性，能够证明原告持有“惠集建（92）字第050659号”集体土地建设用地使用证。张群明提供的证据6，虽未能提供原件，但原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 经庭审认证，结合原告、张群明的陈述，对本案主要事实作如下认定： 经审理查明，2017年6月14日，原告与张群明签订转让协议1份，约定因张群明结欠原告的借款债权债务抵销，张群明将包括涉讼租赁房屋在内的房产［依附的集体土地建设使用证号为“惠集建（92）字第050659号”］抵债转让给原告，原告有权对该房屋出租、买卖、抵押，一层店面原租户与原告在合同基础上重新签订租赁合同。转让协议签订后，原告并将“惠集建（92）字第050659号”集体土地建设使用证交原告收执。2017年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将位于惠安县（农贸市场西门口）的店面（含夹层）一间出租给被告，租赁期限三年即2016年11月15日至2019年11月14日；租金支付方式为每年收取一次租金26000元，每年8月15日前交纳（收月头），被告应于签订本合同前向原告交清前十二个月的租金，前十二个月租金满后继续交纳下期十二月协定租金，直至租期完满；如果被告逾期交付租金，除应及时如数补交外，还应当支付占所欠租金5%的滞纳金，原告并有权终止合同，收回房屋，因此造成损失的，有权要求被告相应赔偿；双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告在使用租赁房屋过程中拖欠原告租金，截至2019年11月14日（双方签订的房屋租赁合同期满之日）累积结欠原告租金9664元。原告还代为被告垫付了的电水费735.54元。被告至今未向原告返还所租赁的房屋。 综上事实，本院认为，原、被告双方的房屋租赁合同关系，没有违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人应依约履行义务，被告逾期支付租金，应承担相应的民事责任。原告请求被告将租赁的房屋返还原告，理由和依据成立，应予支持。原告主张原、被告口头达成在原合同期满后继续租赁涉讼房屋的相关协议，但未能提供足以认定的证据证明，不予采信。鉴于原、被告的房屋租赁合同于2019年11月14日期满，双方的房屋租赁合同已因期满而终止，在此情况下，原告请求解除双方的房屋租赁合同，理由和依据不足，不予支持。原告请求被告支付截至2019年11月14日累积结欠的租金为9664元，理由和依据充分，应予支持。由于原、被告对未付租金应支付利息损失的约定不明，原告请求被告支付原告未付租金自2019年11月15日起计均计至付清租金之日止的利息损失，该利息损失的计算标准应调整为以租金9664元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。原告请求被告支付原告代为垫付的电水费为735.54元，理由和依据充分，应予支持。因原、被告的租赁合同于2019年11月14日期满，原告请求被告支付自2019年11月15日至被告移交房屋给原告之日止的租金，该“租金”应转换性质为房屋占有费用，且应以原租赁合同约定的每年租金26000元为计算标准为宜。原告诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。第三人张群明经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、被告苏思土应于本判决生效之日起十五日返还原告庄鹏阳位于惠安县（农贸市场西门口）的店面（含夹层）一间［依附的集体土地建设使用证号为“惠集建（92）字第050659号”］。 二、被告苏思土应于本判决生效之日起十五日内支付原告庄鹏阳租金9664元及占用租金期间的利息损失（自2019年11月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算计至付清租金之日止）。 三、被告苏思土应于本判决生效之日起十五日内支付原告庄鹏阳电水费735.54元。 四、被告苏思土应于本判决生效之日起十五日内支付原告庄鹏阳自2019年11月15日起按每年26000元标准计至房屋返还原告之日止的房屋占用费用。 五、驳回原告庄鹏阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费364元，减半收取182元，由被告苏思土负担155元，应于本判决生效之日起五日内缴交；原告庄鹏阳负担27元，原告多预交的受理费予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  庄福明 二〇二〇年六月八日 书记员  赖东梅 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。