福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初3476号 原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行，住所地南安市水头镇荷楼片区首期星鞍桥安置区（东星荷景园）3#C段101-108号店面，统一社会信用代码：91350583856318112X。 代表人郑炎林，该支行行长。 委托诉讼代理人王志刚，该支行职员。 被告秦川陵，女，1989年10月29日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 被告福建省英良投资有限公司，住所地南安市水头镇海联开发区，统一社会信用代码：91350583570972717Y。 法定代表人刘良，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人罗国文，福建福兴律师所律师。 原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行（以下简称建设银行南安水头支行）与被告秦川陵、福建省英良投资有限公司(以下简称福建英良公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法由审判员尤江岚适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王志刚、被告福建英良公司委托诉讼代理人罗国文到庭参加诉讼。被告秦川陵经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告建设银行南安水头支行诉称：2016年2月，被告秦川陵因购买南安市的房产资金不足，向原告申请个人商业用房贷款16万元，期限10年，自2016年3月18日起至2026年3月18日止，以其所购房产提供抵押担保；借款年利率为基准利率上上浮10%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本息的归还方式采用等额本金还款方法，每1个月归还本金金额为人民币1333.33元，利息逐期结算还清。经审查认可，双方于2016年3月18日签订了350655203-2032-20160841213号《个人住房借款合同》。合同签订后借款双方于2016年3月30日向法定登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记审批手续。其后原告于2016年4月6日如约将合同款项交付被告秦川陵使用。同时被告福建英良公司为被告秦川陵贷款提供连带责任担保。但合同签订至今，被告秦川陵曾多次拖欠原告贷款本息，虽经我行多次催告仍有部分未归还，现该贷款仍拖欠本息7195.51元，严重违反贷款合同的规定。请求法院：1、判决解除350655203-2032-20160841213号《个人住房借款合同》；2、判令被告秦川陵归还借款本金101333.48元及相应利息（含复利及罚息）1862.19元（暂计至2020年4月26日，其后按合同约定及人行有关规定以实际欠款本息为基数计至实际还款日止）；3、判令原告对被告秦川陵提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、判令被告福建英良公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由被告承担。 被告秦川陵未作答辩。 被告福建英良公司辩称，秦川陵向银行借款用于购房属实，我公司提供担保。对于还款情况我方不清楚，对原告诉请中罚息和复利双方未约定清楚。 经审理查明：2015年1月5日，福建省英良投资有限公司（保证人、甲方）与建设银行南安水头支行（债权人、乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，合同约定：本最高额保证所担保的债权是指自2015年1月5日至2025年1月5日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；担保责任的最高限额为伍亿元；保证方式为连带责任保证；保证期间自乙方与债务人签订单笔垡合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 2016年3月18日，建设银行南安水头支行（贷款人）与秦川陵（借款人、抵押人）签订350655203-2032-20160841213号《个人住房借款合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为16万元；本合同项下贷款用于购买位于南安市，借款期限为120个月、即从2016年3月18日起至2026年3月18日止；贷款利率为基准利率上浮10%；还款方式为按月等额本息还款法；本合同项下借款，贷款逾期的，罚息利率为贷款利率水平上上浮50%；对于借款人未按时还清的任意一期借款本息和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；保证方式为阶段性连带责任保证担保＋抵押；福建英良公司为上述借款提供阶段性连带责任保证；福建英良公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；秦川陵以其购买的南安市为上述借款提供抵押担保；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的贷款关系。同年3月30日，建设银行南安水头支行与秦川陵至南安市房地产管理处办理了南房预（商）押字第××号《房屋预告登记证明》。同年4月6日，原告发放贷款160000元给被告秦川陵，用于支付秦川陵向福建英良公司购买商品房的货款。该笔借款，秦川陵自2020年1月6日起未能按约足额偿还借款本息，截至2020年4月26日尚欠借款本金101333.48元及利息、罚息、复利1862.19元。 以上事实，有建设银行南安水头支行提供的《个人住房借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房贷款支付凭证》、《中国建设银行个人贷款对账单》、南安市房地产管理处南房预（商）押字第××号《房屋预告登记证明》，以及本案庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。 综上事实，本院认为，建设银行南安水头支行与秦川陵签订的《个人住房借款合同》，与福建英良公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均合法有效。建设银行南安水头支行依约发放贷款16万元给秦川陵，用于其支付向福建英良公司购买南安市房产的货款。自2020年1月6日起，秦川陵未能按照合同约定还款方式按时足额还款。根据合同约定，建设银行南安水头支行有权解除合同、提前收回尚欠借款本金101333.48元及相应的利息、罚息、复利。根据合同约定，该笔借款由保证人福建省英良投资有限公司提供阶段性连带责任保证，抵押人秦川陵以其购买的房产提供抵押担保。在抵押登记手续办理完毕，且建设银行南安水头支行收到房屋他项权权证之前，由阶段性保证人福建英良公司提供连带责任保证。本案讼争房产至今仅办理预购商品房抵押权预告登记，未办妥抵押登记手续，建设银行南安水头支行尚未收到房屋他项权证，其作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人秦川陵办理抵押登记手续，并对抗未经建设银行南安水头支行同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但抵押权预告登记不直接产生抵押登记的效力。目前建设银行南安水头支行的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人福建省英良投资有限公司依照《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，对秦川陵的上述债务承担连带保证责任。原告请求被告福建英良公司对秦川陵的债务承担连带保证责任，符合合同约定和有关法律规定，本院予以支持。但其要求拍卖、变卖秦川陵的抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。被告福建英良公司承担保证责任后，有权向秦川陵追偿。秦川陵经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第(一)项、第(二)项、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行与被告秦川陵于2016年3月18日签订的350655203-2032-20160841213号《个人住房借款合同》； 二、被告秦川陵应于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行借款本金101333.48元及相应的利息、罚息、复利（截至2020年4月26日的利息、罚息、复利为1862.19元，自2020年4月27日至实际还款日止的利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定与《个人住房借款合同》的约定计算）； 三、被告福建省英良投资有限公司应对被告秦川陵所欠的上述债务承担连带清偿责任，被告福建省英良投资有限公司承担保证责任后，有权向被告秦川陵追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行的其他诉讼请求。 本案受理费2364元，减半收取为1182元，由被告秦川陵、福建省英良投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  尤江岚 二〇二〇年六月十五日 书记员  吴桂菊 速录员  陈佳凤 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； 第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 抵押合同一般包括下列条款： （一）被担保债权的种类和数额； （二）债务人履行债务的期限； （三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； （四）担保的范围。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。