广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3266号上诉人（原审被告）：郑某1，女，1972年4月12日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码：441************685。委托诉讼代理人：杨振锋,广东嘉茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家昌,广东嘉茂律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赖丽芬，女，1989年10月5日出生，汉族，住广东省东莞市********民小组6巷4号，公民身份号码：441************020。委托诉讼代理人：温俊斌，广东百勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖伟智，男，1988年3月27日出生，汉族，住广东省东莞市********民小组1巷5号，公民身份号码：441************47X。委托诉讼代理人：温俊斌，广东百勤律师事务所律师。原审第三人：东莞市哈喽茶餐饮管理有限公司。住所地：广东省东莞市************巷1号。统一社会信用代码：91441900MA4WXXU20B。法定代表人：郑某1。上诉人郑某1与被上诉人赖丽芬、赖伟智及原审第三人东莞市哈喽茶餐饮管理有限公司（以下简称哈喽茶公司）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初17888号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、赖丽芬、赖伟智与郑某1于2018年4月20日签订的《承诺合同》中所涉的租赁合同关系无效、买卖合同关系撤销；二、郑某1于一审判决生效之日起五日内向赖丽芬、赖伟智返还转让款637163元；三、驳回赖丽芬、赖伟智的其他诉讼请求。本案一审诉讼费5428.32元（赖丽芬、赖伟智已预交），由赖丽芬、赖伟智负担526.94元，郑某1负担4901.38元。郑某1上诉请求：撤销原审判决，并改判为驳回赖丽芬、赖伟智的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定法律关系错误。一审法院以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，判决《承诺合同》涉及的租赁合同关系无效，买卖合同关系撤销，属于认定法律关系错误。本案应当是承包经营合同关系。哈喽茶公司将其在东莞市********巷一号场地经营哈喽茶发包给赖丽芬、赖伟智，由赖丽芬、赖伟智自负盈亏，案涉合同并不涉及买卖合同关系和租赁合同关系。同时案涉合同的签署是双方真实意思表示，合法有效，不违反法律、法规的强制性规定，不存在欺诈的情形。二、一审法院认定主体错误。本案的合同主体是赖丽芬、赖伟智和哈喽茶公司，郑某1并不是本案的适格主体。郑某1是哈喽茶公司的法定代表人，案涉《承诺合同》是由郑某1代表哈喽茶公司与赖丽芬、赖伟智签订，郑某1的签约行为属于职务行为。在一审庭审过程中，赖丽芬、赖伟智提交的收据均加盖了哈喽茶公司的公章，赖丽芬、赖伟智对于款项的收款主体是清楚的，实际是郑某1代表哈喽茶公司与赖丽芬、赖伟智签约。赖丽芬、赖伟智提交的微信聊天记录可以证明，温家辉作为哈喽茶公司股东之一，温锡仲作为哈喽茶公司的员工，商谈合同事宜和收取赖丽芬、赖伟智款项均是代表哈喽茶公司。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，郑某1不是本案的适格主体，一审法院判决郑某1向赖丽芬、赖伟智返还款637163元，于法无据。三、一审事实未调查清楚，事实认定不完全正确。郑某1于2016年2月27日从房东叶志区处承租案涉商铺开设餐厅，于2017年8月设立哈喽茶公司，于2018年4月20日以650000元的价格将店铺承包给赖伟智、赖丽芬。房东叶志区想将店铺拿回来直接和赖伟智、赖丽芬合作，先以非法转租的事由起诉要求郑某1及哈喽茶公司搬走，为不影响赖伟智、赖丽芬使用商铺，又授权赖伟智、赖丽芬继续使用案涉商铺，协助赖伟智、赖丽芬办理营业执照。后赖伟智、赖丽芬又以未经房东同意转租为由请求撤销《承包合同》要求郑某1退回承包款，从而达到房东叶志区继续出租，次承租人赖伟智、赖丽芬继续使用案涉商铺，直至原《承包合同》约定的租赁期限全部履行完毕为止。四、基于以上事实，原审认定的租赁或承包关系及《承包合同》的主体不当，本案各诉讼参与人在租赁（承包）关系中地位是：郑某1是承租人，哈喽茶公司是次承租人，赖伟智、赖丽芬是哈喽茶公司的承包人。理由是：2016年郑某1承租至2017年8月2日哈喽茶公司成立前，是个体户，字号为“东莞市*滘哈喽茶奶茶店”，经营者为郑某1；2017年8月2日至2019年5月22日经营主体是哈喽茶公司，2019年5月23日至今仍在营业的经营主体是赖伟智、赖丽芬开办的“东莞市*滘小时光餐饮店”。如一审认定《承诺合同》有租赁性质，则本案存在两次转租，一次是2017年8月2日哈喽茶公司成立时，当时有房东出具的《铺位情况说明》，由原给郑某1一人使用的，转给“郑某1、温家辉”作为经营使用，遂在原地成立了以“郑某1、温家辉”为股东的哈喽茶公司；第二次转租是2018年4月20日，此时的经营主体只有哈喽茶公司，因此，转租的主体也只有哈喽茶公司，不可能是郑某1个人，因为此时郑某1个人对于租赁物已经丧失了权利。五、假定一审认定《承诺合同》具有租赁和买卖两个关系，买卖关系不应当被撤销，合同仍应当继续履行。（一）从合同目的上来看，合同目的均可实现，而且已经部分履行。赖伟智、赖丽芬签订《承诺合同》的目的是为了经营案涉商铺，并从中获得利益，而且从一审认定买卖关系的标的物为“装修、物品及店铺经营权”来看，均具有可履行性。1.有关装修。装修是附着于商铺上的，即便叶志区和郑某1的租赁合同无效，但叶志区至少在赖伟智、赖丽芬发起诉讼前已经书面同意其继续经营案涉商铺至《承诺合同》约定的期限之后，而且根据东莞市第一人民法院的拍卖案例，装修物也是可以依法拍卖的，特别是有关本案的装修物仍由赖丽芬、赖伟智继续使用，且使用期限还略长于原期限，因此装修方面具有可履行性。2.有关物品。签订《承诺合同》时案涉店铺是正在经营的店铺，有像菜品、佐料等易耗品，也有像空调、冰箱、餐桌等非易耗品。具有可履行性，且在签约时已直接交付，早履行完毕。3.有关店铺经营权。店铺使用的是哈喽茶公司的品牌，哈喽茶公司已经授权使用；赖伟智、赖丽芬仍使用原有物品及标识继续经营至今，显然已经享有店铺的经营权。因此，从合同目的上看，赖伟智、赖丽芬合同目的已全部实现。（二）从一审认定的撤销买卖合同理由看，本案不具备可撤销性。原审判决撤销的主要观点是“原房东不同意转租，必然导致赖伟智、赖丽芬无法在案涉店铺的原地址继续经营，而店铺所有的经营地址属于赖伟智、赖丽芬同意受让案涉店铺的主要因素之一”。1.另案中叶志区虽然以不同意转租为由要求收回商铺，这是建立在一审法院支持其观点的情况下才能作出“必然导致赖伟智、赖丽芬无法在案涉店铺的原地址继续经营”的认定，目前，另案仍在审理中，直接做出该论断不恰当。2.叶志区在法律上已经被视为同意转租给哈喽茶公司。原审在认定转租的问题上已经出现偏差，本案若认定转租则为第二次转租的问题，原房东在另案中仅起诉郑某1本身在主体上就存在问题.3.在本案一审起诉前，叶志区已同意赖伟智、赖丽芬继续使用案涉地址经营店铺，不可能再得出叶志区不同意转租就“必然导致赖伟智、赖丽芬无法在案涉店铺的原地址继续经营”的结论。（三）从司法审判难度、效率及社会稳定的角度考虑，也不宜做出撤销的决定。本案一审做出撤销《承诺合同》后直接简单的做出判决返还637163元的判决，表面上看起来没有问题，但实质会加大司法诉累。本案应当判决驳回赖丽芬、赖伟智的所有诉讼请求，由其继续经营案涉店铺，另案应当驳回郑某1反诉要求的装修及投入损失（因其已经通过承包的方式取得承包费650000元，不存在装修及投入损失），支持叶志区和郑某1的租赁合同无效，郑某1退出租赁商铺。六、遗漏诉讼主体，程序错误。本案房东叶志区授权赖丽芬、赖伟智继续经营案涉商铺，与本案亦有法律上的利害关系，应当追加叶志区为第三人；而且两案具有紧密的牵连关系应当合并审理，不宜单独做出处理决定。赖丽芬、赖伟智共同答辩称：一、郑某1的上诉请求属于对一审判决结果不利后完全无证据支持的妄自臆测，一审认定郑某1存在欺诈行为，有聊天记录及另案中郑某1向法院主张是合作关系的一系列证据予以佐证。二、不存在郑某1所称的两次转租，由合同相对性可知，叶志区只租给了郑某1，而郑某1通过欺诈方式在未经叶志区同意下转给赖丽芬、赖伟智。退一步说，即使存在两次转租，也是郑某1的两次非法转租，作为无权处分兼采用欺诈方式转租，且在该物业没有合法的建设规划手续的情况下，该租赁关系无效的，买卖合同也应当被撤销的。三、一审判决认定买卖合同关系是有效的，而判决撤销买卖合同关系的原因是欺诈，并非合同目的无法实现，并非一切所谓的可以继续履行的合同均必须履行下去，如果违背公平诚信原则，就没有必要一错再错。四、郑某1的上诉补充意见属于断章取义，一审判决撤销的主要理由是郑某1存在欺诈，隐瞒房东不同意转租的事实，并非仅仅是房东不同意转租，现有证据足以证明房东不同意转租及郑某1欺诈的事实，郑某1提及的另案是否审结并不影响本案事实的认定。没有证据证明叶志区同意转租，即使有证据也不代表其同意转租给任何其他人。在叶志区向郑某1要求收回店铺之日起，叶志区可以继续向任何第三方出租该租赁物，当然包括赖丽芬、赖伟智，这与一审认定的不矛盾。五、在赖丽芬、赖伟智选择以诉讼维护自身合法权利后，郑某1竟然依然采取不法手段多次恶意干扰赖丽芬、赖伟智正常经营，举牌子、拉标语、赶顾客、大吵大闹，甚至用替换店内二维码的手段干扰经营，行为非常恶劣。赖丽芬、赖伟智不堪其扰，数十次向公安报警，郑某1的行为已经给企业正常经营、社区治安稳定带来恶劣影响。如是以该方式解决问题，那么赖丽芬、赖伟智不怕诉累。赖丽芬、赖伟智采取的选择是理智合法的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回郑某1上诉，维持原判。哈喽茶公司未在法律规定期限内向法院提交书面答辩意见。二审期间，郑某1提交如下新证据：一、租赁合同，用于证明：房东叶志区与赖丽芬、赖伟智于2019年5月1日签署《租赁合同》，租期至2024年4月30日，超过《承诺合同》约定的终止期限2024年3月15日；赖丽芬、赖伟智于2019年5月7日以房东叶志区不同意转租为由要求撤销《承诺合同》显然没有事实依据。二、录像，用于证明：赖丽芬、赖伟智至今仍经营案涉店铺，店铺的标示、摆放方式等和以前一样，仍使用哈喽茶公司品牌，除了使用旧一点以外，完全和签订《承诺合同》交付时一样；案涉店铺并没有发生因房东叶志区不同意转租而必然导致赖丽芬、赖伟智无法在案涉店铺的原地址继续经营的情形，相反赖丽芬、赖伟智一直在经营。三、执行裁定书，用于证明本案一审法院有拍卖装修物的成功案例，即可以证明随着不动产的装修物亦可转让或司法拍卖。赖丽芬、赖伟智对上述证据发表质证意见如下：一、对租赁合同的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，案涉店铺业主叶志区起诉了郑某1，要求赖丽芬、赖伟智搬离案涉店铺，赖丽芬、赖伟智为了防止损失扩大，且按要求合法经营，便没有再继续使用郑某1的品牌经营，故注册了东莞市*滘小时光餐饮店对外经营，餐饮店注册需要提供相应场地使用证明，经业主叶志区同意，签署了该租赁合同用于备案。二、对于录像的真实性、合法性、关联性均不予确认，无法得知拍摄的具体时间，案涉店铺目前仍由赖丽芬、赖伟智经营，因案涉店铺涉及店铺装修残值鉴定的问题，叶志区要求赖丽芬、赖伟智维持店铺现状。三、对裁定书的真实性、合法性、关联性均不予确认，与本案无关联。赖丽芬、赖伟智提交如下新证据：一、叶志区向郑某1及其配偶温锡仲、儿子温家辉发送的短信记录，用于证明郑某1在案涉店铺完成现场勘查并出具鉴定报告后，仍不配合业主叶志区办理店铺交接手续，故叶志区在2020年5月11日通过短信的方式正式催告郑某1及其配偶温锡仲、儿子温家辉办理店铺交接手续；二、赖伟智向郑某1及其配偶温锡仲、儿子温家辉发送的短信记录，用于证明：在本案一审终结后，赖丽芬、赖伟智多次要求郑某1办理交接手续，郑某1均不理睬；经叶志区多次向赖丽芬、赖伟智催促，赖丽芬、赖伟智于2020年6月16日通过短信通知郑某1确定具体店铺交接时间，但是郑某1一直不予理睬。郑某1的质证意见如下：一、对郑某1短信记录的真实性确认，该证据刚好说明，截止2020年5月11日，叶志区与郑某1之间的房屋租赁仍没有进行交接，叶志区与赖丽芬、赖伟智于2019年5月1日签订租赁合同，叶志区同意由赖丽芬、赖伟智使用案涉租赁物，且使用期限超过叶志区与郑某1之间约定的租赁期限，足以证明本案一审辩论终结前，叶志区虽然不认可其曾经口头同意转租，但已以具体行为方式同意转租。二、对郑某1的短信记录的真实性确认，关联性不予确认，恰能证明在一审辩论终结前，郑某1与赖丽芬、赖伟智之间的《承诺合同》没有终结。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对郑某1上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为:一、郑某1是否是本案的适格主体；二、案涉《承诺合同》的效力如何认定。对此，本院分析如下：关于焦点一。郑某1上诉主张其不是本案适格主体，其是哈喽茶公司的法定代表人，案涉《承诺合同》是其代表哈喽茶公司与赖丽芬、赖伟智签订，但从《承诺合同》的内容及表述来兰，合同载明“甲方”为郑某1，并多次出现“本人郑某1”、“本人承诺”的表述，故原审法院认定《承诺合同》的主体是郑某1而非哈喽茶公司是正确的。如郑某1是代表哈喽茶公司签订案涉《承诺合同》，则“甲方”应当为哈喽茶公司，而非郑某1。一审法院对于案涉《承诺合同》主体的认定，合理合法，且理由阐述充分、正确，本院予以确认，不再赘述。关于焦点二。关于《承诺合同》所涉的法律关系。首先，关于《承诺合同》约定的郑某1收取赖丽芬、赖伟智650000元的性质。在赖丽芬、赖伟智与温家辉的微信聊天记录中，温家辉称“65万系转让费”，这与赖丽芬、赖伟智的主张一致，而郑某1在(2019)粤1971民初5925号案庭审中称其与赖丽芬、赖伟智是合作经营关系，与本案主张的承包关系存在矛盾。因此，原审法院采信赖丽芬、赖伟智的主张并认定该650000元是店铺内的装修、物品及店铺经营权的转让费，并无不当。其次，关于《承诺合同》约定每月4000元管理费的性质。赖丽芬、赖伟智主张该款项包括了租金3500元及品牌费500元，该主张与微信聊天中温家辉称“铺租3500”、“我这边收3500，还有5年”、“500蚊系品牌使用费”相符，故原审法院采纳赖丽芬、赖伟智的主张并认定该笔款项包括租金3500元及品牌使用费500元，并无不当。综上，原审结合《承诺合同》约定内容及双方实际履行情况认定《承诺合同》包括租赁合同关系和买卖合同关系（即装修、物品及店铺经营权的转让），并无不当。郑某1主张《承诺合同》性质为承包经营合同关系，依据不足，本院不予采纳。对于案涉《承诺合同》所涉的买卖合同关系应否撤销的问题。郑某1在一审庭审中也确认其口头向赖丽芬、赖伟智表示房东叶志区同意由其在案涉铺位内继续经营。但是结合本案及（2019）粤1971民初5925号查明的事实可知，叶志区并不同意转租，且要求收回案涉铺位。虽然郑某1二审提交叶志区与赖伟智于2019年5月1日签订《租赁合同》，该租赁合同约定叶志区将案涉铺位租赁给赖伟智使用5年，但这仅能表明叶志区同意由其直接将铺位租赁给赖伟智使用，不能表明叶志区同意郑某1将案涉铺位转租给赖伟智使用，故该证据并不能推翻原审认定的郑某1对赖丽芬、赖伟智隐瞒了叶志区不同意转租的事实。正因为郑某1的欺诈行为，才导致赖丽芬、赖伟智在违背真实意思的情况下签订了案涉《承诺合同》，而店铺所在的经营地址属于赖丽芬、赖伟智同意受让案涉店铺的主要因素之一，现叶志区通过诉讼方式要求郑某1返还铺位，必然会导致郑某1与赖丽芬、赖伟智签订的《承诺合同》无法履行，故根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，原审法院对于赖丽芬、赖伟智有关撤销双方之间的转让店铺内货物及资产的买卖合同关系的诉请予以支持，并无不当。此外，案涉《承诺合同》所涉的租赁关系无效、买卖合同关系被撤销，赖丽芬、赖伟智因上述合同关系取得的财产应返还，由于郑某1在本案中没有提起反诉，故原审法院对此不予处理并无不当，郑某1可另行主张。郑某1二审提交的《租赁合同》、录像、执行裁定书均不能证明其上诉主张，本院依法对该些证据不予采纳。综上所述，郑某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9802.76元，由郑某1负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇二〇年六月二十三日书记员 王兆东