安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4254号 上诉人（原审被告）：王祥，男，1973年11月16日出生,汉族，户籍地河南省潢川县，现住合肥市包河区。 委托诉讼代理人：翟致远，安徽杰创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐虎，安徽杰创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：鑫苑科技服务集团有限公司安徽分公司,住合肥市包河区望江东路275号鑫苑望江花园11号楼1层。 负责人：吕绍辉，总经理。 委托诉讼代理人：王春燕，女，公司员工。 委托诉讼代理人：李广，男，公司员工。 原审被告：安徽光现光电科技有限公司，住安徽省合肥市淝河路中段骆岗镇黄巷村3幢306室。 法定代表人：王祥，总经理。 上诉人王祥因与被上诉人鑫苑科技服务集团有限公司安徽分公司（以下简称鑫苑科技安徽分公司）、原审被告安徽光现光电科技有限公司（以下简称光现公司）合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初4649号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月21日立案后组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王祥上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鑫苑科技安徽分公司的起诉。本案全部案件受理费由鑫苑科技安徽分公司负担。事实和理由：一审法院的原审判决认定事实不清、证据不足，依法应予撤销。1.一审法院判决前的2019年4月29日，“鑫苑科技服务股份有限公司安徽分公司”已经更名为“鑫苑科技服务集团有限公司安徽分公司”，公司地址、负责人、市场主体类型、经营方式均作出变更，一审审判决认定的鑫苑科技安徽分公司主体错误。2.双方签订的《物业管理协议》其实为房屋租赁合同。作为房屋租赁合同出租方需举证证明其具有出租房屋的物权，合同才能成立。本案中，鑫苑科技安徽分公司仅系望江花园小区物业管理方，而并无在案证据证明其取得了案涉房屋的所有权或其他物权，甚至未能举证案涉房屋的物权存在的证据。同时，鑫苑科技安徽分公司经营范围仅为物业管理，不包含房屋租赁等经营项。鑫苑科技安徽分公司是用《物业管理协议》的合法形式掩盖其无权处理的房屋租赁的非法目的，故《物业管理协议》应属无效合同。3.原审法院没有对王祥提出鑫苑科技安徽分公司通过口头变更房屋租金的抗辩意见作出认定。在王祥提供的电话录音中与鑫苑科技安徽分公司当时的经理朱言波协商一致，达成口头变更合同期限为15个月，合同总租金84000元不变，即每月租金为5600元。双方对合同的变更合法有效，应按5600元/月计算上诉人的房屋租金。 鑫苑科技安徽分公司辩称，1.鑫苑科技安徽分公司的主体资格没有问题，鑫苑科技安徽分公司的工商信息发生在诉讼中，而非诉讼前，因此主体资格没有问题，也不影响诉讼程序的进行，鑫苑科技安徽分公司仅于2019年4月29日变更了企业名称和住所，没有对其他信息进行变更。2.本案诉争合同是合法有效的，根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，举重以明轻，即便鑫苑科技安徽分公司没有取得涉案房屋的处分权，王祥主张合同无效的抗辩理由依然是不能成立的，况且鑫苑科技安徽分公司已合法取得涉案房屋的处分权，此外在合同履行地数年间，甚至在一审诉讼中，王祥均未对鑫苑科技安徽分公司出租涉案房屋的权利提出质疑，但其偏偏在二审中主张合同无效，可见其逃避债务的主观恶意是非常明显的。3.鑫苑科技安徽分公司从未就变更租金与王祥达成任何合意，王祥主张与我司工作人员达成了口头协议，并在一审时提交了，无法核实对方对话人身份的录音，该录音没有其他证据佐证，也无法证实其是否合法取得该录音，一审法院不予采信是合法有据的。此外王祥一方面极力否认合同效力，另一方面又主张双方对变更合同内容达成了合意，明显前后矛盾。综上，王祥的上诉理由没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请贵院予以维持。 鑫苑科技安徽分公司向一审法院起诉请求：1、确认鑫苑科技安徽分公司与王祥、光现公司间的《物业管理协议》于2018年12月20日解除；2、判令王祥、光现公司向鑫苑科技安徽分公司支付2017年8月1日至2018年12月20日期间的管理费116666.67元；3、判令王祥、光现公司向鑫苑科技安徽分公司支付违约金35000元；4、判令王祥、光现公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院查明：鑫苑物业服务股份有限公司安徽分公司与王祥于2016年8月1日签订了《物业管理协议》，该合同约定鑫苑物业服务股份有限公司安徽分公司将望江花园小区会所的西半部分房屋出租给王祥，月租金为7000元，付款期限为“合同签订之日起7日内预付管理费42000元，2017年1月31日前付清余下管理费42000元”。合同同时约定由王祥、承担使用涉案房屋期间产生的水、电、暖等费用。后该合同由王祥妻子加盖了安徽光现光电科技有限公司公章。合同履行期间，王祥支付了2016年8月至2017年7月合同租金，王祥继续使用该房屋。合同到期后，双方未续签书面合同，后因双方对租金标准产生纠纷，鑫苑科技安徽分公司多次要求王祥王祥按照7000元/月的标准支付租金，但王祥却拒绝支付。2018年5月24日，王祥在搬离时与鑫苑科技安徽分公司工作人员发生纠纷，致使其未能搬离所有财产。2018年12月20日，王祥安排车辆将涉案房屋内的物品搬走并将房屋钥匙交给了鑫苑科技安徽分公司。 另查明，鑫苑物业服务股份有限公司安徽分公司于2018年5月22日变更为鑫苑科技服务股份有限公司安徽分公司。 一审法院认为，鑫苑科技安徽分公司与王祥双方在平等、自愿的基础上签订的《物业管理协议》，其内容不违反法律和行政法规的规定，上述合同为有效合同。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。合同到期后，双方未续签书面合同，依据《合同法》第二百三十六条的规定，原合同继续有效，但租赁期限为不定期。鑫苑科技安徽分公司履行了交付房屋义务，王祥未按合同约定继续履行付款义务，应承担违约责任。关于王祥欠付租金应自2017年8月1日起计算至2018年5月24日王祥主动搬离时止，实际欠付租金为68366元（7000×9+7000÷30×23＝68366元）。鑫苑科技安徽分公司诉请要求王祥支付的违约金明显过高，该院依法予以调整为以欠付租金为基数，自2018年5月25日起按年利率6%标准计算至款项实际付清之日止。光现公司不是合同的相对方和履行义务主体，不应承担法律责任。故鑫苑科技安徽分公司诉请要求王祥支付2017年8月1日至2018年5月24日期间的管理费及违约金的理由成立，该院予以支持。王祥辩论认为房屋是其个人租赁的意见，理由成立，该院予以采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王祥于判决生效之日起十日内支付鑫苑科技安徽分公司租金68366元及违约金（其中以68366元为基数，自2018年5月25日起按年利率6%标准计算至款项实际付清之日止）；二、驳回鑫苑科技安徽分公司的其他诉讼请求。案件受理费3334元，减半收取1667元，由鑫苑科技安徽分公司负担667元，王祥负担1000元。 二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证。王祥提供：王祥与合肥搬易通科技发展有限公司签订的厂房租赁合同。证明2018.3.18起，王祥不再租赁鑫苑科技安徽分公司的房屋，且已经找好了新的租赁处，并签订合同付款。鑫苑科技安徽分公司质证认为，承租方为安徽广电传媒，盖章无法看清，对证据的合法性、关联性均不予认可。 鑫苑科技安徽分公司提供：情况说明，证明鑫苑科技安徽分公司享有合法的出租收益权。王祥质证认为，真实性无异议，合法性有异议。根据民事证据规则，法人出具的情况说明或证明应有负责人或具办人的签名，同时该组证据无法证明案涉房屋存在合法的产权。 对一审查明事实本院予以确认。二审另查明：鑫苑科技服务股份有限公司于2019年3月15日经工商登记变更名称为鑫苑科技服务集团有限公司。 本院认为，鑫苑科技安徽分公司与王祥签订的《物业管理协议》，系双方真实意思表示，双方应依据合同履行各自的义务。合同约定租金标准为7000元/月，一审据此计算合同期内的租金并无不当。合同期满后，王祥继续占有使用房屋，双方建立不定期租赁关系，双方对租金标准产生争议，未对原合同租金标准的变更达成一致，故租金标准应延续原合同约定的标准，一审据此计算合同期满后的租金亦并无不当。王祥主张与鑫苑科技安徽分公司的原负责人在签订合同时口头达成了三个月的优惠期，但王祥亦认可之所以未在合同中列明该优惠系鑫苑科技安徽分公司不允许租金标准低于7000元/月，优惠三个月系变相降低租金标准，故即使王祥主张属实，其也应明知该负责人给与的优惠超出公司的授权范围，对鑫苑科技安徽分公司不发生法律效力，现鑫苑科技安徽分公司在诉讼中不予认可，故对王祥关于租金优惠的主张本院不予支持。 鑫苑科技安徽分公司名称经工商登记发生变更，一审在判决时未核实该事实，本院二审予以更正。 综上，王祥的上诉理由不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3334元，由王祥负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年六月二十三日 书记员 李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。