河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初1232号原告：新郑市国瑞房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇商业路东段北侧,统一社会信用代码91410184695992009A。法定代表人：张磊，执行董事。委托诉讼代理人：卢丽娴，女，系该公司员工。被告：袁智勇，男，1975年10月23日出生，汉族。第三人：兴业银行股份有限公司郑州分行，住所地河南省郑州市金水路与未来大道交汇处曼哈顿广场14号楼，统一社会信用代码91410100766233967R。负责人：刘健，行长。委托诉讼代理人：李亚明，男，系银行员工。委托诉讼代理人：徐恩民，男，系银行员工。原告新郑市国瑞房地产开发有限公司（以下简称国瑞地产）与被告袁智勇、第三人兴业银行股份有限公司郑州分行（以下简称兴业银行郑州分行）商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国瑞地产的委托诉讼代理人卢丽娴、被告袁智勇、第三人兴业银行郑州分行的委托诉讼代理人李亚明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国瑞地产向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除其与袁智勇于2015年12月21日签订的编号为150××××0901的《商品房买卖合同》，并判定袁智勇协助其办理涉案房屋商品房合同备案、预告登记、公共维修基金等注销手续；2.判令袁智勇赔偿其账面直接损失115801.54元；3.依法判令袁智勇支付其代偿银行贷款违约金41999.10元；4.本案诉讼费用由袁智勇承担。事实和理由：2015年12月21日，国瑞地产与袁智勇签订《商品房买卖合同》（编号：150××××0901），约定袁智勇购买国瑞地产开发的位于新郑市××镇经××东侧、××北侧国××楼××号商品房，总房价款3404830元。购房合同约定首付款1024830元，剩余2380000元通过银行购房贷款支付。国瑞地产当时销售房屋采取了优惠购房政策，允许购房者支付部分首付款，剩余首付款可以延后支付。截止当前袁智勇仅支付了100000元首付、公共维修基金13928元，银行购房贷款放款2380000元。即国瑞地产实际账面收款金额为2493928元。此外，袁智勇自2017年起开始银行月供违约断供，由于国瑞地产为袁智勇的购房贷款提供了阶段性保证责任，导致银行多次划扣国瑞地产保证金用以偿还贷款。截止起诉日，银行累计20次划扣国瑞地产保证金419990.80元。在本诉合同解除后，国瑞地产还需一次性偿还袁智勇所有剩余贷款，方可办理相应注销手续收回房屋。截止起诉日，袁智勇银行贷款余额为2189738.74元。综合计算，即国瑞地产账面实际收款金额为2493928元-419990.80元-2189738.74元＝-115801.54元。即国瑞地产在解除合同且付清所有购房贷款收回房屋后，账面直接损失金额为115801.54元。按照《商品房买卖合同》补充协议约定，在国瑞地产保证期内，如因袁智勇的原因，导致银行从原告处扣款，袁智勇必须自扣款之日起5日内归还国瑞地产代还款项，袁智勇超出30日仍未归还国瑞地产代还款项的，应按中国人民银行住房贷款利率支付代垫期间的利息以及代还金额10%的违约金，同时国瑞地产还有权解除合同。袁智勇至今未归还国瑞地产代还款项，其行为已经构成严重违约，并给国瑞地产造成了经济损失。对此，国瑞地产特提出解除与袁智勇的《商品房买卖合同》。根据《合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因袁智勇违约断供行为，国瑞地产要求袁智勇支付代偿金额10%的违约金，即41999.10元。国瑞地产直接损失金额数加上袁智勇应当支付的违约金数，二者合计为157800.64元。国瑞地产为维护自身的合法权益遂诉至法院。国瑞地产在庭审中陈述，其收到袁智勇从其本人账户转入的首付款100000元，从其关联公司转入的借款充当首付款924830元（其给予袁智勇首付分期的优惠，袁智勇从其关联公司借款924830元，尚未归还）；截至2020年4月，兴业银行郑州分行划扣其公司保证金共计23笔，金额共计517357.43元。袁智勇辩称，1.首付款原告已经收到，他在银行办理的贷款也全部支付给了原告，房屋买卖交易已经完成，他不欠原告的任何房款，他因为个人原因没有给银行贷款造成违约，他后期会付，原告在银行的保证金被银行扣除，但是跟房屋买卖合同解除没有关系，根据债权债务关系，原告可以拿着他们跟银行的手续找他追偿；2.原告向他提供的房屋买卖合同有解除合同的条款，但是他之前签订合同的时候，完全是在不知情的情况下签的，这个条款是格式合同，霸王条款，是对购房人的一种潜在欺诈行为，到目前为止，原告在银行所存的保证金，并不会因为他不还银行按揭贷款而自由使用，银行根据贷款合同扣除的保证金只是一种贷款合同中的担保行为，原告可以凭银行出具的扣划手续行使代位追偿权，及被扣除保证金的法定利息，这是原告唯一的损失，对于原告要求解除房屋合同并支付总价款的一定比例的违约金，完全是一种枉顾事实，把只有十几万元保证金的利息损失，扩大到总房款三百多万元的10%的违约金，完全没有任何法律依据，是一种滥诉行为，是对他本人的一种合同欺诈，请求法庭驳回原告的诉讼请求。兴业银行郑州分行述称，根据其与原、被告签订的借款合同，2016年2月24日，其向被告放款2380000元用于购买涉案房屋，还款期间由于被告的违约还款行为，其扣除过原告保证金，并向金水区人民法院就金融借款纠纷提起诉讼，并拿到生效判决，如果原、被告买卖合同解除，应首先偿还其贷款本息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年12月21日，国瑞地产（××）与袁智勇（××）签订《商品房买卖合同》（编号：150××××0901），合同约定袁智勇购买国瑞地产开发的位于新郑市××镇经××东侧、××北侧国××楼××号商品房，建筑面积309.53平方米，每平方单价11000元，房屋总价款3404830元。付款方式为：2015年12月21日付现金1024830元，按揭贷款2380000元。《商品房买卖合同》补充协议第四条中约定：在国瑞地产保证期内，如因袁智勇原因，导致银行从国瑞地产处扣款，袁智勇必须自扣款之日起5日内归还国瑞地产代还款项，袁智勇超出30日仍未归还国瑞地产代还款项的，应按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%的违约金，同时国瑞地产还有权解除合同。2015年12月29日，袁智勇作为借款人、国瑞地产作为保证人与贷款人兴业银行郑州分行签订《个人购房抵押（保证）/借款合同》一份，合同主要约定了如下内容：1.袁智勇向贷款人借款2380000元，期限300个月，从2015年12月29日起至2040年12月29日止，按月等额本息偿还借款本息；2.以袁智勇位于新郑市××镇××经××东侧、××北侧国××楼××号合同编号为150××××0901的商品房作为抵押，并由国瑞地产对该笔借款承担阶段性连带保证责任；保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。连带责任保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；3.袁智勇的该笔借款用于购买国瑞地产开发的位于新郑市××镇××经××东侧、××北侧国××楼××号商品房使用；4.双方约定贷款人将该笔借款一次性打入国瑞地产指定的银行账户内。双方在《个人购房借款/担保合同》中还约定了其他相关的权利和义务。上述《商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）/借款合同》等相关手续签订后，袁智勇向国瑞地产交纳首付款1024830元、公共维修基金13928元，兴业银行郑州分行依约为袁智勇发放了个人住房贷款2380000元，并按照合同约定将该笔借款直接转到了双方在合同中指定的国瑞地产的银行账户内，国瑞地产依约作为保证人对该笔贷款承担连带保证责任。之后，袁智勇自2017年3月，一直未按时偿还购房贷款，兴业银行郑州分行自2017年4月1日至2020年4月期间从保证人国瑞地产处扣划保证金合计517357.43元。由于袁智勇至今未向国瑞地产偿还上述代为垫付的贷款本息，现国瑞地产以袁智勇违约给其造成损失为由诉至本院，请求处理。另查明，1.涉案房屋已经办理合同备案、房屋预告登记和抵押登记，国瑞地产一直未向袁智勇交付涉案房屋。2.2018年，兴业银行郑州分行以袁智勇违反合同约定自2016年12月1日起未按时偿还贷款本息为由向河南省郑州金水区人民法院提起诉讼，要求袁智勇偿还截止2019年3月1日尚欠的借款本金及利息（含罚息），国瑞地产对上述袁智勇的该笔借款承担保证责任。2019年3月21日，河南省郑州市金水区人民法院作出（2018）豫0105民初24713号民事判决书，判决袁智勇于判决生效十日内偿还兴业银行郑州分行借款本金2223027.29元及利息9077.36元（利息计至2019年3月1日，自2019年3月2日起的利息按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定计算至本息全部清偿完毕之日止）；袁智勇不履行判决第一项确定的债务时，兴业银行郑州分行有权以袁智勇提供抵押的位于龙湖镇经四路东侧黄河路北侧国瑞富贵园73号楼1-4层101房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；国瑞地产对此承担连带清偿责任，清偿后，可依法向袁智勇追偿。除兴业银行郑州分行从国瑞地产扣划的上述保证金外，袁智勇和国瑞地产均未再向兴业银行郑州分行履行判决义务。以上事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房抵押（保证）借款合同》、欠款明细、兴业银行郑州分行个人贷款还款凭证、郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初24713号民事判决书及本案庭审笔录予以证实。本院认为，国瑞地产与袁智勇签订《商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，依法应为有效合同，双方应当本着诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行各自的义务。袁智勇辩称的《房屋买卖合同》中有解除合同的条款，其完全是在不知情的情况下签的，这个条款是格式合同，霸王条款，是对购房人的一种潜在欺诈行为，证据不足，本院不予采纳。双方在补充协议中约定“甲方保证期内，如因乙方的原因，导致银行从甲方处扣款，乙方必须自扣款之日起5日内归还甲方代还款项，乙方超出30日仍未归还甲方代还款项的，应按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息以及代还金额10%的违约金，同时，甲方还有权解除合同”。而袁智勇在签订《商品房买卖合同》及补充协议后未按照其与兴业银行郑州分行的约定按时偿还分期付款，导致贷款银行直接从国瑞地产在该银行保证金账户内划扣相应的款项，且袁智勇至今未偿还国瑞地产代还的款项，现国瑞地产要求解除合同、要求袁智勇支付代扣款项并按照合同约定承担违约金的诉讼请求符合双方的合同约定，且不违反法律规定，本院依法予以支持。国瑞地产作为保证人代袁智勇向兴业银行郑州分行共计垫付贷款本息517357.43元，故袁智勇根据补充协议约定应向国瑞地产支付的违约金为51735.74元，该两项合计为569093.17元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。袁智勇已经向国瑞地产支付了全部购房款3404830元和公共维修基金13928元，合同解除后，国瑞地产理应向袁智勇返还已交款项，但由于袁智勇逾期未向兴业银行郑州分行支付购房贷款，国瑞地产作为保证人代袁智勇向兴业银行郑州分行共计垫付贷款本息517357.43元，国瑞地产主张在本案中一并处理，鉴于《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房抵押（保证）借款合同》的合同当事人均到庭参加诉讼，为避免当事人诉累，本案已经发生的民事法律行为应在本案中一并处理。因此，扣除国瑞地产已代袁智勇向兴业银行郑州分行垫付的贷款本息517357.43元和袁智勇应向国瑞地产支付的违约金51735.74元，国瑞地产应向袁智勇退还购房款2835736.83元和公共维修基金13928元；袁智勇应协助国瑞地产办理涉案房屋商品房合同备案、预告登记、公共维修基金等的注销手续。由于国瑞地产并未全部履行（2018）豫0105民初24713号民事判决书中确定的对袁智勇所欠兴业银行郑州分行贷款本息的清偿义务，故对于（2018）豫0105民初24713号民事判决书中国瑞地产未履行部分，本院不予处理。国瑞地产可在实际履行义务后，按照（2018）豫0105民初24713号民事判决书进行追偿。兴业银行郑州分行应在袁智勇或国瑞地产履行完（2018）豫0105民初24713号民事判决书确定的还款义务或保证义务后，协助国瑞地产办理涉案房产的预抵押登记注销手续。国瑞地产陈述的袁智勇从其关联公司借款924830元尚未归还，与本案并非同一法律关系，应由相关权利人另行主张。综上所述，国瑞地产诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告新郑市国瑞房地产开发有限公司与被告袁智勇于2015年12月21日签订的编号为15001270901的《商品房买卖合同》，被告袁智勇应于判决生效后十日内协助原告新郑市国瑞房地产开发有限公司办理该房屋商品房合同备案、预告登记、公共维修基金等注销手续。二、原告新郑市国瑞房地产开发有限公司应于判决生效后十日内退还被告袁智勇购房款2835736.83元（已扣除划扣的保证金）和公共维修基金13928元。三、驳回原告新郑市国瑞房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3456元，减半收取计1728元，由新郑市国瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，递交上诉状十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵西璞二〇二〇年六月三日书记员  梁 艳