湖南省临澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0724民初2048号 原告（反诉被告）：汪小平，女，1974年11月19日出生，汉族，住临澧县。 委托诉讼代理人：王平，湖南远大律师事务所律师。 被告（反诉原告）:贾全安，男，1976年7月19日出生，汉族，住临澧县。 被告（反诉原告）:彭立芳，女，1978年12月7日出生，汉族，住临澧县。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：黄自强，湖南开旗律师事务所律师。 原告（反诉被告）汪小平与被告（反诉原告）贾全安、彭立芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，2020年3月11日依法转为适用普通程序后，再次公开开庭进行了审理。汪小平及其委托诉讼代理人王平、彭立芳及贾全安、彭立芳的委托诉讼代理人黄自强两次开庭均到庭参加诉讼，贾全安两次开庭均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪小平向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的房屋租赁协议；2、要求被告退还原告房屋租金13500元，赔偿原告房屋装修及停业损失90000元（具体以评估结果为准），合计103500元。事实和理由：两被告系夫妻关系，原告自2018年6月开始租赁两被告位于临澧县两间门面从事理疗服务经营，约定年租金18000元。自2019年开始，被告彭立芳因怀疑贾全安与其店内员工有不正当男女关系为由经常在原告门店吵闹、摔门等，原告为不影响经营，对彭立芳的行为多次忍让。2019年4月25日，经调解，彭立芳向原告出具书面保证，保证不再对原告经营场所进行干扰。此后彭立芳不仅没有遵守承诺，反而愈演愈烈，2019年10月28日，彭立芳再次到店内借故与原告及其员工争吵并动手将原告打伤。彭立芳的行为严重影响了双方所签订租赁合同的履行，致使原告无法正常经营，根据双方合同第六条约定，两被告应赔偿原告装修损失及经济损失。 贾全安、彭立芳辩称，1、承租方汪小平诉请解除房屋租赁合同既不具备法定条件，也不符合约定条件，出租方的行为没有导致承租方无法正常经营，承租方提出解除合同应视为承租方违约；2、因承租方汪小平违约，故应驳回其诉讼请求。并向本院提出反诉请求：1、要求汪小平恢复租赁房屋原状；2、要求汪小平支付水电费1200元；3、要求汪小平赔偿损坏的房门2800元。事实和理由：汪小平租赁反诉人贾全安、彭立芳房屋期间，双方因水费价格等因素发生争议，发展为治安案件。治安案件中，汪小平损坏贾全安、彭立芳的一扇房门。为了避免汪小平所称的影响其经营，反诉人搬离了汪小平所租赁的房屋在外租房居住。2019年11月12日，汪小平起诉反诉人，提出解除租赁合同，基于汪小平的违约行为，反诉人无须退还已经给付的租金，并要求汪小平恢复租赁房屋的原状。另外，汪小平欠付一个月电费，少付水费1200元。汪小平租赁房屋从事理疗经营服务，其用水属于商业用水，每吨水的价格是8.5元，但汪小平只同意按每吨3.5元的价格支付。 汪小平针对贾全安、彭立芳的反诉请求辩称，其没有损坏贾全安、彭立芳的房屋；水电费是按月支付的，没有拖欠；没有损坏贾全安、彭立芳的房门。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对无争议的事实，有当事人提交的如下证据在卷佐证：原、被告身份证复印件，被告方提交的房屋租赁合同，收条，司法鉴定意见书，双方当事人的一致陈述。本院对上述证据的证明力予以认定。当事人提交的以下证据： 汪小平提交的证据：1、原、被告身份证复印件，拟证明双方的身份情况及诉讼主体资格；2、房屋租赁合同及收条1份，拟证明房屋租赁期限及双方权利义务的约定；3、保证书1份，拟证明双方在履行租赁合同期间经常发生矛盾，且责任方为彭立芳；4、微信聊天记录2份，拟证明被告在原告经营的店子里经常有过激行为，与原告发生争执吵闹；5、治安调解协议书1份，拟证明双方发生打斗，关系已经非常恶化的事实；6、法医学人体损伤程度鉴定书1份，拟证明双方在此次打斗中，原告被被告抓伤，已构成轻微伤；；7、广告制作清单、收条，拟证明汪小平为天悦理疗的广告支出为18500元；8、装修施工合同书1份及收据2份，拟证明原告租赁被告门面后进行了装修，装修费用为128000元。贾全安、彭立芳对上述证据1无异议；对上述证据2的真实性无异议，但对该合同第六条的合法性有异议；对上述证据3的真实性无异议，但对关联性有异议，称纯属原告的主观推测，被告从来没有在原告店子里实施足以影响原告经营的行为，且原告已于2019年7月23日搬家；对上述证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，称微信聊天记录有删除功能，可以随意添加，不能达到原告的证明目的，且被告没有影响原告的经营；对上述证据5的真实性、合法性没有异议，但称不能达到原告的证明目的，称在该治安事件中，双方均有过错；对上述证据6的真实性、合法性无异议，但认为无关联性，称双方关系应以调解协议书的结论为准；对上述证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，称不能证明原告的真实支出；对上述证据8的真实性、合法性、关联性均有异议，称2份票据开具的时间相距近一个月，但票据号760563、760564是连号的。 贾全安、彭立芳提交的证据：1、水费缴费记录1份，拟证明水费不是每吨3.5元，反诉被告用水是每吨8.5元；2、照片1张，拟证明反诉被告把门打坏的事实；3、租赁合同1份，拟证明租赁期限双方有约定，反诉被告提出解除合同是违约；4、司法鉴定意见书1份，拟证明彭立芳的受伤程度；5、租赁房屋搬迁后的照片7份，拟证明汪小平搬迁后给租赁房屋造成了损失，要求汪小平恢复原状。汪小平对上述证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，称作为水费记录，应由相关部门盖章，且记录不能反映每吨水的价格及汪小平应支付的金额；对上述证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，称不能达到反诉原告的证明目的；对上述证据3、证据4的真实性、合法性、关联性均无异议；对上述证据5的真实性、合法性没有异议，称缺乏关联性，租赁房屋的损害在合理范围内。 经汪小平申请，本院委托湖南宏源中柱工程项目管理有限公司（以下简称宏源公司）对汪小平租赁房屋装修价值进行了鉴定，宏源公司出具了湘宏鉴字（2020）HZC-2-203号临澧县楚源路47号一楼门面装修工程造价鉴定报告书。汪小平对该鉴定报告书的质证意见为：对该鉴定报告书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，称鉴定价格与实际支付的装修款不符，装修价值应以装修公司实际收取的款项为准。贾全安、彭立芳对该鉴定报告书的质证意见为：对该鉴定报告书的真实性、合法性、关联性均有异议，称：1、铝合金玻璃门5.06㎡与实际面积不符，玻璃厚度鉴定为10㎜，实际为6㎜，钛镁合金玻璃门玻璃厚度鉴定为12㎜，实际为6㎜，木质门为原有，只是刷漆；2、鉴定计价依据与事实明显不符；3、现值不能按照原值的85%计算，最多按照原值的50%计算。 对上述有异议的证据，本院认定如下：汪小平提交的证据2与贾全安、彭立芳提交的证据3相印证，能够证明汪小平与贾全安、彭立芳就租赁房屋的地点、租赁期限、租金及交纳时间、租赁期间的其他事项均进行了约定，其证明力本院均予以认定；汪小平提交的证据3、证据4，能够证明双方在履行租赁合同期间内，因彭立芳言语及行为不妥，双方发生过矛盾的事实，其证明力本院予以认定；汪小平提交的证据5、证据6，能够证明双方在履行租赁合同期间内，因矛盾曾发生过争吵和打斗后，公安机关进行过调解的事实，其证明力本院予以认定；汪小平提交的证据7、证据8，不能客观反映装修价值，缺乏合法性和关联性，其证明力本院不予认定。贾全安、彭立芳提交的证据1，不能证明每吨水的准确价格，亦不能证明汪小平应当承担的水费金额，缺乏合法性和关联性，其证明力本院不予认定；贾全安、彭立芳提交的证据2，缺乏合法性和关联性，其证明力本院不予认定；贾全安、彭立芳提交的证据5，缺乏关联性，其证明力本院不予认定。宏源公司出具的湘宏鉴字（2020）HZC-2-203号临澧县楚源路47号一楼门面装修工程造价鉴定报告书，能够客观地证明汪小平租赁门面装修的价值，具有真实性、合法性和关联性，其证明力本院予以认定。 根据原、被告的一致陈述及经审查确认的证据，本院确认下列事实为本案事实： 贾全安、彭立芳系夫妻关系，2018年6月18日，汪小平（乙方）与贾全安（甲方）签订了房屋租赁合同1份，约定汪小平租赁贾全安位于楚园路47号一楼门面两间；租赁期限三年，即2018年7月1日至2021年6月30日；租金18000元/年，2018年7月1日至2019年7月1日已交，下年2019年至2020年到2020年7月1日再交，租满一年后一次性付清；甲方提供完好的房屋及设施，乙方不得破坏房屋结构及设施，否则按价赔偿；水电、闭路、宽带、电话及卫生费由使用人（乙方）承担。合同签订当日，汪小平即付给贾全安第一年房屋租金18000元。经贾全安、彭立芳同意后，汪小平对租赁门面进行了装修，装修时按合同约定没有破坏房屋结构及设施。装修好汪小平即开展理疗服务经营，其间彭立芳因怀疑贾全安的不当行为与汪小平发生过矛盾。2019年7月1日，经双方协商，汪小平（乙方）与贾全安（甲方）重新签订了房屋租赁合同1份，该份租赁合同的内容与第一份租赁合同的内容基本一致，除减少了已经履行的一年租赁期外，增加了“合同期内，甲方如有无故干扰乙方的合法经营行为和伤害员工的情况，乙方有权拒交房租并要求甲方赔偿装修费、经济损失及个人精神损失”“乙方不营业期间（如春节放假期间），甲方如在乙方营业场所招待客人，需提前与乙方沟通好，并保持乙方营业场所干净卫生，所产生水电费由甲方承担”“共同约定，水电费甲方不得随意涨价，按照实际缴费发票收取。整个租期房租不涨价”等的约定。合同签订当日，汪小平给贾全安支付了2019年至2020年的房屋租金18000元，继续租赁贾全安的房屋进行经营。为了保证汪小平的正常经营，2019年7月23日，贾全安、彭立芳从租赁房屋的二楼搬出去居住。但彭立芳认为汪小平的员工行为不当，在汪小平的营业场所还是多次有吵闹、摔门等不文明行为，导致双方矛盾不断。2019年10月28日19时许，彭立芳因在汪小平的营业场所关门声音较大，致汪小平与其发生争吵，进而二人发生打斗，经鉴定，双方均受轻微伤。2019年11月4日，此事经临澧县公安局安福派出所调解，双方达成“汪小平、彭立芳在此事件中均有过错，二人对自己所受的伤害各负其责，互不追究；双方就此事不得再次发生纠纷”的协议。租赁经营期间，汪小平就彭立芳的行为多次和贾全安交涉，均未得到较好地解决，彭立芳的行为已经影响了汪小平营业场所的正常经营。自2019年10月28日起，汪小平停止经营，并于2019年11月13日向本院提起诉讼，请求解除与贾全安、彭立芳的房屋租赁合同。现汪小平已搬出租赁房屋。 经本院委托，宏源公司对汪小平租赁房屋的装修价值进行了鉴定，其结论为：该门面汪小平装修部分原造价为人民币小写：￥37,065元，人民币大写：叁万柒仟零陆拾伍元；因装修时间已1年半，现值按原费用的85%计算，人民币小写：￥31,505元，人民币大写：叁万壹仟伍佰零伍元；具体内容见计算书。宏源公司在鉴定初稿异议的回复中关于“折旧率”的回复说明，房屋寿命参考年限：室内装修为8年、强电系统23年、电线25年、弱电系统10年等等，一般评估综合考虑年限为10年。 贾全安、彭立芳房屋租赁前大门为钢化玻璃门，汪小平装修时将大门换成了钛镁合金玻璃门，该门鉴定价值为5310.6元，原来的钢化玻璃门被汪小平扔掉。 汪小平租赁贾全安、彭立芳房屋经营期间，所用水电费经汪小平和贾全安协商，水费按3.5元/吨结算，第一年汪小平将水电费交给彭立芳，以后交给贾全安。 本院认为，汪小平与贾全安、彭立芳签订房屋租赁合同后，按约定履行了合同义务，但彭立芳因怀疑汪小平的员工行为不当而多次在汪小平的营业场所吵闹、摔门，并进而发展至和汪小平打斗，已严重影响了汪小平营业场所的正常经营，虽汪小平就彭立芳的行为多次和贾全安交涉，但事情并未得到较好地解决，贾全安、彭立芳的行为已经违反了合同约定，致汪小平的合同目的无法实现，故汪小平要求解除与贾全安、彭立芳签订的房屋租赁合同，并要求贾全安、彭立芳退还剩余房屋租金、赔偿房屋装修损失的请求符合法律规定，本院予以支持；汪小平要求贾全安、彭立芳赔偿停业损失的请求无证据支持，本院不予支持。汪小平已支付贾全安、彭立芳2019年7月1日至2020年6月30日的年租金18000元，至2019年10月28日停业，汪小平剩余租期的租金为18000元÷365天×245天＝12082元，超出此部分的诉讼请求，本院不予支持。贾全安、彭立芳房屋租赁前大门为钢化玻璃门，汪小平装修时将大门换成了钛镁合金玻璃门，扔掉了原来的钢化玻璃门，但租赁合同解除时，汪小平应保持租赁房屋结构和设施的完整性，符合房屋使用后的状态，故房屋大门应归贾全安、彭立芳所有，不应算入汪小平装修损失之中。宏源公司鉴定汪小平的房屋装修价值时，采用的折旧年限为10年，该标准是一般适用标准，没有考虑合同相对性原则，汪小平与贾全安、彭立芳间的房屋租赁合同期限为3年，折旧年限应以3年为限，故汪小平的租赁房屋装修剩余价值为（37065元－5310.6元）/1095天×610天＝17690元。汪小平对租赁房屋经过贾全安、彭立芳同意后进行装修，装修时按合同约定没有破坏房屋结构及设施，现已拆除未形成附合的装修物，但汪小平拆除时并未造成房屋毁损，房屋处于使用后的合理状态，故贾全安、彭立芳要求汪小平对租赁房屋恢复原状的反诉请求无合法依据，本院不予支持；贾全安、彭立芳要求汪小平支付水电费及赔偿损坏的房门的反诉请求，因无证据证明，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第二百一十八条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除汪小平与贾全安、彭立芳签订的房屋租赁协议； 二、贾全安、彭立芳退还汪小平房屋租金12082元； 三、贾全安、彭立芳赔偿汪小平剩余租赁期内装修残值损失17690元； 上述二、三项于本判决生效后三日内履行。 四、驳回汪小平要求贾全安、彭立芳赔偿停业损失的诉讼请求； 五、驳回汪小平的其他诉讼请求； 六、驳回贾全安、彭立芳的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 （本院执行款指定账户基本信息：收款人：临澧县人民法院执行款专户；开户银行：中国建设银行股份有限公司临澧支行；开户账号：43×××53） 本案受理费2370元，由汪小平负担1736元，由贾全安、彭立芳负担634元；反诉费50元，减半收取计25元，由贾全安、彭立芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  苏基银 审 判 员  徐惠平 人民陪审员  段克元 二〇二〇年六月九日 书 记 员  刘 妮