山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初1523号 原告：原忠平。 委托诉讼代理人：戴汉珍，山东时中律师事务所律师。 被告：尹晖楠。 被告：王红月。 二被告之委托诉讼代理人：尹力，北京市京师（威海）律师事务所律师。 原告原忠平与被告尹晖楠、王红月房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理，依法由审判员刘晓娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告原忠平之委托诉讼代理人戴汉珍，被告尹晖楠、王红月之委托诉讼代理人尹力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原忠平向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告支付原告自2020年1月1日至2020年2月13日的房屋租金33753.42元以及自2020年2月14日至房屋腾空之日的房屋占用费（按照年租金280000元计算，截至2020年6月11日的占用费数额为90555元），二被告支付违约金11086.36元（以拖欠的租金、占用费之和即33753.42元加90520.55元为基数，自2019年12月1日起至房屋腾空之日止，按照银行同期贷款利率的四倍计算）；2、判令二被告支付原告违约金360000元；3、依法判令二被告将房屋恢复原状，若不能恢复则需支付原告恢复费用50000元；4、本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年12月23日原告与二被告签订了商铺租赁合同，商铺地址为环翠区海康街-26A-3号，租赁期为五年，自2016年12月23日起至2021年10月31日止，合同签订3日内缴纳第一年租金，从第二年开始，二被告应于当年12月1日前缴纳下一年度租金。合同签订后，原告按约定履行了租赁合同，但二被告自2019年12月1日起未按照约定向原告缴纳下一年度的租金，后二被告于2020年2月13日单方面向原告发送短信通知解除合同。原告认为应当依约履行租赁合同，二被告以无力租房为由解除合同并无法律依据，应视为二被告违约。根据租赁合同约定，二被告应支付原告违约金360000元，并且每日按照拖欠租金数额的3%支付违约金。现二被告至今仍未按照约定支付租金及违约金，也未将原告的房屋恢复原状，故起诉。 尹晖楠、王红月辩称，二被告已于2020年2月14日委托朋友将案涉的房屋钥匙邮寄给原告，快递于2020年2月15日被签收，应当视为二被告于该日返还了房屋，故原告无权向二被告索要2020年2月15日之后的租金。另外2020年1月24日，山东省政府启动重大突发公共卫生事件一级响应，直至2020年2月14日，尚未解除，这期间的租金应当免除，原告同意支付2020年1月1日至1月24日的租金。另外，二被告不存在逾期交付租金的情形，且原告于2020年2月14日与被告尹晖楠口头商议同意解除合同，因此二被告不存在违约解除合同的情形，不应当支付违约金。且原告主张的360000违约金数额明显过高，即使认定二被告违约，原告收回房屋后仍可另行出租，原告的损失只是寻找到新承租人期间的租金损失，二被告本着诚信、公平的原则，同意承担1至2个月的租金，以弥补原告寻找新承租人期间的租金损失。二被告也同意马上将租赁房屋恢复原状，被告尹晖楠曾向原告发短信表示若原告需要恢复原状可以配合，但原告未予答复。另外，二被告恢复原状后，原告应当将5万元的保证金予以退还。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于威海市环翠区海康街-26A号-3房屋系原忠平所有。2016年12月23日，原告（出租方、甲方）与二被告（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将海康街-26A号-3建筑面积约200平方米的商铺租赁给乙方作为经营餐饮场地，租赁为5年，自2016年12月23日至2021年10月31日，2016年12月23日到2017年12月31日的租金为270000元，自2018年起到2020年每年租金为280000元，2021年1月1日至2021年10月31日的租金为233333元；在本合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金50000元，自合同签订之日起3日内，乙方向甲方交纳全额租金、保证金，从第二年开始乙方必须按约定每年12月1日前交纳租金，如拖欠租金，甲方向乙方每天收取实欠租金的3%作为违约金；合同期满时，乙方须在租约期满之日退还商铺，同时经甲方验收该商铺无设备损坏及欠交的水电费与物业管理费后十天内，返还乙方保证金；如承租方不再使用出租方的门市后，承租方应拆除已装修部分，将商铺恢复原样；如乙方在租赁期满未恢复原状，甲方有权自行恢复原状，费用从乙方保证金中扣除，保证金不足部分由乙方另行承担；若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金360000元；租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的商铺中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。 合同签订后，二被告对房屋进行了装修并用于经营餐饮业，并支付了2017、2018、2019年度的租金以及保证金50000元，其中2018、2019年度的租金均为上一年的12月份支付，但自2019年12月开始，二被告再未支付租金。2020年2月13日，尹晖楠向原告发送短信称“我们实在无能力继续租房了，所以才想通知您解除合同，别耽误继续使用。这种不可抗力的天灾人难，唉！”“要恢复原状我们也配合，请高抬贵手吧”“我们已经搬出来了，希望您派人验收一下房子吧，水电物业煤气费都不会拖欠”。原忠平称“希望你遵守合同”。后涉案房屋一直未能恢复原状。2020年3月20日，原忠平以二被告违约解除合同并拖欠租金及占用费为由诉至本院，请求处理。 庭审中，原忠平主张双方租赁合同已经于2020年2月13日因二被告的单方通知而解除，二被告则主张租赁合同于2020年2月14日经双方协商解除。原忠平亦同意在二被告将房屋恢复原状后将50000元保证金退还。 庭审中，二被告主张其已于2020年2月14日将租赁房屋的钥匙邮寄给原忠平，并向本院提交以下证据：1、EMS快递单（单号：1130454352777）及邮寄快递时的视频资料各一份，快递单显示寄件人为刘波昌，收件人为原忠平（电话：17553100666），收件人地址为祥云花园12号1005；视频显示一男子用钥匙将房门开启又上锁后，将钥匙装进了EMS快递袋内。2、EMS快递派送员曲世峰到庭作证称，2020年2月15日其给一个叫原忠平的收件人打电话，原忠平称其在外地没办法拿，会找人去拿，后来有一个女的跟证人联系，将快递取走，快递里面装的是什么其并不清楚。曲世峰还提供了其手机的通话记录一份，记录显示其曾于2020年2月15日拨打原忠平17553100666的手机号码，并进行了1分47秒的通话，当日后来又有15872521123的号码呼入和呼出的记录，证人称该号码系代原忠平收取快递的人的号码。3、邮政EMS的揽件员证人宋述光到庭作证称，其于2020年2月14日到骨科医院内科楼楼下饭店取走了一个快递，寄快递的是一个男的，他要邮寄一串钥匙，邮寄前还用钥匙开了饭店的门并拍了视频。证人还提供一份快递详情单，显示的快递单号为1130454352777，收寄时间为2020年2月14日，操作员为宋述光，签收时间为2020年2于15日，投递员为曲世峰，备注为他人收。原忠平主张其在2020年4月14日第一次开庭审理后找开锁公司对租赁房屋进行了开锁及换锁。原忠平对证据1以及快递详情单真实性无异议，但对证人证言不予认可，在快递量较大的情况下，快递人员不能记忆如此清晰。 庭审中，二被告还向本院提交以下证据：1、2020年2月14日原忠平与尹晖楠的通话录音一份，尹晖楠称：“我不是发短信给你了吗，实在是没法做了”“年前我转的时候，你也不同意重新签合同，那时候转出去不就没事了嘛”；原忠平称：“你这个时候履行不了了，你找到疫情了”；尹晖楠称“倒不是疫情的事，主要剩一年多，年前时我找过你好几次，你也不接电话，那时候有人要接这个店，人家就一个要求，要见房东，要和房东重新签合同”，“我现在肯定是没法履行这个合同了”，“你往外租，租出去了，租出去之前的我来负担，这个可以”；原忠平称“你也找找我也找找，该打广告打广告”。拟证实双方是协商解除合同，二被告不存在违约解除合同的情形。2、原忠平的财务人员马晓玲于2020年5月27日向尹晖楠发送的短信截图一张，内容为：“你好，尹经理，原总让你把店面里的东西清除，恢复原状”。3、2020年5月28日尹晖楠的合伙人刘波昌和马晓玲的通话记录一份，马晓玲称“原总要求恢复原状”，“原来什么样就什么样”，刘波昌称“恢复原状究竟恢复到什么程度”，“要不你叫原总派个人过去，要不你让原总写个东西，拆到什么程度，终归要有个标准”，“你尽快哈，我这就组织人，组织人完了以后我就联系你，联系你完了以后下来开门”。4、2020年6月1日刘波昌和原忠平的通话录音一份，刘波昌称“尹总叫我找的人过来干活呀，你看咱约个时间下来开开门”，原忠平称“什么意思”“干什么活”。证据2、3、4共同证实尹晖楠一直按原忠平要求恢复原状，也安排人员积极联系原忠平尽早施工，但原忠平一直不予配合，导致房屋一直未能恢复原状，故原忠平无权主张此期间的房屋占用费。原忠平质证称，证据1真实性无异议，但不能体现其同意解除合同，只证明其不同意承担损失，疫情虽然对合同履行产生一定的影响，但并未达到合同目的无法实现的程度，疫情结束后仍可继续履行，且二被告延迟支付租金在先，疫情发生在后，不能因此免除二被告的责任；对证据2、3真实性无异议，但二被告的主张；对证据4的真实性无法确认，因通话质量不清晰，挂断电话的原因系因为通话质量问题。 原忠平还向本院提交2020年5月27日马晓玲与王红月的通话录音一份（马晓玲称：“就是说让你把店面里的东西，就是你们之前装修的那些东西清除掉，恢复原状”，王红月称：“这个起诉阶段，是不是有些东西都不能动，这样，我也问问律师，你也问问律师”，“再说钥匙我们也邮寄给你们了，我们也没有钥匙”），以及同日马晓玲向二被告分别发送的短信截图各一张（内容均为：原总让你把店面里东西清除，恢复原状）。拟证实原忠平工作人员与二被告沟通，二被告不同意恢复原状，希望等庭审结果。二被告对证据的真实性无异议，但录音中王红月并没有表示不恢复原状，只是因诉讼过程中怕引起不必要的麻烦而表示要询问律师，而且该录音还可以证实原忠平收到了二被告邮寄的钥匙。 庭审中，原告与二被告均认可将租赁房屋恢复至原状的标准为：将门口的地台及护栏的加装部分予以拆除，将台阶恢复至与旁边一致；将门头及大门恢复至与旁边药房一致的状态；将房屋的吊顶拆除；墙面置物架予以拆除；加装的的屏风（一个铁艺屏风、三个实体屏风）拆除；将厨房及卫生间加高的地台予以拆除；将墙面加贴的瓷砖予以拆除；将屋内柱子上面加装的铁艺装饰以及旁边的洗面台予以拆除；将南墙的墙皮和墙布予以拆除；将二被告所加装的一切厨房设备、备餐台予以拆除；将所有的空调及监控设备拆除；将吊顶拆除，恢复至普通矿棉板吊顶；将拆除后的墙面进行抹灰、刮腻子及乳胶漆处理；拆除后的地面恢复至与地面其余大理石地砖一致的状态；拆除室内大理石柱子铁艺装饰后，应将柱子恢复为原来的大理石贴面。 本院认为，原告与二被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，可以确认双方存在房屋租赁合同关系。基于尹晖楠已经于2020年2月13日向原忠平发送短信作出了要解除合同的意思表示，并称“我们已经搬出来了，希望您派人验收一下房子吧”，原忠平亦主张双方合同已经于当日实际解除，故本院认定涉案租赁合同已经于2020年2月13日解除。合同解除前，二被告欠付原告的租金（自2020年1月1日起至2020年2月13日，按照年租金280000元计算）仍应支付。根据二被告提供的EMS快递单、两名邮局工作人员的证言以及视频形成的证据链可以认定，二被告于2020年2月15日将租赁房屋的钥匙交还原告，又根据合同约定，“如承租方不再使用出租方的门市后，承租方应拆除已装修部分，将商铺恢复原样”，尽管二被告已经搬出租赁房屋并交还钥匙，但仍需支付交还钥匙之日（2020年2月15日）前以及将房屋恢复原状的合理时间的占用费，本院根据实际情况酌定恢复原状的时间为半个月。综上，二被告需支付原告租金及占用费的期间共计2个月，参照合同约定的租金标准计算为46666.67元。关于二被告以疫情为由要求免除2020年1月24日至2020年2月14日期间租金的主张，本院认为，因二被告在2019年12月开始未按照约定支付租金，根据录音证据也可以看出，二被告在疫情之前就已经开始着手另行寻找承租人，故该抗辩理由本院不予采纳。 按照合同约定，二被告应当每年12月1日前交纳租金，对于交纳当年度租金还是下一年度租金，双方存在争议，本院认为，按照通常理解以及二被告之前交纳租金的时间，应当理解为在每年的12月1日前支付下一年度租金，故二被告应当于2019年12月1日前支付租金。合同还约定，逾期需按照实欠租金的3%支付违约金，原忠平主张按照银行同期贷款利率的四倍主张逾期违约金，但自2019年8月20日起全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率已经替代了中国人民银行同期贷款利率，二被告抗辩该部分违约金过高，本院酌定调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算逾期违约金。 由于合同约定了“如承租方不再使用出租方的门市后，承租方应拆除已装修部分，将商铺恢复原样”，故原忠平有权要求二被告将租赁房屋恢复原状，恢复原状的标准按照双方认可的标准进行。按照合同约定，二被告交纳的50000元保证金在其恢复原状后可以退还，原告亦表示在恢复状态后退还，二被告可待其将房屋恢复原状后再行主张。 关于原忠平要求二被告支付违约金360000元的诉讼请求，二被告主张违约金过高，根据相关司法解释，当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，二被告未在约定的期限内交纳下一年度的租金，并且在租赁期限尚未届满的情况下提出解除合同，构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的数额，本院认为，尽管合同解除后，二被告未将房屋恢复原状，但根据合同约定，“如乙方在租赁期满未恢复原状，甲方有权自行恢复原状，费用从乙方保证金中扣除，保证金不足部分由乙方另行承担”，故在二被告已经交纳了50000元保证金的情况下，原忠平在合同解除后可以自行恢复原状另行出租以减少扩大的租金损失，但原忠平未采取上述措施，亦存在过错，对于扩大的损失，不应当完全由二被告承担。本院综合考虑双方的过错程度，原忠平的实际损失，疫情影响下的合理寻租期限等因素，酌定二被告支付原忠平合同解除后3个月的房屋占用费（参照合同约定的每年280000元的租金标准计算）70000元作为违约金。 综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 二被告支付原告2020年1、2月份的租金和占用费共计46666.67元，并支付逾期付款违约金（以46666.67元为基数，自2019年12月1日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二被告支付原告违约金70000元； 二被告于本判决生效后十五日内将威海市环翠区海康街-26A号-3房屋恢复原状（恢复原状的标准按照判决书中确认的双方认可的标准进行），若逾期，每逾期一日按照年租金280000元的标准支付房屋占用费； 驳回原告其余诉讼请求。 上述款项于本判决生效后十日内履行完毕。 如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3700元，由原告负担2639元，二被告负担1061元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 刘 晓 娟 二〇二〇年六月二十二日 书记员 张瑛（代）