上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6179号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙寅光，女，1986年8月3日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：闫少伟，系孙寅光丈夫。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李素琴，女，1963年8月15日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：王宇清，系李素琴丈夫。委托诉讼代理人：陶金龙，上海丰兆律师事务所律师。上诉人孙寅光因与被上诉人李素琴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初3290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙寅光上诉请求：请求撤销原审判决第二项、第三项、第四项，改判支持其一审全部诉讼请求，及第二项判决中的利息从2019年8月31日起计算。事实与理由：一、一审判决认定上诉人违约错误，事实上是被上诉人违约。上诉人提供的证据和被上诉人的自认充分证明，被上诉人出租的房屋存在400伏特超高压电源故障致上诉人汽车等设备损坏、楼上楼下严重泡水涌水、燃气安全故障、厨房设备老化、物品和装修导致环境污染危及上诉人家庭人身健康等严重房屋质量问题，符合合同约定的6.3条和9.1项等规定，属于交付的房屋存在缺陷、危及上诉人安全的被上诉人违约情形，且其违约在先多次并长期违约，即使有的问题已经解决依法也不能免除其违约责任。依照合同约定，上诉人完全有权解除合同，而一审判决认定上诉人提前解除合同属违约是错误的。被上诉人应对其违约行为承担违约责任。二、一审判决第二项关于利息起算日期认定错误。上诉人早已于2019年8月30日和31日将水电费都先行支付给了被上诉人。依照合同约定，被上诉人在上述31日上诉人结清所有费用并办完房屋交接后即应退还上诉人押金，但被上诉人至今未退，其逾期滞退的利息应从该日起算。且因上诉人并无代为交清退房后水电费账单的义务，故一审判决以2019年9月19日账单实际缴纳的时间认定利息起算时间是错误的。被上诉人李素琴不同意孙寅光的上诉请求及事实和理由，并辩称：一审判决第二项正确，双方在原审中都确认过解除合同的日期。房屋使用过程中存在瑕疵，但这些问题在上诉人解除合同之前都已经解决，上诉人以此为由解除合同无依据，需承担违约责任。关于损失部分，损失的发生真实性存疑，即使存在损失也和房屋瑕疵无因果关系。人身伤害检查费用是在合同解除后过一段时间上诉人去检查才发生的，和房屋瑕疵无因果关系。请求驳回上诉，维持原判。孙寅光向一审法院提出诉讼请求：1.判令李素琴返还孙寅光房屋租赁押金人民币5,400元（以下币种相同）及水电费826.83元；2.判令李素琴支付孙寅光违约金5,400元；3.判令李素琴赔偿孙寅光用电器及宝马530Li车辆损失合计24,327元；4.判令李素琴支付孙寅光搬家费1,000元；5.判令李素琴支付孙寅光以36,953.83元为基数，按每日万分之五计算，自2019年8月30日起计算至李素琴支付之日止的利息；6.判令李素琴支付孙寅光医疗检查费5,770.35元。孙寅光向一审法院提起反诉诉讼请求：1.判令孙寅光支付李素琴违约金5,400元；2.判令孙寅光支付李素琴家具复位及房屋清洁费1,000元。一审法院认定事实：李素琴系涉案房屋的权利人。2018年11月11日，孙寅光、李素琴签订《房屋租赁合同》，约定孙寅光承租涉案房屋，租期自2018年11月30日起至2020年11月29日止，月租金5,400元，押金5,400元。该合同第5.1条约定，押金除用于抵充本合同约定由孙寅光承担的费用外，剩余部分无息返还孙寅光。该合同第5.2条约定，租赁期间内发生的水费、电费、燃气费、固定电话费、有线电视费、网络费等房屋使用费由孙寅光承担。该合同第6.3条约定，李素琴保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，李素琴对该房屋进行检查、养护，应提前7日通知孙寅光，检查养护时，孙寅光应予以配合，李素琴应尽量减少对孙寅光使用房屋的影响。该合同第8.1条约定，孙寅光应在本合同租赁期限届满后当日返还该房屋，结清相应款项，并保证房屋设施完好，房内清洁。该合同第9.1.(3).②条约定，李素琴交付的房屋存在缺陷，危及孙寅光安全的，孙寅光可书面通知李素琴解除合同，且李素琴应支付数额相当于1个月租金的违约金。该合同第9.2.(3).⑦条约定，孙寅光在合同期限届满前，非本合同9.3条款约定情形，提前解除合同的，孙寅光应支付数额相当于1月租金的违约金。该合同另对其他事项做出了约定。2019年8月26日，孙寅光向李素琴发出《房屋租赁合同解除通知书》，其中载明：“……如卫生间400伏电源电路故障安全问题，燃气公司检查告知的安全问题，楼上楼下泡水漏水问题，厨房设备设施老化问题，北房间顶局部涂漆及马桶涂胶修理气味问题，前住客养猫损坏的床垫沙发等问题。有些缺陷危及乙方安全，违反房屋租赁合同中6.3项和9.1项。现根据合同内容，很遗憾的，正式的，我方书面的通知你方解除原房屋租赁合同，且要求你方支付相当于一个月租金的违约金。考虑到你直接付现金支付违约金的形式会对你的房屋年租金收益带来直接的减少，我方可人性化的在本月底后再另延长一个月使用时间，这样一个月租金相互抵扣违约金……”。2019年8月27日，孙寅光作为乙方、李素琴作为甲方、案外人詹某作为丙方签订《房屋租赁合同终止协议书》，载明：“1.由于乙方在2019年8月26日提出以房屋存在缺陷，危及乙方安全，违反合同内容为由，乙方单方面提出需要解除租赁合同，甲乙双方于2019年8月27日约定，2019年8月29日解除坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室租赁合同，甲乙双方见面达成一致，同意终止原房屋租赁合同。甲乙双方同意于2019年8月30日上午9点45分之前交付甲方房东钥匙及房屋，并检查房屋内部情况。乙方结清在租赁期间的水电燃气等欠费情况，甲方检查过后，没有问题，退还押金5,400元。2.甲方要求乙方原合同终止后，乙方除应付租金外，甲方认为乙方因单方面提前终止原房屋租赁合同，甲方要求乙方，补偿一个月房租5,400元给甲方作为提前解约赔偿金，但乙方给予拒绝。乙方认为房屋存在缺陷，危及乙方安全，根据合同要求赔偿一个月违约金，甲方给予拒绝。3.经过居间方丙方见证以上内容，甲乙双方若追究违约责任，自行协商或通过法律途径解决”。另查明，2019年3月13日，上海A有限公司至涉案房屋对于灶软管、灶前阀进行修复更换。孙寅光于2019年9月10日至上海交通大学附属第一人民医院南院进行检查。审理中，孙寅光提供照片，反映照片中的插座连接电压表，该电压表体现的数值为398。李素琴对该照片不予认可。孙寅光称该插座于2019年7月12日修复。审理中，孙寅光称其主张的房屋缺陷系指电源和燃气存在问题。审理中，孙寅光提供上海B有限公司出具的维修工单和报价单。孙寅光明确上述报价单中载明的款项尚未实际支出。审理中，孙寅光提供微信付款截图，反映于2019年8月29日支付名为“上海XX搬场”的账号1,000元。审理中，李素琴提供涉案房屋交接后的照片，其中反映少量物品装袋、装盒后未清理。审理中，李素琴提供XX商场订单截图，其中反映于2019年9月8日支付名为“上海XX保洁”的店铺100元，于2019年9月11日支付名为“上海XX保洁”的店铺900元。审理中，孙寅光、李素琴均确认涉案房屋的水电费于2019年9月18日结清。以上事实，有房产证、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同解除通知书》、《房屋租赁合同终止协议书》、服务单、收据、医院测试报告、照片、维修工单、报价单、微信截图、订单截图及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，孙寅光、李素琴之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应依照该合同履行各自的权利义务。现孙寅光、李素琴均确认双方之间的《房屋租赁合同》已于2019年8月29日解除，故本案主要针对合同的解除后果进行处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现孙寅光主张系因涉案房屋的电源及燃气存在缺陷，危及孙寅光的安全，故基于合同约定解除了《房屋租赁合同》。然，孙寅光所提及的上述问题均已于2019年8月之前修复，即使存在孙寅光所称的上述质量瑕疵，也已经得到补正，不再会影响合同目的的实现。孙寅光于2019年8月27日再以上述理由要求解除合同，缺乏依据，故合同解除的过错不在于李素琴。现孙寅光要求李素琴支付违约金，依据不足，一审法院不予支持。关于押金及水电费，李素琴均同意返还，系李素琴行使其民事权利和诉讼权利，且于法不悖，一审法院予以准许。关于用电器及汽车损坏的赔偿，孙寅光并未举证证明实际损失系因涉案房屋的缺陷所造成，且主要的损失即车辆修复费用并未实际发生，故对于孙寅光的该项请求，一审法院难以支持。关于搬家费，因《房屋租赁合同》非因李素琴违约导致解除，故孙寅光要求李素琴支付搬家费，缺乏依据，一审法院不予支持。关于利息，合同终止后李素琴确负有返还押金之义务，因李素琴在合同到期且水电费结清后仍未返还孙寅光押金，故对于该部分的利息损失，应予支持，但孙寅光主张的利息计算标准过高，一审法院依法调整为按LPR计算。至于其他的利息请求，依据不足，一审法院不予支持。关于医疗检查费，孙寅光未能提供任何证据证明和涉案房屋存在关联，一审法院难以支持。关于李素琴的反诉请求，因孙寅光在合同履行期限内提前解除合同，已经违反了合同约定，李素琴依此反诉要求孙寅光支付违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。至于家具复位和房屋清洁费，根据李素琴提供的照片，可以反映孙寅光搬离后，涉案房屋处于能够正常使用的范畴，且李素琴也在交接时实际接收了涉案房屋，故对于李素琴的该项反诉请求，一审法院不予支持。据此，判决：一、李素琴于本判决生效之日起十日内返还孙寅光押金5,400元及水电费826.83元；二、李素琴于本判决生效之日起十日内支付孙寅光以5,400元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（以日利率不超过万分之五为限），自2019年9月19日起计算至实际支付之日止的利息；三、孙寅光于本判决生效之日起十日内支付李素琴违约金5,400元；四、驳回孙寅光的其余诉讼请求；五、驳回李素琴的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费821元，减半收取410.50元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，诉讼费合计435.50元，由孙寅光负担元410.50，李素琴负担25元。本院二审期间，上诉人孙寅光提交微信聊天记录截图和现场照片等证据材料，证明：房屋漏水严重、墙体损毁影响居住；电源电压是400伏特，导致电器插上会损毁；儿童房的窗帘未固定好杆子，存在窗帘掉落的危险；装修存在环保问题影响居住人健康。以上证据材料的证明目的与一审完全一致，是为了补强一审的证据，证明被上诉人违约。被上诉人李素琴质证认为，漏水问题客观存在，是因为楼上漏水但已修好。墙体问题是上诉人不同意维修，不维修也不影响居住。燃气已修好，上诉人持续使用也无问题。其不认可上诉人自行测量电压的数值，不认可电压偏高。儿童房未装修过，窗帘未发生过坠落问题。上诉人未与其提过除锈剂的事情，上诉人完全可以自行放到通风的地方。本院经审核认为，上诉人提供的上述新的证据材料中的照片等自行制作的材料的真实性无法确定，聊天记录的内容所证明的事实也不能达到上诉人的证明目的和上诉主张，故均不予采纳，详理见下文。被上诉人李素琴二审中未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、双方当事人中哪一方构成违约，并应承担违约责任；二、被上诉人逾期退还押金的滞纳金应从何日起算。针对第一个争议焦点：首先，关于被上诉人是否违约，针对上诉人主张的被上诉人违约事实，经查，有关电源和燃气安全的事实，上诉人举证的相关证据并不能证明被上诉人交付房屋时就存在相应的质量问题，这些问题却是上诉人在承租使用后过了几个月的较长时间后才发现的问题，且已排除了障碍，也未造成确切的损失等后果，不排除是在使用过程中发生的问题。有关邻居漏水等系争房屋的问题，查明的事实表明非被上诉人造成和可控所致，事后被上诉人也参与协商解决事宜，因上诉人不满未果便终止了租赁关系；其他的一些次要问题均属上诉人承租时已发现或应发现，也无证据证明上诉人提出异议并影响基本居住，故并无符合系争合同6.3条和9.1条约定的被上诉人违约情形，一审判决认定被上诉人不构成违约无明显不当。其次，如上所述上诉人主张的被上诉人违约的情形即使存在且系被上诉人交房时就存在，因主要的问题已解决并不影响上诉人正常使用，漏水的问题通过协商也可以妥善解决，而上诉人对未继续解决此问题未作出合理解释便终止承租房屋。综上所述，从上诉人退租时房屋的状态看，并未致其不能继续居住而不能达到其合同目的的程度。同时，因合同约定的上诉人可解除合同的条件中被上诉人违约情形只规定了房屋质量的状态而未约定具体的标准和瑕疵程度，如不论房屋的瑕疵程度，上诉人即可任意解除合同是不符合我国合同法第九十四条第四项规定的违约方的违约行为使合同目的不能实现的合同解除的法定条件。故被上诉人单方主张提前退租解除合同无法律和合同依据，应构成违约，并应承担违约责任。针对第二个争议焦点：依照系争合同第五条约定，租赁关系终止时，被上诉人收取的房屋租赁押金，除用于抵充合同约定由上诉人承担的费用外，剩余部分无息返还上诉人。由此可见，房屋租赁关系终止，且上诉人应承担的费用结清时，被上诉人应将押金返还上诉人。已查明的事实表明，双方已于2019年8月30日完成了房屋交接手续，同时上诉人最终于同月31日将经双方核对水电表用量后由上诉人应承担的所有费用均支付给了被上诉人。至此，被上诉人应退还押金的条件已成就，应于该日起返还押金给上诉人。至于2019年9月18日结清的水电费是供水电的部门于上诉人退房后出具的包括退房后非上诉人使用的水电费向上述部门缴费的部分，显然上诉人在之前的2019年8月31日已结清其使用的所有费用。故因被上诉人在该日应退而未退押金的滞纳金应从2019年8月31日起计算。而被上诉人辩称其因上诉人未承担违约金而扣押押金未还的主张无合同和法律依据不应支持，据此，应对一审判决滞纳金起算日期改判为2019年8月31日。综上所述，上诉人孙寅光的上诉请求部分成立，一审关于滞纳金的起算日期判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初3290号民事判决第一、三、四、五项；二、撤销上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初3290号民事判决第二项；三、李素琴于本判决生效之日起十日内支付孙寅光以5,400元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（以日利率不超过万分之五为限），自2019年8月31日起计算至实际支付之日止的利息；四、驳回孙寅光的其余上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费93.00元，由上诉人孙寅光负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年六月二十四日书记员  徐 懿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……