江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3404号上诉人（原审被告）：李刚，男，1975年6月30日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：钱斌，江苏吴越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山佳佳玩具有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇曼氏路200号2号房，统一社会信用代码913205836082773749。法定代表人：周冬生，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈楠，江苏六典律师事务所律师。上诉人李刚因与被上诉人昆山佳佳玩具有限公司租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初16077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法由审判员杨兵独任审理本案。本案现已审理终结。李刚上诉请求：1、撤销(2019)苏0583民初16077号民事判决书第一项和第二项判决，并依法改判。2、判令由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、上诉人并非一审被告的适格主体。1、2016年1月，李刚与昆山佳佳玩具有限公司签订《厂房租赁合同》。但同年8月31日，昆山玉创展览展示服务有限公司(以下简称玉创公司)在筹办时与昆山佳佳玩具有限公司签订租赁合同，以案涉厂房为住所地进行了工商登记，李刚为法定代表人。2、案涉厂房的承租人原为李刚，后变更为玉创公司。3、昆山佳佳玩具有限公司也明知实际承租人为玉创公司，其一审提交的证据中《告知书》、《承诺书》等主体都为该公司。4、李刚为玉创公司的法定代表人。为了交易的方便，用法定代表人的私人账户代替法人账户进行商事活动是常见的现象。不能以李刚用私人账户支付租金就认定李刚是承租人。二、综上所述，案涉厂房的实际承租人为玉创公司，上诉人不是一审被告的适格主体。昆山佳佳玩具有限公司答辩称，1.一审法院第一次开庭的时，李刚明确作为租赁相对方的答辩意见并提出了反诉，李刚在一审中对自己是合同相对方是没有异议的。2.所有的租金也是李刚支付的。3.上诉人提交的2016年8月31日的租赁合同，实际上是为了设立公司，登记备案所用，而非昆山佳佳玩具有限公司与公司签订的新的租赁合同。所以李刚的主体适格，请求依法驳回上诉人的上诉请求。一请求驳回上诉、维持原判。昆山佳佳玩具有限公司向一审法院起诉请求：1.判令李刚支付原告租金119781元及逾期付款利息（以119781元为基数，按照银行同期贷款利率，自2019年1月1日计算至实际给付之日）；2.判令李刚支付原告租金损失30000元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：昆山佳佳玩具有限公司、李刚双方于2016年1月13日签订厂房租赁合同，约定昆山佳佳玩具有限公司（甲方）将昆山市千灯镇佳佳工业园2号厂房楼梯西侧出租给李刚（乙方），该厂房年租金为155000元整（不含税价，开票所需交纳的税金由乙方承担），此租金包含厂房、水电设施、门卫费用及卫生管理费用。租期为五年，三年内租金不变，三年以后价格调整幅度为8%。合同起始日为2016年1月12日起至2021年1月11日止，免租装修期为2016年1月12日至2016年2月1日。双方商定该厂房租金付款为6个月一付，押金为一个月租金，先付后租，乙方需在房租到期前一个月支付下一次房租，超过30天不付清，甲方有权责令乙方退房，厂内地上物视同乙方放弃，甲方有权清理，还应扣留一个月房租作为违约金。李刚承租昆山佳佳玩具有限公司的厂房后，在涉案厂房内开设了昆山玉创展览展示服务有限公司，成立日期为2016年9月23日，公司法定代表人为李刚。2019年5月16日，昆山市千灯镇安全生产委员会向昆山玉创展览展示服务有限公司出具告知书，载明“经查，你公司（单位）未经审批擅自开办，根据苏州市、昆山市、千灯镇人民政府有关要求，现责令你单位立即停止上述环境违法行为，未经审批同意不得擅自恢复”。2019年5月27日，昆山玉创展览展示服务有限公司向千灯镇攻坚办、263办、安环所出具承诺书，载明“我公司在经营中确实未办理环评手续，现已被贵单位进行断电处理，目前我公司现已计划搬离，需要15天左右的时间进行搬离但需要用电，对相关设备进行清理和搬迁，在此申请恢复用电。我公司郑重承诺在复电搬离期间绝不再进行生产等活动”。2019年5月27日，昆山市公安局千灯派出所接到昆山佳佳玩具有限公司法定代表人周冬生报警称与李刚因租金问题发生纠纷，李刚不肯搬走并扬言要放火，民警至现场处警后传唤周冬生与李刚至派出所进行询问，经了解事情经过为：因李刚经营的公司即将搬离，周冬生前往涉案厂房向李刚讨要未付的租金，李刚称因昆山佳佳玩具有限公司实际出租的面积未达到合同约定，而李刚按照合同约定面积支付租金实际上多付了10多万元，故拒绝支付2019年2月份后的房租，随后周冬生不让李刚将厂房内的物品搬走，李刚便扬言要放火将厂房内的东西烧毁，李刚称扬言放火仅是吵架时的气话，并无放火的实际行动。庭审中，李刚称其实际于2019年6月2日搬离涉案厂房，昆山佳佳玩具有限公司称并未收到李刚正式搬离的通知，故主张以承诺书中承诺搬离的最后期限即2019年6月10日认定为李刚实际搬离的时间。昆山佳佳玩具有限公司自认共计收到李刚支付的租金40万元以及押金1万元，并提供部分微信转账记录证明李刚向其支付租金的事实，李刚亦陈述其支付了租金41万余元。李刚提交涉案厂房的《城镇污水排入排水管网许可证》，该证有效期自2018年1月3日至2023年1月3日，许可内容一栏载明：未经许可不得将生产性废水排入污水管网，符合生活污水排放要求。昆山佳佳玩具有限公司对该证的真实性认可。以上事实，由《厂房租赁合同》、告知书、承诺书、接处警登记表、询问笔录、微信记录、《城镇污水排入排水管网许可证》以及当事人的庭审陈述为证，一审法院予以认定。一审法院认为，昆山佳佳玩具有限公司、李刚之间订立的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。双方当事人均应当依照合同约定履行义务。李刚提出自己并非本案的适格主体，认为实际承租人系在涉案厂房内设立的昆山玉创展览展示服务有限公司，因租赁合同系昆山佳佳玩具有限公司与李刚签订，由李刚向昆山佳佳玩具有限公司支付租金，故一审法院认为李刚系合同相对人，应当依照合同内的约定履行相应的义务。李刚主张实际搬离时间为2019年6月2日，但未提供证据予以证明，故昆山佳佳玩具有限公司主张以承诺书中最后搬离期限即2019年6月10日作为李刚搬离的实际时间，一审法院予以认定。昆山佳佳玩具有限公司、李刚签订的租赁合同内未对面积进行约定，租金约定系155000元/年，李刚抗辩称昆山佳佳玩具有限公司承诺出租厂房的面积为800平方米，但实际出租面积仅为600平方米，按照实际面积计算租金李刚已经足额支付，但李刚未提供证据证明双方对面积的约定，故对于李刚以实际承租面积未达到约定为由不予支付昆山佳佳玩具有限公司租金的抗辩理由，一审法院不予采信。经核算，自合同内约定的租金起算之日至2019年6月10日，李刚应当支付昆山佳佳玩具有限公司租金共计519781元，现李刚已支付租金及押金共计41万元，故对于昆山佳佳玩具有限公司主张李刚支付租金119781元的诉讼请求，一审法院确认李刚应当支付昆山佳佳玩具有限公司剩余未付的租金109781元。李刚提交《城镇污水排入排水管网许可证》证明甲方未取得生产性废水排放许可，但无法证明开设在涉案厂房内的公司被相关部门进行断电处理系昆山佳佳玩具有限公司的原因，且根据其出具的承诺书中明确自己未办理环评手续并已经计划搬离，故一审法院认为系李刚自身原因致使合同无法继续履行，昆山佳佳玩具有限公司主张李刚支付昆山佳佳玩具有限公司租金损失30000元，该损失系因李刚违约导致昆山佳佳玩具有限公司产生的损失，昆山佳佳玩具有限公司、李刚合同中约定“超过30天不付清（租金）扣留壹个月房租作为违约金”，昆山佳佳玩具有限公司未举证证明其实际损失超过合同约定的一个月租金的违约金，故对于昆山佳佳玩具有限公司的该项诉讼请求，一审法院支持一个月租金12917元。昆山佳佳玩具有限公司主张的逾期付款利息损失实际上是李刚违约行为给昆山佳佳玩具有限公司造成的损失，与违约金系同一性质，故不再重复支持。李刚申请撤回其反诉请求，系当事人对自己民事权利的处分，一审法院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下：一、被告李刚于本判决生效之日起十日内支付原告昆山佳佳玩具有限公司租金109781元。二、被告李刚于本判决生效之日起十日内支付原告昆山佳佳玩具有限公司租金损失12917元。三、驳回原告昆山佳佳玩具有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3296元，减半收取1648元，由原告昆山佳佳玩具有限公司负担298元，被告李刚负担1350元。案件受理费原告昆山佳佳玩具有限公司已经预交1648元，一审法院退还原告1350元，被告李刚于本判决生效之日起十日内将其应负担的1350元缴纳至一审法院账户（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811118031；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。反诉案件受理费3376元，减半收取1688元，由反诉原告李刚负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李刚提交2016年8月31日昆山佳佳玩具有限公司与玉创公司签订的房屋租赁合同，证明在合同签订的当日，承租方变更为玉创公司。昆山佳佳玩具有限公司质证认为，对于登记备案的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，该合同是为了李刚设立公司而用于登记备案所用，并非昆山佳佳玩具有限公司与当时尚未成立的玉创公司签订合同。而且合同内容比如租赁面积、租赁期限、租金及支付方式与本案实际履行的房屋租赁合同相去甚多，因此足以证明只是为了备案，而非租赁的真实意思表示。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，昆山佳佳玩具有限公司房屋租赁合同系昆山佳佳玩具有限公司、李刚之间订立，租金系李刚个人账户交纳。2016年8月31日昆山佳佳玩具有限公司与玉创公司签订的房屋租赁合同，对租赁面积、租赁期限、租金及支付方式与本案实际履行的房屋存在重大差异。昆山佳佳玩具有限公司，主张该租赁合同仅系协助李刚办理工商登记所用，昆山佳佳玩具有限公司并无同意变更涉案合同相对人的意思表示的观点成立。李刚主张涉案租赁合同相对人已变更为玉创公司的上诉理由不能成立。综上所述，李刚的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理3296元，由上诉人李刚负担。本判决为终审判决。审判员 杨 兵二〇二〇年六月二十九日书记员 崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。