安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖0104民初4277号 原告:合肥顺昌物业管理有限公司,住所地合肥市长江西路琥珀山庄东村288幢,统一社会信用代码9134010014916453X0（1-1）。 法定代表人:钟建成,总经理。 委托诉讼代理人:黄广萌，安徽皖正律师事务所律师。 被告:宇琳玲,女,1985年05月03日出生,汉族,住合肥市。 原告合肥顺昌物业管理有限公司（以下简称顺昌物业公司）与被告宇琳玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺昌物业公司委托诉讼代理人黄广萌、被告宇琳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺昌物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告交纳物业服务费15278元,并支付违约金46元; 2、依法判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告为合肥市新景花园小区2幢102室业主,该房面积为132.63平方米,原告合肥顺昌物业管理有限公司公司系为新景花园小区提供物业服务的企业。2006年9月,原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》,双方对物业的服务内容、收费标准、违约责任等相关事项作了约定。在原告依约履行了物业服务义务后,被告却并没有按时向原告交纳物业服务费用,自2012年1月1日起至2019年12月31日共欠交物业费15278元,经原告多次催要未果。并根据《前期物业管理服务协议》第十九条约定,被告拒不履行交纳物业服务费用的义务。应当承担违约责任。原告认为,交纳物业服务费用是业主的应尽义务,被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作,影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设。为维护原告的合法权益原告特向贵院提起诉讼,望判如所请。 被告宇琳玲当庭辩称，小区内占道经营、摆摊没有经过业委会授权，且对物业合同合法性、有效性存在质疑，合同内容没有公示，是否备案和在网站公示不得而知。所签物业合同不合理、不合法。一、原告未履行《新景花园前期物业服务合同》的约定，在多次协商和交涉后原告仍拒不履行合同。 1、在拿房入住以后一直保持良好的物业服务费缴纳记录，无需催促始终积极配合物业在门禁卡、停车服务费及停车卡缴费办理等服务工作。2012年发现次卧室楼板结构贯穿性开裂、主卧室原修复后的结构楼板也出现南北向大距离裂缝，主动向原告进行报修，并在原告每次通知缴纳物业服务费用的时间均提出，但是原告拒绝提供有效的解决措施，期间也与开发商安徽城改置业有限责任公司进行沟通，明确该维修事项已经委托给原告合肥顺昌物业管理有限公司。梁、板、柱构成框架结构房屋建筑的主体结构，属于房屋建筑共用部位，《新景花园前期物业服务合同》房屋维修管理事项做了明确的要求。 2、2019年2月，卧室楼板发现有水渗漏，第一时间打原告服务电话进行报修，原告以未及时缴纳物业费为由拒绝提供服务，导致渗水面积不断扩大并直接滴水。经自行打听联系到楼上住户，发现长时间无人居住供暖水管损伤导致漏水。另外，原告在小区交通秩序管理上也未履行合同条款要求，造成合同的违约。具统计2016年-2019年服务期间车辆停放乱象一直未得到显著改观。电瓶车在单元门口、楼道无论白天还是夜晚均随意摆放，私拉电线进行充电的现象时有发生，私家车在主干道、单元门口等乱停现象普遍，更有大型货车停留在小区内部，为小区业主造成极大的安全隐患。 3、根据2011年《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》要求：“物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。”原告按照合肥市物价局核定的收费标准应当提供对应等级的服务内容和服务标准。按照《新景花园前期物业服务合同》收费标准，对应的服务等级为乙级，公共秩序维持维护人员45周岁以下占总人数70%以上。2014年其家中失窃，盗窃者从一层绿化带破坏厨房的防盗窗进入室内，盗走新购ＴｈｉｎｋＰＡＤＳ1笔记本电脑1台、皮包1只、现金若干，损失约7000元人民币（该案件当时已经在合肥市蜀山区立案，至今未破案）。在此过程中，首先发现盗窃的是其他业主，保安人员年龄构成与数量配置不符合《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》要求，并未能尽到应尽的秩序维持职责，小区安防设施不达标主要通道未能设置监控摄像机设备，无法为破案提供有效的支持。根据国家《物业管理条例实施细则》第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 二、原告在2012年-2019年物业服务合同期间已经对其构成严重侵权。原告在存在服务合同纠纷情况下，多年以来长期拒绝为其办理小区门禁卡与停车卡的服务，存在拒绝其正常出入小区的事实。提供与物业办公室主任周世凤等物业服务人员在新景花园小区物业办公室交涉、电话交涉的录音文件证据证明以上事实。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国民法通则》第七十一条：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。原告拒绝履行物业服务合同，限制其对物权及财产权的合法占用、使用权利，已经违反国家法律、构成侵权。 三、根据《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释〔2009〕8号】第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求，并要求原告在严格遵守国家相关法律法规的基础上，认真履行物业服务合同内容、提供质价相符的服务，对于构成合同违约的事实应主动承担违约责任并积极提供切实可行的补救方案。 本院经审理认定事实如下：2009年9月12日，合肥城改置业有限责任公司和顺昌物业公司就新景花园项目的物业服务签订《新景花园小区前期物业管理服务合同》一份，合同约定：委托服务期限暂定为三年，自2009年9月13日起至2012年9月12日止，合同期满或业主委员会成立，与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自然终止；合同中还明确了约定了委托管理事项、合同双方的权利和义务、乙方需按约定实现管理目标；第十九条物业管理服务费包括管理房屋、设备运行、维护公共秩序、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费；1、本小区物业服务费，以物价局收费批文为准，收费批文到期后，物业费标准按新的批文执行，（2）小高层住宅1.15元/月*平方米（不包含电梯运行费）；2、业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应缴纳费用的千分之三的滞纳金...2012年9月12日，合肥城改置业有限责任公司和顺昌物业公司就新景花园项目的物业服务签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：由顺昌物业公司对新景花园小区进行前期物业管理，自本协议签订生效之日起至小区业主委员会成立并与其选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同止；合同中还明确了约定了委托管理事项、合同双方的权利和义务、乙方需按约定实现管理目标；第十九条物业管理服务费包括管理房屋、设备运行、维护公共秩序、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费；1、本小区物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造费用，私人财产的保管、保险费），（2）小高层住宅1.30元/月*平方米，前述费用包含《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》中第二十六条所列设施设备运行所需费用，不再向业主分摊，（5）装饰装修垃圾清运费，按建筑面积每平方米3.0元收取；2、业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应缴纳费用的千分之三的滞纳金…2013年8月7日，新景花园业主委员会与顺昌物业公司就新景花园项目的物业服务签订了《新景花园物业管理服务合同》，合同约定：合同期自2013年8月1日至2014年6月30日止；合同中还明确了约定了委托管理事项、合同双方的权利和义务、乙方需按约定实现管理目标；第十九条物业管理服务费包括管理房屋、设备运行、维护公共秩序、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费；1、本小区物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造费用，私人财产的保管、保险费），（2）小高层住宅1.20元/月*平方米，前述费用为一费制，包含《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》中第二十六条所列设施设备运行所需费用，（5）装饰装修垃圾清运费，按建筑面积每平方米3.0元收取；2、业主不交纳物业服务费的，按日加收应缴纳费用的千分之三的滞纳金…2014年5月1日至2015年12月31日，新景花园小区业主委员会换届选举导致物业服务合同断签,但顺昌物业公司仍就小区清洁、绿化部分与合肥斯迈尔物业服务有限责任公司、合肥绿泉园林有限责公司签订合同，并就小区内正常日常运转进行服务工作。2015年12月30日，新景花园业主委员会与顺昌物业公司就新景花园项目的物业服务签订了《新景花园物业管理服务合同》，合同约定：合同期自2016年1月1日至2016年12月31日止；合同中还明确了约定了委托管理事项、合同双方的权利和义务、乙方需按约定实现管理目标；第十九条物业管理服务费包括管理房屋、设备运行、维护公共秩序、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费；1、本小区物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造费用，私人财产的保管、保险费），（2）小高层住宅（含高层）1.20元/月*平方米，前述费用为一费制，包含《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》中第二十六条所列设施设备运行所需费用，（7）装饰装修垃圾清运费，按建筑面积每平方米3.0元收取；3、业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三收取违约金…2016年12月30日，新景花园业主委员会与顺昌物业公司就新景花园项目的物业服务签订了《新景花园物业管理服务合同》，合同约定：合同期自2017年1月1日至2017年12月31日止；合同中还明确了约定了委托管理事项、合同双方的权利和义务、乙方需按约定实现管理目标；第十九条物业管理服务费包括管理房屋、设备运行、维护公共秩序、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费；1、本小区物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造费用，私人财产的保管、保险费），（2）小高层住宅（含高层）1.20元/月*平方米，前述费用为一费制，包含《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》中第二十六条所列设施设备运行所需费用，（7）装饰装修垃圾清运费，按建筑面积每平方米3.0元收取；3、业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三收取违约金…2017年12月31日，新景花园业主委员会与顺昌物业公司就新景花园项目的物业服务签订了《新景花园物业管理服务合同》，合同约定：合同期自2018年1月1日至2018年12月31日止；合同中还明确了约定了委托管理事项、合同双方的权利和义务、乙方需按约定实现管理目标；第十九条物业管理服务费包括管理房屋、设备运行、维护公共秩序、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费；1、本小区物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造费用，私人财产的保管、保险费），（2）小高层住宅（含高层）1.20元/月*平方米，前述费用为一费制，包含《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》中第二十六条所列设施设备运行所需费用，（7）装饰装修垃圾清运费，按建筑面积每平方米3.0元收取；3、业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三收取违约金…2018年12月30日，新景花园业主委员会与顺昌物业公司就新景花园项目的物业服务签订了《新景花园物业管理服务合同》，合同约定：合同期自2019年1月1日至2019年12月31日止；合同中还明确了约定了委托管理事项、合同双方的权利和义务、乙方需按约定实现管理目标；第十九条物业管理服务费包括管理房屋、设备运行、维护公共秩序、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费；1、本小区物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造费用，私人财产的保管、保险费），（2）小高层住宅（含高层）1.20元/月*平方米，前述费用为一费制，包含《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》中第二十六条所列设施设备运行所需费用，（7）装饰装修垃圾清运费，按建筑面积每平方米3.0元收取；3、业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三收取违约金… 位于合肥市蜀山区产权人为宇琳玲，该房屋系小高层住宅，建筑面积132.63平方米。宇琳玲未交纳2012年1月1日起至2019年12月31日的物业管理费15278元。 以上事实有双方当事人陈述，顺昌物业公司提供的新景花园业主、住户基本信息情况登记表，不动产信息查询结果，《新景花园前期物业服务合同》贰份，《物业服务合同》陆份，服务价格登记证，物业服务费催收函，调解委员会出具的材料,顺昌物业出具的情况说明,《新景花园小区保洁服务外包合同》贰份,《绿化养护合同》贰份在卷佐证，足以认定。 本院认为：顺昌物业公司与合肥城改置业有限责任公司、新景花园业主委员会签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费，现宇琳玲拖欠2012年1月1日起至2019年12月31期间的物业管理费15278元（132.63㎡×1.15元/㎡/月×8个月零12天+132.63㎡×1.3元/㎡/月×10个月零18天+132.63㎡×1.2元/㎡/月×77个月)，顺昌物业公司要求其支付，本院应予支持。关于违约金部分，从本院审理的该小区物业服务合同案件中部分业主提供的证据看，顺昌物业公司的物业服务仍有待进一步完善，故本院对顺昌物业公司主张的违约金不予支持。关于被告宇琳玲所提供证据均为复印件，及所提供证人证言无其他证据相互印证，本院无法辨明真伪，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，第一百零七条,《物业管理条例》第四十二条第一款,《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宇琳玲于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥顺昌物业管理有限公司2012年1月1日至2019年12月31日欠交的物业费15278元； 二、驳回原告合肥顺昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费183元，减半收取为91.5元，由被告宇琳玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  徐巧珍 二〇二〇年六月十二日 书记员  殷 野 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。