江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0423民初604号原告：刘丽，女，1964年9月15日出生，汉族，江西省武宁县人，退休工人，住武宁县。原告：鄢和敏，男，1964年4月12日出生，汉族，江西省武宁县人，退休，住武宁县。原告：朱新好，男，1967年3月9日出生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。三原告诉讼代表人：鄢和敏，男，1964年4月12日出生，汉族，江西省武宁县人，退休，住武宁县。被告：洪海霞，女，1979年9月28日出生，汉族，江西省浔阳区人，住九江市浔阳区。被告：江西省浙赣房地产开发有限公司，住所地武宁县新宁镇人民路108-4#。统一社会信用代码91360423733910124T。法定代表人：李步红。委托代理人：李华，男，1985年10月13日出生，汉族，浙江省桐庐县人，住九江市开发区。该公司总经理。原告刘丽、鄢和敏、朱新好与被告洪海霞、江西省浙赣房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，三原告诉讼代表人鄢和敏、被告洪海霞及被告江西省浙赣房地产开发有限公司（以下简称“浙赣公司”）的委托代理人李华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽、鄢和敏、朱新好向本院提出诉讼请求：1、判令法院准予恢复对九江市（车库）的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：三原告与被告浙赣公司民间借贷纠纷一案判决生效后，三原告向法院申请强制执行，执行案号为：（2018）赣0423执812号，执行的标的为1314944元及利息，法院在执行过程中作出（2018）赣0423执812号裁定，查封了登记在被告浙赣公司名下位于九江市（车库），后被告洪海霞提出异议，要求解除对该房产的查封执行。武宁县人民法院作出（2020）赣0423执异8号裁定中止了执行。原告认为，被告洪海霞于2016年12月向被告浙赣公司购买涉案房产，将近4年未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。符合下列情形且其权利能够排除执行的，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的。”之规定，被告洪海霞没有提交证据证明未办理过户登记并非因其自身原因所致，故原告诉至法院。被告洪海霞辩称：被告已于2016年12月购买了涉案车库，购买后曾多次要求被告浙赣公司办理过户登记，但被告公司一直以无法开票为由未办理，并非被告自身原因不办理过户登记。被告浙赣公司辩称：被告洪海霞和被告浙赣公司的房产买卖确实存在。因被告公司的注册地是在武宁县，因为营改增九江分公司在国税局没有税号，只能在注册地交税，导致当时九江分公司无法开具税票，故无法办理相关房产登记等过户手续。直至2019年被告公司才在武宁县税务局恢复税务登记，期间还有因被告公司经营不善致使公司财务人员、开票人员、办证人员某在岗等诸多客观原因，导致了本案涉案房产证一直没有办理下来。经审理查明：原告刘丽、鄢和敏、朱新好与被告浙赣公司民间借贷纠纷一案判生效后，三原告向本院申请强制执行，本院于2018年9月5日立案执行，执行案号为（2018）赣0423执812号。执行过程中，本院于2018年9月21日作出（2018）赣0423执812号执行裁定书，查封了登记在被告浙赣公司名下的位于九江市（车库）。后被告洪海霞提出异议，主张在查封前已购买涉案房产并实际占有控制所购房产，请求解除查封。2020年3月5日本院作出（2020）赣0423执异8号执行裁定，认为异议人洪海霞已于本院查封之前购买并实际占有涉案房产，且未办理过户登记并非因买受人自身原因所致，洪海霞对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，故裁定中止对涉案房产的执行。三原告不服，认为被告洪海霞并没有证据证明未办理过户登记并非因其自身原因所致，于法定期间内向本院起诉。本案庭审查明，被告洪海霞于2016年向被告浙赣公司购买位于九江市（车库），双方于2016年12月16日签订了《商品房买卖合同》一份，约定洪海霞（买受人）购买浙赣公司（出卖人）位于九江市，面积为22.38平方米，商品房价款为58000元。该合同第十五条“关于产权登记的约定”双方约定：“出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：…”。被告洪海霞并于合同签订当日以现金支付的方式向被告浙赣公司支付了全部购房款58000元，被告浙赣公司向被告洪海霞出具了收款收据。另查被告洪海霞向被告浙赣公司购买的该房产已于2016年12月16日由被告浙赣公司交付被告使用，该房产交付后被告洪海霞一直用来做仓库使用。还查明，在购买上述房产后，为办理所购房产过户事宜，被告洪海霞曾多次向被告浙赣公司要求协助办理房产过户登记手续，但由于被告浙赣公司经营不善该公司财务人员、开票人员、办证人员某在岗等诸多原因导致被告洪海霞所购房产至今一直未能办理房产过户登记。目前上述房产仍登记在被告浙赣公司名下。以上事实有三原告提交的本院（2020）赣0423执异8号执行裁定书原件，被告洪海霞提交的与原件核对无异的《商品房买卖合同》复印件及与原件核对无异被告浙赣公司出具的收款收据复印件，庭审中当事人的陈述等证据为证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点即为被告洪海霞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述规定买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，只要同时满足上述四个条件的，就能排除执行。被告洪海霞在本院对涉案房产查封前已与浙赣公司签订合法有效的书面买卖合同，在对涉案房产查封前已合法占有涉案不动产且已支付全部价款。三原告诉称被告洪海霞并没有提交证据证实并非其自身原因未办理过户登记，本院认为，根据被告洪海霞与被告浙赣公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，明确约定办理产权过户的义务为“出卖人”（即浙赣公司）。在本案庭审中，被告洪海霞主张在其向浙赣公司购买涉案房产后在该房产被本院查封前，其曾多次向浙赣公司提出过要求办理房产过户登记手续的要求，但均因被告浙赣公司的原因而致使其所购房产至今一直未能办理过户登记手续，对其该事实主张浙赣公司予以认可。据此可以认定涉案房产在被本院查封前未能办理过户的原因系出卖人浙赣公司未按约履行合同义务所致，而非买受人洪海霞自身的原因所致。因在涉案房产未办理过户登记问题上被告洪海霞已尽到了合理性注意义务，其自身不存在过错，故其就涉案房产提出的执行异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其权利能够排除执行的四个条件情形，其对涉案房屋依法享有排除执行的民事权益。综上所述，三原告关于被告洪海霞对本案涉案财产提出执行异议的理由不能成立的主张缺乏事实与法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下:驳回原告刘丽、鄢和敏、朱新好的诉讼请求。案件受理费1250元，由原告刘丽、鄢和敏、朱新好负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 李季刘审 判 员 郑小雄审 判 员 刘 宏二０二〇年六月二十九日代书记员 崔海宁