广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0983民初1484号原告：中国农业银行股份有限公司信宜市支行，统一社会信用代码：914************327，经营场所：广东省茂名市信宜市区******。负责人：陈雷，该支行行长。委托诉讼代理人：陈平，男，该支行员工，联系电话：066******627，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：苏胜兴，男，该支行员工，联系电话：066******627，代理权限为特别授权。被告：李德旺，男，汉族，1974年8月3日出生（公民身份号码：440************518），住广东省信宜市************，联系电话：139*****980。被告：黎月葵，女，汉族，1975年6月30日出生（公民身份号码：452************840），住广东省信宜市************，联系电话：189*****835。被告：信宜市琼英房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914************969，住所：广东省茂名市信宜市竹山三中底。法定代表人：陈大武，联系电话：180*****088。原告中国农业银行股份有限公司信宜市支行（以下简称农业银行信宜市支行）与被告李德旺、黎月葵、信宜市琼英房地产开发有限公司（以下简称琼英房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告农业银行信宜市支行的委托诉讼代理人陈平到庭参加诉讼，被告李德旺、黎月葵、琼英房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行信宜市支行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告李德旺、黎月葵、琼英房地产公司在2018年6月7日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********837）；二、判令被告李德旺在本案判决发生法律效力后十日内偿还借款本金563450.12元，利息12817.1元(利息计至2020年3月31日，此后按《个人购房担保借款合同》的相关约定计至还清之日止)给原告；三、判令原告对依法处置被告李德旺、黎月葵(共有)坐落在信宜市***************(抵押权预告登记证号：粤[2018]信宜市不动产证明第0010431号，预告不动产权证明号：粤[2018]信宜市不动产证明第0002820号)的价款内享有优先受偿权；四、判令被告李德旺承担本案保全费及诉讼费；五、判令被告黎月葵、琼英房地产公司对上述二、四项负连带清偿责任。事实和理由：被告李德旺在2018年6月7日与原告签订《个人购房担保借款合同》，以被告李德旺、黎月葵(共有)坐落在信宜市***************(抵押权预告登记证号：粤[2018]信宜市不动产证明第0010431号，预告不动产权证明号：粤[2018]信宜市不动产证明第0002820号)的房产作抵押担保，由被告黎月葵作保证担保，保证方式为连带责任保证；并由被告琼英房地产公司作阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证。原告于2018年8月1日向被告李德旺发放了一笔一手房贷款，用途为购买住房，借款金额585000元，分240期偿还(一个月为一期，每期还款日为每月的1日)，年利率为5.39000%，还款方式为等额本息还款。被告李德旺借款后未按合同约定按期足额偿还借款，造成严重违约，严重违反了《个人购房担保借款合同》的相关约定。截至2020年3月31日止，结欠金额合计576267.22元(其中本金563450.12元，利息12817.12元)，故原告依法起诉请求法院支持原告的诉讼请求。被告李德旺、黎月葵、琼英房地产公司均未作答辩。经审理查明，2018年6月7日，原告农业银行信宜市支行与被告李德旺、黎月葵、琼英房地产公司共同签订了一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********837），合同中约定的部分内容如下：被告李德旺向原告农业银行信宜市支行借款585000元，借款用途为购买住房，购买的房产位于信宜市********************（购房合同编号：2018011028），借款期限为20年（实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准），借款利率采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整后的次年1月1日起调整。借款人被告李德旺不可撤销地申请并授权贷款人农业银行信宜市支行将全部借款直接划入以下账户（户名：信宜市琼英房地产开发有限公司；开户行：农业银行信宜市支行；账号：445***********809）。还款方式为等额本息还款方式。还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账户账号/卡号（622********82276876）。本合同项下借款采用以下担保方式（保证：由黎月葵提供保证担保；阶段性保证+抵押：由阶段性保证人琼英房地产公司提供保证担保并提供抵押担保），保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期限为借款到期日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带清偿责任。保证人不可撤销授权若保证人未按本合同约定履行保证责任的，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收，但依据法律法规或双方约定不得划收的账户除外。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。抵押人自本合同签订之日起30日内协助贷款人办妥抵押预告登记；自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起30日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。借款人如有未按约定按期足额偿还借款等违约行为的，贷款人享有提前收回已发放借款等权利。本合同争议解决方式由贷款人所在地人民法院管辖。本合同经各方签字或盖章之日起生效。2018年6月7日，原告农业银行信宜市支行在贷款人栏处加盖公章、被告李德旺在借款人及抵押人栏处分别签名并捺印、黎月葵在保证人及抵押人栏处分别签名并捺印、被告琼英房地产公司亦在保证人栏处加盖公司公章并加盖有公司法定代表人陈大武的私章。根据原告农业银行信宜市支行提交的《借款凭证》显示，原告农业银行信宜市支行于2018年8月1日已按照合同约定向被告李德旺指定的收款人账号445***********809发放借款585000元，借款到期日为2038年7月31日，借款发放时执行的利率为年利率5.39000%，逾期利率为年利率8.08500%。2018年2月25日，信宜市国土资源局向被告李德旺、黎月葵发放不动产登记证明[证明权利或事项：预告登记；证号：粤（2018）信宜市不动产证明第0002820号]。2018年7月20日，信宜市国土资源局向原告农业银行信宜市支行发放不动产登记证明[证明权利或事项：抵押权预告登记；证号：粤（2018）信宜市不动产证明第0010431号；被担保主债权数额为58.5万元；抵押期限：2018年6月7日至2038年6月6日]。另查明，黎月葵的常住人口登记卡显示其与李德旺为夫妻关系；琼英房地产公司的营业执照（副本）显示该公司登记的法定代表人为陈大武。再查明，根据原告农业银行信宜市支行提交的《李德旺一手房贷款还款流水情况表》、《李德旺一手房贷款逾期情况表（数据2020年3月31日止）》及《李德旺一手房贷款结欠本息清单（利息计至2020年3月31日止）》显示，截至2020年3月31日止，被告李德旺未按合同约定履行还款付息义务的期数为5期（即5个月），结欠金额合计576267.22元(其中借款本金563450.12元，借款利息12817.12元)。又查明，原告农业银行信宜市支行确认至本案法庭辩论终结前，涉案房产仅是办理了抵押权预告登记手续。因被告李德旺未能按照双方签订的涉案《个人购房担保借款合同》中约定的还款方式按时还本付息给原告致引起本案纠纷。2020年4月29日，原告诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。上述事实有原告提交的《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、《不动产登记证明》2份、李德旺与黎月葵各自的身份证复印件及常住人口登记卡复印件、琼英房地产公司营业执照（副本）复印件及法定代表人身份证复印件、《李德旺一手房贷款还款流水情况表》、《李德旺一手房贷款逾期情况表（数据2020年3月31日止）》及《李德旺一手房贷款结欠本息清单（利息计至2020年3月31日止）》等材料及庭审笔录予以证实，原告农业银行信宜市支行确保其提供的证据材料来源合法、内容真实，而被告李德旺、黎月葵、琼英房地产公司均未提出异议，且不到庭参与诉讼，视其放弃质证的权利，故本院对上述证据予以采信，作为本案定案依据。本院认为，原告农业银行信宜市支行与被告李德旺、黎月葵、琼英房地产公司之间签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********837）系合同各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。且合同各方当事人约定的合同生效条件已成就，因此，合同双方当事人均应恪守履行。被告李德旺、黎月葵以其向被告琼英房地产公司购买的位于信宜市********************（购房合同编号：2018011028）向原告农业银行信宜市支行抵押借款585000元，黎月葵为借款提供连带责任保证担保，被告琼英房地产公司为借款提供阶段性保证担保（连带责任）与抵押担保，原告农业银行信宜市支行已按照合同约定于2018年8月1日向被告李德旺指定的收款人账号发放借款585000元，涉案房产仅办理了抵押权预告登记手续等事实，有原告农业银行信宜市支行提供的《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、《不动产登记证明》2份等材料予以证实，且被告李德旺、黎月葵、琼英房地产公司均未提出异议，故本院予以确认。被告李德旺借款后，未能按照双方签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********837）中约定的还款方式按时偿还贷款本息给原告农业银行信宜市支行，有违合同约定及诚实信用原则，依法应承担相应的违约责任。根据原告确认的事实，被告李德旺尚欠借款本金563450.12元及利息12817.1元[利息已计至2020年3月31日止，此后利息按照双方签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********837）约定的利息计算方法计至还清之日止]给原告农业银行信宜市支行。关于原告农业银行信宜市支行请求解除其与被告李德旺于2018年6月7日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********837）的问题。原告农业银行信宜市支行与被告李德旺签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********837）中约定的还款方式为等额本息还款方式，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日（借款发放日为2018年8月1日），还约定被告李德旺如有未按约定按期足额偿还借款等违约行为的，原告农业银行信宜市支行享有提前收回已发放借款等权利。根据原告农业银行信宜市支行确认的事实，被告李德旺存在未按约定按期足额偿还借款的违约行为，截至2020年3月31日止，被告李德旺逾期还款期数为5期（即5个月），而被告李德旺对此未提出异议，因此，足以认定被告李德旺存在违约的事实。因此，合同双方当事人约定的解除合同的条件已成就，原告农业银行信宜市支行据此请求解除其与被告李德旺于2018年6月7日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********837）的主张，据理充分，本院予以支持。关于原告请求被告黎月葵、琼英房地产公司对涉案债务承担连带清偿责任的主张依据是否充分的问题。被告黎月葵、琼英房地产公司均系涉案借款的保证人，保证方式为连带责任保证。而根据保证人与原告之间的约定，保证期间为借款到期日起二年，若涉案债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。又因被告琼英房地产公司为涉案债务提供阶段性保证担保，而涉案合同中约定阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，需为借款人的债务承担连带保证责任。据此，因涉案债务属于贷款人宣布提前到期的情形，故未超过保证人需要承担保证责任的保证期间。此外，因涉案合同中约定若存在多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。又因各保证人之间没有约定各自的保证份额，依照《中华人民共和国担保法》第十二条的规定，没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。故各保证人需对涉案债务互负连带清偿责任。而涉案合同中约定保证人的保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。据此，原告请求保证人被告黎月葵、琼英房地产公司对涉案借款本息及债权人实现债权的费用等承担连带清偿责任的主张，据理充分，本院予以支持。关于被告李德旺提供登记在其名下位于信宜市********************（购房合同编号：2018011028）为涉案585000元借款提供抵押担保的效力如何认定及原告对依法处置该房产所得价款是否享有优先受偿权的问题。首先，原告农业银行信宜市支行与被告李德旺等人签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********837）中约定了被告李德旺提供登记在其名下位于信宜市********************（购房合同编号：2018011028）为涉案585000元借款提供抵押担保，如前所述，本院已认定该合同合法有效，据此，原告与被告李德旺就该房产签订的抵押担保条款是合法有效的。但由于双方签订该借款合同时涉案房产尚未取得产权登记证书，故原告仅对该房产办理了抵押权预告登记手续，而未能办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败”的规定，预购商品房抵押权预告登记仅是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，即未经预告登记权利人同意而处分该预购商品房的，不产生物权效力，但该抵押预告登记并不等同于抵押登记，因而所产生的法律效果也不同。又根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，至本案法庭辩论终结前，原告确认涉案房产仍尚未办理抵押登记，故原告请求对依法处置登记在被告李德旺名下位于信宜市********************（购房合同编号：2018011028）所得价款享有优先受偿权的主张，于法无据，本院不予支持。被告李德旺、黎月葵、琼英房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，但本案事实清楚，证据充分，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司信宜市支行与被告李德旺、黎月葵、信宜市琼英房地产开发有限公司于2018年6月7日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********837）；二、限被告李德旺在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金563450.12元及支付利息12817.1元[利息已计至2020年3月31日止，此后利息按照双方签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********837）中约定的利息计算方法另计至借款还清之日止]给原告中国农业银行股份有限公司信宜市支行；三、被告信宜市琼英房地产开发有限公司、黎月葵对上述第二项判决义务互负连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司信宜市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4781元，由被告李德旺、黎月葵、信宜市琼英房地产开发有限公司共同负担（受理费原告已预交，由被告迳付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  郭喜仍二〇二〇年六月十八日书记员  周捡虹附录法律条文内容如下：1.《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国担保法》第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任，没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。3.《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。连带共同保证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担。没有约定的，平均分担。6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。