贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初2809号 原告（反诉被告）：赖炼，男，汉族，1975年9月26日生，住本市南明区。 原告（反诉被告）：何黎，女，穿青人，1975年12月23日生，住址同上。 委托诉讼代理人：赖炼（何黎之夫），自然人信息同上。 被告（反诉原告）：贵阳政合兴益房地产经纪有限公司，登记地在本市南明区花果园后街彭家湾花果园项目E区第E9（国际金融街3号）楼1单元10层2号，现住本市南明区花果园项目1期金融大厦37楼3号。 法定代表人：陈海华，该公司经理。 委托诉讼代理人：毛宇，男，该公司员工。 原告赖炼、何黎诉被告贵阳政合兴益房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，暨反诉原告贵阳政合兴益房地产经纪有限公司诉反诉被告赖炼、何黎居间合同纠纷一案，本院于2020年03月06日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖炼、原告何黎的委托诉讼代理人赖炼、被告贵阳政合兴益房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人毛宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赖炼、何黎向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年2月6日至2019年7月4日超期违约金38000元；2、诉讼费由被告承担。 反诉原告贵阳政合兴益房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告支付反诉原告居间服务费12000元；2、请求判令反诉被告赔偿反诉原告2017年8月22日至今的逾期支付居间服务费违约金（按每日120元支付）；3、判令反诉被告承担本案诉讼费。 被告贵阳政合兴益房地产经纪有限公司针对本诉辩称：对于承诺书的真实性有异议。对于承诺书上确实有我公司公章，但是金额我方不认可，违约金金额过高。对于是否能够办理房屋权属转移并非是由我公司决定的。能够办理房屋转移的时候我公司就立刻启动了过户手续。 反诉被告赖炼、何黎针对反诉辩称：居间服务费12000元我方没有否认，我方和对方对于该费用是一种默认态度，对方不收取该费用对于这件事情就了结了。合同中反诉原告说我方没有如期交纳12000元导致原告损失，按照120元一天计算违约金，我方认为根据合同法第39条规定，在签订合同的时候反诉原告并没有要求交纳全款，也没有对我方违约的条款进行说明，在中介行业中分两次交纳中介费是行规，我方前期交纳了1万元是在反诉原告财务室进行刷卡的。如果反诉原告要求我方交纳全款，就应当在我方刷卡的时候要求我方交纳。我方不存在违约的事实。根据合同法第40条规定原被告双方对格式条款发生争议的时候应当作出不利于作出格式条款一方的判决。反诉原告在组织我方和卖家签订合同的时候，反诉原告承诺可以办理过户手续。2017年和2018年是贵阳市房价增长的时候，因为迟迟无法办理过户卖方想要涨价。为了止损我方不得不答应卖方一次性付款的要求，我方失去了使用公积金贷款买房的权利。反诉原告组织签订合同，签订合同之后找各种借口不办理过户。我方认为反诉原告违背诚实信用原则，隐瞒了能否办理产权转移的事实。反诉原告反诉要求赔偿违约金按照每天120元支付，按照最高院关于适用合同法若干解释2第29条之规定，反诉原告认为我方没有缴纳12000元对其造成损失，根据谁主张谁举证的原则，反诉原告应当举证证明有损失。反诉原告要求我方赔偿79200元，根据相关法律规定，约定的违约金超过30%的认为过分超过损失。综上，我方不存在违约事实。反诉原告认为我方违约的条款属于格式条款，应当为无效。反诉原告诉请的违约金没有任何凭据，应当认定为无效。 本院经审理认定事实如下：2017年8月22日，案外人周萍（甲方／出售方）与赖炼、何黎（乙方／购买方）及贵阳政合兴益房地产经纪有限公司（丙方／居间方）签订《房屋买卖三方合同》，约定周萍将位于本市南明区住宅（建筑面积155.40平方米）出售给赖炼、何黎，总成交价为90万元，由赖炼、何黎支付更名费、补差价、重交维修基金和中介服务费。合同第五条约定：“甲乙双方同意丙方作为交易居间方，甲乙双方签署本合同既视为丙方已为本合同的成立提供了所需的居间服务，甲乙双方同意签署本合同当日向丙方支付本合同约定的居间服务费。……（2）乙方向丙方支付居间服务费人民币22000元整，含权证费。”合同第八条违约责任第（四）款约定：“甲乙双方或任何一方迟延向丙方支付本协议第五条约定的居间服务费及其他服务费，迟延方除应向丙方支付居间服务费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%标准支付违约金：迟延超过5个工作日的，丙方有权暂停办理关于该房屋买卖与甲乙双方或一方签署的一切协议／合同的约定义务、并不承担任何责任，相关责任由迟延方向丙方支付费用的一方承担。”合同第十五条其他约定：“该合同签订后，丙方为甲、乙双方办理相关更名及按揭手续。”合同签订当日，赖炼向贵阳政合兴益房地产经纪有限公司支付佣金款1万元。合同签订后，赖炼、何黎向案外人周萍支付了房款，案外人周萍向赖炼、何黎交付了房屋。2018年2月4日，贵阳政合兴益房地产经纪有限公司向赖炼、何黎出具《承诺书》：“兹有客户（卖方）赖炼及何黎于2017年8月22日在我公司（中介方）经纪人肖平的介绍下购买了卖方周萍位于花果园Ｑ区7栋3单元2405号房，由于当时房开政策不能更名，现我公司承诺于至2018年2月6日起，90个工作日内必须给买方办完购买该房权属转移，若未办理完毕，我公司将按每日以100元的赔偿给买方，直到办理完毕为止。”另查明，2019年6月10日，案外人周萍取得案涉房屋的不动产权证书。同月24日，贵阳政合兴益房地产经纪有限公司与原告在不动产登记中心办理产权变更手续，于2019年7月4日取得不动产权证书。 审理中，赖炼、何黎为证明自己的主张还向本院提交了通话录音、短信截图，证明贵阳政合兴益房地产经纪有限公司法定代表人陈海华对于案件事实是知情的，赖炼、何黎并不是拖欠中介费，而是赔偿问题与贵阳政合兴益房地产经纪有限公司未达成一致，贵阳政合兴益房地产经纪有限公司陈海华在录音中说了免去赖炼、何黎中介费用尾款，并补偿两年的物业管理费，现金补偿陈海华没有同意。贵阳政合兴益房地产经纪有限公司对录音及短信真实性不持异议，但称当时陈海华不知晓原告未付清中介费的事实，且并没有就协商方案达成一致。 贵阳政合兴益房地产经纪有限公司向本院提交了微信聊天记录截图、花果园Q区预售公告，证明2013年12月10日至2020日4月24日期间房开一直在办理预售许可证的延期，案涉房屋产权的初始登记是在2019年6月10日才能够办理的，贵阳政合兴益房地产经纪有限公司无恶意拖欠，无恶意侵害赖炼、何黎的利益。赖炼、何黎对于该证据真实性无异议，但是认为无法证明在签订三方合同的时候该预售许可证也申请了延期，上面载明2017年4月24日延期结束，2017年7月24日办理延期，但是延期生效日期不清楚，如果生效时间是当天就没有争议。 审理中，贵阳政合兴益房地产经纪有限公司称合同中约定的“居间服务费22000元，含权证费”中的权证费是该公司工作人员为赖炼、何黎办理不动产权证书的后续服务费用。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”及第四百二十六条：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”之规定，本案中，贵阳政合兴益房地产经纪有限公司作为居间方，为赖炼、何黎与案外人订立房屋买卖合同提供了居间服务，并促成了合同的签订，合同中约定居间费由赖炼、何黎在签订合同当日支付，赖炼、何黎应按合同约定履行付款义务。故对反诉原告贵阳政合兴益房地产经纪有限公司诉请反诉被告赖炼、何黎支付居间服务费12000元，本院予以支持。根据三方签订的合同中居间费条款的约定，额外注明了“含权证费”，贵阳政合兴益房地产经纪有限公司亦认可权证费是指公司工作人员为赖炼、何黎办理不动产权证书的后续服务费用，亦即贵阳政合兴益房地产经纪有限公司还负有为赖炼、何黎办理房屋权属转移的合同义务。但在三方签订的合同中，并未对房屋权属转移的时间进行约定。2018年2月4日，贵阳政合兴益房地产经纪有限公司在向原告出具的承诺书中承诺于2018年2月6日起90个工作日内，即2018年6月20日前为赖炼、何黎办理完毕房屋权属转移，该承诺可视为双方对权属转移办理时间的补充约定，并对未能按期办理的违约责任约定为每日100元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’。”之规定，本案中本诉原告及反诉原告双方诉请的违约金标准均过高。因双方亦未向本院提交因对方违约导致实际损失的相关证据，对于违约金的调整，针对本诉，贵阳政合兴益房地产经纪有限公司未能按约定时间于2018年6月20日前为赖炼、何黎办理权属转移手续的违约金，本院酌情参照赖炼、何黎按时取得房屋权属后将房屋出租可能获得的租金收益予以计算。根据贵阳市住房和城乡建设局发布的《关于贵阳市房屋租金指导价的公告》，案涉房屋处于四级地以外区域的五级地段，租金指导价为7～15元/平方/月，因此，案涉商品房的月租金为1087.80～2331元。因本案案涉房屋在交易时尚未办理不动产权登记，赖炼、何黎、贵阳政合兴益房地产经纪有限公司均知晓，在付款方式变更的情况下赖炼、何黎仍愿意继续履行合同，应对购房风险有所预知。因2019年6月24日贵阳政合兴益房地产经纪有限公司即协助原告办理权属转移登记，此期间的租金损失为13053.60～27972元，结合案件情况及双方过错程度，本院支持违约金25000元。针对反诉，赖炼、何黎逾期支付居间费尾款12000元的违约金，应为该款被占用期间的贷款利息，即以12000元为基数按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%自合同约定的付款之日即2017年8月22日起计算至赖炼何黎将款项付清之日止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、本诉被告贵阳政合兴益房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告赖炼、何黎违约金25000元； 二、反诉被告赖炼、何黎于本判决生效之日起十日内支付本诉原告贵阳政合兴益房地产经纪有限公司居间服务费12000元及利息（以12000元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%自2017年8月22日起计算至款项付清之日止）； 三、驳回本诉原告赖炼、何黎的其余诉讼请求； 四、驳回反诉原告贵阳政合兴益房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费375元，由本诉原告赖炼、何黎负担162元，由本诉被告贵阳政合兴益房地产经纪有限公司负担213元（此款本诉原告已预交，本诉被告在支付前述款项时一并支付原告）。 反诉案件受理费1040元，由反诉原告贵阳政合兴益房地产经纪有限公司负担969元，由反诉被告赖炼、何黎负担71元（此款反诉原告已预交，反诉被告在支付前述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  孙颖 二〇二〇年六月五日 书记员  王璇