贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2901号上诉人（原审原告）：龙宣诚，男，1976年6月23日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托诉讼代理人：曾海，贵州贵遵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张绍勇，贵州贵遵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州世纪龙腾房地产开发有限公司，住所地:贵州省遵义市桐梓县海校街道凤鸣路。法定代表人：赵正庆，总经理。委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓其勇，贵州与之律师事务所（实习）律师。上诉人龙宣诚因与被上诉人贵州世纪龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初6169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。龙宣诚上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或将本案发回重审;2.案件受理费由龙腾公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实部分错误。1.原判认为双方签订的《车位转让协议》和《商品房买卖合同》实质系“以物抵债”行为错误，双方应属商品房买卖合同关系及债务互抵关系。上诉人已经通过债务互抵，完全支付对价，涉案车位及房屋已属特定物，而非破产财产。上诉人对涉案车位及房屋享有物权期待权，而非金钱债权，更不是一般债权。2.原判认定“车位与房屋系一体工程，并不符合交付使用条件”属认定事实错误。涉案车位的转让价款上诉人已支付完毕，被上诉人已将车位投入管理营运，充分说明车位已具备交付条件。3.原判认定涉案房产不符合交付条件，如继续履行协议构成个别清偿错误。上诉人取得债权在一审法院受理批产申请以前，且债务抵消也产生于破产前，不存在个别清偿的问题。二、原审判决适用法律错误。涉案合同已生效，对双方均产生约束力，原审判决未依据《合同法》对合同效力进行认定并判决被上诉人继续履行合同，而是依据《企业破产法》驳回上诉人的一审诉讼请求，属适用法律错误。龙腾公司辩称，龙宣诚的材料款只抵偿了两间商铺的首付款，其尾款并未付清；二、龙腾公司抵债给龙宣诚的两个车位属在建工程，且鉴于龙宣诚未付结算的28000元欠款，也不能认定车位款已完全抵偿，即其未履行完毕车位的付款义务，管理人仍有权解除《车位转让协议》。三、管理人在破产案件中解除该类以房抵债合同的意旨与九民会议纪要精神相吻合。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以支持。龙宣诚向一审法院起诉请求：一、判决确认龙宣诚与龙腾公司于2016年1月15日签订的桐梓县冬青路一品龙腾4号楼1层4-1-5室、4-1-6室《商品房买卖合同》各一份，以及2016年1月9日签订的桐梓县冬青路一品龙腾4号楼负二层46号、47号《车位转让协议》合法有效。二、判决撤销龙腾公司破产管理人于2019年9月16日作出的（2019）龙管复函83号《复函》，并责令龙腾公司破产管理人继续履行上述合同，一审法院认定事实：2015年，龙腾公司在房地产开发过程中，因需购买混凝土，便与龙宣诚协商一致，由龙宣诚在桐梓县永泰商品混凝土有限公司（以下简称“永泰公司”）垫资购买混凝土。2015年8月13日，龙腾公司与永泰公司签订了《预拌混凝土销售合同》，龙宣诚、龙腾公司以及永泰公司均认可该合同未实际履行，而是由龙宣诚在永泰公司购买混凝土后再销售给龙腾公司，龙宣诚应付永泰公司的货款已由该公司在应支付龙宣诚的混凝土外运运费中冲抵扣除。龙宣诚在为龙腾公司供应混凝土过程中，以永泰公司的名义与龙腾公司进行了多次结算。龙宣诚提交的证据显示，2016年7月1日，龙腾公司法定代表人郑庆红与龙宣诚进行了结算，截至2016年6月，龙腾公司尚欠龙宣诚货款1623572.2元，结算后，龙腾公司就该欠款向龙宣诚出具了《欠条》一张。2016年7月至9月，双方又对该期间新产生的货款进行了三次结算，结算金额分别为488250元、153760元、106070元，龙腾公司又于上述款项结算当日分别向龙宣诚出具《欠条》一张，共计三张。龙宣诚与龙腾公司双方认可龙腾公司向龙宣诚支付了800000元。2016年8月1日，龙腾公司将2016年7月1日出具的《欠条》作废后，重新出具了《欠条》一张，载明欠款金额为823572元，并在该《欠条》上注明“已转为房款”。上述四张欠条载明的金额共计1571652元。因龙腾公司未向龙宣诚支付上述货款，龙腾公司便用其开发的“一品龙腾”商品房地下车位2个、位于桐梓县品龙腾第四栋1单元1层1-5号、1-6号商业用房两套用于抵偿上述债务。双方于2016年1月9日签订了《车位转让协议》，约定龙腾公司将其开发的“一品龙腾”商品房四号楼负二层2个车位分别以每个车位160000元，2个车位共计320000元的价格转让给龙宣诚。2016年1月9日，龙腾公司向龙宣诚出具收款收据一张，载明的收款金额为320000元，“备注”栏载明：“购一品龙腾四号楼负二层2个车位（46号、47号）”。2016年1月15日，龙宣诚与龙腾公司双方签订了两份《商品房买卖合同》，约定龙腾公司将位于桐梓县品龙腾第四栋1单元1层1-5号、1-6号商业用房出让给龙宣诚，约定的房屋建筑面积分别为33.66㎡，单价分别为38000元，总价分别为1279080元。2016年1月15日，龙腾公司向龙宣诚出具收据二张，载明的内容分别为：收到龙宣诚4-1-5.4-1-6房屋人民币各640080元，“备注”栏分别载明：“购一品龙腾4号楼1层4-1-5室首付款”、“购一品龙腾4号楼1层4-1-6室首付款”。2018年1月8日，龙宣诚向龙腾公司出具《领款单》一张，载明领到人民币1571652元，“备注”栏载明：“收回贵州世纪龙腾房地产开发有限公司欠条四张，金额分别是823572.00元（大写：捌拾贰万叁仟伍佰柒拾贰元整）；488250.00元（大写：肆拾捌万捌仟贰佰伍拾元整）；153760.00元（壹拾伍万叁仟柒佰陆拾元整）；106070.00元（大写：壹拾万陆仟零柒拾元整）。”因龙腾公司欠龙宣诚的货款金额为1571652元，龙腾公司抵偿给龙宣诚的车位价款为320000元，两套商业用房的首付款总额为1280160元，折抵后，龙宣诚倒欠龙腾公司28508元，为此，龙宣诚于2019年元月9日向龙腾公司出具《欠条》一张，载明欠龙腾公司财务房款28000元。关于龙宣诚提交的结算单、混凝土款扎帐明细表、欠条载明的时间均在《车位转让协议》和《商品房买卖合同》签订时间、以及收款收据出具时间之后的问题，龙宣诚陈述《车位转让协议》和《商品房买卖合同》的实际签订时间是2018年，也即在其出具《领款单》后，双方才签订的合同，当时是因龙腾公司称为了方便和三号楼的商品房一起办理网签手续，故把签合同的时间以及出具收据的时间均写成了2016年，实际上是欠款在先，合同签订在后。龙腾公司对龙宣诚的陈述无异议。另查明，2019年3月12日，贵州省桐梓县城市投资建设开发（集团）有限公司向原审法院提出对龙腾公司进行破产清算，原审法院于2019年4月9日作出（2019）黔0322破5号民事裁定书，受理了贵州省桐梓县城市投资建设开发（集团）有限公司对龙腾公司的破产清算申请，并于2019年4月9日作出（2019）黔0322破5号决定书，指定贵州与之律师事务所担任龙腾公司的管理人。2019年6月8日，龙腾公司管理人作出（2019）龙管公第2号贵州世纪龙腾房地产开发有限公司破产管理人《关于继续履行部分合同的公告》，列明了龙腾公司继续履行的合同类别，因龙宣诚的《车位转让协议》和《商品房买卖合同》不包含在该公告列明的合同类别中，龙宣诚于2019年9月4日向原审法院提出关于要求撤销贵州世纪龙腾房地产开发有限公司破产管理人作出的《关于继续履行部分合同的公告》的申请。2019年9月16日，龙腾公司管理人作出（2019）龙管复函83号贵州世纪龙腾房地产开发有限公司破产管理人关于《要求撤销的申请》的复函，对龙宣诚的申请不予认可，并确认解除了双方签订的合同。现龙宣诚以龙腾公司管理人违法解除涉案合同，侵害其合法权益为由，以前述请求诉至原审法院，要求判如所请。再查明，《车位转让协议》上载明的一品龙腾四号楼负二层2个车位（46号、47号），原告自2018年1月8日开始占有、使用至今，并向龙腾公司交纳了管理费。《商品房买卖合同》上载明的两套商业用房尚在建设过程中。一审法院认为，龙宣诚与龙腾公司双方争议的焦点为《车位转让协议》和两份《商品房买卖合同》的效力以及龙腾公司管理人是否有权解除该协议或合同。龙宣诚与龙腾公司签订的《车位转让协议》和两份《商品房买卖合同》实质系“以物抵债”行为。首先，就《车位转让协议》而言，虽然龙宣诚以其对龙腾公司享有的32万元债权抵清了车位转让费，也实际使用了“一品龙腾”四号楼负二层46号、47号两个车位，但“一品龙腾”四号楼整体工程尚未完工，属于在建工程，未经竣工验收，其车位与房屋系一体工程，并不符合交付使用条件，且该车位至今未办理产权变更登记，龙宣诚亦未提交证据证明龙腾公司已将涉案车位正式交付其使用。龙宣诚与龙腾公司签订的《车位转让协议》实质上是一种债务清偿方式，龙宣诚享有的本质上仍然是金钱之债，属于一般债权，并不同于一般买受人依据买卖合同约定享有的物权期待权。现龙腾公司已进入破产程序，如果继续履行该协议，将构成对一般债权人的个别清偿，不符合破产程序公平受偿的原则。故龙腾公司管理人解除该《车位转让协议》的行为不违反法律规定。其次，关于龙宣诚与龙腾公司签订的两份《商品房买卖合同》，龙腾公司认为该两份合同的性质也属于以房抵债、代物清偿，且龙宣诚并未付清购房款，也不属于保障性住房，故龙腾公司有权解除该两份合同。该两份《商品房买卖合同》签订至今，合同约定的房屋尚未修建完毕，属于在建工程，未达到交付条件，且龙宣诚未付清购房款的事实客观存在，该两份《商品房买卖合同》系双方均未履行完毕的合同。同理，如继续履行该两份《商品房买卖合同》，势必会损害龙腾公司其他债权人的合法权益。故龙腾公司解除该两份合同的行为不违反法律规定。龙宣诚对龙腾公司享有的债权，应归于一般债权，由龙宣诚自行向龙腾公司管理人进行申报，对于债权的具体金额，由龙腾公司管理人根据审核情况进行确认。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：驳回龙宣诚的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院的争议焦点是一、《商品房买卖合同》与《车位转让协议》是何种性质的合同；二、涉案合同能否继续履行。关于第一个焦点：涉案合同签订前，龙宣诚与龙腾公司确实存在欠款关系，但双方所签合同，是在龙腾公司未按约支付材料款的情况下，经结算并协商，将欠款关系转变为商品房及车位买卖关系，将所欠材料款转为已付购房款，并对房号、面积、房价、房款支付方式、违约责任等重点合同要素进行了约定。由此可知，双方已协商一致中止欠款关系而重新建立了商品房买卖及车位转让关系，故涉案合同并非以物抵债协议，而是龙腾公司在欠款不能清偿时，将涉案合同标的通过出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易行为。该交易行为是双方当事人变更法律关系性质的一致意思表示，故上诉人所持涉案合同是买卖合同的性质的上诉理由成立，本院予以采信。关于第二个焦点：（一）龙宣诚是否支付完毕涉案合同款项的问题,因龙腾公司于2016年1月9日向龙宣诚出具的收款收据的金额为320000元，且“备注”栏载明“购一品龙腾四号楼负二层2个车位（46号、47号）”的内容，故本院认定龙宣诚已支付完毕车位款。龙宣诚所欠龙腾公司28508元是涉案房屋的首付款，另因其未完成按揭贷款手续，故本院认定其未支付完毕购房款。上诉人关于其已付清购房款的上诉理由不成立，本院不予采信。（二）关于涉案合同的履行问题：在签订完毕涉案合同后，龙腾公司未交付房屋，龙宣诚也未支付完毕购房款，故本院认定双方均未履行完毕《商品房买卖合同》。龙宣诚已支付完毕车位款且自2018年1月8日开始占有、使用涉案车位至今，并向龙腾公司交纳了管理费，本院认定双方已履行完毕《车位转让协议》。虽然龙腾公司辩称该车位不具备交付条件，但龙宣诚自愿接受现状，本院不予干涉。龙腾公司接受龙宣诚缴纳物管费的行为，应认定为其允许龙宣诚占有使用涉案车位，故对被上诉人的该项答辩理由不予采信。（三）因双方均未履行《商品房买卖合同》，龙腾公司破产管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定解除该合同并无不当，本院予以确认。因该合同已被撤销，龙宣诚关于确认该合同有效并继续履行的请求不成立，本院不予采信。由于双方当事人已履行完毕《车位转让协议》中约定的合同义务，故龙腾公司破产管理人已无权解除该协议。龙腾公司应撤销其破产管理人于2019年9月16日作出的（2019）龙管复函83号《复函》中关于车位的相关决定意见。龙宣诚关于确认《车位转让协议》有效的上诉理由成立，本院予以采信。由于龙宣诚已占有使用涉案车位，其要求龙腾公司交付车位的请求不成立，本院不予支持。龙宣诚未举证证明涉案车位具备办理备案及预告登记的条件，本院对其该项诉请不予支持。综上所述，龙宣诚的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初6169号民事判决；二、龙宣诚与贵州世纪龙腾房地产开发有限公司于2016年1月9日签订的桐梓县冬青路一品龙腾4号楼负二层46号、47号《车位转让协议》合法有效；三、撤销贵州世纪龙腾房地产开发有限公司破产管理人于2019年9月16日作出的（2019）龙管复函83号《复函》中关于车位的相关决定意见；四、驳回龙宣诚的其余诉讼请求。一审案件受理费60元，二审案件受理费120元，共计180元，由龙宣诚承担120元，由贵州世纪龙腾房地产开发有限公司承担60元。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 何  容审判员 令狐荣强二〇二〇年六月二十九日法官助理张洋书记员瞿春花