江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初1375号原告：季东，男，1958年6月10日生，户籍地上海市浦东新区，现住江苏省海安市。被告：江苏爱法投资发展有限公司，统一社会信用代码913206215525147207，住所地江苏省海安市安平西路105号。法定代表人：庞爱珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：程龙进，江苏美德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李猛，江苏美德律师事务所实习律师。原告季东与被告江苏爱法投资发展有限公司（以下简称爱法公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，并于2020年4月13日、5月26日两次公开开庭进行了审理。原告季东，被告爱法公司的委托诉讼代理人程龙进、李猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季东向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付其违约金8500元、材料复印费24元。事实与理由：2017年5月7日，原告购买爱法公司开发的百花街8号12幢1306室。同年7月9日支付购房款850000元并网签。合同约定，被告于2017年10月31日前交房。被告爱法公司交付房屋后未能按照合同约定办理权属证书，应当按照已付房价款1%支付违约金。被告爱法公司辩称：（1）原告向被告购买爱法山水国际12栋1306室，该房屋在2018年10月26日办理房屋建设工程竣工验收备案。原告实际交接房屋时间为2017年11月13日，原告对案涉房屋进行验收并自愿接受。现案涉房屋原告已经办理不动产登记。根据合同约定，被告有协助原告办理不动产权证的义务，被告已经将相关办证手续交给了原告，原告也领取了产权证，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。（2）案涉房屋原告实际支付购房款611185元。请求驳回原告对我公司的诉讼请求。经审理查明：2017年5月17日，原告季东与被告爱法公司签订商品房买卖合同，合同约定原告购买爱法公司开发的爱法山水国际12栋1306室，房屋总价款为777238元；原告于合同签署当日支付首付款277238元，剩余购房款500000在合同签订之日45个工作日内以银行贷款方式支付；被告爱法公司应当在2017年10月31日前交付房屋；被告爱法公司应当在商品房交付使用后180日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如因爱法公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告爱法公司按已付房价款的1%支付违约金。上述合同签订后，原告季东按约向被告爱法公司支付了房款,被告爱法公司于2017年11月13日向原告季东交付案涉房屋。2018年10月26日，案涉房屋取得商品房交付使用备案证明书。被告爱法公司于2018年10月31日向不动产登记部门递交不动产登记申请书,并于2018年11月9日向原告季东交付《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。季东于2019年6月17日取得案涉房屋不动产权证书。本案在审理过程中，原、被告就季东已付房款数额存在争议。季东主张，其与妻子葛杰共同购买爱法公司房屋两套，合计向爱法公司支付购房款1700000元，其中2017年5月7日、5月10日分别向南通鼎天电气设备运行维护有限公司付款40000元、60000元；2017年5月17日向仇多敏付款300000元；2017年5月17日向南通正筑房地产营销策划有限公司分别付款119093元、180907元；2017年7月9日两次向爱法公司分别付款500000元。上述款项中850000元用于支付案涉房屋购房款，并为此提供了银行流水、认购协议予以证明。其中认购协议中认购人为葛杰（季东陈述系其妻子），定购房号12#1306，定房面积139.54,交付定金日期是2017年5月7日，交付定金数额5000元。该定购单加盖“拓垦.爱法山水案场”印章。针对上述证据，被告爱法公司质证认可季东于2017年7月9日向其支付500000元，但认为其他款项没有付给爱法公司；认购协议的印章不是爱法公司的印章，定购人也不是季东，与本案无关。被告爱法公司主张，其只收到购房款611185元，其中2017年5月9日收到购房定金10000元，2017年5月17日收到101185元，2017年7月9日收到500000元，并为此提供以下证据予以证明：（1）2017年5月9日收据，收取季东定金10000元，收款方式POS；（2）2017年5月17日POS机小票消费101185元，卡号62×××60，小票上有手写的季东名字；（3）2017年5月17日的签约确认单，载明合同总价777238元，在该签约确认单下方备注611185元，贷500000元、订金10000元、付101185元。原告季东质证认为，2017年5月9日定金10000元不是其交纳，也没有收到收据；POS机刷卡101185元也不是其交纳，尾号6060的账号不是季东的，季东于当天刷卡支付500000元是事实；签约确认单没有见过，不认可。经对上述证据进行综合分析，并结合当事人陈述，本院作如下认证:对于原告季东就案涉房屋直接向爱法公司付款500000元，双方无争议，本院予以确认。对于原告季东提供的银行流水，能够证明其分别向南通鼎天电气设备运行维护有限公司、南通正筑房地产营销策划有限公司、仇多敏付款的事实。其中，向南通鼎天电气设备运行维护有限公司付款40000元和60000元，根据已生效法律文书认定事实可以认定为爱法公司已收取相应房款,但因原告季东夫妇向爱法公司购买商品房2套，无法区分上述款项支付的是哪套房的房款。季东向南通正筑房地产营销策划有限公司、仇多敏付款，因季东未能就该款项系支付的案涉房屋购房款举证证明，仅凭现有证据难以认定系爱法公司收取房款。对于认购协议，被告爱法公司持有异议。因该协议本身存在瑕疵，无其他证据补强不能单独作为认定案件事实的证据。对于被告爱法公司提供的定金10000元收据和2017年5月17日POS机小票消费101185元的证据，季东均不予认可，爱法公司亦未有其他证据佐证为季东支付，本院不予采信。但爱法公司对于收到相应购房款的事实，系其对已不利事实的认可，本院予以确认。爱法公司提供的签约确认单，原告季东不认可，因爱法公司未能就该签约确认单已经季东确认的事实举证，本院不予采信。本院认为：根据合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案的主要争议，一是被告爱法公司是否存在违约行为；二是违约金的计算依据。关于争议焦点一。买卖合同约定,爱法公司应于2017年10月31日前向季东交付房屋，并在商品房交付使用后180日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。依据查明事实，爱法公司实际于2017年11月13日向季东交付商品房,此后季东实际占有使用案涉商品房，该时点应当认定为案涉商品房的交付使用时间。而案涉房屋于2018年10月26日才取得商品房交付使用备案证明书，此后爱法公司才符合商品房交付使用相关条件要求，其间已经超过合同约定的180日办证期间。因被告爱法公司未能按照合同约定在180日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于争议焦点二。买卖合同约定，因爱法公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按已付房价款的1%支付违约金。该条款约定了违约金计算的基数为已付房款。因原被告对于已付房款数额存在争议，双方又未能充分举证。经对本案证据进行综合分析，并结合爱法公司已经向季东交付案涉房屋、开具发票，并协助办理不动产权证及其自认合同价款等事实，本院确认，原告季东已按合同约定付清房款。本院依据合同约定价款777238元作为计算违约金的基数。据此，被告爱法公司应当支付原告季东逾期办证的违约金7772.38元（777238元*1%）。对于原告季东要求爱法公司支付其资料复印费24元的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏爱法投资发展有限公司于本判决发生法律效力后15日内向原告季东支付逾期交房违约金7772.38元。如被告不按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告季东的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告江苏爱法投资发展有限公司负担，于本判决发生法律效力后10日内缴至本院（本院开户行：建行海安营业部，账号：32×××16）。本判决为终审判决。审 判 员 张小平二〇二〇年六月十六日法官助理 孙**书 记 员 丁 吉