大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初3370号原告：大连万佳物业管理有限公司，住所地大连市中山区华昌街12号，统一社会信用代码：912102027234521901。法定代表人：王雪琴，董事长。委托诉讼代理人：穆晓霞，辽宁华夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：马娇娟，辽宁华夏律师事务所实习律师。被告：于长弘，住大连市沙河口区。原告大连万佳物业管理有限公司与被告于长弘物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连万佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人穆晓霞、被告于长弘均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连万佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告给付拖欠的物业管理费7936元（自2015年1月1日至2017年5月22日止）；2.请求被告按中国人民银行同期贷款基准利率给付逾期利息至实际给付之日止。事实和理由：2002年开始原告为“优·豪斯”住宅小区提供物业服务，并按1.2元/平方米/月的标准收取住宅物业费。2015年1月1日起，住宅物业费调整为1.6元/平方米/月。2017年5月23日，原告撤离该小区。2015年1月至2017年5月22日期间，被告作为大连市沙河口区的业主，享受到原告的物业服务，却未按时交纳物业费，尚欠物业费7936元及逾期利息。故为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告于长弘辩称，不同意原告的诉讼请求，同意按1.2元/月/平方米标准交纳物业费，不同意给付逾期利息。2015年前被告并不拖欠物业费。原告物业费涨价后，优豪斯小区业主委员会两次发布公告，内容为万佳物业2015年物业费涨价决定无效，优豪斯小区物业管理费继续执行原收费标准1.2元。被告作为小区业主执行该公告内容，曾按1.2元/平方米/月的标准向原告缴纳物业费，但遭到了原告的拒收，原告无权向被告主张利息损失。被告不认可原告的涨价行为，因此不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2002年8月1日，原告大连万佳物业管理有限公司（乙方）与大连万佳房地产开发有限公司（甲方）签订了《物业管理委托书》，约定：甲方就“优·豪斯”住宅小区及小区内物业管理事项委托乙方管理；乙方按规定向住户收取管理费（住宅1.2元/平方米/月、商住两用2.3元/平方米/月、公建1.6元/平方米/月、独栋公建1.0元/平方米/月）；本委托书的委托时间自2002年8月1日至成立业主委员会止。2014年12月25日，原告（乙方）与大连万佳房地产开发有限公司（甲方）签订了《物业管理委托书》，约定：甲方就“优豪斯”住宅小区及小区内物业管理事项委托乙方管理；乙方按规定向住户收取管理费（住宅1.6元/平方米/月、商住两用2.3元/平方米/月、公建1.6元/平方米/月、独栋公建1.0元/平方米/月）住宅、商住两用不再收取电梯费；本委托书的委托时间自2015年1月1日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。2017年5月23日，原告撤离优·豪斯住宅小区，大连中岳物业管理有限公司开始为该小区提供物业服务。案涉房屋坐落于大连市沙河口区，建筑面积172.68平方米，所有权人为被告于长弘。被告未向原告交纳该房屋2015年1月1日至2017年5月22日的物业费。另查，2017年7月17日原告曾至本院起诉被告物业服务合同纠纷，后于2017年12月11日撤回起诉。还查，2017年12月8日就原告大连万佳物业管理有限公司与被告王某某物业服务合同纠纷一案，本院作出（2017）辽0204民初4128号民事判决书。判决作出后王某某不服，提起上诉。2018年3月19日，大连市中级人民法院作出（2018）辽02民终780号民事判决书，驳回上诉，维持原判。二判决查明：2014年11月4日，原告张贴通告，告知全体业主物业费调整的原因。2014年11月8日至2014年11月20日进行入户调查，让业主投票，于2014年12月8日在中山公园街道天兴社区及中山公园派出所人员的监督指导下唱票，结果为：优豪斯小区总户数404户，总面积95424.68平方米，收到总票数370票，同意283票，同意率70%，同意面积76959.34平方米，同意面积率80%，不同意73票，不同意面积9785.82平方米，弃权14票。2014年12月23日，原告向大连市国土资源和房屋局和大连市物业局提交了《大连市住宅小区物业服务收费标准审核表》及收费许可证申请表。2014年12月30日，大连市国土资源和房屋局在审核表上批注：经核实，符合要求，拟同意办理。相关人员签字并加盖印章。2015年1月14日，大连市物价局在审核表上批注“依据辽宁省物业服务收费管理实施办法和前期物业服务协议，经审核同意大连万佳物业管理有限公司与业主委员会签订服务合同之前，优豪斯小区住宅管理临时服务收费标准顺延至2016年1月13日，即小高层住宅每月每建筑平方米1.60元（含电梯费）；高层住宅每月每建筑平方米2.30元（含电梯费）。加盖大连市物价局印章。同日，大连市物价局在申请表上批注：前期顺延（社区监督下，调整物业费），换发收费证。负责人签字并加盖印章。2015年1月16日，原告取得收费许可证，有效期2015年1月至2016年1月，物业服务费小高层1.60元/月/平方米。2015年，案涉小区按建筑面积1.60元/月/平方米交纳物业费的业主达79%。二判决认为：原告上调物业费取得了案涉小区双过半业主的同意，上调后的收费标准已经大连市国土资源和房屋局及大连市物价局审批，并取得了物业费收费许可证。原告上调案涉小区物业费收费标准的行为不违反相关法律、行政法律的规定，程序合法，自2015年1月1日起原告按1.6元/月/平方米的标准收取案涉小区住宅的物业费，于法有据。庭审中，被告提交《公告》《优豪斯小区业主委员会公告》复印件两份，原告对二证据均不予认可。上述事实，有原告提交的起诉状、物业服务企业资质证书、收费许可证、物业管理委托书两份、房屋登记信息记录证明、本院（2017）辽0204民初4127号之一民事裁定书、大连市中级人民法院（2018）辽02民终780号民事判决书及双方当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证及本院审查，应予采信。本院认为，原告大连万佳物业管理有限公司与大连万佳房地产开发有限公司签订的两份《物业管理委托书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及全体业主具有约束力。本案原告为被告于长弘所在的优·豪斯住宅小区（以下简称“案涉小区”）提供了物业服务，被告应按合同约定履行交费义务，故对原告要求被告给付物业费的主张，本院予以支持。关于物业费的收费标准，被告以《公告》《优豪斯小区业主委员会公告》主张为1.2元/平方米/月，本院认为：2015年1月1日起原告为案涉小区提供物业服务的依据系《物业管理委托书》，该合同约定案涉小区住宅物业费收取标准为1.6元/平方米/月，该合同对案涉小区全体业主均具有约束力。根据合同法及物业相关法律法规，小区业主如有异议，可通过与合同当事人协商变更《物业管理委托书》的收费标准、由业主委员会与物业公司签订物业合同等方式主张自己的权利，而由业主委员会单方出具公告以降低物业费收取标准的行为并无相应的法律依据。根据生效法律文书认定，原告上调案涉小区物业费收费标准的行为不违反相关法律、行政法律的规定，程序合法，自2015年1月1日起原告按1.6元/月/平方米的标准收取案涉小区的住宅物业费，于法有据。故被告关于物业费收费标准的抗辩意见本院不予采纳，其应按1.6元/月/平方米的标准向原告交纳自2015年1月1日起至2017年5月22日止的物业费7932.14元（172.68平方米×1.6元/月/平方米×28个月零22天）。关于原告要求被告给付逾期利息的主张，因被告未交纳物业费系与原告就提高物业费标准等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，且被告当庭表示同意按1.2元/月/平方米的标准交纳物业费，但原告拒收，故对于原告的该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告于长弘于本判决生效之日起十日内给付原告大连万佳物业管理有限公司2015年1月1日至2017年5月22日物业费7932.14元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），已减半收取计，由被告负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  谭隽婷二〇二〇年六月二十九日书记员  陈 阳附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。