广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0233民初365号原告：谭蒙，男，1990年6月5日出生，汉族，山东省泰安市人，住广州市天河区**********车陂街公共集体户，公民身份号码：370************018。被告：广东森泰房地产开发有限公司。住所地：新丰县**********（二楼）。法定代表人：欧阳杉，执行董事。委托诉讼代理人：罗保星，广东舜华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凤眉，广东舜华律师事务所律师。原告谭蒙诉被告广东森泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告谭蒙、被告广东森泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人罗保星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭蒙向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中第四章第十二条逾期交付责任条款赔偿原告延期交付违约金共计1181.892元；2、请求法院判决被告退还原告前期购房支付入户门费用4980元；3、请求法院判决被告退还原告前期购房支付门锁费用4680元，该费用经开发商解释包含门锁、水、电、有线电视线路、电话线、网络线路安装到户等费用；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系韶关市新丰县******的开发商，原、被告双方经协商一致，原告购买被告开发的位于韶关市新丰县****************房屋一套，双方于2018年6月21日签订了合同编号XF2018060095的《商品房预售合同》，合同约定了被告需在2018年12月31日交付房屋且约定了违约责任，被告未按协议约定如期交房，也未能向原告支付房屋延期交付的违约金，根据合同第十二条约定，出卖人需按约定时间履行交付义务，逾期超过30日以内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，被告在向原告售卖房屋时在合同价款之外收取原告入户门费及门套费用4980元，门锁、水、电、有限电视线路，电话线，网络线路安装到户等费用4680元，根据商品房销售“一价清”制度规定，配套建设的各项基础设施，包括供水，供电，供气，供暖，通信，有线电视工程，安全监控系统，进户门，信报箱以及面向所有业主的配套设施等建设费用一律计入开发建设成本之中，除购房合同成交价款之外，不得收取其他费用，因此，申请法院予以支持，判决被告限期退还原告已支付的相关费用，现为维护原告的合法权益，依法具状起诉，请求法院依法判决。被告广东森泰房地产开发有限公司辩称，不同意被答辩人的全部诉讼请求。具体理由如下：一、因不可抗力等原因致使答辩人延迟交楼，答辩人不应承担因此产生的违约责任，且答辩人有权按累计天数顺延交楼日期。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方真实意思的表示，相关内容未违反法律法规的前置性规定，答辩人与被答辩人均应按照合同的约定履行。根据《商品房买卖合同》（预售）第十一条第二款：“国家政策的约束或政府有关部门的原因，延迟商品房的验收，双方另行约定交付时间”的约定、《商品房买卖合同》（预售）附件十一《补充协议》第九条：“地震、火灾、海啸、台风、飓风、暴风雨、洪水等灾害现象均为不可抗力”的约定及第十条“甲乙双方同意，如遇下列情形之一”甲方亦有权按累计天数顺延交楼日期：（1）政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为……（3）白天工作时间4小时内平均风力达到六级（或以上）或在白天工作时间，4小时内降雨量达30毫米（或以上）……（8）出现不能预见、不可避免或者不能克服的异常天气、异常地质状况，政府行为及公用事业部门所引起的原因”的约定，换言之，如遇政府延迟验收、批准或异常天气等原因造成答辩人未能按照合同约定时间交楼的，答辩人与被答辩人均同意顺延交楼日期。本案中，造成涉案房屋顺延交楼的有如下几种情况：（一）在奥林匹克花园项目（下称涉案项目）施工过程中，2017年至2018年期间新丰县陆续遭遇了强台风“天鸽”、“帕卡”、“玛娃”、“艾云尼”、“山竹”，在台风“天鸽”的影响下，2017年8月22日至24日（2天）新丰县出现了中雨到大雨，局部暴雨，最大雨量为62.5毫米，风大达到6至8级；在台风“帕卡”的影响下，2017年8月26日15时至27日4时（1天）新丰县出现了中雨到大雨，局部暴雨，最大雨量为55.2毫米，风大达到5至6级；在台风“玛娃”的影响下，2017年9月3日白天至5日白天（2天）新丰县出现了大雨，局部暴雨到大暴雨，最大雨量为150.7毫米，风大达到6级；在台风“艾云尼”的影响下，2018年6月5日20时至9日16时（4天）新丰县出现暴雨，局部特大暴雨；在台风“山竹”的影响下，2018年9月16日8时至17日20时（2天）均出现大雨，局部暴雨，平均降雨量80.8毫米，上述共11天涉案项目根本无法施工，答辩人且根据答辩人与被答辩人签订的合同，上述情况属于不可抗力事件，属于法定的免责条款，答辩人可以延迟交楼；（二）除了上述的台风天气影响涉案项目施工外，根据新丰县气象局提供的2017年-2018年《晴雨表》显示：新丰县2017年5月24日出现暴雨天气，2017年6月7日出现大暴雨天气，2017年6月16日出现暴雨天气，2017年7月3日出现暴雨天气，2018年1月7日出现暴雨天气，2018年8月21日出现暴雨天气，2018年9月3日出现暴雨天气，根据中华人民共和国GB/T28592-2012《降水量等级》标准，12小时内达到30-69.9毫米，24小时内达到50-99.9毫米称之为暴雨，上述共7天的暴雨天气已严重影响了建筑施工，上述情况属于答辩人与被答辩人约定的可顺延交楼情形，上述台风，暴雨过后，涉案项目的施工现场一片狼藉，被答辩人为此组织人员修复现场，在修复期间答辩人也未能正常施工，该修复期前后总共约有7天；（三）涉案项目建好后，答辩人于2018年11月21日向新丰县住房和城乡规划建设局提交了验收申请，新丰县住房和城乡规划建设局于2018年11月26日收件，并在收件回执单中明确告知，在收件30个工作日内办结，新丰县住房和城乡规划建设局本应在2019年1月2日前出具《建设工程规划条件核实合格证》但却在2019年1月21日才出具，超出规定时间19天，根据《广东省城乡规划条例》第四十六条“取得建设工程规划条件核实合格证后建设单位房可组织竣工验收”的规定，建设工程必须在取得建设工程规划条件核实合格证后才能组织竣工验收，最终，涉案项目在2019年1月25日才竣工验收完毕，由于政府部门的延迟批准，致使竣工验收推迟，该情形亦属于答辩人与被答辩人约定的可顺延交楼情形，因此，根据答辩人与被答辩人签订的协议及法律规定，对于台风这种不可抗力及暴雨，政府延迟批准所造成的延迟交楼，答辩人有权按累计天数顺延交楼日期，即答辩人在2019年2月7日（未计算修复期所需时间）交楼也不违反合同约定，无需承担违约责任，而答辩人于2018年12月31日电话告知被答辩人在2019年1月31日收楼，于2019年1月1日再次通过短信群发方式向包括被答辩人在内的业主告知会在30日内完成交楼，但被答辩人却未按时前往答辩人初办理交楼手续，最后，答辩人于2019年2月10日向被答辩人户籍地址快递了《交房通知书》，但被答辩人却以拒收方式来拒绝收楼，由此产生的法律责任应由被答辩人自己承担，答辩人无需向其支付任何的违约金。二、答辩人与被答辩人签订的涉案合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且被答辩人并非是向答辩人支付入户门费用4980元及门锁费4680元，答辩人并非是适格的主体，被答辩人要求答辩人退还没有依据，（一）根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》（预售）附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》第9条“入户大门由出卖人统一订购安装，费用由买受人责任”的约定，答辩人装修的标准是毛坯房，入户门及门锁的费用是由买受人承担的，该合同是双方真实意思的表示，双方应按照合同履行，更为重要，被答辩人在签署购房合同时已知道有该项条款，并已自觉向新丰县森荣房地产咨询服务有限公司缴纳相关费用，答辩人并非是收款的主体，被答辩人要求被答辩人退还款项的诉讼请求没有事实依据；（二）被答辩人在本案中，并没有主张涉案的合同无效或其签订涉案合同时是受胁迫或欺诈，也没有要求撤销或变更涉案合同的某一条款，根据不告不理的民事诉讼原则，法院不能超出当事人的诉求范围去扩大审理案件，现被答辩人仅认为答辩人违反了商品房销售“一价清”的制度规定二要求答辩人退还收取的入户门费及门锁费用，但该规则是由广东省物价局制定颁布，该规则并不属于法律或行政该法规范畴，即在法律层面上，双方签订的合同也是合法有效的，既然涉案合同合法有效，则答辩人及被答辩人理应全面予以履行，且事实上双方也已实际履行完毕，因此，被答辩人要求答辩人退还款项的诉讼请求没有法律依据，另外，答辩人为了与被答辩人和平解决延迟交楼事宜，主动向被答辩人提出了代其向奥林匹克花园的物业公司新丰县嘉裕物业管理有限公司缴纳2019年2月份，3月份的物业管理费，但被答辩人却选择向法院提出诉讼，因此，答辩人之前的承诺已无履行的必要，现决定不再代被答辩人向物业公司缴纳2019年2月份、3月份的物业管理费，该费用由被答辩人自行向物业公司缴纳。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有任何的事实依据和法律依据，恳请法院在查清案件事实的情况下，驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。本案经审理认定事实如下：2018年6月21日原告与被告签订了商品房买卖合同（合同编号为XF2018060095），被告将位于新丰县************奥林匹克花园小区8幢12楼1203房的房屋出卖给原告，总价款为393964元。合同约定，原告应于2018年6月21日付清房款，房屋交付时间为2018年12月31日前。双方另约定，地震、火灾、海啸、台风、飓风、暴风雨、洪水等灾害现象均为不可抗力事件，如遇下列情形之一，被告有权按累计天数顺延交楼日期：1、政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；2、白天工作时间4小时内平均风力达到六级（或以上）或在白天工作时间，4小时内降雨量达30毫米（或以上）或其他足以影响建筑施工的恶劣天气状况；3、出现不能预见，不可避免或者不能克服的异常天气，异常地质状况，政府行为及公用事业部门所引起的原因。双方对入户大门约定由被告统一订购安装，费用由原告负责，水、电、有线电视线路、电话线、网络线路安装到户，相关费用按相关部门收费标准收取。合同签订后，原告按约于2018年6月21日付清了房款。2019年1月1日被告通知原告在30天内前往奥林匹克花园小区办理收楼手续。入户大门被告确定统一向新丰县森荣房地产咨询服务有限公司购买，2019年8月3日原告向该公司支付了购买入户大门、门锁等各项费用13619.98元。在奥林匹克花园小区建设施工过程中，2017年至2018年期间新丰县陆续遭遇了台风“天鸽”、“帕卡”、“玛娃”、“艾云尼”、“山竹”，强风暴雨对新丰县的天气造成影响12天。2018年11月26日，被告向新丰县住房和城乡规划建设局提交了办理竣工验收的申请资料，该局承诺在30个工作日内办结，即应于2019年1月4日*办结，但直到2019年1月25日才完成竣工验收，造成迟延20天。本院认为：原告与被告签订商品房买卖合同，双方是在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同双方均确认有效，涉案合同内容未违反法律规定，因此双方均应按照合同的约定履行。对于被告延期30天交付楼房问题，被告在楼房施工期间，遭遇5次台风影响，停工12天，在竣工验收审批期间，因政府部门原因造成迟延20天，双方在合同中约定遭遇台风属于不可抗力事件的原因，以及政府部门延迟有关文件批准的原因，均按累计天数顺延交楼日期，上述原因已造成延误32天，故被告可以按照双方的约定延迟32天交付楼房，因此对于原告要求被告赔偿原告延期交付违约金的请求本院不予支持。对于入户大门及门锁问题，双方在合同中约定入户大门由被告统一订购安装，费用由原告负责，原告在合同履行过程中已按合同约定向提供大门及门锁的单位支付了大门及门锁费用，原告是明显知悉该费用负担问题，现其提出要求被告退还前期购房支付的入户大门及门锁费用理由不充分，对此本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告谭蒙的诉讼请求。案件受理费36元由原告谭蒙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审判员  潘英勤二〇二〇年六月十五日书记员  伍衍祺