广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初576号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，总经理。委托诉讼代理人：周凌、郑碧仪，原告员工。被告：陈建云，男，1989年4月25日出生，汉族，住湖南省衡阳县，第三人：广东珠江纺织博览中心有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：黄治臣，总经理。委托诉讼代理人：梁亮，公司员工。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告陈建云，第三人广东珠江纺织博览中心有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周凌、郑碧仪、被告陈建云，第三人的委托诉讼代理人梁亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编30035号商铺，并就物业服务事宜与原告签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同意由原告为其承租的涉案商铺提供有偿物业服务。上述协议约定：物业管理费从2016年9月7日计收，被告每月应缴纳物业管理费630.9元，且每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，若逾期缴纳，被告应从逾期之日起，每日按应付未付金额5‰支付违约金。协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，被告对原告的服务未提出任何异议。随后，被告长期拖欠物业管理费用。经原告多次催促，被告始终未交。故起诉请求判令：1、被告向原告支付从2016年12月18日起至2017年3月18日止的物业管理费（每月630.9元）；2、被告向原告支付逾期缴纳上述物业管理费的违约金（自逾期之日起计至付清管理费之日止，每日按应付未付金额的千分之五计算，违约金总额以所欠物业管理费本金为限）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：出租方答应其帮建阁楼，但是没有建好，在没有建阁楼之前就有免除半年管理费的优惠条件。已经与原告协商一致免除商铺从2016年9月18日至2017年3月7日期间的租金和物业管理费。原告所讲述的事实属于无理，并不是被告要主动违约，如果是被告违约，被告也不至于预交一个季度的房租和管理费。当时签署的物业服务合同是空白合同，当时被告签了十四个合同，只有一个服务人员和我们五个人签十四个铺，都是签哪一页就翻到那一页签名，没有给我们看的机会，合同上手写的部分当时都是空白的。第三人述称：因为被告不按照合同约定开门营业，其于2017年3月18日与被告解除了租赁关系。针对刚才被告所说的物业管理费持续时间，双方已经有约定，在签约确认单上有体现。租金和物业管理费的持续时间在双方签订前都已经确定。经审理查明：根据（2016）广州市不动产权第00019737号不动产权证记载：海珠区瑞纺路2号301房的权利人为广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称“珠江博览公司”）；用途为商业；建筑面积为7518.01平方米；等。2020年3月16日，第三人出具《委托物业管理证明》，内容为：我司为广州市海珠区瑞纺路2号101/201/301/401/501/601房、海珠区逸景路466号101/201/301/401/501/601房的产权人；我司自2010年5月11日起委托原告对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2016年9月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，订明：乙方承租了位于广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城三层自编30035号商铺，现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议：该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为630.9元；物业管理费从2016年9月7日起计收；签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费1892.7元；此后，乙方应在每季度末月20号前一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起每日按应付未付金额的5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；甲方按本补充协议中乙方提供的通讯地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方；如以留置在该物业的方式送达，则在留置当日视为送达；等。同日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区瑞纺路2号301房自编3036号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积42.06平方米，租期从2017年3月7日起至2020年3月6日止，租金自前述租赁期限起始日开始计算收取；等。被告于2016年9月18日向原告交纳了30033-30036号三间商铺的物业管理费共5678.1元（每间商铺物业管理费应为1892.7元），原告开具了发票，发票备注记载预收。原告为证明其诉讼主张提交了以下证据：日期为2016年9月19日的《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，该确认书中承租人签收确认接收含被告承租的30033、30035、30036号共14间商铺。2、日期为2016年9月20日的《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，该确认书中被告签收确认接收含其承租的30033、30035、30036号共3间商铺。证据1-2原告表示，因含被告承租的3件商铺等14间商铺在被告承租前由上一任打通，故9月19日由多位承租方对14间商铺进行整体验收确认并办理交接手续，9月20日由被告再一次对其承租的3间商铺进行单独确认。3、被告签名并按指模的2016年8月19日的《珠江国际纺织城商铺签约确认单》，载明：租金起计日期为2017年3月7日，物业管理费起计时间为2016年9月7日。被告质证认为：对证据1不予确认，不是其签名，其于2016年10月13日才接受商铺；对证据2、3不记得有无签收，时间太久不记得。第三人对原告的证据均无异议。诉讼中，被告及第三人确认双方之间的租赁合同关系于2017年3月18日解除。原告表示：2016年9月18日双方签订物业管理协议，双方约定从2016年9月7日开始计收物业管理费，现调整为从2016年9月18日计收；被告预交的物业管理费抵扣了2016年9月18日至12月17日的物业管理费。本院认为：原、被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，是有效的合同，双方均应切实履行。关于物业管理费的问题。被告签订的《珠江国际纺织城商铺签约确认单》虽确认租金起计时间为2017年3月7日，但明确物业管理费起计时间为2016年9月7日。被告辩称在没有建阁楼之前就有免除半年管理费的优惠条件并没有举证证实且原告予以否认，因此，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。原告于2016年9月19日将涉案商铺交付给被告，故物业管理费应从2016年9月19日起计更为合理。原告主张物业管理费从2016年9月18日起计依据不足，本院不予采纳。被告及第三人确认双方之间的租赁合同关系于2017年3月18日解除，故被告应缴纳2016年9月19日至2017年3月18日期间的物业管理费（每月630.9元）。被告已经预交3个月管理费1892.7元，应抵扣2016年9月19日至2016年12月18日的物业管理费，故被告应向原告缴纳2016年12月19日至2017年3月18日期间的物业管理费（每月630.9元）。关于违约金问题。根据上述物业管理协议，被告应在每季度末月20号前一次性交清下季度物业管理费，如逾期缴纳，从逾期之日起每日按应付未付金额的5‰支付违约金。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告按照合同约定支付拖欠2016年12月19日至2017年3月18日期间的物业管理费的违约金合法合理，本院予以支持。经核算，按照合同约定，被告需支付的违约金总额已经超过被告所欠的物业管理费，但违约金总额应以所欠物业管理费为限，故被告应向原告支付违约金1892.7元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条之规定，判决如下：一、被告陈建云在本判决生效之日起10日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城三层自编30035号商铺2016年12月19日至2017年3月18日期间的物业管理费1892.7元（每月630.9元）；二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付拖欠2016年12月19日至2017年3月18日期间的物业管理费的违约金1892.7元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年六月十九日书记员  李敬钊吴越鸣