广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1046号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，住所地：广东省清远市佛冈县******************，统一社会信用代码：914************857。负责人：杨安琼，女，副总经理。委托诉讼代理人：钟晓鹏，男，职员。委托诉讼代理人：李伟宁，男，职员。被告：黄海山，男，1972年4月26日出生，汉族，住广东省广州市东山区**********。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司与被告黄海山物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的委托诉讼代理人钟晓鹏、被告黄海山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年3月的物业服务费共计人民币8505.54元；2.判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照从逾期之日起每日按应付物业费5‰标准计算违约金至付清物业服务费之日止，暂计至2020年4月25日的违约金数额为10792.61元；3.判令被告向原告支付自2018年3月至2020年3月止的公摊费用共计436.85元；4.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年10月20日，清远市卓越弘建置业投资有限公司与原告签订《碧桂园清泉城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2011年12月8日购买了碧桂园清泉城鸣泉谷二十二街17号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园清泉城前期物业服务协议》。根据协议约定，被告应在于每月10日前向原告支付物业服务费每月472.53元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2018年9月开始拖欠原告物业服务费，至2020年3月拖欠的款项已达19298.15元。原告多次致电要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2018年3月起要求被告支付二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费共计436.85元。原告多次催收无果，根据双方签订的前期物业服务协议，特诉至法院，请求法院判如所请。被告黄海山辩称：答辩人于2018年4月27日收楼，当日向中国电信佛冈分公司报装家庭宽带光纤，并缴交了全年的费用和初装费共计1399元，但时至今日仍未能安装入户。电信公司反映是因为房屋花园曾经塌方造成埋在地下的光纤折断，无法接驳，要重新在300米外的机箱处铺一条光纤到房屋，工程量大并要挖开道路，但原告不同意。前任管家朱富华和现任管家李伟宁都清楚知道该问题，多次与电信施工人员交涉都未能达成一致。答辩人多次向管家咨询解决方案，但每次都推搪，并无实质性进展。因未能安装宽带，答辩人的房屋无法有效快速上网、无法观看网络电视电影、无法连线监控摄像头、花园无法安装自动喷淋系统、家庭影院和卡拉OK无法连线更新、无法使用智能家居、无法上网课等，为此，答辩人曾于2019年3月向原告递交一份暂缓收取物业服务费的申请书。根据《碧桂园清泉城前期物业服务协议》第二章第二条第3点的约定，原告有义务协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有限电视等设施设备，发现问题，要及时通知有关部门进行维修等。答辩人认为，房屋至今为止通讯网络无法入户就是房屋存在缺陷，并已经严重影响了答辩人的正常入住和生活，即使想转让也没人愿意买这套房。原告未能履行服务义务，答辩人有权拒交物业服务费。综上，答辩人请求法院驳回原告的全部诉讼请求，希望原告免收答辩人自2018年4月至今的一切物业服务费，直至宽带光纤能正常入户为止。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、企业名称变更核准登记表、营业执照；2、中华人民共和国物业服务企业资质证书、广东省收费许可证、《碧桂园·清泉城前期物业服务合同》；3、《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》、物业及资料移交书、入住登记表；4、物业服务费欠费明细。被告黄海山对其辩解，向本院提交了如下证据：1、市政光纤改造登记单及收款收据；2、被告与凤凰管家李伟宁的微信聊天记录；3、（2016）粤1821民初1927号民事裁定书；4、《说明函》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，各方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：碧桂园·清泉城商品住宅区的开发建设单位清远市卓越弘建置业投资有限公司与广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司签订了《碧桂园·清泉城前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。合同签订后，广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司依约对案涉物业小区进行管理。被告黄海山是案涉佛冈县******清泉城鸣泉谷二十二街17号商品房的业主。2012年12月8日，被告黄海山（甲方）与广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司（乙方）签订了《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》，将上述商品房交由乙方进行物业管理服务。物业管理服务内容包括：房屋建筑共用部位的维护和管理服务；共用设施设备的维护和管理服务；协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备；公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；公共环境卫生的管理服务；交通与车辆停放秩序的管理服务等。此外，双方在该服务协议第四条第1款约定，物业服务费按该物业的房屋建筑面积（175.14平方米）每月每平方米2元及花园面积（274.94平方米）每月每平方米0.5元计收，即甲方每月应交纳487.75元物业服务费；第四条第3款约定，本园区产生的二次供水、电梯、公共照明等二次公共设备运行产生的费用，不计入服务费支出，按实际费用和约定由物业管理方和本园区业主或物业使用人分摊；第六条约定，物业服务费自商品房买卖合同约定的物业交付之日起采用银行代扣的方式按月交纳，每月10日为扣费时间；第十六条约定，逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。被告于2018年4月27日办理了案涉房屋的收楼入住手续，并到中国电信股份有限公司佛冈分公司办理案涉房屋的宽带报装手续。庭审中，双方一致确认因掩埋在地下的光纤折断，致使案涉房屋至今未完成宽带安装。被告认为是因原告不同意、不配合电信公司提出的修复方案，致使房屋至今不能完成宽带网络安装；原告则认为其已尽到了协助义务，其已与开发商沟通，且电信部门目前已经在修复了。另查，广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司于2012年12月13日经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司。2015年11月23日，广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司。2019年6月24日，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司经佛冈县**监督管理局核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司。被告自2018年5月开始未向原告交纳公共水费、二次供水电费、路灯照明电费和安防设备电费等分摊费用；2018年10月开始未向原告交纳物业服务费。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司与被告黄海山签订的《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，彼此之间的物业服务合同关系成立并生效，各方应按照约定全面履行义务。广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司经工商部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司，后核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司，再核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，其权利和义务由变更后的权利主体（即原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司）享有和承担。原告应依照《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》的约定为被告提供物业服务，被告也应当依约支付相应的物业服务费给原告。根据查明的事实可知，案涉房屋确因地下光纤断裂至今未完成宽带入户安装，虽然受影响的只是被告，但查找、修复断裂端口或重新铺设均需挖开地面，如涉及到公共区域、道路的开挖，必须原告的配合与协助，原告作为小区的服务企业，有义务协调处理业主反映的物业问题。原告认为其已尽到沟通协助义务，但未提供证据予以佐证，结合被告的抗辩及其提交的证据，本院确认原告在服务的过程中存在不完善之处。但物业服务费包括小区安保、保洁、绿化、通行秩序、车辆停放、公共设施设备的维护、管理等服务费用，被告据此拒绝交纳全部物业服务费的事实和法律依据不足，本院不予支持。依照《物业管理条例》第四十条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，结合原告实际收取的物业服务费（原告主张按472.53元/月收取）已低于合同约定的收费标准（合同约定487.75元/月）以及原告在提供物业管理服务上存在的瑕疵，本院酌情调整被告2018年10月至2020年3月期间的物业服务费，按90%计收，即472.53元/月×18个月×90%=7655元（取整数）。至于原告要求被告支付违约金10792.61元，虽然被告提出的抗辩理由不足以免除交费义务，但原告提供的物业服务存在瑕疵，故对此项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付自2018年5月起至2020年3月止的二次供水、安防设备电费分摊、路灯照明电费分摊等费用共计436.85元，但其提交的证据无法证实被告应支付的分摊费用金额，故对原告该项主张，本院不予支持。需要指出的是，物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个区域的公共利益。物业服务公司所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割和相互依赖性。业主积极主动交费、物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序，希望被告及时履行支付物业服务费的义务。同时，也希望原告借此提升物业服务质量，避免此次案件审理过程中出现的瑕疵，按照合同约定的服务标准提供相应的物业服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告黄海山自本判决生效之日起十五日内支付2018年10月至2020年3月期间的物业服务费7655元给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费294元，减半收取计147元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司负担90元，被告黄海山负担57元。原告预交的受理费147元，其可在本判决生效后向本院申请退回57元。本判决为终审判决。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  向晓韵二〇二〇年六月十一日书记员  黄昭瑜附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。