广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初1487号原告（反诉被告）：谢百昌，男，1977年9月14日出生，汉族，户籍所在地广东省丰顺县，现住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：杨嘉铭，广东创杰（南沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯志权，男，1979年9月27日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：姚玉霞，女，1985年2月3日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：冯耀均，男，1954年9月27日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：陈四妹，女，1953年4月26日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，四被告共同委托诉讼代理人：龙华伟，广东港宏律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：陈小兰，广东港宏律师事务所实习人员。原告（反诉被告）谢百昌与被告（反诉原告）冯志权、被告姚玉霞、冯耀均、陈四妹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢百昌及其委托诉讼代理人杨嘉铭，被告（反诉原告）冯志权、被告姚玉霞、冯耀均、陈四妹的共同委托诉讼代理人龙华伟、陈小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢百昌向本院提出诉讼请求：1.解除谢百昌和冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹的《存量房买卖合同》；2.冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹向谢百昌返还845000元购房款；3.冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹向谢百昌支付违约金865486元（根据装修家电费用145164.6元、中介费30000元、律师费45000元、房屋升值损失475594元酌情计算）。事实和理由：2017年4月25日，原告与冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹签订《存量房买卖合同》，约定冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹将位于广州市南沙区黄阁镇麒麟新村安置区XX房(现房产证号为粤2019广州市不动产权第XX号）以995800元价格出售给谢百昌。双方约定房屋产权转移登记期限为房产证出证后两个月内，迟延办理产权转移登记的，违约方应当每日按总房款的0.05%向守约方支付违约金，且需继续履行合同。原告按合同约定共向冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹支付共计845000元后，多次催促尽快协助谢百昌将系争房屋过户至谢百昌指定的第三人名下。冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹却办理了涉案房屋的抵押登记手续，又以各种理由拖延履行协助办理房屋过户手续的义务。冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹违反合同义务，谢百昌有权解除合同，要求对方承担相应的违约责任。冯志权辩称，同意解除合同。房屋登记机关通知颁发了涉案房屋房产证后，冯志权就通知谢百昌准备房屋尾款办理过户手续。后来，经询问才知道谢百昌无购房资格。涉案房屋没有办理过户手续的原因是谢百昌没有购房资格，所以谢百昌要求冯志权承担违约责任，向其作出赔偿，缺乏事实依据，法院应予以驳回。姚玉霞、冯耀均、陈四妹辩称，对解除合同没有异议。冯志权和姚玉霞原是夫妻关系，但双方已经办理了离婚手续。涉案房屋并非姚玉霞的房屋。签合同时，因冯志权担心房屋也登记在姚玉霞、冯耀均、陈四妹名下，所以才要求姚玉霞、冯耀均、陈四妹在合同上签名。姚玉霞、冯耀均、陈四妹并未实际收取谢百昌的款项，谢百昌要求姚玉霞、冯耀均、陈四妹退还购房款，承担赔偿责任，不应予以支持。冯志权向本院提出反诉请求：1.谢百昌向冯志权返还广州市南沙区黄阁镇麒麟新村安置区XX房屋；2.谢百昌向冯志权按房屋价款的30%支付违约金298740元。事实和理由：涉案房屋属冯志权个人所有。2019年4月24日，房屋登记机构通知涉案房屋已经颁发房产证，冯志权就通知谢百昌准备办理过户手续。此后，冯志权多次催促谢百昌办理过户手续，希望尽快收到购房尾款，解决自身的债务问题，谢百昌均未作明确回复。2019年7月，由于欠债，冯志权以涉案房屋办理抵押手续。后来，涉案房屋因执行被查封。谢百昌并未提出过将涉案房屋过户给第三人，双方也没达成迟延办理过户手续的一致意见。谢百昌未按合同约定履行，现解除合同，应返还房屋，支付相应的违约金。谢百昌辩称，冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹在2019年5月21日才告知涉案房屋已经颁发房产证，要求办理过户手续。由于谢百昌没有购房资格，故指定过户至其哥哥谢百丁的名下，冯志权表示同意。2019年6月2日，双方在电话中达成口头协议，同意在2019年5月21日后两年内过户。期间，谢百昌通知冯志权办理过户手续，冯志权一直借故推脱。冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹没有及时通知谢百昌已经取得房产证，并办理涉案房屋的抵押手续，后来房屋又被查封，双方无法办理过户，应由冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹承担责任。姚玉霞、冯耀均、陈四妹陈述称，同意冯志权的意见。本院经审理认定事实如下：冯志权和姚玉霞原来是夫妻关系，双方于2017年3月28日办理了离婚登记手续。2017年4月25日，冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹（为甲方）和谢百昌（为乙方）签订《存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于广州市黄阁镇麒麟新村安置区xx房，总价款995800元。双方约定：“第三条付款甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付130000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式付款：第一笔房款：乙方应在甲方收楼当天向甲方支付房款含定金550000元整。第二笔房款：乙方应在2017年6月23日前向甲方支付房款250000元整。第三笔房款：乙方应产权过户或办理公证手续当天向甲方支付房款195800.00元整。第四条交楼时间和交接手续1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为支付第一笔房款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋。2．甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。第五条产权转移登记甲、乙双方应在该房产证出证后2个月内到房地产登记机构办妥产权转移登记手续。……第七条违约责任各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。第八条交易不成的违约责任1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为(该房地产成交价100%），并退回乙方已付的全部费用。2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为(该房地产成交价100%)。第九条延期交房的违约责任甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过7日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，按以下方式处理：甲、乙双方另行约定交付时间。第十条逾期付款的违约责任乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十一条迟延办理产权转移登记的违约责任如因甲方或乙方原因造成不能在合同第五条所约定的时间内到房管部门办理二手房产权转移登记手续的，甲乙双方当事人同意按下列方式处理：违约方应当每日按总房款0.05%的标准支付违约金，合同继续履行，超过30日，终止交易，违约方应当按合同第八条履行违约责任。第十二条单方解除权的行使甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。第十三条免责条款本合同签订后，若因不可抗力导致本合同需要延迟履行或者解除的，合同各方当事人无须承担违约责任。”2017年4月25日，谢百昌以银行转账方式向冯志权支付定金130000元。2017年4月26日，谢百昌以银行转账方式向冯志权支付购房款420000元。2017年6月20日，谢百昌以银行转账方式向冯志权支付250000元购房款。2018年8月5日，谢百昌向冯志权支付购房款20000元，冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹出具相应金额的收据。2019年4月15日，谢百昌向冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹支付25000元购房款，四人出具相应金额的收据。谢百昌共支付购房款项845000元。2019年4月24日，冯志权被在不动产登记机构登记为广州市南沙区黄阁镇麟福XX巷XX号XX房（建筑面积99.9043平方米）的产权人。事后，冯志权将涉案房屋已颁发房产证的情况告知谢百昌。2019年6月2日，谢百昌和冯志权在电话交谈中，提出冯志权有购房资格，再过两年办理过户也可以。2019年7月12日，冯志权办理涉案房屋设定抵押权登记的手续，登记债权数额为1380000元。2019年7月30日，谢百昌打电话给冯志权，问房屋来不来得及过户，他的朋友来办过户来不来的及。冯志权表示可以。2019年8月19日谢百昌通过微信向冯志权提出办理涉案房屋的过户手续，冯志权表示在外地，回来再办。2019年10月21日，本院以（2019）粤0115执3075号执行裁定书和协助执行通知书查封涉案房屋，查封期限从2019年10月21日至2022年10月20日。谢百昌获悉后，与冯志权进行协商。同年，谢百昌向本院提出执行异议，本院以（2019）粤0115执异119号执行裁定书驳回谢百昌的异议申请。谢百昌在法律规定的期限内提出执行异议之诉。因谢百昌撤回起诉，本院于2020年3月10日以（2020）粤0115民初252号民事裁定书裁定准予谢百昌撤诉。双方当事人因房屋买卖合同纠纷产生争议，谢百昌起诉前向本院申请诉前财产保全，请求查封、扣押或冻结被申请人冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹名下1380000元的财产。谢百昌以广东合润融资担保有限公司出具的诉讼保全担保函作为担保。本院以（2019）粤0115财保373号民事裁定书作出冻结被申请人冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹的银行存款1380000元或查封、扣押其他等额财产的裁定。谢百昌负担了保全申请费5000元。在诉讼过程中，谢百昌确认对方于2019年5月21日告知涉案房屋已经颁发房产证，并提供购买家具电器和进行装修的单据、支付中介费20000元的收据、金额为45000元的律师费发票，拟以此证明其损失。谢百昌未能提供证据证明冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹同意将房屋过户至谢百昌所称的谢百丁名下。经本院释明后，谢百昌坚持不对房屋装修、升值进行评估鉴定。至庭审之日，谢百昌尚未取得购房资格。本院认为，谢百昌和冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹签订的《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示。合同没有违反法律法规的强制性规定，双方均应按合同约定履行。谢百昌已经按合同约定支付购房款845000元，现双方对是谁违约导致涉案房屋无法办理转移登记手续产生争议。关于返还款项和房屋的问题，谢百昌于2019年6月2日提出两年后过户，但后来谢百昌分别在2019年7月30日和2019年8月19日提出办理过户，冯志权表示同意，双方应在合理期限内办理房屋转移登记手续。谢百昌并没有购房资格，谢百昌主张冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹同意将涉案房屋转移登记到谢百丁名下，缺乏证据证明，本院对谢百昌主张的以上事实不予确认。另外，涉案房屋在2019年10月21日被法院查封，双方均不具备办理房屋转移登记的条件，双方合同实际无法继续履行。现谢百昌要求冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹退还其支付的845000元，冯志权要求谢百昌返还涉案房屋，本院均予以支持。冯志权、姚玉霞、冯耀均、陈四妹是《存量房买卖合同》约定收取购房款、出售房屋的一方当事人，应共同返还上述款项。本院对姚玉霞、冯耀均、陈四妹的意见不予采纳。关于承担违约责任的问题，由于合同未能实际履行是合同双方的原因所致，故谢百昌和冯志权要求对方承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。谢百昌对房屋家电装修价值、房屋的价值均不申请鉴定，无法证明其主张事实，故应承担不利的法律后果，本院相应的请求不予支持。谢百昌要求就其支付的中介费、律师费给付违约金，缺乏合同和法律依据，本院对其相应的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）冯志权，被告姚玉霞、冯耀均、陈四妹应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付845000元给原告（反诉被告）谢百昌；二、原告（反诉被告）谢百昌应于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市南沙区黄阁镇麟福十二巷12号801房腾空交还给被告（反诉原告）冯志权；三、驳回原告（反诉被告）谢百昌的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）冯志权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9820元（包括本诉受理费6879元、反诉受理费2941元），由原告（反诉被告）谢百昌负担804元（包括本诉受理费754元、反诉受理费50元），被告（反诉原告）冯志权、被告姚玉霞、冯耀均、陈四妹负担本诉受理费6125元，被告（反诉原告）冯志权负担反诉受理费2891元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇二〇年六月十九日书记员 成涵真