贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2838号上诉人（原审被告）：王霞，女，1987年5月16日出生，汉族，四川省成都市人，住四川省成都市温江区。委托诉讼代理人：黎涛，贵州慕远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州瑞特尔商业管理有限公司。住所地:贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第9（贵阳国际中心3号）栋1单元3层6号［花果园社区］。统一社会信用代码915201023142972308。法定代表人：周裕斌，总经理。被上诉人（原审原告）：贵州恒新沐阳商业管理有限公司。住所地:贵州省遵义市新蒲新区黔北老街B区B1栋。统一社会信用代码91520390MA6E0K7D6M。法定代表人：周裕斌，总经理。上诉人王霞因与被上诉人贵州瑞特尔商业管理有限公司（以下简称瑞特尔公司）、贵州恒新沐阳商业管理有限公司（以下简称恒新沐阳公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初6477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王霞上诉请求：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初6477号民事判决，驳回被上诉人起诉；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：瑞特尔公司系商铺出租方，而非提供物业服务方，瑞特尔公司无权主张物管费，应驳回瑞特尔公司起诉。上诉人拖欠部分物管费的原因系恒新沐阳公司多次对案涉商铺停水停电，并违规收取高额电费，恒新沐阳公司严重干扰上诉人正常使用商铺，导致部分商铺现今空置，恒新沐阳公司对这部分商铺仍向上诉人收取物业费。瑞特尔公司、恒新沐阳公司二审未提交书面答辩意见。瑞特尔公司、恒新沐阳公司向一审法院起诉请求：1.依法判令王霞支付瑞特尔公司、恒新沐阳公司物业管理费748873.65元；2.依法判令王霞支付瑞特尔公司、恒新沐阳公司律师费17000元；3.本案诉讼费用由王霞承担。一审法院认定事实：2016年11月16日，遵义新区房地产开发有限公司（委托人）与瑞特尔公司（受托人）签署授权委托书，该授权委托书载明：委托人系黔北老街物业（包括房屋及附属设施设备等）的权属所有人，特授权受托人全权代理进行商业的出租、经营和管理事宜，委托人认可受托人在授权事项范围内的行为，并保证在终止委托后不撤销在授权期间的相应授权行为。2016年12月21日，瑞特尔公司（甲方）与王霞（乙方）签订《新浦新区黔北老街项目商铺租赁合同》，租赁合同约定：甲方将位于遵义市新浦新区项目的59个铺位租赁给乙方王霞使用，商铺的具体位置在合同中进行了约定；物业管理费从合同约定的交付日当日起计收，每月第5日前支付，由甲方委托的物业管理服务公司收取，物业管理费为每月5元／平方米，按租赁面积6842.18平方米计，为每月34210.9元；乙方需遵守《商户管理守则》、《装修管理手册》等相关物业管理规定。2017年5月10日，瑞特尔公司（委托人）与恒新沐阳公司（受托人）签署授权委托书，授权受托人全权代理进行黔北老街项目的出租、经营和管理事宜，具体授权事项包括代为对物业进行管理、维护、修缮；以受托人名义代为收取租金及物业管理费并开具发票。上述合同及授权委托书签署后，从2017年6月1日起，瑞特尔公司即将租赁给王霞的上述商铺陆续交付王霞使用，同时，恒新沐阳公司亦对上述商铺提供物业服务。在2017年6月1日至2019年6月1日期间，恒新沐阳公司认为王霞应缴物业管理费784195.74元，实缴物业管理费44627.30元，尚欠物业管理费739658.44元；王霞对欠缴物业管理费金额有异议，且认为恒新沐阳公司擅自对其部分租赁商铺停水停电，侵犯其合法权益，欠缴部分物业管理费，系其正当的维权行为；恒新沐阳公司对王霞租赁的部分商铺采取了停水停电予以认可，但其认为是因为王霞租赁的部分商铺长期拖欠物业管理费不交，恒新沐阳公司才对拖欠物业管理费的部分商铺采取的停水、停电措施。因王霞欠缴部分物业管理费，恒新沐阳公司即通过邮寄等方式向王霞送达催缴物业管理费的告知函，王霞收到告知函后，仍未向恒新沐阳公司支付欠缴物业管理费，双方酿成讼争。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。瑞特尔公司与王霞签订了《新浦新区黔北老街项目商铺租赁合同》，双方在合同中约定物业管理费由瑞特尔公司委托的物业管理服务公司（恒新沐阳公司）收取，瑞特尔公司并未向王霞提供过任何的物业服务，亦未向王霞收取过相应物业管理费，即在瑞特尔公司与王霞之间并未形成物业服务合同关系，故对瑞特尔公司提出的要求王霞支付物业管理费、律师费的诉讼请求，不予支持。对于王霞是否应该向恒新沐阳公司支付物业管理费的问题。恒新沐阳公司与王霞虽未直接签订书面物业服务协议，但在瑞特尔公司与王霞签订的《新浦新区黔北老街项目商铺租赁合同》中约定物业管理费由瑞特尔公司委托的物业管理服务公司（恒新沐阳公司）收取，且该合同签订后，王霞租赁的新浦新区黔北老街项目商铺亦是由恒新沐阳公司提供的物业服务。即在恒新沐阳公司与王霞之间形成了事实上的物业服务合同关系，则王霞应当向恒新沐阳公司交纳物业管理费。根据双方在《新浦新区黔北老街项目商铺租赁合同》中对物业管理费相关内容的约定，结合双方陈述，在2017年6月1日至2019年6月1日期间，王霞应缴物业管理费784195.74元，实缴物业管理费44627.30元，尚欠物业管理费739658.44元。在本案审理中，王霞提出其欠缴物业管理费的起算时间有误，经组织双方核对，双方已确认2017年6月1日至2019年6月1日期间物业管理费的起算时间；对于王霞提出的物业管理费计算有误的抗辩理由，王霞未能提供相关证据予以佐证，亦未能作出合理说明，故对王霞提出的欠缴物业管理费计算有误的抗辩理由，不予采信。庭审中查明，恒新沐阳公司在向王霞提供物业服务的过程中，虽然王霞确实存在欠缴恒新沐阳公司部分物业管理费的情况，但恒新沐阳公司对王霞租赁的部分商铺采取了停水停电等措施，致使双方矛盾进一步激化，不利于双方纠纷的解决，故恒新沐阳公司向王霞提供的物业服务存在瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”之规定，王霞自2017年6月1日至2019年6月1日期间的物业管理费，酌情予以扣减，综合认定由王霞向恒新沐阳公司缴纳物业管理费739658.44×80%＝591726.75元为宜。对于恒新沐阳公司要求王霞支付律师费17000元的诉讼请求，本案中，恒新沐阳公司未能提供证据证明本案恒新沐阳公司已经实际支付了相关代理费用，故对恒新沐阳公司要求王霞支付律师费的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十一条的规定，判决：一、由王霞于本判决生效后十日内支付贵州恒新沐阳商业管理有限公司2017年6月1日至2019年6月1日期间的物业管理费591726.75元；二、驳回贵州瑞特尔商业管理有限公司的诉讼请求；三、驳回贵州恒新沐阳商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5730元（已减半收取），由王霞承担。本院二审期间，双方当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，瑞特尔公司与王霞签订《新浦新区黔北老街项目商铺租赁合同》约定,物业管理费由瑞特尔公司委托的物业管理服务公司收取。本案物业管理费的相关约定系租赁合同的组成部分，瑞特尔公司虽然未提供物业服务，但与本案存在利害关系，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”规定的作为原告起诉的主体资格，王霞上诉主张瑞特尔公司无权提起本案诉讼的理由不能成立，本院不予采纳。对于被上诉人是否收取高额电费问题与本案系不同的法律关系，不在本案中进行处理。恒新沐阳公司为王霞经营的商铺提供了物业服务，王霞应根据合同约定支付物业管理费。一审鉴于恒新沐阳公司在提供物业服务过程中存在停水停电等瑕疵，酌情扣减20%的物业管理费符合本案的客观实际，一审判决王霞承担合同约定的80%的物业管理费并无不当。综上所述，王霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11460元，由王霞负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  贺灿灿二〇二〇年六月十五日法官助理杨恩高书记员伍宏