山西省襄垣县人民法院民事判决书（2020）晋0423民初392号原告：胡涛，男，1985年5月21日出生，汉族，住襄垣县。职业五阳煤矿职工。委托代理人：毛露，山西双师律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：长治市华日泰房地产开发有限公司，住所地长治市太行西街162号。法定代理人：魏新明，任总经理。委托代理人郭凯，山西长兴律师事务所律师，代理权限特别授权。原告胡涛诉被告长治市华日泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月20日受理后，依法组成合议庭于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告胡涛及其委托代理人毛露、被告长治市华日泰房地产开发有限公司的委托代理人郭凯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，请求：1、判决解除原、被告签订的编号为HRTS-128的《时代广场购房协议》。2、判决被告返还原告购房款152000元。事实与理由：2013年8月31日原、被告签订了编号为HRTS-128的《时代广场购房协议》，协议约定由原告购买被告开发的时代广场A区1层059号房，总房款为152000元。协议签订后原告支付了全部购房款，被告收款后向原告出具收据一支，但被告至今未办理产权相关事宣，且存在其他违约行为，严重违反了协议的约定。综上所述，被告的行为已严重侵害了原告的权利，故原告依据《中华人民共和国合同法》及其他相关规定提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告诉讼请求，保障原告合法权利。被告长治市华日泰房地产开发有限公司辩称，本案被告的行为属逾期办证。就逾期办证而言，原告不享有法定解除权。原因有三，1、逾期办证的原因不可归责于被告，系政策变动及行政部门的过失而导致。2、逾期办证行为没有给原告的权利带来实质性影响，不影响合同目的的实现。3、原告的法定解除权已过法定的除斥期限,权利已灭失。综上，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。原告为证实其诉讼主张成立，向法庭出示如下证据：1、时代广场购房协议，证明原被告于2013年8月31日签订了编号为HRTS-128号《时代广场购房协议》，总购房款为152000元，协议第七条约定，“出卖人在约定交房日期内，将具备综合验收合格条件，并符合本协议约定的商品房交付买受人使用。”第十条约定，“双方进行交接时出卖人应提供房屋的综合验收合格证明资料，并请买受人认真检查该商品房有关质量问题后签署房屋交接单。“出卖人在该商品房交付使用1年内将办理产权登记的所需手续送交相关单位……由出卖人承担全部责任。”证明：1、根据协议的约定，提供房屋综合验收合格证明材料、签署房屋交接单、在双方交付商品房后1年内将办理产权证所需手续送交相关单位属于被告的义务；2、因被告原因导致无法办理产权登记的，被告应当承担全部责任。2、长治市华日泰房地产开发有限公司出具的收据一支，证明原告于2013年8月31日支付购房款152000元，被告出具收据予以确认，原告已经按照协议约定履行了支付房款的义务。被告对原告所举证据的质证意见为，证据真实性认可，证明目的不予认可，证明被告存在逾期办证的情形不予认可。合同第十一条明确约定出卖人在商品房交付使用后一年内将相关手续交付相关单位。本案中首先被告已经按照合同约定履行了该合同义务，原告主张的行为不存在。其次合同约定因政策性原因而导致逾期办证并不受一年的限制，并且合同中也没有约定逾期办证的原告享有合同解除权。法律也没有明确规定逾期办证原告享有法定的解除权。被告向法庭出示以下证据：1、国有土地使用权证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各一份，证明被告合法进行开发，完全可以办理产权证。2、襄垣县住建局规划设计条件书、山西省施工图审查合格书建设项目、人民防空审查审批表、襄垣县人民防空办公室与长治市华泰房地产开发有限公司行政征收非诉执行审查行政裁定书，证明2012年住建部给本项目即本案所涉房屋项目提供的规划条件当中并没有人防工程的建设要求。且被告的工程图纸，在2012年8月13日也经过相应审批单位的审批合格。在2014年1月17日报长治市住建局备案，通过了审批。2013年人防工程经人防办建议按照设计图纸改建。但通过行政裁定书所查明的事实，可以知道被告按照2012年的设计条件要求所建设的工程是无法就地改建。这组证据的证明目的是因人防工程未建设未办下证，被告未办理房屋产权证是由于行政部门的职责以及政策性原因，不能归责于被告。被告在后期因人防工程逾期办证的过程当中不存在过错。3、时代广场商铺委托经营管理协议书，证明：第一，被告将商铺交付的同时，原告就与长治市隆顺源商贸有限公司签订了委托经营管理协议书。将原告从被告购买的商铺直接就交付给该公司进行经营，每年收取固定租金。原告商铺的预期利益已经得到保障。不会因为没有办理房产证或者不会因为逾期办理房产证而遭受损失。第二，原告购买房产的同时立刻将商铺委托他人经营，并且经营的期限约定了长达10年之久，可以证明原告购买房屋的目的是投资收益而不是二次处分，这也可以证明原告主张。因为我们逾期办理房产证，他们没有及时拿到房产证，未达到合同的目的，是没有事实依据的。??原告对被告所举证据的质证意见为，真实性合法性认可，证明目的不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人的举证、质证及本院认证意见，结合当庭陈述，本院确认以下事实：???????2013年8月31日，原、被告签订《时代广场购房协议》，协议约定原告购买被告位于××县交汇处东南角时代广场A区1层059号房，建筑面积22.16平方米，单价6859.20元/平方米，总房款为152000元。协议签订后，原告胡涛向被告长治市华日泰房地产开发有限公司支付了全部购房款。同日，原告胡涛作为甲方与乙方长治市隆顺源商贸有限公司签署了《商铺委托经营管理协议》，协议约定原告胡涛将时代广场大厦一层A1-059号商铺委托给长治市隆顺源商贸有限公司经营管理，期限自2014年6月1日至2017年5月31日止，长治市隆顺源商贸有限公司每年向原告胡涛支付固定租金，租金分两次支付，每年的6月初、12月初十日内提前支付半年租金。之后，长治市隆顺源商贸有限公司累计支付了原告胡涛房屋托管租金29220元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告胡涛与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订的《时代广场购房协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为合法有效合同，原被告均应当依约履行合同。根据原、被告签订的《时代广场购房协议》第十一条约定：“出卖人在该商品房交付后1年内将办理产权证所需手续送交相关单位……因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债务债权纠纷的，由出卖人承担全部责任”。协议签订后，被告长治市华日泰房地产开发有限公司未按照协议约定办理相关产权手续，根据2008年7月1日起实施的《山西省人民防空工程建设条例》第十一条之规定，在城市、县人民政府所在地的镇以及开发区、工业园区、教育园区和重要经济目标区新建民用建筑的，建设单位应当按照相关规定同步修建防空地下室，被告作为房地产开发企业，应当按照规定建设人防工程，其辩称五证齐全未取得房产证的原因系人防工程建设受阻，是受政策变动影响而非自身过错的理由不能成立，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故原告要求解除与被告之间签订的《时代广场购房协议》的诉求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告胡涛应将被告长治市华日泰房地产开发有限公司开发的时代广场A区1层059号房返还被告长治市华日泰房地产开发有限公司，被告长治市华日泰房地产开发有限公司返还原告购房款152000元。庭审中经本院主持调解，双方当事人达不成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告胡涛与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订的编号为HRTS-128的《时代广场购房协议》；二、被告长治市华日泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告胡涛购房款152000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3340元，由被告长治市华日泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 秦丽斌人民陪审员 王 丽人民陪审员 李 苗 二〇二〇年六月三十日法官 助理 甄君君书 记 员 马嘉欣