黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终944号上诉人（原审被告）：大庆万年房地产开发有限公司。法定代表人：姚佩祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵云勇，男。被上诉人（原审原告）：孙立业，男。上诉人大庆万年房地产开发有限公司（以下简称“万年公司”）因与被上诉人孙立业商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初2591号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万年公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判;2.一、二审案件受理费由孙立业承担。事实和理由：一、一审判决遗漏重要当事人，程序违法。根据本案一审庭审中孙立业的陈述、万年公司提交的补充协议等证据，以及一审法庭的事实认定，都可以证明规划设计院对本案所购房产具有代为支付部分购房款项的合同义务，那么设计院当然与本案纠纷具有直接的利害关系，那么，法院不追加和听取设计院参加诉讼及其意见，有违相关民事诉讼程序的规定，应予以纠正。二、一审判决以片面代替整体，造成错误判决。同样根据一审庭审中孙立业的陈述、万年公司提交的补充协议等证据，以及一审法庭的事实认定，至少是明确了几个关键的房产买卖的真实情况:1.购房时孙立业是设计院的职工，其实际知道按照团购方式购买涉案房产真实的购房交易价格、并且是按此价格履行的，而不是按《商品房买卖合同》中约定的价格履行；2.设计院是帮孙立业支付另外部分的购房价款，设计院和购房人共同支付的价款才构成涉案房产的真实总价。如果孙立业对上述实际的房价执行、对设计院帮其代为支付部分房款之事完全不知情，那么孙立业作为善意取得，一审仅以购房合同为案件的全部事实依据，勉强还可以说得过去。但是，本案恰恰相反，孙立业对上述的房产执行的实际价格、以及设计院需帮其代付部分房款事宜是知道的，(万年公司与设计院后签的补充协议是对原《北国之春梦幻城购房协议》的确认并没有对职工购房政策、交易价格进行任何的修改)，这也就是说，一审孙立业、万年公司都承认和认可参与本案房产交易的是包括设计院、房产公司和职工在内的三方，三方的权利义务共同构成此次房产交易的全部法律关系和事实面貌、背景、买卖条件、合同目的等，也才能体现出整个买房交易的真实性，合理性。即，设计院的目的是给职工提供福利待遇、同时用设计费抵偿房款还能降低设计院的应收款额和风险，职工的合同目的:降低购房的资金压力等。万年公司的合同目的:销售房产(不论职工还是设计院只要支付房款就可以)，这本是一个三方主体间的共赢局面，在民法中也就是三个民事主体以约定的方式(包括设计院对万年公司的代付款承诺、设计院与其职工之间的内部职工购房待遇的约定、职工与万年公司的买房合同)共同对一整体内部的各个权利义务予以创设和安排，形成一个整体共赢的交易。那么任何一个权利义务关系单独的拿出来而不考虑其他权利义务，这都是对这个本三方共赢的合同基本目的的违反，逻辑上就是“以偏概全”。而一审法院却在明知上述整体三方共赢情况存在下，却单独仅以《商品房买卖合同》为依据(甚至是连孙立业都承认一开始就没有按照该《商品房买卖合同》所约定的价格执行的情况下)，简单粗暴的以《商品房买卖合同》约定的价格为实际合同履行价格，继而导致在是否交付全部房款、交付时间等一系列的认识错误，造成错误判决。另外这种以偏概全的法律认定和判决，也将引发一系列的不利后果。第三、法律关系认定错误，造成一审裁判错误，本案归根到底，是一场房产买卖纠纷，谁是实际和最终的购房人?孙立业，那么本质上，设计院代付部分房款的行为是什么性质?是设计院帮孙立业履行支付全部购房款义务的行为!也就是说，支付全部房款义务的本就是孙立业，那么设计院无论是否按承诺履行帮助代付的义务，其最终结果都应由实际购房人承担。设计院代付了，购房人获利不必继续支付，反之设计院没有代付，则不能认为购房人履行了全部的付款义务。现因为设计院帮职工代付剩余房款出现问题，万年公司作为房产销售公司在没有获得全部房款之前，根据合同或任何的民商事法律，都有权利拒不履行交房的义务。因此万年公司只承担自收到全款之后至实际交房期间内的逾期交房违约金。综上所述，一审判决程序违法、事实认定片面，侵害了万年公司的合法权益，请求二审法院依据法律公正裁决。孙立业辩称，我与万年公司签订的商品房预售合同，按照合同约定万年公司逾期交房应支付我相应违约金。我单位同事与我情况相同，一起接房、向一审法院起诉，判决结果相同，但是相同案件万年公司只对我的案件上诉了。孙立业向一审法院起诉请求：1.要求万年公司支付逾期交房违约金106175元；2.诉讼费由万年公司承担。一审法院认定事实：孙立业系规划设计院职工，购买规划设计院团购的涉案房屋。2012年6月14日，孙立业与万年公司签订商品房买卖合同，购买万年公司开发的位于北国之春梦幻城休闲居住区E区E10号楼2单元1603室住宅一套，建筑面积58.41平方米，单价4200元，总价款245322元。合同约定万年公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2012年8月18日，万年公司为孙立业出具金额合计为245322元的票据3张，均加盖了“大庆万年房地产开发有限公司房屋销售合同专用章”。2019年6月3日，孙立业接到涉案房屋。2019年10月9日，涉案房屋经验收合格。另查明，2018年规划设计院（甲方）与万年公司（乙方）签订补充协议，内容为：2011年10月20日，甲方与大庆圣地置业有限公司签订了《北国之春梦幻城购房协议》，双方约定大庆圣地置业有限公司以房屋部分价款抵顶应付甲方的设计费4508.20万元。协议签订后，甲方职工从E区团购134套房屋，抵顶设计费共3205.47万元。乙方同意承接《北国之春梦幻城购房协议》中大庆圣地置业有限公司与甲方在E区购房事项中的权利义务，并继续履行合同。……五、甲方职工购买的57套已备案房屋（含涉案房屋），其中E5-1-602、E5-1-1102、E8-1-1202、E8-1-1703、E8-1-2302、E12-1-2003共6套房屋，甲方职工尚欠乙方149万元未付，乙方同意甲方承接甲方职工债务，由甲方向乙方偿还149万元。十一、乙方应当为甲方职工购买的57套已备案房屋和甲方收回原职工选定的69套房屋及抵账的其他资产办理房屋网签合同并交付房屋，同时办理房屋不动产登记证书等事项，产生的税费按照法律规定由买卖双方自行承担。十二、本协议签订并履行后，甲乙双方就甲方职工购买的57套已备案房屋（含涉案房屋）和甲方收回原职工选定的69套房屋及抵账的其他资产、被乙方出售的8套房屋及原协议约定的权利和义务事宜双方再无争议。一审法院认为，孙立业、万年公司签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，且不违背法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。因万年公司提交的补充协议形成时间在商品房买卖合同之后，系万年公司与规划设计院签订的，协议内容虽然涉及孙立业所购房屋，但补充协议中无孙立业签字，协议载明欠付购房款的6套房屋亦不含涉案房屋，且万年公司对已收到合同载明金额的购房款予以认可，并为孙立业出具了与该金额相符的收据，足以认定孙立业已依约履行给付万年公司全部购房款的义务，故一审法院对万年公司关于孙立业尚欠购房款及双方再无争议的主张均不予采纳。因商品房买卖合同中明确约定了涉案房屋交付期限、交付条件及逾期交房的违约责任，万年公司未按约定期限交付房屋，已构成违约，应按合同约定给付孙立业自2013年7月1日起至2019年6月3日止按已交付房价款日万分之二标准计算的违约金106175元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决被告大庆万年房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙立业逾期交付房屋违约金106175元。案件受理费1212元（已减半收取），由被告大庆万年房地产开发有限公司负担。本院二审期间，孙立业向本院提交新证据如下：证明复印件一份，证明购买案涉房屋我个人已支付房屋总价款一半152158元，实际上我在交付钱的时候对方给我打了98折，因为我交付全款，实际交付比152158元少一些，另外一半由设计院支付。万年公司质证称，对该份证据真实性无异议，对证明问题有异议。证明了万年公司的主张即设计院是参与本次双方的购房交易中，并承担一半房款，特别是房款总额304316元，完全是设计院与万年公司签订的补充协议相一致的。而非孙立业所持的买卖合同规定的价格。这充分证明应以真实的包括设计院、万年公司、孙立业均认可的304316元价格认定本案购房款，而非一审中认定的购房合同中所记载的购房合同。一审中我们提出设计院只要提供给我们相应的支付半价的手续，我们是认可的，但设计院一直没有提供，所以我方无法办理。既然孙立业提交此证明，那么恰恰反映出2012年3月19日才是全部房款交付的截止日。那么我方应从此日开始承担逾期交房的违约责任，因为合同约定需交还全部房款才有收房的权利。本院将结合全案对该证据进行综合认定。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，孙立业在二审中向法院提交了新证据，用以证明购买案涉房屋孙立业及设计院各支付购房款总价一半的价款，万年公司对该证据的真实性予以认可，并主张购房款总额为304316元，且2012年3月19日才是全部房款交付的截止日，应从此日开始计算逾期交房的违约责任。并在最后陈述阶段表明认可孙立业交付了全部房款，同意赔偿相应的违约责任,万年公司主张孙立业提交的新证据反映出2012年3月19日才是全部房款交付的截止日,其公司应从此日开始承担逾期交房的违约责任。因孙立业主张的逾期交房的违约金起算时间晚于2012年3月19日，故一审法院判决并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2424元，由上诉人大庆万年房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  战 剑审判员  胡明阳二〇二〇年六月二十九日书记员  王妍苏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；