江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初200号原告：刘贵平，男，1992年3月13日出生，汉族，住江西省赣州市赣县。被告：苏州珞驼房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路788号F602-1。法定代表人：周喜林。第三人：吴红玉，女，1987年1月3日出生，汉族，住四川省内江市市中区。原告刘贵平与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。审理中，本院通知吴红玉作为第三人参加诉讼，本案于分别于2020年4月22日和2020年6月9日公开开庭进行了审理，原告刘贵平、第三人吴红玉（第二次庭审）到庭参加诉讼。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘贵平向本院起诉请求：1、被告向原告支付两个月违约金4200元；2、被告向原告支付占用房屋损失12600元；3、被告于2020年6月26日向原告交回所占用的房屋，并做好房屋水电等设施的费用交割；4、被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告将诉讼请求明确为：1、被告向原告支付以两个月租金标准计算的违约金4200元；2、被告向原告支付2019年12月26日起至2020年5月25日止的租金10500元的一半5250元；3、请求解除原、被告之间签订的《房屋出租委托合同》；4、被告承担本案全部诉讼费用。原告主张的事实与理由:被告与原告在2019年6月22日签订的《房屋出租委托合同》,其中约定被告应于2019年12月26日向原告支付房屋租金6300元人民币，原告从2019年12月26日起多次致电、致信被告催缴房租。根据《房屋出租委托合同》约定“如乙方逾期叁日未打房租给甲方，视乙方违约，甲方有权收回房屋”，截止到2019年12月28日原告仍未收到被告的打款。按照合同条款，被告需支付两个月违约金，且原告有权告收回房屋。被告违反了双方所签订的《房屋出租委托合同》的约定，被告实际已收取第三人租金至2020年6月25日，被告单方违约不按合同缴付房租也不赔偿违约金，且拒不交回房屋。严重影响了原告的合法权益，特向法院提出诉讼，请求法院依法作出公正裁决。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司未作答辩。第三人吴红玉述称，其在2020年5月29日搬离了案涉房屋，将房屋返还给了原告。经审理查明，2019年6月22日，原告与被告签订《房屋出租委托合同》一份，原告为出租委托方（甲方），被告为出租代理方（乙方），约定甲方将坐落于苏州市相城区委托乙方代理出租。代理出租期限为2019年6月26日至2022年6月26日，共计36个月，第一年房屋租金标准为2100元/月，第二年租金标准为2200元/月，按季度支付，具体为2019年6月22日支付4200元、2019年9月26日支付6300元、2019年12月26日支付6300元、2020年3月26日支付6300元，依次按季度支付，直至2022年3月26日支付6600元。合同还约定甲方将房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取租金与乙方无关。另合同约定上述期限内60日不计租金。合同还对其他事项进行了约定。在合同的尾部，手写了以下内容：“1、乙方支付甲方一个月押金，金额贰仟壹佰元整小写（2100元）；2、合同期满甲方验收房屋合格后退还押金贰仟壹佰元整小写（2100元）；3、如乙方逾期叁日未打房租给甲方，视为乙方违约，甲方有权收回房屋”，审理中，原告确认该三条手写的内容系被告的工作人员即合同中的出租代理方经办人李小手写。另查，案涉房屋坐落于苏州市相城区，系原告单独所有。再查，第三人吴红玉曾在本院起诉被告苏州珞驼房地产经纪有限公司，该案中，第三人吴红玉提供《房屋租赁合同》、收据等证据，《房屋租赁合同》中约定第三人向被告租赁案涉房屋，租赁期限为2019年7月5日至2020年6月25日，月租金标准为1700元，第三人主张其租金支付到了2020年6月25日。2020年5月29日，第三人吴红玉搬离了案涉房屋，将房屋返还给了原告，双方签订了一份《交楼确认书》。以上事实，由《房屋出租委托合同》、《房屋租赁合同》、《交楼确认书》及当事人的陈述等证据为证，本院予以确认。庭审中，原告陈述，被告向其支付了租金10500元、押金2100元，自2019年6月26日起出租，被告租金支付到了2019年12月25日，其中一个月为免租期，其他没有再支付过租金。因被告一直拖欠不付后续的租金，故要求解除与被告签订的《房屋出租委托合同》，并要求被告支付二个月租金标准计算的违约金。因被告没有按约支付租金，原告将案涉房屋停水停电，但是第三人直至2020年5月29日才搬离，故主张2019年12月26日至2020年5月25日租金的一半。此外，原告认为虽然与被告签订的是《房屋出租委托合同》，但双方之间系租赁关系，即原告将房屋租给被告，被告再转租给他人，原告向被告收取租金，至于被告将房屋如何出租，租金多少都与原告无关。本院认为，原、被告之间虽然签订的合同名称为《房屋出租委托合同》，但是实际双方之间为租赁关系，理由如下：1、租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，而委托合同指受托人和委托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，实际上原、被告和第三人之间的关系为原告将房屋交付给被告，被告向原告支付租金，第三人向被告承租房屋，而并非被告处理原告的租赁业务。这在合同本身约定的不论房屋出租与否，被告均要向原告支付租金可以印证。2、作为委托关系，受托人为委托人处理事务，委托人应向受托人支付一定的报酬，但反观本案，被告从原告处承租房屋租金标准为2100元，第三人向被告承租房屋的租金标准为1700元，出租金额反而低于承租金额，也不符合委托关系的特征。故本院认定原、被告虽然签订的为委托合同，但实质上双方系租赁关系。因原、被告之间签订的合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务，但被告逾期支付租金达几个月之久，且在本院涉及数十件房屋租赁合同纠纷案件，故被告系根本违约，原告有权解除合同，故原告请求解除合同的请求本院予以支持。现被告仅支付租金到2019年12月25日，原告主张自2019年12月26日起至2020年5月25日租金的一半5250元，合法有据，本院予以支持，因被告尚有一个月押金在原告处，故扣除押金2100元后，尚需支付租金3150元。因合同由被告提供，其中仅约定原告违约时需向被告支付两个月租金标准的违约金，根据公平对等的原则，现被告违约导致合同解除，被告亦应向原告支付违约金，此外，合同还约定了两个月免租，现原告免除了一个月的租金，但因被告违约导致合同解除，该期间的租金亦为原告的损失，故本院对原告主张的违约金人民币4200元予以支持。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其举证、答辩权利的放弃，应对此承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、二百一十二条、第二百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、原告刘贵平与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》解除。二、被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘贵平截止2020年5月25日的租金人民币3150元、违约金人民币4200元，合计人民币7350元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币690元，由被告苏州珞驼房地产经纪有限公司负担（该款由被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付至本院账户，户名：苏州市相城区人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32250199743600001331043912）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 黄 坚二〇二〇年六月十日书记员 张慧敏