山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2483号上诉人（原审原告）：尹玉敏，男，1950年12月18日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：褚洪文，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，山东鼎然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：初均贺，男，1960年4月19日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：颜超，山东君辰律师事务所律师。上诉人尹玉敏因与被上诉人初均贺农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初3083号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。尹玉敏上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认《房屋买卖协议书》无效；2、诉讼费由初均贺承担。事实和理由：尹玉敏前妻苏清无权代理尹玉敏签订《房屋买卖协议书》，尹玉敏未授权苏清代其与初均贺签订《房屋买卖协议书》，也从未对苏清代其签订合同的行为进行追认，涉案合同对尹玉敏不发生法律效力，是无效合同。初均贺提供的证据不能证明尹玉敏授权苏清代理其与初均贺签订《房屋买卖协议书》，不能证明尹玉敏同意出售涉案房屋的意思表示，只能证明尹玉敏对初均贺一直占有房屋的行为未主张权利。一审法院认定初均贺取得涉案房屋合法，没有法律依据，涉案房屋买卖合同的签订及履行均在1999年4月9日，故本案不适用于1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》，请求二审法院查明事实，依法支持尹玉敏的上诉请求。初均贺辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。尹玉敏与初均贺达成房屋买卖合意，系真实意思表示。现涉案房屋登记在初均贺名下，且房屋所在辖区涉及旧村改造，尹玉敏企图歪曲事实并取得拆迁补偿款，尹玉敏违反了诚实信用原则，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。尹玉敏向一审法院起诉请求：确认尹玉敏、初均贺经烟台市芝罘区公证处公证的、签订于1999年3月31日的《房产买卖协议书》无效。一审法院认定事实:尹玉敏与初均贺均系烟台市芝罘区北上坊村民委员会集体经济组织成员。尹玉敏与苏清原系夫妻关系，于1980年之前登记结婚。1991年10月25日，坐落于烟台市芝罘区的涉案房屋所有权登记在尹玉民名下（房产证书编号为37××54号），共有北屋三间、南屋一间及西厢二间，房屋总建筑面积75.22平方米，占地面积233.92平方米。1999年3月31日，苏清向烟台市芝罘区公证处出具了《声明书》，载明：我同意丈夫即尹玉敏将北屋三间、西厢二间和南屋一间（建筑面积75.22平方米）卖给初均贺所有。1999年3月31日，烟台市芝罘区只楚镇北上坊村村民委员会向烟台市芝罘区公证处出具的证明中载明：兹有北上坊村村民即尹玉敏自愿将坐落于北上坊村南一巷11号北屋三间、西厢二间、南屋一间卖给本村村民即初均贺所有，双方自愿议价2000元，请给办理公证手续。1999年3月31日，尹玉敏作为出卖方、初均贺作为买受方的《房屋买卖协议书》中约定：尹玉敏自愿将自己坐落在芝罘区只楚镇北上坊村北屋三间、南屋一间、西厢二间（建筑面积共75.22平方米）的涉案房屋卖给初均贺；初均贺自愿购买尹玉敏上述房屋，双方自愿议价2000元；协议成立后，初均贺即应付清款数，尹玉敏即应移交房屋。该协议尾部的出卖方有“尹玉敏”的签名字样并加盖了“尹玉敏”的个人印章，买受方有初均贺的签名。1999年4月7日，烟台市芝罘区公证处对上述《房屋买卖协议书》出具了（99）烟芝证民字第201号《公证书》，确认协议书上双方当事人的签字、印章属实。1999年4月9日，涉案房屋的所有权证书登记在初均贺名下（房产证书编号为37××54号）。2002年4月2日，尹玉敏与苏清至烟台市芝罘区人民政府婚姻登记处协议离婚，并在《离婚协议书》中对下列共同财产进行了分配：1、只楚北上坊东街236－2号房屋。2、鱼塘。2018年12月13日，烟台市芝罘区只楚街道北上坊居民委员会在出具的《证明》中载明：房产证号37××54号房屋，建筑面积75.22平方米，占地面积233.92平方米，产权人即尹玉敏，发证日期1991年10月25日；房产证号37××54号房屋，建筑面积75.22平方米，占地面积233.92平方米，产权人即初均贺，发证日期1999年4月9日，电子房产档案显示证号重复；尹玉敏原家庭成员：尹玉敏、苏清、尹庆辉、尹静波。为证明涉案房屋一直由初均贺居住使用，初均贺另向一审法院提交了如下证据：1、2019年10月21日，烟台市芝罘区只楚街道北上坊居民委员会出具的证明一份，载明2015年8月至2019年8月期间，涉案房屋参加集体投保家庭财产保险的投保人和交款人均为初均贺。2、国网山东省电力公司烟台供电公司出具的、2016年11月至2019年10月间涉案屋屋的历月电费明细表一份。3、案外人姜海波的书面证言及身份证复印件各一份。初均贺以上述证据证明，其自1999年4月7日起占有使用涉案房屋至今。尹玉敏质证称，对证据1、2的真实性无异议，但对证明内容有异议，与本案诉争的房屋买卖协议书效力无关联性。对证据3的真实性有异议，证人未出庭，证言内容不应采信，且并不能证明涉案房屋产权的归属。庭审中，尹玉敏认可其自1987年起就另行居住在北上坊居民委员会的其他房屋内，自2000年起尹玉敏就知晓有人居住使用涉案房屋。但尹玉敏认为居住涉案房屋的是案外人于正杰的民工，因于正杰为尹玉敏建造位于北上坊居民委员会的其他房屋时，尹玉敏欠付于正杰18000元的建房款，故将涉案房屋抵押给于正杰居住使用，至今建房款未予归还。另外，尹玉敏认可烟台市芝罘区公证处留存的档案材料包括《房屋买卖协议书》中载明的签名“尹玉敏”均由尹玉敏前妻苏清所签；涉案房屋的钥匙及产权证书均由尹玉敏前妻苏清持有，对涉案房屋的交付情况不知情，也没有收到过初均贺支付的购房款。一审法院认为，涉案房屋系建造在农村集体经济组织土地之上的宅基地房屋，尹玉敏、初均贺双方均系同一农村集体经济组织成员。尹玉敏与前妻苏清夫妻关系存续期间的1999年3月31日，苏清代尹玉敏与初均贺签订了《房屋买卖协议书》，并由初均贺实际使用涉案房屋至今的事实清楚。首先，尹玉敏述称自2000年起就已知晓涉案房屋由他人居住使用，与诉状中载明的涉案房屋一直处于闲置状态相矛盾；其次，尹玉敏认可涉案房屋的钥匙和产权证书均由其前妻持有，且公证处档案材料中所留存的相关材料中其本人的签名均由前妻苏清代签的事实；再次，尹玉敏主张涉案房屋一直归其所有，但其与前妻苏清在2002年协议离婚时分割处理的共同财产范围中并未包括涉案房屋；最后，在尹玉敏的实际居住地与涉案房屋均在北上坊居民委员会辖区范围内的情况下，自2000年起至尹玉敏提起诉讼之时近二十年的时间内，尹玉敏并未针对涉案房屋主张过任何权利或提出异议。尹玉敏对涉案房屋系抵押给案外人于正杰并由案外人居住使用的陈述，亦未能举证证明。综上，尹玉敏以其对涉案房屋买卖事宜不知情、初均贺存在与他人串通和伪造尹玉敏签名等方式取得涉案房屋所有权证书为由，主张1999年3月31日的《房屋买卖协议书》无效，证据不足，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年2月6日判决：驳回尹玉敏的诉讼请求。案件受理费100元，由尹玉敏负担。本院二审期间，当事人未提交证据。二审另查明，涉案房屋原登记产权人“尹玉民”与上诉人尹玉敏系同一人，各方当事人对此无异议。二审查明的其他事实同一审一致。本院认为，本案的焦点是涉案房屋买卖合同是否有效？涉案房屋在尹玉敏与苏清夫妻关系存续期间登记在尹玉敏名下，并由苏清以尹玉敏的名义出卖给初均贺的事实清楚。在双方缔约过程中，北上坊村民委员会开具了尹玉敏自愿将涉案房屋出售给初均贺的证明，尹玉敏妻子苏清携该证明及尹玉敏身份证件、个人印章、房产证等能够代表尹玉敏的证件原件与初均贺一起到公证处办理房屋买卖公证手续。苏清出具的声明书及公证书均表示尹玉敏同意将涉案房屋出售给初均贺，尹玉敏与初均贺均是涉案房屋所在的北上坊居民委员会辖区内居民，涉案房屋已于1999年4月9日转移登记至初均贺名下，初均贺在涉案房屋内居住近20年之久，且期间尹玉敏亦在同辖区内居住的情况下，并未针对涉案房屋向初均贺主张过权利或提出异议，以上事实证据足以证明将涉案房屋出售给初均贺是尹玉敏的真实意思表示，尹玉敏上诉称其前妻苏清无权代理其签订《房屋买卖协议书》，该上诉主张不成立，本院不予支持。该合同不存在法律规定的无效情形，一审判决认定其为有效合同正确。尹玉敏在一审诉状中主张涉案房屋一直处于闲置状态，但经一审法院庭审调查，尹玉敏又称其知晓涉案房屋由他人居住并使用，并自称将涉案房屋抵押给案外人，其陈述前后矛盾，且对其上述主张亦未能举证证明。因此一审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》认定由尹玉敏承担举证不能的法律后果，一审法院对此认定正确，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。尹玉敏的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由尹玉敏负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年六月三十日书记员  刘晓腾