浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1868号 上诉人（原审原告）：李航，男，1989年7月26日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 上诉人（原审原告）：叶林妫，女，1984年5月9日出生，汉族，住浙江省庆元县。 两原审原告共同委托诉讼代理人：夏前生，浙江聿兴律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杭州马客创业服务有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道西溪乐天城1幢5层508-1室。统一社会信用代码：91330110MA280NNL99。 法定代表人：胡和平，执行董事。 委托诉讼代理人：谷延飞，浙江裕丰律师事务所律师。 上诉人李航、叶林妫与上诉人杭州马客创业服务有限公司（以下简称马客公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初475号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，杭州市余杭区五常街道荆常路768号顺帆科技园6幢109-3室房屋的所有权人为案外人杭州顺帆实业有限公司（以下简称顺帆公司）。马客公司自案外人未来科技城资产管理有限公司（以下简称未来科技城公司）处承租了上述房屋。2017年3月16日，马客公司与顺帆公司签订《租房意向书》，约定如未来科技城公司与顺帆公司不续签租房合同，则顺帆公司愿意将案涉房屋以市场价格优先继续租给马客公司。2017年1月6日，李航与马客公司签订了《小微创业园租房协议书》，约定马客公司将案涉房屋一部分（建筑面积80平方米）出租给李航使用，租赁期限为一年。2018年1月5日，双方续签了《小微创业园租房协议书》，约定续租上述房屋，期限为一年，该协议书由叶林妫签字。2018年3月1日，李航与马客公司签订了《小微创业园租房协议书》，约定马客公司将案涉房屋另一部分（建筑面积20平方米）也出租给李航、叶林妫李航，租期为一年，该协议书由叶林妫签字。李航、叶林妫依据合同约定支付了上述房屋一年租金，交付了租房押金，并对房屋进行了装修，后经马客公司同意李航、叶林妫将部分房屋转租给了案外人曹喜明使用，租赁期限为2018年3月20日至2019年3月19日。2018年11月，李航、叶林妫先后收到案外人未来科技城公司及顺帆公司的告知函，告知马客公司的租赁权于2018年11月19日终止，并要求李航、叶林妫限期搬离。2018年12月21日，李航、叶林妫承租房屋被断水断电。李航、叶林妫陆续将案涉房屋腾空，并与案外人蔡国英另行签订房屋租赁合同，以48000元的年租金承租房屋。李航、叶林妫认为，因马客公司的行为导致李航、叶林妫无法正常使用案涉房屋经营，双方租赁协议已无法履行，马客公司已经构成违约，应该赔偿李航、叶林妫的所有损失。后经多次协商，马客公司拒绝赔偿。为此，李航、叶林妫于2019年1月8日诉至原审法院，请求：1、确认李航、叶林妫与马客公司之间的租赁合同关系自2018年11月20日解除；2、判令马客公司退还李航、叶林妫房租17280元，物业费960元，押金3000元；3、判令马客公司赔偿李航、叶林妫装修损失47293.15元、加盟费10000元；4、判令马客公司赔偿李航、叶林妫转租产生的损失28851.64元；5、判令马客公司赔偿李航、叶林妫营业收入损失420407.91元；6、判令马客公司承担本案全部诉讼费用。在本案审理过程中，李航、叶林妫变更诉讼请求为：1、确认李航、叶林妫与马客公司之间的租赁合同关系自2018年11月20日解除；2、判令马客公司退还李航、叶林妫房租17280元，物业费960元，押金3000元；3、判令马客公司赔偿李航、叶林妫装修损失47293.15元；4、判令马客公司赔偿李航、叶林妫装修期租金损失5404.93元；5、判令马客公司赔偿李航、叶林妫商品因过期产生的损失9050元；6、判令马客公司赔偿李航、叶林妫仓储费48000元；7、判令马客公司赔偿李航、叶林妫转租的租金收益损失5957元；8、判令马客公司赔偿李航、叶林妫转租违约赔偿产生的损失20000元；9、判令马客公司赔偿李航、叶林妫营业收入损失420407.91元；10、判令马客公司承担本案全部诉讼费用。 原审法院认为，李航、叶林妫与马客公司就案涉房屋的两部分签订的两份房屋租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。现本案争议焦点有如下几点：其一，李航、叶林妫是否可作为共同承租人参与本次诉讼。在房屋租赁合同中载明承租人系李航，但落款是由叶林妫签字。上述合同签订时马客公司工作人员在场，且签订后马客公司作为正式合同进行保管，以上情形均说明马客公司完全了解并认可李航、叶林妫作为共同房屋租赁人、使用人的关系。因此李航、叶林妫可以作为共同承租人提起本次诉讼。其二，马客公司与房屋所有权人顺帆公司签订的《租房意向书》是否代表马客公司对案涉房屋享有实际承租权利。该院认为，上述《租房意向书》虽然赋予马客公司在一定条件下的优先租赁权，但因马客公司最终并未与顺帆公司签订房屋租赁合同，故该优先权并未产生实际法律效果。马客公司以此意向书认为享有对案涉房屋的承租、转租权利，无事实及法律依据，该院不予支持。其三，对于李航、叶林妫所受损失马客公司应承担何等责任。李航、叶林妫诉称马客公司承诺租赁以三年为一个周期并保证三年内的租赁权利，但并未提交相应材料，且马客公司对此表示否认，故该主张该院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，李航、叶林妫与马客公司的房屋租赁合同中约定租期为一年，但马客公司承租案涉房屋的期限于2018年11月19日终止，故2018年11月19日之后李航、叶林妫与马客公司之间的房屋租赁约定应属无效。李航、叶林妫要求确认双方租赁合同关系自2018年11月20日解除的诉讼请求，无法律依据，该院不予支持。对于合同部分无效的结果，马客公司应承担主要责任，李航、叶林妫在签约时未能详细了解马客公司的承租权利情况，亦负有次要责任。对于李航、叶林妫遭受的损失，马客公司应进行合理赔偿。马客公司无权收取2018年11月19日后的租金，已经预收的，应当退回。相应的物业费及押金也应当退还。李航、叶林妫主张的其他赔偿项目及金额，经该院审核，应作如下处理：装修费部分，李航、叶林妫仅提供了空调费用、监控设备费用的凭据，结合未履行租期时间及马客公司过错程度，该院酌情支持2000元；装修期租金损失部分，无合同依据，该院不予支持；商品过期损失部分，李航、叶林妫未提供相应证据，该院不予支持；仓储费部分，考虑到李航、叶林妫被迫搬离并另行承租他人房屋的经济支出，该院酌情支持5000元，超出部分，该院不予支持；转租收益损失部分，该院酌情支持5000元；转租违约赔偿损失部分，因李航、叶林妫未提交实际已支付的凭证，故该院不予支持；营业收入损失部分，因李航、叶林妫受到断水断电措施并腾空房屋，确在一定时段内影响其收入，根据李航、叶林妫提供的经营情况，该院酌情支持30000元。其他超出部分，该院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州马客创业服务有限公司退还李航、叶林妫房租17280元、物业费960元、押金3000元，于判决生效后十五日内履行。二、杭州马客创业服务有限公司支付李航、叶林妫各项赔偿金共计42000元，于判决生效后十日内履行。三、驳回李航、叶林妫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9957元，由李航、叶林妫负担8934元，由杭州马客创业服务有限公司负担1023元。 宣判后，李航、叶林妫与马客公司均不服，分别向本院提起上诉。 李航、叶林妫上诉称：一、一审法院认定事实不清，应认定本案租赁合同的租赁期限为三年，具体理由如下：1、马客公司2018年11月1日发给顺帆公司的《关于致顺帆租赁小微创业园房屋的函》中明确承认“2017年3月16日马客公司与顺帆公司签订了租房意向书，双方达成协议：在未来科技城与顺帆公司不续签合同的情况下，顺帆公司按市场价优先继续租给马客公司作为小微创业园的办公场地。借此来完成和兑现政府要求的为期三年小微创业园。马客公司与入驻的企业签订的合同都是以三年为一个周期的。”事实上，马客公司为了吸引企业入驻该小微创业园，向所有的入驻企业均承诺租赁期限三年，且马客公司承诺其运营的涉案房屋所属的小微创业园根据杭州市人力资源与社会保障局制定的《市区创业场地扶持办法》规定，符合条件的入驻该园区小微企业均可获得三年的住房补贴。马客公司明确表示李航、叶林妫符合该规定，可以获得住房补贴且李航、叶林妫已经获得第一年的租房补贴，但第二年的补贴马客公司克扣至今未向李航、叶林妫支付，李航、叶林妫保留另案起诉的权利。因此，从该函马客公司承认其与入驻的企业签订的合同都是以三年为一个周期、李航、叶林妫己经在该周期内获得一年的补贴，结合马客公司庭审中也始终以其有《租房意向书》为由坚信其对涉案房屋仍有租赁权的陈述都足以证明双方约定的实际租赁期限为三年。2、入驻涉案房屋所属园区的他人包括陈明坚、潘素芬、杭州沪小巷餐饮管理有限公司等人的证据及陈述均可以印证马客公司与李航、叶林妫签订的合同租赁期限为三年的事实。尤其是陈明坚、潘素芬与马客公司签订的《小微创业园租房协议书》特别约定了第十二条，即“本合同一年一签合同，三年为一个租房周期。租金周期内不变”。该条足以证明双方之前签订租房协议的租赁周期为三年，马客公司应保证李航、叶林妫三年租期的权利。如果双方签订的合同非三年，马客公司也不会超出租赁期限预收其租赁期限的多余部分的房租，马客公司更不会以其与顺帆签订《租房意向书》为由始终认为其对涉案房屋至今仍有租赁的权利。另外，从正常的商业经营惯例上看，本案李航、叶林妫经营的系超市，这不仅需要李航、叶林妫投入数十万元的装修费，且在2018年5月份进行了二次装修及加盟。李航、叶林妫前期需花费很长的时间去精心的培育与推广，才能有更多的顾客与收入。因此，李航、叶林妫不可能投入如此大的人力、物力与财力去签订一份租期只有一年保障的租房协议书，这不符合常理，更不符合正常的商业惯例，也严重违反了合同法规定的公平原则。二、本案中导致合同无效的全部责任均应由马客公司承担。李航、叶林妫在签订合同的时候马客公司明确表示该园区系为期三年的西溪小微创业园，承诺李航、叶林妫可以获得三年政府补助的房租补贴，其与顺帆公司的租赁期限有保证的且出示租房意向书向李航、叶林妫保证其有租赁权利，甚至到一审审理中，马客公司仍认为有租赁权。因此，李航、叶林妫也是被马客公司蒙骗才会签订该租赁期限为三年的租赁协议，李航、叶林妫己经尽到合理的注意义务，法院不能过分的增加李航、叶林妫的注意义务，合同无效的所有责任均应由马客公司承担。三、一审法院判决的金额过低，显失公平。首先，李航、叶林妫投入了大量的财力去装修超市，虽然未签订正式的装修合同，但是李航、叶林妫投入了至少126000元的资金去装修，而且鉴于当时情况紧急（已被断水断电），李航、叶林妫申请法院现场勘验装修实际情况且法院已录像，一审法院酌情支持2000元与李航、叶林妫实际投入相比明显过低，显失公平。其次，李航、叶林妫因为租赁合同无法履行而停止，导致大量食品过期，损失绝不仅仅只限于9050元，而且随着时间的推移，损失越来越多，该损失应由马客公司承担。再次，李航、叶林妫在履行合同期间经营收入稳定，平均每月净利润三万余元，一审法院仅支持30000元，严重显失公平。最后，李航、叶林妫转租造成案外第三人的损失，第三人正在起诉李航、叶林妫（该案目前正在杭州市余杭区人民法院审理中），必将给李航、叶林妫带来损失，该损失与本案有直接的关联性，也应由马客公司赔偿。综上所述，李航、叶林妫与马客公司之间的租房协议书的租赁期限应认定三年，即从2017年1月6日至2020年1月5日。虽然李航、叶林妫与马客公司签订的租赁协议超过剩余租期部分即2018年11月20日至2020年1月5日应属无效，但是造成合同无效的结果全部由马客公司造成，因此马客公司应该赔偿李航、叶林妫的全部损失。故提起上诉，请求：1、请求撤销（2019）浙0110民初475号民事判决书，依法改判。2、本案上诉费由马客公司承担。 针对李航、叶林妫的上诉，马客公司发表答辩意见称：坚持马客公司的上诉意见。并补充：一、叶林妫不具备本案诉讼主体资格。因为签订案涉《小微创业园租房协议》的主体是李航，承租人没有叶林妫。二、马客公司已经全面依法履行了作为出租人的出租义务，按时把案涉房屋交给李航使用，不存在任何违法、违约行为。 马客公司上诉称：李航、叶林妫在双方合同期满后恶意提起诉讼，一审法院认定事实错误不清、证据不足，错误适用法律，审判程序违法，所谓的查明事实与认定之间相互矛盾，所作出认定与判决之间相互矛盾，所作出的两项判决之间相互矛盾，损害了马客公司的合法权益。一、一审法院在判决书中故意不全面记载马客公司的答辩意见，为其后面违法的认定和违法判决打基础，该判决逻辑混乱。判决故意袒护李航、叶林妫的错误行为。表现如下：1、李航或叶林妫没有向马客公司交过3000元房屋押金，而且还拖欠应付的房租47600元、物业费4800元、水电费13266元，合计拖欠65666元。一审判决未记载李航或叶林妫没有向马客公司交过房屋押金，而且还拖欠应付的房租、物业费和水电费等的答辩意见。2、李航或叶林妫未经马客公司书面同意擅自将部分房屋转租给他人，一审判决未记载马客公司对李航或叶林妫未经马客公司书面同意擅自将部分房屋转租给他人，无权要求马客公司赔偿转租收益或损失的答辩意见。3、李航没有与蔡国英签订租赁合同，无权主张租房的有关损失。叶林妫虽然与蔡国英签订租赁合同，但是，叶林妫不是本案原租赁合同的当事人，且其租赁蔡国英的房子是开超市，而不是租仓库存放物品。叶林妫与蔡国英签订租赁合同是本案租赁合同期满之后的行为，因此，即便叶林妫能够成为适格原告，但其与蔡国英签订租赁合同所谓的租金损失与马客公司没有关系。叶林妫的要求属于无理要求，无法律依据。一审判决未记载马客公司的上述答辩意见。依据上述三个方面的事实，马客公司认为原审判决首先对马客公司的答辩故意不作全面记载，从而故意不查明的法律事实，故意作出错误的认定，所做判决是错误的、违法的。二、一审判决认定“2018年12月21日，二原告承租房屋被断水断电。后二原告陆续将案涉房屋腾空”错误、违法。1、原审判决未查明2018年12月21日，李航、叶林妫承租房屋系被顺帆公司断水断电，是把顺帆公司不诚信、非法的行为所产生的违法后果转嫁给马客公司。2、原审判决书未查明：李航、叶林妫正常租赁至2018年12月21日的事实，即故意不提从2018年12月22日至2019年1月5日这15天是李航、叶林妫不正常经营的时限，扩大李航、叶林妫不正常经营的时限。3、原审判决未查明：李航、叶林妫拖欠2018年7月5日至2019年1月5日的租金、物业费、水电费，也没有交过押金的事实。4、原审判决未查明：李航、叶林妫实际撤离案涉房屋的时间。5、原审判决未查明：叶林妫与蔡国英签订房屋租赁合同的目的及租期开始时间。6、原审判决歪曲事实；把李航或叶林妫未经马客公司书面同意擅自将部分房屋转租给他人，表述成经马客公司同意将部分房屋转租给案外人曹喜明。7、原审判决未查明：李航、叶林妫无法正常使用案涉房屋经营的原因及时间。三、一审判决认定“马客公司与房屋所有权人顺帆公司签订的《租房意向书》赋予马客公司优先租赁权……优先权并未产生实际法律效果。被告以此意向书认为享有对案涉房屋的承租、转租权利，无事实及法律依据，本院不予支持。”这是错误的、违法的。1、一审判决否定案涉《租房意向书》的合法有效性，但没有任何一方就《租房意向书》效力提出诉讼请求，一审法院没有权利主动否定《租房意向书》的合法效力。2、案涉《租房意向书》已经具备租金标准，因此，马客公司与顺帆公司之间就房屋租赁合同己经达成初步共识和约定，马客公司在2018年11月19日之后已经取得合法承租人的地位，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。由此可见，马客公司在2018年11月19日之后因《租房意向书》和但书的法律规定，已经取得合法可以出租给李航、叶林妫的事实，要否定《租房意向书》的效力只能由马客公司或顺帆公司提出，但是，截至马客公司提起上诉时，顺帆公司没有主动提出解除《租房意向书》或确认《租房意向书》无效的诉讼请求。马客公司在2018年11月19日具备合法出租人地位，至2018年12月21日乃至2019年1月5日，李航、叶林妫与马客公司之间拥有合法的租赁关系。根据《合同法》第111条规定：依法成立的合同，自成立时生效。李航、叶林妫实际占有且使用案涉房屋，没有向马客公司交纳租金的行为违约且违法。四、一审判决认定“对于合同部分无效的结果，被告应承担主要责任……对于二原告遭受的损失，被告应进行合理赔偿。被告无权收取2018年11月19日后的租金，物业费及押金，应当返回。”这是错误的、也是违法的。鉴于马客公司与李航、叶林妫的房屋租赁合同至2018年12月21日仍然合法有效，而且李航、叶林妫就没有交租金、物业费、水电费，也没有交过押金，由马客公司退还租金、物业费、水电费、押金是没有依据；李航、叶林妫应意识到，一年租赁期满后，双方能否继续签订合同是个未知数，为此，所付出的装修投入，要求马客公司承担，违背公平、公正原则，因此，一审法院的这一认定错误。五、一审判决认定“原告提供了空调费用，监控设备……本院酌情支持2000元；仓储部分，酌情支持5000元”这是错误的、也是违法的。鉴于李航、叶林妫己经预见到并自愿承担一年租赁期满后的责任，要求马客公司来承担李航、叶林妫要求的上述费用没有任何依据，明显违背法律公平、公正的原则。六、一审判决认定“营业收入损失部分，因二原告受到断水断电措施并腾空房屋……本院酌情支持30000元”这是错误的、也是违法的。鉴于马客公司与李航、叶林妫的房屋租赁合同至2019年1月5日仍然合法有效，而且李航、叶林妫正常经营至2018年12月21日，且2018年11月19日之后的经营收入，要求马客公司来承担，没有依据；况且，断水断电措施是顺帆公司的非法行为，李航、叶林妫应向顺帆公司主张2018年12月21日之后的营业损失，要求马客公司承担违背公平、公正原则。同时，如果认定2018年11月20日至2019年1月5日马客公司与李航、叶林妫的合同无效，且没有向马客公司交纳房租，则要求马客公司来承担30000元的经营损失没有依据，且2018年12月21日的断水断电不是马客公司造成的。七、一审判决认定“转租收益损失部分，本院酌情支持5000元”错误且违法。李航、叶林妫未经马客公司书面同意擅自将部分房屋转租给他人，转租行为及合同无效，是否存在收益损失与马客公司无关。八、一审判决作出《房屋租赁合同》部分无效并退还部分房租的认定，认定2018年12月21日断水断电是马客公司造成的，进而认定马客公司违约并承担相应责任，适用法律错误。具体如下：1、判决书第6、7页“原、被告提供的证据对本案待证事实有证明力，故本院予以认定”，即在这里既同时认定了李航、叶林妫提供的证据和《租房意向书》的效力，而到了判决书第8页又否定了马客公司提供的《租房意向书》的效力。对《租房意向书》履行过程中出现的问题，应适用《中华人民共和国合同法》第62条的规定，一审判决没有适用这一规定属于适用法律错误。2、一审法院查明事实与认定之间相互矛盾，判决书第7页查明双方合同到期是2019年1月5日，也查明遭受顺帆公司采取的断水断电的措施是发生在2018年12月21日，又在判决书第9页认定不承认但书的效力，且让马客公司承担发生在合同期外的损失。应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，一审判决没有适用这一规定是适用法律错误。3、原审判决书第8页认定“2018年11月19日之后原、被告之间的房屋租赁约定应属无效”与第10页认定“马客公司承担因发生在2018年12月21日断水断电所产生的30000元经营损失”相互矛盾。一审判决没有适用《合同法》第44条规定和第62条的规定，而是适用《合同法》第58条的规定，这是适用法律错误的第三个表现。4、原审判决书第10页认定“2018年11月19日之后原、被告之间的房屋租赁约定无效，被告退还17280元房”与第10页“酌情支持30000元”相互矛盾。5、马客公司与顺帆公司因《租房意向书》而取得合法向李航、叶林妫转租的权利，一审判决没有适用《中华人民共和国民事诉讼法》第7条的规定，属于法律错误。九、一审判决程序违法。在一审诉讼过程中李航、叶林妫没有提供证据证明其主张的损失是马客公司造成的，也没有评估自己的损失。原审法院错误地适用《民事诉讼法》第64条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第1条的规定。违反《民事诉讼法》第7条、第64条第三款的规定，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第85条的规定。马客公司曾经向一审法院提出《调查收集证据申请书》，要求调取李航、叶林妫2018年11月至12月份的营业收入情况，2018年11月至12月份的营业收入情况存在于李航、叶林妫及有关人员的支付宝或微信之中。但是一审法院没有调取，违反《民事诉讼法》第64条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定。故提起上诉，请求：l、撤销杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初475号民事判决书；2、驳回李航、叶林妫的全部诉讼请求；3、全部诉讼费用由李航、叶林妫承担。 针对马客公司的上诉，李航、叶林妫发表答辩意见称：同上诉意见，补充：一、关于主体的问题，叶林妫多次向马客公司交纳租金，叶林妫在本案中主体适格。二、马客公司与顺帆公司签订的《租房意向书》仅承诺优先租赁权的条款，并没有与顺帆公司签订正式的租赁合同，因此马客公司至2018年11月19日之后就没有出租房屋的权利。 二审举证期限内，李航、叶林妫提交如下证据：1.杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初3139号民事判决书（原件），证明叶林妫应当赔偿曹喜明赔偿款6000元的事实；2.现金缴款单（原件），证明叶林妫已经支付了（2019）浙0110民初3139号民事判决确定的赔偿款。对李航、叶林妫提交的证据，马客公司认为：真实性无异议，但该判决认定的事实和本院认为部分是违法的，无事实及法律依据，关联性有异议，该判决系案外人与叶林妫之间的法律关系，且马客公司对叶林妫在本案中的主体资格是有异议的，因此，该证据与本案没有关联，从证明内容的上来看，叶林妫擅自转租没有经过马客公司的同意，因此造成的损失因自行承担，与马客公司无关。对李航、叶林妫提交的证据，本院经审查后认为：证据1、2系叶林妫与案外人之间的民事法律关系，与本案无关，上述证据本院不予采信。马客公司提交如下证据：1.民事起诉状（原件），证明马客公司与顺帆公司于2018年11月19日以后对涉案房屋拥有租赁权，马客公司与李航、叶林妫签订的租赁合同合法有效，而且完全履行了合同的义务，李航、叶林妫陈述不符合客观事实；2.《关于租赁房屋延迟退还损失申请补偿的报告》（复印件），证明马客公司与顺帆公司租赁关系于2019年2月26日仍然有效，2018年11月19日以后对涉案房屋拥有租赁权，马客公司与李航、叶林妫之间的租赁合同合法有效，且完全履行了合同的义务，李航、叶林妫陈述不符合客观事实；3.温馨提示（无盖章），证明马客公司与顺帆公司于2018年11月19日以后对涉案房屋拥有租赁权，马客公司与李航、叶林妫之间签订的租赁合同合法有效，且完全履行了合同义务，李航、叶林妫陈述不符合客观事实。顺帆公司在2018年11月21日的时候发布提示，让马客公司及园区的各企业与杭州尚虹实业有限公司联系租赁事宜，并没有否定租赁合同效力。对马客公司提交的证据，李航、叶林妫认为：证据1真实性无异议，但与本案无关，无法证明其待证目的，民事起诉状中仅能体现未来科技城公司及顺帆公司的租赁合同于2018年11月19日截止；证据2未提交原件，三性均有异议，马客公司延迟交房的事实不能证明马客公司与顺帆公司2018年11月19日存在租赁关系；证据3三性均有异议，该证据并无公章，其中所说的合同于2019年11月19日到期与事实不符，应当是2018年11月19日到期。对马客公司提交的证据，本院经审查后认为：证据1与本案并无关联性，该证据本院不予采信；证据2系复印件，真实性无法确定，该证据不予采信；证据3并无盖章，真实性无法核实，不能证明其待证目的该，该证据不予采信。本院审理过程中，李航、叶林妫于2020年5月22日向本院书面申请向杭州市人力资源与社会保障局、杭州市余杭区人力资源和社会保障局调查收集如下证据材料：位于杭州市余杭区的杭州马客创业服务有限公司运营的杭州余杭西溪小微创业园中的小微企业根据《市区创业场地扶持办法》享受的租房补贴发放情况。本院经审查认为，李航、叶林妫并未在本案中提出要求马客公司支付小微企业补贴的诉讼请求，故其申请调查取证的内容不属于本案审理范围，本院不予准许。 本院经审理查明的事实与原审一致的部分，本院予以确认。另查明，二审审理过程中，李航、叶林妫与马客公司均认可2018年1与5日签订的《小微创业园租房协议书》第三条中约定的92000元系该协议租期内李航、叶林妫应当缴纳的租金及物业费；2018年3月1日签订的《小微创业园租房协议书》第三条中约定的23100元系该协议租期内李航、叶林妫应当缴纳的租金及物业费；且双方均认可2018年1月5日签订的《小微创业园租房协议书》，李航、叶林妫实际已付租金及物业费为40000元，2018年3月1日签订的《小微创业园租房协议书》租金及物业费已付清。李航、叶林妫称其于2019年1月17日被产权人强制搬离。李航、叶林妫认可其转租部分为2018年3月1日签订的《小微创业园租房协议书》中所涉的房屋。 本院认为，李航、叶林妫与马客公司于2018年1月5日、2018年3月1日签订的两份《小微创业园租房协议书》系双方的真实意思表示，但马客公司与未来科技城公司签订的租赁合同租期截止至2018年11月19日，马客公司与顺帆公司签订的《租房意向书》虽赋予了马客公司一定条件下的优先承租权，但马客公司与顺帆公司并未签订正式房屋租赁合同，故2018年11月19日之后马客公司就案涉房屋不享有转租权，此后李航、叶林妫与马客公司的租赁关系无效。2018年11月19日之前的租赁关系合法有效，双方当事人均应按约履行。第一，关于叶林妫是否系案涉《小微创业园租房协议书》签订主体问题。案涉《小微创业园租房协议书》落款处签字人均为叶林妫，且叶林妫也曾向马客公司缴纳过租金，故马客公司认为叶林妫并非案涉《小微创业园租房协议书》的当事人，不能作为本案的适格主体，该理由不能成立。第二，关于案涉《小微创业园租房协议书》租期问题。李航、叶林妫主张租期为三年，但案涉《小微创业园租房协议书》中明确约定租赁期限为一年，故李航、叶林妫的上述主张不能成立。第三，关于李航、叶林妫已付租金、物业费、押金问题。二审中双方均确认2018年1月5日签订的《小微创业园租房协议书》李航、叶林妫实际支付租金、物业费为40000元，2018年3月1日签订的《小微创业园租房协议书》租金、物业费已付清。李航、叶林妫主张双方约定以上一年度小微企业补贴抵扣未付租金、物业费，押金系在2017年1月6日签订《小微创业园租房协议书》时已经支付，应当提供证据予以证明。但案涉《小微创业园租房协议书》中并无该约定，李航、叶林妫也未能提供证据证明双方有上述约定，且也未提供证据证明其在2017年1月6日签订《小微创业园租房协议书》时缴纳了押金，马客公司对李航、叶林妫的上述主张均不认可，故李航、叶林妫就此应当承担举证不能的不利后果，其关于要求马客公司返还租金、物业费、押金的诉讼请求，本院无法支持。第四，关于李航、叶林妫主张的损失赔偿问题。案涉租赁合同部分无效，马客公司负有主要责任，在合同约定的租期届满前案涉房屋被强行断水断电，马客公司称非系其所为，但马客公司作为出租方有义务保证承租人对租赁房屋的正常使用，故马客公司就此存在一定过错；李航、叶林妫作为承租人，其未按约支付租金及物业费，也存在违约行为，故对于李航、叶林妫主张的损失赔偿问题将根据双方的违约行为予以综合认定。李航、叶林妫主张的转租租金收益损失及转租违约赔偿产生的损失，案涉《小微创业园租房协议书》中明确约定李航、叶林妫擅自将案涉房屋转租、转让或转借的，马客公司有权终止合同，现马客公司明确表示未同意李航、叶林妫对外转租，且对其转租行为不知情，李航、叶林妫也未举证证明马客公司同意其转租或应当知道其转租且超过6个月未提出异议，应当承担举证不能的不利后果，故其主张的转租租金收益损失及转租违约赔偿损失，本院无法支持；李航、叶林妫主张的装修损失，李航、叶林妫仅提供了其自行制作的清单及空调费、监控设备安装费的凭证，无法证明系案涉租赁房屋内的装修，马客公司一审中对该证据真实性均不予认可，且李航、叶林妫自认其实际搬离时间是2019年1月17日，而2018年1月5日签订的《小微创业园租房协议书》租期截止日为2019年1月5日，2018年3月1日签订的《小微创业园租房协议书》租期截止日期虽为2019年2月28日，但李航、叶林妫已擅自将该部分房屋转租给案外人使用，故李航、叶林妫主张的装修损失，本院亦无法支持；李航、叶林妫主张的仓储费损失，实际为李航、叶林妫为存放货物另行承租房屋所支付的租金，叶林妫与案外人蔡国英签订的《房屋租赁合同》租期起始日期为2019年1月6日，此时其自用部分的《小微创业园租房协议书》租期已到期，转租部分的《小微创业园租房协议书》系其擅自转租，并未用于自身货物存放，故仓储费损失，本院无法支持；李航、叶林妫主张的营业收入损失，就此并无事实及法律依据，本院不予支持；李航、叶林妫主张的装修期租金损失，就此并无合同依据，原审法院不予支持并无不当；李航、叶林妫主张的商品过期损失，未提供相应证据证明，原审法院不予支持，并无不当。综上，李航、叶林妫主张的各项损失均无事实及法律依据，本院不予支持。原审适事实认定不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初475号民事判决及诉讼费负担部分； 二、驳回李航、叶林妫的全部诉讼请求。 一审案件受理费9957元，由李航、叶林妫负担；二审案件受理费10322元，由李航、叶林妫负担10322元。李航、叶林妫于本判决生效之日起十日内至本院补交诉讼费；杭州马客创业服务有限公司于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年六月二十四日 法官助理赵勤 书记员戚依宜