江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0302民初1960号 原告：萍乡市碧桂园投资有限公司，住所地萍乡经济技术开发区横板管理处办公室一楼，统一社会信用代码91360301MA35FPQF5J。 法定代表人：谈建平，系公司总经理。 委托诉讼代理人：朱贤琴，女，1990年11月22日出生，汉族，住江西省丰城市，系公司法务。 被告：糜彬，男，1988年10月5日出生，汉族，住江西省萍乡市湘东区。 原告萍乡市碧桂园投资有限公司与被告糜彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱贤琴到庭参加诉讼，被告糜彬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案缺席审理，现已审理终结。 原告萍乡市碧桂园投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年1月4日签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录；2、判令被告向原告支付该商品房总价款的15%的违约金95,493.15元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年1月4日签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买原告开发的碧桂园天玺湾二期21楼2302室商品房，总购房款636,621元，付款方式为按揭付款，而后原告与被告、中国工商银行股份有限公司萍乡跃进支行签署个人贷款合同。根据贷款合同的约定，原告对被告的按揭贷款承担阶段性连带担保责任，担保范围为保证人对贷款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款银行实现债权的费用和原告所有其他应付费用，担保期限为自贷款人放款至办理完正式的抵押登记手续，且中国工商银行股份有限公司萍乡跃进支行收到不动产登记证明时止。被告自2019年4月起，未按贷款合同的约定偿还按揭贷款本金及利息，致使贷款银行要求原告按贷款合同约定承担连带担保责任。原告已于2019年9月29日向贷款银行承担代偿责任。根据原、被告签订的房屋买卖合同，出卖人可以解除合同并要求被告承担房屋总价款15%的违约金。为维护原告合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 被告糜彬未作答辩。 原告萍乡市碧桂园投资有限公司针对其诉讼请求向本院提交了原告的营业执照副本、法定代表人身份证明、被告的身份证复印件、《商品房买卖合同》及其附件、附录、贷款合同、银行代偿申请及已代偿银行回单，被告糜彬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证权利。本院经审查认为，上述证据可以相互印证本案待证事实，本院对上述证据均予以认定。 被告糜彬未向本院提交证据。 本院经审理认定法律事实如下：2018年1月4日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定：被告向原告购买原告开发的碧桂园天玺湾二期21号楼2302号房，房屋建筑面积为119.02平方米，单价为5,349元/㎡，房屋总价为636,621元，付款方式为合同签订时付首付款136,621元，余款500,000元采用银行按揭贷款付款，合同还对其它权利、义务进行了约定。该合同所附的附件十一补充协议第十四条第二款约定：若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用），代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项及出卖人已承担费用或解除合同。出卖人选择解除合同的，出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房屋价款、利息、银行实现债权费用及出卖人已承担费用等视为买受人欠出卖人的债务，买受人应按商品房价款的15%支付违约金给出卖人。原、被告均在合同及补充协议上签字确认。合同签订后，被告向原告支付了首付款136,621元。2018年1月16日，被告在中国工商银行股份有限公司萍乡跃进支行处办理购房贷款，约定放款账户为被告的账户，原告为贷款保证人。后因被告多次逾期未还款，导致中国工商银行股份有限公司萍乡跃进支行分别于2019年9月25日、2020年6月9日向原告发出代偿申请，原告分别于2019年9月29日、2020年6月11日向银行代偿被告所欠本息488,281.38元、3,195.29元。现被告所欠银行贷款本息均已结清。原告多次要求被告支付其代偿的贷款本息，被告均未偿还，故诉至法院。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《萍乡市商品房买卖合同》及合同附件、附录系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照该合同约定全面履行自己的权利义务。现因被告未及时偿还银行贷款导致原告承担保证责任后，起诉要求解除上述合同，本案案由为房屋买卖合同纠纷。 关于合同解除的问题。原、被告在《商品房买卖合同》所附的附件十一补充协议第十四条第二款约定：若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用），代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项及出卖人已承担费用或解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告请求解除原、被告签订的商品房买卖合同及附件、附录之诉求符合法律规定，本院予以支持。 关于违约金的问题。原、被告在《商品房买卖合同》所附的补充协议中约定，出卖人选择解除合同的，出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房屋价款、利息、银行实现债权费用及出卖人已承担费用等视为买受人欠出卖人的债务，买受人应按商品房价款的15%支付违约金给出卖人。因被告未到庭，故未对违约金提出抗辩。庭审过程中，原告未能提供其因被告违约造成的实际损失的相应证据。本院结合案件情况，认定原告的实际损失包括代偿银行贷款的利息罚息、合同履行过程中产生的税费规费等。因原告解除合同后收回房产继续交易仍可赚取利润，依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第一百一十四条第二款“…约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本院综合本案的实际情况，认为原告主张的违约金过高，调整为25,000元适宜。被告应向原告支付违约金25,000元，本院对原告超出部分的诉讼请求不予支持。 综上所述，因本案合同约定的解除条件已成就，本院对原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》之诉求予以支持；原告主张的违约金过高，不符合公平原则，本院酌定支持25,000元。因被告未对合同解除后的财产返还提出主张，本院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告萍乡市碧桂园投资有限公司与被告糜彬于2018年1月4日签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录； 二、被告糜彬应在本判决书生效之日起十日内向原告萍乡市碧桂园投资有限公司支付违约金25,000元； 三、驳回原告萍乡市碧桂园投资有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,187元，由被告糜彬负担1,800元，原告萍乡市碧桂园投资有限公司负担387元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  王 珊 二〇二〇年六月十七日 代理书记员  彭怡楚