广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2130号 上诉人（原审被告）：杨永刚，男，1979年1月18日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市。 被上诉人（原审原告）：严兰，女，1958年5月20日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：黄继东，男，1958年10月4日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 原审被告：桂林海森新能源科技有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区高新区信息产业园D-12号信息孵化大厦A座5-2号办公，统一社会信用代码：91450305330701969H。 法定代表人：杨雨，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：苏皇，男，1984年12月18日出生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县，系该公司监事。 上诉人杨永刚因与被上诉人严兰、原审被告桂林海森新能源科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杨永刚上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，判决驳回被上诉人严兰的诉讼请求;二、维持一审判决第四项；三、二审诉讼费由被上诉人严兰承担。事实与理由:一、上诉人杨永刚与被上诉人严兰的租赁合同期限已届满，双方的租赁合同关系已终止。(一）上诉人杨永刚与被上诉人严兰的租赁合同期限已届满，租赁合同关系已终止。上诉人杨永刚与被上诉人严兰2018年3月2日签订《房屋租赁合同》，租赁期限为自2018年3月1日至2018年8月31日止。(二）按《房屋租赁合同》要求，续租必须在租赁期限届满两个月之前书面通知甲方，经甲方同意后重新商定租金并重新签订租赁合同。上诉人杨永刚既没有租赁期限届满两个月之前书面通知被上诉人，也没有重新签订租赁合同,双方的租赁合同关系已自然终止，上诉人不是《房屋租赁合同》的承租人，即便判决上诉人将办公房屋返还给被上诉人也是返还不能。(三）由于上诉人杨永刚不是《房屋租赁合同》当事人，代表承租人桂林海森新能源科技有限公司的任何承诺均是无效的。(四）一审法院认定苏皇（代）是杨永刚授权其续签《房屋租赁合同》没有证据证实，相反苏皇(代)是代表桂林海森新能源科技有限公司来签订新《房屋租赁合同》的，有工商登记信息为证。二、被上诉人严兰与原审被告桂林海森新能源科技有限公司2018年8月17日签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定,合法有效，具有法律约束力。(一）被上诉人严兰与原审被告桂林海森新能源科技有限公司股东苏皇签订《房屋租赁合同》合法有效。该合同借用原来杨永刚与严兰签订的已失效的《房屋租赁合同》，除合同的承租人变为桂林海森新能源科技有限公司以及租赁期限以外，各项条款不变。(二）工商行政管理局的营业执照信息:桂林海森新能源科技有限公司的股东：杨雨、苏皇。而与被上诉人严兰签订《房屋租赁合同》的正是股东苏皇。(三）桂林海森新能源科技有限公司的注册地址正是根据苏皇代桂林海森新能源科技有限公司与被上诉人严兰签订《房屋租赁合同》而设立的。(四）缴纳租金的主体也是承租人桂林海森新能源科技有限公司。该公司法定代表人杨雨缴纳租金更是证明了承租人是桂林海森新能源科技有限公司。(五）从被上诉人严兰起诉的主体和内容来看，连被上诉人严兰都认可承租人是桂林海森新能源科技有限公司(该公司股东苏皇代签），原审法院却认定该公司股东苏皇代上诉人杨永刚续签《房屋租赁合同》，完全是张冠李戴。三、上诉人杨永刚由于不是本案租赁合同的当事人，无权代表桂林海森新能源科技有限公司进行民事法律行为。上诉人杨永刚与桂林海森新能源科技有限公司股东杨雨、苏皇是朋友关系，后面签订的租赁合同与之有一定的关联性，但上诉人杨永刚租赁合同关系终止后,桂林海森新能源科技有限公司与被上诉人严兰新成立的租赁合同关系前提下，杨永刚的任何言行都不能成为本案租赁合同的当事人及为之承担法律责任的理由。 被上诉人严兰答辩称，一审认定事实清楚，一审判决应予维持。 原审被告桂林海森新能源科技有限公司答辩称，租赁合同续签之后，租赁场地实际上是原审被告在用，欠付的租金公司会支付的。 被上诉人严兰向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与二被告签订的房屋租赁合同；二被告立即返还所承租的桂林市七星区高新区信息产业园D-12号信息孵化大厦A座502房屋；2.判决二被告支付原告租金22500元（租金从2018年11月暂计至2019年3月；2019年4月起至二被告实际返还租赁物给原告之日的租金，按每月4500元计算）；3.判决二被告支付原告的租赁押金13500元，归原告所有；4.本案的诉讼费用由二被告承担。 一审法院审理查明：原告严兰系桂林市七星区办公房屋的所有权人。2018年3月2日，原告作为甲方，被告杨永刚作为乙方，签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将上述房屋出租给杨永刚，续租期自2018年3月1日至2018年8月31日。租赁期满，原告有权收回出租房屋，杨永刚应如期交还，杨永刚如要求再续租，则必须在此租赁期满两个月之前书面通知原告，经原告同意后，重新商定续租金额并重新签订租赁合同。租金为4500元/月，该房屋的物业管理费和水电费等费用由杨永刚向物业公司交纳，每月五日前需支付当月租金。为保证原告房屋及公共设施不受损失，杨永刚须交13500元的履约保证金。房屋租赁期间，杨永刚如拖欠房屋租金或水电费超过一个月，则原告有权解除合同，收回出租房屋，并没收杨永刚的履约保证金，杨永刚还应按照合同总租金的10%向原告支付违约金。杨永刚如逾期支付房屋租金，每逾期一日，则杨永刚需按日租金的1%加付滞纳金。 被告杨永刚在合同签订前已向原告支付履约保证金13500元。合同签订后，被告杨永刚一直使用涉案房屋。2018年7月14日，杨永刚通过短信方式向原告提出“再续租半年”。2018年8月5日，杨永刚提出“用公司来跟你签协议”。2018年8月16日，杨永刚询问原告“续租合同什么时候签”，并告知原告“明天麻烦你带房产证复印件过来跟小苏签一下，公司变更还没搞完，十一点左右跟小苏联系。”2018年8月17日，原告严兰与苏皇在原《房屋租赁合同》底部注明：经甲、乙双方协定，本合同各项条款不变，租赁期续签一年，时间从2018年9月1日至2019年8月31日。乙方处签名为苏皇（代）。2018年9月13日，被告杨永刚将房屋租金4500元转账支付给原告严兰。自2018年11月1日起，经原告多次催收，被告杨永刚均通过短信承诺支付房屋租金，但至今仍未支付，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：被告杨永刚是否系续签《房屋租赁合同》的一方当事人。其一，被告杨永刚通过短信方式向原告提出续租房屋的意向，并在短信中告知原告与“小苏”签订合同，即为授权苏皇代其续签《房屋租赁合同》；其二，苏皇在原《房屋租赁合同》的底部代乙方签名，而原《房屋租赁合同》的乙方为杨永刚；其三，杨永刚曾提出用公司来与原告签协议，但在续签合同前一天，杨永刚告知原告公司变更尚未完成，且原告在庭审时亦陈述杨永刚“没有说以其他的主体身份来签”合同；其四，续签《房屋租赁合同》后，被告杨永刚仍向原告支付过租金，并在短信中多次承诺支付房屋租金。综上所述，结合原告提供的证据及庭审中双方当事人的陈述，一审法院认为，原告提供的证据形成证据链，可证明被告杨永刚授权苏皇续签《房屋租赁合同》，并在续签合同后仍向原告支付租金或承诺支付租金，故续签《房屋租赁合同》系原告与被告杨永刚的真实意思表示，被告杨永刚是合同的一方当事人。因原告未提供证据证明海森公司是合同当事人，且原告庭审时亦陈述杨永刚“没有说以其他的主体身份来签”合同，故一审法院认为海森公司不是合同当事人。原告要求海森公司承担民事责任的诉讼请求，一审法院不予支持。因续签《房屋租赁合同》是原告与被告杨永刚的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现续签《房屋租赁合同》的租赁期限已届满，无须再解除该合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。因租赁期限已届满，故被告杨永刚应将涉案房屋返还给原告。因自2018年11月1日起至今，被告杨永刚均未支付房屋租金，故被告杨永刚应支付原告房屋租赁期间即2018年11月1日起至2019年8月31日止的房屋租金45000元（4500元/月×10个月=45000元），并自2019年9月1日起，按4500元/月支付原告房屋占用费至被告杨永刚将涉案房屋返还给原告之日止。因双方在《房屋租赁合同》中约定被告杨永刚如拖欠房屋租金或水电费超过一个月，则原告有权没收杨永刚的履约保证金，现杨永刚已拖欠房屋租金超过一个月，构成违约，应承担相应的违约责任，故被告杨永刚已向原告支付的履约保证金13500元归原告所有，原告无须退还给被告杨永刚。综上所述，一审法院对原告的诉讼请求成立部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告杨永刚将位于桂林市七星区办公房屋返还给原告严兰；二、被告杨永刚支付原告严兰自2018年11月1日起至2019年8月31日止的房屋租金45000元，并自2019年9月1日起，按4500元/月支付原告严兰房屋占用费至被告杨永刚将上述房屋返还给原告严兰之日止；三、被告杨永刚已向原告严兰支付的履约保证金13500元归原告严兰所有；四、驳回原告严兰的其他诉讼请求。本案应收取案件受理费1262元、公告费560元，合计1822元（原告已预付），由被告杨永刚负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有约束力，当事人应按照合同约定履行义务。双方于2018年3月2日签订有房屋租赁合同，在租赁期限届满前，上诉人杨永刚就继续使用租赁物与被上诉人严兰经协商达成一致意见，即在租赁合同权利义务内容不变的前提下租赁期限延长一年，并签订续租合同。虽然续签的合同不是上诉人签名，但从双方协商及签订合同过程来看，可以确定系上诉人杨永刚委托案外人苏皇签订。关于上诉人杨永刚主张涉案租赁合同续租后并非其使用，不应由其支付租金，对此本院认为，涉案续租合同的续签是上诉人真实意思表示，而且租赁合同续签后，上诉人也实际使用租赁物并缴纳房租，并且在回复被上诉人严兰催交租金的短信中多次承诺支付房屋租金，从未表示过退出租赁关系，因此，上诉人是涉案租赁合同当事人，故本院对上诉人的上述主张不予采信。关于上诉人杨永刚主张其与被上诉人严兰之间的合同因租期届满而终止，对此，本院认为，上诉人杨永刚与被上诉人严兰之间从未有对合同到期进行清算的意思表示，更未对租赁房屋进行交接，故对此主张，本院亦不予采信。原审被告桂林海森新能源科技有限公司主张租赁合同续签后，租赁房屋实际由原审被告桂林海森新能源科技有限公司使用，并表示愿意支付欠付房租，对此本院认为，依据法律规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意，本案并未有证据证明上诉人将合同义务全部转移给原审被告经过被上诉人同意，因此，本案不构成债务转移。鉴于涉案租赁合同续签后，本案原审被告桂林海森新能源科技有限公司实际使用租赁房屋并同意承担上诉人杨永刚欠付租金的合同债务，可以认定为前述的债务加入。债务加入，是指原债务人并不脱离债的关系，而由第三人加入到债务关系中来与原债务人一起承担债务。被上诉人严兰以承租人杨永刚和实际使用房屋的桂林海森新能源科技有限公司为共同被告提起诉讼，要求两者就租赁合同产生的债务共同承担责任，租赁期届满后返还租赁房屋，依据充分。上诉人杨永刚、原审被告桂林海森新能源科技有限公司未按合同约定的支付租金，违反了合同约定，应承担支付租金及承担违约责任。一审判决对欠付租金及违约金计算正确，本院予以维持。涉案租赁合同到期后，上诉人杨永刚、原审被告桂林海森新能源科技有限公司未将涉案房屋返还被上诉人严兰，故应按房屋租金标准支付房屋占用使用费至实际返还涉案租赁物之日。关于履约保证金，具有担保合同履行的性质，在合同按约定履行完毕，履约保证金应予返还，但是涉案租赁合同因上诉人杨永刚违约未按约定履行完毕，故依据合同约定，一审判决合同保证金不予退回依据充分，本院依法予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，由于二审出现新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初1243号民事判决第三项； 撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初1243号民事判决第一项、第二项、第四项； 上诉人杨永刚、原审被告桂林海森新能源科技有限公司将位于桂林市七星区办公房屋返还给被上诉人严兰； 上诉人杨永刚、原审被告桂林海森新能源科技有限公司共同支付被上诉人严兰自2018年11月1日起至2019年8月31日止的房屋租金45000元，并自2019年9月1日起，按4500元/月支付被上诉人严兰房屋占用费至上诉人杨永刚、原审被告桂林海森新能源科技有限公司将上述房屋返还给被上诉人严兰之日止； 驳回被上诉人严兰的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本案一审案件受理费1262元、公告费560元，合计1822元（被上诉人严兰已预付），二审案件受理费1262元（上诉人杨永刚已预交），以上合计3144元，全部由上诉人杨永刚、原审被告桂林海森新能源科技有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年六月三十日 法官助理  王国裕 书 记 员  粟建玉