湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1009号上诉人（原审被告）：益阳雄森房地产开发有限公司，住所地益阳市。法定代表人：颜昌华，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐鑫，湖南万维律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹益平，湖南义剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨正宇，男，1980年9月19日出生，汉族，住长沙市。委托诉讼代理人：王登科，沅江市赤山法律服务所法律工作者。上诉人益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称雄森公司）因与被上诉人杨正宇商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初370号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雄森公司的委托诉讼代理人齐鑫、曹益平，被上诉人杨正宇的委托诉讼代理人王登科均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雄森公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨正宇的诉讼请求，由杨正宇承担案件诉讼费用。事实和理由：一、同类生效案件已查明，案涉房产所在小区办理不动产权证的障碍主要是因为拆迁交地未完成，该小区开发公司与市城建投的拆迁成本结算等工作无法推进，且存在土地跨宗等问题。案涉房产逾期办证的责任不在于雄森公司。同时，案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，只有因出卖人原因导致逾期办证，出卖人才承担违约责任，故出卖人即雄森公司在本案中未怠于行使协助办证义务，不能办证非雄森公司原因所致，雄森公司不应承担违约责任；二、根据合同法规定，违约金过高时，当事人可以请求人民法院适当减少。因同类逾期办证的业主过多，如判决雄森公司依据合同承担“日万分之一”的违约责任，由此产生的巨额赔偿，于雄森公司不公，雄森公司亦无力承担。故如判决雄森公司承担违约责任，应将违约金比例调整为“日万分之零点五”。三、购房合同第十九条约定：“出卖人应在商品房交付使用后。”因此，商品房交付之日为办证时间的计算起点。杨正宇的13栋13X、13X号房，双方办理交房手续的时间是2019年6月6日，按交付时间计算，本案并未逾期。杨正宇辩称：一、案涉合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，包括违约金在内的条款应为当事人所遵守；二、没有办证所有的责任都在雄森公司，是否第三方因素导致迟延办证与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。杨正宇向一审法院起诉请求：1、请求判令雄森公司向杨正宇支付至2019年12月31日止的逾期交付六套商品房和逾期未办妥六套商品房不动产权证书违约金229971元；2、判令雄森公司自2020年1月1日起按已付购房款XX56428元的日万分之一的标准计算至实际办妥六套商品房不动产权证书之日止向杨正宇支付逾期未办理商品房不动产权证书的违约金；3、判令雄森公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：杨正宇、雄森公司于2016年1月29日签订了两份《商品房买卖合同》，约定：杨正宇购买雄森公司开发的位于益阳大道北侧、大桃路西侧的雄森国际项目中的13幢1层13X号、13X号房屋，房屋价格均为XX53207元，雄森公司应当在2016年5月1日前将符合本合同约定的商品房交付杨正宇使用；该合同第十一条约定，逾期超过90日交付房屋，出卖人应当自2016年5月2日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，出卖人自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。2016年4月1日，杨正宇与雄森公司签订两份《雄森国际商铺租赁合同》，约定杨正宇将13幢X层13X号、13X号房屋租赁给雄森公司，租赁期限均为2016年4月1日至2019年4月30日止，租金均为100元/平方米/月。2019年6月6日，杨正宇、雄森公司双方签订《交房流转表》，杨正宇于当日收取了13幢1层13X号、13X号房屋。杨正宇、雄森公司于2016年1月30日签订了一份《商品房买卖合同》，约定：杨正宇购买雄森公司开发的位于益阳大道北侧、大桃路西侧的雄森国际项目中的10栋11栋的20层2002号房屋，房屋价格为224657元，雄森公司应当在2016年1月28日前将符合本合同约定的商品房交付杨正宇使用；该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，出卖人自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。杨正宇、雄森公司于2016年2月4日签订了一份《商品房买卖合同》，约定：杨正宇购买雄森公司开发的位于益阳大道北侧、大桃路西侧的雄森国际项目中的10栋1X栋的XX层310X号房屋，房屋价格为XX0015元，雄森公司应当在2016年1月28日前将符合本合同约定的商品房交付杨正宇使用；该合该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，出卖人自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。杨正宇、雄森公司于2016年11月14日签订了一份《商品房买卖合同》，约定：杨正宇购买雄森公司开发的位于益阳大道北侧、大桃路西侧的雄森国际项目中的1栋X栋的X单元2X层X-27XX号房屋，房屋价格为XX0274元，雄森公司应当在2017年12月18日前将符合本合同约定的商品房交付杨正宇使用；该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，出卖人自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。杨正宇、雄森公司于2017年3月31日签订了一份《商品房买卖合同》，约定：杨正宇购买雄森公司开发的位于益阳大道北侧、大桃路西侧的雄森国际项目中的X栋X栋的X单元2X层X-27XX号房屋，房屋价格为255068元，雄森公司应当在2017年12月18日前将符合本合同约定的商品房交付杨正宇使用；该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，出卖人自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，杨正宇付清了全部购房款3456428元。杨正宇、雄森公司对10栋11栋的2002号房、3102号房，1栋X栋2-27XX号房、X-27XX号房按期交付的事实无异议。雄森公司至今未为杨正宇的六套房屋办理不动产权证书。一审法院认为：雄森公司将涉案房屋出售给杨正宇后，又跟杨正宇签订租赁合同承租了杨正宇所购的房产。租赁到期后，双方签订的《交房流转表》仅能证明雄森公司将租赁房屋返还给杨正宇的时间为2019年6月6日。因双方未提供证据证明双方对于交房时间进行了重新约定，一审法院认定雄森公司应当按照约定的交付时间交房。根据合同约定，13幢X层13X号、13X号房屋的交房时间为2016年5月1日，在按照约定时间交房之后，扣除办理初始登记的90天、扣除360日、扣除180日，即雄森公司应于2018年1月21日为杨正宇办妥不动产权证。合同约定的按已付房款日万分之一计算违约金，换算成年利率仅为3.65%，未明显过高，经计算，2018年1月22日至2019年12月31日的逾期办证违约金为177454元。10栋11栋的2002号房、3102号房约定的交房时间为2016年1月28日，根据合同约定，扣除办理初始登记的90天、扣除360日、扣除180日，即雄森公司应于2017年10月19日办妥不动产权证，经计算，2017年10月20日至2019年12月31日的逾期办证违约金为34860.7元。1栋X栋2-27XX号房、X-27XX号房约定的交房时间为2017年12月18日，根据合同约定，扣除办理初始登记的90天、扣除360日，即雄森公司应于2019年3月13日办妥不动产权证，经计算，2019年3月14日至2019年12月31日的逾期办证违约金为15048元。综上，六套房屋截至2019年12月31日的逾期违约金总和为227362.7元，对杨正宇要求雄森公司支付至2019年12月31日的违约金超出上述金额的部分不予支持，违约金应按房屋总价款3456428元的日万分之一的标准支付不动产权证办妥之日止。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决：一、雄森公司在判决生效之日起十日内向杨正宇支付违约金227362.7元（违约金已计算至2019年12月31日，之后的违约金按已付总房款XX56428元的日万分之一的标准从2020年1月1日计算至不动产权证办妥之日止）；二、驳回杨正宇的其他诉讼请求。案件受理费4750元，减半收取2375元，由雄森公司负担2000元，杨正宇负担375元。二审中，雄森公司围绕上诉请求提交了会议纪要一份，拟证明案涉房产所在小区因存在土地跨宗等问题，办证截止日期应计算到2019年9月，办证迟延的原因不在其公司。杨正宇对该证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，会议纪要能证明雄森公司违约，拆迁没到位与杨正宇无关。本院经审查认为，雄森公司提交的证据仅能证实政府部门就案涉房产所在小区办证问题进行过会议协调，达不到办证期限应推迟及其不应承担责任的目的，本院对该证据不予采信。本院查明的基本事实与一审判决认定的基本事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：雄森公司应否承担案涉违约责任；如应承担，一审认定违约金是否过高。关于违约责任。对于13幢X层13X号、13X号房屋是否逾期，雄森公司认为根据双方签订的《交房流转表》，双方办理交房手续的时间是2019年6月6日，按交付时间计算并未逾期。本院认为，雄森公司与杨正宇签订商品房买卖合同后，又返租，交房时间应当以双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间为准，而不是以雄森公司认为的返租后交付的2019年6月6日。根据雄森公司与杨正宇签订的《商品房买卖合同》，对于13幢X层13X号、13X号房屋，雄森公司应当在2016年5月1日前交付杨正宇使用。一审法院认定雄森公司应当按照约定的交付时间交房并无不当，本院予以维持。案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因该合同系平等民事主体签订，且无违法等无效情形，故该条款对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人对案涉房屋延期办证的事实无异议，就其原因，雄森公司认为责不在己。本院认为，双方在案涉《商品房买卖合同》关于产权登记的约定中，并未约定他方行为可免除双方就产权登记引起的违约责任。该合同由雄森公司提供，雄森公司作为专业房地产开发公司，相比作为买受人的杨正宇，在合同签订前，更知晓存在类似于本案外在因素引起违约而承担赔偿风险的可能。作为本案合同相对方的杨正宇在产权登记中无过错，产权登记迟延的责任，应由作为本案合同相对方的出卖人即上诉人承担。一审判决依据合同约定，认定违约责任由上诉人承担并无不当，本院予以维持。关于违约金标准。从案涉双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，双方关于逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金约定具有惩罚性质，不仅是损害赔偿。同时，根据合同以已付房款日万分之一计算违约金的约定，该违约金标准换算成年利率为3.65%，并未过高。另，正如前述分析，案涉合同由雄森公司提供，违约金条款为雄森公司预先拟制，雄森公司作为专业房地产开发公司，应更知晓该违约金比例给自身带来的风险，雄森公司履行该条款义务更能彰显诚实信用原则。一审判决依据合同约定认定违约金标准并无不当，本院予以维持。综上所述，雄森公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由益阳雄森房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯正春审 判 员 夏 蓉审 判 员 蒋远军二〇二〇年六月二十九日法官助理 曹 帅书 记 员 郑思聪