广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终532号上诉人（一审原告）：梁恒岭，男，1981年6月25日出生，汉族，住广东省东莞市**********************，公民身份号码为522************015。委托诉讼代理人：杨青林，广东星啸律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓超，广东星啸律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：梁灿明，男，1968年10月16日出生，汉族，住广东省东莞市******************，公民身份号码为442************011。上诉人梁恒岭因与被上诉人梁灿明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初26543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁恒岭向一审法院提起诉讼，请求：1.确认梁恒岭与梁灿明于2019年7月5日签订的《租赁合同》无效；2.梁灿明返还梁恒岭押金79600元；3.梁灿明退回梁恒岭厂房租金99500元；4.梁灿明赔偿梁恒岭损失16000元；5.梁灿明承担本案诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认梁恒岭与梁灿明于2019年7月5日签定的《租赁合同》为无效合同；二、限梁灿明于本判决生效之日起五日内向梁恒岭返还押金79600元；三、限梁灿明于本判决生效之日起五日内向梁恒岭返还租金39800元；四、驳回梁恒岭的其他诉讼请求。本案一审本案诉讼受理费2101元、保全费1495.5元，合计3596.5元（梁恒岭已预交），由梁恒岭承担1395.46元，由梁灿明承担2201.04元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初26543号民事判决书。上诉人梁恒岭向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第三项，改判梁灿明向梁恒岭返还租金99500元；2.本案一审、二审诉讼费由梁灿明承担。事实与理由：一审法院认定，梁恒岭在2019年6月15日至2019年7月30日期间曾占用案涉租赁物，应支付该期间的占有使用费，属事实认定不清，适用法律有误。梁灿明明知案涉房屋没有房产证及建设工程规划许可证，仍然将房屋出租，导致合同无效的直接原因就是案涉房屋没有建设工程规划许可证，显然过错在于梁灿明，梁恒岭虽然占用了案涉房屋，但是不能也没有正常使用，合同目的完全不能实现，梁灿明存在过错的情况下导致合同无效仍然可以取得收益显然有失公平。梁恒岭与梁灿明签定的《租赁合同》第二条第2点约定：装修期为2019年6月15日起至2019年8月15日止。在房屋租赁市场惯例，装修期均为“免租期”，此亦属行规。案涉《租赁合同》最后一页“厂房租金”栏，也明确的写明，租金起算时间为2019年8月15日，该时间点刚好与上述装修期截止时间点相稳合，梁灿明已收取的租金也是从该时间点起计的，也进一步证实，案涉合同约定的装修期为“免租期”。梁灿明在一审庭审中，亦明确承认装修期为“免租期”。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明，一审法院在适用法律方面明显有误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律有误。被上诉人梁灿明辩称：（一）梁恒岭认为其不应向梁灿明支付占用租赁物期间的使用费是不成立的。首先，按照《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，即使是合同无效，租赁物使用人亦应向出租人支付占用使用期间的使用费。其次，梁恒岭所称的惯例及自证，均是要在合同有效的基础上才可以适用。另外，免租期的设定是相对整个租赁期而言的，只有在双方履行完毕租赁期后，承租人才可享受这个免租期，如因承租人中途违约或者毁约，该免租期应取消。在本案中，梁恒岭只履行了短短四个月的合同，就找借口解除合同，不能享受免租期。（二）一审判决对本案的事实认定不清，导致梁灿明的权益得不到保障。一审时，梁灿明己向法庭提交了双方于2019年5月22日所签订的租赁合同，该合同约定的合同期限是自2019年6月1日至2032年8月31日，梁恒岭亦于2019年5月22日、2019年5月23日共向梁灿明支付了120000的押金及40800元的首月租金，梁灿明亦于2019年6月5日（答辩状上写2019年6月1日是笔误，应为2019年6月5日）将租赁物交付给梁恒岭使用。梁恒岭在自认为能够办理环评的前提下，再次与梁灿明协商租金事宜，这样才有第二份《租赁合同》，即一审判决所认定的合同。签订第二份合同后，梁恒岭未重新向梁灿明支付租赁押金及首月租金，而是在第一次支付的款项的基础上增补，可知双方对租赁物的占用使用一直是在延续的。虽然合同有签订两份，但这中间是没有中断过的，故一审判决认定梁恒岭于2019年6月15日才占有使用租赁物是错误的，准确时间应为2019年6月5日。虽然梁灿明确认曾与梁恒岭协商过2019年7月30日解除合同，但梁恒岭直至开庭之日即2019年10月10日仍未将租赁物交还给梁灿明，仍然占有使用梁灿明的租赁物，故梁恒岭占有使用梁灿明的租赁物至2019年10月，这三个多月的使用费应当计算。其次，梁恒岭对梁灿明出租的厂房进行了大肆破坏，在其提出解除合同后，又不为梁灿明恢复原状，亦损害了梁灿明的权益，但一审在梁灿明已向法庭提供了充分证据的前提下，对此亦不作出适当的陈述及认定，损害了梁灿明的权益。因此，梁灿明认为，一审判决亦是不妥当的。希望二审法院查明本案事实，依法作出公正裁决。二审期间，梁灿明向本院提交了以下证据：一、2019年7月5日金额为18300元的转账记录，拟证明双方已经于2019年5月22日签订了第一份厂房租赁合同，案涉2019年7月5日合同是双方签订的第二份合同，梁恒岭之前已向梁灿明支付了140800元，该18300元是在第一次合同款项基础上作出的补充；二、视频，拟证明梁恒岭在使用案涉租赁物期间对案涉租赁物进行了破坏式改造，且不愿意恢复原状，给梁灿明造成了损失。梁恒岭认为梁灿明提供的所有证据均非二审期间形成的新证据，对于2019年7月5日金额为18300元的转账记录的真实性、合法性、关联性予以确认，但双方签订的第一份合同并未实际履行，对于第二份合同涉及的款项，梁灿明也重新出具了收据以确认，故2019年7月5日合同效力优先于第一份合同效力。梁恒岭对于视频的真实性不予确认，其主张该视频形成于梁恒岭将案涉租赁物交还给梁灿明之后，无法证明损坏是由梁恒岭造成的。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。梁灿明在答辩状中主张梁恒岭应向其支付2019年6月5日至2019年10月期间的占有使用费及厂房恢复原状的费用，但其未提起反诉及上诉，本院对此不予处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕梁恒岭提起的上诉，本案二审的争议焦点为梁恒岭是否应向梁灿明支付2019年6月15日至2019年7月30日期间的占有使用费。对此，本院分析如下：案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，故案涉租赁合同为无效合同，梁恒岭于2019年6月15日至2019年7月30日期间占有使用案涉租赁物，应参照合同约定的租金标准向梁灿明支付占有使用费。虽然梁恒岭、梁灿明在案涉租赁合同中约定了2019年6月15日至2019年8月15日期间系装修期，且梁灿明确认装修期免租，但该免租期约定系基于租赁期限为13年而作出的，现梁恒岭仅占有使用租赁物一个半月，案涉租赁合同即被认定为无效，免租期也应根据梁恒岭实际占有使用租赁物的时间进行折算，经折算，租赁物实际占有使用期间对应的免租期不足一天，故一审法院认定梁恒岭应按照合同约定的39800元/月的标准向梁灿明支付2019年6月15日至2019年7月30日期间占有使用费59700元并无不当，本院依法予以维持。梁恒岭上诉主张梁灿明应向其返还全部已付租金99500元缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人梁恒岭的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1292.5元，由上诉人梁恒岭负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  冯婉娥审判员  徐华毅二〇二〇年六月二十二日书记员  吴俏虹徐珺