湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0114民初453号原告：刘轩，男，1994年出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。被告：陈蓉，女，1968年出生，汉族，住湖北省松滋市。委托诉讼代理人：卢宏钟，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李坤，湖北维思德律师事务所律师。第三人：长江大学，住所地湖北省荆州市南环路1号。法定代表人：冯征，该校校长。原告刘轩与被告陈蓉，第三人长江大学合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘轩及其委托诉讼代理人邓琛，被告陈蓉的委托诉讼代理人李坤到庭参加诉讼。第三人长江大学经本院通知，未到庭。本案现已审理终结。原告刘轩向本院提出诉讼请求：1、确认原告刘轩与被告陈蓉之间的《转让合同》无效。2、被告陈蓉退还原告刘轩转让费280000元。3、被告陈蓉赔偿原告刘轩违约金140000元。4、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月30日原被告签订了一份《转让合同》，约定原告向被告支付280000元转让费，被告将其在长江大学内名为亚兴超市的店面转让给乙方经营使用，被告保证原告能够撑场经营四年以上。2019年9月原告被第三人告知店面要被业主收回，原告因此无法经营，被告此时也不再理会原告。现店面已由他人承租。原告认为，案涉店面是向被告向所有权第三方承租的，被告无权转租。在《转让合同》签订时，被告隐瞒该事实，因其无权处分他人房屋而直接导致原告无法继续对该店面经营使用，原告因此诉至法院。被告陈蓉辩称，《转让合同》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，不存在合同无效情形。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条是针对承租人擅自转租情形出现时，赋予出租人解除其与承租人之间合同的权利，不是认定承租人与次承租人之间转让合同无效的法律依据。第三人长江大学，以及整体承包人深圳市誉兴饮食管理有限公司（以下简称誉兴公司）、湖北锦康餐饮集团有限公司（以下简称锦康公司）明知被告将经营权转让给原告，未提出任何异议，同意原告继续经营。原告对转租是知情的，《转让合同》已实际履行，锦康公司根据市场情况调整租金，原告不接受租金上涨才未继续经营，不愿经营不等同于无法经营，原告不能将不愿经营的后果转嫁于被告。转让费28万元包括超市装修、货架及商品等的对价款，原告主张返还转让费及要求赔偿违约金，却不向答辩人返还转让标的或标的对应价值，与合同法同时履行、对等履行原则不符，其主张不应得到支持。综上，请求驳回原告诉请。第三人长江大学提交的书面意见述称，长江大学与原告、被告不存在任何民事法律关系，非本案适格的第三人。2016年8月1日，长江大学与誉兴公司签订《长江大学武汉校区食堂一、二楼合作经营管理协议》（以下简称合作经营管理协议），约定誉兴公司经营长江大学武汉校区一二楼食堂的大伙、特色餐，经营期限3年。协议第9条约定“乙方（誉兴公司）不得未经甲方（长江大学）同意将经营场所擅自转包他人或擅自经营协议约定范围以外的其他业务”。我单位未接到誉兴公司要求转包、转租等任何内容的要求，更未与原被告签订任何合同。原被告双方的合同纠纷与我单位无关。另外，原被告之间的转让行为长江大学不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交《合作经营管理协议》复印件，拟证明被告无权处分涉案房屋，房屋实际不能转租、转包及超出经营范围，构成根本违约，导致合同无效。被告质证意见为证据为复印件，无法核实真实性，该协议只涉及长江大学与誉兴公司，与被告无关。本院审核证据认为，原告提交的复印件与第三人提交书面材料内容一致，证据真实、合法、与本案相关联，能够反映本案事实，予以采信。被告提交陈孝杰和宋桂林证人证言，拟证明长江大学武汉校区及誉兴公司知晓转租的事实，且并未提出任何异议，同时二者均同意原告继续经营，即认可了原被告之间的转让合同有效，但原告以租金过高为由放弃经营，因此被告不存在违约行为。原告质证意见为证人证言的证据形式不合法，证人证言应当本人出庭作证，对证人证言的真实性不予采纳，由法庭综合予以评判。证人证言和第三人提供的情况说明中，对该房屋处置的表述是相互违背的，涉案的房屋的处置权人长江大学已经明确了不能擅自转包或经营范围以外的范围。本院审核证据认为，陈孝杰和宋桂林未按证人需出庭作证规定到庭作证，故对该组证据不予采信。本院据采信证据认定事实如下：2016年8月1日，长江大学与案外人誉兴公司签订《长江大学武汉校区食堂一、二楼合作经营管理协议》，约定誉兴公司经营范围为长江大学武汉校区一、二楼食堂以经营大伙、特色餐为主，经营期限3年，从2016年8月1日至2019年7月31日。誉兴公司将武汉校区食堂一楼50平方米门店分租给陈蓉经营副食零售，陈蓉办理工商登记名为武汉市蔡甸区亚兴超市。2018年7月30日，陈蓉（甲方，转让方）与刘轩（乙方，顶让方）签订《转让合同》，约定：一、甲方将自己位于长江大学的店铺（原为：亚兴超市）转让给乙方使用，建筑面积50平方米；并保证乙方能够正常经营四年以上，如果违约要向乙方支付转让费的50%作为违约金。二、店铺现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，动产无偿归乙方。三、乙方于本合同签订之日向甲方支付预付金伍万元。甲方在合同签订次日向乙方腾让店铺并交付钥匙，同时三十日内乙方向甲方支付转让费尾款共计人民币二十三万元，转让费总计：二十八万。上述费用己包括第二条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。四、店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有。五、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。六、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。《转让合同》签订后，陈蓉向刘轩整体交付“亚兴超市”（含经营证照、商品、货架、监控设施、现有装修等），刘轩按约向陈蓉支付转让费28万元。刘轩经营“亚兴超市”至2019年7月底。其间，刘轩将2018年7月30日至2019年7月30日年度租金4万元及水电费等交陈蓉，陈蓉转给誉兴公司。刘轩另向陈蓉交付2万元，取得向誉兴公司收取陈蓉所交押金2万元的权利。2019年7月，因长江大学与誉兴公司签订的合同期届满，长江大学对武汉校区食堂一、二楼下一个经营周期的经营权进行招标，锦康公司竞标成功，誉兴公司退出经营。锦康公司通知将对门店实行招标确定新的租户，刘轩得知锦康公司预设案涉门店年租金7万多元，且重新交纳1万元进场费，于是要求陈蓉协调降价，陈蓉曾联系出租方及刘轩等协商，但未能如刘轩所愿。后刘轩未参与竞标，新的租户产生后，刘轩将“亚兴超市”的货架、商品、经营证照等整体折款转给新的租户，后退出门店。另查明，誉兴公司已向刘轩退还了该公司向陈蓉收取的押金2万元。本院认为，长江大学为案涉门店所有权人，原告刘轩列长江大学为第三人，有助于辅助查清本案事实，符合相关法律规定。《转让合同》不违反法律、法规强制性规定，合法有效。原告刘轩关于被告陈蓉没有得到长江大学认可，占有使用涉案门店行为无效，也不享有门店的处置权，其与刘轩签订的涉案门店《转让合同》无效的主张于法无据，本院不予支持，因《转让合同》无效前提不存在，本院对刘轩以合同无效主张返还案涉转让费28万的诉请亦不予支持。通过庭审查明刘轩退出案涉门店经营是其未参与享有出租权的案外人锦康公司组织的竞标所致，《转让合同》相关文字内容，特别是第四条可反映陈蓉向刘轩批露其与案外人誉兴公司间的门店租赁事实，故对刘轩主张陈蓉隐瞒真实租赁情况，导致锦康公司收回门店的理由不成立。《转让合同》第一条“保证乙方能够正常经营四年以上”文字内容中关于何为“正常”约定不明，本院认为“正常”应理解为与其他租户待遇一致，因刘轩未证实其受到不一致对待并导致其退出门店经营，故对刘轩主张陈蓉未保证刘轩能够正常经营四年以上，违反《转让合同》第一条关于“保证乙方能够正常经营四年以上”的约定，应要向刘轩支付转让费的50%即14万违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告刘轩的诉讼请求。案件受理费7600元，减半收取3800元，由原告刘轩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  袁勇军二〇二〇年六月二十九日法官助理戴钰书记员方园