江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初2209号原告（反诉被告）：邵汉清，男，汉族，1966年2月8日出生，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：徐志，南通市港闸区江东法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：戴斌，男，系原告所在南通市港闸区唐闸镇街道新园社区居委会推荐人员。被告（反诉原告）：徐梅春，女，汉族，1970年1月23日出生，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：丁红、吴宇轩，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。原告（反诉被告）邵汉清与被告（反诉原告）徐梅春租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用简易程序于2019年7月30日及9月25日公开开庭进行了审理；后因案件审理需要组成合议庭，适用普通程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邵汉清及其委托诉讼代理人徐志、戴斌，被告（反诉原告）徐梅春及其委托诉讼代理人丁红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邵汉清向本院提出本诉请求：1.判令徐梅春立即腾空承租的案涉租赁物，恢复原状后交还给邵汉清；2.判令徐梅春给付邵汉清自2019年1月起至实际交还租赁物期间、按10000元/年标准计算的租赁物占用费；3.本案诉讼费用由徐梅春承担。本诉诉称及反诉辩称：2010年7月1日，双方签订租赁合同一份，约定由徐梅春承租邵汉清所属位于南通市港闸区约160平方米房屋、场地及后走廊（以下简称“案涉租赁物”）；年租金10000元，每年一次性付清；租期至案涉租赁物拆迁时止；在租赁期间，如遇国家或集体政策性拆迁，双方应无条件服从并相互不承担经济责任等。现当地政府部门通知邵汉清欲对案涉租赁物进行拆迁并进行了拆迁补偿评估，且邵汉清亦已与相关拆迁单位达成了搬迁补偿协议。邵汉清多次通知徐梅春向其交付尚欠租金并腾空、交还案涉租赁物未果，故诉至法院以维护自身合法权益。对徐梅春提出的反诉请求答辩认为，双方合同约定租赁期限至拆迁时终止，且在拆迁之前徐梅春亦未按约支付租金，徐梅春构成合同违约。在案涉租赁合同因案涉租赁物未有合法建设手续而无效的情况下，徐梅春应及时向邵汉清交还案涉租赁物，故徐梅春因自身违约行为造成的损失应由其自行承担。依照约定，遇到国家或集体政策性拆迁，双方均应无条件搬出，且相互不承担任何的经济责任，故徐梅春主张邵汉清赔偿其损失没有任何事实和法律依据。对于徐梅春在案涉租赁物中添加的附属物的补偿，邵汉清非补偿主体且无补偿义务，要求驳回徐梅春对邵汉清的反诉请求。被告（反诉原告）徐梅春向本院提出反诉请求：1.判令邵汉清赔偿其对案涉租赁物装饰装修的费用、附属物改扩建费用、停产停业费用、搬迁费用等损失合计259623.88元（其中司法评估项目中扩建方及附属物61915.48元、搬迁费21751.2元、停产停业损失16971.5元；装饰装修部分为29365元、21298.3元；无证房补贴900元、1096元、19232.5元；一次性综合补贴62367.3元；评估缺漏，配电间869.6元、大棚11620.8元、浴室2007.2元、彩棚360元）；2.反诉案件受理费由邵汉清负担。反诉诉称及本诉辩称：邵汉清原系南通市双盟服饰有限公司（以下简称“双盟公司”）的股东，该公司注册地址为南通市港闸区。2004年左右，邵汉清将其在双盟公司股份、设备等整体打包转让给徐梅春、张海清，并由该二人继续使用双盟公司原有厂房。2004年12月28日，邵汉清与徐梅春签订案涉租赁物租赁合同。2010年7月1日，双方续签案涉租赁物租赁合同。由于案涉租赁物将被拆迁，邵汉清要求徐梅春腾空案涉租赁物。徐梅春之所以未付2019年1月之后的租金，系因邵汉清以案涉租赁物要拆迁为由只肯收取徐梅春半年的租金，故徐梅春不存在拖欠租金不付的违约情形。邵汉清提供的政府文件、评估报告、搬迁补偿协议并非案涉租赁合同约定的“国家或集体政策性征用土地”情形，不属于政策性征收引发的拆迁。故邵汉清主张案涉租赁合同终止的条件不成立。即使成立，徐梅春亦享有获取拆迁补偿的合同权利。由于邵汉清在案涉租赁物拆迁过程中已获得了补偿，其中包含了徐梅春应得的利益。请求法院支持徐梅春的反诉请求并对邵汉清主张的租金请求予以减免。经审理查明：案涉租赁物所在的土地系由邵汉清向当地村组租用，邵汉清建设包括案涉租赁物在内的建筑物至今未申办过相关规划、建设等审批手续。自2004年起，邵汉清即与徐梅春及案外人张海清（徐梅春之公公）发生包括案涉租赁物在内的租赁合同关系。2010年7月1日，邵汉清与徐梅春继续签订案涉租赁物租赁合同，约定邵汉清将其所属案涉租赁物出租给徐梅春使用，房屋使用面积为160平方米及空场地、后走廊；租期自2010年7月1日起至拆迁时中止；年租金10000元，每年一次性付清；租赁到期，徐梅春必须将房屋交还给邵汉清，若要续租必须提前三个月通知对方，并重新签订合同，徐梅春不得转租；合同第十条“租赁期间，如遇到国家或集体政策性征用土地，双方应无条件服从并互相不承担经济责任，但征地单位必须补偿双方的经济损失”等合同事项。2018年3月29日，南通市港闸区政府办公室作出《关于下达八圩竖河整治等工程拆迁任务的通知》，将“新幸西界河东、长泰路西、幸余路北地块”等十七处地块列为拆迁对象。2019年6月10日，邵汉清书面通知徐梅春，称因拆迁案涉租赁合同终止，徐梅春应在收到通知后10日内腾空房屋并按原状交还给邵汉清，徐梅春拖欠2018年12月31日之后的租金行为构成违约。同年6月19日，徐梅春针对邵汉清上述书面通知邮寄回函，后因“拒收”信件被退回徐梅春处。同年6月20日，南通欣宏房屋征收服务有限公司向徐梅春送达并张贴通知书，告知“由于公园新界河施工的需要，双盟服饰经与政府洽谈，已与政府就拆迁相关事宜达成一致意见并已签约。现要求近期完成交房，配合拆除交地”。同年6月23日，南通公正房地产评估事务所对包括案涉租赁物在内的邵汉清所属资产出具通正评估（2018）字第002号拆迁补偿评估报告（以下简称“公正002号报告”）；公正002号报告附属设施、装饰项目补偿表（D）中涉及“宝鼎服饰”的附属设施及装饰项目合计估价为38130.5元（含房中房、自建厨房、自建厕所、棚披等区域，其中探头400元、壁式空调900元、吊灯200元、不锈钢水池60元、铁门150元、铝合金平开门320元、热水器200元、铝合金门320元、浴霸50元）。邵汉清根据公正002号报告已与南通市港闸区唐闸镇街道办事处达成搬迁补偿协议。2020年4月20日，江苏同方房地产资产评估规划勘测有限公司因徐梅春申请并经本院委托作出苏同方（2020）通房法估字第04-189号估价报告（以下简称“同方189号报告”），认定：新增房产（7号房、8号房、房中房、P3房）造价37201.48元、3号房装修（地砖铺设、pvc吊顶）造价18770元、配套附属物马桶400元、水泥场地造价5544元，合计61915.48元；搬迁补助费合计21751.2元，其中3号房17212元（含邵汉清自建的房屋及徐梅春铺设地砖及pvc吊顶，未作分割）、7号房0元（系厕所，不在补偿范围）、8号房1462元、P3房0元（系棚披，不在补助范围）、房中房3077.2元；3号房、7号房、8号房、P3房、房中房停产停业损失费合计16971.5元；徐梅春预交该项评估费1760元。徐梅春作为申请方质证认为：同方189号报告中缺漏了对1间2平方米浴室的造价评估、搬迁补助费中缺漏了对配电间及大棚的搬迁费计算，其他未有异议。邵汉清质证认为：1、按建筑面积计算地砖面积不合理；2、地砖、pvc吊顶、门窗估价超过港闸区拆迁附属物补偿价格，应按拆迁价格计算；3、3号房装修（地砖铺设、pvc吊顶）、水泥场地均系邵汉清建设，不属于徐梅春；4、马桶已经拆迁评估，不应重复估价；5、3号房系邵汉清建设，涉及的搬迁补偿费17212元不应归徐梅春享有；6、停产停业损失费不属于拆迁补偿项目，邵汉清亦未获取该补偿。2020年5月20日，江苏中瑞华资产评估有限公司因徐梅春申请并经本院委托作出苏中瑞华评报字（2020）第55号估价报告（以下简称“中瑞华55号报告”），认定：案涉租赁物中配电柜1600元、吊扇30元、立式空调2500元、动力表600元、砖隔断700元、电表300元、总水表500元、宽带450元、电话260元、外接动力线14250元、木移门600元、吸风机200元、自来水镀锌水管2700元、桥架动力线4675元,固定资产合计29365元。徐梅春作为申请方质证认为：中瑞华55号报告系在邵汉清提供的拆迁评估报告基础上所作的装饰装修缺漏评估，徐梅春的装饰装修损失应由公正002号报告中涉及的“宝鼎服饰”部分及中瑞华55号报告涉及部分组成。邵汉清质证认为：1.中瑞华55号报告中涉及配电柜、总水表、动力表归邵汉清所有；2.立式空调、动力表、电表、总水表、桥架动力线属于拆迁评估之外的重复评估；3.桥架动力线系47.2米，非报告认定的147.2米；3.外接动力线非徐梅春添设，其不享有权利。以上事实，有邵汉清提供的房屋租赁合同、通知书、照片、情况说明、港闸政办2018-29号文件、评估报告、搬迁补偿协议书、港闸区集体土地征地房屋补偿标准等一组；徐梅春提供的信件及函、户籍证明、企业股权结构报告、申请法院调查令获取的拆迁资料等一组；本院委托评估报告两份；双方当事人的庭审陈述在卷予以佐证，本院予以认定。本院认为，根据法律和有关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，邵汉清将位于南通市港闸区的案涉租赁物出租给徐梅春，并且双方签订了租赁合同，但直至一审法庭辩论终结前，邵汉清均未取得案涉房屋的相关建设工程许可证，因此双方之间签订的租赁合同依法应当认定为无效。在合同无效情况下，对邵汉清本诉请求及徐梅春反诉请求分别论证如下：首先，关于邵汉清的本诉请求。根据“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的法律规定，邵汉清要求徐梅春返还案涉租赁物，于法有据，本院予以支持。另，根据“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的司法解释规定，徐梅春应当参照合同约定的每年10000元的租金标准向邵汉清支付房屋占有期间的使用费，根据双方确认，徐梅春确未向邵汉清支付自2019年1月起发生的租金。故邵汉清向徐梅春主张给付自2019年1月1日起至实际交还案涉租赁物期间、按10000元/年标准计算的占用使用费请求，于法有据，本院予以支持。其次，关于徐梅春的反诉请求。根据“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的司法解释规定，徐梅春因合同无效在返还案涉租赁物的同时亦有权要求邵汉清分担其无效合同履行过程中添附的附属物及装饰装修等财产损失。徐梅春依据两份司法评估报告及拆迁评估报告主张其扩建房屋、附属物及装饰装修损失范围。邵汉清抗辩同方189号报告中涉及的3号房装修（地砖铺设、pvc吊顶）、水泥场地及中瑞华55号报告中涉及的配电柜、总水表、动力表、外接动力线非徐梅春租赁期间添设。经与邵汉清拆迁过程中在先确认的公正002号报告中涉及“宝鼎服饰”项下附属设施、装饰项目补偿表（D）核对，案涉租赁物中总水表、动力表、地砖铺设、pvc吊顶不属于邵汉清享有的权利范围，配电柜、水泥场地及外接动力线在“宝鼎服饰”项下未有记载。故在徐梅春作为租赁人未能举证配电柜、水泥场地及外接动力线系由其出资添附的情况下，邵汉清抗辩徐梅春对两份司法评估报告中涉及的配电柜、水泥场地及外接动力线不享有权利的意见，本院予以采纳；其他排除徐梅春权利的抗辩意见，本院不予采纳。徐梅春系基于双方租赁合同无效主张其损失请求，两份司法评估报告参照一般市场标准进行估价并无不当，故邵汉清抗辩两份司法评估报告估价标准因高于当地拆迁估价标准而不应采用的意见，本院不予采纳。对于两份司法评估报告已评估项目之外拆迁评估报告载明的其他补偿项目，徐梅春对参照拆迁评估标准确定其损失金额无异议，本院予以照准。经核，同方189号报告中“表一、扩建房屋和附属物”扣除水泥场地项目估价款5544元后的余款56371.48元（61915.48-5544）、中瑞华55号报告中扣除配电柜1600元及外接动力线14250元项目后的余款13515元（29365-1600-14250）、公正002号报告中剔除重复评估项目后的其他估价款2600元（其中探头400元、壁式空调900元、吊灯200元、不锈钢水池60元、铁门150元、铝合金平开门320元、热水器200元、铝合金门320元、浴霸50元），合计72486.48元（56371.48+13515+2600）可认定为徐梅春对案涉租赁物添附资产损失范围。综合考量双方当事人导致案涉租赁合同无效的过错程度，本院认定邵汉清对徐梅春上述损失承担50%的赔偿责任，即徐梅春主张邵汉清赔偿其添附损失36243元（72486.48元×50%，取整）请求，本院予以支持；其他添附资产损失请求，本院不予支持。至于徐梅春主张的搬迁费、停产停业等其他损失请求。根据双方“租赁期间，如遇到国家或集体政策性征用土地，双方应无条件服从并互相不承担经济责任，但征地单位必须补偿双方的经济损失”的合同约定，徐梅春并无直接向邵汉清主张此项请求的合同权利。鉴于包括案涉租赁物在内的邵汉清所属资产已通过拆迁协议从相关拆迁单位获取了搬迁费，且涉及案涉租赁物之外添附物的搬迁费用，邵汉清缺乏占有依据，为减少双方讼累，本院一并加以分割处理。由于在拆迁评估时，对徐梅春租赁使用案涉租赁物的搬迁费未作分割，现徐梅春依据同方189号报告评估结论主张其搬迁费损失请求并无不当。对于同方189号报告中涉及的3号房搬迁补助费17212元，由于建筑物本身并非徐梅春租赁期间建造，只是对建筑物进行了地砖及PVC吊顶的添附，综合考量徐梅春添附物在3号房中价值比例，本院酌情对其中的1800元认定为徐梅春应获取的搬迁费补偿，邵汉清据此抗辩应从徐梅春该项请求中剔除的意见，本院部分予以采纳；7号房及P3房，同方189号报告中已明确依据相关政策不在核定的补偿项目范围，徐梅春主张评估单位漏评的意见，本院不予采纳；3号房中地砖及PVC吊顶部分1800元、8号房1462元、房中房3077.2元，合计6339.2元，本院认定为徐梅春的搬迁费请求范围。至于徐梅春主张的停产停业等其他损失请求，在未有证据显示邵汉清从拆迁单位处已代为占有的情况下，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认邵汉清与徐梅春于2010年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、徐梅春将位于南通市港闸区160平方米房屋、场地及后走廊腾空并交还邵汉清；三、徐梅春给付邵汉清自2019年1月1日起至实际交还上述租赁物期间、按10000元/年标准计算的占用使用费；四、邵汉清一次性补偿徐梅春租赁期间附属物、装饰装修等添附损失36243元及搬迁费6339.2元，合计人民币42582.2元；五、驳回徐梅春反诉中其他诉讼请求。上述本判决第二、三、四项徐梅春、邵汉清互负债务于本判决生效之日起十五日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费210元，由徐梅春负担；反诉案件受理费2597元（减半计收），由徐梅春负担2171元、邵汉清负担426元；司法评估费5040元，由徐梅春负担4213元、邵汉清负担827元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（本诉210元、反诉2597元）户名：江苏省南通市中级人民法院，开户银行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  孙兴旺人民陪审员  赵广明人民陪审员  曹 霞二〇二〇年六月二十八日法官 助理  刘喆慧书 记 员  陈晓雯拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。