吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0104民初500号 原告（执行案外人）：赵沙沙，女，住吉林省长春市朝阳区。 被告（申请执行人）：曹磊，男，住吉林省长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：于瑞，吉林正森律师事务所律师。 第三人（被执行人）：李晓慧，女，户籍所在地：吉林省长春市朝阳区。 第三人（被执行人）：刘恒意，男，现羁押于吉林省梅河监狱。 原告赵沙沙与被告曹磊，第三人李晓慧、刘恒意案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。赵沙沙，曹磊及其委托诉讼代理人于瑞，刘恒意到庭参加诉讼，李晓慧经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 赵沙沙向本院提出诉讼请求：1.确认坐落于长春市高新开发区房屋归赵沙沙所有，购房价款640,000.00元；2.停止对房屋的执行；3.解除对房屋的查封。事实和理由：长春市朝阳区人民法院因曹磊与李晓慧、刘恒意民间借贷纠纷一案，查封了坐落于长春市高新开发区房屋，赵沙沙认为该房屋归其所有，依法应当停止对该房屋的执行，并解除查封。1.赵沙沙在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。2017年10月15日，赵沙沙与李晓慧、刘恒意签订《住房买卖合同》，约定李晓慧、刘恒意将案涉房屋以人民币640,000.00元出售给赵沙沙，而曹磊是于2018年5月因与李晓慧、刘恒意民间借贷纠纷一案向朝阳法院提出诉讼保全申请，朝阳法院于2018年5月25日作出（2018）吉0104民初2666-1号民事裁定书查封了案涉房产。赵沙沙与李晓慧、刘恒意签订的《住房买卖合同》，已经由长春市高新区人民法院作出（2019）吉0193民初305号民事判决书确认其合法有效。2.赵沙沙在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。《住房买卖合同》签订后，赵沙沙即入住了案涉房屋，至今已有两年，在此期间赵沙沙缴纳了案涉房屋的物业服务费、水费、电费等相关费用，赵沙沙对案涉房屋已实现了占有、使用。3.赵沙沙已支付案涉房屋的全部价款。2017年10月17日至2017年12月21日期间，赵沙沙通过农行、建行、支付宝等共向李晓慧、刘恒意支付首期购房款307,000.00元，另赵沙沙在合同签订时向刘恒意支付了购房定金10,000.00元，上述两项合计317,000.00元，后赵沙沙又在李晓慧的请求下向其支付剩余购房款323,000.00元，现赵沙沙已按《住房买卖合同》约定支付了全部购房款共计640,000.00元。4.案涉房屋未办理更名过户非赵沙沙自身原因。案涉房产系刘恒意于2015年以分期方式购买，2017年10月15日，赵沙沙与李晓慧、刘恒意签订《住房买卖合同》后，向其支付的317,000.00元即让其用于办理案涉房屋的解除抵押登记手续，但2018年2月13日，刘恒意因涉嫌犯罪依法被采取拘留措施，事发后，赵沙沙曾多次找到李晓慧要求其配合办理案涉房屋的更名过户手续，且赵沙沙与李晓慧多次前往长春市产权交易中心咨询，但产权交易中心工作人员告知，需刘恒意、李晓慧共同签字确认才能予以办理，故赵沙沙并不存在怠于行使权利的情形，案涉房屋未办理更名过户非赵沙沙自身原因。为维护自身合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，赵沙沙诉讼来院。 曹磊辩称：1.赵沙沙与刘恒意、李晓慧之间并不是真实的买卖关系，买卖合同的内容多处存在违悖日常经验法则的条款，故赵沙沙与刘恒意、李晓慧之间并不存在买卖房屋的合意。（1）2018年曹磊在起诉刘恒意、李晓慧时，赵沙沙曾找到曹磊协商称其与刘恒意、李晓慧是民间借贷关系，赵沙沙同意支付给曹磊300,000.00元，让曹磊解封，后刘恒意被刑事拘留无法办理公证，因此双方未协商成功，但以上事实足以说明赵沙沙与刘恒意、李晓慧之间并不是真实的买卖关系。（2）2017年10月，长春房价正处在步步高升的状态，案涉房屋均价在每平方米10000.00左右，而赵沙沙称640,000.00元购买刘恒意、李晓慧86.33平方米的房屋，平均每平方米7400.00元，与市场价差异巨大。（3）赵沙沙提供的《住房买卖合同》第三条给付房款的金额以及合同多处都是空白，房屋交易均是大额的金钱往来，在日常交易中需甚之又甚，真正的买卖关系中没有草率签属《住房买卖合同》的，故赵沙沙与刘恒意、李晓慧签属《住房买卖合同》,显然违悖日常经验法则。（4）《住房买卖合同》写明有中介方（丙方），而丙方并没有签字。2.赵沙沙在法院查封之前没有占有案涉房屋。赵沙沙称其在2017年10月15日与刘恒意、李晓慧签订《住房买卖合同》之后即占有案涉房屋，证明该问题的有两份证据，但2018年12月12日中海物业收据上显示的交款人是李东伟并不是赵沙沙，而2019年12月10日中海物业的收据是在曹磊查封案涉房屋之后，上述证据均无法证明赵沙沙在法院查封之前占有案涉房屋。曹磊有证据证明赵沙沙在法院查封之前没有占有案涉房屋，2018年5月，曹磊向法院提起诉讼，在庭审过程中，2018年8月8日李晓慧在《长春市朝阳区人民法院当事人送达地址确认书》上留有的地址仍是案涉房屋，即2018年8月8日时案涉房屋仍由李晓慧占有，故赵沙沙称其于2017年10月15日与刘恒意、李晓慧签订《住房买卖合同》之后即占有案涉房屋显然不是事实。3.曹磊开庭之前查阅了赵沙沙提交的交付购房款的证据，这些证据无论是收款人还是转款时间均存在暇疵，无法证明赵沙沙已将全部房款交付给刘恒意、李晓慧。4.假设赵沙沙与刘恒意、李晓慧签订《住房买卖合同》，赵沙沙未办理更名过户与其自身原因有关。（1）2017年10月15日，赵沙沙与刘恒意、李晓慧签订《住房买卖合同》，2018年2月13日，刘恒意被采取拘留措施，中间将近4个月的时间，赵沙沙怠于督促对方履行合同。（2）赵沙沙购买案涉房屋就存在抵押权，且该抵押权至今尚未解除，赵沙沙作为买受人，在订立合同时及履行合同期间对此应当加以注意，赵沙沙在对方已经违约的情形下怠于督促对方履行合同且怠于止损继续支付房款。据此，赵沙沙不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应驳回其诉讼请求。 李晓慧未作陈述。 刘恒意述称：我是在案发前接到赵沙沙的银行转账、现金、支付宝转账，签订的合同，案发后我进监狱了，向曹磊借钱，曹磊担心我没办法还钱，故对我名下的房屋进行了查封。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘恒意与李晓慧系夫妻关系。曹磊诉刘恒意、李晓慧民间借贷纠纷一案，依曹磊申请，本院于2018年5月25日作出（2018）吉0104民初2666-1号民事裁定书，查封了刘恒意名下位于高新开发区房屋[产权证号为长房预Y字第201609180×××号，丘地号为，建筑面积86.23平方米]，查封期限三年。2019年3月29日，本院作出（2018）吉0104民初2666号民事判决，判决：“一、刘恒意、李晓慧自本判决生效后立即偿还曹磊借款本金162,594.00元及利息（利息自2018年3月1日起按年利率6%计算至给付之日止）。二、驳回曹磊其他诉讼请求。案件受理费2,912.00元、保全费2120.00元，由刘恒意、李晓慧负担。”因刘恒意、李晓慧未按判决书内容履行义务，曹磊向本院申请强制执行，执行案号为（2019）吉0104执2036号。 2019年12月5日，赵沙沙对执行标的提出书面异议。 2019年12月20日，本院作出（2019）吉0104执异138号执行裁定书，驳回赵沙沙执行异议请求。 2020年1月3日，赵沙沙对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2015年9月16日，刘恒意与长春海成房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，约定刘恒意从长春海成房地产开发有限公司处购买案涉房屋，总价款497,887.00元。2015年9月22日，刘恒意与中国建设银行股份有限公司吉林省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定刘恒意以案涉房屋为抵押从中国建设银行股份有限公司吉林省分行处贷款348,000.00元。 2017年10月15日，赵沙沙与刘恒意、李晓慧签订《住房买卖合同》，约定：“赵沙沙购买案涉房屋，总价款为640,000.00元，产权过户费由赵莎莎承担；自合同签订之日起至2017年12月31日前，由赵沙沙向刘恒意、李晓慧支付房屋首付款317,000.00元，刘恒意、李晓慧自收到首付款后15日内偿还银行贷款部分，办理该房屋的解除抵押手续并将房屋更名过户至赵沙沙名下；在完成更名过户后，赵沙沙另向刘恒意、李晓慧支付房屋价款共计323,000.00元。”2017年10月17日至2017年12月21日间，赵沙沙通过农行、建行、支付宝共向刘恒意、李晓慧转款307,000.00元，另刘恒意表示收到房款现金10,000.00元。 2018年2月13日，刘恒意因涉嫌犯罪依法被采取拘留措施。 庭审中，赵沙沙称其已将剩余购房款323,000.00元支付给李晓慧，具体付款方式为：2018年2月11日从农业银行卡取100,000.00元，2018年5月14日向朋友借款50,000.00元、5月18日向朋友借款50,000.00元，2019年5月从建设银行卡取100,000.00元，后又通过微信转账7,000.00元、支付宝转账16,000.00元，同时，赵沙沙向本院提供三份银行流水以及一份支付宝转账截图予以证明，其中，赵沙沙名下中国农业银行账户于2018年2月11日取款50,000.00元，向赵小曼转账50,000.00元，李磊名下中国建设银行账户于2010年5月14日卡取50,000.00元，另一份银行流水无用户名及具体银行账号。此外，赵沙沙另向本院提供三份物业费收据以及一份用户停热申请审批单，以证明其已入住案涉房屋，三份物业费收据的开具日期分别为2018年12月12日、2019年12月10日、2020年6月21日，用户停热申请审批单的出具日期为2018年9月28日。 认定上述事实的证据有：结婚证、《房屋买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《住房买卖合同》、民事判决书、银行流水、支付宝截图、物业费收据、用户停热申请审批单及庭审笔录在卷佐证。 本院认为：案外人赵沙沙对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。1.赵沙沙是否享有案涉房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”赵沙沙未取得案涉房屋的物权登记，其不享有案涉房屋的所有权，故对赵沙沙的此项主张不予支持。2.赵沙沙是否享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人提出的异议请求需同时符合上述四种情形，方才享有排除执行的民事权益。本案中，一方面，本院于2018年5月25日裁定查封案涉房屋，而赵沙沙所提交的物业费收据及用户停热申请审批单的出具日期均在2018年9月之后，因此，赵沙沙提供的证据不足以证明其在法院查封之前已合法占有案涉房屋。另一方面，赵沙沙无证据证明其于2018年2月11日向赵小曼转账的50,000.00元以及李磊名下中国建设银行账户卡取的50,000.00元系用于给付李晓慧购房款，且其所提供的银行流水及支付宝转账总额少于323,000.00元，据此，赵沙沙提供的证据不足以证明其已支付全部购房款。综上，赵沙沙提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其不享有排除执行的民事权益，应驳回赵沙沙的诉讼请求。 依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回原告赵沙沙的诉讼请求。 案件受理费10,200.00元，由原告赵沙沙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  张 奇 人民陪审员  刘长荣 人民陪审员  王荣香 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  郭乃歌