河南省通许县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0222民初636号原告：开封市小燕子物业管理有限公司，住所地开封市鼓楼区内环南路8号锦绣皇城38号楼2单元301号。统一社会信用代码91410204MA3XDGF96G。法定代表人：张艳，任总经理职务。委托诉讼代理人：马亚会，系河南玖通律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：马苏越，男，1995年7月6日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：孟美玲，女，1963年7月15日出生，汉族，住河南省通许县，系被告马苏越之母。原告开封市小燕子物业管理有限公司（以下简称小燕子物业公司）诉被告马苏越物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告小燕子物业公司委托诉讼代理人马亚会、被告马苏越委托诉讼代理人孟美玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告小燕子物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业费1603元及违约金448元，共计2051元；2、要求被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告与通许枫林湾房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，常年为枫林湾小区提供物业服务。被告系枫林湾小区业主，自2019年12月12日起无正当理由一直拖欠物业费至今，经原告多次催要未果。故现要求被告立即支付2019年12月12日至2020年12月11日期间的物业费及逾期违约金。综上，原告诉至法院，要求依法判令如诉。被告马苏越辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、利用公共区域管理之权用关闭电表箱门的方式对我家实施停电措施。2020年2月12日，原告对我家2019年全年物业费以及2020年预缴物业费进行催缴，我明确表示对定价存在质疑，要求拿出相应的定价依据，原告拿不出一条批文公示证明自己定价的合理性，完全是单方面的霸王条约。要求业主缴纳一级收费的标准却连二流的资质都拿不出来，物业费之外还要额外缴纳所谓的公共照明费用180元，而我2018年缴纳的照明费用连发票都开不出来，当时正值疫情期间举国抗疫，国家尽全力保障居民正常生活合法权益，但原告因为物业费纠纷反其道而行，2月16日下午四点我家突然停电，我要求进行电力检查，物业工作人员以拖欠物业费为由，拒绝提供服务，我要求自行检查停电原因，物业以公共区域属于自己管辖拒绝，导致我家整夜停电，冰箱里的肉类生活物资全部腐坏，我严重怀疑是物业故意为之，以停电的方式来催缴物业费，刁难业主，侵犯业主合法权益，依据《中华人民共和国电力法》第二十九条规定，供电企业在发电、供电系统正常的情况下，应当连续向用户供电，不得中断。因供电设施检修、依法限电或者用户违法用电等原因，需要中断供电时，供电企业应当按照国家有关规定事先通知用户。物业此举是严重的侵权行为，更况且物业不属于供电企业，根据咨询我县供电局得知，我小区物业一直没有移交电力设备给电力局，一直以代收电费的方式提供第三方形式的供电，请问此举是否合理？后在我县住建局工作人员的调解下达成协商方案，我缴纳2019年全年物业费，约定疫情过后去物价局核实价格问题，与原告坐下协商解决2020年物业费缴纳问题，当时原告也无任何意见，我已按照政府提供方案建议全部履行，但原告在没有任何通知的情况下提起诉讼，在没有任何协商，任何催缴行为与口头告知的情况下以拖欠2020年预缴物业费为由诉至法庭，动机不纯，名为催缴物业费，实为杀鸡儆猴，根据我国民事诉讼法112条，实属恶意诉讼，利用法院审判程序和法律强制力使我受到诉讼困扰，属于恶意侵权行为，得知此事诉至法院，我抱着商量的态度与物业交涉，但所有物业工作人员都言对此事不知，枫林湾物业管理处人员更是以没有缴纳物业费，拒绝交涉，拒绝服务为由放弃沟通，恶意诉讼意图明显。2、不履行安全保卫义务。小区迄今为止没有配备任何门禁系统，我所在楼栋截至目前连最简单的可视对讲系统都没装上，我家屋子属于腰线低层，至上而下的抛物时有发生，腰线外沿带布满上面楼层抛下的垃圾，跟物业反应没有任何改进举措，生活垃圾，建筑垃圾，把我家玻璃弄得肮脏不堪，甚至有硬物至上而下投掷，对我生活居住造成严重安全隐患，但是，原告从没有按照合同约定安装运转监控设备，履行相对应的管理责任，给居民居住安全造成了隐患。3、不履行维护公用设施的义务。我所在小区公共设施频繁损坏物业都以公共设施故障为由屡次停水停电，有时一星期之内关于水电问题出现好几次故障，故障频率已经远远超出可接受容忍的正常范围，小区业主缴纳的费用并没有用于正常的故障维修，每次只是敷衍了事，导致故障频出。4、公共区域的广告收益支用不明。原告没有每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。我所在小区电梯内几乎都是多张广告，但缴纳给物业的广告牌位费从未向业主公示，按照《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。二、我主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。三、我要求物业明确回复以下问题，1、拿出收费标准相符的对应资质证明；2、解释2020年2月16日对我家中进行间接停电的合规性合法性；3、明确回复小区内部公共区域占有、使用、收益和处分的权利属于谁，还业主以应有的正当权益，停止侵权行为；4、对我家被停电的侵权行为已经造成的损失做出合理解释与赔偿。因原告不能适当履行物业服务义务，给我生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，我有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，河南润辉置业有限公司系通许枫林湾项目的开发商，被告马苏越系通许枫林湾小区7栋1单元402房的业主。2017年3月23日原告小燕子物业公司与河南润辉置业有限公司签订通许枫林湾项目物业服务委托合同，合同主要内容：第二条前期物业管理服务合同期限：本合同自2017年4月1日开始至2027年3月31日止。第七条物业管理服务费用3、竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元由业主交纳；……。2018年1月3日，原告小燕子物业公司与被告马苏越签订前期物业管理服务协议，协议记载被告的房屋建筑面积为98.81平方米，协议第四条物业服务费用一、物业服务费用包括物业服务费和电梯运行维护费。高层按建筑面积每平方每月1.2元，……；二、交纳费用时间：从建设单位交房之日起，物业服务费用首次按年交纳，次年按季交纳。双方签订协议当天，被告马苏越收取房屋及钥匙。庭审过程中，原、被告均认可被告交纳了两年物业服务费。上述事实有当事人陈述、物业服务委托合同、前期物业管理服务协议、交房通告、法庭笔录在卷佐证。本院认为，根据《物业管理条例》第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务……（五）按时交纳物业服务费用……”第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告小燕子物业公司与河南润辉置业有限公司签订的《通许枫林湾项目物业服务委托合同》及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，该《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》对双方均具有约束力。被告马苏越作为业主，应当按照《前期物业管理服务协议》的约定支付物业费。因被告马苏越是在2018年1月3日收取房屋，故其交纳物业服务费的起始时间按照2018年1月3日开始计算，庭审中原、被告均认可马苏越交纳两年物业服务费，应认定为被告已向原告交纳了2018年1月3日至2020年1月2日期间的物业服务费。在原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中对物业费交纳方式明确约定为首次按年缴纳，次年按季缴纳，故对原告主张自2020年1月3日起计算至2020年7月3日的物业费711.43元(98.81平方米×1.2元/月/平方米×6个月)的诉讼请求，予以支持。2020年7月4日之后的物业费原告可待合同约定交纳期间结点时另行主张。对于原告主张被告支付违约金的诉求，因原告未提供充分证据证明其在合同约定交纳期间内经书面催交，被告无正当理由拒绝交纳，故对该项诉求不予支持。对被告辩称原告的物业服务存在瑕疵的辩解理由，因该理由并不足以使其拒绝交纳物业费，故对该辩解理由，不予采信。被告可要求原告对其服务予以整改、采取补救措施等，对造成损失的可在其有充分证据后，另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告马苏越于本判决生效之日起五日内支付原告开封市小燕子物业管理有限公司物业服务费711.43元；二、驳回原告开封市小燕子物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告马苏越负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员 张 静二〇二〇年六月十五日书记员 张凤杰