山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终1433号上诉人（原审被告）：山西聚莘置业有限公司，住所地:山西省晋中市山西示范区晋中开发区大学城产业园区文华街555号。法定代表人：梁慧军，该公司董事长。委托诉讼代理人：任坚中，山西中都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庞洁，女，1977年8月15日出生，汉族，山西省晋中市祁县居民，住祁县。委托诉讼代理人：庞兆华，男，1945年8月8日出生，汉族，现住山西省晋中市祁县，系庞洁的父亲。原审第三人：渤海银行股份有限公司太原分行，住所地:山西省太原市小店区长治路308号。负责人:郑可，该行行长。委托诉讼代理人：陈惠冬，男，系公司职工。委托诉讼代理人：张华，女，系公司职工。上诉人山西聚莘置业有限公司（以下简称“聚莘公司”）因与被上诉人庞洁及原审第三人渤海银行股份有限公司太原分行（以下简称“渤海银行太原分行”）商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2018）晋0702民初1710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。聚莘公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判支付庞洁违约金3200元、利息15680元;撤销判决第三项，改判退还庞洁本金45101.08元，贷款利息28542.6元由庞洁承担;本案诉讼费用合理分担。事实和理由：一、原审法院认定事实清楚，但计算有误。按双方签订的《商品房买卖合同》约定，房屋总价款630000元。庞洁实际交购房款320000元,余款310000元向银行贷款。按庞洁交款金额，违约金应是3200元。利息应当是15680元。原审计算错误，应依法纠正。二、原审判令本公司承担庞洁贷款利息无事实法律依据。庞洁贷款利息是基于其与渤海银行太原分行2017年7月31日签订的《个人一手房按揭抵押借款合同》产生，庞洁应当依约定支付利息。原审判决要求本公司支付庞洁的个人贷款利息无事实法律依据。该判决内容应当撤销。庞洁辩称，聚莘公司的上诉理由不成立，合同是双方共同约定的，都应该遵守，按照合同约定逾期90天就应该解除合同并并书面通知本人。应该从付款之日起计算利息，一审判决正确。关于贷款利息部分，应该按照合同约定的第12条、第13条执行。诉讼费应该由聚莘公司承担，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。渤海银行太原分行未作答辩。庞洁向一审法院起诉请求：判令解除案涉房屋买卖合同、银行贷款合同;聚莘公司返还房款包括已付款320000元、已付银行贷款本息73643.68元、剩余银行贷款本息，并赔偿违约金6300元，支付利息31360元（按首付款320000元×4.9%×2年计算)。一审法院认定事实：2016年12月29日，庞洁、聚莘公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号:聚莘置业000000000197）。合同约定，庞洁购买聚莘公司位于晋中市，总价款630000元整，付款方式为商业贷款;庞洁应于2016年11月27日前支付首期房价款320000元，余款310000元向银行申请贷款支付;聚莘公司应于2017年7月31日前向庞洁交付该商品房,如果在该期限内未能交付，除不可抗力原因外，按照逾期时间，分别处理:逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，聚莘公司按日计算向庞洁支付全部房价款万分之一的违约金;逾期超过90日后，庞洁有权解除合同。庞洁解除合同的，应当书面通知聚莘公司;聚莘公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还庞洁已付全部房款（含已付贷款部分）,并自庞洁付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息;同时，聚莘公司按照全部房价款的1.00%向庞洁支付违约金。合同签订后,庞洁按照合同约定向聚莘公司支付房屋首期价款320000元。2017年7月31日，庞洁及其丈夫冯三生与渤海银行太原分行签订了《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》（以下简称“贷款合同”）。合同约定，贷款金额310000元，该款用于庞洁夫妻支付其在与聚莘公司签订的关于购买位于文华街555号2幢1层0107号的房产的编号为聚莘置业000000000197的购房合同项下49.21%的购房款;贷款期限为2017年7月31日起至2027年7月31日止，还款类型为等额本息，利率为5.39%，共分120期还款，每期还款3347.44元，本息共计401692.8元。贷款合同签订后，渤海银行太原分行将庞洁为购案涉房屋所贷款项310000元支付聚莘公司。截止2019年6月10日,庞洁已偿还渤海银行太原分行贷款本金45101.08元,利息28542.6元,共计73643.68元,尚余贷款本金264898.92元未还。另查明，2017年7月10日，聚莘公司作为保证人、渤海银行太原分行作为贷款人签订了《山西聚莘置业有限公司与渤海银行股份有限公司太原分行个人房屋按揭贷款最高额保证合同》，约定借款人为购买案涉楼盘中房屋向渤海银行太原分行所借款项,由聚莘公司提供总金额不超过人民币20000万元保证责任。庭审中，聚莘公司认可庞洁所购房屋未按时交付，于2019年6月12日当庭同意解除与庞洁签订的《商品房买卖合同》，退还庞洁首付款320000元，赔偿违约金6300元及利息31360元，但是对于涉及银行贷款部分，不同意退还庞洁，认为这是属于庞洁与银行之间的约定，与聚莘公司无关。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，庞洁、聚莘公司签订的《商品房买卖合同》，为双方真实意思表示，且不存在无效事由,合同真实有效。合同签订后，双方应当按照约定全面履行自己的义务。聚莘公司未能在约定时间内交房,应当按照合同约定承担违约责任。现庞洁主张解除案涉《商品房买卖合同》，聚莘公司当庭同意解除，一审法院依法确认上述合同已于2019年6月12日解除;庞洁主张聚莘公司退还首付款320000元，赔偿违约金6300元和利息31360元，聚莘公司不持异议，一审法院对庞洁上述诉讼请求予以支持。关于庞洁要求聚莘公司支付庞洁已付银行贷款本息73643.68元一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”聚莘公司与庞洁签订《商品房买卖合同》时已经约定付款方式为商业贷款,聚莘公司也与渤海银行太原分行签订合同，约定在聚莘公司处购房可由渤海银行太原分行为购房人提供贷款。鉴于庞洁在渤海银行太原分行所贷310000元，已由渤海银行太原分行足额支付聚莘公司，故庞洁在渤海银行太原分行贷款所造成的损失,应属于聚莘公司在签订合同时可以预见并应当预见其违反合同后给庞洁造成的损失，聚莘公司应予赔偿，对于庞洁的该项诉请，一审法院依法支持。关于庞洁与渤海银行太原分行签订的贷款合同应否解除及剩余贷款的处理问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，庞洁与聚莘公司签订的《商品房买卖合同》已经解除,庞洁因上述合同与渤海银行太原分行签订的贷款合同的合同目的亦无法实现，应当于案涉《商品房买卖合同》解除当日一并予以解除，剩余贷款本金264898.92元由聚莘公司返还渤海银行太原分行，并按庞洁与渤海银行太原分行之间贷款合同约定的利率支付渤海银行太原分行自2019年6月10日起至实际返还贷款之日止的利息。庞洁主张聚莘公司退还其贷款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求于法无据，不予支持。一审法院判决：一、庞洁与聚莘公司2016年12月29日签订的《商品房买卖合同》、庞洁及冯三生与渤海银行太原分行2017年7月31日签订的《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》于2019年6月12日解除;二、聚莘公司于判决生效之日起15日内退还庞洁房屋首付款320000元，并支付庞洁违约金6300元及利息31360元，共计357660元;三、聚莘公司于判决生效之日起15日内退还庞洁已付银行贷款本息73643.68元(计算至2019年6月10日，具体金额以渤海银行太原分行管理系统数据为准);四、聚莘公司于判决生效之日起15日内退还渤海银行太原分行案涉项下剩余银行贷款本金264898.92元,并以该本金为基数支付渤海银行太原分行自2019年6月11日起至实际付清之日止的利息（剩余银行贷款本金计算至2019年6月10日,具体金额以渤海银行太原分行管理系统数据为准，利息按案涉《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》约定的利率计算);五、驳回庞洁的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，庞洁与聚莘公司签订《商品房买卖合同》购买本案所涉商铺，合同对双方的权利义务进行了明确约定，合同签订后，双方应当按照约定全面履行自己的义务。现聚莘公司未在约定的时间内交付。庞洁主张解除《商品房买卖合同》，根据《商品房买卖合同》第十三条中约定，因逾期交房超过90日解除合同的，聚莘公司自解除合同通知送达之日起15日内退还庞洁已付全部房款（含已付贷款部分），并自庞洁付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，按照全部房价款的1.00%向庞洁支付违约金。原审判令聚莘公司按照约定返还庞洁首付款利息及违约金正确。至于聚莘公司是否应承担庞洁的贷款利息一节，庞洁与聚莘公司的《商品房买卖合同》已经解除，庞洁向渤海银行太原分行贷款产生的贷款利息系实际发生且因合同解除造成的损失，聚莘公司作为违约方，理应对庞洁的该项损失承担赔偿责任，一审法院判令聚莘公司承担庞洁的相应贷款利息损失并无不当。综上，聚莘公司的上诉理由依据不足，依法不予采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2111元，由上诉人山西聚莘置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩锦芬审判员  许 俊审判员  段 锋二〇二〇年六月二十九日书记员  杜 璇