北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4655号上诉人（原审被告）：新疆世茂投资开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区青盛七巷5号l栋1-3层。法定代表人：高居伟，执行董事。委托诉讼代理人：曹春芳，北京嘉维泰银律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑啸哲，北京嘉维泰银律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司，住所地新疆克拉玛依市友谊路36号。法定代表人：桂斌，总经理。委托诉讼代理人：马莉，新疆元正盛业律师事务所律师。上诉人新疆世茂投资开发有限公司（以下简称世茂公司）因与被上诉人克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司（以下简称克拉玛依公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初22284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。世茂公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回克拉玛依公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清。世茂公司已经依照双方约定履行了大部分合同义务，并不存在违约行为，法院并未查清案件基本事实。1.克拉玛依公司违约在先是导致世茂公司不能按照《房屋租赁合同》约定之期限履行合同义务的根本原因。2.双方已经对合同中完工时间做出了合同变更，不应以克拉玛依公司单方提供的证据中约定的时限作为认定世茂公司违约的理由。3.世茂公司延迟履行合同属于不可抗力，且双方针对此延迟原因曾达成过协议，应当依法成为免除世茂公司迟延完工责任的理由。4.世茂公司已经依约履行了大部分合同义务，不存在严重违约行为，应当继续履行合同。5.克拉玛依公司强行收回涉案房屋的行为违反了合同约定，侵害了世茂公司基于合同所享有的预期利益。6.关于涉案房屋无法实施装修的问题，装修延期是因为消防和电梯的验收不合格，消防验收和电梯验收合格是房屋进行装修的前提，实际的装修时间应为2018年4月16日至2018年11月15日，房屋租金的起算日期也应当是从2018年11月15日开始起算。7.关于克拉玛依公司向世茂公司支付设计费用的问题，实际上是设计方案反复进行修改，而且克拉玛依公司并没有将设计方案交付给世茂公司使用。按照双方签订的合同约定，克拉玛依公司应当交付给世茂公司使用，世茂公司承担设计费。既然克拉玛依公司没有将设计方案交付给世茂公司，世茂公司就不应当承担设计费，也不应当为此承担违约金。8.一审法院对诉讼费计算错误，给当事人造成了不同程度的资金负担和损失。克拉玛依公司辩称，同意一审判决，不同意世茂公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，不存在世茂公司所述认定事实不清的情形。关于房屋交付，双方《房屋租赁合同》第四条约定以房屋现状办理交付手续，房屋交付后，装修期内世茂公司负责租赁物相关设备设施的管理、支付维护费用。故克拉玛依公司不存在没有完整履行合同义务的情形。关于租金起算期限。双方在《房屋租赁合同》2.1条中明确约定，如双方约定的装修期内世茂公司未装修完毕，计算租金起始期间不变，故不论世茂公司装修完成与否，都应当依约向克拉玛依公司支付租赁期限内的租金。另外，即使双方在合同履行过程中对装修期限有过变更的约定，针对的也是6层7层的装修期限，6层7层本身不在租赁范围内。世茂公司租赁范围之内的1层至5层并不需要进行装修，事实上世茂公司也是在取得租赁物后当月即进行出租，由次承租人进行装修。所以装修期限是否变更与租金支付是否起算并无关系，世茂公司应当按照合同约定时间向克拉玛依公司支付租金，而世茂公司在接收房屋近两年后仍未支付租金，违约情形严重，克拉玛依公司行使合同约定解除权于法有据。世茂公司迟延履行合同系其自身原因所导致，并非不可抗力。关于租赁范围，双方于2017年7月31日签订《补充协议》系为办理租赁房屋装修手续，并非双方真实意思表示，世茂公司也在签订《补充协议》当日向克拉玛依公司出具书面承诺，故世茂公司关于租赁范围包括6层7层的上诉理由不能成立。克拉玛依公司收回不属于租赁范围的6层7层也未给世茂公司使用1层至5层造成影响。克拉玛依公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认克拉玛依公司与世茂公司于2017年1月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月22日解除；2.判令世茂公司向克拉玛依公司交付租赁房屋（北京市朝阳区×1号楼1-5层）；3.判令世茂公司向克拉玛依公司支付至实际交房之日为止的租金（自2018年3月1日计至2019年2月28日为800万元）；4.判令世茂公司向克拉玛依公司支付欠付租金的违约金（以800万元为本金，按日万分之五的标准，自2017年7月4日暂计至2019年4月30日为2660000元）；5.判令世茂公司向克拉玛依公司支付设计费601044元；6.判令世茂公司向克拉玛依公司承担逾期支付设计费期间的利息（以601044元为本金，按年4.75%的标准，自2017年4月1日计至实际支付之日为止，暂计至2019年4月30日为60192元）；7.判令世茂公司向克拉玛依公司支付2018年1月1日至2019年12月31日物业费455059元；8.判令世茂公司承担律师费55万元、保全费5000元、担保费37161元、公证费10800元；9.判令世茂公司承担诉讼费、送达费等费用。一审法院认定事实：2017年1月27日，克拉玛依公司作为甲方（出租方）与世茂公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于北京市朝阳区×5号院1号楼，房屋结构为框剪式结构，层数为7，房屋所有权证号为：京房权证朝字第XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号；乙方租赁房产范围为G3综合楼一至五层，立体车库一至二层，租赁建筑面积合计约4278平方米（以房屋产权登记面积为准）（以下简称涉案房屋）；租赁期限：合同租赁期限自2017年8月3日开始起至2027年8月2日止；因租赁房屋的装修项目位于新规划的北京中央行政区内，对建设项目的报建报批手续从严，批复缓慢，双方协商后的装修期为2017年2月3日至2017年8月2日，装修期内不收取房屋租赁费用；如在双方约定的装修期内乙方未装修完毕，甲方计算租金起始时间不变；该租赁房产之年度租金为800万元/年，十年租金合计为8000万元，租金按年支付，每年提前30天支付下一年度租金（具体支付日期：第一次租金支付的时间为：2017年7月3日前交付2017年8月3日至2018年8月2日的租金800万元，2018年7月3日前交付2018年8月3日至2019年8月2日的租金800万元，依次类推）；乙方经甲方同意后进行装修，其中甲方前期就该项目装修设计已完成初步设计及概算工作，双方约定该笔设计费用由乙方支付，设计成果交由乙方使用，设计费金额为60.1044万元，于2017年3月31日前缴纳至甲方指定账户；由乙方承担北京G3综合楼及新建立体式车库的运营管理责任，包括电梯、空调、消防等设施、设备维修保养、年检等相关工作；费用全部由乙方承担，甲方使用部分按照分摊面积向乙方交付；租赁期间，本合同未约定的与该租赁物相关的其他费用均由乙方支付；本合同签订之日起三个工作日内，乙方应一次性向甲方交纳履约保证金人民币100万元，甲方在收到履约保证金后给予乙方收据；本合同租赁期限届满时，在乙方按本合同的约定缴清各类费用（包括租金、水、电、暖、气、物业、违约金等）并交还租赁场地（场地需保持完好）后，甲方将履约保证金（不计利息）退还给乙方，保证金不用于抵扣相关费用；甲乙双方以房屋现状办理租赁场地的交付手续，双方签署《房屋交接清单》；交付房产时，双方应派代表到现场检查房产移交情况，并签署房产交付确认书予以确认；房产交付后，装修期内由乙方负责租赁物的水、电、暖、消防、电梯等设备设施的管理、支付维护费用；装修完毕交付使用的费用承担按照前述约定执行；甲方在合同约定之日起给予乙方六个月装修改造升级时间，乙方应按照甲方要求对G3综合楼进行装修改造，由此产生的费用由乙方承担；乙方应保证装修、改造通过消防、环保等政府相关部门的验收，甲方协助配合验收；北京G3综合楼装修内容为：一层为底商，二层为餐饮、三至五层为写字楼，六至七层为酒店，酒店硬装修部分不低于四星级标准，家具家电等配置中高档以上，不低于五星级标准；新建立体车库（其中一至二层为立体式升降车库，三至四层为办公场所及员工宿舍交由甲方无偿使用），三层办公场所装修标准为：地面铺设地砖、墙面粉刷乳胶漆、房顶安装吊顶，设置办公室分隔；四层宿舍装修标准为：地面铺设地砖、墙面粉刷乳胶漆、房顶安装吊顶、设置宿舍分隔；甲方拥有北京G3综合楼、新建四层立体式车库的资产所有权；甲方将北京G3综合楼一至五层、新建立体车库一至二层租赁给乙方用于商业经营，并保证符合法律法规的规定；其中租赁期间G3楼六至七层、新建立体车库三、四层的运营权归甲方所有；甲方按约定时间及金额收取租金，并按税法给乙方开具房屋租赁费增值税专用发票；乙方自筹资金根据甲方要求完成G3楼一至七层装修，负责新建四层立体式车库（G3楼一至五层交由乙方经营六至七层交由甲方无偿使用；新建四层立体式车库一至二层交由乙方经营，三四层交由甲方无偿使用）；乙方应按合同规定如期支付租金及其它根据合同应向甲方支付的各项费用；乙方根据当地政府规定的时间交纳水、电、暖、气、讯、卫生、物业等配套费用，逾期缴纳产生的滞纳金和罚金由乙方承担；在本合同有效期内，乙方征得甲方书面同意，可将其承租的该房屋部分转租给第三方公司，或乙方以合作经营的方式与其他第三方签订相关合同；但双方须遵守以下约定：（1）转租合同的终止曰期不得超过本合同规定的终止日期；（2）转租合同或合作经营合同，在甲方的同意下由乙方与转承租人双方自行起草及签订；（3）转租期间如本合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除、终止；乙方有下列行为之一，并经甲方书面告知整改后，在一个月内未改正的，甲方有权单方解除合同并收回房屋；对乙方场地的改善、增设他物时所支付的费用（包括但不限于内装修、附属设施设备等的费用）不予补偿，履约保证金不予返回，同时甲方若有损失有权要求乙方赔偿损失：……（2）乙方拖欠租金达三十日，且甲方有权追缴所欠租金及其它费用，收回房屋及附属设施设备，由此解除合同造成的损失由乙方自行承担；租赁期内，乙方如逾期交纳租金，除须补足租金外，每逾期一日，还须按累计应付款总额政万分之五向甲方支付违约金；本合同期满或提前终止，乙方应在合同期满当日或提前终止当日，向甲方交还房屋，对乙方已经进行的装修投入不予补偿。2018年9月10日，克拉玛依公司作为甲方与世茂公司作为乙方签订《房屋租赁合同补充协议一》，约定甲方与北京万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）签订《万科蓝山苑G3办公楼物业服务补充协议》，由乙方根据合同内容向万科公司缴纳物业费用；G3办公楼物业费实行包干制，G3办公楼物业服务费由业主按照拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：按照首层7元／月／㎡，二层及以上3.5元／月/㎡收取，根据G3楼建筑面积，合计227529.54元／年；自2018年1月1日起，乙方预付一年的物业费，以后物业费按年缴纳；由乙方与年度最后一个月25日前向万科公司缴纳下年度物业费；在所交年度首月15日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科公司支付违约金；乙方按照万科公司的约定，向万科公司缴纳物业费，由万科公司提供物业费发票；自2018年1月1日起至甲乙双方签订原合同履约期限届满为止。2017年2月14日，世茂公司向克拉玛依公司支付了100万元保证金。2017年6月2日，克拉玛依公司向世茂公司移交施工场地，双方签字的《施工场地移交单》显示：底商壹号（原麻辣烫）、灭火器少1个、玻璃烂2块；底商贰（小卖部）消火栓玻璃烂一块；南大堂（南消火栓玻璃烂两块、电梯南一门关不上，按键灯不亮，没电盒）；底商叁号管道热力表缺少；二层暖气片缺少六块（六组）；二层vp箱钥匙壹把；电梯所、安全门三角阀钥匙各壹把（壹套）；七层暖气片缺少壹组（电梯口）；六层暖气片缺少壹组；二层南，三层北防火门防火玻璃裂，三层南安全指示灯故障；所有灭火器压力不够，均未年检。世茂公司认为涉案房屋在移交时存在各种瑕疵，导致消防验收没有通过，无法进行装修。克拉玛依公司对世茂公司的意见不予认可，主张整体工程已于2017年9月1日通过了消防验收；世茂公司提出的瑕疵大多在6至7层，但1至5层世茂公司已经转租次承租人装修；世茂公司已经认可房屋现状接收，维护义务应由世茂公司负担，不能成为其不支付租金的理由。2017年8月4日，北京市住房和城乡建设委员会颁发《建筑工程施工许可证》，工程名称为朝阳区×5号院1号楼6层701、7层801室内装修工程，建设单位为世茂公司，合同工期123天。2017年9月1日，北京朝阳区公安消防支队向克拉玛依公司核发《建设工程竣工验收消防备案凭证》。2019年2月22日，克拉玛依公司委托北京市正阳公证处对涉案房屋6至7层装修状况进行公证拍摄。克拉玛依公司认为，涉案房屋的6至7层已经取得装修施工许可证和工程整体消防验收，世茂公司应于6个月内完成装修，最晚于2018年3月1日将涉案房屋6至7层交给克拉玛依公司，但世茂公司至今未完成6至7层的装修。世茂公司认可《建筑工程施工许可证》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、公证书的真实性，但主张迟延交付是因为涉案房屋存在瑕疵，以及政府因素的不可抗力，世茂公司于2017年11月开始装修，电梯没有特种设备启用的报批手续，被要求停工整改；2018年4月15日整改完成并复工，因中非论坛，2018年9月至10月影响了施工；克拉玛依公司于2019年1月18日收回了涉案房屋6至7层，导致世茂公司无法进行装修，故世茂公司不存在违约行为。2017年9月16日，克拉玛依市人民政府驻京联络处与世茂公司签署会议纪要，商定：9月11日联络处已把G3楼消防验收手续提供给世茂公司；双方协定开工日期暂定为10月中旬，竣工日期暂定为2018年4月30日之前，若因特殊原因未能满足要求，世茂公司需提前向联络处提出说明。2018年11月8日，克拉玛依公司向世茂公司回复，称要求世茂公司收到函件后3日内按合同要求支付全部租金；要求世茂公司于2018年11月15日前完成装修事宜，并将装修完成后的6至7层交付克拉玛依公司使用；如世茂公司不能履行上述义务，克拉玛依公司将收回租赁房屋、保证金不予退还，对世茂公司已投入的装修附属设施等费用不予补偿，并向世茂公司主张赔偿。2019年1月18日，克拉玛依公司向世茂公司发出通知，称克拉玛依公司将于2019年1月22日收回涉案房屋6至7层，并自行组织装修；世茂公司应于收到通知后的3日内向克拉玛依公司支付房屋租金1600万元、设计费601044元，2018-2019年的物业费455059.08元，并于2019年1月30日前完成立体式车库的装修工作。2019年2月22日，克拉玛依公司向世茂公司发出《解除合同通知书》、《通知》，表示自世茂公司收到解除通知时，双方签订的《房屋租赁合同》解除，世茂公司于收到解除通知之日起3日内，向克拉玛依公司交付涉案房屋1至5层，并支付欠付租金1600万元、逾期支付租金违约金、欠付的设计费601044元及欠付期间的利息、物业费455059元；克拉玛依公司自发出《通知》后的3日内收回涉案房屋6至7层，自行组织装修；因世茂公司不配合办理相关移交手续导致的费用、损失和责任由世茂公司承担。世茂公司认可收到上述两份通知，但认为克拉玛依公司无权单方解除合同。克拉玛依公司提交律师费转账记录、发票、民事委托代理合同、保函费转账记录、发票、保单保函、保全费转账凭证、缴款书、情况说明、公证费转账凭证、发票等，证明克拉玛依公司为案件诉讼支付了律师费55万元、保函费37161元、保全费5000元、公证费10800元。世茂公司对上述证据的真实性和证明目的均认可。一审法院认为：《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议一》系克拉玛依公司与世茂公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定全面履行各自义务。世茂公司至今未向克拉玛依公司支付租金，其辩称因克拉玛依公司未开具租金发票，故世茂公司未支付租金，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。因此，世茂公司未向克拉玛依公司支付租金的行为，构成违约，克拉玛依公司有权依据合同约定单方解除《房屋租赁合同》。克拉玛依公司已于2019年2月22日向世茂公司发出解除合同的通知，且世茂公司已接收，故《房屋租赁合同》应于当日解除。世茂公司应向克拉玛依公司返还涉案房屋。克拉玛依公司认可已经收回涉案房屋6至7层。案件中曾组织双方进行交接，但双方未进行交接。世茂公司无证据证明已向克拉玛依公司交付了涉案房屋1至5层，故克拉玛依公司请求世茂公司向其交付涉案房屋1至5层，合法有据，法院予以支持。关于房屋租金，克拉玛依公司主张涉案房屋自2017年9月1日取得消防验收手续，故免除6个月装修期租金后，应自2018年3月1日开始计算租金。但从克拉玛依公司提交的会议纪要中看，双方约定的装修期间变更为2017年10月中旬至2018年4月30日。世茂公司未提供此后装修期顺延的证据，故法院认为，房屋租金应自2018年5月1日开始计算。根据合同约定，应提前30日支付下一年度租金，故世茂公司应于2018年4月1日前支付2018年5月1日至2019年4月30日的租金800万元。因合同已于2019年2月22日解除，故世茂公司应向克拉玛依公司支付2018年5月1日至2019年2月22日的租金800万元/365*297=6509589.04元。关于租金的违约金，合同约定的违约金标准过高，起算时间有误，法院对违约金标准予以酌定。2019年2月23日以后，双方不存在租赁合同关系，因合同中约定的占有使用费和租金标准不同，案件中不做处理，克拉玛依公司有权另行向世茂公司主张占有使用费。关于设计费，《房屋租赁合同》明确约定应由世茂公司于2017年3月31日前向克拉玛依公司支付，故克拉玛依公司要求世茂公司支付设计费601044元以及逾期付款利息，合法有据，法院予以支持。关于物业费，双方签订的《房屋租赁合同补充协议一》中约定，应由世茂公司向万科公司支付涉案房屋的物业费和违约金，克拉玛依公司并无合同依据要求世茂公司向其支付物业费。且克拉玛依公司并未实际向万科公司支付2018年、2019年的物业费，上述物业费也不构成克拉玛依公司的实际损失，故克拉玛依公司要求世茂公司支付物业费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于律师费、保函费和公证费，不属于双方约定的违约责任承担方式，也不属于世茂公司违反《房屋租赁合同》给克拉玛依公司造成的直接损失，故克拉玛依公司要求世茂公司支付上述费用的请求，缺乏法律依据，法院不予支持。保全费5000元，系案件诉讼前克拉玛依公司委托新疆乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院进行的保全，与案件诉讼无关，故克拉玛依公司要求世茂公司承担的保全费5000元的诉讼请求，法院不予以支持。综上判决：一、二〇一七年一月二十七日克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司与新疆世茂投资开发有限公司签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年二月二十二日解除；二、新疆世茂投资开发有限公司于判决生效之日起七日内向克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司交付北京市朝阳区×5号院1号楼一层至五层的房屋；三、新疆世茂投资开发有限公司于判决生效之日起七日内向克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司支付二〇一八年五月一日至二〇一九年二月二十二日期间的房屋租金六百五十万零九千五百八十九元零四分；四、新疆世茂投资开发有限公司于判决生效之日起七日内向克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司支付逾期支付房屋租金的违约金（以六百五十万零九千五百八十九元零四分为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自二〇一八年四月一日计至实际支付之日为止）；五、新疆世茂投资开发有限公司于判决生效之日起七日内向克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司支付设计费六十万零一千零四十四元；六、新疆世茂投资开发有限公司于判决生效之日起七日内向克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司支付设计费的逾期付款利息（以六十万零一千零四十四元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自二〇一七年四月一日计至实际支付之日为止）；七、驳回克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。世茂公司提交证据：1.克京联[2012]11号《关于驻京联络处G3楼竣工备案与产权办理情况的汇报》，证明涉案房屋实际所有权人为新疆维吾尔自治区克拉玛依市驻北京联络处，因政策原因以克拉玛依公司名义购买。2.2017年3月10日会议纪要，克拉玛依公司应当配合世茂公司提供全部图纸，会议上克拉玛依公司还就6-7层的设计方案提出多项修改意见。3.2017年4月17日会议纪要，证明世茂公司进驻涉案房屋2月有余，房屋实际所有权人克拉玛依市驻京联络处提供的装修图纸不全，且仍在变更装修设计，影响了装修期。4.2017年5月4日会议纪要。证明因涉案房屋6-7层客房布局设计仍未确定，且因主楼和车库加建报批手续难以办理，影响了装修期。5.2017年7月6日55号关于北京G3综合楼顺延装修期及延期支付租金的回函，证明克拉玛依公司自认该楼购买时房产开发企业资料移交不全，消防验收缺失，导致装修工作无法继续展开。6.2017年7月31日会议纪要，证明此时涉案房屋的装修效果图还没得到房屋实际所有权人克拉玛依市驻京联络处的确认，世茂公司根本无法动工对6-7层进行装修。7.2017年9月16日关于前期物业维护工作协调的函（9月16日会议纪要附件），证明G3楼移交时电梯、消防、供暖等设备均无法正常使用，严重影响工程开展。8.会议记录（2017年12月29日），证明克拉玛依市驻京联络处已承认涉案房屋电梯已过期多年未使用，依照北京市相关部门要求电梯和安防监控设备检测和调试完成后才能进行装修，更换电梯设备及其报批因素影响了装修期，整体装修时间为4-5个月时间。9.2018年3月27日现场备忘录，证明在2018年3月27日之前电梯手续尚未办理完成，暂不能开始施工，赵硕宇代表克拉玛依公司对当前情况表示认可。10.2018年4月10日现场备忘录，证明双方暂定的开工日期为4月12日，双方会在4月16日继续开会商讨相关事宜。11.2018年4月16日会议纪要，证明双方认可会议召开时间点G3楼相关手续基本完备，达到开工条件。12.2018年8月28日关于北京G3综合楼配合“中非峰会”暂停施工的函，证明工期因“中非峰会”的不可抗力被拖延，不能归责于世茂公司。13.2018年9月21日关于北京G3楼建设及客房工期的说明函1，证明世茂公司向克拉玛依公司发函协商工期进一步顺延。14.2018年10月31日关于北京G3综合楼装修工程推进工作的会议纪要即克拉玛依公司（2018）3号文件，证明双方达成合意明确完工时间点和租金起算时间点为2018年11月15日。15.2018年10月31日克拉玛依公司关于履行G3楼房屋租赁合同相关事宜的函，证明截止发函时间点，双方一致认可的完工时间点和租金起算时间点为2018年11月15日。16.2018年11月1日关于建设工期滞后的说明函。17.2018年11月2日关于履行北京G3楼房屋租赁合同相关事宜的函件的回函。18.2018年11月4日关于履行G3楼房屋租赁合同相关事宜的回函。16-18证明世茂公司即便因克拉玛依公司原因遭受损失，也一直本着友好协商的态度配合G3楼项目推进，并积极协商。19.2018年11月28日世茂公司关于北京G3楼房屋租金问题与工程进度承诺函，证明世茂公司依然在积极与克拉玛依公司协商，推进合同的履行。20.装修材料采购单。21.装饰工程施工进度计划表。22.家具报价单。23.施工现场照片。24.整改报告。20-24证明世茂公司已实际深入投入装修施工项目。25.克拉玛依公司驻场负责人赵硕宇与世茂公司驻场负责人郭某的微信聊天记录，证明证据14、15、22的真实性。26.微信取证真实性证明视频，证明截取微信聊天记录的真实性。证据1-19申请法院调取原件。27.郭某、刘某、赵某、朗某证人证言，并申请证人出庭。克拉玛依公司发表质证意见称：一、世茂公司提交的证据全部系复印件，相关证据除证人证言外形成时间均早于一审诉讼，不属于二审新证据。证人证言出具主体均系世茂公司员工，与世茂公司有利害关系。故对世茂公司提交的证据真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。二、针对调取证据申请书及证人出庭作证申请书的意见，世茂公司未在庭前提交签字盖章的有效调取证据申请书、证人出庭作证申请书，也未提供证据证明证据原件是否存在、在何处保管，证人证言出具的主体均系世茂公司员工，与世茂公司有利害关系，不能证明案件客观事实，且庭审已经结束，克拉玛依公司无法向证人进行询问，故不同意世茂公司调取证据及证人出庭。三、具体质证意见：针对证据1：该证据系复印件，真实性不认可，与本案无关联性。针对证据2.3.4：均系世茂公司自行单方制作的会议记录，未加盖印章，无任何人签字，真实性不认可。因双方合同约定即使未依约完成装修也正常起算租金，故对关联性、证明目的也不认可。根据证据3第1条，世茂公司招商和设计工作正在开展，设计公司对相关平面图已经修改三次，如未提交设计成果，则无法开展设计工作并对相关图纸进行修改，故世茂公司关于设计成果未提交的说法不能成立。针对证据5：该证据系复印件，真实性不认可。根据克拉玛依公司一审提交的证据，涉案房屋6层、7层于2017年8月4日取得装修施工许可证，于2017年9月1日通过工程整体消防验收，具备施工条件，按照合同约定的6个月装修期，最晚应当在2018年3月1日将6层7层装修完毕交付使用，克拉玛依公司也是从该时间节点主张租金。针对证据6：该会议记录系世茂公司自行单方制作，未加盖印章，无任何人签字，真实性不认可。2017年7月之前世茂公司已将部分房屋转租并收取保证金、租金，故其要求2018年11月15日再向克拉玛依公司支付租金的请求不能成立。针对证据7-11：系世茂公司自行单方制作、出具的复印件，真实性不认可。根据双方合同约定，以房屋现状办理交付手续，房屋交付后，装修期内世茂公司负责租赁物相关设备设施的管理、支付维护费用，包括电梯在内的设备设施自交付后维修、保管义务归世茂公司，故证明目的也不认可。针对证据12：该证据系世茂公司自行单方制作、出具的复印件，真实性不认可。双方签订的合同明确涉案房屋位于新规划的北京中央行政区内，对建设项目的报建报批从严、批复缓慢，故给予了长达6个月的装修期，且2018年3月1日世茂公司即应向克拉玛依公司交付租赁房屋，此后的会议因素不构成不能施工的不可抗力。附件值班表中显示郭某系项目负责人，刘某系经理助理，朗某系安全总监，故三份证人证言出具者均系世茂公司工作人员。针对证据13：该证据系世茂公司自行单方制作、出具的复印件，真实性不认可，证明目的不认可。根据函件第一段可知，2017年3月世茂公司即已进驻现场，至2019年近两年时间未完成装修工作，严重违反合同约定。针对证据14：该会议纪要系复印件，且无任何单位或个人盖章或签字，真实性不认可。会议纪要仅是对会议内容的记录，不具备协议的效力，纪要第五条也载明另行签订补充协议，但事实上双方并未签订补充协议。针对证据15：该证据系复印件，真实性不认可。针对证据16：该证据系世茂公司自行单方制作、出具的复印件，且证据16-18三份文件编号均为“新世投[2018]018号”，明显系伪造，真实性不认可，证明目的不认可。针对证据17：该证据系世茂公司自行单方制作、出具的复印件，真实性不认可，证明目的不认可。根据该回函第4条，世茂公司勘查后发现设计成果无法使用，且二次设计、多次变更设计增加了世茂公司极大的资金投入，根据该描述，设计成果已经交付才能确认是否可以使用，才可以在之前设计的基础上进行二次设计、多次变更设计，且世茂公司一审中未提出设计成果未交付的抗辩理由，故世茂公司关于未交付设计成果的上诉理由不能成立。针对证据18：该证据系世茂公司自行单方制作、出具的复印件，且证据16-18三份文件编号均为“新世投[2018]018号”，明显系伪造，真实性不认可，证明目的不认可。根据该回函第一条第4款，设计已经交付，世茂公司组织进行第二次设计。同时根据该回函第三条第4款，前期已经有5家商铺入住，根据克拉玛依公司初步统计，世茂公司每年收取的保证金、租金近三百万，故其关于不应向世茂公司支付租金的上诉请求不能成立。针对证据19：该证据系世茂公司自行单方制作、出具的复印件，真实性不认可，证明目的不认可。针对证据20-24：系世茂公司自行单方制作、出具的复印件，真实性不认可，证明目的不认可。根据该组证据可以看出，世茂公司施工进度严重滞后，2018年10月才开始采购家具，至克拉玛依公司收回6层、7层时装修工程仍未结束，现场未见任何家具，且施工过程中因世茂公司管理问题出现种种安全隐患，被责令整改。故逾期交付6层、7层装修系世茂公司自身原因导致。针对证据25-26：系复印件，未与电子数据的原始载体进行核对，真实性不认可，证明目的不认可。针对证人证言：郭某、刘某、朗某系世茂公司的工作人员，与世茂公司有利害关系，证人证言不具有证明力，与本案也无关联性。本院经审查认为，世茂公司未能提供证据原件，克拉玛依公司对上述证据的真实性均不予认可，本院不予确认其真实性。二审中，世茂公司提交调查取证申请书，申请法院依职权向克拉玛依市驻京联络处调取上述证据1-19原件。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十四条规定，民事诉讼法第六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。本院经审查认为，世茂公司所申请调取的上述证据，并无克拉玛依市驻京联络处公章，不能证明该证据材料系由国家有关部门保存而当事人无权调阅的档案材料，不符合申请法院调查取证的范围，本院不予准许。世茂公司提交证人出庭申请书，申请证人郭某、赵某、刘某、冯某出庭作证，用以证明涉案房屋装修工作存在设计图纸变动、新建立体车库报建、施工消防、建设施工许可、特种电梯瑕疵等各种问题，导致装修时间较长，世茂公司不存在违约。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第二款规定，当事人申请证人出庭作证的事项与待证事实无关，或者没有通知证人出庭作证必要的，人民法院不予准许当事人的申请。本院经审查认为，世茂公司的根本违约行为在于其迟延支付租金，装修中存在的问题双方已通过会议纪要变更装修期间的方式予以解决，即使装修期间存在诸如世茂公司主张的问题，但因双方租赁合同明确约定了“装修期内未装修完毕，租金起始时间不变”，“双方以房屋现状办理租赁场地交付手续”等内容，故该证人作证的事项与待证事实无关，本院对于其证人出庭申请不予准许。克拉玛依公司提交新证据：承诺书和补充协议，共同证明2017年7月31日为了便于6-7层进行装修，办理相应的施工手续，双方为了办证需要签订了补充协议，将面积进行了变更，将1-5层变更成了1-7层，补充协议不具有任何法律效力，应以租赁合同为准，说明租赁范围还是1-5层，不包括6-7层，收回6-7层不影响合同的履行，也不会对世茂公司造成任何影响。世茂公司发表质证意见称：真实性认可，认可租赁范围是1-5层，6-7层不在实际租赁范围内，不认可克拉玛依公司称收回6-7层不影响合同的履行，也不会对世茂公司造成任何影响。如果合同继续履行，克拉玛依公司收回6-7层，世茂公司认为没有问题。如果收回6-7层又解除合同，对世茂公司装修的付出会造成重大的损失，所以世茂公司不认可证明目的。本院对克拉玛依公司提交证据的真实性予以确认，承诺书明确写明补充协议仅限于办理G3综合楼施工许可证使用，以2017年1月27日签订的《房屋租赁合同》为准，故对克拉玛依公司所称租赁范围为1-5层的证明目的予以采纳。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：根据双方诉辩意见，本案争议焦点为世茂公司是否存在违约行为。克拉玛依公司作为出租人与世茂公司作为承租人于2017年1月27日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于租金交付时间，双方合同约定装修期为2017年2月3日至2017年8月2日，装修期内不收取房屋租赁费用；如在双方约定的装修期内乙方未装修完毕，克拉玛依公司计算租金起始时间不变；租金按年支付，每年提前30天支付下一年度租金（具体支付日期：第一次租金支付的时间为：2017年7月3日前交付2017年8月3日至2018年8月2日的租金800万元。根据查明的事实，世茂公司至今未支付租金。关于未支付租金的原因，世茂公司主张涉案房屋在移交时存在各种瑕疵，导致其无法进行装修。根据2017年9月16日的会议纪要，合同约定的装修期间变更为2017年10月中旬至2018年4月30日。其后，世茂公司未能提供克拉玛依公司同意免除其后续租金的证据，故无论世茂公司是否装修完毕，其均应依据合同约定向克拉玛依公司支付租金。世茂公司拒不支付租金的抗辩不能成立，应当认定其构成违约。克拉玛依公司依据租赁合同约定提出解除租赁合同，具有合同依据，应予确认。租赁合同解除后，世茂公司应当返还租赁物，并支付欠付的租金及相应的违约金。关于克拉玛依公司主张的设计费，双方合同明确约定由世茂公司支付，并未以世茂公司是否实际使用该设计方案为限，故世茂公司不同意支付设计费的上诉意见，与合同约定不符，本院不予采纳。世茂公司以其不存在违约行为，要求继续履行合同的上诉意见，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于世茂公司上诉提出诉讼费计算错误问题，本院认为，当事人在请求确认合同效力或者变更、解除、撤销合同的同时，又提出返还财产、支付违约金、赔偿损失等其他诉讼请求的，应按照诉讼请求标的额较高的一项确定级别管辖并收取案件受理费。当事人请求继续履行合同的，应以诉讼请求涉及的合同标的额加上其他请求金额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖并收取案件受理费。涉案租赁合同十年租金合计为8000万元，克拉玛依公司提出解除合同，世茂公司不同意解除合同，并要求继续履行合同，故本案应以合同标的额作为诉讼请求标的额收取案件受理费。本案诉讼费计算正确，世茂公司的该项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，世茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费441800元，由新疆世茂投资开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉娜审 判 员 沈 放审 判 员 贾 旭二〇二〇年六月二十四日法官助理 李晓晴法官助理 贾云航书 记 员 陈 玥