黑龙江省讷河市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0281民初154号原告（反诉被告）：王桂华，1956年1月1日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：刘伟，讷河市通江街道法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：吕雪，女，1970年2月12日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：刘春，内蒙古讷莫尔律师事务所律师。原告（反诉被告）王桂华与被告（反诉原告）吕雪确认合同效力纠纷一案，被告（反诉原告）吕雪于2020年5月22日提起反诉，本院立案后，本案依法适用简易程序公开开庭审理，原告（反诉被告）王桂华委托诉讼代理人刘伟、被告（反诉原告）吕雪及其委托诉讼代理人刘春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）王桂华向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告签订的房屋买卖协议无效，并依法予以解除；2、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年10月29日签订了房屋买卖协议，被告购买原告的宅基地及房屋，（当时登记在原告已故丈夫崔月山名下，现变更在原告名下），并交付了定金50,000元，现原告认为被告是城镇居民，无权在农村购置宅基地及房屋，而且被告也未按约定日期交付房款，亦属违约，该协议违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法律效力，应当解除。被告（反诉原告）吕雪辩称，双方签订的房屋买卖协议是效力待定合同，现在效力待定已经能够确定是有效的协议，且被告没有违约，请驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）吕雪向本院提出反诉：1、要求反诉被告继续履行双方于2019年10月29日签订的房屋买卖协议；2、由反诉原告给付反诉被告剩余购房款230,000元；3、要求反诉被告协助反诉原告办理案涉房屋过户手续；4、要求反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2019年10月29日签订了房屋买卖协议，反诉原告购买反诉被告的方式。当时该房屋登记在反诉被告已故丈夫崔月山名下，有由反诉原告出具相关费用，已变更在反诉被告名下，并由反诉被告交付了房屋，由反诉原告实际占有和使用该房屋。房屋买卖协议约定，房屋价款280,000元，反诉原告交付了定金50,000元，后反诉被告反悔，拒收剩余房款230,000元并提起诉讼，以反诉原告是城镇居民，无权在农村购置宅基地及房屋为由，起诉要求确认房屋买卖合同无效并解除合同。2020年5月19日，反诉原告与讷河市讷河镇建华村村民康国有再婚。2020年5月20日，反诉原告投夫将户口迁入讷河市讷河镇建华村8组。现反诉原告与反诉被告同为本村村民，房屋买卖合同无效情形已消除。现反诉原告有资格购买案涉房屋，双方签订的房屋买卖协议有效，故提起反诉，要求反诉被告继续履行房屋买卖合同，由反诉原告给付剩余购房款及要求反诉被告协助反诉原告办理案涉房屋过户手续。原告（反诉被告）王桂华辩称，1、反诉原告在反诉状中称，2020年5月20日，反诉原告投夫将户口迁入讷河市讷河镇建华村8组，但是反诉被告与反诉原告签订房屋买卖协议，进行房屋买卖的时间是2019年10月29日，当时反诉原告系城镇居民，无权在农村购置宅基地住宅，根据合同法第52条第（五）项之规定，该协议违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同；2、根据《国土资源部关于加强农村宅基地管理意见》（国土资法[2004]234号）第四条第十三项规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证；3、反诉原告在协议中明确表示，自己无权购买案涉房屋，而且知道不能过户；4、本案中双方签订的房屋买卖协议无效，所以反诉原告的第二、三、四项反诉请求自然也是无理诉求，不应得到支持；5、双方约定反诉原告在2019年11月30日前交清剩余房款230,000元，但至今未付，属于违约，根据合同法第九十四条第四项之规定，也应当解除案涉协议。综上所述事实及理由，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房屋买卖协议、不动产登记证书复印件一份、公证书，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据认证如下：被告（反诉原告）吕雪提交王桂华在出售该房屋时候所张贴的广告和联系电话、吕雪与王桂华的儿媳妇即崔洪波（微信名崔洪刚）的妻子左春晓微信聊天记录截屏58页，证明王桂华出售房屋联系人是左春晓，电话是132××××4011。吕雪开始是与左春晓联系的，并与左春晓进行了一个阶段的洽谈，微信聊天记录39-40页证明开始商定房屋的价格是26万元，交订金2万元，由其指定其亲属曹淑霞代收订金2万元。第46页吕雪交完订金之后将收条图片发给左春晓（微信名ai…黄一鸣）。曹淑霞收到定金后按左春晓的指示将房屋的钥匙交付给吕雪即代表卖房人实际交付房屋。第56页证明在2019年12月9日卖房人反悔不卖房子了，后又同意卖房了。第58页12月14日卖房人再次反悔，不卖房子，吕雪不存在违约的行为。原告（反诉被告）进行质证认为，1、吕雪无法提供王桂华出具的委托崔洪波、左春晓及曹淑霞处理房屋的授权委托书，上述证据无效；2、该证据不能对抗法律以及行政法规的强制性规定。本院认为，该聊天记录中有左春晓的身份证照片，结合吕雪提交的其与崔洪波的微信聊天记录、双方办理案涉房屋产权变更手续的现场照片及公证书，足以证实该聊天记录的客观性及真实性，故对该证据予以采纳。被告（反诉原告）吕雪提交收条复印件2张（与原件进行核对），曹淑霞签收条的照片一张，证明在2019年10月21日吕雪按左春晓的指示将定金2万元送给在弘涛宾馆工作的其婶婶曹淑霞，2019年10月29日王桂华回来后给吕雪出具了包括曹淑霞代收2万元在内的共计5万元定金收条。也进一步证明王桂华事实上委托左春晓办理房屋买卖事宜的存在。原告（反诉被告）进行质证认为，王桂华确实收到定金5万元，但是没有委托曹淑霞，没有授权委托书。本院认为，王桂华自认其收到吕雪交付的定金50,000元，足以证实吕雪主张的交付定金过程的真实性，故对该组证据予以采纳。被告（反诉原告）吕雪提交吕雪与王桂华儿子崔洪波（微信名崔洪刚）微信聊天记录65页，证明办理万继承公证后王桂华拿到新的不动产权证后，吕雪才能交付剩余的房款，但在王桂华拿到新的不动产权证后，崔洪波代表其母亲王桂华反悔，不卖房子了。也证明了王桂华委托崔洪波向外出售案涉房屋的事实，微信聊天第一页崔洪波向吕雪申请加微信的时候备注“卖房老弟”说明崔洪波是受其母亲的委托与吕雪进行交谈，其委托关系成立，亦构成表见代理；第14页、第37页证明买卖标的物产权证是王桂华已故丈夫崔月山的名字，需要办理遗产继承之后王桂华在取得新的不动产权证，被告在缴纳剩余的房款；第52页、第53页证明2019年12月3日双方约定在12月9日办理继承公证，吕雪告知崔洪波办理遗产公证应该提供的相关的手续，第54-58页崔洪波在2019年12月9日第一次反悔不卖了，后又同意继续出售该房屋，并且协助其母亲及吕雪办理继承公证及新的不动产权证。第59页证明2019年12月12日吕雪告知崔洪波明天（13日）房照可以拿到手，争取办完买卖、交钱，2019年12月14日崔洪波再次反悔，不卖房子。吕雪不存在违约行为。原告（反诉被告）王桂华质证认为，1、上述证据没有王桂华的书面授权；2、案涉房屋无论是在崔月山名下还是在王桂华名下都属于农村宅基地房屋；3、上述证据不得对抗法律行政法规的强制性规定；4、至今王桂华也没有收到吕雪的房款23万元，吕雪属于违约。本院认为，该组证据与吕雪提交的其与左春晓的微信聊天记录、案涉房屋产权变更时间及公证书记载内容相吻合，且王桂华亦未提供证据予以反驳，故对该组证据予以采纳。被告（反诉原告）吕雪提交发票一份，证明吕雪履行房屋买卖协议约定，为王桂华办理遗产公证缴纳了2，058元，办理完遗产公证，该房屋由王桂华继承，具备了将该房屋办理不动产权证到王桂华名下条件。原告（反诉被告）王桂华质证认为，该收据交款人是王桂华，不能证明是吕雪缴纳。本院认为，因该发票为吕雪持有，应当认定其为实际缴款人，王桂华主张其是缴款人，但未提交证据予以证实，故对该证据予以采纳，对王桂华的质证意见不予采纳。被告（反诉原告）吕雪提交完税证明及交款凭证，证明吕雪按房屋买卖协议约定，为王桂华办理新的不动产权证缴纳费用12.50元。原告（反诉被告）质证认为，真实性无异议，但不能证明案涉房屋买卖的合法性，也不能证明交税人是吕雪。本院认为，票据的持有人应当认定为其履行了缴纳义务，故对该组证据予以采纳。被告（反诉原告）吕雪出示案涉房屋钥匙实物（实物收回），提交照片，房屋维修、入住照片8张，维修电路付款收据一张，交付电费收据复印件二张，电费交付通知单一张，来源于吕雪向法院申请调取的建华村57号段调查问题汇总表，证明案涉房屋已经实际交付给吕雪，并由吕雪实际占有使用，汇总表也注明了吕雪已经入住。原告（反诉被告）王桂华质证认为，上述证据证明了吕雪非法使用、占有案涉房屋，案涉房屋属于农村宅基地，产权证登记在王桂华名下，在纠纷争议期间，在没有法律确定该房屋归属吕雪之前，吕雪无权占有、使用。本院认为，上述证据能够证实吕雪已对案涉房屋实际占有、使用，且吕雪提交的微信聊天记录中能够证实曹淑霞将案涉房屋的钥匙交给吕雪，故对该组证据予以采纳，王桂华为提交证据证实吕雪对案涉房屋系非法占有，对其质证意见不予采纳。被告（反诉原告）吕雪提交吕雪的结婚证、户口本，证明吕雪户口于2020年5月20日已落户到房屋所在的村，房屋买卖效力待定的第二个情形，买房人原为城镇居民的情形已经消除，该房屋买卖协议有效。原告（反诉被告）王桂华质证认为，结婚证是在房屋买卖协议签订后的半年多之后办理的，与本案无关，户口本也是在房屋买卖协议后半年多办理的，在房屋买卖时，房屋买卖协议签订时，吕雪是城镇居民，无权在农村购买宅基地，所以王桂华与吕雪签的房屋买卖协议无效。另外，该户口本也不能完全认定，吕雪具备农村集体成员主体资格，还需要有土地承包经营权证才能证明。本院认为，该组证据客观真实，故予以采纳。被告（反诉原告）吕雪提交吕雪协助王桂华办理继承公证及办理不动产权证的现场照片2张，时间是2019年12月9日、11日，证实王桂华委托其子崔洪波办理房屋买卖事宜，事实存在，及办理继承、不动产权证所需时间，导致吕雪没有交付剩余房款。原告（反诉被告）王桂华质证认为，1、没有王桂华的书面授权；2、吕雪当时属于城镇居民，严禁在农村购置宅基地，这是任何证据都不能对抗的。本院认为，虽没有书面授权，但崔洪波系王桂华之子，且与吕雪就房屋买卖事宜多次协商，足以认定系王桂华委托，故对该组证据予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月29日，原告王桂华与被告吕雪签订房屋买卖协议，双方约定，王桂华将房权证讷河市字第××号老伴崔月山名下的房屋，坐落在讷河镇××东街房屋，面积136.5平方米，讷集建（XX）字第XX号，土地使用证地址：讷河镇建华村六区地号241，实际占地393.9平方米，经协商一致以房款贰拾捌万元的房屋款和土地使用证上所占地的总面积一同卖给吕雪，吕雪现给付王桂华买房定金50,000元，约定在2019年11月30日前，交清剩余贰拾叁万元（￥230,000元）；如未交清剩余房款，不退定金；如王桂华在2019年11月30日前以任何理由不卖给吕雪136.5面积的房屋和土地使用占地面积，需赔偿壹拾万元（即所交定金的双倍钱款），也是违约金。另有此房屋黑集体土地的房屋过不了吕雪名下，经双方一致意见，双方签订买房协议签字画押即产生法律效力，因没过户，吕雪需王桂华配合办理所需证件时，王桂华无条件给予配合。即日起该房屋所产生的相关费用由乙方承担。吕雪向王桂华交付50,000元的定金，王桂华于2019年10月29日出具收条。2019年12月10日，原告王桂华与其子崔宏伟、崔洪波办理了遗产继承公证书，王桂华继承崔月山的遗产，崔宏伟、崔洪波放弃继承。2019年12月13日，案涉房屋产权变更登记为黑（XXXX）讷河市不动产权第XXXX号。2019年12月14日，王桂华之子崔洪波微信告知吕雪，对案涉房屋不再出售，双方发生争执。2020年5月19日，吕雪与康国有登记结婚，次日办理了户口迁入手续，将其户口迁入讷河市长青村三屯。本院认为，《中华人民共和国》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《最高人民法院关于适用的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。效力性强制性规定认定应当为，涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。认定规章是否涉及公序良俗时，在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量。房屋买卖协议系双方真实意思表示，签约时吕雪确系城镇居民。虽然我国法律、行政法规明确禁止宅基地买卖，相关的国家政策亦多次禁止城镇居民购买农村房屋，但从公共利益层面看，村集体利益亦未受到损害，该协议也不存在其他损害社会公共利益的情形。而且民法总则第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。如果认定无效，那么鉴于恢复原状的法律后果，失信者反将获益，故对王桂华的诉讼请求不予支持。被告（反诉原告）吕雪已为讷河市讷河镇长青村8组村民，已具备集体成员资格，亦具备购买所在村宅基地的主体资格，故其要求原告（反诉被告）王桂华继续履行买卖协议的反讼请求予以支持，王桂华应协助吕雪办理房屋产权变更登记手续。虽吕雪未在协议中约定的期限即2019年11月30日前交付剩余房款，但经双方协商，于同年12月10日办理房屋继承事宜，于12月13日办理房屋产权变更登记手续，应视为双方对履行期限进行了变更，且12月14日，王桂华明确表示不再将房屋卖予吕雪，故应认定吕雪未在原约定期限内交付剩余房款的行为非违约，原告（反诉被告）王桂华主张被告（反诉原告）吕雪的行为已构成违约的反讼主张不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王桂华的诉讼请求；二、被告（反诉原告）吕雪于本判决生效后15日内一次性交付原告（反诉被告）王桂华购房款230,000元；三、被告（反诉原告）吕雪按期交付上述购房款后，原告（反诉被告）王桂华5日内协助被告（反诉原告）吕雪办理黑（XXXX）讷河市不动产权第XXXX号不动产产权变更登记手续。诉费2375元，由原告（反诉被告）王桂华负担。如果未按本判决指定的期间履行给如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  孙秀芳二〇二〇年六月二十五日书记员  宋佳芮