渭南市临渭区人民法院民 事 判 决 书                   (2020)陕0502民初1306号原告：罗丽，女，1978年2月10日出生，汉族，住渭南市临渭区，现住渭南市临渭区，居民。委托诉讼代理人：辛涛，渭南市临渭区148法律服务所法律工作者。被告：陕西华苑置业有限公司（下称华苑公司），住所地：陕西省渭南市临渭区。法定代表人：齐增全，执行董事。委托诉讼代理人：段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵珊，陕西哲智律师事务所律师。原告罗丽与被告华苑公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗丽及其委托诉讼代理人辛涛，被告华苑公司委托诉讼代理人段晓梅、赵珊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗丽向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付延期交房违约金共计12261.8元（从2017年4月1日计算至2018年8月28日止）；2、依法判令被告支付延期办理房地产权属证书违约金3269.8元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年8月10日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于临渭区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX号房屋以326983元出卖给原告，并约定2016年12月31日前交房，房屋交接时被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。交房后被告应当在360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理房地产权属证书。合同签订后原告按约定交付了房款，且关于延期交房给予被告3个月谅解期，但被告直到2017年8月28日才给原告交付房屋，且至今未办理房屋产权登记权属证书，亦未给原告出示合同第八条规定的证明文件及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告行为显属违约。按双方合同约定，被告逾期交房不超过60日的，每日违约金为已付房款的万分之二，逾期超过60日的，每日违约金为已付房款的万分之二点五，房产证逾期办理的，被告应向原告支付已付房款1%的违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告华苑公司辩称：1、依据原告诉请，被告应在2017年4月1日交房，原告起诉日期是2020年4月3日，依法超过法定诉讼时效应予驳回；2、被告不存在违约，2017年5月27日被告已经发出交房公告，在房屋建设中由于恶劣天气，政府责令停工80余天，依据相关合同约定，对于不可抗力不能认定为被告违约；3、为弥补原告因迟延交房损失，被告代原告支付了4286元的物业费，原告若对此不予认可，被告将不再向物业公司支付相关费用并由物业公司诉请原告支付相关费用。原告罗丽就其主张提供如下证据：商品房买卖合同、收款收据、楼宇交接书，证明未超过诉讼时效，被告违约，没有按期交房的事实。经质证，被告华苑公司对证据的真实性均无异议，证明目的恰好证明被告未违约，交房时间为2017年8月28日，被告通知交房，而原告前后接房时间不一致。被告华苑公司就其主张提供如下证据：证据1、交房公告两份、商品房买卖合同一份、责令暂时停止施工通知单、责令改正通知单一份、气象证明一份，证明原告起诉状计算的时间为2017年4月1日，原告起诉日期是2020年4月3日已超诉讼时效。被告已按期交房，不应承担延期交房的违约责任，原告所主张的延期办理房地产权证违约金无事实及法律依据。证据2、2017年4月19日协议、免收物业费清单、收据、业务凭证，证明被告已就涉案房屋给原告优惠，原告不应再要求被告承担违约责任。 经质证，原告对证据1中商品房买卖合同真实性无异议，证明目的不认可，2017年4月有谅解期，2018年、2019年原告多次找被告沟通，但被告一直不予配合，未超诉讼时效，2019年底原告还找被告交涉。对其余证据的真实性有异议，其中交房公告、停止施工通知单、责令改正通知单、气象证明系被告自己给自己证明的不认可，协议及免收物业费清单系被告与鸿鑫物业公司签订的，与原告无关。经审理查明，2015年8月10日，原告罗丽与被告华苑公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告建设的位于临渭区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX号房（房屋代码130937），建筑面积共115.46平方米，单价为每平方米2832元，总金额人民币叁拾贰万陆仟玖佰捌拾叁元整。合同第六条付款方式及期限约定：本合同签订后一次性付款支付总房款叁拾贰万陆仟玖佰捌拾叁元整（￥326983.00元）。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府政策调整原因或市政原因。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点五的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件四合同补充协议约定：一、各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知书送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址处即视为有效送达。买受人没有向出卖人预留或补留买受人或代收人通信地址，或买受人前述通信地址发生变化但未根据本补充协议规定通知出卖人的，或邮寄在途中发生延误的，出卖人不承担责任。七、如遇出卖人延期交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告缴纳房款326983元。2016年12月31日，被告未按照合同约定交房。2017年4月19日，被告华苑公司与渭南鸿鑫物业管理有限公司签订协议，约定因绿荫苑小区一期1#-5#楼因延期交房签署协议，由渭南鸿鑫物业管理有限公司给予业主免收部分物业费作为补偿。2017年5月27日被告在渭南日报及公司网站发布交房公告，载明办理交房时间为2017年5月31日起。2017年8月28日，渭南鸿鑫物业管理有限公司与原告罗丽签署楼宇交接书，将原告购买的房屋交付原告。本院认为，原告罗丽与被告华苑公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对原、被告具有法律约束力。原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按照合同约定履行了付款义务，被告亦应根据合同约定履行交房义务。现被告逾期交房，构成违约，应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。双方虽在合同中约定了违约金计算至实际交付之日止，但双方在合同附件四约定：各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址处即视为有效送达。买受人没有向出卖人预留或补留买受人或代收人通信地址，或买受人前述通信地址发生变化但未根据本补充协议规定通知出卖人的，或邮寄在途中发生延误的，出卖人不承担责任。该通知方式不违背双方当事人约定，依法应予确认。但对公告送达未约定有效送达的形式，即未约定公告送达的合理期限，且公告的内容为“您购买的绿荫苑一期住宅将于2017年5月31日开始交房，交房顺序为3#、2#、1#、4#、5#，请您保持通讯方式畅通”该公告并未确定所有房屋的交付日期均为2017年5月31日，故应确定公告送达的有效送达期间，在双方均未约定，法律对此亦未明确规定的情形下，本院酌定为30日，即经过30日即视为送达，故自2017年5月27日公告之日经过30日应视为有效送达。同时亦应按照华苑公司公告通知给买受人预留准备材料的期限4日，该公告同时通知了交房地点为华苑公司绿荫苑物业办公室，原告在公告期满后4日内应去上述地点办理房屋交接手续，原告未按此期限前往绿荫苑物业办公室办理交房手续，此后不应再由被告承担逾期交房违约金。另被告主张迟延期限应扣除合同约定的谅解期、停工、天气原因等，经查，在合同补充协议明确约定:如遇出卖人迟延交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素），被告所述谅解期符合约定，依法应予支持。但对其提出的停工、天气原因等应予扣减的理由，因在施工期间发生停工、天气原因，均不属法律规定的不可抗力事由，且在合同中双方明确约定“遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的”被告可据实予以延期，被告也未有证据证明其履行了告知义务，故依法不予支持。综上所述，自2016年12月31日合同约定交房之日起至公告有效送达止，扣减双方当事人合同约定的三个月谅解期，被告共应承担逾期交房违约金7438.86元（91天×0.00025×326983元）。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告至今未取得房产证，被告华苑公司未提供证据证明其已将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，华苑公司的行为已明显违反合同约定，故对原告要求华苑公司支付延期办理房地产权属证书违约金3269.8元的请求予以支持。对于被告认为其已给予原告物业补偿，不应再承担违约责任，因其并未向法庭提交充分证据证明免收物业费系原、被告之间就迟延交房已达成补偿协议的意思表示，故对被告该辩称依法不予采纳。对被告主张超过诉讼时效一节，本院认为在合同约定的交房期限届满房屋不具备法定交付条件的情况下，出卖人交付房屋本身不存在，即使房屋存在也不具备交房的法律依据。就本案实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼，不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。在房屋不具备法定交付条件的情况下，应以房屋交付符合法定交付条件之日起计算诉讼时效期间具有公平性和合理性。本案被告2017年5月27日在渭南日报发布交付公告，通知办理交房时间为2017年5月31日起。2017年8月28日，渭南鸿鑫物业管理有限公司与原告罗丽签署楼宇交接书，将原告购买的房屋交付原告。原告于2020年4月7日向本院提起诉讼，故原告向本院请求保护民事权利在法定三年诉讼时效内，因此对被告超过诉讼时效的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西华苑置业有限公司在判决生效后十日内向原告罗丽支付逾期交房违约金7438.86元；二、被告陕西华苑置业有限公司在判决生效后十日内向原告罗丽支付延期办理房地产权属证书违约金3269.8元；三、驳回原告罗丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由原告罗丽负担88元，由被告陕西华苑置业有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。                           审    判    长       高晓娟人 民 陪 审 员       杨红娟人 民 陪 审 员       单秀女 二0二0年六月二十二日 法  官 助  理        王  欢书    记    员       姚  幸  1