四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1324民初1261号 原告：四川仪陇农村商业银行股份有限公司，住所地：仪陇县新政镇宏德大道一段4号，统一社会信用代码91511300209996507X。 法定代表人：陈双全，董事长。 委托诉讼代理人：唐皓月，四川修为律师事务所律师。 被告：刘强，男，生于1973年9月13日，汉族，住仪陇县。 被告：王丽容，女，生于1973年2月16日，汉族，住址同上。 第三人：刘佳鑫，男，生于1998年8月25日，汉族，住址同上。 原告四川仪陇农村商业银行股份有限公司与被告刘强、王丽容房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐皓月、被告刘强、王丽容到庭参加了诉讼。审理过程中，本院依法追加第三人刘佳鑫参加诉讼，本案第二次开庭时原告的委托诉讼代理人唐皓月、被告王丽容到庭参加了诉讼，被告刘强及第三人刘佳鑫未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：依法确认原、被告于2013年8月28日签订的《租房协议》解除。事实和理由：原告单位原名称为“仪陇县农村信用合作联社”，2013年8月因业务发展需要租赁被告夫妇所有的位于仪陇县个设立“环山支行”营业部；双方于2013年8月28日签订了《租房协议》，协议约定租期为2013年9月至2023年9月，每年8月底前缴纳下一年房屋租金，期满可以续租，如乙方停租应提前3个月通知出租人。协议签订后双方履行至2019年8月，原告单位因机构规划调整决定取消“环山支行”营业部，遂通知被告解除合同；被告夫妇以未提前通知为由不同意解除合同，并要求原告支付2019年9月至2020年8月31日期间的房屋租金，原告为避免矛盾激化，同意了被告的要求向被告支付了2019年9月至2020年8月31日期间的房屋租金，并于2019年9月25日前搬离该房屋内的各种设施，多次电话通知被告回收房屋另行出租或自行使用，但被告一直未予回应。经多次与被告沟通未果后，原告单位依据《合同法》第94条、第96条的规定于2019年12月24日向被告出具并送达了《解除合同通知书》，明确自该通知书送达之日即解除合同；被告收到通知书后至今已经三个月时间，既不提出异议也不与原告进行房屋交接。 被告辩称，我们同意解除租赁合同，但是按合同约定，如乙方违约应支付守约方总金额的百分之二十的违约金，就是合同总金额69万的20%，要不就把剩下的三年租满。 本院经审理认定事实如下：2013年8月28日，原被告签订《租房协议》，约定被告将其所有的位于仪陇县个整体出租给原告，面积约为145平方米；租赁期限从2013年9月1日至2023年8月30日止，租期十年，期满后经被告同意可以续租，如原告停租应提前三个月通知被告；租金前三年按每年52000元给付，以后每年租金递增百分之十，每年八月底交清第二年的租金后方能使用；原告必须维护保证房屋的完整、安全、不准改变结构，整改必须征得被告的同意，若有损失，必须按现价赔偿；如乙方违约应支付守约方本协议额百分之二十的违约金。如违约金不足以弥补损失的，应以实际损失额为准赔付守约方。2019年9月下旬原告向被告支付了2020年9月1日至2020年8月30日的租金。2019年9月18日、2019年12月24日原告两次向被告发出解除合同通知书，告知被告：本通知书自送达被告之日起，原《租房协议》立即解除；如提前解除合同给被告造成了部分损失，请被告在收到通知书后五日内向原告提供相关证据，原告依法合理赔偿。其理由是公司片区业务规划调整，原设置在被告门面内的营业网点决定取消。 另查明： 1、被告陈述原告还同时租赁了（2020）川1324民初1292号案中李枝优所有的与案涉门面相邻的门面，两个门面之间的共墙被原告拆除，并将本案案涉门面的后门（原为卷帘门）改为墙。但本案中被告并未提供卷帘门和共墙的价值证据，（2020）川1324民初1292号案中根据李枝优陈述可计算出共墙价值8000余元，李枝优卷帘门价值近4000元。 2、被告陈述原被告签订租房协议时案涉门面买卖合同的买受人为二被告，在2018年办理产权证时案涉门面产权办理在二被告之子刘佳鑫名下。 3、第三人刘佳鑫表示认可父母即二被告出租房屋的行为，同时称其相关权利由父母主张。 本院认为：原、被告签订的《租房协议》系双方的真实意思表示，2018年办理产权证时案涉门面产权办理在二被告之子刘佳鑫名下，不违反法律规定，《租房协议》为有效合同。原告依据《租房协议》第二条向被告提前三个月发出了解除合同通知书，符合《中华人民共和同合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，三个月期满合同解除的条件成就，即使依据最后发出通知时（2019年12月24日），上述《租房协议》也在2020年3月24日已经解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行。根据《租房协议》约定，原告应当在每年八月底交清第二年的租金后方能使用房屋，但原告在2019年9月下旬才向被告交付租金，存在违约情形。同时，仪陇农商银行拆除共墙和门面后的卷帘门，无证据证明整改完全经过了被告的同意，给被告造成了损失，但被告主张的违约金和损失不得高于实际损失的30%，本院结合合同履行情况、产生实际损失、过错责任等情况，酌定由仪陇农商银行向被告支付违约金36000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第二百二十三条第二款：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定，判决如下： 确认原、被告于2013年8月28日签订的《租房协议》解除，原告四川仪陇农村商业银行股份有限公司在本判决生效之日起十日内向被告刘强、王丽容支付违约金36000元。 若未在本判决书确定的期限内履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2600元，由原告四川仪陇农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  赵小英 二〇二〇年六月十八日 书记员  卢云根