四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初377号 原告（反诉被告）：四川中德世纪置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层12号。 法定代表人：汪斌，总经理。 委托诉讼代理人：毛永，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：杜海彦，女，系公司员工。 被告（反诉原告）：李治华，男，1982年3月2日出生，汉族，住重庆市江北区。 被告（反诉原告）：姜虹，女，1983年11月1日出生，汉族，住重庆市南岸区。 二人共同委托诉讼代理人：肖翔溢，重庆海力律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德公司）与被告（反诉原告）李治华、姜虹商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中德公司的委托诉讼代理人毛永、杜海彦，李治华、姜虹二人共同的委托诉讼代理人肖翔溢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中德公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除中德公司与李治华、姜虹于2013年3月31日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，原告收回该房屋；2.判决李治华、姜虹协助原告办理撤销涉案房屋的备案登记（合同备案号为：1927078）手续；3.判令李治华、姜虹向中德公司支付违约金319074.6元；4.判令本案诉讼费由李治华、姜虹承担。事实与理由：2013年3月31日，李治华、姜虹同中德公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定李治华、姜虹向原告购买中德英伦联邦X幢X单元XX层XX号房屋，房屋总价款1595373元，李治华、姜虹当日支付485373元，采用按揭贷款方式付款1110000元。后李治华、姜虹与中国工商银行股份有限公司成都春熙支行签订额度为人民币1110000元的《个人购房借款担保合同》，中德公司为李治华、姜虹在该合同项下的借款本金、利息等承担连带保证责任。后因李治华、姜虹未按时向中国工商银行股份有限公司成都春熙支行偿还借款本息，中国工商银行股份有限公司成都春熙支行向成都市高新区人民法院申请强制执行，高新法院从中德公司账户共计扣划案款及执行费1306384.49元，中德公司为李治华、姜虹承担了保证责任。 李治华、姜虹对中德公司起诉状上陈述的合同签订时间、案涉房屋的位置、总房款以及当日支付首付款485373元、按揭贷款1110000元、代偿了1292562.49元并支付了执行费13822元的事实无异议，但李治华、姜虹辩称，中德公司的诉讼请求不成立，中德公司未履行合同的先履行义务和通知义务，中德公司承担保证责任，系中德公司自身违约所造成，与李治华、姜虹无关。中德公司与李治华、姜虹所签订的商品房买卖协议，约定在交房后365日内也即是2014年9月1日前将房屋过户给李治华、姜虹，并且有李治华、姜虹全权委托原告办理相关手续。中德公司和李治华、姜虹以及中国工商银行所签订的《个人购房借款担保合同》第10.2条，中德公司承担的是阶段性担保责任，在房屋过户给李治华、姜虹之后，中德公司的阶段性担保责任解除。而中德公司未在合同约定的的时间内将房屋过户给李治华、姜虹，因此是中德公司未履行相应的先合同义务，承担了相应的责任，与李治华、姜虹无关，李治华、姜虹并没有违反合同的任何约定。 李治华、姜虹向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人根据《商品房买卖合同》的约定立即向反诉人办理中德英伦联邦X幢X单元XX层XX号房屋的房屋权属转移登记（合同备案号为：XXXXXXX）；2.判令被反诉人依据《商品房买卖合同》的约定自2014年9月30日起向反诉人以房屋价款1595373元为基数支付每日万分之一的违约金直至被反诉人房产转移登记为止。（截止2020年4月27日共计324817.9元）；3.判令被反诉人承担所有诉讼费用。李治华、姜虹在庭审中明确其第2项诉讼请求主张的是逾期交房的违约金。事实与理由：2013年3月31日，李治华、姜虹与中德公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定李治华、姜虹向中德公司购买中德英伦联邦X幢X单元XX层XX号房屋，房屋总价款1595373元，首付30%，其余部分贷款，其中第十条约定了交房时间和办证时间及违约责任。后李治华、姜虹依约支付了首付款485373元并办理了按揭贷款，按揭银行于2013年11月1日代替李治华、姜虹向中德公司支付了1110000元贷款，至此双方合同约定的购房款1595373元全部支付完毕。在银行发放贷款后两年多的时间里二反诉人一直向银行支付贷款。被反诉人已经于2013年9月30日交付了案涉房屋，但一直未依约在2014年9月30日前给二反诉人办理房屋权属转移登记，已构成违约。 中德公司辩称，1.中德公司在2013年应该交房的时候已经通过短信电话通知过李治华、姜虹，李治华、姜虹购买案涉房屋是用于投资，一直没有来收房；2.该项诉讼请求已经超过诉讼时效，请求法院予以驳回。 经审理查明：2013年3月31日，李治华、姜虹同中德公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：1.李治华、姜虹向原告购买中德英伦联邦X幢X单元XX层XX号房屋，房屋总价款1595373元，首付30%，其余部分贷款支付。2.出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。3.该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。4.由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：买受人未按出卖人通知时间办理交接手续的，视为出卖人已按约交付。5.出卖人应当在2014年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。6.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。7.买受人在合同签订当日支付首付款485373元，采用按揭贷款方式付款1110000元。8.在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行（借）贷款合同规定期限偿还（借）贷款（含部分）或违反（借）贷款合同约定，导致出卖人承担了保证责任（含部分）的当日，出卖人有权选择以下一种或多种权利：（1）买受人应承担购房总价款20%的约定违约金。（2）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，以冲抵约定违约金及损失。同时买受人必须在出卖人承担保证责任后10天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同（含所有权转移至出卖人）的手续。（3）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使救济权。（4）有权终止或不予办理房地产权证，而无须承担任何责任。9.因买受人原因导致合同解除的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房价20%作为违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等解除合同手续的全部费用。10.出现下列原因，出卖人不承担延期交房违约责任：买受人未按合同约定支付房价款、违约金、按揭贷款，因买受人原因导致合同不能备案等。11.在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定付清房价款（包括但不限于按揭贷款）和违约金外，出卖人应通知（房屋交付日的三日前）买受人办理房屋交付手续，通知方式包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式，买受人应当提供真实有效的地址、电话确保出卖人能送达邮寄相关手续。特快专递和挂号信通知的，以买受人签收日为送达时间；买受人未签收的，同城以特快专递和挂靠信发出后的第三日为送达日，异地以特快专递发出后的第七日为送达日。以电话和手机短信通知的，通知送达时间为买方接到电话和出卖人发出短信的时间，出卖人须在交付现场完善交付通知的签收手续。买受人未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日。12.在商品房达到交付使用条件后，如买受人未付清房价款及违约金的（包括按揭付款的买受人按揭贷款未发放、欠缴银行按揭款、出卖人代垫款项及相应违约金等），出卖人有权拒绝交付房屋而无须承担延迟交付的责任，直至买受人付清上述款项。13.出卖人交付通知送达后，买受人除非有合法的理由并且能够证明其未能在通知要求的时间内办理交付手续是基于此理由，否则视为出卖人已按期交付，交付日期以出卖人通知的交付日期为准。同时，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。14.按揭贷款购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供经公证的书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋所有权证的办理时间。 2013年11月1日，李治华、姜虹与中国工商银行股份有限公司成都春熙支行签订额度为人民币1110000元的《个人购房借款担保合同》，中德公司为李治华、姜虹在该合同项下的借款本金、利息等承担连带保证责任。该笔借款经四川省成都市国力公证处作出（2013）川国公证字第107771号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。 案涉房屋于2013年10月24日办理网签备案，备案号为1927078。案涉房屋于2014年8月1日登记于中德公司名下，于2014年8月13日被成都高新技术产业开发区人民法院采取限制登记措施，于2016年11月3日被重庆市第五中级人民法院采取限制登记措施。李治华因涉嫌刑事犯罪于2016年10月16日被重庆市公安局刑事拘留，同年11月18日被执行逮捕。2017年12月14日，被重庆市人民检察院第五分院提起公诉。 因李治华、姜虹未按时向中国工商银行股份有限公司成都春熙支行偿还借款本息，中国工商银行股份有限公司成都春熙支行向四川省成都市国力公证处申请《执行证书》。四川省成都市国力公证处于2019年4月11日作出的（2019）川国公证执字第103号《执行证书》载明：公证机构于2019年1月9日分别向债务人（反诉原告）和保证人（本诉原告）发送编号为1046338104528、1046338103728和1046338108528国内标准快递送达“债务核实告知书”，并于2019年3月21日拨打债务人预留在债权人处的电话，电话号码：136××××0481、139××××1101，保证人预留的电话：028-859××××8进行核实。债务人电话联系方式为停机状态，保证人连通中不接电话。中国工商银行股份有限公司成都春熙支行已按照合同约定向债务人如数发放了贷款1110000元。债务人连续逾期归还贷款本息，截止2018年4月9日，债务人尚欠本金1066517.32元，积欠利息74693.49元。被申请人执行人为李治华、姜虹、保证人中德公司。执行的标的为：暂计至2018年4月9日的借款本金1066517.32元，积欠利息74693.49元，从2018年4月10日起的利息、罚息、复利按合同约定的标准计算至本息清偿完毕之日止以及为实现债权而产生的全部费用（以实际支出为准，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、执行公证费1000元，执行费） 2019年6月10日，中国工商银行股份有限公司成都春熙支行向成都高新技术产业开发区人民法院申请公证债权文书的强制执行，金额共计1292562.49元（其中包括本金1066517.32元，截至2019年6月9日的利息、罚息、复利共150413.03元，公证费1000元，律师费68473元，迟延履行金6159.14元），成都高新技术产业开发区人民法院从中德公司账户共计扣划案款及执行费1306384.49元。2019年6月24日，（2019）川国公证执字第103号《执行证书》上确定的内容全部执行完毕。2019年10月8日，李治华、姜虹在中国工商银行股份有限公司成都春熙支行的1110000元贷款本息全部结清。中德公司为李治华、姜虹在中国工商银行股份有限公司成都春熙支行的1110000元贷款本息承担了保证责任。李治华、姜虹对中德公司代偿了1292562.49元，执行费13822元的事实无异议。 2019年11月12日，中德公司向李治华、姜虹邮寄了《解除合同通知书》。 以上事实，有《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《个人购房借款/担保合同》《具有强制执行效力的债权文书公证书》《执行证书》《执行裁定书》《执行结案通知书》《转款申请书》《个人贷款结清证明》《解除合同通知》及快递单、个人房屋查询记录、房屋交易信息核实记录、网签合同信息查询记录、房屋信息查询记录、重庆市人民检察院第五分院的起诉书等证据在案佐证。 本院认为，李治华、姜虹与中德公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示的体现，合法有效，对双方均具有拘束力。李治华、姜虹逾期偿还银行贷款，中德公司履行了阶段保证责任，代李治华、姜虹偿还了银行贷款。根据双方签订的合同的约定，李治华、姜虹已构成违约，应当根据合同约定承担违约责任。 关于李治华、姜虹辩称中德公司承担保证责任系因为其未按合同约定为李治华、姜虹办理房屋权属转移登记所致，是中德公司违约在先，故李治华、姜虹不应当承担违约责任的问题。本院认为，该辩护意见不能成立。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，买受人未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日，即2013年9月30日。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。中德公司代李治华、姜虹办理房屋权属转移登记的前提是，李治华、姜虹在办理房屋交付手续的同时，向中德公司提供经公证的书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用。然而，李治华、姜虹并未向本院提交证据证明其已经在合同约定的时间内办理了房屋交接手续并向中德公司缴纳了代办房屋权属证书的费用和资料，故房屋未能及时办理权属证书的责任应归属于李治华、姜虹。李治华、姜虹应当根据合同约定，对其因逾期向银行偿还贷款导致中德公司承担保证责任的违约行为承担约定的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”中德公司有权按照合同的约定，解除与李治华、姜虹签订的《商品房买卖合同》及补充协议。中德公司虽然向李治华、姜虹邮寄了解除合同的通知书，但未证明李治华、姜虹已经签收，故本院以李治华、姜虹收到起诉状副本的时间2020年4月5日作为双方合同解除的时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故本院对中德公司要求李治华、姜虹返还已交付房屋的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”故本院对中德公司诉请李治华、姜虹协助办理撤销涉案房屋的备案登记（合同备案号为：1927078）手续的诉讼请求，予以支持。 关于中德公司诉请李治华、姜虹按照合同总金额的20%支付违约金319074.6元的问题。本院认为，违约金以填补损失为主、惩罚违约行为为辅。本案案涉房屋位于成都市高新区，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议的时间为2013年3月31日。根据常识可知，案涉房屋已大量增值。中德公司在合同解除后所享有的房屋升值利益，已足以填补其损失。故本院对中德公司要求李治华、姜虹再按照合同总金额的20%支付违约金的诉讼请求，不予支持。 关于李治华、姜虹要求中德公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，因该诉讼请求已过法律规定的诉讼时效，故本院对中德公司关于已过诉讼时效的抗辩意见，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认四川中德世纪置业有限公司与李治华、姜虹于2013年3月31日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已于2020年4月5日解除； 二、李治华、姜虹于本判决生效后十日内将位于成都市高新区房屋返还给四川中德世纪置业有限公司； 三、李治华、姜虹于本判决生效后十日内协助四川中德世纪置业有限公司撤销位于成都市高新区房屋的合同备案登记手续（合同备案号为：1927078）； 二、驳回四川中德世纪置业有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回李治华、姜虹的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为11015元，由四川中德世纪置业有限公司负担2015元，李治华、姜虹负担9000元；反诉案件受理费减半收取为3086元，由李治华、姜虹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 熊 蓓 书 记 员 陈春梅