大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初4002号原告：大连亿泉程达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204554967061N，住所地辽宁省大连市沙河口区徐州街57号5层1号。法定代表人：吕正坤，系总经理。委托代理人：任丽萍，系辽宁住邦律师事务所律师。委托代理人：吴波，女，系该公司员工，住址大连经济技术开发区。被告：张景泽（曾用名张毅），男，1983年7月13日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：潘颖，系夫妻关系，女，1984年9月18日生，汉族，住址同上。原告大连亿泉程达物业管理有限公司诉被告张景泽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿泉程达物业管理有限公司的委托代理人任丽萍，被告张景泽及其委托代理人潘颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿泉程达物业管理有限公司诉称，要求判令被告立即向原告支付物业管理服务费人民币2,594元（期限为2017年1月26日至2019年7月28日）及违约金人民币2,075元，共计人民币4,669元。事实与理由：原告于2017年1月24日与大连甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）签订《樱花北园21、22、25号楼代管协议》约定：题述三栋楼于2017年1月25日至2017年3月19日由业主委员会签约的服务单位，也即原告，履行管理服务职责；此期间依据原告与业主委员会签订的《物业管理服务合同》服务内容进行服务。而根据原告与业主委员会于2013年7月14日签订的《物业服务合同》约定：物业管理服务费为1.0/平方米(月），每季度首月10日前向业主收取，本李度服务终业后，仍未缴纳物业服务费的，按逾期规定处理，逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2017年3月20日原告与业主委员续签了《物业管理服务合同》，服务管理期限为三年。2019年7月，因办理房产证的需要，涉案小区的社区委员会与原告协商，解除物业服务关系。2019年7月28日，原告撤出涉案小区。被告是大连市甘井子区甘南路樱花北园22#1-12-2业主（或房屋实际使用人)，原告自2017年1月24日起一直为被告所在小区提供物业管理服务，但被告自2017年1月26日开始拖欠物业费，截止2019年7月28日，共拖欠物业管理费用2,594元，违约金2,075元，虽经原告多次催缴，但被告仍未依约缴纳任何费用，因此原告诉至法院，提出如上请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告大连亿泉程达物业管理有限公司(以下简称“亿泉程达”)提供的2017年3月20日签署的物业合同原件系无效合同，依法应予以撤销。1.原告向法院提供的物业合同原件中，签字人仅顾延杰一人。首先，根据事实，顾延杰在2017年间并非安邦北湾小区业委会的主任或副主任，所以顾延杰一人无权代表所有业主签署此物业合同。其次，根据住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第三十八条规定：“业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。”此物业合同的订立，并未举行相应的业委会会议，亦没有过半数委员的同意。再次，根据我国《民法通则》，主体不合格的合同可以被认定为无效合同。2.原告向法院所提供的此份物业合同与被告在甘欣社区所调取的物业合同并不一致。被告在社区调取的物业合同共有5人签字。其中两人的签字系伪造签字，分别是高扬和马业立。他们的签字字迹和以往在业主委员会会议所签字的字迹存在明显不一致。被告向法院申请此项取证。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一方以欺诈的手段订立的合同无效。所以即使原告以此份物业合同作为证据，涉嫌伪造签字，应依法撤销并可追究原告合同诈骗的刑事责任。此外，业主委员会共11人，此5人签字未过半数，也没有在起诉前或者一审期间取得业主大会或50%以上业主追认，所以不符合物业合同订立的相关规定。可参考证据编号1-3号。综上，证明所谓与原告订立的物业合同有两个版本且均不符合相关的法律法规，所以被告请求法院认定此物业合同为无效合同。被告将依法保留追诉原告合同诈骗责任的权利。二、原告亿泉程达向法庭提供的各种收支情况说明、报告等证据涉嫌私盖安邦北湾小区业主委员会公章，此私盖公章的行为也涉嫌伪造证据，所以被告请求法院对原告所提交的诸多收支请况说明，改造计划申请和绿化验收报告不予采信。根据甘欣社区的社区备案，2016年12月份的业委会成员改选公告和候选人名单可证实，该次改选是由原来的9人业委会增至11人。但是该次换届选举失败，原业委会主任与副主任辞职，业委会已不复存在。被告到社区了解情况，获悉业委会公章于2018年10月30日由吕金玲(原业委会成员之一)返还至甘欣社区，社区前书记董书记称业委会公章之前一直存放于顾延杰处。也就说，从2016年12月业委会选举失败，不复存在至2018年10月底，近两年时间业委会公章处于弃管状态，顾延杰本人亦没有将此公章交还与社区。那么，盖有业委会公章的所谓证据均涉嫌不实证据，甚至伪造证据。被告请求法院依法不予采信此段时间内盖有业委会公章的所谓证据。被告将依法保留追诉原告涉嫌妨碍司法行为的权利。三、由于原告从未与21，22和25号楼(樱花北园小区三期)签订物业合同，却强行进驻并接管我小区，破坏、损毁了开发商曾经验收合格的项目，例如消防设施等。致使业主房产证迟迟未能办理。给被告造成了相当的经济损失和精神损失。原告声称为樱花北园小区提供了物业服务，实则收取物业费及停车费等费用，却并未进行物业公司应尽职责，甚至耽误了业主办理产权证的进程。2018年6月13日，大连安邦房地产开发有限公司在对全体业主产权证近况发出公告，公告中提出“当务之急需在小区占服务管理位置的物业公司，整改恢复已验收完毕项目的原状，及完善没验收项目，才是真正配合办理房产证。”小区环境和相应验收项目早已遭破坏，损毁。一年后，亿泉物业于2019年7月在其撤出公告中声称“因配合办理产权证所以撤出樱花北园小区”。此份公告及自我声称内容已佐证原告亿泉程达其自身并不具备可办理产权的物业公司资质、物业服务的能力。试问业委会是否会签约一家无法给自己家办理产权证的物业公司?答案显而易见。被告将依法保留追究因原告责任致使被告无法办理产权证责任的权利。四、由于亿泉程达物业在进驻我小区期间，不顾业主人身和财产安全，对高层建筑的消防设施和升降垫底进行拆卸和挪用，造成设施损坏严重，至今不能消除影响。令本小区居民苦不堪言。被告所在的22号楼小区共两部电梯，一部电梯一直停运无法使用。常年只有一部电梯勉强带病运行，经常发生困人事件和'跳楼机'事件。大连电视台新闻热点也为此事报道过，但无任何改善。其他具体问题，在此不一一例举，均记录在《关于亿泉程达物业进驻小区期间的情况证明》中。被告将依法保留追究原告合同违约责任的权利。综上所述，被告对于原告亿泉程达以无法律支持的物业合同，私盖业委会公章伪造证据、入驻期间破坏小区验收项目，来起诉业主缴纳物业费的行为表示无比愤慨。原告起诉的诉求是基于《物业管理合同》，但此合同为失效合同应依法予以撤销。所以被告请求法院撤销原告所提交的《物业管理合同》和驳回原告诉讼请求。若法院最终认定此物业合同有效，但原告根本没有履行合同中第六条：管理目标中绝大多数的责任与义务，在此等严重违约的情况下，“先告状”，起诉业主违约，法理何在?所以被告恳请法官基于中华人民共和国相关法律、法规及事实依据做出公正判决，还业主公道。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：1、大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称安邦北湾小区业委会）于2013年5月19日成立。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司。2013年7月14日，安邦北湾小区业委会与原告签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，主要约定由原告对大连市安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。合同期限为三年。物业服务费收费标准，住宅1元/平/月；付费时间，自每季度首月10日前向业主及使用人收取，本季度服务终止后仍未缴纳物业费及其他服务费的，按逾期规定处理；逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会出具证明一份，证明原告实际进驻案涉小区的起始时间为2014年3月20日，顺延上述合同期限至2017年3月19日。2017年1月24日，安邦北湾小区业委会与原告签订《樱花北园21、22、25号楼代管协议》，决定：此三栋楼于2017年1月25日至2017年3月19日由安邦北湾小区的签约服务单位即本案原告履行管理服务职责，此临时协议依据安邦北湾小区业委会和原告签署的《合同》服务内容进行服务。2017年3月20日，该小区业主委员会又与原告签订《物业管理服务合同》，约定了原告的物业服务范围为大连市甘井子区樱花北园1、4、5、6、7、8、10、12、13、14、21、22、25号楼以及甘南路50、52、54、58、62号楼，物业服务费收费标准为住宅1元/平/月，公建、非住宅及改变使用性质的房屋为3元/平/月；付费时间及违约责任延续2013年7月14日的合同约定。2、2019年7月25日，案涉小区所在的大连市甘井子区甘井子街道甘欣社区居委会及大连市甘井子区椒金山街道金成社区居委会就原告撤离案涉小区的相关事宜，向原告发出《通知》一份，该通知称：因安邦北湾小区办理产权手续的需要，经与贵公司就撤场事宜进行反复协商达成一致的情况下，贵公司依据相关规定于2019年7月19日提交了撤场报告。该《通知》第五条的主要内容为：2019年7月28日前（含当日）小区业主所缴纳的物业费、电梯费及停车费，由原告负责收取，对于在此日期之前小区业主所拖欠的物业费，原告有权进行催缴和收取。经查，原告已于2019年7月28日撤离案涉小区。3、2019年6月28日，原告在案涉小区张贴《告知》一份，确认了21号楼、22号楼及25号楼的电梯直到2018年12月份才实行了双电梯运行。原告同意上述三栋楼的物业费自2017年3月1日开始计算，并做出因在一年零十个月间仅有一部电梯在运行而给予每户减免184元电梯运行费的承诺。4、被告张景泽系案涉小区樱花北园22号楼1－12－2号业主。本院在审理过程中，被告自认其房屋面积为86.19平方米，以及在本案原告主张的期间内未支付过物业费。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉小区的业委会于2013年5月19日成立，其与原告签订了物业服务合同及代管协议，且原告亦在讼争期间为案涉小区实际提供了物业服务，因此，被告作为案涉小区业主，应受前述合同的约束，在接受了物业服务的同时，应履行向原告支付物业费的合同义务。原告在合同履行期限内，经案涉小区所在的社区协调，于2019年7月28日撤离案涉小区，因此案涉物业合同已实际于当日解除。原告现要求被告支付在原告对案涉小区进行物业管理期间的物业费，理由正当，应予支持，但因原告向21号楼、22号楼、25号楼的业主做出自2017年3月1日起收取物业费，且减免184元的承诺，因此被告应向原告缴纳2017年3月1日至2019年7月28日的物业费2,309.76元（86.19平方米×1元/平/月×28个月+28天×86.19平方米×1元/平/月÷30天-184元）。原告要求的其他期间的物业费，因无据证明，本院不予支持。关于被告主张上述物业合同无效的辩论意见，本院认为，案涉合同并不存在《中华人民共和同合同法》第五十二条中规定的无效的法定情形，安邦北湾小区业委会于2013年5月19日成立，其有权与原告签订物业服务合同，因此被告主张合同无效的意见，于法无据，本院不予采信。关于被告主张21号楼、22号楼、25号楼属于案涉小区三期，一期和二期业委会无权代表三期业主委托原告进行物业管理的意见，本院认为，《物业管理条例》第九条规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第三十三条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。因案涉小区三期与一、二期同属一个物业管理区域，故由同一个业主委员会选聘同一物业进行管理于法有据。对于被告的该项抗辩意见本院不予采纳。关于被告主张安邦北湾小区业委会已于2016年12月换届选举失败，自2016年12月起安邦北湾小区已不存在业委会，故而2017年3月20日业委会与原告签署的物业服务合同应属无效的意见。本院认为，《住房和城乡建设部关于印发的通知》第三十二条规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年。安邦北湾小区业主委员会自2013年5月19日成立，至2017年3月20日，尚在任期之内，其有权与原告签订物业服务合同。而安邦北湾小区业委会在2016年12月的换届选举是对小区下一届业委会成员进行选举，该选举是否成功并不会对本届业委会的存在以及权利义务造成影响，因此，对被告的该项辩驳意见，本院不予采纳。关于被告当庭提出要求追加业委会作为第三人参加诉讼的请求，因案涉小区原业委会于2018年任期届满后未选举产生新一届业委会，故本院对于被告的追加申请不予准许。关于被告主张根据《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发【2014】50号），其不应为物业费承担主体的意见。因本院认定案涉合同合法有效，据此原告有权依据物业服务合同为案涉小区提供物业服务，并依据物业服务合同向被告主张物业费。且依据《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制业服务为的通知》（大价发【2016】19号），《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发【2014】50号）已于2016年5月1日起废止。据此，被告的该节抗辩意见于法无据，本院不予采纳。关于被告主张，本案原告提交的2017年3月20日签订的物业服务合同中业委会成员签字与社区备案的合同不一致的意见，故合同无效的意见。经查，原告提交的物业服务合同内容与社区备案的物业服务合同内容一致，但业委会成员的签字不一致。对此，本院认为，因物业服务合同加盖的业委会公章合法有效，业委会亦未提起过相关诉讼确认案涉合同系属无效合同，据此，原告提供的物业服务合同与社区备案合同的业委会成员签字情况不一致的瑕疵并不影响该合同真实性。对于被告提出的该项辩驳意见本院不予采纳。关于被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费的意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，从被告当庭举证来看，原告的服务亦非毫无瑕疵，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但从公平角度出发，本院对于原告的违约金请求不予支持。希望双方能够互相谅解，尽早化解矛盾。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第九条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告张景泽于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2017年3月1日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币2,309.76元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预付），由被告张景泽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二〇年六月二十八日书记员 修建华本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共同设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。