江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0735民初889号原告：吴志朋，男，1995年10月5日生，汉族，居民，住石城县。委托代理人：赖国栋，北京市中银（赣州）律师事务所律师。执业证号：13607201410645749。一般代理。被告：石城县永晋资产管理有限公司，住所石城县西华中路280号，统一社会信用代码：91360735314682729R。法定代表人：张群，公司经理。委托代理人：陈炳香，江西公仁律师事务所律师，执业证号：13607201711576492，特别授权。委托代理人：谢安琪，江西公仁律师事务所律师，执业证号：13607201811025554，特别授权。原告吴志朋与被告石城县永晋资产管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日受理后，依法适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赖国栋，被告石城县永晋资产管理有限公司的委托代理人陈炳香、谢安琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴志朋向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延期交房违约金11444.4元（以购房款748000元为基数，从2019年6月30日按日0.01%计算至2019年12月1日，其余按日0.01%计算至交房时止）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年2月25日，原告与被告签订石城县万象广场购房合同。双方约定原告支付购房款748000元，交房日期为2019年6月30日，逾期交房甲方应支付乙方违约金按购房款每日0.01%计算至交房之日止。截至起诉日，因甲方自身原因都无法正常交房，直至2019年12月1日，甲方按合同规定应支付乙方延迟交房违约金11444.4元。乙方多次与甲方交涉，甲方均未回应。故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。被告石城县永晋资产管理有限公司书面辩称，一、被答辩人所称答辩人因自身原因至起诉之日无法正常交房及逾期交房期限没有事实依据。首先，虽双方签订的《商品房买卖合同》中约定2019年6月30日前交付商品房，但同时合同第十条中约定小区公共绿地、物业服务用房、车位等配套设施于2019年10月30日前达到交付使用标准。因现在住宅小区是实行综合竣工验收，在小区公共绿地、物业服务用房、车位等配套设施未达到交付标准之前，无法完成竣工验收备案。其次，答辩人在五部门组织验收通过后便于9月28日向业主发出短信通知全体购房户于9月30日前办理房屋交付手续。据此，即使在无任何扣减违约天数的情况下，认定答辩人逾期期间为2019年7月1日至2019年9月30日止。事实上，万象广场的住宅早已达到交付使用标准，且早在2019年7月份已有业主办理入伙手续，收房后安排装修施工。之后，也陆续有人办理入伙收房等相关手续，购房户收房后将不再产生逾期交房损失。未在约定的时间办理入伙手续，也未通知答辩人其拒绝交房，因此造成的扩大损失应由被答辩人承担。二、本案存在多种不可抗力情形，据此应当部分或全部免除答辩人责任。首先，虽约定的交房时间在疫情之前，但是疫情直接导致答辩人取得竣工验收备案表及答辩人的收房安排。自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应起至2020年3月10日赣州市印发《关于加快恢复生产生活秩序努力实现全年经济社会发展目标的若干措施》，各行各业才陆续恢复生产生活秩序。因疫情防控需要至今仍要求避免人员聚集，直接影响了购房户的收房安排。根据赣州市住房和城乡建设局在回复问政赣州关于反映延期交房期限问题的答复意见，应免除答辩人三个月的违约责任。其次，答辩人开发的万象广场在施工过程中多次因创建文明城市迎检等原因致使停工，属不可抗力的政府行为，对因“创卫”导致的停工时间应予以核减。再次，答辩人在规定的时间向主管部门提交了验收申请，未能在规定的时间取得竣工备案表是由于全国性的机构改革导致。答辩人申请规划验收后，原主管部门已经组织现场验收，但因相关职能调整，导致改革后的主管部门要求重新验收，严重延误竣工验收备案。三、本案逾期交房的违约金过高，应当予以核减。本案系商品房预售合同纠纷，即使答辩人存在逾期交房的情形，也只导致原告延期使用房屋，至于原告向银行申请按揭贷款需要支付的利息系因原告未能一次性支付购房款导致，与被告并无关系。本案中原告实际损失应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条规定的“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。根据58同城、房天下等房屋中介发布的万象广场周边同类房屋租金标准600-1000元/月计算，本案按日利率万分之一计算所得的违约金远高于实际损失的30%，应予以核减。综上，本案答辩人严格按照约定的商品房交付期限积极组织施工及验收，积极履行合同义务，但由于各种不可归责于答辩人的原因及不可抗力的原因致使原告延期收房，如一概将该所谓的违约责任完全由答辩人承担，违反公平原则，请求在查清事实后依法公平判决。另答辩人在庭审中补充称，答辩人除了在五部门组织验收后通知了各购房户收房，也于2020年4月14日取得竣工验收备案表之后，再次通知各购房户收房，因原告的原因没有及时收房，产生的扩大损失应由原告承担。被答辩人已于2020年5月2日收房，并签署了同意不追究延迟交房违约金责任，视为其自愿放弃主张逾期交房违约责任，法院应判决驳回其诉讼请求。原告吴志朋对被告的答辩意见补充称，一、江西省高级人民法院在2020年6月9日发布了规范开发商逾期交房案件审判指引的通知，该通知对商品房交付条件明确规定合同约定的交付条件高于该标准的（以取得验收备案登记为准）以合同约定为准。本案符合交付条件的时间应以测绘报告出具的时间为准（2020年5月7日）；二、是否存在不可抗力，被告并不能提交被告具有免责情形的详细证据材料，并且被告也未就免责情形及时通知原告方，因此该具体的损失应由被告承担；双方约定的违约金标准符合省高院审判指引通知范围，不存在违约金过高的事实。对签署放弃追究延迟交房的事实没有意见，但该案从递交到法院至开庭时止，原告并没有明确表示放弃诉讼权利，签署不追究延迟交房违约责任是原告对合同认识不清，理解错误所致，双方之间签署放弃主张违约责任的事实应视为无效。被告石城县永晋资产管理有限公司回应称，原告吴志朋具有完全民事行为能力，其能清楚认识到签署放弃追究逾期交房责任的后果，仍然签字确认，且没有相反证据证明该签字存在无效的情形，应视为有效。经审理查明：2018年2月25日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于石城县原人民医院地块2-2-1701号商品房（住宅）出卖给原告，总房款748000元，建筑面积为135.01平方米。同时约定被告交付商品房应同时取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件、取得房屋测绘报告，并在2019年6月30日前向原告交付商品房。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照合同第十二条逾期交付责任处理。除不可抗力外，若被告未按期交付房屋的，自2019年7月1日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日，原告可以解除合同。合同签订后，原告按合同约定支付了228000元首付款，剩余52万房款办理了银行按揭贷款，原告已向被告交清了房款。另查明，被告于2020年4月14日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原告于2020年5月2日收房，并办理了万象广场入伙手续书，并在入伙手续书中注明“送壹年物业费2020年5月1日至2022年4月30日，不追究延迟交房及办理不动权违约金，吴志朋，2020年5月2日”。上述事实有原、被告在庭审中的相关陈述，以及原告提交的《赣州市商品房买卖合同》复印件（与原件核对无异）一份，被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件（与原件核对无异）、万象广场入伙手续书复印件等予以证实。本院认为，原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的禁止性规定，故原、被告之间的商品房买卖关系合法有效。根据双方签订的合同第九条约定，被告交付房屋必须同时具备以下条件：1.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交房该商品房，且商品房应达到合同第九、十条约定的交付条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。本案中，虽双方合同第十条约定公共服务及配套设施交付使用时间为2019年9月30日或10月30日，但交付商品房与交付公共服务及其他配套设施的交付义务并不冲突，系两种不同的交付义务；双方约定的商品房交付时间是被告向原告作出的交付承诺，至于是否需要综合竣工验收才能取得竣工验收备案表，不是被告逾期交付商品房的免责事由；被告未能在商品房交付时间取得竣工验收表系被告自身行为所致，与原告无关；另双方合同系被告方提供的格式合同，若双方对合同条款理解存在争议，应以原告方理解为准。被告直到2020年4月14日才取得当地行政建设主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，才具备合同约定的房屋交付条件。因此，即便被告在具备房屋交付条件前已通知各业主交房，也有部分业主入驻等事实，但因涉案房屋不具备合同约定的交付要件，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任应由被告自行承担，故被告未按合同约定条件、期限向原告交付房屋，存在逾期交房的行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，原告有权就被告逾期交房主张违约责任，被告应依照合同约定向原告承担违约责任。但2020年5月2日，原告收房时在入伙协议书中注明“送壹年物业费2020年5月1日至2022年4月30日，不追究延迟交房及办理不动权违约金”，应视为双方对逾期交房违约责任已自行达成和解，原、被告双方纠纷已解决，故对原告的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第（一）项、第一百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴志朋的诉讼请求。案件受理费254元（原告已预交），简易程序减半收取127元，由原告吴志朋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  孔繁灵二〇二〇年六月二十七日书记员  陈文琦