民 事 判 决 书(2020)陕01民终5250号上诉人（原审原告）：梁晓，男，汉族，1985年6月5日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：李大年，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱育，陕西至正律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陕西泰嘉置业发展有限公司，。法定代表人：田保渭，该公司董事长。委托诉讼代理人：支江涛，男，汉族，1971年10月29日出生，住陕西省华阴市西北第二合成药厂生活区。 被上诉人（原审被告）：陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司，住所地西安市高新区枫景.观天下第一幢3单元1-2层30101号房。负责人：冯莉，该分公司经理。委托诉讼代理人：于振哉，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：支江涛，男，汉族，1971年10月29日出生，住陕西省华阴市西北第二合成药厂生活区。 被上诉人（原审被告）：西安盈发房地产信息咨询有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：李璐璐，该公司总经理。委托诉讼代理人：史安霞，女，该公司员工。上诉人梁晓因与被上诉人陕西泰嘉置业发展有限公司（以下简：称泰嘉公司）、陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司（以下简称：泰嘉西安分公司）、支江涛、西安盈发房地产信息咨询有限公司（以下简称：盈发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁晓及委托诉讼代理人李大年、朱育、被上诉人泰嘉公司委托诉讼代理人支江涛、被上诉人泰嘉西安分公司委托诉讼代理人于振哉、被上诉人支江涛、被上诉人盈发公司的委托诉讼代理人史安霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁晓上诉请求：1.撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12579号民事判决；2.改判泰嘉公司、泰嘉西安分公司、支江涛共同返还50万元，盈发公司对此承担连带责任。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审在查明事实中对合同约定表述错误。判决书对三方合同约定应照原文引用，而不是照意思引用。一审判决书在引用三方合同约定中有两处错误：一处是把合同第二条约定中的支付剩余25万元是经乙方同意写成经泰嘉西安分公司同意后支付，另一处是把合同第四条中的“甲方全额退还乙方预交的服务费贰拾伍万元(￥25XXXX. 00)于丙方”后的句号写成逗号；二是对事实的认定错误。一审判决在本院认为中把补充合同中约定的“乙方同意”认定为“原告要求”，这是导致判决不予退还的主要原因。另，由于对标点符号引用错误导致判决在对事实认定中把因房屋买不成而应退还服务费的两个完全独立的退还义务过程连为一体，而错误的认为把第三方退款作为泰嘉公司、泰嘉西安分公司、支江涛向梁晓退回50万元服务费的前提，这是违反合同约定本意的。这样认定会导致在第三方拒不退款的条件下，泰嘉公司、泰嘉西安分公司、支江涛怠于追偿，那梁晓将永远无法要回此款。三是一审判决在对补充协议第二条梁晓自担责任和泰嘉公司免责约定的表述内涵认定错误。梁晓自行承担责任和泰嘉公司免责约定是房产证办理延误或出现问题，银行贷款手续及物业费用交割等问题乙方自己承担与丙方无关，而不是房屋根本无法买卖和房产证根本无法办理。而现在出现的问题根本不是补充协议上约定的梁晓自担责任的情况。所以，判决认定不予支持是错误的。二、一审判决错误。一审判决驳回梁晓诉讼请求是错误的。这个错误判决是依据对本案所涉合同和补充合同约定的各方义务的错误认定所导致的。一审判决错误所导致的错误结果将是在梁晓支付了50万元房屋买卖服务费后，在己确定根本买不到合同约定之房的条件下梁晓交付给泰嘉公司并由其转交给房屋出售人的50万元将无处和无法追回，杜绝了梁晓应该有权追回的司法途径。 泰嘉公司、泰嘉西安分公司、支江涛均答辩称，根据协议和转账凭证，相关款项已经支付给了郝某某，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。盈发公司答辩称：盈发公司经案外人北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司授权，取得了西安CENTURY21系统的使用和独占分许可权利。2017年9月6日，盈发公司与泰嘉公司签订《CENTURY21®加盟特许经营合同》，授权泰嘉公司在泰嘉西安分公司所在地以“ 21世纪不动产泰嘉高新一中加盟店”为特许商号设立及经营房地产中介业务。在《 CENTURY21®加盟特许经营合同》第10条关于双方的关系中明确约定， 盈发公司仅为特许经营权的提供者，不直接对泰嘉公司的加盟店进行经营管理，也不对泰嘉公司及其加盟店进行任何性质的投资，因此，盈发公司对泰嘉公司在特许加盟期间产生的债权债务、经营责任与风险等均不承担任何法律责任。泰嘉公司、盈发公司之间并未建立代理人、联营关系或共同投资人关系，泰嘉公司亦不得以盈发公司名义签署合同，或约定其他义务，或做出任何保证与承诺。泰嘉公司作为独立的民事主体对外开展经营，自负盈亏，并独立承担法律责任。盈发公司并不是2018年7月15日签署的《房屋买卖三方协议》中的合同主体，不应承担任何责任。梁晓向一审法院起诉请求：1.泰嘉公司、泰嘉西安分公司、支江涛共同返还梁晓房屋买卖产证办理服务费500000元；2.盈发公司承担连带返还责任；3.由嘉公司、泰嘉西安分公司、支江涛、盈发公司承担本案诉讼费。一审经审理查明，2018年7月15日，梁晓与泰嘉西安分公司及案外人郝某某签订《房屋买卖三方协议》，约定三方友好协商就梁晓购买位于西安市高新区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋达成协议，梁晓于2018年7月15日向泰嘉西安分公司支付500000元作为郝某某办理该房屋买卖手续服务费；泰嘉西安分公司于2018年7月16日前向郝某某支付服务费25XXXX元，剩余25XXXX元于梁晓办理完房屋网签手续后，经泰嘉西安分公司确认手续办理完毕，泰嘉西安分公司方可支付于郝某某；郝某某承诺最迟于8月15日前通知梁晓开始办理房屋买卖手续，若到期无法办理房屋买卖手续，郝某某全额退还梁晓预交的服务费25XXXX元给泰嘉西安分公司，泰嘉西安分公司退还梁晓交付给郝某某办理该房屋买卖手续服务费500000元及收取的中介服务费。协议签订后，梁晓向支江涛支付了500000元，泰嘉公司于2018年7月16日向梁晓出具了收到500000元的收据。同时郝某某于当日向泰嘉西安分公司出具了收到25XXXX元交易服务费收据。2018年11月15日，梁晓与泰嘉西安分公司及案外人郝某某签订《补充协议》，约定梁晓同意将预交于泰嘉西安分公司的服务费25XXXX元提前支付于郝某某用于垫资办理房产证，服务费提前支付，梁晓已书面同意，因服务费提前支付产生的房产证办理延误或出现问题，银行贷款手续及物业费用交割等问题，梁晓自己承担，与泰嘉西安分公司无关。泰嘉公司、泰嘉西安分公司、支江涛提交了支江涛分别于2018年11月15日及2018年11月16日向郝某某分两次共转账25XXXX元的手机银行账户明细截图及郝某某于2018年12月3日向泰嘉西安分公司出具收到该25XXXX元的交易服务费收据。另查明，2017年9月6日，嘉泰公司与盈发公司签订《加盟特许经营合同书》，盈发公司同意授权嘉泰公司在合同核准地点经营房地产中介机构加盟店，合同期限为两年，自双方在合同签字或盖章之日开始计算，双方均为独立的民事主体，双方之间基于合同建立特许经营的商业合作关系，盈发公司仅为特许经营权的提供者，不直接对嘉泰公司的加盟店进行经营管理，也不对嘉泰公司及其加盟店进行任何性质的投资，盈发公司对嘉泰公司在特许加盟期间产生的债权债务、经营责任与风险等均不承担任何法律责任。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。梁晓与泰嘉西安分公司及案外人郝某某签订《房屋买卖三方协议》，协议签订后，梁晓将500000元服务费支付给泰嘉公司的股东支江涛，后泰嘉公司向梁晓出具了收到该款项的收据。该三方协议约定若到期无法办理房屋买卖手续，郝某某全额退还梁晓预交的服务费25XXXX元给泰嘉西安分公司，泰嘉西安分公司退还梁晓交付给郝某某办理该房屋买卖手续服务费500000元及收取的中介服务费。同时案外人郝某某向泰嘉西安分公司出具了收到首次支付25XXXX元服务费的收据。此后，梁晓与泰嘉西安分公司及案外人郝某某于2018年11月15日签订《补充协议》，梁晓要求泰嘉西安分公司提前向郝某某支付剩余的25XXXX元，载明出现问题由梁晓自行承担。泰嘉公司、泰嘉西安分公司、支江涛提交了支江涛向郝某某的转账明细截图及郝某某出具的收据，转账时间与该补充协议的签订时间基本吻合，可看出泰嘉公司、泰嘉西安分公司、支江涛已将剩余的25XXXX元交付给郝某某。现梁晓要求泰嘉公司、泰嘉西安分公司、支江涛返还500000元，由于该款项中的25XXXX元是梁晓要求提前支付给郝某某且载明出现问题由其自行承担，故梁晓要求泰嘉公司、泰嘉西安分公司、支江涛返还该25XXXX元，于法无据，法院不予支持。对于签订三方协议当日，梁晓支付给支江涛，由支江涛向郝某某支付的25XXXX元，因协议约定郝某某将该款项退还泰嘉西安分公司，再由泰嘉西安分公司返还给梁晓，现梁晓未提交相关证据证明郝某某已将该25XXXX元返还给泰嘉西安分公司，故对于梁晓要求泰嘉公司、泰嘉西安分公司、支江涛返还该25XXXX元的请求，法院亦不予支持。故对于梁晓要求泰嘉公司、泰嘉西安分公司、支江涛返还上述500000元服务费的诉请，法院依法不予支持。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回梁晓的诉讼请求。本案案件受理费8800元，由梁晓承担。二审经审理查明，梁晓提出按照房屋买卖三方协议第四条载明内容看，“若到期无法办理房屋买卖手续，甲方全额退还乙方预交的服务费25XXXX元”与“丙方退还乙方交付给……”之间使用的标点符号为句号，而一审查明事实中在此使用的是逗号。除此之外，一审查明的其他内容属实。另查明，2018年11月15日补充协议落款处“郝某某”为打印，并无郝某某手写签字。二审中，梁晓提交了一份网络截屏打印件，以期证明泰嘉公司在2019年因违规而被纳入违规房地产经纪机构名单。泰嘉公司、泰嘉西安分公司、支江涛、盈发公司均称该证据真实性无法核实，不予认可。庭审中，泰嘉西安分公司称郝某某是西安高新技术产业开发区房地产开发公司的员工，郝某某是受委托来卖房子，郝某某有涉案房产钥匙能够看房，其公司当时向郝某某索要过委托手续，但郝某某说他只是一个经办人，最后签合同是和地产公司直接签订。本院认为，本案争议的主要问题是泰嘉公司、泰嘉西安分公司、支江涛是否具有归还50万元的义务，盈发公司是否应当承担连带责任。按照合同“若到期无法办理房屋买卖手续，甲方全额退还乙方预交的服务费25XXXX元给丙方。丙方退还乙方交付给甲方办理该房屋买卖手续服务费500000元及丙方收取的中介服务费”之约定，对于签订三方协议当日，梁晓支付给支江涛，由支江涛向郝某某支付的25XXXX元，因协议约定郝某某将该款项退还泰嘉西安分公司，再由泰嘉西安分公司返还给梁晓，现梁晓未提交相关证据证明郝某某已将该25XXXX元返还给泰嘉西安分公司，故对于梁晓要求泰嘉公司、泰嘉西安分公司、支江涛返还该25XXXX元的请求，一审法院不予支持并无不当。对于剩余25XXXX元，泰嘉西安分公司认为其依据补充协议经梁晓同意提前向郝某某支付了剩余25XXXX元，且协议已经约定责任由梁晓承担，故其不应退还。但本院注意到，补充协议中并无郝某某本人签字，落款处“郝某某”为打印字样，即便梁晓签了字，从协议约定看，梁晓同意将预交于泰嘉西安分公司的服务费25XXXX元提前支付于郝某某是为了将该笔款项用于垫资办理房产证，而梁晓应自己承担责任的前提是因服务费提前支付产生的房产证办理延误或出现问题，银行贷款手续及物业费用交割等问题。从买受人的立约定目的以及补充协议的上述约定看，梁晓支付25XXXX元是以能够取得合法、有效的房产手续为目的，对于该25XXXX元自行承担责任的情形也是以“房产证办理”为前提，而事实上，该25XXXX元并非用于真实、客观的房产交易手续的办理，故不属于梁晓因自行承担责任的情况。泰嘉西安分公司认为该25XXXX元与其无关的理由不能成立。对于梁晓要求返还该25XXXX元的请求应予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”之规定，泰嘉西安分公司应先以其管理的财产承担，不足以承担的，由泰嘉公司承担。从证据上看，不能认定支江涛在本案中履行的是个人行为，梁晓要求支江涛承担责任缺乏依据。至于盈发公司，尽管其授权泰嘉公司在泰嘉西安分公司所在地以“ 21世纪不动产泰嘉高新一中加盟店”为特许商号设立及经营房地产中介业务,但本案为合同纠纷，盈发公司不是涉案合同一方当事人，梁晓在签订合同时也已经知晓盈发公司不是其合同向对方，故其要求盈发公司承担责任，不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定 ，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12579号民事判决；二、陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司应于判决生效之日起十日内先以其管理的财产承担退还梁晓25XXXX元的责任，不足以承担的，由陕西泰嘉置业发展有限公司承担；三、驳回梁晓其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费8800元，梁晓已预交，梁晓负担4400元，陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司、陕西泰嘉置业发展有限公司负担4400元；二审案件受理费8800元（梁晓已预交），梁晓负担4400元，陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司、陕西泰嘉置业发展有限公司负担4400元。本判决为终审判决。审判长 李雪晴 审判员 姬  钊审判员 蒋  瑜二〇二〇年六月二十三日书记员  张  茜