山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终1478号上诉人（原审原告）：种翠红，女，1969年3月29日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：张金钟，上海英恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东万洲置业有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区湘江路18号，统一社会信用代码：9137040059034235XR。法定代表人：苏恩光，董事长。委托诉讼代理人：庞宜刚，山东善国律师事务所律师。上诉人种翠红因与被上诉人山东万洲置业有限公司（以下简称万洲公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院(2019)鲁0403民初1977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。种翠红的委托诉讼代理人张金钟、万洲公司的委托诉讼代理人庞宜刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。种翠红上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁0403民初1977号民事判决，直接改判支持种翠红的全部请求，包括漏判的财产保全请求事项；2.一、二审诉讼费、财产保全费、财产保全诉讼担保费全部由万洲公司承担。事实和理由：一审判决严重违背法定程序，认定事实不清，适用法律错误，判决严重错误，存在漏项。1.一审判决违反法定程序，罔顾事实，袒护万洲公司，严重丧失了公平、公正和中立的司法审判立场。首先，在一审诉讼中，面对没有完工的现场工程，种翠红举证予以证明，但万洲公司的委托诉讼代理人庭审中矢口否认，拒绝承认违约和违法事实，坚称完全按照合同约定完成了工程建设、验收、备案、交房、办证等一系列手续。为了反驳对方的虚假陈述，种翠红要求查看现场，但没有获得法庭认可。为此，种翠红为了证实万洲第一街3号楼工程现场根本就没有完工，通过不正当手段办理的虚假的竣工验收、备案和产权证办理等手续，另行向枣庄市中级人民法院提起了撤销竣工验收备案和不动产权初始登记证书等行政诉讼，枣庄市中级人民法院已经接收材料，同意受理。鉴于此，种翠红向一审法院提出中止审理申请，要求一审法院暂时中止对案件的审理，等待另案审理结果。一审法院没有采信，在关键证据没有查清的情况下，径行做出了错误判决。其次，为避免案件审结后面临当地无财产可供执行、合法权益无法保障的情况，种翠红于2019年8月12日向一审法院提出了财产保全申请，同时提供了远超过法律规定30%的全额诉讼保全担保保险，但一审法院以各种理由不予受理。直到2019年12月24日，一审法院突然通知种翠红尽快向法院提交担保手续，逾期不予办理。为此包括种翠红在内的40余人44个案件在领取败诉判决书的两天前完成财产保全手续。一审法院的失职渎职，种翠红已经向国家政法、纪检等部门提出了情况反映，要求介入审查、予以纪律和司法监督。2.万洲公司的交房行为属于典型的合同欺诈。涉案商铺系未完工的“半拉子”工程，直到今天，该工程既不符合合同约定，也不符合法律规定。鲁高法（2011）297号认定，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。”关于交房，万洲公司明知道工程没有完工，却欺骗种翠红前去签字，典型的合同诈骗。根据一审《万洲第一街1#-15#楼竣工验收备案表》显示，2016年3月21日万洲公司利用虚假材料办理的工程备案手续。因此，交房时万洲公司是知道工程当时根本就没有完工，其实到今天也没有完工。万洲公司利用期房托管掩盖和业主对其的信任所实施的虚假交房行为属于典型的合同欺诈，依法负有继续依约交房的合同义务。3.万洲公司对万洲第一街13号楼的初始登记和每一户产权证的办理，徇私舞弊、弄虚作假，提交虚假备案材料，严重不符合备案和办证条件。一个多年没有完工的工程，户与户之间没有隔墙、没有上下水、没有网络通信，一审法院没有查明就乱下判决，属于事实不清。《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第8条、18条、19条，《不动产登记暂行条例实施细则》第5条均明确规定，不动产登记要以基本单元为登记单位，基本单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间；不动产界址、空间界限、面积等材料要真实可靠。反观本案17号楼的界址、空间界限不清，整幢楼层彼此互通，没有隔墙，每一户之间没有权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，这些与现实严重不符的虚假竣工验收、备案登记、初始产权证办理，一审法院不仅不去查实，而且对种翠红的全部证据不认定、不采信。如上分析，既然万洲第一街13号楼工程现场没有完工，对一个半拉子工程，测绘部门不能测出的真实数据，现场连隔墙都没有、商铺都不复存在，测绘部门不能准确测到种翠红的房屋面积差异是1.94平米。4.一审认定的关于涉案商铺的面积多退少补，合同中根本就没有约定，一审法院刻意加重了种翠红的购房负担。双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号YS0032418，简称“合同”）第四条“计价方式与价款”明确规定，双方约定按套（单元）计算商品房价格，该商品房总价款为537，783元。合同第十四条“面积差异处理”双方约定按照第3种方式处理。而第3种方式对按套（单元）计价的商品房，其套型尺寸和误差范围出现差异时，并未进行任何约定。《商品房买卖合同》是枣庄市住建局和枣庄市工商局联合推出的格式版本，通用条款部分属于典型的格式版本合同。根据《合同法》第四十一条格式合同的解释以及最高人民法院关于《合同法》解释（二）第六条格式条款的释明义务。万洲公司既没有对合同第十四条“以房地产测绘部门实测面积为准，结算房价款，多退少补”进行足以引起业主们注意的文字、符号、字体等方式特别标识，也没有对该格式条款予以说明，更没有举证证明其已经对上述条款尽到了提示及说明义务。一审法院错误地认定了全体业主要承担面积差价。5.关于时效问题，一审法院混淆了“继续性债权”和“一时性债权”的区别，出现同一法院“同案不同判”的错误现象。万洲公司欺诈交房、逾期办证的违约行为直到今天，都一直持续着，没有改正和补救。首先是欺诈式交房，万洲公司明知工程正在建设中、没有完工，根本不具备合同约定和法律强制性规定的交房条件，却欺骗种翠红。万洲公司因交房欺诈，仍然负有继续履行合同、继续交房的义务。其次，关于逾期办证违约期限的约定，《商品房买卖合同》第19条规定是买受人应当取得房屋所有权登记（转移登记），不是出卖人取得所有权登记（初始登记）。一审法院错误地将2016年6月24日13号楼的初始登记日期认定为万洲公司逾期办证（转移登记）的违约截止日期，显然是对《商品房买卖合同》第19条的恶意篡改，当属认定事实错误。即一审法院错误地认定万洲公司逾期办证的违约期限计算至大产权证（初始登记）办理完毕之日，于法无据，与约定不符。本案中，万洲公司负有与种翠红同等责任的不动产转移登记的办证义务，并非仅仅向登记机构提交资料等协助内容。具体来讲，万洲公司的该项同等办证义务还要包括“先合同义务”，即大产权证的初始登记办理完毕后，应当及时向买受人通知已经具备转移登记的办证条件。一审法院却以所谓的“盖然性”标准，认为万洲公司的“先合同义务”通知办证义务，不用举证证明，严重违背了《民事诉讼证据若干规定》关于谁主张谁举证、举证不能则要承担不利后果的规定。换言之，即便本案《商品房买卖合同》约定的不是按日计算支付违约金的继续性债权，由于种翠红的商铺被开发商在预售阶段就已经托管、交房阶段又被其依据《委托经营管理合同》代为验房、收房。因此，种翠红根本无法知道、也不可能知道万洲公司欺诈交房、虚假备案、舞弊办证等违约事实的存在。直到2019年5月28日，种翠红通过枣庄市不动产登记中心薛城分中心查询万洲第一街《建设工程竣工验收备案表》（1#-22#楼），才发现这一事实。依照法律的有关规定，种翠红的诉讼时效应当从种翠红知道权利被侵害的2019年5月28日开始计算，根本没有超过时效规定。6.关于委托经营管理合同签约主体是谁的问题。2013年11月13日，双方签订《商品房买卖合同》预售合同的同时，万洲公司与种翠红签订了《委托经营管理合同》(下称托管合同)，并在落款处加盖了“山东万洲置业有限公司”字样的印章。一审法院罔顾事实，错误地认定托管合同系枣庄万洲商业广场有限公司为履约主体。我国《合同法》第32条明确规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”即法律确认的合同履约主体是在合同书上签字或盖章的真实主体。本案中，在《委托经营管理合同》中签字和盖章的恰恰是本案种翠红和万洲公司。一审法院认定托管合同并非万洲公司履行，其真实意图在于帮助万洲公司逃避主体混同面临的托管合同无效以及预售阶段违规进行售后包租所面临的监管处罚。其实，无论一审法院怎么认定，在托管合同上签字盖章的事实无法否认。万洲公司没有与种翠红协商，也没有通知种翠红的情况下，其擅自变更和转移履约主体至枣庄万洲商业广场有限公司的观点根本不成立，也必然无效。7.关于中止审理申请被驳回的问题。在一审44个系列案件中，种翠红提交的证据《建设工程竣工验收备案表》，涉及万洲公司对没有完成的“万洲第一街”半拉子工程，建设和主管单位各部门相互串通，互相包庇，公然伪造竣工验收合格证明，掩盖现场没有完工的事实，并且欺骗性地进行工程竣工备案；13号楼初始登记弄虚作假、违反合同约定的情形。一审法院拒不履行审判职责，偏听偏信，迫使种翠红等40人发起九起行政诉讼案件，枣庄市中级人民法院2019年9月17日对案件进行立案受理后，种翠红等40余名诉讼业主向一审法院书面提出案件中止审理的申请，并将枣庄市中级人民法院行政诉讼受理的有关材料一并向一审法院进行了提交。一审法院强行作出判决，其行为严重违反法定程序，严重侵害了40多名业主的民诉请求权，并最终造成40多名业主700多万元巨大经济损失的严重后果。万洲公司辩称，一审法院适用程序合法，认定事实清楚，适用法律基本正确，种翠红的上诉请求无事实和法律依据，依法应当予以驳回。理由如下：一、种翠红未能办理不动产权证的责任在于其违约。首先，根据双方签订的《定购协议》第6条及《商品房买卖合同》第4条、第14条对面积差异处理方式进一步进行了约定，明确约定了种翠红应当按照实测面积结算房价款。同时，双方在《商品房买卖合同》第5页中再次对该商铺的实测面积以及总价款的这一事实进行了确认。同时，申请办理不动产权证的法定要件需要种翠红足额交纳购房款，同时根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条第（四）款规定依法缴纳专项证维修基金、契税等相关税费后，持完税凭证才可以到不动产登记部门申请办理不动产权证。本案中，根据相关证据可知，种翠红至今未能补交面积差价。因此，种翠红在履行完毕办理不动产登记的先合同义务之前，万洲公司可以履行抗辩权，无须协助种翠红办理不动产登记。退一步讲，种翠红购买的商铺所属的楼已于2016年6月24日首次产权登记，已具备协助办理产权转移登记条件，但种翠红于2019年7月份才提起诉讼。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起算诉讼时效期间。结合种翠红一审诉请，主张逾期办证违约金是自2015年4月1日起算，截止目前已经4年之久，而且当时适用《民法通则》规定诉讼时效为2年的规定。因此，无论该商铺迟延办理不动产登记证的原因在于哪方，种翠红主张万洲公司支付逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效。二、种翠红主张逾期交房已经超过诉讼时效，一审法院依法判决驳回，认定事实清楚，适用法律正确。双方已经于2015年10月27日办理了房屋交付手续，并于2015年3月份取得验收合格证明，2015年8月取得面积实测报告，首次产权登记的时间为2016年6月24日。因此，在2015年10月份，万洲公司已经完备了交房的各项手续。种翠红在一审中主张交房违约金的计算起点为起诉之日向前推算三年，即2016年10月。对比之后，明显可以看出种翠红开始计算交房违约金的这个时间点交房事实及交房条件早已成就，2016年10月始不存在违约，其违约金请求自然不成立。退一步来讲，依据《民法通则》关于诉讼时效的规定，该项请求的时效应为两年，其在2019年7月1日向一审法院提起诉讼，该诉讼明显已经超过时效规定。三、水电配套设施已经验收合格，种翠红上诉理由不能成立。种翠红购买的商铺已经在2015年3月27日取得验收合格证明。该验收合格不仅是建筑工程设计、质量的验收合格，也包括对水电配套设施的验收合格。因此，在2015年3月27日，案涉楼的水电配套设施已经具备合同约定的条件，万洲公司并未违反合同约定。请求法院依法驳回种翠红的上诉请求，维持原判。种翠红向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付交房违约金人民币58，887.24元；2.请求法院判令被告支付办证违约金人民币38，336.47元；3.请求法院判令被告退还非法收取的房屋面积差价款人民币18，959.00元；4.本案诉讼费由被告承担。上述1-3项款项合计人民币116，182.71元。一审法院认定事实：2014年5月31日，原被告双方共同签订《商品房买卖合同》（合同编号YS0032418），合同第1、3条约定，被告将位于薛城区中和路的“万洲第一街”13号楼101号商铺预售给原告；合同第四条“计价方式与价款”约定，按套（单元）计算，该商品房总价款为537，783.00元。合同第十条约定交付时间和条件：（一）被告应当于2014年12月31日前向原告交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告。合同第十三条对逾期交房责任约定：逾期在90日内的出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按照全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同第十四条对房屋面积差异处理约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与预测面积发生误差的，以房产测绘部门实测面积为准结算房价款，多退少补。合同第十九条对房屋所有权转移登记约定：1.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。2014年5月31日，原告与枣庄万洲商业广场有限公司就该涉案商铺签订委托经营管理合同，该委托经营期限为8年整，时间自万洲第一街正式交付之日起计算。另认定，合同签订后，原告交付购房款537，783.00元。2015年1月3日，原告签署涉案商铺交付验收表。2015年3月27日，主管部门对涉案商铺工程进行了建设工程竣工验收：工程质量合格。2015年8月19日，枣庄市薛城区房地产测绘队出具测绘报告，该测绘报告载明涉案商铺的建筑面积为56.97平方米，面积差异1.94平方米。2016年3月21日，被告完成涉案楼盘的竣工验收备案登记。2016年6月24日，被告对万洲第一街13号楼办理初始产权登记。2018年12月23日，被告向原告开具补交房屋面积差价18，959元的增值税普通发票。2019年1月15日，登记部门为原告出具案涉房屋不动产权证书。2019年6月19日，原告向一审法院提起民事诉讼。一审法院认为，综合双方当事人的诉辩意见，并结合相关的事实和证据，本案的争议焦点有三个：一、被告的交房行为是否存在违约情形，若存在违约，原告的主张是否超过诉讼时效，如未超过诉讼时效，被告应承担的违约赔偿责任如何计算；二、被告收取原告的房屋面积差价款是否应返还；三、被告对于原告逾期办理房屋产权证是否存在违约行为，若存在违约，原告的请求是否超过诉讼时效，如未超过诉讼时效，被告应承担的违约赔偿责任如何计算。关于争议焦点一，原被告就涉案房屋约定于2014年12月31日前交付，并约定了交房时要取得验收合格证明、面积实测报告的交付条件，被告依约应于该日期届满前将符合交付条件的案涉房屋交付给原告。而实际上原被告双方于2015年1月3日办理房屋交付手续，于2015年3月取得验收合格证明，于2015年8月取得面积实测报告，故被告的交房行为构成了违约交房，其违约交房责任期间应截止至取得实测报告的2015年8月。依据《民法通则》关于诉讼时效的规定，该项请求的诉讼时效应为两年。原告在2019年6月19日才向一审法院提起诉讼，显然已经超过两年的诉讼时效期间，原告未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，因此，对于被告关于原告该项诉请已超过诉讼时效期间的抗辩，一审法院予以支持。关于争议焦点二，合同第十四条第三款明确规定了对实测后面积差异的处理自行约定：“以房地产测绘部门实测面积为准，结算房价款，多退少补。”该约定内容明确，不违反法律规定，属于有效约定，对于实测多出来的面积差价款原告有义务予以补交，且原告也已实际补交，现原告主张返还该款没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于争议焦点三，案涉《商品房买卖合同》约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，原告有权解除合同。原告选择不解除合同的，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。原被告双方于2015年1月3日办理房屋交付手续，按约定被告应在2015年4月3日前完成涉案楼盘的竣工验收备案登记，而被告于2016年3月21日才完成涉案楼盘的竣工验收备案登记，于2016年6月24日完成涉案楼盘的初始所有权登记。按照不动产转移的相关规定，在开发商办理完房屋所有权初始登记后，购房人才能办理房屋所有权转移登记，显然原告在2016年6月24日前是不可能办理房屋所有权转移登记的，故被告的违约办理房屋所有权登记手续的违约责任期间为2015年4月3日至2016年6月24日。关于原告该部分违约金请求权的诉讼时效问题，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。该部分违约金请求权的诉讼时效期间跨越民法总则的施行之日，依法应分别适用2年或者3年的诉讼时效，即原告的最近一天的该部分违约金请求权的诉讼时效届满时间为2019年6月24日。原告于2019年6月19日向一审法院提出诉讼请求，本案现有证据不能证明存在诉讼时效中止、中断的情形。根据民法总则关于诉讼时效的规定，2016年6月19日之前的违约金已超过时效，对于原告要求的自2016年6月19日以后被告应承担的违约责任一审法院予以支持。参照合同约定“买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。”2016年6月19日至2016年6月24日共6天，被告应承担的逾期办理产权转移登记的违约金为6*0.5/10，000*556，742=167.02元。本案在审理过程中，原告以“现因证据《建设工程竣工验收备案表》（万洲第一街1#-15#楼）和13#楼《房权证》等证据的认定要以另外案件的审理结果为依据，而另案正在进行中，尚未审结”为由向一审法院申请对本案中止审理。一审法院认为，原告中止审理的事由未有向一审法院提交另案的受理法院的受理案件通知书，故对原告中止本案审理的申请，一审法院不予准许。综上所述，原告的部分诉讼请求有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决：一、被告山东万洲置业有限公司于判决生效后七日内支付原告种翠红办证违约金167.02元；二、驳回原告种翠红的其他诉讼请求。案件受理费2，623.65元，保全费100元，由原告种翠红负担1，411.82元，由被告山东万洲置业有限公司负担1，311.83元。于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。种翠红提供以下证据：证据一，（2019）鲁枣庄鲁南政民字第3750号公证书，对19号楼现状进行证据保全。从公证书的表述、图片和视频资料可以看出19号楼根本就没有完工，尚在建设阶段，同时公证书第一页也表述涉案226号商铺与227号商铺之间没有隔离墙。证据二，案件受理通知书9份，证明竣工验收备案登记、初始登记和转移登记的诉讼撤销情况。万洲公司对上述证据的质证意见为：证据一，不属于新证据，种翠红所争议的商铺所在楼宇均在2015年综合验收完毕，2016年已经取得产权登记，该公证内容不成立。证据二，截至到目前，万洲公司并不知情，而且行政案件，万洲公司不属于行政案件当事人，不能以此作为抗辩的理由。万洲公司未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，种翠红与万洲公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行。种翠红与万洲公司虽于2015年1月3日办理交房手续时并未达到双方合同约定的交付条件，但万洲公司于2015年3月取得验收合格证明及于2015年8月取得面积实测报告，因此，至2015年8月已经达到双方约定的交付条件，且种翠红与枣庄万洲商业广场有限公司就涉案商铺签订《委托经营管理合同》并已经实际领取了收益金，种翠红主张万洲公司欺诈交房，未能提供充分有效证据予以证明，其主张不能成立，本院不予支持。万洲公司于2016年6月24日对万洲第一街13号楼办理了初始产权登记，该初始登记系枣庄市房产管理局颁发，且2019年1月15日登记部门为种翠红出具案涉房屋不动产权证书，种翠红主张万洲公司初始登记不符合法定条件，未能提供相应证据予以证明，本院不予采信。种翠红主张《委托经营管理合同》系与枣庄万洲商业广场有限公司签订，与事实不符，本院不予采信。种翠红与万洲公司签订的《商品房买卖合同》第十四条第三款明确规定了对实测后面积差异的处理自行约定：“以房地产测绘部门实测面积为准，结算房价款，多退少补。”该条款的订立系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，双方当事人作为完全民事行为能力人，应知晓签订该条款的法律后果，缔约双方在《商品房买卖合同》的约定清楚明确，因此，一审判决据此认定并无不当，种翠红关于涉案商品面积合同没有约定不能成立，本院不予支持。本案中，种翠红与万洲公司关于逾期交付及逾期办证违约金均是约定按日计算向买受人支付，属于继续性债权，但万洲公司于2015年8月已经达到双方约定的交付条件并于2016年6月24日对万洲第一街13号楼办理了初始产权登记，且种翠红亦未提供证据证实上述违约金请求权存在诉讼时效中止、中断的情形。因此，一审法院据此认定逾期交房及逾期办证违约金诉讼时效的起算并无不当，种翠红主张一审时效认定不当不能成立，本院不予支持。种翠红主张一审程序违法，未能提供相应证据予以证明，且该情形亦不符合法律规定中止的情形，本院不予支持。种翠红申请现场勘验，不符合法律规定的情形，本院不予准许。种翠红主张万洲公司承担财产保全担保费，没有法律依据，一审法院处理并无不当，种翠红主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人种翠红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，623.65元，由上诉人种翠红负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  李 帅审判员  赵 慧二〇二〇年六月二十四日书记员  张晓宇