广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终624号 上诉人（原审被告）：防城港市祥润酒店管理有限公司，住所：防城港市防城区防邕路9号，统一社会信用代码：91450603MA5NJRPE82。 法定代表人：熊玉军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：阮廷亮，广西幸程律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西防城港南城大酒店有限公司（曾用名：广西防城南城大酒店），住所：防城港市防城区防邕路9号，统一社会信用代码：914506006193006059。 法定代表人：杨健来，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：毛廷颖，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 上诉人防城港市祥润酒店管理有限公司（以下简称：祥润公司）因与被上诉人广西防城南城大酒店（以下简称：南城酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 祥润公司上诉请求：撤销一审判决，驳回南城酒店一审诉讼请求。事实和理由：1．南城酒店的行为导致《房屋租赁合同书》不能顺利履行。南城酒店交付租赁物后，祥润公司向南城酒店支付每月租金13万元，若祥润公司录用南城酒店的员工的，应与员工签订劳动合同书，签订劳动合同后，该员工的工资和社保由祥润公司负责。祥润公司未与任何南城酒店的员工签订劳动合同，无任何证据证明祥润公司录用南城酒店的员工，而南城酒店提供的证据已经证明南城酒店要求祥润公司支付其员工工资，要求祥润公司承担超出合同约定的付款义务，南城酒店的无理要求导致了合同不能顺利履行，在没有妥善解决分歧的情况下，也是造成祥润公司不愿承担多出合同的付款义务才延期付款。２．南城酒店企图占有祥润公司投资的财物。南城酒店无理要求祥润公司承担其员工工资等费用得不到支持，便要求祥润公司提供更高的担保，祥润公司增加了20万元担保给南城酒店，并支付了相关费用，根据《合同法》规定和双方的约定，合同应当继续履行。但签订补充协议后，南城酒店依然阻挠祥润公司进场施工，其拒不履行合同交付租赁物的义务。根据合同补充协议的约定，合同的解除期限最少至2019年9月10日之后才能解除合同，南城酒店强行要求在2019年9月5日解除合同，违反双方的合同约定和法律规定。南城酒店的租金对于祥润公司已超过300万元的投资，只是很少的数额，解除合同造成祥润公司巨额损失，非常不公平。且南城酒店当庭己经承认，其发出解除通知后，立即伙同他人进行了后续的装修。南城酒店的种种行为无疑是以解除合同达到占有祥润公司的投资为目的。３．一审判决没有客观认定本案事实，判决不当。本案已有充足的证据证明双方在2019年8月17日才签订的《房屋租赁合同书补充协议》，一审判决却认定签订的日期为2019年8月2日，而且没有客观认定南城酒店无理要求祥润公司承担其员工工资、拒不交付租赁物给祥润公司进场装修、提前要求解除合同、未解决双方的纠纷即伙同他人进行后续装修等不合理的行为，并构成了先行违约。同时，因南城酒店阻挠祥润公司进场装修，后续产生的水电费用根本不是祥润公司使用产生，一审判决祥润公司承担水电费用更加不符合客观事实。 南城酒店辩称，祥润公司上诉无理，应驳回祥润公司的上诉请求。 南城酒店向一审法院起诉请求：1．确认南城酒店、祥润公司双方于2019年1月5日签订的《房屋租赁合同书》及于2019年8月2日签订的《房屋租赁合同书（补充协议)》自2019年9月5日解除;2．判令祥润公司向南城酒店支付拖欠的租金260,000元以及逾期付款违约金34,580元（计算方式：以当期应付租金金额为基数，按日千分之一计算，直至付清租金之日止）；3．判令祥润公司向南城酒店支付租金收入应缴税款86,450元，水费867.82元、电费4,965元，电话费17××3.12元，工资39,004.1元，电梯维修费2,500元;4．判令祥润公司支付南城酒店房屋占有使用费130,000元（暂计至2019年9月30日，实际金额计至祥润公司返还租赁标的物之日）；5．判令祥润公司立即将位于防城港市防城区防邕路9号一楼大堂及三至八层房屋(包括固定装修)返还给南城酒店；6．判令祥润公司向南城酒店赔偿损失390,000元（按照合同约定的租金计算3个月房屋闲置损失）；7．判令祥润公司赔偿南城酒店律师代理费70,200元；8．本案诉讼费用由祥润公司承担。以上金额暂合计为：1,035,890.04元。 一审法院认定事实：南城酒店、祥润公司双方于2019年1月27日签订，对租赁期间及双方权利义务、租赁标的物的费用承担、违约责任等作出了约定。后祥润公司于2019年7月17日交了至2019年6月的相关费用，其余租金及税费、水费867.82元、电费4,965元尚未交纳，南城酒店、祥润公司发生争议，双方于2019年8月2日签订了《房屋租赁合同书补充协议》，对继续履行合同作出了约定，但祥润公司至今未交给南城酒店相关租赁费用，南城酒店向祥润公司发出通知函解除南城酒店、祥润公司签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书补充协议》，该通知函于9月12日以快递方式到达祥润公司，南城酒店、祥润公司发生纠纷，2019年9月25日，南城酒店与律所签订委托代理合同，由律所指派律师提起诉讼，南城酒店支付了律师代理费70,200元，将祥润公司诉至法院。 一审法院认为，南城酒店、祥润公司双方签订租赁合同及其补充协议符合法律规定，成立并生效。南城酒店、祥润公司双方都应按照租赁合同及其补充协议约定履行权利义务。综合依照该租赁合同及补充协议约定，该院确认南城酒店、祥润公司双方签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书补充协议》于2019年9月12日予以解除。南城酒店请求祥润公司支付2019年7月及8月两个月的租金及应缴税款，支付逾期付款违约金，水费、电费，律师代理费，该院予以支持。祥润公司抗辩称水费、电费等尚未变更过户，不应支付，该院认为，变更过户需要原、祥润公司双方相互配合，履行手续，合同中水费、电费也规定由祥润公司按相关部门标准承担，且该费用实际产生，祥润公司应予支付。南城酒店主张的其它各项费用无充分的证据予以证明，且其中房屋占有费、房屋闲置损失等非直接损失，对此该院不予支持；其中的返还房屋与本案非同一法律关系，南城酒店可另行起诉。祥润公司同时抗辩一直与南城酒店协商解决中，南城酒店通过各种手段阻扰施工，恶意解除合同。但祥润公司提供证据并不充分，且至今仍未交纳租金，与南城酒店协商不能成为祥润公司拖延交纳租金的理由，对此抗辩理由，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定判决：一、南城酒店与祥润公司于2019年1月27日签订的《房屋租赁合同书》及2019年8月2日签订的《房屋租赁合同书补充协议》于2019年9月12日予以解除；二、祥润公司支付给南城酒店租金260,000元，税款86,450元及支付逾期付款违约金（逾期付款违约金计算：分别以130,000元为基数，自2019年7月11日起、8月11日起按每日1‰计至祥润公司清偿完毕之日止）；三、祥润公司支付给南城酒店水费867.82元、电费4,965元；四、祥润公司支付给南城酒店律师代理费70,200元；五、驳回南城酒店的其它诉讼请求。案件受理费7,061.5元，由祥润公司负担3,115.72元，南城酒店负担3,945.78元。 本院二审期间，当事人均没有新证据向法庭提交。祥润公司对一审查明事实关于签订《房屋租赁合同书补充协议》的时间有异议，认为签订时间是2019年8月17日，对其他事实无异议，南城酒店对一审查明事实无异议。一审查明事实属实，本院予以确认，关于不予采纳祥润公司异议的理由将在下文阐述。 另查明，南城酒店、祥润公司双方于2019年1月27日签订的合同为《房屋租赁合同书》，双方约定南城酒店将位于防城区防邕路酒店房屋及附属设施设备等租赁给祥润公司作为酒店等商业用途经营使用。双方约定的租赁期共12年，即自2019年3月1日起至2031年3月1日止。《房屋租赁合同书》第三条约定：“‘租赁标的物’租金：2.甲乙双方约定.从2019年5月2日至2021年5月1日期间的‘租赁标的物’租金定为每月人民币壹拾叁万元整(¥130000.00)；从2022年5月1日起，每年‘租赁标的物’租金在上一年度租金单价的基础上小幅度提高。3、甲方收取乙方的上述租赁标的物租金均为税后净得租金，即甲方因租赁标的物租金收入应向税务缴纳的税款（其中增值税5%、房产税12%，两项税率合计17%）由乙方承担，乙方定于每月10日前将甲方应缴纳当月租赁标的物租金的租赁税转账给甲方，由甲方向当地税务部门缴纳租赁税。合同第四条还约定2019年12月31日前的租金按月支付。第十一条约定：“乙方权利义务2、乙方应按时缴纳水电费、垃圾处理费等酒店经营所产生的相关费用(价格按国家标准执行（公摊费用按租赁面积分摊）；如因乙方原因未履行缴费义务被相关部门处罚的，责任由乙方自行承担；”。2019年5月18日，南城酒店向祥润公司发出催款通知书，要求其支付2019年4月和5月租金及租赁税款共228,150元，5月22日，再次发出催告，但祥润公司仍未支付。2019年6月15日，南城酒店向祥润公司防城解除合同通知。次日，祥润公司向南城酒店发出租金延期支付申请，申请载明因自身原因导致违约，请求延期支付并愿意支付违约金进行补偿。2019年6月17日和18日，南城酒店回函给祥润公司，表明不同意延期，并载明截止至6月15日，祥润公司拖欠的租金、租赁税、员工工资、水电费电话费、违约金等共计345,223.25元。2019年6月26日，祥润公司向南城酒店发出告知函，表示其并非恶意拖欠，不同意解除合同。经过继续磋商，2019年8月2日，南城酒店向祥润公司发出通知函，表示双方《房屋租赁合同书补充协议》，故愿意撤回2019年6月15日发出的解除合同通知书。祥润公司表示没有收到2019年8月2日通知。《房屋租赁合同书补充协议》约定：“甲、乙双方在自愿和诚实信用的基础上,就乙方承租甲方房屋事宜，为完善原合同双方的未尽权利和义务，经协商一致订立以下补充协议，本补充协议及合同附件均为原合同组成部分，与原合同具有同等法律效力（如本补充协议内容与原合同内容存在不一致的，则以本补充协议为准）。”。第二条约定：“乙方每月10日前向甲方支付租赁标的物租金及租赁税等相关费用，累计逾期达30天的视乙方为根本违约，甲方有权单方解除合同，并追究乙方相关违约责任，乙方固定装修归甲方所有，不得有任何异议。”。第三条约定：“双方就乙方应交及未交费用截至2019年7月23日止为¥262.927.79元,双方签订本补充协议，甲方发出撤销《解除合同通知书》之日起，乙方15天内向甲方缴清所欠费用。逾期未缴，乙方需按该金额每日1%的标准向甲方支付违约金，逾期15天未付清的视乙方为根本违约，甲方有权单方解除合同，租赁标的物内所有固定装修归甲方所有，乙方不得有任何异议。”。第八条约定：“守约方为实现债权所产生的费用由违约方承担，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等，争议的解决方式与原合同一致，适用于向防城港市人民法院起诉解决”。 还查明，祥润公司认可如按合同计算，2019年7月、8月的租金共26万元，2019年5月、6月、7月、8月的租赁税86,450元，因其认为南城酒店违约，故未向南城酒店支付该费用。2019年9月5日，南城酒店向祥润公司发出解除合同通知函，祥润公司已收到函件并回函表示不同意解除合同。 本案争议焦点为：1．本案合同是否已经解除；2．如合同已解除，一审判决的二、三、四项是否有事实和法律根据。 本院认为，关于焦点1，南城酒店、祥润公司双方签订的《房屋租赁合同书》及其《房屋租赁合同书补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。南城酒店、祥润公司双方都应按照约定履行权利义务。关于祥润公司主张《房屋租赁合同书补充协议》的实际签订日期为2019年8月17日，因《房屋租赁合同书补充协议》落款时间为2019年8月2日，祥润公司也未能提供证据予以证明实际签订日期为2019年8月17日，应承担举证不能的后果，对于其主张，本院不予采纳。因祥润公司拖欠租金逾期已超过30天、15天，依据《房屋租赁合同书补充协议》第二条、第三条的约定，南城酒店有权解除合同。南城酒店已向祥润公司发出了解除合同通知，一审确认合同已解除正确，应予维持。 关于焦点2，签订合同后，南城酒店已按合同约定将标的物交给祥润公司经营，履行了合同义务。作为租赁方，支付约定的租金及费用是其主要合同义务，但祥润公司既没有按照原合同约定也没有按照补充约定支付租金和费用，祥润公司显然构成违约。祥润公司称南城酒店额外要求其支付原员工费用，导致其不能履行合同。本院认为，从双方来往的函件中，祥润公司并未对工人工资问题提出异议，再说如祥润公司认为该费用不应当支付，其可协商解决，或通过其他合法方式进行解决，但不能成为其拒绝履行合同义务的依据。此外，祥润公司称南城酒店阻止其对租赁物进行装修，但并无充分证据进行证实，对其抗辩意见不予采纳。南城酒店依双方签订的《房屋租赁合同书》《房屋租赁合同书补充协议》的约定要求祥润公司支付租金、税款及水电费有事实和法律依据即一审判决第二、第三项正确，本院予以维持。关于律师费，因南城酒店的诉讼请求并未全部得到支持，其败诉部分的律师费不应由祥润公司负担。根据《广西壮族自治区律师服务收费标准（试行）》规定，祥润公司应承担的律师费为17,908元，一审判决祥润公司承担全部律师费不当，本院予以纠正。 综上所述，祥润公司的上诉请求部分成立，予以部分支持；一审判决认定基本事实清楚，但部分实体处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初249号民事判决第一、二、三项； 二、撤销广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初249号民事判决第五项； 三、变更广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初249号民事判决第四项为：上诉人防城港市祥润酒店管理有限公司支付被上诉人广西防城港南城大酒店有限公司律师代理费17,908元; 四、驳回被上诉人广西防城港南城大酒店有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，限义务人在本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行届满之日起二年内向一审法院或义务人财产所在地同级人民法院申请执行。 一审案件受理费7,061.5元，上诉人防城港市祥润酒店管理有限公司负担2,523.5元，被上诉人广西防城港南城大酒店有限公司负担4,538元；二审案件受理费14,123元（上诉人防城港市祥润酒店管理有限公司已预交），由上诉人防城港市祥润酒店管理有限公司负担5,047元，被上诉人广西防城港南城大酒店有限公司负担9,076元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年六月二十七日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建