江苏省扬州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏10执复84号复议申请人（被执行人）：江苏海潮科技股份有限公司，住所地在高邮市。法定代表人：杨玉连，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨国鹏，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。申请执行人：陈旭东，男，1955年6月27日出生，汉族，住高邮市。被执行人：杨高怀，男，1969年9月26日出生，汉族，住高邮市。被执行人：张萍，女，1967年12月14日出生，汉族，住高邮市。复议申请人江苏海潮科技股份有限公司（以下简称海潮公司）不服高邮市人民法院（以下简称高邮法院）（2020）苏1084执异4号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。高邮法院在执行陈旭东与杨高怀、张萍、海潮公司民间借贷纠纷一案中，海潮公司对该院拍卖其所有的位于高邮市卸甲镇周邶墩村运东组的工业房地产及配套附属设施提出书面异议。高邮法院查明，2017年11月24日，本院作出（2017）苏1084民初4745号民事判决，判决杨高怀、张萍于判决生效后十日内共同给付陈旭东借款400万元及利息（自2016年12月30日起至实际偿还之日止，按月利率2%计算），律师代理费2万元；杨高怀如不能给付前款确定的款项，陈旭东有权以海潮公司设立抵押的财产（以江苏2017高邮市不动产证明第0002006号不动产登记证明登记为限）折价或者拍卖、变卖该财产的价款在前款确定的数额范围内优先受偿。因杨高怀、张萍、海潮公司未履行判决确定义务，陈旭东向本院提出强制执行申请。本院受理后，于2018年4月27日作出（2018）苏1084执797号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人杨高怀、张萍银行账户存款4106838元（迟延给付利息顺加）；如其银行账户存款不足或无款，则查封、扣押、拍卖、变卖、扣留、提取被执行人杨高怀、张萍同等价值的财产；拍卖、变卖海潮公司抵押给陈旭东的财产，所得价款在前款确定的数额范围内优先受偿。同年6月7日，本院查封了涉案标的物；同年7月26日，本院委托扬州一元土地房地产评估咨询有限公司（以下简称一元评估公司）对涉案标的物进行评估；一元评估公司于同年8月13日出具估价报告，估价报告认为：估价对象为海潮公司所属的位于高邮市卸甲镇周邶墩村运东组的房地产，包括土地使用权、地上建筑物（含装修）及直接配套建设的与估价对象建筑物不可分割的满足其使用功能的道路、围墙等基础设施费用，但不包含未取得不动产权证的房产、土地、自建彩钢棚等及可移动设施的价格。涉案标的不动产权证为江苏（2016）高邮市不动产权第0028106号，权属人海潮公司，土地使用权面积4001平方米，评估价1212303元；房屋建筑面积为3295.65平方米，评估价为3173698元，配套附属设施评估价为113977元，合计4499978元。同年11月1日，本院前往海潮公司住所地送达估价报告、公告，该公司工作人员接收估价报告和公告，但拒绝签字，本院将估价报告、公告留置于其住所内，执法记录仪进行了同步录像。同年11月16日，本院作出（2018）苏1084执797号之一执行裁定，裁定拍卖涉案标的物。同年11月27日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布《高邮市人民法院关于高邮市卸甲镇周邶墩村运东组的工业房地产及配套附属设施（第一次）拍卖公告》（以下简称拍卖公告）。拍卖公告第一条列明第一次拍卖竞价时间为2018年12月29日10时起至2018年12月30日10时止（延时的除外），起拍价3149985元，保证金60万元，加价幅度15000元。2018年12月25日，陈旭东向本院申请终结本案执行，要求法院继续拍卖涉案标的物，不解除对被执行财产的查封，如要恢复执行在二年内申请。同日，本院作出（2018）苏1084执797号之二执行裁定，裁定终结本院（2017）苏1084民初4745号民事判决书的执行程序。申请执行人陈旭东在二年内可以再次申请执行（再次执行，案号立“执恢”字）。2018年12月30日10时，案外人卢康年以3149985元竞得涉案标的物。2019年8月5日，本院针对海潮公司提出的估价报告存在漏评情况，要求一元评估公司对漏评部分进行补充评估。一元评估公司于同年8月6日出具《关于高邮市人民法院咨询市场价格水平的司法协助回函》，认为海潮公司江苏（2016）高邮市不动产权第0028106号不动产范围内的航吊车、充电车棚等部分设施设备，在2019年8月6日市场价格水平为259935元。本院于2019年9月2日将上述材料张贴于海潮公司厂房。海潮公司向本院提出异议，并提交其单方委托江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司（以下简称三师评估公司）出具的苏三师房估字（2019）YZ第1202号房地产估价报告。在本案审查过程中，一元评估公司针对海潮公司提出的书面异议，于2020年1月16日复函称：一元评估公司出具的估价报告的评估范围中已经明确包含地上建筑物（含装修），对装修价值的测算是在房屋价值中整体考虑，不存在异议人所说的没有测评装修部分价值的情况；评估对象范围依据法院司法鉴定委托书及经办法官现场指界，不包含未取得不动产权证的房产、土地使用权及自建彩钢棚等附属设施；一元评估公司评估的价值作为司法拍卖参考价，涉案标的物实际拍卖成交价格低于评估价值，（说明）不存在评估价值过低情形；异议人提交的苏三师房估字（2019）YZ第1202号房地产估价报告的估价目的、价值时点、委托方式等与司法鉴定存在很大差异，不宜作为司法鉴定评估价值参考。另查明，海潮公司内尚有无证建筑物的面积约为757平方米，用途为附属房，其所占用的土地位于海潮公司土地使用权范围之外，不属于登记的抵押物。高邮法院认为，申请执行人陈旭东向本院提出终结执行申请时尚未完全实现其实体权利，本院依陈旭东的申请对执行标的物继续实施拍卖并无不当。一元评估公司及其估价人员具备法定资格，其采用重置成本法、比较法分别对建筑物及土地进行评估，系根据工业房地产的特点作出的合理选择，并不违反评估技术规范，其评估过程合规，评估结果与评估时点的市场价值基本相当。对异议人提出的估价对象的装修、附着物及其他附属设施漏评问题，经查，该次评估已经将装修及与建筑物不可分割的满足其使用功能的道路、围墙、供水、电路等基础设施包含在房地产的价值中，一元评估公司于2019年8月6日对异议人提及的其他漏评设施项目作出了补充评估报告，异议人的该异议申请已通过补充评估解决，无需另行选择机构重新评估。未取得不动产权证的建筑物所占土地不在异议人的土地用权范围之内，也不属于抵押物，评估机构未予评估理由正当。本院在向海潮公司送达评估报告和补充评估报告时，受送达人拒收和无人接收，本院采用留置和公告方式送达，并对送达过程进行了录像，送达程序符合法律规定。对海潮公司的异议请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定：驳回海潮公司的异议请求。海潮公司不服上述裁定，向本院复议称，请求撤销（2020）苏1084执异4号裁定，撤销高邮法院违法违规拍卖处理的相关执行裁定，对错误执行行为进行纠正。理由：1.高邮法院于2018年12月25日作出（2018）苏1084执797号之二终结执行裁定，但实体上未终结执行程序，5日后进行网络拍卖，该执行行为违法。终结执行的理由是陈旭东撤回了执行申请，在陈旭东未申请执行的情况下，执行法院竟对涉案标的物进行网络拍卖，无法律依据。2.案涉标的物存在优先购买权人，执行法院未通知优先购买权人。申请人与张士全于2017年4月28日签订租赁协议，将运东组及龙虬镇一沟村两块土地上的所有房屋设备出租给其所用，租期至2020年4月27日结束。3.本案存在无益拍卖情形，执行法院未告知陈旭东。拍卖所得价款扣除抵押权人的债权、执行费用等已无剩余，陈旭东多次向申请人抱怨，如果法院事先告知，其不可能要求执行。4.执行法院留置送达评估报告的方式不当，申请人未及时获悉相关材料、未在法定期限内要求重新评估，致权益受损，申请人重新委托评估公司评估，执行法院仅依评估公司的回函进行敷衍。执行法官送达材料时要求公司一员工签收法律文书，而没有联系法定代表人或主要负责人；一元评估公司估价报告存在问题：没有测评装修部分价值，定附着物只评估了地坪和围墙，围墙部分漏评100多平方，现浇雨棚、花坛、水泥道路等未纳入评估，厂房价值过低，为963每平米，三师评估公司估价1292每平米，附属房是公司不可分割的一部分，一元评估公司未算入评估价格之中。一元评估公司复函“含装修”，但未出具评估时将装修价值含入建筑物的评估明细。其他问题，执行法院也未作出答复。申请人委托的三师评估公司，具有评估资质、在法院委托鉴定机构之内，与一元评估公司采用的评估方式、技术依据，出具的评估结果差异巨大，请法院审慎审查两份评估报告内容的异同及申请人提出的问题。本院查明，高邮法院审查认定事实基本属实，本院予以确认。另查明，一元评估公司评估报告中，食堂、办公及配电、门卫、土地使用权的估价均略高于三师评估公司估价，厂房估价低于三师评估公司，厂房为混合结构，建筑年代2008年。另三师评估公司评估报告中标注为7、8、9、10号的无证建筑物，其中，7、8、10号无证建筑物在土地使用权范围之外，9号无证建筑物实为利用东西厂房加盖钢结构雨棚的搭建物，原审裁定认定该搭建物位于土地使用权范围之外错误，一元评估公司已根据高邮法院要求作了补充评估。上述事实，有评估报告、一元评估咨询函[2019]036号、现场图、勘验笔录等证据予以证实。本院认为，当事人或其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，评估结果明显失实或者明显低于市场价而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，一元评估公司及其评估人员具有相应评估资质，其依据法定估价规范对本案房地产进行评估，评估程序合法；所评估混合结构厂房的单价没有背离当地住建部门公布的房屋重置价格标准。此外，评估价格只是法院确定执行标的物拍卖保留价的参考，拍卖标的物的最终价值应由市场决定。关于复议申请人认为评估报告存在漏评，高邮法院已对土地使用权范围内的漏评项目进行了补评；对土地使用权范围外的无证建筑物，复议申请人事先既未申请一并处置，事后对评估报告亦拒收，执行法院可以不予理涉。关于复议申请人认为涉案房地产有优先购买权人问题，高邮法院查封、现场评估勘验、现场送达法律文书等，如有合法承租人，自有机会提出，是否侵害其他人权益，无需被执行人杞人忧天。关于本案结案后继续拍卖问题，执行法院为了年度结案率，而对执行中的案件作结案处理，违反了法院内部管理规定，应当依法予以纠正，但该违规行为不应当影响善意竞买人通过淘宝网司法拍卖平台公开竞买行为。综上所述，复议申请人的复议请求，部分无事实和法律依据。原审法院执行异议裁定认定事实基本清楚，适用法律基本正确，结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回江苏海潮科技股份有限公司的复议申请，维持高邮市人民法院（2020）苏1084执异4号裁定。本裁定为终审裁定。审判长 黄 祥审判员 陆开存审判员 方恒荣二〇二〇年六月二十四日书记员 王 薇