四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初4187号 原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司成都分公司，住所地四川省成都市天府新区万安街道麓山大道二段19号。 负责人：吴芸，系公司总经理。 委托诉讼代理人：刘燕，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：叶娜，女，系公司员工。 被告：黄忠，男，1957年4月25日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：徐李萍，女，1966年7月24日出生，汉族，住成都市高新区。 原告雅居乐雅生活服务股份有限公司成都分公司（以下简称“雅居乐公司”）与被告黄忠、徐李萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，因徐李萍下落不明转为普通程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。雅居乐公司的委托诉讼代理人刘燕、叶娜，黄忠到庭参加诉讼，徐李萍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雅居乐公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄忠、徐李萍支付已拖欠2011年4月1日至2019年7月31日的物业服务费42729.8元；2.判令黄忠、徐李萍向雅居乐公司支付从逾期缴纳物业服务费之日起至实际支付物业服务费之日止的违约金30980.73元（暂时计算至2019年7月31日）；3.本案的一切诉讼费用由黄忠、徐李萍承担。在庭审过程中，雅居乐公司明确第三项诉讼请求的诉讼费包括案件受理费和公告费。事实与理由：黄忠、徐李萍于2008年6月15日购买了四川雅居乐房地产开发有限公司开发的“成都雅居乐花园”项目一期附三区XXX栋XXX号建筑面积为152.6平方米的商品房一套。根据《前期物业管理服务合同》第五章“物业管理服务费”第十八条第一款及第二款的约定“物业服务费用按月收取，价格为别墅、商业用房2.8元/月.平方米”，“逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日加收应缴费用的万分之五”根据上述约定，黄忠、徐李萍应当按时履行缴纳物业服务费用的义务，而黄忠、徐李萍现已拖欠2011年4月1日至2019年7月31日的物业服务费用，雅居乐公司催缴无果，故而提起以上诉请。 黄忠辩称，1.未收房，未办理产权转移登记，故不应该缴纳物业服务费；2.未收房和未办理产权转移登记的原因如下：签订了买房合同后第二年家里就出事了，然后我去找开发商反映情况，所以拖了很长的时间，本以为很快就会解决这件事情，从2009年到现在2020年，2009年案涉房屋被双流区法院查封过一次，2012年被成都中院查封过一次，一直到现在都没有解封，案涉房屋是我按揭买的，但开发商给我说婚姻存续期间不能以个人名义，要以夫妻双方的名义，故我案涉房屋的占比为99%，因为房屋被成都中院查封了，就说这个房子要分一半走，后来我找了很多领导反映过这个情况，徐李萍不赞同分房这个事情，这个事情就拖了很久。徐李萍借钱没有还，我就把生活住房抵押了归还借款，徐李萍是2009年12月31日离开的，后来我就把家里借给我的钱用于了两边房屋的银行还款，当时与银行商量就先处理一套房子，留下另外一套。开发商在成华区人民法院起诉过我，然后把我所有的银行卡都查封了，我没有了生活来源，他们通知过我去拿钥匙，我不是有意不去拿钥匙，是我不具备这个条件，因为拿钥匙要交税钱；3.物业广告牌把案涉房屋的门都封掉了，物业公司未尽到管理义务。 徐李萍未作答辩，也未提交相关证据。 本院经审理查明，认定事实如下：位于成都市天府新区。中山市雅居乐物业管理服务有限公司成都分公司系四川雅居乐房地产开发有限公司通过招投标选聘的物业管理企业，2007年10月8日，双方签订了《“成都雅居乐花园”前期物业管理服务合同》，主要约定：1.物业服务费用按月收取，价格为别墅、商业用房2.8元／月.平方米；2.业主逾期缴纳物业服务费的，雅居乐公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五。 2008年6月15日，黄忠、徐李萍与四川雅居乐房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议。《商品房买卖合同》主要约定：黄忠、徐李萍购买“成都雅居乐花园”项目一期附三区XXX栋XXX号建筑面积为152.6平方米的住宅一套，雅居乐房地产公司应当在2009年3月31日之前向黄忠交付该房屋。补充协议主要约定：2.3.出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续。无论出卖人的通知在客观上是够能够送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日或其他相关补充协议约定的交房日届满前前往成都雅居乐花园售楼部办理房屋交付手续，逾期未办理，则以本协议或其他补充协议中约定的交房最后期限届满日届临后的第二日，视为出卖人的实际交付日，出卖人不再另行通知买受人办理任何验收和交接。房屋的毁损、灭失风险以及物业服务管理费用等自该交付日起由买受人承担。 另查明，2010年10月27日，中山市雅居乐物业管理服务有限公司变更为雅居乐物业管理服务有限公司。2017年9月13日，雅居乐物业管理服务有限公司成都分公司名称变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司成都分公司。 再查明，黄忠与徐李萍于2009年9月7日办理离婚。黄忠、徐李萍未缴纳2011年4月1日至2019年7月31日的物业服务费。 在庭审中，雅居乐公司述称违约金计算基数为当月应交物业服务费，逾期缴纳之日为次月1日。 以上事实有雅居乐公司及黄忠的当庭陈述、庭审要素表及提交的准予变更登记通知书、《四川省商品房买卖合同》《“成都雅居乐花园”临时管理规约》《“成都雅居乐花园”前期物业服务合同》《成都市物业服务招标备案表》《物业服务招投标中标备案表》、离婚证等证据在案证明，本院予以确认。 本院认为，雅居乐公司系房地产开发商合法选聘的物业服务企业且在主管部门登记备案，并根据《“成都雅居乐花园”前期物业服务合同》的约定对业主提供了物业服务，业主应当支付物业服务费。 关于黄忠辩称其未收房、未办理产权转移登记就不应缴纳物业费的问题。本院认为，根据《商品房买卖合同》及补充协议、《“成都雅居乐花园”前期物业管理服务合同》的约定，因买受人的原因未按期前往办理收房手续的，以合同约定的交房最后期限届满日届临后的第二日，视为出卖人的实际交付日，物业服务管理费用等自该交付日起由买受人承担。故黄忠、徐李萍应从2009年4月1日起缴纳物业服务费。关于黄忠辩称案涉房屋的大门被雅居乐公司广告牌遮挡的问题，首先，黄忠提供的照片不能显示门牌号，雅居乐物业公司称在巡查中未发现案涉房屋存在此类现象，黄忠亦未提供新的证据予以佐证该情况，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，黄忠应承担举证不能的后果；再次，照片反映的仅为一时的情况，不能客观反应物业管理期间的全面的、连续性的合同履行情况，亦不能否认雅居乐公司履行了合同约定的主要义务。现黄忠、徐李萍尚欠2011年4月1日至2019年7月31日的物业服务费用，故应支付的金额为42728元（计算方式为：2.8元/平方米/月×152.6平方米×100个月），雅居乐公司主张的诉请中物业服务费超出部分，本院不予支持。 关于违约金的问题，黄忠、徐李萍未按时足额交纳物业服务费的事实客观存在，理应按照合同约定承担违约责任，但违约金应以实际损失为基础予以衡量，本院兼顾合同履行情况、实际损失等综合因素，将违约金利率计算标准调整为每日万分之一。 关于公告费的问题，依照《诉讼费用交纳办法》第六条、第十二条的规定，公告费不属于诉讼费，应根据谁主张谁负担的原则，由当事人直接支付给有关机构和单位。故雅居乐公司主张公告费作为诉讼费由黄忠、徐李萍负担的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十款、第一百零七条、第一百零九条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、黄忠、徐李萍于本判决生效之日起十日内向雅居乐雅生活服务股份有限公司成都分公司支付2011年4月1日至2019年7月31日期间的物业服务费42728元，并支付违约金（以当月应交物业服务费427.28元中未交部分为基数，从次月1日开始按每日万分之一的利率标准计算至物业服务费付清之日止）。 二、驳回雅居乐雅生活服务股份有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费1642元，由黄忠、徐李萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈 思 人民陪审员  李泽丹 人民陪审员  向 珍 二〇二〇年六月十日 法官 助理  李 双 书 记 员  周金平