湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1136号上诉人（原审被告）：谢辉，男，1974年11月16日出生，汉族，现住湖南省衡阳市石鼓区。委托诉讼代理人:刘继向，衡阳市蒸湘区中恒法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：衡阳峰景物业管理有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区蒸阳路11号。法定代表人：余丹，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗竞林，湖南溥天律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗康，湖南溥天律师事务所律师。上诉人谢辉因与被上诉人衡阳峰景物业管理有限公司（以下简称峰景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢辉的委托诉讼代理人刘继向、被上诉人峰景物业公司的委托诉讼代理人罗康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢辉上诉请求：请求撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初56号民事判决。事实和理由：原审法院认定被上诉人与衡阳市福星房地产开发有限公司于2016年6月18日签订的《前期物业服务合同》对上诉人具有约束力系事实认定错误，只有通过招投标后签订的物业服务合同，才对业主具有普遍约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，是适用上诉人违约的情形。本案中，石鼓江锦小区前期物业招投标是2019年9月27日在衡阳市公开举行的，委托单位衡阳大雁商务咨询有限公司是2019年10月8日才向被上诉人发出中标通知，通知被上诉人凭该通知书与衡阳福星房地产开发有限公司协商签订石鼓江锦小区前期物业服务合同。在石鼓江锦前期物业服务合同签订之前，上诉人无需向被上诉人缴纳物业费。峰景物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。峰景物业公司与开发商签订了前期物业管理合同，且已履行义务满三年时间，开发商是否满足相关条件不影响上诉人向被上诉人支付其享受物业服务而应支付的物业管理费。上诉人称案涉前期物业管理合同无效，被上诉人方认为无论合同有效与否，都不影响被上诉人要求上诉人支付物业管理费的权利。如按照一审认定与实际享受物业的时间推断，根据合同无效的相关法律规定，应当从2016年开始折价计算物业服务管理费用。且被上诉人作为企业，已经尽职尽责，尽可能维护物业与业主关系，对2019年3月1日前的物业费予以免除，并愿意提升服务质量。故请求二审法院对上诉人的请求不予支持。峰景物业公司向一审法院起诉请求：1、判令谢辉向峰景物业公司支付物业费（自2017年6月1日起至2019年11月30日止）金额4998.63元；2、判令谢辉支付资金占用期间利息432.50元（以应支付物业费为基数，按年利率6.18％在迟延期间，即2017年6月1日起至2019年11月30日止的30个月中分段计算），后续期间的利息依此标准计算至谢辉向峰景物业公司支付应付物业费日止；3、本案诉讼费由谢辉承担。一审法院认定事实：2015年1月19日，谢辉购买了衡阳市福星房地产开发有限公司所开发的“石鼓江锦”1栋806号房屋（面积为128.17㎡）。2016年6月18日，峰景物业公司与“石鼓江锦”的开发商衡阳市福星房地产开发有限公司经协商签订了《前期物业管理合同》，合同约定：截至2021年6月18日，峰景物业公司为“石鼓江锦”提供前期物业服务，物业收费按照包干制，其中高层住宅按1.3元／㎡、商业物业按3元／㎡收取物业服务费，起算时间为开发商入住通知的交房日期计收。2019年10月22日，峰景物业公司在“石鼓江锦”小区张贴《关于收取石鼓江锦物业服务费及标准的公告》，说明小区物业费是从2019年3月1日起启动收费，因有部分业主没有缴纳物业费，向未及时缴纳物业服务费的业主催收物业服务费。庭审中，谢辉承认其入驻至今未缴纳物业服务费。峰景物业公司承认其为“石鼓江锦”提供的物业服务存在部分瑕疵，且愿意改善服务。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。本案的《前期物业管理合同》系开发商与峰景物业公司的真实意思表示，合法、有效，该合同效力及于小区内全体业主。峰景物业公司依该合同约定对小区房屋及配套的设施、设备进行了维护、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行了维护，作为业主的谢辉应按约定向及时缴纳物业服务费。谢辉辩称“石鼓江锦”1、2、3栋未出具《衡阳市建设工程质量监督报告》，不符合交付条件，且开发商与峰景物业公司属于关联企业，故本案的前期物业服务合同无效。一审法院认为，峰景物业公司与开发商均属于独立的法人，“石鼓江锦”未符合交付条件属于开发商的责任，不能将该责任归咎于峰景物业公司，且谢辉实际收房并入住多年，一直享受峰景物业公司提供的物业服务，故一审法院对谢辉该抗辩理由不予采纳。峰景物业公司在《关于收取石鼓江锦物业服务费及标准的公告》说明小区物业费是从2019年3月1日起启动收费的，故谢辉应从2019年3月1日起支付物业费，因峰景物业公司提供的物业服务中存在部分瑕疵，一审法院按照服务费用与质量相当的原则，对其物业服务费诉求按照10％予以减免。经核算，截至2019年11月30日，谢辉应向峰景物业公司支付物业服务费1349.6元（128.17㎡×1.3元／㎡×9×90％=1349.6元）。本案中，谢辉拖欠物业服务费事出有因，故一审法院对于峰景物业公司主张占用资金的利息的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、谢辉在本判决生效后10日内向衡阳峰景物业管理有限公司支付物业服务费1349.6元；二、驳回衡阳峰景物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半），由峰景物业公司负担10元，由谢辉负担15元。本院二审期间，上诉人向本院提交了三份证据。证据1招标代理委托协议书，拟证明被上诉人提供的前期物业服务合同对上诉人没有约束力；证据2授权委托书，拟证明被上诉人中标石鼓江锦项目无效，违反招投标法律禁止性规定；证据3中标通知书，拟证明中标通知书无效。被上诉人经质证认为，对证据1-3的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议。本次招标代理活动是经过有资质的公司居中招标完成，上诉人未提供充分证据来证明此次招标活动存在违约行为，并不能因为余丹作为开发公司股东又是物业公司股东即认定物业公司没有招投标能力与权利。本院经审查认为，以上证据与待证事实无关，不予采纳。一审查明事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点为案涉的《前期物业管理合同》是否合法有效,是否对上诉人有约束力的问题。衡阳市福星房地产开发有限公司与峰景物业公司签订的《前期物业管理合同》,系双方的真实意思表示,且未违反法律、法规的强制性规定,应为合法、有效。上诉人上诉称案涉《前期物业管理合同》签订前未通过招投标程序,前期物业合同应为无效。本院认为,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定:合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而相关法规、规章对物业服务企业的选聘程序、物业服务企业的资质要求等做出的规定属于管理性强制性规定,不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“法律、行政法规的强制性规定”,不应作为认定案涉《前期物业管理合同》效力的依据。且根据《中华人民共和国招标投标法》第三条的相关规定,前期物业管理企业的选聘事项也不属必须进行招标的项目。其次，上诉人主张因案涉小区至今仍未完成建设工程验收合格合法手续，开发商亦未向上诉人送达交房通知书，故案涉《前期物业管理合同》对上诉人不具有法律约束力的上诉意见，本院认为，上诉人已入住房屋多年并与被上诉人形成事实上的物业服务合同关系，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则,上诉人应当履行向被上诉人缴纳相关物业服务费的义务。上诉人虽称自2016年至今案涉小区由开发商进行物业管理，但并未提供证据予以证明。至于被上诉人与开发商是否验收相关房屋资料、案涉小区是否属于违章建筑均不影响上诉人与被上诉人之间已实际形成的物业服务关系。上诉人不能以此拒付物业管理服务费。据此，案涉合同合法有效，对小区业主具有法律约束力。上诉人主张《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条不适用于本案,理由不能成立,不予支持。合同约定被上诉人自2016年6月18日起至2021年6月17日止向案涉小区提供物业服务，故上诉人应在约定的期间内交纳物业管理费。另，关于收费标准的问题，根据《关于收取石鼓江锦物业服务费及标准的公告》中所载内容可知，小区物业费自2019年3月1日起启动收费，而案涉《前期物业管理合同》中约定的收费标准亦未高于公告中中标的物业服务费标准，又综合峰景物业公司提供的物业服务中确实存在部分瑕疵的实际情况，一审法院判令上诉人依照案涉《前期物业管理合同》约定的标准承担其所应支付物业服务费的90%并无不当。综上所述，谢辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 齐国安审 判 员 罗 源审 判 员 陈 慧二〇二〇年六月二十九日法官助理 邓 薇书 记 员 周慧娟