安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0824民初1117号 原告：潜山市皖山商厦有限责任公司，住所地安徽省潜山市梅城镇梅苑路187号，统一社会信用代码913408241539824124（1-1）。 法定代表人：聂武南，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李忠，该公司职工。 委托诉讼代理人：程晨阳，安徽上止正律师事务所律师。 被告：曹源，女，1979年7月29日出生，汉族，个体工商户，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：张诗翰，安徽和源（潜山）律师事务所律师。 原告潜山市皖山商厦有限责任公司与被告曹源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告潜山市皖山商厦有限责任公司的委托诉讼代理人李忠、程晨阳，被告曹源及其委托诉讼代理人张诗翰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潜山市皖山商厦有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2018年11月27日签订的《皖山购物广场铺位租赁合同》自2020年3月9日解除；2、判令被告立即腾空返还承租的铺位；3、判令被告立即支付2020年1月6日至实际交付铺位期间占用的租金，并按应付未付租金每日1%标准支付违约金；4、案件受理费由被告承担。法庭辩论中，原告提出如果确认解除合同的诉讼请求得不到支持，则要求被告按每平方米97.58元的标准支付租金，同时按日1%的标准支付违约金。事实与理由：2018年11月27日，原、被告双方就被告承租原告经营管理且重新装修的皖山购物广场铺位从事洲艳牌男装销售相关事宜，签订了《皖山购物广场铺位租赁合同》。合同约定租赁期为三年，自2018年11月26日至2021年11月25日，租金标准为每月每平方米95元，租金实际起算日为皖山购物广场开业之日，从第二年起每年递增3%，合同约定面积为59平方米，合同生效之日支付第一年租金，第一年届满之日前支付第二年租金，并依此类推。合同签订后，被告按59平方米支付了第一年铺位租金，铺位实际面积为57.58平方米，第二年租金，经原告多次催促仍不支付，严重影响了购物广场正常经营，原告遂于2020年3月6日向被告送达了《解除合同通知》，明确于2020年3月9日单方解除上述租赁合同，并要求被告在接到通知三日内撤出经营场地和仓库。可至今，被告既不撤出也不缴纳租金。 综上所述，原、被告签订的铺位租赁合同是双方真实意思表示，合同合法有效，被告应按约支付租金，被告不履行合同义务且经督促后仍不履行，原告有权单方解除合同并要求被告承担相应民事责任。为维护原告的合法权益，保证购物广场正常运营，原告特具状诉讼，请法院依法支持原告诉讼请求。 曹源辩称，一、被告不同意解除租赁合同；二、被告不缴纳租金系合理合法行使抗辩权：1、租赁铺位面积不足59平方米；2、原告收取空调费用不合理；3、原告未按合同第五条第六款约定实行一店一品管理，管理混乱；4、相邻铺位经营货架高于1.4米，影响被告商铺经营；5、疫情期间，被告曾停止营业，应减少租金，合同约定违约金过高。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提供如下证据：营业执照、《皖山购物广场铺位租赁合同》、催收通知及回执、解除合同通知及送达视频（U盘）；被告向本法庭提供如下证据：商场照片9张、商场布局图1张、租金缴纳通知书。双方对对方提供的上述证据的三性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月27日，原、被告双方签订《皖山购物广场铺位租赁合同》，被告承租原告所有的皖山购物广场铺位从事洲艳牌男装销售。合同约定：租赁商铺位于商场二层男装区220号柜位，使用面积59平方米，租赁期限为三年，自2018年11月26日至2021年11月25日，租金加各项费用标准为每月每平方米95元（其中租金57元、管理费14.25元、推广费2.85元、空调费11.4元、商场装修折旧费9.5元），年租金和实际费用总额67260元。租金及各项费用递增方式，从第二年起每年租金标准在上一年租金标准基础上递增3%。租金按年支付，合同生效之日支付第一年租金，第一年届满之日前支付第二年租金，并依此类推。乙方逾期支付租金的，按应付未付金额每天1%的标准支付违约金。合同签订后，被告按59平方米支付了第一年铺位租金。第一年租期届满前，被告未能按约定缴纳第二年租金，原告于2019年12月25日向包括被告在内所有未缴纳租金商户发出《租金缴纳通知书》，通知部分内容如下：公司根据当前市场情况和各商户经营需要，决定今年租金不执行3%的上浮，考虑到商户春节旺季资金紧张的实际情况，特允许于元月6日前缴纳50%，元月21—23日缴纳50%，二楼23日缴清租金的商户，给与5%的租金优惠。原告对被告2020年核交租金为65892元，通知缴纳50%即32946元。原告发出缴纳租金通知后，被告以商铺实际面积不足、货架高于1.4米影响其经营为由仍然未缴纳第二年租金，2020年3月6日，原告向被告送达了《解除合同通知》，表明于2020年3月9日原告单方解除租赁合同，并要求被告在接到通知三日内撤出经营场地和仓库。此后，被告既不撤出也不缴纳租金，原告诉至法院。 另查明：新冠××疫情防控期间，原告因疫情防控曾停止营业一段时间。庭审中，原告同意以商铺实际面积计算租金，庭后经实际丈量，被告承租的商铺实际面积为57.58平方米。2019年12月25日，原告发出的租金缴纳通知系按57.8平方米面积计算第二年租金，且未扣除第一年和第二年消防栓占用面积应扣减的租金3000元。根据实际丈量商铺面积计算，第二年租金在不上浮3%的情况下，扣除应扣部分，被告应缴纳租金为：57.58㎡×95元／㎡×12月-（59㎡-57.58㎡）×95元／㎡×12月-3000元＝61022.4元。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案存在以下争议焦点：争议焦点一、原、被告订立的《皖山购物广场铺位租赁合同》是否因原告单方行使解除权而解除。原告要求确认原、被告双方订立的《皖山购物广场铺位租赁合同》于2020年3月9日解除。本院认为，《合同法》第九十四条规定的合同法定单方解除权，是为了保障依法成立的有效合同目的实现，保护合同守约方的合法权益。本案中，被告未按约定缴纳租金存在违约行为，但被告主观上并不是不履行合同，只是在履行合同过程中就如何履行合同与原告产生争议，且部分争议根据双方约定属于合理诉求，双方应协商处理，庭审中被告亦不同意解除合同，故原告的合同目的能够实现。其次，原、被告双方纠纷持续于新冠××疫情防控期间，被告因疫情防控曾停止营业，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题指导意见（二）》的规定，继续履行合同不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。故原告要求确认双方订立的《皖山购物广场铺位租赁合同》于2020年3月9日解除的诉讼请求，本院不予支持。争议焦点二、2020年租金缴纳和数额确定。原告在法庭辩论中提出如果法院不支持合同解除，要求被告按合同约定上浮3%缴纳租金，并按日1%的标准支付违约金。本院认为，本院已将双方订立的《皖山购物广场铺位租赁合同》是否已解除纳入了本案争议焦点审理，原告在法庭辩论中提出如果法院不支持合同解除，要求被告缴纳租金的请求符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定的情形，本案法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，故原告要求被告支付租金的请求本院应予支持。关于租金的数额确定：1、租金3%上浮问题：原告以格式化通知形式向商户发出《租金缴纳通知书》，该通知书“决定今年租金不执行3%的上浮”的内容属于对租赁合同部分内容相对变更，且该通知书中未对逾期缴纳租金的商户附加限制条件，该内容有益于被告且同意接受，故该内容适用于包括被告在内的承租商户。根据实际面积和约定价格计算租金，扣除消防栓占用面积的两年租金，被告2020年应缴纳租金为61022.4元；2、享受租金5%优惠问题：因被告未按租金缴纳通知书规定时间缴纳租金，故不应该享有5%优惠；3、仓库租金问题：原告要求被告缴纳仓库租金，因不属于租赁合同约定内容，双方可自行协商，本案不做处理；4、影响经营问题：被告认为相邻商铺货架顶层放置商品高于1.4米影响其经营，应减少租金。依据被告所举证据，货架高度1.41米，属正常误差范围，符合商场图纸设计规格，货架顶层是否准许放置商品，租赁合同对此没有约定，故被告该辩论意见本院不予采纳；5、疫情防控期间减少租金问题：被告认为疫情期间，其曾因防控停止营业，应减少租金。被告承租的商铺非国有企业以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位用于经营的房屋，不属于当然减少租金的情形。但被告存在因疫情防控停业收入明显减少的事实，当事人应依据公平原则参照有关租金减免政策协商。庭审中，原告表明已向上级出具报告请求减免商户租金，故本案不宜先行处理。争议焦点三、违约金应否支持。原告要求被告按合同约定日1%支付违约金，被告认为违约金过高，原告亦有违约行为，不同意支付违约金。本院认为，当事人违约应当承担违约责任，约定承担违约责任的方式为支付违约金的，违约金过高，当事人可以请求人民法院减少。本案中，被告未按约定期限缴纳租金，构成违约，应当承担违约责任。但参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，被告在新冠××疫情防控期间，因疫情防控曾停止营业有收入明显减少的事实，故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求，符合法律规定部分，本院依法予以支持，不符合法律规定部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决如下： 一、被告曹源于本判决生效后五日内向原告潜山市皖山商厦有限责任公司支付2020年商铺租金61022.4元； 二、驳回原告潜山市皖山商厦有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费190元，减半收取95元，由原告潜山市皖山商厦有限责任公司负担45元，由被告曹源负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  王永忠 二〇二〇年六月十八日 书记员  江菲菲 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务； （三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期内仍未履行； （四）当事一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五十三条诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。 存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。