广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13380号原告：钟乾菊，女，1981年10月10日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区******************，公民身份号码510************320。委托诉讼代理人：卢红华，广东威格信律师事务所律师。被告：中山市富湾房地产发展有限公司，住所地中山市火炬开发区****************卡，统一社会信用代码914************783。法定代表人：阮宇忠，经理。委托诉讼代理人：古勇，广东中元（中山）律师事务所律师。原告钟乾菊与被告中山市富湾房地产发展有限公司（以下简称富湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟乾菊委托诉讼代理人卢红华，被告富湾公司的委托诉讼代理人古勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟乾菊向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办证违约金（以627694元为基数，自2017年5月20日起至2018年9月5日，按年利率6%计算）。事实与理由：2012年5月8日原、被告签订中山市商品房买卖合同一份，约定由原告向被告购买位于中山市火炬开发区嘉和苑二期2幢202房，总金额627694元。合同约定被告应当在2012年8月31日前交付房屋给原告。产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自迟延之日起按买受人已付房价款按每日万分之一向买受人支付违约金，违约金总额以已付房价款的3%为上限。合同签订后被告没有在合同约定的交楼时间2012年8月31日后的720日内办理房屋产权证书，直至2018年9月5日才办理产权证。综上，被告没有办理房屋产权登记明显违约，给原告造成了损失，被告应当向原告支付自2017年5月20日起至2018年9月5日的违约金。因合同约定的违约金明显过低，规定上限对原告极不公平，且与原告逾期付款的违约责任严重不对等，请法院将违约金调整为按年利率6%计算并不设上限。被告富湾公司辩称，1.在原告未依法依约缴付专项维修资金前，被告依约有权拒绝为原告办理契证，并延期至原告缴付专项维修资金后办理房地产权属证书，而无须承担违约责任。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同第十一条及该合同补充协议第7条、2018年2月1日施行的《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款的规定，商品住宅买受人按时缴付专项维修资金，不但是商品房买卖合同的约定义务，也是法定义务。本案中，原告于2018年8月20日才缴纳了专项维修资金，已逾期，被告于2018年9月5日为原告办出商品房不动产权证，并未逾期，被告没有违约，无须承担违约责任。2.即使认定被告应承担违约责任，但原告于2020年5月21日起诉被受理，在2017年5月22日之前的违约金已超过诉讼时效期间，依法不予支持。3.原告提出将违约金调整为按年利率6%计算的主张，没有任何事实和法律依据。4.即使认定被告要承担逾期办证责任，起算日期应统一为按合同约定，房屋实际交付之日起算。而违约金的截止日也不应是房屋不动产权证记载的日期。逾期办证违约金应计算至递件备案之日。但因为没有取得国土局受理回执，因此不能确定日期，被告主张国土局办证流程公示的递件流程为15个工作日，按出证日期倒推15个工作日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2012年5月8日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区嘉和苑二期2幢202房的预售商品房，购房总价627694元；合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同该继续履行，自本合同的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同第十一条约定，因买受人未履行付清应付房价款、专项维修资金及办证费用等应付款，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理契证而无须承担违约责任。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之一向买受人支付违约金，违约金总金额以已付房价款的3%作为上限。合同补充协议第7条约定，买受人在收楼时应同时缴纳办理房地产权属证书所需的税费、商品房专项维修资金及物业管理费按金等费用。买受人未缴纳前述款项的，出卖人有权拒绝交楼及不予办理房地产权证书。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款。2.2018年9月5日，涉案商品房的不动产权证办出，更名为中山市火炬开发区****************。3.庭审中，双方确认涉案房屋于2013年1月1日实际交付，原告于2018年8月9日缴纳涉案商品房的专项维修资金。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案的争议焦点为：一、原告是否存在逾期缴纳专项维修资金的行为，被告能否因此不承担逾期办证的违约责任；二、若被告需要承担逾期办证违约责任，违约金的起止时间；三、若被告需要承担逾期办证违约责任，违约金的计算标准。关于焦点一，即原告是否存在逾期缴纳专项维修资金的行为，被告能否因此不承担逾期办证的违约责任。合同并未约定原告付清专项维修资金的期限，被告也没有提供证据证明其曾向原告指定履行期限，因此，原告不存在逾期缴纳专项维修资金的行为，被告不能以此为由迟延履行办证义务。被告未按合同约定按时为原告办理房产证，应承担相应的违约责任。关于焦点二，即若被告需要承担逾期办证违约责任，违约金的起止时间问题。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。此条款中“商品房交付使用之日”应指商品房实际交付之日或视为交付之日。被告于2013年1月1日将涉案商品房交付给原告使用，故被告应在2013年1月2日起算720日内，即2014年12月22日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2014年12月23日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，原告于2020年5月21日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则原告的上述债权中，2017年5月22日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。至于逾期办证期间的截止日，原告主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至被告取得不动产登记受理通知书之日止。涉案商品房的不动产权证于2018年9月5日办出，结合中山市自然资源局办事指南的规定，推定被告于2018年8月29日（即自核发不动产权证书之日往前倒推7天）方才履行完毕案涉合同约定的办证义务。被告于2018年8月29日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综上，被告逾期办证的违约天数应自2017年5月22日起计至2018年8月29日，共465天。关于焦点三，即若被告需要承担逾期办证违约责任，违约金的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如被告无法按时办证的，则按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过已付房价款的3%；而原告如未按期付款的，则每日按总房价款的0.04%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，被告逾期办证时间长达三年多，如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，被告应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使被告履行义务，不利于原告实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益、处分等合法权益。并且该约定远低于原告逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期办证违约金设定上限的条款有失公允。在被告单方严重违约的情况下，作为非违约方的原告以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，本院予以支持。但合同约定的按日按已交付房价款0.01%的标准并不属于明显过低，原告主张调整为按年利率6%计算本院不予支持。依照上述计算方法，逾期办证天数为465天（2017年5月22日至2018年8月29日期间），被告应向原告支付逾期办证违约金29187.77元（627694×465天×0.01%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告中山市富湾房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告钟乾菊支付逾期办证违约金29187.77元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费509元（该款原告已预付），由原告钟乾菊负担204元，由被告中山市富湾房地产发展有限公司负担305元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年六月二十八日书记员 梁敏霞孙永辉