托克托县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0122民初692号 原告:托克托县万德物业服务有限公司,住所地：内蒙古自治区呼和浩特市托克托县。 法定代表人:张雄强,该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘振纲，呼和浩特市148协调指挥中心第三法律服务所法律工作者。 被告:郭建光，男，住托克托县。 委托诉讼代理人：王国庆，女，住托克托县。（系被告妻子）。 原告托克托县万德物业服务有限公司（以下简称万德公司）与被告郭建光物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万德公司的委托诉讼代理人刘振纲，被告郭建光的委托诉讼代理人王国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万德公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即给付2016年至2020年的物业服务费5914元及垃圾清运费240元,共计6154元；二、判令被告支付违约金1230.8元(按照总金额6154元的20%计算违约金),上述一、二项共计7384.8元。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月，因丁香水溪小区原物业公司内蒙古恒通物业服务有限公司（以下简称恒通公司）管理不善，经业主代表、开发公司，恒通公司一致同意，聘请原告作为丁香水溪小区的物业服务企业。2020年4月22日，丁香水溪小区的业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，合同约定由原告为被告所在小区提供物业服务，服务费按建筑面积每平方米0.9元/月收取，垃圾清运费按每年60元收取，业主应于每年4月份履行缴纳义务，一次性交清当年的物业服务费，如有逾期按每天千分之三收取违约金。后恒通公司与原告签订了《万德物业服务有限公司入驻丁香水溪补充协议书》，约定原告代替恒通公司收取个别业主前期所欠物业费及退还恒通公司欠业主的保证金。被告郭建光系丁香水溪小区11栋2单元101号的业主，房屋建筑面积126.34平方米，拖欠2016年至2020年的物业服务费及垃圾清运费共计6154元。原告多次向被告催要，被告以种种理由推脱，至今未付。故原告向法院起诉。 被告郭建光辩称：1、自己并未和万德公司签订合同，业主委员会没有通知自己物业公司的更换。开发商和业主委员会在未通知全体业主的情况下无权代表自己做出决定。2、物业公司服务不到位，没有认真履行小区维修、道路管理、小区清扫、人员车辆进出管理及草木修剪义务。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交了以下证据： 1、《物业服务协议》、《补充协议书》、《收据》。证明：1、恒通公司与原告签订补充协议，约定由原告代替恒通公司收取业主拖欠的物业费，向业主退还保证金；2、原告已经按照约定将恒通公司欠付业主的保证金予以退还。 2、《通告》，《物业服务合同》、《物业合同补充证明》，《物业服务费用构成清单》。证明原告的选聘程序及合同的签署符合法律规定，物业服务费用公开、透明的事实。 3、《收费结止通知》。证明原告于2019年1月7日向全体未缴纳物业费的业主催缴物业费的事实。 4、《职工信息表》、《工资表》、《电费收据》、《维修服务派工单》、《收据》。证明原告在丁香水溪小区提供物业服务的情况。 5、《前期物业服务合同》。证明2018年6月1日，原告和内蒙古天和房地产开发有限公司签订合同的事实。 被告郭建光未向本院提供证据。 经当庭举证、质证，对原告所举的五组证据，被告郭建光认可证据1中《物业服务协议》的真实性，对证据2-5不予认可，认为物业公司未按照约定认真提供物业服务。经本院综合认证，原告提供的五组证据符合真实性、合法性、关联性，本院予以认证采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，恒通公司进驻丁香水溪小区进行物业管理，于2014年8月25日与王国庆签订《物业服务协议》,协议约定被告郭建光所购买商品房建筑面积为：126.34平方米，物业服务费收费标准为：住宅0.9元/月/平方米。2018年5月，恒通公司退出丁香水溪小区物业管理。经业主代表、开发公司、恒通公司一致同意，聘请原告作为丁香水溪小区的物业服务企业。原告和恒通公司、丁香水溪小区业主委员会签订补充协议。协议约定由万德公司接手小区物业管理，完成恒通公司的遗留问题（包括收取业主前期所欠物业费及退还业主装修保证金），小区业主继续按照之前签订的《物业服务协议》及《业主手册》行使权利履行义务。2018年6月1日，丁香水溪小区开发商内蒙古天和房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同第五条约定：物业费收费标准为：多层住宅0.9元/月/平方米。第六条约定“物业服务费用按年收取，业主或物业使用人应在每年四月份缴纳物业费用。第十二条约定：合同期限自2018年6月1日至2021年5月30日。2019年1月7日，原告在小区内张贴收费结止通知书，通知未缴费的业主清缴物业费及自2019年1月16日开始收取违约金。2020年4月14日，原告向全体业主公示关于“万德物业继续为丁香水溪小区提供物业服务”的调查情况。2020年4月22日，丁香水溪小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合同约定物业费收费标准为多层住宅0.9元/月/平方米，物业费用按年收取，于每年四月前缴纳，如有逾期按每天千分之三收取违约金。被告郭建光于2016年9月1日起欠缴物业费，至2020年12月31日，被告共计欠缴52个月，物业费5914元，垃圾清运费240元，该笔费用至今尚未缴纳。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”本案中，原告与丁香水溪小区业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人之间真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主具有法律约束力,双方均应遵照履行。原告已经按照合同约定履行了物业服务义务,被告亦应当按照合同约定按时交纳物业服务费。对于原告要求被告缴纳2018年至2020年物业费及垃圾转运费的诉讼请求本院依法予以支持。对于原告要求被告缴纳2016年至2017年的物业费及垃圾转运费的诉讼请求，本院认为，原物业公司将对部分欠缴物业费业主的债权及退付业主装修保证金的债务通过签订书面协议的方式转让给原告，且经过业主委员会签字同意，该让与合法有效。原告要求被告支付2016年至2017年物业服务费及垃圾转运费的诉讼请求，本院依法予以支持。 对于被告辩称物业公司在小区维护、安全监控、车辆管理方面存在不足，管理不到位的抗辩理由，本院认为，原告已为被告所在小区提供了物业服务，被告提出的上述问题属于合同履行之瑕疵,不属于合同法中的根本违约,被告郭建光不能以此拒绝履行交纳物业费的合同义务。 对于原告主张要求被告支付违约金1230.8元的诉讼请求，本院认为,虽然协议约定了业主逾期不交纳物业服务费应承担违约金,但原告所提供的物业服务亦存在不足之处。因此,对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《物业管理条例》第四十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下： 一、被告郭建光在本判决生效后10日内给付原告托克托县万德物业服务有限公司物业费5914元及垃圾清运费240元,共计6154元。 二、驳回原告托克托县万德物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告郭建光负担21元，原告托克托县万德物业服务有限公司负担4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。 审判员  韩彩云 二〇二〇年六月二十五日 书记员  郝塔娜