山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终952号上诉人（原审被告）：吕梁市离石区田家会街道办事处高崖湾村民委员会。法定代表人：贺×。被上诉人（原审原告）：李×，山西省人，现在离石区袁一路凤山小区2号楼2单元401室。被上诉人（原审被告）：康×1，山西省吕梁市人，现在本村。被上诉人（原审被告）：任×，山西省吕梁市人，现在本村。被上诉人（原审被告）：康×2，山西省吕梁市人，现在本村。上诉人吕梁市离石区田家会街道办事处高崖湾村民委员会（以下简称“高崖湾村委”）因与被上诉人李×、康×1、任×、康×2合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2016）晋1102民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高崖湾村委的法定代表人贺×、被上诉人李×、被上诉人康×1均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高崖湾村委上诉请求：撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2016）晋1102民初238号民事判决，改判上诉人不承担担保责任，不予退还被上诉人指标款352000元，不承担利息和一审诉讼费；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人作为村民集体组织，签订涉及村民利益、涉及村集体财产的事项，应当召开村民会议并经到会人民半数通过，上诉人签订担保协议未经村民会议决定通过，灭有合法有效的村民会议决议书，所签署担保条款无效，上诉人不应承担担保责任；2、上诉人作为担保人，承担担保责任的期间为主债权履行期限届满后6个月，被上诉人李×并未在担保期间内向上诉人提出请求，上诉人不应承担担保责任；3、被上诉人康×1、任×、康×2作为合同的相对人及指标款的收取方，退还指标款的责任应当由其承担。李×辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。康×1辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。任×、康×2未到庭亦未发表答辩意见。李×向一审法院起诉请求：1、依法判令被告康×1、任×、康×2返还原告已付住房指标转让款（人民币）352000元及利息，庭审中利息确认为从付款之日2011年10月18日至庭审之日利息为286528.07元，之后按日利息234.67元承担；2、依法判令被告高崖湾村委就前述款项承担共同返还的连带责任；3、相关诉讼费用由各被告承担。一审法院认定事实：2011年6月9日，原告李×为甲方（购买方）、被告康×1、任×、康×2为乙方（住宅房指标转让方）、被告高崖湾支部、村委为丙方（担保方），三方订立分配住宅资格指标转让协议书，三方根据各方的实际情况，友好协商，在平等、自愿原则的基础上，现达成如下（村委分配住宅房资格权利）协议：一、丙方引进山西华展房地产开发有限公司开发位于高崖湾村的龙湾福邸项目（详见该公司补偿方案告高崖湾全体村民书）及（详见高崖湾村开发兰池地块给村民的住宅房分配方案）。为了该项目的顺利开发建设和尽力保护村民应得到的利益。现因部分村民意愿，不想要分配给的住房，要求按开发商方案补偿标准每平米3200元，支付现金。因此丙方自愿承担责任，以便促成建设项目顺利开工、满足村民想得到直接利益的意愿；二、乙方转让的指标是村委分配给乙方的住宅房资格权利：1、依据高崖湾村开发兰池地块住宅分配方案，乙方拥有住宅房资格权利指标1套110平米的房屋。2、乙方将此资格权利转让给甲方，并提供有关人员的户口本及身份证复印件，甲方同意购买；三、价格及付款方式：价格为3200元平米，转让总价款为352000元，付款方式为协议订立时，甲方先支付给乙方此套住宅指标转让款人民币5万元，剩余款302000元，基础开挖后付清；四、乙方拿到首付款5万元之后，有义务应丙方的要求配合丙方的工作，不得对兰池地块建设项目进行任何形式的妨碍或干扰；五、甲方支付乙方首付款5万元后，丙方有权要求乙方处理开发地的房屋及树种等附着物；六、甲、乙方双方如有一方反悔，应按房屋指标的总价款双倍赔偿对方；七、三方签订生效后，丙方有权将分配住房资格指标转让给甲方；八、如有其它特殊原因，开发不能进行，乙方必须将所收款退还甲方，如有延误，丙方自愿承担责任协助甲方向乙方追回，并按实际占用时间，由乙方或丙方支付占用款利息（利率按月息2分计算），否则造成的经济损失后果由丙方负责；九、本合同自甲、乙、丙三方签字之日起生效。本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份；甲、乙双方在协议上签字，丙方盖公章。2011年10月18日，被告康×1给原告出具收条一支，载明“收到原告住宅指标款1套合计352000元，全部付清”。被告康×1与任×订立协议时双方系夫妻，康×2为双方生育儿子，双方于2011年11月7日经吕梁市离石区人民法院调解离婚，调解书中载明财产、债权债务由被告康×1所有和承担。还查，2011年5月11日，山西华展房地产开发有限公司开发位于高崖湾村的龙湾福邸项目补偿方案向高崖湾村全体村民告知书，补偿条件如下：1、免费补偿村住宅3万平米和东西两侧临街商铺1.5万平米，以上补偿在土地及城建报批手续完善后先期开工，在无村民干扰正常施工情况下自开工之日有效工期2年内交付，如不能按期交付，每延期1日我公司赔偿5万元；2、支付人民币500万元用于村民征地补偿；3、具体房屋分配及补偿办法由村委根据实际情况确定。同天，村委公布开发兰池地块住宅分配方案：1、年龄18岁-45岁无批过宅基地的中青年无偿分配110平米，按最终以分配房屋实际面积大小，以3200元平米价格多退少补；2、年龄18岁以下未成年人，年龄每小1岁，分配面积减少3平米，不足一套者，按3200元平米多退少补；3、45岁以上者，增加一岁，分配面积减少3平米，多退少补；4、60岁以上未批过宅基地，每人18万元补偿；5、家庭只有女儿者，与同龄男孩同等分配名额；6、山上批过宅基地名额的村里再给予适当的补偿；7、根据上述分配方案，如有不要住房者开发商按3200每平米的价格进行采购；门面房全村村民按10平米每人进行分配。根据分配方案，被告康×2分得住宅房1套。另查，山西华展房地产开发有限公司与村委签订合同后，仅修建部分楼房，诉争房屋一直未修建。2018年该土地被挂牌出让。一审法院认为，原、被告订立的协议明确约定为住宅房资格指标转让协议，是合同权利义务的概括性转移。也就是被告将住宅房屋分配指标转让给原告。该协议系双方真实意思表示，未违反国家法律禁止性规定，故双方签订的合同有效。2018年该块土地已经挂牌出售，不再为村民进行建设分配住房，导致原、被告之间的合同目的无法实现，应解除双方之间的合同。根据合法第八条约定：如有其他特殊原因，开发不能进行，被告必须将所收款退还原告，如有延误，村委自愿承担责任协助原告向被告追回，并按实际占用时间，由被告或村委支付占用款利息（利息按月息2分计算），否则造成的经济损失后果由村委负责。本案中双方未明确约定交房的合理期限，所有延误以后的实际占用时间无法确定，可按原告向法院主张权利之日计算利息。被告村委在合同中明确承诺造成的经济损失后果村委负责，且土地出让后村委要指定新的分配方案。村委承担责任以后，因该房屋分配产生的权益全部转移至村委，与各转让房屋指标的村民无关。故应由村委退还原告指标转让款，并承担利息。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一条、第十条规定，判决：1、解除原、被告于2011年6月9日签订的《分配住宅房资格指标转让协议书》；2、被告吕梁市离石区田家会街道办事处高崖湾村委会在判决生效后十日内退还原告购房指标款352000元，并承担利息（利息从2014年12月2日起至实际履行之日止，按月息2分计算）；3、被告康×1、任×、康×2不承担责任；4、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人李×与被上诉人康×1、任×、康×2及上诉人高崖湾村委签订的《分配住宅房资格指标转让协议书》所涉的住宅转让指标是上诉人高崖湾村委基于被上诉人康×1、任×、康×2的集体经济组织成员身份，在利用高崖委村委的集体土地用于房地产开发后，给所属集体经济组成成员的一种集体安置补偿，具有一定的特定性、专属性和福利性，且该指标对应的财产为山西华展房地产开发有限公司开发的“龙湾福邸”的商品房一套，山西华展房地产开发有限公司开发的“龙湾福邸”未经任何规划、审批手续，其开发的商品房依法不具有合法的流通性，不能予以转让，故三方所签订的《分配住宅房资格指标转让协议书》应为无效协议。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民法法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”案涉协议是在上诉人高崖湾村委的主导下，为实现该村集体及村民个人利益所签订，且在协议中村委明确愿意承担责任，故上诉人高崖湾村委应与被上诉人康×1、任×、康×2共同将所转让的指标款及款项占用期间的利息损失退还被上诉人李×。因各方当事人在本案中均存在过错，故利息损失应按银行同期同类贷款利率计算为宜。综上，上诉人高崖湾村委请求不承担责任的理由不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2016）晋1102民初238号民事判决；二、上诉人吕梁市离石区田家会街道办事处高崖湾村民委员会与被上诉人康×1、任×、康×2于判决生效后十五个工作日内共同返还被上诉人李×住房指标转让款352000元并利息（利息以352000元为基数，从2011年11月7日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际履行之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、《分配住宅房资格指标转让协议书》所涉指标权利归上诉人吕梁市离石区田家会街道办事处高崖湾村民委员会及被上诉人康×1、任×、康×2享有；四、驳回上诉人吕梁市离石区田家会街道办事处高崖湾村民委员会的其他上诉请求；五、驳回被上诉人李×的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6580元，由上诉人吕梁市离石区田家会街道办事处高崖湾村委及被上诉人康×1、任×、康×2共同负担5000元，由被上诉人李×负担1580元；二审案件受理费11614元，由上诉人吕梁市离石区田家会街道办事处高崖湾村委及被上诉人康×1、任×、康×2共同负担8000元，由被上诉人李×负担3614元。本判决为终审判决。审判长 吕唤梅审判员 穆沛华审判员 李智玲二〇二〇年六月二十三日书记员 蔡 丽