辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0102民初2226号 原告：沈阳市和平区南园康居楼南五马路41号业主委员会，住所地沈阳市和平区南五马路41号。 负责人：鄂秀云，该业主委员会主任。 被告：沈阳市绿靓物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区明廉路37-3号，统一社会信用代码：91210105755521306J。 法定代表人：李丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张军，男，该公司员工。 原告沈阳市和平区南园康居楼南五马路41号业主委员会（以下称南园康居业委会）与被告沈阳市绿靓物业管理有限公司（以下称绿靓物业公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南园康居业委会负责人鄂秀云、被告绿靓物业公司委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南园康居业委会向本院提出诉讼请求：1.请求确认2015年12月26日高春生与沈阳市绿靓物业管理有限公司签订的物业管理委托合同无效；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：因南元康居民楼电梯频繁故障，存在危险隐患，该楼物业管理存在诸多问题，于2018年7月7日在沈阳市和平区新华街道平安社区二楼会议室召开了业主大会。原业主委员会主任高春生在大会上声明他不认识李书娥、张玉瑞、都军、李玉荣、戟丽君、于淑芬等业主委员会成员。都军、于淑芬、李玉荣也在大会上表明没有参与业主委员会、签过字。原业主委员会成立不合法，故2015年12月26日高春生以沈阳市和平区南元康居民楼2号楼小区业主委员会的名义与被告签订了物业管理委托合同也不合法。故请求法院依法裁判。 被告绿靓物业公司辩称，1.对原告代理人身份有异议，其不具备业主委员会主任的资格，其从来没交过物业费，也没提供房子；2.原告起诉与我公司签订的委托合同不合法，我方不认可。 经审理查明，2015年12月26日，南园康居楼自管委员会（甲方）作为委托方与被告绿靓物业公司（乙方）作为受托方签订《物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方实行物业管理；物业类型为住宅，坐落于沈阳市和平区南五马路41号；委托管理期限五年，自2015年12月26日至2020年12月25日止。落款甲方处加盖有名称为“沈阳市和平区南园康居楼2号楼小区业主委员会”的印章及“高春生印”，乙方处加盖有被告绿靓物业公司的印章。现原告诉至法院，主张因前述合同的甲方即沈阳市和平区南园康居楼2号楼小区业主委员会成立不合法，请求确认其与被告签订的前述合同应为无效。 原告另主张，现前业主委员会已解散，并已成立了新业主委员会即本案原告。原告举证《2018年7月7日南园康居楼（南五马路41号楼）业主大会会议纪要》用于证明原业主委员会成立不合法，该会议纪要中原业主委员会主任高春生称“对业委会其他成员有的不认识”，原业主委员会成员都军称“我也不知道我是业委会成员”，“业主委员会名单上的签字不是我本人签的”，原业主委员会成员李玉荣称“我不是业主委员会的成员”。原告另向本院提交了沈阳市和平区新华街道办事处于2019年10月31日出具的《业主委员会备案通知书》用于证明原告成立的合法性，其上载明：“南园康居楼南五马路41号业主委员会：你会提交的业主委员会备案资料收悉，经审查符合《物业管理条例》和《业主大会规程》的有关规定，现将有关事项告知如下：一、给予你会业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为2019年10月19日，任期3年。二、业主委员会补选后成员名单如下：业主委员会主任：鄂秀云，业主委员会副主任：李慧艳，业主委员会委员：王会海、杨永绪、都军。三、你会在向公安部门申请办理印章刻制手续后，请将印章式样报我处备案。” 被告主张，其公司自2004年底开始为南园康居楼提供物业服务至今，并提供沈阳市南园康居楼二号楼业主自管委员会与被告于2004年12月26日、2007年12月18日签订的《物业管理委托合同》两份、南园康居楼业主委员会与被告于2012年12月26日签订的《续签物业管理委托合同》。同时，为证明沈阳市和平区南园康居楼2号楼小区业主委员会成立的合法性，被告提供了《南园康居楼二号小区业主大会决议》一份，落款时间为2014年6月6日，并加盖有名称为“沈阳市和平区南园康居楼2号楼小区业主委员会”的公章，其上载明：“会议时间：2014年6月6日，会议人数：98人，会议内容：一、与业主通过本小区业主委员会五名委员：高春生、蕺丽君、李书娥、张玉瑞、都军。二、与业主通过《南园康居二号楼小区管理规约》和《南园康居楼二号楼小区业主大会议事规则》。”被告另举证落款加盖有沈阳市和平区新华街道办事处与沈阳市和平区新华街道平安社区印章的《关于街道社区小区成立业主大会和业主委员会的情况说明》一份，落款时间为2014年6月20日，其上载明：“和平区住宅小区管理办公室：小区位于南五马路41号，小区东至西安街，南至宜昌路，西至南五马路39号，北至南五马路，于2000年竣工入住，建筑面积1.1万平方米，由一栋住宅楼组成，其中住宅105套，自小区竣工入住至今，实际入住业主98户。根据《物业管理条例》、《沈阳市住宅物业管理规定》、市房产局‘沈房[2005]180号’文件的相关规定及广大业主的意愿，在街道社区的指导下，南园康居楼二号楼小区业主大会于2014年5月18日至2014年6月18日召开，会议采取集体讨论（或书面征求意见）的方式，共有98名业主参加了此次业主大会，会议表决通过了《小区业主公约》、《小区业主大会议事规则》，并选举产生了‘小区业主委员会’。新华街道平安社区任务小区本次业主大会的召开及业主委员会的选举产生符合《物业管理条例》、《沈阳市住宅物业管理规定》和市房产局‘沈房[2005]180号’文件的相关规定，请和平区住宅小区管理办公室予以备案。”被告另举证沈阳市和平区新华街道办事处于2017年12月31日出具的《业主委员会备案通知书》一份，其上记载：“南园康居楼41号院业主委员会：你会提交的业主委员会备案资料收悉，按照《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会知道规则》、《辽宁省物业管理条例》和《沈阳市物业管理条例》的有关备案要求，给予你会备案。” 本院认为，本案中，原告诉求沈阳市和平区南园康居楼2号楼小区业主委员会与被告绿靓物业公司于2015年12月26日签订的《物业管理委托合同》无效，并主张无效的理由为沈阳市和平区南园康居楼2号楼小区业主委员会成立不合法。故本案争议焦点在于：沈阳市和平区南园康居楼2号楼小区业主委员会的成立是否合法。 首先，根据被告提供的加盖有沈阳市和平区新华街道办事处与沈阳市和平区新华街道平安社区印章的《关于街道社区小区成立业主大会和业主委员会的情况说明》来看，虽然该情况说明所记载的小区业主委员会名称为空白，但结合《南园康居楼二号小区业主大会决议》中所载的会议时间及人数来看，与《情况说明》所载会议时间及人数一致，且《情况说明》中亦记载业主大会名称为“南园康居楼二号楼小区业主大会”，可见，《情况说明》中所记载的业主委员会即沈阳市和平区南园康居楼2号楼小区业主委员会。由此，从《情况说明》所记载内容可知，该业主委员会是在街道和社区的指导下通过召开业主大会选举产生的。其次，该《情况说明》系沈阳市和平区新华街道办事处与沈阳市和平区新华街道平安社区向沈阳市和平区住宅小区管理办公室申请对沈阳市和平区南园康居楼2号楼小区业主委员会予以备案的说明，但是否予以备案，被告并未提供证据予以说明，由此需要考察的是，该业主委员会是否经沈阳市和平区住宅小区管理办公室备案是否影响该业主委员会成立的合法性。根据2009年2月1日起开始施行的《辽宁省物业管理条例》第十一条规定，“业主大会筹备组应当自组成之日起30日内，在物业所在地县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开首次业主大会会议，制定业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。”可见，业主委员会的成立，在房地产行政主管部门或者街道办事处指导下均可，且该条例对业主委员会的备案并未规定。根据2018年2月1日起施行的《辽宁省物业管理条例》第三十二条规定，“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料到县物业行政主管部门办理备案”。可见，2018年2月1日之后成立的业主委员会必须经物业行政主管部门备案，在此之前并无相关规定。本案所涉物业合同为2015年12月26日签订，此时并不适用2018年2月1日起施行的《辽宁省物业管理条例》，因此，沈阳市和平区南园康居楼2号楼小区业主委员会是否经沈阳市和平区住宅小区管理办公室备案并不影响其成立的合法性。最后，关于原告举证的《2018年7月7日南园康居楼（南五马路41号楼）业主大会会议纪要》中所记载的原业主委员会主任称不认识其他业主委员会委员，部分业主委员会委员称没有参与过业主委员会、没有签过字的情况，从加盖有沈阳市和平区新华街道办事处与沈阳市和平区新华街道平安社区印章的《关于街道社区小区成立业主大会和业主委员会的情况说明》来看，涉案小区召开业主大会并选举业主委员会是在沈阳市和平区新华街道办事处与沈阳市和平区新华街道平安社区的指导下进行的，且其上记载业主大会的召开及业主委员会的选举符合相关规定，该《情况说明》加盖有街道办事处及社区的公章，从证据效力而言，证明力要强于《会议纪要》中的个人陈述，因此，本院以《情况说明》所载内容为准。综上，沈阳市和平区南园康居楼2号楼小区业主委员会是经业主大会选举产生，是依法成立的。而且，沈阳市和平区新华街道办事处于2017年12月31日出具的《业主委员会备案通知书》中虽记载的为“南园康居楼41号院业主委员会”，但当时该名称的业主委员会并不存在，涉案南园康居楼仅有“沈阳市和平区南园康居楼2号楼小区业主委员会”，可见，该备案通知书即对该业主委员会的备案。 关于2015年12月26日签订的《物业管理委托合同》的效力问题。业主委员会是业主大会的执行机构,代表业主大会履行职责,有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。2015年12月26日签订的《物业管理委托合同》系依法成立的业主委员会签订的，虽然被告并未提供证据证明当时的业主委员会选择被告作为物业服务企业是经过专有部分占建筑物总面积过半的业主同意。但根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定,当时的业主委员会如果未经专有部分占建筑物总面积过半的业主同意决定选聘被上诉人作为物业服务企业侵害的业主合法权益,也是属于请求法院撤销的情形,而不是属于当然无效的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”以及根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”的规定，原告主张合同无效应提供证据证明2015年12月26日签订的《物业管理委托合同》属于上述规定的情形，原告未能提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。故本院对原告请求确认2015年12月26日沈阳市和平区南园康居楼2号楼小区业主委员会与被告绿靓物业公司签订的《物业管理委托合同》无效的诉讼请求，不予支持。 关于原告申请至沈阳市和平区房产行政管理局和平区小区办调取备案材料及至沈阳市公安局和平分局治安管理科调取物业委托合同、公章备案一事，因依前述，原业主委员会是否在和平区小区办有备案并不影响原业主委员会成立的合法性，且法律对业主委员会在公安部门无物业委托合同及公章备案会影响其合法性亦无规定，故是否在公安部门备案物业委托合同和公章亦不影响原业主委员会成立的合法性，故本院对原告的调证申请不予准许。 需要说明的是，物业服务合同的性质是物业服务公司提供物业服务获得服务费,业主享受物业服务并支付相应的服务费,目的是共同营造业主良好的生活环境。本案系因合同履行过程中被告物业服务质量所产生，如果一概认定物业服务合同无效，则双方又会因合同无效后的后果发生纠纷，亦不能解决双方矛盾。《物业管理条例》第十一条规定了经小区业主共同决定可以解聘物业服务企业、选举业主委员会或者更换业主委员会成员以及做出有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”因此，小区业主如果认为物业服务企业存在服务质量问题，可以通过实施解聘物业服务企业，或者通过提起业主撤销权诉讼来维护自身权益。物业管理是否符合合同约定，涉及每个业主的切身利益，关系着社会的和谐与安定，被告作为物业服务企业，应当按照合同的约定向业主提供相应的服务，并在履行物业服务合同的过程中接受业主的监督，根据业主的合理意见及时改进和提高自身的服务质量。 依照《中华人民共和国物权法》第七十八条,《中华人民共和国合同法》第五十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告沈阳市和平区南园康居楼南五马路41号业主委员会的诉讼请求。 案件受理费减半收取25元，由原告沈阳市和平区南园康居楼南五马路41号业主委员会负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  刘凤 二〇二〇年六月一日 法官助理姜立娟 书记员张锐妍 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。