贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1077号上诉人（原审被告）张群友，男，1978年12月15日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人顾志东，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）毕节亿安居市场管理有限公司，住贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村。法定代表人柳良仑，该公司执行董事。委托诉讼代理人陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人张群友因与被上诉人毕节亿安居市场管理有限公司（下称亿安居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5891号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人张群友及委托诉讼代理人顾志东，被上诉人亿安居公司委托诉讼代理人陈浩参加二审质询。本案现已审理终结。上诉人张群友上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案上诉人与被上诉人签订租赁合同属实，但是上诉人签订租赁合同的目的是用于商业目的，所以双方才在合同中约定被上诉人保证经营场地的可以正常使用。上诉人在原审中提交了大量的照片及视频证明，在上诉人租赁该商铺期间，通往被上诉人铺面一侧的营脚村一侧道路在2016年12月底才完工，该道路远远迟于被上诉人承诺的在2015年9月30日前修建完毕的约定。被上诉人未修通该路，导致上诉人根本无法经营，被上诉人出租给上诉人的商铺根本不具备经营条件。其次上诉人租赁的商铺在25号楼。25号至30号楼之间只有唯一的一个卫生间，但是被上诉人直到2017年3月22日才开始修建。包括上诉人在内的几百家商铺上千人共用一个卫生间，上诉人等基本排泄问题都无法解决，如何能经营铺面。再次，原告在租赁该商铺期间因万丰国际与施工单位及被上诉人与商铺所有权人之间发生纠纷，涉案商铺所有出入口道路被全部堵死。这种情况的发生不是个例，是经常发生。万丰国际的所有承租商铺苦不堪言。试问以上种种情况，上诉人如何经营。上诉人在租赁涉案商铺期间，已经投资达百万，如此高的投资，换来的确是无法经营的铺面。《合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中因被上诉人违约及被上诉人提供的商铺未达到经营条件，故根据该条的规定，上诉人可以拒付租金。二、《合同法》第99条规定:“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同的性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。本案一审庭审中上诉人提交了被上诉人的承诺函，该函中被上诉人明确承诺在2015年9月30日前将营脚村一侧道路修通。否则每月赔偿上诉人一万元钱，而该道路系在2016年12月底才修通。根据该承诺被上诉人应赔偿上诉人16万元。庭审中上诉人主张将该违约赔偿金与上诉人应支付的租金及物管费互相抵销，上诉人不再支付被上诉人费用。上诉人当庭通知被上诉人债务互相抵销，上诉人的行为符合《合同法》的规定，一审应当予以处理。而一审却以该主张属另一法律关系而不作处理实属错误。三、上诉人一审提交的租赁合同已经证明涉案商铺已由房屋所有权人严宏芳收回并于2019年6月26日出租给陆秀斌使用。而一审却认定租赁期届满，上诉人继续使用租赁的商铺，剩余租金应从2017年10月1日起计算至腾空商铺交付被上诉人至实属错误。综上所述，原审法院认定事实部分错误，导致判决结果错误，请二审法院查明事实，改判支持上诉人上诉请求。被上诉人亿安居公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求予以维持。上诉人上诉事实及理由第三点属实，认可租金截止时间为2019年6月26日。租金计算截止时间应作调整。原审原告亿安居公司起诉请求：1.判决解除原、被告双方租赁合同；2.判决被告张群友向原告补交万丰国际商贸城25号楼101-102号2间商铺所欠租金暂计44679.00元（自2014年7月1日至2017年9月30日），实际所欠租金算至被告腾空商铺、向原告交付商铺之日止。并以实际所欠租金为基数，自2014年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息向原告支付逾期交付租金违约金至履行完毕所欠租金之日止；3.判决被告张群友补交25号楼商铺所欠物业管理费3439.00元（自2014年7月1日至2017年9月30日）；4.本案诉讼费用由被告张群友承担。事实及理由：原告与被告张群友于2014年6月25日签订商铺租赁经营合同，合同约定由原告将位于毕节市（北侧）万丰国际商贸城25号楼101-102号2间商铺出租给被告，面积95.52㎡，租赁期限为2014年7月1日起至2017年6月30日止。年租金为59575.00元，第一、二年免收租金，自2016年7月1日起开始计算租金。物业管理费从2014年7月1日开始按商铺面积每月2元／平方米计算，年缴纳费用为2292元。截止2017年9月30日被告共欠原告租金44679.00元，物业管理费6750.00元。原告多次向其催缴租金及物业管理费，其均不履行付款义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告没有按照合同约定履行支付租金的义务，原告可以解除合同并要求其补交所欠租金及承担赔偿损失的违约责任。对于金钱给付义务中，因迟延支付，最直接的就是利息损失，即该笔款项被占用后，原告无法获取利息收入或因急用该款项而不得不向第三人贷款，因此，因被告的违约行为导致的利息损失可参照中国人民银行的同期同类贷款利率计算作出赔偿。综上，被告拒不履行支付义务，其应当补交所欠租金及物业管理费、水费并承担赔偿损失的违约责任。一审认定事实：原告与被告张群友于2014年6月25日签订《商铺租赁经营合同》，合同约定由原告将位于毕节市（北侧）万丰国际商贸城25号楼101-102号2间商铺出租给被告，面积95.52㎡，租赁期限为2014年7月1日起至2017年6月30日止。年租金为59575.00元，每日租金为163.22元，第一、二年免收租金，自2016年7月1日起开始计算租金。物业管理费从2014年7月1日开始按商铺面积每月2.00元／平方米计算，年缴纳费用为2292.00元。截止2017年9月30日被告共欠原告租金44679.00元，物业管理费6750.00元。原告多次向其催缴租金及物业管理费，其均不履行付款义务。另查明，被告张群友已于2015年6月25日向原告亿安居公司支付商铺经营诚信保证金3000.00元，支付原告商铺押金2000.00元，被告已支付原告亿安居公司案涉商铺租金26807.00元。以上三笔款项合计31807.00元，应从被告所欠租金中扣减，即原告张群友实际尚欠被告亿安居公司租金为12872.00元（44679.00元-31807.00元）。一审认为：原告亿安居公司与被告张群友签订的《商铺租赁经营合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告亿安居公司已按合同约定将商铺交付给被告张群友使用，被告张群友却未按照合同的约定向原告履行支付商铺租金及物管费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”及第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，被告张群友在租赁期间届满后，仍继续使用承租的商铺，但却未按《商铺租赁经营合同》的约定，支付租金及物管费，故对原告要求解除合同，由被告支付占用商铺期间的租金及物管费的诉请，予以支持。经计算，原告张群友实际尚欠被告亿安居公司租金为12872.00元（44679.00元-31807.00元）。根据原告在事实及理由中所述，被告欠付的商铺租金计算至2017年9月30日，故被告张群友占用商铺的费用应从2017年10月1日起开始计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，被告张群友给原告亿安居公司造成的损失即为原告主张的利息损失，且据原、被告双方租赁合同约定第四年缴纳租金的时间为已付租金到期前的30天，因此对原告主张自2014年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息损失的诉请，予以支持。对于被告主张，原、被告约定由仲裁机构仲裁，该案法院不应受理的问题。经审查，该合同约定仲裁不是前置程序，当事人可以进行选择。故本院受理本案合法。对于被告主张，原告未修建好案涉商铺一侧道路导致被告无法经营，及修建水池严重影响被告经营，原告应赔偿被告的问题。经审查，被告此项主张属另一法律关系，本案不作处理。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告毕节亿安居市场管理有限公司与被告张群友于2014年6月25日签订的《商铺租赁经营合同》；二、被告张群友于本判决生效之日起三十日内向原告毕节亿安居市场管理有限公司支付位于毕节市0元（租金为2014年7月1日至2017年9月30日）及违约金，剩余租金（即商铺占用费）以日租金为163.22元为标准，从2017年10月1日起计算至腾空商铺交付原告之日止；违约金以实际所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年7月1日起计付至履行完毕所欠租金之日止；三、被告张群友于本判决生效之日起三十日内向原告毕节亿安居市场管理有限公司支付位于毕节市（北侧）万丰国际商贸城25号楼商铺物业管理费3439.00元；四、驳回原告毕节亿安居市场管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费501.00元（已按简易程序减半收取），由被告张群友负担。二审中各方当事人未提交新证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。二审再查明：被上诉人亿安居公司对案涉门面已由业主方收回并出租给陆秀斌管理使用的事实予以认可，业主方与陆秀斌签订的《商铺租赁协议》约定，租赁期限从2019年6月15日至2019年12月30日止。本案二审争议焦点为：上诉人张群友应否承担租金支付义务，其主张债务抵销的理由是否成立。本院认为：上诉人张群友与被上诉人亿安居公司签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。合同当事人应当按照合同约定，享有合同权利、恪守合同义务。亿安居公司已依约向张群友交付商铺，在张群友管理使用案涉商铺期间，理应依合同约定按期向亿安居公司支付租金和交纳相关管理费用。而张群友未按合同约定的时限向亿安居公司支付租金及物业管理费用，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担继续履行或赔偿损失的民事责任，一审根据张群友欠付租金期间及约定的租金标准，确定张群友应付租金额度，并无不当。同时，债务抵销的前提条件为双方互负债务且所负的债务均须到清偿期，未确定及未届清偿期的债务，不得抵销。本案中，张群友主张因亿安居公司原因向其承诺经济赔偿的事实及额度未获认定，其主张与应付租金及物业管理费用予以抵销，不应获得支持。同时，二审中，被上诉人亿安居公司认可案涉门面已由业主方收回并于2019年6月15日出租给陆秀斌管理使用，本案门面在业主方收回时即不再受张群友管理控制，一审判决的租金计算截止时间应当作相应调整。上诉人张群友未提供证据证明被上诉人亿安居公司在租赁合同届满时即2017年6月30日收回案涉门面，亦未提供证据证实其在租赁合同届满时即将该门面返还亿安居公司，因此租金计算截止时间以业主方收回并出租的时间为准。综上所述，上诉人张群友的上诉理由，部分有理，对有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5891号民事判决第一项、第三项、第四项，即“解除原告毕节亿安居市场管理有限公司与被告张群友于2014年6月25日签订的《商铺租赁经营合同》；被告张群友于本判决生效之日起三十日内向原告毕节亿安居市场管理有限公司支付位于毕节市（北侧）万丰国际商贸城25号楼商铺物业管理费3439.00元；驳回原告毕节亿安居市场管理有限公司的其他诉讼请求；”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5891号民事判决第二项为：上诉人（原审被告）张群友于本判决送达生效之日起三十日内一次性支付被上诉人（原审原告）毕节亿安居市场管理有限公司商铺租金及违约金，其中2014年7月1日至2017年9月30日期间的租金为12872.00元，2017年10月1日至2019年6月14日期间的租金按每日163.22元的标准计算；违约金以实际欠付租金数额为基数从2014年7月1日按中国人民银行同期同类贷款利率计算计付至实际履行完毕之日止（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费501.00元（已减半收取），由原审被告张群友负担；二审案件受理费1002.00元，由上诉人张群友承担。本判决生效后，义务人未在指定期间内履行义务的，权利人可在两年内申请人民法院强制执行。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇二〇年六月二日书记员  曹晶