江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4950号上诉人（原审被告）：魔方（中国）投资有限公司，统一社会信用代码：91320100598004064H，住所地江苏省南京市玄武区珠江路185号佳汇大厦315室。法定代表人：张其奇，总经理。委托诉讼代理人：樊钰琪，男，1986年7月20日生，汉族，户籍所在地河南省叶县，系公司员工。被上诉人（原审原告）:许东山，男，1970年5月4日生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。委托诉讼代理人：孙宏阳，江苏卓华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓燕，江苏卓华律师事务所律师。上诉人魔方（中国）投资有限公司（以下简称魔方公司）因与被上诉人许东山房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初4631号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人魔方公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回许东山的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.许东山主张装修损失，其应当提供证据证明其对涉案房屋装修的事实，但其未能举证，其关于装修损失的主张不应得到支持。2.我方提交的退货记录显示许东山在涉案合同出现争议后仍继续进货，该部分应属扩大损失，由许东山自行承担。3.许东山应恢复被拆除的外墙。许东山辩称，我方对于原审判决酌定魔方公司向我方赔偿25000元，该金额酌定过低。许东山向一审法院起诉请求：1、判令魔方公司返还许东山押金10000元，赔偿经济损失129142.22元，共计139142.22元。2、判令魔方公司负担本案诉讼费用。诉讼过程中，许东山表示魔方公司已退还押金1万元，故就该押金部分不再主张。一审法院认定事实如下:2017年11月9日，一审法院立案受理了魔方公司诉许东山迁让纠纷一案，案号为（2017）苏0591民初9636号，魔方公司诉请要求：判令许东山将苏州工业园区群星一路8号6幢一楼75平方米的租赁房屋拆除的三面外墙恢复原状后腾空房屋并返还；2、判令许东山支付自2017年9月30日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费及期间的水电费（每日的房屋占用费按年租金64800元/365日=177.53元/日计算）。该案经审理查明认定如下事实，魔方(中国)投资公司原名称为“魔方（中国）公寓管理有限公司”，2015年11月18日变更为现名。2015年10月19日，魔方（中国）公寓管理有限公司与案外人苏州市谨业园林装饰设计工程有限公司（以下简称谨业园林公司）签订了房屋租赁合同，由谨业园林公司将位于苏州工业园区群星一路8号第4幢、第6幢房屋出租给魔方（中国）公寓管理有限公司，租赁期限为15年，约定承租人有权转租。魔方公司承租上述两幢房屋后用作企业公寓经营，并在租赁房屋内开设了“魔方企业公寓苏州通园路店（以下简称魔方公寓通园路店）”负责公寓具体经营事务。2016年3月起，魔方公寓通园路店工作人员将涉案的苏州工业园区群星一路8号6幢一楼75平方米房屋出租给许东山，并与许东山签订了一份《魔方租赁合同》，该合同首部载明的出租人为“南京魔方亿科企业管理咨询有限公司”，承租人为被告许东山，但合同落款出租人处加盖了一枚方形印章，印文为“魔方企业公寓苏州通园路店门店专用章”，未加盖原告公司公章或南京魔方亿科企业管理咨询有限公司公章，亦无工作人员签字。许东山在承租人处签字。该合同约定，承租人承租位于苏州工业园区群星一路8号第6幢一楼部分房屋，面积为75平方米。租赁房屋用途为经营“食品及生活用品”类商品或服务。承租人知悉租赁房屋的规划用途为非居住，房屋土地规定用途为工业。租赁期限共计60个月，自2016年3月15日起至2021年3月31日止，实际租赁期限自交付日开始计算。装修期为2016年3月15日至2016年3月31日止，装修期间无需支付租金。租金标准为每年64800元，每届满一年，则下一年度租金以前一年度租金为基数递增5%。租金按半年支付，签订合同当日支付首期租金。保证金为10000元，签订合同当日支付保证金10000元。许东山承租该租赁房屋后用作超市经营，该房屋原为一楼三间独立的房间，现三间房间之间的墙体已经打通，南面的墙体已经拆除，安装了超市的玻璃大门等。2017年1月18日，许东山向魔方公寓通园路门店缴纳了保证金10000元，该门店于2017年2月27日给被告出具了加盖门店专用章的保证金收据。2017年3月2日，许东山向门店缴纳了2016年4月1日至2017年3月30日期间的租金64800元。该门店出具了加盖门店专用章的收据。2017年3月6日，许东山向魔方（中国）投资有限公司转账支付了2017年4月1日至9月30日期间的租金。2016年10月，谨业园林公司向魔方中国投资公司发出律师函，认为魔方中国投资公司在未征得其认可的情况下擅自拆除第4幢租赁房屋的外墙，已经违反了双方租赁合同的约定，要求魔方中国投资公司将房屋外墙恢复原状。2017年7月12日，魔方公司苏州通园路分公司发出《恢复开凿外墙的通知》，要求许东山收到此函后10个工作日内将租赁房屋外墙恢复原状，否则将根据合同约定解除双方签订的合同。许东山于7月13日签收。2018年11月22日，本院作出（2017）苏0591民初9636号民事判决书，认为双方签订的租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行。魔方公司以许东山擅自拆除房屋窗户、外墙为由提出解除租赁合同，许东山辩称该房屋窗户、外墙并非其拆除，而系魔方公司自行拆除后交付给许东山。关于该节事实，现并无证据可以证明该房屋交付时的状态，也无证据可以证明该窗户、外墙系由哪一方实施的拆除改造，魔方公司主张系由许东山拆除，本院不予采信。双方前述签订的租赁合同，明确约定该房屋系用作食品及生活用品经营用途，与许东山将房屋用作超市经营的实际情况相符，而且魔方公司在许东山实际经营一年多的情况下均未提出异议。在此情况下，魔方公司又以许东山擅自拆除房屋窗户、外墙为由提出解除租赁合同，缺乏事实依据，不能成立。魔方公司要求许东山恢复拆除的三面外墙，本院不予支持。魔方公司在无合法依据的情况下提出解除房屋租赁合同，已经构成违约，应承担相应的违约责任。但根据该房屋的性质及规划用途，涉案房屋不能作为商业用途，且房屋原外墙进行了拆除改造，存在一定安全隐患，房屋所有权人及魔方公司亦提出要求恢复外墙，外墙恢复后许东山无法继续经营超市，故本院认为该租赁合同不宜继续履行，该房屋租赁合同自魔方公司解除通知到达许东山之日解除。魔方公司违约解除租赁合同而应承担的违约责任等，许东山未在本案中提出主张，故本案中本院不予理涉，许东山可另行主张权利。魔方公司不能举证证明其在本案诉讼前已经向许东山送达了解除通知，故本院以本案诉状副本送达之日即2017年11月15日为合同解除之日。双方合同既已解除，许东山应当腾空租赁房屋后将房屋交还魔方公司。许东山向原告缴纳租金至2017年9月30日，还应支付魔方公司2017年10月1日起至实际交还房屋之日止的租金及使用费，魔方公司主张租金及使用费的标准为64800元/年，并无不当，本院予以确认。魔方公司关于水电费的主张未明确金额或计算方式，本院不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认魔方（中国）投资有限公司与许东山签订的关于苏州工业园区群星一路8号6幢一楼75平方米房屋的《魔方租赁合同》解除；二、许东山于本判决生效之日起十日内腾空、搬离前述租赁房屋，交还魔方（中国）投资有限公司；三、许东山于本判决生效之日起十日内支付魔方（中国）投资有限公司房屋租金及占有使用费（计算方式：按64800元/年，自2017年10月1日起计算至被告实际交还房屋之日止）；四、驳回魔方（中国）投资有限公司其余诉讼请求。判决生效后，魔方公司于2019年1月22日向法院申请强制执行，2019年3月15日，魔方公司出具结案说明，申请执行结案，并确认房屋交付完毕。另，根据双方当事人签订的房屋租赁合同第11.1条约定，出租人或承租人不得单方解除本合同。根据本合同约定，如果有权解除合同的一方行使解约权，本合同自书面的解约通知送达另一方之日起解除，违约方应赔偿守约方因此造成的实际损失。诉讼过程中，双方当事人共同确认魔方公司已退还许东山押金1万元。以上事实，由许东山提交的（2017）苏0591民初9636号民事判决书、一审法院调取的（2019）苏0591执581号卷宗材料及当事人庭审陈述予以证实。许东山针对其诉请主张，还向一审法院提交证据，魔方公司质证如下：证据1、超市的照片打印件，证明当时许东山超市的商品装修、固定设施的情况。证据2、销售清单一组。证明法院要求腾空房屋时，许东山低价处理超市里的一些商品。证据3、装修固定清单，该清单是许东山制作的，证明装修及固定设施投入费用的一些情况。证据4、腾空前超市现场视频一份，证明搬离前房屋状况。魔方公司对证据2、3的真实性不认可，并认为销售清单只有单价，是否真实发生了交易过程不清楚，许东山提交的只有销售单据没有进货单据，而且根据单据显示的退货时间是在20193月份，实际上双方的租赁合同的判决是在2018年11月份就已经判决了，对于退货是否实际发生，进货是否实际发生，魔方公司均不清楚。对证据1予以认可，证据4不予认可，与本案无关。就许东山主张的损失构成，许东山表示，魔方公司向许东山交付的房屋是毛坯，许东山进行了装修，具体包括吊顶、地砖，刷墙，空调安装，门外地坪。后法院执行时，许东山将能搬的都搬走了，空调也拆下来卖掉了，只留下一些固定装修包括瓷砖、地坪等硬装，搬离时间是在2019年3月份。魔方公司表示，其向许东山交付的房屋铺了地板、刷了墙、天花板刷白，还贴了地砖，但未提交相应的证据。一审法院认为，（2017）苏0591民初9636号民事判决书已就双方当事人之间的房屋租赁合同的效力予以认定。双方当事人均应按照房屋租赁合同按约履行。根据（2017）苏0591民初9636号民事判决书查明认定事实，魔方公司违约解除双方当事人之间的房屋租赁合同，许东山有权就其相应损失在本案中予以主张。就许东山损失如何认定，一审法院认为，根据法律规定，违约损失应当与其实际损失相适应，根据庭审查明，许东山表示，其店内所有物品能搬离的均已搬离，仅剩固定装修部分无法搬走遗留在室内，故一审法院认为，因魔方公司违约导致许东山室内装修的损失应当在认定许东山违约损失时予以考虑。许东山就超市室内装修情况向一审法院提交了视频资料，魔方公司虽对该视频资料不予认可，但该视频资料反映的超市具体情况与双方当事人共同确认的本案许东山提交的证据1即超市照片所反映的情况相一致，故一审法院对该视频资料的真实性予以认可，魔方公司主张其向许东山交付房屋时做了相应的基础硬装，但未提交相应证据，且其作为违约方未在许东山搬离时与其办理相应的交接手续，依法对此承担举证不能的法律后果，一审法院结合许东山就装修的相关陈述、视频资料反映出的超市装修的情况、双方租赁合同约定的承租期限及许东山实际搬离时间、魔方公司的违约情节及双方租赁合同约定，综合考虑酌情认定魔方公司赔偿许东山违约损失计25000元。就许东山主张的其余损失，无相应的事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、魔方（中国）投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿许东山违约损失25000元；二、驳回许东山的其余诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3082元，由许东山负担2407元，由魔方（中国）投资有限公司负担675元。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，魔方公司提交国家企业公示信息一份以及相关软件查询的许东山所经营的食品店信息，证明许东山目前实际还在经营，并非将商品低价处理。许东山经质证认可上述证据真实性，但认为涉案房屋的腾空是经由法院执行的，不存在许东山还在经营的问题。本院认为，（2017）苏0591民初9636号生效判决书认定魔方公司在无合法依据的情况下提出解除合同，构成违约，应向许东山承担相应的违约责任，本院对此予以确认。许东山就其因合同未能继续履行导致的损失提供了相应的照片、销售清单、装修清单、现场视频等证据，虽上述证据不足以证明具体损失金额大小，但至少能够证明因合同提前解除许东山确实存在一定的损失，一审虑及本案所涉具体情况，酌定上述损失金额为25000元，符合情理。另，魔方公司上诉称许东山应将墙体恢复原状，本院就此认为，魔方公司在本案中并未提出反诉，且该问题已经由前案生效判决予以认定，该判决对魔方公司要求许东山恢复拆除的三面外墙未予支持，故魔方公司在本案中再次提出该意见，本院不予采纳。综上，魔方公司上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人魔方（中国）投资有限公司负担。魔方（中国）投资有限公司多缴纳的二审案件受理费2657元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二〇年六月二十九日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。