广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初3733号原告：中侨玻璃（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区建设路39号东方大厦1103，统一社会信用代码91440300618843405M。法定代表人：史宝云，职务董事长。委托诉讼代理人：吴明伟，广东金粤律师事务所律师。被告：眸之悦生物科技股份有限公司，住所地广州市高新技术开发区科学城开创大道3212号，统一社会信用代码9144010630461620XD。法定代表人：王者平。委托诉讼代理人：刘佳，1983年10月7日出生，汉族，系该公司员工。原告中侨玻璃（深圳）有限公司与被告眸之悦生物科技股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴明伟到庭参加诉讼，被告经本院合法送达，未依时到庭。本案现已审理终结。原告中侨玻璃（深圳）有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的租赁合同，被告限期腾退租赁房屋;2、被告向原告支付从2019年12月1日起至2020年2月29日的租金90000元及违约金900元，被告支付给原告一个月空置期损失31500元，共计122400元；3、被告向原告支付从2020年3月1日起至被告腾退租赁物业为止的租金（按每月31500元计算）；4、原告有权没收被告支付的履约保证金60000元；5、由被告承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：2019年1月5日，原、被告签订租赁合同，原告将广州市天河区XX路XX号之一商铺（房地产权证号码为03××52〉出租给被告使用，约定了2019年3月1日至2020年2月28日的月租金30000元，2020年3月1日至2021年2月28日的月租金为31500元…，如乙方违约甲方有权解约、没收保证金和追讨空置期损失。被告从2019年12月开始拖欠租金至今，给原告带来了确切无误的损失，根据双方合同的约定和现有法律，特提起诉讼。被告眸之悦生物科技股份有限公司未答辩。经审理查明，原告是位于广州市天河区XX路XX号首层商场的权属人，总建筑面积为603.22平方米。2019年1月5日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁合同》，内容为：第一条：出租场地地址、租用面积出租场地地址：广州市天河区XX路XX号之一商铺，（房地产权证号码为：03××52），出租给乙方作为商业用途使用。建筑面积约为100平方米，具体实际的租用面积以双方现场交接为准。第二条：租期、月租、保证金、付款方式1、租期：乙方租期从2019年1月5日起至2025年2月28日止共六年。2、免租期：乙方的免租期从2019年1月5日起至2019年2月28日止。3、租金及支付：出租场地的月租金以人民币结算，每月约定的租金为甲方的纯实收数不含税金，乙方接受无异议。乙方同意所有的出租屋税费及办理出租备案登记税费由乙方承担。从2019年3月1日起至2025年2月28日止的月租金明细如下：1）、2019年1月5日至2019年2月28日为免租装修期，乙方免交月租金。2）、2019年3月1日至2020年2月28日为租期内，每月租金为30000元。3）、2020年3月1日至2021年2月28日租期内，每月租金为31500元。租金支付说明：首期租金即2019年3月1日至同年3月31日租金叁万元整元）在本合同签订的同时乙方即向甲方交纳，以后按月缴交，每月5日前乙方须向甲方缴交当月租金（遇国家规定假期缴交时间相应往后推迟或提前）。4、保证金支付及返还：履约保证金为60000元，在本合同签订的同时，乙方须向甲方一次性支付保证金。在租赁期届满，甲乙双方结算清点完毕无欠费后，甲方在十天内将保证金(不计息）全额返还乙方。5、支付方式：甲方和乙方签订承租合同后，每月5号前乙方需向甲方指定的银行账户缴交当月租金。第三条：甲方权利义务3、租期内甲方如发现乙方擅自改变房屋承力结构用途致使场地受损的，或乙方拖欠甲方租金壹个月以上的，甲方有权按本合同第六条第2点执行。第四条：乙方权利义务3、乙方需按合同约定向甲方交纳租金，如逾期超过三天未付的,从逾期第四日起，乙方需按当月租金额的1%向甲方支付违约金。第五条：特别约定1、本合同约定甲方收取的月租金是税后实收数。乙方负责缴纳出租屋税及经营所发生的各项税费，并保证在每月5号前将当月租金划到甲方指定账户。第六条：违约责任2、租赁期内，如乙方单方违约，甲方有权单方解除合同，并收回场地，保证金不退还，场地内所有装修、设备及场内所有物品归还甲方所有，此外甲方有权向乙方追讨空置期的损失。原被告分别于落款处签名盖章。上述合同签订后，原告将涉案房屋的钥匙交接给被告，被告出具《收条》，并在收条中记载水电读数。2020年2月18日，被告向原告发出《致中侨玻璃（深圳）有限公司》，内容为“……鉴于新型冠状病毒××疫情日益严峻，相应广东省人民政府发布的《广东省人民政府关于企业复工各学校开学时间的通知》以及广州各区政府呼吁为疫情能够得到有效控制，各行各业复工防控措施，导致我司无法复工损失惨重，因此次新型冠状病毒××疫情已经构成不可抗力，我司租赁您处新点启动期还没有过现在雪上加霜，现肯请贵司酌情考虑给予我司一个补过机会，所欠您租金，我司在月底之前把2月份之前的租金支付完毕，2-3月份租金在3月18号之前支付完毕。”庭审中，原告陈述被告向其支付了履约保证金60000元，并支付租金至2019年11月30日止，被告一直在涉案租赁物经营。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告为台港澳法人独资企业，故本案应当参照涉外案件处理。因本案租赁物位于广州市天河区辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”本院对本案具有管辖权。双方未约定案涉合同产生纠纷所适用的法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因案涉租赁物在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供的证据以及陈述事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告所出示证据的真实性和对证据的陈述均予以确认。原被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依约履行。根据案涉租赁合同约定，被告拖欠租金1个月以上的原告有权解除合同、收回场地、保证金不退还，被告自2019年12月1日起拖欠租金至今，原告依约有权解除合同、收回场地并没收保证金，故对原告该部分诉请，本院予以支持，但考虑到被告对租赁物的使用情况，应给予其30天的时间进行腾退。关于租金及违约金问题，涉案房屋一直由被告使用，其理应依约支付租金，被告自2019年12月1日起拖欠租金，且根据被告向原告出具的函件，被告对所欠租金事实无异议，并同意按合同约定给付租金，但被告至今未能依约给付租金，构成违约，应承担违约责任。根据涉案租赁合同约定，被告应于每月5日前向原告支付当月租金，逾期超过三天未付的，从逾期第四日起按当月租金额的1%向原告支付违约金。据此，原告主张被告向其支付从2019年12月1日起至被告腾退租赁物业为止的租金及所拖欠的2020年2月以前租金部分的违约金900元，符合合同约定，本院予以支持。关于空置期问题。根据涉案租赁合同约定被告违约的，原告有权向被告追讨空置期的损失。考虑到涉案物业重新出租确实需要时间，以及没收被告缴纳的保证金对其损失已有一定的填补作用，故本院酌情支持1个月的空置期损失，并参照租金31500元的标准计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中侨玻璃（深圳）有限公司与被告眸之悦生物科技股份有限公司于2019年1月5日签订的《租赁合同》；二、被告眸之悦生物科技股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市天河区XX路XX号之一商铺腾空交还给原告中侨玻璃（深圳）有限公司；三、被告眸之悦生物科技股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付从2019年12月1日至腾空交还上述租赁物业为止的租金（其中2019年12月至2020年2月期间按每月30000元计算，2020年3月以后按每月31500元计算）及违约金900元、空置损失31500元；四、原告中侨玻璃（深圳）有限公司有权没收被告眸之悦生物科技股份有限公司支付的保证金60000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1374元，由被告眸之悦生物科技股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年六月五日书记员  梁凤茵