广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初993号原告：湛江山湖海物业服务有限公司（原名称“湛江保佳物业服务有限公司”），住所地：广东省遂溪县遂城镇沙坭岭（县消防大队后），统一社会信用代码：914************771。法定代表人：莫亚君，该公司行政主管。委托诉讼代理人：李罗富，男，1983年10月6日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区*****之一106房，。系该公司项目经理。被告：刘英满，男，1994年10月23日出生，汉族，户籍住址广东省遂溪县********，现住遂溪县**************，居民身份证号码：440************439。原告湛江山湖海物业服务有限公司（以下简称“山湖海公司”）与被告刘英满物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日受理后，依法适用小额诉讼，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告山湖海公司的委托诉讼代理人李罗富、被告刘英满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山湖海公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年8月1日至2020年4月30日共计33个月物业服务费6293.10元；2、判令被告向原告支付物业服务费逾期付款违约金2916.10元（以被告拖欠物业服务费本金为基数，按日1‰的标准，自2017年9月1日起暂计至2020年4月6日，最终数额计至被告实际付清款之日止）；3、判令被告向原告支付2017年8月1日至2020年4月30日公摊电费583.33元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是遂溪山湖海上城小区8栋1001房的业主。2017年1月10日，被告与原告签订前期物业服务委托合同，被告同意原告对其收取物业服务费（按住房面积每月1.38元/平方米计算，逾期缴纳的每日按千分之一收取违约金）和公摊水电费。合同签订后，被告对前期物业服务费、公摊水电费均能缴交，但自2017年8月起至本案立案审理期间的物业服务费、公摊费和违约金未交，原告经多次追讨未果。为此，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告山湖海公司为支持其诉讼主张在举证期限内向本院提供了如下证据：1、《营业执照（副本）》、《核准变更登记通知书》各1份；2、《广东省商品房买卖合同》、《收楼通知书》各1份；3、《森禾花园物业服务中心收费通知单》、《收款收据》各1份；4、《森禾花园前期物业服务委托合同》1份。被告刘英满没有提出书面答辩，其在庭审中辩称：我在交楼后已经缴交过部分物业服务费，且开发商在我购房时曾承诺赠送一年的物业服务费，之后由于原告的物业管理服务不符合要求，导致小区大多数业主都不愿意缴交物业服务费，故我之后亦未缴交。被告刘英满没有向本院提供任何证据。经庭审质证，被告对原告提供的证据的真实性、合法性和关联性均无异议。经审查，原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘英满与湛江森禾人造板有限公司于2016年3月11日签订编号为SHHY-081001的《广东省商品房买卖合同》，购买该公司森禾花园（暂定名为森禾花园，推广名为山湖海上城）8栋1001号商品房一套，建筑面积138.19平方米。湛江森禾人造板有限公司选聘湛江保佳物业服务有限公司为森禾花园提供前期物业管理服务，双方签订了《森禾花园前期物业服务委托合同》（以下简称“《物业服务委托合同》”），约定由湛江保佳物业服务有限公司在森禾花园物业管理区域内向业主提供前期物业管理服务，并按建筑面积1.38元/平方米收取物业服务费；物业服务费自开发商发出收楼通知之日起按月缴交，每月10日前缴交，逾期则按照每日1‰标准计算违约金。2017年3月11日，被告刘英满作为森禾花园8栋1001号商品房买受人（业主）在《物业服务委托合同》上签名，表示完全接受《物业服务委托合同》中的条款，愿意遵守合同中各条款约定，享有合同权利和承担合同义务。2017年1月10日，被告刘英满在《收楼通知书》上签名，并预交2017年4月1日至6月30日共三个月的物业服务费572.10元（物业服务公司赠送2017年2月1日至3月31日物业服务费）。森禾花园物业服务中心收费通知单（2020-04）显示，截至2020年4月30日被告刘英满共拖欠物业服务费6293.10元和公摊电费583.33元。原告经多次书面追讨未果，遂诉至本院。另查明，2019年8月7日，湛江保佳物业服务有限公司变更登记为湛江山湖海物业服务有限公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告刘英满与湛江森禾人造板有限公司及原告湛江山湖海物业服务有限公司签订的《物业服务委托合同》是当事人自愿的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告双方构成物业服务合同关系，合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同的约定享有权利、履行义务。原告湛江山湖海物业服务有限公司系受托企业，已为被告提供了物业管理服务，并向供电部门垫付了小区公用电费，因此，被告应当向原告缴交物业管理费用和分摊的公共用电费用。根据《物业服务委托合同》约定，被告每月应缴交的物业管理费用为190.70元（138.19平方米×1.38元/平方米），被告自2017年8月至2020年4月共33个月未缴交物业服务费，故原告主张被告刘英满支付该期间的物业服务费6293.10元（190.70元/月×33个月），于法有据，本院予以支持。被告刘英满辩称房地产开发商承诺赠送一年物业服务费，但并未提交证据证明，本院不予采纳。根据《物业服务委托合同》第二十八条的约定，原告未尽物业管理义务、没有达到物业服务标准，原告应承担向业主支付违约金的违约责任。原告未尽物业管理义务、没有达到物业服务标准不是被告拒绝缴交物业管理费用的理由，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据《物业服务委托合同》的约定，案涉物业管理区公共用电费用由房屋使用人按实际情况分摊。根据谁受益、谁承担的原则，公摊电费应由小区业主共同承担。经本院核算，被告刘英满截至2020年4月共拖欠公摊电费583.33元。原告请求被告支付公摊电费583.33元，于法有据，本院予以支持。根据《物业服务委托合同》的约定，物业服务费由业主按月缴交，每月十日前缴交，逾期缴交按1‰/日计算违约金，被告自2017年8月以来未依约缴交物业服务费，故原告主张被告从2017年9月1日起按1‰/日计算违约金理据充分，本院予以支持。违约金以每月物业服务费190.70元为基数，分别从每月1日起按1‰/日计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告刘英满于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江山湖海物业服务有限公司支付2017年8月1日至2020年4月30日的物业服务费6293.10元、公摊电费583.33元。二、限被告刘英满于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江山湖海物业服务有限公司支付2017年9月至2020年4月逾期缴交物业服务费的违约金（违约金以每月物业服务费190.70元为基数，分别从每月1日起按1‰/日计算至付清欠款之日止）。三、驳回原告湛江山湖海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告拒绝按上述指定的期间履行义务的，原告可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决书确定履行期间的最后一日起计算。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘英满负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 雷二〇二〇年六月二十九日法官助理  王晓云书 记 员  赵辉宇附：相关法律和司法解释条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。