广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初3790号原告：缪祖当，男，1981年2月7日生，汉族，户籍所在地：阳江市阳东区**********，确认送达地址：阳江市江城区********************。公民身份号码：441************716。原告：周小平，女，1982年11月30日生，汉族，户籍所在地：阳江市阳东区****************，确认送达地址：阳江市江城区********************。公民身份号码：441************242。被告：阳江市富和房地产开发有限公司。住所地：阳江市富和海岸城御景湾首层、二层；确认的送达地址：阳江市***富和海岸城销售中心。统一社会信用代码：914***********289Y。法定代表人：陈国锋，该公司执行董事。原告缪祖当、周小平与被告阳江市富和房地产开发有限公司（以下简称富和房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缪祖当、周小平衡到庭参加了诉讼，被告富和房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告缪祖当、周小平向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告富和房地产公司将坐落于阳江市江城区******富和海岸城9幢1单元301房办理不动产权证到原告缪祖当、周小平的名下；2、依法判决被告富和房地产公司从2019年8月23日起以房价333606元为基数按照年利率6%赔付违约金给原告缪祖当、周小平，直至办理坐落于阳江市江城区********************的不动产权证到原告缪祖当、周小平的名下时止；3、本案诉讼费由被告富和房地产公司承担。事实与理由：2015年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于阳江市江城区********************，房价款333606元，原告支付首期款133606元，余款200000元由原告向中国建设银行有限公司阳江市分行按揭贷款，已于2016年1月7日付清给被告，被告当即交付房屋给原告使用。另，根据被告要求，涉案房屋办证费14124元也于2015年11月28日付清。根据《商品房买卖合同》第十五条第一款的约定，被告应于商品房交付使用90日内报产权登记机关备案，并办理权属登记至原告名下，但被告没有按照约定履行义务，经原告及其他业主多次催促，2017年10月12日被告做出承诺：1、于2018年7月30日前提交阳江市江城区******富和海岸城7、8、9幢所有办证资料入不动产登记中心，逾期按业主总房价日万分之三或者按总房价5%追究违约责任。……逾期未为业主领取不动产权证的，按业主总房价款日万分之三或者按总房价款的5%追究违约责任。2、承诺2017年10月至2018年8月期间，7、8、9幢业主（买受人）的物业管理费由被告承担支付。4、承诺2018年4月30日前退还7、8、9幢业主（买受人）多收的办证费，仅保留购房款总额的3%作为办证费用……。但被告并没有按照承诺履行义务。综上所述，原告根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，依法提起诉讼，望判如所请。被告富和房地产公司书面答辩意见，一、富和房地产公司作出的《承诺书》不是民法意义上的单方承诺，而是有不特定相对人的双方民事行为。《承诺书》对富和房地产公司和不特定业主均设有权利义务，现因业主没有履行相应义务，因此业主依据《承诺书》向富和房地产公司主张违约金的条件没有成就，富和房地产公司只应按照原《商品房买卖合同》承担房价款0.5%的违约金。原告主张按年利率6%承担违约金，实际上仍大大加重了富和房地产公司本应支付的违约金的数额。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法(2017)191号】三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”规定，按照年利率6%计算逾期办证违约金的前提是房屋买卖合同未约定相关违约金计算方式，但本案《商品房买卖合同》中己经明确约定了按房价款0.5%计算违约金。二、富和房地产公司已于2018年12月18日向不动产登记中心递交资料，后因不动产登记中心工作深度改革【国办发（2019）8号文】办理环节多，流程不清晰，业务不熟练导致登记办理时间大幅延长。退一步说，富和房地产公司已于2019年9月24日取得不动产权证，即已办好产权人为富和公司的大产权证，达到了为各位业主办理各自房产产权证的条件，且已于2019年10月7日告知全体业主，并应业主要求采取全体业主一起同时办理的方式，至于以后走流程办证需要小业主与我司配合，更涉及到办证机构的审批程序及办事效率，办好小业主房屋产权证走程序所需的时间已不是富和房地产公司所能控制。因此，原告所主张2019年8月23日起计至起诉时止的违约金11625.94元应不予支持；本案诉讼费应由原告承担。本院经审理认定事实如下：2015年10月30日，两原告（买受人）与被告富和房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告富和房地产公司将位于阳江市江城区*************1******出售给两原告，建筑面积共98.7平方米，该商品房属预售商品房，按套出售，总价款为333606元；付款方式为签订本合同时买受人支付首期房款133606元，余额200000元由买受人向银行申请按揭贷款支付；出卖人应当在2015年*月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。签订上述合同后，两原告按约定付清了全部购房款333606元给被告富和房地产公司。后，被告富和房地产公司将没有经验收合格的商品房交付给原告使用。由于涉案商品房一直未能办理产权证，被告富和房地产公司于2017年10月12日向富和海岸城7、8、9栋全体业主出具一份《强烈要求富和开发商对7、8、9栋业主作以下承诺》，其中承诺，在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料入不动产登记中心，逾期未把7、8、9栋业主办证资料放入不动产登记中心的，按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。待业主不动产权证出证后开发商无条件启用代收费支付办证的所有使用费，直到给业主提取出不动产权证为止，逾期未为业主申领不动产权证的，按照业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。在2018年4月30日前退还7、8、9栋业主（买受人）多收的办证费，仅保留购房款总额的3%作为办证费用（买房时缴纳办证费低于总购房款3%的业主暂不退费，待房产证出来后再多退少补）。本承诺一经作出，即时对阳江市富和海岸城7、8、9栋全体业主有效，不可撤销。上述承诺书有被告富和房地产公司作为承诺人加盖公章，并有公司代表签名；7、8、9栋业主代表也在承诺书中签名和盖指模。此后，由于被告未能按承诺的期限办理涉案商品房的产权证，两原告遂于2019年7月18日向本院提起诉讼，请求判令：1、被告富和房地产公司赔付违约金给原告缪祖当、周小平，从2016年4月10日起以房价333606元为基数按照日利率0.03%直至办理坐落于阳江市江城区******富和海岸城9幢1单元301房的不动产权证到原告缪祖当、周小平名下时止。2、本案诉讼费由被告富和房地产公司承担。本院于2019年9月23日作出（2019）粤1702民初4808号民事判决，将逾期办证违约金调整为按年利率6%计算，从2018年7月31日计至2019年8月22日止，对此后的逾期办证违约金，由原告缪祖当、周小平另行主张。该判决如下：一、限被告富和房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金21277.66元给原告缪祖当、周小平；二、驳回原告缪祖当、周小平的其他诉讼请求。庭审中，被告富和房地产公司提交一份2018年商品房测绘收件登记表（实测），拟证明其已于2018年12月18日向不动产登记中心递交资料符合办证手续。原告认为不清楚被告提交该材料的目的。另查明，阳江市自然资源局于2019年10月28日对阳江市中级人民法院作出的阳自然资函字[2019]1576号的复函如下：阳江市江城区****8*富和海岸城7、8、9幢商品房首次登记于2019年10月23日办结，上述商品房在无权利限制（抵押、查封、法律及行政法规规定的其它权利限制等情形）的情况下具备办理不动产转移登记条件。又查明，阳江市江城区********************的权利人为原告缪祖当、周小平。至2020年6月16日止，涉案房屋办理了预售商品房抵押权预告登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司阳江市分行。尚无查封情况。本院认为，两原告与被告富和房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。现涉案商品房已办理初始登记，具备办理不动产转移登记的条件，两原告请求被告富和房地产公司协助其办理涉案商品房的房地产权属证书，合法合理，本院予以支持，办理不动产权属转移登记手续所产生的税费由原告缪祖当、周小平和被告富和房地产公司按照相关法律规定承担。关于逾期办证的违约责任问题。本案中，由于被告富和房地产公司未能按合同约定为原告等业主办理房产证，其向该小区的7、8、9栋全体业主作出承诺，承诺在2018年7月30日前提交7、8、9栋所有办证资料入不动产登记中心，逾期未把7、8、9栋业主办证资料放入不动产登记中心的，按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。该承诺是各方当事人真实意思表示，对7、8、9栋的全体业主与被告富和房地产公司均具有约束力。被告富和房地产公司辩称承诺书不是单方承诺，因业主没有履行相应义务导致业主依据承诺书向富和房地产公司主张违约金的条件没有成就，且其已于2018年12月18日向不动产登记中心递交涉案房屋的测绘资料符合办证手续，均依法无据，本院不予采纳。被告富和房地产公司一直未能按其承诺书所约定的期限协助两原告办好涉案商品房的房产证，被告富和房地产公司明显存在过错，其应依法承担违约责任。按上述承诺书的约定，被告富和房地产公司应从逾期之日起支付逾期办证的违约金给两原告。因本院在（2019）粤1702民初4808号民事判决中，判决被告富和房地产公司支付的逾期办证违约金是从2018年7月31日计至2019年8月22日止，现原告请求从2019年8月23日起计至实际办证完毕时止的逾期办证违约金（按年利率6%计算），合理合法，本院予以支持。被告富和房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告阳江市富和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内协助原告缪祖当、周小平办理阳江市江城区********************的商品房权属转移登记手续，办理不动产权属转移登记手续所产生的税费等由原告缪祖当、周小平和被告阳江市富和房地产开发有限公司按照相关法律规定承担；二、被告阳江市富和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金（以333606元为基数，按年利率6%计算，从2019年8月23日起计至涉案商品房办理权属转移登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）给原告缪祖当、周小平；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费145元（该款原告已预交），由被告阳江市富和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 张耀丹二〇二〇年六月二十三日法官助理 陈蕴东书 记 员 陈泳渝附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【缺席判决】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。