上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初25878号原告：上海新兴技术开发区联合发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：桂恩亮，董事长。委托诉讼代理人：赵晓攀，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海易信知识产权服务有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：税亚东。原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司与被告上海易信知识产权服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告上海易信知识产权服务有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海新兴技术开发区联合发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市徐汇区宜山路XXX号XXX幢XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年11月18日解除；2.判令被告支付原告2018年10月1日至2018年11月18日期间的部分租金6,617.87元及逾期违约金(以6,617.87元为基数，按照日万分之五标准，自2018年10月9日起计算至实际付款日止，暂计至2019年10月31日为1,283.87元)；3.判令被告支付原告合同解除违约金53,945.31元；4.判令被告支付原告2017年5月1日至2017年5月31日期间的免租期租金17,981.77元；5.判令被告支付原告2018年11月19日至2018年12月4日期间的房屋使用费18,917.76元(日租金591.18元×2×16天)。事实和理由：2017年4月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上海市徐汇区宜山路XXX号XXX幢XXX室(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，租期自2017年5月1日起至2020年4月30日止，租金起算日为2017年6月1日。每天每平方米建筑面积租金为3.55元，年租金总计215,781.25元。租金先付后用，除首期租金外，每季度首月1日前支付当季租金53,945.31元。每期最后付款期限若为星期六、日或国家法定假日，则最后付款期限顺延至假日后第一个工作日。逾期支付的，每逾期一日，按到期未付租金的0.05%支付逾期付款违约金。被告应支付租赁保证金53,945.31元。租赁期间，被告不得将租赁保证金冲抵租金；如被告在合同解除或终止时未付清相关费用以及因被告原因造成原告经济损失的，原告有权从租赁保证金中扣除；合同解除或终止时，如被告曾将房屋作为注册地址，应办理注销注册地手续，否则租赁保证金不予退还。租赁期间，被告中途擅自退租的，应按提前退租天数的租金的0.5倍向原告支付违约金(但最多不超过三个月的租金)。同时，被告应向原告支付2017年5月1日至2017年5月31日(免租期)的租金17,981.77元。被告应在合同解除、终止后返还房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日，应按日租金的2倍支付占用期间的使用费。合同履行中，被告自2018年10月起拖欠租金。2018年11月12日，被告向原告发送《退租函》，提出于2018年11月18日提前退租。2018年12月4日，被告按现状将房屋返还原告。2019年3月16日，原告向被告发函，确认租赁合同解除日为2018年11月18日，被告未提出异议。自合同解除后的2018年11月19日起至2018年12月4日，被告应按日租金的2倍支付使用费计18,917.76元。但被告至今未履行支付拖欠的租金、房屋使用费、提前退租违约金等义务。原告催讨无果，故诉至法院。被告经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，但未进行答辩，未到庭参加诉讼。本院认定事实如下：2017年4月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告使用，建筑面积为166.53平方米。租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止，租金起算日为2017年6月1日。每天每平方米建筑面积租金单价为3.55元，年租金为215,781.25元，租金先付后用。被告同意在本合同生效之日起10天内向原告支付2017年6月1日至2017年9月30日的租金71,927.08元，以后租金应于当年1月1日前、4月1日前、7月1日前和10月1日前分四次向原告支付，每次应当付清当年应付年租金的25%，即53,945.31元。每期最后的付款期限若为星期六、日或国家法定假日，则最后付款期限顺延至假日后第一个工作日。逾期支付的，每逾期一日，则被告须按到期未付租金的0.05%支付滞纳金。在本合同生效之日起10天内，被告应向原告租赁保证金，租赁保证金金额相当于3个月的租金即53,945.31元。租赁期间，被告不得将租赁保证金冲抵房屋租金。如被告在本合同解除或终止时未付清相关费用，以及因被告原因造成原告经济损失的，原告有权从租赁保证金中扣除，剩余部分无息归还被告，如有不足的原告有权向被告追索。除原告同意被告续租，并签订续租合同外，被告应在本合同的租期届满或因任何原因解除、终止本合同时返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按日租金的2倍向原告支付房屋占用期间的使用费。被告同意，如被告逾期15日未恢复原状并返还房屋的，原告有权在提前2个工作日书面通知被告的前提下自行进入房屋，同时视为被告自动放弃房屋内的装修、设施、设备和其他未拆除或搬离的物品所有权或使用权。原告进入房屋之时视为房屋收回。被告逾期不支付租金和/或滞纳金、违约金，逾期超过1个月的，原告可书面通知解除合同。被告应向原告支付违约金，违约金金额相当于当时2个月的租金。租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按提前退租天数的租金的0.5倍向原告支付违约金(但最多不超过三个月的租金)。同时被告应向原告支付2017年5月1日至2017年5月31日(免租期)的租金17981.77元。双方确认原告通讯地址：中国上海市宜山路XXX号，被告通讯地址：中国上海市宜山路XXX号XXX栋，因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料，均以上述地址送达，一方如果变更通讯地址或电话，应当书面通知对方。以邮寄方式的，挂号寄出或者投邮当日视为送达。合同签订后，双方按约履行。2018年11月12日，被告向原告发送《退租函》，载明：本公司由于经营亏损问题，决定暂停营业，需要提前退租，如因此给贵公司带来不便，敬请谅解！本公司拟退租日期为2018年11月18日。2018年12月4日，被告将涉讼房屋按照现状退房，双方签订了《退房交接书》。2019年1月2日，原被告签订《解除〈房屋租赁合同〉协议书》，约定：双方同意自2018年11月18日起解除租赁合同；因被告系在租赁合同期间解除租赁合同、提前退租，被告同意向原告支付提前退租违约金，违约金金额相当于叁个月的租金53,945.31元，双方同意被告已支付给原告的租赁保证金53945.31抵充为被告的提前退租违约金；被告同意自本协议生效之日起十个工作日内向原告支付免租期租金17,981.77元。2019年3月19日，原告向被告发函告知：双方确认此前签署的《房屋租赁合同》已于2018年11月18日解除；租赁保证金53,945.31元转为提前退租违约金，不予退还；被告应于2019年3月26日前付清2018年10月1日至2018年11月18日期间的部分租金6,617.87元、逾期支付租金的滞纳金暂计至2019年3月19日为536.05元、免租期租金17,981.77元，上述款项总计25,135.69元。嗣后，因被告未能支付上述款项，原告遂诉至本院。审理中，原告明确，根据解约协议的约定，租赁保证金用于冲抵被告的解约违约金，不予返还。为此，原告撤回了第3项要求被告支付解约违约金的诉讼请求。以上事实，除原告庭审陈述外，另有原告提供的《房屋租赁合同》、《退租函》、《退房交接书》、《解除〈房屋租赁合同〉协议书》、函以及相关EMS快递单等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或者解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告签订的租赁合同及解约协议等系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。但被告在合同履行过程中擅自提前退租，其行为构成根本性违约，应当承担相应的违约责任。现原告依据租赁合同以及解约协议的约定，要求确认合同解除并要求被告支付拖欠的租金及逾期付款违约金、免租期租金、使用费等，其诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、上海新兴技术开发区联合发展有限公司与上海易信知识产权服务有限公司就上海市徐汇区宜山路XXX号XXX幢XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年11月18日解除；二、上海易信知识产权服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司2018年10月1日至2018年11月18日期间欠付的租金6,617.87元及逾期付款违约金(违约金以6,617.87元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年10月9日起计算至实际支付之日止)；三、上海易信知识产权服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司免租期租金17,981.77元；四、上海易信知识产权服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司2018年11月19日至2018年12月4日期间的房屋使用费18,917.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元，由被告上海易信知识产权服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 磊人民陪审员  曹瑞强人民陪审员  华建玮二〇二〇年六月一日法官 助理  汪景洪书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。法律条文