潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0702民初1217号原告:田清平委托诉讼代理人:杨泉，潍坊奎文雅馨法律服务所法律工作者。被告：王存安被告：谭琳原告田清平诉被告王存安、谭琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理，依法适用简易程序，于2020年06月12日公开开庭进行了审理。原告田清平及其委托诉讼代理人杨泉、被告王存安、谭琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告返还原告房租40000元；二、一切诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2016年8月1日原被告签订《饭店转租协议》，协议约定：“被告王存安将潍城区月河西小区监控室处院落租赁给原告，协议有效期为四年即自2018年8月20日起至2022年8月19日止，房租肆万/年”。合同签订后原告一直按时缴纳房租，2019年7月29日，原告缴纳房租后得知被告王存安并没有涉案院落的转租权，而且原房主李忠孝在2019年8月1日已经与被告解除租赁协议，并将涉案院落重新租赁。被告在明知涉案院落没有转租权，且合同即将到期的情况下，仍收取原告的房租的行为实属违法，依法应予返还。第二被告与第一被告之间是夫妻关系，院落的租金也用于共同家庭生活开支，第二被告依法应当承担连带责任。原告多次向被告追讨房租，被告以种种理由拒绝支付，故原告诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告王存安、谭琳辩称，与原告签租赁合同的时候，我们与原房东的租赁合同尚在存续期间；第二年的房租，原告需提前一个月交纳，在交纳时，原房东也没有通知我们解除租赁合同；二被告租赁期间，饭店安装用电花费8000余元，还装修了房屋等；为二人系夫妻关系，收取原告的房租都是王存安自己用了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的①被告王存安与原房屋承租人李忠孝签订的《房屋租赁合同》一份②原告与被告王存安签订的《饭店转租协议》一份③被告王存安给原告出具的收到条二张④被告王存安给原告出具的证明一份⑤证人张玉妹的证言（除饮水机外）⑥李忠孝之妻张玉妹与潍城区西关街道月河社区居民委员会签订的《房屋租赁合同书》等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。二被告提供的2019年8月13日打款12000元给原房屋承租人李忠孝的交易凭证和李忠孝妻子张玉妹书写的收取被告王建安房租的明细各一张，张玉妹表示该两份证据属实，但是都是被告王建安支付的2019年8月19日以前的房租，至于被告安装用电的花费可以支付其合理开支，但是与本案原告无关。原告表示，该证据系被告与原房东之间的事情，与其无关。本院审查认为，该组证据只能证明被告与原房屋承租人李忠孝之间的关系，与本案无直接关系，不能作为本案的有效证据。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：李忠孝与张玉妹系夫妻关系。潍城区西关街道在潍城区月河支路（月河西小区）有房屋六间（以下简称涉案房屋），自2013年（或2014年）以来一直由李忠孝承租，2019年9月1日，双方又签订租赁合同，将租期延至2024年8月31日。2016年8月1日，李忠孝与王存安签订《租房协议书》，约定:涉案房屋转租给王存安，租期为2016年8月1日至2017年7月31日，年租金17000元，未经李忠孝同意，王存安不得转租。该合同到期后，双方未再签订租赁合同，双方仍按原合同继续履行。2018年8月20日，王存安与田清平签订《饭店转租协议》，约定：涉案房屋及其院落转租给田清平，租期为2018年8月20日至2022年8月19日，年租金40000元，王存安保证有权依法转让涉案房屋等。田清平遂接管涉案房屋投入使用，并先后于2018年8月19日、2019年7月29日各付给王存安房租40000元，分别预交2018年8月20日至2019年8月19日与2019年8月20日至2020年8月19日的房租。2019年8月前后，李忠孝与张玉妹发现王存安擅自转让涉案房屋后，向王存案和田清平提出异议，明确表示不认可王存安的转租行为，于是张玉妹代表其丈夫李忠孝直接与田清平签订《租房协议》，约定：将涉案房屋租给田清平，租期为2019年10月25日至2022年3月5日，年租金40000元。实际履行中，2019年8月20日至2019年10月25日的房租也由田清平支付给李忠孝夫妇。于是，王存安将涉案范围内的部分物品（空调、电磁炉、冰柜等）以7000元的价格转让给田清平，该转让款田清平，田清平当即付清转让款，王存安遂给田清平出具书面证明一份，证明款物两清。田清平遂向王存安要求返还其预收的2019年8月20日至2020年8月19日的房租40000元，王存安则以其为涉案房屋安装用电、装修等投资为由予以拒绝。依照李忠孝与王存安签订的《租房协议书》的约定，2019年8月19日以前三年的房租共51000元，王存安夫妇支付现金47000元，以修缮涉案房屋法院抵顶3000元，加之给李忠孝夫妇安装饮水机等，已经付清。此外，王存安夫妇称，还为涉案房屋安装用电花费8000余元，以及对涉案房屋进行装修等。王存安与谭琳系夫妻关系，包括王存安预收田清平2019年8月20日至2020年8月19日的房租40000元在内的涉案事实，二人均知晓。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规二款定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，第二百三十六条规定：“租赁期限届满。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定“没有合法根据，取得不当利益，造成他人利益损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”本案中，李忠孝与王存安就涉案房屋签订的《租房协议书》约定租期为一年，即2016年8月1日至2017年7月31日，且明确约定未经李忠孝（出租人）同意，王存安（出租人）不得转租，合同到期后，双方虽然没有续签合同，但是仍然按原合同约定履行至2019年7月31日，在此期间应当视为原合同效力延续。因此，在此期间王存安与原告田清平就涉案房屋签订的《饭店转租协议》（实为房屋租赁协议）第一年，即2018年8月20日至2019年8月19日为有效期间。2019年10月25日以前，原出租人李忠孝获悉王存安将涉案房屋转租给原告田清平的事实后，即向被告王存安和原告田清平提出异议，不认可王存安的转租行为，并就涉案房屋与原告田清平直接签订《租房协议》，且王存安实际交纳房租至2019年7月31日，此后的房租一直由原告田清平直接交付给原房屋出租人李忠孝，这些事实表明，原出租人李忠孝已经于2019年8月1日解除了与王存安的租赁关系。此后，王存案已经无权再转租涉案房屋，因此其与原告田清平签订的《饭店转租协议》的效力也应当于2019年8月1日起终止，况且，王存安将其购置的涉案房屋内的部分物品（空调等）全数转让给原告田清平，也说明其知晓李忠孝的态度，以及结束与原告的租赁关系的事实。因此，王存安预收原告田清平2019年8月20日至2020年8月19日的房租40000元已经没有法律根据，失去正当性，应予退还。二被告虽然系夫妻关系，但是没有证据证明该40000元系二人共同收取或用于共同生活，不能认定系夫妻共同债务，故原告田清平要求被告谭琳承担共同返还责任的请求，不能成立。至于王存安夫妻（二被告）为涉案房屋安装用电等投资等属于与原出租人李忠孝夫妇之间的纠纷，与原告及本案无关，双方可通过其他合法途径另行解决。被告王存安以此为借口，拒不返还非法收取原告的房租40000元，应当承担纠纷的全部责任，并负担全部案件受理费。总之，原告要求被告王存安返还房租40000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。其他请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第十三条（一）项、第二十九条之规定，判决如下：一、被告王存安将不当预收原告田清平的房租40000元返还给原告田清平，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告田清平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告王存安、谭琳共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  韩洪林二〇二〇年六月二十四日书记员  潘 潇