甘肃省渭源县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘1123民初957号原告：甘肃渭宝房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91620103296575961N，住所地：兰州市七里河区西津东路402号。法定代表人：杨俊明，系公司董事长。委托诉讼代理人：罗玉琪，甘肃陇达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭菊芳，系公司职员。被告：张大鹏，男，1984年1月26日出生，汉族，甘肃省渭源县人，居民，住甘肃省渭源县。委托诉讼代理人：焦渭军，系甘肃品泉律师事务所律师。原告甘肃渭宝房地产开发有限责任公司诉被告张大鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理。依法由审判员李亚萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告甘肃渭宝房地产开发有限责任公司的委托代理人罗玉琪、郭菊芳、被告张大鹏及委托代理人焦渭军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担拖欠的租金、物业费、电费、水费、违约金等共计1071611.72元；2.被告承担其他赔偿费50000元（50套门钥匙10000元、LED显示屏维修费20000元、拆除外墙广告费20000元）；3.要求被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告出租原告的房屋位于渭源县渭水明珠综合楼，在被告出租房屋之前，该房屋由甘肃渭水探源文化传媒有限公司承租（被告的川府旗舰店实际使用），装修装饰完好。甘肃渭水探源文化传媒有限公司将该房屋退租后，原、被告双方经过充分协商，于2019年1月1日签订了《房屋租赁合同》，被告继续在此经营川府旗舰店，该房屋是渭水明珠综合楼1-4层，建筑面积分别为：1层270.72-4层为713.263层为2139.78，共计2410.48。该合同租赁期限为1年，即2019年3月1日至2020年2月28日。并约定每平米27元，按月计算，年租金780995.50元，房屋保证金为10万元。年租金及保证金在签订合同后由承租方向出租方分次交纳，即2019年5月3日前交租金50万元（含保证金10万元），2019年6月3日前交租金10万元，2019年7月3日前交租金10万元，2019年8月3日前交租金10万元，2019年9月3日前交租金80995.50元。同时我们双方约定了违约责任，承租方每延迟一日，每日另交1000元违约金；物业费每月每平米1.5元，于2019年5月3日前一次性交纳本年度43388.60元，承租方迟交一天，每日另交200元违约金；承租方屋所产生的房产税27334.8元由承租方承担，于2019年9月3日前交情。合同签订后，被告未按约定如期交纳房租及各项费用，现尚欠2019年3月至2020年2月28日期间的房租费159442.5元，物业费10231.4元、水电费17357.7元，代扣代缴税金27334.8元。按合同约定被告应承担房租费及相关费用214366.4元，租金违约金169000元，物业费违约金33800元，承担延期交房房屋期间的租金292873.32元，承担其破坏的房屋基础设施装修装饰恢复费用361572元，其他损失50000元，共计1121611.72元。被告张大鹏辩称：原告所称与事实不符，1.我承租的房屋起先是和渭水探源文化传媒有限公司的法定代表人吴晓红协商的，当时该房子还是毛坯房，水、电、卫生间、墙砖、粉墙及贴壁纸等我花了将近340多万元进行装修。当时我和吴小红约定，如以后我不再承租，装修物能搬的可全部搬走。不能搬的价值大能卸的可以卸走。只要不损害房屋主体结构造成房屋破损即可。2018年租赁期间届满后，我和吴晓红租期到后，原告提出显失公平的无理条件，因我在此投资太大，只好与原告签订了这份合同，但2019年5月23日原告将租金全部从每平米27元降到每平米24元；2.租期到后我不在续租是因为疫情的影响，我无法承担高昂的房租费；3.原告在诉状中对房屋租金及物业费等的计算明显有误，按照调价后的房租，我已将租费付清，物业费除去我代为清理化粪池的费用后，尚欠923元，水费17357.7元，共计18280.7元，在疫情期间按照国家政策应减免两个月的房租及各项费用,除去应减免的我实际不欠水、电等费用；对于迟延交纳房租的违约金及延期移交房屋的租金，因我不欠原告房屋租金，且租期到了后，我已将所有房屋钥匙交予原告物业管理，故不存在我延期交房房屋的事实，至于原告要求赔偿损坏装饰装修费用的问题，因我只拉走了我的桌、椅、灯及部分装饰品，其他东西是我移交后损害的，我不承担赔偿责任；4.原告要求的财产损害赔偿并不是我所为，故我不承担。综上所述，原告的请求纯属无理取闹，没有事实根据和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为支持其诉讼请求，1.向本院提交房屋租赁合同一份，拟证实被告租赁原告房屋及双方约定权利义务的事实，经质证，被告对合同的真实性无异议，但认为合同是乘人之危所签订的显失公平的格式合同，对合同的内容不认可，法庭对合同的真实性予以认定；2.收款收据复印件5张，拟证实被告所交房租费及欠房租费的事实，经质证被告对收款收据无异议，但认为其中一张房租费被告写成保证金与事实不符，并提供2020年1月被告还在继续催收过保证金的事实，法庭对被告2019年5月1日所交费用为房租费事实予以认定；3.邮寄单复印件及催告通知书各1份（共3张）、补充合同复印件各1份（共11页），拟证实原、被告签订了房屋租赁合同及催款的事实，经质证，被告无异议，法庭对该证据予以认定；4.原告提交房屋初验收表复印件1张，拟证实房租到期后，被告交付房屋不合格，钥匙留在原告物业上的事实及验收单被告不签字的事实，经质证，被告对交付房屋钥匙的事实无异议，但对验收单有异议，认为验收单系原告事后单方所为，因验收单上被告未签字，法庭对验收单所要证实的内容不予认定；5.原告提交维修化粪池费用2000元，拟证实2019年化粪池被告未维修的事实，经质证，被告认为化粪池系自己维修，但无证据证实，法庭对原告维修化粪池的事实予以认定；6.原告提交损坏现场图片打印件1份（46张）、恢复费用预算书复印件、维修费用预算单复印件、拆除费用预算书复印件各一张，拟证实被告损坏原告房屋，给原告造成损失的事实，经质证，被告认为，原告所提供的照片没有拍损害的具体时间，无法证实是被告造成的，且预算书系原告单方所为，因原告的证据无其它证据佐证，法庭对该证据暂不予认定；7.原告提交物业费、电费、水费待收条据5张，拟证实被告欠费的金额，经质证被告被告对2019年欠物业费3000元有异议，认为自己垫付了维修化粪池的费用3000元，给大家分摊后，自己承担923元，故欠2019年物业费为923元，且有原告物业出具的欠费条据予以佐证，并要求证人冒学军出庭作证，证人证实被告出资3000元维修化粪池属实，原告对证人证言无异议，法庭对被告欠2019年物业费3000元不予认定；对2020年1-2月所欠物业费7231元及1-2月所欠电费14966.6元被告无异议，法庭予以认定；对2020年1月的水费1821.6元无异议，对2020年2月份水费569.5元有异议，认为应已水表反映的实际用水量为准，因被告没有提交实际用水量的证据，故法庭对原告的证据予以认定。被告为支持其答辩意见向法庭提交1.银行凭证原价5张，拟证实被告向原告共交房租等费用761941.68元，经质证原告对被告已付款的金额无异议，但认为其中100000元是保证金，因被告提交原告在2019年12月仍催收保证金100000元，故被告的主张成立，法庭予以认定；2.被告出示微信聊天记录及调整表1份，拟证实2019年5月23日被告将租费调整为每平米24元的事实，经质证原告无异议，法庭予以认定；3.被告出示原告物业所写欠费条据一张，并要求证人出庭作证，拟证实被告欠2019年物业费为923元和2020年1-2月的水电费为18692.2元的事实，经质证，原告认为2019年物业费923元条据系自己物业所写，但2019年被告将化粪池未清理，因原告无证据证实，故被告出示的欠费条据法庭予以认定；4.被告出示照片2张，拟证实其将钥匙交付原告物业后，原告物业拆除设备清理垃圾的事实，经质证，被告承认其拆除及清理了一楼的垃圾，其他楼层的未清理过，法庭对原告清理一楼垃圾的事实予以认定。5.被告出示收费通知一张，拟证实2020年的物业费从2020年3月25日开始收取，故不存在拖欠2020年物业费及原告催收保证金100000元的事实，经质证，被告对收费通知无异议，对被告的主张有异议，法庭对收费通知的真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2018年4月甘肃渭水探源文化传媒有限公司将其承租的原告甘肃渭宝房地产开发有限责任公司位于渭源县渭水明珠综合楼1-4楼转租给被告经营川府旗舰店，原告将该房屋进行装修后经营餐饮，到期后，2019年1月1日原与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将其1-4楼继续出租给被告经营，合同约定：建筑面积为2410.48。租赁期限为1年，即2019年3月1日至2020年2月28日。并约定每平米27元，按月计算，年租金780995.50元，房屋保证金为10万元。年租金及保证金在签订合同后由承租方向出租方分次交纳，即2019年5月3日前交租金50万元，2019年6月3日前交租金10万元，2019年7月3日前交租金10万元，2019年8月3日前交租金10万元，2019年9月3日前交租金80995.50元。双方约定承租方每延迟一日，每日另交1000元违约金；物业费每月每平米1.5元，于2019年5月3日前一次性交纳本年度43388.60元，承租方迟交一天，每日另交200元违约金；承租房屋所产生的房产税27334.8元由承租方承担，于2019年9月3日前交情。合同签订后，被告于2019年5月2日交租费50万元；2019年5月23日原告通知被告将房租费从每平米27元降至24元，调价后的总租金应为714225.224元（12242410.48＋83÷3032410.48），从2019年6月至2019年9月被告陆续交各项费用261941.68元，截止2019年9月10日被告共计交费761941.68元+2077（维修化粪池垫付）=764018.68（其中包括2019年的物业费2410.481.512=43388.64元-923=42465.64及房税27344.8元），扣除税金及物业费，房租费已交694208元，尚欠房租费20017元。2020年1至2月的水、电费均未缴费。2020年1月16日原告向被告发出通知，要求被告交付所欠房租费、保证金及物业费（其中2019年物业费、2020年1至2月物业费7231.4元），被告以2020年1至2月的房租费、物业费、水、电费等因疫情影响，应按有关政策进行减免而未付。2020年2月28日房租到期，被告给原告物业处交付房屋钥匙，3月5日原告物业出具《张大鹏承租渭水明珠综合楼房屋初验收表》，验收表上载明楼层装饰装修损坏，验收不合格，被告在验收单上未签字，被告将房屋钥匙留在原告物业处。后原告对被告所交房屋的一楼厨房的灶具进行拆除清理。2020年4月26日原告向本院起诉，要求被告给付所欠房租费、物业费、水电费、房产税及赔偿损坏房屋的损失，共计1071611.72元。庭审中，原告认可自2019年5月23日起将房租费从每平米27元调至每平米24元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案原、被告签订房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，该合同合法有效。现根据双方约定和调价后的租金，被告应交房租费714225.224元，已交纳761941.68元，除去2019年物业费及税金，尚欠租费20017元；对于2019年5月1日所交10万元原告称为保证金的问题，虽然原告单方在收费条据上注明为保证金，但在2020年1月16日原告给被告发的《关于张大鹏房屋租赁合同有关事宜的通知》载明，原告仍在催收保证金10万元，故应认定2019年5月1日所交的为房屋租金；2019年被告尚欠原告物业费923元，2020年的物业费7231.40元，共计8154.4元；被告拖欠2020年1-2月的水、电费17357.7元。根据《中华人民共和国合同法》第114的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院予以减少，根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定：当事人约定的违约金高于造成损失的百分之三十的，应认定为过分高于造成损失的。故本案双方对违约金约定过高，应按百分之二十五承担违约金。故原告要求被告承担202800元违约金的理由不能成立，本院不予支持。对于延期交付房屋的请求，因房租到期后，被告将所有房屋钥匙交给被告物业管理，所以不存在延期交房房屋的事实；至于原告请求财产损害赔偿的问题，因双方对损害事实及损害价值的争执较大，对财产损害部分双方均无其他证据进行佐证，且财产损害赔偿与本案房屋租赁合同不属于同一个法律关系，故对该部分的处理如有证据，可另案起诉。据此，依据《中华人民共和合同法法》第一百零七条、第一百一十四条二款、第二百一十二条、《中华人民共和国合同法解释二》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、由被告张大鹏给付原告甘肃渭宝房地产开发有限责任公司房租费及违约金25021元（房租费20017元及违约金5004元）；物业费8385.4元（2019年物业费923元及违约金231元，2020年物业费7231.4元）；2020年水电费17357.7元，合计50764元，于判决发生法律效力立即付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7222元，由原告6880元，被告负担342元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员  李亚萍二〇二〇年六月十二日书记员  文天歆