广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2770号上诉人（原审被告）：袁有康，男，1967年1月5日出生，汉族，住福建省南平市延平区**********，公民身份号码352************810。委托诉讼代理人：蒋宏辉，广东左宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李启金，男，1983年7月20日出生，汉族，住福建省沙县**********，公民身份号码350************012。委托诉讼代理人：张清珍，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：易观康，广东至高律师事务所律师。原审被告：袁晓倩，女，1991年2月18日出生，汉族，住福建省南平市延平区**********，公民身份号码350************825。委托诉讼代理人：蒋宏辉，广东左宜律师事务所律师。原审第三人：佛山市顺德区樱桃置业投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*******************，统一社会信用代码914************816。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：潘启伟，广东纬国律师事务所律师。原审第三人：冯某1，女，1966年7月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************686。委托诉讼代理人：潘启伟，广东纬国律师事务所律师。原审第三人：冯泽基，男，1973年9月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码440************631。委托诉讼代理人：潘启伟，广东纬国律师事务所律师。上诉人袁有康因与被上诉人李启金及原审被告袁晓倩、原审第三人佛山市顺德区樱桃置业投资有限公司（以下简称樱桃公司）、冯某1、冯泽基房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初6978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁有康上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回李启金的所有诉讼请求；3.一、二审案件受理费由李启金承担。事实和理由：一、袁有康与李启金之间的转租合同合法有效且已实际履行，不存在法律规定的无效情形，故袁有康无需向李启金返还任何转让费。袁有康与李启金已实际履行租赁合同约定的相应义务，李启金支付了相关的转让金，袁有康也已把涉案店铺交付给李启金实际使用，故袁有康与李启金之间的租赁关系已合法有效地成立。另外，袁有康转让给李启金的不仅是涉案店铺的使用权，还有涉案店铺里面的设备（袁有康当初装修涉案店铺、购买的设备加上押金共花费约90000元），且李启金在事后未经袁有康同意已把涉案店铺的设备全部处理掉。因此，袁有康无需向李启金返还任何转让费。二、李启金与樱桃公司租赁关系的解除与袁有康没有任何关系，袁有康不应为此承担责任。涉案店铺租赁合同是袁有康与樱桃公司在李启金原先的店铺签订的，李启金知道涉案店铺不可以转租给他人。但李启金在明知不能转租的情况下还胁迫袁有康将店铺转让给其本人（本来袁有康想把涉案店铺以158000元价格转给他人，但李启金不同意，并称要么把店转让给李启金，要么分一半股份给李启金，要么把店砸掉，袁有康逼于无奈才同意把涉案店铺转让给李启金），后因李启金经营不善拒不缴纳店铺租金，才导致樱桃公司解除实际承租人李启金的租赁权。故李启金与樱桃公司租赁关系的解除与袁有康没有任何关系，袁有康不应为此承担任何责任。三、李启金明知涉案商铺系袁有康从出租方樱桃公司出承租，其应对130000元转让费的损失承担主要责任。四、一审对涉案商铺内的物品作价错误，该物品的价值为60000元左右。李启金辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。首先，袁有康未经出租人樱桃公司同意擅自将涉案店铺转租给李启金，且在交付店铺给李启金后也未告知李启金该情况，樱桃公司在得知情况后发出通知并收回涉案店铺，致使双方的转租协议实际上已经失去继续履行的基础，故袁有康应当将相应的转让费返还给李启金。其次，涉案店铺的物品是李启金以1000元的价格先转让给袁有康，而后李启金在受让涉案店铺时，与袁有康已经明确约定涉案店铺内的物品已经包含在130000元转让费中。而涉案店铺被收回时，李启金多次联系袁有康共同处理该事宜，但袁有康却不予理睬，李启金以1000元的价格将涉案店铺内的物品进行转卖，李启金基于双方能够友好解决纠纷，同意支付10000元作为补偿，而袁有康认为涉案店铺内的物品价值90000元，但其未能提供相关证据，应承担举证不能的不利后果。另，李启金自始从未以任何方式威胁、胁迫袁有康将涉案店铺转让给李启金，双方是基于平等、自愿原则一致达成转租合同的，并且李启金也按时足额向樱桃公司支付租金和水电费，并不存在袁有康所述的胁迫或拒不缴纳租金而导致涉案店铺被收回等情形。樱桃公司、冯某1、冯泽基述称，因袁有康擅自转租，故樱桃公司根据其与袁有康的租赁合同的约定解除了租赁合同。李启金向一审法院提出诉讼请求：1.确认李启金与袁有康以口头形式订立的转租合同无效；2.判令袁有康、袁晓倩向李启金返还转让费130000元；3.判令袁有康赔偿李启金损失29925元；4.判令本案诉讼费用由袁有康、袁晓倩承担。一审法院认定事实：2015年10月17日，樱桃公司（合同中称出租方，甲方，在合同中简写为“樱桃物业管理公司”）与袁有康（合同中称承租方、乙方）签订一份《租赁合同》（合同号为：JL20150924001）及《合同补充协议》，约定：甲方将位于广东省佛山市顺德区北滘镇广教工业开发区2号之一综合楼7号铺出租给乙方使用；租赁期限从2015年10月17日起至2018年10月30日止，合同期为三年，免租13天，自2015年11月1日计算（租金）；其中2015年11月1日至2016年10月30日的租金为4500元每月，2016年11月1日至2017年10月30日的租金为4950元每月，2017年11月1日起至2018年10月30日的租金为5445元每月；保证金9000元作为在租赁期内因乙方原因而造成甲方损失的保证赔偿金和违约金；乙方必须在每个月25日前，交付下一个月租金和上月水电费。每逾期一日，甲方向乙方收取100元每天的滞纳金。逾期超过3日的，甲方有权解除合同，没收乙方的保证金。甲方因向乙方追偿损失而产生的律师费、诉讼费等，由乙方承担；租赁期间，乙方向甲方支付水费、电费，按实际抄表数计算。电费1元每度，水费4.81元每吨，如在合同期内政府部门上调价格的，即按政府部门的单价收取；乙方无权将商铺内建筑物及配套设施作为抵押物抵押给他人，及其承租商铺不能再转承租给他人。如有违反属单方违约，甲方没收乙方所缴保证金，并解除合同，收回租赁场地不做任何赔偿；承租期间，乙方不能擅自改变商铺面貌、配套设施、装修、改建工作及其经营项目，如有变更须先以书面形式向甲方申请，甲方同意后方可进行改变。否则，视为乙方单方面违约及赔偿甲方因此造成的损失；乙方承租甲方的商铺，必须自行依法办理企业开业所需的工商营业执照等手续，实行自主经营，自负盈亏，并依法缴纳经营所产生的一切的税项；乙方在租赁期满后，或甲、乙双方任何一方单方终止合同后，商铺内的设施、装修、天面、墙身、地面及附着物（如天花、电灯、电线、瓷砖、水管、夹层、电路、开关、木墙等）全属甲方，乙方不能拆走。如属乙方原因造成损坏或损失，则乙方应按当时物价局指标赔偿给予甲方；以下情况甲方有权单方解除本合同：1.乙方擅自将承租的商铺转租给第三方（若遇特殊情况经甲方批准并办妥手续者除外）。2.乙方未经甲方同意，擅自改变承租商铺的用途和进行破坏性，掠夺性经营，经甲方劝阻无效的……。袁有康将涉案商铺承租后用于经营沙县小吃店。为了应付办理工商登记需要，袁有康与樱桃公司于2015年10月20日另行签订一份《租赁协议》，但双方租赁关系实际按照2015年10月17日签订《租赁合同》（合同号为：JL20150924001）及《合同补充协议》的约定来履行。另查，2016年3月，在未经樱桃公司同意的情况下，袁有康与李启金达成口头转租协议，袁有康将涉案商铺转租（店内物品一并转让）给李启金，约定：租赁期限为2016年4月2日至2018年10月30日。转让费130000元。由李启金向樱桃公司直接缴纳租金及水电费等。李启金于2016年4月2日将转让费130000元汇至袁有康指定的袁晓倩（袁有康的女儿）的银行账户。2016年4月24日，李启金通过银行转账方式向冯某1支付6913元，李启金陈述该款项用于支付涉案商铺的2016年5月租金和2016年3月份水电费。2016年5月25日樱桃公司发现袁有康将涉案商铺转租给李启金后，将一份盖有“冯某1”印章的通知送达给李启金，并张贴该通知在商铺大门，通知内容如下：“承租方袁有康（身份证号352************810）与出租方樱桃物业管理公司于2015年10月17日签订租赁合同，合同号为JL20150924001，该店铺位于佛山市顺德区北滘镇广教工业开发区2号之一综合楼7号铺（现沙县小吃店）。现因承租方袁有康违反租赁合同条款八之1（乙方无权将楼层内建筑物及配套设施作为抵押物抵押给第三人，及其承租楼层不能再转承租给第三人。如有违反属单方解约，甲方没收乙方所缴保证金，并解除合同，收回租赁场地不作任何赔偿），属承租方袁有康单方违约，故出租方樱桃公司按合同条款执行收回租赁场地。特此通知。（注：本通知一式两份，一份粘贴于店铺门外，一份第三人签名留存）”。樱桃公司陈述其亦将该通知通过手机发送给袁有康。李启金称其收到该通知后将涉案商铺交还樱桃公司，交还时间为2016年5月底。樱桃公司陈述，的确是在2016年5月底至6月初收回涉案商铺，具体时间已经忘记，在收回涉案商铺时里面的物品已经清空。再查，涉案店铺位于佛山市顺德区北滘镇广教工业开发区2号之一综合楼7号铺，产权人是冯泽基，冯泽基委托樱桃公司管理、出租涉案商铺，冯某1是樱桃公司的法定代表人。李启金陈述，其在承租涉案商铺之前在深圳经营小食店，经袁有康的要求，李启金以1000元的价格将深圳小食店的物品（包括冰箱、厨房灶台、打肉机、锅碗瓢盆、6套桌椅、风扇、电池炉、电饭锅、筷子等）转让给袁有康用于经营涉案商铺（沙县小吃），袁有康通过现金方式支付该笔费用。在袁有康将涉案店铺转租给李启金时，双方是明确将涉案店铺整体转租，即包括店铺内的所有物品，该物品的价值已经包含在李启金向袁有康支付的130000元转让费中。在被告知涉案店铺需收回后，李启金多次联系袁有康、袁晓倩并要求袁有康、袁晓倩共同处理涉案店铺被收回的事宜，但袁有康、袁晓倩拒绝配合，对李启金的请求不予理睬，店铺被收回后，李启金以1000元的价格将涉案店铺内的物品进行转卖。李启金在庭审中称，愿意折价支付10000元给袁有康当作涉案店铺物品的价值，但前提是袁有康、袁晓倩退回130000元给李启金。袁有康在庭审中确认涉案商铺内的物品是李启金所陈述的物品，但物品价值60000元，其中桌子是花了1000元从李启金处购买，其他物品是袁有康新买的，但未能提供证据证明其店铺内物品的价值。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷，本案的争议焦点在于：一、李启金与袁有康之间的以口头形式订立的转租合同是否为有效合同；二、袁有康、袁晓倩应否向李启金退回转让费，如需退回，应退回多少；三、袁有康应否赔偿李启金的损失。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，所有的当事人均无任何证据证明李启金与袁有康之间的以口头形式订立的转租合同存在上述规定的情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”由此可知，在房屋转租情形下，出租人享有解除租赁合同的权利，但承租人和次承租人则不享有请求确认转租合同无效的权利。究其原因，主要在于租赁合同属于确立债权债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物所有权的处分。因此，在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同的效力不宜予以否定。本案中，李启金与袁有康之间的口头转租合同是双方当事人协商一致的结果，袁有康抗辩是李启金胁迫其转租，但没有提供证据予以证明，一审法院不予采信。且涉案转租协议是李启金与袁有康之间发生的，李启金与樱桃公司并未发生租赁关系。袁有康、袁晓倩抗辩是因李启金经营不善并不缴纳租金导致樱桃公司收回店铺，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采信，涉案商铺已经交付李启金使用，袁有康也收到李启金的转让费，转租协议是双方协商一致的结果，转租期限也未超出袁有康与樱桃公司约定的租赁期限，不违反法律的强制性规定，系属有效约定，故李启金要求确认李启金与袁有康的口头转租协议无效的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于争议焦点二，因袁有康未经出租人樱桃公司的同意擅自将涉案商铺转租给李启金，樱桃公司在得知该情况后发出通知并收回涉案商铺，李启金与袁有康的转租协议实际上已经失去继续履行的基础，转租协议无法继续履行，袁有康应将相应的转让费返还给李启金。至于应返还多少，由于李启金与袁有康之间形成的是口头转租协议，双方并没有明确约定相应的违约责任，李启金与袁有康约定的转租期限是2016年4月2日至2018年10月30日，合计30个月又28天，樱桃公司是2016年5月25日发出通知，李启金陈述涉案商铺是在2016年5月底被樱桃公司收回，樱桃公司陈述其已经不记得收回涉案商铺的具体日期，但确定是在2016年5月底或6月初收回涉案商铺，故李启金实际使用商铺的天数是2个月左右（2016年4月2日至2016年5月底、6月初），根据公平原则，应扣除李启金使用的天数所对应的部分转让费，一审法院酌定应扣除8387元，袁有康应向李启金返还121613元（130000元-8387元）转让费。根据李启金与袁有康双方的陈述，口头转让协议包括涉案店铺物品的转让，由于双方对店铺物品的价值及损失问题并没有明确约定，转租协议无法继续履行，李启金应将物品予以返还，但因李启金已经自行处理该些物品，故应将该物品的价值予以返还给袁有康，至于涉案物品的价值，袁有康主张涉案店铺物品价值60000元但未能举证予以证明，根据双方对店铺物品的基本确认及考虑到物品的折旧情况，及李启金在庭审中提及其愿意折价支付10000元给袁有康当作涉案店铺物品价值的陈述，一审法院酌定李启金应向袁有康支付10000元的物品损失费。综上，袁有康尚需向李启金返还111613元（121613元-10000元）。由于转租协议是李启金与袁有康之间产生的合同关系，袁晓倩只是代替袁有康收取转让费，根据合同的相对性原则，李启金主张袁晓倩返还转让费，于法无据，一审法院不予支持。关于争议焦点三，李启金主张袁有康赔偿其损失29925元，李启金主张该费用是其向银行贷款转让费所产生的利息损失。在本案中，袁有康明知自己无转租权和授权，在未取得出租人同意而对外转租涉案商铺，导致李启金与袁有康的转租协议无法继续履行，袁有康具有主观上的过错。同时，由李启金向樱桃公司支付租金及水电费等，可知李启金是知道涉案店铺为袁有康向樱桃公司承租的，其在袁有康未取得樱桃公司书面同意的情况下就与袁有康达成口头转租协议，对转租协议不能继续履行也存在一定的过错。再者，李启金举证的贷款并非就一定是用于支付涉案店铺的转让费。故一审法院对李启金主张袁有康向其支付29925元损失不予支持。综合本案李启金与袁有康履行合同的情形及违约情形，一审法院酌定袁有康从起诉之日即2019年4月1日起以111613元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率向李启金支付利息损失，计至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、袁有康于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向李启金返还款项111613元及支付利息损失（利息计算方法：以111613元为基数，从2019年4月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率，计至实际清偿之日止）；二、驳回李启金的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2830.55元（已由李启金预交），由李启金负担1564.42元，由袁有康负担1266.13元。二审期间，袁有康、李启金、袁晓倩、樱桃公司、冯某1、冯泽基均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、袁有康与李启金之间的转租合同的效力问题；二、袁有康应否向李启金退回转让费，若应，则应退回多少。一、袁有康与李启金之间的转租合同的效力问题《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据该条款，未经出租人同意转租的，出租人可以解除其与承租人之间的租赁合同，也可以不解除。出租人不解除的，转租关系仍然存续，不受影响，如果出租人行使解除权，由于原租赁合同解除，承租人丧失租赁权，转租合同因赖以存续的基础不复存在而不得不终止。本案中，袁有康与李启金之间的转租合同在出租方樱桃公司未通知解除原租赁合同前，可继续履行。袁有康诉称李启金胁迫其转租，但没有提供证据予以证明，本院不予采信。2016年5月25日，出租人樱桃公司通知李启金因袁有康未经樱桃公司同意擅自转租，故解除其与袁有康之间的租赁合同并要求收回涉案租赁场地，其后李启金将涉案租赁场地清空并交还予樱桃公司。因袁有康与樱桃公司之间的原租赁合同已解除，转租合同的权利基础不存在，故袁有康与李启金之间的转租合同于此时终止。二、袁有康应否向李启金退回转让费，若应，则应退回多少如前所述，袁有康与李启金之间转租合同已终止，袁有康无权占有李启金支付的转让费，应予以返还，李启金亦应将袁有康购买的涉案商铺内的物品返还予袁有康。一审根据李启金与袁有康约定的转租期限及李启金实际使用商铺时间，依照公平原则，扣除李启金使用的天数所对应的部分转让费后，判令袁有康向李启金返还121613元转让费并无不当，本院予以维持。李启金与袁有康之间的口头转租协议包括涉案店铺物品的转让，由于双方没有对店铺物品的价值及损失问题明确约定，又因李启金已自行处理该些物品，故李启金应将该物品的价值返还给袁有康。袁有康主张涉案店铺物品价值60000元左右但未能提供充分证据予以证明，一审根据双方对店铺物品的基本确认及李启金在一审庭审中提及其愿意折价支付10000元给袁有康当作涉案店铺物品价值的陈述，酌定李启金应向袁有康支付10000元的物品损失费并无不当，本院予以维持。综上，袁有康尚需向李启金返还111613元（121613元-10000元）。综上，袁有康上诉请求不成立，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2532.26元，由上诉人袁有康负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年六月二十二日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力