山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2474号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡雅琦，男，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：张居哲，山西驰闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：成轶，山西华炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：太原市小店区珊创服装店，住所地太原市小店区北张新农村二巷24号一层门面，注册号140105690156985。经营者：张珊，男，汉族，住太原市，身份证号×××。原审被告：山西蓝海物业管理有限公司，住所地太原市小店区许坦西街58号，统一社会信用代码×××。法定代表人：张超，总经理。委托诉讼代理人：尤明国，北京市京翰（太原）律师事务所律师。原审被告：山西宇佳房地产开发有限公司，住所地太原市许坦西街98号13号楼，统一社会信用代码×××。法定代表人：王茂新，董事长。委托诉讼代理人：尤明国，北京市京翰（太原）律师事务所律师。上诉人蔡雅琦与被上诉人太原市小店区珊创服装店（以下简称“珊创服装店”）、原审被告山西蓝海物业管理有限公司（以下简称“蓝海物业公司”）、山西宇佳房地产开发有限公司（以下简称“宇佳房地产公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蔡雅琦上诉请求：一、撤销（2019）晋0105民初7117号民事判决书第三项并依法改判。二、本案一审、二审诉讼费用由上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定法律关系错误，被上诉人才是蓝海物业公司的断水断电侵权行为的被侵权人。一审判决认定“虽现涉案商铺登记于宇佳房地产公司名下，但并不能据此认定涉案商铺属于宇佳房地产所有，故蓝海物业公司根据宇佳房地产公司的要求对涉案商铺断水断电缺乏法律依据，应当恢复对涉案商铺的供水供电”，“蔡雅琦系涉案商铺的业主，蓝海物业公司系与蔡雅琦之间形成物业合同关系，与相关供水、供电主体形成供水电合同关系的也系蔡雅琦，故蔡雅琦系断水断电行为的被侵权人。珊创服装店可基于租赁合同关系主张蔡雅琦承担违约责任，蔡雅琦在承担违约责任后，再基于侵权法律关系向侵权人宇佳房地产公司、蓝海物业公司主张赔偿”。首先，一审判决认定上诉人是蓝海物业断水断电行为的被侵权人，严重混淆了涉案各主体间的合同法律关系与侵权法律关系。因合同关系承担责任指的是合同双方应当依照合同约定行使权利义务，违约方应当基于合同约定对守约方承担违约责任；因一般侵权关系承担责任指的是侵权行为人因过错行为，侵害他人民事权益，且造成损害，而应当对被侵权人承担侵权责任。两种法律关系的构成模式、责任承担原因是截然不同的，断不能将合同关系存在作为认定为承担侵权责任的必然前提条件，即不能因上诉人与蓝海物业之间存在物业合同关系，而认定上诉人是蓝海物业侵权行为的被侵权人，换言之，不能因被上诉人与蓝海物业之间无物业合同关系，就认定被上诉人不是蓝海物业侵权行为的被侵权人。其次，本案被侵权人应当为被上诉人而非上诉人。被侵权人指的是侵权法律关系中，侵权行为损害后果的直接承受者，是因侵权行为而使民事权益受到侵害的人。基于房屋租赁合同关系，上诉人已经将房屋的使用权转让给被上诉人。此后，被上诉人是房屋的实际使用人，在承租期间对案涉房屋享有占有、使用和收益的权益。蓝海物业断水断电的行为直接侵害了被上诉人对案涉房屋享有占有、使用和收益的权益，被上诉人应为被侵权人。二、上诉人向被上诉人交付的案涉房屋是符合约定且具备使用条件的，不构成违约。首先，上诉人交付的房屋是不存在权利瑕疵的且能够正常使用的。虽然蓝海物业进行了断水断电的侵权行为，但并未导致被上诉人不能够正常使用案涉房屋。被上诉人在蓝海物业断水断电期间，一直通过蔡雅琦所有的案涉商铺的二层的供电系统正常使用电力。故蓝海物业断水断电的侵权行为仅导致了被上诉人不能正常使用水，但被上诉人经营的是服装生意，停水对该类生意造成的影响微乎其微，且其日常饮水也可以通过二楼来获取。其次，即使蓝海物业的断水断电的侵权行为，造成被上诉人租赁的房屋不能满足合同目的，被上诉人也不能够行使合同履行抗辩权。其一，纵然上诉人与宇佳房地产关于购房合同的履行存在纠纷，但宇佳房地产与蓝海物业是相互独立的法人主体，上诉人与蓝海物业之间没有权利义务纠纷。蓝海物业的侵权行为与上诉人无任何因果关系，上诉人未因第三人的原因造成对被上诉人的违约。其二，被上诉人承租的房屋无法正常使用，是第三人的侵权行为、即违法行为导致的，并非第三人向上诉人以合法方式主张合法权利导致的。故，上诉人不应当为蓝海物业的侵权行为承担法律责任，被上诉人应当依约支付房屋租金和逾期支付违约金。三、即使认定被上诉人有权行使履行抗辩权，被上诉人仍应当支付全部租金。首先，合同法第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，即使被上诉人认为上诉人提供的房屋不符合约定，其有权行使同时履行抗辩权，也仅仅是阻却迟延履行违约性。即，上诉人提供的房屋因第三人的侵权行为而产生了瑕疵，基于该瑕疵的发生，被上诉人迟延支付租金也仅是不构成违约，其导致的结果也仅是被上诉人不承担违约责任，不是被上诉人可以不履行合同约定义务，因此被上诉人仍应当支付全部的租金。其次，被上诉人在本案中作为一审原告，已起诉要求蓝海物业、宇佳房地产和被上诉人赔偿因停水停电造成的经营利润损失，而经营利润的取得应当支付诸如房屋租金、物业管理费等成本为对价。因此，即使认定上诉人提供的租赁物存在瑕疵，如正常支付租金将导致被上诉人的损失，该损失从根本上也属于蓝海物业侵权行为造成的损失，应当在蓝海物业的侵权损害赔偿中予以明确、涵盖。综上，一审判决认定法律关系、事实不清，适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人珊创服装店辩称，因为停水停电的损失应该由上诉人承担。原审被告蓝海物业公司述称，服从一审判决。原审被告宇佳房地产公司述称，服从一审判决。珊创服装店在一审的诉讼请求为：1、判令被告山西蓝海物业管理有限公司为原告所承租的开元南小区8号1层东侧及地下室房屋恢复供水、供电；2、判令被告山西蓝海物业管理有限公司、山西宇佳房地产开发有限公司、蔡雅琦连带赔偿原告经济损失150万元；3、本案诉讼费由三被告承担。蔡雅琦在一审的反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付租金530000元及截至2019年9月11日的违约金169233.33元（以年利率24%计算），合计699233.33元，以及2019年9月12日起至全部租金还清之日止，以未还清租金为基数按照年利率24%计算的违约金。2、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审查明，2009年8月13日，蔡雅琦与宇佳房地产开发有限公司签订《购房合同》，蔡雅琦购买了宇佳房地产开发有限公司开发的位于许坦西街的开元南小区1-4楼自西向东第捌号商铺。2015年6月1日，蔡雅琦以书面形式授权武军对上述商铺进行出租及相应管理。2015年10月15日，张珊注册成立太原市小店区珊创服装店，性质为个体工商户，经营范围为服装销售。2016年9月16日，武军（乙方、出租方）与张珊（甲方、承租方）签订《商铺租赁合同》，主要内容为：乙方将坐落于太原市小店区许坦街开元南小区8号商铺一层东侧及地下室，建筑面积约350平方米，出租给乙方。租期三年，自2016年10月20日起至2019年10月19日止。第一年租金为人民币叁十叁万元整（330000元），后二年年租金为人民币叁拾伍万元整（350000元）。付款方式为年付，第一期租金为叁拾叁万元整，付款时间为2016年9月30日前。第二期租金为叁拾伍万元整，付款时间为2017年9月20日。第三期租金为叁拾伍万元整，付款时间为2018年9月20日。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如出现拖欠，乙方需向甲方每天按实欠租金1%支付滞纳金。如拖欠期超过十五日，甲方有权终止协议，收回房屋，届时房屋内存放物品的处置权归属甲方，由此带来的一切损失均由乙方负担。珊创服装店在合同落款处盖章。租赁合同签订后，珊创服装店使用涉案商铺经营服装生意。珊创服装店已向蔡雅琦支付第一年租赁费33万元及第二年部分租赁费17万元。2017年10月30日，宇佳房地产公司向蓝海物业公司发出《通知》，载明现有开元南小区1-4号楼8号商铺购房者的房款十年来一直未能付清，我开发公司催告书时限已过，现特通知贵公司对该房屋断水断电停止其使用。蓝海物业公司在珊创服装店正常缴纳水电费用的情况下，自2017年11月1日开始对涉案商铺采取断水断电措施。后珊创服装店仍使用涉案商铺经营至今，但未再支付蔡雅琦租赁费。珊创服装店就其断水、断电期间的损失提供如下证据予以证明：1、威海高技术产业开发区博颜外贸服装店出具的《证明》，该证明载明，兹有客户太原市小店区珊创服装店张珊于2016年1月至2017年10月从我处共进货445364元。2017年11月至2019年6月共进货62200元。2、周燕的《证明》，该证明载明，兹有客户太原市小店区珊创服装店张珊自2016年1月至2017年10月从我处共进货约574336元，2017年11月至2019年6月共进货约121025元，具体金额以银行流水为准。3、统计表及银行流水。珊创服装店根据上述证据主张其每年净利润至少40万元左右，因停水停电行每年损失利润40万元，另需承担房租35万元，故其每年损失为75万元，2年合计150万元。另查明，宇佳房地产开发有限公司于2017年4月13日就涉案商铺所在项目取得销售证，于2019年4月10日取得涉案商铺房屋所有权证，登记的所有人为宇佳房地产公司。宇佳房地产公司与蔡雅琦因办理权属证书、购房尾款的支付等问题发生纠纷。蔡雅琦已于2019年7月2日以宇佳房地产公司为被申请人向太原市仲裁委员会申请仲裁，现仲裁案件正在审理中。确认以上事实的证据有《购房合同》、委托书、《商铺租赁合同》、《通知》、收据、证明、统计表、银行流水、太原市商品房销售证、不动产权证、仲裁申请书及受理通知，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。一审判决认为，宇佳房地产公司已将涉案商铺出售给蔡雅琦并已实际交付使用，故虽现涉案商铺登记于宇佳房地产公司名下，但并不能据此认定涉案商铺属于宇佳房地产公司所有，故蓝海物业公司根据宇佳房地产公司的要求对涉案商铺断水断电缺乏法律依据，应当恢复对涉案商铺的供水供电。对珊创服装店作为涉案商铺的承租人要求蓝海物业公司恢复供水供电的诉讼请求，予以支持。珊创服装店与蔡雅琦之间形成租赁合同关系，蔡雅琦应向珊创服装店提供符合约定且具备使用条件的商铺。2017年11月1日后，因蔡雅琦与宇佳房地产公司之间的房屋买卖纠纷，宇佳房地产公司要求蓝海物业公司对涉案商铺断水断电后，蔡雅琦未能再向珊创服装店提供符合合同约定的商铺，构成违约，应由其承担违约责任。珊创服装店在明知蔡雅琦违约的情况下，未及时采取诉讼等方式寻求救济，而是在长达两年的时间里在断水断电的情况下继续经营，致使损失扩大，故其应对其损失承担部分责任。在买卖合同未解除的情况下，蔡雅琦系涉案商铺的业主，蓝海物业公司系与蔡雅琦之间形成物业合同关系，与相关供水、供电主体形成供水电合同关系的也系蔡雅琪，故蔡雅琪系断水断电行为的被侵权人。珊创服装店可基于租赁合同关系主张蔡雅琪承担违约责任，蔡雅琪在承担违约责任后，再基于侵权法律关系向侵权人宇佳房地产公司、蓝海物业公司主张赔偿。关于损失数额，珊创服装店仅依据博颜外贸服装店、周燕的证明及其银行流水主张其损失为每年75万元，证据不足，对珊创服装店主张的经济损失150万元，不予支持。关于蔡雅琪的反诉请求，因蔡雅琪自2017年11月1日起长期能未向珊创服装店提供符合合同约定的房屋，故珊创服装店有权行使同时履行抗辩权拒付租金，对蔡雅琪的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西蓝海物业管理有限公司于本判决生效后五日内恢复对开元南小区8号1层东侧及地下室商铺的供水供电；二、驳回原告（反诉被告）太原市小店区珊创服装店的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）蔡雅琦反诉请求。二审查明事实与一审一致。另查明，在原租赁合同到期后，2019年10月22日，蔡雅琦与张珊签订了新的租赁合同，但新协议未涉及之前的纠纷。蔡雅琦与宇佳房地产公司之间的房屋买卖纠纷目前正在进行仲裁。本院认为，本案各诉讼主体之间存在房屋买卖合同、物业服务合同、房屋租赁合同及侵权法律关系，各种法律关系交织在一起，适用法律和承担责任方式也有所不同，不宜在一起案件中一并处理，也无法一起解决。原审判决认定，珊创服装店可基于租赁合同关系主张蔡雅琪承担违约责任，蔡雅琪在承担违约责任后，再基于侵权法律关系向侵权人宇佳房地产公司、蓝海物业公司主张赔偿。蔡雅琪自2017年11月1日起长期未能向珊创服装店提供符合合同约定的房屋，故珊创服装店有权行使同时履行抗辩权拒付租金，原判对蔡雅琪的反诉请求不予支持并无不当。蔡雅琪和珊创服装店处理完租赁纠纷后，再行向侵权人宇佳房地产公司、蓝海物业公司主张赔偿。原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10792元，由上诉人蔡雅琦负担。本判决为终审判决。审判长 焦跃峰审判员 吕 斌审判员 张 燕 二〇二〇年六月十八日书记员 赵梓余