四川省大竹县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1724民初1296号 原告：王胜民，男，1983年4月8日出生，住四川省成都市。 委托诉讼代理人：孙涛，四川天倚律师事务所律师。 被告：四川渠道房地产开发有限公司，住所地渠县渠江镇和平街2号，统一社会信用代码91511725073981612P。 法定代表人：蒲显交，经理。 原告王胜民与被告蒲显交、四川渠道房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中原告向本院申请撤回对被告蒲显交的起诉，本院裁定予以准许。原告委托诉讼代理人孙涛、被告四川渠道房地产开发有限公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王胜民向本院提出诉讼请求：1.判令被告将原告购得的某1号B区商业7号楼1楼1号、1楼2号、2楼1号房屋进行备案登记，并办理产权手续；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年8月13日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，依据该合同约定，由原告购得被告开发的某1号B区7号楼1楼1号、1楼2号、2楼1号房屋，面积为842.32㎡，总价为2341447元。合同签订后，原告按约履行了支付义务。《合同》第二十四条约定：“出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续”。但被告没有按合同约定到当地房管部门办理房屋备案手续，致使原告方至今无法获得所购房屋的相关产权手续及占有房屋，被告不信守合同，损害了原告的合法权益，特提起诉讼。 被告四川渠道房地产开发有限公司答辩称：原、被告双方签订《某1号B区商品房认购协议》和《商品房买卖合同》属实。并非被告故意不给原告登记备案，而是被告为了偿还原告的债务，经股东会决议同意以本公司开发的位于渠县某镇某社区某1号B区第7#商业1层1-1号、1-2号、2层的2-1号商业房按照市价作价9606713元，冲抵原告借款本息7457500元，原告另外代被告偿还债务2149213元。但因购房款未直接支付进入专管账户未能登记备案。被告愿意配合推进房产登记备案事宜。请求法院依法判决。 本院经审理认定如下事实：被告四川渠道房地产开发有限公司在四川省渠县某镇某社区开发“某1号B区”项目并取得商品房预售许可证。开发期间被告向王胜民、邱某、王某等人借款周转。其中2018年6月8日向原告王胜民借款100万元，2018年5月30日向邱某借款155万元，2019年1月8日向王某借款113万元，2019年4月25日向王某借款219万元，2019年6月25日向王某借款26万元，由王某代被告支付律师费10万元，2019年8月22日向王某借款9.11万元。 2019年4月16日邱某将债权本息转让给原告王胜民。王某陆续将案涉全部债权本息转让给原告王胜民（王某之子）。邱某、王某与原告达成的《债权转让协议》均送被告四川渠道房地产开发有限公司收存。 2019年6月21日，被告四川渠道房地产开发有限公司与王胜民签订某1号B区商业房认购协议3份，由王胜民认购某1号B区商业七号楼1楼1号商业房（建筑面积202.74㎡），金额3600153元；某1号B区商业七号楼1楼2号商业房（建筑面积213.53㎡），金额3665113元；某1号B区商业七号楼2楼1号商业房（建筑面积426.05㎡），金额2341447元。2019年8月13日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买四川渠道房地产开发有限公司被告开发的某1号B区7号楼1楼1号（202.74㎡，3600153元）、1楼2号（213.53㎡，3665113元）、2楼1号房屋（426.05㎡，2341447元）。总面积为842.32㎡，总价共计9606713元。 2019年8月22日，被告四川渠道房地产开发有限公司召开股东会，股东会议决议第3点内容为公司临时借款的清算办法，决定借款按照月息2%计付利息，以B区商业房款冲抵清算的债务，房款超出债务的部分用于支付（2018）川1724民初1102号判决书案款。 2019年8月23日，原、被告及四川蜀民建筑安装工程有限公司三方签订《债权债务清算明细账及商品房抵偿债务协议》，确定1.按照被告公司2019年4月17日股东会决议及某1号B区商业房认购协议和商品房买卖合同计算，王胜民应支付被告公司购房款9606713元；2.被告四川渠道房地产开发有限公司截止2019年9月30日止应还原告王胜民本息7457500元。3.收支品出后，王胜民还应支付被告四川渠道房地产开发有限公司购房款2149213元，该款由王胜民代被告支付2018川1724民初1102号民事判决书确定的四川蜀民建筑安装工程有限公司应收工程款。并约定就抵偿的商品房产，被告四川渠道房地产开发有限公司在2019年9月30日前到房管局及不动产中心完成商品房买卖网签备案事宜，如果引起诉讼、其诉讼费、律师费等相关费用由四川渠道房地产开发有限公司承担。同日，被告向原告出具收条：“今收到王胜民交来购买渠县某一号B区商业七号楼购房款9606713元，大写：玖佰陆拾万零陆仟壹拾叁元整。”随后王胜民向被告出具收条：“今收到四川渠道房地产开发有限公司借款本息7457500元，大写：柒佰肆拾伍万柒仟伍佰元整。”四川蜀民建筑安装工程有限公司向被告出具收条：“今收到四川渠道房地产开发有限公司（2018）川1724民初1102号民事判决书，部分判决案款2149213元，大写：贰佰壹拾肆万玖仟贰佰壹拾叁元整”并注明该2149213元是由王胜民代四川渠道房地产开发有限公司支付。 本院（2018）川1724民初1102号民事判决书判决被告四川渠道房地产开发有限公司向四川蜀民建筑安装工程有限公司清偿工程欠款21812842.47元、违约赔偿金4362568.50元和律师代理费436256.84元。 上述事实，有当事人陈述、原、被告双方身份信息、被告渠道房地产开发有限公司向王胜民、邱某、王某出具的借条、借款协议、借款使用明细表、转账汇款凭条、王胜民与邱某、王某的《债权转让协议》、渠道房地产开发有限公司商品房预售许可证、某1号B区商业七号楼测绘报告、原、被告《商品房认购协议》3份、《商品房买卖合同（预售）》3份，渠道房地产开发有限公司《股东会决议》、《债权债务清算明细账及用商品房抵偿债务协议》及附件、收条等证据证实，本院依法予以采信。 本院认为，本案原、被告双方签订《商品房买卖合同》前双方确实存在借款合同关系，为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同。但双方签订《商品房买卖合同》是在被告未偿还本息的情况下经双方协商对账，将借款合同关系转化为商品房买卖合同关系，将借款本息转化为已付购房款，属当事人意思表示变化，该意思表示变化除为法律特别规定禁止外应予准许。 被告渠道房地产开发有限公司与邱某、王胜民、王某借贷关系真实，借款利息2%未超出法律规定的民间借贷利率上限。原告王胜民通过实际出借及接受邱某、王某的债权转让取得对被告渠道房地产开发有限公司合计本息7457500元的债权。经被告四川渠道房地产开发有限公司股东会议决议，原告与被告双方当事人协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本息转化为被告四川渠道房地产开发有限公司开发的，并已取得商品房预售许可证的某1号B区7号楼1楼1号、1楼2号、2楼1号房屋购房款，购房款超出原告债权本息部分2149213元，由原告代为支付被告下欠（2018）川1724民初1102号民事判决书四川蜀民建筑安装工程有限公司工程款，各方已对账清算。该商品房买卖合同订立的目的不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止情形，该交易系双方当事人真实一致的意思表示未违反法律、行政法规的强制性规定，商品房买卖合同具有法律效力。原告按约定履行了支付房款义务，按照合同约定被告在交付房屋后，应当履行协助原告在30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并办理产权手续的义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 被告四川渠道房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告王胜民办理坐落于渠县某1号B区商业7号楼1楼1号、1楼2号、2楼1号房屋备案登记及产权手续。 案件受理费79046元，由被告四川渠道房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  胡 劲 人民陪审员  邓小海 人民陪审员  蒋 琴 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  李泓亭