广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1551号原告（反诉被告）：李镜添，男，汉族，1981年6月3日出生，住广东省广州市从化区，被告（反诉原告）：郭翠凡，女，汉族，1977年11月27日出生，住广东省广州市从化区，原告（反诉被告）李镜添与被告（反诉原告）郭翠凡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法由小额诉讼程序转为简易程序于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李镜添、被告（反诉原告）郭翠凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李镜添向本院提出以下诉讼请求：1.郭翠凡退回房屋顶手费18000元和房屋押金6000元；2.郭翠凡承担本案全部诉讼费用。事实和理由:李镜添与郭翠凡于2019年2月26日签订《房屋使用协议》，约定郭翠凡将坐落于从××号房屋交由李镜添使用，收取顶手费18000元以及房屋押金6000元，使用期限从2019年3月1日起至2021年2月29日止，首年租金3000元/月，次年租金3200元/月，每月5日前支付租金。一直以来李镜添依约按时足额支付租金，自2019年8月起，郭翠凡一直阻扰李镜添正常使用房屋，企图收回铺位。2020年1月，郭翠凡更是通过微信、支付宝、银行卡等联系方式拉黑李镜添，拒绝收取租金，制造李镜添违约情形，目的就是终止双方所签订的合同，以及侵占李镜添的保证金。2020年3月12日，李镜添收到郭翠凡委托广东滔策律师事务所发出的《律师函》，郭翠凡单方提出解除《房屋使用协议》，原告3月17日通过EMS寄出回函，郭翠凡拒收。李镜添为维护权利，诉至法院。被告（反诉原告）郭翠凡答辩称，不同意李镜添的诉讼请求。对于顶手费18000元，该笔费用是李镜添自愿支付的装修费合理补偿。对于押金6000元，因铺位未进行交接，该笔费用能否退还以及退还的金额应根据实际情况核损后方能确定。对于李镜添诉状中所述的事实与理由以及举证证明内容很多不符合事实，也不认同。具体如下：1.李镜添诉称的其一直以来依约按时足额支付租金，不是事实。2.李镜添诉称的本人自2019年8月起一直阻挠其正常使用房屋企图收回铺位，不是事实。3.李镜添诉称本人在2020年1月通过微信、支付宝、银行卡等联系方式拉黑李镜添，拒绝收取租金，制造李镜添违约情形，目的是终止双方所签订的合同并侵占李镜添的保证金，不是事实。4.李镜添诉称本人单方提出解除《房屋使用协议》，其3月17日通过MES寄出的回函遭到本人多次拒收，不是事实。被告（反诉原告）郭翠凡向本院提出以下反诉诉讼请求：1.李镜添支付拖欠的房租及物业费、水电费共计7644.7元，以及从2020年4月起实际占用涉案商铺期间产生的租金及物业水电费；2.解除双方签订的《房屋使用协议》；3.李镜添承担反诉的诉讼费用。事实和理由：2019年2月26日，郭翠凡与李镜添签订《房屋使用协议》，约定由郭翠凡将位于从××号商铺交由李镜添使用，使用期限从2019年3月1日起至2021年2月29日止，首年租金3000元/月，次年租金3200元/月，于每月5日前支付当月租金。李镜添支付押金6000元作为保证金，合同到期后经双方交接场地验收、结清水电费用后退回。考虑到郭翠凡前期投入的装修费、经营杂费以及清场迁出需要一定费用，作为补偿，李镜添自愿一次性支付装修补偿费18000元给郭翠凡。协议签订后至2020年1月，李镜添一直都有支付租金，但至2020年2月开始无故拖欠租金，截止至2020年3月31日尚欠2月租金3000元、3月租金3200元，尚欠2019年9月、11月物业费、水电费共1444.7元，以上合计7644.7元。庭审中，郭翠凡明确第一项诉讼请求为：李镜添支付拖欠的房租及物业费、水电费共计7644.7元，并支付2020年4月的租金3200元、物业费128元、垃圾费50元。原告（反诉被告）李镜添针对被告（反诉原告）郭翠凡的反诉答辩称：1.其对每月物业费128元、垃圾费50元没有意见，因为合同于2020年3月13日解除，所以不同意支付4月份的费用。2.其愿意缴纳2019年9月、11月的水电费，当其去物业管理处缴费时，被告知水电费已缴纳，其无法支付。3.同意解除合同。经审理查明：2018年2月4日，郭翠凡（承租人）与案外人伍伟佳（出租人、业主）签订《房屋租赁合同》，约定出租方同意将广州市从化区江埔街尚景路86号商铺房产建筑面积42.75平方米，出租给承租方作商业使用，出租方保证对该房产拥有合法出租的权利。该合同第二条约定：租赁期限自2018年3月1日至2021年2月28日，共3年。第一年月租金为2600元，第二年月租金为2800元，第三年月租金为3000元，租金按月结算，承租方在每月的1日前缴付当月租金。承租方向出租方支付3000元作为房屋租赁押金。第七条约定：5.未经出租方书面同意，承租方不得对房屋进行转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，承租方保证不改变房屋用途，否则，出租方有权终止合同。6.承租方不得未经出租方书面同意，擅自将该房产转租/分租给他人使用或调换使用。如违反则视为承租方自动放弃该房产使用权，本合同自动解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由承租方负责赔偿。2019年2月26日，李镜添（乙方、承租方）与郭翠凡（甲方、出租方）签订《房屋使用协议》约定，经双方协商一致，郭翠凡将坐落于从××号房屋交由李镜添使用。该合同第一条约定：使用期限从2019年3月1日起至2021年2月29日止。第二条约定：该房屋从2019年3月1日起至2020年2月29日止，使用费为每月3000元，每月5日前予以支付。从2020年3月1日起至2021年2月29日止，每月使用费为3200元，每月5日前予以支付。第三条约定：李镜添在签订之日，须支付房屋押金6000元，确保房屋的正常使用，如有损坏需照价赔偿。协议到期，结清水电费用后一并退回。第四条约定：2.李镜添应遵守区内各项规章制度，按时交纳房租，否则视为李镜添违约，协议终止。3.协议期满，李镜添不能拆除该房屋固定的装修及间隔，如有恶意损坏，李镜添保证金不予退回。第五条约定：本协议一式两份，自双方签字之日起生效。空调按6折价格另付。该协议由双方签名摁印并签名确认。庭审中，双方确认以下事实：1.李镜添向郭翠凡支付顶手费18000元、押金6000元、空调折旧转让费2908元。2.李镜添已付清2019年3月至2020年1月涉案商铺的房租。3.李镜添已支付2019年3月至2019年8月、10月、12月、2020年1至3月的物业费、水电费。4.李镜添尚欠郭翠凡2020年2月房租3000元、3月房租3200元；李镜添尚欠郭翠凡2019年9月物业费、水电费700元，11月物业费、水电费744.7元未支付。综上，截止至2020年3月，李镜添尚欠郭翠凡租金、物业费、水电费合计7644.7元。5.李镜添为转行装修拆除了涉案商铺的招牌。另查，2019年8月，因李镜添将牛奶店结业欲转行做辅导培训，与郭翠凡存在行业竞争，双方发生争议，郭翠凡对涉案商铺进行断水断电。当月，李镜添与业主伍伟佳沟通，希望业主出面协调双方纠纷。业主表示对转租事宜不知情，只要郭翠凡没有和他解约，郭翠凡要停水停电这种问题他干预不了，同时表明其对双方生意上的纠纷给不了意见，建议争议双方找居委部门调解。2020年3月11日，郭翠凡委托广东韬策律师事务所律师余燕娜向李镜添发《律师函》载明：李镜添与郭翠凡于2019年2月26日签订《房屋使用协议》，但截止至2020年3月10日，李镜添尚欠郭翠凡房屋及物业水电费10264.8元，构成违约。鉴于此，本律师代表委托人向李镜添发函提出以下要求：1.尽快支付拖欠的房租、物业费、水电费10264.8元；2.鉴于李镜添违约，郭翠凡要求于2020年3月31日与李镜添解除本协议；如因你方原因未能及时解除《房屋使用协议》导致郭翠凡无法及时收回出租房屋，郭翠凡将保留继续向李镜添追缴房租、物业费、水电费及违约金的权利。李镜添于2020年3月12日收到该律师函。庭审中，李镜添称其于2020年3月13日已经清场退还涉案商铺。郭翠凡亦表示收到李镜添内容为没有上锁让其去收房的短信。2020年3月17日，李镜添通过EMS向郭翠凡邮寄落款日期为2020年3月15日的《回函》载明：1.我方没有拖欠你方租金……2.我方于2020年3月12日收到你发出的《律师函》……3.我方在收到你方的《律师函》次日，已经将店铺交还给你方。综上，你我双方所签订的合同解除，而且店铺已经交还，我方要求你方在收到本函三天内退还所缴纳的保证金6000元以及顶手费18000元……上述《回函》，郭翠凡因病入院治疗无法签收导致退件。再查，涉案商铺坐落从化市（现××区）××号，建筑面积42.75㎡，规划用途为商铺，房地产权属人伍伟佳，产权证号为粤房地权证从字第××号。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。李镜添与郭翠凡之间签订的《房屋使用协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。本案主要存在以下几个问题：一、关于《房屋使用协议》的解除问题《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，虽然李镜添诉称郭翠凡通过微信、支付宝拉黑方式导致其无法缴纳租金，但庭审中双方均确认李镜添2019年6月、2020年1月租金均是李镜添妻子支付的，且继续通过李镜添妻子的支付宝账号支付租金无障碍，且庭审中李镜添亦明确其因与郭翠凡发生了矛盾，所以暂时不缴纳租金。故，本院认定李镜添未依约支付2020年2月、3月的租金，已构成违约，郭翠凡作为出租人依法享有合同解除权。关于《房屋使用协议》解除的具体时间问题。郭翠凡于2020年3月11日向李镜添发《律师函》要求双方签订的《房屋使用协议》于2020年3月31日解除。李镜添于2020年3月12日收到该《律师函》，其于2020年3月13日清场后告知郭翠凡涉案商铺未上锁，让郭翠凡自行接收涉案商铺。据此，可以推定，李镜添对于解除《房屋使用协议》无异议，并及时清场退还涉案商铺。故本院认定，李镜添与郭翠凡签订的《房屋使用协议》于2020年3月31日解除。因李镜添是违约方，对于李镜添辩称其于2020年3月13日清场，并主张《房屋使用协议》于2020年3月13日解除的主张，本院不予采纳。二、关于李镜添尚欠郭翠凡2020年2月、3月的租金以及尚未支付的2019年9月、11月的物业费、水电费问题如前所述，本院已认定涉案《房屋使用协议》于2020年3月31日解除，根据查明事实可知，李镜添尚欠郭翠凡2020年2月租金3000元、3月租金3200元未支付，尚欠2019年9月物业费、水电费700元，11月物业费、水电费744.7元未支付，合计7644.7元，现郭翠凡反诉要求李镜添支付前述费用理据充足，本院予以支持。因本院已认定涉案《房屋使用协议》于2020年3月31日解除，故，郭翠凡反诉要求李镜添支付2020年4月的租金3200元、物业费128元、垃圾费50元理据不足，本院不予支持。三、关于顶手费的问题租金是涉案房屋的使用费，李镜添须按月支付，现合同提前解除，对于合同解除之后的租金，李镜添无需支付。同理，顶手费作为对郭翠凡前期装修成果的使用费，李镜添亦应按月支付。即，李镜添支付18000元顶手费对应的对郭翠凡前期装修成果的使用期限应为合同约定的整个租期，即2019年3月1日起至2021年2月29日（注：2021年2月仅28天）止，共2年。但截止至合同解除之日，即2020年3月31日，合同的实际履行期间为1年零1个月，故李镜添起诉要求退回2020年3月31日之后的顶手费理据充足，本院予以支持。尚未履行的合同期限为11个月，故本院认定应退的顶手费金额为8250元（18000元÷24月×11月）。对于2019年3月1日至2020年3月31日期间的对郭翠凡装修成果的使用费，因该费用已实际产生，李镜添起诉要求返还理据不足，本院不予支持。对于郭翠凡以李镜添自愿支付18000元为由主张顶手费全部不予退还亦理据不足，本院不予支持。四、关于押金的问题涉案《房屋使用协议》第三条约定：乙方在签订之日，须支付房屋押金6000元，确保房屋的正常使用，如有损坏需照价赔偿。协议到期，结清水电费用后一并退回。第四条约定：3.协议期满，乙方不能拆除该房屋固定的装修及间隔，如有恶意损坏，乙方保证金不予退回。虽然李镜添为转行装修拆除了涉案商铺的招牌，但其并不是协议期满之后对涉案商铺进行恶意损坏，故对郭翠凡辩称要求李镜添结清水电费、租金、恢复原状之后退还一半押金的抗辩意见，本院不予采纳。因本院已认定李镜添须支付尚欠的租金、物业费、水电费，故李镜添起诉要求郭翠凡退回押金6000元的主张理据充足，本院予以支持。对于李镜添已拆除的招牌，郭翠凡并未反诉要求李镜添赔偿，故本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李镜添与被告(反诉原告)郭翠凡签订的《房屋使用协议》于2020年3月31日解除；二、原告(反诉被告)李镜添自本判决发生法律效力之日起十日内支付欠缴租金、物业费、水电费7644.7元给被告（反诉原告）郭翠凡；三、被告(反诉原告)郭翠凡自本判决发生法律效力之日起十日内返还顶手费8250元给原告（反诉被告）李镜添；四、被告（反诉原告）郭翠凡自本判决发生法律效力之日起十日内返还押金6000元给原告(反诉被告)李镜添；五、驳回原告（反诉被告）李镜添的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)郭翠凡的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费200元，由被告(反诉原告)郭翠凡承担119元，由原告（反诉被告）李镜添承担81元；本案的反诉受理费25元，由原告（反诉被告）李镜添负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴 建二〇二〇年六月十六日书记员 罗芳华