河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初564号原告：石红领，男，1979年11月20日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：苗世杰、段亚龙，辽宁贤齐律师事务所律师。被告：华润置地（郑州）有限公司，住所地郑州市二七区铭功路与自由路交叉口华润大厦3404室,统一社会信用代码91410000553158035Ｘ。法定代表人：茅铁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张泽贤，北京德和衡律师事务所律师。原告石红领诉被告华润置地（郑州）有限公司（以下简称华润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石红领的委托诉讼代理人苗世杰，被告华润公司的委托诉讼代理人张泽贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求支付逾期交房违约金5691.7元（2019年8月30日-2019年9月24日按日支付房款总额的万分之一）及实际交付房屋之日止的违约金；2.请求退还因降低5号楼施工建造成本的（楼体外立面建筑装饰材质由昂贵的玻璃幕墙降低为廉价的真石漆）部分购房款325780元（2000元/平方米）；3.请求对原告购买的房屋入户门尺寸（宽72厘米）进行改造到符合入住标准（宽100厘米）；4.请求对原告购买的房屋楼层内走廊尺寸（宽1.22米）进行改造到合同约定尺寸（宽1.53米）；5.请求被告拆除小区西北侧公共绿地位置上铺的砖，恢复成公共绿地；6.请求被告把原告购买房屋内的燃气表从厨房迁至设备平台或生活阳台；7.请求被告对原告购买的用于房屋供暖铺的地暖管之间间距尺寸35厘米进行改造到间距尺寸25厘米；8.请求被告除去客餐厅、走廊、卧室、书房墙面石膏，改成水泥砂浆找平。事实与理由：2017年11月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同中约定购买的房屋的位置为二七区××、××路南（华润悦府）5号楼1单元46层4606号，户型为三室二厅，面积为126.89平方米，总房款为2371574元。签订合同后，原告按照约定支付了首付款并及时办理了按揭贷款，2018年2月12日，被告出具了购房发票。合同约定交房时间是2019年8月30日。原告在购买此房屋之前，去看过被告推荐的华润悦府1、2、3、4号楼体外观及样板房，1、2、3、4号楼体外立面都是玻璃幕墙，楼体整个感觉是非常高档、大气漂亮，进入这几栋大楼内发现走廊宽敞明亮，整个楼内感觉宽敞明亮、富丽堂皇。当时被告向原告宣传承诺说，等5号楼建好后楼体外立面玻璃幕墙要比现在建好的这几栋楼体更漂亮更有档次，并说5号楼销售价格之所以定的很高是因为就是按高档住宅标准建的，5号楼内外装修装饰档次、材质都会远远高于1、2、3、4号楼。原告信以为真满怀欣喜和憧憬与被告签订了《商品房买卖合同》，并支付了销售单价高昂的购房款。双方签订的《商品房买卖合同》附件四中，“对外立面约定：石材，保温装饰一体板，玻璃幕墙，涂料，百叶”。原告正是看中被告工作人员介绍承诺和合同约定等才花非常高的价钱购买房屋，但是现在被告建造的5号楼体外立面没有玻璃幕墙，只是用很普通的真石漆作为楼体外立面。被告这种擅自降低成本变更楼体外立面建筑装饰材料，不但违反了合同约定而且大大拉低了楼体的档次和房屋销售价格。被告这种欺诈行为给原告造成了很大的精神损害，原告看到同小区不同的楼体装修外观，心理落差巨大，觉得受到了被告的欺骗和歧视对待。原告发现以上问题后担心购买房屋的质量标准也会有问题，就去查看自己购买的房屋，等从楼层电梯出来后发现走廊非常窄，光线昏暗，在走廊内两人并行已很拥挤，经测量发现走廊宽度才1.22米属严重缩水，没有达到合同中平面图约定的1.53米宽度，原告打开入户门才发现入户大门是向里开的（大门向外开才符合标准），且入户门非常窄，测量后确认宽度才72厘米，根本不符合入住标准，根据《建筑设计防火规范》GB50016-2014和《住宅设计规范》GB50096-2011中强制性文规定，住宅入户门宽度应是100厘米。《商品房买卖合同》中约定地面停车位为零，以及燃气表设在设备阳台和生活阳台的约定，而事实上，被告在5号楼小区西北侧公共绿地位置铺了很多廉价面包砖，说是准备预留停车位，原告购买房屋内的燃气表也被随意装在厨房。被告的这种众多违约欺诈行为让原告十分愤怒。原告和其他购房业主多次找到被告要求改造解决，被告至今没有解决。原告购买的房屋目前远远不具备交付使用条件，目前由于被告消极履约影响了原告收房装修使用，原告只得通过诉讼请求法院判令被告对房屋改造到符合质量要求和入住条件。望贵院支持全部诉求，以维护原告的合法权益。本案审理期间，原告变更诉讼请求为：1.请求将原诉讼请求1.变更为请求支付逾期交房违约金54309元（2019年8月30日-2020年4月16日按日支付房款总额的万分之一）及实际交付房屋之日止的违约金；2.请求将原诉讼请求4.变更为请求判决被告赔偿原告公共面积损失16222.92元（按照房屋单价和原告损失的公摊面积来计算）；3.增加诉讼请求9.请求被告拆除5号楼故障FUJITEC电梯，更换同等档次安全合格的电梯。被告华润公司辩称：1.请求判决驳回原告提出的全部诉讼请求；2.请求判决原告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、本案基本事实概述：1.2015年8月，华润悦府5号楼项目正式立项启动，5号楼项目定位于高品质、高质量的高端住宅社区。2.2015年11月，5号楼项目的设计单位——郑州市建筑研究院出具了华润悦府5号楼项目的报规图纸，包括5号楼项目总平面图、分层平面图等。3.2016年6月22日，被告取得5号楼项目的《建设工程规划许可证》。4.2016年6月28日，郑州市城乡建设局审查通过5号楼项目的报规图纸，并出具了《河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书》，认为5号楼项目施工图设计文件经审查合格。5.2016年7月6日，郑州市公安消防支队出具《建设工程消防设计审核意见书》，认为5号楼项目消防设计合格，符合《消防法》、《建设工程消防监督管理规定》和《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）等法律法规和技术规范的要求。6.2016年9月14日，被告取得5号楼项目的《施工许可证》，5号楼项目正式动工建设。7.2017年6月底，被告根据5号楼的设计文件，按照1:115的比例，制作了5号楼的沙盘，进行5号楼预售的准备工作。8.2017年7月3日，被告取得5号楼项目的《商品房预售许可证》，5号楼项目正式满足预售条件。9.2017年11月27日，原告在考察5号楼项目的地段、沙盘和样板房后，决定购买5号楼4606号房屋，并与被告签订了《商品房买卖合同》和《补充协议二》。10.2019年8月20日，郑州市城乡建设局出具5号楼项目的《建设工程消防验收合格书》，认定5号楼工程消防验收合格，符合《消防法》、《建设工程消防监督管理规定》、《建筑设计防火规范》（ＧＢ60016-2014）、《建设工程消防验收评定规则》（ＧＡ836-2009）等有关法律法规和消防技术规范的要求。11.2019年8月22日，被告取得5号楼项目的《工程竣工验收备案表》，勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位分别出具验收意见，认为5号楼项目符合验收要求。12.2019年8月22日，被告根据《商品房买卖合同》第十一条关于“交接”的约定，向原告寄送了房屋的《交付通知书》，通知原告于2019年8月28日至2019年8月30日到郑州华润悦府售楼部一层大厅办理该房屋入住手续。13.2019年8月30日，原告拒收，并原样退回了被告寄送的《交付通知书》。二、原告以案涉房产外立面不是玻璃幕墙为由，请求退还2000元／㎡购房款，是不成立的。1、5号楼的外立面是米黄色石材、高品质铝板和涂料，并非原告诉称的“廉价的真石漆”。2、2015年3月4日，住房和城乡建设部、国家安监总局已发文禁止住宅房产二层以上外立面使用玻璃幕墙。3.案涉房产于2016年9月14日正式开工建设，案涉房产设计建设必须遵守政府上述禁止性规定，从而，房产规划设计图纸上，外立面就不是玻璃幕墙。4.原告购买房产时，5号楼沙盘外立面就不是玻璃幕墙，销售员也如实告知了各购房人5号楼外立面不是玻璃幕墙，被告提交的证据可以证明购房人都知道外立面不是玻璃幕墙，被告诉称原告欺诈，不能成立。综上，原告以案涉房产外立面不是玻璃幕墙为由，请求退还2000元／㎡购房款，没有合同依据、事实依据，不能成立。三、原告请求将入户门净宽度改造到100㎝，是没有合同依据、国家规范依据，是不成立的；理由如下：1.《住宅设计规范》（ＧＢ50096-2011）第5.8.7条规定：户门门洞最小宽度应为1000ｍｍ。2.《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）第5.5.30条规定：“住宅建筑的户门、安全出口、疏散走道和疏散楼梯的各自总净宽度应经计算确定，且户门和安全出口的净宽度不应小于0.90ｍ……”。3.在2018年10月前，河南省关于户门净宽度测量和认定的通行做法是：只要预留洞口宽度达到1米，即认定入户门宽度符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）的要求。4.被告是严格按照上述规范进行案涉房产施工图设计的。5.2016年6月28日，郑州市城乡建设局审查认定案涉房产施工图合格。6.2016年7月6日，郑州市公安消防支队认定案涉房产消防设计合格。7.2019年8月20日，郑州市城乡建设局认定案涉房产工程消防验收合格。8.经实地测量，案涉房产入户门门洞宽度为1000-1010㎜，入户门装门抹灰封口后宽度为965-970ｍｍ。综上，案涉房产是按照《住宅设计规范》（ＧＢ50096-2011）、《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）设计建设的，施工图是经过郑州市城乡建设局建筑设计审图合格的，施工图是经过郑州市公安消防支队消防设计审核合格的，施工完毕后是通过郑州市城乡建设局消防验收合格的，原告的主张是不成立的。四、原告请求被告赔偿公共面积损失，是没有合同依据、事实依据的，是不合逻辑和情理的，是不成立的；理由如下：1.《商品房买卖合同》附图标示的走廊宽度1.53米，是包含墙体和墙体装饰层厚度的；原告错将1.53米认定为走廊净宽，是认知错误。2.走廊净宽度为1.22米，是符合《住宅设计规范》（ＧＢ50096-2011）第6.5.1条和《住宅建筑规范》（ＧＢ50368—2005）第5.2.1条规定的：“走廊通道的净宽不应小于1.20ｍ”。3.走廊实际净宽度为1.22米，是按照施工图施工的，是合格的。4.原告所购房产，是按照建筑面积计价的，建筑面积＝套内建筑面积+公摊面积，如走廊宽度加大，则公摊面积增大，购房入户门内使用面积会相应减少，这是对原告不利的。原告主张赔偿公共面积损失，不符合正常逻辑。综上，原告的该项诉讼请求不能成立。五、原告请求拆除小区西北侧非机动车停车区域，恢复成公共绿地，是违反规划和设计要求的，是不成立的；理由如下：1.规划设置非机动车停车区域，是有关国家规范的强制性要求；案涉楼栋北侧和西侧临路位置规划设计为非机动车停车区域，是规划行政主管部门批准同意的。2.据《建设工程规划核实意见书》显示：案涉项目的绿地率指标是满足规划设计要求的3.综上，原告的该项诉讼请求不能成立。六、原告请求将燃气表从厨房迁至设备平台或生活阳台，不符合《住宅设计规范》（ＧＢ50096-2011）、《城镇燃气设计规范》（ＧＢ50028-2006）、《城镇燃气室内工程施工与质量验收规范》（ＣＪＪ-2009）的要求，违反燃气施工图设计文件的规定，是不成立的。七、原告主张地暖管间距为35厘米，没有证据支持；原告主张将地暖管间距减少到25厘米，没有任何合同依据，不符合国家规范、规程要求，是不成立的。八、根据合同约定，被告为了提升房屋品质，为了帮业主节省部分装饰装修费用，将水泥砂浆找平的墙面，设计变更为机喷石膏砂浆墙面，是不需要征得原告同意的，原告请求将机喷石膏砂浆墙面改成水泥砂浆找平，是没有合同依据的，是不合情理的，是不成立的。九、5号楼现用电梯，符合合同约定，是安全合格的，是运行正常的；原告请求拆除现用电梯，更换同等档次安全合格电梯，是没有事实依据的滥诉。十、原告请求支付逾期交房违约金的主张，没有事实基础，没有合同依据，是不能成立的；理由如下：1.案涉项目已于2019年8月30日前，通过竣工验收合格且取得建设行政主管部门竣工备案表。2.被告已将案涉项目配套的基础设施和公共设施，包含但不限于供水、供配电、燃气供应、供暖、弱电设施等，按照预售合同第十四条约定建设完成。3.被告已将案涉项目前期物业管理落实。4.被告已按照合同约定，于2019年8月22日向原告送达了《交付通知》，原告无理拒绝收房，无权要求被告支付逾期交房违约金。综上所述，原告起诉要求被告承担逾期交房责任、退还部分购房款、赔偿损失，以及要求被告承担整改责任的诉讼请求，都是没有证据支持的、都是与事实不符的、都是没有合同和法律依据的，被告请求贵院判决驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕原告诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证，对双方无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。本院对本案的事实认定如下：1.2017年11月27日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：17003709173），双方约定：原告购买被告开发的位于二七区××、××路南（华润悦府）5号楼1单元46层4606号，户型为三室二厅，建筑面积为126.89平方米，总房款为2371574元；被告应于2019年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建设工程竣工验收合格、并向建设行政主管部门报送备案材料、取得建设行政主管部门竣工备案表、配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成、前期物业管理已经落实的商品房交付原告使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。合同第十四条主要就供水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施、电话、有限电视、网络线路等弱电设施进行约定，均为2019年8月30日达到验收合格。2.上述商品房买卖合同附件四补充协议约定：（一）公共区域：1.外立面：石材，保温装饰一体板，玻璃幕墙，涂料，百叶；5.电梯：华升富士达或同等档次（梯速3.5m／s，载重量1050ｋｇ）。（二）住宅单位：3.客餐厅、走廊、卧室、书房、客房地面、墙面和天棚：水泥砂浆地面；墙面水泥砂浆找平；顶棚满刮腻子。4.厨、卫地面、墙面：地面做防水处理（厨房无防水）；地面水泥砂浆找平；墙面水泥砂浆找平，卫生间局部做防水处理。5.生活阳台、设备平台地面、墙面和天棚：地面水泥砂浆找平；地面做防水处理；墙面外墙质感涂料；顶棚腻子两道。（以下无内容）。(5)量表：水表、电表安装在户外；燃气表设在设备平台或生活阳台；(6)供暖：小区自建集中供暖。3.就上述房屋买卖合同，双方还签订了《商品房买卖合同》补充协议二，约定了就本合同买卖关系双方的联系及送达方式需采用书面形式送至列明的的通讯地址，其中原告石红领约定的送达地址为：郑州市金水区黄河路中州大道交叉口金成时代广场1号楼1单元2312号，联系人为石红领，电话号码186××××8433。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当于合同约定的交付期限七日前的任意一日将《交付通知书》以特快专递方式按照本补充协议约定的地址通知买受人办理交付手续，买受人未接到《交付通知书》的或未于合同约定的交付期限前接收房屋的，以合同约定的交付期限的最后一天为交付使用的时间。对主合同第十一条交接补充约定：房屋交付时存在质量缺陷的，出卖人应当按照合同约定的交付标准及时整改维修，但除下列情形外，不影响交付，买受人应当依据合同及本补充协议接收房屋：房屋主体结构存在安全隐患；其他影响质量致使房屋不能正常使用的。4.2019年8月21日，被告就本案诉争房屋所属工程“郑州华润悦府住宅二期5号楼”向郑州市城乡建设局报送工程竣工验收备案，该局于2019年8月22日出具备案意见为：竣工验收备案文件已于2019年8月22日收讫，文件齐全。备案管理部门处理意见：资料齐全，符合法定形式。5.2019年8月22日，被告按合同约定送达地址向原告邮寄送达了《华润悦府5号楼1单元3206号房屋交付使用通知书》，该邮单邮寄结果显示“退回”，退回理由为“号码错误、查无此人”。截止庭审之时，原告未接收涉案房屋。6.庭审中，原告称合同中约定合同附件四中提到的材料应全部使用，被告称合同约定的是选择使用，被告完全按照设计图纸建设的，设计图纸也没有说明全部使用，销售的沙盘也没有说明全部使用玻璃用墙，且国家规定二层以上住宅禁止使用玻璃用墙，被告已在国家规定允许范围内一层使用了玻璃幕墙。7.被告认可改变了室内墙面约定的砂浆找平改为石膏找平。原告称石膏找平墙面不结实，装修时需要重新扣掉石膏墙面才能粘贴瓷砖。8.被告认可燃气表已安装到厨房。原告称燃气表是基础设施，被告称燃气表属于其他设施一般设备，国家规范不允许安装在原告要求的位置，但没有提供相应证据。本院认为，本案中，原被告签订商品房买卖合同，后被告建成房屋，但其部分建筑材料及方式不符合合同约定，被告按约定时间向原告交付房屋，但因未原告提供的送达地址查无此人导致邮件退回，事实清楚。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，应当提供相应的证据予以证明。本案中，原、被告之间签订的房屋买卖合同不违反相关法律法规规定，为有效合同，双方当事人均应遵照履行。本案被告在合同履行后存在违约行为，应当承担相应违约责任。关于原告诉讼请求：第一项，要求判令被告支付逾期交房违约金，本案中，原、被告双方约定的房屋交付日期为2019年8月30日，被告于2019年8月22日向原告约定的送达地址邮寄了《房屋交付使用通知书》，告知原告接收房屋，但该邮件因原告提供的送达地址“查无此人”被退回且原告未接收房屋。本案被告交付的房屋已经达到双方合同约定的工程竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案材料、取得建设行政主管部门竣工备案表、配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成、前期物业管理已经落实的要求，原告诉请的其他质量问题，即使客观存在，也均不属于双方合同中约定的“房屋主体结构存在安全隐患、其他影响质量致使房屋不能正常使用的”情形，原告可要求被告进行整改维修，但不影响交付。综上，原告在被告通知接收房屋后未及时接收系自身原因所致，故原告该诉请无事实依据，本院不予支持；第二项，请求退还因降低5号楼施工建造成本的（楼体外立面建筑装饰材质由昂贵的玻璃幕墙降低为廉价的真石漆）部分购房款254160元（2000元／平方米）的诉讼请求，原被告合同中约定外立面材质为：石材，保温装饰一体板，玻璃幕墙，涂料，百叶，但双方对各种材质的具体使用范围及面积并无明确约定，被告称已在外立面一楼使用了玻璃幕墙，原告也未提交证据证明被告使用的是廉价的真石漆，被告行为并不违反合同约定，故对原告该项该请求本院不予支持；第三项，对于入户门尺寸，双方商品房买卖合同没有对入户门开启尺寸进行约定，原告称房屋入户门尺寸不符合标准，其主张的入户门开启后只有72厘米，但其并无证据证明其测量标准合法有效，而涉案工程已经有关部门工程竣工验收，说明涉案工程符合国家规定的竣工交付条件，故原告该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持；第四项，原告主张公用面积损失16222.92元，原告提交的房屋楼层平面图中显示走廊宽度为1.5ｍ及1.53ｍ，该图并未明确系净宽距离，被告建造涉案房屋，已经有关部门验收，且房权证书还没有制发，无法确定原告是否存在实际损失，原告该项主张没有事实依据，故该项诉讼请求不成立，本院不予支持；第五项，公共绿地涉及公共区域，原告作为个体在本案中主张该项诉请没有法律依据，本院不予支持；第六项，原告请求燃气表迁移事项，原被告双方在合同中约定燃气表设在设备平台或生活阳台，被告未经原告同意，擅自改动安装位置，系违约行为，但是燃气表的安装涉及公用基础设施，设备平台和生活阳台是否能够安装燃气表，应由天燃气公司来确定，原告对此并未提交证据证明该地方合意或更适合安装燃气表，且燃气表安装在厨房也不对房屋的使用造成妨碍，在现有条件下直接改装，并无足够的事实依据，故原告该项诉讼请求本院不予支持；第七项，关于地暖管间距，原被告对暖气管间距并无明确约定，原告也无证据证明被告安装的暖气间距影响了采暖效果，原告该项诉讼请求没有事实依据，故本院不予支持；第八项，原告请求将客餐厅、走廊、卧室、书房墙面石膏改成水泥砂浆找平的诉讼请求，根据双方合同约定，被告交付房屋的客餐厅、走廊、卧室、书房墙面应为水泥砂浆找平，但实际该部分墙面为石膏面，该情形明显违反双方合同约定，应予以改正，故原告该项诉请，本院予以支持。被告公司辩称其石膏找平造价明显高于水泥砂浆找平，并未提供相关证据，且不符合双方合同约定，其辩称意见本院不予采信；原告第九项关于更换电梯的诉讼请求，原告没有提供任何证据证明该事实存在，其请求没有事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告华润置地（郑州）有限公司于本判决生效后三十日内将原告石红领所购买的位于二七区铭功路东、太康路南（华润悦府）5号楼1单元46层4606号房屋的客厅、餐厅、走廊、卧室、书房墙面整改为双方合同所约定的水泥砂浆找平；二、驳回原告石红领的其他诉讼请求。案件受理费9200元，由原告负担9100元，被告负担100元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  刘春林审判员  张卫青审判员  王静静二〇二〇年六月十一日书记员  李玉熙