山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民初256号原告：赵勇民，男，1955年10月3日出生，汉族，住太原市。被告：太原银建房屋开发有限公司，住所地太原市迎泽区迎泽南街鼎元时代中心A座205室。法定代表人：郝宇龙，总经理。委托诉讼代理人：马洪涛，北京市博然律师事务所律师。被告：山西超世纪商贸广场有限公司，住所地太原市迎泽区桥东街M区1号。诉讼代表人：山西国华律师事务所管理人。负责人：闫四清，该事务所主任。委托诉讼代理人：罗娟娟，山西国华律师事务所律师。委托诉讼代理人：檀新玉，山西国华律师事务所律师。原告赵勇民诉被告太原银建房屋开发有限公司（以下简称“银建公司”）、被告山西超世纪商贸广场有限公司（以下简称“超世纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵勇民、被告银建公司的委托诉讼代理人马洪涛，被告超世纪公司管理人的委托诉讼代理人罗娟娟、檀新玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵勇民向本院提出诉讼请求：1、判令被告太原银建房屋开发有限公司、山西超世纪商贸广场有限公司管理人协助原告办理位于太原市桥东街开发小区M区1幢8-9层30、31号两套房屋的所有权转移登记手续。2、按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条第2款,判令两被告从2005年1月1日至实际交付房屋2020年1月10日止,向原告支付逾期违约金,以合同总价款405,406.00元的日/万分之五计算,合计金额为111,244.00元。3、按照《商品房买卖合同》第十五条第2项约定,判令两被告按已付房价款的0.05%向原告支付违约金,合计金额为202.00元。以上2、3项违约金总计金额为111,446.00元。见附表1。4、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:第一被告太原银建房屋开发有限公司(以下简称银建公司)开发了位于太原市迎泽区桥东街桥东小区M区地块的“超世纪商贸广场”项目,银建公司委托山西超世纪商贸广场有限公司(以下简称超世纪公司)代为销售房屋、收取房款、交付房屋。2004年6月30日原告与被告银建公司、超世纪公司签订了《商品房买卖合同》,合同编号为GF-2000-0171,被告银建公司、超世纪公司将位于太原市迎泽区桥东开发小区M区1幢8-9层30、31号两套建筑面积合计306.94㎡房屋,作价人民币405,406.00元出售给原告。原告于2004年6月30日以全额405,406.00元一次性将购房款支付至太原银建房屋开发有限公司委托人山西超世纪商贸广场有限公司,并由第二被告超世纪公司出具收款为0000005号收据,第二被告山西超世纪商贸广场有限公司管理人于2020年1月10日方将上述房屋交付原告。原告与被告银建公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定,在商品房交付使用的180日内,被告银建公司应给原告办理房屋权属登记,需由被告人提供的资料报产权登记机构备案,据了解,第一被告银建公司早在2005年初就已把房屋权属登记在自己名下,但时至今日也没有为原告办理产权登记备案,更没有办理其他任何产权转移过户手续。由于被告在合同约定的时间内拒不给原告交付房屋及办理相关产权登记转移手续,并履履违约,原告在忍无可忍之下,按照《商品房买卖合同》第十九条于2006年6月向太原市仲裁委员会提出仲裁申请,太原仲裁委员会经调查审理后,以(2006)并仲裁字第005号下达裁决书,裁定《商品房买卖合同》有效,要求两被告在裁决生效后10日内向原告交付太原市迎泽区桥东开发小区M区1幢8-9层30、31号两套房屋,并承担相应的违约金赔偿。但时至今日,第一被告银建公司拒不执行裁决;第二被告山西超世纪商贸广场有限公司管理人于2020年1月10日向原告下达了编号为20074、20075《房屋处置通知书》,认定了原告享有以上房屋所有权,但鉴于房屋所有权手续在第一被告银建公司名下,该第一被告至今不给原告办理房屋产权转移相关手续;第二被告超世纪公司已进入破产程序,故原告特向太原市中级人民法院提出以上诉讼请求,请给予支持为盼。为了维护原告的合法权益,现向贵院提起诉讼,请求贵院依法判决。银建公司辩称，超世纪项目商贸广场是1999年由银建公司转让给超世纪公司的，超世纪公司是该项目的所有人，这一事实已经一系列的生效判决予以认定。当时的商品房购销合同明确约定该项目对外招商销售，均是由超世纪公司负责，所有的购房款也是由超世纪公司实际所有和使用。虽然目前涉案商品房的所有权登记在银建公司名下，但并不改变该房屋为超世纪公司实际所有的事实。故本案买卖合同所涉及的权利义务应当由超世纪公司与赵勇民之间履行，对银建公司不产生约束力。其次，赵勇民提供的收据及各种通知均是由超世纪公司出具的，说明赵勇民在购房时对涉案房屋的所有权归超世纪公司所有的事实，是明知并认可的，涉案房屋销售行为，银建公司并未实际参与。最后，赵勇民提出的违约金早已超过诉讼时效的规定，不应得到支持。超世纪公司辩称，一、涉案的超世纪商贸广场项目，所有权人是银建公司，不存在银建公司委托超世纪公司代为销售房屋、收取房款等事项。二、超世纪公司于2017年6月22日进入破产清算程序。因赵勇民向管理人进行债权申报和房屋登记，经过管理人依照法律及生效仲裁书进行审核对赵勇民申报的房屋所有权予以确认，但暂时无法办理房屋所有权转移登记手续。三、关于逾期交房违约金，管理人已严格按照生效仲裁裁决书予以认定，但是截止时间，依照企业破产法的规定，应当是2017年6月22日。四、赵勇民主张的迟延办证违约金已经过了诉讼时效，不应予以认定。五、超世纪公司管理人已经按照相关法律规定及生效仲裁裁决书作出了房屋处置情况通知书及债权审核函，因此诉讼费不应承担。原告赵勇民围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一：《商品房买卖合同》二份，证明赵勇民与银建公司、超世纪公司签订了商品买卖合同。证据二：2004年6月30日超世纪公司出具的收款收据一份，证明赵勇民按约全额支付了购房款。证据三：太原仲裁委员会（2006）并仲裁字第005号裁决书。证明银建公司与超世纪公司是涉诉房屋的共同开发人，互相承担连带责任，且房屋所有权归赵勇民所有。证据四：超世纪公司房屋处置情况通知书二份（编号分别为20074、20075），证明超世纪公司已交付房屋。证据五：查阅房产档案证明。证明涉案房屋在2005年就办理了房屋产权登记，但未给赵勇民办理网签和产权登记手续。证据六：银建公司与超世纪公司企业信用资料，证明银建公司与超世纪公司主体资格。银建公司质证认为，一、对证据一真实性无异议，对证明目的有异议。从合同的形式上看，合同内容不完善、不完整，合同的份数、签订时间均是空白的，且购房合同附件1到4不符合规范的商品房买卖合同的要求，导致上述情况的原因是因为当时银建公司把涉案项目转让给超世纪公司后，对八、九层销售的情况一概不知，同时在项目履行过程中超世纪公司获取了一批盖有银建公司公章的空白合同，超世纪公司单方面对外销售的八九层。同时该证据也证明了银建公司并没有参与八、九层对外销售。二、对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，仅有超世纪公司的财务专用章和郑祥发的名章，并没有银建公司确认的印鉴，证明赵勇民在购买的时候就明知该项目是超世纪公司开发建设。三、对证据三真实性无异议。但对裁决的内容有异议，裁决书认定的事实与之后法院认定事实不一致。最新认定是银建公司只是该项目的名义开发商，项目的实际所有人和开发人是超世纪公司。四、对证据四真实性无异议，对证明目的有异议，仅是证明将处置结论告知赵勇民的情况说明，并不是对房屋作出实际处分的确定文书，不能作为诉讼时效中断或者重新起算的依据，且该文书是由超世纪破产管理人出具的，对银建公司不产生法律效力。五、对证据五、六的真实性无异议，但与本案无关联性。超世纪公司质证认为，对赵勇民提供的证据真实性予以认可。证据四仅是确认赵勇民依法享有涉案房屋所有权，并就该部分资产进行了剥离，通知书仅是认定了房屋的所有权及相应物权，但是并非房屋交付的通知书。因此诉讼时效的起算时间应该按照仲裁裁决书认定的时间予以起算。银建公司为证明其主张，提供的证据为：山西省高级人民法院（2019）晋民终378号民事判决书。证明涉案项目虽然不在超世纪公司名下，但超世纪公司已认可其是真正的产权人，并实际收取了购房人的房款，向购房人交付了房屋，而银建公司与超世纪公司之间是名义开发商和实际产权人的关系。赵勇民质证认为，商品房买卖合同是双方盖章，不了解到底谁是真正的开发商。超世纪公司质证认为，对证据真实性无异议。超世纪公司为证明其主张，提供的证据为：超世纪公司管理人作出的编号分别为00037（债-20075）、00038（债-20074）的破产债权初步审核函二份。证明在超世纪公司进入破产程序以后，管理人已严格按照法律及赵勇民提供的相关证据，就房屋所有权和债权金额作出了审核认定。因此，超世纪公司管理人已严格履行了法律职责，不应该承担本案的诉讼费用。赵勇民质证认为，不认可证据及证明目的。银建公司质证认为，真实性认可，意见也认可，该证据证明赵勇民向破产管理人申报了债权，进一步证明赵勇民明知这个项目的实际所有人和履行义务主体是超世纪公司，否则不应向超世纪破产管理人申报债权。本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。根据赵勇民、银建公司及超世纪公司提供的证据及陈述，本院认定事实如下：银建公司开发了位于太原市桥东街桥东小区M区地块的“超世纪商贸广场”项目，银建公司委托超世纪公司代为销售房屋、收取房款、交付房屋。2004年6月30日赵勇民与银建公司签订《商品房买卖合同》二份，合同编号为GF-2000-0171，合同约定：银建公司分别将位于桥东开发小区M区1幢8-9层30、31号建筑面积均为153.47平方米的两套房屋，共计作价人民币405406元出售给赵勇民。同时第十五条约定，在商品房交付使用的180日内，银建公司应将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。该合同由银建公司在出卖人出盖章，超世纪公司在委托代理人处盖章。合同签订后，赵勇民于2004年6月30日将购房款405406元支付至超世纪公司，超世纪公司给赵勇民出具了编号为0000005的收据一份。2020年1月10日，超世纪公司管理人给赵勇民出具编号分别为20074、20075的房屋处置情况通知书二份，内容为：鉴于赵勇民2017年12月20日向超世纪公司管理人进行登记了8-9层30、31号房屋，并交付完毕房屋总价款，主张房屋所有权，现确认赵勇民享有涉案两套房屋所有权，房屋处置方式自行决定。涉案两套房屋的产权现登记在银建公司名下。至本案审理期间，银建公司、超世纪公司未协助赵勇民履行两套房屋过户手续。另查明，2006年赵勇民因与银建公司、超世纪公司履行涉案合同发生纠纷，赵勇民向太原仲裁委员会申请仲裁，要求银建公司、超世纪公司交付房屋并承担违约金及罚款，2006年6月28日，太原仲裁委员会作出（2006）并仲裁字第005号裁决书，裁决：一、商品房买卖合同有效，双方继续履行。二、银建公司、超世纪公司在本裁决生效后10日内交付赵勇民太原市桥东开发小区M区1号楼8-9层30、31号住宅，并支付违约金（自2004年9月1日起至本裁决执行之日止按《合同》第九条第2款每日按“已交房价款0.5%00的违约金”之规定计算）；三、仲裁费11143元，由银建公司承担5571.5元,超世纪公司承担5571.5元。再查明，2017年6月22日，本院根据申请人银建公司申请，裁定受理债务人超世纪公司破产清算一案，并指定山西国华律师事务所担任超世纪公司管理人。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的、交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，赵勇民与银建公司、超世纪公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。在履行合同的过程中，赵勇民已按约付清全部购房款，超世纪公司收取购房款并在之后向购房人赵勇民出具了《房屋处置通知书》。涉案房屋现已登记在银建公司名下，该房屋已具备过户的条件。故银建公司及超世纪公司应协助原告赵勇民办理产权过户手续。生效的（2006）并仲裁字第005号裁决书已经认定银建公司、超世纪公司共同违约并裁决对逾期交房违约金进行了裁决，现赵勇民以同一事实和理由再次主张该部分违约金，符合一事不再理原则的规定，本院不予采信。超世纪公司管理人于2020年1月10日出具的《房屋处置通知书》应视为商品房的交付，赵勇民主张银建公司、超世纪公司按十五条约定支付违约金，与该条中“在商品房交付使用的180日内，银建公司应将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”约定不符，赵勇民主张逾期办证违约金的条件现未成就，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告太原银建房屋开发有限公司与被告山西超世纪商贸广场有限公司共同协助原告赵勇民于本判决生效后三十日内办理位于太原市桥东街桥东小区M区1幢8-9层30、31号房屋的所有权转移登记手续；二、驳回原告赵勇民的其他诉讼请求。案件受理费2528.92元，由被告银建公司、超世纪商贸广场有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 申延艳审判员 刘平则审判员 段雪丽 二Ｏ二Ｏ年六月十五日书记员 李梦莹