辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民终2673号上诉人（原审被告）：朝阳金锋房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区长江路三段58号。法定代表人：崔玉峰，经理。委托诉讼代理人：孙微，辽宁实远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘帅，男，1981年7月29日出生，汉族，住石家庄市。委托诉讼代理人：席秀臣，辽宁红枫律师事务所律师。原审原告：贾淑珍，女，1953年1月25日出生，汉族，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：席秀臣，辽宁红枫律师事务所律师。原审第三人：朝阳市双塔区红旗街道西上台集体资产善后管理办公室，住所地朝阳市双塔区西上台村。负责人：吕艳芬，主任。上诉人朝阳金锋房地产开发有限公司（以下简称“金锋公司”）因与被上诉人刘帅、原审原告贾淑珍、原审第三人朝阳市双塔区红旗街道西上台集体资产善后管理办公室房屋买卖合同纠纷一案，双塔区人民法院于2018年7月3日作出（2018）辽1302民初1006号民事判决，贾淑珍、刘帅不服，提起上诉。本院于2018年11月14日作出（2018）辽13民终2049号民事裁定，撤销（2018）辽1302民初1006号民事判决，将本案发回重审。双塔区人民法院重审后，于2019年8月13日作出（2019）辽1302民初907号民事判决，金锋公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金锋公司上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决，将本案发回重审或依法改判，并由被上诉人承担上诉费用。事实和理由：原审判决判令上诉人返还被上诉人刘帅配套费195,502.5元及为其办理集中供暖入网手续的判决结果是错误的。1．本案涉及的房产最初是上诉人金锋公司给原审第三人西上台村委会因拆迁而补偿的房屋，房屋面积为434.446平方米。由于第三人与贾淑珍之间的经济纠纷，通过朝阳市中级人民法院执行局强制执行第三人西上台村委会，用涉案房产抵顶其所欠的债务。在办理物权登记期间，贾淑珍和刘帅自愿用买卖方式与金锋公司签订了房屋买卖合同，并以此向房屋管理部门申报，登记房屋的所有权人为刘帅，实现了物权的转移，贾淑珍对原涉案房屋22间及法院查封的拆迁补偿的房屋并没有经过物权的登记转移其所有权，故现在涉案的房屋的所有权人是刘帅，而刘帅所得的房产，系贾淑珍与刘帅自愿用买卖的方式与金锋公司签订合同并以此登记在刘帅名下，至此该房产已不属于刘帅拆迁所得，而是通过买卖方式所得，至于贾淑珍与刘帅之间的是如何交易或商议的上诉人不得而知。因此，刘帅提出的该涉案房屋属拆迁房不应该缴纳配套费的诉求没有事实根据和法律依据。2．金锋公司是完全根据规划设计（即在建筑设计中采用的是分户式电热水锅炉地热式电采暖），将合格的房屋交付给了“百合家园”全部业主，不存在被上诉人所说的供暖问题，至于有一部分业主使用的统一集中供热，是这些业主请求上诉人将原供暖方式改造为集中供热并预先支付改造费用才完成的，原审判决直接判令上诉人为被上诉人办理集中供热入网并协助设施改造违反法律规定。上诉人在本院审理时补充上诉意见称，本案配套费和维修资金是合理合法收取的。刘帅就本案同一诉讼请求提起过仲裁，仲裁已经作出终极裁决。刘帅辩称：1．原审法院适用法律正确，认定事实清楚，应依法维持。2．上诉人陈述西上台村支付给贾淑珍23万余元是办房证款，尽管数额相同但性质不同，所以上诉人的上诉请求没有依据。3．仲裁委员会仲裁的是驳回申请，与本案没有实际关联性，所以应依法驳回上诉人的上诉。贾淑珍同意刘帅答辩意见。朝阳市双塔区红旗街道西上台集体资产善后管理办公室在本院询问时述称，朝阳市双塔区红旗街道西上台集体资产善后管理办公室与贾淑珍及双塔区第二物资综合公司之间没有争议，本案也与朝阳市双塔区红旗街道西上台集体资产善后管理办公室无关，朝阳市双塔区红旗街道西上台集体资产善后管理办公室不主张权利，请法院依法裁判。贾淑珍、刘帅向一审法院起诉请求：1．请求被告返还原告不该交纳的配套费195,502.50元；2．请求被告立即为原告办理供暖入网手续，保证供暖正常使用，接入供暖线路；3．请求被告支付房屋不能正常出租损失100万元；4．诉讼费保全费等一切费用由被告承担。一审法院认定事实：二原告系母子关系。原告贾淑珍系朝阳市双塔区第二物资综合公司的法定代表人，朝阳市双塔区第二物资综合公司现已注销，且经营期间发生的民事责任及一切债权债务由法定代表人贾淑珍个人承担。因朝阳市双塔区第二物资综合公司与朝阳市双塔区红旗街西上台村民委员会（以下简称“西上台村委会”）返还财产、赔偿损失纠纷一案在执行过程中，朝阳市中级人民法院作出（2000）朝执字第161号民事裁定，将西上台村委会位于朝阳纺织有限公司对过、中心市场北出口处，光明街二段2-2-1房屋22间，经双方当事人协商同意，按总价值陆拾陆万元抵顶给申请执行人还本案欠款。后因上述22间房屋所占的土地被征用，2003年1月15日，红旗街西上台村民委员会作为甲方与朝阳久鼎房地产开发有限责任公司作为乙方签订《拆迁补偿协议》一份，约定甲方位于光明街（东侧）与长江路（南侧）交汇处的土地2485.52㎡由朝阳市土地局征用，乙方经市土地局同意在该宗土地进行房地产开发，就该宗土地上甲方所有的地上附着物补偿问题，经甲乙双方协商，达成本协议。一、该宗土地上的附着物拆除后，归乙方所有，乙方给甲方下列补偿：1、……2、乙方在房地产开发工程竣工后10日内给付甲方商业网点面积437㎡（具体位置为：临光明街一侧一、二层由南至北），并由乙方向甲方提供办理房证的有关手续（办证费用由甲方负责），给付商业网点面积误差不应超过5㎡，误差部分按网点售价相互找齐。二、……。甲、乙双方分别在该协议落款处盖章。2004年5月20日，甲乙双方签订《补充协议书》一份，就有关偿还面积问题达成补充协议：1、乙方偿还甲方商业网点，具体位置百合家园2#楼，1-01（142.29㎡）；2-01（142.29㎡）；3-01（142.29㎡）。即临光明街南数第二户网点一层、二层、三层，合计建筑面积427㎡。2、乙方应偿还甲方商业网点面积437㎡，实际偿还427㎡，相差10㎡建筑面积按相应售价偿还甲方现金。甲、乙双方分别在该补充协议落款处盖章。2005年8月19日，朝阳市中级人民法院裁定将朝阳久鼎房地产开发有限责任公司在长江路三段开发的百合家园2#楼的58-6号1-3层网点房339.225平方米，58-7号第3层网点房95.221平方米予以查封，在查封期间不得办理抵押，过户等其他手续。该份裁定中查封的房屋与上述补充协议书中载明的房屋一致。朝阳久鼎房地产开发有限责任公司后将其权利义务全部转让给被告金锋公司。2006年8月3日，朝阳市双塔区红旗街道西上台集体资产善后管理办公室出具承诺书一份，同意将朝阳金锋房地产返还的房屋面积归还给申请执行人清算欠款，再给付申请执行人62万元现金全清，同意配合申请执行人办理一切交接过户手续，在办理房屋产权过户手续时，发生的所有费用都由申请执行人承担，西上台村不再负担任何费用。2006年11月13日，西上台村委会向朝阳市中级人民法院缴纳执行款233,517元，朝阳市中级人民法院将该款项给付原告贾淑珍后，原告贾淑珍出具收条一份，载明，“今收到朝阳市中级人民法院执行局执行西上台转来办房证费用款，贰拾叁万叁仟伍佰壹拾柒元整，（￥233,517元），收款人：贾淑珍，2006年11月13日。”2007年7月13日，被告金锋公司向西上台村村民委员会发出“关于偿还面积后西上台村需另交纳费用的情况说明”的通知，要求交纳配套费195,502.50元，维修基金38,014.38元，总计应另交233,517元。经朝阳市中级人民法院执行西上台村委会将涉案房屋交付给原告贾淑珍后，为办理房屋产权证书手续，原告贾淑珍代替其儿子刘帅与被告金锋公司于2007年9月21日签订《商品房买卖合同》四份，其中附件四合同补充协议约定：1.依朝政发（2002）7号文件规定，商品房出卖人需按现售商品房房款总金额2.5%的比例，在住宅（商业网点）交付使用前一次性收缴买受人应付的维修基金和配套费。2.办理房照所需契税及银行手续费由买受人承担，出卖人协助办理。2007年7月21日，原告刘帅向被告金锋公司交纳配套费195,503元、维修基金38,014元，合计233,517元，被告金锋公司为其出具专用收款收据一份。2018年1月22日，原告刘帅对其所有的坐落于双塔区户四户房屋到朝阳市房产局办理了房屋所有权登记手续。另查明，被告金锋公司向该院提交的朝阳市城乡规划建设委员会出具的辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书及朝阳市城市建设档案管理部门出具的建设工程竣工档案初验合格证、辽宁省工程竣工规划验收合格证及朝阳市建筑设计院有限责任公司出具的证明一份，用以证明涉案房屋工程符合竣工验收条件，且在建筑设计中采用的是分户式电热水锅炉地热式电采暖。被告提交的购买电采暖锅炉及配套设施的收据18页，证明当时在开发此涉案房屋时购置了电采暖的相关设施。后是住户自行出资要求改为集中供暖，统一由被告组织实施。原告向该院提交的朝阳市房产局、朝阳市物价局朝房发〔2003〕15号文件《关于印发朝阳市城市房屋拆迁用于产权调换房屋户型及价格规定的通知》，主要内容为：用于安置产权调换的房屋价格及地下室费用由拆迁人在拆迁前向市房产局申报书面材料，由市房产局和物价局审核确定。回迁时，拆迁人不得另行收取其它税费（房屋维修基金按规定收取）。朝阳市人民政府朝政发【2002】34号文件《关于印发朝阳市新建商品房价格管理办法》第十二条：房地产开发经营单位除向购房者收取房屋价款、代收的住宅房屋维修基金外，不得向购房者收取任何费用；第十四条：拆迁补偿房屋实行政府定价，拆迁补偿房屋回迁时，拆迁人除与被拆迁人结清被拆迁房屋和拆迁补偿房屋差价、向被拆迁人收取房屋维修基金外，不得向被拆迁人收取其他任何费用。现原告以要求被告返还配套费及立即办理供暖入网手续并赔偿因房屋不能出租的损失为由，诉至该院。一审法院认为，1．关于原告贾淑珍主体是否适格问题：原告贾淑珍因与西上台村委会存在债权债务纠纷，通过法院执行将西上台村委会所有的位于朝阳纺织有限公司对过，中心市场北出口处，光明街二段2-2-1房屋22间抵顶给原告贾淑珍用于清偿债务，后由于上述22间房屋被征用，西上台村委会与朝阳久鼎房地产开发有限责任公司达成拆迁补偿协议，约定朝阳久鼎房地产公司返还西上台村位于百合家园2#楼，1-01（142.29㎡）；2-01（142.29㎡）；3-01（142.29㎡）商业网点，即临光明街南数第二户网点一层、二层、三层，合计建筑面积427㎡，后朝阳市中级人民法院将上述商业网点予以查封。涉案房屋交付后在办理物权登记期间，原告贾淑珍代替其子刘帅与被告金锋公司签订商品房买卖合同，将房屋所有权转移给刘帅，故现原告贾淑珍对涉案房屋已不具有所有权，应认定其作为原告主体不适格。关于被告提出的原告贾淑珍主体不适格的辩解意见，该院予以采信。2．关于原告是否应该向被告交纳配套费的问题：朝阳市房产局、朝阳市物价局联合作出的朝房发〔2003〕15号文件《关于印发朝阳市城市房屋拆迁用于产权调换房屋户型及价格规定的通知》规定回迁时，拆迁人不得另行收取其它税费（房屋维修基金按规定收取），涉案房屋系拆迁所得，但原告刘帅在被告的要求下交纳了配套费195,502.5元及维修基金38,014.38元，被告收取上述配套费违反了该文件的规定，应向原告返还配套费195,502.50元。虽然被告辩称其与原告刘帅签订的商品房买卖合同中补充协议约定依朝政发（2002）7号文件规定，商品房出卖人需按现售商品房放款总金额2.5%的比例，在住宅（商业网点）交付使用前一次性收缴买受人应付的维修基金和配套费，但本案原、被告之间并非存在真正的房屋买卖关系，涉案房屋系原告贾淑珍因与他人经济纠纷抵顶而来，故被告不能依据房屋买卖合同的约定向原告主张交纳配套费，被告提出的该项辩解意见，该院不予采信。朝阳久鼎房地产公司与西上台村委会签订的拆迁补偿协议中明确约定由西上台村委会承担办证费用，西上台村委会将办证费用233,517元交到朝阳市中级人民法院执行局后，朝阳市中级人民法院执行局又将该笔费用交付给贾淑珍，无论该笔费用与原告刘帅交纳的配套费和维修基金是否为同一笔款项，均不影响被告应承担向原告返还配套费的义务。3．关于原告要求被告立即办理供暖入网手续的诉讼请求，结合辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书及建设工程竣工档案初验合格证、辽宁省工程竣工规划验收合格证及朝阳市建筑设计院有限责任公司出具的证明，可以认定被告交付的涉案房屋工程符合竣工验收合格条件，且在建筑设计中采用的是分户式电热水锅炉地热式电采暖，如被告未购置电采暖的相关配套设施，房屋就不会符合竣工验收条件，相关部门亦不会向被告出具工程合格证书，故应认定被告在向原告交付涉案房屋时已具备供暖条件，被告称该楼房业主若要改为集中供暖方式，需向朝阳热电厂缴纳入网费，统一由被告组织实施，现原告提出要求被告办理供暖入网手续的诉讼请求，结合原告案涉房屋不能取暖的现状，被告有义务为原告办理集中供暖入网手续，并协助供暖设施改造，相关入网费用由原告负担。4．关于原告要求被告支付房屋不能正常出租损失100万元的诉讼请求，房屋不能正常出租并非由于被告方原因导致，且原告对于该项损失及数额未能提供证据予以证明，故该项诉讼请求，该院不予支持。第三人朝阳市双塔区红旗街道西上台集体资产善后管理办公室经该院送达开庭传票，未到庭参加诉讼，该院依法缺席判决。综上所述，原告刘帅要求被告金锋公司返还配套费195,502.50元的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，该院予以支持。原告贾淑珍、刘帅要求被告办理供暖入网手续的诉讼请求合理部分，该院予以支持。原告要求被告支付房屋不能正常出租损失的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百七十九条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院判决：一、被告朝阳金锋房地产开发有限公司于该判决生效后10日内向原告刘帅返还配套费195,502.50元；二、被告朝阳金锋房地产开发有限公司于该判决生效后20日内为原告刘帅案涉房屋（坐落于双塔区户）办理集中供暖入网手续，并协助供暖设施改造，相关入网费用由原告刘帅负担；三、驳回原告刘帅的其他诉讼请求；四、驳回原告贾淑珍对被告朝阳金锋房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,560元（原告预交），由原告负担7,780元，被告负担7,780元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对二审事实本院认定如下：上诉人金锋公司向本院提交了2002年7月24日朝阳市财政局关于朝阳市征收城市基础设施配套费有关情况的汇报，用以证明朝阳市政府于2002年7月4日召开会议要求开发单位向政府财务部门交纳基础配套设施而且计入成本。被上诉人对上述证据提出异议，认为该证据是朝阳市财政局向政府的汇报材料，并没有明确要求支付这个钱，不能作为收取费用的依据。本院经审查认为，上诉人出示上述文件不能证明政府允许对安置产权调换房屋收取配套费，故对上诉人提交的上述证据不予采信；上诉人金锋公司向本院提交了仲裁申请书及朝裁字（2017）35号朝阳仲裁委员会裁决书，用以证明刘帅于2017年1月3日向朝阳市仲裁委员会提出仲裁申请，请求内容与刘帅起诉到双塔区人民法院的诉讼请求一致。被上诉人对上述证据真实性未提出异议，但认为当时驳回的理由是因为被上诉人要求追加西上台村委会，仲裁庭认为没有追加第三人的权利，以这个理由驳回被上诉人的仲裁申请，被上诉人尊重仲裁庭结果，但对结果是有异议的。本院经审查认为，被上诉人对上诉人出示的上述仲裁材料真实性未提出异议，且与本案具有一定关联性，本院予以采信；上诉人金锋公司向本院提交了情况说明、城市信用合作社支票存根及收据。用以证明233,517元为西上台村交到朝阳市中级人民法院，由朝阳市中级人民法院交到贾淑珍手里的办房证款。被上诉人对上述证据提出异议，认为交的款与刘帅、贾淑珍交给上诉人的钱数额一致，但是性质不一致，西上台村委会交付给贾淑珍时上诉人还没有向被上诉人要求另交付钱款。本院经审查认为，被上诉人对城市信用合作社支票存根及收据真实性未提出异议，上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。上诉人提交的情况说明系上诉人单方制作，不属民事诉讼证据；被上诉人向本院提交了销售不动产统一发票，用以证明本案买房依据。上诉人对上述证据真实性未提出异议，但认为一审已提交此证据。本院经审查认为，上述证据在原审未予质证，且判决书中亦未进行论述，上诉人对上述证据真实性未提出异议，该证据与本案具有一定关联性，本院予以采信。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：1．关于贾淑珍主体是否适格问题。贾淑珍因与西上台村委会存在债权债务纠纷，通过法院执行将西上台村委会所有的位于朝阳纺织有限公司对过，中心市场北出口处，光明街二段2-2-1房屋22间抵顶给贾淑珍用于清偿债务，后由于上述22间房屋被征用，西上台村委会与朝阳久鼎房地产开发有限责任公司达成拆迁补偿协议，约定朝阳久鼎房地产公司返还西上台村位于百合家园2#楼，1-01（142.29㎡）；2-01（142.29㎡）；3-01（142.29㎡）商业网点，即临光明街南数第二户网点一层、二层、三层，合计建筑面积427㎡，后朝阳市中级人民法院将上述商业网点予以查封。涉案房屋交付后在办理物权登记期间，贾淑珍代替其子刘帅与金锋公司签订商品房买卖合同，将房屋所有权转移给刘帅，故现贾淑珍对涉案房屋已不具有所有权，应认定其作为原告主体不适格。2．关于刘帅是否应该向金锋公司交纳配套费的问题。本案上述被拆迁的22间房屋虽然在签订《拆迁补偿协议》前经本院执行程序确认抵顶给朝阳市双塔区第二物资综合公司（后由法定代表人贾淑珍取得实际权利），但未办理房屋权属的过户登记，签订上述房屋拆迁补偿协议的甲方主体仍为西上台村委会，朝阳市双塔区第二物资综合公司及刘帅、贾淑珍均非《拆迁补偿协议》的合同相对方。此外，通过2003年1月15日西上台村委会与朝阳久鼎房地产开发有限责任公司签订《拆迁补偿协议》时约定办证费用由西上台村委会负责；2006年8月3日朝阳市双塔区红旗街道西上台集体资产善后管理办公室向贾淑珍出具承诺书载明，“同意将朝阳金锋房地产返还的房屋面积归还给申请执行人清算欠款，再给付申请执行人62万元现金全清，同意配合申请执行人办理一切交接过户手续，在办理房屋产权过户手续时，发生的所有费用都由申请执行人承担，西上台村不再负担任何费用”；以及2006年11月13日贾淑珍收到西上台村委会缴纳执行款233,517元，贾淑珍出具收条载明，“今收到朝阳市中级人民法院执行局执行西上台转来办房证费用款，贰拾叁万叁仟伍佰壹拾柒元整，（￥233,517元）”，该收条数额与刘帅向上诉人缴纳的配套费及维修基金数额一致这一过程看，本案应认定早在拆迁补偿协议签订时各方当事人就已商定达成合意，由第三人西上台村委会承担办证费用，西上台村委会向本院缴纳的执行款233,517元即为案涉的配套费和维修基金。被上诉人称该款（办房证费用款）系契税、交易税款，但未提供证据予以证明，也不能说清款项的具体构成。贾淑珍称该款项数额系开发商找西上台村委会做的手脚，没有证据证明，亦不符合常理，本院对王帅、贾淑珍的上述辩解意见不予采信。对刘帅提出要求金锋公司返还配套费的诉讼请求本院不予支持。3．关于刘帅要求金锋公司立即办理供暖入网手续的诉讼请求，结合辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书及建设工程竣工档案初验合格证、辽宁省工程竣工规划验收合格证及朝阳市建筑设计院有限责任公司出具的证明，可以认定金锋公司交付的涉案房屋工程符合竣工验收合格条件，且在建筑设计中采用的是分户式电热水锅炉地热式电采暖，如金锋公司未购置电采暖的相关配套设施，房屋就不会符合竣工验收条件，相关部门亦不会向金锋公司出具工程合格证书，故应认定金锋公司在向刘帅交付涉案房屋时已具备供暖条件，金锋公司称该楼房业主若要改为集中供暖方式，需向朝阳热电厂缴纳入网费，统一由金锋公司组织实施，现刘帅提出要求金锋公司办理供暖入网手续的诉讼请求，结合刘帅案涉房屋不能取暖的现状，金锋公司有义务为刘帅办理集中供暖入网手续，并协助供暖设施改造，相关入网费用由刘帅负担。4．关于刘帅要求金锋公司支付房屋不能正常出租损失100万元的诉讼请求，房屋不能正常出租并非由于金锋公司方原因导致，且刘帅对于该项损失及数额未能提供证据予以证明，故该项诉讼请求，本院不予支持。5．关于金锋公司提出的刘帅就本案同一诉讼请求提起过仲裁，仲裁已经作出终极裁决的上诉意见，朝裁字（2017）35号朝阳仲裁委员会裁决书系以该案须依法追加当事人参加仲裁，而现行法律没有赋予仲裁庭追加第三人权利为由而驳回了申请人的仲裁申请，该仲裁案并未做出实体处理，故本案应予实体审理，对上诉人提出的此点上诉意见不予支持。综上所述，上诉人金锋公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持双塔区人民法院（2019）辽1302民初907号民事判决第二项、第四项；二、撤销双塔区人民法院（2019）辽1302民初907号民事判决第一项、第三项；三、驳回刘帅的其他诉讼请求。一审案件受理费15,560元，由金锋公司负担7780元，由刘帅、贾淑珍负担7780元；二审案件受理费4210元，由金锋公司负担2105元，由刘帅、贾淑珍负担2105元。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年六月二十三日书记员  张 多（法官助理代）