河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初4837号原告（反诉被告）郑州某某中学，住所河南省郑州市。法定代表人徐某某，校长。委托代理人陈超，河南天基律师事务所律师。委托代理人孙淑娟，河南天基律师事务所律师。被告（反诉原告）河南某某公司，住所郑州市惠济区。法定代表人王某某，总经理。委托代理人张建东，河南科技通律师事务所律师。原告（反诉被告）郑州某某中学（以下简称郑州某某中学）诉被告（反诉原告）河南某某公司（以下简称河南某某公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州某某中学委托代理人陈超、孙淑娟、被告河南某某公司委托代理人张建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州某某中学诉称：2006年7月11日，原、被告签订《租赁合同》，约定将位于河南省郑州市南阳路37号原告校内北起学校同太极公馆界墙，南至学校体育场绿化带，西起学校综合教学楼建筑东墙，东至学校东界墙的不规则区域范围的土地出租给被告，租赁期限十年，年租金3万元。双方约定租赁范围只能用作建设停车场和锅炉房及设备间，如未经原告同意擅自改作他用，原告有权终止合同且不承担违约责任。2011年3月11日，原、被告签订租赁合同《补充协议》，约定租赁期限为2007年7月1日至2037年6月30日，年租金5万元，其他合同条款仍按照2006年7月11日签订的《租赁合同》执行。《租赁合同》签订后，被告在锅炉房上加盖房屋，违反合同约定擅自改变租赁物用途。另外，该租赁合同违反了划拨土地出租的有关规定。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院予以支持。诉讼请求：1、依法解除原、被告于2006年7月11日、2011年3月11日签订的《租赁合同》及其《补充协议》；2、判令被告向原告返还所租赁土地（原告学校内北起学校同太极公馆界墙，南至学校体育场绿化带，西起学校综合教学楼建筑东墙，东至学校东界墙的不规则区域范围）；3、本案诉讼费用由被告全部承担。被告河南某某公司辩称：一、被告没有改变租赁物用途，原告诉称的合同解除理由不能成立。被告不存在改变租赁物用途行为。本案所涉租赁物为一片空地，按照双方签订的租赁合同前序部分可知，该租赁物是作为原被告合作建设项目的配套设施使用，其中合同明确了该租赁物用作建设停车场、锅炉房、设备间。租赁合同所约定空地面积范围内，被告只建设了停车场、锅炉房，由于该空地的地面面积已经被停车场和锅炉房占用完，合同约定的“设备间”无处可建，鉴于签订本租赁合同的目的是将该片空地作为服务双方合作项目的配套实施，设备间和停车场、锅炉房是一起用于服务合作项目的配套设施。被告为了服务合作项目，在不影响停车场、锅炉房使用的前提下，在部分停车位上方悬空建设一个临时设备间，而不是原告所称的“在锅炉房上加盖房屋”。被告并没有改变租赁物的使用用途。二、本案所涉及的租赁合同，系原被告合作项目建设的配套协议，与投资项目建设的《合作协议》联袂执行，不可分离。2004年原告为了改造危楼，缓解教育经费不足的状况，计划开发沿南阳路东侧红线以东，原告实验楼以北，建设教学楼一栋、校门一个和综合楼一栋。原告与被告签订《合作协议书》，由被告对所开发的项目，进行设计、报规划、报建、施工及投资建设，建成后的项目产权归原告，原报告各分得教学楼、综合楼总面积50%，即被告分得综合楼第一、二、三和第四层的一部分，原告分得整栋教学楼和综合楼第五层、第四层的一部分。为了便于被告对综合楼的使用经营管理，原告将综合楼所分得的第五层和第四层部分面积，交给被告管理使用，被告每年向原告支付相应补偿金。原被告合作项目建成后，为了使用管理综合楼，就将综合楼后的空地作为综合楼的配套设施，以租赁的形式出租给乙方，用于建设服务综合楼的停车场、锅炉房、设备间。现该综合楼由医院、银行和宾馆长期租用，本案所涉及的租赁物也是作为综合楼的配套设施，为这些承租单位提供服务。因此，本案涉及的租赁合同，其实质是原被告双方合作项目建设的配套协议，离开该配套协议的执行，合作项目中综合楼就会缺少相应的配套设施，致使综合楼经营、使用上受到限制，从而损害综合楼的经营和使用价值，这与原被告双方合作建设项目的初衷相违背。本租赁合同作为执行合作写一点配套协议，二者是联袂执行的。三、原告单方解除合同的行为，违背了原被告双方项目合作建设的初衷，严重损害了被告及第三方的合法权益。原被告的《合作协议》、《租赁合同》自签订后，双方均依约履行，至今已经十余年，现原告却以改变租赁物用途为借口，突然单方撕毁合同，这不但违背了原被告双方项目合作建设的初衷，严重损害了被告的合法利益，同时，该租赁合同如果不能履行，承租综合楼的医院、银行和宾馆，其正常经营，就会遭受巨大影响和经济损失。因此，如果原告希望调整租金，双方可以协商解决，不能损害第三方的合法利益。综上所述，维持本案租赁合同的正常履行，既是维护诚实、信用的合同原则，也是合同维护市场主体交易安全的立法目的。原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告河南某某公司提出反诉请求：1、依法判令被反诉人继续履行2006年7月11日签订的《租赁合同》及2011年3月11日签订的《补充协议》；2、依法判令被反诉人赔偿反诉人经济损失85.85万元，违约金2.5万元，合计88.35万元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人2006年7月11日签订《租赁合同》，合同约定：北起被反诉人同太极公馆界墙，南至被反诉人体育场的绿化地，西起被反诉人综合教学楼建筑东墙，东至被反诉人东界墙的不规则区域范围的土地出租给反诉人，作为反诉人与被反诉人2004年《合作协议书》建设项目的配套设施。每次租赁期限为10年，年租金3万元。2011年3月11日双方签订《补充协议》，租赁期限变更为2007年7月1日至2037年6月30日，年租金增至5万元，每3年递增一次，每次递增5%。反诉人与被反诉人的《合作协议书》、《租赁合同》及《补充协议》自签订后，双方依约履行，至今已经十余年，现被反诉人却以改变租赁物用途为借口，突然单方撕毁合同，已构成违约，按照《租赁合同》第七条第三款之规定，被反诉人应向反诉人赔偿损失和支付违约金。被反诉人单方解除合同行为，不但违背了双方项目合作建设的初衷，严重损害了反诉人的合法权益。同时，该《租赁合同》如果不能履行，用于建设服务综合楼停车场、锅炉房、设备间不能使用，综合楼在经营、使用上将受到限制。承租该综合楼的医院、银行和宾馆，其正常经营就会遭受巨大影响和经济损失。综上所述，维护租赁合同的继续履行，既是维护诚实、信用的合同原则，也是符合合同法维护市场主体交易安全的立法目的。为了维护反诉人的合法权益，请求法院依法支持反诉人的反诉请求。针对被告河南某某公司的反诉原告郑州某某中学辩称：答辩人认为反诉人的诉讼请求没有依据，应予以驳回，理由：1、反诉人改变租赁场地的用处租赁合同约定解除条件。2、涉案的租赁场地为国有土地，双方的合同违反了城镇国有土地使用权，出让和转让暂行条例，第44条关于拨划土地使用权不得转让、出租、抵押的规定，根据合同法第52条第五项的规定，涉案租赁合同及其补充协议应属无效，反诉人为民实业应当返还占有的场地。3、因租赁合同及其补充协议为无效合同，合同无效，违约条款也无效，为民实业主张的违约责任没有法律依据。经审理查明：一、2007年6月26日，郑州市人民政府、郑州市国土资源局向原告郑州某某中学颁发郑国用（2007）第0510号土地使用证，显示：土地使用权人郑州某某中学；坐落：南阳路东、海滩街北；地号：js1-149-12,国号：郑国土资测字2007-187号，地类（用途）：教育；使用权类型：划拨；使用权面积：14358.2㎡。二、2004年8月11日，原告郑州某某中学（甲方）与被告河南某某公司（当时名称河南省今日置业有限公司，乙方）签订《合作协议书》一份，主要约定：“甲方为了改造危楼，缓解教育经费不足的状况，计划开发沿南阳路东侧红线以东，现七十一中实验楼以北，建设教学楼一栋、校门一个和综合楼一栋。甲、乙双方合作建设项目位于甲方运动场以西、南阳路以东、南临甲方实验楼、北临太极公馆；合作建设项目建成后，为方便乙方的使用经营管理，甲方同意将应分得的综合楼使用面积（即第五层整层面积和第四层一部分面积）在前叁拾年（自建成交付使用之日起计算）交给乙方管理使用，并有乙方每年支付甲方贰拾万元整的补偿金及根据经营和人民币增贬值情况双方协商适当调整补偿金的数额；本协议自签字之日起到乙方使用叁拾年期满终止等。”三、2006年7月11日，原告郑州某某中学（甲方）与被告河南某某公司（当时名称河南省今日实业有限公司，乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定：“就乙方租赁甲方部分土地，作为同甲方合作建设项目的配套设施一事达成共识，租赁范围：乙方租赁位于河南省郑州市××路××中学部分土地。包括：北起甲方同太极公馆界墙，南至甲方体育场的绿化带，西起甲方综合教学楼建筑东墙，东至甲方东界墙的不规则范围（实际租赁面积及界限以附件1为准）。租赁期限为：从双方合作建设项目（综合楼）双方确定使用之日起每十年参照本协议签订一次，每次合同期限最低为十年。每年租金人民币30000元整。乙方租赁范围只能用作建设停车场和锅炉房及设备间，如未经甲方同意擅自改做他用，甲方有权终止合同且不承担违约责任。违约责任:任何一方均不得单方面中止履行合同，否则，违约方须承担违约责任：除赔偿另一方损失外（按本合同约定至租赁期满前未履行年度的租赁费用总额计算），还须向另一方支付当年度租赁费用总额50%的违约金等。”合同签订后，原告将约定范围内土地交付被告使用，被告按约定向原告交付租金。2011年3月11日，原告郑州某某中学（甲方）与被告河南某某公司（乙方）又签订《补充协议》一份，主要约定“甲乙双方本着互惠互利的原则就双方于2004年8月11日签订的《合作协议书》中双方对综合楼的各种税、费的交纳及双方在2006年7月11日签订的综合楼配套停车场《租赁合同》使用期限等问题的未尽事宜达成如下共识：综合楼配套停车场的租赁费由甲乙双方于2006年7月11日签订的停车场《租赁合同》中第三款第二条的租金3万元增至5万元，即年租金为50000元。甲乙双方同意综合楼配套停车场在原停车场《租赁合同》到期之日至本《补充协议》延期之日起，以本《补充协议》签订的年租金额为基数，停车场租金递增为3年递增一次，每次递增5%。其他合同条款仍按2004年10月11日甲乙双方签订的《合作协议书》及2006年7月11日甲乙双方签订的停车场《租赁合同》执行，本补充协议书与合作协议书、租赁合同具同等法律效力。”原、被告双方在履行过程中，原告发现被告在锅炉房上加盖建筑物，认为被告违反合同约定擅自改变租赁物用途，遂诉至本院要求解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》。被告河南某某公司答辩期间提出反诉要求继续履行《租赁合同》及《补充协议》，并要求原告赔偿经济损失858500元与违约金25000元。四、庭审后2020年6月8日，经本院询问原、被告双方，原、被告均未向本院提交租赁上述土地时相关部门的批准手续及按规定已缴纳相关费用凭据。本院认为，国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”国家土地管理局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”上述行政法规均具有公示效力。本案原告郑州某某中学提交的郑国用（2007）第0510号土地使用证书显示土地使用权类型为划拨、系教育用地，但原告郑州某某中学与被告河南某某公司签订《租赁合同》及《补充协议》时违反国务院及国家土地管理局颁布的行政法规未依法办理批准并办理土地使用权出让手续以及交付土地使用权出让金，故原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》为无效合同，被告河南某某公司应当及时向原告郑州某某中学返还所租赁的土地（土地具体范围为：原告学校内北起学校同太极公馆界墙、南至学校体育场绿化带、西起学校综合教学楼建筑东墙、东至学校东界墙的不规则区域范围）。原告与被告分别请求解除合同、继续履行合同，本院依法均不予支持。被告河南某某公司基于租赁合同反诉请求原告郑州某某中学赔偿其经济损失858500元、违约金25000元，无法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南某某公司应当于本判决生效后十日内返还原告郑州某某中学北起该校同太极公馆界墙、南至学校体育场绿化带、西起该校综合教学楼建筑东墙、东至该校东界墙的不规则区域范围的租赁土地。二、驳回原告郑州某某中学其他诉讼请求。三、驳回被告河南某某公司全部反诉请求。本诉案件受理费减半收取6193元，原告郑州某某中学负担3096元，被告河南某某公司负担3097元；反诉费6318元，由被告河南某某公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  安淑云二〇二〇年六月十九日代理书记员  王 帅