广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终634号上诉人（原审被告）：吴伟良，男，1990年7月18日出生，汉族，住广东省龙川县**************。被上诉人（原审原告）：袁素云，女，1977年4月30日出生，汉族，住广东省广州市白云区*************。委托诉讼代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉颖，广东金亚律师事务所律师。原审第三人：清远市新干新房地产代理有限公司，住所地：广东省清远市。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：曾志勇，该公司员工。上诉人吴伟良因与被上诉人袁素云及原审第三人清远市新干新房地产代理有限公司（以下简称新干新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初4630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴伟良上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人应该退还上诉人缴纳的租房押金4000元。上诉人入住时，房屋客厅就有天花脱落的痕迹。自2019年4月开始，客厅、房间、阳台的天花慢慢有严重的剥落现象。有时候上诉人正在家中天花就会忽然掉落。有一次非常大面积的掉落，上诉人于是打电话要求被上诉人修缮天花，以免继续剥落威胁到人身安全。但是被上诉人回复说，天花脱落属于该房屋装修时的遗留问题，之后对此事一直不予处理。上诉人多番与被上诉人协商无果，担心继续居住会对人造成伤害，于是2019年6月10日打电话给被上诉人要求退房。被上诉人口头上答应了。但是后来被上诉人于2019年6月13日过来收房时并没有退还房租押金。被上诉人在房屋出现严重问题时没有及时修缮，给上诉人带来了心理压力和安全隐患。根据《中华人民共和国合同法》第233条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”的规定以及双方签订的《租赁合同》第十五条“租赁期间，房屋受到不可抗拒的自然灾害导致毁灭……房产发生重大损失或危险的，出租方应负责修缮，出租方不修缮的，承租方可以提出退房或代出租方修缮”的约定，被上诉人作为该房屋的业主，应该及时对房屋进行修缮，被上诉人不予处理，上诉人唯有搬离。故上诉人这种行为并不构成违约，被上诉人应退还租房押金。二、被上诉人所主张的房屋内部物品损失，不应全部由上诉人承担。上诉人租赁该房屋的时候，房屋内部的物品大部分都是旧的，使用年限也不短了，柜子、椅子以及门窗等等都本来就有裂缝和破损的。其中洗衣机的盖子（价值275元）以及电视机（价值1450元）确实是上诉人在使用过程中损坏的，这两样东西的损失上诉人愿意承担，其他部分物品是在使用过程中的自然老化和损耗。同时，与被上诉人签订的《家私电器清单》只能体现物品的数量，并不能说明上诉人入住时屋内物品是完好无损的，且屋内物品除了电视机、洗衣机之外，其他均能正常使用。一审法院将房屋内部物品的损坏全部判决由上诉人承担，根本不合情不合理也不合法。三、被上诉人主张的房屋占有损失费不应支持。上诉人于2019年6月10日就已经搬离了出租屋，并按月缴纳了足额的租金给被上诉人，并没有继续占用被上诉人的房屋。由于被上诉人的房屋出现大面积的天花剥落现象，被上诉人并没有及时修缮。在这种情况下，被上诉人的房屋租不出去也是正常的，一般租客看到这样的房屋也不敢租。因此，导致被上诉人房屋无法再次出租也是被上诉人自己的原因，与上诉人无关，法院不应支持被上诉人主张的房屋占有损失费。被上诉人袁素云辩称，一、上诉人无权要求被上诉人退还租房押金4000元。2019年5月中旬，上诉人向被上诉人提出提前解除《租赁合同》并退还保证金，因合同未到期被上诉人不同意提前解除《租赁合同》及退还保证金。为此上诉人威胁被上诉人说如果不退保证金，到时损失的会远大于保证金，代价会更大。被上诉人迫不得已同意向上诉人退还1000元保证金，但上诉人不接受，一定要全额退还。2019年6月13日，被上诉人丈夫银爱平与上诉人商讨其退租的事情，但一进案涉房屋就看到屋内一片狼藉，家私家电等物品被上诉人故意砸坏，房屋本身也有不同程度损坏。为此，被上诉人丈夫第一时间报警，清远市清城区公安局洲心派出所经调查后向双方出具《治安调解协议》。《治安调解协议》签订后，上诉人并未就案涉房屋内物品及房屋的损坏向被上诉人进行赔偿。从上可见，事情起因是上诉人在未征得被上诉人同意的情况下无故要求在租赁期间内提前解除《租赁合同》，被上诉人有权按《租赁合同》约定没收全部保证金。二、上诉人应对房屋的污损及家私电器的损坏进行赔偿。双方在签订《租赁合同》的同时亦签订《家私电器清单》作为《租赁合同》的附件，双方确认案涉房屋带有具体的家私电器及家私电器完好的情况。对此作为中介方的新干新公司在庭审中也确认出租时房屋内的家私电器是完好的。同时，从被上诉人提供的照片以及鉴定机构现场鉴定的照片可以看出：房屋的污损及家私电器的损坏明显是人为故意破坏所造成，并非上诉人所说是使用过程中的自然老化和损耗。而且如果真出现上诉人所说房屋的污损及家私电器的损坏是使用过程中的自然老化和损耗，其发现这种情况后从未通知过被上诉人。由此可见，被上诉人已证明其在交付出租屋及家私电器给上诉人时是完好的，而房屋的污损及家私电器的损坏均发生在上诉人承租期间，且民警到场查看后亦制作了价格认定标的明细表，此可以确切证明房屋的污损及家私电器的损坏均为上诉人故意所为，其应对房屋的污损及家私电器的损坏进行赔偿。三、上诉人应向被上诉人赔偿房屋占有使用费。由上可见，正是因为上诉人故意毁坏房屋及其内部物品导致房屋及家私电器无法正常使用，从而令到被上诉人不能顺利对外出租房屋，此必然对被上诉人造成租金损失。此损失正是因上诉人的行为而产生，因此上诉人应向被上诉人赔偿房屋占有使用费。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实、法律依据，恳请法庭予以驳回。被上诉人袁素云向一审法院起诉请求：1.解除袁素云与吴伟良、清远市新干新房地产代理有限公司于2018年12月17日签订的《租赁合同》，吴伟良在《租赁合同》正式解除后三日内腾退所租房屋给袁素云；2.保证金4000元归袁素云所有；3.吴伟良就所租房屋内物品及房屋的损坏向袁素云赔偿，赔偿金额暂定60000元（最终以鉴定16857元为准）；4.吴伟良负担案件的诉讼费。诉讼过程中，袁素云增加诉讼请求：吴伟良赔偿评估费损失4950元；支付袁素云垫付的物业管理费用752.53元（2019年6月13日垫付的192.33元、2019年8月21日垫付的373.80元、2019年9月15日垫付的186.40元）以及按照每月2000元的标准计付自2019年6月17日起至吴伟良腾退涉案房屋之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费暂计至2019年8月16日止为4000元。一审法院认定事实：1.吴伟良主张袁素云在2019年6月13日前后已同意其提前退租并退还保证金，袁素云对此予以否认。对于该事实，应由主张事实的一方即吴伟良举证证明，但吴伟良对此事实并没有提供任何证据可以证实。因此，对于吴伟良主张的该事实一审法院不予采信。2.吴伟良主张其只损坏了电视机以及洗衣机的盖子，袁素云则陈述吴伟良损坏了多种家私电器以及污损了墙面。对于该争议事实，袁素云配偶银爱平在发现家私电器受损后立即报警，民警到场后查看了家私电器损坏情况，制作了价格认定标的明细表，足以证实涉案房屋的多种家私电器（电视机、洗衣机盖子、抽油烟机、木质电视柜、木质茶几、木质餐椅、入墙柜、柜子、鞋柜、橱柜、卫生间镜子、大厅吊灯）在吴伟良承租期间发生损坏以及墙面受到污损的事实。而家私电器受损以及墙面污损均发生在吴伟良承租期间，可以证明受损的家私电器以及墙面污损均系吴伟良故意行为所致。因此，一审法院对于袁素云主张吴伟良在承租期间损坏了租赁房屋内的多种家私电器以及污损墙面的事实予以采信。一审法院认为，袁素云委托其配偶银爱平将登记在袁素云名下的涉案房屋出租给吴伟良，银爱平接受委托后则直接以其本人名义与吴伟良以及新干新公司签订了《租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，该《租赁合同》直接约束袁素云以及吴伟良、新干新公司。袁素云将涉案房屋交付给吴伟良居住使用后，吴伟良负有妥善保管并按照租赁物的使用性质正常使用租赁房屋及其内部家私电器的法定义务。而在租赁过程中，吴伟良未履行该法定义务而致使袁素云房屋及其内部的家私电器不同程度的损坏。为查清物品损失，一审法院对外委托了评估机构进行评估，最终该评估机构作出评估结论书，认定价格损失为16857元。该评估不存在违法情形，也不存在评估结论明显依据不足的情形，故一审法院对评估机构作出的评估结论书予以采信，对于袁素云认为评估价格损失过低，吴伟良认为评估损失过高的意见均不予采纳。对于袁素云房屋内的物品损失及污损墙面修复价格按评估结论书确定为16857元。根据合同第十三条的约定，袁素云有权要求吴伟良赔偿该损失。故，袁素云请求吴伟良赔偿其房屋及物品损失共计16857元以及评估费损失4950元，依据充足，一审法院予以支持。对于袁素云请求吴伟良支付的房屋占有使用费，在性质上属于因吴伟良毁坏房屋及其内部物品导致袁素云无法再次对外出租所导致的租金损失。根据合同第十三条的约定，袁素云亦有权主张该损失。对于该损失，吴伟良故意涂污了房屋墙面并损坏了房屋内部物品，客观上将导致租赁房屋内的家私电器等不能正常使用，进而导致袁素云不能顺利对外出租房屋而产生租金损失。虽然吴伟良损坏了房屋墙面及内部物品后拒绝修复确实将造成袁素云租金损失，但是袁素云在公安机关已将被损坏的物品及损坏情况进行了登记确认后，其完全可以自行委托评估物品损失后修复或者直接修复以减少自己的租金损失。而袁素云在本案中并没有采取相应措施进行减损。因此，一审法院酌情确定两个月的时间为合理的物品损失评估及修复期间，对于袁素云请求的房屋占有使用费损失一审法院只支持两个月，即支持4000元（2000元/月×2月）。对于袁素云请求解除合同、确认保证金归其所有的诉讼请求，根据合同第十二条的约定，租赁一方需提前解除合同的，需征得另一方的同意，但是如果未经另一方同意，提前解除合同的当事人也可以提前退租，但是须以丧失或赔偿保证金为代价。本案中，吴伟良在未征得袁素云同意的情况下于2019年6月13日明确告知袁素云一方其要提前退租，在此之后其也实际搬离了涉案房屋，没有继续占有使用房屋，而袁素云也一直未退还吴伟良保证金。因此，一审法院认定双方之间的《租赁合同》已在2019年6月13日经吴伟良通知以及实际行为提前解除，但其不能要求袁素云退还4000元保证金。因此，对于袁素云请求解除《租赁合同》的诉讼请求一审法院不予支持，对于确认4000元保证金归其所有无需返还给吴伟良的诉讼请求符合合同约定，一审法院予以支持。对于袁素云请求吴伟良腾退涉案房屋的诉讼请求，袁素云虽然不认同吴伟良所主张的其已将房屋钥匙在该日放在房屋内的桌子上的事实，但是袁素云自身仍留有其余的钥匙（袁素云在庭审中表示其没有保留其余钥匙，但是评估机构于2019年9月30日勘查现场之日，袁素云手持钥匙打开了涉案房屋大门。袁素云称是备用钥匙，后来在家找到了），可以自由进入涉案房屋。而吴伟良自2019年6月13日起已搬离涉案房屋且未再居住使用，因此，袁素云请求吴伟良腾退涉案房屋给袁素云事实依据不足，一审法院不予支持。对于袁素云请求的物业管理费用，根据合同第九条的约定，吴伟良仅需负担其居住使用期间的物业管理费用。由于袁素云已实际向物业管理公司支付了物业管理费用，因此，吴伟良需向袁素云支付其垫付的物业管理费用112.80元（31.82+160.51元×13天÷30天+32.62元÷2×13天÷30天+20.16元÷2×13天÷30天）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十九条、第四百零二条的规定，于2019年11月5日作出判决：一、确认4000元保证金归袁素云所有，无需向吴伟良返还；二、吴伟良于判决生效之日起10日内向袁素云赔偿房屋及内部物品损失16857元及评估费损失4950元；三、吴伟良于判决生效之日起10日内向袁素云赔偿房屋占有使用费损失4000元；四、吴伟良于判决生效之日起10日内向袁素云支付物业管理费用112.80元；五、驳回袁素云的其它诉讼请求。案件受理费664元，减半收取计332元，由袁素云负担56元，吴伟良负担276元。本院二审期间，上诉人吴伟良提交两组证据：证据一、照片，拟证明涉案房屋的家具在入住时已经很破旧，被上诉人认为是上诉人损坏的与事实不符；证据二、家具家电清单，拟证明只能体现家具家电的数量，并不能说明上诉人入住时屋内家具家电是完好无损的。被上诉人袁素云质证称，证据一与本案无关，图中的门不在被上诉人主张赔偿的范围，证据二也与本案无关，不是涉案房屋的家具家电。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1.袁素云是否需向吴伟良退还保证金；2.吴伟良应否对袁素云房屋内物品的损坏承担全部的赔偿责任；3.吴伟良应否支付房屋占有使用费。关于焦点一。根据《租赁合同》第十二条“租赁期间，租赁双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意……承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金”的约定。本案中，吴伟良在未征得袁素云同意的情况下，于2019年6月13日明确告知袁素云一方其要提前退租，在此之后其也实际搬离了涉案房屋。故双方签订的《租赁合同》已在2019年6月13日经吴伟良通知以及实际行为提前解除，但由于未征得袁素云的同意，吴伟良单方提前解除合同，不能要求袁素云退还4000元保证金，一审法院认定并无不当。吴伟良上诉认为袁素云在涉案房屋出现天花剥落问题时没有及时修缮，吴伟良因涉案房屋危及自身安全而提前解除合同不构成违约，袁素云应当退还保证金。但是吴伟良并无提供证据证明，其曾就天花剥落危害自身安全的问题向袁素云反映而袁素云拒绝修缮的事实，且从一审吴伟良对案件事实的陈述中，并未提及因天花剥落影响人身安全而提出提前解除合同的情况，故对于吴伟良的上述主张，本院不予采信，袁素云无须退还保证金。关于焦点二。根据《租赁合同》第十三条“承租方有下列情况行为之一的……因此而造成损失的，由承租方赔偿经济损失：5.故意损坏该房产的”的约定，吴伟良在租赁过程中致使袁素云房屋及其内部的家私电器不同程度的损坏，应当向袁素云赔偿损失。依据评估结论书，袁素云房屋内的物品损失及污损墙面修复价格确定为16857元。故吴伟良应当向袁素云赔偿其房屋及物品损失共计16857元，一审法院认定正确。吴伟良上诉认为袁素云房屋内的物品是在使用过程中的自然老化和损耗，并非吴伟良恶意损坏，吴伟良不应承担全部赔偿责任。但是袁素云已经提交租赁时与吴伟良签订的合同附件《家私电器清单》证实房屋内的物品在交付使用前是完好的，亦提供报警回执、治安调解协议、物品损坏照片证实房屋内物品损坏发生在吴伟良租赁期间，足以说明房屋内物品的损坏与吴伟良有直接的关联。故对于吴伟良的上述主张，本院不予采信。关于焦点三。本案中，吴伟良故意涂污房屋墙面、损坏房屋内物品，导致袁素云不能顺利对外出租房屋而产生租金损失，存在过错。袁素云在事发后没有采取相应措施修复房屋及时出租以减少损失，亦存在一定过错。故一审法院酌情确定两个月的时间为合理的物品损失评估及修复期间，予以支持袁素云请求吴伟良支付两个月房屋占有使用费损失4000元，并无不当。吴伟良认为其早已搬离涉案房屋，由于袁素云没有及时修缮房屋导致房屋无法再次出租，吴伟良不应赔偿房屋占有使用费的主张，没有依据，本院不予采信。综上所述，上诉人吴伟良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费554元，由上诉人吴伟良负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年六月十六日法官助理 梁家惠书 记 员 林月敏