福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初4676号 原告（反诉被告）：林有烁，男，汉族，1951年2月20日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：吴健斌，福建世纪新安律师事务所律师。 原告（反诉被告）：王炳英，女，汉族，1952年2月9日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：吴健斌，福建世纪新安律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福州和胜房地产有限责任公司，住所地福州市鼓楼区白马北路17号7层702室，统一社会信用代码91350100633903226B。 法定代表人：刘加勤，总经理。 委托诉讼代理人：詹建荣，公司职员。 原告（反诉被告）林有烁、王炳英与被告（反诉原告）福州和胜房地产有限责任公司（以下简称和胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。林有烁、王炳英的委托诉讼代理人吴健斌，和胜公司的委托诉讼代理人詹建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林有烁、王炳英向本院提出诉讼请求：1.和胜公司向林有烁、王炳英支付逾期交房违约金42251元（以253万元为基数，按照日利率万分之零点五计算，从2018年4月1日计至2019年2月28日）；2.和胜公司向林有烁、王炳英支付逾期办证违约金4022.7（以253万元为基数，按照日利率万分之零点三计算，从2019年7月16日暂计至2020年4月23日）；3.和胜公司向林有烁、王炳英支付违约金1000元；4.和胜公司承担本案诉讼费。 事实与理由：2016年9月13日，林有烁、王炳英与和胜公司签订《商品房买卖合同》，林有烁、王炳英向和胜公司购买位于鼓楼区，总金额253万元。合同约定和胜公司应在2018年3月31日前，将符合约定条件的商品房交付林有烁、王炳英，如和胜公司逾期交付房屋超过60日后，林有烁、王炳英继续履行合同的，和胜公司应在合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日支付已付款万分之零点五的违约金。如和胜公司交付的房屋未在约定日期达到交付条件，和胜公司支付1000元违约金。另外，合同还约定：如因和胜公司的原因，林有烁、王炳英不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第（2）项处理:（2）林有烁、王炳英不退房，和胜公司自逾期之日起每日按林有烁、王炳英已付款的0.003%向买受人支付违约金。合同签订后，林有烁、王炳英支付了全部房款，但和胜公司直至2019年2月28日才将商品房交付林有烁、王炳英，且交付的商品房未达到合同约定的条件。和胜公司的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。为维护林有烁、王炳英的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 和胜公司辩称，一、和胜公司已于2018年7月17日将房屋交付林有烁、王炳英。林有烁、王炳英诉称和胜公司于2019年2月28日才将商品房交付林有烁、王炳英。但根据和胜公司提供的《交房通知书》、《验房通知书》可知，林有烁、王炳英已于2018年7月17日办理验房手续，并在该《验房通知书》载明“经双方验房（毛坯房）无整改项目，买受人同意交房”，上述证据可以证明，1.和胜公司已于2018年7月17日将房屋交付林有烁、王炳英，根据《最高关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十一条的规定：收房后已完成了房屋的转移占有，业主自收房之日起获得房屋的使用利益，可视为房屋的交付适用，完成了交房义务；2.业主在明知道房屋存在未达到交房条件的情况下，完成了交付行为，可视为业主和开发商对房屋交付达成的新约，是双方意思自治的结果，应予以认可。二、林有烁、王炳英要求支付违约金1000元属于重复惩罚，不符合法律相关立法精神和规定。在林有烁、王炳英诉求中前两点分别是逾期交房违约金和违约金两点，两个违约条款同时指向逾期交房的同一行为，根据一事不二罚原则，针对一行为，只能使用同一惩罚一次，上诉两行为均为金钱罚，属于重复惩罚，因此林有烁、王炳英在主张逾期交房的违约金的情况下不应再主张和胜公司支付1000元违约金。三、元庚公寓项目于2019年12月20日完成房屋首次登记（初始登记）且2020年1月19日按商品房买卖合同中的通讯地址发出办证通知书，应以2020年1月19日作为被告完成合同约定的办证义务的截止时间。综上，林有烁、王炳英所诉均无合法依据，请求法院驳回林有烁、王炳英诉讼请求。 和胜公司向本院提出诉讼请求：1.林有烁、王炳英立即支付和胜公司违约金共计758元（自2020年4月20日计至2020年5月8日，按日支付逾期应付款（253万元）的万分之零点五，253万元×0.0005×18天/30天=758元）；2.林有烁、王炳英支付本案一切诉讼费用。 事实与理由：2016年9月13日，林有烁、王炳英与和胜公司签订《商品房买卖合同》。根据合同附件六合同补充协议第三条第一款约定“林有烁、王炳英承诺应于和胜公司通知林有烁、王炳英办理产权之日起3个月内，办理相关产权手续，并取得产权证；否则，每逾期一日林有烁、王炳英应按购房款总价的万分之五向和胜公司支付违约金。林有烁、王炳英违反了上述合同约定，应如约承担违约金。故根据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定起诉至法院，愿判如所请。 林有烁、王炳英辩称，一、林有烁、王炳英知晓可以办证后及时要求和胜公司办理房款结算，故不存在违约；相反，和胜公司已经超过合同约定办证期限构成违约。林有烁、王炳英于2020年4月9日知晓可以办证后，及时联系物业处及和胜公司预约办理房款结算及领取办理权属登记的相关手续，但和胜公司要求以签订《抵扣协议》（逾期交房违约金抵扣物业费为前提）方可办理房款结算及交付办理权属登记的相关材料。小区业主对林有烁、王炳英的做法提出异议，经多方维权，和胜公司才于四月中旬陆续办理房款结算。另外，和胜公司抗辩疫情原因，林有烁、王炳英认为该理由不能成立。和胜公司多次要求领取办证发票，但和胜公司仍未出具发票，与疫情无疫情关联。林有烁、王炳英认为和胜公司以办理房款结算要挟业主签订抵扣协议，违背公信，理应承担相应的逾期办证违约。综上，和胜公司违约事实清楚，理应按照合同约定承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林有烁、王炳英提交证据：A1.《商品房买卖合同》；A2.发票；A3.房款结算单、发票；A4.录音；A5.录音文本。和胜公司提交证据：B1.交房通知书及验房通知书；B2.首次登记通知书；B3.办证通知书及快递存根；B4.房款结算单上领取办证材料证明；B5.商品房买卖合同附件六：合同补充协议；B6.福建省房屋建筑工程竣工验收报告。本院认为，林有烁、王炳英及和胜公司提交的证据，均能与原件核对一致或已经对方当事人确认，上述证据内容真实，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据庭审陈述及上述已认定的合法有效的证据，本院对本案事实作出如下认定： 2016年9月13日，林有烁、王炳英与和胜公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，林有烁、王炳英向和胜公司购买位于福州市鼓楼区单身公寓，总金额253万元。合同约定，和胜公司应当在2018年3月31日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付林有烁、王炳英使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.上述第2点约定的电信、有线电视按设计施工到位、实际使用日期以当地相关单位批准开通使用日期为准；如果在规定日期内未达到上述条件，林有烁、王炳英同意接收，和胜公司支付林有烁、王炳英1000元违约金。合同约定，和胜公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付林有烁、王炳英使用，逾期超过60日后，林有烁、王炳英要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，和胜公司按日向林有烁、王炳英支付已付款万分至零点五的违约金。合同约定，和胜公司应在商品房交付使用后365天内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由和胜公司提供的资料交付林有烁、王炳英；如因和胜公司的原因，林有烁、王炳英不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列处理:林有烁、王炳英不退房，和胜公司自逾期之日起每日按林有烁、王炳英已付款的0.003%向林有烁、王炳英支付违约金。合同还约定，林有烁、王炳英承诺应于和胜公司通知林有烁、王炳英办理产权之日起3个月内，办理相关产权手续，并取得产权证；否则，每逾期一日林有烁、王炳英应按购房总价的万分之五向和胜公司支付违约金。 合同签订后，林有烁、王炳英支付购房款253万元。 2017年9月30日，元庚公寓1#、2#楼及地下室竣工验收。 2018年7月16日，林有烁、王炳英在《交房通知书》上签名，确认收到交房通知书。2018年7月17日，林有烁、王炳英在《验房通知书》上签名，确认元庚公寓2#楼511单元，已审核完毕，请予以办理验房交房手续。同时，林有烁、王炳英在《验房通知书》上备注：经双方验房（毛坯房）无整改项目，同意收房。 2019年1月28日，元庚公寓2#楼及地下室建设工程消防验收合格。 2019年12月20日，经和胜公司申请，鼓楼区鼓西街道鼓西路251号（原鼓西路南侧，互爱巷西侧）元庚公寓1#-2#楼及地下室房屋首次登记。 2020年1月19日，和胜公司向林有烁、王炳英发出《办证通知书》，通知林有烁、王炳英可携带身份证、购房合同、已缴款购房发票原件预约到物业处办理房款结算、领取办理权属登记的相关手续。 2020年4月26日，和胜公司向林有烁、王炳英出具《房款结算单》。林有烁、王炳英在《房款结算单》上载明，本人的购房款全部发票及福州市不动产（购买商品房）登记和交易申请表等办理权属登记材料已领取。 综上所述，本院认为，林有烁、王炳英与和胜公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法有效，双方当事人均应遵照履行。 关于和胜公司是否要向林有烁、王炳英支付逾期交房的违约金的问题。本院认为，合同约定，和胜公司应于2018年3月31日前交付案涉商品房。从和胜公司提交的证据可以认定，林有烁、王炳英于2018年7月17日在《验房通知书》上签名，并办理了案涉商品房的验房交房手续。和胜公司于2018年7月17日才向林有烁、王炳英交付案涉商品房，和胜公司已构成违约，应承担违约责任。故和胜公司应向林有烁、王炳英支付逾期交房的违约金13662元（以253万元为基数，按日0.005%的标准，从2018年4月1日计至2018年7月17日）。 关于和胜公司是否要向林有烁、王炳英支付逾期办证的违约金的问题。本院认为，合同约定，和胜公司应在商品房交付使用后365天内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由和胜公司提供的资料交付林有烁、王炳英。和胜公司向林有烁、王炳英交付案涉商品房的时间为2018年7月17日，故和胜公司应在2019年7月17日前办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由和胜公司提供的资料交付林有烁、王炳英。和胜公司于2020年1月19日向林有烁、王炳英发出《办证通知书》，通知林有烁、王炳英办理房屋的权属登记。和胜公司已构成违约，应承担违约责任。故和胜公司应向林有烁、王炳英支付违约金14117.4元（以253万元为基数，按日0.003%的标准，从2019年7月18日计至2020年1月19日）。 关于和胜公司是否要向林有烁、王炳英支付违约金1000元的问题。本院认为，合同约定，如果在规定日期内未达到商品房交付的条件，林有烁、王炳英同意接收，和胜公司支付林有烁、王炳英1000元违约金。经本院查明，2019年1月28日元庚公寓2#楼及地下室建设工程消防验收合格。故可认定林有烁、王炳英收房之日（2018年7月17日），案涉商品房所在建筑物的消防尚未按规划设计要求建设完成并经竣工验收，亦即案涉商品房未达到交付的条件。故林有烁、王炳英按《商品房买卖合同》的约定诉请要求和胜公司支付违约金1000元，本院予以支持。 关于林有烁、王炳英是否存在违约以及是否应向和胜公司支付违约金的问题。本院认为，和胜公司于2020年1月19日向林有烁、王炳英发出《办证通知书》，通知林有烁、王炳英办理房款结算、领取办理权属登记的相关手续。因2020年2月至3月期间受疫情影响，林有烁、王炳英于2020年4月26日与和胜公司办理购房款结算，并领取全部发票及福州市不动产（购买商品房）登记和交易申请表等办理权属登记材料，林有烁、王炳英并未构成根本性违约。故和胜公司的反诉诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、福州和胜房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向林有烁、王炳英支付违约金28779.4元； 二、驳回林有烁、王炳英其他诉讼请求； 三、驳回福州和胜房地产有限责任公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉诉讼费981元，由林有烁、王炳英负担394元，和胜公司负担597元。反诉诉讼费25元，由和胜公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  赵毳 二〇二〇年六月十八日 书记员  叶炜 附本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。