黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1090号上诉人（一审原告）：修玉梅，女，1967年3月6日出生,住黑龙江省肇州县。委托诉讼代理人：王凤玲，黑龙江旭佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：于树东（系肇州县朝阳乡新荣村民委员会推荐），男，1969年4月5日出生，汉族，住。被上诉人（一审被告）：林志刚，男，1978年5月2日出生，汉族，个体，现住。被上诉人（一审被告）：大庆金都物业管理有限公司，住所地大庆市肇州县南城华府小区北侧1-2层。法定代表人：林志刚，该公司经理。被上诉人（一审被告）：大庆华清房地产开发有限公司，住所地大庆市肇州县肇州镇民主街龙盛小区商服楼临街房北数第3门。法定代表人：王峰，该公司经理。被上诉人（一审被告）：大庆龙兴房地产开发有限公司，住所地大庆市肇州县肇州镇和平街新世纪商城院内。法定代表人：韩文财，该公司经理。委托诉讼代理人：张彦海，男，1964年10月16日出生，汉族，公司职工，住。上诉人修玉梅因与被上诉人林志刚、大庆金都物业管理有限公司（以下简称金都物业）、大庆华清房地产开发有限公司（以下简称华清公司）、大庆龙兴房地产开发有限公司（以下简称龙兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0621民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院现已审理终结。修玉梅上诉请求：1.对黑龙江省肇州县人民法院（2019）黑0621民初1599号民事判决进行改判；2.继续判令解除修玉梅与华清公司签订的《协议书》；3.继续判令华清公司返还购房款6万元，并自2017年11月9日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息至实际给付之日；继续判令林志刚对上述款项承担连带责任；4.依法改判历晓平承担连带责任；5.依法改判龙兴公司在6万元范围内承担连带责任；6.一、二审受理费用由各被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定案件主要事实认定错误，修玉梅请求金都物业返还2万元购房款及利息有法律依据。一审判决认定“对修玉梅要求金都物业、龙兴公司并非商品房预售合同的向对方，金都物业只是代表华清公司收取修玉梅购房款2万元，但已支付给华清公司”这一事实有以下错误：一是金都物业根本就没有提供已经把钱转给华清公司的证据，一审法院仅凭林志刚的言辞证据就确定了把钱转给了华清公司，属于认定案件主要事实缺乏证据证明；二是林志刚作为金都物业的执行董事兼总经理，其作为唯一的股东，指示修玉梅将2万元直接存入金都物业，金都物业并没有任何证据证实此款已经转给华清公司，那么金都物业已经构成了不当得利，按照法律规定，金都物业应当返还此笔购房款，并支付相应的利息。2.一审法院不予准许追加历晓平为被上诉人属于事实认定错误，历晓平应当对此承担责任。历晓平与林志刚是夫妻关系，其利用职务之便帮助林志刚预售楼房，其实质是其夫妻二人的共同经营行为，其夫妻双方应当对共同行为承担共同的责任。虽然在《太平洋小区预购协议》中没有签字，但是在整个售楼的过程中，其夫妻二人共同经营华清公司，其实质历晓平也是华清公司的实际控制人，追加其为被告符合法律规定。3.一审法院没有让龙兴公司承担连带责任，属于判决错误。因为从一审法院调取的肇州县公安局起诉意见中称经龙兴名邸小区施工总工确认，华清公司施工量约40万元，因此龙兴公司应当在40万元范围内承担连带责任。4.一审法院对修玉梅的请求即判令赵玉双、王峰、韩文财、林志刚在其未实缴出资范围内对其公司不能偿还债务承担清偿责任的诉讼请求没有进行审理，属于程序违法，请求对本案依法改判。华清公司的自然人股东有王峰和赵玉双，虽然林志刚是实际控制人，但作为股东的王峰和赵玉双应当在没有缴纳出资的范围内承担责任，而一审法院在没有审理的情况下就驳回了这一诉讼请求，属于程序违法，应按照《民事诉讼法》第二百条的规定进行再审。5.本案遗漏了必要诉讼参与人太平洋保险公司肇州支公司（以下简称太平洋肇州支公司），太平洋肇州支公司是太平洋小区的合伙开发建设者，修玉梅请求追加太平洋肇州支公司承担连带责任符合法律的相关规定。修玉梅提供《太平洋小区预购协议》已经标注了预购方(团购代表)，整个购房过程中，太平洋肇州支公司是组织者，修玉梅有相关证据足以证明太平洋肇州支公司以给职工建小区的名义组织进行团购，在太平洋肇州支公司组织和推动下，以建设太平洋小区的名义组织职工购买楼房，职工才有之后的购房行为，实际上是太平洋肇州支公司与华清公司一起共同开发建设太平洋小区，共同骗取了职工的信任，才使华清公司取得了信赖利益，所有的购房者才把购房款交给金都物业和华清公司。虽然太平洋肇州支公司不是合同的相对方，但在职工购房的过程中起到了领导和组织作用，担任了太平洋小区开发建设者的角色，从而最终导致职工签订合同和造成了不必要的损失。并且一审法院对太平洋肇州支公司参与组织售楼行为进行了认定，一审法院对这些法律事实的认定，进一步说明太平洋肇州支公司在此次购房的过程中起了组织和推动作用，小区的名称明确标注的是太平洋小区，购房者是太平洋的员工，虽然《太平洋小区预购协议》中没有太平洋肇州支公司字样，其实质是太平洋肇州支公司就是太平洋小区的合伙开发建设者。综上所述，修玉梅请求对黑龙江省肇州县人民法院（2019）黑0621民初1604号民事判决进行改判。二审期间，修玉梅补充上诉意见：在第二项上诉请求中，提到的解除应为确认无效，是笔误；一审法院驳回我方对历晓平的诉讼主张错误；历晓平作为太平洋保险公司肇州支公司外勤经理，也是公司的高管，同其他几位高管包括现任肇州支公司负责人石玉峰在内，在太平洋公司多次开会向员工宣传本单位同开发商合作，盖单位职工福利房，本单位员工可享受职工福利房价格即房间总计为90000元，所购买的房屋是80-90平方米，并号召员工动用自己的人脉及微信朋友圈对此进行广泛宣传，很多社会人士想要购买这么便宜的房子只能加入太平洋保险公司肇州支公司成为公司员工才有资格购买此房，为此很多人士因此加入了保险公司，成为员工后也购买了该楼房，太平洋保险公司先后组织员工在保险公司的办公场所宣传数次并在保险公司的场所签订了房屋预购协议，涉诉楼房的两次选址均命名为太平洋小区，上诉人就是对于保险公司从负责人到公司高管的这种承诺、组织或者宣传才购买了所谓的职工内部房；补充第二点，原审对于华清公司与龙兴公司签订的涉案工程转让协议的事实认定，属于认定事实错误，此事实直接关涉到龙兴公司是否应对上诉人购房款承担返还义务，属于案件的主要事实；依照最高院关于商品房买卖司法解释第三条的规定太平洋保险公司所做的广告、宣传等行为应当属于要约邀请，尽管没有写进合同，但是其不能排除应当承担的法律责任。修玉梅向一审法院起诉请求：1、判令修玉梅与大庆华清房地产开发有限公司签订的《太平洋小区预购协议》无效；2、判令大庆华清房地产开发有限公司返还购房款6万元；3、判令大庆华清房地产开发有限公司以6万元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2017年11月9日起至实际给付之日止支付给原告利息损失；4、判令大庆华清房地产开发有限公司支付修玉梅已付购房款一倍的赔偿金；5、判令林志刚、大庆金都物业管理有限公司、大庆龙兴房地产开发有限公司与大庆华清房地产开发有限公司共同承担返还已付购房款及赔偿责任；6、判决林志刚在华清公司未实缴出资范围内不能偿还债务承担清偿责任；7、判令被告共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月23日，修玉梅与华清公司签订《太平洋小区预购房协议书》，协议约定修玉梅购买华清公司开发的房屋位于肇州镇东环路以东、××以北，两室一厅一卫，建筑面积80至90平方米商品房一套，总价款90,000元；付款方式为首付款20,000元，在团购方楼房地基平口之日到主体建设二层完毕交40,000元，主体封顶交齐90,000元。同时约定自收到首付款后24个月完工。合同签订后，修玉梅于2017年6月28日，向林志刚指定的金都物业账户支付20,000元首付款，2017年11月9日向华清公司支付第二期购房款40,000元，华清公司出具40,000元收据。案涉小区楼房建至二层即停工，华清公司未能在约定的时间内交付房屋。修玉梅及其他购房人多次找华清公司要求退款，但华清公司一直推托未能返还购房款。现修玉梅起诉。另查，2017年3月6日，林志刚通过转让的方式以60万的价格获得华清公司的实际控制权，并为原华清公司的实际控制人吴晓强出具欠款金额为550,000元的欠条。2017年8月6日华清公司与龙兴公司签订开发合作协议，因华清公司资金未到位导致此协议未能继续履行。龙兴公司开发的小区楼房建至二层即停工，修玉梅及其他购房人多次找华清公司要求退款未果后，20余人到肇州县公安局报案，后经公安机关侦查查明，林志刚行为尚不构成犯罪。一审法院认为，依法成立的合同，当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。在本案中，修玉梅与华清公司签订《太平洋小区预购协议》时，因华清公司并非太平洋小区的开发企业，未取得商品房预售许可证销售房屋，而且在修玉梅方起诉前也未取得商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，其与修玉梅之间的商品房预售合同应认定无效，故对修玉梅要求确认其与华清公司签订的《太平洋小区预购协议》无效的诉讼请求，予以支持。因华清公司无商品房预售许可证明导致合同无效，故修玉梅要求华清公司返还购房款60,000元的诉讼请求，予以支持。修玉梅与华清公司签订的《太平洋小区预购协议》无效，华清公司应承担完全过错责任，故对原告修玉梅要求被告华清公司以60,000元为基数，自2017年11月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际给付之日止经济损失的诉讼请求，予以支持。对修玉梅要求华清公司支付购房款一倍的赔偿金的诉讼请求，因其无事实和法律依据，故不予支持。对修玉梅要求金都物业、龙兴公司与华清公司共同承担返还购房款及赔偿损失的诉讼请求，因金都物业、龙兴公司并非商品方预售合同的相对方，金都物业只是代华清公司收取修玉梅购房款20,000元，但已支付给华清公司，故不予支持。华清公司由原股东转让给现股东，是林志刚通过签订转让协议的方式获得的，林志刚不是该公司股东，但林志刚凭借其妻子历晓平（太平洋保险公司外勤经理）的关系，多次对修玉梅等公司员工宣传以9万元的价格可以在龙兴名邸小区购买80-90平方米的楼房，修玉梅与华清公司签订《太平洋小区预购协议》后，将20,000元首付款存至林志刚指定的金都物业账户，40,000元第二期购房款交给华清公司。包括修玉梅在内的20多名太平洋员工交付的购房款由林志刚监管，应认定林志刚是华清公司的实际控制人。上述款项全部由林志刚签字支出的，其行为不仅损害了华清公司的利益，也损害了修玉梅—公司债权人的合法利益，故林志刚应对华清公司返还修玉梅购房款及赔偿损失承担连带责任。对修玉梅要求林志刚在华清公司未实缴出资范围内对华清公司不能偿还的债务承担清偿责任的诉讼请求，因林志刚并非华清公司股东，故不予支持。对修玉梅申请追加历晓平为本案被告，并要求其对修玉梅的损失承担赔偿责任，因历晓平并非房屋买卖合同的相对方，且无事实和法律依据，故不予准予。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、大庆华清房地产开发有限公司于判决生效后立即返还修玉梅购房款人民币60,000元，并自2017年11月9日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息至实际给付之日。二、林志刚对上述款项承担连带给付责任。三、驳回修玉梅的其他诉讼请求。案受理费人民币1,442.50元，由大庆华清房地产开发有限公司负担。修玉梅为证明其主张，向本院提供证据如下：证据一、微信朋友圈截图及手机照片共计44页，光盘1张（一部分微信朋友圈的视频、一部分是手机录制的视频，拍摄的时间以纸质证据为准），欲证明：一、历晓平作为该次保险公司职工购买职工内部福利房的组织者和推动者，且其与林志刚系夫妻关系，应当对修玉梅的房款负有共同返还的义务；二、太平洋保险公司肇州支公司的负责人石玉峰及公司高管历晓平、林志刚组织宣传并在肇州支公司的工作场所拉横幅、开动员会，多次讲话号召员工购买该福利房，并称涉诉房屋属于保险公司与开发商共同合作开发的，大家放心购买，因此太平洋保险公司肇州支公司应当成为本案的当然被告，被追加；三、在公司领导及高层的动员下，广大员工也因此在微信群及朋友圈等各种传媒中宣传此事，事实上当时也确实有大量的员工的加入，目的是为了购买廉价的员工内部房。证据二、祖可心证人证言，欲证明:历晓平与林志刚对于涉诉房屋系共同经营，应当成为当然的被告。证据三、韩文东证人证言，欲证明：修玉梅购买涉诉房屋的条件是由保险公司来设定的，不是保险公司的正式员工是没有这个资格的，修玉梅对保险公司产生了信赖，才购买了房屋，因此保险公司应当成为本案当然被告。证据四、谷雪英证人证言，欲证明：修玉梅购买涉诉房屋是在太平洋保险公司购买的。本院认为，对于证据一，部分视频中能反映修玉梅等人与林志刚、王雪枫商议返还购房款的实际情况，对该部分事实予以认定，对其他证明的问题，本院将结合其他证据综合予以认定。对于证据二、证据三、证据四，本院将结合一审中肇州县公安局的调查笔录及其他证据综合予以认定。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.历晓平是否应当承担返还案涉2万元、给付利息、承担连带责任等法律责任；2.龙兴公司是否应承担连带责任；3.是否应当追加太平洋肇州支公司、王峰、赵玉双、韩文财等人参加诉讼。关于历晓平是否应当承担返还案涉2万元、给付利息、承担连带责任等法律责任。本案中，根据肇州县公安局的对林志刚非法吸收公众存款罪的调查情况，及二审中修玉梅提交的案涉相关业主与林志刚、华清公司实际控制人王雪枫之间商量返还购房款的视频可以认定，案涉2万元先由历晓平交由金都物业，再由金都物业转交给华清公司用于房屋建设的事实。因此，一审认定事实正确，历晓平并不是案涉《太平洋小区预购房协议书》的当事人，修玉梅提出历晓平应承担返还案涉2万元、给付利息、承担连带责任等主张，无事实依据，本院不予支持。关于龙兴公司是否应承担连带责任。本案中，案涉《太平洋小区预购房协议书》的签订主体为华清公司与修玉梅，该协议书中并没有龙兴公司法定代表人的签字及公司印章，且龙兴公司仅参与案涉房屋的建设，并没有参与收受修玉梅购房款等房屋销售行为。因此，龙兴公司并不是案涉《太平洋小区预购房协议书》相对人，修玉梅提出的上诉主张于事实不符，于法无据，本院不予支持。关于是否应当追加太平洋肇州支公司、王峰、赵玉双、韩文财等人参加诉讼的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，修玉梅在上诉中并未对太平洋肇州支公司、王峰、赵玉双、韩文财等人提出具体的诉讼请求，且太平洋肇州支公司、王峰、赵玉双、韩文财等人均未与修玉梅签订与案涉房屋买卖有关的书面合同，并非案涉《太平洋小区预购房协议书》相对人。同时修玉梅未提供证据证明王峰、赵玉双、韩文财等人存在出资不实的情况，其提供照片、视频等证据仅能证明在太平洋肇州支公司内举行过与案涉房屋销售有关的相应宣传活动，不能证明太平洋肇州支公司委托他人以公司的名义参与了案涉房屋的实际销售，修玉梅应当承担举证不能的不利后果。因此，对修玉梅二审中提出的应当追加太平洋肇州支公司、王峰、赵玉双、韩文财等人参加诉讼的主张及相应请求，本院均不予支持。综上所述，上诉人修玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人修玉梅负担。本判决为终审判决。审判长  王东辉审判员  金 玉审判员  战 剑二〇二〇年六月三十日书记员  王子强