江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初14611号原告：卢晓斌，男，1974年10月26日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：王昀、章爱红，江苏嘉昆律师事务所律师。被告：曹苏，男，1983年11月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：曹九洲，女，1981年11月30日出生，汉族，住湖北省枝江市。委托诉讼代理人：孙新，上海明伦律师事务所律师。第三人：宋德位，男，1986年11月15日出生，汉族，住河南省叶县。第三人：尹勇，男，1985年3月14日出生，汉族，住湖南省南县。原告卢晓斌与被告曹苏、曹九洲、第三人宋德位、尹勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序。后案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年5月11日进行审理。原告委托诉讼代理人王昀、被告曹九洲及委托诉讼代理人孙新、第三人宋德位到庭参加诉讼。被告曹苏、第三人尹勇经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原告和被告曹苏签订的租赁合同于2018年11月27日解除。二、请求两被告及两第三人立即搬离昆山市房屋并向原告支付从2018年4月15日至实际搬离之日的租金，按每日356元的标准计算。三、请求原告无需返还被告曹苏履约保证金20000元并要求被告曹苏支付原告违约金32500元。四、请求被告曹苏支付原告因本案支出的律师费10000元。五、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年8月13日原告和被告曹苏签订房屋租赁合同一份，合同约定：被告曹苏向原告租赁位于昆山市房屋，租赁期间为2017年8月15日至2022年10月14日止，租金前两年按130000元一年计算，具体支付方式如下：签订协议当日支付65000元，2018年3月15日支付65000元，2018年9月15日支付130000元。协议签订后，原告将涉案房屋交付给了被告曹苏使用，被告曹苏仅于合同签订当天向原告交付了65000元租金，后再未向原告交付租金，原告多次向被告曹苏催讨租金，被告曹苏均不予支付。另外，现租赁房屋一直由被告曹九洲占有使用。现为维护原告的合法权益故向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。被告曹苏在庭审前接受了本院询问，辩称：2018年11月20日我和被告曹九洲签订了退股协议书，我们约定包括本案租赁合同在内的相关合同的权利义务由曹九洲承担。原告的诉请和我无关。被告曹九洲辩称：我方不是合同的相对方，不应当承担责任，诉争房屋我方曾经使用过，但现在并非由我方使用。第三人宋德位辩称：我和原告之间并没有合同，原告也没有通知过让我搬走，也没有向我要过房租，我不应该向原告付款。第三人尹勇辩称：涉案房屋一楼的西边一间是我在用，我和第三人宋德位相邻，我的房子是从被告曹苏处租过来的，我们也签了合同，我愿意马上搬走，实际上房子已经空置了半年，房屋交接我自行处理。经审查，认定事实如下:2017年8月13日,原告与被告曹苏签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于昆山市房屋出租给被告曹苏作教育培训经营使用，房屋面积为614.22㎡，租赁期限自2017年8月15日起至2022年10月14日止，装修免租期两个月，租金自2017年10月15日起算。2017年10月15日至2018年4月14日的租金65000元，应于签约当日支付；2018年4月15日至2018年10月14日的租金65000元，应于2018年3月15日支付；2018年10月15日至2019年10月14日的租金130000元，应于2018年9月15日支付；2019年10月15日至2020年10月14日的租金140000元，应于2019年9月15日支付；2020年10月15日至2021年10月14日的租金150000元，应于2020年9月15日支付；2021年10月15日至2022年10月14日的租金160000元，应于2021年9月15日支付。订立本合同后，被告曹苏还应向原告支付20000元履约保证金。双方还约定，若被告曹苏未经原告同意擅自将商铺转租，转让或者转借给他人使用的，或者未按本合同约定按时足额支付租金，且拖欠超过10天的，原告有权提前中止合同，收回商铺。本合同执行过程中，双方如发生合同纠纷，应采取平等协商的方式解决，双方协商不成时，任何一方均有权依法向商铺所在地的人民法院提出诉讼，诉讼费、律师费等相关费用均由败诉方承担。合同签订后，原告将诉争租赁房屋交付给被告曹苏，被告曹苏向原告支付了保证金20000元及第一笔租金65000元，此后租金未支付。2018年11月15日，原告向被告曹苏发送催缴通知书一份，要求被告曹苏支付拖欠租金195000元，否则将解除本案租赁合同。此后，被告曹苏未向原告付款，原告又于2018年11月27日再次向被告曹苏发送通知书一份，要求解除本案房屋租赁合同，并要求被告曹苏搬离租赁物同时将租赁物交还。此后，被告未向原告付款，也未交还租赁房屋，原告索款未果，遂引起本案纠纷。另查明，被告曹苏与被告曹九洲原系合作关系，2017年11月19日，双方签订了一份退股协议书，约定被告曹苏退出，包括本案租赁合同在内的相关协议，均转到被告曹九洲名下。再查明，第三人宋德位于2017年9月26日从被告曹九洲处租赁了涉案房屋的一楼中间四间，目前仍在使用中。被告曹九洲与第三人宋德位就租金等问题存在纠纷，被告曹九洲已向法院提起诉讼，该案正在审理过程中。第三人尹勇于2017年9月2日从被告曹苏处租赁了涉案房屋的一楼西边一间，现已搬离。又查明,原告为本案诉讼聘请了江苏嘉昆律师事务所律师为委托诉讼代理人，双方签订了《聘请律师合同》，约定律师费为10000元，已开具发票。本院认为，原告与被告曹苏签订了书面合同，涉案租赁房屋亦交付给了被告曹苏，被告曹苏也支付了部分租金，双方之间的租赁合同关系合法有效，双方均应依法履行各自义务。现被告曹苏未按时足额支付租金，已经构成违约，原告有权解除合同。原告于2018年11月27日发函通知被告曹苏解除合同，被告曹苏对此未提出异议，本院认定双方之间的租赁合同于2018年11月27日解除，被告曹苏应当将涉案租赁房屋返还原告。关于租金，被告曹苏已经将2018年4月14日前的租金付清，但2018年4月15日至合同解除之日的租金其亦应当向原告支付。根据双方合同约定的租金标准，租金金额计算为80493元（226天×130000元÷365天）。合同解除后，被告未向原告返还租赁房屋，应当向原告支付占有使用费，原告主张的356元/日的标准并未超出双方合同约定的租金标准，符合法律规定，本院对此予以支持，被告曹苏应当自合同解除的次日即2018年11月28日起，按照356元/日的标准向原告支付占有使用费，直至实际归还房屋之日。关于保证金20000元，被告曹苏系违约方，双方合同明确约定在承租人违约的情况下保证金不退还，故原告无须向被告曹苏退还该20000元保证金。关于违约金，亦系双方合同的明确约定，原告主张违约金32500元于法有据，本院对此依法予以支持。关于律师费，双方合同约定由败诉方承担，原告主张的律师费金额并未超出法律规定的标准，本院对此亦予以支持。关于被告曹九洲，虽然其未在本案租赁合同中签字，但其却将部分房屋转租他人，其虽称现在已不使用涉案租赁房屋，但未提交充分证据予以证明，故应共同向原告承担交还租赁房屋的义务。第三人宋德位现仍实际使用部分租赁房屋，其亦对原告负有腾房义务。第三人尹勇现已搬离涉案租赁房屋，故在本案中无须承担腾房义务。被告曹苏辩称其与被告曹九洲关于本案租赁合同的后续履行已经达成一致意见，但并未提交证据证明已经得到了原告的同意，其与被告曹九洲之间的内部约定无法对抗原告的主张，本院对其抗辩意见依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告卢晓斌与被告曹苏之间的《房屋租赁合同》于2018年11月27日解除。二、被告曹苏、曹九洲及第三人宋德位应于本判决生效之日起十日内将昆山市房返还给原告卢晓斌。三、被告曹苏应于本判决生效之日起十日内支付原告卢晓斌房屋租金80493元及占有使用费（自2018年11月28日起，按照356元/日的标准计至实际归还租赁房屋之日）。四、被告曹苏应于本判决生效之日起十日内支付原告卢晓斌违约金32500元，原告卢晓斌无须向被告曹苏返还20000元保证金。五、被告曹苏应于本判决生效之日起十日内支付原告卢晓斌律师费10000元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元、保全费1070元，合计10270元，由两被告负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈 伟人民陪审员  许丽英人民陪审员  何金芳二〇二〇年六月二十三日书 记 员  程雨婷