山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4707号 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛联富企业管理服务有限公司，住所地莱西市香港路88号。 法定代表人:林发玉，总经理。 委托诉讼代理人：周玺帅，山东瀚生律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡金风，女，1977年1月1日出生，汉族，现住莱西市。 委托诉讼代理人：王学红，女，1980年1月12日出生，汉族，现住莱西市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王学红，女，1980年1月12日出生，汉族，现住莱西市。 上诉人青岛联富企业管理服务有限公司（以下简称“联富公司”）因与被上诉人胡金风、王学红房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2018）鲁0285民初6899号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 联富公司上诉请求：一、撤销山东省莱西市人民法院(2018)鲁0285民初6899号民事判决第一项，依法改判被上诉人支付上诉人2017年9月25日至2018年9月24日期间的市场管理费和租金36853.4元；二、依法撤销山东省莱西市人民法院(2018)鲁0285民初6899号民事判决第三项，依法改判上诉人不返还被上诉人租房履约保证金5000元；三、诉讼费用以及司法鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院查明的事实不清。1、一审法院只查明了2011年9月5日、2013年12月31日双方连续签订过两次商铺租赁商铺租赁协议书，但是没有查明两次租赁商铺租赁协议书的租赁期限均为三年，而且没有查明是被上诉人在2011年9月25日至2014年9月24日租赁期间，是先享受免收12个月市场管理费和租金后，缴纳二年市场管理费和租金总计额为93707元，再扣除2个月的装修期免租后才付72566年；2014年9月25日至2017年9月24日期间三年总计额为140560元，是在被上诉人提前近一年，于2013年12月31日前一次性缴纳三年的市场管理费和租金的情况下，才享受减免租赁费的待遇，按50%折计付市场管理费和租金，折后付70280元；2、一审法院查明了被上诉人缴纳履约保证金5000元，但是没有查明按照商铺租赁协议书第十条约定“(一)在出现下列情形之一时，甲方有权单方面解除商铺租赁协议书，己收取的市场管理费及租金及履约保证金不予退还。7、逾期个月未缴纳市场管理费和租金和其他费用”。3、一审法院没有查明庭审时上诉人请求被上诉人按照商铺租赁协议书约定的商铺市场管理费和租金标准为人民币110元/年平方米，租赁面积425.94平方米计付市场管理费和租金。但被上诉人坚持按标准的50%给付，因此导致双方对市场管理费和租金给付数额产生异议，后经申请人书面申请法院委托司法鉴定部门对被上诉人租赁上诉人在2017年9月25日至2018年9月24日期间租赁面积425.94平方米的市场管理费和租金额予以司法鉴定，该鉴定后经法院委托评估的市场价值为46850元。二、一审法院认定的事实不清。1、2011年9月5日签订的商铺租赁协议书没有约定被上诉人按合同价款的50%向上诉人缴纳市场管理费和租金。实际上被上诉人缴纳72566元不是按合同价款的50%缴纳的。商铺租赁协议书约定的租赁期限是租赁三年。免收12个月租赁费，另外扣除2个月装修期后，缴纳72566元。2013年12月31日签订的商铺租赁协议书约定被上诉人按合同价款的50%向上诉人缴纳市场管理费和租金，条件是被上诉人一次性缴纳三年市场管理费和租金，才打折50%。而涉案争议的是2017年9月25日至2018年9月24日期间一年的市场管理费和租金，不是三年，而且被上诉人才缴纳10000元，既没有按约定的商铺市场管理费和租金标准为人民币110元/年平方米，租赁面积425.94平方米，一次性给付上诉人市场管理费和租金46853.4元，也没有按照同期同类的司法鉴定的市场价值交付商铺市场管理费和租金。一审法院认定对被上诉人请求按按合同价款的50%向上诉人缴纳市场管理费和租金予以采信的依据不足。2、山东琴咨瑞杰土地房产评估有限公司出具评估报告是经上诉人申请，人民法院审查同意，且评估程序合法，报告结论合法，双方均没有异议，应予以采纳。但是一审法院却仅以“联富公司申请山东琴咨瑞杰土地房产评估有限公司的对涉案商铺管理费及租金的评估值未超出双方协议约定的价值，因此对该鉴定结论，本院不予采纳”理由与事实于法无据。况且该鉴定是法院准予的，不予采纳就是违法。同时一审法院将该评估费3000元判令由上诉人承担也是违法，应由被上诉人承担。3、在2017年9月25日至2018年9月24日期间一年的市场管理费台的和租金，被上诉人才缴纳10000元，按照商铺租赁协议第十条约定“(一)在出现下列情形之一时，甲方有权单方面解除商铺租赁协议书，已收取的市场管理费及租金及履约保证金不予退还。7、逾期1个月未缴纳市场管理费和租金和其他费用”可见，被上诉人未依约缴纳市场管理费及租金，上诉人已收取的履约保证金不应返还。但是一审法院却以“双方续租期限方为不定期，胡金凤、王学红请求返还保证金理由正当”认定不当。综上所述。 应依法撤销原判，依法改判。 胡金风、王学红辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持；二、关于管理费及租金，依据合同约定，其按50%缴纳租赁费符合上诉人的招商政策；三、关于履行保证金的返还，上诉人未按照约定提供房屋且被上诉人无违约行为，因此保证金应予以退回；四、关于上诉人的诉讼费及司法鉴定费，上诉人的鉴定无效，且未超过约定金额，因此相应费用应由上诉人承担。 联富公司向一审法院起诉请求：1.王学红、胡金风支付联富公司房屋租赁费及管理费36853.4元；2.王学红、胡金风自本案起诉之日至本金36853.4元给付之日止期间按银行同期贷款利率计付联富公司利息；3.诉讼费由王学红、胡金风负担。事实与理由：2013年12月31日，联富公司与胡金风、王学红签订《联富国际装饰城租赁协议书》，约定：联富公司将联富国际装饰城16栋101、102、103、105、106、107、108、109、110、111、112、115、116号二层商铺租赁给被告经营，实测建筑总面积425.94平方米，年市场管理费及租金为110元/平方米，租期三年，自2014年9月25日起至2017年9月24日止。合同到期后胡金风、王学红续租期间2017年9月25日至2018年9月24日，共计租金46853.4元。2017年12月30日胡金凤、王学红仅缴纳市场管理费10000元，尚欠2017年9月25日至2018年9月24日期间的市场管理费和租金36853.4元，联富公司多次索要遭拒，因此请求法院依法判决。 胡金风、王学红于一审中辩称：一、联富公司起诉状所述与实际不符，联富公司称对胡金风、王学红多次索要房租遭拒与事实不符，胡金风、王学红于2017年9月24日租房到期后多次主动找联富公司商谈续交房租事宜，协商解决处理在2014年9月25日至2017年9月24日三年合同期内联富公司未按合同约定提供合格的商用房问题。二、实际年租金为23426.6元，有合同和租金单为证，胡金风、王学红已经交10000元，剩余未结清租金为13426.6元。三、在三年租期内因房屋漏水给胡金风、王学红泡坏了壁纸、灯，损失严重，致使胡金风、王学红商铺内68.53平无法摆放商品；联富公司提供用电服务过程中误将动力电输进胡金风、王学红商铺内直接烧毁了其所有通电设备。联富公司将胡金风、王学红租赁内面积转租给其他商户，致使胡金风、王学红的使用面积减少了46.44平。 胡金风、王学红于一审中提出反诉请求，要求联富公司赔偿各种经济损失36888.25元；返还保证金5000元，从租金中一并扣除。 联富公司对胡金风、王学红的反诉辩称，1.胡金风、王学红诉称的23426.6元，是在租赁期间享受半价优惠的价格，而不是每年的市场管理费和租金价格。2.胡金风、王学红没有证据证实在2014年9月25日至2017年9月24日期间因租赁房屋漏水给胡金风、王学红泡坏了壁纸、灯。3.联富公司租赁给胡金风、王学红的建筑面积为425.94平方米，胡金风、王学红不能证明联富公司将其租赁的面积转租给其他商户，致使其使用的面积减少了46.44平。4.租赁合同到期后，胡金风、王学红不再享受半价优惠价格，胡金风、王学红续租，应按租赁商铺总建筑面积为425.94平方米，110元/平方米/年，每年市场管理费和租金为46853.4元支付联富公司。 一审法院认定事实：2011年9月5日、2013年12月30日，联富公司（甲方）与胡金风、王学红（乙方）连续两次签订青岛联富国际装饰城商铺租赁合同（以下简称“租赁合同”），第二次合同期限为2014年9月25日至2017年9月24日，合同约定：“第一条租赁铺位及经营范围1.甲方将青岛联富国际装饰城16栋101、102、103、105、106、107、108、109、110、111、112、115、116号二层商铺（以下简称该商铺）租赁与乙方经营。具体位置详见《租赁场所平面图》。2.经政府测绘部门实际测绘，该商铺总建筑面积为425.94平方米。3.该商铺经营业态主营：家具，经营品牌爱尚家家居，未经甲方书面同意，乙方不得改变经营业态。第二条租赁期共叁年。第四条租金及费用1.商铺市场管理费及租金标准为人民币110元/平方米/年，总额：140560元。上述费用构成中，市场管理费占80%，租金占20%。2.商铺租赁期乙方实际共需向甲方交纳市场管理费及租金70280元，先付清后使用。3.若乙方未能按合同约定时间向甲方缴纳市场管理费及租金，逾期按市场管理费及租金的3%每日收取滞纳金，逾期超过一个月的，甲方有权立即终止本合同。第五条履约保证金，本合同签订之日，乙方应向甲方缴付履约保证金人民币5000元（大写伍仟元整），以保证乙方忠实遵守履行本租赁合同及物业管理合同项下乙方的全部义务。在具备以下情况时，乙方提交的保证金甲方不予退还。（1）装修期满后不正常营业（指装修期满未进行装修或装修后连续关门停业7日以上或一年内累计超过15日以上，春节除外）。（2）乙方超过1个月不缴纳水、电费，或所欠水电费超出保证金；（3）乙方违约提前解除本合同，所支付的合同保证金不予退还，乙方还需另外支付叁个月的市场管理费及租金给甲方作为违约赔偿金。合同到期之日，如乙方全面履行合同，严格遵守物业管理规定，没有未处理完毕的消费纠纷、税费或其他纠纷，乙方在将物业完整移交给甲方后，甲方将保证金全额无息退还乙方。合同的变更及解除，在出现下列情况之一，甲方有权解除合同，逾期1个月未缴纳市场管理费及租金和其他费用；未按规定缴纳税金和工商管理费用；未经市场同意，签约后商铺未进场装修空置累计达30天的等。甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同，并要求甲方支付违约金，按原乙方所交的保证金相等金额给予补偿。1.甲方延迟交付租赁商铺达2个月以上的；2.甲方擅自提前终止合同的。同时，联富公司与胡金风签订物业管理合同、治安防火安全责任书、联富装饰城市场管理办法。2011年9月5日王学红交纳履约保证金5000元，2013年9月10日，保证金单据更名为胡金风，上述两个合同期内，胡金风、王学红交纳租金及市场管理费均为按合同约定实际需要交纳的价款70280元。2017年9月24日合同到期后，联富公司与胡金风、王学红未续签租赁合同，王学红、胡金风继续使用涉案房屋。2017年12月30日，王学红交纳续租期间租金10000元，联富公司为其出具收据：载明预收16#二层101-116市场管理费10000元。2018年8月26日，涉案房屋漏雨致部分家俱受损，王学红向联富公司反映了漏雨情况，联富公司未及时处理。2019年1月2日，因王学红、胡金风未缴足租金，联富公司为其停止提供用电，胡金风、王学红停止经营，2019年4月28日王学红、胡金风腾退房屋。本案在审理期间，胡金风、王学红申请对漏雨造成的损失及漏雨造成的无法使用面积进行鉴定、勘验。经本院委托，山东琴咨瑞杰土地房产评估有限公司出具琴咨评字（2019）第A013004号资产评估报告书，评估结论为胡金风、王学红因房屋漏水造成的物品损失评估值为3234元，现场勘验漏雨减少的营业面积为47.57平方米。同时，联富公司申请对涉案房屋2017年9月25日至2018年9月24日市场管理费和租金市场价值进行鉴定。山东琴咨瑞杰土地房产评估有限公司出具琴咨评字（2019）第A013003号资产评估报告书，评估结论为：涉案商铺自2017年9月25日至2018年9月24日的市场管理费及租金的市场价值为46850元，胡金风、王学红与联富公司分别交纳评估费3000元。 一审法院认为：联富公司与胡金风之间租赁协议约定的租赁期限期满后，双方未续签书面的租赁协议，王学红、胡金风继续使用涉案商铺，联富公司未提出异议，且预收市场管理费10000元，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方当事人于2011年9月5日第一次签订的租赁合同及2013年12月31日续签的租赁协议中第四条租金及费用均约定明确，胡金风、王学红实际向联富交纳的管理费及租金为合同价款的50%，且在两次合同期内均以该标准履行。2017年9月25日至2018年9月24日，期间管理费及租金为46853.4元（110元/平方米×425.94平方米），胡金风按约定应缴纳23426.7元。故对胡金风、王学红辩称应按原合同约定的实际交纳50%的管理费及租金，法院予以采信。胡金风、王学红自2018年8月6日起向联富公司反映漏雨问题，因此，漏雨造成减少的营业面积的租金应自2018年8月6日起计算，至2018年9月24日计50天为716.8元（110元/平方米/年×47.57平方米÷365天×50天）。联富公司未能提供续租期间就租金和管理费实际应缴标准进行变更的证据，因此，对其请求王学红、胡金风应按全款即46853.4元交纳管理费及租金，不予支持。联富公司申请山东琴咨瑞杰土地房产评估有限公司的对涉案商铺管理费及租金的评估值未超出双方协议约定的价值，因此对该鉴定结论，本院不予采纳。因双方协议约定租赁商铺建筑面积为425.94平方米，胡金风、王学红反诉称联富公司将商铺外走廊46.44平方米转租其他租户，应扣除三年的租金，证据不足，本院不予支持。综上，2017年9月25日至2018年9月24日，胡金风、王学红应支付给联富公司的市场管理费及租金为12709.9元（23426.7元-10000元-716.8元）。关于漏雨及输电错误造成的物品损失，山东琴咨瑞杰土地房产评估有限公司的评估程序，依据合法，且对该评估结论双方当事人均无异议，法院应予采信。联富公司未能按合同约定提供满足使用条件的房屋，由此造成的损失，应承担赔偿责任。王学红、胡金风反诉要求联富公司赔偿因商铺漏雨及输电错误造成的物品毁损损失价值3234元，证据充分，法院予以支持。胡金风、王学红反诉请求过高部分，证据不足，不予支持。关于履约保证金，因联富公司与胡金风、王学红未续签租赁合同，因此，双方续租期限为不定期，胡金风、王学红请求返还保证金，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十六条规定，判决：一、胡金风、王学红支付联富公司2017年9月25日至2018年9月24日市场管理费及租金12709.9元；二、联富公司赔偿胡金风、王学红财产损失3234元；三、联富公司返还胡金风、王学红租房保证金5000元；四、驳回联富公司其他诉讼请求；五、驳回胡金风、王学红其他反诉请求。上述一、二、三款折抵后，胡金风、王学红应支付青岛联富企业管理服务有限公司4475.9元，于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费722元，由胡金风、王学红负担249元，联富公司负担473元；反诉费361元，由联富公司负担32元，胡金风、王学红负担329元；鉴定费6000元，由联富公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院依法予以确认。 本院认为，首先关于租金。租赁合同约定的租期届满后，胡金风、王学红继续使用案涉商铺，联富公司则预收市场管理费10000元，根据合同法第二百三十六条规定，租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。根据租赁合同约定，租金标准为110元/平方米/每年，胡金风、王学红向联富交纳的管理费及租金实际为合同价款的50%，且在两次合同期内均以该标准履行，联富公司在收取减半租金后未提出异议。因此，一审法院据此认定胡金风、王学红辩称应按原合同约定的实际交纳50%的管理费及租金，并无不当，本院予以维持。联富公司的该项上诉请求，与事实不符，本院不予支持。 其次，关于对商铺管理费及租金的评估的效力问题。一审中，是由联富公司申请，一审法院因此委托山东琴咨瑞杰土地房产评估有限公司对案涉商铺管理费及租金进行评估。评估结论为：涉案商铺自2017年9月25日至2018年9月24日的市场管理费及租金的市场价值为46850元。因其未超出双方协议约定的价值，且如前所述当事人双方在实际履行中对合同约定的租金进行了变更，因此对该鉴定结论，一审法院不予采纳，程序正当，本院予以维持。 再次，关于履行保证金应否退还的问题。联富公司主张依据租赁合同第十条约定，胡金风、王学红逾期超过一个月未缴纳市场管理费和租金等费用，履约保证金应不予退还。对此，本院认为，联富公司向胡金风、王学红主张的租金与双方在实际履行中确定的标准不符，且联富公司在履行合同的过程中因未及时履行修缮义务等存在违约行为，因此其关于不予退还保证金的上诉主张，本院亦不予支持。 综上，上诉人联富公司的上诉理由不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费846元，由上诉人青岛联富企业管理服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 王颖颖 审判员 于 梦 二〇二〇年六月十二日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨