江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1709号上诉人（原审被告、反诉原告）陈永艮，男，1972年11月10日出生，汉族，户籍地淮安市楚州区，现住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：王进，江苏永创律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭从明，男，1972年1月24日出生，汉族，住常州市天宁区。上诉人陈永艮因与被上诉人郭从明房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2019)苏0404民初6134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈永艮上诉请求：撤销一审判决，依法改判郭从明支付我2018年7月1日至2019年3月22日的房屋租金122908元（已扣除支付的3万元），逾期利息（从2018年10月9日至2020年6月3日计算14个月）10037元；本案一审、二审诉讼费用均由郭从明负担。事实与理由：一、适用法律错误。双方于2019年1月14日签订协议书，约定：乙方（郭从明）承诺于2019年1月30日前将卖场清空，乙方将钥匙交予甲方（陈永艮）后，甲方在补偿款到账后3天内打入乙方账户人民币13万元，如不按时腾空将视为无主处理。后续由甲方全权处理。该协议附有条件，即郭从明于2019年1月30日前将卖场清空，但其实际清空时间是2019年3月22日，超过了约定的期限，应当认定协议中所附条件未成就。一审认为“该日期虽晚于协议书约定日期，但陈永艮未提交证据证明该行为给其带来损失，故协议书所附条件未成就缺乏法律依据”。该观点适用法律错误。双方签订的协议所附条件并非“郭从明未给我造成损失”，郭从明是否给我造成损失，其决定的只是是否存在郭从明需要赔偿我的情形，与所附条件成就与否无关。合同法规定，附条件的合同，自条件成就时生效。因条件未成就，协议书未成就，一审依据未生效的协议书判决我支付13万元错误。二、一审认定事实不清。1.2017年10月常州市钟楼区五星街道新农村民委员会（以下简称新农村委）通知拆迁，但通知时间并非征收时间。因此，2017年10月租赁合同并未终止，合同终止时间为约定的2018年6月30日；2.2018年6月30日期满后，虽然郭从明支付了一点房租，但并没有续签书面合同，此事双方应视为不定期租赁合同；3.2018年6月30日合同到期后，郭从明仅支付了2018年7月至10月的房租，我曾于2018年11月20日书面通知其2018年11月25日补交房租，如到时不交，则解除不定期租赁合同。郭从明既不腾空房屋，又一直拖欠租金，因此不定期租赁合同已于2018年11月25日终止。一审认定租赁合同一直继续履行事实不清。郭从明直至2019年3月22日才腾空房屋，其应补缴2018年11月1日至11月25日期间的房租，另按合同第八条、第九条的约定，郭从明还应支付不定期租赁合同解除后2018年11月26日至2019年3月22日期间的房屋占有使用费。2.一审认定“涉案房屋在2018年11月份断水断电，房屋不再具备继续经营条件，故房租应计算至此时结束”认定事实错误。2018年11月15日断电但并未断水，且2019年1月15日即已恢复供电。双方签订的合同是《房屋场地租赁合同》，我也是按照仓库租赁的市场价格向其收取的租金，合同第一条也明确是仓库而非店面房。涉案房屋是一间层高为一层的空置场地，只是一个仓储仓库，而非普通意义上的经营性质店面房，断电不会对其产生任何经营条件方面的影响。断电后郭从明仍继续占用厂房，即使断电，其仍应支付期间的房屋占有使用费，而非一审认定的断电后无需支付任何费用。因郭从明占用房屋拒不支付租金，我于2018年11月13日书面通知其补交租金，而对方置之不理，我无奈才采取了断电行为。即使按照一审认定的租赁合同继续履行，郭从明应支付2018年7月1日至2019年3月22日期间的租金，一审将租金仅计算到2018年11月15日明显错误。二审听证后，郭从明书面答辩称：一、陈永艮租赁给我的房屋是装修后可以经营的场所，而非仓库。我花费装修费20余万元，并于2017年7月20日领取营业执照，当年8月份开张，并支付给陈永艮房租14万元。2017年10月村委通知拆迁，现陈永艮获得拆迁补偿18万元。二、租赁合同及其尾部手写部分，系双方真实意思表示，合法有效，陈永艮称协议书是附条件的协议缺乏事实和法律依据。三、2019年1月14日协议书虽然约定我应于2019年1月30日前清空卖场，但是并未有我在2019年1月30日之后未清空卖场陈永艮就不需要向我支付13万元的条款。虽然我实际清空交付钥匙的时间为2019年3月22日，但陈永艮未有证据证明我晚于协议书约定日期交付钥匙的行为给其带来的损失。四、2017年10月24日新农村委出具告知书，明确要求2017年12月31日前搬出房屋，将房屋交还，房屋将于2018年1月1日后停水停电。2018年5月，新农村委再次通知拆迁，但陈永艮在2018年7月1日租赁合同期满后仍向我分两次收取了房租3万元，最后一笔1.5万元是2018年9月25日。以上证据可以证明双方就租赁合同2018年7月1日期满后继续履行达成了一致意见，对方也未通知我方解除合同。综上，一审认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。郭从明向一审法院起诉请求：陈永艮向郭从明支付拆迁补偿安置款13万元及逾期利息7204元（130000×0.07×9.5÷12），合计137204元，并由陈永艮承担本案诉讼费。陈永艮向一审法院反诉请求：一、撤销《协议书》；二、郭从明向陈永艮支付房屋占有使用费135000元及逾期利息3915元（暂计算至2019年11月底）；三、郭从明向陈永艮支付水电费668元；四、反诉案件受理费由郭从明负担。一审法院查明：2017年7月1日，郭从明与陈永艮签订《房屋场地租赁合同》一份，主要内容为，陈永艮将位于常州市机械二村房1080平方米仓库租赁给郭从明使用，租赁期限一年，自2017年7月1日起至2018年6月30日止。合同期内租金11万元。合同期内房屋装饰装潢由郭从明根据需要自行办理，维修责任由郭从明承担。合同期内如遇政府征收，则合同终止履行，郭从明应当无条件腾让，且不享有任何安置补偿。陈永艮应根据郭从明实际承租期间结算租金，多退少补。遇政府征收的，以陈永艮通知确定合同终止时间。合同终止后，郭从明应立即腾让、退还房屋及电表等设施，逾期腾让的，应当按照合同约定租金标准的2倍承担逾期占用使用费。合同租赁期满30日前，郭从明如需续订本合同的，应书面通知陈永艮，双方协商确定新的租赁合同内容后，另行签订书面合同。在该租赁合同尾部，手写注明“补充条款：在租期期间内如遇政府拆迁，如有政府补偿，三年内拆迁，也就是2020年7月1日前拆迁补偿款归郭从明所有，三年内房租11万元一年，陈永艮不得涨房租。三年以后房租为13万元一年”。2017年10月24日，新农村委出具告知书，明确“你方与我方签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日到期，房屋所属地块因国家建设需要，所使用的房屋不再承租。请在2017年12月31日前搬出房屋，将房屋交付给我方，房屋将于2018年1月1日后停水停电。”2019年1月3日，因郭从明与陈永艮就房屋拆迁补偿发生纠纷，向五星派出所报警。2019年1月14日，郭从明与陈永艮签订《协议书》一份，主要内容为，“经双方约定关于新农村委新特超市南一仓库1080平方米（现梦之家家具卖场）。郭从明承诺于‘2019年壹月30日’前将卖场清空，郭从明将钥匙交予陈永艮后，陈永艮需在村委补偿款到账后3天内打入郭从明账户130000元，如不按时腾空将视为无主物处理。后续手续由陈永艮全权处理。”2019年9月23日，新农村委出具《证明》一份，明确“本村委将西头村1-6号厂房1080平方租给陈永艮后，陈永艮又将厂房转租给郭从明，郭从明重新装修经营销售家具。因政府征用，在村委和拆迁办调解下，郭从明与陈永艮自愿达成2019年1月14日的协议，郭从明提出的赔偿款打入郭从明账户，拆迁部门认为二人已达成协议，最终将拆迁款汇入陈永艮账户，由陈永艮付郭从明赔偿款13万元，郭从明积极配合拆迁及店里家具清理，未阻碍拆迁进程。”陈永艮提交的新农村委和常州物业房地产评估事务所有限公司出具的《房屋装饰装修及附属设施征收补偿估价表》显示，房屋装修的补偿款包括矿棉板吊顶，塑扣板墙面等在内共计79738元。2019年4月，陈永艮向新农村委缴纳了2018年10月29日至2019年4月的电费668元。一审中，郭从明陈述，协议书的实际形成时间是2019年3月份。陈永艮陈述，协议书上“壹月”，系拆迁公司的人改的，双方按了手印。双方确认，案涉卖场于2019年3月22日清空，并交付钥匙。陈永艮自述，包括诉争的13万元拆迁费在内，自己从拆迁公司拿到拆迁款共计18万元，18万元拆迁款包括装修补偿款79738元、搬迁补偿费21600元及奖励费。陈永艮认为，郭从明作为拆迁房屋的实际使用人所受到的损失就是房屋装修补偿，即79738元。双方确认，郭从明支付了一年的房租11万元后，又在2018年7月1日后支付了3万元。陈永艮陈述，3万元分两次支付，最后一笔1.5万元是2018年9月25日支付的。双方确认，2017年10月，新农村委通知拆迁，2018年5月，新农村委再次通知拆迁。2018年11月份，案涉房屋断水断电。郭从明陈述，因房屋断水断电，因此2018年11月后，没有再经营。一审中，陈永艮申请证人毛某、鞠某出庭作证。毛某陈述：其系顺舵拆迁公司工作人员，案涉协议书系双方协商后签订，签完协议后让其作证。鞠某陈述：其是新农村委工作人员，案涉协议书系其找人打印，2018年11月变压器就拆掉了，陈永艮缴纳了668元电费。一审法院认为，债务应当清偿。本案郭从明与陈永艮签订协议书，明确陈永艮应向郭从明支付拆迁补偿款13万元，陈永艮现已收到拆迁补偿款18万元，故应将相应的款项支付给郭从明。关于陈永艮的抗辩意见，首先根据协议书，陈永艮应向郭从明支付拆迁补偿款13万元，而郭从明取得的拆迁补偿款为18万元，根据陈永艮陈述，18万元拆迁款包括装修补偿款79738元、搬迁补偿费21600元及奖励费，故陈永艮负担的款项并未超出其实际取得的拆迁补偿款，协议书不存在显失公平的情况；其次，协议书约定郭从明应于2019年1月30日前清空卖场，郭从明实际交付清空交付钥匙的时间为3月22日，该日期虽晚于协议书约定日期，但陈永艮未提交证据证明该行为给其带来损失，故陈永艮辩称的协议书所附条件未成就的抗辩意见缺乏法律依据；最后，陈永艮所述的房屋租赁合同补充条款适用的前提条件是租赁期限达到三年，与协议书所附条款不符。故陈永艮的抗辩意见，均缺乏法律依据，法院不予采信。关于郭从明要求支付9.5个月逾期利息的诉讼请求，陈永艮自述2019年4月25日左右收到拆迁款项，按照约定其应在三日内将款项支付给郭从明，故法院酌情确定自2019年5月1日开始按照年利率5%计算逾期付款利息，截止至法庭辩论结束日为8.5个月，考虑到判决的生效期和履行期，郭从明主张的期限在合理范围内，法院对于郭从明按照9.5个月计算逾期利息予以认定，金额为5145元。关于陈永艮的反诉请求，首先，协议书不存在显失公平的情形，故陈永艮要求撤销《协议书》的诉讼请求，缺乏法律依据。关于房屋占用使用费，房屋租赁合同约定，如遇政府征收，合同终止。双方确定2017年10月新农村委即通知拆迁事宜，故双方合同应于此时终止。根据合同约定，合同终止后，郭从明应立即腾退房屋，若郭从明支付的租金超过了其实际占用期间，陈永艮应将收取的多余房租予以退还。但陈永艮并未书面通知郭从明终止合同、腾退房屋，反而在2018年6月30日合同租赁期满后又向郭从明收取房租，故应视为郭从明与陈永艮就租赁合同继续履行达成一致意见。根据陈永艮陈述，案涉房屋在2018年11月份断水断电，此时，因房屋已经不再具备继续经营条件，故房租应计算至此时结束。因双方未明确具体的停水停电日期，考虑到11月份确实有电费的发生，法院对于2018年11月的租金损失酌情按照半个月计算。郭从明应继续支付4.5个月房屋租金，按照双方租金标准计算为41250元（精确至个位数），扣除其已经支付的30000元，应继续支付11250元。故郭从明主张的房屋占有使用费，实质上系房租损失，法院予以纠正。关于利息，考虑到本案房租缴纳涉及拆迁事宜，陈永艮未举证证明郭从明存在故意不缴纳房屋租金的情形，故对于利息损失，法院不予支持。关于水电费，实质系电费668元，考虑到该费用的产生与郭从明实际占用存在较大关联性，且有证人陈述、收款收据予以佐证，法院予以认定。综上，一审法院认定郭从明应向陈永艮支付房屋租金11250元、电费668元，合计11918元。据此，一审法院作出如下判决：一、陈永艮于判决生效之日起三十日内向郭从明支付拆迁补偿款130000元及利息5145元，合计135145元；二、郭从明于判决生效之日起三十日内向陈永艮支付房屋租金11250元、电费668元，合计11918元；三、前述第一、二项合并计算，陈永艮于判决生效之日起三十日内向郭从明支付款项123227元；四、驳回郭从明其他诉讼请求；五、驳回陈永艮其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取1522.5元、保全费1206元，合计2728.5元（郭从明已预交），由郭从明负担428.5元，由陈永艮负担2300元；反诉案件受理费1522.5元（陈永艮已预交），由陈永艮负担1222.5元，由郭从明负担300元。上述诉讼费合并计算，应由陈永艮向郭从明支付2000元。二审中，陈永艮提交如下证据：1.新农村委出具的证明一份，证明我与村委之间的租赁关系，我承租到拆迁前2019年3月22日为止。2.书面通知照片两张，证明我2018年11月13日出具书面通知向郭从明催要房款，日期是截止到2018年11月15日。3.光盘视频一张、彩色照片打印件两张，证明郭从明实际使用的是存放物品的仓库，而非经营所用店面。4.新农村委结算凭证一份，证明我在2019年4月缴纳2019年3月22日之前的租金13333元。因为之前拖欠的租金，扣除保证金后还要交这么多钱。5.电费收据，系补交的2018年10月29日至2019年3月22日期间的电费。二审听证后，郭从明书面质证称：证据1没有落款时间及经办人签名，不符合证据形式要件，不能采信；且与2017年10月24日村委出具的告知书及2018年5月的拆迁通知内容不一致。即使该证据真实，也只能证明郭从明2019年3月22日向村委交付了房屋及钥匙。证据2真实性无法确认，即使真实，也不属于新证据。证据3能够证明我租赁的是经营所用店面而非场地，法律没有禁止在经营的店面内堆放家具。证据4只能证明陈永艮向新农村委缴纳了资产使用费，但不能证明具体费用相对应的时间。证据5不是新证据，一审中已经质证过。新农村委工作人员在一审中陈述“2018年11月变压器就拆掉了，陈永艮缴纳了668元的电费”，陈永艮也陈述在2018年11月就断水断电了。668元是2018年10月29日到2018年11月变压器被拆除期间我家具店产生的电费，之后没有了变压器就无法供电，也不可能产生新的电费。陈永艮二审中称2019年1月又重新恢复供电，需要提交2018年11月变压器拆掉后又重新安装及恢复供电的证据。新农村委2019年4月向陈永艮出具的668元的电费缴纳收据，并不影响认定该电费是2018年10月29日到2018年11月变压器被拆这段期间所产生的事实。二审查明，一审中，陈永艮先陈述：应该是2018年11月份断水断电的，是村里断的。后又陈述：我断他水电时，他已经没交房租了。一审中，陈永艮对于鞠某的证言未提出异议。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：一审判决结果正确，二审应予维持。理由及依据如下：一、关于《协议书》的效力。陈永艮、郭从明均为完全民事行为能力的成年人，双方就解决房屋租赁纠纷所签订的协议，未有违反法律规定的情形，故该协议合法有效，双方均应遵照执行。二、关于陈永艮的上诉主张。根据协议书的约定，郭从明在2019年1月30日前将卖场清空，并将钥匙交付陈永艮，陈永艮须在村委补偿款到账后3日内向郭从明支付13万元。根据查明的事实，郭从明未在规定的时间内搬离，而是于2019年3月22清空并返还卖场。二审认为，郭从明未按约搬离，陈永艮可依法主张由此产生的损失；在协议书未明确约定超期搬离陈永艮将不支付13万元的情况下，陈永艮以对方迟延搬离为由拒绝支付13万元，缺乏事实和法律依据。现郭从明已经搬离，陈永艮也未能举证证明其实际产生的损失，故陈永艮应向郭从明支付13万元及相关利息。三、关于房屋占有使用费的支付问题。郭从明、陈永艮签订的租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效。在2018年6月30日合同租赁期届满后，双方未再签订书面合同，转为不定期租赁。陈永艮自认于2018年11月对出租房屋断水断电，该事实得到了郭从明及其相关证人的认可，二审对该事实予以确认。陈永艮在二审中改称当时只是断电，没有断水，2018年1月14日协议签订后又恢复了供电，电费收据显示2018年10月29日至2019年4月产生电费668元。二审认为，电费收据能够体现该时间段的用电情况，但并不能证明供电状态一直持续到2019年4月。且在2018年年底变压器被拆除的情况下，其也没有证据证明恢复供电这一事实。故二审对陈永艮的该部分陈述不予采信。关于陈永艮在二审中提交的2019年4月18日与新农村委的结算凭证，亦不能直接证明其将涉案房屋的租金一直缴纳至2018年3月22日。综上，在涉案房屋被列入政府征用范围之内后，变压器被相关部门拆除，出租房屋断水断电。在没有证据证明新农村委向陈永艮收取了2018年11月之后的房屋使用费的前提下，陈永艮向郭从明主张2018年11月15日至2019年3月22日的房屋占有使用费，依据不足。综上，陈永艮的上诉请求，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3045元，由陈永艮负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  袁海燕审判员  卢文忠二〇二〇年六月二十二日书记员  朱羲玲