山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6275号上诉人(原审原告)：济南山旅酒店管理咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：***。委托诉讼代理人：王文忠，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：王涵，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人(原审第三人)：济南历下哈啤酒吃蛤蜊海鲜大排档燕山店，住所地济南市。经营者：邵长琪，男，1986年11月19日出生，汉族，住山东省济宁市。委托诉讼代理人：吴淑娟，上海锦天城（济南）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：山东中建房地产开发有限公司，住所地济南市历下区文化东路16号。法定代表人：卢丙磊，执行董事。委托诉讼代理人：远洋，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王鹏，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原审第三人：上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：王军。上诉人济南山旅酒店管理咨询有限公司（以下简称山旅公司）、济南历下哈啤酒吃蛤蜊海鲜大排档燕山店（以下简称蛤蜊燕山店）因与被上诉人山东中建房地产开发有限公司（以下简称中建公司）、原审第三人上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司(以下简称东孚物业)房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初8186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。山旅公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、中建公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由:一、一审判决认定“此次装修对涉案房屋二层区域东北角及电梯厅改造成封闭式包间，未经中建公司和物业公司同意变更了部分房屋设施的设计和用途”属于认定事实错误。(一)“两个包间”没有改变设计和用途，不属于违约行为。关于“二层区域东北角”早在2014年第一次初装时至今，从来都没有装修成封闭式包间，且一直正常使用已经达五六年之久，中建公司从未提出异议。本次装修并未对此房间进行改装，究竟是敞开式还是封闭式，现场勘查即可一目了然，又何必依据“视频和照片”来认定呢?如果视频和照片和现场勘查不一致，是不是应当以现场勘查记录为准呢?一审期间，山旅公司当庭要求现场勘查，主审法官当庭明确回应称，其会现场勘查装修情况，会去消防部门了解咨询消防审批备案程序。但是，主审法官一直都没有现场勘查(也没有履行到消防部门了解咨询的程序)，却径直认定为“封闭式包间”，属于认定事实错误。再退一步讲，无论是封闭式还是敞开式，都是餐厅，其区别就在于一个有门，一个没有门，其设计和用途都是满足餐饮功能，安上一扇门就改变了其原有的设计和用途了吗?关于“电梯厅”。早在2014年第一次初装时，二、三层的所有的公共电梯就已经被封闭，不在二、三层经停，电梯厅已经不再具备其原有的通行功能，其所谓的设计和用途早就改变。这是铁定的既有事实，本案主审法官曾当庭询问，物业公司代理人当庭承认上述事实，主审法官对此是明知的!却认定本次装修改变了设计和用途，属于认定事实错误。请二审法院进行现场勘查，纠正错误。另外，“蛤蜊燕山店没有办理公众聚集场所消防审批手续及部分房间可以进行卡拉OK娱乐演唱”也属于认定事实错误。(二)所谓的“两个包间”改变了设计和用途情形未经中建公司两次通知要求山旅公司进行整改，不属于合同第22.4条约定的解除事由第一次通知是山旅公司认可收到的2019年4月16日的《关于立即停止装修的通知》。该通知以“未经中建公司同意”为由，函告山旅公司“接到通知函5日内停止装修行为，将装修方案报送审核”。山旅公司认为“合同第8.4仅是免租期的装修约定，不能作为认定山旅公司负有报送装修设计文件义务的依据”，此次装修无需中建公司同意，无需整改。蛤蜊燕山店在收到物业公司于3.25日下发的的整改通知后已经进行了整改，且物业公司在通过此次整改后同意装修才于3月28日收取了蛤蜊燕山店的装修保证金，又收取了蛤蜊燕山店的消防放水的费用。蛤蜊燕山店根据日常生活经验准则结合合同第28.2条(该条授权物业公司代行中建公司的部分职责)认为已经获得中建公司同意装修，不存在合同第16.5、17.2、8.4条规定的违约情形，同时认为中建公司通知停止装修属于出尔反尔。但是，蛤蜊燕山店作为弱势的民营企业，作为承租方的巨额投资者，本着和气生财、息事宁人的态度，还是将装修方案于2019年4月18日报送至中建公司审核(但是不能因此倒推为其合同义务)。第一次通知要求停止装修的理由是未经中建公司同意，其要求的整改措施是报送装修方案，蛤蜊燕山店已经向其报送了装修方案。而一审法院却认定的“两个包间改变设计用途”，与中建公司要求的整改措施不一致，究竟让山旅公司如何整改?第二次4月23日的通知是否有效送达，各执一词。这次《关于立即停止装修并履行装修审批的通知》记载，中建公司要求山旅公司停止装修的理由为：1、报送的装修设计方案未经消防主管部门、图审机构的盖章确认；2、报送的装修设计方案不符合合同附件3中对于装修设计文件要求的规定，据此函告(即整改措施)山旅公司严格按照合同约定报送装修文件并经其审核同意。山旅公司坚持认为，这次通知没有有效送达。退一步讲，即便被一审法院强行认定有效送达，基于此次装修不适用前述8.4条调整，无需报送装修设计文件；按照《济南市新旧动能转换重大工程消防服务十四条措施》的“低于30万元的小投资”规定，此次装修也无需办理消防审批或者备案。也就是说，这次存在争议的通知所要求停止装修的事由也不存在，蛤蜊燕山店无需整改。况且，这次通知要求停止的事由也不是一审法院认定的“两个包间改变设计用途”，让山旅公司如何整改?合同第22.4条的核心是，中建公司要明确指出山旅公司业已存在的违约情形并要求整改，且要履行两次通知义务并确实认定有效送达。依据诚信和善意履行的原则，只有当山旅公司确实存在明确具体的违约行为，中建公司才具备通知停止装修的正当事由，否则就是滥用权利。针对滥用权利的通知，山旅公司有权拒绝停止装修，且这种拒绝行为属于正当行权，不是违约。不问青红皂白，仅仅以中建公司已经两次通知停止装修来指责蛤蜊燕山店没有停止装修符合合同第22.4条约定的解除条件，而不去审查所谓的两次通知的具体内容，故导致认定事实错误，进而导致判决错误。二、一审判决书第10页认定“中建公司发出两次书面通知要求山旅公司停止装修行为，但蛤蜊燕山店并未停止装修，因此租赁协议第22.4条约定的合同解除条件成就，故解除合同通知有效。”属于适用法律错误，中建公司不享有约定解除权。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”本案在认定解除事由时，不能仅仅审查中建公司是否已经履行了两次通知的程序上的义务，更重要的是，还应更严谨细致地审查通知的内容，以及所谓的违约事由是否真实存在?通知列举的要求山旅公司整改的违约事由是否明确具体?通知是否已经要求山旅公司整改?具备这些要素的通知是否已经履行了两次的通知义务?两次通知是否有效送达?已经查明确实存在的违约事由是显著轻微?是否严重到影响合同目的实现，足以导致解除合同?本案房屋租赁合同中，山旅公司一直依约缴纳房租。退一万步讲，即使山旅公司存在所谓的“两个包间”的违约行为，在长达五六年的既往履行时间跨度中，在2000多平方米的承租房屋面积的空间中，也属于显著轻微的情形，根本就不会影响中建公司合同目的实现。一审判决支持解除合同纯属“小题大做”!尤其令人啼笑皆非的是，山旅公司一直在主动上缴房租，中建公司却一再退回，可谓“屡交屡退”，然而却在(2019)鲁0102民初9492号案件诉求“房屋占用费”，中建公司作为国有企业，当真可以如此任性地违背商业伦理吗?当真可以如此任性的玩弄法律于股掌之间吗?但是令人不能接受的是，中建公司当真在一审胜诉了!三、一审法院违反法定程序。(一)一审法院未将相同事实、相同法律关系的案件合并审理，属于严重违反法定程序。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案山旅公司于2019年8月提起诉讼，中建公司原已提起反诉。而后又改变主意，于2019年10月另行提起(2019)鲁0102民初9492号案件，请求确认合同解除通知有效，其中原因不得而知。本案与(2019)鲁0102民初9492号案件，均为山旅公司和中建公司因履行涉案《商铺租赁合同》而产生纠纷，属于《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定的“反诉与本诉的关系”，双方诉讼请求基于相同事实和相同法律关系，法律后果完全相同，应当合并审理。一审法院同一审判庭中两个合议庭分别审理相同事实和相同法律关系的两个案件，各自作出判决，认定的事实和所依据的理由却不同，违反合并审理的法律规定，属于严重违反法定程序，理应发回重审。(二)一审法院将“两个包间”认定为违约行为，没有履行“释明”义务，剥夺了山旅公司“先知错后整改”的救济权利和整改机会依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条和第49条，人民法院要防止机械适用“不告不理”原则，尽可能一次性解决纠纷。原被告就合同效力观点不一致的，人民法院应进行释明。山旅公司两次通知要求停止装修的事由，根本就不是一审判决认定的违约事由，请问一审法院，山旅公司如何整改?是按照法院认定的将“封闭式包间”改回“敞开式”?还是按照中建公司要求去办理装修和消防的审批?换一句话说，一审判决认定的违约事由根本就不是中建公司两次通知要求停止装修的事由，一审法院又凭什么依据合同第22.4条认为山旅公司没有按照两次通知整改而判决支持解除合同!一审判决将“两个包间”认定为解除事由，好比是中建公司要求“撵羊”，法院却要求“赶兔”，而山旅公司则认为，既不能“撵羊”，也不能“赶兔”!解除事由均不存在!再退一步讲，即便“两个包间”属于违约行为，一审法院也应当向山旅公司释明，给予山旅公司及蛤蜊燕山店抗辩的机会，给予山旅公司整改的机会，而不应当径直判决支持解除合同，剥夺了合同第22.4条赋予山旅公司的“先知错后整改”的救济权利和改正机会，剥夺了山旅公司和蛤蜊燕山店就赔偿损失的主张及装饰装修残值处理方面的诉权。综上所述，一审法院认定事实错误；适用法律错误；故意违反法定程序。请求贵院依法撤销一审判决，发回重审，或依法改判。中建公司辩称，(2020)鲁01民终2329号案件已就双方之间的房屋租赁合同的解除作出认定中建公司山旅公司解除房屋租赁合同通知合法有效，该判决已送达各方当事人生效，且涉案房屋的实际使用人也已搬离房屋，并且对一审判决无异议，请求驳回上诉，维持原判。蛤蜊燕山店、东孚物业未作答辩。蛤蜊燕山店上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判；2、中建公司承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定中建公司向山旅公司发出的解除合同通知有效是错误的，原审法院认定事实错误。二、本案程序严重违法。山旅公司向一审法院起诉请求：1.确认中建公司向山旅公司发出的解除合同通知无效；2.中建公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年年初，中建公司（甲方）与山旅公司（乙方）签订了租赁协议，约定乙方租赁甲方所属的位于济南市历下区文化东路16号中建文化广场A座第2层、第3层房屋，该房屋套内建筑面积为2076平方米，租期15年，乙方免租装修期为180天。计租日为2014年8月16日，租金按计租面积2076平方米计算，前三年租金每月每平方米42元，即每月租金87192元；第四年至第八年租金每月每平方米46.2元，即每月租金95911元；第九年至第十三年租金每月每平方米50.82元，即每月租金105502元；第十四年、十五年租金每月每平方米55.9元，即每月租金116053元。乙方在该房屋内经营品牌为四季明湖，经营项目为餐饮。租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋用途，不得使用其他品牌或经营其他项目。……第八条乙方对该房屋的装饰装修。8.1，至少在进场日15日前（乙方应充分考虑并预留自行办理消防等政府审批所需时间），乙方应当向物业管理公司提供其对该房屋的装修设计文件（本合同所述装修设计文件是指乙方按照附件4的要求向物业管理公司提供有关装修图纸等文件资料）及消防审核批复文件（或受理书）、工程安装一切险的保单，供物业公司审查，并且在获得物业管理公司的批准后方可开始对该房屋的装饰装修。上述装修设计经物业管理公司批准后，未经物业管理公司书面同意，乙方不得擅自变更。8.2，乙方对该房屋的装饰装修必须符合法律法规，遵守甲方关于装修设计文件审查的规章制度，且不能破坏甲方已经完成的装修。乙方承诺对装修设计文件自行承担全部责任，在装修过程中服从甲方及相关政府部门、中建文化广场总承包商的管理和指挥。乙方保证不因对该房屋进行装饰装修而造成第三方的财产损失，否则，由乙方自行负责赔偿。8.3，如乙方未能在免租期内完成上述装饰专修工程导致乙方未能在开业日开业经营（本合同项下开业经营即指乙方在该房屋内开始经营，实际接待顾客，而无论乙方是否试营业、试运行或顾客的数量及销售状况如何，或者中建文化广场内其他商家是否开业）的，本合同项下之免租装修期不予延长。8.4，乙方违反本合同约定的各项要求对该房屋进行装饰装修的（包括但不限于未经甲方、物业管理公司批准，乙方擅自变更装修设计方案的情形），则甲方、物业管理公司有权通知乙方改正。自甲方、物业管理公司发出通知之日起5日，乙方仍未改正的，则甲方、物业管理公司有权对该房屋停止水、电等能源供应或直接采取强制措施予以纠正，因此而发生的一切损失和费用由乙方承担，本合同项下，免租装修期不予延长，乙方仍应当按本合同约定承担租金等费用。……第十七条，乙方的进一步保证。自进场日后，未经甲方、物业管理公司书面同意，乙方不得擅自改变或损坏该房屋的房屋结构、外墙部分、门头及甲方提供的任何设施设备，乙方在该房屋内从事经营活动时，应当遵守中国包括环境保护、卫生、防疫、文化、治安、消防管理在内的各项法律规定。未经甲方、物业管理公司书面同意，乙方不得擅自改变该房屋相关设施（包括但不限于楼道、通道、大门、走廊、设备用房）的设计用途，亦不得采用封堵或阻挡等任何方式妨碍其实现设计用途。乙方确认，甲方、物业管理公司接受乙方的租赁、物业、管理费或其它费用，不得被视作甲方、物业管理公司放弃其向乙方追究乙方违反本合同项下乙方须遵守及履行的任何规定而须承担的责任权利。第二十条，租赁期内，未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约。第二十二条，违约责任。22.4，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，则甲方有权通知其改正，乙方应当改正；经甲方通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次通知之日起，乙方每日应向甲方支付相当于通知发出所在租约年月租金的10%的迟延履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方迟延履行超过15日，则甲方有权单方解除合同。该合同附件3装修设计文件要求规定，装修设计图纸需由租户自行申报至消防主管部门，并取得同意批复。2014年4月13日，山旅公司与邵长琪签订《场地租赁合同》，山旅公司将涉案承租房屋转租给邵长琪，同意邵长琪在涉案承租房屋处设立个体工商户经营蛤蜊燕山店。此后，涉案承租房屋的实际使用人一直为蛤蜊燕山店。2014年7月1日，中建公司（甲方）与山旅公司（乙方）签订补充协议，约定：1.1，若因经济形式等原因致使乙方经营困难，乙方可向甲方申请更换使用、合作、联营的品牌和业态。1.2，乙方如需更换使用、合作、联营的品牌和业态时,应提前30日以书面形式提交给甲方,经甲方审核同意后,方可更换。1.3，乙方申请更换的品牌和业态必须符合甲方对中建文化广场整体定位和形象的要求，尤其不得经营客房、KTV夜总会、洗浴中心、娱乐会所、直销机构等。1.4，如未经甲方审核同意，乙方私自更换使用、合作、联营的品牌和业态，则视为乙方单方违约。2019年3月，蛤蜊燕山店开始对承租房屋第二层进行装修。2019年3月25日，东孚物业向蛤蜊燕山店发出《整改通知书》，整改内容包括缺少消防局备案，现场有挪动消火栓设施，报警设施施工期间未做保护等，蛤蜊燕山店人员现场签收该通知。2019年4月16日，中建公司向山旅公司发送《关于立即停止装修的通知》，要求济南山旅公司在收函5日内停止装修行为。2019年4月23日，中建公司向济南山旅公司发送《关于立即停止装修并履行装修审批的通知》，要求济南山旅公司收到通知后将装修所需文件报中建公司审核，未经审核不得进行装修。2019年5月16日，山旅公司向中建公司发送《关于装修事宜的沟通函》，认可收到停止装修通知，并认为已向物业管理公司缴纳装修保证金，并补报装修设计文件，应视为同意其进行装修。2019年5月23日，中建公司向山旅公司发送《解除通知书》，张贴于酒店门口。中建公司在通知中称，因山旅公司未提前通知中建公司，未提前报送装修图纸、方案，也未征得中建公司书面同意的情况下，两次进行大范围装修改造，在中建公司两次函告立即整改后未能停止装修，报送的装修图纸也未经消防审验，存在消防安全隐患，且山旅公司将涉案承租房屋违法转租给蛤蜊燕山店，未按合同约定使用四季明湖品牌经营，合同目的已无法实现，中建公司根据合同约定以及法律规定解除双方所签《商铺租赁合同》，并要求蛤蜊燕山店在收到通知之日起5日内腾房。2019年5月27日，山旅公司向中建公司发送《复函》，认可收到《解除通知书》，认为在收到中建公司停止装修的通知后已停止了装修，且山旅公司向物业管理公司缴纳装修保证金即是征得了中建公司的书面认可；山旅公司认为中建公司对于涉案承租房屋处经营的“哈啤酒吃蛤蜊”品牌已明知并同意。至2019年5月28日，蛤蜊燕山店仍在继续装修，未停止装修，蛤蜊燕山店认可装修至2019年6月初。蛤蜊燕山店未办理公众聚集场所消防审批手续。2019年6月12日，中建公司向蛤蜊燕山店发送《通知函》，告知蛤蜊燕山店，其与山旅公司之间的《商铺租赁合同》已解除，要求蛤蜊燕山店停止装修和经营投入，做好腾房准备。2019年6月14日，蛤蜊燕山店向中建公司发送《复函》，认为山旅公司自承租时起一直经营蛤蜊燕山店，山旅公司不存在转租涉案承租房屋的情形。蛤蜊燕山店工商登记档案中备案的中建公司与山旅公司签订的《商铺租赁合同》与双方作为证据提交的《商铺租赁合同》存在多处差异，其中计租面积、免租装修期、计租日、开业日、履约保证金、租金标准等主要内容与原合同不同，并且工商备案租赁合同中还将“四季明湖”品牌删除。山旅公司报送给中建公司的火灾自动报警平面图与山东省建筑设计研究院出具的中建文化广场二层平面图均显示，涉案承租房屋的二层区域东北角原设计为敞开式大餐厅，电梯厅无餐厅设计，而酒店现场视频、照片显示蛤蜊燕山店将二层区域东北角装修成封闭包间，电梯厅装修成封闭包间。本次装修后，部分包间在进餐的同时可以进行卡拉ok娱乐演唱。一审法院认为，山旅公司与中建公司签订的租赁协议及补充协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是中建公司解除合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。租赁协议第十七条约定：“未经甲方（中建公司）、物业管理公司书面同意，乙方（山旅公司）不得擅自改变该房屋相关设施（包括但不限于楼道、通道、大门、走廊、设备用房）的设计用途，亦不得采用封堵或阻挡等任何方式妨碍其实现设计用途。”本案中，蛤蜊燕山店在第二次装修过程中对案涉房屋二层区域东北角及电梯厅均进行了改造，在未经中建公司及东孚物业同意的情况下变更了部分房屋设施的设计和用途，构成违约。租赁协议第22.4条约定，如山旅公司违约，中建公司有权通知其改正；中建公司发出第二次通知后，山旅公司迟延履行超过15日的，中建公司有权单方解除合同。中建公司于2019年4月16日向山旅公司发送《关于立即停止装修的通知》，又于2019年4月23日向山旅公司发送《关于立即停止装修并履行装修审批的通知》（该通知是按照租赁协议约定的地址邮寄，即使山旅公司未收到该通知，亦属有效送达），要求山旅公司停止装修行为，但蛤蜊燕山店仍未停止装修，其于2019年6月初装修完毕后继续营业。因此，租赁协议第22.4条约定的解除合同的条件成就，中建公司于2019年6月12日向山旅公司发出的解除合同通知有效，发生合同解除的后果。综上，对山旅公司要求确认中建公司发出的解除合同通知无效的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回山旅公司的诉讼请求。案件受理费100元，由山旅公司负担。二审期间,各方当事人均未提交新的证据。一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。二审期间，蛤蜊燕山店向本院递交撤诉申请书，自愿申请撤回上诉。本院认为,本案的争议焦点是中建公司解除合同是否有效。根据已生效的(2020)鲁01民终2329号民事判决认定的事实，蛤蜊燕山店在装修过程中将电梯间改造成了封闭式包间，变更了部分房屋设施的设计和用途，违反了租赁合同的约定。中建公司分别于2019年4月16日、2019年4月23日向山旅公司发送停止装修的通知，但是蛤蜊燕山店一直未停止装修。中建公司于2019年5月23日向山旅公司发送合同解除通知书，并张贴于酒店门口。中建公司已经按照双方签订的租赁合同中的通知条款约定的地址及方式向山旅公司送达了相关的通知书，该送达系有效送达。山旅公司无充分有效证据推翻生效判决所认定的上述事实，其在本案中主张确认解除合同通知无效，没有事实及法律依据。一审法院对其诉求不予支持，并无不当。另,蛤蜊燕山店在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，山旅公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由济南山旅酒店管理咨询有限公司负担100元，济南历下哈啤酒吃蛤蜊海鲜大排档燕山店负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 李     琴审 判 员 刘  彦  亭审 判 员 明     霞二〇二〇年六月二十四日法官助理 刘辉书记员刘彤