上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初20240号原告：上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：殷俊，董事长。委托诉讼代理人：陆颖，女。委托诉讼代理人：梁博雯，女。被告：邱勇，男，1961年4月18日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：杨烈云，女，1932年4月4日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：邱以霞，女，1957年5月12日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：邱萍，女，1964年3月18日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：邱华，男，1951年9月5日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：上海市杨浦区住房保障中心，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张榕，副主任。委托诉讼代理人：闻日成，男。原告上海市住房置业担保有限公司与被告邱勇、被告杨烈云、被告邱以霞、被告邱萍、被告邱华、被告上海市杨浦区住房保障中心(以下简称“杨浦住房保障中心”)追偿权纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序审理。于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆颖、被告邱勇、被告杨烈云、被告邱以霞、被告邱萍、被告邱华、被告杨浦住房保障中心委托诉讼代理人闻日成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告邱勇归还原告代偿款236,118.16元；2.判令被告邱勇支付上述代偿款的利息(从2018年10月27日起至实际清偿日止，按合同约定贷款利率水平加收40%的利率计算)；3.若被告邱勇不能清偿上述债务，原告有权处分被告邱勇、被告杨烈云、邱子发(已死亡，其继承人是被告邱勇、被告杨烈云、被告邱以霞、被告邱萍、被告邱华)所有的抵押物，所得价款优先用于清偿原告代偿款及相关费用，不足部分由被告邱勇继续清偿；4.被告杨浦住房保障中心承担回购责任，其他被告配合办理回购。审理中，原告撤回第3项诉请。事实与理由：2014年，被告邱勇、被告杨烈云、邱子发与农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司、被告杨浦住房保障中心签订了《上海市共有产权保障住房(经济适用住房)预售合同》，约定由被告邱勇、被告杨烈云、邱子发购买上海市浦东新区鹤洁路XXX弄XXX号XXX室房屋、价款364,084.70元。2014年6月17日，被告邱勇因购买上述房屋与上海农商银行杨浦支行(以下简称“农商银行杨浦支行”)及原告签订《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》(以下简称“借款合同”)。该合同约定，由农商银行杨浦支行向被告邱勇提供公积金贷款290,000元，由原告为本合同项下住房公积金个人贷款承担连带保证责任。被告邱勇、被告杨烈云、邱子发作为抵押物共有人，将抵押物抵押给原告作为反担保。如被告邱勇未按借款合同约定履行还款义务，由原告依约承担保证责任，原告在承担保证责任后有权向被告邱勇追偿，直至依照借款合同约定处分抵押物。2014年7月31日，原告与被告邱勇办理了系争房屋抵押权预告登记。同年8月14日，农商银行杨浦支行向被告邱勇发放了公积金贷款290,000元。合同签订后，被告邱勇未按合同约定履行还款义务，经多次催告无效，上海市公积金管理中心依照借款合同约定向原告发出了《履行保证责任通知书》，要求原告承担保证责任。原告于2018年10月26日将履行保证责任金236,118.16元划至农商银行，用于偿还被告邱勇的全部剩余贷款本息。上海市公积金管理中心于2019年2月12日向原告出具对应的《关于担保公司履行保证责任的证明》。被告邱勇、被告杨烈云、邱子发为抵押房产的所有人和抵押人。邱子发已因“各种疾病死亡”而注销户籍。邱子发的法定继承人是被告杨烈云、被告邱勇、被告邱以霞、被告邱萍、被告邱华。被告邱勇辩称，希望能只还本金，减免利息。被告杨烈云辩称，同意还款，对处分系争房产没有异议。被告邱以霞、被告邱萍、被告邱华共同辩称，对于处分系争房产涉及己方遗产部分没有异议。被告杨浦区住房保障中心辩称，对于承担的回购义务，按沪府办﹝2016﹞78号文件规定，应由房屋所在地浦东新区住房保障中心优先回购。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，均真实合法，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据确认的证据和原告的陈述，本院查明原告所述属实。本院另查明，借款合同约定，原告的担保方式是连带责任保证，范围是借款人(被告邱勇)应偿还的贷款本息、违约金和实现债权所需的费用。借款人未按照约定归还相应代偿款的，原告有权按照约定的贷款利率水平加收40%的利率，收取自保证责任履行完毕之日起计算的违约金。借款合同第62条经济适用住房产权回购约定，在贷款发放之日起至借款人取得经济适用住房房地产权证满五年之日止的期间内，借款人未按借款合同的约定按期归还贷款，且累计逾期达到或超过6期时，原告要求住房保障机构回购的，住房保障机构应当按照原告的要求回购该经济适用住房，经济适用住房的权利人及共同申请人应当配合经济适用住房的回购；若经济适用住房的权利人及共同申请人未能及时配合产权回购的实施，原告有权单方面向回购人及相关登记机构申请办理所有回购及登记手续；在权利人取得经济适用住房房地产权证满五年内，回购人按照该经济适用住房的原销售价格加银行存款利息进行回购，计息时段为《上海市共有产权保障住房(经济适用住房)预售合同》签订之日起至房屋转让合同签订之日，利率为签订房屋转让合同之日的银行定期存款利率；……回购人所支付的回购款优先用于归还贷款项下的全部债务，包括贷款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用，住房保障机构应在收到原告书面申请后的二个月内办妥前述回购手续并将相当于贷款债权的资金直接划转至原告指定的账户以结清贷款；借款人应配合贷款人办理贷款结清手续，并由该经济适用住房的权利人配合回购人向相关登记机构申请办理抵押注销及产权转让登记手续；……。被告杨浦住房保障中心作为住房保障机构承诺同意上述条款约定的内容，并在借款合同中盖章确认。2015年6月23日，该房屋正式登记被告邱勇、被告杨烈云、邱子发为权利共同共有人、原告为抵押权人。2018年10月16日，上海市公积金管理中心向原告发出的《履行保证责任通知书》所附公积金代偿名单显示，被告邱勇的逾期期数已达13期。2017年5月31日，邱子发因“各种疾病死亡”注销户籍。被告杨烈云系其配偶，被告邱勇、被告邱以霞、被告邱萍、被告邱华系两人之子女。本院认为，当事人之间签订的《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》《上海市共有产权保障住房(经济适用住房)预售合同》均合法有效，各方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。农商银行杨浦支行依约履行放贷义务，但被告邱勇在贷款发放之日起至取得经济适用住房房地产权证未满五年之日期间，未按借款合同约定按期足额偿还借款本息，且累计逾期超过6期，已构成违约，原告依约代被告邱勇偿还了剩余的公积金贷款本息，履行了担保义务。因此，原告有权按照合同的约定行使追偿权，并要求回购人被告杨浦住房保障中心回购上述经济适用住房，经济适用住房的权利人应当配合回购人，向相关登记机构申请办理抵押注销及产权转让登记手续。至于回购具体操作，以上述合同约定，按照《关于支持市公积金管理中心、商业银行提供经济适用住房购房贷款的指导意见(试行)》及原《上海市经济适用住房管理试行办法》(沪府发[2009]29号)等相关规定实施，回购人按照该经济适用住房原销售价格加银行定期存款利息进行回购，计息时段为预售合同签订之日起至房屋转让合同签订之日，利率为签订房屋转让合同之日的银行定期存款利率。回购款优先用于清偿贷款债务，并直接由被告杨浦住房保障中心划至原告指定的账户以结清代偿款，剩余部分被告邱勇作为借款人有权收取。原购房人可以与住房保障中心按照规定，办理租赁经济适用住房的相关手续，以租赁方式使用原居住的经济适用住房。被告杨烈云、邱子发系涉案经济适用住房共有人、共同购房人。邱子发法定继承人为被告杨烈云(妻)、被告邱勇(子)、被告邱以霞(女)、被告邱萍(女)、被告邱华(子)，故被告杨烈云、被告邱以霞、被告邱萍、被告邱华作为权利人应共同配合回购人向相关登记机构申请办理抵押注销及产权转让登记手续，并有权收取剩余的回购款。被告杨浦住房保障中心关于应由房屋所在地住房保障中心优先回购的抗辩缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国继承法》第十条之规定，判决如下：一、被告邱勇应于本判决生效之日起十日内归还原告上海市住房置业担保有限公司代偿款236,118.16元，并按《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》约定贷款利率加收40%计付上述代偿款自2018年10月27日起至实际清偿之日止的利息；二、被告邱勇届期不履行本判决第一项付款义务的，应于本判决生效之日起六十日内向被告上海市杨浦区住房保障中心返还位于上海市浦东新区航头镇鹤洁路XXX弄XXX号XXX室房屋，并配合被告上海市杨浦区住房保障中心向相关登记机构申请办理上述房屋抵押注销及产权过户至被告上海市杨浦区住房保障中心名下的登记手续，被告杨烈云、被告邱勇、被告邱以霞、被告邱萍、被告邱华应共同配合被告上海市杨浦区住房保障中心向相关登记机构申请办理抵押注销及产权转让登记手续；三、被告上海市杨浦区住房保障中心应于被告邱勇履行本判决第二项时支付房屋回购款，其中，本判决第一项所确定的债务，由被告上海市杨浦区住房保障中心从回购款中代被告邱勇支付给原告上海市住房置业担保有限公司，剩余部分由被告邱勇、被告杨烈云、被告邱以霞、被告邱萍、被告邱华收取【注：回购款按照上述经济适用住房原销售价格加银行同期定期存款利息计付，计息时段为《上海市共有产权保障住房(经济适用住房)预售合同》签订之日(2014年2月20日)起至上述房屋回购合同签订之日，利率为签订房屋回购合同之日的银行同期定期存款利率】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4,842元，减半收取2,421元，由被告邱勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海金融法院。审 判 员 严亚璐二〇二〇年六月十七日法官助理 李 彦书 记 员 兰方舟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。……