福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初8027号 原告（反诉被告）：同方全球人寿保险有限公司福建分公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路118号三盛国际中心东塔34层整层。 负责人：黄劲松，总经理。 委托诉讼代理人：游玉华，女，公司职员。 被告（反诉原告）：郑丽娟，女，1967年6月14日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：黄龙华，北京地平线（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辛佳恩，北京地平线（福州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）同方全球人寿保险有限公司福建分公司（以下简称“同方人寿福建分公司”）与被告（反诉原告）郑丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，作出（2018）闽0102民初8027号民事裁定，中止本案诉讼。本案于2020年4月21日恢复诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）同方人寿福建分公司之委托诉讼代理人游玉华，被告（反诉原告）郑丽娟之委托诉讼代理人辛佳恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 同方人寿福建分公司向本院提出诉讼请求：1.判令郑丽娟向同方人寿福建分公司退还保证金132132元，并向同方人寿福建分公司支付保证金从2018年3月24日起按照银行同期同类贷款利率至判决书出具之日的利息损失；2.判令本案诉讼费由郑丽娟承担。事实和理由：同方人寿福建分公司于2017年9月22日向郑丽娟承租位于福州市鼓楼区，双方签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定租赁期到2018年9月21日止，同时约定“租赁期间，乙方（同方人寿福建分公司）可提前2个月以上书面通知甲方（郑丽娟）解除本合同，不视为违约”。同方人寿福建分公司根据租赁合同约定交付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金，即132132元。2018年1月9日，同方人寿福建分公司以快递寄送（顺丰快递，快递单号：058659030355）方式向郑丽娟发出《关于提前解除租赁合同的函》，明确提出“解除《房屋租赁合同》，于2018年3月至4月终止，具体合同终止日以房屋返还日为准”。在发出上述函件后，同方人寿福建分公司经办人员也将发函相关事宜通过电话、微信等渠道告知郑丽娟，提示查收快递，并进行过充分沟通，郑丽娟未表示异议。后同方人寿福建分公司计划于2018年3月底前搬离房屋，向郑丽娟支付租金至2018年3月21日（从2017年9月22日起按季支付），并多次告知郑丽娟将于2018年3月底前搬离该房屋。2018年3月24日，经同方人寿福建分公司要求，郑丽娟电话通知物业公司同意同方人寿福建分公司搬离，物业公司核实相关情况后允许同方人寿福建分公司当天搬离。同方人寿福建分公司即与物业公司办理退租相关手续，结清物业费、水电费（支付至2018年3月31日），并将房屋恢复至《房屋租赁合同》约定的房屋返还状态（可正常使用），同时联系郑丽娟办理房屋返还手续，但郑丽娟拒绝配合办理房屋返还、结清费用等手续，拒不退还房屋租赁保证金。2018年4月18日，同方人寿福建分公司向郑丽娟发出《关于租赁合同终止相关事宜的函》，要求郑丽娟尽快配合同方人寿福建分公司办理房屋返还、结清费用等手续，并在此后多次沟通，但郑丽娟拒不配合，并表示不退还房屋租赁保证金。综上所述，同方人寿福建分公司根据租赁合同的约定提前2个月以上书面通知郑丽娟解除租赁合同，且于2018年3月24日搬离房屋后，立即与物业公司办理退租相关手续，结清物业费、水电费，将房屋恢复至房屋返还状态，并及时通知郑丽娟办理房屋返还手续，双方租赁合同实际已于2018年3月24日终止。郑丽娟拒不办理房屋返还手续、退还房屋租赁保证金的行为侵犯了同方人寿福建分公司的合法权益。同方人寿福建分公司特诉至法院，望判如所请。 郑丽娟辩称，1.同方人寿福建分公司主张以合同第八条约定解除合同并要求郑丽娟退还租赁押金不能成立。同方人寿福建分公司解除合同本质上是退租行为。合同第九条第2款规定，同方人寿福建分公司退租要向郑丽娟支付违约金，实际上第八条第3款与第九条第2款是相冲突的。第八条没有对退租违约作约定，而第九条第2款明确写明同方人寿福建分公司退租的违约责任。在合同条款冲突的情形下，要根据双方签订合同的目的以及交易习惯来决定优先适用哪一条款。同方人寿福建分公司在签订合同租赁3个月就要求退租，郑丽娟有权依据该条款要求同方人寿福建分公司支付违约金。按照交易习惯同方人寿福建分公司才租赁3个月就要求退租肯定要缴纳违约金，本案合同的签订目的就是为了让双方履行合同约定期限，租赁合同第八条第3款不符合双方订立合同的本意。2.行头有标注同方人寿福建分公司提供的格式文本，合同是格式合同，在约定明显对郑丽娟不公平的情况下，同方人寿福建分公司没有提示郑丽娟。同方人寿福建分公司的退租的行为应适用第九条第二款，故在同方人寿福建分公司明确要求退租的情况下，郑丽娟有权没收同方人寿福建分公司押金。3.第五条约定租赁关系终止后郑丽娟仅退还保证金，若法院认为郑丽娟应当退还保证金也不能计算利息。 郑丽娟向本院提出反诉请求：1.同方人寿福建分公司向郑丽娟支付坐落于福州市鼓楼区房屋租金及占用费合计187921元（每月按44044元标准计算，从2018年3月22日起计至2018年7月30日止）；2.判令同方人寿福建分公司向郑丽娟支付违约金132132元，郑丽娟有权从租赁保证金中抵扣；3.判令由同方人寿福建分公司承担本案本、反诉诉讼费用。事实和理由：2017年9月22日，同方人寿福建分公司向郑丽娟租赁坐落于福州市鼓楼区，双方签订《房屋租赁合同》。合同主要约定租赁期限从2017年9月22日起至2018年9月21日止；每月租金为44044元；租金按季度支付，在每期期头支付；租赁保证金为132132元；同方人寿福建分公司违约应向郑丽娟支付3个月租金即132132元的违约金，郑丽娟有权从租赁保证金中抵扣；合同还对双方其他权利义务作了明确约定。合同签订后，郑丽娟依约将讼争房屋交付同方人寿福建分公司使用。2018年3月份，同方人寿福建分公司提前退租，且并未将讼争房屋返还给郑丽娟，继续占有使用讼争房屋，房租仅支付至2018年3月21日。同方人寿福建分公司的行为已构成严重违约，应承担违约责任，郑丽娟有权要求同方人寿福建分公司承担违约金并支付房屋租金及占用费。郑丽娟为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 同方人寿福建分公司辩称，1.双方《房屋租赁合同》约定“租赁期间，乙方（同方人寿福建分公司）可提前2个月以上书面通知甲方（郑丽娟）解除本合同，不视为违约”。2018年1月9日，同方人寿福建分公司书面通知郑丽娟提前解除《房屋租赁合同》。2018年3月24日，同方人寿福建分公司搬离租赁房屋，并将房屋恢复至《房屋租赁合同》约定的房屋返还状态（可正常使用），同时联系郑丽娟办理房屋返还手续。同方人寿福建分公司未构成违约，未继续占有使用该房屋。2.2018年7月30日，郑丽娟与同方人寿福建分公司办理租赁房屋的返还手续，郑丽娟签署《收房确认书》，确认“该房屋租金结算至2018年3月21日，自2018年4月1日起的物业费、水电费等该房屋产生的费用均由本人承担，与同方全球人寿保险有限公司福建分公司无关”，以书面形式明确双方实际于2018年3月24日（搬离租赁房屋之日）终止租赁合同，并已结清租金、物业费、水电费。3.同方人寿福建分公司已于搬离租赁房屋当天清空租赁房屋，搬入新的办公场所，按常理推定，同方人寿福建分公司从主观上不存在搬离后继续占有该房屋的意愿，更没有继续使用的可能性。综上，同方人寿福建分公司根据《房屋租赁合同》约定提前2个月书面通知郑丽娟提前解除合同，搬离租赁房屋时将房屋恢复至返还状态，未构成违约，未继续占有使用该房屋，双方实际于2018年3月24日终止租赁合同，并已结清租金、物业费、水电费。郑丽娟无权提出房屋占用费和违约金的主张。综上，请求法院驳回郑丽娟的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及本案事实，本院经审理认定如下： 2017年9月，同方人寿福建分公司（作为承租方）与郑丽娟（作为出租方）签订《房屋租赁合同》（办公用）一份，约定郑丽娟出租给同方人寿福建分公司的房屋坐落在福州市鼓楼区；房屋租赁期自2017年9月22日起至2018年9月21日止；月租金为44044元，每季度支付一次；郑丽娟交付该房屋时，同方人寿福建分公司应向郑丽娟支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金，即132132元；租赁期间，同方人寿福建分公司可提前2个月以上书面通知郑丽娟解除本合同，不视为违约；租赁期间，非本合同规定的情况，同方人寿福建分公司中途擅自退组的，应当向郑丽娟支付违约金，违约金等值于3个月租金，郑丽娟可从租赁保证金中抵扣违约金，保证金不足抵扣的，不足部分由同方人寿福建分公司另行支付；合同还对双方其他权利义务进行约定。 2018年1月9日，同方人寿福建分公司按照房屋租赁合同载明的郑丽娟的通信地址向其邮寄《关于提前解除租赁合同的函》，告知郑丽娟因同方人寿福建分公司业务扩大，需要承租更大面积的办公室，根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第3点的约定，同方人寿福建分公司在租赁期间可提前2个月书面通知郑丽娟解除本合同，不视为违约，现向郑丽娟提出解除《房屋租赁合同》，于2018年3月至4月终止合同，具体合同终止时间以房屋返还日为准。该邮件被郑丽娟拒收。 2018年4月18日，同方人寿福建分公司按照房屋租赁合同载明的郑丽娟的通信地址向其邮寄《关于租赁合同终止相关事宜的函》，主要内容为经郑丽娟电话通知物业公司同意，同方人寿福建分公司与物业公司已于2018年3月24日办理退租相关手续，结清物业费、水电费，现请郑丽娟尽快配合办理房屋返还、结清费用等手续。该邮件于2018年4月19日妥投。 2018年7月30日，郑丽娟向同方人寿福建分公司出具《收房确认书》，载明：“本人郑丽娟（身份证号码……）现正式确认，与同方全球人寿保险有限公司福建分公司于2017年9月22日签订的《房屋租赁合同》项下的租赁房屋，即福州市鼓楼区，符合该《房屋租赁合同》第七点约定的房屋返还状态，现本人已收到房屋钥匙，正式收回房屋。该房屋租金结算至2018年3月21日，自2018年4月1日起的物业费、水电费等该房屋产生的费用均由本人承担，与同方全球人寿保险有限公司福建分公司无关。” 审理中，同方人寿福建分公司主张于2018年3月24日搬离案涉租赁房屋，郑丽娟主张于2018年7月30日收回案涉租赁房屋。同时，双方确认郑丽娟收取同方人寿福建分公司保证金132132元，同方人寿福建分公司支付租金至2018年3月21日。 另，本院于2019年3月1日立案受理（2019）闽0102民初6298号原告郑丽娟与被告同方人寿福建分公司房屋租赁合同纠纷一案，郑丽娟向本院诉请撤销本案案涉《房屋租赁合同》第八条第3款“租赁期间，乙方可提前2个月以上书面通知甲方解除本合同，不视为违约”的约定。后本院作出民事判决，驳回郑丽娟的诉讼请求。该民事判决业已生效。根据该生效判决查明，同方人寿福建分公司工作人员于2018年1月9日通过微信告知郑丽娟《关于提前解除租赁合同的函》的邮寄情况及具体内容；于2018年4月18日通过微信告知郑丽娟《关于租赁合同终止相关事宜的函》的邮寄情况及具体内容。 本院认为，同方人寿福建分公司与郑丽娟所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行自己的义务。本案中，同方人寿福建分公司未提交证据证明其于2018年3月24日将案涉租赁房屋交还郑丽娟管业，故本院根据郑丽娟在《收房确认书》中确认自行承担自2018年4月1日起的物业费、水电费等案涉租赁房屋产生的费用，认定郑丽娟于2018年4月1日收回案涉租赁房屋，案涉房屋租赁合同于该日终止。同方人寿福建分公司于2018年1月9日根据合同约定的通信地址向郑丽娟邮寄《关于提前解除租赁合同的函》，告知郑丽娟将于2018年3月至4月终止合同，后案涉房屋租赁合同于2018年4月1日终止。故，同方人寿福建分公司系根据合同约定行使合同解除权，其作为守约方诉请郑丽娟退还保证金132132元，于法有据，本院予以支持。郑丽娟诉请同方人寿福建分公司支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。同时，同方人寿福建分公司诉请郑丽娟支付保证金利息损失的起算时间不当，本院依法支持自《收房确认书》出具之次日即2018年7月31日起至本判决作出之日止的保证金利息损失。另，同方人寿福建分公司应当向郑丽娟支付自2018年3月22日至2018年3月31日的租金14681元（44044元/月÷30天×10天），抵扣应当退还的保证金后，郑丽娟实际应向同方人寿福建分公司退还剩余保证金117451元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、郑丽娟于本判决生效之日起十日内退还同方全球人寿保险有限公司福建分公司保证金117451元，并赔偿利息损失（利息损失以117451元为基数，自2018年7月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计，自2019年8月20日起至2020年6月9日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）； 二、驳回同方全球人寿保险有限公司福建分公司的其他诉讼请求； 三、驳回郑丽娟的其他反诉请求。 如果郑丽娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费5541元，由郑丽娟负担；反诉受理费6100元，减半收取计3050元，由同方全球人寿保险有限公司福建分公司负担84元，由郑丽娟负担2966元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄小燕 人民陪审员  高 蓉 人民陪审员  赵 艳 二〇二〇年六月九日 书 记 员  吴文彬 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。