浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1214号 上诉人（原审被告）：柴似麟，女，1958年3月22日出生，汉族，住宁波市江北区。 委托诉讼代理人：李标森,浙江天册（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柴华堂，男，1930年9月25日出生，汉族，住宁波市江北区。 委托诉讼代理人：柴曙升（系柴华堂儿子）,男，1953年12月29日出生，汉族，住宁波市江北区。 委托诉讼代理人：柴曙昶（系柴华堂儿子）,男，1955年11月16日出生，汉族，住宁波市江北区。 上诉人柴似麟因与被上诉人柴华堂房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院（2019）浙0205民初5211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 柴似麟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回柴华堂的一审诉讼请求。事实和理由：一、柴似麟已将购房款支付给柴华堂。1.单位公有住房转为柴华堂个人所有房产过程中所产生的办理费用系柴似麟垫付，费用约为5万元左右，且当时约定抵作购房款。案涉房屋通过公有住房出售登记到柴华堂名下，需要交纳的购房款、维修基金等费用，系柴似麟支付，柴华堂对此也予以认可，双方约定这些费用在结算40万房款时抵作房款。一审法院还忽略了柴似麟系应柴华堂要求为其小儿子柴某垫付款项19647.5元的事实。涉案房屋自柴华堂转到柴似麟名下时，双方约定各承担约7000元的费用，并非所有费用全部各承担一半。上述费用共计7万元左右，本应由柴华堂承担，双方约定了房款支付时将该笔垫付款进行扣减。2.扣减7万元后剩余的33万元，已经分配完毕。剩余款项分为五份，柴似麟及其兄弟共四个各6.5万元，柴华堂7万元。柴似麟扣减自己的6.5万元后，将剩余26.5万元以现金形式交于柴华堂，由其转交柴曙升、柴曙昶，同时柴似麟及柴曙升、柴曙昶在《产权转让协议》写明已收款的事实，另外13.5万元由柴华堂自行处理。在一审中柴华堂不讲诚信予以否认，柴似麟无比难过，但该部分费用理应予以认可。柴似麟支付的款项系银行取出或者从朋友处借来的款项，从柴似麟提交的银行明细中可以看出，柴华堂作为退休人员，在2011年时并无积蓄，且期间生过重病，其突然在2015年拥有20万元款项将其赠与孙子柴寅是不可能的，该笔款项主要是通过出卖涉案房屋从柴似麟处取得的购房款13.5万元。二、涉案房屋应结合二手房买卖的交易习惯，房款支付应自办理产权过户登记时即2011年12月履行完毕，现已过诉讼时效。综上，一审法院判决柴似麟再支付27万元的房款，违背事实，难以让人信服。 柴华堂辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 柴华堂一审诉讼请求：1.柴似麟支付柴华堂剩余购房款270000元及逾期付款利息83160元（以270000元为计算基数按照年利率3.85%计算8年）；2.柴似麟支付柴华堂购房款差额285627.2元（市场价每平方米7263元×94.4平方米-400000元）。 一审法院认定事实如下： 一、双方无争议的事实 柴华堂系柴似麟的父亲。涉案房屋原系柴华堂所在单位的公房，后在2011年10月、11月期间，涉案房屋以出售的方式转为柴华堂所有，在此过程中需要支付的购房款33788元由柴似麟于2011年10月25日支付，税金253.37元由柴似麟于2011年11月3日支付，登记费80元于2011年11月15日由柴似麟支付。此后，柴华堂、柴似麟签订《产权转让协议》一份，约定：柴华堂将坐落于慈城镇解放路86-1号的房产转让给柴似麟，转让款为400000元；为了避税，转让方式以公证行为执行；房子过户后为柴似麟个人所有，柴华堂名下的其他儿子都能分享到房产的补偿款；此协议成立后，可以办理房产过户手续。柴华堂、柴似麟均在前述协议上签字确认，柴华堂还在协议上手写“我如果不能自理，四个子女共同承担”，柴似麟在协议书上手写“收到人民币陆万伍仟元整”。2011年12月5日，柴曙升在协议书上写明“收到房款陆万伍仟元整”。2011年12月20日，柴曙昶在协议书上写明“收到房款陆万伍仟元整”。考虑到税金问题，柴华堂、柴似麟以赠予的形式办理了公证并过户。涉案房屋于2011年12月8日登记至柴似麟名下。 另查明，柴似麟还为柴华堂小儿子柴某支付房改费用19647.5元。庭审中，柴似麟确认涉案房屋买卖合同附加条件是柴华堂有生之年均可在涉案房屋中居住，且明确同意柴华堂继续在涉案房屋中居住。 二、双方争议的事实 （一）涉案房屋买卖合同是否附加条件：柴似麟需承担单独赡养柴华堂的义务 柴华堂认为涉案房屋买卖合同除了附加柴华堂可在有生之年居住在涉案房屋中的条件之外，还附加了柴似麟需单独照顾、赡养柴华堂的条件，故涉案房屋才以远低于市场价的价格出售给柴似麟。为证明主张的事实，柴华堂向该院提交了安居客的网页截图一份，用以证明2011年涉案房屋所在慈城区域的房屋单价为每平方米8000元左右。柴似麟对柴华堂提供的证据的真实性不予认可，并提出涉案房屋房龄已经30余年，且因为房屋系柴似麟多方奔走方才取得，还附加了柴华堂可在有生之年居住的条件，故价格较低。该院认为，柴华堂提供的网页截图经核实，真实性该院予以认定。鉴于涉案房屋买卖合同发生在父女之间，且附加了柴华堂可以居住的条件，其较市场价格偏低具有一定合理性。结合涉案《产权转让协议》上柴华堂手写“我如果不能自理，四个子女共同承担”的字样，已经明确其余子女亦需承担照顾、赡养柴华堂的责任。再结合柴似麟方证人柴某在庭审中陈述当时双方并未明确讲到柴似麟需要单独照顾柴华堂到老，故该院认为柴华堂主张涉案房屋买卖合同附加柴似麟需要单独照顾、赡养柴华堂的条件，依据不足。即便柴华堂在出售房屋时确实有想要柴似麟照顾到老的想法，但并没有证据证明此种想法明确地表达给了柴似麟，严格来说仅仅是柴华堂的内心想法即合同的动机，该动机原则上须经双方合意，提升为契约内容，方能对柴似麟具有约束力，而未经明示外化并征得对方同意的合同动机并不受法律保护，故该院对柴华堂关于合同附加柴似麟照顾柴华堂到老的条件的主张，不予采纳。 （二）涉案房屋房款是否已经支付完毕 柴华堂主张仅收到柴似麟支付的130000元房款，即《产权转让协议》上柴曙升、柴曙昶确认收取的130000元，剩余房款270000元，柴似麟并未支付。柴似麟主张在房改过程中柴似麟为柴华堂和柴某的房屋支付了款项将近70000元，双方同意直接抵扣房款，除此之外柴似麟还可分得房款65000元，其余265000元则以现金形式支付给了柴华堂。柴似麟为证明其主张的事实，向该院提交了以下证据材料：1.现金交款单二份、税收缴款单二份、登记费收据二份、公证费票据一份，用以证明柴华堂的房屋在房改过程中的款项以及房屋转让给柴似麟过程中的款项均由柴似麟支付；2.柴似麟及其配偶的银行明细，用以证明柴似麟在2011年10月25日取款60000元、12月5日取款60000元及12月18日取款100000元，前述款项均作为房款交付给了柴华堂。为证明柴似麟已经支付房款的事实，柴似麟还向该院申请证人柴某出庭作证，该院经审查，予以准许。证人柴某在庭审中陈述：证人系柴华堂的小儿子，当初柴华堂出售房屋的时候，证人也是知道的，当初房屋市场价为600000元，由于证人与柴华堂关系不太好，证人如果购买的话，柴华堂要价800000元，但柴华堂出售给柴似麟的房价是400000元；出售房屋时并没有明确讲到柴似麟需要单独照顾柴华堂；当时柴华堂跟证人讲过400000元房款都已经收到了，钱款是在过户之前支付的；当时大哥柴曙升领取款项之后打电话给证人，说证人也可以取得65000元，但是因为柴华堂要求证人将自己名下的房屋给柴华堂的孙子即证人的儿子柴寅，证人不同意，所以柴华堂未将款项给证人；2015年柴华堂曾给孙子柴寅240000元，其中110000元系柴似麟支付给柴华堂的房款（柴华堂自己的65000元和证人的45000元），剩余130000元系柴华堂自己的存款。关于证人自己一套房屋房改费用的问题，当时柴华堂和柴似麟是瞒着证人去办理相关手续并支付款项的，柴似麟是受柴华堂委托代证人支付的相关款项。 对柴似麟提供的证据和证人证言，柴华堂质证后认为对证据的真实性均无异议，但当时是讲好相关手续和费用由柴似麟办理和支付，柴华堂到手款项400000元，因此相关费用不应由柴华堂承担，双方也没有相关费用抵扣房款的约定；对银行明细的真实性没有异议，但不能证明所取款项交付给了柴华堂；对证人证言，柴华堂认为证人在开庭之前并不知道240000元款项的来源，因此不可能在2015年知道这些款项的来源。 结合柴华堂的质证意见，该院对柴似麟提供的证据的真实性予以确认，该院认为《产权转让协议》上写着柴华堂名下的其他儿子都能分享到房产的补偿款，并未提及柴似麟是否可以分到款项问题，且涉案《产权转让协议》的原件保存在柴似麟手中，仅凭柴似麟自己在协议上签署的收款字样，不足以证明柴似麟可以分得涉案房款，故该院对柴似麟主张房款中的65000元由自己应得房款进行了抵扣，依据不足，该院不予认定。对柴似麟支付的房改费用和房屋转让过程中的费用，根据柴似麟提供的票据情况看，总金额为67076.87元（其中为柴某支付的房改费用19647.5元，为柴华堂支付的购房款33788元、税金253.37元和登记费80元，房屋转让过程中支付的公证费4200元、税金9028元和登记费80元），即便按照柴似麟所述转让过程中的费用由柴华堂、柴似麟各承担一半，那么柴华堂应承担的自己的房改费用和转让过程中的费用总额也仅为40775.37元，即使再加上柴似麟为柴某支付的19647.5元，总额也仅为60422.87元，与柴华堂主张的70000元在金额上存在较大差异。并且，尽管证人柴某陈述柴似麟系受柴华堂委托代证人支付房改款项，但并无其他证据予以佐证。再者，涉案《产权转让协议》的签署时间，按照柴似麟说法是在办理公证书的当天即2011年12月5日，而前述柴似麟为柴某和柴华堂支付房改费用的时间均在该日之前，即双方在签署涉案协议时前述费用金额确定且均已支付完毕，但双方在协议中并未直接将前述费用进行扣减后再确定柴似麟应该支付的购房款，也没有将前述费用进行抵扣房款的任何约定，柴似麟也未能提供充足的证据证明双方在此后存在将前述款项和房产转让过程中柴似麟支付的款项全部抵扣房款的约定，故该院对柴似麟主张其支付的房改费用和转让过程中的款项已经抵扣房款，不予采纳。对柴似麟主张的其他现金交付的款项，柴似麟仅提供了取款凭证，尚不足以证明所取款项交付给了柴华堂；并且从柴似麟提供的银行明细可以看出，柴似麟曾在2011年10月25日取款60000元，当日其为柴华堂支付房改购房款33788元，两天之后为柴某支付房改购房款19647.05元，而双方签署涉案协议发生在取款之后的较长时间，该院认为柴似麟在2011年10月25日所取60000元用于支付柴华堂和柴某的房改款项的可能性更大，故对柴似麟主张该款项用于支付柴华堂房款，不予采纳。对于柴似麟在2011年12月5日和12月18日分别所取的60000元和100000元，从涉案《产权转让协议》上柴曙升和柴曙昶签署的收款时间（2011年12月5日和12月20日）看，时间上基本吻合，柴似麟主张前述取款用于支付购房款符合客观事实，但柴曙升和柴曙昶收取款项金额仅为130000元，柴似麟并未向该院提供证据证明其余款项支付给了柴华堂；并且按照柴似麟陈述，其系将265000元款项支付给柴华堂，然后由柴华堂将其中的130000元分配给柴曙升和柴曙昶，此种情况通常应由柴华堂确认收款事实，而柴华堂如何处置房款与柴似麟无关。但柴似麟仅让并非从自己手中收取款项的柴曙升和柴曙昶在协议上确认各收款65000元，却未让从自己手中收取款项的柴华堂在协议上确认收到全款265000元或剩余款项135000元，柴似麟此种行为与常理不符，且因柴似麟未能提供其他证据证明剩余款项实际支付给柴华堂，故该院对柴似麟主张前述两笔款项全部支付给了柴华堂，不予采纳。至于证人柴某陈述柴华堂已经收到全部购房款，该院认为柴某并未亲眼看到柴似麟支付款项，且其关于柴似麟支付款项的时间（过户之前即2011年12月9日之前）与柴似麟陈述的支付时间（有一部分系2011年12月18日取现支付）存在差异，再者证人的陈述也没有其他证据佐证，故该院对证人柴某关于柴华堂已经收到全部款项的陈述不予采纳。最后，柴似麟还主张柴华堂系因收取了柴似麟支付的购房款，才能在2015年有20余万元的存款，该院认为仅凭柴华堂在2015年有20余万元的存款尚不足以证明该存款中的一部分是柴华堂支付的购房款。综上，该院对柴似麟关于剩余270000元房款已经支付的抗辩不予采纳。 一审法院认为，柴华堂、柴似麟于2011年签署的《产权转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。协议约定购房款400000元，但截至目前柴似麟仅支付房款130000元，尚欠270000元柴似麟应予支付。柴似麟抗辩柴华堂主张剩余房款已经超过诉讼时效，该院认为双方在协议中并未明确约定房款的支付时间，并且柴华堂、柴似麟系父女关系，还长期生活在一起，柴华堂允许柴似麟暂缓支付房款亦在情理之中，故该院认为本案诉讼时效应从柴华堂向柴似麟主张购房款之日起算，本案并未超过诉讼时效。截至目前柴似麟尚欠房款270000元未付，柴华堂要求支付，该院予以支持。对于柴华堂主张的房屋差价，该院认为柴华堂并未提供充足的证据证明涉案买卖合同存在柴似麟需要与柴华堂一起居住并单独照顾、赡养柴华堂的附加条件，且柴似麟在庭审中明确表示同意柴华堂继续居住在涉案房屋内，故柴华堂以柴似麟未与柴华堂共同居住并照顾柴华堂构成违约为由要求柴似麟支付购房款差价的诉讼请求，该院不予支持。尽管柴华堂、柴似麟在协议中对于柴似麟赡养柴华堂没有进行明确约定，但作为子女赡养父母不仅是中华民族的传统美德，更是每个子女应尽的义务，柴似麟应该切实承担起作为子女赡养柴华堂的应尽义务。对于柴华堂主张的购房款利息，因双方并不存在购房款支付时间的约定，故该院仅支持从柴华堂起诉之日起的利息，对于超出部分不予支持。对于柴华堂主张的利息的利率即年利率3.85%，该院认为尚属合理，故予以支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、柴似麟于判决生效之日起十日内支付柴华堂剩余购房款270000元，并支付以270000元为计算基数按照年利率3.85%自2019年11月13日起计算至款项清偿之日止的利息；二、驳回柴华堂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分的债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费10188元，减半收取计5094元，由柴华堂负担2894元，由柴似麟负担2200元。 二审中，柴似麟提交“已注销存款账户查询”一份，拟证明柴华堂于2012年初有约14万左右的存款，该款项是其收到的房款。柴华堂质证称，对该证据真实性无异议，该款项是其个人存款，被柴似麟等人擅自支取。本院审查后认为，该份证据显示的款项不足以证明来源于柴似麟支付的购房款。 柴华堂未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，柴华堂与柴似麟系父女关系，本案是因房屋买卖引发的家庭纠纷。根据柴似麟的上诉请求及柴华堂的答辩等情况，对双方二审争议分析如下： 一、柴似麟是否已将购房款支付给柴华堂。（一）关于房改费用以及房屋转让过程中的税费是否约定抵作购房款问题。柴华堂与柴似麟签订的《产权转让协议》，并没有约定上述费用抵作购房款。柴华堂对此也予以否认。从房改费用发生和《产权转让协议》签署的先后顺序看，房改费用在《产权转让协议》签署前就已经确定并支付完毕，双方在协议中并没有直接将该费用进行扣减后再确定柴似麟应支付的购房款，柴似麟也未能提供充足的证据证明双方在此后存在将前述款项和房产转让过程中柴似麟支付的款项抵扣房款的约定，故该院未支持柴似麟关于上述费用已抵扣房款的主张，并无不当。（二）关于柴似麟主张剩余33万元问题。柴似麟称该部分款项已经分配完毕，四个兄弟姐妹每人6.5万元，柴华堂自己7万元。其在33万元中扣减自己应分得6.5万元，将26.5万元现金交于柴华堂。柴华堂对此说法不予认可，且现有证据也不足以证明柴似麟的主张。第一，《产权转让协议》明确约定，房子过户后为柴似麟个人所有，柴华堂名下的其他儿子均能分享到房产的补偿款。也就是说，该协议约定，女儿得到房子，其他三子分配补偿款。柴似麟所称四个子女均能分配房产补偿款的说法与该约定明显相悖。虽然柴似麟在《产权转让协议》上注明其已收到6.5万元，但鉴于《产权转让协议》由其保管，柴华堂否认将6.5万元分配给柴似麟，柴似麟自行书写的收据，不足以证明柴华堂同意或者愿意将6.5万元分配给其。第二，柴似麟提供的个人及配偶的银行明细，也不足以证明其曾提取过26.5万现金支付给柴华堂，其辩称还有部分款项是从亲戚朋友中借得，但也没有提供证据，本院不予采信。第三，柴似麟称柴华堂曾在2015年突然有20万元存款，从而主张该部分款项是其支付的购房款，该推测未有其他证据佐证，不足以证明该款项来源于购房款。综上，柴似麟主张其已支付完毕购房款，依据不足，本院难以支持。 二、柴华堂的诉请是否已超过诉讼时效。《产权转让协议》虽然主要内容系父女之间的房屋买卖约定，但同时也对购房款在其他子女间分配的内容以及柴华堂的赡养事宜进行了约定，这同普通的二手房买卖有一定区别，实际上是柴华堂将其主要财产在子女之间进行分配。《产权转让协议》的付款时间，并不能简单比照二手房买卖的交易习惯，也应考虑到父母子女之间的人之常情。鉴于柴华堂与柴似麟系父女关系，长期生活在一起，《产权转让协议》并没有约定房款的支付时间，柴华堂允许自己女儿暂缓支付房款，亦符合常理。柴似麟主张柴华堂的诉请已超过诉讼时效，本院不予支持。 综上所述，柴似麟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10188元，由上诉人柴似麟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年六月二十三日 代书记员 项凌燕