湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初1795号原告：益阳市住房公积金管理中心，住所益阳市益阳大道138号。法定代表人：贺国胜。委托诉讼代理人：李晓燕，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：夏伟中，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：梁昭，男，1992年10月16日出生，汉族，住桃江县。被告：益阳市中小企业信用担保有限公司，住所益阳市高新区谢林港镇楠木塘村创业园5号公寓206室。法定代表人：施伟春。原告益阳市住房公积金管理中心（以下简称原告）与被告梁昭、被告益阳市中小企业信用担保有限公司（以下简称中小担公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李晓燕到庭参加诉讼，被告梁昭、被告中小担公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款?担保?反担保合同》；2.请求判令被告梁昭偿还原告借款本金205247元及截止至2020年4月20日的利息2018.2元，2020年4月20日起的利息按照借款合同的约定计算至借款本息全部还清之日止；3.判令被告梁昭支付原告违约金24000元、律师费10251元；4.请求判令被告益阳市中小企业信用担保有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5.请求确认原告对被告梁昭所有的位于桃江县房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。事实和理由：2016年2月14日，被告梁昭作为借款人、被告中小担公司作为保证人与原告签订《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》，约定被告梁昭因购买桃江县房屋，向原告申请个人住房公积金贷款，贷款金额为240000元，期限自2016年2月14日至2036年2月14日止，并约定了贷款利率、合同解除的条件、担保及反担保的条款，同时对违约金、罚息和实现债权的相关费用亦作出约定。原告按约发放贷款后，被告梁昭未按约还本付息，截止2020年4月20日，尚欠原告借款本金205247元及利息2018.2元。被告梁昭及被告中小担公司均未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告梁昭于2016年2月14日填写住房公积金贷款申请表，向原告申请贷款用于购买坐落于益阳市桃江县房屋。同日，原告审查同意后，与被告梁昭、被告中小担公司，以及案外人中国工商银行股份有限公司桃江支行（以下简称工行桃江支行）共同签订《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》。合同中关于借款部分的约定：原告向被告梁昭提供个人住房公积金贷款240000元用于购买上述房屋，并委托工行桃江支行代为发放至被告梁昭授权同意的账户（收款人为桃江县紫荆花房地产开发有限公司，开户行为中国工商银行股份有限公司桃江县灰山港支行，账号为19×××90），贷款期限自2016年2月14日起至2036年2月14日止；贷款利率以放款日人民银行的挂牌年利率为准，利息从放款之日起计算并按月结息，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，不再另行通知借款人；借款人从贷款发放的次月起，采用按月等额还本付息的方式于每月20日前偿还，如未按约定时间归还，将按中国人民银行的规定支付逾期罚息；如借款人连续三个还款期或在本合同期内累计六个还款期未按时偿还贷款本息，原告有权解除合同；因借款人违约进入诉讼程序的，原告有权直接以借款人、保证担保人为被告提起诉讼，要求其履行全部合同义务，借款人应支付原告借款总金额10%的违约金及约定的罚息，并承担实现债权的律师费及其他相关费用。合同中关于担保部分的约定：由被告中小担公司提供保证担保，对合同项下借款人的债务承担连带保证责任，国家法定利率进行调整的，按调整后的利率承担保证责任，保证期间自合同生效之日起至主债务履行期届满后2年；原告提前收回贷款的，有权要求被告中小担公司提前履行保证的全部责任。合同中关于反担保部分的约定：由被告梁昭以所购上述房产设定抵押向被告中小担公司提供反担保，如果原告与被告中小担公司签订的《个人住房贷款保证担保协议书》解除或终止，原告有权要求被告中小担公司将其对借款人、抵押人的合同权利义务一并转让给原告，同时将抵押权人变更登记为原告。上述合同签订后，2016年2月17日，被告梁昭与被告中小担公司办理上述涉案房屋的抵押权预告登记手续，权利人为被告中小担公司。同日，原告委托工商银行代为发放240000元贷款至桃江县紫荆花房地产开发有限公司在工商银行开立的账户，放款日的年利率为3.25%。被告梁昭最后一期正常还款时间为2019年6月，截止2020年4月20日，被告梁昭已累计超过六个还款期未按约定时间还本付息，未还借款本金共205247元，产生利息2018.2元。保证人未按约定承担保证责任。另查明，原告已支付湖南激扬律师事务所律师费5000元等实现债权的费用，但未提交被告梁昭坐落于桃江县房屋的抵押权人已变更登记为原告的证据。上述事实，有原告提交的政策性住房资金借款合同档案，包含住房公积金担保贷款资料清册、桃江县商品房买卖合同及补充协议、商品房预售合同登记备案申请表、《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款?担保?反担保合同》、贷款发放通知、贷款转存凭证等材料，律师费发票以及当事人陈述等予以证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告梁昭、被告中小担公司等共同签订的《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》，系各当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以保护，合同相对人均应按约定履行。贷款人按约定足额发放了贷款，借款人亦应当全面依约履行偿还义务。被告梁昭累计超过六个还款期未按约定时间还本付息，已满足合同约定的解除条件，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告有权解除合同。对原告要求解除上述《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，贷款人在合同解除后，可以要求借款人将逾期未还的本金及未到期的本金一并偿还，并按约定利率赔偿资金占用期间的利息损失。原告要求被告梁昭偿还借款剩余本金并支付利息至还清之日止的诉讼请求，本院予以支持。利率标准按合同约定以放款日人民银行的挂牌年利率3.25%为准，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行。被告梁昭未按合同约定履行还款义务已构成违约，应当承担违约责任。上述合同中既约定了逾期罚息（中国人民银行有关罚息利率的规定：逾期贷款罚息利率为合同载明的贷款利率上加收30%-50%），又约定了借款总金额10%的违约金，但原告因被告违约产生的损失主要为利息损失，且本院已支持了原告的利息主张，因此，合同约定的违约金标准明显高于原告的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院依法将违约金标准调整为合同约定的罚息标准，即以逾期未还的本金为基数，按照中国人民银行规定的罚息标准范围，以合同载明的贷款利率的50%计算违约金。上述借款担保合同约定被告中小担公司对主债务承担连带保证责任，属于连带责任保证人。虽然本案主债务的履行期限尚未届满，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”的规定以及本案合同的约定，原告在借款合同解除后有权要求保证人对全部债务承担保证责任。原告要求被告中小担公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告要求被告梁昭支付律师费10251元，但仅提交已产生该费用5000元的证据，本院对该项诉讼请求中未超出该数额的部分予以支持，对超过部分不予支持。被告梁昭购买的坐落于桃江县房屋的抵押预告登记权利人为被告中小担公司，无证据证明抵押权人已按合同约定变更登记为原告，按照物权法定原则，非抵押权人对抵押物不享有优先受偿权。原告请求确认对上述房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告益阳市住房公积金管理中心与被告梁昭、被告益阳市中小企业信用担保有限公司等于2016年2月14日签订的《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》；二、被告梁昭于本判决生效之日起十日内偿还原告益阳市住房公积金管理中心借款本金205247元，并支付利息2018.2元（已计算至2020年4月20日，之后的利息按照借款合同的约定计算至本息还清之日止）以及按借款合同约定的罚息标准（利率为借款合同约定利率的50%）计算的违约金；三、被告梁昭于本判决生效之日起十日内支付原告益阳市住房公积金管理中心律师费5000元；四、被告益阳市中小企业信用担保有限公司对上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任，被告益阳市中小企业信用担保有限公司在承担保证责任后，有权向被告梁昭追偿；五、驳回原告益阳市住房公积金管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4930元，减半收取2465元，由原告益阳市住房公积金管理中心负担300元，被告梁昭、被告益阳市中小企业信用担保有限公司负担2165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  赵炽兵二〇二〇年六月二十九日书记员  冯忠芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。