广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终811号 上诉人（一审原告)：梅文淑，女，1974年2月25日出生，汉族，住广西北海市。 委托诉讼代理人：李小芳，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：杨桂先，女，1971年6月19日出生，汉族，住广西乐业县。 被上诉人（一审被告）：陈洪霞，女，1977年1月12日出生，汉族，住广西北海市。 一审第三人：耿某1，男，2004年5月11日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。 法定代理人：耿某2，男，1974年5月1日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区，系耿某1父亲。 法定代理人：戴某，女，1976年8月15日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区，系耿某1母亲。 上诉人梅文淑因与被上诉人杨桂先、陈洪霞及一审第三人耿某1房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梅文淑及其委托诉讼代理人李小芳、被上诉人陈洪霞到庭参加询问。被上诉人杨桂先、一审被告耿某1经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加询问，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 梅文淑上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项，依法改判杨桂先和陈洪霞共同返还梅文淑购房款391800元；三、撤销一审判决第三、第四项，依法改判杨桂先支付违约金1390312元给梅文淑，陈洪霞在杨桂先应支付违约金的范围内承担赔偿责任。事实和理由：一、一审法院对杨桂先委托陈洪霞处理涉案房屋有关事宜的委托书存在漏查事实。杨桂先出具的公证委托书第六条明确只有前五项事宜完成后，陈洪霞才能办理涉案房屋及土地使用权的转让手续。一审法院仅采纳第六项委托事项，遗漏主要事实。二、一审审理过程中，陈洪霞认可收取购房款363000元，但无证据表明其已转交给杨桂先，故陈红霞扣留了该笔款项，一审法院对此未予查明，存在错误。三、一审法院认定梅文淑向陈洪霞支付的购房款应视为向杨桂先支付存在错误。陈洪霞未完成公证委托书前五项委托事项是无权代杨桂先收取购房款的，且陈洪霞的收款行为也没有得到杨桂先的追认。四、一审法院在杨桂先未出庭应诉及抗辩，仅陈洪霞出庭答辩主张的违约金过高，且未能提供合法有效证明的证据证实下，将违约金下调至房屋总款的20%，存在错误。梅文淑主张两倍房屋总价款有涉案《北海市二手房买卖合同》第11条的明确约定，且一审法院认为陈洪霞系杨桂先卖房的代理人，并不是合同的相对人，无权提出违约金过高的抗辩，梅文淑在一审举证时还提供了涉案房屋装修合同、收据、订货单等证据，证明陈洪霞将房屋交付给梅文淑后，将毛坯房进行装修的事实，现涉案房屋已过户给一审第三人耿某1，亦造成梅文淑对房屋的溢价损失，且各种损失远超过一审判决第二项支持的139031.2元。五、一审法院认定陈洪霞在授权范围内进行代理活动，法律后果由杨桂先承担，是否超越代理权限，属于陈红霞、杨桂先之间的代理法律关系，应另案处理，属认定错误。梅文淑认为该代理行为属于无权代理或超越代理权限代理，且依据一审查明事实，陈洪霞已扣留梅文淑支付的购房款，在杨桂先未收到购房款的情形下，判令杨桂先返还购房款及违约金给梅文淑，对梅文淑、杨桂先都是不公平的，另案主张还会造成诉累。 杨桂先提交书面答辩状辩称，请求二审法院公正判决，判令陈洪霞将收取梅文淑的购房款退回，并承担相应的法律责任。事实和理由：一、陈洪霞超越代理权限，其签订的房屋买卖合同及收款行为不应对杨桂先产生法律效力；二、杨桂先已解除对陈洪霞的代理委托；三、陈洪霞将房屋交付给梅文淑以及梅文淑入住并进行装修的事实是陈洪霞超越代理权限导致的，造成的损失由陈洪霞承担；四、杨桂先未收到梅文淑的购房款，陈红霞的收款行为不能视为杨桂先的收款，不应由杨桂先归还；五、不认可陈洪霞辩称将房款用于清偿杨桂先的债务。 陈洪霞辩称，不同意梅文淑的上诉请求。陈洪霞是在杨桂先委托书授权的范围内处理的事情，是经过杨桂先同意的，杨桂先提交的书面答辩状明显是在逃避责任，即便是其主张的解除代理权限，但没有通知陈洪霞，现在也联系不上。所有委托的事项都办理完毕后，杨桂先自行再卖给耿某1，是个人行为，现以书面答辩状逃避存在一房多卖的责任，不符合二手房的惯例和事实。 耿某1提交书面意见述称，耿某1取得涉案房产合法合理，系房屋权利人，鉴于梅文淑仍占用涉案房屋，耿某1已向一审法院另行起诉排除妨害，目前该案尚未判决，希望在本案中能一并解决。 梅文淑向一审法院起诉请求：一、解除梅文淑与杨桂先于2018年6月6日签订的《北海市二手房买卖合同》；二、杨桂先返还购房款391800元，并支付违约金1390312元（违约金计算方式：按照房屋总款695156元的双倍计算），两项共计1782112元；三、陈洪霞对杨桂先应返还给原告的购房款363000元承担连带清偿责任。在一审庭审辩论终结前，梅文淑变更第二、三项诉讼请求，分别请求判令：杨桂先和陈洪霞共同返还梅文淑购房款391800元；杨桂先支付违约金1390312元给梅文淑（违约金计算方式：按照房屋总款695156元的双倍计算），陈洪霞在杨桂先应支付的违约金范围内承担赔偿责任。 一审法院查明事实：2018年5月22日，龙一房地产公司与梅文淑签订一份《园辉新都（二手房）认购书》，梅文淑自愿认购园辉新都3-2-1401号房；房地产总价款为695156元；在签订本认购书时向龙一房地产公司支付购房定金壹万元整。梅文淑于签订本认购书之日起30日内携带相关材料到龙一房地产公司售楼部签订《二手商品房买卖合同》。龙一公司的法定代表人魏心胜与陈洪霞系夫妻关系。签订认购书当日，梅文淑即通过微信转款1万元给龙一公司的法定代表人魏心胜，再由龙一房地产公司转给陈洪霞。 2018年6月6日，梅文淑（乙方）与杨桂先（甲方）签订一份《北海市二手房买卖合同》，合同约定：杨桂先将其坐落于广西北海市上海路南39号园辉新都3幢2单元1401号房屋转让给梅文淑；上述房屋转让总价款为人民币陆拾玖万伍仟壹佰伍拾陆元整（￥695156.00元）；梅文淑采取贷款方式付款，首期购房款为305156元，其余价款向贷款机构申请抵押贷款；梅文淑于2018年9月6日向杨桂先支付房屋价款18万元；杨桂先保证该房屋没有产权纠纷，因杨桂先原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由杨桂先承担责任。合同还有补充条款：1、契税满两年或不动产满两年（有不动产证），方可过户；2、甲、乙双方，甲方必须配合乙方过户，如违约，按房屋总价款双倍赔付；3、乙方负责银行按揭解押；4、未过户前，乙方负责还月供，如不还月供，负责甲方的一切损失赔偿。杨桂先于2017年6月16日向广西壮族自治区百色市公证处对其委托陈洪霞处理涉案房屋的有关事宜（包括与买方签订房地产买卖合同及办理网签手续、申报纳税并交纳有关税费、代收转让款、办理房屋所有权、土地使用权过户等）的委托书上的签名进行公正，同年6月22日又对其居民身份证的影印本与原本相符的事项进行公正。上述《北海市二手房买卖合同》系陈洪霞代其与梅文淑签署。在签订《北海市二手房买卖合同》之后，梅文淑向陈洪霞转账支付353000元购房款。随后梅文淑接收涉案房屋并对其进行装修入住；梅文淑通过杨桂先的银行卡偿还贷款银行每月贷款3200元至2019年2月12日，所偿还的贷款共计28800元。 另查明，杨桂先于2018年11月7日将坐落于广西北海市上海路南39号园辉新都3幢2单元1401号房屋转让给案外人耿某1，并于同年11月19日在北海市不动产登记中心办理房屋转移登记业务，转让方为杨桂先，受让方为耿某1。 一审法院认为，（一）关于涉案合同效力及违约责任的问题。杨桂先通过公证的方式委托陈洪霞对涉案房屋进行买卖（包括与买方签订房地产买卖合同及办理网签手续、申报纳税并交纳有关税费、代收转让款、办理房屋所有权、土地使用权过户等），故陈洪霞在梅文淑与杨桂先之间的《北海市二手房买卖合同》上签字的代理行为合法有效，梅文淑与杨桂先之间的房屋买卖合同依法成立并生效。梅文淑依约支付了购房首付款305156元，并按照合同的约定在涉案房屋未过户前由梅文淑负责还月供，直至2019年3月涉案房屋贷款仍是梅文淑在偿还，杨桂先在签订合同后亦将涉案房屋交付给梅文淑使用，但是在2018年11月7日，杨桂先将涉案房屋出让给第三方耿某1并办理了房屋所有权转移登记手续，杨桂先该行为已明确表明其不再履行与梅文淑之间的房屋买卖合同，致使梅文淑无法实现房屋买卖合同的目的，杨桂先的行为已构成根本违约，依法应承担违约的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，梅文淑主张解除与杨桂先签订的《北海市二手房买卖合同》，有事实和法律依据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”以及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，因杨桂先委托代理人陈洪霞代收转让款，故梅文淑向陈洪霞所支付的购房款应视为向杨桂先支付，梅文淑主张杨桂先返还购房款391800元，有事实和法律依据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，梅文淑与杨桂先在《北海市二手房买卖合同》第十一条中约定“甲乙双方过户，甲方（杨桂先）必须配合乙方（梅文淑）过户，如违约，按房屋总款双倍赔付”，杨桂先已将涉案房屋过户至第三人耿某1的名下，不可能再依据其与梅文淑之间的《北海市二手房买卖合同》将房屋过户至梅文淑名下，故杨桂先应对其违约行为承担相应的违约的民事责任。结合本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，虽杨桂先未出庭应诉及抗辩，但被告陈洪霞认为梅文淑诉请的违约金过高，且梅文淑亦未能提供合法有效的证据证实其因杨桂先的违约行为造成其实际损失，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，即双方当事人就违约金的约定过分高于实际损失，人民法院应予调整，故梅文淑请求杨桂先支付的违约金应按照房屋总款的20％即139031.2元支付，超出部分，不予支持。 （二）关于陈洪霞是否需要共同返还购房款及承担赔偿责任的问题。陈洪霞作为杨桂先的代理人，其在杨桂先授权的代理事项范围内进行民事活动，其法律后果应由杨桂先承担。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，陈洪霞在代理权限内实施的民事法律行为，其法律后果应由杨桂先承担，故梅文淑请求陈洪霞共同返还购房款及承担赔偿责任，没有法律依据，不予支持。本案审理的是房屋买卖的法律关系，陈洪霞在签订房屋买卖合同、代收款项的范围内是有代理权限的，梅文淑主张的陈洪霞超越代理权限，属陈洪霞与杨桂先之间的代理法律关系，应另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告梅文淑与被告杨桂先于2018年6月6日签订的《北海市二手房买卖合同》；二、被告杨桂先返还原告梅文淑购房款391800元；三、被告杨桂先向原告梅文淑支付违约金139031.2元；四、驳回原告梅文淑的其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经二审审理，对一审判决认定的案件事实予以确认。 另查明，梅文淑接收案涉毛坯房后进行装修，于2018年7月25日与案外人朱行如签订《房屋装修合同》，约定装修案涉房屋的工程价款为103800元。2018年7月25日，梅文淑向朱行如转账40000元，朱行如向梅文淑出具《收据》，载明装修款40000元；2018年9月8日，梅文淑向朱行如转账20000元，朱行如向梅文淑出具《收据》，载明装修款第二笔20000元；2018年10月18日，梅文淑向朱行如支付现金24800元，朱行如向梅文淑出具《收据》，载明装修款第三笔付现金24800元；2018年11月21日，梅文淑向朱行如转账10000元，朱行如向梅文淑出具《收据》，载明装修款第四笔10000元；2018年12月27日，梅文淑向朱行如支付宝转账7000元，朱行如向梅文淑出具《收据》，载明装修款支付宝支付第五笔7000元。梅文淑合计向朱行如支付装修款101800元。 梅文淑主张其于2018年7月至2019年期间添置家电家具，包括如下花销：床18100元、灯饰3220元、窗帘2475元、抽油烟机、灶、热水器3600元、冰箱1499元、洗衣机999元、电视机2299元、管道煤气安装费710元、水费、垃圾费、加压费404元以及其他杂费15950元，并提供转账记录、收款收据等凭证予以证明。 本院认为，依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为不得代理之外，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。杨桂先于2017年6月13日出具《委托书》，委托陈洪霞作为全权代理人办理案涉房屋有关事宜，包括查询档案、领取不动产权证书、办理转让手续等，同日杨桂先在广西百色市公证处进行公证签名并加捺指印，该《委托书》是杨桂先真实意思表示，具有法律效力。陈洪霞作为代理人，于2018年6月6日代杨桂先与梅文淑签订案涉房屋的买卖合同并在此之后代为收取购房款，上述代理行为并未超出委托代理的授权范围，根据《中华共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，陈洪霞在代理权限内以杨桂先的名义与梅文淑签订《北海市二手房买卖合同》并代收购房款的行为对杨桂先产生法律效力，由此产生的法律后果由杨桂先承担，故梅文淑主张陈洪霞返还购房款以及在杨桂先赔付违约金的范围内承担赔偿责任的诉请没有事实与法律依据，本院不予支持。梅文淑主张陈洪霞未完成《委托书》的前置约定委托事项而不具备签订案涉房屋买卖合同的代理权限问题，本院认为，陈洪霞签订案涉房屋的买卖合同是杨桂先授权委托的事项之一，且《委托书》中也并未明确约定前五项事项是办理第六项事项的硬性前置条件，即使前五项委托事项与第六项委托事项有前后顺序之分是《委托书》的本来之意，陈洪霞未依次序完成仅是代理瑕疵行为，而不能因此否定陈洪霞的代理权限，故梅文淑的该主张本院不予支持。杨桂先虽书面答辩称已解除与梅文淑的委托代理关系，但陈洪霞对此予以否认，且杨桂先也并未能提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，对该抗辩本院亦不予采信。违约金是否明显过高或过低应基于违约行为造成的实际经济损失进行判断。杨桂先的违约行为给梅文淑造成的损失主要包括已付购房款与已垫付月供的利息损失、房屋溢价损失、房屋装修费用损失以及其他支出费用（窗帘费、灯饰费、管道煤气安装费、水费、垃圾费、加压费以及装修押金等其他杂费）损失。梅文淑主张按照合同约定的房屋总款双倍赔付违约金的诉请已远高过杨桂先违约行为造成的实际损失，但一审法院酌定按照房屋总款的20%确定违约金，显然亦不足以填补梅文淑的损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，基于公平与诚实信用原则，同时考虑到梅文淑前述损失以及杨桂先一房二卖行为造成破坏市场交易稳定的负面影响，本院结合上述因素与本案证据，酌情认定上述实际损失合计为18万元，并在认定损失的基础上浮30%确定违约金，即杨桂先应向梅文淑赔付违约金234000元（18万元+18万元×30%）。另，梅文淑主张将其购置的床、冰箱、洗衣机、电视机、热水器等纳入损失项目中请求赔付，本院认为，上述家电、家具虽有使用折损但仍属于可拆卸搬走并继续使用物品，不因案涉房屋所有权的转移而被侵占、损毁或灭失，考虑拆卸搬走也必然产生拆卸、搬运等费用损失，但本院已将该部分使用折损、拆卸、搬运损失纳入前述违约金损失认定当中，故梅文淑请求杨桂先按照购置全款向其赔付的诉请本院不予支持，梅文淑在腾退案涉房屋时可将可拆卸搬运的家电家具搬走。 综上所述，梅文淑的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。依照《中华共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初855号民事判决第一项、第二项； 二、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初855号民事判决第四项； 三、变更广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初855号民事判决第三项为：被上诉人杨桂先应于本案判决发生法律效力之日起十日内向上诉人梅文淑支付违约金234000元； 四、驳回上诉人梅文淑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费20840元，由梅文淑负担17922.4元，杨桂先负担2917.6元；二审案件受理费19587.73元，由梅文淑负担16845.45元，杨桂先负担2742.28元。 本判决为终审判决。 审 判 长 何能媛 审 判 员 文庆强 审 判 员 明 智 二〇二〇年六月三十日 法官助理 余园园 书 记 员 童华健