河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1381民初738号原告：南阳财富物业管理有限公司。法定代表人：孙耀志，任该公司董事长。委托诉讼代理人：靳成磊，河南宛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立珍，女，1981年6月9日出生，汉族，住邓州市。被告：张永军，男。1974年8月17日出生，汉族，住邓州市。被告：孙冬梅，女，1977年11月13日出生，汉族，住邓州市。原告南阳财富物业管理有限公司（以下简称财富物业）与被告张永军、孙冬梅为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告财富物业的委托诉讼代理人靳成磊、王立珍，被告张永军、孙冬梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告财富物业诉称：原告自2009年入驻邓州市财富世家小区提供物业服务，服务期间一直积极履行合同义务。被告系该小区的业主，物业服务费收费标准自2017年为1.36元/平方米/月，2019年为1.38元/平方米/月，但自2017年1月1日至今被告一直未向原告交纳物业管理费，自2016年冬季至2019年夏季一直未交纳空调基本费，故现原告起诉要求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费6807元，违约金4149元，合计10956元；2、依法判令被告向原告支付2016-2019年夏季的空调基本费2759元；3、依法判令被告向原告支付2020年的物业费2291元及2019年冬季的空调基本费553元；4、诉讼费由被告承担。原告财富物业为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原告的身份证，证明原告的身份；2、前期物业服务协议一份，证明被告应该缴纳物业费及违约金；3、（2018）豫1381民初5457号民事判决书及财富世家居委会、业主居委会筹备组、物业公司共同发布的通知，证明物业费调整合法；4、被告2015年物业交费凭证及自2015年10月起的缴纳物业费及水电费明细，证明被告应缴纳的费用；5、物业服务合同一份，证明调整后的收费标准及被告应缴纳的费用；6、本小区其他业主的物业费及空调费交费明细，证明原告主张的物业费及空调基本费标准合法有效；7、荣誉证书照片，证明原告已经尽职尽责的为小区提供了优质的物业服务；8、催费照片一组，证明被告所欠物业费用事实；9、诉讼请求明细单，证明被告所欠费用数目。被告张永军、孙冬梅辩称，物业公司要求的空调基本费是没有合同，属于单方面提价，2019年1月1号业委会成立前的物业费用有异议，在业委会成立之后的物业合同没有异议，之前的属于单方面涨价。至于违约金，其当时对物业公司说对物业费没有异议的部分先交,有异议的部分等到问题解决后再交，所以不应该收取违约金。对于2020年未交的物业费予以认可。被告张永军、孙冬梅向本院提交如下证据：1、被告的身份证，证明被告的身份；2、2009年签订的前期物业服务协议一份，证明物业服务费应该是0.8元。原告财富物业提交的9组证据，被告张永军、孙冬梅对证据1、2、4、5、7、8、9无异议；对证据3均有异议，认为判决结果不公正，对证据6交费明细交费的真实性无异议，业主们虽然交了，但是都是不愿意的。被告张永军、孙冬梅提交的证据，原告财富物业对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，对证明方向有异议，2007年至2016年一直是0.8元，2017年已经调价，调价是合法的。对当事人无异议的证据，本院予以确认，对当事人有异议的证据，本院将结合案情予以综合考虑。经庭审质证，依据有效证据，本院确认以下案件事实：原告为邓州市财富世家小区提供物业服务，对该小区业主提供物业服务。被告张永军、孙冬梅系该小区6-1-403室的业主，房产面积为138.35平方米。2009年12月16日，被告孙冬梅代被告张永军与原告财富物业签订了前期物业管理服务协议，约定每平米物业费0.8元/月，按一年为周期预收取。物业公司将根据政府文件、本地市场情况、物业管理收支平衡调整物业相关费用的收取标准。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日每天按应交管理费的3‰交纳滞纳金。本协议自双方签字之日生效，至本物业业主委员会与物业公司另行签订的物业服务合同生效之日时自行终止。后原告于2016年12月进行了物业费上调，原告在物业费调价前对小区住宅业主就物业费调整进行了书面征求意见，并提供了已征得该小区专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并将该征求意见结果进行了公示。公示内容如下：“1、财富世家一、二、三期住户在2017年1月31日前交纳全年物业费的，执行统一物业收费标准1.2元/平方米/月。2、交纳时间……在2016年12月16日至2017年元月31日按1.2元/平方米/月收取，2017年元月31日以后缴费的，按照1.36元/平方米/月执行。3、2018年的物业费按照以上方案执行。”2018年11月28日，原告财富物业与邓州市财富世家业主委员会签订了邓州财富世家物业服务合同，约定物业管理费为1.38元/平方米/月，合同期限为2019年1月1日至2020年12月31日。被告坚持按照前期物业管理服务协议中0.8元/平方米向原告交纳物业费，原告拒收，故被告自2017年1月1日至今的物业费未向原告交纳。诉讼中，由于双方意见分歧较大，调解不获成立。本院认为，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，原告财富物业与邓州市财富世家业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，对双方均具有约束力。被告张永军、孙冬梅作为邓州市财富世家小区的业主,享受了原告财富物业提供的物业服务，应该履行交纳物业费的义务，故被告2019年的物业费应按1.38元/平方米/月计算。至于2017年的物业费，原、被告双方虽签订了前期物业管理服务协议，但该协议第四条第二项约定，物业公司将根据政府有关文件规定、本地市场、物业管理收支平衡调整物业相关费用的收费标准，本案原告在物业费调价前对小区专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并将该征求意见结果进行了公示，故原告自2017年1月1日起上调物业费的行为符合《物业管理条例》的规定，属合法行为。又因该小区绝大多数业主2017、2018年的物业费均按照1.2元/平方米/月的标准向原告交纳，原告物业公司为该小区全体业主提供相同的物业服务，根据公平原则，被告张永军、孙冬梅2017年1月1日至2018年12月31日的物业费也应按照1.2元/平方米/月的标准向原告交纳。因被告使用了原告提供的地温空调，故原告主张被告支付相应的空调费，本院予以支持。综上所述，对原告合理合法的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告张永军、孙冬梅于本判决书生效之日起十日内支付原告南阳财富物业管理有限公司2017年1月1日至2020年12月31日的物业费管理费8566.48元（其中2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费为3984.48元，2019年及2020年的物业管理费为每年2291元）；二、被告张永军、孙冬梅于本判决书生效之日起十日内支付原告南阳财富物业管理有限公司空调基本费3312元（其中2016年至2019年夏季空调基本费2759元、2019年冬季空调基本费553元）。三、驳回原告南阳财富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143元，由被告张永军、孙冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张文涛二〇二〇年六月十二日书记员  郭 恺