广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1232号 上诉人（原审原告）：张东梅，女，1992年12月9日出生，汉族，住博白县。 委托诉讼代理人：梁振武，广西方园律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：博白县嘉馨房地产开发有限公司，住所地博白县博白镇南城路A9-007号，统一社会信用代码：91450923779149529E。 法定代表人：张志强，总经理。 委托诉讼代理人：黄端双，博白县法律服务所法律工作者。 上诉人张东梅因与被上诉人博白县嘉馨房地产开发有限公司（以下简称嘉馨公司）商品房预售合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2019）桂0923民初3256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 张东梅上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人在判决生效30日内为上诉人办理取得涉案房屋的不动产权证，是依据双方签订的《商品房买卖合同》第15条的约定被上诉人应当履行的合同义务，属民事责任，应受民事法律调整，该诉讼请求应得到支持；二、被上诉人未在《商品房买卖合同》约定的在商品房交付360日之内，将办理房屋不动产权证所需材料动产登记部门备案，已构成违约，且一直处于持续状态，上诉人亦是在2018年5月31日博白县自然资源局来文答复才知道被上诉人一直没有向不动产登记部门提供涉案房屋登记备案材料，上诉人于2019年10月22日向一审法院提起诉讼，主张被上诉人没有在交付涉案房屋360日内提供登记备案材料的违约行为所产生的违约金，没有超过法律规定的诉讼时效；3、《商品房买卖合同》及其附件系格式合同，提供者是被上诉人，根据《合同法》第41条及合同附件三第11条的约定，上诉人认为被上诉人应当为上诉人安装直接与水电部门贸易结算的水表、电表，即一户一表；4、被上诉人存在1#、2#、3#、5#楼属违章建筑的事实，因此导致涉案房屋不能办理不动产权证，根据《民法通则》第134条和《民法总则》第179条及《合同法》第107条的规定，上诉人请求拆除违法建筑，是被上诉人承担继续履行、采取补救措施的违约责任形式，属民事法律调整的范畴；5、政府批复的规划图中，存在名仕公馆小区东门规划的事实，且有销售沙盘和销售广告图予以证实，因此，被上诉人应当按政府规划部门批准的规划图进行建设，兑现被上诉人的承诺，方便上诉人的生产生活。 嘉馨公司辩称，上诉人请求判决生效30日内为上诉人办理取得房屋的不动产权证的问题，不属于民事法律调整的范围。上诉人对违约金的起诉已超过诉讼时效，依法不受法律保护，即使二审法院认定上诉人没有超过诉讼时效，被上诉人应以合同约定的已支付的房屋价款的0.3%支付违约金。被上诉人已经按合同附件三第11条约定为上诉人安装了一水表一电表，合同并未约定由被上诉人安装供水、供电独立入户单独收取水电费的问题，对此请求应不予支持。拆除名仕公馆小区违章建筑不属于本案的审理范围，规划部门批复的小区设计总平面图证实，该平面图并没有开启小区东门的设计，上诉人要求开启东门没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、二审的诉讼费均由上诉人承担。 张东梅向一审法院起诉请求：1、判令嘉馨公司在判决书生效十日内向博白县不动产登记中心提供完毕第1栋1单元903号房（下称涉案房屋）办理不动产权证登记备案的所需材料，并在判决书生效30日内为张东梅办理取得涉案房屋的不动产权证；2、判令嘉馨公司赔偿张东梅因嘉馨公司逾期未向博白县不动产登记中心提供涉案房屋不动产权登记备案所需材料的违约行为致使张东梅逾期不能取得涉案房屋的不动产权证违约金共10409元（违约金的计算方法：总房价款260219.41×4%=10409元，4%为违约金的比例）；3、判令嘉馨公司在判决书生效十日内为涉案房屋安装由博白县水电部门抄表、收费到户并与水电部门贸易结算的水表、电表，即一户一表，水表、电表安装费用由嘉馨公司承担。如嘉馨公司原已安装的一户一表不是由博白县水电部门抄表、收费到户并与水电部门贸易结算的水表、电表，由嘉馨公司进行整改，整改产生的费用由嘉馨公司承担；4、判令嘉馨公司拆除名仕公馆小区1#、2#、3#、5#楼的违法建筑，恢复到原规划部门批复的总平面图的要求；5、判令嘉馨公司按规划部门批复的总平面图要求建设和开启名仕公馆小区原已规划的东门；6、本案诉讼费用由嘉馨公司承担。 一审法院认定事实：2014年8月6日，张东梅与嘉馨公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：MSGG20140096）约定：第三条、张东梅购买由嘉馨公司开发的名仕公馆小区第1栋1单元903号房,建筑面积为76.5平方米；第四条、房屋单价为每平方米3180元，总房价款为243270元；第六条、张东梅以按揭方式购买，先支付总房价款的30%，剩余房款的70%由张东梅向银行申请按揭；第八条、嘉馨公司应在2015年8月30日前向张东梅交付符合合同约定的房屋；第十五条、嘉馨公司应当在涉案房屋交付使用后的360日内，将办理权属登记需由嘉馨公司提供的资料报产权登记机关备案，如因嘉馨公司责任，造成张东梅不能在规定期限内取得房产权属证书的，嘉馨公司应向张东梅支付已付房价款的0.3%的违约金。同时，张东梅与嘉馨公司就该合同签订了附件一、附件二、附件三、附件四，其中附件三第11条约定：“水电：水到厨房或公卫，每户一水表，并安装一只给水龙头，其余分支管由住户二次装修时自理；电接至户内入户门边配电箱，每户一电表,户内电线及安装由买受人自理。”附件四第一条约定：“出卖人展示的模型及发布的宣传资料等仅供参考，不作为具体承诺，双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以合同及补充协议为准”。合同签订后,张东梅已按约定支付了购房支付款及向银行申请按揭贷款，按揭贷款也已到达嘉馨公司的账户。2016年12月29日，嘉馨公司向张东梅出具了发票,收到张东梅购买房屋总价款为260219.41元。 2015年10月27日，嘉馨公司向张东梅发出一份《入伙通知书》，通知书第一条写明：“交房时间：2015年10月29日。”张东梅按要求于2015年10月29日办理了入伙手续。嘉馨公司向张东梅交房后，至今未能为张东梅办理涉案房屋的不动产权证。2018年3月18日，张东梅和部分业主向嘉馨公司送达《关于催促开发商办理不动产权证告知书》主张办理不动产权证的权利。2018年4月8日，张东梅和部分业主为要求嘉馨公司办理不动产权证的事宜向博白县委、县人民政府信访。2018年7月30日,张东梅和部分业主向嘉馨公司送达了《名仕公馆小区维护合法权益告知书》。2019年6月3日，博白县自然资源局针对博白县信访局就名仕公馆的业主信访的来文作出书面答复，答复称博白县不动产登记中心未接到涉案房屋办理不动产权证的申请。2019年6月1日张东梅及小区业主向名仕公馆小区的物业管理公司和嘉馨公司送达了《名仕公馆小区维护合法权益告知书》，上述诉求未发现主张逾期违约金的请求。2019年6月20日，博白县自然资源局向涉案小区业主项光辉作出《关于项光辉信访事项的答复意见书》答复“博白不动产登记中心至今未接到任何名仕公馆小区业主的申请”。 另查明，涉案项目房产未通过验收合格，张东梅的涉案房屋未能办理不动产权属证书。嘉馨公司系经工商行政管理部门核准登记的有限责任公司，经营范围包括：房地产开发，建筑材料零售。 一审法院认为，张东梅与嘉馨公司签订的《商品房买卖合同》及其附件一、附件二、附件三、附件四是双方当事人的真实意思表示，没有发现法律规定为无效的情形，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力，应当严格履行。关于嘉馨公司是否应提供不动产权证登记备案材料为原告办理取得不动产权证问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”的规定，办理房屋所有权证书属行政法调整，不属民事法律关系。所以，张东梅提出判令嘉馨公司办理不动产权证的诉讼请求，一审法院不予支持。本案中，嘉馨公司依约有向房屋产权登记机关提供其应当报送资料备案的民事合同义务。所以，对张东梅请求判令嘉馨公司向博白县不动产登记中心提供第1栋1单元903号房办理不动产权证登记备案材料，符合合同的约定，一审法院应予以支持。关于是否因嘉馨公司原因致不能取得不动产权证及嘉馨公司支付违约金的问题。张东梅与嘉馨公司已经对房屋进行了交付，但在法律规定的时间，因嘉馨公司的原因，张东梅没有取得房屋产权证书。张东梅依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：。；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；。”的规定要求嘉馨公司支付违约金，该请求符合上述司法解释规定的情形。交房时间为2015年10月29日，从当天起90日，即到2016年1月27日止，嘉馨公司应当协助张东梅取得房屋权属证书，但期限届满张东梅未能取得。另根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”的规定，从2016年1月28日起，张东梅知道或应当知道其享有的债权请求权受到侵害，诉讼时效开始计算，到2019年1月28日止为该民事权利的保护时效内。张东梅于2019年11月19日提出保护该民事权利，已经超出诉讼时效的法律规定。张东梅提出关于催促开发商办理不动产权证告知书、名仕公馆业主联名要求办理《不动产权证》请愿书及签名表、名仕公馆小区请求解决不动产权证的事宜及附件商品房买卖合同、名仕公馆业主联名要求办理《不动产权证》请愿书及签名表、名仕公馆小区维护合法权益告知书、博白县自然资源局来文答复等证据意欲佐证该诉讼时效已经中断，应当重新计算，经一审院核实，上述证据没有主张违约金的诉求，无法认定该诉讼时效中断。所以，对张东梅请求判令嘉馨公司赔偿逾期办证的违约金诉讼请求，一审法院不予支持。关于张东梅请求判令嘉馨公司安装“一户一表”问题。张东梅承认嘉馨公司为其已经安装有电表、水表，并且能正常使用。张东梅提出的诉求是要由公共水电企业直接安装、计量、收费到户的水表、电表，并要嘉馨公司承担费用。根据双方的《商品房买卖合同》附件三第11条：“水电：水到厨房或公卫、每户一水表，并安装一只给水龙头，其余分支管由住户二次装修时自理；电接至户内入户门边配电箱，每户一电表，户内电线及安装由买受人自理。水电开户费用由买受人自理。”的约定审查，该约定没有明确是公共水电企业的一户一表，张东梅对其理解应当提供证据证明。但从该约定最后一句话的表述可以理解为：申请公共水电企业的一户一表，则张东梅应当另行承担水电的开户费用，张东梅没有证据证明其已经支付了水电的开户费用，为此，应当承担举证不能的诉讼后果。对张东梅该诉讼请求，一审法院不予支持。关于张东梅请求判令嘉馨公司拆除名仕公馆小区1#、2#、3#、5#楼的违法建筑，恢复到原规划部门批复的总平面图的问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”的规定，张东梅该诉求并非民事诉讼调整的范围，一审法院不予支持。张东梅请求判令嘉馨公司按规划部门批复的总平面图要求建设和开启名仕公馆小区原已规划东门的问题。张东梅提供的称为“规划部门批复的总平面图”，未能充分证明与现状的区别，也未发现明显存在东面的设计，应承担举证不能的法律后果。张东梅提供的沙盘图片、宣传广告图，虽能看到有门等景物，但根据合同附件四第一条：“出卖人展示的模型及发布的宣传资料等仅供参考，不作为具体承诺，双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以合同及补充协议为准”的约定，即使存在有东门的宣传资料，嘉馨公司依约也不承担合同义务。为此，对张东梅该诉讼请求，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第二条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告博白县嘉馨房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向博白县不动产登记中心提供博白县博白镇名仕公馆小区第1栋1单元903号房不动产权证登记的备案所需材料。二、驳回原告张东梅的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为30元（原告已经预交），由原告张东梅负担20元，被告博白县嘉馨房地产开发有限公司负担10元。 本院二审期间，上诉人向法庭提交嘉馨公司出具的收款收据一份，证实其已经向嘉馨公司支付了房屋代办产权证的费用。被上诉人的代理人提出，其不知情，对上述证据的真实性由法庭核实。本院认为，该份证据经核查，来源真实，可作为本案认定事实的依据。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人于2013年12月12日向嘉馨公司支付了房屋代办产权证的费用6000元，于2019年10月22日提起民事诉讼。 本院认为，涉案的《商品房买卖合同》及附件、承诺书是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。 关于被上诉人嘉馨公司是否因其自身原因致使上诉人不能取得房地产权属证书，是否构成违约的问题。根据合同约定被上诉人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。该处的交付使用是指合同约定交房日期、或是实际接收房屋日期，或是上文论述的竣工验收合格日期，需要对合同条款进行解释，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议时，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，结合合同的词句理解、双方当事人签订合同时的意思表示，以及办理产权证件需要双方共同提交材料来看，该处交付使用应为实际交付时间，即办理权属登记需要由出卖人提供资料备案在实际交付时间后360日内（2016年10月23日前），如超过该期限，因出卖人原因不能提供资料进行备案导致办证不能的，应当由被上诉人承担逾期办证的违约责任。在本案中，建设工程竣工验收备案材料为产权登记必需要件，因被上诉人之原因商品房至今未通过竣工验收，未将该材料交与产权登记机关备案，如超过约定时间则构成违约，被上诉人应当承担违约责任，支付违约金。 关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务之权利的制度。双方在合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，不能提供资料进行备案导致办证不能的，应当由被上诉人按已付房价款的0.3%向上诉人支付违约金。根据此约定，嘉馨公司违约到达条件即可以准确计算出违约金的具体数额，张东梅主张违约金债权范围是明确的，非持续性债权，张东梅起诉请求嘉馨公司支付违约金，应当适用诉讼时效制度。上诉人与被上诉人的交房时间为2015年10月29日，上诉人起诉主张违约金的诉讼时效起算为2016年10月23日，上诉人于2019年10月22日起诉未超过三年诉讼时效期间。被上诉人支付逾期办证的违约金，仍在诉讼时效期间内，可以得到支持。因此，一审判决认定上诉人提出违约金请求已超过诉讼时效而不予支持不当，依法予以变更。 关于双方约定的逾期办证违约金是否过低,应否调整及如何调整的问题。《商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金为出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金,现上诉人请求调整逾期办证违约金,以已付购房款总额为基数的4%计算违约金。本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的,人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然涉案房屋已经交付上诉人使用,嘉馨公司已经履行了主要的交付义务，但合同约定按已付房款的0.3%计算逾期办证的违约金确实偏低。且因嘉馨公司的责任，导致涉案房屋至目前仍无法竣工验收，上诉人在超过约定时间后长达3年多未得到房地产权属证书，因商品房竣工验收备案之日不可预期，上诉人何时才能得到房地产权属证书亦无法确定，对上诉人的生产、生活产生一定的影响，对此，嘉馨公司应承担全部的过错责任。综上考虑，酌情调整违约金为:由嘉馨公司以已付房价款的1.5%向上诉人支付违约金，即260219.41元×1.5%=3903.29元。 关于被上诉人嘉馨公司是否应在判决书生效10日内向提供办理不动产权证登记备案的所需材料，是否应在判决书生效30日内为上诉人办理取得房地产权属证书的问题。在没有特别约定的情况下，根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。此过程中，开发商和买受人互有协助履行的义务，同时再加上房管部门，即通过三者的共同行为完成权属登记的。在本案中，因被上诉人未履行将房产权属登记的相关资料报产权登记机关备案的义务，导致上诉人未取得房屋权属证书，应承担逾期办证的违约责任。但是双方并没有在合同中约定被上诉人为上诉人办理取得房地产权属证书，上诉人该请求无事实与法律依据，依法不予支持，一审判决驳回该项诉讼请求正确，本院依法予以维持。虽然上诉人该项诉讼请求不能得到支持，但被上诉人应该履行合同约定，尽快将所需材料报登记部门备案，积极协助上诉人办理房地产权属证书，一审判决被上诉人在判决生效之日起三十日内提供不动产权证登记的备案所需材料报登记部门备案是正确的，本院依法予以维持。 关于被上诉人应否需要安装由公共水电企业安装、计量、收费到户的水电表及支付相关安装费用的问题。根据双方在《商品房买卖合同》附件三第11条约定：“水电：水到厨房或公卫、每户一水表，并安装一只给水龙头，其余分支管由住户二次装修时自理；电接至户内入户门边配电箱，每户一电表，户内电线及安装由买受人自理。”根据双方的上述约定，双方在合同中并未对水表、电表安装的具体形式作出明确约定，被上诉人为上诉人安装有电表、水表，上诉人日常生活用水、用电已能正常使用，双方对办理公共水电企业安装、计量、收费到户的水电表属谁的责任，合同没有明确约定，上诉人提出要求被上诉人为其办理，理据不充分，应不予支持。且合同约定，如要另行安装水电的，费用由上诉人承担。因此，一审判决驳回该项诉讼请求正确，本院依法予以维持。 关于被上诉人应否拆除名仕公馆小区1#、2#、3#、5#楼的违法建筑，应否在名仕公馆小区开启东门的问题。对名仕公馆小区1#、2#、3#、5#楼是否属于违法建筑的认定及处理的事项,不属于人民法院民事案件审理范畴，且根据最高人民法院《关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》,进一步明确了行政机关与人民法院的权责分配。该批复明确规定了“根据行政强制法和城乡规划法有关规定精神，对涉及违反城乡规划法的违法建筑物、构筑物、设施等的强制拆除，法律已经授予行政机关强制执行权，人民法院不受理行政机关提出的非诉行政执行申请。”结合上述规定，对违法建筑的拆除,应由行政机关执行。因此，上诉人请求法院判令被上诉人拆除名仕公馆小区的违法建筑物的上诉请求，于法无据，本院不予支持。双方在合同附件四第一条约定：“出卖人展示的模型及发布的宣传资料等仅供参考，不作为具体承诺，双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以合同及补充协议为准”，同时，博白县住房和城乡建设局批复的名仕公馆小区总平面图中，没有东门的设计，且根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，被上诉人是否按批复的总平面图进行建设，亦不属于本案审理的范畴，故上诉人请求开设小区东门没有事实及法律依据。综上，一审判决驳回上诉人提出拆除违法建筑及开设东门的诉讼请求正确，本院依法予以维持。 综上所述，上诉人上诉请求部分有理，依法予以支持。部分无理，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 1、维持博白县人民法院（2019）桂0923民初3256号民事判决第一项； 2、撤销博白县人民法院（2019）桂0923民初3256号民事判决第二项； 3、被上诉人博白县嘉馨房地产开发有限公司向上诉人张东梅支付逾期办证违约金3903.29元。 4、驳回上诉人张东梅的其他诉讼请求。 一审案件受理费30元（已减半收取），由上诉人负担9元，由被上诉人负担21元；二审案件受理费60元，由上诉人负担18元，由被上诉人负担42元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 荣 审 判 员  李小莉 审 判 员  黄 河 二〇二〇年六月二十三日 法官助理  陈伟君 书 记 员  何 环