北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初5469号原告：冯长生，男，1954年12月5日出生，汉族，退休人员，住北京市大兴区。被告：姜银华，女，1973年3月2日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告冯长生与被告姜银华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯长生、被告姜银华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯长生向本院提出诉讼请求：1.姜银华支付冯长生2018年10月1日至2019年3月31日拖欠的房租200000元，并自2018年10月1日起支付逾期付款违约金，直至实际支付之日止（按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率或按照同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算，即按照法定贷款利率标准计算）；2.姜银华支付冯长生自2019年4月1日至2019年9月30日期间的房租合计274653.55元，并自2019年4月1日起支付逾期付款违约金，直至实际支付之日止（具体利率标准同前述第1项请求）；3.姜银华支付冯长生自2019年12月1日至2019年12月6日的房租合计5200元（按照每月26000元的标准计算），并自2019年12月1日起支付逾期付款违约金，直至实际支付之日止（具体利率标准同前述第1项请求）；4.本案诉讼费用由姜银华承担。事实和理由：冯长生于2014年3月将位于北京市大兴区瀛海镇南海家园五里北门东侧商业楼24号1层房屋出租给姜银华经营；姜银华于当月接收涉案房屋后开始经营，并于2014年6月11日在涉案房屋注册成立了北京康久堂医药有限公司，姜银华为法定代表人，并经营至2019年12月10日。双方当事人就涉案房屋的租赁事宜一直未签订书面房屋租赁合同，双方口头约定了承租面积、租金标准和物业费等租赁事宜，后在2015年姜银华因经营需要又将承租面积扩大了52.84平方米，双方就扩大租赁面积后涉案房屋的租赁事宜口头约定为：“1.扩大的面积52.84平方米的租金为每天每平方米9元整；2.原有租赁面积83.03平方米自2015年4月1日至2016年3月31日的租金为每天每平方米7.15元，以后按照每年10%的标准递增；3.涉案房屋的北门租金为每年24000元和物业费每年6000元的标准收取，因此涉案房屋2015年4月1日至2016年3月31日的租金（含物业费在内）合计为人民币420266.90元，以后按照双方约定递增，支付方式为先付后用”。涉案房屋在2018年4月1日至2019年3月31日的年租金按照双方约定应为492490.45元，姜银华分别于2017年12月15日付款50000元，于2018年5月10日付款50000元，于2018年5月13日付款50000元，于2018年5月24日付款50000元，于2018年6月15日付款50000元，于2018年7月4日付款42489元，累计支付当年租金292489元，拖欠租金200000元。后姜银华向冯长生出具了欠条，明确姜银华拖欠冯长生2018年10月1日至2019年3月31日的房租200000元整；姜银华此后也一直未按照双方约定履行支付租金的义务；双方在2019年9月30日协商后确认如果姜银华能按期支付租金则自2019年10月开始降租至每月26000元，姜银华在2019年9月30日、2019年10月31日分别支付了2019年10月和11月的租金合计52000元，但是在2019年11月30日明确拒绝支付2019年12月份的租金，并在2019年12月11日清场将涉案房屋交还冯长生。至此，姜银华共拖欠冯长生2018年10月1日至2019年3月31日期间租金200000元、2019年4月1日至2019年9月30日期间租金274653.55元、2019年12月1日至2019年12月6日期间租金5200元。因姜银华一直拖欠上述租金，且经冯长生多次催促仍拒绝偿还，故冯长生不得已诉至法院，且冯长生在此过程中不存在任何过错，理应由姜银华承担全部诉讼费用。为维护自身合法权益，冯长生诉至法院，请求判如所请。姜银华辩称，姜银华只欠冯长生115000元的房租，不同意冯长生不实的诉讼请求；姜银华自2014年3月从冯长生处承租了大兴区瀛海镇南海家园五里北门东侧的商业楼24号1层的房屋；双方口头约定，租赁面积为52.84平方米，租金标准为每平方米每天9元，物业费、水电费由姜银华承担；截至2019年3月31日，姜银华欠此前的租金200000元；2018年8月，房屋所有人通知冯长生和姜银华等商户，要求腾退房屋；姜银华找冯长生协商此事，冯长生口头承诺，保证姜银华经营不受影响，即使此房不能用，也会安排姜银华到市场内经营；基于对冯长生的信任，姜银华并没有做停业搬迁的准备；在此情况下，为了预防万一，对房屋租金姜银华仅支付了约60%，对剩余200000元租金，姜银华给冯长生打了欠条1张；房屋所有人于2019年4月8日突然停水、停电，要求姜银华立即腾退，导致姜银华无法正常经营；姜银华找冯长生协商，要求冯长生履行此前承诺，冯长生答应找房屋所有人，但一直没有结果；直到2019年7月份，双方就租金问题协商一致，达成口头协议如下：“冯长生免除姜银华2019年4月至8月的房屋，9月份以后的月房租按26000元收取，交1个月，用1个月，在此期间，分期偿还200000元的欠款”；此后，姜银华通过银行转账、微信支付、现金支付，偿还冯长生80000元，2019年9月、10月、11月份的房屋租金元也按时支付给了冯长生；2019年10月31日，冯长生要求姜银华向其支付物业费5000元，事后，房屋所有人没有收取该笔物业费；因此，姜银华并没有欠冯长生诉称的那么多租金；综上所述，姜银华认为，冯长生的主要诉讼请求，没有事实根据和法律依据，请求法院驳回冯长生不实的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年3月，就“北京市大兴区瀛海镇南海家园五里北门东侧商业楼24号一层”的商业用房，冯长生（出租人，系二房东）与姜银华（承租人）订立口头形式的房屋租赁合同，双方就租赁面积、租金标准、物业费负担（由承租人负担）等事宜达成一致；双方未签订书面形式的房屋租赁合同；冯长生向姜银华交付租赁房屋；姜银华在接收租赁房屋后开展经营活动，并以租赁房屋为经营住所投资设立北京康久堂医药有限公司；该医药公司的法定代表人为姜银华，系自然人独资有限责任公司，成立日期为2014年6月11日，经营范围为零售中成药等。2015年，因经营需要，姜银华扩大经营面积，又另行租赁52.84平方米房屋，至此姜银华应交纳费用包含三部分，就三部分的费用标准等事项双方达成口头协议；其中第1部分为扩大的租赁面积52.84平方米，租金标准为9元/平方米·日，在2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金为52.84×9×365=173579.40元，该部分承租面积的租金保持不变，不递增；第2部分为原有租赁面积83.03平方米，在2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金标准为7.15元/平方米·日，租金为83.03×7.15×365=216687.54元，但该部分租金每年递增10%；第3部分为北门租金每年24000元，以及每年物业费6000元，费用标准保持不变。经核算，在2015年度，即在2015年4月1日至2016年3月31日期间的总费用为173579.40+216687.54+24000+6000=420266.94元。经本院核算，在2016年度，即在2016年4月1日至2017年3月31日期间总费用为173579.40+216687.54×110%+24000+6000=173579.40+238356.29+30000=441935.69元；在2017年度，即在2017年4月1日至2018年3月31日期间总费用为173579.40+238356.29×110%+30000=173579.40+262191.92+30000=465771.32元；在2018年度，即在2018年4月1日至2019年3月31日期间总费用为173579.40+262191.92×110%+30000=491990.51元；上述本院所核算的2017年度费用、2018年度费用与姜银华所提交计算清单及结果基本一致，其计算结果分别为465771.27元、491990.45元，与本院计算结果仅在小数点后不一致。对于2019年3月31日之前欠付费用情况，经双方当事人对账结算，确认姜银华欠付冯长生房租200000元，并由姜银华向冯长生出具欠条；该欠条载明：“姜银华欠冯长生房租贰拾壹万元整（200000元）。欠租时间段是2018年10月1日至2019年3月31日止的房租”。因冯长生与大房东（冯长生主张大房东系南海家园物业管理中心，由当地镇政府委托物业公司管理底商）之间存在争议等原因，诉争租赁房屋在2019年4月8日停电停水，姜银华主张停电停水时间为1周，之后恢复供水供电，冯长生主张在2019年4月8日上午10时30分停电，在2019年4月14日上午11时来电，在2019年4月8日停水2日后就恢复供水，在2019年4月14日上午11时之后至2019年12月6日期间未再停电停水，同意免除姜银华在2019年4月8日之后6日的房屋租金；对于搬离房屋时间，姜银华主张其在2019年12月6日就搬走了，当时还剩下货架，于是找了一个收废品的人，让他当天收走，但这个人当天没有清理，姜银华就跟冯长生说货架不要了；冯长生认可姜银华在2019年12月6日之后就不再经营了，但主张姜银华实际搬走时间为2019年12月11日，冯长生认可租赁房屋在2019年12月6日就开始停电，于是其跟姜银华沟通，要求其赶紧搬家。姜银华主张经其与冯长生协商一致，免除姜银华在2019年4月1日至2019年8月31日期间5个月的房屋租金，并自2019年9月1日起按照每月26000元的标准交纳房屋租金；为证明其主张，姜银华提交其与冯长生在2019年7月18日的电话录音，在该录音中，姜银华主张会通过甩货及卖房等方式筹钱，而冯长生则主张不管姜银华想什么办法必须先把之前欠的200000元还清，然后才可能给姜银华两三个月时间用来甩货；对上述电话录音的证明目的，冯长生不予认可，并强调其无论在录音中还是在其他场合均主张系在姜银华首先还清之前的200000元欠款后，才能商量免除2019年4月1日之后部分时间段房屋租金的事宜，并主张经双方当事人协商一致，确认在2019年10月1日起由姜银华按照每月26000元的标准交纳租金。就姜银华在2019年12月6日之前可以正常利用租赁房屋从事经营活动的情况及搬走的具体时间，冯长生提交各类视频（含监控视频、手机拍摄视频）。双方当事人均认可至本案审理时，因姜银华已搬离租赁房屋，除冯长生所主张姜银华欠付各项费用外，其他合同的权利义务终止。通过向冯长生或冯长生之女进行微信转账等方式，姜银华在2019年7月17日（此为收款时间，下同）给付2000元，在2019年21日给付10000元，在2019年7月31日给付10000元（转账说明为“20万欠条款”），在2019年8月14日给付10000元（转账说明为“二十万房租欠条里面的”），在2019年8月20日给付10000元（转账说明为“二十万欠条里面的”），在2019年8月31日给付26000元（分3笔，金额分别为10000元、10000元、6000元，转账说明均为“19年9月份房租”），在2019年9月30给付15000元（附言为“还二十万欠条里的款”），在2019年10月31日给付10000元（附言为“还欠的药店租金”），在2019年11月6日给付10000元；以现金形式，在2019年7月17日，姜银华给付冯长生3000元；上述款项合计106000元，包含给付2019年9月租金26000元（姜银华主张此为给付9月份全月租金，冯长生则主张此为给付9月份部分租金）外，其余款项为80000元。除上述款项之外，对于无争议期间（2019年10月1日至2019年11月30日，2个月），通过手机银行转账方式，姜银华在2019年9月30日给付冯长生26000元（附言为“19年十月份药店房租”），在2019年10月31日给付26000元（附言为“十一月份药店房租”），在2019年10月31日给付5000元（附言为“物业费”）；姜银华主张经其向物业企业了解，因涉及合同到期后的腾退事宜，物业企业并未向冯长生收取该年度物业费5000元，故应以该5000元折抵未付租金；冯长生主张物业企业收取了当年物业费5000元，但未提交证据证明。诉讼过程中，冯长生提出财产保全申请，本院予以准许并作出保全民事裁定书；经保全执行部门执行，冯长生要求保全机动车登记在案外人名下，未予保全，将姜银华在中国建设银行存款予以冻结（冻结期限自2020年4月10日至2021年4月10日），将姜银华在北京农村商业银行存款予以冻结（冻结期限自2020年4月10日至2021年4月10日），将姜银华在兴业银行存款予以冻结（冻结期限自2020年4月10日至2021年4月10日）。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；承租人应当按照约定的期限支付租金；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，冯长生、姜银华在2014年3月以口头形式订立的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，属合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务；根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”故诉争房屋租赁合同属不定期租赁，现双方当事人均认可除诉争请求外的其他合同权利义务终止，对此本院不持异议。对于2019年3月31日之前的租金等费用的结算事宜，当事人已订立欠条，对于姜银华在2019年12月6日因停电等原因无法营业的事实，双方亦无争议，且双方当事人均认可2019年10月1日之后的租金标准为每月26000元，对于2019年10月1日至2019年11月30日期间租金姜银华已付清，故本案最大争议焦点在于双方当事人是否就免除2019年4月1日至2019年8月30日期间（5个月）租金，以及将2019年9月1日至2019年9月30日期间（1个月）租金减少为26000元达成一致意见，就此，姜银华仅提交电话录音予以证明；但在该电话录音中，冯长生强调在姜银华想尽办法付清之前欠付的200000元后，再商量给予姜银华两三个月的甩货时间；而对于所欠付200000元，姜银华至今未付清，就进一步协商一致的情况，姜银华未提供证据证明，故对姜银华所主张双方协商确认免除2019年4月至8月期间租金以及将9月租金减少为26000元的抗辩意见，本院不予采纳。对于欠条所载明2019年3月31日之前的租赁费用（含租金、物业费）200000元，姜银华已偿还80000元，尚欠120000元，姜银华应予给付。关于2019年4月1日至2019年9月30日期间租金，经计算，2019年度（2019年4月1日至2020年3月31日）租赁费用为173579.40+288411.11×110%+24000+6000，但正如姜银华所指出，其虽然在2019年10月31日给付5000元物业费，但经其向物业企业了解，物业企业并未向冯长生收取该年度的物业费，冯长生虽不予认可，但就在该年度向物业企业交纳物业费的事实未提供证据证明，故应在2019年度租赁费用中减去该费用，故上述2019年度租赁费用的计算公式应核定为173579.40+288411.11×110%+24000=514831.62元，即每月42902.64元，同时应将已交纳物业费5000元折抵租金；而且，对于2019年4月租金，还应扣除停水停电期间，结合冯长生之自认，对该停水停电时间，本院确定为6日，即4月份计算24日（0.8个月）；据此，2019年4月至9月期间（计算5.8个月）租金为248835.31元，对于姜银华所交纳9月份租金26000元及物业费5000元，应在上述金额中扣除，故姜银华还应交纳2019年4月至9月未付租金217835.31元。对于2019年12月租金，虽然冯长生要求计算至12月6日，但因其认可在12月6日当日租赁房屋已经停电并要求姜银华搬家，故本院确定对12月份租金应自12月1日计算至12月5日，即5日，租金标准为每月26000元，该期间租金应为5÷31×26000=4193.55元。虽然根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”但就存在双方当事人就逾期支付租金应支付违约金达成头口约定一节，冯长生未提供证据证明，故冯长生要求姜银华支付3项租金的逾期付款违约金无合同依据，本院不予支持。综上所述，对冯长生的诉讼请求中合理部分，本院予以支持。同时需指出，就租金减免事宜，双方各执一词，但因双方既未签订书面的房屋租赁合同，亦未就租金减免事宜签订补充协议，对相关事实认定本院只能按照证据规则确定，法院在追求客观真实的过程中秉持公正，但又依赖于当事人积极举证，当事人应在以后的日常生活及经济交往中引以为戒，在依法应采取书面形式订立6个月以上租赁合同时，应遵照法律规则的指引。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十五条、第二百二十六条规定，判决如下：一、姜银华于本判决生效后十日内给付冯长生二〇一九年三月三十一日之前的未付租金120000元；二、姜银华于本判决生效后十日内给付冯长生二〇一九年四月一日至二〇一九年九月三十日期间的未付租金217835.31元；三、姜银华于本判决生效后十日内给付冯长生二〇一九年十二月一日至二〇一九年十二月五日期间的租金4193.55元；四、驳回冯长生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4249元，由冯长生负担1220元（已交纳），由姜银华负担3029元（于本判决生效后七日内交纳）；财产保全费2919元，由姜银华负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 振二〇二〇年六月二十九日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷