河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2594号 上诉人（原审被告）：廊坊市铭圳房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市安次区杨税务新新小镇2-1-101，统一社会信用代码91131002665283869P。 法定代表人：葛言周，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李雨萌，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄锦，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚升东，男，1985年10月08日出生，汉族，住内蒙古霍林郭勒市。 委托诉讼代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。 原审被告：北京鑫佳众成房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区南磨房乡百子湾家园314号楼，统一社会信用代码9111010505928479XQ。 法定代表人：唐守昌，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨赢，北京东燕律师事务所律师。 上诉人廊坊市铭圳房地产开发有限公司（以下简称铭圳公司）因与被上诉人姚升东、原审被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司（以下简称鑫佳公司）之间房屋买卖合同纠纷案，不服河北省霸州市人民法院（2019）冀1081民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 铭圳公司上诉请求：1．依法改判一审判决第一项，铭圳公司与姚升东之间的内部员工购房确认单有效；2．依法改判一审判决第二项，铭圳公司与姚升东之间的内部员工购房预定金利息不予支付；3、本案一审、二审诉讼费用由姚升东承担。事实与理由：1．认定事实错误。铭圳公司与姚升东之间签订《内部员工确认单》是服务合同，而不是购房协议。故一审法院认定姚升东依据《内部员工确认单》支付铭圳公司的款项为购房定金款，属于认定事实错误。2．适用法律错误。一审法院根据《合同法》第52条的规定，判决铭圳公司与姚升东之间签订的《内部员工确认单》无效，适用法律错误。《合同法》第56条、58条的规定，合同无效的后果，只是返还财产，不能支付相应利息。一审法院判决铭圳公司支付姚升东自2017年1月19日起，以收取的购房定金20万元为基数，按照年利率10%赔偿利息损失，适用法律错误。 姚升东答辩称，内部员工购房确认单是具有购房性质的购买协议，签约主体是铭圳公司，内容是关于购房的房号、价款、位置、收据等信息，且铭圳公司出具的收款收据上也明确写明款项性质是购房定金。铭圳公司作为开发建设单位至今未能取得涉案房屋的预售许可证，导致购房目的不能实现，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释规定，该内部员工购房确认单无效。因此，铭圳公司负有退还购房款的义务。铭圳公司具有重大的过错，购房人比照民间借贷司法解释的相关规定主张年10%的利率以补偿损失，具有法律依据。如果按照铭圳公司所说主张购房确认协议有效，同时又不能交付涉案的房屋，亦不能办理相关的购房手续，显然是存在矛盾之处。 鑫佳公司答辩称，内部员工购房确认单的效力请法院依法认定。一审法院判决支付年10%的利息是没有事实和法律依据的，本案是买卖行为无效的返还，购房人一审主张参照民间借贷司法解释的规定，一审法院认为不违反法律规定的上限，因此法律适用是错误的。我方虽然没有上诉，但是请求二审法院对合法性提出审查。 姚升东向一审法院起诉请求：1.依法判令铭圳公司从2017年1月19日起，以姚升东所付购房定金20万元为基数，按照年利率10%赔偿姚升东利息损失至2018年11月1日止；2.鑫佳公司退还原告款项4万元，并按照年利率10%向姚升东支付违约金；3.本案诉讼费、保全费、保全担保费由铭圳公司、鑫佳公司承担。 一审法院认定事实：吕德才系鑫佳公司廊坊分公司负责人，鑫佳公司廊坊分公司于2014年9月25日设立，2019年9月18日注销。2017年1月，吕德才向姚升东介绍可以购买铭圳公司开发的霸州市天鹅湾项目房屋，于是2017年1月17日姚升东向吕德才账户转款4万元。2017年1月19日，姚升东与铭圳公司签订内部员工购房确认单。约定姚升东购买铭圳公司开发的霸州市天鹅湾项目1-2-204号房屋，建筑面积为91.41平方米，购房总款为685575元，协议签订当日姚升东支付给铭圳公司定金20万元。铭圳公司开发的霸州市天鹅湾小区项目至今没有办理房地产开发所需的行政许可手续，没有与姚升东签订房屋买卖合同，没有向姚升东交付房屋。经姚升东多次催要铭圳公司于2018年11月2日退还了姚升东购房定金20万元，鑫佳公司收取的姚升东居间服务费4万元未返还。 一审法院认为，吕德才向姚升东介绍可以购买铭圳公司开发的霸州市天鹅湾项目房屋，于是2017年1月17日姚升东向吕德才账户转款4万元。2017年1月19日，姚升东与铭圳公司签订内部员工购房确认单。约定姚升东购买铭圳公司开发的霸州市天鹅湾项目1-2-204号房屋，建筑面积为91.41平方米，购房总款为685575元，协议签订当日姚升东支付给铭圳公司定金20万元。铭圳公司至今没有与姚升东签订正式房屋买卖合同，也没有向姚升东交付房屋。另外，铭圳公司没有办理相关开发手续，其与姚升东签订内部员工购房确认单，收取姚升东购房定金款，违反法律强制性规定，双方订立的内部员工购房确认单无效，被告虽已返还收取姚升东购房定金20万元，并未赔偿姚升东相应的利息损失，一审法院对姚升东要求铭圳公司支付购房款利息的主张予以支持。鑫佳公司作为专业的房地产经纪公司，负有审查铭圳公司售房相关手续的义务，该公司在铭圳公司不具备售房手续的情况下，为姚升东与铭圳公司房屋买卖行为进行居间服务，收取姚升东居间服务费，违反法律规定，没有履行自己的义务，应将收取的居间服务费返还给姚升东，并赔偿姚升东相应的利息损失。鑫佳公司廊坊分公司没有独立法人资格，且已经注销，其返还义务应由鑫佳公司承担。姚升东要求二被告按照年利率10%赔偿姚升东利息损失，不违反法律规定的上限，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定判决：一、2017年1月19日姚升东与铭圳公司签订的内部员工购房确认单无效。二、铭圳公司从2017年1月19日起，以姚升东所付购房定金20万元为基数，按照年利率10%赔偿姚升东利息损失至2018年11月1日止，限本判决生效之日起七日内付清。三、鑫佳公司返还姚升东居间服务费4万元整，限本判决生效之日起七日内付清。四、鑫佳公司从2017年1月7日起，以姚升东所付居间服务费4万元为基数，按照年利率10%赔偿姚升东利息损失至居间服务费退清之日。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：姚升东书写起诉状要求铭圳公司、鑫佳公司按年利率4.75%计算利息，一审庭审中调整为按年利率10%计算要求铭圳公司、鑫佳公司支付利息。铭圳公司出具的收款收据明确注明收款事由为定金。 本院经审理查明的其他事实，与一审法院查明的事实无异。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。鉴于鑫佳公司对一审判决未提起上诉，本院不予审处。本案中，铭圳公司至一审庭审结束时仍未办理房地产开发所需的行政许可手续，故一审法院认定双方签订的确认单无效，判令铭圳公司返还已经收取的款项，于法有据。 本案中，双方虽没有约定违约金或者损失计算方式，但铭圳公司占用姚升东资金给其造成了损失，因没有证据证明具体损失数额，故以支付资金占用期间利息为宜。利息自2017年1月19日起至2018年11月1日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。姚升东主张按年利率10%计算利息的方式，没有事实和法律依据。 综上所述，廊坊市铭圳房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省霸州市人民法院（2019）冀1081民初1288号民事判决第一、三、四项； 二、变更河北省霸州市人民法院（2019）冀1081民初1288号民事判决第二项为廊坊市铭圳房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向姚升东支付利息（以20万元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2017年1月19日起计算至2018年11月1日止）。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1309元，保全费647元，保全担保保险费313元，共计2269元，由廊坊市铭圳房地产开发有限公司负担638元，由北京鑫佳众成房地产经纪有限公司负担1631元。二审案件受理费1309元，由姚升东负担300元，由廊坊市铭圳房地产开发有限公司负担1009元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二〇年六月三十日 法官助理 宋 巍 书 记 员 于学娇