江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏04民终813号上诉人：常州青禾车业有限公司，住所地常州市新北区孟河镇小河斜桥村1号。法定代表人：凌仕桂，该公司总经理。委托诉讼代理人：上官俊杰，江苏常武律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雪姣，江苏常武律师事务所律师。被上诉人：上海墨盛资产管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区世纪大道8号上海国金中心二期（即Ｂ座）47楼4714室。法定代表人：DAVIDTSEYOUNGCHOU，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈倩雅，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。原审被告（被执行人）：常州市亮声电子有限公司，住所地常州市新北区春江镇青城工业园区358号。法定代表人：言金妹，该公司总经理。原审被告（被执行人）：陈勤益，男，汉族，1962年10月21日生，住常州市新北区。原审被告（被执行人）：言金妹，女，汉族，1964年8月27日生，住常州市新北区。上诉人常州市青禾车业有限公司（以下简称青禾公司）因与被上诉人上海墨盛资产管理有限公司（以下简称墨盛公司）、原审被告常州市亮声电子有限公司（以下简称亮声公司）、陈勤益、言金妹执行异议之诉一案，不服常州市钟楼区人民法院（以下简称钟楼法院）（2019）苏0404民初3463号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年5月15日进行了开庭审理，上诉人青禾公司的委托诉讼代理人陆雪姣、被上诉人墨盛公司的委托诉讼代理人陈倩雅到庭参加诉讼。原审被告亮声公司、陈勤益、言金妹经本院传票传唤，无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人青禾公司向本院上诉，请求：1、依法撤销（2019）苏0404民初3463号民事判决，查清事实后依法改判或发回重审；2、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一审法院未能查明事实，认定事实错误，适用法律不当。一、上诉人在案涉房屋于2014年1月8日设定抵押之前已租赁该房屋的事实清楚，且上诉人在一审中已提供充分证据证明。上诉人与一审被告亮声公司于2013年5月1日就已签订《厂房租赁合同书》。而且在租赁合同签订前后，上诉人即已着手搬迁新址工作，包括：（1）于2013年2月向案外人常州市春暖干燥机械有限公司订购了新的干燥机械设备，后该设备实际送货并安装在案涉房屋内，就此上诉人提供了“工业品买卖合同、发票及案外人出具的情况说明”予以佐证；（2）于2013年5月27日至中国电信办理了移机手续，将原办公电话号码从原住所地“常州市新北区孟河镇斜桥村乐园埭1号”移至案涉房屋所在地，就此上诉人提供了“中国电信江苏常州新北区衡山营业所出具的移机证明”予以佐证；（3）于2013年12月委托案外人江苏迪欧化工科技有限公司对案涉厂房进行装修施工，就此上诉人提供了“常州青禾地面刷漆承包协议及相应发票”予以佐证；（4）于2013年8月、12月向亮声公司缴纳了因使用案涉房屋产生的电费，就此上诉人提供了“电费收据、银行凭证、发票”等予以佐证。以上证据确实充分，形成了完整的证据链足以证明上诉人在设定抵押之前已租赁案涉房屋并实际占有使用的事实。故一审法院直接认定“移机证明、买卖合同、装修证明、电费发票与租赁事实无关”明显是错误的。二、上诉人仅是将案涉房屋转租给了常州尚衡科技有限公司（以下简称尚衡公司），上诉人并没有退出原租赁关系。即使上诉人曾于2014年6月1日与尚衡公司签订过租赁权转让的书面材料（以下简称“转让合同”），但后于2014年6月2日签订了《厂房租赁合同》（以下简称“转租合同”），故后签订的转租合同为原转让合同的变更，应该以变更后的内容为准。而且上诉人与尚衡公司作为关联企业，在转租过程中套用同样的合同模板，通过指示交付方式完成租金、电费的支付，虽然存在不规范之处，但亦符合常理。上诉人认为，转租合同和支付方式中存在的瑕疵并不足以否定上诉人通过间接占有的方式，对案涉房屋享有实际控制权利，实际占有案涉房屋。综上，上诉人的租赁权先于抵押权成立，且支付租金并占有使用案涉房屋至今，上诉人对案涉房屋所享有的权利足以阻止执行。故一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求贵院查明本案全部事实，撤销一审判决，依法进行改判，以保护上诉人的合法权益。墨盛公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1、上诉人所提供的证据无法证明其在案涉房屋于2014年1月8日设定抵押之前已租赁案涉房屋以及在2014年6月2日后将案涉房屋转租给尚衡公司。根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉审理指南（三）》第一条之规定，上诉人的诉请无事实与法律依据，应当依法予以驳回。在一审中，法院已经查明并认定上诉人所提交的证据均存在不合理之处，无法充分证明上诉人在案涉房屋于2014年1月8日设定抵押之前已租赁该房屋。（1）上诉人提供的有关租金方面的支付方、支付时间、金额等情况与合同约定的明显不符，且租金的支付方式不符合商业习惯及商业常理，上诉人陆续支付的款项以及后期尚衡公司支付的款项，均无法证明其为租金；（2）上诉人提交的用于证明其已实际占有案涉房屋的证据与租赁事实无关，同时上诉人提交的租赁合同显示案涉房屋的实际占用人是尚衡公司，因此上述证据均无法证明上诉人已实际占有并使用案涉房屋；（3）我方在一审过程中已充分证明上诉人不具备对案涉房屋实际占有使用并支付租金的条件；（4）建行常州分行与亮声公司签订的最高额抵押合同明确载明用于抵押的案涉房屋不存在被出租的情形。2、上诉人所称仅是将案涉房屋转租给尚衡公司，上诉人并未退出原租赁关系的理由不能成立。2014年6月1日的书面文件中，上诉人明确是写明上诉人将与亮声公司2013年5月1日签订的合同全部的权利义务都转让给尚衡公司，请求亮声公司准许，亮声公司写明同意转让，另立合同。因此，上诉人2014年6月2日的合同仅是按照2014年6月1日的约定，再次签订合同，以上证据证明上诉人已丧失合同主体资格，其权利义务已转让给尚衡公司。上诉人所称通过指示交付完成租金、电费的支付无证据证明。江苏高院的执行异议审理指南中明确要求的是实际占有使用租赁物，至于上诉人所称的通过间接占有的方式，对案涉房屋享有实际控制权利，实际占有案涉房屋无事实和法律依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，以维护答辩人的合法权益。本院二审中，亮声公司、陈勤益、言金妹未答辩。经审理查明，中国建设银行股份有限公司常州分行（以下简称建行常州分行）与亮声公司、陈勤益、言金妹金融借款合同纠纷一案，钟楼法院于2016年11月16日作出（2016）苏0404民初697号民事调解书：一、亮声公司于2016年12月20日前一次性向建行常州分行支付借款本金、利息及罚息，合计12070945.06元，及自2016年1月21日起至还清之日的利息、罚息。二、如亮声公司不履行上述债务，则建行常州分行有权以案涉房屋进行折价或以拍卖、变卖所得价款分别在最高额237.95万元、1769.1万元范围内优先受偿。三、陈勤益、言金妹对上述欠款在最高额1440万元范围内承担连带清偿责任。四、案件受理费及保全费合计52113元由亮声公司、陈勤益、言金妹负担，于2016年12月20日前支付建行常州分行。该民事调解书发生法律效力后，根据建行常州分行的申请，钟楼法院于2017年1月10日立案执行，案号为（2017）苏0404执111号。2017年6月29日，该院裁定终结（2016）苏0404民初697号民事调解书的本次执行程序。2017年11月20日建行常州分行将（2016）苏0404民初697号民事调解书确定的债权转让给了华融公司后又转移给了墨盛公司。2018年5月11日，上述执行案件恢复执行，案号为（2018）苏0404执恢110号。在该案执行过程中，钟楼法院于2018年12月5日裁定拍卖案涉房屋，并发布了拍卖公告。案外人青禾公司以抵押前承租人的身份针对上述执行措施提出异议。该院受理后，于2019年5月14日作出（2019）苏0404执异7号执行裁定书驳回了青禾公司的异议请求。青禾公司不服该裁定，向钟楼法院提起执行异议之诉，请求为：1、请求确认青禾公司对亮声公司坐落于常州市新北区春江镇青城工业园358号的不动产享有租赁权，租赁期限至2029年4月30日。2、请求对案涉房屋进行带租拍卖。3、请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有案涉房屋。4、本案诉讼费用由被告承担。青禾公司在一审中提交的证据如下：1、2013年5月1日亮声公司与青禾公司签订的《厂房租赁合同》（合同约定：亮声公司将案涉房屋出租给青禾公司用于工业生产，租期自2013年5月1日至2029年4月30日，年租金68万元，该租金不含税；在合同签订之日起十日内支付第一年租金，此后每一租赁年度最后一个月的20号支付下一年度租金，以此类推；亮声公司同意由青禾公司全额出资在车间东侧和北侧与围墙之间搭建库房，在租期五年内使用权属于青禾公司，产权归属于亮声公司，该库房面积五年不计租金),证明青禾公司在案涉房屋设立抵押权、查封前已与亮声公司签订书面租赁合同，且租期尚未届满；2、移机证明；3、工业品买卖合同、发票5张及情况说明；4、常州青禾地面刷漆承包协议及发票；5、供电公司收款收据2张、潘春美工商银行账户详单、银行流水、银行交易凭条；6、青禾公司记账凭证、电费发票及抵扣联各2份；7、2014年6月2日青禾公司与尚衡公司签订的《厂房租赁合同》(合同约定：青禾公司将案涉房屋出租给尚衡公司用于工业生产，租期自2014年6月2日至2029年5月31日，年租金68万元，该租金不含税，在合同签订之日起十日内支付第一年租金，此后每一租赁年度最后一个月的20号支付下一年度租金，以此类推；青禾公司同意由尚衡公司全额出资在车间东侧和北侧与围墙之间搭建库房，在租期五年内使用权属于尚衡公司，产权归属于青禾公司，该库房面积五年不计租金，自第六年起使用权及所有权归青禾公司)；8、尚衡公司抵扣联及电费发票，证据2-8用于证明青禾公司在案涉不动产设立抵押权、查封前已实际占有使用案涉不动产至今；9、2013-2015年租金支付明细表及银行交易凭条8张、银行承兑汇票；10、尚衡公司于2015年1月6日向亮声公司支付租金400万元的网上银行电子回单，证据9-10用于证明青禾公司已按约支付租金；11、青禾公司与尚衡公司企业信用信息公示报告；12、户口簿，证据11-12用于证明青禾公司与尚衡公司为关联企业；13、《常州市门楼牌编制呈批表》；14、《常州新北工业园区建设项目试生产审批表》15、评估机构在2013年11月7日拍摄于案涉房屋的评估用照片；16、2013年3月11日发布在陈勤益微信朋友圈的乔迁照片，证据13-16证明案涉房屋在2013年4月前已建成，2013年5月前原告已实际承租并使用案涉房屋。钟楼法院经审理查明，2013年10月21日亮声公司取得争议不动产的所有权。2014年1月8日，建行常州分行与亮声公司签订了两份最高额抵押合同，分别约定，亮声公司将案涉房屋抵押给建行常州分行，并为亮声公司向建行常州分行借款最高限额为237.93万元和1769.1万元提供担保两份。合同均写明，抵押财产不存在任何未书面告知抵押权人的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产被出租……等情形。钟楼法院认为，根据《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案的争议焦点在于原告是否在亮声公司订立抵押合同前即已承租案涉房屋。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中青禾公司提交了两份租赁合同、支付租金的凭据及移机证明、买卖合同、电费发票、装修证明、户口簿、《常州市门楼牌编制呈批表》、《常州新北工业园区建设项目试生产审批表》、评估照片、朋友圈截图等主张其于2013年5月已承租案涉房屋并于2014年6月经亮声公司同意其作为承租人将案涉房屋转租给尚衡公司，但两份租赁合同的内容及履行情况存在诸多不合理：1、2013年5月1日订立的合同中原告为承租方，租期自2013年5月1日至2029年4月30日，2014年6月2日订立的合同中原告为出租方，租期自2014年6月2日至2029年5月31日，第二份合同的租期超过了前一份合同的租赁期；2、第二份合同盖有亮声公司同意转租的章，但合同上却载明青禾公司作为案涉房屋房地产权利人与尚衡公司建立租赁合同；3、在青禾公司与亮声公司合同中明确约定青禾公司在租赁期内另外搭建的库房所有权归亮声公司。但在青禾公司与亮声公司的合同中又载明该库房归青禾公司，该约定明显损害了亮声公司的权利，亮声公司却在该合同上盖章确认，也不具有合理性。4、2014年6月1日亮声公司与原告共同盖章确认的青禾公司转让2013年5月1日签订的合同的权利义务给尚衡公司的书面文件、原告提交的亮声公司开具的以尚衡公司为台头的电费发票、原告提交的尚衡公司向亮声公司支付房租400万元的支付凭证相结合，形成证据链也证明了2014年6月2日之后，2013年6月2日起青禾公司已退出租赁关系。5、原告提交的所谓租金支付凭据中仅有青禾公司向亮声公司及尚衡公司向亮声公司支付所谓租金的凭据，而没有所谓次承租人尚衡公司向承租人青禾公司支付租金的凭据。6、青禾公司提交的支付凭据中显示自2014年6月2日至2014年11月20日由个人银行帐户向亮声公司支付了四笔款项共计55万元，而尚衡公司向亮声公司支付租金仅在2015年1月6日有一笔400万元，凭据显示的支付方、支付时间、金额与合同约定不符；7、建行常州分行与亮声公司签订的最高额抵押合同明确载明用于抵押的案涉房屋上不存在被出租的情形。移机证明、买卖合同、电费发票、装修证明、户口簿、《常州市门楼牌编制呈批表》、《常州新北工业园区建设项目试生产审批表》、评估照片、朋友圈截图等证据与租赁事实无关，亦因原告提交的证明租赁关系存在的主要证据存在前述不合理之处而致无法与其他证据形成证据链以证明原告主张。综上，该院认为青禾公司未能提供充分证据证明其在案涉房屋于2014年1月8日设定抵押之前已租赁该房屋以及在2014年6月2日后将案涉房屋转租给尚衡公司，故青禾公司的诉讼请求该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》、第三百一十一条、第三百一十二第第一款第（二）项之规定，判决：驳回青禾公司的诉讼请求。对钟楼法院查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案争议焦点为：青禾公司主张在案涉房屋设定抵押之前即享有合法有限的租赁权，请求带租拍卖是否有相应的事实依据。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据上述法律规定，青禾公司主张其对案涉房屋享有阻却执行的实体权益并请求带租拍卖，应举证证明以下事实：1、青禾公司与亮声公司就案涉房屋在抵押前已经签订合法有效的书面租赁合同；2、青禾公司在案涉房屋抵押前已经实际占有使用案涉房屋；3、青禾公司已经按约支付了租金且不存在明显不合理的低价承租或伪造交付租金依据等情形。第一，青禾公司与亮声公司就案涉房屋是否在抵押前已经签订合法有效的书面租赁合同问题。青禾公司虽然提交了落款时间为2013年5月1日的厂房租赁合同以及2014年6月2日的厂房租赁合同，但该两份合同属于青禾公司、亮声公司、尚衡公司内部达成，且未在相关部门进行合同备案。案涉两份合同存在诸多不合理之处，故在没有其他充分证据佐证的情况下，仅凭租赁合同上记载的时间，不能充分证明该合同签订于案涉房屋抵押之前。第二，关于青禾公司在案涉房屋抵押之前是否已经实际占有使用案涉房屋问题。青禾公司一审中提交的发票地址为常州市新北区孟河镇小河斜桥村1号或常州市新北区孟河镇，均与案涉房屋地址不一致。常州青禾地面刷漆承包协议中发票日期为2014年5月14日，亦在案涉房屋设定抵押后。供电公司收款收据、工商银行账户详单、银行流水、银行交易凭条等无法形成完整的证据链，证明青禾公司在案涉房屋抵押前已经实际占有使用案涉房屋。第三，关于青禾公司是否已经按约定支付了租金问题。根据青禾公司提交的厂房租赁合同，年租金总计68万元，青禾公司应于合同签订之日起10日内支付第一年租金，此后每一租赁年度最后一个月的20日支付下一年度全年租金，以此类推。而青禾公司提交的银行流水表明，其在未签订租赁合同前已经支付了10万元，在合同签订10日内未支付剩余租金，于2013年7月、8月、11月分别支付20万、10万、20万元，直至2014年4月17日，总计支付了70万元，也与年租金金额不符。在2014年4月20日也未支付下一年度租金。因此，上诉人无论是从支付方式，还是支付时间，都与合同约定不符，且支付用途不明。因此，上诉人所举证据不能充分证明已经按照约定支付了租金的事实。综上，青禾公司的上诉请求不能成立，钟楼法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费10600元，由上诉人常州青禾车业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙慧民审 判 员 朱正生审 判 员 王 臻法官助理 陶金沙二〇二〇年六月二十三日书 记 员 叶小玢