江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8143号原告：何文星，男，1982年2月26日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：徐建芳，女，1987年4月30日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两原告共同委托诉讼代理人：阙银元，江苏苏合律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王翔，江苏苏合律师事务所实习律师。被告：苏州市诗卓置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇新燕大道55号20栋沿街商铺从西往东第1间至第3间。法定代表人：王艾瑜，经理。委托诉讼代理人：王悦、严姬，系该公司员工。原告何文星、徐建芳与被告苏州市诗卓置业有限公司（以下简称诗卓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，由审判员沈琳适用简易程序，于2020年12月20日公开开庭进行审理。后本案依法转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》及《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，结合案件的实际情况，依法由审判员沈琳独任审理。本院于2020年5月26日再次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告何文星及两原告共同委托诉讼代理人阙银元，被告诗卓公司的委托诉讼代理人王悦、严姬均到庭参加诉讼。原告徐建芳第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何文星、徐建芳诉称，原、被告双方于2016年10月2日签订《苏州市商品房买卖合同》一份，就位于苏州市相城区的商品房买卖达成一致，约定该房屋总价款为6150000元，并约定了价款支付方式。在该房屋销售过程中，被告承诺此房屋附赠面积约800平方米的花园，促使原告购买此房。合同签订后，原告依约支付该套房屋的全部购房款。合同约定被告应于2018年4月30日前交付该房屋及其附属设施，然原告查勘发现被告所承诺的花园部分已被政府围挡，该花园实际已无法交付。原告得知此情况后与被告沟通至今，被告既未向原告交付房屋，也未就花园问题与原告协商。原告至今未能入住该房屋，遭受了巨大的经济损失。请求法院判令：1、被告立即向原告交付位于苏州市相城区的商品房，并支付逾期交房违约金（以房屋总价款6150000元为基数，按日万分之一的比率自2018年5月1日计算至实际交付之日止）；2、立即向原告交付苏州市相城区房屋所附赠花园约800平方米或赔偿原告花园面积减少损失800000元(以1000元/平方米计算)；3、立即协助原告向苏州市相城区不动产登记机构申请办理苏州市相城区房屋的不动产转移登记及申请办理不动产权证书；4、承担本案全部诉讼费用。审理中，原告将第2项诉请明确为要求被告赔偿原告花园面积减少损失800000元（按照涉案房屋面积和同类房屋价格差额计算所得，主张1000元/平米），并明确表示撤回第3项诉讼请求，不再主张。被告诗卓公司辩称，原被告双方于2016年10月2日签订商品房买卖合同，合同中明确约定了标的物为位于苏州市相城区商品房，建筑面积593.15平方米。合同中并未约定应向原告交付花园800平方米，同时合同中明确约定了房屋的交付时间为2018年4月30日前。实际上我司于2018年3月份向原告寄送房屋交付通知书，原告也收到了该通知书，也对涉案房屋进行了查看，原告何时收楼的我们不清楚，但是原告已经办理了房产证，这证明原告已经收楼，原告收楼全部委托物业公司去办的。根据合同的约定，被告已经履行了向原告告知收房的义务，房屋已经交付，原告已经办理了不动产权证书，涉案房屋应视为完成交付。被告不应承担逾期交付的违约责任，也不需要向被告交付所赠花园或赔偿损失。同时根据双方签订的商品房买卖合同第二十七页第九条第一款约定，出卖人选择于商品房买卖合同约定的交付时间交付商品房的，可不向买受人发送书面收楼通知，若未收到出卖人发出的书面收楼通知，买受人应于合同约定的交楼时间自行与出卖人联系并办理收楼手续，否则出卖人无需承担责任。根据双方签订的商品房买卖合同第二十七页第九条第三款约定，买受人未收到房屋交付通知的，自行在合同约定的交付期限届满之日到销售中心办理收楼手续，买受人逾期办理收楼手续的，视为出卖人已按时交付。关于花园的问题，原告并无任何证据证明双方曾约定有800平米的花园，原告仅凭提供的销售出具的证明无法证明该事实，且这名销售不是我公司的员工，跟我公司无劳动关系。根据合同约定，原告怠于履行合同约定的义务，请求驳回原告的所有诉讼请求。原告何文星、徐建芳为证明其主张，向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同复印件1份（出示原件、原件退还），证明原、被告双方就位于苏州市相城区的商品房达成房屋买卖合同关系，约定房屋的价款、坐落、交付时间及违约责任等。2、615万元的房款发票复印件1份（出示原件、原件退还），证明原告向被告支付房屋全部价款615万元，且被告已经向原告开具了相应的发票。3、平面布置图打印件1份，证明原告向被告购买房屋时，被告承诺购买房屋赠送约800平方米的院子，并交付原告该份平面布置图，该图显示院子具体从别墅南门口延伸至湖边，这个平面图是签订合同时一起交付给原告的。4、证明复印件2份（出示14幢101房屋的证明原件1份、原件退还），证明被告在销售14幢101和14幢102时向业主承诺赠送面积约800平方米的院子并负责改造。原告房产是15幢102，就在该两幢房屋的隔壁，当时被告也同样承诺赠予800平方米院子，并负责改造。5、施工协议书1份，该协议是在售楼处签的，签订日期就是合同上的落款日期，隔了几天是销售代表把协议给原告的，该施工协议书上没有载明价款，证明价款均由开发商承担，且证明被告委托第三方将其赠予原告的约800平米院子进行改造的事实，也印证了原告所购房子被告是附赠了800平米院子的事实。6、律师函复印件1份、EMS面单原件1份，证明原告2019年5月份委托律师向被告发送要求交房及交付院子的律师函。因为被告的住所地无人签收，所以律师函被退回，没有签收。经质证，被告诗卓公司发表如下质证意见：对证据1，真实性无异议，但是无法达到证明目的；对证据2，真实性无异议；对证据3，真实性、关联性、合法性均不认可；对证据4，真实性、关联性、合法性均不认可；对证据5，与本案无关；对证据6的真实性无异议，但是不能达到原告的证明目的，被告确实没有收到这份律师函。原告已经办理好了房产证，原告认为没有收房与常识不符。被告诗卓公司向本院提交以下证据：1、EMS快递单复印件1份（出示原件、原件退还），证明被告于2018年3月份向原告寄送交房通知，原告已接到被告的交房通知（庭后1周内提供原告的签收依据）。2、苏州市相城区商品房交付使用通知书复印件1份，证明原告购买的房屋已经可以交付使用。3、产证领取表复印件1份和维修基金电子回执单1份，证明原告已经办理完成产权证书，应视为房屋已经交付。4、苏州市商品房买卖合同复印件1份，证明双方对房屋的面积和价款有明确约定，且在补充协议中第9条第1款和第3款也明确约定了买受人就算没有收到房屋交付通知，也应自行于合同约定的交付期限届满之日到销售中心办理收楼手续，买受人逾期办理收楼手续的，视为出卖人已按时交付。5、平面规划图复印件1份，证明被告小区的红线是很清楚的，原告主张的花园是属于政府的公共绿地，部分属于红线内业主共有的公共绿地。该平面规划图与商品房买卖合同附件一是一致的。经质证，原告何文星、徐建芳发表如下质证意见：对证据1，真实性、关联性、合法性均不认可，该份证据上并没有寄出时间，也无法体现出原告是否签收，寄送的材料是什么也不知道，而且收件人地址也不对，原告没有收到相关邮件；对证据2，因为是复印件，真实性无法确认，并不能达到被告的证明目的；对证据3，对产证领取表真实性无异议，对维修基金电子回执单真实性认可，证明目的不认可，无法达到证明目的；对证据4，真实性无异议，但是证明目的不认可，该条款系被告制作的格式条款，明显排除了原告的主要权利和被告的义务，且交房需要被告交付相应的资料以及由原告验房才能视为正式交房，而该条款把被告的义务转嫁到原告身上，因此无效；对证据5的真实性无异议，但是和本案无关联性，不能证实被告向原告销售的房屋不包含原告所述的面积的院子，而且上次庭审中原告提供了相应的证据来证实被告向原告销售的房屋价格中包含了院子的价款。经审理查明，2016年10月2日，原告何文星、徐建芳作为买受人与苏州市海伦堡房地产开发有限公司（后公司名称变更为苏州市诗卓置业有限公司）作为出卖人共同签订《苏州市商品房买卖合同》一份。所涉本案主要条款为，该合同第二条约定：由何文星、徐建芳购买苏州市海伦堡房地产开发有限公司开发的位于苏州市相城区的商品房，商品房用途为住宅，商品房建筑面积共593.15平方米，套内建筑面积为570.252平方米，分摊的共有建筑面积为22.891平方米，该商品房建设工程规划许可文件载明的平面布局图见本合同附件一，该商品房平面图见本合同附件二，本建筑区划的配套设施在本合同补充条款或附件中约定，未作约定的，按房屋所在地的规划行政部门批准的图纸为准。其中：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。合同第四、五条约定，该房屋总价款为6150000元，付款方式为贷款方式付款，买受人首期支付总房款的30%，其余部分房价款由买受人贷款支付。合同第十六、十七、十八条约定，该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》，全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定。出卖人定于2018年4月30日前将该商品房交付给买受人，房屋交付的程序为出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续，买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接。验收交接时，出卖人应向买受人提交或供买受人查阅下列资料：房产测绘机构出具的该商品房面积实测资料；该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件，该商品房交付的标志为买受人领取钥匙；同时在验收交接时，出卖人不出示《商品房交付使用通知书》、证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由出卖人承担。合同第二十条约定，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人使用，逾期在180日之内，自房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日，买受人有权解除合同……；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第三十二条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同正文、补充条款、附件及补充协议中的手书文字与打印文字具有同等效力。在该份合同落款处由原告何文星、徐建芳、被告诗卓公司分别签字盖章予以确认。合同补充条款第九条约定关于《商品房买卖合同》第十八条修改、增补中约定，若出卖人选择于《商品房买卖合同》约定的交付时间交付商品房的，可不向买受人发出书面收楼通知，若未收到出卖人发出的书面收楼通知，买受人应于合同约定的交付时间自行与出卖人联系并办理收楼手续，否则出卖人无需承担责任。买受人未收到房屋交付通知的应自行于合同约定的交付期限届满之日到销售中心办理收楼手续，买受人逾期办理收楼手续的，视为出卖人已按时交付。2018年3月28日，被告向原告开具增值税普通发票，开票金额为6150000元。2018年6月29日，被告取得苏州市相城区住房和城乡建设局颁发的《苏州市相城区商品房交付使用通知书》，告知珍珠湾花园（11#-12#、14#-16#、19#、地下车库一期、配电房一）项目建设工程已通过交付使用备案。后原告认为，在其购房时被告承诺案涉房屋附赠面积约800平方米的花园，已被政府围挡，花园已实际无法交付，故在与被告协商未果后，遂诉至本院。另查明，原告已于2019年12月10日自行办理了涉案房产的不动产权证书。庭审中，原告另提供《施工协议书》一份，载明的甲方（发包方）为原告何文星、徐建芳，乙方（承包方）为湖北楚雄建筑工程有限公司，工程名称为海伦堡珍珠湾15-102房屋花园改造，承包方式为全包，工程总价款未载明金额。该协议另附平面图一份，并载明：“15#2号改造后面积约：780平方米”。以上事实，由当事人提供的苏州市商品房买卖合同、江苏增值税普通发票、施工协议书、苏州市相城区商品房交付使用通知书、产证领取表、规划图纸等证据及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行。本案中，从双方签订的商品房买卖合同中无法看出被告出售的涉案房屋系包含有800平方米的花园。而且，依据商品房买卖合同附件一载明的《建设工程规划许可文件核准的建设项目平面布局图》以及被告提供的珍珠湾花园规划图均可以看出，被告取得的土地使用权中并不包含有珍珠湖西侧的沿湖绿化带，此沿湖绿化带应属城镇公共绿地，被告根本无法向原告就此交付。另原告也没有证据可以证明合同对花园面积的价格进行了约定（合同附件中仅对房屋、地下室、车库的价格进行了明确约定），即原告并没有证据可以证明购房款615万元中包含了花园面积的价格，因此，原告要求被告赔偿花园面积减少损失80万元的诉讼请求，因缺乏相应的事实及合同依据，本院碍难支持。对于原告要求被告立即向其交付珍珠湾花园15幢102室的商品房，并支付逾期交房违约金（以房屋总价款6150000元为基数，按日万分之一标准自2018年5月1日计算至实际交付之日止）的诉讼请求。本院经审查后认为，根据合同约定，被告应于2018年4月30日前交付涉案房屋，但被告于2018年6月29日才取得苏州市相城区住房和城乡建设局颁发的《苏州市相城区商品房交付使用通知书》，被告虽主张其于2018年3月向原告发送了收楼通知，但未能提供有效证据予以证实，且该时间早于其取得前述《交付使用通知书》的时间，与常理不符，故本院对此不予采信，而后被告未向原告交付案涉商品房，即被告未能在合同约定的交付时间交付涉案房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告要求被告交付涉案房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求本院予以支持。对于逾期交房违约金的计算方式，合同中已约定计算标准为已交付房价款的日万分之一，并无不当，本院予以确认。原告主张自2018年5月1日起计算违约金亦无不当，本院予以确认。鉴于被告于2018年6月29日才取得苏州市相城区住房和城乡建设局颁发的《苏州市相城区商品房交付使用通知书》，本院酌情认定被告承担自2018年5月1日起至2018年6月29日期间的逾期交房违约金36900元（6150000*60*0.0001）。同时考虑到交房属于原被告双方相互配合的事项，原告在未收到被告书面通知办理交房手续时，其也可以向被告要求交房，避免损失扩大，但其并未提供证据证明其有此主张，故其理应对损失后果承担一定的责任。故对于后续的逾期交房违约金，本院根据原被告双方履行合同的情况以及结合双方的过错程度，酌情认定由被告向原告承担以6150000元为基数、自2018年6月30日起按照日万分之一的标准至实际交房之日止按照50%比例计算的赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条及相关法律法规的规定，判决如下：一、被告苏州市诗卓置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于苏州市相城区的商品房交付给原告何文星、徐建芳。二、被告苏州市诗卓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何文星、徐建芳违约金36900元，并支付以6150000元为基数自2018年6月30日起按照日万分之一的标准至实际交房之日止的50%比例计算的违约金（如采用转账方式，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022020493）。三、驳回原告何文星、徐建芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14408元，由原告何文星、徐建芳负担9187元，由被告苏州市诗卓置业有限公司负担5221元（两原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331044008）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 沈 琳二〇二〇年六月二十八日书记员 莫叶清