贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2565号上诉人（原审原告）：梅志富，男，1985年6月23日出生，汉族，住河北省唐山市玉田县。上诉人（原审原告）：孙光香，女，1984年8月4日出生，汉族，住河北省唐山市玉田县。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙继龙，男，汉族，1959年06月08日出生，住贵州省遵义市播州区。系孙光香之父亲。被上诉人（原审被告）：姚健，男，1988年12月12日出生，汉族，住遵义市播州区。委托诉讼代理人：李吉煦，贵州新长征律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵思仁，男，1970年9月2日出生，汉族，住遵义市播州区。被上诉人（原审被告）：遵义市播州区龙坑街道办事处，住所地：遵义市播州区龙坑街道天池大道140号，统一社会信用代码：11520321MB0N99590W。法定代表人：文绍江，办事处主任。委托诉讼代理人：刁可映，贵州新长征律师事务所律师。上诉人梅志富、孙光香因与被上诉人姚健、赵思仁、遵义市播州区龙坑街道办事处第三人撤销之诉一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民撤2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。梅志富、孙光香上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判；2、一、二审诉讼费等相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实违反法律程序，“违法剥夺当事人的辩论权利”。上诉人支付购房款给被上诉人赵思仁共计159000元，一审法院遗漏上诉人第一次已支付购房款150000元的事实；二、上诉人与赵思仁的购房合同虽然订立在后，但已支付全部房款，并实际占有使用房屋；三、一审认定上诉人“占有房屋不合法”的理由是在“纠纷诉讼中”，无法律依据；四、（2019）黔0321民初3933号民事判决，严重损害上诉人的民事权益。姚健辩称，一审程序正确，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。一审查明的事实是姚健购买房屋的时间是2012年，先于上诉人订立合同的时间。姚健购买房屋的价款为15万元，当时龙坑的房价是1900元每平方左右，符合市场价。而上诉人于2017年签订合同，购房价格是166000元，远远低于当时该路段的房价。姚健不能占有房屋系因赵思仁故意拖延时间所致。政府在2016年就通知赵思仁接房，赵思仁找借口故意拖延，姚健则向播州法院提起诉讼，并对该房屋采取了保全措施。综上，一房多卖，房屋无产权的情况下，姚健主张了自己的权利，并于2019年查封了案涉房屋，并非系上诉人所说的系上诉人占有。请求二审法院依法维持，驳回上诉人的上诉请求。赵思仁辩称，与姚健在合同中约定的是在房屋出来后要支付7万元，但是姚健一直未付，才未交房，并非我拖延。因姚健经我多次催促仍不支付房款，我才将房屋又出卖给上诉人。关于房价问题，没有明确规定什么时间段是什么房价。遵义市播州区龙坑街道办事处辩称，本案与龙坑街道办没有关系，我方虽然与赵思仁于2015年签订了拆迁安置补偿协议书，但是我方也在2018年12月20日张贴了还房公告，通知还房户办理手续接房。赵思仁是在2016年选房的。梅志富、孙光香向一审法院起诉请求:1、请求撤销遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初3933号民事判决书的第二项判决；2、请求判决确定赵思仁已实际将房屋转移交付给梅志富、孙光香占有使用、梅志富、孙光香实际占有拆迁安置房6-26-13-4号房屋；3、案件受理费由姚健与赵思仁、遵义市播州区龙坑街道办事处承担。一审认定事实：赵思仁与姚健于2012年11月29日签订了《房屋买卖协议》，约定由姚健购买赵思仁位于遵义市播州区的6号拆迁安置房Ｃ1、Ｃ2型号（电梯楼）、面积75.02平方米，房屋总价款为15万元，姚健先付定金5万元给赵思仁，在房屋出来后，姚健再支付7万元，余款在赵思仁把一切手续交给姚健并办理房屋过户后一次性支付3万元。交房时间由政府与赵思仁交房时间为准，并在这期间的过渡费由赵思仁领取。协议签订当天，姚健交付了5万元给赵思仁，2016年6月22日，赵思仁在遵义市播州区龙坑街道办事处签订了6号安置点选房确认书，载明：“户型为Ｃ1、Ｃ2，协议选房面积为75.02㎡，户号6-26-13-4，实际还房面积为75.60㎡，”备注栏载明调为Ｅ8户型，实际还房面积最终以房管局出具测绘报告面积为准。赵思仁于2017年4月20日与梅志富、孙光香又签订《购房合同》，将该房屋以166000.00元的价格出卖给梅志富、孙光香。姚健与赵思仁因买卖合同履行发生纠纷，姚健于2019年4月8日向一审提起诉讼，同时提出申请和提供担保，一审法院查封了案涉房屋，一审法院于2019年7月23日作出（2019）黔0321民初3933号民事判决书判决：“一、原告姚健与被告赵思仁于2012年11月29日所签订的《房屋买卖协议》有效；二、由被告赵思仁在判决生效后五日内将位于遵义市播州区6号拆迁安置房屋6-26-13-4交付给原告姚健；三、由被告赵思仁以及第三人遵义播州区龙坑街道办事处协助原告姚健办理该房屋的产权过户手续。”梅志富、孙光香认为判决认定事实错误，遂向一审法院提起诉讼。一审法院另查明，赵思仁在与姚健买卖合同纠纷诉讼过程中，即2019年6月5日，将案涉房屋交与梅志富、孙光香，梅志富、孙光香支付了9000.00元与被告赵思仁；6月6日，梅志富、孙光香与小区物业签订了物管合同并交纳了部分装修管理费用等。一审法院认为，赵思仁与梅志富、孙光香及姚健签订的房屋买卖合同，系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，均合法、有效。本案中，因赵思仁“一房二卖”，现梅志富、孙光香和姚健均要求继续履行合同，最终达到取得物权的目的。因案涉房屋梅志富、孙光香与姚健均未办理产权登记，故只能从签订合同的时间顺序、合法占有房屋等情况确定谁取得标的物的所有权。根据庭审查明，姚健与赵思仁签订买卖协议在前，赵思仁与梅志富、孙光香签订买卖合同在后；虽赵思仁交付了房屋与梅志富、孙光香，但赵思仁交付房屋与梅志富、孙光香期间系姚健与赵思仁买卖合同纠纷诉讼中，赵思仁明知与姚健纠纷处理过程中，却将案涉房屋交付与梅志富、孙光香，赵思仁系恶意而为之，故梅志富、孙光香占有房屋不合法，案涉房屋的继续履行应由姚健享有，但梅志富、孙光香可依据合同约定主张赵思仁承担违约责任。故一审法院（2019）黔0321民初3933号判决书并未损害梅志富、孙光香的合法权益，梅志富、孙光香提出的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百条之规定，判决：驳回梅志富、孙光香的诉讼请求。案件受理费60.00元，由梅志富、孙光香承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明，梅志富、孙光香于合同签订当日即2017年4月20日向赵思仁支付购房款150000元，赵思仁于当日出具《收条》一张。梅志富、孙光香于2019年6月5日向赵思仁支付购房款9000元，现梅志富、孙光香未支付购房款7000元。梅志富、孙光香向一审法院起诉时间为2019年10月14日，一审法院裁定查封案涉房屋的时间为2019年7月15日，一审法院作出（2019）黔0321民初3933号判决的时间为2019年7月20日。本院查明的其余事实与一审认定无异。本院认为，本案的争议焦点是一审法院（2019）黔0321民初3933号民事判决是否损害梅志富、孙光香的权益并应予以撤销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求”的规定。根据原审查明的事实，梅志富、孙光香在姚健起诉之前已与赵思仁签订《购房合同》，自案涉房屋被查封之日起就应知道其权益受到损害，其已在六个月内向一审法院提起诉讼，梅志富、孙光香提起第三人撤销之诉，于法有据。赵思仁与梅志富、孙光香签订的《购房合同》，赵思仁与姚健签订的《房屋买卖协议》均系合法、有效合同。现梅志富、孙光香、姚健均要求继续履行与赵思仁签订的合同，本院比照以下原则，审理本案。出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记的；(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。梅志富、孙光香，姚健均未对案涉房屋进行产权登记，而梅志富、孙光香于2019年6月6日与小区物业签订了物管合同并交纳了部分装修管理费用等，应视为梅志富、孙光香于2019年6月6日已实际占有案涉房屋。虽然赵思仁与姚健的房屋买卖合同纠纷在诉讼过程中，赵思仁仍然将案涉房屋交付给梅志富、孙光香存在主观上的恶意，但并不能说明梅志富、孙光香与赵思仁之间存在恶意串通的合意，姚健也无任何证据证明梅志富、孙光香与赵思仁之间存在恶意串通。梅志富、孙光香占有案涉房屋的时间在一审法院查封之前，其作为买受人接受出卖人的交付而占有房屋的行为应认为系合法占有。而占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力，占有在先的购房人应当享有优先于合同签订时间在前的购房人的权利保护顺位。且从双方实际支付的价款来看，梅志富、孙光香已经向赵思仁支付绝大部分购房款，姚健只向赵思仁支付了房屋总价的三分之一的购房款，从合同履行程度考虑，梅志富、孙光香合同履行程度高于姚健。因此梅志富、孙光香权利保护顺位应当优先于姚健,即赵思仁应当继续履行与梅志富、孙光香所签订的《购房合同》。一审法院（2019）黔0321民初3933号民事判决损害了梅志富、孙光香民事权益，应当予以撤销。综上所述，梅志富、孙光香的上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民撤2号民事判决；二、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初3933号民事判决。一审案件受理费60，二审案件受理费60元，均由赵思仁承担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年六月十八日法官助理窦川书记员吴明英