山西省孝义市人民法院民事判决书（2020）晋1181民初110号原告：冯×。委托诉讼代理人：钟×，北京市中闻律师事务所律师。被告：孝义市嘉峪建材有限公司，统一社会信用代码：9114118168986414XN。法定代表人：田×：执行董事兼总经理。原告冯×与被告孝义市嘉峪建材有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯×的委托诉讼代理人钟×，被告孝义市嘉峪建材有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告冯×向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2009年8月14日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告返还原告购房款206000元；3、依法判令被告赔偿原告各项损失51824元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年8月14日，原告与被告签订了编号为XY/200903/D-204《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告在孝义市城南新区封家峪地块开发建设的商品房产项目万客隆金铺D座5-011号房，面积20平方米，单价11800元/平方米，房款总价236000元，商品房用途为商业。原告按总房款的50%支付首付，余款在被告托管经营所得中支付，不足或超出部分由被告承担或享有，被告自2009年12月31日起至2014年12月30日期间每年固定回报原告总房款10%，由被告给原告开具收款收据。合同签订后，原告依合同约定于2009年8月21日支付被告购房款118000元，被告给原告出具收款收据一支，剩余房款由被告将所有商铺整体出租，所得收入中每年按总房款的10%抵顶，被告给原告出具租金支付房款10%的收据五张，至2014年11月12日原告已付清全部房款。五年托管经营期限届满后该商品房仍由被告继续经营使用，但自2015年起被告未向原告支付使用费，原告多次向被告主张权利并要求被告尽快办理房屋所有权证，被告却称万客隆金铺涉及的土地并非合同约定中所称的商业金融用地，无法办理房产证书，被告同意退还原告全部购房款，截至目前被告仅退还原告30000元。被告的行为导致原告的目的无法实现，给原告造成了严重损失。为维护原告的合法权益，故原告只得提起诉讼，提出以上诉讼请求。被告孝义市嘉峪建材有限公司未到庭参加诉讼，但在开庭后提交书面答辩意见辩称，一、原告与被告2009年签订《商品房买卖合同》后，原告依合同约定先支付了房屋总价的一半房款，后原告将所购的商品房托管给被告经营，从托管之日至2014年12月31日，房屋托管的固定回报抵顶了剩余房款，至此合同双方都履行了各自义务。原、被告签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，且原告将所购标的物交给被告经营，也说明履行了合同义务。从2009年至今已经11年，原告提出解除合同既无事实依据又无法律依据，应驳回原告的诉讼请求，理由为1、2005年之前是固定回报，之后是利润分红，利润分红是以有无利润或利润多少而定，原告分别于2017年和2018年均领取了分红，原告诉称从2015年至今未收取分红不是事实。2、买卖合同的主要义务是交付房屋，办理产权证是附属义务，不是解除合同的理由。3、该合同从签订履行至今已达11年，从维护买卖的稳定性考虑也不能解除。二、双方签订合同后，原告仅交付房屋总价的一半费用，而且还领取了分红，原告无损失，要求的损失无事实依据，请求驳回该项诉讼请求。相反原告作为业主，理应尽力作出维护市场稳定的行为，帮助被告稳定市场做大做强，多领分红，但原告却采取用闹事、围堵等非法手段，导致客户流失使得经营不佳，给被告造成重大损失，被告保留诉权，综上应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告冯×针对其主张提供如下证据：1、原告冯×身份证复印件1份，证明原告的诉讼主体资格；2、合同编号为XY/200903/D-204《商品房买卖合同》1份，证明2009年8月14日，原、告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买被告在孝义市城南新区封家峪地块开发建设的万客隆金铺D座5-011号房，面积20平方米，单价11800元/平方米，房款总价236000元，商品房用途为商业金融用地。合同第十四条对商铺产权证的办理有明确约定，但截至目前被告仍未按协议履行义务，严重损害了原告的合法权益；3、收据6支，证明原告已按照合同约定向被告支付了总房款的50%，即118000元，剩余的房款由被告在商铺出租所得收入中每年按总房款的10%抵顶；4、户名为原告冯×的银行借记卡账户历史明细清单1份，证明自2018年2月14日起被告分五次向共计原告退还购房款30000元及分三次支付原告商铺占有使用费6576元的事实。被告孝义市嘉峪建材有限公司未到庭参加诉讼，也未提交证据，视为放弃了相应的举证、质证等诉讼权利。本院对原告提供的证据依法予以认定。本院对原、被告有争议的事实分析认定如下：2009年8月14日，原告冯×作为买受人与孝义市胜溪万客隆综合大市场作为出卖人在万客隆金铺接待中心签订了编号为XY/200903/D-204《商品房买卖合同》一份，合同约定：第一条、项目建设依据该项目位于孝义市城南新区封家峪地块。该地块土地面积91.65亩，规划用途为商业金融用地，土地使用年限自2009年12月31日到2049年12月30日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名万客隆金铺。建设工程规划许可证号为0000161。第二条、买受人购买的商品房为期房。第三条、买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第D座5-011号房。该商品房的用途为商业，建筑面积为20平方米。第四条、计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11800元，总金额236000元。第六条、付款方式及回报方式买受人按总房价款的50%一次性付款，余款由出卖人托管经营所得支付，不足或超出部分由出卖人自行承担享有。出卖人从2009年12月31日至2014年12月30日期间（共5年）以每年固定回报买受人总房价款的10%，房价款由托管商支付出卖人，出卖人给买受人开具收款收据。该商铺所有权人属买受人，经营权在2014年12月30日前属出卖人所有，2014年12月31日之后经营权归属分情况而定，不自主经营的业主，该商铺经营权归业主委员会，租金是托管商收取的实际租金支付托管商20%管理费后，以D区商铺年租金的总和除以该区商铺总建筑面积等于该区商铺当年的每平方米租金，然后乘以该户的建筑面积等于该户年租金；自主经营的，需提前一个月向托管商提出申请，托管商审批通过后即可自主经营。合同还对面积确认及面积差异处理、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等条款进行了约定。关于产权登记双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，办理后交付买受人土地使用权证及房屋所有权证。原告在合同上签字捺印，被告的法定代表人刘龙生在合同上签章并加盖了被告公司和孝义市胜溪万客隆综合大市场的印章。合同签订后商铺由被告自行成立的孝义市胜溪万客隆综合大市场统一经营管理。2009年8月21日，原告按合同约定价款支付被告购房款的50%，即118000元，并由被告出具了编号为1002809的收据一支，载明：“今收到冯×交来购万客隆沿街商铺5-011房款人民币（大写）壹拾壹万捌仟元整118000元。”被告在该收据上加盖了公司和孝义市胜溪万客隆综合大市场的印章。同日，被告还为原告出具了编号为1003072的收据一支，载明：“今收到冯×合同D-204交来2010年1月1日至2010年12月31日（共1年）租金支付房款10%人民币（大写）贰万叁仟陆佰元整23600元。”被告在该收据上加盖了被告公司和孝义市胜溪万客隆综合大市场的印章。后被告于2011年8月18日、2014年11月12日为原告出具编号分别为1003073、0299153、0299154、0299155的收据四支，每支收据载明的内容均为用当年度的租金支付购房款的10%，上述四支收据均加盖了被告公司的印章。2014年同一天的三支收据分别是抵顶2012年-2014年度的房款。至2014年11月12日原告的购房款236000元已经全部付清。2014年12月31日，原、被告约定的五年托管经营期满，该商铺的经营权继续由孝义市胜溪万客隆综合大市场统一经营。2016年7月15日、2017年6月29日、2018年8月26日被告分三次给付原告商铺使用费2190、2196、2190元，共计6576元。在此期间原告多次要求被告尽快办理房屋所有权证，但被告知万客隆金铺所涉土地并非合同约定的商业金融用地，无法办理房屋全权证书，2017年底双方便协商退还购房款事宜。后被告分五次共计退还原告30000元（其中：2018年2月14日退还8000元、2018年6月12日退还5000元、2018年9月20日退还5000元、2019年6月30日退还10000元、2019年9月12日退还2000元）。在原告提供的卡号为×××的中国农业银行银行卡交易明细清单中显示，2018年9月20日、2019年6月30日、2019年9月12日退还的款项用途为退房款。因被告既不给付原告商铺使用费用，也不按双方协商的结果退还原告购房款，故原告提起诉讼。另查明，被告孝义市嘉峪建材有限公司是孝义市胜溪湖街道办事处封家峪村委的村办企业，公司的经营范围为经销建材、五金、日用百货、场地租赁、电动汽车及充电桩新能源系统的销售及安装等，无房地产开发等项目。被告原法定代表人为刘龙生，2005年12月，经孝义市胜溪湖街道办事处封家峪村委选举，被告公司的法定代表人变更为田建文。孝义市胜溪万客隆综合大市场未进行工商注册登记。本院认为，中华人民共和国住房和城乡建设部令第77号《房地产开发企业资质管理规定》第三条规定：“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。”该规定属于强制性规定。因双方签订《商品房买卖合同》时，被告无房地产开发经营范围，至今其经营范围未予变更；且直至起诉前被告也未取得商品房预售许可证，上述合同违反了行政法规的强制性规定，为无效的合同，且自始无效，故对原告提出的解除原、被告于2009年8月14日签订的《商品房买卖合同》的请求，本院依法予以支持。被告因该合同取得的财产，应当返还原告。双方在合同中约定，原告先一次性支付总房价款的50%，余款由出卖人托管经营所得支付，至2014年12月1日，原告的购房款已经全部付清，故被告应当返还原告购房款236000元。审理中原告认可被告已分五次共计退还其购房款30000元，并提供了与被告经济往来的银行借记卡账户历史明细清单证明其主张，原告的行为构成自认，本院依法予以认定，被告尚需返还原告购房款206000元。此次双方签订合同虽因被告经营范围问题而无效，然原告在未核实被告预售许可证等相关证件而与被告订立《商品房买卖合同》，导致合同无效造成的损失，原告亦有过错，双方在此次订立合同中均存在过错，故原告主张赔偿损失之请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《房地产开发企业资质管理规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告冯×与被告孝义市嘉峪建材有限公司签订之编号为XY/200903/D-204的《商品房买卖合同》；二、被告孝义市嘉峪建材有限公司返还原告冯×购房款206000元，于判决书生效后十五日内付清；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5247元，由原告冯×承担857元，由被告孝义市嘉峪建材有限公司承担4390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。审判长 王 红人民陪审员 褚朝霞人民陪审员 魏世鉴二〇二〇年六月十三日（法官助理 张辉辉书记员 杨雅俊