河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初6772号原告：李宜东，男，汉族，1972年4月23日出生，住河南省宜阳县。委托代理人：刘辉，河南致义律师事务所律师。被告：徐自清，女，汉族，1968年4月27日出生，住郑州市金水区。被告：周海成，男，汉族，1964年2月24日出生，住郑州市。被告：周翔，男，汉族，1988年8月8日出生，住广东省深圳市南山区。第三人：河南太圣置业有限公司，住所地洛阳市西工区玻璃厂南路53号3幢1单元1-608号，统一社会信用代码：91410300692162544H。法定代表人：张来正，董事长。委托代理人：张备战，河南一得律师事务所律师。原告李宜东诉被告徐自清、周海成、周翔、第三人河南太圣置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李宜东及委托代理人刘辉，第三人河南太圣置业有限公司委托代理人张备战到庭参加了诉讼，被告徐自清、周海成、周翔经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判决立即停止对原告由房屋拆迁置换所得的位于河南省××××红旗中路北侧“太圣圆宏国际广场”编号为宜房2013字第110号1幢02、04号房产的强制执行措施，并解除对该房的查封（价值2251440元）；2、确认原告与第三人签署的《房屋产权置换协议》合法有效，确认该房屋归原告所有；3、判决第三人协助和配合原告办理位于河南省××××红旗中路北侧“太圣圆宏国际广场”编号为宜房2013字第110号1幢02、04号房产的产权过户登记手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年12月30日原告通过拍卖方式，购得了中国农业发展银行宜阳县支行所有的位于宜阳县城关镇××、××房产（1幢建筑面积：436.64平方米；2幢建筑面积：310.86平方米），并办理了房屋所有权证（房权证字S014183）．2010年10月15日，原告与第三人签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，根据协议约定原告将位于宜阳县红旗中路北侧，建筑面积745.5平方米，房屋结构幢号1为砖木两层，幢号2为混合两层的房产，以房产产权调换补偿方式置换为第三人拟在该地段建设的10号工行大厦第一、二层西部部分房产，形象建筑面积760.12平方米，实际使用建筑面积644.04平方米，建筑为框剪结构，预计2012年5月底竣工验收，交付使用。2013年9月9日第三人将置换房产移交给了原告，双方办理了交房验收手续。后原告将该房租给了洛阳银行股份有限公司使用至今。时至今日，第三人因消防、竣工验收等原因，造成原告置换房屋至今未能办理房产过户手续。2017年5月17日，郑州市中级人民法院对被告徐自清与被告周海成、周翔、第三人借款纠纷案件做出了（2017）豫01民终608号民事调解书。2018年8月17日郑州市中级人民法院作出（2018）豫01执监2813号裁定书，将被告徐自清申请执行（2017）豫01民终608号民事调解书的执行案裁定由郑州市金水区人民法院执行。2019年6月19日金水区人民法院在圆宏国际小区张贴了执行公告，将包括原告置换所得房产在内的编号为2013字第110号的1幢01、02、03、04、05号房产予以查封。查封期限三年。原告认为置换所得房产在法院查封前已交付给原告占有使用，法院查封原告置换房屋是错误的。被告徐自清系第三人一普通债权人，其对原告置换房屋并无任何法律上的优先受偿权，为此，原告向郑州市金水区人民法院提出了执行异议。2020年5月8日郑州金水区人民法院向原告送达了（2020）豫0105执异159号裁定，以“不属执行程序审查范围，应通过其他法定程序予以确认”为由，驳回了原告提出的执行异议。现原告为维护自己的合法权益依照《最高人民法院关于适用第三人河南太圣置业有限公司答辩称：一、关于原告房屋拆迁安置的相关情况。河南省宜阳县“圆宏国际广场”项目系宜阳县旧城改造项目，2010年答辩人着手进行拆迁改造，原告在宜阳县红旗中路两幢房产面积为745.5平方米的房产在拆迁范围，2010年10月15日，原告与第三人签订了《房屋拆迁安置协议》，就房屋拆迁安置进行了约定，2013年9月9日原告对第三人交付的安置房产进行了交房验收并实际使用。二、关于原告安置房屋的产权办理情况。原告安置房屋所属的“圆宏国际广场”1#楼，系拆迁安置项目，施工过程中因宜阳县政府要求将已施工完毕的外墙保温工程予以拆除，加之该1＃楼部分消防设施因资金短缺问题未完成施工，造成该楼至今因保温、消防问题未通过竣工验收，因此该1＃楼目前尚不具备为原告办理产权证书的条件，这就是原告未取得安置房屋的产权证书的原因。三、关于对郑州市金水区人民法院查封原告安置房屋的处理建议。原告房屋之所以被郑州市金水区人民法院于2019年9月间查封，是因为答辩人与本案被告周海成、周翔欠付被告徐自清借款未及时清偿而被人民法院采取强制执行措施所致。答辩人对欠付徐自清借款未及时清偿，深表歉意。答辩人正在多方努力早日清偿欠款。原告因拆迁安置所得房屋为原告合法财产，与答辩人所负债务无关，因此答辩人请求人民法院解除对原告安置房屋所采取的执行措施。综上所述，郑州市金水区人民法院依法对答辩人借款案件进行执行本无不当，但原告因拆迁所得安置房屋为原告财产，不属答辩人财产，因此恳请郑州金水区人民法院在执行答辩人借款案件中停止对原告财产的执行，解除对原告房屋采取的查封、冻结、拍卖、变卖等执行措施。原告向本院提交证据如下：1、中国发展银行宜阳县支行房权证书1份；2、中国农业银行宜阳县支行土地征用证l份；3、拍卖确认书1份；4、佣金发票契税完税发票7份。5、房屋权属查询证明1份；6、房屋补偿安置协议1份；7、置换房产设计图1份；8、交房验收表l份；9、个体户工商登记信息1份；10、屋补差价证明1份；11、房屋租赁合同1份；12、洛阳银行、物业费、水电费台账3张；13、宜阳锦昊物业服务有限公司证明1份；14、洛阳银行锦昊物业服务合同l份；15、第三人证明l份；16、宜阳县委办公室文件一份；17、金水区人民法院执行裁定书1份。第三人河南太圣置业有限公司向本院提交证据如下：1、中共宜阳县委办公室文件（宜办［2010］72号）；2、宜阳县县城建设及城中村改造指挥部文件（宜建改文［2010］7号）一份；3、中共宜阳县委办公室文件（宜办［2011］34号一份；4、2010年10月15日工行宜阳县支行与河南太圣置业有限公司签订《房屋拆迁置换补充协议》一份；5、2013年9月9日交房验收表一份；6、太圣圆宏国际广场1#楼建筑工程施工许可证一份；7、太圣圆宏国际广场建设用地规划许可证一份；8、太圣圆宏国际广场土地证一份；9、太圣圆宏国际广场1#楼建设工程规划许可证一份；10、太圣圆宏国际广场1号楼预售许可证一份。被告徐自清、周海成、周翔未到庭答辩亦未举证。经审理查明，1、另案原告徐自清诉被告周海成、周翔、太圣公司民间借贷纠纷一案，高新区法院于2016年10月18日作出（2016）豫0191民初1851号民事判决书，判决：一、被告周海成、周翔于本判决生效后十日内共同支付原告徐自清借款本金5250000元及利息（以5250000元为基数，按月利率2%，自2014年9月6日起计算至借款付清之日止）；二、被告河南太圣置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。被告如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费59575元，其他诉讼费5000元，由被告周海成、周翔、河南太圣置业有限公司共同负担。后被告太圣公司不服该1851号民事判决书，向河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）提起上诉。案件审理过程中，当事人自愿达成如下协议：一、经河南太圣置业有限公司、徐自清、周海成、周翔共同确认，截止到2017年5月7日，周海成尚欠徐自清本金3741540元（已扣除房屋预告登记证明证书号为宜阳房预城关镇字第S11144号、宜阳房预城关镇字第S11145号，洛房预宜阳字第009874号三套房屋款838460元）、利息2455002元。（计算方式为以5250000元为基数，按月利率2%计算，自2014年9月6日至2014年10月6日利息为105000元；周海成于2014年10月6日偿还本金27万元，剩余本金为4980000元，按月利率2%计算，自2014年10月7日至2015年7月6日利息为896400元；周海成与周翔于2015年7月6日自愿以车辆抵偿本金40万元和利息86875元，河南太圣置业有限公司于2015年7月6日自愿以上述三套房屋抵偿本金838460元，剩余本金为3741540元，按月利率2%计算，自2015年7月7日至2017年5月7日利息为1646277元。各方确认自2014年9月6日至2017年5月7日利息为2647677元，各方认可周海成只须支付利息2455002元即可。）；二、房屋预告登记证明证书号为宜阳房预城关镇字第S11144号、宜阳房预城关镇字第S11145号、洛房预宜阳字第009874号的三套房屋已办理网签手续，河南太圣置业有限公司应于2017年5月26日前向购房人提供购房合同及购房发票。河南太圣置业有限公司、周海成、周翔积极协助购房者办理上述房屋的产权登记手续。如果河南太圣置业有限公司未能按时提供购房合同及购房发票，则上述房款不能从本金中予以扣除，本协议第一条约定的内容则变更为“截止2017年5月7日，周海成尚欠徐自清借款本金4580000元、利息2929725元。（计算方式为以5250000元为基数，按月利率2%计算，自2014年9月6日至2014年10月6日利息为105000元；周海成于2014年10月6日偿还本金27万元，剩余本金为4980000元，按月利率2%计算，自2014年10月7日至2015年7月6日利息为896400元；周海成与周翔于2015年7月6日自愿以车辆抵偿本金40万元和利息86875元，剩余本金为4580000元，按月利率2%计算，自2015年7月7日至2017年5月7日利息为2015200元。各方确认自2014年9月6日至2017年5月7日利息为2929725元。）”；三、周海成自愿于2017年12月31日前偿还全部本息的20%（利息应计算至还款前一天，下同）；2018年4月30日前偿还全部本息的20%；2018年8月31日前偿还全部本息的20%；2019年1月31日前偿还全部本息的20%；2019年5月31日全部偿还完毕；四、本协议确定的本金实际清偿完毕前，本金仍按月利率2%计算利息。每次偿还本金时，后期计算利息本金作相应的扣减；五、如果周海成未能按第三条约定的任何一期偿还本息，则所有未清偿的款项视为到期，徐自清可就全部未清偿款项向法院申请强制执行；六、周翔、河南太圣置业有限公司对周海成的上述债务承担连带保证责任；七、一审案件受理费59575元、其他诉讼费5000元，由周海成、周翔、河南太圣置业有限公司共同负担，于2019年5月31日前向徐自清支付完毕。二审案件受理费59575元，减半收取29787.5元，由河南太圣置业有限公司负担；八、本协议于各方签字之日起生效。2017年5月17日，郑州中院作出（2017）豫01民终608号民事调解书对上述协议予以确认。该608号民事调解书已于2017年5月22日向各方当事人送达完毕，已发生法律效力。2、2018年8月17日，郑州中院作出（2018）豫01执监2813号执行裁定书，裁定：郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初1851号民事判决【原执行案号（2018）豫0191执526号】由郑州市金水区人民法院执行。本院立案受理后，执行案号为（2018）豫0105执9486号。3、2019年6月19日，本院向宜阳县房管局送达（2018）豫0105执9486号之三执行裁定书及协助执行通知书，将被执行人太圣公司名下位于宜阳县城关镇红旗中路北侧圆宏国际，编号为2013字第110号的1幢01、02、03、04、05的房产予以查封。查封期限三年，自2019年6月19日至2022年6月18日止。在本院执行该案中，原告提出书面执行异议，请求解除对案外人即原告的圆宏国际广场编号为2013字第110号的1幢02、04的房产的查封。本院于2020年4月24日作出（2020）豫0105执异159号执行裁定书，裁定如下：驳回案外人李宜东的异议请求。原告遂提起本案诉讼。另查明，1、原告提交宜房权证（2000）字第公00××53号房产证载明，房屋所有权人为××农业发展银行宜阳县支行，房屋坐落：宜阳城关镇红旗中路，幢号：1，结构：砖木，建筑面积：436.64；幢号：2，结构：混合，建筑面积：310.86等内容。2、原告提交2009年12月30日《中拓拍卖（河南）有限公司拍卖成交确认书》一份，主要载明，拍卖地点：宜阳农发行会议室，原告作为买受人，标的名称：宜阳城关镇红旗中路1幢、2幢房产，建筑面积436.64㎡、310.86㎡，成交单价：524000元，佣金26200元，合计550200元等内容。3、2011年3月25日，中共宜阳县委办公室印发《工商银行开发建设二期工程会议纪要》，该《纪要》决定实施工商银行改造建设二期工程，明确宜阳县工行家属院在改造范围内。2011年8月15日，宜阳县城市建设及城中村改造指挥部作出《关于确定2011年宜阳县城中村和旧城改造项目的通知》，确定“太圣圆宏国际广场”为旧城改造项目。4、2010年10月15日，太圣公司作为甲方、宜阳县城关镇国美电器商场作为乙方（法定代表人：李宜东），双方签订《房屋产权拆迁置换协议》一份，主要约定内容如下：房屋所在地点为宜阳县红旗中路北侧（工商银行大院西临），建筑面积747.5平方米，房屋结构幢号1为砖木两层，幢号2为混合两层（宜阳县房管局颁发的房权证第××号注明的面积、结构）；房屋拆迁补偿选择房屋产权调换补偿方式；甲方提供位于红旗路中段10号工商大厦第一、二层西部部分产权进行房屋产权调换补偿，形象建筑面积760.12平方米，实际使用建筑面积644.04㎡（后附设计图，面积以图纸标注为准）。本建筑为框剪结构高层建筑预计2012年5月底前竣工验收，交付使用等内容。5、2013年9月9日，原告在《与业主交房验收表》上签字确认验收房屋，第三人河南太圣置业有限公司向原告交付了本案房屋。6、2013年10月8日，原告作为出租方、案外人洛阳银行股份有限公司作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份，主要载明，租赁房屋坐落位置、面积和用途：洛阳市宜阳县红旗中路10号圆宏国际，租赁建筑面积：二层共计760平方米，其中一层的288平方米，用途为金融服务；其余面积用于住宿、仓储或其他服务。租赁期限：自双方签订本合同之日起，至2023年12月31日。2013年12月31日之前为免租金装修期等内容。7、第三人河南太圣置业有限公司称因本案房屋未通过消防验收，不符合过户条件，故未与原告办理房屋过户手续，原告对此予以认可。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据该规定，被拆迁人对取得拆迁安置房享有优先保护的权利。本案原告系因房产拆迁与第三人河南太圣置业有限公司签订《房屋产权拆迁置换协议》并接收房屋，故原告以产权调换方式获得拆迁安置房，符合前述法律规定的条件，原告享有对本案房屋的特种债权优先权。被告徐自清系基于普通债权未获清偿申请执行本案房屋，原告基于其对本案房屋享有的特种债权优先权请求停止对本案房产的强制执行，符合法律规定，本院予以支持。原告主张解除对该房屋的查封、确认《房屋产权拆迁置换协议》合法有效，其该两项项诉请不属于本案审理范围，本案不予处理。原告诉请确认本案房屋所有权归原告所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案房屋现登记在第三人河南太圣置业有限公司名下，因未通过消防验收，过户到原告名下存在障碍，原告径行要求确权，依据不足，本院不予支持。原告主张第三人协助和配合原告办理该房屋产权过户登记手续，因第三人称本案房屋未通过消防验收，不符合过户条件，原告亦对此无异议，故原告诉请主张第三人协助办理房屋过户手续，本案不予支持，其可待房屋具备过户条件后另行起诉主张第三人配合办理过户手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于河南省宜阳县城关镇红旗中路北侧“太圣圆宏国际广场”，编号为宜房2013字第110号1幢02、04的房产；二、驳回原告李宜东的其他诉讼请求。案件受理费24833元，由被告周海成、周翔、第三人河南太圣置业有限公司共同负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  崔全琪人民陪审员  刘永利人民陪审员  韩瑞红二〇二〇年六月二十二日书 记 员  胡天一