江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终1485号 上诉人（原审原告）：陈贤盟，男，1973年3月7日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：陈军杰，上海市协力（苏州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：盐城市运达建设劳务咨询有限公司，统一社会信用代码913209037344043542，住所地江苏省盐城市盐都区大冈镇野陆居委会卧龙西路103号1幢N。 法定代表人：董建国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏醒，江苏一正律师事务所律师。 第三人：绍兴亿立投资有限公司，统一社会信用代码91330600096314425F，住所地浙江省绍兴市马山镇马山农贸市场一幢1-5号。 法定代表人：姚建炜，该公司总经理。 上诉人陈贤盟因与被上诉人盐城市运达建设劳务咨询有限公司（以下间称运达公司）、原审被告绍兴亿立投资有限公司（以下简称亿立公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（以下简称亭湖法院）（2018）苏0902民初7026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈贤盟上诉请求：请求撤销一审判决，依法发回重审或改判不得执行昆山市亿立国际商贸物流中心2幢20号、21号商品房，并确认上诉人对上述商品房的所有权。事实与理由：一、原判决严重违反法定程序，原审法院对上诉人在第一审程序中已经提出的上诉人对案涉房屋享有所有权诉讼请求未作审理、判决，应当依法发回重审。二、原审法院认定事实错误，案涉房屋在查封之前上诉人已实际占有，案涉房屋未办过户登记不是上诉人自身的原因，上诉人享有足以排除的民事权益。 被上诉人运达公司辩称，1、关于上诉人提出一审程序错误的问题，根据一审判决结果，已经全案驳回了上诉人的诉讼请求，包括上诉状的第二条诉请确认房屋所有权的上诉理由。2、关于上诉人提出其占有房屋认定事实错误的问题，根据一审查明的事实，上诉人提供的证据并不能证据已经合法占用案涉房产。提供的相关收取租金的证据不能反映占有使用房屋的情况，一审认定事实正确。3、关于上诉人提出非自身原因未办理过户登记，该情况一审法院承办人非常重视，亲自到苏州当地的房产登记中心进行调查核实，经现场调查发现，案涉地段的房产在六年前就具备了办理房屋登记的条件，案涉房产所在的楼宇绝大多数的所有权人均办理了房产证，仅有一两户未办理，故其怠于行使房屋过户登记导致其权利丧失应当承担相应不利后果。4、根据盐城中院2019苏09民终4196号判决，该判决中的当事人郑某与上诉人系同类型业主，同案中二审判决已经予以驳回。故请求本案同案同判。 经审理查明，2014年1月15日，亭湖法院对运达公司与江苏天虹建设集团有限公司、昆山亿宏物流园投资有限公司票据追索权纠纷一案作出(2013)亭商初字第0947号民事判决，载明：“一、被告昆山亿宏物流园投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告运达公司1855259元，并承担相应利息（计息期间及标准：自2013年2月14日起至法院判决生效确定履行之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付）。二、被告江苏天虹建设集团有限公司对上述债务承担连带责任”。判决后，昆山亿宏物流园投资有限公司不服该民事判决，向江苏省盐城市中级人民法院提出上诉，江苏省盐城市中级人民法院于2014年8月20日作出（2014）盐商终字第0335号民事判决，驳回上诉，维持原判。 根据运达公司申请，该院于2014年9月10日立案强制执行，案号为(2014)亭执字第1984号。在该案执行过程中，该院于2016年6月23日依法查封了涉案房屋。案外人陈贤盟对该院查封涉案房屋提出异议，以案涉房屋已经出售给陈贤盟，并签订了购房合同，办理了网签手续，已付清了全部购房款，并已实际占有房屋，应属其所有，要求解除涉案房屋的查封。该院于2018年11月14日作出（2018）苏0902执异201号执行裁定，驳回陈贤盟的异议请求。 陈贤盟不服该裁定，向亭湖法院提起执行异议之诉称，2010年1月8日，原告与第三人签订《商品房购销合同》，约定原告购买第三人位于昆山市亿立国际商贸物流中心2幢20号、2幢21号的房屋，面积均为53.96平方米，总价款均为657762元，支付方式为2010年1月8日签约时支付首付329762元，2011年1月17日前付款328000元。后原告通过P0S机刷卡方式支付购房款1255524元，余款64631元则通过现金方式支付。原告早已于2011年即按上述合同约定付清了全部购房款。昆山亿宏物流园投资有限公司已在2011年5月将案涉商品房交付给原告，合同签订后，原告曾多次要求第三人协助办理过户手续，第三人均未办理。后被告与第三人因票据追索纠纷一案，查封了涉案房屋，案涉商品房被查封之前，原告已合法占有并行使了所有权，该房屋系原告所有，法院的查封及执行行为已侵犯了原告的权利，请求：1、不得执行昆山市亿立国际商贸物流中心2幢20号、2幢21号商品房，并依法解除对上述商品房的查封；2、确认原告享有昆山市亿立国际商贸物流中心2幢20号、2幢21号商品房的所有权；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明：涉案房屋坐落于昆山市亿立国际商贸物流中心2幢20号、2幢21号，登记的所有权人为昆山亿宏物流园投资有限公司。2014年4月1日，昆山亿宏物流园投资有限公司更名为亿立公司。 另查明，2010年1月8日，昆山亿宏物流园投资有限公司（甲方、卖方）与陈贤盟（乙方、买方）签订《昆山市商品房购销合同》两份，分别约定陈贤盟购买昆山亿宏物流园投资有限公司开发的案涉房屋2幢20号、2幢21号，涉案两房屋面积均为53.96平方米，购房款均为657762元，合同另约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记接管备案。经查，原告陈贤盟用POS刷卡方式于2010年1月8日支付599524元，于2011年1月27日分别支付60万元、56000元，合计刷卡支付房款1255524元。原告在庭审中陈述于2010年1月8日向昆山亿宏物流园投资有限公司现金支付房款6万元，于2011年12月28日现金支付2316元、2315元，并提供记账凭证予以证明，但第三人未到庭对该证据进行质证。昆山亿宏物流园投资有限公司分别于2011年5月13日、2011年6月7日向陈贤盟开具了购房款为660077元、660078元的销售不动产统一发票。案涉房产在合同签订后一直未办理房屋过户登记手续。 陈贤盟（甲方）与昆山亿立商贸城物流有限公司（乙方）分别签订编号为2-20、2-21的《委托经营管理协议书》各一份，约定：“甲方将其购买的涉案两套房屋在10年市场经营期内的使用权和经营权全权委托予乙方，授权乙方全权代表甲方将上述商铺出租给第三方从事合法经营活动，委托期内从2011年5月1日至2021年4月30日每年固定租金收益69482元，每三个月支付一次，付至陈贤盟在昆山农商行开发区支行的银行账户。”经查，原告提交昆山亿立商贸城有限公司公司向其支付租金的部分银行转账记录，目前该案涉房产由昆山亿立商贸城有限公司公司委托经营。 截止本案法庭辩论终结前，案涉房产一直未办理房屋过户登记手续。本案在审理过程中，该院调取了与涉案房屋位于同一号楼其他房屋（2号楼100室）的不动产登记情况，登记簿显示2号楼100室的房屋已于2011年9月7日登记给买房人。该不动产原登记的所有权人为昆山亿宏物流园投资有限公司，登记日期为2011年7月13日。 一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一、本案中，原告虽在涉案房屋被查封之前已与亿立公司签订合法有效的书面买卖合同，同时原告提交POS机刷卡的相关凭据及亿立公司的记账凭证用于证明通过转账和现金支付的方式支付了房款，第三人亿立公司虽未到庭进行质证，但应当认定原告已支付购房款。二、原告与昆山亿立商贸城物流有限公司签订了《委托经营管理协议书》后，原告收取了租金，但原告现有证据仍不足以证明其在本院查封涉案房屋之前已合法占有该房屋。三、从案涉房屋同号楼其他房屋（2号楼100室）的不动产登记情况来看，涉案房屋在2011年即具备办理过户登记条件，且与原告同期购买房屋的业主基本均已办理了过户登记，但原告作为具有完全民事行为能力的法律主体，从符合办证条件之日直至该院查封之日长达五年之久，对符合过户登记条件的房屋无正当理由、未在合理时间内办理过户登记手续系依法认定为因其自身原因未办理过户登记。综上，原告主张其对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益并要求阻却执行的诉请，该院不予支持。 一审法院遂判决：驳回原告陈贤盟的诉讼请求。 一审法院查明的事实，本院依法予以认定。 经双方当事人确认，本案争议焦点为：一、上诉人陈贤盟对案涉房屋是否享有所有权。二、上诉人对案涉房屋是否享有排除执行的权利。 本院认为，关于争议焦点一，上诉人陈贤盟对案涉房屋是否享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”网签作为行政机关行使管理的一种管理手段，不具有物权登记与变更的效力，房产仅网签不能对抗法院查封。本案中，亿立公司开发的案涉房产虽已网签给案外人陈贤盟，但根据物权法定原则，办理产权过户登记前案涉房产的所有权人仍为亿立公司。故陈贤盟要求确认对案涉房屋享有所有权的上诉请求，依据不足，本院不予支持。一审判决驳回了陈贤盟的诉讼请求，包括驳回陈贤盟要求确认对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，故陈贤盟关于一审判决漏判诉讼请求的上诉理由，本院不予采信。 关于争议焦点二，上诉人对案涉房屋是否享有排除执行的权利。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案陈贤盟虽然在法院查封前对案涉房屋签订合法买卖合同，支付全部价款，已经对案涉房屋合法占有，但未办理产权过户登记手续，从案涉房屋同号楼其他房屋（2号楼100室）的不动产登记情况来看，涉案房屋在2011年即具备办理过户登记条件，且与陈贤盟同期购买房屋的业主基本均已办理了过户登记，但陈贤盟从符合办证条件之日直至该院查封之日长达五年之久，对符合过户登记条件的房屋无正当理由、未在合理时间内办理过户登记手续，取得产权，造成因亿立公司欠债案涉房屋被法院查封，陈贤盟具有过错，依法认定为因其自身原因未办理过户登记。故陈贤盟对案涉房屋不符合排除执行的条件，其对案涉房屋不享有排除执行的权利。 综上陈贤盟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16639元，由上诉人陈贤盟负担。 本判决为终审判决。 审判长 王珩审判员惠玲 审判员 李  汉  林 二〇二〇年六月二十九日 书记员 徐  煜  航