苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初710号原告（反诉被告）：李冉。原告（反诉被告）：李杰。委托诉讼代理人：张允超，系原告李杰丈夫。以上两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：孙万松，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州城南中凯农副产品批发市场管理有限公司,住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇八坼社区友谊工业区长金路1号。法定代表人：刘爱超，执行董事。委托诉讼代理人：蒋聿德，上海秉文律师事务所律师。委托诉讼代理人：林希，上海秉文律师事务所律师。原告李冉、李杰与被告苏州城南中凯农副产品批发市场管理有限公司（以下简称中凯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法由审判员沈国全适用简易程序审理。诉讼中，被告中凯公司向本院提起反诉，本院决定合并审理。因案情复杂，转为适用普通程序，依法组成合议庭于2020年3月27日、2020年5月14日二次公开开庭进行了审理。原告李冉、李杰的共同委托诉讼代理人孙万松，被告中凯公司的委托诉讼代理人林希到庭参加诉讼。原告李冉及原告李杰的委托诉讼代理人张允超参加了第一次庭审。本案现已审理终结。李冉、李杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认中凯公司于2019年8月16日作出的关于解除场地租赁合同通知无效；2、请求法院判令被告依约交付与租赁房屋相邻的室外场地500平方米；3、请求法院依法判令被告返还原告2019年2月23日至2020年2月5日场地租金10万元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求：1、请求法院依法确认中凯公司于2019年8月16日作出的关于解除场地租赁合同通知无效；2、判令原被告于2017年5月3日签订的商铺租赁协议于2020年1月16日解除。3、请求法院依法判令被告返还原告2019年2月23日至2020年2月5日场地租金132645元。4、请求判令被告返还原告租赁保证金5万元。5、请求法院判令被告赔偿原告租赁期间装修装饰残值320152.50元。6、请求法院判令被告赔偿原告经营损失300000元。事实与理由：2017年5月3日，原告李冉、李杰作为承租人与被告签订《商铺租赁协议》，承租该公司位于中凯蔬果批发市场城南楼二楼北侧商铺1150平方米及相邻场地500平方米（以下简称“案涉场地”)，经营类型为“教育”。原告李冉、李杰以承租房屋及场地向吴江区教育局申请开办“安亲宝贝看护点”，经批准设立经营至今。租赁期间，原告依约缴纳租金，不存在任何违法及违规事实。2019年3月，在被告与太湖新城社会事业局同意之下，原告在租赁房屋及案涉场地之间搭建天桥。2019年3月25日，经被告及案外人苏州*众不锈钢制品有限公司（以下简称*众公司）验收合格。2019年8月15日，被告委托上海秉文律师事务所向原告发函，以原告未经被告同意私自搭建天桥构成违约为由，解除案涉场地租质协议。2019年9月5日，案涉场地所有权人苏州**智能装备有限公司（以下简称**公司）向吴江区人民法院提起诉讼，要求原告返还案涉场地。在庭审中，原告得知被告与案涉场地原所有权人苏州方大实业有限公司（以下简称方大公司）己于2019年2月21日解除案涉场地的《租赁合同》，被告对案涉场地的转租已经丧失了履行的基础。综上所述，被告以原告未经许可私自搭建天桥为由单方解除案涉场地租赁行为没有事实和法律依据。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。中凯公司答辩并反诉称，解除场地租赁合同的通知书原告于2019年8月16日签收，故合同于2019年8月16日解除，原告请求法院确认解除场地租赁合同的通知无效无事实和法律依据。商铺租赁协议项下室外场地的租赁已于2019年8月16日依法解除，但原告并未向被告返还租赁场地。据被告所知原告于2020年1月方才最终撤离、腾空场地。因此原告应当向被告支付该期间的场地占有使用费，直至原告完全搬离场地之日。关于室内租赁部分，被告确实于2020年1月16日收到了原告的解除通知，但被告不认可原告的解除理由。该室内部分的租赁合同系由于原告擅自提前解除而被解除的，解除日被告认可。原、被告双方间的租赁合同无论是室外场地部分还是室内部分，均是因原告违约才解除的，故被告无需向原告返还租赁保证金。租赁合同因原告违约才解除，故原告无权要求被告支付任何装修装饰残值损失及经营损失。双方于2017年5月3日签署《商铺租赁协议》，约定由被告将中凯公司内城南楼二楼北侧建筑面积（含公摊）为1150平方米的商铺及500平方米场地出租给原告用于开展教育经营活动，租赁期限为五年，自2017年8月6日起至2022年8月5日止，保证金为5万元。租赁协议签署后，原告在未经被告同意的情况下，私自在其所租赁的室内房屋与室外租赁场地之间违章搭建天桥，对其他商铺及整个批发市场所在园区造成了严重安全隐患。被告曾多次与原告就此事沟通，但均未取得任何结果。鉴于此，被告不得不于2019年8月15日书面致函原告，通知原告因其擅自违章搭建天桥并产生严重安全隐患而解除此违章搭建部分所涉500平方米室外场地的租赁协议，并要求原告依约承担相应违约责任。原告收悉此函后仍置若罔闻，并未拆除违章搭建天桥，也未向被告返还室外场地或承担任何违约责任。2019年5月，该室外场地的国有土地使用权人**公司起诉原告，要求原告停止侵害、排除妨碍、将其违章设施恢复原状。其后，原告与**公司在该案件中达成调解，原告向**公司返还了该室外场地。2020年1月16日，被告收到原告的律师函，原告以所谓被告未能提供租赁场地致使无法继续经营为由要求全部解除租赁协议，并要求被告返还租金、保证金和赔偿损失。对此，被告不予认可。首先，室外场地租赁协议的解除完全系因原告违约擅自违章搭建天桥所致，而且原告也自行与室外场地的土地使用权人达成一致返还了该场地；其次，室外场地租赁协议的解除也不应影响室内房屋部分的租赁协议的履行，原告无权据此全部解除租赁协议。因此，原告单方解除租赁协议的行为已经构成了对租赁协议的严重违约，根据租赁协议的约定，被告在此情形下有权不予退还保证金，并要求原告支付协议租金总额30%的违约金。被告为维护自身权益，特提起反诉。反诉请求：1、判令因反诉被告违约解除商铺租赁协议，反诉原告有权没收保证金5万元。2、反诉被告支付违约金641700元。3、反诉费由反诉被告承担。李冉、李杰针对中凯公司的反诉答辩称，首先，被告于2019年8月15日作出的解除案涉场地租赁合同行为无效，没有合同依据，也没有法定的解除理由。原告在场地和商铺之间搭建天桥系经过被告同意认可。被告对于搭建完成的天桥也经验收合格，被告的单方解除行为没有事实依据。原告整体承租被告的房屋及场地用于开办幼儿园、室外场地系开办幼儿园的必备条件。被告未能依约提供租赁场地，在合同履行期间内租赁场地被第三方收回，被告的行为已经构成违约，导致原告的经营目的无法实现。故依据《合同法》相关规定，诉请解除租赁协议，原告不同意被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年5月3日，中凯公司作为出租方（甲方）与承租方李冉、李杰(乙方)签订中凯公司商铺租赁协议，协议约定：一、甲方同意将苏州城南中凯蔬果批发市场城南楼二楼北侧商铺出租给乙方经营教育(经营品种)，建筑面积1150平方米(含公摊)，场地500平方米。租赁时间暂定为五年，即2017年8月6日至2022年8月5日止。第一年年租金为人民币300000元；第二年年租金为人民币400000元；第三年年租金为人民币452000元；第四年年租金为人民币480000元；第五年年租金为人民币507000元；年租金每半年付一次，不含税价，每次提前一个月支付下期租金，按照先付后用的原则。保证金为人民币50000元(水电、治安、卫生、消防保证金)，租赁期满时扣除乙方未付清之费用后保证金无息退还乙方，如有违反本合同各项条款规定之一的则不予退还。二、乙方经营品种只能在协议的范围内，不得经营其他品种，如要变更经营范围须书面申请并得到甲方书面同意。乙方在承租期内，不得擅自退租、不得私下转让、转租、转借他人使用，出现上述现象时，甲方将视作乙方自动终止协议，甲方有权无条件收回商铺，另行招商。甲方为乙方提供不动产证、消防验收意见书，乙方自己负责办理各种证件执照，与甲方无关。三、市场内所有的商铺、摊位、设施、场地所有权属甲方，乙方只有使用权，未经甲方同意，乙方不得擅自拆毁、任意拆建、改建或搬迁、取走或破坏原有的设施及内部电线线路，严禁外拉电源进摊、店，损坏设施要照价赔偿，由此产生的后果由乙方负责。乙方在经营期间投入的装修等租赁到期一律归甲方所有(但不包括乙方产权的可移动的设备)。四、乙方未经甲方同意不得使用高功率的电气设备。租赁期间，乙方自行承担水电费，如拖欠水电费，甲方有权停止供水、供电。乙方自行办理各种证照，否则造成损失的乙方自行承担，租赁期间，租赁物的水、电、保洁费、通讯费、物业管理费、政府规费及其它配套费等与乙方经营相关的费用，以及与经营相关的全部风险(包括安全、政策风险、法律责任、与客户的纠纷以及与此相关的经济责任等)均由乙方承担。七、租赁关系终止时，乙方应无条件将该商铺(含设备)交还于甲方，并全部撤迁相关人员和设施，乙方所增添的可移动的设备设施，由乙方自行取回，但不得破坏房屋的结构、装修和设施；如乙方恶意拆除无较大经济价值的装修，甲方有要求乙方恢复原状的权利，乙方不得要求甲方进行任何补偿。九、乙方交纳的所有款项中途不得退还。因不可抗力的原因或政府行为，比如拆迁、改造取消经营场所等，乙方必须服从，甲方不承担任何责任。十、租赁期间，乙方有违反以上第一条至第九条任意条款或以下情况之一者，即作该经营场所自动放弃处理，本协议即自动失效，甲方有权另作安排，乙方无权干涉、阻挠或强占不让：1、未经批准连续停业5天以上的；2、本人丧失经营能力的；3、严重违法乱纪或触犯刑律、被拘捕、劳教、判刑的。十一、违约责任：乙方违约，保证金不予退还，另付给甲方协议租金总额的30%作为违约金。甲方如单方面违约，支付违约金为本协议约定年租金的10%。商铺租赁协议签订后，2019年1月30日，李冉、李杰为了让看护点更规范化、优质化，李杰委托诉讼代理人张允超向苏州吴江太湖新城社会事业局申请改造，在园所原有基础上筑建天桥楼梯。2019年3月28日苏州吴江太湖新城社会事业局同意在园所原有基础上按住建、公安、消防等部门要求改建天桥楼梯，完成整改后报区教育局复审。2019年3月25日，安亲宝贝天桥楼梯施工工程经*众公司、中凯公司、杭州华茗设计集团有限公司盖章验收合格。2019年8月15日，中凯公司委托上海秉文律师事务所向李冉、李杰邮寄“关于提前解除部分租赁协议的催告”的律师函，函主要内容为：中凯公司将1150平方米的商铺及500平方米场地出租给李冉、李杰开设幼儿园。但在签署租赁协议后，在未经中凯公司同意的情况下，私自在幼儿园与室外租赁场地之间违章搭建天桥，对其他商铺及整个批发市场所在园区造成了严重安全隐患。中凯公司曾多次与李冉、李杰进行沟通，但是均未取得任何结果。根据租赁协议第三条的约定，李冉、李杰的行为已构成对租赁协议的严重违反，且违章搭建也产生了严重的安全隐患。故要求：解除此违章搭建部分所涉500平方米室外场地的租赁协议，收回场地，并将全额没收保证金；请在收到本函之日起3个日历日内，立即自费妥善拆除违章搭建的天桥，并承担违约责任及赔偿损失。李冉、李杰于2019年8月16日签收了律师函。李冉、李杰于2019年2月向中凯公司交付2019年2月6日-2019年8月5日租赁房屋及涉案场地租金20万元；于2019年8月交付2019年8月6日-2020年2月5日租赁房屋及涉案场地租金226000元，合计426000元。之前的租金均依约交纳。2019年10月21日，苏州市吴江区教育局向李冉、李杰送达《关于太湖新城安亲宝贝看护点的整改通知》，通知主要内容为：因看护点户外活动场地的租赁事宜发生纠纷，现有的场所已不符合看护点应有的基本标准，无法保障幼儿园每天二小时的户外活动，也无法满足场所基本安全要求。责令该看护点进行以下整改：1、立即停止使用有租赁纠纷和安全隐患的户外活动场地；2、举办者就近寻找合适的户外活动场地完善看护点的必备条件3、根据看护点的现状和申报举办幼儿园的时间过程，给举办者一定的过渡时间，最迟于2020年7月31日前完成整改，逾期取消该看护点的备案资格。2020年1月15日，李冉、李杰委托北京德和衡(上海)律师事务所向中凯公司邮寄律师函，该函载明：1、双方于2017年5月3日签订租赁协议，租赁用途为“教育”。2019年3月，在中凯公司同意下，李冉、李杰在租赁房屋及租赁场地之间搭建天桥。2019年8月15日，中凯公司委托上海秉文律师事务所向李冉、李杰发函，以李冉、李杰未经中凯公司同意私自搭建天桥构成违约为由，部分解除场地租赁协议。2、另经李冉、李杰核实，中凯公司出租的场地原系方大公司所有。2019年2月22日，中凯公司与方大公司协议解除场地租赁合同，中凯公司对出租于李冉、李杰的场地不具有转租权。2019年9月5日，**公司向吴江区人民法院提起诉讼，要求李冉、李杰返还案涉场地。3、2019年10月21日，苏州市吴江区教育局向李冉、李杰出具《整改通知》，以李冉、李杰开办的安亲宝贝看护点户外活动场地的租赁事宜发生纠纷，不具备看护点开办的基本标准为由，要求李冉、李杰就近寻找合适的户外场地完善看护点的必备条件进行整改，逾期未整改完成，将取消看护点备案资格。北京德和衡(上海)律师事务所认为因中凯公司未能依约提供租赁场地，致使李冉、李杰无法继续经营，应当承担违约责任。特提出如下要求：1、在中凯公司收悉本律师函之日，双方解除租赁合同；2、在中凯公司收悉本律师函之日起三日内，返还2019年2月23日至2020年2月5日期间场地租金10万元、保证金5万元，赔偿李冉、李杰剩余租赁期间装饰装修残值20.32万元、赔偿经营损失30万元；3、在中凯公司收悉本律师函之日起三日内，与李冉、李杰办理租赁房屋交接。2020年1月16日，中凯公司签收了律师函。2016年5月28日，作为出租方的方大公司（甲方）与作为承租方的苏州中凯蔬果批发有限公司（乙方）签订租赁合同一份，由甲方将位于《见附图约定》的土地使用权以及地上待建造的房屋出租于乙方，租赁期限为2017年1月1日至2031年12月31日，合同对租金、押金及支付方式、违约责任等作了约定。原合同签署后，由于甲方未能按合同约定于2016年11月20日前将符合乙方要求的不动产交付于乙方，故原合同并未实际履行。2017年3月24日双方签订租赁合同补充协议，继续履行合同，租赁期为15年，自甲方实际交付不动产之日起算。2018年2月28日，中凯公司向本院提起诉讼，要求方大公司立即按照租赁合同及其补充协议的约定向中凯公司交付综合研发楼、仓库及停车场；方大公司向中凯公司承担迟延交付违约金4500000元；并承担该案诉讼费用。该案在审理过程中，双方于2019年2月21日庭外达成和解协议：1、双方一致同意解除2016年5月28日签订的《租赁合同》和2017年3月24日签订的《租赁合同补充协议》；双方另就原租赁合同中的宿舍楼一楼房屋重新签订租赁合同，租赁期限为15年，自2019年1月1日起至2033年12月31日止；因前期中凯公司已交付方大公司保证金40万元，房屋租金2130338元，扣除中凯公司应付的宿舍楼一楼2019年、2020年度房屋租金402338元和租赁保证金9万元后，由方大公司返还中凯公司余款2038000元；方大公司一次性支付中凯公司因合同解除造成的利息损失50万元，并额外补偿中凯公司40万元，合计90万元。2019年2月22日，双方经本院主持调解，双方当事人达成如下协议：1、原、被告一致同意，于2019年2月22日解除双方2016年5月28日签订的《租赁合同》、2017年3月24日签订的《租赁合同补充协议》。2、方大公司返还中凯公司租金和租赁保证金合计2038000元，于2019年2月22日履行。3、方大公司赔偿中凯公司损失90万元，于2019年2月22日履行。4、中凯公司自愿放弃其它诉讼请求。2019年9月5日**公司向本院提起诉讼，要求李冉、李杰立即停止侵害，排除妨碍，将其违章改建的室外活动设施及临时搭建居住活动房恢复原状。经本院组织调解，双方当事人自愿达成如下协议：李冉、李杰于2020年1月15日前将太湖新城安亲宝贝看护点占用**公司500平方米的室外场地及设施（天桥）清空并返还**公司。另，双方庭外约定2019年2月22日至2020年1月15日的场地租金**公司不再收取，李冉、李杰不再向**公司主张损坏围墙、电子围栏、摄像头、草坪的赔偿。李杰、李冉为证明室外场地装修的附属设施费用共计246750元，向本院提交如下证据：操场围墙监控、电子围栏发票1份（显示：购买方为太湖新城安亲宝贝看护点，金额为15000元）；信息技术服务*2019年3-12月联网报警器服务费、公共安全设备发票各1份（显示：购买方为安亲宝贝幼儿园，金额合计5150元）；苏州宙需建材有限公司出具的收款收据1份（上载明“品名为20#轻质砖隔墙，金额为59800元）；刘一嘉出具的收据1份（上载明操场墙绘费用12000元）；*众公司出具的收据1份（上载明交款单位为安亲宝贝幼儿园，收款事由：天桥楼梯筑建，金额为99500元）；永嘉县暖阳教玩具有限公司出具的收款收据（上载明客户名称为安亲宝贝幼儿园，品名为悬浮地垫户外滑梯，金额为56300元）。李杰、李冉陈述其最近一学期（2019年9月-2020年1月）学费收入为853610元，为此向法庭提交收据存根及收据、收费明细统计表、支付宝收支明细证明、微信支付交易明细证明，其中收据及收据存根显示：交款人姓名，收款事由为大、中、小班及兴趣班，收款方式为现金、支付宝及微信；支付宝收支明细证明、微信支付交易明细证明显示各有收入和支出。李杰、李冉为证明涉案商铺室内装修材料费用支出为77080元，向法庭提交支付宝转账电子回单、微信支付交易明细证明、微信转账截图，该些证据显示：李杰于2017年6月1日、7月24日合计转账给刘华江8360元，用于购买PVC板材；李杰于2017年5月10日、6月22日合计转账给秦某8300元（李杰、李冉陈述实际为8100元），用于购门；张允超于2017年8月23日转账给周某4000元，用于安装窗户；李杰于2017年6月4日、7月8日合计转账给**11900元，用于购买地板及边条；李杰于2017年5月10日、2017年7月5日合计转账给张成千4170元，用于集成吊顶；张允超于2017年10月22日转账给“川岳门窗”5000元，用于购买防盗窗；李杰于2017年5月9日二次合计转账给王某12100元，电子回单未记载用途；张允超于2019年4月24日合计转账给夏天23455元（李杰、李冉陈述实际为23450元），转账凭证未显示用途。李杰、李冉为证明其室内装修支出部分人工及材料费共计316475元，向法庭提交屈军营出具的情况说明及屈军营的身份证复印件、收条各1份，情况说明载明：“2017年5月，本人接受李杰委托承接其位于吴江区松陵镇八坼友谊工业区长金路1号“安亲宝贝看护点”的室内装修项目。承包方式为包工包料，2017年5月4日开始施工，2017年7月5日竣工，项目结算款总计316475元。具体结算明细如下：砌墙52500元，地面找平25000元，卫生间砌槽、防水、地砖、墙砖32250元，拆除10000元，消防管道、箱体包装9600元，油漆50625元，水电92000元、厨房19000元，走廊铝塑板墙裙22000元，卫生间吊顶3500元”；收条载明：“今收到安亲宝贝幼儿园装修余款现金218000元”。另，李杰、李冉还向法庭提交了李杰、李冉转账给屈军营款项的支付宝转账电子回单6份，金额合计48900元。庭审中，李冉、李杰申请对涉案商铺装修残值进行鉴定，后又撤回鉴定申请.诉讼中，李杰、李冉陈述，看护点实际经营至2020年1月10日，2020年1月15日前清空房屋，因中凯公司拒绝收房，将钥匙邮寄给了中凯公司。并明确中凯公司应返还涉案场地租金为122415元，具体计算方式为：1、2018年8月6日至2019年8月5日期间租金为40万元，此期间日租金为0.66元/平方米/天（400000元÷1650平方米÷365天），2019年2月23日至2019年8月5日共计163天，此期间应返还租金为0.66元/平方米/天*163天*500平方米=53790元；2、2019年8月6日至2020年8月5日期间租金为452000元，此期间日租金为0.75元/平方米/天（452000元÷1650平方米÷365天），2019年8月6日至2020年2月5日共计183天，此期间应返还租金为0.75元/平方米/天*183天*500平方米=68625元，两者相加为122415元。以上事实，有李杰、李冉提交的《苏州城南中凯蔬果批发市场管理有限公司商铺租赁协议》、园所改造申请书、安亲宝贝天桥楼梯施工工程验收记录、律师函、照片、快递底单、快递签收截图、和解协议、民事调解书、收款单、《关于太湖新城安亲宝贝看护点的整改通知》、调解笔录、调解协议，中凯公司提交的《苏州城南中凯蔬果批发市场管理有限公司商铺租赁协议》、律师函、快递底单及快递签收截图、租赁合同、租赁合同补充协议、收款单及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，李杰、李冉与中凯公司签订的商铺租赁协议系双方当事人真实意思表示，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于中凯公司于2019年8月15日作出的关于提前解除涉案场地租赁协议的通知效力问题，因中凯公司出租商铺及场地给李杰、李冉经营教育，而看护点的设立标准应有室内房屋与室外场地，李杰、李冉在室内商铺与室外场地之间搭建天桥，中凯公司是明知且同意的，这可从安亲宝贝天桥楼梯施工工程验收记录盖有中凯公司公章予以佐证，故中凯公司以李杰、李冉私自在幼儿园与室外场地之间违章搭建天桥，对其他商铺及整个批发市场所在园区造成了安全隐患为由解除合同无效。中凯公司因与案涉场地所有权人解除租赁合同，丧失了对案涉场地占有、使用的权利，致使李杰、李冉也丧失了对案涉场地占有、使用的权利。因户外活动场地系李杰、李冉经营所必须，现因中凯公司未能依约提供室外场地，导致李杰、李冉无法继续经营。虽经李杰、李冉多次催告，中凯公司仍未依约提供，并单方要求解除案涉场地的租赁协议，其行为表明不履行主要债务，中凯公司该行为已构成违约，导致李杰、李冉的合同目的无法实现，故李杰、李冉有权单方解除租赁协议，中凯公司于2020年1月16日签收解除合同的律师函，故双方于2017年5月3日签订的商铺租赁协议于2020年1月16日解除。2019年2月22日，中凯公司与方大公司达成调解，一致同意于2019年2月22日解除双方签订的租赁合同及租赁合同补充协议，中凯公司自2019年2月23日起丧失了对案涉场地占有、使用的权利。双方之间关于案涉场地的租赁系次租赁合同关系，次承租权存在的基础即在于中凯公司对于案涉场地具有占有、使用的权利。中凯公司丧失了对案涉场地占有、使用的权利之后，李杰、李冉作为次承租人即丧失继续占有、使用案涉场地所赖以存在的权利基础。案涉场地的租赁关系解除，次承租关系相应解除，即案涉场地的租赁关系实际于2019年2月22日解除。2019年10月23日，李杰、李冉与**公司达成和解协议，**公司以2019年2月22日至2020年1月15日期间的租金损失抵扣其对李杰、李冉的围墙、电子、围栏、摄像头等设备损失的赔偿款，即此期间的租金，李杰、李冉已实际向案涉场地的所有权人进行了支付。在李杰、李冉对案涉场地无权占有、使用的情形下，案涉场地的所有权人基于对案涉场地的所有权，向李杰、李冉提出返还场地的请求，并要求支付场地占用费，中凯公司不应基于其无权占有、使用的行为而获取收益，故中凯公司应当返还李杰、李冉2019年2月23日至2020年2月5日期间的案涉场地租金122415元，同时返还李杰、李冉保证金5万元。李杰、李冉要求中凯公司赔偿装修残值及经营损失，因李杰、李冉未申请鉴定，且李杰、李冉未能充分举证证明装修残值及经营损失的具体数额，故本院对李杰、李冉该两项诉讼请求难以支持。因中凯公司在本案中构成违约，故对其反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）苏州城南中凯农副产品批发市场管理有限公司于2019年8月16日作出的场地租赁合同解除无效。二、原告（反诉被告）李杰、李冉与被告（反诉原告）苏州城南中凯农副产品批发市场管理有限公司于2017年5月3日签订的商铺租赁协议于2020年1月16日解除。三、被告（反诉原告）苏州城南中凯农副产品批发市场管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）李杰、李冉2019年2月23日至2020年2月5日室外场地租金122415元。四、被告（反诉原告）苏州城南中凯农副产品批发市场管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）李杰、李冉租赁保证金50000元。五、驳回原告（反诉被告）李杰、李冉其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）苏州城南中凯农副产品批发市场管理有限公司全部反诉请求。上述款项如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××65。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11828元，原告（反诉被告）李杰、李冉负担9288元，被告（反诉原告）苏州城南中凯农副产品批发市场管理有限公司负担2540元，被告（反诉原告）苏州城南中凯农副产品批发市场管理有限公司负担的诉讼费于本判决生效之日起七日内交至本院，原告（反诉被告）李杰、李冉预交的案件受理费，本院于本判决生效之日起十五日内退还。反诉案件受理费5359元，由被告（反诉原告）苏州城南中凯农副产品批发市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  沈国全人民陪审员  秦月琴人民陪审员  徐火观二〇二〇年六月二十日书 记 员  李佳凯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。