湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终678号上诉人（原审原告）：秦国秀，女，1959年6月4日出生，汉族，住湖南省安仁县。委托诉讼代理人：周小明，男，系秦国秀的丈夫。上诉人（原审被告）：郴州鸿泰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省安仁县五一北路鸿泰花园。法定代表人：周四清，该公司总经理。委托诉讼代理人：李志军，湖南宣阳律师事务所律师。原审被告（被告）：罗石荣，男，1962年6月19日出生，汉族，住湖南省安仁县。委托诉讼代理人：李志军，湖南宣阳律师事务所律师。上诉人秦国秀及郴州鸿泰房地产开发有限公司（鸿泰公司）与原审被告罗石荣因商品房销售合同纠纷一案，均不服湖南省安仁县人民法院（2019）湘1028民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。秦国秀上诉请求：撤销一审判决，改判鸿泰公司赔偿违约金219,783.39元。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为秦国秀要求鸿泰公司出示车库和杂物的验收材料并办理不动产证没有法律规定是错误的。物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法登记。秦国秀所购买的一个车库和三间杂房应该办理产权证，合同也约定了可以办理产权证，但鸿泰公司对涉案小区至今没有办理综合验收，导致秦国秀无法办理产权证，鸿泰公司应当承担违约责任。按照法律规定，因违约金过高进行调减的前提是当事人约定违约金，一审在计算违约金时是适用法定违约金，又以违约金过高为由进行调减，明显不符合法律规定。综上，鸿泰公司应当支付的违约金为：住房违约金134,056.39元，车库和杂房的违约金85,727元{160,088元×[(4.85%+4.85%×30%)]×8.5年}，合计219,783.39元，一审只计算40,216.92元错误。鸿泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判鸿泰公司向秦国秀支付违约金8294元；2.本案一二审诉讼费用由秦国秀承担。事实和理由：1.违约金应当从2016年1月1日计算至2019年11月1日，秦国秀在2010年8月22日与鸿泰公司签订《商品房预售合同》，但一直没有要求鸿泰公司办理产权证，根据法律规定，民事诉讼时效为3年，对于2016年11月1日以前超出3年诉讼时效期间的违约金应当不予计算。2.一审计算的违约金标准过高。根据合同法司法解释（二）第二十九条的规定，违约金应当不超过损失的30%，故违约金应当以购房款194,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算30%为8249元（194,000元×4.75%×3年×30%）；3.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，办理不动产权证的主体是预售商品房购买人，鸿泰公司仅是协助办理并提供必要的文件。本案是因秦国秀未交纳维修基金及契税等费用，导致鸿泰公司无法协助办证。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，望二审判如所请。针对秦国秀的上诉，鸿泰公司辩称意见除其所持上诉意见之外，还辩称：根据双方合同约定，杂房和车库的办证义务主体是秦国秀。至于能否办理产权证，鸿泰公司一直在与政府协调，政府已经明确答复车库和杂房的遗留问题将会集中处理，一审对此作出的判决是正确的。针对鸿泰公司的上诉，秦国秀辩称，合同虽然约定由业主办理房产证，但鸿泰公司应当履行通知义务，现在房屋没有验收，无法办证，鸿泰公司应当承担违约责任。未办证的违约行为是延续性的，不存在3年诉讼时效之说，请求驳回鸿泰公司的上诉。罗石荣针对秦国秀上诉，答辩意见与鸿泰公司答辩意见相同，同意鸿泰公司的上诉意见。秦国秀向一审法院起诉请求：1.判令鸿泰公司和罗石荣承担连带违约责任并承担违约金368,888元；2.判令鸿泰公司和罗石荣承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年8月22日秦国秀与鸿泰公司签订了《商品房预售合同》。合同约定：秦国秀向鸿泰公司购买其开发的鸿儒小区4栋207号房屋，面积为137.45㎡，单价为1411.42元/㎡，总价款为19,400元，付款方式为：首付64,000元，其余以银行按揭方式支付。交房约定：甲方（鸿泰公司）须于2011年4月30日前将竣工验收合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方（秦国秀）使用。但遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期，不须承担违约责任：1、人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害。2、非甲方原因造成的延期。合同同时对延期交房等其他权利、义务、违约责任作了具体的约定。同年10月31日双方又签订了4份车库买卖合同：秦国秀购买鸿泰公司4栋2425、2423、2422、C417号车库，面积分别为11.56㎡、11.66㎡、15.93㎡、33.55㎡，价款为24,088元、26,000元、34,000元、76,000元，共160,088元。车库产权证办理约定：车库所有权及使用权归买受人，产权证由买受人自行办理。若买受人需出卖方代办产权证，费用由买受人负责，收费标准以政府规定为准。交付时间：出卖方在交付该栋商品房同时将车库给买受人使用。上述合同签订后，秦国秀依约支付上述合同约定的价款，涉案房屋已交付使用多年。但至今尚未办理不动产登记手续。秦国秀以鸿泰公司和罗石荣违约为由，于2019年11月1日提起诉讼，请求支持其上述诉讼请求。一审另查明，涉案房屋的项目已办理了商品房预售许可证，2018年5月29日竣工验收备案，2018年9月27日通过消防验收，2018年5月9日通过环境检测验收，但至今尚未综合验收。2019年8月20日前中国人民银行5年以上同期贷款基准年利率为4.9%，2019年8月20日以后全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价5年以上年利率为4.85%。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案秦国秀与鸿泰公司签订的《商品房预售合同》是在鸿泰公司就涉案项目的商品房已取得商品房预售许可证明的情况下签订的，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案秦国秀已依约定履行合同约定的义务，鸿泰公司应当依法依规向秦国秀交付房屋并提供资料报产权登记机关备案。关于鸿泰公司是否应承担延期办理不动权证的违约责任，涉案合同确实未就办证事宜进行约定。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。从上述条文规定可以看出房屋出卖方应当履行协助买受人办理不动产权证登记的义务。因鸿泰公司未依法依规协助秦国秀办理不动产权证登记构成违约。至于违约金如何计算，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”从上述规定可以看出，涉案房屋的违约金应从合同约定的交付时间（2010年4月30日）后延90日开始计算。因此秦国秀诉求从2011年1月11日计算违约金符合法律规定，应当支持。即违约金损失为134,056.39元【194,000×（4.9%+4.9%×30%）×（10+260/365）+194,000×（4.85%+4.85%×30%）×50/365】。至于秦国秀诉求鸿泰公司未对其出售的车库办理不动产权证并承担违约责任，因合同约定均是由买受方办理，且没有法律规定，因此该项诉请缺乏事实和法律依据，不能支持。关于罗石荣应否承担本案的违约责任，因秦国秀未举证证明涉案房屋与罗石荣违约事实相关证据，应承担举证不能的法律后果。关于鸿泰公司在法庭上提出违约金过高请求调整及秦国秀诉请的时效部分过期（只能计算2016年10月1日-2019年10月1日期间的违约金）问题。对违约金时效问题，因涉案合同一直在连续履行，应认定没有超诉讼时效。关于违约金过高问题，在综合秦国秀总购房款的基础上，依据公平合理原则，兼顾各方利益认为违约金过高，应当以违约金超过损失30%为标准适当减少，违约金核减为40,216.92元（134,056.39×30%=40,216.92元）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条规定，判决如下：“一、被告郴州鸿泰房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告秦国秀违约金40,216.92元。二、驳回原告秦国秀的其他诉讼请求。案件受理费6833元，减半收取3416.5元，由原告秦国秀承担3000元，被告郴州鸿泰房地产开发有限公司承担416.5元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。秦国秀提交了一份《商品房预售合同补充协议》，拟证明产权证应由开发商通知后才能办理，未通知则不能办理。鸿泰公司和罗石荣质证对真实性、合法性无异议，但认为关联性上只与住房有关，与杂房和车库无关。鸿泰公司和罗石荣没有提交新证据。对秦国秀提交的新证据，本院认证如下：该证据系原件，鸿泰公司和罗石荣对真实性、合法性均无异议，本院确认该证据的真实性、合法性。在关联性上，该补充协议系于2010年8月22日签订，早于三个杂房和车库的签订时间，因此，应当推定该补充协议所涉的《商品房预售合同》仅是双方于同日签订住房预售合同，而与另外三间杂房和一个车库的买卖无关。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：一、秦国秀与鸿泰公司于2010年8月22日签订的《商品房预售合同》未对产权登记事项作出约定，但在第十三条中约定：“本合同未尽事宜，由双方另行议定，并签订补充协议。”同日，秦国秀与鸿泰公司签订《商品房预售合同补充协议》，其中第二条“备案、产权办理”中约定：“2、买受人自行办理房屋产权。亦可由出卖人陪同办理，买受人按政府主管部门相关规定缴清办理产权所需契税、公共维修基金等各种费用。3、买受人在接到出卖人发出的办理分户权证通知之日起15日内，到出卖人指定的地点办理相关手续，逾期延误产权办理时间由买受人负责。”二、秦国秀二审中主张在2011年4月30日到售楼部拿了钥匙，签字确认交房，鸿泰公司认为该时项目未竣工验收，不符合交房条件，但秦国秀签了字，鸿泰公司也交付了房屋，应视为已经交房。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。争议的焦点为：未办理不动产权证的违约金如何计算，即违约金的计算期间、计算标准和计算基数如何确定。根据《中华人民共和国物权法》和《不动产登记暂行条例》等法律、行政法规的相关规定，商品房产权登记已由原来的房产登记和土地使用权登记变更为房地一体的不动产登记，包含首次登记和变更登记两个部分，其中首次登记由开发商向登记部门申请办理，是买受人办理变更登记的前提条件。秦国秀与鸿泰公司签订的《商品房预售合同》及其补充协议虽然约定由买受人秦国秀自行办理产权证，但不管是在实施不动产登记制度之前还是之后，均是在鸿泰公司按期完成施工，办理竣工验收和综合验收等手续，提交办证所需资料后才能办理。涉案房屋未综合验收，亦未办理首次登记，已经直接影响到买受人产权证的办理，属于因出卖人的原因导致买受人无法办理产权证的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，鸿泰公司应当依法承担违约责任。在具体办证期限上，虽然双方未作约定，但是双方约定鸿泰公司应在2011年4月30日向秦国秀交付房屋，秦国秀已于2011年4月30日拿钥匙收房，鸿泰公司对秦国秀该收房行为亦予认可，因此，应当视为鸿泰公司已于2011年4月30日向秦国秀交付了房屋。鸿泰公司应当自向秦国秀交付房屋之日即2011年4月30日起90日内协助秦国秀办理产权登记。鸿泰公司至今仍未完成综合验收，未办理首次登记，依法应当从2011年7月30日起向秦国秀承担逾期协助办证的违约责任，一审法院从2011年1月11日起计算违约金错误，本院予以纠正。因鸿泰公司未能办理不动产首次登记的违约行为一直处于持续状态，相应的违约金应当作为一个整体连续计算，而不能分割成不同阶段适用诉讼时效分段区别处理，鸿泰公司上诉称只计算起诉前三年的违约金的主张，与法律规定不符，本院不予支持。关于违约金的计算基数即三间杂房和一个车库的房款是否应当计算违约金的问题。双方约定杂房和车库的所有权和使用权归买受人所有，该三间杂房和车库与秦国秀所购买的住房在同一楼栋上，可以单独或者依附于秦国秀所购买的涉案住房一并办理产权登记。如上所述，鸿泰公司至今未完成综合验收，亦未办理不动产首次登记，因此，该三间杂房和一个车库的房款应当计入房款总额中一并计算违约金，一审法院只计算住房的违约金不当，本院予以纠正。关于违约金的计算标准问题。双方未约定违约金的计算方式，秦国秀亦无任何证据证实损失数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因秦国秀请求支付2019年10月前的违约金应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，合同约定的房屋已经交付使用多年，秦国秀已经实现购房合同的主要目的。在办证问题上，合同约定的办证义务主体是秦国秀，鸿泰公司仅有协助办证的附随义务。因此，一审法院核定的违约金在计算期间和基数上虽有不当，但最终核定数额基本正确公平，本院予以维持。综上，秦国秀和郴州鸿泰房地产开发有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理基本恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。秦国秀和湖南鸿泰房地产开发有限责任公司二审预交的案件受理费3891.33元和598.07元，各自负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 林海波审判员 杨利平二〇二〇年六月二十九日法官助理李敏书记员梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。