贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终2383号上诉人（原审被告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。法定代表人：曾柏香，该公司董事长。委托诉讼代理人王伦（特别授权），贵州圣谋律师事务所律师。聂开福（一般授权），贵州圣谋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谢勇昌，男，1978年5月16日出生，白族，住贵州省纳雍县化作乡野鸡落村龙井组。被上诉人（原审原告）：杜艳，女，1984年10月13日出生，汉族，住贵州省纳雍县雍熙办事处县府街织纳路计生局集体户。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：吴大艳，贵州丰玺律师事务所律师。上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司（下称：新鼎公司）因与被上诉人谢勇昌、杜艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。新鼎公司上诉请求：新鼎公司上诉请求：1、依法撤销纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3221号民事判决并依法改判本案或者发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人并无实际损失，原审判决上诉人按照合同约定承担违约责任无事实依据，属事实认定错误、法律适用错误。违约金的功能和作用在于“填补损失”，兼具一定的惩罚性，承担违约责任，需要守约方举证证明因违约造成实际损失的基础事实。另外，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，本案双方当事人约定的违约金并非《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的“一定数额的违约金”，而是“因违约产生的损失赔偿的计算方法”，即双方约定的“违约金”的本质是损失赔偿计算方法。无论是违约金还是损失计算方法，均以存在实际损失为前提。而交付办理商品房转移登记的有关文书无财产给付内容，迟延履行并不影响被上诉人合同目的的实现，也未给被上诉人造成财产损失，上诉人不应承担违约责任。被上诉人在无任何直接财产损失的情况下仍获得高额违约金，违反了民法的公平原则。2、一审判决在被上诉人无任何实际损失的情形下仍按照合同约定判令上诉人承担违约责任，且未根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整，使得被上诉人不当获益，双方利益严重失衡，属事实认定错误，法律适用错误。上诉人不能在约定期限内提交办理转移登记有关文书属轻微违约。上诉人未在约定期限内提交办理转移登记有关文书，客观上并不会导致所有权不能转移，只是所有权转移的时间迟延。故上诉人并非根本违约，而是轻微违约。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，上诉人虽然迟延交付办理转移登记有关文书，但上诉人已经在积极向有关部门申请，按办理期限，30个工作日内便会有处理结果。截止上诉人提出上诉之日，涉案项目的房屋基本上已经取得了商品房所有权初始登记，上诉人已经可以提交办理商品房转移登记的有关文书。且被上诉人已经实际占有并享有涉案商品房的使用权、收益权，房屋已网签并办理了预告登记，迟延提交文书并不影响被上诉人的预期利益，也不存在所有权转移的风险。人民法院应当参照涉案房屋的租金调整违约金。上诉人一直在遵循诚实信用原则履行合同，逾期交付办理商品房所有权转移登记的有关文书并非上诉人的过错，故对违约金应当进行调整。纳雍县商品综合批发大市场是纳雍县人民政府的招商引资项目，以纳雍县人民政府为甲方，贵州海鼎老百姓医药公司为乙方于2012年9月3日签订了《纳雍县商品综合批发项目合作协议书》，协议签订后，贵州海鼎老百姓医药公司根据约定成立了上诉人公司。协议第六条对“项目用地交地条件”进行了约定，但纳雍县人民政府未按期完善市政基础设施和征地拆迁工作，严重影响了涉案项目的消防及规划验收，小区内的垃圾配套用房也无法开工建设。3、上诉人通过克服种种困难，目前案涉项目已经取得商品房所有权初始登记，已经可以交付办理商品房转移登记的相关文书，被上诉人已经接到通知并了解，但被上诉人为了持续计算违约金而拒绝受领，因此上诉人的迟延状态至通知之日已经完全消除，不应再继续承担违约责任。被上诉人谢勇昌、杜艳答辩称：房开违约是事实，一审判决正确，希望维持原判。原告向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金18337.55元；2、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，（违约金以购房款326291元为基数，以日利率万分之三，从2017年1月1日起计算至被告实际履行交付办理商品房转移登记有关文书之日止，暂计算至起诉之日为91230.96元）；3、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，二原告向本院申请放弃逾期交房违约金的诉讼请求。一审法院认定事实：2015年8月13日，二原告与被告签订了合同编号为2015001250号《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于纳雍县新鼎大商汇城市综合体第B5-2栋1层1-35号房屋，该房套内建筑面积为32.98平方米，购房总价为326291元。该合同第十一条约定出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；第十三条约定逾期交付房屋超过30日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人自约定交房之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；第二十二条中约定出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定足额支付涉案房款，被告于2014年8月24日、8月30日、2015年7月26日向原告出具收据3张，但至今未向原告交付案涉商品房转移登记的有关文书。一审判决认为，本案争议的焦点为：1、被告未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记有关文书应如何承担违约责任；2、违约金计算的起止时间如何确定。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行义务。关于被告未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记有关文书应如何承担违约责任的问题。被告抗辩称违约金的功能和作用在于“填平损失”，原告不存在实际损失，被告不应承担违约责任；被告不能在约定期限内办理案涉商品房转移登记的有关文书属于轻微违约，假定被告需向原告支付一定数额的违约金，应参照案涉商品房的租金损失对违约金进行调整的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，合同约定的违约责任条款内容由被告事先拟定并填写好后再提供给二原告签订，被告理应能够预知该合同约定可能带来的风险。该合同的签订是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。原、被告双方签订的案涉合同第二十二条约定出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。衡量违约金是否过高本应结合违约事实、过错程度以及造成的损失等因素综合考虑，但被告不能向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，涉及到原告能否取得案涉房屋所有权的问题，双方约定的违约金不得以原告是否造成损失作为是否承担违约金的依据，且双方约定的违约金未超过相关法律规定，不存在违约金过高的问题。庭审中，被告申请本院对涉案房屋同地段的租金进行评估，欲以此作为衡量违约金高低的依据与本案审理的待证事实无关联性，本院不予准许,对该项抗辩理由不予采纳，被告应按照合同约定承担违约责任。关于违约金计算的起止时间如何确定的问题。被告主张以违约金计算截止日期统计表、电话拨号截图及视听资料作为逾期交付商品房转移登记有关文书违约金的计算截止时间。因电话拨号截图不能说明被告通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书，被告直到开庭时除提供不动产权证外未能提供其他办理商品房转移登记的有关文书，加上视听资料的内容与原、被告双方签订的合同第二十二条中约定的意思和内容不一致，故对被告的该项主张不予采纳，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算时间应按照双方约定的日期起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。关于被告抗辩称不能在约定期限内提交办理商品房转移登记相关文书不是被告的过错，系因政府行为所致的理由能否成立。首先，被告提交的证据中《纳雍县商品综合批发市场项目合作协议书》、《供电方案协议（10KV及以上）》，根据合同相对性原则，该合同相对人并非本案原告，与本案原、被告履约事实无关。其次，被告新鼎公司提交的电力部门的暂缓用电受理通知书、客户用电受理回执等证据，均系被告自身项目开发建设及工程验收过程中为满足竣工验收条件应自行处理和协调的事项，与本案审理的事实不具有关联性。再次，被告未能提交证据证明其未能按约定交付具有不可抗力的免责事由或双方合同约定的免责事由，被告亦未提交证据证实其已向有关登记部门提交过办理登记的相关资料或登记部门停止过办理登记业务的证据，被告应承担由此导致的举证不能的不利后果。故被告以未办理涉案商品房转移登记相关文书系因政府行为导致的抗辩理由不能成立。在审理过程中，二原告向本院申请放弃逾期交付商品房违约金的诉讼请求，该诉讼请求是二原告对自己民事权利所作出的处分，符合法律的规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告谢勇昌、杜艳支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房价款326291元为基数，按日万分之三为标准计算自2017年1月1日起至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司将位于纳雍县新鼎大商汇城市综合体第B5-2栋1层1-35号商品房转移登记的有关文书实际交付给原告谢勇昌、杜艳之日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2080元，适用简易程序审理减半收取1040元，由原告谢勇昌、杜艳负担240元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担800元。二审中，双方当事人未提交新证据。二审另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：“双方共同向房屋登记机关办理商品房转移登记”。2019年6月28日，纳雍新鼎房地产开发有限责任公司电话通知谢勇昌领取办理转移登记的有关文书。二审审理查明的其余事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人是否应承担违约责任；二、如应承担违约责任，违约金是否应当调整；三、违约责任的期间如何认定。关于焦点一。不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋权属登记，系商品房买卖合同中出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋权属证书的情况下，现实受领房屋并不导致买受人全面享有房屋项下相关权利。逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，在约定不存在利益明显失衡的情形下，双方应遵照履行。上诉人主张其逾期交付办理产权转移登记有关文书未给被上诉人造成损失，故其不应承担违约责任的理由不能成立，不予支持。关于焦点二，上诉人未能在约定期限内，将办理案涉房屋转移登记的有关文书交付被上诉人，违约事实成立，应当依约支付违约金。双方约定以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之三的标准计付违约金，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。如前所述，协助买受人办理房屋权属登记，系商品房买卖合同中出卖人应当承担的主要合同义务。同时，出卖人承担违约责任不以存在过错为前提，上诉人以其违约行为属轻微违约，且系因政府未按期完成相关基础设施建设导致案涉房屋未按约定期限取得初始登记，其不存在过错为由，主张本案违约金应参照房屋租金损失进行调减无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点三，本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定上诉人应于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上诉人一审提供的录音资料显示，上诉人取得案涉商品房初始登记，具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件后，于2019年6月28日通知被上诉人领取办理转移登记的有关文书但被上诉人未前往领取，应视为2019年6月28日上诉人已履行了交付办理转移登记的有关文书的义务，故违约金的计算时间应截止到2019年6月28日。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求，本院予以支持，对其上诉无理部分，本院予以驳回。一审判决认定上诉人承担违约责任的期限不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3221号民事判决；二、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告谢勇昌、杜艳支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房价款326291元为基数，按日万分之三为标准计算自2017年1月1日起至2019年6月28日；三、驳回被上诉人谢勇昌、杜艳的其他诉讼请求；四、驳回上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司提其他上诉请求。一审案件受理费2080元，减半收取1040元，由被上诉人谢勇昌、杜艳负担340元，由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担700元；二审案件受理费2080元，由被上诉人谢勇昌、杜艳负担680元，上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担1400元。本本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  余 萍审 判 员  袁利萍二〇二〇年六月二十四日法官助理  张 方书 记 员  罗 布