广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初37232号原告：黄艳婷，女，汉族，1988年5月10日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告：苑泽祺，男，汉族，1990年1月26日出生，身份证住址河北省晋州市，被告：深圳市中熙物业管理有限公司香缤山管理处，住所地深圳市宝安区西乡水库路凤凰岗村居民楼香雅阁401，统一社会信用代码914403000638827760。负责人：张江辉。被告：深圳市中熙物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道办同富裕工业区中熙工业园1幢二楼西边（办公场所），统一社会信用代码91440300779876910E。法定代表人：许芬清。被告深圳市中熙物业管理有限公司香缤山管理处、深圳市中熙物业管理有限公司共同委托诉讼代理人：杨莹，系该公司员工。被告深圳市中熙物业管理有限公司香缤山管理处、深圳市中熙物业管理有限公司共同委托诉讼代理人：谢广义，系该公司员工。原告黄艳婷与被告苑泽祺、深圳市中熙物业管理有限公司香缤山管理处（以下简称“中熙物业管理处”）、深圳市中熙物业管理有限公司（以下简称“中熙物业公司”）排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄艳婷、被告苑泽祺及被告中熙物业管理处、中熙物业公司共同委托诉讼代理人杨莹、谢广义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，如下：1、判令被告立即停止侵害，拆除位于深圳市宝安区西乡街道铁岗水库路香缤山花园小区4栋2单元3102房内的违法建筑及设施；2、判令被告赔偿原告经济损失人民币50000元；3本案诉讼费由被告承担。原告庭上增加诉讼请求如下：判令被告赔偿原告经济损失人民币110500元。与起诉状一致。本案原告2019年3月12日起诉至本院，案号为（2019）粤0306民初7227号，该案以该案为相邻权纠纷，原告指控被告苑泽祺违法改建房屋造成其房屋渗漏，有权向被告主张排除妨害、恢复原状并赔偿损失。但违法建筑的认定及应否拆除，属于行政机关职权范畴，非人民法院主管范围。故原告关于要求被告拆除室内违法建筑及设施的诉求，应先向有关房屋主管部门反映处理，而非直接以民事诉讼方式解决。故此，原告的起诉不符合民事诉讼法关于案件受理条件的规定，依法应予驳回。原告不服，上诉至深圳市中级人民法院，案号为（2019）粤03民终字21765号，该案认定应接纳原告“上诉人的一审诉讼请求有两项，然第一项诉请判令拆除违法建筑及设施不属于人民法院主管范围，但是第二项诉请判令被告赔偿经济损失50000元则属于人民法院主管范围，一审法院应当依法继续审理”的说法，判令本院对原告第二项诉求进行实体审理。故本案仅审理原告第二项诉求。被告苑泽祺到庭，答辩称，第一点答辩人2016年装修入住，入住以后没有漏水，2017年左右才发现漏水。第二点在装修期间被告苑泽祺的父亲有看到原告把客厅承重墙的柱子有拆掉。我们查询建筑工程管理条例第29条房屋建设使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的责令改正处5万以上10万以下罚款。第三点中熙管理处提供的整改通知是在我装修以后通知的。第四点2017年的时候原告有投诉房管局，我有拆除客厅的墙，2017年我已经拆过了。其他房管局就都合法。现在房内没有违法建筑和设施，房管局已经合格了。对于赔偿5万元我有异议，我并没有漏水，不同意赔偿。补充如下：2019年10月中旬，中熙香槟山物业通知我们说楼下出现漏水情况，我们和物业一同去查看情况，发现原告3002房的房顶是干燥的且没有水漏下来的痕迹，而是墙面中间靠近窗的位置出现浸湿现象，然后我们和物业人员当场把墙面铲开查看原因发现窗子右上部分玻璃胶脱落由此可以看出墙面浸湿的现象是由此原因造成的，并不是楼上漏下来的。被告中熙物业管理处、中熙物业公司到庭，答辩称，2016年的5月16日被告苑泽祺开始装修，其办理装修手续时被告中熙物业管理处已告知装修的相关规定，不得在室内砌墙增加楼面荷载，不得改厨房卫生间及阳台使用功能，详见装修管理责任书。当时被告苑泽祺提供的图纸是按原结构进行装修，并未涉及改建10个房间及增加洗手间的内容，2016年6月被告中熙物业管理处工作人员发现被告苑泽祺有违建行为就多次予以劝阻要求其整改并且发出了整改通知书，但被告苑泽祺不予理会。被告中熙物业管理处就此也多次向西乡街道网格管理中心城管查违办要求处理，2017年10月被告中熙物业管理处接到原告关于渗水的投诉因原因不明，被告中熙物业管理处先是自己找防水单位进行维修，但后来发现因被告苑泽祺在楼上改建了10个房间并加建了洗手间渗漏的源头没有解决，防水处理后不久又出现渗透，其后被告中熙物业管理处多次联系被告苑泽祺及原告协商处理，被告苑泽祺在被告中熙物业管理处和原告的强烈要求下也进行了多次维修，但维修效果并不理想。维修过程中原告和被告中熙物业管理处的工作人员均对被告苑泽祺的维修方式提出质疑，希望其彻底整改，但被告苑泽祺仍未引起重视，导致渗水问题反复出现。2018年11月初，被告中熙物业管理处的工作人员再次陪同原告的父亲一起到查违办反映情况，要求整改。查违办也要求被告苑泽祺协助调查并整改。第二，根据物业管理条例第45条的规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规的行为物业服务企业应当制止并及时向有关部门报告。因此，在业主违规装修的情况下物业服务企业有两项义务，一是制止，二是向政府有关部门报告。本案中被告中熙物业管理处发现问题后多次对被告苑泽祺进行劝阻并向其发送了整改通知书在其不配合的情况下，也多次向政府部门报告。因此被告中熙物业管理处也履行了法律规定的义务无奈被告中熙物业管理处作为物业服务企业没有强制执行权无法进入被告苑泽祺的房间进行维修也没有权利强制拆除被告苑泽祺房屋内的违建，另外根据物业管理条例及物权法的相关规定，物业服务的范围为共有区域和共有设备设施的维修和维护。本案中原告房间属于建筑物专有部位不属于被告中熙物业管理处、中熙物业公司的服务范围。第三点，关于原告经济损失的问题，首先被告中熙物业管理处、中熙物业公司认为房屋渗漏并未达到根本无法使用的程度，其次根据原告的水费记录可以说明2018年的7月至9月2019年2月至今，原告的房屋均在使用中，原告所说2018年7月1日之后出租中断与事实不符。综上所述，请贵院判令被告中熙物业管理处、中熙物业公司无需承担责任。被告中熙物业管理处、中熙物业公司仅负责对小区的房屋公共部分公用设施等进行维护修缮等管理服务。本案中的渗漏部位在业主的专有部位不属于被告中熙物业管理处、中熙物业公司的服务范围。本案相关事实原告系广东省深圳市宝安区西乡街道铁岗水库路香缤山花园小区4栋2单元3002房业主（以下简称“涉案3002房”）；被告苑泽祺系广东省深圳市宝安区××水库路××小区××单元××房业主（以下简称“涉案3102房”）；二人上下毗邻。原告称，2017年10月开始，被告苑泽褀改建卫生间后往楼下原告房屋渗漏，起初是楼板湿润，后来越发严重，楼板及墙体出现渗水致房内两个房间、二处阳台的天花板和墙面大面积发霉变黑、墙漆脱落。2018年7月1日以后，由于房屋天花板和墙面渗漏，楼面及墙面大面积发霉发黑、墙漆脱落无法正常使用，导致其房屋无法出租，造成租金损失。原告提供图片证据证明其房屋墙体发霉、漏水。被告苑泽祺申请其父亲出庭作证，确认涉案3102房改成了10个房间，每个房间都有洗手间，原本有2个洗手间，现在多做了8个洗手间，共10个洗手间，由8人分租居住。被告中熙物业管理处、中熙物业公司查看过涉案3002房楼房的漏水处，跟涉案3102房加建的洗手间是对应的，被告中熙物业管理处、中熙物业公司在没有下雨的时候亦去查看过涉案3002房的漏水情况，跟下雨没有关系，是因为楼上渗水。被告苑泽祺指称原告拆除的是承重墙导致原告涉案3002房漏水，但是被告中熙物业管理处、中熙物业公司确认原告拆除的是非承重墙。原告提供涉案3002房2019年12月9日至2020年12月8日《租赁合同》，显示月租6200元。原告称其涉案3002房房屋因漏水，2018年7月1日到2019年12月13日未能出租。以上事实《租赁合同》、民事裁定书、房产局查档函、照片等证据及庭审笔录予以证实。裁判理由及结果关于原告要求被告赔偿经济损失的诉求。被告苑泽祺申请其父亲出庭作证，证明涉案3102房被拆分成10个房间，多改建出8个洗手间，分租给8个人租住；被告中熙物业管理处、中熙物业公司作为物业公司亦证实该漏水处跟涉案3102房修建洗手间位置对应，亦证明该漏水与下雨天无关；这些证据都能形成完整的证据链条，证明原告涉案3002房墙体漏水、渗透与涉案3102房违法改建8个卫生间有因果关系。同时，无法出租的原因很多，漏水仅是一个方面，参考原告租金情况，酌定被告苑泽祺赔偿原告损失共计18600元。关于漏水的问题。本案仅处理原告诉求经济损失的问题。涉案发生漏水的情况若再次发生，原告可另行起诉，要求被告苑泽祺停止侵权。关于被告中熙物业管理处、中熙物业公司的法律责任。被告中熙物业管理处、中熙物业公司在本案中没有过错，不承担法律责任。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苑泽祺于本判决生效之日起十日内支付原告黄艳婷款18600元；二、驳回原告黄艳婷其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用1780元，由被告苑泽祺承担1500元，原告承担280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 范  道  巍二〇二〇年六月三日书记员 王    娜书记员 汤尔胜（兼）附本文法条：《中华人民共和国侵权责任法》第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。