广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0203民初907号原告：广东博奥源物业服务有限公司（原名称为“韶关市博奥源物业服务有限公司”），住所：韶关市武江区西河芙蓉东路芙蓉新城西区******（限作办公室使用）。法定代表人：葛红琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷志升，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈飞，女，该公司员工。被告：唐晓英，女，1982年5月22日出生，汉族，住所：韶关市武江区***********金泽园小区金花楼401房。原告广东博奥源物业服务有限公司（以下简称博奥源物业公司）与被告唐晓英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告博奥源物业公司的委托诉讼代理人雷志升、被告唐晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博奥源物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费、对讲机费及水电公摊合计1289.23元；2、判令被告支付物业服务费及水电公摊费滞纳金131.56元；3、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原告受韶关市武江区***业主委员会委托，为该小区提供物业服务。被告为该小区业主。原告提供物业服务收费按报行政主管部门备案的标准计收，住宅为每月每平米1元，水费按实（加损耗）计收，公共用水用电按住户分摊计收。被告自2019年5月起拒交物业服务费、水费及公摊水电费等，具体如下：1、2019年5月至2019年10月欠交物业服务费，2019年1月至2019年9月水电公摊合计1289.23元；2、因拒交物业服务费及水电公摊产生滞纳金131.56元。根据《物业管理条例》的规定，依约定按时缴交物业服务费为业主的义务。原告就被告长期拒交物业服务费及水电公摊，数月来已多次催收未果。现惟有向人民法院起诉，请准其所诉，依法判决。被告唐晓英答辩称，我家没装对讲机，但是原告仍然要收取对讲机费，对公摊水费也有异议，原告收取的费用比上个物业公司及现在的物业公司要高。案件审理过程中，原告明确放弃主张2019年5月至2019年10月对讲机费18元的诉讼请求。本院经审理查明：被告系韶关市武江区*******金花楼401房的业主，房屋建筑面积为101.96㎡。2016年1月15日，涉案小区韶关市武江区***业主委员会（以下简称“业委会”）在金泽园住宅小区张贴公告，告示：“关于金泽园小区更换前期物业服务公司（韶关市***物业服务有限公司）事宜，经本小区双过半业主表决同意更换。现金泽园业委会决定，委托广东盛远招标有限公司对本小区的物业服务进行公开招标，招标时间定于2016年1月25日下午15时。为选聘专业的物业服务公司，欢迎广大业主积极推荐有资质、有实力、服务好的物业服务公司参与”。之后，经面向社会公开招标，本案原告中标。中标后，原告（乙方）与业委会（甲方）签订了《金泽园小区物业管理服务合同》，约定：物业管理服务费为电梯楼每月每平米1.00元、步梯楼每月每平米0.60元（均以业主的房屋产权证中记载的建筑面积为准）；业主或物业使用人应在每月10日前向乙方交纳当月的物业管理服务费，逾期交纳的，从逾期之日起，乙方有权每日按照业主逾期应交费部分的千分之一计算滞纳金，并由乙方直接向违约业主收取；本合同自甲乙双方盖章并乙方进驻小区之日起生效。另查明，韶关市***置业有限公司针对业委会作出解聘金福园公司及选任博奥源物业公司的决定是否合法的问题，曾以金泽园小区的业主身份于2016年8月23日向本院提起业主撤销权之诉，要求：“1、依法撤销金泽园业委会及业主大会作出的解聘韶关市***物业服务有限公司的决定；2、依法撤销金泽园业委会选聘韶关市博奥源物业服务有限公司的决定；……”。本院受理后，在2017年4月27日作出（2016）粤0203民初1779号民事判决，判决：“一、撤销被告韶关市武江区***业主委员会选聘韶关市博奥源物业服务有限公司的决定；二、驳回原告韶关市***置业有限公司的其他诉讼请求。”韶关市***置业有限公司不服该判决，向韶关市中级人民法院提起上诉，该院于2017年10月9日作出（2017）粤02民终1069号民事判决，驳回了韶关市***置业有限公司的上诉，维持原判。判决生效后，原告于2018年9月6日开始进驻涉案小区提供物业服务，并于2019年1月8日在韶关市武江区住房和城乡建设局备案。后因被告认为原告主张的公摊费用过高，故未交纳2019年5月至2019年10月物业服务费611.76元、2019年1月至2019年9月水费及水电公摊费659.47元。原告经催收未果，遂诉至本院要求解决。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。对于原告是否有权要求被告缴纳2019年5月至2019年10月的物业服务费及滞纳金、2019年1月至2019年9月的水费、水电公摊费及滞纳金的问题，本院作出如下认定：首先，关于原告与业委会签订《金泽园小区物业管理服务合同》的效力问题。韶关市中级人民法院在（2017）粤02民终1069号案中最终认定业委会选聘博奥源物业公司的决定不合法，现该判决已发生法律效力，故本院在本案中不再对此予以阐述。因业委会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，在没有取得业主大会授权的情况下决定选聘原告并与其签订《金泽园小区物业管理服务合同》，且在起诉前也无证据显示其取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数过半数的业主追认，故业委会与原告签订的《金泽园小区物业管理服务合同》应认定为无效。其次，虽然业委会与原告签订的《金泽园小区物业管理服务合同》为无效合同，但事实上原告已为该小区提供了物业服务，并在韶关市武江区住房和城乡建设局进行了备案。因合同无效非因原告的过错造成，原、被告之间已形成事实上的物业服务合同关系，原告在履行了物业服务义务后，可参照合同约定标准要求被告支付物业服务费。至于被告称原告收取的公摊水电费过高的答辩意见，因被告未对此提交相关证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。并且，物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，包括共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即物业服务企业提供的服务具有公共性和整体性，业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒缴物业服务费。故被告的上述抗辩不成立。据此，原告要求被告缴纳2019年5月至2019年10月的物业服务费611.76元的诉讼请求本院予以支持。至于原告主张的2019年1月至2019年9月的水电公摊费659.47元，经庭审确认应该为水费及水电公摊欠费659.47元，本院予以纠正。被告也认可其水费及水电公摊欠费为2019年1月至2019年9月共计659.47元，只是认为公摊水费过高而不愿意缴纳，作为涉案小区的业主，对于使用公用设施产生的水电费负有分摊支付的义务，也应按时交纳物业公司代收代缴的水费。原告主张水费及水电公摊费659.47元，并向本院提交了费用明细及相关票据，被告对此虽有异议，但未提交相关证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告主张的该笔费用予以支持。关于滞纳金的问题。因原告与业委会之间签订的《金泽园小区物业管理服务合同》无效，原告要求被告支付滞纳金没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条，《物业管理条例》第十二条第三款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条，之规定，判决如下：一、被告唐晓英应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年5月至2019年10月的物业服务费611.76元，2019年1月至2019年9月的水费、水电公摊费659.47元，合计1271.23元给原告广东博奥源物业服务有限公司；二、驳回原告广东博奥源物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取计25元，由被告唐晓英负担。本判决为终审判决。审 判 员 周慧结二〇二〇年六月二十四日法官助理 戴 伟书 记 员 杜颖希