山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初2438号 原告:青岛远基物业管理有限公司黄岛分公司，住所地:山东省青岛市黄岛区。 负责人:时风伦。 委托诉讼代理人：李亚，女，1990年6月20日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。系原告公司员工。 委托诉讼代理人：李昆俞，男，1982年2月26日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。系原告公司员工。 被告：张丽荣，女，汉族，1966年10月4日出生，山东省青岛市黄岛区。 原告青岛远基物业管理有限公司黄岛分公司（以下简称：远基公司）与被告张丽荣物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远基公司的委托诉讼代理人李亚、李昆俞、被告张丽荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告远基公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告自2018年2月1日起至2019年12月30日止的物业费15893.65元，滞纳金5000元，合计20893.65元；二、诉讼费由被告负担。事实与理由：被告购买的远洋万和四季商铺609-69-211、212的房屋，该两套房屋已经办理完毕交接手续，原告作为远洋万和四季商铺的物业管理公司一直管理该商铺。原告工作人员多次催促被告交纳物业费，均遭拒，无奈，现诉至贵院，望判如所请。 被告张丽荣辩称，不欠原告物业费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下： 一、2015年9月3日，青岛远基物业管理有限公司（乙方）与青岛远洋华欧置业有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由乙方为青岛市黄岛区五台山路609号远洋一方提供前期物业服务，服务期限为：自2015年9月3日起至小区业主大会成立后，业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效止，物业管理收费采取“包干制”方式，收费标准为：商业物业5.0元/平方米/月，违约金约定：若业主逾期未交纳物业服务费或本合同约定的其他代收代缴费用的，应当按照逾期每日3‰（应付而未付费用的总额为计算基数）的标准承担相应的滞纳金。《前期物业管理服务合同》附青岛远基物业管理有限公司在青岛市黄岛区物业管理办公室的物业服务合同备案证明。合同约定物业服务费/物业服务资金应当从甲方通知收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付[季度]的物业服务费/物业服务资金。此后按[季度]交纳，具体时间为每季度首月5日前，交纳本季度物业服务费。 青岛远基物业管理有限公司出具“工作联系函”，载明：黄岛区远洋万和四季项目，由我司进行物业服务工作，同期我司在黄岛区成立“青岛远基物业管理有限公司黄岛分公司”开展物业服务，分公司一并享有及承担物业服务期间的所有权利与义务。 被告张丽荣称，当时签合同的时候，被告和原告说过物业费太高，原告说这个是为了办手续网签合同，等到交房后物业费就降下来了。 二、被告张丽荣系青岛市黄岛区五台山路609-69号211（以下简称：211室）、212室（以下简称：212室）房屋的所有权人。房屋面积均为77.53平方米。被告与青岛远洋华欧置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》的附件五为：《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书。被告张丽荣在附件五业主（签章）处签字捺印。 三、关于物业费交纳情况。 （一）原告称被告仅缴纳了211室房屋6个月的物业费，原告提交收款收据，拟证明被告交了211房屋自2017年8月1日起至2018年1月31日止的物业费2325.9元，211室房屋是2017年6月29日交付给被告，7月一个整月的物业费是赠送的，即被告说的交6个月算7个月的政策。 212室房屋收费系统中进入的两笔款项都是开发商公司交纳的房屋空置费，因此期间房屋还不属于业主，不产生物业费，这个期间的物业费都是原告内部进行冲抵的。 （二）被告称其211室房屋第一次交费是交房时，原告说交六个月物业费算七个月物业费，这次物业费交至2018年1月31日，2018年1月29日后，被告又交了10个月的，物业费交至2018年11月30日。212室房屋晚交房一年，2019年6月13日房屋交付之日，原告预交了半年的物业费。 被告称除了211房屋自2017年8月1日起至2018年1月31日止的物业费之外，其他的三笔物业服务费都是现金交纳，因为被告是开按摩店的，所有手边有足够的现金，被告交完前以后，原告工作人员说把单子给原告送回。 （三）原告的收费系统中显示，211室房屋欠费期间自2018年2月1日起,212室房屋的欠费期间自2018年7月1日起。 （四）原告主张的物业费的计算区间为：211室：自2018年2月1日起至2019年12月31日止，212室：自2018年7月1日起至2019年12月31日止。 四、关于212房屋交付、使用、物业费交纳情况。 （一）原告提交下列证据： 1、原告工作人员沈向前于2017年12月7日发送给袁红燕的电子邮件，拟证明212房屋自2017年8月1日至2017年12月31日一直是空置。 该邮件载明：袁工：远洋万和四季项目2017年8月-12月期间空置房物业费合计：55325.04元；期间空置车位费71302.16元；空置费用合计：126627.2元。附件：空房费明细。 被告质证，公司的事被告不知道，这个房子没交付给被告。 2、袁红燕于2018年6月5日发送的电子邮件，通知原告212房屋手续已经办理了产权登记，通知原告协助开通212的水电，该证据拟证明212房屋从2017年8月1日至2018年6月31日这个期间房屋还不属于业主，不产生物业费，这个期间的物业费都是原告内部进行冲抵的。 被告质证，认可。 3、袁红燕于2017年9月11日发送的电子邮件，拟证明前212业主已经进行了装修，已经开始使用房屋了。 被告质证，电子邮件的真实性认可，但是房子是房地产总经理刘法元打开的，和被告没有关系，被告不存在违规装修。 4、原告于2017年9月12日、2017年8月18日对212房屋开具的《违章行为通知单》，拟证明被告私自将211室、212室两处房屋打通，进行了装修。 被告质证，没有收到，不予认可。 5、自来水公司查询单，拟证明212室房屋自2018年开始产生水费。 被告质证，查询单不予认可，211房屋交付的时候，没有卫生间，是被告找开发商和物业协商，从212扯了水电，当时物业公司也用212的水电浇水浇花，212房屋没有交房，不归被告，所以原告任意使用。 6、原告提交远洋房地产公司发给被告的《交付通知书》，原告认可该通知书是2019年6月13日交给被告，因被告已经实际使用212房屋，所以2018年远洋房地产公司就催被告前来办理相关手续，但在2019年6月13日前向被告发送的要求办理手续的材料现在已经找不到了。 被告质证，《交付通知书》是2019年6月13日当天，验房以后给被告的该通知书。 《交付通知书》载明，609-69号212户房屋已经达到交付条件，并通知被告“于2018年6月29日前来办理交付相关手续”，办理入住手续时需要交纳物业服务费。交付通知书上有“张丽荣2019.6.13”签字。 （二）被告提交下列证据： 1、212室房屋的《物品领用确认单》、《装修完工备案表》、《区域防火责任书》，拟证明212室房屋是2019年6月13日交付，确认单中签字的李亚就是原告公司员工，交付房屋时有水工、电工、消防、还有原告公司代理人李昆俞，交接当天签订了防火责任书。《装修完工备案表》也能够证明212室房屋不存在装修违规的情形。 原告质证，《区域防火责任书》是我方出具的，但只是向被告告知消防义务，没有其他证明意义。《装修完工备案表》是211室的不是212室的。《物品领用确认单》是原告公司物业经理签的字，是当时才给被告钥匙，但是被告早就将212室打通使用。 五、关于停电情况。 被告主张原告私自停了211房屋的电，原告公司工作人员沈向前同意向其赔偿停电损失3000元。被告提交其与原告公司员工沈向前的录音。 原告质证，因被告侵占212室房屋，但当时212室房屋还没有交付给被告，原告工作人员停的是212室房屋的电，这个过程中被告一直要求原告给退211房的装修保证金3000元，原告告诉被告告诉推装修保证金公司有流程。212室房屋不符合交付条件，被告强制施工，当时被告很着急，原告工作人员当时说被告要是着急的话个人先赔被告钱，但是公司来赔偿不符合规定。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”青岛远基物业管理有限公司与青岛远洋华欧置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。青岛远洋华欧置业有限公司与被告签订的《青岛市商品房预售合同》中被告对《前期物业管理服务合同》、《业主管理公约》等物业服务相关事项进行了确认。本案原告受青岛远基物业管理有限公司委托，为远洋一方小区提供物业服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳物业管理费。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告主张其现金交纳了211室房屋2018年2月1日起至2018年11月30日止的物业管理费，但被告未能举证证明其该项主张，故本院不予采信，被告应当向原告交纳211室房屋自2018年2月1日起至2019年12月31日止的物业服务费8915.95（5×77.53×23）元。 《前期物业管理服务合同》中约定“物业服务费/物业服务资金应当从甲方通知收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付[季度]的物业服务费/物业服务资金。”原告提交的青岛远洋华欧置业有限公司的《交付通知书》交给被告的时间为2019年6月13日，故不应以《交付通知书》中载明的“2018年6月29日”作为物业费计收的起点。被告提交的《物品领用确认单》可见212室房屋及钥匙的交付时间为2019年6月13日，原告亦未能举证证明青岛远洋华欧置业有限公司在2019年6月13日前向被告告知“收房期限”，关于原告主张的被告在交房前侵占212室房屋使用，因原告提交的相关证据不足以证明其该项主张，故原告该项主张，本院不予采信。综上，本院认定212室房屋的物业服务费应当自2019年6月13日起计算。关于被告主张的其交房时交纳了212室房屋半年的物业服务费，因被告未能举证证明其主张，故被告该项主张本院不予采信。被告应当支付原告212房屋的自2019年6月13日起至2019年12月31日止的物业服务费2558.49（5×77.53÷30×18+5×77.53×6）元。 关于原告主张的违约金。虽被告未按约交纳有关费用，但原告未能举证证明其就费用的交纳向被告进行了通知和催缴，因此本院对该部分诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张丽荣于本判决生效之日起十日内支付原告青岛远基物业管理有限公司黄岛分公司青岛市黄岛区五台山路609-69号211网点自2018年2月1日起至2019年12月31日止的物业服务费8915.95元； 二、被告张丽荣于本判决生效之日起十日内支付原告青岛远基物业管理有限公司黄岛分公司青岛市黄岛区五台山路609-69号212网点自2019年6月13日起至2019年12月31日止的物业服务费2558.49元； 三、驳回原告青岛远基物业管理有限公司黄岛分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费322元（原告已预交），减半收取161元，由原告负担72.6元，被告负担88.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  曹方超 二〇二〇年六月十五日 书记员  张星星