内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终549号 上诉人（原审被告）：张某1，现住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：恩某，内蒙古傲赢律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：正蓝旗恒泰房地产开发有限责任公司。 法定代表人：尹某，职务：董事长。 诉讼委托代理人：任某，内蒙古建中律师事务所锡林浩特分所律师。 被上诉人（原审第三人）：梁某，现住内蒙古自治区。系正蓝旗恒泰房地产开发有限责任公司第三项目部负责人。 上诉人张某1因与被上诉人正蓝旗恒泰房地产开发有限责任公司（简称蓝旗恒泰公司）、被上诉人梁某确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区正蓝旗人民法院（2019）内2530民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某1委托诉讼代理人恩某、被上诉人蓝旗恒泰公司委托诉讼代理人任某、被上诉人梁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某1上诉请求：请求依法判令撤销正蓝旗人民法院(2019)内2530民初640号民事判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：一、一审法院驳回被上诉人无效诉求却支持返还诉求，违背审判规则。本案为确认合同效力纠纷，被上诉人蓝旗恒泰公司向一审法院主张诉讼请求为确认上诉人与被上诉人之间签订的《购买商品房合同》无效后返还房屋，而返还房屋的诉讼请求系作为确认合同无效后标的物的返还主张。本案一审法院在审理后认为上诉人与被上诉人蓝旗恒泰公司之间签订的《购买商品房合同》有效，在确认合同效力纠纷案件中，被上诉人主诉求即确认合同无效诉求未予支持，那么以主要诉求作为基础法律关系的返还诉求也应当不予支持。而本案一审法院在驳回合同无效的诉讼请求下再支持被上诉人以合同无效的诉讼请求为依据的返还标的物的诉讼请求，显然不符合法律规定，违背审判原则。确认合同无效案件中标的物返还与价款返还互为对待给付，如判定返还，双方应同时返还，避免因判令单方返还而出现不公平的结果。本案中的证据能够体现，被上诉人梁某作为原告的项目部负责人，对该项目房产具有处分权，那么被上诉人梁某将房屋抵顶给上诉人行为视为被上诉人蓝旗恒泰公司应为有效，且一审中二被上诉人对梁某的身份并无异议，因此本案判决结果并不公正。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案属于债务抵顶，本案涉案的5套房屋及车库虽然在2013年12月签订买卖合同，但在2015年因被上诉人梁某无法偿还借款，故向被告交付了该5套房屋，当时从物业处办理了相关手续，上诉人己实际入住使用，可视为债务抵顶，并且履行完毕。且2015年被上诉人向上诉人交付房屋时双方对借款债务进行核算，后因抵顶房屋价值高于债务，上诉人还将两套房屋退回了被上诉人（现房屋买卖合同仍在上诉人手中持有），前后两次的事实履行行为足以认定抵顶事实，且债务抵项属于诺成合同，以实际履行为确认，现行法律并无相关规定明确债务抵顶必须为要式合同。本案中被上诉人持有相关的交房手续却拒不出示，并声称上诉人强占却未能提供证据，根据证据规则，请求二审法院责令被上诉人出示。退一步讲，即便认定本案事实为抵押，那么根据《物权法》195条、《担保法》第53条规定“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿”，本案中，在2015年12月后被上诉人再未向上诉人归还给借款，从事实上也能体现双方在当时已经确认债务履行期届满，双方对抵押物进行折价处分符合上述法律规定，性质上属于代物清偿，即以转移抵押物所有权的形式代替债务的清偿。受担保债权在协议抵偿的金额范围内消灭，抵押权人对抵押人的抵押权也因此而消灭。一审法院适用《物权法》第179条属于适用法律错误，该法条适用的抵押担保期间对于抵押物的处分，而本案是对于抵押物已经折价清偿，合同履行完毕之后，因此判令上诉人返还法律依据不足。且如果本案得以支持会造成社会不稳定，现实中存在大量对于抵押物在债务履行期届满后折价清偿事例，那么不但会造成新的纠纷，而且此前已经判决生效的案件也会掀起再审纠纷。综上所述，一审法院审理程序错误，认定事实不清，请求撤销一审判决，发回重审或予以改判。 蓝旗恒泰公司辩称，一、梁某与上诉人签订的《购买商品房合同》并未实际履行，系其双方虚假意思表示，真实的法律行为是其双方的借款抵押担保合同。2013年12月9日，第三人梁某向上诉人借款的同时签订了涉案房屋的买卖合同，借款月息5分，属于高利贷，并且房屋买卖合同并未实际履行，上诉人也没有交付购房款，被上诉人也没有交付房屋。本案的房屋买卖合同实际是借款抵押担保合同。二、上诉人诉称涉案房屋系梁某抵顶借款债务，该事实并不存在。第三人梁某向上诉人借款本金为90万左右，后期已陆续还清，不存在抵顶债务的事实。涉案房屋并非主动交付给上诉人，是上诉人强行占有。第三人借款已经还清，再拿100多万房产抵顶债务，不符合正常的交易逻辑。综上所述，涉案房屋买卖合同并非其双方真实意思表示，实际是借款抵押担保行为，依据《民法总则》第146条之规定，虚假部分的买卖行为无效，真实的担保行为应按照《物权法》第179条之规定处理。故请求二审法院驳回上诉人全部的诉讼请求，维护被上诉人合法的财产权益。 梁某辩称，其系蓝旗恒泰公司第三项目部的负责人。2013年2月7日梁某从张某1处借了19.8万元，给打了22万元的条子，这些钱用到工程和给工人发工资。第二笔是2013年3月份从张某1处借了20万元，给打了20万元的条子，这些钱用于项目施工。2014年缴土地费时从张某1处借了40万元，合计前面借的钱一共打了73万元的条子。之后又从张某1处借了10万元，给打了13万元的条子，这些钱也用于工程施工。施工期间，蓝旗恒泰公司项目部的任国锋、郑丙林、张跃成、梁某四个人每人占25%的股份，我在外面借钱施工，其余三人都知道，他们也在外面借钱用于施工。借上面第二笔钱的时，蓝旗恒泰公司第三项目部出了五套楼房和五个车库做抵押。最后借10万元时，用樊淑峰的商铺做了担保抵押。我跟张某1就五个房子和五个车库签房屋抵押合同时，房屋是按照2280元每平米计算，车库是按照3600元每平米计算。我总共从张某1处借款93万，已经还了90多万，目前我们的账目还没有结清。 蓝旗恒泰公司向一审法院起诉请求：1、依法确认被告与原告于2013年12月9日订立的五份《购买商品房协议》无效；2、判决被告向原告返还正蓝旗元上苑小区2号楼3单元602室、601室、2号楼1单元601室、401室、2号楼南侧车库28号、29号、30号、33号及35号；3、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：蓝旗恒泰公司第三项目部负责人系第三人梁某，第三项目部是原告蓝旗恒泰公司内部设立机构，不具有独立主体资格。2013年12月9日，第三人梁某向被告张某1出具借条，载明借款60万元，月利率5%，借款期限自2013年12月9日至2014年1月8日。同日，被告张某1与蓝旗恒泰公司第三项目部签订5份《购买商品房合同》，分别约定张某1购买蓝旗恒泰公司第三项目部开发的的位××苑、2楼南车库33号、2号楼1单元401室、2楼南车库28号、2号楼3单元601室、2楼南车库35号、2号楼3单元602室、2楼南车库29号、2号楼1单元601室、2楼南车库30号并约定订房时一次性交款。同时，蓝旗恒泰公司第三项目部向被告张某1出具5份购房款票据，载明楼号、总房款及全款。另查明，被告张某1与第三人梁某之间除2013年12月9日的借贷，还存在其他借贷，2013年至2015年期间，被告梁某多次向被告张某1偿还借款。2019年7月30日该院作出的（2018）内2530民初690号民事调解书中，“梁某同意用正蓝旗上都镇元上苑小区2号楼1单元401室及2楼朝南车库28号、29号折抵韩某材料款，正蓝旗恒泰房地产开发有限责任公司与张某1一案判决书出来后15日内，梁某给韩某办理网签手续及房屋产权证，办证费用由梁某承担，正蓝旗恒泰房地产开发有限责任公司协助办理”。2019年8月3日，该院作出（2018）内2530民初690号民事裁定书，裁定“查封正蓝旗上都镇元上苑小区2号楼1单元401室和2号楼朝南28号、29号车库。” 一审法院认为，蓝旗恒泰公司第三项目部系原告蓝旗恒泰公司内设机构，其行为代表蓝旗恒泰公司，相应的民事法律后果由蓝旗恒泰公司承担。该案原告、被告、第三人三方均陈述蓝旗恒泰公司与张某1于2013年12月9日签订的五份《购买商品房合同》是为第三人梁某的借款提供抵押担保而签订，对此该院予以确认，涉案五份《购买商品房合同》虽从形式上看属于商品房买卖合同纠纷，但从三方意思表示及履行来看，涉案五份《购买商品房合同》性质为抵押担保合同，原、被告双方之间并不存在商品房买卖合同法律关系，双方为抵押担保合同法律关系，抵押担保系双方的真实意思表示，不存在无效情形，故对原告蓝旗恒泰公司要求确认涉案五份《购买商品房合同》无效的请求，本院不予支持。对被告张某1自认的其现实际占用××楼、2号楼3单元601室、2号楼1单元601室、2号楼1单元401室及5个车库的事实，该院予以认可，根据《中华人民共和国物权法》规定，抵押系为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将财产抵押给债权人，故对原告蓝旗恒泰公司主张的要求被告张某1返还正蓝旗元上苑小区2号楼3单元602室、2号楼1单元601室、2号楼1单元401室、2号楼南侧车库28号、29号、30号、33号及35号车库的诉讼请求，该院予以支持。对原告蓝旗恒泰公司主张的被告张某1强占涉案房屋的事实，因其未提供有效证据予以证明、在其自述的知道“被强占”房屋之后未采取任何措施，且在其与案外人张某2商品房买卖合同纠纷（2019内2530民初1268号）一案中提交的购房票据与该案张某1出具的购房票据样式一致，而蓝旗恒泰公司陈述该票据既是房款收据，也是交房票，故对原告的该事实主张，该案对此不予采信。对被告张某1提出的其与梁某于2015年底进行借款结算，形成以房抵债合意并已实际履行的事实，因其未提供有效证据予以证明，故对被告的该事实主张，该院对此不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告张某1于本判决生效之日起十日内返还原告正蓝旗恒泰房地产开发有限责任公司位于××旗、2号楼1单元601室、2号楼3单元601室及2号楼1单元401室、2号楼南侧28号、29号、30号、33号、35号车库；二、驳回原告正蓝旗恒泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 本院认为，本案的争议的焦点是：上诉人张某1与被上诉人蓝旗恒泰公司及梁某订立《购买商品房合同》的效力问题。经庭审调查，在签订《购买商品房合同》前，梁某与张某1已存在借贷关系，双方于2013年12月9日签订的五份《购买商品房合同》后，又发生过多笔借款行为，有银行转账记录及收条为证。本案上诉人张某1、被上诉人蓝旗恒泰公司和被上诉人梁某三方均认可2013年12月9日签订的五份《购买商品房合同》是为借款提供抵押担保而签订，即合同目的并不是通过支付对价获得房屋及车库的所有权，而是为借款的偿还设定担保，该商品房买卖合同从属于借款合同项下。对于该种借贷双方以签订买卖合同形式作为民间借贷合同的担保，属于目前法律没有明确规定的让与担保性质的非典型担保方式。上诉人张某1与被上诉人蓝旗恒泰公司及梁某订立《购买商品房合同》并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故一审法院对于被上诉人蓝旗恒泰公司提出案涉《购买商品房合同》无效的意见不予采纳，并无不当。虽然上诉人张某1诉称，其与梁某于2015年年底已完成借款本金及利息的结算，双方借贷关系因以房抵债而消灭，双方已实际形成商品房买卖合同关系，但张某1未提供确凿充分的证据进行证明，被上诉人梁某在庭审中亦明确借款账目尚未结清。故对于上诉人张某1主张案涉房屋及车库不应返还的上诉请求，不具有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14224.18元，由张某1负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  代玲玲 二〇二〇年六月二十四日 书记员  魏晓玲 附相关法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。