江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初1239号原告：王万如，男，1951年2月22日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：钱越，江苏清越律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓旭(实习),江苏清越律师事务所律师。被告：江苏亚龙焊接设备有限公司，统一社会信用代码91321204558067095Y,住所地：泰州市姜堰区梁徐镇双登科工园。法定代表人：钱承龙，公司董事长。第三人：鸿佳集团有限公司，统一社会信用代码91321204141336376F,住所地:泰州市姜堰区双登科工园18号。法定代表人：钱善和。原告王万如与被告江苏亚龙焊接设备有限公司（以下简称亚龙公司）、第三人鸿佳集团有限公司（以下简称鸿佳公司）建设工程价款优先受偿权纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法由审判员符爱梅适用简易程序于2020年5月26日、6月24日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人钱越、被告法定代表人钱承龙到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人张晓旭到庭参加第一次庭审，第三人经本院通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认原告对位于姜堰区国营果林场的江苏亚龙焊接设备有限公司新厂区项目的职工宿舍楼1-3层、B厂房1-3层房屋（不含土地）拍卖的价款在770万元工程款范围内享有优先受偿权。事实与理由：2012年5月，被告与第三人鸿佳集团有限公司（原江苏鸿佳建设有限公司）签订了《建设工程施工合同》一份，合同约定被告将其新厂区内职工宿舍楼、检测中心、综合楼厂房发包给第三人施工。合同签订后，原告作为实际施工人对上述工程组织人员进行施工建设。2013年11月5日，被告因无法支付剩余工程款，遂与第三人签订《协议书》一份，约定被告尚欠第三人工程款770万元，由被告将东至梁徐镇府前路，南至双登科工园区1路，西至河边扩坡，北至新厂区东大门南墙（详见附图）范围内的土地使用权及地上房屋所有权和附属物作价800万元抵算工程款，差价30万元由第三人支付给被告。第三人于2018年10月8日向被告出具《情况说明》一份，载明第三人与被告所签订的《建设工程施工合同》（GF-1999-0201)实际为原告个人借用其公司资质与被告公司所签，该合同项下所涉工程款以及合同之外增补工程款均归原告个人所有，2013年11月5日第三人与被告所签订的《协议书》，协议所约定的第三人与被告的权利和义务也均归原告个人享有和承担，协议第二条所约定的30万元也是由原告个人支付给被告公司的。2013年11月5日被告与第三人所签的《协议书》，其中将所建房屋抵算工程款的协议条款合法有效，应视为承包人以工程协议折价方式行使工程款优先权。第三人也出具书面情况说明确认原告为实际施工人，并确认上述协议书所约定的第三人的权利和义务均归原告享有和承担，原告亦按协议书约定支付了差价30万元，被告也将所抵算工程款的房屋实际交付给了原告。原告作为实际施工人通过债权转让的方式继受取得了建设工程价款优先受偿权。被告辩称,欠工程款是事实，被告已经将房屋给原告抵付工程款。请求法院依法判决。第三人未发表述称意见，亦未举证。本院经审理查明事实如下：1.亚龙公司与鸿佳公司签订《建设工程施工合同》一份，载明，亚龙公司将其职工宿舍楼、检测中心、综合楼厂房发包给鸿佳公司承建，开工日期2012年5月16日，竣工日期为2013年5月8日，总价款1450万元。2.2013年11月5日，鸿佳公司与亚龙公司签订《协议书》一份，载明：对鸿佳公司承建的亚龙公司职工宿舍楼、检测中心、综合楼厂房，亚龙公司己付680万元，尚欠770万元，亚龙公司自愿将东至梁徐镇府前路、南至双登科工园区1号、西至河边护坡、北至新厂区东大门南墙（详见附图）范围内的土地使用权及地上房屋所有权和附属物作价800万元抵算工程款；工程差价款30万元，由鸿佳公司支付给亚龙公司，等。2013年11月6日，亚龙公司与鸿佳公司办理了上述房屋及土地、附属物的交接手续；亚龙公司于2013年11月8日出具收条一份，载明收到鸿佳公司30万元；3.鸿佳公司于2018年10月8日出具《情况说明》一份，证明亚龙公司与鸿佳公司所签《建设工程施工合同》为原告王万如借用鸿佳公司资质与亚龙公司所签，合同项下所涉工程款以及合同之外增补工程款均归王万如个人所有，2013年11月5日亚龙公司与鸿佳公司所签《协议书》约定的鸿佳公司的权利和义务也均归王万如个人享有和承担，其中的差价款30万元是王万如个人支付给亚龙公司的。另查明：1.2011年10月17日，亚龙公司经原姜堰市发展和改革委员会批准，新建厂房、办公楼、职工集体宿舍楼，2012年4月13日领取了《建设用地规划许可证》，同年7月2日领取了《建设工程规划许可证》，2013年5月22日领取了《建筑工程施工许可证》。后亚龙公司与鸿佳公司签订了《建设工程施工合同》，该工程竣工后，一直未办理工程验收手续，亦未办理房屋产权登记手续。2.亚龙公司所建的职工宿舍楼、检测中心、综合楼厂房所占土地己于2013年9月16日办理了抵押手续，抵押权人为江苏银行姜堰支行。因亚龙公司未按生效判决确定的内容履行还款义务，江苏银行姜堰支行遂向本院申请强制执行，本院于2018年10月19日作出执行裁定书，裁定：拍卖江苏亚龙焊接设备有限公司的坐落于泰州市姜堰区综国有土地使用权［土地证号姜国用（2016）第2068号及姜泰国用（2013）第4821号］及国有土地使用范围内的无证建筑。3.鸿佳公司与亚龙公司签订的《协议书》上约定的抵算工程款的房屋即为亚龙公司新厂区项目的职工宿舍楼1-3层、B厂房1-3层房屋，该房屋自亚龙公司与鸿佳公司办理交接手续后由原告实际占有使用。上述事实有《建设工程施工合同》、《协议书》、交接书、收条、《情况说明》、租赁合同及当事人陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。本案中，鸿佳公司系案涉工程的承包人，工程建成后，鸿佳公司与亚龙公司签订《协议书》一份，约定将部分房屋折价归鸿佳公司所有以折抵工程款，该行为系鸿佳公司行使建设工程优先受偿权的行为。《协议书》签订后，因双方未办理房屋产权变更登记手续致鸿佳公司未真正实现建设工程价款优先受偿权，而鸿佳公司出具《情况说明》明确协议约定的权利义务由原告王万如享有，应视为原告王万如通过鸿佳公司的受让享有了案涉工程的工程价款优先受偿权，此时，原告可通过要求亚龙公司变更房屋产权登记手续实现其权利，但因案涉房屋未进行验收致无法办理产权登记手续，故原告已无法通过该方式实现其权利。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。该规定对承包人主张工程价款优先受偿权的期限作出了限制，但该限制应仅限于承包人行使优先受偿权时间的限制，而非对承包人真正实现优先受偿权时间的限制。本案中，鸿佳公司在竣工之日起六个月内已经主张了建设工程优先受偿权，并将该权利转让给原告，原告也实际占有使用了抵债的房屋，该权利应当处于原告持续行使但未最终实现的状态。原告现已无法通过变更案涉房屋的产权登记实现其享有的建设工程价款优先受偿权，而案涉房屋已经由法院裁定拍卖，因原告王万如所享有的工程价款优先受偿权应当优先于抵押权及其他普通债权，故原告要求确认原告对位于姜堰区国营果林场的江苏亚龙焊接设备有限公司新厂区项目的职工宿舍楼1-3层、B厂房1-3层房屋（不含土地）拍卖的价款在770万元工程款范围内享有优先受偿权于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百八十六条之规定，判决如下：确认原告王万如对位于姜堰区国营果林场的被告江苏亚龙焊接设备有限公司新厂区项目的职工宿舍楼1-3层、B厂房1-3层房屋（不含土地）拍卖的价款在770万元工程款范围内享有优先受偿权。案件受理费70700元,减半收取计35350元，由被告江苏亚龙焊接设备有限公司负担（该款原告已预交，由本院退还原告，被告应于本判决生效后十日内向本院支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费70700元。审判员  符爱梅二〇二〇年六月二十八日书记员  许 钱附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不易折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。