江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初584号原告：单成成，男，1990年2月28日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：殷爱亭，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：叶莉，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。被告：王莹，女，1984年1月23日出生，居民，住江苏省连云港市新浦区。委托诉讼代理人：高璇，江苏金铎律师事务所律师。第三人：宿迁领域房产经纪有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区星海湾南门2-11××号商铺。法定代表人：汪领。原告单成成与被告王莹、第三人宿迁领域房产经纪有限公司（以下简称领域公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告单成成及其委托诉讼代理人殷爱亭、被告王莹及其委托诉讼代理人高璇到庭参加诉讼。第三人领域公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单成成向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还定金20000元并支付违约金160000元（含损失）；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加要求解除房屋买卖合同的诉讼请求。事实和理由：原被告经第三人居间介绍，于2019年5月5日签订房屋买卖合同一份，约定被告将其所有的宿迁市宿豫区印象99花园3号楼2单元602室商品房出售给原告，房屋建筑面积1××6.67平方米，原告于合同签订当日支付定金20000元，并于被告取得房屋产权证后十日内支付首付款400000元，剩余房款通过按揭贷款方式支付。合同签订后，原告按约定支付了定金和首付款，并及时提交了银行按揭贷款资料。2019年1××月1日，在被告协助下，原告办理了涉案房屋的交付及装修事宜。现被告借故以银行按揭贷款放款时间较长，且在原告明确可以全款购房的情况下，仍不愿意继续履行合同，执意解除合同，根据合同第六、七、八、十三条约定，被告已经构成根本违约，应向原告退还购房定金并支付违约金和赔偿原告损失。为维护自身的合法权益，原告现起诉至法院，请求判为所请。被告王莹辩称：首先，在案涉合同履行过程中，被告一直配合原告办理各类手续，包括办理房屋产权证及贷款手续，但由于原告原因导致贷款一直未能办理成功，因此双方尝试通过协议方式解除合同并退还定金，但关于具体费用一直未达成一致意见，被告有理由认为原告有解除合同的意思表示，且原告未在合同约定期间内办理好贷款，也未直接向原告支付全款，因此，被告不存在违约。其次，如果原告在三天内一次性支付全款，被告同意继续履行合同，但能否过户取决于政府二手房政策规定。如果原告一直未能办理贷款，被告房屋不可能一直闲置，因此双方对合同期限应予明确，如果原告不能在上述期限内支付全款，就属原告逾期付款，被告给予宽限期后仍不能履行的情形，此种情形下，被告合同目的不能实现，有权解除合同，且系原告违约造成，已付的定金不予退还，原告应对涉案房屋恢复原状。再次，关于原告主张的装修损失，因被告并未同意原告对房屋进行装修，故该部分损失应由原告自行承担。对原告增加要求解除合同的请求，被告同意解除合同，如合同解除，原告应承担将被告房屋恢复原状的义务。如果法院认定被告构成违约，对原告主张的违约金，被告认为过高，应予调整。综上，原告的诉请无事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。第三人领域公司未作陈述。本院经审理认定事实如下：2019年5月6日，经第三人（丙方）居间介绍，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份房地产买卖合同，约定乙方将其所有的宿迁市印象99花园3号楼2单元602室房产出卖给甲方，房屋总价800000元，乙方应于2019年5月5日支付定金20000元，房屋首付款为400000元（含定金），该首付款数额应为乙方向银行申请贷款所需的转账金额，实际支付金额应以银行贷款审批需求为准（以多退少补为原则）；在不影响银行贷款审批的前提下，甲方收到该笔钱款后应即刻转入丙方指定账户代为保管，待乙方向银行申请的贷款审批通过后一日内，由丙方将该笔款项返还至甲方账户，剩余400000元由乙方通过按揭贷款方式支付，乙方应于支付首付款后三日内向贷款银行申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续。同时甲方应积极配合并提供贷款所需材料。若乙方贷款未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；甲方收到乙方银行贷款后3日内，双方对房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方；一方未按协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过12个工作日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。双方还约定，乙方在甲方拿到房产证1××日内交首付款，办理银行贷款。合同签订当日，原告向被告支付定金20000元。2019年9月27日，被告将涉案房屋钥匙交付原告，原告交纳了涉案房屋物业费2291元及装修保证金500元。2019年1××月19日，原告通过微信联系被告表示想要装修房屋，被告因未过户且未收到房款未同意。2019年1××月31日，被告通过微信通知原告其已取得涉案房屋权属证书。同日，原告向第三人账户转账330000元，作为购房首付款，并因办理银行按揭贷款需要，向宿迁市恒汇房产信息咨询有限公司支付评估费和贷款服务费9700元。当日，被告配合原告办理了银行按揭贷款手续。后因银行按揭贷款审批时间较长且放款期限不能确定，被告对此提出异议，并表示不同意配合原告办理贷款后期审核手续，原告遂于2019年11月19日提出解除合同，并要求被告赔偿其缴纳的物业费和装修损失，被告以其未同意原告装修为由不同意赔偿装修损失，双方未能达成一致。2019年11月21日，被告通过网络发布涉案房屋的出售信息，显示房屋总价为91××000元。2019年11月23日，双方通过第三人协商合同的履行问题，在协商过程中，被告以贷款放款时间不确定为由不同意继续出卖房屋，在原告表示全款购房时，因原告父亲通过电话辱骂过被告且原告提出过解除合同，被告未同意。后双方又协商，原告于2019年12月底支付房款600000元，余款办理按揭贷款，但仍未能达成一致。后原告又提出于2019年12月底支付全款购房，被告因原告对是否购房存在反复，未同意。2019年12月，被告委托江苏华德律师事务所向原告发送一份律师函，以原告未按约定支付首付款和银行按揭贷款未获审批为由，要求解除双方的房屋买卖合同。另查明：第三人于2019年12月3日和12月4日向原告退还了首付款330000元。因涉案房屋按揭贷款手续未办完，宿迁市恒汇房产信息咨询有限公司向原告退还了评估费及贷款服务费。再查明：原告委托宿迁市宿豫区运河法律服务所为其代理本次诉讼，并支出代理费5000元。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一当事人可以解除合同。本案中，双方签订的合同约定被告应协助原告办理房屋按揭贷款手续，但被告在协助原告办理了部分贷款手续后，以贷款放款时间不确定为由，不同意配合原告办理贷款后续审核手续，且在原告提出全款购房时，亦不同意继续履行合同，构成违约，原告有权解除合同，故对原告要求解除房屋买卖合同的请求，本院予以支持。因原告于庭审中提出解除合同时，被告已悉原告解除合同的意思且表示同意，故本院确认双方签订的房屋买卖合同于2020年4月27日解除。合同解除后，被告应将收取的定金20000元退还原告，原告应将房屋返还被告。对原告主张的违约金160000元（含损失），本院认为，在本案合同履行过程中，原告仅直接向被告支付了20000元定金，并未按照合同约定直接向被告支付首付款，且在合同是否继续履行问题上存在反复，本院由此认定原告对合同未能履行亦存在过错；同时，被告虽然提前向原告交付了房屋，但并未同意原告对房屋进行装修，其擅自装修房屋，相应的损失应由其自行承担。综上，本院根据本案合同履行情况、双方过错程度及公平原则，对原告主张的违约金，酌情支持40000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认单成成与被告王莹签订的房屋买卖合同于2020年4月27日解除；二、被告王莹于本判决生效后十日内返还原告单成成定金20000元并支付违约金40000元；三、原告单成成于本判决生效后十日内将宿迁市印象99花园3号楼2单元602室房屋返还被告王莹；四、驳回原告单成成其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1950元，由原告单成成负担1350元，由被告王莹负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  王丽娜二〇二〇年六月十五日书记员  程 浩