湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1008号上诉人（原审被告）：益阳雄森房地产开发有限公司，住所地湖南省益阳市。法定代表人：颜昌华，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐鑫，湖南万维律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹益平，湖南义剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：涂艳红，女，1979年10月3日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：王登科，沅江市赤山法律服务所法律工作者。上诉人益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称雄森公司）因与被上诉人涂艳红商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初369号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雄森公司的委托诉讼代理人齐鑫、曹益平，被上诉人涂艳红的委托诉讼代理人王登科均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雄森公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回涂艳红的诉讼请求，由涂艳红承担案件诉讼费用。事实和理由：一、同类生效案件已查明，案涉房产所在小区办理不动产权证的障碍主要是因为拆迁交地未完成，该小区开发公司与市城建投的拆迁成本结算等工作无法推进，且存在土地跨宗等问题。案涉房产逾期办证的责任不在于雄森公司。同时，案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，只有因出卖人原因导致逾期办证，出卖人才承担违约责任，故出卖人即雄森公司在本案中未怠于行使协助办证义务，不能办证非雄森公司原因所致，雄森公司不应承担违约责任；二、根据合同法规定，违约金过高时，当事人可以请求人民法院适当减少。因同类逾期办证的业主过多，如判决雄森公司依据合同承担“日万分之一”的违约责任，由此产生的巨额赔偿，于雄森公司不公，雄森公司亦无力承担。故如判决雄森公司承担违约责任，应将违约金比例调整为“日万分之零点五”。三、购房合同第十九条约定：“出卖人应在商品房交付使用后。”因此，商品房交付之日为办证时间的计算起点。涂艳红的两套房屋，双方办理交房手续的时间是2019年6月6日，按交付时间计算，本案并未逾期。涂艳红辩称：一、案涉合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，包括违约金在内的条款应为当事人所遵守；二、没有办证所有的责任都在雄森公司，是否第三方因素导致迟延办证与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。涂艳红向一审法院起诉请求：1、请求判令雄森公司向涂艳红支付至2019年12月31日逾期交付二套商品房和逾期未办妥二套商品房不动产权证书的违约金63942元，并按购房款XX78271元日万分之一的标准支付至实际办妥之日止；2、由雄森公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：涂艳红、雄森公司于2017年9月21日签订了两份《商品房买卖合同》，约定：涂艳红购买雄森公司开发的位于益阳大道北侧、大桃路西侧的雄森国际项目中的13幢X层10X号、10X号房屋，房屋价格分别为XX6911元和XX1360元，雄森公司应当在2017年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付涂艳红使用；该合同第十一条约定，逾期超过90日交付房屋，出卖人应当自2018年1月1日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付放款万分之一的违约金；该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，出卖人自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，涂艳红付清了全部购房款XX78271元，后将房屋返租给雄森公司。2019年6月6日，涂艳红、雄森公司双方签订《交房流转表》，涂艳红于当日收取13幢X层10X号、10X号房屋。雄森公司至今没有为涂艳红办理好房屋的不动产权证。一审法院认为：雄森公司将涉案房屋出售给涂艳红后，又跟涂艳红签订租赁合同承租了涂艳红所购的房产。租赁到期后，双方签订的《交房流转表》仅能证明雄森公司将租赁房屋返还给涂艳红的时间为2019年6月6日。因双方未提供证据证明双方对于交房时间进行了重新约定，一审法院认定雄森公司应当按照约定的交付时间交房。根据合同约定，在按照约定时间交房之后，扣除办理初始登记的90天、扣除360日，即雄森公司应于2019年3月26日为涂艳红办妥不动产权证。合同约定的按已付房款日万分之一计算违约金，换算成年利率仅为3.65%，未明显过高。经计算，2019年3月27日至2019年12月31日的逾期办证违约金为46823.8元，对涂艳红要求雄森公司支付至2019年12月31日的违约金超出上述金额的部分不予支持，违约金应按房屋总价款XX78271元的日万分之一的标准支付至不动产权证办妥之日止。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决：一、雄森公司在判决生效之日起十日内向涂艳红支付违约金46823.8元（违约金已计算至2019年12月31日，之后的违约金按已付总房款XX78271元的日万分之一的标准从2020年1月1日计算至不动产权证办妥之日止；二、驳回涂艳红的其他诉讼请求。案件受理费1400元，减半收取700元，由雄森公司负担600元，涂艳红负担100元。二审中，雄森公司围绕上诉请求提交了会议纪要一份，拟证明案涉房产所在小区因存在土地跨宗等问题，办证截止日期应计算到2019年9月，办证迟延的原因不在其公司。涂艳红对该证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，会议纪要能证明雄森公司违约，拆迁没到位与涂艳红无关。本院经审查认为，雄森公司提交的证据仅能证实政府部门就案涉房产所在小区办证问题进行过会议协调，达不到办证期限应推迟及其不应承担责任的目的，本院对该证据不予采信。本院查明的基本事实与一审判决认定的基本事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：雄森公司应否承担案涉违约责任；如应承担，一审认定违约金是否过高。关于违约责任。对于13幢X层10X号、10X号房屋是否逾期，雄森公司认为根据双方签订的《交房流转表》，双方办理交房手续的时间是2019年6月6日，按交付时间计算并未逾期。本院认为，雄森公司与涂艳红签订商品房买卖合同后，又返租，交房时间应当以双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间为准，而不是以雄森公司认为的返租后交付的2019年6月6日。根据雄森公司与涂艳红签订的《商品房买卖合同》，对于13幢X层13X号、13X号房屋，雄森公司应当在2017年12月31日前交付涂艳红使用。一审法院认定雄森公司应当按照约定的交付时间交房并无不当，本院予以维持。案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因该合同系平等民事主体签订，且无违法等无效情形，故该条款对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人对案涉房屋延期办证的事实无异议，就其原因，雄森公司认为责不在己。本院认为，双方在案涉《商品房买卖合同》关于产权登记的约定中，并未约定他方行为可免除双方就产权登记引起的违约责任。该合同由雄森公司提供，雄森公司作为专业房地产开发公司，相比作为买受人的涂艳红，在合同签订前，更知晓存在类似于本案外在因素引起违约而承担赔偿风险的可能。作为本案合同相对方的涂艳红在产权登记中无过错，产权登记迟延的责任，应由作为本案合同相对方的出卖人即上诉人承担。一审判决依据合同约定，认定违约责任由上诉人承担并无不当，本院予以维持。关于违约金标准。从案涉双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，双方关于逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金约定具有惩罚性质，不仅是损害赔偿。同时，根据合同以已付房款日万分之一计算违约金的约定，该违约金标准换算成年利率为3.65%，并未过高。另，正如前述分析，案涉合同由雄森公司提供，违约金条款为雄森公司预先拟制，雄森公司作为专业房地产开发公司，应更知晓该违约金比例给自身带来的风险，雄森公司履行该条款义务更能彰显诚实信用原则。一审判决依据合同约定认定违约金标准并无不当，本院予以维持。综上所述，雄森公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由益阳雄森房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯正春审 判 员 夏 蓉审 判 员 蒋远军二〇二〇年六月二十九日法官助理 曹 帅书 记 员 郑思聪