河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民终10号 上诉人（原审被告）：廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊开发区居易路。 法定代表人：李卫锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人:李静，河北展坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人:邢轶苏，河北展坤律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：廊坊市凯创房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊市广阳区第八大街西区9-1-1601、1602。 法定代表人：王大为，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：廊坊市国土土地开发建设投资有限公司，住所地：河北省廊坊市安次区新兴示范区内国开兴安创业中心五层。 法定代表人：王大为，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：廊坊市投资控股集团有限公司,住所地：河北省廊坊市安次区新兴产业示范区内国开兴安创业中心四层。 法定代表人：凌少金，该公司董事长。 上述三上诉人共同委托诉讼代理人:孙艳利，河北乾翔律师事务所律师。 上述三上诉人共同委托诉讼代理人:齐亮，河北乾翔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：东方大学城开发有限公司，住所地：河北省廊坊开发区东方大学城。 法定代表人：曹季民，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李侠，河北若石律师事务所律师。 上诉人廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司（以下简称嘉轩公司）、廊坊市凯创房地产开发有限公司（以下简称凯创公司）、廊坊市国土土地开发建设投资有限公司（以下简称地建投公司）、廊坊市投资控股集团有限公司（以下简称廊坊控股公司）因与被上诉人东方大学城开发有限公司（以下简称东方大学城公司）合同纠纷一案，不服河北省廊坊市中级人民法院（2018）冀10民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉轩公司的委托诉讼代理人李静、邢轶苏，上诉人凯创公司、地建投公司、廊坊控股公司的委托诉讼代理人齐亮，被上诉人东方大学城公司的委托诉讼代理人李侠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 嘉轩公司上诉请求：撤销一审判决第一项和第三项，改判由凯创公司、地建投公司、廊坊控股公司共同偿还东方大学城公司3000万元及违约金。事实与理由：1、根据《国有土地使用权出让合同》的约定，嘉轩公司按时按分期支付地款时，不承担银行同期贷款利息，嘉轩公司已按期缴纳了全部款项。2、嘉轩公司与东方大学城公司签订《还款协议书》是为了配合东方大学城公司解决历史遗留问题。3、嘉轩公司已取得廊坊市政府和开发区管委会的相关批复，对于涉案的3000万元贷款利息减免的问题，得到了两级政府的一致认可，且有凯创公司出具的《承诺函》作为担保。4、2016年6月28日签订《和解协议》后，已经明确还款人为地建投公司和凯创公司，嘉轩公司的义务是协助与配合，故嘉轩公司在本案中没有还款义务。5、一审判决对基本事实没有查清，即东方大学城公司诉求的垫付3400余万元的利息没有相关支付凭证予以证实。6、一审判决错误将贷款利息认定为东方大学城公司的实际损失是错误的，应当按照存款利息认定损失及违约金。7、东方大学城公司的起诉已经超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实不清，嘉轩公司不负有3000万元贷款利息的偿还义务。 东方大学城公司辩称，1、东方大学城公司与嘉轩公司签订的《还款协议书》明确了还款金额及按期偿还的方式，并对违约金和利息的计算方式进行了约定。嘉轩公司已履行了第一期付款义务。2、东方大学城公司向廊坊经济技术开发区人民法院提起诉讼后，2016年6月28日，东方大学城公司、嘉轩公司、凯创公司、地建投公司就未履行的3000万元贷款利息问题达成了《和解协议》，《和解协议》第三条明确约定如未能按约定时间办理完抵押登记手续或2016年12月1日前未能解决东方大学城公司的诉求，东方大学城公司可继续起诉嘉轩公司、凯创公司、地建投公司。嘉轩公司作为合同主体之一，也加盖了公章。 凯创公司、地建投公司、廊坊控股公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项中关于银行利率部分的判决，改判按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。2、撤销一审判决第二项，改判地建投公司不承担责任。3、撤销一审判决第三项，并分别改判廊坊控股公司对判决第一项规定的违约金不承担连带责任以及凯创公司不承担责任。4、本案诉讼费用由东方大学城公司、嘉轩公司承担。事实和理由：1、一审法院判决按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金损失没有法律依据。东方大学城公司一审诉请违约金计算折合年利率为182.5%，一审法院认定违约金计算过高，进行了调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条规定，当违约金过高时，应当以最终的损失为基础进行认定，对于东方大学城公司而言，其损失的范围应当仅包括其利息损失，对于其他损失没有举证的情况下，应当以利息损失为基础进行认定，而一审法院却将该部分损失认定为贷款利率的1.3倍，没有事实和法律依据。2、廊坊控股公司保证范围仅限于3000万元债务本金，不涉及违约金。2016年11月30日廊坊控股公司在担保书中载明的担保范围为《和解协议》中载明嘉轩公司、凯创公司和地建投公司所应当承担的债务，而《和解协议》约定解决系“关于历史遗留的大学城公司进行垫付3000万元利息问题”，因此，廊坊控股公司认为《和解协议》中各方应承担的债务仅限于3000万元债务本身，不应当包括相关的违约金。且2016年9月2日东方大学城公司、嘉轩公司、地建投公司签署的《抵押担保协议》所载明的担保范围仅为3000万元债务本金，不包括相关的违约金。3、根据凯创公司出具的《承诺函》，凯创公司已经超过保证期间，应当免除其保证义务。《承诺函》约定凯创公司于2016年12月1日前解决东方大学城公司的诉讼请求，应当认定凯创公司的保证期间应当至2016年12月1日止。根据《和解协议》载明东方大学城公司将债务延长到了2016年12月1日，即保证期间和债务到期日一致。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第三十二条的规定:“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定。保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”，应当认定凯创公司的保证期间至2017年5月31日届满。4、地建投公司设定抵押的财产，东方大学城公司不具有优先受偿权。尽管地建投公司就本案设定了财产抵押，但涉案的相关款项未由地建投公司实际使用，因地建投公司为国有企业，如对外承担担保责任，会造成国有资产流失。 东方大学城公司辩称，1.《合同法解释（二）》第二十九条规定的当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可以看出，对于违约一方实行带有惩罚性的违约金的约定符合法律规定。因此，一审判决按照人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金于法有据。2.廊坊控股公司的担保范围不仅限于3000万元本金，还包括违约金。首先，《还款协议书》已经非常清楚地约定了欠款本金及利息的计算标准。其次，凯创公司、廊坊控股公司、地建投公司实际上是对《和解协议》的条款进行了断章取义的解读。《和解协议》的原文是“解决关于历史遗留问题的大学城公司先行垫付3000万元利息问题（廊坊经济技术开发区人民法院案号：2016冀1091民初268号）”，一审中东方大学城公司已经提交了2016冀1091民初268号案件的民事起诉状，该诉状包括了本金、违约金以及利息的诉讼请求。对于该案的诉讼请求，在《廊坊市投资控股集团有限公司关于妥善解决凯创公司涉诉问题的请示》第2页也进行了记载。第三，《和解协议》第二条明确约定，地建投公司、凯创公司保证在2016年12月1日前解决大学城公司的诉讼请求，实现大学城公司的债权。《承诺函》中也明确在2016年12月1日前依据《和解协议》解决东方大学城公司的诉讼请求，实现东方大学城公司的债权。在《担保书》中廊坊控股公司承诺所承担的是嘉轩公司、地建投公司、凯创公司对东方大学城公司所负债务承担连带担保责任。综上，廊坊控股公司的连带担保责任包括3000万元及全部违约金。3.凯创公司承担连带保证责任未超过保证期间。根据《和解协议》第二条约定：凯创公司和地建投公司保证实现东方大学城公司的债权。保证实现债权即为保证主债务本息全部还清。根据《担保法解释》第三十二条第二款规定，视为对保证期间约定不明，保证期限为主债务履行期限届满之日起两年，故一审判决适用法律正确。4.东方大学城公司对地建投公司的抵押物享有优先受偿权。东方大学城公司与地建投公司已经办理了抵押登记，取得了房屋他项权证。更何况东方大学城公司同样也是国有企业，如果不依法保护抵押权人的合法权益，对于东方大学城公司来说也是国有资产的流失。综上，请求维持原判，驳回各上诉人的全部上诉请求。 东方大学城公司向一审法院起诉请求：1.判令嘉轩公司归还东方大学城公司3000万元，按逾期支付金额的千分之五每日支付违约金。增加诉讼请求：按《还款协议书》第三条第4款约定支付利息，即，代偿付资金利息为：第一笔600万元利息51.3839万元，第二笔600万元利息30.2918万元、第三笔600万元利息9.9781万元、第四笔合计3000万元利息925.015万元，以上利息合计1016.6688万元。另，嘉轩公司已偿付470.75万元的时间是2011年3月24日，自2008年1月开始截至2011年3月16日，依据约定3470.75万元的资金利息为724.2553万元，两项合计1740.9241万元；2.请求确认东方大学城公司对地建投公司用于抵押担保的文化艺术中心滨湖商业街B座房产的变价款项在3000万元范围享有优先受偿权；3.请求判令廊坊控股公司、凯创公司对嘉轩公司欠付的3000万元及违约金承担连带责任；4.本案一切诉讼费用由嘉轩公司、凯创公司、地建投公司、廊坊控股公司承担。 一审法院认定事实：2006年2月22日，嘉轩公司与廊坊经济技术开发区土地房产局签订《国有土地使用权出让合同》，取得大学城二期西侧800余亩国有土地的使用权。《廊坊开发区国有土地使用权出让方案》规定：“鉴于廊坊市土地储备中心、廊坊市城市建设投资开发公司已经以该地块设定抵押权，向廊坊市商业银行贷款2.69亿元，因此，竞得人还应以偿还银行贷款的方式交纳剩余土地出让金2.69亿元”及“竞得人除交纳每次应偿还贷款的本息外，还应交纳未偿还部分贷款的利息”。据此，嘉轩公司不但应偿还2.69亿元贷款本金，还应偿还该笔贷款的利息，而该笔利息已由东方大学城公司先行垫付。2011年3月16日，东方大学城公司与嘉轩公司签订了《还款协议书》约定：“嘉轩公司应向东方大学城公司偿还的银行贷款利息金额为3470.748423万元，嘉轩公司分五期向东方大学城公司支付应偿还资金，协议书签订之日起7日内，向东方大学城公司偿还470.748423万元；2011年9月30日前偿还600万元；2012年3月30日前偿还600万元；2012年9月30日前偿还600万元；2012年12月30日前偿还1200万元；嘉轩公司应按协议约定的时间足额向东方大学城公司支付资金，若逾期付款，每逾期一日，按照逾期支付金额的5‰向东方大学城公司支付违约金。嘉轩公司逾期付款，经东方大学城公司书面催告后，仍不能履行支付义务，东方大学城公司有权主张自东方大学城公司代嘉轩公司垫付银行贷款利息之日起至本协议签订之日止全部应偿付资金（即3470.748423万元）所产生的利息及未偿付资金所产生的利息”。协议书还约定了其他事项。2011年3月24日，嘉轩公司向东方大学城公司支付了第一笔款项470.748423万元，东方大学城公司为嘉轩公司开具了编号为0060625的收据一张。《还款协议书》约定的剩余款项至今未支付。地建投公司是廊坊控股公司下属单位，凯创公司是地建投公司下属公司。凯创公司承诺为嘉轩公司的3000万元欠款提供担保责任。由于嘉轩公司迟迟未能还款，2016年3月10日，东方大学城公司向廊坊经济技术开发区人民法院提起诉讼，要求嘉轩公司偿还3000万元欠款及相应的利息、违约金，并追加凯创公司为共同被告。2016年6月28日，东方大学城公司与嘉轩公司、凯创公司、地建投公司达成《和解协议》，明确为解决历史遗留的东方大学城公司先行垫付3000万元利息问题（廊坊经济技术开发区人民法院案号2016冀1091民初268号）。《和解协议》约定：“地建投公司以其所有的文化艺术中心滨湖商业街Ｂ座房产作为担保物（面积5302.96平方米，土地性质为商业地产用途，无抵押、查封）向东方大学城公司抵押担保并办理抵押登记，用于担保凯创公司有能力履行上述案件的保证责任。地建投公司、凯创公司共同出具承诺函，保证在2016年12月1日前解决东方大学城公司的诉讼请求，实现东方大学城公司的债权。东方大学城公司承诺本协议签订后且地建投公司、凯创公司共同出具承诺函2日内撤销对嘉轩公司和凯创公司的诉讼”。2016年6月28日，地建投公司与凯创公司共同给东方大学城公司出具《承诺函》：“承诺在2016年12月1日前，依据《和解协议》解决东方大学城公司的诉讼请求，实现东方大学城公司的债权，否则，东方大学城公司有权继续提起诉讼要求我方承担连带责任，并行使优先抵押受偿权”。2016年9月2日，东方大学城公司与嘉轩公司、地建投公司签订了《抵押担保协议书》：就上述债权嘉轩公司、地建投公司同意以位于廊坊市广阳区的文化艺术中心滨湖商业楼提供抵押担保，担保金额为3000万元。2016年9月9日，地建投公司与东方大学城公司办理了抵押登记，房屋他项权证书号为廊坊市房他证廊字201617006号。2016年11月30日，廊坊控股公司为东方大学城公司出具《担保书》一份，就嘉轩公司、凯创公司、地建投公司对东方大学城公司所负债务，廊坊控股公司愿承担连带担保责任，担保期限自主债务履行期满之日起算两年。 一审法院认为，当事人之间签订的《还款协议书》《和解协议》《承诺函》等文件，均系真实意思表示，合法有效，均应按照约定全面履行义务，嘉轩公司、凯创公司、地建投公司、廊坊控股公司未按约定履行义务的行为构成违约。本案的争议焦点为嘉轩公司欠付东方大学城公司垫付的3000万元银行贷款利息，嘉轩公司、凯创公司、地建投公司、廊坊控股公司如何承担偿还责任，应否支持东方大学城公司诉请的利息及违约金并如何承担。根据查明的事实，就东方大学城公司垫付的银行贷款利息的偿还问题，东方大学城公司与嘉轩公司签订的《还款协议书》明确了按期偿还的方式并对违约金和利息的计算作出了相关约定。而在之后的诉讼过程中，相关各方达成的《和解协议》明确所要解决的标的是历史遗留的3000万元贷款利息问题，在该诉讼中，东方大学城公司对上述3000万元所产生的利息及相关违约金提出了诉请，一审法院认为，以银行同期贷款利率计算的结果即为嘉轩公司未按约定偿还的每笔款项的占用期间给东方大学城公司造成的实际损失。而双方关于按逾期未支付金额的千分之五支付违约金的约定明显过高，应予调整，可参照《合同法解释（二）》第二十九条规定，按上述实际损失的1.3倍计算违约金数额。在《和解协议》中，地建投公司、凯创公司保证在2016年12月1日前实现东方大学城公司债权，该时间即为主债务履行期限届满之日。地建投公司、凯创公司承诺若在上述期限前不能实现东方大学城公司债权，东方大学城公司有权继续提起诉讼要求承担连带责任并行使抵押优先受偿权。上述应认定为对保证期间的约定不明，保证期间依法应为主债务履行期届满之日起二年。东方大学城公司本次起诉时间为2018年5月18日，地建投公司、凯创公司关于已过保证期间的抗辩不能成立，不予支持。在《还款协议书》签订后，嘉轩公司部分履行了《还款协议书》确定的义务，在诉讼过程中作为《和解协议》的签订主体，明确在2016年12月1日前若未能解决东方大学城公司诉求，东方大学城公司可继续选择诉讼形式，以嘉轩公司等为被告提起诉讼。且嘉轩公司提供的相关减免的请示，早于《和解协议》的签订时间，上述相关请示东方大学城公司不予认可，不能认定东方大学城公司免除了嘉轩公司的还款义务。另，嘉轩公司已按照《还款协议书》的约定部分履行了偿还义务，故，嘉轩公司关于其不应承担实体偿还义务的抗辩不能成立，不予支持，嘉轩公司、凯创公司、地建投公司、廊坊控股公司均应按照相关约定承担相应责任。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还东方大学城开发有限公司3000万元及违约金（以利息为基础分笔计算：第一笔以600万元为基数，自2011年10月1日起算；第二笔以600万元为基数，自2012年3月31日起算；第三笔以600万元为基数，自2012年10月1日起算；第四笔以1200万元为基数，自2012年12月31日起算,均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际给付之日止）。二、东方大学城开发有限公司对廊坊市房产的变价款项在3000万元范围享有优先受偿权。三、廊坊市凯创房地产开发有限公司、廊坊市投资控股集团有限公司对本判决第一项承担连带偿还责任。四、驳回东方大学城开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费180900元，由东方大学城开发有限公司负担30900元，由廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司、廊坊市凯创房地产开发有限公司、廊坊市国土土地开发建设投资有限公司、廊坊市投资控股集团有限公司负担150000元。 二审期间，当事人没有提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，东方大学城公司、嘉轩公司、凯创公司、地建投公司、廊坊控股公司之间签订的《还款协议书》《和解协议》《承诺函》《抵押担保协议书》《担保书》等文件，是各方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当依合同的约定全面履行各自的义务。 关于嘉轩公司是否向东方大学城公司偿还垫付的3000万元并支付利息及违约金的问题。东方大学城公司与嘉轩公司签署的《还款协议书》明确对嘉轩公司向东方大学城公司偿还金额3470.748423万元、偿还进度、以及嘉轩公司逾期付款所承担的违约金和利息的计算方式进行了约定，嘉轩公司对《还款协议书》的真实性亦认可，且嘉轩公司已履行了第一期付款义务470.748423万元，现嘉轩公司主张不承担还款义务缺乏理据，本院不予支持。 关于凯创公司、地建投公司、廊坊控股公司对嘉轩公司欠付东方大学城公司的款项所应承担的责任问题。1.关于廊坊控股公司保证范围是否包括违约金。东方大学城公司、嘉轩公司、凯创公司、地建投公司四方签订的《和解协议》约定：“解决关于历史遗留问题的大学城公司先行垫付3000万元利息问题（廊坊经济技术开发区人民法院案号：2016冀1091民初268号），……二、地建投公司、凯创公司共同出具《承诺函》，保证在2016年12月1日前解决大学城公司的诉讼请求，实现大学城公司的债权”。《和解协议》的上述内容表明《和解协议》所要解决的债务不仅指东方大学城公司先行垫付3000万元利息问题，还包括东方大学城公司在（2016）冀1091民初268号案件的诉讼请求，而一审中东方大学城公司已经提交了（2016）冀1091民初268号案件的民事起诉状，该诉状包括了本金以及按照《还款协议》计算的违约金和利息的诉讼请求。而廊坊控股公司在其出具的《担保书》中承诺对《和解协议》中嘉轩公司、凯创公司、地建投公司所附债务承担连带担保责任，故廊坊控股公司主张保证范围仅限于3000万元债务本金的理由不成立，保证范围应包括3000万元以及违约金。2.关于凯创公司的保证责任是否超过保证期间的问题。《担保法解释》第三十二条第二款规定：“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。”在《和解协议》以及凯创公司、地建投公司向东方大学城公司出具《承诺函》中均载明：凯创公司、地建投公司保证在2016年12月1日前解决东方大学城公司的诉讼请求，实现东方大学城公司债权。否则，东方大学城公司可继续提起诉讼要求凯创公司、地建投公司承担连带责任并行使抵押优先受偿权。上述《和解协议》、《承诺函》表明2016年12月1日系主债务履行期限届满之日，虽然对凯创公司的保证期间约定不明，但凯创公司承诺若在2016年12月1日前不能实现东方大学城公司债权，东方大学城公司有权继续提起诉讼要求凯创公司承担连带责任并行使抵押优先受偿权。东方大学城公司向一审法院起诉时间为2018年5月18日，故本院对凯创公司已过保证期间的主张不予支持。3.地建投公司分别与东方大学城公司签订或出具了《和解协议》、《承诺函》、《抵押担保协议》，承诺以其所有的文化艺术中心滨湖商业街B座房产为担保物向东方大学城公司抵押担保并办理了抵押登记，东方大学城公司也取得了房屋他项权证。东方大学城公司对地建投公司的抵押物享有优先受偿权，地建投公司认为东方大学城公司对抵押物不具优先受偿权的理由不成立。 关于违约金的计算标准。《还款协议》第三条约定的违约金按照每逾期一日，按逾期支付金额的5‰支付，该约定的计算标准明显过高，应依据东方大学城公司的实际损失予以调整，东方大学城公司的实际损失为垫付款项的利息，一审法院将违约金调整至按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，于法有据，并无不当。 综上所述，嘉轩公司、凯创公司、地建投公司、廊坊控股公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费361800元，由廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司负担180900元，廊坊市凯创房地产开发有限公司、廊坊市国土土地开发建设投资有限公司、廊坊市投资控股集团有限公司负担180900元。 本判决为终审判决。 审判长  郭连胜 审判员  赵国栋 审判员  周继文 二〇二〇年六月十日 书记员  于 璐