河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0123民再3号 再审申请人（案外人）：马辉,男,1961年6月15日,汉族,住正定县。 委托诉讼代理人：王波，河北俱时律师事务所律师。 被申请人（原审原告）：**,男,1981年9月6日,汉族,住正定县。 委托诉讼代理人：刘彦刚，北京德恒（石家庄)律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：高建立,男,1966年1月21日,汉族,住正定县。现在石家庄监狱服刑。 被申请人（原审被告）：田晓静,女,1975年6月17日,汉族,住石家庄市长安区。 被申请人(原审被告)：正定县利惠电脑有限责任公司,住所地正定县正定镇车站西街。 法定代表人：高建立，该公司经理。 再审申请人马辉因与被申请人正定县利惠电脑有限责任公司、**、高建立、田晓静合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2019）冀0123执异79号民事裁定，向本院申请再审。本院于2019年5月23日作出（2019）冀0123民申3号民事裁定书，裁定：一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。本院依法组成合议庭审理了本案。再审申请人马辉及其委托诉讼代理人、被申请人**及其委托诉讼代理人、被申请人高建立、被申请人田晓静、被申请人正定县利惠电脑有限责任公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马辉申请再审称，再审请求：1、依法裁定对（2016）冀0123民初892号判决的内容予以再审。2、依法撤销（2016）冀0123民初892号第二项判决内容，确认申请人马辉对正定县产的共有权。事实与理由：一、被申请人**与被申请人高建立、田晓静（正定县利惠脑有限责任公司）合同纠纷一案，正定县人民法院于2016年4月26日在被告缺席和未通知本案申请人（即该案利害关系人）的情况下作出判决，判令正定县利惠电脑有限责任公司在正定县产净值范围内为申请人高建立、田晓静的债务承担担保责任。判决生效后，被申请人**申请执行，正定县人民法院查封了正定镇车站西街53-1号房产（申请人作为该房产共有人没有得到通知），2018年4月正定县人民法院作出（2018）冀0123执恢94号执行裁定书，裁定拍卖正定镇车站西街53-1号房产。申请人得知后，作为正定镇车站西街53-1号房产的共有权人向正定县人民法院提出执行异议申请并提交了自己作为被执行房产共有人的所有权证，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应按照下列标准判断其是否系权利人:（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。但正定县人民法院以（2018）冀0123执异79号执行裁定书驳回了申请人的异议，损害了申请人的合法权益，申请人遂提起再审。 二、正定县人民法院作出的(2016)冀0123民初892号判决认定事实不清，适用法律错误。 1、892号判决中“经审理查明”部分记载“甲方自愿用自己名下的位于正定县产（该房产土地使用权在正定县利惠电脑有限公司名下）及夫妻双方名下的其他财产为退还转让费做担保。”此处甲方即指本案被申请人高建立，此内容证明892号判决审理的法律关系主体一方是被申请人**，另一方是被申请人高建立、田晓静，担保物是登记在被申请人高建立名下（申请人马辉是共有人）的正定镇车站西街53-1号房产，虽然担保行为没有办理不动产抵押登记，但该担保条款的约定有效，该房产土地使用权虽登记在利惠电脑公司名下，但依据《物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。利惠电脑公司名下的土地使用权因被申请人高建立的担保行为而随正定镇车站西街53-1号房产并被用于向被申请人**提供担保，但利惠电脑公司并没有作为一方担保主体在合同上签章。所以，利惠电脑公司不是892号判决审理的法律关系的主体，该判决书中没有记载任何一份证据证明利惠电脑公司与三位被申请人之间的纠纷有联系。由此得知，利惠电脑公司不是892号判决中的被告，更不应该是担保责任的主体。 2、892号判决“本院认为”部分记载“被告高建立作为正定县利惠电脑有限公司的法定代表人自愿用正定县利惠电脑有限公司名下的位于正定县产担保，不违反法律规定，本院予以支持。”首先，正定县产所有权并没有登记在利惠电脑公司名下，其房产证上的所有人是申请人马辉和被申请人高建立，产权证号是“正定镇字第0130003437号，正定镇共字第300023号”；其次，正定县利惠电脑有限公司早在2005年就已经营期限届满，2007年被工商机关吊销了经营资质，不应该再从事与经营有关的民事活动。所以892号判决将53-1号房产认定在利惠电脑公司名下没有事实和法律依据。 3、892号判决中用于担保的财产（正定镇车站西街53-1号房产）登记在申请人马辉和被申请人高建立名下，被申请人高建立既是债务人又是担保人，利惠电脑公司不是责任主体，该判决第二项内容“被告正定县利惠电脑有限公司在上述债务内并以不超过其位于正定县产净值的范围内承担担保责任”将申请人马辉和被申请人高建立共有的财产以利惠电脑公司的名义予以处分在权利主体和责任主体上都是错误的。 申请人马辉是正定镇车站西街53-1号房产的共有权人。1、被执行房产正定县的所有权登记在申请人马辉和被申请人高建立名下，产权证由正定县人民政府于2001年颁发，产权证号为“正定镇字第0130003437号，正定镇共字第300023号”，申请人马辉是共有人，占有30％产权。依据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。第十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第九十四条，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。申请人马辉是被执行53-1号房产的共有人。2、正定县产于2001年申请权属登记，在房产档案查询的申请资料中有一份“房屋产权来源说明”，内容中记载“土地以正定县利惠电脑有限公司名义....因土地面积大，不能以个人名义办理征地手续....全部征地费用由我二人支付...房屋是我贰人共同投资建造....其投资比例（房屋及土地）分别为:高建立投资70％，马辉投资30％，高建立持房屋所有权证，马辉持共有权证，以上全部房地产归我贰人所有”，结尾处有“产权人高建立、马辉”的签名和手印，还有正定县正定镇三角村村民委会的盖章。该证据证明：登记在利惠电脑公司名下的土地使用权的取得是申请人马辉和被申请人高建立共同支付的土地出让金，登记在申请人马辉和被申请人高建立名下的正定县产也是二人出资所建。所以，申请人马辉既是正定县产的共有人，也是该房产土地使用权的实际所有人。因此，申请人马辉作为正定县产的共有权人既有事实依据和法律依据。综上，利惠电脑公司没有在该案转让合同上盖章，其不是（2016）冀0123民初892号判决中的责任主体，正定县产登记在申请人马辉和被申请人高建立名下，申请人马辉是正定县产的共有人，892号判决第二项判决内容以利惠电脑公司名义处分申请人的共有财产，严重损害申请人的合法权益。现依据《民事诉讼法》第二百二十七条、《民事诉讼法解释》第四百二十三条申请再审，申请人的再审申请符合《民事诉讼法》第二百条之第一项、第二项规定，有新的证据，足以推翻原判决、裁定。原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明。望贵院判如所请。 正定县利惠电脑公司辩称，高建立作为利惠公司的法定代表人，私自做主进行了抵押，没有通知马辉，理解马辉再审，即使通知了马辉，马辉也不会同意将房产进行抵押。 **辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。 高建立辩称，对原判决有异议，不应该涉及马辉的利益，我没有征求马辉的意见，利惠公司名下的房产是共有的，**也没有提出异议，所以没有通知共有人。判决上判决的利息是2分，不合理，利息比较高，并不是我主观意愿不还钱的，希望法院在利息部分考虑。 田晓静辩称，对马辉的再审没有意见。 **向原审法院起诉请求：1.依法解除原、被告双方签订的房屋及土地权转让合同；2.判令被告双倍退还收取的转让费。事实与理由：2015年11月10日，经我和被告协商，被告将其租赁的位于正定县三角村利惠电脑家属院南侧正南路以西的土地租赁权、经营权以及土地上的全部建筑物一次性转让给我，我们签订房屋及土地权转让合同，我一次性给付被告240万元的转让费。可是我支付全部转让费后被告迟迟不肯将转让的土地及房产交付给我，根据房屋及土地权转让合同约定，如果三个月内我仍不能行使受让财产的权利，我有权终止合同，被告两倍退给我转让费，向被告对我的催促履行合同置之不理。原审法院认定事实：2015年11月10日，原告与被告高建立、田晓静签订了房屋及土地权转让合同，合同约定：甲方高建立、田晓静（被告）；乙方**（原告）。1、甲方将自己租赁的位于正定县三角村利惠家属院南侧正南路以西的土地租赁权、经营权及地上全部建筑物一次性转让给乙方。土地面积：南北186米、东西105米，共计19530㎡，折合29.3亩。四至具体详见正定县规划局函复意见。建筑物包括：浅水湾游泳馆、浴池及其他一切建筑物和配套设施。2、乙方一次性给付甲方全部转让费240万元。3、本合同签订后甲方将与该土地及建筑有关的一切手续（与三角村委会签订的租赁合同等）交给乙方。该土地归乙方经营使用，一切建筑物及配套设施的所有权归乙方。4.本合同签订前与该土地及建筑物有关的债权、债务由甲方承担。5、甲方保证该土地及建筑物没有任何物权纠纷，没有进行抵押行为，如因第三方主张权利造成乙方不能及时行使该土地及建筑物的权利时，所造成的损失由甲方承担，如果超过三个月乙方仍不能行使该权利，乙方有权终止合同，甲方两倍退还乙方所付的转让费。甲方自愿用自己名下的位于正定县产（该房产土地使用权在正定县利惠电脑有限责任公司名下）及夫妻双方名下的其他财产为退还转让费做担保。6、甲方根据乙方需要，协助乙方办理有关租赁合同的过户事宜，自本合同签订之日享受与甲方同等的租赁合同中的权利。合同签订后的当天，被告高建立、田晓静收到原告240万元，该款打入了被告高建立、田晓静指定的账户内（田晓静：6228490636004121967）。原告认为被告高建立、田晓静没有将约定的转让土地及房产交付，三个月内不能行使受让财产的权利，请求：1、依法解除原、被告双方签订的房屋及土地权转让合同。2、判令三被告双倍退还收取的转让费。原审法院认为：原告与被告高建立、田晓静签订的房屋及土地权转让合同有双方的签字，合同成立。原告依约履行了给付被告高建立、田晓静转让费240万元三个月后，被告高建立、田晓静没有履行合同约定的义务，系违约行为。原告请求依法解除原、被告双方签订的房屋及土地权转让合同，因合同约定原告有权终止合同，本院予以支持。被告高建立、田晓静应当返还原告给付的240万元转让费。是否双倍返还的问题：虽然合同约定高建立、田晓静双倍退还原告的转让费，但原告给付的转让费并非定金，况且定金的数额也有一定的限制，故原告请求被告双倍退还收取的转让费的主张本院不予支持。但考虑被告高建立、田晓静违约行为，应当承担违约责任，违约金月息以按2%计算自2015年11月10日开始至付款之日止给付利息为妥。被告高建立作为正定县利惠电脑有限责任公司的法定代表人自愿用正定县利惠电脑有限责任公司名下的位于正定县产担保，不违反法律规定，本院予以支持。原审法院判决：一、被告高建立、田晓静返还原告240万元转让费，并承担违约金，违约金按月息2%计算自2015年11月10日开始至付款之日止。限本判决生效后十日内履行。二、被告正定县利惠电脑有限公司在上述债务内并以不超过其位于正定县产净值的范围内承担担保责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2015年11月10日**（乙方）与高建立、田晓静（甲方）签订了一份房屋及土地转让合同书，主要内容是：甲方将自己租赁的位于正定县三角村利惠家属院南侧正南路以西的土地租赁经营权、经营权及地上全部建筑物一次性转让给乙方，转让费240万元。如果超过三个月乙方仍不能行使该土地及建筑物的权利，乙方有权终止合同，甲方两倍退还乙方所付的转让费。甲方自愿用自己名下的位于正定县产（该房产土地使用权在正定县利惠电脑有限责任公司名下）及夫妻双方名下的其他财产为退还转让费做担保。合同签订当天，高建立、田晓静收到**转给的240万元。根据马辉提交的2001年5月29日正定县人民政府颁发的正定县房权证正定镇字第××号房屋产权证载明高建立为正定县产（建筑面积974.06㎡）所有权人、2001年5月29日正定县人民政府颁发的正定县房正定镇共字第××号证书载明位于正定县产房屋共有权人为马辉，马辉所占份额为百分之三十。马辉还提交了一份石家庄市桥西区法院的（2017）冀0104民初5963号民事判决书，该判决认定的事实为2013年9月中国光大银行股份有限公司石家庄中山路支行与高建立（借款人、抵押人）、马辉（抵押人）签订了一份个人贷款合同，高建立向该行贷款400万元，贷款期限120个月，马辉、高建立以二人共有的位于正定县的房产为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。由于高建立未偿还借款，该行向石家庄市桥西区法院起诉高建立、马辉、田晓静，该院于2017年9月27日作出（2017）冀0104民初5963号民事判决，该判决的第二条为：“被告高建立、田晓静不履行上述债务时，原告中国光大银行股份有限公司石家庄中山路支行有权就被告高建立、马辉共有的位于正定县产（产权证号：正定县房权正定县自第0130003437号、正定县房正定镇共字第××号）折价或者以拍卖、变卖抵押房产的价款优先受偿。”正定县利惠电脑有限责任公司已经于2007年4月23日被吊销营业执照。关于正定县土地使用权的来源2001年5月18日高建立、马辉、正定县正定镇三角村村民委员会给正定县房地产管理所写了一份房屋产权来源说明书主要内容是：马辉、高建立在正定县办公楼建筑面积974.06㎡。土地以正定县利惠电脑有限责任公司的名义征用的来自三角村划拨给正定县土地局的划拨土地，因土地面积大，不能以个人名义办理征地手续，而本公司是我二人的私营公司全部征地费用由我二人支付，已办理国有土地使用证证号为国有（99）字第0452号，投资由我二人共同投资建造投资比例（房屋及土地）分别为高建立70%、马辉30%。 本院再审认为，原审原告与原审被告高建立、田晓静签订的房屋及土地权转让合同由双方签字依法成立。原审原告依约履行了给付原审被告高建立、田晓静房屋及土地权转让费240万元三个月后，高建立、田晓静没有按照合同约定将所转让的房屋及土地交付原审原告，系违约行为，原审原告请求依法解除双方所签订的房屋及土地权转让合同，本院予以支持。原审被告高建立、田晓静应当返还原审原告给付的240万元转让费，虽然双方合同中约定高建立、田晓静双倍退还原审原告的转让费，但原审原告给付的转让费并非定金，况且定金的数额也有一定的限制，故对原审原告请求原审被告双倍退还收取的转让费的主张本院不予支持，但考虑到原审被告高建立、田晓静的违约行为，二人应当承担违约责任，违约金以240万元本金为基数按照月利率2%计算为宜，自2015年11月10日开始至清偿之日止。由于2015年11月10日**（乙方）与高建立、田晓静（甲方）签订的房屋及土地权转让合同的双方是**及高建立、田晓静，正定县利惠电脑有限责任公司并没有在该合同上签字盖章，不属于甲方当事人，且合同中约定甲方自愿用自己名下的位于正定县产（该房产土地使用权在正定县利惠电脑有限公司名下）及夫妻双方名下的其他财产为退还转让费做担保。由于正定县产没有登记在正定县利惠电脑有限责任公司名下而是登记在高建立名下，故原审原告与原审被告所签订的房屋及土地权转让合同中正定县利惠电脑有限责任公司不是合同一方的当事人，不应当成为担保责任主体。所以原判决主文的第二项：“被告正定县利惠电脑有限公司在上述债务内并以不超过其位于正定县产净值的范围内承担担保责任。”没有事实和法律依据，故原审判决主文的第二项应当予以撤销。由原审判决第一项中的违约金按照月息2%计算表述错误，应当为按月利率2%计算，故原审判决主文第一项应当撤销。由于正定县房管部门针对正定县产已经为再审申请人马辉颁发了房屋共有权证（产权证号：正定镇字第0130003437号，正定镇共字第300023号），故对于再审申请人马辉请求确认对正定县产的共有权，本院不予审理。原审原告的第一项诉求是“依法解除原、被告双方签订的房屋及土地权转让合同”而原审判决主文未判，属于原审漏判。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百二十四条第二款的规定，判决如下： 撤销本院（2016）冀0123民初892号民事判决主文第一项、第二项； 维持本院（2016）冀0123民初892号民事判决主文第三项； 解除原审原告**与原审被告高建立、田晓静双方签订的房屋及土地权转让合同； 原审被告高建立、田晓静于本判决生效后十日内返还原审原告**240万元转让费及违约金，违约金以240万元本金为基数按照月利率2%计算，自2015年11月10日开始至清偿之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45200元，保全费5000元，由原审被告高建立、田晓静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  吴玉光 人民陪审员  任可心 人民陪审员  樊广圆 二〇二〇年六月八日 书 记 员  刘佳欢 ——