山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异192号 案外人：青岛劝业典当有限公司，住所地青岛市即墨区文化路578号丙。 法定代表人：杨卫东，董事长。 申请执行人：董某某，女，汉族，住青岛市即墨区。 被执行人：青岛宏联电器有限公司，住所地青岛市即墨区烟青路71号。 法定代表人：宫云升，经理。 被执行人：青岛三元豪第房地产开发有限公司，住所地青岛市即墨区环秀街道办事处前南庄村369号。 法定代表人：胡思水，董事长。 被执行人：宫某某，男，汉族，住青岛市即墨区。 被执行人：周某某，女，汉族，住青岛市即墨区。 本院在执行申请执行人董某某与被执行人青岛宏联电器有限公司、青岛三元豪第房地产开发有限公司、宫某某、周某某金融借款合同纠纷【执行案号（2017）鲁02执258号】一案过程中,案外人青岛劝业典当有限公司对本院于2019年3月15日作出的（2017）鲁02执258号之二执行裁定书裁定拍卖被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司名下的包括青岛市即墨区文化路592号（证号：即房自字第003389号）、592号甲（证号：即房自字第003384号）（以下简称“案涉房产”）在内的系列房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人青岛劝业典当有限公司称，请求：1.解除对案涉房产的查封措施；2.申请立即停止对案涉房产的评估拍卖程序。事实与理由：青岛三元豪第房地产开发有限公司已经于2014年3月14日将法院查封的案涉房产出租给案外人进行商业经营，双方签订了《房屋租赁合同》，租赁期间为2014年3月15日至2034年3月14日，共计20年，租金为每年x元。合同签订后，案外人对房屋进行了精装修，投入了大量的资金，现案外人的经营住所在此，法院的查封、评估拍卖行为将影响案外人的经营，现为了不让案外人的权益受损以及受损不再扩大，特申请法院解除对案涉房产的查封，停止评估、拍卖程序。 为证明其主张，案外人青岛劝业典当有限公司向本院提交以下证据：1.《房屋租赁合同》复印件一份；2.青岛增值税普通发票复印件一宗；3.物业服务中心收款收据复印件一宗；4.照片一宗。 本院查明，中国工商银行股份有限公司即墨支行与青岛宏联电器有限公司、青岛三元豪第房地产开发有限公司、宫某某、周某某金融借款合同纠纷一案，2015年8月19日，本院作出（2015）青金商初字第193号民事调解书，确认如下：一、被告青岛宏联电器有限公司于2015年8月20日之前一次性偿还原告中国工商银行股份有限公司即墨支行借款本金x元及利息x元（利息已计算至2015年2月20日，之后至还清之日所产生的利息按合同的约定计算）；二、被告宫某某、被告周某某对上述第一项给付义务承担连带清偿责任；三、原告与被告青岛三元豪第房地产开发有限公司确认双方之间的最高额抵押合同合法有效。如被告青岛宏联电器有限公司未履行上述第一项付款义务，原告有权对即房抵押字第40××05号房产他项权利证书项下的抵押房产所处分的价款享有优先受偿权。案件受理费x元、减半收取x元，保全费x元，由被告青岛宏联电器有限公司、被告青岛三元豪第房地产开发有限公司、被告宫某某、被告周某某负担。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人中国工商银行股份有限公司即墨支行向本院申请强制执行，执行案号为（2017）鲁02执258号。 因中国工商银行股份有限公司即墨支行将本案债权转让给董某某，2017年9月15日，本院作出（2017）鲁02执异274号执行裁定书，裁定变更申请人董某某为青岛市中级人民法院（2017）鲁02执258号执行案件的申请执行人。 本案案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封的案件系青岛市中级人民法院（2018）鲁02执1078号案件。因本案申请执行人董某某对案涉房产享有抵押权，按照法律规定，本院于2019年3月12日，以（2017）鲁02执258号商请移送执行函，要求将案涉房产从（2018）鲁02执1078号首封案件移送至本案执行。2019年3月15日，本院以（2018）鲁02执1078号移送执行函同意将案涉房产移送至本案中执行。 2019年3月15日，本院作出（2017）鲁02执258号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司名下位于青岛市即墨区文化路594号包括案涉房产在内的十四处房产。2019年11月13日，本院作出（2017）鲁02执258号通知，通知青岛劝业典当有限公司自本通知送达之日起，15日内搬离所占用的上述房产。 本院认为，本案执行依据生效后，在被执行人未履行法定义务的情况下，执行法院对被执行人名下的案涉房产进行评估拍卖符合法律规定。申请执行人对案涉房产享有抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案，申请执行人所享有的抵押权成立于2011年8月5日，而案外人主张的案涉房产租赁关系成立于2014年3月14日，按照上述司法解释的规定，案外人所主张的租赁关系不能对抗申请执行人抵押权的实现。申请执行人作为案涉房产的抵押权人，通过向执行法院申请拍卖抵押物的方式实现其抵押权符合法律规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”明确规定了对享有抵押权的申请执行人的优先保护，因此，在申请执行人享有优先权的情况下，案外人针对执行标的物提出的排除执行的异议，没有法律依据。 依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案，案涉房产上的抵押权先于案外人所主张的租赁权成立，案外人所主张的该租赁权继续存在拍卖财产上会影响到申请执行人优先受偿权的实现，执行法院依据司法解释的规定，于2019年11月13日通知案外人搬离案涉房产并无不当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人以不动产租赁权为由主张排除涉案房产的移交占有，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除移交占有。本案，案外人提交的证据，不足以证明案外人在人民法院对案涉房产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，其享有的权利不能阻却人民法院对案涉房产的执行。 综上，案外人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，裁定如下： 驳回案外人青岛劝业典当有限公司的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 马 捷 审判员 刁培峰 审判员 焦兴凯 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 张辉 书记员刘聪慧