江苏省滨海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0922民初3183号 原告：曹庆生，男，1969年10月26日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。 委托诉讼代理人：黄步斌、赵亚萍，江苏海悦律师事务所律师。 被告：郑亚，女，1954年9月24日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。 委托诉讼代理人：谭夕忠，江苏强仕律师事务所律师。 第三人：刘兆明，男，1968年3月16日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县景湖理想城Ｂ区。 委托诉讼代理人：于忠，江苏现代农业产业园法律服务所法律工作者。 原告曹庆生与被告郑亚、第三人刘兆明案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月25日、2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告曹庆生及其委托诉讼代理人黄步斌、被告郑亚的委托诉讼代理人谭夕忠、陆亚州、第三人刘兆明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹庆生向本院提出诉讼请求：判令停止对滨海县明达路44号仁和嘉园安某15号楼206室房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。事实与理由：原告与刘兆明于2013年2月21日签订《售房协议》，约定刘兆明将滨海县明达路44号仁和嘉园安某15号楼206室，出售给原告，房屋总价款为278000元，支付方式为：现金一次性支付。之后，房屋交付原告使用至今，水电、燃气都已经开户使用多年，足以证明买卖事实。滨海县人民法院因郑亚诉张某、李某、刘兆明民间借贷纠纷一案，在执行过程中作出苏0922执2451号执行裁定书，查封了位于滨海县明达路44号仁和嘉园安某15号楼206室，并于2019年1月30日决定拍卖，原告对该查封拍卖行为提出异议，滨海县人民法院于2019年5月28日作出苏0922执异41号执行裁定，驳回原告的异议请求。综上所述，原告与刘兆明签订《售房协议》，合法有效，原告已经支付了购房款，且实际居住多年，按照最高人民法院关于执行工作的若干规定第十七条之规定，应当认定买卖合同有效，房屋实际交付，房款已经支付完毕，应当确认原告对滨海县明达路44号仁和嘉园安某15号楼206室房屋享有占用、使用、收益的权利，故贵院对讼争房屋予以查封及驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。现原告为维护自身合法权益，特提起执行异议之诉，恳请贵院依法支持原告的诉求。 被告郑亚辩称：原告曹庆生提出的异议不能成立。具体理由：1.以现金一次性支付房屋不符合情理。执行异议申请书列为房款来源为银行取款，既然钱是存在银行的，这么大额交易，为何要进行现金交易，而不转账；2.本案是拆迁安置房，如果存在买卖关系，在房屋买卖时原告也是明知该房是不能上市交易，无法办理产证的，所以原告是有过错的；3.如果是房屋买卖，那么在可以办理房产证时为何不办理产权转移登记，法院查封这么长时间，也没有任何人提出异议，就连案件当事人刘兆明也未提出过任何异议，这些都能说明所谓的房屋买卖是虚假的；4.即使双方真的存在交易，房屋产权仍登记在刘兆明名下，刘兆明是产权人，法院是可以拍卖的。在该房屋被拍卖时，被答辩人曹庆生无权对抗执行，被答辩人曹庆生对刘兆明只享有普通债权，应当另行提起诉讼，赔偿损失。综上，请求法院依法驳回被答辩人曹庆生的诉讼请求。 第三人刘兆明述称，被告辩称不符合事实，原告两口到银行取的钱，第三人家里是做生意的和原告的钱一起存到银行，有银行的记录。安置房当时允许买卖，就是产权证无法过户。2016年以第三人名字办了产权证，没有过户给原告原因是办证后满5年免税费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院查明：2013年2月21日，第三人刘兆明（甲方）与原告曹庆生（乙方）签订《售房协议》，约定：一、甲方将仁和家园15幢206室，车库03号，以总价人民币贰拾柒万捌仟元整（278000元）出售给乙方。双方协议一经签定，房屋产权即归乙方所有，乙方必须一次性交清房款贰拾柒万捌仟元整。甲方承诺：甲方无条件协助乙方办理房屋产权过户等有关手续，所需费用由乙方承担。《售房协议》下方有刘兆明、曹庆生及见证人朱某,4的签名，原告曹庆生还在售房协议下书写“今付房款200000元，下欠78000，余款在3月15日前还曹庆生”，后又用笔划去该标注。 原告曹庆生庭审中陈述，签订《售房协议》当日，原告曹庆生和其妻子蒯某以及第三人刘兆明家属谢某一起从原告妻子蒯某账户提取了200000元现金，同第三人刘兆明的营业款60000元，一同存入到第三人刘兆明家属谢某的账户，有第三人刘兆明家属谢某的账户存款记录为证，原告妻子蒯某于2018年农历6月份去世，无法查找取款记录。2013年3月15日，原告又从无锡的亲戚家借了78000元送到第三人刘兆明家里。第三人刘兆明收钱后将协议上原告附注欠款的内容划掉，因此《售房协议》下面原告书写的内容有用笔划去痕迹。原告曹庆生与第三人刘兆明于2019年7月25日庭审时，双方当庭一致陈述交付房款时，没有书写收条。然而原告曹庆生却于2020年5月20日第二次庭审时称，近期在家里找到了一张收条，当时给付第三人刘兆明家属谢某200000元后，谢某向其出具了一份收条，收条载明：“收条今收到曹庆生仁和家园15幢206室车库03号房款计贰拾万元正￥200000元谢某2013年2月21号”。 《售房协议》签订后，第三人刘兆明于2013年9月份将涉案房屋交付给原告曹庆生，原告曹庆生居住使用至今，有原告曹庆生向法庭提供了自来水缴费证明、天然气供用气合同、物业缴费证明等予以证实。后第三人刘兆明于2016年12月29日取得案涉房屋滨海县明达路44号仁和嘉园安某15号楼206室的不动产所有权证，权证号为：苏（2016）滨海县不动产权第0008741号。 另查明，被告郑亚与案外人张某、李某、第三人刘兆明等民间借贷纠纷案件，本院于2017年10月27日作出（2017）苏0922民初5683号民事调解书，调解书第六项内容为“刘兆明对上述一、四项本息承担连带清偿责任，对第二项本金100万元及利息承担连带清偿责任”。该案生效后，根据被告郑亚的申请，本院立案执行。在执行过程中，本院于2018年4月3日依法作出（2017）苏0922执2451号之一执行裁定书，查封登记在刘兆明名下的位于滨海县明达路44号仁和嘉园安某15号楼206室房屋，并于2019年1月30日作出（2017）苏0922执2451号之二执行裁定书，拍卖该房屋。之后，原告曹庆生对此提出异议，请求解除对案涉房屋的查封并终止拍卖。本院经审查后，于2019年5月28日作出（2019）苏0922执异41号执行裁定书，驳回原告曹庆生的异议申请。后原告曹庆生提起本案诉讼。 以上事实，有售房协议、执行裁定书及各方当事人的陈述等证据佐证，足以认定。 本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，将本案争议焦点归纳为：关于原告曹庆生是否就本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的问题。 本院认为：民事活动应当遵循诚实、信用的原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系案外人执行异议之诉，曹庆生根据法律规定，以涉案不动产买受人的身份提起执行异议之诉，作为法律对执行程序启动后，就案外人权利保护提供的司法救济途径。根据个案的具体情况，比较有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力以及对权益主体的利害影响等，是执行异议之诉案件的审理范围。因此，判断本案中曹庆生就涉案财产所享有的民事权益是否足以排除强制执行，就应从权利的形成时间、权利内容、权利性质等方面进行分析。 关于原告曹庆生是否就本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第一，原告曹庆生与第三人刘兆明于2013年2月21日签订的《售房协议》为双方真实意思表示，没有违反法律规定，应当为有效合同；第二，原告曹庆生于2013年2月21日收到第三人交付的房屋，应该认定在本院查封之前，原告合法占有涉案房屋；第三，原告曹庆生对房款交付方式的多次陈述不一致，2019年7月25日庭审中称房款278000元为先给付200000元，后给付78000元，双方没有房款交付的收条，原告称交付给第三人家属谢某200000元后，谢某让其在《售房协议》上写了个附注。而原告在诉状中称“现金一次性支付”。2020年5月20日庭审中，原告称交付给谢某200000元后，谢某给其出具了相应的收条。第三人自认收到房款，是第三人对自身权益的主张，法律后果有其承担。但是原告未能就交付房款200000元，提供合法的证明，三次陈述相互矛盾。原告对交付房款的举证不能后果，应该由原告自己承担；第四，案涉房屋滨海县明达路44号仁和嘉园安某15号楼206室的不动产于2016年12月29日登记在刘兆明名下，房屋亦由曹庆生占有使用。在第三人刘兆明取得房屋产权后，双方未能依约办理过户手续。第三人陈述因为房屋登记满五年后过户，可以节省部分费用，而未及时办理过户手续。据此，导致涉案房屋未能办理产权过户，应该认定原告主观上过错，是原告自身原因。故原告要求解除对案涉房屋的查封并终止对案涉房屋的拍卖执行的诉讼请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告曹庆生的诉讼请求。 案件受理费5470元，由原告曹庆生承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  徐正康 人民陪审员  马 坤 人民陪审员  马娅菁 二〇二〇年六月一日 法官 助理  仇 惠 书 记 员  栾 月 附录法律条文 1．《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 2．《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 3．《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 4．最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 5．最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非买受人自身的原因未办理过户登记。