甘肃省皋兰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0122民初225号 原告：上海恒福科技发展有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇洞业路108号。 法定代表人：郭海军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜函霖，甘肃诺典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛多慧，甘肃诺典律师事务所实习律师。 被告：甘肃鼎达房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市皋兰县石洞镇名藩大道2号天润住宅小区1号商业楼一层。 法定代表人：单昭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周春临，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：常书林，甘肃正鼎律师事务所律师。 被告：陈真，男，1972年10月12日出生，汉族，住甘肃省景泰县。 第三人：皋兰兴泰商砼有限公司，住所地甘肃省兰州市皋兰县石洞镇阳洼窑村（原皋兰县西岔水泥二厂）。 法定代表人：田维维，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨军兰，皋兰县石洞镇法律服务所法律工作者。 原告上海恒福科技发展有限公司（以下简称恒福公司）与被告甘肃鼎达房地产开发有限公司（以下简称鼎达公司）、陈真以及第三人皋兰兴泰商砼有限公司（以下简称兴泰公司）所有权确认纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒福公司的委托诉讼代理人杜函霖、薛多慧，被告鼎达公司的委托诉讼代理人常书林，被告陈真以及第三人兴泰公司的委托诉讼代理人杨军兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒福公司向本院提出的诉讼请求：1．请求确认位于兰州市皋兰县产的所有权归原告恒福公司所有；2．请求判令被告鼎达公司将位于兰州市皋兰县产交付给原告恒福公司；3．请求判令被告鼎达公司将位于兰州市皋兰县产产权证办理在原告恒福公司名下；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告恒福公司与第三人兴泰公司存在买卖合同关系，因第三人兴泰公司拖欠原告恒福公司货款未付，2016年8月27日，原告恒福公司委托张国民、陈真办理与第三人兴泰公司遗留的债务、对账、收款后续义务，现款、票据由张国明、陈真签字办理。2017年3月22日第三人兴泰公司就所欠原告货款1465900元向原告恒福公司出具《还款计划书》。2017年6月2日至2017年11月2日兴泰公司共计支付400000元。2017年12月5日，原告恒福公司给第三人兴泰公司出具收据一份，接受第三人兴泰公司位于兰州市皋兰县的6-1-1601、6-1-2404两套房产折抵货款994680元，同日第三人兴泰公司给浙江巍山建设有限公司出具证明一份，载明：“我公司将以下房产顶账给上海恒福科技发展有限公司，鼎达小区6-1-1601、6-1-2404两套房产，由上海恒福科技发展有限公司陈真同志前来办理相关手续。”2017年12月21日，原告恒福公司原法定代表人郭智法给兴泰公司出具证明，载明：“皋兰兴泰商砼有限公司：关于贵公司和我公司的所有债权债务由张国民全权负责处理，解除前委托陈真的收款委托，前面所发生的问题兴泰商砼配合处理，该委托自2017年12月21起生效。”同日第三人兴泰公司给被告出具委托书，载明：“由我公司委托上海恒福科技发展有限公司法人郭智法前来办理鼎达房产6-1-1601、6-1-2404俩套房手续，产权人为张国民，身份证号码（6201211967××××××××），请贵公司给予办理为盼。”然被告却以案涉房屋系被告陈真办理手续为由，拒绝给原告恒福公司办理房屋过户手续。后因第三人兴泰公司拖欠原告恒福公司41212元未支付，原告恒福公司便将第三人兴泰公司诉至皋兰县人民法院，后经审理，皋兰县人民法院于2018年10月31日作出（2018）甘0122民初943号民事判决书，该判决书对兴泰公司就案涉房屋以房顶账给原告的事实予以确认。后原告上诉至兰州市中级人民法院，兰州市中级人民法院于2019年1月23日作出（2018）甘01民终4013号民事判决书，驳回上诉，维持原判，再次就兴泰公司以案涉房屋以房顶账的事实予以确认。后原告恒福公司向甘肃省高级人民法院申请再审，甘肃省高级人民法院于2019年6月25日作出（2019）甘民申675号民事裁定书，确认原告恒福公司与兴泰公司“以房抵账”合意履行完毕。由此可见，案涉房屋经法院确认确系原告合法财产。然而原告恒福公司多次携带上述法律文书与被告鼎达公司协商案涉房屋交付过户事宜，但被告恒福公司均以案涉房屋系被告陈真办理手续为由予以拒绝。原告恒福公司认为，被告陈真的身份仅为代为原告恒福公司办理手续的委托人，并非房屋产权人，且该代理身份也已被原告恒福公司解除，涉案房屋与被告陈真没有任何关系，该房屋的产权人应为原告恒福公司。 被告鼎达公司辩称辩称，1．以物抵债各主体之间的关系及履行情况为：（1）兴泰公司因向恒福公司购买外加剂而成为恒福公司的债务人，巍山公司因向兴泰公司购买混凝土而成为兴泰公司的债务人，巍山公司是涉案房产项目的施工单位，鼎达公司对其有支付工程款的义务，因而成为巍山公司的债务人。（2）2016年8月27日恒福公司向兴泰公司出具授权委托书，双方遗留的债务、对账、收款及后续业务，委托给张国民、陈真二位同志办理，现款、票据由张国民、陈真签字办理。2．生效判决确认原告恒福公司与我方以房顶账合法有效。3．原告诉讼请求所面临的法理困境，即若我公司向恒福公司交付房屋就成了一房二卖。 被告陈真辩称，2016年7月24日我在兰州认识在原告单位上班的张国民，当时我在北京上班，受他邀请我到上海恒福公司在兰州的办公地点，我们在兰州新区见面以后，他让我负责账务清理业务，年薪40万并任命我为公司的副总，但我把账要回来后，却不按约定支付我工资。关于兴泰公司使用商砼减水剂欠恒福公司的尾款106万，是我去公司开证明，作为公司代理人去办理的，但公司至今欠我的工人工资，所以我以鼎达公司的两套房子给我抵债，这些有公司的委托手续。我认为目前我还是恒福公司的员工，我是负责与兴泰公司和恒福公司债权债务的处理，恒福公司给我出具证明和委托书，鼎达的两套房产办理在我名下也是合适的。 第三人兴泰公司述称，兴泰公司与恒福公司的债款已经结清，有法律文书可以确认，原告的诉状也可以证实，其他与兴泰公司无关，应当按照程序进行办理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，涉案位于兰州市皋兰县房屋系被告鼎达公司作为开发商抵顶给建设方浙江巍山建设有限公司兰州分公司（以下简称“巍山公司”）的，又因巍山公司欠付第三人兴泰公司的商砼款，故巍山公司又将涉案两套房屋抵顶给了第三人兴泰公司。原告恒福公司系向第三人兴泰公司供应减水剂的供应商，故第三人兴泰公司在无法支付货款的情况下最终将涉案两套房屋抵顶给了原告恒福公司。 另查明，2016年8月27日，原告恒福公司为张国民及被告陈真出具授权委托书一份，并交付于第三人兴泰公司，授权委托书内容：“因我公司原工作人员李江鹏已离职（详见告知函），现贵公司和我公司遗留的债务、对账、收款及后续业务，由我公司委托给张国民（身份证号：6201211967××××××××）、陈真（身份证号：6204231972××××××××）二位同志办理。”加盖原告恒福公司公章，并由出具委托书时的法定代表人郭智法签名。后因涉案“以房顶账”事宜，第三人兴泰公司于2017年12月5日向巍山公司出具证明，证明内容：“我公司将以下房产顶账给上海恒福科技发展有限公司。鼎达房产6-1-1601／6-1-2404俩（两）套房产，由上海恒福科技发展有限公司陈真同志前来办理相关手续”。该证明仅有第三人兴泰公司盖章，无负责人或证明制作人签名或盖章，但各方当事人均对该份证明的真实性予以认可。巍山公司收悉该份证明后于2017年12月7日向被告鼎达公司出具告知函，告知函内容：“浙江巍山建设有限公司兰州分公司根据皋兰兴泰商砼有限公司出具的《证明》指令，将贵公司已经抵顶给本公司的两套房产（鼎达房产6-1-1601、6-1-2404）再抵顶给上海恒福科技发展有限公司，具体抵顶交接由上海恒福科技发展有限公司委托的陈真同志前来办理。”该告知函仅有第三人兴泰公司盖章，无负责人或证明制作人签名或盖章，但各方当事人均对该份证明的真实性予以认可。被告鼎达公司称，其当时是依据上述材料及2017年12月4日拓有原告恒福公司公章的书面材料于2017年12月8日与被告陈真签订了涉案两套房屋的《商品房认购书》（未加盖被告鼎达公司印章），并向被告陈真出具了收据两份，6-1-1601室金额为581294元，6-1-2404室为413394元。原告恒福公司称，其知晓认购手续办理至被告陈真名下后，为否认被告陈真的违法代理行为，于2017年12月21日向第三人兴泰公司出具了书面材料一份，内容：“关于贵公司和我上海恒福科技发展有限公司的所有债权债务由张国民（身份证号：6201211967××××××××）全权负责处理，解除前委托陈真的收款委托。前面所发生问题，兴泰商砼配合处理。该委托自2017年12月21日起生效”。加盖原告恒福公司公章，并由出具委托书时的法定代表人郭智法签名。同日第三人兴泰公司向被告鼎达公司出具了委托书一份，委托书内容：“由我公司委托上海恒福科技发展有限公司法人郭智法前来办理鼎达房产6-1-161／6-1-2404俩（两）套房产手续，产权人为张国民，身份证号码（6201211967××××××××），请贵公司给予办理。”该委托书仅有第三人兴泰公司盖章，其上有“收到原件。王莉”字样。 再查明，被告鼎达公司与被告陈真庭审时提交的2017年12月4日的书面材料虽拓有原告恒福公司的公章，但内容为陈真自行书写，且被告陈真同时自认，其因公司业务关系曾在一段时间内持有过原告恒福公司的公章。该书面材料落款处无原告恒福公司的负责人签名或盖章。 本院认为，本案的争议焦点是：1．物权变动引起的所有权确认问题，即目前涉案两套房屋的物权是否发生变动以及所有权的归属问题。2．被告陈真是否超越代理权限进行代理的问题。3．被告鼎达公司将涉案两套房屋认购手续办理至被告陈真名下并为其出具收据两份的行为效力问题。4．原告恒福公司2017年12月21日出具的书面材料及第三人兴泰公司向被告鼎达公司出具的委托书效力问题。5．被告陈真称原告恒福公司欠付其劳动报酬的相关事宜是否属于本案审理范围的问题。 关于涉案两套房屋所有权归属的问题。当事人之间可以在不违反法律规定的前提下自行协商债务人清偿债务的方式。第三人兴泰公司为支付货款，将涉案两套房屋抵顶给原告恒福公司的行为合法有效，且皋兰县人民法院作出的（2018）甘0122民初943号民事判决书、兰州市中级人民法院（2018）甘01民终4013号民事判决书以及甘肃省高级人民法院作出的（2019）甘民申675号民事裁定书均对双方存在“以房顶账”的事实部分予以认定。依照《中华人民共共和国物权法》第十五条规定，第三人兴泰公司与原告恒福公司确已将“以房顶账”的合意履行完毕，但至今涉案两套房屋的权属证书未办理至原告恒福公司名下，依照《中华人民共共和国物权法》第九条规定，我国不动产的物权变动以登记作为生效要件，故本院认定涉案“以房顶账”的物权变动行为并未完成，须由被告鼎达公司继续配合完成，直至将权属登记证书办理至原告恒福公司名下方能视为物权变动完成。 关于被告陈真是否超越代理权限进行代理的问题。因“以房顶账”的合意发生在第三人兴泰公司与原告恒福公司之间，且被告陈真在诉讼过程中自认2017年12月4日出具给被告鼎达公司的书面材料内容是其自行书写，且其在无他人监管的情况下曾于一段时间内持有过原告恒福公司公章，同时在庭审时陈真也认可涉案两套房屋应当是归属于原告恒福公司，只是因工资未支付而导致诉争，故本院认定该份书面材料的形成属于被告陈真超越代理权限的行为，由于原告恒福公司自知情后截止本案审理过程中均明确表示不认可或追认该超越代理权限的代理行为，故依照《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，被告陈真的相关行为对原告恒福公司不发生法律效力。 关于被告鼎达公司将涉案两套房屋认购手续办理至被告陈真名下并为陈真出具收据的行为效力问题。被告鼎达公司办理该房认购事宜过程中，明知被告陈真仅为原告恒福公司的委托代理人，但仍然在其余书面材料均指向将涉案房屋抵顶给原告恒福公司的情况下，不向原告恒福公司核实，仅依据2017年12月4日的书面材料便与被告陈真签订涉案两套房屋的《商品房认购书》，并向被告陈真出具收据两张，该行为没有尽到合理的审查义务，且该两份认购书并未加盖被告鼎达公司公章，仅有经办人“李红”签名，该李红亦无法核对身份信息，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，被告鼎达公司已配合完成涉案以房抵债行为的辩称不成立，本院不予认定。另，依据该条款及本院查明的事实，本院在2017年12月4日的书面材料仅有原告恒福公司的公章但没有单位负责人及制作证明材料的人员签名的情况下，对该份书面材料的待证事实不予认定。被告鼎达公司与被告陈真签订的两份《商品房认购书》亦不对原告恒福公司发生法律效力，不影响将涉案两套房屋登记至原告恒福公司的相关事宜。如被告陈真与被告鼎达公司因该两份《商品房认购书》发生争议，双方可另行起诉。 关于原告恒福公司2017年12月21日出具的书面材料及第三人兴泰公司向被告鼎达公司出具的委托书效力问题。原告恒福公司向第三人兴泰公司出具的书面材料因出具一方意思表示真实且属单方行为，故该书面材料有效，但仅对该日之后的相关事宜发生约束力，对之前已经发生的行为不发生约束力，即在被告鼎达公司继续办理登记事宜时，应由该书面材料上授权的张国民进行相关代理行为，被告陈真因已被解除委托代理而丧失代理权。第三人兴泰公司向被告鼎达公司出具的委托书无负责人或制作人签名、盖章，且第三人兴泰公司对其真实性不予认可，但其行文格式、习惯及表述均与2017年12月5日第三人兴泰公司向巍山公司出具的证明相似，两套房产均表述为“俩套”，且第三人兴泰公司未提交相反的证据证明其主张，故本院对该份委托书的真实性予以认可。 关于被告陈真称原告恒福公司欠付其劳动报酬的相关事宜是否属于本案审理范围的问题。本案中，被告陈真认可涉案两套房屋是第三人兴泰公司抵顶给原告恒福公司的，其之所以促成被告鼎达公司与其签订涉案房屋的《商品房认购书》是因为原告恒福公司欠付其劳动报酬。由于本案属于所有权确认纠纷，被告陈真的主张属于劳动争议的范畴，两者不存在主从关系，且陈真也未针对该主张提起反诉，且庭审时原告恒福公司明确表示欠付劳动报酬的纠纷与本案分属两个法律关系，不同意一并处理，故本院因被告陈真的相关主张不在本案审理范围而不再一并处理，被告陈真可以依据相关法律规定另行主张权利。 综上，对原告恒福公司主张的合理诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百一十五条规定，判决如下： 一、确认位于兰州市皋兰县屋的所有权归原告上海恒福科技发展有限公司所有； 二、被告甘肃鼎达房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向房屋产权登记机关报备涉案两套房屋的商品房权属登记所需的全部资料，协助原告上海恒福科技发展有限公司办理房屋权属登记。 三、被告甘肃鼎达房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向原告上海恒福科技发展有限公司交付位于兰州市皋兰县房屋。 案件受理费687元（已减半），由被告甘肃鼎达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  陈志俊 二〇二〇年六月八日                                                              书记员  刘亚凡