江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3688号上诉人（原审被告）：淮安恒大富丰房地产开发有限公司，住所地淮安市清江浦区城南乡政府大楼五楼。法定代表人：黄兆亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：马媛容，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘莹，女，1963年3月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人淮安恒大富丰房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人潘莹商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初6222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒大公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回潘莹的诉讼请求，一、二审诉讼费由潘莹承担。事实与理由：1.房屋《认购须知》明确钱款支付至指定账户，可并未明确账户的具体信息。潘莹无证据证明恒大公司向其明确了指定账户，其将98380元汇入刘检荣个人账户，与恒大公司无关，其亦无证据证明其所支付款项流入恒大公司账户。潘莹要求恒大公司还款，诉讼主体错误，应予驳回。2.即使法院认定潘莹将款项支付至刘检荣个人账户的行为系恒大公司授意，也应同时认定潘莹对其支付98380元的性质明知，其对争议的发生存在严重过错，应承担相应责任。《认购须知》第1条明确了当时推出特价房的背景及需交纳不开票金额的意义所在，故潘莹在购房时认可了其支付的98380元中仅有1万元为押金，并默许额外钱款系为购置特价房所需的账外支出，不需要开票。潘莹一审庭审中陈述其认为98380元均为定金，但《认购须知》中明确定金为2万元，其在全额支付购房款时仅将98380元中的1万元作为购房款进行了抵扣。潘莹在额外88380元未退的情形下仍然支付全额房款，结合《认购须知》中载明的不开票内容，足以认定其知晓额外支付88380万元钱款的性质及用途。3.本案基本事实不清、权利义务关系不明，双方争议较大，且本案涉及群体性事件，不属于简易程序审理范畴，应依法转为普通程序审理。一审法院适用简易程序审理，未在3个月内审结，超过了法定审限。针对潘莹一审庭审结束后提供的银行流水，2019年9月23日恒大公司申请给予15天的质证期，但一审法院却于9月29日送达开庭传票，通知次日开庭，送达程序不符合法律规定，未保障恒大公司充分质证与发表意见的权利。一审审理程序存在严重瑕疵。潘莹答辩称，恒大公司上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。潘莹向一审法院起诉请求：1.判令恒大公司退还多收购房款88380元，并承担按年利率6%的标准从2016年11月3日计算至实际给付之日的利息；2.由恒大公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月28日，潘莹在恒大公司售楼中心签订《认购须知》，内容载明“……3.客户认购流程①前往售楼处挑选房屋，并做预约登记；②客户一次性将不开具发票部分金额和前期我方房屋预存定金部分打往指定帐户……④认购需付定金2万，7天内补齐30%首付，逾期不齐则认购作废、定金不退。4.认购3个月后由我方通知并配合客户进行更名，并签署《商品房买卖合同》……”潘莹在《认购须知》上签名确认。当日，潘莹向刘检荣银行账户转账98380元。2016年8月，潘莹向恒大公司支付了548012元。恒大公司于2016年11月2日与潘莹签订了《商品房买卖合同》，约定涉案房屋价款为558012元，并于当日向潘莹出具了总金额为558012元的购房款发票。对于潘莹支付548012元，为何恒大公司出具558012元发票，双方一致认可因潘莹前期付款中的1万元冲抵房款。对于潘莹支付给刘检荣个人账户中的98380元，恒大公司认可其中1万元已支付至其账户，余款是否交至其账户，在一审法院限期内未作陈述。刘检荣在潘莹购房时系恒大公司的副总经理，负责对外房屋销售。2017年4月26日，刘检荣为恒大公司法定代表人，2018年12月13日，刘检荣不再担任恒大公司法定代表人。恒大公司表示刘检荣于2018年底已离职，现无法向法庭提交刘检荣的联系方式。一审法院认为，潘莹与恒大公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同约定，涉案房屋的价款为558012元，潘莹在缴纳给刘检荣98380元后，又向恒大公司缴纳了548012元。恒大公司认可刘检荣收取的1万元作为潘莹缴纳的定金在之后冲抵了房款，但对于余款88380元辩称未授权刘检荣收取，该款亦未交至恒大公司账户。一审法院认为，恒大公司向潘莹出具《认购须知》时明确载明要求潘莹将不开具发票部分金额和前期房屋定金打往指定账户，而刘检荣当时在恒大公司担任副总经理，负责房屋销售事宜，其将个人账户作为《认购须知》上载明的指定账户，作为潘莹有理由相信刘检荣所为系公司行为，且在本案一审审理中，恒大公司辩称其并非收到刘检荣的案款转账，但怠于举证，且未向一审法院提供刘检荣的联系方式以及相关银行流水，故对恒大公司抗辩其并非适格被告，一审法院不予采信。关于涉案的88380元，恒大公司虽辩称该款系潘莹自愿缴纳，但在《认购须知》中仅表明潘莹缴纳的该部分款项系不开具发票，对款项性质并未说明，结合签订《认购须知》时双方并未签订房屋买卖合同，潘莹先行缴纳部分款项，恒大公司暂不开具发票亦属合理情形，不能以此为由认定该款系潘莹自愿支付，并不再索要。因合同约定房款金额为558012元，现潘莹支付恒大公司646392元，多支付的88380元恒大公司并无依据收取，应予退还。对于潘莹主张的利息，因双方对于利息并无约定，一审法院酌情按照年利率6%从潘莹起诉之日即2019年7月1日开始计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出一审判决：恒大公司于判决生效之日起五日内向潘莹返还88380元及利息（按年利率6%的标准，自2019年7月1日计算至实际给付之日止）。案件受理费1167元（已减半收取），由恒大公司负担。本院二审期间，恒大公司提供了下列证据：1.仅有见证人署名为“曾某,4”字样的协议复印件与淮安市公安局清江浦分局城南派出所所长曾某,4的任职通知打印件，协议主要内容为各楼栋业主代表们一致同意将11号楼3单元66套房源中的26套房源交由11号楼业主全体自行分配购买，余下40套由全体业主代表自行组织，开发商协助进行对外公开拍卖，所销售房屋金额除恒大底价以外，溢价部分金额由除11号楼以外的A区和B区业主分摊，证明潘莹主张的款项与其无关，应由老业主共同分配；2.2016年7月10日刘检荣与其就涉案房屋签订的认购协议复印件及1万元交款核对单、POS单，认购协议主要内容为双方约定涉案房屋总价款为576208元，刘检荣在签署协议时向恒大公司支付定金1万元，付款方式为刘检荣须在抵押涂销后三天内签署楼宇认购书并支付首期款166208元，余款40万元由银行提供按揭贷款，证明涉案房屋先前由刘检荣认购并交定金1万元，后潘莹将相关款项交给了刘检荣。潘莹对上述证据不认可，称与其无关。针对证据1，曾某,4在本院调查核实时陈述协议内容真实，本院对其真实性予以确认。证据2认购协议系复印件，无原件作比对，因潘莹不认可，本院对其真实性不予确认。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明，双方签订的《商品房买卖合同》载明，潘莹购买淮安恒大名都第11幢3单元2706室，建筑面积176.76平方米，其中套内建筑面积140.23平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3979.26元，总金额558012元（实际上系按3979.26元/平方米×套内建筑面积140.23平方米计算），付款方式为一次性付款，2016年11月2日前付清所有房款558012元。2019年9月23日，针对一审法院出示的潘莹在一审庭审后提供的银行流水，恒大公司委托诉讼代理人在谈话中表示需要核实相关情况，并申请15天的答辩期。一审法院于2019年7月1日立案受理本案，并于10月8日结案。还查明，就商品房买卖过程，潘莹在二审中陈述，听说恒大公司有房子要卖，2016年7月28日其就直接到了售楼处，售楼处没有具体接待的人，其在售楼处1楼领号后到2楼选房（当时第11幢3单元2706室挂价为576208元），之后恒大公司给了一份交款单，要求其交款98380元，当日其将该数额款项打入恒大公司指定的刘检荣个人账户；当日或者次日其根据《认购须知》又向恒大公司交纳了2万元定金（相应条据在开具总房款发票时被恒大公司收回）；2016年8月3日其交纳了房屋总价款30%的购房款146208元，当时恒大公司讲如果尾款一次性付款，不贷款，还可以再优惠每平方米100元；2016年8月4日其一次性交清购房尾款381804元，双方确定房屋总价款为558012元。针对交纳的88380元为何未在最后一次付款时抵扣房款问题，潘莹陈述其在后来交款时恒大公司会计提到98380元中已抵冲了1万元房款，其问剩余88380元为何不一起抵冲，会计称目前仅收到1万元，余款必须一次性付清，剩余88380元等到全部手续办完后再退还。恒大公司二审认可潘莹在2016年7月29日向其支付过2万元，但称该笔款项系涉案房屋一部分的首期房款；明确《认购须知》第3条载明的“预存定金”就是1万元，但称其系应刘检荣要求将1万元抵冲潘莹购房款；基于银行按揭贷款支付方式，涉案房屋总价款原为576208元，因支付方式变更为一次性付款，经优惠调整为558012元；《认购须知》载明的“指定账户”系老业主指定的刘检荣个人账户，包括涉案房屋在内的一批房源是为平息老业主纠纷，针对老业主加推的特价房源，其中部分已由老业主自行认购，剩余部分由老业主指定刘检荣认购，然后销售给新业主，《认购须知》载明的“不开具发票部分金额”为老业主指定刘检荣代收，归老业主所有，待老业主达成分配方案后再行处理。恒大公司二审确认其在2019年9月29日收到的系一审法院通知其次日进行质证的传票，并确认潘莹主张的88380元现存放在其公司银行账户上。本案二审争议焦点为：一、恒大公司作为本案被告的诉讼主体资格是否适格；二、一审审理程序是否违法；三、恒大公司应否向潘莹返还88380元及相应利息。本院认为，关于争议焦点一，根据双方签订的《商品房买卖合同》内容来看，恒大公司系涉案房屋的出卖人，潘莹系涉案房屋的买受人，双方之间买卖合同关系成立并生效。潘莹以恒大公司就双方买卖房屋多收房款为由，对恒大公司提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件。恒大公司主张其作为本案被告的诉讼主体资格不适格，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，本案双方当事人仅为潘莹与恒大公司，并不涉及其他人员，且合同约定的双方之间的权利义务关系明确，一审法院适用简易程序进行审理，并无不当。恒大公司在2019年9月29日收到的系一审法院通知其质证的传票，并非开庭传票，不适用开庭三日前通知的相关法律规定，恒大公司主张一审法院送达程序违法，无法律依据。适用简易程序案件的举证、质证期限可以由人民法院确定，针对潘莹在一审庭审后补充提供的银行流水，一审法院已在2019年9月23日向恒大公司的委托诉讼代理人出示并要求质证，虽恒大公司的委托诉讼代理人提出给予15天质证期的申请，但鉴于恒大公司在一审庭审中对收到《商品房买卖合同》约定的房屋价款558012元无异议，考虑到核实证据的时间需要，一审法院对其申请未予准许，亦无不当。虽一审法院适用简易程序未在三个月内审结，存在一定瑕疵，但此并不属于严重违反法定程序情形。关于争议焦点三，本院经审查认为潘莹的诉讼请求不能成立，理由如下：首先，从《认购须知》内容来看，已明确载明“不开具发票部分金额”，即在发票金额之外，还需支付不开具发票部分的金额，潘莹在《认购须知》上签名确认，表明其对《认购须知》内容已清楚知晓。其次，潘莹亦是按《认购须知》的要求完成相应的支付义务。涉案房屋原挂价576208元，按照《认购须知》第3条第②项要求，潘莹在2016年7月28日向刘检荣个人账户打款98380元，按照《认购须知》第3条第④项要求，潘莹在2016年7月29日向恒大公司交纳定金2万元，2016年8月3日向恒大公司付30%的首付款146208元，2016年8月4日确定房屋价款为558012元并一次性向恒大公司付清尾款381804元。潘莹四次支付均是按照《认购须知》要求的进度和金额完成，上述支付行为表明潘莹完全知晓房屋总价是由合同内价款和合同外价款两部分组成。再次，涉案房屋在2016年8月4日确定价款为558012元，潘莹在前期已支付98380元、2万元、146208元合计264588元后，如无需支付不开具发票部分金额，则仅需再支付尾款293424元即可，而其实际却支付381804元，且在将1万元定金抵冲的同时，却不要求抵冲已支付的88380元，明显不合常理。潘莹主张恒大公司会计说以后再退，无证据证明。最后，涉案房屋总价虽由合同内价款和合同外价款两部分组成，但与同期同地段市场价相比，未造成双方之间的权利义务明显失衡。综上，双方对房屋总价款为558012元加上88380元意思表示明确，应当按照约定履行。恒大公司采取上述方式进行销售，如违反了相关管理规定，应由相关行政部门处理，但此并不影响双方之间民事权利义务的履行。故一审法院判令恒大公司返还88380元及利息不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会研究，判决如下：一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初6222号民事判决；二、驳回潘莹的诉讼请求。一审案件受理费1167元（已减半收取），二审案件受理费2333元，均由潘莹负担。本判决为终审判决。审 判 长 翟春花审 判 员 宋慧林审 判 员 许银朋二〇二〇年六月二十三日法官助理 刘 蓓书 记 员 张 琦