江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初755号原告：马利媚，女，1982年5月8日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：苏州珞驼房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路788号F602-1。法定代表人：周喜林。第三人：胡宁，女，1984年10月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。原告马利媚与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。审理中，本院通知胡宁作为第三人参加诉讼，本案于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告马利媚、第三人胡宁到庭参加诉讼。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告马利媚向本院起诉请求：1、请求判令解除原、被告之间的《房屋出租委托合同》；2、判令被告支付租金4800元（暂计至2020年3月24日）；3、判决被告承担本案诉讼费用；4、判决被告违约造成的损失。审理中，原告将诉讼请求明确为：1、请求判令解除原、被告之间的《房屋出租委托合同》，并且收回房屋，现因为实际由第三人居住，所以要求第三人予以返还。2、请求判令被告支付自2019年12月25日起至2020年5月24日止的租金9600元。3、请求判令被告赔偿原告一个月的违约金1600元。4、诉讼费由被告承担。原告主张的事实与理由：2019年6月21日原、被告签订《房屋出租委托合同》，约定房屋月租金为1600元，如被告超过支付租金日期三天，原告有权收回房屋，现被告一直不肯支付租金，故原告起诉至法院，请求判如所请。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司未作答辩。第三人胡宁述称，其向被告承租了案涉苏州市相城区元和街道阳澄湖中路99号星云汇生活广场3幢1322室的房屋，其与被告签订了房屋租赁合同，但是现在该合同找不到了，租金是由其丈夫张明亮通过转账支付给被告的，第一笔于2019年7月12日支付了9067元、100元，第二笔于2019年12月15日支付了7020元，当时约定的租金标准为1200元/月，押了一个月的押金，此外还有一些服务管理费、钥匙押金等款项，另还现金支付了500元，但是其也不清楚支付被告这些款项的具体名目，现金支付没有凭证。其租赁期限为2019年7月18日至2020年7月17日，已经支付了一年的租金，支付到了2020年7月17日，故现不同意返还该房屋。经审理查明，2019年6月21日，原告与被告签订《房屋出租委托合同》一份，原告为出租委托方（甲方），被告为出租代理方（乙方），约定甲方将坐落于苏州市相城区元和街道澄阳湖中路（应为阳澄湖中路）99号华宇星云汇3幢1322室房屋委托乙方代理出租。代理出租期限为2019年6月25日至2022年6月25日，共计36个月，房屋租金标准为1600元/月，按季度支付，具体为2019年6月21日支付3200元、2019年9月25日支付4800元、2019年12月25日支付4800元、2020年3月35日支付4800元，依次按季度支付，直至2022年3月25日支付4800元。合同还约定甲方将房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取租金与乙方无关。另合同约定上述期限内60日不计租金。合同还对其他事项进行了约定。另查，案涉房屋坐落于江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖中路99号星云汇生活广场3幢1322室，系原告单独所有。以上事实，由《房屋出租委托合同》、不动产权证书及当事人的陈述为证，本院予以确认。庭审中，原告陈述，被告向其支付了两次租金，第一次是2019年6月21日支付了3200元，系支付的2019年6月25日至2019年9月24日的租金，合同约定60天免租，第一年免租一个月；第二次付款期限被告没有支付，通过催促后支付了4800元，系支付2019年9月25日至2019年12月24日的租金，其他没有再支付过租金。因被告一直拖欠不付后续的租金，故要求解除与被告签订的《房屋出租委托合同》，并在支付一个月租金标准计算的违约金。此外，原告认为虽然与被告签订的是《房屋出租委托合同》，但双方之间系租赁关系，即原告将房屋租给被告，被告再转租给他人，原告向被告收取租金，至于被告将房屋如何出租，租金多少都与原告无关。庭审中，第三人陈述，其承租案涉房屋时，被告自称是房东，故其直接向被告租赁房屋，租金标准是1200元每月，庭审中，第三人出示手机中的付款截屏照片，主张其丈夫支付了被告一年的租金，但是现房屋租赁合同找不到了。对此原告认为付款截屏照片只能证明第三人和被告之间有钱款交易，第三人没有提供租赁合同，不能证明系支付的租金。但原告确认现是由第三人居住案涉房屋。本院认为，原、被告之间虽然签订的合同名称为《房屋出租委托合同》，但是实际双方之间为租赁关系，理由如下：1、租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，而委托合同指受托人和委托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，实际上原、被告之间的关系为原告将房屋交付给被告，被告向原告支付租金，而并非被告处理原告的租赁业务。这在合同本身约定的不论房屋出租与否，被告均要向原告支付租金可以印证。2、作为委托关系，受托人为委托人处理事务，委托人应向受托人支付一定的报酬，但反观本案，被告从原告处承租房屋租金标准为1600元，第三人称其承租房屋的租金标准为1200元，出租金额反而低于承租金额，也不符合委托关系的特征。故本院认定原、被告虽然签订的为委托合同，但实质上双方系租赁关系。因原、被告之间签订的合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务，但被告逾期支付租金达几个月之久，且在本院涉及数十件房屋租赁合同纠纷案件，故被告系根本违约，原告有权解除合同，故原告请求解除合同的请求本院予以支持。现案涉房屋由第三人居住使用，但第三人未提供房屋租赁合同，难以判断是否系第三人向被告租赁房屋抑或其他原因占有使用案涉房屋，即便第三人向被告租赁案涉房屋，但原告与被告之间的合同因被告的违约而解除，第三人与被告之间的租赁合同亦不能继续履行，故第三人应搬离案涉房屋，将房屋交付原告。现被告仅支付租金到2019年12月24日，原告主张自2019年12月25日起至2020年5月24日止的租金9600元，合法有据，本院予以支持。合同由被告提供，其中仅约定原告违约时需向被告支付两个月租金标准的违约金，根据公平对等的原则，现被告违约导致合同解除，被告亦应向原告支付违约金，此外，合同还约定了两个月免租，但因被告违约导致合同解除，该期间的租金亦为原告的损失，故本院对原告主张的违约金人民币1600元予以支持。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其举证、答辩权利的放弃，应对此承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、二百一十二条、第二百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、原告马利媚与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》解除。二、被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马利媚截止2020年5月24日的租金人民币9600元、违约金人民币1600元，合计人民币11200元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）三、第三人胡宁于本判决生效之日起十日内搬离坐落于江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖中路99号星云汇生活广场3幢1322室房屋，并将该房屋交付原告马利媚。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币420元，由被告苏州珞驼房地产经纪有限公司负担（该款由被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付至本院账户，户名：苏州市相城区人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32250199743600001331041797）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 黄 坚二〇二〇年六月四日书记员 张慧敏