江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初15698号 原告：钱忆红，女，1970年10月29日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：张赛，江苏天煦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许威，江苏天煦律师事务所律师。 被告：常熟宝鸿企业管理有限公司，住所地江苏省常熟经济开发区江南大道2号，统一社会信用代码91320581055152706F。 法定代表人：陈明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜存朋，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 被告：常熟环亚安居网络科技有限公司，住所地江苏省常熟高新技术产业开发区湖山路333号同济科技广场1幢2308，统一社会信用代码91320581MA1M94WE79。 法定代表人：黄海银，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘亮，江苏海容律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴焕，江苏海容律师事务所律师。 原告钱忆红与被告常熟宝鸿企业管理有限公司（以下简称宝鸿公司）、常熟环亚安居网络科技有限公司（以下简称环亚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依法适用简易程序进行审理，后本院依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告钱忆红及其委托诉讼代理人许威和张赛、被告宝鸿公司委托诉讼代理人杜存朋、被告环亚公司委托诉讼代理人刘亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱忆红向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法撤销原告与被告宝鸿公司签署的《商品房买卖合同》及与被告环亚公司签署的《团购服务协议书》；2.请求法院判令被告宝鸿公司返还原告购房款198000元；被告环亚公司返还原告服务费20000元，被告宝鸿公司对前述服务费返还承担连带责任；3.本案的诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2017年，原告与被告宝鸿公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告宝鸿公司购买位于常熟经济技术开发区江南大道2号的商品房一套。被告宝鸿公司与被告环亚公司互相配合销售涉案楼盘，售房时被告方承诺该房屋为上下二层，并以楼盘户型立体模型、宣传板、样板房等形式发布广告，宣称涉案房屋可以隔层复式使用以增加房屋的使用面积。被告处的样板房及营销中心摆放的户型立体模型，均展示所销售的房屋分为上下两层，上层有床及卫生间，下层为客厅、厨房、卫生间等；被告方营销中心中摆放有宣传板，该板面图片内容为：上层有床及卫生间，下层为客厅、厨房、卫生间等。被告方销售涉案房屋以及发布广告时均对外宣传亦承诺案涉房屋可以隔层复式使用以增加房屋的使用面积。此外，原告在与被告宝鸿公司的交易过程中，按照被告宝鸿公司的要求，与被告环亚公司签订《团购服务协议书》，将所约定的部分购房款以所谓“服务费”的形式缴纳至被告环亚公司处。2019年1月，经购房人举报，常熟市市场监督管理局对被告宝鸿公司的虚假宣传行为进行立案调查，2019年7月10日作出了常市监案字[2019]010061号行政处罚决定书，认定被告宝鸿公司在开发销售案涉楼盘时进行了虚假宣传，对购房对象产生了误导，符合我国《广告法》第28条第一款、第二款第（二）项之所指情形，对购房人的购买行为产生了实质性影响。原告认为，被告宝鸿公司与被告环亚公司巧设名目，将购房款人为的进行了拆分，使得简单的购房法律关系复杂化，造成购房人日后维权困难，被告宝鸿公司在销售案涉房屋的过程中，虚构事实已经构成合同欺诈，原告有权按照《合同法》第54条规定要求撤销合同，返还支出的钱款。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告宝鸿公司辩称，一、双方签订的商品房买卖合同依法成立，对合同当事人具有约束力，原告不享有法定撤销权。原告诉状所称的隔层宣传内容涉及对业主在接收房屋后进行室内专有部分自行装修增加使用空间的示意设想，并非其许诺要向原告交付隔层特定物，更不是双方商品房买卖合同约定内容。合同不仅没有约定隔层复式相关内容，反而清楚约定房屋所在楼层及建筑面积，约定销售交付毛坯房，广告宣传不作为合同内容，应按照规划用途使用。原告不仅在签约时明知上述内容，而且在合同补充协议书中承诺不以广告宣传、展示样板间资料所示内容为依据主张任何权利。被告宝鸿公司没有故意隐瞒，原告完全具有充分自主考量、自由选择的时间和机会决定是否签署商品房买卖合同。行政处罚决定仅反映广告主管机关基于行政管理法律关系及当时广告行为处罚广告发布管理相对人，不能据此认定民事法律关系当事人签署的商品房买卖合同不是当事人真实意思表示。广告面向不特定人，民事合同系经特定当事人之间磋商签订形成，原告并不能证明其是受隔层宣传广告影响才决定购买房屋。退一步讲，隔层装修宣传内容对购买者而言仅是房屋接收后的一个设想因素，不足以直接决定购房。影响购房合同订立的重要因素是房价、面积、楼层、规划用途等基本内容，而不是接收房屋后的设想装修事宜，且合同上已经明确约定对于合同订立及房屋价格有重大影响的因素均已经列入合同中。原告应当知晓上述房屋设计规划系经相关部门批准，涉案房屋设计用途为商业办公，根据生活经验和惯例可以判断出买受人在商品房交付后如何使用是购房人今后自身处理范畴，今后装修使用事宜与被告宝鸿公司无关。二、假设原告享有法定撤销权，在商品房买卖合同签署时应知晓商品房买卖合同约定的标的物是毛坯房，并无隔层约定内容。原告直至本案起诉时行使撤销权，已超过法定的除斥期间。三、原告基于合同相对性和自愿原则依据团购服务协议书向被告环亚公司支付经纪服务费，与被告宝鸿公司无关。原告要求被告宝鸿公司对被告环亚公司服务费承担连带返还责任，于法无据。综上请求驳回原告诉讼请求。 被告环亚公司辩称，同意被告宝鸿公司的答辩意见。行政处罚的对象是被告宝鸿公司，与被告环亚公司无关。被告环亚公司收取2万元的团购服务费，购房时已经折抵了5万元，团购服务协议已经履行完毕，原告没有理由撤销团购服务协议、要求返还服务费。被告环亚公司没有欺诈的行为。综上，请求法庭驳回原告对被告环亚公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2017年5月6日，钱忆红（乙方）与常熟宝鸿投资发展有限公司（甲方，以下简称宝鸿公司）签订一份《房屋认购协议书》，约定乙方向甲方认购常熟经济技术开发区碧浒路6号宝鸿商业广场3-2幢5层05室房屋，政府批准的规划用途为商业办公，预售证编号为常房预售字（2016）第×××号，房屋建筑面积45.38平方米，每平方米建筑面积单价为8109.30元，房屋总价为368000元，加团购服务费共计388000元。预订期间为7天，乙方应于2017年5月13日前持本认购书、身份证、首期购房款（或一次性付款的总价款）到甲方售楼部签订正式的《商品房买卖合同》，否则视为违约，甲方有权将该商品房自行处理且没收乙方支付的定金。乙方在签订本认购协议时，已充分了解所购房屋状况，并已阅看甲方提供的《商品房买卖合同》（备案合同）全部内容且不持异议。 2017年5月13日，钱忆红（买受方）与宝鸿公司（出卖方）签订编号Y20170012629的《商品房买卖合同》一份，约定由钱忆红购买宝鸿公司开发的常熟经济开发区江南大道2号宝鸿商业广场3-2幢505室商品房一套。合同约定建筑面积45.38平方米，总价款368000元，买受人于2017年5月13日签订购房合同且支付首付款120000元，余款170000元于2017年6月30日前办理按揭贷款。出卖方应当在2018年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。同时，合同第一条载明该地块土地用途为商业、办公，土地使用年限截止日期为2053年8月8日。合同第三条载明，该商品房设计用途为商业办公，该商品房为毛坯房。合同第十九条载明，买受方购买的商品房仅作商业办公使用，买受方使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。合同附件七第十二条载明“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及附件、其他双方正式签署书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组合部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据……甲方发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅供参考示意，不作为双方确定权利义务的依据，不代表甲方对该房屋及所在项目进行任何承诺，仅为甲方对该房屋所在项目所做的暂时设想，具体应以政府主管部门批准文件、本合同约定及交付时实际情况为准。乙方承诺不以甲方发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘等资料所示内容为依据，向甲方主张任何权利或提出任何索赔。”附件七第十五条约定，“……甲方依据本合同所出售，乙方依据本合同所购买的标的仅为规划用途为商业办公的房屋，甲方从未对周边商铺及该房屋所在项目的商业氛围进行承诺。……宝鸿商业广场1#、2#、3#1、3#2为商业性质用房，用电应按国家电价政策执行商业用电。”合同还对其他事项作了约定。 上述购房合同签订前，钱忆红与环亚公司签订了《团购服务协议书》，约定由环亚公司提供案涉商品房的团购经纪服务，促成钱忆红购买案涉房屋并享受2万元抵5万元的购房优惠。钱忆红向环亚公司支付团购服务费20000元。 钱忆红已支付购房款198000元。宝鸿公司于2017年6月8日向钱忆红开具金额为198000元的购房款发票。剩余购房款170000元钱忆红至今未付。 另查明：宝鸿公司于2016年12月14日取得宝鸿商业广场1、2、3-1幢的商品房预售许可证，载明房屋设计用途为商业；于2017年3月23日取得宝鸿商业广场3-2幢的商品房预售许可证，载明3-2幢房屋设计用途为商业、办公；于2018年12月25日取得常熟经济技术开发区碧浒路6号宝鸿商业广场1、2、3-1、3-2、7幢商品房的《常熟市商品房交付使用备案通知书》。后宝鸿公司书面通知钱忆红办理交房手续，钱忆红未接收房屋。 2019年6月6日，常熟宝鸿投资发展有限公司经常熟市市场监督管理局核准，名称变更为常熟宝鸿企业管理有限公司。 2019年7月5日，常熟市市场监督管理局作出常市监案字[2019]010061号行政处罚决定书，认为当事人宝鸿公司开发销售的“宝鸿商业广场”2幢、3-1幢为商业房、3-2幢为商业、办公房，当事人销售上述房源时，以楼盘户型立体模型、宣传板、样板房形式发布广告，宣传可以隔层复式使用以增加房间使用面积，对购房对象产生误导。当事人发布上述广告的行为，构成了《中华人民共和国广告法》第二十八条第一款和第二款第（二）项所指情形，该行为违反了《中华人民共和国广告法》第四条第一款规定，应依据第五十五条第一款的规定进行处罚。因当事人宝鸿公司发布广告时，标明了“仅供参考，均为非交付标准，最终以合同约定为准”等内容；当事人对外使用的楼盘户型立体模型、宣传板、样板房的广告费用无法计算。结合当事人的违法事实、性质、情节、社会危害程度等各方面考虑，根据《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款的规定，经本局行政处罚案件审理委员会集体讨论，责令当事人停止发布广告，在相应范围内消除影响，决定对当事人处罚如下：罚款250000元，上缴国库。 审理中，原告明确系基于被告方的欺诈主张合同撤销权。原告表示，其当时认购房屋时是用来自住的，销售人员也说可以居住，买一层送一层，但目前却不能居住。根据常熟市市场监督管理局作出的认定，被告对外宣传词、广告均允诺可以通过隔层复式使用、增加房屋面积，原告获悉该行政处罚决定书之后，才明确知道被告所销售的房屋隔层复式使用并未经过规划部门的许可，原告认为，案涉房屋是否可以隔层复式使用，对房屋的结构、使用面积以及房屋单价的确定，均有非常重要的影响，原告基于此，才以该交易价格与被告签订了商品房买卖合同。被告通过故意隐瞒、编造虚假内容的形式，误导原告与其签订购房合同，符合合同法意义上的欺诈，应当属于可撤销的民事行为。另外，原告是自行通过销售广告到现场与被告宝鸿公司的销售人员沟通达成购房意向，被告环亚公司未为原告提供任何团购服务，存在欺诈情形，应当撤销团购服务协议书。 被告宝鸿公司主张，原告主张合同撤销权基础不成立，原告签订合同前明知开发商交付的标的物是毛坯房，也明知今后自行装修，对土地的使用年限也知道，双方的买卖合同中已经明确约定交付的标的物的标准，并对广告宣传等不作为合同内容作出明确约定，原告承诺不以广告宣传主张任何权利，双方对合同的内容均为明知，并体现真实意思表示，不存在合同欺诈。退一步讲，如果按照原告的逻辑认为广告宣传作为合同内容，这与合同本身没有约定隔层交付明显矛盾，原告签订合同时即应当知道，理应开始行使撤销权，至本案起诉时已经超过除斥期间。再退一步讲，即便按照原告逻辑，那也是合同履行事宜而不是合同撤销范畴。 被告环亚公司主张，环亚公司义务已经履行完毕。实际上原告因支付了环亚公司2万元团购服务费，故本案购房合同签订时原告已享受到了降低5万元的优惠，否则合同约定的总房价应增加5万元。本案中原告在签署团购服务协议书后，房屋价格是下降的，并没有提高，而国务院颁布的相关通知精神实际上是防止开发商以团购服务费的名义将房屋价格提升至超过备案价价格。本案中，不存在此类情形，所以不存在原告所主张的违法或者欺诈行为。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据法律规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，对于欺诈事实的证明标准，应高于高度盖然性的证明标准，需要达到排除合理怀疑的程度。本案中，原告主张因被告宝鸿公司虚假宣传构成欺诈行使撤销权，应对此承担举证责任。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，宝鸿商业广场营销中心的宣传板、户型立体模型、样板房等均标明“仅供参考，均为非交付标准，最终以合同为准”等内容，双方在合同中明确约定此前被告方的广告、宣传资料以及展示的样板间、沙盘所示内容，仅供参考示意，仅为要约邀请，不是买卖双方合同的组成部分，不作为双方确定权利义务的依据，不代表被告宝鸿公司对该房屋及所在项目进行任何承诺，仅为被告宝鸿公司对该房屋所在项目所做的暂时设想，具体以政府主管部门批准文件、本合同约定及交付时实际情况为准。故在订立合同时，原告应清楚知晓广告宣传内容不作为合同内容。原告在签订案涉商品房买卖合同之前，已经与被告宝鸿公司签订了房屋认购协议书，该协议书明确披露案涉房屋规划用途为商业、办公。而商品房买卖合同中也明确约定案涉房屋的用途为商业、办公，并约定案涉房屋为毛坯房。双方并未在合同中约定交付隔层复式房屋，即提供隔层复式使用的房屋并非被告的合同义务。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在进行房屋买卖大宗交易时应尽谨慎注意义务。原告并不能证明其系受隔层宣传广告影响才决定购买房屋，以及隔层使用广告宣传对原告订立商品房买卖合同的重大影响。综上，原告以广告宣传内容为由主张被告签订合同构成欺诈，理据不足。退一步讲，假如确系因欺诈购买涉案房屋，则原告行使撤销权的除斥期间应从该份合同签订日起算，原告于2019年12月提起本案诉讼已过法定除斥期间。此外,原告主张撤销团购服务协议书，并未能举证被告环亚公司欺诈的事实，并且根据两被告陈述，原告支付团购服务费后确已享受购房优惠价，故原告主张欺诈无事实依据，且该协议已经履行完毕。综上，原告钱忆红主张被告欺诈要求撤销涉案商品房买卖合同和团购服务协议书，缺乏事实和法律依据。对原告钱忆红的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条规定，判决如下： 驳回原告钱忆红的诉讼请求。 案件受理费6820元，由原告钱忆红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  高少波 二〇二〇年六月二十九日 书记员  张春亚