西安市未央区人民法院稿纸西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初5109号 原告：马菊兰，女，1969年12月19日出生，回族。委托诉讼代理人：马文娜，女，无业。被告：西安融逸房地产开发有限公司。住所地：西安市未央 区梨园路东段梨园公馆1号楼201室。统一社会信用代码 91610112570220515A。法定代表人：任澄，总经理。委托诉讼代理人：胡媛，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琦琦，北京大成（西安）律师事务所律师。原告马菊兰与被告西安融逸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告马菊兰不服原一审判决上诉至西安市中级人民法院，该院作出（2019）陕01民终11986号民事裁定将该案发回本院重审，本院依法重新组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马菊兰及其委托诉讼代理人马文娜，被告西安融逸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡媛、张琦琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马菊兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房款614650元，大修基金17825元，并以购房款614650元、大修基金17825元（合计632475元）为基数，按同期银行贷款利率4.75%年自2016年7月5日计算利息至全部清偿给原告之日（暂计至2020年1月为105148.97元）；2、判令被告按已付购房款的一倍向原告赔偿614650元。事实与理由：2016年7月5日，原、被告签订《梨园公馆房屋认购合同》，约定被告将位于西安市未央区梨园路东XX段梨园公馆第XX栋XX单元XX层XX号房屋一套出售给原告，原告应于2016年7月5日向被告交付全部房款614650元；被告应于2017年6月30日前向其交付验收合格的房屋。合同签订后，原告按期足额向被告支付了购房款，并于2017年4月24日向被告缴纳了大修基金17825元。现被告仍未交付房屋，故原告诉至法院，请求判如所请。被告西安融逸房地产开发有限公司辩称，原、被告之间签订的认购合同并非正式商品房买卖合同，未在房屋管理部门登记备案，没有形成商品房买卖合同关系，被告并非本案适格当事人。原告未向被告支付任何购房款，被告亦未收到任何购房款，被告不应当承担责任。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述和依法确认的证据，本院查明以下事实：2016年7月5日，原告马菊兰与被告西安融逸房地产开发有限公司签订《梨园公馆房屋认购合同》，约定原告从被告处购买位于西安市未央区梨园路东XX段梨园公馆第XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，面积122.93平方米，每平方米5000元；原告应于2016年7月5日支付全部房款614650元，被告应在2017年6月30日前将验收合格房屋交付给原告。2016年7月5日，原告向被告支付房款614650元，被告向原告出具《收款收据》，该收款收据中载明款项内容为房款，房号为8-12001，项目为梨园公馆。2017年4月24日，原告向被告支付大修基金17825元，被告向原告出具《收款收据》。以上两份收款收据中均加盖被告公司财务专用章，被告对两份收据的真实性认可，但认为收据不能作为真实的付款凭证。上述认购合同签订后，被告未与原告签订商品房买卖合同，亦未向原告交付房屋。2018年5月21日，被告与案外人赵某某签订《梨园公馆房屋认购合同》，约定赵某某购买涉案房屋；2018年6月27日，被告与赵某某就涉案房屋的买卖签订了《商品房买卖合同（预售）》，并就该合同办理了备案登记，合同备案号为Y18109438。另，被告已经将该房屋交付赵某某。本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原告与被告签订的《梨园公馆房屋认购合同》具备了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任及双方约定的其他事项，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案的争议焦点为被告将涉案房屋出售给原告和案外人是否属于一房二卖。被告对购房款和大修基金收款收据的真实性予以认可，但否认已收到上述款项，其陈述前后矛盾，本院不予采信。原告提交的收款收据均加盖了被告的财务专用章，应当视为原告已支付了房款和大修基金，被告关于双方未形成商品房买卖合同关系、未收到房款及其不适格的抗辩，本院不予采信。被告将涉案房屋出售给原告后，又出售给案外人赵某某，赵某某已对该房屋实际占有、使用。故原、被告之间签订的《梨园公馆房屋认购合同》在客观上已无法继续履行，应予解除。被告的行为已构成一房二卖，应当承担向原告退还房款及赔偿损失的责任。故原告要求被告退还房款、大修基金和购房款一倍赔偿的诉讼请求，本院予以支持。但原告要求被告按照年利率4.75%的标准计算利息，但该标准并非同期中国人民银行贷款基准利率，本院依照中国人民银行同期贷款基准利率计算2019年8月19日之前的损失，在2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算损失，就其中购房款和大修基金的利息损失应当分别以原告的支付时间次日分别计算。综上，被告应当向原告退还购房款和大修基金，并赔偿一倍购房款和利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告西安融逸房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告马菊兰退还购房款614650元和大修基金17825元。二、被告西安融逸房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告马菊兰支付购房款利息损失，该损失以614650元为基数从2016年7月6日起计算至本判决确定的给付之日，其中2019年8月19日前的利率按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、被告西安融逸房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告马菊兰支付大修基金利息损失，该损失以17825元为基数从2017年4月25日起计算至本判决确定的给付之日，其中2019年8月19日前的利率按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、被告西安融逸房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告马菊兰赔偿购房款损失614650元。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9946元（原告马菊兰已预交），现由被告负担并于履行上述付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    （此页无正文）    审  判  长  王  蔚审  判  员  杨  宁人民陪审员  杨淑惠   二〇二〇年六月三日 书  记  员  赵  婷        1