德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0603民初727号 原告：石海翔，男，1988年11月13日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告：翟璐，女，1988年9月12日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 共同委托诉讼代理人:吴芳,四川聚道律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人:朱玮,四川聚道律师事务所律师。 被告：四川新力葆房地产集团有限公司，住所地四川省德阳市鞍山路9号，统一社会信用代码915106007091809695。 法定代表人：尹贵基，董事长。 委托诉讼代理人：谭凯，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李强，四川宗元律师事务所律师。 原告石海翔、翟璐与被告四川新力葆房地产集团有限公司（以下简称新力葆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石海翔、翟璐的委托诉讼代理人吴芳、朱玮、被告新力葆公司的委托诉讼代理人谭凯、李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石海翔、翟璐向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违规交房违约金16883.4元（以844171元为基数，万分之五日利率，从2017年12月1日起暂计至2018年1月9日）；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金14857.4元（以844171元为基数，万分之一日利率，从2019年5月21日起暂计至2019年11月13日），实际违约金计算至原告实际取得房屋所有权证书之日止；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告位于德阳市房屋，建筑面积为177.62平方米，房屋价款为844171元。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款项。合同第十一条约定：被告应于2017年11月30前向买受人交付该商品房，交付房屋时应取得该房屋规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案书和房屋面积实测计算报告书等。而被告直到2018年1月10日才取得《建设工程消防验收意见书》，符合合同约定的交付条件。根据合同第十三条约定，被告未按照约定条件和交付期限交付房屋的，应当按每日全部已付款项的万分之五向原告承担违约金。合同第二十条约定，被告应当在2018年2月28日取得商品房所在楼栋的权属证明。如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起第365个工作日内取得房屋所有权证书的，被告应当自商品房交付使用之日起第365个工作日起，每逾期一日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。原告截止起诉之日止，仍未取得房屋所有权证书。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 新力葆公司辩称，本案应为委托合同关系而非房屋买卖合同关系；被告已履行买卖合同中的房屋交付义务、向不动产中心提出办证申请等义务，但导致本案产权证至今未办理的原因系行政机关的测绘错误、恶意查封土地等行为，被告不应承担责任；办理产权证书系行政行为，原告逾期的日期计算应当按照工作日而非自然日，涉案房屋的交付时间应按人民法院认定的时间即2018年1月10日；原告诉请的逾期交房违约金和逾期办证系重复计算，且违约金约定过高，请求予以调整。 本院经审理认定事实如下： 2017年3月29日，原告（买受人）与被告新力葆公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《枕水小镇三期销售合同附件》。约定原告购买被告新力葆公司开发的商品房，暂定名为枕水小镇三期，商品房预售许可证为德2015房预售证第012号，建设工程施工许可证号为510600201502010101，建设工程规划许可证号为德市开建字第510600201500009；2.买受人所购房屋为5幢第30*31层1-30/31-2号，总价款844171元；4.第十一条，交付条件：（一）出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；5.第十三条，逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房交付之日起15日内向买受人支付违约金。 《商品房买卖合同》第二十条约定：产权登记：（一）初始登记，出卖人应当在2018年2月28日前取得枕水小镇三期所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方按照买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购房屋的权属转移登记逾期的，按本条第（二）项转移登记的相关约定办理。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，原告同意委托被告新力葆公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用300元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方按照买受人不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日第365个工作日起计算，逾期一日，由出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。 《枕水小镇三期销售合同附件》中附件八即《〈商品房买卖合同〉补充协议》第五条约定：4.因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能按本合同约定时间办理产权登记（包括房屋所有权转移登记）相关手续的，出卖人不承担任何责任；第十一条同时约定:6.对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记延延的违约责任，在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加；7.主合同所定违约金，均考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失的，该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时主合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金过分高于损失”等为由作为抗辩要求调低违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。 被告新力葆公司已收取原告购房款。 2018年7月27日，德阳市国土资源局作出《关于征收土地出让价款的决定》（德市国土资函【2018】187号），载明：“枕水小镇”二、三期项目所涉国有建设用地使用权，现登记为7宗土地。经核，“枕水小镇二、三期土地”因提高容积率（容积率由≦1.65调整为≦3.5）应补缴土地价款26018.66万元。因此依照相关规定，决定对被告新力葆公司征收应补缴的土地价款26018.66万元。 被告新力葆公司对该决定不服，向四川省自然资源厅提起行政复议。2019年1月14日，四川省自然资源厅作出《行政复议决定书》（川国土资复【2018】91号），决定：撤销德阳市自然资源和规划局2018年7月27日作出的《关于征收土地出让价款的决定》（德市国土资函[2018]187号），责令其在法定期限内重新作出行政行为。 2019年2月15日，德阳市自然资源和规划局作出《关于征收土地价款的决定》（德自然资规函【2019】1号），决定对被告新力葆公司征收“枕水小镇二、三期土地”因提高容积率应补缴土地价款26018.66万元；要求被告新力葆公司自收到本决定时起20日补缴土地价款26018.66万元。 被告新力葆公司仍对该决定不服，再次向四川省自然资源厅提起行政复议。2019年10月21日，四川省自然资源厅作出《行政复议决定书》（川国土资复【2019】64号），决定撤销德阳市自然资源和规划局2019年2月5日做出的《关于征收土地出让价款的决定》（德自然资规函【2019】1号）。 2019年10月21日，德阳市自然资源和规划局作出《关于征收土地价款的决定》（德自然资规函【2019】250号），决定：对被告新力葆公司征收“枕水小镇二、三期土地”因提高容积率应补缴的土地款18536.8318万元；要求被告新力葆公司自收到本决定时起20日补缴土地价款18536.8318万元。 被告新力葆公司遂向成都市青羊区人民法院提起土地行政管理诉讼，2019年11月20日已开庭审理。 2019年5月31日，德阳市中级人民法院作出（2019）川06民终653号《民事判决书》，认为，枕水小镇三期该部分房屋约定的交房时间为2017年11月30日，但涉案工程于2018年1月10日才符合法定的交付条件，新力葆公司未按约交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。因此枕水小镇三期该部分房屋的交房时间为2018年1月10日。 以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及附件、《关于征收土地出让价款的决定》、《行政复议决定书》、《收据》等证据予以佐证。 根据查明的事实，结合原告诉求，本院对焦点问题评判如下： 本院认为，原告与被告新力葆公司签订的《商品房买卖合同》及《枕水小镇三期销售合同附件》，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同真实、有效，本院予以确认。 一、关于案由问题 被告新力葆公司主张本案的案由系委托合同关系，而非房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。同时根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的设立，应当依照法律规定登记。原告与被告新力葆公司签订的《商品房买卖合同》虽约定商品房交付使用后原告委托被告新力葆公司申请办理房屋权属转移登记，但房地产开发企业为买受人办理不动产权证书系商品房买卖合同的交易习惯，也是商品房买卖合同的附随义务，故本院认为，原告以商品房买卖合同纠纷案由向本院提起诉讼，系适格案由，本院对被告的抗辩不予采纳。 二、关于违约金重复计算的问题 被告新力葆公司提出原告主张的违约金系重复计算。本院认为，原告主张的逾期交房违约金与逾期办证违约金，该两笔违约金所依据的违约行为不同、依据的合同条款不同、计算违约金的期间不同，并没有重复累加，故并不存在违约金重复计算的问题。 三、关于逾期交房的违约金问题 关于原告主张的逾期交房违约金。2019年5月31日，德阳市中级人民法院作出（2019）川06民终653号《民事判决书》已经发生法律效力，认为，枕水小镇三期该部分房屋约定的交房时间为2017年11月30日，但涉案工程于2018年1月10日才符合法定的交付条件，新力葆公司未按约交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。并确认从2017年12月1日至2018年1月9日（总计40天）以及按照合同约定的标准（支付全部已付款万分之五的违约金）计算违约金。 综上，本院认定，被告应向原告逾期交房支付违约金16883.4元（844171元×0.0005／天×40天）。 四、关于逾期办证的违约金问题 关于逾期办证的时间，被告新力葆公司主张，《商品房买卖合同》中约定的办证期限为自商品房交付之日起365个工作日内，该期间的计算应按工作日非自然日。本院认为，合同已约定办证期限为365个工作日；且德阳市中级人民法院的民事判决书已认定，枕水小镇三期该部分房屋的交房时间为2018年1月10日，故合同所约定的365个工作日应为自2018年1月11日起至2019年6月30日止，逾期办证违约金应自2019年7月1日起计算。因新力葆公司发证具体时间尚不明确，故本院对原告主张的逾期办证违约金暂从2019年7月1日起计算至法庭辩论终结之日即2020年4月2日共计277天，后期办证违约金待不动产转移登记（分户证）办理时间确定后，可再行主张。 关于违约金的标准，原告主张按照合同约定计算，被告新力葆公司抗辩违约金过高，请求依法进行调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本院认为，本案原告并未举证证明其房屋因逾期办证影响其使用，也未举证证明其因被告逾期办证实际产生的损失，结合本案具体情形，坚持违约金性质以补偿性为主、惩罚性为辅，本院酌情调整违约金的标准，对已付款金额按照每日万分之0.2予以计算。 综上，本院认定，被告应向原告支付逾期办证违约金4676.7元（844171元×0.00002／天×277天）。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、被告四川新力葆房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石海翔、翟璐支付逾期交房违约金16883.4元； 二、被告四川新力葆房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石海翔、翟璐支付2019年7月1日至2020年4月2日的逾期办证违约金4676.7元； 三、驳回原告石海翔、翟璐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费共计297元，由被告四川新力葆房地产集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 彭诗文 二〇二〇年六月三日 法官助理 杨晓禾 书 记 员 刘宇涵