中华人民共和国上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪02执异131号案外人：赵国新，男，1970年4月8日出生，汉族，住中华人民共和国江苏省通州市。委托诉讼代理人：王超，上海市**律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗茜，上海市**律师事务所律师。申请执行人：中信资本(天津)股权投资合伙企业(有限合伙)，主要经营场所中华人民共和国天津开发区。执行事务合伙人：中信资本(天津)投资管理合伙企业(有限合伙)(委派代表：张懿宸)。委托诉讼代理人：赵铮，上海市友林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨芳，上海市友林律师事务所律师。被执行人：上海红枫投资管理有限公司，住所地中华人民共和国上海市普陀区。法定代表人：邓建华，执行董事。被执行人：上海万特园置业有限公司，住所地中华人民共和国上海市闵行区。法定代表人：周正宽，董事长。委托诉讼代理人：魏来，上海市建纬律师事务所律师。被执行人：上海红枫国际妇儿医院有限公司(原名上海红枫国际妇产医院有限公司)，住所地中华人民共和国上海市徐汇区。法定代表人：MAXUANHUA，董事长兼总经理。被执行人：ZHOUZHENGKUAN(周正宽)，男，1952年7月25日出生，加拿大国籍，护照号码HM644034。被执行人：MAXUANHUA(马绚华)，女，1959年5月23日出生，加拿大国籍，护照号码HL533084。在本院执行申请执行人中信资本(天津)股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称中信资本)与上海红枫投资管理有限公司(以下简称红枫投资)、上海万特园置业有限公司(以下简称万特园公司)、上海红枫国际妇儿医院有限公司(以下简称红枫医院)、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)借款合同纠纷一案中，案外人赵国新对本院拍卖万特园公司名下位于上海市古北路XXX弄XXX号房地产(以下简称系争房产)不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人赵国新称，其于2015年10月1日与万特园公司签订了系争房产的《房屋租赁合同》，租期自2015年10月1日至2025年9月30日。前5年的租金为每年人民币50万元(以下币种相同)、后5年的租金为每年58万元、押金10万元。2014年6月20日，赵国新通过本票向万特园公司支付300万元；2015年3月20日，赵国新通过其公司，即上海盛泽建筑装饰工程有限公司(以下简称盛泽公司)向万特园公司银行转账200万元，用途为购房款；2015年3月24日，赵国新通过张艳飞账户又向万特园公司转账50万元，用途为购房款。赵国新原计划向万特园公司购买其名下的另一处房产，但因未购买成功，故购房款转为租金。赵国新向万特园公司共支付550万元，已付清系争房产的全部租金。上海元臻物业管理有限公司臻园管理处于2020年6月12日出具的《物业证明》可以证明赵国新自2015年10月一直使用系争房产至今。现系争房产在(2018)沪02执268号案执行中不负担租赁拍卖，侵犯了赵国新的利益。综上，请求负担租赁权拍卖系争房产。申请执行人中信资本称，不同意赵国新的异议请求，赵国新与万特园公司之间不存在真实的租赁关系。1.赵国新不存在真实占有系争房产的状态。2015年10月30日，中信资本、中信银行国际(中国)有限公司上海分行(以下简称中信上海分行)、红枫投资签订了《委托贷款合同》；同日，中信资本、中信上海分行、红枫投资签订了《房地产抵押合同》，万特园公司将包括系争房产在内的财产抵押给中信上海分行。在《委托贷款合同》附件四的承诺函中，万特园公司向中信资本承诺，未经中信资本和中信上海分行同意，不将《房地产抵押合同》项下的抵押财产出租。根据该两份合同的约定，中信资本委托仲量联行企业评估及咨询有限公司(以下简称仲量联行)对系争房产等进行评估。根据仲量联行的评估报告，该公司于2015年12月18日现场勘查时，系争房产处于空置状态。另根据上海国城土地房地产估价有限公司出具的司法拍卖估价报告，该公司于2019年7月2日现场勘查时，系争房产仍处于空置状况。此外，赵国新没有提供水、电、煤气费的缴费凭证证明其占有的状态，上海元臻物业管理有限公司臻园管理处与万特园公司具有关联关系，《物业证明》不能证明占有情况。2.《房屋租赁合同》中租期和租金的约定与商业惯例不符，赵国新提供的本票与转账凭证只能证明其与万特园公司存在资金往来，不能证明其支付租金。被执行人万特园公司称，同意赵国新的异议请求。万特园公司与赵国新之间的《房屋租赁合同》是真实的。赵国新是盛泽公司的大股东，曾帮助万特园公司做过工程，其原本计划购买上海市古北路XXX弄XXX号房地产，但未购买成功，故与万特园公司商议租赁系争房产用于居住和办公，并将购房款转为租金。即使仲量联行在评估时系争房产是空置的，但万特园公司已经将钥匙交付给赵国新，可以视为赵国新占有了系争房产，且司法拍卖估价报告中的照片反映出系争房产中堆放了材料等物品，至于赵国新将系争房产做何种用途，不影响其占有的状态。红枫投资、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)未发表意见。本院查明，中信资本与红枫投资、万特园公司、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)借款合同纠纷一案，本院于2018年4月24日依法作出(2017)沪02民初1220号民事调解书，确认：一、红枫投资自愿履行还款责任，自调解协议生效之日起一日内向中信资本偿还贷款本金430,819,902.50元；二、自调解协议生效之日起一日内，红枫投资向中信资本偿还截止2017年10月30日的贷款逾期利息和/或承诺费等123,880,909.05元，以及自2017年10月31日起至全部款项清偿之日止按照430,819,902.50元为本金、年利率20%计算逾期利息和/或承诺费；三、自调解协议生效之日起一日内，红枫投资向中信资本偿还截止2017年10月30日的逾期手续费161,557.46元，以及自2017年10月31日起至全部款项清偿之日止，每三个月的逾期手续费计161,557.46元，不足三个月的按三个月计算；四、万特园公司、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)对上述第一、二、三项义务承担连带清偿责任，在履行清偿责任后，有权向红枫投资追偿；如红枫投资不履行上述第一、二、三项付款义务，中信资本可以与万特园公司协议，以上海市古北路XXX弄XXX号全幢(产权证或证明号：闵XXXXXXXXXX)、XX号全幢(产权证或证明号：闵XXXXXXXXXX)、XX号全幢(产权证或证明号：闵XXXXXXXXXX)、系争房产(产权证或证明号：闵XXXXXXXXXX)、XX号全幢(产权证或证明号：闵XXXXXXXXXX)、XX号全幢(产权证或证明号：闵XXXXXXXXXX)折价，或者以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿。抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述付款义务的部分归万特园公司所有，不足部分由红枫投资清偿；六、如红枫投资不履行上述第一、二、三项付款义务，中信资本可以与红枫投资协议，以其持有的红枫医院18.45%股权折价，或者以拍卖、变卖该质押财产所得价款优先受偿(质押财产以股质登记设字[042015]第0122号为准)。质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述付款义务的部分归红枫投资所有，不足部分由红枫投资清偿；七、案件受理费2,816,111.85元，减半收取计1,408,055.93元，保全费5,000元，担保费550,000元，公告费500元，共计1,963,555.93元，由红枫投资、万特园公司、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)负担；各方当事人就该案纠纷无其他争议。该民事调解书已经发生法律效力。该案诉讼期间，根据中信资本的申请，本院于2017年11月24日作出(2017)沪02民初1220号民事裁定书，裁定冻结红枫投资、万特园公司、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)银行存款共计554,700,811.55元，或查封相同价值的其他财产及权益。依据该民事裁定，本院于2017年11月27日查封了系争房产等财产。因红枫投资、万特园公司、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)逾期未履行上述法律文书确定的义务，中信资本向本院申请执行。本院于2018年4月26日依法以(2018)沪02执268号案件受理后，向被执行人红枫投资等发出执行通知等，责令其立即依(2017)沪02民初1220号民事调解书履行义务，并承担本案的执行费622,817.87元等。执行中，申请执行人中信资本与被执行人红枫投资、万特园公司、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)于2018年5月3日签署《执行和解协议》，约定被执行人分期还款，若被执行人不能按期还款，中信资本有权申请恢复执行，并要求被执行人按照(2017)沪02民初1220号民事调解的内容履行付款义务，但被执行人依据执行和解协议已经支付的金额予以扣除。2018年5月24日，被执行人向中信资本支付第一期还款105,377,777.78元。2018年5月28日，申请执行人中信资本向本院出具《解除部分查封申请书》。据此，本院于2018年6月13日作出(2018)沪02执268号执行裁定书，裁定：一、解除本院以(2017)沪02民初1220号民事裁定对被执行人红枫投资持有的红枫医院126,000,000元的股权冻结；二、解除本院以(2017)沪02民初1220号民事裁定对被执行人万特园公司名下位于上海市古北路XXXX弄的X号XXX室、X号XXX室、X号、XX号、XX号、XX号、XX号及X-X号地下车库(地下一层车位X、X、XX、XX、XX、XX、XX)房地产的查封。因上述当事人达成分期履行的执行和解协议，最后一期履行日期为2019年6月30日，故本院于2018年8月23日依法作出(2018)沪02执268号之一执行裁定书，裁定终结该案的执行。由于被执行人未按约履行执行和解协议的后续还款义务，本院于2018年12月24日作出(2018)沪02执268号之二执行裁定书，裁定冻结红枫投资、万特园公司、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)银行存款共计450,662,909.1元及相应利息；银行存款不足之数，查封、扣押或拍卖、变卖红枫投资、万特园公司、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)相应价值的其他财产。2020年4月14日，本院作出(2018)沪02执268号之三执行裁定，裁定拍卖系争房产。2020年5月27日，本院在系争房产处张贴拍卖公告。(2018)沪02执268号案现处于恢复执行阶段。另查明之一，系争房产于2015年12月31日设立抵押权，抵押权人为中信上海分行。另查明之二，2014年6月20日，中国农业银行向万特园公司出票金额为300万元的本票一张，该本票申请人为赵国新。2015年3月20日，盛泽公司向万特园公司转账200万元，用途为购房款。2015年3月24日，张艳飞向万特园公司转账50万元，用途为购房款。另查明之三，2020年4月29日，本院作出(2020)沪02执异83号执行裁定书，裁定变更浙江省浙商资产管理有限公司为(2018)沪02执268号案的申请执行人。红枫投资和红枫医院对该裁定不服，提出复议。上述事实，有本院(2017)沪02民初1220号民事调解书、(2017)沪02民初1220号民事裁定书、(2018)沪02执268号及之一、之二、之三执行裁定书、(2020)沪02执异83号执行裁定书、执行通知书、拍卖公告、立案审批表、《执行和解协议》《解除部分查封申请书》、不动产登记薄、银行转账记录、当事人陈述等证据证实。本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，赵国新为证明其占有系争房产的状态，向本院提供了《物业证明》，但未能提供系争房产的水、电、煤气、物业缴费凭证等其他能够证明占有状态的证据予以佐证，故仅凭《物业证明》不足以证明赵国新占有系争房产的事实。赵国新称系争房产的租金以其支付给万特园公司的购房款冲抵，并提供了本票和转账凭证，但未能提供相关协议、购房款收据等证据佐证双方曾发生过购房事宜，因此对赵国新所称的租金支付情况，本院不予采信。综上，赵国新的证据不足以证明其与万特园公司之间存在真实的租赁关系，其负担租赁权拍卖系争房产的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：驳回赵国新的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。法官助理周乃夫审判长  朱志红审判员  徐 庆审判员  徐 江二〇二〇年六月二十三日书记员  周乃夫附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。