江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初7171号原告（反诉被告）：无锡沪联房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320214MA1MG2XU7K，住所地江苏省无锡市新吴区金城大厦1-1022。法定代表人：王全山，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘来明，北京大成（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅亿伟，北京大成（无锡）律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：无锡中邦房地产开发有限公司，统一社会信用代码913202137933195711，住所地江苏省无锡市新吴区江溪街道坊前新芳路32号。法定代表人：董成，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘伟中、陈涛，均系江苏诚卓律师事务所律师。被告：无锡永益房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码913202025884147560，住所地江苏省无锡市新吴区太湖大道2008号中邦城市花园50-801。法定代表人：宋小强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘伟中、陈涛，均系江苏诚卓律师事务所律师。第三人：上海居陆投资有限公司，统一社会信用代码913101203420196178，住所地上海市奉贤区海湾镇农工商大道228号2幢1335室，实际经营地上海市松江区文诚路500弄7号楼1120室。法定代表人：丁作勇，该公司董事长。原告（反诉被告）无锡沪联房地产经纪有限公司（以下简称沪联公司）诉被告（反诉原告）无锡中邦房地产开发有限公司（以下简称中邦公司）、被告无锡永益房地产营销策划有限公司（以下简称永益公司），第三人上海居陆投资有限公司（以下简称居陆公司）合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沪联公司的委托诉讼代理人刘来明、傅亿伟，被告中邦公司、永益公司的共同委托代理人刘伟中到庭参加诉讼，第三人居陆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告沪联公司本诉向本院提出诉讼请求：1、判令中邦公司、永益公司向沪联公司支付佣金10019177元，并支付逾期付款利息（从2019年11月26日起至实际支付之日止，每年以6%计算）；2、判令中邦公司、永益公司向沪联公司开具11415007.8元相应的增值税发票；3、本案诉讼费由中邦公司、永益公司承担。事实与理由：无锡花样年房地产开发有限公司（以下简称花样年公司）将其发开的花样年花郡A地块房屋包销给中邦公司，包销价格10500元/平米，超出部分为中邦公司的佣金，双方于2016年10月20日签订了包销合同；中邦公司起先将此项目转包销给居陆公司，包销价格13000元/平米，超出部分为居陆公司佣金，双方于2016年10月20日签订了包销合同，后中邦公司又将此项目转包给沪联公司，包销价格13000元/平米，双方于2016年10月30日签订了包销合同；居陆公司与沪联公司于2016年10月30日签署了协议书，约定沪联公司应支付居陆公司居间费8345000元，项目实际由沪联公司进行销售；沪联公司将此项目按约全部销售完毕，并且沪联公司按中邦公司的指示，将销售收入超过10500元/平米的收入部分全部交给无锡永益投资管理有限公司（以下简称永益投资公司）、秦亮、秦阳以及钱新治；沪联公司除了向中邦公司缴纳300万元保证金外，还根据中邦公司的要求，向永益公司、秦亮、秦阳以及钱新治转交了销售收入37014184.8元，中邦公司应支付佣金25599177元，中邦公司实际直接向沪联公司支付的佣金为11380000元；另沪联公司直接支付给居陆公司居间费150万元，居陆公司自认收到居间费为570万元，超过150万元的部分为中邦公司直接支付给居陆公司，故中邦公司还未支付的佣金为10019177元，中邦公司应得的佣金为11415007元，此款系沪联公司交给中邦公司，故中邦公司应开具相应增值税发票给沪联公司；永益投资公司于2019年4月更名为永益公司，维护合法权益，故提起诉讼，望支持诉请。后沪联公司变更事实和理由内容，自“中邦公司应支付佣金25599177元”起的内容更改为“截止目前为止，佣金还有7019177元未支付，300万元保证金未退还，总计10019177元”。被告中邦公司本诉辩称，沪联公司的主张与事实不符，与另案中自认事实不符；沪联公司与中邦公司就案涉合同已经签订了相关协议，中邦公司也已经按协议支付了相应款项，沪联公司的主张既无事实依据也无法律依据，请求驳回其诉讼请求。被告永益公司本诉辩称，永益公司与沪联公司无合同关系，与中邦公司也没有合同关系，沪联公司向永益公司主张没有法律依据，请求驳回其诉讼请求。第三人居陆公司陈述，案涉项目均由沪联公司实际销售完毕，超过网签价部分的所有款项由中邦公司控制并分配；在结算佣金时，沪联公司误以为与居陆公司结算清楚，是因中邦公司向其表示已结算清楚；迄今为止，中邦公司未退还保证金，并且佣金也未支付完毕。被告中邦公司反诉向本院提出诉讼请求：1、判令沪联公司向中邦公司退回多付的佣金4181208元；2、诉讼费由沪联公司承担。事实与理由：沪联公司起诉中邦公司合同纠纷一案已经受理，在本诉中，沪联公司认为中邦公司结欠佣金10019177元，但是根据中邦公司的统计，沪联公司支付给中邦公司的款项总计27416149元，其应支付中邦公司11415007元，中邦公司只应结算沪联公司佣金16001142元；沪联公司实际收取了20182350元，沪联公司多收了佣金4181208元，应返还中邦公司4181208元；因此特提起反诉，请依法裁决。原告沪联公司反诉辩称，根据双方计算的款项往来，按照合同约定，中邦公司还应支付沪联公司700万元左右的佣金，不存在沪联公司返还款项；即使按照结算文件，中邦公司也有100万元佣金未支付，300万元保证金未退还，所以不存在需要向中邦公司返还佣金。沪联公司、中邦公司围绕诉讼请求依法提交的证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于沪联公司提供的收据，虽有二种不同颜色，但均明确系收据性质，中邦公司未提供存在重复计算的证据，予以确认；对于沪联公司提供的2017年6月14日秦亮出具的便签，上面载明B3-204号、A1-135号房屋的合同价、溢价、签约优惠、实际，同时写明B3-204、A1-135号两套商铺溢价共计573726元；中邦公司不予认可，认为系秦亮出具的说明，不能反映中邦公司或秦亮收到该款项；本院认为该便签未写明为说明，从书写格式和行文内容来看，应属收条性质，结合沪联公司提供支付清单，该二套房屋没有重复收款记录，故予以确认；对于沪联公司提供的钱新治出具的收条，中邦公司未在规定时间内提出书面异议，但之后予以否认，为此沪联公司明确将另行对钱新治主张权利，据此本院不予确认；对于沪联公司提供的2016年11月7日116万元划卡记录，中邦公司不予认可，虽沪联公司补充提供银行转账记录，但划款截屏记录上仅载明交易场所，没有收款方的户名和账户，不予确认；对于中邦公司提供的2017年3月30日转出给秦昆强50万元、2017年4月25日转出47万元、2017年4月28日转出150万元、2017年5月31日转出220万元、2017年6月14日转出60万元、2017年7月13日转出30万元，沪联公司提供的流水清单中有该款转入的记录，中邦公司补充提供的银行流水清单中确认系秦阳转出，予以确认；对于中邦公司提供的永益公司转给沪联公司120万元的记录，补充提供的银行流水清单有所记载，予以确认；对于中邦公司提供的王继军出具的借条，沪联公司不确认是其债务，故不予确认。就本案事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2016年10月20日，花样年公司与中邦公司签订花样年花郡项目房屋包销合同，约定，花样年公司委托中邦公司独家销售花样年公司开发的花样年花郡A地块房屋销售事宜，花样年公司与中邦公司认可的整体销售底价是10500元/平方米，且一房一价；花样年公司确认本包销合同总计应销售的房源为97套商铺。同日，中邦公司与居陆公司签订花样年花郡项目房屋包销合同，约定，中邦公司委托居陆公司独家销售花样年公司开发的花样年花郡A地块房屋销售事宜，合同期限暂定自2016年11月1日至2016年12月31日止；中邦公司与居陆公司认可的整体销售底价是13000元/平方米，且一房一价；中邦公司确认本包销合同总计应销售的房源为97套商铺。2016年10月30日，居陆公司与沪联公司签订协议书，约定，居陆公司与沪联公司经过友好协商，就沪联公司通过居陆公司居间服务，沪联公司达成与中邦公司签订的花样年花郡项目房屋包销合同，沪联公司自愿支付给居陆公司居间服务费8345000元，付款方式：第一笔款项，沪联公司于2016年11月30日前支付给居陆公司居间服务费150万元；第二笔款项，沪联公司于2016年12月31日前支付给居陆公司居间服务费150万元；第三笔款项，剩余款项5345000元，沪联公司同意居间服务费，居陆公司可根据沪联公司销售进度，按同等销售比例，直接从沪联公司与中邦公司的资金监管账户中支付剩余款。2016年10月30日，秦亮出具收条，载明，今收到秦坤强代沪联公司支付的花样年花郡项目房屋包销保证金50万元；同日，秦昆强支付给秦亮50万元。2016年10月31日，秦亮出具收条，载明，今收到秦坤强代沪联公司支付的花样年花郡项目房屋包销保证金250万元；同日，秦昆强支付给秦亮140万元。2016年11月30日，中邦公司与沪联公司签订花样年花郡项目房屋包销合同，约定，中邦公司委托沪联公司独家销售花样年公司开发的花样年花郡A地块房屋销售事宜，具体房源编号、面积、价格见附件，最终房源面积以中邦公司提供的实测面积为准；合同期限暂定自2016年11月1日至2016年12月31日止；合同到期后，如果本合同义务仍未履行完毕，双方另行协商合同延期或者终止，如果终止，则按本合同中合同终止条款处理；中邦公司与沪联公司认可的整体销售底价是13000元/平方米，且一房一价；鉴于本合同系代理销售合同，中邦公司仅按销售底价收取房款，超过销售底价之外款项，由沪联公司依据装修费用等形式收取到中邦公司指定的账户，销售底价范围内的税收由中邦公司承担，超出部分由沪联公司承担；本合同签署之日，沪联公司向中邦公司支付400万元的履约保证金，项目销售全部结束并完成回款后1个月内中邦公司将履约保证金返还沪联公司（不计利息）；中邦公司为该项目单独开设银行账户，由中邦公司对项目资金进行管理；账户中的金额加上已回款资金总和超过双方约定的项目整体销售总额（按照13000元/平方米计算）且总体回款率大于90%时，超额部分资金才能逐步退还沪联公司；中邦公司确认本包销合同总计应销售的房源为97套商铺。之后沪联公司为花样年花郡项目房屋进行销售；沪联公司将收取的10500元/平方米的购房款支付给花样年公司；期间，中邦公司向沪联公司开具收据及便签，合计数额29823754元；而中邦公司至2018年2月9日合计支付沪联公司18182350元。2018年9月20日，中邦公司与沪联公司签订合同终止协议书，约定，1、中邦公司与沪联公司于2016年10月20日签订的关于花样年A地块商业包销合同现因项目销售结束，经双方友好协商，该合同于2018年9月30日终止，合同终止后双方互不追究任何责任，原合同如有遗留问题均由沪联公司负责处理；2、中邦公司支付沪联公司人民币300万元作为合同终止补偿款（含全部佣金、税收等费用），补偿款自2018年9月26日起至2019年6月30日分三次付清，特此协议。后中邦公司于2018年9月27日支付100万元；2019年1月3日支付100万元；因双方对应支付款项发生争议，沪联公司遂诉讼来院。另查明，永益投资公司于2019年4月18日变更为永益公司。又查明，2019年3月20日，居陆公司以沪联公司为被告向本院提起诉讼，沪联公司在辩称中陈述，现中邦公司与沪联公司之间就案涉项目已结算完毕，在结算时沪联公司并未考虑应当支付给居陆公司的款项，故居陆公司应向中邦公司主张案涉款项。诉讼中，沪联公司陈述，销售房产面积共计4205.11平方米。中邦公司陈述，没有具体数额，但约有4500平方米。本院认为：沪联公司与中邦公司签订的房屋包销合同，系真实意思表示，应属有效；合同中约定的权利义务应由合同签订方享有和承担，永益公司虽收取过相应款项，但其未在合同中签字或盖章，也未就案涉合同义务出具承诺，沪联公司要求永益公司支付佣金的主张，于法无据，不予支持；沪联公司与中邦公司在合同履行后签订合同终止协议书，亦系真实意思表示，应属有效，双方应按约定履行相应义务；协议中载明补偿款包含佣金、税收等费用，未指明涵盖的全部具体项目，而在协议中又明确“合同终止后双方互不追究任何责任”，其含义应为除协议外，沪联公司与中邦公司间其它所有权利义务消灭，沪联公司主张保证金未包含在其中，应提供相应证据予以证明，但沪联公司未能提供所涉证据，故本院确认保证金已包含在补偿款中；同时根据沪联公司与居陆公司的诉讼中辩称陈述中邦公司与沪联公司间就案涉项目已结算完毕，结合沪联公司起诉时仅针对中邦公司未支付的佣金，而未涉及保证金，对此亦能佐证保证金包含在补偿款中的意思表示，故沪联公司要求中邦公司另行退还保证金的主张，不予支持；虽沪联公司与中邦公司签订的合同终止协议约定双方其它所有权利义务消灭，但开具发票涉及国家税收，沪联公司、中邦公司无权就国家、集体和他人的权利约定消灭，中邦公司未提供已交付发票的相应依据，对此应当开具相应发票，由此产生权利义务，可另行主张；因沪联公司与中邦公司已订立合同终止协议，双方间涉及房屋包销合同的权利义务已消灭，中邦公司要求沪联公司退回多付佣金的主张，不予支持。综上所述，沪联公司要求中邦公司支付款项的主张，部分予以支持；沪联公司要求中邦公司开具发票的主张，予以支持；沪联公司要求永益公司支付款项、开具发票的主张，不予支持；中邦公司要求沪联公司退回多付佣金的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、无锡中邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付无锡沪联房地产经纪有限公司100万元，并自2019年11月26日起至实际支付之日止，以100万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款利息，随本结清。二、无锡中邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内开具金额为8641404元的增值税发票，并交付无锡沪联房地产经纪有限公司。三、驳回无锡沪联房地产经纪有限公司的其它诉讼请求。四、驳回无锡中邦房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。案件本诉受理费81915元，财产保全费5000元，合计86915元（已由沪联公司预交），反诉受理费20125元（已由中邦公司预交），由沪联公司负担78240元，由中邦公司负担28800元（沪联公司预交的诉讼费用8675元由中邦公司向其直接支付，本院不再退还，由中邦公司在本判决发生法律效力之日起10日内向沪联公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  冯卫红人民陪审员  周为平人民陪审员  唐振白二〇二〇年六月二十二日书 记 员  王馨荷本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。