甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘11民终519号上诉人（原审被告、反诉原告）：包映花，女，1980年8月20日生，汉族，甘肃省定西市人，个体户，住定西市安定区。被上诉人（原审原告、反诉被告）吴杰，男，1946年9月11日生，汉族，甘肃省定西市人，城镇居民，住定西市安定区。上诉人包映花因与被上诉人吴杰房屋租赁合同纠纷一案，不服安定区人民法院（2019）甘1102民初5319号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。包映花上诉请求：一、撤销原判，改判或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费均由吴杰负担。事实和理由：一、一审原告吴杰主体不适格，一审法院推定认为：因吴杰与吴照红、吴知学、吴永红系近亲属，所以2017年4月6日，吴杰委托女儿吴照红与包映花签订的吴知学名下永定中路112-3号商铺及二楼房屋租赁合同合法有效。上诉人认为，吴杰不是房屋所有权人，其有权委托吴照红签订合同，并不代表有权作为诉讼主体对合同相对人提起诉讼。吴杰不是与本案有直接利害关系的人，无权对包映花提起诉讼，一审法院应驳回吴杰起诉。二、一审判决认定事实错误。（一）上诉人已付清2018年4月6日至2019年4月6日一年的全部房租，没有欠被上诉人18000元的房租。2018年4月6日吴杰出具的收条证实包映花给吴杰支付的62000元是2018年4月6日至2019年4月6日一年的房租，收条上没有注明欠付金额，证明包映花不再欠吴杰2018年4月6日至2019年4月6日房租（双方口头商定房租降至每年62000元）。（二）包映花欠吴杰2018年4月7日至2019年10月12日房租应按年租金62000元计算，即欠付金额为62000元÷365天×183天＝31084元。一审判决按年租金80000元计算，时间按207天计算，与事实不符。（三）包映花已于2019年10月12日搬出承租的商铺与房屋，一审判决包映花承担2019年11月1日至房屋实际腾退之日的房屋占用费，与事实不符。包映花已于2019年10月12日、10月28日分别两次短信告知吴杰“自己及家人已搬出房屋”并请求吴杰“来取钥匙并商量未尽事宜”，但吴杰置之不理，致钥匙至今未取回。（四）搁置于商铺中的柜台、货柜等物品均系上诉人带货承租时吴杰家人的物品，包映花无权拆除。在包映花与吴照红盘点货物时，就装钉在墙体的货柜及两节玻璃落地陈列柜，要求包映花另行支付了押金20000元，并在《盘货记录》上签字。一审判决忽略了该证据系吴照红提供的事实，以“无相对人签字确认”为由，未予认定不当。包映花反诉要求吴杰返还20000元押金，一审法院认为该请求与房屋出租人吴杰无关，驳回包映花的反诉请求不当。被上诉人吴杰服判未答辩。吴杰向一审法院提出诉讼请求：判令被告立即给付拖欠原告的房屋租赁费98000元；本案诉讼费用由被告承担。包映花反诉请求：要求吴杰赔偿包映花因2018年冬季暖气不热造成的经营损失8000元、退还冬天房租32000元、柜台费20000元、水表款350元、赔偿冻死的花的损失2000元，共计62350元。一审法院查明的事实：吴杰系吴照红、吴知学、吴永红之父，定西安定区永定路中段南侧楼房1-2层于2015年2月28日登记在吴知学名下。2017年4月6日，吴杰委托女儿吴照红（出租方，甲方）与包映花（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将定西安定区永定西路77号（现永定中路112-3）铺面及二楼房屋出租给乙方，租赁期为3年，自2017年4月6日至2019年4月6日，每年为8万元，若续租，租金按市场价再议；乙方向甲方缴纳押金2000元，此押金在合同期满甲方收房后退还给乙方；由于烟草证未到期，烟草公司不予过户换证，乙方暂时使用甲方营业执照及烟草证，待2018年12月到期后，更换为乙方姓名，届时甲方积极配合乙方办理过户换证手续，并履行合同期间的一切责任和义务。合同还约定了其他事项。吴照红出租该铺面时将其货柜转让给了包映花。包映花租赁期间，向吴杰支付2017年4月6日至2019年4月6日租赁费142000元，押金2000元，并交纳2017-2018年度、2018-2019年度暖气费共计8474元，交纳水表更换费用350元。2017-2018年度供热期间，双方因暖气不热发生争议。2018年-2019年，双方因供热、租赁费多次发生争议，包映花向吴杰等提出维修供热管道要求，吴杰（吴永红）以“暖气不热是供暖公司”责任为由拒绝；包映花因暖气问题不交纳拖欠的租赁费。2019年10月期间，包映花多次向吴杰（吴知学、吴照红）提出搬出租赁商铺，但吴杰（吴知学、吴照红）未予回应。包映花即搬出租赁房屋，但包映花货柜尚留在租赁房屋内，房屋钥匙未向吴杰交付。认定上述事实的证据有当事人陈述、房屋租赁合同、国有土地使用证、房屋所有权证、短信记录、暖气费票据及换水表的发票等。一审法院认为，本案的房屋租赁合同虽系吴照红与包映花签订，但合同中“吴杰委托女儿吴照红代签”的内容，明确表明吴杰是房屋租赁合同的出租方；出租房屋的所有权人吴知学与吴杰系近亲属关系，其在合同履行过程中亦参与了租赁有关事宜，可以推定其认可吴杰与包映花的租赁合同。故该租赁合同依法有效，吴杰交付房屋后，包映花应当按照约定交纳租赁费。关于租赁期限，合同载明的租赁年限与起止日期不一致，应当按照明确的起止日期为准。合同到期后，包映花在供热设施维修及租赁费与吴杰未达成协议情况下，仍继续占用租赁房屋，双方形成不定期租赁，包映花应当按照原租赁合同约定的租赁费标准承担租赁费。不定期租赁，承租人有权随时解除合同。吴杰子女在租赁合同履行过程中均与包映花存在联系，包映花向吴杰子女短信通知解除合同（搬出房屋），应当视为向吴杰发出通知，即使吴杰子女因故未予回应，也可以推定吴杰收到该通知，双方的租赁合同即行终止。包映花向吴杰通知搬出房屋后，虽未居住和经营使用，但其物品（柜台）仍占用租赁房屋，也未向吴杰实际交付房屋钥匙，即包映花并未向吴杰返还租赁房屋，其应当承担实际占用费。关于包映花的反诉。租赁房屋内供热设施需要维修时，承租人可以要求出租人维修，承租人不维修的承租人可以自行维修。包映花以出租方不维修供热设施，导致冬季室内温度过低，给其造成损失为由，要求吴杰赔偿经营损失、财产（花）损失、返还冬天房租的主张，既无证据支持，亦无法律依据，不予支持。包映花支付的水表更换费用，吴杰应当给付。包映花主张的柜台价款，与房屋出租人吴杰无关，其无权向吴杰主张，故不予支持。包映花支付的押金，合同约定在出租人收房后退还，包映花亦无相应主张，故本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百三十六条规定，判决：一、包映花给付吴杰自2018年4月6日至2019年4月6日的剩余租赁费18000元，自2019年4月7日至2019年10月31日的租赁费45369.86元（80000元×207天/365天），合计63369.86元，并自2019年11月1日起按80000元/年承担房屋占用费至房屋实际腾退之日；二、吴杰给付包映花水表更换费350元；三、驳回吴杰的其他诉讼请求；四、驳回包映花的其他反诉请求。上述第一项、第二项给付内容相抵后，包映花给付吴杰63019.86元，限于本判决生效后15日内履行完毕，并自2019年11月1日起按80000元/年承担房屋占用费至房屋实际腾退之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2250元，因适用简易程序减半收取1125元，由吴杰负担300元，包映花负担825元；反诉案件受理费679元，由包映花负担629元，吴杰负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。二审期间，吴杰于2019年6月12日接收了包映花交付的房屋钥匙。二审查明，包映花于2019年10月12日向吴杰发短信，告知其已搬出房屋，让吴杰来取钥匙。一审庭审时，包映花提交了盘货记录，证明目的是吴照红将使用了10年的货架以20000元的价格转让给其的事实。二审查明的其他事实与一审一致本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、吴杰作为原告主体资格是否合法；二、2018年4月6日至2019年4月6日的房租是否交清，之后的房租应按多少计算；三、包映花欠付的租费应计算到何时止；四、包映花支付的20000元是货架、货柜的押金还是转让费；关于吴杰作为原告主体资格的问题：本案所涉房屋虽然登记在吴杰儿子吴知学名下，但实际占有、使用、收益人是吴杰，吴杰委托女儿吴照红与包映花签订了房屋租赁合同，包映花也将房屋租赁费交给了吴杰。根据合同相对性原则，吴杰有权作为原告起诉包映花，故在本案中吴杰具有适格主体资格。关于2018年4月6日至2019年4月6日的房租是否交清，之后的房租应按多少计算的问题：包映花出具的收条载明，2018年4月6日吴杰收到包映花交纳的2018年4月6日至2019年4月6日共一年的房租62000元。吴杰对该收条不认可，称其收到了包映花交纳的2018年4月6日至2019年4月6日的房租62000元，但其没有出具收条。本院认为，62000元不是个小数目，吴杰收到对方给付的款项，不出具收据，不符合情理。该收条载明收取的是2018年4月6日至2019年4月6日一年的房租，并没有注明还欠房租的事项。由此证明，双方对2018年4月6日至2019年4月6日的房租达成了协议，将房租调整为62000元。故包映花交清了2018年4月6日至2019年4月6日的房租，之后的房租也应按年租金62000元计算。关于包映花欠付的租费应计算到何时为止的问题：《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，从短信记录看，包映花于2019年10月12日向吴杰发出短信，告知其已搬出房屋，让吴杰来取钥匙，并商量未尽事宜。吴杰未回应，也未将钥匙取回。2019年10月12日之后的房租损失，是吴杰未及时取走钥匙所致，属扩大的损失。根据上述法律规定，对该部分损失吴杰不得要求赔偿。2019年4月7日至2019年10月12日,共188天，按年租金62000元计算，包映花拖欠的租费为31934元。合同约定房屋押金2000元于收房时退还，现吴杰已收房，故2000元押金应予退还。关于包映花支付的20000元是货架、货柜的押金还是转让费的问题：一审包映花认可吴照红将货架以20000元的价格转让给其的事实，故该20000元应认定为货架、货柜的转让费。因货架及货柜均固定在墙上，属房屋的附属物，包映花无法搬走，不能拆除，现该货架、货柜完好无损，已全部交付给了吴杰，吴杰接收后，未提出异议。根据公平原则，吴杰应返还包映花货架、货柜费20000元，包映花应支付适当的使用费，本院酌情确定包映花向吴杰支付使用费3000元。综上所述，包映花的部分上诉请求成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持安定区人民法院（2019）甘1102民初5319号民事判决第二项；二、撤销安定区人民法院（2019）甘1102民初5319号民事判决第一、三、四项及案件受理费负担部分；三、由包映花支付吴杰2019年4月7日至2019年10月12日期间的房屋租金31934元，支付货架、货柜使用费3000元；四、由吴杰返还包映花货架、货柜款20000元、房屋押金2000元；五、驳回包映花的其他上诉请求及其他反诉请求；六、驳回吴杰的其他诉讼请求。以上双方互负债务相抵后，包映花支付吴杰房屋租金12934元。一审案件受理费2250元，因适用简易程序审理减半收取1125元，由包映花负担401元，吴杰负担724元；反诉案件受理费679，包映花负担490元，吴杰负担189元。二审案件受理费1384元，由包映花负担1115元，吴杰负担269元。吴杰一审多交纳的本诉案件受理费401元与其应负担的反诉费案件受理费相189元相抵后，余212元，由安定区人民法院予以退回；包映花一审应负担的本诉案件受理费401元，与其多交反诉案件受理费189元相抵后，其还应向安定区人民法院交纳诉讼费212元，该费用限判决生效后立即交纳。包映花多交纳的二审案件受理费269元，由定西市中级人民法院退回，吴杰应交纳的二审案件受理费269元，限判决生效后立即交纳至定西市中级人民法院。以上费用若逾期不交，将依法强制执行。定西市中级人民法院诉讼费缴费开户行：农行甘肃定西解放路支行，账号：27×××30。本判决为终审判决。审判长  张亚玲审判员  南鹏飞审判员  黄晓红二〇二〇年六月二十九日书记员  郑彩霞