江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2525号上诉人（原审被告）：杜献平。被上诉人（原审原告）：天津隽丰物业管理有限公司苏州分公司，住所地苏州工业园区榭雨街顺驰凤凰花园5幢208室。法定代表人：肖伟，总经理。委托诉讼代理人：姜兰，女，该公司员工。上诉人杜献平因与被上诉人天津隽丰物业管理有限公司苏州分公司（以下简称隽丰物业）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初3968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜献平上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回隽丰物业的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律错误。一审法院以本人长期未对服务提出异议，免除了物业公司法定责任，剥夺了本人合法的基本权利和合同解除权。本人2次申请调查，一审法院未予理涉。一审判决有失公平。物业公司通过喷涂红油漆讨要物业费，殴打本人，一审法院对侵权责任、违约责任未予理涉。一审法院认定物业费及滞纳金错误。隽丰物业二审书面辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求。隽丰物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令杜献平立即向隽丰物业支付其拖欠的物业费20030元(暂计至2019年3月31日，其中2018年2月1日后物业费上调至1.89元/月*平方米)，及相应的滞纳金89562.26元(暂计至2019年3月31日)，总计109592.26元；2、杜献平承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2004年9月29日，顺驰置地与杜献平订立前期物业管理服务协议，约定由顺驰置地为顺驰湖畔天城花园小区提供物业服务。协议明确杜献平所购房屋座落为顺驰湖畔天城19幢202室。杜献平按每月每平米1.55元交物业管理费用。2009年1月1日，天津顺驰物业管理有限公司苏州分公司（作为乙方）与苏州工业园区湖畔天城花园业主（代表）大会订立湖畔天城物业委托服务合同，约定乙方为湖畔天城花园提供物业服务。苏州工业园区湖畔天城花园社区业主委员会（以下简称湖畔天城业委会）作为甲方授权签约人代表甲方在上述合同上签章。该合同约定服务期限为自2009年1月1日起至2015年12月31日止。合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。上述物业服务合同约定住宅的物业费收费标准为1.55元/月*平方米。合同第九条约定，物业费按月计算，业主或物业使用人应在每年一月、四月、七月、十月的5日前向乙方交纳包括本月在内的三个月的物业服务费；或在每月5日前向乙方交纳当月的物业费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收滞纳金。2010年6月4日，“天津顺驰物业管理有限公司苏州分公司”更名为“天津隽丰物业管理有限公司苏州分公司”。2018年1月24日，隽丰物业（作为乙方）与苏州工业园区湖畔天城花园业主（代表）大会订立苏州市物业服务合同一份，约定乙方为湖畔天城花园提供物业服务。湖畔天城业委会作为甲方授权签约人代表甲方在上述合同上签章。该合同约定服务期限为自2018年2月1日起至2021年1月31日止。合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。上述物业服务合同约定住宅的物业费收费标准为1.89元/月*平方米。合同第九条约定，物业费按月计算，业主或物业使用人应在每年一月、四月、七月、十月的5日前向乙方交纳包括本月在内的三个月的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收滞纳金。另查明：苏州工业园区湖畔天城花园19幢202室房地产的产权人系杜献平，建筑面积99.35平方米，属住宅。自2016年1月1日起至2018年1月31日期间在苏州工业园区湖畔天城花园小区提供物业服务的是隽丰物业。庭审中，杜献平提供房屋设备验收单，显示涉案房屋在2006年7月28日进行了验收。杜献平另提供了协议一份（复印件），载明：2006年7月27日，顺驰置地（作为甲方）与杜献平（作为乙方）订立协议，甲方给予乙方壹年物业管理费优惠。另在甲方盖章落款下方有手写“优惠期限2007年7月1日至2008年6月30日沈琴芬2006.7.28”字样。上述事实，由隽丰物业提交的物业服务合同、产权登记簿及双方当事人陈述附卷佐证。一审法院认为：2004年9月29日签订的前期物业服务协议是案外人顺驰置地与杜献平订立，隽丰物业与苏州工业园区湖畔天城花园业主（代表）大会是自2009年1月1日起才订立相应物业服务协议，故本案隽丰物业可自2009年1月1日起向业主杜献平收取物业管理费。杜献平作为小区业主，有义务缴纳物业费，其至今未予缴纳，应当承担相应的违约责任。杜献平辩称的相关可不缴或少缴物业费的事由，不足以成为其作为单个业主少缴或不缴物业费用的理由，一审法院不予认可。结合杜献平的房屋面积及相应收费标准，从2009年1月1日至2019年3月31日止，杜献平结欠物业费为19414元（自2018年2月1日起按每月每平米1.89元计算）。关于滞纳金，合同约定的每日万分之五的标准过高，一审法院依据相应合同中约定物业费每季度交纳的规定，酌情认定计算至2019年3月31日的滞纳金为8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院判决如下：杜献平于本判决生效之日起五日内支付天津隽丰物业管理有限公司苏州分公司物业费19414元及滞纳金8000元，共计27414元。案件受理费2492元，由天津隽丰物业管理有限公司苏州分公司负担2006元，杜献平负担486元。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，苏州工业园区湖畔天城花园业主（代表）大会与隽丰物业签订的案涉物业服务合同，对该小区业主具有约束力。如湖畔天城花园小区业主杜献平对隽丰物业提供物业服务等有异议，可及时向业主（代表）大会或业主委员会等反映情况，通过合法、合理的途径一并行使权利促使物业公司提高服务质量或解决物业服务争议，而不应采用拒绝支付物业费的方式使矛盾进一步扩大，致正常的物业管理难以为继陷入恶性循环状态，最终损害的是业主的利益。2009年1月1日至2018年1月31日，案涉小区住宅物业费收费标准为1.55元/月*平方米，自2018年2月1日起按每月每平米1.89元计算。杜献平案涉房屋建筑面积99.35平方米，一审法院据此计算杜献平拖欠的物业费正确。根据物业服务合同的约定，一审法院酌情调整杜献平长期未交物业费的滞纳金亦属合理。杜献平主张的被殴打、喷涂红油漆，可及时报警处理，但与本案不属于同一法律关系，一审法院未予调查处理并无不当。综上所述，杜献平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费486元，由杜献平负担（杜献平预交二审案件受理费2492元，由本院退还杜献平2006元）。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年六月二十九日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。