山东省日照市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁11执异55号 案外人:兖矿集团日照圣园置业有限公司，住所地日照市太原路韩国工业园内。 法定代表人：吴伟鹏，董事长。 委托诉讼代理人：李桂梅，山东东方太阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王永，山东东方太阳律师事务所律师。 申请执行人：日照市凌云海糖业集团有限公司，住所地日照经济技术开发区上海路629号（上海路中段）。 法定代表人：凌宗仁，董事长。 委托诉讼代理人：付百玲，山东舜铭律师事务所律师。 被执行人：山东元日化工有限公司，住所地日照市东港区绿洲南路世帆赛基地。 被执行人：山东安侨国际酒店有限公司，住所地枣庄市高新区光明西路北侧安侨公寓。 被执行人：贾伟，男，1979年5月8日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 被执行人：秦鑫，女，1981年4月19日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 在本院执行日照市凌云海糖业集团有限公司（以下简称凌云海糖业公司）与山东元日化工有限公司、山东安侨国际酒店有限公司、贾伟、秦鑫企业借贷纠纷一案中，案外人兖矿集团日照圣园置业有限公司（以下简称兖矿集团圣园公司）对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人兖矿集团圣园公司称，2014年1月4日，案外人与被执行人贾伟就案涉两套房产签订《商品房买卖合同》两份，案外人将案涉两套房产出售给被执行人贾伟，并到日照市房地产管理局办理了商品房预售登记手续。但是被执行人贾伟因未按照合同约定履行支付房款的义务，仅向案外人支付首付款4891085元，剩余房款400万元一直未付。案外人向日照仲裁委员会申请仲裁，要求解除其与被执行人贾伟签订的案涉两套房产的买卖合同并要求其承担税费、违约金等损失。2019年12月2日，日照仲裁委员会作出（2019）日仲字第387号裁决，解除案外人与被执行人贾伟于2014年1月4日签订的两份《商品房买卖合同》，被执行人贾伟向案外人支付违约金等费用808036元，该款项由案外人直接从应退还给被执行人的购房款中扣除。因案涉房产被山东省金乡县人民法院首封，山东省金乡县人民法院要求案外人将剩余购房款4083049元付至法院账户。2020年4月21日，案外人将4083049元付至山东省金乡县人民法院账户。案外人与被执行人贾伟之间的案涉两套房产的商品房买卖合同已解除，案涉房产已全部归案外人所有，案外人有权申请排除对案涉房产的执行。故请求法院依法解除对日照市济南××、青岛路××高层区）004幢01单元（01）3302号房产的查封并中止对案涉房产的执行。 申请执行人凌云海糖业公司称，法院查封案涉房产符合法律规定，案外人的解封申请不应得到支持，请求驳回案外人的异议申请，对案涉房产继续查封。 本院查明，申请执行人凌云海糖业公司与被执行人山东元日化工有限公司、山东安侨国际酒店有限公司、贾伟、秦鑫企业借贷纠纷一案，凌云海糖业公司于2014年11月22日向本院提出诉前财产保全申请，请求冻结被执行人的银行存款人民币3000万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。本院于2014年11月24日作出（2014）日保字第178号民事裁定，冻结被执行人的银行存款人民币3000万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。2014年12月2日，本院作出（2014）日保字第178号协助执行通知书，查封了登记在被执行人贾伟名下的合同编号为201401070056、201401070059号项下的房产，查封期限2年，自2014年12月2日至2016年12月1日止。2015年4月10日，本院作出(2015)日商初字第16号民事判决，该判决已发生法律效力。义务人未按照生效法律文书确定的内容履行义务，凌云海糖业公司于2015年5月29日向本院申请强制执行，本院于2015年6月2日立案执行。2016年11月29日，本院作出（2015）日执字第105-6号执行裁定，续行查封了被执行人贾伟名下的合同编号为201401070056、201401070059号项下的房产。2019年11月26日，本院作出（2015）日执字第105-8号执行裁定，续行查封了该案涉房产。案外人兖矿集团圣园公司向本院提出执行异议，请求法院依法解除对案涉房产的查封并中止对案涉房产的执行。 另查明，2014年1月7日，案外人兖矿集团圣园公司与被执行人贾伟分别签订商品房买卖合同两份（合同编号分别为201401070056、201401070059），约定将日照市济南××、青岛路××高层区）004幢01单元（01）3301号、3302号两套房产出卖给执行人贾伟，两套房产的价款分别为5452525元、3438560元，共计8891085元。首付款分别为2952525元、1938560元，余额办理按揭贷款。同日，被执行人贾伟付款4891085元，案外人兖矿集团圣园公司为其分别出具金额为2952525元、1938560元的两张收据。因被执行人贾伟仅向案外人兖矿集团圣园公司支付了案涉两套房产的首付款共计4891085元，剩余房款400万元一直未予支付。案外人兖矿集团圣园公司向日照仲裁委员会提起仲裁，请求裁决解除其与被执行人贾伟签订的两份《商品房买卖合同》，被执行人贾伟向其支付违约金、税金等费用，并在合同解除后协助办理备案注销、预告登记注销等手续。2019年12月2日，日照仲裁委员会作出（2019）日仲字第387号裁决，自2015年9月17日起，案外人兖矿集团圣园公司与被执行人贾伟于2014年1月7日签订的两份《商品房买卖合同》解除，被执行人贾伟应向案外人兖矿集团圣园公司支付违约金、税金及仲裁费共计808036元，该款项由案外人兖矿集团圣园公司直接从应退还给被执行人贾伟的购房款中扣除，被执行人贾伟配合案外人兖矿集团圣园公司到房地产管理部门办理案涉两份合同的备案注销、预告登记注销等手续。两处商品房的预售登记注销等手续办理完成后15日内，案外人兖矿集团圣园公司将被执行人贾伟已交纳的剩余购房款4083049（4891085-808036）元无息退还给被执行人贾伟。因被执行人贾伟与他人确认合同效力纠纷执行一案，2019年12月4日，山东省金乡县人民法院作出（2018）鲁0828执恢315号之二执行裁定，扣留、提取被执行人贾伟购买案外人兖矿集团圣园公司的位于日照市济南××、青岛路××高层区）004幢01单元（01）3301号、3302号房地产剩余购房款4083049元。2020年4月21日，案外人兖矿集团圣园公司将被执行人贾伟剩余购房款4083049元汇入山东省金乡县人民法院。2020年5月22日，山东省金乡县人民法院对该房产予以解封。 再查明，案外人兖矿集团圣园公司向本院提供的日照市不动产登记中心查询结果显示，案涉房产的产权人为案外人兖矿集团圣园公司，发证时间为2017年3月22日。 本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”根据上述规定，案外人兖矿集团圣园公司于2017年3月22日在日照市不动产登记中心办理了案涉房产的初始登记，在该日期前应当属于商品房预售阶段，本院裁定预查封被执行人贾伟在案外人兖矿集团圣园公司处所购案涉商品房的行为符合上述规定。 本案中，当事人向本院提供的证据，不能证明案外人兖矿集团圣园公司已将案涉房产交付给被执行人贾伟使用，亦不能证明案外人兖矿集团圣园公司已将案涉房产转移登记给被执行人贾伟。因此，被执行人贾伟仅享有《商品房买卖合同》上的相关债权，尚未取得案涉房产所有权，案涉房产的所有权仍然归案外人兖矿集团圣园公司所有。本院在查封裁定中未禁止案涉房产基础合同关系的变更，案外人兖矿集团圣园公司行使合同解除权不违背相关法律规定。日照仲裁委员会于2019年12月2日作出（2019）日仲字第387号裁决，已经解除了案外人兖矿集团圣园公司与被执行人贾伟签订的《商品房买卖合同》。因案涉《商品房买卖合同》业已解除,案涉房产登记在案外人兖矿集团圣园公司名下，被执行人贾伟已丧失基于《商品房买卖合同》请求办理案涉房产产权过户登记的合同权利，人民法院的执行行为已没有法律基础和事实基础，应当解除预查封，依法停止对案涉房产的执行。 综上所述，虽然案涉房产已被本院预查封，但案外人兖矿集团圣园公司有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权。在案涉《商品房买卖合同》已经依法解除后，案外人兖矿集团圣园公司作为房屋所有权人有权提出案外人异议以排除法院对案涉房产的执行措施，本院对案涉房产应不予执行。案外人兖矿集团圣园公司的异议理由成立，对其异议请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下： 中止对日照市济南路南、青岛路西（四季圣园高层区）004幢01单元（01）3302号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  郑家泰 审判员  王宗忆 审判员  姚 艳 二〇二〇年六月二十三日 法官助理冯印刚 书记员张超