贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1500号 原告：李大江，男，汉族，1961年3月18日出生，住贵州省黔西县。 原告：张静，女，汉族，1962年10月15日出生，住贵州省黔西县。 二原告委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理），系贵州名城（金沙）律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：林蔓（一般授权代理），系贵州名城（金沙）律师事务所律师。 被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面，统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告张静、李大江与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称“长弘房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。二原告委托诉讼代理人龙海、被告长弘房开公司委托诉讼代理人吴海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金86472.59元（以上违约金计算从2017年1月10日计算至2020年1月9日，2020年1月9日之后的违约金以购房款394852.00元为基数按日万分之二计算至被告办妥商品房转移登记的有关文书并交付原告之日止）；2、判令被告立即为原告办理商品房转移登记的有关文书并交付原告；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2011年11月6日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市，该房号为Ｃ1-8-3。合同约定房屋总价款为394852.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款、付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同二十二条关于房屋登记的约定：“出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：第（二）项（2）款：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”合同签订后，原告履行义务，支付商品房总价款394852.00元。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，原告多次找到被告要求办理，被告总以种种理由推脱敷衍。 原告认为，被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应当支付给原告违约金，违约金的数额为每日已交付房款的万分之二。原告已经支付的购房款为394852.00元，即被告应以购房款为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋所有权证之日止。 综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉商品房进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会争议，原告特依据相关法律法规诉至法院，请求依法公判。 被告长弘房开公司答辩称，1、原告的主张已经超过诉讼时效；2、原告主张合同约定的违约金过高请求调整；3、李大江于2015年5月19日签订了补充协议，即丧失了对逾期办证违约金主张的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、收据、贷款支付凭证等证据的真实性均无异议。经审查，原告提供的前述证据内容真实，能够证明本案相关案件情况，本院予以确认。对于被告提交的办证费预计表、补充协议、领款单等证据，原告对真实性无异议，但不认可被告的证明目的。经审查，被告提供的前述证据内容真实，李朴作为原告之子，在补充协议、购房办证费预计单、领款单上签名确认，且在原告提交的办证费收据上也载明李朴代为交纳了办证费用，可以推定李朴办理涉案商品房的相关事宜系在得到原告同意后进行的，故对被告提供前述证据的证明目的，本院予以采纳。 根据当事人的陈述及审查认定的证据，本院认定事实如下：2011年11月6日，原告作为买受人与被告长弘房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节市，房号为Ｃ1-8-3。建筑面积138.06平方米，总房款394852.00元；买受人应当在合同签订之日交付首期房款124852.00元，余款270000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房394852.00元。2015年5月19日，原告之子李朴向被告交纳了办证费18219.00元，被告向其出具收据予以确认。当日，李朴与被告签订《补充协议》，载明：“甲方：长弘房开公司；乙方：李大江；经双方协商，甲乙双方签订的与商品房买卖合同有关的一切违约已一次性算清；房屋面积增减变动以房管局核定的多退少补，乙方不再与甲方计算一切违约。”当日，李朴领取了涉案房屋的超期过渡费14590.00元。 另查明，截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理商品房转移登记的法定条件。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年6月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在合同约定的期限届满前履行其义务，构成违约，故被告原则上应当自约定日期届满之次日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。但本案中，被告提供了一份原告之子李朴与被告于2015年5月19日签订的《补充协议》，《补充协议》签订时，被告履行《商品房买卖合同》约定的交付办理商品房转移登记有关文书的义务期限已经届满，在签订《补充协议》时原告就已经或者应当知道其权利受到损害，但仍然委托李朴签订《补充协议》，而补充协议明确约定双方就与商品房买卖合同有关的一切违约已一次性算清，表明原告已经放弃被告承担包括逾期交付办理商品房转移登记的有关文书等在内的违约责任，故对原告要求被告支付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院不予支持。因合同约定由被告代为办证，故被告无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，故对原告主张交付办理涉案商品房转移登记有关文书的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张静、李大江的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费981.00元，由原告张静、李大江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年六月三十日 书记员  申开旭