云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云07民终340号上诉人（原审原告）：王登全，男，1984年7月24日生，小学文化，云南省宁蒗县人，农民，住宁蒗彝族自治县。委托诉讼代理人：赵存福，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张军，男，1970年3月22日生，汉族，大学文化，四川省攀枝花市东区人，个体经营户，住攀枝花市东区。委托诉讼代理人：张史秀，云南新秀律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：傅鹏，男，1973年9月17日生，汉族，大专文化，湖南省长沙市人，个体经营户，住丽江市古城区。委托诉讼代理人：言军燕，湖南隆言宏盛律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：张婵，女，1982年2月15日生，汉族，大专文化，湖南省长沙市岳麓区人，个体经营户，住长沙市岳麓区。上诉人王登全因与被上诉人张军、原审第三人傅鹏、张婵合同纠纷一案，不服云南省宁蒗县人民法院（2019）云0724民初656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，上诉人王登全委托诉讼代理人赵存福、被上诉人张军及其委托诉讼代理人张史秀、原审第三人傅鹏委托诉讼代理人言军燕、原审第三人张婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王登全上诉请求：1、撤销原判；2、解除上诉人与被上诉人签订的《土地、宅基地租赁合同》；3、判决被上诉人支付上诉人垫付的工程款、材料款共计87600元及资金占用利息11546.78元；4、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实部分不清，将部分无效的合同认定为有效，违反法律的强制性规定。合同约定租赁期为30年违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定。双方签订的租赁合同由被上诉人张军提供，合同期长达30年，被上诉人明显以租赁的形式长期占有宅基地并享有使用权，规避法律关于宅基地转让的限制；二、一审认为上诉人与被上诉人签订的合同约定解除的条件没有成就属事实认定错误，机械适用法律。合同约定“乙方（被上诉人）在租赁期内将该房屋全部转租给他人，新租约方直接跟甲方（上诉人）签订租赁合同，本合同自动解除”。此处的“房屋”是指案涉宅基地上修建的房屋，“他人”是指上诉人与被上诉人之外的任意第三人，“新租约方”是有房屋租赁权的第三方，一审机械地认为张军将房屋经营权租赁给傅鹏，但王登全却未与傅鹏签订新合同，上诉人只有在傅鹏与王登全签订租赁合同的情况下，才符合上诉人与被上诉人约定的“他人”，不考虑第三人张婵对案涉房屋的使用权是继受了第三人傅鹏对该房屋的使用权，张婵作为“新租约方”与甲方重新签订了新的土地租赁合同并交付了租金。三、一审认为在无约定或法定解除合同情形下，上诉人无解除合同的权利，是对《中华人民共和国合同法》第94条的误读，也与最高人民法院第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神相悖。首先，行使解除合同的权利，并非守约方单方享有的权利，只要是合同当事人，就享有选择是否继续履行合同权利。其次，最高人民法院第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》48规定“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法应予支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”。被上诉人在重修的过程中，多次违规超建、多建，被责令停工，周边的耕地遭受损害，至今未恢复原状，不能耕种。上诉人把房屋出租给第三人博鹏后，就没有再管理过房屋及土地，欠付工人工资也没有付清，导致工人多次到上诉人家讨要工资和欠款，上诉人多次联系张军要求解决这些问题未果，只得向朋友高息借钱垫付了被上诉人欠付的工人工资及欠款。此外，被上诉人支付给上诉人的租金5万元一年，收取第三人傅鹏80万元一年，上诉人至今只收到租金25万元，而被上诉人收取的租金高达310万元，这样的合同，对上诉人是不公平的。上诉人为了确保房屋、土地的适租，要进行不定期维护维修，协调与乡亲邻里的关系，而被上诉人却只管收取租金，连房屋修建款都要拖欠。继续履行合同只会损害上诉人的利益，属对上诉人显失公平的情形；四、本案土地房屋使用权人现在是第三人张婵。综上，主观意愿方面上诉人不愿再继续履行与被上诉人之间的租赁合同，维持这种租赁关系，只会加深上诉人与被上诉人的矛盾；客观情形方面，第三人张婵取得了房屋使用权并与上诉人签订新的土地租赁合同，且己实际履行，上诉人与被上诉人之间的合同已经无法继续履行。因此上诉人请求二审支持上诉人的原审诉求。被上诉人张军及其委托代理人辩称：一、王登全与答辩人签的《土地、宅基地租赁合同》系双方真实意思表示，主体适格均具有签约能力、内容合法且符合法律规定的形式，合同内容系依照法律、行政法规，尊重社会公德，在未扰乱社会经济秩序，末损害社会公共利益情形下订立，有效。二、依法成立的合同，对各方当事人均有约束力，上诉人与被上诉人均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案上诉人并无法定或约定的合同解除权，其上诉请求无事实和法律依据。三、答辩人没有将房屋的使用权出租给张婵；傅鹏将房屋转租给张婵一事，答辩人并不知情且不同意。四、本案不存在法定解除条件，合同已经履行并进行建设。综上，请求驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。原审第三人傅鹏代理人述称：一、张军与王登全签订的《土地、宅基地租赁合同》已经处于事实上的解除状态，法院应当认定该合同已经解除。张军将涉案整栋房屋及附属建筑全部转租给傅鹏，对整体转租行为张军一直要求傅鹏保密。因张军对房屋拆建问题始终不管不问及建房人员索要工程款事件，王登全与张军、傅鹏结怨，王登全表示不再与张军、傅鹏合作，已经失去了合同履行的基础。傅鹏已经在客栈投入了800多万资金，王登全同意傅鹏将客栈转让给他人，后张婵转让客栈，并与王登全签订新的《土地及宅基地租赁合同》，张婵是新租约方，其与王登全签订租赁合同起，张军与王登全签订的合同就自动解除。二、傅鹏与张婵的客栈转让是双方合意并经过王登全的认可，且合同已经实际履行一年多，张婵的合同是合法有效的。本案中张军收到傅鹏支付的租金高达310万，超过了其修建房屋的费用，中止涉案合同，张军没有任何损失。张军一审提交的证明其建房花费450万元的证据是虚假的，其建房费用只一百来万，且还拖欠几十万工程款。三、从我方提交的录音资料看，张军知道王登全借高利贷垫付工程款的事情并承诺支付给王登全，故张军应当支付王登全垫付的工程款。综上，傅鹏与张军的合同属于整体转租合同，傅鹏又将客栈全部转让给张婵，王登全与张军的《土地、宅基地租赁合同》已经自动解除，现客栈的土地及房屋经营使用权应当属于张婵，张军具有违约行为，应当支付给王登全其垫付的工程款及利息。原审第三人张婵述称：我之前在傅鹏那里有投资，2018年我就和傅鹏说过泸沽湖的问题，傅鹏承诺其负责与张军的问题，所以我才与他签订了合同。后面和房东见面，又与房东签订了合同，并且转款500多万，这两份合同是有效的。上诉人王登全一审诉讼请求：1、解除原告与被告于2013年5月20日签订的《土地、宅基地租赁合同》；2、由被告支付原告垫付的工程及材料款87600元，并支付资金占用利息11546.78元，共计99146.78元；3、由被告按照月租金5000元的标准支付自2019年7月26日起至将案涉的土地及地上建筑物实际交还给原告期间的租金；四、由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：原告王登全与被告张军于2013年5月20日签订《土地、宅基地租赁合同》。合同约定由原告王登全将其位于宁蒗县地（共约2500平方米）出租给被告张军；租赁期为30年，租赁期限的起始日期从原告办妥合法的建房手续之日开始计算；年租金为5万元人民币，每五年递增1万，第一个五年的租金一次性付清，之后的五年的租金分两次付清，如被告未按时支付租金将视为违约；由被告出资并负责拆除原告原有的房屋进行重建，原告负责办理重建房屋所需的手续，重建后的房屋所有权归原告所有，建房期不计算租赁时间，但不能超过一年；在租赁期内，被告有权将合同约定土地或客栈经营权部分或整体转租给他人；合同第17条特别约定解除合同的条款是：（一）经双方协商一致可以解除合同；（二）乙方（张军）在租赁期内，将房屋全部转租给他人，新租约方直接跟原告签订租赁合同的，则原告与被告签订的《土地、宅基地租赁合同》自动解除。2014年3月19日，原告办理了建设用地批准书，2014年4月25日，原告办理了建设规划许可证。原告办理《土地、宅基地租赁合同》约定的相关建房手续后，被告进行了施工建设，于2015年5月1日完工，双方约定，租赁起始时间从2015年5月1日开始计算。被告张军于2015年5月4日支付了原告王登全前五年的租金25万元及搬家费1万元，共计26万元。2015年6月6日，被告张军与第三人傅鹏的委托代理人言军燕签订《房屋租赁合同》，将张军租地建设的房屋租赁给傅鹏经营。傅鹏共支付了张军租金310万元。2018年8月7日，傅鹏与张婵签订协议，将傅鹏向张军租赁得的房屋转租给第三人张婵。2018年9月10日，原告王登全与第三人张婵签订《土地及宅基地租赁合同》，将原告王登全与被告张军签订的《土地、宅基地租赁合同》项下的宅基地及张军修建的房屋的使用权租赁给张婵，租金涨为每年15万元，从2022年开始每两年递增1万元。为此，原告以傅鹏已将房屋转租给张婵，原告已和新租约方张婵签订合同；张军未按期交租金为由请求解除原告与被告于2013年5月20日签订的《土地、宅基地租赁合同》；并请求由被告支付原告替被告垫付的工程款及材料款共计87600元及资金占用利息11546.78元，共计99146.78元；由被告按照月租金5000元的标准支付自2019年7月26日起至将案涉的土地及地上建筑物实际交还给原告期间的租金。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《土地、宅基地租赁合同》符合我国合同法的相关规定，具备有效合同的要件，系有效合同，原、被告双方均应按合同约定全面履行义务。根据双方签订的《土地、宅基地租赁合同》第17条约定，原、被告解除合同的条件是：（一）经双方协商一致可以解除合同；（二）乙方（张军）在租赁期内，将房屋全部转租给他人，新租约方直接跟甲方（王登全）签订租赁合同，则王登全与张军签订的《土地、宅基地租赁合同》自动解除。原告王登全关于解除合同的请求不符合双方签订的《土地、宅基地租赁合同》约定的解除条件，依法应予驳回。其理由如下：一、本案原告王登全与被告张军签订的是《土地、宅基地租赁合同》，张军向王登全租用的是土地、宅基地的使用权，张军与傅鹏签订的是《房屋租赁合同》，张军是将其在向原告王登全租赁所得的土地、宅基地上建筑的房屋的经营权租赁给傅鹏，该二份合同是不同性质的两份合同。二、张军将房屋经营权租赁给傅鹏，并签订《房屋租赁合同》，但王登全未与傅鹏签订新合同。三、张军没有将房屋的使用权租赁给张婵，也没有证据证明傅鹏将房屋的使用权转租给张婵是经张军同意。四、王登全和张婵签订的是《土地、宅基地租赁合同》，与被告张军和第三人傅鹏签订的《房屋租赁合同》，是两份不同性质的合同。五、没有证据证明张军将其向王登全租赁得的土地及宅基地的使用权转租给张婵。六、张军没有不按期交纳租金的违约情形。原告关于由被告支付替被告垫付工程款及材料款共计87600元、利息11546.78元，共计99146.78元的请求，属于建设工程施工合同等其他合同纠纷，与租赁合同纠纷不是同种诉，不属于并案处理的范围，故本院不予并案处理，双方当事人可以协商处理或另行起诉。因原、被告签订的《土地、宅基地租赁合同》是有效合同，且解除该合同的条件未成就，故租金应按合同约定的时间支付。根据双方签订的《土地、宅基地租赁合同》约定，被告已于2015年5月4日支付了自2015年5月1日起至2020年5月1日前五年的租金，之后的租金支付时间尚未到期，故原告关于由被告按照月租金5000元的标准支付自2019年7月26日起至将案涉的土地及地上建筑物实际交还给原告期间的租金的请求没有依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条；《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：驳回原告王登全的诉讼请求。案件受理费2278.00元，由原告王登全负担。上诉人王登全、被上诉人张军、原审第三人张婵二审中未提交新证据。原审第三人傅鹏的代理人提交录音光盘一份，拟证实张军知道王登全借高利贷偿还修房欠款的事实，同时王登全已经表态不希望再与张军傅鹏继续履行合同及张军同意傅鹏转让房屋使用权的事实。经质证，王登全代理人称王登全未参与，不清楚。张军代理人认为录音里有两种解决方案，都需要房东参加，但房东未参加，录音与本案无关。张婵没有质证意见。经本院审查认为，该录音资料不符合证据规则要求，本院不予采信。一审审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，合同（协议或契约）是指当事人之间设立、变更、终止债权债务关系的合意。双方当事人意思表示一致合同才能成立。本案系土地租赁合同纠纷。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本院对有关争议问题分述如下：1、双方所签合同是否可以解除。王登全上诉主张解除合同的理由在于，租赁期限超过二十年，违反法律的强制性规定。王登全已与新租约方签订租赁合同，符合王登全与张军所签订的《土地、宅基地租赁合同》约定，即，“乙方在租赁期内将该房屋全部转租给他人，新租约方直接跟甲方签订租赁合同，本合同自动解除”，涉案土地房屋的使用权人为张婵，王登全有解除合同的权利，本院认为，王登全与张军签订的土地租赁合同系双方真实意思表示，内容除租赁期限超出20年部分无效外，其他未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依诚信原则充分履行各自义务。合同明确约定房屋建成后，张军可自行转让。张军将涉案房屋转租给付鹏，没有违背王登全与张军合同的约定，且与张军签订房屋租赁合同的是付鹏而非张婵，故王登全与张军所签合同自然解除的条件并未成就，对王登全提出应解除合同的上诉意见不予支持。2、王登全要求张军支付其垫付工程款的请求应否支持。王登全提出张军在修建房屋过程中违建、超建，导致房屋周边土地遭到破坏，以及王登全为张军垫付工程款应予退还的意见，本案系确认之诉，而该上诉主张属其他法律关系，且在二审庭审中，张军对王登全垫付工程款的陈述予以否认。故关于土地损毁复耕费用以及追讨垫付工程款的问题，可由王登全另行主张权利。综上所述，上诉人王登全的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2278.00元，由上诉人王登全负担。本判决为终审判决。审判长  王雪飞审判员  李建华审判员  普丽仙二〇二〇年六月二十三日书记员  杨 艳