湖北省随县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1321民再6号原审原告：湖北随州农村商业银行股份有限公司。公司地址：随州市舜井大道89号。法定代表人：杨东升，董事长。委托诉讼代理人：黄明，湖北随州农村商业银行股份有限公司特殊资产经营部经理。代理权限：特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉及代为受领债权、代领执行款、代领法律文书等。原审被告：雷刚，男，1979年10月7日出生，汉族，住随州市曾都区。原审被告周璇：女，1980年3月8日出生，汉族，住随州市曾都区。上述二原审被告的共同委托诉讼代理人高波，湖北美佳律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人李洪波，男，1977年2月25日出生，汉族，住随州市。第三人席琴文，女，1965年9月23日出生，汉族，住随县。委托诉讼代理人高双，湖北美佳律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人葛付超，男，1984年11月26日出生，汉族，住随县。委托诉讼代理人李运保，随县洪山法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理：代签收法律文书、收集相关证据、出庭参与诉讼、调解。委托诉讼代理人葛安明，系葛付超父亲，住随县。代理权限：特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。原审原告湖北随州农村商业银行股份有限公司与原审被告雷刚、周璇金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月27日作出（2016）鄂1321民初1220号民事判决书。在案件执行过程中，本院院长发现本案存在错误，经提交审判委员会讨论决定再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告湖北随州农村商业银行股份有限公司（以下称“随州农商行”）的委托诉讼代理人黄明，被告雷刚、周璇的委托诉讼代理人高波，第三人李洪波，第三人席琴文的委托诉讼代理人高双，第三人葛付超的委托诉讼代理人李运保、葛安明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告随州农商行诉称：2013年1月29日，原审被告雷刚与随州农商行洪山支行签订最高额房地产三年抵押循环借款合同，以其位于随县洪山镇街道山城明珠裙楼房产及土地为循环借款提供抵押。2015年2月6日，雷刚在抵押循环贷款额度内借款300万元，约定借款期限一年，2016年2月6日到期。2014年5月12日，原审被告雷刚以其位于随县洪山镇寺山村的房屋及土地提供抵押担保，在随州农商行洪山支行借款360万元，约定借款期限一年，2015年5月13日到期。以上两笔借款到期后，原审被告雷刚仅偿还部分利息，借款本金均未偿还，现两笔借款均已逾期，原审原告多次催收无果。现诉至法院，请求法院判令原审被告雷刚、周璇偿还借款660万元及利息，在处理被告资产时原审原告享有优先受偿权；本案诉讼费及其他费用由原审被告承担。原审被告雷刚、周璇的委托诉讼代理人答辩称，原审原告随州农商行诉状所称的抵押的房地产事实存在，具体由法院处理，由于以前门面房的预售编号与现在房产证上的编号不同，涉及到6米宽的门面房是编两个号，所以席琴文的房产证的编号是9号，预售编号是13、14号；涉及到李洪波的房产证编号是14号，从北向南第三间、第四间，预售编号是19、20号；涉及到葛付超的房产证编号因为没有判决，目前不清楚，葛付超门面房是从北向南数第七、八间，预售编号是7、8号。第三人李洪波答辩称，2012年12月2日雷刚把房子建好后就交付给我的，2014年3月底将门面抵给我的，我也一直在催雷刚办房产证给我，2016年我起诉雷刚给我办理房产证，法院作出的判决已生效，雷刚用我的房子在银行贷款抵押无效。第三人席琴文答辩称，我与雷刚在签订还建协议时对山城明珠裙楼1幢的自编号，即按照门面房的顺序编制的号码，后经随县房产管理局进行产权登记时，已经自编号13、14号门面房登记为随县洪山镇街道（山城明珠）裙楼幢1层109号，经随县法院判决作出（2016）鄂1321民初284号判决书，但被告雷刚一直未履行判决，自2017年开始上述房屋一直由答辩人占用、使用、受益。在随州农商行诉雷刚、周璇借款合同纠纷案中，案涉抵的房地产与我没有权属争议，也没有法律上的利害关系。第三人葛付超的诉讼代理人答辩称，原审被告雷刚用于在原审原告抵押借款的位于随县洪山镇街道山城明珠裙楼1幢1-2层10-15号门面房，其中有两间门面房是雷刚给我的房屋拆迁安置还建房，所有权是我的，从2012年7月到至今也都是我在使用，我已经于2018年10月11日向随县人民法院起诉，要求判令雷刚协助办理房屋所有权证。经审理查明，2011年，原审被告雷刚任中房集团随州房地产开发公司随县洪山镇山城明珠项目经理时，因该工程项目需征占第三人李洪波、席琴文、葛付超的土地及房屋，雷刚分别与葛付超、席琴文、李洪波三人协商后，于2011年10月24日与葛付超签订了《房屋拆迁还建协议书》，葛付超将两证齐全共计面积125.7㎡的房子、院子、门面房交由雷刚拆除开发，雷刚将开发的山城明珠裙楼幢一楼从北往南第七间、第八间门面房还建给葛付超。2012年7月雷刚按协议将还建的房屋交付给葛付超居住使用。雷刚于2011年10月27日与席琴文签订了《房屋拆迁还建协议书》，约定席琴文将自己的住房及合法土地交给雷刚做房地产开发，雷刚向席琴文还建120㎡的门面、52㎡两间车库、230㎡两套住房。后雷刚未按协议履行完毕，席琴文向本院及中房集团随州房地产开发公司提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉讼。本院于2016年4月29日作出（2016）鄂1321民初284号民事判决，现已发生效力。其中判决雷刚于判决生效之日起30内返还席琴文所有的位于随县洪山镇山城明珠临街13号、14号门面房两间，并协助席琴文办理房屋权属证书。雷刚于2012年12月2日与李洪波签订了《房屋拆迁还建协议书》，约定，李洪波将位于随县洪山镇洪山路证号为随县国用2011B第1872号的土地及路边三间三层房屋共作价400万元转让给雷刚作房产开发。李洪波将房屋交给雷刚后，雷刚只支付补偿款260万元。2013年9月，李洪波与雷刚又签订了一份《协议书》，约定雷刚欠李洪波的140万元补偿款，雷刚用自己投资以中房集团随州房地产开发公司名义开发建成的位于随县洪山镇洪山路山城明珠裙楼幢一楼从北向南第三、第四间和车库一间进行抵付。门面房和车库归李洪波所有。协议签订后，雷刚与当年9月将两间门面房交付李洪波使用。因雷刚未按约定办理两间门面房的权属证书和未交付车库，李洪波以房屋拆迁安置补偿合同纠纷对雷刚和中房集团随州房地产开发公司向本院提起诉讼。本院于2016年7月14日作出（2016）鄂1321民初753号民事判决，已发生法律效力。其中判决中房集团随州开发公司和雷刚于判决之日起30内协助李洪波办理位于随县洪山镇洪山路山城明珠裙楼幢一楼从北向南第三间、第四间两间门面的权属证书。原审被告雷刚在与第三人葛付超、李洪波签订房屋拆迁还建协议、第三人将自己的房屋和土地交给雷刚、雷刚将开发建设的随县洪山镇洪山路山城明珠裙楼幢一楼中的门面房按协议交付给第三人使用后，又到随县房产管理局和随县国土资源局将连同已交付给第三人的拆迁还建门面房以自己的名义办理了随县洪山镇洪山路山城明珠群楼幢1-2层10-15号房产权属证（随县房权证洪山字第××号）和土地使用权证（随县国用（2013B）第0252号）。该房屋所有权证所附房地产平面图显示：门面房共计二层15间，平面图从南往北标注了10-15编号，门面房宽有6米和3.75米的。雷刚与第三人协议交房时，将6米宽的门面房编为2个房号，将3.75米宽的门面房编为1个房号。按照雷刚与第三人签订的拆迁还建协议，还建给第三人席琴文的一楼门面房不在雷刚贷款抵押的房产和土地范围内。还建给第三人李洪波的一楼门面房为从北往南第三间、第四间，对应房产权属证平面图的编号为14号，已经本院发生法律效力的判决认定所有权人为李洪波。还建给第三人葛付超的一楼门面房为从北往南第七间、第八间，对应房产权属证平面图的编号为10号、11号，葛付超已向本院对中房集团随州房地产开发公司、雷刚提起诉讼，请求判令中房集团随州房地产开发公司、雷刚为葛付超办理10号、11号门面房产权属证。原审被告雷刚与周璇系夫妻关系。2013年2月11日，雷刚、周璇与原审原告随州农商行洪山支行签订《最高额抵押合同》一份，约定合同担保的主债权期间为自2013年2月1日起至2016年2月1日止，担保额度为300万元，抵押担保范围包括全部债务本金、利息、罚息是实现债权和抵押权等其他应付费用。雷刚以其自己名字办理的位于随县洪山镇街道山城明珠裙楼1-2层10-15号的房产（房产证号：随县房权证洪山字第××号）及位于随县洪山镇洪山路的土地（土地证号：随县国用（2013B）第0252号）提供抵押担保。2013年2月1日，双方在随县房产管理局对上述房产办理抵押登记，他项权证号为随县房他证洪山字第××号。2014年1月28日，双方在随县国土资源局对上述土地办理抵押登记，他项权证号随县他项（2014）第000021号。2015年2月6日，雷刚、周璇依据此份《最高额抵押合同》向随州农商行洪山支行申请借款，并签订《个人借款合同》一份，约定借款金额为300万元，利率8.71%，借款期限12个月。还款方式为按月结息，到期还本，若未按约定还款，在约定利率基础上加收50%罚息。若借款人出现违约，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期。随州农商行洪山支行依据雷刚的申请以受托支付的方式发放此笔贷款。借款发放后，雷刚偿还借款利息230810元，借款本金未偿还。2014年5月12日，雷刚、周璇与随州农商行洪山支行签订《个人借款合同》一份，约定雷刚向随州农商行洪山支行借款360万元，借款期限为24个月，借款利率9.11%。同日，雷刚、周璇与随州农商行洪山支行签订《抵押合同》、《最高额抵押合同》各一份，约定雷刚以其所有的位于随县洪山××层多套号的房产（房产证号：随州市房权证乡镇字第××）及位于随县洪山××组的土地[土地证号：随县国用（2009B）第159、164、176号]提供抵押担保。抵押担保范围包括全部债务本金、利息、罚息是实现债权和抵押权等其他应付费用。双方在随县房产管理局及随县国土资源局对上述房产与土地分别办理抵押登记，他项权证号为随县房他证洪山字第××号、随县他项（2014）第000079号。随州农商行洪山支行依据雷刚的申请以受托支付的方式发放此笔贷款。借款发放后，雷刚偿还借款利息534238元，借款本金未偿还。本案争议焦点：关于抵押物房屋权属争议问题。关于原审被告雷刚应还建给第三人席琴文的门面房，因该房屋本院发生法律效力的判决已确认房屋所有权人为席琴文，且该房屋不再雷刚贷款抵押的范围内，故本院对该房屋的权属争议不作评判。根据第三人葛付超与原审被告雷刚签订的《房屋拆迁还建协议书》，本院认定雷刚按协议已交付给葛付超占有使用的房屋权属证号为随县房权证洪山字节20121800306号随县洪山镇洪山路山城明珠裙楼幢一楼10号、11号门面房所有权人为第三人葛付超。根据原审被告与第三人李洪波签订的《土地出让协议书》和《协议书》以及本院已经发生法律效力的（2016）鄂1321民初753号民事判决书，本院认定房屋权属证号为随县房权证洪山字节20121800306号随县洪山镇洪山路山城明珠裙楼幢一楼14号门面房所有权人为第三人李洪波。本院认为，原审被告雷刚、周璇与原审原告随州农商行洪山支行于2015年2月6日签订的《个人借款合同》、2014年5月12日签订的《个人借款合同》、《抵押合同》、《最高额抵押合同》，均系双方当事人真实意思表示，合法有效。借款合同双方应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。原审被告雷刚与周璇系夫妻关系，借款均发生在夫妻关系存续期间，借款用于家庭共同生活与经营，故应共同承担清偿责任。随州农商行洪山支行系原审原告随州农商行的下设分支机构，为清收欠款随州农商行作为原审原告向人民法院提起诉讼符合法律规定。原审原告随州农商行请求原审被告雷刚、周璇偿还借款本金360万元及利息，在处理原审被告雷刚已登记抵押的房产与土地（他项权证号分别为：随县房他证洪山字第××号、随县他项（2014）第000079号）时享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持，原审被告雷刚已付利息534238元在执行中予以扣减。原审被告雷刚将其开发的随县洪山镇洪山路山城明珠裙楼幢1-2层10-15号房屋一楼中的10号、11号（从北往南第七间、第八间）和14号（从北往南第三间、第四间）门面房先后交给第三人葛付超、李洪波占有使用、所有权已属其二人后，又采取欺骗手段，到房产部门、国土部门将随县洪山镇洪山路山城明珠裙楼幢1-2层10-15号房屋所有权证、土地使用权证全部办理在自己名下，并以该房产权属证和土地使用权证办理他项权证同原审原告随州农商行洪山支行签订《个人借款合同》、《最高额抵押合同》、《抵押合同》，从而贷款300万元。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效”。雷刚隐瞒事实真相，以第三人葛付超、李洪波的财产抵押贷款，既未经其二人追认，也未取得其二人的财产处分权，有违诚实信用原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。同时根据《中华人民共和国商业银行法》的相关规定，商业银行贷款，借款人应当提供担保，商业银行应当对保证人的偿还能力、抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。本案中，原审原告随州农商行在与原审被告雷刚签订最高额抵押合同和抵押合同时，雷刚所抵押的房屋已有人占有使用，在此情形下，随州农商行洪山支行没有对抵押物的权属和实现抵押权的可行性进行严格审查，即与原审被告雷刚签订借款、抵押合同并发放贷款，对不能完全实现抵押权存在一定责任。因此雷刚、周璇与随州农商行洪山支行于2013年2月11日及2015年2月6日签订的《最高额抵押合同》、《抵押合同》抵押物中以所有权属于第三人葛付超、李洪波房屋及相应土地作为抵押的部分无效。因此原审原告随州农商行请求原审被告雷刚、周璇偿还借款本金300万元及利息，在处理原审被告雷刚已登记抵押的房产与土地（他项权证号分别为：随县房他证洪山字第××号、随县他项（2014）第000021号）时，对随县洪山镇洪山路山城明珠裙楼幢1-2层10-15号房产中一楼属于第三人李洪波（房产平面图编号为14号、从北往南第三间、第四间）门面房和属于第三人葛付超（房产平面图编号为10号、11号、从北往南第七间、第八间）门面房及土地部分不享有的优先受偿权，对其余部分房产和土地享有优先受偿权。原审被告雷刚已付利息230810元在执行中予以扣减。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十七条、第三十七条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤销本院（2016）鄂1321民初1220号民事判决书。二、原审被告雷刚、周璇于本判决生效之日起三十日内偿还原审原告湖北随州农村商业银行股份有限公司借款本金300万元及利息（自2015年2月6日起按双方约定的利率计算至本判决履行期届满之日止，原审被告雷刚、周璇已支付的230810元利息在执行中予以扣减），原审原告湖北随州农村商业银行股份有限公司在300万元借款本金、未付利息及债权、抵押权实现费用范围内对原审被告雷刚已登记抵押的随县洪山镇街道山城明珠裙楼幢1-2层10-15号房产（他项权证号：随县房他证洪山字第××号）与土地（他项权证号：随县他项（2014）第000021号）中所有权与使用权属于第三人李洪波的房产与土地（房产平面图编号为14号，也即从北往南第三间、第四间一楼门面房）和所有权与使用权属于第三人葛付超的房产与土地（房产平面图编号为10号、11号，也即从北往南第七间、第八间一楼门面房）部分在依法处分时不享有优先受偿权，对其余部分房产和土地在依法处分时享有优先受偿权。三、原审被告雷刚、周璇于本判决生效之日起三十日内偿还原审原告湖北随州农村商业银行股份有限公司借款本金360万元及利息（自2014年5月13日起按双方约定的利率计算至本判决履行期届满之日止，原审被告雷刚、周璇已支付的534238元利息在执行中予以扣减），原审原告湖北随州农村商业银行股份有限公司在360万元借款本金、未付利息及债权、抵押权实现费用范围内对原审被告雷刚已登记抵押的房产（他项权证号：随县房他证洪山字第××号）与土地[他项权证号：随县他项（2014）第000079号]在依法处分时享有优先受偿权。四、驳回原审原告湖北随州农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58000元，由原审被告雷刚、周璇共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  孙天耀人民陪审员  池 祥人民陪审员  余艳芬二〇二〇年六月十八日法官助理胡耀文书记员张卓