山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终3185号 上诉人（原审被告）：张维芳，女，1967年5月2日出生，汉族，现住青岛市。 委托诉讼代理人：王晓东，莱西恒峰法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：青岛联富企业管理服务有限公司，住所地莱西市梅苑路北香港路88号。 法定代表人：林发玉，经理。 委托诉讼代理人：付昭溪，山东众成清泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪晓岚，山东众成清泰律师事务所实习律师。 上诉人张维芳因与被上诉人青岛联富企业管理服务有限公司（以下简称“联富公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初6328号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 张维芳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、被上诉人对未签订租赁合同负有缔约过失，被上诉人未书面通知其房租租赁费上涨，仅口头告知其雇员。二、被上诉人应承担违约赔偿责任，适当冲抵房屋租赁费。按每日租赁费的3%计算。80%的市场管理费由被上诉人收取，被上诉人未履行修缮义务，影响租赁房屋使用。三、其不应承担被上诉人一审律师费2500元。一审法院认定由其承担，无事实及法律依据。四、被上诉人承担自2018年11月1日至2019年8月20日，以5000元保证金为基数，按照同期中国人民银行贷款利率计算利息，自2019年8月21日起至实际履行之日止，按照同期全国银行同期拆借中心公布的贷款市场利率计算利息。五、被上诉人至今未履行修缮义务，其要求解除合同并由被上诉人承担搬迁费、停工停业损失及装修残值。 联富公司辩称：一审法院部分认定事实正确，租赁部分事实认定正确。一、2015年3月29日签订《青岛联富国际装饰城租赁协议书》（以下简称“租赁协议”），约定租赁期限为2015年5月1日到2018年10月30日止。租赁费及管理费为110元/平方米/年。赁期限期满后，其口头通知上诉人如继续使用租赁商铺，后续房租每平米上涨50元。双方虽未续签书面的租赁协议，但张维芳继续使用涉案商铺，联富公司未提出异议，且上诉人缴纳市场管理费10000元，因此，双方口头租赁合同有效，租赁期限为不定期且已经实际履行。对于2018年10月30日之后的房租，一审法院认定事实不清。由于双方未再签订书面合同，对于租赁费及管理费为160元/平方米/年只有口头约定，上诉人在一审中否认该事实，在上诉状中又认可联富公司通知其涨价事实，导致一审法院对该事实认定不清。二、双方在2018年10月30之后通过口头协议实际履行商铺租赁合同，合同合法有效，不存在缔约过失责任。三、根据租赁协议第六条约定，上诉人对租赁商铺及其附属设施因使用不当或人为原因造成的损害应自费维修、更换等。上诉人提出其通知被上诉人修缮租赁商铺门前走廊屋顶，没有证据证实。另外，其将案涉商铺交付给被上诉人时，考虑到采光需要，商铺过道采用的是玻璃顶棚。上诉人所称损坏的天棚是其未征求被上诉人同意情况下在公共区域过道的屋顶自行装修添置的，拆除也被上诉人所为，上诉人无证据证明天棚的问题造成实际损失也无证据证明该损失的存在及与联富公司有关，故该损失不能作为其拒绝支付市场管理费及租金理由。四、由于张维芳上诉，造成联富公司聘请二审律师，产生律师费7000元的损失，应由张维芳承担。五、张维芳在上诉状中提出联富公司应给付其保证金利息，租赁协议第五条明确约定，合同到期之日，如乙方全面履行本合同，乙方在将物业完整移交给甲方后，甲方将保证金全额无息退还给乙方。现张维芳仍继续使用租赁商铺，不存在返还保证金。且张维芳一审并未反诉，即便有道理，也应另行起诉。因此，张维芳的上诉理由不能成立。请求法院查明事实，依法作出判决。 联富公司向一审法院起诉请求：1.判令张维芳支付自2018年10月31日起至2019年10月30日期间的商铺市场管理费及租金58582.4元以及自2018年10月31日起按年利息24%给付逾期付款利息至付清本金585823.4元之日止。2.判令张维芳支付联富公司律师费5000元。事实和理由：联富公司、张维芳于2015年3月29日签订租赁协议，约定联富公司将位于青岛联富国际装饰城16栋117-130号二层商铺租赁给张维芳经营，总面积428.64平方米，租赁期限为三年，自2015年5月1日起至2018年10月30日止。双方约定商铺租金及市场管理费标准为110元／㎡／年，总额为141451元，实际共需缴纳70726元，先付清后使用。双方还约定张维芳未能按合同约定时间向联富公司缴纳市场管理费及租金，逾期按照市场管理费及租金的3%每日收取滞纳金。逾期超过一个月的，联富公司有权终止合同。合同签订后，联富公司依约将商铺交付张维芳使用，张维芳依约缴纳了自2015年5月1日起至2018年10月30日期间市场管理费和租金。合同期满前，联富公司经营管理的联富国际装饰城于2018年9月30前已调整二层商铺市场管理费及租金为160元∕平方米。合同期满后，双方未再签订书面租赁协议，被告续租自2018年10月30日起至2019年10月30日期间的商铺管理费及租金，按照调整后的价格应为68582.4元，但张维芳仅仅主动缴纳部分市场管理费和租金10000元，至今张维芳尚欠联富公司2018年10月30日起至2019年10月30日期间的商铺管理费及租金58582.4元未交。为此诉至法院，请求依法判决。 张维芳于一审中辩称：其拒绝交房租的原因是联富公司对市场管理混乱，无法正常经营，天桥的门一直关闭，客户无法进入。 一审法院认定事实：2015年3月29日，联富公司（甲方）与张维芳（乙方）签订租赁协议，约定：“第一条租赁铺位及经营范围1、甲方将青岛联富国际装饰城16栋117-130号二层商铺租赁与乙方经营。2、经政府测绘部门实际测绘，该商铺总建筑面积为428.64平方米。第二条，租赁期限1、租赁期共3年，合同时间从2015年5月1日起到2018年10月30日止。第四条，租金及费用1、商铺市场管理费及租金标准为人民币110元∕平方米∕年，总额￥141451.00元，大写壹拾肆万壹仟肆佰伍拾壹元。上述费用构成中，市场管理费占80%，租金占20%。2、商铺租赁期乙方实际共需向甲方交纳市场管理费及租金￥70726.00元，大写柒万零柒佰贰拾陆元整，先付清后使用。第十二条通知事宜2、本合同的通知均以书面通知为准，书面通知以挂号邮寄、特快专递的形式送达对方的通知时间以落地邮戳为准；书面通知直接送达对方的，则通知时间以对方签收为准。”十四条：特别约定任何一方违约，违约方应承担守约方为追究违约方违约责任实现债权等，由此产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、差旅费、执行费、拍卖费等）。合同期满后，联富公司未再与张维芳续签合同，张维芳继续使用涉案房屋。2019年1月8日，张维芳交纳续租期间租金10000元，联富公司为其出具收据载明：16#二层市场管理费10000元。 一审法院认为：案件争议的焦点是张维芳是否应支付联富公司管理费及租金、管理费及租金的计算标准。联富公司与张维芳之间协议租赁期限期满后，双方未续签书面的租赁协议，张维芳继续使用涉案商铺，联富公司未提出异议，且预收市场管理费10000元，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故张维芳应支付联富公司2018年10月31日起至2019年10月30日期间管理费及租金为37150.4元（110元／㎡／年×428.64平方米—10000元）。联富公司要求张维芳按年利息24%给付逾期付款利息过高，该利息应以37150.4元为本金，自2019年8月20日起至判决生效之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于律师费，张维芳未及时支付联富公司市场管理费及租金，联富公司按照合同约定请求张维芳支付律师费符合法律规定，法院予以支持。因联富公司提交的律师费发票金额实际为2500元，张维芳应支付联富公司律师费2500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条规定，判决：一、张维芳于判决生效之日起十日内支付联富公司商铺市场管理费及租金37150.4元，并承担自2019年8月20日起至判决生效之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、张维芳于判决生效之日起十日内支付联富公司律师费2500元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费693元，由张维芳负担364元，联富公司负担329元。 二审中，张维芳向法庭提交如下证据材料： 证据一、影像资料一份，证明自2019年1月份至今，租赁物的走廊门一直是锁死状态，走廊顶棚损坏一直未修复，一审法院认定事实不清，上诉人因租赁无法正常使用，造成经济损失，没有办法获得确切的经济损失数额； 证据二、证人证言一份，证明走廊顶棚被破坏后走廊通道长期堆积建筑垃圾长达六个月之久，联富公司未清理，当事人打电话要求去清理，被上诉人置之不理，一直到2019年12月3日、4日左右才将建筑垃圾清理； 证据三、代理费收据，证明对方违约造成其支出代理费2000元，按照合同第十四条约定应当由违约方承担。 对张维芳提交的证据材料，联富公司的质证意见为：对证据一、二、三均不予认可。 二审中，联富公司向法庭提交证据材料为：照片一组，证明天棚是上诉人自行安装，被上诉人所装天棚不属于其租赁商铺区域内，该屋顶在交付之前是公共区域，天棚是商铺自行加盖，也并非被上诉人拆除，其损失与被上诉人无关，维护费用应由上诉人自行承担。 对联富公司提交的证据从材料，张维芳的质证意见为：对照片的真实性、证明目的不予认可，双方签订租赁合同已经预先缴纳装饰装修押金2000元，并且经过被上诉人同意才进行装修的。被上诉人以上观点并无证据证实由上诉人自行装修。 本院经审查认为，上诉人与被上诉人提交的证据材料均在本案一审举证期限内客观存在，其能够取得并提交，且其未证明其未提交不存在故意或者重大过失。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、《最高人民法院关于适用中有关举证时限规定的通知》第十条的规定，上述证据不属于二审新证据，故本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院依法予以确认。 本院认为，首先，关于缔约过失。上诉人主张被上诉人未书面通知房屋租赁费上涨，仅口头告知其雇员，导致双方未达成书面租赁合同，被上诉人负有缔约过失责任。对此，本院认为，上诉人主张缔约过失，应承担相应的举证责任，但上诉人未提供证据证明被上诉人存在故意隐瞒提高租赁费用的行为，因此该项上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 其次，关于张维芳主张的联富公司在违约行为对其造成一定损失以及联富公司应承担5000元保证金的利息等。本院认为，上诉人的该部分主张于一审中未作为明确、具体抗辩理由或提出反诉，因此二审中不予审查。上诉人若主张违约责任包括搬迁费、停工停业损失及赔偿装修残值费用等，上诉人若认为被上诉人存在违约行为并造成其一定损失，可以另行诉讼。 再次，关于律师费。租赁协议约定的租赁时间至2018年10月30日届满后，当事人双方未签订书面协议延长租期。因上诉人继续使用案涉商铺，被上诉人则向上诉人预收市场管理费10000元，根据合同法第二百三十六条规定，租赁协议继续有效，租赁期限为不定期。一审法院依据租赁合同的约定认定由上诉人承担2500元律师费，但该租赁合同实际未对因诉讼等原因产生的律师费作出约定，故一审法院对该事实的认定有误，本院予以纠正。 综上，上诉人张维芳的上诉请求部分成立。一审法院认定事实部分错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初6328号民事判决第一项，即“张维芳于本判决生效之日起十日内支付青岛联富企业管理服务有限公司商铺市场管理费及租金37150.4元，并承担自2019年8月20日起至判决生效之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息”； 如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、撤销山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初6328号民事判决第二项。 一审案件受理费693元，由上诉人张维芳承担369元，由被上诉人青岛联富企业管理服务有限公司承担324元；二审案件受理费1386元，由上诉人张维芳承担1299元；由被上诉人青岛联富企业管理服务有限公司承担87元。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 王颖颖 审判员 于 梦 二〇二〇年六月十二日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨