江西省上饶市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣11民终980号 上诉人（原审被告）：叶跃飞，男，1984年11月26日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。 被上诉人（原审原告）：江西雅轩物业管理有限公司，住所地址江西省上饶市玉山县冰溪镇博士大道280号2栋4单元401室，统一社会信用代码：91361123096627966H。 法定代表人：胡俊武，系该公司总经理。 上诉人叶跃飞因与被上诉人江西雅轩物业管理有限公司（下称雅轩物业）物业服务合同纠纷一案，不服江西省玉山县人民法院（2020）赣1123民初1364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人叶跃飞上诉请求：1、撤销玉山县人民法院（2020）赣1123民初1364号民事判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效等事项或者将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、根据规定，房屋未验收合格开发商不得通知业主交付使用，被上诉人未提供上诉人与开发商签署的书面入伙交付通知书，开发商违规交房，被上诉人和开发商存在串通欺诈强制业主交付；2、被上诉人未提供与开发商签署的书面前期物业服务合同和相关部门备案审批材料，也未提交有效的玉山县房管局和物价局等部门制定的物业收费标准、服务等级和收费标准的申报审批材料；3、根据江西省物业管理服务收费办法的规定，物业管理服务费用可以预交，但预收期限不得超过三个月，上诉人违反规定直接按年收取；4、根据上饶市物业管理条例的相关规定，开发商应向前期物业服务企业移交竣工总平面、单体建筑等工程验收资料、业主名册、物业保修文件和使用说明文件等相关资料；5、被上诉人未提供上诉人已交物业费税收发票。综上，一审判决认定事实错误，请二审法院查清事实，依法维护上诉人的合法权益。 上诉人雅轩物业辩称，1、案涉小区分为三期，因每期交房时间不同，房产证需等所有房屋均已交付才可办理,被上诉人与上诉人办理的交房手续系双方自愿，并不存在胁迫欺诈等无效情形；2、前期物业合同已向相关部门备案，已备案的三份合同均已签署，具有法律效力，上诉人称雅轩物业未提供相关材料系因备案部门未交付被上诉人；3、关于预交物业费，没有强制性法律规定，物业费收费标准已办理申报，合法合规；4、该小区分三期开发，开发商全部撤离后才会将所有的材料移交物业公司，因开发商未撤离，故尚未移交；5、因上诉人未交物业费，被上诉人无法开具发票。 雅轩物业向一审法院起诉请求：1、要求叶跃飞支付尚欠的物业管理费6,818元，违约金1,493元（以日千分之五取三年的物业费平均值计算其中一年的违约金），合计人民币8,311元；2、要求叶跃飞负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：叶跃飞为江西省玉山县冰溪镇国际名都9栋1单元2104室业主，房屋建筑面积为131.45平方米，并使用了一个车位。2017年2月6日叶跃飞与房屋建设单位办理了房屋交付使用手续，并于2017年2月6日向雅轩物业缴纳了2017年1月1日至2017年12月30日期间的物业管理服务费1,972元。2017年2月7日叶跃飞与雅轩物业签订了《国际名都前期物业服务协议》，双方约定，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同生效时止的物业管理；叶跃飞购房屋基本情况：房号9-1-2104，建筑面积131.45平方米；雅轩物业方的权利和义务：对房屋共用部位，共用设备设施，绿化，环境卫生，保安，交通等项目进行维护，修缮，服务与管理，制定本物业管理制度的业主手册包括业主临时规约、装修管理手册等并书面告知叶跃飞，制止违反本物业的物业管理制度的业主手册的行为，向叶跃飞收取物业管理服务费用，向叶跃飞方提供房屋自用部位，自用设施设备维修养护等有偿服务；叶跃飞方的权利和义务：参加业主大会东业主代表大会，监督雅轩物业的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向雅轩物业方提出意见和建议，遵守本物业的物业管理制度和业主临时规约，依据本协议向雅轩物业缴纳物业管理费用；物业管理费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修，更新，改造的费用），收费标准：小高屋高层住宅按0.8元平方米每月收取物业服务费（电梯、二次加压水泵等高能耗设备运行电费另行向业主分摊），地下车库、车位按每间（位）每月25元收取物业服务费，缴费时间：房产公司通知入户之日起开始缴纳物业管理服务费用，第一次预收一年的服务费用，以后每年第一个月15日前缴纳该年度的物业管理服务费，管理服务费按建筑面积计算；雅轩物业违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，叶跃飞有权要求限期整改，逾期未改正给其造成损失的，雅轩物业承担相应原法律责任，叶跃飞不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，雅轩物业有权要求其补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，经催缴连续三个月不交管理费的，可通过法律解决；双方还就物业管理服务内容、物业管理服务质量、其他有偿服务、维修基金的管理与使用等内容进行了约定。另经2014年7月4日江西省发展和改革委员会许可，物业管理费收费标准为：高层0.8元每月每平方（不含公摊能耗费），地下车位每个每月25元，20-24层楼的电梯公共能耗公摊每月每平方米0.45元，有效期间为2014年7月至2017年7月。合同签订后，雅轩物业依约履行合同约定的相关义务,对国际名都小区提供了相应的物业管理服务，叶跃飞于2017年4月开始装修房屋，于2017年9月入住房屋，之后叶跃飞未向雅轩物业缴纳过物业管理服务。2017年12月30日至2020年12月29日期间的物业管理服务费为高屋物业管理费3,786元、车位服务费900元、电梯公共耗费2,130元，合计人民币6,818元。经雅轩物业催缴,叶跃飞仍不交纳物业管理费,雅轩物业为此诉至一审法院，要求依法处理。以上事实,有雅轩物业提交的营业执照、法定代表人身份证明、江西省发展和改革委员会核发的《收费许可证》、双方签订的《国际名都前期物业服务协议》复印件各一份，雅轩物业向叶跃飞催收物业费时张贴于叶跃飞门上的通知照片打印件一张在卷为证，以上复印件均与原件核对一致，叶跃飞未提交证据予以辩驳，故一审法院对雅轩物业提交的证据予以确认，结合其庭审的相关陈述确认前述事实。 一审法院认为，本案的争议焦点为:双方签订的《国际名都前期物业服务协议》是否合法有效？叶跃飞是否应向雅轩物业支付2017年12月30日至2020年12月29日期间的物业管理服务费6818元？叶跃飞是否构成违约？首先，叶跃飞系国际名都小区的业主，与雅轩物业签订的《国际名都前期物业服务协议》依法成立，合法有效，双方应当全面履行。叶跃飞辩解，房产并没有通过竣工验收，开发商属违规交房，而雅轩物业在没有拿到房屋验收合格证明的情况下，配合开发商与其签订了物业管理协议，根据物业管理条例规定，该物业合同是无效的，对此一审法院认为，我国对于房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用的相关法律规定，属于管理性规定而非效力性的禁止性规定,故即使是开发商将未经竣工验收的房屋交付给叶跃飞,其行为虽存在违反该规定的情形,但叶跃飞也已经同意办理了交房手续,双方办理收房的行为并不因此而无效，故叶跃飞该辩解意见没有法律依据，一审法院不予以支持。其次，雅轩物业已实际履行了相关的物业管理服务义务，即对涉案小区共同设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护小区的环境卫生和相关秩序等活动，叶跃飞作为该小区的业主也享受了雅轩物业提供的上述物业服务，叶跃飞向雅轩物业支付物业服务费是其基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障，依照《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，叶跃飞应当向雅轩物业交纳物业服务费用。其次，雅轩物业的物业收费项目、收费标准经江西省发展和改革委员会核定许可并下发了收费许可证，实际收费标准未超过核定标准，且与叶跃飞签订的《国际名都前期物业服务协议》对该收费标准也进行了约定，故叶跃飞应按此标准向雅轩物业交纳物业服务费及车位使用费、电梯公共能耗费。最后，根据合同约定，物业管理费缴纳的时间为每年第一个月15日前缴纳当年的物业管理费，现叶跃飞未按约及时缴纳物业费，已构成了违约，应当承担违约责任。双方签订的《国际名都前期物业服务协议》约定如叶跃飞未按期交纳物业费，雅轩物业有权要求叶跃飞从逾期之日起按每天千分之五计算支付违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院对雅轩物业要求叶跃飞支付违约金的诉讼请求予以支持，但雅轩物业遭受的实际损失主要为利息损失，现其双方约定按日万分之五计算支付违约金已过分高于雅轩物业因叶跃飞违约而造成的损失，故一审法院参照民间借贷逾期利率。雅轩物业主张计算一年时间的违约金，一审法院予以支持，违约金为以应付的一年物业费为基数，按年利率6%计算的违约金为409.08元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告叶跃飞于本判决生效之日起十日内向原告江西雅轩物业管理有限公司支付自2017年12月30日至2020年12月29日期间的物业管理服务费6,818元（含车位服务费、电梯公共耗费）及违约金409.08元。二、驳回原告江西雅轩物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告叶跃飞负担。 二审中，上诉人提交了小区现状照片复印件三张，证明物业服务管理不到位，相关安全设施不完善。被上诉人质证认为：安全措施未完善系开发商责任未到位。被上诉人提交了2020年2月份的物业公司人员工资表和物业供电费发票复印件三张、电梯检验费发票复印件五张、小区维护状况照片复印件十二张，证明被上诉人提供了物业服务。上诉人质证认为对工资表、发票的真实性有异议；另，电梯没有维修保养记录，照片不能证明上诉人提供了物业服务。本院认为，被上诉人提交的人员工资表没有签章，不符合证据要件形式要求，故本院不予以认可；电费发票、电梯检验费发票真实性、合法性、关联性均予以认可，本院予以采信。 本院审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院认定房屋未验收合格即交付使用不影响物业服务合同效力是否适当？二、一审法院根据双方签订的物业服务协议认定物业管理收费标准是否适当？三、一审法院未支持叶跃飞以物业管理服务瑕疵为由拒付物业管理费是否适当？本院一一分析评判如下： 关于房屋未验收合格即交付使用不影响物业服务合同效力是否适当的问题。建设单位将未经竣工验收的房屋交付给上诉人叶跃飞，其行为虽存在违反相关法律规定的情形，但上诉人在知道该房屋未经竣工验收的情形下，也已同意办理了交房手续，并于2016年11月办理了房屋交付手续，故一审法院认定双方办理收房的行为并不因此而无效，依据建设单位与被上诉人签订的《前期物业服务合同》及上诉人与被上诉人签订《国际名都前期物业服务协议》判令上诉人交纳物业管理费并无不当。至于建设单位是否因房屋未验收合格即交付构成违约，上诉人可另行向建设单位主张。 关于物业管理费收费标准问题。上诉人认为应按《江西省物业管理服务收费办法》的规定收取物业管理费，但根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）第一条第六款之规定，《江西省发展改革委关于印发全省经管服务性收费项目清理结果的通知》（赣发改收费[2015]995号）的相关规定，物业管理费已实行市场调节价，按照物业服务合同约定履行，故一审法院根据上诉人与被上诉人签订的《国际名都前期物业服务协议》认定物业管理收费标准并无不当，本院予以支持。 关于物业管理服务瑕疵是否构成拒付物业管理费理由的问题。双方当事人签订的《国际名都前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，物业公司已实际履行了相关的物业管理服务义务，业主或者使用人也应支付物业费。物业公司在物业服务过程中存在的服务未到位的问题，不应成为拒缴物业费的理由，故被上诉人以此为由拒绝支付物业费，没有法律依据，一审法院不予支持上诉人的诉讼请求并无不当。 综上所述，上诉人叶跃飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人叶跃飞负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 扬 审判员 杜依霖 审判员 毛丽丽 二〇二〇年六月二十三日 书记员 刘雅琦