安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1690号上诉人（原审被告）：芜湖华鼎房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市芜湖县湾沚镇宋兴村（芜湖县景森园林有限公司内），统一社会信用代码91340221060814209W。法定代表人：徐壮，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨洪，男，汉族，1976年8月9日出生，住安徽省芜湖市芜湖县，系公司员工。被上诉人（原审原告）：吴中奇，男，汉族，1992年6月12日出生，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：范大平，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞培培，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。上诉人芜湖华鼎房地产开发有限公司（以下简称华鼎房地产公司）因与被上诉人吴中奇商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院（2020）皖0221民初762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。华鼎房地产公司上诉请求：依法撤销原判第四项，改判驳回被上诉人该项诉请，被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决上诉人支付74350元违约损失（即预期利益），缺乏事实与法律依据。一、以预售许可价即所谓备案价计算预期可得利益，没有法律依据。房价备案制度是指要求开发商在首次开盘定价时,必须根据规定的时间提前到当地价格主管部门备案，然后才可以向房管部门申请预售许可证。备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布，这一价格即为该楼盘的最高售价，开发商不得擅自在销售中突破此价格卖房。2018年5月25日芜湖县人民政府《锦绣江南8、9号预售许可公告》载明的价格3800元/平方米，为该楼盘销售的最高限价,不能反映该楼盘的实际销售价格即市场价格，更不能体现案涉房屋的实际市场价格。一审判决以此为计算违约损失的根据，没有法律依据。二、一审判决以2018年5月25日为计算预期利益时间基点没有法律依据，也有违司法实践。上诉人与被上诉人间的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2018年10月18日，被上诉人寄送解除合同通知时间为2020年1月17日,被上诉人提起诉讼的时间为2020年3月19日，无论如何计算预期利益损失，时间基点都不能是2018年5月25日，一审判决以此时间为基点没有法律依据。三、被上诉人没有证据证明其有预期损失，本案被上诉人应当申请司法鉴定证明其所谓预期利益损失，但其未申请，应属举证不能，该项诉求不应得到支持。综上，请求依法改判，驳回被上诉人该项申请。吴中奇辩称，1.一审法院认定事实清楚，因上诉人原因致使房屋无法办理产权证，导致合同目的不能实现，关于可得利益损失问题，答辩人提供了锦绣江南8、9号楼预售许可公告，该公告载明其预售均价为3800元/平方米，该公告是主管部门根据相关规定对其备案的房屋价格的一种确认，具有公示性，答辩人以此预售均价与其购买时的价格相比，得出的差额部分认定是可得利益损失的请求具有事实依据。2.一审法院适用法律正确、程序合法。3.一审法院判决上诉人给付答辩人违约损失具有事实和法律依据，上诉人的根本违约行为给答辩人造成预期可得利益损失，根据相关法律规定，应当予以支持。本案上诉人违约给答辩人造成的损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和与预期可得利益损失。涉案房屋已经大幅升值，差价部分即是答辩人的损失。请求驳回上诉，维持原判。吴中奇向一审法院起诉请求：1.判决解除吴中奇、华鼎房地产公司2017年11月11日签订的《商品房买卖合同》；2.判令华鼎房地产公司依约向吴中奇退还全部已付购房款人民币313060元；3.判决华鼎房地产公司依约向吴中奇支付利息损失共31242.46元，其中以首付款114060元为基数自2017年11月11日起至退还全部购房款之日止（暂计算至2020年3月1日）按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（5年以上贷款年利率4.9%）13056.38元；以商业贷款100000元为基数自2018年5月16日起至退还全部购房款之日止（暂计算至2020年3月1日）按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（5年以上贷款年利率4.9%）8915.28元；以公积金贷款99000元为基数自2018年4月13日起至退还全部购房款之日止（暂计算至2020年3月1日）按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（5年以上贷款年利率4.9%）9270.8元，合计31242.46元；4.判决华鼎房地产公司支付违约金3130.69元；5.判决华鼎房地产公司支付吴中奇贷款199000元的利息损失15197.32元，提前归还贷款违约金2856.12元，合计18053.44元；6.判决华鼎房地产公司支付吴中奇的可得利益损失74350元；（以上金钱给付的诉请金额共446842.6元）；7.本案的诉讼费及吴中奇支付的律师费由华鼎房地产公司承担。一审法院认定事实：2017年11月11日，吴中奇、华鼎房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定吴中奇购买华鼎房地产公司位于芜湖县湾沚镇锦绣江南号地块商品房一套，建筑面积101.95平方米，总价款306054元，首付107054元，余款199000元贷款支付。合同同时约定：华鼎房地产公司应当在2018年10月18日前向吴中奇交付符合购房合同约定条件的房屋；同时，根据该合同约定：“逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”上述合同签订后，吴中奇实际向华鼎房地产公司支付了首付款共114060元，华鼎房地产公司向吴中奇开具了增值税普通发票一份及收款收据四份；吴中奇又通过公积金贷款和商业贷款199000元，实际支付购房款共313060元。但华鼎房地产公司未按照合同约定日期将分期综合验收合格的房屋交付吴中奇，由于华鼎房地产公司的原因，致使涉案房屋至今无法办理产权登记，导致合同目的不能实现。2020年1月17日，吴中奇将解除合同的书面通知寄给华鼎房地产公司，华鼎房地产公司未回复，亦未退还吴中奇已付房款。2018年5月5日芜湖县房地产管理局发布锦绣江南8、9号楼预售许可公告，公告表明8、9号楼预售均价为3800元/平方米。故吴中奇为维护自身合法权益，提起诉讼。一审法院认为，吴中奇、华鼎房地产公司订立的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应受法律保护。合同订立后，吴中奇支付了全部购房款，因华鼎房地产公司原因致使涉案房屋无法办理产权证，导致合同目的不能实现，吴中奇要求解除合同返还购房款并承担利息的请求应予支持，关于吴中奇诉请的可得利益损失问题，吴中奇提供了华鼎房地产公司开发的锦绣江南8、9号楼预售许可公告，该公告载明其预售均价为3800元/平方米，该公告是主管部门根据相关规定对其备案的房屋价格的一种确认，具有公示性，吴中奇以此预售均价与其购买时的价格相比，得出的差额部分认定是可得利益损失的请求具有上述事实依据。综上，吴中奇的请求于法有据，依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百一十三条之规定，判决：一、解除吴中奇、芜湖华鼎房地产开发有限公司2017年11月11日签订的商品房买卖合同；二、芜湖华鼎房地产开发有限公司判决生效后十五日内给付吴中奇购房款人民币313060元，并按年利率4.9%给付利息至实际给付之日止（其中114060元自2017年11月11日始，100000元自2018年5月16日始，99000元自2018年4月13日始）；三、芜湖华鼎房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付吴中奇违约金3130.6元，提前还贷违约金2856.12元；四、芜湖华鼎房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付吴中奇违约损失74350元；五、驳回吴中奇其余诉请。案件受理费4001元由芜湖华鼎房地产开发有限公司负担。本院二审期间，华鼎房地产公司向本院提交商品房买卖合同（预售）登记备案证明、商品房买卖合同（预售）、发票各一份，证明房屋价格没有上涨，被上诉人没有预期利益损失。吴中奇质证认为，上诉人提供的该套房屋为顶层，价格最低，不能仅以一份合同来认定现在的房屋价格，我方2017年买房的时候六楼的价格是2600元每平，现在是2900元每平，恰恰证明房屋价格是上涨的，达不到上诉人的证明目的。本院认证意见：上诉人提供的证据仅系交易个例，且交易房屋与本案讼争房屋位置、楼层均不相同，不能作为客观反映案涉房屋市场价格的依据，达不到其证明目的，故不予采信。本院查明的事实同一审。本院认为，根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此规定，房屋增值收益作为合同履行后买受人可以获得的利益是受合同法保护的。本案中，华鼎房地产公司未能按照合同约定日期交付房屋，涉案房屋因华鼎房地产公司原因无法办理产权登记，华鼎房地产公司已构成违约，吴中奇根据合同约定在享有单方解除权时选择解除合同，客观上产生了房价上涨的预期利益损失，吴中奇作为合同履行的守约方，其要求违约方华鼎房地产公司赔偿可得利益损失具有事实和法律依据。关于可得利益损失的数额，芜湖县房地产管理局发布的锦绣江南8、9号楼预售许可公告载明的预售均价能够反映涉案房屋的合理市场价值，考虑到吴中奇购买涉案房屋的时间、位置、楼层等因素，一审法院参照此预售均价与其购买价之间的差价认定吴中奇的可得利益损失并无不当。综上所述，华鼎房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1659元，由上诉人芜湖华鼎房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁必勇审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年六月二十九日法官助理赵青青书记员章晓敏附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。