安徽省芜湖市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖02执异11号 异议人（利害关系人）：周涛,男，汉族,住安徽省芜湖市新芜区。 申请执行人：芜湖津盛农村商业银行股份有限公司弋江支行,住所地安徽省芜湖市弋江区。 被执行人：芜湖市同利经济发展有限公司，住所地安徽省芜湖市。 被执行人：周贤葆，男，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：方光玉，男，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被执行人：方光宝,男，汉族,住安徽省芜湖市弋江区。 被告：陈及秀，女，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 在本院执行申请执行人芜湖津盛农村商业银行股份有限公司弋江支行（以下简称津盛银行弋江支行）与被执行人芜湖市同利经济发展有限公司（以下简称同利公司）、周贤葆、方光玉、方光宝、陈及秀借款合同纠纷一案中，利害关系人周涛于2020年3月11日对芜湖市鸠江区xx幢商业综合体xx、xx、xx、xx、xx室的网上司法拍卖行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 周涛称，请求法院撤销对xx幢商业综合体xx、xx、xx、xx、xx室的网上司法拍卖。周涛与周贤葆签订的房屋租赁合同约定房屋租赁期至2025年6月6日止，周涛作为上述案涉房产的承租人，享有优先购买权，但法院对案涉房屋进行网上拍卖的公告未通知周涛，损害到了周涛权益。评估公司对拍卖房产实际位置、坐落认定有误，将原本不在拍卖房产中的xx室认定为xx、xx室房产的某一部分，没有在拍卖面积中反映出来，造成在实际操作过程中将xx作为xx、xx室的一部分一并予以拍卖。案涉房屋由周涛承租下来并用于KTV等商业经营活动，周涛在2019年装修中投入大量资金，短期内难以收回成本，周涛与周贤葆电话沟通增加八年合同和房租价格，周贤葆己同意。评估公司所做的评估报告中错误的将周涛出资装修的价值认定为周贤葆所有，使周涛蒙受巨大损失。周贤葆在未经过周涛签署放弃租赁合同的情形下获得了银行批复的贷款。 津盛银行弋江支行称，一、本案评估拍卖程序合法有效，应予以维持。在评估拍卖抵押物期间，由于无法与房屋所有权人周贤葆取得联系，法院公告送达了案涉房屋的评估报告，法院没有途径了解案涉房屋出租的相关事宜，周涛并非已知优先购买权人，不适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条明确规定。针对无法通知的情形，法律规定应当在网络司法拍卖平台公示，公示满五日视为已经通知，从案涉房屋拍卖详情页显示法院在拍卖房屋前已经履行了公示义务，故本案的拍卖程序合法。二、案涉房屋拍卖公告表述明确，不存在严重失实致使买受人产生重大误解的情形，也未侵害周涛的房屋产权，且周涛所主张的撤销权适用主体为买受人，故本案的拍卖行为不存在撤销事由，不应予以撤销。三、周涛所主张的装修费用损失与本案无关。案涉房屋已经于2013年办理抵押登记，法院于2015年7月16日判决津盛银行弋江支行对抵押物享有优先受偿权，周贤葆在知情的情况下，仍同意周涛承租房屋并且投入大量装修费用，根据《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，装修部分损失系周贤葆与周涛之间的纠纷。四、案涉房屋装修属于动产与不动产的附和，添附物应该归不动产所有人，根据法律规定抵押权的效力及于附合物，故案涉评估报告不存在错误评估的情形。本案房屋所有权人系周贤葆，故添附物应该归其所有，津盛银行弋江支行的抵押权及于附合物。五、本案不适用买卖不破租赁的情形。周涛仅提供了与周贤葆在2015年3月29日签订的《房屋租赁合同》，该租赁合同的签订日期晚于案涉房屋办理抵押的日期，且仅有租赁合同也无法证明其己承租案涉房屋、支付租金并合法占有使用租赁物享有租赁权的事实。 周贤葆称，周贤葆向夏和平购买了案涉房产，卖给周贤葆之前，周涛已经租用案涉房产。周贤葆知道周涛装修的事情，因为装修周涛要求延长租期，周贤葆与周涛进行了续租，签了补充协议。 方光宝称，一、法院依法拍卖涉案房屋程序合法。周涛所提供房屋租赁合同时间是2015年3月29日，案涉房屋抵押设立时间是2013年12月12日，据此法院有权处置，该房屋不存在租赁合同予以延续的情形。二、周涛提供营业执照目前登记状态是注销，据此不能认定周涛是否依然继续承租经营。三、本案案涉房屋是拍卖方式，两次拍卖均予以公告，由于房屋产权人无法联系，申请人无法知晓周涛与产权人之间的租赁关系，据此法院接受申请人申请依法拍卖房屋程序合法。四、关于房屋装潢费用问题，同意津盛银行弋江支行答辩意见，其装潢费用应当作为房屋的添附，其所有权应归房屋所有权人，周涛应向房屋所有权人主张损失。综上，周涛所提异议无事实和法律依据，应予以驳回。 本院查明，2013年12月9日，津盛银行弋江支行同周贤葆签订《最高额抵押合同》一份，约定周贤葆为同利公司与津盛银行弋江支行签订的《最高额债权合同》及该合同项下的具体业务合同项下的借款提供最高额抵押担保，抵押物为安徽省芜湖市xx幢商业综合体xx、xx、xx、xx、xx。2013年12月12日，双方办理了最高额抵押登记，他项权利证号为房地产他证芜开发区字第2013032940。 2015年7月16日，本院作出（2015）芜中民二初字第00133号民事判决书，判令津盛银行弋江支行对周贤葆提供的上述抵押物享有优先受偿权，后由于生效判决未被履行，故津盛弋江支行向法院申请强制执行并申请评估拍卖抵押物。本院于2019年11月27日作出（2019）皖02执恢82号执行裁定书，裁定拍卖周贤葆所有的位于芜湖市××商业综合××、××、××、××、××室商业房。此后，本院在互联网发布拍卖公告。 周涛与周贤葆曾签订《房屋租赁合同》，约定周贤葆将芜湖市xx商业街（x幢xx、xx、xx、xx、xx）出租给周涛，周涛与第一产权人夏和平于2010年6月签订以上房屋租赁合同，租赁期限为十年，2013年夏和平将以上房屋产权变更给周贤葆，2013年9月18日与周贤葆签订新的租赁合同，保留与夏和平所签合同的所有条款；2010年6月6日-2015年12月6日租金已付清，从2015年6月6日-2020年6月6日租金在先期租金上增加5%，承租年租金为xx元，2020年6月6日-2025年6月6日年租金在上期租金上增加10%，年租金为xx元。上述合同落款时间为2015年3月29日。 本院认为，本案的焦点问题为：一、案涉房屋拍卖公告未通知周涛是否违反法定程序；二、案涉房屋拍卖时是否将xx作为xx、xx室一部分予以拍卖：三、执行中所做评估是否错误将周涛出资装修的价值认定为周贤葆所有。 关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”根据上述法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。案涉房产办理抵押登记时间为2013年12月12日，周涛在本案中提供与周贤葆签订的《房屋租赁合同》落款时间为2015年3月29日，不得对抗已登记的抵押权。本院依法对案涉房屋进行司法拍卖，并无不当。在本院发布的拍卖公告中已载明“本案当事人无法通知的，自本公告公示之日起满五日即视为已经通知”，符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定，并未违反法定程序。 关于争议焦点二。根据周涛提供的xx幢商业综合体xx房屋的不动产权证书，该房屋有独立产权，不动产权证书对房屋面积、状况有详细记载。本院发布的拍卖公告并未将该房屋面积计入拍卖面积，亦未将该房屋列为拍卖标的，不会影响到该房屋权属状况。周涛认为在拍卖实际操作中将xx室作为xx、xx室一部分一并予以拍卖，并无事实依据，本院不予采信。 关于争议焦点三。本院委托评估公司对案涉房屋进行价值评估，评估公司根据房屋状况出具评估报告，并无不当。周涛主张其投入大量资金进行装修，周贤葆同意增加八年租期及提高房租价格。但周涛提供的证据不足以证明其与周贤葆达成了增加租期和租金的协议，周涛主张其在案涉房屋的装修投入，涉及其与周贤葆之间的权利义务关系，不宜在本案执行过程中予以处理。 对于周涛提出周贤葆在未经其签署放弃租赁合同情形下获得了银行贷款的意见，不属于执行异议案件审查范围，本院不予审查。 综上，周涛异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下： 驳回异议人周涛的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向安徽省高级人民法院申请复议。 审判长  张晓黎 审判员  沈 武 审判员  李广磊 二〇二〇年六月十八日 书记员  刘丹丹 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。