浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0881民初4660号 原告：江山市旺祥房地产有限公司，住所地江山市双塔街道学府街17号。 法定代表人：何子洪，执行董事。 委托诉讼代理人：黄增森，浙江虎山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志强，浙江虎山律师事务所律师。 被告：姜宏勋，男，1940年10月24日出生，汉族，住江山市。 被告：朱云仙，女，1945年8月8日出生，汉族，住江山市。 原告江山市旺祥房地产有限公司（以下简称江山旺祥）与被告姜宏勋、朱云仙确认合同无效纠纷一案，本院于2019年12月31日立案受理，依法适用简易程序，于2020年5月6日、6月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄增森、刘志强到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，并当庭宣告了判决。本案现已审理终结。 原告江山旺祥向本院提出诉讼请求：判决原、被告在2011年12月10日签订的编号为20111200041和20111200042号的2份《商品房买卖合同》无效。事实和理由：2011年，因原告股东严伟强到严书明处借款约500万元，严书明为了保证其借款债权的实现，于2011年12月10日以二被告（系严书明岳父、母）的名义与原告签订了2份《商品房买卖合同》，购买原告开发的坐落在江山市聚家山一区号1号楼和5号楼，当月12日即进行备案。二被告未支付过任何购房款。2012年初，陈水旺、严伟强及原告发生债务危机，在江山市（以下简称协处办）的协助下，达成了变卖陈水旺、严伟强、原告及衢州市旺祥房地产有限公司（以下简称衢州旺祥）的资产来清偿债权人债务的《债务清偿决议》，后严书明的债权已通过处置衢州旺祥的房屋得以偿还。而原告的在建工程则转让给何子洪，由何子洪完成在建工程，并以在建工程转让款清偿其余债权人的债权。现在建工程已竣工验收，原告多次通知被告注销《商品房买卖合同》的备案，被告均予以拒绝，致使不能及时清偿相关债权人的债务。原告认为，原、被告签订的2份《商品房买卖合同》是为严书明对陈水旺、严伟强民间借贷债权的担保，商品房买卖不是双方的真实意思表示，且双方所签《商品房买卖合同》损害其他债权人的利益，该合同应属无效。 被告姜宏勋、朱云仙未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中原告提供了下列证据：1.商品房买卖合同2份、债务清偿决议8份、原告债务危机帮扶解困工作基本情况、补充协议1份、债权人、抵屋债权额清单、陈水旺、严伟强以房抵债房屋分配方案、房屋分组情况、债权人、债权额分组情况、抽房情况记录表、债务清偿方案、协议书、陈水旺个人债务明细、严伟强个人债务明细、刑事判决书1份，证明本案债权已经通过衢州旺祥以房抵债得到清偿，陈水旺、严伟强积极配合协处办处置了财产，相关涉案的债权债务基本得到清偿；2.严伟强、姜丽的户籍查询信息、户籍证明，证明二被告与严书明的亲属关系；3.旺祥公司债务危机帮扶解困工作组出具的《关于陈卫波、严书明债权清偿情况的说明》一份，证明严书明已经获得了涵碧园的四套房屋；4.旺祥房地产有限公司融资纠纷稳控工作安排，证明当时政府成立一个工作小组，对旺祥公司的事情进行处理。被告向本院提供了借条、借款协议书、收条及涵碧园9号楼一房一价清单等材料复印件。本院于2020年6月10日依法对陈水旺制作谈话笔录一份。 经质证，原告对被告提供的证据基本没有异议，对陈水旺的笔录没有异议，被告姜宏勋、朱云仙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自行放弃质证的权利，本院对原、被告提供的上述证据及陈水旺的笔录予以认定。 综上，结合原、被告的陈述及举证、质证情况，本院经审理认定事实如下： 2009年12月，陈水旺、严伟强共同出资注册成立了江山市旺祥房地产有限公司，法定代表人为陈水旺。2011年3月，陈水旺、严伟强又共同出资注册成立了衢州市旺祥房地产开发有限公司。 2011年12月10日，严书明与江山旺祥签订《借款协议书》一份，载明原告因房产开发需要，向严书明借款500万元，原告自愿将聚家山一区1、5号楼备案登记给甲方（严书明）指定人名下，房款总价计700万元，款还清后，甲方无条件配合乙方（江山旺祥）退房等。同日，被告姜宏勋、朱云仙（系严书明岳父、岳母）与原告江山旺祥签订《商品房买卖合同》2份，约定被告姜宏勋、朱云仙购买原告江山旺祥开发的预售商品房：坐落在江山市聚家山一区号1号楼和5号楼，房屋总价均为350万元。2011年12月12日，陈水旺等出具借条一份，载明到严书明处借款500万元用于衢州旺祥房产项目及借款期限、利息计算等。上述借款，陈水旺支付了55万元利息，本金未予归还。 2012年初，陈水旺、严伟强及原告发生债务危机，衢州、江山两级市委、市政府高度重视，于2012年4月15日成立了旺祥房地产开发有限公司融资纠纷稳控工作领导小组处理陈水旺、严伟强以及衢州、江山旺祥两公司的债务危机帮扶解困工作。2012年10月22日，经债权人代表会议充分协商，达成以陈水旺、严伟强、原告及衢州旺祥现有资产扣除利息后实欠本金比例清偿等内容的《债务清偿决议》，其中严书明实欠本金按照500万元－55万元＝445万元计算。严书明的债权经其确认偿还方式为“按实欠本金九折抵衢州楼盘房屋”。2013年3月27日，在江山市主持下，形成《陈水旺、严伟强以房抵债房屋分配方案》一份，严书明妻子姜莉参与抽签，抽得位于衢州市区的房屋。 2014年7月8日，本院作出（2013）衢江刑初字第454号刑事判决，判决：陈水旺犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年等，该判决对严书明出借500万元的事实在判决书第20页第3-5行中予以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，本案原告与严书明达成《借款协议书》约定将聚家山一区1、5号楼备案登记至严书明指定人名下，款还清后无条件退房等，该约定未违反法律规定，但严书明指定人本案被告姜宏勋、朱云仙与原告签订的《商品房买卖合同》应当认定为无效，如债务人到期没有清偿债务，债权人可以按照民间借贷法律关系主张权利，并请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权。本案陈水旺、严伟强、原告及衢州旺祥所欠债务经《债务清偿决议》、《陈水旺、严伟强以房抵债房屋分配方案》处理，严书明一方实际已抽得位于衢州市区的房屋偿还其债权。综上，原告要求确认原、被告于2011年12月10日签订的2份《商品房买卖合同》无效，本院予以支持。被告姜宏勋、朱云仙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未提出答辩及提供证据，应视为自动放弃抗辩权，应当承担不参加诉讼以及未提供证据带来的失去证据抗辩与事实抗辩的不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 确认原告江山市旺祥房地产有限公司与被告姜宏勋、朱云仙于2011年12月10日签订的编号为20111200041和20111200042的2份《商品房买卖合同》无效。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告江山市旺祥房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  徐素风 二〇二〇年六月十八日 书记员  徐琪涵 ??2? ??1?