安徽省高级人民法院 行 政 判 决 书 (2020)皖行终512号 上诉人（一审原告）叶军，男，1978年4月20日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 被上诉人（一审被告）宣城市宣州区人民政府，住所地安徽省宣城市宣州区鳌峰东路178号。 法定代表人汪侃，区长。 委托代理人束龙义，宣城市宣州区土地房屋征收事务管理局工作人员。 委托代理人夏建军，安徽敬亭山律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）宣城市人民政府，住所地安徽省宣城市宣州区鳌峰中路49号。 法定代表人孔晓宏，市长。 委托代理人杨善宏，宣城市司法局工作人员。 委托代理人束龙霞，宣城市司法局工作人员。 上诉人叶军因诉宣城市宣州区人民政府（以下简称宣州区政府）房屋征收补偿决定及宣城市人民政府（以下简称宣城市政府）行政复议一案，不服宣城市中级人民法院(2019)皖18行初78号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年6月12日公开开庭审理了本案。上诉人叶军，被上诉人宣州区政府委托代理人束龙义、夏建军，被上诉人宣城市政府委托代理人杨善宏、束龙霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院审理查明，2016年9月6日，宣州区政府作出宣区政秘〔2016〕257号《关于宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》，决定对宣州区西林街道昭亭社区北至宛陵路，西南至梅溪路，东至昭亭路范围内国有土地上的房屋实施征收，并确定征收主体为宣州区政府，征收部门为宣州区土地房屋征收事务管理局，具体实施单位为宣州区西林街道办事处，征收补偿签约期限为自该项目国有土地上房屋评估结果公示期满之日起120天，另一并公告了《宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案》（以下简称《补偿安置方案》）。《补偿安置方案》载明“……四、房屋征收补偿安置……（一）货币补偿1.实行货币补偿的，依据房地产市场评估价进行补偿。房地产市场评估价由具有法定资质的房地产评估机构结合被征收人房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、新旧程度等因素评估确定、评估结果的公布和对估价结果异议的处理程序等按照《国有土地上房屋征收评估办法》、《宣城市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定暂行办法》等规定执行。……（二）产权调换。被征收人选择产权调换安置的，应安置面积为其房屋合法面积，由同一房地产评估机构对被征收人合法房屋和所提供的安置房进行评估，各计各价，互找差价。1.安置房源。征收人在“敬亭春晓”小区采购商品房，用于该项目的产权调换安置。2.被征收人应按征收人提供的安置房面积就近靠档的原则选择安置房。……五、被征收房屋面积的确定。（一）原则以房产证记载建筑面积为准。有争议的由房管部门或有资质（的）房屋测量中介机构根据规定和要求进行重新核定，按核定后的面积计算。对有《土地使用权证》及规划行政主管部门规划批准的，可视为合法房屋，按规划批准文件载明的建筑面积确定被征收房屋合法面积。（二）无证房认定和处理。1.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的房屋，按规定进行调查认定且公示无异议的，可参照合法房屋予以补偿。认定依据为宣城市现有的该区域最接近1990年4月1日时点、并具有可操作性的航拍图或地籍图。2.2007年4月30日前建设的房屋，不能按上述规定认定为合法房屋的，按规定进行调查认定且公示无异议的，在规定时间内签订协议并腾空房屋的，补助标准如下：砖混结构：950元/㎡；砖木结构：800元/㎡；简易房：层高2.2m以上的400元/㎡、层高不足2.2m的280元/㎡。3.上述规定以外建设的房屋，一律按违法建设处理。在规定时间内自行拆除，砖混结构按50元/㎡、砖木结构按40元/㎡、简易房按30元/㎡予以补助自拆费用。在规定时间内不自行拆除的，不予补助，并依法强制拆除。……八、附属物补偿及各类安置补助费标准。对被征收人房屋的附属物、装潢及其他各类安置补助费按照《宣城市市区2012年国有土地上房屋征收各类附属物补偿、安置补助费、奖励等标准》（市住房城乡建设委、国土资源局、物价局、财政局建房〔2012〕324号文件）执行。被征收人若不同意建房〔2012〕324号文件补偿标准，可选择评估机构对房屋装潢进行评估，征收人按房屋装潢评估结果给予补偿。…… 叶军位于宣州区西林街道昭亭社区王家庄村民组的房屋在前述征收范围内。该处房屋系于1991年前后以叶军父亲叶宗根的名义申请建设，建成后于1991年6月办理了房产证（以下简称“1991年房产证”），该证所附平面图载明房屋结构为砖混，一层面积为87.47㎡，二层面积为65.19㎡（二层北边部分面积为平台），总建筑面积为152.66㎡。2002年7月4日，叶军将该栋房屋从其父亲叶宗根名下转移登记至自己名下并领取了房地权宣城字第××号《房地产权证》，证载：……房屋总层数2层，建筑面积152.66㎡，设计用途住宅，该证所附房屋平面图仅有第一层房屋的平面图，没有第二层房屋的平面图。此后，叶军自行在其房前暨前院、房后暨后院、二楼平台进行了搭建，即其所称一楼前无证房、一楼后无证房、二楼平台无证房。科信测量公司对叶军户全部房屋进行了测量，并于2016年5月11日绘制《房屋平面示意图》，该图所载有证房二层的平面图与一层基本一致，并另绘制了五处简棚的平面图。2017年3月11日，科信测量公司经再次测量将前述五处简棚综合为三处绘制了《房屋平面示意图》，图载一层后简棚24㎡、一层前简棚23.20㎡、二层简棚39.20㎡，总面积86.40㎡，叶军对此面积予以认可。 2016年9月18日-22日期间，西林办事处通过向各被征收户发放通知单的方式让各被征收户投票选择评估机构，并根据多数人的意见，确定案涉项目的房屋价值评估机构为“安徽国嘉房地产评估有限公司”，并将推选结果予以公示。随后，国嘉评估公司应宣州区征管局的委托，对各被征收户的房屋和用于置换的安置房的价值均进行了评估（估价时点均为征收决定公告发布之日即2016年9月6日）。2016年9月24日—10月11日，国嘉评估公司对叶军户有证房进行了评估作业，并于同年10月11日作出皖国嘉房地估[2016]字第574号《房地产估价报告》，该报告载明房屋单价为5300元/㎡，总价值为809098元（5300元/㎡×152.66㎡），该估价报告载明应用有效期为一年。2016年10月18日，西林办事处工作人员到叶军住处向其送达《房地产估价报告》，因叶军拒收遂留置送达。之后，叶军未对该《房地产估价报告》确定的房屋价值申请复核、鉴定。因对装修、附属物的补偿不能达成一致意见，国嘉评估公司依据西林办事处出具的资料确定的装修项目和装修工程量对叶军户室内装修及附属物价值进行了评估，并于2017年6月26日作出《叶军户装修、附属物价值评估》，确认装修及附属物的价值为52678元。2017年7月11日，西林办事处工作人员赴叶军家向其送达《叶军户装修、附属物价值评估》，因叶军拒收遂留置送达。事后，叶军亦未针对此报告申请复核。 一审法院再查明，因叶军与房屋征收部门在规定的签约期限内未能达成补偿协议，宣州区政府于2017年11月5日作出宣区征补[2017]6号《国有土地上房屋征收补偿决定书》，主要内容为：1.货币补偿方式下，补偿871241元[房屋、装潢、附属物补偿861776元+搬迁费1221元+临时安置费8244元]；2.产权调换方式下，应补偿数额为900931元[被拆迁房屋及装潢、附属物补偿费861776元、搬迁费2443元、临时安置费24731元、高层物业补贴费11981元]，产权调换房屋为X小区X幢X室（建筑面积107.21㎡）、X幢X室（建筑面积91.29㎡），无偿赠送9%高层系数即13.74㎡，且经被征收房屋（900931元）与安置房价值（764452.32元）两比，还应补偿支付叶军136478.68元。叶军不服该补偿决定，向宣城市政府申请行政复议，宣城市政府于2018年6月5日作出宣行复字[2018]12号行政复议决定，决定维持宣区征补[2017]6号征收补偿决定。叶军仍不服，向该院提起行政诉讼，请求撤销宣区征补[2017]6号征收补偿决定和宣行复字[2018]12号行政复议决定。该院于2018年12月5日作出（2018）皖18行初31号行政判决，判决驳回叶军的诉讼请求。叶军不服该判决提起上诉，安徽省高级人民法院经审理认为，宣州区政府仅对叶军户已登记的房屋及装潢、附属设施作出了补偿决定，但对叶军户未登记的房屋及装潢、附属设施虽进行了调查，但交由房屋征收实施单位西林办事处按照案涉项目的征收补偿安置方案标准另行给予补偿，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，遂于2019年4月12日作出（2019）皖行终24号行政判决：一、撤销(2018)皖18行初31号行政判决；二、撤销宣行复字[2018]12号行政复议决定；三、撤销宣区征补[2017]6号房屋征收补偿决定；四、责令宣州区政府于判决生效后60日内重新作出补偿决定。 宣州区政府根据前述判决，于2019年9月26日另行作出本案被诉〔2019〕2号征收补偿决定，决定内容如下：经安徽国嘉房地产土地评估有限公司评估，该房屋评估单价5300元/㎡，另简易房86.4㎡按400元/㎡计算，按房屋实际面积计算，房屋总补偿款843658元。装潢及附属设施补偿52678元。房屋征收部门为被征收人提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式。一、被征收人叶军的宣城市宣州区西林街道办事处昭亭社区王家庄村民组房屋实施征收，按照《补偿安置方案》的规定给予货币补偿或产权调换。二、如叶军选择货币补偿，根据国嘉公司对房屋的评估和房屋征收补偿实施方案的规定，叶军应得的货币补偿数额为：1.房屋及装潢、附属设施补偿费896336元，2.搬迁费1221元，3.临时安置费8244元（每平方米每月9元，按6个月计发）；合计905801元，全部存储于徽商银行鳌峰路支行。三、如被征收人选择房屋产权调换，被拆迁房屋及装潢、附属设施补偿费896336元，搬迁费2443元，临时安置费5496元（每平方米每月9元，按4个月计发），高层物业补贴费11981元（每平方米补贴0.6元，补贴10年，按120个月计发），合计补偿916256元。产权调换房屋为X小区X幢X室（建筑面积为107.21㎡）、X幢X室（建筑面积为91.29㎡）。2套安置房建筑面积合计198.5㎡（均为规划设计面积，具体以市房管局测量面积为准）。依照《补偿安置方案》，按合法面积或认定合法面积无偿赠送9%高层系数为13.74㎡。安置房经国嘉评估公司评估高层一楼的单价为4212元/㎡，各层差价按照市场交易定价交易惯例每层递加按20元/㎡确定。根据房屋征收补偿方案，选择安置房面积超过被征收房屋合法面积10㎡以内，超出面积部分按房地产市场评估价优惠30%计算；超出10-20㎡的部分按房地产市场评估价优惠20%计算；再超部分按市场评估价计算，合计安置房价款为762953.12元（107.21㎡×4212元/㎡+57.55㎡×4292元/㎡+13.74㎡×0+10㎡×4292元/㎡×0.7+10㎡×4292元/㎡×0.8）。被征收房屋、安置房两者相比，征收人应支付被征收人153302.88元。安置房为现房，安置房具体面积、价款在提供安置房时，最终明确，并结算差价。四、限叶军于收到决定书之日起15日内与西林办事处办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将被征房屋腾空。……”宣州区政府于2019年7月8日向叶军送达该征收补偿决定书，但因叶军拒绝签收，遂留置送达。 叶军因不服〔2019〕2号征收补偿决定，于2019年8月14日向宣城市政府申请行政复议，请求撤销该征收补偿决定。宣城市政府于2019年8月19日受理该复议申请，并依法通知被申请人宣州区政府进行答辩。宣州区政府在规定的期限内提交了答复书及相关证据、依据。2019年9月26日，宣城市政府作出宣行复字〔2019〕37号行政复议决定，决定：1.对〔2019〕2号征收补偿决定中关于叶军所有的砖混结构的17.22㎡无证房的补偿标准由400元/㎡变更为950元/㎡；2.维持〔2019〕2号征收补偿决定的其他补偿决定，即：维持第一、四项；变更第二项即货币补偿方式下补偿“905801元”为“915272元”（1.房屋5300元/㎡×152.66㎡+17.22㎡×950元/㎡+69.18㎡×400元/㎡=853129元；2.装潢及附属物52678元；3.搬迁费1221元；4.临时安置费8244元）；变更第三项即产权置换方式下，在为叶军提供X小区X幢X室、X幢X室两套房屋之外，另给付叶军“15302.88元”为“162773.88元”[916256元+17.22㎡×（950元/㎡-400元/㎡）-762953.12元]。 一审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二十六条规定“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”。据此，宣州区政府作为作出征收决定的县级人民政府，在被征收人叶军与房屋征收部门于规定的期限内未能达成一致补偿意见的情况下，经房屋征收部门报请，具有作出被诉征收补偿决定的法定职权。《征补条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”本案中，宣州区政府为叶军提供了货币补偿和产权调换两种补偿方式供其选择，符合《征补条例》第二十一条之规定。 本案的争议焦点为被诉征收补偿决定及行政复议决定关于叶军被征收房屋的各补偿项目及补偿数额是否符合法律规定。 1、关于补偿范围问题。《征补条例》第十七条规定“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。本案中，叶军被征收房屋为住宅，故不存在停产停业损失补偿，被诉房屋征收补偿决定包含了对房屋、装修、附属物、搬迁费、临时安置费的补偿，确定的补偿范围并无不当。 2、关于各项补偿价值的确定问题。 （1）关于搬迁费、临时安置费、高层物业补贴费。被诉补偿决定确定搬迁费、临时安置费在货币补偿方式下分别为2443元、5496元，且在产权调换方式下另补偿高层物业费11981元，经审查，前述补偿均符合案涉《补偿安置方案》的规定且叶军并未提出异议，予以认定。 （2）关于被征收房屋价值的确定。《征补条例》第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”被征收房屋价值应包含房屋及附属物价值、房屋室内装饰装修价值。本案中：?评估机构国嘉评估公司系由房屋征收部门通过组织各被征收户按照少数服从多数的原则投票确定的，符合《征补条例》第二十条第一款之规定；?国嘉评估公司系合法的房地产价格评估机构，经营范围包含房地产价格评估，估价人员杨莉、钱斌均为注册房地产估价师，即评估机构、评估人员具有相应的资质、资格；?评估过程中，评估人员对被征收房屋的相关情况进行了实地查勘，并根据查勘情况、测量结果等作出了书面评估报告，其中关于估价目的、估价对象、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果等内容齐全；④评估报告送达叶军后，叶军并未依法寻求救济，即向评估机构申请复核以及对复核结果不认可情况下向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。综上，该院认为，案涉房屋价值、装修、附属物价值两份评估报告均合法有效，可以作为补偿依据。 叶军提出其房产证所载面积152.66㎡中未包含阳台、楼梯、走廊、厨房，即证载面积小于实际面积，且根据科信测量公司于2016年5月11日绘制的《房屋平面示意图》，其房屋面积应为169.88㎡。关于此，该院审查认为：1.案涉楼房建成后于1991年6月进行初始登记时的房产证之附图明确反映出该楼房的二层北侧为平台（约二、三十平方米），对此平台的存在叶军予以认可，且与该院现场查看的情况一致，因二层平台的存在，二层房屋的宽度必然不能与一层房屋的宽度等同，而科信测量公司于2016年5月11日绘制的《房屋平面示意图》载明二层房屋与一层房屋等宽，显然错误，故不能以该《房屋平面示意图》确定有证房的面积；2.从1991年房产证之附图上看，楼梯、阳台、厨房均已包含在证载面积152.66㎡之内；3.经将科信测量公司于2016年5月11日绘制的《房屋平面示意图》和1991年房产证所附《平面图》进行比对，除前述《房屋平面示意图》之二层房屋的绘制未剔除平台这一问题外，其他关于有证房的测量数据与1991年房产证所附《平面图》基本吻合，并未出现证载数据明显小于实际数据的情况。综前因素，该院认为，案涉《房地产权证》所载明的有证房面积为152.66㎡具有确定力，叶军关于其房屋实际面积大于证载面积的主张没有相应的事实根据，宣州区政府根据房产证所载152.66㎡认定有证房的面积，并无不当。 （3）关于无证房的补偿问题。案涉无证房包含三个部分：即一楼前无证房、一楼后无证房、二楼平台无证房。经该院现场查看：1.一楼前无证房的占地为该户前院，一面为有证房的墙体，另三面为院墙，在此围合区域的顶部一侧以塑料瓦加盖，另一侧为露天，即整个围合区域不具有整体闭合性；2.一楼后无证房的占地原为该户后院，一面为有证房的墙体，一面为有证房之楼梯，另两面为院墙，在此围合区域的顶部加盖了塑料瓦，且顶部超出院墙几十公分，即整个空间亦不具有闭合性；3.二楼平台无证房的占地为有证楼房的二楼平台，一面墙体为有证楼房的二楼房屋墙体，其余为后建（墙体下部为水泥砖，约一米多高，上部为木板，顶棚以石棉瓦加盖），结构简易。综上，前述三处无证房不具备房屋的封闭性、永久性等特征，同时也不具备房屋的功能性，均有别于一般意义上的房屋，宣州区政府以简易结构无证房400元/㎡予以补偿，并无不当。宣城市政府在复议过程中根据《调查摸底公示表》（4）公示的“砖混结构无证房17.22㎡”之内容，从有利于叶军的角度，确定对其中的17.22㎡以砖混结构无证房的补偿标准（950元/㎡）进行补偿，其余仍按400元/㎡予以补偿，已经充分保障了叶军的权益，该院对此予以认定，不再作变动。 叶军主张，因其一楼后无证房和二楼平台无证房在1999地籍图上均有所呈现，且1991年《竣工验收单》所载“97.8㎡”已包含一楼后无证房，故一楼后无证房和二楼平台无证房均应按合法房屋予以补偿。关于此，该院审查认为，第一，地籍图系地籍测量绘制的图件，是一种详细划分土地权属（所有权或使用权）界限的大比例尺地图，是权属土地的位置、面积等信息的反映，不是房屋状况的反映。结合本案，案涉地籍图只能反映叶军户享有使用权的土地的相关状况，不能反映出在所绘制的土地区域范围内均存在房屋，即叶军关于其一楼后无证房和二楼平台无证房在1999地籍图上均有所呈现的主张不能成立；第二，叶军主张1991年6月12日《竣工验收单》所载“验收面积97.8㎡”包含有一楼后无证房，如果此点属实，按一般生活常理，在随后进行房屋登记时，已存在的一楼后无证房也应一并予以登记，而案涉1991年房产证所附平面图却没有一楼后无证房的登记反映，故叶军的前述主张也不能成立。 （4）关于房屋墙体与屋檐滴水区域的土地是否应予土地使用权补偿的问题。因房屋墙体与屋檐滴水之间的区域系房屋地基所在区域，属房屋占地的一部分，房屋所占土地的使用权价值已分摊至房屋单价（5300元/㎡）之中，故不应再另行予以补偿，叶军关于房屋墙体与屋檐滴水之间的区域应另行补偿土地使用权价值的主张，不能成立。 3、关于产权置换方式下的补偿是否合法的问题。 （1）关于安置房的确定。本案中，宣州区政府提供的安置房位于宣城市宣州区X小区，该小区与被征收房屋相距不远，各项生活要素齐备，即宣州区政府向叶军提供的安置房源符合《征补条例》的相关规定。宣州区政府根据被征收房屋的面积就近靠档，给予叶军两套面积分别为107.21㎡、91.29㎡的安置房，另根据房屋征收补偿方案，按照合法面积的9%给予13.74㎡的高层面积补贴，已经保障了叶军的合法权益。（2）关于两种补偿方式下补偿数额的计算是否正确的问题。经审查，被诉补偿决定根据相应的评估意见，在分别确定叶军被征收房屋价值及安置房价值的情况下，两相比较，将被征收房屋多出的价值另行给付叶军，计算方式并无不当。 4、关于对叶军户的补偿是否合理的问题。 案涉房屋征收决定于2016年9月6日公告，因对补偿事宜协商无果，宣州区政府于2017年11月5日对叶军作出宣区征补[2017]6号补偿决定，此补偿决定的作出时间在合理期限内。但是，叶军因对该补偿决定不服向宣城市政府申请复议，此后又因对复议决定不服向该院提起行政诉讼[案号：（2018）皖18行初31号]及向安徽省高级人民法院提起上诉[案号：(2019)皖行终24号]，按照二审终审原则，前述补偿决定的效力至迟可于安徽省高级人民法院作出终审判决时（2019年4月）得到确定，与此同时，叶军依法能够获得的补偿利益也可以得到实现。但是，因该补偿决定存在一定的违法之处而被安徽省高级人民法院判决予以撤销并责令重做，宣州区政府进而于2019年7月4日重新作出本案被诉补偿决定，随后又因针对该补偿决定进入复议、诉讼程序，客观上延长了叶军能够取得补偿款的时间。同时，在此被延长的期间里，本地商品住房价格有所上涨。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十七条“行政处罚明显不当，或者其他行政行为涉及对款额的确认、认定确有错误的，人民法院可以判决变更。人民法院判决变更，不得加重原告的义务或者减损原告的权益，但利害关系人同为原告，且诉讼请求相反的除外”之规定，该院综合前述因素，在被诉复议决定确定的补偿数额的基础上，对补偿内容作如下调整：（1）货币补偿方式下，因商品住房的价格上涨因素将对叶军新购商品住房产生一定的不利影响，该院酌情上浮5%，增加补偿45763.6元[915272元×5%]，即补偿款总额为961035.6元（45763.6元+915272元）；（2）产权调换方式下，因安置房X小区X幢X室、X室房屋为新建商品住房，房价上涨因素同时也提升了安置房的价值，故前述房价上涨因素对叶军的住房保障利益不产生实际影响，但对超出的价值（162773.88元）因迟延取得，致叶军产生了迟延取得期间的利息损失，该院从有利于被征收人叶军的角度出发，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款关于未约定利率情况下，资金占用期间的利率规定，按年利率6%确定利息损失。 综上，被诉补偿决定、复议决定认定事实基本清楚，程序合法，叶军要求撤销该两决定，于法无据，但是两被告未考虑叶军迟延取得补偿利益这一实际情况，欠妥，该院酌情予以变更。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下： 一、变更被告宣城市人民政府作出的宣行复字〔2019〕37号复议决定所确定的货币补偿方式下叶军应得的补偿款数额915272元为961035.6元； 二、变更被告宣城市人民政府作出的宣行复字〔2019〕37号复议决定所确定的产权置换方式下，宣州区政府在向叶军提供X小区X幢X室、X幢X室两套安置房的情况下，另行支付叶军差额款153302.88元为162773.88元及相应利息[利息以162773.88元为本金，自2019年4月12日起至本判决生效时止按年利率6%计算]； 三、驳回原告叶军的其他诉讼请求。 叶军上诉称，一、案涉补偿决定依据的评估报告程序不合法，并超过有效期。评估公司在房屋征收部门对无证房调查摸底认定结果出来之前，就出具房屋评估报告有重大遗漏。房屋评估报告及房屋装修附属报告都未入户勘察，房屋装修附属报告单方面依据拆迁部门提供的信息来源，只有印章没估价师签字，房屋评估报告未送达，2018年4月底由西林办事处拆迁人员在办公室门口取回，损害了上诉人申请复核的权利。房屋评估报告有效期1年，案涉补偿决定2019年7月作出，距离2016年将近3年。2018年上诉人产权坐落地，方家冲拆迁区域评估价8000元左右，另根据宣城市住建委公布的数据显示2016年10月宣城市城区新建商品房毛坯房均价为4860元/㎡，2017年10月均价为6155元/㎡，2018年5月均价为7314元/㎡，由此可见2个时间点的房价比2016年房屋估价时点涨幅分别达到26.65%和50.49%。也就是说货币化补偿100万不到，在2018年拆迁评估价8000元左右区域还不是新建商品房屋的价格，无法购买上诉人现居住房屋的合法面积。 二、无证房屋及封闭阳台等未按补偿方案给予公平补偿。案涉补偿方案明确了地籍图及有政府批准手续的，无证房屋认定合法面积标准。上诉人的一楼后无证房屋不但在地籍图也有政府批准手续。地籍图是1999年绘制的，一审认为地籍图只是土地权属划分，不是房屋状况的反映，是错误的。被上诉人依据的这份1999年地籍图所绘制的全是房屋的反映情况，并不是一审错误认为土地权属。整个拆迁区域的无证房屋的合法性都是根据此图来认定的。1999年绘制的地籍图记载的梯形区域在1991年绘制产权证平面图，显示是建筑，这部分建筑虽然未登记，但竣工验收面积包含其面积，一审认为此区域不是房屋而是土地的理由不成立。因此上诉人这部分无证房屋符合合法面积补偿。房屋竣工验收97㎡与政府批准建设96㎡属于一层建筑面积。一层证载面积与后面无证房屋带楼梯厨房合计正好97㎡左右。上下2层为同一时期建造，1991年已登记证载面积152㎡，因此批准建设与验收面积只属于一层的面积，另验收和发证机关是2个部门，验收的面积确认为一层建筑面积符合当时的房屋情况。一审法院不认可上诉人提交的证据理由，仅以“常理”二字作为依据来认定是错误的。二楼平台处建造的无证房屋在调查摸底表认定为砖混结构17㎡左右，并呈现在地籍图之上，因此这部分无证房屋按合法面积补偿，符合补偿方案。对调查报告表里认定的砖混17㎡在地籍图呈现却未按合法面积补偿和装修附属不实及封闭建筑，院落空地等补偿问题，未能做到公平公正补偿。上诉人向拆迁单位反映过，拆迁单位派人核实后对案涉房屋信息重新作出一份清单，对该清单上诉人除了2处无证房屋未按合法面积补偿不同意，其它房屋补偿标准基本认可。这份补偿清单是核实后房屋信息也是同区域其它被拆迁人都享受过的补偿标准，因此被上诉人称没向有关部门申请核实纯属不实。国有划拨土地院落空地未补偿，原告房地产权证书为2合1，根据最高人民法院于2012年作出的行他字第16号《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》，在进行征收补偿评估中，应将被征收人合法拥有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，一并予以补偿。被上诉人一直以上诉人无证房层高不够2.2米，不能计算建筑面积为由不予补偿，却没任何证据支撑。对上诉人案涉房屋装修与事实不符合，其中瓷砖项就差距70㎡左右，报告表只有70㎡，而上诉人家就光上下2层外墙的瓷砖将近70㎡。上诉人无证房屋86㎡，一楼前面20㎡左右无证房只有门头是3㎡左右的塑料瓦顶，一审法院称一楼后无证房屋是塑料瓦顶与事实不符合，对勘察结果故意弄虚作假。(2019)皖行终24号生效判决，支持了上诉人的所有请求，并撤销了补偿决定、复议决定和一审判决。已经被撤销的补偿决定无任何法律效力，一审法院认为被撤销的补偿决定依然有效力，是错误的。一审法院认为，案涉2号补偿决定书2019年7月下达，延长了补偿款领取时间，并承认在此期间房屋价格上涨，因此补偿货币化的总款增加百分之五。用3年前的无效评估报告作为补偿依据，第一次补偿决定书依据的评估报告就超过1年期限，这份补偿决定已被撤销，至本案被诉2号补偿决定下达时，房屋市场价格涨幅超过50%，这样的判决无法保障上诉人的合法利益。 三、由于2016年征收开始被上诉人下属单位及个人在征收过程中，以不合法不公正的方式进行，如分户结果补偿不公开，要求上人签署空白协议，聘用刑满释放人员上门不公平谈判等。上诉人主张的理由符合事实，逻辑清晰，并有相关证据和法律依据支撑。一审判决存在多处错误，上诉人多项合法权益无法得到保障，被上诉人在事实不清、行政依据不合法的情况下，作出房屋征收补偿决定，且该决定书被复议维持，严重损害了上诉人的合法权益。请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求。 宣城市政府答辩称，一、答辩人基于无证房面积的基本事实，作出有利于被答辩人无证房结构认定的变更，事实清楚、证据确凿，系保障被拆迁人利益的有利行为。根据宣州区政府案涉项目房屋调查认定公示结果，可以确认被答辩人无证房面积合计49.95㎡，其中，砖混结构17.22㎡、其他32.73㎡，且该公示结果未收到申请人提出的书面异议。结合被答辩人向答辩人申请行政复议时所附的证据材料第8页“房屋、附属物补偿测算草稿”中显示的“申请人房屋证载152.66㎡、测绘86.40㎡”等内容，答辩人认为，宣州区政府案涉2号补偿决定中确认被答辩人无证房总面积为86.40㎡并无不当，和被答辩人在向答辩人提起的此次复议申请中自述的“90㎡左右”也基本吻合，且对被答辩人更为有利，答辩人依法予以认可，不作对被答辩人的不利变更。其次，关于该86.40㎡无证房的补偿类别问题，从有利于被答辩人的角度出发，根据公示结果被答辩人未提出书面异议的被答辩人的17.22㎡的砖混结构的无证房，应按照《宣城市丝绸厂及周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案》所规定的950元∕㎡的标准补偿，而不是按照简易房标准400元∕㎡计算补偿，故答辩人依据更有利于被答辩人原则，依法认定该17.22㎡的无证房为砖混结构，并变更该17.22㎡的无证房按照《补偿安置方案》所规定的砖混结构950元∕㎡的标准补偿，该变更系依法保障被拆迁人利益的有利行为。 二、答辩人作出案涉复议决定程序合法、适用依据正确、内容适当。被答辩人叶军不服宣州区政府作出的宣区征补〔2019〕2号补偿决定，于2019年8月14日向答辩人提出行政复议申请。2019年8月19日，答辩人依法受理了该行政复议申请，通知宣州区政府进行答复。在规定期限内，宣州区政府提交了行政复议答复书及相关证据、依据材料。经审理，答辩人认为宣州区政府作出的案涉征收补偿决定除对砖混结构17.22㎡无证房适用依据错误外，其他决定认定事实清楚，证据确实充分，适用依据准确，程序合法，内容适当。答辩人于2019年9月26日依法作出复议决定，变更砖混结构的17.22㎡无证房补偿标准，维持宣州区政府作出的宣区征补〔2019〕2号补偿决定其他内容，并送达给各方当事人。故答辩人作出的复议决定，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，内容适当。 三、(2019)皖18行初78号行政判决书认定事实清楚、适用法律正确，且充分考虑商品住房价格上涨因素最大限度地保障了被答辩人合法权益。 综上，被答辩人的上诉请求及所依据的事实与理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 一审被告宣州区政府向一审法院提举了如下证据、依据（证据26、27系庭后提交，证据均为复制件）: 1.2016年1月6日，宣城市发展和改革委员会作出的《关于宣城市火车站站前广场、羽绒厂和丝绸厂及周边城中村改造项目建议书的复函》（发改审批函〔2016〕5号）； 2.2016年3月30日，宣城市发展和改革委员会作出的《关于宣城火车站站前广场及周边区域、羽绒厂及周边区域和丝绸厂及周边区域棚户区改造项目可行性研究报告的批复》（发改审批函〔2016〕200号）； 3.2016年3月30日，宣城市人民政府作出的《关于同意调整火车站站前广场丝绸厂及周边城中村改造计划的批复》（宣政建〔2016〕4号）； 4.宣城市市区2015-2017年棚户区改造三年计划（丝绸厂及周边区域改造范围图）； 5.2016年3月31日，安徽省住房和城乡建设厅作出的《关于确认宣城市火车站站前广场及周边、丝绸厂及周边、羽绒厂及周边等棚改项目的复函》；证据1-5拟综合证明：案涉征收项目已经市发展和改革委员会批复，并纳入宣城市区2015-2017年棚户区改造三年计划，且市政府已批复，并报省住建厅批准，即征收项目符合规划，征收行为合法。 6.2016年6月13日，宣州区政府组织有关部门对《补偿安置方案》召开论证会的会议记录； 7.2016年8月15日，宣州区征管局作出的《关于〈宣城市丝绸厂及周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案〉征求意见情况的公示》及张贴相关材料； 8.2016年8月9日和2016年8月11日，宣州区征管局、宣州区西林街道办事处召开《丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案征求意见座谈会》的会议记录； 9.2016年8月23日，宣州区征管局作出的《关于要求审核宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估报告的函》（宣区征函〔2016〕43号）； 10.2016年8月25日，宣城市宣州区维护稳定工作领导小组办公室作出的《关于对宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估报告的函》以及宣州区信访局作出的《关于对宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估的函复》； 11.宣州区政府第四十九次常务会议纪要； 12.2016年8月26日，宣州区征管局作出的《关于对宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋作出征收决定的请示》（宣区征〔2016〕126号）； 13.2016年9月6日，宣州区政府作出的《关于宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》（宣区政秘〔2016〕257号）及附件《宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案》、张贴照片、宣州区信息公开网发布的公告；证据6-13拟综合证明宣州区政府系按照法定程序开展案涉项目国有土地上房屋征收工作，征收决定和征收方案已按规定予以公告； 14.宣城市科信工程测量有限公司（以下简称“科信测量公司”）对叶军户房屋测量后于2016年5月11日绘制的《房屋平面示意图》； 15.对征收范围内的房屋进行调查登记并予以公示的相关材料；证据14-15拟综合证明：征收人按照规定对征收范围内的房屋权属、区位、建筑面积等情况进行了调查并公示了调查结果； 16.《房地产评估机构推选结果公示》《宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目企业资产评估机构推选结果公示》及公示照片； 17.2016年10月3日，安徽国嘉房地产土地评估有限公司（以下简称“国嘉评估公司”）作出的《宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目涉及的被征收房屋补偿评估结果公示的通知》及予以张贴的相关材料；证据16-17拟综合证明：经多数被征收人推选，最终确定国嘉评估公司为房屋评估机构，并将推选结果予以张贴公示； 18.《国有土地上房屋评估报告送达回执》及皖国嘉房地估[2016]字第574号《房地产评估报告》； 19.《国有土地上装修及附属物价值评估送达回执》及《宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目涉及的叶军户装修、附属物价值评估》；证据18-19拟综合证明：对叶军房屋及装修、附属物的价值已经有资质的评估机构评估，且评估报告已及时送达叶军，叶军认为评估报告违法缺乏法律依据； 20.房屋征收部门拟定的叶军户的《宣城市国有土地上房屋征收补偿安置协议》二份（产权置换、货币化补偿各一份）； 21.《丝绸厂及其周边区域棚户区改造项目谈话记录》二份；证据20、21拟综合证明：虽经征收部门与叶军多次协商，双方未能在确定的期限内签订补偿安置协议； 22.2019年7月4日，宣州区政府作出的《国有土地上房屋征收补偿决定书》（宣区征补〔2019〕2号）及送达回执，拟证明：补偿决定书已按法律规定送达叶军； 23.案涉项目征收补偿安置资金账户相关材料，拟证明：征收决定作出前，征收补偿费用已足额到位并专户存储，可支付与被征收人； 24.张贴相关公告的工作人员的身份情况证明； 25.法定代表人身份证明书；证据24-25拟综合证明相关工作人员的身份情况。 26.科信测量公司于2017年3月11日对叶军户的无证房二次测量后绘制的《房屋平面示意图》（此次测量将2016年5月11日测量的五处简棚综合为三处），拟证明叶军所称的无证房实际为简棚，共有三处，分别为一层后简棚24㎡，一层前简棚23.2㎡，二层平台处简棚39.20㎡，总面积为86.40㎡。 27.宣城市房地产测绘队对叶军户有证房进行测量后绘制的平面图（宣州区政府主张因叶军认为其房屋实际面积大于证载面积，经双方同意，于2017年重新委托了宣城市房地产测绘队对房屋面积进行了测量，测量结果为147.73㎡），拟证明叶军户有证房实际面积仅147.73㎡，其根据房产证所载152.66㎡予以补偿，已经充分保障了叶军的权益。 法律依据：《中华人民共和国城市规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《中华人民共和国资产评估法》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《宣城市国有土地上房屋征收与补偿工作流程》、《宣城市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定暂行办法》、《宣城市市区2012年国有土地上房屋征收各类附属物补偿、安置补助费、奖励等标准》（建房〔2012〕324号）。 一审被告宣城市政府向一审法院提举了如下证据(证据5为原件，其余均为复印件)、依据： 1.《丝绸厂及周边区域棚户区改造项目国有土地上的房屋调查摸底公示表（4)》，拟证明叶军户无证房面积合计为49.95㎡，其中，砖混结构17.22㎡、其他结构32.73㎡； 2.《宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案》，拟证明叶军户砖混结构无证房的补偿标准为950元/㎡； 3.叶军提交的《行政复议申请书》，拟证明叶军提起行政复议； 4.《行政复议答复通知书》及邮寄凭证，拟证明其依法受理叶军的行政复议申请，并在规定时间内通知宣州区政府进行答复； 5.《被申请人答复书》，拟证明宣州区政府在规定期限内提交了书面答复； 6.宣行复字［2019］37号《复议决定书》及邮寄凭证，拟证明其在规定期间内作出行政复议决定并依法送达双方当事人。 法律依据：《中华人民共和国行政复议法》第二十八条。 一审原告叶军向一审法院提举了以下证据（证据8系庭后提交）： 1.2018年4月19日相关人员签字的书面材料--《安徽省宣城市区丝绸厂及周边拆迁区域》，拟证明丝绸厂周边拆迁区域房屋的补偿结果未公示； 2.宣州区征管局向孙文英作出的信访答复书--《关于宣城市丝绸厂及周边棚户区改造项目被征收人孙文英“要求公平公正公开及阳光拆迁”信访事项答复意见书》，拟证明：同区域的房子，补偿标准不一致；对其他户的非封闭建筑都认定为合法建筑，但对其户未认定；与其房屋结构相同的孙国祥户房屋认定为砖木结构，故其房屋也应予以同样的认定； 3.手写的测算数据（叶军主张该证据系2018年时，其在取得地籍图后对照地籍图向拆迁人员即西林办事处工作人员陈述情况，经该工作人员核实后对其房屋补偿相关事项的计算情况，原件在西林街道办事处，当时双方几乎能够达成共识了），拟证明对其户最终的补偿错误； 4.地籍图（叶军主张此图系来源于西林办事处拆迁办公室，图上其户长方形为住房，直角梯形为院子），拟证明其房屋二层的17.22㎡无证房及一层院落中的无证房均在地籍图上有所呈现； 5.《房地产权证》，拟证明其房屋位于方家冲，其房屋和土地权属合一，其房屋和院子是同期建造的，不是分期建造的，所在土地均为国有划拨土地； 6.《宣州市敬亭街道办事处城建科竣工验收单》（叶军主张其1楼住房+楼梯+院子共计占地面积为97.8㎡），拟证明其建房的时候原有院子，但是基于安全考虑，其砌了院墙，故案涉院内的无证房应按合法房屋认定； 7.照片打印件4张，拟证明其无证房层高超过2.2m，应与同样情况的孙国祥户同等对待，即按合法面积予以补偿； 8.案涉有证房建成后初次办理的产权证所附的房屋平面图，拟证明《房屋竣工验收单》与平面图显示的日期为同一时间。 上述证据均已随案移送本院。本院审理查明的案件事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据一审判决和当事人上诉、答辩情况，本案争议焦点有三。其一，案涉补偿决定依据的评估报告是否合法，能否作为案涉补偿决定的依据，对上诉人有证房屋的补偿是否公平；其二，案涉补偿决定对上诉人无证房、封闭阳台的补偿是否符合补偿方案的规定，是否公平、合理；其三，上诉人未经登记的院落、空地应否补偿，在案涉补偿决定中是否已包含了此部分的补偿。 关于第一个焦点问题。人民法院审理行政案件，应当对被诉行政行为是否合法进行全面审查。针对上诉人叶军案涉房屋，宣州区政府曾于2017年11月5日作出宣区征补[2017]6号补偿决定。叶军不服该补偿决定，历经申请行政复议、提起行政诉讼，本院二审已经对该补偿决定合法性进行了全面审查，并于2019年4月12日作出（2019）皖行终24号行政判决，撤销该补偿决定，责令宣州区政府重新作出补偿决定。本院前述判决详细阐明了撤销该补偿决定的理由，即宣州区政府仅对叶军户已登记的房屋及装潢、附属设施作出了补偿决定，但对叶军户未登记的房屋及装潢、附属设施虽进行了调查，但交由房屋征收实施单位西林办事处按照案涉项目的征收补偿安置方案标准另行给予补偿，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。除此之外，并未认定宣区征补[2017]6号补偿决定存在其他违法之处。宣州区政府根据本院上述生效判决重新作出本案被诉补偿决定，有关叶军有证房屋的补偿依据、补偿结果等与此前被撤销的补偿决定基本相同，故本案中对此部分内容不应再重复审查，甚至作出与此前判决不一致的判决。对于宣州区政府针对叶军有证房屋第一次作出补偿决定至其重新作出本案被诉补偿决定期间当地房地产市场价格上涨的问题，一审判决已经考虑到该因素，根据双方当事人责任，结合实际情况，在被诉补偿决定确定的补偿数额基础上酌情上浮并直接判决变更补偿数额，该判决方式有利于及时实质性解决相关争议，避免陷入撤销补偿决定并责令重新作出补偿决定、再次申请行政复议、提起行政诉讼的循环往复。另，本案被诉补偿决定确定了货币补偿和产权调换两种补偿方式供叶军选择。按照产权调换方式，叶军被征的152.66㎡有证房（评估价值809098元，单价5300元∕㎡）可置换两套安置房计198.5㎡（一层评估单价4212元∕㎡，扣除无偿赠送及优惠部分，实际安置价762953.12元，）。两者相较，宣州区政府还应找补叶军房屋差价46144.88元。如果宣州区当地房地产市场价格总体上涨，则叶军被征房屋与宣州区政府提供的安置房价格均应上涨。叶军如认为按照一审判决选择货币补偿仍对其不利，而其又不需要安置房，可在选择安置房后出售，所得售房款自行支配。房屋征收补偿的基本原则是公平补偿原则，从案涉补偿决定及一审判决确定的叶军有证房屋补偿结果来看，不失公平。 关于第二个焦点问题。叶军主张的无证房共有三处，分别为有证房一层后24㎡，一层前23.2㎡，二层平台处39.20㎡，总面积为86.40㎡。对此，各方当事人并无异议，有异议的是对该部分应按照合法房屋进行补偿，还是按照附属物进行补偿。一审法院经现场勘查，1.叶军有证房一楼前无证房的占地为该户前院，一面为有证房的墙体，另三面为院墙，在此围合区域的顶部一侧以塑料瓦加盖，另一侧为露天，即整个围合区域不具有整体闭合性；2.有证房一楼后无证房的占地原为该户后院，一面为有证房的墙体，一面为有证房之楼梯，另两面为院墙，在此围合区域的顶部加盖了塑料瓦，且顶部超出院墙几十公分，即整个空间亦不具有闭合性；3.二楼平台无证房的占地为有证楼房的二楼平台，一面墙体为有证楼房的二楼房屋墙体，其余为后建（墙体下部为水泥砖，约一米多高，上部为木板，顶棚以石棉瓦加盖），结构简易。一审法院据此认为，前述三处无证房不具备房屋的封闭性、永久性等特征，同时也不具备房屋的功能性，均有别于一般意义上的房屋，故应按照简易搭建的附属物予以补偿，并无不当。至于叶军上诉所称封闭阳台的补偿问题，因其主张的阳台属于有证房屋的一部分，评估机构已经按照证载面积对该有证房进行了整体评估，故叶军再另行对其阳台补偿，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 关于第三个焦点问题。上诉人叶军在本院二审庭审中述称，其曾经取得过土地使用权证，登记面积128㎡，建房后还有10-12㎡空地，对该空地应予补偿。对此本院认为，任何人取得土地使用权后，按照规划要求不可能在该土地上全部建设房屋，而应留有一定的通道、排水等用地，这些土地应为房屋必需的配套用地的一部分，房屋评估价值中应当包含该房屋必需的土地使用权价值。对于超过房屋必需部分的院落、空地，依法应另行单独补偿，而对于房屋必需的用地，不应另行再补偿。上诉人叶军所称的10-12㎡院落、空地，实际上应为通道、排水等房屋必需的配套用地，已经包含在其房屋价值之内，其主张另行补偿，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确。上诉人叶军的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人叶军负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志强 审判员  陈 默 审判员  钟祖凤 二〇二〇年六月二十九日 法官助理张高英 书记员潘玉丹 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； ……