贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终931号上诉人（一审被告、反诉原告）：曹阳，男，汉族，1976年7月1日出生，住江苏省南京市溧水经济开发区，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：臧首云，江苏方胜律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（一审原告、反诉被告）：李得萍，女，苗族，1967年5月1日出生，住贵州省台江县。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人曹阳因与被上诉人李得萍房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省台江县人民法院作出的（2019）黔2630民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。曹阳上诉请求：一、撤销原审判决中的第二项，改判驳回原审原告的本诉请求；二、撤销原审判决第三项，改判支持原审反诉原告的反诉请求，即判决李得萍向曹阳支付2013年12月30日至2017年12月30日共计四年的租金为60万元；三、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人李得萍承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1、一审判决书中第6页第二段，对李得萍提供的收条认定时，缺乏事实依据。在一审中曹阳对李得萍提供的收条中，2012年11月7日的收条、有曹阳印章的收条、2014年7月6日的收条，没有提供原件，无法确认真实性，且曹阳印章的来源及真实性也没有查清，一审庭审笔录第10页法庭要求李得萍庭后三日内提供原件给法庭核实，但是上诉人至今没有看到过原件，一审对这些收条的认定明显错误。对肖庆出具的四张收条真实性我方认可，但是是抵扣的2012年12月至2013年12月的租金。对李得萍提供的转给张艳凤的7万元，无法证明与曹阳有关及与租金有关，所以不予认可。（2018）黔26民终1469号李金亮诉李得萍和曹阳返还房屋的案件中，已经认定“房屋的租金李得萍已支付给曹阳的事实，无相关证据证明，依据不足，该事实本院不予认定”。对是否支付租金的事实，已有二审的生效判决作出了认定，而本案一审法院却又否定原来二审法院认定的内容，明显不当。2、原审法院认定曹阳赔偿李得萍装修损失145575元，无事实和法律依据。曹阳是在2012年12月将案涉房屋及一楼门面房整体租赁给李颖的，李得萍是以刘泽莉的名义从李颖处分租了案涉房屋。分租时约定的租赁期限为5年，即从2012年12月30日起至2017年12月30日，正常情况下如果五年到期，李得萍装修的部分就自动属于房东所有。李得萍实际使用房屋的时间至2019年5月13日，已经远远超出其原先承租的5年时间。因此，李得萍的装修部分已经属于房东所有了，李得萍无权再主张赔偿。另外，即便一审法院认定需要赔偿，也应当根据鉴定价格扣除折旧后，再根据双方的过错程度分担。原审法院并未考虑到折旧和已经使用的年限，明显不合理。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院认定李得萍与曹阳之间签订的租赁合同系无效合同，根据合同法的规定，应当自始无效。但一审法院在判决第一项中又判决解除合同，明显自相矛盾，无效合同不存解除的情形。2、（2018）黔26民终1469号李金亮诉李得萍和曹阳返还房屋的案件中，已判决曹阳赔偿李金亮经济损失533333.33元，曹阳据此判决已经全额赔偿给李金亮。在本案中，房屋实际占有使用人为李得萍，李金亮主张的房屋占有损失实际的受益人为李得萍，应当由李得萍实际承担李金亮的损失。曹阳在未得到李得萍交付租金的情况下，让曹阳承担房屋实际占有的损失赔偿显失公平。曹阳据此请求原审法院判决李得萍向曹阳支付租金损失60万元，符合法律规定。一审法院应当结合相关事实作出公正判决。被上诉人李得萍二审未作答辩。李得萍一审起诉请求：一、判令解除原、被告签订的《门面房出租合同》；二、判令被告赔偿原告损失577600元；三、诉讼费由被告承担。曹阳一审反诉请求：判令反诉被告李得萍支付反诉原告租金60万元；反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：一、2012年12月30日被告曹阳为甲方与李颖为乙方，双方签订《门面房出租合同》，合同约定了租赁位置为滨江一号门面及租赁期限为5年，第一年租金为22万元，分两次支付，六个月后付清，从第二年开始，每年租金在原有租金上递增10%，按年支付，（先付后租）等相关的内容，同日，李颖为甲方，与刘泽莉为乙方，双方签订《商铺合租合同》，合同约定了，滨江一号一栋2单元二楼整层出租给乙方刘泽莉，甲方李颖作为联系人，代表乙方负责和房东联系并签署租赁合同，租赁期限5年，第一年租金一楼7万元，二楼整层15万元，合计22万元，以后每年租金在前一年的基础上逐年递增10%，支付形式为一年一交等相关内容。其中二楼整层为刘泽莉与李得萍共同经营。后，至2015年10月份，李得萍与曹阳单独补充签订《门面房出租合同》，合同约定了，李得萍租赁滨江一号1栋2单元2楼整层；期限为20年，自2012年12月30日至2032年12月30日，租金一年一付，每年租金15万元整，本修订协议签字生效，同时之前签订的旧租赁合同作废等内容，落款日期书写为2012年12月30日；二、根据本案原告提供的收条：（一）2012年11月7日通过李颖支付曹阳2012年12月30日至2013年6月30日的租金11万元，梁晓敏代曹阳收；另，有曹阳签章的收条，收到李颖支付的2013年7月1日至12月31日的租金11万元，共计22万元，为2012年12月30日至2013年12月31日的第一年租金；（二）2014年7月6日曹阳签章的收条，收到李颖支付的租金26万元；（三）2015年3月9日，李得萍通过李颖支付的租金181500元；（四）书写日起为2015年11月31日，2016年11月23日、2016年12月23日、2017年1月16日四次，曹阳指派肖庆收取李得萍支付的租金5万元、3万元、2万元、3万元；2017年4月11日、4月12日、7月24日，李得萍通过打款13000元、17000元、40000元至张艳凤账户支付曹阳租金；三、因李得萍与曹阳签订合同租赁的滨江一号1栋2单元二楼整层存在抵押贷款（系所有权人罗丹丽、陆炫杰向台江县信用联社抵押贷款），后台江县信用联社经诉讼主张权利，一审法院在执行期间，台江县信用联社、罗丹丽和陆炫杰、李金亮三方达成《关于执行贵州省台江县人民法院民事调解书的协议》的执行和解协议，由李金亮代罗丹丽和陆炫杰偿还信用社贷款而取得该二楼整层的所有权，后李金亮向李得萍、曹阳提起诉讼主张要求退还滨江一号1栋2单元二楼整层。后根据一审法院（2018）黔2630民初40号民事判决书和州中院的（2018）黔26民终1469号民事判决书，该两份生效判决书查明及认定，曹阳出租给李得萍的滨江一号1栋2单元二楼整层，曹阳并未提供证据证明享有权利；李得萍与曹阳签订合同时，李得萍知晓滨江一号1栋2单元二楼整层登记所有权人为罗丹丽和陆炫杰。后李金亮起诉李得萍、曹阳的案件经一审法院执行，李得萍于2019年5月13日交出钥匙，曹阳赔偿李金亮2014年6月10日至2017年12月的租金经济损失533333.33元；四、李得萍交出滨江一号1栋2单元二楼整层的钥匙后，自行委托贵阳中银房地产评估有限公司出具的报告书后，向一审法院提起了本案的诉讼及上述诉求；曹阳则提出反诉，要求李得萍支付2013年12月30日至2017年12月30日的租金60万元；五、李得萍委托贵阳中银房地产评估有限公司作评估报告后，对滨江一号1栋2单元二楼整层其装修的相关物品作了变卖，后基于曹阳对其提供的报告书不予认可，李得萍申请一审法院依法委托对其装修的滨江一号1栋2单元二楼整层现有的装饰装修及附属设施现在的价值进行评估鉴定，经法院依法按程序委托铜仁同致房地产资产评估有限公司评估，估价对象于价值点（2019年11月25日）的市场价值为人民币242625元，产生鉴定费用8000元。报告书载明该次评估：估价方法为成本法（成本法是测算估价对象在估价时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法），估价对象建筑物室内外装饰装修价值包括装饰装修主材价格、运输费用、辅料价格、人工费、不可避免的耗损以及产生的利润、利息、税金和管理费等。其理论公式：估价对象现值=估价对象重置价格—折旧额。一审法院认为：首先，本诉部分：对于本诉李得萍提出的诉求：一、请求解除与曹阳签订的《门面房出租合同》，根据（2018）黔2630民初40号民事判决书和州中院的（2018）黔26民终1469号民事判决书，该两份判决书现为发生法律效力的生效判决，判决书查明认定曹阳对出租给李得萍的滨江一号1栋2单元二楼整层未能提供证据证明享有权利，曹阳为无权出租人，李得萍与曹阳签订的《门面房出租合同》无效。且现在该二楼整层所有权人系案外的其他人，根据李得萍提供的证据，该门面目前亦已被其他法院查封，因此，李得萍请求解除与曹阳签订的《门面房出租合同》，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”和合同法第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；…（五）法律规定的其他情形。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；…”的规定，本案原、被告签订的《门面房出租合同》当然符合法定的解除条件，故，对原告第一项诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以确认；其次，对于本诉李得萍的第二项诉求：要求曹阳赔偿损失577600元的问题，曹阳不予认可，而对于李得萍主张的赔偿数额577600元，在本案中，因李得萍在自行委托评估后，对装修物品进行了部分出售，故对李得萍主张的577600元赔偿，缺乏事实依据，一审法院不予确认；但鉴于李得萍的重新申请委托鉴定，所得的评估结果：即估价对象滨江一号滨江酒楼室内外装饰装修，包含室内外装饰装修价值，不包含房屋所有权价值及其所分摊的土地使用价值于价值点（2019年11月25日）的市场价值为人民币242625元，且报告书载明了：“估价方法为成本法（成本法是测算估价对象在估价时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法），估价对象建筑物室内外装饰装修价值包括装饰装修主材价格、运输费用、辅料价格、人工费、不可避免的耗损以及产生的利润、利息、税金和管理费等。其理论公式：估价对象现值=估价对象重置价格—折旧额。”因此，一审法院对评估报告书的估价结果242625元，及产生的鉴定费用8000元，依法予以确认；曹阳对报告书所提出的异议，缺乏有效证据予以反驳，不予采信；再次，对于本案原告提出损失赔偿的责任承担认定问题，基于鉴定报告书得出的242625元，本案李得萍与曹阳签订的《门面房出租合同》，曹阳无有效权利出租，现造成李得萍的损失存在过错，李得萍在承租时亦知晓滨江一号1栋2单元二楼整层登记所有权人为罗丹丽和陆炫杰，而非曹阳，对于造成的损失，原告亦有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”和第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，一审法院酌定由李得萍自行承担损失的40%责任，曹阳承担60%的损失赔偿责任为145575元（242625元×60%）。最后，对于曹阳提出的反诉请求：要求李得萍支付2013年12月30日至2017年12月30日四年的租金60万元的问题，根据本诉的查明及上述认定，曹阳无有效权利对滨江一号1栋2单元二楼整层予以出租，其与李得萍签订的《门面房出租合同》无效，本案中当然予以解除后，曹阳向李得萍反诉要求支付租金的主张，明显缺乏法律依据，且根据审理查明的第二点，曹阳出具有收取租金的收条，再则，根据曹阳与李颖签订的合同时有明确约定，先付后租，本案原告租赁期间提供有付款的收条能够予以佐证。因此，曹阳提出反诉的主张，明显缺乏法律依据和事实依据，一审法院不予确认。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、本诉原告（反诉被告）李得萍与本诉被告（反诉原告）曹阳签订的《门面房出租合同》予以解除；二、由本诉被告（反诉原告）曹阳于本判决生效之日起五日内赔偿本诉原告（反诉被告）李得萍的经济损失145575元；三、驳回本诉被告（反诉原告）曹阳的反诉请求。本诉案件受理费9576元，由李得萍负担6364元，曹阳负担3212元；鉴定费8000元，李得萍负担3200元，曹阳负担4800元；反诉案件受理费9800元，由反诉原告曹阳负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，归纳双方诉辩意见，本案争议焦点为：1、曹阳与李得萍签订的《门面房出租合同》是否有效，是否应予以解除；2、曹阳是否应当赔偿李得萍的经济损失145575元；3、李得萍是否应支付曹阳租金，应支付多少租金？1、关于曹阳与李得萍签订的《门面房出租合同》是否有效，是否应予以解除的问题。曹阳以自己的名义与李得萍于2015年10月份签订《门面房出租合同》，将案外人所有的滨江一号1栋2单元2楼整层出租给李得萍，并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故双方签订的《门面房出租合同》为有效合同。因涉案的门面已经退还给案外人李金亮，《门面房出租合同》已无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，李得萍请求解除《门面房出租合同》，于法有据。一审判决在认定涉案合同无效后，又判决予以解除，虽适用法律不当，但该项判决结果正确，应予维持。2、关于曹阳是否应当赔偿李得萍经济损失145575元的问题。经一审法院委托鉴定，李得萍因无法继续租赁涉案门面造成李得萍的经济损失为242625元。一审法院根据双方在签订《门面房出租合同》时的过错程度，确定曹阳承担60%的赔偿责任即145575元，有事实和法律依据，应予支持。由铜仁同致房地产资产评估有限公司出具的评估报告的评估方法为成本法，计算公式为：估价对象现值=估价对象重置价格—折旧额，即在评估李得萍的装修现值时已经扣减了折旧额，因此，对曹阳上诉称一审判决未考虑李得萍装修折旧情况的意见，本院不予支持。同时，曹阳又上诉称李得萍以案外人刘泽莉名义从李颖处分租涉案门面时，合同约定的租赁期限为5年，李得萍的租赁已经到期，其对门面的装修已经自动属于房东所有，不应再承担赔偿责任。对此本院认为曹阳的陈述不符合事实，虽然案外人刘泽莉从李颖处分租涉案门面的租期为5年，但2015年10月份，李得萍与曹阳补签了《门面房出租合同》，并约定租期为20年，在台江县人民法院判决李得萍将涉案门面退还给案外人李金亮前，涉案的门面均在租赁期限内，故对曹阳称李得萍租赁期限已到期，其装修部分价值自然归属房东的意见，本院不予采纳。3、李得萍是否应支付曹阳租金，应支付多少租金的问题。本案中，曹阳将涉案门面出租给李得萍，李得萍实际占用、使用了涉案门面，因曹阳已经赔偿了涉案门面权利人的门面占用损失，故李得萍应按照双方签订《门面房出租合同》向曹阳支付租金。曹阳与李得萍签订的《门面房出租合同》落款时间虽为2012年12月30日，但实际签订时间是2015年10月，在双方补签该份合同前，曹阳于2012年12月30日将涉案门面及台江滨江一号一楼一间门面租赁给案外人李颖，并签订了《门面房出租合同》。同日，李颖又与案外人刘泽莉签订《商铺合租合同》，明确双方为合租关系且由李颖作为刘泽莉的联系人代表刘泽莉签订租赁合同，并特别说明李颖和房东就位于台江滨江一号一楼一间门面及涉案门面商铺拥有租赁关系，且在履行合同过程中，2013、2014、2015年的租金均是由李得萍将租金交给李颖，再由李颖直接交给曹阳。从以上事实可知，在2015年10月双方签订《门面房出租合同》前，实际上是李颖承租涉案门面，房租也是由李颖直接交给曹阳，李得萍与曹阳并未存在直接的租赁关系，因此，对于涉案门面2013、2014、2015年三年的租金，曹阳应向李颖主张，其向李得萍主张，无事实依据，本院不予支持。对于在双方补签《门面房出租合同》后的2016、2017年租金，按照合同约定每年租金15万元，共计30万元，曹阳认可收到了13万元，本院予以采纳，但对其认为该13万元抵扣2013年租金的意见，不予采纳。对于抵扣剩余的17万元租金，李得萍抗辩称已经全部付完，其中有10万元系现金支付，另外受曹阳指示转账支付7万元租金给案外人张艳凤。对于10万元现金支付的租金，李得萍无证据证实，曹阳也不认可，故本院不予支持；对于转账支付的7万元租金，虽有转账凭证应证，但曹阳予以否认，且李得萍未能提交证据证实支付给张艳凤的7万元系受曹阳指示，故对李得萍抗辩称已经付完租金的意见，本院不予采纳。至于李得萍支付给张艳凤的7万元，李得萍可另行向张艳凤主张。综上，李得萍应支付曹阳租金17万元。对于曹阳主张超过17万元的部分，不予支持。综上所述，曹阳应赔偿李得萍装修等损失145575元，同时，李得萍应支付曹阳租金17万元，双方债务互相抵扣后，李得萍还应支付曹阳24425元。上诉人曹阳的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律及判决结果错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省台江县人民法院作出的（2019）黔2630民初491号民事判决第一项即“一、本诉原告（反诉被告）李得萍与本诉被告（反诉原告）曹阳签订的《门面房出租合同》予以解除”；二、撤销贵州省台江县人民法院作出的（2019）黔2630民初491号民事判决第二项、第三项及案件受理费负担；三、由被上诉人李得萍支付上诉人曹阳租金24425元；四、驳回被上诉人李得萍的其他诉讼请求；五、驳回上诉人曹阳的其他反诉请求。一审本诉案件受理费9576元，由李得萍负担6364元，曹阳负担3212元；鉴定费8000元，李得萍负担3200元，曹阳负担4800元；一审反诉案件受理费9800元，由曹阳负担6800元，李得萍负担3000元；二审案件受理费13012元，由曹阳负担9000元，李得萍负担4012元。本判决为终审判决。审判长  王山地审判员  刘志红审判员  杨再幸二〇二〇年六月八日法官助理罗安松书记员汪玲