山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0902民初3420号原告：圣源美郡小区业主委员会，住所地泰安市泰山区圣源美郡小区。负责人：金涛，该业委会主任。委托诉讼代理人：王美兰，山东华林律师事务所律师。被告：泰安市圣源地产投资有限公司，住所地泰安市开发区星火科技园综合楼四楼。法定代表人：王爱民，该公司经理。委托诉讼代理人：陈锡泉，山东泰润律师事务所律师。原告圣源美郡小区业主委员会（以下简称圣源美郡业委会）与被告泰安市圣源地产投资有限公司（以下简称圣源公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圣源美郡业委会的委托诉讼代理人王美兰、被告圣源公司的委托诉讼代理人陈锡泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣源美郡业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退并向原告移交圣源美郡小区大门处的全部建筑物（包括大门图纸注明的接待室、门卫、消防监控室）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系合法成立的业委会，有权代表小区全体业主行使权利，被告是圣源美郡小区的开发商，自小区建成后，被告就一直占有小区大门，致使小区物业无法正常工作，小区消防、监控等安全措施全无。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。圣源公司辩称，被告没有占有原告所诉争的大门，涉及的房产所有权并非属于原告，原告无权主张排除妨害的权利。本院经审理认定事实如下，圣源美郡小区由被告投资开发建设，原告系经该小区业主大会选举产生的业主委员会，原告设立后，发现小区大门处的多处建筑物仍在被告控制下（主要包括大门设计图纸中注明的接待室（1-2层）、门卫、消防监控室），原告方认为上述房产均属于物业服务用房及公用设施设备用房，均应属于全体业主共有。被告则主张上述房产均应归被告所有，门卫、消防监控室确为被告占有，而接待室（1-2层）已由被告出售给案外人吕兴富，为证实己方主张，被告提交了2016年5月27日被告与吕兴富签订的泰安市商品房现房买卖合同，载明：“出卖人：泰安市圣源地产投资有限公司；买受人：吕兴富……该商品房为第一条规定项目（圣源美郡小区）中的12号楼1-2层东一号房，实测建筑面积235平方米……”，该合同后所附房产平面图即本案争议的接待室（1-2层）的图纸，该房产并未办理产权登记手续。原告要求被告移交上述房产，被告并未同意，因此成诉。另查明，2008年9月11日，圣源公司（乙方）与泰安市房管局（甲方，后改称泰安市房产管理服务中心）签订《协议书》一份，约定：根据市房产管理局《关于进一步规范物业管理有关问题的通知》和相关规定，甲方就乙方圣源美郡项目规划建设物业管理用房和经营性用房及专项维修资金归集事宜，订立本协议。一、乙方开发建设的圣源美郡，位于泰安市区，按照有关规定，乙方要在圣源美郡区域内规划建设物业管理用房和经营性用房。物业管理用房位于6号楼底层1-8号，总建筑面积约212平方米；经营性用房位于23、24号楼底层4号商铺，总建筑面积约200平方米。二、物业管理用房、经营性用房的所有权，属于物业项目业主共有。三、……经营性用房由对该物业项目实施服务的物业管理企业经营或出租，其收益用于弥补物业管理费用。四、乙方规划建设的物业管理用房和经营性用房，竣工验收后，移交房产管理部门暂时代管，不得再进行其它处分……等。后双方又于2011年10月25日签订《补充协议书》一份，约定“经营性用房变更为12号楼东一号的1-2层（详见图纸），建筑面积约235平方米”。原被告均认可，协议书中约定的物业管理用房，被告已向原告移交，但圣源公司并未依照上述《协议书》、《补充协议书》的约定，将泰安市泰山区圣源美郡小区12号楼东1号的1-2层，也即经营性用房交付原告泰安市房管局代管，因此，2018年4月10日，泰安市房产管理局起诉圣源公司，要求其将上述房产交付泰安市房管局代管，本院立案受理后，于2018年5月30日出具民事裁定书，驳回了泰安市房产管理局的起诉。后泰安市房产管理局不服，提起上诉，泰安市中级人民法院经审理认为，泰安市房产管理局与圣源公司签订的《协议书》、《补充协议书》系泰安市房产管理局以协议的方式行使行政管理职权，双方之间不存在民事法律关系，该案不属于民事诉讼案件的受理范围，故于2018年11月14日出具民事裁定书，驳回上诉，维持原判。在该案一审时，泰安市房产管理局提交了产籍证明一份，载明：“坐落：泰安市迎胜西路8号圣源美郡12号楼101号；建筑面积316.71；产权人：吕兴富”，泰安市房产管理局据此认为补充协议中约定的经营性用房即为被告出售于吕兴富的上述房产，圣源公司在该案中亦予以认可，但在本案审理过程中，圣源公司又提交了2016年5月27日，圣源公司与案外人吕兴富签订的泰安市商品房现房买卖合同，载明：“出卖人：泰安市圣源地产投资有限公司；买受人：吕兴富……该商品房为第一条规定项目（圣源美郡小区）中的12号楼1-2层101房，实测建筑面积316.71平方米……”，该合同后亦附有该房产的平面图，但该房产的平面图与12号楼东一号的1-2层的平面图并不一致。对此，被告解释称，12号楼101房及12号楼东一号均由吕兴富于同日购买，其中东一号房产紧邻101号房产，位于101号房产的东侧，东一号房产即本案原被告争议大门图纸处的“接待室”，也就是被告与房产管理局在补充协议中约定的“经营性用房”，原告对此不予认可，认为补充协议中约定的“经营性用房”是目前登记在吕兴富名下的12号楼101房。为查明上述事实及本案其他事实，本院曾函询泰安市房产管理服务中心（由泰安市房产管理局更名而来），该中心于2020年4月27日向本院出具复函，载明：“现就贵院函询事项回复如下：一、补充协议中约定的经营性用房是圣源美郡小区大门图纸中标明的“接待室”处的房产，建筑面积约235平方米；二、小区大门图纸中标注为“门卫”、“消防监控室”的房产属于物业共用设施设备用房；三、标注为“接待室”处的房产是经营性用房，能否办理产权登记建议咨询不动产登记部门；四、（2018）鲁民终3132号案件生效后，我中心未通过诉讼等方式向圣源公司主张权利，该公司未向我中心移交经营性用房”。本院认为，本案系排除妨害纠纷，裁判的基础在于认定案涉房产的所有权归属。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。小区大门图纸载明的“门卫”、“消防监控室”处的房产经本院函询泰安市房产管理服务中心，该中心明确答复上述房产系物业共用设施设备用房，根据前述法律规定，上述房产应属于业主共有，而原告系经合法成立的业主委员会，有权代表全体业主主张权利，因此对于原告要求被告移交圣源美郡小区大门处“门卫”、“消防监控室”房产的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于大门图纸标明“接待室”的房产的权属问题，首先应当明确“接待室”处的房产的坐落及位置，根据泰安市房产管理服务中心出具的复函结合被告提交的相关证据，可以认定，位于圣源美郡小区12号楼东1号的1-2层房产为本案所争议的“接待室”的房产，也即圣源公司与泰安市房产管理局约定的“经营性用房”的房产。原告主张“接待室”处的房产既非圣源美郡小区12号楼东1号的1-2层房产，亦非12号楼101房房产，而是独立于该两处房产外单独的一处房产，但对于己方主张，原告并未提供充分有力证据予以证实，故对于原告的该主张，因证据不足，本院不予采信。其次关于“接待室”处的房产权属问题，泰安市房产管理局与圣源公司签订的《协议书》、《补充协议书》中明确约定“接待室”处的房产为经营性用房，而关于经营性用房的权属问题，原被告之间并未有相应约定，原告主张该房产应为物业服务用房，但并未提供证据予以证实，况且被告已将6号楼底层1-8号的房产交付原告作为物业管理用房，因此对于原告的该主张，因证据不足，本院亦不予采信。另外关于该房产的移交问题，如前所述，原被告之间并未有书面约定，圣源公司仅是与泰安市房产管理局在《协议书》、《补充协议书》就经营性用房移交问题进行了约定，后因圣源公司未履行上述协议书，泰安市房产管理局曾到法院起诉圣源公司，案经两审，泰安市中级人民法院认为，泰安市房产管理局与圣源公司签订的《协议书》、《补充协议书》系泰安市房产管理局以协议的方式行使行政管理职权，双方之间不存在民事法律关系，该案不属于民事诉讼案件的受理范围，从而驳回了泰安市房产管理局的起诉。后泰安市房产管理局未再通过诉讼向圣源公司主张权利。因此在泰安市房产管理局与圣源公司未就该房产移交问题达成一致意见或者通过诉讼解决此纠纷的前提下，原告仅是依据泰安市房产管理局与圣源公司之间的约定而要求被告移交上述房产，显然缺乏事实及法律依据。还需注意的是，“接待室”处的房产已由圣源公司出售于案外人吕兴富，在本案中处理该房产权属问题，亦可能涉及到案外人的相应权利。综上，原告主张“接待室”处的房产系物业服务用房，证据不足，本院不予采信，考虑到泰安市房产管理局未就该房产的移交问题与圣源公司达成一致意见或通过诉讼程序解决，圣源公司已将该房产出售给案外人等现实情况，对于“接待室”处的房产的移交问题，本案不宜处理。为此，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《物业管理条例》第二十七条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告泰安市圣源地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告圣源美郡小区业主委员会腾退并移交圣源美郡小区大门图纸注明的门卫、消防监控室。二、驳回原告圣源美郡小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由被告泰安市圣源地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 李 健二〇二〇年六月八日书记员 于超群