成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初8326号 原告：卢洪辉，男，汉族，1967年7月11日出生，住四川省大英县。 委托诉讼代理人：尤丽，四川品森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐芳秀，四川品森律师事务所律师。 被告：曾平飞，男，汉族，1970年5月30日出生，住成都市成华区。 被告：何菊芳，女，汉族，1972年10月3日出生，住成都市成华区。 被告：曾琪，女，汉族，1995年10月31日出生，住成都市成华区。 三被告共同委托诉讼代理人：万兴均，广东广和（成都）律师事务所律师。 第三人：四川隆昌农村商业银行股份有限公司，住所地四川省隆昌县金鹅镇隆泸大道136号。 法定代表人：王裕彬，职务不详。 第三人：张德才，男，汉族，1967年5月16日出生，住四川省隆昌县。 原告卢洪辉与被告曾平飞、何菊芳、曾琪及第三人四川隆昌农村商业银行股份有限公司（以下简称隆昌商业银行）、张德才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告卢洪辉的委托诉讼代理人尤丽、徐芳秀，被告曾平飞、何菊芳及曾平飞、何菊芳、曾琪的委托诉讼代理人万兴均到庭参加诉讼。第三人隆昌商业银行、张德才经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 卢洪辉向本院提出诉讼请求：1．依法确认卢洪辉与曾平飞签订的《售房协议》有效；2．依法确认曾平飞、张德才、隆昌商业银行之间的抵押无效，并判决曾平飞、张德才、隆昌商业银行协助卢洪辉办理撤销位于成都市成华区房屋的抵押登记；3．请求曾平飞协助卢洪辉办理成都市成华区房屋的过户手续，将案涉房屋过户至卢洪辉名下。事实及理由：卢洪辉与曾平飞于2007年9月21日签订了售房协议，协议约定曾平飞将位于东虹路××××一房屋出售给卢洪辉，并约定房屋总价款为120000元，在签订协议当日，卢洪辉向曾平飞支付了购房款合计115000元，尾款5000元在房屋过户至卢洪辉名下后再支付，曾平飞于当日向卢洪辉出具收条，载明己收到购房款115000。曾平飞出售的套一房屋系其拆迁安置房屋所得，安置人数三人即曾平飞、何菊芳、曾琪。该房屋于2008年4月份交付给卢洪辉使用居住至今。现该房屋已具备办理过户条件，但曾平飞却迟迟（未）配合卢洪辉办理产权事宜，且要求卢洪辉增加房屋款后才配合过户。因此，为维护卢洪辉的合法权益，特依法诉至法院。 曾平飞、何菊芳、曾琪辩称，曾平飞与卢洪辉签订的《售房协议》，没有经过共有人何菊芳、曾琪同意，且当时没有房屋产权证书，所以该售房协议无效。2018年5月，双方达成协议：曾平飞收回房屋，支付卢洪辉250000元，曾平飞按要求于6月1日先支付了20000元。之后，卢洪辉没有来收取余款，双方的售房协议已经解除，并且达成了新的退房协议。双方达成退房协议后，曾平飞才于2018年5月30日抵押，抵押合同合法有效。关于增加房款一事，因为售房协议约定房屋面积是42平方米，而房屋产权证面积是47.43平方米，所以在2018年5月协商初期，谈过补5平方米房款，因此增加房款理由正当。 第三人隆昌商业银行出具书面意见辩称，抵押权设立在先，根据物权法规定，不动产物权成立后优先于债权，但考虑到抵押人将抵押物出卖产生纠纷，隆昌商业银行已与借款人张德才和抵押人曾平飞、何菊芳解除借款合同和抵押合同。请求驳回卢洪辉对隆昌商业银行的诉讼请求。 第三人张德才未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年9月6日，曾平飞与成都市成华区土地统一征用开发办公室签订《征地拆迁住房安置协议书》，曾平飞、何菊芳、曾琪三人通过拆迁安置取得房屋两套。 2007年9月21日，卢洪辉与曾平飞于签订《售房协议》，约定曾平飞将其拆迁安置的位于东虹路××××套一房屋出售给卢洪辉，并约定房屋总价款为120000元，卢洪辉一次性向曾平飞支付购房款115000元，尾款5000元作为过户押金在房屋过户至卢洪辉名下后再支付，过户的一切费用由卢洪辉自付。合同签订当日，卢洪辉向曾平飞支付购房款115000。曾平飞出具收条。2008年，曾平飞、何菊芳将案涉房屋交付给卢洪辉。 2018年5月14日，案涉房屋登记在曾平飞名下（登记为曾平飞单独所有），登记房号：成华区东虹路65号4栋4单元4楼11号。登记建筑面积为47.43平方米。之后，卢洪辉与何菊芳一直协商解决房屋事宜，何菊芳为收回房屋向卢洪辉转账支付了20000元款项，但双方就是否解除合同及退还房屋未达成一致意见。卢洪辉同意双方见面后将收取的20000元款项退还给何菊芳。 2018年5月28日，张德才向隆昌商业银行贷款，曾平飞将案涉房屋抵押给隆昌商业银行作为贷款抵押担保。并办理了抵押登记。本案诉讼中，张德才提前偿还了贷款，隆昌商业银行解除了案涉房屋的抵押登记。 上述事实有当事人陈述及经庭审质证的《征地拆迁住房安置协议书》、《售房协议》及购房款收条、短信记录、房屋信息摘要、贷款合同等证据证明。 本院认为，本案争议焦点为：一是《售房协议》是否有效；二是双方是否已经协商解除《售房协议》。本院分别评判如下： 关于《售房协议》是否有效问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述法律确立的物权区分原则，不动产交易分为合同原因行为和物权处分行为，不动产是否取得物权并不影响原因行为即合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。签订《售房协议》时，曾平飞仅为房屋共有人之一，《售房协议》虽然出卖方也仅有曾平飞一人签字，但根据上述司法解释的规定，无处分权人处分标的物不影响合同效力。故曾平飞、何菊芳、曾琪抗辩合同无效的理由不能成立，本院不予以支持。《售房协议》应为合法有效。 关于《售房协议》是否已经解除问题。何菊芳虽然向曾平飞支付了20000元，但通过双方的聊天短信看出双方实际上并未就解除《售房协议》协商一致，且卢洪辉已同意退还已收取的20000元。曾平飞、何菊芳、曾琪提供的证据不足以证明双方已经解除《售房协议》。故对曾平飞、何菊芳、曾琪抗辩《售房协议》已解除的主张，本院不予以支持。 案涉房屋现登记在曾平飞个人名下，并登记为曾平飞单独所有，且案涉房屋抵押登记已经解除，曾平飞已能够按合同约定完成物权转让行为即能履行过户登记义务。故卢洪辉主张曾平飞协助过户登记的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。卢洪辉应在办理过户登记后将剩余款项支付给曾平飞。因张德才已偿还了案涉房屋的抵押贷款，案涉房屋抵押合同及抵押登记已经解除，案涉房屋的权利障碍已不存在。卢洪辉主张确认曾平飞、张德才、隆昌商业银行之间的抵押无效，并判决曾平飞、张德才、隆昌商业银行协助卢洪辉办理撤销位于成都市成华区房屋的抵押登记的诉讼请求，本院不予以支持。关于案涉房屋是否应当增加出售款项问题，因曾平飞等人未提起反诉主张权利，本院对该争议问题不予以审查。如果曾平飞等人认为其权利受到侵害，可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告卢洪辉与被告曾平飞签订的《售房协议》合法有效； 二、被告曾平飞于本判决生效之日起十日内协助原告卢洪辉办理成都市成华区房屋的过户登记手续，将案涉房屋过户登记至原告卢洪辉名下。 三、驳回原告卢洪辉的其他诉讼请求。 案件受理费100元、诉讼保全费3020元，由被告曾平飞负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘宗华 人民陪审员  伍先华 人民陪审员  王恒召 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  王华琳