安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初1823号 原告:芜湖城南资产管理有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江嘉园二期S1楼三楼第5间，统一社会信用代码：91340200597059637U。 法定代表人：臧虹，董事长。 委托诉讼代理人：宋毅，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴长根，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 被告：李如胜，男，1955年6月12日出生，汉族，住芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：戴国庆，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 被告：芜湖宝鑫航运有限公司，住所地芜湖市繁昌县荻港镇建材工业园管委会办公楼一楼，办公地点芜湖市弋江区森海都市花园，统一社会信用代码：9134022264789333220。 法定代表人：刘金刚，执行董事。 被告：项娟，女，1981年11月20日出生，汉族，住芜湖市弋江区。 被告：王金芳，女，1979年3月24日出生，汉族，户籍地陕西省汉中市汉台区，现住芜湖市。 被告：三山区宝舟船舶中介所，住所地芜湖市三山区保定街道皖江（芜湖）航运服务业聚集区，办公地点众森商住楼，统一社会信用代码：92340208MA2N70TB4W。 经营者：钱万虎，男，汉族，1964年11月3日，住芜湖市弋江区。 被告：弋江区红顺船舶中介所，住所地弋江区长江长现代城25#楼46号门面，统一社会信用代码：92340203MA2P2NG5XX。 经营者：王康武，男，1968年3月4日出生，汉族，户籍地芜湖市弋江区，现住芜湖市弋江区。 被告：朱家平，男，1971年5月21日出生，汉族，户籍地芜湖市弋江区,现住芜湖市弋江区。 被告：芜湖市羊毛埂船舶交易服务中心，住所地芜湖市弋江区中山南路102号（众森商务楼）门面，统一社会信用代码：92340200MA2NJ2R61Q。 经营者：周霞，女，汉族，1964年6月26日出生，户籍地芜湖市弋江区，现住芜湖市弋江区。 原告芜湖城南资产管理有限公司与被告李如胜、芜湖宝鑫航运有限公司、项娟、王金芳、三山区宝舟船舶中介所、弋江区红顺船舶中介所、朱家平、芜湖市羊毛埂船舶交易服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理，原告芜湖城南资产管理有限公司委托代理人吴长根、被告李如胜及委托诉讼代理人戴国庆、三山区宝舟船舶中介所、弋江区红顺船舶中介所、朱家平、芜湖市羊毛埂船舶交易服务中心均到庭参与诉讼，被告芜湖宝鑫航运有限公司、项娟、王金芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令各被告立即将位于弋江区腾空后向原告交付；2、判令被告李如胜向原告支付自2018年12月31日起至实际腾让之日止的租金差价、房屋占用费和逾期付款利息，暂计算至2019年6月30日，租金差价、房屋占用费为240928.6元、逾期付款利息为8503元，合计249431.6元；3、判令李如胜承担本案律师代理费20000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。 原告受托管理芜湖市弋江区众森商住楼。2017年3月3日原告与被告李如胜签订《门面房租赁合同》一份，约定被告李如胜承租弋江区中山南路102号众森商住楼一、二层，年租金为88000元。合同期限为二年，自2016年1月1日至2017年12月31日。合同第一年的租金在合同签订前支付，以后合同年度的租金在上一个合同年度结束前一个月内支付，合同签订后，原告将房产交付给被告李如胜使用。但被告李如胜并未严格按照合同约定支付租金。且在未征求原告同意的情况下将案涉房屋分割向其他各被告转租。2018年9月5日，原告委托评估机构对案涉房产的租金价值进行评估，经评估，案涉房产的一层租金价值为月租金80元/平米，二层租金价值为35元/平米。被告承租的房产一层面积为216.04平米，二层面积为278.37平米，因此各被告应当自2018年9月5日起评估报告确定的租金标准支付租金差价和房屋占用费。原告遂诉至法院，要求判如所请。 被告李如胜辩称：第一，原告与被告李如胜之间目前系不定期的租赁合同关系，且该合同至今未解除。李如胜支付租金的标准应当按照租赁合同所约定的每年88000元予以认定，且被告李如胜已将租金支付至2019年的6月30日。第二，目前被告李如胜并未占用涉案房屋，而是由其他的次承租人占用涉案房屋。那么法院如果判决腾房，也是其他次承租人负有腾房的义务。第三，被告李如胜没有违约行为，原告要求李如胜支付逾期付款利息以及律师费无事实和法律依据。 被告三山区宝舟船舶中介所、弋江区红顺船舶中介所、朱家平、芜湖市羊毛埂船舶交易服务中心辩称基本同被告李如胜辩解一致。 经审理查明：原告（甲方）与被告李如胜（乙方）于2017年3月3日签订《门面房租赁合同》一份，双方就租金、租期及相关权利义务进行了明确约定。约定被告李如胜承租弋江区中山南路102号众森商住楼一、二层，年租金为88000元。合同期限为二年，自2016年1月1日至2017年12月31日。合同第一年的租金在合同签订前支付，以后合同年度的租金在上一个合同年度结束前一个月内支付，合同签订后，原告将房产交付给被告李如胜使用。被告李如胜在承租该涉案房屋后，将该房屋进行了分割，分别出租给了被告芜湖宝鑫航运有限公司、项娟、王金芳、三山区宝舟船舶中介所、弋江区红顺船舶中介所、朱家平、芜湖市羊毛埂船舶交易服务中心，被告李如胜分别与其余次承租人签订《租房协议》，并约定了相应的租期与租金。2018年9月5日，原告委托评估机构对案涉房产的租金价值进行评估，经评估，案涉房产的一层租金价值为月租金80元/平米，二层租金价值为35元/平米。2019年1月4日，原告向被告李如胜发出《律师函》一份，通知被告收到该函后10日内将涉案门面房腾空并交换给原告，否则将通过法律途径维护合法权益。但被告李如胜当庭称，未收到该《律师函》，且被告李如胜按双方所签订的《门面房租赁合同》约定，已将租金付至2019年6月30日，原告也对该租金进行了收取。 另查明：2019年5月5日，芜湖新马投资有限公司出具《情况说明》一份，载明：“兹有芜湖市弋江区众森商住楼系国有资产，产权属芜湖新马投有限公司所有。芜湖新马投资有限公司委托芜湖城南资产管理有限公司进行出租管理”。原告于2019年8月1日向本院提起诉讼，该案本院还在继续审理中。另被告李如胜当庭陈述，因2020年上半年在全国范围内发生新冠疫情，依据相关政策可以减免部分房租。 上述事实，有原告的营业执照复印件一份，被告户籍信息、营业执照复印件、身份证复印件一组，情况说明复印件一份、产权证复印件一份，门面房租赁合同复印件一份，《资产评估报告书》复印件一份、短信截图复印件一份，房屋平面图一份，《照片一组，商铺出租合同若干份、收据若干份，委托代理合同复印件一份，律师函、EMS快递单一份；转账凭证复印件一份，租房协议若干份，及双方当事人的陈述记录在卷证实。 本院认为，原告芜湖城南资产管理有限公司与被告李如胜签订的《门面房租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，为有效民事合同，对双方均具有约束力。案涉房屋租赁期满后，双方未再继续签订书面协议，被告继续使用涉案房屋，双方形成了不定期租赁合同关系，原告可以随时解除不定期租赁合同，现原告已通过诉讼方式在合理期限内通知了被告李如胜，双方形成的不定期租赁合同关系已经解除。合同解除后，原告有权要求被告李如胜返还租赁房屋，故对原告要求被告李如胜腾空并返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告在合同签订后支付房租至2019年6月30日，其后未再支付过房租。对于房屋租金及占有使用费的计算标准，原告虽在2018年9月5日，委托评估机构对案涉房产的租金价值进行评估，经评估，案涉房产的一层租金价值为月租金80元/平米，二层租金价值为35元/平米。对此评估本院认为，其一未和被告李如胜协商评估；其二系原告单方进行委托评估，故本院对原告要求按照此评估的价格计算房屋租金及占有使用费，本院不予支持。而本院认为对于计算房屋租金及占有使用费，还是按照双方签订的《门面房租赁合同》约定的租金标准进行计算较为合理，对此本院予以认可。另被告李如胜在承租该涉案房屋后，将该房屋进行了分割，分别出租给了被告芜湖宝鑫航运有限公司、项娟、王金芳、三山区宝舟船舶中介所、弋江区红顺船舶中介所、朱家平、芜湖市羊毛埂船舶交易服务中心，原告在知道被告李如胜上述转租行为之日起，6个月内未提出异议，依据相关司法解释的规定，系对被告李如胜转租行为的默许，上述次承租人虽系涉案房屋的实际承租人，但依据合同相对性原理，和原告之间的民事责任只能由被告李如胜承担，而被告李如胜可以依据其和上述次承租人所签订的《租房协议》进行解决。另对原告所诉求的律师代理费，虽双方合同有约定但并不十分明确，且原告也未提供相应的正式代理费发票原件，故本院对此诉求不予支持。被告芜湖宝鑫航运有限公司、项娟、王金芳未到庭应诉，亦未向本院提交证据，应承担相应的法律后果。至于被告李如胜当庭辩解到，因2020年上半年在全国范围内发生新冠疫情，依据相关政策可以减免部分房租，对此辩解因不符合法律规定，本院不予采信，其可以和政府相关部门进行协商处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李如胜于本判决生效之日起十日内位于芜湖市一、二层（102-2）［权证号分别为：房地权证芜弋江区字第××号、房地权证芜弋江区字第××号］腾空并返还给原告芜湖城南资产管理有限公司； 二、被告李如胜于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖城南资产管理有限公司房屋占有使用费（按年租金88000元标准计算自2019年7月1日起至实际返还房屋之日止）； 三、驳回原告芜湖城南资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2751元，由原告芜湖城南资产管理有限公司负担751，被告李如胜负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  张 岿 人民陪审员  汪昌发 人民陪审员  杨金凤 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  沙金金 附主要适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。