山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2690号上诉人（原审原告）：任靖，女，1986年出生，汉族,绿地集团太原置业有限公司财务,现住山西省太原市。委托诉讼代理人:孟新(系上诉人丈夫),男,1986年出生,汉族,无业,现住山西省太原市。委托诉讼代理人：牛晓梅，北京市华泰（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任炳坤，男，1987年出生，汉族,个体，现住山西省太原市。委托诉讼代理人:张鹏霖,山西恒一律师事务所律师。委托诉讼代理人:王文静,山西恒一律师事务所律师。上诉人任靖因与被上诉人任炳坤房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初5265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任靖上诉请求: 1.依法撤销山西省太原市迎泽区人民法院(2019)晋0106民初5265号民事判决书。2.依法改判为支持上诉人任靖的一审诉讼请求。即判决:(一)解除上诉人任靖与被上诉人任炳坤2018年4月19日签订的合同编号为博房契【买卖】字第2018-215《房地产买卖合同》和编号为2018-215《成交确认书》;(二)被上诉人任炳坤双倍返还上诉人任靖定金200000元并赔偿上诉人任靖中介服务费16000元。3.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人任炳坤承担。事实和理由：一、一审判决书存在认定事实错误、适用法律错误等情形。—审判决书认为“双方合同中对被告应承担的相应合同义务并未作出约定,由于合同约定不明确导致双方无法继续履行合同”系认定事实错误。涉案《房地产买卖合同》对被上诉人任炳坤应承担的合同义务作出了明确的约定。涉案《房地产买卖合同》第五条第1款明确约定:本合同签订后,甲、乙双方(即上诉人和被上诉人)即应相互配合向该房产所在市、区(县)房地产交易服务中心申请办理房地产买卖过户相关手续,之后按有关规定申领房屋不动产权证。甲、乙双方(即上诉人和被上诉人)应在2018年6月30日前与见证方并积极配合办理完毕过户手续,并确保乙方拿到新的不动产权证。甲、乙双方(即上诉人和被上诉人)保证不拖延懈怠或故意刁难等行为存在,否则视为违约。涉案《房地产买卖合同》第5页补充协议第四款明确约定:卖方(即被上诉人任炳坤)负责该房屋的解押及相关费用。同时,涉案《房地产买卖合同》第一条、第六条、第七条等条款均对被上诉人任炳坤的合同义务作出了明确的约定。综上,涉案《房地产买卖合同》对被上诉人任炳坤应承担的合同义务作出了明确约定。一审判决书认为“双方合同中对被告应承担的相应合同义务并未作出约定”显然存在认定事实错误。涉案《房地产买卖合同》无法履行的原因是由于被上诉人任炳坤违约,并非是由于合同约定不明确。涉案《房地产买卖合同》第5页补充协议第四款明确约定:卖方(即被上诉人任炳坤)负责该房屋的解押及相关费用。根据该条约定可知:被上诉人任炳坤的房屋在出售前亦存在未偿还完毕的银行按揭贷款而被银行设有抵押权。那么,根据社会常识可知，涉案房屋过户的第一个环节是:被上诉人任炳坤需要首先到银行办理解押手续。但在签订完涉案《房地产买卖合同》和《成交确认书》以及收取完上诉人任靖支付的10万元定金后,被上诉人任炳坤却迟迟不去银行办理面签、解押、注销他项等事宜。正是由于被上诉人任炳坤的上述行为,才导致涉案合同无法履行。同时,山西省太原市中级人民法院(2019)晋01民终2037号民事裁定书已经查明:山西博翔房地产商务有限公司已告知并催促被上诉人任炳坤办理银行面签、评估等事宜。而且,根据上诉人任靖在一审阶段提供的《函告》、博翔公司工作人员与被上诉人任炳坤的通话录音等证据均可证明:涉案《房地产买卖合同》无法履行的原因是由于被上诉人任炳坤违约。而且，被上诉人任炳坤在一审庭审中已经自认:被上诉人任炳坤已将涉案房屋出售他人,且拒绝向法庭陈述出售金额等相关情况。即被上诉人任炳坤的违约另售行为已从根本上导致涉案《房地产买卖合同》履行不能。综上,涉案《房地产买卖合同》无法履行的原因是由于被上诉人任炳坤违约。一审判决书认为“由于合同约定不明确导致双方无法继续履行合同”显然属于认定事实错误。二.一审判决书适用法律错误。一审判决书认为“被告应返还原告定金10万元”系适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条明确规定:收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。本案中，涉案《房地产买卖合同》第五条明确约定:甲、乙双方(即上诉人和被上诉人)保证不拖延懈怠或故意刁难等行为存在,否则视为违约。而根据本案的事实和证据可知,被上诉人任炳坤在收取上诉人任靖支付的10万元定金后,却拒绝履行相应的合同义务,虽经上诉人任靖及中介公司多次催促,仍拒绝履行。故被上诉人任炳坤应依法向上诉人任靖双倍返还定金20万元。一审判决书认为“被告应返还原告定金10万元”系适用法律错误。被上诉人任炳坤作为违约方,其依法应当向上诉人任靖双倍返还定金20万元。一审判决书认为“山西博翔房地产商务有限公司应返还原告收取的服务费16000元”系适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中,山西博翔房地产商务有限公司作为二手房买卖的居间服务方,已经通过自己的居间服务促使本案上诉人任靖与被上诉人任炳坤签订了涉案《房地产买卖合同》,并达成了《成交确认书》。而且,涉案《成交确认书》第2条明确确认:山西博翔房地产商务有限公司已经为双方(即上诉人和被上诉人)提供了中介服务,且履行了向甲乙双方(即上诉人和被上诉人)的如实告知义务。据此,根据法律规定,涉案《房地产买卖合同》和《成交确认书》签订后,山西博翔房地产商务有限公司对本案的居间服务已经完成,依法应获取约定的居间报酬。居间合同履行完毕后,至于合同双方是否诚信全面地履行被居间的合同,则依法不属于中介公司的责任,也不是中介公司或其他任何单位所能掌控的。而且,涉案《成交确认书》第5条明确约定:如果出现违约状况,由违约方承担丙方(博翔公司)的服务费用。根据本案的事实和证据可知,涉案《房地产买卖合同》无法履行的原因是由于被上诉人任炳坤违约造成的。即被上诉人任炳坤系本案的违约方。根据涉案《成交确认书》第5条的约定被上诉人任炳坤应承担上诉人任靖已支付的16000元居间服务费。一审判决书认为“山西博翔房地产商务有限公司应返还原告收取的服务费16000元”系认定事实错误和适用法律错误。本案16000元居间服务费依法应由被上诉人任炳坤承担。—审判决书认为“被告于2018年8月12日向原告寄出《解除合同通知函》,原告表示也看到上述通知函,双方对合同解除达成一致意见,该合同业已解除,无需再行判决”系适用法律错误。从《中华人民共和国合同法》第九十四条等相关法律规定的立法本意而言,我国法律仅赋予守约方的合同解除权,违约方是无权行使合同解除权的。如果允许违约方行使合同解除权,则无疑是对诚信原则的践踏,也不利于维护交易安全的合同法立法本意。本案中,正是由于被上诉人任炳坤的违约才导致涉案合同的无法履行。故一审判决书依据被上诉人任炳坤的《解除合同通知函》认定“该合同业已解除,无需再行判决”显然属于适用法律错误。本案中,上诉人任靖作为涉案合同的守约方,在向被上诉人任炳坤支付完10万元定金后,基于被上诉人任炳坤已以自己的行为表明其不履行合同义务,根据涉案《房地产买卖合同》第七条第4款的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定,上诉人任靖享有涉案合同的解除权。一审判决书认为“被告于2018年8月12日向原告寄出《解除合同通知函》,原告表示也看到上述通知函,双方对合同解除达成一致意见,该合同业已解除,无需再行判决”系适用法律错误。上诉人任靖作为涉案合同的守约方,其依据合同约定和法律规定主张解除涉案合同的诉求依法应当予以支持。综上所述,涉案合同无法履行是由于被上诉人任炳坤违约造成的。上诉人任靖作为守约方,其依据合同约定和法律规定主张解除合同以及要求被上诉人任炳坤双倍返还定金及承担中介服务费的诉求依法应予支持。一审判决书对本案认定事实错误、适用法律错误。请求二审法院查明事实后,依法支持上诉人任靖的上诉请求。任炳坤辩称，在履约过程中不存在任何违约情形。在上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中，并未约定被上诉人需要在什么时间进行银行面签，被上诉人甚至都不知道什么是银行面签，银行面签并非是其合同约定的义务，因此银行面签不能当然成为被上诉人的义务。反之，双方之间合同目的而未能实现的根本原因是上诉人迟迟不履行付款义务，是显而易见的。另外，中介公司提供服务不到位，产生的后果也不应由被上诉人承担，而应由其自己承担。上诉人在本案发回重审后，放弃对中介公司的诉求，属于放弃自己的权利，但结果不应转嫁到被上诉人身上，上诉人在原起诉状中声称2被告，即被上诉人与中介公司一直疏于履行自己的义务，被上诉人认为上诉人诉讼请求可以变更，但是关于案件的事实，被上诉人以及中介公司是否违约不可能随时发生变化，因此，对于一审法院的判决结果被上诉人认为准确合理，恳请二审法院予以维持。任靖向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告任炳坤2018年4月19日签订的合同编号为博房契[买卖]字第2018-215《房地产买卖合同》和编号为2018-215《成交确认书》；2.判令被告任炳坤双倍返还原告定金200000元和赔偿原告中介服务费16000元；3.判令被告任炳坤承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年，原告（乙方）与被告（甲方）签订合同编号为博房契（买卖）字第2018-215《房地产买卖合同》，约定：1、甲方自愿将坐落在郝家沟街99号汇隆花园俊苑13幢2单元3层203号产权所有人任炳坤，产权证号晋房权证并字第1000103782号房屋出售给乙方；2、房屋成交价格为910000元，乙方采取银行贷款方式支付，乙方应在签订《房地产买卖合同》时，即支付不超过该房产实际成交价款10%的定金给甲方（具体金额以实际收据为准）。乙方应在贷款资料通过银行审批后，于不动产登记当天支付除乙方贷款申请额之外的剩余购房款，即首期购房款（已付定金同时冲抵首期购房款）；3、合同签订后，甲、乙双方应相互配合办理房地产买卖过户相关手续。双方应在2018年6月30日前与见证方并积极配合办理完毕过户手续，并确保乙方拿到新的不动产权证。双方保证不拖延懈怠或故意刁难等行为存在，否则视为违约；4、甲、乙双方协商中介费、过户费由乙方承担；5、双方合同签订后，如乙方中途悔约，不得向甲方索还定金。如甲方中途悔约，应在悔约之日起三个工作日内将乙方所付定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。2018年4月19日，原告（乙方）、被告（甲方）、山西博翔房地产商务有限公司（丙方）签订合同编号为2018-215《成交确认书》，约定：1、甲、乙双方就甲方向乙方转让位于太原市郝家沟街99号汇隆花园俊苑13幢2单元3层203号产权所有人任炳坤，房产证号并1000103782之有关事宜在丙方的组织下达成一致并确认：该房产转让价格共计910000元；2、丙方为该房屋成交的中介方，已经为双方提供了中介服务，且履行了向甲乙双方的如实告知义务；3、本确认书签订同时，乙方应支付本确认书所确认的成交房屋总价款2.5%的款项合计19500元作为丙方的服务佣金，并同时支付甲方100000元作为购房定金；4、在房产证办理与交房时需丙方配合；5、如果出现违约状况，由违约方承担丙方服务费用。2018年4月19日、4月20日，原告通过其亲戚任维杰通过POS机以刷卡消费形式向被告任炳坤支付99430元，通过微信向被告任炳坤之母转账570元，共计100000元。被告向原告出具一份定金收条，载明被告已收到原告购买上述房屋定金100000元。2018年5月27日，原告通过支付宝向山西博翔房地产商务有限公司支付服务费16000元，山西博翔房地产商务有限公司向原告出具了收据。2018年4月19日，被告任炳坤向山西博翔房地产商务有限公司提交了房屋产权证。原告于2018年5月22日向山西博翔房地产商务有限公司提交了银行面签所需资料：身份证复印件、户口本复印件、收入证明、银行流水、结婚证复印件。2018年7月28日，原告向被告任炳坤发送《函告》，要求被告继续履行合同，将合同涉及房屋交付原告。2018年8月12日，被告向原告发出《解除合同通知函》，以原告既未告知银行贷款是否通过审核及审核额度，也未履行支付购房款等合同义务为由要求解除双方签订的房屋买卖合同及成交确认书。原告表示在山西博翔房地产商务有限公司看到过该通知函。现被告已将涉案房屋出售，但其未向法庭明确出售金额等相关情况。2019年5月13日，太原市中级人民法院作出（2019）晋01民终2037号民事裁定书中本院认为部分载明：“山西博翔房地产商务有限公司二审中提交的其与任炳坤的通话录音及山西博翔房地产商务有限公司经纪人贾旭东的证人证言，其内容可证明山西博翔房地产商务有限公司告知并催促任炳坤办理银行面签、评估等事宜”。一审法院认为，原告任靖与被告任炳坤、山西博翔房地产商务有限公司签订的《房地产买卖合同》、《成交确认书》系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应严格履行。合同签订后，原告依约向被告交纳定金，双方约定“采取银行贷款方式支付”，但银行贷款具体金额、支付时间等均需由贷款银行根据原告具体情况确定，原告向银行提供相关贷款手续后，被告未协助到银行面签，但双方合同中对被告应承担的相应合同义务并未作出约定，由于合同约定不明确导致双方无法继续履行合同，被告应返还原告定金10万元，山西博翔房地产商务有限公司应返还原告收取的服务费16000元。被告于2018年8月12日向原告寄出《解除合同通知函》，原告表示也看到上述通知函，双方对合同解除达成一致意见，该合同业已解除，无需再行判决，原告相应诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告任炳坤于本判决生效之日起十日内返还原告任靖定金100000元；二、驳回原告任靖的其他诉讼请求。案件受理费4540元，原、被告各负担2270元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求申请山西博翔房地产商务有限公司汇隆花园店店长冯涛涛、山西博翔房地产商务有限公司员工贾旭东出庭作证，证明被上诉人任炳坤没有履行房屋买卖合同中的相关义务导致合同不能正常履行是违约方，应当双倍返还定金及返还中介费。本院准许证人出庭作证，并组织双方对证人进行发问。任炳坤认为冯涛涛、贾旭东作为山西博翔房地产商务有限公司的员工，从被告变为证人具有一定的倾向性，陈述的内容也不客观，不具有证明效力。本院认为冯涛涛、贾旭东是案涉合同签订、履行过程居间人的直接经纪人，可以作为本案的证人。结合其他证据，其证言可以证明案涉合同签订、履行的过程。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明，合同编号为博房契（买卖）字第2018-215《房地产买卖合同》，第四条付款方式约定：甲方（任炳坤）同意乙方（任靖）采取银行贷款付款方式：1.乙方应在签订《房屋买卖合同》时即支付不超过该房产实际成交价款10%的定金给甲方。2.乙方应在贷款资料通过银行审批后，于不动产登记当天支付除乙方贷款申请额之外的剩余购房款，即首期购房款。3.银行贷款部分的购房款按银行规定由银行直接支付甲方。如因乙方原因所申请的贷款未获批准或贷款数额不足申请额，则各方免责。同时，该《房地产买卖合同》附有补充协议，内容为：一、该房屋内固定设施不动。二、该成交价包含车位一个。三、该房屋到6月份大红本满两年，为节约过户产生的税费，双方协商一致，满两年后正式办理过户手续。四、卖方负责该房屋的解押及相关费用。五、如遇国家政策、银行政策等不可抗力三方免责。合同签订后，2018年5月22日山西博翔房地产商务有限公司冯涛涛收到任靖银行面签资料，出具了《保管书》。后山西博翔房地产商务有限公司员工冯涛涛、贾旭东多次向任炳坤催要资料未果。本院认为，合法成立的合同自成立时即发生法律效力，各方当事人应当诚实守信全面履行合同义务。根据已查明的事实，案涉合同签订时案涉房屋存在银行贷款。任靖购买案涉房屋也需通过银行贷款的方式支付房款。虽买卖合同中并没有约定被上诉人关于面签的问题，但从买卖合同中约定的内容与通话录音，可以认定任炳坤知晓解押、面签等事宜，但其拒不配合办理，导致案涉合同无法继续履行，任炳坤系违约方，应当按照合同约定承担相应的违约责任。故任靖请求双倍返还定金200000元和赔偿中介服务费16000元的上诉请求本院予以支持。关于合同解除的问题。只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中任炳坤不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的情形，不享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，故即便是任靖认可收到《解除合同通知函》，亦不能发生合同解除的法律效果。一审法院以任炳坤向任靖寄出解除合同通知函为由认定双方的合同已经解除不当，本院予以纠正。案涉房屋已出售他人，合同目的不能实现，应予解除。综上所述，任靖的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条（四）、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山西省太原市迎泽区人民法院(2019)晋0106民初5265号民事判决；二、解除上诉人任靖与被上诉人任炳坤2于018年4月19日签订的合同编号为博房契[买卖]字第2018-215《房地产买卖合同》及编号为2018-215《成交确认书》；三、本判决生效之日起三日内被上诉人任炳坤向上诉人任靖双倍返还定金200000元；四、本判决生效之日起三日内被上诉人任炳坤赔偿上诉人任靖中介服务费16000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4540元、二审案件受理费4540元，由任炳坤负担。本判决为终审判决。审  判  长   范红琴审  判员       段晋文审判员        郭强二〇二〇年六月二十九日书  记  员   赵晓琼