福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3608号 原告（反诉被告）：张丽萍，女，汉族，1976年3月28日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：吴健斌，福建世纪新安律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福州和胜房地产有限责任公司，住所地福州市鼓楼区白马北路17号7层702室，统一社会信用代码91350100633903226B。 法定代表人：刘加勤，总经理。 委托诉讼代理人：詹建荣，公司职员。 原告（反诉被告）张丽萍与被告（反诉原告）福州和胜房地产有限责任公司（以下简称和胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。张丽萍的委托诉讼代理人吴健斌，和胜公司的委托诉讼代理人詹建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张丽萍向本院提出诉讼请求：1.和胜公司向张丽萍支付逾期交房违约金35905元（以215万元为基数，按照日利率万分之零点五计算，从2018年4月1日计至2019年2月28日）；2.和胜公司向张丽萍支付违约金1000元；3.和胜公司向张丽萍支付逾期办证违约金2644.5元（以215万元为基数，按照日利率万分之零点五计算，从2020年3月1日计至2020年4月11日）；4.和胜公司承担本案诉讼费。 事实与理由：2016年9月24日，张丽萍与和胜公司签订《商品房买卖合同》，张丽萍向和胜公司购买位于鼓楼区，总金额215万元。合同约定和胜公司应在2018年3月31日前，将符合约定条件的商品房交付张丽萍，如和胜公司逾期交付房屋超过60日后，张丽萍继续履行合同的，和胜公司应在合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日支付已付款万分之零点五的违约金。如和胜公司交付的房屋未在约定日期达到交付条件，和胜公司支付1000元违约金。另外，合同还约定：如因和胜公司的原因，张丽萍不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第（2）项处理:（2）张丽萍不退房，和胜公司自逾期之日起每日按张丽萍已付款的0.003%向买受人支付违约金。合同签订后，张丽萍支付了全部房款，但和胜公司直至2019年2月28日才将商品房交付张丽萍，且交付的商品房未达到合同约定的条件。和胜公司的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。为维护张丽萍的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 和胜公司辩称，一、张丽萍要求支付1000元违约金不符合合同的约定。合同第八条第四点约定：“如果在规定日期内未达到交付条件，张丽萍同意接受，和胜公司支付张丽萍1000元的违约金”。根据此约定，支付1000元违约金的前提是张丽萍已同意收房且房屋未达交付条件，事实上张丽萍至今未来办理毛坯房交房手续，且在和胜公司发出交房通知书时，张丽萍购买的和胜公司开发的“元庚公寓”项目商品房已通过五方竣工验收及消防竣工验收，符合合同约定交房条件。张丽萍无证据证明商品房所在小区在发出交房通知书时不符合交房条件，因此张丽萍无理由要求和胜公司支付违约金1000元。二、张丽萍未办好银行按揭手续，使得购房款迟延到账，和胜公司有权延长交房期限。根据双方签订《商品房买卖合同》第六条第二款规定“张丽萍2016年12月18日前付商业贷款计139万元”。根据和胜公司提供的银行单位客户专用回单显示张丽萍于2017年3月1日才付商业贷款139万元。可知张丽萍行为已构成逾期付款，根据《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第三条第二款第四项中规定的“因张丽萍未办好银行按揭贷款手续的，使银行未足额将按揭款项按时放款到出卖人指定账户”的行为，根据合同补充协议第三条第二款第四项中规定出卖人有权延长交房期限，这也符合合同法第六十五条的约定。三、元庚公寓项目于2019年12月20日完成房屋首次登记（初始登记）且2020年1月19日按商品房买卖合同中的通讯地址发出办证通知书，应以2020年1月19日作为被告完成合同约定的办证义务的截止时间。综上，张丽萍所诉均无合法依据，请求法院驳回张丽萍诉讼请求。 和胜公司向本院提出诉讼请求：1.张丽萍立即支付和胜公司保管金暂计20600元（按照合同约定自交房通知书约定之日起每延期交接一日收取50元保管金，从2019年2月28日暂计算至2020年4月15日）；2.张丽萍支付本案一切诉讼费用。 事实与理由：2016年9月24日，张丽萍与和胜公司签订《商品房买卖合同》。和胜公司于2019年2月22日发出《交房通知书》后，由于张丽萍原因，未能按期交付。根据合同第十一条约定“由于张丽萍原因，未能按期交付的，张丽萍按延期时间向和胜公司支付每天50元整的保管金，和胜公司发出的交房通知书上载明的截止日起，不论张丽萍是否有验收或者使用该房产，均视为和胜公司已按本合同约定条件交付房屋，该房屋义务、风险随之转移给张丽萍，该房屋的相关费用，包括各项税费，以及自交付之日起的物业管理费和其他杂费由张丽萍承担。因此造成和胜公司增加的其他费用，由买受人承担”。张丽萍违反了合同第十一条的约定。故根据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定起诉至法院，愿判如所请。 张丽萍辩称，一、和胜公司所提供的证据不真实且相互矛盾，张丽萍不存在逾期收房违约情况。和胜公司所提供的证据不真实且相互矛盾：1.和胜公司提供的快递客户存根，通过查询快递号“266797533915”没有任何快递记录；2.快递客户存根中载明“精装房交房通知书”与证据《交房通知书》相互矛盾。退一步说，和胜公司于2019年2月28日通知“精装修交房”，精装修房屋收房属于《装修工程委托协议》调整范围，不属于案涉《商品房买卖合同》调整范围。张丽萍不存在逾期收房违约情况：本案中，张丽萍已于2019年2月左右与和胜公司毛坯收房，毛坯房交接材料均由和胜公司保管，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条规定，该书证由和胜公司控制，应由和胜公司提供该书证。另外，双方对案涉的房屋签署《装修工程委托协议》，因和胜公司交付的装修成果存在多处质量问题，但张丽萍已先行交接入住。张丽萍已经交接入住，和胜公司却主张张丽萍至今未收房，与事实明显不符，构成虚假诉讼。案涉房屋的装修存在多处质量问题，因本案属于商品房预售合同纠纷案由，张丽萍保留依据《装修工程委托协议》向和胜公司的追诉权利。综上，和胜公司违约事实清楚，理应按照合同约定承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张丽萍提交证据：A1.《商品房买卖合同》；A2.发票；A3.交房通知书；A4.录音；A5.录音文本、微信记录；A6.房款结算清单；A7.精装修交房验收单；A8.物业费收款收据。和胜公司提交证据：B1.营业执照、法人身份证明书、法人身份证；B2.福建省房屋建筑工程竣工验收报告；B3.建设工程消防验收意见书；B4.交房通知书；B5.首次登记通知书；B6.办证通知书及快递存根。本院认为，张丽萍及和胜公司提交的证据，均能与原件核对一致或已经对方当事人确认，上述证据内容真实，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据庭审陈述及上述已认定的合法有效的证据，本院对本案事实作出如下认定： 2016年9月24日，张丽萍与和胜公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，张丽萍向和胜公司购买位于福州市鼓楼区单身公寓，总金额215万元；张丽萍于2016年9月24日前付房款86万元；张丽萍于2016年10月25日前付商业贷款129万元；张丽萍如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，张丽萍按日向和胜公司支付逾期应付款万分之零点二五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，张丽萍愿意继续履行合同的，经和胜公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，张丽萍按日向和胜公司支付逾期应付款万分之零点五的违约金。合同约定，和胜公司应当在2018年3月31日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付张丽萍使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.上述第2点约定的电信、有线电视按设计施工到位、实际使用日期以当地相关单位批准开通使用日期为准；如果在规定日期内未达到上述条件，张丽萍同意接收，和胜公司支付张丽萍1000元违约金。合同约定，和胜公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付张丽萍使用，逾期超过60日后，张丽萍要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，和胜公司按日向张丽萍支付已付款万分之零点五的违约金。合同约定，和胜公司应在商品房交付使用后365天内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由和胜公司提供的资料交付张丽萍；如因和胜公司的原因，张丽萍不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列处理:张丽萍不退房，和胜公司自逾期之日起每日按张丽萍已付款的0.003%向张丽萍支付违约金。 2016年9月24日，张丽萍与和胜公司签订《装修工程委托协议》，约定张丽萍将元庚公寓10层915单元商品房委托和胜公司装修；张丽萍同意和胜公司发出“交房通知书”之日起半年内完成房屋装修工程，交付给张丽萍；同时物业管理费用和其他杂费自和胜公司书面通知张丽萍装修完工之日起开始计算并由张丽萍承担。 合同签订后，张丽萍向和胜公司支付购房款215万元。2017年9月30日，元庚公寓1#、2#楼及地下室竣工验收。 2019年1月28日，元庚公寓2#楼及地下室建设工程消防验收合格。 2019年12月20日，经和胜公司申请，鼓楼区鼓西街道鼓西路251号（原鼓西路南侧，互爱巷西侧）元庚公寓1#-2#楼及地下室房屋首次登记。 2019年2月22日，和胜公司向张丽萍送达《交房通知书》，载明“元庚公寓”项目2#楼915单元已符合交房条件，以书面形式通知张丽萍在2019年2月28日前来元庚公寓物业处办理交房手续。 2019年7月21日，张丽萍在《精装修交房验收单》上签名，并指出精装修的部分问题。张丽萍于2019年8月开始居住元庚公寓2#楼915，并交纳物业费。 2020年1月19日，和胜公司向张丽萍发出《办证通知书》，通知张丽萍可携带身份证、购房合同、已缴款购房发票原件预约到物业处办理房款结算、领取办理权属登记的相关手续。 2020年4月17日，张丽萍在《房款结算单》上签名，并确认购房款发票及福州市不动产（购买商品房）登记和交易申请表办理权属登记材料已领取。 综上所述，本院认为，张丽萍与和胜公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法有效，双方当事人均应遵照履行。 关于和胜公司是否要向张丽萍支付逾期交房的违约金的问题。本院认为，合同约定，和胜公司应于2018年3月31日前交付案涉商品房。从和胜公司提交的证据可以认定，和胜公司于2019年2月22日向张丽萍送达《交房通知书》，通知张丽萍在2019年2月28日前来元庚公寓物业处办理交房手续。和胜公司已构成违约，应承担违约责任。故和胜公司应向张丽萍支付逾期交房的违约金35260元（以215万元为基数，按日0.005%的标准，从2018年4月1日计至2019年2月22日）。 关于和胜公司是否要向张丽萍支付逾期办证的违约金的问题。本院认为，合同约定，和胜公司应在商品房交付使用后365天内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由和胜公司提供的资料交付张丽萍。和胜公司向张丽萍交付案涉商品房的时间为2019年2月22日，故和胜公司应在2020年2月22日前办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由和胜公司提供的资料交付张丽萍。和胜公司于2020年1月19日向张丽萍发出《办证通知书》，通知张丽萍办理房屋的权属登记，并未构成违约。故张丽萍诉请要求和胜公司支付逾期办证的违约金，本院不予支持。 关于和胜公司是否要向张丽萍支付违约金1000元的问题。本院认为，合同约定，如果在规定日期内未达到商品房交付的条件，张丽萍同意接收，和胜公司支付张丽萍1000元违约金。和胜公司于2019年2月22日向张丽萍送达《交房通知书》，通知张丽萍在2019年2月28日前来元庚公寓物业处办理交房手续。张丽萍未提交充分的证据证明2019年2月22日案涉商品房未达到商品房交付的条件。故张丽萍要求和胜公司支付违约金1000元的诉讼请求，本院不予支持。 关于张丽萍是否存在逾期收房的违约行为以及是否应向和胜公司支付违约金的问题。本院认为，张丽萍与和胜公司签订《装修工程委托协议》，约定张丽萍同意和胜公司发出“交房通知书”之日起半年内完成房屋装修工程，交付给张丽萍。2019年2月22日，和胜公司向张丽萍发出《交房通知书》后，案涉房产即由和胜公司进行精装修。2019年7月21日，和胜公司向张丽萍交付精装修房。故不存在张丽萍逾期收房的违约事实。和胜公司诉请要求张丽萍支付保管金20600元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、福州和胜房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向张丽萍支付违约金35260元； 二、驳回张丽萍其他诉讼请求； 三、驳回福州和胜房地产有限责任公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉诉讼费772元，由张丽萍负担84元，和胜公司负担688元。反诉诉讼费157.5元，由和胜公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  赵毳 二〇二〇年六月十八日 书记员  叶炜 附本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。