西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初4784号 原告（反诉被告）：井琴，女。原告（反诉被告）：丁小明，男。共同委托诉讼代理人：孙娜，陕西丰瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：高小愚，女。委托诉讼代理人：冯赟，陕西方新律师事务所律师。原告（反诉被告）井琴、丁小明与被告（反诉原告）高小愚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）井琴及其与丁小明的共同委托诉讼代理人孙娜，被告（反诉原告）高小愚的委托诉讼代理人冯赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告井琴、丁小明向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同为其办理西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室房屋的过户登记手续；2、判令被告向其承担2017年5月31日暂至2019年7月15日期间的违约金3483570元（以151万元为基数按照每日千分之三计算，实际主张至办理完过户之日）；3、判令被告向其赔付担保费9060元、律师费3万元；4、判令本案保全费、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月12日，其通过西安臻融房屋中介有限公司(以下简称臻融公司)购买了被告位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX号房屋。合同签订当天，其向被告受托人冀志鹏支付了定金3万元。2017年4月11日，其与被告签订了网签合同，约定双方在30个工作日内办理过户手续。后因被告缺少房管局需要的结婚审查登记表，导致后续手续无法办理，被告在同意尽快办理之后，因房价上涨，拒不提供结婚登记审查登记表，也不履行合同约定的其他义务，并提出解除合同。其认为被告的行为构成违约，应当继续履行合同，并按照约定支付违约金、赔偿损失。现为维护其合法权益，诉至法院。被告高小愚辩称，首先，2016年12月12日签订《房屋买卖（居间）合同》及2017年4月11日签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》即网签合同后，原告及中介臻融公司未按照约定的时间及惯常交易规则积极履行合同，未在约定的期限内将款项存入资金监管账户，已经构成根本违约，导致其至始至终未取得购房款，原告已无权要求其继续履行合同。其次，根据其向房管局咨询得知，只有卖方购房时间和法定婚龄相差5年以上才需要在过户时提交卖方的结婚登记审查表。其是1987年12月出生，购买涉案房屋的时间为2007年11月21日，刚满法定婚龄，且其当时还在上学，购房时不可能已婚。本案涉案房屋的交易过程根本不需要其提交结婚登记审查表，不论其是否提交结婚登记审查表，都不影响网签至过户期间的手续办理。原告和臻融公司陈述签订网签合同、申请贷款、资金监管、过户全部程序都需要其提交结婚登记审查表，是虚构事实，欺骗法庭，以获取自己的不当利益。第三，签订网签合同时，原告二人均为外地户口。网签合同签订后，西安市的二手房交易政策出现了变化，对原告的购房资格、贷款资格有很大的影响。按照新的政策，原告并不符合在西安市购房的条件，更不用说贷款的条件。正是因为原告和中介公司不遵守合同约定、拖延时间的行为，导致双方之间的交易拖延到了新政策施行后，从而导致现在合同客观上无法继续履行。综上，原告及中介公司违约的行为导致其签订合同的目的没有实现，现在继续履行合同明显对其不公，且合同在客观上已经因为原告购房资格问题不能履行，原告及臻融公司应对违约行为承担责任，请求驳回原告诉讼请求。反诉被告高小愚向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋买卖（居间）合同》及《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》中其与反诉被告的房屋买卖关系；2、判令反诉被告向其支付定金3万元，违约金15.1万元及律师费2万元；3、案件诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：其委托的代理人冀志鹏与反诉被告及臻融公司分别在2016年12月12日及2017年4月11日签订了《房屋买卖（居间）合同》和《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，根据三方合同第四条付款及资金划转方式“B银行贷款方式”中约定：“买方应于本合同签订2017年元月15日前准备好购房首付款，并于银行审批贷款通过后三个工作日内将购房首付款人民币（大写）叁拾捌万元整存入西安市房屋管理行政机关指定的二手房交易结算基金监管账户进行资金监管……”；第十一条其他违约责任约定：“买方不能按照合同约定买入该房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向卖方支付该房屋成交价的10%作为违约金，买方逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天按未付房款的千分之三向卖方支付该房屋成交价的10%作为违约金”；第十二条约定：“由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费由违约一方承担”。网签合同第四条约定：“自本合同签订之日起30日内乙方应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户”，“买方应将首付款61万元存入监管账户”。合同签订后，反诉被告没有按照约定将房屋首付款61万元存入资金监管账户，已经构成违约。其在合同约定的时间内未能取得购房款，致使其出售房屋的合同目的无法实现，故提起反诉。反诉被告井琴、丁小明辩称，首先，2016年12月2日签订的《房屋买卖（居间）合同》及2017年4月11日签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》无法继续履行，是因为反诉原告无法提供结婚登记审查表。首付款无法支付至监管账户，也是因为反诉原告的原因导致监管账户无法开立，其无法付款，自身无任何违约行为。反诉原告系因西安市房价上涨幅度大，不愿继续履行合同，故意拖延不予配合，导致双方签署的上述两份合同无法继续履行，故反诉原告并不享有法定或约定解除权，其无需向反诉原告支付违约金及律师费。其次，《房屋买卖（居间）合同》第四条第一款约定“买方应于本合同签订当日支付定金人民币（大写）叁万元【定金交予居间方托管人民币（大写）叁万元】”，其将定金交予居间方符合合同约定，无需再向反诉原告支付定金。综上，请求驳回反诉原告请求。经审理查明，2016年12月12日，原告井琴的受托人井楠、被告高小愚的受托人冀志鹏与臻融公司签订《房屋买卖（居间）合同》，约定高小愚将其位于西安市XX城XX路XX居XX幢XX单元XX号房屋出卖与井琴，面积170.89平方米，成交价格151万元，井琴应于合同签订当日给付定金3万元，交予居间方臻融公司托管；井琴应于2017年1月15日前准备好购房首付款，并于银行审批贷款通过后三个工作日内将首付款38万元存入资金监管账户，剩余房款113万元办理银行按揭；双方应积极配合，于银行审批贷款前备齐贷款所需相关真实证件并到现场办理相关手续；井琴因自身原因未通过贷款审批的，申请其他银行贷款，并承担此间发生的各项费用；高小愚应于过户当天将房屋交付井琴；井琴按照约定付清房款或者已付首付款并通过银行贷款审批的情况下，双方应当于贷款审批通过后三个工作日内办理产权转移登记手续；高小愚如违反合同约定或因其他原因无法将房屋出卖井琴的，应退还已付房款并给付井琴房屋总价款的10%作为违约金；井琴逾期给付房款或者未按照约定履行合同约定的其他义务，每逾期一日按照未付房款的千分之三给付高小愚违约金，逾期30日，高小愚有权不再出售房屋，同时井琴应向高小愚给付房屋总价款的10%作为违约金；由于一方违约，另外两方为追究违约责任产生的律师费由违约方承担。合同签订当日，原告向臻融公司给付定金3万元，高小愚的受托人冀志鹏向井琴出具了收条，臻融公司向高小愚出具了收款收据。2017年4月11日，井琴及丁小明的受托人井楠与高小愚的受托人冀志鹏及臻融公司签订《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》，约定自本合同签订之日起30个工作日内，买卖双方应当办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，本合同网签备案状态自动失效，如需交易应另行签订网签合同；合同签订之日起30日内井琴、丁小明应将房款存入设立的资金监管账户；井琴、丁小明应将首付款61万元存入监管账户，余款90万元申请贷款，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户；双方应自行办理存量房网签及交易资金监管相关事宜并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续。2017年6月10日，臻融公司工作人员刘某某向高小愚父亲发送短信称房屋过户要求高小愚一方提供结婚登记审查处理表。高小愚父亲表示，已告知过臻融公司高小愚在国外，一时回不来，让臻融公司转告买方别再等待，房子暂时不卖了。双方遂形成诉讼。庭审中，井琴表示网签合同签订后，其已向自己联络的中国农业银行西安经开支行申请办理贷款，但因高小愚不能提交结婚登记审查表，致贷款办理最终未果。被告方认为高小愚父亲2017年6月10日作出房屋暂不出卖是高小愚的意思表示，另称高小愚父亲在2017年5月底6月初向房管部门了解到不需要提供结婚登记审查表，通过提交相关证明亦可办理过户手续，故认为原告拖延支付房款，遂于2017年6月10日作出解除合同的意思表示。诉讼中，本院曾追加臻融公司作为第三人参加诉讼。臻融公司述称，《房屋买卖（居间）合同》约定的关键点在于银行审批贷款。按照交易流程，在办理申请银行贷款的手续(即银行面签)时，若卖方未婚，则须提供单身证明(户口本记載未婚)；若卖方已婚，则须卖方及配偶同时出面签署相关同意文件；卖方配偶无法出面，则应提供公证委托书。若前述三种情況均无法满足，且确系卖方婚前个人财产的，则须卖方提供结婚登记审查处理表，以证明交易房屋并非未分割的夫妻共同财产。本案中，三方合同签订后，被告因在国外直至2017年3月才办妥公证委托书。2017年4月11日，买卖双方的公证委托代理人签订了《西安市存量房买卖合同(经纪机构版)》，此时才具备继续办理银行面签手续和贷款审批手续的条件。因涉案房屋系高小愚的婚前个人财产，其配偶无法出面或提供公证委托书，故须由高小愚提供结婚登记审查处理表，井琴及丁小明方可开始办理银行贷款。而实际上，高小愚因在国外无法调取结婚登记审查处理表，直到2017年5月24日网签合同失效，高小愚仍未备齐前述资料，故贷款审批手续无法继续办理。其公司及原告均多次催促高小愚办理上述手续未果，在网签合同失效后，高小愚父亲又明确表示不卖房屋，最终双方沟通无果引致诉讼。另，高小愚未配合办理资金监管手续，井琴及丁小明无法将首付款存入监管账户，在审批贷款未通过的情况下，剩余房款也无法到达监管账户，无法办理过户手续。本案审理中，臻融公司于2019年7月10日办理完成了注销手续，诉讼主体资格灭失。诉讼中，本院还向西安市置诚资产管理有限公司、中国农业银行西安经开支行及西安市XX中心XX房2017年交易的相关政策。西安市置诚资产管理有限公司工作人员表示， 2015年至今，西安市二手房交易办理资金监管不需要提供出卖方的婚姻登记材料。中国农业银行西安经开支行工作人员表示，2017年办理二手房贷款，出卖方提供结婚证即可，不需要结婚登记审查表。西安市不动产登记服务中心二手房产权过户窗口反馈，2017年二手房过户一般需要提交出卖方的结婚登记审查表，但亦可以由出卖方出具个人承诺替代。因双方分歧较大，致本案调解未果。以上事实，有《房屋买卖（居间）合同》、《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》、收条、收款收据、庭审笔录、询问笔录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告及臻融公司签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告应按照合同约定全面履行各自义务。买卖双方在《房屋买卖（居间）合同》签订后，已于2017年4月11日签订了《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》，办理了二手房网签手续，但此后原告贷款手续办理未果，双方亦未办理资金监管手续。经本院核实，原告办理银行贷款不需要被告提供结婚登记审查表，且本案原告申请贷款的银行为其自行联系的银行，原告应当向经办银行充分了解贷款所需的手续及资料，故原告未能办理银行贷款的原因不能归咎于被告未提供结婚登记审查表，原告对合同未继续履行具有一定过错。另，本地二手房办理资金监管并不需要出卖方提供婚姻证明材料，且事实上臻融公司未通知原、被告办理资金监管手续，原、被告之间亦未自行约定具体办理资金监管的时间，故未办理资金监管手续的原因亦不能归咎于被告一方，各方均有相应责任。结婚登记审查表虽系当时房屋过户时一般所需资料，但亦可提交其他替代性材料。对此，被告方称高小愚父亲在2017年5月底6月初已向房管部门核实清楚了该问题，但高小愚一方在知晓该情况后，在未要求原告办理资金监管或支付房款的情况下，径行作出解除合同的意思表示，明显不妥，对此后合同未能实际履行存在主要过错。综上，本案房屋买卖合同在网签后未继续履行，与原告未能充分了解银行贷款政策、未最终办理完贷款审批有关，亦与被告在不能提供结婚登记审查表后径行作出不再履行合同的行为有关，双方均有违约责任。现鉴于双方发生争议期间，本地二手房市场行情发生明显变化，原告现要求按照原交易条件继续履行合同，对被告有失公允，且考虑原告仅支付3万元定金的实际情况，故反诉原告请求解除其与反诉被告之间的房屋买卖关系，本院予以支持，原告要求被告继续履行合同办理过户手续，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案定金3万元虽由臻融公司托管，但被告向原告出具了定金收条，应当视为被告收取了原告的定金，故反诉原告要求反诉被告依约支付3万元定金，本院不予支持，且双方房屋买卖关系解除后，该3万元应由被告予以返还。双方约定被告违约应当支付10%的违约金，结合本案合同最终不能履行的因素，本院酌定由被告按照70%的过错责任向原告支付违约金10.57万元。原告申请诉讼保全可提供多种形式的担保，其向担保公司支付的9060元担保费并非其必要损失，故其要求被告支付该费用，本院不予支持。《房屋买卖（居间）合同》约定违约方应承担律师费，根据双方过错，本院酌定由被告承担原告律师费的70%即2.1万元。涉案网签合同的有效期为30个工作日，该合同因上述期限届满已经失效，对当事人再无约束力，故反诉原告请求解除其与反诉被告在该合同中的房屋买卖关系，本院不予支持。合同约定首付款及尾款应存入资金监管账户，但双方在合同网签有效期内均未办理资金监管手续，反诉原告亦未催促过反诉被告支付房款，故反诉原告主张反诉被告拖延支付房款构成违约，并主张违约金15.1万元及律师费2万元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）井琴、丁小明与被告（反诉原告）高小愚关于西安市XX城XX路XX居XX幢XX单元XX号房屋的买卖关系自本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）高小愚于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）井琴、丁小明返还定金3万元、支付违约金10.57万元及律师费2.1万元；三、驳回原告井琴、丁小明其余诉讼请求；四、驳回反诉原告高小愚其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费18390元（原告已预交），反诉受理费9195元（反诉原告已预交），现由原告井琴、丁小明负担13792.5元，被告高小愚负担13792.5元。保全费5000元（原告已预交），现由原告井琴负担1500元，被告高小愚负担3500元。被告高小愚于本判决生效后十日内支付原告井琴、丁小明8097.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长  李  涛人民陪审员  孙新爱人民陪审员  王占良   二〇二〇年六月四日 书  记  员  尚拥郃1