陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终1545号上诉人（原审原告）：常露平，男，1982年7月21日出生，汉族，现住榆阳区。委托诉讼代理人：郭富裕，陕西尊尚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：榆林市志鸿房地产开发有限责任公司，住所地榆林市榆阳区。法定代表人：尤利霞，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨凤瑜，陕西正北律师事务所律师。委托诉讼代理人：高溪苑，陕西正北律师事务所实习律师。上诉人常露平因与上诉人榆林市志鸿房地产开发有限责任公司（以下简称志鸿公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1575号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人常露平上诉请求：一、依法撤销榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1575号民事判决第二项、第三项；二、依法改判上诉人志鸿公司立即支付上诉人常露平迟延交房违约金7409637.5元及自2012年11月30日起至款付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息（原审判决1848711.95元，上诉违约金差额5560925.55元，利息差额约1000000元，共计上诉差额6560925.55元）；三、依法改判上诉人志鸿公司立即返还上诉人常露平房屋面积差价款2359584.20元及自2012年11月30日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息（原审判决2244026元及2019年1月10日以后的利息，上诉面积差价款差额115558.20元，利息差额约300000元，共计上诉差额415558.20元）；四、本案一二审诉讼费用由上诉人志鸿公司承担。事实及理由：一、本案应当按照合同约定计算违约金。二、一审判决未支持房屋面积其他费用差额115558.20元及自2012年11月30日起至房款付清之日止的利息错误。一审判决已经判令了房屋面积以登记为准据实结算，那么其他收费如契税、大修基金及其他以面积预收的相关税费，均应按照实际面积相应的予以结算、返还，并承担利息。三、上诉人常露平诉请从合同约定交付房屋之日2011年12月31日至2012年11月30日实际交付之日的违约金，属于上诉人常露平自愿放弃2012年11月30日至2012年12月30日之间的违约金，而非上诉人常露平认可交付标准。上诉人志鸿公司上诉请求：一、依法撤销榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1575号民事判决，并依法改判驳回上诉人常露平的诉讼请求；二、本案一二审诉讼费用由上诉人常露平承担。事实及理由：一、上诉人常露平的诉讼请求早已超出诉讼时效，一审法院认定诉讼时效中断，系违法认定，依法应予改判。二、一审法院背离《合同法》规定的当事人意思自治原则，恣意以上诉人志鸿公司所交房屋于2011年12月31日前未经综合验收合格，认定上诉人志鸿公司逾期交房，属于错误认定，依法应予改判。三、一审法院判决上诉人志鸿公司承担面积差的利息有误，依法应予改判。常露平起诉请求：1.依法判令常露平与志鸿公司签订的商品房买卖合同有效；2.依法判令志鸿公司支付常露平迟延交房违约金7409637.5元（总房款36974239元×0.0006元/日×334天（从合同约定交房日2011年12月31日起至实际交房日2012年11月30日））及利息（从2012年11月30日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息）；3.依法判令志鸿公司支付常露平房屋面积及其他费用差价款2359584.20元及利息（从2012年11月30日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息）；4.本案诉讼费用由志鸿公司承担。一审法院查明：2010年10月25日，志鸿公司对其开发的位于榆阳区东沙金沙路东馨富园住宅小区办理了榆住建预售证第2010-16号榆林市商品房预售许可证。2011年1月26日，常露平（买受人）与志鸿公司（出卖人）签订了编号XF（2011）年（005）号商品房买卖合同，约定：第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第2幢一层01-06号商铺，合同约定建筑面积1305.47平方米，二层01-02号商铺，合同约定建筑面积1517.52平方米。第四条、计价方式与价款。该商品房单价为一层每平方米18500元，二层每平方米8450元，总金额36974239元。第五条、面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）最终以产权登记建筑面积为准，据实结算房价款。第八条、交付期限。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，具体交付买受人的时间另行通告或通知。1、该商品房经验收合格。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过20日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。第十一条、交接。该商品房达到交付使用条件后，买受人应当通过媒体（榆林日报或者榆阳区电视台）或电话或短信或售楼中心公示等形式告知买受人办理交接手续。出卖人通过媒体或电话或短信或售楼中心公示等形式告知买受人办理交接手续的，自通告或通知发布之日起5日内，视为交付通知已送达。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并签署房屋验收交接单等事项。期间，2010年10月14日1次、2011年1月25日3次，常露平向志鸿公司交纳房款36974239元。2011年12月20日，志鸿公司组织建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘测单位五方共同进行竣工验收，全部通过验收且合格。2011年12月25日起至2011年12月31日止，志鸿公司在榆林市榆阳区广播电视台进行对磬富园小区交房公告（包括涉案房屋）进行发布，在磬富园小区进行以横幅的形式迎接业主入户。后因房屋交付问题发生纠纷提起诉讼后撤诉。现常露平提起诉讼并提出上述讼请求。另查明：2011年12月30日，志鸿公司对涉案房屋已办理了住宅质量保证书和住宅使用说明书。2012年11月22日，榆阳区建设工程质量安全监督站作出房建（2012）第（022）号陕西省建设工程质量监督报告，结论为合格工程。2012年12月14日（报送时间），办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，载明开工日期2010年5月20日，竣工日期2012年8月1日，竣工验收日期2012年8月1日，发证机关榆林市榆阳区建设局。一审法院认为，本案争议的焦点是1.志鸿公司迟延交房的确定及违约责任的承担方式和数额；2.志鸿公司交付的房屋面积差异确定及费用计算的数额；3.本案是否超过诉讼时效。关于志鸿公司迟延交房的确定及违约责任的承担方式和数额的问题。常露平认为合同约定交房日2011年12月31日，志鸿公司实际交房日2012年11月30日，迟延交房334天。按照合同约定志鸿公司应承担违约金7409637.5元。志鸿公司认为合同约定交房日2011年12月31日，其从2011年12月25日起至2011年12月31日止，在榆林市榆阳区广播电视台进行对磬富园小区交房公告（包括涉案房屋）进行发布符合合同约定，不存在违约情形不承担违约责任。经查，其一、2011年12月20日，志鸿公司组织建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘测单位五方共同进行竣工验收，全部通过验收合格。合同约定交房日2011年12月31日，志鸿公司从2011年12月25日起至2011年12月31日止，在榆林市榆阳区广播电视台进行对磬富园小区交房公告（包括涉案房屋）进行发布虽系事实，但志鸿公司在榆林市榆阳区建设局备案的竣工验收备案表，载明开工日期2010年5月20日，竣工日期2012年8月1日，竣工验收日期2012年8月1日。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定。可见建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。榆阳区建设工程质量安全监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。其二、依常露平与志鸿公司签订的商品房买卖合同“提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并签署房屋验收交接单”的约定。本案中，志鸿公司虽对涉案房屋办理了住宅质量保证书和住宅使用说明书，而未签署房屋验收交接单。综上，志鸿公司对本案所涉商品房存在迟延交房问题应当承担违约责任。常露平按照合同约定主张违约金7409637.5元（总房款36974239元×0.0006元/日×334天）高于常露平造成的实际损失，法院根据公平原则、诚信原则调整为总房款36974239元的5%即1848711.95元（36974239元×5%=1848711.95元），志鸿公司的抗辩理由没有法律依据，不予采纳。关于志鸿公司交付的房屋面积差异确定及费用计算的数额问题。常露平认为志鸿公司提供的房屋应退款项明细表，确定了实际交付的面积，按照合同约定志鸿公司应当返还差价款2244026元（一层应退面积差价款1509045元、二层应退面积差价款734981元），志鸿公司不予认可。经查，依合同的约定及志鸿公司提供的房屋应退款项明细表、法院调取的榆林市不动产登记资料查询结果证明，可以确定实际交付的面积为一层面积1223.90平方米（比合同约定面积少81.57平方米，应退面积差价款1509045元），二层面积1428.54平方米（比合同约定面积少86.98平方米，应退面积差价款734981元）。志鸿公司的抗辩理由不能成立，依法不予采纳。常露平的主张成立，应予以支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。志鸿公司认为合同约定交房期限为2011年12月31日，诉讼时效应当从2011年12月31日起计算2年，现常露平提起诉讼超过诉讼时效，法院应当驳回常露平的诉讼请求。经查，常露平提供了证明1份、身份证复印件1份、民事裁定书1份、民事起诉状2份，可以说明常露平与志鸿公司为涉案房屋发生纠纷并进行主张的事实，故志鸿公司的抗辩理由不能成立，不予采纳。综上、常露平诉请依法判令双方签订的商品房买卖合同有效不违反法律规定，应予以支持；常露平诉请依法判令志鸿公司支付其迟延交房违约金7409637.5元（总房款36974239元×0.0006元/日×334天（从合同约定交房日2011年12月31日起至实际交房日2012年11月30日））及利息（从2012年11月30日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息）的诉讼请求，予以支持迟延交房违约金1848711.95元，其余诉讼请求没有事实依据，不予支持予以驳回；常露平诉请依法判令志鸿公司支付其房屋面积及其他费用差价款2359584.20元及利息（从2012年11月30日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息）的诉讼请求，予以支持房屋面积差价款2244026元及利息（从2019年1月10日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息），其余诉讼请求没有事实依据，不予支持予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、常露平与榆林市志鸿房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同有效。二、本判决生效后十日内，由榆林市志鸿房地产开发有限责任公司返还常露平房屋面积差价款2244026元及利息（从2019年1月10日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息）。三、本判决生效后十日内，由榆林市志鸿房地产开发有限责任公司付给常露平迟延交房违约金1848711.95元。四、驳回常露平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89410元，由常露平负担57410元，榆林市志鸿房地产开发有限责任公司负担32000元。本院查明的事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案争议的焦点是1.本案上诉人常露平起诉时是否超过诉讼时效的问题；2.上诉人志鸿公司是否存在迟延交房的违约行为，如果存在，违约责任的承担问题；3.上诉人常露平主张的房屋面积差价的利息能否支持的问题。关于上诉人常露平起诉时是否超过诉讼时效的问题。本案双方当事人约定的交付房屋的时间为2011年12月31日，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”之规定，上诉人常露平向人民法院请求迟延交房违约责任的的诉讼时效期间为2011年12月31日至2014年12月30日。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定:“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案上诉人常露平虽提供证明其向上诉人志鸿公司主张权利的证据，但其提供的证据中秦治星的证明属于书面证言，证人未出庭作证，依据证据规则的规定，不得作为认定案件事实的根据；其提供的证据中民事裁定书及民事起诉状，虽可以证明其曾就本案中的主张提起诉讼的事实，但其提起该次诉讼时即已超出了诉讼时效，故诉讼时效不能重新起算。双方约定涉案房屋的面积以产权登记面积为准，根据一审法院调取的关于涉案房屋的《榆林市不动产登记资料查询结果证明》记载，涉案房屋在不动产登记中心登记的时间是2017年9月30日，故上诉人常露平向一审法院主张面积差价及其他费用、利息的时间并未超出三年的诉讼时效期间。综上，上诉人志鸿公司关于诉讼时效的主张部分理由成立，本院予以支持，部分理由不能成立，依法不予支持。关于上诉人志鸿公司是否存在迟延交房的违约行为，如果存在，违约责任的承担问题，因上诉人常露平提出该诉讼请求超出了诉讼时效，故依法不予审查。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。上诉人常露平主张的房屋面积差价的利息能否支持的问题。双方当事人对于退还面积差价款时是否计付利息问题未作约定,考虑到志鸿公司占用了面积差价款,而利息性质属于该款项产生的法定孳息,志鸿公司理应在向常露平返还面积差价款时一并返还占有款项期间的利息。因此,常露平请求志鸿公司返还占有面积差价款期间的利息合理合法,一审法院判决上诉人志鸿公司承担面积差价款的利息正确，但对于利息起算时间认定不当，本院予以纠正。对于上诉人常露平所持利息从2012年11月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款付清之日止的请求，因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已取消，故该日后应当适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息，该日之前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。上诉人常露平的其他上诉请求，无证据佐证，依法不予支持。综上，一审法院查明事实不清，处理不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1575号民事判决第一、四项；二、撤销榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1575号民事判决第三项；三、变更榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1575号民事判决第二项为，本判决生效后十日内，由上诉人榆林市志鸿房地产开发有限责任公司返还上诉人常露平房屋面积差价款2244026元及利息（从2012年11月30日起至2019年8月19日的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至前述款项付清之日的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费89410元，由上诉人常露平承担59905元，由上诉人榆林市志鸿房地产开发有限责任公司承担29505元；二审案件受理费101050元，由上诉人常露平承担67704元，由上诉人榆林市志鸿房地产开发有限责任公司承担33346元。本判决为终审判决。审判长  徐晓炯审判员  白成钰审判员  吴凤凤二〇二〇年六月十二日书记员  白婷婷