重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初28434号 原告（反诉被告）：刘霞，女，1971年7月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：阎凯，重庆承业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴卫东，重庆承业律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：光控君澜（重庆）酒店管理有限公司，住所地重庆市北部新区金州大道42号3幢4-16，统一社会信用代码91500000MA5UHLCH9J。 法定代表人：祝洋洋，董事长。 委托诉讼代理人：钟维庆，重庆迈纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓杭，男，系被告（反诉原告）公司职工。 原告（反诉被告）刘霞与被告（反诉原告）光控君澜（重庆）酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘霞的委托诉讼代理人阎凯、吴卫东，被告（反诉原告）光控君澜（重庆）酒店管理有限公司（以下简称“君澜酒店公司”）的委托诉讼代理人张晓杭到庭参加了诉讼。后因案情复杂，依法转为适用普通程序，于2020年4月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人阎凯、吴卫东，被告（反诉原告）君澜酒店公司的委托诉讼代理人钟维庆到庭参加了诉讼。本案因新冠疫情耽误的审理期间87天依法予以扣除。本院现已审理终结。 原告（反诉被告）刘霞向本院提出诉讼请求：1．判令君澜酒店公司立即支付刘霞2019年8月1日至10月13日期间的租金10061.59元；2．判令君澜酒店公司立即支付以欠付租金10061.59元为基数，从2019年8月1日起按照日万分之五计至付清之日止的滞纳金（其中暂计至2019年10月23日的滞纳金为422.59元）；3．判令君澜酒店公司支付刘霞违约金49618.80元。事实和理由：2017年10月26日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定刘霞将位于重庆市北部新区XX大道XX号X幢XX-X号房屋出租给被告。合同对租赁期限、租金标准、逾期支付租金的违约责任、合同的解除等进行了明确约定。合同成立后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告也向原告支付了截止至2019年7月的租金。2019年8月起，被告不再支付租金。后经两江新区政府介入，双方于2019年10月13日签订《解除合同协议书》，解除了双方的租赁合同关系。但合同解除后，被告仍拒不支付欠付的租金、滞纳金及违约金。综上，刘霞为维护自己的合法权益，特诉至贵院望判如所请。 被告（反诉原告）君澜酒店公司辩称，1．原被告之间的租赁合同已经解除，且已经签字确认。2．被告经营状况困难，确实拖欠刘霞租金的事实，由于物业公司采取停水停电方式导致君澜酒店公司无法正常经营，在政府的协调下，君澜酒店公司已经将房屋交还业主；君澜酒店公司拖欠租金是因经营困难，导致物业停水停电和政府介入。3．君澜酒店公司造成刘霞直接租金损失应当按照银行同期贷款利率计算；刘霞主张的滞纳金及违约金过高，依据合同法第114条规定应当予以调整。在本案中，刘霞因君澜酒店公司逾期支付租金所导致的损失及利息损失应当按照同期贷款年利率4.35%计算，而《房屋租赁合同》约定每日万分之五（即年利率18.25%）滞纳金已经超过年利率4.35%的利息损失。4．本案中，原、被告解除合同5天后即签订了新的租赁合同，将涉案房屋出租给第三方，刘霞的实际损失即两个半月的房屋租金，刘霞根据租赁合同向君澜酒店公司主张12个月租金的违约金达到实际损失的72倍，过分高于造成的损失应当予以减少。在政府的协调下，刘霞已经重新出租房屋，已经填补原告的损失，刘霞要求君澜酒店公司给付12个月的租金作为违约金无事实和法律依据，请求驳回刘霞要求君澜酒店公司承担违约金的诉讼请求。如果法院认定君澜酒店公司承担违约责任，君澜酒店公司认为滞纳金和违约金过高。 被告（反诉原告）君澜酒店公司向本院提出反诉请求：1．判令刘霞立即向君澜酒店公司偿还家具购买的费用36248元；2．判令刘霞立即向君澜酒店公司支付自2019年10月14日起至结清之日止的资金占用利息（利息以未付货款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：君澜酒店公司和刘霞于2017年10月签订了《房屋租赁合同》，租赁合同签订后，君澜酒店公司出于经营酒店的需要，自行购置了房屋中的包括床、椅子、沙发等所有家具。其具体的家具如下：茶几1套，单价568元；电视柜1张，单价1580元；写字桌1张，单价1055元；椅子（布艺＋实木）5把，单价400元；床架2个，单价522元；床垫2张，单价910元；床上用品及卫生间标配2套，单价2453元；床头柜4个，单价434元；行李架1个，单价300元；壁画-写字桌背景墙1幅，单价1035元；壁画-沙发后背景1幅，单价710元；壁画-床背后1幅，单价660元；台灯1个，单价310元；小圆茶几1张，单价400元。2019年10月13日，双方签订《解除合同协议书》，确认《房屋租赁合同》已于当日解除，并且君澜酒店公司于当日将租赁房屋及其房屋中的包括床、椅子、沙发在内的所有家具移交给刘霞。之后，刘霞又将房屋连同家具一同出租给他人。案涉家具属光控君澜所有。为此，刘霞应当向君澜酒店公司支付家具购买费用36248元。 原告（反诉被告）刘霞辩称，1．本案反诉不符合反诉规定不应受理。不是基于同一诉讼标的，本诉是基于双方租赁合同关系，反诉要么是基于物权关系，要么基于委托买卖关系，但绝非基于租赁合同，且反诉的诉讼标的与本诉的诉讼标的没有牵连性，不应作为反诉在一个案件中处理。2．反诉请求没有事实和法律依据应予驳回。首先，涉案房屋内的家具家电并非反诉人购买，而是案外人重庆浙兄装饰工程有限公司（以下简称“浙兄装饰公司”）因为履行与刘霞间的装修升级合同而添置，刘霞已经支付全部对价，因此，房屋内的全部家具家电归刘霞所有。假设房屋内的部分家具家电是君澜酒店公司受案外人浙兄装饰公司委托而另行采购，则君澜酒店公司关于采购款的请求也只能向案外人提出，与刘霞无关；假设有证据充分证明房屋内超过物业装修升级标准的家具，是君澜酒店公司自行添置，根据租赁合同约定，君澜酒店公司在交还房屋的时候也只能自行取走该部分超标家具，而无权要求刘霞支付家具款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人举示的对真实性无异议的房屋租赁合同、不动产权证、装修升级服务委托合同、收据、会议纪要、解除合同协议书、物资清单等证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1．对君澜酒店公司举示的付款回单6份，本院认为，君澜酒店公司支付的款项，系其与案外人之间签订物资后支付款项，与本案没有直接的关联，故对上述证据的关联性，本院不予采信； 2．对君澜酒店公司举示的地毯采购合同、光控君澜（重庆）酒店产品销售合同书、灯具购销合同、棉品采购合同、装修画销售补充合同、软装采购补充协议，本院认为，上述6份合同系被告（反诉原告）与案外人之间签订购买物资的相关协议，与本案没有直接的关联，故对上述证据的关联性，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：刘霞系位于重庆市北部新区XX大道XX号X幢XX-X房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为59.07平方米，房屋用途为商务金融/办公。君澜酒店公司从2018年2月至2019年8月期间经营位于重庆市北部新区XX大道XX号的光控君澜酒店。 2017年10月26日，以刘霞为出租人（甲方）、君澜酒店公司为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》1份。合同主要约定：1．租赁标的物为重庆XXXXXX广场X期工程XX组团XX层X号房屋，建筑面积为59.02平方米（最终以甲方房产证书登记的位置和建筑面积为准）。2．出租方式为甲方同意本合同有效期内租赁标的物的使用、收益等一切权利均归乙方享有。在租赁期限内，乙方有权利用租赁标的物的使用权进行合法投资、经营、转租等。3．租赁期限为15年，自开发商实际交房日起算；租赁期限届满前30天内，双方均未提出终止协议，则本租赁协议自动顺延，顺延后租赁协议中的条款与本协议一致，且顺延不限次数。4．租金及支付方式：第1年至第4年月租金为70元/㎡，第5年至第7年月租金为80元/㎡，第8年至第10年月租金为93元/㎡，第11年至第13年月租金为104元/㎡，第14年至第15年月租金为116元/㎡；每月10日前乙方通过银行转账方式支付甲方当月租金；5．租赁期限内，除本合同另有约定，以下费用包括但不限于：水电费，电话费；电视收视费；治安费，消防费；市场推广费；市场管理费，物业管理费，卫生费等有关经营的支出均由乙方支付。6．本合同的变更与解除应由双方协商一致签订书面协议。否则，任何一方不得单方面变更或解除本合同。7．乙方对租赁标的物享有完全独立的使用、经营和管理等权利，该权利包括但不限于下列内容：决定并实施对商品房进行装饰装修、再次装饰装修的权利，决定并实施对经营设施设备进行变更、添置的权利，决定并实施对商品房与他人商品房之间进行任何方式的改建，以及变更使用功能、使用方式的权利；代表甲方与开发商办理房屋交接、收房手续。8．合同期内，乙方必须按照约定向甲方支付租金，乙方如逾期超过30日（节假日除外）未支付租金的，乙方在及时补清当期所欠租金外，每逾期一天还应按照所欠租金总额的万分之五支付滞纳金给甲方。若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同，同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金（租金按约定租金标准计算）；在租赁期内，若甲、乙双方擅自单方面解除或终止本合同，单方解除或终止的一方应按合同的首年12个月租金向对方给付违约金；若违约金不足以弥补对方损失的，单方解除或终止的一方应向对方承担由此带来的全部损失。9．在租赁期内，若乙方管理不当造成该房屋的一切损失由乙方承担全部责任。10.附件1《商品房买卖合同》复印件，附件2《房产证》复印件（房管局办理房产证后提交），附件3《装修升级服务标准》，附件4《装修升级服务委托合同》复印件。合同还对其他事项进行了约定。合同尾部刘霞在合同上签字并捺印，君澜酒店公司在合同上加盖单位印章。 合同签订后，君澜酒店公司按照合同约定向刘霞给付2019年7月31日前的租金。之后，君澜酒店公司未再给付租金。君澜酒店公司尚欠刘霞2019年8月1日至2019年10月13日期间（共计2个月零13天）的租金至今未给付。 因被告君澜酒店公司经营酒店不善，未能按时给付其租赁房屋业主的租金，导致业主集体到重庆市北部新区政府信访。2019年10月15日，重庆市北部新区政法委主持，有XX街道、司法局、公安分局、XX派出所等多个部门参加的协调会，并形成了会议纪要。会议要求被告君澜酒店公司筹集资金给付租金，做好酒店原有资产的处置移交等工作，同时要求被告妥善处理经营酒店期间拆除的14楼房间重新恢复装修的问题。 2019年10月13日，以刘霞为出租方（甲方）、君澜酒店公司为承租方（乙方），双方签订《解除合同协议书》，协商解除上述《房屋租赁合同》，君澜酒店公司将涉案房屋及物资返还给刘霞。《解除合同协议书》载明如下内容：“甲方于2017年10月26日与乙方签订了《房屋租赁合同》。由于乙方从2019年8月至今拖欠甲方租金已超过60日，根据合同第八条第三款规定乙方已经构成违约。甲乙双方经协商同意于2019年10月13日解除双方签订的《房屋租赁合同》。甲方保留追诉乙方有关违约责任的权利。此协议壹式贰份，甲方双方各持壹份，具有同等法律效力”。刘霞在协议书上签名并捺印，君澜酒店公司在协议书上加盖单位印章。2019年10月16日，刘霞在《物资清单》上签名捺印，并备注“现清单与原清单不符，差部分东西”。《物资清单》显示如下：茶几1套、电视柜1台、电视机1台、电视机2台、写字桌1张、椅子5张、小床2张、床垫2张、床上用品2套、床头柜4张、行李架1张、壁画3幅、台灯1盏、空调2台，卫生间标配1套、小圆茶几1套等家具、家电，但《物资清单》中并未记载上述物品的品牌、规格以及新旧程度。 君澜酒店公司在庭审中举示的地毯采购合同、光控君澜（重庆）酒店产品销售合同书、灯具购销合同、棉品采购合同、装修画销售补充合同、软装采购补充协议等证据，显示合同签订的时间分别在2018年6月至7月期间。 刘霞、君澜酒店公司在庭审中，对君澜酒店公司尚欠2019年8月1日至2019年10月13日期间租金的标准为按照合同约定标准70元/平方米/月；君澜酒店公司在经营光控君澜酒店过程中，刘霞没有委托君澜酒店公司添置家具的事实，双方无争议。刘霞、君澜酒店公司对君澜酒店公司添置的家具、家电的价值，双方均不申请价值评估。 君澜酒店公司对其要求刘霞偿还购买家具的费用36248元的诉讼请求，在庭审中陈述根据反诉时提交清单上的单价和数量计算出来的；反诉请求中的家具从账上反映是反诉原告自行购买的；君澜酒店公司根据采购合同购买的家具用于光控君澜酒店经；同时陈述案涉房屋中的家具系君澜酒店公司为了尽量挽回业主损失，将物资交给本诉原告，促使本诉原告将房屋尽快出租给第三方重新开业，但是物资的所有权在被告的事实，但在庭审中并未提供证明其购买的家具向刘霞交付，以及君澜酒店公司购买的家具与双方之间于2019年10月16日形成《物资清单》中的家具系相同物品的相关证据，予以证明。 第二次庭审中，刘霞陈述，原、被告双方解除合同后，其损失为欠付的租金及滞纳金，房屋空置损失，寻找新的交易机会成本，为了重新出租可能发生恢复原状的费用；君澜酒店添置的家具，君澜酒店没有向其交付相应家具的证据。 另查明，刘霞（委托人、甲方）与案外人浙兄装饰公司（受托人、乙方）签订了《装修升级服务委托合同》1份。合同主要约定：1．甲方委托乙方在该物业具备交付条件时由乙方按时接房、验房；2．乙方对该物业进行装修升级服务，最迟的交付时间为2018年1月31日；3．装修升级费标准（含家具、家电）1600元/㎡，需要升级物业的建筑面积为59.02㎡，装修升级费为94432元。《装修升级服务委托合同》中的附件《物业装修升级标准》的“家具家电部分”显示如下：品牌沙发1套、品牌茶几2套、品牌办公桌1张、品牌椅5套等14件物品。 君澜酒店公司于2017年4月17日成立，其公司的法定代表人于2019年4月4日由段欢变更登记为祝洋洋。 2019年11月8日，刘霞要求君澜酒店公司支付2019年8月1日至2019年10月12日期间的房屋租金、滞纳金以及违约金，诉至本院。诉讼过程中，君澜酒店公司提出反诉，要求刘霞立即偿还家具购买的费用36248元以及资金占用利息。 本院认为，刘霞与君澜酒店公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。 君澜酒店公司租赁刘霞的房屋后，理应按合同约定支付相应的租金。刘霞、君澜酒店公司在庭审中，双方对君澜酒店公司尚欠2019年8月1日至2019年10月13日期间租金的标准为按照合同约定标准70元/平方米/月；君澜酒店公司在经营光控君澜酒店过程中，刘霞没有委托君澜酒店公司添置家具的事实，无争议，本院予以确认。双方当事人于2019年10月13日签订的《解除合同协议书》明确约定合同于2019年10月13日解除，故君澜酒店公司给付的租金，应当给付至2019年10月13日。2019年8月1日至2019年10月13日期间，被告应给付的租金为10061.59元（70元/平方米/月×59.07平方米×2个月＋70元/平方米/月×59.07平方米÷30天/月×13天）。 原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中约定的滞纳金，系双方当事人约定的未按期支付租金的滞纳金，而被告未按期支付租金，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。根据《房屋租赁合同》约定，君澜酒店公司应当于每月10日前支付当月租金，故滞纳金应从君澜酒店公司未付租金当月的11日起算。本案中双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定每日万分之五的滞纳金，本院认为双方约定的滞纳金过高，且被告在庭审中抗辩滞纳金过高，故本院对滞纳金的计算标准依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算。现原告起诉要求以欠付租金10061.59元为基数，按每日万分之五的标准计算滞纳金，从2019年8月1日起至付清租金止的诉讼请求，本院对滞纳金的计算方式，依法调整为：分别以租金4134.90元为基数，从2019年8月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至租金4134.90元付清之日止；以租金4134.90元为基数，从2019年9月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至租金4134.90元付清之日止；以租金1791.79元为基数，从2019年10月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至租金1719.79元付清之日止。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高的请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之百三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中关于“若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同，同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金（租金按约定租金标准计算）”的约定，本案双方当事人在解除合同前，君澜酒店公司已经超过60日未支付租金，根据公平原则和诚实信用原则，双方当事人举示的证据以及双方的陈述，本院综合认为双方当事人的该约定过分高于违约造成的损失，且君澜酒店公司在庭审中亦提出违约金过高，因此，本院酌情主张6个月的租金（即24809.40元，70元/平方米/月×59.07平方米×6个月）作为违约金，较为公平、合理。君澜酒店公司抗辩刘霞选择滞纳金的违约责任，已经能够填补其的实际损失，刘霞重复要求君澜酒店公司承担12个月的租金作为违约金无法律依据，请求驳回刘霞要求其承担违约金诉讼请求的抗辩意见理由不成立，证据不充分，本院不予支持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条关于“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”的规定，以及该法第一百四十条关于“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。”的规定，本案君澜酒店公司根据双方签订的《房屋租赁合同》，其在租赁期间使用租赁房屋过程中添置家具的添附行为，现双方解除合同后要求刘霞偿还其购买家具的款项及资金占用损失的诉讼请求，与君澜酒店公司没有按时结付租金，刘霞依据《房屋租赁合同》要求君澜酒店公司给付租金、滞纳金及违约金的诉讼请求，存在一定的牵连，故君澜酒店公司有权提起反诉，符合法律规定，故刘霞认为君澜酒店公司提出反诉不符合法律规定，受理后应予驳回的抗辩意见理由不充分，本院不予支持。对于君澜酒店公司要求刘霞偿还其购买家具费用以及资金占用利息的诉讼请求，虽然在庭审中举示的地毯采购合同、光控君澜（重庆）酒店产品销售合同书、灯具购销合同、棉品采购合同、装修画销售补充合同、软装采购补充协议等证据予以证明，但君澜酒店公司并未提供其购买的家具向刘霞交付，以及其购买的家具与双方之间形成《物资清单》中的家具，系相同财产的相关证据，同时结合双方当事人在庭审中陈述的君澜酒店公司在经营光控君澜酒店过程中，刘霞没有委托君澜酒店公司添置家具是无争议的事实，以及当事人的陈述和双方当事人举示的证据，本院综合认为，君澜酒店公司举示的证据不能形成证据锁链，不能充分证明双方解除合同于2019年10月16日形成《物资清单》中的物品，就是君澜酒店公司在经营光控君澜酒店期间添置的物品，其应依法承担相应的法律后果。同时，双方解除合同后，君澜酒店公司对经营期间自行购买家具，与原告装修案涉房屋时的家具并未形成混合物，君澜酒店公司亦可以自行搬离，因此，君澜酒店公司要求刘霞偿还其购买家具费用以及资金占用利息的诉讼请求证据不充分，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告（反诉被告）刘霞租金10061.59元。 二、被告（反诉原告）光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告（反诉被告）刘霞逾期支付租金的滞纳金（滞纳金的计算方式：分别以租金4134.90元为基数，从2019年8月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至租金4134.90元付清之日止；以租金4134.90元为基数，从2019年9月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至租金4134.90元付清之日止；以租金1791.79元为基数，从2019年10月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，直至租金1719.79元付清之日止）。 三、被告（反诉原告）光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告（反诉被告）刘霞违约金24809.40元。 四、驳回原告（反诉被告）刘霞的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）光控君澜（重庆）酒店管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1302元，由原告（反诉被告）刘霞负担620元，被告（反诉原告）光控君澜（重庆）酒店管理有限公司负担682元；反诉案件受理费353元，由被告（反诉原告）光控君澜（重庆）酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  邹富奎 人民陪审员  晏慧耘 人民陪审员  彭钦梅 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  易雁蛟