河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0209民初331号 原告：刘伟进，男，1967年3月3日生，汉族，现住唐山市迁安市。 委托诉讼代理人：许国强，河北实同律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：田黎楠，河北实同律师事务所律师，代理权限为一般代理。(未出庭) 被告：唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司，住所地唐山市曹妃甸区唐海镇滨海大街北侧、华兴路东侧。 法定代表人：张福权，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨小利，河北剑民律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：王孝勇，河北剑民律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 第三人：唐山市东成房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区体育场西楼2-1-101。 法定代表人：赵丽丽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：代二梅，河北唐佳律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告刘伟进与被告唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司第三人唐山市东成房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟进委托诉讼代理人许国强、被告唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨小利、王孝勇、第三人唐山市东成房地产开发有限公司委托诉讼代理人代二梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘伟进向本院提出诉讼请求：1.要求法院确认原告与第三人唐山市东成房地产开发有限公司签订的《蓝色港湾认购合同》有效；2.要求被告与原告签订商品房买卖合同，并交付所涉房产；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年8月8日，原告刘伟进与第三人唐山市东成房地产开发有限公司签订《蓝色港湾认购合同》。该合同约定了项目简介及概况，建设标准及配套，交房标准，认购情况，价格及付款，违约事项。原告刘伟进认购了第三人唐山市东成房地产开发有限公司开发蓝色港湾项目1-2-1101号房屋，建筑面积105平方米，并约定以产权部门实测为准，如面积发生变化，单价不变，房款总价多退少补。认购合同约定，单价2900元每平方米，房屋总价款304500元，付款方式为全款。2013年8月8日，原告刘伟进向第三人唐山市东成房地产开发有限公司交付了购房款279931元，唐山市东成房地产开发有限公司为原告出具了收据。2016年9月1日，唐山市东成房地产开发有限公司、唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司与二十一冶建设集团有限公司签订《协议书》，由被告唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司承接蓝色港湾项目，《协议书》约定因蓝色港湾项目所需开发的土地、建设、销售等许可证件尚待办理，由鑫和佳旺自行办理并承担相关费用。现被告唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司已取得蓝色港湾小区商品房预售许可证，房屋已达到交付标准，原告要求被告唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司继续履行《蓝色港湾认购合同》，将蓝色港湾小区1-2-1101室交付给原告，被告唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司拒不履行该合同，并要求原告按照5000元每平米补交房款。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司辩称，1、原告在诉状中陈述的事实不符，被告与第三人之间关于蓝色港湾项目转让达成协议，第三人将蓝色港湾项目土地使用权及在建工程转让给被告，由被告支付对价。2016年9月1日，被告、第三人还有案外人二十一冶建设集团有限公司签订协议书，第三人、案外人二十一冶建设集团有限公司将土地使用权及在建工程转让给被告，转让对价为被告承担附件一的工程款及附件二的债务，但是对附件一的工程款及附件二工程款的数量三方未作明确约定。2016年10月18日、19日被告与第三人达成新的意见，签订了国有土地使用权转让合同，第三人将蓝色港湾项目土地使用权转让给被告，由被告支付转让对价款80912691.45元。后，被告取得了土地使用权，综上被告与第三人之间属于土地使用权及在建工程转让的关系，不存在原告诉称的债权债务转让关系。2、原告与第三人签订的合同是无效合同，2013年8月8日双方签订合同时第三人未取得商品房预售许可证，根据相关法律规定该协议是无效合同，同时被告也并非是认购合同当事人，被告多次通知原告补交房款但原告明确表示拒绝，因此原被告双方未建立新的合同关系，原告的主张无事实和法律依据。3、原告所持有的认购合同收据不具有真实性，是原告为了抵账与第三人签订认购合同，没有实际缴纳收据表明的购房款，因此应驳回原告的诉请。 第三人唐山市东成房地产开发有限公司述称，1、原告是与案外人张东礼一起用65万元抵账取得的该楼房，因第三人已进入重整阶段且未进行审计，对于抵账的详情目前还不清楚。2、原告诉状中所述的被告与第三人案外人2016年9月1日协议书，因二十一冶建设集团有限公司已在唐山市中级人民法院法院提起诉讼，协议书及补充协议的效力应以法院审理为准。3、2020年2月11日唐山市中级人民法院裁定受理第三人的重整申请，并于2020年2月13日裁定该重整案件由唐山市古冶区人民法院审理，如果原告的起诉时间早于2020年2月11日，其诉讼应变更为债权确认之诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交《蓝色港湾认购合同》，证明2013年8月8日原告与第三人达成了认购协议，该协议的内容具备了商品房买卖合同的主要条款，应认定《商品房买卖合同》；2.原告提交购房款收据，证明第三人已收到原告交纳的购房款；3.原告提交《协议书》一份，证明2016年9月1日以后涉案的蓝色港湾开发项目已经整体由本案第三人转让给本案被告，该协议约定了开发项目所需土地、建设、销售等许可证件尚未办理，由本案被告办理，本案被告在受让项目时是明确知道该项目没有房屋销售许可，该合同第九条约定，关于涉案项目债权债务整体转让是由被告承继的第三人的主体地位并承担相应的债权债务；4.原告提交（2017）冀0205民初2001号民事判决书，该判决书对《协议书》的真实性及合同内容予以确认，其中审理查明本案第三人已经将涉案小区和古冶金街项目转让给被告，债权债务均由本案被告承担。5、原告提交（2018）冀0209民初3327号民事判决书，证明被告承继了第三人的项目后办理了不动产、开发建设手续，2017年10月25日取得了商品房预售许可证，在原告起诉前被告已经取得了商品房的预售许可证。 被告唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司质证称，对《蓝色港湾认购合同》不认可，是因为抵账才签订的，收据不是被告开具的，真实性有异议，原告没有实际缴纳购房款。对《协议书》、两份判决书的真实性无异议，对证明目的不认可。 被告唐山市东成房地产开发有限公司质证称，同被告唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司的质证意见，对收据不认可，房款是抵账，房款不是原告实际缴纳给第三人的。 经审查，原告提交的《蓝色港湾认购合同》及收据均为原件，且加盖唐山市东成房地产开发有限公司曹妃甸分公司印章，对两份证据本院予以采信，被告及第三人对原告提交的真实性无异议的其他证据，本院予以采信。 被告唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司提交《唐山市曹妃甸区国有土地使用权转让合同》、《土地评估报告》，证明被告与第三人、二十一冶建设集团有限公司签订的《协议书》对债务范围及数量未明确约定，被告与第三人就《协议书》第三条第三款及第二条第二款内容进行了修改，并达成了新的一致意见第三人将项目的土地使用权转让给被告，由被告支付转让对价款80912691.45元。被告鑫和佳旺提交（2018）冀0209民初1152号民事判决书、（2018）冀0209民初3328号民事判决书、（2019）冀02民终2391号民事判决书，证明原告与第三人签订的《蓝色港湾认购合同》属于无效合同，被告多次通知、要约重新签订商品房买卖合同，原告拒绝履行。 原告质证称，对《唐山市曹妃甸区国有土地使用权转让合同》、《土地评估报告》的真实性没有异议，但是该证据只是涉案小区土地使用权转让的价款并不涉及到本案工程及与第三人转让关系的对价，该证据不能达到被告的证明目的。对判决书的真实性无异议，但在三个案件审理过程中均没有涉及到本案原告提交的《协议书》，《协议书》明确了蓝色港湾小区在建工程的转让及转让时债权债务的转让关系原第三人地位已由被告承继，本案原告是在商品房销售许可证办理后起诉的。 第三人唐山市东成房地产开发有限公司质证称，管理人在接受第三人重整后没有找到相应的材料，对其真实性无法核实，其他无异议。 经审查，被告唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司提交的《唐山市曹妃甸区国有土地使用权转让合同》、《土地评估报告》为原件，对该证据本院予以采信，原告及第三人对被告提交的真实性无异议的其他证据，本院予以采信， 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月8日，原告刘伟进与唐山市东成房地产开发有限公司曹妃甸区分公司签订《蓝色港湾认购书》，约定原告刘伟进认购唐山市东成房地产开发有限公司曹妃甸区分公司开发的蓝色港湾项目1号楼2单元1101室，暂定建筑面积105平方米。原单价3730元，付款方式为全款，优惠后单价2900元/平方米（2900*105=304500）。当日，唐山市东成房地产开发有限公司曹妃甸区分公司为原告出具收据一份，确认收到蓝色港湾1号楼2单元1102室房（部分）款279930元。 2016年9月1日，唐山市东成房地产开发有限公司（甲方）、二十一冶建设集团有限公司（乙方）、唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司（丙方）签订《协议书》，约定甲方自愿将唐山市曹妃甸区蓝色港湾项目土地使用权转让给丙方，用于抵顶丙方为甲方偿还乙方蓝色港湾项目工程款及甲方在古冶金街及蓝色港湾两个项目的债务。 唐山市东成房地产开发有限公司于2016年10月取得坐落于唐山市曹妃甸区北侧土地的不动产权证书，证书号为：冀（2016）唐山市曹妃甸区不动产权第000165号、冀（2016）唐山市曹妃甸区不动产权第0001666号、冀（2016）唐山市曹妃甸区不动产权第0001667号、冀（2016）唐山市曹妃甸区不动产权第0001668号。并于2016年10月19日、2017年8月28日将以上国有土地使用权转让给唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司。唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司对该小区进行了续建。曹妃甸区蓝色港湾小区（一期）由唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司分别于2017年1月16日取得建设用地规划许可证（地字第130230201700002），于2017年3月3日取得建设工程规划许可证（建字第130230201700019）。唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司于2017年8月1日取得蓝色港湾小区一期续建施工许可证，于2017年10月25日取得蓝色港湾小区一期商品房预售许可证。 2019年9月6日，被告唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司短信通知原告于2019年9月10日前补交剩余房款，如逾期，唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司将依法解除房屋预订（预留）合同，将商品房另行销售。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。唐山市东成房地产开发有限公司建设施工时未办理任何手续，2013年8月8日与原告刘伟进签订《蓝色港湾认购合同》时并未取得商品房预售许可证明。2016年10月取得坐落于唐山市曹妃甸区北侧土地的不动产权证书，随后将国有土地使用权转让给了被告唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司，在此过程中一直未取得预售许可证。关于该小区的建设用地规划许可证（地字第130230201700002）、建设工程规划许可证（建字第130230201700019）、蓝色港湾小区一期续建施工许可证、蓝色港湾小区一期商品房预售许可证，均为2017年由唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司取得。故原告刘伟进与唐山市东成房地产开发有限公司曹妃甸区分公司在其未取得商品房预售许可证明时签订的《蓝色港湾认购合同》应当认定为无效。且被告唐山市曹妃甸区鑫和佳旺房地产开发有限公司并非《蓝色港湾认购合同》的当事人，故本案中对于原告刘伟进的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 驳回原告刘伟进的全部诉讼请求。 本案案件受理费5868元，减半收取计2934元，由原告刘伟进负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 王林荣 二〇二〇年六月五日 法官助理 李文倩 书 记 员 袁 婧 ——