江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初5675号原告：梁锡美，男，1976年10月27日生，汉族，住四川省盐亭县。原告：赵婉容，女，1977年9月6日生，汉族，住四川省盐亭县。共同委托诉讼代理人：汤永燕，江苏金锡律师事务所律师。被告：顾克明，男，1968年5月5日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：杜飞跃，江苏衡欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：周寅辉，江苏衡欣律师事务所律师。被告：石敏芳，女，1970年7月24日生，汉族，住无锡市惠山区。原告梁锡美、赵婉容与被告顾克明、石敏芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用普通程序审理，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告梁锡美、赵婉容的共同委托诉讼代理人汤永燕，被告顾克明到庭参加诉讼，被告石敏芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁锡美、赵婉容向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除梁锡美与顾克明、石敏芳签订的《买房协议》；2、请求法院判令顾克明、石敏芳退还已缴纳的房款206108元；3、顾克明、石敏芳向梁锡美、赵婉容赔偿房屋差价损失435192元；4、顾克明、石敏芳向梁锡美、赵婉容赔偿律师费损失18000元；5、本案诉讼费、鉴定费由顾克明、石敏芳承担。事实和理由：2010年11月22日，梁锡美与顾克明、石敏芳签订买房协议一份，约定顾克明、石敏芳将坐落于钱桥街道洋溪人家45号门601室（以下简称洋溪人家45-601室）房屋出售给梁锡美，梁锡美向顾克明、石敏芳支付了买房款206108元，顾克明、石敏芳向其交付了房屋，梁锡美装修后并居住至今。现案涉房屋已达过户条件，但顾克明、石敏芳未配合过户。后经顾克明确认，洋溪人家45-601室房屋系案外人郑煜洪所有，现双方的买房协议无法继续履行，故诉至本院要求判如所请。被告顾克明辩称：其原有房屋是洋溪人家50-402室，2010年左右，其舅舅蔡泉明（当时是社区负责拆迁的工作人员）将该房屋与郑煜洪拆迁所得洋溪人家45-601房屋调换了。其在卖房时并不知道这个情况，是去年要办产证时才知道的。同意解除与梁锡美之间的买房协议，并返还其购房款，但其没有违约，不应承担房屋差价损失及律师费。且梁锡美居住案涉房屋十多年，应支付房屋使用费。被告石敏芳未予答辩。经审理查明：2010年11月22日，梁锡美与顾克明、石敏芳签订《买房协议》一份，证明：顾克明、石敏芳将坐落于洋溪人家45-601室74.14平方米的农民安置房卖给梁锡美，经双方充分协商达成如下协议：一、房屋面积为74.14平方米，房屋价格为每平方米2780元，房屋总价为206108元。二、付款方法，梁锡美一次性付给顾克明、石敏芳。三、双方签字生效后，该房屋的产权归梁锡美所有，由于政策的因素，该房屋的姓名暂为顾克明、石敏芳，如日后政策允许可以变更，顾克明、石敏芳无条件帮助梁锡美办理相关手续，如办理手续所产生的费用一律由梁锡美承担，与顾克明、石敏芳无关。日后该房屋的增值或者贬值与顾克明、石敏芳无关。四、本协议生效后，双方均不得违反，如因一方违约造成的经济损失，一切由违约方承担。协议下方卖方签字为顾克明、石敏芳，买房签字为梁锡美，中正人签字为蔡泉明、陆满圣、陆其生。签协议当日，顾克明向梁锡美出示了无锡市惠山区钱桥街道办事处资产管理委员会出具的一份结算凭证，载明：“今收到顾克明农民安置房款100108元”。梁锡美于2010年11月24日向顾克明支付了购房款206108元。顾克明出具《收条》载明：“今收到梁锡美购房款贰拾万陆仟壹佰零捌元整”。后案涉房屋交付至梁锡美，梁锡美自行装修入住至今。另查明：洋溪人家45-601室为案外人郑煜洪拆迁所得。诉讼中，经梁锡美、赵婉容申请，本院委托宜兴市陶都房地产土地评估有限公司对案涉房屋（含室内装修）进行评估，该公司于2020年4月7日出具宜陶都评报（法院）字（2020）第035号房地产估价结果报告，认定洋溪人家45-601室住宅地产在价值时点2020年3月20日的市场价值为64.13万元（其中装潢评估总价为3.7万元），房地产单价为8650元每平方米。顾克明对该份评估报告不认可，其表示如评估的房地产价格中包含土地出让金，则应从房屋差价中予以扣除。再查明，梁锡美与赵婉容系夫妻关系，二人确认洋溪人家45-601室房屋系共同向顾克明、石敏芳购买，梁锡美代表赵婉容在买房协议上签字。顾克明与石敏芳系夫妻关系。2019年7月15日，梁锡美、赵婉容委托江苏金锡律师事务所为其与顾克明、石敏芳房屋买卖合同纠纷一案提供法律服务，并缴纳律师费18000元。庭审中，顾克明申请其舅舅蔡泉明出庭作证。蔡泉明到庭陈述：“其原先是洋溪社区管理拆迁的农副组长，工作是协助拆迁，顾克明系其外甥。2010年左右，案外人郑煜洪找到他表示自己不满意拆迁获得的洋溪人家45-601房屋的楼层，要求帮忙换成楼层矮一点的。刚好顾克明手上有一套政府给予照顾的农民安置房，楼层是在4楼，两个房子面积一样大。其考虑到6楼的房子好卖一点，所以就私下给换了。这个事情顾克明与梁锡美均不知情。当时安置房政策是不允许买卖的，也无法办理产证，所以这种私下办理更换的情况比较多。梁锡美与顾克明的买房协议是其帮忙草拟的并且将房屋钥匙交给了梁锡美”。本院为查明事实，向案外人郑煜洪作了一份调查笔录，郑煜洪陈述：“2009年我家老房子拆迁，分得政府拆迁安置的洋溪人家109-301室、13-402室、45-601室房屋，我拿到房子后嘀咕了一句6楼太高了。后来社区里负责拆迁的工作人员蔡泉明找到我，他说他外甥名下分到的是洋溪人家50-402室，他外甥想把房子卖掉，6楼好卖一点，他问我愿不愿意换，我提出要签协议，他说用不着，可以帮我们办房产证的。后来就交换了钥匙，一直到2019年社区开始办产证了，我才知道50-402室的房屋是政府照顾的农民安置房，只有居住权没有所有权，我现在想要要回45-601的房子”。对蔡泉明的证人证言及案外人郑煜洪的陈述，顾克明表示真实性无异议，该两份证据足以证明其在案涉房屋的买卖合同中不存在违约行为，不应承担赔偿损失的责任。梁锡美表示真实性无异议，但其对于两套房屋调换的事情不知情。其购买顾克明的房屋，是当时政府负责拆迁的工作人员蔡泉明草拟的买房协议并作为中正人在协议上签字，且向其交付了案涉房屋的钥匙。梁锡美有理由相信案涉房屋产权系顾克明所有，现因顾克明与案外人郑煜洪之间的纠纷导致案涉房屋产权无法变更，合同目的不能实现，顾克明应承担全部赔偿责任。以上事实，由买房协议、收据、结算凭证、房地产司法鉴定估价报告、结婚证复印件及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：被告石敏芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应诉讼权利。梁锡美与顾克明、石敏芳签订的《买房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。梁锡美按约支付购房款，顾克明、石敏芳应按照合同约定配合梁锡美办理房屋产权变更登记手续。现案涉房屋经查属于案外人郑煜洪拆迁所得，房屋产权未登记在顾克明、石敏芳名下，梁锡美要求顾克明、石敏芳配合办理房屋产权变更登记手续的合同目的无法实现，故梁锡美据此主张解除与二人签订的《买房协议》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于梁锡美要求顾克明、石敏芳向其返还已支付的购房款206108元的诉讼请求，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，梁锡美要求顾克明、石敏芳赔偿因合同解除造成的房屋增值部分损失及律师费损失，对此本院认为，房屋增值部分损失属于可得利益损失，而律师费部分不属于签订合同时可以预见且必然会产生的费用，故对于律师费部分的诉讼请求，本院不予支持。案涉房屋经鉴定机构评估市场价为641300元，而双方签订买卖合同时约定总房款为206108元，故增值部分损失为435192元，该损失系因合同解除而造成的可得利益损失。本案中，顾克明、石敏芳作为卖方，将产权存在争议的房屋卖给梁锡美，致使梁锡美无法办理房屋产权变更登记手续，合同目的不能实现，其行为是导致合同解除的主要原因。梁锡美作为买方，在购买房屋时未仔细审核案涉房屋的产权归属情况，其对合同解除存在一定过错。综上，顾克明、石敏芳应向梁锡美赔偿房屋增值部分损失304634.4元。因梁锡美与赵婉容系夫妻关系，二人确认系共同向顾克明、石敏芳购买案涉房屋，故顾克明、石敏芳应向梁锡美、赵婉容退还购房款206108元并赔偿损失304634.4元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除梁锡美与顾克明、石敏芳于2010年11月22日签订的《买房协议》。二、顾克明、石敏芳于本判决生效之日起10日内返还梁锡美、赵婉容购房款206108元。三、顾克明、石敏芳于本判决生效之日起10日内赔偿梁锡美、赵婉容房屋增值损失304634.4元。案件受理费10393元，评估鉴定费8000元，合计18393元，由梁锡美、赵婉容负担4144元，由顾克明、石敏芳负担14249元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 露人民陪审员  章亚娟人民陪审员  肖冠东二〇二〇年六月二十三日法官 助理  尤橙君书 记 员  胡 馨