安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终539号 上诉人（原审被告）：周元子，男，1984年10月12日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：李强，安徽裕德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时林，安徽裕德律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：安徽风采商业管理有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路东侧，统一社会信用代码913412253580121881（1-1）。 法定代表人：孙会杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：肖蔓莉，安徽张怀华律师事务所律师。 上诉人周元子因与被上诉人安徽风采商业管理有限公司（以下简称风采公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初8248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周元子上诉请求：撤销一审判决第一项，改判双方继续履行2017年4月7日签订的《租赁合同书》。事实与理由：风采公司未按合同约定书面通知解除合同，且本案不存在合同解除的情形，一审判决解除合同显系不当。 风采公司辩称，周元子未按合同约定支付租金，其公司有权解除合同，周元子的上诉理由不能成立，应予驳回。 风采公司向一审法院起诉请求：1.依法判决确认解除其公司与周元子于2017年4月7日签订的《租赁合同书》。2.判决周元子立即支付租金40万元。3.判决周元子支付违约金共计238.887万元(违约金计算为从被告应付款日至结清日全部迟延付款金额的1.5%×30%)。4.判令周元子于判决生效30日内返还租赁场所。 一审法院认定事实：2016年8月9日,风采公司与安徽省阜南县风采置业有限责任公司（以下简称风采置业公司）签订《商业地产业主委托出租合同书》。合同约定：风采置业公司将位于安徽省阜南县风采世纪广场（包括1号楼119、219、120、220、121、221层区域，面积539.54㎡）委托风采公司对外出租，风采置业公司授权风采公司以风采公司的名义对外签署出租合同和收取租金，风采置业公司均予认可。同时，风采置业公司应积极配合风采公司的受托出租行为。委托期限：自2016年8月6日起至2031年8月5日止。风采公司根据委托管理的房屋的面积，按照每年每平方米支付“若干”租金。双方对权利义务、违约责任等进行了约定。2017年4月7日。风采公司作为甲方，周元子作为乙方，签订《经营场地租赁合同》（租赁合同书），合同第2条约定：甲方提供给乙方的经营场地位于：阜南县淮河东路与中岗路交汇处1号楼119、219、120、220、121、221层区域，面积539.54㎡，用于经营服装。第4条约定：经营场地的使用期限为6年，从2017年8月16日至2023年8月15日。合同第5条约定：场地使用费用，第1年至第3年每年租金为120万元，第4年至第6年，年场地使用费标准分别比第3年场地使用费标准增长10%，即年场地使用费为132万元。在费用支付方式上还约定：场地使用费原则上为1年一个付款期预付，考虑到乙方前期投资较大，第一年为半年一个付款期预付，第二年开始恢复为1年一个付款期预付。本合同签署后，乙方须在7日内向甲方支付30万元合同保证金，合同执行日期前7日前（即2017年7月3日前）付清半年使用费的剩余部分30万元。之后，前一个付款期届满前60日预付下一个付款期场地使用费及其他应付费用。前述款项乙方可以现金、支票或银行划款方式交给甲方，付款日期如遇周末或节假日则相应顺延。合同第13条约定：出现如下情形之一时，甲方有权选择提前解除合同并有权要求乙方支付违约金，因乙方的行为导致甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿。乙方应当在不低于200万元且不高于300万元的限额内，根据甲方受到的实际损失情况承担违约金和赔偿金。如果甲方选择解除合同，履约保证金将作为违约金不予返还。（1）如果乙方逾期不支付场地使用费、履约保证金以及其他应由乙方支付的费用，且超过30日的，甲方除有权要求索赔外，有权解除本合同；不论甲方是否提前解除合同，乙方均需从应付日至结算日每日向甲方支付全部延期付款金额的1.5%的违约金。合同第16条约定：合同终止后，甲方有权根据实际情况暂扣保证金的部分乃至全部。待甲乙双方共同审查并确定甲方没有任何民事责任后，甲方应当在90日内无息返还。合同对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，风采公司按约定交付了租赁物。2017年4月14日周元子付款30万元保证金；2017年8月15日付款30万元；2018年2月14日付款35万元；2018年4月23日付款8万元；2018年6月5日付款17万元；2018年9月10日付款30万元，2018年11月15日付款30万元；2019年1月24日付款40万元；2019年2月3日付款20万元。2019年5月10日风采公司向周元子发出律师函，要求周元子给付应付租金及解除2017年4月7日双方签订的合同，周元子在一个月内退还租赁的场地。周元子于2019年5月11日签收律师函。 一审法院认为，涉案场地所有权属于风采置业公司。根据风采置业公司与风采公司2016年8月9日签订的合同约定，风采公司合法取得了涉案场地的租赁权和收益权并有权对外出租。因此，风采公司与周元子于2017年4月7日签订的《经营场地租赁合同》（租赁合同书）是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按合同的约定履行各自的义务，风采公司按照约定交付了出租物，周元子应按照合同约定的时间和数额给付租金。根据《经营场地租赁合同》第5条费用支付方式的约定：场地使用费原则上为1年一个付款期预付，考虑到乙方前期投资较大，第一年为半年一个付款期预付，第二年开始恢复为1年一个付款期预付。本合同签署后，乙方须在7日内向甲方支付30万元合同保证金，合同执行日期前7日前（即2017年7月3日前）付清半年使用费的剩余部分30万元。之后，前一个付款期届满前60日预付下一个付款期场地使用费及其他应付费用。周元子应于2017年4月14日前支付30万元，2017年7月3日前付款30万元；于2017年12月15日付款60万元；2018年6月15日前付款120万元，2019年6月15日付款120万元。从2017年4月14日至2019年2月3日，周元子支付完毕2017年8月16日至2019年8月15日的房屋租赁费，共计240万元，风采公司要求周元子立即支付租金40万元,不予支持。《租赁合同书》中，双方约定：如果乙方逾期不支付场地使用费、履约保证金以及其他应由乙方支付的费用，且超过30日的，甲方除有权要求索赔外，有权解除本合同，周元子没有按照合同的约定按期足额给付场地使用费，风采公司请求法院确认解除双方于2017年4月7日签订的《租赁合同书》，予以支持。 关于违约金的问题，风采公司的主张周元子给付违约金合法，周元子抗辩违约金数额过高，应予调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。违约金的计算方法，以每期逾期未付款为基数，按月利率2%计算。周元子应于2017年7月30日前付款30万元，周元子实际于2017年8月15日支付，逾期42天，违约金8400元；周元子应于2017年12月15日前付款60万元，周元子实际于2018年2月14日支付35万元，逾期59天，违约金13766.7元，于2018年4月23日支付8万元，逾期128天，违约金6826.7元，于2018年6月5日支付17万元，逾期170天，违约金19266.7元；周元子应于2018年6月15日前付款120万元，实际于2018年9月10日支付30万元，逾期85天，违约金17000元，于2018年11月15日支付30万元，逾期150天，违约金30000元，于2019年1月24日支付40万元，逾期219天，违约金58400元，于2019年2月3日支付20万元，逾期228天，违约金30400元。上述违约金合计184060.1元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、安徽风采商业管理有限公司与周元子于2017年4月7日签订的《租赁合同书》(经营场地租赁合同)于2019年5月11日解除；二、周元子于判决生效之日起十日内给付安徽风采商业管理有限公司违约金184060.1元；三、周元子于判决生效之日起三十日内将《租赁合同书》约定的租赁物返还给安徽风采商业管理有限公司；四、驳回安徽风采商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14555元，由安徽风采商业管理有限公司负担13595元，周元子负担960元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。周元子与风采公司签订的《租赁合同书》第13条明确约定，周元子逾期不支付场地使用费等费用超过30日的，风采公司有权解除合同。该《租赁合同书》与风采公司所举付款明细、转账记录等相互印证，能够证明周元子在履行合同过程中多次逾期付款超过30日的事实。同时，风采公司所举律师函、邮寄送达签收单等，与周元子一审时关于收到律师函的陈述相互印证，能够证明风采公司以邮寄律师函的方式通知周元子解除合同，周元子于2019年5月11日收到该通知的事实，故一审法院根据双方举证状况，依照上述法律规定，判决涉案《租赁合同书》于2019年5月11日解除并无不当。周元子称风采公司未按合同约定书面通知解除合同，且本案不存在合同解除的情形，一审判决解除合同显系不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由周元子负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇二〇年六月十八日 法官助理张婷玉 书记员刘雅馨 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定； 第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。