河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初3529号原告：赵红如，男，1970年10月28日出生，汉族，住河南省新郑市。委托代理人：赵青，河南泰卓律师事务所律师。委托代理人：刘佳顺，河南泰卓律师事务所律师。被告：河南一盒香科技有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环11号金城国际2105号。法定代表人：陈雷功。原告赵红如与被告河南一盒香科技有限公司（以下简称一盒香公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵红如委托代理人赵青、刘佳顺到庭参加诉讼；被告一盒香公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵红如向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付剩余租金31968元、中介费13660元、租赁期间的物业费1548元、水电费229元，共计47450元及利息（利息以47450元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计取，自2020年1月15日起至全部清偿完毕之日止）；2.判令被告向原告支付违约金14640元；3.判令被告向原告支付搬家费11850元、换锁费800元、保管费暂计算为7000元（自2020年1月18日起至全部清偿完毕止）、律师费5000元，共计24650元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月9日，原告赵红如委托赵健峰与郑州郑义房地产营销策划有限公司、被告河南一盒香科技有限公司签订《房地产租赁合同》。约定将原告名下位于郑东新区商务内环路9号楼8层809室出租给被告，租期为2年，租金为每月14640元，押金为14640元。合同签订后被告仅向原告支付了1万元押金，并将办公家具等物品搬至租赁房屋内，但剩余押金和房屋租金迟迟未付。因此，2019年11月26日双方再次签订《附加合同》，约定被告于2019年12月2日前支付给原告半年月租金和一个月押金。尽管如此，被告仍未能如期向原告支付租金。故，原告于2020年1月15日向被告邮寄《合同终止通知函》，并要求被告将物品搬出房屋，被告收到该通知函后仍置之不理，无奈，为减少损失，原告找人把被告的所有物品搬出并妥善保管。被告一再违反合同约定的行为，属于根本违约，应根据双方签订的《房地产租赁合同》和《附加合同》向原告支付房屋租金、中介费、违约金，并依法赔偿原告损失，支付物业费、搬家费、换锁费、保管费等。原告认为合同一经签订生效，即受法律保护，双方应自觉遵守，被告一再违反合同约定，视合同为无物，视法律如儿戏，行为恶劣，望贵院查明事实，判如所请。被告一盒香公司未答辩。经审理查明，原告向本院提交2019年6月6日的授权委托书一份，载明：委托人赵红如，身份证号，现因事务繁忙，特委托赵健峰，身份证号，代委托人处理位于郑东新区商务内环路9号楼8层809室的房屋租赁及相关事宜，受托人因代理租赁事宜所为的一切行为，委托人均予认可，因此发生的一切法律后果由委托人承担。2019年10月9日，赵健峰（系甲方、出租方代理人）与被告一盒香公司（系乙方、承租方）、居间方郑州郑义房地产营销策划有限公司签订《房地产租赁合同》一份，载明：通过居间方所提供的服务，甲方将其位于郑州市商务内环路9号楼8层0809号的物业出租给乙方使用，该物业的房地产证号或预售合同编号为0701081469，建筑面积约300.86平方米；租赁期限为2年，自2019年10月22日起至2021年10月21日止；乙方享有免租期12天，自2019年10月10日起至2019年10月22日止，次周期内不计租金；租金为每月14640元，按半年支付，乙方应于每个租金支付周期届满前15日内向甲方支付下一周期租金，如遇法定节假日则顺延或提前付款；乙方应于2019年10月9日前交付首期租金43920元；乙方应于2019年10月9日前向甲方支付租赁押金14640元，租赁期满，如乙方不再续租，并注销租赁期间办理在该物业的所有相关手续后，该租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金或按本合同约定乙方应当承担的违约赔偿责任外，应在两日内如数（不计利息）返还给乙方；甲方应于2019年10月10日前交付该物业予乙方使用；自该物业交付之日起，除另有约定外，因使用该物业产生的物业费、水电费、空调费、燃气费等所有相关杂费均由乙方承担；第七条（三）乙方拖欠租金超过七天，以及提前退租的，视为乙方根本违约，甲方有权终止合同并不退换押金，同时可根据下述第（十一条）根本违约条款约定，要求乙方履行违约赔偿责任；第七条（十一）甲乙双方约定，租赁期间如发生上述第（三）（四）（九）条根本违约行为致使本合同终止的，违约方除须承担上述已约定的违约赔偿外，还须赔偿对方相当于当时1个整月租金的违约金；基于居间方提供服务促成甲乙双方签署本合同，甲方应于签署本合同时向居间方支付佣金13660元，本合同一经签订则视为居间方完成居间服务；备注事项处手写字体载明，经甲乙双方友好协商，乙方于10月9日向甲方支付首期租金43920元及押金14640元，11月9日前支付2020年1月22日至4月22日租金43920元；合同落款处有出租方赵红如代理人赵健峰签字捺印及承租方一盒香公司签章、经办人郑州郑义房地产营销策划有限公司签章。原告向本院提交2019年10月9日佣金确认单一份，称，因将涉案房屋租赁给被告一盒香公司，2019年10月9日原告向经办人郑州郑义房地产营销策划有限公司支付佣金13660元。2019年11月26日，原告与被告签订附加合同一份，载明：现一盒香公司承租郑东新区商务内环路9号楼8层809室，房东赵红如在2019年10月9日签订房地产租赁合同，合同约定在2019年10月9日支付赵红如首期房租43920元和2019年11月9日前支付43920元及押金14640元，至今贵公司共计支付1万元，余款2019年11月26日未支付。按照签订的租赁合同，赵红如有权按合同的第7条第3款和11款，解除合同，并要求贵公司支付违约金一个月房租，和签订合同之日起补齐到2019年12月2日的全部租金及押金，且定金1万元不退还。现经双方协商，在2019年12月2日前支付赵红如半年月租金和一个月押金共计92480元，如未支付此房款，赵红如有权处理此房屋内所有物品的处置权，及追讨以上所欠房屋租金和押金及违约金，且追究贵公司的相关的法律责任。原告向本院提交原告代理人赵健峰（昵称：若亦服饰，微信号：×××）与被告公司负责人张海涛（昵称：岚岚的防弹背心儿，微信号：×××）的微信聊天截图共8张、原告代理人赵健峰（昵称：若亦服饰，微信号：×××）与被告公司负责人杨阳（昵称：杨阳，微信号：×××）的微信聊天截图共4张、原告代理人赵健峰与被告公司负责人郑伟（手机号：17701090222）的短信聊天截图共7张、赵健峰与被告法定代表人陈雷功的通话录音1份、赵健峰与被告公司股东杨阳的通话录音3份、赵健峰与被告公司经理张海涛的通话录音5份、赵健峰与被告公司股东郑伟的通话录音2份，并称，2019年10月9日，原被告双方签订《房地产租赁合同》后，被告公司负责人张海涛于2019年10月14日向原告支付了10000元定金，2019年10月30日向原告支付租金20000元，但未支付成功，原告没有收到该款项，被告公司的负责人也认可没有支付成功这一事实。后原告代理人赵健峰多次向被告公司负责人张海涛、杨阳、郑伟等人催要，被告认可租赁事实但以各种理由拖延租金，至今未支付剩余租金。2019年12月18日原告代理人赵健峰将《房租催款通知书》《合同终止通知函》张贴在涉案房屋上，后拍照发送给被告公司负责人张海涛等人。录音材料与微信聊天内容能够相互印证，被告公司认可租赁原告房屋，并承认拖欠原告租金的事实，所租房屋内的物品由原告自行处理。原告向本院提交《房租追缴通知书》一份及邮寄回执两份，并称，由于被告公司迟迟不履行支付租金的合同义务，给原告造成巨大损失，2020年1月13日，原告赵红如向被告公司住所地和被告法人所在地邮寄《房租追缴通知书》，均被退回。原告向本院提交《合同终止通知函》一份及邮寄回执两份，并称，原告向被告公司发送《房租追缴通知书》后，被告仍未支付租金，原告为减少损失，于2020年1月15日向被告公司住所地和被告法人所在地邮寄《合同终止通知函》，载明由于被告公司违约，双方解除房地产租赁合同，另收到本函通知2日内支付房租、违约金等并将房屋腾空，否则原告有权对房屋内的物品进行处理，由此产生的费用由被告承担。该函于2020年1月16日由被告法人所在地前台签收，但被告仍未采取任何措施弥补原告损失。原告向本院提交2020年1月21日拍摄的开锁及搬家视频4份，并称，被告公司在收到《合同终止通知函》后，既没有支付租金履行合同，又不将物品搬离房屋。2020年1月21日原告在物业工作人员的见证下，委托郑州市金水区刘换生修锁店将涉案房屋门打开，原告因此支出800元。同日原告代理人赵健峰委托郑州红蚂蚁搬家运输有限公司将被告公司的物品打包搬离，并对此进行全程录音录像，打包过程有物业工作人员见证，搬家公司工作人员进行打包。原告因此支出了11850元。郑州市金水区刘换生修锁店出具河南通用定额发票共计800元。2020年1月22日，郑州红蚂蚁搬家运输有限公司向赵红如出具河南省增值税普通发票一份，载明，运输服务搬运费5500元。2020年1月22日，郑州红蚂蚁搬家运输有限公司向赵红如出具河南省增值税普通发票一份，载明，运输服务搬运费6350元。2020年1月15日，赵宝（系甲方、出租方）与赵红如（系乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，载明：租赁房屋是郑州市二七区马寨镇科技西路与学院路交叉口向北100米学院宾馆东三层，建筑面积150平方米；租赁房屋的用途为仓库；租赁期限从2020年1月16日至2021年1月15日；固定租金3000元/月。2020年3月30日，河南大地物业管理有限公司向原告赵红如出具河南增值税普通发票一份，载明：地址809房，物业管理费1661元，备注：1-3月。同日，河南大地物业管理有限公司向原告赵红如出具河南增值税普通发票一份，载明：地址809房，电费516元，备注2019年11月-2020年2月。原告称，被告一直未支付物业费和水电费，结合被告向物业交纳的2020年1-3月的物业费可知，该物业费平均每月为553.67元，被告从2019年10月10日开始租赁房屋，到2020年1月15日合同解除，共租赁了3个月零7天，应支付1790元物业费。合同解除后原告赵红如替被告支付电费516元。综上，被告应再支付给原告物业费和水电费共2306元。2020年3月24日，赵红如（系甲方、委托方）与河南泰卓律师事务所（系乙方、受托方）签订《委托代理合同》一份，载明：甲方因与一盒香公司租赁合同纠纷，委托乙方律师担任本案件诉讼代理人；乙方接受甲方的委托，指派李红光律师团队为本案件的代理人，具体指派律师以另行出具的书面授权委托书为准；根据司法部、财政部、国家物价局有关规定及本案实际情况，甲方应向乙方缴纳律师代理费5000元，本合同签订时支付。2020年6月17日，河南泰卓律师事务所向赵红如出具河南增值税普通发票一张，载明，诉讼代理律师代理费5000元。原告在庭审中称，本案的出租房屋是原告赵红如所有的，因原告长期在北京工作，委托了赵健峰全权处理房租租赁事宜。2019年10月9日，赵健峰作为代理人与被告签订了《房地产租赁合同》，将原告赵红如名下位于郑州市高新区商务内环路9号楼8层809室的物业出租给被告，合同约定租期两年，自2019年10月22日起至2021年10月21日止，租金为每月14640元，押金为14640元，房租支付方式为半年付，被告应于2019年10月9日前交付首期租金43920元。当日，原告将租赁房屋的钥匙给了被告公司负责人杨阳，被告于合同签订次日就将被告物品搬入本案的租赁房屋。合同签订后被告负责人张海涛在2019年10月14日，向原告支付了1万元押金，后再无支付任何款项。原告向被告催要未支付的租金及押金，被告一直未支付。2020年1月13日，原告向被告邮寄房租追缴通知书，2020年1月15日，原告向被告邮寄合同终止通知函，解除双方签订的租赁合同，并要求被告支付未付租金违约金等共计93000元，搬离该房屋。后被告也未搬离，原告于2020年1月21日，原告委托郑州红蚂蚁搬家公司将被告物品搬至原告租赁的仓库（郑州市二七区马寨镇科技西路与学院路交叉口向北100米学院宾馆东三层），仓库的月租金是每月3000元，搬家还支出了搬家费11850元，换锁费800元。截止目前，被告的物品仍在该仓库保管。原告还替被告支付了被告租赁期间2019年10月10日至2020年1月16日的物业费1790元，水电费516元。本案涉案房屋原告于2020年3月底租给了他人。以上事实有原告提交的赵红如与赵健峰签订的《授权委托书》一份、赵红如与一盒香公司签订的《房地产租赁合同》一份、郑州郑义房地产营销策划有限公司出具的《佣金确认单》一份、赵红如与被告一盒香公司签订的《附加合同》一份、赵健峰（昵称：若亦服饰，微信号：×××）与被告公司负责人张海涛（昵称：岚岚的防弹背心儿，微信号：×××）的微信聊天截图共8张、赵健峰（昵称：若亦服饰，微信号：×××）与被告公司负责人杨阳（昵称：杨阳，微信号：×××）的微信聊天截图共4张、赵健峰与被告公司负责人郑伟（手机号：17701090222）的短信聊天截图共7张、赵健峰与被告法定代表人陈雷功的通话录音1份、赵健峰与被告公司股东杨阳的通话录音3份、赵健峰与被告公司经理张海涛的通话录音5份、赵健峰与被告公司股东郑伟的通话录音2份、《房租追缴通知书》一份及邮寄回执2份、《合同终止通知函》一份及邮寄回执2份、2020年1月21日拍摄的开锁及搬家视频4份、开锁转账记录截图1份、开锁发票8张、搬家发票2张、转账截图4张、2020年1月15日原告赵红如与案外人赵宝签订的《房屋租赁合同》一份，案外人赵宝的身份证复印件一份、物业费发票一张、电费发票一张，转账截图一张、《委托代理合同》一份、发票一份及开庭笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本院根据原告所举证据及庭审陈述认定，被告未按合同约定缴纳租金，应承担违约责任。合同约定租赁期限为自2019年10月22日起，原告在庭审中称，2020年1月13日，原告向被告邮寄房租追缴通知书，2020年1月15日，原告向被告邮寄合同终止通知函，解除双方签订的租赁合同，并要求被告支付未付租金违约金等共计93000元，搬离该房屋。后被告也未搬离，原告于2020年1月21日，原告委托郑州红蚂蚁搬家公司将被告物品搬至原告租赁的仓库。故本院认定，本案原被告之间的合同终止日实际为2020年1月21日，被告并应支付原告租金至2020年1月21日。原告在庭审中称，合同签订后被告负责人张海涛在2019年10月14日，向原告支付了1万元押金，后再无支付任何款项。2019年10月22日至2020年1月21日共计73天，以租金14640/月计算，租金为35136元。原、被告签订《房地产租赁合同》约定，乙方应于2019年10月9日前向甲方支付租赁押金14640元，租赁期满，如乙方不再续租，并注销租赁期间办理在该物业的所有相关手续后，该租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金或按本合同约定乙方应当承担的违约赔偿责任外，应在两日内如数（不计利息）返还给乙方。根据该约定，上述1万元押金本院在应付租金中扣除，被告应支付原告租金25136元。《房地产租赁合同》约定，自该物业交付之日起，除另有约定外，因使用该物业产生的物业费、水电费、空调费、燃气费等所有相关杂费均由乙方承担。本院根据被告租赁涉案房屋的期间，结合原告庭审陈述及所举证据，原告诉请判令被告支付租赁期间的物业费1548元、水电费229元，本院予以支持。《房地产租赁合同》约定，基于居间方提供服务促成甲乙双方签署本合同，甲方应于签署本合同时向居间方支付佣金13660元。故原告诉请被告支付中介费13660元，本院不予支持。综上，被告应当向原告支付租金25136元、物业费1548元、水电费229元，并应以26913为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年1月22日起至实际付款之日止的利息。《房地产租赁合同》约定，违约方除须承担上述已约定的违约赔偿外，还须赔偿对方相当于当时1个整月租金的违约金，本案被告为违约方，故原告诉请被告支付违约金14640元，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原告所举证据及庭审陈述，本院认定，涉案合同的解除的原因系由于被告未按约交纳租金，应当赔偿原告的相应损失。关于搬家费、换锁费、保管费，原告在庭审中称，原告于2020年1月21日，原告委托郑州红蚂蚁搬家公司将被告物品搬至原告租赁的仓库（郑州市二七区马寨镇科技西路与学院路交叉口向北100米学院宾馆东三层），仓库的月租金是每月3000元，搬家还支出了搬家费11850元，换锁费800元。上述费用皆为减少原被告损失而采取的必要措施产生的费用，故原告诉请被告支付搬家费11850元、换锁费800元、保管费7000元，本院予以支持，对于保管费超出7000元的部分原告可另行主张。原告诉请判令被告承担律师费5000元，并非减少原被告损失而采取的必要措施产生的费用，且无合同依据，故本院不予支持。被告河南一盒香科技有限公司法定代表人经本院合法传唤拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告河南一盒香科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告赵红如支付租金25136元、物业费1548元、水电费229元，并应以26913为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年1月22日起至实际付款之日止的利息；二、被告河南一盒香科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告赵红如支付违约金14640元；三、被告河南一盒香科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告赵红如支付搬家费11850元、换锁费800元、保管费7000元；四、驳回原告赵红如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1969元，减半收取985元，由原告赵红如负担320元，由被告河南一盒香科技有限公司负担665元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年六月二十八日书记员 李泽宇