福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初10978号 原告：闽侯融侨置业有限公司，住所地福建省闽侯县南屿镇南旗村桥下63号，统一社会信用代码913501007685754502。 法定代表人：廖国华。 委托诉讼代理人：严淋，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏丽珠，福建谨而信律师事务所律师。 被告：中国光大银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区水部街道五一北路153号（原五一北路东侧）正祥中心1#楼，统一社会信用代码91350000858145710H。 负责人：高名安。 委托诉讼代理人：张莹，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈火木，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 被告：林成祥，男，汉族，1977年1月7日出生，住福建省福安市。 被告：郑美云，女，汉族，1978年11月1日出生，住福建省福安市。 原告闽侯融侨置业有限公司（以下简称融侨公司）与被告中国光大银行股份有限公司福州分行（以下简称光大银行福州分行），被告林成祥、被告郑美云案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。融侨公司的委托诉讼代理人严淋，光大银行福州分行的委托诉讼代理人张莹到庭参加诉讼。林成祥、郑美云经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融侨公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令中止对位于旗山文城三期5＃地块第10＃楼18层1710单元商品房的执行，并解除预查封措施；2.本案诉讼费由光大银行福州分行、林成祥、郑美云共同承担。 事实与理由：2013年9月14日，融侨公司与林成祥签订《商品房买卖合同》，由林成祥向融侨公司购买位于旗山文城三期5＃地块第10＃楼18层1710单元商品房，总价款为403720元。付款方式及期限为林成祥应于定购协议签订当日支付定金5万元，应于定购协议签订之日起15日内支付不少于房款总额30%的购房款（含定金）计121116元；第二期20%的购房款计80744元应于2013年12于14日前付清；第三期30%的购房款计121116元应于2014年6月14日前付清；余款20%的购房款计80744元应于2014年9月14日前付清。上述合同签订当日，林成祥向融侨公司支付购房定金5万元。2013年9月30日，林成祥向融侨公司支付第一期购房款121116元（定金折抵购房款）。2014年2月8日，林成祥向融侨公司支付第二期购房款80744元。2014年3月5日，融侨公司办理了上述上银行的预告登记。但是，林成祥未如期向融侨公司支付第三期、第四期购房款。为此，融侨公司向福建省闽侯县人民法院提起诉讼，要求解除双方签订《商品房买卖合同》等。福建省闽侯县人民法院经审理作出（2017）闽0121民初614号《民事判决书》，判令解除《商品房买卖合同》，并要求林成祥配合办理预告登记注销手续以及支付违约金6055.8元等。该判决已于2018年3月1日生效。 2018年4月2日，融侨公司依据上述生效文书向福建省闽侯县人民法院申请强制执行，在执行过程中才发现讼争商品房已于2016年5月9日被福州市鼓楼区人民法院预查封，导致融侨公司无法办理商品房预告登记注销手续。为此，融侨公司于2019年5月7日针对福州市鼓楼区人民法院对讼争商品房强制执行行为提出异议，请求中止对讼争商品房的执行，并解除预查封措施。但福州市鼓楼区人民法院却于2019年5月24日作出（2019）闽0102执异179号《执行裁定书》，以融侨公司据以提出执行异议的（2017）闽0121民初614号《民事判决书》系于2018年3月1日生效，而讼争商品房于2016年已被法院查封，法院查封行为在前，故融侨公司的异议请求不能排除本案执行为由，裁定驳回融侨公司的异议。 融侨公司认为，第一，预查封不同于正式查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（下称“《规范执行通知》”）第十六条规定可知，预查封的效力仅是为了限制他人对执行标的的处分，法院若要对讼争房屋采取拍卖等强制措施进行处分，则前提条件是该预查封已转变为正式查封，而预查封唯有在讼争房屋转移登记至林成祥名下之时，方能实现转化即转变为正式查封。在本案中，法院于2016年5月9日对讼争商品房采取预查封之时，虽符合《规范执行通知》等十五条的规定，但《商品房买卖合同》经生效判决解除后，林成祥即已丧失发生不动产物权变动的请求权，即讼争商品房的所有权仍属于融侨公司所有，不再具备该预查封能够转变为正式查封的条件，此时法院应中止执行，解除对讼争商品房的预查封措施。第二，不符合可查封之情形。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第一款关于“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，本案光大银行福州分行并未向融侨公司支付剩余价款。因此，本案不符合上述规定人民法院可以查封、扣押、冻结的相关情形。第三，（2019）闽0102执异179号《执行裁定书》适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定所针对的是查封之情形，如上所述，本案讼争商品房仅系被法院预查封，而非正式查封，且不符合上述第二点可查封之情形。法院适用该条款规定作出的执行裁定，属于适用法律错误。因此，请求法院依法判决中止对位于旗山文城三期5＃地块第10＃楼18层1710单元商品房的执行，并解除预查封措施。 光大银行福州分行辩称，一、法院对诉争房产的查封合法有效，融侨公司无权请求解除查封措施。1.法院在（2016）闽0102民初1329号案件中于2016年5月9日查封诉争房产，属于第一顺位查封。该查封时间远早于融侨公司依据的（2017）闽0121民初614号《民事判决书》的作出及生效时间。2.根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”以及第十八条“预查封的效力等同于正式查封”之规定，法院对诉争房产的查封于法有据，并且在执行程序中已对该诉争房产的进行续封，查封期限至2022年4月16日，目前对诉争房产的查封仍处于查封有效期内。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十八条“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”之规定，适用的是第三人依据合同保留房屋所有权的情况，林成祥已对诉争房产办理预告登记，融侨公司已将诉争房产转让至林成祥，该条款并不能适用于本案的情形。 二、诉争房产的查封时间远早于融侨公司据以提出执行异议之诉的判决生效时间，融侨公司不能依据该《民事判决书》排除本案的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十六条规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，诉争房产的查封时间远早于原告据以提出执行异议之诉的判决生效时间，融侨公司并不能据此排除法院对诉争房产的强制执行。 三、退一步说，即使法院支持异议人请求对诉争房屋进行解除查封，被执行人林成祥已付至异议人的购房款应作为本案的执行款项。（2017）闽0121民初614号《民事判决书》已明确认定林成祥已付异议人购房款共计201860元，若法院支持融侨公司请求对诉争房屋进行解除查封，为兼顾光大银行福州分行的合法权益，对于林成祥于案涉《房屋买卖合同》解除之后所能依法享有的请求返还的购房款，法院应依法进行执行。 综上，融侨公司诉请无事实和法律依据，光大银行福州分行请求法院驳回融侨公司的所有诉请请求。 林成祥、郑美云未作书面答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。融侨公司向本院提交如下证据：A1.福建省闽侯县人民法院作出的（2017）闽0121民初614号《民事判决书》以及2018年3月15日的《法律文书生效证明书》；A2.福建省闽侯县人民法院作出的（2018）闽0121执729号《受理执行案件通知书》；A3.福州市鼓楼区人民法院作出的（2019）闽0102执异179号《执行裁定书》；A4.公证书、建设银行专用客户回单。光大银行福州分行向本院提交如下证据：B1.协助执行通知书，送达回证。本院认为，林成祥、郑美云经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。融侨公司、光大银行福州分行提交的证据，均能与原件核对一致或已经对方当事人确认，上述证据内容真实，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据庭审陈述及上述已认定的合法有效的证据，本院对本案事实作出如下认定： 光大银行福州分行因与林成祥、郑美云借款合同纠纷一案，于2016年2月23日向本院起诉。2016年5月9日，本院出具（2016）闽0102民初1329号《民事裁定书》、《协助执行通知书》，查封林成祥位于闽侯县旗山文城三期5＃地块第10＃楼1701单元（权证号：预售合同号20120800384号、预房预ＹＲ字第××号），查封期限为三年（上述查封房号“1701单元”系书写错误，实际查封1710单元房产）。本院经审理于2017年2月20日作出（2016）闽0102民初1329号民事判决，判决：一、林成祥于本判决生效之日起十日内向光大银行福州分行偿还借款本金159891.67元并支付利息、罚息（利息、罚息暂计至2015年12月9日为9165.13元，之后的利息、罚息按上述合同约定的标准计至林成祥实际还清借款之日止）；二、林成祥于本判决生效之日起十日内向光大银行福州分行赔偿律师代理费损失676元；三、郑美云对林成祥的上述债务承担共同的偿还责任。该判决于2017年8月5日生效。光大银行福州分行向本院申请强制执行，本院于2018年11月27日立案执行。2019年4月17日，本院出具（2018）闽0102执5718号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，继续查封林成祥名下位于福建省闽侯县旗山文城三期5＃地块第10＃1701单元房产（权证号：预售合同号20120800384号、预房预ＹＲ字第××号）（上述查封房号“1701单元”系书写错误，实际查封1710单元房产）。 另查，2017年1月19日，融侨公司向福建省闽侯县人民法院起诉，要求：1.解除融侨公司与林成祥签订的合同编号为20120800384的《商品房买卖合同》；2.林成祥应立即配合融侨公司共同到闽侯县房地产管理所办理上述《商品房买卖合同》项下商品房预告登记的注销登记手续；3.林成祥应按累计应付款的3%立即向融侨公司支付解除合同的违约金12111.6元；4.本案诉讼费由林成祥负担。福建省闽侯县人民法院经审理作出（2017）闽0121民初614号民事判决，判决：一、解除融侨公司与林成祥于2014年2月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20120800384）；二、林成祥应于本判决生效之日起十日内协助融侨公司办理上述《商品房买卖合同》项下预购商品房预告登记的注销手续；三、林成祥应于本判决生效之日起十日内向融侨公司支付违约金6055.8元；四、驳回融侨公司的其他诉讼请求。该判决于2018年3月1日发生法律效力。2018年4月2日，融侨公司向福建省闽侯县人民法院申请强制执行。 后融侨公司向本院提出执行异议申请，请求依法裁定中止对位于旗山文城三期5＃地块第10＃1710单元商品房的执行，并解除查封措施。本院于2019年5月24日作出（2019）闽0102执异179号执地裁定书，裁定驳回异议人融侨公司的执行异议申请。融侨公司遂提起本案诉讼。 2020年5月25日，融侨公司向福建省福州市闽江公证处转账支付201860元，备注：林成祥剩余购房款提存至闽江公证处。2020年5月28日，福建省福州市闽江公证处为融侨公司出具（2020）闽证内字第2771号《公证书》，证明融侨公司于2020年5月25日将应返还给林成祥其已支付的购房款201860元提存至本处。 综上所述，本院认为，本案争议的焦点在于融侨公司对案涉房产享有何种权利，以及该权利能否排除法院的强制执行。 首先，商品房预告登记所登记的，并非不动产物权，而是对将来发生不动产物权变动的请求权，其所发生的法律效力，除限制预告登记人的物权处分行为外，还导致不动产物权权能发生分离，预告登记权利人实际享有了该不动产的占有、使用、收益及事实上的处分权（例如添附等），而不动产所有权仍由预告登记义务人保留。法院基于预告登记而对不动产采取的预查封措施，仅是一种预先限制性登记。在转为正式登记之前，预查封虽然可以限制任何单位和个人擅自处分被预查封的财产，但不能改变被预查封不动产的权属状态，亦不禁止当事人依法对该不动产上原有基础法律关系进行变更或解除。故本案中，预查封并不影响融侨公司合同解除权的行使，福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初614号民事判决书已判决解除融侨公司与林成祥签订的《商品房买卖合同》。 其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《商品房买卖合同》解除后，融侨公司对商品房享有的物权恢复至完整状态，即前文所述因预告登记分离的对商品房的占有、使用、收益及事实上的处分权能均回归到融侨公司行使，而林成祥则取回相应的购房款。因林成祥未到庭，融侨公司在本案诉讼过程中，已将应返还给林成祥的购房款201860元提存于福建省福州市公证处。光大银行福州分行可对该款项申请执行扣拨。 综上，基于物权优先原则，足以请求排除债权人对执行标的的强制执行。融侨公司基于物权请求权获得的胜诉裁判，相当于确认了其物权权利主体的身份，从而足以排斥他人干涉，包括对标的物的执行。融侨公司主张的异议事实及请求，符合法律规定的解除执行措施的情形，本院予以支持。 林成祥、郑美云经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行位于福建省闽侯县旗山文城三期5＃地块第10＃楼18层1710单元商品房，并解除对上述房产的预查封措施。 案件受理费7355元，由光大银行福州分行、林成祥、郑美云共同负担。本案公告费560元，由林成祥、郑美云共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  赵 毳 审 判 员  林义挺 审 判 员  黄人堃 二〇二〇年六月四日 法官助理  郑文欢 书 记 员  叶 炜 附本案相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。 （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。 申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件,适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理: (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。