广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初18188号原告：李秋阳，男，1990年9月12日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区，委托诉讼代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：余伟杰，广东雅商律师事务所律师。被告：黄麟，女，1990年9月10日出生，汉族，住河南省开封市鼓楼区，委托诉讼代理人：唐玲玲，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彩欣，广东中亿律师事务所实习律师。原告李秋阳与被告黄麟共有纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李秋阳及其诉讼代理人陈德文、余伟杰，被告黄麟委托诉讼代理人唐玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秋阳向本院提出诉讼请求：被告补偿原告李秋阳位于中山市××××号金悦华庭6幢602房的共有财产价值533600元。庭审中，原告明确诉讼请求为：1.被告返还原告共同购房出资款347786.54元及利息损失（以250000元为基数，其中，自2016年4月6日起，以97786.53元为基数，自2018年4月19日起，按全额银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.被告补偿原告共同购房的增值利润185813.47元。事实与理由：原、被告于2015年10月确立恋爱关系。2015年12月，双方协商一致在中山市坦洲镇共同购买涉案房屋，并于2016年3月12日以被告一人名义与房屋出让人李志明签订房地产买卖合同，但房屋交易款项由原、被告共同承担。按照合同约定，房屋总价为678000元，定金为30000元，合同签订后，原告于2016年3月12日支付定金30000元并支付中介费、办证款、税金等合计24656元。2016年1月9日至2018年4月18日，原告分别通过支付宝、微信、招商银行账户向被告转账合计408100元，用作支付涉案房屋的首期款和偿还涉案房屋按揭贷款。2016年4月15日，涉案房屋权属变更登记在被告名下。涉案房屋自2016年7月23日开始通过被告的银行账户支付按揭楼款。2016年10月，原、被告因个人原因结束恋爱关系。被告在原告不知情的情况下，提前偿还银行按揭，将涉案房屋转让他人并收取相应的转让房款。涉案房屋属于原、被告因恋爱关系而共同购买的不动产，在未征得原告同意情况下，被告擅自处分共有涉案房屋，未补偿原告该不动产的相应价值，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。而根据链家、安居客、乐有家等房产中介平台数据，涉案房屋最低挂牌价为1150000元。因此被告应当以出资比例向原告补偿相应的房屋价值。为了保障原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院查明事实，判如所请。被告黄麟辩称：1.涉案房屋的二手房买卖合同为被告单独所签，房产证载明为被告单独所有，定金、房贷、税费、中介费等也由被告承担。原告曾以借名为由起诉被告要求确认涉案房屋为原告单独所有[一审案号：（2018）粤2071民初14074号]，该判决驳回了原告的该项诉讼请求，后原告上诉[二审案号：（2019）粤20民终2157号]，二审庭审后原告又主动撤诉，该一审判决已经生效。在该案庭审中，原告已确认被告对涉案房屋的物权，认为双方存在的不是物权纠纷，而是合同纠纷。由此可见，原告清楚涉案房屋登记为被告单独所有的后果但没有提出任何异议，是认可房屋归被告单独所有。2.被告购买涉案房屋目的并非与原告结婚，而是基于居住及生活所需。原告在（2018）粤2071民初14074号案的一审庭审中也陈述：“双方婚前各自在坦洲和深圳买房，婚后再买房算首套，可以少交很多税费。”按照双方的约定，婚前各自购买一套，婚后再购买一套，共计三套。后被告以自己的名义在坦洲买了房，原告却因为深圳房价上涨而没有购房成功。涉案房屋是双方约定各自在婚前购买，与“婚后再买房”的第三套房没有任何关系。3.被告在（2018）粤2071民初14074号案中已经充分举证证明其具备购房的经济能力，如原告不在被告买房时主动提出代付部分房款，被告家庭也有能力自行支付原告代付的房款，因此，原告没有与被告共享房屋增值部分的资格和法律基础。4.因被告购房时使用了原告提供的部分购房款，而原、被告当时处于恋爱关系，该笔钱的性质即使不被认定为赠与，也应当被认定为债权性质，并不产生房屋共有及分割的法律关系。5.原告诉称其在购买涉案房屋时共计花费354567元与事实不符。无论是首付款250000元，还是银行按揭款428000元，均是被告以自己的名义支付，与原告无关。6.原告诉称涉案房屋最低挂牌价约为1150000元与事实不符。2019年5月26日，被告以1110000元的价格将涉案房屋出售给第三人，与第三人约定为各付个税及中介费，被告共支付税费28007.64元、中介费20000元，即涉案房屋实际售价为1061992.36元。2018年11月20日，被告结清银行按揭，累计偿还本金428000元，累计还息47195.52元，支付提前还款违约金1558.57元。至此。涉案房屋购入的总成本为726754.09元（678000元+47195.52元+1558.57元）。综上，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，恳请法院查明事实，判决驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年10月开始，李秋阳与黄麟建立恋爱关系。2015年12月，双方协商在中山市坦洲镇购买房屋，并于2016年3月12日在中山市齐家房地产中介有限公司居间下，由受让人黄麟与房屋出让人李志明签订一份房地产买卖合同，约定黄麟购买李志明案涉房屋，房屋总价为678000元，其中250000元为首期款（含定金30000元），剩余款项428000元按揭支付。2016年4月15日，涉案房屋变更登记在黄麟名下，并于2016年7月23日开始通过黄麟的银行账户向按揭银行支付供楼款至2018年10月23日，累计偿还本息85744.7元。2016年10月，李秋阳、黄麟结束恋爱关系。2018年11月20日，黄麟将涉案房屋剩余贷款391009.39元结清（包含偿还本金388053.24元、利息1397.58元、违约金1558.57元）。2019年5月26日，在中山市天弘房地产中介有限公司居间下，黄麟与案外人叶莉卿签订房地产买卖及居间合同将涉案房屋售予叶莉卿，成交总价为1110000元。黄麟因此支付中介费20000元、个人所得税28007.64元。李秋阳认为涉案房屋为其出资购买，黄麟应补偿其购房出资款及房屋增值利益，遂诉至本院主张前述实体权利。李秋阳提供其与黄麟的微信聊天记录显示，黄麟称：“我们16年争取把房子买了，17年订婚，然后拍婚纱照，然后领证。”李秋阳回复：“好，爱你哟。”随后，2016年1月3日至3月2日期间，李秋阳与黄麟的聊天内容均围绕买房相关事宜，并于3月2日，双方决定购买“602”。另查，2016年1月12日，李秋阳对黄麟说：“以后家里的财政大权就是你的……我明天再给你这转，还有1.5。”2月10日，李秋阳对黄麟说：“我发工资了，一会给你打过去，凑个整的。”黄麟回复：“已经转到余额宝了。”3月2日，李秋阳对黄麟说：“嗯，我妹那里还有一万，这个月给我，我妈那里还有十万，给你买家具。”3月4日，李秋阳对黄麟说：“等过户完，别跟我妈说房子写你的名字……我没跟她说起过，反正不论从哪个角度，这个房子写你的事最好的，以后如果再买房子再说，这套肯定写你的。”3月14日，黄麟将中国建设银行卡照片发给李秋阳，李秋阳说：“打过去了，到账了给你说……到账啦。”黄麟回复：“到了，收到啦。”2016年7月21日，李秋阳对黄麟说：“提5000到还贷款那个账号上吧，我打5000给你。”黄麟称已打一万元进去，李秋阳回复：“行，打给你了。”黄麟回复已收到。12月27日，李秋阳说：“还贷款的卡号给我一下，该打钱了……支付宝现在提现收钱，我就直接转账好了。”2018年1月17日，李秋阳说：“1－3月份的我转过去了……”2017年4月18日，李秋阳说：“转了这个月的，下个月应该就能申请提前还款还完了。”2018年5月8日，黄麟说：“下午可以去办提前还贷，但当时买房的时候没说清楚卖房怎么处理，所以我们提前说好，免得以后有纠纷，卖房的盈利按照买房的出资比例去分，首付你付，贷款我贷的，所以我占65%，剩下你的。我卖房之后，首付、贷款，只要是你付的部分我全都给你，差价部分我们按照这个比例去分，有什么疑问下午当面谈。”李秋阳说：“贷款你贷的，但不是你付的，你没有出资比，你只有代理费，差价部分的一成归你……你不是还贷的履行人……你这个适用于你贷了，你自己还完了，是这么分的……从头到尾是用你的名，你一分钱都没有出。”黄麟说：“我向银行借的钱，为什么不叫出资？你是履行人，但我是出资人，我出了65%。我以自己的名义向银行借了40多万，怎么不是我出的钱了。”李秋阳提供转账记录显示：李秋阳于2016年1月9日向黄麟转账10000元（备注“买房子”）；于1月12日向黄麟转账10000元（备注“一天最多转这么多，剩下的慢慢转”）；于1月13日向黄麟转账10000元（备注“明天继续”）；于1月14日向黄麟转账5000元（备注“继续继续”）；于1月27日先后向黄麟转账10000元（备注“过几天发提成了还有，咱俩的买房基金”）、10000元、10000元；于2月10日向黄麟转账5000元（备注“离买房又近了一步”）；于2月22日向黄麟转账10000元（备注“又发了三万，这几天分别转过去”）；于2月23日向黄麟转账10000元；于2月24日向黄麟转账10000元；于3月1日向黄麟转账10000元（备注“又发了4W5，快够买房子应该”）、10000元、10000元、5000元、10000元；于3月2日向黄麟转账50000元（备注“继续，为了买房努力”）、5000元；于3月14日向黄麟转账40000元（备注“快要有房子咯”）、10000元（备注“支付宝再转一万”）；于3月18日向黄麟转账40000元（备注“买房”）；于3月26日向黄麟转账5000元；于6月26日向黄麟转账20000元（备注“买房不用你的钱，拿回去”）；于7月20日向黄麟转账20000元；于9月28日向黄麟转账10000元（备注“10－12月房贷”）。另李秋阳提供其交通银行交易明细显示：李秋阳于7月20日向向黄麟6217921170085370的账户（以下简称尾号为5370的账户）转账20000元；于7月21日向黄麟上述尾号为5370的账户转账10000元；先后于2016年12月28日、2017年4月11日、6月26日、10月10日、2018年1月17日向黄麟6236683240001849769的账户转账5笔，每笔转账金额为10000元；于2018年4月18日向黄麟上述账户转账3100元。另查明，李秋阳于2016年3月3日向宋海滨转账5000元（备注“万科金悦华庭，六栋602诚意金”）；于3月12日向李志明转账30000元（备注“订金”），向袁伟康转账1780元；于4月5日向*海滨转账6780元（备注“中介费、佣金”）；于5月5日向袁伟康转账8956元（备注“按揭费、契税、交易费”），于6月17日向袁伟康转账2140元。黄麟提供其转账记录显示，其于2015年12月2日至2016年7月20日期间向李秋阳转账共111409.47元，均未备注转账用途。另案中，李秋阳因其与黄麟所有权确认纠纷诉至本院，诉讼中李秋阳主张其是借黄麟名义买房，本院于2018年12月25日作出（2018）粤2071民初14074号民事判决，驳回李秋阳诉讼请求。本院认为，本案为共有纠纷。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，涉案房产虽登记于黄麟一人名下，但根据双方提交的证据及庭审陈述，涉案房产实为李秋阳与黄麟协商一致达成买房合意后共同购买并登记在黄麟一人名下，双方均为真实权利人。李秋阳主张共有分割的主张，理据充分，本院予以支持。至于黄麟抗辩认为双方当时处于恋爱状态，李秋阳支付涉案购房款的性质即使不被认定为赠与，也应当被认定为债权性质，但其提供证据并不足以证明双方就购买涉案房屋产生借贷合意的事实，本院对此不予采纳。关于李秋阳支付购房款项数额的认定。本案中，李秋阳自2016年1月9日起陆续向黄麟转账，将所得收入交由黄麟管理。其中2016年1月9日10000元、1月27日30000元、2月10日5000元、3月1日45000元、3月2日50000元、3月14日50000元、3月18日40000元、6月26日20000元，及2016年3月12日李秋阳向涉案房屋出让方支付的30000元，备注信息均与买房相关，应当认定为李秋阳为购买房屋所负担款项；同时，李秋阳转账记录显示其支付涉案房屋中介费、契税等费用共计24656元；此外，李秋阳于2016年7月21日、9月28日、12月28日、2017年1月17日分别向黄麟转账10000元，于2018年4月18日向黄麟转账3100元，上述转账或有聊天记录与之对应，或有备注信息予以明确，均显示与偿还贷款相关，故本院予以认定李秋阳为购买涉案房屋及偿还涉案房屋贷款实际支出347756元。黄麟对此辩称认为涉案房屋定金及税费等虽由李秋阳支出，但实为其本人所付，并提供转账记录予以佐证，但黄麟在答辩状中自述李秋阳时常将收入转给其保管，李秋阳向黄麟转账的金额也远超黄麟向李秋阳所转金额，在黄麟未注明转账用途的情况下，本院难以认定黄麟所转款项是否用于购买涉案房产。且涉案房产原本即是以黄麟名义购买，黄麟本可直接向房屋出让方及中介方支付相关款项，但其却舍近求远先转账给李秋阳再由李秋阳转账给他人亦与常理不符，故对于黄麟该抗辩理由，本院不予采信。关于共有分割的认定。购置涉案房产的总支出为751410.09元（首付250000元+已偿还贷款85744.7元+结清贷款391009.39元+税费24656元）。如上述，本院认定涉案房产为双方共有，登记在黄麟一人名下。由于双方对涉案房产的共有形式并无明确约定，本院根据双方的出资比例确定李秋阳对涉案房产享有46.28%的份额（347756元÷751410.09元）。李秋阳作为按份共有人，其有权请求分割共有财产。现共有财产即涉案房屋已由被告对外销售，原告要求被告退还购房款347756元，并就房屋增值部分按其所占份额予以补偿，理据充分，本院予以支持。涉案房屋增值利益为310582.27元（1110000元－751410.09元－税费28007.64元－中介费20000元），原告应有46.28%的份额，即被告还应向原告补偿143737.47元（310582.27元×46.28%）。关于购房款利息损失主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第九十三条、第一百条、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，判决如下：一、被告黄麟于本判决生效之日起七日内向原告李秋阳返还购房款347756元；二、被告黄麟于本判决生效之日起七日内向原告李秋阳支付房屋增值款143737.47元；三、驳回原告李秋阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9136元（原告已预交)，由原告李秋阳负担721元，由被告黄麟负担8415元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  林玉嫦人民陪审员  陈玉萍二〇二〇年六月三日书 记 员  李德莲李晓童