安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初3723号 原告：王成冬,男,1992年11月3日出生,汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原告：王永法，男，1959年7月19日出生，汉族，住安徽省长丰县。 共同委托诉讼代理人：朱勇，安徽华人律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：刘亚坤，安徽华人律师事务所律师。 被告：张大周,男,1963年2月14日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 被告：陈燕红，女，1965年5月20日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 共同委托诉讼代理人：袁飞，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 原告王成冬、王永法与被告张大周、陈燕红确认合同有效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王成冬、王永法向本院提出诉讼请求：1.确认2009年3月31日原被告签订的《售房合同协议》有效；2.判令两被告协助原告将合肥市怀宁路与袁店路交口宁溪家园5幢505室房屋登记至王成冬名下；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年3月31日，原告与两被告签订了《售房合同协议》，约定被告将坐落于合肥市怀宁路与袁店路交口的宁溪家园5幢505室房屋（面积97.31㎡）卖给原告，房屋售价为36万元，其中34万元于合同签订后支付，剩余2万元等房产证办好后十日内付清，因该房屋属于回迁房，合同签订时无法办理产权登记，合同约定被告应协助原告办理该房地产的交易过户手续，负责将房屋登记至原告名下。合同签订后，原告将34万元房款及8000元的装修费用支付给被告，被告向原告出具了收条，将安置回迁全部资料交付给原告，同时将案涉房屋交付给原告使用至今。原告此后也应被告要求将2万元余款支付给被告，现原告获悉案涉房屋已符合办理房产证条件，目前房产证正在陆续办理中，但两被告经原告多次催告后明确告知原告拒绝继续履行合同及协助办理产权证。原告认为，原被告双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，具备履行条件，被告不配合原告办理产权登记已构成违约，故原告特具状诉至贵院，望判如所请。 被告张大周、陈燕红辩称，1、《售房合同协议》所涉的出售的具体房产不明。被告与原告所签订的《售房合同协议》约定的出售房产房号不明确，协议书第一条仅约定房屋坐落于宁溪家园、面积93.31平方，但具体的房屋位置未明确。在2008年拆迁时，被告户共有五口人，拆迁时有三套回迁房产，该三套房产在拆迁时属于被告户共有的财产。被告与原告《售房合同协议》并不能指向原告所诉求的具体房产。2、被告无权出售拆迁房屋。被告回迁的房产属于拆迁安置房，其产权在拆迁安置阶段具有不确定性，被告只有在依法取得房屋产证之后，方可将房屋产权出售给原告，而且被告的回迁安置房产按照安置政策是以户为单位，被告户共有五口人，分别是张大周、陈燕红、张夏娟、张广德、万群芳，被告拆迁后有三套回迁房产，至今都未办理产权证书，该三套房产在拆迁办理产权证书之前都应属于被告户五口人共有。被告与原告签署的《售房合同协议》属于被告越权处置。3、《售房合同协议》应属于无效协议。根据《中华人民共和国城市管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取产权证书……”和物权法第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿之后发生法律效力”的相关强制性规定，《售房合同协议》所载明的房屋来源明确为回迁房屋，回迁房屋不得上市转让交易，原告与被告所签售房合同违反了法律的强制性规定，应属于无效合同。4、涉案房屋无法办理产权交易。关于原告要求被告协助将案涉房屋登记到原告名下，更是无任何法律依据和事实依据。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更，需依法进行登记才能发生效力，原告应通过办理产权登记手续的方式才能确认该房屋的所有权。原告要求被告协助其办理产权变更登记的诉讼请求，因本案所涉房屋系拆迁安置房屋，不具备上市交易的条件，且目前尚未具备办理产权登记手续的条件，暂时无法办理，事实上无法履行。综上，原告与被告所签署的《售房合同协议》在法律上应认定为无效合同，被告擅自出售拆迁房屋属无权处分，且目前该房屋也不具备上市交易的条件，更无法办理产权变更登记手续，被告秉着积极协调，妥善处理的态度，愿意同原告协调处理此事，如果双方协调不成，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所举证据，本院认定如下：原告共同举证的售房合同协议、取款凭条、转账凭条、收条、通话录音、回迁安置房屋分配确认凭单、宁溪家园5幢505室资料袋、租房合同、合肥燃气集团缴费通知单、证明，被告举证的安置房办理不动产权登记确认表，符合证据的三性，应予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月31日，甲方（出售方）张大周、陈燕红与乙方（买受方）王成冬、王永法通过丙方（中介方）签订一份《售房合同协议》，其中约定：1.1房屋坐落于宁溪家园、面积97.31㎡、产规私有、房屋来源回迁、房屋售价36万元；1.2房屋卖给王成东、总价36万元；2.1甲方保证出售的房屋权属真实，并符合国家及合肥市房屋在上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有对出售此房屋无异议；2.2甲方协助乙方办理该房地产的交易过户手续，乙方提供相应证件资料；3.1甲方负责在办理房产证可以直接更名的前提下，将房屋地产权证交给乙方，如不能直接更名，更名需要的费用，1000元以内的有乙方自己承担，超出1000元双方共同承担；3.2如房产证办下10日内剩余款要全部付清；3.3乙方签定房地产买卖契约及本合同后，全部房款共计34万元，交给甲方；4.违约责任（1）双方无正当理由不履行合同的。（2）乙方未能按照合同约定提供必要的文件。（3）乙方未能按合同约定支付佣金。（4）上述违约行为造成经济损失，约定违约金为20万元；备注：剩余2万元等房产证办好之后10日内付清，该房屋甲方已装潢8000元乙方同意付清，甲方提供回迁证、编号300022和资料袋。2009年4月1日，张大周向王永法出具《收条》一份，写明：“今收到王永发购买张大周宁溪花园5号楼505室房款34万元（家具8000元已付）。”后，原告又向被告支付2万元购房款。 被告已将宁溪花园5号楼505室以及相关拆迁恢复材料交付于原告，原告己实际占有、使用该房屋。该房屋系张大周户于2008年9月19日参加回迁安置房屋分配，通过抓阄而分得。被告举证的《安置房办理不动产权登记确认表》记载，基本情况栏内容有：被征收人（安置对象户主）张大周，集体土地安置人口共5人；申请办证情况栏内容有：安置房位置及面积溪花园小区5号楼505室、建筑面积97.31㎡，产权登记人信息张大周，该户所有安置人口签名（5人签名）；征收实施单位栏内容为无单位签章；区征收部门栏内容为无单位签章。 2019年7月2日，合肥市蜀山区井岗镇十里庙社区居民委员会向原告出具《证明》一份，写明：“兹有我辖区怀宁路宁溪家园小区，该小区现符合办理房产证条件，目前房产证正在陆续办理中。特此证明。此证明仅办理法律诉讼使用。” 2019年7月14日，王成冬与张大周通话，询问房屋过户事宜，张大周称：房产证还没下来；过户需全家同意、签字，少一个不去签字就不行；卖的是90个平方，现可能办证是97个平方；等。 本院认为，《售房合同协议》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，故对原告的第一项诉请应予以支持。 因《售房合同协议》中的房屋属于张大周户拆迁安置房，原告举证的合肥市蜀山区井岗镇十里庙社区居民委员会出具的《证明》虽写明“宁溪家园小区现符合办理房产证条件，目前房产证正在陆续办理中”，但未明确其是办证责任人及张大周户亦在符合办证范围内和已通知张大周户办理案涉房屋产权证却拒绝办理，此外被告举证的《安置房办理不动产权登记确认表》亦未经征收实施单位和区征收部门签章确认案涉房屋产权证必然办理至张大周个人所有，故对原告的第二项诉请不予以支持。对此，原告可待案涉房屋能确定初始产权证已符合办理至被告所有或待其初始产权证已办理至被告所有时另行主张权利。此外，原告也可另行主张《售房合同协议》无法继续履行等相关权利。 综上，原告的诉讼请求，应部分予以支持，部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下： 一、案涉《售房合同协议》有效； 二、驳回王成冬、王永法的其它诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由王成冬、王永法负担20元，张大周、陈燕红负担20元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  戴刚 二〇二〇年六月二十四日 书记员  姚元