上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5595号上诉人（原审原告、反诉被告）：张晨，女，1981年11月26日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑福田，男，1942年1月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人张晨因与被上诉人郑福田房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初25922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张晨上诉请求：请求撤销原审判决第二项，依法改判上诉人仅支付3、4月两个整月以及5月1、2、3日3天的房屋租金，共计10,484元人民币（以下币种相同）。事实与理由：上诉人已于2019年5月3日搬离系争房屋，故房屋租金应计算到2019年5月3日。且因系争房屋电路有问题致使其无法居住，故其不应当按照约定的租金来付钱，应当减免至5,000元一个月。被上诉人郑福田不同意张晨的上诉请求及事实和理由，并辩称：房屋电路无问题，上诉人搬离房屋前未提前通知。房租按月支付每月5,500元是双方协商好的，不能按照天计算。故请求维持一审判决。张晨向一审法院提起诉讼请求：1.郑福田退还押金4,500元；2.本案诉讼费用由郑福田负担。郑福田向一审法院提起反诉诉讼请求：1.张晨支付2019年3-5月房租，5,500元/月，总计16,500元；2.张晨付清租赁期间欠付的水费116.7元，电费174.8元，天燃气288.2元，总计579.7元；3.张晨支付2019年6月整月房屋空置费5,500元；4.要求张晨支付郑福田追索过程中受伤生病住院治疗费6,566.24元；5.反诉费由张晨承担。审理中，郑福田撤回第三、四项诉讼请求并变更诉请2为：张晨支付欠付的水费116.7元（2018年10-12月水费48.3元，2019年1-3月水费13.8元，3-5月水费55.2元），电费174.8元（2018年12月电费57元，2019年1月电费30.5元，2019年2月电费15.4元，2019年3月电费36.7元，2019年4月电费35.2元），燃气费198元（2019年1-3月燃气费66元，3-5月燃气费132元）。一审法院认定事实：2015年5月，张晨（甲方、出租方）与郑福田（乙方、承租方）签订《上海市租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用。租赁期限为1年，自2015年6月1日起至2016年5月31日止。房屋月租金为4,500元，租金以现金方式支付。双方协定首期付叁个月，另付4,500元押金以后按每叁个月结算一次，提前柒天支付下次房租，押金不变。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费、费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方。租赁期内房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用。未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理。违约方则向对方支付违约金4,500元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。补充条款（手写）物业房东付，其他除有费用客户付，不得群组，电器以现有验收良好状态还给房东。合同签订后，张晨向郑福田支付了押金4,500元以及合同期内的租金。合同到期后，张晨、郑福田并未续签租赁合同。张晨一直租赁郑福田房屋并向郑福田支付房租至2019年2月28日（租赁中期双方约定月租金变更为5,500元）。后张晨未向郑福田支付租金。另查明，张晨已付清系争房屋2019年3月燃气费账单66元以及5月燃气费账单132元，现仍拖欠2019年4月电费35.20元，2019年5月电费3元，2019年3月水费账单13.8元，2019年5月水费账单55.20元，张晨称上述欠付的电费、水费张晨愿意支付。审理中，郑福田称张晨未付2019年3月-5月的房租，郑福田因家里有事未及时进行催讨，后郑福田于2019年5月5日上门催讨，但房间里没人，郑福田也联系不上张晨，郑福田通过居委和派出所均联系不上张晨，后在派出所的建议下郑福田于2019年6月3日至中介处挂牌出租，当天中介砸门进入系争房屋，进去时郑福田的个人物品已搬走，6月26日郑福田将系争房屋重新出租给案外人。张晨称因其已提前一个月通知郑福田搬离，其没有支付2019年3月、4月的租金是希望郑福田到系争房屋处将电修好，若修好张晨可以不搬走，但郑福田一直没有反应，在2019年5月3日搬走那天，张晨也没有通知郑福田。审理中，张晨认为双方的租赁关系于2019年5月3日解除，郑福田则认为双方的租赁关系于2019年6月26日郑福田将房屋出租给案外人当天解除，对于2019年6月租金，郑福田也不再向张晨主张。一审法院认为，张晨、郑福田签订的《房屋租赁合同》到期后，双方并未续签新的租赁合同，张晨继续承租系争房屋并向郑福田支付租金，郑福田并未提出异议，双方形成不定期的租赁合同关系。现张晨称其已于2019年3月底通知郑福田其将于2019年五一放假期间搬离，但未提供相关证据，2019年5月3日搬离当天，张晨也未通知郑福田办理房屋交接，张晨的上述行为并未达到解除合同的法律效果，考虑到郑福田已于2019年6月3日进入系争房屋并将房屋至中介处挂牌，一审法院认定张晨、郑福田的不定期租赁关系于2019年6月3日解除，郑福田于该日收回系争房屋，郑福田向张晨反诉主张2019年3月1日至5月31日的租金，有事实依据，一审法院予以支持，张晨抗辩称房屋电路有问题影响正常居住，要求减少租金，但未提供充分证据，故对张晨的辩称意见，一审法院不予采信，郑福田按照5,500元/月租金标准主张租金，一审法院亦予以支持。郑福田反诉主张水电燃气费，根据张晨提供的支付凭证，现张晨已付清部分水电燃气费，对于拖欠的费用，现张晨亦同意支付，一审法院予以准许。至于押金，因张晨、郑福田之间系不定期租赁关系，张晨作为承租人可以随时解除合同，张晨的行为并不符合合同没收押金作为违约金的情形，现张晨、郑福田的租赁关系已解除，郑福田收取的押金应予以返还，故对张晨的该项诉讼请求，一审法院予以支持。郑福田撤回部分反诉诉讼请求，系其对自身权利的处分，于法不悖，一审法院予以准许。据此，判决：一、郑福田于本判决生效之日起十日内返还张晨押金4,500元；二、张晨于本判决生效之日起十日内支付郑福田2019年3月1日至5月31日的房屋租金16,500元；三、张晨于本判决生效之日起十日内支付郑福田2019年4-5月电费38.20元、2019年3月及5月水费账单69元；四、驳回郑福田其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元，由郑福田负担,反诉案件受理费减半收取计113.5元,由张晨负担110.4元,由郑福田负担3.1元。双方当事人二审中均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、上诉人未支付的房屋租金应当截止计算的日期；二、上诉人自2019年3月开始至租赁合同解除每月应当支付的租金数额。针对第一个争议焦点：上诉人与被上诉人在原租赁合同到期后未续签租赁合同，如一审判决所说双方已形成不定期房屋租赁合同关系，按照惯例，承租方退租时应提前通知出租方并协商办理退房手续。上诉人主张其在2019年3月底曾通知被上诉人其将在5月份搬走，但未提供证据予以证明，且其在实际搬走之日也未通知被上诉人并办理房屋交接手续。而被上诉人辩称其一直联系不到上诉人且在2019年6月3日砸门进入系争房屋才知上诉人已搬走，结合其于当日将房屋至中介处挂牌出租的事实，本院认为，一审法院认定张晨、郑福田的不定期租赁关系于2019年6月3日解除，上诉人应向被上诉人支付2019年3月1日至5月31日的租金，并无不当。针对第二个争议焦点：上诉人主张系争房屋电路故障导致其不能正常居住，故自2019年3月以后的房租应在原每月5,500元的基础上酌减至每月5,000元。为此，上诉人欲提供一段租赁房屋照明故障的视频证明租赁房屋电路故障，上诉人称此份证据在一审时曾提交给法庭。本院认为，此份视频在涉诉前即已形成，且在一审时曾在法庭出示，故不属于新证据，且既不能直接证明当时租赁的房屋电路有问题，也不能证明视频中的照明故障系由房屋电路故障引起，故本院不予采纳，上诉人主张酌减房租无事实依据。且即使系争房屋电路有问题无法满足居住要求不能实现租赁居住的目的，上诉人也应按照《合同法》规定另行主张违约责任，故上诉人据此主张减少房租金额无法律依据。综上，一审判决上诉人支付2019年3月1日至5月31日的房屋租金16,500元，并无不当。综上所述，上诉人张晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110.40元，由上诉人张晨负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年六月二十四日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……