山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2886号上诉人（原审被告）：山西中冶置业房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区北大街235号6栋二层。统一社会信用代码：×××。法定代表人：赵学明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张瑞康，山西君宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈钢，男，1956年2月6日出生，汉族，住上海市宝山区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：宁慧娟，山西燃野律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铁，男，汉族，1953年9月28日出生，住太原市。公民身份号码：×××。上诉人山西中冶置业房地产开发有限公司与被上诉人陈钢房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初236号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人山西中冶置业房地产开发有限公司委托诉讼代理人张瑞康，被上诉人陈钢委托诉讼代理人宁慧娟、陈铁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人山西中冶置业房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销太原市杏花岭区人民法院作出的(2020)晋0107民初236号民事判决,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;二、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院程序违法,未在法定期限内向上诉人送达起诉状及举证通知书;二、一审判决认定事实错误,涉案房屋应交房款为269482元,在冲抵各项费用后陈钢实际向上诉人交款250466元。(一)涉案房屋位于柳溪花园G座1304号,系旱西门十三冶宿舍区的回迁房。按照拆迁安置方案,应交房款为269482元。其中,原房屋面积60.72平米等额置换,20平米按优惠价2100元计算,剩余面积按该房屋的市场价3935元计算。一审法院以3300元作为该房屋的市场价,是对拆迁安置方案的误读。上诉人在公布拆迁安置方案时,虽然确定了3300元的市场价,但该价格并非所有房屋的最终定价,实际销售价需按照回迁户所选房屋的户型、楼层、朝向等因素而定。对于层差,层差在计算时应在单价中每层加20元,涉案房屋的购房款为269482元,有上诉人出具的收据为证。上诉人曾为涉案房屋出具两张收据,一张为2008年9月5日的3万元收据,交款人为陈娟;一张为2011年10月12日的239482元收据,交款人为陈钢,均是为登记在陈广明名下的涉案房屋交纳房款，上述金额之和269482元，即为涉案房屋的销售价格。作为该房屋的实际买受人,陈钢在结算房款时对于该房屋的销售单价不可能不知晓,但其仍然按照该价格选择了涉案房屋,可见陈钢对于该房屋3935元的销售单价也是认可的。综上,一审判决认定陈钢所需交纳房款为235543.6元,明显错误。(二)陈钢实际向上诉人交款250466元，即上诉人在向陈钢收取房款时已扣除过渡费、搬家费与搬迁奖励。2008年9月5日,陈娟向上诉人交纳7.8号房屋及9.10号房屋的预付款,各3万元。虽然交款人均为陈娟,但其中的3万元是陈娟为自己名下的9.10号房屋所交,与本案诉争的7.8号房屋无关。陈钢虽然主张其向上诉人交纳房款296482元,但未能提供相对应的原始收据及交款凭证。(三)2016年12月31日,上诉人为涉案房屋开具269482元的发票,购买方为陈广明。因陈广明已过世,其子陈钢要求将涉案房屋变更登记在自己名下,陈刚的母亲及兄弟姐妹共同向上诉人出具申请,同意将产权变更在陈钢名下。2018年11月28日,为配合陈钢办理产权变更登记,上诉人在为陈钢开具发票时,因工作人员操作失误，误将269482元开成了296482元。发现错误后,上诉人联系办证人员取回了296482元的发票,并于2018年12月26日为陈钢开具了269482元的发票。269482元的发票金额,与涉案房屋应交纳的购房款完全一致,与陈钢领取发票时交回的收据金额也完全一致。一审中,陈钢提交的盖有上诉人公章的、落款时间为2012年的回迁安置确认单,实际上是在2018年上诉人为陈钢办理变更登记时补签的。由于当时发票金额开错,该确认单上的房款金额也是错误的,落款时间则是按照当初回迁安置的时间所填。且在2012年,该房屋的产权人为陈广明,陈钢尚不具备单独继承该套房屋的资格,上诉人也不会向陈钢出具回迁安置确认单。综上,为维护上诉人的合法权益,望贵院在查明事实的基础上依法改判。被上诉人陈钢辩称：一审法院认定事实正确，2007年双方曾经签订过一份《拆迁安置补偿协议》，上面明确约定了陈钢是被拆迁的产权人。关于房屋价格计算的问题，拆迁安置政策有明确约定，当时拆迁安置政策规定的房屋价格就是新房面积减去原房面积再减去优惠面积的面积。上诉人所称的3935元，上诉人并不知情，也没有签过任何的双方同意变更价格的文书，所以一审法院据此也按照拆迁安置政策的价格经超出优惠面积部分的价格定为3300元。至于上诉人所说的房地产一房一价的交易惯例，答辩人认为该案件是不适用该惯例的，首先房子本身就不是商品房，拆迁安置房屋应该严格的按照拆迁安置补偿协议以及拆迁安置政策上面的内容来。二、关于答辩人实际交纳房款的问题，我们后收到的发票金额就是296482元，在2012年收到的购房款确认单上的记载金额也是296482元，在交纳款项之后，由于上诉人说要去办房产证，然后就把所有的购房收据全部收走了，被上诉人在发现296482元的发票换成269482元后就去上诉人单位核实此事，上诉人称发票开错了，然后对方给我们提供了拆迁安置政策，我们才知道了拆迁安置政策上面的计算依据，按照对方说的价格，算下来是按照每平米3935元算的。原告陈钢向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告返还多收取的价款共计136409.6元。2、本案诉讼费、公告送达费由被告承担。一审法院认定事实如下：原告陈钢系陈广明之子，陈广明于2001年9月18日去世。原位于旱西门21栋2单元7.8房屋一套（面积60.72㎡），登记所有权人为陈广明。被告于2006年3月26日发布《旱西门十三冶宿舍区危（旧）房改造拆迁安置方案》，拆迁范围：旱西门宿舍区18、19、20、21栋住宅楼，22栋住宅楼按原通知搬迁时间不变；过渡方式：实行自行过渡；过渡期：六层建筑不超过二年、高层建筑不超过三年，（过渡期从拆迁工作结束后算起）；搬迁实施时间：2006年3月26日；安置地点：1、旱西门F座高层住宅楼；2、金刚堰56、57号六层安置楼；3、兴华街六层安置楼；4、苗圃7号安置楼；5、特别困难户可选择简易平房；已购置产权住户在原地安置的：在旱西门地区安置的，考虑过渡期较长等原因，产权面积内不交纳新旧房差价；优惠20㎡按拆迁优惠价2100元/㎡结算，再超出部分按市场价3300元/㎡结算；层次差：旱西门F座高层层差(每层比上一层增减单价值)；五层为基数，五层以下，每层-15元/㎡；六层~十层，每层+15元/㎡;十一层~十二层，每层+20元/㎡；二十一层以上，每层+30元/㎡；旱西门F座楼价格计算：100%产权差价为0,20㎡优惠价为2100，市场价为3300，高层安置房总价=原面积×差价+优惠面积×优惠价+（新房面积-原面积-优惠面积）×市场价+或-（新房面积×层差）；搬迁补助费及过渡补助费的发放标准：1、住宅房屋的搬家费按原面积每平方米10元发放；2、自行过渡期间的临时过渡费，从拆迁工作结束后算起，按原面积每月10元/㎡计算。需安置的住户，上述费用可充抵安置房购房款。2007年12月24日，原告与被告山西中冶置业房地产开发有限公司签订《旱西门21栋2单元7.8号拆迁安置补偿协议》，约定：产权人为陈钢，权属性质为100%，面积为60.72㎡，搬迁临时过渡费为10元/㎡/月，搬家费为一次性10元/㎡；备注：搬家费、过渡费、奖励冲抵房款。后安置于柳溪花园G座1304号，面积138.53㎡。2011年10月12日被告出具中冶天工集团有限公司付款审批单，载明：陈广明过渡费、搬迁奖励共计24466元。2012年12月10日，原告与被告签订《柳溪花园回迁安置确认单》，载明：被拆迁人为陈钢，拆迁面积为60.72平方米，回迁安置房款为296482元。2018年11月28日，被告向原告出具了296482元的购房发票。上述事实有，《旱西门十三冶宿舍区危（旧）房改造拆迁安置方案》、《旱西门21栋2单元7.8号拆迁安置补偿协议》、房屋所有权证、交款单、被告开具的收据及发票、当事人当庭陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为：原、被告之间的房屋拆迁安置补偿协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。关于原告交纳购房款的认定：原告交纳被告购房款296482元，事实清楚，证据确凿，本院予以认定。审理中被告抗辩其为原告开发票时由于数字形似误将269482元的金额开成296482元，因被告无法证明其所持269482发票的合法性和真实性，本院不予采信。关于确定原告所需交纳购房款的计算，根据拆迁安置方案确定的计算公式，原告所需交纳购房款为20×2100+（138.53-60.72-20）×3300+138.53×20=235543.6元。关于被告多收取原告房款的计算，原告交纳被告购房款296482元，扣除应交纳的购房款235543.6元，过渡费、搬迁、奖励费24466元冲抵房款后，被告多收取原告费用为85404.4元。故被告应返还原告多收取的房款85404.4元。判决如下：一、被告山西中冶置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈钢多付房款85404.4元；二、驳回原告陈钢的其他诉讼请求。二审中，上诉人向法庭提供证据如下：1、一户一价格表及柳溪花园房源明细，证明涉案房屋的销售单价为每平米3935元；2、齐军与张永忠证言，证明当时拆迁安置系一户一价，拆迁安置协议曾经更名的事实。被上诉人认为上述证据为单方证据，与本案事实无关。上述证据虽为上诉人单方出具，但该证据与其他证据相互印证，应予采信。本院二审查明：2008年9月5日和2011年10月12日，上诉人向被上诉人陈钢开具收据，内容为陈娟、陈钢以陈广明名义向上诉人交纳房款2笔，共计269482元，其中第1笔为3万元，第2笔房款239482元实际收取220466元，系抵顶了过渡费、搬家费、搬迁奖励24466元，并收取了电气安装费、垃圾清运费等5450元。2018年11月28日，上诉人向被上诉人出具296482元购房发票，后因票面金额错误，2018年12月26日，上诉人重新向被上诉人出具269482元购房发票。另查明，上诉人给被上诉人拆迁安置的房屋单价为每平米3935元。本院认为，本案争议的焦点为双方之间确定的拆迁安置房屋价款金额，被上诉人是否超付，应否返还。双方均认可陈钢为涉案房屋的实际购买人，涉案《拆迁安置补偿协议》系更改产权人姓名重新签订，故本案双方签订于2007年12月24日的房屋拆迁安置补偿协议真实有效。协议中对于安置房总价未明确，确认价款“以房地局测绘面积及拆迁安置政策为准”，上诉人认为应按照2006年3月26日的《拆迁安置方案》确定涉案房屋单价为3300元，但该方案出台时间早于双方之间协议，可见协议中的拆迁政策并非仅含上述方案，上诉人向法庭提供的柳溪花园G座房源明细以及回迁安置楼一户一价价格表中对于涉案房屋单价均标明“3935”元，通过计算该单价与被上诉人陈钢所交房款的收据金额能够对应。同时，被上诉人就其所坚持的296482元房款已实际交纳的意见除上诉人开具并已更正的增值税票外，未向法庭出示其余直接的付款证据。本案中能体现双方真实交易关系的证据应为陈钢缴纳房款的原始收据，该收据与上诉人出具的其它证据能够相互印证，足以认定双方在《拆迁安置协议》签订后，就房屋单价为3935元已达成合意，并已实际履行。对于上诉人上诉意见应予支持，被上诉人主张房屋单位为3300元的诉请无事实和法律依据，应予驳回。综上所述，上诉人山西中冶置业房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初236号民事判决；二、驳回陈钢的诉讼请求。一审案件受理费1514元，二审案件受理费3028元，由陈钢负担。本判决为终审判决。审判长 李 峻审判员 吕 斌审判员 张 燕 二O二O年六月一日书记员 张丹丹