安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终1861号 上诉人（原审被告）：贾静琳，女，1990年5月10日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 被上诉人（原审原告）：甘旺，男，1991年5月22日出生，汉族，住河北省保定市雄县。 委托诉讼代理人：尤卫东，安徽谯城律师事务所律师。 原审第三人：吴凯旋，男，1992年9月28日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 原审第三人：亳州报业传媒投资有限公司，住所地亳州市养生大道报业传媒大厦1608室。 上诉人贾静琳因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初4835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贾静琳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担，事实与理由：案涉房屋买卖合同因买受人和房屋中介机构以合法形式掩盖非法目的，应依法确认无效。案涉房屋买卖合同没有按照价格申报制度将交易价格申报给不动产登记部门，在有真实交易的情况下任意更改买受人，实质是规避应缴纳的税费，依法应认定无效。上诉人与被上诉人不存在买卖合同的相对关系，不适用合同法第402条、第403条的规定，被上诉人没有证据证明其系实际购买人，无法确认其系实际出资购房的买受人及委托人。一审判决上诉人协助办理过户义务明显违反合同约定。上诉人在如约提交房屋资料后，已经完成了案涉合同的义务，如果被上诉人需要过户，应该向中介公司主张。 甘旺辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 甘旺一审诉讼请求：1.贾静琳、亳州报业公司配合甘旺办理房屋（亳州报业传媒广场项目1号楼1单元3303室）过户手续；2.贾静琳继续履行合同义务，配合甘旺办理上述房屋的预告登记注销手续；3.贾静琳向甘旺支付违约金68000元；4.本案诉讼费用由贾静琳负担。 一审法院认定事实：贾静琳从亳州报业公司购买国购观澜天下1号楼1单元3303室，并预告登记。甘旺委托吴凯旋为其在亳州购买房屋，2017年2月1日，吴凯旋、贾静琳、亳州恋家公司签订《恋家地产中介合同》，约定贾静琳将案涉房屋出售给吴凯旋，总价款340000元。亳州恋家公司协助吴凯旋、贾静琳办理产权过户等相关手续，过户时要按吴凯旋指定的姓名办理。付款方式“乙方（吴凯旋）一次性支付房款（大写）叁拾肆万元整（小写）340000元整。支付给甲方（贾静琳），由丙方（亳州恋家公司）保管。过户交易后甲方结清房屋交接日期前的所有费用，同时把此房产约定的所有物品及钥匙交于乙方。甲方从丙方直接领取总房款，此交易结束”“乙方中途悔约，应赔付总房款20%的违约金，用于支付甲方的损失和丙方的中介费及相关费用。甲方中途悔约，应赔付总房款20%的违约金，用于支付甲方的损失和丙方的中介费及相关费用。”“备注：……由丙方全权负责更名事宜”2017年2月22日，甘旺、贾静琳向亳州报业公司申请更名。2017年7月24日，甘旺与亳州报业公司重新签了商品房买卖合同。合同签订后，甘旺将购房款340000元交付给亳州恋家公司，亳州恋家公司员工张伟峰分四次通过银行转账的方式交付给贾静琳。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”第四百零三条：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”本案中，甘旺与吴凯旋是委托关系，假如贾静琳知道该关系，吴凯旋与贾静琳之间的合同直接约束甘旺与贾静琳。即使贾静琳不知道该关系，但吴凯旋现已向应甘旺履行了披露义务，吴凯旋与贾静琳之间的合同也直接约束甘旺与贾静琳。这也就是说，无论贾静琳在签订合同时是否知道甘旺与吴凯旋是委托关系，吴凯旋与贾静琳之间的合同现在均直接约束甘旺和贾静琳，甘旺可主张合同的相关权利。《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，案涉合同虽没明确约定贾静琳、亳州报业公司有协助甘旺办理案涉房屋过户登记的义务，但贾静琳、亳州报业公司应遵循诚实信用原则履行该义务，故对甘旺诉求的第一项、第二项诉讼请求，予以支持。此外，贾静琳、亳州报业公司有协助甘旺办理案涉房屋过户登记的义务并不是案涉合同约定的义务，贾静琳未履行该义务并不能认定为“悔约”对甘旺诉求的第三项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零二条、第四百零三条规定，判决：一、贾静琳、亳州报业传媒投资有限公司于本判决生效之日起七日内协助甘旺办理国购观澜天下1号楼1单元3303室的过户手续；二、贾静琳于本判决生效之日起七日内协助甘旺办理国购观澜天下1号楼1单元3303室的预告登记注销手续；三、驳回甘旺的其他诉讼请求。案件受理费1580元，由贾静琳负担。 当事人二审均无新证据提交。本院查明的事实与一审无异。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：案涉房屋买卖合同的效力问题，贾静琳是否附有配合撤销相关登记的义务。 关于案涉合同的效力问题。经审查，案涉房屋买卖合同即《恋家地产中介合同》不存在法律规定的无效情形，至于合同履行过程中是否存在相关规避税收的行为，应由有权行政机关审查处理，不影响买卖合同效力，贾静琳关于合同效力的上诉理由不能成立。 关于贾静琳的相关配合义务问题。本案中，案涉房屋买卖合同在贾静琳与吴凯旋之间缔结，履行方式为由贾静琳与甘旺向亳州报业公司提出更名申请，亳州报业公司与贾静琳签订退房协议，然后亳州报业公司与甘旺就贾静琳所退房屋再签订房屋买卖合同并办理权属转移登记。按照甘旺与吴凯旋的陈述，之所以由甘旺与亳州报业公司签订合同，是因其二人之间存在委托购房关系，其二人对贾静琳上述行为是履行案房屋买卖合同即《恋家地产中介合同》并无异议。综上，本案贾静琳与吴凯旋之间房屋买卖合同的履行是通过由贾静琳向合同外第三人甘旺履行的方式完成。履行中，贾静琳以签订退房协议的方式解除了与亳州报业公司之间的原房屋买卖合同，根据合同法第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，贾静琳负有涤除基于保障该合同履行所办理的预告登记的义务。但合同解除后，贾静琳并未与亳州报业公司一道及时将上述预告登记涤除，导致甘旺与亳州报业公司的合同履行产生障碍。合同法第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。根据该条规定，贾静琳不知道甘旺与吴凯旋之间委托购房关系，并不影响作为委托人的甘旺行使吴凯旋对其享有的权利。甘旺在吴凯旋向其披露贾静琳上述不予办理涤除登记的行为后，作为吴凯旋认可的委托人，有权以自己的名义提起诉讼；贾静琳、亳州报业公司也有义务办理相关预告登记的涤除手续，配合甘旺与亳州报业公司所签合同的继续履行，贾静琳的该项义务既是基于原与亳州报业公司之间房屋买卖合同终止所产生后合同义务，也是履行其与吴凯旋之间签订的房屋买卖合同的应有之义。 综上，贾静琳的上诉请求、理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1500元，由贾静琳负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  王艳东 审判员  黄战营 二〇二〇年六月十五日 法官助理高辛冉 书记员李遨宇