西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初7534号 原告：徐莉，女，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：古萌，陕西伟龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张克民，男，汉族，住西安市。 被告：西安汉华房地产开发有限公司，住所地：西安曲江新区。 法定代表人：黄色环，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：喻沙沙，女，汉族，住西安市未央区，系该公司员工。 委托代理人：刘若雨，女，汉族，住西安市雁塔区，系该公司员工。 原告徐莉与被告西安汉华房地产开发有限公司（以下简称汉华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐莉及其委托诉讼代理人张克民到庭参加了诉讼，被告汉华公司的委托诉讼代理人刘若雨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告徐莉诉称，2019年4月26日，原告与被告双方签订汉华·XX中心认购书一份，约定原告认购被告汉华·XX中心房屋一套，房号为第XX幢X单元XX层XXXXX，预测面积为29.73平方米，折前总价为583072元。同时，认购书第二条约定，认购定金为20000元整，在双方签订正式商品房买卖合同时自动转入首期购房款；并约定房屋面积以双方签订正式商品房买卖合同为准。上述认购书签订同时，原告依约向被告支付定金20000元，后于2019年5月1日，应被告要求支付购房款358072元。2019年8月，原告前往被告处签署正式商品房买卖合同，被告要求原告必须同时签订数份补充协议，由于被告提供的补充协议内容剥夺原告作为购房者主要权利，对原告严重不公平，原告当即提出异议，但被告并未能给予合理解释，导致双方未能签署正式商品房买卖合同。原告之后多次联系被告，但被告未积极处理。现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、解除原告与被告签订的汉华XX中心认购书；2、被告返还原告购房款378072元，利息损失9451.8元（自2019年5月1日至2019年9月30日），以及至实际给付之日期间的利息损失（参照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。 被告汉华公司辩称，2019年4月26日，原告与被告签订汉华XX中心认购书，约定原告以按揭贷款的方式购买汉华XX中心XX-XXXXX号房，原告于签约当日支付定金20000元。2019年5月10日，原告支付首付款358072元。2019年9月27日，因原告迟迟不来签署正式的商品房买卖合同，被告向其发出告知函（逾期签约），通知其限期签约。2020年3月30日，因原告怠于签约，浦发银行预审后认为原告“不符合银行贷款审批条件”，被告向原告发出告知函（变理付款方式），通知原告变更付款方式为一次性付款。2020年4月14日，因原告怠于履行付款及签约义务，被告向原告发出解除通知书，通知原告合同解除，原告所付定金不予退还。综上，汉华XX中心认购书不能正常履行的过错在于原告，原告所谓的被告强行要求签署不公平条款并非事实，原告主张被告退回定金及支付利息损失的诉讼请求无事实和法律依据。 经审理查明，2019年4月26日，甲方汉华公司与乙方徐莉签订汉华·XX中心认购书，认购书约定，乙方自愿依下列条件向甲方认购：项目名称曲江XXX城，三期推广名称：汉华XX中心。乙方认购的商品房为第XX幢X单元XX层XXXXX号房屋，房屋面积为39.73平方米，乙方认购房屋折前单价为14675.86元/平方米，折前总价为583072元；乙方同意签署本认购书时，支付20000元定金；乙方选择按揭付款。2019年4月26日，原告向被告支付20000元定金。2019年5月1日，原告向被告支付首期付款358072元。2019年8月20日，被告向原告出具首期付款376762元的收款收据，该款项中包含已支付的定金20000元。 2019年9月27日，汉华公司向徐莉邮寄送达告知函（逾期签约）一份，告知函称，2019年4月26日，徐莉向汉华公司支付定金20000元，并称双方签订的认购书约定徐莉于2019年8月23日前到售楼处与汉华公司签订商品房购房合同并付清款项，由于徐莉未在约定的时间内与汉华公司签约，已经构成违约。并告知徐莉于2019年9月30日前到汉华公司签订商品房购房合同，否则汉华公司将解除与徐莉签订的认购协议，徐莉已付定金不予退还。该快递于2019年9月28日被他人代收。 2020年3月30日，汉华公司向徐莉邮寄送达告知函（变更付款方式），告知函内容为“您于2019年4月与我公司就购买曲江·XXX城三期（推广名：汉华·XX中心）XX-XXXXX房屋签订了商品房买卖合同并向浦发银行提交了按揭贷款申请手续。因您不符合银行贷款审批条件，银行于2020年3月30日向您作了退件处理。根据《商品房买卖合同》的约定，付款方式应变更为一次性付款方式，您应在10日内付清全部房款。现函告您，请您于2020年4月9日前一次性支付全部房款。否则，我公司将解除与您签订的商品房买卖合同，并按合同约定追究您的违约责任”。该快递于2020年3月31日被徐莉本人签收。 2020年4月14日，汉华公司向徐莉邮寄解除通知书，通知书内容为“您于2019年4月26日认购的XX-XXXXX号房，与我司签订《汉华·XX中心认购书》，并交纳购房定金及房款，但您未在约定时间签署商品房买卖合同及按揭手续，现根据认购书之约定正式通知解除您与我司之间的《汉华·XX中心认购书》，所收定金不予退还”。庭审中，原告与被告均认可《汉华·XX中心认购书》于2020年4月14日解除。 上述事实，有认购书、收款收据、告知函、解除通知书、快递查询截图、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，本案争议的焦点是被告是否应当退还原告于2019年4月26日支付的20000元定金。对于该争议焦点，第一，本案中，原告与被告签订认购书的同时，原告向被告支付定金20000元，并于2019年5月1日向被告支付首期付款358072元。2019年8月20日，被告向原告出具首期付款376762元（包含定金20000元）的收款收据，此时，原告向被告支付的定金20000元已转为房款，不再具备担保性质。第二，原告称其不与被告签订商品房买卖合同的原因是被告要求其先签订补充协议及改造协议，并提供空白的补充协议及改造协议，同时提供其他业主就涉案楼房所在的房屋签订的补充协议，虽然其提供的协议是空白协议和其他业主签字的复印件，但从该补充协议的内容中如“五方验收”、“辐射供暖供冷技术规程JGJ142-2012”、“建筑节能工程施工质量验收规范GB50411-2007”等专业用语及其他业主就同一栋楼的不同房屋签订补充协议足以证明被告要求原告签订该补充协议的事实。被告称未签订商品房买卖合同的原因系原告未及时签约，但被告未陈述原告未及时签约的具体原因，故本院无法确认原告未及时签约系原告违约导致。需指出，被告于2020年3月30日向原告邮寄的告知函（变理付款）证明因原告过错无法通过银行按揭一节，因该告知函中有“双方于2019年4月签订商品房买卖合同，因您不符合贷款审批条件，银行于2020年3月30日向您做了退件处理”的内容，但客观上，原告与被告并未于2019年4月签订商品房买卖合同，且至法庭辩论终结仍未签订商品房买卖合同，亦不可能办理银行贷款，被告的告知函内容并未陈述客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，原告向被告支付的20000元已不具备定金的性质，且未签订商品房买卖合同的原因系被告所致，故被告应当退还原告包含已支付的20000元在内的房款376762元。原告明知无法与被告签订商品房买卖合同但仍未向被告要求返还房款，且原告与被告的认购书于2020年4月14日解除，故原告要求被告向其支付利息损失的诉请，本院依法予以支持自2020年4月14日起至实际给付之日止的利息（以376762元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下： 一、被告西安汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐莉退还房款376762元。 二、被告西安汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐莉支付自2020年4月14日起至实际给付之日止的利息（以376762元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）。 三、驳回原告徐莉其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7113元，由原告徐莉承担50元，被告西安汉华房地产开发有限公司承担7063元。因原告徐莉已预交，被告西安汉华房地产开发有限公司并上述款项支付给原告徐莉。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  赵 妍 人民陪审员  王安江 人民陪审员  代巧云 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  蒋 甜