山东省潍坊市寒亭区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁0703执异27号 案外人：孙海波，男，1957年9月1日生，汉族，住潍坊市奎文区， 委托诉讼代理人：魏丽华，山东恒源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭琳琳，山东恒源律师事务所律师。 申请执行人：张向伟，女，1963年7月15日生，汉族，住潍坊市奎文区。 申请执行人：安邦，男，1984年9月25日生，汉族，住潍坊市奎文区， 申请执行人：梁志强，男，1978年12月12日生，汉族，现住潍坊市潍城区， 申请执行人：徐彩萍，女，1962年11月12日生，汉族，住潍坊市奎文区。 申请执行人：王国梁，男，1974年8月8日生，汉族，住潍坊市， 上述共同委托诉讼代理人：魏博田，上海市建纬（济南）律师事务所律师。 被执行人：潍坊昊海置业有限公司，住所地；潍坊市寒亭区海龙路456号龙润花园2号商住楼2-07室。 法定代表人：薛绍花，董事长。 委托诉讼代理人：武桂兰，女，1963年6月26日生，汉族，住潍坊市寒亭区。该公司实际控制人。 本院在执行申请执行人张向伟与被执行人潍坊昊海置业有限公司（以下简称昊海置业）商品房销售合同纠纷案【（2015）寒执字第1113号、（2015）寒执字第1091号】、安邦与被执行人昊海置业商品房销售合同纠纷【（2015）寒执字第1103号】、梁志强与被执行人昊海置业商品房销售合同纠纷【（2015）寒执字第1090号】、徐彩萍与被执行人昊海置业商品房销售合同纠纷【（2015）寒执字第1108号】、王国栋与被执行人昊海置业商品房销售合同纠纷【（2015）寒执字第1112号】，孙海波对本院查封（上述六案）昊海置业公司名下的X室房产提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，于2020年6月5日进行了听证，因上述六案件被执行人均为昊海置业，故依法合并审理。案外人孙海波及委托代理人魏丽华、谭琳琳，申请执行人张向伟、安邦、梁志强、徐彩萍、王国梁的共同委托诉讼代理人魏博田，被执行人昊海置业经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审查终结。 案外人孙海波称，其于2010年10月18日与昊海置业签订了一份《商品房预售合同》，约定其购买昊海置业开发位于潍坊市××××楼××室商品房××套，总价款278353.1元。房屋交付时间为2012年12月30日前，房屋交付后180日办理房产证。合同签订日，案外人孙海波通过中国银行潍坊分行向被执行人昊海置业转账210000元，同日交付现金14510元，昊海职业出具了收款收据，案外人孙海波按合同第六条约定缴纳80%的购房款，余款交房时付清。因被执行人资金链断裂，房屋至今未交付使用。2013年涉案房屋被潍坊市中级人民法院（以下简称潍坊中院）查封、拍卖。案外人提出执行异议，2014年4月28日潍坊中院作出（2014）潍执异字第10号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。请求排除执行，解除查封。 案外人为证明其主张提供证据如下：1、《商品房定购合同》一份。2、收款收据、建设银行转账凭证一份。3、潍坊中院执行裁定书。 申请执行人辩称，案外人要求不符合解除查封的条件，请求驳回请求，继续执行。 经审理查明，1、原告张向伟与被告昊海置业商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月30日作出（2012）寒民初第75号民事调解书，确认：一、解除原告张向伟与被告昊海置业于2011年6月17日签订的四份商品房定购合同及补充协议；二、被告昊海置业向原告张向伟返还购房本金1291920元，并赔偿损失546861.2元及利息（详见调解书），以上共计1838781.2元定于2015年4月26日前付清购房款本金645960元，定于2015年5月26日前付清购房本金645960元，定于2015年8月26日付清原告损失546861元。该民事调解书生效后，被告昊海置业未按约定期限履行付款义务，原告向本院申请执行，执行案号为（2015）寒执字第1113号。 2、原告张向伟与被告昊海置业商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月30日作出（2012）寒民初第76号民事调解书，确认：一、解除原告梁志强与被告昊海置业于2011年6月17日签订的四份商品房定购合同及补充协议；二、被告昊海置业向原告安邦返还购房本金3447618元，并赔偿损失1392355元及利息（详见调解书），以上共计4839973元定于2015年4月26日前付清购房款本金1723809元，定于2015年5月26日前付清购房本金1723809元，定于2015年8月26日付清原告1392355元。该民事调解书生效后，被告昊海置业未按约定期限履行付款义务，原告向本院申请执行，执行案号为（2015）寒执字第1091号。 3、原告安邦与被告昊海置业商品房销售合同纠纷一案本院于2015年3月30日作出（2012）寒民初第77号民事调解书，确认：一、解除原告梁志强与被告昊海置业于2011年6月17日签订的四份商品房定购合同及补充协议；二、被告昊海置业向原告安邦返还购房本金1966680元，并赔偿损失842211元及利息（详见调解书），以上共计2808891元定于2015年4月26日前付清购房款本金983340元，定于2015年5月26日前付清购房本金983340元，定于2015年8月26日付清原告损失842211元。该民事调解书生效后，被告昊海置业未按约定期限履行付款义务，原告向本院申请执行，执行案号为（2015）寒执字第1103号。 4、原告梁志强与被告昊海置业商品房销售合同纠纷一案本院于2015年3月30日作出（2012）寒民初第78号民事调解书，确认：一、解除原告梁志强与被告昊海置业于2011年6月17日签订的四份商品房定购合同及补充协议；二、被告昊海置业向原告梁志强返还购房本金1577520元，并赔偿损失675557.1元及利息（详见调解书），以上共计2253077.1元定于2015年4月26日前付清购房款本金788760元，定于2015年5月26日前付清购房本金788760元，定于2015年8月26日付清原告损失675557.1元。该民事调解书生效后，被告昊海置业未按约定期限履行付款义务，原告向本院申请执行，执行案号为（2015）寒执字第1090号。 5、原告徐彩萍与被告昊海置业商品房销售合同纠纷一案，2015年3月30日本院作出（2012）寒民初字第79号民事调解书，确认：一、解除原告徐彩萍与被告昊海置业于2011年6月17日签订的四份商品房定购合同及补充协议；二、被告昊海置业向原告徐彩萍返还购房本金1052280元，并赔偿损失445423.1元及利息（详见调解书）以上共计1497703.1元，定于2015年4月26日前付清购房款本金526140元，定于2015年5月26日前付清购房本金526140元，定于2015年8月26日付清原告损失445423.1元。该民事调解书生效后，被告未按约定期限履行付款义务，原告向本院申请执行，执行案号为（2015）寒执字第1108号。 6、原告王国梁与被告昊海置业商品房销售合同纠纷一案本院于2015年3月30日作出（2012）寒民初第80号民事调解书，确认：一、解除原告王国梁与被告昊海置业于2011年6月17日签订的四份商品房定购合同及补充协议；二、被告昊海置业向原告王国梁返还购房本金1255800元，并赔偿损失537783.8元及利息（详见调解书），以上共计1793583元定于2015年4月26日前付清购房款本金627900元，定于2015年5月26日前付清购房本金627900元，定于2015年8月26日付清原告损失537783.8元。该民事调解书生效后，被告昊海置业未按约定期限履行付款义务，原告向本院申请执行，执行案号为（2015）寒执字第1112号。 另查明，申请执行人张向伟与被执行人昊海置业商品房销售合同纠纷案【（2015）寒执字第1113号、（2015）寒执字第1091号】、申请执行人安邦与被执行人昊海置业商品房销售合同纠纷案【（2015）寒执字第1103号）】、申请执行人梁志强与昊海置业商品房销售合同纠纷案【（2015）寒执字第1090号】、申请执行人徐彩萍与被执行人昊海置业商品房销售合同纠纷案【（2015）寒执字第1108号】、申请执行人王国栋与被执行人昊海置业商品房销售合同纠纷案【（2015）寒执字第1112号】，上述六执行案件在执行过程中，本院于2016年9月9日合并查封昊海置业名下的楼房（位于潍坊市××××楼××室），查封期限自2016年9月9日至2019年9月8日止，期满后本院于2019年9月3日再次续封至2022年9月2日。 再查明，案外人孙海波于2010年10月18日与昊海置业签订了一份《商品房预售合同》，约定其购买X室商品房一套，总价款278353.1元。当日一次性交款224509.1元（80%），余款20%交房时交清。房屋交付时间为2012年12月30日前，房屋交付后180日办理房产证。合同签订日，案外人孙海波通过中国银行潍坊分行向被执行人昊海置业经办人（会计）鄢金颜转账210000元，并有相应的银行凭证，同日交付现金14510元，昊海置业向案外人出具收款收据。2013年涉案房屋被潍坊中院查封。案外人孙海波向潍坊中级院提出执行异议申请，该院于2014年4月28日作出（2014）潍执异字第10号执行裁定书,认定“涉案房屋系孙海波购买，并已交房大部分房款，虽然未能实际占用涉案房屋，亦未办理房屋确权登记手续，但孙海波没有主观过错，应适用弱者保护原则，孙海波未支付的购房款可以作为昊海置业在孙海波的到期债权予以执行”，裁定中止该院对潍坊市X室商品房的执行。 本案的争议焦点：案外人孙海波是否享有涉案房产排除执行的权利。 案外人向法庭提供1、《商品房定购合同》一份；2、收款收据、银行转账凭证一份；3、潍坊中院执行裁定书一份。经质证申请执行人认为：购房合同没有签订日期，有严重瑕疵，不能证明该合同签订发在查封前。银行流水凭证转账到鄢金艳个人账户，与昊海置业无关联。对昊海置业出具收款收据的真实性不予认可。潍坊中院裁定在案外人未付清全款和未实际占有的情况下裁定中止执行不符合法律规定。 合议庭认为，案外人与被执行人双方自愿签订买卖房屋合同，虽然没有书写日期，但案外人孙海波于2010年10月18日通过中国银行潍坊分行向被执行人昊海置业经办人（会计）鄢金颜转账210000元，可以推定2010年10月18日为合同签订日。案外人按合同约定履行了付款义务，该合同没有违反法律强制性规定，该合同真实、合法、有效，可以作为本案的定案依据。案外人提供的银行流水凭证系鄢金艳个人账户，昊海置业出具的收款收据是对该房款的确认，本院对于其真实性，关联性予以确认。潍坊中院的执行异议裁定与本案有关联可以作为本案的定案依据。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十条规定，对案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查下列内容，案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性，该权利能否排除执行。本案中，案外人孙海波在本院查封前已与被执行人昊海置业签订购房合同并按合同约定交付80%的房款。因涉案房屋为期房，被执行人昊海置业由于资金不足，长达七年未竣工，竣工后因客观原因至今尚未交付案外人使用。案外人虽然未能实际占用涉案房屋，亦未办理房屋确权登记手续，但非案外人的主观过错，应适用弱者保护原则，未支付的购房款可以作为昊海置业在孙海波的到期债权予以执行。庭后，案外人于2020年6月9日将余房款53844元已经全部交付本院作为昊海置业的案件执行款。 综上，案外人孙海波请求排除执行的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条裁定如下： 一、中止对潍坊昊海置业有限公司名下房产（位于潍坊市X室）的执行； 二、解除（2015）寒执字第1113号、（2015）寒执字第1091号、（2015）寒执字第1103号、（2015）寒执字第1090号、（2015）寒执字第1108号、（2015）寒执字第1112号执行案件对潍坊昊海置业有限公司名下房产（X室）的查封措施。 案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘晓燕 人民陪审员  范 欣 人民陪审员  邢世友 二〇二〇年六月九日 法官助理于丽霞 书记员张良波