河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终531号 上诉人（原审原告）：徐某丽，女，汉族，住石家庄市长安区。 上诉人（原审原告）：齐某彬，男，汉族，住石家庄市长安区。 二上诉人委托诉讼代理人：赵雪莲，河北赵雪莲律师事务所律师。 二上诉人委托诉讼代理人：连小朋，河北赵雪莲律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：张某杰，男，汉族，住石家庄市新华区。 被上诉人（原审被告）：庞某林，男，汉族，住保定市曲阳县。 委托诉讼代理人：高征，河北庄铭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨某英，女，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：高秀兰，河北锦泽律师事务所律师。 上诉人徐某丽、齐某彬、张某杰因与被上诉人庞某林、杨某英案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初3266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张某杰上诉请求：1、撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初3266号民事判决；2、依法改判上诉人张某杰与被上诉人杨某英以房抵债合法有效，张某杰与齐某彬、徐某丽之间的房屋买卖合法有效，改判支持齐某彬、徐某丽一审诉讼请求；3、一、二审的诉讼费由二被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人张某杰与被上诉人杨某英的公证债权执行纠纷案及以房抵债的时间均先于被上诉人庞某林与被上诉人杨某英之间的公证债权执行案纠纷，当时因涉案房产未能办理不动产产权证，未能在房管局办理相关查封手续，因涉案房屋本身的原因导致执行不能，长安法院决定终结本次执行程序，以上事实有长安法院的执行裁定书为证。所以就涉案房屋而言，即使涉案房屋被执行拍卖程序，上诉人张某杰是第一顺位的查封申请人，有权启动涉案房屋的拍卖程序，被上诉人庞某林为此顺位查封申请人，只能参与分配，不能启动拍卖程序。综上，无论涉案房屋现状如何，被上诉人庞某林均无权启动拍卖程序，长安法院决定拍卖涉案房屋裁定是错误，应予停止拍卖程序。二、被上诉人杨某英以房抵债的方式将涉案房屋给了上诉人张某杰，系其自愿的，是其真实意思的表达，未违反法律规定。原审法院未认可双方之间以房抵债的事实属于认定事实错误，适用法律错误。2014年8月，上诉人与被上诉人杨某英签订借贷协议，2015年2月17日，经上诉人多次催要借款，被上诉人未能偿还借款，上诉人张某杰向长安区法院申请公证债权的强制执行，长安法院于2015年3月16日受理此执行案件。当时因涉案房屋未能办理不动产产权证，长安法院终结执行程序。后上诉人张某杰与被上诉人杨某英就债权归还事宜达成以房抵债一致意见，被上诉人杨某英将《国有土地房屋征收产权调换协议》等原件交付给上诉人张某杰，以显示其以房抵债的诚意。以房抵债是双方合意解决借款归还的一种解决方式，系借贷双方真实的合意，而且整个过程中，双方都是自愿，没有任何胁迫，没有违反任何法律规定，不适用民间借贷司法解释24条的规定。所以原审法院的判决未遵从案件的基本事实，属于主观臆断，认定事实错误，法律适用错误。三、上诉人张某杰与齐某彬、徐某丽之间的房屋买卖合法有效，未违反相关法律规定，依法予以保护，维护公平的交易秩序。上诉人张某杰以以房抵债的合法形式取得涉案房屋，有处置涉案房屋的权利。2015年12月年29日，上诉人张某杰通过正大中介，将涉案房屋以市场价格卖于齐某彬、徐某丽，并配合二人去物业办理相关的变更手续，将《国有土地房屋征收产权调换协议》等原件和水电、燃气卡交于齐某彬、徐某丽夫妇。因齐某彬、徐某丽夫妇自购买涉案房屋居住至涉案房屋被执行拍卖期间，被上诉人杨某英从未向二人主张涉案房屋归自己所有，这说明被上诉人杨某英已经默认了涉案房屋已被出卖的事实。四、上诉人张某杰虽然是本案的第三人，与本案有利害关系，原审法院不认可张某杰与被上诉人杨某英之间的以房抵债的事实，事实上剥夺了当事人自行解决纠纷的权利，严重的侵犯了上诉人张某杰的合法权益，现根据《最高人民法院关于适用的解释》第81条，上诉人张某杰有权提起上诉。综上，上诉人认为原审判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院查明案件事实，维护上诉人的合法权益。 齐某彬、徐某丽上诉请求：1、撤销原判、2、请求二审法院发回重审或依法改判。支持上诉人的全部诉求。3、一、二审诉讼费用由二被上诉人负担。事实与理由：一、原审法院认为“二原告无证据证明其系涉案房产的所有人，被告杨某英对于原告与第三人间房屋买卖合同不认可，故原告就涉案房屋享有排除举证责任尚未完成”属原审法院的主观度断，判决认定事实错误。上诉人为证明其涉案房屋为其合法善意取得，向法院提交《房产买卖契约》、《补充协议》、正大中介收款收据、银行业务回单、购房款银行明细、收条等购买证据以及实际占有并装修入住涉案房屋至今的证据（过户申请单、水电燃气卡、燃气购买凭证、证人证言、装修款收据），以上证据足以证明了上诉人取得涉案房屋所有权的合法性。上诉人为进一步证明其购买涉案房屋的善意，向法院提交了被上诉人杨某英与第三人张某杰之间的《房产买卖契约》等购买证据以及《国有土地上房屋征收产权调换协议书》等协议原件，以证明上诉人在购买涉案房屋时的善意，涉案房屋是在上诉人充分了解涉案房屋，现状下购买的，上诉人的购买行为符合善意取得制度，对其合法权益，依法应予以保护。二、上诉人购买的房屋的行为以及支付房款、装修并实际居住均发生于涉案房屋被查之前，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上诉人依法享有涉案房屋的所有权。涉案房屋买卖发生于2015年12月29日，上诉人实际占有房屋时间为2016年5月28日、2016年8月装修完毕至今，被上诉人查封涉案房产时间为2017年2月28日。二上诉人购买涉案房屋符合上述法律规定之情形，涉案房屋所在的小区目前均未能办理房产登记，涉案房产无法办理房产过户不能归结于上诉人本人的原因，但上诉人对涉案房屋享有物权期待权，依法应予以保护。三、原审法院虽未支持上诉人的一审诉求，却等同于承认了被上诉人杨某英对涉案房屋享有所有权属于事实认定错误。从庭审中了解到，从第三人张某杰实际占有涉案房产到上诉人购买涉案房产、装修、居住至今，被上诉人杨某英是知道涉案房屋已被买卖的现状，而且上诉人在物业办理过户时，物业已亲自向被上诉人杨某英证实，杨某英本人未提出异议，这足以说明被上诉人知道房屋已被第三人张某杰卖与他人。反言之，如被上诉人主张对涉案房屋享有所有权，那么这么长时间以来知道自己的房子被别人占有而不付任何费用，也不提出任何异议，这不符合生活常理。综上，上诉人认为原审法院判决认定事实错误，法律适用错误，恳请二审法院依法查明案件事实，支持上诉人的上诉请求，依法维护上诉人的合法权益，以维护市场交易秩序，保护善意第三人的权益。 庞某林答辩称，根据第三人张某杰的陈述，明显可以得出上诉人齐某彬徐某丽明显以低廉的价格并且明知房屋没有手续不能更名的情况下，仍然购买，他二人应该承担对自己不利的法律后果，则二人买卖房屋的行为也不属于善意取得。 杨某英答辩称，同庞某林代理人意见。 徐某丽、齐某彬向一审法院起诉请求：1．立即停止对石家庄市长安区房屋的执行，并解除查封、拍卖等执行措施；2．诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年10月10日，被告杨某英与谈固小区一区北院联合征收工作组，河北东丽房地产开发有限公司、河北飞龙房地产开发有限公司签订《国有土地上房屋征收产权调换协议书》，被告杨某英通过产权置换获得该规划区5-1-1904号房产。被告杨某英与第三人为借贷关系，被告杨某英为向第三人借款于2014年8月18日与第三人签订《房地产买卖契约》，主要内容为：第三人于2014年8月18日向被告杨某英支付购房定金60万元，第三人全部购房款分1次付给被告杨某英，购房定金在最后一次付款时冲抵房价款，具体付款方式如下：一次性付被告杨某英60万元整；被告杨某英于2015年2月17日将金色里程小区5号楼1单元1904室交付给第三人；被告杨某英保证上述房产权属清楚，若发生与被告杨某英有关的产权纠纷或债权债务等，概由被告杨某英负责清理，并承担民事责任，由此给第三人造成的经济损失，由被告杨某英负责赔偿；被告杨某英有权在2015年2月17日前以60万元回购该房产，第三人应无条件支持。2014年8月19日，第三人给付被告杨某英60万元。因被告杨某英未能偿还借款，2015年12月29日，原告齐某彬通过正大中介公司与第三人、程某霞签订《房产买卖契约》，约定第三人将涉案房屋出售给原告，现有产权证明为房产公证书，成交价格100万元。同日，第三人收取原告购房定金2万元。2016年5月28日，原告齐某彬与第三人、程某霞签订《补充协议》，载明因更名不成，第三人收到原告首付房款60万元，将房钥匙交与原告，余下房款40万元等产权过户到原告名下后交付第三人，第三人保证房产权属清楚，若发生与第三人（含该房的产权人）有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由第三人负责清理，如该房产能够办理过户手续，第三人（含该房的产权人）必须无条件配合，费用均有第三人负担。同日，原告向第三人支付购房款58万元。后第三人将房产交付原告居住至今，并办理了相关物业手续。另查明，2014年11月25日，石家庄市平安公证处作出（2014）冀石平证执字第034号执行公证书，执行标的：本金捌拾伍万元，被申请执行人为杨某英。2017年2月28日，一审法院作出（2014）长执字第737号执行裁定书，查封被告杨某英名下案涉房屋。2018年5月21日，本院作出（2018）冀0102执恢390号执行裁定书，拍卖被告杨某英名下案涉房屋。2018年8月14日，本院作出（2018）冀0102执恢390号公告，责令被告杨某英于2018年8月29日前腾清涉案房屋。以上事实，有国有土地上房屋征收产权调换协议书、房地产买卖契约、补充协议、收条、执行裁定书、过户申请单、石家庄新奥燃气有限公司业务凭证、收费票据、浦发银行业务回单、正大中介收款收据、证人证言、中国农业银行借记卡明细对账单、执行裁定书以及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告诉请立即停止对涉案房屋的执行，并解除查封、拍卖等执行措施，应就其对涉案房屋享有足以排除执行的权利承担举证责任，被告杨某英依据《国有土地上房屋征收产权调换协议书》获得涉案房屋的所有权请求权，其对涉案房屋进行使用、处分的权利应当受到法律保护。第三人与被告杨某英虽然签订《房地产买卖契约》，但两人均认可签订该契约系以双方民间借贷法律关系为基础，第三人虽主张被告杨某英向其交付房屋系债务抵顶行为，但被告杨某英不予认可，第三人张某杰又未提供证据予以佐证，且两人未办理不动产登记手续，故第三人张某杰能否享有处分涉案房屋的权利无法认定，其与原告齐某彬签订的《房产买卖契约》、《补充协议》能否生效尚缺乏证据佐证。二原告虽提供证据证实在本院执行裁定作出前，已向第三人支付购房款60万元，并已实际占有、使用涉案房屋，但无证据证明其系涉案房产的所有权人，且被告杨某英对于原告与第三人间房屋买卖合同不认可，故原告就涉案房屋享有排除执行的权利的举证责任尚未完成，对于原告诉请立即停止对石家庄市长安区房屋的执行，并解除查封、拍卖等执行措施，不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回原告齐某彬、徐某丽的诉讼请求。诉讼费80元，由原告齐某彬、徐某丽负担（上述费用原告已预交）。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实基本同一审。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，上诉人齐某彬、徐某丽作为案外人依据合同取得了案涉房屋的占有使用权，其权利能否排除本案的强制执行乃本案争议之焦点。上诉人张少杰与被上诉人杨某英签订了案涉房屋的《房地产买卖契约》，两人均认可签订该契约是以双方民间借贷为基础，在双方约定的期限内（2015年2月17日）杨某英并未还款，后杨某英将房屋权属证明《国有土地上房屋征收产权调换协议书》及房屋钥匙、水电气卡等交于张少杰，此时应当认定双方在债务履行期届满后将房屋进行了折价、抵顶，故张某杰主张杨某英向其交付房屋系债务抵顶行为，依法有据，应予支持。张某杰据此经正大中介公司与上诉人齐某彬、徐某丽签订了《房产买卖契约》，后又签订了《补充协议》，涉案房屋产权证明为房产公证书，成交价格100万元，首付房款60万元，余下房款40万元约定等产权过户后交付。2016年5月齐某彬、徐某丽对该房进行装修，后入住。杨某英在与张少杰完成交易后四年中即2015年2月至2019年3月提起本案执行异议之诉时并未对上述事实或交易行为提出异议，也未提供证据证明其提出过异议，在齐某彬、徐某丽入住房屋办理物业及燃气、水电卡时均需其配合，根据一般生活常识判定杨某英应当知道张某杰其后的交易行为，并予以默认，现杨某英主张张某杰无权处分该房屋，本院不予支持。2017年2月28日，一审法院作出（2014）长执字第737号执行裁定书，查封杨某英名下案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中被上诉人庞某林主张的是金钱债权，齐某彬、徐某丽作为买受人在法院查封房产前签订了房屋买卖合同、占有该不动产、按合同约定交付大部分款项，房屋没有过户非买受人自身原因。综上，上诉人齐某彬、徐某丽享有的民事权益能够排除本案的执行，其上诉理由本院予以采信。 综上所述，齐某彬、徐某丽的上诉请求成立，予以支持。张某杰上诉理由成立，予以支持，一审判决认定事实及适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的司法解释第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初3266号民事判决； 二、不得执行石家庄市长安区房屋。 一、二审案件受理费共计160.0元，由被上诉人庞某林、杨某英均担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  史兆宏 审判员  孟志刚 二〇二〇年六月十二日 书记员  谈梦雅