广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终688号 上诉人（一审原告）：陀碧海，男，1958年3月15日出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：李慧东，广西睦南律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西好家居房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市南山经济合作区（光明汽车维修厂内412号）。统一社会信用代码：9145148169986918XQ。 法定代表人：朱克凡，该公司执行董事。 被上诉人（一审被告）：朱克凡，男，1966年4月20日出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市南山经济合作区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：邓业强，广西善仁律师事务所律师。 上诉人陀碧海因与被上诉人广西好家居房地产开发有限公司（以下简称好家居公司）、朱克凡租赁合同纠纷一案，不服一审广西壮族自治区凭祥市人民法院（2020）桂1481民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陀碧海上诉请求：撤销一审判决，改判支持陀碧海的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定朱克凡签订涉案租赁合同的行为为履行职务的行为错误。朱克凡与陀碧海系朋友关系，朱克凡是否代表公司与陀碧海签订涉案租赁合同，朱克凡没有向陀碧海表态，且2013年9月1日签订的《租赁场地合同》未加盖公司印章，2015年1月签订的《续租场地合同》追加了好家居公司作为共同当事人，也系对2013年租赁合同的延续，而非新建立的合同；租金部分为公司支付，部分为朱克凡个人支付。因此，朱克凡是涉案租赁合同的相对人，应承担本案的民事责任。二、一审法院认定双方的租赁合同已自行解除认定事实及适用法律错误。涉案租赁合同第4条约定：租赁期满后应恢复原状并拆除临时建筑物及清理场地至甲方满意为止。”故解除租赁合同需满足两个条件:一是明确放弃租赁,二是应恢复原状并拆除临时建筑物及清理场地至陀碧海满意为止。一审法院认定好家居公司停止支付租金的行为即视为解除条件成就错误。同时，根据合同的相对性，涉案合同为陀碧海与好家居公司、朱克凡的法律关系，陀碧海与“唐经理”没有任何来往，陀碧海认为其物权被侵占,可向合同相对方请求排除,亦可向实际侵占人请求排除,一审法院直接将多个通知中其中一张给“唐经理”的通知视为陀碧海放弃对好家居公司、朱克凡的请求，认定陀碧海与唐经理存在租赁关系错误。三、一审法院认定好家居公司根据合同的约定应当对承租场地恢复原状,又认定涉案场地的实际使用人施工单位或者唐高利、唐高贤,交付租金、恢复原状的责任应当由实际使用人承担，自相矛盾。根据《合同法》的规定以及债的相对性原则,债务人转移债务,需经债权人同意,陀碧海并没有同意朱克凡、好家居公司将该债务转移给施工方,且一直在向朱克凡、好家居公司主张权利,一审法院却同时向两方提出恢复原状的请求,法律关系认定错误。 好家居公司、朱克凡辩称：一、朱克凡不是本案的适格主体，不应承担本案的民事法律责任。朱克凡作为好家居公司的法定代表人，以公司的名义对外从事民事活动，不需要得到公司其他股东的授权，其产生的法律后果由公司承担。二、好家居公司与陀碧海已经不存在场地租赁合同关系，不应向陀碧海支付场地租金。本案涉案场地为售楼部后方空地部分，按照合同的约定，按实际使用时间计算，没有约定固定的租赁期限，应该视为不定期租赁。2015年7月好家居公司工程已经竣工，公司已经向陀碧海提出不再租赁该空地，随后施工单位需存放脚手架等材料而租用该空地。因好家居公司尚欠施工单位工程款，所以用工程款代施工单位支付租金至2017年2月。陀碧海2016年11月30日向施工单位的唐经理发送的书面通知内容和陀碧海的起诉书内容足以证明陀碧海对实际租赁人为施工单位是知情的。一审法院认定双方的租赁关系于2017年2月解除正确。三、涉案场地不应由好家居公司恢复原状。涉案场地的实际使用人为案外人施工单位的唐高利和唐高贤，故应由实际承租使用人履行恢复原状的责任。 陀碧海向一审法院起诉请求：1、解除涉案租赁合同；2、好家居公司、朱克凡恢复租用场地原状；3、好家居公司、朱克凡支付陀碧海租金283220元。 一审法院认定事实：2013年9月1日陀碧海与朱克凡签订《续租场地合同》，合同约定，朱克凡续租陀碧海自有的位于凭祥市经济合作区.35平方米土地，租期自2013年9月1日至2014年12月30日止，年租金10万元，一次性付清，朱克凡另交押金2万元给陀碧海作为清理场地备用。合同届满，2015年1月1日陀碧海另与好家居公司签订《场地租赁合同》，合同约定：售楼部面积253平方米，租期半年，自2015年1月1日至2015年6月30日止，月租金253㎡×70元/月=17710元，半年租金106260元，一次性付清；另售楼部后面空地部分，按实际使用时间计算，该场地租金为每月8330元，按月支付。同时约定，朱克凡在前一份合同中所交给陀碧海2万元押金，作为好家居公司在本合同应交付的押金，租赁期届满后由陀碧海退还给好家居公司；好家居公司所建的售楼部在租赁合同期满后移交给陀碧海等主要内容条款。2015年6月30日售楼部租赁合同期限届满，陀碧海没有再与朱克凡本人或好家居公司续签租赁合同，但是，售楼部后面空地部分，仍按合同约定由好家居公司按月支付场地租金给陀碧海，直至2017年1月15日最后一次付款。2017年2月，陀碧海以好家居公司不再支付租金为由，要求好家居公司清理场地归还承租场地，但好家居公司已经明确告知陀碧海，由其找实际使用场地的施工单位和该单位负责人唐高利、唐高贤。目前，场地的板房等设备因涉诉被一审法院拍卖，未拆迁，场地大部分被混凝土硬化、吊机的地基桩要清除等，清理场地需要一笔资金。为此，产生纠纷，陀碧海诉至一审法院。 另查明，好家居公司于2010年1月25日经凭祥市市场监督管理局核准登记成立，法定代表人朱克凡，朱克凡任公司执行董事。陀碧海2020年11月30日发出的《通知书》所称的“唐经理”为好家居公司建设工程项目中的施工单位负责人唐高利、唐高贤。 一审法院认为，一、关于朱克凡是否是本案适格主体，应否承担本案的民事法律责任问题。如何区分法定代表人的个人行为和职务行为，涉及到诉讼案件当事人和法律后果的承担问题。《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”同时，《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”本案中，朱克凡与陀碧海于2013年9月1日签订的《租赁场地合同》虽未加盖法人印章，但租用场地属法人好家居公司使用，朱克凡的行为属于法定代表人的职务行为，该合同因履行期限届满而终止。2015年1月1日陀碧海与好家居公司所签订的《续租场地合同》实为《场地租赁合同》，合同本身已经明确了签订主体，甲方为陀碧海，乙方为好家居公司，并加盖了该公司印章，该合同的签订虽经朱克凡完成，但其行为属于公司的法定代表人的职务行为。因签订该合同所产生的法律后果，应由法人好家居公司承受。故朱克凡不是本案一方当事人，也不是本案适格被告人。陀碧海主张朱克凡承担本案民事责任，依法无据，一审法院不予支持。 二、关于陀碧海与好家居公司是否存在场地租赁合同关系,好家居公司应否向陀碧海支付283220元场地租金的问题。陀碧海与好家居公司存在场地租赁合同关系是好家居公司应当支付场地租金的前提。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁场地，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，陀碧海与好家居公司2015年1月1日签订《场地租赁合同》，约定售楼部租赁期限为半年，至2015年6月30日，因合同期届满而终止。而“售楼部后面的空地部分，按实际使用时间计算，租金8330元，按月交租。”的约定，即是附条件解除合同，也是不定期租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”据此，好家居公司因其停止支付租赁场地租金即为明确放弃了对“售楼部后面的空地部分”的承租权、使用权，好家居公司自此解除了与陀碧海于2015年1月1日签订的《场地租赁合同》，2017年2月双方已依法自行解除，陀碧海与好家居公司之间不再存在场地租赁合同关系。因此，陀碧海主张与好家居公司仍然存在场地租赁合同关系，证据不足，与事实不符，一审法院不予采信；其主张解除双方签订的《场地租赁合同》，无事实依据和法律依据，一审法院不予支持；其主张要求好家居公司支付自2017年2月至2019年1月共34个月的租金283220元，没有事实依据，一审法院不予支持。 三、关于案涉场地好家居公司应否恢复原状的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定:“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据该规定，对租赁物返还状态优先适用双方的约定。若双方约定返还租赁物时，以租赁物装饰后的现状返还的，承租人不承担恢复原状的义务。若双方约定承租人在返还租赁物时须恢复原状的，则承租人须承担恢复原状的义务。同时，第一百一十条第一款第三项规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。但有下列情形之一的除外；……（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，陀碧海与好家居公司签订的《场地租赁合同》，双方约定的场地租赁有两部分场地，其一，好家居公司所建设的售楼部面积253平方米，2015年6月30日合同期间届满，由好家居公司移交给陀碧海。根据双方签订合同的约定，该售楼部253平方米，不属于好家居公司恢复原状的范围和责任。2017年2月双方解除合同后，合同约定好家居公司应当将“售楼部后面空地部分”的承租场地恢复原状，返还给陀碧海。但是，此时该场地另有使用人或承租人，此事实，可以从陀碧海诉状中“…直到2017年2月，好家居公司不再支付租金，陀碧海再次要求好家居公司清场归还租地，这时，好家居公司就不再理会陀碧海，理由是使用场地的是施工单位，与其无关，让陀碧海找施工单位解决，且不再与陀碧海沟通。目前，场地板房等设备因涉诉被凭祥市人民法院拍卖，未拆迁，除此以外，由于好家居公司建设需要，场地大部分被混凝土硬化，吊机地基桩要清除，清理需要一笔资金。”据此，好家居公司已尽了告知义务，即告知陀碧海租用场地已经不再属于好家居公司承租，而是由场地实际使用人即好家居公司的项目建设施工单位，且陀碧海也实际知道并于2016年11月30日就案涉场地向“唐经理”发出通知，通知载明“唐经理，贵单位租用我场地已数年，现本人要开发利用，望接到通知后尽快清理建筑物并平整土地归还。”备注：已发至小唐，落款处有“陀碧海名字和2016年11月30日。”根据以上陀碧海的自认和陈述，一审法院确认，2017年2月陀碧海与好家居公司双方解除合同后，案涉场地确实系好家居公司建设项目施工单位实际使用，好家居公司能否恢复承租地的原状，完全决定于陀碧海的态度，但本案中，陀碧海直到提起本案诉讼，仍然认为好家居公司承租案涉场地，但同时又提出其已向好家居公司主张提出要求停止承租场地恢复原状。两者自相矛盾。对陀碧海主张其已要求好家居公司搬离场地，恢复原状的事实，一审法院不予采信；陀碧海要求好家居公司恢复原状的权利主张，依法应当在合理期限内提出。另外，尽管双方没有提供陀碧海与好家居公司项目建设施工单位或负责人唐高利、唐高贤是否另签订有案涉场地租赁合同，但好家居公司已尽了告知义务，案涉场地的权利义务依法已转移。好家居公司根据合同的约定应当对承租场地恢复原状的民事权利义务，转为案涉场地的实际使用人施工单位或者唐高利、唐高贤承受，交付租金、恢复原状的责任应当由实际使用人承担。综上事实，陀碧海当然丧失了对好家居公司恢复原状的请求权。因此，陀碧海主张好家居公司恢复原状的请求，依法无据，一审法院不予支持。 综上所述，陀碧海的诉讼请求和理由不成立，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第三十二条、第四十四条第一款、第四十五条、第一百一十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：驳回原告陀碧海的全部诉讼请求。案件受理费5548元，由原告陀碧海负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。陀碧海对一审查明事实的异议：1、认定朱克凡租用陀碧海3333.35平方米的土地错误，朱克凡租用的为3333.35平方米土地中的售楼部及售楼部后面的空地。2、认定2017年2月好家居公司已经明确告知陀碧海找实际使用场地的施工单位和该单位负责人唐高利、唐高贤错误。陀碧海没有向唐高利、唐高贤主张过租金，没有任何往来。3、认定陀碧海2016年11月30日发出的通知书张所称的唐经理是唐高利、唐高贤错误。朱克凡让陀碧海找唐经理，陀碧海并不知道唐经理的名字。陀碧海在工地找到唐经理，唐经理称涉案场地为朱克凡租赁，与其无关。好家居公司、朱克凡认可陀碧海所提的第一点异议，对一审法院查明的其他事实无异议。 本院对当事人争议事实的分析和认定：1、因双方均确认租用涉案土地的范围不是全部的3333.35平方米土地，对陀碧海所提异议，本院予以采信；2、根据陀碧海在起诉状中诉称的事实和其在一审庭审中的陈述，可以认定2017年2月好家居公司不向陀碧海支付租金后，陀碧海要求好家居公司清偿归还租地，好家居公司以场地为施工单位使用为由，让其找施工单位解决。一审法院对该事实认定正确，对陀碧海所提异议，本院不予采信；3、根据好家居公司在一审时提供的涉及晟元集团有限公司、唐高贤、唐高利的相关判决、裁定书，能够认定唐高贤、唐高利为好家居公司建设工程项目中施工单位的负责人。对陀碧海所提异议，本院不予采信。 综上，一审法院除认定涉案土地租赁的范围错误外，其余查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，2013年9月1日陀碧海与朱克凡签订的《续租赁场地合同》约定租用场地范围为陀碧海位于凭祥市经济合作区.35平方米土地中的售楼部及售楼部后面的空地。 本院认为：一、关于涉案租赁合同的责任主体问题。2015年1月1日的《续租场地合同》系陀碧海与好家居公司签订，并盖有好家居公司的印章，朱克凡作为好家居公司的法定代表人在该合同签字的行为应当是代表好家居公司的职务行为。合同责任主体应为好家居公司，相应的法律后果也应由好家居公司承担。故陀碧海要求朱克凡承担本案民事责任于法无据，本院不予支持。二、关于好家居公司应否向陀碧海支付283220元租金及对租用场地恢复原状的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”和第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因双方签订的租赁合同对售楼部后方空地的租赁未约定租赁期限，依据上述法律规定，双方就该空地的租赁视为不定期租赁。租赁合同第4条约定：“租赁期满后应恢复原状并拆除临时建筑物及清理场地至陀碧海满意为止。”故双方均可以随时解除涉案租赁合同，但解除合同好家居公司应履行清理场地、恢复原状后向陀碧海返还租赁场地的义务。好家居公司辩称2015年7月好家居公司工程竣工后已向陀碧海提出不再租赁涉案空地，之后由施工单位向陀碧海租用该空地。其不应承担解除合同后的租金支付及恢复场地原状的责任。但结合：1、好家居公司陈述其租赁涉案场地后一直为施工单位实际使用，租金为好家居公司支付。故好家居公司租赁涉案空地后交给谁使用并不影响好家居公司在本案租赁合同中作为承租方的主体地位；2、2016年11月30日陀碧海向施工单位唐经理作出的通知中并未向唐经理主张租金。且该通知作出后，仍为好家居公司支付租金至2017年1月。故好家居公司拖欠租金后，陀碧海向实际使用人主张清偿并归还土地的权利并无不当。仅凭该通知不足以证明陀碧海与施工单位存在租赁关系；3、好家居公司未能提供证据证明陀碧海与施工单位存在租赁关系及其为代施工单位支付租金；4、好家居公司并未与陀碧海办理相关场地返还手续并实际将涉案场地返还给陀碧海。因此，在好家居公司仅告知陀碧海不再租赁涉案空地，但未按照合同约定履行恢复场地原状后返还场地给陀碧海的义务的情况下，好家居公司不能以场地为施工单位实际使用为由，免除其清理场地恢复场地原状的义务。应认定好家居公司仍实际占有涉案空地，好家居公司应承担支付租金并恢复土地原状的责任。根据双方合同约定涉案空地的租金为每月8330元。则自2017年2月至2019年11月，好家居公司欠付陀碧海租金为283220元（8330元×34个月）。对陀碧海要求解除与好家居公司的涉案租金合同，并要求好家居公司支付租金及恢复土地原状的上诉请求，本院予以支持。一审法院认为好家居公司尽了告知义务后，案涉场地的权利义务已转移给施工单位，交付租金及恢复土地原状的责任应由实际使用人承担没有事实和法律依据，本院予以纠正。 综上所述，陀碧海的上诉请求部分成立，予以部分支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区凭祥市人民法院（2020）桂1481民初21号民事判决； 二、解除上诉人陀碧海与被上诉人广西好家居房地产开发有限公司于2015年1月1日签订的《续租场地合同》； 三、被上诉人广西好家居房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内清理租赁场地，恢复租赁场地原状交还给上诉人陀碧海； 四、被上诉人广西好家居房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付上诉人陀碧海2017年2月至2019年11月的租金283220元； 五、驳回上诉人陀碧海的其他诉讼请求。 如广西好家居房地产开发有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5548元，二审案件受理费5548元，合计11096元，由被上诉人广西好家居房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁丹杰 审 判 员 陆有帅 审 判 员 柳成功 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 黄伟明 书 记 员 王治广 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。