广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初585号 原告：吴彦霖，男，1982年9月25日出生，汉族，住广西龙州县。 委托诉讼代理人：吕梅玉，系原告配偶，1985年1月11日出生，壮族，住广西龙州县。 被告：广西龙州东一盟国际投资有限公司，住所地广西龙州县龙州镇龙锦大道069号。统一社会信用代码：91451423561552657Q。 法定代表人：吴荣伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：古梅花，该公司员工。 委托诉讼代理人：雷静，该公司员工。 原告吴彦霖诉被告广西龙州东一盟国际投资有限公司（以下简称东一盟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年6月30日公开开庭审理。吴彦霖其及委托诉讼代理人吕梅玉、东一盟公司的委托诉讼代理人古梅花、雷静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴彦霖向本院提出诉讼请求：一、判令东一盟公司履行合同约定，将广西龙州东盟国际商贸城11栋215号商铺交给吴彦霖使用并办理房产证；二、判令东一盟公司向吴彦霖支付逾期交房违约金38610.84元。事实和理由：2013年12月30日，吴彦霖与东一盟公司签订商品房买卖合同，合同内容是吴彦霖购买东一盟公司位于龙州县盟国际商贸城第11栋215号商铺，总房款为130266元，吴彦霖已按约定付清房款。由于东一盟公司无法交付商铺，拒绝向吴彦霖支付违约金，故起诉提出上述诉讼请求。请求的违约金以130266元为基数，按年利率6％计算，从2015年5月30日至2020年5月8日止共4.94年，130266元×4.94年×6％=38610.84元。 东一盟公司辩称，一、对吴彦霖主张其与东一盟公司签订商品房买卖合同、吴彦霖购买东一盟公司位于龙州县盟国际商贸城第11栋215号商铺、吴彦霖已付清房款130266元、东一盟公司未能按期交房等事实没有异议，东一盟公司也同意继续履行合同，交房条件成熟后，东一盟公司会及时交房并按期办理房屋产权手续。二、因双方约定，逾期交房的，东一盟公司按日向吴彦霖支付已交房款万分之一的违约金，现吴彦霖请求按年利率6％计算不符合约定。三、双方约定交房日期是2015年5月30日之前，但至2017年5月30日，期间吴彦霖未向东一盟公司主张过权利，超过两年的部分已过了诉讼时效，吴彦霖请求超过两年时间计算违约金没有法律依据。 吴彦霖围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行质证，东一盟公司对吴彦霖提交的证据无异议。吴彦霖提交的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下： 2013年12月30日，吴彦霖与东一盟公司签订商品房买卖合同，合同编号为：DM11215，合同内容：一、吴彦霖购买东一盟公司位于龙州县盟国际商贸城第11栋215号商铺，总房款为130266元，吴彦霖已按约定付清房款。二、东一盟公司应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给吴彦霖使用。三、东一盟公司应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由东一盟公司提供的资料报产权登记机关备案。四、东一盟公司逾期交房超过90天，吴彦霖要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付的第二天起至实际交付之日止，东一盟公司按日向吴彦霖支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，吴彦霖付清了房款130266元。2020年5月18日，吴彦霖向本院起诉。 另查明，东一盟公司逾期交房后，吴彦霖向本院起诉前，吴彦霖未向东一盟公司主张过违约金。 双方当事人主张的其他事实，因与本案无关或无证据加以佐证，本院不予确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，签订的合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，是合法有效的合同，对各方当事人均有法律约束力，本院予以确认。本案争议的焦点：吴彦霖主张的逾期交房违约金从何时开始计算，如何计算。对于本案争议焦点，本院评判如下： 由于合同约定按日累计计算违约金，应按每日违约计算违约金。双方当事人约定东一盟公司于2015年5月30日前交房，从2015年5月31日起至2020年4月27日即吴彦霖向本院起诉止，东一盟公司一直处于违约逾期交房的状态，交付房屋的合同义务并未履行完毕，合同处于持续履行状态，对逾期交房的诉讼时效应从2015年5月31日起算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案诉讼时效期间应从2020年5月18日即吴彦霖向本院起诉之日向后倒计三年，即2017年5月18日起计算，2015年5月31日起至2017年5月17日止的逾期交房违约金已过了诉讼时效期间，本院予以确认。吴彦霖主张从2015年5月31日起计算违约金及东一盟公司主张按两年计算违金的主张，无法律依据，本院不予支持。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该项当事人的约定，符合违约损失的客观情况，本院予以确认。现吴彦霖主张提高按年利率6％计算违约金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，吴彦霖应当举证证明本案违约金约定过低造成的损失，现其未举证证明，应当承担举证不能的诉讼后果，其请求按6％年利率计算违约金，本院不予支持。吴彦霖应得的违约金数额为即130266元×0.0001/天×1096天＝14277.15元，本院予以确认。 双方当事人均同意继续履行合同，东一盟公司应按合同约定依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给吴彦霖使用，并应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、广西龙州东一盟国际投资有限公司和吴彦霖继续履行双方于2013年12月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：DM11215）； 二、广西龙州东一盟国际投资有限公司向吴彦霖支付从2017年5月18日至2020年5月18日止的逾期交房违约金14277.15元。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费765元，减半收取382.50元，由吴彦霖负担304元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担78.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 苏立峰 二〇二〇年六月三十日 法官助理 黄 洪 书 记 员 闫 媚 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。