贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0521民初2243号 原告：漆丽娜，女，1989年2月19日出生，汉族，住贵州省大方县。 被告：贵州久桓房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县顺德办事处久桓国际8-16-6，统一社会信用代码：91520521590752033K。 法定代表人：彭强，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：周丹，贵州本芳律师事务所律师。 原告漆丽娜与被告贵州久桓房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序于2020年6月2日公开开庭进行审理，原告漆丽娜及被告委托诉讼代理人周丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告漆丽娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告限时办理房屋权属证书；2、判令被告立即支付原告逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款355308.00元为基数，按日万分之0.5的标准从2016年12月31日起计算至商品房转移登记的有关文书之日止的违约金；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年3月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于大方县，建筑面积122.52平方米，房屋总价款为355308.00元。合同第二十二条约定：“三、（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在欠款约定的期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按照已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（2）项处理：......（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金”。合同签订后，原告于2015年3月28日、2015年7月9日分别向被告支付购房款107308.00元和248000.00元，共计355308.00元。但被告至今未办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告的行为已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。 被告辩称，对原告所诉的事实无异议，但根据2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》的规定，针对不动产房屋产权证和土地使用权证统一成不动产权属证书，现原告要求被告为其办理房屋产权证，属被告履行不能，原告的该项诉求应不予支持。其次，原、被告双方约定的交付相关文书的时间为2016年12月31日前，则在2017年1月1日时，原告就应当知道自己的权利受到侵害，其应当向被告主张权利，但原告于2020年4月15日向法院提起诉讼，要求被告承担违约责任，原告的诉讼主张已超过诉讼时效期间，故对原告要求被告承担逾期办证违约责任的诉求应不予支持。综上，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告漆丽娜与被告贵州久桓房地产开发有限公司于2015年3月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于大方县，建筑面积为122.52平方米，房屋总价款为355308.00元。双方约定被告于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起365日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，则被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告分别于2015年3月28日、2015年7月9日以首付款和按揭款的方式向被告支付了购房款107308.00元和248000.00元，共计355308.00元。被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的相关文书，原告亦未向被告就逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的行为主张过权利。 本案争议焦点为：被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的行为是否构成违约？原告要求被告支付违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效期间？ 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了交付房屋权属证书的时间为2016年12月31日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，被告逾期交付办理商品房转移登记相关文书的行为已构成违约，应承担向原告支付违约金的违约责任。 关于原告要求被告限时办理房屋权属证书的诉讼请求，在商品房买卖中向买受人交付房屋权属证书是出卖人的义务，但房屋权属证书要由相应机关进行办理，非出卖人自身行为能够实现，且办理过程中需要房屋买受人进行配合提交相关资料，因此原告要求被告限时办理房屋权属证书的诉讼请求不具有可操作性。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原告已交付了购房款，被告应按照合同约定及时办理不动产所有权转移登记，向原告交付房屋权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告要求被告限时办理房屋权属证书的诉讼请求，由被告对未能在合同约定期限内办理房屋权属证书承担违约金违约责任予以补救，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求及是否超过诉讼时效期间的问题，因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增加，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2016年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原则上应从2017年1月1日起开始计算违约金，原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到侵害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告亦未提交证据证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（即本院立案之日2020年4月15日）回溯3年的违约金应当予以保护，超过3年的部分，应认定已超过诉讼时效期间，不予保护，即2017年4月15日起的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。双方约定自约定日期（2016年12月31日）起365日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，则被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。对违约金的约定系双方当事人真实意思表示，约定的违约责任标准在原告购房款资金占用利息损失范围内，违约金的约定未过分超过其损失，不违反法律规定，被告应自2017年4月15日起至向原告漆丽娜交付商品房转移登记相关文书之日止，以355308.00元为基数，按日万分之0.5向原告漆丽娜支付违约金。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州久桓房地产开发有限公司自2017年4月15日起至向原告漆丽娜交付商品房转移登记相关文书之日止，以355308.00元为基数，按日万分之0.5向原告漆丽娜支付违约金； 二、驳回原告漆丽娜其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由被告贵州久桓房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。 审 判 员 谢宗季 二〇二〇年六月十五日 法官助理 陈祖芳 法官助理 杨福兴 书 记 员 胡 倩 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。