河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终3930号上诉人(原审原告)：洛阳市福瑞物业管理有限公司，住所地：洛阳市西工区纱厂南路9号院负一层，统一社会信用代码：91410300770868076N。法定代表人：王辉，经理。委托诉讼代理人：马吉祥，河南张振龙律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：程许川，河南张振龙律师事务所律师，特别授权。被上诉人(原审被告)：洛阳市洛龙区长兴华苑小区业主委员会，住所：洛阳市洛龙区长兴街19号。负责人：孙要振，业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘红军，河南经源律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审第三人）：洛阳悦宸物业管理有限公司，住所：洛阳市洛龙区滨河南路与龙翔街交叉口东方今典博雅19-1-1604，统一社会信用代码：91410300MA44WTR54C。法定代表人：王丽华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张乐，河南松盛永进律师事务所律师，特别授权。原审第三人：洛阳长夏门物业管理有限公司，住所：洛阳经济技术开发区古城东路与长夏门街交叉口长夏门湖园A4幢，统一社会信用代码：91410300084230216N。法定代表人：王妙娟，总经理。委托诉讼代理人：郭新佳，系公司员工，特别授权。上诉人洛阳市福瑞物业管理有限公司（以下简称“福瑞物业公司”）与被上诉人洛阳市洛龙区长兴华苑小区业主委员会（以下简称“业委会”）、洛阳悦宸物业管理有限公司（以下简称“悦宸物业公司”）、原审第三人洛阳长夏门物业管理有限公司（以下简称“长夏门物业公司”）确认招标行为无效纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人福瑞物业公司的委托诉讼代理人马吉祥、程许川，被上诉人业委会的委托诉讼代理人刘红军，被上诉人悦宸物业公司的委托诉讼代理人张乐，原审第三人长夏门物业公司的委托诉讼代理人郭新佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人福瑞物业公司上诉请求：1.依法撤销洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初996号民事判决书；2.依法确认洛阳市洛龙区长兴华苑小区业主委员会，于2019年12月10日—2020年1月6日对长兴华苑小区（住宅部分）进行物业服务的招标行为，以及二被上诉人依据该招标行为于2020年2月25日签订的《物业管理服务合同》无效；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院已经查明长兴华苑小区由住宅、商业、地下车库三部分组成，且三部分之间共用一套供水、供电、消防等配套设施设备，共用一个车库出入口和一处物业管理用房，却没有将长兴华苑小区认定为一个物业管理区域，系认定事实错误。国务院《物业管理条例》第9条第二款规定，“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素”;《河南省物业管理条例》第9条第二款进一步明确规定，“物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。”二、一审法院以业委会在街道办的指导下成立，并已进行备案为由，认定业委会成立合法，也系认定事实错误。国务院《物业管理条例》第9条第一款规定，“一个物业管理区域只能成立一个业主大会。”三、一审法院在查明业委会将一个物业管理区域进行拆分招标的情况下，无视国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的强制性规定，仅以选聘物业服务企业招投标程序合法为由，就认定业委会的招标行为有效，系适用法律错误。国务院《物业管理条例》第33条规定“一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业管理。”长兴华苑小区(含住宅与商业以及地下车库)属于一个物业管理区域，依法只能选聘一个物业服务企业实施物业管理。四、由于一审法院的错误判决，已经导致了二被上诉人强制接管了该小区的公共服务设施设备，造成了上诉人与该小区商业部分业主的利益受损。目前，二被上诉人已经依据一审判决，强行接管了长兴华苑小区共用的供水、供电、消防等设施设备以及整个地下车库并更换了车库出入口道闸，严重侵害了上诉人对长兴华苑商业部分合法的物业管理权，导致了上诉人无法为商业部分业主提供正常的物业管理服务，也使商业部分业主的用水用电无法得到可靠保障，车辆出入地下车库的门禁卡失效，严重侵犯了商业部分业主的合法权益。综上，上诉人认为一审法院对本案认定事实错误，适用法律错误，请二审法院依法査明事实后予以改判，以维护上诉人以及长兴华苑商业部分广大业主的合法权益。被上诉人业委会辩称：第一、关于上诉人上诉请求部分不是本案审理的范围，一审诉的是招标行为是否有效，而没有诉物业管理服务合同，对于上诉人请求确认《物业管理服务合同》无效部分不是本案上诉审理的范围，对此诉我们不予答辩。第二，被上诉人进行的这次招标行为，是在2018年1月1日与上诉人签订的《长兴华苑小区物业服务合同》到期后进行的，上诉人也参加了竞标，只是没有中标而提起了本案诉讼。被上诉人进行的招标行为符合法律规定，真实合法有效，并且已经履行，应依法驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。被上诉人悦宸物业公司辩称：第一，招标投标合法有效。第二，悦宸物业公司中标后，同业委会签订了物业服务合同。第三，物业服务合同正在履行当中，因此应当驳回上诉，维持原判。原审第三人长夏门物业公司辩称：同一审答辩意见。一审法院查明的事实：2007年6月20日、2008年12月30日，福瑞物业公司与长兴华苑小区开发商洛阳市信安房地产开发有限公司分别签订《前期物业管理委托合同》两份，约定将长兴华苑小区住宅、商业办公、地上地下车库物业委托原告进行管理。住宅472套，建筑面积76600平方米，物业管理服务费按建筑面积每平方米0.80元，报市物价办备案后，向业主收取，委托时间自2008年元月1日至业主委员会新聘物业公司止。商业办公、地上地下车库建筑面积31069.01平方米，物业管理服务费一、二层2元/平方米/月，三层、四层2.5元/平方米/月，物业委托时间自2009年1月1日至业主委员会新聘物业公司止。2017年5月20日，长兴华苑小区首次召开业主大会，参加大会应到票权数为472票，实到票权数为306票，该会议成立了业委会，并选举孙要振为业委会主任。业委会任职时间2017年6月8日起至2020年6月7日止。该会议经洛阳市洛龙区开元路办事处定鼎门社区居民委员会认可，并在洛阳市洛龙区开元路办事处及洛阳市洛龙区物业管理办公室进行了备案。2018年1月1日业委会与福瑞物业公司签订《长兴华苑小区物业服务合同》，约定物业服务范围为：1、本小区住宅建筑面积；2、本小区住宅地下停车库；3、本小区内道路，地上地下公用配套设施、公用照明、水电设备、上下水管道、业主休闲活动场所等；4、花草树木等绿化景观、建筑景观、水系等。物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1元向业主收取，地下车位管理服务费按每个车位每月50元向业主或者使用人收取。合同期限为一年，2018年1月1日至2018年12月31日。2019年12月6日，业委会与中招国诚项目管理有限公司签订《工程建设项目招标代理协议书》一份，主要约定：由中招国诚项目管理有限公司代理洛龙区长兴华苑小区1#、2#、3#住宅楼及地下车库物业服务项目的招标，招标为规模76000平方米。中招国诚项目管理有限公司接受委托后发布了招标公告，截止报名终止时间，共有包括福瑞物业公司及第三人在内的七家公司进行了投标，2020年1月3日上午9点30分进行了开标，由包括第三人在内的五家公司参加了开标，开标过程有五家单位代表进行了签字确认，并由业委会主任孙要振作为监督人进行监督，评审专家签订了廉洁自律承诺书。经评审专家评审后，根据得分排名，中招国诚项目管理有限公司向业委会出具了评标报告，悦宸物业公司为第一中标人，长厦门物业公司为第二中标人。后业委会对中标结果进行了公告，并于2020年1月21日通知了第三人悦宸物业公司签订物业管理合同。同日，业委会将《中标内容及条件》向招标投标监管部门洛阳市洛龙区物业管理办公室进行备案。洛阳市洛龙区物业管理办公室审查后，认为该项目招标活动符合法定的招标方式和程序，准予备案。该《中标内容及条件》显示项目名称为洛阳市洛龙区长兴华苑小区1#、2#、3#住宅楼及地下车库物业服务项目。物业类型为高层住宅，总建筑面积为76000平方米。2020年2月25日，被告业委会与第三人悦宸物业公司签订《物业管理服务合同》一份，约定业委会将长兴华苑小区委托悦宸物业公司实行物业管理，物业类型为住宅，总建筑面积76000平方米，物业管理服务费每月每平方1元，地下停车场的照明费和保洁费每个车位每月50元。2020年3月29日，悦宸物业公司与业委会共同发布《物业设施设备及用房接管证明》一份，该证明载明：“2020年3月28日，长兴华苑小区业委会已授权将小区内物业用房及小区内相关的设施、设备交由洛阳悦宸物业管理有限公司进行接管，并负责对小区内设备进行维护及保养，期间任何人、任何单位不得在未经悦宸物业允许的情况下，对物业用房及公共设施设备破坏及处置，如有发现，悦宸物业有权对其追究相应的法律责任”。另查明，长兴华苑小区共有住宅472套，建筑面积76600平方米，商业办公地上地下车库建筑面积31069.01平方米。地下车库登记的所有权人为洛阳市信安房地产开发有限公司。一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》明确了“法律、行政法规”的范围，强调人民法院只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规认定合同无效，而不能直接援引地方性法规和行政规章作为判断合同无效的依据。《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的区县人民政府，房地产行政主管部门或者街道办事处，乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。《河南省物业管理条例》第二十二条规定业主大会履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。该案中，业委会的成立是在街道办事处的指导下成立，并向相关行政机关进行备案。业委会与福瑞物业公司签订的物业服务合同到期后，业委会有权行使选聘物业服务企业的权利，在选聘物业服务企业招投标过程中，符合《中华人民共和国招投标法》的相关规定，故福瑞物业公司的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回洛阳市福瑞物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由洛阳市福瑞物业管理有限公司承担。二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为：上诉人福瑞物业公司于2007年6月20日与长兴华苑小区开发商洛阳市信安房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定将长兴华苑小区住宅物业，占地面积33270平方米、建筑面积76600平方米，委托上诉人进行管理。合同中“二、委托期限：委托时间自2008年元月1日至业主委员会新聘物业公司止”。2017年5月20日，长兴华苑小区住宅区选举成立了业主委员会，之后进行了备案登记，于2018年1月1日与上诉人福瑞物业公司签订了为期一年的《长兴华苑小区物业服务合同》。上诉人福瑞物业公司于2008年12月30日，与长兴华苑小区开发商洛阳市信安房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定将长兴华苑小区商业办公、地上地下车库物业占地面积6500平方米、建筑面积31069.01平方米，委托上诉人进行管理。合同中“二、委托期限：委托时间自2009年1月1日至业主委员会新聘物业公司止”。由此可见，长兴华苑小区住宅物业、商业办公区物业、地上地下车库物业自2007年6月以来，一直是分开委托物业服务公司的，在上诉人福瑞物业公司与被上诉人长兴华苑小区住宅区业主委员会签订的《长兴华苑小区物业服务合同》到期后，被上诉人采取委托招标形式招聘新的物业服务公司，其招标行为并不违反《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国招投标法》的规定，一审法院判决驳回洛阳市福瑞物业管理有限公司的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人福瑞物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人洛阳市福瑞物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  丁公梅二〇二〇年六月二十九日法官助理李光东书记员孙春瑞