四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1258号 上诉人（原审被告）：四川省南部县康达房地产开发有限公司，住所地四川省南部县南隆镇金簇园内。 法定代表人：寇德高，经理。 委托诉讼代理人：谢春梅，四川建春律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：向阳，男，1956年6月1日出生，汉族，住四川省南部县。 原审第三人：李自康，男，1953年6月16日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人:任志武，南部县大河法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人:周春林，南部县东坝法律服务所法律工作者。 上诉人四川省南部县康达房地产开发有限公司（以下简称康达公司）因与被上诉人向阳、原审第三人李自康合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初5716号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 康达公司上诉请求：一、撤销四川省南部县人民法院（2019）川1321民初5716号民事判决第二项，改判驳回向阳对康达公司的全部诉讼请求；二、本案诉讼费由向阳承担。事实与理由：一、向阳主张返还诚信金8万元的依据为《合作诚信协议》与《合作开发房地产协议》，这两份草签协议系李自康与案外人寇海燕以自己名义与向阳签订，二人签订合同时未得到公司的授权，属于无权代理。1.《合作开发房地产协议》第九条明确约定了生效要件“协议经双方签字盖章后生效”。协议草签后送交康达公司，康达公司明确拒绝追认，公司法定代表人拒绝签字，更没有加盖公章。康达公司之所以未追认该协议，其核心原因就是在审查该协议时发现，向阳与李自康在草签《合作诚信协议》的当日，向阳把8万元诚信金转给了李自康，李自康私下收取向阳的8万元诚信金，且拒绝将8万元交给公司，致使合同的约定不能实现。因此公司拒绝对该协议的追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，向阳未行使催告权，且在长达七年的时间内也未要求康达公司出具8万元诚信金的收据，显然也是认可康达公司的拒绝意思表示。2.一审判决认定李自康具有代理权，其代理行为后果由康达公司承担的理由，不能成立。一审法院引用2011年6月向阳代表康达公司与草市街居民签订房屋采光间距协议、向阳代表康达公司进行地籍调查并签订的《地籍调查表》，但以上两份证据发生时间在2011年，而《合作开发房地产协议》明确约定本协议合作开发的终止时间在2010年8月10日。即使在2011年后康达公司与向阳有合作行为，也不能以此认定《合作开发房地产协议》有效。而李自康收取诚信金8万元的行为是属于代理是否有效的法律范畴。二、即使依照一审法院的观点认定《合作开发房地产协议》为有效合同。根据协议第八条的约定，康达公司与向阳合作模式是康达公司只负责出土地，由向阳负责全部资金投入、规划办理、拆迁项目等具体事务，因此，设置诚信金的目的是为了保证合作人有能力有实力进行开发。但本案从2010年1月的协议签订到2017年案外人宋先秀接手有七年多时间，向阳不仅未完成《合作开发房地产协议》所约定的裕元新居项目开发建设，甚至连前期的规划许可都未能办理。其造成康达公司的土地闲置七年，产生了相关的费用。一审法院判决康达公司还要拿出8万元支付给向阳，康达公司难以接受。三、李自康书面自认8万元由其妻子收取，该款未交给康达公司，款项由其自用。在如此明确的客观事实下，即使法院认定应该退还8万元，无论从无权代理，还是从不当得利应当退还的法律规定，李自康已经以第三人身份参加了本案诉讼，本案应直接判令李自康返还向阳；但一审判决由康达公司承担8万元，属适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判。 向阳答辩称：一、康达公司上诉称《合作诚信协议》与《合作开发房地产协议》未取得公司授权，属于无权代理的问题。1.虽然两协议未加盖康达公司的印章或者未经康达公司法定代表人签名，但是李自康是以康达公司的名义，用康达公司南国用（2002）字第××号土地使用权证载明的土地作为投资与向阳合作房地产开发项目，由向阳投入本项目所需开发资金，同时向康达公司交诚信金8万元，与康达公司法定代表人寇德高之子寇海燕与向阳签订的《合作开发房地产协议》约定的所涉土地为同一土地，使用权人是康达公司；而且向阳按照协议约定先后配合国土部门对该土地勘界、指界进行地籍调查，并与该宗土地相邻住户分别签订采光协议，《地籍调查表》及签订的采光协议有康达公司加盖的公章和李自康、向阳的签名。由此表明，康达公司对两份协议的内容认可，康达公司是给李自康和寇海燕授了权的。2.关于向阳把8万元诚信金转给李自康的问题，是因为向阳按李自康要求转的账，由李自康出具的收据；同时，寇海燕也认可向阳向康达公司交付8万元诚信金，计入向阳的投资额。说明康达公司是知道的。根据法律规定，代理人以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力，因此，李自康收取的8万元，应当由康达公司承担返还义务。二、康达公司上诉称向阳在2010年8月30日前未动工开发建设，按约定应当解除协议等。该协议约定是事实，但2011年至2015年康达公司授权向阳作为其公司代理人办理案涉该宗土地规划等事宜，有《地籍调查表》、采光协议、南府纪（2014）30号和南府纪（2015）24号会议纪要等证据及李自康向法院作的情况说明证明该事实。故康达公司称向阳在2010年8月30日前未动工开发建设，应当解除协议的理由不成立。综上，请求二审维持原判，驳回康达公司的上诉请求。 李自康答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律得当，一审判决符合本案的客观事实；请求二审维持原判，驳回康达公司对李自康的全部上诉请求。一、关于李自康受康达公司寇德高经理的聘任问题。康达公司法定代表人寇德高与李自康系亲属关系，关系一直很好。2001年腊月，寇德高主动找到李自康，聘请李自康为他公司做事。从2002年2月至2015年底，李自康受聘康达公司为该公司职工。聘任期间，李自康为康达公司创业创收纯收入上千万元，李自康为康达公司所做的事情基本都是寇德高口头委托。二、李自康与向阳签订的《合作诚信协议》及寇海燕与向阳签订的《合作开发房地产协议》依法成立。1.2009年7月，李自康受康达公司法定代表人寇德高口头委托，把该公司在金鱼村6社闲置多年的土地找合伙人合作开发。2009年11月，向阳经朋友介绍与李自康见面。双方多次协商谈妥了该宗土地合作开发房地产。李自康及时向康达公司如实作了汇报，当时康达公司法定代表人寇德高同意，并叫李自康与向阳签订协议。2009年12月22日，李自康以康达公司的名义与向阳签订《合作诚信协议》。按照协议约定当天向阳向公司交诚信金8万元。此款当时转入李自康妻子蒲万珍存款账户上。2.事后，李自康把与向阳签订的《合作诚信协议》交给了康达公司，并如实给寇德高汇报了向阳交付诚信金8万元的转账情况。康达公司无任何异议。后寇德高、公司法律顾问吴洪伟、寇海燕（寇德高之子）及李自康多次协商，如何与向阳合作房地产开发相关事宜。2010年1月10日，寇德高又口头委托寇海燕在公司顾问吴洪伟的茶馆与向阳正式签订《合作开发房地产协议》，当时李自康与向阳叫寇德高签字，可寇德高当时说“现在人老了，公司的一切事情应由我儿子寇海燕负责办理”，盖章时说“公司公章在成都没有在南部”等。事后，李自康多次追问寇海燕关于盖章的事宜，寇海燕每次都说忘记没有带回来。时间长了，向阳、李自康也忘记问了。3.2010年1月10日，康达公司与向阳签订《合作开发房地产协议》后，寇德高当时非常高兴。2010年1月11日，寇海燕把李自康请到他家里吃午饭，当着他家人的面说给李自康奖励人民币10万元。故此，向阳给康达公司交的8万元诚信金，李自康就没有再转入公司账户。三、康达公司上诉称案涉《合作诚信协议》《合作开发房地产协议》未取得公司授权属无权代理，不是事实。1.康达公司口头委托李自康代表公司与向阳签订的《合作诚信协议》，向阳向康达公司交纳的8万元诚信金转入李自康妻子蒲万珍的账户，当时李自康向康达公司如实汇报《合作诚信协议》，康达公司看后表示认可，无任何异议。2.康达公司口头委托寇海燕代表公司与向阳签订《合作开发房地产协议》，协议第二项“双方投资金额，乙方的投资额向阳交付的八万元诚信金计入乙方的投资额，用于工程建设”。康达公司对甲、乙双方签订的《合作开发房地产协议》无任何异议，也是康达公司的真实意思表示。3.寇德高把该宗土地的国有土地使用证［使用权地面积1899平方米,南国用（2002）字第××号］亲手交给李自康，李自康给向阳出示后，向阳才与李自康签订的《合作诚信协议》，事后才与寇海燕签订《合作开发房地产协议》。4.2011年9月24日，康达公司的法定代表人寇德高特别授权李自康及向阳与南部县南隆镇草市街社区居民对本案土地的地界址进行标示，并形成《地籍调查表》，康达公司加盖了“南部县康达房地产有限公司”公章，而且寇德高特别授权李自康以公司的名义签字。该事实可以证明李自康是受公司的授权委托。5.《合作开发房地产协议》第六项的约定及相应证据证明本合同康达公司指派的代表是李自康与乙方向阳进行合作开发。四、康达公司上诉称“在审查《合作诚信协议》时发现，向阳给公司交付的诚信金8万元转入给了李自康名下，且李自康拒绝将8万元交入公司账户，致使合同不能实现。康达公司一直未加盖公章，是第一时间对李自康、寇海燕所谓代理行为的明示拒绝追认”等上诉理由不是事实。本案中，大量证据证明从2010年1月10日向阳与李自康签订合同之后，直至2015年底，康达公司一直在履行合同。五、康达公司在上诉状中所述“向阳给公司交的诚信金8万元转给李自康后，李自康拒接将8万元交入公司账户”的理由不符合当年的真实事实，更不符合本案客观事实。2009年12月22日向阳给康达公司交的合作诚信金8万元未转入公司账户已有十年，康达公司和寇海燕从来没有问过。由此可见，康达公司对李自康承诺表态“特奖励李自康10万元奖金”的真实性。六、康达公司应承担返还向阳诚信金8万元的责任，李自康不承担。 向阳向一审法院提出诉讼请求：1.解除向阳与康达公司签订的《合作开发房地产协议》；2.康达公司向向阳返还合作诚信金8万元，并从2009年12月22日起，按银行贷款利率标准支付资金占用利息；3.康达公司向向阳支付向阳处理土地遗留问题（包括勘界、指界、道路土地补偿、消防通道、青苗赔偿、规划设计、办理土地延期、围墙维修、过规办理相关手续、用餐、交通等）产生的费用共计538,159元；4.本案诉讼费由康达公司负担。 一审法院审理认定的事实：寇德高系康达公司的法定代表人，寇海燕系寇德高之子。 2002年4月26日，康达公司通过出让方式取得位于南部县南隆镇金鱼村6社土地一宗，用途为商住，使用权面积为1900㎡，国有土地使用证号为南国用（2002）字第××号。 2009年12月22日，甲方（康达公司李自康）与乙方（向阳）签订《合作诚信协议》，主要内容为：“甲方以南国用（2002）字第××号土地作投资与乙方合作房地产开发项目。乙方投入本项目所需全部开发资金，资金投入直至工程竣工验收合格时止。属甲方本宗土地的价格在双方正式合作协议中由双方评估确认，属甲方的资金在每一套楼房销售中按比例收回。本协议签字之日乙方向甲方交合作诚信金捌万元。合作开发协议，双方议定后另签，本协议与正式开发合作协议具有同等法律效力……”。同日，向阳向蒲万珍（系李自康之妻）的银行账户转账8万元。 2010年1月10日，甲方（康达公司）与乙方（向阳）签订《合作开发房地产协议》，主要内容为：“一、合作开发项目名称暂定为裕元新居，以房地产行政主管机关核准的项目名称为准。二、合作开发方式甲方只提供土地证号为南国用（2002）字第××号宗地作为投资，专用于裕元新居项目的合作开发；乙方提供合作开发所需的70%资金，包括前期办理开发立项、准建许可各项手续所需资金、工程建设所需资金、开发涉及的各项规费等。甲乙双方共同经营管理，按实际投资分配利润，分担风险。三、甲方提供的上述土地双方定价为180万元作为甲方的投资额。乙方不得以甲方提供上述土地的定价不符合市场价、评估价为由否定上述定价。申报本项目的立项报建许可、土地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等所有准建手续的费用和勘测、设计、监理费用以及本项目所需工程款的70%，均由乙方投资，作为乙方的投资额。本项目的其他支出，包括本项目所需工程款的30%，公益设施建设的投资、应缴的各项税费，均在售房款中列支，由甲、乙双方审核认可。乙方根据双方于2009年12月22日签订的《合作诚信协议》向甲方交付的捌万元诚信金，计入乙方的投资额，用于工程建设……八、有下列情形之一的，甲方有权通知乙方解除本协议，无条件收回投入的土地，乙方所投入开支的资金损失由乙方自负，乙方所交的8万元诚信金作为违约金归甲方所有。（一）乙方在2010年8月30日前未合法动工开发建设的；但城市规划政策调整除外。（二）因乙方原因造成本项目开发建设、商品房销售被取缔的”。寇海燕在该协议尾部“甲方”一栏处签名，向阳在该协议尾部“乙方”一栏处签名。 2011年6月，康达公司及康达公司代表人向阳与南部县南隆镇草市街社区居民李加华等人分别签订了《关于康达公司裕元综合楼与相邻住户房屋采光间距的协议》。协议中甲方处加盖了康达公司的印章，向阳作为甲方代表人签字。同年9月，李自康、向阳作为指界人与南部县南隆镇草市街社区居民委员会工作人员对案涉土地进行了地籍调查，并形成《地籍调查表》一份。调查表上加盖有康达公司印章，同时有康达公司法定代表人寇德高签名，向阳在代理人一栏处签名。 2011年9月30日，经康达公司申请，南部县国土资源局对案涉土地重新颁发了国有土地使用证，证号为南国用（2011）第3965号，土地位于南部县南隆镇金鱼村六社，商住，使用权面积1899㎡。 2014年6月11日，康达公司向南部县规划委员会提交《关于裕园综合楼土地情况说明》，载明：“2011年10月规委会要求我公司与周边相邻住房户签订房屋间距采光协议，双方当事人通过社区见证都盖有公章和手印并报送规委会。我公司重新修订设计方案再次上报，恳请规委会领导通过审批”。同年9月3日，南部县人民政府印发《南部县城乡规划委员会第五十三次会议纪要》，会议审定并同意南国用（2011）第3965号地块的规划设计条件。 2017年7月8日，康达公司（甲方）与案外人宋先秀（乙方）签订《裕元综合楼开发承包合同书》，约定康达公司将裕元综合楼承包给乙方。至今，该项目尚在建设中。 2018年10月5日，向阳（乙方）与宋先秀（甲方）签订《关于解决裕元项目遗留问题的协议书》，内容：“为了甲方裕元项目工程的顺利开展，就向阳开发裕元项目留下遗留问题达成如下协议：甲方自愿承担土地遗留费用18万元，过规费用51万元，合计69万元。以上款项待放红线后三天支付向阳”。同月27日，宋先秀向向阳支付69万元。 一审法院认为，案涉《合作诚信协议》《合作开发房地产协议》虽未加盖康达公司印章或由康达公司法定代表人签名，但应认定该两份协议系李自康、寇海燕代表康达公司与向阳所签订。理由如下：1.《合作诚信协议》《合作开发房地产协议》所涉土地为同一宗土地，使用权人为康达公司。2.李自康曾作为康达公司的委托代理人代康达公司办理房产证、土地使用证手续，而寇海燕系康达公司法定代表人之子。李自康、寇海燕与康达公司并非毫无关联。3.从两份协议内容上看，《合作开发房地产协议》对《合作诚信协议》的内容进行了明确和完善，确定了合作双方的权利义务。协议签订后，向阳又作为康达公司的代理人与该宗土地相邻住户分别达成采光协议，采光协议上加盖有康达公司印章。由此可见，康达公司对两份协议的内容予以认可，同意向阳办理该宗土地相关手续事宜。案涉《合作开发房地产协议》内容显示，康达公司提供土地使用权，向阳提供资金，双方按实际投资比例分配利润，分担风险，符合合资、合作开发房地产合同性质。合资、合作开发房地产合同的当事人依法应按照合伙协议约定和合伙企业法的规定享有权利、承担义务。经庭审查明，康达公司已与案外人宋先秀达成协议，由宋先秀出资修建房屋，宋先秀亦与向阳就案涉土地历史遗留问题达成了协议。因此，《合作开发房地产协议》合伙目的已无法实现，现向阳起诉要求解除向阳与康达公司于2010年1月10日签订的《合作开发房地产协议》予以支持。 关于向阳主张康达公司返还诚意金8万元问题。根据《合作开发房地产协议》第二项载明“乙方根据双方于2009年12月22日签订的《合作诚信协议》向甲方交付的8万元诚信金，计入乙方的投资额，用于工程建设”，康达公司是知晓向阳已向李自康交付诚信金8万元。代理人以被代理人名义实现的民事法律行为，对被代理人发生效力，故李自康所收取的8万元，应当由康达公司向向阳返还。虽向阳在2010年8月30日前未合法动工开发建设，但康达公司并未以此为由及时主张解除协议。相反，在2011年至2014年期间，康达公司授意向阳作为其公司代理人办理案涉土地规划等事宜，应视为双方同意继续履行合同。因此，对康达公司主张应将向阳所交的8万元诚信金作为违约金冲抵的抗辩意见，不予采信。因案涉项目的立项报建、土地规划等手续未完善，向阳与康达公司未能继续履行合同，双方均有一定过错，在解除合同后所返还的资金8万元，不应计算资金占用利息，故对向阳主张利息的诉请，不予支持。关于向阳主张康达公司支付土地遗留问题和相关经济损失费用538,159元的问题。首先，从向阳所交证据看，大部分费用支出系其本人自行书写说明，对其是否实际产生无法核实；其次，向阳所主张的费用为餐费、烟、酒等费用，该费用并不属于办理土地规划建设等手续必要开支费用；最后，向阳就该宗土地遗留问题及过规费用已由案外人宋先秀进行了补偿，即或是向阳在办手续过程中产生了一些费用，其损失也得到了弥补。对向阳的此项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除向阳与康达公司于2010年1月10日签订的《合作开发房地产协议》；二、康达公司在判决生效后十日内向向阳返还诚信金8万元；三、驳回向阳的其他诉讼请求。案件受理费4,987元，由向阳负担4,087元，康达公司负担900元。 二审审理期间，李自康提供如下证据：1.2005年1月16日康达公司向蓬安县房管局、国土局出具的委托书，2.2005年10月25日康达公司给蓬安县鑫泰建筑有限责任公司出具的函，3.2004年11月17日，康达公司与南部县羊毛挂毯厂签订的土地权属争议调解书，以上证据均载明李自康是康达公司的委托人，代表康达公司处理相关事宜；拟证明李自康在本案中是经康达公司授权与向阳签订的合同。 二审审理查明，2009年12月22日，案涉《合作诚信协议》，甲方处是李自康签名，无康达公司印章；乙方由向阳签名。 康达公司（甲方）与宋先秀（乙方）签订的《裕元综合楼开发承包合同书》除一审查明的事实外，还载明：甲方将已批准开发项目（裕元综合楼）由乙方全权按规划和国家有关规定实施开发并承担该项目各种税、费、杂项开支和相关义务及遗留问题的处理等。该项目工程收支乙方签字，按财务进账、支出。乙方付甲方二人一年工资10万元，由甲方负责支付。乙方开发该项目经营过程中出现的各种事故、利益风险自担，乙方无条件付给甲方现金330万元，甲方全力协助乙方办理销售合同，税款按揭等相关手续......。 一审中，康达公司称2016年6月1日，康达公司向向阳发出解除《合作开发协议》通知；但向阳在庭审中否认收到该通知。 二审中，向阳陈述称：2015年10月拿到规划后向康达公司负责人寇德高汇报，寇德高称商品房不景气，要求开发养老院与幼儿园。让其重新跑规划，但因场地受限均未获批。李自康陈述称：李自康从2002年起至今，受康达公司的委托，为康达公司做事。向阳将8万元投资款转给李自康后，寇德高提出10万元作为给李自康的奖金。故李自康才未将8万元转入康达公司。 二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩，本案争议焦点为李自康收取向阳的8万元诚信金是否是履行康达公司职务行为，康达公司是否返还该诚信金。 关于李自康收取向阳的8万元诚信金是否是履行康达公司职务行为的认定。李自康在与向阳签订《合作诚信协议》时，该协议虽未加盖康达公司印章，但从《合作开发房地产协议》内容看，明确了向阳向康达公司交付的8万元，计入向阳的投资；且二协议所涉土地为同一宗土地，使用权人均为康达公司；同时该两份协议虽没有康达公司盖章，也没有康达公司授权李自康的委托书，但根据2011年6月5日《关于康达公司裕元综合楼与相邻住户房屋采光间距的协议》及2011年9月24日的《地籍调查表》等证据，向阳代表康达公司与李加华等人签订协议，李自康代表康达公司签字，且康达公司也在该《地籍调查表》中加盖了印章，同时《合作开发房地产协议》签订后，向阳一直以康达公司名义办理案涉土地规划等相关手续；以上事实证明李自康的行为应是履行的是康达公司的职务行为，康达公司已对《合作诚信协议》《合作开发房地产协议》予以认可。向阳已按约定将8万元交付给康达公司的委托人李自康，至于李自康是否将款交给康达公司，应是康达公司与李自康之间的法律关系。故因案涉工程在康达公司与向阳合作期间的立项报建、土地规划等未完善，导致双方签订的合同未能继续履行，本案解除双方签订的《合作开发房地产协议》后，康达公司收取的8万元诚信金应退还给向阳。至于康达公司在上诉中称向阳违约的问题。向阳虽未按《合作开发房地产协议》的约定在2010年8月30日前动工，但康达公司当时并未及时要求解除合同，且在2011年至2014年期间，还在继续要求向阳作为公司代理人办理案涉土地的相关规划等手续，其行为应视为同意继续履行《合作开发房地产协议》。故康达公司的该上诉理由不成立。 综上，康达公司的上诉请求，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,800元，由上诉人四川省南部县康达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年六月二十四日 书记员  任珍波