河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0523民初4065号原告：河南省汤阴机械制造有限责任公司，住所地汤阴县向阳路21号。法定代表人：张金国，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏海金，河南岳都律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文杰，河南岳都律师事务所律师。被告：河南省健迪文化传媒有限公司，住所地汤阴县向阳路21号。法定代表人：赵文冯，该公司总经理。被告：赵文冯，男，1978年7月18日出生，汉族，住河南省汤阴县。原告河南省汤阴机械制造有限责任公司（以下简称机械公司）与被告河南省健迪文化传媒有限公司（以下简称健迪公司）、赵文冯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理，因机械公司申请进行司法鉴定，裁定转为普通程序，又于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告机械公司委托诉讼代理人苏海金、被告健迪公司法定代表人赵文冯、被告赵文冯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告机械公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令二被告给付实际占用期间的房屋租赁费，按每月21666.67元（26万元/12个月）的标准从2019年9月1日起计算至房屋腾清之月止（起诉时原主张16万元，后于庭审中变更）；3.判令二被告按合同约定给付违约金65000元；4.判令二被告腾清原告房屋并将原告房屋恢复原状或支付124880元；5.本案案件申请费、保险费690元、案件受理费、评估费由二被告承担。事实及理由：2018年3月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同对房屋用途、租赁期限、租金、违约责任等内容进行了约定。被告于合同签订当天开始使用并装修房屋，经原告多次催要房屋租金，截至2019年1月18日被告分三次共交纳房屋租金15万元，严重违反合同第五条、第十二条约定。2019年3月25日，在原告多次向被告催要房屋租金无果的情况下，向被告送达《关于解除房屋租赁合同的告知书》一份，告知书载明了终止房屋租赁合同、主张违约金和费用计算方法、如有异议及时提出等内容，被告赵文冯签收后至今未提出任何异议。2019年4月22日，原告委托河南岳都律师事务所律师苏海金向被告发出律师函，此后，被告又陆续付款8万元。截至起诉前，被告尚欠原告房屋租金3万元（该款已于诉讼中给付），并实际占用原告房屋长达六个月，拒不履行“腾清所占房屋、恢复房屋原状”的义务，已给原告公司造成了严重的经济损失。根据《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，被告赵文冯作为健迪公司的独资股东，应当承担本案连带清偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请法院在查明案件事实的基础上依法判决。被告健迪公司及赵文冯辩称，赵文冯回去后与合伙人商量是否继续经营，如果不再经营，会赔偿原告提出的各项费用；因原告出租的房屋消防不合格，造成罚款，其又投入到消防设施中6万余元，赵文冯与原告公司杨厂长、原来负责消防人员三人一起协商消防一事，但一直没有解决，造成消防罚款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2018年3月1日，机械公司作为出租方（甲方）、健迪公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条房屋基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）位于向阳路印象翠微小区9、10号楼101、102商铺出口103、104、105、106二楼，房屋面积639.77平方米，101一楼房屋面积13.23平方米，一楼商场433.91平方米（以房管局核准面积为准，含公摊）。第二条房屋用途该房屋用途为健迪健身。除双方另有约定外，乙方不得擅自改变房屋用途。第三条租赁期限租赁期限自2018年9月1日至2022年8月30日止。第四条租金该房屋租金为年租金（不含税）（人民币）贰拾陆万元整……第五条付款方式乙方应于本合同生效之日向甲方支付一年租金（人民币）贰拾陆万元整。租金按年结算，由乙方于每年的租赁前一个月向甲方交付次年租金。第六条交付房屋期限甲方于2018年3月1日之日起，将该房屋交付给乙方，甲方优惠自2018年3月1日至2018年9月30日为装修期；自2018年9月1日为计费开始日，至2019年9月30日租期到期……第八条维修养护责任……租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。第九条关于装修和改变房屋结构的约定乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用……第十二条因乙方责任终止合同的约定乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿……3.拖欠租金累计达15日……第十三条提前终止合同租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效……第十四条违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的25%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金……”。2018年8月30日，汤阴县公安消防大队向安阳骏达房地产开发有限公司核发印象翠微商住小区的竣工验收消防备案凭证（以下简称消防备案凭证）。2019年3月25日，机械公司向健迪公司送达《关于解除房屋租赁合同的告知书》（以下简称告知书），该告知书载明：“……一、自即日起，我们正式告知贵方，将与贵方终止以上房屋租赁合同。限贵方于收到本告知书的两个月内，腾清所占房屋，恢复房屋原状；二、根据合同约定，向我方交纳年度租金25%的违约金和逾期交纳租金的违约金；三、房屋腾清后，我方将根据贵方实际占用天数，其中优惠的装修期六个月，按总租期五年为计算基数，实际占用天数按比例分享优惠期，分享以外的装修天数视同贵方实际占用天数；贵方已经交付我方的费用，减去实际占用房屋的天数的费用和违约金、滞纳金以及恢复房屋原状的费用后（如果此项工作贵方承担的话，本项费用不计）余额多退少补。四、贵方收到本告知书后，如无异议，请于收到本告知书七日内与我方签订终止合同协议书，如有异议，请于收到本告知书的十日内向我方书面提出。如未按时提出，我方将认为贵公司视同认可本告知书的内容。”赵文冯在上述告知书签收人处签名。2019年4月22日，河南岳都律师事务所苏海金向健迪公司发出律师函，载明因健迪公司经机械公司多次催收租金仍有部分租金未交，向健迪公司送达告知书后至当日未收到异议，健迪公司也未与机械公司签订终止协议，鉴于健迪公司严重违约，机械公司将进入司法程序等。健迪公司系自然人独资的有限责任公司，赵文冯系唯一股东。赵文冯称当时原告给过其一份消防验收报告，但报告上写的是该栋楼未抽检中；机械公司认为消防备案凭证可以证明原告出租的房屋符合国家消防规定且根据合同第八条，健迪公司、赵文冯应负责防火安全的全部责任。诉讼前，根据机械公司申请，本院作出（2019）财保171号民事裁定，查封了安装于健迪公司的健身器材等，机械公司为此支出申请费1670元。诉讼中，机械公司申请对恢复出租房屋原状所需费用进行司法鉴定，经本院委托，河南四方瑞恒房地产资产评估有限公司于2020年5月27日作出【2020】018号资产评估鉴定报告，评估鉴定意见为124880元，机械公司为此支出评估鉴定费4000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的租赁合同已明确约定租金、终止合同情形及违约责任等，健迪公司、赵文冯对拖欠机械公司租金一事未提出异议，机械公司现根据合同约定要求解除《房屋租赁合同》，理由正当，本院予以支持。机械公司要求健迪公司按照年租金26万元的标准给付实际占用期间的费用并无不妥，但根据合同第六条约定，自2018年9月1日为计费开始日，至2019年9月30日租期到期，故应自2019年10月1日开始计算，考虑健迪公司的经营活动受疫情影响情况，根据公平原则，酌情减免90日的费用，故占用期间的费用按712元/日（26万元/365日）的标准自2019年10月1日起计算至房屋腾清之日【履行时扣除64080元（712元/日×90日）】为宜。健迪公司拖欠租金，已构成违约，机械公司主张健迪公司承担违约责任并无不妥，但结合机械公司实际损失、合同的履行情况、预期利益等因素，本院酌情支持32500元。合同已约定退租时机械公司有权要求健迪公司按原状恢复或交纳恢复工程所需费用，机械公司要求健迪公司腾清房屋并将房屋恢复原状或支付124880元，具有合同依据和事实根据，本院予以支持。机械公司要求健迪公司承担保险费，理由不足，本院不予支持。机械公司要求健迪公司承担评估鉴定费4000元，理由正当，本院予以支持。赵文冯作为健迪公司唯一股东，并未提交证据证实健迪公司财产独立于其财产，机械公司要求赵文冯对健迪公司的债务承担连带责任，符合法律规定，该意见本院予以采纳。综上所述，对机械公司的诉讼请求，本院支持解除合同，房屋实际占用期间的费用按712元/日的标准自2019年10月1日起计算至房屋腾清之日止（履行时扣除64080元），违约金32500元，评估鉴定费4000元，腾清房屋并将房屋恢复原状或支付124880元，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告河南省汤阴机械制造有限责任公司与被告河南省健迪文化传媒有限公司于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告河南省健迪文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内腾清租赁原告河南省汤阴机械制造有限责任公司的房屋，并给付原告河南省汤阴机械制造有限责任公司实际占用房屋期间的费用，按712元/日的标准自2019年10月1日起计算至房屋腾清之日止（履行时扣除64080元）；三、被告河南省健迪文化传媒有限公司于本判决第二项确定的腾清租赁原告河南省汤阴机械制造有限责任公司的房屋履行义务期限届满之日起三十日内将租赁的上述房屋恢复原状，逾期不履行，则支付原告河南省汤阴机械制造有限责任公司恢复房屋原状的费用124880元；四、被告河南省健迪文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告河南省汤阴机械制造有限责任公司违约金32500元；五、被告河南省健迪文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告河南省汤阴机械制造有限责任公司评估鉴定费4000元；六、被告赵文冯对被告河南省健迪文化传媒有限公司履行本判决上述第二、三、四、五项确定的给付金钱义务承担连带责任；七、驳回原告河南省汤阴机械制造有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4225元、申请费1670元，由原告河南省汤阴机械制造有限责任公司负担768元，被告河南省健迪文化传媒有限公司、赵文冯负担5127元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  桑倩倩人民陪审员  李合叶人民陪审员  陶莉莉二〇二〇年六月二十九日书 记 员  王 晓