山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终1300号上诉人（原审被告）：山西明泽房地产开发有限公司。法定代表人：李×。委托诉讼代理人：赵×，山西鼎信泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王×，现住兴县。上诉人山西明泽房地产开发有限公司因与被上诉人王×房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。现已审理终结。山西明泽房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销山西省兴县人民法院（2019）晋1123民初1076号民事判决第三项；2、诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：1、山西家豪房地产资产评估有限公司并不在2019年度山西省司法厅对外公示的《国家司法鉴定人和司法鉴定机构名册》上，该评估机构不具有对房屋涨价损失进行鉴定的资格。同时，因房屋装修损失属于工程造价鉴定内容的范畴，根据《工程造价咨询企业管理办法》以及《关于如何认定工程造价从业人员是否同时在两个单位执业问题的答复》规定，承办工程造价鉴定业务的鉴定机构必须是依法取得工程造价咨询资质的企业，且对于从事工程造价咨询业务的单位和鉴定人员的执行资质认定以及对工程造价成果行为文件的程序审查，应当以工程造价许可主管部门的审批、注册管理和相关法律规定为据。故山西家豪房地产资产评估有限公司作出的鉴定意见不能作为裁判的依据，应当重新进行鉴定；2、原审对“可得利益损失”理解片面，现已出售的商品房价值中包含了市场价值和使用价值，“可得利益损失”应当在商品房的市场价值核减被上诉人已经对案涉房屋的使用价值之后正确评估，原审法院没有考虑案涉房屋已经被被上诉人使用五年之久的事实，仅以同地段、同类型、同面积的商品房出售价格作为认定涨价损失的依据明显有误，加重了上诉人的责任。王×辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。王×向一审法院起诉请求：1、解除原告王×与被告山西明泽房地产开发有限公司限公司于2011年3月10日签订的商品房买卖合同；2、被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告王×购房款134373元、代收费用5178元；3、被告山西明泽房地产开发有限公司赔偿原告王×因房屋涨价形成的损失74349元，装修费用77062元；4、原告王×所购被告的商品房退回被告；5、判令被告支付鉴定费11000元；6、本案诉讼费用及其它费用均由被告承担。一审法院认定事实：2011年3月10日原告王×与被告山西明泽房地产开发有限公司签订商品房买卖合同书，购买被告在××县开发的龙兴花园第3幢4单元5层501号房一套，该房建筑面积90.67平方米，房屋总价款为134373元，原告王×于当日付清全部购房款。被告山西明泽房地产开发有限公司于2011年6月5日交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、住宅质量保证书。原告收房时交付被告有关费用5178元，后被告于2013年1月14日退暖气入网费1360元。2011年8月原告王×对所购房屋进行装修，2011年12月28日原告住入新房。2012年3月原告发现房屋的墙体有开裂的现象，而同号楼的其他房主也发现自已房屋的墙体开裂、通缝等现象。2016年4月因房屋裂缝继续增宽，经有关主管部门通知后原告王×搬离该房。2016年12月23日，该院委托山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所对龙兴花园第3号楼进行了质量安全鉴定，该所于2018年2月6日出具晋建司鉴[2018]兴县一建鉴字第001号司法鉴定意见书鉴定意见书，鉴定意见为：兴县龙兴花园3号楼安全性等级为Csu级，Csu级的分级标准为安全性严重不符合本标准对Asu级的规定，严重影响整体承载，处理要求为：必须立即采取措施。在本案审理中，原审依原告申请委托山西家豪房地产资产评估有限公司对案涉房屋装修费用及涨价损失进行鉴定，该所于2019年11月20日出具[2019]晋JH估字第196号房地产司法鉴定评估报告。评估结论为：龙兴花园3幢4单元501号房屋在评估基准日房屋装修损失为77062元，涨价损失为74349元。原告支鉴定费11000元。一审法院认为，原告王×与被告山西明泽房地产开发有限公司订立的商品房买卖合同，是双方当事人意思表示真实，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案原告王×所购买的房屋在使用中出现墙体开裂等现象，该房屋的质量安全经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所进行鉴定，结论为：安全性等级为Csu级，即安全性不符合规定，显著影响整体承载，处理要求为应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施。可认定为房屋质量问题严重影响正常居住使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故原告王×关于解除合同、返还购房款及代收款、赔偿损失、将所购房屋退还被告的请求依法应予支持；被告应返还原告的房款为134373元，代收费用为（5178元-1360元）=3818元；原告王×的损失应包括房屋涨价损失和装修损失，房屋的涨价损失费根据鉴定意见为74349元，装修损失因案涉《商品房买卖合同》中对合同无效后装修费用及装修物如何处理没有约定，根据鉴定意见为77062元，考虑原告王×2011年8月对所购房屋进行装修，2011年12月28日原告住入新房，2016年4月因房屋裂缝继续增宽，搬离该房，实际使用5年多的事实及导致合同解除的原因，酌情考虑折旧后由被告赔偿55869元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定，判决：一、解除原告王×与被告山西明泽房地产开发有限公司限公司签订的商品房买卖合同；二、被告山西明泽房地产开发有限公司限公司于判决生效之日起十五日内返还原告王×购房款134373元，代收费用3818元；三、被告山西明泽房地产开发有限公司限公司于判决生效之日起十五日内赔偿原告王×涨价损失费74349元，装修损失55869元；四、原告王×于判决生效之日起十五日内将兴县蔚汾镇东关村杨玉春沟龙兴花园第3幢4单元5层501号房屋一套退还被告山西明泽房地产开发有限公司限公司。本案受理费6318元减半收取计3159元，鉴定费11000元，共计14159元由被告山西明泽房地产开发有限公司限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、山西省家豪房地产资产评估有限公司作出的评估报告能否作为认定房屋装修损失的依据？2、原审认定房屋涨价损失是否适当？关于第一个争议焦点，工程造价鉴定是指对工程的建设价格进行成本核算的评估；而资产评估是指对一切具有使用价值和交换价值并以货币计量的实物财产及无形资产进行市场现值的评估。本案中，被上诉人通过原审法院委托鉴定的事项为装修损失，装修损失属于对现有实物财产进行市场现值的评估，山西家豪地产资产评估有限公司的经营范围包含资产评估，有相应的鉴定资质，故上诉人所提装修损失属于造价类鉴定，山西家豪地产资产评估有限公司不具有鉴定资质，其作出的鉴定结论不应采信的主张本院不予支持。关于第二个争议焦点，案涉房屋墙体开裂严重，经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定房屋安全性等级为Csu级，该房屋安全性不符合规定，严重影响购房者的正常居住使用，且存在较大的安全隐患，不具有质量合格房屋的使用价值，故上诉人所提房屋涨价损失应当考虑房屋使用价值的主张本院亦不予支持。综上所述，山西明泽房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2904元，由上诉人山西明泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕唤梅审判员 穆沛华审判员 李智玲二〇二〇年六月二十三日书记员 蔡 丽