河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1729民初1364号原告：李国东，男，1962年9月4日出生，汉族，住新蔡县。委托诉讼代理人：葛焕振，河南问津律师事务所律师。被告：丁军红，男，1977年10月10日出生，汉族，住新蔡县。委托诉讼代理人：宋玉慧，河南公义律师事务所律师。第三人：宋海滨，男，1981年10月15日出生，汉族，住新蔡县。第三人：张玉林，男，1966年4月2日出生，汉族，住新蔡县。原告李国东与被告丁军红、第三人宋海滨、张玉林确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月29日作出（2019）豫1729民初6049号民事判决书，经驻马店市中级人民法院（2020）豫17民终253号民事裁定发回，于2020年4月21日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李国东于2020年4月24日申请撤回对第三人张玉林的起诉。原告李国东及其委托诉讼代理人葛焕振、被告丁军红及其委托诉讼代理人宋玉慧到庭参加诉讼，第三人宋海滨经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李国东向本院提出诉讼请求：1.确认被告丁军红与第三人宋海滨之间的售房协议书无效；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年春季，为响应老城区和城中村改造政策，原告及其家庭成员筹划在县老年病医院北侧的一片土地上建设一座含车库的六层住宅楼。考虑到丁军红是当地村民，人事关系比较熟，就雇佣他帮忙协助排解纠纷，口头承诺建成后给其一套住房作为劳务报酬。当时虽未订立书面合同，但双方履行了各自义务，丁军红付出劳务，原告兑现房屋作为劳务报酬。对该住宅楼，所有的利害关系人都知道只有原告父子才有权作为卖方与购房人订立合同。丁军红将其劳务报酬所得的一套房屋卖给肖永军后，也是由原告直接与肖永军签订房屋购买合同。丁军红等任何人无权、也从未被默许或追认可以对外签订卖房合同。原告前段时间得知，丁军红私下与宋海滨签订了房屋买卖合同，鉴于丁军红未经允许私自对外出售房屋，为维护原告合法权益特此起诉。因本案发回重审，现撤销原审要求解除原、被告之间劳务合同关系的诉讼请求，变更起诉案由为确认合同无效纠纷，撤销对第三人张玉林的起诉。丁军红辩称，原告不具备本案诉讼主体资格，不是本案的主体。涉案的六层住宅楼是被告丁军红与李森、赵安利联合开发，有联合监管协议可以证实。协议不是原告签订的，被告与李森、赵安利系合伙关系，被告有权处置，将房屋卖给第三人宋海滨。请求驳回原告的起诉。第三人宋海滨未发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李国东及其家庭成员妻子赵月娥、儿子李森于2011年在新蔡县老年病医院北侧的一片土地上，建设一座含车库的六层住宅楼并对外销售。原告李国东通过案外人张玉林同被告丁军红口头约定，由被告丁军红协调处理住宅楼建设过程所产生的矛盾纠纷，原告李国东口头承诺住宅楼建成后给其一套住房作为报酬，双方实际履行了各自义务。后被告丁军红将原告李国东允诺兑现的一套房屋出卖给案外人肖永军，房屋买卖合同的完善手续系原告李国东与购买人肖永军于2012年2月12日签订，××医院北侧六层住宅楼西单元3楼西户，面积115平方米，价格2000元每平方米，房款共计23万元，由被告丁军红收取。2013年7月26日，被告丁军红（甲方、卖方）与第三人宋海滨（乙方、买方）签订《售房协议书》，将住宅楼西单元6楼东户出卖，合同主要内容为“一、乙方购买甲方位于老年医院后福源小区商品房一套，建筑面积127平方米，总价人民币150000元整，大写壹拾五万元整。二、乙方一次性付购房款150000元，大写壹拾伍万元整。……七、协议生效后任何一方不得以任何理由单方终止或变更协议的任何条款，对违约方处以5%罚款。八、协议双方代表签字后生效，本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，享有同等效力。甲方代表：丁军红，乙方代表：宋海滨，证明人：李志华，2013年7月26日”。原告李国东发现该售房协议之后，以被告丁军红没有出售该房产的权利为由，诉至本院并提出如上诉求。另查明：1.被告丁军红在本院（2019）豫民初6049号民事一审案件中，辩称其与原告妻子赵悦娥及第三人张玉林之间系合伙关系，2011年春三人协商合伙开发位于新蔡县老年病医院北侧的一片土地，由其与张玉林负责洽谈拆迁补偿事宜，赵悦娥负责出资建房。待楼盘竣工后，除去拆迁补偿支出和三人投入，剩余部分作为收益由三人进行分配，赵悦娥分50%，其与张玉林共分50%，三人合伙开发涉案楼盘并未指定楼盘销售人，其作为合伙人对所开发的房屋享有售卖的权利。2.被告丁军红在本院（2019）豫民初6049号民事一审案件中辩称自己合伙共出资了90万元，该90万元由两笔款项构成：丁军红本人的50万元加上其哥哥丁卫红的40万元。2012年3月18日丁军红已代领了丁卫红的卖房款40万元，2014年10月15日被告丁军红将本人的土地等折价款50万元领走，丁军红均出具了收条。其本人的收条内容为“今收到赵月娥支付买丁军红宅基地及地上附属物总款500000元（五十万元），此款永无纠纷”；3.第三人张玉林、被告丁军红在本院（2019）豫民初6049号民事一审案件中，就二人与原告妻子赵悦娥合伙开发房产的陈述意见一致。4.第三人宋海滨将从丁军红处购买的房屋，以13.5万元卖给案外人何流江，××医院后福源小区西单元6楼东户。5.案涉楼房共建有20套，其中原告李国东出售14套，补偿给4户拆迁户4套，该4套房均为原告李国东经手，给予帮助排解纠纷的被告丁军红一套，该套房被告丁军红卖给了案外人肖永军，因肖永军对被告丁军红出售该房存疑，又与原告李国东补签了房屋购买合同。6.关于被告丁军红提交的河南省驻马店市中级人民法院（2016）豫17民终166号民事判决书认为该楼盘不是李国东开发的问题，原告李国东提交的本案原一审河南省新蔡县人民法院（2015）新民初字第605号案件庭审笔录中印证李国东的妻子赵月娥是该楼盘的开发人，且丁军红在开发过程中是雇员身份。上述二个判决是同一案件的一、二审诉讼材料。本院认为，在审理中，原告李国东撤回对第三人张玉林的起诉，被告丁军红追加张玉林为被告，根据合同的相对性，张玉林不是合同的相对方，也不是本案的利害关系人，对被告丁军红的申请本院不予支持；另当事人行使权利应当遵循诚实信用原则，不得恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益。本案被告丁军红辩称其本人系案涉房产的合伙开发人之一，对所开发的房屋享有售卖的权利。根据查明事实和被告丁军红的答辩意见，被告丁军红与第三人周海滨所签订的售房协议书，该合同的出卖方并无被告丁军红所述的其他合伙人签字，并且被告丁军红在原审及本次庭审中答辩陈述的合伙开发房产的组成人员也不一致。被告丁军红对外出售合伙开发房产，其出售的房屋是否获得其他合伙人同意，对合伙开发事由以及对案涉房产是否具有处分权，均没有提供相关证据，也没有做出合理说明，被告丁军红没有提供实物、现金或其他合伙出资的证据证明其参与合伙开发房产的事实存在，其辩称自己是房产开发合伙人并有权出售案涉房屋的意见，证据不足，本院不予采信。被告丁军红在没有取得案涉房产处分权利的情况下，出售案涉房产给第三人宋海滨，并且其交易的房屋价款明显低于原告李国东与购买人肖永军于2012年2月12日签订的房屋买卖合同以及同一住宅楼的其他房屋交易价款，二人亦未提交房屋买卖付款、房屋交付等房屋交易的相应证据，也未给予合理的解释说明，被告丁军红同第三人宋海滨签订售房协议书，损害了涉案房产开发人包括原告李国东的利益，并且被告丁军红也没有得到原告李国东的事前授权和事后追认，故原告李国东要求确认被告丁军红与第三人宋海滨之间的售房协议书无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告李国东申请撤回解除原、被告之间劳务合同关系的诉讼请求，并撤销对第三人张玉林的起诉，系原告的真实意思表示，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：确认丁军红与宋海滨2013年7月26日签订的《售房协议书》无效。案件受理费100元，由丁军红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  周长义人民陪审员  李志平人民陪审员  范腊民二〇二〇年六月一日书 记 员  唐启元