宁夏回族自治区灵武市人民法院   民事判决书   （2020）宁0181民初632号   原告：宁夏川宇房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。   法定代表人：姬伟成，公司总经理   委托诉讼代理人：刘旭红，宁夏法秀律师事务所律师。   被告：买学岐，男，1959年10月20日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区灵武市.     原代宁夏川宇房地产开发有限公司（以下简称川宇公司）与被告买学岐房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告川宇公司委托诉讼代理人刘旭红、被告买学岐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   川宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2020年1月2日起至2020年3月10日止逾期交房期间的违约金45762.64元，2020年3月10日之后的违约金由被告按照合同约定每日按全部租赁费的1%支付；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月2日，原告与被告签订《营业房租赁合同》，约定被告租赁原告位于灵武市西湖不夜城x营业房，从事餐饮业经营。营业房建筑面积190平方米，租赁期限自2018年11月2日起至2020年1月2日止，租金每平方米每月25.3元，合计租金67298元。合同约定到期不再续租，被告放弃优先购买权。另约定合同期满，被告如未在约定时间返还租赁租，每日按合同约定的全部租赁费的1%支付违约金。现合同租赁期已届满，原告要求被告交还营业房，但被告截至今日仍然继续占用，拒不交回。为此，原告提起诉讼。   买学岐辩称，一、2017年被告从王学华手中转让拉面馆的时候，原告承诺合同到期后和被告续签合同，被告才决定转让拉面馆，并且给王学华交了7万元的转让费。租赁期内被告按约交纳各项费用，从来都不拖欠任何费用。2018年政府下发通知要求对城区燃煤污染整治，煤气改天然气，这是房屋的基础设施，应该是作为房东负责的，但是原告拒不处理，无奈被告自己掏了47700元进行了改造。被告从王学华手中转来拉面店是希望好好做生意挣钱，但是原告不讲诚信将房屋出售拒绝继续给被告续租，导致被告投入了25万多元都还没有挣回来，损失惨重。二、合同到期后原告没有通知我腾房，到2020年2月6日王总给我打电话让我腾房，说他将房子已经卖掉了。被告迟迟没有腾房是因为新冠肺炎疫情造成的，所有人员按照政府要求隔离在家，无法出门。被告内心着急但是没办法给原告腾房。最高院作出文件认定此次疫情是不可抗力，根据《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的应该部分或者全部免除责任，被告不存在故意违约，是因为不可抗力造成的，不应当承担违约金，原告主张违约金显失公平，请求法院驳回原告违约金的诉讼请求。三、被告在得知原告起诉后知道续租无望已经搬离并将房屋退还原告。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：2015年11月2日，川宇公司与案外人马森瀚签订《房屋租赁合同》，约定川宇公司将其坐落于灵武市西湖不夜城x号房屋出租给马森瀚用于经营灵武市克玛里早茶牛肉面馆；租赁期限自2015年11月2日至2018年11月1日止；租赁期满，川宇公司有权收回该房屋及附属，马森瀚有意续租，应提前30日向川宇公司提出书面续租要求，征得同意后双方重新签订房屋租赁合同；合同对其他内容亦进行了约定。后案外人王学华继续经营灵武市克玛里早茶牛肉面馆，2017年10月20日，王学华将该餐厅转让给买学岐，并与买学岐儿子买瑞林签订《餐厅转让合同》，约定王学华自愿将坐落在西湖不夜城克玛里拉面馆转租给买学岐，该饭店内相关设施所有权一并转让给买学岐；买学岐一次性支付王学华转让款及相关设施转让款柒万元整；饭店承租权的转让王学华已经取得出租方的同意，买学岐也可以直接和房屋出租方签订租房协议；合同还对双方之间的其他权利义务进行了约定。2018年6月12日，灵武市人民政府向包括买学岐经营的餐饮店在内的城市规划区范围内下发《灵武市人民政府关于整治城市规划区燃煤污染的通告》，要求禁燃区内已建成的高污染燃料设施须于2018年9月30日前改用电、天然气、液化石油气等清洁能源，通告还通知了其他相关内容。后买学岐为了继续经营餐厅，将店内厨房的煤气更改为天然气，并为此支出了47700元。2018年10月25日，川宇公司向买学岐发出《通知函》，告知其西湖不夜城x商铺的租赁合同将于2018年11月2日到期，川宇公司不再与其续租，并要求买学岐在合同期满即2018年11月2日前搬出该商铺，交还钥匙等内容。同日，买学岐向川宇公司发出书面《续租申请》，希望川宇公司考虑其在经营期间无任何违反房屋租赁合同的行为，且对餐厅投入巨大，能够与其继续签订租赁合同。2018年11月7日，川宇公司向买学岐发出《告知书》，告知其自本通知函发出之日起，买学岐与川宇公司之间的不定期场地租赁关系终止，并要求买学岐在收到告知书10日内搬离；同时将租赁的场地及川宇公司提供的配套设施以良好的状态交还公司，并按约定租金支付标准支付租金至实际搬离日止。2018年11月14日，宁夏灵州律师事务所受川宇公司委托，向买学岐经营的“老买拉面馆”发出《法律意见书》。   另查明，2018年11月26日，川宇公司与买学岐签订《房屋租赁合同》，约定川宇公司将建筑面积为190㎡的灵武市西湖不夜城x号房屋出租给买学岐；房屋租赁用途为餐饮；租赁期限自2018年11月2日至2020年1月2日止；租赁期满不得续租，并放弃优先购买权；租金标准为25.3元/㎡/月，租金为67298元；在房屋租赁期间，以下费用由买学岐支付：（1）水、电费；（2）采暖费；（3）物业管理费。房屋租赁期间，房屋租赁税费由买学岐负担；在租赁期，如果发生行政机关等有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由买学岐支付；租赁期满或合同解除后，买学岐应在10日内返还该房屋及其附属设施，并结清应当承担的费用；买学岐对承租房屋装饰、装修的，在合同期满后或双方协商解除合同时，对未形成附和的房屋装饰、装修物归买学岐所有；在合同期满后，对已形成附和的装饰、装修物无偿归川宇公司所有；合同期满，买学岐未按约定时间返还房屋的，每日应按本合同约定的全部租金的1%向川宇公司支付违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，买学岐先后分两次向川宇公司支付了2018年11月2日至2020年1月2日期间的房屋租赁费共计67298元，川宇公司向买学岐出具了收据。合同期满后，买学岐未依约搬离灵武市西湖不夜城x号房屋，亦未向川宇公司支付2020年1月2日之后的房屋租赁费。2020年3月30日，川宇公司将买学岐诉至灵武市人民法院，要求买学岐依照合同约定每日按全部租赁费的1%向其支付自2020年1月2日起至实际交房期间的违约金，买学岐于2020年4月8日向川宇公司交还了上述房屋的钥匙一把、电卡一张，宁夏法秀律师事务所向买学岐出具收据一张。   本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。川宇公司与买学岐签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方之间建立了房屋租赁合同关系，各方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，《房屋租赁合同》于2020年1月2日届满，买学岐应当依约在租赁期届满后10日内向川宇公司返还灵武市西湖不夜城x号房屋及其附属设施，但其并未按照约定时间返还房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。对于川宇公司主张的违约金，双方在合同中对此虽有约定，为房屋全部租金的每日1%，但该违约金约定过高，买学岐亦对此提出抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第2款“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本案双方当事人对违约责任的约定标准应当认定为过高，本院依法予以调整，依据《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋建筑面积及租金标准，本院酌情认定自合同期满10日后即2020年1月13日起至买学岐返还房屋之日即2020年4月8日止期间的违约金为三个月的租金即14421元。关于买学岐抗辩没有交房的原因系因新型冠状病毒肺炎疫情无法出门的意见，因双方签订的合同约定房屋租赁合同届满日期为2020年1月2日，此时灵武市尚无疫情发生，故对该抗辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   被告买学岐于本判决生效后五日内向原告宁夏川宇房地产开发有限公司支付违约金14421元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费472元（已减半收取），由原告宁夏川宇房地产开发有限公司负担323元，由被告买学岐负担149元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 刘 伟     二〇二〇年六月二十九日   （法官助理 马 慧   书记员 王佳轩   本案适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。