大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初4004号原告：大连亿泉程达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204554967061N，住所地辽宁省大连市沙河口区徐州街57号5层1号。法定代表人：吕正坤，系总经理。委托代理人：任丽萍，系辽宁住邦律师事务所律师。委托代理人：吴波，女，系该公司员工，住址大连经济技术开发区。被告：田雪，女，1983年7月31日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：田文忠，男，1950年4月29日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连亿泉程达物业管理有限公司诉被告田雪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿泉程达物业管理有限公司的委托代理人任丽萍，被告田雪的委托诉讼代理人田文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿泉程达物业管理有限公司诉称，要求判令被告立即向原告支付物业管理服务费人民币1,649元（期限为2017年12月20日至2019年7月28日）及违约金人民币1,319元，共计人民币2,968元。事实与理由：原告于2013年7月14日与大连甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》约定：委托管理期限为3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1元/平方米（月），每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终结后，仍未缴纳物业服务费的，按照逾期规定处理，逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算缴纳违约金。2016年4月1日，业主委员会向原告出具《物业实际进驻小区起始日期证明》一份，证明原告实际进驻大连安邦北湾小区时间为2014年3月20日，合同生效期为2014年3月20日，结束日期顺延为2017年3月19日，2017年3月20日原告与业委会续签了《物业管理服务合同》，服务管理期限为三年。2019年7月，因办理产权证的需要，涉案小区的社区委员会与原告协商，解除物业服务关系。2019年7月28日，原告撤出涉案小区。被告是大连市甘井子区甘南路安邦北湾62#1-17-2业主，原告自2014年3月20日进驻该小区至今一直为被告所在小区提供物业管理服务，但被告欠付原告物业费，故原告诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。被告田雪辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在进驻小区服务时，曾承诺给业主办理房产证，但原告未能兑现承诺，故安邦提出来了让原告撤离，由安邦来办理房产证。另外，原告所述多次催要物业费不属实，实际上原告没有房管员，没有来催收过物业费。被告于2019年7月份缴纳了一年的电梯费96元，原告应当返还被告。经审理查明：大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称安邦北湾小区业委会）于2013年5月19日成立。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司。2013年7月14日，安邦北湾小区业委会与原告签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，主要约定由原告对大连市安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。合同期限为三年。物业服务费收费标准，住宅1元/平/月；付费时间，自每季度首月10日前向业主及使用人收取，本季度服务终止后仍未缴纳物业费及其他服务费的，按逾期规定处理；逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会出具证明一份，证明原告实际进驻案涉小区的起始时间为2014年3月20日，顺延上述合同期限至2017年3月19日。2017年3月20日，该小区业主委员会又与原告签订《物业管理服务合同》，约定了原告的物业服务范围为大连市甘井子区樱花北园1、4、5、6、7、8、10、12、13、14、21、22、25号楼以及甘南路50、52、54、58、62号楼，物业服务费收费标准为住宅1元/平/月，公建、非住宅及改变使用性质的房屋为3元/平/月；付费时间及违约责任延续2013年7月14日的合同约定。2019年7月25日，案涉小区所在的大连市甘井子区甘井子街道甘欣社区居委会及大连市甘井子区椒金山街道金成社区居委会就原告撤离案涉小区的相关事宜，向原告发出《通知》一份，该通知称：因安邦北湾小区办理产权手续的需要，经与贵公司就撤场事宜进行反复协商达成一致的情况下，贵公司依据相关规定于2019年7月19日提交了撤场报告。该《通知》第五条的主要内容为：2019年7月28日前（含当日）小区业主所缴纳的物业费、电梯费及停车费，由原告负责收取，对于在此日期之前小区业主所拖欠的物业费，原告有权进行催缴和收取。经查，原告已于2019年7月28日撤离案涉小区。被告系甘井子区甘南路安邦樱花北园62#1-17-2房屋业主，房屋面积69.68平方米，被告欠缴2017年12月20日至2019年7月28日期间的物业服务费。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与大连安邦北湾小区业主委员会签订的物业服务合同对原、被告双方均有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费，故对于原告要求被告交纳物业费1,344.82元（1元×69.68平×19个月+1元×69.68平÷30天×9天）的诉讼请求本院予以支持。关于被告主张其缴纳的电梯费96元应予返还的问题，经原告核实反馈，被告共办理了三张电梯卡，对应的使用时限为2019年2月1日至2019年7月31日，该电梯卡没有就剩余金额可以返还。第二张电梯卡对应的使用时限为2019年7月1日至2019年12月31日，被告缴费24元，原告同意返还20元。第三张电梯卡对应的使用时限为2019年7月2日至2020年7月1日，被告缴费48元，原告同意退还44元。综上，原告同意返还电梯费合计64元，并主张在本案物业费中予以抵扣。被告未提供缴费证据，亦未对于原告返还64元的意见提出异议。为了节约司法资源，本院将上述64元电梯费在本案中予以抵扣，抵扣后被告应给付原告2017年12月20日至2019年7月28日的物业费1,280.82元（1,344.82元-64元）综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第九条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告田雪于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2017年12月20日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币1,280.82元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预付），由被告田雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二〇年六月二十八日书记员 修建华本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共同设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。