山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2365号上诉人（原审原告）：段小鸣，男，1957年11月15日出生，汉族，工作单位不详，住山西省临汾市。委托诉讼代理人：王莹，山西国晋律师事务所律师。上诉人（原审原告）：关秀丽，女，1956年8月16日出生，汉族，工作单位不详，住山西省临汾市。委托诉讼代理人：王莹，山西国晋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李亚军，男，1982年5月25日出生，汉族，太原市红五星影视策划有限公司摄影师，住山西省太原市。上诉人段小鸣、关秀丽因与被上诉人李亚军房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初9056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人段小鸣、关秀丽及委托诉讼代理人王莹，被上诉人李亚军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。段小鸣、关秀丽上诉请求：1.请求依法撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初9056号民事判决；2.改判支持上诉人的诉讼请求;3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实不清,适用法律错误。1.原审认定双方未明确约定租期5年，上诉人认为这样认定不正确。双方签订《租房协议》、《补充协议》，《补充协议》约定“甲方答应乙方从2014年7月1日-2019年6月30日(5年),5年之内乙方继续做幼儿园。甲方无条件不得收回房屋”。《补充协议》表明租期是5年。两协议不一致,但是《租房协议》最后第二段明确写明“补充协议与附件同样具有法律效应,如与租房协议有冲突,经甲乙双方协商无条件以补充协议与附件为主生效”。2.《补充协议》约定,租期5年,5年之内不能卖房,前三年租金已定,后两年租金随行就市,5年到期后如果续租,租金在随行就市基础上高100元,5年后如果不续租,被上诉人按不低于6万元给上诉人的涉案房屋进行装修。3.上诉人段小鸣和关秀丽系夫妻关系,是由关秀丽与被上诉人签订合同。4.被上诉人在2016年私自将房屋转租，还一直隐瞒。原审认为上诉人主张7万元,无明确的支出凭证。上诉人认为,7万元分为两部分构成，6万元是按照《补充协议》约定的装修费，1万元是按照《租房协议》第6条第3款的约定，向被上诉人主张的改变房屋结构的修复款，故请求二审法院依法改判。李亚军辩称，合同中明确约定，租赁期限是从2014年7月1日至2017年6月30日，被上诉人于2017年不再租赁此房屋，上诉人是知情的。所以租赁期限应按照3年。在2017年上诉人已经和新的承租人进行了对接，建立新的租赁关系。租前涉案房屋是毛坯房，是我精装的，上诉人要求赔偿7万元，没有依据。请求维持原判。段小鸣、关秀丽向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告70000元。2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，涉案房屋系二原告共同共有。2014年6月23日，原告关秀丽（出租方、甲方）与被告李亚军（承租方、乙方）签订《租房协议》，约定，甲方自愿将坐落于小店区平阳路平阳府第小区2号楼2单元1层2号房屋出租给乙方。房屋面积91平米。租赁期限从2014年7月1日至2017年6月30日，租金每年4万元，第一年免租金。乙方租期到期后，如果续租，到时租金随行就市，租金比当时市场行情的租金略高100元。如果不续租，乙方需给甲方按照最低6万元（2套房）的装修标准给甲方进行装修，装修时间为租期外的1个月，户外的装修乙方装好走时须保存完好归甲方所有。甲方答应乙方从2014年7月1日-2019年6月30日（5年），5年之内乙方继续做幼儿园。甲方无条件不得收回房屋。3年后甲方将按房租市场价随行就市出租给乙方，在乙方承租的前提下，这5年甲方不能卖房。甲方承诺乙方在租期的3年内有权利转租，转租时乙方必须跟甲方商量，甲方的房租不受影响。案件审理过程中，原告提供了收条，书明“2019年9月24日，樊利强收到平阳府第2号楼2单元0102屋打楼板工程款11000元”，证明在租赁期限内被告对房屋进行改建，原告为拆除改造楼板所花费的工程款。被告提供了电子银行转账记录，显示2016年6月5日，户名关皓月的账号向原告关秀丽的账号转账40000元。2017年6月14日，户名关皓月的账号向原告关秀丽的账号转账55000元，转账用途为房租。庭审中，原、被告对是否存在转租情形，涉案房屋是否收回等事项意见相左。被告陈述称，大概在2016年中旬，以将原告电话、包括协议交付给赵女士，她接手上，打租金的时候就开始和原告联系，被告就离开了。因为被告是转租出去的，所以向赵女士收了一部分转让费和租金。另，被告在法庭辩论阶段陈述称，协议和合同中没有明确写租赁期限是5年，2017年转租给他人的时候，原告也没有跟被告说将房屋恢复成住家户的样子。本院所确认的上述事实，有身份信息、租赁协议、补充协议及附件、照片、收条、转账记录、聊天记录等证据材料，上述证据，经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。一审法院认为，原告主张70000元的依据主要是《租房协议》及补充协议。两份协议中并未明确约定租期为5年，且原告关秀丽承诺在被告李亚军租期的3年内，在房租不受影响的前提下被告有权利转租。虽然原、被告对是否存在转租的事实，各执一词，但被告提供的转账记录显示，至迟在2017年6月14日，原告关秀丽已经收到其他租客转账的房租，原告在当时并未向被告主张相应的费用，即涉案房屋当时已经在原告知晓的情况下转租给他人。且本案原告主张的70000元，并无明确的支出凭证。综上，原告的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告段小鸣、关秀丽的诉讼请求。本院二审期间，双方未提交新的证据，二审查明事实如下，二上诉人系夫妻关系。2014年6月23日，上诉人关秀丽与被被上诉人李亚军签订《租房协议》、《补充协议》，协议约定，上诉人将平阳路平阳府第小区2号楼2单元1层2号、负0102房屋出租给被上诉人。租赁期限从2014年7月1日至2019年6月30日，租金每年4万元，第一年免租金。到期后，如续租，租金随行就市，租金比市场行情略高100元。如果不续租，被上诉人需给上诉人按照最低6万元（2套房）的装修标准进行装修，装修时间为租期外的1个月，户外的装修被上诉人走时须保存完好，归上诉人所有。上诉人答应被上诉人从2014年7月1日至2019年6月30日，5年之内被上诉人继续做幼儿园，上诉人无条件不得收回房屋。3年后上诉人将按房租市场价随行就市出租给被上诉人，在被上诉人承租的前提下，这5年上诉人不能卖房。上诉人承诺被上诉人在租期的3年内有权利转租，转租时被上诉人必须跟上诉人商量，上诉人的房租不受影响。2017年10月，被上诉人李亚军将涉案房屋转租。上诉人陈述2019年6月30日将涉案房屋收回。上诉人提供了收条，载明“2019年9月24日，樊利强收到平阳府第2号楼2单元0102屋打楼板工程款11000元”，证明在租赁期限内被上诉人对房屋进行改建，上诉人为拆除改造楼板进行修复所花费的工程款。被上诉人提供了电子银行转账记录，显示2016年6月5日，户名关皓月的账号向上诉人关秀丽的账号转账40000元。2017年6月14日，户名关皓月的账号向上诉人关秀丽的账号转账55000元，转账用途为房租。上述事实，有身份信息、租赁协议、补充协议及附件、照片、收条、转账记录、聊天记录、庭审笔录在卷佐证，本院认为，上诉人关秀丽与被上诉人李亚军签订的《租房协议》、《补充协议》系合同各方当事人的真实意思表示，且不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格诚信履行合同。双方约定租期是从2014年7月1日至2019年6月30日，到期后如果不续租，被上诉人需给上诉人按照最低6万元的装修标准进行装修。被上诉人应当严格履行《租房协议》、《补充协议》约定的义务，给付上诉人6万元的装修款。被上诉人抗辩，后两年没有承租，但后两年是被上诉人李亚军将涉案房屋转租出去的，实际是上诉人关秀丽与被上诉人李亚军继续履行合同，并未变更合同。上诉人主张，被上诉人赔偿上诉人因被上诉人拆除改造楼板而进行修复所付的1万元工程款，被上诉人给付上诉人6万元的装修款中应当包含1万元工程款，故本院不予支持。综上所述，段小鸣、关秀丽的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初9056号民事判决；二、被上诉人李亚军于本判决生效后十日内给付上诉人段小鸣、关秀丽6万元；三、驳回上诉人段小鸣、关秀丽的其他诉讼请求。一、二审案件受理费2325元，由段小鸣、关秀丽负担332元，由李亚军负担1993元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 李国虎审判员 刘 涛审判员 武 涛 二O二O年六月二日书记员 陶一彪