湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初639号原告：刘祥生，男，1965年10月18日出生，汉族，湖北省监利县人，无固定职业，住湖北省监利县。委托诉讼代理人：陈晓华，湖北良朋律师事务所律师（特别授权代理）。被告：林隆鹏，男，1982年4月5日出生，汉族，住武汉市东西湖区。第三人：李嘉，男，1978年9月5日出生，汉族，武汉市人，无固定职业，住武汉市青山区。原告刘祥生与被告林隆鹏、第三人李嘉租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘祥生及其委托诉讼代理人陈晓华、第三人李嘉到庭参加诉讼。被告林隆鹏经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘祥生向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金88500元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年3月22日，原告和被告签订了一份《商铺租赁合同》，租用被告的商铺从事餐饮生意。合同约定被告将坐落于武汉市青山区八大家红坊里43街坊19号楼103号，建筑面积20.9平方米的商铺出租给原告，租赁期限自2016年4月1日起至2018年10月1日止。合同还约定，承租方与出租方经过协商后，同意后有权将房屋转租、转让或转借；合同期满后如出租方继续出租房屋，承租方享有优先权，租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作调整。合同签订后，原告按时交纳租金，并投入资金对商铺进行了装修。但是，原告没想到的是，在合同期满后，被告没有跟原告协商，背地里将商铺租给了其他人。原告打算长期租赁该商铺，在与被告签订《商铺租赁合同》时就特地与被告约定合同到期后有优先承租权，被告也表示同意，为此原告投入大量资金对商铺进行装修。如今被告和第三人的行为已经侵犯了原告的合法权益，给原告造成了损失。原告多次找被告协商处理此事，被告均不予理会。故原告诉至法院，请求判如所请。被告林隆鹏庭后向本院提交答辩状辩称：一、刘祥生主张转让费7.5万元缺乏事实及法律依据。首先，原告无证据证明其向李红支付7.5万元转让费的转账流水等客观证据，只有收条不足以证明该事实。其次，即便转让费真实存在，原告也是出于承租涉案房屋的目的，向案涉租赁物原先的承租人李红支付7.5万元的转让费，与被告无关。再次，原告开庭陈述因李红对案涉租赁物进行装修，其二人协商需要支付7.5万元的转让费。现在本案租赁合同期限届满，租赁期内的装修价值被告也已经完全享用，其无权主张装修残值。综上，7.5万元的转让费系原告与李红之间的合同关系，与本案无关，被告无需承担任何法律责任。二、本案不存在侵犯原告优先承租的合同权利的情形。合同期限届满前，被告曾电话通知原告协商续签合同事宜，但原告未直接表示续租，直到合同期满后都还未能明确回复，原告提交短信是合同到期之后原告不断对其对店铺进行骚扰，被告才不想与其见面，不存在与第三人暗地里沟通，所以被告已根据诚实信用原则履行了通知义务，但原告迟迟不予答复，原告自己放弃优先承租的合同权利。三、合同履行过程中，原告存在多处违约行为，依据合同约定被告可以解除合同收回租赁物。1、原告未经被告同意擅自转租。双方之间的商铺租赁合同第三条明确约定，承租方不得擅自将房屋转租、转让或转借，承租方在与出租方协商同意后有权转租、转让或转借。第七条也明确必须事先书面向甲方申请，原告在签订合同后，未经被告同意便将案涉房屋出租给第三人，严重违反合同约定，被告依据约定可以解除合同收回租赁物。2、刘祥生租赁房屋后经营餐馆，未办理工商登记，取得相应的许可证书，属于违法经营。违反合同第三条的规定，被告可以解除合同。四、关于租赁押金。合同到期后，被告多次要求退还原告，但原告不予配合导致无法履行。被告现愿意通过法院退还租赁押金。综上原告主张的转让费7.5万元与本案无关，其应当向李红主张。原告在租赁合同履行过程中，未经同意擅自转租，违法经营餐馆，存在严重违约行为。合同到期后，经催告后原告拒绝直接表示续签合同，现在又以侵犯其优先承租权提起诉讼，请法院驳回其诉讼请求。被告林隆鹏未向本院提交证据。第三人李嘉述称：当时原告是与我签的合同，原告与我的合同到期后没有与我联系，后来原告找我要租金，我说不能给原告租金，我必须要见到原告与被告之间签的合同。后来我了解到，原告与被告之间没有再签订合同了，于是我就没有再付原告租金。同时，我的押金7500元原告也没退给我。第三人李嘉未向本院提交证据。原告刘祥生围绕诉讼请求，依法向本院提交的证据如下：原、被告签订的商铺租赁合同、收据2张、原告与第三人签订的商铺租赁合同、收条、手机短信截图。本院组织当事人进行了证据交换与质证。经审理查明:2016年3月22日，原告与被告签订商铺租赁合同，约定：出租方（以下称甲方）林隆鹏；承租方（以下称乙方）刘祥生。甲方同意将商铺出租给乙方。一、房屋地址。甲方出租的商铺坐落于八大家红坊里43街坊19号楼103号，建筑面积20.9平方米。二、租赁期限。双方商定房屋租期为叁年，自2016年4月1日起至2018年10月1日止。三、承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，回收房屋：1、承租方不得擅自将房屋转租、转让或转借。（此条款后被告手写备注：承租方在与出租方经过协商后，同意后有权将房屋转租、转让或转借）；合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权，但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作调整。四、租金、押金及交纳方式。1、押金为7500元。2、第一年月租金为2500元；每半年租金为人民币15000元。3、第二年月租金为2700元。每半年租金为人民币16200元。4、第三年月租金为3000元。每半年租金为人民币18000元。5、承租方以转账形式向出租方支付租金，该租赁合同对具体交租日期进行了约定。6、承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，出租方将有权向承租方按月租金的1%加收滞纳金。同时还对租赁期间房屋修缮、各项费用的缴纳、出租方与承租方的变更、违约金和违约责任、免责条件、争议的解决方式等事项进行了约定。当日，原告向被告缴纳了商铺租赁押金7500元以及半年（自2016年4月1日至2016年10月1日止）的商铺租金1.5万元。同日，原告与第三人签订了另一份商铺租赁合同，约定：出租人（甲方）刘祥生；承租人（乙方）李嘉。一、经甲乙双方自愿将位于武汉市八大家19栋103商铺出租给乙方使用。双方暂定租期为一年，即从2016年4月1日起至2017年3月31日止。二、按半年交付使用。每半年交付人民币2万元，押金0.75万元。三、乙方在租赁期间，按时交纳房租、水电费、物业费等相关费用，每次应提前交纳房租。四、乙方在租赁期间无转让、转租权。不得利用租用商铺从事违法活动，否则产生的一切后果和损失均由乙方承担。五、乙方逾期不交纳房租或违反本合同的二、三、四任意一条款时，甲方有权要求终止合同。合同期满后，乙方有权续租。原告与被告签订商铺租赁合同后，租赁期间的全部租金已向被告缴纳，租赁合同到期后，双方未续签新的租赁合同。被告未向原告退还押金7500元。原告与第三人签订商铺租赁合同后，租赁期间的全部租金已向原告缴纳，租赁合同到期后双方未续签租赁合同，原告未向第三人退还押金7500元。第三人与被告之间也未签订商铺租赁合同，案涉商铺现由第三人继续使用，租金由被告收取。故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，原告在承租案涉商铺前，向其上一家承租人李红支付了门面转让费7.5万元。2016年2月29日，李红向原告出具了收条，载明：今收到八（大）家花园19栋103门面转让费柒万伍仟元整。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同，以及原告与第三人签订的商铺租赁合同，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原、被告签订的商铺租赁合同第三条中约定：合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。该合同中所约定的承租方的优先权，法律对此并无相关规定。且原、被告双方并未对损害该优先权的责任进行约定。故原告主张被告违约缺乏事实及法律依据。本案在审理过程中，原告明确诉讼请求第一项由三部分构成。第一部分为原告向案外人李红支付的门面转让金7.5万元；第二部分为被告向原告收取的门面押金7500元；第三部分为按1000元/月计算，半年的营业损失6000元。对于原告要求被告支付门面转让金7.5万元以及半年营业损失6000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告向原告收取的商铺押金7500元是否应当退还，虽然租赁合同中双方对此并未明确约定，现双方签订的商铺租赁合同已履行完毕，根据交易习惯以及公平原则，被告应将商铺押金7500元退还原告。综上，原告的部分诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林隆鹏于本判决生效之日起十日内向原告刘祥生退还商铺押金7500元；二、驳回原告刘祥生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费1006元，由原告刘祥生承担案件受理费921元，由被告林隆鹏承担案件受理费85元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员 程 捷二〇二〇年六月五日书记员 常国钰