贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初4880号原告贵州民天物业发展有限公司，住所地贵阳市南明区富水南路232号中山大厦B座7层，统一社会信用代码：915201007613709547。法定代表人温家明。委托代理人周军，该公司员工。被告罗勤义，男，1985年11月16日生，汉族，住贵阳市小河区。原告贵州民天物业发展有限公司与被告罗勤义物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告贵州民天物业发展有限公司的委托代理人周军，被告罗勤义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告身为“雅江园小区”1栋1单元20楼2号住宅业主，依照《前期物业管理协议》享受了原告提供的物业服务，但却并没有依照协议约定按时向原告交纳物业服务费用，没有履行业主应尽支付物业服务费用的义务。被告自2018年1月1日至2019年12月31日，累计拖欠物业服务费3274.56元。原告曾多次去人去函催要该等拖欠费用，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。起诉请求：1.判令被告立即支付截止2019年12月31日拖欠的物业费共计3274.56元；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1.答辩人2015年5月入住橙堡小区至2017年12月31日期间的物业服务费均已缴纳清楚，期间物业公司在本小区的管理服务工作非常差，从2015年开始答辩人就物业公司管理服务工作不到位、不作为根据前期物业服务合同的要求提出过口头整改意见及书面整改意见，被答辩人均未有效的进行整改，基本都是敷衍了事，被答辩人的物业管理服务工作之差橙堡小区业主有目共睹，本小区总共六百多户，目前接近一半的业主拒绝按1.5元每平方米的标准缴纳物业费，认为物业公司的服务工作达不到1.5元每平方米的标准，答辩人从2015年5月入住开始橙堡小区内就开始出现违章建筑，乱搭乱建，答辩人多次电话、书面告知给物业公司，物业公司至今也没有有效处理好小区里的乱搭乱建现象。被答辩人服务管理得很差的具体表现如下：（1）1栋1单元楼顶有业主强行把楼顶疏散通道及平台用铁门上锁锁上，物业公司至今未处理好；（2）2栋1单元1楼有业主在公共和绿化面积上建起小商店，就在物业公司的眼皮下，物业公司均未有效阻止，而是敷衍了事，现在导致满小区内随处可见违章建筑；（3）2020年5月初有业主将物业办公室旁的绿化用地开垦种菜并浇上农家肥臭气熏天，这个事情也是在物业公司工作人员的眼皮底下存在；（4）小区里的门禁系统质量非常差，经常不能正常使用，形同虚设，导致大量外来人员可随意进出小区，打野广告的可随意进入张贴广告，曾经出现住户家中被盗、住户的电动车电瓶被盗；（5）答辩人的住房门口瓷粉脱落一直未处理；（6）监控高空抛物的高清摄像设备只能监控小部分楼层，监控设备不完善；2.（1）宇通房开与被答辩人同属于贵州省交通规划勘察设计研究院股份有限公司，宇通房开委托被答辩人退还答辩人三通费1300元被被答辩人强行扣押；（2）被答辩人诉讼答辩人2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费3274.56元，该费用未与答辩人当面核对不符合工作程序，答辩人从未拒绝缴纳物业服务费，而是要被答辩人按前期物业服务合同的要求整改达到合同要求后按对应的标准缴纳费用；（3）前期物业服务合同里第二条明确要求被答辩人负责小区内房屋的共有部分的清洁养护、修缮和管理，整体外观统一、完好、整洁，无违章搭建、乱建现象，而现在橙堡小区里乱搭乱建现象随处可见，房屋共有部分也没有得到及时修缮，地下停车场的消防设施多处垮落，垮落物甚至砸在业主的车上；3.被答辩人在2015年1月强行收取答辩人的装修管理费7元每平米，共计640元，至今未退还，而前期物业合同中明确规定物业费为包干制，答辩人在收房时预交了一年的物业费，既然是包干制，被答辩人再收取装修管理费不合理。根据《贵州省物业收费管理办法》第二十五条的规定，没有价格主管部门或者业委会的同意，物业公司不得收取管理办法第四条规定以外的任何费用；4.被答辩人将2015年到2019年5年的广告费、露天摊位费、业主共有露天停车等业主的公共收益占为己有，违反《贵州省物业条例》第八十五条之规定，被答辩人应将这部分公共收益归还全体业主用于抵扣相应的物业费或者用于公共维修基金。经审理查明：原告是位于贵阳市云岩区物业服务企业，被告是该小区1栋1单元20层2号房（建筑面积90.96平方米）业主。2012年11月25日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用、违约责任等，其中乙方（原告）权利义务包括向甲方（被告）提供物业管理服务，并向甲方收取物业管理服务费用。物业服务费用约定为高层住宅（1号楼-3号楼）物业服务费1.5元／月／ｍ2，并约定甲方未按合同约定的交费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每天万分之三交纳违约金。协议签订后，原告开始提供物业服务，被告未向原告交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。被告另提供图片若干，拟证明小区绿化处变成超市，业主违规搭建，消防设施及通风口被堵，疏散平台被锁，楼顶被锁住弄成私家花园，公共设施维修不到位，绿化被业主种菜，被告家门口瓷粉脱落，电线裸露，门禁系统无法使用，车辆随意停在消防平台。原告的意见为对于违建，原告没有执法权，业主不听，只能告知业主整改，报给相关部门；业主不交停车费，原告无法维修与养护通风口，原告只能暂时加固；种菜这家，原告劝阻业主不听，原告已报给居委会；墙体维修有时间段，原告已报给房开，质量问题业主可找房开维权；之前下雨应急措施覆盖了消防设施；门禁是坏了但过了保修期，原告要启用维修基金业主不同意，业主不交费，原告没有能力更换。上述事实，有原告提供的相关书证及双方当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，各方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告对被告所在的小区进行了物业管理工作，被告已实际获得了原告提供的物业服务，被告理应向原告缴纳物业管理服务费。虽被告辩称原告在提供物业管理服务过程中存在服务质量问题，但本院认为，被告作为小区业主，在对物业公司的服务有意见的情况下，应当合法合理维权，拒付物业费并非是正当维权途径，相反，拒付物业服务费是对按时支付物业服务费的业主的不公平，并可能使物业服务陷入恶性循环，并最终影响到小区业主的正常生活秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等民主自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体、细化的质量标准和解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。至于被告提及的三通费及装修管理费事宜，被告可另行主张其权利。综上，对原告要求被告支付物业服务费的诉请，本院予以支持。具体金额：被告从2018年1月1日至2019年12月31日未交物业服务费，被告房屋建筑面积90.96平方米，应缴纳物业管理服务费3274.56元（计算公式：90.96×1.5×24=3274.56元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告罗勤义于本判决生效之日起十日内给付原告贵州民天物业发展有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3274.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗勤义负担。本判决为终审判决。审判员  陈雪娇二〇二〇年六月十二日书记员  王 静