四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0182民初992号 原告（反诉被告）：李立全，男，1964年7月8日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：杨先国，四川英贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨紫娴，四川英贤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林忠良，男，1973年9月2日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：袁宏海，四川法典律师事务所律师。 李立全诉林忠良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，林忠良提出反诉请求，本院予以合并审理。因案情疑难、复杂，本院依法将该案转为适用普通程序继续审理，并公开开庭进行了审理。李立全的委托诉讼代理人杨先国、杨紫娴，林忠良及其委托诉讼代理人袁宏海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李立全向本院提出本诉请求：1、请求法院确认双方签订的《租房协议》于2018年12月19日解除；2、判令林忠良向李立全返还房屋租金32000元，并赔偿装修损失371898元，上述合计403898元；3、判令林忠良以403898元为基数，按年利率6%的标准，支付自起诉之日起至上述款项付清之日止的资金占用利息。事实和理由：2017年11月8日，双方签订《租房协议》，约定林忠良将位于天彭镇朝阳中路53号的原汽修厂厂房及院坝、五间小青瓦房、小青瓦房后面的四间石棉瓦房、卫生间等房屋出租给李立全用于餐饮经营，租金每年32000元。林忠良向李立全特别承诺出齐办理餐饮证照所需的一切合法手续。协议签订后，李立全依约向林忠良支付了租金，并投资了371898元用于房屋的装饰装修，但林忠良却一直不能向李立全提供办理餐饮证照所需的经营场地证明，导致李立全至今无法正常开业。李立全多次要求林忠良向李立全提供场地证明未果，于2018年12月7日向林忠良发出了《关于尽快提供场地证明的通知书》，但林忠良仍未向李立全提供任何相关证明材料。2018年12月19日，李立全向林忠良发出了《关于解除的通知书》，解除了双方签订的租赁合同。 林忠良本诉辩称：1、李立全与林忠良于2017年11月8日签订的房屋租赁合同合法有效。合同签订至今，林忠良没有任何违约行为，李立全无权单方行使合同解除权。相反，李立全在承租房屋周边大肆违法搭建并超出装修范围，对租赁物进行非法扩建，其行为构成违约，依法应当恢复房屋原状；2、双方签订租赁合同时，林忠良已告知李立全案涉的房屋仅有集体建设用地使用权证，无房屋产权证，且该房屋随时可能拆迁。成都市人民政府办公厅成办函【2018】6号文件已经将住所（经营场所）证明剔除出证明事项清单，各区、市、县一律不得要求企业、群众提供场所证明。因此市场监管部门已无权要求办理营业执照的主体提供场所证明。尽管上述规范禁止行政机关要求企业、群众提交场所证明的行为，但并未禁止村（社区）主动开具场地证明的行为，但李立全违法搭建，导致社区未为其开具场地证明。李立全要求林忠良协助其向租赁物所在地居委会开具经营场地证明丧失合法性基础。市监局因李立全无法提供场所证明不予工商登记的行为应通过行政诉讼解决，而不应以单方面违法解除合同的方式解决。综上，请求法院依法驳回李立全的本诉请求。 林忠良向本院提出反诉请求：1、请求法院判决李立全继续履行双方于2017年11月8日签订的《租房协议》；2、判令李立全向林忠良支付2018年11月8日至2019年11月7日的房屋租金32000元，并以32000元为基数，按年利率6%的标准，支付自2018年11月8日起至租金付清之日止的资金占用利息。事实和理由：双方签订《租房协议》后，李立全在租赁物周边大肆违法搭建违建设施。彭州市天彭街道办以及隆兴社区居委会工作人员在发现上述情况后，多次要求其立即拆除违建，但李立全不予理会。 李立全反诉辩称：1、根据双方签订的《租房协议》第五条的约定，李立全可以对租赁的房屋进行装修，并不存在违建的问题；2、李立全已向林忠良支付了第一年的租金，后由于林忠良无法按照合同约定提供经营场地证明，故李立全才未向林忠良支付此后的租金。李立全不支付租金系履行抗辩权，不存在违约行为。综上，请求法院依法驳回林忠良的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、李立全举出的装饰装修票据及收条，不是正规发票，不能证明李立全的装修损失，因缺乏证据材料的真实性及证明力，本院不予采信。 2、李立全举出的房屋照片，客观真实，来源合法，能够证明房屋的现状，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。对李立全证明的“已完成对房屋的装修”的事实，本院予以确认。 3、李立全举出的两份通知书及邮寄单、邮件查询信息，林忠良对收到上述通知的事实无异议，上述证据客观真实，来源合法，能够证明李立全向林忠良发出了两份通知书的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 4、李立全举出的录音资料，林忠良虽对其三性持异议，但经法庭询问，林忠良认可系其与李立全的通话，上述证据客观真实，来源合法，能够证明双方通话的内容，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 5、李立全举出的《内资企业登记提交材料规范》、《个体工商户登记文书格式规范》、《成都市企业住所（经营场所）登记管理办法》、成都市人民政府办公厅成办函【2017】48号文件、不予受理通知书，客观真实，来源合法，且互相印证，能够证明李立全因无法向相关行政机关提交经营场所使用证明，相关行政机关对其个体工商户设立登记申请不予受理的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 6、林忠良举出的集体土地建设用地使用权证，以及由彭州市天彭街道隆兴社区居委会出具的证明，客观真实，来源合法，能够证明案涉房屋的情况，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 7、林忠良举出的成都市人民政府办公厅成办函【2017】48号文件、【2018】6号文件，本院对真实性、合法性、关联性予以确认，【2017】48号文件明确载明经营场所证明在村（社区）证明事项保留清单的范围内，【2018】6号文件系成都市行政机关出具证明事项的保留清单，不属于村（社区）出具证明事项的保留清单，不能达到林忠良的证明目的，本院对证明力不予确认。 8、本院出示的依职权向彭州市居委会工作人员所作的询问笔录，客观真实，来源合法，能够证明因案涉房屋属于天彭镇隆兴社区的拆迁规划范围，当地政府要求不得随意进行改、扩建的事实，以及天彭镇隆兴社区居委会对李立全租赁林忠良的房屋并进行装修并不知情的事实，上述证据因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 9、本院出示的四川海林建设项目管理有限公司所作的鉴定意见书，系双方协商选择的具有相应鉴定资质的鉴定机构根据相关依据按照相关程序作出，上述证据客观真实，来源合法，能够证明李立全对案涉房屋进行装饰装修，其中形成附合的装饰装修损失为256101.8元的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 根据上述采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实： 2017年11月8日，李立全与林忠良签订了《租房协议》，约定林忠良将位于彭州市的原汽修厂厂房及院坝、小青瓦房五间及院坝、小青瓦后面四间石棉瓦房及卫生间出租给李立全进行餐饮经营，租赁期限至政府拆迁时止，房屋租金为每年32000元，林忠良为李立全出齐办理餐饮证照所需一切合法手续。双方在合同中同时约定，如遇政府拆迁，按实际使用时间计算房租，林忠良在十年内不得拆除李立全所租厂房和住房。林忠良须负责李立全进行装修和改建时不受影响，如遇政府拆迁，房屋赔偿归林忠良所有。合同签订当日，李立全向林忠良支付了第一年（2017年11月8日至2018年11月7日）的租金32000元。李立全租赁房屋后，对房屋进行了装修。后李立全要求林忠良到所在的彭州市居委会开具经营场所证明，彭州市以案涉的房屋装修属于改、扩建行为而未向社区报批为由，拒绝为其开具经营场所证明。因林忠良无法向李立全提供经营场所证明，2018年12月19日，李立全向林忠良邮寄了书面通知书，告知林忠良自2018年12月25日起解除双方签订的《租房协议》。林忠良于2018年12月20日收到上述通知书。 另查明：1、林忠良出租给李立全的房屋于1995年修建，该房屋修建时属于农村房屋，至今未办理房屋产权证，仅办理了集体土地建设用地使用权证；2、案涉房屋系林衣昌的房屋，诉讼中，林衣昌认可林忠良以林忠良名义出租房屋的行为，并表示不参加本案诉讼；3、案涉房屋位于彭州市拆迁规划范围，天彭镇隆兴社区要求在规划范围内对房屋改、扩建要向社区居委会报批。因李立全租赁林忠良的房屋进行装修时，无人向隆兴社区居委会报批，隆兴社区居委会最开始对李立全装修案涉房屋一事并不知情。后林忠良与李立全找社区居委会出具场地经营证明时，社区居委会认为，李立全将铁大门改成木门并在上面盖瓦属于对房屋的改、扩建，而该行为未向社区报批，故社区居委会拒绝为李立全出具经营场所证明；4、因无经营场所证明，彭州市行政审批局对李立全设立个体工商户的申请不予受理。李立全至今未能进行餐饮开业经营；5、诉讼中，李立全申请对装修损失进行鉴定，本院委托了四川海林建设项目管理有限公司对案涉房屋已形成附合的装饰装修部分的损失进行鉴定，四川海林建设项目管理有限公司于2020年4月28日作出鉴定意见，案涉房屋装饰装修已形成附合部分的造价鉴定金额为256101.8元；6、庭审中，经法庭询问社区居委会是否来阻止过装修时，李立全陈述“在铁门改成木门时，居委会来过”。后法庭询问为何居委会来过李立全还将铁门改成木门时，李立全陈述“居委会来的时候是正在装修，应该是铁门已经改成木门居委会才来的”；7、庭审中，经法庭询问，林忠良表示对房屋未形成附合的装饰装修不同意利用。 本院认为，李立全与林忠良于2017年11月8日签订的《租房协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性强制性规定，未损害第三人利益及社会公共利益，应属合法有效。双方在合同中明确约定林忠良为李立全出齐办理餐饮证照所需一切合法手续，而李立全向工商登记管理部门申请设立个体工商户需要经营场所使用证明，故林忠良应当按照合同约定为李立全提供办理工商登记所需的房屋产权证或由所在社区出具的经营场地证明，现林忠良无法向李立全提供房屋产权证或经营场地证明，违反了合同的约定。林忠良因其违约行为致使李立全利用租赁房屋进行餐饮经营的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，李立全可以解除合同。李立全于2018年12月19日向林忠良发出解除合同的通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“合同自通知到达对方时解除”的规定，双方签订的《租房协议》自2018年12月20日解除。 关于李立全要求返还租金的请求。李立全已向林忠良支付了租金32000元，现双方的房屋租赁合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，李立全要求林忠良返还租金32000元的请求合理，本院予以支持。 关于李立全要求林忠良赔偿房屋装修损失371898元的诉讼请求。双方签订的《租房协议》明确约定林忠良出齐李立全办理餐饮证照的一切合法手续，林忠良为李立全提供经营场所使用证明（包含房屋产权证明或经营场所证明）属于林忠良应当履行的合同义务，现林忠良未能提供经营场所使用证明，致使李立全不能实现合同目的而解除合同，应承担违约责任。关于林忠良辩称李立全将房屋进行改、扩建，致使不能取得经营场所证明，故应由李立全自行承担责任的意见。虽然林忠良未能向李立全提供经营场所证明的原因在于李立全对案涉的房屋进行了装修，致使房屋所在地的居委会拒绝出具经营场所证明，但林忠良与李立全在签订《租房协议》时明确约定，林忠良保证李立全对房屋进行装修和改建不受影响，李立全对案涉的房屋进行装修和改建并不违反合同的约定。且违约责任属于无过错责任，违反合同约定即承担违约责任，因此李立全装修房屋的行为不影响林忠良违约责任的承担。但根据李立全在庭审中的陈述，其尚在装修过程中，居委会就到过现场，李立全此后仍然将装修进行完毕，属于自行扩大损失的行为，对于装修的损失应自行承担部分责任。根据本案的具体情况，本院确定林忠良对李立全造成的损失承担70%的赔偿责任，由李立全自行承担30%的责任。关于李立全的装修损失。对于未形成附合的装饰装修物，林忠良当庭表示不同意利用，可由李立全自行拆除。对于已形成附合的装饰装修物，经四川海林建设项目管理有限公司鉴定，其造价损失为256101.8元，该损失由林忠良赔偿70%给李立全，即179271.26元。关于林忠良提出的鉴定报告中共计20077元的油烟净化器、双吸式离心风机、油烟抽风罩在鉴定时并不存在，且上述设备并未形成装修附合，故上述费用应予扣除的意见。本院审查认为，鉴定意见书并未将油烟净化器、双吸式离心风机、油烟抽风罩的费用20077元计入鉴定总金额中，故林忠良提出的上述费用不应再在鉴定总金额256101.8元中扣除，林忠良的该项辩称意见不能成立，本院不予采纳。关于林忠良辩称鉴定意见书中有695元的电器开关是由林忠良安装的，故上述费用应当从鉴定的损失金额中扣除的意见。鉴定人在鉴定时经过现场查勘，且鉴定人系根据双方签字确认的现场收方情况作出的鉴定结论，林忠良提出上述意见，但李立全并未予认可，林忠良又未举出充分的证据足以证明其主张的事实，不足以反驳该鉴定结论，故对林忠良的该项辩称意见，本院不予采纳。关于林忠良辩称鉴定报告中35000元的仿古木门系李立全扩建行为的结果，该扩建的仿古木门的金额应当在鉴定的损失金额中扣除的意见。根据双方的当庭陈述，李立全系将原来的铁大门改装成仿古木门，该行为仅属于改建，不属于扩建。而双方在合同中明确约定李立全可以对房屋进行改建，上述费用不应在损失金额中扣除，林忠良的该项辩称意见不能成立，本院不予采纳。关于林忠良辩称李立全主张的装饰装修损失应当按年限折旧的意见。林忠良与李立全签订合同至今虽已有两年多，但李立全装修完毕后，因未能办理个体工商户营业执照，至今未开业，对装饰装修物并未利用，价值减损较低。且李立全在过去的两年多时间内就房屋及装饰装修物并未获得过使用价值，若按年限扣除费用，对李立全显失公平。故对林忠良的上述辩称意见，本院不予采纳。 关于李立全主张的租金及装饰装修损失的资金占用利息。本案中，林忠良因无法按照合同约定向李立全提供开设个体工商户所需的经营场所证明，其行为违反合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，以及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，李立全要求林忠良赔偿租金和装饰装修损失的资金利息损失的请求合理，本院予以支持。但林忠良仅就应返还的租金32000元和应赔偿的装饰装修损失179271.26元承担资金占用利息损失，且上述资金利息损失应以中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算（自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上，林忠良应以211271.26元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率标准，支付自李立全起诉之日即2019年3月6日起至2019年8月19日止的资金利息损失，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，支付自2019年8月20日起至上述款项付清之日止的资金利息损失。 关于林忠良要求李立全继续履行《租房协议》，并支付租金及利息的反诉请求。因林忠良违反合同约定，致使双方的租房合同已于2019年12月20日解除。林忠良要求李立全继续履行合同并支付租金及利息没有事实和法律依据，故本院对林忠良的上述反诉请求不予支持。庭审中，经法庭释明，林忠良仍坚持其反诉请求，不要求返还房屋，故本院在本案中不再一并处理。双方可在庭外自行协商返还房屋，也可由林忠良另行向法院提起主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、李立全与林忠良签订的《租房协议》于2018年12月20日解除； 二、林忠良于本判决生效之日起十日内向李立全返还房屋租金32000元，并赔偿装修装修损失179271.26元； 三、林忠良于本判决生效之日起十日内，以211271.26元为基数，向李立全支付自2019年3月6日起至上述款项付清之日止的资金利息损失，其中2019年3月6日至2019年8月19日的资金利息损失按中国人民银行公布的同期贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起的资金利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算； 四、驳回李立全的其他诉讼请求； 五、驳回林忠良的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7358元，由李立全负担2889元，林忠良负担4469元，鉴定费12000元，由李立全负担2000元，林忠良负担10000元（林忠良应负担的部分，李立全已垫付，林忠良在返还租金时一并给付李立全）；反诉案件受理费600元，由林忠良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  姜 波 人民陪审员  唐旭明 人民陪审员  郑仁松 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  黄署峡