江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8195号原告：孙余生，男，1988年8月6日出生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：龚信、郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。被告：郝文进，男，1987年3月8日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：张凤坤，江苏达因律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜艳琪，江苏达因律师事务所实习律师。第三人：王友虎，男，1990年6月18日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：曹俊，上海市万达律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司苏州吴中支行，住所地江苏省苏州市吴中区东吴北路138号。负责人：吴斌，行长。委托诉讼代理人：蔡一鸣，公司员工。原告孙余生与被告郝文进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理，依法由审判员靳义威适用简易程序独任审判。审理中，原告孙余生向本院申请追加王友虎、中国农业银行股份有限公司苏州吴中支行（以下简称农行苏州吴中支行）作为第三人参加本案诉讼，本院予以准许。因案情需要，本院将本案转为普通程序进行审理，根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，依法由审判员靳义威独任审理，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告孙余生及其委托诉讼代理人龚信，被告郝文进及其委托诉讼代理人张凤坤、颜艳琪，第三人王友虎的委托诉讼代理人曹俊，第三人农行苏州吴中支行的委托诉讼代理人蔡一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙余生诉称，2019年7月8日，由案外人苏州市相城区元和鸿源房产经纪服务部提供居间服务，原被告就苏州市相城区房屋签订了《房屋买卖(居间)合同》及补充协议，约定房屋价格为74万元，双方于2019年10月15日前办理资金托管手续。双方另就税费承担、违约责任、争议解决等事项进行了明确约定。合同签订当日，原告按约向被告支付购房定金2万元，被告出具收条予以确认。根据合同第五条第四款的约定，被告应于2019年7月20日前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证，如有违约，违约方应承担按房屋价格每日万分之五计算的逾期履行违约金。根据补充协议的约定，房屋网签价格为79万元，过户后，被告向原告返还多余购房款5万元及定金2万元合计7万元。随后，原被告于2019年7月18日办理资金托管手续，网签价格为79万元。同日，原告亦将首付款汇入资金托管账户。原告办理的房屋银行贷款已于2019年8月13日下发，全部房款已付至资金托管账户。但被告至今未按约定解除该房屋所有抵押并注销他项权证，导致该房屋无法办理过户手续。鉴于被告单方不履行合同的行为已经构成违约，原告有权要求被告继续履行合同，并根据合同约定要求被告承担相应的违约责任。请求法院判令：1、原被告就苏州市相城区房屋签订的《房屋买卖(居间)合同》(合同编号：5805949)合法有效。2、被告继续履行《房屋买卖(居间)合同》，并协助办理将房屋产权登记在原告名下的过户手续。3、被告腾空并向原告交付苏州市相城区房屋。4、被告向原告支付逾期履行违约金39590元(计算方法：每逾期一日支付房屋成交价万分之五作为逾期履行金，自2019年7月21日起至实际履行之日止，暂计至起诉之日，暂计107天)。5、被告向原告返还购房款7万元。6、诉讼费由被告承担。审理中，原告增加一项诉讼请求：要求第三人王友虎、农行苏州吴中支行配合被告办理抵押权注销手续。被告郝文进辩称，认可原被告双方签订的合同有效，被告愿意配合原告办理涉案房屋的过户手续，但是由于案外人涉嫌犯罪，本案客观上需要解除与第三人王友虎的抵押合同以及解决与案外人苏州瀚慧科技咨询服务有限公司虚假的借款合同。被告愿意在办理完过户手续后将房屋腾空并交付给原告。针对原告主张的违约金，因为是第三人王友虎拒不配合办理抵押权注销手续导致，该违约责任应当由第三人王友虎承担，原告主张的违约金标准过高。在办理完过户手续并支付购房款后，被告同意返还原告7万元。第三人王友虎述称，原被告之间的房屋买卖合同与我方无关，我方与被告的借款抵押合同真实有效，抵押合同在房产交易中心办理了抵押登记，我方也将借款支付给了中介郭飞，我方不清楚被告与郭飞之间有什么牵扯，但我方确实按照合同约定履行了付款义务，不同意撤销我方在涉案房屋中的抵押登记，因为我方至今未收到还款。如果是按照被告所描述的没有收到郭飞给被告的20万元，我方认为本案涉及刑事案件，请求法院将案件移交公安处理，同时我方也是受害者，不应该承担任何责任。我方不同意直接解除抵押手续，只有在收到还款20万元的基础上才同意配合办理抵押权注销手续。第三人农行吴中支行述称，我方对于原被告之间的购房合同无意见，与我方无关。被告于2019年9月2日向我方结清了房屋贷款，我方同意配合被告办理涉案房屋的抵押权登记注销手续，我方已于2019年9月10日将不动产证明及注销材料交于被告本人。原告孙余生为证明其主张，向本院提交以下证据：1、房屋买卖（居间）合同、补充协议原件各1份，证明2019年7月8日，由案外人苏州市相城区元和鸿源房产经纪服务部提供居间服务，原被告就苏州市相城区房屋签订了《房屋买卖（居间）合同》及补充协议，约定房屋价格为74万元，双方应于2019年10月15日前办理资金托管手续，被告应于2019年7月20日前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证，房屋网签价格为79万元，过户后，被告向原告返还多余房款5万元及定金2万元合计7万元，合同第五条第五款约定，如有一方无法履行，每延期一日，违约方需向另一方支付该房屋成交价万分之五作为逾期履行金。2、收条原件1份，证明原告按约于2019年7月8日向被告支付购房定金2万元，被告出具收条予以确认。3、不动产权证复印件1份、不动产登记簿查询记录原件1份，证明涉案房屋系被告单独所有，截止2019年11月28日，案涉房屋上他项权权利人仍有王友虎及农行苏州吴中支行，被告未按约涤除上述抵押。4、苏州市相城区存量房交易资金托管协议、存量房交易资金托管存款凭证原件各1份、银行流水打印件1份，证明2019年7月18日，原被告办理资金托管手续，网签价格为79万元，同日，原告将首付款16万元汇入资金托管账户。5、中国银行苏州分行借款借据原件1份，证明原告按约办理了该房屋银行贷款，贷款已于2019年8月13日下发，全部房款已付至资金托管账户，至此，原告所有房款支付义务已完成。6、员工参保证明打印件1份，证明原告在购房前已经连续缴纳社保满一年，即原告购买案涉房屋符合苏州市购房政策，拥有购房资格。7、中国银行交易流水明细清单打印件1份2页，证明原告从2019年9月13日开始缴纳案涉房屋银行贷款至今。经质证，被告郝文进发表如下质证意见：对原告提交的所有证据的真实性、关联性、合法性均无异议。经质证，第三人王友虎发表如下质证意见：原告提交的所有证据与我方无关，我方没有参与原被告之间的买卖合同。经质证，第三人农行吴中支行发表如下质证意见：原告提交的所有证据与我方无关。被告郝文进向本院提交以下证据：1、借款抵押合同复印件1份，证明被告与第三人王友虎签订了借款抵押合同，合同第三条约定交付借款的方式为银行转账，并且是以资金到达借款人账户时算交付，至今被告仍未收到王友虎转账支付给被告的20万借款。本案是王友虎拒不与被告解除抵押合同，是王友虎的过错导致，应当由王友虎承担违约责任。2、聊天记录打印件2页，证明被告不欠苏州瀚慧科技咨询服务有限公司的钱，也没有收到王友虎的借款，被告与王友虎签订的借款抵押合同因主合同没有履行，抵押合同作为从合同，也是无效的，请求法院认定合同无效，保障原告的权利。聊天双方是被告和苏州瀚慧科技咨询服务有限公司的实际控制人吴玉宝，聊天时间分别为2019年4月4日、2019年10月10日。经质证，原告孙余生发表如下质证意见：证据1，对于抵押合同的书面真实性认可，对于实质上是否借款原告未参与，由法院依法查明事实认定，同时也提醒法庭注意，第三条约定的借款交付形式，如被告与王友虎确未发生实质性借款，该抵押合同应认定为无效，因为抵押合同的性质为从合同，借款为主合同。证据2，真实性认可，原告调取的不动产登记簿显示王友虎的抵押权并未注销，过户仍然存在障碍，而该障碍并非由原告导致，所以被告仍然存在违约行为。经质证，第三人王友虎发表如下质证意见：证据1，对合同的真实性无异议，但是我方是通过中介郭飞介绍，当时中介没有告知我方借款人的具体情况，需要出借方先将资金打给中介，然后王友虎事后再到苏州签订借款合同、办理抵押登记。而这份合同并非是王友虎制定的，我方不清楚这份合同的版本由谁提供，上面约定的交付借款方式也是由制定合同方制定的，我方认为其出资已经到位，抵押也现场办理，双方的借款已经完成，至于被告再三提到没有收到钱，我方也很诧异，有可能是中介在中间弄虚作假，但也不排除被告串通中介欺骗王友虎，至于抵押合同是否真实或者抵押合同是否生效我方认为也不应该在本案的房屋买卖合同纠纷中处理。证据2，我方不认识被告聊天的对象，但是从4月4日的聊天记录中载明的“下周来苏州把抵押人换了，这样你拖拖本金也行”，我方认为假设聊天记录是真实的话，有可能被告是借新债还旧债，如果是这个模式的话，那么所谓的借款方式根本不可能是合同第三条第二款约定的交付方式，很有可能是钱没有到被告的账上，是直接支付给了前一手的抵押权人，用于还旧债。经质证，第三人农行吴中支行发表如下质证意见：证据1，该份抵押合同我方并未参与，与我方无关。证据2，我方并不知晓，与我方无关。第三人王友虎向本院提交以下证据：银行交易流水明细清单原件1份，证明2019年3月25日，中介郭飞表示有一个借款意向，王友虎就把30万元转账给了郭飞，郭飞是一个中介公司的法定代表人，钱也是直接打给郭飞的，2019年3月27日，郭飞和王友虎说30万元不借了，就把钱退给了王友虎，当天下午郭飞又和王友虎说找到了一个借款意向人，王友虎又将30万元打给了郭飞。2019年3月28日，王友虎又打给郭飞50万元，说好是4月16日做抵押登记，做了两份抵押登记，一份是50万元的，一份是20万元的，王友虎还问郭飞，郭飞表示减少了借款只借20万元，王友虎认为转账在先签订抵押登记在后，其已经履行了全部的合同义务，但是郭飞没有将多收的10万元退还给王友虎，被告也没有将20万元还给第三人。王友虎认为3月27日转账给郭飞的30万元中的20万元是支付给被告的借款20万元。经质证，原告孙余生发表如下质证意见：真实性无异议，证明目的有异议，王友虎与郭飞存在多笔资金往来的交易，该笔交易原告并未参与，与本案无关联，被告是否收到借款以被告的陈述为准。经质证，被告王友虎发表如下质证意见：真实性无异议，关联性有异议，该流水只能显示王友虎把钱转给了郭飞，具体钱的用途无法证明，恳请法院将郭飞涉嫌诈骗王友虎及郝文进的犯罪线索移交公安进行调查以维护原告、被告及第三人的合法权益。经质证，第三人农行吴中支行发表如下质证意见：与我方无关。第三人农行吴中支行向本院提交以下证据：按揭贷款权证注销通知核准表打印件1份、注销登记信息打印件1份，证明被告已经结清贷款，还清抵押债权60万元，我方愿意配合被告办理抵押权注销登记手续。经质证，原告郝文进发表如下质证意见：真实性、关联性、合法性认可，农行苏州吴中支行已于2019年9月10日将案涉房屋他项权证交于被告，可至今被告未主动办理他项权注销手续，是被告违约的一个表现。经质证，被告郝文进发表如下质证意见：真实性、关联性、合法性认可，被告愿意配合办理他项权注销手续并配合原告办理过户手续。经质证，第三人王友虎发表如下质证意见：认可，但是与我方无关。经审理查明，2019年7月8日，原告作为购房人、乙方，被告作为售房人、甲方，相城区元和鸿源房产经纪服务部作为居间方、丙方，各方签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将位于苏州市相城区房屋出售给乙方，房屋建筑面积61.75平方米，权证号为苏（2016）苏州市不动产权第7013631号，房屋附属设施包含床、衣柜、空调、热水器，房屋实际成交价为74万元，房屋产权过户时产生的个税、契税及其他相关税费由乙方承担，房屋配套设施过户的相关税费由乙方承担。乙方于2019年7月8日向甲方支付定金2万元（购房定金可冲抵购房款），甲方在收取乙方购房定金的同时，将房屋的产权证、土地证（不动产证）等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭证。房款通过资金托管支付甲方。甲方承诺于全额房款到账腾空该房屋并将房屋钥匙交于乙方。在签订本合同之前，该房屋若已经抵押他人，甲方需于2019年7月20日之前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证。以上条款约定的日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方需向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。第六条约定违约责任为：1、甲方对房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任……。5、甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其他费用由违约方承担。合同还对其他事宜作了约定。合同签订当日，原告向被告支付定金2万元，被告出具收条予以确认。原告（乙方）与被告（甲方）另签订补充协议一份，协议载明：“甲、乙双方约定：凯翔1-12008室成交价为柒拾玖万元整，网签价做柒拾玖万元整，房东实际到手柒拾肆万元整，多余的金额伍万元整，在过户后，房东领款时支付乙方，定金贰万元整一并退还”。2019年7月18日，原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方）与苏州市相城区房产交易管理所（丙方）签订《苏州市相城区存量房交易资金托管协议》一份，协议约定甲方将座落相城区相城大道789号1-12008室房屋（原产权证号20167013631，成交价格79万元，建筑面积61.75平方米）出售给乙方。乙方将购房款79万元存入以下托管账户：开户行：中国银行，开户账号54×××73。买方如涉及贷款的，向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入规定的资金托管账户。乙方在领取《不动产证证书》后，甲方结算账户户主本人凭《苏州市区存量房交易资金托管协议》、身份证、银行卡办理托管资金领款手续。由丙方审核后出具《苏州市存量房交易资金托管支取通知书》，甲方到托管银行办理资金转账手续。涉及银行贷款需《不动产登记证明》办妥后方可办理托管资金领款手续。乙方领取《不动产权证书》后，即同意丙方与甲方进行托管资金交割手续。原告于当日向资金托管账户支付房款16万元，后被告向中国银行贷款63万元，中国银行已将贷款63万元转入资金托管账户。苏州市相城区房屋建筑面积为61.75平方米，登记权利人为被告郝文进。该房屋他项权利信息显示，第三人农行苏州吴中支行于2016年6月13日设定一般抵押，债权数额60万元，担保范围全部，他项权证号为苏（2016）苏州市不动产证明第7010734号；第三人王友虎于2019年4月18日设定一般抵押，债权数额20万元，他项权证号为苏（2019）苏州市不动产证明第7008006号。以上事实，由当事人提供的房屋买卖（居间）合同、补充协议、收条、苏州市相城区存量房交易资金托管协议、存量房交易资金托管存款凭证、汇款业务回单、借款借据、不动产登记簿查询记录等证据及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。审理中，第三人农行苏州吴中支行确认被告郝文进已经结清了房屋贷款，其愿意配合涤除涉案房屋上的抵押权。审理中，被告郝文进向本院提交借款抵押合同一份，其中，第三人王友虎为借款人、债务人、抵押人，被告郝文进为出借人、债权人、抵押权人，合同载明被告郝文进向第三人王友虎借款20万元，借款期限自2019年4月16日至2020年4月15日，月利率2%。借款合同自出借人交付借款时生效，交付借款的方式为以银行转账、网上电子汇款或者通过网络贷款平台等形式支付的，自资金到达借款人账户时。被告郝文进将其位于相城区相城大道789号1-12008室房屋抵押给第三人王友虎，本抵押权人享有第2顺位抵押权。合同还对其他事宜作了约定。合同落款日期为2019年4月16日。被告郝文进表示其实际并未收到第三人王友虎交付的借款，第三人王友虎表示不同意解除抵押，只有在收到还款20万元的基础上才同意配合办理抵押权注销手续。本院认为，原被告于2019年7月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，故原告要求确认与被告签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效这一诉讼请求于法有据，本院予以支持。本案中，第三人农行苏州吴中支行表示被告已向其清偿债务，愿意配合涤除其设定在涉案房屋上的抵押权，故原告要求第三人农行苏州吴中支行协助被告注销设立在涉案房屋上的抵押权的请求本院予以支持。第三人王友虎于2019年4月18日在涉案房屋上设定一般抵押，债权数额20万元，被告表示其未收到第三人王友虎交付的借款20万元，而第三人王友虎明确表示其只有在收到20万元还款的基础上才同意配合涤除该抵押权，双方存在较大争议，该争议需由被告与第三人王友虎另案处理，原告在本案中要求第三人王友虎协助被告注销设立在涉案房屋上的抵押权的请求本院不予支持。因涉案房屋存在权利限制，第三人王友虎明确表示不同意配合涤除抵押权，在抵押权涤除前，无法办理房屋产权的变更手续，故原告在本案中要求被告协助其办理涉案房屋的过户手续这一请求本院不予支持。合同约定被告取得全额房款时将涉案房屋腾空并交付原告，因原被告均认可被告未实际取得资金托管账户中的房款，故原告要求被告腾空房屋并将房屋交付原告这一请求本院不予支持。关于原告要求被告返还房款7万元这一请求，原被告在补充协议中约定房屋网签价格为79万元，而房屋实际成交价为74万元，被告在领取房款时应将其中的差额5万元及原告已支付的定金2万元共计7万元退还给原告，因被告尚未实际取得资金托管账户中的房款，该项请求本院不予支持。关于原告主张的违约金，被告未按约于2019年7月20日前解除涉案房屋上的抵押并注销他项权证，应承担相应的民事责任。合同约定每延期一日，被告须向原告支付房屋成交价的万分之五的逾期履行金，双方约定的违约金过高，结合合同的履行情况、被告的过错程度等综合因素，本院酌定将违约金计算标准调整为按房屋成交价的万分之二/日计算，酌情认定违约金以房屋成交价74万元为基数，自2019年7月21日起按万分之二/日计算至本判决生效之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及相关法律规定，判决如下：一、原告孙余生与被告郝文进于2019年7月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效。二、第三人中国农业银行股份有限公司苏州吴中支行于本判决生效之日起十日内协助被告郝文进注销设立在苏州市相城区房屋上的抵押权[他项权证号为苏（2016）苏州市不动产证明第7010734号]。三、被告郝文进于本判决生效之日起十日内支付原告孙余生违约金（违约金以74万元为基数，自2019年7月21日起按万分之二/日计算至本判决生效之日止）。（如采用转账方式，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022021052）四、驳回原告孙余生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11200元、财产保全费4570元，合计人民币15770元，由被告郝文进负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331044249）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  靳义威二〇二〇年六月三十日书记员  林晓华