广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初25号原告：台山市保利宏鑫房地产开发有限公司。住所地：台山市***********。法定代表人：唐翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁国光，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：温文渊，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：赵伟恩，男，1972年7月12日出生，汉族，住台山市************，公民身份号码：440************834。被告：朱金雁，女，1979年1月18日出生，汉族，住台山市************，公民身份号码：440************548。原告台山市保利宏鑫房地产开发有限公司（以下简称“台山保利公司”）与被告赵伟恩、朱金雁追偿权纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告台山保利公司的委托诉讼代理人袁国光、被告赵伟恩到庭参加诉讼。被告朱金雁经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台山保利公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告台山保利公司与被告赵伟恩、朱金雁签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》；2.判令被告赵伟恩、朱金雁协助原告台山保利公司办理位于台城陈宜禧路南256号保利公馆5号楼804室房屋的注销、变更网签登记备案手续；3.判令被告赵伟恩、朱金雁向原告台山保利公司支付违约金161925.2元（809626×20%）；4.判令被告赵伟恩、朱金雁共同向原告台山保利公司支付律师费20000元；5.判令被告赵伟恩、朱金雁承担本案的诉讼费。诉讼中，原告台山保利公司撤销上述第一项诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为：判令被告赵伟恩、朱金雁连带向原告台山保利公司支付垫付税费人民币23659.44元，将第三项诉讼请求变更为：判令被告赵伟恩、朱金雁连带向原告台山保利公司支付违约金177682.4元（23659.44元×1%×751日，计算时间自2020年3月18日至2020年2月27日)。事实与理由：2018年1月26日，原告台山保利公司与被告赵伟恩、朱金雁签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，约定：赵伟恩、朱金雁购买台山保利公司开发的位于台城陈宜禧路南265号保利公馆5号楼804室房产，房产的建筑面积为103.23平方米，单价为每平方米人民币9993.33元，总价款为人民币809626元；赵伟恩、朱金雁必须在签订买卖合同之日起10日内自行向行政主管部门缴纳房屋契税及合同印花税，否则造成延期过户和不能过户而产生的费用及责任由赵伟恩、朱金雁承担，赵伟恩、朱金雁应按未缴纳税金额的1%的标准向台山保利公司支付违约金。《商品房买卖合同》中确认合同签订前被告赵伟恩、朱金雁已支付首期款人民币259626元，人民币600000元应于2018年4月25日前向银行申请贷款付清。2018年2月27日，被告赵伟恩、朱金雁与中国农业银行股份有限公司台山市支行（以下简称“农行台山支行”）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告赵伟恩、朱金雁向台山市支行借款人民币600000元用于购涉案房产，借款期限240个月，还款方式为等额本息还款。原告台山保利公司为被告赵伟恩、朱金雁的借款提供了担保，农行台山支行依约发放了600000元借款。后经台山保利公司多次催促，赵伟恩、朱金雁仍未依约缴纳税费，导致案涉房产无法办理产权证手续和抵押登记手续。在农行台山支行与台山保利公司、赵伟恩、朱金雁金融借款合同纠纷一案庭审中，经赵伟恩同意，台山保利公司于2020年2月27日为其垫付案涉房屋的税费23659.44元，并于2020年3月9日办理了案涉房产不动产权证书，故赵伟恩、朱金雁应向台山保利公司支付垫付税费及逾期违约金177682.4元。被告赵伟恩辩称，确认台山保利公司为其代缴案涉房屋契税23659.44元的事实，同意返还给台山保利公司。对台山保利公司主张的违约金及律师费提出异议，认为《补充协议》是格式条款，未经双方协商，赵伟恩不应为延期支付税费而支付违约金，且违约金明显过高，同时，台山保利公司在2020年2月27日才代缴契税费，未造成台山保利公司的损失；另，案涉合同并没有约定因延期交税费而需要负担律师费，台山保利公司原起诉请求解除合同，后撤回该诉讼请求，律师费还是按原诉讼请求金额计算收费，明显不合理，且台山保利公司提交的律师代理费发票数额不足20000元。被告朱金雁在法定期限内既没有应诉答辩，也没有向本院提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合全案证据综合进行评判。原告台山保利公司为支持其诉讼主张，提交以下证据：被告身份证、《广东省商品房买卖合同》及补充协议、契税完税证明、不动产证书[证号：粤（2020）台山市不动产权第0007739、粤（2020）台山市不动产权第0007740]、不动产证交接表、委托代理合同、发票、（2019）粤0781民初4426号民事判决书。以上证明赵伟恩、朱金雁违反案涉合同补充协议约定，未按时缴纳房屋契税和合同印花税、致使案涉房屋不能办理不动产权登记。被告赵伟恩对上述证据的真实性无异议，仅对违约条款和负担律师代理费有异议。本院认证意见：对以上证据的真实性予以确认，对于证据所拟要证明的事实本院将结合全案证据的关联性综合进行评判。综合上述证据，根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月26日，赵伟恩、朱金雁与台山保利公司签订《广东省商品房买卖合同》及合同补充协议，约定：赵伟恩、朱金雁购买台山保利公司开发的台城陈宜禧路南265号保利公馆5号楼804室，建筑面积为103.23平方米，总价格为809626元，赵伟恩、朱金雁在签订合同前已支付首期款259626元，余款60万元应于2018年4月25日前向银行申请贷款付清；赵伟恩、朱金雁须在签订买卖合同之日起10日内自行向行政主管部门缴纳房屋契税及合同印花税，并将完税凭证交至台山保利公司用于办理合同备案及产权证手续，因赵伟恩、朱金雁延迟交回完税凭证造成合同延迟备案或不能备案，产权延迟过户或不能过户而产生的费用及责任由赵伟恩、朱金雁承担，台山保利公司无需承担任何责任，赵伟恩、朱金雁应按未缴纳税额的1%/日的标准向台山保利公司支付违约金。2018年2月27日，朱金雁与农行台山支行签订《个人购房担保借款合同》，约定朱金雁向农行台山支行借款60万元，用于购买上述案涉房屋，借款期限240个月。赵伟恩签立《共同借款承诺书》，承诺作为朱金雁的共同借款人，对朱金雁与农行台山支行签订上述借款合同项下债务承担共同还款责任。另查明，2018年1月9日农行台山支行与台山保利公司订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，其中第六条6.3.1约定：为个人住房提供保证担保的，台山保利公司的保证责任自农行台山支行向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以农行台山支行为抵押权人的抵押登记手续之日止。2019年10月24日，因赵伟恩、朱金雁未按合同约定履行义务，农行台山支行向本院提起诉讼[案号:（2019）粤0781民初799号，案由：金融借款合同纠纷]，请求解除农行台山支行与赵伟恩、朱金雁签订的《个人购房担保借款合同》，赵伟恩、朱金雁偿还贷款本金及利息；台山保利公司对朱金雁的债务承担担保连带清偿责任。该案诉讼中，台山保利公司于2020年2月27日为赵伟恩、朱金雁代支付案涉房屋契税23659.44元，并于2020年3月3日办理不动产权证书，于同年3月18日，案涉房屋办理抵押登记手续，台山保利公司在该合同的担保责任已完成。本院对该案已作出一审判决并已生效，台山保利公司不承担担保责任。再查明，2020年1月10日，台山保利公司与北京市盈科（深圳）律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定台山保利公司委托北京市盈科（深圳）律师事务所代理本案及与中国农业银行股份有限公司台山市支行金融借款合同案，其中合同第五条约定两项的委托律师代理费为20000元，共分三期支付。台山保利公司向北京市盈科（深圳）律师事务所支付第一期律师费5000元，但提交的发票时间是2020年1月6日。本院认为，本案系追偿权纠纷。赵伟恩、朱金雁与台山保利公司签订的《广东省商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，是有效合同,双方应自觉遵守并履行约定的义务。赵伟恩、朱金雁未按合同约定及时缴纳案涉房屋契税费用，已构成违约。故对台山保利公司诉请赵伟恩、朱金雁返还代付契税费23659.44元，理据充分，本院予以支持。关于赵伟恩、朱金雁逾期交纳房屋契税费是否构成违约，违约金的约定是否过高的问题。案涉合同补充协议约定，赵伟恩、朱金雁须在签订买卖合同之日起10日内自行向行政主管部门缴纳房屋契税及合同印花税，并将完税凭证交至台山保利公司用于办理合同备案及产权证手续，因赵伟恩、朱金雁延迟交回完税凭证造成合同延迟备案或不能备案，产权延迟过户或不能过户而产生的费用及责任由赵伟恩、朱金雁承担，并按以缴纳税额为基数，按日利率1％的标准向台山保利公司支付违约金。该违约金的约定是促使赵伟恩、朱金雁及时办理房屋产权证，实现其与农行台山支行的抵押按揭贷款的履行，也是台山保利公司为完成担保责任，赵伟恩、朱金雁必须履行之义务，否则应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，台山保利公司主张违约金为177682.4元（23659.44元×日利率1%×751天），但该违约金数额已明显超出赵伟恩、朱金雁因延迟缴纳契税造成台山保利公司的损失，台山保利公司也没有举证证明其实际损失，且台山保利公司在本院审理的（2019）粤0781民初799号金融借款合同并不需要承担担保责任，因此，本院认为台山保利公司诉请的违约金明显过高，且赵伟恩请求予以调整，本院依法把违约金计算方式调整为按台山保利公司代缴契税费的20%的标准计付，即赵伟恩、朱金雁因逾期缴纳契税应向台山保利公司承担违约金为4731.89元（23659.44元×20%）。关于赵伟恩、朱金雁应否承担本案律师代理费的问题。案涉补充协议虽然未对逾期缴纳契税所产生的律师费问题进行约定，但律师费属于为实现合同债权的费用，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，因合同一方存在违约行为，合同相对方为此委托律师提供专业服务而支出的合理费用，应属于违约方给守约方造成的损失。因台山保利公司是按提起诉讼标的额计算相应的律师费，故台山保利公司诉请的律师费应以本院支持其诉讼请求的数额，结合台山保利公司与诉讼代理律师约定的律师代理费支付协议，本院酌定赵伟恩、朱金雁应承担的律师费为5000元，对于台山保利公司主张超出部分，本院不予支持。被告朱金雁经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃质证和抗辩的权利，依法应予缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告赵伟恩、朱金雁应在本判决生效之日起十五日内向原告台山市保利宏鑫房地产开发有限公司返还代为支付的房屋契税费23659.44元及违约金4731.89元，两项合共28391.33元;二、被告赵伟恩、朱金雁应在本判决生效之日起十五日内向原告台山市保利宏鑫房地产开发有限公司支付律师代理费5000元；三、驳回原告台山市保利宏鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案受理费4620.13元、保全费1429.63元，合计6049.76元（原告台山市保利宏鑫房地产开发有限公司已预交案件受理费12096.26元、保全费1429.63元,合计13525.89元)，由原告台山市保利宏鑫房地产开发有限公司负担5137.1元，被告赵伟恩、朱金雁负担912.66元。原告台山市保利宏鑫房地产开发有限公司预交的案件受理费和保全费8388.79元，由本院予以退回；被告赵伟恩、朱金雁应向本院补缴案件受理费和保全费912.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈儒洲人民陪审员  梅务春人民陪审员  刘仲昌二〇二〇年六月二十三日法官 助理  袁美玲书 记 员  罗韵晓