福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽09民初602号 原告：福建盛闽资产管理有限公司，住所地宁德市蕉城区下宅园布袋坵101室,统一社会信用代码：91350902MA3455KW6X。 法定代表人：黄丽花，总经理。 委托诉讼代理人：**、黄杰，福建怀行律师事务所律师。 被告：宁德市蕉城区漳湾镇兰田村民委员会，住所地宁德市蕉城区漳湾镇兰田村闸门下路1号。 法定代表人：吴孝忠，村民主任。 委托诉讼代理人：关淼，福建晨信律师事务所律师。 原告福建盛闽资产管理有限公司（以下简称“盛闽公司”）因与被告宁德市蕉城区漳湾镇兰田村民委员会（以下简称“兰田村委会”）合同纠纷一案，本院于2019年12月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛闽公司的委托诉讼代理人**、黄杰，被告兰田村委会的委托诉讼代理人关淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛闽公司向本院提出诉讼请求：1、确认盛闽公司与兰田村委会签订的《关于促进预留地挂牌出让的合作协议》合法有效（合同标的额35993265元）；2、判令兰田村委会2019年10月18日发出的《解除合同通知书》以解除双方签订《关于促进预留地挂牌出让的合作协议》行为无效；3、判令兰田村委会继续履行双方的《关于促进预留地挂牌出让的合作协议》。庭审期间,盛闽公司撤回第三项诉讼请求。 事实与理由：2015年11月24日，宁德市城乡规划局作出宁规函（2015）481号文件，同意安排宁德市蕉城区漳湾镇兰田村的20.81亩（坐落于南侧，尚德路东侧，其中兰田村集体及第1、3、4、5、6、7、8、9、10、13、14、16、17生产小组和第四片区村民占13.08864亩预留地，即为涉案土地）预留地进行挂牌出让。2017年11月5日，经公告招商、多轮协商，盛闽公司与兰田村委会达成《关于促进预留地挂牌出让的合作协议》（简称“合作协议”），约定由盛闽公司代兰田村委会就涉案土地办理农转用及土地挂牌出让报批手续，并保证兰田村委会净收益保底275万元，同时，盛闽公司根据合伙协议的约定履行了相应义务（详见合同）。 2019年10月18日，兰田村委会无故向盛闽公司发出《解除合同通知书》，通知盛闽公司因兰田村委会部分村民不同意出让，并认为合同属无效或可撤销，决定解除与盛闽公司签订的合伙协议。但盛闽公司与兰田村委会之间的合伙协议系根据宁德市城乡规划局作出宁规函（2015）481号文件精神签订，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十四条规定的情形，不属于无效或可撤销合同。因此，兰田村委会无故发出解除通知，不符合法律规定，应当认定解除行为无效，兰田村委会应根据约定继续履行。综上，为维护盛闽公司的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《合同法司法解释》（二）第二十四条之规定，请求依法支持盛闽公司的诉讼请求。 兰田村委会辩称： 一、2017年11月29日答辩人与盛闽公司签订的《关于促进预留地挂牌出让的合作协议》依法应确认为无效合同。 首先，案涉合作协议具备了合作开发房地产合同的主要条款，应认定为合作开发房地产合同的性质。合作协议的序言部分明确了双方签订协议的目的是“为尽快对该预留地进行挂牌出让，使涉地村民尽快实现该预留地指标权益，涉地村民要求村委会代表涉地村民，在确定的保底价和保障涉地村民利益的基础上，对外融资合作”，即双方签订协议的目的在于由盛闽公司垫资合作促进案涉预留地的挂牌出让，属于合作开发经营土地的范畴。合作协议第一条至第七条的条款内容约定，答辩人负责本宗预留地80%以上村民签字确认与盛闽公司合作，即答辩人提供该宗预留地作为投资的合作方式；盛闽公司负责该宗预留地的农转用审批和土地挂牌出让，同时以现金方式为答辩人垫资代缴减挂钩指标费用每亩47万元、耕占平衡指标费用每亩25万元、失地农民保险费用每亩3万元和预留地农转用审批和土地挂牌出让报批的相关手续费用。即盛闽公司负责该预留地农转用审批和挂牌出让及以现金投资作为合作的方式。并明确约定无论挂牌价格如何变动，答辩人均按预留地出让净收益保底价每亩275万元收取，盛闽公司则参与挂牌竞拍，无论竞拍价高于或低于保底价，经济风险或盈亏均由盛闽公司承担。同时，双方还对履约保证金、双方的权利和义务、特别约定、违约责任、协议解除等方面作出明确的约定，具备了合作开发房地产合同的主要条款。鉴于答辩人的该宗预留地在本案起诉前已取得国有建设用地使用权。签订合作协议时，答辩人属于村民自治组织，盛闽公司营业执照的经营范围载明其并非房地产开发企业。双方均不具备房地产开发经营资质，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，答辩人和盛闽公司签订的合作协议因主体不适格而无效。 其次，合作协议第一条合作模式约定的条款系保底条款，应当确认为无效。该合作模式的条款约定无论预留地挂牌价格如何变动，答辩人均按保底价每亩275万元收取权益，不承担经济风险；预留地竞拍价无论高于或低于保底价的经济风险或盈亏均由盛闽公司承担。这种在合作经营过程中，当事人一方在合作体亏损的前提下，不承担合作的亏损责任，却要按照约定收取固定利益的条款，实为保底条款。该保底条款违背了合法经营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了合作一方和合作垫资的第三方债权人的合法权益，根据《最高人民法院关于印发审理联营合同纠纷案件若干问题的解答通知》（法经发［1990］27号）“关于联营合同中的保底条款确认为无效”的规定，案涉合作协议第一条合作模式约定的内容应当确认为无效。既然合作协议第一条约定的答辩人无论该宗预留地挂牌价格如何变动，均按出让净收益保底每亩275万元收取权益的内容依法认定为无效约定，则答辩人履行合作协议已缺乏法律依据。 二、盛闽公司超越经营范围与答辩人签订合作协议，导致案涉合作协议无效。盛闽公司工商登记的经营范围是资产管理及信息咨询，其并没有取得土地开发的经营资质，而对于以土地开发作为标的经营行为，现行国家法律是明确规定为特许经营的。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条规定：“当事超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”，故应当认定案涉合作协议无效。 三、案涉协议因违反法律的强制性规定而无效。2017年11月29日答辩人与盛闽公司签订合作协议之时，案涉的预留地农用地转用手续尚未经过审批，双方名为合作，实为对当时该宗地仍属农村集体预留地进行私下转让，违反《土地管理法》第七十三条等强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五项的规定，合作协议无效。 四、答辩人发出的解除合同通知书合法有效。基于合作协议存在着上述合同无效的情形，答辩人认为其以部分村民认为该协议严重损害村民利益，不断信访，并主张该协议无效为理由于2019年10月18日向盛闽公司发出的《解除合同通知书》的行为当属有效。 五、盛闽公司在履行合作协议过程中存在违约情况，已经达到双方约定的解除协议的条件。本宗预留地在2019年7月4日由宁德市自然资源局、宁德市公共资源交易中心对外公告挂牌出让。根据合作协议第七条7.1及7.3款的规定，盛闽公司应在协议生效后的15个月内完成预留地的土地挂牌出让手续，否则，答辩人有权解除本协议，并不予返还盛闽公司支付的履约保证金及垫付的借款。合作协议于2017年11月29日订立生效。即盛闽公司应在2019年2月19日前完成土地挂牌出让，而盛闽公司并未在规定的期限内完成土地挂牌出让的义务，故答辩人有权解除合作协议。对此，答辩人保留另案起诉的权利。 请求驳回盛闽公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月24日，宁德市城乡规划局作出宁规函【2015】481号《宁德市城乡规划局关于漳湾镇兰田村下凡村预留地及新村建设用地的复函》，内容为：1、原则同意兰田村预留地面积20.81336亩选址在东兰组团南侧、尚德路东侧……等等。 2016年1月7日，宁德市人民政府的宁政【2016】1号《宁德市人民政府关于规范中心城区集体土地征收补偿安置工作的若干意见》，内容为： …… 本意见颁布实施前，根据城市规划，经市政府或蕉城区政府、东侨开发区管委会、市直有关部门研究，且具备会议纪要、证实批文或书面承诺给被征地村作为发展经营性房地产、市场、商铺等第三产业用地（即原村级预留发展用地）和村民建房用地（即原预留新村建设用地），根据村民意愿，可按以下方式处理： （一）处置方式 1.货币回购。 …… 2.以地换房。 …… 3.公开出让。 …… 4.村级自建。 ……等等。 2017年11月29日，盛闽公司（乙方）与兰田村委会（甲方）签订《关于促进预留地挂牌出让的合作协议》（以下简称“合作协议”），约定： …… 第一合作模式 1.1甲方负责本宗预留地80%以上（含）涉地村民户代表签字或以其他具有法律效力的法定形式保障本协议生效并确认与乙方合作的执行，无论预留地挂牌价格如何变动，均按预留地出让净收益保底价为每亩275万元（不含税费）收取权益，不承担经济风险； 1.2乙方负责甲方预留地的农转用审批和土地挂牌出让，乙方以现金方式包括乙方单方努力促成第三方为甲方垫资代为缴纳减挂钩指标费用每亩47万元、耕占平衡指标费用每亩25万元、失地农民保险费每亩3万元和预留地农转用及土地挂牌出让报批相关手续； 1.3乙方参与甲方预留地挂牌竞拍，保障甲方预留地出让净收益保底价为每亩275万元（不含税费），预留地竞拍价无论高于或低于保底价的经济风险或盈亏均由乙方承担。 1.4本协议所称甲方按预留地净收益保底价每亩275万元（不含税费）收取权益，并不视为合作双方已达成预留地转让合同，乙方只有在本协议约定条件成就后通过法定程序取得预留地国有土地使用权。 第二履约保证金 2.1为保障双方对本协议合作项目的完全履行，双方议定履约保证金为壹佰万人民币； …… 第三甲方责任及权利与义务 3.1甲方在本协议签订后一个月内对本协议所指的预留地涉地村民完成入户签字工作或以其他形式完成符合《村民自治组织法》规定，保障本协议合作取得合法化的法定条件； 3.2甲方对预留地涉地村民入户签字确认本协议合作，必须达到80%以上涉地村民户代表或法定村民代表或村民大会三分之二村民的授权或确认，并将该成果影印给乙方保存，甲方有义务协助乙方预留地农转用和建设用地及土地挂牌出让等相关报批手续； 3.3在预留地农转用和建设用地及土地挂牌出让报批手续完成十日内，甲方应自行清空土地上的青苗及地面附着物（包括建筑物和构筑物），并完成土地平整，青苗补偿费和土地平整费用由甲方承担； 3.4若甲方不能在上述期限内完成清空土地上的青苗及地面附着物（包括建筑物和构筑物），并完成土地平整，影响预留地挂牌出让，双方合作期限相应顺延。 …… 第四乙方责任及权利与义务 4.1乙方负责甲方预留地农转用和建设用地及土地挂牌出让报批相关手续，并垫付相关审批费用和税费，包括甲方应当支付的增减挂钩指标费用、耕占平衡指标费用、失地农民保险费等税费，具体垫付款项以借款形式用于支付和缴纳上述税费金额，具体垫付借款金额以实际发生额为准； 4.2乙方负责于本协议生效后6个月内完成预留地农转用和建设用地报批相关手续，达到土地挂牌出让条件； 4.3乙方应于本协议生效后12个月内完成预留地土地挂牌出让； 4.4非乙方可控因素或基于甲方的原因，不能在上述期限内完成预留地农转用和建设用地报批相关手续或土地挂牌，乙方应在期限届满前一个月内向甲方陈述理由，甲方给予延展三个月期限； 4.5乙方应通过招拍挂程序，参与竞拍取得预留地国有土地使用权，并保证甲方不得低于双方约定按预留地出让净收益保底价每亩275万元（不含税费）收取权益。 4.6乙方应于该预留地挂牌出让截止日的三日前向甲方书面报务参与摘牌的主体，否则，视为乙方未参与该预留地的招拍挂程序。 第五条特别约定 5.1预留地保底价 5.1.1本协议所称预留地保底价为：每亩土地挂牌出让保底价=甲方的土地出让净收益+每亩预留地农转用和建设用地及土地挂牌出让报批手续支付和缴纳的税费； 5.1.2经各方协商、讨论、议定，确定甲方的预留地土地出让净收益为每亩275万元（不含税费）； 5.1.3若预留地评估价低于预留地保底价，由乙方负责向甲方补足至保底价，乙方应按下列原则在预留地招拍挂后五个工作日内向甲方结算或补齐差价款。 5.1.3.1若该预留地挂牌出让价高于预留地保底价，高出部分的出让价款归乙方所有，作为乙方项目合作的回报，该高出部分的出让价款由甲方先行发放给涉地村民后，再由甲方收回到甲方指定账户，甲方指定账户收到该款后，应于五个工作日内将高出部分的该预留地出让价款支付给乙方，逾期支付的，应向乙方按日0.1%支付违约金。甲方收回涉地村民本条款约定的高出部分出让价款后，再向涉地村民发放涉地村民应得土地出让金； 5.1.3.2若该预留地挂牌出让价低于预留地保底价，由乙方补足至保底价，甲方有权从应返还乙方的垫付借款中直接予以扣除，若甲方应返还乙方的垫付借款仍不足以补足预留地保底价的，乙方应于土地使用权受让人确定后五个工作日内将不足部分的该预留地出让价款支付给甲方。 …… 5.3乙方参与竞标 5.3.1预留地挂牌出让时，乙方或乙方指定的主体应报名参加该预留地挂牌出让竞价，若无其他主体报名参加上述预留地挂牌出让竞价的，乙方应出价受让该预留地； 5.3.2乙方参与该预留地挂牌出让竞价，原则不得低于双方约定的预留地保底价，但不论乙方是否参与预留地挂牌出让竞价均不影响乙方须按双方约定预留地保底价承担法律责任。 …… 第七条协议解除 7.1若乙方不能在上述期限内完成本协议4.2条款约定的相关报批手续，甲方有权解除本协议，终止与乙方的合作，并有权没收乙方履约保证金；若乙方不能在上述期限内完成本协议4.3条款约定的相关报批手续，甲方同意延展三个月，延展期届满后，乙方仍不能完成本协议4.3条款约定的相关报批手续的，甲方有权解除本协议，终止与乙方的合作，甲方不予返还乙方垫付的借款； 7.2甲方违反本协议3.1和3.2条款约定，致本协议无法生效履行，乙方有权解除本协议，终止和甲方合作。甲方应返还乙方支付的履约保证金； 7.3乙方违反本协议5.3.1和5.3.2的约定，致使该预留地招拍挂出让不能在本协议7.1条款约定的期限内完成挂牌出让的，甲方有权解除本协议。若甲方因此解除本协议的，有权没收乙方支付的履约保证金及垫付的借款，且乙方在收到甲方解除通知之日起五日内按本协议5.1.3条款约定向甲方支付差价款。 ……等等内容。 2019年7月4日，案涉土地公告挂牌拍卖出让，并于2019年7月25日成交。 2019年10月18日，兰田村委会向盛闽公司发出解除合同通知书,内容为：……现因部分涉地村民认为该协议严重损害村民利益，不断信访，并认为该合同无效或属可撤销的合同，强烈要求与贵司解除合同，为此，通知如下：我村决定解除我村与贵司于2017年11月29日签订的《关于促进预留地挂牌出让的合作协议》。 庭审中，双方对以下事实无异议，本院予以确认： 1、合作协议经过%村民代表签字同意。2、案涉土地面积为13.08864亩。3、盛闽公司曾向兰田村委会缴纳履约保证金100万元，案涉土地成功拍卖后，兰田村委会已将该款退还盛闽公司。4、盛闽公司代兰田村委会垫付案涉土地预留地农转用报批费120万元。5、案涉土地挂牌出让手续由盛闽公司代为经办。 本案的争议焦点为：讼争合作协议是否无效；若有效，兰田村委会的解除行为是否有效？本院就此查明、分析并认定如下。 关于讼争合作协议的效力问题，本院认为，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。根据讼争合作协议中关于双方权利义务的条款内容，显然，双方合作的对象并非开发房地产，故讼争合作协议并非合作开发房地产合同，不存在一方需具备房地产开发经营资质的问题。兰田村委会关于双方均不具备房地产开发经营资质导致合作协议无效的理由不能成立。 联营合同，通常是指两个以上的经济组织为了达到共同的经济目的，约定共同出资，联合从事一定生产经济活动的协议。讼争合作协议虽有约定兰田村委会按净收益保底价收取权益并不承担经济风险，但根据该协议第一条合作模式的约定，盛闽公司主要义务为负责涉案预留地的农转用审批和土地挂牌出让及代缴相关费用，并参与涉案预留地挂牌竞拍，保障兰田村委会按涉案预留地净收益保底价每亩275万元（不含税费）收取权益；兰田村委会负责以法定形式保障本协议生效、执行，并按双方约定按净收益保底价收取权益。双方并无约定共同出资、更无约定联合经营的内容，故讼争合同协议亦不属于约定共同出资、联合从事一定经济生产活动的协议。兰田村委会关于讼争合作协议属联营合同保底条款应确认为无效的理由亦不能成立。 讼争合作协议1.4约定：“本协议所称甲方按预留地净收益保底价每亩275万元（不含税费）收取权益，并不视为合作双方已达成预留地转让合同，乙方只有在本协议约定条件成就后通过法定程序取得预留地国有土地使用权。”因此，讼争合作协议不涉及土地私下转让。纵观讼争合作协议的条款更不涉及土地开发内容。故兰田村委会关于协议涉及土地私下转让、土地开发内容违反法律强制性规定的理由亦不能成立。 综上，兰田村委会关于合作协议无效的理由均不能成立。讼争合作协议系双方真实意思表示，并经兰田村涉案土地80%村民代表签字同意，不违反法律强制性规定，应为有效合同。 关于解除行为的效力问题，合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”合同当事人行使通知解除权时，需满足合同法第九十三条第二款的约定解除或第九十四条的法定解除条件。而本案中，兰田村委会向盛闽公司发出解除通知书，载明的解除理由为：“现因部分涉地村民认为该协议严重损害村民利益，不断信访，并认为该合同无效或属可撤销的合同，强烈要求与贵司解除合同”。兰田村委会在其答辩状及庭审时亦明确其主张解除的理由为讼争合作协议无效，本院仅就此理由进行审查。显然，兰田村委会行使合同通知解除权时，其所主张的解除事由不属于前述法条所规定的可以解除合同的情形。而无论兰田村委会主张的合同无效抑或可撤销，均不属合同解除的法定事由。若合同无效，则自始无效，不存在合同解除问题。若合同属可撤销，则应通过法定程序行使撤销权，亦不存在合同解除问题。故兰田村委会以合同无效为由主张合同解除的理由不能成立，其发出《解除合同通知书》以解除双方签订《关于促进预留地挂牌出让的合作协议》的行为亦无效。至于盛闽公司是否违约、合同是否可撤销，兰田村委会能否据此向盛闽公司主张解除或撤销合同，兰田村委会庭审时已明确其将另案主张，本院对此不予审查认定。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。讼争合作协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。盛闽公司要求确认讼争合作协议有效的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。兰田村委会主张讼争合作协议无效的理由均不能成立，本院不予采纳。兰田村委会发出的《解除合同通知书所载明的合同解除理由不能成立，其以此解除双方签订讼争合同协议的行为亦无效。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下： 一、确认福建盛闽资产管理有限公司与宁德市蕉城区漳湾镇兰田村民委员会签订的《关于促进预留地挂牌出让的合作协议》合法有效； 二、确认宁德市蕉城区漳湾镇兰田村民委员会于2019年10月18日发出的《解除合同通知书》以解除双方签订《关于促进预留地挂牌出让的合作协议》的行为无效。 一审案件受理费221766.3元，由宁德市蕉城区漳湾镇兰田村民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长 余梓安 审 判 员 易丽容 审 判 员 陈光华 二〇二〇年六月三十日 法官助理 刘菊平 书 记 员 孙丽华 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。