连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0703民初328号原告：梁某，女，1987年2月14日生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：赵丰轲，江苏海晟律师事务所律师。原告：张某某，男，1974年6月21日生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：赵丰轲，江苏海晟律师事务所律师。被告：连云港新海岸房地产开发有限公司，住连云港市连云区墟沟石门桥东侧四海大厦，统一社会信用代码913207001389961974。法定代表人：朱从富，总经理。委托诉讼代理人：房伟琦，江苏顺策律师事务所律师。原告梁某、张某某诉被告连云港新海岸房地产开发有限公司（以下简称新海岸房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁某、两原告共同委托代理人赵丰轲，被告新海岸房地产公司委托诉讼代理人房伟琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁某、张某某向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告逾期交房违约金10000元及逾期办证违约金10800元（按中国人民银行贷款利率从2018年8月30日起，暂计算至2018年9月30日，应计算至被告实际违约期结束）。庭审中，原告变更诉讼请求：将逾期办证违约金变更为42000元。事实与理由：原、被告于2016年3月18日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的新海岸熙墅湾第C-2#幢1单元1-101室房屋，单价为9080元/平方米，总价为2164736元。双方约定2016年12月30日交付房屋。原告按约签订合同时交付首付购房款664763元，剩余贷款双方变更为组合贷款方式支付：商业贷款1200000元于2018年2月28日放款，公积金贷款300000元于2018年2月28日放款（银行称涉案楼盘至少出售20多家才能办贷款，原告贷款资料早给付被告）。被告实际交房日为2018年5月30日，应当支付逾期交房违约金，但是被告提供合同约定违约金畸低，只有按日按已交付房价款的万分之0.1（即0.00001/日），仅计算了1992元违约金。且被告是按收取全款时间（2018年2月28日）作为逾期计算时间，没有将已经支付首付房价款计算进去。原告认为违约金过低应当予以调整，且应当将原告已付首付款的逾期交房违约金计算进去。双方合同第十五条还约定“出卖人应当在商品房交付90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。如因出卖人责任导致不能如期办理的，出卖人按照已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，被告应当在2018年8月30日前完成该项义务。被告违约未能完成，按约定应当赔偿违约金2164元。原告认为被告长期违约，该违约金也过低，应当依法调整。原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算逾期办证违约金，暂计算违约金42000元。综上所述，请求人民法院查明事实，依法支持原告诉求。被告新海岸房地产公司辩称，原告的诉求无事实和法律依据。原、被告双方签订商品房销售合同，该合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规规定，在双方自愿、协商一致的基础上签订，且在不动产有关行政部门进行了备案，是合法有效的合同。双方应按照合同条款执行，且合同法规定，行使撤销权的法定期间为一年，原告也未在法定期间内提出撤销权，因此双方关于逾期交房的合同条款真实有效，原告所诉的交房违约金过低予以调整无事实和法律依据。被告实际应支付的逾期交房违约金为1992元。原告关于要求逾期办证的违约金无事实和法律依据。原告至今未向被告交付垫付的维修资金19072.8元，而交付维修资金是办证的必要条件，因此至今未办证是原告自己行为造成的，与被告无关。经审理查明，2016年3月18日，原告梁某、张某某与被告新海岸房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：GF-2000-0171,由梁某、张某某购买新海岸房地产公司开发的位于连云港市连云区北侧商品房,房屋坐落第C-2#幢1单元1-101室，建筑面积为238.41平方米,房屋价款共计为2164763元。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任约定按下列方式处理：逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。第八条交付期限约定为，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金,合同继续履行;逾期超过90日后,买受人有权解除合同,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用（建设工程验收合格后方可交付使用，具体细则请参照《建设工程质量管理条例》）后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。如因出卖人的责任，导致本条约的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按“买受人不退房，出卖方按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的方式处理。合同签订后,原告梁某、张某某于2016年3月18日交纳首付款664763元,余款按照组合贷款方式于2018年2月28日支付。被告新海岸房地产公司于2018年5月30日交房。2018年9月3日，连云港市不动产登记中心根据被告提供的资料对涉案商品房办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，涉案商品房至今未办理产权证。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、住房公积金组合贷款借款合同、公积金发放通知书、增值税普通发票、契税发票，被告提供的不动产登记收件单及当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原告梁某、张某某与被告新海岸房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思的表示,不违反法律、法规的强制性规定,合法有效，双方应遵照履行。原告梁某、张某某已按照合同约定付清房款,被告新海岸房地产公司应按合同约定于2016年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告梁某、张某某使用。而涉案房屋于2018年5月30日交付,故被告新海岸房地产公司已构成违约,应当按照合同约定承担相应的逾期交房违约责任。合同约定逾期交房超过90日的，逾期交房违约金从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，依该约定计算的违约金为4804元{664763元×0.00001×423天（2017年1月1日至2018年2月27日）+2164763元×0.00001×92天（2018年2月28日至2018年5月30日）}，对原告诉请合理的部分，本院予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金，依《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应于2018年8月30日前将办理权属登记须由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。现涉案商品房完成国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的时间为2018年9月3日，被告行为构成违约，应支付原告逾期办证违约金，按双方约定的“买受人不退房，出卖方按已付房价款0.1%向买受人支付违约金”，本院支持原告违约金2165元（2164763元×0.1%）。原告主张逾期交房和办证违约金过低应当予以调整，本院认为，《商品房销售合同》约定的逾期交房、逾期办证违约金条款是原、被告双方合意形成的，约定明确，且合同第七条关于其逾期付款承担的违约责任与被告逾期交房、办证承担的违约责任计算标准是相同的，原告享有的权利和承担的风险是对等的，不存在显失公平和需要调整的情形，双方应按照合同条款执行，对原告要求调整逾期交房和逾期办证违约金的主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:被告连云港新海岸房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告梁某、张某某逾期交房违约金4804元、逾期办证违约金2165元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务,按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元,由原告梁某、张某某负担1050元，被告新海岸房地产公司负担50元(上述费用原告梁某、张某某已预交,被告新海岸房地产公司负担的部分于判决生效之日起十日内直接给付原告梁某、张某某)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1100元,并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行:连云港市农行苍梧支行营业部,账号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定,本判决生效后,权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行,申请强制执行期限为二年。审 判 员 武心勇二〇二〇年六月十六日法官助理 刘广侠书 记 员 李 鑫法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限界满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。(三)《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定,现将有关上诉事项告知如下:当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的,应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费,同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的,本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定,报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。