江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初415号原告：曹华芳，住南京市建邺区。原告：戴小祥，住南京市建邺区。两原告共同委托诉讼代理人：周军胜，国浩律师（南京）事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：钱列，国浩律师（南京）事务所实习律师。被告：南京中南世纪城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320114339457165D，住所地南京市雨花台区凤台南路138号4楼310室。法定代表人：徐小兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人:张某。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德东恒律师事务所律师。原告曹华芳、戴小祥诉被告南京中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹华芳、戴小祥的委托诉讼代理人周军胜、钱列，被告中南公司的委托诉讼代理人张某、杨焘到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告曹华芳、戴小祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因未能按期交付达到使用条件房屋造成原告的损失120132元（单价4.7元/天/㎡，时间自2018年8月31日起至2019年11月30日止）；2.判令被告因未按约办理不动产产权证而应承担的违约金71560元（每逾期一日按房屋总价款万分之一支付违约金，时间自2018年11月29日起至2019年11月30日止）;3.判令被告因宣传不实而应承担的违约金79511.1元（按房屋总价款5%计算）;4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月6日，原、被告签署《南京市商品房预售合同》一份，合同约定被告预售给原告商品房一套，房屋面积56.8平方米，房屋总价1590221元。合同签订后，原告依约向被告支付房款，但被告未能按期交付房屋，存有严重的违约行为。2018年8月31日，原告在合同约定的交付日期前往被告处收房时，发现项目现场有施工人员正在施工作业，且摆放大量施工设备，堆积建筑材料、废弃物等，涉案项目整体仍处于施工状态，导致原告并不能如期收房对外经营。之后，为降低损失，原告曾多次赴现场查看施工情况，并督促被告尽快完成项目整体竣工验收，并满足房屋正常对外经营条件。截止2019年10月30日，项目现场仍处于施工状态，施工设施、材料及建筑垃圾随处可见，非施工人员不能进入，配套设施无法使用（电动扶梯和观光电梯尚未安装完毕、水电尚未接入等），案涉房屋根本达不到安全使用条件，亦不能对外经营，被告明显违约，迟延交付具备使用条件的房屋，致原告合同目的无法全部实现，无法对外开展经营一年之久。另，被告还存有其他严重违约行为。依照双方签订合同约定，在2018年11月30日前，被告应当协助原告办理购买房屋的产权证明，但被告迟延履行合同义务，导致原告购买房产至今尚未办理房屋产权证。此外，被告通过沙盘及宣传资料告知原告，项目设计的商业区人流导入道路与主干道无缝连接，但交付内容却无法做到商业区与主干道的贯穿连接，人流导入效果大打折扣。被告宣传和承诺内容失实，对原告订立商品房买卖合同产生巨大影响，现被告无法兑现之前承诺，应当承担宣传不实的违约责任。综上，在合同签订后，原告全面履行合同义务，而被告未依约交付具备使用条件的房屋，且逾期1年，其行为严重违反合同约定，给原告造成了巨大损失。原告为维护其合法权益，遂诉。被告中南公司辩称，1.合同约定交付期内，涉案房屋即已符合合同约定及法定交付条件，涉案房屋分别于2018年8月28日取得建设工程规划核实合格证书，于2018年9月3日取得建筑工程竣工验收备案证明，根据双方签署的《南京市商品房预售合同》第六条第二款约定，上述文件的依法取得即证明该房屋符合了约定及法定交付条件；2.被告已尽到交付通知义务，被告于9月15日向案涉小区的所有业主发出了集中收楼的通知书，但原告拒绝收房，根据双方签署的《南京市商品房预售合同》第十条约定，商品房符合交付条件后，买受人无理拒收的，视为房屋已经于约定交付期届满之日完成交付，买受人如果拒绝收房，还需承担200元/日的违约金。鉴于此，在涉案房屋符合交付条件，被告已通知收房的情况下，原告的拒收行为已经构成违约。涉案房屋应视为已经完成交付，房屋的保管责任及毁损灭失的责任均自合同约定交付期满之日由原告自行承担。因本案原告迟延收房这段时间产生的违约金不应当由被告承担。3.被告已向原告移交案涉房屋办证权属登记的相关资料，原告未经催告无权主张延期办证的违约责任。根据双方签署的《南京市商品房预售合同》补充协议第三条第四款的约定，双方将领取办证资料的时间延长至房屋交付之日后180天，且约定如逾期经原告催告后90天仍未办理的，则按10元/日支付延期办证的违约金。本案中，原告未经催告程序，故违约机制的产生条件尚未成就，即使要承担，也应当按10元/日支付延期办证的违约金。4.原告主张的延期办证违约金标准不仅没有合同依据，也没有证明合理的损失构成。即使承担延期办证的违约金标准也应遵循有约定依约定的原则，原告主张的延期办证违约金标准没有合同依据，且没有合理的损失构成证明，原告据以主张以房屋总价款的万分之一/日作为违约金标准完全是单方意愿，没有任何事实和法律依据；5.广告宣传属于要约邀请，被告交付的房屋与合同约定相符，不存在任何违约责任，而原告主张虚假宣传更没有事实依据，且相关损失主张亦无关联性及合理性的证明。综上，被告没有任何违约情形，不应承担违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月6日，原告曹华芳、戴小祥（乙方）与被告中南公司（甲方）签订《xx商品房预售合同》一份，约定：由原告购买被告位于南京市雨花台区，该房主体建筑结构为钢混，层高3.6米，规划用途为门面房、小商店，房屋建筑面积56.8㎡；该商品房总价1590221元；付款方式为全额付款，乙方应于2017年11月6前支付1590221元；甲方应于2018年8月31日前向乙方交付该商品房。关于房屋交付，合同第十条约定：该商品房具备交付条件后，交付方式为签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付；乙方收到甲方的书面通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，乙方按每天200元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担，并视同房屋验收合格且已交付乙方，乙方须按规定向甲方指定的物业管理公司支付房屋管理费、物业管理费等费用。甲方迟延交付涉案房屋的，双方约定按附件10第六条约定处理，即：乙方同意，若甲方实际交房日期晚于合同约定交房日期不超过三个月的为宽限期，不视为甲方逾期交房，甲方不承担违约的责任；宽限期满后甲方仍未交房的，自宽限期满后的次日起，甲方按照乙方已付购房款万分之一/天的标准向乙方支付违约金，违约金总额不超过已付房款的5%，且乙方同意，该项违约金已涵盖租金损失、经营损失等可能产生的一切经济损失，除此之外，甲方无须承担其他任何责任。另，合同附件10第十一条约定：甲乙双方确认本合同中记载的地址均是可正常通信之地址，如一方联络方式如有变更，应在变更后3日内以书面形式通知对方，否则由此引致的通知不及时等责任，由过错方自行承担，因买受人原因致使出卖人无法送达，或出卖人按买受人预留的地址无法送达，则视为出卖人已经履行送达义务，采取自取方式，因此而导致延迟或不能送达的后果，由买受人承担。以邮寄或特快专递通知的，一方寄出函件之日起（以邮递单位收到日期为准），同城以特快专递交寄的第3日，异地以特快专递交寄的第5日，视为该函件已送达对方且生效，若以专人递送，经对方签字盖章视为送达。关于办理权属登记，合同第十五条第约定，该商品房交付后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请建设用地使用权及房屋所有权转移登记，领取《不动产权证》；甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市住房保障和房产局；因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后90天仍未办理的，过错方应向对方承担按10元/日支付违约金，违约金上限不超过1000元。双方于合同附件十第三条第4款约定：产权证办理期限变更为自房屋交付使用之日起180天。关于广告宣传资料的效力，合同附件十第十四条约定：甲方关于本项目的广告、销售楼书、影视宣传片、样板房、工艺工法展示、沙盘、模型、销售人员说辞及其他关于本销售楼盘、销售房屋的宣传资料对本销售楼盘、销售房屋之环境、景观、绿化、建筑物形态以及室内装修等所作的描述仅作为乙方了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用，并非交付标准，最终交房标准以主合同及附件约定的标准为准。上述商品房预售合同签订后，原告按约支付了购房款，被告向原告出具了购房发票。2018年8月28日，被告取得《建设工程规划核实合格书》；同年9月3日，被告取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》。2018年9月18日，被告向原告邮寄了交房通知书。2019年10月22日，南京市雨花台区分局巡特警大队出具接处警证明一份，载明2019年7月20日，周自朋曾报警称中南锦苑开发商未经同意在门面房门口挖路施工，双方产生纠纷。2019年11月8日，涉案房屋取得初始登记，登记在被告名下。2019年12月14日，原告自被告处领取房产资料。以上事实，有《商品房预售合同》、收据、发票、《建设工程规划核实合格书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、邮寄凭证、接处警证明、不动产转移登记表、领取登记表及当事人陈述予以证实。本院认为，原、被告双方签订《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，对当事人双方均具有约束力。本案中，被告在约定的宽限期内按合同约定通知原告接收涉案房屋，原告未能及时收房，所产生的不利后果应自行承担；原告提供的证据亦不足以证明涉案房屋不符合约定的交付条件。故本院对原告主张赔偿未能按期交付达到使用条件房屋造成损失的诉讼请求，不予支持。关于涉案房屋迟延办证的问题。本案中，根据合同第十五条约定“需经对方催告后90天仍未办理的，过错方应向对方承担按10元/日支付延期办证的违约金，违约金上限不超过1000元”。双方约定了催告程序，系当事人意思自治，亦未明显加重买房人负担或限制买房人权益，该约定对原告发生法律效力，现原告未能提供证据证明已向被告进行催告，故原告主张被告延期办理产权证违约的诉讼请求欠缺事实和法律依据，本院不予支持。关于案涉房屋宣传的问题。本案中，原告提交的证据不足以证明被告违反合同约定，故对该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告曹华芳、戴小祥的诉讼请求。本案案件受理费5368元，减半收取计2684元，由原告曹华芳、戴小祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  陈 波二〇二〇年六月十五日法官助理  史佳丽书 记 员  於国瑾