江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初8722号原告：苏州市宏利印花厂，住所地江苏省苏州市相城区北桥镇北桥村。投资人：周红元，厂长。委托诉讼代理人：沈泉生，苏州市相城区北桥法律服务所法律工作者。被告：苏州市相城区北桥艺新装饰材料经营部，住所地江苏省苏州市相城区北桥街道寺泾路。经营者：唐小军，男，1979年9月18日出生，汉族，住湖南省新宁县。原告苏州市宏利印花厂与被告苏州市相城区北桥艺新装饰材料经营部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理，依法由审判员靳义威适用简易程序独任审判。因案情需要，本院将本案转为普通程序进行审理，根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，依法由审判员靳义威独任审理，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告苏州市宏利印花厂的投资人周红元及委托诉讼代理人沈泉生、被告苏州市相城区北桥艺新装饰材料经营部的经营者唐小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市宏利印花厂诉称，2016年1月1日，原被告签订《租房合同》，由被告租赁原告位于相城区原告所有的生产用房中底楼门面房南起第五至第九间，面积180平方米，用于装饰材料经营。合同约定租赁期限自2016年1月1日至2018年12月30日，年租金32500元，先交后租。签订合同后，原告将房屋交付被告使用。2018年1月，被告依约应支付2018年度全年租金，但被告无故拖欠，未予支付。2018年5月18日，因政府拆迁，原告和苏州市相城区村民委员会（下称莲花庄村村委会）签订《企业搬迁补偿协议书》，协议要求及时迁让，迁让后支付剩余补偿款。为配合政府拆迁工作，经充分协商，原被告于2018年7月15日签订《协议》，约定被告于2018年7月30日前腾空迁让，协议对水电费、房租等事宜作了约定，协议还约定了逾期迁让的违约责任。协议签订后，被告拒不履行腾空迁让义务，至今仍实际占有使用租赁房屋。被告的违约行为使原告无法履行和莲花庄村村委会签订的拆迁协议，原告本应在2019年9月1日取得剩余拆迁补偿款，亦因被告拒不腾空迁让造成原告无法拿到剩余补偿款259万元。原告认为，双方于2018年7月15日签订协议已协商一致终止租赁合同，被告应按约腾空迁让，被告不履行迁让义务，继续占有使用租赁房屋，侵犯了原告的合法权益，原告有权要求立即迁让，有权追究被告的违约责任，并有权要求被告赔偿相应损失。请求法院判令：1、被告立即腾空迁让原告位于相城区的生产用房中底楼5间生产用房(北起第四至第八间)。2、被告支付2018年1月1日起至7月30日止的租金18958元。3、被告承担违约金2万元。4、被告赔偿以259万元为基数，按银行同期贷款利率计算，从2019年1月1日起至实际迁让时止的利息损失(暂计11个月为102520元)。5、诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第4项诉讼请求为：要求被告赔偿利息损失（以259万元为基数，自2019年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日期按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。被告苏州市相城区北桥艺新装饰材料经营部辩称，房屋目前确实还没有腾空，房屋里放了材料，目前是当做仓库用，但是被告也没有上锁。被告同意将涉案房屋腾空并迁出。2018年5月5日，被告承租的房屋已经被断电，2018年5月份之后的房租不应该支付。原告要求被告承担违约金2万元没有依据。原告要求被告赔偿259万元的利息损失没有依据，原告没有拿到这259万元与被告没有关系。原告苏州市宏利印花厂为证明其主张，向本院提交以下证据：1、租房合同原件1份、房屋建筑面积平面图复印件1份，证明原被告之间存在房屋租赁关系，被告向租赁原告的房屋的具体位置为从北起第四间至第八间生产用房（共5间），面积180平方米，租期自2016年1月1日至2018年12月31日。2、企业搬迁补偿协议书复印件1份，证明原告厂房拆迁的事实，该协议中明确约定原告腾空厂房并移交村委会后，村委会再行支付补偿款。3、协议原件1份，证明原被告于2018年7月15日签订协议，约定被告必须在2018年7月30日前搬走，如果不搬走要承担违约金。4、证明原件1份，证明原告和所在村村委会签订协议后，由于被告承租的厂房没有腾空，致使原告未能取得拆迁补偿款259万元。5、房屋搬迁补偿价值评估表复印件1份3页，证明被告承租的房屋在拆迁时的装修附着物的评估价是109142元，该评估费用就是原被告在协议中约定的总的补贴费用。评估单中“16号房、玻璃店”中对应的装修和附着物属于被告所有。经质证，被告苏州市相城区北桥艺新装饰材料经营部发表如下质证意见：证据1，真实性均无异议。证据2，真实性无异议。证据3，对协议的真实性无异议，确实是我本人和原告的投资人周红元签订的，当时是在协商被告应该得到的拆迁款金额，没有达成一致，在协商赔偿的时候很多物品没有作价进去，协议中确实约定被告应该在7月30日前搬走。证据4，真实性无异议，但是原告没有拿到拆迁款259万元不是被告的原因引起的，与被告无关。被告确实是证明中的艺新玻璃装饰。证据5，真实性无异议，但是被告承租的房屋还有很多东西没有评估进去，不止109142元。被告苏州市相城区北桥艺新装饰材料经营部向本院提交以下证据：告知书原件1份，证明被告承租的房屋于2018年5月5日已经被莲花村村委会断电。经质证，原告苏州市宏利印花厂发表如下质证意见：对告知书的真实性无异议，但该告知书上明确的迁出时间是2018年7月18日之前腾空厂房，如果不配合才采取断电、断水的强制措施，这是村委会对各经营户的告知内容，并不能证明已经采取了断水、断电措施。经审理查明，2016年1月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订租房合同一份，约定甲方将厂房东南面中五间180平方米的房屋租给乙方使用，合同期自2016年1月1日至2018年12月30日，年租金32500元，租金三年期不变，付款方式为每年1月1日一次性付清，如拖欠房租，甲方有权收回房屋，一切后果乙方自理。合同还对其他事宜作了约定。2018年5月18日，莲花庄村村委会（甲方）与原告签订企业搬迁补偿协议书一份，协议编号：莲（印）-2018-0001，约定甲方补偿乙方补偿款15981150元，乙方应在2018年7月18日前将厂房场地移交给甲方，乙方在向甲方移交厂房场地时，应保证房屋和附着物完好、无权利限制，否则乙方应负赔偿责任。付款方式为分三期付款：第一期为在签订本协议后，甲方在1个月内向乙方支付补偿款总额的45%；第二期为乙方在妥善安置完所有员工、腾空厂房场地并移交甲方后，甲方在1个月内向乙方支付补偿款总额的40%；第三期为乙方结清相关各项规费、办理相关权属注销、转移手续后，甲方在1个月内向乙方支付尾款（补偿款总额的15%）。若因员工等问题无法依约移交厂房的，甲方有权暂扣第二期和第三期补偿款，待遣散所有员工后再向乙方支付。2018年7月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订协议一份，协议载明：“苏州市宏利印花厂位于，按市、区、街道关于印染企业的要求拆迁，因此宏利印花厂承租方唐小军的租房合同终止。1、经双方协商，甲方按评估公司的评估金额其中扣除房租和水电费，剩余的金额退给乙方。2、付款方式，乙方确定室内东西搬迁结束，钥匙交给甲方。双方确认后甲方一次性将补贴费用支付给乙方。3、乙方必须在7月30号之前搬走，乙方不按时搬清，每逾1天，须向甲方支付总的补贴费用的10%的违约金。4、本协议自双方盖章或签字之日起生效。5、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有法律效力。”2019年11月15日，莲花庄村村委会出具证明一份，载明：兹有苏州市宏利印花厂（以下简称乙方）于2018年5月18日与村民委员会（以下简称甲方）签订企业搬迁补偿协议（协议编号：莲（印）-2018-0001），协议约定甲方补偿乙方补偿款15981150元，此补偿款分三期付款。按协议约定乙方需在2018年7月18日前将厂房场地腾空移交各甲方，现乙方因租户艺新玻璃装饰未腾空而未依约将厂房移交甲方，故甲方暂扣第二期补偿款中贰拾玖万元，本应在2018年8月30日申请支付的第三期补偿款230余万元未支付。庭审中，原被告一致确认，被告向原告承租的房屋位置位于苏州市相城区的生产用房从北起第四间至第八间房屋，被告已将租金支付至2017年12月31日。以上事实，由当事人提供的租房合同、企业搬迁补偿协议书、协议、证明等证据及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原被告于2018年7月15日签订的协议，被告应于2018年7月30日前从其向原告承租的房屋迁出，后被告未按约迁出，应承担相应的民事责任。原告要求被告将涉案房屋腾空并迁出的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告支付自2018年1月1日起至2018年7月30日期间的租金于法有据，本院予以支持，租金标准按年租金32500元计算，被告应支付租金18958.33元，现原告按18958元主张租金系原告对其民事权利的处分，于法不悖，本院予以确认。关于原告主张的违约金，协议约定被告不按时搬清，每逾期1天，被告应支付总补贴费用的10%的违约金，原告主张根据房屋搬迁补偿价值评估表，被告的补偿款为109142元，被告表示其补偿款不止109142元，本院认为，双方在协议中约定的违约金过高，根据协议的履行情况及被告的过错程度，原告按2万元主张违约金在合理范围内，本院酌情予以支持。关于原告要求被告赔偿因拆迁补偿款被莲花庄村村委会暂扣所产生的利息损失，本院认为，原告主张的利息损失并非双方在签订协议时被告能预见到的因违反协议可能造成的损失，且原告已在本案中向被告主张了被告未按约腾空房屋并迁出的违约金，故对于原告主张的利息损失本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及相关法律法规的规定，判决如下：一、被告苏州市相城区北桥艺新装饰材料经营部于本判决生效之日起十日内将位于苏州市相城区的生产用房底楼从北起第四间至第八间房屋腾空并迁出。二、被告苏州市相城区北桥艺新装饰材料经营部于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市宏利印花厂租金18958元、违约金2万元。（如采用转账方式，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022020416）三、驳回原告苏州市宏利印花厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理3130元，由原告苏州市宏利印花厂负担2356元，由被告苏州市相城区北桥艺新装饰材料经营部负担774元（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331044253）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  靳义威二〇二〇年六月二十二日书记员  林晓华