湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初1084号 原告（反诉被告）：邓某某，男，1978年1月23日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 被告（反诉原告）：曾某某，女，1962年2月19日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 追加被告（追加反诉原告）：石某某，男。1955年3月6日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 第三人：邓某1，男，1990年5月22日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告邓某某与被告曾某某、石某某以及第三人邓亚雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓某某、被告曾某某、石某某以及第三人邓亚雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓某某向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2018年10月21日签订的门面租赁合同；2、判决被告曾某某、石某某返还原告邓某某交纳的押金3000元，扣损金1000元，房租3000元并承担违约金3000元，共10000元；3、判决被告曾某某、石某某承担本案费用。事实和理由：邓某某、曾某某双方充分协商一致于2018年10月21日签订门面租赁合同，约定曾某某将桂阳县某某路XXX号-XXX号门面租给邓某某作汽车美容业务，同时约定门面费用3000元，交押金3000元，交扣损金1000元，租期至2023年10月30日止。合同签订后，邓某某依约付清款项。但该门面在租用不到一年时，由于路政单位在该门面前的公交站台加设雨棚，严重影响了汽车美容业务。邓某某要求解除合同，退还相关费用，但曾某某未同意。2019年10月1日，曾某某书写押金不退的证明，同时单方面于2019年10月3日将门面租给第三人邓亚雄。曾某某趁机收取了重复费用。故邓某某为维护自身利益，向法院起诉。 被告曾某某辩称，一、邓某某诉请返还扣损1000元，没有事实依据，应予以驳回；二、曾某某同意邓某某要求退还一个月房租3000元的诉讼请求。但退还后，邓某某实际只缴纳十一个月房租，按照合同“未祖满一年，则押金3000元不退”约定，邓某某诉请返还押金3000元应予驳回。三、邓某某违法合同约定、单方提前终止合同，却不尽提前通知义务，以至于门面存在“空租”的风险，邓某某应当对自己违约行为承担违约责任。曾某某在得知这一情况后，积极寻租，及时与第三人邓亚雄签订了租赁合同避免风险，挽回了损失，故已退租的门面出租给第三人邓亚雄所得的租金理所应当归曾某某所有。 被告石某某答辩内容与被告曾某某答辩内容一致。 反诉原告曾某某、石某某提出诉讼请求，一、判令反诉被告邓某某对反诉原告曾某某、石某某的两间铺面所开设的水沟用水磨石打磨修复或折价赔偿7020元（78元/m2×90m2）；修复铁制伸缩闸门一扇或折价赔偿2600元；修复木门一扇或者折价赔偿300元；拆除吊顶并对损坏墙体刷八宝胶涂料复原或折价赔偿2000元，以上合计折价赔偿11920元；二、判令反诉被告邓某某赔偿反诉原告曾某某、石某某违约金3000元。事实和理由：一、邓某某存在违约行为，主要表现在：没有提前两个月通知甲方曾某某要求退门面；未经甲方曾某某同意，擅自将门面转租给第三人邓亚雄；人为破损财物。邓某某上述违约行为导致双方无法继续履行合同，故应承担违约责任支付违约金3000元。二、邓某某在承租期间，不与曾某某协商，未取得曾某某同意擅自变更：在二间门面内开槽四条，宽二十余厘米、长十五米；水泥固死铁制伸缩拉闸门轨道，使其丧失推拉功能；损坏木门一扇；顶部安装吊顶并损坏墙体。对上述损坏依法应当恢复原状或折价赔偿。 反诉被告邓某某辩称，一、租赁期间，邓某某没有对财产造成任何损害，曾某某所提的水沟、闸门、木门、吊顶、墙体，都是在租赁期间对租赁物品的正常管理和实施行为，都是经过曾某某的默认许可的行为，是履行合同的行为。同时，邓某某不但没有对物品造成任何损害，还对物品进行了投入，曾某某明显受益。二、邓某某不存在任何违约行为，需要解除合同也是由于门面前站台加装雨棚导致邓某某无法正常经营情形而为，符合合同法第九十四条第一项规定。不应承担违约金。 第三人邓亚雄辩称，请求法院依法调查，依照事实判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认证如下：1、邓某某提交的门面租赁合同，该证据内容“付款方式：房租半年一付，押金3000元。大写叁仟元1000”中，手写的“1000”与该合同一式两份中的另一份不符，且邓某某未提交其他证据予以佐证，故本院对该证据证明方向部分采信；2、曾某某提交的门面破坏照片，其中门面水沟照片仅为租赁后的情况，部分水沟损坏情况因无其他证据予以佐证无法对比是否系租赁后损坏，卷闸门、木门照片无其他证据予以佐证是否系租赁后人为损坏，且该物品有长期损耗导致损毁的可能性，故本院对该项证据证明方向部分采纳。3、原、被告提供的其他证据具有客观性、关联性、合法性，可以作为认定案件事实的依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月21日，曾某某（甲方）与邓某某（乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定：门面地址桂阳县某某路某某某旁XXX、XXX号两间…门面租金1500元/月×2=3000元大写叁仟元整…租赁期限：2018年11月1日至2023年10月30日…付款方式房租半年一付，押金叁仟元…其他条款：门面乙方用于洗车之类美容，如门面店内人为损坏，乙方负责维修好。合同期内，甲方不能将门面租给别人。如乙方需要退门面，提前2个月告诉甲方。押金在不损害甲方利益的情况下。没有租满一年押金不退。合同签订后，邓某某支付一年房租36000元以及押金3000元，共计39000元整，并在门面前开凿了一条水沟以及室内吊顶。2019年7月21日，因合同所涉门面不再适合邓某某作汽车美容业务使用，邓某某与曾某某通过微信协商退租一事，曾某某同意退租，但未实际退租。2019年7月25日，邓某某未经曾某某同意将本案合同所涉门面转租给第三人邓亚雄。2019年10月3日，曾某某、石某某发现邓某某擅自转租给第三人邓亚雄后与其重新签订了《门面租赁合同》，合同约定：门面地址桂阳县某某路159、161号…门面租金每月3000元大写叁仟元…租赁期间2019年10月1日至2024年10月1日。本院另查明，石某某系本案所涉门面的产权登记所有人，石某某与曾某某系夫妻关系，该门面的租赁盈亏均由曾某某代为负责。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方争议焦点系：一、 曾某某、石某某是否应退还邓某某押金3000元、房租3000元以及违约金3000元；二、邓某某对租赁门面后具体损坏金额及计算。 关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”规定。本案中，曾某某与邓某某于2018年10月21日签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性的规定，合同合法有效。该合同已明确约定，禁止承租人将门面擅自转让给第三人，邓某某于2019年7月21日擅自转租的行为已违反合同约定，曾某某、石某某有权解除合同并将门面另行租赁，曾某某、石某某得知门面被擅自转租给第三人邓亚雄后于2019年10月3日重新与其签订租赁协议，曾某某、石某某与邓某某解除合同的条件已成就，本院认定曾某某、石某某与邓某某签订的《门面租赁合同》已于2019年10月3日解除。邓某某实际租赁门面仅为11个月未满一年，根据合同约定曾某某、石某某不再退还押金也不存在违约行为，但邓某某主张退还房租3000元本院予以支持。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，邓某某在租赁门面期间，未经曾某某、石某某同意改造门面前水沟、增加吊顶造成部分水磨石、天花板损毁，其行为违反法律规定，但因曾某某、石某某未提供吊顶、门前水沟的具体损失金额依据以及计算方式，本院酌情认定该损失金额为2000元。 综上所述，本院对原告（反诉被告）邓某某、被告（反诉原告）曾某某、石某某的部分诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）邓某某与被告（反诉原告）曾某某、石某某于2018年10月21日签订的《门面租赁合同》已于2019年10月3日解除； 二、被告（反诉原告）曾某某、石某某于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）邓某某房租3000元； 三、原告（反诉被告）邓某某于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）曾某某、石某某损失2000元； 四、驳回原告（反诉被告）邓某某其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）曾某某、石某某其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）邓某某负担；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）曾某某、石某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长 欧阳思俊 人民陪审员 程  超 人民陪审员 欧阳海雄 二〇二〇年六月十八日 法官助理李沁 书记员李烁宇