广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初4279号原告：东莞市景天物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市******************，统一社会信用代码：914************999。法定代表人：钱厚良，执行董事。委托诉讼代理人：谭敏，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚栋珉，广东格雷兄弟律师事务所律师。被告：戴扎琳，男，1971年3月10日出生，汉族，住贵州省石阡县******泡木林组，公民身份号码：522************892。原告东莞市景天物业管理有限公司与被告戴扎琳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭敏、被告戴扎琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠2010年4月1日至2020年4月30日的物业管理费15196.9元及逾期付款违约金（按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即8.7%/年，从逾期付款之日起计至付清款项之日止）；2.被告向原告支付拖欠2019年11月至2020年4月的水费197.6元及逾期付款违约金（按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即8.7%/年，从逾期付款之日起计至付清款项之日止）；3.被告向原告支付拖欠2019年11月至2020年4月的电费633.9元及逾期付款的违约金（按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即8.7%/年，从逾期付款之日起计至付清款项之日止）；4.本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是东莞市******************的业主，该房建筑面积为108.05平方米，原告是该小区的物业管理公司。2012年3月之前，原告每月按每平方建筑面积1元的标准向被告收取管理费，每月管理费为108.1元，自2012年3月起，原告每月按每平方建筑面积1.2元的标准向被告收取管理费，每月管理费为129.7元。同时，原告按实际用水、电量向被告收取水、电费。被告自2010年4月开始没有向原告缴纳管理费，还拖欠2019年11月至2020年4月的水费197.6元和2019年11月至2020年4月的电费633.9元。上述款项虽经原告再三催收，但被告至今仍未支付。为维护自身合法权益，原告诉至法院请求依法裁判。被告辩称，确认原告主张的计费期间及计费金额。但原告未依约提供物业管理服务（长期不解决外墙广告发光字的光污染问题和渗漏问题，以及未经同意清理长期不使用的自行车），故被告不同意支付物业管理费。被告没有拖欠水电费的主观故意，水电费缴费周期是三个月一次，被告忘记交纳。另外，原告提起本案诉讼已超过诉讼时效。综上，恳请法院查明事实，依法裁判。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以采纳并在卷佐证。该部分证据证明如下事实：2011年12月20日，原告与案外人东莞市联景实业投资有限公司（下称“联景公司”）签订了一份编号为001687的《前期物业服务合同》，约定联景公司选聘原告对侨苑山庄实施前期物业管理服务，每月的物业费标准为：多层住宅1.2元/平方米，七层（含）以上高层住宅1.5元/平方米，但没有约定付款期限。以上收费标准已向东莞市物价局备案。该合同附件五《前期物业管理服务质量标准》约定的内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，等等。原、被告确认交易习惯是：原告每月向包括被告在内的住户发出缴费单，缴费单记载的付款期限是每月25日前。原告主张其向住户发出的缴费单还记载逾期付款滞纳金标准为每日千分之五。被告确认缴费单有记载逾期付款滞纳金，但记不清具体标准。双方确认被告未支付以下费用：2010年4月1日至2020年4月30日的物业管理费15196.9元，2019年11月至2020年4月的水费197.6元和2019年11月至2020年4月的电费633.9元。对当事人有异议的证据和事实，本院分析认定如下：被告抗辩称原告自2010年2月起在案涉房屋上方（即顶层天面）安装广告发光字，光污染问题长期影响被告的生活居住，多次向原告反映情况要求整改，但原告置之不理，最后在2015年7月左右经居委会调解后原告才进行了整改。被告对此提交了一组照片。原告质证称其在接到被告反映后已经联系发布广告的商户进行整改，其他住户没有就此问题提出任何意见。结合双方意见可知，被告房屋上方曾出现广告发光字、原告事后协调广告发布方整改的事实清楚，但无法考究整改的具体时间以及对被告生活居住的影响程度。被告又抗辩称案涉房屋存在严重漏水问题，致使被告屋内的财产受损，被告多次要求原告解决未果。被告对此提交了一组照片。原告质证称案涉房屋在2013年发生渗漏时已经超过质保期，原告使用维修基金进行了处理，而后又反复漏水，原告联系了主营防水补漏的公司处理，但因被告对该公司所提修复方案提出异议导致最终无法实际施工，原告已经尽到了物业服务的义务。被告则表示防水补漏的公司仅上门查看三次，被告仅提出要求彻底修复，未提出其他要求，但原告至今仍不能解决渗漏问题，所以被告提出要求原告解决问题后再缴纳物业服务费用。结合被告提交的照片以及双方陈述可知，被告的房屋确实遭遇渗漏影响且至今未修复。被告还抗辩称其有三辆闲置的自行车停放在停车棚，但原告未经被告同意便清理至他处，导致被告无法取回遭受财产损失。原告确认其曾清理过废旧自行车，但不确认其清理过被告的自行车。被告对此没有提供任何证据证明其所称自行车的型号、外观、价值等，应当承担举证不能的不利后果。关于被告抗辩所提诉讼时效。原告回应称，被告拖欠物业服务费用是个长期的、动态的过程，原告每月通过发缴费单、电话、保安上门等方式向被告催缴，本案未超过诉讼时效。被告确认有收到缴费通知单，但表示从未接到电话或上门催缴。本院认为，原告与被告之间成立物业服务合同关系。被告拖欠原告案涉物业服务费用及水、电费的事实清楚，可以认定。本案的争议焦点是：一、被告拒绝支付物业服务费用的抗辩理由是否充分；二、原告的起诉是否超过诉讼时效。关于焦点一。根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告争议的未解决的渗漏问题属于物业维修、养护的范畴，原告应当勤勉地、全面地履行该项义务。被告房屋自2013年出现渗漏至今已多年，若原告不具有处理防水补漏的专业技术能力，则应当积极联系专业公司、多方征询合适的修复方案。结合双方陈述可知，原告仅联系了一家公司上门查勘，在商定修复方案遇到分歧后未再向其他公司征询方案，可见原告的处置方式并不恰当。若原告的瑕疵履行行为造成被告财产损失，被告可以依法请求原告继续履行、采取补救措施或者承担赔偿损失等违约责任。但被告在本案中未提出反诉请求，应当另行主张权利。被告在原告未合理处置渗漏问题的情况下，没有按期支付物业服务费用，属于合法行使抗辩权，不宜认定为违约。考虑到原告已经履行其他义务，如安保、保洁、绿化养护等，被告已从中获益，应当支付相应的物业服务费，即被告应向原告支付拖欠的2010年4月1日至2020年4月30日的物业管理费15196.9元。而原告主张的物业服务费滞纳金，缺乏法律依据，本院不予支持。关于焦点二。原告主张其每月向住户发出缴费通知单，被告也确认收到书面通知单，可见原告有催告被告履行付款义务。因此，被告抗辩所提诉讼时效问题，理由不能成立，本院不予采纳。另外，被告拖欠2019年11月至2020年4月的水费197.6元和2019年11月至2020年4月的电费633.9元，应当向原告清偿。原告未举证证明上述期间每月水费、电费的数额以及催缴日期，不足以证明被告逾期付款的违约情况。故本院不予支持原告诉求的水、电费逾期付款违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告戴扎琳应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市景天物业管理有限公司支付拖欠的2010年4月1日至2020年4月30日的物业管理费15196.9元；二、被告戴扎琳应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市景天物业管理有限公司支付2019年11月至2020年4月的水费197.6元和2019年11月至2020年4月的电费633.9元；三、驳回原告东莞市景天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为166.48元（原告已预交），由原告东莞市景天物业管理有限公司负担41.31元、被告戴扎琳负担125.17元。本判决为终审判决。审判员  李春嫦二〇二〇年五月二十九日书记员  艾 童附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。