西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初6529号 原告：石亚珍，女，汉族，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：熊伟，陕西唐都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王明，陕西唐都律师事务所律师。 被告：梁海涛，男，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：唐惠，陕西雅世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王昕冬，陕西雅世律师事务所律师。 被告：朱玉，女，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：蒋瑞洁，陕西其源律师事务所律师。 第三人：西安金地置业投资有限公司，住所地西安市曲江新区。 法定代表人：朱克亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾飞钧，男，该公司职员。 原告石亚珍与被告梁海涛、朱玉、第三人西安金地置业投资有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石亚珍及委托诉讼代理人熊伟、王明，被告梁海涛及其委托诉讼代理人唐惠、王昕冬，被告朱玉委托诉讼代理人蒋瑞洁，第三人金地公司委托诉讼代理人曾飞钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告梁海涛、朱玉将房屋过户至原告名下。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为确认“金地曲江尚林苑”第15幢1单元1层10103号房屋（以下简称案涉房屋）归原告所有，原告对该房屋享有所有者权益，并增加判令被告、第三人协助原告在不动产登记机关将案涉房屋登记在原告名下的诉讼请求。2.判令二被告返还原告超付购房款等款项381637.62元。3.判令二被告向原告支付应付物业费253244.19元。4.判令二被告承担原告的利息损失1153663.8元。诉讼过程中，原告明确计息标准为年利率6%。5.判令二被告承担本案诉讼费、保全费5000元、保全担保费12000元。诉讼过程中，原告明确要求朱玉承担民事责任的法律关系为买卖合同关系和夫妻共同债务，朱玉是买卖合同的主体之一。 事实和理由：梁海涛与朱玉原系夫妻关系。2007年10月，梁海涛通过中国银行股份有限公司西安解放路支行（简称按揭银行）按揭贷款，在曲江新区XX路XX苑XX号XX幢XX单元XX的房屋，建筑面积415.29平米。2014年8月1日，梁海涛委托朱玉通过中介机构与原告签订《房屋买卖居某某协议》，约定：以580万元的价格将尚林苑别墅”卖给原告，原告分三次先向朱玉支付280万元，朱玉将此款偿还按揭贷款余额270万元，解除房屋抵押登记，在房产交易机构办理“尚林苑别墅”更名过户到原告名下后，原告再支付300万元。协议签订后，原告分别于2014年8月1日,8月4日,8月14日,9月2日分四次向梁海涛、朱玉支付款项合计315万元。但是，梁海涛、朱玉并没有将款项用于偿还按揭贷款，也未解除房屋抵押登记。2015年，原告得知按揭银行在新城法院起诉梁海涛、朱玉偿还贷款，遂以第三人身份向新城法院申请参加诉讼。新城法院作出(2015)新民初字第4363号民事判决书，判决梁海涛、朱玉偿还中国银行贷款本息27,78,251.28元并承担诉讼费等，第三人石亚珍和梁海涛、朱玉之间的房屋买卖关系是另一法律关系，法院不予处理。由于梁海涛不履行新城法院(2015)新民初字第4363号民事判决书，按揭银行申请法院强制执行。在执行过程中,2017年7月31日，原告代梁海涛偿付了梁海涛欠按揭银行贷款本息共计303163762元(含本金、利息、罚息、诉讼费、评估费、保全费)。至此，原告实际支付了6181637.62元，超出购房款580万元的部分为381637.62元。被告应将超出部分返还给原告。原告接收尚林苑别墅房屋时，得知梁海涛还欠付物业公司物业管理费等253244.19元，被告亦应向原告支付物业费。故原告提起诉讼，望判如所请。 被告梁海涛辩称，认可双方签订的房屋买卖协议，愿意配合办理过户。原告提出的其他诉请无事实及法律依据，应予驳回。梁海涛和原告在诉讼前已经达成还款协议。原告要求支付利息，没有合同和法律依据。诉讼费、保全费、担保费应由原告承担，合同和还款协议未约定该前述费用的负担事宜。双方对物业费达成协议，对其他费用未进行约定，即使有约定，也应由原告承担。 被告朱玉辩称，1.原告和梁海涛是《房屋买卖居某某协议》的主体，朱玉并非该协议的一方当事人。且朱玉与梁海涛已经解除婚姻关系，经法院主持调解，涉案房屋属梁海涛个人财产。故该协议的履行与朱玉无关。2.原告的请求事项均与朱玉没有任何关系，要求朱玉承担责任没有任何事实和法律依据。故请求驳回原告对朱玉的诉讼请求。 第三人陈述称，第三人只能确认石玉珍与梁海涛有房屋买卖关系。根据房管局要求，第三人不能协助原告过户，只能由法院向不动产服务中心出具协助通知书，并需要法院携带工作证及材料亲自前往窗口办理强制过户手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交房屋买卖居某某协议、补充协议、公证书、收条、银行交易资料、民事判决书、尚林苑收费通知单、商品房买卖合同、个人住房抵押借款合同、注销抵押备案通知书等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。根据审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下： 2007年10月8日，梁海涛、金地公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号:Y07065045），约定梁海涛以银行按揭贷款的形式购买位于西安市曲江新区XX路XX号XX苑（一期）第15幢1单元1层10103号房屋。梁海涛与按揭银行签订个人住房抵押借款合同，约定梁海涛借款购买案涉房屋。2013年3月27日，梁海涛委托朱玉处理案涉房屋提前还款、解除抵押的事务。2014年8月1日，石亚珍（买方、乙方）、梁海涛（卖方、甲方）经案外人居某某签订《房屋买卖居某某协议》，约定石亚珍以580万元的价格购买案涉房屋，分三次支付完毕，分别为协议签订后五个工作内支付100万元，银行通知还款三个工作日内支付175万元，更名过户当日支付300万元，收款账户为朱玉在中国建设银行的账户，另外5万元作为诚意金交居某某人并在协议履行后作为购房款。朱玉作为梁海涛的代理人在前述协议上签字。2014年8月1日、8月4日、8月14日、9月2日，朱玉代梁海涛出具收款合计315万元的收条。其中，2014年8月4日的100万元汇至朱玉的银行账户，再由朱玉账户汇至梁海涛亲属梁立新的银行账户。因梁海涛未按期偿还款项，按揭银行向西安市新城区人民法院提起起诉，要求梁海涛、朱玉偿还借款。石亚珍作为第三人参加诉讼。2016年7月25日，西安市新城区人民法院作出（2015）新民初字第4363号民事判决，判决：解除个人住房抵押借款合同；梁海涛向按揭银行偿还借款本金2651685.35元、利息119700.65元、罚息6865.28元，利息、罚息均暂计至2015年10月14日，之后计至实际支付之日；按揭银行对案涉房屋处置后享有优先受偿权。该案认为虽然借款是发生在梁海涛、朱玉婚姻存续期间，但是借款是梁海涛以个人名义借款购买案涉房屋，且二人已离婚并约定案涉房屋归梁海涛所有，对按揭银行要求朱玉还款的请求不予支持。新城法院在前述案件审理期间作出（2015）新民初字第4363号民事裁定，查封案涉房屋。2017年7月31日，石亚珍代梁海涛向按揭银行支付3031637.62元（含本金、利息、罚息、诉讼费、保全费、评估费）。2018年1月27日，石亚珍、梁海涛签订《补充协议》，约定梁海涛在2018年1月31日前将案涉房屋交付给石亚珍并承担物业管理费、水电暖气费，之后的物业费用由石亚珍承担。同日，梁海涛出具《还款说明》，确认石亚珍支付的款项和代偿按揭银行款项扣减购房总价后的超出部分为381637元，承诺在2018年1月27日至2021年1月27日前偿还完毕。2019年6月20日，按揭银行出具《情况说明》称梁海涛名下的贷款本息已结清，该行对案涉房屋不再享有抵押优先受偿权。庭审中，经询，石亚珍表示诉讼请求的物业费尚未实际交纳。金地公司表示其公司与梁海涛买卖合同项下的购房款已履行完毕，案涉房屋现具备办理产权登记的条件，但因梁海涛原因未办理。 另查明，西安市XX中心于2017年8月11日出具的《注销抵押备案通知》载明：案涉房屋上的借款抵押已办理了注销手续。因梁海涛未履行另案信用卡纠纷项下的金钱给付义务，案涉房屋被西安市碑林区人民法院作出（2017）陕0103执1717号执行裁定，轮候查封，查封期间为2017年6月2日至2020年6月2日。石亚珍因本案申请诉前财产保全，产生诉讼财产保全责任保险费12000元。本院于2019年2月22日作出民事裁定，查封案涉房屋。本案庭审中，石亚珍表示为保障合同能继续履行，其愿意代梁海涛清偿（2017）陕0103执1717号执行案件项下的债务。 再查明，梁海涛、朱玉于2002年4月26日登记结婚。双方因离婚纠纷在西安市莲湖区人民法院形成诉讼。西安市莲湖区人民法院于2015年8月6日作出民事判决，认定双方自2013年起分居，判决梁海涛与朱玉离婚。2016年2月26日，梁海涛、朱玉在离婚后财产纠纷一案中达成调解协议，并经西安市莲湖区人民法院作出民事调解书予以确认。涉及案涉房屋的调解协议内容为：案涉房屋归梁海涛所有，该房所涉全部债务及银行贷款由梁海涛承担。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告对案涉房屋是否享有所有权。二、案涉房屋买卖合同能否继续履行，被告及第三人应否协助原告转移案涉房屋的产权登记至原告名下。三、原告主张的超付款项、应付物业费、利息损失、诉讼财产保全保险费的主张能否成立。四、朱玉应否向石亚珍承担民事责任。 针对争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房屋上尚未设立石亚珍作为所有权人的物权。案涉房屋物权的设立亦不存在法律另有规定的除外情形。故石亚珍要求确认案涉房屋归其所有和享有所有者权益的主张，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。 关于争议焦点二。梁海涛和金地公司买卖合同项下的购房款已履行完毕，案涉房屋亦具备办理产权登记的条件。石亚珍支付了其与梁海涛买卖合同项下的全部款项，亦代偿梁海涛欠付按揭银行的款项。按揭银行出具对案涉房屋不再享有优先受偿的《情况说明》。另外，虽然案涉房屋在本案财产保全前已被另案查封，但石亚珍表示其愿意代偿该案项下的债务，该履行障碍亦可消除。由此来看，石亚珍和梁海涛就案涉房屋形成的买卖合同关系具备继续履行的条件。梁海涛作为出卖人负有转移产权登记的合同义务，其应协助原告办理产权转移登记。虽然金地公司与原告无买卖合同关系，金地公司对原告无合同义务，但金地公司在购房款已支付完毕的情形下对梁海涛负有转移登记的合同义务，梁海涛在本案中亦表示愿意配合原告办理过户手续，于此，金地公司应向合同之外的第三人即原告履行合同义务。故本院判令梁海涛、金地公司在石亚珍代偿西安市碑林区人民法院（2017）陕0103执1717号案项下的债务后并在西安市碑林区人民法院解除查封之日起三十日内协助石亚珍将案涉房屋产权登记转移至石亚珍名下。 针对争议焦点三。原告主张的超付款项381637.62元，有民事判决、银行交易明细、房屋买卖居某某协议、补充协议等佐证，本院予以认定。但根据梁海涛出具《还款说明》，原告予以接受的情形来看，双方就381637.62元的还款期间形成合意。根据《还款说明》的约定来看，381637.62元的履行期间尚未届满，原告现要求偿还款项，缺乏事实依据，本院不予支持。原告可待期间届满后另循法律途径解决。利息损失问题。原告主张合同继续履行，享有履行利益，故其提前付款的期限利益损失属于合同履行利益的成本，无权就此再要求梁海涛承担2017年7月31日前的利息损失。物业费问题。石亚珍主张的物业费尚未实际交纳，未实际发生。故本院对原告物业费的主张，不予支持。石亚珍可待物业费实际发生后另循法律途径解决。保全担保费问题。梁海涛未依约履行合同义务，存在违约行为，导致石亚珍为继续履行合同对案涉房屋进行财产保全，进而造成石亚珍形成保全担保费的损失，二者之间存在因果关系且该费用属石亚珍实现合同履行请求权必然要发生的费用。故本院对石亚珍的保全担保费的主张，予以支持。 针对争议焦点四。《房屋买卖居某某协议》及收条均明确载明：出卖人为梁海涛，朱玉系梁海涛的代理人。原告据此要求朱玉作为买卖合同主体承担合同责任，无事实依据，本院不予支持。生效法律文书确定梁海涛、朱玉在案涉房屋买卖居某某协议签订前已分居，朱玉在签订协议及代收款项时亦以代理人的身份签字，且案涉房屋在离婚后财产分割时亦归梁海涛。由此来看，石亚珍主张的案涉款项不属于朱玉、梁海涛的夫妻共同债务。故本院对石亚珍要求朱玉承担民事责任的主张，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告梁海涛、第三人西安金地置业投资有限公司在本判决生效后并在西安市碑林区人民法院（2017）陕0103执1717号案件项下的查封解除之日起三十日内协助石亚珍将《商品房买卖合同》（合同登记号Y07065045）项下位于西安市曲江新区XX路XX号XX苑（一期）第15幢1单元1层10103号的房屋产权登记转移至石亚珍名下。 二、被告梁海涛于本判决生效之日起十日内向原告石亚珍赔偿诉讼财产保全责任保险费12000元。 三、驳回原告石亚珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20897元、保全申请费5000元（原告已预交），均由被告梁海涛负担并于履行本判决金钱给付义务时直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  栗德亮 人民陪审员  范亚飞 人民陪审员  王艳萍 二〇二〇年六月三日 书 记 员  贾 凡