河北省南和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0527民初644号 原告：刘红伟，男，1971年5月25日出生，汉族，农民，住南和县。 委托代理人：李宁、刘国辉，河北章理桥律师事务所律师。 被告：刘旭红，女，1975年9月24日出生，汉族，农民，住南和县。 委托代理人：李佳玄、元琛辉，河北明喆信律师事务所律师。 被告：高小巧，女，1946年2月23日出生，汉族，农民，住南和县。 原告刘红伟与被告刘旭红、高小巧合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘红伟及其委托代理人李宁、刘国辉，被告刘旭红的委托代理人李佳玄，被告高小巧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘红伟向本院提出诉讼请求：一、依法确认位于金马庄园小区16号楼2单元701室归原告所有。二、本案诉讼费由被告承担。原告刘红伟在庭后代理意见中将上述第一项诉讼请求进行解释，明确其含义是请求法院依法确认其系案涉房产的实际权利人，对案涉房产买卖合同享有债权。 事实与理由：我与被告高小巧系母子关系，被告刘旭红是我的亲妹妹。2012年6月15日我在金马庄园购买单元楼房(16号楼2单元701室），我分别给开发商交了135,614元房款，有我当时的交款凭证为凭，后别人说二套房贷款利率高，于是我就和父母商量，把涉案的房产名字换成我父亲刘书堂，只是借用我父亲的名字，后经该开发商同意，将16号楼2单元701室房产登记名字换成了我父亲刘书堂。2014年农历2月29日我父亲病故，在2019年农历10月25日，被告刘旭红说金马庄园16号楼2单元701室是我父亲的房产，拒绝给我办理公证手续，为了维护我的合法权益，无奈诉至法院。 被告刘旭红辩称，原告诉称并非事实，当时原告和其父亲刘书堂一次性买了两套房，除了本案诉争的房产外，还有一套402号房产，该两套房一套全款，一套按揭，贷款实为首套房，不存在利率高低的情况，也不存在跟父亲刘书堂商量后换名的情况，该两套房一套直接落到原告名下，一套在其父亲刘书堂名下，刘旭红认可402号房产系老人对原告的赠予，本案诉争房产并非老人对原告的赠予。原告没有固定工作，也无稳定收入，不具备同时购买两套房产的经济实力，其购房款是父母多年的积蓄，依法应当驳回原告的诉讼请求。 被告高小巧辩称，因为当时考虑二套房利率高，故原告借用其爱人刘书堂的名义购买了本案诉争房产。 原告刘红伟向本院提交如下证据： 1、2012年收款收据四张，均显示今收到刘红伟煤气初装费、暖气接口费、预收办房产证及相关手续费用、购房款，其中购房款的收据在换名时被开发商收回（详见法院调取证据）。 2、邢台帝源房地产开发有限公司出具交房手续证明，显示该公司于2013年将案涉房屋的钥匙等相关手续交付给原告，后一直由原告使用案涉房产，并按规定缴纳至今的物业费。 3、物业费收据、太阳能收据六份，该组证据原件均由原告刘红伟持有。 4、邢台帝源房地产开发有限公司出具的预收房产证办证契税尚未办理明细一份以及转账记录两份，该证明显示该公司将原告购买的两套房产（包括案涉房产在内）的契税都退还给了原告。 原告刘红伟拟以上述证据证实原告系案涉房产的实际出资人、实际权利人。 5、商品房买卖合同一份，原告拟以该证据证明原告借用其父亲名字购买涉案房产。 6、南和县自然资源和规划局出具的证明一份，证明涉案房产并未办理不动产登记。 7、证人王某1、王某2、王某3的证言，其证言内容为，原告刘红伟于2012年买房时，均向其借钱，并曾提及原告同时买了两套房，其中一套借用原告父亲刘书堂的名义购买。 被告刘旭红对上述证据的质证意见为，购房收据上显示系刘书堂交款，买卖合同上显示系刘书堂与开发商签订买卖合同，故证明案涉房产系刘书堂实际购买，产权归刘书堂所有；暖气接口费等系原告刘红伟缴纳，只能证明刘红伟代替刘书堂缴纳或者代理刘书堂缴纳，不能改变刘书堂缴纳购房款的事实；太阳能缴费不能证明产权，与物权没有关联性；案涉房产系原告使用，原告向外出租，故物业费系原告缴纳，被告保留分割遗产及孳息的权利；合同具有相对性，刘书堂与开发商签订买卖合同并缴纳购房款，案涉房产系刘书堂所有；案涉房产未办理不动产权利证书系因存在遗产分割纠纷。针对证人证言，被告刘旭红认为几份证言内容高度一致，具有事前协商的可能性，故不具有真实性和合法性。被告高小巧对原告提交的证据均无异议。被告对上述证据1至6的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以认可。关于证据7证人证言，被告刘旭红不予认可，本院认为，该组证人与原被告均系亲属关系，其证言虽具有高度一致性，但考虑其证明内容均为同一件事情，且系发生在家庭聚会上，理应具有一定的相似性和一致性，故对该组证言，本院予以采信。 被告刘旭红、高小巧均未提交证据。 经审理查明，原告刘红伟与被告刘旭红系亲兄妹，被告高小巧系刘红伟和刘旭红的母亲。2012年6月15日，原告在金马庄园小区购买两套单元楼：16号楼2单元701室和16号楼2单元402室。其中16号楼2单元402室是以原告本人名义与开发商签订买卖合同进行购买，本案案涉房产16号楼2单元701室系原告借用其父亲刘书堂（已故）名义与开发商签订买卖合同进行购买。2012年6月15日，原告刘红伟向开发商缴纳房款135,614元，用于购买案涉房产，开发商为其出具票号为0070651的收据。同时，刘红伟向开发商缴纳案涉房产的煤气初装费2,800元、暖气接口费4,773元，开发商为其出具了相应的收据。 2012年6月19日，原告把涉案房产名字换成其父亲刘书堂，经开发商同意，将票号为0070651的收据原件收回，并在该收据上备注“刘红伟换名刘书堂”，同时，重新为原告出具了票号为0059407的收据，载明“今收到刘书堂金马庄园16-2-701室房款135,614元”，并在该票据右上角备注“换名”，在煤气初装费、暖气接口费缴纳收据上备注“换名刘书堂，2012年6月19日”。2013年，开发商将案涉房产钥匙等相关手续交付刘红伟使用，并由刘红伟缴纳物业费至今，相关缴纳物业费、取暖费的票据原件由刘红伟持有。2017年11月28日，开发商将包括案涉房产在内的契税均退还给刘红伟。目前，案涉房产仍未办理不动产产权证书。 2014年农历2月29日原告父亲刘书堂病故，2019年农历10月25日，被告刘旭红称案涉房产是其父亲刘书堂的房产，拒绝给原告办理公证手续，现诉至法院。 本院认为，原告刘红伟将“依法确认位于金马庄园小区16号楼2单元701室归原告所有”的诉讼请求明确为请求依法确认其系案涉房产的实际权利人，对案涉房产买卖合同享有债权，此系对诉讼请求的进一步解释，并非对诉讼请求的实质变更，故本院予以准许。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案诉争房产系商品房，属于法律规定的登记生效的不动产物权，诉争房产尚未办理不动产物权登记，商品房买卖合同仅能表明刘书堂作为买卖合同买受人购买了诉争房产，不能证明刘书堂目前即是法律规定的产生物权效力的诉争房产所有人，故被告刘旭红辩称案涉房产的物权归刘书堂所有，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于刘红伟与刘书堂之间是否形成借名买房关系的问题，根据刘红伟提供的购买案涉房产的购房款收据、煤气初装费、暖气接口费收据上均载明交款人系刘红伟，并备注“换名刘书堂”；开发商出具证明证实2013年案涉房产的钥匙等相关手续交付于刘红伟，且房屋自交付后由刘红伟实际使用并缴纳物业费至今；包括物业费、取暖费在内的所有票据、买卖合同等原件均由原告刘红伟持有；被告高小巧作为刘书堂的配偶对借名买房的事实亦予以认可；开发商将案涉房产的契税退还给原告刘红伟。原告与刘书堂之间虽未签订书面的借名买房协议，原告提交的上述证据能够形成完整的证据链，证明双方存在口头上的借名买房法律关系。被告刘旭红虽主张不存在借名买房关系，刘红伟与刘书堂之间系委托关系，但其就该主张未提交证据予以证明，综合双方的证据及陈述，刘红伟提交的证据明显优于刘旭红的陈述，故对原告主张的其与刘书堂之间存在借名买房的法律关系的主张，本院予以采信。 关于上述借名买房行为，刘红伟称系为了规避贷款障碍，但其同时购买的两套房一套为全款购买，一套为按揭购买，事实上不存在“二套房利率低”的问题，故刘红伟借名买房行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。 同时，在案涉房产买卖合同签订时，开发商对刘红伟借名买房的事实系明知，这一点从其开具的一系列收费票据及将案涉房产交付于刘红伟使用并由刘红伟缴纳物业费等可以得出，故在案涉房产买卖合同中，实质的合同相对人应为刘红伟与开发商。 综上所述，刘红伟借刘书堂的名义与开发商签订商品房买卖合同，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。开发商对“借名”系明知，且已将案涉房产交付刘红伟实际占有使用，参照委托合同中受托人以自己名义与第三人订立合同，第三人对此系明知的，该合同直接约束委托人和第三人的规定，刘红伟应为案涉房产买卖合同的实际相对人，即实际权利义务人。 依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 确认原告刘红伟系金马庄园小区16号楼2单元701号房产买卖合同（合同编号为16-2-701）的实际权利义务人。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告刘旭红、高小巧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  王贵花 二〇二〇年六月二十六日 书记员  国 天