福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初2594号 原告：彭文松，男，1990年7月2日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：罗晓燕，福建广澜律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：兰建斌，福建广澜律师事务所实习律师。 被告：福建省澳泰房地产有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区东侨经济开发区金港名都C区会所，社会信用代码91350900731859484E。 法定代表人：姚必科，执行董事。 委托诉讼代理人：黄象伟，男，汉族，1975年8月30日出生，系公司法务。 原告彭文松与被告福建省澳泰房地产有限公司（以下简称澳泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭文松委托诉讼代理人罗晓燕、兰建斌、被告澳泰公司委托诉讼代理人黄象伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭文松向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金，以人民币396186元为基数，自2012年1月1日起按日万分之三计至房屋交付之日止。暂计至起诉之日为360490元（2012年1月1日至2020年4月20日，计3033天，396186元×3033天×0.03%=360490元)。2、判令被告向原告支付逾期办证违约金，以人民币396186元为基数，自2012年3月31日起按日万分之二计至办理产权登记之日止。暂计至起诉之日为233195元（2012年3月31日至2020年4月20日，计2943天，396186元×2943天×0.02%=233195元)。事实与理由：2009年12月12日，原被告签订了两份《商品房买卖合同》，原告向被告购买金港名都A区28幢1107及1108号房屋，原告共支付购房款396186元。合同约定：被告应在2011年12月31日前，将商品房交付原告使用，若被告逾期交房，被告需按日向原告支付已付款万分之三的违约金；因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告需按日向原告支付已付款万分之二的违约金。但是直至今日，被告仍然没有交付房屋，未办理房屋权属登记。按合同约定，被告逾期交房时间起于2012年1月1日，《商品房买卖合同》约定逾期办证时间为逾期交房时间后推90日，即起于2012年3月31日。被告逾期交付及逾期办证已构成违约，现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 被告澳泰公司辩称，一、驳回原告的三年保护期外的诉讼请求，原告与2020年4月20日提出诉讼，依照民法总则第188条诉讼时效的规定，其请求人民法院保护民事诉讼时效期间为3年，即2017年4月20日之前的主张已经超过诉讼时效，不应得到支持。逾期交房违约金的计算时间为2017年4月20日至2019年11月27日止，按日万分之三计算。逾期办证违约金自2020年3月1日至2020年5月25日止，按日万分之二计算。二、驳回原告的其他诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 当事人无争议的事实：2009年12月12日，原、被告签订了两份《商品房买卖合同》，原告向被告购买金港名都A区28幢1107及1108号房屋，原告共支付购房款396186元。合同约定：被告应在2011年12月31日前，将商品房交付原告使用，若被告逾期交房，被告需按日向原告支付已付款万分之三的违约金。 本案的争议焦点是：1、被告是否应向原告支付逾期交房违约金，以人民币396186元为基数，自2012年1月1日起按日万分之三计至房屋交付之日止。暂计至起诉之日为360490元（2012年1月1日至2020年4月20日，计3033天，396186元×3033天×0.03%=360490元)。2、被告是否应向原告支付逾期办证违约金，以人民币396186元为基数，自2012年3月31日起按日万分之二计至办理产权登记之日止。暂计至起诉之日为233195元（2012年3月31日至2020年4月20日，计2943天，396186元×2943天×0.02%=233195元)。 围绕争议焦点，本院予以调查、分析，认定如下： 原告为证明自己的主张提供了：证据一、企业信用信息公示报告，证明被告信息。证据二、《商品房买卖合同》（编号：20091100440）、《商品房买卖合同》（编号：20091100441），证明1、2009年12月12日，彭文松与福建省澳泰房地产有限公司签订两份《商品房买卖合同》。2、合同约定违约责任如下：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。逾期办证，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.02%向买受人支付违约金。逾期办证违约金与逾期交房违约金在合同中是独立条款，两项违约金依据的事实不同，是两项独立存在的违约情形。3、合同约定交付期限：2011年12月31日前交付房屋。逾期办证起算时间应为2012年3月31日，合同约定出卖人应于房屋交付之日后的90天内办理产权登记证书，至今，被告没有为原告办理房产证。同时，构成逾期交付和逾期办证的违约情形。4、合同仅仅约定违约金的起算时间，但没有约定支付期限，因此时效从起诉之日开始起算，故原告诉请没有超过诉讼时效。 被告澳泰公司质证认为，对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，质证意见与答辩意见一致。 被告澳泰公司为支持自己的抗辩意见提供如下证据：1、东侨公安局出具的《关于澳泰房地产有效公司们门牌号》证据2竣工备案表，证明涉案房屋已具备交付条件并交付业主使用；3.证据3不动产登记一窗受理凭证领取情况登记表，证明原告已经领取不动产权证书。 原告彭文松质证认为，对证据1该真实性有异议无原件核对，对关联性有异议与本案无关；关于证据2的真实性有异议，无原件。对关联性有异议，竣工备案表抬头写的是福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，内容为涉案房屋工程竣工的备案说明，与原告的诉请没有关联。合同约定的交付有特定流程及相应的材料，如《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》要交付原告，至今原告没有收到交房所需要的材料，因此，被告没有实际交付案涉房屋；关于证据3不动产登记表，对该证据的三性均有异议，没有相关行政部门的公章确认，该材料是被告单方制作，不真实且不合法。 经庭审举证、质证，本院分析认证认为： 被告对原告提供的证据1无异议，本院予以确认。对证据2，原告认为，被告已违约，应支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，该两项违约金应从2012年1月1日及2012年3月31日起支付。被告对违约的事实及违约金比例无异议。但被告认为应驳回原告的三年保护期外的诉讼请求，原告与2020年4月20日提出诉讼，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条诉讼时效的规定，其请求人民法院保护民事诉讼时效期间为3年，即2017年4月20日之前的主张已经超过诉讼时效，不应得到支持。逾期交房违约金的计算时间为2017年4月20日至2019年11月27日止，按日万分之三计算。逾期办证违约金自2020年3月1日至2020年5月25日止，按日万分之二计算。并提供证据1-3证明其观点。本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定，若当事人自身权益收到侵害向人民法院提出诉讼诉讼的时效是3年，原告应该在起诉之日往前推三年计算违约金，且原告未能提供关于时效中止、中断的证据，故原告在2017年4月20日前不能主张违约金，被告于2019年11月27日已将房屋交付，故逾期交房违约金的计算时间为2017年4月20日至2019年11月27日止，按日万分之三计算，该项违约金为113031.87元（2017年4月20日至2019年11月27日，计951天，396186元×951天×0.03%=113031.87元)。原告于2020年5月25日领取了不动产权证，依双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的…”的约定，被告于2019年11月27日交房案涉房产，逾期办证违约金应自2020年3月1日至2020年5月25日止，该项违约金为6735.16元（2020年3月1日至2020年5月25日，计85天，396186元×85天×0.02%=6735.16元)。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告澳泰公司签订的《商品房买卖合同》，系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告应向原告交付验收合格的房屋及办理房屋产权证。原告已付清全部购房款396186元，被告应承担其未依约交房的违约责任；但原告要求从违约之日起计算违约金的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效期间的规定，本案应适用三年诉讼时效，本案原告于2020年4月20日向我院提起诉讼，原告要求被告支付违约金的起算时间应从2017年4月20日起计至被告交付商品房为止，为951天。故被告应向原告支付以已付购房款396186元为基数，按日万分之三计算逾期交付商品房的违约金113031.87元。被告因未能按时办理不动产权证应支付逾期办证违约金6735.16元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告福建省澳泰房地产有限公司应于本判决生效之日向原告彭文松支付逾期交付商品房违约金113031.87元及逾期办理不动产权证违约金6735.16元。两项合计119767.03元。 二、驳回原告彭文松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9737元，减半收取4868元，由原告彭文松负担3886元，由被告福建省澳泰房地产有限公司负担982元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审判员  陈伏棉 二〇二〇年六月十五日 书记员  彭小琴 附注： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应该知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。