云南省江城哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0826民初132号原告：王建辉，男，1965年2月27日出生，哈尼族，初中文化，务农，现住址：云南省普洱市江城县。委托诉讼代理人：罗伟，男，系王建辉表弟，1988年5月2日出生，现住江城县，代理权限：特别授权代理。被告：黄成刚，男，1970年2月9日出生，哈尼族，初中文化，个体户，家庭住址：云南省普洱市江城县。原告王建辉与被告黄成刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王建辉及其委托诉讼代理人罗伟、被告黄成刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建辉向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原、被告之间签订的房屋出售合同；2.请求依法判决被告返还位于江城县房屋；3.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年6月3日，原、被告签订房屋买卖合同，由原告将坐落于江城县环城南路59号药监所对面一幢二楼201室，建筑面积200平方米出卖给乙方，并将与该房屋的相关土地使用权同时出卖给乙方。原、被告双方在合同中约定，购买价款为人民币400000元，乙方在签订合同时支付定金10000元，乙方支付定金之日起1个月内，向甲方支付首付100000元，至第二个月一次性付清剩余购房款290000元。原被告双方还明确约定如乙方违反本合同条款，该方应向对方支付500000元的违约金，一方如不能按规定交付房产或支付房款，每逾期一日，应向对方支付50元罚金，逾期30日视为毁约。合同签订后，原告如约交付了房产，被告支付了10000元的定金。被告支付定金后，并没有按照合同约定支付剩余的购房款，但是被告却继续对该房屋进行装修并且使用着该房屋至今，原告多次找到被告协商，被告却以各种借口一拖再拖，2016年因被告支付不了剩余390000元购房款，原被告口头协商，因原告欠本县邱声和近400000元，经原、被告口头协商后，由被告自愿偿还该笔债务来抵消房款，并告知了邱声和，原、被告及邱声和三人达成口头协议后，原告便不在向被告追索剩余购房款。2019年，邱声和将原告诉至江城县人民法院要求原告偿还该笔近400000元债务，原告才知道被告并未按照口头协议偿还该笔债务，现被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，为此提起诉讼。被告黄成刚辩称：当时双方签订合同以后，被告付了定金，就开始装修房子，装修房子过程中，按照合同约定，被告确实付款延迟了，但是被告一直在陆续的付款，到了2015年下半年，因付款延迟了，原告就要求被告支付违约金，后来经过案外人邱声和与原告、被告三个人共同协商，房屋价款由原来的400,000元变更为480,000元，被告也同意了。一直到2015年8月，三方口头约定的480,000元已经付完了。从三方协商的当天起，已经过了四年零五个月，三人从来没有提到欠款的事，因为时间长，欠款也已经结清，而被告也没有记账。付款的当中，边装修边付款都是有付款记录的，有一些暂时没有查到。被告代替原告付给邱声和180,000元，代替原告付给原告方的舅子60,000元，还有付给原告的10,000元的定金，200,000元的付款流水还没有查清，因为原告方没有卡号，所以付给原告的钱都没有他的名字。房屋过户手续至今还没有办理，还有房屋周边等共同的面积不清晰。原告所说的被告付了10,000元定金就住到了今天这个也不符合实际。自2015年8月25日至今原告从来没有向被告提起过房屋欠款的事情。具体原告与案外人邱声和他们是怎么算的被告不清楚，但是被告欠原告的房款是付清和抵清的了。为此应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告王建辉提交的：《房屋出售合同》原件、《建设用地规划许可证》原件、《建设规划工程许可证》原件各1份，本院依职权调取的：由案外人邱声和保管的《房屋出售合同》原件1份、江城县人民法院（2019）云0826民初557号案件的庭审笔录以及王建辉的民事答辩状各1份，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告王建辉提交：云南省行政事业性收费通用收款收据复印件1份、中国农业银行现金缴款单复印件1份，证明原告于2016年向国土局缴纳了土地收纳金，原告已经通过行政划分，依法获得了该片土地，该房屋买卖合同是有效的事实。经质证，被告黄成刚对该组证据不予认可。本院认为，原告提交的该组证据系复印件，无原件进行核对，本院不予采信。2.原告王建辉提交：江城县人民法院（2019）云0826民初557号民事判决书，证明被告黄成刚并没有按照他们三方协商的内容还款给案外人邱声和，导致案外人邱声和起诉原告，在判决生效后，原告王建辉已经履行判决内容的事实。经质证，被告黄成刚对该组证据的真实性予以认可，但对其待证事实不予认可。本院认为，原告提交的该组证据系本院作出的生效判决，应作为定案依据。3.被告黄成刚提交：由被告保管的《房屋出售合同》复印件1份，证明被告已经打款给原告方舅子60,000元，打款给原告的家人200,000元的事实。经质证，原告王建辉对该组证据的真实性、合法性予以认可，但对待证事实不予认可。后，原告王建辉到庭接受询问时，表示该份合同上注明的“6万元一次、20万元一次”是事实，原告已收到该款。本院认为，被告提交的该组证据因对方予以认可，并能与其他证据相互印证，本院予以采信。4.被告黄成刚提交：欠条、承诺书复印件各1份，证明被告已支付完房屋款的事实。经质证，原告王建辉对被告提交的该组证据的三性均不予认可。本院认为，被告提交的该组证据系复印件且与本案无关，本院不予采信。5.被告黄成刚提交：《房屋抵押转让协议》复印件1份，证明被告已将房款全部付清，并且与案外人邱声和曾协商房款，价定为680,000元，后来没履行的事实。经质证，原告王建辉对被告提交的该组证据的三性均不予认可。本院认为，被告提交的该组证据系复印件且与本案无关，本院不予采信。6.被告黄成刚提交：云南省农村信用社客户账户明细表1份，证明被告转给邱声和三笔一共180,000元，分别是：2015年1月13日转给邱声和50,000元、2015年3月30日转给邱声和50,000元、2015年8月25日转给邱声和80,000元，另外2014年9月15日转给原告方舅子60,000元的事实。经质证，原告王建辉对被告提交的该组证据的真实性予以认可，但对待证事实不予认可。本院认为，被告提交的该组证据系相关部门制作，对其真实性本院予以采信，但该组证据中，双方均认可的是2015年8月25日转给邱声和80,000元以及2014年9月15日转给原告舅子60,000元的事实，本院予以采信，对其余待证事实因无其他证据相互印证，本院不予采信。7.本院依职权通知案外人邱声和到庭接受询问，其证实了原、被告双方因延迟支付购房款发生争议，合同约定的50万元违约金过高，经其与双方沟通协商后，双方达成口头协议，由被告支付原告违约金8万元，加上购房款40万元，共计需要支付48万元，经原告的同意后，被告将8万元的违约金支付给了邱声和，冲抵原告欠邱声和欠款的事实，对于购房款，被告仅向邱声和支付了8万元，其余的10万元为邱声和与被告之间的其余借款关系。经质证，原告王建辉对案外人邱声和证实的内容予以认可。被告黄成刚认为支付给邱声和的另外10万元也是属于购房款，对其余事实予以认可。本院认为，案外人邱声和接受本院的询问，其证实的内容能与其他证据相互印证，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年6月3日，原告王建辉与被告黄成刚签订《房屋出售合同》，约定：原告王建辉将坐落于江城县环城南路59号药监所对面一幢二楼201室出售给被告黄成刚，上述房地产及附属建筑物总价款为人民币40万元，签订合同时应支付1万元定金，被告应于支付定金之日起1个月内向原告支付首付款10万元，第二个月一次性付清29万元。并约定了被告支付首付款后，原告即积极配合被告办理有关房产过户手续，待房产过户到被告名下之时，被告应向原告付清全部房款余额。合同签订当天，被告向原告支付了10,000元的定金，于2014年9月15日转给原告方舅子60,000元，后因被告未按合同约定支付购房款，双方于2015年8月23日再次协商，由被告支付给原告80,000元违约金，加上购房款400,000元，共计480,000元。后被告于2015年8月25日将违约金80,000元转给邱声和用来冲抵原告欠邱声和的欠款。另，诉讼中，原告认可被告除了以上几笔款项，另外还支付了200,000元的购房款，至今，被告共计支付原告购房款350,000元。庭审中，原告自认涉案房屋至今未办理房屋产权证，未过户到被告名下。该涉案房屋已交付被告占有、使用至今。本院认为，本案双方当事人存在以下争议焦点：1.原告与被告签订的《房屋出售合同》是否应该解除的问题；2.被告是否应该返还原告涉案房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告王建辉与被告黄成刚签订的《房屋出售合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告向原告支付了购房款以及违约金共计350,000元，但是双方在合同的第八条明确约定了“被告支付首付款后，原告即积极配合被告办理有关房产过户手续，待房产过户到被告名下之时，被告应向原告付清全部房款余额。”但至今该房产未办理过户手续，故，根据该合同约定，被告并未构成违约，未达到合同解除的条件，双方应按合同约定继续履行合同。原告认为被告没有按合同约定支付购房款而要求解除双方签订的《房屋出售合同》，并返还涉案房屋的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告辩解的已向原告付清购房款的理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”诉讼中，被告未向本院提交相应证据予以证实，应由其承担举证不能的不利后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王建辉的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告王建辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  白雪二〇二〇年六月二十二日书记员  李玥