广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终729号上诉人（原审被告）：李维荣，男，1961年4月7日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区*************队。委托诉讼代理人：容志鹏，广东七星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李计芬，男，1954年7月8日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区*************队。委托诉讼代理人：陈运鸿，广东端庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲英，广东端庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李计伦，男，1965年6月10日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区*************队。委托诉讼代理人：陈运鸿，广东端庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲英，广东端庆律师事务所律师。原审第三人：肇庆市高要区******官塘二经济合作社，住所地广东省肇庆市高要区*******。法定代表人：李广球，系该村民小组组长。原审第三人：肇庆市高要区******民委员会，住所地广东省肇庆市高要区******。法定代表人：张庆滔，系该村委会主任。上诉人李维荣因与被上诉人李计芬、李计伦、原审第三人肇庆市高要区******官塘二经济合作社（以下简称官塘二经济社）、原审第三人肇庆市高要区******民委员会（以下简称官塘村委会）租赁合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院(2019)粤1204民初902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李维荣及其委托诉讼代理人容志鹏、被上诉人李计芬、李计伦及其委托诉讼代理人陈运鸿到庭参加诉讼，原审第三人官塘二经济社、官塘村委会经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李维荣上诉请求：1.撤销一审民事判决，裁定将本案发回重审或改判驳回李计芬、李计伦的起诉或诉讼请求;2.由李计芬、李计伦承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.根据李维荣在一审时提交的“田地信息及收据”可证实，李维荣租赁的土地的权属人还包括李东庆，李东庆已收取李维荣2019年度租金，并同意继续履行租赁合同。李维荣租得李计芬、李计伦及李东庆三人的土地后，便整体建设了厂房，该厂房是不可分割的。另外，李计芬、李计伦提交的农村土地承包经营权证及土地承包证均无法反映承包土地的具体位置，李计芬、李计伦至今是否还享有案涉土地的承包权无法确定，李计芬、李计伦也没有提供承包合同等证据证实。上述事实一审法院没有查明，属认定事实不清。2.从李计芬、李计伦提交的农村土地承包经营权证及李计芬的土地承包证可反映，土地承包方式为家庭承包，李计芬的农村土地承包经营权证反映家庭成员有7人，李计伦的农村土地承包经营权证反映家庭成员有5人，而李计芬的土地承包证反映家庭人口有9人，但在本案中，只有李计芬、李计伦作为原告起诉。因此，本案属遗漏原告，李计芬、李计伦作为本案诉讼当事人的原告主体不适格。3.一审法院对李计芬、李计伦家庭成员所作的询问笔录及其出具的声明，用以证明李计芬、李计伦主体，但在一审程序中该证据没有经过质证，不能作为判决依据。且一审判决书的落款时间为“二〇一九年二十月二十六日”，具体作出时间不清楚。因此，一审判决程序违法。4.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”一审判决既然认定双方之间的租赁合同合法有效，李计芬、李计伦将其承包的案涉土地租给李维荣建设厂房经营花生厂，且案涉土地为村镇建设用地。但一审判决李维荣应在返还案涉土地前自行拆除其所建的房屋，属适用法律错误，且也没有合同依据。李计芬、李计伦答辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决；2.李维荣上诉的事实理由中李东庆的租赁与本案的诉求与事实理由无关；3.本案的主体是适格的，李计芬、李计伦在一审的原告主体适格，在诉讼中李计芬、李计伦及其家庭成员就该事实做了笔录，一审法院对家庭成员做的笔录就是对主体的审查，且双方的租赁关系一直在李计芬、李计伦与李维荣之间进行；4.物权法和合同法的规定与本案有不同，李维荣应当按照一审判决返还案涉标的给李计芬、李计伦。官塘二经济社、官塘村委会二审期间未提交陈述意见。李计芬、李计伦向一审法院诉讼请求：1.依法解除双方位于肇庆市高要区*************圳片0.81亩土地租赁合同关系，合同价值约25000元；2.李维荣将位于肇庆市高要区*************圳片0.81亩土地恢复至可耕作土地的原状，并把土地交还给李计芬、李计伦使用；3.李维荣立即向李计芬、李计伦支付2016年至2018年度租金折合3888元（810斤稻谷/年×3年×1.6元/斤）；4.李维荣承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、担保费、邮件费、公告费）。其中，由李计芬、李计伦预交的案件受理费、诉讼财产保全费，请求法院直接退回给李计芬、李计伦。一审法院认定事实：在1993年期间，李计芬、李计伦将其承包的位于肇庆市高要区*************圳片土地合计0.81亩租给李维荣使用，双方虽然没有签订书面的租赁合同，但口头约定每年租金为1000斤稻谷/亩，出租的0.81亩土地每年租金即810斤稻谷，如用金钱支付则按当年稻谷的价格进行折算。李维荣租赁上述土地后，于上世纪九十年代后期在案涉土地上建设了简易砖木结构的房屋，用于经营花生厂。直至2016年，李计芬、李计伦拒收李维荣支付的租金，并于2018年5月31日书面告知李维荣要求解除双方的租赁合同，取回所租赁的土地，但李维荣不同意解除租赁合同。此后，双方在莲塘镇综治办的组织下进行协商调解，因双方争议较大，未能达成一致意见，肇庆市高要区**镇维护稳定及社会治安综合治理办公室向李计芬发出《关于李计芬与李维荣的矛盾纠纷情况告知书》，该告知书载明：“你所反映的自家菜地租赁十几年建设花生厂，现在因你要求不再租赁给承包商李维荣，但李维荣不予归还的问题。经过镇综治中心、镇国土所、驻村工作组多次组织双方进行调解，仍无法达成调解协议，现只能通过司法途径解决。根据《信访条例》第十四条‘对依法应当通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的投诉请求，信访人应当依照有关法律、行政法规规定的程序向有关机关提出’的有关规定，请你到人民法院通过诉讼途径解决”。李计芬、李计伦遂起诉至一审法院。另查明，案涉土地的承包方式为家庭承包，由李计芬户和李计伦户承包，李计芬和李计伦分别是户主，其家庭成员均明确表示对李计芬、李计伦出租案涉地块给李维荣及李计芬、李计伦本次起诉的诉讼请求、事实和理由无异议，还表示由李计芬和李计伦作为代表提起诉讼即可，无需参加诉讼，并愿意承担本案的法律后果；肇庆市高要区**********经济合作社社长李广球认为李维荣是大概在1993年租赁案涉土地的。还查明，案涉土地已被相关部门调整为村镇建设用地。案涉土地于村镇建设用地之中，在庭审中李维荣确认案涉土地属村镇建设用地，而李计芬、李计伦在庭审结束后也通过书面确认案涉土地属村镇建设用地。此外，2019年6月20日，李维荣向一审法院请求给予两个月时间双方进行庭外协商；次日，李计芬、李计伦也表示有调解意向，请求一审法院给予两个月时间双方进行庭外协商，但逾期后，双方仍未能达成一致意见。一审法院认为：本案是李计芬、李计伦主张解除其与李维荣之间口头约定的租赁土地而引起的纠纷，属租赁合同纠纷。对李计芬与李计伦将其家庭承包的肇庆市高要区*************圳片0.81亩土地出租给李维荣用于建设厂房经营花生厂，并约定租金为810斤稻谷每年（可折算为金钱支付）的口头协议，有李计芬、李计伦提交的农村土地承包经营权证二份、肇庆市高要区******民委员会出具的证明、一审法院对李计芬、李计伦家庭成员所作的询问笔录及其出具的声明等证据及庭审笔录在案为证，且肇庆市自然资源局高要分局出具的复函及所附材料充分说明双方所租赁土地目前的土地规划是村镇建设用地，没有违反法律强制性规定，故一审法院确认上述口头协议为合法有效的合同。现李计芬、李计伦要求解除双方的租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，李计芬、李计伦与李维荣的租赁合同并没有采用书面形式，只是口头的协议，对其租赁期限应视为不定期租赁，李计芬、李计伦可以随时解除合同，而李计芬、李计伦在2016年已拒收李维荣的租金，应视为解除合同的意思表示，并在2018年5月31日向李维荣书面提出解除租赁合同，其已在合理期限前通知了李维荣，故一审法院对李计芬、李计伦要求解除其与李维荣的租赁合同关系予以支持。对李维荣提出李计芬、李计伦作为本案诉讼当事人的原告主体不适格，应依法驳回李计芬、李计伦的起诉；其不存在逾期支付租金的行为，不构成根本违约，李计芬、李计伦不能行使合同解除权的答辩意见不予采纳。关于李计芬、李计伦要求李维荣将案涉土地恢复至可耕作土地的原状返还给其的诉讼请求，一审法院认为，上述已确认双方的口头协议合法有效，案涉土地目前的规划为村镇建设用地，已不是耕作的农田，且李计芬、李计伦在得知李维荣在案涉土地上建设厂房后，在十多年时间里并没有提出异议，应视为其已经默许李维荣在案涉土地上建设厂房，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，对李计芬、李计伦要求李维荣将案涉土地恢复至可耕作土地的原状返还给其的诉讼请求不予支持，李维荣只需按村镇建设用地的状态返还给李计芬、李计伦。李维荣应在返还案涉土地前自行拆除其所建的房屋。关于李计芬、李计伦要求李维荣支付2016年至2018年的租金折合3888元（810斤稻谷/年×1.6元/斤×3年）的诉讼请求，一审法院认为，上述一审法院已确认双方的口头协议合法有效，双方的口头协议约定租金为810斤稻谷/年（可折算为金钱给付），且庭审中李维荣确认2011年至2015年每年租金为1296元，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及第一百零九条的规定，李维荣应按约定向李计芬、李计伦支付租金，故一审法院对李计芬、李计伦要求李维荣支付2016年至2018年的租金折合3888元（810斤稻谷/年×1.6元/斤×3年）的诉讼请求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定,判决如下：一、解除李计芬、李计伦与李维荣的租赁合同。二、李维荣于该判决发生法律效力之日起三个月内将其向李计芬、李计伦承租的合计0.81亩土地（李计芬、李计伦所承包的位于肇庆市高要区*************圳片土地）按村镇建设用地的状态返还给李计芬、李计伦，并在返还上述土地前自行拆除其所建的房屋。三、李维荣于该判决发生法律效力之日起十日内将2016年至2018年的租金3888元支付给李计芬、李计伦。四、驳回李计芬、李计伦的其他诉讼请求。一审案件受理费425元（李计芬、李计伦已预交），由李维荣负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明：李计芬提供的《农村土地承包经营权证》中载明承包方家庭成员包括：李计芬、邓三妹、李旭良、邓秀玲及三名未成年孙子孙女；李计伦提供的《农村土地承包经营权证》中载明承包方家庭成员包括：李计伦、慕容群珍、李旭周、李旭醒、李曼平。2019年11月20日，李计芬的家庭成员邓三妹、李旭良、邓秀玲及李计伦的家庭成员慕容群珍、李旭周、李旭醒、李曼平到一审法院接受调查，明确表示对李计芬、李计伦作为代表提起本案诉讼无异议，其他家庭成员无需参加诉讼并愿意承担本案的法律后果。一审诉讼中，经一审法院释明，对于李维荣认为会造成的损失应如何处理，李维荣明确表示若造成损失将另案处理。二审法庭调查中，李维荣与李计芬、李计伦均确认案涉土地上所建的房屋至今没有办理报建手续。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.李计芬、李计伦作为原告的主体资格问题；2.案涉租赁合同是否应当解除；3.租赁合同解除后案涉土地上的房屋应当如何处理。关于李计芬、李计伦作为原告的主体资格问题。案涉出租的土地虽然为家庭承包，但经一审法院调查核实，李计芬的全体家庭成员及李计伦的全体家庭成员明确表示对李计芬、李计伦作为代表提起本案诉讼无异议，其他家庭成员无需参加诉讼并愿意承担本案的法律后果。故一审法院认定李计芬、李计伦作为原告的主体适格，理据充分，本院予以维持。一审法院对原告主体资格的审查属于程序性审查，一审庭审后法院为核实主体资格所作的调查笔录未当庭质证并无不当，李维荣据此上诉主张一审判决程序违法，缺乏理据，本院不予采纳。关于案涉租赁合同是否应当解除的问题。李计芬、李计伦与李维荣之间订立的口头租赁协议，双方均予以认可，系双方的真实意思表示，且案涉土地已经被相关部门调整为村镇建设用地，其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，由于双方没有订立书面的协议，对出租期限没有明确约定，应视为不定期租赁。出租人可以随时要求解除合同。本案中，李计芬、李计伦在2016年已拒收李维荣的租金，应视为解除合同的意思表示，并在2018年5月31日向李维荣书面提出解除租赁合同，其已在合理期限前通知了李维荣，故一审判决对李计芬、李计伦要求解除其与李维荣的租赁合同关系予以支持，理据充分，本院予以维持。李维荣上诉主张其承租的相邻土地的其他出租人仍同意其继续租赁，该事实不影响本案租赁关系的解除，对其上诉主张，本院不予采纳。关于租赁合同解除后案涉土地上的房屋应当如何处理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，案涉土地已经被相关部门调整为村镇建设用地，一审法院判决李维荣按照村镇建设用地的状态返还给李计芬、李计伦，理据充分，本院予以维持。至于案涉土地上李维荣建设的简易砖木结构的房屋，已经使用二十多年，且未依法办理报建手续。双方的租赁关系解除后，一审判决李维荣应在返还案涉土地前自行拆除其所建的房屋，并无不当，本院予以维持。诉讼中，李维荣未提供充分证据证明因案涉租赁合同解除其受到的损失，也未提出反诉，且经一审法院释明，李维荣亦明确表示造成损失的另案处理。若李维荣认为因案涉租赁合同解除造成其损失的，可以另循其他合法途径解决。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，李维荣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人李维荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 桑审 判 员  唐 强审 判 员  陈卓杰二〇二〇年六月十五日法官助理  梁博嘉书 记 员  魏珍珍