山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终446号上诉人（原审原告）：李清山，女，1954年10月10日出生，汉族，太原铁路公安处退休职工，住太原市。委托诉讼代理人：董文明（系李清山配偶），男，1950年2月1日出生，汉族，大秦物流公司退休职工，住太原市。被上诉人（原审被告）：太原铁路房建有限公司（原名称为山西华泰逸居物业管理有限公司），住所地太原市杏花岭区建设北路532号7幢。法定代表人：邱林，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张宇，男，1984年2月12日出生，汉族，太原市杏花岭区杏花岭法律服务所法律服务工作者,住太原市杏花岭区建设北路102号5号楼1单元15号。被上诉人（原审被告）：太原市怡安居物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区菜园街36号602室。法定代表人：姜国栋，董事长。委托诉讼代理人：高颖，女，1978年9月11日出生，汉族，该公司杏花岭分公司副总经理，住太原市迎泽区水西关南街省供销宿舍1号楼1单元101室。被上诉人（原审被告）：太原铁路地产置业有限公司，住所地太原市杏花岭区建设北路426号院24幢。法定代表人：李铁，董事长。委托诉讼代理人：晋丹雅，女，1992年2月6日出生，汉族，该公司助理经济师，住山西省太原市杏花岭区建设北路煤厂小区0号楼2单元12号。上诉人李清山因与被上诉人太原铁路房建有限公司、太原市逸安居物业管理有限公司、太原铁路地产置业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初4302号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李清山上诉请求：1.撤销原审民事判决;2.判定被上诉人华泰公司与上诉人签订的《太铁迎晖苑前期物业管理服务协议》为无效合同;3.一、二审诉讼费全部由被上诉人承担.事实与理由：一是协议主体不适格；二是协议没有合同标的。另外，协议存在免责和欺诈条款。具体如下：一、原判决认定案涉协议主体适格，却没有提供法律依据。原判决认定中国铁路太原局集团有限公司作为建设单位，可以选聘物业服务企业承担前期物业管理是错误的。二、原判决对重要的争议焦点置之不理，实质是以“拒绝裁判”的方式掩盖真相本案争议的一个重要焦点应当是：案涉协议没有对物业构成的具体情况予以界定，是否说明合同无效。三、原判决认定案涉协议对上诉人有约束力，是适用法律错误。四、原判决认定中国铁路太原局集团有关方面与被上诉人华泰公司签订的《前期物业服务合同》对上诉人具有约束力，但上述认定是采用对法律断章取义的方式，且违反“不告不理”原则。五、原判决以另案判决为证据，认定案涉协议“系双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性规定”，却不顾上诉人有相反证据足以推翻的事实。六、原判决认定案涉协议“自签订后也得到实际履行”没有提供证据，且违反“不告不理”原则。七、原判决认定被上诉人怡安居公司和被上诉人太铁置业公司“不符合起诉条件”理由不实，更没有证据，或只有虚假证据。综上所述，上诉人请求太原市中级人民法院对本案进行审查并依法改判，以维护上诉人合法权益。太原铁路房建有限公司辩称，上诉人李清山主张无效的《前期物业管理服务协议》中，中国铁路太原局集团有限公司是建设单位，其所设太原铁路局职工集资建设经济适用房指挥部选聘山西华泰逸居物业管理有限公司并签订《前期物业管理服务协议》，符合前期物业服务的适用情形，并未违反我国任何强制性效力性规定。生效的（2019）晋01民终2471号民事判决书已经认定上述协议是上诉人李清山与山西华泰逸居物业管理有限公司签订的合法有效协议，不存在无效的问题。上诉人李清山提到的协议主体错误、内容及目的违法、是在受骗和受胁迫的情形下签订的协议，是上诉人自己错误理解法律条文，且没有任何证据的情况下提出的主张，没有事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。太原市怡安居物业管理有限公司辩称，同意被上诉人太原铁路房建有限公司的意见，我方于2019年1月1日承接该物业项目，上诉人李清山从2019年1月1日起至今欠缴物业费2392元，水费也一直从2019年5月31日起至今欠缴，上诉人李清山没有履行先行缴纳义务，故无权提起本案诉讼。太原铁路地产置业有限公司辩称，一、根据前期立项等文件(原审证据1-9),太铁迎晖苑项目的建设主体为太原铁路局职工集资建设经济适用房指挥部。二、根据前期物业服务合同,甲方(委托单位)为太原铁路局职工集资建设经济适用房指挥部。太原铁路局职工集资建设经济适用房指挥部为中国铁路太原局集团有限公司下属部门,不是独立法人,对外承担法律责任的主体是中国铁路太原局集团有限公司。太原铁路局职工集资建设经济适用房指挥部与物业公司（华泰逸居物业管理有限公司）签署的前期物业服务合同,完全符合国务院《物业管理条例》第21条的规定。三、山西华泰逸居物业管理有限公司和上诉人李清山签订的《太铁迎晖苑前期物业管理服务协议》不能因为有前期二字就被业主认为是国务院《物业管理条例》第21条规定的“前期物业服务合同”,从而主张主体不适格。《太铁迎晖苑前期物业管理服务协议》是双方之间权利与义务的约定,系双方真实的意思表示,不违反法律法规的效力性规定。同时前期二字并不会影响合同的效力。四、根据《中标通知书》《委托书》《前期物业服务合同》，中国铁路太原局集团有限公司作为建设单位通过招标,与中标的华泰逸居物业管理有限公司签署了前期物业服务合同,委托华泰逸居物业管理有限公司对太铁迎晖苑小区进行前期物业管理服务,程序合法。五、上诉人李清山购买房屋和签订前期物业服务协议,均出于本人真实的意思表示。因上诉人李清山捏造事实,诬告我公司与华泰逸居物业管理有限公司,对我公司商誉造成恶劣影响,我公司保留对上诉人李清山追究相关法律责任的权利。综上，请求太原市中级人民法院驳回上诉人李清山的上诉请求。李清山向一审法院起诉请求：1．判令李清山与华泰公司之间签订的《前期物业管理服务协议》为无效合同；2．本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2014年12月18日，李清山与华泰公司签订《太铁迎晖苑业主入住相关协议》，该协议中包含四部分：第一部分《前期物业管理服务协议》，第二部分《房屋装饰装修协议》，第三部分《消防协议》，第四部分《业主入住相关协议》签认。其中《前期物业管理服务协议》中就太铁迎晖苑高层住宅小区前期物业管理服务约定了双方的权利和义务、收取费用说明、物业管理费主要用途及服务内容、违约责任及其他事项等。协议签订后，被告华泰公司对太铁迎晖苑高层住宅小区提供物业服务。另查明，太铁迎晖苑棚户区改造项目建设单位为中国铁路太原局集团有限公司（原为太原铁路局），中国铁路太原局集团有限公司所设的下属职能部门太原铁路局职工集资建设经济适用房指挥部对太铁迎晖苑小区的前期物业服务进行招标活动，确定华泰公司为中标人，委托华泰公司对太铁迎晖苑小区进行前期物业管理服务，并与华泰公司签订了《前期物业服务合同》。还查明，李清山曾于2019年1月15日将华泰公司诉至本院，请求判令李清山与华泰公司签订的《前期物业管理服务协议》的第二条之二中的第2款违法、无效；《太铁迎晖苑前期物业管理服务协议》的第四条之二（服务内容）中的第（一）项违法、无效；判令按李清山损失的三倍进行赔偿，赔偿金额为5501．1元以及全部诉讼费由被告负担。该案经本院作出的（2019）晋0107民初299号及太原市中级人民法院作出的（2019）晋01民终2471号民事判决书，判决驳回李清山要求确认协议第二条之二中的第2款及第四条之二（服务内容）中的第（一）项条款无效的诉讼请求。李清山再次诉至本院，要求确认其与华泰公司之间的《前期物业管理服务协议》无效。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，中国铁路太原局集团有限公司作为建设单位，可以选聘物业服务企业承担前期物业管理。中国铁路太原局集团有限公司所设的太原铁路局职工集资建设经济适用房指挥部将物业服务事宜委托给华泰公司并签订《前期物业服务合同》，华泰公司再与李清山签订《前期物业管理服务协议》，符合前期物业服务的适用情形，法律法规并无禁止性规定。且李清山与华泰公司签订的《前期物业管理服务协议》在太原市中级人民法院作出的（2019）晋01民终2471号生效民事判决书本院认为中已认定，涉案《前期物业管理服务协议》是对双方之间权利和义务的约定，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性规定，并对李清山主张协议部分条款第二条之二中的第2款及第四条之二（服务内容）中的第（一）项条款无效的诉讼请求不予支持。因此，该协议对李清山与华泰公司具有约束力，双方自签订后也得到实际履行。李清山主张协议主体、内容及目的违法、其属于被骗和被迫在协议上签名却未能提供相应的证据，故对其要求确认《前期物业管理服务协议》无效的主张，理由和证据不足，本院不予支持。李清山对怡安居公司及太铁置业公司提起诉讼，但没有明确的诉讼请求，并不符合起诉的条件。综上，依照《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回李清山的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由李清山负担。本院二审期间，上诉人李清山提交了一份《住宅质量保证书、住宅使用说明书》，用以证明案涉房产的建设单位是太原铁路地产置业有限公司。被上诉人太原铁路房建有限公司对该份证据的真实性认可，但对合法性、关联性不认可，认为其反映的不是真实客观情况，建设单位应当以招投标手续及建设施工合同进行判断；该证据有可能出现了偏差，不能证明实际建设单位，因为该证据的出具时间是在建设施工项目完成之后。被上诉人太原市怡安居物业管理有限公司对该证据的真实性认可，但认为该证据同上诉人李清山要求解除服务协议无关。被上诉人太原铁路地产置业有限公司对该证据的真实性认可，但认为该证据上署名的建设单位（即己方）是2014年7月29日才成立的，原名称是山西铁诚房地产开发有限公司。被上诉人太原市怡安居物业管理有限公司向本院提交了2018年6月21日太原市铁路职工家属区“三供一业”物业分离移交协议、2018年12月6日太原市铁路职工家属区物业管理职能分离移交补充协议，用以证明其接管案涉小区物业服务是合乎法规的。上诉人李清山对以上两份证据的真实性、关联性不认可，认为签订方没有业主，与业主没有关系，物业服务应遵守国务院物业管理条例的规定。被上诉人太原铁路房建有限公司对以上两份证据的真实性、合法性认可，对其关联性认为仅仅能证明被上诉人太原市怡安居物业管理有限公司对涉案小区承担物业管理职能。被上诉人太原铁路地产置业有限公司对以上两份证据的真实性认可，但认为与己方无关，不发表意见。被上诉人太原铁路地产置业有限公司向本院提交了两份证据，证据1.情况说明一份，用以证明住房使用说明书及住宅质量保证书上建设单位的签章是由于工作失误导致，该签章单位系案涉小区建成后才成立，并非实际建设单位，建设单位的认定应当根据招投标文件、建设工程施工合同确定。证据2.山西省建设工程施工合同二份，用以证明案涉小区的建设单位是太原铁路局，不是被上诉人太原铁路地产置业有限公司。上诉人李清山对以上两份证据的真实性认可，但不认可其合法性，认为建设单位应由政府主管机关认定，建设单位应该是己方提交证据上显示的太原铁路地产置业有限公司，太铁内部的相关规定不符合太原市建设委员会的规定，故不合法。被上诉人太原铁路房建有限公司对以上两份证据的真实性、合法性、关联性均认可，认为建设工程的建设单位只能是土地使用权人，因此一审法院认定的建设单位是准确的，住房使用说明书及住宅质量保证书不能作为认定建设施工项目的建设单位的依据，若存在盖章主体错误，属于效力待定，由实际建设单位盖章加以追认效力，不影响本案审理，并且以上证据与我方证明观点一致。被上诉人太原市怡安居物业管理有限公司对以上证据的真实性、合法性认可，但认为与己方无关，不发表其他意见。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人李清山的诉讼请求为:要求确认其与被上诉人太原铁路房建有限公司（原名称为山西华泰逸居物业管理有限公司）签订的《前期物业管理服务协议》无效。故本案应围绕《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定审查案涉服务协议是否存在合同无效的法定情形，即1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。经审查，双方当事人对案涉《前期物业管理服务协议》的真实性均不持异议，且已实际履行，该合同并不存在无效的以上五种法定情形；并且该《前期物业管理服务协议》已经（2019）晋01民终2471号生效民事判认定为“不违反法律法规效力性规定”，故一审法院驳回李清山关于确认《前期物业管理服务协议》无效的主张，并无不当。另外，关于上诉人李清山主张案涉协议系格式条款无效的上诉意见，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故上诉人李清山提出“案涉协议中关于服务内容的条款只谈服务标准，条款内容与条款名称不符”的上诉意见，并非法定的格式条款无效情形，该上诉意见本院不予采信。综上所述，李清山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李清山负担。本判决为终审判决。审判长 申延艳审判员 王丰毅审判员 刘补年 二〇二〇年六月十九日书记员 李梦莹