山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4696号 上诉人（原审被告）：青岛创旭文化发展有限公司，住所地：青岛市崂山区海尔路180号大荣中心。 委托诉讼代理人：梁小凤，广东洛亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓航，广东洛亚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：青岛凯德新都心商用置业有限公司，住所地青岛市市北区黑龙江南路16、18号。 法定代表人：袁嘉骅，董事长。 委托诉讼代理人：包玺，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周重骏，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛创旭文化发展有限公司（以下简称创旭公司)因与被上诉人青岛凯德新都心商用置业有限公司（以下简称凯德新都心公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4314号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人创旭公司上诉请求：1.撤销(2019)鲁0203民初4314号判决书的第二项判决即“被告青岛创旭文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付青岛凯德新都心商用置业有限公司违约金372669元”，改判上诉人支付违约金10万元；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人的实际损失计算过高，同时一审法院将违约金总额调整为损失的1.3倍也过商；二、被上诉人未经许可强制拆除、清退其店内设备已经造成上诉人高达600万元的损失，而被上诉人仍然要求上诉人支付违约金372669元，这对上诉人是极大的不公平与不合理，也是难以承受的，请求人民法院将被上诉人的损失作为调整违约金的重要因素予以考虑，将违约金总额酌情调整到10万元。 被上诉人凯德新都心公司辩称，一、上诉人创旭公司应依据双方签订的合同的约定承担违约责任，合同约定的违约金并不存在过高情形；二、一审法院认定的违约金不足以弥补被上诉人的实际损失；三、上诉人提出的空置租金损失不足三个月与事实不符。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据。 凯德新都心公司向一审法院起诉请求：1.创旭公司支付拖欠的租金21881.17元、物业管理费60223.43元、POS机使用费308.06元，各项费用共计82412.66元;2、创旭公司承担至实际支付租金、物业管理费、POS机使用费等各项费用之日止的逾期付款违约金(暂计算至2019年3月12日为5768.87元);3、创旭公司交还房屋并承担至实际交还之日止的违约金(暂计算至2019年3月12日为313759.86元);4、创旭公司办理工商注销手续，并承担至实际注销之日止的违约金(暂计算至2019年3月12日为66054.71元);5、创旭公司承担合同解除违约金475640.4元;6、诉讼费由创旭公司承担。事实与理由：双方于2016年3月29日签订《房屋租赁合同》，约定创旭公司承租位于青岛市市北区黑龙江南路16、18号“凯德MALL新都心，青岛”03层16A17号房屋，合同同时约定了租赁期限、租金、物业管理费、POS机使用费、违约金、保证金等事项。创旭公司在承租期间拖欠原告租金、物业管理费、POS机使用费等，经原告多次催要无果，严重违约，凯德新都心公司有权依据合同约定解除与创旭公司签订的《房屋租赁合同》，并要求创旭公司支付违约金。故凯德新都心公司向创旭公司发出通知，解除与创旭公司之间的租赁合同。创旭公司拖欠租金、物业管理费、POS机使用费等的行为已严重侵害凯德新都心公司的合法权益。 一审法院认定事实：2016年3月29日双方签订房屋租赁合同，约定创旭公司承租位于青岛市市北区黑龙江南路16、18号“凯德MALL新都心，青岛”03层16A17号房屋，租赁期限自2016年6月30日至2024年6月29日，合同约定了各年度租金标准、物业费标准。合同第10.2条约定，创旭公司逾期支付租金等，每逾期一日应按逾期款项的0.1%支付违约金。第21.5条约定，如合同提前终止，创旭公司应向凯德新都心公司交还房屋，逾期不交还房屋，凯德新都心公司有权要求创旭公司按照每日每平方米10.65元标准支付逾期腾房期间的房屋占用费。第21.12条约定，创旭公司应于合同解除后三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向凯德新都心公司支付相当于每平方米10.65元的违约金。合同第12.2条约定，如创旭公司逾期支付租金等超过一个月，凯德新都心公司有权书面通知创旭公司解除合同，创旭公司已付租金、租赁保证金等费用均不予退还，同时创旭公司还应支付凯德新都心公司相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的违约金。第13.2条约定，创旭公司未按期交还房屋满七日，凯德新都心公司有权自行开锁腾空房屋，并不承担责任。合同签订后，创旭公司向凯德新都心公司支付租赁保证金80000元。凯德新都心公司将房屋交付创旭公司使用。创旭公司支付租金、物业费等至2018年12月31日。创旭公司欠付凯德新都心公司2019年1月1日至2月1日租金21881.17元、物业管理费60223.43元、POS机使用费308.06元，共计82412.66元。2019年1月凯德新都心公司向创旭公司发出欠费催促函，要求创旭公司于2019年1月21日前补交拖欠的费用。2019年2月1日凯德新都心公司向创旭公司发出解除租赁合同通知书，内容为因创旭公司欠付2019年1月的租金、物业管理费、POS机使用费等，经催促仍未支付，故通知创旭公司自2019年2月1日起解除合同等。2019年2月14日凯德新都心公司向创旭公司发出收回商铺通知函，通知创旭公司于2019年2月28日停止经营、腾空并交还房屋等。创旭公司自述因凯德新都心公司给停电，创旭公司于2019年2月初从涉案房屋搬走，因有需要拆装的部分，故于2019年3月30日全部搬走。凯德新都心公司自述于2019年2月中旬至3月31日期间委托案外人山东世德建设有限公司对涉案房屋内创旭公司原装饰、装修进行拆装，花费101895.27元。对此凯德新都心公司提交与该公司签订的小型装饰装修工程施工合同及该公司出具的增值税专用发票予以证明。凯德新都心公司于2019年4月19日将涉案商铺另行对外出租。创旭公司曾于2016年6月在涉案房屋地址上登记注册“青岛创旭文化发展有限公司凯德店”，至诉讼期间尚未注销。 一审法院经审理认为：当事人双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。现创旭公司欠付凯德新都心公司2019年1月租金、物业管理费等共计82412.66元，凯德新都心公司要求创旭公司支付该费用，创旭公司对此亦无异议，一审法院予以照准。创旭公司欠付租金等费用超过一个月，根据双方合同约定，凯德新都心公司有权解除合同。凯德新都心公司于2019年2月1日向创旭公司发出解除合同通知，创旭公司也已收到该通知，双方合同解除。根据合同约定，创旭公司欠付租金等费用、逾期腾还房屋、逾期办理工商登记注销手续，均需向凯德新都心公司支付违约金，因创旭公司违约解除合同，创旭公司也需向凯德新都心公司支付违约金。凯德新都心公司据此计算的违约金总额为86万余元。从创旭公司违约行为给凯德新都心公司造成的实际损失来看，主要为另行对外出租房屋期间房屋空置的租金等损失246312元（82104元×3），拆除上诉人创旭公司装饰、装修的费用损失101895.27元。《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此规定，双方合同约定的违约金总额显然过分高于因创旭公司违约给凯德新都心公司造成的损失，故一审法院据此调整违约金总额为损失的1.3倍，即452669元[（246312元+101895.27元）×1.3]。凯德新都心公司曾向创旭公司支付保证金80000元，扣除该笔费用后，创旭公司尚需支付凯德新都心公司违约金372669元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审法院判决：一、创旭公司于判决生效之日起十日内支付凯德新都心公司租金、物业费、POS机使用费共计82412.66元；二、创旭公司于判决生效之日起十日内支付凯德新都心公司违约金372669元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13236元，凯德新都心公司负担6618元，创旭公司负担6618元，于判决生效之日起十日内履行。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案各方争议的焦点问题是：一审法院判决上诉人创旭公司支付违约金372669元是否过高。具体分析如下：上诉人创旭公司自2019年1月起欠付租金及物业管理费，已构成违约。依据合同约定，被上诉人凯德新都心公司有权解除合同并主张上诉人创旭公司承担违约责任。双方合同对违约责任做了明确约定，仅因一方违约导致合同解除，违约方所需承担的违约金即相当于六个月租金和物业管理费之和。一审法院根据合同约定，并结合搬迁及拆除有关装修的实际支出和涉案房屋闲置的时间，对违约金进行了调整，不违反法律规定。故上诉人创旭公司关于违约金过高的上诉请求，本院不予支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，上诉人创旭公司负有返还租赁房屋的义务，在上诉人创旭公司未自行恢复原状的情况下，被上诉人拆除有关设施且及时对外出租系其止损行为，符合双方利益。上诉人虽主张被上诉人凯德新都心公司给其造成600万元损失，但并未提供证据予以证明，故本院对上诉人创旭公司的该项上诉主张亦不予支持。 综上，上诉人创旭公司的上诉理由不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13236元，由上诉人青岛创旭文化发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年六月十九日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨