山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初49号   原告：唐某1，男，1957年8月17日生，汉族，山西省晋城市人，现住山西省晋城市。   委托诉讼代理人：魏某、张某1，山西弘毅律师事务所律师。   被告：晋城市城区钟家庄街道办事处花园头社区居委会，住所地山西省晋城市城区，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：张某2，任社区居委会主任。   委托诉讼代理人：张某3，该社区居委会书记。   原告唐某1与被告晋城市城区钟家庄街道办事处花园头社区居委会（以下简称“花园头社区居委会”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2019年7月11日作出（2019）晋0502民初1368号民事判决书，判决被告花园头社区居委会以2003年的房屋市场价出卖给原告唐某1安置住房一套。判后，被告花园头社区居委会不服，向晋城市中级人民法院提起上诉，晋城市中级人民法院经审理认为原审基本事实认定不清、适用法律有误，于2019年10月25日作出（2019）晋05民终1266号民事裁定：一、撤销晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初1368号民事判决；二、本案发回晋城市城区人民法院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐某1及其委托诉讼代理人魏某、张某1、被告花园头社区居委会的法定代表人张某2及其委托诉讼代理人张某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告唐某1向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告履行2003年5月14日所写的保证书中的承诺，以房屋建筑价补偿给原告安置住房一套，价值150000元；变更该项诉请为：请求法院依法判决被告履行2003年5月14日所写的保证书中的承诺，以原村小组指定的标准(《花园头被拆迁户安置楼工程标准及办法》中800元/㎡计算)给原告安置住房一套；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2003年期间，市政府为了解决下属单位办公场所，修建计委项目科研基地，与原花园头村民小组协商，占用我村土地，市政府拆迁办与花园头村民小组于2003年5月11日与被拆迁户办理了拆迁协议，原告的住宅共504.9平方米在拆迁范围内，按当时的回迁办法应当给原告安置三套住房，但只给原告安置了两套各130平方米的住宅楼，另一套房因房源紧张无法兑现。村民小组于2003年5月14日给原告出具了一份保证书，载明在以后旧村改造修建住房时，优先给原告以房屋建筑价补偿安置一套住房，现在旧村已改造，棚户区基本上已拆迁完毕，原告找村委解决上述约定住房无果，为维护原告的合法权益，故诉至法院。   被告花园头社区居委会辩称：1、驳回被答辩人诉讼请求；2、诉讼费由被答辩人承担。事实和理由：一、根据中共晋城市城区区委办公室城办发（2003）40号文件精神。2004年后半年在花园头自然村、太行北路居委会和凤展居委会的基础上组建花园头社区居委会，同时撤销花园头村民小组。2018年根据中央、省、市、区农村集体产权制度改革的文件精神要求，对原花园头村原村民进行经济组织成员身份认证，对原花园头村集体资产进行清产合资，实行股权量化、分配到人，成立了花园头社区股份经济合作社，花园头村原来的一切资金、资产由花园头社区股份经济合作社700多股民所有，花园头社区居委无权对股份经济合作社的资金、资产进行处分。花园头社区城中村改造是经晋城市人民政府2008第45次常务会批准，晋城市规划局出具花园头社区城中村改造回迁用地红线图，晋城市发改委下发（2009）498号文件等一系列程序。根据文件精神要求城中村改造632套回迁房只能用于城中村改造范围内的拆迁户安置分配。被答辩人的房屋不在本次城中村改造拆迁范围，不能分配回迁房。《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条、第三条明确了居委会的含义和任务，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众自治组织。其任务并不包括修建、出卖房屋给居民。2009年8月13日花园头社区和正华房地产公司签订的城中村改造协议也明确了双方的职责：花园头社区负责拆迁户的搬迁、回迁楼的分配和改造过程中的协调工作。正华房地产公司负责城改项目的手续办理、房屋拆迁、工程施工、资金筹集、房屋销售等。所以花园头社区居委会没有修建、出卖房屋的资格。被答辩人要求花园头社区居委会“履行2003年5月14日所写的保证书的承诺，以原村小组指定的标准（《花园头村被拆迁户安置楼工程标准及办法》中800元/㎡计算）给原告安置住房一套”。而保证书载明“村小组保证在以后旧村改造修建住房时，优先给唐某解决一套住房，价格按村小组制定的标准执行。”这里明确了村民小组改造修建房屋时再制定房屋价格，并没有按照2003年800元/㎡价格标准执行。时至今日，花园头村民小组已经撤销，实际实施花园头社区城中村改造项目的手续办理、工程施工、资金筹集、房屋销售等是正华房地产公司负责，所以旧村改造修建的出售住房价格只能由正华房地产公司指定。二、根据2003年的《拆迁安置补偿实施方案》和《花园头村被拆迁户安置楼工程标准及办法》被拆迁户的全部拆迁费用由市计委（现在的市发改委）统一支付给花园头村民小组用于回迁房修建，在回迁时按照实际回迁房屋面积做价、多退短补，与拆迁户结算。2003年5月6日被答辩人及其女儿唐某2和村民小组签订协议，面积共计504.9平方米（其中唐某395.9平米，唐某109平米），根据当时的拆迁补偿办法，共计折算325827.73元。本笔款项由计委转账到花园头村民小组账户。2003年8月被答辩人提前支取拆迁补偿款144833.13元。2004年分房时，被答辩人分得一单元201（折合116001.6元）和二单元101（折合105456元）两套住房，两套住房共折合221457.6元。三、被答辩人所指住宅504.9平方米，实际是被答辩人395.9平米，唐某2109平米。而2003年5月村民小组出具的保证书只是针对被答辩人的，而且保证书载明“被拆迁户唐某1在拆迁中未解决一套住房，因此村小组保证在以后旧村改造修建住房时优先给唐某1解决一套住房，价格按村小组制定的标准执行”。优先给被答辩人解决一套住房的前提是在拆迁中未解决一套住房，事实是2004年已经按照《花园头村被拆迁户安置楼工程标准及办法》给被答辩人分配了两套住房，所以现在无需再履行优先给被答辩人解决一套住房的约定。综上所述，花园头社区居委会没有修建、出卖房屋资格，更无权处分城中村改造回迁房。被答辩人在当年回迁安置时不但得到了两套住房，而且足额领取了拆迁补偿款。请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，诉讼费用由被答辩人承担。   本案的争议焦点为：原告诉请有无事实和法律依据？是否应当支持？   针对争议焦点，原告唐某1举证并陈述如下：   陈述：花园头社区居委会答辩中陈述2004年后半年花园头自然村太行北路居委会和凤展居委会三家共同组建花园头社区居委会，同时撤销花园头村民小组，花园头村民小组就是前面的花园头自然村，原属钟家庄村，花园头社区居委会承接了花园头村民小组的义务，因此，花园头社区居委会是兑现保证书的当事人。   1、计委项目科研基地工程房屋拆迁协议书两份（唐某1协议书复印件）；房屋拆迁摸底表及明细表三份；保证书一份。证明2003年5月11日，原告、唐某2与被告达成拆迁协议，原告的住宅共504.9平方米在拆迁范围，本来应当给原告回迁三套住房，但是只给了原告两套130平米的房屋。后来村委小组承诺以后优先给原告安置住房一套并出具了保证书。保证书中保证：（1）在旧村改造修建时优先给原告解决一套住房。（2）价格按村小组制定的标准执行。   被告花园头居委会质证称：真实性无异议，对证明目的有异议。给原告回迁三套住房不是事实，当时原告最后一家拆迁，原告不拆迁，200平米以上是两套住房，多出的平米补钱，唐某2和原告一共是504平米，两套住房和钱都已经兑现给原告了。   2、山西省晋城市城区人民法院作出的（2019）晋0502民初1368告民事判决书，其中第三页第二段，证人王某的证言。证明当时村民组织承诺给原告优先安排一套房屋，保证书承诺价格按照当时市场价格。   被告花园头村委会质证称：王某在法庭上说的和我们调查的不一样，实际上是迫于压力出具的保证书，原告是最后一套拆迁户。   3、2003年5月15日，花园头村被拆迁户安置楼工程标准及办法；晋城市项目研究基地工程拆迁安置补偿实施方案复印件，来源原一审被告提供的证据。证明当时工程总造价控制在每平米800元，及安置房售不超过每平米800元。   陈述：花园头村民小组给原告出具保证书的原因，在保证书中双方约定以后旧村改造修建住房时，现在花园头村进行城中村改造，在2018年11月花园头村对村民进行了第一次回迁安置，原告要求被告履行承诺条件已经成就。   被告花园头村委会质证称：无异议。   针对争议焦点，被告花园头居委会举证并陈述如下：   第一组证据：   1、中共晋城市城区区委办公室发（2003）40号文件（2004年底成立社区，撤销村民小组）复印件；2、中央、省、市、区关于农村集体产权制度改革的文件复印件。证明2018年根据中央、省、市、区关于农村集体产权制度改革的文件精神要求，对原花园头村村民进行经济组织成员身份认证，对花园头村集体资产进行了清产合资，成立了花园头社区股份经济合作社，花园头村原来的一切资金、资产有花园头社区股份经济合作社700多股民所有，花园头社区居委会无权对股份经济合作社的资金、资产进行处分。   原告唐某1代理人质证称：对第一组证据真实性无异议，恰恰证明花园头社区居委会承接了花园头村民小组权利义务，是本案适格主体。2018年花园头社区股份经济合作社与本案原告诉请无关。   第二组证据：   1、晋城市人民政府会议纪要（2008）45次复印件；2、城中村改造回迁用地红线图复印件；3、市发改委（2009）498号文件复印件。以上3项是城中村改造项目一系列政府审批文件的一部分。证明回迁楼全部用于拆迁户回迁安置，不能用于其他安置。   4、花园头居委与正华房地产开发有限公司签订的城中村改造协议书。证明社区负责拆迁的搬迁、回迁楼的分配和改造过程中的协调工作。正华负责城改项目的手续办理、工程施工、资金筹集、房屋销售等。   原告唐某1代理人质证称：对第二组证据1、2、3真实性无异议，对证明事项有异议，1、恰恰证明原告要求被告兑现保证书承诺的条件已成就，花园头村是旧村改造的实施主体；2、被告称回迁房的套数是632套，但未提供明细，不能证明该632套房屋已全部用于回迁安置；对证据4有异议，1、只能证明正华公司是花园头村旧村改造的合作主体而非改造主体。2、回迁安置房屋禁止销售，只能用于拆迁、回迁，如有剩余销售只能对花园头村民，不能对外销售。   第三组证据：   1、唐某、唐某拆迁合同。证明（唐某1 395.9平米，唐某2 109平米，共计504.9平米）保证书针对的是原告的395.9平米。   2、项目研究基地工程拆迁安置补偿实施方案。证明被拆迁面积200平米以下的安置一套房，200平米以上的安置两套房。被拆迁户的全部拆迁费用由计委统一支付花园头村民小组，由村民小组回迁时与被拆迁户结算。   3、花园头被拆迁户安置楼工程标准及办法。证明设立基本建设专户，凡拆迁补偿资金用于本工程建设的专项建设资金，实行专户储存。回迁时一并结清房款，长退短补，方可按安置序号挑选房屋。   4、2003-2005年回迁楼记账明细复印件。证明发改委统一支付给花园头村民小组用于回迁房修建的拆迁补偿款记录，各户在回迁时按照实际回迁房屋面积多退短补结算记录等。   5、安置楼分房交款、得款花名表。证明原告实际得两套房，得款，欠款明细。   6、花园头住宅楼分房选房表。证明原告实际得了两套房。   7、部分拆迁户得款表。证明原告在2003年8月支取拆迁费用144833.13元。   原告唐某1代理人质证称：对第三组证据真实性无异议，相互印证，恰恰能证明被告给原告出具保证书承诺优先解决回迁房的原因。1、从该组证据2003年拆迁原告和花园头村签订了拆迁补偿协议，面积是395.9平米，按照当时的回迁方案，200平米以上应该回迁2套房，原告应该得2套房屋，唐某2 109平米，应该得1套，一共3套，但从被告向法庭提供的证据来看，原告得了1套住房，唐某2得了1套房，基于原告和唐某2的父女关系，原告出面领取相关费用，但是这个费用针对原告和唐某2两个合同，原告在诉状中称原告获得两套房屋，是以家庭为单位陈述的，两份合同得到了两套房屋，当时村委给原告出具优先解决住房原因，另外，原告将多余面积以货币补偿领取补偿款和花园头村民小组给原告保证书中价格的约定，按每平米800元，也是印证的。恰恰能证明原告的诉请是正当合法的。   第四组证据：   1、协议书复印件；2、关于花园头社区城中村改造回迁房屋的说明；3、晋城市发改委文件复印件两份，编号分别为（2009）498号，（2017）181号；4、花园头社区城中村改造拆迁居民回迁面积明细；5、花园头社区未拆迁户明细表。证明和正华房地产在拆迁中各自的职责，正华负责房屋销售。回迁面积还比09年的时候增加了，中间规划改了好几次，楼层还降低了，房子也不够了。   原告唐某1代理人质证称：对第四组证据的真实性无异议，但是能够说明花园头社区居委会的剩余回迁房屋能够给原告解决遗留问题。2009年498号文件明确回迁面积是75222平米，远大于花园头实际需要安置的面积72298.55平米。2017年规划调整总面积并未发生变化，虽然讲其中4129平米变更为商业面积，但花园头社区居委会的利益更大化了，另外还增加了地下建筑面积三万余平米。因此居委以变更为由认为不具备回迁能力说法不成立。协议书是09年签订的，在第二条利益分配并不明确，要求提供双方利益分配方案。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据1客观真实，本院予以认可。提供的证据2系未生效的判决书，但其中的证言真实性予以认可。被告提供的证据客观真实，本院予以认可。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2003年4月，《晋城市项目研究基地工程拆迁安置补偿实施方案》规定：根据城市总体规划，晋城市政府在红星街北侧花园头村修建晋城市项目研究基地工程。在规划范围内需拆迁花园头村居民住宅16户及附属物，被拆迁户安置在花园头村5号消防站北侧。安置楼房设计为6层单元楼，设2个单元，24套房。此次房屋安置补偿标准为200平方米以下安置一套房，200平方米以上安置两套房。被拆迁户的全部拆迁费用，由计委统一支付花园头村民小组，由村民小组回迁时再与被拆迁户结算。原告唐某1及其女儿唐某2的房屋在此次拆迁范围内。   2003年5月10日，花园头村作为甲方、原告唐某1的女儿唐某2作为乙方签订《计委项目科研基地工程房屋拆迁协议书》一份，内容为：因计委项目科研基地工程建设项目，需拆迁乙方原有建筑物，经双方协商，就乙方安置补偿问题达成如下协议：拆迁房屋面积109平方米，补偿形式产权调换，房屋及附属物拆迁补偿费金额为80994.6元；过渡方式是自行过渡，临迁费4905元，搬家费400元。产权调换房屋先付搬家费、临迁费，房屋补偿费在回迁时与花园头村结算。产权调换的房屋由花园头村组织修建、安置、结算、管理。拆迁实施单位晋城市房屋拆迁公司在协议上盖章。   2003年5月12日，花园头村村民小组发布公告，内容如下：“市项目研究基地花园头村被拆迁户：市拆迁办、花园头村民小组已于2003年5月11日同被拆迁户办理了拆迁协议，拆迁补偿全部费用已由市项目研究基地给付花园头村民小组，各被拆迁户接通知后请于2003年5月15日到村民小组结算搬家费及临迁费，房屋补偿费用待安置用房确定后和回迁时一并结清。”   2003年5月14日，花园头村作为甲方、原告唐某1作为乙方签订《计委项目科研基地工程房屋拆迁协议书》一份，内容为：因计委项目科研基地工程建设项目，需拆迁乙方原有建筑物，经双方协商，就乙方安置补偿问题达成如下协议：拆迁房屋面积395.9平方米，补偿形式产权调换，房屋及附属物拆迁补偿费金额为244833.13元；过渡方式是自行过渡，临迁费7324元，搬家费400元。产权调换房屋先付搬家费、临迁费，房屋补偿费在回迁时与花园头村结算。产权调换的房屋由花园头村组织修建、安置、结算、管理。拆迁实施单位晋城市房屋拆迁公司在协议上盖章。   2003年5月14日，花园头村民小组组长王某向原告唐某1出具保证书一份，内容为：“被拆迁户唐某1由于在拆迁中未解决壹套住房，因此村小组保证在以后的村改造修建住房时，优先给唐某1解决壹套住房，价格按村小组制定的标准执行。王某，2003年5月14日。”钟家庄村花园头村民小组在该保证书上盖章。   2003年5月15日，《花园头村被拆迁户安置楼工程标准及办法》规定：此次拆迁安置楼工程总造价控制在800元/㎡以内，多余款项一次性付给安置户，不足部分在规定时间内由安置户一次性补齐。回迁时一并结清房款，长退短补，方可按安置序号挑选房屋。此次拆迁中，原告唐某1选定回迁房两套：一单元201室及二单元601室（后置换为二单元101室）。其主张该两套房屋一套为其本人所有，一套为其女儿唐某2所有。花园头住宅楼分房选房表上两套房子名字均在原告唐某1名下。原告唐某1及其女儿唐某2拆迁面积共计504.9平方米（其中唐某1 395.9平米，唐某2 109平米），根据拆迁补偿办法，共计折算325827.73元。原告唐某1被拆迁房屋建筑面积395.9㎡，拆迁面积补偿金额为243500.08元，附属物补偿1333.5元，扣除一套回迁安置房房款100000元，应得款为144833.13元。2003年8月，原告唐某1领取拆迁补偿款144833.13元。2004年分房时，原告唐某1及其女儿唐某2分得一单元201（折合116001.6元）和二单元101（折合105456元）两套住房，共折合221457.6元。该两套回迁房屋的差价40463元，由原告唐某1于2005年交纳。   另查明，2003年9月17日，晋城市城区区委办公室下达社区居委会改制通知，决定改制组建社区居委会。现花园头社区居委会由花园头自然村、太行北路居委会和凤展居委会的基础上组建而来，同时撤销花园头村民小组。   2008年12月21日，晋城市人民政府常务会议原则同意花园头城中村改造规划设计方案。2009年，晋城市发展和改革委员会核准花园头社区城中村改造回迁安置工程项目，总建筑面积75222平方米，全部用于回迁安置住宅用房，共632套。2009年8月13日，被告花园头社区居委会与晋城市正华房地产公司签订协议书，被告花园头社区居委会的职责是负责社区居民的分批按期搬迁、项目改造回迁楼的整体分配工作、改造过程中居民及相邻单位的协调工作、改造回迁房方案的确定等；晋城市正华房地产开发有限公司的职责是负责项目改造开发各项手续的办理和完善工作、项目改造开发的资金筹集和具体组织实施，包括房屋拆迁、工程招投标、工程施工、施工管理、质量安全管理、房屋销售等工作。2017年，因规划调整、增设地下车库及人防功能等情况，晋城市发展和改革委员会对晋城市花园头社区城中村改造回迁安置工程项目（调整）核准建设，地上建筑面积75222平方米，其中住宅面积70391平方米。   被告花园头社区居委会向本院提交有说明及此次城中村改造拆迁居民回迁面积明细、未拆迁户明细表。此次城中村拆迁改造，住宅应回迁面积为72298.55平方米，实际住宅回迁面积为70391平方米。目前已拆迁199户，应回迁61615.46平方米。未拆迁29户，应回迁面积10683.09平方米。原告唐某1不在此次回迁规划范围内。   本院认为，本案的争议焦点在于被告花园头社区居委会是否应当向原告唐某1补偿安置住房一套。原告唐某1举证有花园头村村民小组于2003年出具的保证书，用于证明村小组承诺在以后旧村改造修建住房时，优先解决住房一套，价格按村小组制定的标准执行。后花园头社区实施城中村改造，原告唐某1认为保证书中的条件现已成就，因此要求花园头居委按照当初承诺以《花园头村被拆迁户安置工程标准及办法》中800元/㎡的标准给原告安置住房一套。被告花园头社区居委会抗辩其没有修建、出卖房屋资格，更无权处分城中村改造回迁房，原告在当年回迁安置时不但得到了两套住房，而且足额领取了拆迁补偿款，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明后认为，首先，2003年计委项目科研基地工程建设项目拆迁安置补偿方式为产权调换，安置房、被拆迁房各作各价，多退短补，回迁时进行结算，原告唐某1在2003年拆迁房屋时，因客观原因虽未能回迁两套住房，但已足额领取了未回迁一套的拆迁补偿款。在2009年晋城市发展和改革委员会文件核准花园头社区城中村改造回迁并于2017年实施的花园头城中村拆迁改造过程中，原告唐某1不在拆迁安置规划范围内，根据被告花园头社区居委会提供的关于城中村改造回迁房屋的说明显示，此次城中村拆迁改造，住宅应回迁面积为72298.55平方米，但实际住宅回迁面积为70391平方米，花园头社区回迁后并无多余房屋可提供给原告唐某1安置；其次，此次回迁改造由被告花园头社区居委会和晋城市正华房地产公司合作，被告花园头社区居委会的职责是负责回迁房方案的确定和整体分配。房屋销售由晋城市正华房地产公司负责。被告花园头社区居委会作为居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性资质组织，其任务并不包括出卖房屋给居民。2003年被告花园头社区居委会前身花园头村民小组虽被赋予管理村集体财产的权力，但并不代表其负责人可以滥用权力，随意处置集体财产，其负责人王某在上述《保证书》中向原告承诺的在以后旧村改造情况下优先安置住房一套，并无证据证明已经过村民小组会议或村民代表会议的讨论通过。并且，随着经济的飞速发展，房地产市场价格快速升温，早已今非昔比。花园头社区居委会也已成立了社区股份经济合作社，实行股权量化，花园头社区的一切资金、资产由花园头社区股份经济合作社700多股民所有，被告花园头社区居委会无权对股份经济合作社的资金、资产进行处分。时过境迁，被告花园头社区居委会前身花园头村民小组负责人王某当时作出的保证书目前已无法实际履行。综上，原告唐某1的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，并经本院审委会讨论决定，判决如下：   驳回原告唐某1的诉讼请求。   案件受理费3300元，由原告唐某1负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 郭春平   人民陪审员 杨学东   人民陪审员 陈亚美     二〇二〇年六月二十四日   法官 助理 张 琪   书 记 员 常晓妹