重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0237民初1181号原告：刘发莉，女，1980年6月30日出生，汉族，户籍地重庆市北碚区，现住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：陶忠会（特别授权），重庆昊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶朝伍，重庆昊源律师事务所律师。被告：李孟锦，男，1978年3月21日出生，汉族，住重庆市巫山县。第三人：杨书才，男，1971年6月3日出生，汉族，个体工商户，现住重庆市巫山县。原告刘发莉与被告李孟锦、第三人杨书才确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月10日立案，依法由审判员谭林独任审判，审理过程中，杨书才于2020年5月11日向本院提出申请，认为该案的处理结果与其具有利害关系，请求作为第三人参与诉讼，本院予以准许。并于2020年5月19日依法适用简易程序对该案公开开庭进行了审理，原告刘发莉的委托诉讼代理人陶忠会、陶朝伍到庭，被告李孟锦，第三人杨书才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘发莉向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告刘发莉与被告李孟锦于2009年9月16日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、本案诉讼费用由被告负担。2020年4月20日原告增加诉讼请求：1、判决坐落于重庆市巫山县巫峡镇（现为高唐街道）广东中路401号（2号楼）第七层房屋归原告所有；2、判决被告李孟锦将位于重庆市巫山县巫峡镇广东中路401号（2号楼）第七层房屋协助过户登记到原告刘发莉名下。庭审中，原告将起诉状中第1项诉讼请求变更为依法判决确认原告刘发莉与被告李孟锦于2009年9月14日签订的《房地产买卖合同》无效，登记编号为（2009）买卖第xxxx号。事实及理由：2009年7月1日，原告和丈夫张涛与案外人姜平签订《房屋买卖合同》，案外人姜平自愿将坐落在重庆市巫山县高唐街道广东中路401号（2号楼）第七层房屋（以下简称该房屋）以总价值708888元的价格转让给原告和张涛。合同签订后，原告通过重庆农村商业银行转账支付姜平房款358888元，同年9月30日，原告通过姜平之夫幸坤仑支付房屋尾款350000元。2009年8月4日，在案外人姜平和巫山县巫峡初级中学的参与下，原告成为该房屋登记权利人并取得房屋产权[产权证号为314房地证（2009）字第XXXXXX号]。2009年8月，原告购得该房屋后因资金紧缺，欲在银行获取贷款。经原、被告协商后，由被告通过虚假购买该房屋，然后由被告顶名从银行按揭贷款400000元归原告使用，贷款由原告负责偿还。同年8月6日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《房地产买卖合同》，合同的主要内容为原告将其所有的位于巫山县巫峡镇广东中路401号2幢1单元第七层房屋（房屋所有权证号:314房地证（2009）字第XXXXXX号，面积285.22平方米）以680500元的价格出售给被告，于签约之日付价款280500元（实际未支付）。同年9月14日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）就该房屋又以256698元的价格另行签订一份《房地产买卖合同》，并将该合同在重庆市巫山县房地产管理所办理了备案登记，登记号:（2009）买卖第XXXX号。2009年9月17日，原告将该房屋过户登记到被告名下，产权证号为:314房地证2009字第XXXXXX号。2009年9月21日，被告（借款人）与中国银行股份有限公司重庆巫山支行（贷款人）签订《中国银行股份有限公司个人购房贷款合同》（编号:2009年渝山个住字第XXXX号），贷款400000元，贷款期限20年，用途为购买该房屋，并以该房屋在登记机关办理了抵押登记，贷款合同上借款人栏的联系电话为原告之夫张涛的手机号码（1399666XXXX）。后原告夫妇分别通过中国银行、中国工商银行、中国农业银行、重庆农村商业银行等银行按月将现金存入被告在中国银行预留的贷款代扣账户上，用于偿还银行贷款。2016年1月27日，案外人杨书才以承揽合同为由，向巫山县人民法院起诉要求被告李孟锦及其妻子邹吉芳偿还玻璃款和工人工资。巫山县人民法院于2016年2月3日作出（2016）渝0237民初第425-1号民事裁定书，将该房屋采取保全措施并办理查封登记手续，并于2016年3月20日作出（2016）渝0237民初425号民事判决书。2016年4月5日，原告不服（2016）渝0237民初第425-1号民事裁定，向巫山县人民法院申请复议。巫山县人民法院于2016年4月11日作出（2016）渝0237民初425之二号民事裁定书，裁定驳回原告的复议申请。2016年8月3日，原告向巫山县人民法院提出执行异议申请，申请终止对该房屋的执行，巫山县人民法院于2017年2月21日作出（2016）渝0237执异8号民事裁定书，裁定中止对该房屋查封的执行。2017年3月3日，案外人杨书才向巫山县人民法院提起申请执行人执行异议之诉，巫山县人民法院于2017年8月16日作出（2017）渝0237民初944号民事判决书，判决停止对该房屋的执行。后杨书才对该判决不服，向重庆市第二中级人民法院提起上诉，二中院以出现新事实、新证据为由于2018年1月26日作出（2017）渝02民终2690号民事裁定书，裁定发回巫山县人民法院重审。巫山县人民法院于2018年3月6日重新受理，并于2018年8月9日作出（2018）渝0237民初1208号民事判决书，判决准许对该房屋的执行。原告对该判决不服，依法向重庆市第二中级人民法院提出上诉，二中院于2018年11月5日作出（2018）渝02民终2383号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。后原告对二审判决不服，依法向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院于2019年12月30日作出（2019）渝民申214号民事裁定书，裁定书审查认为，“原告借被告的名义买房并办理了房屋过户登记，原告可以依照与被告关于借名买房的约定，向房屋登记权利人李孟锦（本案被告）主张将该房屋过户登记到原告名下。”原告认为：原、被告采用签订虚假房屋买卖合同的方式，获取银行贷款，双方之间并无订立房屋买卖合同的真实意思表示，签订《房地产买卖合同》的真实目的并非房屋买卖，而是通过虚假按揭方式，套取银行信贷资金。原、被告签订的《房地产买卖合同》是以房屋买卖之合法形式，掩盖虚假按揭方式套取银行信贷资金之非法目的，符合《合同法》第五十二条 规定的“以合法形式掩盖非法目的”之无效情形，故原、被告签订的《房地产买卖合同》应当认定为无效合同。为此，原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向法院提起诉讼。被告李孟锦辩称，我与刘发莉签订的合同都是假合同，都是为了帮张涛和刘发莉二人向银行贷款，因为张涛征信不好，无法办理贷款。第三人杨书才述称，原、被告认为签订合同系为了套取贷款第三人不清楚，实则为帮助被告李孟锦逃避对其名下的财产进行强制执行，从而使第三人对李孟锦享有的金钱债权不能实现。被告李孟锦欠第三人的劳动报酬应该给付，法院应该查封涉案房屋并进行拍卖，所拍卖的款项应该先偿还李孟锦欠第三人的钱。去年张涛承诺将李孟锦的欠款分两期给我，但是因为疫情原因又变了卦。根据原、被告的陈述和举示的证据，本院认定如下事实：涉案房屋原系幸坤仑、姜平夫妇购买并使用居住多年，产权初始登记在巫山县巫峡初级中学名下。2008年5月23日，巫山县巫峡初级中学（甲方）与幸坤仑（乙方）经协商签订《协议书》，协议载明“经甲乙双方协商，教委同意，就巫峡初级中学学生宿舍（教委大门外）第七层的房屋所有权属问题达成如下协议：一、甲方认同位于广东中路401号校门里面的学生宿舍第七层（顶层）面积共285.22平方米的产权属于乙方。二、根据目前巫山县办理房产证的手续及程序，由甲方负责办理该房屋产权证，并将产权分证交给乙方。三、乙方可以随时到房产部门办理房产过户手续，办理过户手续的一切费用均由乙方承担，甲方负责提供办理过户手续的所有相关证明材料。四、在不影响甲方安全和管理的前提下，甲方不得干预乙方对此房屋的使用和转让。”同年7月1日，巫山县巫峡初级中学代表人黄长龙、李继光在该协议上批注“此房产权2004年已定，2008年办房产证明出此证明”。2009年7月1日，姜平（甲方）与刘发莉（乙方）签订《关于房产证的使用协议》，载明“甲乙双方就314房地证2009字第XXXXXX号证件使用达成以下协议：甲方同意乙方更改此证转让房屋权利人。二、甲、乙双方必须签订房屋买卖合同，首付款：358888元。三、房屋余下款项未付清前，房屋权利人属幸坤仑，待房屋款付完后，产权属。四、甲方待二〇〇九年十月底或十一月初搬家后，正式交房于乙方。甲乙双方自签此协议之日起，产权证所产生的债务均与甲方无关，由乙方自行负责。双方签字生效。”同日，姜平（甲方，巫峡中学）与刘发莉（乙方）签订《房屋买卖合同》，载明“甲方自愿将坐落在重庆市巫山县巫峡镇广东中路401号（2号楼）第七层房屋转让给乙方。甲乙双方达成如下协议：一、房屋面积：①建筑面积285.22m2；②套内面积256.74m2。二、产权证号：314房地证2007字第XXXXXX号。三、房屋转让价格：708888元。四、付款方式：1.在甲乙双方签订合同之日，乙方付给甲方358888元。2.甲方交房子给乙方时，乙方一次性给清余下的350000元。五、房屋过户的事项约定：1.甲方负责提供乙方办理过户所需要的证件（身份证、房产证）。……”协议签订后，刘发莉通过重庆农村商业银行转账支付姜平房款358888元，同年9月30日，刘发莉支付幸坤仑房屋尾款350000元，幸坤仑为此出具收条一张。2009年8月4日，为配合办理转移登记，巫山县巫峡初级中学与刘发莉之间直接签订了涉案房屋的《房地产买卖合同》，由巫山县巫峡初级中学直接将涉案房屋出售给刘发莉，避开了幸坤仑、姜平购房的中间环节，并将涉案房屋的产权（房屋所有权证号XXXXXX）直接转移登记到刘发莉名下，转移登记后的房屋所有权证号为314房地证（2009）字第XXXXXX号。2009年8月，刘发莉、张涛夫妇购得涉案房屋后因资金紧缺，欲在银行获取贷款，遂由李孟锦购买涉案房屋，然后由李孟锦顶名从银行按揭贷款400000元由刘发莉、张涛使用，贷款由刘发莉、张涛负责偿还。2009年8月6日，刘发莉（甲方、卖方）与李孟锦（乙方、买方）签订《房地产买卖合同》，合同约定原告将其所有的位于巫山县巫峡镇广东中路401号附7-2号房屋（房屋所有权证号:314房地证（2009）字第XXXXXX号，建筑面积285.22平方米）以680500元的价格出售给被告，于签约之日付价款280500元，合同未约定房屋余款支付时间，亦未约定房屋交付及房屋权属转移登记办理时限。同年9月14日，刘发莉（甲方、卖方）与李孟锦（乙方、买方）就该房屋又以256698元的价格另行签订一份《房地产买卖合同》，并将该合同在重庆市巫山县房地产管理所办理了备案登记，登记号:（2009）买卖第XXXX号。2009年9月17日，该房屋以被告李孟锦名义办理了权属登记，产权证号为:314房地证2009字第XXXXXX号。2009年9月21日，被告李孟锦（借款人）与中国银行股份有限公司重庆巫山支行（贷款人）签订《中国银行股份有限公司个人购房贷款合同》（编号:2009年渝山个住字第XXXXXX号），贷款金额400000元，贷款期限240个月，借款人栏的联系电话为原告之夫张涛的手机号码1399666XXXX。贷款起止时间预计自2009年9月23日起至2029年9月23日止，用途为购买涉案房屋，并以该房屋在登记机关办理了抵押登记。贷款按月等额本息还款，合同约定借款人应在中国银行重庆市分行辖属经营性分、支机构处开立账户，户名：李孟锦，账号：8428660010200XXXXXX，作为本合同项下贷款的指定扣款账户，另外约定将全部贷款直接划至借款人指定购买房屋的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：刘发莉；账号为：8428660010200XXXXXX）。2012年11月8日，刘发莉与中国移动通信集团重庆有限公司巫山分公司签订《房屋租赁合同》，刘发莉将涉案的部分房屋出租给中国移动通信集团重庆有限公司巫山分公司使用，租期8年，自2012年11月15日起至2020年11月14日止，年租金12400元，中国移动通信集团重庆有限公司巫山分公司于2012年12月10日一次性支付给刘发莉房租99200元。2014年，杨书才为刘发莉在紧邻本案诉争房屋处搭建板房，刘发莉于2016年1月7日支付杨书才工程尾款20000元。2016年1月27日，案外人杨书才以承揽合同为由，向巫山县人民法院起诉要求被告李孟锦及其妻子邹吉芳偿还玻璃款和工人工资。巫山县人民法院于2016年2月3日作出（2016）渝0237民初第425-1号民事裁定书，将该房屋采取保全措施并办理查封登记手续，并于2016年3月20日作出（2016）渝0237民初425号民事判决书，判决由李孟锦、邹吉芳支付玻璃款和工人工资1007168元。2016年4月5日，原告不服（2016）渝0237民初第425-1号民事裁定，向巫山县人民法院申请复议。巫山县人民法院于2016年4月11日作出（2016）渝0237民初425之二号民事裁定书，裁定驳回原告的复议申请。2016年8月3日，原告向巫山县人民法院提出执行异议申请，申请终止对该房屋的执行，巫山县人民法院于2017年2月21日作出（2016）渝0237执异8号民事裁定书，裁定中止对该房屋查封的执行。2017年3月3日，第三人杨书才向巫山县人民法院提起申请执行人执行异议之诉，巫山县人民法院于2017年8月16日作出（2017）渝0237民初944号民事判决书，判决停止对该房屋的执行。后杨书才对该判决不服，向重庆市第二中级人民法院提起上诉，二中院以出现新事实、新证据为由于2018年1月26日作出（2017）渝02民终2690号民事裁定书，裁定发回巫山县人民法院重审。巫山县人民法院于2018年3月6日重新受理，并于2018年8月9日作出（2018）渝0237民初1208号民事判决书，判决准许对该房屋的执行。原告对该判决不服，依法向重庆市第二中级人民法院提出上诉，二中院于2018年11月5日作出（2018）渝02民终2383号民事判决书，该判决认为:“刘发莉对案涉房屋仅享有债权请求权，而非物权，不能阻却执行。与李孟锦之间的借名登记约定，仅在其内部产生债权债务关系，不能发生物权变动的效果，不能据此认定刘发莉仍为所有权人。刘发莉自愿将房屋登记在他人名下，应对存在的法律风险有所预见，由此造成的不利后果应由其自行承担。”随判决驳回上诉、维持原判。后原告对二审判决不服，依法向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院于2019年12月30日作出（2019）渝民申214号民事裁定书，驳回原告刘发莉的再审申请。但该裁定书审查认为，“刘发莉借李孟锦的名义买房并办理了房屋过户登记，刘发莉可以依照与李孟锦关于借名买房的约定，向房屋登记权利人李孟锦主张将该房屋过户登记到刘发莉名下，该权利属于债权请求权。”另查明，原告分别通过中国银行、中国工商银行、中国农业银行、重庆农村商业银行等银行按月将现金存入被告在中国银行预留的贷款代扣账户上，用于偿还银行贷款。但该贷款至今尚未还清，房屋抵押登记依然存在，抵押权人为：中国银行股份有限公司重庆巫山支行。此外，被告李孟锦并未实际支付涉案房屋购房款，该房屋办理权属转移登记的相关税费均由原告刘发莉承担，该房屋一直由原告刘发莉居住使用至今。另外，原被告就涉案房屋共计签订两份《房地产买卖合同》，签订日期为2009年8月6日的房屋价款为680500元，签订日期为2009年9月14日的房屋价款为256698元，后期签订的合同是为了减少产权变更登记需交的相关税费，并就该合同在重庆市巫山县房地产管理所办理了备案登记，登记号:（2009）买卖第XXXX号。本案中原告请求确认无效的合同为2009年9月14日原、被告签订并办理备案登记的《房地产买卖合同》。再查明，原告刘发莉与案外人张涛在涉案房屋的相关房屋买卖合同签订期间系合法的夫妻关系，张涛在2008年9月25日至2012年1月31日期间在重庆农村商业银行股份有限公司巫山支行城关分理处存在50000元借款未足额偿还的问题。另，涉案房屋已因第三人杨书才申请对李孟锦金钱债权的执行由巫山县人民法院于2016年进行查封，该债权形成时间为2015年11月3日。本院认为：虽然原告刘发莉与被告李孟锦分别于2009年8月6日以680500元的价款和2009年9月14日以256698元的价款签订了两份《房地产买卖合同》，并将涉案房屋进行了权属转移登记，但原被告在审理中均确认双方签订的房屋买卖合同并非买卖房屋的真实意思表示，双方的真实意思是以该房屋为抵押以被告李孟锦的名义在中国银行股份有限公司重庆巫山支行获取个人购房贷款，而该贷款实际由原告刘发莉使用和偿还。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，本案中，双方系以虚假的意思表示实施房屋买卖，其目的是为了套取银行贷款，该行为属于以合法形式掩盖非法目的，据此，原告刘发莉与被告李孟锦于2009年9月14日签订的《房地产买卖合同》无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；”，因房屋系不动产，恢复产权登记系返还房屋的义务之一，故被告负有向不动产登记部门申请将涉诉房屋恢复登记至原产权人名下的义务。但本案中，涉诉房屋已因该无效的行为转移登记至被告李孟锦名下，在银行贷款的抵押登记未消除前，抵押权人仍为中国银行股份有限公司重庆巫山支行，且因第三人杨书才申请金钱债权的执行，本院就该房屋已进行了查封，故该房屋产权无法办理转移登记手续，即由被告李孟锦协助将涉案房屋的产权变更登记至原告刘发莉名下属客观不能。因此，对于原告请求判决被告李孟锦将位于重庆市巫山县巫峡镇广东中路401号（2号楼）第七层房屋协助过户登记到原告刘发莉名下的诉讼请求不予支持。对于原告请求判决坐落于重庆市巫山县巫峡镇广东中路401号（2号楼）第七层房屋归原告所有的主张，因刘发莉自愿将原来登记在自己名下的房屋变更登记到李孟锦名下后，已发生物权变动的效力,刘发莉对案涉房屋仅享有债权请求权，而非物权;因原被告之间签订的《房地产买卖合同》时的借名登记约定，仅在其内部产生债权债务关系,不能直接产生所有权认定的效力，故对于该诉讼请求本院不予支持。对于第三人杨书才述称，原被告均承认双方签订的《房地产买卖合同》无效，实则为帮助被告李孟锦逃避对其名下的财产进行强制执行，从而使第三人对李孟锦享有的金钱债权不能实现的主张。本院认为，由于原被告签订合同的时间系该房屋被查封之前，且成立于杨书才对李孟锦享有的金钱债权之前。故杨书才的理由本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、第一百五十七条及《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款之规定，判决如下：一、原告刘发莉与被告李孟锦于2009年9月14日签订的《房地产买卖合同》无效；二、驳回原告刘发莉的其他诉讼请求。案件受理费5508元，减半收取计2754元，由原告刘发莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  谭林二〇二〇年六月十七日书记员  李义