贵州省盘州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0222民初2605号 原告：赵泽用，男，1972年4月16日出生，汉族，住贵州省盘州市。 原告：黎花，女，1975年4月4日出生，汉族，住贵州省盘州市。 二原告共同委托诉讼代理人：陆朝伟，贵州滴水律师事务所律师，执业证号15202201111088484。 二原告共同委托诉讼代理人：陆璐，贵州滴水律师事务所实习律师，实习证号23082005220005。 被告：成都市绿都物业管理有限公司六盘水分公司，住所地，贵州省六盘水市钟山开发区红桥中路领翔国际五金建材商贸城1期1栋5楼9-11号，统一社会信用代码915202005993845727。 负责人：周亮，成都市绿都物业管理有限公司六盘水分公司总经理。 委托诉讼代理人：张佳，贵州胜创律师事务所律师，执业证号15202201411552927。 被告：贵州天翊房地产开发有限公司，住所地，贵州省六盘水市盘州市两河街道两河新区50米路与东西2号路交叉口，统一社会信用代码91520222073864336B。 法定代表人：邹子平，贵州天翊房地产开发有限公司执行董事兼总经理。 原告赵泽用、黎花与被告成都市绿都物业管理有限公司六盘水分公司（以下简称绿都物业公司六盘水分公司）、贵州天翊房地产开发有限公司（以下简称天翊公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告赵泽用及二原告的委托诉讼代理人陆朝伟，被告绿都物业公司六盘水分公司的委托诉讼代理人张佳到庭参加诉讼。被告天翊公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 赵泽用、黎花向本院提出诉讼请求：1.依法确认《前期物业服务合同》收费标准条款即第三章第六条第（一）、（四）项对原告无效；2.案件受理费用由二被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。2017年2月，二原告共同购买被告天翊公司出售的商品房，名称为会所即天翊公司的销售部。因为销售部共计四层，面积2072.74平方米，对于物业管理和服务费的收取标准，原告咨询后得知是每月每平方米按2.5元的标准收取，为此原告是否决定购买此商品房一直纠结不下。被告天翊公司为打消原告的顾虑，公司老总出面解释，虽然物业买受人根据法律规定必须受《前期物业服务合同》的约束，但原告购买的会所是天翊公司的销售部，根据《前期物业服务合同》的约定，不受前期物业服务合同约束,当即出示了被告天翊公司与被告绿都物业公司六盘水分公司签订的《前期物业服务合同》,并对原告作出郑重承诺，《前期物业服务合同》第七章第二十八条，“本区域内甲方(天翊公司)自有办公区域及销售部物业服务相关事项另行商定”;又强调《前期物业服务合同》第四章第十六条第2点:“(乙方即绿都物业公司六盘水分公司的权利义务)与物业购买人签订物业管理服务协议”，以劝说原告放心购买，之后被告绿都物业公司六盘水分公司和原告重新签订物业服务合同。在此情况下，原告将被告天翊公司事先准备好的《商品房买卖合同》翻到29页第二十三条前期物业管理:包含“物业收费价格为2.0/月/*平方米”、“买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约,同意由出卖人依法选聘物业服务公司提供前期物业服务”等内容,质询房开公司时得到的回答是，原告购买的会所不属于物业管理服务范围,即使被告绿都物业公司六盘水分公司要收取物业服务费也要与原告重新签订物业服务合同。该房屋出售也不是经营性用房而是办公用房，所以商业性用房的物管费是2.50元，现在与原告签订的合同暂时填写的是2.00元，但也要绿都物业公司六盘水分公司与原告重新签订合同后才能最后确定。并且又告知原告在《商品房买卖合同》补充协议第九条，会所等建筑物不计入共用建筑面积分摊的产权归甲方(即天翊公司)所有，不属于业主共有,甲方有权自行处置。就是说属于房开公司自有办公区域部分的物业服务合同需要重新商定物业服务合同才能收取物业服务费。原告明确《商品房买卖合同》的这些内容后,以为签订了《商品房买卖合同》,购买了房开公司出售的会所销售部取得该房屋所有权，绿都物业公司六盘水分公司还须与原告重新商定物业服务的范围、内容和收取标准，最终确定每月交纳的物管费。但是被告绿都物业公司六盘水分公司作为被告天翊公司选聘的物业服务公司，没有履行《前期物业服务合同》约定的义务,并没有与原告重新商定物业服务合同，直接将原告起诉到法院要求支付物业服务费。此案经一审判决后，原告上诉，尽管二审法院作出判决原告支付物管费78764.12元，原告交了此笔物管费，仍然认为开翊公司与被告签订的《前期物业服务合同》约定的收费标准条款对原告无效。因为根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，对于加重业主责任排除业主主要权利的条款，请求确认相关条款无效的人民法院应予支持。理由是被告绿都物业公司六盘水分公司作为《前期物业服务合同》的直接签订者，是该合同的权利义务人，明知被告天翊房开的销售部不属于物业服务范围。即便被告绿都物业公司六盘水分公司要实施物业管理服务，也要与物业购买人签订物业管理服务协议才能收取相应的物业管理费。所以对于《前期物业服务合同》按每月每平方收取2.5元的物业费的收取费条款加重了原告的责任,排除了原告重新签订物业服务合同的权利。尽管被告绿都物业在诉讼中按每月每平方收取2.00元的物管费,也是按商业用房的标准收取物业费，对于原告购买此商品房作为办公用房并非铺面经营仍然加重了原告物业费承担的责任。所以根据法律及相关法律解释，请求人民法院依法确认《前期物业服务合同》收费标准条款对原告无效，并判决二被告承担案件受理费。 绿都物业公司六盘水分公司辩称，二原告的诉请无事实及法律依据，依法不应当支持。第一，二原告所购买的案涉物业属于被告提供物业服务的范围，该事实已经生效判决予以认定。《前期物业服务合同》第二十八条中“另行商定”的前提是涉案房屋系天翊公司自有，且由天翊公司用于办公以及销售楼盘使用。虽然二原告的房屋曾系天翊公司的销售部，但是2017年2月，天翊公司将涉案房屋出售给二原告，签订了《商品房买卖合同》，办理了不动产权证书，二原告购买涉案房屋后将其用于经营汽车贸易。涉案房屋已不再属于天翊公司所有，不论其权属还是用途均不再满足于“另行商定”的条件，该条款就没有存在及适用的必要。因此，涉案房屋作为小区物业的组成部分，应与小区共同接受天翊公司选聘的物业公司提供的物业服务。以上事实已经六盘水市中级人民法院作出的（2019）黔02民终1776号民事判决书认定。第二，《前期物业服务合同》对天翊公司的权利义务条款中约定，天翊公司与物业买受人签订的买卖合同应当包含物业服务合同约定的内容。天翊公司与二原告签订的《商品房买卖合同》第二十三条前期物业管理中，也明确了物业服务企业为被告绿都物业公司六盘水分公司，物业费用由2.5元/月·平方米降为2元/月·平方米，并对物业费用缴纳方式等进行了说细约定。《补充协议》第十六条同样约定，“乙方（即二原告）同意委托甲方（天翊公司）为本小区选聘物业服务公司，乙方承诺遵守甲方拟定的临时管理规约，履行前期物业服务合同”。由此可见，一方面涉案房屋出售后，天翊公司已按照《前期物业服务合同》中的义务与二原告通过《商品房买卖合同》就物业服务内容进行了约定，已告知二原告为其提供物业服务的企业是绿都物业公司，二原告对上述内容知晓并在合同上签字以示接受约定；另一方面，天翊公司与二原告约定的物业服务费用为2元/月·平方米，相较被告绿都物业公司六盘水分公司的约定减少了0.5元/月·平方米，被告也是按照这一标准计收物业费用，这也可视为是与二原告就涉案房屋的物业服务费用另行商定后的结果体现。虽然被告没有与二原告签订书面的物业服务协议，但是，根据相关司法解释的规定，物业买受人同样受《前期物业服务合同》的约束。并且，《商品房买卖合同》的《补充协议》第十六条也体现二原告同意委托天翊公司为本小区选聘物业公司，承诺履行《前期物业服务合同》的约定，足以说明二原告不但知晓、认可、接受《前期物业服务合同》的约定，并愿意履行，则双方之间自然没必要另行签订物业服务协议。既然认可了《前期物业服务合同》，受该合同的约束，则该合同作为整体就不应当将服务范围，内容以及收费标准单独割裂重新约定。值得一提的是，二原告的诉状通篇都在陈述购买涉案房屋时天翊房开对其作出各种解释、强调，以劝说二原告购买涉案房屋，但却忽视了法律规定以及二原告亲自签署的《商品房买卖合同》以及《补充协议》的约定。二原告作为完全民事行为能力人，如认为合同约定与天翊公司的解释不相符，则完全可以不签订，或者也可以在《补充协议》中对争议事实进行另行约定。而不是一边签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，一边又对合同约定的内容不予认可，有违诚实信用的原则。第三，《前期物业服务合同》第三章服务费用的约定，并不存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中规定的免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主主要权利而导致无效的情形。按照二原告的认为，被告需与其签订物业服务协议才能够收取物业服务费用，但是，根据上述司法解释的规定，第一条就明确约定《前期物业服务合同》对业主具有约束力，二原告支付物业服务费用的法律依据并不是要以单独签订物业服务协议为前提，而是在《前期物业服务合同》对其有约束力的情形下，被告依照约定提供了物业服务，业主享受了物业服务而应当支付的合理对价。至于物业费用的标准，按照物业类型区分为住宅和商业，根据不动产权证书显示，二原告购买的物业用途系商业服务，并不属于住宅，被告计收服务费用并未按照《前期物业服务合同》约定的2.50元，而是按照《商品房买卖合同》中约定的2.00元计收，2.00元的标准也符合当地其他物业服务企业对商业部分物业服务的收费标准，因此，并不存在加重业主责任以及排除业主主要权利的情形，并且二原告也已经按此标准向被告交纳了物业费用。综上所述，二原告的诉请于法无据，依法应予以驳回。 天翊公司辩称，一、天翊公司与绿都物业公司六盘水分公司签订的《前期物业服务合同》第三章第六条第（一）、（四）项物业服务费收费标准无任何无效情形。1.天翊公司依照《物业管理条例》的相关规定，选聘绿都物业公司六盘水分公司作为天翊公司开发的“天翊国际”小区物业管理公司，并经协商一致后，自愿签订了《前期物业服务合同》，该合同没有违反《中华人民共和国合同法》的相关规定，属于依法成立并生效的合同，没有任何无效情形。2.《前期物业服务合同》第三章第六条第（一）、（四）条内容，系天翊公司与绿都物业公司六盘水分公司对前期物业服务费用收取标准，通过协商进行的约定，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益，没有恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。二、天翊公司与原告签订的《商品房买卖合同》中，对“前期物业管理”的约定，系双方协商一致达成的合同内容，该内容约定的物业服务价格，已经改变了天翊公司与绿都物业公司六盘水分公司签订的《前期物业服务合同》中的物业服务价格约定。且绿都物业公司六盘水分公司也是按照天翊公司与原告签订的《商品房买卖合同》中约定的物业服务价格，向原告收取物业服务费。因此，在实际缴纳、收取物业服务费中，绿都物业公司六盘水分公司并非依据《前期物业服务合同》第三章第（一）、（四）条内容，向原告收取物业服务费，而是按照天翊公司与原告签订的《商品房买卖合同》中对前期物业管理的约定，进行物业服务费的收取，原告也是按此标准进行缴纳，并不存在加重原告责任的情形。三、原告所购买的物业，在出售后已经改变了使用性质，不再属于销售部，不能适用《前期物业服务合同》对销售部的物业服务约定。《前期物业服务合同》中对天翊公司与绿都物业公司六盘水分公司的约定，只约束合同双方当事人，不适用于原告。四、原告诉称“公司老总解释”、“承诺”、“房开公司回答”等涉及天翊公司与原告在房屋购买协商中的解释、承诺、回答等内容，均是原告主观认为，并不是事实，原告也未提供相应证据予以证实。天翊公司负责人或工作人员从未向原告作出任何关于物业服务费用的类似解释、承诺、回答。天翊公司认为，天翊公司出售给原告的物业，在未出售前作为“销售部”使用，与绿都物业公司六盘水分公司签订的《前期物业服务合同》的约定，不能适用于销售后；天翊公司与绿都物业公司六盘水分公司签订的《前期物业服务合同》并无合同无效情形，第三章第（一）、（四）条对物业服务费价格的约定，在实际履行中已经发生改变，原告应按《商品房买卖合同》约定的物业服务价格，向绿都物业公司六盘水分公司缴纳物业服务费，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明如下事实：2014年5月22日，天翊公司就其开发建设的位于盘县（现盘州市翰林街道）旧铺村红果经济开发区50米路与东南2号路交叉口“天翊国际”项目与绿都物业服务公司六盘水分公司签订了《前期物业管理委托合同》，委托绿都物业服务公司六盘水分公司对该项目进行物业管理。该合同约定了如下内容：物业名称天翊国际，类型有办公、住宅、商业，坐落位置两河新区50米大道，计入容积率总建筑面积173027.60平方米,总建筑面积206057.24平方米;物业管理服务包括以下内容:物业共用部位维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；天翊公司与物业买受人签订的买卖合同应当包含物业服务合同约定的内容等。《前期物业管理委托合同》第三章第六条第（一）、（四）项约定，物业费收取的标准和装修费管理服务费的收费标准，其中，商业物业服务费按2.5元／月·平方米计收；装修管理服务费，600平方米以上按2.00元／平方米标准计收。第七条约定，业主应于房屋买卖（租赁）合同约定的该物业交付之日起交纳物业服务费，且不论业主是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。第二十八条约定，本区域内甲方自有办公区域及销售部物业服务相关事项另行商定。绿都物业服务公司六盘水分公司进驻“天翊国际”后，为该项目提供了相关物业服务。 2017年1月，原告赵泽用、黎花与被各天翊公司签订了《商品房买卖合同》，共同购买“天翊国际”项目中的商业用房会所1-4层（原天翊公司的销售部房屋），建筑面积2072.74m2。该合同第二十三条对前期物业进行了约定，出卖人（天翊公司）依法选聘的物业服务企业为绿都物业公司六盘水分公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.0/月·平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、停车费；物业服务费按照年收取，买受人（原告赵泽用、黎花）应当在每年的1月1日前缴费，按照半年收取，买受人应当分别在每年的1月1日前和6月1日前缴费，按照季收取，买受人应当分别在每季度后10日内缴费；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约，买受人必须每月定时缴纳物业管理费用。双方同时签订的《补充协议》第十六条约定，在小区业主委员会成立以前，乙方（原告赵泽用、黎花）同意委托甲方（被告天翊公司）为本小区选聘物业服务公司，并与物业服务公司签订《前期物业服务合同》，乙方承诺遵守甲方拟定的临时管理规约，履行前期物业服务合同。合同签订后，天翊公司将前述商品房交付给原告赵泽用、黎花。二原告收到前述商品房后，另行安装了水电，又将该商品房用于盘州市黔顺汽车贸易有限公司经营汽车贸易。 2019年，绿都物业公司六盘水分公司向本院提起诉讼，要求赵泽用、黎花、盘州市黔顺汽车贸易有限公司支付物业管理费，本院作出（2019）黔0222民初4476号民事判决书，判决赵泽用、黎花、盘州市黔顺汽车贸易有限公司共同向绿都物业公司六盘水分公司支付物业管理费，赵泽用、黎花、盘州市黔顺汽车贸易有限公司不服一审判决，提起上诉，六盘水市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）黔02民终1776号民事判决书，认定绿都物业公司六盘水分公司与天翊公司签订的《前期物业管理委托合同》第二十八条约定，“本区域内甲方自有办公区域及销售部物业服务相关事项另行商定”，因赵泽用、黎花购买了该销售部物业，该物业已不再属于天翊公司自有，赵泽用、黎花购买的物业不再属于另行商定原范围，遂判决赵泽用、黎花向绿都物业公司支付物业管理费78764.12元。 上述事实，有《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及补充协议、证明、电力安装合同、发票、用户供水协议、通知、照片2张、邮政快递回执、照片6页、《清洁卫生检查记录表》、《天翊国际项目楼层巡逻签到记录表》、《客户报事登记表》、（2019）黔02民终1776号《民事判决书》、天翊国际小区的规划设计图在案佐证，本院予以确认。 涉案房屋的俯视图，并不能证明涉案房屋不属于“天翊国际”项目前期物业服务范围，不予采信。入户声明、常住情况登记表、业主文件签收表、装修管理服务协议，与本案不具有关联性，不予采信。 本院认为，本案的争议焦点是，《前期物业服务合同》第三章第六条中物业服务费的收费标准对原告是否无效。 绿都物业公司六盘水分公司与天翊公司签订的《前期物业管理委托合同》，原告赵泽用、黎花与被告天翊公司签订的《商品房买卖合同》，均系签约各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，对签约各方当事人具有约束力，签约各方当事人应当依照合同约定履行相应义务。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。天翊公司作为建设单位与作为物业服务企业的绿都物业公司六盘水分公司所签订的《前期物业管理委托合同》，对于购买贵州天翊房地产开发有限公司开发的“天翊国际”房产的业主具有约束力。第二，原告赵泽用、黎花共同购买了“天翊国际”项目中原天翊公司用于商品房销售的销售部1-4层，该商品房属于“天翊国际”项目的组成部分，在接受物业服务方面必然受《前期物业管理委托合同》的约束。第三，虽然原告赵泽用、黎花与天翊公司签订《商品房买卖合同》前，原告所购房屋属天翊公司的销售部，但该房屋销售后，其所有权发生了变更，原告所购房屋已不再属于天翊公司，因此，原告所购房屋也不再适用《前期物业管理委托合同》第二十八条“本区域内甲方自有办公区域及销售部物业服务相关事项另行商定”的约束，且原告与天翊公司所签订的《商品房买卖合同》第二十三条中已明确约定，买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约，补充协议中也明确约定，在小区业主委员会成立以前，同意天翊公司为小区选聘物业服务公司，因此，原告对于所购房屋受《前期物业管理委托合同》约束是明知的。第四，原告所购房屋作为“天翊国际”项目的组成部分，绿都物业公司六盘水分公司已对原告提供了物业服务，并无免除物业服务企业责任、加重原告责任的情形，而原告所购房屋并非住宅，是用于商业经营活动，前期物业中关于物业服务费的标准并未超过法律法规的禁止性规定，且物业服务费的收取是按《商品房买卖合同》中第二十三条前期物业管理的约定执行，已将《前期物业管理委托合同》第三章第六条中商业用房的物业服务费收费标准进行了调整，从2.50元/月·平方米调整为2.00元/月·平方米，已未再适用《前期物业管理委托合同》中物业服务费的标准。综上所述，原告请求确认《前期物业管理委托合同》第三章第六条中关于物业服务费收费标准无效的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《物业管理条例》第二十一条、第二十三条、第二十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条第一款第（二）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告赵泽用、黎花的诉讼请求。 案件受理费30元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。 审判员  丁再武 二〇二〇年六月二十九日 书记员  李 园