广西壮族自治区马山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0124民初192号 原告：覃必克，男，1966年3月24日出生，壮族，住马山县。 委托诉讼代理人：黄世和，马山县马山法律服务所法律服务工作者。 被告：韦春丽，女，1973年3月23日出生，汉族，户籍所在地河南省信阳市平桥区，住马山县。 原告覃必克与被告韦春丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告覃必克的委托诉讼代理人黄世和、被告韦春丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃必克向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原告与被告于2017年3月29日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令被告立即腾出其租用的马山县不动产权第0000065号《不动产权证书》），并向原告支付2018年5月1日起至2019年5月1日止以及2019年5月1日起至2019年12月31日止尚欠房屋租金各20000元，共计40000元。事实和理由：2017年3月29日，被告与原告订立《房屋租赁合同书》约定：原告将其所有的马山县不动产权第0000065号《不动产权证书》）租给被告经营使用，租期自2017年4月1日起至2027年5月1日止，并约定2017年5月1日至2020年5月1日的租金为每年30000元。之后，原告将上述房屋交给被告经营使用，被告也依约支付了2017年5月1日至2018年5月1日的租金30000元。但2018年5月1日至2019年5月1日的租金，被告只支付了10000元，尚欠20000元。2019年5月1日至2020年5月1日的租金更是分文未付。原告多次要求被告支付尚欠的租金，但被告至今分文未付。为此，原告向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告覃必克向本院提交下列证据： 1.《居民身份证》2份，证明原告及被告的基本身份情况； 2.《房屋租赁合同书》1份，证明原告与被告于2017年3月29日签订房屋租赁合同的事实； 3.《不动产权证书》1份，证明租赁房屋为原告所有的事实； 4.日期分别为2017年4月5日、2019年10月11日的《欠条》各1张，证明被告尚欠原告房屋租金的事实。 被告韦春丽辩称，被告确实与原告签订了《房屋租赁合同书》。合同签订后，被告已依约付清2017年5月1日起至2018年5月1日止的房屋租金30000元；2018年5月1日起至2019年5月1日止的房屋租金被告已支付一部分，目前尚欠房屋租金12500元，并非原告诉称的尚欠20000元；2019年5月1日起至今的房屋租金被告确实尚未支付给原告。因被告对租赁房屋进行装修后，房屋隔音效果不好，导致政府责令被告整改，被告无法正常经营，且被告正处于创业期，目前无力支付尚欠原告的房屋租金，待被告有钱了会向原告付清。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告韦春丽向本院提交下列证据： 《视频截图》4张，用于证明被告经营使用租赁房屋过程中，经装修后，因房屋隔音效果不好被政府责令整改的情况。 经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4均无异议；原告对被告提交的证据有异议，认为不足以证明被告的主张，原告已将租赁房屋交付给被告经营使用，被告在经营使用过程中是否被政府责令整改，原告不清楚，即使是政府要求被告整改，那也是被告的商业风险和被告的责任，不能成为被告拒付租金的正当理由。本院认为，被告对原告提交的证据无异议，上述证据具有客观性、合法性和关联性，本院予以认定；对于被告提交的证据，不足以证明被告的主张，本院不予认定。 综合全案证据及当事人的陈述，本院查明以下法律事实：原告与被告于2017年3月29日签订《房屋租赁合同书》，合同主要内容为：“①甲方（即本案原告）将位于马山县双门面一至三层出租给乙方（即本案被告）经营使用。租用期限自2017年4月1日至2027年5月1日止。②租金商定2017年5月1日到2020年5月1日的租金为每年人民币（30000.00元）叁万元整按年结算，……每年的5月1日乙方一次性支付全年租金给甲方。……④乙方租赁期间水费、电费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束后乙方须交清欠费。同时乙方押金5000元人民币给甲方作以后结算水、电费等余款的保证金，合同期满后，甲方无息退给乙方。……⑦在租赁期内，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方经双方协商后签订终止合同书同意后，才能终止合同。若另一方强行终止合同，须向另一方支付违约金和赔偿所有损失费。……”原告与被告共同在合同书上签字、捺印。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告依约向原告支付人民币5000元作为合同押金。在合同履行过程中，被告未能依约向原告支付租金。原告于2020年1月20日向法院提起诉讼，提出前述之诉请。 另查明，本案在审理过程中，经原告与被告确认，被告尚欠原告2018年5月1日起至2019年4月30日止的房屋租金为12500元，尚欠2019年5月1日起至2020年4月30日止的房屋租金为30000元。原告自愿放弃对2020年1月1日起至今的房屋租金主张权利，要求将合同签订时被告支付的押金5000元抵扣本案被告所欠房屋租金，并变更诉讼请求为：1.请求法院依法解除原告与被告于2017年3月29日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令被告立即腾出其租用的马山县房屋（双门面一至三层），并向原告支付尚欠房屋租金27500元（租金计算：2018年5月1日起至2019年4月30日止尚欠房屋租金12500元，2019年5月1日起至2019年12月31日止尚欠房屋租金20000元，扣除押金5000元）。 本院认为，原告覃必克提交的其与被告韦春丽签订的《房屋租赁合同书》，证实原告与被告之间存在房屋租赁合同法律关系。双方当事人订立的房屋租赁合同的主体适格，意思表示真实，内容合法，该房屋租赁合同合法有效，应受国家法律保护。本案的房屋合同签订后，双方当事人应依诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。原告已依约将租赁物交付被告经营使用，被告应当按照约定的期限支付租金。现被告未按期向原告全面支付房屋租金，构成违约。 原告覃必克与被告韦春丽于2017年3月29日签订的《房屋租赁合同书》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案被告未能依约向原告支付房屋租金，且不能提出证据证明其存在正当理由，经原告催讨后仍未能支付，被告迟延履行其主要债务，致使原告签订合同目的不能实现，故本案《房屋租赁合同书》符合解除的法定条件。现原告请求解除双方于2017年3月29日签订的《房屋租赁合同书》，并要求被告予以腾退其所租赁的房屋，该主张合理合法，证据充分，本院予以支持。 二、被告韦春丽向原告覃必克支付租金的数额问题。如前所述，本案被告未能依约向原告支付房屋租金，应承担违约责任即按合同约定向原告支付租金。本案在审理过程中，经原告与被告确认，被告尚欠原告2018年5月1日起至2019年4月30日止的房屋租金为12500元，尚欠2019年5月1日起至2020年4月30日止的房屋租金为30000元，共计42500元。现原告自愿放弃对2020年1月1日起至今的房屋租金主张权利，并要求将双方合同签订时被告支付的押金5000元抵扣本案被告所欠房屋租金，主张被告应向原告支付2018年5月1日起至2019年12月31日止所欠原告房屋租金27500元（12500元+20000元-5000元），系其对私权处分以及真实意思表示，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告覃必克与被告韦春丽于2017年3月29日签订的《房屋租赁合同书》； 二、被告韦春丽于本判决生效之日起十五日内腾退位于马山县（《不动产权证书》证号：桂（2016）马山县不动产权第0000065号）的房屋（双门面一至三层）并移交给原告覃必克； 三、被告韦春丽于本判决生效之日起十五日内向原告覃必克支付2018年5月1日起至2019年12月31日止的房屋租金27500元（已扣除被告韦春丽支付的租赁押金5000元）。 上述义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费488元（原告覃必克已预交），由被告韦春丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陆海烽 审 判 员  陆厚程 人民陪审员  韦 海 二〇二〇年六月九日 书 记 员  陆晓婧 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。