江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初9226号原告：南京千淇商贸有限公司，住所地在南京市玄武区后宰门西村37号。法定代表人：屈惠玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：平青，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：南京双马信息网络服务有限公司，住所地在南京市玄武区后宰门西村37号。法定代表人：王兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雷，江苏泰坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：金文，江苏泰坤律师事务所实习律师。原告南京千淇商贸有限公司（以下简称千淇公司）与被告南京双马信息网络服务有限公司（以下简称双马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告千淇公司的委托诉讼代理人平青，被告双马公司法定代表人王兵及其委托诉讼代理人王雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千淇公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告搬离且返还南京市玄武区××；2、要求被告支付房屋占用费7522元（大门口一间自2019年6月4日起，综合楼一层自2019年7月1日起，暂计算至7月31日）、水电费2046.80元以及违约金6万元。事实和理由：2018年5月7日，原、被告签订一份租赁合同，约定由被告承租原告位于间房屋，年租金为4500元，租期自2018年6月4日至2019年6月3日。2018年5月31日，原、被告又签订了一份租赁合同，约定由被告承租原告位于房屋，年租金为8万元，租期自2018年7月1日至2019年6月30日。两份协议均已约定，被告负有到期搬迁义务，违约一方将承担违约责任。2019年6月28日，原告委托律师书面通知被告，租赁协议到期以及搬迁事宜，但是截至原告起诉被告未能搬迁，为此原告诉至法院。被告双马公司辩称：与原告签订涉案房屋租赁合同属实。涉案房屋被决定征收在前、租期届满在后，但是原告隐瞒征收补偿具体方案，导致原告无法知道关于承租人的补偿内容，因此才未及时搬迁而至今占用涉案房屋，如果涉及到被告的补偿利益应给付被告，所以被告并未违反双方约定。双方约定的违约金标准明显过高，无论年租金是4500元还是8万元，违约金均是约定3万元，原告没有证据说明因违约而造成的具体损失，所以不应按照该违约金的约定标准执行。本院经审理查明后认定事实如下：2018年5月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份房屋租赁协议，双方约定：1、甲方为原南京汽车助力器厂改制后的企业，合法拥有南京市××房屋（大门口一间）的使用权，甲方将上述房屋租赁给乙方使用，租赁时间自2018年6月4日至2019年6月3日，全年租金为4500元，本协议签订后3日内乙方一次性将租金付清。乙方在使用房屋期间，无权对房屋现状进行任何改造，否则承担由此引起的一切法律责任并赔偿经济损失（如因经营确需改造，乙方应提前向甲方书面申告，并经甲方书面同意后方可进行）。租赁期满后，乙方应保持改造后的原状，完整交付甲方；2、如遇政府拆迁和其它法律规定的不可抗力因素造成本协议无法继续履行，则本协议自然中止，乙方应无条件服从，甲方不承担任何责任，但应退还乙方相应的房租。正常租赁期满前一月，甲乙双方应就续租事宜进行商谈，并续签新的租赁协议。如未能续签新的租赁协议，期满之日，乙方承诺主动自行将房屋腾空交还甲方。否则，甲方有权中止乙方在该处继续经营并搬出乙方的一切物品，造成任何损失由乙方承担。如发生任何违约行为，违约方向守约方支付3万元违约金。2018年5月31日，原、被告又签订了一份房屋租赁协议，双方约定：原告将位于房屋租赁给被告使用，年租金为8万元，租期自2018年7月1日至2019年6月30日；其他的合同条款与前份合同基本相同。2019年6月28日，原告委托江苏融鼎律师事务所书面通知被告：双方租赁合同即将到期，原告将不再与被告续签合同，要求被告于7月10日前无条件搬出涉案房屋，并将水、电、气、物业费等结清后交还给原告。另查明：1、2019年1月24日，南京市玄武区人民政府玄政征字[2019]4号文件载明：实施香林寺沟沿线环境综合整治项目（一期）房屋征收工作，征收范围包括××。2、2019年4月22日的一张江苏增值税电子普通发票载明：购买方为玄武商业机械厂，货物为供电，金额为5448.27元。审理中，被告补充表示：（1）2019年7月合同到期以后原告已对涉案房屋断水断电，不存在新发生的水电费用，被告也无法能够正常进行经营，租赁合同约定的目的无法实现，现在涉案房屋就是处于闲置状态；（2）2003年开始租赁涉案房屋经营网吧，前期三年一签、2018年开始一年一签，2017年曾将涉案房屋进行装修，但是并非专业装修企业。如果原告要求搬迁腾退涉案房屋，应该明确作出说明，其与房屋征收部门所达成的补偿方案是否涉及被告利益，如果涉及应将承租人利益给付被告。同时，原告补充表示：（1）大门口一间房的合同，按照每天租金12.33元的标准计算；综合楼一楼的合同，按照每天219.18元的标准计算。起算时间，应当分别是从各自约定的租期届满后的次日起。由于举证所限，在本案中原告不再主张被告应支付的电费；（2）2019年7月租期届满以后原告停止对涉案房屋继续供电供水，但是被告仍然实际占有涉案房屋直至2020年5月25日方才搬出，所以现在原告撤回第1项诉请，但是仍然要求被告支付相应的使用费用76731.21元。原告尚未与房屋征收部门签订征收补偿的相应协议，因为涉案房屋未能完全交付。上述事实有房屋租赁协议、律师函、发票以及本院庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的涉案房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。涉案合同约定，（大门口一间）租期自2018年6月4日至2019年6月3日，全年租金为4500元，综合楼一层房屋租期自2018年7月1日至2019年6月30日，全年租金为8万元；如遇政府拆迁等因素造成合同无法继续履行的，涉案合同自然中止，被告应无条件服从、原告不承担任何责任；如未能续签新的租赁协议，期满之日被告主动自行将房屋腾空交还；如发生任何违约行为，违约方向守约方支付3万元违约金。在本案审理中，原告陈述被告已于2020年5月25日搬离涉案房屋，且申请就此撤回第1项诉请，本院对此予以准许。在本案审理中，被告没有提供证据证实：关于涉案房屋，原告已与房屋征收部门签订了书面的征收补偿协议，且原告已经收到房屋征收部门给予的涉案房屋征收补偿款项，而该征收补偿款项中明确包括了涉案房屋的装修、停业等经营损失。所以，被告认为原告应告知补偿方案且有权延迟腾退的抗辩意见，因不符合已查明的事实和双方约定，本院不予采信。2019年7月1日以后，涉案合同约定的租期已经届满，原、被告双方未再签订书面的续租协议，且原告已明确要求被告应腾退涉案房屋。所以被告已经失去继续占有涉案房屋的法律依据，应当依约立即向原告交还涉案房屋，且应赔偿未及时腾退房屋而给原告造成的经济损失。现在原告认为被告应支付其占用涉案房屋期间相关费用的诉称理由，符合已查明的事实和法律规定，本院予以采信。2019年7月1日以后，原告已经停止给予涉案房屋供电供水，被告租赁涉案房屋的合同目的是用于网吧经营，在原告明确断电断水以后已经无法能够从事商业经营，但是被告拒不搬离且仍在涉案房屋内实际居住使用，因此被告应当支付相应的实际占有使用费用，但不应当完全参照涉案合同约定的租金标准计算。考虑到涉案合同的期限和履行、被告继续实际占用、涉案房屋已被断电断水等因素，本院酌定15000元计算为宜；超出该数额的原告诉请，本院不予支持。在本案审理中，原告没有提供证据证明：除了占用费用损失以外，因被告的迟延腾退房屋行为而给原告造成的其它经济损失。由于该违约金的计算标准明显过高，在本院已经责令被告赔偿涉案房屋占用期间经济损失的前提下，原告要求被告还应支付违约金的诉请，不符合有关法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京双马信息网络服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告南京千淇商贸有限公司房屋占有使用费15000元；二、驳回原告南京千淇商贸有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1539元，由原告负担800元，被告负担739元。原告预交案件受理费的剩余部分739元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  田社荣人民陪审员  贾克山二〇二〇年六月八日书 记 员  罗安迪