山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1326民初674号 原告：刘恒学，男，1950年1月12日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：李志前，山东东蒙律师事务所律师。 被告：山东和康源集团有限公司，住所地济南市高新区港兴三路北段济南药谷研发平台1号楼B座2113室。统一社会信用代码：9137010068467235XB。 法定代表人：孟庆利，该公司总裁。 委托诉讼代理人：刘金国（该公司法务），1974年8月19日出生，汉族，住宁津县。 委托诉讼代理人：李德露（该公司法务助理），男，1993年1月4日出生，汉族，住宁津县。 原告刘恒学与被告山东和康源集团有限公司（以下简称和康源集团）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘恒学的委托诉讼代理人李志前，被告和康源集团的委托诉讼代理人刘金国、李德露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘恒学向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行双方签订的租赁合同，支付所欠租金1050000元（2017年2月20日至2020年2月21日）。事实和理由：被告曾用名山东和康源牧业有限公司，2010年2月21日双方签订租赁合同，约定原告将养猪场一处及设施出租给被告使用并于次日签订补充协议，合同签订后，被搞死验收合格接收猪场并使用至今，双方按照合同约定履行合同，被告将约定租金缴纳至2017年2月份，后不再缴纳租金，经原告多次催要，被告置之不理，故诉至法院，请依法裁判。诉讼过程中原告明确租金的计算期间为2016年8月20日至2019年8月21日。 和康源集团辩称，一、被答辩人违反国家法律强制性规定，并存在恶意欺诈情形，该租赁合同无效。被答辩人系国家公职人员，利用职务便利为自己谋取私利，其违反了《中国华人民共和国公务员法》第五十三条第七款之规定。且出租标的物所处区域为河流水源地，是国家划定的禁养区，被答辩人隐瞒该重大事实，恶意欺诈，导致被答辩人多次被环保部门查处，无法实现合同目的，根据合同法第五十二条的规定，该租赁合同当属无效。二、答辩人已经将租赁合同权利义务概括转移给平邑正邦养殖有限公司，答辩人被告身份不适格。答辩人经被答辩人同意已经将合同权利义务合法转移给平邑正邦养殖有限公司。且自2011年之后，租金与合同变更、履行等事项系被答辩人与平邑正邦之间进行，答辩人与被答辩人未实际履行该合同（根据合同约定被答辩人需要给答辩人开具发票，答辩人向被答辩人支付租金）。因此，答辩人不是适格的被告。三、本租赁合同已经在2017年解除。平邑正邦经常受到村民的骚扰且因为村民上访，多次受到环保局的查处（平环罚字74号、80号、81号、82号），在环保局和畜牧局的压力下，平邑正邦2017年停止经营并注销公司。合同标的物所有人李开起在平邑正邦撤场时多次提出解除合同，平邑正邦同意解除合同，在2017年公司注销之后就不再使用，并将钥匙交还给被答辩人。李开起自述称已经在2019年夏天另将合同标的物出租给他人。因为租赁合同已经协商解除，被答辩人的主张无事实与法律依据。退一步讲，答辩人自2011年不再使用该合同标的物，根据租赁合同第10条第2款之规定，擅自退租只需向甲方支付相当于一年租金的违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 刘恒学为证明其主张提交如下证据：1.山东和康源集团有限公司工商登记资料网络查询结果，证明山东和康源集团有限公司曾用名山东和康源牧业有限公司。和康源集团质证称，真实性无异议。2.原被告签订的租赁合同一份，证明双方签订合同有效，当事人理应依照合同履行，原告已将租赁标的物交付给被告经营使用。和康源集团质证称，合法性有异议，出租方刘恒学系国家公职人员，利用职务便利为自己谋取私利，至国家法律威严不顾，且出租标的物位所属区域为河流水源地，是国家相关部分划定的禁养区，原告故意隐瞒该重大事实属于恶意欺诈，导致被告多次被环保部门查处，无法实现合同目的，因原告存在恶意欺诈且违反国家法律强制性规定的情形，租赁合同当属无效。3.平邑农商行活期查询结果证明一份，被告已租赁费缴纳至2016年8月20日，此后的租赁费拖欠，被告已构成违约，佐证原被告履行合同的情况，被告已经接收租赁物并长期使用。和康源集团质证称，无异议，但原告当庭变更诉讼请求的时间，被告申请答辩期对原告的变更内容进行举证答辩。 和康源集团为证明其主张提交如下证据：1.平邑县畜牧养殖禁养区规划方案，证明原告签订合同隐瞒重要事实，导致合同不能履行，构成欺诈，租赁合同无效。2.企业信息，证明平邑正邦养殖有限公司实际使用合同标的物。3.录音，证明原告与平邑正邦之间的租赁关系，自然人李开起是标的物所有人。4.企业变更情况。5.证明一份。6.平邑正邦给李开起、刘恒学付租赁费的凭证。 刘恒学质证称，证据一在2020年2月14日才开始执行，不能以此规定来衡量以前的效力；从文件所属平面图来看，本案涉及的土地并没有在禁养区之内。证据二、证据四、证据五能证明被告将原租赁物转租给他人使用但是根据合同法第二百四十四条规定，原合同继续有效，所以被告不能以转租为由否认原合同效力，被告仍然按合同约定履行相关义务。证据三录音实质为证人证言，应出庭作证接受质证。在没有质证的情况下，不应认定为有效证据。且根据合同的约定，刘恒学作为租赁合同的全权代表人处理相关事务，李开起无权进行表态。证据六真实性无异议，能够证明合同履行的情况，侧面证明原告已将租赁物交付，被告及其他承租人实际使用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月21日，刘恒学作为甲方，山东和康源牧业有限公司作为乙方，双方签订租赁合同，约定甲方出租给乙方的猪场坐落在临沂市平邑县宝圣寺，现有占地面积为200亩，建筑面积为9000平方米，出租方同意另给土地60亩用于承租方扩建产房和保育猪舍。租赁场所包括猪场现有土地、后期60亩扩建土地，两期土地上绿化物及果树、建筑物及其所属配套的化粪池和集水池等所有的配套设施；除非甲乙双方按本合同约定提前终止合同，本合同猪场租赁期限为自2010年2月21日至2030年2月20日，期限为20年；租金支付，该猪场前5年（自2010年2月21日至2015年2月20日）的租金为每年40万元，考虑到房屋建筑物的利用年限及维护修缮，此后每5年作为一个租赁年限，即自2015年2月21日至2020年2月20日的租金为每年35万元，自2020年2月21日至2025年2月20日的租金为每年25万元，自2025年2月21日至2030年2月19日的租金为每年20万元；租金分两次支付，分别于每年的3月1日和9月1日支付当年的租金，由甲方先提供正式的税务发票；本合同签订后，甲方在3日内交付猪场，猪场内猪群的价格由双方另行协商，猪及饲料款交接完一周内乙方支付甲方猪款及饲料款30万元，剩余款项在接收该场3个月内结清，猪场建筑物设备设施等租赁费按照约定支付；特殊情况下，如遇不可抗力等，应由甲乙双方共同商量后决定租金的支付期限；在本合同规定的猪场最迟交付日期内，乙方收到甲方发出的进场通知书，乙方验收合格接收后则视为甲方已向乙方交付了猪场；此租赁标的物由刘恒学作为全权代表人，如果该标的物其他股东对此租赁合同有异议，由刘恒学全权负责协调处理，与乙方无关；没有甲方的书面同意，乙方不得转租；经甲乙双方协商一致并签订书面协议的，可以变更本合同，非经双方协商一致，任何乙方都无权以任何理由解除本合同，但有下列情形之一的，除违约方承担下列相应的是违约责任外，守约方有权解除本合同，合同自守约方发出书面通知书之日起即解除：1.甲方交付的猪场合格则乙方接收，不合格乙方不接收，乙方接收即代表交付的猪场合格，乙方经营期间所产生的一切费用均与甲方无关。2.乙方利用猪场从事非法活动的。甲乙双方同意在租赁期内，由下列情形之一的，本合同自行解除，双方互不承担责任：1.猪场因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，双方对第三者赔偿享有同等权利。2.非甲乙方原因，不可抗拒力量造成该猪场损毁、灭失的；合同到期后自行解除……。和康源集团支付租金至2016年8月20日，后经原告催要未果以其诉求诉至本院。 2010年2月22日，双方签订补充协议，约定场内所有生猪1538头（母猪428头、公猪7头、育肥猪344头、哺乳仔猪759头）饲料、兽药、租赁土地范围内的树木，计170万元，甲方出让给乙方；场内现有维修工具、生活办公用具无偿提供给乙方使用，合同期满后如数归还给甲方；饲料房及饲料加工机组、地磅无偿给乙方使用，合同期满归还……。 2011年10月24日，山东和康源牧业有限公司作为甲方，平邑正邦养殖有限公司作为乙方，双方协议甲方同意将坐落在临沂市平邑县保圣寺的猪场（面积260亩）无偿转租给乙方使用。刘恒学在协议上签名同意。2017年9月15日，平邑正邦养殖有限公司出具清算报告，对公司资产进行清算，后办理注销登记。 另查明，山东和康源集团有限公司曾用名山东和康源牧业有限公司。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。刘恒学与山东和康源牧业有限公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，为有效合同，双方应依约履行。刘恒学将坐落在临沂市平邑县宝圣寺的猪场交付山东和康源牧业有限公司使用，山东和康源牧业有限公司支付租金至2016年8月20日后，未再依约支付租赁费用，其行为构成违约，山东和康源牧业有限公司名称变更为山东和康源集团有限公司，现刘恒学要求山东和康源集团有限公司继续履行合同，并支付自2016年8月20日至2019年8月21日的租金1050000元，合法有据，本院依法予以支持。关于和康源集团称出租标的物所处区域为河流水源地，是国家划定的禁养区，原告隐瞒重大事实，恶意欺诈，租赁合同当属无效的辩解，双方合同签订时间在2010年2月21日，其提交的《平邑县畜禽养殖禁养区划定方案》在2020年2月14日颁布实施，该方案不能证明双方在签订合同时出租区域为禁养区，未来十年的政府行为也不是双方在签订合同时能合理预见的，对其该辩解本院不予采纳。关于和康源集团称将租赁合同权利义务概括转移给平邑正邦养殖有限公司，其被告身份不适格的辩解。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。虽然转租后，租赁物上产生了新的租赁关系，但这并不影响出租人与承租人之间租赁合同的效力，二者间的租赁合同继续有效，承租人仍然应当按照租赁合同的规定向出租人支付租金，并在租赁期间届满时向出租人返还租赁物，故对其该辩解本院亦不予采纳。关于和康源集团称本租赁合同已经在2017年解除的辩解。平邑正邦养殖有限公司虽然在2017年注销，但平邑正邦养殖有限公司只是次承租人，其双方之间的转租合同效力并不影响和康源集团与刘恒学之间签订的租赁合同的效力。且根据原、被告签订的租赁合同第九条的约定，合同的变更与解除应经双方协商一致并签订书面协议，和康源集团并未提交证据证明双方就租赁合同的解除达成合意，其亦未举证证明租赁合同存在法定解除事由，故其该辩解本院也不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、山东和康源集团有限公司与刘恒学继续履行2010年2月21日签订的租赁合同； 二、山东和康源集团有限公司于本判决生效后十日内支付刘恒学自2016年8月21日至2019年8月20日的租金1050000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14250元，减半收取7125元，由山东和康源集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  张传喜 二〇二〇年六月二十四日       法官助理李帅 书记员王晓龙