福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初7386号 原告：杨大头，男，1960年7月6日出生，汉族，住福建省龙海市。 被告：陈炎艺，男，1978年10月11日出生，汉族，住福建省漳浦县。 原告杨大头与被告陈炎艺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨大头，被告陈炎艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨大头向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同书》；2.陈炎艺向杨大头支付2020年3月7日至2020年6月9日期间的租金33370元；3.陈炎艺向杨大头支付2020年4-5月的电费1743.03元；4.陈炎艺向杨大头支付2020年2-3月的卫生间水费160元；5.陈炎艺向杨大头支付律师费损失1500元；6.陈炎艺向杨大头支付逾期支付租金的违约金（其中2019年3月到2020年2月租金的逾期付款违约金合计为27060元；2020年3月到2020年6月9日期间租金的逾期付款违约金，以33370元为基数，按照每日百分之二的标准，从2020年3月7日计算至实际付款之日起）。事实和理由：杨大头与陈炎艺于2018年12月5日签订《房屋租赁合同书》，约定由陈炎艺向杨大头承租厦门市莲前西路687号-9-1号店面，租赁期限自2019年12月15日起至2020年12月14日止，每月租金为11000元，按季度于当季度首月7日一次性支付。《房屋租赁合同书》第六条约定：租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的2%支付滞纳金，拖欠半个月以上的，出租方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。《房屋租赁合同书》第五条约定：陈炎艺每月应承担卫生间水费80元。合同书签订后，杨大头依照约定将店面交付陈炎艺使用，但其却未按照约定的时间向支付租金，经常随意拖欠租金，且多次无理取闹，不仅单方面要求减少租金，而且还多次辱骂杨大头，毁坏杨大头店内物品。由于陈炎艺未按时支付2020年3至5月租金以及2020年2至3月份卫生间水费，杨大头遂于2020年3月31日委托福建厦宇律师事务所向陈炎艺发出律师函，催促其于收到律师函之日起三日内支付2020年3至5月租金及滞纳金，否则将依法解除合同，但陈炎艺仍拒不履行。 陈炎艺长期随意拖欠租金，且经多次催告之后至今仍未支付2020年3至5月租金，其行为已构成根本违约，杨大头有权提前解除合同、收回房屋，并要求其支付所欠租金及滞纳金。 陈炎艺辩称，一、同意解除双方签订的《房屋租赁合同书》，且杨大头应返还缴纳的押金11000元。二、陈炎艺收到杨大头的律师函后缴纳了租金，且因尚有11000元押金在杨大头处，押金足以抵扣尚欠的租金部分，所以陈炎艺自交还房屋之日未欠租金，更不存在尚欠其滞纳金之情形。三、杨大头主张租金滞纳金没有事实和法律依据，且计算标准不符合法律规定，依法应当予以驳回。首先，合同中并未约定租金的缴纳日期，每季度当月的7日前支付系杨大头单方面书写，并非双方合意。陈炎艺已经足额支付2019年3月至2020年2月的租金，不存在拖欠的情况。其次，虽然缴纳租金的日期不同，但均没有超过当季度的首月，且杨大头已收取租金，对陈炎艺支付租金的金额及日期予以认可，也从未要求支付滞纳金。最后，杨大头根据讼争合同第六条约定，按每日2%的标准计算子涵金是错误的，该标准过高且计算日期错误。四、陈炎艺已于2020年4月15日前将租赁房屋交还陈大头，钥匙放置在隔壁店铺并且告知了杨大头，不存在占用租赁房屋的情况，租金只需计算至2020年4月15日止。五、请求免除2020年2月、3月的租金。2020年1月23日，我国爆发疫情以来，因受到疫情影响，讼争房屋在2020年2月、3月处于歇业状态，3月底营业后收入也非常少，因此才导致拖欠部分租金。六、陈大头并非讼争房屋所有权人，陈炎艺在承租期间收到房东告知，其称不知房屋转租且杨大头已经拖欠其多期租金，准备起诉要求返还房屋，并要求陈炎艺将租金缴纳给她。基于此，在疫情期间未能恢复营业时未敢继续缴纳租金，以防止租金缴纳后房东收回承租房屋。如房东不同意转租，则讼争合同将无效，相关违约责任均不能成立。七、对杨大头主张的电费、水费金额予以认同，同意承担，不同意赔付律师费。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月13日，杨大头（出租方、甲方）与陈炎艺（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定出租房屋坐落于厦门市，面积50平方米，租赁期限从2018年12月15日至2020年12月14日止，每月租金11000元。合同第三条付款方式约定“乙方应每向甲方交付币33000元整，第2次付款应提前付清”，第四条约定“合同签订之日，乙方向甲方交付币11000元整作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方”，第五条约定“在租赁期间：乙方应负责交付水电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费等费用。物业管理费1个月100元，卫生间水费1个月80元”。此外，在第四条条款后方、第五条条款上方 有一处手写内容“每季度月7付银”。第六条约定租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。 前述合同签订后，杨大头将讼争房屋交付给陈炎艺用于餐饮经营。陈炎艺向杨大头支付了11000元押金及租金，其中于2019年3月15日支付2019年3月15日至6月14日期间的租金33000元，于2019年6月20日支付2019年6月15日至9月14日期间的租金33000元，于2019年9月18日支付2019年9月15日至12月14日期间的租金33000元，于2019年12月20日支付2019年12月15日至2020年3月14日期间的租金33000元。 另查明，讼争房屋自2020年1月20日起停止营业，直至2020年3月份重新经营。2020年3月5日，陈炎艺向杨大头提出要求减免租金，但杨大头并未同意。2020年3月31日，杨大头委托福建厦宇律师事务所向陈炎艺发出一份《律师函》，要求其收到该律师函之日起三日内支付租金滞纳金及2020年3月至6月租金等。陈炎艺收到该函件后并未付款，并于2020年5月从讼争房屋处搬离，但未将讼争房屋交付给杨大头，且曾委托中介人员转租该房屋。2020年6月9日，杨大头自行接收了讼争房屋。 还查明，2020年3月25日，福建建明联合律师事务所向杨大头开具一张《厦门增值税普通发票》，载明法律咨询律师费为200元。福建厦宇律师事务所于2020年3月31日向杨大头开具一张《厦门增值税普通发票》，载明法律咨询律师费为500元；于2020年4月9日向杨大头开具一张《厦门增值税普通发票》，载明法律咨询律师费为800元。 本院认为，杨大头与陈炎艺签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容于法不悖，为合法合同，双方应依约履行。 鉴于陈炎艺对杨大头要求解除讼争合同以及要求支付电费1743.03元、卫生间水费160元的诉讼请求均无异议，对杨大头该部分诉讼请求，本院予以支持。 关于逾期支付租金的违约金。讼争合同第三条付款方式约定“乙方应每向甲方交付币33000元整，第2次付款应提前付清”，并未明确约定租金的付款期限，讼争合同中虽然有手写内容“每季度月7付银”，但该内容并非备注在第三条付款方式之后，无法体现系针对租金付款方式进行的备注，且该手写内容本身也无法体现明确具体的付款期限。此外，陈炎艺此前的付款也未遵循在每季度首月的7日支付当季度租金，而杨大头也未举证证明其曾对此提出异议。因此，杨大头提出双方约定每季度租金应在当季度首月7日支付的主张并无事实依据，本院不予采纳。故，对其要求陈炎艺支付逾期支付租金的违约金，本院不予支持。 关于欠付的租金。讼争房屋自2020年1月20日起停止营业，直至2020年3月份重新经营，因此陈炎艺主张其经营受到疫情影响，有事实依据。鉴于疫情对陈炎艺的经营造成重大影响，基于公平原则，结合我市防控疫情相关政策，陈炎艺要求适当减免租金可酌情支持，其中2020年2月租金可予以减免，2020年3月租金可予以减半。经减免后，陈炎艺已经支付的款项可抵扣截至2020年4月29日的租金，其还应按合同约定的租金标准向杨大头支付2020年4月30日至2020年6月9日期间的租金，合计为14667元。 关于律师费损失。在案的三份《厦门增值税普通发票》无法体现与本案关联性，且讼争合同也未约定该损失应由陈炎艺负担，对该部分诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除杨大头与陈炎艺签订的《房屋租赁合同书》； 二、陈炎艺于本判决生效之日起十日内向杨大头支付租金14667元； 三、陈炎艺于本判决生效之日起十日内向杨大头支付电费1743.03元、卫生间水费160元； 四、驳回杨大头的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1032元，由原告杨大头负担516元，被告陈炎艺负担516元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 王 瑛 二〇二〇年六月十七日 书记员 马嘉慧 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。