四川省会理县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3425民初1300号 原告：周友绘，女，生于1982年5月20日，汉族，四川省会理县人，村民，住四川省会理县。 被告：王志荣，男，生于1950年7月21日，汉族，四川省会理县人，居民，住四川省会理县。 被告：宋修平，男，生于1970年2月10日，汉族，广东省惠东县人，村民，户籍地广东省惠东县。 特别授权委托诉讼代理人：王文堃，女，生于1986年11月17日，汉族，四川省甘洛县人，村民，住四川省会理县。 原告周友绘与被告王志荣、宋修平租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周友绘，被告王志荣，被告宋修平的特别授权委托诉讼代理人王文堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周友绘向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《租赁合同》；2、判令被告宋修平、王志荣连带归还房屋租金14727元、房屋转租损失10273元（既得利益损失9273元、赔偿转承租人损失1000元）、违约金25000元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年1月1日原告与被告宋修平签订《租赁合同》，合同约定被告宋修平将其拥有使用权的位于九泀桥附近老邻居农贸市场门市一间出租给原告，租赁期限自2018年1月1日至2021年8月30日，租金共合计36000元，该租金原告于2018年1月1日支付给被告宋修平现金12000元，通过原告父亲周朝坤给宋修平做工劳务费抵扣24000元。2019年5月20日，原告与案外人杨荠签订《转租合同》，原告将剩余27个月的房屋使用权以36000元价格转租给案外人。2019年12月19日被告王志荣与宋修平因土地租赁合同纠纷一审、二审，在凉山州中级人民法院达成调解协议，凉山州中级人民法院出具（2019）川34民终1428号民事调解书，调解书明确：宋修平与原告签订的《租赁合同》权利义务由被告王志荣承接，双方在调解书生效后十五日内共同履行通知承租人义务，上述调解书生效后，原告收到被告宋修平通知，并同意变更出租方。但在2020年1月14日被告王志荣以原告未向其缴纳租金为由，突然将案涉门市通过螺栓强行锁死，案外人杨荠被迫停业，后经多方协商，被告同意暂时放弃封闭门市。2020年3月4日被告王志荣再次强行将案涉门市锁死，协商无果后，原告与案外人杨荠被迫解除合同，并由原告退还杨荠房屋租金24000元，赔偿损失1000元。被告王志荣擅自收回门市的行为，致使原告自2020年3月4日至2021年8月30日合计18个月的房屋使用权无法实现，折合已缴纳的租金14727元（36000元/44个月*18个月）。由于被迫与转租人解除合同，返还给转租人租金24000元，导致原告既得利益损失9273元（24000-14727元）赔偿转租人损失1000元。原告认为，《租赁合同》合法有效，被告宋修平的权利义务由被告王志荣承接，已经人民法院生效文书确定，现其不仅不按合同如约履行，还强行将案涉门市锁死，致使原告与案外人解除合同，被告的行为严重违反合同约定，理应承担相应责任。 被告王志荣答辩称，我与原告素不相识，与她没有任何经济往来。我不应该是本案被告，房子出租是我和宋修平之间的关系，我和宋修平的合同也经过中院处理调解好了，双方终止了合同关系，租金我认为应该是由我收取，因为房屋合法的所有权人是我。原告2019年12月20日至2020年3月3日占用我门市73天，每天租金33.33元，共计2433.09元。无辜参与诉讼3天，误工900元。请求驳回原告起诉，并承担本案诉讼费。 被告宋修平答辩称，租赁是事实。在2019年12月19日经中院调解达成了协议，明确载明了王志荣的权利义务，之后的事情与宋修平没得关系。支付租金在2018年就已经支付了，此情况王志荣是清楚的，本案宋修平不应承担责任。 经审理查明：2017年5月7日王志荣与宋修平签订《租赁合同》。合同约定，王志荣将会理县老街乡毛溪村5组约3千多平米的土地租赁给宋修平，土地详情以图标示为准。租赁期限自2017年11月1日至2027年10月30日终止。年租金230000元，租金提前一个月交一年房租，租赁期间不得转租或转让、抵押。2018年1月1日周友绘与宋修平签订《租赁合同》，合同约定宋修平将位于九洞桥附近老邻居农贸市场门市一间出租给周友绘，租赁期限自2018年1月1日至2021年8月30日，租金合计36000元。周友绘通过现金支付（12000元）及用其父亲给宋修平做工的劳务费（24000元）折抵向宋修平支付房屋租金36000元。2019年5月20日周友绘与杨荠签订《转租合同》。周友绘从承租人宋修平处转租的老邻居农贸市场的门面转租给杨荠，租赁期限2019年6月1日至2021年8月30日，租金36000元。2019年6月王志荣向本院提起诉讼，要求解除与宋修平签订的《租赁合同》，并支付差欠的租金。经本院审理于2019年8月5日作出判决：解除原告王志荣与被告宋修平于2017年5月7日签订的《租赁合同》；由被告宋修平于本判决生效后三十日内付给原告王志荣租金194167元（2017年11月1日至2018年10月31日期间欠付的60000元及2018年10月31日算至2019年5月31日的租金134167元，合计194167元）；驳回原告王志荣其他诉讼请求。宋修平不服一审判决，提出上诉。经二审审理，王志荣与宋修平达成协议，凉山州中级人民法院于2019年12月19日作出（2019）川34民终1428号民事调解书，解除双方于2017年5月7日签订的《租赁合同》，合同解除前宋修平与中国邮政集团公司会理分公司、车来车往汽修厂、周友绘签订的租赁合同权利义务由王志荣承接，双方在本调解书生效后十五日内共同履行通知承租人义务。2020年1月14日王志荣向周友绘催要房租，2020年3月4日王志荣强行锁了周友绘转租的门市，经协商未果，2020年3月9日周友绘与杨荠签订《租赁合同终止协议书》。协议书约定周友绘返还杨荠房屋租金和押金24000元，并支付违约金1000元。现原告诉讼来院，要求二被告连带归还房屋租金14727元、房屋转租损失10273元（既得利益损失9273元、赔偿转承租人损失1000元）、违约金25000元。 上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交的《租房合同》、宋修平收取房租的收据、《转租合同》、《租赁合同终止协议书》及收据。被告王志荣提交的与宋修平签订的《租赁合同》、（2019）川34民终1428号民事调解书在案佐证，经双方庭审质证，可以认定。 本院认为，合法的租赁关系，受法律保护。本案中，王志荣与宋修平签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。原告因与被告王志荣就房屋租金问题协商未果导致与杨荠解除了《转租合同》，由此产生了损失，原告要求被告归还房屋租金14727元的理由成立，但该租金已由宋修平收取，应由宋修平返还原告。原告要求二被告支付房屋转租损失9273元，该转租损失产生于原告与宋修平签订的合同租赁期内，案涉转租损失已包含在原告主张的房屋租金14727元之内，不能重复主张权利，其请求理由不能成立。二被告解除《租赁合同》后，原告作为承租人，理应向出租人王志荣缴纳2019年12月19日之后的房屋租金，因宋修平与王志荣未处理好解除合同之后的善后工作，导致王志荣在解除合同之后未能收取承接后的房屋租金，王志荣采取强制措施后，致承接后的合同权利、义务无法履行，其违约责任应由被告王志荣承担，原告要求解除合同的理由符合法律规定，本院予以支持。但原告要求支付25000元的违约金过高，应调整为原告已遭受的实际损失1000元为基础。被告王志荣在答辩中称，原告应支付73天房屋租金，因未针对其抗辩理由提出反诉，原告应支付王志荣的房屋租金，可另案处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、被告宋修平在本判决生效之日30日内返还原告周友绘房屋租金14727元； 二、被告王志荣在判决生效之日起30日内支付原告周友绘违约金1000元； 三、驳回原告周友绘的其他诉讼请求。 案件受理费525元，由被告宋修平负担500元，被告王志荣负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  李会宁 二〇二〇年六月十日 书记员  吴雅红