重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初8717号原告：重庆长信房屋销售有限公司，住所地重庆市长寿区凤城校园路23号，统一社会信用代码915001157562256991。法定代表人：邹淑媛，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄宇，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：周悦生，重庆百君律师事务所律师。被告：查双泉，男，1988年11月23日出生，汉族，户籍所在地江西省景德镇市浮梁县。原告重庆长信房屋销售有限公司（以下简称长信公司）与被告查双泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长信公司的委托诉讼代理人黄宇到庭参加了诉讼，被告查双泉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长信公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2016年10月14日签订的《租赁合同》；2.判令被告查双泉向原告长信公司支付自2019年6月17日起至解除之日止即2019年11月1日的承租费160992.78元及相应违约金（以拖欠承租费为基数，按日利率0.05%，自2019年5月25日起计算至被告查双泉全部付清时止）；3.判令被告查双泉向原告长信公司支付超期占用费（以月承租费70509.81元的3倍标准计算，自解除之日起计算至被告查双泉实际返还租赁房屋之日止）；4.判令被告查双泉向原告长信公司支付2019年8月11日至解除之日的水电费19171.93元及资金占用损失（以拖欠水电费为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算，自起诉之日起计算至被告查双泉付清为止）；5.判令被告查双泉立即向原告长信公司返还位于重庆市长寿区XX广场的房屋；6.确认被告查双泉向原告长信公司支付的50000元保证金归原告长信公司所有；7.本案诉讼费用由被告查双泉承担。诉讼中，原告长信公司将诉讼请求变更为：1、判令解除原、被告双方于2016年10月14日签订的《租赁合同》；2.判令被告查双泉向原告长信公司支付自2019年8月8日起至解除之日即2019年11月1日承租费143810.68元及相应违约金（以拖欠承租费为基数，按日利率0.05%自2019年5月25日起计算至被告查双泉全部付清时止；3.判令被告查双泉向原告长信公司支付超期占用费（以月承租费70509.81元标准计算，自2019年11月1日起计算至被告查双泉实际返还租赁房屋时止）；4.判令被告查双泉立即向原告长信公司返还位于重庆市长寿区XX广场的房屋；5.本案诉讼费用由被告查双泉承担。事实及理由：2016年10月14日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告长信公司向被告查双泉出租位于重庆市长寿区XX广场的房屋，租赁期限自2016年10月17日起至2023年10月16日，承租费自2017年3月17日计算至2023年10月16日。2018年10月17日至2019年10月16日期间的月承租费为67152.20元，2019年10月17日至2020年10月16日期间的月承租费为70509.81元。承租费含物业费，不含电费等其他费用，电费按1元/度结算。承租费每3个月支付一次，先付后用，被告查双泉应于每3个月最后一个月的25日前支付下期承租费，若被告查双泉逾期支付承租费，自逾期之日起至实际支付之日止，每日按拖欠金额的0.05%向原告长信公司支付违约金。《租赁合同》第10条第1款约定：“承租方逾期支付承租费或本合同规定的其他任何应付款项达30天的，出租方可通知承租方解除本合同，提前终止租赁合同，收回租赁单元，承租方已支付的保证金不予退还，并有权要求承租方支付损失赔偿。”第七条第7款约定：“若承租方未按约定的时间将租赁单元返还出租方，承租方应赔偿因此给出租方造成的一切损失，并按当月月承租费标准的三倍承担超期占用费。”被告查双泉应于2019年5月25日前支付2019年6月17日至2019年9月16日期间的承租费，经原告长信公司多次催告，被告查双泉至今尚未支付，故原告长信公司有权要求解除《租赁合同》，被告查双泉应支付拖欠费用并承担相应违约责任。被告查双泉未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，被告查双泉未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利，本院经审查对原告长信公司提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经本院审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月14日，重庆长信房地产开发有限公司（出租方）与被告查双泉（承租方）签订了《租赁合同》，第一条约定重庆长信房地产开发有限公司将其所有的位于重庆市长寿区XX广场的房屋或场地（即位于重庆市长寿区X路X号X，房权证号：X房地证X字第X号；以下简称“租赁单元”）出租给承租方用于健身体验场所，该租赁单元门牌号为6FB7，建筑面积3357.61平方米。第二条约定租赁期限自2016年10月17日起至2023年10月16日止，含免租期5个月，即承租费从2017年3月17日起计算至2023年10月16日止；承租方须于2016年10月17日前同出租方办理承租场所的交付手续，物业管理费、水电等公共设施费及承租方应支付的其他费用计费日期从承租方实际接房之日或2016年10月17日（按较早者）起算，由承租方自行承担，并向有关收费单位缴纳。第四条约定2016年10月17日至2017年10月16日期间的月承租费为60436.98元（其中2016年10月17日起至2017年3月16日为免租期）；2017年10月17日至2018年10月16日期间的月承租费为63794.59元；2018年10月17日至2019年10月16日期间的月承租费为67152.20元，2019年10月17日至2020年10月16日期间的月承租费为70509.81元……。承租费含物业费，不含电费等其他费用，电费按1元/度结算，物业管理费自承租方接房之日起缴纳，装修期间物业管理费按2.5元/平方米/月标准缴纳，装修期结束后按约定的月承租费标准缴纳，承租费应于本合同签署之日后7个工作日内向出租方支付相当于租赁单元3个月承租费的首期承租费。承租费以三个月为一个结算周期，每三个月支付一次，先付后用，承租方应于每三个月最后一个月的25日前支付下期承租费，若遇节假日顺延。承租方逾期支付承租费的，应当自逾期之日起至实际支付之日止，每日按拖欠金额的0.05%向出租方支付违约金。第五条约定承租方应于本合同签署后7个工作日内向出租方支付租赁保证金，租赁保证金相当于1个月的承租费即人民币50000元。如承租方违反本合同之规定，则无论是否预先通知承租方，出租方有权（但并无义务）以保证金抵付承租方应付款项或作为出租方因此而遭受损失之赔偿，出租方亦有权根据本合同规定扣收保证金而无须归还给承租方。第七条约定若承租方未按约定的时间将租赁单元返还予出租方，承租方应赔偿因此给出租方造成的一切损失，并按当月月承租费标准的三倍承担超期占用费。第十条约定当发生如下任一情形时，出租方均可通知承租方解除本合同，提前终止租赁合同，收回租赁单元，承租方已支付的保证金不予退还，若上述费用不足以弥补出租方因此遭受的任何直接及间接损失的，承租方还应足额赔偿：（1）承租方逾期支付承租费或本合同规定的其他任何应付款项达到30天的……。第十二条约定，按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告，如以专人派送、留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址，亦或以挂号、特快专递的方式，寄往租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其他地址，将被视为已送达该一方。租赁期间，本合同约定的租赁物业地址，也为承租方有效通讯地址，出租方可向该地址邮寄或专人派送任何函件，邮件寄出后次日或专人派送当日即视为有效送达。任何一方变更地址、所留地址错误、无人接受而没有事前通知更正的，视为未变更，由此产生的法律后果由变更方自行承担。合同签订后，被告查双泉向重庆长信房地产开发有限公司支付了保证金50000元，并给付了2019年8月8日前的租赁费用。因被告查双泉未按照合同约定支付租赁费用，2019年10月24日，原告长信公司向在被告查双泉租赁场所张贴并向被告查双泉邮寄《关于贵方欠缴我司费用的催收函》，载明“……鉴于贵方按《租赁合同》约定，已迟延支付以下费用（其中针对2019年6月17日至2019年9月16日的承租费，贵方已延迟4个多月；针对2019年9月17日至2019年12月16日的承租费，贵方已延迟近50日）；1.2019年6月17日至2019年9月16日期间承租费：66585.63元；2.2019年9月17日至2019年12月16日期间承租费：157807.67元；3.2019年8月11日至发函日期间水电费相关金额以实际表数据实结算。违约金计算截至日期以撤场之日止，相关标准按《租赁合同》执行。对此，我司现郑重向贵方提出，请贵方于2019年10月31日17点30前（最后的宽限期）到我司财务室（长寿区XX广场X楼）完清上述所欠款项。若逾期仍未缴纳，我司将按《租赁合同》约定通知贵方解除《租赁合同》，收回租赁单元，并同时要求你方按《租赁合同》承担全部赔偿责任。”邮件未妥投被退回。2019年11月1日，原告长信公司在被告查双泉租赁场所张贴并向被告查双泉邮寄《收铺通知》，载明“2019年10月24日，我司已向贵方送达了催费通知。要求贵方于2019年10月31日前（最后的宽限期），向我司结清应支付的所有欠费（合计为185562.41）。但贵方在宽限期内，仍未能如期履行义务……我司现郑重向贵方通知：贵我双方的《租赁合同》于2019年11月1日提前解除，我司收回该商铺的使用权，没收保证金。商铺内任何物品不得搬离，同时我司将通过司法途径追诉贵方欠费及违约责任的权利。”该邮件因拒收被退回。另查明，原告长信公司于2016年11月28日由重庆长信房地产开发有限公司更名为重庆长信房屋销售有限公司。涉案租赁房屋产权证载明：“权利人：重庆长信房地产开发有限公司，坐落：长寿区X路X号X，房屋建筑面积：3357.61平方米。”2019年6月17日至2019年9月16日，原告长信公司应收承租费用201456.75元，实际收到134871.12元；2019年9月17日至2019年11月1日，原告长信公司应收承租费用101846.95元，实际收到24621.90元；原告长信公司根据合同约定，将被告查双泉缴纳的50000元保证金直接抵扣被告查双泉截止2019年11月1日逾期缴纳的水电费19171.93元、物管费17182.10元，且不予退还剩余部分保证金。本院认为，原告长信公司与被告查双泉于2016年10月14日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，原告长信公司认为被告查双泉有违约行为，要求解除双方签订的租赁合同。本院认为，根据原、被告签订的《租赁合同》第十条约定：“当发生如下任一情形时，出租方均可通知承租方解除本合同，提前终止租赁合同，收回租赁单元，承租方已支付的保证金不予退还，若上述费用不足以弥补出租方因此遭受的任何直接及间接损失的，承租方还应足额赔偿：（1）承租方逾期支付承租费或本合同规定的其他任何应付款项达到30天的……”，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，本案，被告查双泉向原告长信公司支付了2019年8月8日前的租赁费用，之后，未再完全支付原告长信公司约定的租赁费用，构成根本违约，且符合双方关于解除合同的约定，故本案合同应予解除。因原告长信公司于2019年11月1日直接向被告查双泉作出解除合同的意思表示，并通过在租赁房屋张贴及按照合同约定的送达方式邮寄送达了《收铺通知》，虽然被告查双泉并未实际收到该通知，但根据合同约定视为已送达，即推定解除合同的意思表示已为被告查双泉知晓，故本案所涉《租赁合同》于2019年11月1日解除，被告查双泉应返还原告长信公司所有的位于长寿区X路X号X的房屋，并支付返还房屋前的占有使用费。原告长信公司要求被告查双泉支付以月承租费70509.81元标准计算，自2019年11月1日起计算至被告查双泉实际返还租赁房屋时止的超期占用费，本院认为，因2019年11月1日为双方解除合同时间，占有使用费应以月承租费70509.81元标准计算，自2019年11月2日起计算至被告查双泉实际返还租赁房屋时止。原告长信公司要求被告查双泉支付自2019年8月8日起至解除之日即2019年11月1日的承租费143810.68元。因被告查双泉支付了2019年8月8日前的租赁费用，而截止2019年11月1日，被告查双泉尚欠原告长信公司租赁费用143810.68元（201456.75元-134871.12元+101846.95元-24621.90元），故原告长信公司请求符合合同约定，本院对原告长信公司的该项诉讼请求予以支持。原告长信公司要求被告查双泉给付违约金，违约金以拖欠承租费为基数，按日利率0.05%自2019年5月25日起计算至被告查双泉全部付清时止。原、被告合同约定承租费以三个月为一个结算周期，每三个月支付一次，先付后用，承租方应于每三个月最后一个月的25日前支付下期承租费，若遇节假日顺延。承租方逾期支付承租费的，应当自逾期之日起至实际支付之日止，每日按拖欠金额的0.05%向出租方支付违约金。故对违约金，应以拖欠承租费用66585.63元（201456.75元-134871.12元）为基数，按日利率0.05%自2019年5月25日起计算至被告查双泉全部付清时止；以拖欠承租费用77225.05元（101846.95元-24621.90元）为基数，按日利率0.05%自2019年8月25日起计算至被告查双泉全部付清时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆长信房屋销售有限公司与被告查双泉签订的《租赁合同》于2019年11月1日解除；二、被告查双泉从本判决生效之日起5日内给付原告重庆长信房屋销售有限公司承租费用143810.68元及违约金（以拖欠承租费用66585.63元为基数，按日利率0.05%自2019年5月25日起计算至被告查双泉全部付清时止；以拖欠承租费用77225.05元为基数，按日利率0.05%自2019年8月25日起计算至被告查双泉全部付清时止）；被告查双泉从本判决生效之日起5日内返还原告重庆长信房屋销售有限公司所有的位于重庆市长寿区X路X号X的房屋（房权证号：X房地证X字第X号，即《租赁合同》中称的长寿区XX广场租赁单位门牌号X），并从本判决生效之日起5日内给付原告重庆长信房屋销售有限公司上述房屋的占有使用费（按70509.81元/月计算，从2019年11月2日起计算至被告查双泉实际返还上述房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3902元，由被告查双泉负担（于本判决生效后7日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  何 强人民陪审员  但远东人民陪审员  张双全二〇二〇年六月十四日法官 助理  万 莉书 记 员  殷于茸