广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0122民初989号 原告：韦佰银，男，1988年2月29日出生，壮族,住广西横县。 委托诉讼代理人：杨杰，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃小薇，广西冠鸿律师事务所实习律师。 被告：广西南宁市武鸣区太平镇文溪社区居民委员会，住所地为南宁市武鸣区太平镇文溪社区，统一社会信用代码：55450110MEA540778C。 负责人：李忠壮，主任。 委托诉讼代理人：谈词镇，广西广合律师事务所律师。 原告韦佰银与被告广西南宁市武鸣区太平镇文溪社区居民委员会(以下简称“文溪社区居委会”)租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告韦佰银的委托诉讼代理人杨杰、覃小薇、被告文溪社区居委会负责人李忠壮及委托诉讼代理人谈词镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦佰银向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2019年10月9日签订的《铺面整体租赁合同》于2020年3月3日解除；2.判令被告返还原告租金256666元；3.判令被告向原告支付违约金15399.96元（利息计算方法：以原告支付的租金256666元为基数，从被告逾期交付房屋第21天，即2019年12月21日起暂计至2020年3月20日止，暂计3个月，每月按照2%计算：256666×2%×3，以后以同样方法计算至被告租金返还完毕之日止）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年10月9日与被告签订《铺面整体租赁合同》，约定被告向原告出租坐落于南宁市武鸣区太平镇文溪社区林圩街建筑面积约2200平方米的商铺，租赁期限为10年，租金为280000元每年，每年10月30日前付清次年租金。同时《铺面整体租赁合同》第十七条约定，被告应于2019年11月30日将铺面交付给原告使用；第十九条第一项约定，被告迟延交付出租房屋20天以上，原告有权解除合同。合同签订后，原告于2019年10月9日向被告付清第一年租金256666元（按双方约定第一年免租一个月）。但约定交付期限届满后，被告未能向原告交付出租房屋。经多次催促，直至2020年1月12日，被告才通知原告接收房屋，迟延交房达43天。2020年3月2日，原告委托律师通过EMS向被告邮寄送达关于解除合同的律师函。同年3月3日，被告法定代表人签收到该律师函。原告认为，《铺面整体租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告延迟交付房屋已经超过20天，原告享有单方面解除合同的权利，故本案租赁合同应自原告解除通知的《律师函》送达被告之日即2020年3月3日起生效。合同解除后，被告应返还原告已经支付的房屋租金并承担违约责任。依据租赁合同第二十二条关于违约金的约定，被告的迟延交付违约金应按日3%计算，原告酌情减免按每月2%计算。经原、被告多次协商均未能就合同解除一事达成一致意见，为保护原告的合法权益不受侵犯，尽快、合理、有效解决纠纷，原告特向人民法院起诉。 原告提交的证据有：1.《铺面整体租赁合同》及附件，拟证明原告与被告于2019年10月9日签订铺面租赁合同；2.银行业务转账凭证，拟证明原告如约付清第一年租金256666元；3.告知函，拟证明因被告违约，迟延交铺，原告于2020年1月6日发函催促被告履行交铺义务；4.商铺交铺确认章，拟证明被告于2020年1月12日才通知原告接收铺面，已经延迟履行；5.律师函，拟证明原告委托律师发出律师函，通知被告解除租赁合同；6.委托书，拟证明原告委托律师发出解除合同的律师函；7.邮政快递凭证，拟证明原告通过邮政快递寄送律师函，通知被告解除合同；8.邮政快递，拟证明被告负责人已经于2020年3月3日签收律师函，原告解除租赁合同的通知已经送达被告；9.微信聊天记录截图及现场情况照片，拟证明被告已按合同约定的时间装修完毕，实际通知交付时间为2020年1月13日，已经构成违约。 被告文溪社区居委会辩称：一、原告与被告的租赁合同合法有效，应当继续履行。1.原告主张解除合同的理由不成立，原告为了更好的经营，要求变更施工方案，增加建设交易中心、中庭广场、雨棚，地面和中庭广场全部铺设瓷砖，因为原告增加工程量较大并且需要户外作业，导致工期延长，商铺迟延交付；2.即使原告向被告发函解除合同，但是被告也可以在此基于合同法司法解释二第二十四条提出合同解除异议，从解除通知到法院作出判决前《商铺整体租赁合同》仍然有效，仍处于合同法司法解释第二十四条规定的三个月期间内；3.即使是因为被告的原因逾期交付商铺，原告也已经接手商铺，原告不能在接手几个月之后又以被告曾经存在违约责任来解除合同。二、因租赁合同合法有效，原告应当承担支付租金义务，被告不存在退还租金的问题。三、原告主张支付违约金没有事实与法律依据。1.被告延期交付商铺是由于原告增加工程量导致的，过错方在原告，因此不存在被告向原告支付违约金的情形；2.即使是因为被告自身原因造成逾期交付商铺，原告主张的违约金也只能计算逾期交付期间的违约金，原告要求被告支付至租金返还完毕之日止是没有事实与法律依据的；3.即使认定被告存在逾期交付商铺的行为，原告主张的违约金明显过高，原告没有提供任何证据证明其存在实际损失，且每个月按照2%来计算违约金明显过高，且本案的资金来源于国家财政，属于国家扶贫项目，如果让本案被告承担如此高的违约金与扶贫宗旨不符。 被告文溪社区居委会对其辩称向本院提交的证据如下：1.武鸣区委组织部文件、武鸣区委办公室文件、南宁市财政局文件、项目建设资金意见、试点项目工作通知、办公室文件处理筏、工程评审意见书，上述证据拟证明案涉租赁标的物系南宁市武鸣区第一批重点村级集体经济项目城区财政资金扶持的项目，建设资金来源于南宁市及武鸣区财政局专项拨款；2.建设工程施工合同，拟证明案涉租赁标的物由恒鸣公司承建；3.签证单，拟证明原告要求增加的部分工程量；4.委托书，拟证明尹某系案涉租赁标的物建设项目负责人；5.微信聊天记录，拟证明恒鸣公司应原告的要求增加建设工程量；6.尹某的书面说明、李某的书面说明，拟证明应原告要求增加工程量造成铺面延期交付。 被告文溪社区居委会申请证人尹某、李某出庭作证,拟证明是原告要求增加工程量造成了铺面延期交付。尹某系广西恒鸣建设工程公司的代理人，其陈述，竣工前约两个月，其与李某、韦佰银曾当面协商增加工程量事宜，应韦佰银要求增加的工程量不在施工合同约定的范围内，当时施工方已明确，若变更设计、施工方案，必然造成工期延误，但原告依然要求变更设计方案，对此被告并不知情。李某陈述，其系该铺面项目的负责人，负责与原告、施工方的对接工作，签订合同后其与韦佰银、施工方代表尹某以口头形式约定增加工程量，当时施工方已明确，若变更设计、施工方案，必然造成工期延误，但原告依然要求变更涉及方案，对此被告并不知情。2020年1月13日业主和施工方相关的项目完工后履行相关验收手续才能进行审计，不清楚是否达到交付的条件。 本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。被告文溪社区居委会对原告韦佰银提交的证据1、2、4、9均无异议，对证据3、5、6、7、8的三性均有异议；认为证人李某、尹某的证言共同印证了被告是应原告的要求增加工程量。原告韦佰银对被告文溪社区居委会提交的证据1的真实性、关联性有异议，认为与本案无关；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据3、4的真实性有异议，签证单恰恰能够证明要求增加工程量的是被告方而不是原告，证据4与本案无关；对证据5的真实性没有异议，该证据恰恰证实原告没有要求增加工程量；对证人李某的证言真实性无异议，认为可以证明增加工程量不是原告的主张；认为证人尹某的证言不能证明就是原告要求增加工程量的。 本院经审理认定以下事实：太平镇文溪社区林圩街农产品交易铺面项目是城区财政资金扶持的南宁市武鸣区第一批重点村级集体经济项目，文溪社区是该铺面的产权所有人，该铺面项目由广西恒鸣建设工程公司承建。2019年10月9日，被告文溪社区居委会(甲方)与原告韦佰银(乙方)签订《铺面整体租赁合同》，合同约定：甲方出租位于太平镇林圩街文溪社区居委会旁农产品交易铺面给乙方经营（不含村卫生室及楼梯所占铺面）商铺的总建筑面积约为2200平方米。甲方同意将上述铺面整体出租给乙方使用时，铺面现已经具备的生活用水、用电亦提供给乙方使用，但乙方应按照本合同约定及国家有关部门的标准支付相关费用……租期自2020年1月1日起至2029年12月31日止，租期为拾年，除本合同另有约定外，任何一方不得在租期内提前终止本合同，另不因法人变更终止合同……第七条：乙方在前述租期内租赁铺面的租金为280000元/年，在合同租赁期内，租金维持不变……甲方承诺在2019年11月30日，将上述铺面按合同约定的要求交付给乙方使用……第十九条：有下列情形之一，乙方有权解除本合同：19.1甲方迟延交付出租房屋20天以上……第二十二条：甲方未按时交付出租铺面供乙方使用的，在迟延交付出租房屋20天后，自第21天起应按年租金3%向乙方支付违约金……。 原告于2019年9月19日向被告文溪社区居委会在银行开设的账户转款20000元作为保证金，又于2019年10月9日向上述账户转款236666元作为铺面剩余租金。2020年1月12日，被告文溪社区居委会欲将案涉商铺移交给原告韦佰银并为此制作《商铺交付确认单》，该《确认》上载明“联建太平镇文溪社区农产品交易铺面全部商铺与各功能室已经正常通水通电，可以正常使用。因承租户要求增加雨棚、室内刮白、外墙批灰上漆、地砖修改等工程量，造成工期延误。现于2020年1月12日将商铺移交至商铺承租方，请商铺承租方确认并接收。工程包含1-2F商铺、卫生间、卫生室、货梯、走廊及各种公共部分……”，但原告韦佰银未予接收。2020年3月2日，原告韦佰银委托广西冠鸿律师事务所律师杨杰向被告文溪社区居委会发出《律师函》，内容为：“……直至2020年1月12日，贵方才通知我方委托人接收房屋，迟延交付房屋达43天，已构成违约……鉴于贵方的上述违约行为，我方委托人特委托本律师郑重声明如下：1.贵方与我方委托人签订的《铺面整体租赁合同》于本律师函送达之日即行解除；2.贵方应于《铺面整体租赁合同》解除之日起五日内返还我方委托人租金2566660元。收款户名：韦佰银……”。杨杰通过EMS邮寄的方式将上述《律师函》送达给被告，邮单载明的收件人为李忠壮，收件地址为南宁市武鸣区太平镇文溪社区居民委员会，经查询，该快递已于2020年3月3日被签收，签收人为“本人”。 原告与被告的代表李某（太平镇政府工作人员）就铺面交接事宜在微信多次协商，2019年11月5日，原告催促李某“太平文溪铺面建设进度有点缓慢……麻烦催促下施工进度，希望能如期交付”。2020年1月13日，原告向李某表示“那你们验收完做个交付手续吧”。2020年1月19日，尹某通过微信与原告韦佰银聊天，尹某表示“有些装修改变是根据你的要求更改的……做修改肯定会造成一些延期的，有跟你说过……这个12月20后算延期没问题的，因为增加很多工程量，双方各让一步，超出的工期由我支付，流程应该是我支付给业主，村委支付给你……”，韦佰银表示“本来交付日期是11月30日，然后我们给了20天宽限期，也就是12月20日后才开始计算延迟交付的时间，当时合同已有说明……现在我也只是计算12月20日后才开始计算这个延期的费用，合同当时政府就是怕拖延一两天，所以才设置20天以后才开始计算违约金”。 本院认为：原告韦佰银与本诉被告文溪社区居委会签订的《铺面整体租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律规定，合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应依约全面履行自己的义务。 一、关于合同的解除问题。 依照原、被告在《铺面整体租赁合同》中的约定，被告应在2019年11月30日将案涉铺面按合同约定的要求交付给原告使用，若被告迟延交付出租房屋20天以上，原告有权解除本合同。即，双方约定被告延迟交付案涉铺面20天以上则原告享有合同解除权。被告辩称铺面延迟交付是原告要求增加工程量的行为导致，本院认为，关于协商增加工程量的具体时间，证人李某陈述为“签订租赁合同之后，约定的交付日期之前”，尹某陈述为“竣工时间即2020年1月13日的前两个月”，即使原告曾要求增加工程量，但其并非在约定的交付日期届满之后提出，被告亦未能提交任何证据证明原、被告有关于增加工程量、延长交付期限的补充约定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，被告应承担举证不能的不利后果，本院对该辩称不予采信。被告庭审时辩称原告已实际接收商铺并使用了四个多月，但无法提交任何证据予以证明，且表示对商铺的钥匙由谁持有并不知情，本院对该辩称不予采信。因此，依照我国《合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及双方合同约定，在被告延期交付已逾20天的情况下，原告享有解除合同权。原、被告双方对解除权行使的期限并无约定，被告于2020年3月3日接收到原告送达的《律师函》，原告在《律师函》中明确作出了解除合同的意思表示。依照我国《合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本院确认原、被告2019年10月9日签订的《铺面整体租赁合同》于2020年3月3日解除。被告关于《商铺整体租赁合同》在解除通知到法院作出判决期间仍然有效的辩称不符合上述法律规定，本院不予采纳。 二、关于租金返还问题。 原告已向被告支付竞标保证金20000元及租金236666元，在中标后保证金20000元的性质转化为租金，原告支付租金合计256666元。依照我国《合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告主张被告返还租金256666元合法有据，本院予以支持。 三、关于违约金的计算问题。 原、被告双方在《铺面整体租赁合同》中约定，被告延迟交付铺面20天后，应自第21天起应每日按租金百分之三的标准向原告支付违约金，本案中原告主张减免违约金的计算标准为按原告已支付租金25666元的每月2%，自2019年21日起计算至被告返还全部租金之日止。依照我国《合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，结合原告诉请及本案查明的关于被告于2020年1月13日交付铺面而原告拒绝接收的事实，被告应支付违约金应以256666元为基数，自2019年12月21日按月利率2%的标准计算至2020年1月13日止，计算为4106.66元，该金额未过分高于被告未交付铺面造成的损失，本院予以认定。2020年1月14日至3月3日期间，铺面未得以交付的原因在于原告拒绝接收，被告违约行为并未在该期间延续，原告就该期间损失主张违约金无事实及法律依据，本院不予支持。原、被告约定被告支付延迟交付铺面的违约金之目的在于保障被告及时履行交付铺面的合同义务，弥补原告由于铺面延迟交付造成的损失，但在合同解除之日即2020年3月3日后，被告应负义务为返还租金义务而非交付铺面义务，双方未约定合同解除后被告未及时返还租金的违约金，原告主张被告支付2020年3月3日后的违约金无事实及法律依据。庭审过程中，原告主张若违约金无法计算至被告返还全部租金之日止，则应依照违约金计算标准计算资金占用期间的利息，本院认为原告请求被告支付资金占用费有事实及法律依据，但原、被告签订的《铺面整体租赁合同》于2020年3月3日解除，原告在《律师函》中催告被告在解除之日起五日内返还租金，因此，应以256666元为基数，自2020年3月9日起依照年利率6%的标准计算至被告返还全部租金及利息之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告韦佰银与被告广西南宁市武鸣区太平镇文溪社区居民委员会2019年10月9日签订的《铺面整体租赁合同》于2020年3月3日解除； 二、被告广西南宁市武鸣区太平镇文溪社区居民委员会向原告韦佰银返还租金256666元及资金占用期间利息（以256666元为基数，自2020年3月9日起按年利率6%的标准计算至被告返还全部租金及利息之日止）； 三、被告广西南宁市武鸣区太平镇文溪社区居民委员会向原告韦佰银支付违约金4106.66元； 四、驳回原告韦佰银的其他诉讼请求 案件受理费5381元，由被告广西南宁市武鸣区太平镇文溪社区居民委员会负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘芸芳 人民陪审员  黄若英 人民陪审员  黄荣新 二〇二〇年六月二十四日 法官 助理  李芳英 书 记 员  尹灵荷 相关法律依据: 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。