河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初5869号原告（反诉被告）张栋，女，汉族，1976年10月2日出生，住郑州市金水区。委托代理人周培冲，河南光法律师事务所律师。委托代理人摆亚楠，河南光法律师事务所实习律师。被告（反诉原告）马亚东，男，回族，1988年1月16出生，住郑州市金水区。委托代理人胡亚隆，河南啸谦律师事务所律师。原告（反诉被告）张栋（以下简称原告）诉被告（反诉原告）马亚东（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周培冲，被告马亚东及其委托代理人胡亚隆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2018年8月21日签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于郑州市金水区红专路×号楼×单元×层25、26号（建筑面积300平米）的房屋出租给被告经营餐饮使用；合同约定租赁期限自2018年8月22日至2027年11月1日，共计九年，租金为每平方米126.67元/月（经协商，原告给予被告免租金装修期70天，装修期限2018年8月22日至2018年10月31日），支付方式为前三年按季度支付，从第四年开始按照半年支付；从第四年开始每三年递增8%；双方约定每月25日前支付下个月的房屋租金，但时至今日，原告未收到被告支付的2020年3月份的房屋租金，原告多次向被告催要未果，根据双方合同约定，被告如逾期支付租金超过十天，原告有权解除合同，被告每逾期一日须向原告按照日租金的3倍支付滞纳金。依据相关法律规定，原告向法院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年8月21日签订的合同；2、被告支付原告房屋租金19000元；3、被告支付原告滞纳金64596元（2020年1月26日至2020年1月31日每日按照日租金1266元支付的滞纳金7596元；2020年2月26日至2020年3月26日，每日按日租金633元的三倍支付的滞纳金57000元）；4、被告承担本案的案件受理费等费用。被告马亚东辩称，第一，通过原告诉状中第三项诉讼请求主张的滞纳金期间可以看出原被告就解除合同达成一致意见。2020年3月24日，被告将房屋钥匙造付给原告，原告随即张贴出租告示。结合被告提交的聊天记录，可以证明双方就减免、缓交达成一致意见，被告不存在违约情形。第二，原告主张的滞纳金没有事实依据，也没有造成损失的证据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，原被告就2018年8月21日签订的房屋租赁协议，双方已经就新冠肺炎疫情期间2020年2月、3月房租减免及缓交问题达成一致意见，即2月份房屋租金减半收取19000元，缓交至1月31日，当日被告已经将19000元房租支付给原告。因2020年2月疫情持续，被告仍无法正常营业，2020年2月19日双方达成一致意见，3月份房租减半收取缓交一个月。3月中旬疫情仍未好转，又因原告出租房屋系临街住宅改造为门面商铺，政府统一要求拆除禁止营业，被告与原告已经于2020年3月16日协商一致解除租赁协议，三月份租金按19000元收取，直接从被告押金中扣除，剩余押金原告退回被告，届时被告开始将店主物品搬出。3月24日，双方在店中结算时，被告将店铺钥匙返还给原告，原告也张贴了招租公告，被告要求其返还剩余押金时，原告突然表示拒绝返还剩余押金。综上所述，原告在本案租赁合同履行中不存在违约情形，相应变更也是基于疫情、政府改造政策等客观原因，且在双方达成一致意见情况下变更执行的，原告应当按照约定返还被告缴纳的相应押金。反诉人马亚东向法院提出诉讼请求：1、原告退还被告押金19000元；2、本案诉讼费用由原告承担。原告辩称，第一，被告拖欠租金的行为构成违约，应当承担违约责任。双方签订《房屋租赁合同》，合同履行过程中，被告称支付困难提出每月25日前支付下月租金，一月一付。原告为合同能继续履行表示同意，但2020年1月25日，被告迟迟未向原告支付2020年2月份租金，直至2020年1月31日，原告考虑到受疫情影响给被告房租减半，被告才将1.9万元的房租支付给原告。2020年2月19日，被告称2020年3月份房租无法支付，原告当即表示反对，因为原告已经充分考虑到疫情影响给被告租金进行了减半收取，被告却未能及时支付租金，直至2020年3月26日，被告为仍未向原告支付2020年3月份的租金，其拖欠租金的行为显然已经构成违约，并且被告在店铺内的物品至原告起诉时都未搬离完毕，被告应向原告支付2020年3月份的租金及依据《房屋租赁合同》第六条第三项约定的滞纳金。第二，被告单方解除合同的行为构成违约，其支付的押金不应返还。被告确实曾向原告提出过解除租赁合同的请求，但由于其未支付2020年3月份的租金，原告要求其支付2020年3月份租金后再具体协商，但被告在未与原告协商一致的情况下即单方面提出解除房屋租赁合同，其物品长期存放在承租店铺内直至原告起诉时仍未搬离，被告在既无法定解除权，又无约定解除权的情况下，单方面强行解除合同的行为已经构成违约。根据《房屋租赁合同》第六条第八项约定，原告所收取房屋押金不予退还。第三，案涉房屋在被告承租时即为门面商铺，不存在系临街住宅的说法，原告也从未接收到政府禁止营业的要求，如果出租房屋系临街住宅，被告也不可能在房屋内经营餐饮长达一年多的时间。综上，被告反诉要求原告返还其押金和要求原告承担反诉诉讼费的请求，没有任何事实和法律依据，请求法院依法予以驳回其全部反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月21日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，主要约定，原告将坐落于郑州市金水区红专路×号楼×单元×层25、26号（建筑面积300平米）的房屋出租给被告经营餐饮使用；租赁期限自2018年8月22日至2027年11月1日，共计九年，租金为每平方米126.67元/月（经协商，原告给予被告免租金装修期70天，装修期限2018年8月22日至2018年10月31日）；每月25号支付下个月租金，一月一付；押金38000元，租赁期满或者合同解除后，除抵扣应由被告承担的费用、租金、以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给被告；被告须按合同约定向原告按时按量缴纳房屋租金，如逾期支付租金，没逾期一日，被告则须向原告按日租金的3倍支付滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。在合同履行期间，原、被告双方协商一致，因新冠肺炎疫情原因，2020年1月、2020年2月、2020年3月份的租金减半收取为19000元/月。被告向原告支付租金至2020年2月份。2020年3月24日，被告将案涉房屋钥匙交还原告。原告称在给钥匙后的第二天张贴的出租公告，现在房屋尚未出租；被告交纳的押金38000元尚在原告处。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告经过协商，对合同内容进行了变更，双方应当按照变更后的合同履行义务。原告主张被告支付欠付的2020年3月份的房租19000元，合法、有据，本院予以支持。被告违反约定，未按时足额支付租金，构成违约，应当承担违约责任。根据合同履行情况、被告的违约程度等，根据诚实信用原则酌定违约金为38000元，因被告交纳的房屋租赁押金尚在原告处，该费用直接抵扣违约金，原告不再退还被告押金。原被告于2020年3月24日交接了房屋钥匙，原告在第二天张贴了出租公告，原被告之间的租赁合同实际已解除，故原告主张解除合同的诉讼请求，本院不再予以处理。原告张栋的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告的反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马亚东（反诉原告）于本判决生效后十日内支付原告张栋（反诉被告）房屋租金19000元；二、驳回原告张栋（反诉被告）的其他诉讼请求三、驳回被告马亚东（反诉原告）的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取945元，由原告张栋负担644元，被告马亚东负担301元；反诉案件受理费138元，由被告马亚东负担。本判决为终审判决。审判员  雷海娜二〇二〇年六月三十日书记员  闻双双