河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终2413号上诉人（原审被告）：安阳佳隆房地产有限公司，住所地：滑县祥泰苑小区20楼1单元402室。法定代表人：张志强，职务：执行董事。委托代理人：丁军魁，河南丁当律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安国民，男，1956年1月24日生，汉族，住滑县。委托诉讼代理人：殷海铭，河南奥博律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红波，河南安博律师事务所律师。原审第三人：张铁柱，男，1957年12月21日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：段久日，河南丁当律师事务所律师。上诉人安阳佳隆房地产有限公司因与被上诉人安国民、原审第三人张铁柱确认合同效力纠纷一案，不服河南省滑县人民法院作出的（2019）豫0526民初8440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人安阳佳隆房地产有限公司上诉请求:一、依法撤销、发回或改判（2019）豫0526民初8440号民事判决书;二、涉诉费用由被上诉人承担。事实与理由:一、本案的基本事实。被上诉人与上诉人之间没有任何的商品房屋买卖交易行为，上诉人的员工与被上诉人之间不存在任何的接触行为，被上诉人是将钱交给案外人朱红彬。被上诉人交的钱为10万元给张铁柱折抵车款，朱红彬找了一个浙江牌照的抵押车辆以买卖的形式卖给上诉人的承建商即本案的第三人张铁柱，张铁柱以10万元的价格取得车辆,应张铁柱的要求，上诉人提供担保并给张铁柱出具涉案《佳隆新天地》房源预定协议，但上述协议加盖的是财务印章而非公章和合同专用章，不具备法律效力,然后将上述协议交给张铁柱对朱红彬提供担保,一审判决违背客观事实。二、在庭审过程中，上诉人多次对被上诉人发问“谁是你的购房顾问?你将钱交给谁了?是谁通知你房价上调的?”被上诉人的代理人称是电话通知的,需要核实。截止到一审法院判决之前对上述问题都没有查明,上诉人与被上诉人之间根本就不存在商品房屋交易行为。三、一审法院认为购房款347150元一次性支付全款,不存在银行转账行为，且两个案件(窦守领案件)同样也是现金一次性全额支付完毕，严重违背客观事实。四、一审中被上诉人的诉讼请求为四项，第一项是确认买卖协议有效，是车辆买卖协议还是房屋买卖协议没有明确,而一审法院滥用职权超越诉讼请求确认《佳隆新天地》房源预定协议有效，是严重超越诉讼请求进行判决。五、从原告起诉状中足以认定原告自身并不认为该预售协议符合商品房买卖合同的构成要件,不能够等同于商品房买卖合同,而一审法院直接逾越原告的诉讼请求,擅自将虚假的商品房预售协议主观随意认定为商品房买卖合同,违背不告不理的诉讼规则。原告所举的预售协议不具备商品房买卖合同的主要条款和性质,不能等同于正式的商品房买卖合同,且该预售协议来源不合法,内容虚假,取得方式明显违背常理。被上诉人安国民辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。被上诉人作为房屋购买人，向上诉人足额缴纳了购房款，这是上诉人与被上诉人之间买卖关系成立的要件。从程序上讲，被上诉人交付购房款以后，上诉人出具了收据，并签订了预定协议，买卖关系从程序、实体上已经完成。至于上诉人说的与第三人之间的抵押协议，该抵押没有公示，不能对抗善意第三人，即使抵押有效也不能推翻上诉人与被上诉人之间房屋买卖成立的事实。原审第三人张铁柱辩称，同意上诉人的上诉意见，案涉房源预定协议是第三人张铁柱与案外人王国京之间的一份欠款抵押协议，该协议是由张铁柱与王国京两人协调办理。办理之后，张铁柱将该协议交予案外人王国京，被上诉人没有参与该协议的协商与签订，更没有实际交付任何款项。被上诉人以来源不明的约定协议起诉，涉嫌与案外人合伙进行虚假诉讼或合伙诈骗。被上诉人安国民向一审法院起诉请求:1、依法确认原被告的买卖协议有效；2、由被告承担一切涉诉费用。一审法院认定事实：2015年3月14日，原告安国民作为乙方与被告安阳佳隆房地产有限公司作为甲方签订了《佳隆-新天地》房源预定协议，该协议约定：乙方自愿预定甲方位于滑县滑州南路与二水西路交汇处西南角《佳隆-新天地》2号楼2单元8层01号房源，此房源建筑面积约138.86平方米，总价款347150元，乙方为取得上述房屋的优先购买权，自愿按照以下方式签订本协议并支付预定款，甲方加盖被告安阳佳隆房地产有限公司财务专用章，乙方安国民的签字，当日，原告一次性支付全款347150元，被告安阳佳隆房地产有限公司向其出具收据，收据上加盖被告财务专用章。另查明，第三人张铁柱系涉案楼盘的承包建筑商，2014年12月17日，案外人朱红彬将一辆丰田轿车以10万元的价格卖给第三人张铁柱，被告及第三人均称，张铁柱欠朱红彬购车款10万元，涉案房屋用于提供担保使用，由张铁柱请求被告给出具收据及房屋预定协议，对此陈述原告不予认可。涉案房屋立案前申请诉前保全，法院作出（2019）豫0526财保251号民事裁定书，原告缴纳保全费2270元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告安国民作为乙方与被告安阳佳隆房地产有限公司作为甲方签订了《佳隆-新天地》房源预定协议，该预定协议载明有当事人名称和住所、涉案房屋的基本情况、销售方式、总价款、付款方式、付款时间等内容，且原告安国民已按约定向被告安阳佳隆房地产有限公司有限责任公司一次性支付全款347150元，故该预定协议可认定为商品房买卖合同。虽被告及第三人均称，张铁柱欠朱红彬购车款10万元，出具收据及房屋预定协议是用涉案房屋为第三人提供担保使用，并不存在真实的房屋买卖关系，因被告及第三人提供的证据不能支持该抗辩理由，故对该抗辩法院不予采信。原告诉请依法确认原被告的买卖协议有效的请求，符合法律规定，法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：依法确认原告安国民作为乙方与被告安阳佳隆房地产有限公司作为甲方签订的《佳隆-新天地》房源预定协议有效。案件受理费6508元，由原被告各承担3254元；保全费2270元，原被告各承担1135元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交：1、今日头条的报道，用于证明第三人张铁柱说明开发商出具收据其收钱。2、房屋抵押协议书及安阳佳隆房地产有限公司提供给张铁柱抵押房源明细单，用于证明上诉人为了达到让被上诉人购房合同无效，出具的房屋抵押协议书和抵押明细单上面都写打官司用，不做他用，抵押协议不是双方真实意思表示。上诉人认为：今日头条的报道不具有客观性，不能证明被上诉人的证明目的；我们在一审中已经提交房屋抵押协议和房源抵押清单，以我们提交的为准，鉴于被上诉人提交的全部为复印件，不能作为证据使用。原审第三人认为：所有证据不具备证据的客观真实性，无法核实，不能证明被上诉人的证明目的。原审第三人提交，通话录音一份。用于证明上诉人与被上诉人之间的房源预订协议是虚假的，是给案外人朱红彬做的担保，不具有房源买卖协议的实质效力；被上诉人没有参与预定协议的洽谈及签订，也没有实际向上诉人、案外人交付任何款项。上诉人认为，上诉人与被上诉人签订协议为无效协议。被上诉人认为：案外人不能到场印证，所以录音真实性无法核实；从录音内容看，朱红彬也只是一个协调中间人，没有显示朱红彬与本案有任何关联性，不能证明第三人主张证明的问题。二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人安阳佳隆房地产有限公司与被上诉人安国民均具备民事法律行为能力，双方于2015年3月14日签订的《佳隆-新天地》房源预定协议，对双方当事人名称、商品房的基本状况、商品房的价款等内容进行了约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法律的强制性和限制性规定，且被上诉人安国民已按约定向上诉人安阳佳隆房地产有限公司一次性支付全款347150元，故双方签订的《佳隆-新天地》房源预定协议应当认定为合法有效的商品房买卖合同，本院对协议的效力予以确定。关于上诉人提出的《佳隆-新天地》房源预定协议是对第三人张铁柱购车款的抵押担保协议及未收到347150元购房款的意见，因被上诉人安国民不予认可，上诉人也未提供充分的证据予以证实，故本院不予采信。关于上诉人提出的被上诉人一审时未明确买卖协议是房屋买卖协议还是车辆买卖协议、一审法院滥用职权超越诉讼请求确认房源预定协议的意见，被上诉人安国民一审起诉状中第一项诉讼请求为：“依法确认原被告的买卖协议有效。”本案中，房屋买卖协议的双方为上诉人安阳佳隆房地产有限公司与被上诉人安国民，上诉人在上诉状中陈述的车辆买卖的双方是原审第三人张铁柱与案外人朱红彬，故上诉人提出的该项意见，是其自身对案情及语言文字含义理解不到位造成的错误认识，本院不予支持。综上所述，上诉人安阳佳隆房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6508元，由上诉人安阳佳隆房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年六月二十三日书记员 楚世龙