山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终1364号 上诉人（原审被告）：得源投资集团（青岛）资产管理有限公司，住所地青岛市黄岛区泊里镇董家口经济区管理委员会办公楼。 法定代表人：牛文慧，总经理。 委托诉讼代理人：吕威民，山东康桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏友祥，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨世海，男，1952年10月9日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 原审第三人：青岛同泰房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区珠山南路988号。 法定代别人：王誉焜，董事长。 原审第三人：青岛同泰建设集团有限公司，住所地青岛市黄岛区珠山南路988号。 法定代表人：王誉焜，董事长。 原审第三人：王誉焜，男，1965年8月27日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人得源投资集团（青岛）资产管理有限公司（以下简称得源投资公司）因与被上诉人杨世海、原审第三人青岛同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰开发公司）、青岛同泰建设集团有限公司（以下简称同泰集团公司）、王誉焜案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 得源投资公司上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回杨世海的诉讼请求；2.一二审案件受理费由杨世海承担。事实与理由：一、一审判决未就“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一法定排除执行的情形进行审查和认定，所做判决查明事实不清，于法无据。二、关于杨世海已付款项的审查，其虽提交了收款凭证及银行交易明细各一份，但其银行交易明细显示转账时间是在《商品房买卖合同》签订之前，该付款情况显然不符合交易常规。一审法院仅以同泰公司认可便予以采信，于法无据。三、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项条件的审查，杨世海已持有90平房屋一套，一审法院仍认定其购买争议房屋属于满足基本居住需求，不符合相关法律规定，一审法院就该条件适用有随意做扩大解释之嫌。补充理由：一、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，得源投资公司对涉案房产享有抵押权，杨世海提出执行异议，法院对其提出的排除执行异议不予支持。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的适用是例外，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。杨世海与同泰开发公司签订的《青岛市商品房预售合同》无效，其购买涉案房屋存在过错，亦不是为了解决居住问题购买。 杨世海辩称，一审判决证据充分，认定事实、适用法律正确，程序合法，是正确的判决。一、一审判决认定杨世海与同泰开发公司于2014年9月16日签订《青岛市商品房预售合同》并已支付房屋全款，且签订合同时已经取得售房许可证，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，签订合同的时间明显早于2014年12月4日查封时间。二、商品房预售合同、收款凭证、账户对账单、付款交易明细等形成完整的证据链，证实杨世海与同泰开发公司签订商品房预售合同，且已经支付全部购房款，同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜均认可。杨世海还曾因同泰开发公司延迟交房向青岛市黄岛区人民法院起诉，后达成调解，继续履行商品房预售合同，杨世海撤回起诉，不存在恶意串通。三、杨世海虽在本市名下原有房屋90平方米，其购买的涉案房屋套内建筑面积仅有54.52平方米，仅稍能满足对房屋的基本居住需要。四、在房价高涨的今天，消费者毕其一生，甚至两代人的收入，方购得一处安身立命之所，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权，优先保护消费者的生存利益，既符合立法本意，也彰显了司法的公平正义和以人为本的法治理念。 同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜未陈述意见。 杨世海一审起诉请求：判决停止对青岛市黄岛区户房屋的执行，解除对该房屋的查封，诉讼费用由得源投资公司承担。 一审法院认定的事实：中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行与同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜金融借款合同纠纷一案，一审法院于2015年10月13日作出（2015）青金商初字第310号民事调解书，内容为：“一、各方当事人共同确认：截止至2015年8月10日，同泰开发公司共欠中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行借款本金236712609.47元及利息9403874.97元，共计246116484.44元；同泰开发公司于2015年11月13日前向中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行一次性偿还上述借款本息及以借款本金236712609.47元为基数自2015年8月11日至款项付清之日按借款合同约定的利率计算的利息；二、案件受理费1272382元减半收取636191元、保全费5000元，共计641191元由同泰开发公司承担并于2015年11月13日前一次性支付给中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行；三、若同泰开发公司未按期履行上述第一、第二项的给付义务，则中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行有权对同泰开发公司名下南他项（2012）第045号他项权证项下的国有土地使用权及南房预抵字第57138号、南房预抵字第××号在建工程抵押权登记证明项下的在建工程所处分的价款就上述第一、第二项的给付义务优先受偿；四、同泰集团公司、王誉焜对上述第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任。同泰集团公司、王誉焜承担保证责任后，均有权向同泰开发公司进行追偿。” （2015）青金商初字第310号民事调解书生效后，因被执行人未在该调解书确定的期限内自觉履行还款义务，依照中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行的申请，依法立案执行，执行案号为（2016）鲁02执475号。后中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行将案涉债权及抵押权转让给青岛强森资产管理有限公司，该公司又将上述债权及抵押权转让给得源投资公司，并通知全部债务人，一审法院裁定变更得源投资公司为该案申请执行人。 诉讼过程中，一审法院查封包括涉案不动产在内的被执行人名下财产至今。执行过程中，一审法院对涉案不动产下达拍卖裁定。杨世海提出执行异议，要求撤销对涉案房产的查封并停止执行。执行局认为，原申请执行人对涉案不动产已办理抵押登记，且（2015）青金商初字第310号民事调解书已经确认原申请执行人对涉案不动产所处分的价款享有优先受偿权，故不支持案外人针对涉案不动产的排除执行异议。裁定：驳回杨世海的异议请求。 涉案的位于青岛市黄岛区房地产项目至今未完工，含涉案房屋在内的全部房屋均未交付。 不动产交易登记信息查询结果显示，在本市杨世海名下有一套住宅，房屋面积：90，房屋性质：商品住宅，建成年代：1996。房屋坐落：黄岛区双珠路1538号4号楼3单元102室。 杨世海虽在本案起诉状中将同泰集团公司、同泰开发公司、王誉焜列为共同被告，但因同泰集团公司、同泰开发公司、王誉焜同意杨世海提出的执行异议请求，故同泰集团公司、同泰开发公司、王誉焜应列为第三人。 2014年9月16日，杨世海与同泰开发公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定杨世海购买同泰开发公司开发的位于青岛市黄岛区。据同泰开发公司暂测该房屋建筑面积为70.64平方米，其中套内建筑面积为54.52平方米、公用分摊建筑面积为16.12平方米，另有地下附属面积0平方米（价格详见补充条款）。杨世海提交的收款凭证显示其于2014年9月16日支付给同泰开发公司房屋价款348255元。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，尽管得源投资公司对杨世海提交的《青岛市商品房预售合同》、收款收据及交易明细的真实性、关联性提出异议，但其未能提供相反证据予以反驳。杨世海提交的付款交易明细能够证明其已向同泰开发公司账户进行付款，虽得源投资公司抗辩付款时间早于合同签订时间，但同泰开发公司认可付款的真实性，得源投资公司亦未提交相反证据证明杨世海与得源投资公司存在其他业务关系，因此，对上述证据予以采信。因此，上述证据可以证明杨世海已于2014年9月16日与同泰开发公司就涉案房屋签订了《青岛市商品房预售合同》并已全额支付购房款的事实。得源投资公司虽主张在本市杨世海名下有房屋一处，但因杨世海名下原有房屋系90平方米，其购买的本案争议房屋套内建筑面积仅有54.52平方米，因此，杨世海购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要，符合上述第二十九条第二项所规定的精神，故得源投资公司的该项抗辩不成立。因此，依据上述规定，杨世海就涉案房屋符合排除强制执行的法定情形。得源投资公司主张杨世海系在涉案房屋设定抵押后签订房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同应为无效。一审法院认为，得源投资公司无证据证明涉案房屋买卖合同存在导致合同无效的法定情形，设定于房屋上的抵押是否涤除仅是影响房屋买卖合同能否继续履行的因素，并不影响合同的效力。故，对于得源投资公司关于涉案房屋买卖合同无效的主张，不予采信。根据2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，消费者物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先受偿权则优先于抵押权等担保物权。因此，尽管得源投资公司享有涉案房屋的抵押权，但是杨世海所享有的消费者物权期待权足以排除担保物权申请执行人的强制执行。对于杨世海主张排除对涉案房屋强制执行的请求，予以支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决：不得执行青岛市黄岛区6号楼1单元1203户房屋。案件受理费6312元，由得源投资集团（青岛）资产管理有限公司负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，杨世海提起执行异议之诉，应当就该执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”由此可以看出，消费者享有的权益优先于工程款债权和抵押权，买受人的权利保障居于首位。本案中，杨世海与同泰开发公司于2014年9月16日签订《青岛市商品房预售合同》，虽支付房款的时间在合同签订之前，但现有证据不能证明双方有其他业务往来或有恶意串通损害他人利益的行为，杨世海提交的证据能够证明其已支付了全部房款。其虽在居住地已持有90平房屋一套，但其所购涉案房屋套内建筑面积仅有54.52平方米，可以认定其功能主要为保障与改善家庭生活，仍属生活消费范畴。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定认定杨世海系消费者，购买涉案房屋属于满足基本居住需求，基于保护生存利益的司法精神，认定杨世海就涉案房屋享有的消费者物权期待权足以排除担保物权申请执行人的强制执行，并无不当。 综上所述，得源投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6312元，由得源投资集团（青岛）资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 栾建德 审 判 员 李守军 审 判 员 张 豪 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 付文文 书 记 员 郭玉淼