江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1085号上诉人（原审被告)：李军海，男，1976年2月13日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：刘凤歌，江苏瀛广达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴广平，江苏瀛广达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏淮扬味道酒店管理有限公司，住所地淮安市清河新区河畔路88号。法定代表人：吴强，该公司总经理。上诉人李军海因与被上诉人江苏淮扬味道酒店管理有限公司（以下简称淮扬味道酒店）租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初6814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李军海上诉请求：1、撤销原审判决，改判上诉人不承担租金的利息损失，不承担水电气费16705.5元、物资及调料款28593.93元，合计45299.68元；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、被上诉人在一审中陈述案涉房屋的所有权人是淮安市清江浦区管委会），对外的招租事项由被上诉人负责，被上诉人未提供证据证明新区管委会将权利转让给被上诉人，有权主张租金的主体应当是新区管委会。2、一审判决从2017年4月16日起支付利息损失，属于事实认定错误。一审法院认定租赁合同无效，便不应该再援引《租赁合同》的关于租金支付时间的约定作出判决，且租赁合同无效的过错方在于被上诉人，不应该判决上诉人承担损失；即使租金支付时间的约定有效，根据《租赁合同》第二条约定，具体实际起始租赁期以基础改造完工日为准。一审未查明“基础改造完工日”，便无法确定“实际起始租赁期”，便无法确定“具体的租金支付日”。3、一审判决认定水电气费以及物资、调料款由上诉人承担，属于事实错误。本案中水电气费的具体指向不明，天然气的费用也并没有经过上诉人的确认，并不能证明全部属于上诉人经营期间支出的经营成本。针对物资及调料款共28593.93元，但此款项系上诉人与案外人林飞、师帅（原承租人）进行的交接，并在2015年9月18日办理移交手续，签订了移交明细表，与被上诉人无关。4、一审判决认定上诉人对补充协议知情并认可，属于事实认定错误。上诉人于2015年9月18日与被上诉人以及案外人师帅、林飞（原承租人）签订变更协议。对于被上诉人与案外人师帅、林飞（原承租人）于2015年4月22日签订的关于《清河生态美食城租赁合同》的补充协议，上诉人并未在上面签字，也不知道该协议的存在，即对协议第二款有关员工安置问题，上诉人并不知情。一审法院通过上诉人对原红喜会馆的三名员工发放工资就作出上诉人对该补充协议知情并认可的推断，并没有事实依据，也不合理。5、一审法院审理违反法定程序。在上诉人答辩以及法庭辩论中，均提出过追加案外人林飞为本案第三人的请求，但法院并未予以追加，也未给出答复，以致本案事实认定部分存在错误。上诉人在庭审中提出反诉请求，一审判决并没有理涉。6、本案中《清河新区清河生态美食城资产租赁合同》出租的资产包括房产、各类设施设备、用品、用具。出租人对其出租的资产有保障承租人正常使用的义务，所以本案上诉人对于房屋、各类设施设备、用品、用具的维修更换费用，均应该由出租人承担。一审判决认定“双方对于承租保证金的退还方式约定为前期添置设备的实物返还”，属于事实认定错误。一审法院认定涉案的租赁合同中有关房屋租赁部分内容应属无效，但其他内容不违反法律强制性规定，应属有效，那么租赁合同第三条承租保证金的约定应属有效，合同第三条第一款明确约定：因甲方原有设施、设备及装修老化严重，由乙方投入前期装修和设备添置维修费用，以上投入转为乙方承租保证金；第三、四款约定了前期添置设备的返还问题。并不能以此推断承租保证金的退还方式为前期添置设备的实物返还。另外，对于承租保证金，一般理解租赁结束后要退还的，被上诉人作为合同强势的一方，理应退还承租保证金，租赁结束后，上诉人提出用承租保证金冲抵租金和费用，合情合理，是被上诉人一直不进行交接结算，上诉人不存在违约行为，所以不应承担违约责任。一审判决中没有对原承租人缴纳的30万元保证金进行归属性认定。上诉人自与被上诉人以及原承租人签订变更协议后就享有原合同项下的一切权利，上诉人业已向原承租人支付了135万元，对于原承租人对启动运营的投入、资产，应当归上诉人所有。对于第三方师帅、林飞支付的30万元保证金，李军海当时不知晓补充协议，但30万元保证金是客观存在的，上诉人承继了租赁合同的权利义务后，享有30万元保证金的所有权。被上诉人私自返还原承租人侵犯了上诉人的权益。一审庭审中，被上诉人业已承认，该30万元均用于租赁物修缮，按照租赁合同的约定，30万元应该计入租赁保证金，应该退还上诉人。一审时，被上诉人没有证据证明30万元已用于装修，即使证明30万元用于装修，也应该计入承租保证金予以返还上诉人。淮扬味道酒店辩称，上诉人在签订租赁合同后，没有交纳租金，一审判决认定事实清楚，请求维持原判。淮扬味道酒店向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付租金40万元、违约金12万元、代付的员工工资153794.48元、代付的水电气费16705.75元、代付的物资及调料款28593.93元，合计719094.16元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：位于淮安市清江浦区的“清河生态美食城”工程未取得建设工程规划许可证，系淮安清河新区投资发展有限公司投资建设，该公司系国有控股公司。清河生态美食城原由原告淮扬味道酒店前身江苏红喜会酒店管理有限公司经营管理。2015年1月，新区管委会同意将清河生态美食城对外公开招租，具体对外招租事宜由原告淮扬味道酒店负责。2015年4月22日，原告淮扬味道酒店（合同甲方、出租方）与案外人师帅（曾系江苏红喜会酒店管理有限公司法定代表人）、林飞（合同乙方、承租方）签订关于清河生态美食城租赁合同的补充协议一份，双方约定乙方负责红喜会馆及玖龙湾大部分员工的安置工作，安置的员工延续与甲方的劳动关系，但期间发生的一切用工费用及责任均由乙方承担，乙方后期新招募的员工与乙方建立劳动关系，乙方承担启动运营的装修费用、设施设备完善购置费用、布草餐器具添置费用、水电路维护更新费用、员工招募培训费用等各项投资，此部分投入作为乙方的租赁保证金，对乙方启动运营的投入、资产，租赁合同到期后由乙方自行处理，甲方的经营场所至今没有经过消防部门的合格验收，如因此给乙方经营带来的一切责任和损失由甲方承担，并负责解决，房租租赁期自甲方主体工程维修结束交付乙方后起算，乙方自合同签订日五个工作日内缴纳甲方30万元保证金用于乙方改造费用，甲方根据乙方施工需要予以支付，因承租人师帅、林飞系原单位法人及经营管理人员，甲方董事会批准乙方租赁经营此项目。后林飞注册成立了淮安百姓人酒店管理有限公司经营管理清河生态美食城。2015年5月15日，原告淮扬味道酒店（合同甲方、出租人）与师帅、林飞（合同乙方、承租方）签订清河新区清河生态美食城资产租赁合同一份，双方约定甲方将所有的租赁资产位于淮安市清河区清河生态美食城（包括房产、各类设施设备、用品、用具）出租给乙方使用，其中生态餐厅面积约1000平方米，租赁期限3年，自2015年5月15日始至2018年5月20日止（具体实际起始租赁期以基础改造完工日为准），因甲方原有设施、设备及装修老化严重，由乙方投入前期装修和设备添置、维修费用，以上投入转为乙方承租保证金，在合同期内此部分投入视为承租保证金，承租人存在拖欠租金的，在合同终止前，甲乙双方任一方都不得将承租履约保证金（乙方投入前期装修和设备添置、维修费用）用于抵冲承租人拖欠的租金或因拖欠租金产生的违约金，承租人无拖欠租金、水电费用及其他问题，或甲乙双方无任何其他争议情况下，乙方前期添置设备在本合同到期后15日内退还，经出租人核定，承租人存在拖欠租金、水电费用及其他问题，或双方存在其他争议情况下，出租人必须待问题或纠纷解决之日起15日内退承租人乙方前期添置设备。租金采用年租金递增方式，承租人在本合同租期内应交付出租人总额为95万元，具体为第一年免收租金，第二年年租金为40万元，第三年年租金为55万元。租金收付按租期开始日推算，承租人按年一次性支付出租人租金，承租人必须在下一年租期开始前一个月以转账方式将应交租金支付给出租人。承租人对承租该资产、设备、设施、用品、用具的安全，承租人使用该资产、设备、设施、用品、用具的安全以及使用该资产所发生水费、电费、维修费等一切费用由承租人承担。该资产的经营性装饰装修在合同到期后，不可拆卸的无偿归出租方所有，承租人不得破坏性拆除装饰装修部分，原设施、设备、用品、用具归还出租方（以资产清单为准）不得破坏房屋结构等。承租人逾期交付租金的，除仍应如数补交逾期应交的租金外，必须按日向出租人支付逾期欠交租金总额的0.3%违约金。承租人应当爱护并合理使用该资产及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添，非经营性修缮费用及责任由出租人承担，承租人需要经营性装饰装修的，必须经出租人同意后实施，并签订书面补充合同，但涉及本合同实质性内容的，按本合同第七条第（四）款执行，发生的一切费用均由承租人承担。承租人向出租人及时提出非经营性修缮该资产的合理要求，出租人没有及时修缮，给承租人造成损失的由出租人承担；承租人没有及时向出租人提出非经营性修缮该资产的合理要求，给承租人造成的损失，或承租人使用该资产不当，使该资产需要非经营性修缮而产生的费用，由承租人承担。2015年9月18日，原告淮扬味道酒店（合同甲方）与林飞、师帅（合同乙方）及被告李军海（合同丙方）签订清河新区清河生态美食城资产租赁合同承租人变更协议一份，三方约定甲乙方同意将原清河新区清河生态美食城资产租赁合同由原承租人乙方变更为丙方承租，丙方自愿承担原合同项下的一切权利、责任和义务。同时，被告李军海在上述清河新区清河生态美食城资产租赁合同上逐页签名予以确认，但在关于清河生态美食城租赁合同的补充协议上没有被告李军海的签名。同年9月29日，被告李军海与林飞共同签订了生态园仓库物资、调料、冷菜菜品及水电气移交明细表一份，双方办理了移交手续，移交价值共计28593.93元（不含天然气充值余额9592元）。另，原告淮扬味道酒店为被告李军海垫付了清河生态美食城经营期间的部分水费513.75元和电费6600元。2019年5月份，被告李军海停止经营并退场。因被告李军海向原告淮扬味道酒店仅支付了部分租金55万元，对于剩余租金40万元拖欠未付。2019年7月17日，原告淮扬味道酒店诉至一审法院，要求被告李军海支付剩余租金以及代付的员工工资、水电气、物资、调料款等，合计719094.16元，引起本案讼争。一审法院另查明，截止目前，原、被告尚未对清河生态美食城的现有资产进行清点交接。原告淮扬味道酒店于2015年4月23日收到师帅按补充协议的约定交纳了装修保证金30万元，于2015年4月30日和2015年5月15日分两次全部退还给师帅。一审庭审中，原告淮扬味道酒店提供了淮安市社会保险个人参保缴费证明和社保代缴明细表一组，意在证明被告李军海经营清河生态美食城期间接收了原红喜会馆的三名员工张星星、董爱琴、沈得花，其为被告李军海代缴了该三名员工的社保费用共计153794.48元，主张根据关于清河生态美食城租赁合同的补充协议的约定，该部分用工费用应当由被告李军海承担。经质证，被告李军海认为补充协议上没有其任何签名，对补充协议的内容不知情且不予认可，对于上述三名员工的社保费用缴纳情况也不清楚，但其实际发放了工人工资。被告李军海主张清河生态美食城经营期间出现了大棚顶部塑料构件老化渗漏水引起电路短路，造成装潢受损，以及因经营场所未通过消防验收合格遭到消防部门查处给予口头整改，另主张其于2015年9月向林飞、师帅支付了135万元作为林飞、师帅前期装修及维修投入资金的补偿，根据资产租赁合同第三条约定，该部分作为承租保证金，应当由原告淮扬味道酒店负责退还，原告淮扬味道酒店对被告李军海提出的上述主张均予以否认。对于上述诉讼主张，被告李军海没有提供充分证据予以佐证。被告李军海提供维修更换费用票据一组，意在证明其在承租期间因承租资产设施老化损坏支出的维修及更换费用，应由原告淮扬味道酒店承担，经质证，原告淮扬味道酒店对于证据的真实性和关联性均提出异议，且认为相关费用即使真实存在，也属于承租人在承租期间正常的经营成本支出，不应由出租人来承担。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，原告淮扬味道酒店就包括案涉房屋在内的清河生态美食城资产与被告李军海签订的资产租赁合同中有关房屋租赁部分内容应属无效，其他内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效。虽然案涉房屋租赁部分内容无效，但被告李军海实际占用案涉房屋，应参照案涉资产租赁合同约定的租金标准，向原告淮扬味道酒店支付房屋占有使用费。鉴于双方对于尚欠40万元租金未付的事实均没有异议，原告淮扬味道酒店主张被告李军海支付租金40万元（含房屋占有使用费），依法予以支持。关于原告淮扬味道酒店主张违约金12万元，因违约金条款亦属于无效约定，原告淮扬味道酒店据此主张违约金12万元缺乏依据，但被告李军海应当及时支付租金，现原告淮扬味道酒店主张逾期支付租金的违约金，实质是向其主张损失。因双方对租金支付期限明确约定为下一年租期开始前一个月，故被告李军海应以尚欠租金40万元为基数，从2017年4月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，分别承担利息损失。关于原告淮扬味道酒店主张员工工资153794.48元，审理中，原告淮扬味道酒店更正该款实为社保费用，对此一审法院认为案涉补充协议上虽没有被告李军海的签名，但是被告李军海在提交的答辩状中明确表示其对于案涉补充协议的内容不仅知情而且认可，其接收原红喜会馆的三名员工并发放工资亦能印证该事实成立，因此，对于被告李军海在庭审中对案涉补充协议质证时提出不知情且不认可的抗辩意见，有违客观事实，不予采纳。案涉补充协议中有关原红喜会馆员工安置用工费用承担的约定实质是原、被告之间就员工借用后工资待遇承担的有关约定，现原告淮扬味道酒店根据案涉补充协议约定主张被告李军海支付已代付的社保费用，其依据的基础法律关系与本案租赁合同法律关系不属于同一法律关系，不宜在本案中合并处理，故不予理涉。原告淮扬味道酒店可依法另案主张权利。关于原告淮扬味道酒店主张水电气16705.75元以及物资、调料款28593.93元，被告李军海事实接收了原告淮扬味道酒店移交的物资，并对移交物资的价值进行了确认，被告李军海应当给付原告淮扬味道酒店移交物资及调料款28593.93元；对于水电气费用，属于被告李军海经营清河生态美食城期间支出的经营成本，根据案涉资产租赁合同约定，理应由被告李军海承担。原告淮扬味道酒店主张被告李军海给付水电气费16705.75元、物资及调料款28593.93元，合计45299.68元，于法有据，予以支持。关于被告李军海提出案涉房屋在经营期间存在渗漏水质量问题造成装潢损坏和以承租保证金冲抵尚欠租金的反驳主张，因被告李军海提供反驳证据不充分，应当承担举证不能的法律后果，且根据案涉资产租赁合同和补充协议的有关约定，被告李军海在未支付拖欠租金的情况下，无权以承租保证金进行冲抵尚欠租金，另外双方对于承租保证金的退还形式约定为前期添置设备的实物返还，因此，被告李军海提出反驳主张的依据不足，不予采纳。关于被告李军海提出其在承租期间对承租资产设施的维修更换支出费用应由原告淮扬味道酒店承担的抗辩主张，对此一审法院认为有关房屋方面的维修更换费用，依法应当由出租人承担，有关其他资产设施方面的维修更换费用，应当按照双方有关属于非经营性修缮费用由出租人承担，经营性装饰装修费用由承租人承担的约定进行处理，但鉴于双方至今未对清河生态美食城现有资产进行清点交接，包括前期添置设备和经营期间添置设备在内的现有资产状况不明，导致无法确定原有设备维修更换的具体范围及费用，且被告李军海在本案中未就此费用提出反诉，故不予理涉。被告李军海可依法另案主张权利。一审法院判决：一、被告李军海于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告江苏淮扬味道酒店管理有限公司支付租金40万元并承担利息损失（以40万元为基数，从2017年4月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准分别计算）；二、被告李军海于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告江苏淮扬味道酒店管理有限公司水电气费16705.75元、物资及调料款28593.93元，合计45299.68元；三、驳回原告江苏淮扬味道酒店管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10991元，由原告江苏淮扬味道酒店管理有限公司负担4185元，被告李军海负担6806元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，被上诉人虽然不是涉案财产的所有权人，但新区管委会同意由被上诉人负责对外招租事宜，被上诉人与上诉人签订了变更协议，故被上诉人有权向上诉人主张权利。虽然上诉人没有在补充协议上签名，但从本案合同实际履行情况以及上诉人在一审中提出的诉讼主张分析，应当认定双方当事人已经将补充协议内容作为双方约定的权利义务组成部分。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，涉案租赁合同中关于房屋租赁部分应当属于无效合同条款。一审法院因为合同条款无效将淮扬味道酒店主张的违约金认定为淮扬味道酒店主张的实际损失并无不当。一审判决的上诉人应当承担的实际损失虽然从计算方法上类似于逾期付款资金占用费，但并不能等同于逾期付款资金占用费，故上诉人主张起算时间错误无事实依据，本院不予支持。上诉人与林飞共同签订的移交明细表证明上诉人已经实际接收物资及调料款28593.93元，上诉人应当将该款返还给被上诉人。被上诉人为上诉人垫付的水电气费16705.75元，上诉人应当将该款返还给被上诉人；上诉人虽然主张该水电气费中尚有部分剩余垫付款，但上诉人并未举证证明确实存在剩余垫付款及剩余垫付款数额，如双方在交接时确认确实存在剩余垫付款，可以另行协商解决或者另行主张权利。上诉人在一审庭审中虽然称将就损失另行提起反诉，但上诉人并未向一审法院提交书面反诉状，也未在一审庭审中陈述反诉请求、反诉的事实和理由，故一审法院未对上诉人所谓的反诉作出审理并无不当，上诉人可以另行主张损失。变更协议签订后，林飞不再是租赁合同当事人，一审法院未追加林飞作为本案第三人并无不当。因本案中双方当事人并未就维修费用、保证金返还、装修装饰费用提出明确的诉讼请求，本案对此不予理涉，对保证金应当如何返还、维修费用、装修装饰费用应当如何承担，本案不予评判。综上所述，李军海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费932元，由上诉人李军海负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 黄春丽审 判 员 孙 洁二〇二〇年六月二十四日法官助理 李 萍书 记 员 王 姝