广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终802号 上诉人（一审原告）：王猛，男，1977年11月27日出生，汉族，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：陈源莲，广西唐程律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西天宁房地产开发有限公司，住所地广西北海市新世纪大道东8号天宁新城4幢4单元3楼,统一社会信用代码：91450500788419586Q。 法定代表人：解尚明，董事长。 委托诉讼代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨莹，广西宇盛律师事务所实习人员。 上诉人王猛因与被上诉人广西天宁房地产开发有限公司（以下简称天宁公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王猛上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求，即判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金106889.7元。事实和理由：第一，一审法院认定上诉人存在逾期交房款的情形是属于认定事实不清，适用法律不正确。具体理由如下：一审法院在庭审中从未调查过上诉人实际交付房款的情形，被上诉人也从未提出过上诉人存在逾期交付房款的抗辩理由，但一审判决将销售发票出具的时间认定为房款交付的时间并据此认为上诉人存在逾期交款的情形系严重违背本案事实的。上诉人于2014年4月16日与被上诉人签订《商品房买卖合同》，但在合同签订前已足额支付了首付款，此后双方才签订《商品房买卖合同》，后续房款约定是以按揭方式支付。被上诉人在收到上诉人的款项时仅出具收据，之后为办理贷款需要才统一将此前收取首付款的收据换成发票，因此，发票的开具时间并不是上诉人交付房款的时间。上诉人不存在任何违反合同约定的情形，一审法院认定上诉人违约严重违背事实，应当依法撤销并予以改判。第二，一审法院关于“2015年1月5日，被告向原告交付涉案房屋。原告以实际行为变更了原交房条件的约定，且被告交付给原告的房屋符合双方的约定，建设工程质量经五方验收合格”的认定,缺乏事实和法律依据，应当依法予以纠正。首先，双方约定的交房条件是在2014年10月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给上诉人使用。据此，双方约定的房屋交付标准是符合国家和地方人民政府规定的房屋，而非经五方验收合格的房屋。由此可知，该房屋竣工验收应当符合法律规定。此外，双方在《补充协议》第八条第6项第（5）中明确约定“政府部门收取了出卖人的竣工资料、报告等材料并受理之后（以政府接收资料日期为准），未能按规定的期限办结相关手续导致无法按照约定交付房屋的，出卖人有权延期交房。”由此可见，双方合同约定的竣工验收指的是政府主管部门的验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格的方可以交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。另根据《城市房地产开发经营管理条例》第17、18条的规定，工程在竣工以后应当向政府主管部门提出竣工验收申请，由政府主管部门组织其他部门进行验收。因此，房屋的竣工验收应当是以政府部门最终的验收为准。根据合同原本约定的交付条件，应当是经政府部门竣工验收合格作为交付的条件。被上诉人提交的《建设工程放线验查、竣工验收合格单》中规划部门竣工验收意见明确“竣工验收合格，同意办理竣工验收手续建筑面积以测绘成果报告书面积为准”，落款时间为“2017年元月16日”。北海市规划局作为房地产主管部门，是验收房屋质量的主要部门。结合双方合同约定以及法律规定，涉案房屋的交付条件应当是经政府部门验收合格而非经五方验收合格。一审法院认定五方验收合格是交房条件缺乏事实和法律依据，应当依法予以纠正。正是由于双方约定是以政府部门竣工验收为准，所以在2015年被上诉人要求补交的面积差额房款后，又在2017年以后根据实际金额退回了部分款项给上诉人。据此可知，双方实际约定的交房条件并非是五方竣工验收合格。一审法院在判决书中认为“2015年1月5日，被告向原告交付涉案房屋。原告以实际行为变更了原交房条件的约定且被告交付给原告的房屋符合双方的约定”是相互矛盾的。一审法院认定“原告以实际行为变更了原交房条件的约定”足以证实，一审法院是认可涉案的房屋交付条件是经政府部门竣工验收合格的房屋，正因如此才会存在“行为变更”的可能，但一审法院又认定“被告交付给原告的房屋符合双方的约定”。综上，一审法院对于双方交房条件的认定是不清楚的，凌乱的，导致本案错误的判决。其次，上诉人接收房屋的原因是基于被上诉人发出的交房通知，但直到领取不动产权证时才发现涉案房屋未满足双方交付条件，一审法院据此认定上诉人以实际行为变更了原交房条件的约定是错误的。上诉人所收到的交房通知中明确“房屋已经竣工验收合格”，但并未明确是政府部门竣工验收合格还是五方验收合格，基于对被上诉人的信任，上诉人接收了涉案的房屋，但是这个接收的行为是基于被上诉人错误的表达和恶意的隐瞒所形成，并非是真实意思表示。在上诉人领取了不动产权证书后才获悉涉案房屋的实际竣工验收合格时间是在2017年1月16日，上诉人也才知道自己的权益被侵犯故而提出本案的诉讼。一审法院在无任何证据证明双方存在变更交房条件的情形下作出前述认定显然是违背事实的，应当依法予以纠正。综上所述，涉案房屋并非被上诉人所主张的在2014年竣工，其提出的五方竣工验收时间也并不能作为涉案房屋竣工验收合格的时间。被上诉人直到2017年1月6日才办理了竣工验收备案登记，在房屋未竣工验收合格时隐瞒该事实将房屋交付给上诉人，其行为构成逾期交付房屋，应当根据合同约定赔偿相应的违约金。 天宁公司辩称：一、上诉人对房屋竣工验收的组织主体、结论主体和监督主体等的理解与事实、法律不相符。1.上诉人认为由政府主管部门组织其他部门进行验收、房屋的竣工验收应当是以政府部门最终的验收为准等与事实、法律不相符，依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（以下简称《验收规定》）第三条及第四条的规定，房屋竣工验收由被上诉人（建设单位）负责组织实施，由市住建局负责监督，而不是由政府主管部门组织。2.依据《验收规定》第七条、第八条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（以下简称《备案办法》第八的规定，竣工验收意见由五方作出结论，由市住建局（或委托工程质量监督站）监督，所以上诉人所述“据此可知，根据合同原本约定的交付条件，应当是经政府部门竣工验收合格作为交付的条件”缺乏法律依据。北海市规划局出具的《建设工程放线验查、竣工验收合格单》的内容表明该验收程序主要功能不在于检测房屋质量，而在于检测工程放线是否符合规划，故该验收合格单只是竣工备案的附件材料，而不是竣工验收必备材料。二、被上诉人当时交付的房屋符合合同约定及法律规定。被上诉人一审提供的证据10、11直接证明建设主管部门认可竣工验收合格日期为2015年1月2日。上诉人在合理期限内对交付条件及房屋质量未提出异议，应当视为上诉人认可当时的交付条件符合合同约定，或双方以行为对交付条件进行了变更。三、被上诉人不存在恶意隐瞒行为。到目前为止，《商品房买卖合同》的示范版本先后共有三个版本，对房屋交付标准是逐渐提高的，本案合同是2000年版本。对于合同约定的经验收合格，法律或合同均没有具体规定或约定，未明确该验收是指五方验收还是综合验收或其他标准的验收，属于约定不明。被上诉人按照《商品房买卖合同》的先后示范版本规定的房屋交付条件逐渐提高和当时北海市房地产市场的行业习惯将该验收理解为五方验收，更符合合同的整体理解及当时的市场交易习惯，且被上诉人所交付的房屋已进行了土地、消防、环保、人防、电梯等项目的验收，完全具备了房屋安全使用功能，具备了约定和法定的交付条件。四、被上诉人不存在逾期交房违约行为，无须支付违约金。从合同签订日2013年4月16日至约定交付房屋日2014年10月10日期间，暴雨及以上天气因素25天，中高考因素6天，台风因素80天，累计111天，依据合同附件五补充合同第八条第六点的约定，交房日期可以顺延至2015年1月29日。五、上诉人请求支付逾期交房违约金已超诉讼时效。上诉人从2014年10月11日（最迟于2015年1月19日）开始就知道或应当知道可以主张逾期交房违约金，但直到2019年3月11日法院才受理上诉人的起诉，已超过诉讼时效。 王猛向一审法院起诉请求：判令被告向二原告支付逾期交房违约金106899.7元（违约金以646310元基数，按照日万分之二的标准，自2014年10月11日计算至2017年1月16日，共827日）。 一审法院判决：驳回原告王猛的诉讼请求。案件受理费2438元，由原告王猛负担。 本院二审期间当事人均没有新证据提供。对当事人二审无争议的事实，本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：上诉人认为一审判决认定合同签订后交付首付款的时间不当，上诉人在合同签订前已交付首付款，发票是被上诉人之后补开的。本院认为，上诉人的上述异议没有提供相应证据予以证明，本院不予采纳。 本院认为，上诉人主张其在领取了不动产权证书后才获悉涉案的房屋实际竣工验收合格时间是在2017年1月16日，才知道被上诉人交付的房屋不符合合同约定的交付条件，其权益被侵犯，被上诉人应当承担逾期交房的违约责任。本院认为，请求支付逾期交房违约金属于债权请求权，权利人向人民法院请求保护该民事权利应当适用诉讼时效的规定，而被上诉人在一审中已提出诉讼时效抗辩。案涉《商品房买卖合同》约定交付房屋的时间为2014年10月10日前，被上诉人于2014年12月21日向上诉人发出《业主收房通知书》，于2015年1月5日向上诉人交付案涉房屋，并交付了钥匙与《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《业主服务手册》、《住宅室内装饰装修管理规定》、《装修施工协议》、《装修消防安全责任书》、《业主办理收房手续专享流程》、《房屋交接验收单》等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。据此，被上诉人将案涉房屋交付给上诉人使用的时间为2015年1月5日，如果被上诉人存在逾期交房情形，逾期交房的时间至此已能够确定，上诉人最迟亦应从该日起应当知道其按时接收房屋的权利受到侵害。上诉人主张其于2017年1月16日才知道权利受到侵害，与事实不符，本院不予采信。上诉人于2019年3月11日才向一审法院提起本案诉讼请求被上诉人承担逾期交房的违约责任，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，上诉人请求被上诉人支付2015年1月5日前的逾期交房违约金，已超过了二年诉讼时效期间，本院不予支持。由于被上诉人已于2015年1月5日将案涉房屋交付上诉人使用，此后被上诉人不可能再存在逾期交房的情形，上诉人请求被上诉人支付该日之后的逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。另外，一审判决认定上诉人以实际行为变更了原交房条件没有依据，本院予以纠正。 综上所述，王猛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽存在瑕疵，但判决结果正确，本院对一审判决适用法律存在的瑕疵纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2438元（上诉人已向本院预交），由上诉人王猛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 文庆强 审 判 员 何能媛 审 判 员 明 智 二〇二〇年六月二日 法官助理 庞晓湖 书 记 员 曾 荣