江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初2723号 原告：徐明，男，1971年5月14日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人：李兵，江苏瀛扬律师事务所律师。 被告:江苏宏亨房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322667616153A，住所地沭阳县。 法定代表人：郑亨辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高中新，江苏兆仕禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙蕊，江苏兆仕禾律师事务所实习律师。 原告徐明与被告江苏宏亨房地产开发有限公司（以下简称宏亨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐明的委托诉讼代理人李兵到庭参加诉讼，被告宏亨公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐明向本院提出诉讼请求：1、判令被告宏亨公司给付逾期交房违约金12868.73元（以已付购房款621678元为基数，自2017年6月1日起按日万分之1.5计算至2017年10月16日止）；2、判令被告给付逾期办证违约金1340元（自2018年1月17日起按5元/日计算至2018年10月11日止）。事实和理由：2016年10月17日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区8号楼2单元2401室房屋，总房款为621678元，合同首页反面第二条约定涉案房屋必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用。合同第八条约定交房时间为2017年5月30日，逾期按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同还对逾期办证及交接手续、产权登记方面均作了明确约定。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未按合同约定履行自己义务，构成违约，请求支持原告诉讼请求。 被告宏亨公司辩称，一、涉案房屋取得《工程竣工验收备案表》时间为2018年9月3日，具备办理不动产权登记的时间为2018年10月11日。双方当事人签订《商品房买卖合同》时间为2016年10月17日，合同第八条约定房屋交付条件为房屋经验收合格，买受人付清全部房款及应缴纳的相关费用。二、原告要求被告交付涉案房屋并于2017年10月16日缴纳相关上房费用后接收房屋，且在交房前及交房时出具承诺书，明确交房条件为单体验收合同并付清房款及相关费用，且不向被告索要任何违约金，也不追究被告任何法律责任等。原告已对延迟交房违约金及延迟办证违约金作出处分，该承诺合法有效，原告无权再要求被告支付违约金。三、涉案房屋具备办证条件时间为2018年10月11日，被告请求按照合同第十五条约定，从原告实际上房时间90日后开始计算至被告向不动产登记部门递交产权登记资料具备办证条件之日，按照每日五元计算逾期办证违约金。 本院经审理查明如下事实：原、被告签订《商品房买卖合同》（合同备案时间为2016年10月17日），约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区第8#、13#幢8#-2-2401号房屋，房款总金额为620001元。该合同首页第2条约定，商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第八条约定：出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5、该商品房经验收合格，买受人付清全部购房款及应交的相关费用。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人按超出日期5元/日支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付购房款。 2017年10月14日，原告委托案外人徐以明与被告办理交房手续，委托书载明：“我徐明委托徐以明拿钥匙”，徐以明于2017年10月16日向被告出具承诺书一份，载明：“江苏宏亨房地产开发有限公司：我购买贵公司开发的花都锦城小区8号楼2单元2401室，预测建筑面积129.37平方米，房款620001元，合同约定交房时间为2017年5月30日，约定交房条件为该房单体验收合格并付清房款及相关上房费用。目前已符合合同约定的交房条件，由于我家租住的房屋到期，请求贵公司将我购买的房屋交付给我，我承诺在贵公司要求期限内交清上房相关费用（办证费、代收代缴税费、房屋多退少补差价款等），我承诺不到沭阳县政府及房管部门投诉贵公司违规交房问题，也不追究贵公司任何法律责任。我承诺装修期间，不破坏房屋建筑结构，不破坏公共设施，装修垃圾及时处理，如未及时处理，我会交相关清理费用。特此承诺，承诺人：徐明（徐以明代签），电话号码：（略）身份证号码：（略）日期：2017年10月16日”。 另查明，涉案房屋于2017年1月13日通过验收合格，于2018年9月3日取得《工程竣工验收备案表》，于2018年10月11日具备办证条件，原告于2018年11月8日办理涉案房屋的不动产权利证书。原告因房屋面积补差价原因实际交付房款为621678元。 本案的争议焦点为：1、案涉商品房交付条件如何认定；2、原告委托代理人出具的承诺书是否免除了被告承担逾期交房和逾期办证违约金的责任；3、原告要求被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的请求是否应予支持。 关于第1个争议焦点。本院认为，首先，关于涉案商品房的交付条件。案涉《商品房买卖合同》主文第八条和首页第2条约定的商品房交付条件不同，但鉴于该《商品房买卖合同》为制式合同，首页第2条系对主文第八条的补充约定，要求也更为严格，被告应按照交付标准更高的合同首页第2条的补充约定履行房屋交付义务。因此，案涉商品房的交付条件应当是商品房通过综合验收且取得《工程竣工验收备案表》。 关于第2个争议焦点。案涉承诺书的基本内容是：“请求宏亨公司将房屋交付给我，我承诺交清上房相关费用，我承诺不投诉违规交房问题，也不追究宏亨公司任何法律责任。”该承诺书应系单方允诺行为。根据民法诚实信用原则和意思自治原则，单方允诺行为是表意人以自己单方的意思表示任意处分自己财产权利的结果，只要该项允诺出于自愿，且不损害社会利益和他人利益，不违反法律的强制性规定，就应得到法律的承认，因此而发生的权利义务也应得到法律的肯定和保护，表意人亦应当对其表意行为负责。具体到本案，案涉承诺书系原告自愿出具，亦并不存在损害社会利益、他人利益和违反法律的强制性规定的情形，故应当认定为合法有效。权利的放弃应当以明示的方式作出，联系该承诺书上下文可见，“不追究任何法律责任”是针对前一句“违规交房问题”，而并不涉及被告逾期交房和逾期办证问题，因此，该承诺书无法得出原告免除了被告承担逾期交房和逾期办证违约金的责任。另外，该承诺书是被告统一拟定向广大购房者提供的，在理解存在争议的情况下，应作出对被告不利的解释，即原告并未放弃要求被告承担逾期交房和逾期办证违约金的权利。同时，结合原告出具的委托书记载事项，原告仅委托徐以明办理拿钥匙事宜，并未明确授权其代为放弃权利。因此，被告仍应当根据案涉《商品房买卖合同》承担逾期交房和逾期办证违约金。 关于第3个争议焦点。本院认为，因原告未按合同约定期限将符合约定交付条件的涉案房屋交付原告使用，被告应承担相应的违约责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告支付的逾期交房违约金应计算至房屋实际交付之日止。关于逾期办证违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，应自原告实际上房时间后第91日开始计算至涉案房屋具备办证条件之日即2018年10月11日止。 综上，经核算，被告应向原告给付逾期交房违约金12868.73元（共138天）、逾期办证违约金1340元（共268天）。被告江苏宏亨房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告江苏宏亨房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告徐明逾期交房违约金12868.73元； 二、被告江苏宏亨房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告徐明逾期办证违约金1340元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费155元，减半收取78元（已由原告徐明预交），由被告江苏宏亨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费155元。 审判员  刘小磊 二〇二〇年六月二日 书记员  刘晓云 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××02 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。