河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2945号 上诉人（原审被告）：马某章，男，汉族，住石家庄市鹿泉区。 委托诉讼代理人：边某乾，男，汉族，住石家庄市桥西区，系上诉人女婿。 被上诉人（原审原告）：石家庄市城坤物业服务合同有限公司，住所地石家庄市裕华区。 法定代表人：边峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何某攀，男，汉族，系该公司法务。 上诉人马某章因与被上诉人石家庄市城坤物业服务合同有限公司（以下简称城坤物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初3200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 马某章上诉请求：撤销河北省石家庄市鹿泉区人民法院一审判决。上诉理由：女子监狱与城坤物业公司签定物业服务合同，城坤物业公司何时进入女子监狱接手物业马某章不知情况，事前事后女子监狱的同志们没有和马某章说过此事。原因一是距离远（我住监狱局留营家属院离女子监狱约12公里）。二是我忙她们更忙（我2008年离开单位后就一直带孩子，送孩子去留营附近的小学上学做饭辅导，现在又回老家唐山服务102岁的父亲）。根据河北省物业管理条例第十九条：“业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任”。马某章与业主没有此约定。“约定”的法律意义等同于“合同”的法律意义。合同法第一章第二条合同定义规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议”；第三条合同平等原则规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”；第四条合同自由原则规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。因此，城坤物业公司缺少原审案件起诉的关键证据（物业使用人与业主的约定）所以城坤物业公司与马某章不能形成法律意义上的原告与被告，马某章不是城坤物业公司的原审明确被告人。 城坤物业公司答辩称，关于上诉人提到的合同效力及约束问题，我方认为根据最高院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释第一条，建设单位与物业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。其次，上诉人在上诉状上明确提到马某章在女子监狱家属院拥有两套住房，建筑面积共200平方米，属于对方的自认事实，上诉人属于女子监狱宿舍业主没有争议，上诉人应当按照物业服务合同约定足额缴纳物业费。其次，关于上诉人提到的房屋空置问题，由于对方没有任何证据且未向法庭提出，我方不予认可空置的事实，且根据最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释第六条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为由为抗辩理由的，人民法院不予支持。再根据物业服务合同明确约定，上诉人应当按照全款全额缴纳物业服务费用。我方认为一审法院认定事实清楚证据充分，应当驳回对方的上诉请求 城坤物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业服务费1868元及利息暂定500元，共计2368元；2.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：被告马某章系河北省女子监狱心怡花都小区xxx号房、xxx号房的业主，2017年3月28日，河北省女子监狱发布通知，内容为：为推进省直机关事业单位职工住宅物业服务社会化改革，根据上级文件精神，对实施职工住宅物业管理社会化改革的单位可按规定发放物业补贴。我狱计划于2017年1月开始发放。经过公开招标，结合考察结果和我狱实际情况，确定由城坤物业公司负责监狱生活区的物业服务。通知并公布了收费标准，并载明物业费于2017年1月起开始收取。2017年4月5日，河北省女子监狱发布通知，重申了2017年3月28日通知的内容。2017年4月19日，河北省女子监狱（甲方）与原告（乙方）签订心怡花都小区物业服务合同，甲方选聘乙方对心怡花都小区提供前期物业管理服务。合同第六条约定，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，收费标准为：多层0.5元/月/平方米；小高层0.9元/月/平方米；一层为0.5元/月/平方米，二至十二层为0.9元/月/平方米。合同第七条约定，业主应于2017年1月1日起缴纳物业服务费用，本小区物业收费是根据100%入住率计算成本，甲方已经交付买受人房屋，空置期间物业服务费用应按100%标准交纳。第九条约定，物业服务费用按年交纳，业主和物业使用人应在当年的十二月交纳下一年度的物业服务费。2017年10月13日，河北省女子监狱发布关于物业的相关通知，重申：自2017年1月起我狱不再负担生活区物业费用，物业费由物业公司负担，业主物业费由物业公司收取。被告交纳了xxx号房2017年的物业费917元、xxx号房2017年的物业费328元，未交纳上述房屋2018年1月1日至2019年6月30日物业费合计1868元。 一审法院认为，河北省女子监狱作为建设单位与原告签订物业服务合同，选聘原告对心怡花都小区提供前期物业管理服务，符合《物业管理条例》的相关规定，对业主具有约束力。根据物业服务合同第七条约定，空置期间物业服务费用应按100%标准交纳。原告为心怡花都小区提供了物业服务，被告作为小区业主，应当交纳物业费。被告交纳了2017年的物业费，现欠2018年1月1日至2019年6月30日物业费1868元，应当及时交纳。原告主张被告按银行同期贷款利率的4倍支付资金占用期间的利息，没有法律依据，应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算支付资金占用期间的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，一审判决：被告马某章于本判决生效之日起三日内支付原告石家庄市城坤物业服务有限公司2018年1月1日至2019年6月30日物业费1868元及按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息（其中2018年物业费1245元的利息自2018年1月1日起计算，2019年1月1日至2019年6月30日物业费623元的利息自2019年1月1日起计算，均计算至判决确定履行日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告马某章负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。 本院认为，关于上诉人马某章是否与被上诉人城坤物业公司存在物业合同关系。河北省女子监狱与被上诉人城坤物业公司签订《心怡花都小区物业服务合同》，该合同不违反法律、行政法规的规定，且选任城坤物业公司服务符合《物业管理条例》的相关规定，故该合同合法有效，双方应按照合同约定履行。根据该合同，城坤物业公司为涉案小区提供物业服务，小区的业主按照合同约定交纳物业费。上诉人马某章主张其与城坤物业公司不存在物业合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。河北省女子监狱作为心怡花都小区的建设单位，其代表心怡花都小区全体业主签订物业服务合同，马某章作为心怡花都小区的xxx、xxx号房的业主，故河北省女子监狱与城坤物业公司签订的前期物业合同对马某章具有约束力，故对其主张不予支持。 综上所述，马某章的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.0元，由上诉人马某章负担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  孟志刚 审判员  史兆宏 二〇二〇年六月一日 书记员  杨 岚