贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终966号 上诉人（原审原告）：贵州省华联玛客超市有限公司，统一社会信用代码：91520602683956609P，住所地：铜仁市碧江区经济开发区智慧产业园4号楼3楼。 法定代表人：唐新发，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杨应兵、贵州巨合律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：谭珊珊、贵州巨合律师事务所律师（特别授权）。 被上诉人（原审被告）：黄良平，女，1970年1月12日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：杨政权，贵州乾锦律师事务所律师。 上诉人贵州省华联玛客超市有限公司（以下简称华联公司）因与被上诉人黄良平房屋租赁合同纠纷一案，不服铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初54号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。本案现已审理终结。 华联公司向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销（2020）黔0602民初54号民事判决；二、请求依法改判，并支持上诉人的诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定华联公司与黄良平于2019年1月9日签订的合同（统称为：合同一）因2019年1月10日签订的合同二而解除系事实认定错误。首先，在一审庭审过程中，黄良平谎称其不需要缴纳任何税费，但根据华联公司与黄良平于1月9日签订合同一第五条第二款约定：租赁期间，相关职能部门证照、营业税、租赁税、税费及经营的相关费用由乙方（黄良平）承担，乙方应按时向有关部门缴纳自行负担的费用。根据上述约定，黄良平应当缴纳相应的租赁税（注：该税种包含房产税、营业税、房屋租赁管理税、印花税等一系列相关税费）。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条规定房产税按照租金收入的12%计算缴纳；根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定营业税按照租金收入的5%计算缴纳，房屋租赁税按照租金2%缴纳，印花税按租金的0.1%缴纳等。基于上述合同约定及法律规定，黄良平为躲避营业税、房产税等相关税费的缴纳，再三请求华联公司与其签订假合同（合同二），用以避税，因该合同既非双方的真实意思表示，同时也未实际履行，违反了国家强制性法律规定，属无效合同。因此，一审法院根据合同二的相关内容认定合同一己解除系事实认定错误。其次，黄良平的经营场所、经营范围按照合同一执行。黄良平实际的经营项目符合合同一约定，其经营范围不仅仅为手工制作、游乐园、游泳区、水上乐园等小型娱乐项目，还包括产后修复、母婴超市、电商高城等，上述经营项目均需不属于国家免税或减税项目。而合同二载明的经营范围只有水上乐园和手工制作，显然与其实际经营范围不相符。据此更能体现合同二非双方的真实意思表示。最后，黄良平租金缴纳金额、缴纳方式均按照合同一履行。一审中上诉人提交了双方于2019年1月9日签订的租赁合同一及缴费相关凭证，被上诉人提交了租赁缴纳凭证，且双方出示的凭证一致，均备注式说明了月租金的金额及收取方式均按照合同一约定的31,281.6元每月。综上可以看出，无论从租赁费的缴纳，还是从实际经营场所及经营范围，都可以得出一个结论：合同二系假合同并未实际履行，合同一才是双方真实意思的表示，系有效合同，对双方均具有法律约束力，一审认定事实错误。二、合同二载明的租金金额为96,000元，黄良平陆续缴纳127,126.4元后，既不向公司表明租金巳缴纳充足，同时，在华联公司催收租金的同时表示欠付租金需延期缴纳。显然不符合一般生活常理。如真如黄良平辩称租金为96,000元每年，其在短短五个月时间内缴纳的费用远超年租金后，华联公司在向其催收租赁费时，并未提出异议，而是请求延期支付。显然不符合社会一般生活常理。二审中华联公司将会申请相关证人及一系列催收记录、证据加以证明上述事实。三、一审中，因保全费等相关费用票据丟失，未能及时提供相应票据，华联公司将在二审提交相关新证据予以证明。 华联公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告签订的《商铺租赁合同》；2、请求依法判令被告向原告支付欠付租金105126．元（31281.6×4-20000=105126.4）、物管费6702元（1340.4×5=6702）、电费11092元、保证金21281.6元；3、请求被告向原告支付违约金62563.2元（31281.6×10×0.2=62563.2）；4、本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担（上述费用共计206765.2元）。 一审法院认定事实：2019年1月9日，华联公司（出租方、甲方）与黄良平（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》。主要约定：甲方将位于铜仁市北门店商场租赁位置HLJFQ18#、19#、22#号商铺出租给乙方黄良平经营儿童游乐园，商铺总面积为1057㎡，实用面积为881㎡，公摊面积为176㎡，租赁期限为60个月（2019年3月9日起至2024年3月8日止）；租金及支付方式为先交租金后使用，乙方预付三个月的租金88788元，租金为28元/㎡、29596元/月、88788元/季度、355152元/年。乙方提前一个月交纳下一期租金给甲方。签订本合同之日起，乙方向甲方交纳25956元作为定金，商铺移交给乙方后，该笔定金自动转为租赁商铺的保证金，合同期满后，双方结清相关费用后，甲方不计息退还给乙方。乙方承担物业管理费、水电费用标准及收取方式为：（1）乙方每月向甲方按照租赁总面积经营支付1.2元/㎡×1057/㎡，1268元支付物业管理费；（2）水电费由甲方统一抄取数据后，每月15日前收取，收费标准参考水电征收部门标准（公用水电费及损耗全部由经营户按照租赁面积比例分摊）。同时约定，在租赁期内，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按照日租金2倍向甲方（华联公司）缴纳滞纳金，逾期7日的，甲方可解除合同，乙方所缴纳的保证金不予退还。合同还约定有其他内容。甲方代表人陈娟签字并加盖华联公司合同专用章；乙方黄良平签字并捺印。同日，被告黄良平向原告华联公司交纳涉案商铺押金10000元。 2019年1月10日，原告华联公司与被告黄良平再次签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：华联公司将上述合同约定的涉案商铺出租给乙方黄良平，租赁期限为60个月（2019年3月9日起至2024年3月8日止），经营范围为香港3861（水上乐园、DIY手工制作），乙方（黄良平）预付12个月的租金96000元。租金为8000元/月、24000元/季度、48000元/半年、96000元/年。乙方提前一个月交纳下一期租金给甲方，乙方才可进场装修。租赁期间相关职能部门证照、营业税、租赁税、税费用及经营的相关费用由乙方承担。水电费由甲方统一抄取数据后，每月15日前收取，收费标准参考水电征收部门标准（公用水电费及损耗全部由经营户按照租赁面积比例分摊）。同时约定违约责任为：（1）在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，甲方将商品转租、转借给他人甲方可以解除合同，收回商铺，乙方按照合同总租金20%向甲方支付违约金；（2）在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方承担的费用，应按20%向甲方支付违约金，乙方所交保证金甲方不予退还；（3）在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，应按合同总租金20%向甲方支付违约金。另合同第十六条第三项约定，“该合同自双方签名按印生效后，自合同生效之日起，原始租赁合同全部作废”。甲方代表人黄飞签字并加盖华联公司合同专用章；乙方黄良平签字并捺印。 上述合同签订后，原告华联公司将涉案商铺交给被告经营使用，被告于2019年3月14日，向原告华联公司交纳了物业管理费4020元（收据注明每月1340元，时间2019年3月9日至2019年6月8日）。同时，被告黄良平分五次向原告华联公司交纳了涉案租赁物租金费127126.4元，华联公司均出具收据，分别是2019年3月14日交纳93844.8元（收款事由：租金每月31281.6元，时间是2019年3月9日至2019年6月8日）、2019年7月25日交纳20567.6元（收款事由：租金先收20567.6元）、2019年8月4日交10714元（收款事由：2019年6月8日-2019年7月7日租金31281.6元，7月25日已交20567.6元，现交10714元）、2019年9月10日交纳20000元（收款事由：租金，20000元）。后双方因租金发生纠纷，华联公司于2019年12月16日，向该院申请对被告黄良平的银行账户200000元进行诉前财产保全，该院于2019年12月17日作出《贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602执保375号执行裁定书》，裁定对被告黄良平在中国工商银行铜仁北关支行开设的账户为：24×××74和在中国银行铜仁市金滩支行开设的账户为：13×××58ＣＮＹＯ的银行账户进行金额为200000的额度冻结，冻结期限为2019年12月17日至2020年12月17日。2020年1月3日，原告向本院起诉被告，请求依法判决如前诉请。庭审中，原告主张双方于2019年1月10日签订的《商铺租赁合同》系提供给被告用于避税的空白合同，违反了国家法律强制性规定，应属无效合同。同时原告放弃部分诉讼请求，请求按照20%计算违约金。 另查明，1、被告黄良平经营的小型儿童娱乐场所，系享受国家免税优惠政策，不属于纳税项目。2、原告主张保全费等相关费用由被告承担的请求未向法庭提供证据。3、原告华联公司主张双方于2019年1月10日签订的《商铺租赁合同》系其提供给被告用于避税的空白合同，违反了国家法律强制性规定，应属无效合同的事实未向法庭提供证据。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、两份涉案《商铺租赁合同》的效力及合同解除问题；2、本案涉及的租金、物管费、水电费应该按什么标准来进行计算；3、被告黄良平是否存在违约行为。 一、关于两份涉案《商铺租赁合同》的效力和合同解除问题。 该院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，本案中，双方当事人对两份《商铺租赁合同》均系其签订的真实性没有异议，该院予以确认。原告华联公司主张双方于2019年1月10日签订的《商铺租赁合同》系其提供给被告用于避税的空白合同，违反了国家强制性法律规定，应属无效合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”及第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告华联公司未提供证据证明其主张，亦未提供证据证明该份合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应承担举证不能的不利后果。且经本院查实，被告经营的小型儿童娱乐项目系享受国家优惠免税政策，原告主张合同无效的事由并不成立，主张签订该份合同的目的不符合逻辑，故对原告该份合同无效的主张，该院不予采信。该院认为该份合同应系双方当事人的真实意思表示，合法有效；关于原告华联公司请求解除与被告黄良平于2019年1月9日签订的《商铺租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，原告华联公司与被告黄良平于2019年1月10日签订的《房屋租赁合同》第十六条明确约定“该合同自双方签名按印生效后，自合同生效之日起，原始租赁合同全部作废”，双方已于2019年1月10日通过合同约定废除该份合同，应视为对该份合同的解除，因此原告再次要求解除该份合同的诉讼请求，已没有必要，该院不予支持。 二、关于本案涉及的租金、物业管理费、水电费应该按什么标准来进行计算。 该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，原告华联公司与被告黄良平于2019年1月10日签订的《商铺租赁合同》合法有效，应受法律保护，双方均应按协议约定履行各自的义务。在合同的履行和诉讼中，原告华联公司按照双方约定已解除的合同即2019年1月9日的《商铺租赁合同》主张其权利，被告黄良平对此并不认可，原告的主张不符合双方的合同的约定，也违反了诚实信用和公平原则，故对原告华联公司以此作为依据提起的租金、物业管理费、水电费等费用，该院不予支持。 三、关于被告黄良平是否存在违约行为。 该院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，根据双方于2019年1月10日签订的《商铺租赁合同》约定。被告黄良平应交纳的租金为96000元/年，被告黄良平已交纳给原告华联公司的租金共计127126.4元，扣除应予交纳的租金费用，剩余部分可用于冲抵应予交纳的物业管理费和水电费，被告黄良平已按合同约定履行其主要义务。且结合本案事实，原告华联公司履行合同义务不符合约定在先，存在过错，故对原告华联公司要求被告承担违约责任的诉讼请求，该院不予支持。 在本案中，原告主张保全费等相关费用由被告承担的请求因未向法庭提供证据，该院不予支持。 综上。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条、第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告贵州省华联玛客超市有限公司的诉讼请求。案件受理费已减半收取计2201元，由原告贵州省华联玛客超市有限公司负担。 二审中，华联公司提交证据有：1、催款聊天记录，证明黄良平欠付租金的事实，在华联公司催款过程中，黄良平未提出任何异议，以此可证明合同二系假合同的事实。2、保全费票据，证明原告已缴纳保全费的事实。3、转让合同一份，证明华联玛客承租价24.5元每月每平米。 黄良平提交的证据有：1、《就业失业登记证》，证明被上诉人是失业人员，且黄良平属于援助对象，并不存在的所谓为了避税才签订10号合同的情况。2、华联公司催款单2张，证明其催缴通知单未经被上诉人签字认可，应当无效。 上述证据经庭审质证，黄良平认为，华联公司提交的聊天记录不完整，聊天是公司经理与黄良平的爱人的记录，对黄良平与公司的具体欠款数额不知情。转让合同上被上诉人并未签字，与被上诉人无关，达不到证明目的。对交纳保全费的事实没有异议。华联公司对黄良平提交的《就业失业登记证》真实性认可，但认为达不到证明目的，与本案无关，享受纳税优惠政策并不是免税政策；对催款单真实性无异议，认为该证据证明华联公司向黄良平催缴租金的事实，且金额与被上诉人前期缴纳的租金吻合。承办人认为，微信聊天记录、保全费收据、催款单客观真实，与本案事实具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。《就业失业登记证》与本案没有关联性，不能证明其主张，本院不予采信。 二审查明：2019年1月9日，华联公司与黄良平签订《商铺租赁合同》对租赁面积、经营范围、月租金标准为29596元、物业费和水电费的标准及由谁负担等内容进行约定。 2019年1月10日，华联公司与黄良平签订《商铺租赁合同》，该合同仅明确租赁物的位置，未明确面积，经营范围与前一份合同不一致，月租金为24000元，未约定物业费的标准及由谁负担。 两份合同均系华联公司拟定，均约定：“本合同自双方签名按印后生效，自本合同签订生效之日起原租赁合同全部作废。” 2019年1月9日，黄良平支付押金1万元。2019年3月14日，支付4020元，收据载明：物业管理费：每月1340元，时间2019年3月9日至2019年6月8日。铜仁政府租金93844.8元，收据载明：租金每月31281.6元，时间是2019年3月9日至2019年6月8日。2019年7月25日支付20567.6元，收据载明：租金先收20567.6元。2019年8月4日，支付租金10714元，收据载明：2017年6月8日-2019年7月7日租金31281.6元，7月25日已交20567.6元。2019年9月10日支付租金2万元。 黄良平一审庭审中辩称，对华联公司出具的收据没有细看，是华联公司切断电源后找我交钱，我才发现问题，钱交多了，原告是按1月9日的合同收费，不是按1月10日的合同收费。 2019年11月，华联公司断电，黄良平自行购买发电机发电。 一审庭审中，黄良平陈述，实际租赁面积929平方米，交钱按1117平方米交的。 二审查明其他事实与一审认定事实一致，予以确认。 另查明，华联公司分别于2019年7月20日、9月11日向黄良平发送《华联玛客费用催款单通知》，要求黄良平交纳2019年6月8日至12月8日期间所欠租金、物业费押金、电费等合计175935.6元。黄良平未签字确认。黄良平于2019年7月25日支付了租金20567.6元。2019年8月4日，支付租金10714元，2019年9月10日支付租金2万元。 本院认为，本案二审争议焦点是双方当事人签订的两份租赁合同，实际履行的是哪一份合同；华联公司的一审诉讼请求是否应当支持。 华联公司与黄良平租金分别与2019年1月9日和1月10日签订了两份《商铺租赁合同》，两份合同均系华联公司拟定的格式合同，1月9日的合同约定租赁面积，并按质量面积计算租金，1月10日的合同约定按每月8000元标准支付租金。确定那份合同债务结算依据的关键，在于双方纠纷发生前通过实际行为所反映的真实意思表示。在合同履行中，黄良平系按1月9日的合同约定的租金标准向华联公司支付租金，在华联公司向黄良平催收租金且其支付租金金额已超过1月10日的合同约定的年租金总额的情况下，仍向华联公司继续支付租金，至2019年9月10日黄良平已实际租金共计127126.4元。故双方当事人应当按实际履行的合同即2019年1月9日双方签订的合同确定双方的权利义务。一审认定双方当事人2019年1月9日签订的合同已解除，没有事实依据。案涉两份合同均系华联公司拟定，均约定“本合同自双方签名按印后生效，自本合同签订生效之日起原租赁合同全部作废。”的内容，双方并未明确约定2019年1月9日签订的合同作废或解除。黄良平二审答辩称自己经营不需要纳税，不存在为了避税而确签订合同，其没有文化，没有注意华联公司在收款凭证备注的收款事由的内容，自己知道已向华联公司超付了租金后，不同意再支付租金，不构成违约。黄良平称1月9日的合同租金价格太高，其不愿再承租，华联公司在此情况下，为了吸引商户，同意降低租金，双方才于1月10日重新签订合同。如前所述，两份合同签订时间仅相差1天时间，其已支付了押金，其租赁商铺尚未开始经营，其主张租金过高无从说起。案涉争议合同约定租金标准为28元/月/平方米，1月10日合同约定的租金标准仅为7.2/月/平方米，而华联公司二审中提交其从他人处转租的案涉商场租金为24.5元/月/平方米，也说明黄良平主张前一份合同约定租金过高因此华联公司同意重新签订合同的理由不能成立。黄良平对其按2019年1月9日的合同约定的租金支付标准支付的行为不能作出合理解释，其辩解不合常理，其所举证据不能证明双方已废止2019年1月9日的合同。一审判决认定双方已解除该合同，没有事实依据。故本案应当按照2019年1月9日的合同约定作为计算租赁费用的依据，而非2019年1月10日的合同。 在华联公司没有充分证据证明双方签订两份合同系为了避税的情况下，导致双方未合同履行发生纠纷，且华联公司擅自断电影响黄良平正常经营，故对华联公司主张解除合同并支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，华联公司所持上诉请求部分成立，予以支持，一审判决认定事实错误，判决结果不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初54号民事判决； 二、由黄良平向贵州省华联玛客超市有限公司支付欠付租金105126．元、物管费6702元、电费11092元； 三、驳回贵州省华联玛客超市有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费2201元，二审案件受理费4401元，保全费1520元，由黄良平负担6000元，贵州省华联玛客超市有限公司负担2122元。 本判决为终审判决。 审判长 张 全 审判员 张金勇 审判员 芦化莉 二〇二〇年六月二十三日 法官助理翁寿炳 书记员石偲璐