河南省新密市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0183民初2294号原告：吴东海，男，出生于1988年11月20日，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：李拥，河南钰琢洋诚律师事务所律师。被告：赵东州，男，出生于1974年8月26日，汉族，住河南省新密市。被告：河南省中强房产服务有限公司，住所地：新密市西大街办事处溱水路中强御金湾14层，统一社会信用代码：91410183MA40QLMW5Q。法定代表人：吕明洋。二被告共同委托诉讼代理人：阿敬雅，河南开通律师事务所律师。原告吴东海与被告赵东州、河南省中强房产服务有限公司（以下简称中强服务公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李拥、二被告的共同委托诉讼代理人阿敬雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除合同，被告赵东州向原告吴东海支付违约金95000元；2、判令被告中强服务公司退还原告吴东海20000元，被告赵东州对其中的10000元承担连带退还责任；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2019年11月23日，在居间方被告中强服务公司的主持下，原告与被告赵东州签订了房屋买卖合同，约定被告赵东州以人民币575000元的价格购买原告所有的位于新密市××溱水路西段北侧（中强御金湾）33号楼22层2202的房屋。当天被告赵东州向原告支付了20000元定金。原告按被告中强服务公司的要求向其支付了10000元居间服务费，并将房本和票据交给被告中强服务公司。合同签订后，被告赵东州迟迟不履行支付房款的义务，于2020年4月下旬告知原告不再购买该房产。原告知道后，向被告中强服务公司要求退还房本和票据，被告中强服务公司要求先退还10000元定金，原告于2020年4月25日向中强服务公司支付了10000元后，取回了房本和票据。被告赵东州拒绝买房已构成违约，应按合同约定向原告支付房屋总价20%的违约金，扣除其已支付了20000元定金，还应支付95000元。根据合同约定，应由违约方支付居间费用，故被告中强服务公司无权收取居间费，该费用应予以退回。被告赵东州辩称：1、原告订立合同前对其出卖的房屋存在质量问题存在隐瞒，违反诚信原则构成根本违约，被告不应当承担违约责任。原告与被告赵东州于2019年11月23日签订了房屋买卖合同后，被告赵东州向原告支付定金两万元。后因新型冠状病毒影响，待全面复工后，2020年4月21日，被告赵东州同原告、权证专员及银行工作人员一起到涉案房屋里进行拍照，发现涉案房屋厕所、客厅及卧室的墙体出现了不同程度的渗水现象，表层明显已刷过白漆予以遮掩，并且已再次出现粉化现象。经向物业核实，原告于2019年4月19日以房屋漏水为由报修，原告也不能解释引起漏水的根本原因。因原告在签订买卖合同前对其房屋存在质量问题已知情并且隐瞒，原告自身存在违约行为，答辩人拒绝购买涉案房屋有正当理由，原告无权要求答辩人支付违约金。2、原、被告双方已协商一致同意解除《房屋买卖合同》，并且原告已同意退还被告赵东州10000元定金，解除合同事宜已经实际履行。在发现房屋有质量问题后，经原、被告协商，原告同意解除合同并退还10000元定金，且已履行完毕。被告中强服务公司辩称：1、原告所述不是事实。因涉案房屋渗水，被告赵东州不愿意继续购买，要求被告中强服务公司作为居间方联系原告沟通解除合同事宜。2020年4月25日，原告同意解除合同，但其条件是仅退还一万元定金。当天，被告中强服务公司将该定金退还给被告赵东州（由被告妻子代收并出具收据），自此原告与被告赵东州之间的房屋买卖关系解除并实际履行完毕。2、原告按约定向被告中强服务公司支付居间服务费10000元，现要求退还20000元无合理依据。本院根据当事人的陈述、举证、质量，对本案事实确认如下：2019年11月23日，原告作为甲方（出卖人），被告赵东州作为乙方（买受人），被告中强服务公司作为丙方（居间方），签订《房屋买卖合同》一份，合同约定甲方将位于新密市××溱水路西段北侧（中强御金湾）33号楼22层2202的房屋出售给乙方，房屋成交价575000元，乙方于协议签署时向甲方支付定金20000元。合同第八条“有关承诺”中第三项约定：甲方确认该房屋主体结构（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）□是□否存在漏水（“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，甲方应当在交付房屋之前完成修复，如甲方未予修复，乙方在房屋交付后自行维修的，甲方应当承担全部维修费用；因维修房屋影响乙方使用的，甲方另应当赔付乙方因此所受的实际损失，但乙方使用不当，导致该房屋结构发生漏水的不在本条款所约定之范围内。合同第十条约定，乙方拒绝购买该房屋的，应以该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。合同第十二条约定，居间服务费应在合同签署当日一次性支付给丙方，自签订合同之日起，在房屋办理权属转移过程中，若甲乙双方任意一方造成的事实违约，导致合同无法继续履行的，违约方需全额承担丙方居间服务费，包括自己应当承担的和守约方应当承担的居间服务费。合同对其他事项也进行了约定。该合同在签订时，原告未对合同第八条第三项的漏水“是”与“否”的情形进行确认。合同签订当天，被告赵东州向原告支付了20000元定金。2019年11月23日，被告中强服务公司向原告出具收据，载明吴东海中介费10000元。后因被告赵东州发现涉案房屋多处渗水而拒绝继续购买该房屋。2020年4月25日，被告中强服务公司员工陈丽丽向原告出具收到条，载明：今收到吴东海退陈松慧购买御金湾33号楼2202订金壹万元整（10000）。2020年4月25日，被告赵东州妻子陈松慧出具收到条，载明：今收到吴东海退购房定金壹万元整。本院认为：关于合同解除问题。原告认为二被告的行为导致合同丧失履行基础，请求解除双方于2019年11月23日签订的《房屋买卖合同》，被告也明确表示不再履行合同，且称双方已就合同解除进行了协商并达成一致意见，故对原告要求解除合同的请求，本院予以支持。关于被告赵东州是否违约问题。本院认为，出卖人应对其所出售的标的物承担瑕疵担保责任。原告出售房屋，应当保证房屋符合双方约定的条件，且不存在影响居住使用的瑕疵。本案中，原告在签订合同时，未对合同第八条第三项列示的漏水情况进行确认，且原告也没有提供充分的证据证明其已向被告赵东州告知此事实，而房屋作为居住使用的建筑物，漏水属于重大瑕疵，可直接改变购房者的购房意愿，故原告未如实告知房屋现实情况，其在签约过程中存在过失，被告赵东州以房屋漏水为由拒绝购买不构成违约，原告要求被告支付违约金95000元的请求，本院不予支持。关于原告退还，并最终由被告赵东州收取的10000元，根据二被告出具的收据可以认定该10000元为原告退还给被告赵东州的定金，据此也可以印证二被告所述的退还一万元定金的事实，因被告赵东州未构成违约，故原告要求返还该10000元，本院不予支持。关于居间费用。被告中强服务公司作为居间人，应当尽到合理注意义务，审查居间合同标的物，并如实向双方报告订立合同的真实情况，但被告中强服务公司在签订合同过程中，没有尽到该义务，对于合同的解除存在过错，应当退还已收取的10000元居间费用。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百四十八条、第四百二十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告吴东海与被告赵东州、河南省中强房产服务有限公司于2019年11月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告河南省中强房产服务有限公司于本判决生效后十日内退还原告吴东海居间费用10000元；三、驳回原告吴东海其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为1300元，由原告负担1187元，被告负担113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  栾猛二〇二〇年六月二十四日书记员  李可