成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初5678号 原告（案外人）：杨虎龙，男，汉族，1991年11月17日出生，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：刘云珍，四川红盾律师事务所律师。 被告（申请执行人）：曾刚，男，汉族，1970年7月18日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：杨科，四川蜀文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐晓，四川蜀文律师事务所律师。 第三人（被执行人）：罗怡，女，汉族，1975年12月6日出生，住四川省新津县。 原告杨虎龙与被告曾刚、第三人罗怡案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告杨虎龙及其委托诉讼代理人刘云珍，被告曾刚的委托诉讼代理人杨科，第三人罗怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨虎龙向本院提起诉讼请求：1．确认位于成都市新津县的房屋属于杨虎龙所有；2．请求人民法院停止对位于成都市新津县房屋的执行查封并解除对该房屋的查封措施。事实与理由：2020年1月9日，杨虎龙与罗怡通过房屋中介公司签订《房屋买卖合同》，约定杨虎龙以108万元的总价款购买罗怡位于成都市新津县的房屋。2020年3月24日，杨虎龙与罗怡签订《补充协议》，确定杨虎龙已于2020年1月10日支付购房定金6万元、已于2020年3月24日支付购房款82万元，并约定剩余购房款20万元待办理完毕房屋过户登记手续后支付。罗怡在合同签订后便将房屋交付杨虎龙，杨虎龙占用使用房屋至今。罗怡因与曾刚发生民间借贷纠纷，案涉房屋于2020年3月30日被法院裁定查封。杨虎龙得知房屋查封情况后向法院提出执行异议申请，法院作出（2020）川0108执异90号《执行裁定书》，裁定驳回执行异议请求。杨虎龙认为在法院查封前已与罗怡签订合法有效的房屋买卖合同且占有使用该房屋至今。杨虎龙已按合同约定支付绝大部分购房款，剩余购房款杨虎龙同意按照法院要求交付执行。现房屋不能过户的原因不在杨虎龙，而（2020）川0108执异90号《执行裁定书》认为杨虎龙未审慎对待房屋的抵押情况，属能够归责于杨虎龙的原因，该认定是严重错误的。杨虎龙不仅审慎对待了案涉房屋的抵押情况，并且房屋现无法过户的原因不是抵押问题，而是被法院查封导致的。杨虎龙老房已被拆迁，获得拆迁款后方购买了案涉房屋，现案涉房屋是杨虎龙及家人的唯一住宅，杨虎龙的权利依法能够排除执行。 曾刚辩称，1．不动产以登记为准，杨虎龙与罗怡的房屋买卖合同并未履行完毕，案涉房屋现登记在罗怡名下属于第罗怡所有；2．曾刚于2019年11月24日向法院提交起诉罗怡的资料，又于2020年1月6日向法院提交保全申请书，已对案涉房屋进行查封，期间罗怡到法院与曾刚调解、协商借款事宜，在调解未果的情形下于2020年1月9日与杨虎龙签订房屋买卖合同，属于为了逃避债务出卖房屋，杨虎龙与罗怡存在恶意买卖的情形。法院查封案涉房屋并无不当，且曾刚的保全申请先于杨虎龙和罗怡的房屋买卖合同。 罗怡述称，罗怡不同意曾刚的说法，罗怡与曾刚协商时没有达成任何协议，当时案涉房屋属于罗怡，罗怡有权处置。债务属于曾刚的弟弟曾强，不属于罗怡。曾刚与曾强是为了串通借贷后卖了罗怡的房子想要分钱。而房子是属于罗怡的，并且有公证书为证与曾强无关。而欠款是属于曾强的，曾强和罗怡结婚以来从未挣到钱，案涉房屋与曾强无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月9日，罗怡（卖方）与杨虎龙（买方）在中介居间下签订《房屋买卖合同》，约定：罗怡将位于成都市新津县房屋出卖给杨虎龙；该房产处于抵押状态，罗怡需要杨虎龙提前支付房款人民币780000元用于还清贷款注销抵押登记手续；房屋成交总价为人民币1080000元；罗怡同意在2020年1月20日前先行交房；杨虎龙于合同签订之日支付定金60000元；杨虎龙拆迁款到位后，双方一同向天府银行还款780000元，解除房屋抵押；双方办理完过户登记后杨虎龙支付尾款240000元。2020年1月10日，杨虎龙通过转账方式向罗恰支付定金60000元，罗怡出具收据认可。2020年1月27日，罗怡向杨虎龙出具《承诺书》，载明该房屋于2019年10月23日在四川天府银行股份有限公司成都万年场支行有抵押贷款780000元，抵押贷款时间从2019年10月23日至2024年10月23日。之后，罗怡将房屋交付给杨虎龙。2020年3月24日，杨虎龙与罗怡签订《补充协议》约定：杨虎龙于2020年3月24日将部分购房款820000元预付给罗怡，用于结清房屋贷款本息，房屋解除抵押后三个工作日内办理过户手续。购房余款200000元过户当日转到中介方代保管，过户手续完成后，由中介方支付190000元给罗怡，余款10000元待该房内挂靠户口全部迁出后支付。当日，杨虎龙分别通过其父亲杨永才银行账户向罗怡转款39000元和780530元。罗怡向杨虎龙出具了820000元的收据。剩余购房款尚未支付。 另查明，曾刚向本院提起民间借贷纠纷一案，要求罗怡偿还借款，并向本院申请财产保全。本院经审查后，于2020年3月23日作出（2020）川0108民初102号民事裁定，限额300000元查封登记在罗怡名下位于四川省新津县房屋［川（2019）新津县不动产权第0003428号］。该案移送本院执行，执行案号为（2020）川0108执保192号。2020年3月30日，新津县不动产登记中心根据本院的《协助执行通知书》，并对案涉房屋进行查封限制登记。同日，案涉房屋解除抵押登记后，罗怡与杨虎龙准备办理过户登记时，发现案涉房屋被查封，过户登记未果。 2020年4月1日，杨虎龙向本院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行。2020年4月14日，本院作出（2020）川0108执异90号《执行裁定书》，裁定驳回杨虎龙的执行异议请求。 以上事实，有当事人陈述及《房屋买卖合同》、补充协议、承诺书、（2020）川0108民初102号《民事裁定书》、（2020）川0108执异90号《执行裁定书》、杨虎龙银行转款凭证等证据予以证实。 本院认为，杨虎龙的诉讼请求是否成立，关键在于杨虎龙对案涉房屋享有的合法权益，能否排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。杨虎龙购买案涉房屋满足上述四个要件，即可排除强制执行。本案，杨虎龙与罗怡在案涉房屋被查之前签订了合法有效的买卖合同，且已实际交房。房屋买卖合同及其补充协议约定了付款时间和方式，杨虎龙按照约定的方式和时间支付了购房款，罗怡按约定偿清贷款，抵押权人也解除了抵押。剩余款项未付原因是在办理过户时案涉房屋已被法院查封，致过户未成，支付条件尚未成就，现杨虎龙也同意将未付购房款交付法院执行。罗怡与杨虎龙签订房屋买卖合同后，杨虎龙一直在积极履行合同，在房屋解除抵押当天即向房屋登记机关申请办理过户登记，但因案涉房屋被查封，致过户未成，应当认定未过户的原因非因杨虎龙的原因。本院因此认定，根据上述司法解释的规定，杨虎龙对案涉房屋享有的合法权益能够排除强制执行。对其主张案涉房屋归其所有并停止对案涉房屋的执行查封并解除对案涉房屋的查封措施的诉讼请求，本院予以支持。但杨虎龙不得将剩余购房款支付给罗怡，应在本判决生效后，将剩余购房款交付执行法院。 曾刚辩称“案涉房屋现登记在罗怡名下，罗怡出售房屋属于为了逃避债务，杨虎龙与罗怡存在恶意买卖的情形”，因此不应支持杨虎龙的诉讼请求，本院认为，房屋虽登记在罗怡名下，但罗怡已在房屋查封前出售给杨虎龙，杨虎龙并据此支付了对价，罗怡虽有逃避债务的行为，但没有任何证据证明杨虎龙与罗怡存在恶意串通的情形，综合全案证据及主客观判断能够认定杨虎龙购房行为系善意，故对曾刚的抗辩意见不予以支持。 案涉房屋查封，杨虎龙、曾刚均不存在过错，该纠纷的引发的原因系罗怡所致，故本案案件受理费应由罗怡负担。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、确认位于成都市新津县的房屋属于原告杨虎龙所有； 二、停止对位于成都市新津县房屋的执行查封并解除对该房屋的查封措施。 案件受理费14520元，由第三人罗怡负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘宗华 二〇二〇年六月二十四日 书记员  王华琳