河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初5075号原告：李晶晶，女，1982年7月24日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：郭中亚，河南金学苑律师事务所律师。被告：河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室，统一社会信用代码91410000MA3X8TWRXF。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙文清，男，系被告公司员工。原告李晶晶诉被告河南恒龙置业有限公司（以下简称“恒龙置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晶晶及其委托诉讼代理人郭中亚，被告委托诉讼代理人孙文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晶晶向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》（编号D17003593873）并解除抵押及A1-111号和A1-108号《停车位合同》；2、被告退还原告已交付的购房款1316694元、维修基金11731元、装修代理服务费和装修款1087423元、车位款460000元，合计2875848元及利息364799元，共计：3240647元。（自各款项交付之日起，至实际还清之日止，暂计算至2020年3月25日，按银行同期贷款年利率4.75%计算各款项产生的利息）；3、本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2017年4月7日，原、被告签订了《郑州恒大悦龙台花园楼宇认购书》，由原告认购被告开发的位于郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北郑州恒大悦龙花园2幢1单元25层2503号，建筑面积为180.48平方米的房屋一套。双方约定，原告通过银行按揭贷款支付房款，支付首期房款同时签署《商品房买卖合同》，签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修基金。2017年4月13日，原告支付了首期房款1316694元（含定金50000元）及维修基金11731元，但被告仅与原告签订了《无理由退房协议书》，并称随后即与原告签订商品房买卖合同并备案。经原告多次催促，双方于2017年9月21日签订商品房买卖合同。商品房买卖合同签订后，原告通过被告的合作银行申请抵押担保贷款，银行告知原告该商品房买卖合同不符合政府限购政策，不能办理抵押担保贷款手续。原告多次与被告协商，被告均不予理睬，导致合同履行一直处于停滞状态。原告认为被告不及时按照认购书约定的期限与原告签订正式的商品房买卖合同，且不能为原告办理抵押担保贷款，致使商品房买卖合同不能继续履行，原告有权依照法律规定解除合同。且根据原被告所签商品房买卖合同约定，被告应当在2018年12月31日前将房屋交付被告，逾期交房180天，原告有权解除合同；《停车位合同》第5条约定，被告向原告交付停车位时间应当在2019年5月31日前，按照合同约定的上述时间，被告均已严重违约，给原告造成了巨大经济损失。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告恒龙置业答辩称，一、原被告签订的房屋买卖合同及停车位合同系两个独立合同，原告如有合法诉求应分别起诉。二、原被告签订商品房买卖合同后由于原告自身原因导致其银行按揭贷款无法通过银行审核，根据合同第七条之约定，原告应承担应付款日万分之一的违约责任，如判决解除合同，被告退还款项。在被告退还的款项中应扣除该原告应当承担的违约金。三、商品房买卖合同中附件4合同补充协议第三条已明确约定买受人承诺已对按揭政策充分了解且具备按揭贷款条件，现因原告自身原因导致其不具备按揭贷款条件，原告违约在先，其主张被告承担利息无事实及法律依据。四、原被告签订的商品房买卖合同已经由郑州市不动产登记中心备案，若解除合同，合同解除后应恢复原状，原告应配合被告办理撤销合同网签备案等手续。经审理查明：2017年4月7日，原、被告双方签订《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》，约定：原告李晶晶向被告认购郑州恒大悦龙花园2幢1单元2503号房。该商品房建筑面积共180.48平方米，其中套内建筑面积135.61平方米。选择2503装修标准，获87.83优惠后，按建筑面积计算，单价为24250元/㎡；按套内面积计算，单价为32274元/㎡；总金额为4376694元。原告同意签署本认购书时，支付人民币5万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款）。原告选择按揭付款（商业贷款）须于2017年4月11日前支付首期房款1266694元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即306万元）由银行提供按揭贷款，原告需在2017年4月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。原告需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修基金11731元。2017年4月13日，原告李晶晶（乙方）与被告恒龙置业（甲方）签订《无理由退房协议书》一份，约定：如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。原告选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；原告行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，被告将原告所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。2017年9月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北2幢1单元25层2503号商品房，户型为四室二厅，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共180.48平方米，其中套内建筑面积135.61平方米；商品房销售价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米24250.3元，总金额4376694元；付款方式及期限：约定金额1316694元，付款方式为现金，约定付款时间为2017-4-11，交纳比例为30.08%；约定金额3060000元，约定付款时间为2017-4-14，交纳比例为69.92%；备注：余款306万元需在2017年4月14日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。交付期限：被告应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原、被告双方另签订《室内装修委托合同》一份，约定：原告已购买郑州恒大悦龙花园项目2楼1单元2503号房，对该房屋相关情况已详细充分了解，自愿委托被告对该房屋进行统一装修。被告接受原告委托并安排具有资质的装修单位全权负责该房屋的装修，委托服务总包干价为1087423元，该款项包括但不限于被告为实施本合同所需的设计费、报建费、招标代理费、工程费、管理费、监理费、检测费、质监费、品牌经营费、税金等全部服务费用。2017年4月13日，被告出具《收据》二份，分别载明：兹收到李晶晶（2-1-2503）交来维修基金11731元；首付款（含定）1316694元。2017年4月13日、9月22日、10月1日、2018年1月7日被告共出具《收据》四份，载明收到李晶晶装修代理服务费及装修款共计1087423元。原、被告另签订《停车位合同》两份，约定：被告同意原告使用郑州恒大悦龙花园楼盘A区A1-108、111号车位。每个停车位按套计算，每套车位总价款为230000元。原告于签订本合同前已向被告支付定金20000元，该定金于交首期款时抵作停车位价款。原告采用一次性付款，应于2018年2月14日前付清。2018年1月16日，原告李晶晶向被告恒龙置业转账支付420000元。后双方因原告不符合限购政策下的购房条件，无法正常办理按揭贷款及备案等问题产生纠纷。庭审中，原、被告双方确认事实如下：1．认购时没有限购，签合同时已有限购政策；2．原告共向被告交付2875848元，其中购房首付款1316694元、维修基金11731元，装修代理费及代理款1087423元，两个车位款46万元；3．涉案房屋没有交付，没装修也没有入住；4．原、被告均同意解除《商品房买卖合同》。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方虽签订了《商品房买卖合同》，但因合同签订时已有限购政策，合同签订后，原告无法办理按揭贷款，涉案房屋也无法登记备案。现原、被告双方均同意解除《商品房买卖合同》，本院予以认可。庭审中双方均确认涉案房屋没有交付，没装修也没有入住，故合同解除后被告应退还原告已交付的购房首付款1316694元、维修基金11731元、装修代理费及代理款1087423元。关于原告请求解除《停车位合同》，《停车位合同》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《停车位合同》的目的亦无法实现，故对于原告主张解除A1-108、111号《停车位合同》的诉讼请求，本院予以支持。停车位合同解除后，被告应当返还原告车位款460000元。关于原告的利息请求，本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》时国家已出台限购政策，原、被告双方在明知原告不符合限购条件的情况下仍签订《商品房买卖合同》并进行网签，对于后续《商品房买卖合同》及《停车位合同》的解除双方均有过错，应各自承担相应责任。故对于原告请求被告支付利息及被告辩称应扣除原告违约金的主张，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李晶晶与被告河南恒龙置业有限公司签订的编号为D17003593873的《商品房买卖合同》；二、解除原告李晶晶与被告河南恒龙置业有限公司签订的关于郑州恒大悦龙花园A1-108、A1-111号停车位的两份《停车位合同》；三、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李晶晶退还购房首付款1316694元、维修基金11731元、装修代理服务费及装修款1087423元、车位款460000元，以上共计2875848元；四、驳回原告李晶晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32725元，减半收取16362.5元，由原告李晶晶负担1842元，由被告河南恒龙置业有限公司负担14520.5元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘冰泉二〇二〇年六月十九日书记员  程爱华