山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终6125号 上诉人（原审被告）：孙光德，男，1954年12月22日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：钟涛，山东天航（胶州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨春伟，男，1969年9月4日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：王努，山东润禹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：逄金生，山东润禹律师事务所律师。 原审第三人：赵春燕，女，1972年12月19日出生，汉族，住山东省胶州市。 上诉人孙光德因与被上诉人杨春伟房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初8332号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 孙光德上诉请求：一、撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；二、由被上诉人承担本案所有诉讼费。事实与理由：一、本案一审原告遗漏必要共同诉讼参与人，原审第三人赵春燕应为一审原告地位而不应是第三人的地位。二、孙光德安装变压器一台，现变压器仍能正常使用，根据双方合同第六条约定可作价给被上诉人，若拆除必将造成极大浪费。被上诉人的诉讼请求解除租赁合同中必包含着处理变压器问题；三、上诉人按照合同约定已支付租金至2019年7月6日，即除已支付2018年4月6日至2019年4月6日租金60000元后又支付三个月租金15000元，正好转账为75000元，并非被上诉人所称的租金已变更为每年76000元，不然不可能有1000元的租金差额，一审认定与事实完全不符，双方关于租金内容的录音也仅仅是对租金的协商，并且是在被上诉人同意将变压器折抵租金的情况下进行的协商，故对租金已变更的说法上诉人不认可，因此即便判定解除双方租赁合同，租金起算日期应为2019年7月6日，并按照合同每年60000元计算。 杨春伟辩称：1.本案系租赁合同纠纷，案涉房屋系被上诉人杨春伟与原审第三人赵春燕的夫妻共同财产，赵春燕追认杨春伟与孙光德签订的《厂房租赁合同》，证明赵春燕同意杨春伟以个人名义出租案涉房屋，根据合同相对性原则原告应为杨春伟；2.上诉人主张以变压器折抵房租，没有依据。3.上诉人在与被上诉人的谈话录音中多次认可2018年4月6日之后的租金为每年76000元，并且被上诉人在录音中还强调租金按照每年80000元计算，因此一审法院认定参照年租金76000元支付实际占用使用费是正确的。综上，被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判。 赵春燕经本院依法传唤未到庭陈述。 杨春伟向一审法院起诉请求：1.厂房租赁合同于2019年4月6日解除；2.孙光德支付房屋占用使用费24153元（暂计至2019年7月31日，实际要求计算至孙光德返还房屋之日）；3.孙光德腾空并返还租用房屋；4.案件受理费及保全费由孙光德承担。一审庭审过程中，杨春伟明确第二项诉讼请求为：参照年租金76000元，除以12个月，每月租金6333元，从2019年4月7日计算2019年7月31日，共计24153元，2019年7月31日之后的占用费另行主张。事实与理由：2012年4月6日，孙光德因经营需要与杨春伟签订《厂房租赁合同》，合同约定：杨春伟将其位于胶州市工业园厂房（以下简称该厂房）出租给孙光德。该房屋的租期为2012年4月6日至2018年4月6日止，该厂房年租金为人民币60000元。期满后，孙光德又续租至2019年4月6日。2019年3月，杨春伟已经通知孙光德期满不再出租给孙光德，要求孙光德期满搬出，但至今孙光德仍未搬出，已构成违约，严重损害杨春伟合法权益。 孙光德于一审中辩称，双方租赁合同尚未到期，其已经缴纳租赁费至2019年7月6日，其与杨春伟口头商定用孙光德所有的变压器抵两年的租赁费，即双方租赁合同终止日期应为2021年7月6日。 赵春燕于一审中述称，其与杨春伟系夫妻关系，涉案厂房系双方夫妻关系存续期间的共同财产，杨春伟经其同意租给孙光德；签合同当天其并不在场，孙光德提交一审法庭的合同上之所以也有其签字，是杨春伟代签，现到一审法庭来说明情况，同意追认。 一审法院认定事实：1.2012年4月6日，杨春伟作为出租方甲方，孙光德作为承租方乙方，签订了《厂房租赁合同》，约定：一、甲方出租的厂房位于工业园，占地面积3000平方米，建筑面积1200平方米。二、厂房租赁合同期限6年，自2012年4月6日至2018年4月6日，租赁费每年度人民币60000元。三、合同签字生效后，乙方每年在签订合同日付清当年租赁费（第一年乙方付给甲方人民币40000元，剩余20000元作为新建厂棚费用，施工由乙方负责。第二年开始乙方每年付给甲方租赁费60000元）。六、乙方因生产电力不足，需安装变压器一台，费用由乙方负责。合同到期，甲、乙双方协商解决或作价给甲方，或乙方拆走。七、本合同一式两份，双方各执一份。 2.涉案厂房所有权及土地使用权登记在第三人赵春燕名下，庭审中第三人自认上述属于杨春伟与第三人的夫妻共同财产，对杨春伟与孙光德签订的《厂房租赁合同》予以追认。 3.2019年3月20日，杨春伟给孙光德发送的短信载明“孙经理你好，关于厂房停租事宜告知如下，按照厂房租赁合同，自2012年4月6日至2018年4与6日合同到期。自2018年4月6日续约一年至2019年4月6日到期。由于本人今年计划厂房自用，特提前告知，以便您好做搬迁准备。特此告知。杨春伟敬告。2019年3月20日”。 4.2019年7月8日，杨春伟给孙光德发送的短信载明“通知孙光德经理，因2019年4月6日房租到期，已于房租到期日之前多次通知不再出租，并于2019年4月6日正式通知不再出租，并多次面谈催促，现最后通知孙光德三日内于2019年7月11日前搬离本厂房，逾期不搬一切法律后果自负。通知人：杨春伟.2019年7月8日”。 5.2018年4月19日，孙光德给第三人赵春燕转账50000元；2018年5月2日，孙光德给第三人赵春燕转账25000元。原孙光德均认可上述两笔转账系租金，但杨春伟认为上述两笔系2018年4月6日至2019年4月6日的租赁费75000元（拖欠1000元），孙光德认为孙光德多支付了15000元，上述两笔系2018年4月6日至2019年7月6日的租赁费。 6.2019年3月19日，杨春伟与孙光德谈话录音载明：“孙光德：我已经答应你了，一年按八万给你算，这个定了算。杨春伟：那去年那，去年是七万六。孙光德：阿对，今年给你照八万。杨春伟：去年房租是七万六吧。孙光德：阿！”“杨春伟：我使我真待使。那个，这不四月份到期了吗，那么咱不行你出去找找，给你延延期，再给你一个月，这都无所谓，出去找地方……你出去找找。孙光德：别跟我说别的，不管用，不好使，就两年。杨春伟：不行。”“杨春伟：你说叫我上变压器我说我不能上，你这两个钱不够变压器钱，再说我上了也没用……那不行你说我上，上不行你走我要就要，不要我走我斤着，就这么个话。孙光德：对，我说的……那是一开始这么说的，一点不错，你能要就要，不能要我拉着走，我拆了上别的地方去。” 7.一审庭审中，当事人双方就合同第六条载明的变压器问题未能达成一致意见。杨春伟要求孙光德将变压器拆卸带走，孙光德请求法院将变压器作价12万元给杨春伟。孙光德就变压器价值未能举证证明。 一审法院认为：《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，对双方当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《厂房租赁合同》于2018年4月6日到期，合同到期后承租人孙光德继续占有使用该厂房，出租人杨春伟并未提出异议，故依法认定《厂房租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”根据当事人双方2019年3月19日的谈话录音“孙光德：我已经答应你了，一年按八万给你算，这个定了算。杨春伟：那去年那，去年是七万六。孙光德：阿对，今年给你照八万。杨春伟：去年房租是七万六吧。孙光德：阿！”，结合杨春伟提交的孙光德于2018年4月19日、5月2日两次转账给赵春燕共计75000元的银行交易明细，可以证明2018年4月6日原合同期限届满后，双方就租金部分进行了变更，变更为每年76000元。对于孙光德欠付的1000元租赁费（2018年4月7日至2019年4月6日期间），因杨春伟在该案中并未主张，一审法院对此不予评判。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”杨春伟在2019年3月19日与孙光德面谈时已明确表示不再出租涉案厂房，2019年3月20日再次通过短信通知孙光德2019年4月6日后不再出租涉案厂房，符合上述法律规定，故一审法院认定《厂房租赁合同》于2019年4月6日解除。该案中，当事人双方均认可目前孙光德仍实际占用使用涉案厂房，但孙光德仅支付租赁费至2019年4月6日，鉴于孙光德实际占有使用涉案厂房，从公平合理的角度出发，孙光德仍应参照租金标准支付相应的实际占用使用费。根据当事人双方变更后的年租金76000元，一审法院支持杨春伟主张孙光德支付2019年4月7日至2019年7月31日涉案厂房的占有使用费23903元（76000元÷12个月×3个月+76000元÷12个月÷31天×24天）。杨春伟主张孙光德腾空并返还租赁房屋，符合《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百五十三条规定，于法有据，一审法院予以支持。对于涉案变压器，孙光德主张双方约定用变压器折抵两年房租，但并未提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，一审法院对其主张不予采信。因杨春伟诉讼请求中未涉及变压器问题，孙光德亦未对此提出反诉，一审法院不予评判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十一条、第二百三十二条、第二百三十六条、第二百五十三条规定，判决：一、杨春伟与孙光德签订的《厂房租赁合同》于2019年4月6日解除；二、孙光德于判决生效之日起十日内支付杨春伟人民币23903元；三、孙光德于判决生效之日起二十日内腾空并搬离位于胶州市工业园的涉案厂房；四、驳回杨春伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费404元，诉讼保全费262元，由孙光德负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人孙光德的上诉请求不能成立。具体分析如下： 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人孙光德的上诉请求不能成立。具体分析如下： 一、关于合同应否解除。本案中，当事人双方签订的《厂房租赁合同》至2018年4月6日租期届满。此后上诉人孙光德继续使用租赁厂房但未与被上诉人杨春伟续签租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，双方之间的原租赁合同继续有效但租期为不定期，且被上诉人杨春伟作为出租人在给予合理期限后得以随时解除合同。因此，被上诉人杨春伟在2019年3月19日、2019年3月20日通过面谈、手机短信等方式向上诉人孙光德表示2019年4月6日不再出租涉案厂房后，一审法院据此认定《厂房租赁合同》于2019年4月6日解除，并无不当。 二、关于厂房占有使用费。《厂房租赁合同》于2019年4月6日解除后上诉人孙光德仍实际使用涉案厂房，其应支付房屋的占有使用费。被上诉人杨春伟主张双方约定按照年租金76000元支付并提供了其与上诉人孙光德之间的电话录音予以证明。上诉人孙光德虽对该电话录音不予认可并申请鉴定，但其一审中未依规定到庭采集声音应视为放弃鉴定申请。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，被上诉人杨春伟的该部分证据材料达到了高度可能性的证明标准。因此，一审法院据此认定上诉人孙光德应按照年租金76000元的标准支付2019年4月7日至2019年7月31日的租金即230903元，并无不当。上诉人孙光德关于占用费标准应按照年租金为60000元计算且其已经支付租金至2019年7月6日的上诉主张，本院不予支持。 三、关于变压器。租赁厂房中的变压器系上诉人孙光德所装，现租赁合同解除，被上诉人杨春伟在一审诉请中未涉及变压器问题，上诉人孙光德在一审中亦未提出反诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定的当事人处分原则，一审法院未予处理，并无不当。而上诉人孙光德还主张变压器应抵扣部分租金，但该主张与租赁合同第六条的约定不符，且其未提供证据证明双方对达变压器的折抵租金达成一致，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”故对上诉人孙光德的该项主张缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。 四、关于是否应追加原审第三人赵春燕为本案原告。根据一审庭审中，原审第三人赵春燕到庭述称上诉人孙光德提供的《厂房租赁合同》的“赵春燕”系被上诉人杨春伟代签，其对杨春伟的出租行为予以认可。据此，本院认为原审第三人赵春燕与原告杨春伟的诉请意见一致，一审法院未将原审第三人赵春燕列为原告，并无不当。故上诉人孙光德主张租赁厂房登记在赵春燕名下且赵春燕租赁合同上签字，原审第三人赵春燕应系本案的原告之一上诉主张不成立，本院不予支持。 综上，上诉人孙光德的上诉理由不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费404元，由上诉人孙光德负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 孙 琦 审判员 张晓华 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨