山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终946号上诉人（原审被告）：离石区田家会街道办事处高崖湾村民委员会。法定代表人：贺×。委托诉讼代理人：王×，山西翰儒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李×，山西省吕梁市人。被上诉人（原审被告）：吴×1，人。被上诉人（原审被告）：杜×，人。被上诉人（原审被告）：吴×2，人。上诉人离石区田家会街道办事处高崖湾村民委员会（以下简称高崖村村委）因与被上诉人李×、吴×1、杜×、吴×2合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2016）晋1102民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法经阅卷、询问公开进行了审理。上诉人高崖湾村委的委托诉讼代理人王×，被上诉人李×、吴×1到庭参加诉讼。被上诉人杜×、吴×2经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高崖湾村委上诉请求：1、撤销原审判决，改判上诉人不承担担保责任，不予退还被上诉人指标款，不承担利息和一审诉讼费；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人作为村民集体组织，签订涉及村民利益、涉及村集体财产的事项，应当召开村民会议并经到会人员半数通过，上诉人签订担保协议未经村民会议决定通过，没有合法有效的村民会议决议书，所签署担保条款无效，上诉人不应承担担保责任；2、上诉人作为担保人，承担担保责任的期间为主债权履行期限届满后6个月，被上诉人并未在担保期间内向上诉人提出请求，上诉人不应承担担保责任；3、被上诉人吴×1、杜×、吴×2作为合同的相对人及指标款的收取方，退还指标款的责任应当由其承担。李×辩称，购房合同第8条写的很清楚，乙方在修建过程中违约的时候，所有经济后果都由村委支付，所以上诉人村委应承担责任，我方认可一审判决。李×向一审法院起诉请求：1、依法判令被告吴×1、杜×、吴×2返还原告已付住房指标转让款（人民币）294400元及利息，庭审中利息确认为从付款之日2011年10月17日至庭审之日利息为239837.94元，之后按日利息196.27元承担；2、依法判令被告高崖湾村委就前述款项承担共同返还的连带责任；3、相关诉讼费用由各被告承担。一审法院认定事实：2011年6月9日原告李×为甲方（购买方），被告吴×1、杜×、吴×2为乙方（住宅房指标转让方），被告高崖湾支部、村委为丙方（担保方），三方订立分配住宅房资格指标转让协议书，三方根据各方的实际情况，友好协商，在平等、自愿原则的基础上，现达成如下（村委分配住宅房资格权利）协议：一、丙方引进山西华展房地产开发有限公司开发位于高崖湾村的龙湾福邸项目（详见该公司补偿方案告高崖湾全体村民书）及（详见高崖湾村开发兰池地块给村民的住宅房分配方案）。为了该项目的顺利开发建设和尽力保护村民应得到的利益。现因部分村民意愿，不想要分配给的住房，要求按开发商方案补偿标准每m3200元，支付现金。因此丙方自愿承担责任，以便促成建设项目顺利开工、满足村民想得到直接利益的意愿；二、乙方转让的指标是村委分配给乙方的住宅房资格权利：1、依据高崖湾村开发兰池地块住宅分配方案，乙方拥有住宅房资格权利指标1套92m的房屋。2、现乙方将此资格权利转让给甲方，并提供有关人员的户口本及身份证复印件，甲方同意购买；三、价格及付款方式：1、价格为3200元/m，转让总价款为294400元。2、付款方式为协议订立时，甲方先支付乙方此套住宅指标转让款人民币5万元，剩余款244400元，基础开挖后付清；四、乙方拿到首付款5万元之后，有义务应丙方的要求配合丙方的工作，不得对兰池地块建设项目进行任何形式的妨碍或干扰；五、甲方支付乙方首付款5万元后，丙方有权要求乙方处理开发土地的房屋及树种等附着物；六、甲、乙双方如有一方反悔，应按房屋指标的总价款双倍赔偿对方；七、三方签订生效后，丙方有权将分配住房资格指标转让给甲方；八、如有其它特殊原因，开发不能进行，乙方必须将所收款退还甲方，如有延误，丙方自愿承担责任协助甲方向乙方追回全部款项，并按实际占用时间，由乙方或丙方支付占用款利息（利率按月息2分计算），否则造成的经济损失后果由丙方(担保方)负责；九、本合同自甲、乙、丙三方签字之日起生效。本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份；甲、乙双方在协议上签字，丙方盖公章。另查，2011年10月17日，被告吴×1给原告出具收条一支，载明“收到李×付分配住宅壹套指标款294400元，已全部付清”。被告吴×1与杜×系夫妻，吴×2为双方生育儿子。还查，2011年5月11日，山西华展房地产开发有限公司开发位于高崖湾村的龙湾福邸项目补偿方案向高崖湾村全体村民告知书，补偿条件如下：1、免费补偿村住宅3万m和东西两侧临街商铺1.5万m，以上补偿在土地及城建报批手续完善后先期开工，在无村民干扰正常施工情况下自开工之日有效工期2年内交付，如不能按期交付，每延期1日我公司赔偿5万元；2、支付人民币500万元用于村民征地补偿；3、具体房屋分配及补偿办法由村委根据实际情况确定。同天，村委公布开发兰池地块住宅分配方案：1、年龄18岁-45岁无批过宅基地的中青年无偿分配110m，按最终以分配房屋实际面积大小，以3200元/m价格多退少补；2、年龄18岁以下未成年人，年龄每小1岁，分配面积减少3m，不足一套者，按3200元/m多退少补；3、45岁以上者，增加一岁，分配面积减少3m，多退少补；4、60岁以上未批过宅基地，每人18万元补偿；5、家庭只有女儿者，与同龄男孩同等分配名额；6、山上批过宅基地名额的村里再给予适当的补偿；7、根据上述分配方案，如有不要住房者开发商按3200/m的价格进行采购；门面房全村村民按10m/人进行分配。根据分配方案，被告吴×2分得1套。一审法院认为，原、被告订立的协议明确约定为住宅房资格指标转让协议，是合同权利义务的概括性转移，也就是被告将住宅房分配指标转让给原告，但双方约定的住宅房指标，被告取得的前提是未审批过宅基地的村民，在一审法庭辩论终结前，双方均未提供证据证明该修建房屋经相关部门批准，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地，但是兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外”，该房屋现未获得相关部门的批准；原、被告虽为同村村民，但原告一人购买多人的行为违反《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的指标”和《物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，双方订立的协议从形式上是转让的住宅房，但按照房地一致的原则，实质上包括土地部分，双方订立的协议不符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定；且该住宅房是基于集体组织成员的身份权，村委分配给本集体组织成员的财产，有一定的福利性，故认定原、被告订立的协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故被告吴×1、杜×和吴×2作为协议订立的相对方应承担返还原告转让款；合同无效后，按过错责任赔偿损失，原、被告均有过错，应按银行同期同档贷款利率各半承担；故被告吴×1、杜×和吴×2应承担返还原告转让款和赔偿损失，但吴×2为限制行为能力的人，其民事责任应由监护人父母承担。被告高崖湾村委协议中明确约定为担保方，但按照法律规定主合同无效，担保无效，故认定高崖湾村委的担保无效；被告高崖湾村委作为协议签订的另一方担保方，其在协议中明确约定为了部分村民的意愿，自愿承担责任，其作为该合同的担保方和与开发商合作的一方，在订立合同时知道尚未获得相关部门批准，就订立该协议，其有过错，按照担保法解释第八条之规定，“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/3；故被告高崖湾村委承担债务人不能清偿部分的1/3。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条、第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一条、第八条之规定，判决：一、被告吴×1和杜×在本判决生效后十五日内共同返还原告李×住宅房指标转让款294400元，并按银行同期一年期贷款利率的一半承担利息，从2011年10月17日至履行完毕；被告吕梁市离石区田家会街道办事处高崖湾村民委员会承担不能清偿部分的1/3；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5716元，由被告吴×1、杜×和吕梁市离石区田家会街道办事处高崖湾村民委员会承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明事实同一审，本院予以确认。本院认为，被上诉人李×与被上诉人吴×1、杜×、吴×2及上诉人高崖湾村委签订的《分配住宅房资格指标转让协议书》所涉的住宅转让指标是上诉人高崖湾村委基于被上诉人吴×1、杜×、吴×2的集体经济组织成员身份，在利用高崖委村委的集体土地进行房地产开发后，给所属集体经济组成成员的一种集体安置补偿，具有一定的特定性、专属性和福利性，且该指标对应的财产为山西华展房地产开发有限公司开发的“龙湾福邸”商品房一套，山西华展房地产开发有限公司开发的“龙湾福邸”未经任何规划、审批手续，其开发的商品房依法不具有合法的流通性，不能予以转让，故三方所签订的《分配住宅房资格指标转让协议书》应为无效协议。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民法法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”案涉协议是在上诉人高崖湾村委的主导下，为实现该村集体及村民个人利益所签订，且在协议中高崖湾村委明确愿意承担责任，故上诉人高崖湾村委应与被上诉人吴×1、杜×、吴×2共同将所转让的指标款及款项占用期间的利息损失退还被上诉人李×。因各方当事人在本案中均存在过错，故利息损失应按银行同期同类贷款利率计算为宜。综上，上诉人高崖湾村委请求不承担责任的理由不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2016）晋1102民初188号民事判决；二、上诉人吕梁市离石区田家会街道办事处高崖湾村民委员会与被上诉人吴×1、杜×、吴×2于判决生效后十五日内共同返还被上诉人李×住房指标转让款294400元及利息（利息以294400元为基数，从2011年10月18日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际履行之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、《分配住宅房资格指标转让协议书》所涉指标权利归上诉人吕梁市离石区田家会街道办事处高崖湾村民委员会及被上诉人吴×1、杜×、吴×2享有；四、驳回上诉人吕梁市离石区田家会街道办事处高崖湾村民委员会的其他上诉请求；五、驳回被上诉人李×的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5716元，由上诉人吕梁市离石区田家会街道办事处高崖湾村委及被上诉人吴×1、杜×、吴×2共同负担5000元，由被上诉人李×负担716元；二审案件受理费10336元，由上诉人吕梁市离石区田家会街道办事处高崖湾村委及被上诉人吴×1、杜×、吴×2共同负担8000元，由被上诉人李×负担2336元。本判决为终审判决。审判长 马兴华审判员 潘 文审判员 薛鑫斌二〇二〇年六月二十三日（法官助理 任慧慧书记员 高 羽