福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终619号 上诉人（原审被告）：屏南县城乡房地产开发公司，住所地屏南县古峰镇达顺路河滨小区一巷九弄8号一单元702室，统一社会信用代码91350923157661990P。 法定代表人：包明强，经理。 委托诉讼代理人：陈清群，福建国富律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴盛香，女，1970年11月3日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 委托诉讼代理人：张焕旺，男，1952年6月5日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 屏南县城乡房地产开发公司（以下简称城乡公司）因与吴盛香吴盛香商品房销售合同纠纷一案，不服福建省屏南县人民法院（2020）闽0923民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城乡公司上诉请求：撤销一审判决,裁定发回重审或改判驳回吴盛香的诉讼请求。事实与理由：本案城乡公司无法协助吴盛香及时的办理不动产权证，完全是因为吴盛香未及时缴清购房款，无法取得完整的全额的购房发票所致，与城乡公司无关。一审法院在事实认定清楚的情况下，错误地适用法律，认为吴盛香未缴清房款，城乡公司只需主张吴盛香承当逾期付款的违约责任，即支付相应的违约金即可，而完全没有考虑到，就是因为吴盛香没有缴清购房款，才导致不动产权证无法办理的，因此一审法院适用法律错误，判决错误。 吴盛香辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。具体理由如下：城乡公司违反合同约定，未能在交付商品房后365日内将房产所有权证交付吴盛香，应依合同约定和法律规定向吴盛香支付违约金。 吴盛香向一审法院起诉请求：判令城乡公司支付自2017年1月1日起至2018年5月4日止的逾期办证违约金35010元。 一审法院认定事实：2015年5月14日，吴盛香、城乡公司签订《商品房买卖合同（现售）》，城乡公司将屏南县古峰镇达顺新村河滨路一弄九号504室出售给吴盛香。合同约定建筑面积是86.26平方米，实际面积是86.72平方米；单价是每平方米4150元，合同约定房款357979元，实际房款359888元。上述合同第十二条（一）约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”，上述合同“第十七条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同…。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”。吴盛香于2015年5月18日交付的首付款是200979元，2015年7月23日交付余款157000元。2015年6月25日支付屏南县城乡房地产开发公司房屋可能性转移契税3579.9元，住宅专项维修资金4313元。吴盛香于2018年4月23日交付剩余房款1909元。 一审法院认为，吴盛香与城乡公司签订的《商品房买卖合同（现售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应全面履行合同的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”。本案《商品房买卖合同（现售）》第十七条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，”，根据上述法律规定，因此应认定本案商品房买卖合同约定商品房取得房屋权属证书（包括房屋所有权证书和土地使用权证书，即现为不动产权证）的期限为该商品房交付之日起365日内。本案从房屋交付使用至2017年1月1日，已超过365日办证约定期限，吴盛香请求从2017年1月1日起计算逾期办证的违约金，予以支持。本案双方当事人未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的，出卖人城乡公司承担协助办证义务，即，城乡公司在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人吴盛香。对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于吴盛香方面或在约定的期间内因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，致使买受人未能及时申请办理房屋权属证书的，出卖人应当承担由此产生的逾期办证的违约责任。按日计付违约金的，违约金数额应当按照实际导致办证拖延的天数计算，即，从《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应当承担违约责任之日起，计算至买受人知道或者应当知道出卖人完成报送资料义务之日止。由于城乡公司未能证明何时完成报送资料义务，应认定不动产登记机关能够办理分户手续时（2018年4月26日）为城乡公司完成报送资料义务。则违约天数为481日，逾期办证违约金可计算为357979元×0.02%/日×481日=34438（取整），予以支持。城乡公司认为2016年因政策调整，国家将两证合一，因此对办理不动产权证必然存在一定的影响，导致房屋不动产权证无法及时办理属于不可抗力的因素，城乡公司不需承担违约责任。城乡公司对此提出的抗辩意见，理由依据不足，不予采纳；城乡公司认为吴盛香是在2018年4月23日才交剩余购房款109元，城乡公司仅在吴盛香交付全部房款三日后就协助吴盛香办理了不动产权证，城乡公司不存在违约。对此，一审法院认为，吴盛香逾期交购房款1909元，城乡公司可以根据吴盛香、城乡公司双方签订的《商品房买卖合同（现售）》约定主张吴盛香承担逾期付款的违约责任，即支付相应的违约金，城乡公司以此抗辩其办证不存在违约，理由依据不足，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：城乡公司应于判决生效之日起十日内向吴盛香支付逾期办证违约金34438元。 本案的主要争议焦点是：城乡公司应否承担逾期协助办证违约责任。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。双方签订的《商品房买卖合同（现售）》第十七条第二款第一项明确约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。1…自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。城乡公司于2015年12月31日向吴盛香交房，按照合同约定，城乡公司应于2017年1月1日前协助吴盛香办理并取得商品房所有权证书。吴盛香主张其于2018年5月4日才取得所购商品房产权证书，而城乡公司未能举证证明其有通知吴盛香提交需要由吴盛香提交的相关办证材料而吴盛香未提交或已通知吴盛香已完成商品房的初始登记城乡公司可以前往办理而城乡公司未去办理等因吴盛香的原因未取得商品房权属证书的相关事实，即未能举证证明其已完成了协助吴盛香办理房屋权属登记证书的义务。因此，城乡公司应承担逾期协助办证的违约责任。城乡公司主张其在2015年就已经为吴盛香办理了房屋产权证的同时，又主张因吴盛香未足额付清购房款导致办证材料不齐造成证件办理时间一再拖延，其主张相互矛盾。即便按城乡公司所称的其在合同约定时间内已为城乡公司办理了商品房权属证书，也应履行告知吴盛香的协助办证义务，但城乡公司并无证据予以证明。城乡公司对此提出的上诉理由不能成立，不予采纳。“两证合一”政策于2016年1月28日开始施行，该政策目的应是简化办证程序，提高效率，方便群众。从该政策的实施到双方约定完成办证时间尚有近一年时间，而吴盛香到2018年5月份才取得商品房权属证书，城乡公司以该政策的实施导致其迟延办证的上诉理由难以成立，不予采纳。 综上所述，城乡公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费675元，由城乡公司屏南县城乡房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈富强 审判员  沈鸣鸣 审判员  林 斌 二〇二〇年六月二十三日 法官助理刘菊平 书记员林圆圆 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……