石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初1027号 原告陈某。 委托代理人冯亚芹、关永旺，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被告石家庄市兴华房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区胜利北街276号汇鑫商厦二层。 法定代表人林润培，该公司总经理。 委托代理人巴彩梅，石家庄市长安恒信法律服务所法律工作者。 原告陈某与被告石家庄市兴华房地产开发有限公司（以下简称“兴华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某之委托代理人冯亚芹、关永旺，被告兴华公司之委托代理人巴彩梅均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告继续履行《天润家园预约协议书》以及《补充协议》，立即将天润家园1号地6号楼1单元1903号房屋交付原告；2、请求法院依法判决被告向原告支付逾期交房违约金78654元（以249223元为基数，日万分之一为利息，自2012年5月2日起计算至2018年5月15日止计54928元；以498446元基数，日万分之一为利率，自2018年5月16日起计算至2019年9月4日计23726元，实际主张至被告交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2010年3月18日签订编号为1336的《天润家园预约协议书》，原告预约购买被告开发的位于吴家庄天润家园1号地6号楼1单元19层03室房屋，合同约定房屋总价款为498446元，首付50%即249223元，首期预约金于2010年3月18日之前交付至被告指定的账户上，被告承诺在2012年5月1日将涉案房屋交付使用，如逾期交房，自2012年5月2日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，协议继续履行。上述协议书签订后，原告当天即交付了首付款249223元，被告向原告出具了收到款项的收款收据。但截至到2012年5月1日，被告未按期交房。2018年5月15日，原告与被告又签订原预约协议编号1336的《补充协议》，约定原告支付剩余尾款249223元后，被告承诺换签正式《商品房买卖合同》时按此价格执行。《补充协议》签订后，原告亦当天向被告转账支付剩余尾款249233元，被告向原告出具了收据。然而，在原告付清了所有款项后，被告至今未向原告交付房屋。原告认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，原、被告双方签订的《天润家园预约协议书》属于商品房买卖合同，《补充协议》属于商品房买卖合同的补充协议，该《天润家园预约协议书》以及《补充协议书》属于双方的真实意思表示，合法有效，原告已经按照合同约定支付了所有的房款，被告理应按照合同约定于2012年5月1日之前将房屋交付原告，但被告至今仍未交付，应向原告支付逾期交房违约金。另，原告所购买的天润家园小区已经具备交房条件，但被告声称购房者必须另行支付燃气管道初装费、暖气开通费，才予以交房，但根据相关法律规定以及《天润家园预约协议书》约定，原告不需另行支付上述费用。经原告与被告多次沟通要求被告交付房屋，但被告始终拒绝办理交房手续。综上，被告延期交付房屋以及拒不交付房屋的行为对原告合法权益造成损害，为维护原告合法权益，根据我国《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告全部诉求。 被告兴华公司辩称，1、只要原告支付燃气管道初装费和暖气开通费，被告随时可以向原告交付房屋。根据石家庄市房屋管理局规定，2012年12月31日之前燃气管道初装费和暖气开通费不在房屋成本价格范围内，需另行缴纳，之后规定这两项费用，可摊在成本价格内，不再另行交纳，故原、被告签订的《天润花园预约协议书》属于2012年12月31日前的合同，购房价格内不包括这两项费用，故原告须另行交纳。2、原告要求被告给付逾期交房违约金，法院不应支持。根据预约协议书，原告如选择解除协议，被告同意并承担违约金收回已售房屋。被告曾承诺与原告在2012年5月1日将预约房屋交付，但原告在2018年5月15日与被告又签订原预约协议编号1336的《补充协议》，说明原告对被告不能依约交房是接受的，用行为同意和变更了被告交房日期，故原告现又以被告逾期交房为由，要求被告支付违约金，不应支持。3、被告逾期交房是不可抗力原因所致，故应免责。2009年5月，被告为响应石家庄市政府关于城市建设三年大变样的号召，接受了对石家庄市长安区吴家庄村进行城中村改造，政府的政策是边拆边建，手续后补，于是导致被告于2009年、2010年、2011年与大量的回迁户及回迁户以外的人员，签订了《产权置换协议书》和《商品房买卖合同书》。但拆迁不顺利，导致工程延期，被告为履约只能边拆边建，2011年6月13日还被石家庄市城乡规划局给予了《行政处罚决定书》，被处于428900元的罚款。后来又出现铁路入地占地、胜利北街北延占地、治理空气重污染等，每年施工期不得不减少，必然导致延期交房，市政府为帮助被告履约，多次汇报和多方面采取措施，出具文件、纪要、通知，近期又承诺由政府返还的土地款于2020年5月份优先支付建设工程款，确保吴家庄天润家园项目今年五一之前全部交房入住。综上，被告逾期交房非自身过错，属不可抗力，应予以免责，故请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明： 一、2010年3月18日，原、被告签订《天润花园预约协议书》，约定：“甲方：石家庄市兴华房地产开发有限公司乙方：陈某甲乙双方经充分协商，自愿达成预约意向，同意订立本协议。……一、房屋基本情况预约房屋坐落于桥东区。……该商品房的用途为住宅；暂测建筑面积131.17平方米。换签正式商品房买卖合同时以施工图纸面积为准。最终产权登记面积以政府相关部门实测面积为准。二、甲乙双方应履行的法定交易程序：（一）甲乙双方正式换签商品房买卖合同后，应于60日内持商品房买卖合同及相关资料向当地房地产交易主管部门办理登记备案手续。……（三）经双方协商，乙方不再另行支付燃气管道初装费、暖气开通费。……三、甲方须履行的条款：（一）甲方承诺在2012年5月1日将预约的房屋交付使用。如逾期交房，自预约协议约定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，协议继续履行。逾期实际发生后，若乙方选择解除协议，则甲方按照协议约定期限退还乙方全部已付款，并按实际逾期天数支付已付房价款万分之一的违约金。不可抗力的原因除外。……四、乙方须履行的条款：乙方应按下列付款方式自愿及时支付预约价款。按建筑面积计算，该商品房总价款肆拾玖万捌仟肆佰肆拾陆元整（大写），￥498446（小写）。首付价款（人民币）贰拾肆万玖仟贰佰贰拾叁元整（大写），￥249223.（小写）。余款（人民币）贰拾肆万玖仟贰佰贰拾叁元整（大写），￥249223.（小写）。五、付款方式及付款时间的约定1、首期50%预约金于2010年3月18日之前交付到甲方指定的账户上。2、甲方取得预售许可证后10日内与乙方签订正式商品房买卖合同。合同签订后3日内，乙方将剩余的房款交至甲方指定的账户上，若乙方逾期未交清剩余房款或逾期未签署正式商品房买卖合同，甲方有权终止本协议，造成的一切损失由违约方承担。……”同日，被告出具收款收据，证实收到原告预付款249223元。 2018年5月15日，原、被告签订《补充协议》，约定原告向被告交付剩余尾款249223元。同日，被告为原告出具收据，证实收到上述款项。 二、原告要求被告立即交付房屋，并支付逾期交房违约金78654元（以249223元为基数，按日万分之一计算，自2012年5月2日起至2018年5月15日止为54928元；以498446元基数，按日万分之一计算，自2018年5月16日起至2019年9月4日为23726元；实际主张至被告交付房屋之日止）。 被告称现在房屋已具备交房条件，但原告拒不交纳暖气费和燃气费导致房屋无法交付，小区内的其他业主都是交纳暖气费和燃气费后被告交房，在原告交付了暖气费及燃气费后，被告可随时向原告交房；如果原告要求退房，被告同意按照付款比例承担违约金并解除协议；被告不同意支付原告主张的违约金，逾期交房属于合同中约定的不可抗力情形；提供：1、石家庄市政府城市建设三年大变样关于解决吴家庄改造项目相关问题的处理意见，证实本案涉及的开发项目是有一定的历史背景和政策的；提供石家庄市城市规划局的行政处罚决定书，证实被告为了赶工期被予以处罚；提供2015年1月21日石家庄市城中村改造工作领导小组办公室出具的关于吴家庄项目回迁安置房的情况说明，证实该项目一直都有政府的行为在参与指导、介入、支持；提供石家庄市人民政府常务会议纪要38号文，研究了关于解决长安区吴家庄城中村改造项目的遗留问题，开完会之后为吴家庄项目的加速施工建设提供了多方面的保障措施；提供石家庄市2019年-预161号文件，证实是在目前很多的不动产都在停工的情况下，政府特别为了该项目出具了允许施工的文件，并保证了建筑材料运输车辆在各个路口的通行；提供2019年8月1日管道燃气设施配套建设合同，在2019年9月1日6、7、8三栋楼具备了交付条件，证实被告与石家庄新奥燃气有限公司签订管道燃气设施配套建设合同，约定了吴家庄项目一共用户为943户，每户交3360元管道燃气设施工程费，故被告在与原告签订网签合同时要求被告依据该合同另行支付管道燃气设施工程费3360元。 原告不认可，称关于三年大变样的文件与被告逾期交房没有任何关联性，即使属于该项目被告也应当遵守法律法规，也需要遵守与原告签订的相关购房协议，原、被告签订协议时，该文件已经存在，作为开发商的被告可以预见并且可以调整该房屋的交付时间，但是被告没有调整，就是确定在2012年5月1日交房，显然该证据不是被告逾期交付的理由；行政处罚决定书不属于不可抗力，属于被告可预见的，被告有义务办理相关证件，以保证顺利施工，如期交房；城中村改造工作领导小组的情况说明与本案没有关联性，不能证明被告的施工进度；石家庄市人民政府常务会议纪要与本案无关，正是因为如被告所称政府为吴家庄项目的施工提供了多项保障，被告更应该按约履行交房义务并承担相应的违约责任；对石家庄市文件的真实性有异议，该证据无公章也没有网址，也不是网站截图，该证据说明被告在重污染天气期间正常施工没有停工，不属于不可抗力；管道燃气设施配套建设合同是被告与新奥公司之间的合同，约定了被告与该公司之间的权利义务，与原告无关，对原告无约束力，且该合同第2条第1项明确约定，被告按照每户3360元向新奥公司交付管道燃气工程费，是被告的义务，应当由被告承担，其不应转嫁到原告，且原、被告双方明确约定了被告不向原告收取燃气、暖气的费用，故该费用应由被告自己承担。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《天润花园预约协议书》、《补充协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，对上述两份协议的效力，本院予以确认。原告按照两份协议的约定向被告支付了全部购房款，被告应按照约定向原告交付房屋，故对原告要求被告继续履行《天润家园预约协议书》以及《补充协议》，立即将1号地6号楼1单元1903号房屋交付原告，理据充分，本院予以支持。《天润花园预约协议书》第二条第三款约定，原告不承担燃气管道初装费、暖气开通费，故对被告要求原告承担上述费用后再办理交房手续的说法，本院不予采信。根据《天润家园预约协议书》，被告应于2012年5月1日交房，但原、被告于2018年5月15日再次签订《补充协议》，应视为双方对被告未按原协议约定的时间交房的认可，且根据被告提供的多份政府文件，可证实吴家庄城中村拆迁改造受到政策等影响导致工期延误，构成合同中约定的不可抗力要件，故原告主张被告支付逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 一、被告石家庄市兴华房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内继续履行与原告陈某签订的《天润家园预约协议书》（编号：1336）以及《补充协议》，将位于石家庄市长安区房屋交付给原告陈某； 二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。 案件受理费1766元，减半收取883元，由被告石家庄市兴华房地产开发有限公司负担441.5元，原告陈某负担441.5元（该项费用原告已预交）。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费1766元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审判员  苏亚萍 二〇二〇年六月二十七日 书记员  张 旭