湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终926号上诉人（原审原告）：涟源市园林管理局（涟源市风景园林中心），住所地湖南省涟源市人民路57号。法定代表人：黄伟英，该单位主任。委托诉讼代理人：黄建良，湖南真理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘志中，男，1953年8月11日出生，汉族，户籍所在地湖南省涟源市。被上诉人（原审被告）：梁经常，男，1962年11月29日出生，汉族，户籍所在地湖南省涟源市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：谭良鸿，男，1964年10月21日出生，汉族，户籍所在地湖南省涟源市蓝田办事处光明山居委会市。上诉人涟源市园林管理局因与被上诉人刘志中、梁经常追偿权纠纷一案，不服湖南省涟源市人民法院（2019）湘1382民初4176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人涟源市园林管理局的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、一审法院认为上诉人与被上诉人之间的法律关系是房屋租赁关系错误，上诉人的主管部门涟源市城市管理局在2005年12月28日与被上诉人签订的《协议书》确定的法律关系是建筑合同关系,被上诉人垫资承建综合大楼，并提供收益金65万元后无偿使用房屋，且涟源市城市管理局与被上诉人约定投资建设的综合大楼只有三层，而被上诉人违约违法建设了第四层房屋并投入使用，双方不是出租人与承租人的关系；2、《协议书》约定上诉人是综合大楼的所有人，但并未约定上诉人是附着于综合大楼的装饰装修工程的所有人，且协议约定只有在被上诉人使用期满后，装修装饰工程才属于甲方，上诉人对被上诉人擅自建设的综合大楼第四层拆除欧式装修，排除安全隐患的行为是发生在第四楼装饰脱落砸伤行人的事故后被迫进行的，一审法院认定本案的修缮管理义务归于上诉人与法不符；3、装修工程保修期的起算点系从工程竣工验收之日起算，本案所涉综合大楼主体工程未竣工验收，装修工程亦未竣工验收。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘志中、梁经常辩称：1、一审认定涉案法律关系为房屋租赁关系正确，《协议书》中约定综合大楼的二、三层及部分门面给被上诉人无偿使用一定期限，但本质是被上诉人在投入了建设成本和支付了65万元收益金作为租金，涉案综合大楼自建成之日起上诉人就是房屋所有人，综合大楼的第四层不是被上诉人擅自加建，被上诉人也无能力擅自加建，是按上诉人的要求且由上诉人协调好相关行政主管部门同意后才能加建，如果上诉人明确第四层的产权属于被上诉人，被上诉人立即承担本案诉争的维修费；2、本案诉争的是房屋外墙装饰的维修费，房屋外墙装饰应当是房屋所有人连同房屋主体一起完工的工程，上诉人所讲的“来装去丢”的装饰指的是房屋室内装修；3、上诉人认为涉案综合大楼主体未竣工验收，被上诉人完全赞成，《协议书》中约定乙方使用的门面、地下室及二、三层房屋的使用期从综合大楼竣工验收合格之日起开始计算。综上，请求法院依法驳回上诉，维持原判。涟源市园林管理局向一审法院的诉讼请求：1、判令被告支付原告垫付的贺四桂赔偿款38075元；2、判令被告支付原告垫支的拆除欧式装饰排除安全隐患的维修款112700元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告涟源市园林管理局系涟源市城市管理局的二级机构，具有独立的法人资格。2005年12月28日，涟源市城市管理局（甲方）与被告刘志中、梁经常（乙方）签订了《协议书》，甲方将儿童公园文艺路门面改造新建综合大楼，甲方曾与乙方协商由乙方投资开发建设，并于2005年10月18日签订了协议书，因土地权属等有关政策问题，甲乙双方一致同意废止2005年10月18日签订的协议书，并就建设投资，使用等有关问题协商一致，达成如下协议，协议内容如下:“一、工程地点：市儿童公园文艺路门面（市园林局办公室北端至文艺桥南端）。二、综合大楼西向与园林局办公楼齐平，进深约11米，占地面积约1650㎡（以规划局批准并实地放线为准），二层以上西向悬挑0.5米（同市园林局办公楼），共建三层（不含地下层）。综合大楼外墙装饰必须与市园林局新办公大楼保持一致。三、工程投资：综合大楼由乙方负责投资建设，工程建设有关手续由甲方为主办理，乙方协助，有关费用由乙方付20万元给甲方包干（另外设计费、合同费、审图费、议标费用由乙方承担）。四、综合大楼建成后，土地使用权及房屋所有权归甲方所有。甲方将二、三层房屋无偿给乙方使用19年；综合大楼南起第六个至第23个门面及本综合大楼全部地下室，无偿给乙方使用16年。乙方使用的门面、地下室及二、三层房屋的使用期从综合大楼竣工验收合格之日开始计算。乙方使用期满后，来装去丢，无偿退还给甲方。上述门面、房屋及地下室在乙方使用期间需缴纳的有关税费由乙方承担。乙方付给园林局65万元作为乙方给甲方的项目受益。五、房屋内装饰要求：乙方使用的地下室、门面及二、三层房屋由乙方负责装修。甲方使用的门面由乙方负责地面找平，墙面抹光；每个门面水、电安装入户，门面内的卫生间铺装好防滑地板砖，安装好蹲式大便器。六、乙方必须按设计及有关工程质量、安全技术规范施工，保证工程质量、安全事故及工农矛盾均由乙方承担全部责任及费用，因征用土地产生的矛盾由甲方负责，同时甲方负责本单位内部一切矛盾的调处。七、本工程完工后，其人行道板由甲方负责铺设。八、违约责任：任何一方违约，负责赔偿对方损失50万元。……。”该综合大楼建成后至今未验收。其中原告主张其拥有所有权和使用权的一层门面于2006年9月开始使用。二被告主张其拥有使用权的一层门面和二、三层房屋于2007年9月开始使用。2018年5月9日，因涉案综合大楼屋顶欧式水泥饰块存在脱落的安全隐患，被告刘志中、梁经常向原告法定代表人以微信方式发去《关于消除安全隐患的函》，请求原告消除综合大楼屋顶欧式水泥饰块存在的安全隐患。2018年5月18日，原告向被告发出《关于尽快采取整改措施消除安全隐患的函》，要求被告对综合大楼屋顶欧式水泥饰块存在的安全隐患进行整改。2018年7月9日，案外人涟源市蓝田办事处胡家村老人贺四桂途径综合大楼西大门时，被涉案综合大楼楼上欧式水泥饰块脱落致伤，住院56天，花去医疗费19075元。2018年8月17日，原告向被告发出《关于迅速整改安全隐患的函》，要求被告对综合大楼屋顶欧式水泥饰块存在的安全隐患进行整改。2018年9月28日，原告与案外人贺四桂家人达成了调解协议，向案外人贺四桂赔偿了38075元。2019年1月28日，原告与案外人谭沛如签订《园林局综合楼欧式装饰拆除维修承包合同》，对本案综合大楼欧式装饰进行拆除维修，支付了工程款112700元。原告认为，贺四桂的赔偿款及房屋隐患排除的维修款都应由被告承担，故诉至法院。一审法院经审理认为：该案的争执焦点为被告是否应当向原告支付原告已支付的贺四桂赔偿款38075元及拆除欧式装饰排除安全隐患的维修款112700元。法院认为，二被告与原告通过合同的约定，虽然名义上是无偿取得部分门面和房屋的使用权，但是这是被告在投入了建设成本和支付了65万元收益金才取得的使用权，其对门面使用16年，对房屋使用19年的代价实质是提前投入了建设资金和65万元的收益金，被告是以投（建）代租的承租人，故原告与被告的涉案法律关系实质是房屋租赁合同关系。根据《合同法》规定，出租人应当履行对租赁物的维修义务。原告作为该栋综合大楼的所有人，对综合大楼负有修缮管理的义务。原告对大楼进行拆除欧式装饰排除安全隐患，是行使自己的物权权利，亦是履行管理、维修义务；对综合大楼屋顶欧式装饰饰块脱落造成案外人贺四桂损害的赔偿也是履行自己因为没有及时维修而应承担的赔偿义务。对于二被告的责任，首先，双方在建房的协议中并未约定因建筑物脱落造成他人损害以及建筑物维修的责任分担；其次，根据《建筑工程质量管理条例》对建设工程的保修期的规定，装修工程保修期为二年，涉案综合大楼不论是原告主张的2006年9月投入使用，还是被告主张的2007年9月投入使用，被告尽管作为建设方，但该建设工程已远远超过了保修期限。虽然被告作为承租人对综合大楼具有一定的管理义务，但是，二被告在发现安全隐患后，在第一时间，在事故没有发生前也向原告提出了维修建议，已尽到了管理人的义务，原告没有及时维修给他人造成的损害，应由其本人承担相关责任。综合以上分析，原告对本应由自己承担的费用，对二被告进行追偿没有事实和法律依据，故对原告请求被告支付原告已支付的贺四桂赔偿款38075元及拆除欧式装饰排除安全隐患的维修款112700元的诉讼请求，法院不予支持。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第二百二十条、《建筑工程质量管理条例》第四十条之规定，判决如下：驳回原告涟源市园林管理局的全部诉讼请求。案件受理费3316元，由原告涟源市园林管理局负担。二审期间，上诉人涟源市园林管理局向本院提交了图片2张，拟证明被上诉人违法违约建筑的第四层楼是本案追偿的赔偿款及维修款的事故发生地及维修的具体范围。被上诉人刘志中、梁经常经质证后认为：对该证据的真实性无异议，对其所证明的事实无异议，但对其证明目的有异议，并不是被上诉人违法违约建筑第四层楼。经审查，上述证据不能单独作为认定事实的依据，本院将结合本案其他证据进行综合认定。二审经审查，确认原审法院所查明的案件事实。另查明，2019年4月11日，中共娄底市委机构编制委员会下发娄委编[2019]7号关于涟源市机构改革涉改科级事业单位调整的批复，涟源市园林管理局更名为涟源市风景园林中心。本院认为，涟源市园林管理局系涟源市城市管理局的二级机构，具有独立的法人资格。涟源市城市管理局与刘志中、梁经常在2005年12月28日签订了《协议书》，双方约定刘志中、梁经常负责投资建设综合大楼并支付给涟源市城市管理局65万元的项目收益金，综合大楼建成后，土地使用权及房屋所有权归涟源市城市管理局所有，刘志中、梁经常无偿使用综合大楼的二、三层房屋19年，地下室及部分门面16年。2018年7月9日，案外人贺四桂途经综合大楼西大门时，被涉案综合大楼楼上欧式水泥饰块脱落致伤住院，涟源市园林管理局向其支付了38075元的调解赔偿款，并对综合大楼屋顶存在安全隐患的欧式装修进行拆除维修，支付了工程款112700元。现涟源市园林管理局主张综合大楼的第四层系刘志中、梁经常擅自建设，并要求刘志中、梁经常支付上述赔偿款及维修款。考虑到刘志中、梁经常在投入了建设成本和支付了65万元收益金后取得了部分门面和房屋的使用权，刘志中、梁经常是以投（建）代租的承租人，双方之间的法律关系实质是房屋租赁合同关系，且刘志中、梁经常在发现安全隐患后及时向涟源市园林管理局提出了维修建议，尽到了管理人的义务。虽刘志中、梁经常作为建设方，但综合大楼已实际投入使用多年，该建设工程已超过了二年的保修期限。加之涟源市园林管理局主张刘志中、梁经常系擅自建设房屋第四层并投入使用，但其在此之前未提出异议与常理不符，涟源市园林管理局作为涉案综合大楼的所有人、出租人，应当履行维修义务，故一审法院对涟源市园林管理局的上述主张不予支持并无不当。综上所述，上诉人涟源市园林管理局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费3316元，由上诉人涟源市园林管理局负担。本判决为终审判决。审判长  陈友红审判员  刘 威审判员  曾爱东二〇二〇年六月十八日法官助理罗博航书记员邹丽附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。