广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初1385号原告：李玮琦，男，1958年11月18日出生，汉族，住广州市东山区。原告：徐江凌，女，1970年1月17日出生，汉族，住广州市天河区。原告：梁小兵，女，1968年10月3日出生，汉族，住广州市东山区。三原告共同委托诉讼代理人：潘新翀，广东天胜律师事务所律师。被告：广东利海集团有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中232号华海大厦B座30楼，统一社会信用代码91440000190349237Q。法定代表人：赵创胜。原告李玮琦、徐江凌、梁小兵与被告广东利海集团有限公司（以下简称利海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玮琦、徐江凌、梁小兵及其共同委托诉讼代理人潘新翀到庭参加了诉讼，被告利海公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玮琦、徐江凌、梁小兵向本院提出诉讼请求：1、被告利海公司协助原告李玮琦、徐江凌、梁小兵办理广州市天河区天源路XX街XXX号26号铺的不动产权证，不动产登记为按份共有，其中原告李玮琦占47.62%，徐江凌占38.09%，梁小兵占14.29%;2、被告利海公司按合同约定以已付房价款的1%违约金标准分别向原告李玮琦、徐江凌、梁小兵支付违约金，其中向李玮琦支付违约金19157.91元（1915790.9×1%=19157.91元），向梁小兵支付违约金6200元（620000×1%=6200元），向徐江凌支付违约金18568.26元（1856826×1%=18568.26元）;3、被告利海公司分别向原告李玮琦、徐江凌、梁小兵返还预交的税金，其中向李玮琦返还预交税费61880元，向徐江凌返还预交税费59976元，向梁小兵返还预交税费20026元;4、被告利海公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：本案所涉不动产为登记在利海公司名下的广州市天河区天源路XX街XX号26号铺。上述26号商铺虽然登记为独立产权，但是首次测绘时已存在三个独立门面，有三个门牌号，且内部已分割成三个具有独立面积的空间并分别出租使用。利海公司根据上述26号商铺现状，将该不动产标的分割，分别与三原告签订三份《商品房买卖合同》，具体签约及履行过程如下：1、2009年7月3日，梁小兵与利海公司签订《商品房买卖合同》，约定利海公司将其名下带租约的位于广州市天河区天源路XX街XXX号自编B18号商铺卖给梁小兵，建筑面积为30平方米，价格为620000元，利海公司应当在2009年7月31日前向梁小兵交付，并在该合同生效之日起365天内为梁小兵办理房地产权属登记等。合同签订后，梁小兵依约足额支付购房款，并取得总额为620000元的购房款发票（两张）。梁小兵还于2009年5月31日向利海公司预交了税费20026元及登记费550元。利海公司依约将B18商铺交付给梁小兵后，梁小兵先后与胡永明、周杨签订商铺租赁合同，由梁小兵收取B18商铺的租金至今。2、2010年1月28日，李玮琦与利海公司签订《商品房买卖合同》，约定利海公司将其名下带租约的位于广州市天河区天源路绿洲街2-48号28号自编B17商铺卖给李玮琦，建筑面积为100平方米，价格为1915790元，利海公司应当在2010年2月28日前向李玮琦交付B17商铺，并在B17商铺交付使用后730天内为李玮琦办理房地产权属登记等。合同签订后，李玮琦依约定支付了购房款，并取得总额为1915790.9元的全额购房款发票（两张）。李玮琦还于2009年12月28日向利海公司预交了税费61880元及登记费550元并取得利海公司盖章确认的收据。利海公司依约定将B17商铺交付给李玮琦后，李玮琦先后与满堂红（中国）置业有限公司、夏美英签订商铺租赁合同，由李玮琦收取B17商铺的租金至今。3、2011年7月27日，徐江凌与利海公司签订《商品房买卖合同》，约定利海公司将其名下带租约的位于广州市天河区天源路XXX街自编B16号商铺卖给徐江凌，建筑面积为80平方米，价格为1856826元，利海公司应当在2011年10月30日前向徐江凌交付B16商铺，并在B16商铺交付使用后730天内为徐江凌办理房地产权属登记，如徐江凌未能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，利海公司应当按已付房价款1%向徐江凌支付违约金等。合同签订后，徐江凌依约支付了购房款，并取得总额为1856826元的全额购房款发票（两张）。徐江凌还于2011年7月29日向利海公司预交了税费59976元及登记费550元并取得被告盖章确认的收据。利海公司依据合同约定按时将已带租约的B16商铺交付给徐江凌后，徐江凌与广东中原地产代理有限公司签订商铺租赁合同，由徐江凌收取B16商铺的租金。4、关于XX街XX号26、28、30号铺（即自编B16、B17、B18号商铺）三个商铺的现状及产权登记问题。在B17商铺合同中，附件一“房屋平面图”证实，绿洲街2-48号26、28、30号铺为并列的三个单独的铺位，具有三个独立的门牌号，但平面图内没有作具体面积分割。在B16商铺合同中，附件一“房屋平面图”证实，XXX街XXX号26、28、30号铺为并列的三个单独的铺位，具有三个独立的门牌号，且平面图内已对三个铺位作分割处理。广州市公安局天河区分局龙洞派出所曾于2013年5月21日出具证明，证实天河区天源路XX街XX号自编B18商铺编定门牌号为天河区天源路XXX街30号。上述房屋平面图及派出所证明可以相互印证，证实B16、B17、B18号商铺三份《商品房买卖合同》项下的XX街XX号26、28、30号铺就是XX街自编B16、B17、B18号商铺。同时，结合三原告与利海公司签订的三份《商品房买卖合同》的总建筑面积合计为210平方米，与广州市不动产登记查册表记载的XX街XX号26号铺的建筑面积210.3309平方米相符。因此，利海公司是将其名下的天河区天源路XX街XXX号26号铺按交付时的现状划分成三个商铺，按照三个门牌号、内部按室内间隔墙划分面积后出让给三原告。三原告在上述商铺交付使用后，长期按照各自门牌号进行出租，获得收益。三原告在本案所涉商铺交付使用后，多次向利海公司提出办理不动产权证的请求。利海公司均以房地产契税问题、XX街XXX号26号铺区分产权未解决等各种理由予以拖延，导致三原告未能在房屋交付使用后的指定期限内取得本案所涉商铺的不动产权证。利海公司至今未能履行其合同义务，导致三原告的合法权益受到实际损害。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，利海公司应承担违约责任，支付相应的违约金。其中利海公司应向李玮琦支付违约金(参照中国人民银行同期贷款利率计至实际支付之日止)，向梁小兵支付违约金（参照中国人民银行同期贷款利率计至实际支付之日止),向徐江凌支付违约金18568.26元（按合同约定违约金标准为己付房价款的1%，具体计算方式：1856826×1%=18568.26）。因为上述计算方式的违约金数额过高，李玮琦与梁小兵同意参照原告徐江凌B16合同约定的己付房价款1%的违约金标准向被告主张各自的违约金。被告利海公司未答辩。经审理查明，利海公司是位于广州市天河区天源路XX街XX号26号铺的产权人，2009年4月14日登记，建筑面积为210.3309平方米。2008年11月11日，利海公司与案外人胡永明签订《广州市房屋租赁合同》约定利海公司将位于天河区天源路XX街XX号26自编30号房号的房地产出租给胡永明作商业用途，建筑面积30平方米，租期自2008年11月11日至2009年10月30日，月租金为2130元。2009年5月24日，利海公司与梁小兵签订了《君林天下认购书》约定梁小兵购买位于广州市世纪绿洲花园XX街B18商铺。同年5月31日，梁小兵向国信联合律师事务所支付了买卖合同手续费、合同工本费共330元，向利海公司支付了上述房屋登记费550元、税费20026元，并支付了首期款310000元。2009年7月2日，梁小兵向利海公司支付了二期房款310000元。次日，利海公司（甲方，卖方）与梁小兵（乙方，买方）签订《房地产买卖合同》约定“……第一条甲方将自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方。该转让之房地产具体情况如下（附件一）：（一）该房地产坐落在广州市天河区天源路XX街XX号自编B18商铺……房屋建筑面积30平方米……房地产交易价格为620000元。甲乙双方经协商一致，乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款……第三条甲方应当在2009年7月31日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用。第四条自本合同生效之日起365天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。……第十二条本合同自成立时生效。当事人对合同的效力约定条件的，合同自条件成立之时成效。……”2009年7月24日，利海公司向梁小兵发出收楼通知书，梁小兵办理收楼手续后签订了物业管理协议等。梁小兵继续将B18商铺对外出租并收取租金。2013年5月21日，利海公司出具《证明》，内容为“兹有房产为天河区天源路XX街XX号自编B18商铺和广州市天源路XX街XX号之30号为同一地址。”广州市公安局天河区分局龙洞派出所于该证明上盖章确认。2009年9月20日，广州市利海酒店物业管理有限公司与案外人满堂红（中国）置业有限公司签订《世纪绿洲小区商铺租赁合同》约定将位于天河区天源路世纪XXX街B17号单元的房屋出租给满堂红（中国）置业有限公司，建筑面积100㎡，租期自2009年9月20日至2011年9月19日，月租金为7000元。2010年1月28日，利海公司与李玮琦签订《商品房买卖合同》约定“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……广州市天河区天源路XX街XX号28号商铺（自编B17号）……建筑面积共100平方米……第四条计价方式与价款……3、该商品房属现房，按套出售，总金额1915790元……第六条付款方式及期限……2、分期付款：（1）2009年12月28日前支付全部房价款的20%，计383158元。（2）2010年1月28日前支付全部房价款的80%，计1532632元。……第八条交付期限。出卖人应当在2010年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0%向买受人支付违约金……附件一：房屋平面图……”上述房屋平面图显示#26、#28、#30标注在一个方框间隔内。2009年12月28日，李玮琦向利海公司支付了B17商铺的登记费550元、税费61880元。李玮琦支付了购房款，2012年3月27利海公司向李玮琦开具了发票两张，金额分别为915790元、1000000元。李玮琦继续将B17商铺对外出租并收取租金。2011年7月29日，利海公司与徐江凌签订了《君林天下认购书》约定徐江凌购买位于广州市XXX园B栋16商铺。同日，徐江凌向利海公司支付了B16商铺的登记费550元、税费59976元。利海公司与徐江凌签订了《商品房买卖合同》约定“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……广州市天河区天源路XXX街自编号B16号商铺……建筑面积80平方米……第四条计价方式与价款……3、该商品房属现房，按套出售，总金额1856826元……第六条付款方式及期限……2、分期付款：（1）2011年7月29日前支付全部房价款的50%，计928413元。（2）2011年10月29日前支付928413元。……第八条交付期限。出卖人应当在2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金……附件一：房屋平面图，……”上述房屋平面图显示B区16、17、18是相邻的三个商铺，对应商铺内手写26#、28#、20#。利海公司（甲方）与徐江凌（丙方，业主）及广东中原地产代理有限公司（乙方，承租方）签订《三方协议》，内容为“一、甲乙双方于2010年6月1日签订了《商铺租赁合同》（合同编号：LH租赁L4135号，以下简称“租赁合同”)，租赁了甲方的天源路（XX）XX街XX号26号自编B16商铺(以下简称“该商铺”）；……甲、乙、丙三方一致同意甲方将租赁合同中的所有权利转让给丙方，同时将租赁合同中的所有义务转移给丙方。租赁合同中的所有权和义务由甲方概括转让给丙方后，租赁合同中的有关事宜与甲方无关。……”2011年7月29日、2011年8月6日，利海公司分别向徐江凌开具了发票共两张，金额均为928413元。2011年9月1日，徐江凌办理了B16商铺的收铺手续。徐江凌继续将B16商铺对外出租并收取租金。2020年5月15日，广州市规划和自然资源局于日出具了《关于（2020）粤0191民初1385号的复函》，内容为“……一、房屋主要登记情况。天河区天源路XX街XX号26号铺以2009登记1016518号案登记在广东利海集团有限公司名下，规划用途为商业，已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从2002年2月28日起。该业目前由广东自由贸易区南沙片区人民法院（下称自贸区南沙片区法院）以（2020）粤0191民初1385号协执文书查封，期限到2023年3月11止。二、处理建议。（一）广州市实行限购政策。关于过户非住宅房屋涉及的限购政策规定，建议你院征询广州市住房和城乡建设局意见。（二）由于该业已被自贸区法院南沙片区法院查封，若依法由院处置，建议你院向我局送达协助执行解封、过户文书时，一并向我局提供自贸区南沙片区法院移送你院处置的文件。……附件：房地产分户图（XX）”上述附件记载房屋座落天源路XX街XX号（#26），套内建筑面积200.752㎡，#26户内包含#28、#30。诉讼中，三原告申请诉讼保全，本院作出（2020）粤0191民初1385号民事裁定书裁定“查封被告广东利海集团有限公司名下位于广州市天河区天源路XX街XX号26号铺的房产（权证号码××号）。”庭审中，三原告陈述三间商铺是带租约出售的，所以签订合同当天就收楼开始收租，收楼通知书是利海公司之后给其的，上述B18商铺是2009年7月13日交付的，B17商铺是2010年1月28日交付的，B16商铺是2011年7月27日交付的。三原告陈述，依照合同约定，B17商铺、B18商铺、B16商铺分别应在2011年1月27日之前、在2010年7月12日之前、在2012年7月26日之前办理产权登记。三原告当庭陈述愿意承担办理涉案商铺的过户登记手续的税费。本院认为，原告李玮琦、徐江凌、梁小兵与被告利海公司签订的三份《商品房买卖合同》均是当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应当恪守履行。李玮琦、徐江凌、梁小兵已依约向利海公司支付了全部购房款，利海公司亦已将涉案房屋交付李玮琦、徐江凌、梁小兵使用。上述梁小兵签订的《商品房买卖》约定“自本合同生效之日起365天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。”李玮琦、徐江凌签订的《商品房买卖》均约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”利海公司至今未协助三原告办理涉案房屋的房产证，已超过合同约定的办证期限，故三原告要求被告按合同约定履行协助办理涉案房屋的产权转移登记手续合理合法，本院予以支持。根据三原告证据《商品房买卖合同》附件房屋平面图、《证明》及广州市自然和规划资源局的复函内容，可以证实产权登记为广州市天河区天源路XX街XX号26号铺对应三原告所购买的涉案三个商铺，且涉案三个商铺的面积之和与登记的面积相印证，故三原告请求将位于广州市天河区天源路XX街XX号26号铺过户至其三人名下，合理有据，本院予以支持。因合同并未明确约定办证所需资料具体为哪些资料，且办理房产证应以办证部门办证程序为准，故应按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定进行。就三原告请求三人按份共有上述商铺的份额比例问题，三人可在办理上述商铺的过户登记后，依据涉案合同确定的购买面积自行向相关行政部门申请进行划分，本院对此不予调处。三原告自愿承担办理涉案商铺的过户登记手续的税费，本院予以照准，据此，三原告已向利海公司预缴涉案房屋的税费，利海公司理应返还。如上所述，利海公司至今仍未协助三原告办理涉案房屋的房产证，已超过合同约定的办证期限，构成违约。根据上述徐江凌签订的《商品房买卖》约定“如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金……”徐江凌主张利海公司向其支付违约金18568.26元（1856826×1%=18568.26元），合理有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”梁小兵、李玮琦主张利海公司支付逾期办证违约金于法有据，本院予以支持。结合涉案合同约定的办证期限及利海公司违约时间，梁小兵、李玮琦主张按合同总价的1%标准所计算违约金金额未超出法律规定的范围，系对自身权利的处分，本院予以支持，据此，利海公司应向李玮琦支付违约金19157.9元（1915790×1%=19157.9元），向梁小兵支付违约金6200元（620000×1%=6200元）。利海公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、在本判决生效之日起十日内，被告广东利海集团有限公司协助原告李玮琦、徐江凌、梁小兵按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理将位于广州市天河区XX路XX街XX号26号铺的产权过户及登记手续，由此产生的税费由原告李玮琦、徐江凌、梁小兵承担。二、被告广东利海集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李玮琦退还税费61880元、向徐江凌退还税费59976元、向梁小兵退还税费20026元；三、被告广东利海集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告梁小兵支付违约金6200元、向原告徐江凌支付违约金18568.26元、向原告李玮琦支付违约金19157.9元；四、驳回原告李玮琦、徐江凌、梁小兵的其他诉讼请求。案件受理费2008元、保全费5000元，由被告广东利海集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年六月十七日书记员  梁凤茵