山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3097号上诉人（原审原告）：太原五心物业管理有限公司，住所地太原市杏花岭区五龙口街678号一幢二单元204号。法定代表人：张俊，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周晗，山西山竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪梅，山西山竹律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：苏永贵，男，1972年出生，汉族，住太原市。上诉人太原五心物业管理有限公司与上诉人苏永贵因物业服务合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初417号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人太原五心物业管理有限公司的法定代表人张俊及其委托诉讼代理人周晗、李雪梅，上诉人苏永贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原五心物业管理有限公司上诉请求：1.请求撤销太原市杏花岭区人民法院作出的（2020）晋0107民初417号民事判决书之第二项。2.依法改判苏永贵向太原五心物业管理有限公司支付逾期缴纳物业管理费用产生的滞纳金31361.97元。3.由苏永贵承担本案的诉讼费用。事实与理由：1.一审法院计算滞纳金的时间节点错误，苏永贵拖欠太原五心物业管理有限公司自2016年5月1日起至2019年4月30日的物业管理费用（包括物业管理费和电梯费）15165.36元，因逾期缴纳产生的滞纳金结计算节点如下：苏永贵不按《物业管理服务委托协议》约定的收费标准和时间缴纳有关费用，太原五心物业管理有限公司有权要求其补缴并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金。故关于逾期缴纳2016年度物业管理费用产生的滞纳金为（2016年5月1日至2019年4月30日，365天*3年*5055.12元*3‰/天=16606.07元）。2017年度的物业管理费用缴纳截止时间为2017年6月30日。故2017年度滞纳金为（2017年7月1日至2019年4月30日，669天*5055.12元*3‰/天=10145.63元）。2018年度的物业管理费用缴纳截止时间为2018年6月30日。故2018年度滞纳金为（2018年7月1日起至2019年4月30日，304天*5055.12元*3‰/天=4610.27元）。2.约定的滞纳金计算方法是双方意思自治的结果，法院不应直接改变约定的违约金计算方法。物业公司与业主签订的《物业管理服务委托协议》，明确约定业主应履行按时足额缴纳物业费的合同义务，并约定逾期缴纳物业费时应向物业公司支付滞纳金。3.物业费用是保证物业服务品质的前提，业主不按时足额缴纳物业费应受到惩罚。物业公司的日常管理不仅能使业主财产实现保值增值的功能，还是保证小区业主生活品质的重要保障。一审法院将每天千分之三的滞纳金的计算方法调整为中国人民银行同期贷款利率，不仅降低了对守约方的赔偿标准，更是放纵了业主的违约行为，失去了约定滞纳金对违约业主的惩罚功能。综上，为维护上诉人的合法权益，恳请贵院依法改判。苏永贵辩称，我一直没有物业合同，一直到一审开庭才拍了物业合同的照片，我签过物业合同，但是和开发商绑定的，只有签了才能拿到房门钥匙。滞纳金收取不合理，因为滞纳金是政府性罚款才有的，作为老百姓没有这个滞纳金。还有一个原因，物业收取应该按照面积收取。我认为对方上诉理由不成立。苏永贵上诉请求：1.请求撤销（2020）晋0107民初417号民事判决书，依法改判或者发回重审。2.上诉费由太原五心物业管理有限公司承担。事实与理由：1.原审判决认定事实不清，导致错判。物业服务不符合合同约定，物业费不应全额缴纳，不应给付违约金，同时，面积的计算应按房本面积计费。物业服务质量有问题，多次要求提高无果，所以才逾期缴纳。苏永贵于2013年5月6日与太原五心物业管理有限公司签订《物管协议》，苏永贵本着严格遵守合同规定的原则依法缴纳了前两年的物业服务费用，但物业服务存在严重瑕疵。一审时已经提交相关证据。依据服务质量与服务费用对应的原则，应减免收取物业费。苏永贵涉案小区签订的物管协议，业主没有选择权和修改权，但因物业服务过程中，服务指标不合格，所以逾期缴纳物业费。本案起因系被上诉人违约在先，未按《物管协议》约定履行义务。上诉人不应给付违约金。物业服务合同有其特殊性，法院应多方面考虑滞纳金产生的原因。2.上诉人逾期交付物业费有适合、正当的理由。物业交费面积应按房本面积计算。2013年5月6日签订的物管协议，并没有说明面积多少，只有费用的计算。物业公司与开发商是两个独立运行的主体，不应以与开发商约定的合同内容直接移植到物业公司内。苏永贵的房屋面积有国家产权部门发放的产权证上记载的面积为准，交付物业费当然也应以此为准。综上，请求二审法院依法改判按房本面积的计算物业费并依法减免，不应给付违约金，即使给也是过高的。太原五心物业管理有限公司辩称，物业服务面积有合同约定，在购房时有购房合同的约定。苏永贵说物业公司服务不到位，希望列举一二，瑕疵到底在哪里。制式合同上面没有一个你可以调整修改的，没有强迫你签。物业面积2019年才提出来说，你前面交的这个钱面积不对，希望法院调查。对方在一审判决结束后，他要把判决书张贴在小区，让全小区的业主都不交物业费，让物业公司两三年以后只收连银行利息都达不到的违约金。太原五心物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令苏永贵立即支付物业管理费，共计15165.36元；2.判令苏永贵支付逾期缴纳物业管理费产生的滞纳金40173.04元；3.判令苏永贵承担本案的诉讼费用。审理中太原五心物业管理有限公司变更诉讼请求第2项：滞纳金主张时间变更为2019年4月30日，其中2016年滞纳金为（2016年5月1日到2019年4月30日1095天，每日千分之三16606元）；2017年滞纳金为（2017年5月1日到2019年4月30日为365天×2年，每日千分之三11070元）；2018年滞纳金为（2018年5月1日到2019年4月30日为365天，每日千分之三5535元）。一审法院认定事实：太原五心物业管理有限公司为太原市府东·公园6栋商住小区的物业公司，苏永贵为府东·公园6栋第3幢2单元2306号房屋的业主。2013年5月6日，太原五心物业管理有限公司（乙方）与苏永贵（甲方）签订《物业管理服务委托协议》，约定太原五心物业管理有限公司为苏永贵提供物业服务，包括根据有关法规和政策及物业管理合同对本物业实施管理，结合实际情况制定本物业的物业管理制度及建立健全本物业的物业管理档案资料等；协议约定了收费项目标准及交费时间，物业管理费：收费标准为1.6元／㎡／月，自来水二次加压费为0.2元／吨；电梯费收费标准为0.38元／建筑面积·平方米／月；缴费时间：业主收房时一次性缴纳一年的物业费，物业费的收取日期自2013年1月1日起开始计算。以后应在第一次缴费期限届满前7日内将下一年度物业费全额交至物业公司财务部，物业公司财务部提前一个月向业主发出缴费通知单；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金。2013年3月8日，苏永贵（乙方）与山西东方紫光房地产开发有限公司（甲方）签订《“府东·公园6栋”屋顶平台（含顶层露台）、住宅一层室外庭院、商业屋面庭院、顶层阁楼使用协议书》约定：甲方指定乙方为该商品房附属的顶层平台（含顶层露台）、顶层阁楼的专属使用权；该商品房附属的顶层平台（含顶层露台）、顶层阁楼的使用面积约为114.09平方米，顶层露台面积约24平方米。2013年9月28日，苏永贵（买受人）与山西东方紫光房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，苏永贵购买府东·公园6栋第3幢2单元2306号房屋一套，建筑面积共105.47平方米。2013年9月28日，苏永贵（买受人）与山西东方紫光房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》补充协议，约定：关于商品房交接时，买受人应按出卖人委托的前期物业管理公司缴纳相关费用，其中：1、物业管理费为1.6元／平方米·月；2、电梯费为0.38元／平方米·月；3、取暖费：4.8元／㎡＊月＊75％＊5个月＋0.2元／㎡·月＊5个月（含供暖费和二次管网维护费）；4、如该商品房为顶层且附有顶层阁楼的，买受人同意按照本条第（三）款第1、2、3小项约定的物业管理费、电梯费、取暖费的收费标准随同该商品房一并将阁楼使用面积部分的物业管理费、电梯费和取暖费按年度足额缴纳至物业公司财务部。上述合同中自2016年5月1日至2019年4月30日，每年的物业管理费为5055.12元，苏永贵共欠太原五心物业管理有限公司物业管理费15165.36元。一审法院认为，太原五心物业管理有限公司作为本案诉争房屋小区的物业管理服务单位，对该小区进行物业管理服务，其履行了义务。苏永贵作为该小区业主居住使用，享受物业服务内容，应当支付拖欠太原五心物业管理有限公司的物业管理费15165.36元。关于太原五心物业管理有限公司要求苏永贵支付从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金的主张过高，应按中国人民银行同期贷款利率计付以5055.12元为基数支付从2017年5月1日至2019年4月30日、2018年5月1日至2019年4月30日的利息损失。判决如下：1.苏永贵于判决生效之日起十日内向太原五心物业管理有限公司支付自2016年5月1日至2019年4月30日拖欠的物业管理费15165.36元；2.苏永贵于判决生效之日起十日内向太原五心物业管理有限公司支付以5055.12元为基数按中国人民银行同期贷款利率计付从2017年5月1日至2019年4月30日、2018年5月1日至2019年4月30日的利息损失。本院二审期间，苏永贵提交十张照片打印件，欲证明复式楼层高1.65米，没有物业服务，电梯等服务不到位。太原五心物业管理有限公司自认同意卫生费每平方米核减0.2元，即物业费标准为1.4元/平方米。二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，苏永贵与太原五心物业管理有限公司签订的《物业管理服务委托协议》约定，太原五心物业管理有限公司为苏永贵提供物业服务，物业管理费标准为1.6元／㎡／月，电梯费0.4元／㎡；每年缴费时间为上一年度缴费期限届满前7日内将下一年度物业费全额交至物业公司财务部。苏永贵提出其拒缴物业费的理由是物业服务质量不符合合同约定，但未能提供充分证据予以佐证，故苏永贵应按照协议约定如期缴纳物业费；二审时，太原五心物业管理有限公司自愿为苏永贵核减卫生费0.2元/平方米，故苏永贵可按照标准1.4元/平方米缴纳物业费。涉案商品房附属顶层平台（含顶层露台）、顶层阁楼的使用面积约为114.09平方米，顶层露台面积约24平方米均由苏永贵专属使用，2014-2015年度，其也按照105.16平方米自愿缴纳物业费，未提异议，故其主张按照产权证上记载的面积核定物业费的请求于法无据，本院不予支持。苏永贵应缴纳物业费及电梯费为（1.4+0.4）元/平方米·月×（105.47+105.16）平方米*12月/年=4549.6元/年，三年合计13648.8元。协议还约定，业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，太原五心物业管理有限公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金。苏永贵认为，收取滞纳金没有法律依据。本院认为，双方在协议中约定的滞纳金实质是违约金。苏永贵未按照协议约定如期缴纳物业费，构成违约，应支付违约金，但双方约定的违约金计算标准过高，而按照中国人民银行同期贷款利率核定违约金不利于体现违约金的惩罚性，本院予以调整，违约金费率按照中国人民银行同期贷款利率上浮40%核定。按照协议约定，违约金应自2016年5月1日起算，一审法院认定缴费周期有误，本院予以纠正。结合五心物业提供的各年度缴费时间通知，苏永贵应支付五心物业公司自2016年5月1日至2019年4月30日拖欠的物业管理费13648.8元。违约金以4549.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮40%计付（计付周期分别为2016年5月1日至2019年4月30日、2017年7月1日至2019年4月30日、2018年7月1日至2019年4月30日）。综上所述，太原五心物业管理有限公司、苏永贵的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初417号民事判决；二、苏永贵于本判决生效之日起十日内向太原五心物业管理有限公司支付自2016年5月1日至2019年4月30日拖欠的物业管理费合计13648.8元；三、苏永贵于本判决生效之日起十日内向太原五心物业管理有限公司支付违约金，以4549.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮40%计付（计付周期分别为2016年5月1日至2019年4月30日、2017年7月1日至2019年4月30日、2018年7月1日至2019年4月30日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费253元，二审案件受理费1012元，合计1265元。由苏永贵负担1200元。由太原五心物业管理有限公司负担65元。本判决为终审判决。审判长 张江冰审判员 曹轶群审判员 冯金林 二〇二〇年六月二十二日书记员 党秋霞