江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书(2019）苏0481民初4797号原告管阿才，男，1971年1月7日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告陈照英，女，1972年7月18日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。以上两原告委托诉讼代理人陈照富，男，1974年9月11日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市,系陈照英的弟弟。被告江苏福创房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320481MA1UR3MB1T，住所地溧阳市福田中心27楼。法定代表人黄正鑫，该公司执行董事。委托诉讼代理人邓彩霞，女，1986年9月22日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市,系该公司职员。委托诉讼代理人饶金钢，江苏麒凯律师事务所律师。被告史坷，男，1995年8月18日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告管阿才、陈照英与被告江苏福创房地产经纪有限公司（以下简称：福创公司）、史坷房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈照英以及两原告委托诉讼代理人，被告福创公司委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。被告史坷经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告租房期间所欠的3个月水电费766元、清洁费200元及卫生间堵塞通漏费50元支付给原告；2、判令被告赔偿损坏卫生间移门、马桶、淋浴头等设施1200元；3、判令被告因用水不当导致浴缸堵塞漏水至楼下损坏家具，承担原告为此垫付的5000元费用；4、被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2018年11月27日与被告签订租赁合同，被告租赁原告名下位于溧阳市，用于公司员工住宿，约定的租赁期限为2018年11月28日至2019年11月27日，房租半年一付。被告因为用水不当导致浴缸堵塞漏水至楼下，致使在贵院审理的（2019）苏0481民初3866号民事纠纷案件中涉及的相关民事赔偿5000元，应由被告承担；此外被告在合同未到期并且未告知原告的情况下搬离案涉房屋、拒付后半年房租（租赁合同第9条违约）；原告曾于2019年3月2日查看卫生间移门损坏，原告催促多次，被告一直拖延未予修缮或做任何赔偿；根据租赁合同第8条约定，要求被告支付清洁费用及水电费。原告认为，原被告签订的房屋租赁合同并不违反相关法律规定，且是当事人真实意思表示，应属有效。因被告使用租赁房屋不当又未能尽到注意义务，造成原告房屋内的卫生间移门、马桶、淋浴头等设施损坏和浴缸漏水至楼下，导致原告被楼下住户起诉，现已赔偿楼下住户损失5000元，该损失应由被告承担。现原告为保护其合法权益不受侵害，特诉至法院，请依法裁决。被告福创公司辩称，我公司与原告前期签订了租赁合同，并将原告溧阳市房屋作为本公司女员工的临时宿舍。承租期间被告按照规定支付房屋租金押金以及对应的水、电费，一直到2019年4月22日，被告公司向原告提出退租商量，并将钥匙还给原告。经过核算到目前为止，被告公司仍有房屋押金1650元以及多余的租金1925元共计3575元。原告方因为水电当时水表是合租的，前期的水、电费已经结清，剩余水费大约100多元、部分电费要根据原告提供的依据核对，对水电费我方认可支付。至于原告提出的卫生间淋浴头、马桶盖发生损坏，因承租时，原告提供的上述物品并非是新的物品，在使用中产生了部分损坏，被告目前已经购买进行了更换，对此损失不予认可。就原告提出的承租人因使用中浴缸堵塞致使楼下发生了漏水，产生损失5000元，被告对该事实不予认可。被告承租期时间不太长，住的都是女生，没有人为破坏房屋结构以及浴室结构，不存在因为使用浴缸发生楼下漏水损害楼下的问题，而且原告与第三人的调解书赔偿数额为5000元，这是原告与第三人之间的协商，与被告无关。在此过程中，被告曾经邀请对房屋结构比较熟悉的泥瓦匠、水电工到现场进行查看，该泥瓦匠也陈述不能证明有任何理由是因为被告承租人使用造成漏水楼下。原告该项请求未提供证据证明是被告因为使用卫生间堵塞造成楼下漏水。在溧阳法院(2019）苏0481民初3866号案件审理前，追加被告书面申请并没有加盖被告公章，福创公司也没有认可。原告认为浴缸堵塞漏水造成楼下漏水损失，原告应提供相关证据，否则应由原告方提出第三方鉴定。被告史坷辩称，同福创公司的答辩意见。经审理查明，2018年11月27日，原告与被告福创公司签订租赁合同一份，主要内容为“甲方（出租方）陈照英.乙方（承租方）福创公司.经甲乙双方在平等、自愿的基础上，达成以下协议：一、租房地点：甲方把溧阳市房屋租给乙方，并保证该房为甲方合法所有，甲方享有出租权，不存在权利瑕疵。二、房屋用途：乙方所租用房屋仅为居住所用。三、租用：自2018年11月28日起至2019年11月27日止。租赁期满，乙方应如期将房屋归回甲方。四、租金：每月1350元，租房保证金1350元。五、付款方式：1、乙方每6个月支付一次，第一次租金保证金在签订本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前30天将下期房款支付给甲方；2、甲方在收到第一次租金当日将乙方能正常居住的门卡、证、钥匙等交给乙方。乙方承担下列在租赁时所发生费用：水费、电费、物业管理费。六、租房保证金：存放于（甲方.中介方处）作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用，包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退回乙方。七、甲方义务：1、甲方必须保证该房屋结构和设施符合安全要求，且均能正常使用；2、室内外因为房屋自身原因需要维修由甲方负责；3、甲方在租赁期内不得单方面提高租金，否则算作违约处理。八、乙方义务：1、按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用；2、未经甲方同意，乙方不得私自把该房转租他人；3、本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查、移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿；4、乙方如因使用不当损坏房屋及其设施的，应负责修复或者恢复原状或予经济赔偿。5、乙方在租赁期间，水、电、煤气等使用不当或人为造成的人身伤亡意外事故或者致使第三人财产损失的，与甲方无关，后果自负。乙方搬家临走前必须把卫生搞好，否则扣除卫生清洁费200元。九、违约处理：1、如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，收回房屋，剩余房款不退，如不足抵过甲方损失，乙方应予以赔偿；2、如甲方违反本合同第七条，乙方有权终止合同，甲方退回剩余租金及保证金；3、如甲方擅自提前终止本合同，应按一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房款及保证金；4、如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月房租金向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，剩余房租金及保证金不退。十、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，每份均具有同等法律效力。甲方陈照英、陈照富签名.乙方经办人史坷签名并加盖福创公司合同专用印章”。合同签订后，原告将租赁房屋及室内家具等物品交付给福创公司，福创公司也向原告交付了租房保证金1350元及半年的租金，福创公司将该租赁房屋用于其女员工临时宿舍。2019年3月14日21时许，因福创公司的员工使用案涉租赁房屋卫生间时发生用水渗漏，造成楼下的邻居沈林进家中财物损失。当日，相关人员向原告通报了情况。后原告及福创公司人员对漏水进行检查，原告还使用疏通剂疏通了下水道。后福创公司员工搬离了案涉租赁房屋。2019年4月22日，福创公司向原告提出退租商量，并将钥匙交给了原告。因相关的善后问题未解决，双方沟通未果，引起本案诉讼。另查明，原告管阿才、陈照英系夫妻关系。案涉房屋系两原告在2017年8月22日从他人处购买的二手房，后原告在该房屋居住了一年。该幢楼房系建造于上世纪九十年代的老式建筑。还查明，因2019年3月14日本案原告所有的溧阳市房屋卫生间漏水造成楼下的邻居沈林进家中财物损失，双方沟通无效，溧阳市房屋的业主沈林进于2019年5月10日起诉管阿才、陈照英物权保护纠纷案，沈林进要求管阿才、陈照英赔偿其经济损失8250元。该案审理中，管阿才、陈照英向法院申请追加史坷为被告参加诉讼，法院未准予追加被告。该案经本院(2019）苏0481民初3866号调解书确认：由管阿才、陈照英对相关房屋维修至不再渗漏；由管阿才、陈照英一次性赔偿沈林进财物损失5000元。后管阿才、陈照英于2019年6月8日向沈林进支付了5000元赔偿款。审理中，双方当事人确认：1、福创公司尚欠原告水电费766元、清洁费200元、卫生间捅漏50元。因淋浴头和马桶盖已经更换，原告不再主张。2、原告认可福创公司代楼上租客缴纳水电费487.32元。原告认可收到福创公司租房保证金1350元，还认可福创公司剩余租金1575元（自2019年4月22日搬出，房租已付到2019年5月27日）。但双方对受损的卫生间移门折价赔偿金额争议较大，原告也未申请相关的损失鉴定，其损失无法确定。庭审中，原告发表意见，被告福创公司租客使用浴缸堵塞漏水造成502室邻居家具损失，原告有5份证据证明：1、3月14日晚上9时26分，有租客女孩分别通过微信和电话告诉陈照富，602室当天晚上洗澡时漏水到502室，502室邻居沈霞和杨玉娥找上门，让房东明天去看（已提供微信记录和通话证明）。2、3月14日晚上502室邻居沈霞、杨玉娥在发现漏水后到602室查看，发现卫生间地面都是潮湿的，沈霞在漏水现场随即拍了一段卫生间漏水滴水的视频和照片，并通过微信转发给房东（已提供微信时间记载视频照片），另有10余张照片拍摄时间是2019年3月15日上午9时15分，是漏水后12小时内拍的，这些照片和滴水视频随即通过微信转发给房东，微信上也有准确的时间记载（已提供微信记录）。3、租客邓彩霞、杨玉娥分别在微信、短信和电话中告诉陈照富漏的水是温热的，有肥皂味，不是自来水（已提供短信微信记录）。4、602室卫生间、浴缸因为下漏堵塞连续三天租客不能在卫生间洗澡用水（已提供微信证明）。5、3月18日房东花了一个小时用疏通剂对602室卫生间、浴缸进行了疏通，也是史坷提供钥匙开的门，疏通后租客们能正常洗澡（已提供微信让开门疏通，疏通时事项记录，疏通后让租客调试的对话）。6、原告提供的法院调解书，被告认为该5000元是原告与第三人之间的协商，与被告没有关系，这不符合事实。漏水给502室造成损失，502室索赔数额是8250元（已提供502室起诉状及索赔清单复印件），经法院调解才为5000元，法院调解是有事实依据的，具有法律效力，这5000元的损失是由被告租客方造成的。实际上在502室邻居向法院起诉前后，502室委托代理人汤律师曾至少5次打电话给史坷和邓彩霞，望租客能够前来协商和解决，还上门找到福创公司的领导，但是对方一再找借口搪塞推脱不理。7、按照合同租客可以提前退租，但需提前向房东提出，在房东同意后向房东支付违约金1350元即可，但这三点对方都未做到，邓彩霞4月19日微信告诉陈照富从5月1日起就不租了，只提前11天，邓彩霞在微信中拒绝支付1350元违约金，邓彩霞4月19日只是单方面向房东提出要退租，不以房东同意为条件是强制性断租，实际上4月19日邓彩霞提出退租前租客已搬走。被告说交钥匙就意味着租赁合同自动解除，无需支付违约金，缺乏法律依据。4月22日陈照富向邓彩霞催腾房是有理由和依据的：1、租客拒付后半年房租，擅自断租，房东没办法阻止，当时截止4月22日只剩下一个月零5天的房租，保证金1350元，已经不够抵销违约金、水电费、修门费、清洁费与其他损失，至于漏水等其它损失就更不用说了。4月22日之前租客已搬走，房东担心租赁房屋财产安全，要求租客开门验房也是必须的。请求法院支持原告的诉请。被告福创公司发表意见，1、对原告提供的微信截屏及相关证据的真实性请法庭依法认定，对该证据的关联性，被告认为其陈述的事实及举证的内容不能够达到其证明目的，相关内容即使存在也只能说明被告承租人在洗澡过程中产生渗水现象，原告出租的是旧房屋，承租人洗澡产生的渗水现象也是极其正常的，但是洗澡的渗水并不必然造成楼下漏水并造成楼下财产损失。根据我国法律的相关规定，原告若认为造成漏水及损失与被告承租人有关，其应该在前案诉讼中依法追加承租人为被告参与诉讼，或者提供其漏水跟被告承租人存在因果关系的直接证明，该两种情况目前均不存在。被告认为造成房屋实际漏水的原因很多，对该漏水造成楼下损失的事实均不予认可。被告史坷是我们公司的员工，是经办人，这个出租房屋是福创公司与原告签订的。2、租赁合同是双方真实意思，但在租赁过程中原、被告已经达成了解除租赁的口头协商，原告也按照双方协商接受了被告提供的房屋钥匙，房屋已退还给了原告，被告不存在任何违约行为。被告承租原告房屋时，租客的房间顶部的装饰材料往下掉，租客都是女孩子，都很害怕。另，承租人楼道内晚上很嘈杂，这些客观原因，承租人不愿意再租住该房屋，后双方进行了协商，原告基本同意后，被告将钥匙返还给了原告，且被告向原告提出也在一个月之前，被告不存在有任何违约行为。因双方各执一词，未能达成调解意见。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告与被告福创公司签订的租赁合同成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。本院对本案的争议焦点认定如下：对于第一个争议焦点，被告福创公司是否存在违约行为。本院认为，福创公司存在违约行为。根据房屋租赁合同约定，租赁期限为一年，承租人福创公司不得中途退租，否则应当向出租人支付按一个月房租金计算的违约金。福创公司的人员于2019年4月22日前，从租赁房屋中搬离，并多次向原告提出解除房屋租赁合同，但不愿意向原告支付违约金，其行为违反了合同第九条第4项。而对于合同违约条款、解除合同条款的理解，在无双方明确约定（如“不论一方是否违约，对方都要……”）之下，应按照合同的一般常理去理解，即一方行使合同解除权应建立在自己是守约方或者消除违约影响的前提之下，否则其无权行使合同解除权。显然，被告无权行使合同解除权。因原告系守约方，其在2019年4月22日接受被告方退还的钥匙，并要求被告腾房，系行使合同解除权行为。本院确认双方的房屋租赁合同已经在2019年4月22日解除。同时，原告按照合同约定扣除被告一个月房租1350元作为违约金，并无不当。对被告称房屋租赁合同经双方协商一致，均同意解除合同，其不存在有任何违约行为的抗辩意见，本院不予采信。对于第二个争议焦点，被告福创公司是否应当承担原告已赔偿楼下502室住户的5000元损失。本院认为，因被告承租人在使用卫生间时发生了渗漏水，并造成楼下邻居家庭财产损失，已有生效调解书确定赔偿金额为5000元。原告也支付了该项赔偿款。现福创公司不能证明本案原告与楼下邻居在另一案件诉讼中存在恶意串通，并损害了本案被告的利益，故该项赔偿应予确认。结合本案的情况，本院酌定：该5000元的赔偿款应由原告承担1000元，由福创公司承担4000元。理由是：有证据证明楼下502室邻居家的财产损失是楼上卫生间水渗漏所致，而渗漏发生在被告承租期间，被告认为没有责任或责任较小，但并未举证加以证明，所以被告应负大部分的责任。同时，因原告出租的系旧房屋，该房屋的管道设施、卫生间防渗漏措施，因使用年代较长，已经老化、功能降低，尤其是管道多年的使用，生活垃圾日积月累，造成堵塞，排水不畅，也是水渗漏的一方面原因，所以原告也应承担一定的责任。鉴于本案当事人系同一诉讼主体，为减少累讼，故对该争议一并处理，这也符合民诉法“两便原则”的精神。综上，本院确认，被告福创公司应支付原告水电费766元、房屋清洁费200元、卫生间疏通50元，原告为被告垫付的赔偿款4000元，合计5016元，应抵扣福创公司垫付的水电费487.32元、抵扣剩余租金225元（1575元-1350元）、抵扣租房保证金1350元，被告福创公司尚应支付原告人民币2953.68元。对于原告主张的卫生间移门损失，因无法确定其损失，本案不予处理。因被告史坷系福创公司的员工，其只是签订案涉合同的经办人，故史坷在本案中不承担民事责任。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等相关法律之规定，判决如下：一、被告江苏福创房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告管阿才、陈照英水电费等款项人民币2953.68元。二、驳回原告管阿才、陈照英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担10元，被告负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费50元。审 判 长  程冬年人民陪审员  马建耀人民陪审员  赵国勤二〇二〇年六月三十日书 记 员  万俊琳