湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1018号上诉人（原审被告）：益阳雄森房地产开发有限公司，住所地益阳市。法定代表人：颜昌华，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐鑫，湖南万维律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹益平，湖南义剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张立明，男，1964年1月30日出生，汉族，住益阳市。被上诉人（原审原告）：陈雪苹，女，1964年12月19日出生，汉族，住益阳市。上诉人益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称雄森公司）因与被上诉人张立明、陈雪苹商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初5196号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雄森公司的委托诉讼代理人齐鑫、曹益平，被上诉人张立明、陈雪苹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雄森公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张立明、陈雪苹的诉讼请求，由张立明、陈雪苹承担案件诉讼费用。事实和理由：一、同类生效案件已查明，案涉房产所在小区办理不动产权证的障碍主要是因为拆迁交地未完成，该小区开发公司与市城建投的拆迁成本结算等工作无法推进，且存在土地跨宗等问题。案涉房产逾期办证的责任不在于雄森公司。同时，案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，只有因出卖人原因导致逾期办证，出卖人才承担违约责任，故出卖人即雄森公司在本案中未怠于行使协助办证义务，不能办证非雄森公司原因所致，雄森公司不应承担违约责任；二、根据合同法规定，违约金过高时，当事人可以请求人民法院适当减少。因同类逾期办证的业主过多，如判决雄森公司依据合同承担“日万分之一”的违约责任，由此产生的巨额赔偿，于雄森公司不公，雄森公司亦无力承担。故如判决雄森公司承担违约责任，应将违约金比例调整为“日万分之零点五”。张立明、陈雪苹辩称：一、案涉合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，包括违约金在内的条款应为当事人所遵守；二、是否第三方因素导致迟延办证与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。张立明、陈雪苹向一审法院起诉请求：1、判令雄森公司按张立明、陈雪苹所付房款XX3964元日万分之一的标准向张立明、陈雪苹支付违约金49413元（暂自2017年3月23日计算至2019年10月21日，后续违约金计算至产权证书实际办妥之日止）；2、本案诉讼费用由雄森公司承担。一审法院认定事实：2013年6月18日，张立明、陈雪苹与雄森公司签订了《益阳市商品房买卖合同》，约定张立明、陈雪苹购买雄森公司位于益阳大道北侧、大桃路西侧的雄森国际项目中的X幢X层X03号商品房，价款为XX3964元，张立明、陈雪苹应于合同签订之日一次性支付首付款223964元，剩余房款采用公积金贷款方式支付，雄森公司应于2014年11月28日前交付房屋给张立明、陈雪苹。另外该合同第十九条约定：雄森公司应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360个工作日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。如因雄森公司的责任，致使张立明、陈雪苹未能在约定期限内办理上述登记或手续，张立明、陈雪苹不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，雄森公司按日向张立明、陈雪苹支付已付房款的万分之一的违约金。上述合同签订后，张立明、陈雪苹按合同约定向雄森公司支付了全部购房款，但雄森公司至今未为张立明、陈雪苹办妥房屋所有权证。另查明，根据《益阳市人民政府关于益阳中心城区实施不动产统一登记的通告》（益政通［2016］6号）文件精神，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期，停办时间为19天。一审法院认为：张立明、陈雪苹与雄森公司签订的《益阳市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据合同约定，雄森公司应于2014年11月28日向张立明、陈雪苹交付房屋，根据原、雄森公司约定的办证期限，扣除办理初始登记的90天、扣除540工作日、再扣除19天（不动产登记中心无法办证时间），即雄森公司应于2017年5月15日办妥权证。雄森公司办证违约日期应以第二天即同年5月16日开始计算（计算至2019年10月21日，延误889天）。合同约定的按已付房款日万分之一计算违约金，未明显过高，张立明、陈雪苹要求按照日万分之一的标准计算违约金的诉讼请求，予以支持。故对雄森公司提出的“涉案房屋不动产权证暂未办妥系政府原因，雄森公司无需承担违约责任及违约金过高”的抗辩理由不予支持。经核算，雄森公司应向张立明、陈雪苹支付逾期办证违约金为46580元（暂计算至2019年10月21日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决：雄森公司自判决生效后十日内支付张立明、陈雪苹违约金46580元，后续违约金以XX3964元为基数按照日万分之一的标准自2019年10月22日起计算至实际办妥不动产权证之日止。案件受理费1040元，减半收取520元，由雄森公司负担。二审中，雄森公司围绕上诉请求提交了会议纪要一份，拟证明案涉房产所在小区因存在土地跨宗等问题，办证截止日期应计算到2019年9月，办证迟延的原因不在其公司。张立明、陈雪苹对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据达不到其证明目的，合同当事人因第三方的原因违约，应当承担违约责任。本院经审查认为，雄森公司提交的证据仅能证实政府部门就案涉房产所在小区办证问题进行过会议协调，达不到办证期限应推迟及其不应承担责任的目的，本院对该证据不予采信。本院查明的基本事实与一审判决认定的基本事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：雄森公司应否承担案涉违约责任；如应承担，一审认定违约金是否过高。关于违约责任。案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因该合同系平等民事主体签订，且无违法等无效情形，故该条款对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人对案涉房屋延期办证的事实无异议，就其原因，雄森公司认为责不在己。本院认为，双方在案涉《商品房买卖合同》关于产权登记的约定中，并未约定他方行为可免除双方就产权登记引起的违约责任。该合同由雄森公司提供，雄森公司作为专业房地产开发公司，相比作为买受人的张立明、陈雪苹，在合同签订前，更知晓存在类似于本案外在因素引起违约而承担赔偿风险的可能。作为本案合同相对方的张立明、陈雪苹在产权登记中无过错，产权登记迟延的责任，应由作为本案合同相对方的出卖人即上诉人承担。一审判决依据合同约定，认定违约责任由上诉人承担并无不当，本院予以维持。关于违约金标准。从案涉双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，双方关于逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金约定具有惩罚性质，不仅是损害赔偿。同时，根据合同以已付房款日万分之一计算违约金的约定，该违约金标准换算成年利率为3.65%，并未过高。另，正如前述分析，案涉合同由雄森公司提供，违约金条款为雄森公司预先拟制，雄森公司作为专业房地产开发公司，应更知晓该违约金比例给自身带来的风险，雄森公司履行该条款义务更能彰显诚实信用原则。一审判决依据合同约定认定违约金标准并无不当，本院予以维持。综上所述，雄森公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1040元，由益阳雄森房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯正春审 判 员 夏 蓉审 判 员 蒋远军二〇二〇年六月二十九日法官助理 曹 帅书 记 员 郑思聪