山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6155号上诉人（原审被告）：陈玉莲，女，1950年11月8日生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：周家魁，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘兴华，男，1959年1月28日生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马东亮，山东昌平律师事务所律师。原审第三人：济南一建集团总公司，住所地济南市。法定代表人：孙光文，董事长。上诉人陈玉莲因与被上诉人刘兴华、原审第三人济南一建集团总公司（以下简称一建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初2218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈玉莲上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判支持陈玉莲诉讼请求；2.由刘兴华承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定陈玉莲和刘兴华系借名买房合同关系，缺乏证据，认定事实错误。一审裁判仅仅基于所交款项由刘兴华支付，刘兴华向陈玉莲支付4万元以及该房屋在拆迁时房屋征收部门与刘兴华签订了安置协议，就认定二人之间形成借名买房合同关系，属于证据不足。1、涉案房屋系陈玉莲用原住房换回的，本案房屋中含有原房屋的原有价值，陈玉莲为涉案房屋户主。济南一建集团总公司也出具证明，该户户主为陈玉莲，且收款收据均载明交款人为陈玉莲。2、刘兴华向陈玉莲支付集资款、阳台封闭款及管道燃气款，及之后的4万元，难以证明双方之间形成借名房屋买卖合同关系，刘兴华使用此房屋，交纳小部分费用，属于换一种形式支付房屋使用费，关于4万的收条上仅载明“今收到房价款4万元整”，该收条没有明确载明是购房价款，还是租房价款。3、从始至终，双方从未约定此房多少钱出售，也无相应证据证明双方对合同条款达成一致，这就不具备买卖关系中的至关重要因素，涉案房屋系陈玉莲用原住房换回的，本案房屋中还含有原房屋的原有价值，4万元，明显低于市场价格，不足以购得该房，也无法认定4万元属于房屋的出售价格，关于所交的其他费用，房屋在使用过程中对于管道、阳台封闭等费用为必要支出，陈玉莲许可刘兴华使用房屋，刘兴华在使用中也理当支付此类费用及房屋使用费，即便是上述钱款加在一起，也远远低于本案房屋的实际价格。二、一审认为本案的借名买房合同有效，属于事实不清，适用法律错误。1、即便是借名买卖成立，也涉及到房屋买卖合同的效力审查问题。房屋买卖有效的前提，是房屋具备出售的合法条件，本案房屋连产权证都没有，一审法院却对于未办证的原因、背景等事实不做任何调查，就直接以“不违反法律、行政法规的强制性规定”一笔带过，实属事实不清。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让(包括买卖)：(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房产未经共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法登记领取权属证书的;(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。而本案房屋就属于未依法登记领取权属证书的，是不允许买卖的。一审判决认定买卖房屋有效，属于适用法律错误。2、刘兴华不具备特殊房屋的特殊主体要求。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格，除了一般主体要求外，还有特殊房屋有“特殊主体”的要求。为了维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求，比如政府确认的城市低收人家庭才符合主体资格有权购买经济适用房，仅本单位的职工符合主体资格有权购买单位自管公房，机关、学校和部队等单位经批准才符合主体资格有权购买城市私房等。本案房屋系陈玉莲以原有公房换回来的，属于无法向单位之外的人出售的特殊集资建房，刘兴华不具备购房的特殊主体资格。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接改判，支持陈玉莲的上诉请求。另补充上诉意见：1、即便借名买房合同关系存在，基于本案房屋主要是陈玉莲以原有房屋换来的、并非单纯以刘兴华代交的区区款项就能买回的，双方并未约定本案房屋如果拆迁刘兴华是否能够分割拆迁利益以及多大比例分割拆迁利益，在这种情况下基于户主是陈玉莲，该房子无论是拆迁前办理产权手续,还是拆迁时接受拆迁补偿，主体都应当是陈玉莲，陈玉莲主张本案房屋的拆权益不应当被驳回。2、即便刘兴华基于代交了部分款项、拥有分割本案房屋拆迁利益的权利，基于双方诉前的确存在对拆迁利益协商的事实，即便本案对分割比例无法确定，举证责任也应当在刘兴华，因为陈玉莲系房主，拆迁利益本身就应当归属陈玉莲，刘兴华没有这方面的任何举证，陈玉莲要求分割甚至主张拆迁利益归自己是有道理的，一审判决没有查清这一事实的情况下不应当驳回陈玉莲的诉讼请求。刘兴华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、陈玉莲与刘兴华原系邻居，关系不错，1999年时，原居住地要拆迁，一建公司要对拆迁户集资建房，陈玉莲因涉案房屋位置偏远，不想要该集资建房，于是询问刘兴华是否集资要房，所以刘兴华就同意以陈玉莲的名义进行集资建房，建房单位缴纳的集资定金、集资款共计三万元及封阳台费4000元均是刘兴华以陈玉莲的名义交纳，所有单据也都在刘兴华手中持有。2000年12月13日，集资建房单位出具的住房证明也是由刘兴华持有，房屋交付后，2001年6月16日刘兴华全家户口迁往该房屋并居住至拆迁。刘兴华一家人居住了10年之后，陈玉莲多次找刘兴华交谈的时候，流露出能不能给她点补偿的意思，刘兴华鉴于多年的关系，在与家人商议之后给了陈玉莲4万元，陈玉莲也出具了收到条。本案房款由刘兴华缴纳，房屋刘兴华实际居住、占有使用，仅仅是以陈玉莲的名义进行的集资建房，因此房屋的实际权利人属于刘兴华。二、陈玉莲所称的协议效力问题以及购房特殊主体问题均不能成立。双方之间借名购房，实际是一种购房权利的让渡，购房人实际是刘兴华，实际履行协议的是刘兴华与房屋建设方，因此不存在协议效力问题。本案讼争房产也并未使用陈玉莲的任何工龄及其他权利，因此不存在所谓的特殊身份。济南一建集团总公司未作陈述。陈玉莲向一审法院起诉请求：1.确认刘兴华主张的顶陈玉莲之名购买的行为无效；2.确认陈玉莲享有的拆迁权益；3.本案诉讼费等费用由刘兴华承担。一审法院认定事实：1999年12月14日，刘兴华向济南一建集团总公司房产管理公司交纳5000元，济南一建集团总公司房产管理公司出具的收据载明，“交款单位：陈玉莲，1-2-12#，收款事项：益建家园集资。”2000年3月10日，刘兴华向济南一建集团总公司房产管理公司交纳10000元，济南一建集团总公司房产管理公司出具的收据载明，“交款单位：陈玉莲，1-2-12#，收款事项：益建家园集资。”2000年5月12日，刘兴华向济南一建集团总公司房产管理公司交纳10000元，济南一建集团总公司房产管理公司出具的收据载明，“交款单位：陈玉莲，1-2-12#，收款事项：益建家园集资。”2000年7月21日，刘兴华向济南一建集团总公司房产管理公司交纳5000元，济南一建集团总公司房产管理公司出具的收据载明，“交款单位：陈玉莲，1-2-12#，收款事项：益建家园集资。”2000年12月13日，刘兴华向济南一建集团总公司房产管理公司交纳4000元，济南一建集团总公司房产管理公司出具的收据载明，“交款单位：陈玉莲，1-2-12#，收款事项：收：阳台封闭及管道燃气款，退：室内不封闭隔断款。”2000年12月13日，济南一建集团总公司向陈玉莲出具《住房证明》（济一建房字310号），载明，“按照建筑新村宿舍搬迁房号确定办法，你抽取的房号在居住，原住房，2001年元月15日交出，结清水、电、房费，保证室内设施完好无损，不执行者，每天按每平方米10元给予处罚，直至搬出。”2011年7月30日，陈玉莲出具收条一张，载明“今收到房价款肆万元整。”2016年4月11日，济南一建集团总公司房产管理公司出具证明一份，载明，“坐落于房屋，户主为陈玉莲。”2016年7月28日，甲方（房屋征收部门）：济南市历下区住房和城市建设局、委托的实施单位：济南市历下区房屋征收服务中心、乙方（现房屋使用人）：刘兴华签订《济南市房屋征收暂安置协议》，约定甲方征收位于，房屋建筑面积75.52平方米，套内建筑面积65.14平方米，因被征收房屋存在产权或使用权纠纷，由甲方暂时安置乙方，并达成协议：甲方将乙方暂安置在济南，建筑面积110.43平方米，套内面积80.56平方米。待被征收房屋纠纷当事人通过协商达成协议或通过仲裁、诉讼途径取得具有法律效力的仲裁、判决后与房屋征收部门依照房屋征收相关政策重新签订征收补偿协议；过渡期限自2016年9月至2019年2月，共计30个月，甲方按规定向乙方支付二次性搬迁补助费3190.88元，临时安置补助费62222.16元（含临时安置费补贴）。乙方搬迁时间提前于过渡期限5个月，甲方按规定的标准向乙方支付提前搬迁临时安置费20740.72元（含提前搬迁临时安置费补贴）；甲方向乙方支付搬迁奖励费30000元、设施迁移费1030元，被征收房屋存在的纠纷解决前，甲方需保证乙方暂安置房屋的使用权。一审法院认为，位于未办理房屋产权登记，根据济南一建集团总公司房产管理公司出具的证明，该房屋户主为陈玉莲，结合该房屋房款实际由刘兴华支付，刘兴华向陈玉莲支付了房款4万元以及该房屋在拆迁时房屋征收部门与刘兴华签订了安置协议等事实，可以认定刘兴华借用陈玉莲的名义购买了涉案房屋，双方虽未签订借名买房协议，但可以认定双方的借名买房合同关系。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。陈玉莲、刘兴华之间的借名买房合同关系系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，陈玉莲主张双方的合同关系无效，于法无据，一审法院不予支持。关于陈玉莲主张确认其享有的拆迁权益，一审法院认为，济南市历下区住房和城市建设局、济南市历下区房屋征收服务中心、刘兴华签订的《济南市房屋征收暂安置协议》系三方当事人意思表示，陈玉莲非该协议当事人，其主张享有该协议内的拆迁权益无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十条、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定，判决：驳回陈玉莲的诉讼请求。案件受理费8800元，由陈玉莲负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于顶名买房的问题。首先，虽然根据一建公司提供的《住房证明》载明户主为陈玉莲，但根据刘兴华提供的证据能够证实，其交纳了购房款等购房时的所有款项，并持有相应的凭证，能够证实刘兴华实际购买了涉案房产。其次，陈玉莲虽主张刘兴华租住了涉案房屋，双方系租赁合同关系，但其并未提供证据证实，且购房款均由刘兴华交纳，陈玉莲2011年7月30日向刘兴华出具的收条中亦载明为收到的系房价款，而非租金，故本院对其主张的租赁合同关系不予认可。另外，陈玉莲虽主张该房屋系其退掉了公租房换来的该房屋的购买权，但并不妨碍其自愿将该购买涉案房产的权利转让给刘兴华。综上，能够证实陈玉莲与刘兴华形成了事实上的顶名买房合同关系。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，陈玉莲将自己享有的购买集资建房的资格转让给刘兴华，且根据上述分析推定陈玉莲该转让为意思表示真实，不存在法律规定合同无效的情形，故一审法院认定顶名行为合法有效，并无不当。关于房屋拆迁利益归属的问题。首先，在购买涉案房产的过程中，购买房屋系刘兴华的真实意思表示，而非陈玉莲的真实意思表示，即陈玉莲并未有购买房屋的真实意思表示，且陈玉莲未支付房款及相关费用，亦未参与购买事宜，亦从未居住使用，故其对该房产及相应的收益亦不享有权利。其次，刘兴华实际购买了涉案房屋，支付房款，履行买方的相应义务，与一建公司形成了实际的房屋买卖合同关系，在购得房产后，亦一直居住使用，故刘兴华享有该房产的权利，以及基于该房产产生的利益。故陈玉莲主张房屋拆迁利益的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，陈玉莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人陈玉莲负担。本判决为终审判决。审 判 长 栾钧霞审 判 员 高希亮审 判 员 尹 腾二〇二〇年六月二十二日法官助理 张 睿书 记 员 丁 爽