河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1529号 上诉人（原审被告）：承德兴碧泰房地产开发有限公司，住所地兴隆县兴隆镇迎宾路浅山住宅小区5号楼105号。 法定代表人：李辉，董事长。 委托诉讼代理人：姜凯，男，1993年1月6日出生，汉族，公司职员，住河南省上蔡县。 被上诉人（原审原告）王金明，男，1987年3月21日出生，汉族，农民，住河北省兴隆县。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司兴隆县支行，住所地兴隆县东大街12号。 法定代表人：朱敏，行长。 委托诉讼代理人：李久成，男，1969年5月12日出生，汉族，银行客户部经理，住河北省兴隆县 上诉人承德兴碧泰房地产开发有限公司因与被上诉人王金明及原审第三人中国农业银行股份有限公司兴隆县支行商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省兴隆县人民法院（2019）冀0822民初3268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人承德兴碧泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姜凯，被上诉人王金明及原审第三人中国农业银行股份有限公司兴隆县支行委托诉讼代理人李久成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 承德兴碧泰房地产开发有限公司上诉请求：一、请求依法撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人王金明的全部诉讼请求，或发回原审法院重审；二、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院以上诉人兴碧泰公司与被上诉人王金明于2018年5月18日签署的编号为20180518102号的《商品房买卖合同》的附图的变化，导致买受人期待户型与实际交付户型不符，在实际使用上存在差异较大，与事实不符。1、上诉人兴碧泰公司与被上诉人王金明分别与2018年1月21日、2018年5月18日分别签署了二份《商品房买卖合同》。2018年1月21日签署的《商品房买卖合同》为实际履行的合同；2018年5月18日签署的编号20180518102号的《商品房买卖合同》仅作备案以及贷款使用，合同所附分层分户图不能作为交付标准，错误的分层分户图并非双方真实意思表示。2、2018年1月21日，双方签署《商品房买卖合同》后，王金明就向兴碧泰公司支付全部首付款539969元，其中，2018年1月13日支付定金20000元、2018年1月21日支付剩余首付款519969元。关于2018年1月21日签署的《商品房买卖合同》双方已经实际履行。原审法院认定王金明于2018年5月18日（即原审法院判决解除的编号为20180518102号的合同）向兴碧泰公司支付首期房款539969元，事实错误。根据日常生活经验，买受人一般不会在对房屋户型、结构未确定的情况下，直接向出卖人支付全部首付款，所以，2018年1月21日，双方签署的《商品房买卖合同》才是双方真实意思表示，原审法院不能依据2018年5月18日签署的编号为20180518102号的《商品房买卖合同》分层分户图错误而解除20180518102号的《商品房买卖合同》。3、被上诉人王金明于2018年1月21日签署《商品房买卖合同》前，参观了兴碧泰公司为销售商品房设置的样板间，该样板间与兴碧泰公司向王金明交付的商品房的户型、布局等一致。同时，2018年1月21日签署的《商品房买卖合同》所附房屋分户平面图与兴碧泰公司交付的商品房的户型、布局也是一致的。但原审法院仅仅通过认定双方签署的为备案使用的2018年5月18日签署的《商品房买卖合同》所附房屋分户平面图与实际交付不符为由，判令解除编号为20180518102号的《商品房买卖合同》存在不当。二、原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条判令解除上诉人兴碧泰公司与被上诉人王金明签署的编号为20180518102号的《商品房买卖合同》错误。根据上诉人兴碧泰公司与被上诉人王金明举证情况，本案中不存在不可抗力的情形，且兴碧泰公司不存在不履行主要债务、迟延履行债务以及致使合同目的无法实现的其他违约行为。被上诉人王金明主要目的是购买心仪的一套可供居住的商品房，在2018年1月21日，被上诉人王金明在参观完涉案项目样板间、签订2018年1月21日版《商品房买卖合同》后，其选定的楼层、房号、层高、户型等均己确定，其签订《商品房买卖合同》的目的亦已确定。2018年1月21日签署《商品房买卖合同》时，兴碧泰公司已明确告知被上诉人王金明，双方2018年1月21日签订的《商品房买卖合同》及附件、附录为线下版买卖合同，该线下版买卖合同除无法生成合同编号外，其他内容与网签合同一致。截至2018年5月18日，双方签署专为网签使用的20180518102号《商品房买卖合同》时，双方未对涉案商品房协商变更户型事宜，双方的合同目的，从始至终未曾变更。因此，原审法院以《中华人民共和国合同法》第九十四条解除商品房买卖合同，法律适用错误。三、原审判决中，被上诉人王金明以涉案商品房存在设计变更的情形，故而请求依据《商品房买卖合同》第十五条关于设计变更的条款解除2018年5月18日签署的《商品房买卖合同》。原审法院在认定设计变更缺乏事实依据的情况下，径行依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定判令《解除商品房买卖合同》，是原审法院代替被上诉人王金明行使法定解除权的表现，存在错误。四、原审判决上诉人兴碧泰公司赔偿被上诉人王金明损失存在不当。1、上诉人兴碧泰公司虽为房地产开发公司，对业务领域负有高度注意义务，但被上诉人作为其他房地产开发公司的工程师，其所负责的工作内容恰恰包含图纸的设计及使用，其对《商品房买卖合同》中所附分层分户图应该更加敏感，其作为购房人在签署《商品房买卖合同》时，理应与开发商有同等的注意义务。原审法院认定对于被上诉人王金明所受损失，兴碧泰公司承担80%存在不当。2、被上诉人王金明在一审起诉时诉讼请求之一为要求被告承德兴碧泰房地产开发有限公司按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第（三）款约定支付利息。《商品房买卖合同》第十五条第（三）款约定的内容为出卖人存在设计变更情况下，买受人解除合同，出卖人支付买受人已付款利息以及赔偿损失的相关约定。在原审法院认定上诉人兴碧泰公司不存在设计变更的情况下，被上诉人王金明的关于赔偿利息损失的诉讼请求就是不成立的。原审法院在被上诉人王金明没有其他要求赔偿利息损失的诉讼请求的情形下，要求上诉人兴碧泰公司支付利息损失的判决超出被上诉人王金明的诉讼请求。综上所述，原审判决认定与事实不符，适用法律不当，恳请撤销原判，改判驳回被上诉人王金明的全部诉讼请求，或发回重审。 王金明答辩称，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，一审判决罔顾事实，引用法律不当，判决不公：一、被上诉人与上诉人于2018年1月21日所签订的《商品房买卖合同》被销售告知是上诉人内部走手续用，并非最终正式的合同，与被上诉人没有关系。所以按照销售要求，快速完成了签字按手印。且被上诉人并未持有该合同。退一步讲，第一份所谓合同我签了并持有。那么第二份合同，应当属于双方都同意的变更。并且，提出变更并造成第一份合同无效的一方，始终是上诉人。2018年5月18日被上诉人与上诉人所签订的《商品房买卖合同》为购买房屋的正式合同。被上诉人在签署正式的《商品房买卖合同》时，曾向上诉人的售楼人员询问，实际交房户型是否与该合同一致，上诉人公司售楼人员均答复被上诉人与合同一致。被上诉人在设计公司从事的建筑设计工作是个技术工种，与上诉人的销售部门，完全没有关连。二，上诉人在一审庭审中及上诉状中均承认双方于2018年1月18日所签订的正式《商品房买卖合同》中所附的户型图与实际交房户型不一致，造成违约。上诉人基于正式合同对购买房屋办理了房屋按揭手续，造成了贷款利息及参团费损失，被上诉人有权利要求上诉人赔偿因此造成的全部损失。至于6万元所谓的团购费，不交不行，被上诉人只身一人去的上诉人的售楼部，在那里经过上诉人的置业顾问交的钱。交完钱我也发现了盖章的问题，可销售人员说“都一样都一样”，最后我才知道这个钱没有计入房款。三、上诉人说是付错图纸。可上诉人卖的是期房，被上诉人买的是期房。一者开发商经常会做出户型方案变更，实际的所卖户型，常存不确定性。二者上诉人处存在最终合同中的户型，何来付错图纸一说。四、在这次期房买卖中，宣传册和样板间存在这样那样的诱导现象。上诉人一句“付错图纸”，一审法院便用他人之过让我来承担自身的损失，于理于法，皆说不通。何况，被上诉人诸多隐形的损失，都是由被上诉人自身承担着的。五、一审判决下来时，正值疫情管控严重期，被上诉人身在北京。因为政策原因，因为怕丢工作，也因高昂的律师费、诉讼费，甚至因为一审法院的疏漏不断、不辨黑白不知轻重，而对承德中院也不那么放心，致使我错过上诉期。所以最终造成我未继续上诉的情况。商品房是商品，购房者是消费者，但购房者却不在消费者权益保护法保护的范围之内，这让我很不解。如我一般的购房者们，到底算不算是消费者？谁来保障购房者的权益？在还清银行贷款之前，我不能停止月供。每多交一月，就多一份损失。而维持原判，我冤得慌。一审判决有失公正，我恳请承德中院，依据证据和法律，能够做出正确的判决。能为我挽回全部显而易见的损失，包括合同约定的，我的月供，包括那莫名其妙的团购费，包括对于银行方面的违约金，律师费等。 中国农业银行股份有限公司兴隆县支行述称，同一审陈述意见一致。本案房屋按揭贷款是本人签字，根据购房合同，我方要求实现抵押权，不管是谁，只要还清所有贷款使得我方的所有资产不流失就可以。 王金明向一审法院起诉请求：一、要求解除原、被告于2018年5月18日签订的《商品房买卖合同》；二、要求被告承德兴碧泰房地产开发有限公司返还原告购房款1139969元；三、要求被告承德兴碧泰房地产开发有限公司按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第（三）款约定向原告支付利息（利息计算方法：其中539969元为本金自2018年1月22日起按月利率4.9%算至实际给付之日止；600000元为本金自2018年9月10起按月利率5.88%计算至实际给付之日止）及违约金359.9907元；四、要求被告承德兴碧泰房地产有限公司向原告支付因其违约行为造成的其他经济损失60000元及提前偿还房屋贷款的违约金（具体数额以银行出具数额为准）；五、诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：原告王金明为购买被告承德兴碧泰房地产开发有限公司位于兴隆县兴隆镇迎宾路浅山住宅小区房屋，于2018年1月13日交付房屋参团费60000元，由固安县同安房地产经纪有限公司为原告出具收据一张。后原告经过参观样品房，确定购买5号楼商铺兴隆碧桂园小区的29-1-902房屋，并于2018年1月21日与被告草签《商品房买卖合同》（预售）示范文本，于2018年5月18日与被告正式签订《商品房买卖合同》。上述两份合同后均附有房屋分层分户图，其中草签的样本合同中附图房号为2F-15F/1-02，正式签订的买卖合同所附分层分户图中房号为1F/1-02。《商品房买卖合同》第十五条约定，设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；……（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。原告按照合同约定于2018年5月18日向被告承德兴碧泰房地产开发有限公司交付房屋首期房款539969元。2018年8月20日，原告与第三人中国农业银行股份有限公司兴隆县支行签订个人购房担保借款合同，以拟购买的房屋作为借款抵押物借款600000元。借款合同约定利率为年利率5.88%；合同第五条第5.1款约定，借款人提前还款，须至少提前三十天向贷款人提出书面申请并经贷款人书面同意。贷款人同意提前还款的，贷款人有权要求借款按提前还款金额的1%或不低于提前还款金额一个月贷款利息支付违约金。2018年9月10日原告以贷款方式向被告承德兴碧泰房地产开发有限公司支付剩余房款600000元。2019年6月30日被告兴碧泰公司向原告交付房屋，原告在验收房屋时发现实际交付的房屋与双方于5月18日签订的《商品房买卖合同》中所附房屋分户平面图不一致，原告认为其是以《商品房买卖合同》中的附图户型为参考购房，现实际交房户型与附图差异不能接受，后找被告兴碧泰公司协商，双方未达成一致意见，原告遂诉至本院。关于两份合同所附的两份平面图，示范文本合同附图与实际房屋基本一致，示范文本附图与正式文本相比，存在的差异主要在于房屋进门所处位置不同，导致进门后形成一条过道，进门处的卧室开门位置相应改变、面积随之变小，对房屋实际使用效果产生影响。 一审法院认为,原、被告之间签订的商品房买卖合同，不违反法律规定，为有效合同，双方应当按约履行；由于房屋属于期房买卖，合同所附平面图作为合同附件，是合同重要组成部分。（一）、关于原告要求解除合同的请求。在商品房买卖合同中，买房者的合同目的并不仅限于能够居住，户型、层高、布局等居住条件也应被视为合同目的的一部分，本案中由于附图变化，导致买受人正式合同期待户型与实际交付户型不符，在实际使用上存在差异较大，属于被告提供产品与合同约定不一致，原告要求合同解除的请求予以支持。（二）、原告主张被告设计变更的违约金及利息问题。原、被告签订的商品房买卖合同中载明原告所购房屋号为29-1-902，双方草签的样本合同中附图房号为2F-15F/1-02，楼层与原告购买楼层一致，而正式签订的买卖合同所附分层分户图中显示房号为1F/1-02，该标志表明附图楼层为一层，与原告所购房屋层数不同，因此可推定实际交房与图纸不一致系被告工作人员附图错误而非房屋设计变更。原告以被告设计变更为由主张违约金及利息缺乏事实依据，本院不予支持。（三）、关于原告所诉经济损失承担问题。附图错误导致原告解除合同，双方均存在过错。被告与原告签订的正式合同附件中附上非合同实际标的房屋的平面图，导致原告由此提出解除合同，而原告在看房、草签合同至签订正式合同过程中，亦未认真核对约定房屋与房屋平面图是否一致，导致合同存在瑕疵。被告作为房产开发公司，在其业务领域负有高度注意义务，对错误的发生应当承担主要责任；原告作为购房者，对所购房屋具体情况应当予以专注，负有次要责任。对于责任比例的承担，本院酌定为原告王金明承担20%，被告公司承担80%。（四）、关于原告造成的损失问题。1、原告所交房款和向银行贷款的利息损失，均按照原告所借贷款利率的年利率5.88%，自被告收到之日起计算；2、原告所缴纳的60000元参团费，当事人均认可为被告公司的销售代理固安县同安房地产经纪有限公司所收取，并非购房款项，实际为中介费用，是根据被告与中介公司约定所产生的费用，属于原告的实际损失；3、关于提前偿还贷款产生的违约金以及房屋抵押解押问题属于借款合同的履行事项，可待本案合同问题确定后，相关当事人另行解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告王金明与被告承德兴碧泰房地产开发有限公司签订的编号20180518102号《商品房买卖合同》；二、被告承德兴碧泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告王金明所交购房款1,139,969.00元，并支付利息损失（其中539,969.00元自2018年5月18日起，600,000.00元自2018年9月10日起，至实际返还之日止，按年利率5.88%，计算80%确定损失金额）；三、被告赔偿原告因解除合同造成中介费用损失的80%，即48,000.00元；四、驳回原告其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实相一致。一审法院判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1、上诉人承德兴碧泰房地产开发有限公司与被上诉人王金明签订的20180518102号《商品房买卖合同》是否应予解除。2、原审判决上诉人承德兴碧泰房地产开发有限公司赔偿被上诉人王金明损失是否不当。对于争议焦点1，经本院审理查明，双方当事人于2018年5月18日签订的20180518102号《商品房买卖合同》系有效合同，该合同所附平面图（分层分户图）亦属合同重要组成部分。本案中，作为出卖人的上诉人承德兴碧泰房地产开发有限公司所实际交付的户型与合同约定户型不符，致使合同目的无法实现，已构成根本违约，故一审法院判决解除合同并无不当，上诉人承德兴碧泰房地产开发有限公司主张合同不能解除的理由不能成立，不予支持。对于争议焦点2，首先，对于双方当事人责任分担问题，本案中由于上诉人承德兴碧泰房地产开发有限公司所提供的附图错误致使合同目的无法实现，被上诉人王金明亦未认真核对约定房屋与房屋平面图一致与否，双方当事人均存在一定过错。原审法院根据双方当事人过错，认定负有高度注意义务的承德兴碧泰房地产开发有限公司对王金明所受损失承担80%的主要责任，购房者王金明对自己所受损失承担20%的次要责任并无不当，本院予以支持。其次，对于原审判决上诉人承德兴碧泰房地产开发有限公司支付利息损失是否超出被上诉人王金明诉求范围问题，本院认为，被上诉人王金明已经在原审起诉中提出诉讼请求“要求被告承德兴碧泰房地产开发有限公司按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第（三）款约定向原告支付利息”，故原审判决承德兴碧泰房地产开发有限公司赔偿王金明利息损失并未超过诉讼请求，原审判决并无不当，上诉人承德兴碧泰房地产开发有限公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，承德兴碧泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600.00元，由承德兴碧泰房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  李红梅 审判员  孙琳丽 审判员  钱丽艳 二〇二〇年六月二十三日 法官助理杨晓梅 书记员包居正