江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初839号原告：黄庆，男，1992年2月2日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：韩强，江苏雅言律师事务所律师。被告：张丰收，男，1977年10月20日出生，汉族，住山东省苍山县。委托诉讼代理人：张庆马，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。原告黄庆与被告张丰收房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后，适用简易程序于2020年4月2日公开开庭对本案进行了审理。原告黄庆及其委托诉讼代理人韩强，被告张丰收及其委托诉讼代理人张庆马到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄庆向本院提起诉讼，请求判令：一、确认原、被告双方签订的《铺位租赁合同》已解除；二、被告赔偿原告实际损失共计512434元；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月30日，原、被告签订《铺位租赁合同》，原告作为承租方，承租苏州市相城区元和街道澄风路44、46号香城花园一区凯莉果园的铺位，被告作为出租方保证享有合法房屋产权或转租权。该合同对租赁期限、租金、付款方式及交付时间、双方的权利义务、违约责任及其他相关事项作出明确约定。《铺位租赁合同》签订后，原告依约履行了交付租金的义务，交付了第一年租金共计30万元。之后，原告与上海久久丫企业管理咨询有限公司签订了为期三年的久久丫特许经营合同、与美宜佳(江苏)便利店有限公司签订了为期三年的特许加盟合同(因原、被告合同的期限为三年)。因经营需要，原告对店面进行了装修，又购进开店所需商品和设备，店铺正式运营。2019年11月20日，原告收到案外人常发地产资产管理公司常州顺裕投资管理有限公司(商铺所有权人)抄送过来的与被告解除租赁合同的函件，原告这才知道被告并没有取得转租权。2019年12月22日，该公司通知原告公司已经在为该商铺储备客户，让原告自行搬离该商铺。2019年12月23日，原告以被告单方违约为由向被告邮寄了《解除合同告知函》。原告本着诚实信用原则与被告签订合同后，为了店铺的经营所投入了必要的成本，现因被告单方违约无法继续经营，损失巨大，原告为维护自身合法权益，现诉至法院。被告张丰收辩称，原告已于2019年12月搬离租赁店铺，被告在原告搬离后于2020年1月10日与常州顺裕投资有限公司解除租赁合同，所以同意解除原、被告之间的租赁合同关系。第二点，原、被告双方在订立租赁合同前，被告已明确告知原告该商铺被告是从张勇、董仕林转让取得，然后与常州顺裕投资有限公司签订常发地产商铺租赁合同，并将该常发地产商铺租赁合同不予转租告知了原告也于2019年9月7日将该常发地产商铺租赁合同原件交给了原告，所以原被告之间签订租赁合同时候，原告方是明知被告是无转租权的。而根据原被告双方之间签订的合同的约定合同期内乙方中途退租已交纳的租金不能退回，被告更不存在补偿原告的其他损失问题。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年8月30日，黄庆（作为乙方）与张丰收（作为甲方）签订《铺位租赁合同》一份，约定：“一、场地位置、面积甲方将位于江苏省苏州市相城区元和街道澄风路44号、46号香城花园一区凯莉果园的铺位出租给乙方作为经营之用。甲方保证其享有合法房屋产权或转租权。二、租赁期限自2019年9月15日至2022年9月15日止，共计36个月。合约期满，甲方如继续出租该房屋，在同等条件下，乙方有优先承租权。三、租金、付款方式及交付时间1、租金第一年叁拾万元整，第二年叁拾壹万伍任元整，第三年叁拾叁万元整。2、乙方己于2019年8月20且支付甲方定金叁万元整，于2019年8月30日支付定金柒万元整，余款贰拾万元整将在2019年9月15日甲方将与开发商签订的租赁合同原本交给乙方后支付。……4、甲方承诺于2019年9月15日前，将与开发商签订的商铺租赁合同原本交给乙方，用于办理相关证件，如到期无法提供与开发商签订的合同原本则视为甲方单方面违约合同终止。”合同还对双方权利义务、违约责任等作了约定。双方分别在合同落款处签名。2019年9月7日，黄庆（作为乙方）与张丰收（作为甲方）签订《店铺租赁合同》一份，其中租赁物情况、租金标准与《铺位租赁合同》的约定一致。此外，《店铺租赁合同》还约定：“十一、合同的变更与解除11-2非经双方协商一致，任何一方无权以任何理由解除本合同……十二、违约责任12-1租赁期内，非本合同规定的情况或非经甲方许可，一方中途擅自退租的，合同期内一方提前终止合同，已提前缴纳的租金不作退回，甲方不退还租赁押金及保证金；12-2合同期内甲方提前终止合同收回房屋的，甲方应退还乙方的租金及保证金。”黄庆分别于2019年8月30日、9月7日、9月8日向张丰收支付了3万元、7万元、20万元。张丰收向黄庆交付了上述店铺的钥匙，其后黄庆对店铺进行了装修，用于经营“美宜佳超市”及“久久丫鸭脖”。另查，2019年8月15日，张丰收（作为承租方、乙方）与常州顺裕投资有限公司（作为出租方、甲方，以下简称顺裕公司）签订《常发地产商铺租赁合同》，其中合同“违约责任”部分约定：“12.8有下列行为之一的视为乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方应当按照第十条约定交还租赁房屋，乙方已缴纳的履约保证金，质量保证金、预付租金不予退还，并且甲方有权要求乙方承担五个月租金的违约金，及为解除本合同所产生的律师费、交通费、快递费等，且甲方无需赔偿乙方任何装饰装修费用：……12.8.6未经甲方同意将本租赁合同转租、分租、转借他人或擅自改变出租房产经营用途的”。双方在落款处签名、盖章。2019年10月31日，顺裕公司委托江苏品川律师事务所向张丰收发函，其中明确顺裕公司发现案涉商铺被转租给黄庆，而张丰收与顺裕公司签订的《租赁合同》约定未经顺裕公司书面同意转租房产，如违约，顺裕公司有权解除合同并主张违约责任。要求张丰收在收函之日起5日内和转租户一同至顺裕公司处洽谈转租处理事宜（你方与委托人解除原租赁协议，并由转租户按目前新单价与委托人重新签订租赁合同），若逾期不来或未妥善处理此事，委托人有权按约解除租赁合同并主张违约金94764元。2019年11月15日，顺裕公司委托江苏品川律师事务所再次向张丰收发函，明确“双方签订的租赁合同于你收到或视为收到本律师函之日起立即解除，已缴纳的租金及履约保证金用于抵扣违约金94764元（5个月租金），并希你于收到本律师函之日起七日内清空租赁房屋，办理房屋交还确认手续……”。上述两份律师函寄送时均抄送黄庆一份2019年12月23日，黄庆向张丰收发送短信，内容为“介于您与常发地产及其管理公司顺裕公司租赁合同已解除，已不再具有租赁权利……美宜佳便利店、久久丫鸭脖店已于2019年12月29日正式搬离”，并要求张丰收退还租金208333元。2020年1月10日，顺裕公司与张丰收达成了《租赁合同解除协议》，约定应乙方违背租赁合同第12.8.6条约定，有转租行为，经双方协商对原合同解除事宜约定如下：“1、甲乙双方同意于2019年1月10日解除原合同及原合同相关的补充协议。……3、甲乙双方同意乙方根据原合同支付给甲方的租赁合同履约保证金人民币37906元，甲方不再退还给乙方，乙方已向甲方预缴的2020年1月11日至2020年2月29日期间的租金31675元，甲方退还给乙方”。双方还作了其他约定，并在落款处盖章、签名。庭审中，黄庆与张丰收一致确认：2019年9月7日晚上张丰收已将其与顺裕公司签订的《租赁合同》交给了黄庆。此外，双方确认曾经至顺裕公司处协商过租赁事宜。黄庆认为顺裕公司的确联系过续约的事情，但要求其支付半年租金，但张丰收不肯退还租金给我，且张丰收与顺裕公司也未能协商一致，故没有谈成。张丰收则认为，黄庆的店铺生意不好，所以不想继续经营，才没有与顺裕公司签订租赁协议。庭后，本院向顺裕公司核实其与黄庆、张丰收具体沟通情况，顺裕公司称“黄庆曾经表示过愿意与我方直接签订租赁合同，但之后我方要求签约时黄庆又表示生意不好不同意了”。以上事实，由当事人举证的身份证复印件、《铺位租赁合同》、《店铺租赁合同》、《常发地产商铺租赁合同》、律师函、短信截图、《租赁合同解除协议》，本院制作的谈话笔录以及当事人陈述等附卷佐证，本院予以确认。审理中，黄庆明确，其主张的损失512434元中包含212500元租金，其余299934元包括加盟费、装修费、招牌定作费、专项设备及货架支出等。此外，黄庆认为，其在2019年9月7日得知张丰收不具备转租权时，张丰收承诺在一周内补齐房屋所有权人的书面同意转租证明。为此，黄庆另外举证：证据1、刘锋的书面证言1份；证据2、久久丫特许经营合同、久久丫商标使用许可合同各一份、发票一份，证明黄庆与上海久久丫企业管理咨询有限公司签订了为期三年的久久丫特许经营合同，加盟地址为涉案商铺46号；期限三年，从2019年9月16日起至2022年9月15日止，一次性支付基本加盟费人民币49800元，该费用不予退还。证据3、美宜佳特许加盟合同及发票各一份，签订时间为2019年9月19日，证明黄庆与美宜佳(江苏)便利店有限公司签订了为期三年的特许加盟合同，支付加盟费25000元及开业服务费8000元。证据4、发票3份，证明原告为了经营所支出的店铺装修款112691元、招牌定作费13742元。证据5、专项设备及货架发票及货架买卖合同一份、原告出卖设备给案外人，案外人打款给原告的打款证明打印件2份、《销售货物、提供应税劳务、服务清单》4页，证明原告为了经营店铺所购买的专项设备共计159404元，合同解除后，我已经将清单中的设备全部转让他人，出卖款为68703元，实际损失90701元。张丰收质证后认为，书面证言与事实不完全相符，主要在于我方在2019年9月7日之前就告知过不得转租的条款，但黄庆在9月8日将剩余20万元租金支付给我方。关于其他证据，黄庆明知我方无权转出仍继续租用房屋，其是否支付了相关的费用，我方不知情，该损失应当属于自行经营的风险；其自行购买相关的货架等物品又进行出卖，自主权完全取决于原告方，这些证据真实性我方无法核实，由法院进行确认。本院认为，黄庆与张丰收针对案涉商铺所签订的《铺位租赁合同》、《店铺租赁合同》，该两份合同中约定的租期并不一致，本院以双方后一份合同约定的租赁期限即2019年9月7日至2022年9月7日为准。由于张丰收转租该商铺并未得到商铺的所有权人即顺裕公司的认可，故上述两份合同应属无效。关于黄庆主张的各项损失，本院认为，黄庆确认张丰收已于2019年9月7日向其交付了张丰收与顺裕公司之间的《常发地产商铺租赁合同》，而该份合同中明确约定张丰收未经顺裕公司书面同意不得转租，在此情况下黄庆仍然支付了剩余27万元租金，且在未得到顺裕公司的书面确认之前就与“美宜佳”、“久久丫”等品牌公司订立了特许经营合同，并对店铺进行了装修，故黄庆在承租时也未能尽到注意义务，本身存在过失。此外，从双方的陈述以及本院向顺裕公司核实的情况来看，虽然张丰收无权转租导致双方的租赁合同无效，但黄庆本可以与顺裕公司直接签订租赁合同以防止损失扩大，其以因生意不好不愿继续经营为由拒绝顺裕公司签约的要求。然而，黄庆此时仅仅经营案涉商铺不足四个月，其与“美宜佳”、“久久丫”等品牌之间的特许经营期限均为三年，远未届满，其选择撤离商铺、放弃店铺装修、折价出售各类物品的行为应属于扩大其自身损失，无权就该部分损失要求赔偿，故对黄庆主张赔偿加盟费、装修费、招牌定作费、专项设备及货架支出等损失的请求均不支持。黄庆与张丰收之间的租赁合同归于无效后，张丰收应向黄庆返还相应的预收款。根据黄庆发送的短信，其实际于2019年12月29日搬离，故张丰收应返还2019年12月30日至2022年9月7日期间的预收款，四舍五入后为207500元（30000/12×8+300000/12/30×9）。考虑到张丰收明知其未得到顺裕公司书面同意之前无权转租商铺却仍然与黄庆签订租赁合同，违约在先，在双方发生争议后也始终未向黄庆返还上述预收款，其占用该款为黄庆带来了资金压力，对于其未选择与顺裕公司签约也有一定的影响，因此，结合本案实际情况，本院酌情认定张丰收还应向黄庆支付207500元自2019年12月30日起按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际付款之日止的利息。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告张丰收于本判决生效之日起十日内返还原告黄庆预付款207500元，并支付该款自2019年12月30日起按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际付款之日止的利息（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022020325）。二、驳回原告黄庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为4462元，由原告黄庆负担2562元，被告张丰收负担1900元（该款原告已预交，本院予以退还，被告于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  候佳芸二〇二〇年六月十七日书记员  陆锦枫