湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0325民初298号原告：许某某，男，1968年4月13日出生，汉族，农民，住湖北省房县。委托诉讼代理人张少华、张正新，湖北鸿法律师事务所律师。代理权限：参与诉讼、调解，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。被告：向某某，男，1971年8月2日出生，汉族，农民，住湖北省房县。被告：王某某，女，1965年11月9日出生，汉族，农民，住湖北省房县。委托诉讼代理人冯某（系王某某之子），男，1990年3月5日出生，汉族，住湖北省房县。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、反驳诉讼请求，进行辩论、申请回避、提供证据、提起反诉、上诉、申请执行，代收法律文书。原告许某某诉被告向某某、王某某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许某某及其委托诉讼代理人张正新、张少华、被告向某某、王某某及其委托诉讼代理人冯某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许某某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告协助原告将№0003673号房县人民政府房产所有权证和房集建（1996）字第961427号《集体土地建设用地使用证》过户登记给原告；2、请求人民法院将原、被告双方在《买卖协议书》中载明的2分菜地确定由原告承包经营；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2008年农历七月二十七日，原告许某某与被告向某某订立《买卖房屋协议书》一份，约定：“1、向某某将三间砖木结构住房以48000元的价款出卖给许某某，签订协议时，许某某支付购房款38000元，下欠的10000元在向某某孩子上学时付清；2、房屋四至边界，东至竹园坑，北至许年兴干檐坎，西道场公用，南猪栏、厕所；3、向某某转让给许年红菜园2分，以三八渠埂白杨树苗以下划拨”。该协议签订后，原告按照约定向被告付清了购房款，被告将房屋的土地使用证和房产证交付给了原告，且原告对所购买的房屋一直居住至今。在此期间，原告曾经多次要求被告配合协助办理房屋土地、产权过户登记手续，然而被告却以各种理由故意推脱。为此，为维护原告的合法权益，具状起诉，请依法裁决。被告向某某辩称：1、房屋买卖协议是我签的字，原告买房后十年期间没有找我办过户，现在我当不了家；2、原告要求过户，菜园子给他们的话，原告必须再出5万元，不拿钱，只是房子是他的，猪圈、厕所和园子都不是他们的。被告王某某辩称：1、向某某无权与原告方签订房屋买卖协议；2、涉案房屋系我前夫计桂林的，我和计桂林的儿子冯某作为房屋的实际继承人，有权与原告重新签订房屋买卖协议。房屋原告已经买了，可以过户给他们，但菜地、猪圈、厕所不可能给原告。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：王某某与计桂林原系夫妻关系，婚后于1990年3月5日生育儿子冯某，计桂林于1998年6月去世，1999年王某某与向某某结婚。2008年农历七月二十七日,向某某与许某某签订“买卖房屋协议书”,向某某（甲方）将位于湖北省房县××村××组砖木结构房屋三间以48000元的出售给许某某（乙方）。合同签订时,王某某在场，并在甲方处捺印,冯某尚在学校就读。合同签订后,许某某依约付清了全部购房款,向某某将此房屋的房屋所有权证和集体土地建设用地使用证都交付给了许某某。2014年3月20日,许某某将其与儿子许士林的户口从原籍迁入湖北省房县××村××组，迁户原因系购房。后因许某某要求向某某、王某某协助办理房屋所有权证和集体土地建设用地使用证过户手续等事宜,因被告不配合而无果,故引起诉讼。另查明：1、涉案房屋系王某某前夫计桂林因继承取得，房产所有权证和集体土地建设用地使用证登记的均为计桂林，计桂林父亲于2017年2月死亡。2、诉讼中，冯某作为被告代理人在庭审中表示其是涉案房屋的继承人，要求与原告重新签订房屋买卖协议，同意协助原告办理过户手续，但不同意将2分菜地给原告。本院认为：依法成立的合同受法律保护。许某某在与向某某签订书面“买卖房屋协议书”时,双方都具有完全民事行为能力,协议内容是双方真实意思表示。根据庭审查明的事实,王某某虽未在房屋买卖协议书上签字，但其在合同上捺印，可见其知悉并同意双方房屋买卖事宜，涉案房屋虽系计桂林遗产，王某某与冯某均有继承权，但房屋买卖协议签订时，冯某尚在校读书，没有完全独立生活，其母亲王某某与继父向某某处理涉案房屋并无不当，且庭审中，冯某表示可以协助原告办理房屋过户手续，但2分菜地不会给原告，可见冯某对房屋买卖行为是予以追认的。许某某按约定付清了全部价款后,并将其本人和其子许士林的户口迁移到现居住地湖北省房县××村××组,已成为该村8组村民,符合我国《土地管理法》等相关法律法规关于农村宅基地转让的规定。综上,本案双方签订的“买卖房屋协议书”是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。向某某、王某某应当履行房屋买卖之后的协助过户等附随义务,对许某某要求其二人履行相关协助过户义务的请求予以支持。向某某、王某某以向某某无权处分涉案房屋为由而主张合同无效的抗辩,与查明的事实不符,不予采纳。原告许某某提出将原、被告双方在买卖房屋协议书中载明的2分菜地确定由其承包经营的诉讼请求，因农村土地承包经营纠纷不属于民事诉讼受案范围，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百五十五条、《中华人民共和国土地管理法》第十四条、第六十二条的规定，判决如下：一、被告向某某、王某某在判决生效后15日内协助原告许某某办理位于湖北省房县城关镇炳公村8组的房屋（房产所有权证：№0003673号；集体土地建设用地使用证：房集建（1996）字第961427号）的过户登记手续;二、驳回原告许某某的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告许某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，预交上诉案件受理费80元。户名：湖北省十堰市中级人民法院，帐号：17×××01，开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院办公室，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  赵 毅审 判 员  余淑芬人民陪审员  赵国伟二〇二〇年六月三十日书 记 员  葛 荣附：本案适用的相关法律依据1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国物权法》第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。3、《中华人民共和国土地管理法》第十四条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。