广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21656号上诉人（原审原告）：宋莉薇，女，汉族，1960年8月11日出生，住所地：深圳市福田区。委托诉讼代理人：吴喜红，广东瀛尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳自如友家资产管理有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，统一社会信用代码：×××06Ｃ。法定代表人：郭伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁兵，北京市竞天公诚（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李景优，北京市竞天公诚（深圳）律师事务所律师。上诉人宋莉薇因与被上诉人深圳自如友家资产管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初5277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋莉薇上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判自如公司赔偿宋莉薇各项费用136,286元。事实和理由：（一）一审法院未支持宋莉薇关于欠付租金及违约金的主张，判决依据不足，自如公司应依法支付欠付租金及违约金。1.一审法院在自如公司提交的《深圳市房屋出租委托代理合同》未经质证的情况下，采信该证据，明显违反法定程序。自如公司未支付2016年8月租金，双方对该事实均没有异议，争议的焦点在于自如公司是否有义务支付。根据宋莉薇提交的《深圳市房屋出租委托代理合同》附件五《付款计划表》显示，第一年度管理服务费为0，第一年度最后一次付款时间为2016年8月6日，付款金额为8200元。自如公司对此提出异议，认为管理服务费处进行了涂改，而其提交的《付款计划表》的复印件中并没有涂改，但在一审庭审中，自如公司并未提交该《付款计划表》的原件，宋莉薇明确要其提供原件进行核对，一审法官亦当庭告知其在庭后7日内提交原件，届时再组织质证。但至宋莉薇收到一审判决书，都未见到自如公司提交的原件，一审法院亦未组织双方进行质证，一审判决认定“被告提交的修正后的付款计划表没有任何改动”毫无事实依据，一审法院未组织质证径行采信未经质证的证据，明显违反了民事诉讼法的规定，自如公司提交的复印件不能作为认定案件事实的依据。2.即使自如公司持有的合同附件五《付款计划表》中的管理服务费一栏没有进行修改，按照合同一致性的解释原则也可以认定，自如公司应当支付该笔租金。从笔迹上看，涂改所用笔及涂改形成时间与合同中其他内容填写时间一致，可以认定涂改是在合同签订时进行的，宋莉薇已经当庭称述该涂改系自如公司在签订合同时进行的涂改，从笔迹和形成时间上均可看出该涂改是在合同签订时进行的涂改，并非宋莉薇在3年后进行的涂改，一审法院枉顾这一事实，仅以存在涂改就否定双方约定第一年免交管理服务费的事实，显然与证据相左。将管理服务费与付款明细结合来看，最后一期租金为8200元更符合实际。一审法院仅看到管理服务费一栏存在涂改，但从合同整体看，在付款明细（已抵扣管理服务费）一栏中明确记载第一年度最后一次付款为2016年8月6日8200元，该处没有任何涂改，也即自如公司应在2016年8月6日支付8200元租金，且该租金已扣减管理服务费。按此推断，第一年度的管理服务费只能为0，对管理服务费的修改完全符合实际，否则，第一年度管理费为8200元，则2016年8月6日应支付的款项应为0，而不是8200元。从《付款计划表》中第二年度、第三年度最后一期的付款时间和付款金额上看，均是抵扣了管理服务费之后的金额。因此，认定第一年度管理服务费为0，更能符合合同整体一致性。3.从人的书写习惯来分析，管理服务费一栏存在书写错误更符合书写习惯，而最后一期付款金额则不容易写错，应当按照最后一期付款金额来认定租金。本案中，第一年度管理服务费未经修改的金额为8200元，最后一次付款金额亦为8200元，两者明显矛盾，只能有一处为正确的金额，从人的行为习惯来分析，书写对自己有利的内容一般不容易出错，书写对自己不利的内容在潜意识里则容易写错，涉案合同所有填写的内容均是自如公司员工填写，最后一次付款金额如书写错误则显然对自己不利，因此，如果此处应该为“0”，则不太可能错写成“8200”，而管理服务费将0写成8200元则对自己更为有利，潜意识里更容易习惯性地写上8200元，而不是写上双方协商之后的0。因此，从人的行为习惯分析，最后一次付款金额为8200元的真实性更高，从证据的关联性判断，亦应该采信最后付款金额为8200元。4.自如公司未按合同约定支付租金，根据合同约定其应承担相当于两个月租金的违约金。如前所述，自如公司应在2016年8月6日支付最后一期租金8200元，但自如公司至今未支付，按照双方合同第八条第四项约定，应当支付租金200%的违约金即16,400元。（二）一审法院判决赔偿装修损失15,000元过低，明显不能弥补宋莉薇的损失。1.一审法院对自如公司“没有改变房屋格局”的认定错误，宋莉薇在一审中提交的证据充分证明自如公司将两间房之间的实体墙进行了拆除，将原本具备隔音效果的墙换成了毫无隔音效果的木板，并改变了两间房的面积，明显属于“改变房屋格局”。2.自如公司对房屋的破坏存在明显的故意，并非基于房屋出租的需要，使得房屋使用价值明显下降。从房屋现状可以明显看出，未被拆除的吊柜、屏风等物件均是实木手工打造，尽管使用数年仍保存完好，没有任何破损，根本没有拆除必要。相反，自如公司将吊柜、书柜、衣柜、酒柜等拆除后，没有提供同等品质的物品，而仅提供极为廉价的物件。洗手间和厨房未经拆除部分的瓷砖都保存完好，如同新的一般。厨房的实木门是用于阻隔厨房油烟进入餐厅与客厅的，对厨房和卫生间物件的拆除没有必要性。自如公司亦未提供任何拆除物件的合理性证据，完全是恶意拆除。正是由于自如公司恶意破坏，使得房屋使用价值明显下降。一审中宋莉薇提交的证据可见，房屋卫生间及厨房由于拆除了部分物件，瓷砖上千疮百孔，厨房瓷砖甚至被完全拆除，原始砖块裸露在外，房屋美感被极大破坏。由于目前房屋主要用于出租，房屋租金亦因此而受到影响，按照房屋的位置和面积及装修情况，原本租金要在每月12,000元以上，租客本来亦同意按照每月12,000元承租，但当实际看房之后，便提出能否先将厨房和卫生间装修好，如果装修好就按照12,000元，无奈最后只得按照每月1万元出租，仅1年租金损失就高达2万元。3.房屋受损严重，经多家装修公司报价，维修费用需66,145元。为确定房屋受损部位的装修费用，宋莉薇请两家具备资质的装修公司进行报价，按照两家较低者主张装修费完全符合实际，一审法院不考虑自如公司的恶意拆除行为给宋莉薇造成的实际损失，主观判断明显有失公平。（三）装修期损失是必然产生的费用，依法应由自如公司承担。宋莉薇为了避免损失扩大，实际上是为自如公司减少了赔偿金额，在双方没有就损失程度及赔偿达成一致的情况下，不得不先将房屋出租，否则无限期将房屋空置只能造成更大的损失，一旦法院对相关损失进行裁决，对房屋破损部分进行装修是必然要进行的，装修期租金损失亦是必然会产生的费用。一审法院以房屋没有实际装修为由而不支持装修期租金损失，违反了法律关于必然产生的损失应由违约方承担的规定。宋莉薇主张1个月的装修期完全符合市场行情，是装修的实际需要，应予以支持。（四）自如公司占用房屋期间，房屋使用费应由自如公司承担，一审法院判决宋莉薇承担30%，没有事实和法律依据。一审法院认定双方对房屋空置均存在过错，是事实认定错误。合同到期后，涉案房屋实际一直处于自如公司控制之中，房屋大门及各房间门均被密码锁锁定，宋莉薇要进入房间只能向自如公司申请，待自如公司同意后告知临时密码，而临时密码的有效时间只有2个小时，宋莉薇明确要求自如公司拆除密码锁，但自如公司均予以拒绝。自如公司违约破坏房屋在先，后又一直控制房屋不让宋莉薇使用，因此自如公司应支付其占用房屋期间的房屋使用费。（五）律师费系自如公司违约给宋莉薇造成的实际损失，依法应由自如公司承担。按照合同法的规定，一方违约应对其违约给对方造成的全部损失进行赔偿。本案中，宋莉薇因自如公司违约，一度寻求和解，但自如公司对宋莉薇的合理要求置之不理，宋莉薇无奈只得诉诸法律，宋莉薇作为普通百姓，无法完全知晓及理解诉讼程序，起诉、质证均需要专业法律人士进行才能有效保障合法权益，为此支付的律师费用应属自如公司违约给宋莉薇造成的损失，依法应由自如公司承担。自如公司辩称，应支付第一年管理服务费8200元是双方真实意思表示，与租金进行抵扣符合客观事实，宋莉薇所称划掉合同上管理费，不符合常理。出租委托代理合同约定，宋莉薇同意自如公司“为房屋另行配置家具及装饰装修”，宋莉薇也明知自如公司提供居住产品和生活服务，出租的房屋具有统一的装饰装修风格和标准，宋莉薇收回房屋后未另行装修，也间接印证了房屋符合居住标准，自如公司无需赔偿装修损失和装修期损失。一审法院判令由自如公司承担70%的空置损失，责任过重。宋莉薇要求支付律师费不合理。宋莉薇向一审法院起诉请求：1.自如公司赔偿宋莉薇装修损失66,145元；2.自如公司支付2018年9月5日委托代理期限届满日起至返还房屋日2018年12月7日的房屋使用费29,428元；3.自如公司向宋莉薇支付2016年8月6日应支付而未付的租金8200元以及计算到实际支付日为止的利息和滞纳金；4.自如公司向宋莉薇支付违约金16,400元以及计算到实际支付日为止的利息和滞纳金；5.自如公司立即交还房屋给宋莉薇，并向宋莉薇支付恢复房屋原状所需工期1个月的房屋占用费9493元；6.自如公司承担本案诉讼费用；7.自如公司承担本案律师费15,000元。一审法院认定事实：（一）2015年9月5日，宋莉薇（甲方）与自如公司（乙方）签订《深圳市房屋出租委托代理合同》（合同编号SZW15901648，以下简称委托合同）及附件一、二、三、四、五、五（修正用），约定：宋莉薇将位于深圳市××××5Ｃ房屋的出租委托给自如公司，房源类型为精装房，面积98.02平方米，居室数量为四室一厅，房屋租赁用途为居住，委托代理期限自2015年9月6日至2018年9月5日。委托合同第二条约定：乙方委托代理权限包括：代甲方为房屋配置家具家电及装饰装修。委托合同第三条约定：就乙方提供的服务，甲方应向乙方支付相应佣金及管理服务费，甲方同意每年向乙方支付相当于本合同约定的月租金金额作为代理佣金。委托合同第四条约定：甲方向乙方交付房屋前，应将附件《甲方暂存物品清单》中列明的暂存物品取回。如暂存物品未及时取回，乙方有权做抛弃处理，由此导致的暂存物品遗失、损坏等一切后果由甲方自行承担；房屋内如有无法剥离的固有装修，包括但不限于壁纸、地板、橱柜灯，甲方认可签署固有装修在合同履行期间的老化和折旧；合同期限内，如前述固有装修存在人为损毁情形，则乙方应负责修缮或根据实际情况折价赔偿。委托合同第六条约定：因承租人使用不当而对房屋主体结构、物品设施等造成的损坏、损毁的维修、维护及更换事项，甲方允许乙方维修过程中对房屋进行小范围打孔、改造，详见《维修项目列表》；如具体维护、维修项目不在上述范围之内，则根据“谁导致谁负责”的原则承担相应责任，甲乙双方可根据具体情况另行协商确定。委托合同第七条第五款约定：乙方迟延支付当期全部房屋租金达15个工作日以上的或擅自改变房屋用途，且经甲方催告后仍拒不恢复原用途的，甲方有权单方解除合同。第七款约定：合同解除后，乙方向甲方返还房屋的标准为：恢复房屋原有格局；墙壁污损处粉刷修复；地板破损处修复处理，无损伤、无划痕。委托合同第八条约定：任何一方直接或间接违反本合同的任何条款，或不承担或不及时、充分地承担本合同项下其应承担的义务即构成违约行为，守约方有权以书面通知要求违约方纠正其违约行为并采取充分、有效、及时的措施消除违约后果，并赔偿守约方因违约方之违约行为而遭致的损失；乙方有本合同第七条第五款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，且甲方可要求乙方赔偿因乙方违约行为导致的相应损失。委托合同附件三《维修项目列表》约定：乙方新增维修项目范围为：地板、地砖因自然损坏、老化需局部修补；墙面、墙砖因自然损坏、老化需局部修补。（二）宋莉薇提交的附件五《付款计划表》显示：第一年度2015年9月6日至2016年9月5日，月租金标准8200元，管理服务费8200元，第一次付款：2015年9月14日付“17200”元，手动划掉修改为“16400”元；其中房租8200元，押金8200元；本年度最后一次付款：2016年8月6日付8200元。第三年度租金9040.50元/月。宋莉薇提交的附件五（修正用）《付款计划表》显示：2015年9月6日至2016年9月5日管理服务费“8200”元，手动划掉修改为“0”元，第一次付款：2015年9月14日付16400元。其他内容与上述《付款计划表》内容一致。自如公司提交的附件五（修正用）《付款计划表》显示：2015年9月6日至2016年9月5日管理服务费8200元，第一次付款：2015年9月14日付16400元。表内无任何手动划掉的修改痕迹，其他内容与上述《付款计划表》内容一致。（三）上述合同签订后，宋莉薇将案涉房屋交付自如公司使用，自如公司按照约定向宋莉薇支付了押金8200元。对案涉房屋进行装饰装修并配置了家电家具之后，自如公司对案涉房屋进行出租管理。（四）2018年9月5日，合同约定的委托代理期限届满，因宋莉薇发现自如公司未经其同意擅自将案涉房屋内部分固有装修拆除，房屋现状不符合约定的交接标准，要求自如公司恢复原状或现金赔偿损失。自如公司对此持有异议，故双方未能顺利交接。自如公司在与宋莉薇的沟通中确认拆除了房间的吊柜，但称未改动案涉房屋的原有格局，原有装修已经过于老化，自如公司根据合同约定有权对案涉房屋进行修缮和装修，而宋莉薇提出的赔偿金额过大，自如公司无法给予满足。为避免损失扩大，双方于2018年12月7日签订《资益+解除协议》及《资益+房屋退还交割清单-1、2》，约定：双方于2015年9月5日签署编号SZW15901648的合同，现因到期正解，经双方友好协商后，同意协议解除该合同。根据本协议附件《资益+房屋退还交割清单》，自如公司应向宋莉薇支付费用共计814.18元。一审庭审中，宋莉薇确认自如公司于该日将案涉房屋返还给宋莉薇。同日，宋莉薇在未对案涉房产重新进行装修的情况下径直与第三方租客签署房屋租赁合同，宋莉薇以每月1万元的价格将案涉房屋租赁给第三人。宋莉薇称如果自如公司没有破坏房屋原有装修，则租赁价格远不止1万元。（六）自如公司在2018年9月5日起至2018年12月7日期间，未再向宋莉薇支付任何费用。（七）宋莉薇主张自如公司在2016年8月6日未支付租金8200元。自如公司称该租金与宋莉薇应交的第一年度管理服务费8200元进行了抵扣，故无需向宋莉薇支付当月的租金。宋莉薇根据其提交的附件五（修正用）《付款计划表》，认为管理服务费“8200”元已修改为“0”元，主张免交第一年度服务费，并称虽然合同对此没有明确约定，但在双方协商租赁委托时，自如公司同意其免交第一年度的管理服务费，故自如公司应于2016年8月6日向其支付租金8200元。自如公司认为宋莉薇提交的附件五（修正用）《付款计划表》存在人为修改，其所持有的付款计划表不存在任何修改。（八）宋莉薇提交的《委托代理合同》及深圳市增值税普通发票显示宋莉薇为本案诉讼支付律师费15000元。一审法院认为，本案名为委托合同纠纷，实为房屋租赁纠纷。租赁期间，自如公司于2016年8月6日未向宋莉薇支付任何款项，双方对此存在争议。自如公司主张该款项与宋莉薇应交的第一年度服务费8200元进行了抵扣。宋莉薇主张免交第一年度服务费，自如公司应于2016年8月6日向其支付租金8200元。对比宋莉薇提交的两份付款计划表，修正后的付款计划表是对原付款计划表手动修改部分进行重新书写，但增加了将管理服务费“8200”元修改为“0”元的改动，自如公司提交的修正后的付款计划表没有任何改动，显示“管理服务费8200元”。根据宋莉薇提交的两份付款计划表内容，可以推定修正后付款计划表是因原付款计划表存在手动修改而产生的，而自如公司提交的修正后的付款计划表没有任何改动，宋莉薇提交的修正后付款计划表存在增加的手动修改，明显异常且该增加的手动修改亦未有双方的签字或者盖章确认，故一审法院采信自如公司提交的修正后的付款计划表。根据自如公司提交的修正后的付款计划表，宋莉薇应向自如公司支付第一年度的管理服务费，故自如公司于2016年8月6日将租金和该管理服务费进行抵扣并无不当，宋莉薇主张自如公司向其支付2016年8月6日应支付的租金8200元，没有事实依据，一审法院不予支持。宋莉薇主张自如公司赔偿装修损失66,145元。根据双方签订的委托合同及附件，自如公司有权对案涉房屋的老化进行修缮和维修，但合同并未对案涉房屋固有装修的拆除进行明确约定，自如公司在未告知宋莉薇且未经宋莉薇同意下，拆除了案涉房屋固有的嵌入式衣柜、吊柜、书柜、酒柜、厨房和洗手间的部分设施，自如公司对由此给宋莉薇造成的损失应予以赔偿。考虑到案涉房屋原为精装修房，使用年限较为久远，自如公司根据自身需求对案涉房屋的原有装修进行部分拆除，并未改变房屋的使用功能，且宋莉薇按照现状已经将案涉房屋出租给第三方，故一审法院酌定自如公司赔偿宋莉薇装修损失15,000元，扣除自如公司已支付给宋莉薇的8200元押金，自如公司还应向宋莉薇支付6800元。对宋莉薇过高的赔偿请求，一审法院不予支持。宋莉薇主张自如公司支付2018年9月5日委托代理期限届满日起至返还房屋日2018年12月7日的房屋使用费29,428元。租赁期限届满后，双方对租赁房屋交接产生了争议，但双方并未理性对待争议，及时固定现场并办理交接手续，导致房屋出现了3个多月空置损失，双方对此均应承担一定的责任。考虑到争议发生原因及双方各自过错程度，一审法院酌定自如公司应赔偿宋莉薇2018年9月6日至2018年12月7日的房屋空置损失（即宋莉薇主张的占有使用费）的70%。关于空置损失的计算依据，因租赁合同已经届满，一审法院参照租赁合同约定的第三年度租金9040.50元/月的标准予以计算，具体金额为19,189.19元【（9040.5元/月×3个月+9040.5元/31天×1天）×70%】。宋莉薇还主张自如公司支付2018年9月5日的占有使用费，因该费用已包含在自如公司已支付的最后一期租金，故宋莉薇该主张没有事实依据，一审法院不予支持。宋莉薇主张自如公司支付违约金16,400元，因一审法院已认定自如公司不存在逾期支付租金的行为，且自如公司亦未改动案涉房屋的房屋用途，故自如公司并未有委托合同第七条第五款约定的违约行为，宋莉薇以委托合同第八条第四款为依据主张自如公司支付违约金，没有事实依据，一审法院不予支持。宋莉薇主张自如公司返还房屋，因宋莉薇已确认于2018年12月7日收回案涉房屋，故宋莉薇该主张已没有事实依据，一审法院不予支持。宋莉薇主张自如公司支付恢复房屋原状所需工期1个月的房屋占用费9493元，因宋莉薇于收回案涉房屋当日直接以房屋现状与第三方签订租赁合同，也未另行对案涉房屋进行恢复装修，故宋莉薇该主张没有事实依据，一审法院不予支持。宋莉薇主张自如公司支付律师费15,000元，没有合同依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、深圳自如友家资产管理有限公司应自判决发生法律效力之日起十日内向宋莉薇赔偿装修损失6800元；二、深圳自如友家资产管理有限公司应自判决发生法律效力之日起十日内向宋莉薇支付2018年9月6日至2018年12月7日的房屋占有使用费19,189.19元；三、驳回宋莉薇的其他诉讼请求。案件受理费2984.48元（宋莉薇已预交），由宋莉薇负担2406.48元，深圳自如友家资产管理有限公司负担578元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）双方是否已约定免交第一年度的管理服务费8200元；（二）自如公司应否全额赔偿宋莉薇主张的装修损失、恢复原状期空置损失、期满占用损失及律师费损失。关于双方是否已约定免交第一年度管理服务费8200元的问题。本案中，宋莉薇持有的《付款计划表（修正用）》中第一年度管理服务费“8200元”被手书划除并修改为“0”，该修改究系宋莉薇单方意思，还是双方共同合意的体现，应综合本案证据内容予以判断。双方分别提交的《付款计划表（修正用）》中的内容相同部分显示，按表中对第二年度、第三年度的月租金标准、管理服务费标准及付款明细数额的记载，如宋莉薇应付当年管理服务费，则在自如公司当年最后一期应付款数额中，在当期租金基础上扣除宋莉薇当年应付的管理服务费，并在表中第四栏“付款明细（已抵扣管理服务费）”中的“本年度最后一次付款”数额中予以体现。按照该付款及抵扣规则，对于双方现争议的第一年度，如宋莉薇应付当年管理服务费，则在自如公司2016年8月6日的应付款数额中应有扣除，即当日应付款数额应为0元（8200元租金-8200元管理服务费），但双方分别提交的《付款计划表（修正用）》中“付款明细（已抵扣管理服务费）”一栏里，“本年度最后一次付款”仍均记载应付数额为8200元。本院认为，前述情形与宋莉薇关于双方曾口头同意免交第一年度管理服务费的陈述可相印证，在前述“付款明细”一栏中已明确注明“已抵扣管理服务费”，且自如公司经本院释明后仍不能提交其持有的《付款计划表（修正用）》原件的情况下，可确信双方已合意免除第一年度管理服务费的待证事实存在具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款关于普通待证事实的证明标准规定，本院对该事实予以认定，对宋莉薇关于继续支付该期8200元租金的请求，本院予以支持。根据双方合同约定，如自如公司迟延支付当期租金达15个工作日以上，则应按月租金的200%向宋莉薇支付违约金。本院认为，通常而言，出租人因对方欠付租金所遭受的损失即为资金利息损失，按自如公司欠付租金的期间计算，至本判决作出时，按月租金两倍计算的违约金标准已近于年利率50%，显然过分高于违约所造成的损失。鉴于自如公司对于该期租金已提出免责抗辩，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，可视为已提出调整违约金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，基于补偿性为主、惩罚性为辅的违约金法律性质，本院酌情按年利率10%对违约金计付标准进行调整。同理，因违约金已足以弥补宋莉薇因租金拖欠所遭受的损失，本院对其关于另行计付该期租金利息的请求不予支持。关于自如公司应否全额赔偿宋莉薇主张的装修损失、恢复原状期空置损失、期满占用损失及律师费损失的问题。本案中，自如公司拆除房屋内部分固有装修和设施，一审法院已经判定应由自如公司赔偿，而按宋莉薇在本院二审调查时关于涉案房屋于2002年装修的自认，可知至2018年9月租期届满时，装修使用年限已长达16年，鉴于自如公司对房屋的装修亦系用于居住，并未改变房屋的住宅居住用途，一审法院酌定的15,000元赔偿数额，依现有证据和日常生活经验，并无明显失当之处，本院对此予以维持。根据一审已查明的事实，宋莉薇在收回涉案房屋后旋即按现状另出租给他人，并未出现因恢复装修原状所造成的空置期，本院对其关于恢复原状期间的空置损失赔偿请求不予支持。双方租赁期限届满后，双方对房屋现状是否符合交接标准产生争议，虽然自如公司存在拆除房屋内部分固有装修和设施的行为，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于守约方负有止损义务的规定，即使宋莉薇当时认为房屋装修被不当损坏，也应及时提出收回房屋，再循法律途径主张赔偿，以防止或减少房屋空置损失的发生。按宋莉薇一审提交的双方微信交流内容显示，宋莉薇在2018年10月1日虽曾提出其进入房屋仍需自如公司提供门锁密码，但并无证据显示宋莉薇已明确要求自如公司先按现状返还房屋，根据前述法律规定，宋莉薇亦应承担未及时提出止损的不利后果，一审法院酌定由宋莉薇自担空置期内30%的租金损失，并无明显失当之处，本院予以维持。至于宋莉薇主张的律师费，本院认为，我国民事诉讼制度未采用律师强制代理规则，从现行法律法规和司法解释规定来看，由对方当事人负担或赔偿合理律师费用的规则，主要适用于知识产权纠纷、劳动合同纠纷等特定类型案件，在普通民商事案件中，适用范围则局限于债权人行使撤销权以及当事人滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等个别情形，一审法院未支持宋莉薇的赔偿律师费请求，亦无不当。综上所述，宋莉薇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初5277号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初5277号民事判决第三项；三、深圳自如友家资产管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向宋莉薇支付租金8200元，并自2018年8月7日起按年利率10%向宋莉薇计付违约金至该租金付清之日；四、驳回宋莉薇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2984.48元（宋莉薇已预交），由宋莉薇负担2208.52元，由深圳自如友家资产管理有限公司负担775.96元。二审案件受理费3025.72元（宋莉薇已预交），由宋莉薇负担2723.15，由深圳自如友家资产管理有限公司负担302.57元。深圳自如友家资产管理有限公司应负担的案件受理费，应在本判决生效之日起十日内迳付宋莉薇。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  曹 静审  判  员  蔡妍婷二〇二〇年六月十七日书记员（兼）  李开宇附本判决所适用法律、司法解释：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条:当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。