湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0303民初81号原告:武汉天源物业管理有限责任公司十堰分公司。住所地，湖北省十堰市张湾区北京北路99号，统一社会信用代码91420300343471904A。负责人：刘永奎，该公司经理。委托诉讼代理人：苏箫，武汉天源物业管理有限责任公司员工。被告:何敬玉，男，1983年10月16日出生,汉族，住湖北省十堰市张湾区，原告武汉天源物业管理有限责任公司十堰分公司与被告何敬玉物业服务合同纠纷一案。本院于2020年1月8日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武汉天源物业管理有限责任公司十堰分公司的委托诉讼代理人苏箫，被告何敬玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武汉天源物业管理有限责任公司十堰分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业服务费3578元，支付逾期物业费滞纳金1305.97元（从2017年12月1日至2019年11月30日拖欠物业费为基数，按日利率1‰计算）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月14日，我公司与被告签订前期物业服务协议，协议约定由我公司对被告购买的十堰市北京北路99号万达华府住房提供物业服务。被告自2017年12月1日起未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费，经我公司多次催促被告至今未履行责任，故请支持原告的诉请。被告何敬玉辩称，原告没有提供合格的物业服务，如：允许商户改造房屋、公共设施缺乏维护、小区绿化私自占用，物业收费等级及服务标准不对等等原因要求原告降低收费标准。另因2017年6月因电梯出现泡水事故，我家人无法乘电梯回家，在外居住和生活，造成开支各项费用的损失，要求被告赔偿。故请驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。认定事实如下：2014年，原告接受十堰市万达广场置业有限公司委托实施前期物业服务等相关事宜，与十堰市万达广场置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：委托管理期限自2014年8月26日起，至物业管理区域的业主委员会成立且与乙方或其他物业服务企业签订物业管理服务合同之日止；住宅1.5元/平方米/月、底商2.8元/平方米/月…物业服务费按入伙通知书规定时间开始计收，每12个月为一个结算周期。2017年3月14日，原告武汉天源物业管理有限责任公司十堰分公司与被告何敬玉签订《前期物业管理服务协议》。协议约定：乙方（何敬玉）所购房屋为十堰市北京北路99号万达华府1栋1单元2202号，建设面积99.85平方米；甲方根据有关法律、法规及本协议的约定，在本物业区域内提供物业管理服务；乙方依据本协议按时足额的向甲方交纳物业费用及其他约定收取的费用（包括但不限于物业服务费、车辆停泊服务费等）；乙方必须在收到交房通知书之日起3日内办理交房手续，延期办理交房手续者，则视乙方已验收该房屋，并承担该房屋应由乙方承担的相应责任，于交房通知书指定的交房之日起开始支付各项费用，或按照乙方与建筑单位之间的房屋买卖合同约定视同房屋已交付，乙方自视同交付之日起承担物业服务费与相关费用，住宅按建筑面积每平方米1.5元/月，按年收取，每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日1‰收缴滞纳金；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，…乙方违反协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，迟延支付30日以上的，甲方可以采取中断乙方物业用水等措施催收，也可以向人民法院起诉。被告何敬玉自2017年12月1日至2019年11月30日没有缴纳物业费，故原告诉至本院。本院认为，原告武汉天源物业管理有限责任公司十堰分公司与被告何敬玉签订的《前期物业管理服务协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告应当按照合同约定向原告交纳物业服务费，故原告要求被告支付拖欠物业服务费（至2019年11月30日止）的诉讼请求，具有合同和法律依据，证据确实，本院应予支持。被告辩称其不交物业管理费的理由：1.原告存在有占用公共设施、公共区域或公共设施损毁不给予维修、及房屋结构改造房屋侵犯权益等不合格的物业服务。依据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”及第六十四条规定规定，本院认为因原告履行合同中物业服务不合格或没有履行合同约定导致业主损失的，可依法及合同约定向责任人另行主张权益。对占用公共设施进行经营的，可向行政主管部门举报，由责任人承担行政处罚责任。被告以此为由拒交物业管理费，有违合同约定及有偿服务公平原则。2.认为电梯出现泡水事故造成其开支各项费用的损失，要求原告赔偿。因损害赔偿与本案不属同一法律关系，被告可另行主张权益。3.被告认为物业收费等级及服务标准不对等要求降低收费，此可由业主代表与物业进行合同变更约定，被告现要求无事实合同依据及法律依据，此辩解本院不予采信。原告要求被告何敬玉承担违约责任的诉请，共建美好家园尚需双方共同努力，本院结合本案实际情况酌定不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告何敬玉于本判决生效之日起十日内支付原告武汉天源物业管理有限责任公司十堰分公司物业服务费3578元。二、驳回原告武汉天源物业管理有限责任公司十堰分公司的其他诉讼请求。如果被告何敬玉未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告何敬玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈旗红二〇二〇年六月十五日书记员  李黎明附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《物业管理条例》第七条业主在物业服务活动中，履行下列义务:(一)遵守服务规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第六十四条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。