苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初903号原告:刘亚运。原告:马文秀。以上两原告共同委托诉讼代理人:梅娜，江苏均锐律师事务所律师。被告:吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇小园弄18号。法定代表人:史国新,执行董事。委托诉讼代理人:韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。原告刘亚运、马文秀与被告吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法由审判员沈国全适用简易程序独任审判，后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告刘亚运、马文秀及其共同委托诉讼代理人梅娜，被告安富公司的委托诉讼代理人韩国伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘亚运、马文秀向本院提出的诉讼请求：1、依法判令解除两原告与被告之间的商品房买卖合同关系；2、依法判令被告返还原告购房款259286元，维修基金、契税、印花税9813.42元；3、依法判令被告支付违约金25928.6元（自2019年5月9日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、由被告承担诉讼费。事实和理由：2018年8月10日，两原告与被告之间建立商品房买卖关系，约定两原告向被告购买位于的商品房，两原告按照被告要求支付了购房款(包括装修款)共计259286元。2019年2月21日，双方补签了正式的合同编号为苏房商吴江合同201902210115的《苏州市商品房买卖合同》，合同第十七条(房屋交付时间)约定被告定于2019年5月18日前将该商品房交付给两原告，不可抗力除外；交房日期包括装修工程施工周期；第二十条(逾期交房的违约责任)约定逾期超过180日后，两原告有权解除合同，自解除合同通知书送达之日起30日内，被告应将两原告已付的的款项如数退还原告，并按照房屋总价款的1%支付违约金。同日，原告按照被告要求支付了维修基金、契税、印花税共计9813.42元。截止两原告起诉之日，被告尚不能交付涉案房屋。被告安富公司辩称：1.刘亚运、马文秀通过贷款购买涉案房屋，刘亚运、马文秀未及时办理贷款，购房款尚未支付完毕，刘亚运、马文秀违约在先，无权解除房屋买卖合同。另外，安富公司不同意解除合同，希望合同继续履行，安富公司争取尽快竣工交房，并承担违约金。2.安富公司收到的购房款为149816元，而不是刘亚运、马文秀所称的259286元。即使合同解除，安富公司也只退还所收款项149816元。3.若解除合同，违约金应按照合同约定的房屋总价款279816元的1%支付。请求法院予以调整。4.维修基金、契税、印花税9813.42元系安富公司代为收取，不应由安富公司退还。5.本案诉讼费应由原告承担。经审理查明：2019年2月21日，安富公司（出卖人）与刘亚运、马文秀（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》。合同约定，刘亚运、马文秀购买安富公司开发的芗槟商业广场4幢商铺341的商品房，合同载明价款为279816元。关于付款方式，合同附件三中约定：（1）首付款149816元、按揭贷款130000元，买受人应于本合同签订的同时办理按揭贷款手续，并于5日内补齐所有手续，否则视为买受人逾期付款；（2）由于买受人原因（包括但不限于对贷款的额度不能提供完整的收入证明、财产证明或所提供的证明不能被银行认可等）或其他原因，导致买受人首付款比例调整、申请贷款不足或银行贷款发放额不足的，买受人应在银行放款之日后的7天内补足差额部分，否则视为买受人逾期付款；（3）按揭贷款过程中产生的一切费用由买受人承担，贷款手续审批及贷款额度、贷款利率由银行决定，与出卖人无关。关于房屋交付期限，合同第十七条约定，出卖人应当在2019年5月8日前将该商品房交付给买受人。关于逾期交房的违约责任，合同第二十条约定：逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，自买受人解除合同通知送达之日起30日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任。2018年8月10日，刘亚运、马文秀向苏州香槟街物业管理有限公司（以下简称香槟街物业公司）支付149816元、向上海**房地产营销策划有限公司（以下简称**公司）支付109470元。同日，香槟街物业公司向刘亚运出具了金额为149816元的收据，款项内容记载为商铺4-341房款；**公司向刘亚运出具了金额为109470元的收据，款项内容记载为装修款。2019年2月21日，刘亚运向安富公司支付了维修基金、契税、印花税合计9813.42元。同日，安富公司向刘亚运出具了金额为9813.42元的收据。审理中，安富公司对香槟街物业公司出具的收据没有异议，确认安富公司已收到购房款149816元。案涉房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备交付条件。庭审中，刘亚运、马文秀陈述，涉案房屋的总价款并非合同上约定的279816元，实际应为389286元。双方在签订苏州市商品房买卖合同前曾签订过一份认购单，认购单上记载有真实的房屋价款。至于贷款，相关贷款手续是由安富公司跟银行对接办理的，刘亚运、马文秀早已将贷款所需材料准备齐全并联系了安富公司销售人员要求提交，但安富公司销售人员以离职为由拒绝接收。与安富公司联系后，被告知需要找到新的销售人员后再行对接，但至今没有音讯。故由于安富公司人员管理问题导致了刘亚运、马文秀未能将贷款手续材料交至安富公司。安富公司陈述，涉案香槟街项目是由包括**公司在内的代理机构进行代理销售的。根据与**公司的代理协议，应该是包括委托收款在内的。安富公司只是协助买受人办理银行贷款，如果贷款未能按期发放，买受人应该及时补足余款。以上事实，有苏州市商品房买卖合同、收据、银行交易明细以及当事人的陈述等证据予以证实。本案的争议焦点：本案所涉房屋的价款问题；本案所涉房屋买卖合同解除的问题；合同解除后财产返还及违约责任问题。首先，关于案涉房屋的价款问题。本院认为，根据安富公司的陈述，**公司代理销售香槟街商业广场的部分商铺。刘亚运、马文秀购买涉案商铺，是通过**公司销售人员的介绍、引导，签订房屋认购协议、买卖合同，并支付价款。在上述交易过程中，**公司与刘亚运、马文秀之间未成立合同关系，刘亚运、马文秀没有向**公司支付对价的义务。安富公司与**公司的代理合同约定，**公司向安富公司提供销售代理服务，安富公司向**公司支付销售佣金，即安富公司系销售代理合同中支付佣金的履约主体。**公司向购房人收取的款项，系基于与安富公司之间的合同约定，不改变安富公司履约主体身份，应当认定为安富公司向刘亚运、马文秀收取了相应的款项，属于购房价款的组成部分。综上，**公司向刘亚运、马文秀收取的款项109470元，属于房屋价款的组成部分，刘亚运、马文秀向安富公司已支付的房屋价款为259286元。刘亚运、马文秀主张涉案房屋实际价款为389286元，但未能提交证据予以证明。故本院认定涉案房屋价款为商品房买卖合同记载的279816元。其次，关于案涉房屋买卖合同解除的问题。本院认为，房屋买卖合同第十七条约定，交房日期为2019年5月8日；合同第二十条的约定，出卖人交房逾期超过180日后，买受人有权解除合同。安富公司未取得案涉房屋的交付使用通知书，逾期交房已超过180日，刘亚运、马文秀有权解除房屋买卖合同。本案诉状副本于2020年1月15日送达安富公司，故涉案房屋买卖合同于2020年1月15日解除。购房合同约定，剩余130000元购房款由刘亚运、马文秀通过按揭贷款的方式支付，刘亚运、马文秀至今未通过按揭贷款的方式支付剩余全部购房款，但并无证据证明是刘亚运、马文秀的个人原因导致未能办理按揭贷款，故刘亚运、马文秀至今未支付剩余全部购房款，不影响其依法行使解除权。再次，关于合同解除后财产返还及违约责任问题。案涉购房合同于2020年1月15日解除，被告安富公司应当于30日内返还刘亚运、马文秀已支付的购房款259286元。刘亚运、马文秀主张安富公司支付的违约金，按照合同约定，违约金金额为2798.16元，因案涉房屋买卖合同系因安富公司违约导致解除，上述约定的违约金金额过低，故刘亚运、马文秀主张调整违约金，自2019年5月9日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院予以支持。刘亚运、马文秀已经支付的办证费用9813.42元，安富公司应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告刘亚运、马文秀与被告吴江安富置业发展有限公司签订的《苏州市商品房买卖合同》于2020年1月15日解除。二、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告刘亚运、马文秀购房款259286元，于本判决生效后十日内履行。三、被告吴江安富置业发展有限公司支付原告刘亚运、马文秀违约金（以259286元为基数,自2019年5月9日起至2019年8月19日止,按中国人民银行同期同档贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后十日内履行。四、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告刘亚运、马文秀办证费用9813.42元，于本判决生效后十日内履行。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5578元，由被告吴江安富置业发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告刘亚运、马文秀预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  沈国全人民陪审员  徐火观人民陪审员  秦月琴二〇二〇年六月二十四日法官 助理  高文倩书 记 员  李佳凯附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。