苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1264号原告：丁冬冬，男，1993年4月16日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。委托诉讼代理人：杨再坤，北京京师(杭州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋号号，北京京师(杭州)律师事务所律师。被告：吴江市联发置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江松陵镇鲈乡南路188号丽都朝北店铺。法定代表人：徐陆平，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏震宇震律师事务所律师。本院于2020年1月13日立案受理了原告丁冬冬与被告吴江市联发置业有限公司（以下简称联发公司）商品房预售合同纠纷一案，由审判员陈烨依法适用简易程序于2020年3月12日公开开庭进行了审理，原告丁冬冬及其委托诉讼代理人宋号号到庭参加诉讼；被告联发公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员陈烨适用普通程序独任制于2020年6月1日公开开庭进行了审理，原告丁冬冬及其委托诉讼代理人宋号号、被告联发公司的委托诉讼代理人邱赢豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁冬冬向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告和被告于2017年6月18日签订的《苏州市商品房买卖合同》；2.被告向原告退还购房款442890元；3.被告向原告赔偿违约损失暂计281912.65元(其中包括利息损失、违约金损失、逾期违约损失，利息损失以442890元为基数，按照年利率6%，自被告应当交房时起，即自2018年7月1日暂算到2019年10月31日；违约金损失根据购房款乘以约定的违约金标准0.05%计算；逾期违约损失是固定的，即前三年的租金139860元)；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月28日，原告向被告交付定金20000元，欲购买某某广场新建项目商品房，2017年6月18日，原告与苏州市家喻户晓资产经营管理有限公司（以下简称家喻户晓公司）签订了《居间服务协议》，并支付了10万元居间服务费。2017年6月18日，原告与被告签订了《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商吴江合同201706180083)，购买了位于苏州市的房屋。合同约定，原告应于2017年6月18日前向被告支付全部购房款442890元，被告应于2018年6月30日前将商品房交付原告。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但是被告却至今未向原告交付房屋。同时，原告与第三方签订了《某某广场商铺委托经营管理合同》，因被告的原因导致原告无法向第三方交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告和被告签订的商品房买卖合同约定，逾期交房超过90天，买受人有权解除合同，并有权要求出卖人返还购房款、支付违约金、赔偿损失。被告本应于2018年6月30日前交付房屋，但截至原告起诉之日，被告仍未交付房屋，已经严重违反了合同约定，故原告有权解除商品房买卖合同，并要求被告返还购房款、支付违约金、赔偿损失。解除合同后，原告无法向第三方交房，需要承担向第三方支付违约金，对于原告的损失，被告理应向原告赔偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告联发公司辩称：1.案涉房屋已取得交付使用通知书，符合交房条件，且被告已与原告的委托人完成了案涉房屋的交付手续，履行了交付义务，原告要求解除合同没有事实和法律依据。2019年9月27日，案涉房屋取得交付使用通知书，2019年9月30日，应原告委托的商业管理公司吴江联恒商业管理有限公司（以下简称联恒公司）的要求，被告与原告的委托单位签订了《房屋交付确认书》并于同日正式将房屋交付给原告的委托单位。被告在交付房屋时进行了核实，确认原告与联恒公司签订有《某某广场商铺委托经营管理合同》，该合同第3.3条和6.1条约定了“原告不可撤销的赋予了吴江联恒商业管理有限公司全权办理房屋交接手续以及以原告名义出租房屋，且赋予了商业管理公司在委托期限内统一经营（即占有、使用、收益）的权利”。同时，联恒公司也向被告出具了原告签署的授权书，授权书载明了联恒公司有代为接收房屋等相关权限。据此，被告与原告的委托人完成了涉案房屋的交接手续，被告在与原告委托人完成房屋交接手续后，也及时书面告知了相关交接的情况，并通知原告核实并缴纳办证的相关费用。2.鉴于原告的第一项诉请没有合同及事实依据，被告无需退还购房款，原告要求被告赔偿损失也无相关依据。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年6月18日，出卖人联发公司与买受人丁冬冬签订《苏州市商品房买卖合同》，约定由丁冬冬购买联发公司的苏州市的商品房，建筑面积46.62平方米，房款为442890元，买受人一次性支付购房款，该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》，出卖人定于2018年6月30日前将该商品房交付给买受人，出卖人逾期交房，逾期在90日之内，本合同规定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之0.3的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起90日内，出卖人应当将买受人已支付房价款如数退还买受人，并按合同约定房屋总价款的0.05%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。丁冬冬向联发公司支付442890元。客户签约申请表上明确如下内容：129幢395室，建筑面积46.62平方米，单价16804.46元，订购总价783424元，优惠方式：（783424-150000）*0.92-139860=442890，优惠后单价9500元，优惠后总价442890元。2017年6月18日，甲方丁冬冬与乙方家喻户晓公司签订《居间服务协议》一份，约定：甲方欲购买某某广场新建项目商品房一套，委托乙方推荐开发商的信息，为甲方与开发商签订商品房买卖合同提供居间服务，居间服务期限为协商签订之日起至甲方与开发商签订商品房买卖合同后止，期满前甲方不得解除本协议，也不得再委托其他中介代理机构提供居间服务；甲方在签署本协议前，已详细了解流程，自愿签署本协议，并自愿向乙方缴纳居间服务费10万元，享有该项目一次性15万元购房优惠，收款后现场开具收据凭条；在居间服务期限内，甲方未能与乙方介绍的开发商签订商品房买卖合同，则应在开盘后第一个工作日起由《居间服务协议》签署人本人提出书面申请，经开发商确认后15个工作日内将甲方已预付的居间服务费全额无息退还给甲方。丁冬冬依约支付10万元。2019年9月27日，联发公司取得了涉案房屋的商品房交付使用通知书。另查明:2017年6月18日，甲方丁冬冬与乙方联恒公司签订了《某某广场商铺委托经营管理合同》，约定甲方委托乙方独家对外招商经营，委托经营期限为10年，2017年8月1日至2027年7月31日，经营管理期限届满后，在同等条件下乙方有优先续约的权利，委托经营期限届满或本合同终止时，乙方按合同终止时的房屋现状向甲方交还，房屋内不可拆卸的装饰、装修归属甲方所有，双方互不作任何补偿；甲方不可撤销的赋予乙方全权办理房屋交接手续以及以乙方的名义出租该商铺，并授予乙方在委托期限内对该商铺享有占有、使用、收益的所有权利，甲方确认乙方享有上述权利；委托期内，2017年8月1日至2020年7月31日的约定收益，合计139860元，自购房款中一次性扣除，从2017年8月1日起算第四年至第十年，即2020年8月1日到2027年7月31日，甲乙双方按实际租金收益9：1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每个经营年度满后一个月内进行上一年度的利益分配。2017年6月18日，丁冬冬向联恒公司出具《不可撤销授权书》，内容：本人与贵司签订了一份《委托经营管理合同》，将某某广场X幢XX室商铺委托贵司经营管理。贵司为了统一招商、培育市场的需要，将按委托经营管理合同起算委托期限并按约支付相应收益，为此本人再次重申并确认：不可撤销地授权贵司办理上述商铺的交房手续，贵司有权决定提前收房或在购房合同约定交房时间收房或延后收房，本人将自己在购房合同中的要求开发商吴江市联发置业有限公司承担逾期交房违约责任以及逾期办证违约责任的权利让渡给贵司行使并由贵司享有相关利益，本人不再向开发商主张。贵司的收房行为视为本人已办妥交房手续。至于交房后产生的面积补差款、契税、维修基金、办证费用等款项，均由本人自行与开发商结算并办理相关手续，与贵司无关，若给贵司造成损害或影响的，则按委托经营管理合同执行。2019年9月30日，甲方联发公司与乙方联恒公司签订了《交付确认书》，内容：甲方系某某广场X幢、X幢、X幢的房屋开发商，乙方系某某广场X幢、X幢、X幢的房屋买受人委托的统一经营管理单位，鉴于房屋满足正式的交房条件，现双方做正式的交付确认文件，以确认权利义务关系。一、乙方承诺向甲方出示的《某某广场商铺委托经营管理合同》真实合法，落款签字均为业主本人签署，未存在合同无效或被解除的情形。二、根据乙方与相应购房业主签订的委托经营管理合同，本协议附件《交付确认清单》中所涉房屋的购房人均已将其所购房屋委托给乙方独家对外招商经营，不可撤销的赋予了乙方全权办理房屋交接手续的授权。三、乙方确认清单所涉房屋的业主已在委托经营管理合同6.1条中明确清单房屋所涉的购房人已将其要求甲方承担逾期交房违约责任、逾期办证违约责任的权利转让给乙方，作为对价，乙方须无论房屋是否发生逾期交房，均须按委托经营管理合同的约定支付收益。故《交付确认清单》中所涉房屋对应的逾期交房、逾期办证违约金，由甲方直接支付给乙方。为甲方及时的交房房屋，违约金的结算待交付完成后，由甲乙双方在确认书外另行结算并支付。四、甲乙双方确认，本交付确认书签订之日，即为甲方将《交付确认清单》中所涉的全部房屋全部交付给清单所涉房屋的购房人所委托的单位乙方，即甲方完成了房屋的交付，乙方接受业主的委托对房屋已进行了确认并同意接收房屋。甲方的交房义务正式完成，乙方可正式的使用清单范围内的全部房屋，房屋的损毁灭失责任相应转移。五、本确认函签订之日为2019年9月30日，房屋交付时间为2019年9月30日。2019年10月26日，联发公司按照《苏州市商品房买卖合同》约定的地址向丁冬冬邮寄了通知书1份，告知其在联恒公司的要求下，于2019年9月30日与联恒公司办理了正式的房屋交付手续，并告知丁冬冬可以向联恒公司或联发公司核实交房情况，同时通知丁冬冬于2019年11月1日至2019年11月28日至联发公司缴纳公共维修基金以及契税，以便后续完成房屋产证的办理。以上事实，由原告丁冬冬提供的《苏州市商品房买卖合同》、收据、转账凭条、客户签约申请表、《居间服务协议》、《某某广场商铺委托经营管理合同》，被告联发公司提供的《某某广场商铺委托经营管理合同》、《不可撤销授权书》、《交付确认书》、交付使用通知书、通知书、邮寄凭证以及双方当庭陈述等证据予以证实。本案的争议焦点：原告是否有权解除涉案的商品房买卖合同。原告丁冬冬主张被告逾期交房，构成违约，导致合同目的无法实现，原告有权解除双方的商品房买卖合同。被告联发公司主张解除权是一项形成权，在逾期交房出现后，原告并未行使其解除权，且联发公司已经根据不可撤销授权书向原告的委托代理人联恒公司交付了房产，原告认为其合同目的无法实现不是事实，故原告无权解除涉案的商品房买卖合同。本院认为，第一，原告丁冬冬未举证证明涉案的《不可撤销授权书》存在无效、可撤销等情形，故本院认定涉案的《不可撤销授权书》系双方真实意思的表示，具有法律约束力。第二，根据《不可撤销授权书》，原告丁冬冬委托联恒公司行使收房的权利。2019年9月30日，联恒公司与被告联发公司完成交房手续，应视为被告联发公司已经履行了交房义务，原告丁冬冬已经接收房屋。第三，被告联发公司存在逾期交房的违约行为，原告丁冬冬在2018年7月1日之后长期未行使解除权，原告丁冬冬的代理人联恒公司在2019年9月30日接收房屋之后，应视为原告丁冬冬接受被告联发公司继续履行合同，视为以其行为放弃解除权。现原告丁冬冬以逾期交房导致合同目的无法实现为由要求解除双方商品房买卖合同，退还购房款、赔偿违约损失，无法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告丁冬冬的诉讼请求。案件受理费11048元，由原告丁冬冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 陈 烨二〇二〇年六月二十九日书记员 李睿莹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。