云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初2658号原告：刘世梅，女，1971年8月20日生，汉族，云南省文山市人，住文山市。原告:余能红，男，1970年7月1日生，汉族，浙江省开化县人，住文山市。以上二原告的委托诉讼代理人：白万年，云南轩浩律师事务所律师（特别授权）。被告：蒋成文，男，1952年5月22日生，汉族，云南省文山市人，住文山市。委托诉讼代理人：郑嘉宏，维权法律服务所法律工作者（特别授权）。原告刘世梅、余能红与被告蒋成文租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘世梅、余能红及其委托诉讼代理人白万年，被告蒋成文的诉讼代理人郑嘉宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘世梅、余能红向本院提出诉讼请求：1.判决蒋成文向刘世梅、余能红退还11.5万元土地租金，支付132243元房屋款及22万元租房费，共计467243元；2.判决蒋成文承担本案诉讼费。事实及理由：2012年8月28日，刘世梅、余能红与蒋成文签订《合作协议书》，该协议书约定：经双方协商，在平等自愿的基础上，就双方合作建房一事达成如下协议。蒋成文提供位于西山中寨片区（响水桥）占地88平方米的土地，由刘世梅、余能红出资合作建盖房屋，刘世梅、余能红于签订协议之日支付11.5万元给蒋成文作为30年的部分租金。房屋建盖完毕后，刘世梅、余能红享有使用房屋的权利，蒋成文不得以任何理由拒绝刘世梅、余能红享有对该套房屋使用等其他权利。因建盖该房屋由刘世梅、余能红全额出资，如果从建盖开始刘世梅、余能红使用房屋及土地的期限未满30年被国家征收的，蒋成文保证退还11.5万元的租金及按该房屋被征收当年的现有市场价值或者按照有关评估机构的房屋价值补给刘世梅、余能红，未满30年的剩余年限应按照每年1万元的租房费用补给刘世梅、余能红，作为该房屋及土地使用的期限及刘世梅、余能红出资建房的一种补偿。《合作协议书》签订之后，刘世梅、余能红按照协议支付了11.5万元租金，随后在土地上建造了房屋并投入使用。之后，文山市政府拟对文山市进行棚户区改造，刘世梅、余能红所租用的土地位于棚户区改造规划范围内，文山市西山中寨片区棚户区改造项目房屋征收与补偿办公室委托文山万厦房地产评估价测绘有限公司对该房屋评估，房屋总价值为132243元。据此，合同约定的情形已出现，蒋成文拒绝按照协议履行约定的任何责任，双方多次协商未果。刘世梅、余能红为维护其合法权益，向法院提起诉讼请求支持如上所请。蒋成文辩称，请求判决驳回刘世梅、余能红的诉讼请求，理由是1、双方没有租赁房屋的事实，也没有合作的事实;2、对刘世梅、余能红起诉事实不予认可，2012年8月28日双方没有发生过任何交易，也没有签订过任何合作协议，当日蒋成文未收到刘世梅、余能红11.5万元的款项，刘世梅、余能红诉称的合作协议书意思不真实，程序违法，损害第三人的利益，该合作协议书是刘世梅、余能红制作后找蒋成文要求为他签字，其目的是刘世梅、余能红用以向政府申请领取款项，该协议与双方于2012年8月25日所签订的协议书发生冲突，双方没有租赁事实，综上，刘世梅、余能红起诉无事实依据，也无法律依据，请求人民法院依法驳回刘世梅、余能红的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对刘世梅、余能红提交的余能红、刘世梅身份证复印件，当事人对真实性均无异议，与本案相关联，本院予以采信。对刘世梅、余能红提交的《合作协议书》复印件（与原件核对无误）、《收条》复印件（与原件核对无误），能够证明与本案相关联的案件事实，本院予以采信，证明观点结合认定事实部分予以采信；对刘世梅、余能红提交的文山市西山中寨片区棚户区改造项目房屋征收（初步评估结果）分户表复印件（与原件核对无误），没有其他证据予以佐证与本案相关联的案件事实，本院不作为定案依据予以采信；对蒋成文提交的《协议书》复印件（与原件核对无误）以及本院依职权向所调取的证据协议书复印件及文山市自然资源局关于《文山市开化街道响水1号附4号建房用地》的回复意见，能够证明与本案相关联的案件事实，本院予以采信，证明观点结合认定事实部分予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的依据，本院认定事实如下：蒋成文与陈玉兰系夫妻，刘世梅与余能红系夫妻。蒋成文系文山市开化街道西山社区响水桥村民，陈玉兰已故。刘世梅户口属文山市古木镇西街，余能红户口属浙江省开化县大溪边乡上安村。2012年8月25日，蒋成文、陈玉兰与刘世梅、余能红签订《协议书》，约定蒋成文将文山市开化街道西山社区响水桥村的一块88㎡的自留地卖给刘世梅、余能红，每平方米1300元，合计114400元。2012年9月，刘世梅、余能红在该土地上建房使用至今。因文山市开化街道西山社区响水桥片区涉及征收，刘世梅、余能红向文山市国有土地上房屋征收与补偿办公室提交了该份《协议书》。2020年3月27日，文山市自然资源局出具给文山市国有土地上房屋征收与补偿办公室的回复意见载明，开化街道响水1号附4号房屋属于余能红户，户主是余能红，户口属浙江省开化县大溪边乡上安村。1992年到文山务工，2012年8月向蒋成文购买地基建房。因余能红不属于本村农业人口，建房不符合申报农村宅基地有关政策。2020年5月28日，刘世梅、余能红持落款日期均为2012年8月28日的《合作协议书》和《收条》各一份，向本院起诉与蒋成文租赁合同纠纷，《合作协议书》载明：蒋成文提供位于西山中寨片区（响水桥）占地88平方米的土地，由刘世梅、余能红出资合作建盖房屋，刘世梅、余能红于签订协议之日支付115000元给蒋成文作为30年的部分租金，房屋建盖完毕后，刘世梅、余能红享有使用房屋的权利，蒋成文不得以任何理由拒绝刘世梅、余能红享有对该套房屋使用等其他权利，因建盖该房屋由刘世梅、余能红全额出资，如果从建盖开始刘世梅、余能红使用房屋及土地的期限未满30年被国家征收的，蒋成文保证退还11.5万元的租金及按该房屋被征收当年的现有市场价值或者按照有关评估机构评估的房屋价值补充给刘世梅、余能红，未满30年的剩余年限应按照每年1万元的租房费用补偿给刘世梅、余能红，作为刘世梅、余能红该房屋及土地使用的期限及刘世梅、余能红出资建房的一种补偿。且蒋成文、陈玉兰出具收到余能红租地款115000元，租期时间30年，落款时间为2012年8月28日的收条给余能红收持。庭审中，蒋成文认为《合作协议书》和《收条》内容不真实，系因刘世梅、余能红建盖的房屋没有产权证书，其为达到领取征收款之目的，要求蒋成文补签的字，以合法形式掩盖非法目的，且损害了蒋成文家庭成员的利益，系无效的。刘世梅、余能红则认为《合作协议书》签订在后，2012年8月25日的《协议书》已作废无效，要求蒋成文按《合作协议书》履行约定义务。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此，对于自留地，村民个人只有耕种权，不得出卖，不得随意改变土地使用性质。任何单位和个人均不得侵占、买卖或以其他形式非法转让。本案中，蒋成文作为自留地的使用人，未经批准，无论是其将自留地卖与刘世梅、余能红还是与刘世梅、余能红合作建房，均改变了土地性质，违反了法律规定。本院认定蒋成文与刘世梅、余能红签订的《协议书》和《合作协议书》均违反法律强制性规定，均属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据刘世梅、余能红提供的证据，能够证明蒋成文收到余能红租地款115000元的事实，蒋成文应当返还刘世梅、余能红所支付的115000元。刘世梅、余能红认可2012年8月25日先签订了《协议书》的事实，可见刘世梅、余能红明知蒋成文的地属自留地且无权属证明，刘世梅、余能红亦有过错，应自行承担损失责任。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、由蒋成文于本判决生效之日起十五日内返还刘世梅、余能红租地款115000元；二、驳回刘世梅、余能红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8310元，减半收取计4155元，由蒋成文负担1023元，由刘世梅、余能红负担3132元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  曹春园二〇二〇年六月二十四日书记员  李建生