广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终436号上诉人（原审原告）：张志衡，男，1981年2月28日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区******************。委托诉讼代理人：李宇，广东赛力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肇庆市绿水青山环保科技有限公司，住所地肇庆市鼎湖区新区***启迪科技城展示厅2层209室。法定代表人：喻秋云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖叶英，广东明瑛律师事务所律师。上诉人张志衡、肇庆市绿水青山环保科技有限公司（以下简称绿水青山公司）因租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初4258号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人张志衡的委托诉讼代理人李宇，上诉人绿水青山公司的委托诉讼代理人肖叶英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志衡上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张志衡一审提出的全部诉讼请求；2.绿水青山公司承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院罔顾事实，擅自更改张志衡的诉讼请求。张志衡起诉时，明确列明的第一项诉讼请求为“判令解除张志衡、绿水青山公司签订的租赁合同”，而判决结果却为“确认解除”，一审法院导致张志衡无端损失两个月的租金和相应的物业管理费。根据张志衡提供的证据以及案件事实可见，张志衡提起诉讼之前，从未向绿水青山公司以任何形式行使过合同解除权，绿水青山公司作为违约方，也不可能享有合同解除权。因此，2019年5、6、7、8四个月均为租赁合同的正常履行期间，按照张志衡所提请的诉讼请求，只有到本次诉讼的最终生效判决作出之时才会导致租赁合同的正式解除，合同正式解除之前，张志衡主张合同履行期间正常的租金收入和物业管理费实属理所当然。二、一审法院滥用自由裁量权，罔顾张志衡的实际损失，主观擅断，致使违约方对守约方造成的损失无法得到弥补。本案租赁合同已经明确约定，违约方应向守约方支付违约金，违约金标准为“六个月的租金”，很显然，这是双方真实意思表示，不存在任何无效以及可撤销的情形，完全符合“意思自治”的合同自由原则，即便加上另行主张的六个月的“空房闲置费”，也完全不能弥补张志衡的损失，而且相去甚远，而一审法院却滥用自由裁量权，不仅不支持张志衡的空房闲置费，还随意删减绿水青山公司应承担的违约责任，置张志衡的实际损失不顾，显然是罔顾事实、背离合同法精神的做法。综上所述，张志衡的损失有诸多证据佐证，证据材料来源合法，相互之间能够相互印证，已经形成了完整的“证据锁链”，达到了证据确实充分的目的，且时至上诉之日，张志衡的案涉物业仍处于空置状态，损失还在进一步扩大，张志衡的一审诉讼请求应当能够得到人民法院的支持，为了维护张志衡的合法权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》结合本案实际情况，请求二审予以撤销一审判决并支持张志衡的诉讼请求。针对张志衡上诉意见，绿水青山公司答辩称，与我方上诉内容一致。绿水青山公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张志衡的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由张志衡承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误以致判决错误。一、涉案《商铺租赁合同》经绿水青山公司与张志衡协商一致已于2019年4月30日解除，合同解除后，绿水青山公司已实际搬离并将租赁物完整交还张志衡，一审法院确认合同解除时间为2019年6月31日缺乏事实和法律依据。1.双方已协商一致解除合同，时间为2019年4月30日。由于在承租案涉租赁物时，绿水青山公司除了看中租赁物所处的地理位置外，同样看中租赁物配套有充分的免费的停车位，但从2018年8月1日起，停车位就已经开始收费，严重影响了日常经营并增加经营成本。此外，在租赁期间，张志衡没有向绿水青山公司开具收款发票，导致绿水青山公司无法核销成本，再次增加绿水青山公司的经营成本。再者，绿水青山公司在涉案租赁物经营期间，存在业务经营不善的情况。而此时，绿水青山公司获释，启迪大湾区国际科创中心（肇庆）可以免费提供场地供企业进驻。基于以上情况，由绿水青山公司总经理苏泽忠于2019年4月15日以电话方式与张志衡进行沟通要求解除《商铺租赁合同》，并自愿放弃押金，张志衡对此表示理解，且其也表示自己也有意愿收回自己使用，双方在电话中协商一致，张志衡确认同意退租，但同意解除《商铺租赁合同》的前提是要求绿水青山公司不要拆除绿水青山公司在租赁物所投入的装修，留作其用，即退租代价是绿水青山公司放弃押金16000元及放弃装修价值。考虑到绿水青山公司总经理苏泽忠在与张志衡电话沟通时并没有进行录音，对上述事实也可通过逻辑分析对事实进行还原，理由如下：1.绿水青山公司在承租后已实际投入装修等费用合计65027.20元，交纳押金16000元，总款合计81027.20元；绿水青山公司变更经营场所至肇庆市鼎湖区新区迎宾路经营，《启迪大湾区国际科创中心（肇庆）入驻协议》合同期为2019年5月1日至2019年12月31日，租赁服务费仅为20134.88元（该费用由业主方予以免除）；由此可见，绿水青山公司退租时可以明确的损失已达81027.20元，按照月租金8000元的标准计算，绿水青山公司所损失的款项已足以支付约10个多月的租金，若解除合同仍需按合同支付高达6个月租金作为违约金的情况下，是不可能提出解除合同的。2.双方协商一致前，已在一楼张贴了转租广告，在2019年4月中旬的一天下午四点左右，绿水青山公司员工朱建城（销售兼客服经理）与郑云芝（行政人员）在三楼办公室上班时，张志衡两夫妻上来到办公室，对他们说5月1日前公司要全部搬走，张志衡拿回去自己做办公室用，五一后就会搬进来，问我们苏总有没有通知他们，朱建城说没有，张志衡就说到时会跟苏总说，并且说那些办公桌不搬的可以留给张志衡到时拿来用，后张志衡说转租的广告纸也不用贴了，撕了吧，下班前行政人员郑云芝到一楼洗手间时看到张贴的转租广告纸已被撕掉。以上事实有朱建城予以证明，双方就解除合同的事情已经达成一致意见。综上，《商铺租赁合同》的解除是双方协商一致后的结果，该协商结果是双方真实意思表示。2.绿水青山公司已于涉案《商铺租赁合同》协商解除后立即腾退涉案租赁物业。根据涉案《商铺租赁合同》中第六条第二点约定，涉案合同在2019年4月15日经双方协商一致解除，且绿水青山公司在2019年4月30日已将物品搬离即应为《商铺租赁合同》终止，《商铺租赁合同》终止后，绿水青山公司已按照《商铺租赁合同》中结算清理条款约定在三天之内将租赁物内的可移动的物品全部清空，已实际向张志衡履行相关合同清理条款约定义务。根据微信聊天记录内容显示，绿水青山公司已于2019年5月1日前腾空租赁物并向张志衡返还，绿水青山公司已实际搬离租赁物，张志衡对此是知情并确认的。3.一审法院确认涉案《商铺租赁合同》解除时间为2019年6月30日属于法官的推定。根据我国《合同法》的规定，合同解除的方式分为法定解除和约定解除两种，并没有规定推定解除这一种方式。如上所述，涉案《商铺租赁合同》已经由两方协商解除。一审判决推定涉案《商铺租赁合同》解除时间为2019年6月30日缺乏事实和法律依据。二、一审判决确定绿水青山公司向张志衡支付2019年5月和6月的租金和物业管理费17724元缺乏事实和法律依据。1.涉案《商铺租赁合同》是绿水青山公司与张志衡协商一致的共同意思表示，绿水青山公司已经付清了合同解除前所有的租金和物业管理费，在绿水青山公司腾退涉案租赁物业后，并没有继续占有、使用物业，也没有对物业进行任何收益，无需向张志衡支付任何租金和物业管理费。2.涉案租赁合同解除后，涉案租赁物业未能另行出租的责任不能归咎于绿水青山公司。如上所述，双方解除涉案租赁合同时，张志衡声称要收归自用，张志衡也没有提供任何证据证实其在5月和6月期间实施了避免损失进一步扩大的行为，张志衡显然怠于重新出租，张志衡应承担过错行为造成的损失。三、一审判决确定绿水青山公司向张志衡支付违约金14400元，缺乏事实和法律依据。1.张志衡并没有因涉案《商铺租赁合同》解除而遭受损失。绿水青山公司承租张志衡涉案物业时向张志衡交纳租赁押金16000元，承租后，除投入空调、电器、办公设备等可移动的设施设备外，投入的固定装修费用合计65027.2元。但在绿水青山公司与张志衡协商解除合同时，双方确认绿水青山公司不拆除固定装修，而张志衡也不返还租赁押金。因此，张志衡因合同解除所获得的收益已经远远超出了其所谓的“损失”，在张志衡获得了涉案租赁物业的固定装修且不返还租赁押金16000元、合同协商解除的情况下，仍然判决绿水青山公司另行支付违约金14400元，显然是加重了绿水青山公司的责任，违反了公平原则。2.一审判决确定绿水青山公司向张志衡支付违约金不符合涉案《商铺租赁合同》关于约定需要支付违约金的情形。《商铺租赁合同》中约定“乙方不得无故提前解除合同，否则各项保证金不予退回，并按甲方规定时间补偿当年的6个月租金给甲方。”以上条款适用的前提是绿水青山公司出现无故提前解除合同的情形，但在本案中，《商铺租赁合同》的解除是经双方协商一致后解除的，并不属于绿水青山公司无故解除情形，另外双方之所以解除合同其主要过错在于张志衡。3.退一步讲，假设绿水青山公司需要向张志衡支付违约金，《商铺租赁合同》中有关违约金的约定明显过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，在张志衡没有证据证明解除案涉合同对其造成的实际损失情况，绿水青山公司给涉案租赁物业增添的固定装修及租赁押金，已远远超过实际损失，足以填补张志衡的损失，现一审判决支持绿水青山公司向张志衡支付两个月租金，又支持绿水青山公司向张志衡支付违约金，明显远远超过张志衡的实际损失，不符合法律规定。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误以致判决错误，请二审法院依法查明案件事实、撤销一审判决并予以改判驳回张志衡的全部诉讼请求，以维护绿水青山公司的合法权益。针对绿水青山公司上诉意见，张志衡答辩称，一、绿水青山公司提到关于“绿水青山公司与张志衡协商一致”不是事实而且没有证据支持，双方从来没有达成解除合同的合意。绿水青山公司陈述完全属于其一面之词。二、关于绿水青山公司提及张志衡承诺租赁物配套停车位问题，从租赁合同洽谈到正式签订租赁合同，以及履行过程中我方从未向绿水青山公司承诺过停车位收费问题，绿水青山公司没有任何证据支持就该问题进行过承诺。三、绿水青山公司认为其总经理与我方沟通同意解除双方签订的租赁合同，并且强调我方已同意解除，该说法纯属子虚乌有，为了印证对方所主张的解除合同，其不能提出任何证据予以证实。对方只运用所谓的逻辑分析不能作为证据使用。四、关于支付违约金明显偏高的问题，我方强调如果该租赁合同全面恰当履行完毕，我方的租金总收入为50多万元，我方所主张的违约金并未达到总金额的20%，不属明显偏高。综上，绿水青山公司的上诉请求没有事实依据和法律依据。一审判决违反合同自由原则和公平原则，严重忽视我方的合法权益，案涉租赁物到现在为止都未顺利放租，请求二审法院查明事实支持我方的全部诉讼请求。张志衡向一审法院起诉，请求判令：1.解除张志衡、绿水青山公司签订的租赁合同。2.绿水青山公司立即向张志衡支付2019年5、6、7、8四个月的租金共计32000元及物业管理费6896元（1724元/月）（租金、物业管理费的计算暂定为2019年5、6、7、8四个月，之后的租金、物业管理费计算至法院生效判决确定的合同解除之日止。3.支付违约金96000元（按当年6个月）。4.诉讼费由绿水青山公司承担。一审法院认定事实：2018年8月1日，作为出租方的张志衡（甲方）与作为承租方的绿水青山公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，绿水青山公司承租张志衡名下坐落在肇庆市端州区端州一路物业（以下称商铺）用于办公。《商铺租赁合同》记载：租赁期限为5年，即2018年8月1日至2023年7月31日；甲方给予乙方2个月的免租期，起始租金为8000元/月，租金按月交付，于每月1日前将当月租金划入甲方指定的账户；乙方所发生的包括铺内水电费、电话费、网络使用费、广告费、停车费和物业管理费等相关费用由乙方负责；在签订本合同时，乙方须向甲方一次性支付租赁保证金16000元；乙方不得无故提起解除合同，否则各项保证金不予退回，并按甲方规定时间补偿当年6个月租金给甲方。《商铺租赁合同》签订后，绿水青山公司使用该商铺并交付租金及物业管理费至2019年4月。2019年4月间，绿水青山公司通知张志衡不再租赁商铺，要求张志衡取回钥匙。2019年4月30日，绿水青山公司派人搬走商铺内的办公设备，张志衡不同意绿水青山公司的行为，黄岗派出所派员调解无果。另查明，该商铺物业管理费为862元/月。认定以上事实有张志衡提供的证据：《商铺租赁合同》、微信截图、视频光盘、招租图片、德业基物业管理有限公司的《收费通知单》在案为凭。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。张志衡与绿水青山公司签订的《商铺租赁合同》主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。本案中，绿水青山公司于2019年4月间通知张志衡不再租赁商铺，要求张志衡取回钥匙。2019年4月30日，绿水青山公司派人搬走商铺内的办公设备。在此情况下，张志衡起诉要求解除张志衡、绿水青山公司签订的《商铺租赁合同》，有事实和法律依据，对张志衡要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。张志衡要求绿水青山公司支付2019年5、6、7、8四个月的租金及物业管理费，在张志衡没有举证绿水青山公司撤场后，张志衡为避免损失的扩大而采取适当的措施的情况下，张志衡主张绿水青山公司支付2019年5、6、7、8四个月的租金及物业管理费，张志衡的该请求属于事实和法律依据均不够充分，一审法院对此不予完全支持。结合本案张志衡、绿水青山公司租赁商铺的实际情况，考虑张志衡、绿水青山公司在协商无果的情况下解除《商铺租赁合同》，作为承租方的绿水青山公司应当给予作为出租方的张志衡必要的准备时间，作为该准备时间，一审法院酌定以2个月为宜。即一审法院认定《商铺租赁合同》的解除时间为2019年6月31日。因此作为承租方的绿水青山公司须另行支付2019年5月和6月（2个月）的租金及物业管理费共17724元（8000元/月×2个月+862元/月×2个月）给作为出租方的张志衡。关于张志衡主张绿水青山公司支付违约金96000元的主张，在张志衡不能举证因绿水青山公司违约而产生的实际损失情况下，属于合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的情形，应予以调整。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。具体本案的违约金，可结合《商铺租赁合同》中约定的“补偿当年6个月租金给甲方”条款，即以6个月租金48000元作为基数按30%予以调整，即48000元×30%=14400元。即绿水青山公司支付14400元违约金给张志衡，对张志衡主张绿水青山公司支付违约金96000元的主张，一审法院不予完全支持。绿水青山公司对张志衡违约金的抗辩意见，一审法院予以采纳。综上所述，张志衡主张合理部分，一审法院予以支持，绿水青山公司抗辩合理部分，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认张志衡与绿水青山公司于2018年8月1日签订的《商铺租赁合同》于2019年6月31日解除；二、绿水青山公司在该判决发生法律效力之日起十日内支付2019年5月和6月的租金及物业管理费共17724元给张志衡；三、绿水青山公司在该判决发生法律效力之日起十日内支付违约金14400元给张志衡；四、驳回张志衡的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4420元（张志衡已向一审法院预交），由张志衡承担3360元，由绿水青山公司承担1060元（绿水青山公司承担的受理费在该判决生效之日起十日内迳行支付给张志衡）。二审期间，双方当事人均无提供新证据。二审查明，本院受理本案后，曾向绿水青山公司邮寄送达催缴诉讼费用通知书。在应缴纳案件受理费期间，绿水青山公司既无向本院缴纳受理费，也无向本院提出司法救助申请。一审法院查明的其他事实正确，本院依法予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。依照《诉讼费用交纳办法》第二十二条第四款“当事人逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请……由人民法院依照有关规定处理”以及参照《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十三条“原告应当预交而未预交案件受理费，人民法院应当通知其预交，通知后仍不预交或者申请减、缓、免未获批准而仍不预交的，裁定按撤诉处理”的规定，本院向绿水青山公司邮寄送达催缴诉讼费用通知书，但在规定期限内没有缴纳诉讼费，对绿水青山公司的上诉应按撤诉处理。针对当事人上诉、答辩意见和本院查明的事实，本案二审争议的焦点为：1.关于案涉租赁合同解除时间如何确认；2.涉案租赁物租金、管理费、违约金应如何认定。关于案涉租赁合同解除时间如何确认的问题。绿水青山公司认为其于2019年4月已通知张志衡不再租赁商铺，并于同月30日搬离并提出交还钥匙，绿水青山公司认为双方已就解除案涉合同达成合意。但张志衡对此不认可，并确认绿水青山公司搬离后并未接收其钥匙，且知悉绿水青山公司将钥匙放于物管处。张志衡与绿水青山公司均确认案涉合同应当解除，但对于合同解除原因及解除时间双方各执一词，且均未能提供合理、充分证据予以证实。结合双方确认绿水青山公司搬离案涉商铺后，张志衡未及时接收钥匙采取措施避免扩大损失的事实，一审法院考虑双方对于解除《商铺租赁合同》协商无果的情况下，作为承租方应当给予作为出租方必要的准备时间，酌定以2个月为宜并认定《商铺租赁合同》的解除时间为2019年6月30日（由于一审法院笔误将日期写成6月31日，本院对此予以纠正）并无不妥，本院予以维持。关于涉案租赁物租金、管理费、违约金应如何认定的问题。根据上述分析，《商铺租赁合同》解除时间为2019年6月30日，故绿水青山公司应当支付2019年5、6月两个月的租金及物业管理费共17724元给张志衡。关于违约金的问题，由于绿水青山公司提出提前解除合同，其虽主张双方已达成合意同意提前退租，但没有提供充分证据予以证实，且张志衡对此予以否认，在绿水青山公司搬离案涉商铺时曾报警处理，故绿水青山公司提前解除合同已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，绿水青山公司不得无故提起解除合同，否则各项保证金不予退回，并按张志衡规定时间补偿当年6个月租金给甲方。绿水青山公司主张违约金过高，请求法院依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金目的以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金的计算应以实际损失额为计算依据，不能过分高于违约方给非违约方造成的损失，考虑绿水青山公司提前解除合同确实给张志衡造成一定经济损失，在张志衡没有提供证据证实其具体损失的情况下，综合本案查明的事实、过错程度及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，一审法院予以调整违约金金额为14400元并无不当，本院依法予以维持。综上所述，张志衡上诉请求不成立，本院依法予以驳回；绿水青山公司在规定期限内没有缴纳诉讼费，对绿水青山公司的上诉应按撤诉处理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8840元，由上诉人张志衡负担8840元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁碧媛审 判 员 何 桑审 判 员 梁达明二〇二〇年七月三日法官助理 林诗勉书 记 员 何连平