江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初10554号原告（反诉被告）：马莉，女，1964年6月2日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：井泰明，江苏丰亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李银霜，江苏丰亚律师事务所（实习）律师。被告（反诉原告）：上海诒洛建筑装饰设计有限公司，住所地在上海市奉贤区青村镇钱桥社区金钱公路4844号2幢104室。法定代表人：梁志杰。被告：王金海，男，1984年12月14日生，回族，住河北省张家口市桥西区。被告：南京墨南玫贸易有限公司，住所地在南京市玄武区珠江路88号2幢储4419室。法定代表人：王金海。以上三被告共同委托诉讼代理人：李榜超，江苏典上律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：凃永月，江苏典上律师事务所实习律师。原告马莉与被告上海诒洛建筑装饰设计有限公司（以下简称诒洛公司）、王金海、南京墨南玫贸易有限公司（以下简称墨南玫公司）合同纠纷以及反诉原告诒洛公司与反诉被告马莉合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马莉的委托诉讼代理人井泰明、被告墨南玫公司的法定代表人即被告王金海，以及三被告的共同委托诉讼代理人李榜超、凃永月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马莉向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告支付租金46384元（自2019年8月1日起按15000元/月支付至2020年1月9日止）；2.判令三被告按10000元/月的标准补足房屋使用费101695元（自2017年1月计算至2019年7月）。事实及理由：2017年1月10日，原告与被告诒洛公司、王金海签订《合作协议》，约定：针对××大厦咖啡馆进行合作，合作期限自2017年1月10日起至2020年1月10日止，由甲方提供房屋，乙方负责运营，甲方按销售额的23%进行分红等内容。案涉咖啡店的实际经营者为王金海，2017年9月8日，王金海在案涉房屋上注册设立了墨南玫公司。该注册行为未经原告许可，且王金海向工商部门提交的房屋租赁合同中，约定的房屋租金为10000元/月。自2017年1月至今，被告王金海每月向原告支付分红平均在6000元至7000元之间，远远低于市场租金，给原告带来巨大的租金损失，双方早已丧失合作基础。故2017年7月25日，原告致函被告王金海，要求被告王金海尽快提升业绩，否则按18万元/年的标准支付房屋使用费。被告王金海虽承诺提升业绩，但业绩并未改善。2019年7月，原告再次致函要求终止合作协议并进行补偿。现原告要求按10000元/月的补足前期房屋使用费，并从起诉之日起按照15000元/月支付占用期间的房租。被告诒洛公司系合同相对方，被告王金海和墨南玫公司系合同的实际履行方，故三被告应承担连带责任。被告诒洛公司辩称：1.要求被告诒洛公司承担房屋占用费以及租金没有事实及法律依据。原告与被告诒洛公司自2017年至2020年期间一直在履行所签署的合作协议，被告诒洛公司也实际使用案涉房屋，原告作为合作方之一，其以房屋使用权为合作基础，现要求被告诒洛公司另行支付租金和使用费，无事实及法律依据。2.双方签订的合作协议系真实意思表示，被告王金海作为被告诒洛公司的签约代表，同原告履行合作协议，其并非签约主体。原告2017年致函被告王金海，主体错误，被告诒洛公司一直按约履行协议，并未收到原告所谓的函件。被告王金海、墨南玫公司辩称：1.被告王金海、墨南玫公司不是本案适格主体，被告王金海和墨南玫公司并未实际占用案涉房屋，原告要求被告王金海、墨南玫公司支付房屋占用费，没有实事实及法律依据。被告诒洛公司提出如下反诉请求：1.判令原告返还合作押金15000元；2.判令原告承担因合作产生的损失15000元。事实及理由：原告与被告诒洛公司于2017年1月1日签订的合作协议，已经履行完毕，双方已办理交接手续，但原告一直未退还合作押金15000元。原告在2019年7月30日无故向法院提起诉讼，要求解除合作协议，构成严重违约，应承担被告诒洛公司为此支出的律师费15000元。原告马莉辩称，被告诒洛公司主体不适格，案涉合同当事人为原告马莉和被告王金海，与被告诒洛公司无关，实际支付押金的也不是被告诒洛公司。被告诒洛公司主张律师费损失无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实认定如下：原告马莉及其配偶朱某系坐落于南京市玄武区××房产的产权人。2017年1月10日，原告与被告诒洛公司签订合作协议，约定：原告（合同甲方）授权被告诒洛公司（合同乙方）为南京市玄武区成贤街××大厦一楼一门面独家运营方，从事咖啡、甜点经营；合作期限自2017年1月10日起至2020年1月10日止；合作形式为双方利用××大厦一楼一门面合作从事商业经营服务，其中甲方提供适合运营的商业用房场地保证，乙方负责装修、运营，双方按此门店饮品、甜点销售额23:77的比例进行分配，即甲方收取饮品、甜点销售总额的23%，乙方收取销售额的77%，若甲方当月提成少于6000元，乙方按6000元支付给甲方；乙方支付甲方15000元作为房屋押金，合作终止时甲方应无条件退还乙方15000元；合作分成比例第二年可协商递增点，最高不超过26%，第三年最高不超过29%；甲方负责提供场地及基础建筑物给乙方经营，甲方只享有在以上经营地点运营产生的收益分成，不包括其他地点所产生的收益，例如电商，也不能参与乙方相关的经营方法等，甲方负责协助配合乙方工作，包括营业执照等相关证照的申办等；乙方负责日常运营、维护，负责运营项目的安全责任制，乙方须建立月销售进项台账，每月30日将本月销售额明细与甲方核账等。合同签订后，被告王金海作为被告诒洛公司的代表实际经营案涉咖啡店，并向原告告知营业情况。期间，原告收到如下款项：时间金额（元）3月31日4月30日5月31日6月30日7月31日8月31日9月30日10月31日6323.211月30日12月31日1月31日2月28日6604.94月1日5月1日6月1日7月1日8月1日9月1日10月1日11月1日12月1日1月1日7400.72月1日3月1日4月1日5月1日6月1日6月30日8月1日9月1日10月1日11月1日12月1日6090.61月1日被告王金海为了前往工商部门注册登记被告墨南玫公司用于案涉咖啡店的经营，于2017年3月13日通过微信向原告提出，以王金海与马莉的名义签一份租赁合同，租赁南京市玄武区××房产作为墨南玫公司的经营地址，原告表示同意。2017年9月8日，墨南玫公司经核准设立，法定代表人为王金海，工商登记资料中留存的房屋租赁合同载明：出租方为马莉和朱某，承租方为王金海，租金为10000元/月，朱某和马莉均在该合同尾部签字。2019年7月21日，马莉通过微信向王金海发送关于终止××大厦咖啡经营合作协议的函件，王金海则表示合作协议是马莉同意的。此后，双方未能就终止咖啡经营合作协议达成一致，遂涉讼。2020年1月10日，合作协议履行期限届满。原告与被告王金海就案涉房产进行了交接，原告确认15000元押金未退。本院认为：原告与被告诒洛公司签订的咖啡店合作协议是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。对于原告提出的合作协议实为租赁合同的主张，本院认为租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。案涉协议中约定由马莉提供经营场所，由诒洛公司负责装修、营运，诒洛公司并就经营状况及时向马莉报告，营业收入按23：77的比例进行分配，该约定明显不符合租赁合同的特征，故案涉合同不应定性为租赁合同。至于原告提出的“若甲方当月提成少于6000元，乙方按6000元支付给甲方”系保底条款的主张，本院认为此系双方当事人就合作风险进行分担的约定，由于原告提供的房产价值比较固定，双方约定由原告享有一个范围相对固定的收益，实质上降低了原告的经营风险，有限度地保护了原告一方的利益，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，也未违背公序良俗，合法有效，马莉和诒洛公司均应受该条款约束。对于原告提出的王金海和墨南玫公司系合作协议的实际履行方的主张，本院认为合作协议明确载明王金海系诒洛公司的合同经办人，其履行合同的后果应由诒洛公司承担。至于墨南玫公司，结合王金海和马莉的微信聊天记录，该公司系王金海借用南京市玄武区××房产作为注册地址注册，用于咖啡店经营，且已得到马莉的同意，因此相应的租赁合同并非王金海与马莉及朱某的真实意思表示，而是为了注册墨南玫公司而做出的虚伪意思表示，不应作为认定事实的依据。据此，合作协议已经得到诒洛公司的完全履行，故本院对原告的诉请不予支持。另一方面，合作协议履行期届满，原告马莉依约应将收取的15000元押金退还合同相对方诒洛公司。对于被告诒洛公司主张的律师费损失，因双方在合作协议中并未就律师费的承担进行明确约定，故被告诒洛公司的该项主张缺乏合同依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告马莉的诉讼请求；二、反诉被告马莉于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海诒洛建筑装饰设计有限公司返还押金15000元；三、驳回反诉原告上海诒洛建筑装饰设计有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2334元、保全费1070元，以上合计3404元由原告负担;反诉案件受理费275元，由反诉被告负担（反诉原告已预付275元，反诉被告在履行给付义务是一并加付此款给反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  史丽萍人民陪审员  黄 光人民陪审员  周 俊二〇二〇年六月二十二日书 记 员  陈 佳