成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2224号 原告：蒋楠，男，1981年7月5日出生，汉族，住成都市双流区。 原告：蒋德友，男，1947年8月8日出生，汉族，住成都市双流区。 二原告共同委托诉讼代理人：贾国伟，四川思诚律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：罗勇，四川思诚律师事务所律师。 被告：成都红福莱云房地产开发有限公司。住所地：成都市双流区东升街办荷塘南街115号。 法定代表人：胡云清。 第三人：李艳冰，女，1970年10月1日出生，汉族，住成都市成华区。 原告蒋楠、蒋德友与被告成都红福莱云房地产开发有限公司（以下简称：红福公司）以及第三人李艳冰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋楠、蒋德友及其委托诉讼代理人贾国伟到庭参加诉讼，被告红福公司、第三人李艳冰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蒋楠、蒋德友向本院提出诉讼请求：1.确认蒋楠、蒋德友与红福公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令红福公司所售的鸿福名苑小区1栋2单元1402号房屋归蒋楠、蒋德友所有；3.撤销李艳冰对前述房屋的备案登记；4.判令红福公司为蒋楠、蒋德友办理前述房屋的备案登记；5.判令红福公司承担本案诉讼费。事实和理由：2009年4月3日，蒋楠、蒋德友与红福公司签订《商品房买卖合同》，约定由蒋楠、蒋德友以241753元的价格向该司购买其位于成都市双流区东升街道西南巷鸿福名苑小区1栋2单元14楼1402号商品房一套。同时，该合同和附件对款项支付、房屋交付和产权办理等进行了约定。蒋楠已支付全部房款，直到去红福公司办理交房事宜时，才发现其购买房屋的钥匙被更换，备案号也在李艳冰名下。但红福公司将房屋备案至李艳冰名下是因为向其借款，将案涉房屋抵押给李艳冰，并非真实的买卖。据（2016）川01刑终1053号刑事判决，也可看出这一点，红福公司与李艳冰的行为严重影响了蒋楠、蒋德友的权益。 被告红福公司未作答辩。 第三人李艳冰未作陈述。 当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2009年4月3日，蒋楠、蒋德友与红福公司签订《商品房买卖合同》。合同约定:蒋楠、蒋德友购买红福公司开发的鸿福名苑楼盘1栋2单元14楼1402号住宅，一次性支付房款241753元：红福公司应当在2010年2月28日前交付该商品房;该房交付时应当已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性；还约定了办理产权过户手续等等。红福公司至今未办理上述合同的备案登记。 蒋楠、蒋德友先后于2009年3月29日、2009年4月3日两次向红福公司支付房款共计241753元。红福公司至今未向蒋楠、蒋德友交付房屋。 此后，红福公司与李艳冰签订一份《商品房买卖合同》，约定将案涉房屋以235768元的价格出售给李艳冰，双方于2010年3月30日在双流县房管部门办理了商品房买卖合同备案登记，合同备案号为：198590。案涉房屋未办理初始产权登记。 又查明，2016年10月19日，本院对公诉人四川省双流县人民检察院起诉被告人胡云清、红福公司犯合同诈骗罪一案作出（2015）双流刑初字第01277号刑事判决书，胡云清上诉后，四川省成都市中级人民法院于2017年12月18日作出（2016）川01刑终1053号刑事判决书，判决红福公司和胡云清无罪。二审刑事判决书已生效。 在二审刑事判决书中，二审审理查明以下事实：红福公司因修建鸿福名苑楼盘时因资金不足而在百联安公司、杨红、孙飞宇等处融资借款，将出售给购房者的51套住房作为抵押备案登记给李艳冰等个人及企业。 上述事实，有《鸿福名苑认购书》、《商品房买卖合同》、收据、《商品房买卖合同摘要》、（2016）川01刑终1053号刑事判决书、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案中，红福公司就出售同一套商品房先后与蒋楠和蒋德友、李艳冰签订了两份商品房买卖合同，并为签订时间在后的商品房买卖合同进行了备案登记，导致蒋楠、蒋德友与红福公司签订时间在先的商品房买卖合同无法办理备案登记，先购房人的权益受损。现本院就合同的效力、案涉房屋的权属、对合法购房人权益的保护等争议问题，以及当事人的各项诉求，评判如下： 一、合同的效力。 蒋楠、蒋德友与红福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，属有效合同。 李艳冰与红福公司签订《商品房买卖合同》民事行为的法律效力及法律后果。本案中，李艳冰未出庭应诉，也未作出答辩，应视为其放弃答辩及举证的权利。根据成都市中级人民法院（2016）川01刑终1053号生效刑事判决书确认的事实，红福公司因向李艳冰借款，将案涉房屋抵押给李艳冰，并办理了与李艳冰商品房买卖合同的备案登记，本院认为，红福公司与李艳冰之间实际是借款合同及担保合同关系，红福公司是将案涉房屋作为向李艳冰借款的抵押物，并非将案涉房屋出卖给李艳冰，双方签订的商品房买卖合同是虚假合同，并非真实的商品房买卖合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”红福公司与李艳冰签订商品房买卖合同的行为是以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应为无效，红福公司和李艳冰应对其无效民事行为承担相应的法律后果。 二、案涉房屋的权属。 本案中，虽然红福公司先后与蒋楠和蒋德友、李艳冰签订了商品房买卖合同，但案涉房屋并未办理初始产权登记，红福公司更未办理将案涉房屋所有权转让给蒋楠、蒋德友、李艳冰的登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，红福公司尚未取得案涉房屋的物权，红福公司与蒋楠、蒋德友之间、与李艳冰之间对案涉房屋的物权转让均未发生法律效力，蒋楠、蒋德友和李艳冰均未依据与红福公司之间的商品房买卖合同取得案涉房屋的物权，故蒋楠、蒋德友主张案涉房屋归其所有的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 三、蒋楠、蒋德友要求撤销李艳冰对前述房屋的备案登记、红福公司为蒋楠、蒋德友办理前述房屋的备案登记的诉讼请求。 由于办理商品房买卖合同备案登记的主体是行政机关，并非交易双方，交易双方仅能协助办理登记手续，故蒋楠、蒋德友的上述请求的表述并不准确，其诉讼请求的实质是要求红福公司和李艳冰协助办理商品房买卖合同备案登记的撤销手续、由红福公司协助蒋楠、蒋德友办理商品房买卖合同的备案登记手续。 对合法购房人权益的保护。本案中，蒋楠、蒋德友先于李艳冰与红福公司签订了合法的商品房买卖合同，并已付清全部房款，其合法购房人的权益应受到法律保护。红福公司将已出售给蒋楠、蒋德友的房屋另行抵押给李艳冰，与李艳冰签订虚假的商品房买卖合同并进行备案登记的行为，已构成严重违约，对红福公司与蒋楠、蒋德友所订合同的继续履行造成了障碍，严重损害了合法购房人的合同权益。从优先保护先购者合法权利的角度出发，对蒋楠、蒋德友要求红福公司及李艳冰协助办理商品房买卖合同备案登记撤销手续的诉讼请求，本院予以支持。 同时，由于红福公司未按合同约定办理其与蒋楠、蒋德友签订的商品房买卖合同备案登记，已构成违约，依法应承担继续履行合同的违约责任。故对蒋楠、蒋德友要求红福公司协助办理商品房买卖合同备案登记的诉讼请求，予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告蒋楠、蒋德友与被告成都红福莱云房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。 二、被告成都红福莱云房地产开发有限公司与第三人李艳冰在本判决生效之日起五日内，协助原告蒋楠、蒋德友办理商品房买卖合同备案登记（合同备案号：198590）的撤销手续。 三、被告成都红福莱云房地产开发有限公司在履行完毕上述第二项义务后五日内，协助原告蒋楠、蒋德友办理双方所签订的商品房买卖合同备案登记手续。 四、驳回原告蒋楠、蒋德友的其他诉讼请求。 案件受理费2463元，由被告红福公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  万 敏 书 记 员  干雪玲