杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初1245号 原告：冯德新，女，1988年3月11日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。 委托诉讼代理人：林杏,北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏大颂,北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州市富阳区银湖街道梓树村股份经济合作社，统一社会信用代码：91330183396315411Q,住所地：杭州市富阳区银湖街道梓树村。 法定代表人：屠根荣，董事长。 委托诉讼代理人：吴双，浙江天和天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡苏仙，浙江天和天律师事务所律师。 原告冯德新诉被告杭州市富阳区银湖街道梓树村股份经济合作社（以下简称梓树村经合社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月28日、5月21日公开开庭进行了审理。原告冯德新之委托诉讼代理人林杏、魏大颂两次开庭均到庭参加诉讼；原告冯德新、被告梓树村经合社之委托诉讼代理人蔡苏仙第一次开庭到庭参加诉讼；被告梓树村经合社之委托诉讼代理人吴双第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼，请求判令1.撤销原、被告于2019年10月11日签署的《梓树村房屋租赁合同》；2.被告退还原告支付的房屋租金289894.6元、房屋押金96631.6元，共计386562.2元。3.案件受理费由被告负担。审理中，原告将第1项诉讼请求变更为：解除原、被告于2019年10月11日签署的《梓树村房屋租赁合同》。事实与理由：2019年9月29日，原告为办理民办培训学校之目的通过拍卖竞得被告位于银湖科创公寓××、135号商铺5年租赁使用权。2019年10月11日，原、被告双方签订《梓树村房屋租赁合同》一份，约定：租赁该房屋仅作为少儿美术培训使用；租期自2019年10月12日起至2024年10月11日止；租金为每年386562.2元，第一年免租金3个月，年租金不递增，首年租金总额为289894.6元；原告须另行付给甲方房屋三个月押金96631.6元。合同签订后，原告按合同约定向被告支付首年租金及押金共计386562.2元。但原告在办理培训学校许可证及消防审批时得知，涉案房屋性质为商业网点，两间房屋如打通使用则因房屋使用性质改变无法办理消防审批，若不打通则因面积不合格无法办理培训学校。原告认为，因被告对涉案房屋的性质及相关情况告知不准确致使原告对涉案房屋属性产生重大误解，在拍得房屋后却无法达到办理培训学校之目的。原告多次与被告协商，均未能达成调解，故特提起诉讼，望依法判准原告之诉。审理中，原告变更部分事实与理由：原告因签订合同时产生误解，现被告提供的房屋无法实现原告的合同目的，要求依据《合同法》第九十四条第三款规定请求法院解除合同。 被告梓树村经合社辩称，一、被告已就涉案房屋的性质及相关情况在拍卖前予以告知，并提供实际查看、咨询的机会。2019年9月20日，被告委托浙江三江拍卖有限公司发布拍卖公告，明确就杭州市富阳区银湖街道梓树村银湖科创（人才）公寓一、二层商铺的五年租赁权进行拍卖，同时明确系分标的（间）拍卖。该拍卖公告关于拍卖标的的描述即已经明确案涉房屋位于公寓楼下，也即系在住宅底部设立的小型商业服务用房，为商业网点性质。同时，涉案房屋系商铺或商业网点完全可以通过肉眼分辨，商业服务网点，指的是住宅底部（地上）设置的小型商业服务用房。该用房层数不超过二层、建筑面积不超过300平方米。故原告在房屋性质上不可能构成重大误解。二、涉案房屋可以用于经营音乐、教育、舞蹈培训。原告租赁房屋的用途，完全符合报名项目42项内容目录要求，不属于政府禁止经营的项目。原告在签订合同前并未告知答辩人其系因筹设公益性或基本公益性的民办学校而租赁房屋，双方在签订合同时也未明确租赁房屋用于筹设公益性或基本公益性的民办学校，原告以构成重大误解为由要求撤销合同，实则系为个人欲违约解除合同寻找的托词。《中华人民共和国民办教育促进法》对于申请筹设民办学校的各项要求针对的系公益性或基本公益性的民办学校，而经营性民办培训机构不属于该法的调整对象，也即申请筹设经营性民办培训机构并无限制性条件。根据《中华人民共和国民办教育促进法》第六十六条，“在工商行政管理部门登记注册的经营性的民办培训机构的管理办法，由国务院另行规定。”现国务院虽未出台规定，但根据“法无禁止即自由”的市场准入原则，经营性民办培训机构可以直接向工商行政管理部门登记注册，实践中，原告也确实可以直接向工商行政管理部门登记办理用于经营音乐、教育、舞蹈培训的经营性民办培训机构。故被告与原告签订《梓树村房屋租赁合同》完全可以实现合同约定的音乐、教育、舞蹈培训的使用目的。对于租赁房屋，原告要如何使用，是否打通使用，在签订合同时均未明确。且作为出租方，要求承租方合理妥善使用房屋，对于承租人擅自打通房屋间隔的行为本就保留追究的权利。现原告反而以打通房屋后无法通过消防审批为由要求解除合同，颠倒权利义务。并且，本案中原告虽然主张因案涉租赁房屋原因无法通过消防的审批，但原告自始没有提供相关依据，仅仅是原告的一面之词，无事实与法律依据。作为原告，应对自己的诉请及陈述的事实承担举证责任。但本案中原告对于自己的主张未提供任何政策的依据，应承担举证不能的不利后果。三、原告要求全额退还房屋租金及房屋押金，无法律依据。且原告无证据证明审批机构回复因房屋问题不予以审批营业执照，甚至无证据证明去审批过营业执照。如前所述，双方签订的租赁合同完全满足合同约定的使用目的，原告并不构成重大误解，故不能以构成重大误解撤销合同。哪怕原告要求按照重大误解撤销合同的，根据《合同法》第五十八条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中答辩人在合同签订及履行过程中并不存在任何过错，现原告突然以所谓的无法办理民办学校为由要求撤销合同，完全系出于自身原因，原告的这一行为势必造成答辩人的损失，应当赔偿房屋占用期间及房屋空置期间的租金损失。并且，现关于撤销合同的法定除斥期间已过，撤销权已消灭。后原告变更诉讼请求，要求解除租赁合同。被告认为，首先，原告诉讼的理由是存在重大误解。重大误解不属于合同解除的法定事由。其次，原告未说明存在其他可以解除合同的法定或约定事由。哪怕原告要求按照重大误解撤销合同的，根据《合同法》第五十八条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中答辩人在合同签订及履行过程中并不存在任何过错，现原告突然以所谓的无法办理民办学校为由要求撤销合同，完全系出于自身原因，原告的这一行为势必造成答辩人的损失，应当赔偿房屋占用期间及房屋空置期间的租金损失。综上，答辩人认为，本案不构成重大误解，不存在法定撤销事由，更不存在合同解除的法定或约定事由。请求依法驳回原告的诉请。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，本院认定如下： 1.拍卖会资料（复印件）、《梓树村房屋租赁合同》各1份，以证明：⑴原告通过拍卖方式取得涉案房屋使用权并与被告签订房屋租赁合同的事实；⑵原、被告双方房屋租赁合同约定的内容；⑶被告提交的拍卖会资料是商铺的事实；⑷被告提供拍卖房屋面积是100-300平方米； 2.银湖科创公寓商铺业态要求标准1份，以证明原告租赁房屋的用途属于被告公示的42项经营要求之内； 3.办学校办学许可××份、房屋租赁合同1份、门牌××份，以证明：⑴原告曾与案外人合伙办理培训学校的事实；⑵原告本次参与竞拍的目的同样是办理培训学校的事实； 4.2019年12月30日录音文件及文字整理1份，以证明：⑴原告参加竞拍的目的是为了办理民办培训学校的事实；⑵被告认可双方对合同目的的理解均存在误解的事实； 5.2020年1月3日录音文件及文字整理1份，以证明原告多次找被告沟通要求解除合同的事实； 6.关于要求解除《梓树村房屋租赁合同》并返还租金的律师函1份，以证明原告于2020年1月8日发送律师函要求被告返还租金的事实； 7.拍卖会现场视频及文字整理1份，以证明：⑴原告承租案涉房屋是为了办理民办培训学校，拍卖会现场明确表达过合同目的且被告知晓的事实；⑵拍卖师现场承诺如无法办理消防审批，可终止合同的事实；⑶被告明知涉案房屋是商业网点，无法打通使用，但仍将相邻商铺作为整体标的进行拍租的事实； 8.2019年11月22日录音文件及文字整理1份，以证明被告一直以各种理由拒绝出示房屋产权证明，并且否认涉案房屋为商业网点的事实。 被告质证后认为，证据1，对拍卖会资料的真实性没有异议，对证明目的有异议。第一，拍卖资料中虽然载明拍卖性质是商铺，但并不存在被告恶意隐瞒或欺骗的情况。商业网点是商铺的一种，是在适用于不同情况下的不同表述，性质定义上存在交叉重叠的部分。第二，每间拍卖标的单间都是300平方米以下，均可以通过消防审批。且拍卖公告载明，分标的（间）拍卖。至于原告自己欲打通利用，与被告无关，被告所提供的房屋是符合租赁要求与租赁目的的。第三，拍卖须知及特别说明中明确，本次拍租商铺按现状租赁，以现场实际为准，竞买人需自行实地勘察后经梓树村村委会资格审核同意后参与竞拍。且拍卖人对拍卖标的用任何形式所作的介绍、描述，均为参考性意见。因此，被告对于房屋状况做了最大程度的公开、释明，并接受实地勘察及接受质询。原告在拍卖前对案涉房屋已有充分了解。且经过实地勘察，明知是楼上为住宅、楼下为店面的形式，属于商业网点。在此情况下参与竞拍，应当承担在此后利用房屋过程中因房屋性质所产生的后果。第四，拍卖师所作的介绍仅作为参考，应以实际为准。对《梓树村房屋租赁合同》真实性、合法性、关联性及证明目的没有异议，但是要说明，合同第四条用途是少儿美术培训，不存在重大误解和无法达到使用目的。 证据2，真实性、合法性、关联性及证明目的均没有异议，被告要说明的是结合租赁合同，该项目并不属于政府禁止性经营内容。 证据3，真实性无法核实，且与本案没有关联性。营业执照上也明确是文化艺术类辅导班，如果是真实的，原告非常明确需要符合什么条件才能开办，并不存在重大误解。 证据4，录音也是案外人之间的调解，不能达到原告的证明目的，案外人表达观点不能代表本案被告。 证据5，是屠根荣说的话，原告找过被告是事实，但是不能证明原告多次找被告。 证据6，律师函被告是收到的，被告也回复了，被告认为原告所述理由与实际情况不符，内容也是断章取义，被告不同意原告要求，被告对办证情况不知情也没有义务知情，所以回函是不同意解除。被告认为租赁合同合法有效，不存在重大误解。 证据7，真实性、合法性、关联性均不认可，原告未提供视频原始载体，无法达到原告证明目的，范老师不是本案当事人，被告不清楚是何人，与本案原、被告是无关联的。拍卖师对该问题的回答没有得到被告授权，在拍卖资料中明确拍卖师在拍卖中的陈述及承诺仅为参考，最终应当以出租人为准。对于四间商铺一起拍租并未涉及是否打通。 证据8，真实性、合法性、关联性不认可，该份录音并不完整，是中间截取的一段，双方并没有开头和结尾。对于陈军的陈述是依照相关的现有文件所作出的陈述，并且本身商业网点和商铺在性质上有重合部分。从录音文字资料反映出陈军在积极解决办证问题而不是以各种理由推脱。 本院经审查认为，对证据1，本院经审查予以认定。证据2，被告并无异议，本院予以认定。证据3，即使原告曾开办过培训学校，亦不能证明租赁案涉房屋系为了开办培训学校，故该证据与本案无关联性，本院不予认定。证据4，真实性予以认定，对证明目的不予认定。证据5，予以认定。证据6，被告表示已收到，故本院予以认定。证据7，该证据系在被告处，也系通过被告取得该证据，故对该证据的真实性本院予以认定，视频中虽有提及开办培训学校，但并不能证明原告租赁案涉房屋系为了办理民办培训学校。证据8，真实性予以认定，对证明目的不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告将杭州市富阳区银湖街道梓树村银湖科创（人才）公寓一、二层商铺的五年租赁权委托浙江三江拍卖有限公司公开拍卖。该公司于2019年9月20日发布拍卖公告：受委托，我司定于2019年9月29日上午10时整在杭州市富阳区公开举行拍卖会，现将有关事项公告如下：一、标的名称：杭州市富阳区银湖街道梓树村银湖科创（人才）公寓一、二层商铺，五年租赁权，总建筑面积约11000平方米，分标的（间）拍卖，起拍价1.5元／平方米／天，参拍保证金每标的（间）2万元，标的详见清单。二、本次拍卖采用有保留价的增价拍卖方式。三、展示及咨询报名：公告之日起至2019年9月28日16时止接受咨询、勘察标的与报名。……。 原告通过竞拍拍得两间商铺。2019年10月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《梓树村房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于银湖科创公寓，门牌号为××、135号。出租房屋面积共441.24平方米。该房屋租赁期共5年，自2019年10月12日起至2024年10月11日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为少儿美术培训使用。房租每年为386526.20元，第一年免租金3个月，年租金不递增，首年租金总额为289894.60元。乙方须另付给甲方房屋三个月押金96631.60元。乙方在进场前须对经营项目向政府相关部门办理审批手续，因政府相关政策规定禁止在科创公寓底商铺经营的项目，乙方在报名项目42项之内不能办理营业执照的，可终止协议，甲方退还租金但不赔偿损失。合同对其他权利义务作了相应的约定。合同签订后，原告如约向被告支付了首年房屋租金289894.60元及押金96631.60元。 后原告欲办理民办培训学校需打通两间商铺，因案涉两间商铺为商业服务网点性质，原告认为打通使用后可能导致消防无法审批通过，故曾与被告协商要求解除合同。2020年1月8日，原告委托北京恒炜（杭州）律师事务所向被告发送《关于要求解除并返还租金的律师函》一份，主要载明：案涉房屋无法获得相关政府部门的审批，故承租人无法申领民办培训学校的证照。出租方提供的房屋并不符合合同的约定及出租方的承诺，导致承租方无法实现租赁房屋之目的，故要求解除合同返还租金。被告认可已收到该函件。 本院认为，原、被告于2019年10月11日签订的《梓树村房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为：原告是否享有合同解除权。针对该争议焦点，本院认为，首先，拍卖须知第二条特别说明第1点明确：本次拍租商铺按现状租赁，以现场实际为准。竞买人需自行实地勘查后并经梓树村村委会资格审核同意方可参加竞拍。可见，原告对房屋现状应有充分了解，并愿意以现状承租房屋。合同第九条第2款第2项约定，乙方未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构，甲方有权解除合同，收回出租房屋。故原告若要拆除隔墙需经被告同意，而非原告拍得相邻两间就一定可以将隔墙拆除。原告曾开办过培训学校，故对开设培训学校对房屋结构、需办理各项证照等应具备的条件应非常清楚。签订案涉合同意味着原告对案涉房屋现状的接受，并愿意就此承担由此所带来的经营风险。其次，原告在庭审中认可即使不拆除隔墙，两间房屋仍可作为少儿美术培训使用，虽然不能开办培训学校，但可以办理工商营业执照。只是因为开办培训学校可以达到开设更多类型培训班的目的。但合同约定该房屋仅作为少儿美术培训使用，故开设民办培训学校并非双方约定的合同目的。最后，原告称案涉房屋因性质问题无法办理消防审批手续，但其并未举证证明该理由成立。综上，原告以不能实现合同目的为由要求解除合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告冯德新的全部诉讼请求。 本案受理费7098元，减半收取3549元，由原告冯德新负担。 原告冯德新于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  彭明月 二〇二〇年六月八日 书记员  蒋露英