内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终1211号 上诉人（原审被告）：内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司。 法定代表人：王某1，职务：执行董事。 被上诉人（原审原告）：葡某，现住内蒙古自治区二连浩特市。 委托诉讼代理人：王某2，内蒙古慕祺律师事务所律师。 原审被告：内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司。 法定代表人：马某。 上诉人内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司（以下简称万盛公司）因与被上诉人葡某、原审被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司（以下简称万盛分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2019）内2501民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人万盛公司上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人在原审提出的诉讼请求。事实和理由：一、因为被上诉人在合理期限内不行使解除权，该权利消灭，所以被上诉人在原审提出解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不成立，原审判决解除合同没有事实和法律依据。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理权属登记备案，否则解除合同（退房、退房款），上诉人于2012年12月份交付房屋，但未在约定期限内办理房产证。根据《合同法》第九十五条规定和《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的解释》第十五条规定，被上诉人应当在解除权发生之日（2013年12月）起一年内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。被上诉人居住房屋将近五年后，提起诉讼要求解除《商品房买卖合同》，明显超过一年的解除权期限，解除权早已消灭。二、在被上诉人起诉前，针对涉案房屋所在1号楼，二连市政府遗留办已经通知“恰克图小区1号楼”的全体住户到政府办事大厅办理房产证，但被上诉人（包括本案系列原告）拒绝办理，联合起来诉至法院，原审法院以导致买受人无法办理所有权登记，合同目的无法实现为由，支持被上诉人的诉讼请求，显然判决错误。因为，上诉人在原审举证涉案房屋能够办理房屋产权证，并不属于无法办理产权证情形。三、被上诉人以按揭贷款购买涉案房屋，并在中国银行二连分行办理房屋抵押登记。就银行对涉案房屋有抵押权的事实，上诉人要求法院依职权追加银行为第三人的请求被当庭驳回，而原审法院就涉案房屋返还给上诉人的判决明显侵犯了银行的优先受偿权，也必然导致本案返还房屋部分的判决无法执行。四、原审判决必然引起“恰克图小区1号楼”几百户购房者群体退房，同时所有银行按揭贷款买房户又开始停止还贷，要求解除银行贷款合同，这严重违反市场交易安全和稳定。 葡某辩称，一、一审法院判决正确，上诉人在称“被上诉人未在合理期限内行使解除权，应当在解除权发生之日起一年内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。”系上诉人偷换概念，该条款不适用本案。本案系商品房买卖合同纠纷，根据《商品房买卖司法解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款等纠纷，作出的关于解除权在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭等情形，以上条款不能适用于本案。本案系“因出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记”答辩人多次催促上诉人及其分公司办理房屋权属证书，但上诉人一直以各种理由拖延，现包括被上诉人在内的房屋购买者发现上诉人根本没有解决的态度，甚至把责任推卸至其分公司负责人鲍玉娟个人身上，至今未能解决问题。为此，包括被上诉人在内的多个购房者（主要系上诉人开发建设的一号楼购买者）通过多种途径寻求解决办法，但至本案起诉之日，涉案房屋仍无法办理房屋权属登记，导致被上诉人对涉案房屋无法取得所有权证书。因此，上诉人的行为已构成根本违约，致使被上诉人无法实现合同目的。二、上诉人所说，二连市政府遗留办已经通知“恰克图小区1号楼”的全体购房户到政府办事大厅办理房产证，被上诉人等人拒绝办理，以上属于虚假陈述。被上诉人为了办理权属证书从购买房屋至起诉之日大约等待了4至5年的期限，上诉人迟迟未能解决。假使上诉人达到给被上诉人办理房屋权属证书条件，现被上诉人认为，被上诉人有权选择行使自己的权利，按照双方签订的《商品房买卖合同》之约定，出卖人未按照约定期限办理权属登记备案，被上诉人有权要求解除双方之间的《商品房买卖合同》，并有权主张上诉人退还房款及承担相关违约责任。三、一审判决没有侵犯银行优先受偿权，也没有导致返还房屋部分无法执行等情形。按照《商品房买卖司法解释》之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，上诉人将收取的购房贷款和购房款的本金及利息返还担保权人和买受人后，涉案房屋可以顺其自然由上诉人支配，银行的权利完全可以得到充分的保障。因此，上诉人的上诉理由没有事实和法律根据。 原审被告万盛分公司未提交陈述意见。 葡某向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告于2011年3月23日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已付购房款175560.00元及从2011年3月23日起以购房首付款53560.00元为基数按同期同类银行贷款利率计息支付至付清为止，自2011年7月26日起以122000.00元为基数按同期同类银行贷款利率计息支付至付清为止；3.依法判令被告向原告支付房屋总价款1％的赔偿金（1755.60元）；4.依法判令被告返还原告已付代收代缴税费共计4632.00元，从2012年12月29日起以应返还款4632.00元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至本息付清为止；5.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年3月23日原告葡某与被告万盛公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于二连浩特市前进路西、南外环路北恰克图国际港小区1幢2单元010218号房屋。合同约定商品房建筑面积48.43平方米，单价3625.02元/平方米，总价款175560.00元。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房，出卖人30日内将已付房款退还买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失；买受人不退房的出卖人也应支付已付房款1%的违约金。合同签订后原告共向万盛公司支付首付款53560.00元，余下购房款122000.00元办理了按揭贷款，原告已还房贷及利息共计106645.88元（其中贷款本金69855.69元，利息34386.36,罚息2403.83元）。同时原告主张被告返还代收代缴税费、公证费、评估费等4632.00及自2012年12月29日起以4632.00元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付款项付清为止的利息。另查明，被告万盛二连分公司收到原告的购房款后，已于2012年12月份将原告所购买的商品房及房屋钥匙交付于原告，但被告未能按照合同约定办理房屋产权证书。万盛二连分公司系万盛公司下设分公司。 一审法院认为，该案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按约履行各自义务。原告依约履行了付款义务，但被告未按合同约定的期限办理商品房产权手续，导致原告至今未能取得产权证，被告构成根本违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，原告解除合同、返还购房款、支付利息、赔偿损失的主张应予支持。具体利息和损失数额应根据该院查明为准，原告支付首付款数额为53560.00元，故被告应以首付款53560.00元为基准，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付自首付款付清次日即2011年3月25日至款项清偿之日止的利息。原告支付首付款后余额122000.00元办理了中国银行按揭贷款，贷款期间原告已还本金数额为69855.69元、已还利息数额为34386.36元、已还罚息数额为2403.83元，故被告应当返还原告实际偿还贷款本金69855.69元及利息34386.36元。贷款罚息属原告逾期还款造成，故原告应当自行承担该笔费用。原告第三项诉讼请求要求被告支付违约金，该违约金主张是基于合同明确约定而提出，而原告第二项诉讼请求当中的资金占用利息损失基于法定兹息和实际损失提出，依照民法原理，违约金请求权与损害赔偿请求权可相互独立、并存且不重合，故依照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应按已付购房款1%即1234.15元（123415.69×1%）支付原告违约金；关于原告主张被告返还代收、代缴税费、评估费等费用共计4632.00元，原告提供证据可证实原告主张数额不超过法律规定，故该院予以支持；二被告之间系总、分公司关系，依据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。万盛二连分公司虽不具有独立法人资格，财产归属于公司，但经依法设立并领取营业执照，仍应以自己直接管理、经营的财产承担责任，不足部分以公司财产清偿，故二被告均应承担相应法律责任。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项、第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、解除原告葡某与被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司应于本判决生效之日起十日内返还原告葡某已付购房款123415.69元及首付款利息（应以53560.00元为基准，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算支付自2011年3月25日至款项清偿之日止的利息）；三、被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司赔偿原告葡某违约金1234.15元、支付原告偿还房屋贷款产生利息34386.36元；四、被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司应于本判决生效之日起十日内返还原告葡某代收、代缴税费、公证费、评估费等共计4632.00元；五、原告葡某于本判决生效之日起三十日内将位于二连浩特市前进路西、南外环路北恰克图国际港小区1幢2单元010218号房屋交还给被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司;六、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1969.00元（原告已交纳），由原告负担198.00元，由被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司负担1771.00元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1、案涉房屋是否属于无法办理房产证的情形；2、被上诉人的解除权是否受一年除斥期间限制，双方签订的商品房买卖合同应否解除；3、原审判决是否侵犯银行的优先受偿权。 关于争议焦点1，上诉人万盛公司举证二连浩特市遗留办发布的通知，认为案涉房屋能够办理房屋产权证，不属于无法办理产权证情形。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”这种必要的证明文件包括土地使用证明、建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告及房屋分户平面图等。而二连浩特市遗留办属于政府机关议事协调机构，其并非办理房屋权属登记部门，其发布的通知不具有上诉人万盛公司已具备协助恰克图小区1号楼购买者办理房屋所有权证书登记手续的证明效力。上诉人称案涉房屋能够办理房屋产权证书，就应该提供案涉房屋已具备办理房屋产权登记手续必要的证明文件。本案一、二审中上诉人均未提供相应的证据，其应承担举证不能的后果。根据双方诉辩及庭审陈述情况，案涉房屋属于无法办理房产证的情形。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点2，上诉人万盛公司主张被上诉人的解除权应当适用《中华人民共和国合同法》第九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，被上诉人应当在解除权发生之日起一年内行使，现解除权已经消灭。本案是属于无法办理房屋权属证书的情形，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”而本案中双方当事人对于无法办理房屋所有权登记情形下买受人提出解除合同的期限没有约定，且出卖人也未进行催告，则本案被上诉人的解除权处于未消灭状态。实现房屋全部所有权益是房屋买受人订立《商品房买卖合同》的目的，确保房屋在法定或者约定期限内具备办理产权证的条件是房屋出卖人的重要法定义务及合同义务，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的目的是保护买受人依法取得房屋产权证的权利。现由于出卖人一方的原因，致使买受人无法办理房屋权属证书，出卖人一方构成根本违约。该违约行为影响了买受人订立合同时所期待实现的利益，买受人的合同目的不能实现，买受人有权请求解除合同，同时有权要求出卖人赔偿损失。本案双方签订的商品房买卖合同应当解除，上诉人主张不应解除商品房买卖合同的上诉理由不具有事实及法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点3，上诉人主张原审判决侵犯了银行优先受偿权，会引起执行难、购房者群体退房、停止还贷等情形。银行与买房人及出卖人之间的关系是担保贷款合同关系，与本案商品房销售合同关系不属于同一法律关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案中银行作为担保权人未提出诉讼请求也未另行起诉，一审法院驳回上诉人要求追加银行为第三人的请求并无不当。双方商品房买卖合同解除后，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，一审法院判决上诉人返还被上诉人购房款及利息和已还按揭贷款的本金及利息，并判决被上诉人返还上诉人房屋，并无不当。上诉人认为一审判决侵犯了银行的优先受偿权，会引起执行难、购房者群体退房、停止还贷等情形，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3938.00元，由上诉人内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  代玲玲 二〇二〇年六月二十三日 书记员  王 磊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。