苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初5414号 原告（反诉被告）：陈美云，女，1970年8月4日出生，汉族，住苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：梁浩，江苏悦孚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陶然，男，1979年8月6日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：徐珺，江苏仁海方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂纯玉，江苏仁海方舟律师事务所律师。 第三人：严夜明，男，1981年8月3日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告陈美云与被告陶然房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。经原告陈美云申请，本院依法追加严夜明为第三人。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，后陶然对陈美云提起反诉，本院决定本、反诉一并审理，并于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈美云的委托诉讼代理人梁浩、被告（反诉原告）陶然的委托诉讼代理人徐珺、第三人严夜明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈美云向本院提出诉讼请求：1.请求判令陶然腾退房屋，返还陈美云；2.请求判令陶然向陈美云支付房屋占有使用费15075元（自2019年6月1日起暂算至2019年6月30日，实际计算至陶然腾退房屋返还陈美云之日止）；3.请求判令陶然赔偿陈美云房屋闲置期间的租金损失90450元；4.请求判令陶然承担本案诉讼费用。审理中，陈美云增加两项诉讼请求：1.请求判令陈美云与陶然之间签订的《房屋租赁协议书》解除；2.请求判令严夜明立即腾空并将涉案房屋返还陈美云，并支付房屋占有使用费。后陈美云再次明确诉讼请求为：1.请求判令陈美云与陶然之间签订的《房屋租赁协议书》于2019年5月30日解除，陶然及严夜明立刻腾退并返还房屋给陈美云；2.请求判令陶然及严夜明支付陈美云房屋占有使用费15075元（自2019年6月1日起暂计算至2019年6月30日，实际计算至陶然及严夜明腾退并返还房屋给陈美云之日）；3.请求判令陶然赔偿陈美云因房屋租赁协议解除后产生的闲置损失90450元；4.请求判令陶然承担本案诉讼费用。事实与理由：陈美云与陶然于2017年6月10日签订《房屋租赁协议书》一份，约定陈美云将位于苏州市XX转角商业用房出租给陶然用于经营酒店，未经陈美云许可不得改做其他用途，且陶然不得将房屋转租、转借或转让，租赁期限自2017年6月1日起至2022年5月31日止，租金前两年为每年48万元，中间两年为每年60万元，最后一年为63万元，租金采取先交后用的方式。但陶然承租涉案房屋后未依约在2019年4月30日前支付2019年下半年度的租金，后经陈美云发现其擅自将酒店转让给严夜明经营。陶然的上述行为严重违反了合同约定，后陈美云于2019年5月30日委托律师所向陶然寄送律师函一份，明确于律师函发出之日起与陶然解除房屋租赁关系，并要求陶然在7日内返还房屋。但陶然未履行上述义务，为维护自身合法权益，陈美云特向人民法院提出如上诉讼请求。 被告陶然辩称：1.陈美云未经涉案房屋所有权人同意擅自将房屋转租给陶然，双方签订的房屋租赁合同为无效合同；2.涉案房屋租赁合同实为陶然为配合陈美云办理工商营业执照需要签订的合同，并非双方真实意思表示；3.陈美云向陶然提供的房屋面积与租赁合同不符，存在欺诈行为，相应双方签订的店铺转让合同为从合同,且损害了国家利益，故也应为无效合同；综上，请求人民法院依法驳回陈美云对陶然的全部诉讼请求。 第三人严夜明述称：其于2019年3月1日起从陶然处承租了涉案酒店，租金已付至2019年5月31日，现在房屋由其实际占有使用。 反诉原告陶然向本院提起反诉请求：1.请求确认陶然与陈美云之间签订的房屋租赁合同及店铺转让合同无效；2.请求判令陈美云退还陶然店铺转让费92万元；3.请求判令陈美云退还陶然税款及库存商品款项水电费押金共计120880.71元；4.请求判令反诉费用由陈美云承担。反诉事实与理由：陶然与陈美云于2017年6月10日就涉案房屋签订房屋租赁合同一份，约定陈美云将涉案房屋出租给陶然使用；同日，双方又签订《转让协议书》一份，约定陈美云将涉案房屋XX酒店以92万元转让给陶然，转让标的为酒店招牌、相关证照及酒店装饰装修、餐厨设备及酒店库存等。而上述房屋租赁合同不是陶然的真实意思表示，当时陈美云称只是为办理工商登记手续需要陶然配合下。陈美云提供的房屋租赁面积与租赁合同不符，有近五分之一面积的房屋另出租给一家XX超市和一家XX大包使用，存在欺诈行为，店铺转让合同也为无效合同。另，陈美云并未依店铺转让合同交付餐厨设备及库存商品等。陶然认为其合法权益受到了侵害，特向人民法院提出如上反诉请求。 反诉被告陈美云辩称，陶然与陈美云签订的房屋租赁合同及店铺转让协议真实有效合法，其中店铺转让费为90万元，2万元为押金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁协议书、房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、税收完税证明、转让协议、律师函及邮递详情单、收条、银行流水清单、营业执照等证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 陈美云于2015年6月1日从案外人叶某、范某某和巢某处租赁了位于苏州市XX转角商业用房用于经营XX大酒店，其中房屋建筑面积为626平方米、阁楼面积为128平方米，承租期间续租一次，最后确定房屋租赁期满日为2022年5月31日止。 2016年4月，陈美云将上述房屋中一楼约为建筑面积10平方米的部分房屋转租给案外人蒋骏经营XX大包，租赁期限自2016年4月1日起至2019年5月31日止，年租金为3万元。2018年10月，陈美云与XX大包的经营者潘某某重新签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限自2018年11月1日起至2022年5月31日止，前两年的年租金为32000元，第三年租金待定。 2017年1月9日，陈美云与房屋出租人叶某、范某某和巢某签订《房屋租赁补充协议》一份，明确出租人同意陈美云将涉案房屋中的部分面积转租给苏州XXX便利店有限公司使用。2017年1月20日，陈美云与苏州XXX便利店有限公司签订房屋租赁合同一份，约定陈美云将上述房屋中一楼建筑面积约为106平方米的部分房屋转租给苏州XXX便利店有限公司经营超市，租赁期限自2017年2月20日起至2022年5月31日止，约定2017年4月6日至2019年4月5日期间的月租金为32500元，2019年4月6日至2021年4月5日期间的月租金为35100元。 2017年6月8日，出租人叶某、范某某和巢某同意陈美云将涉案租赁房屋部分转租给陶然开设饭店，明确转租面积约为500平方米。2017年6月10日，陈美云作为承租人（甲方）与陶然作为次承租人（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将其承租的建筑面积626平方米、阁楼面积128平方米的涉案全部房屋转租给陶然，用途为经营酒店，未经甲方许可不得改作其他用途，乙方不得将房屋转租、转借或转让，如确应经营需要部分分租的，需提前告知甲方并征得甲方同意，乙方认可甲方在本协议订立时的分租状况；租赁期限自2017年6月1日起至2022年5月31日止。合同第四条约定：前两年的年租金为48万元，中间两年的年租金为60万元，最后一年的年租金为63万元；租金支付方式为先交后用，2017年起，每年4月30日前支付当年度下半年的租金，9月30日前支付次年度上半年的租金，以此类推。第六条第3项约定：租赁期内乙方如不按时支付租金的，……逾期时间超过三十天的，甲方有权解除租赁协议，并收回房屋。 签订上述房屋租赁合同当日，陈美云（出让人、甲方）与陶然（受让人、乙方）同时签订店铺转让协议一份，约定甲方将其持有的苏州市XX酒店转让给乙方，乙方同意受让该酒店的招牌、相关证照及酒店内装修装饰物、附着物、餐厨设备及酒店库存商品；转让价为90万元；交付时间为2017年6月22日；乙方支付完转让款后，双方办理交接手续，该协议项下的转让即视为完成。2017年6月22日，陈美云确认收到陶然通过耿骏向其支付的店铺转让费90万元和店铺水电煤气押金2万元，合计92万元。2017年6月23日，陈美云书写收条一份，确认收到耿骏杂费（含房租、税收、电费、盘点费、充值卡等）69495元。 另查明：陈美云向陶然直接交付的房屋部分不包含XX大包和苏州XXX便利店有限公司租赁部分。同时，陈美云在与陶然签订完上述房屋租赁合同和店铺转让协议后，仍实际向XX大包经营者和苏州XXX便利店有限公司收取房屋租金，而陶然则依租赁合同约定时间按每半年度45785.71元的标准向陈美云支付租金等费用至2019年5月31日，此后的租金未再支付过陈美云。关于45785.71元性质，陈美云称是房屋租金，陶然则称3万元是半年租金，15785.71元是租赁房屋应缴税款。 审理中，陶然陈述：双方在2017年6月签订租赁合同时，确定的租赁范围为整个租赁物即建筑面积为626平方米和阁楼面积为128平方米的房屋，但因超市和XX大包已经转租出去了，本来约定由我与这两家重新签订租赁合同，但陈美云后来反馈称该两家不愿意再另签合同，后双方便口头约定由我向两家承租人收取租金，但实际上陈美云却直接向该两家收取。 审理中，陈美云陈述：我确认将涉案整个租赁物转租给了陶然，我向陶然实际收取的租金也是按合同约定金额扣除超市和XX大包两家应付租金金额后的余额计算的，当时为了大家方便，我便向另外两家承租人收取了租金，陶然对此从未提出过异议。 又查明，2019年5月30日，陈美云委托江苏悦孚律师事务所向涉案租赁房屋所在地邮寄一份律师函，称陶然擅自转租房屋，违反租赁合同约定，故其提出自该律师函发出之日起解除双方之间签订的房屋租赁合同，并要求陶然在7日内撤离房屋。但经查询该律师函为他人签收，陶然则称其未收到过该律师函。 再查明：2019年3月23日，陶然（甲方）与严夜明（乙方）签订店铺转让协议一份，约定甲方将其经营的XXX酒楼（备注：不包含XX大包和苏州XXX便利店有限公司租赁部分）转让给乙方，该酒楼的招牌、相关证件及酒店内装修、装饰物、附着物、餐厨设备一并转让；转让价为125万元，含2019年4月1日至2022年5月31日的房屋租金；双方商定交付日为2019年3月1日。严夜明承租该部分房屋后便对房屋重新装饰装修，现由其实际占有使用。 本案双方当事人争议焦点主要有三，一为陈美云与陶然之间签订的涉案房屋租赁合同及店铺转让合同的效力问题；二为若租赁合同有效，涉案房屋租赁合同的解除和房屋租金及占有使用费问题；三为房屋闲置损失问题。 关于相关合同效力问题。本院认为，涉案房屋租赁合同和店铺转让合同均系双方当事人真实意思表示，依当前证据显示，房屋出租人叶某、范某某和巢某对陈美云在承租涉案房屋后再转租给他人的行为是认可的或没有提出过异议，两份合同的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定为合法有效，各方当事人应依约履行各自义务。本案中，双方在签订涉案房屋租赁合同前，陈美云已将涉案房屋一楼部分面积房屋转租给他人经营餐饮和超市，陶然也在租赁合同中认可当前的分租状况，根据陶然关于双方口头约定由其向经营餐饮和超市的两家房屋实际承租人收取租金的陈述，并结合陶然实际向陈美云支付其占用部分租金的金额，可知陈美云实际已按合同的约定将整个涉案房屋全部直接或间接的交付给了陶然。后陈美云直接向经营餐饮和超市的两家房屋实际承租人收取租金，陶然对此亦没有异议，只是双方在履行租赁合同中关于房屋租金结算方式的变化，未有证据显示陈美云对陶然存在欺诈情形，且即便存在欺诈情形，也不属于法律规定的无效情形，并不能影响到租赁合同的有效性，房屋租赁合同与店铺转让合同亦非主从合同关系。故陶然主张双方之间签订的房屋租赁合同和店铺转让合同无效的诉讼请求，没有法律依据，本院碍难支持；同样，其要求陈美云退还转让费、税款、库存商品款项、押金的诉讼请求，本院亦不予支持。 关于涉案房屋租赁合同的解除问题。陶然未经陈美云同意擅自将部分租赁房屋转租给严夜明使用，且其未在合同约定的期限支付2019年6月1日之后的房屋租金，已构成违约，陈美云有权依约解除合同。尽管陈美云于2019年5月30日委托律师事务所向陶然邮寄了解除合同的律师函，但未能提供证据证明该律师函实由陶然签收，且陶然亦否认收到，故其提出租赁合同自2019年5月30日解除，没有法律依据，本院不予支持，但陈美云起诉陶然的目的在于解除合同，本院确定租赁合同于本案民事起诉状副本公告送达陶然之日即2019年11月21日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，租赁合同解除后，陶然负有依约向陈美云腾退并返还承租房屋的义务。因本案涉及酒店部分房屋现由严夜明实际占有使用，严夜明在租赁合同解除后已无继续占有依据，故陈美云要求陶然和严夜明腾退并返还该部分房屋的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同解除前该部分房屋的租金，仍应由陶然支付；解除后的房屋占有使用费，陶然和严夜明负有共同支付的义务。关于具体金额的计算，本院认为陈美云以租赁合同约定的年租金金额扣除XX大包和苏州XXX便利店有限公司应付租金金额为标准计算上述期间的租金和房屋占有使用费，比较符合客观实际，本院予以采纳。根据涉案租赁合同约定2019年6月1日的年租金为60万元，XX大包的年租金为32000元，苏州XXX便利店有限公司在2019年4月6日至2021年4月5日期间的年租金为421200元（35100元×12月）可知，2019年6月1日至本案开庭之日即2020年5月11日期间的年租金计算标准为146800元（60万元－35100元×12月－32000元）。经计算，2019年6月1日至2019年11月21日共5个月零21天，按照上述计算标准计算租金应为69730元；2019年11月22日至2020年5月11日共5个月零20天，占有使用费应为69323元。 关于租赁合同解除后该部分房屋闲置损失，考虑到陶然的违约过错程度、严夜明实际占有该部分房屋等因素，本院酌情确定陶然赔偿陈美云一个月的房屋闲置损失，仍参照上述计算标准，确定为12233元（146800元÷12月×1月）。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈美云与陶然于2017年6月10日签订的房屋租赁合同于2019年11月21日解除； 二、陶然和严夜明于本判决生效之日起30日内腾空并返还陈美云位于苏州市姑苏区XX转角商业用房（不包含XX大包和苏州XXX便利店有限公司租赁占用部分）； 三、陶然于本判决生效之日起10日内向陈美云支付2019年6月1日至2019年11月21日期间的上述房屋租金69730元； 四、陶然和严夜明于本判决生效之日起10日内向陈美云支付房屋占有使用费（2019年11月22日至2020年5月11日期间为69323元，此后费用按照涉案房屋租赁合同约定相应年份年租金金额扣除XX大包和苏州XXX便利店有限公司相应年份应支付年租金金额的标准计算至陶然和严夜明实际返还房屋之日止）； 五、陶然于本判决生效之日起10日内向陈美云赔偿上述房屋闲置损失12233元； 六、驳回陈美云其他诉讼请求； 七、驳回陶然全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费21270元，由陈美云负担4675元，陶然负担16595元；公告费300元，由陶然负担。陶然负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付陈美玉。反诉案件案件受理费18240元，由陶然负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  耿杰圣 人民陪审员  孙毓平 人民陪审员  俞静玲 二〇二〇年六月十日 书 记 员  张洁玲