江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初9225号原告：南京千淇商贸有限公司，住所地在南京市玄武区后宰门西村37号。法定代表人：屈惠玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：平青，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：南京福旺宾馆，经营场所在南京市玄武区后宰门西村37号二楼。经营者为贺万水，男，汉族，1963年9月8日生，住安徽省含山县××。委托诉讼代理人：汤圣泉，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋馨悦，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。原告南京千淇商贸有限公司（以下简称千淇公司）与被告南京福旺宾馆（以下简称福旺宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告千淇公司的委托诉讼代理人平青，被告福旺宾馆的经营者贺万水以及委托诉讼代理人汤圣泉、宋馨悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千淇公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告搬离且返还南京市玄武区××二楼房屋；2、要求被告支付房屋占用费49479元（自2019年5月9日起暂计算至7月31日）和电费2030.60元。事实和理由：2014年4月16日，原、被告签订一份租赁合同，约定由被告承租原告位于房屋，年租金为21.5万元，租期自2014年5月8日至2019年5月8日，到期后若原告未再续租，被告负有无条件搬迁义务。2019年4月29日，原告委托律师书面通知被告，租赁协议到期以及搬迁事宜，但是截至原告起诉被告未能搬迁，为此原告诉至法院。被告福旺宾馆辩称：与原告签订涉案房屋租赁合同属实。双方租赁合同在涉案房屋被决定征收时应当已经终止履行，并非约定租期届满以后不再续约，原告隐瞒征收应获补偿事实，据此要求被告搬迁没有任何依据，作为承租人的被告有权获得涉案房屋的征收补偿利益。本院经审理查明后认定事实如下：2014年4月16日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订一份租赁合同，双方约定：1、由被告承租原告位于南京市玄武区××的房屋，租期是5年，自2014年5月8日至2019年5月8日，2014年5月8日至2017年5月8日每年的租金是21万元，2017年5月9日至2019年5月8日每年的租金是21.5万元，合计106万元。乙方在每年租期提前1个月一次性支付下一年房屋租金，逾期不付按银行结算利息的双倍支付滞纳金，逾期达二十天本合同终止，乙方无条件迁出并承担支付甲方未付租金及违约金，违约金为年租金的20%；2、租赁期内的水、电、气（电话、有线电视、卫生治安费、物业管理费、房屋修缮费）等或其他消费的费用由乙方支付，开具房屋租赁发票税金由乙方承担。如遇政府拆迁和其他不可抗力因素造成本协议无法继续履行，则本协议自然终止、乙方无条件搬迁，甲方不承担责任。甲方退还乙方未实际租用期限的租金，乙方搬迁的费用和损失由乙方自行承担；3、租赁期内，双方如因特殊情况需要提前终止合同时，应提前三个月书面通知对方，并一次性补偿对方损失费为当年租金的20%。到期后若原告未再续租，被告负有无条件搬迁义务。合同期满，如甲方继续出租，在同等条件下乙方有租用优先权，双方续签合同。合同期满，乙方应无条件搬出，不得收取任何转让费。2018年12月28日，原告发出一份房屋征收搬迁通知，说明：根据房屋征收部门公告，××的所有房屋均在征收范围内，现通知与原告有房屋租赁关系的所有承租户做好搬迁准备，具体搬迁时间以政府征迁要求时间为准。2019年4月29日，原告委托江苏融鼎律师事务所书面通知被告：双方租赁合同即将到期，原告将不再与被告续签合同，要求被告于5月8日前无条件搬出涉案房屋，并将水、电、气、物业费等结清后交还给原告。同年5月9日的一份接处警工作登记表载明：接警时间为2019后5月9日，报警人为贺万水，地址为××2楼福旺宾馆，报警形式为租赁纠纷，报警内容为“此处拆迁，与房东没有谈拢，房东断电”，处警经过及结果：对方当事人房主不在现场，民警告知报警人到拆迁办询问。同年12月4日的一份接处警工作登记表载明：接警时间为2019后12月4日，报警人为“贺”，地址为××，报警形式为征地拆迁，报警内容为“拆迁纠纷被打”，处警经过及结果：民警电话联系报警人，今天已多次报警不用重复报警，从鼓楼医院看完病后可直接来派出所处理，后报警人来所民警陈新了解情况跟进处理。同日，被告已经实际搬离了涉案房屋。另查明：1、2019年1月24日，南京市玄武区人民政府玄政征字[2019]4号文件载明：实施香林寺沟沿线环境综合整治项目（一期）房屋征收工作，征收范围包括××。2、2019年4月22日的一张江苏增值税电子普通发票载明：购买方为玄武商业机械厂，应税货物或劳务为供电，金额为5448.27元。审理中，被告补充表示：（1）2019年5月9日以后原告已对涉案房屋断水断电，在此之前虽然能够经营但是并非正常经营，也确实没有任何人员阻止被告进行经营。2019年5月8日，涉案房屋的水电费用已经全部结清，但是此后原告已经断水断电，不存在新发生的水电费用，被告也无法能够正常进行经营，租赁合同约定的目的无法实现；（2）福旺宾馆被告已经营了10年，2009年从他人处转让得来，2013年和2016年曾经分别进行装修，但是并非专业装修企业、没有具体装修图纸，就是墙面铲掉重新粉刷、更换地板。如果原告要求搬迁腾退涉案房屋，应该赔偿被告装修和停业损失，原告所获得的征收补偿利益应与被告进行分割，因为在租期内发生了政府征收行为，因此导致涉案合同提前终止履行。同时，原告补充表示：（1）2019年12月4日，在被告搬离涉案房屋后，原告要求被告腾退房屋的诉请实际已经实现，因此原告不再继续主张，从2019年5月9日至12月4日，按照年租金21.5万元的标准计算，该期间的占用费用为123690元。由于举证所限，在本案中原告不再主张被告应支付的电费；（2）2019年5月8日以后原告停止对涉案房屋继续供电属实，但是没有停止供水，且被告仍然一直实际占有涉案房屋，所以原告要求支付相应的使用费用。原告尚未与房屋征收部门签订征收补偿的相应协议，因为涉案房屋未能完全交付；（3）2018年12月29日至2019年5月8日期间，被告处于正常经营状态，原告没有采取任何断水断电措施。上述事实有租赁合同、房屋征收搬迁通知、律师函、接处警登记表、发票以及本院庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的涉案房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。涉案合同约定，租期是5年、自2014年5月8日至2019年5月8日，如遇政府拆迁等因素造成合同无法继续履行的，涉案合同自然终止、被告应无条件搬迁，原告并不承担责任，原告退还被告未实际租用期限的租金，被告搬迁的费用以及损失是由被告自行承担。2019年12月4日，被告已经实际搬离涉案房屋，原告要求被告腾退涉案房屋的诉请在事实上已经实现，所以本院对此予以确认。2018年12月28日原告曾向被告发出房屋征收搬迁通知，但是从该份通知的内容来看，应当属于原告履行租赁合同相对方的通知义务，并非明确要求立即与被告提前解除租赁合同，作为通知依据的是房屋征收部门的公告而非其他事由，在2019年5月9日前原告与房屋征收部门也未签订征收补偿协议，通知的主要目的是给予被告事前的必要提醒，避免因涉案房屋被征收而造成被告损失的进一步扩大，且搬迁时间也明确是以政府征迁时间为准而非原告单方指定的具体期限。所以，该份搬迁通知在效力上并不具有单方提前解除涉案合同的性质，在原告通知以后被告也仍继续从事正常经营活动，原告也未采取任何行为妨碍被告使用涉案房屋，涉案房屋的产权人仍然是原告，涉案合同仍然继续正常履行。在本案审理中，被告没有提供证据证实：关于涉案房屋，原告已与房屋征收部门签订了书面的拆迁补偿协议，且原告已经收到房屋征收部门给予的涉案房屋征收补偿款项，而该征收补偿款项中明确包括了涉案房屋的装修、停业等经营损失。所以，被告认为应与原告共同分割征收补偿款项的抗辩意见，因不符合已查明的事实和双方约定，本院不予采信。2019年5月9日以后，涉案合同约定的租期已经届满，原、被告双方未再签订书面的续租协议，且原告已明确要求被告应腾退涉案房屋。所以被告已经失去继续占有涉案房屋的法律依据，应当依约立即向原告交还涉案房屋，且应赔偿未及时腾退房屋而给原告造成的经济损失。现在原告认为被告应支付其占用涉案房屋期间相关费用的诉称理由，符合已查明的事实和法律规定，本院予以采信。2019年5月9日以后，原告认可停止给予涉案房屋供电，但是否认停止供水；被告认为原告已经实际断水断电，但是也未提供充分证据予以证实。被告租赁涉案房屋的合同目的是用于宾馆经营，在原告明确断电以后已经无法能够从事商业经营，但是被告拒不及时搬离且仍在涉案房屋内实际居住使用，因此被告应当支付相应的实际占有使用费用，但不应当完全参照涉案合同约定的租金标准计算。考虑到涉案合同的期限和履行、被告实际占用时间、涉案房屋已被断电等因素，本院认为具体数额以12000元为宜；超出该数额的原告诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京福旺宾馆应于本判决生效之日起十五日内给付原告南京千淇商贸有限公司房屋占有使用费12000元；二、驳回原告南京千淇商贸有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1088元，由原告负担544元，被告负担544元。原告预交案件受理费的剩余部分544元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  田社荣人民陪审员  贾克山二〇二〇年六月八日书 记 员  罗安迪