安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初115号原告：刘晓亮，男，1982年5月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：赵娜，安徽淮都律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛依馨，安徽淮都律师事务所实习律师。被告：贾佳佳，男，1986年3月16日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：朱胜军，河南益仟律师事务所律师。被告：任高飞，男，1992年1月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。被告：阜阳市万邦房产经纪有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区。法定代表人：李家辉，该公司总经理。原告刘晓亮与被告贾佳佳、任高飞、阜阳市万邦房产经纪有限公司（以下简称万邦经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，因被告贾佳佳、任高飞下落不明，于2020年3月24日转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓亮的委托诉讼代理人赵娜、被告贾佳佳的委托诉讼代理人朱胜军、被告万邦经纪公司法定代表人李家辉到庭参加诉讼，被告任高飞本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晓亮向本院提出诉讼请求：依法判令1、解除原告和被告签订的房屋买卖合同；2、被告贾佳佳、任高飞向原告返还30.5万元及该款利息（按照银行同期同类贷款利率自2018年2月11日起计算至付清款之日止）；3、被告支付违约金91500元；4、被告万邦经纪公司对任高飞承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月10日，原告和被告贾佳佳经万邦经纪公司的职工任高飞（第二被告）签订万邦房产交易买卖合同，约定被告将位于阜阳市颍州区人民西路1111号祥源文旅城祥和府30#住宅楼601室转让给原告。合同签订后，原告先后分三次向被告支付共计30.5万元。合同签订当日，原、被告又签订补充协议，协议约定“合同签订后优先从房产局更改合同主体，如无法更改，由被告先期办理不动产登记证书，再过户给原告，原、被告各自承担自己的办理费用；如果原、被告没有按照买卖合同执行，任何一方产生违约均向守约方支付交易金额30%的违约金”。合同签订后，原告按照约定履行付款义务，但是各被告均未按协议约定履行义务。现原告得知被告贾佳佳自2017年8月开始逾期拖欠按揭贷款，其与安徽祥源文旅城投资有限公司（以下简称祥源文旅城公司）的买卖合同已经被法院判决解除。综上所述，因被告的违约行为导致原告的合同目的不能实现，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。贾佳佳辩称，被告同意原告的第一项诉讼请求（即解除合同），关于原告的诉讼请求中的返还购房款事宜，被告只收到原告的18万元，且原告请求的违约金比例过高，请求法院依法通过自由裁量权进行调整。任高飞未答辩。万邦经纪公司辩称，原告诉称的内容不完全属实，任高飞不是我公司的员工，任高飞原来就和刘晓亮、贾佳佳认识，任高飞从中促成房产的买卖。委托我公司只是为了产权过户，但事实上，在没有过户时，祥源文旅城公司就起诉了。我公司没有收到原告的任何购房款，原告付款30.5万元也没有通过我公司转交，是直接交付给贾佳佳和任高飞，故我公司不应当承担任何责任。本院经审理认定事实如下：2018年2月10日，原告刘晓亮（乙方、买受人）与被告贾佳佳（甲方、出卖人）经协商，签订房屋买卖合同，约定贾佳佳将总价款为1084556元的房屋一处出卖给刘晓亮，签订合同当日支付给贾贾24万元作为购房定金。合同签订当日，刘晓亮支付给贾佳佳4万元，收条写在合同的背面的空白处。同月12日，刘晓亮以银行转账方式支付给贾佳佳18万元。房屋买卖合同签订的当日，刘晓亮又与贾佳佳签订补充协议一份，协议注明涉案位于阜阳市颍州区人民西路1111号祥源文旅城祥和府30#住宅楼601室（以下简称601室房屋），协议同时约定“合同签订后优先从房产局更改合同主体，如无法更改，由被告先期办理不动产登记证书，再过户给原告，甲乙双方各自承担自己的办理费用；如果甲乙双方没有按照买卖合同执行，任何一方产生违约均向守约方支付交易金额30%的违约金”。补充协议下部注明附件为万邦房产交易买卖合同、阜阳市商品房买卖合同（合同号FY2016109988）。合同签订后，刘晓亮支付给任高飞85000元（注明包括定金65000元、押金2万元）。后因FY2016109988号合同买受人贾佳佳魏按期偿还按揭贷款，被安徽祥源文旅城投资有限公司（以下简称祥源文旅城公司）起诉至阜阳市颍州区人民法院，经两审终审，其与祥源文旅城公司的买卖合同已经依法解除，从而导致刘晓亮购买房屋的合同目的无法达到。现原告以其诉称的理由向本院起诉，要求满足其前述的诉讼请求。上述事实，由原告提供的身份证、转款凭证、贾佳佳和任高飞出具的收条、2016109988号商品房买卖合同、房屋买卖合同、补充协议、阜阳市颍州区人民法院和安徽省阜阳市中级人民法院作出的生效判决书及当事人陈述在卷予以证明。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案原告刘晓亮在与被告贾佳佳签订房屋买卖合同及补充协议时，没有对涉案房屋是否存在权利瑕疵进行认真判断，导致贾佳佳与祥源文旅城公司签订的买卖合同被依法解除，致使刘晓亮的购房目的不能达到，双方均存在相应的过错。刘晓亮请求解除，贾佳佳予以认可，故本院可判决予以解除。关于刘晓亮诉请的30.5万元如何返还、返还义务的主体如何确定是本案争议的焦点。本院结合案件事实，认为刘晓亮在支付定金、购房款或其他称谓等费用前，应当向买卖合同的出卖人本人（即贾佳佳）履行合同义务；其向任高飞支付相关款项时，在没有确认任高飞是否具备代理人资格前，贸然将85000元支付给任高飞，因此带来的风险责任应当自行承担，只能请求任高飞个人予以返还。刘晓亮请求的自付款之日起计算利息，可按照中国人民银行和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算予以支持。因刘晓亮金仅支付给贾佳佳22万元，也存在违约行为，其请求按照30%的比例请求违约金，本院不予支持。其请求万邦经纪公司承担连带赔偿责任，因该公司不予认可任高飞的职务行为，也没有对任高飞的行为予以追认，更为关键的是万邦经纪公司并未收到刘晓亮的任何款项，刘晓亮未提供出充分有力的证据足以证明万邦经纪公司是签订买卖合同的主体，仅凭合同骑缝处加盖的印章无法确定，故刘晓亮应当承担举证不能的不利法律后果。贾佳佳辩称的4万元事宜，因其未提供相关证据足以推翻此收条，故本院对其收到此笔购房款予以认定。刘晓亮、贾佳佳对万邦经纪公司庭后提供的微信转账内容不予认可，本院经审查认为，即使款项属实，但转款的时间与本案涉及到的房屋买卖合同签订的时间相距甚远，与本案待证事实无关，故不予采信。对万邦经纪公司辩称不应当承担民事责任的理由，因各方当事人均未提供相关证据足以证明任高飞与万邦经纪公司存在劳动或劳务关系，故对其公司的此项辩解予以采信。被告任高飞经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，可视为其自动放弃答辩和质证的权利，不影响本院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告刘晓亮和被告贾佳佳于2018年2月10日签订的房屋买卖合同及补充协议于本判决生效时解除；二、被告贾佳佳返还原告刘晓亮购房款22万元并赔偿刘晓亮该款的利息损失；三、被告任高飞返还原告刘晓亮购房费用85000元并赔偿刘晓亮该款的利息损失；四、上述二、三的利息损失均自2018年2月12日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8于19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款之日止；五、上述二、三项于本判决生效之日起十日内履行完毕；六、驳回原告刘晓亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7248元，由原告刘晓亮负担2670元、被告贾佳佳负担3250元、被告任高飞负担1328元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  袁学龙人民陪审员  王国成人民陪审员  刘士刚二〇二〇年六月三十日书 记 员  马璐璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。