呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初1611号原告：石海燕，女，农民，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：江中国，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小梅，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。原告：田建英，男，汉族，农民，住呼和浩特市赛罕区金河镇格尔图村1队96号。委托诉讼代理人：江中国，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小梅，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被告：刘红林，男，1976年11月23日出生，农民，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王文娟，北京市中淇律师事务所律师。被告：白慧慧，女，农民，住呼和浩特市赛罕区金河镇前白庙村7队1号。委托诉讼代理人：王文娟，北京市中淇律师事务所律师。原告石海燕、田建英与被告刘红林、白慧慧确认合同效力纠纷（立案案由为互易纠纷）一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告石海燕及田建英的共同委托诉讼代理人杨小梅、江中国，被告刘红林、白慧慧及其共同委托诉讼代理人王文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石海燕、田建英向本院提出诉讼请求：1.依法判决石海燕、田建英与刘红林、白慧慧于2016年12月2日签订的《房屋土地置换协议书》无效；2.判决由刘红林、白慧慧承担本案全部诉讼费。事实与理由：石海燕、田建英与刘红林、白慧慧于2016年12月2日签订的《房屋土地置换协议书》，合同第一条约定:甲方(刘红林、白慧慧)以位于××区北环城高速南，养殖小区北，宅基地占地面积预计800平方米，南北40米、东西为20米的宅基地及地上建筑物置换乙方(石海燕、田建英)××区房面积120.7平米的宅基地及地上建筑物。合同第二条约定：乙方负责将该楼所有权变更到甲方名下，在该楼房所有权未完全变更于甲方名下过程中出现的任何问题由乙方负责，并协调解决，以保证该楼房所有权完全变更到甲方名下。甲方将该宅基地及地上建筑物产权确认到乙方名下，双方保证各自的房屋及宅基地真实有效，不得有任何纠纷。再者因甲方的宅基地交款收据(编号:0025319)的名字是别人，以后如发生任何纠纷由甲方协调解决，乙方概不负责，如出现一切不利后果由甲方承担。第四条约定：双方置换以后前巧报的回迁楼房产权就属于甲方，与乙方没有任何关系，如果将来拆迁或者出让，所有利益与乙方无关。前白庙村的宅基地及房屋属于乙方，如果将来拆迁或者出让，所有补助与甲方无关。签订《房屋土地置换协议书》后刘红林、白慧慧将《赛罕区农村集体经济组织收据》交给了石海燕、田建英，石海燕、田建英将金桥开发区前巧报回迁小区1#楼2单元A1号20楼房面积120.7平米的诉争房屋交付给了刘红林、白慧慧。后石海燕、田建英发现刘红林、白慧慧对白庙村该处宅基地没有处分权，也没有取得其他村民同意，违反《中华人民共和国土地管理法》规定与石海燕、田建英签订了《房屋土地置换协议书》。综上所述，石海燕、田建英与刘红林、白慧慧于2016年12月2日签订的《房屋土地置换协议书》违反《中华人民共和国土地管理法》规定，应当认定无效。现石海燕、田建英合同目的不能实现，合法利益受到损害，请求人民法院支持石海燕、田建英的各项诉讼请求，维护石海燕、田建英合法权益。刘红林、白慧慧辩称：第一点，本案的诉讼主体不适格。石海燕、田建英在签订房屋土地置换协议之前，就将赛罕区金河镇格尔图回迁房变更在案外人刘某（刘红林、白慧慧之子）的名下。第二点，石海燕、田建英签订房屋土地置换协议的目的非常明确，就是尝到了回迁补偿的甜头。正如双方签订的互换合同当中约定，如果拆迁所有补偿款与刘红林、白慧慧无关。第三点，本案涉及互换的是院落，签订合同的时候双方没有约定处分权，石海燕、田建英的利益只有在拆迁时才能得到。如果有处分权，刘红林、白慧慧可以将院落卖掉后直接买新房子，就不必互换回迁房。第四点，至今为止双方互换的院落并没有要拆迁的迹象，而互换的回迁楼马上要网签，可以处分了，所以石海燕、田建英就反悔了。第五点，互换的院落不拆迁石海燕、田建英不能获利，故其想要回准备网签的楼房获利。但是众所周知，2016年至2020年之间房价增长，这个差额部分即刘红林、白慧慧再重新购买房屋的直接损失。第六点，如果合同被人民法院确认无效，案外人刘某因合同无效所受到的巨大损失应当由石海燕、田建英赔偿。第七点，如果能继续履行互换合同，石海燕、田建英必须配合刘某办理网签，或由人民法院确定该楼的所有权归刘某所有。第八点，涉案房屋置换后，石海燕、田建英将院落大门锁住存放物品做仓库用，静待拆迁升值。在规划的平面图上该院落已经明确标明属于石海燕，并载明了身份证号×××。第九点，互换协议签订后，刘某自2016年开始交取暖费，先后投入有据可查的资金55,454元。综上所述，请求人民法院驳回石海燕、田建英的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。石海燕、田建英提交的证据有：《房屋土地置换协议书》、《拆迁房屋补偿安置协议书》、《证明》、《赛罕区农村集体经济组织收据》、石海燕与刘红林及案外人王某的通话录音。刘红林、白慧慧提交的证据有：《赛罕区金河镇格尔图回迁证》、《房屋土地置换协议书》、房屋支出明细表及票据、已经置换的院落图片、2016年阿拉善盟瑞丰国土测绘局测绘的案涉院落宅基地四至平面图照片、《情况说明》。双方对《房屋土地置换协议书》、《赛罕区金河镇格尔图回迁证》及置换院落的图片均认可，《拆迁房屋补偿安置协议书》加盖有呼和浩特市滨河新区建设指挥部印章，且双方对回迁楼房的事实均认可，《证明》加盖呼和浩特市赛罕区金河镇格尔图村民委员会的印章并有村委会主任薛锋的签名，《赛罕区农村集体经济组织收据》加盖呼和浩特市赛罕区金河镇前白庙村财务专用章，《情况说明》加盖呼和浩特市赛罕区金河镇前白庙村村民委员会的印章并有村委会主任李文元的签名，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认采信。对通话录音及平面图照片的真实性本院不予采信；对房屋支出明细表及票据，与本案裁判无关，本院不予认证。根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：石海燕、田建英系呼和浩特市赛罕区金河镇格尔图村民。2016年10月30日，石海燕签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，拆迁地址为金河镇格尔图村，产权证号为格1116-1118。呼和浩特市赛罕区金河镇格尔图村民委员会出具《证明》，载明：“今证明格尔图村民石海燕×××，田建英152624197611233912夫妻在××村房一套。”另查明，2016年11月26日，呼和浩特市滨河新区建设指挥部出具《赛罕区金河镇格尔图回迁证》（编号109），载明：姓名刘某，原房屋座落为格1116-1118，回迁房楼座为1#2单元A1楼层20层。刘某系刘红林、白慧慧之子，现位于××区的回迁房由刘某居住使用，并且已经装修。又查明，2016年12月2日，刘红林、白慧慧（甲方）与石海燕、田建英（乙方）签订《房屋土地置换协议书》，第一条约定：甲方宅基地及地上建筑物地址××区北环城高速南，养殖小区北，宅基地占地面积预计800平方米，南北40米、东西为20米，实际交换面积以政府土地部门测量面积为准；乙方将××区房和甲方宅基地及地上建筑物置换。该楼房为120.7平米（回迁证编号109），双方互不找接。第二条约定：乙方负责将该楼房所有权变更到甲方名下，在该楼房所有权未完全变更于甲方名下过程中出现的任何问题由乙方负责，并协调解决，以保证该楼房所有权完全变更到甲方名下。甲方也将该宅基地及地上建筑物产权确认到乙方名下，双方保证各自的房屋及宅基地真实有效，不得有任何纠纷。再者因甲方的宅基地交款收据(编号:0025319)的名字是别人，以后如发生任何纠纷由甲方协调解决，乙方概不负责，如出现一切不利后果由甲方承担。第三条约定：将来乙方完整该宅基地内的设施，如有村民干扰由甲方出面协商解决，帮助乙方顺利成型。第四条约定：双方置换以后前巧报的回迁楼房产权就属于甲方，与乙方没有任何关系，如果将来拆迁或者出让，所有利益与乙方无关。前白庙村的宅基地及房屋属于乙方，如果将来拆迁或者出让，所有补助与甲方无关。甲方置换给乙方的院落有照片为证，为该院落的原始风貌。再查明，刘红林、白慧慧系呼和浩特市赛罕区金河镇前白庙村民。石海燕、田建英提交《赛罕区农村集体经济组织收据》一张，载明付款人为“王某”。双方均认可该收据系双方置换房屋院落时刘红林、白慧慧交与石海燕、田建英的，刘红林、白慧慧称此收据即为金河镇前白庙村案涉宅基地及院落的手续。庭审中刘红林、白慧慧自认案涉前白庙村的宅基地及院落尚未进行确权，其无权处分。还查明，2020年5月18日呼和浩特市赛罕区金河镇前白庙村村民委员会出具《情况说明》，载明：“赛罕区金河镇前白庙村村民刘红林，男，身份证号×××。现就刘红林所有，位于绕城高速路南、养牛小区北的一处占地面积约800平方米的院落及宅基地（南北40米、东西20米）相关事宜说明如下：2003年12月刘红林的父亲刘福海代刘红林向前白庙村委会申请办理了宅基地手续。在办理过程中，村委会将邻村东黑河村的村民王某退回我村批置的一处宅基地手续（收据）直接转批（交）于刘红林的父亲刘福海（宅基地的姓名也未作变更）。随后几年，刘红林盖起了这套院落）。该院落及宅基地手续是当时前白庙村委会批准的，这套院落归刘红林所有。”本院认为，所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。石海燕、田建英系赛罕区金河镇格尔图村民，刘红林、白慧慧系金河镇前白庙村民，刘红林、白慧慧与石海燕、田建英分别属于不同的农村集体经济组织。双方签订的《房屋土地置换协议书》虽属自愿，但双方在协议中约定进行置换的系农村宅基地及地上建筑物与回迁房。依照《中华人民共和国土地管理法》，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；村农民建设住宅用地，限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”刘红林、白慧慧自建的房屋虽属其所有，但所建房屋的土地是属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”故石海燕、田建英与刘红林、白慧慧签订的《房屋土地置换协议书》违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应属无效。石海燕、田建英明确表示不需要对协议无效的后果进行处理，故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条规定，判决如下：石海燕、田建英与刘红林、白慧慧于2016年12月2日签订的《房屋土地置换协议书》无效。案件受理费已减半收取100元（原告已预交），由被告刘红林、白慧慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 康文颖二○二○年六月三日书记员 宋 丽