河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4508号 上诉人（原审被告）：贾某平，男，汉族，住灵寿县。 委托诉讼代理人：刘丽娜，河北**律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：齐某海，男，汉族，住新乐市。 上诉人贾某平因与被上诉人齐某海租赁合同纠纷一案，不服河北省灵寿县人民法院（2019）冀0126民初1643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 贾某平上诉请求：一、撤销灵寿县人民法院作出的（2019）冀0126民初1643号民事判决，并依法改判。二、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人损失88266元没有事实及法律依据，上诉人不应当承担任何赔偿责任。1、被上诉人自认2019年5月20日收到拆除通知，到2019年6月1日厂房被拆除，被上诉人有足够的时间将厂房内的设备拆除和搬离，对此一审法院也予以认定；一审法院也已经审理查明，被上诉人与上诉人签订合同时，土地系空地，并且被上诉人也看过上诉人与三圣院乡同下村村委会签订的承包合同，被上诉人之前就经营熟食，对厂房、土地及相关手续等都有一定熟知，被上诉人具有审查义务，由于其在厂房仍然是空地的时候就与上诉人签订合同，后又提供图纸，让上诉人按照图纸具体施工，厂房交付后，又使用、经营5个多月，故即便双方之间签订的合同被确认为无效合同，被上诉人相对于上诉人这个普通老百姓来说也具有重大过错，而非上诉人承担主要过错。上诉人按照被上诉人提供的图纸建造厂房，投入巨大，厂房被拆毁，上诉人损失巨大，上诉人认为处于公平角度，各自损失各自承担，一审法院判决显失公平。2、一审法院认定“因原告称拆迁十五六天就已得知厂房拆迁的消息，且原告当时已使用厂房，因原告未采取积极措施造成设备损毁的损失，本院不予支持”，然而又认定建冷库花费14.5万元，并酌定冷库损失为60000万元；认定购买机械设备花费定金5万元；认定预定熟食包装损失10094元；认定租赁冷藏车花费6000元没有任何依据，且与其认定相互矛盾。首先，被上诉人上诉主张合同有的并无原件，且合同签订信息与转账信息完全不相符，加之被上诉人已经实际经营5个多月，上述费用如果属实，也都是被上诉人经营所需，在没有核实被上诉人经营利润、上述费用是否有返还的情况下，单凭被上诉人一方之言，单独就损失判决上诉人承担，显失公正。二、2018年9月5日双方签订的《合同书》是双方的真实意思表示，合同明确约定租赁期限自2018年9月8日起始，年租金为27.5万元，这是双方在看过被租赁地块后签订的合同，是双方的真实意思表示。至2019年6月1日厂房被拆除，被上诉人应当按照9个月支付租金20.625万元，一审法院却无视双方合同约定，违反合同意思自治原则，按照实际使用厂房5个月来计算租金为11.45万元，明显不当。综上，请求二审法院依法查清事实，作出公平、公证的判决。补充：被上诉人之前就是经营熟食因此关于在本案当中闲置的设备，第一是不能确定是与本案的一个关联性因本案所产生的损失以及相关的设备，不能证实与本案的关联性。另即便是因本案所购买的设备，但是这些设备它是仍然具有可利用价值的，能按照这些设备的全部损失来要求赔偿。一审法院对于被上诉人的损失没有作出具有相关资质部门所出具的明确的价格意见，按照主观认定损失没有事实和法律依据。另外在一审判决当中关于压缩机闲置的费用属于间接损失，是不应当赔偿的。 齐某海答辩称，请求驳回上诉、维持原判。 齐某海向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告双方签订的《合同书》；2.判决被告立即向原告返还已付租金10.99万元；3.判决被告立即向原告支付安装设备、采购原材料等损失共计434642元；4.判决被告承担本案诉讼费。 贾某平向一审法院反诉请求：1.解除原、被告签订的《合同书》；2.判令反诉被告支付反诉原告租赁费10.6万元；3.诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实，2018年9月5日，原告齐某海（乙方）与被告贾某平（甲方）签订《合同书》，约定：一、甲方提供灵寿县经济开发区凯元食品厂东厂区地一块，长52米，宽31米，面积1612平方米，供乙方生产使用。二、租赁期限为8年，自2018年9月8日至2026年9月8日年租金为27.5万元，于每年12月1日前交付租金。三、甲方负责厂房建设以及内在装修和隔断，负责水、电到位及锅炉按（安）装，如水电不够用，甲方负责增容、增量，甲方负责环评、安监、消防等工作做好，与官方处理关系所产生的费用由乙方负责。甲方东厂区认证由甲方负责一切费用。乙方在每年必须按时足额交纳租金，乙方如有违约，甲方有权停水、停电，乙方应爱护厂区内的一切设施，不得损毁，如有损坏，乙方应负责修复。四、如遇不可抗力如地震、拆迁，由甲方负责。五、工作中如有其它问题，双方协商解决，本合同一式贰份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，本合同自甲乙双方签字之日起生效。合同见证人张某在合同上签字。庭后经调查，张某称合同内容是其拟定，合同中约定的租金是指厂房租金，称没有见过《占地合同》，原、被告签合同时被告也未出示过。合同签订时，土地系空地，有围墙。合同签订后，原告于2018年9月10日向被告支付租金10万元。另查明，2018年3月31日，原告通过张某向被告微信转账9900元，原、被告均称该款是原告委托被告购买锅炉的定金，后锅炉购买未果。原告称因后期合同约定锅炉由被告购买，被告同意将该款转为租金，被告不认可，原告没有提交证据。被告建设厂房并安装锅炉后于2018年12月中旬将厂房交付原告使用。2019年5月10日，灵寿县自然资源和规划局联合灵寿县三圣院乡人民政府向被告贾某平发出《责令限期拆除违法建筑通知书》，内容：“现根据《石家庄集中整治违法用地违法建设工作方案》的要求，依据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，限你于2019年5月14日自行拆除你在三圣院同下村所建建筑物食品厂，恢复土地原状。如在规定期限内未自行拆除到位，将组织相关部门进行强制拆除。”后涉案厂房于2019年6月1日被强制拆除，双方因此发生纠纷，原告遂提起诉讼，要求被告返还租金，并赔偿损失434642元，具体包括：1、购买安装冷库的费用14.5万元；2、购买加工设备花费20万元、购买安泰机械设备花费52000元；3、预定熟食包装费用53642元；4、租用运输用的冷藏车一辆支付一个月租金6000元。被告反诉要求原告支付拖欠租赁费，并称自身也有损失，但其认为各自损失各自承担，故就其损失不提起反诉。另查明，被告称涉案土地系其从三圣院乡同下村村委会承包土地的一部分，被告提交其于2006年2月6日与三圣院乡同下村村委会（甲方）签订的《占地合同》，约定：一、甲方将村东地承包给乙方，乙方搞建筑，面积为东西长36米，南北长57.6米，折3.11亩，每年每亩小麦700斤，玉米700斤。未搞建筑面积为东西长37.8米，南北长57.6米，折3.26亩。未搞建筑的每年每亩320元，如果以后搞建筑按双700斤计算。二、承包时间：自2006年1月1日起到乙方不占时为止。三、承包费计算：已搞建筑面积的每亩每年小麦700斤，玉米700斤计算，未搞建筑面积的每亩每年320元。四、交款办法……六、乙方与村民发生纠纷，甲方负责协商解决……经一审法院向灵寿县自然资源和规划局调查，涉案厂房所占土地为一般耕地，不符合土地利用总体规划，未占用基本农田。原告称《工矿产品买卖合同》中约定价款14.5万元仅包括玻璃钢库板、6台压缩机、7台风机及冷库安装、地面保温，不包括电柜、库灯、电缆线等配件，配件是原告自己购买并安装。原告称厂家提供的压缩机八成新，单价1万元左右，风机八成新，7台风机总价4.2万元左右，现存3台压缩机，每台现值七、八千，其余压缩机及所有风机均在拆迁时损毁在厂房内。庭审中，一审法院依法向原、被告释明，原、被告签订《合同书》可能因违反法律法规强制性规定被认定无效，经释明后，原告将第1项诉求变更为：要求确认合同无效，其他诉讼请求不变。被告仅主张第2项反诉请求。 一审法院认为，关于《合同书》效力，根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定，“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等”，第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。涉案厂房因违法占地已被强制拆除，厂房所占土地为耕地，至今未办理土地审批手续，故原、被告签订的《合同书》因违反法律强制性规定，应认定无效。合同无效后，因合同取得的财产应予返还，故原告要求被告返还已支付10万元租金，予以支持。原告要求被告返还9900元，该款系本合同签订之前双方因购买锅炉所产生纠纷，不能证明与本案合同的关联，不予处理。原告称9900元已转为租金，被告不认可，原告未提交证据，故不予采信。关于原告的损失，1、原告主张建冷库花费14.5万元，有买卖合同及打款记录相互佐证，予以采信。关于冷库损失的认定，冷库是为涉案厂房定制，现冷库因拆迁已损毁，厂房拆除后，冷库无法用于其他场合，已无实际使用价值，但冷库中的设备仍可继续使用，设备的价值不因合同无效而全部丧失，14.5万元价款中包含压缩机、风机的价值，应予扣除，同时考虑现存3台压缩机的闲置损失，应予补偿，酌定冷库损失为60000元。因原告称拆迁前十五六天就已得知厂房拆迁的消息，且原告当时已使用厂房，因原告未采取积极措施造成设备损毁的损失，本院不予支持。2、原告主张购买诸城市汇隆机械公司设备花费20万元，合同虽缺少定做方信息，但合同约定本合同自定金到账之日起生效，原告提供2018年12月16日转账记录显示向张友和（系公司委托代理人）转账5万元，可以证实原告支付定金的情况，原告因购买设备支付定金的损失，应予以支持。3、原告主张预定熟食包装费53642元，但根据原告提交加工承揽合同和微信聊天记录，可以证实原告已支出包装版费8094元、定金2000元，该部分损失应予以支持。4、原告主张租赁冷藏车花费6000元，有双方签字的租车协议书，该费用是原告为履行涉案合同支出的合理费用，予以认定。故原告以上损失共计126094元。庭审时原告主张购买诸城市安泰机械有限公司设备价款52000元，庭后又称该合同价款为30000元，其仅提交3万元收款收据及向刘晓光转账22000元的记录，原告证据不足，不能证明其实际损失，不予支持。被告作为出租者，理应清楚出租厂房及所涉土地的情况并应如实告知对方，但被告庭审中称不知道土地性质，且一直未办理土地审批手续，所建厂房亦未取得建设工程规划许可证，导致涉案厂房因违法用地被强制拆除，对于原告的损失，被告应承担主要责任，同时，原告在订立合同时也应该对厂房建设、土地利用的相关规范有所了解，但其仍订立该合同，未尽到注意和审慎的审查义务，亦应对合同无效承担一定责任。原告称被告欺诈，隐瞒相关事实，没有证据提交，不予采信。故被告应赔偿原告损失88266元（126094元*70%=88266元）。关于反诉请求一节，因双方签订的《合同书》无效，故被告要求原告支付拖欠租赁费10.6万元的反诉请求，缺乏法律依据，不予支持。本案中，因原告认可被告已于2018年12月中旬交付厂房，截至2019年5月10日发出限期拆除通知书，原告已实际使用厂房5个月左右，虽因合同无效无须支付租金，但考虑原告实际使用的情况，原告应按照一定标准向被告支付占用期间的占有使用费，可参照合同约定的租金标准，酌定为11.45万元。故原告应支付被告实际占有使用费11.45万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，一审判决：一、确认原告（反诉被告）齐某海与被告（反诉原告）贾某平于2018年9月5日签订的《合同书》无效；二、被告（反诉原告）贾某平返还原告（反诉被告）齐某海已支付租金100000元；三、被告（反诉原告）贾某平赔偿原告（反诉被告）齐某海各项损失共计88266元；四、原告（反诉被告）齐某海支付被告（反诉原告）贾某平占有使用费114500元；五、驳回原告（反诉被告）齐某海其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）贾某平的其他反诉请求。以上第二、三、四项自本判决生效后七日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9245元，减半收取计4623元，由原告齐某海负担2590元，由被告贾某平负担2033元；反诉案件受理费2420元，减半收取计1210元，由反诉原告贾某平负担1128元，由反诉被告齐某海负担82元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。 本院认为，双方签订的《合同书》因违反法律强制性规定，应认定无效，对此双方并无异议。合同无效，因合同取得的财产应予返还，故被上诉人齐某海要求上诉人贾某平返还已支付10万元租金，应予支持。关于双方的损失，因合同履行时间较短，双方的投入较大，上诉人贾某平作为土地及厂房的出租者应当承担合同无效的主要责任。一审法院依据双方提供的证据、经过质证，综合认定被上诉人的损失88266元，上诉人主张占用土地期间的费用11.45万元，并无不当。现上诉人主张不应当赔偿被上诉人的损失及一审判决认定租赁费错误，并未提供证据或充足理由予以支持，故本院不予采信。 综上所述，贾某平的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,842.0元，由上诉人贾某平负担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  史兆宏 审判员  孟志刚 二〇二〇年六月二十二日 书记员  赵浩淼