内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事裁定书（2020）内04民终610号上诉人（原审原告）黄波，女，1954年9月11日出生，汉族，无职业，现住赤峰市。委托代理人于文丽，内蒙古钦度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘桂锁，男，1953年9月10日出生，汉族、职业、现住址不详。被上诉人（原审被告）刘桂珍，女，1952年5月11日出生，汉族，无职业，现住赤峰市。委托代理人徐慧明，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赤峰银山房地产开发有限公司（原赤峰建鑫房地产开发有限责任公司）。住所地赤峰市松山区桥西大街小桥路14号。法定代表人周秘君，经理。被上诉人（原审被告）赤峰天航房地产开发有限责任公司。住所地赤峰市红山区三西街路北。法定代表人周艳俊，经理。被上诉人（原审被告）赤峰市松山区人民政府。住所地赤峰市松山区友谊大街中段。法定代表人姜丛，区长。委托代理人池颖。被上诉人（原审被告）赤峰市住房事务中心（原赤峰市房产管理局）。住所地赤峰市松山区新城玉龙大街。法定代表人南振详。委托代理人王建平。被上诉人（原审被告）赤峰市住房和城乡建设局（原赤峰市住房和城乡建设委员会）。住所地赤峰市松山区新城玉龙大街。法定代表人张子伟，局长。委托代理人张雅舒。被上诉人（原审被告）赤峰市松山区城乡和建设局。住所地赤峰市松山区水上公园。法定代表人：不详。上诉人黄波因与被上诉人刘桂锁、刘桂珍、赤峰银山房地产开发有限公司（原赤峰建鑫房地产开发有限责任公司）、赤峰天航房地产开发有限责任公司、赤峰市松山区人民政府、赤峰市住房事务中心（原赤峰市房产管理局）、赤峰市住房和城乡建设局（原赤峰市住房和城乡建设委员会）、赤峰市松山区城乡和建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2018）内0404民初8774号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。黄波上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判各被上诉人将涉案房屋的拆迁安置房交付给黄波。事实与理由：一审法院认定的事实有误。首先，本案涉案房屋系上诉人黄波的拆迁安置房屋，黄波属于异地安置毋庸置疑，对于黄波与建鑫房地产公司之间形成的协议仅系办理相关手续的需要，而并非买卖关系，如果是真的买卖关系，那么双方应有真实意思表示和金钱的给付，但双方没有买卖的意思表示，从现有证据可以看出双方仅有拆迁回迁的意思表示，所以一审法院通过推断得出的结论没有事实和法律依据，属于主观臆断的行为。其次，本案的基本事实为：上诉人黄波原居住的房屋于1995年9月10日被赤峰市城市房屋拆迁大队拆迁，黄波选择的是回迁安置，该回迁房屋由赤峰建鑫房地产开发有限公司开发承建，因该公司未能按协议将黄波安置在其承建的回迁房内，故与黄波达成协议，以涉案房屋作为黄波的回迁房，后该房屋的承建又由赤峰天航房地产开发有限责任公司进行，赤峰建鑫房地产开发有限公司与赤峰天航房地产开发有限责任公司进行了交接，赤峰天航房地产开发有限责任公司在明知该房屋为黄波的回迁安置房的情况下仍与李建成签订房屋买卖协议，后李建成在法院查封期间私自抢占了房屋，并非法将房屋交于刘桂珍进行居住。综上，本案事实非常清楚，涉案房屋本应为黄波的回迁安置房，并且天航房地产开发公司已经承接了银山房地产开发公司的一切权利和义务，故请求二审法院撤销原判，依法改判各被上诉人将涉案拆迁安置房交给黄波。被上诉人刘桂珍答辩服判。其主要答辩意见为：原判认定事实正确，适用法律正确，应予维持；上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、银山公司与上诉人黄波于2001年6月25日签订的《购买楼房协议》已不具有拆迁补偿安置房屋的性质，一审判决此认定正确，涉案房屋不属于上诉人黄波的拆迁安置房屋。1995年上诉人的房屋被拆迁后与赤峰市松山区开发经营公司对拆迁补偿安置事宜进行了约定，将赤峰市红山区园林小区1号楼2单元西侧房屋补偿给上诉人，后赤峰市松山区第二建筑公司与上诉人的丈夫霍义廷继续对拆迁补偿安置事宜达成协议，约定：“……一、如果园林小区2#楼在一九九七年九月一日前仍不能开工，甲方（赤峰松山区第二建筑公司）向乙方（霍义廷）提供资金异地安置，按面积92.51平方米计算，以一九九六年售房基础价1200元每平方米，加20%差价，每平方米价格在1440元之内由甲方负责，如果超出1440元每平方米，对于超出部分由乙方负担……”，但未按约定对上诉人进行安置，2001年6月25日银山公司又与上诉人签订《购买楼房协议书》，约定将包含涉案争议房屋在内的四处房屋预售给上诉人。因上诉人与松山区第二建筑公司达成的回迁补充协议中已明确约定，如未能对上诉人在园林小区进行安置的情况下，由松山区第二建筑公司提供资金异地安置，而银山公司未能进行回迁安置，遂与上诉人重新达成房屋购买协议：约定将上诉人的拆迁补偿款另行购买房屋。故此《购买楼房协议书》已不具有拆迁补偿安置房屋的性质，故涉案房屋不属于上诉人的拆迁安置房屋。二、答辩人刘桂珍对涉案房屋已经取得了事实上的权利，上诉人黄波未对涉案房屋取得物权，不能对抗事实权利人。一审判决此认定正确。2004年，天航房产公司将其开发建设的涉案房屋出售给刘桂锁，此后，刘桂锁基于合同取得涉案房屋后，又与刘桂珍签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给刘桂珍。上诉人与银山公司、刘桂锁与天航公司、刘桂锁与刘桂珍所签订的房屋买卖合同，均系合同相对方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，均有效。在数份合同均有效且买受人均要求履行合同的情形下，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，各个买受人对涉案房屋均未取得产权登记，但刘桂珍自2006年起即在涉案房屋居住至今，已取得了事实上的权利。若上诉人黄波与银山房产公司有合法的债权关系，但因黄波尚未通过不动产登记取得物权，在物权中没有确定的地位，故不能对抗事实权利人刘桂珍，黄波遭受的损失可另行主张权利。综上，原判认定事实正确，适用法律正确，应予维持；上诉人的上诉无事实和法律依据，应予驳回；答辩人刘桂珍的合法权益应予保护。被上诉人赤峰市松山区人民政府答辩称我单位与本案没有任何关联性。上诉人居住的房屋于1995年9月10日被赤峰市城市房屋拆迁大队拆迁，因回迁安置而产生纠纷。松山区政府既不是拆迁主体也不是与上诉人签订协议的主体。且上诉人的诉求是与赤峰建鑫房地产开发有限公司、赤峰天航房地产开发有限责任公司、李建成、刘桂珍之间的民事纠纷。我单位与本案不具有任何关联性，上诉人将松山区政府列为本案被上诉人没有任何事实和法律依据。恳请贵院依法查明案件事实，驳回上诉人黄波的诉讼请求。被上诉人赤峰市住房事务中心（原赤峰市房产管理局）答辩称根据赤机编发[2006]14号文件“理顺市区房地产产权产籍管理体制，取消区级产权登记发证职能，实行赤峰市房屋产权登记发证一级管理，松山区所属交易、产权管理机构撤销，产权登记职能被上划到赤峰市房屋产权管理中心”。原赤峰市松山区房地产管理局其下设企业、单位管理职能并未一同上划到赤峰市房产管理部门，故原赤峰市松山区房产管理局产生的法律纠纷，与我单位无任何法律、经济、行政上的关系，请法院驳回黄波的诉讼请求。被上诉人赤峰市住房和城乡建设局（原赤峰市住房和城乡建设委员会）答辩称答辩人赤峰市住房和城乡建设局与被答辩人黄波所诉房屋拆迁安置补偿合同无关联。根据被答辩人黄波提供的《拆迁安置补偿协议书》，拆迁人是赤峰市松山区房地产开发经营公司，受委托拆迁人是松山区拆迁办，被拆迁人是黄波。合同当事人无赤峰市住房和城乡建设局，拆迁人、受委托拆迁人与赤峰市住房和城乡建设局均无隶属关系。根据合同相对性原则，赤峰市住房和城乡建设局与被答辩人黄波所诉房屋拆迁安置补偿合同无任何关联。综上，被答辩人黄波对答辩人的主张不成立。被答辩人对答辩人的诉讼请求均应予以驳回。被上诉人刘桂锁、赤峰银山房地产开发有限公司（原赤峰建鑫房地产开发有限责任公司）、赤峰天航房地产开发有限责任公司、赤峰市松山区城乡和建设局未作答辩。黄波向一审法院提出诉讼请求：请求法院判令被告将赤峰市松山区英金小区2号楼632室的拆迁安置房交付给黄波。事实和理由：黄波原居住的房屋于1995年9月10日被赤峰市城市房屋拆迁大队拆迁，黄波选择的是回迁安置，该回迁房屋由赤峰市银山（原建鑫）房地产开发有限公司开发承建，因该公司未能按协议约定将黄波安置，与黄波达成协议，以争议房屋作为黄波的回迁房，后争议房屋由赤峰天航房地产开发有限责任公司接管，赤峰天航房地产开发有限责任公司明知争议房屋系黄波的回迁安置房的情况下，仍与李建成签订了争议房屋的买卖协议，李建成在法院查封期间私自抢占了争议房屋，并非法将争议房屋交于刘桂珍居住。赤峰市松山区房地产管理局、赤峰市城市房屋拆迁大队已经被政府撤销，其职能分于赤峰市松山区人民政府、赤峰市房产管理局、赤峰市住房和城乡建设委员会、赤峰市松山区城建和建设局。黄波为维护合法权益，故诉至法院。一审法院经审理查明以下事实：1995年9月10日，黄波所有的赤峰市××区的房屋被拆迁，赤峰市松山区开发经营公司与黄波签订《拆迁安置补偿协议书》，约定以原地址回迁的赤峰市××区西侧房屋进行安置补偿。2001年6月25日，因黄波未能取得上述房屋，赤峰市松山区第二建筑公司与黄波的丈夫霍义廷签订《回迁补充协议》，约定待赤峰市红山区园林小区2号楼建成后予以安置。2001年6月25日，赤峰银山（原建鑫）房地产开发有限公司为赤峰市松山区房产交易所出具证明：“我公司将赤峰市松山区英金小区1号楼551室和451室、2号楼442室和632室房屋预售给黄波，房款已交清，待房屋建成后一并办理产权登记手续，以后我公司不能将此四处房屋作为在建工程抵押给任何单位或个人”。2005年8月9日，赤峰银山（原建鑫）房地产开发有限公司的法定代表人周秘军为内蒙古自治区高级人民法院出具证明，称其与黄波于2001年6月25日签订的《购买楼房协议书》中所反映的其欠黄波现金342850.47元，不是双方之间的欠款，是拆迁黄波住宅，由于长时间没有解决回迁，应该给付黄波的拆迁补偿安置费，经双方协商，将赤峰市松山区英金小区的住宅楼用来解决回迁当作安置用房。另查明，2004年1月15日，刘桂锁与天航房产公司签订商品房预售合同，约定将位于赤峰市××区房屋出售给刘桂锁，刘桂锁于当日交纳购房款，天航房产公司为刘桂锁出具金额为168235元收据一枚。2006年9月19日，刘桂锁与刘桂珍签订售房协议书，约定刘桂锁将上述房屋出售给刘桂珍，刘桂珍于同日交纳房款，刘桂锁为刘桂珍出具金额为100000元的收据一枚，刘桂珍自2007年起在涉房屋居住至今。一审法院认为，黄波的房屋被拆迁后与赤峰市松山区开发经营公司对拆迁补偿安置事宜进行了约定，将赤峰市红山区园林小区1号楼2单元西侧房屋补偿给黄波，后赤峰市松山区第二建筑公司与黄波的丈夫霍义廷继续对拆迁补偿安置事宜达成协议，约定赤峰市红山区园林小区2号楼建成后对其进行安置，此后赤峰银山（原建鑫）房产公司对黄波承诺，将涉案争议房屋预售给黄波。案涉争议房屋由赤峰天航房产公司开发建设，赤峰银山房产公司与赤峰天航房产公司达成协议，由天航房产公司接管银山房产公司的全部债权债务，但天航房产公司已将其开发建设的涉案房屋出售给刘桂锁，此后，刘桂锁基于以上合同取得涉案房屋后，又与刘桂珍签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给刘桂珍。在赤峰天航房产公司对赤峰银山房产公司进行全面接管的情况下，赤峰天航房产公司应按合同约定全面履行义务，而黄波与赤峰银山房产公司、刘桂锁与赤峰天航房产公司、刘桂锁与刘桂珍所签订的房屋买卖合同均系合同相对方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，上述合同均具有法律效力。在数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，赤峰天航房产公司于2004年1月5日与刘桂锁签订商品房预售合同，将涉案房屋出售给刘桂锁，刘桂锁于当日交纳购房款，2006年9月19日，刘桂锁与刘桂珍签订售房协议书，约定刘桂锁将上述房屋出售给刘桂珍，刘桂珍于同日交纳房款，刘桂珍自2007年起在涉房屋居住至今。黄波基于拆迁未安置而与赤峰银山房产公司签订的协议，不能对抗本案刘桂锁与刘桂锁签订房屋买卖合同的效力，其遭受的损失可另行主张权利。综上，黄波的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回黄波的诉讼请求。案件受理费100元，由黄波负担。二审期间，上诉人黄波向本院提供了以下证据：1、赤峰市中级人民法院（2005）赤刑二初字第12号刑事判决书，欲证明刘桂锁与天航公司之间有债权债务关系，刘桂锁在案件中陈述2003年9月10日购买英金小区住宅和车库，而本案中刘桂锁所举的购房合同是2004年1月15日，说明刘桂锁与天航公司签订的1月15日的合同不是真实的购买合同，是双方的欠款抵押合同，是虚假的合同。2、赤峰市松山区人民法院（2012）松民初字第3141号与3140号民事判决书，欲证明天航公司在2004年出具了多份虚假买卖合同，真正的买卖行为均有大修基金的交付和银行流水。3、赤峰市松山区人民法院（2017）内0404民初72号民事判决书，其中第4页倒数第四行中天航公司要求刘桂锁再支付5万元才能协助过户登记，欲证明是抵押合同并不是真正的买卖行为，所以在开庭时天航公司才要求刘桂锁再支付5万元的费用。被上诉人刘桂珍质证称对第1份证据的真实性无异议，对证明目的有异议，刘桂锁的证言证明天航公司有外债以及其2003年曾经在英金小区购买楼房和车库，不能推断出本案刘桂珍提交的刘桂锁与天航公司签订的购房协议书具有虚假性，该协议书是真实有效的并已经刘桂锁实际占有房屋后出售给刘桂珍。对第2份证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议，不能证明上诉人的证明目的，同时英金小区比较乱，有一部分房子当时没有让缴纳大修基金，还有一部分是缴纳过办理房产证的时候又把大修基金给退回来了，而且实践中用现金买房子是非常常见，老百姓用银行转账也非常少。对第3份证据的真实性没有异议。这个事颠倒了，刘桂珍当时找黄波要办房产证，黄波和刘桂珍要5万元，刘桂珍当时没有同意，刘桂珍说给黄波3万元，刘桂珍不知道事实真相，刘桂珍就听黄波一说就要给黄波3万元黄波不同意，刘桂珍就为了省心省事。黄波不同意，这个事情就撂下了，没再提这件事。对第3份证据不认可。被上诉人赤峰市松山区人民政府质证称对以上证据的真实性没有异议，但是和赤峰市松山区人民政府没有关联性。被上诉人赤峰市住房事务中心（原赤峰市房产管理局）质证称对以上证据的真实性无异议，但与我们部门没有任何关系。被上诉人赤峰市住房和城乡建设局（原赤峰市住房和城乡建设委员会）质证称对以上证据的真实性无异议，但与我局没有任何关系。被上诉人刘桂锁、赤峰银山房地产开发有限公司（原赤峰建鑫房地产开发有限责任公司）、赤峰天航房地产开发有限责任公司、赤峰市松山区城乡和建设局未质证。本院审查以上证据后认为，双方对以上证据的真实性均无异议，故本院对以上证据的真实性予以确认，本院对以上判决书在本案中参考使用。除此，双方均未向本院提供其他证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据一审法院查明的事实，黄波的房屋被拆迁后与赤峰市松山区房地产开发经营公司签订拆迁安置补偿协议书对拆迁补偿安置事宜进行了约定，将赤峰市红山区园林小区1号楼2单元西侧房屋补偿给黄波，后赤峰市松山区第二建筑公司与黄波的丈夫霍义廷签订了回迁补充协议书，因甲方（松山区第二建筑公司）未能保证回迁园林小区1号楼，故约定赤峰市红山区园林小区2号楼建成后对其进行安置。此后赤峰银山（原建鑫）房产公司对黄波承诺，将涉案争议房屋预售给黄波。一审期间天航房产公司法定代表人周艳俊称“建鑫房产公司购买的英金小区的土地，但是没有付款，将近3年时间没有开发，我和部队达成协议给了部队土地出让金，又给部队回迁一部分房子，我在英金小区开发建设。整个英金小区都是天航房产公司开发，没有建鑫房产公司任何投入，所以也不存在黄波回迁安置问题，园林路是建鑫房产公司拆迁的，建鑫房产公司建的1号楼，天航房产公司建的2号楼，当时建鑫房产公司需要安置吴文志等人，给房子和大厅，我已经全部安置完毕，建鑫房产公司没有要求我给黄波安置。2020年我接手时印象中没有建鑫房产公司拆迁完没有安置的拆迁户，关于建鑫房产公司以前签订的协议，我接手建鑫房产公司楼盘时贴了一个公告，如果在建鑫房产公司购买的房屋可以来天航房产公司重新登记，黄波没有来登记过”，二审期间黄波称“回迁给我四处楼房，当时把我房子都给我抢了…李凤丽抢占了我的房屋，有5000元尾款没有给开发商，李凤丽这5000元房款给我了…，2号楼4单元442室房屋让孟凡军抢去了…后来找孟凡军要房子，孟凡军把三个小棚给我了，我们就对换了…我现在得到四个车库一个小棚，四个车库都是小棚改的。1号楼551室是我四套回迁房之内的，551室我当时就占上了。还通过松山区人民法院调解给了我10万元…”，根据以上情况，黄波与建鑫房产公司、天航房产公司之间关于拆迁补偿事宜尚未进行具体的结算，黄波亦认可其已收到了房屋、现金、部分车库及小棚，其现已收到的是否已经满足其被拆迁房屋的价值亦或是超出或少于其回迁价值均不清楚，故其起诉直接要求交付涉案房屋的条件尚不成熟，其无权起诉。且黄波在本案中主张天航房产公司和刘桂锁签订的购房合同无效、刘桂锁和刘桂珍签订的购房合同无效，但现在没有生效裁判文书确认以上购房合同无效，黄波亦未在本案中将确认两份合同无效作为诉讼请求提出，其诉讼请求只是交付涉案房屋，本案只对其该诉讼请求是否成立进行审理。故在没有生效裁判文书确认该两份合同无效的情况下，黄波直接起诉要求交付涉案房屋亦无依据不应予以支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律有不当之处不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销赤峰市松山区人民法院（2018）内0404民初8774号民事判决；二、驳回黄波的起诉。本案不收取案件受理费。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，合计200元（黄波已预交），予以退回。本裁定为终审裁定。审 判 长 孟凡林审 判 员 鹿春林审 判 员 苏力德 二〇二〇年六月五日法官助理 赵妍婷书 记 员 吴 桐