安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终462号 上诉人（原审被告）：吴俊，男，1977年9月29日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。 委托诉讼代理人：杨瓴，安徽长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴桂保，安徽长城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林建辉，男，1980年9月7日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 原审被告：薛其林，女，1969年9月15日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 原审被告：徐翠兰，女，1933年4月23日出生，汉族，住安徽省当涂县经济技术开发区。 委托诉讼代理人：朱能海（系徐翠兰之子），男，1964年1月21日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 原审被告：朱再慧，女，1997年9月17日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 原审被告：朱某，男，2011年6月29日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 法定代理人：薛其林（系朱某之母），女，1969年9月15日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 上诉人吴俊因与被上诉人林建辉及原审被告薛其林、徐翠林、朱再慧、朱某第三人撤销之诉纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2019）皖0504民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吴俊及其诉讼代理人杨瓴、吴桂保，被上诉人林建辉、原审被告徐翠兰的诉讼代理人朱能海，原审被告薛其林、朱再慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴俊上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回林建辉一审的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院撤销（2018）皖0504民初2949号民事调解书没有任何法律依据。一审已经查明吴俊和几名原审被告之间的合同合法有效，并不存在串通、欺诈的事实，且认定吴俊作为房屋买受方已经履行了全部付款义务，吴俊依据合法有效且已履行的合同起诉至法院，法院依据该合同及双方合意出具上述民事调解书，该调解书没有任何理由被撤销。签订民事调解书时，吴俊对于林建辉购买涉案房产的事情一无所知。民事调解书签订时，林建辉正在起诉朱能国（已故），要求撤销和朱能国之间签订的房屋买卖合同。一审认定几名原审被告刻意隐瞒涉案房产出售给林建辉的事实不属实，只要双方不存在勾结、欺诈行为，依据的是合法有效的法律关系，任何人均无权撤销该调解书的内容。2.一审仅以吴俊和原审被告存在亲属关系为由即认定吴俊不是合法占有房屋的买受人，没有任何法律依据。吴俊与原审被告之间的房屋买卖合同合法有效，且已经支付全额房款，又依据已经生效的法律文书获得该房产的使用权，占有、使用了涉案房产，其占有房产的过程完全合理、合法、合规，无任何不法之处。3.一审已经认定吴俊的房屋买卖合同在2015年即已成立，吴俊作为买受方在2015年即履行了该房屋买卖合同的全部付款义务，并且通过诉讼取得了生效调解书，现已申请强制执行，实际占有并使用涉案房产。而林建辉和原审被告之间的房屋买卖合同于2017年才成立，虽然办理了合同备案手续，但合同备案仅仅是一种行政管理行为，并不产生任何物权公示公信效力，林建辉缴纳契税的行为更与物权公示公信没有任何关系。林建辉至今仍有30万元购房款没有支付，且在本案诉讼之前多次提起诉讼要求解除其和原审被告之间的《房屋买卖（居间）合同》，明显缺乏履行合同的诚意。根据最高人民法院2016年11月30日发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议》第15条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。另，吴俊实际付款时间为2015年，一审认定为2019年错误。综上，林建辉的权利保护顺位显然在后，一审认定事实错误，请求二审支持其上诉请求。 林建辉辩称，吴俊汇给朱能国的钱是借款而非购房款，吴俊并没有付过购房款。 徐翠兰述称，对吴俊的上诉没有任何意见。 薛其林述称，不同意吴俊的上诉请求和理由。 朱再慧述称，吴俊没有和朱能国签订购房合同，吴俊的汇款并未注明是购房款。 林建辉在一审的诉讼请求：1.撤销安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2018）皖0504民初2949号民事调解书确认的调解协议中第一项吴俊与朱能国、薛其林之间的事实房屋买卖合同有效，以及第二项薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某于2018年9月3日前协助将位于马鞍山市房屋产权过户到吴俊名下；2.确认林建辉与朱能国、薛其林签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，判令薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某立即协助林建辉将位于马鞍山市房屋产权过户至林建辉名下；3.本案诉讼费用由吴俊、徐翠兰、薛其林、朱再慧、朱某承担。 一审法院认定事实：位于本市雨山区房屋系朱能国、薛其林共有。2017年5月27日,林建辉（乙方）与朱能国（甲方）、马鞍山市华融房地产中介有限公司（丙方，以下简称华融中介公司）签订了《房屋买卖（居间）合同》一份，约定将涉案房产出售给乙方，房屋系毛坯房，建筑面积228.9平方米，车库赠送乙方，成交价为154.6万元；购房款分四次支付，第一次于2017年5月27日之前交付5万元整（定金），第二次于2017年6月15日之前交付30万元整，第三次于2017年6月30日之前交付19.6万元整，第四次于乙方贷款100万元整交付（不足以现金补齐）。后林建辉分别于2017年5月27日、6月22日、7月2日、7月17日、7月18日、7月19日转账支付5万元、27万元、10万元、5.6万元、3万元、4万元，共计54.6万元购房款，并支付华融中介公司中介费5800元。2017年7月，林建辉与薛其林、朱能国对涉案房产进行了存量房合同登记备案。2017年7月17日，林建辉以涉案房产作为抵押向徽商银行股份有限公司马鞍山分行申请房产抵押贷款。2017年7月28日林建辉缴纳房屋契税28000元。 2017年9月1日，林建辉起诉华融中介公司、朱能国，要求朱能国返还购房款39.66万元，华融中介公司返还中介费5800元。2017年12月1日，马鞍山市花山区人民法院判决驳回林建辉的诉请。后，林建辉提出上诉，马鞍山市中级人民法院于2018年4月17日判决驳回上诉，维持原判。2018年1月3日，林建辉起诉华融中介公司、朱能国，要求撤销三方于2017年5月27日签订的《房屋买卖（居间）合同》、朱能国返还林建辉已支付的购房款54.6万元。2018年5月8日马鞍山市花山区人民法院判决驳回林建辉的诉请。后林建辉提出上诉，马鞍山市中级人民法院立案后，在审理过程中，林建辉申请撤回上诉并于2018年9月25日被裁定准予撤诉。在此期间，林建辉于2018年5月18日分别向朱国能转账50万元、20万元，合计70万元。现林建辉尚有30万元房款未支付给朱能国，涉案房产尚未过户至林建辉名下。2018年6月13日，朱能国因病去世。 2018年7月10日，一审法院受理吴俊诉薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某房屋买卖合同纠纷一案，案件审理过程中双方达成调解协议，一审法院于2018年8月29日作出（2018）皖0504民初2949号民事调解书，调解书确认的案件事实为：2015年9月吴俊与朱能国口头约定将朱能国、薛其林所有的位于本市碧水湾小区31栋202室房屋出售给吴俊，出售价款为125万元。后吴俊将125万元全部付清，但朱能国、薛其林未能履行过户手续。2018年6月13日，朱能国去世。其继承人分别为薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某。吴俊与其继承人协商过户事宜未果，以致成讼。该调解书确认协议如下：一、吴俊与朱能国、薛其林之间的事实房屋买卖合同有效；二、薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某于2018年9月3日前协助吴俊将位于马鞍山市房屋产权过户到吴俊名下；三、双方当事人就本案无其他争议。 现林建辉以吴俊、薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某在雨山区人民法院（2018）皖0504民初2949号民事调解书中达成的调解协议内容系恶意串通、严重侵害其合法权益，且调解书中查明的案件事实明显错误为由提起诉讼，请求撤销上述民事调解书确认的调解协议第一项和第二项的内容，并确认林建辉与朱能国、薛其林签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，判令薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某立即协助林建辉将涉案房产产权过户至林建辉名下。 另查明，朱能国、薛其林原系夫妻关系，朱再慧系两人婚生女，朱某系两人婚生子。徐翠兰系朱能国、朱能海、朱能梅母亲，吴俊系朱能梅儿子、朱能国外甥。吴俊与郑璐璐原系夫妻，两人于2013年9月29日登记离婚。 再查明，2019年9月9日15时24分，朱能梅通过工商银行向朱能国转账5万元，备注：借款；2019年9月9日20时09分，朱能梅通过工商银行向朱能国转账5万元，未备注转账用途；2019年9月10日，郑璐璐通过中国银行向朱能国转账40万元，未备注转账用途；2019年9月10日，吴俊通过招商银行向朱能国转账5万元，客户摘要：借款；2015年10月28日，南京川火电子科技有限公司（法定代表人系吴俊）向南京港乐物质有限公司（法定代表人系薛其林）转账10万元，备注用途：借款；2019年11月19日，郑璐璐通过广州银行向朱能国汇款60万元，在汇款委托书中的汇出行签章处写有吴俊、郑璐璐姓名和身份证号码，未备注汇款用途。以上合计125万元。 再查明，涉案房产仍在朱能国、薛其林名下，尚未过户至吴俊名下。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，林建辉与朱能国、华融中介公司签订《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思的表示，对房屋的位置、价款、支付方式等合同的主要条款进行了约定，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴俊与朱能国、薛其林之间的事实房屋买卖合同亦有效，吴俊与朱能国达成房屋买卖的合意，吴俊向朱能国支付了款项。 第一，关于合法占有问题。林建辉只是通过华融中介公司看房进入过涉案房屋，并未实际占有该房屋。而鉴于吴俊与朱能国、薛其林的亲属关系，吴俊所举的照片等证据不足以证明其已实际合法占有涉案房屋。故林建辉和吴俊都不是已经合法占有房屋的买受人。 第二、关于权利保护顺位问题。如果数份合同均有效且买受人都要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。如果各买受人均未办理所有权变更登记，也未合法占有，则要进一步考察合同履行情况。本案中，林建辉按照合同约定已支付大部分购房款，进行了涉案房屋的存量房合同登记备案、缴纳了房屋契税并以该房屋作为抵押向银行申请房产抵押贷款，而吴俊仅支付房款并未进行合同备案亦未就房屋买卖缴纳相关税费，故林建辉合同的履行情况从公示公信的角度强于吴俊的合同履行情况。且林建辉与朱能国在马鞍山市花山区法院、马鞍山市中级人民法院的一系列诉讼，也使林建辉的房屋买卖行为更具有相关权利外观。综上所述，本案的房屋买卖存在一房二卖的情形，在林建辉、吴俊均要求履行合同的情况下，林建辉的权利保护顺位高于吴俊，薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某应当优先履行与林建辉的房屋买卖合同。 第三、关于撤销民事调解书问题。在（2018）皖0504民初2949号吴俊诉薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某房屋买卖合同纠纷一案中，因当事人刻意隐瞒涉案房屋亦出售给林建辉的事实，导致法院确认“薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某于2018年9月3日前协助吴俊将位于马鞍山市房屋产权过户到吴俊名下”这一协议的效力，吴俊、薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某对此存在过错，该调解书的上述约定损害了林建辉的合法权益，应当依法予以撤销。另，吴俊与朱能国、薛其林之间的事实房屋买卖合同有效，故对调解书中的该条协议不予撤销。 第四，关于过户问题。从本案查明事实来看，林建辉尚未支付全部购房款，林建辉请求薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某将涉案房产过户至其名下无事实和法律依据，不予支持。综上所述，林建辉请求撤销安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2018）皖0504民初2949号民事调解书确认的调解协议中第一项无事实和法律依据，不予支持；林建辉请求撤销安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2018）皖0504民初2949号民事调解书确认的调解协议中第二项、即薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某立即协助吴俊将位于马鞍山市房屋产权过户至吴俊名下，有事实和法律依据，依法予以支持。林建辉请求确认其与朱能国、薛其林签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效有事实和法律依据，依法予以支持，但是请求薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某立即协助将涉案房产过户至其名下因条件不成就，不予支持。判决：一、撤销安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2018）皖0504民初2949号民事调解书确认的调解协议中第二项“薛其林、徐翠兰、朱再慧、朱某于2018年9月3日前协助吴俊将位于马鞍山市房屋产权过户到吴俊名下”；二、林建辉与朱能国、薛其林签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效；三、驳回林建辉的其他诉讼请求。案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由吴俊、薛其林、徐翠兰、朱再慧负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴俊提交东湖碧水湾物业管理处证明、中百物业公司物业费收据、电费票据、装修费收据、照片及调档信息，以证明吴俊自2016年4月份就占有使用涉案房屋并在该房屋中生活至今，林建辉购买涉案房屋的合同备案已经自动注销。对调档信息予以认定。其余证据因不能达到吴俊已合法占有涉案房产的事实，本院对其证明效力不予认定。 二审纠正一审查明的事实，再查明处应该为“2015年9月9日15时24分，朱能梅通过工商银行向朱能国转账5万元，备注：借款；2015年9月9日20时09分，朱能梅通过工商银行向朱能国转账5万元，未备注转账用途；2015年9月10日，郑璐璐通过中国银行向朱能国转账40万元，未备注转账用途；2015年9月10日，吴俊通过招商银行向朱能国转账5万元，客户摘要：借款；2015年10月28日南京川火电子科技有限公司（法定代表人系吴俊）向南京港乐物质有限公司（法定代表人系薛其林）转账10万元，备注用途：借款；2015年11月19日，郑璐璐通过广州银行向朱能国汇款60万元，在汇款委托书中的汇出行签章处写有吴俊、郑璐璐姓名和身份证号码，未备注汇款用途。以上合计125万元。”其余查明的事实与一审相同。另查明，林建辉于2017年9月1日、2018年1月3日两次起诉朱能国及马鞍山市华融房地产中介有限公司的理由均为朱能国隐瞒涉案房产的实际面积，对双方房屋买卖合同的签订存在欺诈情形。 本院认为，本案二审争议焦点为：涉案调解书的第二项内容应否被撤销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，第三人撤销之诉中撤销权人必须有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或全部内容错误，损害其民事权益。生效调解书被撤销的充足理由应是该调解书的原、被告双方当事人存在恶意串通损害第三人利益的行为。审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案系一起典型的因“一房二卖”引发的撤销之诉案件，在两个买受人均要求履行房屋买卖合同的时候，法院应根据各个合同的履行程度确定对不同当事人的保护顺序。如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力，已经办理房地产登记的优于未办理房地产登记的；均未办理登记，先占有的优于后占有的；均未占有的，先交付全部价款的优于未交付全部价款的。吴俊与朱能国虽未签订书面的房屋买卖合同，但根据吴俊提供的短信记录、微信记录以及转账记录等证据足以认定双方之间在2015年已经达成房屋买卖合同的合意，且吴俊已经全额支付了购房款，一审亦认定吴俊和朱能国之间的房屋买卖合同有效，吴俊已按约支付了购房款。对此事实，林建辉和各原审被告均未上诉提出异议。林建辉虽办理了存量房合同登记备案、缴纳了房屋契税并以该房屋作为抵押向银行申请房产抵押贷款，但其与朱能国签订房屋买卖合同的时间在2017年，订立时间在吴俊之后，且两次诉讼要求朱能国返还购房款，撤销该房屋买卖合同，至今仍未完全支付购房款，综上，吴俊的权利保护顺位明显优于林建辉。林建辉虽提出吴俊和各原审被告之间恶意串通签订调解协议损害其合法权益，但未能提供相关证据证明。一审认定双方之间恶意串通，依据不足，本院予以纠正。涉案调解书并未损害林建辉的合法利益，林建辉主张撤销上述调解书第二项，没有事实依据，不予支持。 综上所述，吴俊的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。一审判决处理结果错误，应予改判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2019）皖0504民撤1号民事判决。 二、林建辉与朱能国、薛其林签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效； 三、驳回林建辉的其他诉讼请求。 一审案件受理费80元，财产保全申请费5000元，合计5080元由林建辉负担；二审案件受理费80元，由吴俊负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈友妹 审判员  赵 辉 审判员  方 芳 二〇二〇年六月二十三日 法官助理陈曼 书记员周露