山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终319号上诉人（原审原告）:赵海峰（曾用名赵海牛），男，1954年7月12日生，汉族，晋中市榆次区村民，现租住于榆次区。委托诉讼代理人：赵娟（系赵海峰之女），住晋中市榆次区。上诉人（原审被告）:杜连枝，女，1952年2月8日生，汉族，晋中市榆次区村民,住本村。委托诉讼代理人：徐丽丽（系杜连枝媳妇），住址同上。上诉人（原审被告）:赵永年,男，1973年11月10日生，汉族，榆次区村民，住本村。上诉人赵海峰因与上诉人杜连枝、赵永年借用合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初3135号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵海峰上诉请求：1.改判二被上诉人在一年内向上诉人返还位于榆次区为062199的宅院及其上房屋。2.改判上诉人不支付被上诉人补偿及搬迁过渡费人民币5万元。3.本案诉讼费用等由被上诉人承担。事实和理由：上诉人起诉被上诉人借用合同纠纷一案,山西省晋中市榆次区人民法院民事判决书（2019）晋0702民初3135号，判决支持了上诉人要求二被上诉人腾房返还诉争院落及其上房屋的诉讼请求,对此上诉人不持异议。但同时也判决二被上诉人于本判决生效后三年内向上诉人返还本案所涉的宅院及其上房屋,并判决上诉人给付被上诉人补偿及搬迁过渡费人民币5万元。对此上诉人认为:一审判决被上诉人三年内返还本案所涉宅院及其上房屋,三年的返还时间太过长久,因二被上诉人在本村还有其他宅院居住使用,完全不需要长达三年的时间进行搬迁,一年的时间足够被上诉人搬迁过渡。另上诉人年事已高，急需回该宅院安度晚年，三年的等待时间不仅过于长久，对上诉人也显失公平。一审判决上诉人给付被上诉人补偿及搬迁过渡费人民币5万元是不客观、不公平的。本案所涉宅院上的房屋是由上诉人出资所建,虽建造过程中是由上诉人的胞兄被上诉人杜连枝的丈夫、被上诉人赵永年的父亲赵海金（已去世）招呼村民进行了建筑施工，是付出了一定的人力和财力,但在该宅院上的房屋建成后的上世纪90年代初，该宅院及其上建成的房屋便一直由二被上诉人一家无偿使用居住至今,上诉人也未曾向被上诉人收取过分文费用。就此也足以补偿被上诉人在上诉人建房时所付出的所谓的人力和财力，因此，一审判决上诉人给付被上诉人补偿及搬迁过渡费人民币5万元是不客观、不公平的。杜连枝、赵永年辩称，第一，我们现在居住的房院是赵海金于1994年翻建的，对此，我们一审已经提供了相关证据，而赵海峰一审提供的证据不足以证明房院是由其修建。该房屋建起后一直由我们居住，赵海峰当年已经将该房院与我家原来的房院互换。第二，一审法官擅自认定土地部门登记的房屋面积有误，属于滥用职权。上诉人杜连枝、赵永年上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或依法发回重审。2.案件受理费等费用由被上诉人承担。事实与理由：一审以没有办理变更登记为由，认定诉争院落内房屋归赵海峰所有是错误的。1.诉争院落在上诉人赵永年的爷爷于1991年7月去世后，由赵海峰继承，土地部门在1992年1月6日进行丈量，并出具了编号为0621199号宅基地使用权证，该证上标注的房屋三间南北长5.1米，东西长15.9米。该记载没有错误，当时赵永年的爷爷在1991年7月去世时就是正房三间，当时尚未翻修，正面尚空的两间的地方，一审在没有去村里和土地部门调查核实，就想当然认定土地部门登记错误令人无法信服。2.赵海峰与赵永年的父亲赵海金在1994年商议院落互换将诉争的院落换给了上诉人的父亲，之后上诉人的父亲将就有的正房三间拆除，重新翻修成正房五间，东房三间。翻修的房屋为南北长8.3米，东西长15.9米，并非一审认定的是土地部门登记错误。随后在1995年向土地部门进行变更申请。上述事实有上诉人与赵海峰的谈话录音，上诉人赵永年父亲赵海金与赵海峰签订的协议，上诉人持有的宅基地使用权证书等为证，至此，诉争的房屋依法已经归上诉人所有，原审法院以未进行变更为由认定归赵海峰所有是错误的。退一步讲，就算诉争院落未完善登记变更手续，由于赵海峰已经在1995年与赵海金进行互换，赵海峰拥有诉争院落的物权基础已经发生动摇，上诉人享有诉争院落的物权基础已经建立，只是手续尚未完善而已。一审查明诉争院落登记在赵海峰名下,就本案的情形而言，只能证明赵海峰在互换之前有权处分该院落，并且已经处分该财产。所以诉争的房屋所有权归上诉人所有。一审法院无视双方己经存在的互换事实，直接认定上诉人腾出房屋，显然是错误的，依法应当纠正。故请二审法院在查明事实的基础上依法改判或发回重审，以维护当事人的合法权益。赵海峰辩称，第一，杜连枝、赵永年三次审理陈述都不一样，他们提供的证据得讲究事实，而不是靠人多数量多就行；第二，讼争房院只翻盖过一次，赵海金帮忙修建是事实，但真实情况旁人都是道听途说，不可采信。赵海峰向一审法院起诉请求:1.判令杜连枝、赵永年立即腾出赵海峰所有的位于东阳房屋及宅院（土地申请编号为062199,并将上述房屋及宅院交还给赵海峰;2.本案诉讼费由杜连枝、赵永年承担。一审法院认定事实：赵海峰又名赵海牛,与赵海金系兄弟关系。赵海金系杜连枝的丈夫、赵永年的父亲,赵海金已去世。双方均为榆次区村民。上世纪90年代左右,即在赵海峰父亲去世后，赵海牛、赵海金均继承分得一处宅基地。赵海峰在继承的宅基地上建正房五间,该房由赵海峰出资购齐钢筋、水泥等建材,赵永年父亲赵海金帮其招呼并找村民进行了建筑施工。于1992年赵海金代赵海峰申请土地登记并办理了集体土地建设用地使用证（土地申请编号为0621199）,土地使用者载明为赵海牛。该土地登记表上记载有宗地草图，显示院落内有正房五间，东西长15.90米，南北长5.1米。房屋实际尺寸是东西长15.9米，南北长8.3米。该院落从九十年代由赵永年家人占有使用至今。赵海金继承一处宅基地申请编号为0621202，现由赵永年占有并从事养殖。另查明:1.榆次区国土资源局登记上述编号为0621199的宅基地使用权人为赵海牛。2.赵海牛曾就自己0621199号集体土地建设用地使用证丢失在晋中日报登报声明作废。3.赵永年持有0621199号《集体土地建设用地使用证》,其上赵海金名字的为涂改形成，上盖有榆次区国土资源局东阳土地所印章。双方就宅基地及其上房屋所有权各执一词，协商不成为本案事实。一审法院认为,公民的合法权益受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此，不动产物权以登记为准。本案中，根据榆次区人力资源和社会保障局出具的土地登记证明,可以认定上述位于东阳的集体土地建设用地使用权人仍为赵海牛。庭审中赵永年主张在1994年间赵海牛与赵永年父亲赵海金曾经达成置换宅基地协议，并出具了宅基地使用证（加盖东阳土地所章）。对上述协议赵海峰予以否认，且对于更改后的土地使用证，其上赵海金名字的“金”为涂改形成，杜连枝、赵永年称是土地部门人员所为，但未向该院提供证据，该院无法采信。同时，因榆次区自然资源局档案登记至今为赵海牛，故即使双方曾经有过土地置换意向，但土地置换并未完成，权属未转移，即未发生物权变动的效力。因此，对杜连枝、赵永年关于土地已经置换的主张，因缺乏证据证明，该院不予支持。对于院落内的房屋归谁所有,双方争议较大。首先,在1992年之前争议土地上已经建有正房5间，东厨房一间,根据地籍登记表显示正房东西长15.9米、南北长为5.1米，但房屋实际南北长为8.3米。因双方均认可该院内五间正房自赵海峰继承之后只建过一次，并不存在翻新、改建。故该院推断上述数据差异系土地部门登记有误;其次，庭审中，赵海峰称上述院落内五间正房系由其出资购置建材，并委托胞弟赵海金招呼、帮忙建造。为此赵海峰向法庭提供了郑大明、任连锁等8人的证言,证明1990年前后赵海峰为建房购置钢筋、水泥，砖等建筑材料。对五间正房由赵海峰备料、赵海金建造的主张该院予以采信。赵永年、杜连枝主张正房材料是赵海金所购，因未提供证据，该院难予采信;再者，对于院落内土地登记簿上未登记的东房三间，赵永年称系由其父亲赵海金于1994年建造。并提供赵海柱、赵海生等证言二十四份，证明房屋由赵海金建造，赵海峰对该房屋由赵海金建造的事实也予以认可，该院予以采信。对于1994年建房，杜连枝、赵永年主张建材也由赵海金购置,并为此提供任继华证言证明其雇佣人员拉砖8万块。而该证言只可证明赵海金拉砖事实，而不能证明赵海金购置了建材。故该院认定该院落内五间正房、三间东房由赵海峰出资、赵海金建造，房屋所有权应归赵海峰所有。综上，诉争宅基地使用权归赵海峰所有，其上房屋所有权也归赵海峰所有，赵海峰要求杜连枝、赵永年返还其土地、房屋的主张具有事实依据，且符合法律法规定，应予支持。但鉴于赵海金在建房过程中付出较大的人力、财力，且在该房屋己居住多年，在杜连枝、赵永年返还赵海峰上述土地、房屋时,应酌情支付杜连枝、赵永年人民币5万元做为补偿及搬迁过渡费。同时考虑杜连枝、赵永年返还房屋后生活居住的需要，应为杜连枝、赵永年留取二至三年的搬迁过渡期为宜。判决:杜连枝、赵永年于本判决生效后3年内向赵海峰（赵海牛）返还位于榆次区为062199的宅院及其上房屋;赵海峰（赵海牛）给付杜连枝、赵永年补偿及搬迁过渡费人民币5万元。二审中，本案争议焦点为：1.当事人之间是否就本案房院进行过互换？讼争房院内房屋由谁所建？应当归谁所有？2.如果归赵海峰所有，赵海峰应否支付杜连枝、赵永年补偿及搬迁过渡费5万元？3年搬迁期是否过长？针对争议焦点，上诉人杜连枝、赵永年提供：1.村委证明，欲证明1992年时，房子还是旧房子；2.10个证人署名的书面证言，证明爷爷丧事在旧院子里操办；以上两个证据证明建房时间为自己主张的1994年。3.7个证人署名的证言，欲证明赵海金是兽医，有劳动能力、挣钱能力；4.现在房屋的照片，欲证明房屋现状；5.从土地局复印的赵成喜房院草图。本院组织当事人进行了质证。赵海峰的质证意见为：1.对村委出具的证明没有异议；2.对于赵海柱等10人出具的证明没有异议；3.对于任月亮等7人出具的证明，对真实性有异议，对证明内容不清楚，只是知道当过储蓄员，其他的不清楚，证明了赵海金的身体并不是很好；4.对照片没有异议；5.对于从土地局复印的资料没有异议。另赵海峰申请本院向土地部门调取涉案宅基地档案资料，本院予以了调取。该档案资料显示涉案宅基地使用权人为赵海峰，该宗地档案内并无其他材料。经质证，双方当事人对本院调取的证据全部认可。其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，（一）1998年土地管理法修订实施之前，并不禁止城镇非农业户口居民享有宅基地使用权（详见1986年及1988年土地管理法相关规定），本案赵海峰1992年取得涉案宅基地使用权符合法律规定。（二）本案中，宅基地使用权人是否发生了变更？杜连枝、赵永年主张涉案房院与自己家的旧房院进行了互换，后，又未实际执行互换，而是转为赠与。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，如果是互换，但宅基地使用权人并未进行变更登记，不发生物权变动的法律后果。如果是赠与，那么依据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条之规定，赠与在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。所谓权利转移对于不动产而言即发生了变更登记。所以本案中，无论是互换还是赠与，标的物宅基地使用权均未发生转移。（三）如果房屋系由赵海金全资修建，房院所有权可否归赵海金？在我国，在土地上建造建筑物必须经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提条件，所以土地使用权的取得是取得建筑物所有权的基础。在他人的宅基地上建设房屋，建造人并不能取得建筑物的产权，而是依据“房地一体”原则由土地使用权人取得产权。如前所述，赵海金并不享有涉案宅基地使用权，因此，即使房屋为赵海金全资建设，其也无法取得本案房院内房屋的所有权，该房屋所有权依据土地使用权权利人应确定为赵海峰。况且，现在双方对于该房屋由谁出资兴建尚存重大争议，房屋应确权归谁，结论更是不言自明。（四）房屋认定为赵海峰所有，赵海峰应否支付相应对价？原审确定的搬迁时间是否较长？根据民法添附理论，两个以上的物因混合而使原物产生了新的价值，使得原物的价值因添附而增加。但原物所有人并不因此当然而取得新增部分的价值，他必须支付相应的对价，以保持一种利益平衡。本案中，最起码赵海峰承认委托其兄赵海金在建造涉案房院内正房时进行帮忙，赵海金对此付出了时间和精力，同时赵海峰也承认院内东房三间是由赵海金出资建造，因此，赵海峰在取得赵海金在其宅基地上建设的房屋的所有权时，必须给付赵海金相应的费用，以示公平。原审在现有证据情况下酌定由赵海峰支付杜连枝、赵永年补偿及搬迁过渡费人民币5万元并无不当。经本院现场查看，赵海金名下宅基地上所建另一房院破败不堪，必须重建，原审确定3年搬迁时间并不过长，本院不作调整。另，诉讼中，当事人双方对于涉案宅基地上房屋由谁出资修建存在重大争议，考虑到杜连枝、赵永年并未在本案中提出反诉，如杜连枝、赵永年对于房屋是由赵海金全额出资修建，日后可以提供充分有效证据，可在搬迁之前对涉案房屋进行价值鉴定，另案对于补偿事宜提出诉讼，届时如本案已经判定的费用不足，可予以补足。综上所述，上诉人赵海峰、杜连枝、赵永年的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人赵海峰负担1050元，由上诉人杜连枝、赵永年负担100元。本判决为终审判决。审判长 许 俊审判员 段 锋审判员 胡庆刚二〇二〇年六月十二日书记员 白书凤