广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终585号 上诉人(一审原告):何兆和，男，1951年9月9日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被上诉人(一审被告):林秀景，男，1985年5月21日出生，汉族，住广西北海市。 委托诉讼代理人：陈源莲，广西唐程律师事务所律师。 上诉人何兆和因与被上诉人林秀景房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何兆和上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，故意偏袒被上诉人，二审法院应当予以纠正。（一）一审判决关于被上诉人在没有经过上诉人同意的情况下，私自将涉案房屋四楼通道走廊改造为厨房，将一楼大厅用隔板隔成房间的行为构成违约，但不构成改变房屋原有结构和改变房屋用途的认定是错误的。被上诉人的上述行为严重改变原有房屋的结构和用途，构成严重违约。首先，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被上诉人租赁上诉人的房屋用于居住、办公，不能他用；同时约定了不经过上诉人的同意不能改变房屋原有结构，例如打孔、钉钉子、挂画等等。现被上诉人私自将涉案房屋四楼通道走廊改造为厨房，不仅属于改变房屋通道用途，且存在重大安全隐患；涉案房屋一楼的原有设计用途大厅而不是房间，属于改变一楼原有的结构和用途。一审法院却认为不属于改变房屋原有结构和用途，明显是认定事实不清，有悖于《房屋租赁合同》第三条和第四条的约定。其次，既然一审法院认定《房屋租赁合同》是合法有效，那么根据该合同第三条和第四条的约定，以及一审法院认定被上诉人的上述行为是没有经过上诉人同意的情况下，却没有认定被上诉人的行为构成改变房屋原有结构和用途，且至上诉人提起上诉时止被上诉人仍没有恢复原状，很明显一审法院对上述事实的认定自相矛盾，二审法院应当纠正并依法改判。（二）一审法院认定《房屋租赁合同》的主要目的在于上诉人收取租金，被上诉人使用房屋及其已交付租金至2019年12月的事实有误。上诉人出租房子收取租金无可厚非，被上诉人在租赁期间存在多次违约情形，且不听劝阻和改正，上诉人为了停止纷争不得已起诉。但被上诉人不仅没有意识自己的违约情形，还通过各种手段提起管辖权异议拖延时间和阻挠上诉人诉讼。关于被上诉人支付至12月租金的事实，首先，该租金是被上诉人私自支付到上诉人的账户，不是上诉人要求其支付。其次，上诉人从2019年5月20日起诉时已明确要求解除租赁合同，但被上诉人至今均没有搬出涉案房屋，一直占有使用房屋，产生场地使用费。因此，被上诉人交付租金的事实并不影响一审法院判决解除合同，并扣除相应的租金，剩余返还被上诉人。（三）从《房屋租赁合同》签订至今，被上诉人均出现多次逾期不支付租金违约的事实，根据该合同第二条第二款的约定：租金按季度先交付后使用，逾期交付，上诉人有权终止租赁合同，不予退还押金。被上诉人从第一季度2017年4月25日至2017年11月25日按时交付租金，但从2018年2月份至今被上诉人开始逾期支付租金，已经构成严重违约，上诉人有权依据约定解除合同，但一审法院并没有查明认定，请求二审法院依法查明认定。二、一审法院适用法律错误，从而导致判决结果明显不公,损害了上诉人的合法利益。一审判决已经认定上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》是合法有效的，那么双方就应当严格去遵守。现被上诉人出现合同第二、三、四条约定解除合同的情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，上诉人可以解除与被上诉人的租赁合同关系，故一审法院明显适用法律错误，导致判决不公。 林秀景辩称：上诉人所提出的上诉事实和理由没有依据，应依法驳回，一审法院判决有法有依，且有相应证据支持，请求二审维持一审判决。 何兆和向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2017年4月24日签订的《房屋租赁合同》；二、被告将上述租赁房屋恢复原状并返还给原告；三、原告不返还被告保证金10000元。 一审判决：驳回原告何兆和的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告何兆和负担。 本院二审期间，上诉人提交银行清单，拟证明被上诉人不按合同约定时间交纳租金，每次均比约定的时间推迟10日左右交纳租金。被上诉人质证认为虽然对该证据的真实性没有异议，但该证据不在举证据期限内提交，且没有正当理由，不能作为新证据，其所证明的内容与一审庭审已按时支付租金陈述相矛盾。本院认为，被上诉人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定，对其关联性综合本案其他证据予以认定。 对当事人二审无争议的事实，本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。 对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：上诉人对一审判决认定被上诉人按期交租金有异议，认为被上诉人存在迟延交租金的事实。本院认为，被上诉人虽有迟延交租金的行为，但并没有拖欠租金，每期租金均已交纳，且上诉人在租赁开始至一审审理期间均未提出过异议，一审判决认定被上诉人按期交租金并无不当，对于上诉人的上述异议本院不予采纳。 本院另查明，2020年4月15日，经本院组织双方到案涉房屋现场勘查，上诉人与被上诉人确认，一楼大厅用木板搭建隔开，部分作为房间使用；四楼通道走廊处木板搭建的简易厨具使用架已搬至四楼天台处，四楼通道走廊已恢复现状。 本院认为，上诉人主张被上诉人将案涉房屋四楼通道走廊改造为厨房以及将一楼大厅隔开作房间使用的行为属于改变房屋原有结构和用途，已违反《房屋租赁合同》第三、四条的约定，上诉人有权依照约定解除合同。本院认为，上诉人主张解除《房屋租赁合同》的理由不成立，理由如下：一、《房屋租赁合同》第四条约定上诉人有权解除租赁合同的情形之一是被上诉人不能违反合同自行变更房屋用途；第三条约定被上诉人不得改变房屋原有结构（如打孔、钉钉子、挂画等），如被上诉人因生活需要更改房屋装修，在争取上诉人同意情况下更改，待合同到期时被上诉人负责恢复原样，被上诉人因使用不当或人为原因造成房屋等损坏的，由被上诉人负责赔偿或修复。根据上述约定可知，当被上诉人具有改变房屋用途的行为时上诉人才具有约定解除权，而《房屋租赁合同》约定被上诉人租赁房屋的用途为居住、办公，但本案没有证据证明被上诉人改变了房屋的用途，不符合解除《房屋租赁合同》的约定条件。二、上诉人主张被上诉人改变了案涉房屋的结构。经本院现场勘查，证实被上诉人已将案涉房屋四楼通道的简易厨具使用架移除，恢复原状；一楼大厅的使用结构虽然作了改变，但被上诉人是用木板进行搭建隔开，没有实质性对大厅结构进行改变。被上诉人的行为并不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条规定处理”规定的情形，上诉人不具有法定解除权，但上诉人可以依据《房屋租赁合同》的约定，向被上诉人另行主张恢复原状和损害赔偿的违约责任。因此，本案不符合约定解除和法定解除条件，一审判决驳回上诉人解除《房屋租赁合同》的诉讼请求并无不当，本院予以维持。虽然上诉人不具备合同解除权，但根据诚实信用原则，被上诉人在履行合同时也应依约定合理、安全使用租赁房屋，不应在没取得上诉人同意的情况下在房屋内随意添附。 综上所述，何兆和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人已向本院预交），由上诉人何兆和负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 文庆强 审 判 员 何能媛 审 判 员 明 智 二〇二〇年六月二日 法官助理 庞晓湖 书 记 员 曾 荣