江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0682民初98号原告（反诉被告）：陈兵，男，1981年10月4日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：徐宏建，江苏简易律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋亚歌，女，1991年3月13日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：缪长友，如皋市皋南法律服务所法律工作者。原告陈兵与被告宋亚歌租赁合同纠纷一案，本院立案受理后被告宋亚歌在法定期间提出反诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行合并审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈兵以及委托诉讼代理人徐宏建，被告（反诉原告）宋亚歌及其委托诉讼代理人缪长友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈兵向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告返还原告转让合同项下附属用房、空调、床、电视、桌椅、监控、水泵、管、三相用电等设备设施。2、判令被告赔偿原告龙虾苗损失49940元；3、判令被告支付原告设备设施使用费暂计6440元（以每日20元为标准，自2019年5月15日起计算至实际返还之日止）；4、判令被告赔偿原告土地租金损失暂计31308元（以每日97.23元为标准，自2019年5月15日起计算至实际搬离之日止）。事实和理由：原告于2017年9月1日承包石庄镇楼房村2组流转土地27.3亩用于龙虾养殖，期限2017年9月1日至2027年8月31日，年流转租金35490元。2019年5月14日原告将上述龙虾塘及所有设备和附属设施（房屋、空调、床、衣柜、电视、桌、椅等）转让给被告，并签订《转让合同》一份载明：“转让费十万元，现支付六万元整，余四万元七月十四日前全部付清”。被告在支付六万元后余款四万元迟迟不予支付，且不按时支付租金。为维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。宋亚歌辩称：原告的诉讼与事实不符。宋亚歌向本院提出如下反诉请求：1、解除2019年5月14日签订的转让合同，返还反诉人的合同转让金60000元，并赔偿反诉人的虾苗损失15100元，合计75100元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年5月14日，双方签订转让合同一份，流转租金100000元（包含所有附属设施），签约时宋亚歌给陈兵租金60000元，约定余款40000元于2019年7月14日前结清。事后，反诉原告得知陈兵与楼房村村委会签订的流转合同中约定，未经村委会同意，不得出租、转让或擅自转包。因陈兵未能与村委会沟通，反诉原告未履行转让合同中的余款，陈兵便将承包的土地锁门、断电、断水。反诉原告曾于2019年9月9日报警处理，但至今纠纷未能解决。请求支持反诉原告的反诉请求。陈兵辩称：对于解除转让合同，根据本案实际情况，我方予以认可，但这种解除只能是被动接受，责任不在我方。因为导致合同解除的责任不在我方，所以对于被告要求返还转让费6万元的诉求我方不予认可。对于虾苗的损失15100元，是对方在正常经营期间，属于正常的经营成本。因为反诉原告不具有养殖龙虾的技术，损失是其经营不善导致的。经审理查明：2017年8月30日，如皋市石庄镇楼房村村委会（甲方）与陈兵（乙方）签订《楼房村2组土地流转项目合同》一份，约定：甲方将楼房村2组的27.3亩土地流转给乙方经营设施农业，流转期限为2017年9月1日至2017年8月31日，流转租金为35490元/年。双方还约定：乙方不得随意取土或兴建建筑物，未经甲方同意，不得出租、转让或擅自转包和改变经营内容；乙方再流转土地经营权，须承包农户或其委托代理人的书面同意，并向农民集体书面备案。合同签订后，陈兵在上述土地上改挖成龙虾塘并搭建附属用房两间，用于龙虾养殖。2019年5月14日，陈兵与宋亚歌达成转让协议一份，载明：“现陈兵将位于石庄镇楼房村‘31组’27.3亩流转土地龙虾塘转让给宋亚歌经营，转让费十万元整，先付六万元整，余四万元七月十四日前全部付清，转让后虾塘与陈兵无任何关系。转让含所有设备和附属设施（房屋、空调、床、衣柜、电视、桌、椅等）”。宋亚歌在签约时给付陈兵60000元，余款40000元因故未付。2019年9月8日，陈兵采取断电和锁门的方法催促宋亚歌给付40000元余款。宋亚歌于9月9日报警处理，但纠纷并未解决。此后，案涉龙虾塘未再正常经营。为减轻当事人的损失，本院于2020年4月27日组织双方对案涉土地、虾塘、附属用房以及空调、床、电视、桌椅、监控、水泵、管、三相用电等设备设施进行返还交接，并履行完毕。经双方协商，被告宋亚歌同意补偿1200元给陈兵用于土地上的杂草清理费用和一艘船的损失。审理中，陈兵提供部分购买虾苗的出库单并申请证人张某,4到庭作证以证明其龙虾损失。证人张某,4系陈述：“陈兵买过的，去年4月20日左右。买了1000斤多点，按照22元每斤算的。龙虾20多天就可以卖了，所以放多少没数，也要看虾苗的大小”。宋亚歌亦提供虾苗的收款收据及案外人的书面证言，以证明其发生虾苗损失15100元。上述事实，有原、被告当庭陈述、转让合同一份、土地流转项目合同、接处警记录、证人张某,4的证言等证据在卷佐证可以认定。本院认为：人民法院审理合同纠纷应主动就合同效力进行审查。关于本案2019年5月14日转让协议的效力问题。原告陈兵与被告宋亚歌于2019年5月14日签订转让协议包括龙虾塘转租和附属设施以及设备的转让两种法律关系。首先，案涉虾塘和附属用房的用地均属于基本农田。2004年修正的《土地管理法》第36条和现行的《土地管理法》第37条均规定：禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。其次，案涉虾塘和附属用房所用地不属于设施农业用地。根据国土资发〔2014〕127号《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》的规定，从事设施农业建设，首先应签订用地协议。由经营者拟定设施建设方案，并与乡镇政府和农村集体经济组织协商土地使用条件。协商一致后，建设方案和土地使用条件通过乡镇、村组政务工卡等形式向社会予以公告，公告期结束无异议的，乡镇政府、农村集体经济组织和经营者三方签订用地协议。其次，应履行用地协议备案手续。用地协议签订后，乡镇政府应按要求及时将用地协议和设施建设方案报县级国土资源管理部门和农业部门备案，不符合设施农用地有关规定的不得动工建设。自然资规〔2019〕4号《关于设施农业用地管理有关问题的通知》进一步规定，养殖设施原则上不得使用永久基本农田，涉及少量永久基本农田确实难以避让的，允许使用但必须补划。涉及补划永久基本农田的，须经县级自然资源主管部门同意后方可动工建设。根据上述《通知》的规定，在基本农田上兴建农业生产设施和附属设施，应办理设施农用地的备案和审批手续。本案中，原告陈兵改变土地用途在基本农田上挖塘养虾和建造附属用房，但未能提交已办理设施农用地审批手续的证据。综上，2019年5月14日的协议中除动产转让的部分外，其余包括虾塘的转租和附属房屋的转让部分应为无效。关于动产转让的部分，原、被告在审理中均同意解除，本院照准。合同无效的，依据该合同取得的财产，应当予以返还。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告陈兵所主张的虾塘、附属用房、空调、床、电视、桌椅、监控、水泵、管、三相用电等设备设施，本院已组织双方进行交接完毕。经双方协商，被告宋亚歌同意补偿1200元给陈兵用于土地上的杂草清理和补充一艘船的损失，本院照准。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉转让协议中虽然虾塘转租和附属用房的转让的部分无效，但宋亚歌仍需给付相应土地和设备设施的使用费。在宋亚歌未给付剩余转让费的情况下，陈兵于2019年9月采取断电、锁门的方式处理双方的纠纷明显不当；宋亚歌既不给付剩余转让费，又怠于主张权利，放任损失的发生和扩大，双方均存在过错。因此，对于2019年9月8日至2020年4月27日期间双方各自所发生的损失，本院酌定由双方各自承担50%的赔偿责任。关于原告陈兵主张的土地租金损失。参照陈兵与楼房村村委会订立的流转合同所约定的土地租金97.23元/天标准，2019年5月15日至2019年9月7日的土地租金损失为11278.68元（97.23元/天×116天）；2019年9月8日至2020年4月27日的土地租金损失为22654.59元（97.23元/天×233天）。故宋亚歌应承担的损失为22605.98元（11278.68元+22654.59×50%）。关于原告陈兵所主张的设备设施使用费。按照陈兵和宋亚歌的约定，转让费100000元中包含2019年的土地租金22946.28元（97.23元/天×231天），其余77539.87元则包括设施设备等转让费用。因此，陈兵按照7300元/年标准主张损设施设备的使用费，合情合理，本院照准。2019年5月15至2019年9月7日的设施设备使用费为2320元（20元/天×116天）；2019年9月8日至2020年4月27日的设施设备使用费为4660元（20元/天×233天）。故宋亚歌应承担的相应损失为4650元（2320元+4660×50%）。关于陈兵和宋亚歌各自主张的龙虾苗损失。陈兵提供采购虾苗的收据并申请证人出庭作证。首先，在5月初准备转让龙虾塘的情况下，陈兵选择在4月中下旬仍频繁大量放养虾苗，不符合常理。其次，2019年5月14的转让协议中特别注明“转让含所有设备和附属设施”的明细，但并未提起是否包含龙虾苗和包含多少龙虾苗。综上，陈兵所举证证据不能证明在双方2019年5月14签约时，案涉龙虾塘内是否有龙虾以及有多少龙虾。对陈兵所主张的龙虾损失，本院碍难支持。宋亚歌所提供的相关证据亦无法形成证据锁链，对其主张的龙虾损失，本院亦不予支持。综上，宋亚歌应赔偿陈兵的损失合计28455.98元（22605.98元+4650元+1200元），陈兵应返还宋亚歌转让费60000元。冲抵后，陈兵需返还宋亚歌31544.02元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陈兵与宋亚歌于2019年5月14日签订的转让协议中涉及转让土地龙虾塘和附属用房的部分无效；解除陈兵与宋亚歌于2019年5月14日签订的转让协议中涉及空调、床、衣柜、电视、桌椅等设备转让的部分。二、宋亚歌应赔偿陈兵土地租金损失22605.98元。三、宋亚歌应给付陈兵设施设备使用费4650元。四、宋亚歌补偿陈兵土地清理费和船损失1200元。五、陈兵应返还宋亚歌60000元，减去上述第二、三、四项合计28455.98元，陈兵尚需返还宋亚歌31544.02元，于本判决发生法律效力后十日内履行。六、驳回陈兵其他诉讼请求。七、驳回宋亚歌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1995元，由陈兵负担1345元，由宋亚歌负担650元。反诉案件受理费840元，由宋亚歌负担490元，由反诉被告陈兵负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交本诉上诉案件受理费1995元或反诉上诉案件受理费840元（开户行：中国银行南通市濠南路支行,户名：江苏省南通市中级人民法院,账号：46×××65）。审 判 长 章 杰人民陪审员 练 景人民陪审员 朱祝君二〇二〇年六月二十八日书 记 员 葛佳雯