江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1012民初7543号原告：唐建军，男，1978年11月22日出生，汉族，住扬州市江都区。原告：赵春兰，女，1979年3月23日出生，汉族，住扬州市江都区。被告：扬州亚太置业有限公司，住所地扬州市江都区舜天路999号。法定代表人：朱柏衡，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄生茂，该公司员工。原告唐建军、赵春兰与被告扬州亚太置业有限公司（以下简称亚太公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告唐建军、赵春兰，被告亚太公司委托诉讼代理人魏涛到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转换成普通程序，本院于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告唐建军、赵春兰，被告亚太公司委托诉讼代理人黄生茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐建军、赵春兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告支付逾期交房违约金532527.50元（购房款1134244元×0.0005×939天）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年2月4日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的金奥文昌公馆蓝山（现更名为斓珊）1幢2306号房，价款1134244元，原告分两次付清购房款，被告在2016年12月31日前交付房屋。原告按合同约定付清了购房款，被告直到2019年7月28日才通知原告向其交付房屋，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之五的违约金。原告提供了双方2015年2月4日签订的《商品房买卖合同》、被告开具的销售不动产发票、收款收据照片，证明原告已按约支付购房款，被告逾期交房超过60日应自逾期交付次日起至实际给付之日止，向原告按日支付房款总额万分之五的违约金。被告亚太公司辩称，原告提供的销售不动产发票载明原告最后一次付款时间是2017年4月27日，逾期交房违约金应从2017年4月27日起计算至2019年7月28日止。原、被告对逾期交房违约金的约定违背了公平原则、鼓励交易原则。合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少。合同法解释二第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第二十四条规定，逾期付款损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案实际情况是亚太公司于2016年12月26日进行了负责人与投资人变更，原告的合同是在亚太公司投资人变更前签订，案涉工程因原投资人无力经营停工，现投资人接手案涉工程后，加紧赶工，已将业主损失降至最低，被告主观上无恶意，过错较低。江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》规定违约金上限不得超过已付购房款的24%，原告现未证明其实际损失，原告主张的违约金过高，应予调整。被告提供了下列证据：1.扬州市中级人民法院（2017）苏10民终2040号民事判决书，扬州市广陵区人民法院（2016）苏1002民初5624号、（2017）苏1002民初301号民事判决书，证明扬州地区有关法院就同类型案件将约定违约金日万分之五调整为日万分之二；2.案涉房屋所在地同等条件下房屋租金，证明原告的实际损失，原告主张的违约金过高。本院经审查，对以下事实予以认定：2015年2月4日，原告唐建军、赵春兰与被告亚太公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买亚太公司开发的位于扬州市江都区东侧、宁通高速北侧“蓝山”第1幢2单元2306号商品房，房屋总价款1134244元，合同签订当日，原告支付首付款344244元，剩余790000元在签订合同后的45日内办理完银行按揭贷款或公积金贷款支付给亚太公司，亚太公司于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告。合同第九条第一款约定亚太公司逾期交房不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；亚太公司逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，亚太公司按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金（该比率不小于逾期交房不超过60日的比率）。双方在扬州市江都区房屋权属登记中心进行了合同备案登记，原告在2016年9月30日前付清了购房款。合同签订后不久，亚太公司开发的涉案项目因故停工。2016年12月26日，亚太公司进行投资人、负责人变更，实际控制人由亚太（中国）投资有限公司变更为永鸿企业有限公司，变更后的实际控制人接手该工程并组织了施工。2019年7月28日，亚太公司向原告交付了房屋。本院认为，原告与亚太公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。亚太公司未按合同约定及时向原告交付房屋，应承担逾期交房违约责任。原告2016年9月30日前已付清房款，亚太公司主张逾期付款违约金自2017年4月27日起计算缺乏依据。亚太公司已于2019年7月28日交付房屋，按照合同约定逾期交房违约金计算至房屋交付之日即2019年7月28日，亚太公司逾期交房计939日。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少……。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，亚太公司主张双方约定的违约金过高，请求减少，并提供了同地段其他房屋租金证实其观点；原告未举证证实因亚太公司逾期交房对其造成的损失，因此，亚太公司的抗辩理由具有事实与法律依据，本院予以采信。亚太公司现投资人接手工程后积极组织施工，向原告交付房屋，从履行合同的实际状况、过错程度、双方预期利益等综合考虑，本院将亚太公司逾期交房应承担的违约金调整为按原告已付房款每日万分之三计算。原告已付购房款1134244元，亚太公司逾期交房939天，亚太公司应支付原告违约金319516.53元（1134244元×939天×0.3‰）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告扬州亚太置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐建军、赵春兰违约金319516.53元；二、驳回原告唐建军、赵春兰其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费9125元，由被告扬州亚太置业有限公司负担。上述受理费已由原告唐建军、赵春兰垫付，被告扬州亚太置业有限公司在给付违约金时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  卞贞林人民陪审员  徐三林人民陪审员  王 萍二〇二〇年六月十二日书 记 员  李海荐