河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民初4号原告（案外人）：郭亚恒，男。委托诉讼代理人：洪浩峰，河南润同律师事务所律师。委托诉讼代理人：江令琴，河南润同律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司，住所地河南省郑州市。负责人：孟玲虎，总经理。委托诉讼代理人：王志敏，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告（被执行人）：河南新纪元防腐绝热工程有限公司，住所地郑州市郑东新区。法定代表人：张新朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵兴杰，北京市中创（郑州）律师事务所律师。被告（被执行人）：张新朝，男。委托诉讼代理人：邵兴杰，北京市中创（郑州）律师事务所律师。被告（被执行人）：于恒斌，男。被告（被执行人）：朱琳，女。原告郭亚恒与被告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司（以下简称华融公司）、河南新纪元防腐绝热工程有限公司（以下简称新纪元公司）、张新朝、于恒斌、朱琳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭亚恒委托诉讼代理人洪浩峰、江令琴、被告华融公司委托诉讼代理人王志敏、被告新纪元公司、张新朝委托诉讼代理人邵兴杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭亚恒向本院提出诉讼请求：依法停止对郑东新区商务内环路xx号楼x单元x层xx号（产权证号080xxxx；080xxxx；080xxxx）及三层xx号（产权证号：080xxxx；080xxxx；080xxxx）房屋的1强制腾房等强制执行措施；诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年11月17日，原告与被告张新朝签订《房屋租赁合同》，约定张新朝将位于郑东新区商务内环路xx号楼xx单元一至三层的房屋出租给原告使用，租期自2009年11月25日至2026年9月25日止，乙方享有转租权。合同签订后原告实际占有、使用涉案房屋，并按时按约支付给被告张新朝租金。原告作为涉案房屋的承租人，依法有权请求执行实施机构停止对郑东新区商务内环路xx号楼x单元二层xx号房屋及三层xx号房屋采取的强制腾房等强制执行措施。华融公司辩称，被答辩人郭亚恒与张新朝签订租赁合同的时间为2009年11月17日，合同约定郭亚恒应在合同签订后三日内支付第一次租金1314000元，在2011年3月25日支付第二次租金1314000元，但被答辩人均未支付。郭亚恒未提交法院查封涉案房屋前使用房屋支出的相关费用的证据，也未明确陈述涉案房屋由次承租人实际占有、使用。因此，郭亚恒与张新朝签订的租赁合同未实际履行，郭亚恒未占有、使用涉案房屋。张新朝与答辩人签订租赁合同后，郭亚恒未按照合同约定支付租金，已构成根本违约，张新朝已于2019年1月16日向郭亚恒发出解除合同的告知函，依据合同行使单方解除权，双方的租赁合同已解除，郭亚恒已不是涉案房屋的承租人，无权提起执行异议之诉，更无权主张停止腾房。被告新纪元公司、张新朝辩称，因郭亚恒未按照房屋租赁协议及时足额缴纳房租。张新朝已于2019年1月16日解除与郭亚恒的租赁关系，其已不是涉案房产的承租人，对涉案房产已不享有权利，应当依法驳回其诉讼请求。经审理查明：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行与新纪元公司、张新朝、于恒斌、朱琳金融借款合同纠纷一案，本院作出（2017）豫01民初4948号民事判决书。新纪元公司、张新朝、于恒斌、朱琳未在判决书规定期限履行债务，申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行于2019年2月1日向本院提出强制执行申请，本院于2019年2月7日立案执行。执行案号为（2019）豫01执242号。后华融公司向本院申请变更为本案申请执行人，本院于2019年4月1日作出（2019）豫01执异245号执行裁定书变更华融公司为本案申请执行人。郑州高新技术产业开发区人民法院于2015年7月17日对张新朝、朱琳、于恒斌名下位于郑东新区商务内环路xx号楼xx单元三层xx号房屋（产权证号：080xxxx；080xxxx；080xxxxx）、二层xx号（产权证号：080xxxx；080xxxx；080xxxx）的房屋予以查封。后该案由本院裁定指定由荥阳市人民法院执行。执行过程中，本院于2019年4月23日作出（2019）豫01执242号之一执行裁定，裁定：一、查封被执行人张新朝、朱琳、于恒斌名下位于郑东新区商务内环路xx号楼xx单元三层xx号（产权证号：080xxxx；080xxxx；080xxxx）的房产，查封期限三年；二、查封被执行人张新朝、朱琳、于恒斌名下位于郑东新区商务内环路xx号楼xx单元二层xx号（产权证号：080xxxx；080xxxx；080xxxx）的房产，查封期限三年；鉴于申请执行人华融公司对所查封的房屋享有抵押权，本院于2019年5月31日向荥阳市人民法院送达《商请移送执行函》，请求荥阳市人民法院将张新朝、朱琳、于恒斌名下位于郑东新区商务内环路xx号楼xx单元三层xx号（产权证号：080xxxx；080xxxx；080xxxx）、二层01号（产权证号：080xxxx；080xxxx；080xxxx）的房产移交本院处理，荥阳市人民法院回函同意将查封的房屋移交本院执行，由本院进行处置。本院于2019年7月10日作出（2019）豫01执242号强制迁出公告，告知本院责令张新朝、朱琳、于恒斌及占有人在本公告张贴之日起10日内迁出位于郑东新区商务内环路xx号楼xx单元二层xx号（产权证号：080xxxx；080xxxx；080xxxx）及三层xx号（产权证号：080xxxx；080xxxx；080xxxx）房屋。现案外人郭亚恒不服，向本院提出异议申请。另查明，2009年11月17日，原告郭亚恒作为乙方与被告张新朝作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于郑东新区商务内环路xx号楼xx单元一至三层的房屋（面积共4000平方米）出租供原告使用，租赁期共202个月，租期自2009年11月25日起至2026年09月25日止。房屋租金支付方式为：协议签订后前16个月，乙方支付租金（6个月）为1314000元，包含10个月免租期（交租金租期为2009年11月25日至2011年3月25日），至16个月结束后付下半年租金为1314000元（租期为2011年3月25日至2011年09月25日），以后每半年支付租金一次，每次缴费提前一个月支付租金。乙方应将租金打到甲方指定的账号上。合同约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（4）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（5）逾期未交纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（6）拖欠房租累计2个月以上。郭亚恒提交郑州银行补制回单二份，证明其于2011年3月21日、2011年4月21日分别向张新朝转款128701元、1000000元；郭亚恒提交郑州银行电汇凭证二份证明其于2011年11月2日、2011年11月17日分别向张新朝转账800000元、514000元。郭亚恒提交郑州银行补制回单、郑州银行电汇凭证各一份，证明其于2011年3月21日、2011年12月16日向郑州未来和谐物业管理有限公司转款128701元、79669元。郭亚恒提交账户户名为张新朝的中国农业银行银行卡交易明细清单，显示郭亚恒账户于2013年9月18日、2014年3月24日、2014年9月10日分别向其转款1314000元、1314000元、1471680元，转款摘要为房租。郭亚恒提交户名为杨扬的中国工商银行借记卡历史明细清单显示2015年9月10日至2015年9月14日多次向尹勇道转款，金额共计521680元。郭亚恒提交张新朝签名的《租金支付说明》、《收条》、《委托付款协议》各一份，以上证据证明2016年7月12日，郭亚恒与张新朝约定将2016年3月25日至2016年9月25日期间的租金1471680元冲抵张新朝2015年9月22日向张世玉借款200万元及利息（45万元），余额冲抵2016年9月25日至2017年3月25日的房租，在借款与利息冲抵后，郭亚恒需另外支付2016年9月25日至2017年3月25日租期内的剩余租金493360元至张新朝指定的其公司财务人员尹勇道的银行账户，郭亚恒于2016年7月12日将租金100000元转入尹勇道卡内。郭亚恒提交中国建设银行客户回单一份，显示2017年3月16日从王帅账户转入尹勇道卡账户1471680元，用途为房屋租金。郭亚恒提交河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191执6334号执行裁定书，裁定“扣留租赁户郭亚恒租赁被执行人张新朝名下所有的位于河南省郑州市郑东新区商务内环路xx号楼xx单元一至三层的房屋四百万元整”。郭亚恒提交河南省郑州高新技术产业开发区人民法院豫（2016）豫0191执6334号协助执行通知书，该通知书要求郭亚恒将上述房租汇入郑州高新技术产业开发区人民法院中信银行郑州郑东新区支行73×××11账户。郭亚恒另提交客户名称为王帅的中国建设银行个人活期账户交易明细一份，显示2017年10月16日、2017年10月18日从该账户转入郑州高新技术产业开发区人民法院73×××11账户人民币共二笔，分别为400000元、471860元。郭亚恒提交与张新朝签订的委托付款协议一份，该协议约定由承租方将涉案房屋2017年9月25日至2018年9月25日的两期房租共计2943360元支付至李想招商银行郑州经三路支行51×××18账户。郭亚恒提交客户名称为王帅的中国建设银行个人活期账户交易明细一份，显示从2017年10月18日至2018年4月3日从该账户向李想账户转款十三笔，共计1671860元。郭亚恒还提交中国光大银行（郑州交通路支行）借记通知一份，显示2018年9月26日河南美创贸易有限公司转入李想账户招商银行股份有限公司郑州经三路支行51×××18账户1000000元，备注摘要为九如东路房租。郭亚恒还提交有手机银行回单详情一份，载明2018年9月27日从王帅账户转入李想招商银行51×××18账户人民币56640元。郭亚恒提交河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191执6999号之二执行裁定书，裁定“提取被执行人张新朝名下的位于河南省郑州市郑东新区商务内环路xx号xx单元一至三层的房屋所有应收款项。”郭亚恒提交（2018）豫0191协执6999号协助执行通知书，该通知书要求郭亚恒协助“提取郭亚恒租赁的被执行人张新朝名下的位于河南省郑州市郑东新区商务内环路25号1单元一至三层的房屋所有应付未付款项”。郭亚恒另提交落款时间为2019年2月1日、2019年3月22日的河南省行政事业单位资金往来结算票据三份，票据载明的付款单位均为王帅，收款项目均为（2018）豫0191协执6999号，付款金额分别为621075.20元、840000元、837715.20元。郭亚恒另提交河南省郑州高新技术产业开发区人民法院2017年6月8日作出的（2017）豫0191执3603号执行裁定书和协助执行通知书各一份，内容为扣留租赁户郭亚恒租赁被执行人张新朝名下所有的位于河南省郑州市郑东新区商务内环路xx号楼xx单元一至三层的房屋一千万元整。并要求郭亚恒协助扣留上述款项。郭亚恒还提交河南省郑州市中级人民法院2017年8月2日作出的（2017）豫01执733号执行裁定书和2017年9月23日作出的协助执行通知书各一份，内容为提取郭亚恒租赁的被执行人张新朝名下位于河南省郑州市郑东新区商务内环路xx号xx单元xx层的房屋租赁合同中扣除郑州高新技术产业开发区人民法院扣留的租金400万元剩余的租金收入。原告郭亚恒还提交有其本人或其委托代理人殷亚鹏与河南怀生记企业管理咨询有限公司、柴全军、河南微时代酒店管理有限公司、路相茹签订《房屋租赁合同》，以证明其实际占有使用涉案房屋。张新朝提交《解除合同通知书》一份，该通知书落款时间为2019年1月14日，称因郭亚恒拖欠2018年9月25日至2019年3月25日的租金677715.2元，故根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定以及合同法的相关规定，解除双方于2009年11月16日签订的《房屋租赁合同》。本院认为，被告张新朝系涉案房屋的登记权利人，原告郭亚恒与其于2009年11月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反相关法律法规的规定，对其效力本院予以确认。郭亚恒提交有其缴纳涉案房屋租金、物业费以及与次承租人就涉案房屋签订租赁协议的证据，以上证据可以证明其在签订《房屋租赁合同》后，实际占有、使用涉案房屋的事实。在张新朝与郭亚恒签订的《房屋租赁合同》中约定，如承租方拖欠房租累积2个月以上，出租方有权行使解除权、解除《房屋租赁合同》并收回涉案房屋。现张新朝称因郭亚恒未按合同约定支付房租，其根据合同约定行使单方解除权解除了《房屋租赁合同》，故郭亚恒已不享有涉案房屋的承租权。对于张新朝所述郭亚恒未按照合同约定时间支付2017年9月25日-2018年9月25日的房租问题，因张新朝与郭亚恒签订了《委托付款协议》，该协议变更了《房屋租赁合同》约定的上述时间段的房租的交付方式和交付对象，郭亚恒按照该《委托付款协议》的约定支付房租不构成违约。对于张新朝所述的郭亚恒未按照《房屋租赁合同》的约定支付2018年9月25日之后的房租问题。郭亚恒提交有河南省郑州高新技术产业开发区人民法院、郑州市中级人民法院制作的执行裁定书和协助执行通知书显示，因张新朝与第三人之间的债务纠纷，执行实施机构要求扣留郭亚恒应支付张新朝的涉案房屋的房租。郭亚恒作为协助义务人，配合法院的执行行为，协助扣留应支付张新朝的涉案房租是其法定义务。现郭亚恒也提交有银行卡账户交易明细和河南省行政事业单位资金往来结算票据，可以证明其将应付房租交付执行法院的事实。故张新朝以郭亚恒未按约定时间足额缴纳房租而解除《房屋租赁合同》的理由不能成立，其不具备行使单方解除权、解除《房屋租赁合同》的条件，其制作的《解除合同通知书》不产生解除《房屋租赁合同》的效力。因双方约定涉案房屋的租期至2026年09月25日，现仍在合同的履行期限内，郭亚恒对涉案房屋享有承租权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中郭亚恒已提交充分的证据证明其在人民法院查封涉案房屋前已与该房屋的产权人签订合法有效的租赁合同，并实际使用、占有涉案房屋、现仍处于房屋租赁合同的履行期限内，根据上述规定，郭亚恒要求执行实施机构停止对涉案房屋强制腾房等强制执行措施的请求于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款、第二百二十七条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，判决如下：停止对郑东新区商务内环路xx号楼xx单元二层xx号（产权证号080xxxx、共有权证号：080xxxx、080xxxx）及三层xx号（产权证号：080xxxx、共有权证号080xxxx、080xxxx）房屋的强制腾房的强制执行措施。案件受理费33643元，由被告张新朝负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  范亚玲审判员  朱长勇审判员  张 晔二〇二〇年六月二十三日书记员  宋亚瑞