山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终5949号 上诉人（一审被告、反诉原告）:徐安全，男，1957年10月11日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：李长柱，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）:万连才，男，1949年12月15日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 上诉人徐安全因与被上诉人万连才房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐安全向本院提出上诉请求：一、撤销青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初428号民事判决，发回重审或依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由:一、涉案房屋自2018年6月就因被上诉人违约擅自断掉供电、供水，导致无法实际使用，不能满足使用的房屋却要求上诉人支付使用费不合理。被上诉人作为涉案房屋的出租人，其有义务保障涉案房屋满足使用的条件，但是被上诉人却未经通知、擅自断掉供电、供水，导致上诉人无法使用房屋，使得上诉人只能另行租住房屋，给上诉人造成了损失。根据《合同法》第一百八十二条:“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。”、第一百八十四条:“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。”的规定可知，只有供电人、供水人在履行催告等程序后才能中止供电、供水，本案出租人并非供电人、供水人，其并无权将涉案房屋断电、断水。上诉人从来没有欠缴水电费，即使用电人用水人真的拖欠水电费，那也是应该由供电部门、供水部门通过合法程序来向用户主张权利，被上诉人并无权利对涉案房屋直接断电、断水被上诉人的该行为显然损害了上诉人居住的权利，其依法应承担违约责任。二、由于被上诉人的原因，导致涉案房屋不能居住、上诉人只能另行租住房屋的租金损失，应抵扣涉案房屋的房屋使用费。由于被上诉人擅自断电、断水的违约行为，给上诉人造成了损失，导致上诉人不得不另行租住房屋（上诉人在一审中已经举证证明），该租金损失依法应由被上诉人承担。从公平合理以及减少诉累、节约诉讼资源的角度，应直接抵扣涉案房屋的使用费。综上所述，上诉人认为，一审法院未能查明事实，适用法律错误，损害了上诉人的合法权益，请求在查明事实的基础，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人万连才辩称，本案一审认定事实清楚，适用法律正确，请予维持一审判决，驳回上诉请求。1.本案一审对事实认定清楚，上诉人没有证据证明被上诉人实施了切断供电、供水的行为。其一直在租用被上诉人的涉案房屋内居住，直至本案一审判决后于2020年4月23日才由其委托的律师交付了租用的房屋。其在反诉和上诉中所称的被上诉人对其断电完全是因为其不交付电费被电业部门切断供电（其又自己私自接通公用电力使用至房屋交付），断水是因为水管改造上诉人因不交付水管改造费,所以改造部门没有接通该房屋改造水管造成的（其后又私接供水管道使用至房屋交付），被上诉人无任何过错和责任，并且实际上也根本没有影响到上诉人的居住使用。2.一审法院在正确认定事实的基础上，判决上诉人因不交付使用租金腾让房屋并支付租赁使用期间的租金，是对法律的正确理解适用，是符合我国合同法等法律规定的，维护了国家法律的公平正义和被上诉人的合法权益，综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请依法驳回上诉。 万连才向一审法院提出诉讼请求：1.判令徐安全腾让搬出万连才所有的位于青岛市崂山区沙子口社区东山片区8号4号楼浪琴苑x单元x户房屋；2.判令徐安全支付自2017年8月1日至徐安全搬出腾让房屋之日止的房屋租金（自2017年8月1日至本案起诉之日房屋租金28000.8元）。事实与理由：2012年7月，万连才与徐安全协商，由徐安全租住万连才位于青岛市崂山区沙子口社区东山片区8号浪琴苑4号楼x单元x户房屋，商定房屋租金20000元每年，于租期开始时一次性支付。协商期间，徐安全租用万连才同样位于该楼的x单元x、x、x户房屋，最终双方商定四套房屋租金为15000元每套每年。但徐安全从2012年7月31日起除x户房屋租金交至2017年7月，其余租用的x、x、x户房屋，徐安全以各种理由至今未交过房租并欠缴水电燃气费等。2017年8月，万连才向徐安全催要x、x、x户欠交的房租并解除租赁合同并告知徐安全，若继续租用x户房屋，房租涨至20000元，徐安全签字同意但事后拒绝交付所租用四套房屋的房租。万连才随即解除了租赁关系并要求徐安全将其租住的全部四套房屋腾房搬离。徐安全于2017年9月底只将租用的x、x、x户房屋腾出，也未交付应付的租金。现x单元x户徐安全拒不搬出并自2017年8月起不再交房屋租金。万连才认为徐安全租住万连才所有的房屋，万连才履行了出租房屋的义务，徐安全亦应按时交付房屋租金。在租房合同到期万连才解除合同后仍然拒不腾房、交纳租金属于违约行为。另，徐安全自2018年1月起多次诬告万连才。 徐安全辩称，1.徐安全承租的房屋应该是x单元x户，并不是万连才承租的x单元x户，如果万连才确认的是x单元x户作为诉讼，徐安全认为万连才起诉没有事实及法律依据。2.万连才的起诉与事实不符，徐安全已经支付2017年8月1日至2018年7月31日的房租。涉案房屋自2018年6月已经断水断电，无法正常使用，万连才主张租金不合理。3.涉案房屋存在长期漏水的问题，是徐安全一直出资维修。涉案房屋无建设工程规划许可证，双方之间的租赁行为无效，万连才应赔偿徐安全损失。 针对徐安全辩称，万连才称，交水电费显示的是4号楼x单元x户，交天然气的是8号楼x单元x户，但是平时习惯叫4号楼x单元x户，其实都是一套房子，可以去现场落实。 徐安全向一审法院提出反诉请求：1.判令万连才赔偿徐安全2万元；2.本案诉讼费用由万连才承担。事实与理由：万连才出租给徐安全的房屋是未经规划部门审批建设的住宅，该出租行为依法应属无效行为。涉案房屋自2018年10月份就已断电断水，导致徐安全已实际无法使用涉案房屋。 万连才针对反诉辩称，徐安全没有支付2017年8月1日至2018年7月31日期间的房租。2016年6月起小区进行供水改造，小区居民要求该小区参加改造，并于8、9月份进行的改造，徐安全居住的房屋因为没有缴纳房租，万连才就没有进行供水改造，后施工人员未给徐安全接通供水，并非万连才故意断水。因徐安全用电不交电费，万连才不能代交，供电部门和派出所要求不再供电，万连才就断掉了该房屋的供电。后徐安全私自拉线接通电力供应并一直在该房屋居住至今。万连才认为徐安全不交付房屋租金长达一年以上，租赁关系已经不存在。 经一审法院审理查明，万连才提交青岛市崂山区人民政府崂政地补字（1998）95号文件复印件以及征地协议，征地协议双方是沙子口居委会和万连才。收据是万连才根据征地协议向沙子口居委会缴纳的土地使用费。以上证据证明万连才于2002年1月根据青岛市崂山区人民政府文件和与沙子口居委会签订的协议办理了建设位于沙子口社区居委会境内东山片区浪琴苑小区的房屋手续，取得了开发建设该工程的资格。徐安全质证称，青岛市崂山区人民政府崂政地补字（1998）95号因系复印件，对其真实性不予认可。假设该证据是真的，其与崂山区自然资源局于2019年出具的告知书内容不一致，该政府文件所载明的内容是同意补办土地使用手续，至于土地是否已经按照该文件补办了手续并无相关证据予以证明。对于征地协议和收据，因徐安全不是协议中的当事人，所以无法核实其真实性，即使该证据是真实的，根据协议的内容，也无法证明万连才有权在该土地上建设住宅。 万连才提交建设工程施工合同及部分建设工程费用缴纳收据，证明万连才在取得建设用地后于2002年6月29日与案外人张志辉签订了建设工程施工合同，建成了沙子口东山片区浪琴苑小区，取得和拥有该小区房屋包括诉争房屋的所有权，是涉案房屋的合法产权人，具有出租和取得租金的权利。徐安全质证称，该合同载明的日期与万连才陈述的日期不一致，结合该合同载明的工程名称“沙子口观海公寓”以及收据中观海公寓的工程款内容可知并非本案所审查的浪琴苑小区。 徐安全自2012年7月租赁涉案房屋，自2012年8月1日至2017年7月31日，租金每年15000元，每年租期开始时一次性交付，徐安全交付房租至2017年7月31日。其中，2013年8月1日至2017年7月31日涉案房屋租金收条落款处均为案外人刘云奇。2016年案外人刘云奇与徐安全约定自2017年8月1日后涉案房屋的租金涨至20000元每年，万连才称刘云奇系万连才妻子，徐安全对此无异议。 另查，涉案房屋至本案开庭审理之日由徐安全占有、控制。 一审法院认为，关于涉案房屋坐落问题，万连才诉称为浪琴苑4号楼x单元x户，徐安全辩称为x单元x户，因涉案房屋具体门牌号未确定且万连才称平时亦习惯称该涉案房屋4号楼x单元x户，故案涉房屋在本案中坐落称崂山区沙子口社区东山片区8号4号楼x单元x户。 万连才虽未能提交证据证明涉案房屋的建设经规划、建设等部门审批，且双方未签订关于涉案房屋的租赁合同，但徐安全实际对涉案房屋进行了占有使用，故应当就占有使用期间向万连才交纳占有使用费。万连才交付房屋给徐安全使用，徐安全亦交付了自2012年8月1日至2017年7月31日期间的使用费，现涉案房屋至本案审理期间仍由徐安全占有、使用。2016年徐安全与刘云奇约定自2017年8月1日后承租该房涨至20000元每年，徐安全就应当按约定支付该期间的房屋使用费。徐安全称已支付2017年8月1日至2018年7月31日的房租但未提交证据予以证明，故对徐安全的该主张不予认可。本案中，万连才主张徐安全按照每年20000元的标准支付自2017年8月1日至徐安全搬出腾让房屋之日止的房屋使用费，未超出合理范围，一审法院予以支持。 因涉案房屋未经规划建设部门审批，万连才、徐安全亦未就涉案房屋签订租赁合同约定使用期间，现徐安全欠付部分租金，在此情况下，万连才作为涉案房屋权利人要求徐安全腾让涉案房屋，应予支持。 对于徐安全要求万连才赔偿其20000元的反诉请求，因未提供相应证据予以证明，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、徐安全于判决生效之日起十日内腾让万连才位于青岛市崂山区沙子口社区东山片区8号浪琴苑4号楼x单元x户的房屋；二、徐安全于判决生效之日起十日内按照每年20000元的标准支付万连才自2017年8月1日至徐安全搬出腾让房屋之日止的房屋使用费；三、驳回徐安全的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费500元，反诉案件受理费150元，均由徐安全负担。 本案二审期间，上诉人徐安全向本院提交如下证据材料：证据一、房屋交接书，证明上诉人已经于2020年4月23日，将涉案的浪琴苑4号楼x单元x户的房屋交付给被上诉人。证据二、国网山东省电力公司青岛供电公司于2018年6月19日就涉案房屋交电费情况开具的发票，证明上诉人在2018年6月19日按时缴纳涉案房屋的电费，被上诉人所称上诉人用电不交电费和供电部门和派出所要求不再供电的陈述与事实不符，被上诉人并非供电部门，无权断掉涉案房屋的供电。被上诉人质证称，对证据一的真实性无异议，但该证据恰恰证明上诉人一直居住和使用涉案房屋，直至2020年4月23日才交付给被上诉人，并非上诉人所称无法居住使用该房屋。对证据二的真实性无异议，该证据也证明了上诉人在涉案房屋中居住的事实，且被上诉人并没有断掉涉案房屋供电的行为，断电是上诉人自身原因造成，与被上诉人无关。 被上诉人万连才向本院提交如下证据材料：证据一、授权委托书，证明上诉人授权委托律师将租用的涉案房屋交还给被上诉人。证据二、房屋交接单，证明上诉人的授权委托人于2020年4月23日将涉案房屋交还给被上诉人，双方签署了房屋交接单，上诉人自本日起不再使用居住涉案房屋。证据三、天然气公司出具的至交房时的燃气收据及证明、上诉人偷拉电线照片、特快专递回执单、交通罚款单、邻居帮交房时照片、催上诉人交款交房的微信记录，证明上诉人一直居住至交房。上诉人质证称，对证据一的真实性无异议，上诉人确实于2020年4月23日委托李长柱律师办理涉案房屋的交接手续。对证据二的真实性不予认可，被上诉人擅自篡改了房屋交接书的内容，未经上诉人允许私自增加了“被徐拆走”的内容，上诉人对此不予认可。通过与上诉人在二审中提交的证据一即房屋交接书的对比，可知双方签订的房屋交接书中并无“被徐拆走”等字样。该内容显然属于被上诉人未经上诉人允许、擅自添加的，依法无法律效力。对证据三的真实性、合法性、关联性均不予认可，即使该组证据是真实的，也并不能证明上诉人一直在涉案房屋内居住至交房的事实。 本院对上诉人提交证据的真实性予以确认。对被上诉人提交的证据一、三的真实性予以确认，证据二与上诉人提交的证据一均为房屋交接书，被上诉人对上诉人提交的房屋交接书已经认可，因该证据与上诉人提交证据一存在部分不一致，故对该证据不予采信。但各方提交证据与本案案件事实的认定，需综合全案案情予以审查。 本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是，上诉人主张被上诉人擅自断水断电致其无法正常使用涉案房屋，其另行租住房屋的租金应当予以抵扣的请求能否支持。结合本案查明的事实，上诉人与被上诉人之间未订立书面租赁合同，上诉人自2012年起租住被上诉人的涉案房屋，从双方多年的房屋租赁交易习惯来看，上诉人预付租金给被上诉人，被上诉人给上诉人出具收条。自2017年8月1日起双方约定租金涨至2万元。被上诉人主张上诉人自2017年8月1日起未交纳租金，上诉人虽不予认可，但未能提交证据予以反驳。本院认为，双方虽未签订书面租赁合同，但上诉人实际占有使用了被上诉人的涉案房屋，租赁关系已经成立，双方均应按照诚实信用原则履行各自的义务。一方面，上诉人未能提交充分证据证明被上诉人实施了断水断电行为，另一方面，因上诉人作为出租人未交纳租金又占用房屋，违约在先，在此情形下，被上诉人有权行使同时履行抗辩权，即使被上诉人存在断水断电的行为，也不宜认定违约。其另行租住房屋的相关费用，也不应当予以扣减。 综上所述，上诉人的主张不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000元，由上诉人徐安全负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年六月三十日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡