江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初3058号原告：谈丽花，女，1981年10月6日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告：马春祥，男，1983年2月4日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：江苏福田置业有限公司,地址：溧阳市上兴镇公园路11-7。统一社会信用代码：91320481773207046X。法定代表人:易玉玲,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:饶金刚,江苏麒凯律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘俊，江苏麒凯律师事务所实习律师。原告谈丽花、马春祥诉被告江苏福田置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告谈丽花和马春祥、被告江苏福田置业有限公司的委托诉讼代理人饶金钢、刘俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谈丽花、马春祥诉称，福田中心Ｂ2100号商铺是原告持有的产权物业，有溧阳市房地产交易中心颁发的房产证和土地为证。该商铺由原告与被告于2014年4月签订的租赁合同，租赁期至2019年3月31日。现租赁期已到，被告至今未把商铺归还原告，并仍然实际占用。依据《物权法》的相关规定，请求法院判决被告立即将该商铺归还原告。同时，根据协议第三条“乙方在承租期结束后，根据甲方选择，将该物业按结束时状态或者交房标准移交给甲方”的约定，原告要求被告将商铺分割后水电气齐全按交房标准把商铺移交给原告。关于原告与被告签订的租赁协议第十三条第1款约定“租赁期满前6个月内，乙方可按每年支付甲方的标准继续受托经营管理或承租该物业二至五年，双方其他权利、义务不变。如甲方不同意续租，但持有福田中心整栋商铺面积（不含主楼）过50％的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二至五年。”现原告甲方并没有不同意按租金标准续租，而只是被告于2019年3月14日单方面通知原告不再续租。且被告至今没有与原告在内的业主签订过新的租赁协议。因此，被告要求原告无条件服从50%业主意愿的说法无从谈起。被告虽然提出不再续租，但至今被告并未依约定将原告的商铺移交给原告。被告至今仍然事实占用原告的商铺。原告没有与任何第三方公司签订过按50％以上业主意愿租赁管理的协议。因此，没有任何第三方公司有权要求业主无条件服从50%以上业主的意愿。依据有约定依约定（约定不违法），无约定依法定的原则，原告请求法院判决被告依上述租赁协议约定按标准支付原告租金，直至将商铺归还原告为止。关于江苏福创房地产经纪公司，2019年11月11日，江苏福创房地产经纪公司致函给各位业主的告业主书中称“我司受福田中心广大业主委托，对福田中心商业楼进行招商运营”。这说明至2019年11月，江苏福创公司没有收到江苏福田职业有限公司及上海福创企业管理中心的委托授权，且原告也没有协议授权。因此，江苏福创房地产经纪公司无权要求原告无条件服从过50%业主租赁意愿。关于江苏福田职业自持未售的商铺，没有房产证能证明福田置业持有多少户商铺，也不能证明这些未售商铺归谁所有。福田置业持有的总房产证包含所有业主的商铺也不能说明。所以，江苏福田置业声称其拥有127间商铺证据不足。关于原告与上海福创企业管理中心的协议，上海福创企业管理中心隐瞒其在溧阳市没有注册工商登记，属异地非法经营的，不签订租赁经营协议的主体资格的情况。原告是受骗签的协议，请求法院直接判定该协议无效。没有证明证明上海福创企业管理中心自2019年3月31日起招商经营福田中心的商铺，2019年11月11日江苏福创公司的告业主书称受业主委托招商运营，与上海福创无关。故原告与上海福创企业管理中心的协议并没有履行。属自动废除。关于2017年省高院相关文件，租赁期满后，被告至今没有与原告签订新的协议。2019年3月14日被告函告业主只是将其自持的商铺委托给上海福创管理，但是至今没有通知原告将原告的商铺委托哪家公司管理。因此，本案不具备适用该文件的条件。请求：1、请求判令被告立即归还租用原告到期的位于溧阳市燕山南路28号福田中心二层2301号商铺。2、请求判令被告支付超期占用原告商铺应支付的租金至2020年4月30日止计23618.83元，并继续支付后续占用商铺的租金直至归还商铺为止。3、案件受理费由被告承担。被告福田公司辩称，请求法庭依法驳回两原告三项诉讼请求，事实和理由如下：原告要求返还福田中心二层2301号商铺（权证编号：B2100，建筑面积16.15平方米）没有任何法律依据。目前两原告所有的该商铺是处于继续出租状态，该商铺的产权性质是产权式商铺，与其他商铺紧密相连，目前两原告的该商铺是整体出租状态，无法进行分割，无法返还给两原告。同时经了解，两原告与被告前期租赁协议到期之前已经与上海福创企业管理中心签订了新的租赁管理协议，两原告与被告租赁合同到期后已经就新签订的租赁协议与上海福创企业管理中心就其商品出租的面积、租金等事项进行了明确的约定，目前两原告的商铺是与上海福创企业管理中心建立的关系，其对应的租金收益应该由上海福创企业管理中心按照其双方约定的标准进行支付，因此两原告主张的要求被告支付租金的事实没有依据，不能成立。经审理查明，两原告系夫妻关系。溧阳市溧城镇燕山中路28号福田中心二层Ｂ2100号商铺登记所有人为两原告。2014年，两原告（甲方）与被告福田公司（乙方）签订了《福田中心商铺租赁管理协议书》，约定：为发挥各自优势，繁荣“福田中心”，甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，就甲方购买的＂福田中心＂商铺出租给乙方，由乙方自行招租或经营事宜,达成如下协议：本协议所指商铺为坐落于溧阳市燕山中路以西、罗湾路以南的“福田中心”，编号为第二层2301号（产权证登记为Ｂ2100）商铺，建筑面积为16.15㎡（以最终实际测绘面积为准）。甲方同意将“该物业”出租给乙方，承租期为60个月（2014年4月1日至2019年3月31日），自第一年开始每年乙方以房价10％的金额作为租金返还给甲方，甲方于每年年底前到乙方公司领取租金（税自理），乙方在本协议有效期内全面负责甲方所有“该物业”的招租、经营事宜，甲方同意在承租期间乙方不需要经甲方同意对“该物业”行使下列权利：乙方可以自己使用，乙方可以转租或允许他人再转租并收取相关收益，乙方可以将“该物业”承租期内的使用权作为出资与他人共同合作合资从事经营活动，乙方可以或允许他们对“该物业”进行装饰、装修（包括根据商业目的进行分割、合并或与相邻其他商铺应经营之目的改变内部结构布局），……。乙方应该在承租期结束后，根据甲方的选择，将“该物业”按结束时状态或交房标准移交给甲方。承租期满后，甲方可选择下列方式之一，以获得“该物业”相关收益：甲方自己经营“该物业”，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约；由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约。无论上述何种方式，甲方或其租赁户均保证服从乙方的统一管理，并须符合乙方制定的包括但不限于经营方式、经营业态、经营品种、经营形象、结算办法等方面的整体规划和布局要求，甲方与租赁户签订租赁合同，应采用乙方提供的统一的《租赁合同》，租赁合同必须到乙方处进行备案。租赁期满前6个月，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，乙方可按每年支付10%的标准继续受托经营管理或承租该物业二至五年，双方其他权利、义务不变。如甲方不同意续租的，但持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行。2017年6月6日，两原告与上海福创企业管理中心签订《福田中心商铺租赁管理协议书》，约定由两原告（甲方）将其在福田中心编号为第二层B2100号商铺（建筑面积为16.15㎡，以产权证面积为准）出租给上海福创企业管理中心（乙方），租赁期为120个月，自2019年4月1日起至2029年3月31日止，在承租期内乙方以该物业实际租赁金额（计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业合同销售价格）的60%返还给甲方。2019年11月11日，江苏福创房地产经纪有限公司向包括两原告在内的福田中心商铺业主发出告业主书，该告业主书的主要内容为：“为进一步提高业主收益，经多方协商，我司决定将原我司与业主的租金收益分配比例由原来的60%：40%调整为业主80%：我司20%。”2019年4月1日，福田公司租赁期限届满后，由上海福创企业管理中心进入福田中心经营，现正处于经营状态。庭审中两原告表示其至今未拿过上海福创企业管理中心的租金。庭审中，原告坚持要求：1、请求判令被告立即归还租用原告到期的位于溧阳市燕山南路28号福田中心二层2301号商铺。2、请求判令被告支付超期占用原告商铺应支付的租金至20204月30日止计23618.83元，并继续支付后续占用商铺的租金直至归还商铺为止。3、案件受理费由被告承担。被告坚持认为因为目前商铺出租市场普遍处于低迷状态，被告福田公司对商铺出租不具有专业性，为了维护广大商铺业主的利益，在前期租赁协议届满前被告通过向社会招聘专业从事商铺出租、运营、策划的公司来参与盘活福田中心大楼的整体商铺出租。原告的商铺是产权式商铺，这种商铺有别于独立式商铺，其特征决定了需要统一进行经营、出租，才能体现商铺的最大商用价值，才能使产权人获得收益和实现其投资增值的目的，原、被告均应遵循这市场规律，同时目前上海福创已经将对应租金收益从60%自愿调整到80%，该租金收益标准符合本地区商铺出租标准，比其他地块付不出租金的商铺已经有很明显的优势。结合本案，两原告已经与上海福创签订了新的租赁协议，其相关权益应该按照协议内容进行履行，也是两原告意思自治的表示。请求驳回原告的诉讼请求。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。两原告与被告福田公司签订的商铺租赁管理协议系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属合法有效。该协议履行期限届满前，被告福田公司通知。现原告称被告仍占用其商铺证据不足，故原、被告之间的租赁合同已履行完毕。由于此前两原告已与上海福创企业管理中心签订了新的租赁管理协议，且事实上上海福创企业管理中心已于2019年4月1日起正常履行对福田中心商铺的经营管理，结合涉案产权式商铺的性质，被告福田公司无需再向原告办理商铺的交接手续。故原告要求被告交还商铺并支付租金于法无据，本院不予支持。至于原告与上海福创企业管理中心之间租赁协议的效力及履行等情况，与本案不是同一法律关系，双方可另行解决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条及相关民事法律政策之规定，判决如下：驳回原告谈丽花、马春祥的全部诉讼请求。案件受理费196元（已减半收取），由两原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书可到江苏省常州中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费392元，也可邮政汇款，收款人为常州市中级人民法院立案庭，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  韦建军二〇二〇年六月三十日书记员  芮彬玲