山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6134号上诉人（原审原告）：李付岭，女，1953年10月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：闫俊荣，山东华剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马保萍，男，1959年8月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：韩光福，山东海扬律师事务所律师。原审第三人：李福军，男，1967年8月17日出生，汉族，住济南市。原审第三人：赵其华，女，1967年12月20日出生，汉族，住济南市。二原审第三人共同委托诉讼代理人：韩光福，山东海扬律师事务所律师。上诉人李付岭因与被上诉人马保萍及原审第三人李福军、赵其华确认合同无效纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初5474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成进行了审理。本案现已审理终结。李付岭上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李付岭一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由马保萍负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、（2019）鲁0104民初3791号案件不能作为（2019）鲁0104民初5474号案件的定案依据，该判决书尚未生效。2、本案的焦点问题是房屋买卖合同是否有效，不能因案外人在另案中所提交的一份声明，且其声明并未作为本案中的证据提交使用，一审法院就认定其声明与本案有重大利害关系，并将此作为本案的认定依据。3、一审法院在案件审理认定过程中未就本案涉及的相关事实进行实质审查，已构成了对本案中诉讼参与人权利上的侵犯。一审认定涉及到行政机关对李连义遗留的宅基地的集体土地使用权证变更、办理是否符合规定并未实质了解;其次，一审法院同样也查明马保萍并非济南市天桥区大桥街道办事处魏良村的集体经济组织成员，李付岭与马保萍之间就魏良村21号签订的《协议书》自然无效且自始无效。一审法院并未将此作为本案焦点来进行审理，而是根据了从买卖发生以后接连的过程涉及到了宅基地使用权的审批手续及由案外人李峰取得了集体土地使用权证的行为而判决驳回诉讼请求。况且是案外人李峰办理了宅基地使用权证，根据从济南市国土资源局天桥分局档案室调取的土地登记卡及宅基地权属调查现场确认表表明：案外人李峰取得土地使用权的方式为分户调整和分家析产，原集体土地使用证第0133***号已公告注销，且最初建房时间为1986年。既然本案件在一审开庭审理阶段涉及到了该内容且被当作了证据提交，在足以确认此内容与本案各方有牵连关系的情况下，更能说明涉案房屋买卖合同的无效。4、3791号案件与本案存在关联性，在3791号案件中，李付岭曾向法院申请想要把马保萍作为3791号案件的第三人，但一审法院不予采纳，故李付岭只能在5474号案件中就本案案由另行起诉马保萍，且5474号案件的裁判能够成为3791号案件的裁判前提，但因在3791号案件中法院没能准许将马保萍追加为涉案第三人的基础上，李付岭也对3791号案件向一审法院说明了情况申请终止或延期审理，况且本案中马保萍在3791号案件中作为证人在3791号案件中出现，更可证明马保萍与本案有利害关系，并且有作为第三人的资格和依据。5、马保萍非济南市天桥区大桥街道办事处魏良村的集体经济组织成员，没有经过民主议定程序，依据宅基地管理办法及土地管理法相关规定，马保萍作为城镇居民无疑不能获得宅基地使用权和房屋的所有权，故双方之间的买卖合同与转让效力当然无效。根据《土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例（1998）》、《农村宅基地管理办法》、《中华人民共和国民法通则》、《物权法》等相关规定，涉案合同自始无效，已经严重违反法律法规的强制性规定。6、结合当时适用的【1993】国土【籍】字第33号--关于印发《土地变更登记的若干规定》表明，集体土地建设用地使用证变更到马保萍名下既不符合登记的程序规定，也未进行变更土地登记申请、审核、注册登记。故判决书第四页中一审法院的本院认为“被告马保萍虽非魏良村集体经济组织成员......该证据可以证实双方之间的涉案宅基地房屋买卖行为征得了当时的魏梁村民委员会的同意”违反法律强制性规定不能推定，不应依据此来认定符合法律规定。7、涉案房屋买卖合同侵犯李付娥的继承权，李付娥并没有放弃该房屋的继承，侵犯共有人的继承权，该房屋并没有产权证，没有确权，不能发生买卖的效力，该涉案房屋必须经过继承程序后再买卖，且涉及村民待遇问题，涉案房屋自始至终并未交付，该事实都属合同无效的法律事实。二、一审法院适用法律错误。马保萍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回李付岭的上诉请求。李福军、赵其华述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回李付岭的上诉请求。李付岭向一审法院起诉请求：1.确认李付岭、马保萍签订的魏梁村宅院买卖协议无效；2.判令本案全部诉讼费由马保萍承担。一审法院认定事实：被继承人李连义与妻子共育有两女，分别为李付岭、李付娥。李连义于1997年2月21日去世，李连义的妻子及父母均已先于其去世。李连义遗留有位于济南市宅基地房屋（坐落位置：南至靠街大道，北至李连河宅院，东至魏德林、魏德友宅院，西至胡同）一处。李付岭在（2019）鲁0105民初3791号案件中提交了李付娥出具的声明一份，声明李付娥自愿放弃对李连义上述遗产的继承权。1998年9月4日，李付岭与马保萍签订《协议书》，约定李付岭将上述涉案宅基房屋院落一处以7000元的价格出卖给马保萍，宅院内固定物皆归马保萍所有。协议签订后，马保萍支付李付岭购买款7000元，李付岭将上述涉案宅基地院落房屋及集体土地建设用地使用证[证号：历城集建（92）字第0133***号]交付给马保萍。之后，马保萍对上述涉案宅基地使用权进行了变更登记，经当时的济南市历城区靳家乡魏梁村民委员会及济南市历城区靳家乡土地管理所审核后将上述涉案宅基地的土地使用者变更为马保萍，原土地使用者李连义同时作废。1999年，马保萍将上述涉案宅基地院落房屋以8000元的价格出卖给第三人李福军及第三人赵其华。2013年，案外人李峰（第三人李福军与第三人赵其华之子）依法办理了上述涉案宅基地使用权的审批手续并于2014年取得了集体土地使用权证[证号：天桥集用（2014）第0412***号]，原集体土地使用证第0133***号已注销。另查明，李付岭、李福军、赵其华及案外人李峰均系济南市天桥区大桥街道办事处魏良村的集体经济组织成员，马保萍非济南市天桥区大桥街道办事处魏良村的集体经济组织成员。一审法院认为，关于李付岭主张涉案宅基院落房屋未依法继承，其将涉案宅基院落房屋卖与马保萍系无权处分，双方之间买卖协议无效的问题。本案中，李付岭起诉状中自认其依法继承并享有了涉案宅基院落房屋，并且其在另案诉讼中提交了李付娥放弃继承涉案宅基院落房屋的声明，其在本案庭审过程中另行主张其将涉案宅基院落房屋卖与马保萍系无权处分行为，缺乏依据，不予认可。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，李付岭以其与马保萍达成涉案买卖协议时对涉案宅基院落房屋没有处分权为由主张涉案买卖协议无效，于法无据，不予支持。关于李付岭主张其将涉案宅基院落房屋卖与非济南市天桥区大桥街道办事处魏良村集体经济组织成员的马保萍，违反了法律强制性规定，涉案买卖协议应属无效的问题。一审法院认为，李付岭与马保萍买卖标的物为宅基地上房屋，而农村宅基地上房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但不禁止在本集体经济组织成员内部流转。我国的土地管理法及相应的政策法规之所以对于农村房屋买卖加以限制，主要是为了防止在房地一体主义下因为农村房屋买卖而导致集体土地流失到集体经济组织之外，损害集体经济组织权益。按照这一点看李付岭不能将涉案宅基地上房屋卖与马保萍，但本案系关于涉案宅基地上房屋的连环买卖纠纷，对李付岭、马保萍之间涉案买卖协议的效力应全面审查纠纷的前因后果，本着客观、公正的原则进行处理，不能一概而论。本案中，李付岭将涉案宅基地上房屋卖告马保萍，马保萍虽非魏良村集体经济组织成员，但马保萍提交的集体土地建设用地使用证上由当时的魏梁村民委员会加盖公章认可涉案宅基地的土地使用权人变更为马保萍，该证据可以证实双方之间的涉案宅基地房屋买卖行为征得了当时的魏梁村民委员会的同意。后来马保萍又将涉案宅基地上房屋卖与李福军及赵其华，并且涉案宅基地使用权最终经相关行政主管部门批准登记在李福军与赵其华之子李峰名下，李福军、赵其华与李峰均系魏良村的集体经济组织成员，即涉案宅基地上房屋经两次买卖后，最终仍由本集体经济组织成员享有权利，并未导致集体经济组织所有的土地流失或集体经济组织权益受损，未违反我国土地管理法等相关法律规定。同时，本案所涉及的两次买卖协议均属于交易双方当事人的真实意思表示，且各方均已分别履行完毕支付房屋价款和交付房屋的义务。综上，综合考量涉案宅基地上房屋买卖的前因后果及连续买卖行为的关联性，李付岭与马保萍关于涉案宅基地上房屋的买卖协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议，予以确认。因此，李付岭要求确认其与马保萍签订的涉案买卖协议无效的诉求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回李付岭的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由李付岭负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人对证据进行了交换和质证。李付岭提交证据一，济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初3791号民事判决书及济南市中级人民法院（2020）鲁01民终1548号民事裁定书，拟证实（2019）鲁0105民初3791号在二审阶段即（2020）鲁01民终1548号案件中已撤回起诉，本案一审判决中事实认定部分所依据的（2019）鲁0105民初3791号不发生法律效力。证据二，涉案房屋照片2张，拟证实《协议书》所述魏梁村涉案房屋系李付岭所建，并一直由其占有使用，马保萍未在魏梁村房屋中居住。证据三，济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初4254号民事判决书，拟证实与本案案件类型相同的案例经济南市槐荫区人民法院审理后确认双方买卖合同无效。马保萍、李福军、赵其华共同质证认为，对证据一真实性没有异议，3791号判决书没有发生法律效力的原因是李付岭撤回一审起诉，但3791号判决所认定的事实可以作为本案事实认定的参考，而不能因为没有生效否定一切；对证据二真实性、证明目的均有异议，1997年李付岭变卖房屋时只有照片背景的四间北屋，李福军、赵其华后来对院落进行了整修，新盖的南屋照片中没有显示，照片中左侧的院墙是李福军、赵其华修建，该照片是2019年10月案外人李峰就该院落拆迁以后腾空校验后李付岭强行入住的；证据三与本案没有关联性，不具有任何参考价值，不能作为本案证据使用。本院经审查认为，李付岭提交的证据一具有真实性，能够证实李付岭以案外人李峰为被告提起该案诉讼，要求确认涉案房产归其所有，李峰返还房产。该案经一审法院判决驳回李付岭的诉讼请求，李付岭上诉后，撤回了对该案的起诉，本院遂裁定撤销一审判决，准许李付岭撤回起诉。李付岭提交的证据二无法确认其真实性，本院不予采信。李付岭提交的证据三与本案不具有关联性，本院不予采信。李福军、赵其华提交空房验收移交单复印件一份，拟证明案外人李峰2019年10月5日就编号176号房屋院落拆迁后办理空房交付拆迁单位。李付岭质证认为该证据系复印件，无法核实真实性，即使该证据是真实有效的，证据只显示编号176，不能确定是涉案房屋。李付岭一直在该涉案房屋中居住，其并不知道李峰签了拆迁安置协议，大桥镇镇政府向我们答复有争议的房子待民事起诉争议完毕后再行签订协议，但李峰擅自到拆迁部门签订了安置协议。马保萍对李福军、赵其华提交的证据无异议。本院经审查认为，李福军、赵其华提交的证据虽为复印件，但李付岭亦认可李峰已与济南市天桥区大桥街道办事处签订房屋拆迁补偿安置协议的事实。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，李付岭于1998年将涉案房产转让给马保萍后，马保萍对宅基地使用权进行了变更登记。马保萍于1999年将房屋转让给李福军、赵其华后，李福军、赵其华之子李峰于2013年办理了涉案宅基地使用权的审批手续，并于2014年取得了集体土地使用权证。李福军、赵其华、李峰均为大桥镇魏良村集体经济组织成员，涉案宅基地上房屋经两次转让，最终仍由本集体经济组织成员享有权利，并未导致集体经济组织所有的土地流失或权益受损。大桥镇魏良村拆迁工作开始后，李峰就涉案土地与济南市天桥区大桥街道办事处签订房屋拆迁补偿安置协议，李付岭起诉请求确认合同无效的目的是为了获得房屋拆迁补偿款，故双方当事人争议的根本问题为房屋拆迁补偿利益的主体资格。关于房屋拆迁补偿利益的主体资格问题，应当由政府主管机关予以确定，属于拆迁协议争议解决的问题，不属于人民法院审理民事案件的受理范围，本案应当驳回李付岭的起诉。但一审法院判决驳回李付岭的诉讼请求的处理结果相较于驳回李付岭的起诉对本案并未产生实质性影响，故本院予以维持。综上所述，李付岭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李付岭负担。本判决为终审判决。审判员  尹腾二〇二〇年六月二十四日书记员  田琳