上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3354号上诉人（原审原告、反诉被告）：曹海燕，女，汉族，1977年11月01日出生，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：计勇，男，系曹海燕之夫。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李万玉，男，汉族，1971年01月17日出生，户籍地四川省广元市苍溪县，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：姚剑，上海清辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王荔，上海清辰律师事务所律师。上诉人曹海燕因与被上诉人李万玉房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初23174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曹海燕上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判被上诉人支付房屋侵占费4,250元（人民币，下同）、水费314.35元、不予退还押金5,000元。事实和理由：1.一审法院对被上诉人实际占有使用房屋间数未作出正确认定，事实上被上诉人未经上诉人允许强行占用2间房屋，故上诉人认为被上诉人应承担自2019年5月1日至同年7月15日的房屋侵占费为（1,200+500）X2.5个月=4,250元；2.一审法院对被上诉人应该支付的合同存续期间的水费未作出正确认定，2019年4月15日至4月30日的水费，应包括XX号房屋162.53元及XX号房屋151.82元；3.一审法院对被上诉人的违约事实未作出正确认定，上诉人并未同意被上诉人继续使用房屋，而是被上诉人强占不按时返还给上诉人，被上诉人违约事实非常清晰，根据合同约定，上诉人不予退还押金。据此，请求二审法院查明事实依法判决。被上诉人李万玉辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.根据合同约定，被上诉人有权使用一间房屋，一审法院参照合同约定对使用费作出认定合理。上诉人按照现在租金主张房屋使用费，被上诉人不予同意。2.上诉人整体出租使用，水电费无法明确区分，且XX号房屋由上诉人母亲居住一层，该房屋水电费已经结算清楚，与本案无关；因每日水费不同，无法区分计算2019年5月1日之前的水费，因此一审法院无法根据上诉人水费单据进行判决，故而未被一审法院采纳认定；被上诉人根据公平原则以平均计算方式自认自愿承担134.7元，一审法院予以采纳也是合理准确的。3.上诉人于2019年5月1日收回全部房屋，且被上诉人有权使用一间房屋，故被上诉人没有违约，上诉人应退还押金。曹海燕向一审法院起诉请求：1.要求李万玉立即搬离曹海燕的房屋,并退回上海市闵行区XX镇XX村XX号内17间房间；2.要求李万玉支付2019年5月1日至2019年8月14日期间,上述房屋的房屋侵占费46,200元；3.判令李万玉返还上海市闵行区XX镇XX村XX号一楼楼梯口小房间侵占费共5年合计30,000元；4.判令李万玉返还XX号一楼院子侵占费共5年合计8,400元；5.判令李万玉支付2019年4月30日之前所欠水费314.35元、电费1,184.9元、有线电视184元，合计1,683.25元，以及支付2019年5月1日至2019年8月14日其个人应承担的水费280元，电费293.8元，并返还东方有线机顶盒3个，包括主机2个（380/个）、副机1个（280/个），合计1,040元，以上共计1,613.8元。后针对机顶盒的诉讼请求有所调整为要求返还机顶盒的副机一个，金额是280元。诉讼中，基于李万玉已经于2019年8月14日搬离，故曹海燕撤回第1项诉讼请求。关于第2项诉讼请求不变，根据李万玉提供的租赁费每个月去除李万玉自住的2间，总计每月租金为11,800元，13,200元中是包含李万玉自住的2间，计算了3.5个月，即主张的46,200元占用费。第3-4项诉讼请求中XX号一楼小房间及院子并未租赁给李万玉，系李万玉擅自使用，小房间每月按500元计算，院子按照7辆车计算，每辆车20元，140元/月，计算5年。2019年5月1日的水费都是按照李万玉和租客结算的费用标准来估算的；电费是抄数字的，根据李万玉于2019年7月15日发短信息的数字为12,704，2019年5月1日的数字为12,478，故共226个字，按照1.3元一个字结算。李万玉向一审法院提出反诉请求：1、判令曹海燕返还押金5,000元（包括XX号和XX号两栋房屋）；2、判令曹海燕返还李万玉支付的多余租金18,334元;李万玉已付房屋租金至2019年6月30日，多支付了2个月的租金(50,000-95,000/2）/6X2+2,500=18,334元。3、判令曹海燕返还上海市闵行区XX镇XX村XX号内17间房间及XX号2楼和3楼的添置物（详见附后清单）；4、判令曹海燕支付上海市闵行区XX镇XX村XX号1楼房屋水电费1,000元，按200元/年计；（曹海燕母亲居住在涉案房屋内的一间，水电是总表，都是李万玉缴纳的，现李万玉估算5年的费用是1,000元）；5、判令曹海燕支付电表总表升级费1,000元；（房子租客很多，以前的电表带不动，故要新换电表，费用是1,000元）；6、判令曹海燕支付李万玉装修房屋费20,000元。（李万玉支付装修费用80,000元左右，现在按实际使用的时间进行了折旧，故现主张的金额是20,000元）。一审法院认定事实：2014年5月1日，曹海燕（出租方、甲方）与李万玉（承租方、乙方）签订租赁合同，合同约定：一、甲方将其合法拥有的座落在本市闵行区XX镇XX村XX号房屋及XX号2楼和3楼出租给乙方,仅用于居住。二、该房屋租赁期限为5年,自2014年5月1日起至2019年4月30日止。租赁期满,甲方有权收回全部出租房屋,乙方应如期交还。乙方有优先续租权,如乙方要求续租,则必须在租赁期满前的2个月向甲方提出书面意向,双方可在对租金、期限重新协商后,签订新的租赁合同。三、该房屋的租金为:第一年至第三年为90,000元整/年,第四年和第五年为95,000元整/年。四、双方议定签订合同当日乙方即支付5,000元押金,首期款于4月20日支付,金额为22,500元（手书实付30,000元）。第一年租金3个月结算一次,于到期日提前10天支付。第二年开始每半年支付一次。五、租赁期满后,乙方迁空、清点、交还房屋及设施,并付清所有应付费用后,经甲方确认后甲方应立即归还押金(无息)。六、乙方在租赁期内实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视等费用均由乙方承担,并如期将缴纳过的单据交于甲方。七、租赁期内房屋的改造与维修费用均由乙方承担。未经甲方同意,乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修,并爱护使用租赁房屋,如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏的,乙方应负责赔偿或修复。九、乙方应按合同的规定,按时支付租金及其他费用,如有拖欠,甲方有权收回房屋,屋内设施应按无主处理。十一、违约处理:甲、乙双方如有特殊情况,需提前终止本合同,必须提前2个月通知对方,等对方同意后方可办理退房手续,如甲方违约,则向对方支付违约金5,000元并退还押金;如乙方违约,甲方有权不退还押金。合同签订当日，曹海燕收取李万玉租赁押金5,000元，并依约向李万玉交付上述房屋，李万玉于2014年12月30日出具收条称今收到房东XX号、XX号电视机机顶盒4个。后李万玉依据合同约定向曹海燕支付租金，根据以曹海燕为户名的银行账户历史明细清单反映的支付租金情况，李万玉分别于2014年5月2日转账20,190元、2014年9月11日转账26,700元、2014年12月27日转账22,500元、2015年3月27日转账22,500元、2015年6月25日转账45,000元、2015年12月28日转账45,000元、2016年6月28日转账45,000元、2016年12月29日转账45,000元、2017年6月27日转账45,000元、2017年12月27日转账50,000元、2018年6月26日转账45,000元、2018年12月22日转账50,000元。以上租金金额合计461,890元，对于该租金总额，曹海燕于庭审中称李万玉支付至2019年4月30日合同届满之日应为460,000元，李万玉多付1,890元，上述金额与银行账户历史明细清单相吻合。对此，李万玉认为，其已付租金至2019年6月30日，曹海燕应退还其多付租金18,334元。至2019年，因双方签订的租赁合同中约定租赁合同届满时间为2019年4月30日，曹海燕于2019年3月2日向李万玉发送手机短信，告知内容大致为：涉案房屋将收回由自己进行打理，并将在该月月底张贴收回说明，4月底双方正式交接。随后，曹海燕于2019年3月15日出具声明称：本人为XX村XX号、XX号房东与二房东李万玉租房合同于2019年4月30日终止，到期后如想续租房屋者请与房东本人另签房屋租赁合同。续租者请于2019年4月15日前联系房东商榷租房事宜。如未联系房东者则视为合同至2019年4月30日终止，2019年4月30日之前的所有费用与二房东李万玉自行结清，与本人无关。在多份内容相同的声明上，各小租户们写下2019年4月30日之前跟李万玉水费、电费、房费、有线费结清的字样，李万玉对此认可，并表示2019年5月1日起未再收取他人租金。2019年4月30日，梅陇镇人民调解委员会出具调解不成证明，载明：李万玉因租赁涉案XX号房屋及XX号2楼和3楼的房屋，房东曹海燕于租赁期到期前通知李万玉不再履行房屋租赁合同，上海市闵行区梅陇镇人民调解委员会经多方调解因双方对租赁金额的结算存在差异不能达成一致意见，导致调解未果。2019年5月1日形成的协议载明：经协商，从2019年5月1日起至5月22日，XX镇XX村XX号所有租户搬离，并结清当期的水电费。该协议由小租户们进行签字确认。同时，李万玉与各小租户进行结算，同一格式及内容的结算单上载明：房客与房东李万玉的房租、押金、水电费至4月30日已结清（如有变动从5月1号另计费用）如以后发生任何事与二房东李万玉无关。各小租户在上述结算单上签字，落款日期均为2019年5月1日。曹海燕对此认可，但认为小租户中10家超过2019年5月1日退租。2019年7月7日的情况说明载明XX村XX号一楼院子，李万玉一直以20元/月/辆助动车的停放收费标准向需要停放的租户收费。情况说明中小租户们作为证明人进行签字。对此李万玉表示不认可。结合庭审出示相关证据及当事人陈述，涉案房屋于2019年5月1日之前的水电等费用情况如下：曹海燕主张电费为407.20元+777.70元，合计1,184.9元，对此李万玉认可并同意支付；曹海燕主张水费为314.35元，对此李万玉同意支付134.7元；曹海燕主张有线电视费为184元，对此李万玉认可并同意支付；曹海燕主张机顶盒返还3个，李万玉当庭返还，曹海燕确认收到全部机顶盒，但其中一个副机号码不对，要求李万玉返还相应金额280元的副机一个，对此李万玉认为已全部归还，不认可上述请求。关于2019年5月1日开始的水电费用，曹海燕主张至2019年8月14日水费280元、电费293.8元，对此李万玉认为自己已于2019年4月30日搬离，并于2019年5月1日已将XX号、XX号租赁费用结清，故不同意支付，但因其占用使用的102室房屋于2019年7月15日搬离，故在此期间的费用愿意支付，具体为水费100元、电费48.19元。另外，李万玉表示在2019年4月30日，曹海燕对涉案房屋采取了停电措施，对此曹海燕确认有停电行为，但认为停电时间仅半个小时，曹海燕也确认李万玉于2019年7月15日搬离，但认为房屋真正交还时间为2019年8月14日。一审庭审中另涉及到关于李万玉主张的曹海燕母亲的水电费，根据双方的陈述，确认曹海燕母亲居住使用涉案房屋中的一间，但曹海燕认为其母亲基本不在此居住，且与李万玉达成口头协议，对其母亲的水电费予以免除。还涉及到关于李万玉主张的电表总表升级费，曹海燕认为其未接到电表升级的通知，且升级电表系李万玉为自身盈利所需，原电表可以使用。庭审中还涉及到关于李万玉主张的返还涉案房屋内添置物，曹海燕对于李万玉提供的添置物清单认为，其本人对涉案房屋核实后已出具经核实的家具清单，如与李万玉的添置物清单中物品相互吻合则愿意返还。还涉及到关于李万玉主张的装修房屋费用，对此曹海燕认为对于装修未收到书面通知，也不清楚是否装修，且根据双方签订的租赁合同也不需要进行补偿。一审另查明，涉案房屋中XX号房屋原为案外人杨某申请造房使用地获得，后通过赠与协议，将该房屋赠与曹海燕所有，XX号房屋原为案外人曹某申请造房使用地获得，后通过遗赠抚养协议，将该房屋赠送与曹海燕所有。一审另再查明，由曹海燕作为出租人，由李万玉等三人作为承租人，于2017年8月2日形成上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书（新增），对涉案房屋中XX号1-101室的20平方米租赁情况进行登记备案，对此，曹海燕认为其本人未到场办理，不认可该租赁备案登记。一审法院认为：本案所涉的上海市闵行区XX镇XX村XX号房屋及XX号房屋的建造因符合宅基地房屋相关建设规划许可等批建手续，故本案所涉租赁房屋具有合法性，故曹海燕、李万玉之间所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案主要的争议焦点在于：一、李万玉交还涉案房屋的时间确定；二、李万玉是否存在违约行为。围绕上述争议焦点，结合庭审查明情况以及曹海燕、李万玉提供的证据可以得知，双方租赁合同于2019年4月30日到期，李万玉于2019年5月1日已经实际搬离涉案租赁房屋，该节事实从与案外人签订的结算单等中已足以证实，且由于曹海燕亦自认有过断电行为，对此足以说明李万玉于2019年5月1日已交还房屋的事实，但庭审中李万玉自认留下一间自住并于2019年7月15日归还，并愿意支付房屋用途费942.50元，对此曹海燕认可其于该时间节点搬离的事实，但坚持认为李万玉交还房屋时间为2019年8月14日，一审法院结合双方陈述，认定李万玉交还自用房间的时间为2019年7月15日，故关于曹海燕主张的房屋侵占费，一审法院认定李万玉须承担其中一间自2019年5月1日至2019年7月15日期间的使用费，由于租赁合同系约定整体租金，结合履行情况及李万玉自认金额，酌定上述使用费为1,000元。关于曹海燕主张的返还一楼楼梯口小房间侵占费及一楼院子侵占费，上述费用均无合同依据，且对主张金额未提供充分合理的计算依据，退一步说即使存在使用情况，也系对涉案房屋整体使用中的正常占用，故上述诉求不予支持。关于曹海燕主张的水电费等，结合庭审举证情况及李万玉对于欠费时间段及金额部分的表述，以及涉案房屋系整体出租使用而造成水电等费用无法明确区分，一审法院认为李万玉应向曹海燕支付2019年4月30日之前结欠的水费134.70元、电费1,184.90元、有线电视费184元，支付2019年5月1日至2019年7月15日期间的水费100元、电费48.19元。关于曹海燕主张的东方有线电视机顶盒，李万玉当庭归还机顶盒，但曹海燕认为归还机顶盒的个数虽齐全，但其中一个并非原先出租时提供给李万玉的机顶盒，故要求李万玉返还金额为280元的机顶盒副机一个，一审法院认为，双方签订的租赁合同中未就此进行约定，曹海燕也未提供证据证明其交付给李万玉机顶盒及相关设备编号或者类型等信息，故一审法院对于李万玉已全部归还机顶盒予以确认，对曹海燕该项诉求不予支持。关于反诉部分，李万玉主张返还押金，一审法院认为，双方于租赁合同期限届满后即进行交接，除李万玉自留一间居住外，绝大部分房间均予归还，并未影响曹海燕另行出租，且对于李万玉自留的一间也已于2019年7月15日交还给曹海燕，另外一审法院还考虑到涉案房屋系整幢房屋整体出租的方式，与一般商品房租赁不同，李万玉已归还整体承租房屋中绝大部分，结合上述情况，一审法院认为李万玉的行为并不构成违约，曹海燕应将押金5,000元予以返还。关于李万玉主张的返还多余租金，一审法院认为从双方租金支付来往记录来看，曹海燕收到全部租金为461,890元，该金额与银行账户历史明细清单相吻合，扣除租赁期间李万玉应付租金460,000元，李万玉多付金额应为1,890元，该金额与曹海燕当庭自愿返还李万玉的多付租金金额相一致，故一审法院认定返还租金金额以1,890元计。关于李万玉主张的返还添置物，一审法院认为首先双方签订的租赁合同中并未对此有所约定，租赁合同履行期间及合同届满交接之时也未就添置物形成清单；第二，双方现已对房屋交接完毕，且另有案外人居住使用涉案房屋，在此期间李万玉均未提出该项主张；第三，对于李万玉和曹海燕各自提交的清单，双方各执一词，均未形成一致意见，李万玉也未提供充分证据证明其观点，故一审法院对此诉求实难予以支持，但基于庭审中曹海燕表示如有确属李万玉的物品，其愿意返还，一审法院认为，双方可自行进行核对并按实际情况进行相应处理。关于李万玉主张的水电费，该笔费用无合同依据，双方也未另行约定，故对此不予支持。关于李万玉主张的电表总表升级费，该费用系其为租赁房屋期间自身需要而正常支出，且无合同约定，故对此不予支持。关于李万玉主张的装修房屋费用，首先李万玉未提供相应证据以证明装修金额的组成，第二双方租赁合同中对装修并无明确约定，李万玉也未提供证据证明曹海燕对此予以认可，第三本案所涉租赁合同已届满，李万玉该项主张无法律依据，结合上述理由，一审法院对于该项诉讼请求不予支持。诉讼中曹海燕放弃部分本诉诉讼请求，系对其权利的自行处分，一审法院予以准许。一审法院据此判决：一、李万玉于判决生效之日起十日内向曹海燕支付2019年5月1日起至2019年7月15日止的房屋使用费以1,000元计；二、李万玉于判决生效之日起十日内向曹海燕支付2019年4月30日之前结欠的水费134.70元、电费1,184.90元、有线电视费184元，以及2019年5月1日至2019年7月15日期间的水费100元、电费48.19元，以上费用合计1,651.79元；三、曹海燕于判决生效之日起十日内向李万玉返还房屋押金5,000元；四、曹海燕于判决生效之日起十日内向李万玉返还房屋租金1,890元；五、驳回曹海燕其余本诉诉讼请求；六、驳回李万玉其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计999元，由曹海燕负担499.50元，由李万玉负担499.50元。反诉案件受理费减半收取计217元，由李万玉负担108.50元，由曹海燕负担108.50元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，二审争议焦点为：1.关于被上诉人应承担的房屋使用费如何认定；2.关于被上诉人欠付的截止至2019年4月30日之前的水费如何认定；3.关于被上诉人是否存在逾期归还房屋的违约事实，上诉人以此为由张押金不予退还是否成立。上诉人曹海燕与被上诉人李万玉签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守约定，按约履行各自的合同义务。关于房屋使用费，本院认为，基于被上诉人在一审中自认其留下一间自住至2019年7月15日归还并愿意支付该段时间的房屋使用费，故一审法院结合双方在租赁合同中约定的是整体租金的情况对被上诉人应承担的房屋使用费酌定为1,000元，尚属合理，本院予以认同。上诉人认为应以被上诉人退还房屋时的市场租金标准认定，据此主张房屋使用费为4,250元，因被上诉人不予认可，故本院不予采信。关于2019年4月30日之前欠付的水费，本院认为，鉴于上诉人是将整栋房屋整体出租给被上诉人的，因此就2019年4月30日之前与2019年5月1日之后的水费无法明确区分，而且每日水费也有可能不同，虽然上诉人在一审中已经提交相关水费单据，但法院也无法根据水费单据进行区分认定，被上诉人在一审中提出以平均计算方式认定水费为134.7元，较为公平合理，故一审法院予以采纳，并无不妥，本院予以认同。上诉人认为2019年4月30日之前欠付的水费应为314.35元，即包括XX号的162.53元及XX号的151.82元，因缺乏依据，故本院不予采信。关于押金，本院认为，双方合同于2019年4月30日到期，双方在合同到期前进行了协商，并在2019年5月1日进行了交接，除被上诉人自留一间居住外，租赁房屋已交还给了上诉人，并且被上诉人在2019年7月15日将自留一间交还给上诉人，基于租赁房屋是整栋房屋整体出租，上诉人也无证据证明被上诉人自留一间使用影响到上诉人另行出租，故一审法院认为被上诉人的上述交房行为不构成违约，据此判令上诉人将押金5,000元退还给被上诉人，并无不当，本院予以认同。上诉人认为被上诉人未按时按约退还房屋即构成违约，理由不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人曹海燕的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币207.75元，由上诉人曹海燕负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年六月二十四日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……