河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再138号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：郑州东方汇富置业有限公司。住所地：郑州高新区玉兰街16号。法定代表人：张利军，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋旭东，该公司工作人员。委托诉讼代理人：田海康，河南豫和律师事务所律师。被申诉人(一审原告、二审被上诉人、再审被申请人)：王静,女,1953年3月4日出生,汉族,住郑州市中原区。委托诉讼代理人：吕长城，河南佳鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：付振成，河南佳鑫律师事务所律师。申诉人郑州东方汇富置业有限公司（以下简称东方汇富公司）因与被申诉人王静房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称二审法院）（2018）豫01民终2324号民事判决，向检察机关申诉。河南省人民检察院以豫检民（行）监〔2019〕41000000355号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2020年2月17日作出（2020）豫民抗19号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年6月3日公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员李向利、检察官助理焦阳出庭履行职务。东方汇富公司委托诉讼代理人蒋旭东、田海康，王静及其委托诉讼代理人吕长城、付振成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南省人民检察院抗诉称，二审判决适用法律确有错误。理由如下:（一）东方汇富公司与王静签订的《商品房内部认购协议》（以下简称认购协议）合法有效，该协议系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,属依法成立并生效的合同。其中第二条约定:……如乙方（王静）逾期未足额缴纳协议约定的房款,甲方（东方汇富公司）有权单方面解除本协议,并将该房屋另行出售。乙方已交款部分,由甲方不计息返还给乙方。第四条约定:乙方保证内部认购协议上所登记的电话或者通讯地址准确无误,如有更改,应及时书面通知甲方,否则造成的信息传递障碍责任由乙方承担。第五条第一款约定：乙方收到甲方以短信形式发出的签订《商品房买卖合同》的通知后（接收短信号码以本协议上乙方登记号码为准），在三日内未来签订《商品房买卖合同》的，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本认购协议书，将乙方支付的款项不计息退还给甲方，并将商品房另行出售。（二）东方汇富公司已充分尽到通知王静签订正式《商品房买卖合同》义务。2015年7月10日,东方汇富公司取得郑州市住房保障和房地产管理局颁发的商品房预售许可证后即通知包括王静在内的所有购买者签订正式的《商品房买卖合同》。2016年9月17日,东方汇富公司又通过短信和邮寄书面材料通知王静签订《商品房买卖合同》。2016年9月20日王静向东方汇富公司提交申请称因个人原因,申请延期签订合同,并于同日,在东方汇富公司处填写送达地址确认书一份,确认通讯地址为郑州市中原区六厂东街38号楼付22号,载明东方汇富公司送达至该地址处视为送达。2016年9月23日,东方汇富公司向王静邮寄通知一份,载明:王静应在2016年9月28日前到东方汇富公司处签订正式《商品房买卖合同》并办理银行按揭贷款手续,该邮件的退改批条显示用户拒收。上述证据证明东方汇富公司已尽到通知签订正式买卖合同的义务且王静也收到了签订合同的通知。（三）东方汇富公司解除认购协议并将案涉房屋重新出售有双方协议及法律依据。依法成立并生效的合同,对双方均有约束力,双方均应依约履行合同义务,不履行或者履行不符合约定的,应当承担违约责任。本案中,王静向东方汇富公司提交了延期签订购房合同的申请,但东方汇富公司未予承诺,因此双方对原协议关于签订商品房合同期限的变更未达成合意,故王静仍应当按照协议约定期限履行义务。但王静仍一直未与东方汇富公司签订买卖合同,也未支付剩余购房款,其行为已构成根本违约。东方汇富公司根据协议约定行使解除权,解除双方之间的认购协议符合法律规定,并无不当。故东方汇富公司在解除协议后,于2017年1月16日将涉案房屋出售给他人,是行使权利的行为,依法应予保护。东方汇富公司申诉称，请求撤销一、二审判决，依法改判或发回重审，东方汇富公司可将房款依约退还给王静，但是房屋差价损失、违约金不应支付。事实与理由：（一）东方汇富公司仅是收到王静递交的延期签订《商品房买卖合同》申请,已当场表示不同意延期。原判将收到行为等同为同意协商延期签订《商品房买卖合同》与事实相悖。（二）王静逾期支付购房款和签订正式合同的行为已构成违约,东方汇富公司有权依据认购协议的约定行使单方合同解除权。原审法院无视王静违约的事实以及东方汇富公司的合同解除权,适用法律错误。（三）东方汇富公司与王静之间的认购协议全部解除后,东方汇富公司才将涉案房屋出售给他人,东方汇富公司没有违约,不应当支付房屋差价及赔偿金。（四）在王静仅支付了一半房款的情况下,原审法院判决东方汇富公司赔偿房屋全部差价损失是错误的。王静辩称，（一）2011年1月8日，王静与东方汇富公司签订三份认购协议，每套房70.87㎡，每平方米5300元，三套房总价值1126833元。王静按约定支付了563416.5元，履行完了全部义务。（二）东方汇富公司无理由不给付王静房产或赔偿损失。2016年9月19日，王静收到东方汇富公司交全款的通知，次日，王静向东方汇富公司提交延期签订合同的申请，等候答复。在未协商一致且王静未收到2016年9月28日前签订《商品房买卖合同》的通知时，东方汇富公司单方解除认购协议无事实及法律依据。请求维持原判。王静向郑州高新技术产业开发区人民法院（以下简称一审法院）起诉，请求：判令东方汇富公司继续履行认购协议，退款通知书无效。后王静变更诉讼请求为：1.解除王静和东方汇富公司签订的三份认购协议（编号分别为20110108-2、20110108-4、20110108-5）；2.东方汇富公司返还王静购房款563416.5元；3.东方汇富公司支付王静房屋差价损失1424487元；4.东方汇富公司赔偿王静563416.5元。一审法院认定，2011年1月8日，东方汇富公司、王静签订认购协议（编号为20110108-5）一份，约定：1.王静认购郑州高新区玉兰街16号龙汇国际商务公寓2号楼5楼15号房，房屋面积70.87平方米，每平方米5300元，总价款375611元，2011年1月16日前一次性支付房款总额的50%，剩余房款待签订《商品房买卖合同》时一次性付清；2.王静收到东方汇富公司以手机短信形式发出的签订《商品房买卖合同》通知后，在三日内未来签订《商品房买卖合同》，则视为王静违约，东方汇富公司有权单方面解除本认购协议书，将王静支付的款项不计息退还给王静，并将商品房另行出售。当日，王静、东方汇富公司还签订另外两份认购协议（编号20110108-4、20110108-2），约定：王静分别认购郑州高新区玉兰街16号龙汇国际商务公寓2号楼5楼19号、18号，建筑面积均为70.87平方米，每平方米均为5300元，房屋价款分别为375611元、375611元；两份认购协议的其他内容与编号为20110108-5的认购协议一致。2011年1月20日，王静向东方汇富公司支付2号楼5楼15号、18号、19号预付款563416.5元，东方汇富公司向王静开具收据。2016年9月20日，王静向东方汇富公司提交申请一份，载明：王静于2011年1月8日购买龙汇雅居房屋三套，于2016年9月19日接到东方汇富公司签订《商品房买卖合同》的通知，但因个人原因，申请延期签订合同。当日，王静在东方汇富公司处填写送达地址确认书一份，确认通讯地址为郑州市中原区六厂东街38号楼付22号，东方汇富公司送达至该地址处视为送达。2016年9月23日，东方汇富公司向王静邮寄《通知》一份，载明：王静应在2016年9月28日前到东方汇富公司处签订正式《商品房买卖合同》并办理银行按揭贷款手续。该邮件的退改批条显示，用户拒收。2016年9月30日，东方汇富公司向王静邮寄《解除合同通知书》一份，载明：东方汇富公司于2016年9月17日向王静发出通知，要求王静于2016年9月22日前来签订《商品房买卖合同》并办理相关按揭手续，但王静至今未办理，东方汇富公司通知王静解除认购协议，收回王静所定购的房源。2016年10月2日，该邮件由他人代收。2016年10月24日，东方汇富公司向王静邮寄《领取退款通知书》，载明：因王静未按协议约定及时与东方汇富公司签订正式商品房买卖合同，东方汇富公司于2016年9月30日发出了解除合同通知书，要求王静在2016年11月4日前带齐所有资料到东方汇富公司处领取退款。2016年10月25日，该邮件由家人代收。2017年1月13日，东方汇富公司又向王静邮寄了《领取退款通知书》，2017年2月7日，东方汇富公司通过中国邮政储蓄银行股份有限公司以汇款形式退还购房款，但王静并未收款。2017年1月16日，东方汇富公司与张鹏签订《商品房买卖合同》三份，约定：东方汇富公司将位于郑州高新技术产业开发区玉兰街16号1号楼2单元5层06号、09号、10号房出售给张鹏，房屋建筑面积均为69.61平方米。上述三套房屋即王静三份认购协议确定的房屋。王静、东方汇富公司因房屋买卖合同纠纷协商未果，引起本案纠纷。另认定，2017年11月20日，一审法院受理郑庆磊诉东方汇富公司房屋买卖合同纠纷，案号为（2017）豫0191民初19908号。在该案中，郑庆磊提交了其与东方汇富公司2016年11月12日签订的《商品房买卖合同》（GX16002905465），该合同经东方汇富公司质证认可，且在房屋主管部门备案。该合同约定：郑庆磊购买东方汇富公司开发的位于郑州高新技术产业开发区××街××楼××单元××房，建筑面积69.61平方米，单价每平方11652.97元，房屋总价款811163元。一审法院认为，王静、东方汇富公司签订的三份认购协议中对当事人名称、商品房基本状况、总价款、付款方式进行了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且王静已经按约定支付了三套房屋50%的购房款。因此，王静、东方汇富公司签订的三份认购协议应当认定为商品房买卖合同。2011年1月8日，王静、东方汇富公司签订三份认购协议，东方汇富公司收取王静三套房屋50%的购房款，共计563416.5元，2017年1月16日，东方汇富公司又将王静认购的三套房屋另行出售给张鹏。东方汇富公司的行为已经构成根本性违约，王静请求解除三份认购协议（编号分别为20110108-2、20110108-4、20110108-5）、返还购房款563416.5元，具有事实和法律依据，予以支持。酌定东方汇富公司向王静赔偿已付购房款50%的赔偿金，即281708元。2016年10月2日、2016年10月25日，王静均收到了东方汇富公司发出的收回王静预定房源的通知。该事实能够认定，王静在2016年10月份已经知道东方汇富公司不愿意继续履行三份认购协议，其房屋差价损失应当以2016年10月份左右同小区、同楼号、同户型的商品房销售价格确定。参照2016年11月22日郑庆磊与东方汇富公司签订《商品房买卖合同》（GX16002905465）中约定的单价每平方11652.97元计算，东方汇富公司应当赔偿王静损失1326691元[（11652.97元-5300元）×69.61平方米×3套]。一审法院于2017年12月4日作出(2017)豫0191民初9575号民事判决，一、解除王静与郑州东方汇富置业有限公司2011年1月8日签订的三份认购协议（编号分别为20110108-2、20110108-4、20110108-5）。二、郑州东方汇富置业有限公司于判决生效后10日内支付王静2171815.5元。三、驳回王静的其他诉讼请求。一审案件受理费共计27210元，由王静负担4047元，由郑州东方汇富置业有限公司负担23163元。东方汇富公司不服，向二审法院提出上诉。请求撤销一审判决，改判驳回王静的诉讼请求。二审法院认定的事实与一审一致。二审法院认为，王静与东方汇富公司于2011年1月8日签订有三份认购协议，并支付预付款563416.5元。在2016年9月20日东方汇富公司接收了王静提交的延期签订《商品房买卖合同》申请。在双方对延期签订合同未协商一致的情况下，东方汇富公司即于2016年9月30日向王静邮寄《解除合同通知书》，单方通知解除与王静签订的三份认购协议，一审法院认定东方汇富公司该解除合同行为缺乏依据，并无不当。东方汇富公司在与王静存在有效房屋买卖合同关系的情况下，又将涉案房屋卖与第三人，故一审法院认定东方汇富公司的行为构成根本违约，支持王静要求解除涉案房屋买卖合同并由东方汇富公司返还房款、支付房屋差价及赔偿金的诉请，合法有据。二审法院于2018年4月27日作出（2018）豫01民终2324号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27210元，由东方汇富公司负担。本院再审认定事实与一、二审判决认定事实一致。另认定，二审庭审中，王静出庭称，没有收到樊若瞳（时任东方汇富公司销售主管）的短信，2015年底樊若瞳说可以签合同了。2016年9月收到公司签正式购房协议的短信，第二天去公司，因无法一次性拿出60万元，公司员工李媛让写延期签订合同的申请，申请给了李媛。本院再审认为，一、关于三份认购协议属于预约还是本约的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，双方签订的三份认购协议明确约定双方以后需要签署《商品房买卖合同》，而没有约定房屋的交付时间、产权登记等商品房买卖合同的主要条款，故本案的认购协议属于预约，并非本约，不应认定为商品房买卖合同。原判决将案涉的三份认购协议认定为商品房买卖合同，并据此认定东方汇富公司的责任不当，本院予以纠正。二、关于东方汇富公司是否构成根本违约的问题。王静在2016年9月19日收到签正式协议的短信，9月20日前往东方汇富公司提交延期申请，并签署送达地址确认书。根据认购协议的约定，王静在收到短信后三日内未与东方汇富公司签署《商品房买卖合同》的，视为王静违约，东方汇富公司有权解除认购协议。王静未在收到短信后三日内与东方汇富公司签署《商品房买卖合同》，其虽然提交了延期申请，但并不能将东方汇富公司的接收申请行为当然认定为该公司同意延期签署合同，且双方对于延期时间并未达成一致意见。东方汇富公司于2016年9月23日按照王静签署的送达地址确认书邮寄通知，要求王静另行于2019年9月28日前到公司签署《商品房买卖合同》，王静于9月26日拒收，以上事实说明东方汇富公司已尽到通知义务，王静未在约定期限内签署《商品房买卖合同》，东方汇富公司将三套房屋另售他人的行为不构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2016年9月30日，东方汇富公司按照邮寄王静签署的送达地址确认书邮寄解除合同通知书，该邮件于10月2日被他人代收，东方汇富公司的行为符合约定解除的条件，案涉三份认购协议于2016年10月2日解除。三、关于合同解除后东方汇富公司应当承担的责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同解除后，东方汇富公司应当将向王静收取的563416.5元购房款予以返还。东方汇富公司的行为虽未违反认购协议的约定，但是认购协议并非商品房买卖合同，签署认购协议时就收取50%购房款不当，因此，王静主张东方汇富公司承担赔偿责任的诉讼请求部分应予以支持。王静交付了50%的购房款，东方汇富公司应当赔偿王静三套房屋差价款1326691元的50%，即663345.5元。以上两项合计，东方汇富公司应向王静支付1226762元。综上，一、二审判决适用法律错误，判决结果不当，依法应予纠正。河南省人民检察院的抗诉意见部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终2324号民事判决和郑州高新技术产业开发区人民法院(2017)豫0191民初9575号民事判决第一、三项；二、变更郑州高新技术产业开发区人民法院(2017)豫0191民初9575号民事判决第二项为“郑州东方汇富置业有限公司于本判决生效后十日内向王静支付1226762元”；三、驳回王静的其他诉讼请求。一审案件受理费27210元，由王静负担13083元，东方汇富公司负担14127元。二审案件受理费27210元，由王静负担13083元，东方汇富公司负担14127元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  张 伟审判员  李 杰二〇二〇年六月十二日书记员  高琳娟