青岛市市南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0202执异110号 异议人熊彦杰（案外人），男，1983年9月3日生，汉族，住青岛市崂山区。 委托代理人张金秋，系山东睿德律师事务所律师。 申请执行人耿嫣，女，1962年9月4日生，汉族，住青岛市市北区。 委托代理人李萍，系国浩律师（青岛）事务所律师。 委托代理人房鑫，系国浩律师（青岛）事务所律师。 被执行人张仕彬，男，1967年7月1日生，汉族，住青岛市。 被执行人青岛百仕置业有限公司，住所地青岛市崂山区苗岭路29号澳柯玛大厦1309室。 法定代表人张仕彬，职务董事长。 被执行人青岛百晖贸易有限公司，住所地青岛市崂山区香港东路248号青岛创业园生物园234室。 法定代表人王争春，职务董事长。 本院在执行申请执行人耿嫣与被执行人张仕彬、被执行人青岛百仕置业有限公司、被执行人青岛百晖贸易有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人熊彦杰向本院提出异议，本院于2020年6月1日受理，并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人熊彦杰称，2016年6月1日，异议人熊彦杰与被执行人青岛百仕置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，异议人熊彦杰以2252348元价格购买其投资建设的青岛市崂山区深圳路166号佰仕凯旋城XXXXXXXXXXXXX户房屋。同日，异议人熊彦杰支付了部分购房款，并办理了涉案房屋的交付手续，一直居住使用至今。请求法院依法中止对青岛市崂山区深圳路166号佰仕凯旋城XXXXXXXXXXXXXXX户房屋的执行。 申请执行人耿嫣辩称，异议人的申请没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。 本院查明，2016年12月15日，本院作出（2016）鲁0202民初6641号民事判决书，判令：一、被告张仕彬于本判决生效后十日内偿还原告耿嫣借款本金3860000元及按年利率24%计算借款本金4860000元自2014年3月4日至2016年8月23日的利息；二、被告张仕彬于本判决生效后十日内偿还原告耿嫣按年利率24%计算借款本金3860000元自2016年8月24日至实际清偿之日的利息；三、被告张仕彬于本判决生效后十日内赔偿原告耿嫣律师费损失200000元；四、被告青岛百仕置业有限公司、青岛百晖贸易有限公司对被告张仕彬的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告耿嫣的其他诉讼请求。因被告未履行生效法律文书确定的还款义务，2017年6月13日，申请执行人耿嫣向本院申请执行。案号为（2017）鲁0202执1688号。 2016年10月31日，本院依据（2016）鲁0202民初6641号民事裁定书查封被执行人青岛百仕置业有限公司名下的位于青岛市深圳路166号佰仕凯旋城XXXXXXXXXXXX户房屋。2019年6月24日，本院依据（2017）鲁0202执1688-1号执行裁定书予以续封。 另查明，坐落于青岛市深圳路166号佰仕凯旋城XXXXXXXXXXXXX户房屋于2012年8月31日办理网签备案，购房人为青岛超人国际咨询有限公司。 异议人熊彦杰向本院提交以下证据证明其主张： 1、2016年6月1日，异议人熊彦杰与被执行人青岛百仕置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》及收款凭证。合同约定，异议人熊彦杰购买涉案房屋，总价款2252348元。2016年12月30日，异议人熊彦杰缴纳购房款152348元。 2、2016年7月20日，异议人熊彦杰与被执行人青岛百仕置业有限公司签订的《车位使用权转让协议》及收款凭证。协议约定被执行人青岛百仕置业有限公司将青岛市深圳路166号佰仕凯旋城地下A区的XXX号车位使用权出让予异议人熊彦杰并只作为停放车辆使用；该车位总价款5万元。2016年6月28日，异议人熊彦杰缴纳车位费5万元。 3、2016年6月1日，异议人熊彦杰与秦嗣清签订的《商品房转让协议》、辛月芝收到购房定金10万元的收条及青岛存房房地产经纪有限公司收款收据。证明异议人熊彦杰通过青岛存房房地产经纪有限公司获取涉案房屋的出售信息，并与被执行人青岛百仕置业有限公司代理人秦嗣清、辛月芝夫妇进行初步洽谈、协商。 4、2016年6月1日，被执行人青岛百仕置业有限公司出具的交房通知书、验收记录表以及2019年11月22日雍洲物业管理有限公司百仕凯旋城项目部出具的证明、装修押金收款收据。证明2016年6月，涉案房屋交付给异议人熊彦杰。 5、涉案房屋缴纳水费、电费、采暖费的发票。 申请执行人耿嫣向本院提交以下证据证明其主张： 1、2012年8月31日，青岛超人国际咨询有限公司与被执行人青岛百仕置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》。合同约定，青岛超人国际咨询有限公司以2358668元的价格购买涉案房屋。该合同同时进行了网签备案。 2、2019年10月30日，本院的执行笔录。证明异议人熊彦杰没有居住涉案房屋，也没有缴纳物业费。 3、2012年9月3日，申请执行人耿嫣（乙方）与被执行人张仕彬（甲方）、被执行人青岛百仕置业有限公司、青岛百晖贸易有限公司签订的《借款合同》。合同约定，本合同项下贷款金额为人民币伍佰万元整；本合同项下贷款由青岛百仕置业有限公司所有位于青岛市崂山区深圳路166号“百仕凯旋城”未售房屋（详见双方为履行担保责任另行签订的购房合同，该合同由乙方控制的青岛超人投资咨询有限公司出面签订；如甲方违约，无论网签合同缴款进度如何，该房产均以抵债形式无条件归属于乙方所有，青岛百仕置业有限公司需无条件将产权办理至乙方或其指定的签约人名下；该购房合同在甲方借款本息全部归还后自行失效，乙方需无条件配合办理解约手续）提供抵押，并由青岛百仕置业有限公司、青岛百晖贸易有限公司提供担保。关于甲方上述抵押房屋，由担保人青岛百仕置业有限公司及乙方指定的签约人另行签订购房合同，以作为抵押控制措施。 4、2016年8月8日，被执行人青岛百仕置业有限公司出具的《承诺书》。内容为：我司用于向青岛超人国际咨询有限公司抵押借款壹佰万元的《百仕凯旋城》XXXXXXXXXX户，经双方同意由我司销售后所得壹佰万元贷款及时归还青岛超人国际咨询有限公司。因我司其他项目下贷款导致银行扣款，不能及时归还青岛超人国际咨询有限公司。现我司郑重承诺如该笔贷款不能够及时索回，我司则自筹资金于2016年8月17日前全部支付给青岛超人国际咨询有限公司。此承诺为伍佰万之借款之附属合同。逾期，用于抵押的该笔借款项下的抵押房屋的产权归属耿嫣女士所有。本人愿意积极配合办理合法手续。 2020年5月6日，异议人熊彦杰将涉案房屋的购房尾款2150000元缴纳至本院账户内。 本院认为，申请执行人耿嫣与被执行人张仕彬、被执行人青岛百仕置业有限公司、被执行人青岛百晖贸易有限公司签订《借款合同》，约定被执行人向申请执行人耿嫣借款伍佰万元，并约定本合同项下贷款由被执行人青岛百仕置业有限公司所有位于青岛市崂山区深圳路166号“百仕凯旋城”未售房屋提供抵押，上述抵押房屋，由担保人被执行人青岛百仕置业有限公司及申请执行人耿嫣指定的签约人另行签订购房合同，以作为抵押控制措施。青岛超人国际咨询有限公司与被执行人青岛百仕置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》的目的，则是为了担保债务的履行，双方未办理抵押登记，其约定不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订的《青岛市商品房预售合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式，应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。《商品房销售管理办法》第十条规定：房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。本案中，2012年8月31日，青岛超人国际咨询有限公司与被执行人青岛百仕置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，并办理了网签备案，被执行人青岛百仕置业有限公司在未与青岛超人国际咨询有限公司解除商品房买卖合同前，于2016年6月1日与异议人熊彦杰签订《青岛市商品房预售合同》，将涉案商品房再行销售给异议人熊彦杰，因此，异议人熊彦杰与被执行人青岛百仕置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》本院不予采纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。异议人熊彦杰要求中止对涉案房屋的执行，不符合上述法律规定，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回异议人熊彦杰的异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 董 梅 审判员 李 光 审判员 孙兴文 二〇二〇年六月九日 书记员 王泽珊