江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初5718号原告：戈祥林，男，1963年3月13日生，汉族，住江苏苏州市相城区。委托诉讼代理人:陆熠，江苏诚鑫律师事务所律师。被告：胡荣生，男，1940年11月13日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：傅梅英，女，1946年6月24日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两被告同委托诉讼代理人：顾尤君、廖培鑫，江苏熠达律师事务所律师。第三人：苏州市相城城市建设投资(集团)有限公司，住所地江苏省苏州市高铁新城南天成路58号。法定代表人：黄金明，董事长。委托诉讼代理人：徐虹，公司员工。原告戈祥林与被告胡荣生、傅梅英、第三人苏州市相城城市建设投资(集团)有限公司（以下简称相城城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，由审判员孙墨琪依法适用简易程序于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告戈祥林的委托诉讼代理人陆熠，被告傅梅英及其与胡荣生的共同委托诉讼代理人顾尤君、廖培鑫，第三人相城城建公司的委托诉讼代理人徐虹到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转普通程序由审判员孙墨琪独任审理，并于2020年6月11日第二次公开开庭审理。原告戈祥林及其委托诉讼代理人陆熠，被告傅梅英及其与胡荣生的共同委托诉讼代理人顾尤君、廖培鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戈祥林向本院提出诉讼请求：1、判令第三人协助两被告办理坐落于苏州市相城区的不动产权证书。2、判令在两被告取得该不动产权属证书后协助原告将该房屋的不动产权证转移转移登记至原告名下。3、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告增加一项诉讼请求：确认原被告于2008年8月7日签订的转让协议合法有效。事实和理由：1981年12月17日，两被告将坐落于原吴县陆慕乡玉成村2组胡荣生名下的小屋两间、四架头两间转让给原告。款项交付后，原告取得了房屋产权证，面积为48.36㎡。后遇政府拆迁，原告与两被告于2008年8月7日经苏州市相城区陆慕法律服务所见证约定：1、涉及到原告购买房屋的拆迁赔偿款归原告所有；2、以两被告名下获得的拆迁安置房玉成家园1幢1007室房屋归原告所有；3、原告补偿两被告5万元；4、上述拆迁安置房在办理房屋购买、房产证的办理、产权过户，由两被告协助原告办理；5、上述协议，签字后生效无争议，并委托见证。2009年9月28日，原告之女戈瑾在与苏州市相城城市建设有限责任公司签订的《拆迁安置房购销合同》上签字，确认房屋的坐落为玉成家园1幢1007室。后原告多次要求被告协助办理房屋产权过户手续，但两被告不予理睬。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告胡荣生、傅梅英辩称，1、原告诉称内容与事实不符，1981年，戈金生以1600元私下购买了胡荣生的宅基地房屋，2008年8月的一天，原告找到两被告，称两被告的房屋要拆迁了，为了拆迁，需要到律师面前办个手续，原告还可给两被告5万元，两被告应原告要求至法律服务所签名并收取原告5万元，两被告自始至终只去过一次法律服务所签字。2、宅基地的房屋买卖行为不受法律保护；两被告损失了两间宅基地房屋的拆迁补偿、安置利益；原告在被告不知情的情况下于2000年将被告的两间宅基地房屋登记于原告名下是错误的；原告隐瞒其已在2008年8月6日签订好《房屋拆迁补偿协议》的事实，欺骗两被告于2008年8月7日至法律服务所办手续违反了诚信原则；案外人戈瑾擅自冒名领取两被告的安置房没有任何依据；原告在2008年8月7日签署《转让协议》后除支付5万元外，没有实际履行协议的其余内容，时至今日早已不存在履行协议其余内容的必要和可能性；目前两被告家庭成员仍有农村宅基地房屋，在今后征地拆迁中必然受到安置房指标限制。综上，两被告认为原告与案涉房屋没有法律上的利害关系，请求驳回原告的起诉并驳回原告的诉讼请求。第三人相城城建公司称，涉案房屋现在登记在该司名下，房屋坐落于苏州市相城区，房屋结算面积为68.3平方米，产证面积为73.99平方米；涉案房屋项下的房款、维修基金、契税等均已缴纳，该司愿意协助将产证办理至胡荣生、傅梅英名下。经审理查明，1981年12月17日，被告胡荣生将其位于原吴县间以1600元的价格卖给戈金生。2007年8月6日，戈祥林在一份《房屋拆迁补偿协议》尾部乙方处签名，该协议首部载明方甲方为苏州市相城区元和街道村镇建设管理所，乙方为苏州市相城区元和街道玉成村2组拆迁户胡荣生。协议约定，乙方拆迁的全部资产补偿款和各项将近及其他补偿总计61871元，核定安置面积为50平方米。2007年8月7日，被告胡荣生、傅梅英作为转让人、甲方，原告戈祥林作为受让人、乙方，双方在陆慕法律服务所法律工作者孙祖德的见证下签订《转让协议》一份，载明：“甲方于1981年12月17日将座落在原吴县陆慕镇玉成村2组胡荣生名下小屋二间、四架头二间转让给乙方。双方已付款交房，乙方已获得农村房屋产权，面积为48.36平方米，上述房屋乙方已获得农村房屋登记，现该房政府拆迁，对上述房屋的收益部分，双方协商如下：1、拆迁赔偿款归乙方所有。2、以甲方名下获得的安置房玉成小区6号房西楼梯1007室约70平方米，归乙方所有。3、乙方支付甲方补偿款伍万元，签字后即付款。4、上述安置房在办理房屋购买、房产证权的办理、产权过户，甲方协助乙方办理。5、上述协议，签字生效后，无争议。并委托见证”。上述协议签订当日，戈祥林向胡荣生、傅梅英交付了5万元。同日，胡荣生、傅梅英出具《产权变更声明书》一份，载明:“声明人于2008年8月7日获得计划安置房，玉成小区6号房西楼梯1007室（70㎡）现转让给戈祥林。更名理由：该安置房的原房源声明人已于1981年已转让给戈祥林”。戈祥林出具《承诺书》一份，载明：“本人保证胡荣生、傅梅英所安置的安置房确认玉成小区6号房西楼梯1007室（70平方米）”；胡荣生、傅梅英在上述《承诺书》下方确认收到人民币5万元。2009年9月27日，苏州市相城区元和街道玉成社区经济合作社开具内部结算凭证2份，载明交款单位均为胡荣生，收款事项和金额分别为：玉成家园1幢1007室88841元，玉成家园1幢1007室契税1777元、维修基金955元、进房门500元，合计3232元。上述结算凭证的第二联均有戈祥林持有。2009年9月28日，戈祥林之女戈瑾在两份主文内容一致的《拆迁安置房购销合同》尾部乙方处签名。该两份《拆迁安置房购销合同》首部载明的卖方（甲方）为第三人相城城建公司的前身苏州市相城城市建设有限责任公司，买方（乙方）为胡荣生，合同载明，乙方购买甲方坐落于玉成家园1幢1007室房屋，拆迁购房联系单面积为50平方米，该安置房建筑面积为73.99平方米，结算面积为68.60平方米；其中安置面积50平方米售价为1140元/平方米计57000元，超部分面积18.3平方米售价为1740元/平方米计31842元；除上述房款外，甲方依据有关规定代有关部门收取下列税费：1、代收契税（售价的2%）1777元，2、进户门500元，3、超面积部分维修基金（售价的3%）955元，4、以上房款总计92074元。两份《拆迁安置房购销合同》分别在原告戈祥林与第三人相城城建公司处，戈祥林持有的合同尾部乙方处仅签署了戈瑾的名字；相城城建公司处的合同尾部乙方处签署内容为“胡荣生戈瑾代”。另查明，被告胡荣生、傅梅英曾向原告戈祥林出具《授权委托书》一份，载明：“兹委托戈祥林显示为办理本人位于玉成村二组房屋本次拆迁及补偿、安置等事宜的代理人，其权限为：全权办理房屋拆迁涉及补偿、安置协议的商谈和签订。有效期自本授权委托书签署之日至房屋拆迁补偿安置协议签订止”。关于该份《授权委托书》的形成时间，戈祥林称其先去法律服务所孙祖德处办理见证并向两被告支付5万元，之后办理拆迁手续需要委托书，于是其又去找两被告签字，委托书的具体形成时间其记不清了；两被告则称为2008年8月7日。又查明，相城城建公司处存有元和街道村镇建设管理所出具的《元和街道拆迁户购买安置公寓房联系单》一份，载明：“兹有元和街道玉成村玉成2组，动迁户胡荣生，按规定优惠购买安置房一套，核定安置面积50平方米，请予接洽”，下附表格载明小区名称玉成家园，幢号1，面积68.3平方米。相城城建公司开具的销售不动产统一发票的付款方为胡荣生，金额为88842元。坐落于苏州市相城区元和街道玉成家园1幢1007室的房屋及国有土地使用权现登记在相城城建公司名下。再查明，苏州市相城区元和街道动迁办处保管的胡荣生名下房屋拆迁档案中显示，《房屋拆迁补偿价值分户评估单》载明的房屋坐落为玉成村2组戈家里5号，估价结果为25543元，《拆迁评估以外统计表》下面户主处由戈祥林签名，在上述档案中附有胡荣生、傅梅英向原告戈祥林出具《授权委托书》，《动迁户原有建筑材料收购结算表》的收款人处、《拆迁付款联系单》的领单人处均由戈祥林签名。审理中，本院至苏州市相城区元和街道玉成社区调查，该社区工作人员称，案涉房屋拆迁安置时的经办人员现都已退休，拆迁的是谁的房子其不清楚，《拆迁安置房购销合同》上之所以写着戈瑾的名字是因为戈瑾是戈祥林的女儿，当时可能对手续没什么要求，只要是家人过来签字都可以的，坐落于玉成家园1幢1007室的房屋是戈祥林一家居住的，1幢1007室和1108室都是他们一家住的，自2009年起就他们一家住的。上述事实，由原、被告身份信息、第三人企业登记信息、《见证书》、《转让协议》、吴县陆慕公社玉成大队信笺复印件、《产权变更声明书》、《承诺书》、《拆迁安置房购销合同》、《授权委托书》、《拆迁评估以外统计表》、《动迁户原有建筑材料收购结算表》、《拆迁付款联系单》、调查笔录以及当事人陈述为证，本院予以确认。原告另举证房产证复印件2页，拟证明原告于2000年12月20日取得了案涉拆迁所涉的小屋2间、四架头2间的所有权证，该产证上的其他房屋为原告原有房屋。被告方质证后认为，对该证据真实性无法核实，被告从未见过这个证，内页中房屋分户平面图中编号350198号面积48.50平方米的宅基地房屋始终属于胡荣生家庭所有。庭审中，经原告申请，戈瑾作为证人出庭作证，其陈述：戈祥林是我的父亲，由于当时我父亲出差在外，所以坐落于玉成家园1幢1007室的房屋的购销合同是我代他去签的，当时我父亲没有出具书面的委托手续，这个房屋是我父亲付钱购买的，享有权利的人应该是他，我住在1108室，我父亲住1108室阁楼，案涉房屋现对外出租，租金由我收取。对于戈瑾的陈述，原告戈祥林认为，玉成家园1幢1007室房屋是自戈祥林的母亲去世即2018年左右开始对外出租的，其余对戈瑾的陈述无异议。被告方认为，玉成家园1幢1007室房屋由戈瑾购买、控制并收取租金。庭审中，原告陈述，原告的父亲戈金生购买了被告名下的老房子，可能由于政策原因，拆迁时只能以胡荣生的名义拆迁，实际上拆的房子是原告的，后原被告达成补充协议，原告补偿被告5万元，被告将玉成家园1幢1007室房屋卖给原告。原告认为房屋过户至被告名下的费用应由被告承担，过户至原告名下的费用由原告承担。被告傅梅英陈述，即使买卖成立，其只认可1981年将老房子卖给原告，其与胡荣生并未将拆迁安置房卖给原告，原告家庭已经因拆迁安置到房屋。第三人相城城建公司另陈述，按规定《拆迁安置房购销合同》应由拆迁户本人签订，该司将合同盖好章后放在社区，由社区通知相关拆迁户签字，由于社区把关不严格，邻居代签、家属代签的情况都有发生。案涉房屋过户至被告名下只需80元的产证工本费。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告戈祥林与被告胡荣生、傅梅英于2008年8月7日签订的《转让协议》为双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。双方在《转让协议》中确认胡荣生、傅梅英于1981年12月17日将座落在原吴县陆慕镇玉成村2组胡荣生名下小屋二间、四架头二间转让给戈祥林，上述房屋的拆迁赔偿款归戈祥林所有，且明确约定以胡荣生名义获得的玉成小区6号房西楼梯1007室房屋归戈祥林所有，戈祥林向胡荣生、傅梅英支付5万元，胡荣生、傅梅英协助戈祥林办理上述安置房购买、房产权证的办理、过户手续；且两被告还出具了《产权更名声明书》，确认将玉成小区6号房西楼梯1007室转让给戈祥林，综合上述事实，应认定胡荣生、傅梅英自愿将以胡荣生名义获得的玉成小区6号房西楼梯1007室房屋（登记坐落为相城区元和街道玉成家园1幢1007室）转让给戈祥林。两被告以《授权委托书》签署时间在《拆迁安置房购销合同》之后为由，主张戈祥林存在欺诈行为、《转让协议》无效，并无依据，本院不予支持。现戈祥林已依约向胡荣生、傅梅英支付补偿款5万元，履行了合同义务，案涉房屋的开发商即第三人相城城建公司明确可以办理不动产权属登记手续，故两被告应按约协助原告办理不动产权登记手续，即先将案涉房屋不动产权证登记至两被告名下，再协助登记至原告名下。关于两次转移登记的费用承担问题，双方并未明确约定。本院认为，转移登记至两被告名下的费用应由两被告承担，转移登记至原告名下的费用应由原告承担。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条之规定，判决如下：一、原告戈祥林与被告胡荣生、傅梅英于2008年8月7日签订的《转让协议》合法、有效。二、第三人苏州市相城城市建设投资(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告胡荣生、傅梅英将苏州市相城区房屋的不动产权证登记至被告胡荣生、傅梅英名下，过户所需相关费用由被告胡荣生、傅梅英承担。三、被告胡荣生、傅梅英于取得苏州市相城区房屋的不动产权证后十日内将该产权转移登记至原告戈祥林名下，过户所需相关费用由原告戈祥林承担。本案案件受理费收取为人民币1050元，由被告胡荣生、傅梅英负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331028223）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙墨琪二〇二〇年六月二十九日书记员  沈 雯