苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初768号原告（反诉被告）：吴江新诚通讯网络有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区平望镇新建街通运西路1号。法定代表人：吴家杰，执行董事。委托诉讼代理人：朱麒，江苏兰创律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永强，江苏兰创律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海彦朝国际贸易有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路528号南幢16层01-06室。法定代表人：刘峰，董事长。委托诉讼代理人：陈悦，该公司员工。委托诉讼代理人：李璐婷，北京德和衡（上海）律师事务所律师。原告吴江新诚通讯网络有限公司（以下简称新诚公司）与被告上海彦朝国际贸易有限公司（以下简称彦朝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法由审判员陈烨适用简易程序公开进行审理。被告彦朝公司于2020年1月22日提起反诉，本院依法合并审理，并于2020年3月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案于2020年4月3日依法转为普通程序，由审判员陈烨、人民陪审员徐香宝、黄美凤组成合议庭于2020年5月9日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告新诚公司的委托诉讼代理人张永强，被告彦朝公司的委托诉讼代理人陈悦、李璐婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新诚公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《厂房租赁合同》于2019年11月23日解除；2.被告退还租金115000元、用电基本电费6000元、预存电费500元，并支付上述金额自起诉日起至实际还款日止的利息；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年10月28日，原告新诚公司与被告彦朝公司签订《厂房租赁合同》，合同约定由原告新诚公司承租被告合法拥有的位于吴江区地面面积370平方米+靠南边厂房一半挑层面积155平方米）房屋，靠南边厂房一半挑层由甲方负责施工搭建、浇筑和打磨；房屋租赁期为4年；租金由两部分构成，其中一层地面面积租金为115000元/年，靠南边厂房一半挑层面积租金为35000元/年（于被告搭建好钢结构交付使用前三天支付）；一楼用户承担1/3的供电局基本电费即6000元/年；合同由原告法人“吴家杰”和被告执行董事“陈悦”签字。原告如约向被告支付了第一年一层地面面积租金为115000元、用电基本电费6000元和预存电费500元，并告知被告挑层结构将作为室内办公用。被告负责装修搭建靠南边挑层结构期间施工环境紧闭，2019年11月19日，被告称挑层结构已搭建完毕，但其否认由其承担楼梯口开门洞的义务。2019年11月23日，原告自费开门洞后发现，挑层结构面积明显低于合同约定的155平方米，且挑层层高过窄，红色管道与挑层平面间距更是小于正常成年人身高，空间上无法满足原告室内办公的需要。因租赁目的无法实现，双方协商未果，原告于2019年11月23日向被告提出解除《厂房租赁合同》。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告彦朝公司辩称，其不同意原告的三项诉讼请求。在2019年9月底的时候，原告找到被告，要求承租被告位于吴江区的租赁房屋，并且在2019年10月6日向被告支付了定金10000元，2019年10月10日双方正式签订了厂房租赁合同，约定年租金是115000元，每年支付一次，租期四年，从2019年11月1日到2023年10月30日。2019年10月10日当天，原告向被告支付了105000元，被告将厂房的钥匙交给了原告以便原告进行装修搬迁。但是在合同签署后两天，也就是2019年10月12日，原告却反悔了，原告提出希望在租赁房屋内再搭建挑层，被告起初不同意原告进行搭建，但是原告以退租作为威胁，并且一再恳求被告，为此双方进行了多次协商，最终被告考虑到原告能更好地使用承租房屋，进行了妥协，同意由被告为原告在一楼厂房靠南边的一半中间搭建一层钢结构，相应地也增加了年租金35000元。2019年10月28日，双方就增加钢结构挑层租金的事宜，签署了变更的厂房租赁合同，年租金变更为150000元。在该份合同签署后，被告就开始委托施工方搭建钢结构挑层并花费了120000元。2019年11月19日，钢结构挑层按照双方的约定如期搭建完毕，被告就通知原告进行验收并交付后续的35000元房租，但是原告却以各种各样的理由对被告进行指责，并将本应该由原告自己来承担的改建装修义务强行加给被告，在被告明确拒绝后，原告表示认可并且表示将于2019年11月21日用电，同时交给了被告6000元用电基本费以及500元的预存电费，让被告转交物业，由物业交给供电局。双方约定在2019年11月23日见面补写合同日期及收尾款，办理后续的一些相关事宜，但是当天原告却突然提出要解除合同，原告全然已经不顾被告为了租赁房屋投入120000元搭建钢结构挑层的事实。在本案中被告是完全按照双方约定来履行自己的义务，并付出了巨大的成本，原告方根本不具备解除合同的权利。原告方的行为已经丧失了最基本的诚信，给被告方造成了巨大损失，被告方要求原告继续履行合同，赔偿给被告造成的损失。反诉原告彦朝公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉人与被反诉人继续履行《厂房租赁合同》；2.被反诉人支付反诉人拖欠的租金35000元，并以35000元为基数，按照每日万分之五的比例支付从2019年11月21日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；3.被反诉人支付反诉人提前退租违约金37500元（计算方式：150000元/12*3个月）；4.被反诉人赔偿反诉人损失120000元；5.本案诉讼费由被反诉人承担。审理中，反诉原告增加了一项诉讼请求，要求反诉被告支付反诉原告自合同解除之日至实际交接之日的房屋占有使用费。事实和理由同本诉答辩意见。反诉被告新诚公司辩称，本诉被告提出反诉要求继续履行合同，但其第三项反诉请求支付提前退租违约金，第四项反诉请求赔偿装修损失120000元，均是基于租赁合同解除的大前提下，与反诉请求相矛盾。本诉被告陈述的事实经过与客观事实极其不符，原告自始至终在促进租赁合同履行，直至本诉被告根本违约前，未曾反悔，也并非像被告所述故意将挑层搭建义务转让给被告，事实情况为原告曾多次向被告提出由其承担挑层搭建义务，但被告声称需按其意愿并由其负责搭建，故而原告同意了被告的方案。本案中除挑层高度不符双方约定的2.8米、挑层面积不达155平方，被告未按照装修习惯承担楼梯口开门洞的义务外，原告法定代表人在今年3月23日路经厂房时发现厂房一楼已被堆满仓储物品，该厂房实际已被他人所用，因本诉被告过错行为，原告已无法将案涉厂房一楼作仓储使用，挑层做办公目的使用，合同目的无法实现，在此背景下，原告有权根据《合同法》第九十四条解除合同。根据租赁合同约定，双方授权代表签字之日起合同生效，但又通过双方微信聊天内容证实，租赁起算期自双方实际交付之日起起算，而双方至今未办理任何交付手续，故原告有权要求被告退还全部已付租金、电费。本院经审理认定书事实如下：2019年10月6日，新诚公司向彦朝公司支付了租房定金10000元。2019年10月10日，彦朝公司作为出租方（甲方）、新诚公司作为承租方（乙方）签订了《厂房租赁合同》1份，约定：甲方将其合法拥有的位于江苏省苏州市吴江区）租赁给乙方，租赁房屋总建筑面积370平方米，租赁合同期为4年，自2019年11月1日起至2023年10月30日止，乙方租赁甲方的厂房用于货物存储；该房屋的租金为人民币115000元/年，乙方每一年支付一次租金，每期应付租金为115000元，合同签订后于2019年10月10日前支付定金10000元，第一年租金支付时间为2019年10月15日前，次年开始都需提前一年预付房租，每年房租需每年10月1日前支付完毕；甲方或乙方因特殊原因，要求提前收回或提前退交部分或全部租赁房屋的，应付给另一方相当于本合同项三个月租金之数额作为违约金，甲方如需提前收回部分或全部租赁房屋，至迟应在收回三个月之前以书面形式向乙方提出，否则乙方有权拒绝提前退交租赁房屋，相同约束同适用于乙方。同日，新诚公司向彦朝公司支付了租金105000元。2019年10月12日，新诚公司的法定代表人吴家杰通过微信向彦朝公司的执行董事陈悦表示要搭建挑层，陈悦回复“你如果一楼够用了，就别折腾了”。2019年10月13日，吴家杰通过微信对陈悦表示“我大致考虑二楼整体搭起来，一楼整体做仓库，到时候我不租了，你觉得合适，我们就谈下价格留下来，不合适我就拆除恢复原状”，陈悦回复“别折腾了，到时候建了又拆的。你就按原计划现在只使用一楼吧。你搭的不一定是合我心意的，还是别折腾了。一楼仓储够你用了，大不了你再上一些高一点儿的货架”，后吴家杰表示“我肯定要搭的，你要实在不同意，那就退租好了，我都不明白了，好好的，对你没有任何影响，只有好事的事也要沟通这么累呢？”经过了几天的沟通后，陈悦向吴家杰表示“简单些：1.你搭架子，我一年后算钱，如果我搭架子，房租总计按15万/年算，上面面积我算过应该有200平方米”，吴家杰回复“你搭，我给你加个一万，还有你搭不了200平，我看过，150-170之间”，陈悦回复“那就按实际搭出的面积算，是多少就多少，单价20/平米，面积按实际的计算，到时候双方确认就行了”，后吴家杰表示“那行吧，就按你的图纸搭，你把一二楼的固化也做好，二楼的门和楼梯搞好，租金从你搭好交付给我开始计算，这个可以了吧？”，陈悦回复“我只搭架子，别的我不管”，吴家杰问“二楼搭好水泥找平要做的吧？”，陈悦回复“找平我问下可否浇筑后一起做掉，如果没什么费用也就算了”，后吴家杰表示“等你搭好了，我们重新签合同，把剩下的钱给你”，陈悦回复“先签合同，再搭架子，钱你可以交给你之前给我就行，但基础电费6000要先付，这个没办法的”。吴家杰问陈悦“另外二楼高度是多少？”陈悦回复“一般做到2.8米吧”，吴家杰回复“有个梁，你就2.9米吧”，陈悦表示“那这样下面有些低，总高才6.3，因为你还要浇筑10公分的水泥”，吴家杰回复“如果水泥到顶2.8米那可以了”，陈悦表示“做好后应该是2.8米，好像是的，这个要再确认一下”，吴家杰回复“我就希望做好以后2.8米”，陈悦表示“尽量，我也不希望太低，这个要根据现场实际高度来看”。2019年10月28日，彦朝公司作为出租方（甲方）、新诚公司作为承租方（乙方）签订了《厂房租赁合同》1份，约定：甲方将其合法拥有的位于江苏省苏州市吴江区地面面积+靠南边厂房一半挑层面积）租赁给乙方，租赁房屋地面使用总建筑面积370平方米，经再次协商，一楼厂房靠南边一半空间甲方做钢结构挑层，租赁面积为155平方米（进货卷帘门上面挑层面积租赁期间甲方免费提供给乙方使用，面积约50平方米），租赁合同期为4年，乙方租赁甲方的厂房用于货物存储和办公；该房屋的一楼地面使用面积租金为人民币115000元/年，该厂房所搭建出钢结构的面积租金为人民币35000元/年，乙方每一年支付一次租金，每期应付总租金为150000元，合同签订后于2019年10月10日前已支付定金10000元，第二次支付租金为105000元，第三次支付租金在甲方搭建好钢结构交付使用前三天前再支付人民币35000元，次年开始都需提前一年预付房租；甲方或乙方因特殊原因，要求提前收回或提前退交部分或全部租赁房屋的，应付给另一方相当于本合同项三个月租金之数额作为违约金，甲方如需提前收回部分或全部租赁房屋，至迟应在收回三个月之前以书面形式向乙方提出，否则乙方有权拒绝提前退交租赁房屋，相同约束同适用于乙方。2019年11月19日，陈悦通过微信联系吴家杰，陈悦称“吴总，本月20号下班前钢结构搭建及浇筑打磨全部OK，可以交付使用，你把剩下的款提前付一下，谢谢”，吴家杰回复“好，我明天去看一下”。2019年11月20日，吴家杰到承租的房屋查看并拍摄了现场的照片给陈悦，双方就开门洞、封门等事宜沟通后，陈悦表示“我今天满心按约定交给你，我觉得我按预期时间和搭建的钢结构，我觉得我没有失信于你”，吴家杰回复“空了把合同日期签一下，然后付尾款给你，其他的都不扯了”，陈悦回复“说到尾款，也不想扯了，从今天开始你可以使用，空时补合同，你付款。交付时间从今天开始计算11/20，要想用电，那提前一天交钱，我到物业开电”，吴家杰表示明天就要用电，并向陈悦支付了6000元固定费用和500元预存电费。另查明，2019年10月30日，陈悦以吴江（甲方）的名义与吴江家园装饰工程有限公司（以下简称家园公司）（乙方）签订《施工委托合同书》1份，约定甲方委托乙方进行钢结构楼板搭建，施工地点在吴江互联网产业园18幢A，工程期限自2019年10月30日至2019年11月20日，工程保修期为12个月，工程总造价120000元。合同签订后，家园公司依约完成了施工，陈悦支付了工程款120000元。钢结构楼板搭建完成后，二层房顶到地面距离为2.93米，梁底到地面距离为2.45米，红色消防栓底到地面距离为2.04米。又查明，在彦朝公司委托装修公司搭建钢结构楼板后，新诚公司仅开了门洞，即于2019年11月23日向彦朝公司表示要解除合同，新诚公司未进行进一步装修，亦未实际使用案涉房屋。2019年12月2日向本院提起诉讼，本院于2020年1月8日立案受理本案。2020年3月23日，新诚公司发现案涉房屋内放置有他人的机器设备。2020年3月26日，本院至案涉房屋查看，发现案涉房屋西侧的小门未锁，人员可以自由进出，朝南的玻璃大门未锁，人员、机器设备可以从该门自由进出，新诚公司所述机器设备仍在案涉房屋内。再查明，第一次庭审中，本院限双方于2020年4月1日前交接案涉厂房的钥匙。2020年3月30日，新诚公司向彦朝公司邮寄了钥匙，后邮件于2020年4月3日退回，同日，新诚公司代理人通过短信联系陈悦，告知其钥匙已寄往被告公司，但退回，要求彦朝公司尽快至吴江（合同履行地）办理交接手续。后，新诚公司与彦朝公司于2020年5月9日庭审过程中交接了钥匙，彦朝公司表示少了卷帘门钥匙和1F防火门钥匙。以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、转账凭证、收据、微信聊天记录、照片、快递邮寄凭证、快递跟踪详情，被告提供的《厂房租赁合同》、微信聊天记录、《施工委托合同书》、收据、网上银行电子回单、施工图纸、照片以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：2019年10月28日原、被告新签订的《厂房租赁合同》对2019年10月10日原、被告签订的《厂房租赁合同》进行了实质性的变更，双方应履行2019年10月28日的《厂房租赁合同》。根据该合同，被告向原告出租的厂房包括一层面积370平方米以及加盖的二层钢结构挑层的面积，被告未提交证据证明其自行改建的加层已经规划许可，故加层部分租赁合同无效。基于合同其他条款与该部分无效内容的可分性以及《中华人民共和国合同法》第五十六条中“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，本院认为《厂房租赁合同》其他部分内容仍然有效。现原告以加层部分层高过低、面积远少于合同约定的面积，致原告租赁加层用于办公的目的无法实现为由，要求解除租赁合同，因加层部分租赁合同无效，故原告要求确认该部分租赁合同于2019年11月23日解除，本院不予支持。关于原告是否有权解除合法租赁部分的厂房租赁合同，本院认为，原告无权解除，理由如下：1.被告并无违约行为，原告主张被告根本违约的理由是被告搭建的二层钢结构挑层不能满足其租赁目的，但本院已认定二层钢结构挑层部分的租赁合同无效，且即使二层部分租赁合同有效，根据双方的聊天记录，双方并未就二层高度、面积进行明确约定，被告的执行董事陈悦仅表示“尽量，我也不希望太低，这个要根据现场实际高度来看”、“按实际搭出的面积算，是多少就多少，单价20/平米，面积按实际的计算，到时候双方确认就行了”，而案涉房屋系工业用房，对于工业用房搭建隔层用于办公，隔层的高度并无相应的规定，现被告搭建的隔层层高尚属合理，并不会导致原告租赁目的无法实现，此外，根据双方之间的聊天记录，亦无被告为原告开门洞的约定，故原告主张被告根本违约，本院碍难采信。2.原告于2019年11月23日提出解除合同，亦不符合合同约定的解除条件。故原告提出解除合同既不符合法定的解除情形，也不符合合同约定的解除情形，对其主张合同自2019年11月23日解除，本院不予支持。本案中，原告向被告发出的解除合同通知虽不产生租赁合同解除的法律效力，但是原告即承租人在交付房屋后仅开了门洞，未实际使用案涉房屋，且其在2019年11月23日向被告发送了解除租赁合同的通知，后于2019年12月2日向本院提起诉讼，要求确认双方之间的租赁合同于2019年11月23日解除，合同已在事实上不能继续履行。而被告未在合理期间内与原告协商继续履行合同，在合理期限届满后客观上产生房屋租赁合同解除的法律效力，本院认定原、被告之间就合法出租部分即一层地面面积的租赁合同已于一个月的合理期限届满之日即2019年12月23日解除。关于被告是否需要退还原告租金、电费。首先，对于无效部分的租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，根据原、被告之间的聊天记录，被告于2019年11月20日在完成钢结构挑层搭建后向原告交付了案涉厂房，原告应自2019年11月20日起向被告支付房屋占有使用费。又因在本院向双方释明应于2020年4月1日前办理交接手续后，原告于2020年3月30日向被告的注册地址邮寄了钥匙，邮件于2020年4月3日退还原告，原告方在邮件退回后即短信联系被告，但被告未协助办理钥匙交接，对于扩大的损失应由其自行承担，故本院认定房屋占有使用费应计算到2020年4月3日。至于原告主张被告在厂房交接前已将厂房部分或全部转租他人，因原告发现厂房内有他人机器设备时，双方尚未办理交接，即案涉厂房仍在原告的控制下，而经本院现场查看，案涉厂房朝南的玻璃大门未锁，人员、机器设备可以从该门自由进出，且厂房内也仅是摆放了机器设备，并无生产的痕迹，故对于原告主张被告在厂房交接前已将厂房部分或全部转租他人，本院碍难采信。关于租金标准，根据原、被告两次签订的《厂房租赁合同》以及双方之间的聊天记录，可以确定二层钢结构挑层的租金为35000元/年，故2019年11月20日至2020年4月3日，原告应支付被告的房屋占有使用费为13041元（小数点后的数字已四舍五入）。其次，关于有效部分的租赁合同。在合同解除前，原告应向被告支付租金，合同解除后至实际返还之日，原告应向被告支付房屋占有使用费，根据原、被告两次签订的《厂房租赁合同》以及双方之间的聊天记录，可以确定一层的租金为115000元/年，故2019年11月20日至2019年12月22日，原告应支付被告的租金为10397元（小数点后的数字已四舍五入），2019年12月23日至2020年4月3日，原告应支付被告的房屋占有使用费为32452元（小数点后的数字已四舍五入）。另，2019年10月28日的《厂房租赁合同》约定，甲方或乙方因特殊原因，要求提前收回或提前退交部分或全部租赁房屋的，应付给另一方相当于本合同项三个月租金之数额作为违约金，因二层钢结构挑层部分的租赁合同无效，相对应部分的违约金条款亦无效，故本院认定，原告应向被告支付违约金28750元（115000／12×3）。现原告已向被告支付租金115000元，扣除其应支付的租金、房屋占有使用费、违约金，尚余30360元，被告应返还原告。至于电费，原告主张其未使用过电，被告亦未就原告使用的电费进行举证，故对于原告要求返还预交电费6500元的诉请，本院依法予以支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿搭建二层钢结构挑层的损失120000元的诉讼请求。本院认为，反诉原告在案涉厂房搭建钢结构挑层属于对该厂房的投入，并非损失，且目前该部分钢结构并未被拆除，反诉原告主张的损失并未实际发生，故反诉原告要求反诉被告赔偿搭建二层钢结构挑层的损失120000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告吴江新诚通讯网络有限公司与被告上海彦朝国际贸易有限公司于2019年10月28日签订的《厂房租赁合同》中关于靠南边厂房一半挑层面积的租赁合同无效，其余部分于2019年12月23日解除。二、被告上海彦朝国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴江新诚通讯网络有限公司租金30360元、电费6500元（上述付款义务如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号62×××67）。三、驳回原告吴江新诚通讯网络有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告上海彦朝国际贸易有限公司的其他反诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，反诉案件受理费3238元，合计13038元，由原告吴江新诚通讯网络有限公司负担7458元，被告上海彦朝国际贸易有限公司负担5580元。被告上海彦朝国际贸易有限公司已预交3238元，还应负担2342元并于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××66）。原告预交的应由被告负担的诉讼费用2342元，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  陈 烨人民陪审员  徐香宝人民陪审员  黄美凤二〇二〇年六月二十四日书 记 员  李睿莹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。