河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2015号 上诉人（原审被告）：华润置地（石家庄）有限公司，住所地石家庄市桥西区中山西路108号华润大厦B座30层。 法定代表人：孙雪鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵亚春，北京天驰君泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁高斌，北京天驰君泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北本德电子产品销售有限公司，住所地石家庄市桥西区汇宁街6号三宏公寓中E02号。 法定代表人：赵义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡继勇，河北**（石家庄）律师事务所律师。 上诉人华润置地（石家庄）有限公司（以下简称华润公司）因与被上诉人河北本德电子产品销售有限公司（以下简称本德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初7345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华润公司的委托诉讼代理人赵亚春、袁高斌，被上诉人本德公司的委托诉讼代理人胡继勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华润置地（石家庄）有限公司上诉请求：一、请求撤销石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初7345号民事判决；二、驳回被上诉人原审全部诉讼请求；三、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉商品房买卖合同及补充协议合法、有效，被上诉人无权单方解除，更无权要求上诉人返还其购房本金、物业费、契税并赔偿损失。1.双方签订的合同系合法有效合同，合同双方应按合同约定履行义务。现上诉人已按合同约定向被上诉人交房，且案涉房屋不存在主体结构等质量问题，业已竣工验收合格并在相关部门办理了备案手续，因此，不管是基于法律规定还是合同约定，被上诉人均无权单方解除合同；2.根据商品房买卖合同第九章第二十一条约定：“出卖人依法选聘的前期物业服务企业为华润置地（北京）物业管理有限责任公司石家庄分公司”，被上诉人提交的增值税普通发票显示的物业费收取主体也是华润置地（北京）物业管理有限责任公司石家庄分公司，该公司与上诉人为两个独立的公司法人，且契税的收费主体是税务机关，上诉人只是代收，被上诉人无权要求上诉人返还物业费。二、被上诉人已实际接收案涉房屋并准备装修使用，应视为其对房屋的最终认可。原审法院对被上诉人未实际接收房屋的认定，与事实不符。2018年8月12日上诉人向被上诉人邮寄送达了案涉房屋交付通知书并经被上诉人签收，后被上诉人授权其法定代表人赵义作为代理人，全权代为办理房屋查验和入住手续。2018年8月27日，赵义现场查验案涉房屋并领取该房屋钥匙，实际接收了该房屋。后被上诉人于2018年10月底向上诉人报备装修授权委托书及建筑装饰工程施工合同，准备对案涉房产进行装修。综上，被上诉人对案涉房屋的实际情形早已知悉并最终认可，被上诉人无权要求解除合同。三、案涉房屋经相关部门验收合格，不存在任何质量瑕疵，不影响被上诉人购房目的的实现。原审判决事实不清，适用法律有误。1.案涉房屋外不存在被上诉人主张的噪音及气体污染，屋外的消防排烟管道日常并不运转，不会产生任何噪音，而且屋外并未建设餐饮排烟管道，不存在上诉人主张的气体污染。被上诉人对其主张的事实，未提供任何证据证明，应承担举证不利的后果；2.被上诉人购买案涉房屋的根本目的是办公使用，案涉房屋无任何质量问题，不影响被上诉人合同目的的实现，而屋外的管道对被上诉人的办公需求亦未有任何不利影响，被上诉人主张解除合同不符合《合同法》第94条规定的解除合同的情形。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，公正处理。 河北本德电子产品销售有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。答辩人自签订合同之日起并未实际接收房屋，并且本案上诉人在销售过程当中未如实向被上诉人陈述房屋实际情况及缺陷，故意隐瞒房屋瑕疵，因此导致被上诉人购买房屋后使用目的不能实现。请求人民法院维持一审判决。 河北本德电子产品销售有限公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告签署的2017052513125404117号、2017052513084904115号、2017052513084804113号商品房买卖合同；2、判决被告向原告返还购房本金7567265元、物业费100760.31元、契税308184.23元，共计7976209.54元；3、被告赔偿原告损失至解除合同之日，暂计算损失65000.00元（自2018年9月30日至2019年7月31日止）；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月25日，原告本德公司（买受人）与被告华润公司（出卖人）签订编号为2017052513125404117号、2017052513084904115号、2017052513084804113号的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定原告购买被告华润公司开发的坐落于石家庄市桥西区中山西路108号“华润万象城”02单元0914号、0915号、0916号办公用房，建筑面积分别为134.2平方米、133.85平方米和134.2平方米，该商品房单价分别为18799.95元／㎡、18818.55元／㎡、18818.55元／㎡，总价分别为2522953元、2518863元、2525449元，共计7567265元。原告于上述合同签订当日一次性向被告支付上述房屋全部价款。被告应当在2018年9月30日前向原告交付上述商品房。其中《商品房买卖合同》第十四条约定：“规划变更（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。”，附件十一《补充协议》第七条第2部分载明：“2.双方同意主合同第十一条第三款关于交付手续的规定变更约定为：在乙方（原告）向甲方（被告）付清全部房款（含实测面积结算款）、代垫款（如有）、和违约金（如有）、与甲方签订确认实测面积的补充协议、结清该房屋专项维修资金，支付应付诉讼费等相关费用，缴纳办理产权所需的契税和房屋登记费、律师见证费等全部产权税费和资料（买受人需不可撤销地委托甲方代收代缴契税等全部税费）、按主合同及本协议约定向本小区物业管理企业交纳物业服务费、供暖费、违约金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续，否则，甲方有权拒绝将该房屋交付给乙方”。另外，《商品房买卖合同》第十一条第四章商品房交付条件与交付手续第（三）项载明：“查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”，案涉房屋0914、0915号房屋于2017年7月11日办理备案登记，0916号房屋于2017年7月1日办理备案登记。原告支付了上述房产契税等共计308184.23元。 2018年8月27日，原告在查看房屋时发现上述房屋窗外有消防排烟管道、电影院空调的室外风机、消防疏散通道等建筑物。原告称除购买的上述三套房屋外，其还购买了02单元0901、0902、0903、0904、0905，共八套房屋，案涉三套房屋与其他所购房屋单价价格相差不大，并无因室外环境而便宜，为此提交案外人方兴与被告签订的商品房买卖合同一份。被告称，商品房买卖合同附件十一补充协议第二条明确约定，双方对房屋价格及影响房屋价格的重大因素以及该房屋的具体位置和房屋周边情况买受人原告已经均已知系并认可，并不存在隐瞒原告导致其错误签订买卖合同的情形和因素。案涉房屋销售所用的沙盘已于2018年7月份拆除，原告提交证据显示的沙盘与本案无关，室外有机器设备但是不像原告拍的照片中那么乱，并且不存在原告主张的环境噪音污染。对原告提交的微信聊天记录的真实性不予认可，销售人员冯倩已于2018年8月16日离职，微信聊天记录显示的内容不具有客观真实性，并且冯倩并未参与交房的过程即使该录音为真实的，其内容也不能作为认定案件事实的依据。对原告提交的案外人方兴的购房合同真实性不予认可，方兴的购房合同要早于案涉商品房买卖合同。另，本案庭审结束后，为查明案件事实，本院实地查看了诉争房屋情况，案涉商品房在B座写字楼九层，该三套房屋窗户外部下方与华润万象城商场顶层相连，靠近该案涉三套房屋的窗户位置放置了管道、室外风机以及建有筑物小房等。 一审法院认为，原、被告签订的编号为2017052513125404117号、2017052513084904115号、2017052513084804113号的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告依约向被告支付了案涉房屋全部购房款，被告应当向原告交付符合合同约定的房屋。双方在签订的商品房买卖合同中未约定交付的房屋外部有消防管道、空调外置风机及建筑小房等设施，且被告在向原告交付房屋时并未向原告明确说明所购买的房屋外部真实的情况，根据原告提交的其与被告销售人员的微信聊天记录能够显示交房前原告并未对案涉房屋进行查验。被告提交的交付流程示意图显示为先签署相关文件后进行验房，原告方在房屋交接单上签字，不能视为原告对案涉房屋的接收。该商品房买卖合同附件十一补充协议第二条系被告为重复使用且未与原告协商的条款，且原被告签订案涉商品房买卖合同时房屋尚未建成，根据双方签订的合同约定，原告购买案涉房屋后，被告在房屋外部平台设置了消防等公共设施应告知原告而未告知，且该案涉房屋窗外的建筑物等设施情况，对原告购买所用于办公用房的环境足以造成一定的影响，故原告要求解除案涉房屋的商品房买卖合同的主张，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应向原告返还购房款7567265元、物业费100760.31元、契税308184.23元，共计7976209.54元。关于原告主张的租赁费65000元，该费用并非其必然产生的损失，原告仅提交租赁合同亦不足以证实其主张，故原告要求被告赔偿损失65000元的主张，本院不予支持。被告未提交办理入住费用清单，根据其交付流程示意图以及结合原告提交的入住费用清单，被告辩称物业费并非其收取的意见，本院不予采信，判决：一、解除原告与被告签订的2017052513125404117号、2017052513084904115号、2017052513084804113号《商品房买卖合同》；二、被告华润置地（石家庄）有限公司于本判决生效后五日内返还原告河北本德电子产品销售有限公司购房款7567265元、物业费100760.31元、契税308184.23元，共计7976209.54元；三、驳回原告河北本德电子产品销售有限公司的其他诉讼请求。案件受理费68088元，减半收取计34044元，由被告华润置地（石家庄）有限公司负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了九份证据：1、华润万象城项目裙楼九层的建筑设计图中的“九层分区三通风防排烟平面图”。设计日期为2016年2月。证明本德公司购买房屋前裙楼九层屋面的建筑设施均已规划设计到位。2、《施工现场负责授权委托书》；3、《装饰装修申请表》；4、《装修施工责任承诺书》；5、《装修治安消防安全协议书》；6、《卫生间使用承诺书》；7、《装修施工人员登记表》及施工人员身份证复印件证据。证据2-7共同证明本德公司入住房屋后，与装修公司签订装修合同并前往物业公司办理914、915、916房屋的装修手续。8、2020年6月15日拍摄的华润万象城B座房屋的现状照片，证明本德公司接受房屋后，一直占有914、915、916房屋筹备装修并堆放物资。9、关于河北本德电子产品有限公司办理华润万象城B座901-905、914、915、916房屋入住、装修的说明，证明本德公司已入住914、915、916房屋并委托装修公司办理装修手续。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人本德公司的质证意见为：对于证据1真实性认可，证明力不予认可。该设计图上标注案涉房屋窗外的平台上有强电间一间，弱电间一间、楼梯小房一间，该三间小房严重影响了案涉房屋的采光通风。另外，平台上标注的周流风机、裙房、走廊及商铺排烟、2号观众厅排烟、LT9用前加压送风等所有的排烟均需要在正常的营业时间内使用，因此才造成使用期间风机的噪音，排风的污染，所以该影响是确实存在的。在被上诉人购买房屋时，上诉人已明知该房屋存在缺陷，应当向被上诉人明确告知，但其故意隐瞒了这一事实。对于证据2-7，在收房验房时签到的当时就已经向上诉人的物业部门进行提交，因此并不能证明对该三间房屋被上诉人已收房，同时在一审房屋现场勘查时已明确得知诉争房屋的钥匙在上诉人物业处，并非由被上诉人掌握。对于证据8真实性没有异议，在进场装修时，上诉人与被上诉人在协商期间，因此应上诉人要求将原料等放到指定的房屋内，而该事实也并不能证明被上诉人对诉争房屋进行收房。对于证据9，因证明人与上诉人具有关联性，有利害关系，因此该证据不能作为本案认定依据，不具有真实性。 对当事人二审争议的事实，本院认定同一审法院查明事实。 本院认为，对于双方当事人就案涉华润万象城02单元0914、0915、0916号办公用房签订房屋买卖合同、缴纳购房款的事实及合同的效力问题，双方均无异议，本院予以认定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案中，通过被上诉人原审提供的证据可知，虽然在被上诉人购买案涉房屋前，案涉房屋窗外平台屋面建筑设施均已规划设计到位，但上诉人在向被上诉人出售案涉三套房屋时，未就案涉房屋窗外平台规划、设计的情况及可能产生的影响对被上诉人进行明确告知，且案涉三套房屋的单价与本楼层被上诉人购买的其他房屋单价无明显区别，导致被上诉人在购买房屋时的预期目的与实际收房时看到的房屋现状产生巨大落差。案涉房屋因被窗外平台构筑物遮挡，严重影响室内的采光及通风，结合平台上建设的消防排烟管道、电影院空调室外风机及商铺排烟等设施，对被上诉人购买房屋用于办公用房的环境明显存在不利因素。上诉人作为出卖方，在向被上诉人出售房屋时未遵循诚实信用的原则，未履行如实告知的义务，导致买受方在对案涉房屋外部环境不知情的情形下，错误作出意思表示，购买了案涉的三套房屋，如继续履行房屋买卖合同，对被上诉人明显不公平，在双方协调无果的情况下，原审法院支持被上诉人要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，并无不当。 根据上诉人向被上诉人交付购买房屋的流程示意图及案涉房屋的现状，不能认定被上诉人接受并认可了案涉三套房屋的实际情况，被上诉人除案涉三套房屋外，还在上诉人处购买了五套房屋，尚在装修过程中，故上诉人以案涉三套房屋内留有装修材料为由，主张被上诉人已接收房屋并准备装修的上诉理由，本院不予支持。 关于物业费、契税等费用，系上诉人向被上诉人收取，虽然开票单位显示并非上诉人，但依据合同的相对性，合同解除后，合同双方应相互返还，被上诉人主张由上诉人予以返还向其缴纳的各项费用，并无不当。 综上所述，华润置地（石家庄）有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费67871.8元，由上诉人华润置地（石家庄）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 寻 亚 审判员 高瑞江 审判员 李秀云 二〇二〇年六月二十二日 书记员 赵浩淼 ——