湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0111民初5632号原告：武汉软件新城发展有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区花城大道8号。法定代表人：于世平。委托诉讼代理人：万彦文，上海建纬（武汉）律师事务所律师，一般授权代理。被告：武汉天帷智能城市规划设计有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部二期研发楼6栋6单元13层06室201740。法定代表人：王广斌。委托诉讼代理人：田建国，河南帝都律师事务所律师，特别授权代理。原告武汉软件新城发展有限公司（以下简称软件新城公司）诉被告武汉天帷智能城市规划设计有限公司（以下简称天帷智能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，因案情复杂，本院裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告软件新城公司的委托诉讼代理人万彦文、被告天帷智能公司委托诉讼代理人田建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告软件新城公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付欠付租金79720.38元（2019年4月1日至5月16日）；2、请求判令被告向原告支付违约金408406.97元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原被告双方于2019年2月签订租赁合同，合同约定由被告承租软件新城三期C23栋15层1号、2号房。租赁期限为2019年4月1日至2022年3月31日，被告应于2019年3月1日前向原告支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金159440.76元，以及履约保证金173935.05元，共计333375.81元。合同签订后，被告一直未按约定向原告支付履约保证金及租金，原告多次与其沟通无果，遂于2019年5月5日向被告发出解除合同的函件，被告于同年5月6日收悉，在函件约定的催告期内，被告仍拒绝履行，依据合同第11.1条之约定及法律规定，双方租赁合同已经解除，被告应向原告支付欠款租金79720.38元，违约金408406.97元。被告天帷智能公司辩称：1、租赁合同虽然签订，但签订后不久双方就口头约定终止，未实际履行，且租金的支付以租赁物交付使用为前提，本案不存在租赁物交付使用的事实，我方没有支付租金的合同义务；2、我方及时通知终止合同，原告知情、同意且理解，并承诺不需要我方承担任何赔偿责任，我方不存在违约，也未造成原告任何损失，原告无权主张违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2019年1月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定主要内容如下：“1、租赁期限为2019年4月1日至2022年3月31日，租金单价：C23号15层（1）号房33.92元/平/月，（2）号房34.83元/平/月；2、履约保证金:乙方应与首付款一起缴付给甲方173935.05元；3、租金支付方式为按季支付，即2019年3月1日前支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金为159440.76元，履约保证金为173935.05元；4、租赁期间，乙方未按合同约定支付租金、物业费、水电费、履约保证金或应付的其他有关费用的，每延期一日应向甲方交纳逾期欠款费用的0.05%的违约金，日期从欠交之日起计；乙方逾期未交纳相应费用超过60日的，甲方有权解除合同，收回该房屋，另行将该房屋租赁他人，乙方须按照本合同规定向甲方交纳违约金，且不能要求甲方返还履约保证金，同时，乙方应按剩余租金及物业费总额的20%赔偿甲方损失；5、乙方具有以下情形被认定为严重违约：……乙方以任何方式通知甲方其有意提前终止本合同或拒绝履行其在本合同中的义务。发生此情形时，甲方除行使法律赋予及本合同约定的权利外，有权单方面终止本合同，扣除乙方履约保证金并要求乙方按剩余租期租金及物业费总额的20%支付违约金，合同终止之日为甲方书面通知达到乙方之日；6、乙方应在合同约定的租赁起始日前到该房屋所在楼宇物业管理处办理该房屋的交接手续并支付相关费用。甲方、物业管理公司与乙方共同对该房屋按照交付标准进行交接，交接应在租赁起始日前完成。如乙方在租赁起始日前已经实际使用或因乙方原因未能在租赁起始日前完成交接，视为交接完成，租赁期自乙方实际使用之日或约定的租赁起始日起算；7、本合同一式陆份，甲方肆份，乙方贰份，具有同等法律效力，经双方签字或盖章后生效。”合同亦对双方其他权利义务予以约定。涉案合同签订后，被告称因资金周转出现困难无法履约，并于2019年4月28日致电原告招商部副部长王代荛就提前解约事宜进行沟通，但双方并未达成一致意见，原告法务部要求被告按照合同继续履行或赔偿。经原告与被告多次沟通履约事宜未果，原告于2019年5月5日向被告发出《关于解除房屋租赁合同的函》，载明：“请贵司收到本函后10日内一次性向我司支付上述第一季度租金、履约保证金，共计333375.81元，如贵司怠于履行合同，自本函催告期满后，合同即行解除，我司将通过司法途径依法追诉贵司的违约责任。”被告于5月6日收到该函件，并于2019年5月17日向原告发出关于《合同编号cw2019-30办公室解约情况说明》，希望就解除涉案合同事宜进行再次协商，友好解决。后双方仍未能协商一致，原告为维护自身权益，遂诉至本院。以上事实，有原告提交的租赁合同、微信聊天记录、关于解除房屋租赁合同的函及被告提交的租赁合同、证人证言一份、录音整理资料一份、合同编号cw2019-30办公室解约情况说明等证据以及庭审笔录在案证实。本院认为，原告软件新城公司与被告天帷智能公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告未能依约在2019年3月1日前向原告缴纳第一季度的租金和履约保证金，此后又单方要求终止合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。被告称在合同签订不久就与原告方口头约定终止合同，且租金的支付应以租赁物交付使用为前提，涉案房屋并未实际交付，故其并不构成违约。因被告提交的证据不足以证明双方就提前终止合同达成一致意见，且根据双方合同“如乙方在租赁起始日前已经实际使用或因乙方原因未能在租赁起始日前完成交接，视为交接完成，租赁期自乙方实际使用之日或约定的租赁起始日起算”的约定，被告因自身原因而不接收租赁房屋，依约应视为双方房屋交接已经完成，被告应自租赁起始日即2019年4月1日开始计算租金。故被告辩称其并不存在违约，本院不予采纳。因原告对被告提出的提前解约的请求并不同意，故涉案合同并不能据此解除。原告作为守约方，其对被告的违约行为可以行使合同解除权，原告于2019年5月5日发函要求解除双方合同，根据原告所设定的解约期限，双方合同于同年5月16日解除。而且，被告的违约行为，已经给原告造成实际损失，故原告要求被告支付2019年4月1日起至同年5月16日期间的租金79720.38元，本院应予以支持。关于原告主张被告向其支付违约金408406.97元的诉求。被告认为该违约金明显过高，且原告不存在实际损失，故不应支持原告的违约金诉求。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，原告按照合同约定的违约金条款计算违约金属于过分高于因被告违约造成的损失，且原告主张双方合同于2019年5月16日已经解除，原告应依照合同法第一百一十九条的规定从即日起及时止损，不得就扩大的损失要求赔偿，故本院酌定违约金自2019年3月1日起至2019年5月16日止,按双方合同约定的逾期欠款费用(333375.81元)的0.05%/天计算，被告应向原告支付违约金12501元。原告该项诉请超出部分，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告武汉天帷智能城市规划设计有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告武汉软件新城发展有限公司支付欠付租金79720.38元；二、被告武汉天帷智能城市规划设计有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告武汉软件新城发展有限公司支付欠付租金12501元；三、驳回原告武汉软件新城发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8622元，由原告武汉软件新城发展有限公司负担4311元（该款原告已垫付，不再支付），被告武汉天帷智能城市规划设计有限公司负担4311元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  熊 敬人民陪审员  王朝晖人民陪审员  张强强二〇二〇年六月二十八日书 记 员  龚千云千云