文书内容江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初7012号原告：林汉兵，男，1977年7月29日生，汉族，住所江苏省苏州市沧浪区。委托诉讼代理人：殷成利，江苏宏夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇，江苏宏夏律师事务所实习律师。被告：徐正仪，男，1980年8月19日生，汉族，住江苏省东海县。被告：伏东达，男，1990年7月25日生，汉族，住江苏省东海县。原告林汉兵诉被告徐正仪、伏东达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理，依法由审判员骆莹莹适用简易程序独任审理，后因案情复杂，依法裁定适用普通程序于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告林汉兵的委托诉讼代理人殷成利、杨宇，被告徐正仪到庭参加诉讼，被告伏东达经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林汉兵向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告徐正仪签署的No1801922《房屋租赁合同书》；2、请求判令两被告退还原告向其支付的租金12000元和保证金4000元，共计16000元；3、请求判令被告向原告支付违约金4000元；4、请求判令两被告承担连带赔偿责任；5、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告徐正仪于2019年6月26日签定了No1081922《房屋租赁合同书》，原告承租被告位于苏州市相城区元和街道金砖路188号橡树湾花园30幢602室，月租金4000元保证金2000元，押一付三，共计16000元。被告徐正仪受被告伏东达委托出租此房屋。根据No1081922《房屋租赁合同书》的约定，被告应于2019年7月9日前将其所出租的房屋及内部设施维护到可以交付使用的状态。但被告徐正仪始终未将其所出租的房屋维护到可以交由原告使用的状态。因两被告严重违反No108199《房屋租赁合同书》的约定，原告要求被告退还租金12000元以及保证金4000元共计16000元，并支付违约金4000元。经过多次交涉，被告拒不退还原告租金、保证金以及拒不支付违约金的行为，已经严重的违反了双方签定的No108199《房屋租赁合同》的约定，并严重的损害了原告的合法权益。故原告提起诉讼。被告徐正仪辩称，解除合同可以的，同意退还原告租金和保证金总计金额的一半。是原告先违约不租的，钥匙其一直放在中介处，但原告一直没有去拿。因原告违约在先，故其不承担违约金。涉案房屋是被告伏东达出租给其的，同意其转租。租赁协议是其和原告签订的，租金和保证金是我收取的，和被告伏东达没有关系。不承担诉讼费。被告伏东达未应诉答辩。经审理查明，2019年6月26日，林汉兵（承租方乙方）与徐正仪（出租方甲方）、中介方苏州房配天下房地产经纪有限公司签定房屋租赁合同书一份，约定：一、租房地点：甲方同意把苏州市相城区华润置地橡树湾30幢602室的房屋租给乙方，并保证该房的合法出租性。三、租期：自2019年7月10日起至2020年7月9日止。租赁期满，乙方应如期将房屋归回甲方。四、租金：每月肆仟元人民币，租房保证金肆仟元人民币，相当于1个月租金。五、付款方式：1、乙方每3个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前10天将下期房款支付给甲方；2、甲方在收到第一次租金当日将乙方能正常居住的卡、证、钥匙等交给乙方。签订合同时，乙方应支付中介服务费2000元给中介方，甲方应支付中介服务费2000元给中介方。六、租房保证金：存放于甲方作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用：包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退回乙方。七、甲方义务：1、甲方必须保证该房屋的结构和设施均能正常使用；2、室内外正常维修由甲方负责；3、甲方在租赁期内不得单方面提高租金，否则算作违约处理。九、违约处理：1、如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足低于甲方损失，乙方应予以赔偿；2、如甲方违反本合同第七条，乙方有权终止合同，甲方退回剩余租金及保证金；3、如甲方擅自提前终止本合同，应按一个月房租金向甲方支付违约金，甲方退回剩余房款及保证金；4、如乙方非因房屋问题中途退房，须按一个月房租金向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租金及保证金。5、如乙方租赁期已超过，乙方既不续签本合同也不退房，甲方对该房有权作出处理，后果由乙方自负。十、房屋配置：床3只，席梦思2个，床头柜4只，餐桌1张，椅子4只，沙发1只，茶几1只，衣柜1只，电视机1台，机顶盒1只，电视柜1只，冰箱1台，洗衣机1台，微波炉1台，热水器1只，煤气灶1只，抽烟机1只，挂壁式空调4台，立式空调1台。十一、补充条款：中央空调1个。如租期到期后，乙方优先续租（甲方同意）。次日，林汉兵支付了16000元（含4000元押金及三个月房租）给徐正仪，支付了2000元给中介方苏州房配天下房地产经纪有限公司。再查，2019年7月9日晚20:28，林汉兵在其、其妻子、中介公司员工、徐正仪共同所在的微信群内陆续发送20张图片，并发送“三个卧室的窗帘均没装”、“三个空调未装”、“客厅，阳台的东西未收拾掉”“厨房间未收拾，燃气灶未装好”。徐正仪回复“朋友明天弄好，理解”。林汉兵又发送“阳台墙砖未贴”、“主卧卫生间水笼头坏”、“北卧无床，未清洁，东西未清”、“客厅电视未装，无沙发，茶几”、“厨房间开关坏”、“南次卧床边”、“本来你们说6月30日就可以弄好的。这么长时间，还弄成这样是说不过去的。如果明天还是这样的，这个房子我就不租了。我家里都打包好了，准备明天搬的。你让我怎么办？”。中介方工作人员杨静回复“房东客户这边已经全部收拾好几天了。为什么都那么多天了，还没有把房子恢复原样呢”。林汉兵又发送两个截图，并发送“我7月6日分别跟你们确认过的。”。后中介方工作人员杨静回复“房东大家能认识，能做成这个样子，也是缘分，但房东你这边租房子本身应该收拾好房子，才能把房子租出去。我们也是居间方，房东这边我们再沟通一下，这个球比买卖还复杂…我也醉了。你们东西收拾好，明天早上过来吧”林汉兵的妻子回复“不行就算了，因为我们要常住的，万一中间变卦了，我们家东西多中间不想再搬了。这样子的房子我搬去怎么住呀，你让房东给租金退给我”。林汉兵发送“打电话也不接，给个话”。中介方工作人员杨静回复“我也在联系房东”。林汉兵的妻子回复“这事你们自己处理吧，我们不管”。徐正仪回复“明天退”。中介方发送“嗯嗯，明天上午过来一趟吧，房东还是你直接退还客户微信，直接转账给他”。徐正仪回复“，房卡你们拿好”。7月10日上午，林汉兵在微信群内发送一张银行卡照片，并@徐正仪，发送“转这个帐号”。7月12日，林汉兵将律师函邮寄给徐正仪，并将律师函照片发送到微信群内，并@徐正仪，发送“请知悉！”，@中介公司员工“请给予协调处理！”上述事实，有原、被告提供的房屋租赁合同书、微信聊天记录、律师函及当事人陈述等佐证，本院予以认定。审理中，被告徐正仪提供如下证据：1、其与伏东达签订的房屋租赁合同书，据此证明涉案房屋由伏东达已经出租给其，且在补充条款中载明“乙方（徐正仪）有权转租”；2、其与中介公司员工杨静的微信聊天记录，其于2019年7月10日晚上21:51发送“他自己想这样我也没办法，房间都收拾好了。今天是2019年7月十号约定交房的日期，按合同办事”，对方回复“我们居间方会转达的”，徐正仪发送十张照片，并回复“每个房间空调，厨房，沙发，电视，洗衣机都全了”，据此证明其于2019年7月10日已经房屋内家电等配齐。原告林汉兵质证称：1、房屋租赁合同书的真实性无异议，但该份租赁合同书中表明未经原房东同意徐正仪不得转租；2、对证据的真实性、合法性不持异议，但关联性有异议。此微信聊天记录截图仅能证明被告徐正仪与居间方杨静存在着沟通，而居间方杨静仅仅是促成被告徐正仪与原告达成《房屋租赁合同书》，合同的相对方是原告与被告徐正仪，作为出租方的被告有义务直接向原告发出已履行合同义务的通知，而不是通过居间方通知。居间方是否转达了被告徐正仪已履行交房义务的通知，并不能证明其已实际按时履行交付出租房屋的义务。另外，对于被告徐正仪据此主张的已按时履行交付出租房屋义务的证明目的有异议，被告徐正仪并未按照《房屋租赁合同书》的约定，按时向原告交付其出租的房屋，已明显违约。根据微信聊天记录截图首页的时间为2019年7月10日晚上21:51，已证明被告迟延履行《房屋租赁合同书》“第七条甲方义务第一项：甲方必须保证该房屋的结构和设施均能正常使用；”的约定。按照合同约定以及交易惯例，被告徐正仪都应该在2019年7月10日前，将其出租的房屋修缮、维护到结构和设施均能正常使用的状态，原告无法按照约定的时间正常入住。而根据该微信截图首页的时间为2019年7月10日晚上21:51才将该方案该出租房屋修缮维护到可以使用的状态，也明显违约。原告早在2019年7月6日通知被告徐正仪，希望被告徐正仪按时履约，已尽到原告方希望双方顺利履行《房屋租赁合同书》的善意，此微信聊天记录截图正好能证明被告依然迟延履行交付其出租房屋，造成原告不能按时正常入住该房屋。审理中，本院依法询问被告伏东达，伏东达陈述涉案房屋是登记为其与他人共同共有，但其早就将房屋租赁给徐正仪，后续该房屋转租的事情都是徐正仪在操办的，转租的租金及保证金等款项都是徐正仪收取的，其都没有收取。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，徐正仪与房屋所有权人伏东达签订了房屋租赁合同，且合同约定徐正仪有权转租该房屋，故林汉兵与徐正仪于2019年6月26日签订了房屋租赁合同，对租赁房屋、租赁期限、租金及支付方式等事项均作了约定，林汉兵亦支付三个月的房租及租房保证金，林汉兵与徐正仪签订的房屋租赁合同应系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后双方均应根据诚实信用原则全面履行自己的义务。虽林汉兵与徐正仪关于交付房屋的时间无法达成一致意见，但从双方在房屋租赁合同中约定的租赁期限可见，租赁期限自2019年7月10日开始起算，截止到2019年7月9日晚上20:29徐正仪仍未将合同约定的家具、家电等配备齐全，导致林汉兵无法在合同约定的租赁起算时间内入住，且双方在沟通过程中，徐正仪亦陈述“明天退”，且庭审中徐正仪亦同意解除涉案租赁合同，故本院对原告主张解除租赁合同的诉讼请求予以支持。因被告徐正仪未按时将合同约定配备齐全家具、家电的房屋交付给原告居住使用，导致原告无法入住，对于被告徐正仪收取的租金及保证金16000元应予退还。关于原告要求违约金的主张，本院认为，因徐正仪未将涉案房屋内的家具、家电等按照合同约定在租赁期间开始前配备齐全，导致林汉兵无法入住，且双方自2019年6月26日即签订了房屋租赁合同，27日支付了租金及保证金，在租赁期间开始的前一天晚上仍未配备好。且双方签订的《房屋租赁合同书》中约定甲方（徐正仪）在收到第一次租金当日将乙方（林汉兵）能正常居住的卡、证、钥匙等交给乙方。林汉兵陈述原租住的房屋已经到期，原房东不让其继续居住，导致林汉兵原租住的房屋到期无法居住，需要另外寻找租住的房屋，综合考虑林汉兵因此产生的损失，本院酌定违约金为2000元。林汉兵要求伏东达承担连带责任无事实及法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除林汉兵与徐正仪于2019年6月26日签订的编号为No.1801922的房屋租赁合同。二、被告徐正仪于本判决生效之日起十日内返还原告林汉兵租房保证金4000元、房租12000元，合计16000元。三、被告徐正仪于本判决生效之日起十日内支付原告林汉兵违约金2000元。（上述项款项如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院账户，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部；开户名称：苏州市相城区人民法院；开户账号：32201997436050630022020479）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取人民币600元，由原告林汉兵负担100元，被告徐正仪负担500元（被告徐正仪应负担的款项500元原告已预交，由本院退还，被告徐正仪应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331043989）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审判员  骆莹莹二〇二〇年六月二十九日书记员  吕俊平