广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0402执异193号 异议人（案外人）：方玉娥，女，汉族，1971年7月17日出生，住珠海市香洲区（海纳石鸣苑）105-1号、105-2号商铺（美宜佳店）。 委托诉讼代理人：原志宏，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。 申请执行人：兴业银行股份有限公司珠海分行，住所地珠海市香洲区吉大九洲大道东1201号。 负责人：谭红军，行长。 委托诉讼代理人：莫纯洁，广东敬德律师事务所律师。 被执行人：珠海市旭和物业管理有限公司，住所地珠海市前山翠前南路139-3号商铺。 法定代表人：汤振东，执行董事。 被执行人：珠海市海纳房产开发有限公司，住所地珠海市翠前南路137号商铺（石鸣苑） 法定代表人：汤振东，董事长。 委托诉讼代理人：王平，广东国硕律师事务所律师。 被执行人：汤振东，男，汉族，1972年12月30日出生，身份证住址广东省陆丰市。 被执行人：何桂燕，女，汉族，1982年2月13日出生，身份证住址广东省珠海市香洲区。 被执行人：卢穗分，女，汉族，1973年11月22日出生，身份证住址广东省珠海市香洲区。 本院在执行兴业银行股份有限公司珠海分行与珠海市旭和物业管理有限公司、珠海市海纳房产开发有限公司（以下简称“海纳公司”）、汤振东、何桂燕、卢穗分金融借款合同纠纷一案过程中，异议人方玉娥向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并进行了听证，现已审查终结。 异议人方玉娥提出下列异议请求：1、请求法院对珠海市××前××号、105-2号商铺排除执行；2、请求法院撤销（2020）粤0402执1203号执行裁定书、公告、搬迁公告，立即停止（2020）粤0402执1203号案对被执行人珠海市海纳房产开发有限公司名下的珠海市××前××号、105-2号商铺的拍卖行为；3、请求法院确认方玉娥与珠海市海纳房产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，判令珠海市海纳房产开发有限公司协助方玉娥办理珠海市××前××号、105-2号商铺的房地产权登记手续，并向方玉娥支付违约金（按方玉娥实际支付的款项人民币2769344元为计算基数，自2016年9月1日起至实际为方玉娥申请办理房地产权证登记之日止，按日万分之五计算）。 事实与理由：一、方玉娥在法院查封之前，已就珠海市××前××号、105-2号商铺与海纳公司签订合法有效的书面买卖合同。珠海市香洲区人民法院对上述房产的查封限制日期为2018年11月30日，而方玉娥与海纳房产公司早在2016年8月1日已经与海纳房产公司签订二份《商品房买卖合同》。从《商品房买卖合同》的内容来看，第三条、第六条约定，方玉娥购买海纳房产公司开发的珠海市××前××号、105-2号商铺，为石鸣苑现房。其中，105-1号建筑面积32.11平方米，总房款为人民币1387152元,付款方式为，签订合同时付定金10万元，2016年8月1日前付首期款827152元（含定金），余款56万元办理银行贷款4成10年按揭；105-2号建筑面积53.06平方米，总房款为人民币2292192元,付款方式为，签订合同时付定金10万元，2016年8月1日前付首期款1382192元（含定金），余款91万元办理银行贷款4成10年按揭。第七条约定，105-1号、105-2号商铺的房屋交付期限为2016年10月30日前。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记。 二、方玉娥已支付珠海市××前××号商铺的全部价款，并已按合同约定支付了105-2号商铺的大部分价款，愿意将剩余价款按照法院的要求交付执行。方玉娥依照《商品房买卖合同》约定履行了付款义务，其中，珠海市××前××号商铺的总房款为人民币1387152元，方玉娥已向海纳房产公司全部付清该商铺全部房价款；珠海市翠前南路105-2号商铺的总房款为人民币2292192元，方玉娥已按合同约定向海纳房产公司支付首期款1382192元（余款91万元未支付）。海纳房产公司收款后分别向方玉娥出示三份收据，海纳房产公司认可收到方玉娥交来上述款项。对珠海市翠前南路105-2号商铺的余款91万元，方玉娥愿意按照人民法院的要求交付执行。 三、方玉娥在法院查封之前已合法占有该不动产。海纳房产公司已于2016年8月1日向方玉娥出示书面的房屋交付使用通知书，于当日将珠海市××前××号、105-2号商铺交付给方玉娥，方玉娥已对上述房产装修并使用。 四、案涉房产非因方玉娥原因未办理过户登记。依照商品房买卖合同约定，海纳房产公司应当在商品房交付使用后30日内，即应于2016年9月1日前，向产权登记机关为买受人方玉娥申请办理产权登记，但经方玉娥多次催促，海纳房产公司至今未履行合同约定义务，未为方玉娥申请办理产权登记，未办理过户登记非因方玉娥原因。海纳房产公司有义务继续履行合同，为方玉娥办理过户登记。 综上所述，在法院查封之前，方玉娥与海纳房产公司就已书面签订《商品房买卖合同》，已按合同约定履行了付款义务，并已合法占有该不动产，未办理过户登记并非因方玉娥原因。方玉娥作为买受人，是真正的权利人，对上述房产具有实体权利，上述房产的所有权属于方玉娥而非海纳房产公司。为此，方玉娥特向法院提出执行异议，请予支持。 异议人方玉娥提交证据：1.（2020）粤0402执1203号执行裁定书、公告、搬迁公告；2.商品房买卖合同2份；3.收据；4.银行汇款凭证、业务凭证、帐户交易明细查询；5.情况说明、营业执照；6.石鸣苑商铺使用说明书、石鸣苑商铺质量保证书、区域防火责任书、管理规约、海纳石鸣苑前期物业管理服务协议。 申请执行人兴业银行股份有限公司珠海分行辩称，依据（2018）粤0402民初11658号民事判决书及（2019）粤04民终2081号民事判决书，上述判决确认申请执行人是涉案商铺的抵押权人，享有对涉案商铺的担保物权，并对处置涉案商铺所得款项享有优先受偿权。因被执行人未履行生效判决确定的义务，申请执行人向法院申请强制执行，法院依法拍卖涉案商铺符合法律规定。虽然异议人与被执行人海纳公司签订购房合同并支付购房款，但涉案商铺仍登记在海纳公司名下，异议人至今未取得涉案商铺的产权证，不享有涉案商铺的物权，不得对抗申请执行人的担保物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，异议人无权要求中止对涉案商铺的执行行为。异议人可另寻法律途径解决与海纳公司的商品房买卖合同纠纷，并向海纳公司追究违约责任。 被执行人珠海市海纳房产开发有限公司答辩称，被答辩人在其执行异议书中陈述的事实属实，被答辩人向答辩人购买了位于珠海市××前××、××号商铺，答辩人确有与被答辩人签订书面的买卖合同，被答辩人已经支付了大部分价款（其中，被答辩人已支付位于珠海市××前××号商铺房价款1387152元、105-2号商铺房价款1382192元），且案涉商铺早于2016年10月30日便交付给案外人方玉娥使用。本案是否应当解除查封应该由法院根据现行法律规定处理。 其他被执行人未提交答辩意见。 本院查明，兴业银行股份有限公司珠海分行与珠海市旭和物业管理有限公司、珠海市海纳房产开发有限公司、汤振东、何桂燕、卢穗分金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月21日作出（2018）粤0402民初11658号民事判决书，判决如下：一、解除兴业银行股份有限公司珠海分行与珠海市旭和物业管理有限公司签订的《流动资金借款合同》、《借款展期合同》；二、珠海市旭和物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，向兴业银行股份有限公司珠海分行偿还贷款本金6000000元以及计至2018年11月6日的利息22117.98元；三、珠海市旭和物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，向兴业银行股份有限公司珠海分行支付自2018年11月7日计至实际清偿之日止，以未付本金6000000元为基数，按照罚息利率12%计算的罚息；四、珠海市旭和物业管理有限公司于判决生效之日起十日内，向兴业银行股份有限公司珠海分行偿付律师费80000元；五、珠海市海纳房产开发有限公司、汤振东、何桂燕对珠海市旭和物业管理有限公司的上述第二、三、四项债务在本金36798300元及其所产生利息、费用之和的限额内向兴业银行股份有限公司珠海分行承担连带保证责任；珠海市海纳房产开发有限公司、汤振东、何桂燕承担保证责任后，有权向珠海市旭和物业管理有限公司追偿；五、卢穗分在夫妻共同财产范围内对被告珠海市旭和物业管理有限公司的上述第二、三、四项债务在本金36798300元及其所产生利息、费用之和的限额内向兴业银行股份有限公司珠海分行承担连带保证责任；卢穗分承担保证责任后，有权向珠海市旭和物业管理有限公司追偿；六、确认兴业银行股份有限公司珠海分行就上述第二、三、四判项确定的债权，对处分担保物即被告珠海市海纳房产开发有限公司名下位于珠海市××前××号商铺、珠海市翠前南路103-2号商铺、珠海市翠前南路103-3号商铺、珠海市××前××号商铺、珠海市翠前南路105-2号商铺等五套房产所得价款在本金6537146元及其所产生利息、费用之和的限额内享有优先受偿权；七、确认兴业银行股份有限公司珠海分行就上述第二、三、四判项确定的债权，对处分担保物即珠海市海纳房产开发有限公司名下位于珠海市翠前南路107号商铺、珠海市翠前南路125号商铺、珠海市翠前南路127号商铺、珠海市翠前南路129号商铺、珠海市翠前南路131号商铺、珠海市翠前南路139-2号商铺、珠海市翠前南路139-3号商铺等七套房产所得价款在本金55000000元及其所产生利息、费用之和的限额内享有优先受偿权；八、确认兴业银行股份有限公司珠海分行就上述第二、三、四判项确定的债权，对处分担保物即珠海市海纳房产开发有限公司名下位于珠海市××前××房的房产所得价款在本金20150000元及其所产生利息、费用之和的限额内享有优先受偿权；九、驳回兴业银行股份有限公司珠海分行的其他诉讼请求。珠海市旭和物业管理有限公司不服该判决，向珠海市中级人民法院提出上诉。珠海市中级人民法院审理后作出（2019）粤04民终2081号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述民事判决书生效后，兴业银行股份有限公司珠海分行向本院申请强制执行，案号为（2020）粤0402执1203号。 2020年3月30日，本院作出（2020）粤0402执1203号执行裁定书，裁定如下：一、拍卖被执行人珠海市海纳房产开发有限公司名下位于珠海市××前××号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××61）、103-2号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××67）、103-3号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××68）、105-1号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××69）、105-2号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××70）、107号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××71）、125号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××43）、127号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××42）、129号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××41）、131号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××40）、139-2号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××36）、139-3号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××28）；二、拍卖被执行人珠海市海纳房产开发有限公司名下位于珠海市××前××房（房地产权证号：01××41）。 另查明，珠海市××前××号、105-2号商铺（石鸣苑）均登记在海纳公司名下，均于2016年3月16日设立抵押，抵押权人为兴业银行股份有限公司珠海分行。 异议人提供两份与海纳公司于2016年8月1日签订的《商品房订购合同》，该合同的出卖人为海纳公司，买受人为异议人，该合同约定，方玉娥购买海纳公司开发的珠海市××前××号、105-2号商铺，为石鸣苑现房。其中，105-1号总房款为人民币1387152元,付款方式为签订合同时付定金10万元，2016年8月1日前付首期款827152元（含定金），余款56万元办理银行贷款4成10年按揭；105-2号总房款为人民币2292192元,付款方式为，签订合同时付定金10万元，2016年8月1日前付首期款1382192元（含定金），余款91万元办理银行贷款4成10年按揭。第七条约定，105-1号、105-2号商铺的房屋交付期限为2016年10月30日前。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记。合同签订后，异议人向海纳公司支付了105-1号商铺的全部购房款以及105-2号商铺的1382192元，并表示同意支付余款91万元。海纳公司在2016年8月1日将涉案商铺交付给异议人。 本院认为，异议人以其享有涉案商铺的实体权利为由，向本院提出执行异议。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及有关执行异议规定进行审查。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条的规定，执行以生效法律文书为依据。本院（2020）粤0402执1203号执行案件的执行依据为（2018）粤0402民初11658号民事判决和（2019）粤04民终2081号民事判决，（2018）粤0402民初11658号民事判决第六项判决：确认兴业银行股份有限公司珠海分行就上述第二、三、四判项确定的债权，对处分担保物即被告珠海市海纳房产开发有限公司名下位于珠海市××前××号商铺、珠海市翠前南路103-2号商铺、珠海市翠前南路103-3号商铺、珠海市××前××号商铺、珠海市翠前南路105-2号商铺等五套房产所得价款在本金6537146元及其所产生利息、费用之和的限额内享有优先受偿权。据此，本院在执行过程中对涉案商铺裁定拍卖是依照生效判决的内容作出，完全符合法律规定，异议人请求排除对上述标的的执行，撤销执行裁定书、公告及搬迁公司，终止拍卖的异议请求，不能成立，本院不予支持。异议人提出的第三项请求不属于异议审查的范围，本案不予审处。 需要说明的是，异议人的异议请求所指向的标的物与原判决确定的民事权利义务关系的客体具有同一性，执行标的就是作为执行依据的生效裁判确定的权利义务关系的特定客体，则其属于“认为原判决、裁定错误”的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，异议人认为原判决、裁定错误的，应依照审判监督程序办理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七的规定，裁定如下： 驳回异议人方玉娥的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 吴 杰 审判员 涂永国 审判员 **宝 二〇二〇年六月十五日 书记员 陈晓容