湖南省保靖县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3125民初430号原告：张连，女，1989年1月2日出生，土家族，户籍所在地：湖南省保靖县。被告：湘西自治州正琦房地产开发有限责任公司，住所地吉首市人民北路125号，统一社会信用代码：91433100745912127N。法定代表人：杨微，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓辉，湖南喳哂呔律师事务所律师。原告张连与被告湘西自治州正琦房地产开发有限责任公司（以下简称湘西州正琦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张连、被告湘西州正琦公司委托诉讼代理人邓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张连诉请：1．判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金64625.62元（违约金自2017年6月6日起至2018年7月26日止共计415日，按日利率万分之3.75计算）；2．判令被告退还无依据收取的房屋测绘费用550元；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年5月19日签订《商品房买卖合同》，约定原告以按揭的方式购买被告开发的位于金域龙湾11栋901室房屋一套，房屋总价款为415265元。另约定被告应当于商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，出卖人按已付房款的万分之二一次性支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付房款，并预付了一万元办证费。2015年6月19日房屋交付，因被告自身原因直到2018年7月27日被告才为原告办理房屋所有权证，期间原告多次催促，被告均以政府新成立不动产登记中心，工作移交等理由推脱责任。2018年4月27日，被告通知业主交齐房款、办证费、物业管理费等款项后才能办理不动产权证。原告认为办证费及购房款已于交房时预交，保靖县不动产登记中心于2016年6月6日成立并开办业务，故被告的行为严重损害了原告的合法权益，应当承担逾期办证的违约责任。因合同约定的违约金明显过低，原告请求依法调整，按照《合同法》114条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16、18条规定，按银行逾期贷款利率每日万分之3.75自2017年6月6日起计算至2018年7月26日。2019年8月12日，原、被告办理办证费用清算，被告向原告出具测绘550元收据一张，原告要求被告提供相应发票，被告以提供发票需补税为由予以拒绝。原告认为被告从未告知测绘费收费标准，便以有合法票据后再予支付为由拒绝支付。经清算，被告同意于14日前退还办证剩余资金5264.45元。2019年9月10日，原告收到扣除了550元测绘费的退款4715.45元。根据湘发改价费［2017］264号文件规定，房地产开发企业不得把新建商品房办理首次登记的登记费，以及因提供测绘资料所产生的测绘费等其他费用转嫁给购房人承担。被告仅向原告出具一张收据而无法出具收费依据及标准，其扣留原告550元无依据应当依法退还给原告。被告湘西州正琦公司辩称：一、答辩人无违约行为，被答辩人诉请答辩人支付违约金64625.62元无事实及法律依据。根据双方签订的《保靖县商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第六条约定：“答辩人应当在商品房交付使用后365天将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的则需由出卖人对买受人进行一次性违约补偿，补偿标准为买受人已付房款的万分之二，若因房管单位和国土单位原因停办或其他原因未办理业务而延长时间以及职能部门审批办证时间过长等原因，出卖人不承担违约责任。”2015年6月19日，被答辩人签署了《房屋交接验收单》，至此答辩人完成了交房。2016年6月2日，答辩人在保靖县房地产管理局办理完成了保房权证ＢＹ801字第××号房产总证，由于国家政策调整及不动产登记中心的成立，答辩人于2018年办理了湘（2018）保靖县不动产权第××号《不动产权证书》，按照上述购房合同约定，答辩人不存在逾期办证的违约责任。根据双方签订的合同约定，因出卖人原因使得买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，出卖人违约补偿的标准为已付房款的万分之二，而合同法第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16、17条规定，违约金“有约定从约定”，只有约定的违约金低于造成的损失的，才可请求人民法院依法调整，而答辩人无证据证明约定的违约金低于其所谓的“损失”。二、被答辩人诉请退还的房屋测绘费用550元无事实及法律依据。房屋测绘费用由答辩人代收，后统一转付给浙江海源地理信息技术有限公司湖南分公司，2018年8月28日，该公司向被答辩人出具了550元的测绘费收据，涉案小区其余业主在与答辩人结算后均领取了该收据，而被答辩人一直未领取，故该收据一直由答辩人保存。被答辩人如认为缴纳的550元测绘的收取违反国家相关规定应当向浙江海源地理信息技术有限公司湖南分公司主张权益。综上，原告诉请判令答辩人支付违约金64625.62元并退还房屋测绘费550元无事实及法律依据，其诉讼请求应当依法予以驳回。本院依据采信的证据（已记录在卷），结合各方当事人的陈述，确认以下案件事实：2015年5月19日，原告张连与被告湘西州正琦公司签订《保靖县商品房买卖合同书》，该合同约定原告以总价款415265元购买被告开发的位于保靖县房屋一套，双方在该合同中就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式、房屋交接、保修责任等作出约定。其中该《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按同日签订的《合同补充协议》第六条处理，即“如因出卖人原因未能在合同约定的时间内办理好房屋权属登记，则需由出卖人对买受人进行一次性违约补偿，补偿标准为买受人已付房价款的万分之二。若因房管单位和国土单位原因停办或者其他原因未办理业务而延长时间以及职能部门审批办证时间过长等原因，出卖人不承担违约责任。”2015年6月19日，原、被告完成上述房屋的交接验收。2016年6月2日，被告取得含涉案房屋在内的11栋总计120套房屋的保房权证ＢＹ801字第××号房屋所有权证。2018年1月30日，被告向保靖县不动产登记中心申请对其开发的金域龙湾11栋房产进行首次登记。2018年2月8日，被告取得含涉案房屋在内的11栋总计120套房屋的湘（2018）保靖县不动产权第××号不动产权证书。2018年7月27日，原告取得涉案房屋的湘（2018）保靖县不动产权第××号不动产权证书。另查明，2017年12月28日，被告湘西州正琦公司委托浙江海源地理信息技术有限公司湖南分公司对其开发的金域龙湾11栋进行实测绘，后该公司向被告出具了不动产测量报告，该测量报告中的其中一份交由被告向保靖县不动产登记中心申请不动产权属登记。2018年8月28日，浙江海源地理信息技术有限公司湖南分公司向原告出具一份收据，该收据载明收到原告所交11栋901室转移登记测绘费550元。2019年8月12日，原、被告进行房价款、税、费、基金结算，经结算，原告需支付维修基金5089元及办理《不动产证》费用160元，两项费用共计5249元，因原告前期已预交10000元税费，故被告需退还原告4751元。因房屋存在面积误差，经核算，被告还需退还原告购房款513.45元，即被告应实际退还原告5264.45元。2019年9月10日，被告在扣除上述测绘费550元后向原告实际退款4714.45元。本院认为，本案争议焦点为：一、被告湘西州正琦公司是否违约，原告张连请求被告赔偿64625.62元的诉请应否支持；二、涉案房屋因测绘产生的测绘费用应当由谁承担。关于焦点一，涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系原、被告真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第六条系双方关于涉案房屋权属登记及逾期办证违约责任的具体约定，依据该条款，被告湘西州正琦公司负有在商品房交付使用后365日内，将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。原、被告于2015年6月19日办理涉案房屋的验收交接手续，即被告应于2016年6月19日之前将办证的相关资料交至房屋产权登记机关。因国家政策调整，保靖县不动产登记中心于2016年6月6日方才设立并开办业务，被告在保靖县不动产登记中心成立之前无法履行上述合同约定的办证义务，故根据原、被告合同约定，被告将办理不动产权证的相关资料交至保靖县不动产登记中心的截止日期应为2017年6月6日。经查询，被告向保靖县不动产登记中心申请对其开发的含涉案房屋在内的金域龙湾11栋房产进行首次登记时间为2018年1月30日，其取得含涉案房屋在内的11栋总计120套房屋的湘（2018）保靖县不动产权第××号不动产权证书时间为2018年2月8日，该日期明显超过双方约定的被告向产权登记机关提交相关登记资料的日期，故被告构成违约，其应当承担违约责任。针对原告诉称合同约定的违约金明显过低，请求按照相关法律规定予以调整，即按银行逾期贷款利率每日万分之3.75计算赔偿其违约金64625.62元的问题，因原、被告已就因被告违约产生的损失赔偿额的计算方法进行约定，且原告无证据证实约定的违约金低于其实际损失，故被告赔偿原告的违约金应当按照双方约定的计算方法予以确定，即被告按原告已付房价款415265元的万分之二赔偿原告违约金83.05元。关于焦点二，虽被告湘西州正琦公司辩称其与原告张连约定涉案房屋产生的测绘费550元由原告承担，测绘公司已向原告出具收据，但该测绘公司所出具的《不动产测量报告》系被告办理其开发的金域龙湾11栋房产首次登记所用，即该测绘费实际应由被告承担，而被告却以代扣的方式将办理涉案房产首次登记因提供测绘资料所产生的测绘费转嫁给原告承担。根据《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记……”及《房产测绘管理办法》第六条“有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：（一）申请产权初始登记的房屋……”，第十条“房产测绘所需费用由委托人支付”以及发改价格规［2016］2559号《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》第五条“房地产开发企业不得把新建商品房办理首次登记的登记费，以及因提供测绘资料所产生的测绘费等其他费用转嫁给购房人承担……”规定，被告作为涉案房产的开发企业，负有委托房产测绘单位对涉案房产进行测绘并支付因测绘所需费用的义务，而其将上述测绘费用分散转嫁给购房人承担的行为明显违反上述规定，故被告辩称理由不成立，本院不予采纳，原告请求被告退还550元测绘费的理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，参照发改价格规［2016］2559号《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》第五条第二款之规定，判决如下：一、被告湘西自治州正琦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张连违约金83.05元；二、被告湘西自治州正琦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告张连房屋测绘费550元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元，依法减半收取715元，由被告湘西自治州正琦房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  李源二〇二〇年六月二十三日法官助理杨倩书记员张敏附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》发改价格规［2016］2559号五、登记费缴纳。不动产登记费由登记申请人缴纳。按规定需由当事各方共同申请不动产登记的，不动产登记费由登记为不动产权利人的一方缴纳；不动产抵押权登记，登记费由登记为抵押权人的一方缴纳；不动产为多个权利人共有（用）的，不动产登记费由共有（用）人共同缴纳，具体分摊份额由共有（用）人自行协商。房地产开发企业不得把新建商品房办理首次登记的登记费，以及因提供测绘资料所产生的测绘费等其他费用转嫁给购房人承担；向购房人提供抵押贷款的商业银行，不得把办理抵押权登记的费用转嫁给购房人承担。