宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终396号上诉人(原审原告)：吴忠市住房和城乡建设局。法定代表人：侯某。委托诉讼代理人：韩某，系北京市泽元（银川）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人(原审被告)：李某，住宁夏回族自治区吴忠市。上诉人吴忠市住房和城乡建设局（以下简称吴忠市住建局）因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初3305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，因本案双方当事人二审未提出新的事实、证据和理由，经阅卷和询问当事人后，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴忠市住建局上诉请求：1.撤销（2019）宁0302民初3305号判决，并依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人李某承担。事实与理由：1.一审认定事实错误，案涉房屋自交付被上诉人李某后，一直处于被上诉人李某占有的状态。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被上诉人李某应当支付占有租赁房屋期间的租赁费用。2.本案合同签订后，上诉人吴忠市住建局依约将房屋交付给被上诉人李某使用，被上诉人李某违反合同约定，拖欠租金，经上诉人吴忠市住建局多次催要，被上诉人李某无正当理由拒绝支付。上诉人吴忠市住建局认为，其已经积极履行了防止损失扩大的行为，不存在没有采取适当措施从而导致损失扩大的行为。一审适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，认定上诉人吴忠市住建局是过错方错误。本案应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十二条认定由被上诉人李某承担违约责任。另外，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的要求，审理民商事合同纠纷案件在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则之规定，一审认定上诉人吴忠市住建局是过错方与该规定精神相悖。综上，请求撤销原判并依法改判。上诉人吴忠市住建局向一审法院起诉请求：1.判令解除本案双方签订的房屋租赁合同；2.判令李某立即向吴忠市住建局返还租赁房屋；3.判令李某向吴忠市住建局支付拖欠的自2014年1月至2019年3月房屋租金5072.5元（暂计至2019年3月，应计至实际搬离租赁房屋之日）；4.本案案件受理费由李某承担。一审法院认定事实：2011年9月23日，李某（乙方）与原吴忠市房产管理局（甲方）签订了《廉租住房租赁合同》，约定：“李某租赁原吴忠市房产管理局位于吴忠市××区，房号为4602#，建筑面积为55平方米，月租金69.5元。乙方在租赁期间发生下列情况之一的，甲方有权解除合同，收回住房：1.将承租的房屋私自转租或转让的；私自调换住房的、擅自对房屋进行装修或者改变房屋结构、设施、用途的；利用承租房屋进行非法活动的；2.将承租的房屋作价投资，与第三者进行联营或者合营商业、服务业、变相出卖使用权的；3.无正当理由拖欠租金6个月以上或房屋连续闲置6个月以上的。”合同签订后，吴忠市住建局将租赁房屋交付给李某，但李某并未入住，亦未交纳房租。2015年11月18日，吴忠市物价局发布吴价发[2015]13号《关于对的复函》对租金标准进行变更，变更后涉案房屋的租金为月租金87.5元。2015年4月15日，根据吴忠市人民政府办公室吴政办发（2015）56号文件关于印发《吴忠市住房和城乡建设局主要职责内设机构和人员编制的规定》的通知，将原吴忠市房产管理局职责划入吴忠市住建局，其权利义务由吴忠市住建局承继。一审法院认为，原吴忠市房产管理局与李某签订的《廉租住房租赁合同》真实合法有效，对双方当事人具有约束力。原吴忠市房产管理局职责划入吴忠市住建局，其权利义务全部由吴忠市住建局承继，《廉租住房租赁合同》效力约束吴忠市住建局与李某。合同签订后，涉案房屋虽交付李某，但李某并未入住，亦未交纳房屋租赁费，构成违约。根据《廉租住房租赁合同》约定“乙方无正当理由拖欠租金6个月以上或房屋连续闲置6个月以上的，甲方有权解除合同，收回住房”，故吴忠市住建局要求解除与李某签订的《廉租住房租赁合同》并收回涉案房屋的诉讼请求，符合双方当事人的约定，亦不违反法律法规的规定，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。故对于吴忠市住建局要求李某支付截止2019年3月租赁费5072.5元及李某实际搬离租赁房屋之日租赁费的诉讼请求，在李某并未实际入住亦不交纳租赁费的情况下，吴忠市住建局未及时采取适当措施防止损失的扩大，对吴忠市住建局该项诉请，原审法院予以支持六个月租金417元（月租金69.5元×6个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原吴忠市房产管理局与李某签订的《廉租住房租赁合同》；李某将位于吴忠市××区房屋于判决生效后十日内返还于吴忠市住建局；二、李某支付欠吴忠市住建局房屋租赁费417元，限李某于判决生效后十日内履行；三、驳回吴忠市住建局其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李某负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人对案涉租赁合同的签订以及被上诉人李某未实际入住案涉房屋且截止本案起诉未支付2014年1月至2019年3月廉租房租金的事实均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点在于一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，认为上诉人吴忠市住建局未采取适当措施防止损失扩大，仅支持六个月租金是否适当。案涉租赁标的物并非普通住房，而是政府以租金补贴或者实物配租的方式向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的廉租房。根据《吴忠市保障性住房管理暂行办法》第三条规定，住房保障行政主管部门负责本行政区域内保障性住房管理工作，具体负责保障性住房家庭情况审核工作和房源筹集、配租、配售的组织实施与管理工作。第三十一条第（五）项、第（六）项规定，承租廉租住房后，承租家庭有下列情况之一的，由住房保障部门作出取消租住资格，收回承租的廉租房：（五）承租人累计6个月以上未在廉租房居住；（六）承租人累计6个月以上未交纳廉租住房租金和物业管理费。上诉人吴忠市住建局不仅与廉租房承租人签订房屋租赁协议，行使出租人的职责，同时对廉租房工作具有管理职责。根据上述规定，并结合本案无争议事实，上诉人吴忠市住建局对于被上诉人李某未实际入住且连续多年未交纳租金的事实未及时履行收回廉租房的职责，致使房屋空置、损失扩大。故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，并结合本案实际，判决由被上诉人李某承担部分租金并无不当。综上所述，吴忠市住房和城乡建设局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴忠市住房和城乡建设局负担。本判决为终审判决。审判长 马建萍审判员 贾玉宁审判员 马春燕 二〇二〇年六月二十九日书记员 丁晓芳附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。