绥中县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽1421民初2488号 原告：中国建设银行股份有限公司绥中支行，地址：辽宁省绥中县奥兴新天地1#104-107室，统一社会信用代码：91211421820863186U。 负责人：刘东升，系该行行长。 委托诉讼代理人：梁明远，系该银行职员。 被告：田晓光，男，1973年8月5日出生，汉族，户籍所在地：河北省秦皇岛市抚宁县，现住：河北省秦皇岛市山海关区。 被告：李莹莹，女，1974年4月1日出生，汉族，住黑龙江省依兰县。 被告：绥中鑫宏房地产开发有限公司，地址：辽宁省绥中滨海经济区25号2-18，统一社会信用代码：912114215742686X5。 负责人：李春芳，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王斌、张万玲，系该公司职员。 原告中国建设银行股份有限公司绥中支行（以下称建行绥中支行）诉被告田晓光、李莹莹、绥中鑫宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告建行绥中支行的委托诉讼代理人梁明远、被告绥中鑫宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王斌、张万玲等到庭参加了诉讼，被告田晓光、李莹莹经传票传唤,缺席进行了审理，本案现已审理终结。 原告建行绥中支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告田晓光、李莹莹的借贷关系；2、请求法院判令被告田晓光、李莹莹立即偿还所欠原告贷款本金283996.97元、利息12511.37元及罚息733.49元（截止2020年5月26日），利息及罚息要求其偿还至全部给付之日； 3、请求法院判令原告有权行使被告田晓光、李莹莹提出抵押物的抵押权，就拍卖、变卖抵押物价款优先受偿；4、请求绥中鑫宏房地产开发有限公司承担连带保证责任；5、请求法院判令被告承担本案诉讼费用、邮寄送达费等相关诉讼费用。 事实与理由：2015年11月10日，原告与被告田晓光、李莹莹签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同编号：210741008-2012-20150487971，借款金额：人民币叁拾贰万元整（￥320000.00元），合同期限：240个月，借款到期日2035年11月10日。在确保该笔债权的实现，原告与被告田晓光、李莹莹在该合同中约定，抵押物为被告购买的一手住房，面积108.70平方米，抵押财产价值543500.00元，地址：辽宁东戴河新区绥中鑫宏盛世小区1号楼2单元101室，房屋产权证暂未办理，抵押权证编号绥中县房预绥字第××号，抵押权人为原告。 2014年9月15日，原告与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定：被告绥中鑫宏房地产开发有限公司为田晓光向我行申请的借款提供连带责任保证。按照该合同第七条第（一）款的规定：田晓光未按时足额履行清偿债务的，该公司应在保证范围内承担连带保证责任。 2014年9月15日、2016年9月15日原告与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司先后两次签订《个人住房按揭贷款合作协议》，约定：保证期间为“从借款人的贷款发放之日起至抵押人将已办妥抵押物的《房屋所有权证》《房屋他项权证》正本等交贷款人核对无误、《房屋所有权证》复印件、《房屋他项权证》收妥之日止”。 原告与被告田晓光、李莹莹的贷款合同签订后，原告如约履行了放款义务。而被告田晓光、李莹莹2018年1月开始未按时还款，截至2020年5月26日，累计拖欠利息、罚息共计13244.86元。鉴于被告田晓光、李莹莹的违约行为严重危及原告债权，根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条违约情形“借款人不按合同约定按时偿还借款本息或其他应付款项”；第十七条违约救济措施“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用”；第十三条第八款抵押权实现的规定，“借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括按照本合同约定被宣布提前到期的债务）或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权。3、解除与借款人的借贷关系”。又根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及《个人住房按揭贷款合作协议》中关于绥中鑫宏房地产开发有限公司承担连带保证责任的约定，请法院依法支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。 被告田晓光、李莹莹未出庭亦未提交答辩意见。 被告绥中鑫宏房地产开发有限公司辩称，对欠款事实和担保事实没有意见。 诉讼当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证，认定如下：2015年11月10日，原告建行绥中支行为贷款人（抵押权人），被告田晓光、李莹莹为借款人（抵押人），签订了《个人住房（商业用房）借款合同》及《抵押合同》，借款金额为320000.00元，借款期限为240个月，即2015年12月10日至2035年12月10日止。借款利率4.9%，并采用浮动利率。还款方式为等额本息还款法。每月还款本息2094.22元。抵押合同约定用被告田晓光购买的被告绥中鑫宏房地产开发有限公司开发建设的绥中鑫宏盛世1号楼2单元101室，面积108.7平方米，价款543500.00元做抵押，权属证书号为绥中县房预绥字第××号，2015年12月10日，原告将贷款发放给了被告绥中鑫宏房地产开发有限公司账户内。 2016年9月15日，被告绥中鑫宏房地产开发有限公司为甲方，原告建行绥中支行为乙方，签订了《个人住房按揭贷款合作协议》部分条款载明：乙方负责为甲方销售的“鑫宏盛世”楼盘的购房人提供相应的按揭贷款，借款人购买第一套住房，贷款金额不超过楼房售价的70%，借款购买第二套住房贷款金额不超过楼房售价的40%，甲方在乙方处开立保证金账户，按金额5%存入保证金，甲方承诺：如因甲方原因导致“鑫宏盛世”工程迟迟不能竣工或因工程质量原因或其他归结于甲方的原因，造成借款人不履行或不按时履行还款义务；无条件同意乙方扣划其保证金账户的款项，用于偿还借款拖欠乙方贷款的本金和利息，对于不足部分，甲方负责全额清偿。 2016年9月16日被告绥中鑫宏房地产开发有限公司为甲方（保证人），原告建行绥中支行为乙方（债权人）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，保证期间自2014年9月15日至2019年9月15日止，并约定抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书，抵押登记文件证本及其权利证书交贷款人核对无误，收执之日。保证责任最高额为80000000.00元人民币，保证方式为连带保证责任。2019年9月20日后，被告田晓光、李莹莹未依约还款，被告绥中鑫宏房地产开发有限公司亦未承担保证责任，至2019年9月21日，被告部分还款外，原告从被告鑫宏房地产开发有限公司保证金账户扣收21067.75元，被告尚欠本金283996.97元。原告于2020年5月29日诉至本院。 本院认为，原告建行支行与被告田晓光、李莹莹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》《抵押合同》及原告与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，（三）当事人一方迟缓履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延缓履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定了其他情形”。 被告田晓光、李莹莹在合同约定期限内未按时还款，被告绥中鑫宏房地产开发有限公司亦未按约定期限履行保证责任，被告以自己的行为表明不履行主要债务，原告要求解除与被告田晓光、李莹莹签订的借款合同，本院应予准许。被告田晓光、李莹莹返还原告贷款本金、利息、罚息外，原告对被告提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。被告绥中鑫宏房地产开发有限公司在最高保证额限额内承担连带责任。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司绥中支行与被告田晓光、李莹莹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告田晓光、李莹莹于判决生效后十五日内返还原告中国建设银行股份有限公司绥中支行贷款本金283996.97元，并从2019年9月21日开始支付利息，逾期利息至给付之日止，利率按约定利率计算； 三、原告中国建设银行股份有限公司绥中支行对原告田晓光、李莹莹抵押的绥中鑫宏盛世1号楼2单元101室，面积108.7平方米，价款543500.00元，权属证书号绥中县房预绥字第××号楼房折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿； 四、被告绥中鑫宏房地产开发有限公司承担连带保证责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5759.00元，减半收取2879.50元，由被告田晓光、李莹莹、被告绥中鑫宏房地产开发有限公司连带承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本十份，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审判员  刘延顺 二〇二〇年六月二十八日 书记员  刘 兵 附相关法条 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十二条人民法院受理债务人破产案件后，债权人未申报债权的，保证人可以参加破产财产分配，预先行使追偿权。