山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6102号 上诉人（原审被告）：李以群，男，1963年4月27日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛金麦园经贸有限公司，住所地山东省青岛市市南区基隆路4号。 法定代表人：董本玉，总经理。 委托诉讼代理人：周冠栋，山东泰成律师事务所律师。 上诉人李以群因与被上诉人青岛金麦园经贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初5103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李以群向本院提出上诉请求：撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初5103号民事判决，发回原审法院重审或改判。事实与理由:1.一审判决让上诉人承担每年三万元的违约金过高，要求予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，被上诉人并没有提交法庭有关证据，证明其有哪些损失，且（2019）鲁0203民初5103号民事判决书认定:被上诉人未提供其经济损失证据，因此上诉人认为本案若判违约金只能按合同约定的一千元判，判决三万元的违约过高，不符合法律规定，况且被上诉人给上诉人造成了20多万元的服装损失，上诉人不交房租是一种自我保护的行为，不能认定上诉人违约。2.上诉人与被上诉人于2015年7月1日续签一份租赁合同，一审判决该合同无效是错误的。被上诉人的工作人员张东利一直代理被上诉人与上诉人签订合同，管理出租房屋，而被上诉人未对双方签订的租赁合同做否认表示。我国《民法通则》第六十条第一款第三项规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意。被上诉人对其工作人员持盖有公章的合同文本与上诉人签订租赁合同是一种表见代理行为，并且被上诉人未能尽到通知义务，致使上诉人不知情（公章声明作废）而仍相信行为人有代理权。根据我国《民法通则》第四十三条规定，企业法人对其法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。故被上诉人应承担不履行通知义务的法律责任，应认定该合同有效。一审法院对被上诉人提供的证据，开庭时不向上诉人出示，不进行证据质证，偏听偏信造成认定的事实不清，应发回重审，以查清事实。 被上诉人青岛金麦园经贸有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人主张2015年5月签订的租赁合同构成表见代理于法无据。首先，被上诉人一审提交的租赁合同中，被上诉人所盖的公章有备案号，而上诉人提交的所谓租赁合同中的公章没有备案号。一审中被上诉人已经举证证明被上诉人在2014年10月31日就已经以旧换新的方式更换为有备案号的公章，因此，一审法院对上诉人提供的租赁合同的真实性不予采信，认定事实清楚。其次，上诉人称张东利的行为构成表见代理，缺乏事实和法律依据，根据上诉人提交的租赁合同显示，张东利与上诉人李以群均是承租方，承租方与出租方在租赁合同中地位相对立，双方存在利益冲突，作为承租方的张东利，其行为无法对出租方即被上诉人构成表见代理。再次，上诉人称被上诉人未尽通知义务，致使上诉人对公章作废不知情与事实不符。根据被上诉人一审提交的租赁合同，该合同的签订时间为2015年3月22日，且已经加盖的是有备案号的公章。因此上诉人自2015年3月22日起就已经明知被上诉人的公章是有备案号的事实。综上，上诉人的主张不成立，请求驳回上诉维持原判。 青岛金麦园经贸有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令李以群立即将青岛市即墨路23号房屋（以下简称涉案房屋）三间（126平方米）腾还给青岛金麦园经贸有限公司；2.李以群向青岛金麦园经贸有限公司支付2018年7月1日至腾还房屋之日的房屋租金（按照年租金6万元计算）；3.李以群向青岛金麦园经贸有限公司支付违约金1000元；4.诉讼费由李以群承担。事实和理由：2015年3月22日青岛金麦园经贸有限公司与李以群签订房屋租赁合同，约定李以群承租青岛金麦园经贸有限公司所有的涉案房屋，租期三年，自2015年7月1日至2018年6月30日，合同期满后，李以群未按约将房屋腾还给青岛金麦园经贸有限公司，已构成违约，青岛金麦园经贸有限公司多次要求李以群腾还房屋，李以群均置之不理，故请求判如所请。 李以群在一审中辩称，双方就涉案房屋签订租赁合同属实，但由于青岛金麦园经贸有限公司疏于对房屋的管理，致使房屋漏水，导致李以群货物受损，青岛金麦园经贸有限公司一直拖延、拒绝赔偿李以群的损失，因此李以群才被迫拒交租金，李以群遭受的损失远远大于青岛金麦园经贸有限公司的租金数额，李以群拒交租金是一种自我保护行为，不构成违约，另外双方在2015年7月1日又签订了一份租赁合同，租期至2020年6月30日期满，因此青岛金麦园经贸有限公司的请求没有理由，应驳回其诉讼请求。 一审法院确认事实如下：涉案房屋权利人登记在青岛金麦园经贸有限公司名下。2015年3月22日青岛金麦园经贸有限公司与李以群就涉案房屋签订了房屋租赁合同，合同约定：青岛金麦园经贸有限公司将涉案房屋三间，承租面积126平方米，出租给李以群经营服装使用，租赁期限3年，自2015年7月1日至2018年6月30日，年租金3万元，每年的7月1日前交纳租金，合同第六条第4项约定：合同期满后李以群未及时交回房屋的，青岛金麦园经贸有限公司有权按照其实际使用的天数以本合同约定两倍收取相应租赁费，同时李以群应向青岛金麦园经贸有限公司交纳违约金1000元。 合同签订后，已履行合同至期满，期满后至今李以群未将房屋腾还给青岛金麦园经贸有限公司，亦未支付任何费用。 双方争议的主要焦点问题在于，除上述合同外，双方是否另行签订了租期至2020年6月30日的租赁合同。 李以群主张2015年5月青岛金麦园经贸有限公司和张东利（双方均称张东利已死亡）与李以群就涉案房屋签订了租期至2020年6月30日的租赁合同。李以群提供了该合同及张东利与李以群签订的协议。该租赁合同约定的租赁期限为2015年7月1日至2020年6月30日，年租金3万元。青岛金麦园经贸有限公司对该合同的真实性不予认可，认为该合同并非公司签署，因为公司的公章已于2014年10月31日以以旧换新的方式更换为带有备案号的公章，旧公章已经于更换公章当日被收回作废，青岛金麦园经贸有限公司提供了公章刻制登记表以及印章备案信息查询结果。该证据显示2014年10月31日青岛金麦园经贸有限公司以旧换新四枚印章（其中包括公章一枚），旧章已收回。李以群对该证据没有异议。 一审法院认为，青岛金麦园经贸有限公司与李以群就涉案房屋签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律的规定和合同的约定履行。 《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案青岛金麦园经贸有限公司与李以群的租赁合同已经履行期满，按照法律的规定和双方合同的约定，李以群均负有向青岛金麦园经贸有限公司返还房屋的义务，李以群至今未返还房屋已经违约，现青岛金麦园经贸有限公司要求李以群腾还房屋，既符合法律规定也符合双方合同的约定，一审法院予以支持，李以群辩称双方签订了截止期限至2020年的租赁合同，对此虽然提供了该份合同，但根据青岛金麦园经贸有限公司提供的公章刻制登记表，可以确认李以群所称的合同签订时间2015年5月，青岛金麦园经贸有限公司已经更换了新的公章，旧公章已经被收回，因此对李以群提供的该租赁合同的真实性一审法院不予采信，李以群不同意腾还房屋，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 李以群在双方合同期满后未及时向青岛金麦园经贸有限公司返还房屋，青岛金麦园经贸有限公司依照合同约定，要求李以群按照租金的两倍支付占用房屋期间的费用，符合双方合同约定，一审法院予以支持，李以群辩称青岛金麦园经贸有限公司疏于对房屋的管理，致使房屋漏水，其货物受损，青岛金麦园经贸有限公司未予赔偿，因此不同意支付使用费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 根据法律规定，违约金具有补偿性和惩罚性功能，虽然双方对于合同期满，李以群未及时返还房屋的情况下，李以群应承担的违约金作了明确约定，但是双方合同中约定，合同期满李以群未实际返还房屋的情况下青岛金麦园经贸有限公司有权按照其实际使用的天数以本合同约定两倍收取相应租赁费。该约定实际上即体现了对承租人未能及时返还房屋的惩罚性和出租人实际损失的弥补性，因此青岛金麦园经贸有限公司在要求李以群按照两倍租金支付使用费且对李以群未及时返还房屋是否给其造成损失、造成多大损失均没有提供证据的情况下，再要求李以群支付违约金1000元，明显会导致双方利益失衡，因此对青岛金麦园经贸有限公司主张的违约金1000元，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、李以群将青岛市即墨路23号房屋腾还给青岛金麦园经贸有限公司；二、李以群向青岛金麦园经贸有限公司支付房屋使用费（自2018年7月1日至李以群腾还房屋之日止，按照年租金6万元计算）；三、驳回青岛金麦园经贸有限公司要求李以群支付违约金1000元的请求；上述一、二项，由李以群于判决生效之日起十日内履行完毕。如果李以群未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费888元（青岛金麦园经贸有限公司已预交），由青岛金麦园经贸有限公司负担50元、李以群负担838元。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点问题是：一审法院对上诉人提交的2015年7月1日的租赁合同不予采信是否正确？上诉人主张双方之间还签订了一份租赁合同，该合同是由被上诉人公司的员工张东利持该公司的公章，代表该公司与其签订的，张东利的行为构成表见代理，该租赁合同应当有效。对此，本院认为，一方面，上诉人未能举证证明案外人张东利系被上诉人公司的员工。另一方面，一审法院已经查明，该份合同中加盖的被上诉人公司的公章已经于2014年10月31日被收回作废，且该合同中加盖的公章与被上诉人提交的双方于2015年3月22日签订的租赁合同中加盖的公章外观并不一致。即使张东利是被上诉人公司的员工，在该租赁合同中，张东利系在承租人处签字，而非出租人处，据此并不能认定其在该租赁合同中的签字行为系代表出租人即被上诉人。故上诉人关于案外人张东利代表被上诉人公司签订合同，构成表见代理的主张不能成立。一审法院对该份租赁合同不予采信，并根据被上诉人提交的租赁合同认定租赁期限有事实和法律依据，处理得当。关于上诉人主张的占用费和违约金过高的问题，双方在合同中明确约定，合同期满后上诉人未及时交回房屋的，被上诉人有权按照其实际使用的天数以本合同约定两倍收取相应租赁费，一审法院据此判令上诉人承担占用费有事实和法律依据，同时，一审法院对被上诉人的违约金请求也予以驳回，故上诉人的该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，上诉人的主张不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费888元，由上诉人李以群负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年六月三十日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡