河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终3190号上诉人（原审原告）：郭奇峰，男，1969年9月23日生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：骆××洛阳市孟津县惠民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：孙玉峰，男，1972年2月12日生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：张少如，洛阳市孟津县光明法律服务所法律工作者。上诉人郭奇峰因与被上诉人孙玉峰房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2020）豫0322民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭奇峰及其委托诉讼代理人骆××被上诉人孙玉峰的委托诉讼代理人张少如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭奇峰上诉请求：1.撤销原判，解除双方之间的不定期租赁合同，孙玉峰归还郭奇峰的门面房一间；2.判令孙玉峰支付拖欠的租金6万元。事实和理由：一、郭奇峰明确从孟津县粮油食品公司经理马军手里取走的是2016年的房租，郭奇峰提交的2016年房租的收据复印件，也证明所收的2万元是2016年房租，一审法院认定是2017年度的房租是错误的。二、孙玉峰连续向郭奇峰交了9年的房租，双方之间存在租赁关系，不容置疑。郭奇峰是依据改制政策安排，获得了涉案房屋，洛阳远大置业公司（以下简称远大公司）竞买粮管所的产业时，已经签署了“竞买资产瑕疵告知书”、“竞买承诺书”，远大公司清楚所竞买的房产上负担有郭奇峰等粮管所职工的权利，承诺同意郭奇峰等粮管所职工的权利行使到约定的时间，郭奇峰的权利截止时间是2029年8月。因此，远大公司竞买的房产是有权利限制的房产，现在的权利人是郭奇峰，孙玉峰应该向郭奇峰交房租，远大公司现在没有权利收房租。三、原审要求郭奇峰另找渠道救济是错误的。粮管所的“职工分流安置协议书”和“竞买资产瑕疵告知书”证明郭奇峰分到了这一间房子，远大公司清楚该事实。权利人的物权被侵害了，权利人郭奇峰应当直接起诉侵权人孙玉峰。孙玉峰辩称，远大公司依据麻屯粮管所与郭奇峰签订的分流、安置协议中的第五条第3项，明确规定门面房乙方只有使用权并不得转租、转让，在本人退休、调离或发生人身意外等情况下，均应交还甲方。依据分流、安置协议书远大公司收回涉案的房屋理所当然，且依法有据。远大公司2016年12月1日给孙玉峰下发通知，要求其在2016年12月25日前去远大公司办理房屋租赁有关事宜，其于2016年12月、2017年12月、2018年12月均按每年每间2万元的租金共向远大公司交了6万元。郭奇峰到孟津县粮食局反映后，粮油公司的总经理马军亲自将2017年的租金2万元交给了郭奇峰。郭奇峰诉称的门面房位置是麻屯十字街阿新大道路西，从北向南数第六间，而第六间并非系郭奇峰使用。孟津县粮食局也通过出具书面证明和协调支付给郭奇峰2017年的房租2万元，这足以说明孟津县粮食局表明其有责任、有能力解决此纠纷。请求维持原判，驳回上诉。郭奇峰向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的不定期租赁合同，孙玉峰归还郭奇峰的门面房一间（位置：麻屯十字街阿新大道路西，从北向南数第四间门面房）；2.判令孙玉峰支付拖欠的2017、2018、2019年度租金，每年2万元，共计6万元。一审法院认定事实：郭奇峰2004年时为孟津县麻屯粮管所职工，当年粮食系统改制，其选择“企业门面房安置”方式进行分流安置，并作为乙方于2004年7月11日与孟津县麻屯粮管所（甲方）签订《孟津县国有粮食购销企业职工分流、安置协议书》，该协议书载明“5.企业门面房安置：（1）甲方无偿向乙方提供门面房一间供乙方经营使用至法定退休。不再负担乙方的工资、福利待遇、社会保险费…（3）门面房乙方只有使用权并不得转租、转让，在本人退休、调离或发生人身意外等情况下均应交还给甲方…”。本案所涉房屋即为上述协议中孟津县麻屯粮管所提供给郭奇峰的门面房，系麻屯镇十字街阿新大道路西从北向南数第四间门面房。后郭奇峰将本案所涉房屋转租给案外人尚某贤，尚某贤租赁使用一段时间后，该房屋由孙玉峰承租经营至今，已有十余年，郭奇峰与孙玉峰之间未签订书面合同，租金按年支付、先付后用，由孙玉峰于每年度末向郭奇峰支付下一年度的租金，具体金额随市场行情变动。2012年粮食系统再次改制，同年6月8日，含涉案房屋等资产经公开拍卖由远大公司竞得，相关拍卖资产瑕疵告知书中显示涉案房屋“用于安置该公司职工郭奇峰，由该职工无偿使用至退休，安置期间为2004年7月份至2029年8月份，安置期间公司不负担该职工的社保费用、不发放工资…”“阿新大道…第四间出租给孙玉峰，约定租赁期间为2009年1月1日至2013年12月31日…”、竞买人承诺书显示“九、用于安置职工的门面房，竞买人应同意新公司继续履行原安置协议，由职工无偿使用至退休，并且不另收取任何租金及费用”，2012年8月6日，孟津县国有资产管理办公室下发孟国资字﹝2012﹞016号文件对上述拍卖结果予以确认。2012年12月17日，孟津县粮食局出具书面证明表示“在粮食系统改革改制期间，若各公司所拍卖资产与土地发生纠纷，由粮食局负责协调解决”。至2016年时，涉案房屋的租金为2万元/年，此前房租一直由孙玉峰按惯例向郭奇峰进行支付。2016年12月1日，远大公司书面通知孙玉峰涉案房屋已由该公司于2012年6月经拍卖竞得，如孙玉峰需继续租用，需于2016年12月25日前到远大公司办理相关事宜。其后的2017年度、2018年度、2019年度涉案房屋租金共6万元，由孙玉峰向远大公司按年进行了支付。同时，孙玉峰租赁有与涉案房屋相邻的两间门面房（房屋权益属远大公司）共同进行经营。上述情形，双方均无异议，且举交有《孟津县国有粮食购销企业职工分流、安置协议书》、孟国资字﹝2012﹞016号文件等证据予以证明，一审法院依法予以确认。另，郭奇峰曾从孟津县粮油食品有限公司（国有独资股东为：孟津县粮食局）总经理马军处取得涉案房屋租金2万元，郭奇峰称此为2016年度房租但未举交相关证据，孙玉峰则认为是2017年度租金，举交有马军签字的调查笔录作为证据，结合双方房租支付惯例、远大公司书面通知时间及有关证据情况，一审确认郭奇峰取得的上述2万元租金系涉案房屋的2017年度租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，孙玉峰系涉案房屋的承租人，其长期租赁涉案房屋及其相邻两间（其中一间出租人为粮食系统）共三间门面房进行经营，应当认为2012年粮食系统再次改制、远大公司竞得相关资产的结果，孙玉峰是知晓的，即知晓涉案房屋权益由远大公司取得，其后，孙玉峰向郭奇峰继续支付房租，远大公司未提出异议。2016年12月1日，孙玉峰收到远大公司主张涉案房屋权益的书面通知，此时，面对郭奇峰与远大公司两个权益主张者，孙玉峰在涉案房屋无不动产权证书、《分流、安置协议书》中明确约定郭奇峰仅有涉案房屋使用权，不得转租转让的情形下，选择了向拥有经政府文件确认的权益者即远大公司支付涉案房屋的房租，考虑到涉案房屋系郭奇峰所在单位对其进行的改制安置方式、多次改制发生的房屋权益多次变更、郭奇峰违反安置协议书转租涉案房屋会导致何种法律后果等错综复杂因素并非普通人有能力甄别捋清确认的情形，同时，结合孟津县粮食局有关产权纠纷处理的承诺及郭奇峰自孟津县粮油食品有限公司总经理马军处取得了2017年度租金的因素，可认为孙玉峰选择向远大公司支付涉案房屋房租系正常人的符合认知、符合常理、符合逻辑的选择，并无不当，故应当认为孙玉峰作为涉案房屋承租人已履行了支付2017年度、2018年度、2019年度房租的义务，现郭奇峰诉求孙玉峰再次支付租金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。另，若郭奇峰认为自己有关权益受到损害，可选择适当的主体和请求另行诉讼予以救济。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回郭奇峰的诉讼请求。一审案件受理费1300元，由郭奇峰负担。本院二审期间双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，郭奇峰起诉主张解除与孙玉峰之间的不定期租赁合同，要求孙玉峰归还门面房并向其支付2017、2018、2019年度租金，没有事实和法律依据，一审法院对其诉讼请求不予支持，处理并无不当。郭奇峰与孙玉峰之间并未签订书面租赁合同，但双方存在事实上的租赁合同关系，郭奇峰主张双方存在不定期租赁合同的事实存在。但2012年案涉门面房已由远大公司通过公开拍卖取得，2016年12月1日远大公司作为案涉门面房的所有权人要求孙玉峰向其支付租金，孙玉峰据此将2017年之后的租金交付给远大公司并无过错。郭奇峰与孙玉峰之间的不定期租赁合同关系，自孙玉峰接到远大公司的通知并向远大公司交付租金时起，已实际解除。远大公司拍卖取得相关资产时的瑕疵告知书、竞买人承诺书仅是对远大公司的约束，远大公司违背该承诺中“继续履行原安置协议，由职工无偿使用至退休”的约定，应由远大公司承担相应责任。郭奇峰要求孙玉峰向其支付2017、2018、2019年度租金，既没有合同依据，也没有法律依据，不能成立。综上所述，郭奇峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人郭奇峰负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  范振洋审判员  李丹杰二〇二〇年六月二十九日书记员  高会茹