江西省乐安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1025民初267号 原告：曾**，男，1964年11月3日出生，汉族，住乐安县，身份证号码：**。 被告：邓**，男，1984年11月19日出生，汉族，住乐安县，身份证号码：**。 原告曾**与被告邓**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告租金169348元（自2018年12月1日至2019年12月1日止）；2.判决原告继续保留被告逾期交付房租加收违约金的权利；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月29日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2015年10月29日至2021年10月28日，第一年租金72000元，第二年在第一年基础上递增5%，第三年在第二年基础上递增5%，依此类推，每年支付一次，每期开始前一个月付清。楼下店铺自2019年1月1日起年租金为39960元，2020年1月1日在2019年的基础上递增10%，依此类推，每年支付一次，每期开始前一个月付清。被告逾期交付房租，每逾期一日，原告按年租金的千分之五加收违约金。被告交纳的违约租金和押金不退，给原告造成的损失也必须赔偿。合同签订后，被告曾多次缓交租金，但原告不予追究，从2019年年初开始，被告拖欠租金169348元，至今未付，已构成违约。综上，原告特向法院提起诉讼。 被告辩称：我和原告是签订了《租赁合同》，我开的店经营到2017年8月29日，之后转给了第三方。欠原告房租的具体数额不清楚，需要具体核实。我要求追加刘*、邓**为本案被告，因为我与他们一起合伙开店。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据：原告的身份证、被告的身份证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供《房屋租赁合同》复印件两份，拟证明被告租房租金的计算方法及违约金的计算。被告质证认为，合同复印件上的字是我签的，合同约定的主要内容（包括租赁期限、租赁金额）属实。本院认为，被告对该组证据未提出异议，对证明内容也认可，故该组证据能达到原告的证明目的，本院予以采信。 2.被告提供《转让合同书》复印件一份，拟证明2017年8月29日，被告从原告处租的房屋转让给了何**、邱**、王**、曾树生经营。原告质证认为，被告转让给别人经营，与我无关。本院认为，该组证据与本案无关联性，本院不予采信。 3.被告提供承诺书复印件一份，拟证明被告申请追加刘*、邓**作为本案被告的依据。原告质证认为，这是被告内部的事情，我不同意邓**追加刘*、邓**为本案被告。本院认为，《房屋租赁合同》系原、被告签订，根据合同相对性原则，刘*、邓**不是合同的当事人，不能作为本案的被告，本院对该组证据不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月29日，原、被告签订第一份《房屋租赁合同》，合同主要内容为：1.原告将坐落在乐安县鳌溪镇万联现代城的房屋二至六楼出租给被告开川菜馆；2.租赁期限为2015年10月29日至2021年10月28日。房屋转租、转让、分租、转借、联营、入股或与他人调剂交换，需经原告同意；3.原、被告议定第一年租金72000元，第二年在第一年基础上递增5%，第三年在第二年基础上递增5%,依此类推。每半年支付一次，每期开始前一个月付清。合同签订时，被告向原告交第一期租金36000元及押金10000元；4.任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法律法规的规定，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。如被告违约，押金不退，给原告造成的损失也必须赔偿。被告逾期交付房租，每逾期一日，原告按年租金的千分之五向被告加收违约金，依此类推。原告最后收到的租金为2018年10月29日至2019年3月28日的一期租金。 2015年9月29日，原、被告签订第二份《房屋租赁合同》，合同主要内容为：1.原告将坐落在乐安县鳌溪镇万联现代城的房屋一楼一个店面出租给被告；2.租赁期限为2016年1月1日至2021年12月30日。房屋转租、转让、分租、转借、联营、入股或与他人调剂交换，需经原告同意；3.原、被告议定第一年租金27600元，第二年在第一年基础上递增10%，第三年在第二年基础上递增10%,依此类推。每期开始前一个月付清。合同签订时，被告向原告交第一期租金27600元；4.任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法律法规的规定，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。如被告违约，押金不退，给原告造成的损失也必须赔偿。被告逾期交付房租，每逾期一日，原告按年租金的千分之五向被告加收违约金，依此类推。原告最后收到租金的时间为2018年年底。 另查明，原、被告均同意解除上述两份《房屋租赁合同》，两份合同的租金均计算至2020年6月19日止。对于被告逾期付房租的违约金问题，原告表示这次不需要法院处理。 本院认为：原、被告签订的两份《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。原告在被告未按约履行支付租金义务时，有权要求被告承担违约责任。因为原、被告均同意解除双方签订的两份《房屋租赁合同》，两份合同租金均计算至2020年6月19日止，是当事人在法律规定的范围内对自己民事权利的处分，本院予以准许,所以关于被告尚欠原告租金(上述两份合同)的问题，依照合同约定,尚欠的租金为：1.第一份合同租金为98000.72元（2019年3月29日至2020年6月19日）,计算方法：①2019年3月29日至2019年10月28日的租金为41674.5元[72000元（1+5%）（1+5%）（1+5%）]，②2019年10月29日至2020年5月28日的租金为51051.26元[72000元（1+5%）（1+5%）（1+5%）（1+5%）]，③2020年5月29日至2020年6月19日的租金为5274.96元[72000元（1+5%）（1+5%）（1+5%）（1+5%）]；2.第二份合同租金为55676.24元（2019年1月1日至2020年6月19日），计算方法：①2019年1月1日至2019年12月31日的租金为36735.6元[27600元（1+10%）（1+10%）（1+10%）],②2020年1月1日至2020年5月30日的租金为16837.15元[27600元（1+10%）（1+10%）（1+10%）（1+10%）]，③2020年6月1日至2020年6月19日的租金为2103.49元[27600元]。因此，被告应向原告支付尚欠的房屋租金153676.96元（98000.72元+55676.24元）。对于被告逾期付房租的违约金问题，原告表示这次不需要法院处理，是原告在法律规定的范围内对自己民事权利的处分，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下： 一、解除原告曾**与被告邓**签订的两份《房屋租赁合同》。 二、被告邓**于本判决生效之日起二十日内向原告曾**支付租金153676.96元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3687元，减半收取计1843.5元，由被告邓**承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员  李伟 二〇二〇年六月二十九日 书记员  游晟 附：如当事人自动履行，请将标的款汇至乐安县人民法院账户794900036600016（户名：乐安县人民法院；开户行：江西银行抚州乐安支行）。 （如需上诉，则在上诉期满后七日内，交纳上诉案件受理费，并将缴费回单交至所提交上诉状的法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州抚河支行，账号：14351601040000929）