四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初3476号 原告：武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司，住所地：四川省南充市顺庆区锦程路189号。 负责人：何建明，总经理。 委托诉讼代理人：廖婷婷（特别授权），四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红军，四川泰宇律师事务所律师。 被告：张琼华，女，汉族，1974年4月3日出生，户籍地四川省南充市高坪区，现住南充市顺庆区。 原告武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司（以下简称泰兴物业公司）与被告张琼华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告泰兴物业公司的委托诉讼代理人廖婷婷，被告张琼华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2018年1月1日至2019年9月30日拖欠原告的物业费1823.22元、生活垃圾清运费136.50元，共计1959.72元并按《物业管理服务合同》约定支付滞纳金至付清为止；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年9月，原告参加了招标人为四川家居赋房地产开发有限公司南充分公司（以下简称家居斌公司）的“新风尚”小区物业管理招标活动，家居赋公司于2017年9月30日向原告发出《中标通知书》。原告和家居赋公司在2017年10月1日签订《物业管理服务合同》，合同约定由原告负责位于南充市顺庆区的物业管理工作，合同到期日为2019年9月30日。原告尽职履行了合同约定的义务，被告作为新风尚小区的业主，应当按照《物业管理服务合同》的约定向原告交纳物业费，每月原告代被告向南充市环保局交纳的生活垃圾清运费，该费用应由被告自行承担。虽经原告催收，但被告至今未按约定支付相关费用，原告故诉至法院。 被告辩称,1.本案被告主体不适格，原告签订合同的招标程序不合法，有恶意串通行为，属无效合同；2.购房合同第二十三条约定的物业管理是宏敬公司，开发商未经小区业主同意就换了物业公司；3.因小区未成立业委会，物业合同终止时，泰兴物业公司未做好交接工作，侵犯业主利益；4.泰兴物业公司的收费标准和违约责任无合同约定，收费不合理；5.泰兴物业公司的注册地是虚假的，注册联系人是开发商办公室主任的电话号码；6.前任物业宏敬公司违规收取业主费用，因为未交接，开发商应当与现在的物业公司承担共同责任；7.原告为小区提供物业服务属实，但未按照合同约定进行服务，小区管理混乱，业主多次要求，原告依然拒绝整改，导致业主拒交物业费，依据合同约定满意值应达到90％；8.泰兴物业公司入驻小区后，人员配置严重不足，工作人员无专业技能，消防设施管理不到位，制度不完善；9.泰兴物业公司砍伐小区树木，造成绿化损坏，对危险地带缺乏监管。10.泰兴物业公司私自封闭小区地面停车位，私自同意小区外餐馆排放废气，对电梯维保不积极，外墙管理失位，业主停放的摩托车多次丢失；11.泰兴物业公司催收不合法，未提供各项催收凭证，满意度不高导致业主不交物管费；12.泰兴物业公司私自允许小区外营业房人员进入小区内，私自安装广告牌，且不公开账目，保安人员时常不在岗，私拉乱接电线，在电业局通知停电的情况下，无法保证小区供电；13.泰兴物业公司未按合同清理垃圾，实际费用应按物价局公布的价格收取。综上，请求法院驳回泰兴物业公司的诉讼请求，诉讼费由泰兴物业公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 结合双方举证、质证，本院认定如下事实：被告张琼华系南充市顺庆区的业主，家居赋公司系新风尚小区的建设开发商。2014年7月1日，家居赋公司与南充宏敬物业管理服务有限责任公司（以下简称宏敬物业公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定家居赋公司将新风尚小区的前期物业管理和服务委托由宏敬物业公司管理，委托管理期限暂定为三年（不超过三年），自2014年7月1日0时起至2017年6月30日24时止。2014年11月4日,被告张琼华与家居赋公司签订《商品房买卖合同》，购买了新风尚小区1幢1单元18层1号的房屋，建筑面积72.35㎡，购房合同约定：家居赋公司应于2015年11月30日前向被告张琼华交付房屋，出卖人（家居赋公司）依法选聘的物管企业为南充宏敬物业公司，物业服务收费价格为1.2元／月／㎡，物业服务费按年收取，买受人（被告张琼华）应当在每年的11月30日前缴费。2016年10月18日，开发商家居赋公司以宏敬物业公司未按合同约定进行物业管理，多次书面整改无效为由，向法院提起诉讼，要求解除与宏敬物业公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议。2017年7月20日，法院判决确认家居赋公司与宏敬物业公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议已于2017年6月30日解除。判决生效后，2017年9月8日，家居赋公司以小区暂未成立业委会，无法选举新的物业公司为由，向南充市顺庆区舞凤街道办事处提交书面申请，请求通过招投标方式选聘新的物业公司，2017年9月20日，舞凤街道办事处批示同意家居赋公司的申请。2017年9月27日，原告泰兴物业公司通过招投标取得新风尚小区的物业服务权，同日，舞凤街道办事处签署同意备案的意见。2017年10月1日，家居赋公司与原告泰兴物业公司签订《物业管理服务合同》，合同约定家居赋公司将新风尚小区的物业管理服务工作委托由原告管理，委托管理期限为两年，自2017年10月1日0时起至2019年9月30日24时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自行终止。原告泰兴物业公司负责对新风尚小区房屋的共用部位、共用设施、设备、公共设施和附属建筑物、构建物的维护、养护与管理，对公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，对公共环境卫生、公共场所的清洁及垃圾的收集、清运，维持公共秩序，协助做好安全防范。原告泰兴物业公司需按约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对物业公司管理满意率达到90%，物业费按业主拥有物业的建筑面积交纳，住宅按照建筑面积1.38元／月／㎡交纳，非住宅按照建筑面积1.9元／月／㎡交纳，车库车位按照每月50元，摩托车按照每月25元，电瓶车（含充电）按照每月30元交纳。《物业管理服务合同》第二十一条第五项约定：“对物业使用人逾期交纳物业费，乙方（泰兴物业公司）可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金。”第二十八条约定：“乙方（泰兴物业公司）违反合同第五章的约定，不能完成管理目标，甲方（家居赋公司）有权要求乙方限期整改，逾期未改正的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给与甲方经济赔偿。”2019年11月5日，《物业管理服务合同》到期后，原告泰兴物业公司从新风尚小区撤场，2019年11月5日，原告泰兴物业公司为催收2018年1月1日至2019年9月30日期间的物业费，通过中国邮政快递向被告张琼华邮寄了《物业费催缴通知单》，要求被告张琼华支付从2018年1月1日起至2019年9月30日止，支付物业服务费1823.22元（72.35㎡×1.2元／㎡×21个月），垃圾清运136.50元（6.50元／户／月×21个月），共计1959.72元。被告张琼华签收邮件后，以物业公司进场违规，服务质量不符合约定为由，拒绝交纳物业服务费，原告遂诉至法院。 另查明，2009年6月8日，《南充市物价局关于顺庆区城市生活垃圾处理费收费标准的通知》［南市物发（2009）77号文件］规定，凡在顺庆区城区范围内所有产生生活垃圾的城市居民（含暂住人口）按每户每月6.5元的标准缴纳生活垃圾处理费，由物业公司代收代缴。庭审中，被告张琼华对原告泰兴物业公司是否在2018年1月1日入驻小区提供服务发生争议，原告泰兴物业公司向本院提交了2017年12月28日，泰兴物业公司与南充中迅电梯公司签订的《电梯日常维修保养合同》《增值税普通发票》及业主赵德斌于2018年1月15日交纳物业费、垃圾清运费的收据和赵德斌的商品房买卖合同，证实原告泰兴物业公司已于2018年1月1日前进场服务。被告张琼华提供了新风尚小区业主签名的《诉求书》《投诉书》、小区道路、设备、地下设施、违规收费票据的照片及政府部门对泰兴物业的《安全检查记录》《消防隐患整改通知书》，证明小区存在设施损坏、安保工作不力等问题。诉讼中，本院依法向原、被告双方送达了《小额诉讼程序告知书》。 本院认为，2012年7月1日实施的《四川省物业管理条例》第三十六条规定：“住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，提供前期物业服务。但有下列情形之一的，经住宅物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门核准，可以采用协议方式选聘物业服务企业：（一）住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米的；（二）投标人少于3个的；（三）法律、法规另有规定的。本案中，被告张琼华辩称家居赋公司无权代表业主与原告泰兴物业公司签订《物业管理服务合同》，该合同无效的问题，因家居赋公司系案涉小区的建设单位，在该小区未成立业主委员会的情况下，建设单位有签订前期物业服务合同的权利，被告张琼华主张家居赋公司选聘泰兴物业公司招投标程序不合法，未提供证据予以说明，且建设单位通过招投标方式选聘物业公司属于管理性规定，不属于强制性规定，即使该程序存有瑕疵，亦不影响物业服务合同已经实际履行的事实，故被告张琼华的该项主张及追加家居赋公司参与诉讼的理由不能成立。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，家居赋公司与原告泰兴物业公司签订的《物业管理服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，该合同约定的内容对小区业主具有约束力。 对于被告张琼华提出的泰兴物业公司服务不到位，不应当支付物业费的问题。依据本院及南充市中级人民法院生效判决查明的情况，原告泰兴物业公司对小区管理期间，分别与南充远景广告有限公司、四川安德顺科技有限公司川东北分公司、南充市高坪区寸亩农业综合发展有限公司、四川南充市中迅电梯有限责任公司等企业，订立排污、绿化、电梯维修等方面的合同，对小区业主反映的排污堵塞、小区绿化、垃圾清理等问题做了大量工作，其履行了合同约定的维修、养护和管理的主要义务，原告泰兴物业公司提供了2018年1月1日前进场的相关证据，本院予以采信，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，被告张琼华拒付物业服务费无法律依据，但从小区业主提供的照片及相关政府部门的检查文件显示，原告泰兴物业公司存有服务不到位的情形，针对该履行瑕疵，本院酌情将本案物业费调减为高层电梯住宅按照建筑面积1元/月/㎡计收。故被告张琼华应支付原告泰兴物业公司2018年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费1519.35元（72.35㎡×1元/㎡×21个月），垃圾清运费136.50元（6.50元/户/月×21个月），共计1655.85元。另，因被告张琼华未按期支付物业费，原告泰兴物业公司要求被告支付滞纳金，依据《物业管理服务合同》第二十一条第五项之约定，对物业使用人逾期交纳物业费，原告可从逾期之日起，按应缴费用3‰加收滞纳金，即：1655.85元×0.003=4.97元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告张琼华于本判决生效后五日内向原告武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司支付2018年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费、生活垃圾处置费共计1655.85元及滞纳金4.97元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告张琼华负担。 本判决为终审判决。 审判员 冯 欢 二〇二〇年六月三十日 书记员 周子莉