山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终350号上诉人（原审被告）：威海市洲际假日广场业主委员会，住所地：山东省荣成市港西镇环海路2028号19号楼底层。负责人：**丰，业委会主任。委托诉讼代理人:张伟强，山东威扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡云川，山东威扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严建敏，男，汉族，1955年5月23日出生，住荣成市。被上诉人（原审原告）：李圣君，男，汉族，1960年4月5日出生，住山东省济南市市中区。被上诉人（原审原告）：王国胜，男，汉族，1962年9月27日出生，住山东省济南市槐荫区。被上诉人（原审原告）：李义臣，男，汉族，1946年1月31日出生，住山东省荣成市。四被上诉人共同委托诉讼代理人：马琳琳，北京德和衡（上海）律师事务所律师。上诉人威海市洲际假日广场业主委员会（以下简称洲际假日广场业委会）因与被上诉人严建敏、李圣君、王国胜、李义臣业主撤销权纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2019）鲁1082民初4874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。洲际假日广场业委会上诉请求：1、撤销山东省荣成市人民法院(2019)鲁1082民初4874号判决，驳回被上诉人的起诉或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定和法律适用均存在重大错误。主要体现以下方面：一、被上诉人业主撤销权资格和可撤销对象问题。1、四位被上诉人均不享有业主撤销权的主体资格。依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十八条的规定，只有业主合法权益受到业主大会或业委会决定侵害的业主才拥有撤销权。根据诚实信用原则和“允诺后禁反言”的基本法律规则，对相关决定投赞成票或未明确表示异议的业主，因其合法权益未受到侵害，不享有业主撤销权。(可参见最高院民一庭《建筑物区分所有权物业服务司法解释理解适用》、(2015)穗中法民五终字第1098号、《上海一中院业主撤销权案件审理思路和裁判要点》)。本案中，对于首次业主大会通过的《业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）与《管理规约》，被上诉人李圣君、王国胜在首次业主大会表决时亲笔签名同意票。被上诉人李义臣的表决票系公告送达，表决票上特别注明“规定时间内不反馈意见，也不提出同意、反对、弃权意见的视为同意”。根据业主大会筹备组制定的《关于首次业主大会表决票的送达和表决规则的决定》，应视为同意票。据此，被上诉人李圣君、王国胜、李义臣均知悉相关业主大会召开情况，有机会提出异议，但其对相关决定均投同意票，无论实体还是程序利益均不可能受到侵害；依据诚实信用与“禁反言”规则，均不享有撤销权。被上诉人严建敏购买的是二手房，首次业主大会召开时(2018年8月7日)，尚未办理过户登记。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，只有基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，才可以认定为物权法第六章所称的业主。据此，被上诉人严建敏在首次业主大会召开时并非业主，没有表决权。且严建敏在产权人为其妻子林重仪的14号楼1010室的表决票上，代其妻签名，对《议事规则》与《管理规约》投同意票。在本案一审第一次庭审中，亦认可其作为业主大会筹备组14号楼的工作人员，亲自挨门挨户到本楼业主家中发放表决票，征求业主意见投票，并参加了2018年8月7日的首次业主大会，对会议程序与表决事项持高度认可态度。严建敏在首次业主大会召开时并非业主，根本不具有业主撤销权，客观上其对首次业主大会及相关事项持高度认同态度。综上，对于《议事规则》与《管理规约》，四名被上诉人均不享有撤销权，作为原告不适格。对于2018年11月临时业主大会选聘物业服务企业方案的表决票，被上诉人李圣君投了同意票，被上诉人严建敏、王国胜、李义臣为邮寄或公告送达，未在规定时间内反馈意见，根据《议事规则》和表决票的“特别声明”均视为同意票。据此对临时业主大会的决定，四名被上诉人也均不享有撤销权，不是适格的原告。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(一)项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，二审法院应依法裁定撤销原判决，驳回被上诉人的起诉。2、业委会与宏基园公司签订的物业服务合同不属于业主撤销权的范围。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主撤销权的对象是业主大会或业委会的决定。物业服务合同不属于业主行使撤销权的范围。业主个人无权就物业服务合同中的内容行使撤销权。若业主坚持要求撤销物业合同的内容，则法院可裁定驳回业主起诉。【可参见（2016）粤01民终7070号、《上海一中院业主撤销权案件审理思路和裁判要点》】。二、两次业主大会相关决定的实体审查问题。1、一审判决以程序违法，侵害业主知情权、表决权为由撤销《管理规约》与《议事规则》，没有任何事实和法律依据。第一，《管理规约》与《议事规则》系由业主大会筹备组(政府主导组建，组长为政府代表)草拟，经首次业主大会通过。首次业主大会也系由筹备组组织召开。根据法律法规的规定，首次业主大会的投票表决规则也应由筹备组制定。业筹组在制定表决规则之前向威海市请示，表决规则通过后又向荣成市物业办、好运角旅游度假区管委会、港西镇人民政府备案。依据筹备组制定的《关于首次业主大会表决票的送达和表决规则的决定》，首次业主大会有关《议事规则》与《管理公约》的投票结果均满足“物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数业主、且占总人数过半数的业主同意”的“双过数”要求，合法有效。第二，筹备组制定的《关于首次业主大会表决票的送达和表决规则的决定》采纳了“未参与投票视为同意”的规则，该规则符合住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条的目的和精神。有助于防止因物业产权分散、业主众多，部分业主怠于行使权利，导致业主大会无法召开和做出任何有效决议，陷于困境，最终损害所有业主利益。(2010)沪一中民二(民)终字第2697号判决书更是认为：《首次业主大会表决规则》采用“未投票视为有效同意”条款，实为表决票的计票方法或规则，属小区业主自治范畴，不违反任何法律规定，合法有效，且客观上有助于促进业主积极行使权利。此外，依据法律法规的规定，筹备组就前述《首次大会表决规则》(含“未参与视为同意”条款)按照程序做了相关公告等工作，有异议的业主完全可以提出异议，并未损害业主的知情权，未误导影响业主的表决意向。第三，一审判决混淆了集体讨论与书面征求意见两种业主大会的召开方式。1.集体讨论方式需要业主实际出席，且应该“双过半”。但书面征求意见方式，不要求业主实际出席，只需根据计票规则最后统计结果满足“双过半”同意即可做出程序合法的决定。而计票时采用“未反馈视为同意”的规则，合法合规，这是当下各地业主大会的主要召开方式和计票方式。2、一审判决认为首次业主大会通过《议事规则》，程序违法，认定事实错误。第一，如前所述，《议事规则》系由筹备组(政府代表为组长)草拟，首次业主大会合法程序通过，合法有效。事实上《议事规则》、《管理规约》与业委会均系首次业主大会根据《关于首次业主大会表决票的送达和表决规则的决定》产生。第二，如前所述，《议事规则》中仍然包含的“未在规定时间内反馈视为同意”条款，其合法合规，有助于业主大会的召开和运作，不损害任何人的权利。实际上诸多地方的制定的《议事规则》或《管理规约》范本中都包含此类条款。临时业主大会程序合法，相关决定根据合法的《议事规则》表决计票，同意票远超“双过半”要求，完全合法有效。3、一审判决认定，临时业主大会实际召开日期推迟，未通知业主，违背了会议召开前15日通知的法律要求。这既不符合事实，也错误的理解了法律。第一、《物业管理条例》第十四条规定：召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。本案临时业主大会的召开不但提前15日进行了通知，且实际召开日期还做了延迟，而非提前，不违反法律法规的规定。且本次临时大会的召开方式，还是书面征求意见方式，表决票截止日期与结果公布日期的推迟可以说是为业主提供了更多行使权利的时间。事实上，鉴于业主大会召开组织工作的复杂性和不可控性，在实际操作中，业主大会的召开日期经常推迟。但这并不意味着从推迟决定做出到实际召开必须间隔15天。一审判决理解错误。第二，实际上，业委会于2018年11月14日及时发布了推迟表决截止日期与公布结果日期的通知并进行了公示，一审判决对此只字不提，对事实的认定存在错误。4、被上诉人主张筹备组在首次业主大会召开、业委会在临时业主大会召开中均存在程序瑕疵(如公告送达，而非实际送达等)等问题，均无事实和法律依据。无论筹备组还是业委会都在其能力范围之内进行相关送达工作，无法实际送达的，依据法律法规的规定进行了公告。无论《山东省物业管理条例》第三十四条，还是《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条，均规定“无法送达的，应当在物业管理区域内公告”，因此，上诉人的送达符合法律法规的要求。5、被上诉人主张首次业主大会召开时尚不符合法定条件，业筹组的组成违法(不包括建设单位与前期物业代表)，既不符合客观事实，也没有法律依据。首先，本案所涉小区早在2013年第三期交付使用时即符合召开业主大会的法定条件。业筹组没有建设单位和前期物业代表，是因为该两单位为了自身非法利益始终拒绝，港西镇政府王佳舟副书记及姚秀山副镇长(首次筹备组组长)和前任业筹组长港西镇党委委员吕文杰多次要求其加入筹备组。港西镇人民政府关于洲际小区业筹组组成人员的公告也可印证上述事实。若任何一方拒绝参加筹备组，筹备组即不能组建和运作；显然这并非相关法律规定的目的。其次，首次业主大会召开的条件，筹备组的组建与工作均由政府决定、主导和备案，其不属于民事诉讼的范畴。综上，被上诉人不具有案涉事项的业主撤销权资格，不是适格原告，业委会与物业服务企业的合同更非业主撤销权的对象，依法应驳回起诉。另外，无论首次业主大会还是临时业主大会的召开，程序均合法合规，做出的决定也均合法合规，没有侵害业主的实体或程序权益，不应被撤销。一审判决在认定事实和适用法律方面存在明显而严重的错误，甚至涉嫌故意歪曲事实、错误理解与适用法律。严建敏、李圣君、王国胜、李义臣辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：一、被上诉人均享有业主撤销权资格。被上诉人对首次业主大会通过的《议事规则》、《管理规约》均享有业主撤销权资格，不适用诚实信用原则和允诺后禁反言原则。根据《中华人民共和国民法总则》对诚信原则的释义，适用诚信原则和允诺后禁反言原则的前提是需要知晓民事活动的相关信息。而在召开首次业主大会时，上诉人制作并发放选票时并未将两规的内容告知全体业主，包括被上诉人等。被上诉人李圣君、王国胜在首次业主大会时并不知晓两规的内容，李义臣自2012年5月26日后常年居住在案涉小区，其从未收到首次业主大会表决票即被视为同意，均不适用诚信原则和允诺后禁反言原则。严建敏在首次业主大会召开前已经签订购房合同，并合法占有案涉小区房屋，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第13条第2款的规定，在首次业主大会召开时严建敏已经是案涉小区业主。且在上诉人公众号公示的15号公告中严建敏作为业委会筹备组的工作人员，可见上诉人已经认可严建敏的业主身份。在本案中上诉人又对严建敏的身份不予认可，依据诚实信用和允诺后禁反言原则，上诉人对严建敏身份提出异议无效。被上诉人严建敏作为业筹组的工作人员，参与首次业主大会发放表决票，清楚地知道首次业主大会发放表决票时，上诉人均未向业主送过两规的内容，所有参与首次业主大会表决的业主均是在未知晓两规的内容的情况下对两规的通过作出的意思表示。且被上诉人严建敏还参与首次业主大会2018年8月7日的唱票，直到唱票时上诉人也未将两规内容告知参与表决或现场唱票的业主，故被上诉人严建敏、李圣君、王国胜均不适用诚实信用和允诺后禁反言原则，对撤销两规享有业主撤销权诉讼主体资格。江苏省南京市中级人民法院在(2019)苏01民终1037号民事判决认为：“李某，虽然其自认投票上的签字系其本人所签，但因选票内容过于简单，小区业主大会的召开亦未按照行政法规规定的期限提前通知，上诉人亦未提供充分证据证明李某已对业主大会的表决事项有充分且明确的了解，不足以否认李某在本案中的适格原告资格”。业主大会或者业主委员会决定对业主享有的合法权益的侵害分为实体权益的侵害和程序权益的侵害，被上诉人对首次业主大会侵害其程序权益的决定享有撤销权。即便被上诉人严建敏、李圣君、王国胜在首次业主大会召开时对两规内容投了赞成票，不能证明且当然得认为该表决程序合法，现被上诉人以上诉人作出通过两规决定的程序违反法律法规的规定为由请求撤销，属于主张业主程序权益受到侵害的范畴，具有业主撤销权诉讼主体资格。另外，被上诉人严建敏作为业筹组的工作人员，参与发放选票，唱票，其目的是为了使参与首次业主大会的业主人数能够达到法律规定的双过半，使首次业主大会的召开满足法定条件。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。任何业主对违反法律强制性规定的无效决议，均享有业主撤销权资格。本案中，无论是首次业主大会的决定还是业主大会临时会议的决定，在召开业主大会时，均不满足双过半业主参加的法定条件，业主大会无效，其通过的决议也应属无效。任何业主，包括投赞成票的业主，均有权提起业主撤销权之诉。投赞成票的业主，不因其曾赞成无效决议而不能提起撤销权之诉。决议的部分程序是在业主投票后进行，比如唱票、计票、表决统计等，这些都是业主投票后无法掌控的事宜，不能以业主投赞成票，而简单认定业主对决议的实体和程序均表示认同。所以，投赞成票的业主，有权以决议侵害其程序性利益或违反法定程序为由要求撤销决议。被上诉人对业主大会临时会议通过的《重新选聘物业服务方案》均享有业主撤销权资格。第一，业主大会临时会议通过的《重新选聘物业服务方案》侵害了业主实体权益，被上诉人享有撤销权。《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条规定解聘物业服务企业应由业主共同决定，上诉人在未经过召开业主大会对是否解聘物业服务企业进行表决的情况下，擅自决定解聘物业服务企业属于超越职权，侵害了业主的共同决定权。第二，被上诉人并不适用诚实信用和允诺后禁反言原则，具有业主撤销权诉讼主体资格。在业主大会临时会议召开过程中，被上诉人均是上诉人按照“视为同意”的条款认定的同意票，其并不知晓业主大会临时会议的召开及表决的内容，故其不适用诚实信用和允诺后禁反言原则，对撤销业主大会临时会议的决定享有业主撤销权资格。第三，业主大会临时会议召开过程中，程序上存在包括不满足法定召开条件、未提前15天通知、未达到双过半同意等诸多不合法之处，侵害了业主程序权益，被上诉人对业主大会临时会议侵害其程序权益享有业主撤销权资格。综上，业主大会临时会议的召开及决议既侵害了被上诉人的实体权益，也侵害了被上诉人的程序权益，被上诉人对撤销业主大会临时会议的决定享有业主撤销权资格，是适格原告。二、可撤销对象无误。上诉人是业主大会的执行机构，根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条的规定选聘物业服务企业应由业主共同决定，上诉人作为业主大会的执行机构，可以根据业主大会的决定与选聘的物业公司签订物业服务合同。但上诉人在业主大会临时会议无效、决定无效的前提下即与案外人签订新的物业服务合同，超越了业主大会的授权，业主作为授权人，有权申请撤销上诉人超越权限签订的合同。另外，业主大会临时会议通过的决定与依据该决定签署的物业服务合同具有不可分性，应该一并撤销。如仅撤销决定而不撤销基于决定所签署的合同，则业主的撤销权将流于形式，并未得到真正实现，更无法通过行使撤销权维护其合法权益。因此，物业服务合同属于业主撤销权的范围。三、两次业主大会相关决定均侵害了业主的合法权益，一审判决事实清楚，适用法律正确。被上诉人认为本案中上诉人对“视为同意”的表决规则的适用违法，主要原因如下：第一，无论是首次业主大会还是业主大会临时会议，适用“视为同意”表决规则时违反上位法的规定。《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条赋予了业筹组确定首次业主大会表决规则的权利。但同样，《物业管理条例》第十二条和《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条严格限定了业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加的法定召开条件。《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条更是赋予了业主对制定业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业等事项共同决定的权利，且业主在决定这两个事项时应当有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能决定。从效力级别上来看，《物权法》是法律，《物业管理条例》是行政法规，而《业主大会和业主委员会指导规则》只是部门工作文件。《物权法》和《物业管理条例》的法律效力优先于《业主大会和业主委员会指导规则》。虽然没有任何法律法规明文规定禁止筹备组在首次业主大会表决规则中采用“未参与投票视为同意”的规则，但《业主大会和业主委员会指导规则》赋予业筹组的权利不应该滥用，其行使权利时使用的规则不应该违反《物权法》和《物业管理条例》的规定，也不应该侵害业主对制定和修改两规、解聘和选聘物业服务企业等公共事务共同决定的权利，且《业主大会和业主委员会指导规则》赋予业筹组制定表决规则的权利也不能与其本身对业主大会召开的法定条件的规定相抵触、相矛盾。在本案中，采用“未参与投票视为同意”规则违反上位法规定主要表现在以下两个方面：一是，违反了《物权法》和《物业管理条例》关于业主大会法定召开条件的规定。即无论是首次业主大会还是业主大会临时会议的召开，无论是以集体讨论形式还是书面征求意见形式召开业主大会，均应达到法定召开条件后才有效，才能开始适用“未参与投票视为同意”规则。上诉人首次业主大会投票权数共计4743票，但收回纸质表决票仅有1918票，未达到4743的一半，故首次业主大会召开无效，通过的决议亦无效。业主大会临时会议投票权数为4767票，但收回纸质表决票仅有570票，未达到4767的一半，故业主大会临时会议召开无效，通过的决议亦无效。另一个方面，违反了《物权法》和《物业管理条例》赋予业主对制定和修改两规、解聘和选聘物业服务企业等公共事务共同决定的权利。从正面来说，《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条规定由业主共同决定的事项应该由双过半或双三分之二的业主共同决定，而非“视为同意”。从反面来说，如果“视为同意”表决与计票规则也适用于《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条规定的由业主共同决定的事项，业主的权益很容易被侵害。而涉案小区规划12000余户，公共维修基金保守估计也得有四千万，如果“视为同意”不被撤销或者被用于是否达到法定召开条件的审核中，公共维修基金可以轻易被使用，会造成不利影响。第二，适用“视为同意”表决规则时违背住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条的目的和精神。《山东省物业管理条例》第三十四条第二款明确规定：“不参加投票业主的投票权数，由管理规约或者临时管理规约规定”，《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条第二款规定：“未参与表决的业主，其投票权数，由管理规约或者业主大会议事规则规定”。被上诉人认可这两条的目的和精神，但这两条规定的只能将未参与表决的票数视作已表决的多数票，且适用前提为要满足参与表决的投票权数达到双过半才能适用，而不能直接约定视作同意的票数。据此，将本应作为废票处理的未提出同意、反对、弃权意见的票作为同意票处理，违背了法律规定，违背了常理，使得投票有失公平和公正，从而侵犯了业主的投票权、管理权和决定权。四、一审判决以程序违法，侵害业主知情权、表决权为由撤销两规，事实清楚，适用法律正确，充分保障了业主的权益。首先，首次业主大会的召开尚未达到法定的召开条件。根据《山东省物业管理条例》第二十八条、《业主大会和业主委员会指导规则》第八条的规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，才能筹备业主大会会议。案涉小区规划面积为96.555万平方米，规划户数为12000余户，但在成立首次业主大会时业主已入住户数仅为600多户，可见，入住的户数和面积比例均不足20%，所以首次业主大会不满足法定的成立条件。其次，首次业主大会的筹备组组成人员不符合法律的规定。根据《山东省物业管理条例》第二十九条规定，上诉人成员在号召召开首次业主大会并成立筹备组时，没有建设单位和前期物业服务企业的参与，违反了法规的规定。上诉人自称建设单位和前期物业为了自身非法利益始终拒绝参加，对此没有提供证据证实。再次，首次业主大会召开过程中未按照法定程序进行送达。《物业管理条例》第十四条、《山东省物业管理条例》第三十条明确规定，筹备组应当于首次业主大会会议召开15日前，将会议召开时间、地点、内容，两规等内容书面通知全体业主，但上诉人未举证证明召开首次业主大会时按照法定程序进行全部送达。另，首次业主大会的召开未达到法定双过半参加的法定召开条件。根据《物业管理条例》第十二条、《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条的规定，参与书面表决的业主必须达到双过半才符合召开业主大会的条件，该会议的召开才有效，投票作出的决议才有效。如前所述，此处的参与表决的表现形式就是书面表决票，而本案中未达到法定双过半参加的法定条件，首次业主大会召开无效，作出的决议也应属无效。根据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条的规定，两规是由业主共同决定的事项，必须有双过半的业主同意才能通过。如前所述，在计票时不能适用“视为同意”的计票规则。综上所述，首次业主大会召开过程中违反了法定程序，该会议通过的决定应予以撤销。严建敏、李圣君、王国胜、李义臣向一审法院起诉请求：1.请求依法撤销被告发布的《管理规约》和《业主大会议事规则》；2.撤销被告重新选聘物业服务企业决定，撤销被告选聘东营宏基园服务有限公司（以下简称宏基园公司）为物业服务企业的决定，撤销被告与宏基园公司签订的物业服务合同；3.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2019年1月15日，洲际假日广场业委会以百丰物业公司为被告诉至荣成市人民法院，要求百丰物业公司按照业主大会决议退出洲际假日广场小区并移交相关物业管理资料。经审理，一审法院认为洲际假日广场业委会作出的解聘百丰物业会议决定未经过半数业主同意，所做决议无效，判决驳回洲际假日广场业委会全部诉讼请求。案件宣判后，洲际假日广场业委会不服上诉至本院。经审理，本院二审查明的事实与一审法院认定的一致,本院认为业主委员会在作出解聘百丰物业及选聘新的物业服务企业时的决议，程序是否违法或该决议内容是否侵害了业主知情权等合法权益，只有业主才有权提出异议并行使撒销权，百丰物业公司并非业主，故其以《管理规约》、《议事规则》违反法律规定，业主大会临时会议程序不合法，表决结果错误等为由主张业主委员会作出的解聘百丰物业的决议无效，于法无据，故判决撤销一审判决，支持上诉人即一审原告洲际假日广场业委会诉讼请求。在此情况下，四原告作为小区业主起诉至一审法院，以自身合法权益受到损害为由，并基于前案事实，要求撤销业主委员会发布的《管理规约》和《业主大会议事规则》及重新选聘物业决定。被告洲际假日广场业委会于2018年8月7日成立，并报当地行政主管部门备案。业委会成立当日，业委会公布《管理规约》、《议事规则》。其中，《议事规则》中投票规则第十一条规定，业主的投票权采用产权制。业主自取得物业产权时自然取得投票权。业主大会作出决定，须经专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主同意；业主大会作出专项维修资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物以及附属设施的，须经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意。已送达的表决票，业主在规定的期限内不反馈意见或不提出同意、反对、弃权意见的则视为同意。关于《管理规约》及《议事规则》的通过表决，一审法院要求被告提供证据证明其投票方式及投票结果，被告称《议事规则》与《管理规约》投票方式为四种，均采用书面征求意见方式，总发出选票4743票，其中收回纸质选票1788票、网络投票98票、公告非当面送达570票、签收未投票105票、挂号邮寄2237票（其中88票为重复票）、废票32票。《议事规则》投票结果为：收回纸质投票同意票1746票、不同意票7票、弃权票10票；网络投票同意票96票、弃权票2票；余票2825票视为同意票。《管理规约》投票结果为：收回纸质投票同意票1750票、不同意票6票、弃权票10票；网络投票同意票96票、弃权票2票；余票2825票视为同意票。2018年10月15日，被告发布威洲业（2018）第11号关于召开业主会临时会议公告，内容为业主委员会讨论决定启动物业服务企业的选聘工作。2018年10月20日，被告发布威洲业（2018）第13号关于公示选聘物业服务企业方案公告，内容就选聘物业服务企业标准、物业服务标准和费用、物业服务收费计费方式、合同期限及选聘方式进行公示，其中合同期限为自签约之日起两年。同时，被告制作关于选聘物业服务企业方案的表决票，表决事项为选聘物业服务企业方案，表决意见对应“同意”、“不同意”、“弃权”三项。其中特别申明载明：根据《业主大会议事规则》的规定，已送达的表决票，业主在规定时间内（在2018年11月15日之前，以发出时间和邮戳为准），不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的则视为同意。2018年10月25日，被告发布威洲业（2018）第15号关于业主大会临时会议日程安排公告，其中日程安排为：1、2018年10月26日起表决票发放；2、2018年11月15日前表决票投票；3、2018年11月20日临时大会召开，公开表决结果；4、2018年11月21日正式启动选聘物业企业招标投标工作。2018年11月12日，被告发布威洲业（2018）第16号关于业主大会临时会议表决票送达情况的公告，内容为本小区系度假型小区，现已进入冬季，绝大部分业主已返回原住地，故业主大会临时会议的表决票在小区的业主及委托代理人的业主已当面送达；不在小区但已提供通讯地址的业主，已通过中国邮政和申通快递挂号信函送达。既不在小区又没有提供通讯地址或地址错误、残缺不全而无法送达的业主，鉴于开放商未按规定设置信报箱也无法将表决票投入该户业主房屋内，业主也不赞许将表决票张贴在房门上（一号楼除外）；而一号楼绝大部分业主已将房屋托管给易安和海尚两家酒店管理公司用于营业性经营，为了不影响其正常营业，以上这部分无法送达的业主表决票全部采取公告送达（小区业委会公告栏和业委会微信公众号）。2018年11月24日，被告发布威洲业（2018）第20号关于公示业主大会临时会议表决结果公告，内容为：本小区业主大会临时会议于2018年11月24日举行，表决《选聘物业服务企业方案》。根据《物权法》、国务院《物业管理条例》的规定“应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主，且占总人数二分之一以上的业主同意”。本次业主大会临时会议业主投票权数为4767户，总建筑面积30600㎡，表决票送达4767户，符合业主大会召开条件。现将表决结果公示如下：同意：4715户，建筑面积302656㎡，占98.9%；不同意28户；弃权3户；废票7户；通过率98.9%。《选聘物业服务企业方案》表决通过。之后，被告进行选聘物业公司招投标工作，并于2018年12月28日发布威洲业（2018）第25号关于关于选聘物业服务企业公开招投标中标人的决定公告，内容为2018年12月27日，本小区选聘物业服务企业公开招标中，经评标委员会评审确定中标人为东营宏基园物业服务有限公司。现经本小区选聘物业服务企业评标工作小组讨论，一致同意东营宏基园物业服务有限公司为中标人。2018年12月31日，被告发布威洲业（2018）第27号关于选聘物业服务企业公开招投标中标人的公告，本委委托山东义强建设项目管理有限公司组织的威海市洲际假日广场物业服务公开招标中，经评标委员会评审，确定宏基园公司为中标人。2018年12月31日，被告与宏基园公司签订《威海市洲际假日广场物业服务合同》，合同就宏基园公司物业服务内容、服务标准、服务费用、服务期限等进行约定，其中服务期限约定为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。2019年1月1日，被告发布威洲业（2019）第1号关于《前期物业管理服务协议》依法终止的公告，通知百丰物业公司、威海易安假日酒店有限公司、威海洲际宏昌企业管理有限公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》已于2018年12月31日终止，前期物业公司退出物业服务区域，移交物业服务用房以及物业服务所必须的相关资料。关于重新选聘物业的通过表决，一审法院要求被告提供证据证明其投票方式及投票结果，被告称重新选聘物业企业投票方式为四种，亦采用书面征求意见方式，总发出选票4767票，其中收回纸质选票464票、信箱微信委托投票92票、住宅楼公告非当面送达751票、一号楼公告非当面送达612票、地址不详邮政未寄出公告非当面送达8票、挂号信快递投送2840票（其中14票为重复票）。重新选聘物业企业投票结果为：收回纸质投票同意票432票、不同意票23票、弃权票3票、废票7票；信箱微信投票同意票87票、不同意票5票；余票4197票视为同意票。对上述投票方式及结果，原告提出异议，称被告是在剥夺业主知情权与投票权的情形下进行的投票，许多业主对此并不知情，五十余份业主亲自书写的说明（附身份证复印件），内容基本为对投票的不知情，在没有人通知投票事宜的情况下，业主在投票结果中被列为“视为同意”，该部分业主表示不同意更换物业，另有业主自发搜集的对选聘物业服务企业反对表决票1041份。另查明，威海市洲际假日广场为旅游避暑度假小区，规划总占地面积86.5万㎡，规划总建筑面积约96.6万㎡，2011年交付给业主使用，现小区完成建设30.6万㎡，截至目前，已交付业主户数为4700余户，小区内业主大多数为夏日来威避暑度假的外地人员。一审法院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。关于原告诉讼主体资格适格问题，根据庭审查明的事实，四原告均系威海市洲际假日广场小区业主，被告对原告严建敏的业主身份虽提出质疑，但双方均认可严建敏在召开首次业主大会时为业筹组的工作人员，且严建敏提供的房屋买卖合同亦可证实其业主身份，故此，四原告作为其认为自身权利受到损害并提起本案诉讼的主体适格，依法确认。本案的争议焦点是被告是否通过合法程序通过《议事规则》、《管理规约》及重新选聘物业服务企业过程中，是否充分保障了业主的知情权与投票权，投票过程及结果是否符合法律规定，是否达到法定标准。根据物权法及物业管理条例有关规定，业主决定建筑区划内重大事项及表决权下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案涉及表决事项为制定《议事规则》、《管理规约》及选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，根据规定，决定上两项事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。威海市洲际假日广场小区现已交付业主户数4700余户。被告主张业委会通过直接送达选票、微信投票、公告及邮政快递方式向业主发放选票4743票，其中收回纸质选票1788票、网络投票98票、公告非当面送达570票、签收未投票105票、挂号邮寄2237票（其中88票为重复票）、废票32票。《议事规则》投票结果为：收回纸质投票同意票1746票、不同意票7票、弃权票10票；网络投票同意票96票、弃权票2票；余票2825票视为同意票。《管理规约》投票结果为：收回纸质投票同意票1750票、不同意票6票、弃权票10票；网络投票同意票96票、弃权票2票；余票2825票视为同意票。根据被告提供的以上数据，在首次召开业主大会对《议事规则》、《管理规约》进行投票表决时，真正参与人为1842人，2825业主未实际参与，与会人与表决同意票均未达到法律规定的经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主，未能真实反映多数人意愿，侵害了业主知情权、表决权等法定权利，程序存有严重瑕疵，原告据此主张撤销《管理规约》和《议事规则》于法有据，予以支持。2018年10月25日，被告发布威洲业（2018）第15号关于业主大会临时会议日程安排公告，其中日程安排：1、2018年10月26日起表决票发放；2、2018年11月15日前表决票投票；3、2018年11月20日临时大会召开，公开表决结果；4、2018年11月21日正式启动选聘物业企业招标投标工作。根据《物业管理条例》有关规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。根据威洲业（2018）第20号公告，业主大会临时会议于2018年11月24日举行，该会议实际召开时间与威洲业（2018）第15号公告通知会议召开时间不符，在此期间，被告未通知全体业主临时大会召开时间的调整与变更，违背了会议召开15日以前通知全体业主，且有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加的法律规定，侵害了业主的知情权与参与权，程序严重违法。根据被告所述，重新选聘物业企业投票结果为：收回纸质投票同意票432票、不同意票23票、弃权票3票、废票7票；信箱微信投票同意票87票、不同意票5票；余票4197票均为视为同意票。根据上述统计，业主知情并实际投票中的同意票为519票，余票4197票为业主未予回应的视为同意票。被告主张根据《议事规则》投票规则第十一条中明确规定，已送达的表决票，业主在规定时限内不反馈或不提出同意、反对、弃权意见的则视为同意，故此，未予回应的业主的投票应视为同意。一审法院认为，《议事规则》的通过存有严重程序瑕疵，不能认定是由业主大会表决通过，故此其中投票规则不能成为后期会议事项的约束条件。另从业主自发搜集的对选聘物业服务企业反对表决票有1041份，可看出反对更换物业企业的业主亦不在少数。该表决票虽非业主委员会制作，不能代表业委会决定能否重新选聘物业公司，但该反对表决票从侧面反映了部分业主的真实意思表示，与被告98.8%的通过率出入较大。在此过程中，被告无法证明在征求意见的过程中的公正和合法性，无法证实是物业管理区域内大多数业主的真实意见反映。4767张选票中，仅有519票明确表示同意更换物业，同意人数未达到经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的法律规定。原告就此主张撤销被告重新选聘物业服务企业决定，撤销被告选聘宏基园公司为物业服务企业的决定于法有据，予以支持。被告与宏基园公司签订的物业服务合同侵害了原告在内多数业主权益，原告虽非合同一方当事人，但该合同基于被告发布的重新选聘物业服务企业决定作出，随着上述两项决定的撤销，被告与宏基园公司签订的物业服务合同即无事实及法律依据，且侵害原告等人合法权益，应予撤销。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、七十八条，《物业管理条例》第六条、第八条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条规定，判决：撤销被告发布的《管理规约》和《业主大会议事规则》。撤销被告重新选聘物业服务企业决定，撤销被告选聘东营宏基园服务有限公司为物业服务企业的决定，撤销被告与东营宏基园服务有限公司签订的物业服务合同。案件受理费100元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交如下证据：证据1.首次业主大会成立的照片1张及严建敏参加业主大会的照片3张、林重仪（严建敏妻子）的表决票，投票人处签名是严建敏代妻子书写；证据2.业委会关于业主大会临时会议表决票送达情况的公告（威洲业2018第16号），证明严建敏、李义臣表决票已公告送达，其二人未在规定的时间内投票，按表决规则视为同意；证据3.荣成市邮政局邮件寄发明细表，证明被上诉人王国胜的表决票已通过邮寄送达，其没有在规定时间内投票，按表决规则视为同意；证据4.临时业主大会表决票，李圣君在表决票上对选聘物业服务企业方案填写同意，因此，其作为撤销权的主体不适格。证据5.威海市洲际假日广场业主大会筹备组关于首次业主大会表决票送达和表决规则的决议，证明首次业主大会表决通过的“两规”系根据合法有效程序作出，首次业主大会和后续业主大会的相关决议表决程序合法有效。经质证，被上诉人对证据1照片的真实性不予认可，合法性认可，关联性不予认可，对表决票的真实性、合法性认可，关联性不予认可。被上诉人认为，首先，即便该照片真实，严建敏参与了首次业主大会，也不能适用诚实信用原则和禁反言原则。因为严建敏在首次业主大会召开时是业筹组的工作人员，参与表决票的发放和唱票，在发放表决票时业委会仅向业主发放一张选票，并未向业主送达两规的内容，直至唱票时严建敏也从未见过两规的内容。在首次业主大会现场唱票时，仅有政府领导讲话和直接宣读选票结果等程序。根据《中华人民共和国民法总则》的释义，适用诚实信用原则的前提是民事主体如实告知交易相对方自己的信息。但在首次业主大会召开时，严建敏并不知晓两规的内容，故不应适用诚实信用原则和禁反言原则。其次，严建敏认可的是程序合法的首次业主大会决定。其参与发放选票也是为了能够获得双过半的业主参与首次业主大会，但事实上首次业主大会收回的选票并未达到双过半的法定条件。严建敏在首次业主大会时虽然投赞成票，但该决议的部分程序是在投票之后进行，比如唱票、计票、表决、统计等，上述事实都是业主在投票后无法掌控的，不能以业主投赞成票而简单认定业主对决议的实体和程序合法均表示认同。事实上，首次业主大会没有满足法定双过半业主参与的条件，通过的决议也没有满足法定双过半同意的条件，违反了法律的强制性规定，任何业主对违法的无效决议均应享有业主撤销权资格。对证据2形式上的真实性和合法性，被上诉人予以认可，但对内容上的真实性和关联性不予认可。李义臣自2012年起便常年居住在案涉小区。上诉人作为业主大会临时会议的召开机构应努力确保业主能够实际参与业主大会，但上诉人对居住在小区内的业主，没有实际送达选票反而公告送达，存在规避有效送达的主观恶意。严建敏作为业筹组的工作人员，上诉人有其联系方式，但也向其公告送达，亦是规避有效送达的行为。被上诉人李义臣和严建敏并未实际收到选票，也未实际参与业主大会临时会议的表决，故其对业主大会临时会议通过的决定有撤销权。业主大会临时会议也是以书面形式召开，但实际收回的书面表决票仅有570余票，未满足法定双过半的法定召开条件，业主大会临时会议召开无效，通过的决议也应属无效。对证据3的真实性、合法性被上诉人予以认可，但对关联性不予认可。上诉人提交的情况说明是2019年10月8日作出的，而业主大会临时会议是2018年11月召开，双方在另案中并未提交该情况说明，而落款时间是另案涉诉的时间，情况说明后面所附的表决票也是首次业主大会的表决票，无法证明上诉人向被上诉人王国胜邮寄选票，被上诉人王国胜从未参与业主大会临时会议的表决，对业主大会临时会议的决定并不知情，享有业主撤销权。对证据4的真实性、合法性被上诉人予以认可，但对关联性不予认可。如前所述，业主大会临时会议召开无效，李圣君作为小区业主有权行使撤销权。且根据物权法和物业管理条例的规定，解聘物业服务企业也应由业主共同决定，但上诉人未经业主共同决定自行决定解聘前期物业服务企业，剥夺了业主的共同决定权。李圣君作为小区业主，享有撤销权。对证据5形式上的真实性、合法性予以认可，但对其内容的真实性和关联性有异议。送达并不代表实际参加，如以集体讨论形式召开业主大会，在小区内公告即视为告知业主将以集体讨论形式召开业主大会，但判断业主大会的召开是否满足法定召开条件，应当以实际集体讨论时到场的业主人数为准。同样，以书面表决形式召开业主大会，已送达只能视为告知业主将以书面表决形式召开业主大会，在判断业主大会的召开是否满足法定召开条件时，应以实际收到的书面表决票作为统计参加表决业主的人数。本院经审查认为，被上诉人对上诉人提交的上述证据除了证据1中的照片外，对其他证据的真实性均认可，但对证明内容以及与本案的关联性不予认可。对上述证据的真实性本院予以确认，对于该证据与本案的关联性，本院在判决理由部分予以阐述。经本院审理查明，一审时上诉人提交了《议事规则》、《管理规约》，四被上诉人对其内容无异议。《议事规则》第十三条规定,表决票的送达,结合本物业管理小区的实际情况采用下列方式之一的均作为表决票已送达：(一)业主本人当面领取或专人送达，交由业主签收；(二)按照业主最近提供的或开发商(物业)提供的业主名册上显示的联系地址、通讯方式发送。若业主未提供联系方式，则投入物业所在地的业主房屋内或张贴在其房屋门上；并由物业小区内两人以上的业主证明，在物业小区内公告送达情况。第十一条规定，业主的投票权采用产权制。业主自取得物业产权时自然取得投票权。业主大会作出决定，须经专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主同意；业主大会作出专项维修资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物以及附属设施的，须经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意。已送达的表决票，业主在规定的时限内不反馈意见或不提出同意、反对、弃权意见的则视为同意。第二十四条规定，本规则所称业主是指本物业小区内房屋等专有部分的所有权人，或已经合法占有建筑物专有部分尚未依法办理所有权登记的人，包括尚未出售物业的建筑单位。2018年6月11日洲际假日广场业主大会筹备组召开专题会议，讨论通过“首次业主大会表决票送达和表决规则”。1.表决票的送达。结合本物业管理小区的实际情况，采用下列方式之一的均作为表决票已送达：（一）业主本人当面领取或专人送达，交由业主签收；（二）按照业主最新提供的或开发商提供的业主名册上显示的联系地址、通讯方式发送。若业主未提供联系方式，则投入物业所在地的业主房屋内或张贴在其房屋门上，并由物业小区内两人以上的业主证明，并在物业小区公共送达情况。2.表决规则。本次业主大会已送达的表决票业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的则视为同意。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方争议的主要焦点为：一、四被上诉人的主体是否适格；二、四被上诉人要求撤销上诉人发布的《管理规约》、《议事规则》、选聘物业公司的决定，有无事实和法律依据；三、业委会与宏基园公司签订的物业服务合同是否属于业主撤销权范围，应否予以撤销。关于焦点一，四被上诉人的主体是否适格。上诉人主张被上诉人李圣君、王国胜在首次业主大会表决票中投赞成票，李义臣的表决票系通过公告送达的方式，根据表决票中特别申明“规定时间内不反馈意见，也不提出同意、反对、弃权意见的视为同意”，李义臣视为同意，严建敏当时并未办理房屋产权过户登记，不具有业主身份。因此，四被上诉人作为本案的原告主体均不适格。对此，本院认为，李圣君、王国胜在首次业主大会召开前收到表决票，对首次业主大会的主要内容为制定《管理规约》、《议事规则》，选举业主委员会等事项等清楚知晓，在此情况下其二人对制定两规事项均投赞成票，在选举业主委员会表决票相应栏目勾选人选，充分表达其意愿。其二人又以不知晓两规内容、会议召开程序违法为由要求撤销，违反了诚实信用原则和禁止反言原则，因此，李圣君、王国胜无权要求撤销首次业主大会通过的《管理规约》、《议事规则》。但其二人申请撤销的对象除了首次大会通过的《管理规约》、《议事规则》，还包括业主大会临时会议作出的选聘物业服务企业的决定及业委会与宏基园公司签订的物业服务合同，因此，其二人作为业主，有权依法行使撤销权。上诉人该部分上诉理由不成立，本院不予支持。李义臣的表决票系由上诉人采取公告送达的方式，李义臣认为其并未参与投票，业主大会和业主委员会的决议侵害其权利，其有权行使撤销权。对此，本院认为，李义臣的表决票系上诉人通过公告方式送达，李义臣并未实际参与首次业主大会和临时业主大会相关事项的表决，其作为该小区的业主，认为业主大会和业主委员会的决议侵害其权利，可以行使撤销权。因此，其作为本案的诉讼主体适格。对于严建敏在首次业主大会召开前是否具有业主身份的问题，尽管当时严建敏购买的房屋当时尚未办理至其名下，但根据《议事规则》第二十四条的规定，其本规则所称业主是指本物业小区内房屋等专有部分的所有权人，或已经合法占有建筑物专有部分尚未依法办理所有权登记的人，包括尚未出售物业的建筑单位。严建敏提供的房屋买卖合同能够证实其实际购买了房屋，事后也办理产权登记。且案涉小区14号楼1010室的业主为严建敏妻子，其亦代表妻子对首次业主大会会议表决票中投票，因此，因此，一审法院认定严建敏在首次业主大会召开前具有业主身份，并无不当。严建敏作为本案的主体亦适格，上诉人该部分上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点二，四被上诉人要求撤销上诉人发布的《管理规约》、《议事规则》、选聘物业服务企业的决定，有无事实和法律依据。四被上诉人主张首次业主大会和临时业主大会召开程序违法，采取“视为同意”的计票规则，投票人数未达到法定的标准，未保障业主的知情权和参与权，应予撤销。关于上诉人发布的《管理规约》、《议事规则》能否撤销的问题。本院认为，首先，根据《山东省物业管理条例》第二十九条规定，符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。第三十条规定筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。根据《住房和城乡建设部关于印发＜业主大会和业主委员会指导规则＞的通知》第十二条的规定，筹备组应当做好以下筹备工作：……（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则等。本案中，案涉洲际假日小区业主大会筹备组组长由当地政府工作人员担任，人数符合法定人数。筹备组有权草拟《管理规约》、《议事规则》，确定首次业主大会表决票送达和表决规则等。其次，洲际假日广场业主大会会议表决票中明确记载会议事项即制定《管理规约》、《议事规则》、选举业主委员会。表决规则部分详细记载了投票时间、投票方式，以及“不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的则视作同意”的投票规则。根据上述规定，筹备组有权草拟管理规约、议事规则，制定业主委员会工作规则、投票计票方式等，该部分事项属于业主自治的范畴，对业主具有约束力；再次，案涉洲际假日小区业主大会筹备组制定的“首次业主大会表决票送达和表决规则”，明确规定了送达表决票的方式，即直接送达本人，有联系地址、通讯方式的，邮寄送达、未能提供有效联系方式的，投入物业所在地业主房屋内或张贴在其房门外，由小区两名以上业主证明，在小区内公告。对已收到表决票的业主，在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的视作同意。通过其发布的威洲业（2018）第16号公告可以看出，针对案涉度假型小区的特点，在绝大部分业主当时已经返回原居住地的情况下，业委会又对不能直接送达、也没有准确联系地址或者因联系地址错误等原因无法送达的业主，全部采取在小区业委会公告栏和业委会微信公众号公告的方式。因此，上诉人送达表决票的方式合法有效，对业主具有约束力。对于通过公告方式送达选票的业主而言，该送达方式视为上诉人已经向其送达了表决票等，表决票中“视为同意”的表决原则对其具有约束力，其虽然没有参与投票表决，但不能以此否认表决票的效力。一审法院以实际收回的选票数量达不到法律规定的经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主即“双过半”为由，认定侵害了业主知情权和表决权等，缺乏法律依据。根据首次业主大会关于《议事规则》、《管理规约》的表决票统计，同意票的人数达到专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。因此，首次业主大会通过的《议事规则》、《管理规约》合法有效。四被上诉人以首次业主大会召开程序违法、侵害业主知情权和表决权等为由要求撤销，没有事实和法律依据，本院不予支持。对业主大会临时会议通过的关于选聘物业服务企业的决定能否撤销的问题。四被上诉人主张上诉人未按规定提前十五日通知全体业主，且未达到法定的物业管理区域内专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的标准，程序严重违法。对此，本院认为，《议事规则》对表决票的送达、表决方式等明确约定。表决票的送达方式采取多种形式，包括：(一)直接送达方式业主本人当面领取或专人送达，交由业主签收；(二)邮寄送达方式，按照业主最近提供的或开发商(物业)提供的业主名册上显示的联系地址、通讯方式发送。(三)若业主未提供联系方式，则投入物业所在地的业主房屋内或张贴在其房屋门上；并由物业小区内两人以上的业主证明，在物业小区内公告送达情况。从一审法院查明的事实来看，在业主大会临时会议召开前，上诉人亦采取了直接送达、微信送达、邮寄送达、公告送达的方式，符合上述《议事规则》的规定。根据上诉人威洲业（2018）第15号《关于业主大会临时会议日程安排公告》，业主大会临时会议于2018年11月20日召开，业主的表决票要在2018年11月15日前投票。业主大会临时会议的召开时间比原定推迟四天，但对推迟的原因和会议召开的时间上诉人已通过公告形式告知业主，且对于业主而言，实际召开会议的时间晚于通知公告的日期，并未实际影响到其表决票的投票。根据上诉人统计的投票结果，对于选聘物业服务企业决定的投票结果，同意票达到了法律规定和《议事规则》规定的法定人数，合法有效。四被上诉人要求撤销，缺乏事实和法律依据，一审法院认定应予撤销的依据不足，应予纠正。关于焦点三，业委会与宏基园公司签订的物业服务合同是否属于业主撤销权范围，应否予以撤销。根据《物权法》第七十八条规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主行使撤销权的客体范围为业主大会或者业主委员会的决定。四被上诉人并非物业服务合同的当事人，根据上述规定，其对案涉物业服务合同无权行使撤销权。一审法院认定案涉物业服务合同应予撤销，没有事实和法律依据。四被上诉人该诉讼请求亦不成立，不应支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持；一审认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第六条、第八条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省荣成市人民法院（2019）鲁1082民初4874号民事判决；二、驳回被上诉人严建敏、李圣君、王国胜、李义臣的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由四上诉人严建敏、李圣君、王国胜、李义臣负担。本判决为终审判决。审判长  苏丽杰审判员  马树芳审判员  于 晶二〇二〇年六月二十四日法官助理肖芸芸书记员姚玉娇