山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终521号 上诉人（原审被告）：青岛德爱花园大酒店有限公司，住所地：青岛市市北区武定路29号。 法定代表人：车辉，职务：总经理。 委托诉讼代理人：祖力克，北京观韬中茂律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛洲际通商国际贸易有限公司，住所地：青岛市市北区武定路。 法定代表人：谷青，职务：董事长。 委托诉讼代理人：祖力克，北京观韬中茂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市市北区人民政府，住所地：青岛市市北区延吉路80号。 法定代表人：张永国，职务：区长。 委托诉讼代理人：曹婷，国浩律师（青岛）律师事务所律师 委托诉讼代理人：鲁飞飞，国浩律师（青岛）律师事务所律师 上诉人青岛洲际通商国际贸易有限公司、青岛德爱花园大酒店有限公司与被上诉人青岛市市北区人民政府房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初2421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了开庭审理。本案现已审理终结。 两上诉人向本院提出上诉请求：一、上诉人青岛洲际通商国际贸易有限公司（以下简称：洲际公司）已将《青岛健康产业基地项目租赁合同》中的权利义务转让给上诉人青岛德爱花园大酒店有限公司（以下简称：德爱大酒店），德爱大酒店系《租赁合同》的唯一承租人，在既无法律规定也无合同约定的情况下，一审判决认定两上诉人是租赁房屋的共同承租人且应共同支付租金，属于事实认定不清、法律适用错误。一审判决将《青岛健康产业基地项目租赁合同》（以下简称：《租赁合同》）第十条约定的“甲方（即被上诉人，下同）应协助乙方（即上诉人洲际公司，下同）办理健康产业基地新公司注册事宜，新公司的控股股东应为乙方，成立之后一切事宜由新公司负责，乙方应在2011年2月底前成立新公司”，解释为系指新公司成立后作为共同承租人履行合同，并将上诉人德爱大酒店和上诉人洲际公司认定为涉案合同的共同承租人，判令共同支付租金，既不符合本条约定的内容，也不符合《租赁合同》权利义务履行的实际情况，更是违背了连带责任的承担应有法律规定或者合同约定的基本条件。上述《租赁合同》的约定恰恰说明在《租赁合同》签订之时，被上诉人即已同意上诉人洲际公司在新公司成立后将《租赁合同》项下的权利义务转让给新公司，否则“成立之后一切事宜由新公司负责”的表述就应为“成立之后一切事宜由新公司和洲际公司共同负责”之类的表述。因此，被上诉人开具的证明中明确说明“德爱花园酒店承租武定路29号”、被上诉人同意水表过户的公函以及租赁登记备案中均仅显示上诉人德爱大酒店名称而不再显示上诉人洲际公司的名称，可见，后经被上诉人同意，《租赁合同》项下上诉人洲际公司的权利义务全部转让给了上诉人德爱大酒店（见德爱大酒店一审证据2-9、21），因此也与《租赁合同》第八条第3款的主要内容相符，上诉人德爱大酒店系《租赁合同》的唯一承租人。 二、在坚持上诉人德爱大酒店系《租赁合同》唯一承租人、上诉人洲际公司不应再承担《租赁合同》项下义务的前提下，上诉人认为在《租赁合同》履行过程中，上诉人已诚信履约，已支付250万元租金，但被上诉人未按照约定履行主要义务，而一审判决在错误认定相关事实的情况下，错误认定了房屋交付时间及交付状态、错误分配了经营所需证照未能办理的责任、错误认定了解除时间、错误认定了未支付的租金数额，从而错误判令两上诉人共同支付租金15297123元，明显属于事实认定不清、法律适用错误。1.被上诉人交付租赁房屋的实际时间为2011年10月21日，存在严重迟延交付的问题；而一审判决却认定被上诉人按合同约定交付了租赁房屋，没有事实依据。一审法院依据上诉人德爱大酒店为了请求被上诉人尽快履行《租赁合同》约定的其他义务，而于2013年8月29日发出的《协助办理消防审批手续的情况说明》中的“2011年2月，投资方在市北区设立德爱大酒店（筹建期），开始对该房屋进行改造装修”这样一句笼统表述，就认定被上诉人按照《租赁合同》的约定，交付了租赁房屋，既过于简单武断，又不符合事实情况。《租赁合同》约定的租赁房屋的交付日期应为2011年1月23日前，但实际上租赁房屋被外租给电影公司进行电影拍摄且另有“钉子户”占据主楼。直至2011年10月21日，“钉子户”才彻底搬出，承租房屋才被全部地实际交付（见上诉人德爱大酒店一审证据25），严重超过了约定的最晚交付期限。而上诉人德爱大酒店为了减少双方损失和基于租赁房屋原德式建筑的屋脊严重塌陷、处于危房状态（见上诉人德爱大酒店一审证据28）的实际情况，不得不在被上诉人不能实际交付全部租赁房屋的情况下开始进行装修改造，并不能因此认定被上诉人履行了交付租赁房屋的义务。同时，被上诉人既未支付上述本应由其支付的修复和建设费用，亦未就未能履行保持租赁物符合约定的用途的基本义务赔偿损失；既未支付迟延交付租赁房屋期间的违约金580500元，亦未就迟于最晚交付期限9个月的期间给予上诉人德爱大酒店任何补偿或者赔偿，故按照《租赁合同》约定，“如有延期则将此合同的租赁期顺延”，则租赁房屋交付迟延了9个月，免租金的期限也应相应增加9个月。2.租赁合同是典型的双务合同，虽然未明确约定被上诉人履行提供工商、卫生、消防等的“一条龙服务”和“一站式”审批并进行全程跟踪服务义务、履行自来水通、电力通义务和履行“负责健康产业基地与周边环境的协调工作”的义务的期限，但是被上诉人的前述义务是保证案涉《租赁合同》约定目的实现的必备前提条件，也是上诉人租赁房屋进行正常经营的必备前提条件，因此被上诉人履行前述义务的时间应不晚于上诉人德爱大酒店履行支付租金的义务的时间；而一审判决认定被上诉人无需承担工商、消防、卫生审批手续迟延办理的不利后果和租赁房屋已经达到自来水通、电力通的条件，没有任何事实和法律依据，也不应对上诉人德爱大酒店有关与第二体育场围墙坍塌需要修复造成损失的事实不予认定和处理。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”一审判决认定：《租赁合同》中关于“一条龙服务”和一站式”审批并进行全程跟踪服务的义务的约定应理解为被上诉人在职责范围内提供协助，上诉人在签订租赁合同时已知晓涉案房屋为军产，上诉人作为经营者应当提前评估相关法律风险，因涉案房屋系军产而影响相关证照的办理，相应的后果应自行承担。这一认定与《租赁合同》的约定内容完全相悖，正是因为《租赁合同》签订时，双方均明知租赁房屋系军产，经过提前评估相关法律风险，承租人是无法按照普通流程办理《租赁合同》第四条第2款约定的“健康产业基地”营业的必备证照的，因此才会在《租赁合同》中第四条第8款明确约定被上诉人“在办理工商、卫生、消防、环保等环节提供‘一条龙’服务和‘一站式’审批，全程跟踪服务，协助经营者办理各种证照手续。”显然《租赁合同》中约定的“协助经营者办理各种证照手续”并非普通出租人承担的协助义务，而是针对性质特殊的军产提供的必要的、全部的证照办理服务，而且这也是被上诉人在职责范围内有能力提供的服务，否则承租人是不可能在明知是军产的情况下还同意租赁此房屋运营“健康产业基地”的。而《租赁合同》签订后，被上诉人却未积极履行其就各项证照办理提供工商、卫生、消防等的“一条龙服务”和“一站式”审批并进行全程跟踪服务的义务，严重影响了消防验收、工商营业执照和卫生许可证等的办理，导致上诉人德爱大酒店直至2016年2月4日核发正式工商营业执照之前都无法正常营业（见上诉人德爱大酒店一审证据6、9-21），因此经双方积极交流并达成一致意见，即在被上诉人未按照约定全面履行义务期间，将租赁房屋交由上诉人德爱大酒店无偿使用以减损，上诉人德爱大酒店在被上诉人未能履行合同主要义务之前（即在2016年2月4日核发正式工商营业执照之前），无需支付租金。一审法院根据上诉人德爱大酒店提交的解决水电申请两份、自来水安装相关证据一宗、电力安装相关证据一宗等证据（见上诉人德爱大酒店一审证据23-26）认定租赁房屋已经达到自来水通、电力通的条件，由此认定上诉人德爱大酒店关于租赁房屋基础设施未达到自来水通、电力通的主张不能成立，既与上诉人德爱大酒店提交的上述证据的证明内容相矛盾，又曲解了《租赁合同》的相关条款。因为《租赁合同》明确约定了承租人承租房屋的目的是进行酒店经营，其中第五条第4款约定的“甲方保证租赁房屋内基础设施达到自来水通、排污通、电力通、燃气通的条件”，当然是指水、电条件满足酒店正常经营需要，而非仅仅指“接通水电”，上诉人德爱大酒店提交的上述证据恰恰证明了被上诉人未能保证租赁房屋内基础设施达到满足酒店正常经营需要的自来水通、电力通的条件。同时，被上诉人既未支付上述本应由其支付的基础设施建设费用，也未就违反《租赁合同》的相关约定赔偿上诉人德爱大酒店损失。一审法院认为上诉人德爱大酒店已就损失另案提起诉讼，故在本案中对被上诉人的第二体育场改造项目施工前拆除了租赁房屋的围墙和部分房屋，且未按承诺的期限予以恢复，施工中又导致租赁房屋地基塌陷、楼体裂痕和电梯井基本报废，给上诉人德爱大酒店造成损失的事实（见上诉人德爱大酒店一审证据29-33），未作认定和处理，但上诉人德爱大酒店在要求被上诉人赔偿损失的另案中并未涉及上述事实及其损失，且《租赁合同》第六条约定：“甲方负责健康产业基地与周边环境的协调工作，以使健康产业基地能正常有序运作。”3.在《租赁合同》履行过程中，因军方统一规划改造要收回产业园，被上诉人提前解除《租赁合同》、要求上诉人德爱大酒店腾空并返还房屋，上诉人德爱大酒店被迫停业，故被上诉人无权要求上诉人德爱大酒店在合同被解除并停业后仍支付租金；而一审判决却将另案法院判决作出的时间错误地认定为本案上诉人和被上诉人之间《租赁合同》的解除时间，没有任何法律和事实依据。一审判决认定上诉人应支付被上诉人所主张的2018年1月31日后按其要求解除《租赁合同》并停止对外正常营业后的租金，没有任何事实和法律依据。2016年2月中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（以下简称：《通知》）后，青岛警备区要求腾退承租房屋，上诉人德爱大酒店一直与被上诉人协商相关事宜和补偿解决方案，对上诉人德爱大酒店的营业造成巨大不利影响，实际利润一直处于亏损状况。2017年底，因青岛警备区加大贯彻落实中央军委下发的《通知》，故被上诉人要求上诉人德爱大酒店于2018年1月31日前腾空并返还承租房屋，即被上诉人因军方统一规划改造要收回产业园而提前解除《租赁合同》；青岛警备区亦提起诉讼，要求解除与被上诉人之间的房屋委托代管协议，并要求将承租房屋腾空并交还青岛警备区。后法院生效判决明确认定因中央军委发文明确要求全面停止军队有偿服务活动，解除青岛警备区与被上诉人之间的《房地产委托代管协议书》和《房地产代管补充协议》，并要求两上诉人腾退承租房屋。一审判决却将此另案法院判决作出的时间错误地认定为本案上诉人和被上诉人之间《租赁合同》的解除时间，没有任何法律和事实依据。应被上诉人要求，上诉人德爱大酒店自2018年1月31日开始停止对外正常营业，并组织人员成立专门班子解决员工的工资、社会保险、劳动合同解除及赔偿等事项以及事先已经与客户签订的年夜宴、婚宴、会务等外包和租赁等合同的解除及赔偿事宜。自此，被上诉人因军方要求提前解除《租赁合同》，已不再履行《租赁合同》（见上诉人德爱大酒店一审证据37-40），上诉人依照上述《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条之规定，有权拒绝被上诉人相应的履行要求。4.上诉人已诚信履约，已支付租金250万元，但一审判决却判令应向被上诉人支付2011年8月24日至2018年6月25日的租金15297123元，属于事实认定错误。即便一审判决认定上诉人应支付租金的期间为2011年8月24日至2018年6月25日，15297123元也是此期间按照《租赁合同》约定计算出的全部租金，而上诉人在2010年和2011年已支付的租金250万元没有扣减。综上所述，在《租赁合同》履行过程中，上诉人已诚信履约，已支付250万元租金，但被上诉人未按照约定履行主要义务，交付租赁房屋严重迟延、交付租赁房屋为危房、未协助上诉人办理经营必需证照、未接通水电、未协调租赁房屋周边环境，导致租赁房屋不满足约定用途，在2018年1月31日后因军方统一规划改造要收回产业园而提前解除《租赁合同》、要求上诉人停止了对外正常营业；上诉人洲际公司已将涉案租赁合同中的权利义务转让给上诉人德爱大酒店，上诉人德爱大酒店系《租赁合同》的唯一承租人。一审判决在错误认定相关事实的情况下，错误认定了房屋交付时间及交付状态、错误分配了经营所需证照未能办理的责任、错误认定了解除时间、错误认定了未支付的租金数额，将上诉人洲际公司错误认定为共同承租人和错误判令两上诉人共同支付租金15297123元，明显属于事实认定不清、法律适用错误。恳请贵院基于上述事实，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或裁定发回重审，保护当事人的合法权益，彰显法律的公正。后上诉人在原第二大项上诉意见下补充事实与理由：首先第二大项的第1点关于房屋交付的情况，被上诉人的社区医院一直占用600余平米的租赁房屋，而且钉子户占据的主楼导致整个主楼在2011年10月21日前都未能交付。第二大项的第2点一审判决未与充分查明被上诉人是否履行了租赁合同约定的燃气通的义务，实际上被上诉人从未履行过保证燃气通的义务，上诉人提交的一审证据27中天然气施工合同中，证实上诉人支付了燃气入网费18.3万元就是因为被上诉人一直不履行燃气通的条件，上诉人为了减损只能自行支付费用，使得租赁房屋达到水电气三通的条件。第二大项的第3点上诉人在一审判决后取得了两份新证据证实因军方统一回化改造要收回产业园被上诉人要求上诉人于2018.1.31日前，腾空并返还房屋，导致上诉人被迫停业，故被上诉人无权要求上诉人在2018.1.31日后继续支付租金，而一审判决认定租赁合同至2018.6.25日解除和上诉人应支付租金至2018.6.25日属于事实认定不清。上诉人认为即使应当支付租金，应当扣减部分包括：1、2010年12月已支付的履约保证金100万元；2、2011年12月已支付的租金150万元；3、2011年10月21日前为交付的主楼对应租金33363元；4、未交付的1643.9平方米房屋对应租金；5、未交付的600平方米房屋对应租金557272元；6、市北区政府拆除的120平方米房屋对应租金77688元；7、因市北区政府未能保证租赁房屋符合自来水通而支出的应抵扣租金70万元；8、因市北区政府未能保证租赁房屋符合电力通而支付的费用272536.96元；9、因市北区政府未能保证租赁房屋符合燃气通而支出的费用应抵扣租金534994.36元；10、因市北区政府交付的租赁房屋为危房而支出费用应抵扣租金120万元；11、因产权人统一规划改造而导致未能正常经营的费用846483.19元。 被上诉人答辩称：一、被上诉人从未书面同意洲际公司将合同项下权利义务转让给德爱花园大酒店有限公司，该两方应为共同承租人，应共同支付租金。二、被上诉人已履行租赁合同项下交付自来水通、电力通、燃气通等义务。而且上诉人提交的相关证据也能证明被上诉人已经积极为上诉人提供相关的证照办理等协助义务，而且该义务根据合同约定仅为依法依规的协助义务。被上诉人不可能违规为上诉人办理相关手续，上诉人租赁涉案房屋时明知该房屋为军产房屋，应自行了解并办理相关手续如消防等手续，其一直向错误部门申请，导致相关手续办理延迟，该责任应由上诉人自行承担。本案被上诉人起诉要求支付租金、解除合同系因上诉人欠付租金多年已构成根本违约，与警备区收回房屋并非同一法律关系。所以一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维持。对于上诉人所述被社区医院一直占用600余平米的租赁房屋的事实我方需要庭后核实，但租赁合同第三条项目面积约定被上诉人租赁给上诉人的房屋面积不含约600平方米的汽车连营房，如上诉人所述600平方租赁房屋系该汽车连营房，则该600平米不包含在租赁合同约定的租赁面积内，被上诉人无交付义务。上诉人所述钉子户占据房屋与事实不符，被上诉人已按合同约定交付全部房屋，上诉人也已经认可并进行了装修改造。 青岛市市北区人民政府向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除青岛市市北区人民政府与洲际公司签订的《青岛健康产业基地项目租赁合同》;2.依法判令德爱大酒店、洲际公司支付青岛市市北区人民政府租金12633333元(截至2017年12月3日,按照合同约定计算至判决生效之日)；3.诉讼费用由德爱大酒店、洲际公司承担。事实与理由：2010年12月24日,青岛市市北区人民政府与洲际公司签订《青岛健康产业基地项目租赁合同》,自2011年1月1日至2027年12月31日,将房屋租赁给洲际公司使用,租金半年付。合同生效后,青岛市市北区人民政府按合同约定交付了房屋并提供了优惠政策。但洲际公司在交纳了保证金及2011年部分租金后,再未交纳租金,而且违反合同约定,擅自私搭乱建、改变电报楼、主楼外立面,被告的行为已经构成根本违约,根据《青岛健康产业基地项目租赁合同》第八条第4款、第九条第1款、第2款之约定,青岛市市北区人民政府有权终止租赁合同。青岛市市北区人民政府本着积极、诚恳的态度,多次与德爱大酒店、洲际公司沟通,希望德爱大酒店、洲际公司能够依法履行合同义务,补交租金并改正违约行为,但是德爱大酒店、洲际公司对此毫不理会，故此提起诉讼。 洲际公司一审辩称，我方与青岛市市北区人民政府之间于2010年12月签订的租赁合同生效后，在履行过程中后续将合同项下的权利义务转让给德爱大酒店，我方不再作为租赁合同的当事方，故与本案没有事实上和法律上的关系，青岛市市北区人民政府起诉我方没有依据。 德爱大酒店一审辩称，一、在《租赁合同》签订后,洲际公司将《租赁合同》项下的全部权利义务转让给德爱大酒店,青岛市市北区人民政府将洲际公司列为被告之一并提起诉讼没有依据。在《租赁合同》履行过程中,德爱大酒店已诚信履约,但因青岛市市北区人民政府未按照约定全面履行义务、更没有提供青岛市市北区人民政府所述的“优惠政策”,故德爱大酒店在青岛市市北区人民政府全面履行义务之前无需支付租金;且德爱大酒店积极与青岛市市北区人民政府协商沟通青岛市市北区人民政府应付的违约金及其给德爱大酒店造成的损失,双方已达成一致意见在青岛市市北区人民政府未按照约定全面履行义务期间将承租房屋仍由德爱大酒店无偿使用以减损。1.因涉案房屋是军产，地方公安消防机构对消防建审登记不予受理，导致无法办理旅馆业特种行业许可证和工商营业执照，直至2016年2月4日才给德爱大酒店合法工商营业执照。青岛市市北区人民政府未及时履行“在办理工商、卫生、消防、环保等环节提供‘一条龙’服务和‘一站式’审批”的基本义务,导致德爱大酒店无法正常营业。2.青岛市市北区人民政府交付承租房屋严重迟延,且青岛市市北区人民政府所交付房屋处于危房状态,亦未履行“保证租赁房屋内基础设施达到自来水通、排污通、电力通、燃气通”等基本义务,导致德爱大酒店支付了为使承租房屋达到青岛市市北区人民政府应当达到的约定和法定条件要求不得不支付的相关费用;而青岛市市北区人民政府既未承担《租赁合同》约定的违约责任,亦未支付德爱大酒店上述相关补偿或者赔偿费用。3.青岛市市北区人民政府的第二体育场改造项目施工前拆除了承租房屋的围墙和部分房屋,且未按承诺的期限予以恢复,施工中又导致承租房屋地基塌陷、楼体裂痕和电梯井基本报废,青岛市市北区人民政府对德爱大酒店所造成的损失一直未予赔偿。二、青岛市市北区人民政府主张2016年9月30日之前到期的租金均已超过诉讼时效，应当驳回该部分诉讼请求。三、《租赁合同》约定租期为2011年1月1日至2027年12月31日,但因军方统一规划改造要收回产业园,青岛市市北区人民政府提前解除《租赁合同》、要求德爱大酒店腾空并返还房屋,德爱大酒店被迫停业,故青岛市市北区人民政府无权要求德爱大酒店在合同被解除并停业后仍支付租金;且青岛市市北区人民政府在法院生效判决已解除青岛警备区与其之间的代管协议并判决德爱大酒店和青岛洲际公司腾退承租房屋的情况下起诉要求解除《租赁合同》和支付之后的租金,更是没有任何事实和法律依据;就青岛市市北区人民政府提前解除合同给德爱大酒店造成的投资损失和经营损失,德爱大酒店已诉至贵院要求青岛市市北区人民政府承担5800余万元的赔偿责任。综上所述,在《租赁合同》履行过程中,德爱大酒店已诚信履约,提前预付了租金250万元,但青岛市市北区人民政府末按照约定全面履行义务,现青岛市市北区人民政府要求解除《租赁合同》、德爱大酒店补交租金没有任何事实和法律依据,请求贵依法院判决驳回其全部诉讼请求。 一审法院查明，2010年12月24日，青岛市市北区人民政府作为甲方，洲际公司作为乙方，双方签订《青岛健康产业基地项目租赁合同》，约定：一、项目名称原青岛警备司令部基地改造；二、项目地点青岛市武定路29号原青岛警备区机关营房；三、项目面积场地面积约为17683平方米,房屋建筑面积约16470平方米(不含汽车连营房,面积约600平方米,以实测面积为准,租赁区域独立封闭)；四、合作模式1、武定路29号营房系青岛市警备区所有，由甲方承租后转租给乙方使用，建设健康产业基地。甲方负责处理日后与青岛市警备区的相关事宜；2、经甲方同意,健康产业基地包括欧式公寓酒店、特色婚礼殿堂、健康养生中心及相关配套经营项目,具体场馆设置及名称由乙方确定。乙方负责自主招商、管理、运作，甲方给予监管；五、房屋租赁相关事宜1、租金及计算时间第1-4年(2011年1月1日至2014年12月31日)年租金为215万元人民币,第5-7年(2015年1月1日至20年12月31日)年租金为230万元人民币,第8-17年(2018年月1日至2027年12月31日)年租金为245万元人民币,自签订合同之日起8个月内免租金；……3、甲方应于合同签订之日起30日内向乙方交付租赁房屋。如有延期则将此合同的租赁期顺延，但交付延期时间不能超过60天（甲方若逾期交房，每日按年租金的千分之一计算，向乙方支付违约金）；4、甲方保证租赁房屋内基础设施达到自来水通、排污通、电力通、燃气通的条件(燃气管道自进健康产业园后,须乙方出具相关线路图纸,经燃气公司同意后进行施工,费用由乙方负担),交付时甲乙双方应同时到场,并签字确认；……六、甲乙双方权利义务……8、甲方为在健康产业基地中的经营者(包括乙方)在办理工商、卫生、消防、环保等环节提供“一条龙”服务和“一站式”审批,全程跟踪服务,协助经营者办理各种证照手续；……八、乙方责任……（三）未经甲方书面同意，不得擅自转让本合同项下乙方的权利义务或变相转让（例如向第三人转让控股股权）；……十、甲方应协助乙方（青岛洲际通商国际贸易有限公司为本合同的乙方）办理健康产业基地新公司注册事宜，新公司的控股股东应为乙方，成立之后一切事宜由新公司负责，乙方应在2011年2月底前成立新公司；……以及其他内容。2010年12月28日，洲际公司向青岛市市北区人民政府支付履约保证金100万元。2011年2月，市场监督管理机关核准了德爱大酒店筹建期间的企业注册登记。2011年12月26日，德爱大酒店向青岛市市北区人民政府支付房租150万元。2014年8月27日，消防机关向德爱大酒店核发了投入使用、营业前消防安全检查合格证。2016年2月，市场监督管理机关核准了德爱大酒店的营业执照。 2018年2月，中国人民解放军青岛警备区作为原告，以青岛市市北区人民政府、洲际公司、德爱大酒店为被告向青岛市中级人民法院提起诉讼，请求解除与市北区政府签订的房地产委托代管协议和补充协议，判令市北区人民政府、洲际公司、德爱大酒店立即腾还青岛市市北区武定路29号营房。青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民初232号民事判决：一、解除中国人民解放军青岛警备区与青岛市市北区人民政府于2010年1月6日签订的《当地产委托代管协议书》和《房地产代管补充协议》；二、青岛市市北区人民政府、洲际公司、德爱大酒店于判决生效之日起三十日内向中国人民解放军青岛警备区腾退涉案青岛市市北区武定路29号营房。德爱大酒店不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2018年6月25日作出（2018）鲁民终1078号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年7月庭审中，经一审询问，德爱大酒店称涉案房屋仍由该公司使用，但没有经营。 对于双方有争议的事实和证据，一审法院认定如下： 1、关于涉案房屋的交付时间问题。德爱大酒店提交照片14张、案外人书写信函一份，证明承租房屋实际上于2011年10月21日全部交房。青岛市市北区人民政府认为德爱大酒店于2013年8月29日给青岛市市北区人民政府发出的《协助办理消防审批手续的情况说明》中称“……2010年12月，市北区政府与洲际公司正式签订项目合作协议，有洲际公司投资设立新的酒店管理公司，将该房产改造成为以健康为主题高星级酒店。2011年2月，投资方在市北区设立德爱大酒店（筹建期），开始对该房屋进行改造装修，同时积极办理相关前置审批手续。……”据此说明青岛市市北区人民政府已经按照合同的约定交付租赁房屋。一审法院认为，依据2013年8月29日的情况说明可以认定青岛市市北区人民政府按合同约定交付了租赁房屋。 2、关于工商、消防、卫生审批手续迟延办理的原因。德爱大酒店提供青岛市市北区人民政府办公室证明、腾安公司函件、青岛警备区的函件等证据，证明青岛市市北区人民政府没有及时履行为被告办理各种证照手续提供“一条龙”服务和“一站式”审批的义务，直至2016年2月4日被告正常经营所需的证照才办理齐全。青岛市市北区人民政府质证认为对相关证据的真实性无法确认，德爱大酒店、洲际公司租赁涉案房屋时已知晓是军产房屋，逾期原因系德爱大酒店、洲际公司自身原因导致。一审法院认为，青岛市市北区人民政府对上述证据未能提供相反证据，可以作为认定案件事实的依据，根据上述证据可以认定因涉案房屋系军产，影响了消防验收、营业执照及卫生许可证的办理。 3、关于涉案房屋基础设施是否达到自来水通、电力通、燃气通的条件？德爱大酒店提交解决水电申请两份、自来水安装相关证据一宗、电力安装相关证据一宗、天然气施工相关证据一宗，其中2011年3月19日的申请书部分内容为：青岛警备区原有电负荷150千瓦，酒店总的电负荷需要450千瓦以上，需增加变压器；青岛警备区原只有一处水点，按规定要有两处水点才能满足消防要求，需要自来水公司另引进水井一处。被告以上述证据用以证明青岛市市北区人民政府交付的房屋未达到自来水通、电力通、燃气通的条件。青岛市市北区人民政府质证认为，对上述证据真实性无法确认，上述证据证明达到了水电燃气等约定的条件。一审法院认为，根据上述证据可以认定涉案房屋已经达到自来水通、电力通的条件。 4、关于洲际公司是否将涉案租赁合同中的权利义务转让给德爱大酒店？德爱大酒店提交德爱大酒店、洲际公司之间关于德爱大酒店是涉案房屋租赁合同乙方的转让书一份、青岛市市北区人民政府开具的证明一份（内容为：兹证明德爱大酒店承租武定路29号原警备区司令部营房透彻打造青岛健康产业基地，该房系市北区政府代管房，产权为青岛警备区所有）、警备区营房科发给自来水集团同意将水表过户至德爱大酒店的公函一份、租赁登记备案证一份、用以证明洲际公司经青岛市市北区人民政府同意将租赁合同项下的权利义务转让给德爱大酒店。青岛市市北区人民政府质证认为，对租赁登记备案证的真实性无异议，对其余证据的真实性无法确认，德爱大酒店、洲际公司项目转让未经青岛市市北区人民政府书面同意，德爱大酒店实际是租赁房屋的共同承租人。一审法院认为，青岛市市北区人民政府对上述证据未能提供相反证据，可以作为认定案件事实的依据，根据以上证据可以认定青岛市市北区人民政府认可德爱大酒店为涉案房屋承租人，但上述证据不能证明青岛市市北区人民政府同意洲际公司将权利义务转让给德爱大酒店。 德爱大酒店还提交了经营情况统计资料一宗、加固涉案房屋相关证据一宗、与第二体育场相邻围墙坍塌需要修复的证据一宗等相关证据，用以证明青岛市市北区人民政府没有履行义务给被告造成的损失。德爱大酒店已就其损失另案提起诉讼。 一审法院认为，市北区人民政府与洲际公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容符合法律规定，具有法律效力。因山东省高级人民法院于2018年6月25日作出（2018）鲁民终1078号民事判决解除中国人民解放军青岛警备区与青岛市市北区人民政府于2010年1月6日签订的《当地产委托代管协议书》和《房地产代管补充协议》，故青岛市市北区人民政府与洲际公司的租赁合同无法继续履行，一审法院确认双方租赁合同于2018年6月25日解除。 该合同第八条第三款主要内容是限制洲际公司转让合同的权利义务，因此本合同中不会再允许洲际公司转让本合同中的权利义务，据此可以认定，该合同第十条约定“新公司的控股股东应为乙方，成立之后一切事宜由新公司负责”是指新公司成立后作为共同承租人履行合同。德爱大酒店未提供青岛市市北区人民政府书面同意洲际公司转让权利义务给德爱大酒店的证据，故德爱大酒店、洲际公司应认定为涉案合同的共同承租人。 关于租赁合同第六条第8款约定“甲方为在健康产业基地中的经营者(包括乙方)在办理工商、卫生、消防、环保等环节提供“一条龙”服务和“一站式”审批,全程跟踪服务,协助经营者办理各种证照手续”，该条约定的工商、卫生、消防、环保证照办理属于行政许可，应当相关行政机关依照法定的权限、范围、条件和范围实施，因此该约定应理解为由青岛市市北区人民政府在职责范围内提供协助。洲际公司在签订租赁合同时已经知晓涉案房屋为军产，对于在此类房产中进行经营如何办理工商、卫生、消防、环保等证照法律有明确的规定，洲际公司作为经营者应当提前评估与此相关的法律风险，因涉案房屋系军产而影响相关证照的办理，相应的后果应由被告自行承担。 涉案房屋交付时已经达到自来水通、电力通的条件，按合同约定燃气须由被告自行办理，故被告关于涉案房屋基础设施未达到自来水通、电力通、燃气通条件的主张不能成立，一审法院不予采信。 青岛市市北区人民政府已按照约定向被告交付了房屋，德爱大酒店、洲际公司占用涉案房屋，应按照约定向青岛市市北区人民政府支付房租。合同约定自签订合同之日起8个月内免租金，故2011年应支付的租金为765753元（2011年8月24日至2011年12月31日共计130天，215万÷365天×130天），2012年至2017年应支付的租金共计1335万元（215万×3年+230万×3年），2018年应支付的租金为1181370元（截止到合同解除之日2018年6月25日共计176天，245万÷365天×176天），德爱大酒店、洲际公司共应支付青岛市市北区人民政府租金15297123元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，一审法院判决：一、青岛市市北区人民政府与青岛洲际通商国际贸易有限公司、青岛德爱花园大酒店有限公司之间的《青岛健康产业基地项目租赁合同》于2018年6月25日解除；二、青岛洲际通商国际贸易有限公司与青岛德爱花园大酒店有限公司于判决生效后10日内共同支付青岛市市北区人民政府租金15297123元。案件受理费97600元（青岛市市北区人民政府已申请缓交），由德爱大酒店、洲际公司承担，于判决生效后十日内履行完毕。 二审审理期间，上诉人提交新证据： 证据一、上诉人德爱大酒店与中国人民解放军青岛警备区签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》及付款凭证，约定整改后租赁期限调整为九年零七个月，自2018年6月1日至2027年12月31日，当年年租金为292.15万元，租金递增情况2%。德爱大酒店已支付2018年6月1日至2019年5月31日的租金292.15万元，青岛警备区向德爱大酒店开具相应收据。被上诉人质证后认为对证据的真实性无法核实。但庭审中被上诉人针对租金确认以下事实：被上诉人向青岛警备区交纳租金至2018年5月31日，之后租金尚未交付。被上诉人自认已与警备区进行了房屋交接，但主张没有具体交接时间，是因为警备区直接与上诉人签订合同，视为被上诉人与警备区交接完成。因上述证据上诉人均已提交原件，被上诉人未能提交相反证据，且被上诉人亦确认青岛警备区与上诉人另行签订租赁合同，故本院依法对上述证据的真实性予以认可。 证据二、（1）中国银行转账支票存根、转账明细，证明2010年12月，上诉人青岛洲际通商国际贸易有限公司（下称“洲际公司”）向被上诉人青岛市市北区人民政府（下称“市北区政府”）支付履约保证金100万元。（2）2011年3月，上诉人青岛德爱花园大酒店有限公司（下称“德爱大酒店”）将洲际公司支付给市北区政府的100万元履约保证金还给洲际公司。证明（1）洲际公司及时履行了《青岛健康产业基地项目租赁合同》中支付100万元履约保证金的义务；（2）洲际公司将其《青岛健康产业基地项目租赁合同》项下的权利义务全部转让给德爱大酒店。上诉人质证后对上述证据的真实性不予认可，但认可收到100万元保证金，同时认为，租赁合同权利义务整体转让需要经被上诉人同意，该不能证明洲际公司已经转让租赁合同项下权利义务。 证据三、中国光大银行转账支票存根、对公账户对账单，证明2011年12月，上诉人德爱大酒店向被上诉人市北区政府支付租金150万元。被上诉人质证后对真实性无异议，被上诉人已收到德爱公司支付的租金150万元，但认为不能因此证明德爱公司已替代洲际公司成为案涉租赁合同的承租人。上诉人逾期支付租金，应向被上诉人承担违约金，上述已付租金已抵扣其应付的违约金。 证据四、武定路29号房屋平面图及各幢楼房面积表，证明被上诉人实际交付给上诉人的武定路29号房屋建筑面积合计为14826平方米，差1644平方米一直未交付；被“钉子户”占据至2011年10月21日才交付的4#楼和6#楼的面积为1608.35平方米。被上诉人质证后认为该证据为复印件不予质证，真实性不予确认。被上诉人与青岛警备区协议约定的代管房屋建筑面积为17070平方米，扣除600平方米的汽车连营房建设为社区医院，其他建筑共计16470平方米全部租赁给上诉人，上诉人对租赁房屋状况明确知晓，自2011年2月接收租赁房屋至本案二审开庭前，从未提出所谓差额面积1644平方米未交付事宜，该主张与事实不符，也没有法律依据。因该证据为复印件，本院依法不予审查。 证据五、《5-6号楼装饰工程施工承包合同书》2012年3月，5#楼和6#楼（即上述证据3上的4#楼和6#楼）才能开始装修。被“钉子户”占据的主楼（上述证据3上的4#楼和6#楼）直至2011年10月21日才被实际交付。被上诉人质证后认为，真实性无法核实，且与被上诉人无关，被上诉人早已按照租赁合同约定交付房屋，何时装修由上诉人自行决定，不能以此证明房屋交付时间。本院经审查认为该证据与本案并无关联性，本案中依法不予审查。 被上诉人提交以下证据： 证据一、《关于武定路29号有关事宜的函》及函件接收信息。证明上诉人一直占用租赁房屋，并无经营及装修等损失，应向被上诉人支付租金。两上诉人质证后认为：对于证据的真实性无异议，对证明事项我方认为在警备区明确提出军队已经统一收回军产导致本案被上诉人解除与上诉人之间的租赁合同，而且在被上诉人要求上诉人停业之后就由被上诉人占用了涉案的房产，既未交接给军方，也未交接给上诉人。因此，上诉人停业之后产生的所有的房屋占有的租金等费用，均应当由被上诉人自行承担。本院依法对该证据的真实性予以认可。 证据二、《关于移交小港街道社区卫生服务中心房屋的确认书》，证明事项：2019年10月25日，青岛市市北区卫生健康局与青岛警备区保障处签订了《关于移交小港街道社区卫生服务中心房屋的确认书》，市北区卫生健康局在签署该确认书当日已正式将市北区武定路29号房屋（建筑面积共计1180平方米，其中含后扩建的580平方米）归还移交警备区，警备区经查勘房屋内情况，无任何异议并予以接收。上诉人自认所谓未交付的600平方米系市北区小港街道社区卫生服务中心的一部分，结合案涉《房地产委托代管协议书》第一条及《青岛健康产业基地项目租赁合同》第三条的约定，该600平方米汽车连营房已用作市北区小港街道社区卫生服务中心，后期又进行扩建，扩建后面积为1180平方米，被上诉人已于2019年10月全部移交给警备区，该部分房屋不在案涉承租房屋范围内，被上诉人无交付义务，更不应扣除租金。上诉人质证后认为，对于证据的真实性、合法性无异议，关联性证明目的不认可。是已经在案涉租赁合同后交付给警备区的说明一直没有交付给上诉人，上诉人确认此600平米应包含在租赁合同房屋范围内。 另查明，依据上诉人一审提交的证据，2017年3月3日上诉人向被上诉人发函称：“在酒店建设期间，主楼的一层一直被警备区内的钉子户占据，直到2011年的5月才陆续搬离，影响了酒店的整体施工进度。” 另查明，洲际公司并非德爱大酒店股东。 二审查明的其他事实同一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点在于承租人主体的认定以及租金数额的认定。 关于合同主体，本院认为，依据青岛市市北区人民政府与洲际公司签订《青岛健康产业基地项目租赁合同》的约定，甲方（青岛市市北区人民政府）应协助乙方（洲际公司）办理健康产业基地新公司注册事宜，新公司的控股股东应为乙方，成立之后一切事宜由新公司负责。乙方应在2011年2月底前成立新公司。而依据查明的事实，德爱大酒店的股东并非洲际公司，两公司的股东虽然有重合，但其情况并不符合合同中约定的“成立之后一切事宜由新公司负责”的条件，同时，青岛市市北区人民政府虽然确认德爱大酒店为涉案租赁合同的实际承租人，但并未确认过洲际公司基于合同的权利义务由德爱大酒店承担，即青岛市市北区人民政府并未确认合同的权利义务已转让给德爱大酒店，因此，大爱大酒店作为实际承租人，自愿承担合同义务，应视为债的加入，与洲际公司共同承担合同项下的权利义务，对于欠付的租金应当共同承担支付义务，故上诉人主张洲际公司不应支付租金的上诉主张，本院依法不予支持。 关于租金的数额，首先关于上诉人已支付的保证金100万元、租赁费150万元，被上诉人认可已实际收取，本院依法予以确认。被上诉人主张原审诉讼请求是按照已扣除100万履约保证金、150万租金后主张的，即上诉人存在违约情形对保证金和已支付租金预先抵扣违约金后，另行主张租金。对此本院认为，被上诉人一审中并未对违约金提出诉讼请求，也未陈述保证金、已支付租金应抵顶违约金的相关事由及主张，因此，不应在本案中直接将保证金、已支付租金作为违约金进行扣除。一审对保证金和已支付租金未予处理不当，应予纠正。本案中，被上诉人未有明确的上诉人应支付违约金的具体数额及事由主张、计算依据，因此履约保证金、已支付租金应在应支付租金中予以抵扣。被上诉人若认为上诉人有其他需要支付违约金的情形，可另行主张。 关于被上诉人是否延期交付房屋的问题，本院认为，德爱大酒店于2013年8月29日给青岛市市北区人民政府发出的《协助办理消防审批手续的情况说明》中称“……2010年12月，市北区政府与洲际公司正式签订项目合作协议，有洲际公司投资设立新的酒店管理公司，将该房产改造成为以健康为主题高星级酒店。2011年2月，投资方在市北区设立德爱大酒店（筹建期），开始对该房屋进行改造装修，同时积极办理相关前置审批手续。……”据此说明青岛市市北区人民政府已经按照合同的约定交付租赁房屋。可以认定，市北区政府在2011年2月前已经履行了交付房屋的义务。结合合同约定，青岛市市北区人民政府应于签订合同之日起30日内向承租人交付租赁房屋，而合同签订日期为2010年12月24日，故可以认定青岛市市北区人民政府于2011年1月已履行了交付房屋义务，未违反合同约定。因合同约定了8个月免租期，故一审以2011年8月24日作为租金起算点符合合同约定，本院依法予以支持。 关于租金计算的截止点，一审法院以山东省高级人民法院2018年6月25日作出（2018）鲁民终1078号民事判决解除青岛警备区与市北区人民政府就涉案房屋签订的委托代管协议的时间作为本案合同解除的时间，但依据本案二审查明的事实，2018年6月1日起，上诉人已实际履行与青岛警备区就涉案租赁场地新签订的合同，被上诉人未交纳2018年6月1日起的租金，也认可通过上诉人与青岛警备区签订新合同的方式与青岛警备区进行了交接，故本院依法认定，自2018年6月1日起，上诉人与被上诉人之间的租赁合同已于事实上解除。故对一审认定的合同解除时间应予纠正。上诉人向被上诉人交纳租金的截止日期应为2018年5月31日。 上诉人主张被上诉人未完全履行交付房屋的义务，包括合同约定面积与实际面积不符以及未交付的600平方米房屋对应的租金。关于合同约定面积与实际面积不符，本院认为，涉案合同中虽然对场地面积、房屋建筑面积进行了约定，但实际为整体租赁及交付，各方对实际使用范围均为明知，租金的计算标准是整体计算而并非依据面积进行计算，故上诉人依据不同时间的不同测量结果主张出租人交付实际面积与合同面积不符因此应减少租金，不符合合同签订及履行的实际情况，本院依法不予支持。关于未交付600平方米房屋的主张，本院认为，合同签订时明确约定租赁范围不含汽车联营房600平方米，上诉人现并无证据证明其主张少交付的600平方米不是合同中约定的该汽车联营房600平方米，故对上诉人的该主张本院依法不予支持。 关于上诉人主张钉子户占据使用房屋致使租赁面积减少使用时间、市北区政府拆除的120平方米房屋对应的租赁面积减少使用时间，上述两段时间相对应的租赁费用的减少，因上述两项上诉人在一审中未提出明确的抵扣数额主张和反诉请求，在二审中不宜直接处理，上诉人可以另行主张。 关于上诉人主张的为进行水、电、煤气、房屋维修而支付的费用要求在租金中予以抵扣，因上述主张上诉人在一审中未提出明确的抵扣数额主张和请求，在二审中不宜直接处理，上诉人可以另行主张。 关于营业损失，与本案租金并非同一法律关系，且一审中上诉人未提出明确数额主张，在二审中不宜直接处理，上诉人可以另行主张。 综上，上诉人应向被上诉人交纳租金的数额为：2011年应支付的租金为765753元（2011年8月24日至2011年12月31日共计130天，215万÷365天×130天），2012年至2017年应支付的租金共计1335万元（215万×3年+230万×3年），2018年应支付的租金为1013561元（截止到合同解除之日2018年5月31日共计151天，245万÷365天×151天），两被告共应支付原告租金15129314元。扣除已支付的保证金100万元、租金150万元，上诉人还应向被上诉人支付租金12629314元。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，原审判决认定事实有误，适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、变更山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初2421号民事判决第一项为：青岛市市北区人民政府与青岛洲际通商国际贸易有限公司、青岛德爱花园大酒店有限公司之间的《青岛健康产业基地项目租赁合同》于2018年6月1日解除。 二、变更山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初2421号民事判决第一项为：青岛洲际通商国际贸易有限公司与青岛德爱花园大酒店有限公司于本判决生效后10日内共同支付青岛市市北区人民政府租金12629314元。 三、驳回青岛市市北区人民政府的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费97600元（原告已申请缓交），由青岛洲际通商国际贸易有限公司与青岛德爱花园大酒店有限公司承担80578元，青岛市市北区人民政府负担17022；二审案件受理费97600元，由青岛洲际通商国际贸易有限公司与青岛德爱花园大酒店有限公司承担80578元，青岛市市北区人民政府负担17022。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年六月四日 法官助理 徐鹏 书记员王晓雨