北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初2429号原告：刘义勇，男，1984年5月11日出生，汉族，水利部宝传教育中心副处长，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王泽，北京市振邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李传珺，北京市振邦律师事务所实习律师。被告：周璐，男，1989年2月26日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨成功，河北王文成律师事务所律师。第三人：霍红棉，女，1964年11月14日出生，汉族，退休人员，住北京市通州区。原告刘义勇诉被告周璐、第三人霍红棉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告刘义勇的委托诉讼代理人王泽、李传珺，被告周璐的委托诉讼代理人杨成功，第三人霍红棉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘义勇向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付家具家电损失55000元，按照双方签订的《北京存量房屋买卖合同》（经纪成交版）第六条第（二）款及《补充协议》第二条第8款的约定进行交付及办理物业交割手续，即前往物业公司办理业主变更手续；2、请求法院判令被告支付原告违约金（自2018年10月9日计算至被告完成双方签订的《北京存量房屋买卖合同》（经纪成交版）第六条第（二）款及《补充协议》第二条第8款约定的义务之日），以324万元为基数，按照每日万分之五标准计算；3、请求法院判令被告支付房屋占有使用费（自2018年10月9日计算至被告完成双方签订的《北京存量房屋买卖合同》（经纪成交版）第六条第（二）款及《补充协议》第二条第8款约定的义务之日，按4500元/月计算）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月20日，原被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（经济成交版）及《补充协议》，约定由被告出售位于北京市通州区京洲园A号楼2单元B房屋，建筑面积89.99平方米，房屋总价款324万元。该合同第六条约定被告应在房屋权属转移登记后第365日，将上述房屋交付给原告。房屋交付时应履行：1、原被告共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等进行验收，记录水、电、气表读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；2、原被告双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。第七条约定如被告逾期交房，按日计算向原告支付已交付房款万分之五的违约金。《补充协议》第二条第8项约定：原被告双方应当在房屋交付当日自行办理物业交割手续。补充协议第五条对装修、家具、家电等附属设施清单进行了详细约定。合同及补充协议签订后，原告已履行完合同价款的支付义务。2017年9月7日，原被告双方签订《购房合同补充协议》，约定被告交房日期延至2018年10月8日。交房期限届满后，原告多次要求被告履行交房义务，但被告至今未按照合同约定交付房屋。原告认为，双方签订的合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。被告的上述行为严重违约，为了维护原告自身的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼请求支持原告的诉讼请求。被告周璐辩称：不同意原告的诉讼请求赔偿55000元的主张，这些东西我们已经腾出来随时可以返还没有损坏。关于补充协议的约定，原告押了我们1万元的物业交割保证金并没有返还，如果我们没有办理物业交割，保证金可不予以支付，截止到我们搬走的5月29日我方并未拖欠任何物业费和水电费，可以配合原告去办理物业交割手续，保证金我方另行主张。占有使用费顶多计算至2019年5月29日。对于违约金，我方认为该合同应当属于房屋租赁合同纠纷并不是房屋买卖合同纠纷，不同意支付违约金。第三人霍红棉辩称：同被告周璐答辩意见一致。经审理查明：2017年5月20日，原告刘义勇（买受人）与被告周璐（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定刘义勇购买周璐名下的位于北京市通州区京洲园A号楼2单元B室房屋（以下简称B室），房屋面积89.99平方米，房屋性质为商品房住宅。房屋成交价格为1380000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价1860000元。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为1100000元。关于房屋交付合同第六条约定：（一）房屋权属转移登记后第365日将房屋交付给买受人。（二）房屋交付时，1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修相关物品清单等具体情况进行验收,记录水电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门、钥匙。（三）在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水电、燃气、有线电视、电信及其他费用由出卖人承担,交付日以后，含当日发生的费用由买受人承担。关于违约责任合同第七条约定：（一）逾期交房责任，除不可抗力外出卖人未按照第六条约定的期限和条件，将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理一逾期在15日内自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算，向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金合同继续履行。二逾期超过15日，该日期应当与第一项中的日期相同后买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。同日，原告刘义勇（乙方，买受方）、被告周璐（甲方，出卖方）签订了《补充协议》一份，约定：第一条、甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币3240000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条、关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2017年5月20日将第一笔定金人民币100000元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于房屋核验通过后两个工作日内将第二笔定金100000元以理房通支付的方式支付甲方；2、还款解押：甲方应于2017年6月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年6月15日前办理完毕解除抵押登记手续……4、首付款：（1）乙方于房屋核验通过后3个工作日内将第一笔首付款1650000元以第三方担保支付的方式支付甲方；（2）乙方于办理权属转移登记前3个工作日内将第二笔首付款280000元以建委监管支付的方式支付甲方；5、申请购房贷款：甲乙双方应于网签后三个工作日内且在房屋解押完毕后共同前往贷款机构办理贷款申请手续；6、权属转移登记：甲乙双方同意，在批贷后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续……8、物业交割：甲乙双方应当在房屋交付当日自行办理物业交割手续。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10000元作为物业交割保证金。该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。第四条、违约责任。1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。在该补充协议尾部附有表格一份，显示：以下附属设施随房屋一并转移并交付给乙方：装饰装修：卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门、窗、热水器、暖气片保持原状；家具：床，数量2；沙发，数量1,；衣柜，数量2；家电：电视机，数量2；空调，数量2；冰箱，数量1；洗衣机，数量1；油烟机，数量1；灶台，数量1；其他：窗帘2组，茶几1个，书桌2个。在买卖合同及补充协议签订后，刘义勇向周璐陆续支付了包含定金在内的购房款。2017年9月7日，B室权属转移登记完成，过户登记至刘义勇名下。同日，刘义勇（甲方）与周璐（乙方）再次签订一份《购房合同补充协议》（以下简称二次补充协议），载明：“甲乙双方达成如下补充协议：1、乙方（周璐）的交房日期延至2018年10月8日。2、甲方（刘义勇）乙方（周璐）互相放弃对交易方的索赔权利（本日后的违约另算）。3、乙方（周璐）将交易总房款减少2万5千元整……”庭审中，被告周璐认可原告刘义勇已将全部购房款付清。2018年9月底，原告刘义勇与被告周璐微信联系房屋交付事宜，周璐表示因其母霍红棉（本案第三人）仍在B室内居住，于10月8日交付房屋存在困难。10月8日下午14:40，刘义勇向周璐发送微信信息称：“咱们按规矩办，既然是延期交房，你下午5点钟前微信支付一笔保障金给我，到时候交房了减掉这几天的费用，我会一分不少退给你”。周璐于10月9日上午向刘义勇微信转账4500元，刘义勇予以接收，并表示：“放心，交房了当时退还，不多扣一分”。10月12日，刘义勇再次微信联系周璐，称：“明天，我给的5天期限，到了”。周璐回复：“我知道，在（再）等等，都在进行着了，钱也给了，没什么可担心的，您放心。”刘义勇回复：“就这4500块钱，微不足道。5天优惠期之后，每天违约金500，又满5天后再加。尽快把房子交了，我有用。”周璐称：“违约金不是您说多少是多少的，并且这不叫违约，我也一直在退”。其后双方在微信中产生争执，未能就房屋交付具体日期达成一致。2018年10月22日，原告刘义勇与第三人霍红棉微信联系：“霍阿姨：咱们这个事情拖了这么多天了，能通融的我也通融了。我最后再给你们三天时间。”霍红棉回复：“好吧”。10月24日，刘义勇再次微信联系霍红棉：“周五（10月26日）晚上，你家把需要的房租、物业等费用备齐，当场办完手续。如还办不清楚，我不会再白跑一趟，只能是重新考虑此事。”10月27日早上，刘义勇称：“霍阿姨，我的房子不会租给不讲诚信的人。你家人一再延期，如本周末内你们还不能和我办交房手续、签合同，我就改变主意了。对你家的情况我已经充分体谅了。”10月28日下午，霍红棉回复：“2018年10月29日将房子的物业费暖气费9118元补齐，押一付二的房租13500元于31号补齐，延期租至2019年3月1日，如有违反约定，本人无条件搬离。”刘义勇回复：“收到”。其后，霍红棉未能于10月31日支付房租13500元。11月2日晚，刘义勇向霍红棉发送微信：“办一个转账，1分钟就完成的事。一拖再拖，让我伤神，还说我逼人？就这么着了。我的房子不租给理由多事多的人。再见，尽快交房吧。延期费用怎么解决，有法律规定，今后也不必见了。”2018年12月17日，刘义勇以房屋买卖合同纠纷为案由向本院递交诉状，要求周璐交付房屋。2019年4月1日，霍红棉向刘义勇发送微信：“小刘，我现在把从2018年11月8日至2019年5月8日的房租给你转过去，剩下等法院判决后立即搬出，多退少补”。霍红棉随即向刘义勇微信转账22100元，并称：“小刘，钱已经转给你，我的意见也跟你表明，如果你有什么意见可以告诉我，我妈有病，经不起刺激，房你也看了，我会爱护，法院宣判之日我便执行，请尊重一下别人，多理解，谢谢。”刘义勇回复：“我不可能收，也不同意租给你家。”其后，刘义勇并未接收霍红棉所转款项。双方于微信中关于房屋腾退一事多次沟通，霍红棉亦同意搬离房屋。2019年5月25日，刘义勇前往B室收回房屋，但并未前往物业公司办理业主变更手续。在交接现场，原告刘义勇单方形成“物业查验交接单”一份，显示床2张，沙发1个，冰箱1个，客厅电视1台，洗衣机1台，茶几1个，书桌2个，次卧衣柜1个未交付。被告周璐对该证据不予认可，但霍红棉于庭审中认可搬走了床2张（其中一张原告自称不要了），沙发1个（家中原有2个沙发，搬走1个留下1个，因为合同约定就是1个沙发），冰箱1个，客厅电视1台，洗衣机1台，茶几1个，书桌1个，衣柜1个。至于双方表述不一致的书桌一项，经双方核对现场照片，系主卧与床配套的靠墙条案，霍红棉亦认可已搬走，但称原告刘义勇表述过不要了。至于沙发一项，在交接现场视频中可见现场确实遗留有约1.5米长的布艺沙发1个，但原告刘义勇提交签订购房合同评估房屋时形成的客厅现场照片，显示客厅中摆放一个长约3米，宽约0.6米，高约1.2米的实木沙发，刘义勇称，买卖合同中约定作价的沙发1个指向的就是照片中显示的实木沙发。霍红棉对照片真实性认可，但称家中有两个沙发，合同里没有说清楚留的是哪一个。关于搬离物品的价格，原告刘义勇主张依照市场价格估算，实木沙发12000元，茶几4000元，电视2000元，主卧床12000元，主卧书桌（靠墙条案）4000元，次卧床10000元，次卧书桌3000元，次卧衣柜5000元，冰箱1500元，洗衣机1500元，以上共计55000元，要求被告予以赔偿。而被告称原告估价明显高于市场价值及残值，因为这些家具已经用了7年了。客厅沙发是4000元左右购买，茶几是1100多元，电视是2000元买的，主卧的床和书桌是我们从别处搬来的，不是买的，次卧的床是900元，次卧的衣柜不到600元买的，次卧的书桌400多元买的，冰箱1100元购买，洗衣机是从别处搬来的旧的。经法庭询问，被告已无法提供上述家具家电购买时的发票。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、二次补充协议、房屋所有权证、定金收据、转账记录、刘义勇与周璐的微信聊天记录、刘义勇与霍红棉的微信聊天记录、交接现场视频及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告刘义勇与被告周璐签订的买卖合同、补充协议、二次补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，原、被告双方在二次补充协议中约定被告周璐应于2018年10月8日交付B室，现到期后周璐并未依约将B室交付给原告刘义勇，该行为是否属于违约，需重点分析以下两个争议焦点：一、被告周璐于2018年10月9日上午向原告刘义勇微信转账4500元之性质。庭审中，被告周璐称双方于原定的交付日期到达后形成新的合意，由周璐租赁B室并继续居住使用。原告刘义勇否认与周璐达成关于B室租赁的合意。本院认为，结合微信记录中刘义勇“咱们按规矩办，既然是延期交房，你下午5点钟前微信支付一笔保障金给我，到时候交房了减掉这几天的费用，我会一分不少退给你”的表述，以及之后刘义勇宽限数日后仍要求周璐交付房屋的表述，可知刘义勇并无将B室出租给周璐的意思表示，双方之间并未形成租赁合同关系，该笔4500元亦非租赁合同项下的租金；二、刘义勇与第三人霍红棉之间是否形成关于B室的租赁合同关系。在与周璐沟通未果、且周璐知情并同意的情况下，刘义勇直接与B室实际居住人霍红棉微信沟通。通过霍红棉2018年10月28日发送“2018年10月29日将房子的物业费暖气费9118元补齐，押一付二的房租13500元于31号补齐，延期租至2019年3月1日，如有违反约定，本人无条件搬离。”刘义勇回复：“收到”，并且刘义勇之后催要13500元等情形可知，刘义勇与霍红棉确实就B室由霍红棉继续居住使用达成了一致意见。但该意思表示一致并不代表刘义勇与霍红棉成立关于B室的租赁合同关系。因为刘义勇在2018年10月27日的微信中仍要求“办交房手续、签合同”，在房屋交付手续最终并未办理的情况，刘义勇并未取得对B室的占有，其10月29日答复的表示认可的“收到”，其实质为：在支付相应费用的基础上，由房屋出卖人即周璐一方继续占有使用B室，房屋交付日期再次延后。是在房屋买卖合同法律关系下对二次补充协议中关于房屋交付日期的再次修订。而刘义勇与霍红棉直接协商是出卖人周璐知情并同意的，庭审中，周璐亦认可协商过程中霍红棉可视作周璐的代理人，因此此情节并未突破买卖合同的相对性。所以，虽然双方在微信沟通中使用了“房租”的表述，但刘义勇与周璐或霍红棉之间并不存在房屋租赁合同关系，每月4500元实质为占用使用费。在霍红棉承诺“如有违反约定，本人无条件搬离”的情况下，其未按约定交付13500元，刘义勇要求霍红棉搬离B室，并无不妥，不违反双方前述达成的一致意见，霍红棉同意腾退并于2019年5月25日自行搬离的行为亦可予以佐证。由上述分析可知，在2018年10月8日之后，原告刘义勇与被告周璐之间并未最终形成再次延期交房的合意，被告周璐迟至2019年5月25日的交付行为属于违约，原告刘义勇据此主张由被告周璐向其支付违约金，理由正当，证据充分，本院对此予以支持。但原告刘义勇主张以总房款为基数，按照每日万分之五的标准计算，明显过高，显著超出原告因房屋未收回造成的实际损失，本院对此予以酌减，参考双方关于占用使用费每月4500元的标准予以按日计算。至于违约金计算截止日期，原告主张计算至被告协助其前往物业公司完成业主变更手续之日，但本院认为，违约金之首要作用在于填补守约方损失，在原告于2019年5月25日收回房屋后，已能有效避免新的损失之发生，仅因物业公司处的业主登记信息未变更从而要求违约金继续计算并不妥当，故，本院确定违约金计算截止日期为原告实际收回房屋的2019年5月25日，金额为34350元。至于原告要求被告支付B室的占用使用费的主张，已通过前述违约金的形式予以赔偿，不再重复支持。原告要求被告协助前往物业公司办理业主变更手续，理由正当，被告亦表示同意，本院对此不持异议。关于家具家电一节。买卖合同及补充协议均约定将室内相应家具家电作价，被告周璐在交付房屋时应将相应家具家电一并交付给原告刘义勇，但结合房屋交付视频及庭审查证事实，被告将床2张，沙发1个，冰箱1个，客厅电视1台，洗衣机1台，茶几1个，书桌2个（包含主卧靠墙条案），次卧衣柜1个搬离应为属实。至于霍红棉庭审中所称的原告刘义勇曾口头表示部分家具家电不要了的辩解意见，因其并未提供相应证据予以证实，本院对此无法采信。至于霍红棉所称已经在现场留下一个沙发的辩解意见，结合2017年签订买卖合同时的客厅现场照片，客厅沙发与茶几摆放整齐，形制规整，符合正常生活场景。在买卖合同及补充协议中已经将唯一茶几列明的情况下，协议中所指沙发应为此客厅沙发，此理解也符合房屋买卖一般交易习惯。而交房视频中所留沙发仅为一短小破旧之布艺沙发，显然不符合双方签订合同时的本意，本院对此项辩解意见不予采信。在上述作为动产的家具家电实际交付之前，所有权并未转移，原告系依债权向被告主张权利，在被告违约未交付上述家具家电的情况下，原告在本案中选择折价赔偿损失，并无不当，综合考虑履行成本等因素，本院对此予以支持。关于原告主张之家具家电金额，因买卖合同及补充协议中并未列明各项家具家电价格，被告亦无法提供购买发票，在现场已无相关物品的情况下，为减轻当事人诉累，本院结合双方当事人各自主张价格，参考一般市场价格、折旧等因素，酌情确定为13050元，过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告周璐协助原告刘义勇前往物业公司办理北京市通州区京洲园A号楼2单元B室[京（2017）通不动产权第XXXXXXX号]的业主变更手续，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告周璐支付原告刘义勇违约金34350元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告周璐赔偿原告刘义勇家具家电损失13050元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告刘义勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费10800元，由原告刘义勇负担9815元（已交纳）；由被告周璐负担985元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 薛 兵人民陪审员 肖 萌人民陪审员 王晓伟二〇二〇年六月五日法官 助理 崔艳丽书 记 员 孙嘉慧