四川省攀枝花市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川04执异35号 案外人：欧琼玲，女，1974年10月11日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 申请执行人：攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行，住所地：四川省攀枝花市东区朝阳下街30号，统一社会信用代码：915104007623456897。 负责人：赵戈，该支行行长。 被执行人：攀枝花市嘉泰能源有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区弯腰树二0一队，统一社会信用代码：915104007672589718。 被执行人：攀枝花市建海工贸有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区太平乡河边村，统一社会信用代码：91510400752342222W。 法定代表人：王志成，该公司总经理。 被执行人：攀枝花市志森工贸有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区太平乡河边村，统一社会信用代码：91510400752339111X。 法定代表人：王志成，该公司总经理。 被执行人：四川省新宏实业有限公司，住所地：四川省成都市高新区天府大道北段20号，统一社会信用代码：91510100780133823N。 法定代表人：魏勇，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：攀枝花市永辉煤业有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市西区大水井摇金坡，统一社会信用代码：91510400204503347T。 法定代表人：魏勇，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：攀枝花市锦瑞商贸有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市西区春兰巷7号1幢（-1层）13号，统一社会信用代码：91510400337864613X。 法定代表人：魏勇，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：攀枝花市广盛工贸有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区前进镇胜利村，统一社会信用代码：91510400660266816E。 法定代表人：魏勇，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：攀枝花市利丰商贸有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市西区春兰巷7号1幢（-1层）15号，统一社会信用代码：91510400337864699Q。 法定代表人：魏勇，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：攀枝花市祥瑞商贸有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市西区春兰巷7号1幢（-1层）16号，统一社会信用代码：91510400337864736Y。 法定代表人：魏勇，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：攀枝花市巍龙道砟石厂，住所地：四川省攀枝花市东区攀矿兰尖铁矿肖家湾排土场，统一社会信用代码：9151040269483704XN。 法定代表人：林睿，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：赵荣杰，男，1964年3月8日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 被执行人：魏勇，男，1975年8月9日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被执行人：唐利亚，女，1962年7月26日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被执行人：冯琳凌，女，1974年9月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被执行人：颜良，男，1974年11月22日出生，汉族，住成都市高新区。 被执行人：王志国，男，1977年6月9日出生，汉族，住四川省资中县。 在本院执行攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行（以下简称：向阳支行）与攀枝花市嘉泰能源有限公司、攀枝花市建海工贸有限责任公司、攀枝花市志森工贸有限责任公司、四川省新宏实业有限公司（以下简称：新宏实业）、攀枝花市永辉煤业有限责任公司、攀枝花市锦瑞商贸有限责任公司、攀枝花市广盛工贸有限责任公司、攀枝花市利丰商贸有限责任公司、攀枝花市祥瑞商贸有限责任公司、攀枝花市巍龙道砟石厂、赵荣杰、魏勇、唐利亚、冯琳凌、颜良、王志国金融借款合同纠纷一案中，案外人欧琼玲对本院查封成都市地下负二层239号车位（产权证号：成房权证监证字第××号）的行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人欧琼玲称，请求人民法院中止对成都市地下负二层239号车位的执行，解除对该车位的查封。事实与理由：2015年8月14日，欧琼玲与新宏实业签订了《商品房买卖合同》，在取得抵押权人向阳支行同意的情况下购买了成都市地下负二层239号车位，欧琼玲通过银行卡转账方式支付了车位款112000元及契税3360元、维修基金1024元、印花税66元、产权证工本费550元、产权手续费392元、国土证工本费20元，新宏实业于2015年8月14日向欧琼玲出具了相应收据（自制）。款项交付后，欧琼玲一直在使用该车位，因该车位上存在抵押，故一直未办理产权证。欧琼玲已经履行了合同约定的付款义务，向阳支行应当预见到新宏实业可能将所售款项挪用却没有对资金实施完善的监管，导致案外人所付款项未能进入指定账户，向阳支行过失造成的损失不应由案外人承担，故请求解除对该车位的查封，保护案外人的合法权益。 本院查明，2015年8月14日，新宏实业与欧琼玲签订《商品房买卖合同》，将案争车位以总价112000元转让给欧琼玲。《商品房买卖合同》第二十六条规定了合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同附件三为向阳支行出具的《同意销售函》，该函主要内容为：同意新宏实业对外销售抵押给向阳支行的位于成都市的商业房产1889.04㎡、地下车位180个（包含案争车位）。销售款项需由买受人全部存入向阳支行指定的本行保证金账户内，向阳支行根据偿还的授信本息，解除对已还款部分房屋的抵押并配合新宏实业办理产权证交付手续。合同附件四为付款方式及期限，其第二条第2款规定“乙方以银行汇付、银行票据（汇票、本票、支票）方式支付房款的，以款项到达甲方账户并按甲方要求完善手续之日为付款日。”欧琼玲于2015年8月7日通过民生银行银行卡转账方式向商户沙河.上的建设银行账户转款20000元，于2015年8月14日通过民生银行银行卡转账方式向商户沙河.上的建设银行账户转款97412元，上述款项包括：购车位款112000元及契税3360元、维修基金1024元、印花税66元、产权证工本费550元、产权手续费392元、国土证工本费20元。新宏实业于同日出具车位款、契税、维修基金、印花税、产权登记费、交易手续费、国土证工本费收据并将车位交付欧琼玲占有使用。 本院在执行已经发生法律效力的四川省高级人民法院（2019）川04民终368号民事判决书过程中，于2019年12月24日作出（2019）川04执183号执行裁定书，查封新宏实业所有的位于成都市观音桥西路（产权证号：成房权证监证字第××号）的房产，期限为三年。 本院认为，建筑物内的车位属于不动产，登记在被执行人名下的车位属于被执行人的责任财产，可以查封以实现生效法律文书确定的债权。但是，被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人的，对无过错买受人的物权期待权应予保护，以维持交易安全。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，执行程序中无过错的不动产买受人能够排除执行。 本案中，（一）双方签订《商品房买卖合同》的时间是2015年9月1日，本院查封的时间是2019年12月24日，合同签订的时间在本院查封之前，且意思表示真实，不存在违反效力性强制性规定，合同合法有效；（二）《商品房买卖合同》签订后，欧琼玲即按照合同附件四的约定支付全部价款，新宏实业已将案争车位交付给欧琼玲合法占有；（三）根据《商品房买卖合同》附件三向阳支行出具的《同意销售函》内容可知，欧琼玲对该车库产权状况进行了必要审查。同时，合同约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，欧琼玲向新宏实业支付了契税、维修基金、印花税、产权证工本费、产权手续费、国土证工本费等办证相关费用，尽到积极配合新宏实业办理有关权证的义务。基于我国商品房买卖交易中房屋买受人（案外人）通常处于弱势地位的现状，不应苛责案外人过高风险注意义务，在《商品房买卖合同》的附件三与附件四内容相互冲突的情况下，案外人欧琼玲按照合同附件四的约定支付了全部价款，应视为正确履行了合同义务；向阳支行作为抵押权人对房产销售款项负有监管责任，该房产销售款未进入指定保证金账户的后果不应由案外人承担。且该车库因抵押未能办理过户登记手续责任不在案外人。基于此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止（2019）川04执183号一案对成都市地下负二层239号车位（产权证号：成房权证监证字第××号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈 刚 审 判 员  饶庆华 审 判 员  李 涛 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  陈 越 书 记 员  刘登荣