河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初859号原告：翁玉陈，男，1972年10月12日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：梁中青，河南天基律师事务所律师被告：河南国安建设集团有限公司，住所地洛阳市老城区状元红路与经八路交叉口河南国安建设集团。法定代表人：韩松峰，职务总经理。委托诉讼代理人：张洪伟，该公司员工。委托诉讼代理人：曹建宇，河南金学苑律师事务所律师。被告：啟福置业股份有限公司，住所地郑州市中原区桐柏南路2号12号楼啟福商务中心。法定代表人：郭文固，职务董事长兼总经理。委托诉讼代理人：关真真，河南基策律师事务所律师。委托诉讼代理人：李月颖，河南基策律师事务所实习律师。原告翁玉陈与被告河南国安建设集团有限公司（以下简称“国安建设公司”）、啟福置业股份有限公司（以下简称“啟福置业”）执行异议之诉一案，2020年2月6日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人梁中青、被告河南国安建设集团有限公司委托诉讼代理人曹建宇、被告啟福置业股份有限公司委托诉讼代理人关真真、李月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁玉陈向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2019）豫0102执异86号民事执行裁定书；2、请求立即停止对原告购买的位于中原区××、××楼××单元××东户（商品房合同备案合同号：07109432）的强制执行，并解除对上述房产的查封；3、本案的案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月13日，郑州市中原区人民法院作出（2019）豫0102执异86号《执行裁定书》，对原告就贵院执行的被告（申请执行人）河南国安建设集团有限公司与被告（被执行人）啟福置业股份有限公司民间借贷纠纷一案异议申请，作出裁定：驳回案外人原告的异议申请。认定理由是，未提供足够证据证明涉案房产系原告的唯一住房。实际情况是涉案房产系原告名下的唯一住房，该房产系原告在查封之前于2007年5月7日与被告啟福置业股份有限公司签订《商品房买卖合同》（商品房合同备案合同号：07109432）购买，按约定于当日一次性支付了全部房款，并于2008年已办理了交房手续。同时，原告名下没有其他用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，能够排除执行。为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请求判如所请。被告河南国安建设集团有限公司辩称：1、请求法院依法驳回诉讼请求。原告与被告啟福置业之间的房屋买卖关系，是否真实有异议；2、即便房屋买卖关系真实，但是该房产并非原告唯一用于居住的住房，原告在上次执行异议程序中就曾经自认在郑州龙湖有别墅一套和其他住房多套，并且在老家有住房，此房屋是用于出租，另外本代理人走访时，承租人承认是租赁房子，在上次执行异议程序中，原告代理人承认此房屋是用于出租给别人；3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》的规定，即便是原告购买房，由于自身原因没有登记，仍然可以执行，所以该房产可以执行。被告啟福置业股份有限公司辩称：1、涉案房屋并非是啟福置业的房屋，而是原告的个人财产，原告与啟福置业所签订的商品房买卖合同（备案号07109432），是真实有效的，啟福置业于2007年5月7日将该房屋出卖给原告，原告已付清房款，2007年8月8日缴纳了契税，取得了契税完税证，2008年7月5日啟福置业已将该房屋交付原告，双方签订了前期物业管理协议及补充协议，自此原告一直使用该房屋，并交纳物业费，原告于2010年8月26日缴纳了房屋专项维修基金，并取得凭证。原告在查封以前，一直占有使用，享有合法的所有权；2、该房屋是原告的唯一住房，根据原告所提供的证据，原告仅有涉案房屋一套住宅，并且一直使用该房屋，也定期缴纳了相应的物业费用，虽然因为各种原因，并未取得房屋的不动产权证，但是该房屋一直由原告使用并交纳了全部房款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第29条的规定可以排除执行，故应支持原告全部诉求。经审理查明，下列事实，原被告均无争议，本院予以确认：国安建设公司作为原告、啟福置业作为被告的建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案受理。在审理过程中，经国安建设公司申请对啟福置业进行财产保全，本院于2018年6月28日作出（2018）豫0102民初4873号民事裁定书和协助执行通知书，查封了包括登记在啟福置业名下位于郑州市中原区××院××楼××单元××号的房屋（不动产权证号1301130587）在内的多套房屋，该房屋即系本案诉争的房屋。后于2019年3月26日作出（2018）豫0102民初4873号民事判决书。啟福置业不服提起上诉。郑州市中级人民法院于2019年6月10日作出（2019）豫01民终9809号民事判决书，判决的主要内容为“啟福置业股份有限公司自本判决生效后十日内向河南省国安建设集团有限公司支付工程款9616250元及利息（利息计算方法为：以839175元为基数自2015年8月2日起、以8777075元为基数自2018年1月13日起均按中国人民银行同期同类贷款利率的标准均计算至实际履行之日止）。”现已发生法律效力。后因被告啟福置业未履行生效法律文书确定的义务，原告国安建设公司于2019年7月29日向本院申请强制执行。在本院执行过程中，案外人翁玉陈提出书面执行异议，认为涉案房产系其于2007年购买，已支付全款，请求解除对本案所涉房屋的查封措施。本院于2020年1月13日作出（2019）豫0102执异86号执行裁定书，裁定认为：裁定驳回案外人翁玉陈的异议申请，2020年1月14日，翁玉陈收到裁定书。原告翁玉陈不服该裁定，遂于2020年1月20日提起执行异议之诉。诉讼中，原被告对原告翁玉陈提起的执行异议之诉能否成立发生争议。根据原告提供的证据，本院还确认以下事实：2007年5月7日，原告翁玉陈作为买受人，被告啟福置业（原名郑州卢氏实业有限公司，2008年4月24日更为现名）作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，合同约定翁玉陈购买的商品房为中原区桐柏南路号房，户型为三室两厅，建筑面积为143.8平方米；商品房单价（人民币）为每平方米3528元；付款方式及期限：一次性付款，付款金额为507326元，付款方式：现金，约定付款时间：2007-5-7；交付期限为2008年6月30日前；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需要出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该合同签订后，由原郑州卢氏实业有限公司向郑州市房产管理部门进行了合同备案。对此，原告提供2019年11月25日由郑州市房产档案馆出具的《郑州市个人房屋权属信息表》（编号：2019-10001019-00032301）一份，该表载明购房人翁玉陈，房屋坐落中原区××、××楼××单元××东户，建筑面积143.8㎡，合同签订日期为2007年5月7日。2010年5月26日，原告缴付房屋专项维修基金5033元，对此原告出具郑州市物业维修基金管理中心提供的《房屋专项维修资金交存凭证》原件（号码：0501904）一份，显示是原告翁玉陈缴纳的坐落于桐柏南路××号：16门牌号：××东房屋的维修基金。2007年8月8日，原告缴付契税10147元，对此原告出具郑州市人民政府提供的郑政契字第0335419号《契证》原件一份；还有郑州市契税征收管理中心出具《河南省契税完税证》（编号：0649626）。2008年7月5日，被告啟福置业向原告交付了房屋。对此原告提供《前期物业管理服务协议》及发票、收据原件，协议显示甲方郑州启福物业管理有限公司，乙方为翁玉陈；发票显示郑州启福物业管理有限公司于2008年7月6日，2013年至2016年向原告开具有物业费收据。还查郑州市公安局帝湖派出所出具《备案、单位住宅楼分层分户定位表》证明中原区号为桐柏南路户和2011年10月10日郑州市公安局帝湖派出所出具《证明》，证明桐柏南路2号院为啟福置业开发的啟福华都小区，地址：赵庄街南、文化宫路西与赵庄街南、桐柏路东为同一坐落。诉讼中，原被告围绕支付购房款的方式、未办理不动产登记的原因等问题发生争议。（1）购房款的支付方式。原告陈述其于2007年5月7日签订合同当天将其与其兄弟翁玉锋的购房款919404元（翁玉锋527032元、原告507326元）通过银行转款方式转至被告啟福置业董事卢一博的个人账户（剩余款项原告称系现金付款），原告在银行的取款凭条予以签字，卢一博在银行存款凭条予以签字。后翁玉锋办理了房产证。原告对此提供了存款凭条、取款凭条、啟福置业工商登记材料、翁玉锋与被告啟福置业签订的《商品房买卖合同》、翁玉锋房产证、翁玉锋购房发票等证据。经质证，被告国安公司对此不予认可。（1）原告提交的购房发票系复印件及其原因。原告提供的《销售不动产统一发票》（发票号码：00016440）系复印件，经询问，原告称该发票因搬迁工厂丢失。另查，被告啟福置业提供了《销售不动产统一发票》（发票号码：00016440）记账联的原件。（1）原告未过户登记的原因。原告称因《销售不动产统一发票》的原件丢失，到房管局办理房产证，要求出示原件，原告到啟福置业股份有限公司，该公司也解决不了。所以一直没有办成证。诉讼中原告也未提供通过其他途径要求被告啟福置业进行房产登记的证据。四、本案所涉房屋是否为原告合法占有、用于居住且无其他用于居住的房屋。原告翁玉陈家庭成员有翁玉陈（户主）、郑秀娥（妻）、郑素香（母亲）、翁泽宏（子）、翁鹤年（子）、翁晓婧（女），2019年11月25日和2020年1月17日根据翁玉陈的申请，经查询郑州市房地产综合管理信息系统，郑州市房地产档案馆出具一份《郑州市个人房屋权属信息表》和两份《郑州市个人房屋交易、产权信息表》，载明翁玉陈家庭成员中仅原告翁玉陈有一套住房，房屋坐落于中原区××、××楼××单元××东户，合同号为07109432；原告自认在老家有一套宅基地院落。庭审中被告国安公司不予认可，称：原告在上次执行异议程序中就曾经自认在郑州龙湖有别墅一套和其他住房多套，并且在老家也有住房，此房屋是用于出租，包括本代理人走访时，承租人承认是租赁房子，在上次执行异议程序中，原告代理人承认此房屋是用于出租给别人。对此被告国安公司对其提出的异议没有举证。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，争议核心问题是原告提起异议之诉是否符合规定。对购房人购买开发商名下商品房提出的执行异议，一般按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行审查，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该规定三个条件同时具备时，应当认定异议成立。一、本案中，人民法院查封涉案房屋的时间为2018年6月，原告与被告啟福置业（即开发商）之间的《商品房买卖合同》的签订时间为2007年5月，该合同业已备案，该备案由郑州市房管部门出具的《郑州市个人房屋权属信息表》予以确认，因此原告在查封前已经签订了合法有效的书面合同，且郑州市房管局出具的《郑州市个人房屋权属信息表》具有法律效力，可以确定原告对合同项下的房屋具有法定权利（准物权）。按照规定，郑州市房管部门应当在备案后将有关信息传递给不动产登记部门进行预告登记，目前没有进行预告登记的责任不在原告。因此原告符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的条件。二、本案所涉房屋已在签订合同后及时交付原告，且在房屋交付后原告与物业公司签订有物业服务协议，并长期支付有物业费；再根据查询，原告及其家人在郑州市范围内仅有翁玉陈名下有一套即本案所涉的房屋。因此，原告符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。三、经查原告已经于签订合同当天向被告啟福置业的时任董事长兼总经理、现任董事的卢一博的个人账户进行了转款，由于卢一博系法定代表人，故其收款行为视为职务行为，因此原告符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。综上，原告所诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，对原告的消费者物权期待权可以予以合理保护，支持原告的诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行原告购买的位于郑州市中原区的房屋。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费18597元，由被告河南国安建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长 黄 健审判员 李晓玲审判员 李慧娟二〇二〇年六月四日书记员 王鎣奎