辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初1499号原告（反诉被告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，地址营口市站前区东升路41乙，统一社会信用代码912108000640652846。负责人：付铁汉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐鹏，男，系该公司员工。被告（反诉原告）：张笑然，男，1988年2月29日出生，汉族，系个体业主，住营口市站前区。原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司与被告张笑然物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，被告张笑然提出反诉，本案从简易程序依法变更为普通程序后，公开开庭合并进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐鹏、被告张笑然均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费12520.16元；2、请求判令被告向原告支付至实际支付之日止的物业费违约金（按欠物业费的日3‰的标准，暂算至2020年2月29日为13709.58元）；3、请求判令由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告系营口市站前区锦联经典名郡小区6号楼4单元501室的业主，该房屋建筑面积118.71平方米，每平方米物业服务费2元/月（含电梯费），按合同约定应向原告缴纳从2015年10月9日至2020年2月29日的物业服务费12520.16元，原告按合同约定依约履行了义务，为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，为了维护自身的合法权益，原告现向贵院提起诉讼，请求依法判令被告向原告支付欠交的物业费及违约金。被告张笑然辩称，原告没有证据支持自己的诉请，被告要求法院驳回原告诉请。原告没有履行自己的义务，绿化大面积死亡，且没有及时补种绿化。原告更换绿植的时间是即将冬季，原告是在浪费物业费。小区安全和个人财产安全极度受到威胁。门禁系统损坏，外来人员可直接推门进入，门岗没有保安驻守，无人看管。2018年小区监控室就有多个监控损坏，小区内遭小偷行窃，直至小偷逃跑，原告监控室保安皆不知情。事后物业没有积极公开此事，仅是在小区张贴类似安全提示的公告。保洁问题严重，清理卫生不彻底，拖地不换水。房屋质量有问题，房屋漏水，房体开裂，房屋顶皮掉落，被告多次找原告未果，原告物业经理更是频繁更换，楼道瓷砖大面积掉落，原告随便用透明胶带粘贴，存在安全隐患，不负责任。小区公共面积私自占用问题严重，原告不予管理。原告违法占用公共绿地和业主会所，出租谋利。小区车、人流，车库管理有问题。小区对外来车辆没有进行管理，外来车辆肆意停靠，外来车辆停在消防通道上。购房初期保密协议，原告并没有给答辩人缴纳第一年的采暖费。被告去原告所属公司，房产公司推到原告物业公司，物业公司推到房产公司，至今未果。电梯保养维护信息一直不更新，因为业主询问，原告才开始在业主群更新电梯维护保养信息，并更换电梯内维护保养信息。之前时间电梯的维护保养究竟有没有都不知道。小区配套设施不完善，原告合同范围内应完成的小区内道路迟迟未修，迫于全体业主压力2017年10月份才修好，小区外围围墙至今未修建完成，景观绿地至今没有完成，小区业主会所至今没有交付给业主使用。综上，法院应该驳回原告诉请，并要求原告物业公司降低物业费收取标准。原告所述的2015年10月9日至2020年2月29日的物业服务费的日期不真实。反诉原告张笑然向本院提出反诉请求：赔偿精神损失抚慰金、误工费1万元。事实和理由：关于反诉的问题，我之前交了反诉费，我要求反诉，反诉内容为赔偿精神损失抚慰金、误工费1万元，并赔礼道歉。其他同答辩陈述一致。反诉被告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称，子虚乌有，一派胡言。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为营口市站前区锦联经典名郡小区提供物业服务。被告是营口市站前区锦联经典名郡小区6号楼4单元501室的业主。2018年1月18日原告与营口市锦联经典名郡小区业主委员会签订了物业服务合同，约定物业服务费为每平方米每月2元（含电梯费）。在原告提供的前期物业服务协议中载明业主未交纳物业费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金。被告交纳了2014年10月10日至2015年10月9日的物业费，自2015年10月10日起没有缴纳物业费，2015年10月10日至2020年2月29日累计拖欠物业费12520.16元。另查，被告曾签订了1份保密协议，该协议载明免除被告一年的采暖费1923元。本院认为，原告作为物业服务提供者应当按照合同的约定全面履行自己的义务，被告作为业主应当按照合同的约定及时交纳物业服务费。根据上述物业服务合同的约定，原告依约为锦联经典名郡小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费，故原告主张被告给付2015年10月10日至2020年2月29日累计拖欠物业费12520.16元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付所欠物业费违约金的请求，本院认为，首先因其约定的违约金标准过高，其次，被告欠缴物业服务费时间长达数年，原告未在合理时间内积极主张自己的权利，故原告应对被告拖欠物业服务费违约金的产生承担部分责任，本院酌定被告支付所欠物业服务费的违约金，从原告方主张权利之日即2020年3月1日起至被告给付之日，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告主张的抗辩理由，本院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过业主委员会，即使没有业主大会也可以向相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，同时物业服务公司也应当积极地主张权利，不能放任不及时缴纳物业服务费的业主或物业使用人拖欠物业费长达数年时间，否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。关于反诉部分，因合同关系不支持精神损害赔偿，同时反诉原告未提交误工证明，故其反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张笑然在本判决生效后十日内给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司拖欠的物业费12520.16元及违约金金，违约金以12520.16元为基数，从2020年3月1日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、驳回反诉原告张笑然的诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费113元、反诉案件受理费57元均由被告（反诉原告）张笑然承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  仲玉虹人民陪审员  南 杰人民陪审员  张雪竹二〇二〇年六月二十三日书 记 员  杨婉誉