江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初314号原告:何旺辉，男，1990年10月4日出生，汉族，抚州市临川区人，户籍所在地:江西省抚州市临川区，原告:郑凤凤，女，1990年12月13日出生，汉族，抚州市临川区人，户籍所在地江西省抚州市临川区，委托诉讼代理人：林枝，江西朗秋律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：江西翠园实业有限公司，住所地：江西省抚州市玉茗大道（翠园商住楼）1幢1-05、2-02室，统一社会信用代码：91361002759955507F。法定代表人：孙佳敏，系公司执行董事。委托诉讼代理人：江涛勇，江西三松律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：徐勇兴，江西三松律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告何旺辉、郑凤凤与被告江西翠园实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何旺辉、郑凤凤的委托诉讼代理人林枝，被告江西翠园实业有限公司的委托诉讼代理人徐勇兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告依法向原告交付验收合格的康桥帝璟3栋2-1503号房产。2、请求判令被告向两原告支付逾期交房的违约金（自2018年7月1日起至被告具备交房条件，完成交房义务之日止，按房价520,000元的每日万分之一计算）,违约金暂计算至2019年10月21日为24,804元。3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。原告在本案立案后申请变更诉讼请求为：1、申请将诉请第二项变更为：请求判令被告向两原告支付逾期交房的违约金（自2018年7月1日起至2019年12月31日止，按房价520,000元的每日万分之一计算；自2020年1月1日起至实际交房之日止，按每日300元计算），违约金暂计算到2019年10月21日为24,804元。2、申请增加一项诉讼请求，请求判令被告向原告交付全额购房发票。事实和理由：2017年9月21日原被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将康桥帝璟3栋2-1503号房出售给原告，总价款为520,000元。合同第八条约定被告应当在2018年6月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付给原告。第九条约定被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，被告应在最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，按日向原告支付已支付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付条件时，被告应当书面通知原告办理交付手续，应当出示验收合格的书面证明文件，还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房的违约责任由被告承担。第十四条约定被告交付房屋时必须确保独立计量的水、电、燃气、网络、有线电视等经有关部门验收合格并具备交付使用条件；同时要确保道路、绿化、监控、门禁、电梯等以公共配套设施建成并经验收合格达到交付条件。被告通知原告办理房屋交付手续的时间是2019年8月31日，已经违反了合同约定的交房日期，且被告通知原告交房时未出具任何验收合格的证明文件。除此之外让原告更为愤慨的是，至今为止，被告交付的房屋未经合法竣工验收，没有解决水、电、燃气的安装、使用问题，根本不具备交房条件。为此小区的大部分业主多次找到被告协商无果，后向有关部门投诉，寻找政府的帮助，被告迫于业主和政府部门的压力，同时为了规避每日递增的违约金，在不具备交房条件的情况下强迫业主收房，严重侵犯了原告及小区其他业主的合法权益。综上所述，买房置业乃人生大事，原告倾尽所有支付了首付款，还承担银行贷款，被告却违反了合同约定逾期交房，且所交付的房屋根本达不到竣工验收的标准，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，望判如所请。原告为证明其主张，提供下列证据：证据一、原告身份证复印件，被告的企业信息打印件一份，拟证明原被告的主体资格。被告委托诉讼代理人质证意见：无异议。证据二、商品房买卖合同一份，抚州市临川区房产管理局商品房合同备案信息查询结果单一份，被告出具的入伙通知书一份，被告出具的承诺一份，康桥帝璟小区现场照片三份，凤凰网新闻报告一份，临川区房管局的书面答复一份，拟证明：原被告签订的商品房买卖合同，约定被告应在2018年6月30日前交房，被告通知原告办理房屋交付手续的时间是2019年8月30日，已经构成违约，需承担违约责任。被告委托诉讼代理人质证意见：对于商品房买卖合同的三性无异议，对于抚州市房管局备案信息三性无异议，证明被告依约履行自己义务，对于现场照片的真实性和合法性无异议，但因为照片显示的是小区的自来水和消防、墙电的现状，因受其他因素影响，小区提供给业主的是临时用水用电，被告也承诺在临时用水用电期间所有费用均由公司承担，业主达到完全入住条件，对于凤凰网新闻报告的真实性、合法性无异议，对关联性无异议，新闻报告带有个人主观偏见，与本案无关，对于书面答复，是房管局履行其行政职能，与本案无关，对于承诺书，被告依约达成承诺书的内容；对入伙通知书三性无异议，被告在2019年8月30日通知了业主，但业主拒绝办理入住手续。被告委托诉讼代理人质证意见予以补充：被告陈述已经履行交房义务，我们明确知道被告出具入伙通知书时根本没有取得竣工验收备案表，也没有解决正式用水用电问题，我本人到小区现场，小区里没有任何消防设备及任何安装电表，小区地下停车场没有施工完成，安防设备也没有，且被告提出是由他负责所有业主的用水用电，这歪曲事实，现在在小区物业管理中心，明确贴了告示，要求业主要补齐所有的水电费，所以不存在被告代理人所说由被告替小区业主承担全部用水用电问题，且原告提供的凤凰网及房管局的书面答复，这是媒体的真实报道，小区业主也多次向有关部门申诉，希望能够早日竣工验收，能够获得合法的房产证等相关手续。证据三、2019年10月26日被告出具的保证书一份，拟证明在立案后，2019年10月26日被告向康桥帝璟小区一期全体业主出具保证书，承诺在2019年12月31日办理完毕交房手续，完成三书一证一表，如不能按期完成，每日每户300元一天支付违约金。被告委托诉讼代理人质证意见：对于保证书的三性均不予认可，据代理人向公司作出承诺的孙经理了解情况，孙经理明确答复当时是受到业主的巨大压力下作出的承诺，且承诺违约金高出合同约定的违约金10倍以上，在承诺书签字的业主至少能证明在场的有10名以上，孙经理是在胁迫之下作出的承诺，应当无效。原告委托诉讼代理人予以补充：这份承诺是加盖公司公章，是公司行为，孙经理个人说受到胁迫签订保证书，个人行为不能代表公司行为，当时签订保证书时，原告委托代理人虽然不在现场，但是我已经接受了原告委托，原告作为业主代表，是在现场的，我们出具的保证书约定的内容非常详尽，也没有任何歧义，但是开发商拒绝盖章签字，这份保证书是开发商自己组织文字出具的，且当全体业主的面盖章，保证书上的业主代表签名也是开发商要求业主代表签署的，不存在任何胁迫、威胁行为。被告辩称：1、对于原告主张的已经产生的延期交房事实予以认可；2、原告主张的违约金过高，请法庭综合全部合同内容及现实各种因素予以调整；3、自2019年8月30日被告已通知业主办理房屋交接手续，公司提供了全部的水电使用条件，并且公司承担了全部的使用费用，因此在8月30日之后业主不再因延迟交房而产生实际损失，根据最高院关于审理商品房买卖若干问题的解释第16条规定，当事人约定的违约金过高，请求人民法庭减少应当以违约金超过实际损失的30%为标准。被告为证明其主张，提供下列证据：证据一、抚州市东乡区作出的信息公开，关于启动建筑工地扬尘治理强制性攻关冲刺措施的紧急通知，拟证明在施工期间受政府禁令为了治理扬尘，导致工期长时间停顿。原告委托诉讼代理人质证意见：对该组证据的真实性和合法性无异议，但对关联性有异议，这份证据只是一个笼统的政府公文，这份政府公文中并没有明确指出康桥帝璟小区需要因扬尘问题停工，所以这份证据并不能证明被告的证明目的。被告委托诉讼代理人予以补充：这个证据是东乡区依据抚州市发布的关于印发抚州市建筑施工现场扬尘专项治理实施方案，用于证明在整个抚州市范围内的所有工地均应按照政府要求，在治理期间除抢险抢修工程或重大民生工程以外的所有工地停止施工。原告委托诉讼代理人予以补充：这份证据是东乡区人民政府出具的，但是涉案楼盘所属地是临川区，在行政区划上不属于东乡区政府管辖。证据二、天气网上施工期间各月份的晴雨表，拟证明施工期间大多数月份雨量超出正常值，严重影响了施工工期。原告委托诉讼代理人质证意见：对于该组证据的真实性和合法性及关联性均有异议，这份证据没有加盖任何部门公章，不能核实真实性，其次，这份证据没有任何权威部门出具的意见，可以证实阴雨天不具备施工条件，所以这份证据不能证实被告的证明目的。对双方提交证据分析认定如下：一、原告方提交证据分析认定如下：原告提交的证据一，被告无异议，且符合证据的合法性、真实性、关联性，予以确认。证据二中商品房买卖合同、房管局备案查询被告无异议，且符合证据的合法性、真实性、关联性，予以确认；对于开发商出具的承诺书，承诺书中写明房屋未按期交付原因并在与业主协商后承诺于2019年8月30日前完成交付，被告质证时也称依约达成承诺，故应予以确认；对入伙通知书，被告无异议，予以确认；涉案小区现场照片，被告虽予以否认，按照合同约定被告应提供相关验收手续，但被告不能提供，则对被告反驳理由不予采信，故对照片应予确认；凤凰网报道，被告虽予以否认，却不能证明该报道存在不实之处，而根据本案其他证据可确定该报道并无不实之处，故予以采信；房管局网上答复系政府回复，客观真实，予以确认。证据三保证书因被告虽提出异议，但未提供证据证明出具保证书时存在胁迫行为，故对被告反驳意见无法采信，故对保证书予以确认。二、被告方提交证据分析认定如下：证据一系抚州市东乡区下发的紧急通知，但本案涉案房屋位于抚州市临川区境内，故该通知对本案不具备行政效力，与本案无关联性，故不予采信。证据二系网上晴雨表，虽可证明施工期间抚州天气，便不能以此作为被告延期交房的合法理由，故不予采信。通过对原告方证据的分析认定，结合法庭调查，认定事实如下：2017年9月21日原被告签订《商品房买卖合同》，合同中，被告公司为出卖人，二原告为买受人。购买房屋为康桥帝璟1期3栋2-1503号房，建筑面积为109.64平方米,总价款为520,000元，付款方式为按按揭付款方式按期付款,其中首付款金额为156,000元整，于2017年9月21日支付156,000元，余款364,000元于2017年9月28日前办理银行按揭。合同第八条规定：出卖人应在2018年6月30日前交付经综合验收合格房屋。同时规定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内告知买受人的；2、出于政府规划调整和市政工程施工影响的施工进度导致的延期交房，出卖人可据实予以延期。3、买受人未付清应付之任何款项，出卖人交付使用房屋的时间顺延。合同第九条规定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十四条规定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交付时出卖人必须确保独立计量的水、电、燃气、网络、有线电视等相关部门验收合格并具备交付使用条件。2、交付时出卖人必须确保道路、绿化、监控、门禁、电梯等公共配套设施建成并验收合格达到交付条件。3、交付时物业管理用房已具备使用条件。合同签订后被告在合同上盖章、二原告在合同上签字。合同签订后，原告按合同规定交纳了购房首付款156,000元，余额办理了银行按揭。2019年6月6日被告公司因未按期交房向康桥帝璟小区1期全体业主出具承诺书，内容为：承诺书，致康桥帝璟小区一期全体业主：因江西翠园实业有限公司供电系统施工原因导致康桥帝璟一期商品房无法如期交付，于2019年6月6日与业主再次协商，江西翠园实业有限公司承诺：康桥帝璟一期的商品房于2019年8月30日前完成交付（商品房经综合验收合格完成交付）。该小区配套设备按规划保质保量完成，所涉及的违约责任，依据与业主签订的商品房买卖合同执行，并按合同约定办理不动产权登记证。承诺人处加盖公司公章，并有原法定代表人吴勇签字。2019年8月31日被告公司通知原告入伙，原告以被告交付房屋与合同规定不合为由予以拒绝。2019年10月11日，因被告公司迟迟未能交付合格房屋，业主向临川区政府反映，临川区住建局、临川区房管局、临川区城管局联合回复，主要内容为：一、小区房子质量是否过关问题。经核实，康桥帝璟小区已通过质监部门验收。二、小区绿化率是否达标。因该小区一宗地块分两期建设，目前一期已完成，二期仍在建设中。三、小区水电问题。经核实，康桥帝璟小区水已接通，开发商已交清安装电的所有费用，市供电部门回复，预计35日可完成送电工程。四、小区物业费问题。五、房产证能否办下来问题。目前，由于小区电路未通，导致消防不能验收，开发商正在办理消防验收前期准备工作，如果消防验收合格，45天后开始办理每户不动产权证。六、什么时候交房问题。业主可等验收后再交房，并可根据双方合同约定条款到法院进行起诉。2019年10月26日被告公司向康桥帝璟小区1期全体业主出具保证书，内容为：保证书，致康桥帝璟小区一期全体业主，关于本小区房产总证在2019年12月31日办理完毕相关手续，完成三书一证一表。如未办理完毕本公司承担向全体业主支付按延期时间（2019年12月31号起）每日每户三百元壹天。保证人处加盖原告公司公章，公司经理孙佳敏签名并加盖印章。另查明，现被告公司仍未能提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书及房产项目竣工验收合格证及竣工验收备案表。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行。原告在签订合同后按合同约定支付了首付款，余款办理了银行按揭，已履行了付款义务，被告公司应按约定按期交付经综合验收合格房屋，但至今被告公司仍未按合同约定交付经综合验收合格房屋，已构成违约，原告诉请要求被告公司交付经综合验收合格房屋，系依法要求被告公司继续履行合同，合法，应予支持；原告要求被告支付违约金，要求自2018年7月1日起至2019年12月31日止，按房价520,000元的每日万分之一计算；自2020年1月1日起至实际交房之日止，按每日300元计算，按每日万分之一计算系双方合同约定，不违反法律规定，应予支持；按每日300元计算虽系被告公司承诺，但确实过高，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，予以适当调整，按每日万分之二计算为宜。至于购房发票，因原告已按合同要求支付相应购房款，被告应开具相应发票，故予以支持。被告辩称自2019年8月30日被告已通知业主办理房屋交接手续，公司提供了全部的水电使用条件，并且公司承担了全部的使用费用，因此在8月30日之后业主不再因延迟交房而产生实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人约定的违约金过高，请求人民法庭减少应当以违约金超过实际损失的30%为标准，根据已查明事实，被告虽在2019年8月30日通知交房，但因房屋未达到合同约定的“经综合验收合格”的要求导致原告拒收，故不能依此认定在8月30日后业主不再因延迟交房而产生实际损失，但对被告承诺的每日300元的违约金应予调整。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西翠园实业有限公司在本判决生效后30日内向原告何旺辉、郑凤凤交付经综合验收合格的康桥帝璟1期3栋2-1503号房商品房一套；并支付逾期交房违约金（以本金520,000元为基数，自2018年7月1日按每日万分之1算至2019年12月31日；按每日万分之2从2020年1月1日算至实际交房之日止）。二、被告江西翠园实业有限公司在本判决生效后30日内向原告何旺辉、郑凤凤交付金额为520,000元的购房发票。三、驳回原告何旺辉、郑凤凤其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费420元减半收取210元由被告江西翠园实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州抚河支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  何金平二〇二〇年六月十一日书记员  许紫宸