江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2190号上诉人（原审被告）：王需云，女，1975年1月22日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：汪希烨，江苏悦孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘春雷，男，1992年12月9日生，汉族，户籍所在地河南省西华县，现住苏州市吴中区。被上诉人（原审原告）：冯丽娜，女，1993年11月2日生，汉族，户籍所在地河南省西华县，现住苏州市吴中区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：韩红霞，江苏石湖律师事务所律师。上诉人王需云因与被上诉人刘春雷、冯丽娜房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初9763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法由审判员杨兵独任审理本案。本案现已审理终结。王需云上诉请求：1、撤销苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初9763号民事判决，改判上诉人无需向被上诉人返还定金30000元。2、涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以被上诉人对交付定金方式无过错进而认定为其对购房合同的解除无过错，此为事实认定错误。1、虽出台了新的限购政策，但两被上诉人并未因此丧失购房资格，因此本案不能适用不可抗力无过错解除购房合同的规定。2019年7月24日，苏州市政府虽出台《关于进一步完善全市房地产平稳健康发展额工作意见》明确“对买卖双方已完成草签并已提交限购核查的、买卖双方已签订认购协议或购房合同并能提供已支付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行、支付宝、微信转账凭证原件，且在2019年9月30日前将上述材料提交交易管理部门备案的，仍按原政策执行。”本案中，刘春雷、冯丽娜虽只连续缴满了1年社保，但因刘春雷、冯丽娜与王需云的房屋买卖合同的签订及定金的支付均完成于此政策出台之前，故刘春雷、冯丽娜与上诉人的本次交易完全符合此限购政策所规定的过渡期购房条件，在交易发生时刘春雷、冯丽娜不属于限购对象。另，一审诉讼过程中刘春雷、冯丽娜主张因不能预见的新限购政策的出台，而导致其无法购买王需云的房屋，应适用不可抗力无过错解除购房合同的观点，也毫无事实和法律依据。2、天扬中介的过错行为并不必然导致购房合同的无效，也非无过错解除购房合同法定事由。在购房合同仍然合法有效的情况下，刘春雷、冯丽娜却以其单方起诉等行为表明不再继续履行购房合同，其对购房合同的解除存在主观过错。天扬中介通过员工个人转交购房定金的过错行为，属于违反中介行业管理规章的行为，最多只能导致购房合同暂时无法继续履行，不可能导致合同的无效或解除；刘春雷、冯丽娜的单方拒不履行购房合同的根本违约行为才是真正导致购房合同根本履行不能的根本原因。刘春雷、冯丽娜的过错不仅使王需云合同目的无法实现，也势必造成王需云损失。二、一审法院以王需云与刘春雷、冯丽娜对购房合同无法履行均无过错为由，判决上诉人向被上诉人退还定金30000元，此为适用法律错误。刘春雷、冯丽娜答辩称，一审事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院依法驳回王需云的上诉请求。刘春雷、冯丽娜向一审法院起诉请求：1.请求法院判令王需云归还刘春雷、冯丽娜房屋定金人民币30000元，并支付该款自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至实际履行之日止的利息；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，刘春雷、冯丽娜一表示放弃上述要求支付利息的诉讼请求。一审法院认定事实：刘春雷、冯丽娜系夫妻，于2015年10月8日登记结婚。2019年7月7日晚，刘春雷、冯丽娜（乙方）与王需云（甲方）及居间方天扬房地产代理公司签订房屋买卖定金协议1份，该协议载明：甲方将位于苏州市吴中经济开发区房屋以1400000元卖予乙方。乙方于2019年7月7日支付甲方定金20000元。双方约定本合同生效后30日内签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖合同及办理网签后45日内办理资金托管手续。另，协议第十三条“其他约定”处载明：甲乙双方协商一致，此房由于社保还要等1个月，则另追加定金10000元；此房价包含室内物品详见以下物品清单；甲方承诺此房学区未使用；乙方承诺个人征信无问题并符合苏州限购令。乙方社保满十一个月，另一个月需要明确沟通单位缴纳，如因此构成的不顺利，应不追究违约责任。庭审中，原、被告同意解除上述协议。上述合同签订当日晚23时46分，冯丽娜将30000元通过支付宝支付至天扬房地产代理公司员工陈新梅的账户，后由陈新梅通过支付宝于当晚23时48分支付至王需云账户。王需云收到款项后，向刘春雷、冯丽娜出具了收条，载明：今收到刘春雷购买碧波花园（小区）28幢404室，购房定金为30000元。该收条见证人处签有“陈新梅”。另查明，位于苏州市吴中经济开发区登记在被告个人名下。又，刘春雷自2018年5月在苏州市连续缴纳社会保险至2019年3月，后又从2019年7月开始缴纳社保保险。再，苏州市人民政府于2016年10月3日发布《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》，其中载明：非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区、昆山市、太仓市累计缴纳1年以及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。后苏州市人民政府于2019年7月24日发布《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》其中载明：调整居民购房政策。非本市户籍居民家庭在苏州市区太仓市申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年以及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。二手房转让条件：自本意见实施之日起，二手住房通过市场交易购房人取得不动产权证满5年后方可转让。对买卖双方已完成草签并已经提交限购核查的、买卖双方已签订认购协议或购房合同并能提供已支付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行、支付宝、微信转账凭证原件，且在2019年9月30日前将上述材料提交交易管理部门备案的，仍按原政策执行。对此，刘春雷、冯丽娜、王需云均称不动产交易中心要求买卖双方签订合同及交纳定金的时间均要在该政策出台之前，且必须要双方直接转账或者一方交到中介公司账户，再由中介公司转给另一方；由于涉案房屋的定金系由冯丽娜转给中介公司员工，故不动产登记中心不认可定金已交付的情况，导致刘春雷、冯丽娜购房资格未通过，进而合同无法履行。以上事实，由刘春雷、冯丽娜提供的房屋买卖定金协议、结婚证、收条、支付宝电子客户回单、苏州市区职工社会保险个人参保情况证明，王需云提供的产权证复印件及本案庭审笔录等予以证实。庭审中，王需云为证明系天扬房地产代理公司违规操作导致刘春雷、冯丽娜无法购买房屋，且刘春雷、冯丽娜及天扬房地产代理公司对其隐瞒上述情况达2个月，期间中介还与刘春雷、冯丽娜商量将其房屋卖给刘春雷、冯丽娜姑姑等事实，提供了2019年8月14日至9月28日其与天扬房地产代理公司员工李艳娟的微信聊天记录。王需云称李艳娟系具体为双方提供服务的天扬房地产代理公司的员工，陈新梅系店长，天扬房地产代理公司于2019年9月28日才告知其因政策问题导致刘春雷、冯丽娜无法购买房屋的情况。经质证，刘春雷、冯丽娜对聊天记录真实性无异议，称系天扬房地产代理公司违规操作导致其无法购买房屋，天扬房地产代理公司于2019年8月底9月初告知其因出台新政策无法购买涉案房屋，当时该公司还提出让刘春雷、冯丽娜亲戚买，因其确实想买涉案房屋，故将其亲戚的材料给了天扬房地产代理公司，但仍然无法购房。一审法院认为，刘春雷、冯丽娜与王需云签订的房屋买卖定金协议合法有效，当事人应按此履行各自的合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，刘春雷、冯丽娜与王需云均同意解除该合同，故一审法院认定该合同于庭审之日即2019年12月6日解除。现双方争议的焦点在于合同解除后，王需云是否有权没收定金。刘春雷、冯丽娜与王需云确认，造成刘春雷、冯丽娜购房资格无法通过，系因天扬房地产代理公司通过员工个人转交购房定金，导致不动产登记部门无法对双方适用之前的购房政策。对此，根据刘春雷、冯丽娜提供的社保缴纳情况证明以及合同中约定的网签时间，如按照此前的购房政策执行，则刘春雷、冯丽娜购房资格问题上并不存在障碍。然，对于定金转交问题上，当时刘春雷、冯丽娜与王需云均在场，且对于定金通过天扬房地产代理公司员工转交均未提出异议。据此，在交付定金的环节，刘春雷、冯丽娜与王需云自身均不存在任何过错。故因交付定金方式导致刘春雷、冯丽娜无法使用之前的限购政策购买房屋进而导致合同无法履行，刘春雷、冯丽娜与王需云亦不存在任何过错。值得一提的是，双方签订合同不久恰逢本市购房新政出台，新旧政策的适用直接关系到刘春雷、冯丽娜与王需云能否实际履行合同。结合双方此前的约定，刘春雷、冯丽娜与王需云在诚信履行合同方面均无不当行为，合同无法履行双方均不愿意看到或是预料到的，亦不可归责于刘春雷、冯丽娜或是王需云。故现双方在协商解除合同的情况下，王需云应当返还刘春雷、冯丽娜已经交纳的购房定金30000元。关于利息部分，刘春雷、冯丽娜表示放弃，一审法院尊其自愿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十七条之规定，判决如下：被告王需云于本判决生效之日起十日内返还原告刘春雷、冯丽娜定金人民币30000元。案件受理费减半收取为人民币275元，由被告王需云负担。该款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，一审法院不再退还，若被告拒不给付，原告可申请法院强制执行。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，刘春雷、冯丽娜、王需云一审中均称，不动产交易中心要求买卖双方签订合同及交纳定金的时间均要在该政策出台之前，且必须要双方直接转账或者一方交到中介公司账户，再由中介公司转给另一方；由于涉案房屋的定金系由冯丽娜转给中介公司员工，故不动产登记中心不认可定金已交付的情况，导致刘春雷、冯丽娜购房资格未通过，进而合同无法履行。二审中，王需云虽否认其一审观点，但无相反证据推翻。一审判决认定，交付定金方式导致刘春雷、冯丽娜无法使用之前的限购政策购买房屋进而导致合同无法履行，刘春雷、冯丽娜与王需云亦不存在任何过错，该认定并无不当。综上所述，王需云的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理550元，由上诉人王需云负担。本判决为终审判决。审判员 杨 兵二〇二〇年六月二十九日书记员 崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。