浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终967号 上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江天之林控股有限公司，住所地：杭州市萧山区宁围街道市心北路817号。统一社会信用代码：91330109609301778X， 法定代表人：王荣其，董事长。 委托诉讼代理人：凌国泉，上海君悦（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张忠云，男，1962年11月13日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被上诉人（原审被告）：何宇，男，1983年2月15日出生，汉族，住杭州市江干区。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：孔滨、秦舒新，浙江腾远律师事务所律师。 上诉人浙江天之林控股有限公司（以下简称天之林公司）与被上诉人张忠云、何宇房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初12411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明：张忠云为开办连锁酒店需要向天之林公司承租经营场地，经双方多轮谈判，于2018年10月达成初步租赁意向，并就主要事项订立合约。2018年10月25日、10月26日，张忠云根据天之林公司的要求交纳履约保证金合计300万元。此后，因上述房产的前承租户一直未腾退以及张忠云要求调整房屋租赁面积、租金等情由，天之林公司直到2019年4月9日才向张忠云交付承租场地。收房后，张忠云积极筹备加盟酒店授权以及场地设计、装修等工作。2019年4月13日，张忠云一方前往天之林公司，表示因品牌酒店授权方的要求，需要天之林公司提供出租房屋的产权登记信息，但天之林公司以双方必须先签订租赁合同为由予以拒绝。 2019年4月17日，天之林公司与张忠云签订《房屋租赁合同》及《补充合同》。内容包括：天之林公司将其位于萧山区部分房屋（即大厅）出租给张忠云开办酒店、精品酒店或酒店式公寓，总计面积13448.04平方米。租赁期限为15年，自2019年4月9日起至2034年4月8日止。房租自交付房屋时开始计算，其中2019年4月9日至同年7月23日为免租期，第一年租金11792813元／年（含税），第二年（即2020年4月9日）起每年在上一年租金的基础上递增3%。租金支付方式：2019年4月15日前支付第一期（2019年7月24日-2019年10月23日）租金2972435元，2019年9月23日前支付第二期（2019年10月24日-2020年1月23日）租金2972435元，2019年12月23日前支付第三期（2020年1月24日-2020年4月23日）租金2922356元，2020年3月23日前支付第四期（2020年4月24日-2020年7月23日）租金3028330元，2020年6月23日前支付第五期（2020年7月24日-2020年10月23日）租金3061608元，以此类推，每三个月支付一次，每期提前一个月支付下期租金。双方确认房屋交接时间为2019年4月9日以及承租方在签约前已经对房屋进行实地勘察，进行了解，对所承租房屋包括公摊面积和设备、设施、结构、抵押贷款等已全部知情，并无异议。同时，承租方自愿遵守出租方与杭州宁丰物业服务有限公司（原为杭州天之林物业服务有限公司）签订的物业服务协议，其中2019年4月9日至2024年4月8日期间的物业费按3.1元／平方米／月的6.5折收取325174元／年，2024年4月9日至2029年4月8日期间的物业费按4.2元／平方米／月的6.5折收取440558元／年，2029年4月9日至2034年4月8日期间的物业费按5.3元／平方米／月的6.5折收取555942元／年，一年一付，先付后用。第一笔物业费于交房之日起六日内支付，以后每期提前一个月支付。若承租方未按时交纳物业相关费用，出租方可根据物业公司要求予以垫付，垫付的全部费用（含按照2‰／天计算的滞纳金、违约金）由出租方向承租方追偿，并由承租方承担垫付期间的损失。水费按5元／度、电费按1.24元／度收取。承租方如未按补充合同之约定按时足额缴纳各项费用（包括出租方为承租方垫付的相关费用等）时，每逾期一日，承租方应承担应缴费用总额1‰的滞纳金，直至付清之日止。双方约定承租方向出租方支付物业各项费用保证金300万元，承租方拖欠物业公司各项费用超过15日的，该保证金作为逾期支付物业各项费用的违约金直接没收，且承租方仍需承担欠缴的各项费用及产生的滞纳金。另外，何宇作为张忠云履行《补充合同》项下义务的担保人，对张忠云的责任、义务承担连带保证责任，直至全部义务履行完毕之日止。本补充合同一式六份（含附件：1.出租方与物业公司签订的《天林广场物业（服务）协议》《声明》；2.双方确认的租赁房屋平面图；3.房产证复印件；4.各期租金支付时间及金额清单），出租方执3份，承租方执2份，担保方执1份，具有同等法律效力。 2019年4月18日，天之林公司派员与张忠云一方共同前往房产登记部门调取房产信息。经查询，案涉租赁房屋涉及抵押和查封情况如下： 1.房屋所有权证号为杭房权证萧字第××号的房产。 抵押情况：2015年3月27日，房产抵押给平安银行股份有限公司杭州萧山支行，债权金额14500万元；2015年3月30日，房产余值抵押给杭州市萧山区金丰小额贷款股份有限公司，债权金额分别是800万元、1200万元。 查封情况：2016年6月17日，房产被杭州市中级人民法院诉讼查封，查封期至2019年6月16日止；2018年10月31日，房产被杭州市萧山区人民法院执行查封，查封期至2021年10月30日止；2018年11月2日，房产被杭州市上城区人民法院执行查封，查封期至2021年11月1日止。 2.房屋所有权证号为杭房权证萧字第××号的房产。 抵押情况：2016年3月29日，房产抵押给平安银行股份有限公司杭州萧山支行，债权金额1683万元；2016年3月30日，房产余值抵押给杭州市萧山区金丰小额贷款股份有限公司，债权金额350万元。 查封情况：2016年6月27日，房产被杭州市萧山区人民法院诉讼查封，查封期至2019年6月26日止；2018年10月31日，房产被杭州市萧山区人民法院执行查封，查封期至2021年10月30日止。 3.房屋所有权证号为杭房权证萧字第××、00××13号的房产。 抵押情况：2014年4月16日，房产抵押给交通银行股份有限公司杭州萧山支行，债权金额为1000万元；2014年10月13日，房产余值抵押给杭州市萧山区金丰小额贷款股份有限公司，债权金额400万元。 查封情况：2018年10月31日，房产被杭州市萧山区人民法院执行查封，查封期至2021年10月30日止。 4.房屋所有权证号为杭房权证萧字第××号的房产。 抵押情况：2016年3月29日，房产抵押给平安银行股份有限公司杭州萧山支行，债权金额1683万元；2016年3月30日，房产余值抵押给杭州市萧山区金丰小额贷款股份有限公司，债权金额分别是400万元。 查封情况：2016年6月27日，房产被杭州市萧山区人民法院诉讼查封，查封期至2019年6月26日止；2018年10月31日，房产被杭州市萧山区人民法院执行查封，查封期至2021年10月30日止。 5.房屋所有权证号为杭房权证萧字第××、00××33、00××34、00××38、00××41号的房产。 抵押情况：2018年8月16日，房产抵押给浙江稠州商业银行股份有限公司杭州分行，债权金额8375万元。 查封情况：2018年10月31日，房产被杭州市萧山区人民法院执行查封，查封期至2021年10月30日止。 6.房屋所有权证号为杭房权证萧字第××号的房产。 抵押情况：2014年3月13日，房产抵押给中信银行股份有限公司杭州萧山支行，债权金额1636.70万元。 查封情况：2018年10月31日，房产被杭州市萧山区人民法院执行查封，查封期至2021年10月30日止；2018年11月2日，房产被杭州市下城区人民法院执行查封，查封期至2021年11月1日止。 张忠云知悉以上房产查封信息后，于2019年4月23日向天之林公司出具《关于天林广场租赁房屋被抵押和法院查封，要求贵方对我的房屋租赁提供保障的函》，函件载明：我张忠云（承租方）于2018年10月11日与贵方浙江天之林控股有限公司（出租方）签订了天林广场《房屋租赁合同》，双方又于2019年4月17日签订《补充合同》，合同签订前贵方未告知出租房屋已被多家法院查封，承租的房屋经营权利无法得到法律保障，要求出租方在收到函件后七日内提供相应担保，或债权人或抵押权人同意出租的相关文件，否则，承租方将解除租赁合同。 2019年4月25日，天之林公司《回函》称：确认已于2019年4月23日收悉《关于天林广场租赁房屋被抵押和法院查封，要求贵方对我的房屋租赁提供保障的函》，双方于2018年10月11日签订《房屋租赁合同》，于2018年10月23日签订《补充合同》，承租方于2018年10月25日、10月26日分别支付租房保证金100万元、200万元，出租方于2019年4月9日将房屋交付承租方使用，承租方已进场对原有装修进行拆除、重新装修，对承租方提出要求增加担保，与《补充合同》第十二条第十三项“因我公司抵押房屋给你造成损失的，由我公司承担”约定不符，故予以拒绝。并函告承租方按照《补充合同》约定支付第一期租金及迟延滞纳金。 2019年4月30日，张忠云向天之林公司出具《解除租赁合同通知书》，载明：双方在2018年10月11日签订《房屋租赁合同》，后于2019年4月17日就具体租赁事宜签订《补充合同》，重申在《补充合同》签订前出租方未告知租赁房屋已遭多家法院查封，直至2019年4月18日，出租方才向承租方提供租赁房屋的相关信息，承租方此时才知房屋已被多家法院查封，相关案件已进入执行程序。鉴于出租方未按2019年4月22日《关于天林广场租赁房屋被抵押和法院查封，要求贵方对我的房屋租赁提供保障的函》向承租方提供担保或债权人或抵押权人同意出租的文件，出租方无法提供可以解除查封的相关证据或能保障承租方正常行使租赁合同的权利，属于存在丧失履行合同能力的行为，致使承租方合同目的无法实现，故通知出租方在收到通知书之日起解除《房屋租赁合同》《补充合同》，并在收悉后三日内退还300万元保证金，并保留追究其他赔偿责任的权利。同时注明上述函件内容承租方已通过《通知书》的形式在2019年4月29日寄送给杭州宁丰物业服务有限公司。 2019年5月5日，天之林公司回函《再次重申》，确认于2019年4月30日收悉《解除租赁合同通知书》，重申了2019年4月25日《回函》的相关内容，并再次函告张忠云应在10日内支付第一期租金和迟延支付租金产生的滞纳金。 因双方纠纷不解，2019年8月5日，天之林公司起诉要求：1.张忠云支付天之林公司自2019年7月24日起至同年10月23日止的租金2972435元，并承担该款自2019年4月15日起按年利率24%计算至实际履行之日止的滞纳金；2.张忠云支付天之林公司垫付的物业费325174元（根据《补充合同》第9条的约定，3.1元/平方米/月×0.65折，物业期间自2019年4月9日起至2020年4月8日止）及天之林公司垫付的滞纳金5772.95元（物业费应支付之日2019年4月15日起计算至天之林公司垫付之日2019年5月13日止），合计330946.95元，并承担该款（物业费＋滞纳金）自2019年5月14日起按年利率24%计算至实际履行之日止的滞纳金；3.何宇对张忠云的上述债务承担连带责任。 后张忠云提起反诉，要求：1.确认张忠云与天之林公司于2018年10月11日签订的《房屋租赁合同》及2019年4月17日签订的《补充合同》于2019年4月30日解除；2.判令天之林公司返还张忠云租房保证金300万元，并支付该款自2018年10月26日起按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算至实际履行之日止的利息损失；3.天之林公司赔偿张忠云经济损失195.86万元（包含“桔子水晶酒店”加盟费、设计费等80万元；“亚朵酒店”加盟费、工程指导费等68.56万元；“亚朵酒店”酒店设计费2万元；支付上海芯木建筑设计咨询有限公司设计费5.3万元；“桔子水晶酒店”改造和装修费28万元；“亚朵酒店”结构改造和装修费12万元）。 原审法院认为，天之林公司与张忠云签订的《房屋租赁合同》《补充合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点问题是承租方张忠云主张行使不安抗辩权是否符合法定条件、租赁合同关系能否解除。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。落实到本案，承租方张忠云系从事品牌酒店经营的投资者，租赁案涉场地也是为了开办连锁酒店，前期资金投入大，经营回报周期长，对租赁场地有较高要求，需要具备长期且稳定的租赁环境。然，本案天之林公司出租给张忠云的房产，在2016年6月27日至2018年11月2日期间陆续被多家法院查封，其中大部分查封形成于天之林公司与张忠云2018年10月的谈判早期，对此影响承租方重大利益的信息，天之林公司没有主动告知。此外，天之林公司也未能及时履行生效判决确定的义务，巨额债务长期无法清偿，被查封的房产随时可能被法院强制拍卖，在法院查封房产后形成的租赁关系无法得到有效保障。本案诉讼中，天之林公司一直强调两点，一是租赁合同已经记载房屋存在抵押，承租方应当清楚房产被查封的情况；二是租赁合同中已规定了出租方违约时应承担的法律责任，该合同条款能够满足对承租方承租利益的保护。但法院需要指出的是，抵押贷款本身是一种融资行为，是企业利用自身优良资产通过抵押借款进行资金融通的一种方式，抵押行为本身并不意味着企业运行出现了问题。但法院诉讼查封，特别是执行查封，与抵押行为存在着本质性差别。一旦企业资产被法院执行查封，就表明该家企业已经存在拒绝履行法院生效判决的情形，有可能丧失履行合同能力，存在交易安全的隐患。基于商事行为的诚实信用原则，房屋的出租方有义务将实情告知承租方，此为租赁合同订立前的先合同义务，出租方不得违反。但从本案双方的举证情况看，张忠云在2019年4月13日向天之林公司提出调取房产登记信息后，天之林公司坚持以先签订租赁合同为由拒绝提供产调信息，此后双方于2019年4月17日签订的租赁合同虽详尽写明承租方进行了实地勘察，对房屋包括公摊面积、设备、设施、结构、抵押贷款等已全部知情，但条款中唯独没有房产被查封的内容，加之天之林公司在租赁合同签订次日才派人为张忠云调取房屋登记信息等事实，足以证明天之林公司在租赁合同签订前未向张忠云告知租赁房屋已被法院查封的事实。而一旦出现天之林公司的房产被法院执行拍卖、发生资不抵债的情形，天之林公司所谓租赁合同中的违约条款能为张忠云的承租权利提供有效保障的表述，实则为一句空话。因此，即便合同关系已经成立，如一方存在经营状况严重恶化、丧失商业信誉，以及有丧失或可能丧失履行债务能力的情形发生，另一方依法享有不安抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”。根据天之林公司向法院提交的裁判文书及房屋产调信息，天之林公司长期对外负担巨额债务且无力清偿。同时，张忠云在2019年4月18日得知租赁房产被查封的信息后，于2019年4月23日向天之林公司提出履约担保请求或提供房产债权人同意抵押房产出租的函件，但出租方天之林公司明确予以拒绝，承租方张忠云在承租利益无法得到有效保障的前提下，于2019年4月30日向天之林公司送达《解除租赁合同通知书》的行为，能够产生合同解除的法律效果。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张忠云提出反诉请求，要求天之林公司承担其在租赁合同解除前投入的包括酒店品牌授权、规划设计、场地装修等在内的各项费用。对此，该院以为，本案天之林公司未如实履行告知义务确属实情，但张忠云作为一个有相当经验的经商业者，也负有审慎的注意义务。作为承租方，张忠林在合同签订前有权要求天之林公司提供出租房屋的产调信息，特别是在天之林公司无理拒绝后，更应该引起警觉。然，张忠云盲目与天之林公司签订合同，之后发现租赁房产存在瑕疵，又提出解除合同。目前，双方因合同履行产生矛盾且僵持不下，无形中浪费了双方为洽谈租赁事宜所付出的时间和精力，也导致案涉房屋被长期空置，不仅无法产生有效经济利益，还间接造成物业费等相关损失。张忠云对此也应当承担一定过错责任。况且，张忠云本身是从事连锁酒店经营的投资商，案涉授权亦可用于其开办的其他经营实体，最终是否存在损失尚无定数。至于装修部分，因装修改造工程刚刚起步即被张忠云叫停，目前大部分场地还处于原有装饰物的拆除阶段，损失相对较小。因此，法院在综合考量双方各自损失情况、过错程度，基于公平原则和诚实信用原则，以及矛盾纠纷一次性解决的角度，确认双方各自损失自行负担。至于张忠云为履行租赁合同交付给天之林公司的保证金300万元，该款天之林公司应当返还，并承担该款自2019年8月5日（本院立案之日）起的利息损失。综上，天之林公司主张的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。反诉原告张忠云反诉请求中的合理部分，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认浙江天之林控股有限公司与张忠云签订的《房屋租赁合同》及浙江天之林控股有限公司与张忠云、何宇签订的《天林广场房屋租赁补充合同》于2019年4月30日解除；二、浙江天之林控股有限公司返还张忠云履约保证金300万元，并支付该款自2019年8月5日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行之日止的利息损失，上述款项限浙江天之林控股有限公司于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回浙江天之林控股有限公司的诉讼请求；四、驳回张忠云的其余反诉请求。如浙江天之林控股有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33716元，减半收取16858元，由浙江天之林控股有限公司负担；反诉案件受理费23234元，由浙江天之林控股有限公司负担14057元，由张忠云负担9177元。张忠云于本判决生效之日起十五日内向本院申请退回多交的诉讼费；浙江天之林控股有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，天之林公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、两被上诉人在签订《房屋租赁合同》及《天林广场房屋租赁补充合同》前，对租赁房屋抵押贷款到期涉及诉讼、查封是知情的，一审判决认定事实不清，致使判决错误，请求二审予以纠正。（一）一审判决对《房屋租赁合同》及《天林广场房屋租赁补充合同》签订的时间和变更完成的最后时间认定错误，系认定事实不清，二审应予纠正。1、一审判决将本案租赁合同签订的时间与变更合同部分条款的时间相混淆，将2018年10月11日签订生效的《房屋租赁合同》、2018年10月23日签订生效的《天林广场房屋租赁补充合同》错误认定为双方早期达成的框架协议的时间。本案合同历经签订和变更合同部分条款两个阶段：上诉人天之林公司与两被上诉人于2018年10月11日签订《房屋租赁合同》、于2018年10月23日签订《天林广场房屋租赁补充合同》，租赁合同签订生效后，被上诉人张忠云依约支付保证金300万元；根据补充合同第十三条“若2019年2月28日前，原杭州天林尚高酒店有限公司租用房屋无法腾房（即甲方确实无法交付房屋给乙方）的，甲乙双方另行协商解决；协商不成的，《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》即解除，……”约定，双方协商同意继续履行租赁合同，故2019年4月9日，上诉人天之林公司依约将租赁房屋交付给被上诉人张忠云，上诉人天之林公司已履行了租赁合同的主要义务。因被上诉人张忠云要求调整租赁合同约定的面积和租金（即：变更合同部分条款），该变更完成的最后时间为2019年4月19日，以该《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》文本替代2018年10月11日签订生效的《房屋租赁合同》、2018年10月23日签订生效的《天林广场房屋租赁补充合同》文本，签订生效时间不作调整，仅是对分别于2018年10月11日、23日签订的、正在履行的《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》部分合同条款作了变更，而非签订或重新签订租赁合同。由此可见，《房屋租赁合同》于2018年10月11日正式签订生效、《天林广场房屋租赁补充合同》于2018年10月23日正式签订生效。故，一审认定的2018年10月11日、23日分别签订生效的两份租赁合同为“双方早期达成的框架协议的时间”，该认定错误。2、《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》部分条款变更完成的最后时间为2019年4月19日，一审认定为“2019年4月17日”，系认定错误。一审判决没有认定被上诉人张忠云在双方补充合同中亲笔书写2019年4月19日这一重要证据，反而以“按理”、“常理”等推定被上诉人张忠云亲笔书写的“2019年4月19日”系笔误、补充合同签订完成的最后时间是2019年4月17日，这是造成该认定错误的核心原因，一审判决违反证据规则。上诉人天之林公司认为：认定补充合同变更完成的最后时间应当以书面证据为准，上诉人天之林公司已提交书面证据证明《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》变更完成的最后时间为2019年4月19日，由被上诉人张忠云亲笔书写，而两被上诉人并未提交任何证据证明该两份租赁合同最后变更完成的签订时间不是2019年4月19日，应当承担举证不能的责任。恳请二审法院予以纠正。（二）一审认定两被上诉人在签订两份租赁合同前“对租赁房屋产权涉及诉讼和查封不知情”，与事实不符。恳请二审予以纠正。1、上诉人天之林公司在一审中已提交证据证明两被上诉人对其所租赁房屋抵押贷款到期涉及诉讼权证查封是知情的并无异议，主要事实、证据有：签订房屋租赁合同前，双方通过几个月时间的沟通、洽谈、考察，上诉人天之林公司将租赁房屋的《杭州市萧山区不动产权属信息查询记录》及萧供改纪要〔2018〕23号文件出示给被上诉人张忠云查阅，该两份材料均有租赁房屋抵押贷款到期涉及诉讼权证查封和公司经营状况等的相关记录，被上诉人张忠云是完全知情的。故，经双方协商后在房屋租赁补充合同第三条中明确约定载明：“乙方在签订本补充合同前已经对甲方出租的房屋情况实地勘察、进行了解，对所承租的房屋……抵押贷款等已全部知情，并无异议”。2019年4月13日，被上诉人张忠云在上诉人天之林公司法定代表人办公室，在商讨调整租赁合同约定的面积和租金时，双方再次表示对所租赁房屋抵押贷款到期涉及诉讼权证查封等一事，其中被上诉人张忠云当场明确表示“有查封”，现场该视频证据可充分证明被上诉人张忠云对租赁房屋抵押贷款涉及诉讼权证查封等情况已全部知情，并无异议。根据被上诉人张忠云的要求，上诉人天之林公司于2019年4月18日为其办理《承租人租赁房屋产调情况》及附件《杭州市萧山区不动产权属信息查询记录》，该产调情况及附件所记载内容与上诉人天之林公司在签订房屋租赁合同前所告知的房屋情况及合同约定内容一致，故双方在该产调情况及附件上签字盖章（捺手印）确认，如被上诉人张忠云对该产调情况及附件所记载的内容不认可的话，怎么会在上面签字（捺手印）确认？又于次日双方将《房屋租赁合同》及《天林广场房屋租赁补充合同》最后变更完成，被上诉人张忠云亲笔写明变更完成的最后时间为2019年4月19日。被上诉人张忠云要求上诉人天之林公司办理《承租人租赁房屋产调情况》及附件《杭州市萧山区不动产权属信息查询记录》的目的，是为了证明租赁房屋产权为上诉人天之林公司所有，而并非两被上诉人所说的和一审判决认定的：因上诉人天之林公司于2019年4月18日提供《承租人租赁房屋产调情况》及附件《杭州市萧山区不动产权属信息查询记录》后，两被上诉人才于该日获悉其所租赁房屋涉及诉讼及查封一事。一审认定错误，二审应予纠正。2、一审判决对上诉人天之林公司提交的视频证据认定错误，致使判决错误。上诉人天之林公司在一审中提交的2019年4月13日视频证据，被上诉人张忠云明确、清晰的再次提及其所租赁房屋涉及诉讼权证查封一事，其中被上诉人张忠云当场明确表示“有查封”。上诉人天之林公司认为，视频时间的长短并不应当成为一审判决不予认定该证据的法律依据，该视频证据符合证据规则要求，视频内容与上诉人天之林公司一审中提交的相关证据可相互印证。一审判决违反证据规则，不予认定该视频证据，却将该视频作为反驳上诉人天之林公司、认定补充合同最后变更完成时间为2019年4月17日的理由之一，该理由不成立。一审认定错误，二审应予以认定该视频证据。上诉人天之林公司提交的证据可相互印证，明确证明在租赁合同签订和部分合同条款变更完成前已多次主动、如实告知两被上诉人，其租赁房屋抵押贷款到期涉及诉讼权证查封，上诉人天之林公司已履行了诚实信用和先合同义务，两被上诉人对此完全知情并无异议。二、一审判决两被上诉人享有不安抗辩权和合同解除权，该判决适用法律错误，请求二审予以纠正。上诉人天之林公司在一审中已提交证据证明，在一审代理词、本上诉状中又阐述了上诉人天之林公司在签订房屋租赁合同前已告知两被上诉人租赁房屋抵押贷款到期涉及诉讼权证查封等，并在补充合同第三条中明确约定载明：“乙方在签订本补充合同前已经对甲方出租的房屋情况实地勘察、进行了解，对所承租的房屋……抵押贷款等已全部知情，并无异议”，已履行了诚实信用和先合同义务，也就是说两被上诉人对房屋抵押贷款到期涉及诉讼权证查封是完全知情的。故，双方当事人才会在《天林广场房屋租赁补充合同》第十二条第（十三）款约定“因甲方抵押房屋给乙方造成损失的，由甲方赔偿”，该约定再次佐证：在签订租赁合同和调整租赁合同约定的面积和租金（即变更合同部分条款）前，两被上诉人已对租赁房屋抵押贷款到期涉及诉讼权证查封完全知情，因此补充合同才会对有可能造成的承租人损失作了权利义务对等的约定，该双方约定就是上诉人天之林公司为两被上诉人因抵押贷款到期涉及诉讼权证査封有可能产生的损失作了担保。上诉人天之林公司认为：被上诉人张忠云在合同约定已有担保的情况下，又要求再增加提供新的、合同约定以外的担保人提供担保未被满足，才提出解除房屋租赁合同的，其2019年4月30日《解除租赁合同通知书》并不发生法律效力，一审判决所述合同法第六十九条规定并不适用于本案，即两被上诉人并不能因此主张不安抗辩权、不拥有合同解除权。另，上诉人天之林公司在一审中已提交证据进一步证明被上诉人张忠云只租赁上诉人天之林公司的部分房屋，其余上诉人天之林公司抵押贷款到期涉及诉讼权证查封的房屋有10多家承租人先后承租、在正常使用中，也即是本案租赁房屋能够正常经营使用，被上诉人张忠云一审反诉中所述租赁房屋不能使用无事实依据，合同目的无法实现的理由不能成立。故，两被上诉人不享有不安抗辩权和合同解除权，《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》合法有效、应按照合同约定履行，一审判决系适用法律错误，请求二审法院予以纠正。三、上诉人天之林公司已履行合同义务，不存在违约，而两被上诉人违反合同约定，应当根据合同约定和法律规定承担相应的违约责任。上诉人天之林公司一审中提交的起诉状、证据和代理意见等，充分证明上诉人天之林公司已履行合同义务，不存在违约。两被上诉人违反合同约定，应当支付房屋租金，承担违反房屋租赁合同约定所产生的违约责任，恳请二审支持上诉人天之林公司一审全部诉讼请求。两被上诉人给上诉人天之林公司造成的其它损失等，上诉人天之林公司另行起诉。综上所述，本案事实清楚、证据确凿，恳请二审法院撤销杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初12411号民事判决书第一、二、三项判决，依法改判支持上诉人天之林公司一审的全部诉讼请求、驳回被上诉人张忠云一审的全部反诉请求。被上诉人张忠云承担本案一审和二审全部诉讼费用。 被上诉人张忠云、何宇共同答辩称：一、被上诉人对案涉租赁房屋涉及查封事先并不知情。1、案涉《房屋租赁合同》及《天林广场房屋租赁补充合同》的最终签订时间。根据一审庭审调查查明的事实，由于本案上诉人与前期租户之间的纠纷未了结，导致其无法交付房屋，故案涉《天林广场房屋租赁补充合同》系上诉人与被上诉人协商后按新的交房时间，及上诉人要求调整部分租赁面积的基础上于2019年4月重新签订的。2019年4月17日，被上诉人何宇作为担保人跟随被上诉人张忠云一同前往上诉人公司重新签订补充合同，当时何宇用手机对补充合同进行了拍摄，手机显示的拍摄时间为2019年4月17日，定位为宁围即上诉人公司所在地，原审法院庭审调查结果也显示何宇在全部补充合同上签署的时间均为2019年4月17日，由此看来何宇的签字形成于2019年4月17日没有任何疑问。请注意一个细节，本案中何宇是担保人，其不可能单独一人前往上诉人公司签字，也不可能早于张忠云进行签字，所以，被上诉人张忠云陈述两人于2019年4月17日一同前往上诉人公司重新签订补充合同及其在补充合同上签署的部分“2019年4月19日”系笔误的说法与事实一致。同时，本案上诉人一直强调必须先签订合同再提供产调证明，结合案涉房产信息的调取时间为2019年4月18日的事实，也进一步证明了案涉补充合同的签订时间应当为“2019年4月17日”，而不可能是“2019年4月19日”。对以上事实的认定一审法院在原判决书证据认证部分已进行充分的阐述和论证。而案涉《房屋租赁合同》上所显示的交房时间和租赁面积等内容与本案的补充合同一致，因此，即使《房屋租赁合同》上双方未书写具体的签约时间，根据其内容我们也可以判断这份合同的最终形成时间与案涉补充合同应为同一时期，即应当是在2019年4月，打印的“2018年10月11日”并不是这份《房屋租赁合同》的最终签约时间。鉴于上述《房屋租赁合同》和《天林广场房屋租赁补充合同》均是在不保留原合同的基础上再行签订，所以，并不是对原有合同或补充合同部分条款的变更，而是重新签订了合同和补充合同。上诉人认为合同和补充合同上打印的签约时间为实际签约时间的主张缺乏相应依据，不应支持。2、上诉人通过偷换概念、断章取义曲解事实的方式，给被上诉人戴上事先对查封知情的帽子，系上诉人不诚信的表现。通过从形式和实质两方面对案涉《房屋租赁合同》和《天林广场房屋租赁补充合同》进行分析，很显然一审法院认定上述合同和补充合同系签订于2019年4月17日有充分的事实依据。而案涉合同和补充合同内容中除提及房屋有抵押贷款外均未体现查封信息，被上诉人系2019年4月18日在上诉人工作人员调取房产信息后才知道案涉租赁房屋早已全被查封，事先并不知情。但上诉人在诉讼过程中始终存在偷换概念的行为，坚持认为告知抵押贷款的行为等同于告知了查封事宜。同时，又用断章取义的方式，将其提供的视频中被上诉人询问上诉人法定代表人案涉房屋是否存在查封，曲解为被上诉人明知房屋有查封，上诉人的这类行为均是不诚信的表现。透过这部分的分析，被上诉人对案涉房屋被查封事先是否知情已真相大白。上诉人从未将房屋查封的事实告知过被上诉人，相反其从一开始就故意隐瞒并与被上诉人恶意磋商，并一再坚持先签合同后查产权信息，欺骗被上诉人与其签订合同和补充合同，这样的不诚信行为实在有违商业道德。当然，所有查清的事实也证明了被上诉人事先对案涉房屋的查封情况根本不知情也不可能知情。 二、上诉人违反诚实信用原则且目前缺乏实际履行债务的能力，被上诉人行使不安抗辩权和合同解除权符合法律规定。1、上诉人刻意隐瞒房屋查封事项，违反诚实信用原则。我们知道诚实信用原则是民法的一项基本原则，该原则在合同订立过程中则体现为先合同义务，即缔约各方在合同订立过程中不得假借订立合同恶意进行磋商，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，同时也不得有其它违背诚实信用原则的行为。案涉房屋被多家法院陆续执行查封，而大部分查封行为形成于上诉人与被上诉人洽谈租赁事宜的早期即2018年10月。上诉人明知被上诉人租赁房屋的用途系用于经营连锁酒店，也知道这类经营活动前期资金投入大，经营回报周期长，需要长期稳定的租赁环境，执行查封对承租人的租赁利益会产生重大影响，但其在双方洽谈过程中不仅未主动告知反而刻意隐瞒查封一事，该行为违反了先合同义务，当然违背了诚实信用原则。2、被上诉人行使不安抗辩权和合同解除权符合法律规定。通常来说，执行查封系表明上诉人拒绝履行或没有能力履行法院生效判决，而根据一审法院查明的事实，上诉人实际上背负了巨额债务无法清偿，这就会导致被查封的财产随时都可能被拍卖用于偿债。而本案的租赁关系形成于案涉房屋被查封之后，这样的租赁关系是无法得到法律有效保障的。因此，被上诉人在2019年4月18日获悉案涉房屋有查封后，即于2019年4月22日向上诉人发函要求其对继续履行合同提供担保或取得抵押权人的同意，却遭到上诉人的断然拒绝。虽然上诉人在2019年4月9日交付了房屋，但其交付的房屋不符合合同约定，存在瑕疵。同时，由于受巨额债务的影响，上诉人目前的经营状况、资金周转和资信情况均已出现极大困难，明显有丧失履行债务能力的可能。但其至今未能提供证据证明其对相关债务有足够的清偿能力，或保证在被上诉人租赁期间内房子不被拍卖，又未就本案租赁合同的继续履行向上诉人作出合理可行的解释或提供担保，被上诉人系在承租利益无法得到有效保障的情况下行使不按抗辩权。同时，又是在上诉人既不能消除房屋瑕疵可能造成的风险和影响，又不同意提供担保的情况下，才提出解除案涉租赁关系，并于2019年4月30日向上诉人送达了《解除租赁合同通知书》。被上诉人认为，在以上情形下被上诉人按照《合同法》第六十八条和第六十九条的规定行使不安抗辩权和合同解除权符合法律规定，并不需要等到房屋实际无法使用的情形出现才能行使解除合同的权利。 三、案涉租赁关系已经解除，被上诉人无需支付上诉人任何费用，但上诉人应当返还被上诉人300万元履约保证金。首先，我们在上述第二部分答辩意见中已经详细阐述了被上诉人享有不安抗辩权和合同解除权的理由，上诉人与被上诉人之间的租赁关系亦在2019年4月30日上诉人收到《解除租赁合同通知书》时即已解除。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于被上诉人已经支付的300万元履约保证金，上诉人应当在合同解除后即予以返还。对于上诉人主张的租金、物业费等各项费用，根据《合同法》的规定，合同解除后尚未履行的终止履行，被上诉人本来就没有义务再支付后期的费用。由于导致合同解除后案涉房屋长时间空置的原因在于上诉人僵持不下没有及时接收房屋造成，所以这部分的损失理应由上诉人自行承担。另关于房屋交付后至合同解除之日止的相关费用，由于本案合同解除于免租期内，而且又是源于上诉人的原因才导致被上诉人提出解除合同，所以也不应由被上诉人承担免租期内的费用。本案纠纷的发生上诉人具有重大过错，给被上诉人造成了严重的经济损失，而上诉人所受的损失则更多是由于其自身原因导致的，出于诚信和公平的角度不应由被上诉人对上诉人的损失承担责任。其次，对于本案中双方损失的问题，被上诉人还想再强调下，被上诉人在一审中对自己的损失提起了反诉，法院对双方的损失均进行了确认，只是一审法院本着矛盾纠纷一次性解决的宗旨，同时基于公平原则和诚信原则，确认双方各自的损失自行负担，而没有具体认定各方的损失金额。被上诉人未就自己的损失提起上诉一方面是认可一审法院的判决，不愿浪费和占用有限的司法资源，另一方面也是出于更好化解矛盾和纠纷，尽量减少双方后续损失的考虑。 四、在本案一审审结之前，上诉人于2019年11月初再次以房屋租赁合同纠纷向萧山法院起诉，主张与被上诉人解除合同、腾退房屋等，但其在本案一审、二审中所主张的诉讼请求是以继续履行合同为前提，两案明显存在矛盾之处。被上诉人认为上诉人在商业交易中不遵守诚信原则，在诉讼过程中亦未遵守诚信原则，而且另案诉讼违反“一事不再理”原则，既增加了诉累，又造成了诉讼资源的浪费，所以被上诉人希望上诉人能够明确下自己的诉讼请求。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请二审法院查明事实维持一审判决，驳回上诉人的全部上诉请求。 本院审理期间，上诉人天之林公司提交如下证据： 1、指定收款账户1份，证明2019年4月18日上午10点已经查询抵押的租赁物被诉讼查封，当天下午，被上诉人依然向上诉人索要了付款账号信息，并在该账户信息单上签字按手印，足以证明张忠云是愿意接受标的物上存在抵押诉讼查封情形的，并愿意履行两份租赁合同。 2、《天林广场房屋租赁补充合同》附件1份1页，证明该附件2系张忠云亲笔书写于2019年4月19日。但一审法院只审理了上诉人提交的一份补充合同及附件、被上诉人提交的一份补充合同（未提交附件1-4），就认定了6份补充合同只有上诉人处的一份补充合同存在笔误的情况。其余落款时间均为2019年4月17日该认定错误。该证据证明补充合同变更完成的最后时间为2019年4月19日。 被上诉人张忠云、何宇提交如下证据：民事起诉状、裁定书，复印件，证明上诉人在本案一审期间又以房屋租赁合同纠纷向萧山法院起诉，属于一事不再理情形。上诉人另案起诉主张解除合同、支付租金等诉讼请求，与其在本案中的诉讼请求相互矛盾，违反诚信原则。被上诉人对上诉人另案起诉提出异议，该案目前裁定中止诉讼。 上诉人对两被上诉人提交的证据质证意见如下：对证据的真实性没有异议。但是关联性有异议。与本案没有关联性。本案起诉的是第一期的租金、物业费、滞纳金。被上诉人提交的证据是新的租金、滞纳金。新的案件上诉人认为被上诉人张忠云违约，要求解除合同。 上诉人对两被上诉人的证据真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认。 两被上诉人对上诉人提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议。但是证明目的有异议。对方要被上诉人签完合同之后才给被上诉人看产调，被上诉人合同签完之后对方还不肯，要被上诉人交了租金才给被上诉人看。 对证据2的三性没有异议。但是证明目的有异议。具体理由在一审以及答辩状已经说明。2019年4月19日的笔误也是同一时间形成的。 两被上诉人对上诉人提交的证据的三性均没有异议，本院对证据的三性予以采纳。本院对证据的证明目的不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人天之林公司上诉主张案涉合同于2019年4月19日签订，两被上诉人不享有不安抗辩权和合同解除权。被上诉人张忠云、何宇辩称案涉合同签订于2019年4月17日，其享有不安抗辩权和合同解除权。张忠云表示合同中签字为2019年4月19日系笔误。本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。本案中，双方当事人签订的《天林广场房屋租赁补充合同》一共六份。现上诉人天之林公司在一审法院时提交了一份原件，张忠云签订时间为：2019年4月19日。附件中张忠云签字的时间：2019年4月19日，“19日”划去，改写为“17”。现上诉人天之林公司在本院审理提交的《天林广场房屋租赁补充合同》原件，张忠云签订时间为：2019年4月17日。附件中张忠云签字的时间：2019年4月19日。天之林公司另一份合同原件其陈述无法提供。张忠云、何宇在一审法院提交《天林广场房屋租赁补充合同》原件，张忠云签订时间为：2019年4月17日。附件中张忠云签字的时间：2019年4月19日，直接在9字上改为7字。天之林公司上诉申请要求张忠云、何宇提交另两份《天林广场房屋租赁补充合同》原件，庭后张忠云、何宇提交了《天林广场房屋租赁补充合同》两份原件，本院将该两份合同的原件向上诉人天之林公司出示。该两份原件中张忠云签订时间均为：2019年4月17日。附件中张忠云签字的时间：2019年4月17日。何宇作为担保人在上述五份合同中的签字时间均为2019年4月17日，在附件中的签字也是2019年4月17日。结合天之林公司一审庭审中，其代理人当庭电话联系天之林公司法定代表人，法定代表人表述是同一天签订的。天之林公司上诉表示有视频为证签订补充合同的时间为2019年4月19日，但天之林公司并没有提交2019年4月19日与张忠云签订该补充合同的视频。退一步讲，何宇作为担保人，在承租方张忠云都没有签字确认的情况下，担保人直接在补充合同中签字也不符合常理。故本院对天之林公司上诉主张案涉《天林广场房屋租赁补充合同》系2019年4月19日签订的事实不予采纳。 从现有证据来看，2019年4月13日张忠云向天之林公司提出调取房产登记信息后，天之林公司坚持以先签订租赁合同为由拒绝提供产调信息。2019年4月17日双方当事人签订的租赁合同虽详尽写明承租方进行了实地勘察，对房屋包括公摊面积、设备、设施、结构、抵押贷款等已全部知情，但条款中唯独没有房产被查封的内容，加之天之林公司在租赁合同签订次日才派人为张忠云调取房屋登记信息等事实，足以证明天之林公司在租赁合同签订前未向张忠云告知租赁房屋已被法院查封的事实。而天之林公司出租给张忠云的房产，在2016年6月27日至2018年11月2日期间陆续被多家法院查封，其中大部分查封形成于天之林公司与张忠云2018年10月的谈判早期，对此影响承租方重大利益的信息，天之林公司没有主动告知。天之林公司也未能及时履行生效判决确定的义务，巨额债务长期无法清偿，被查封的房产随时可能被法院强制拍卖，在法院查封房产后形成的租赁关系无法得到有效保障。而一旦出现天之林公司的房产被法院执行拍卖、发生资不抵债的情形，天之林公司所谓租赁合同中的违约条款能为张忠云的承租权利提供有效保障的表述，实则为一句空话。因此，即便合同关系已经成立，如一方存在经营状况严重恶化、丧失商业信誉，以及有丧失或可能丧失履行债务能力的情形发生，另一方依法享有不安抗辩权。故天之林公司上诉所称两被上诉人无权享有不安抗辩权及解除权的主张本院不予支持。原审法院确认天之林公司与张忠云签订的《房屋租赁合同》及天之林公司与张忠云、何宇签订的《天林广场房屋租赁补充合同》于2019年4月30日解除并无不当。合同解除后，天之林公司应返还张忠云为履行租赁合同交付的保证金300万元，并承担该款自2019年8月5日起的利息损失。天之林公司上诉主张无需返还保证金300万元及支付利息的请求本院不予支持。 综上，天之林公司主张的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30800元，由上诉人浙江天之林控股有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年六月三十日 书记员  何英杰