河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0402民初181号 原告：广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司，住所地邯郸市邯山区南环路与左西路交叉口时代城19号楼3层。 负责人：查俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨艳芳，河北睿安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕泽文，河北睿安律师事务所（实习）律师。 被告：张凤霞，女，1971年10月8日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：张文龙，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 原告广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司（以下简称美的物业邯郸分公司）与被告张凤霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美的物业邯郸分公司委托诉讼代理人杨艳芳、吕泽文，被告张凤霞委托诉讼代理人张文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美的物业邯郸分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费8476元、公共能耗费500元、生活垃圾清运费180元；2.判令被告支付违约金，自逾期之日起按照日千分之一标准计算至被告实际履行完毕之日止，暂计算至2019年10月20日为7702元，以上共计16858元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系美的小区的物业服务单位，被告系该小区10号楼2单元2402号业主，邯郸市美的房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务委托合同》。原告依约为业主提供了物业服务，但被告未按约向原告支付物业服务费、公共能耗费、生活垃圾清运费。经原告多次催要，但被告拒不履行支付义务，故特向贵院提起诉讼，望判如所请，以维护原告的合法权益。 被告张凤霞辩称，1.原告所述物业合同为无效合同，根据物业管理条例第32条规定，从事物业管理企业应当具有独立的法人资格，依据公司法第14条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，原告为分公司，所以不具备独立法人资格，依据合同法第52条第五项的规定，原告所说的物业合同违反法律强制性规定，应为无效合同；2.公共能耗费、生活垃圾清运费不在原告所说物业合同范围内，原告无权收取；3.被告从未与原告签订物业合同，双方不存在合同关系；4.如法庭认可合同有效，则原告主张的违约金过高，严重超出其实际损失，请法庭依法减少；5.原告多有违法，服务不到位之处，不应当收取物业费，详见情况说明。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告就其诉讼请求向本院提交了以下证据： 1.原告营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证复印件，准予变更登记通知书，证明原告于2016年9月6日，公司名称从佛山市美的物业管理有限公司邯郸分公司变更为广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司，原告诉讼主体适格； 2.被告身份证复印件，证明被告身份信息； 3.前期物业服务委托合同，证明物业费单价1.5元/平米/月，物业费按年交纳，被告每年应于6月25日交纳物业服务费，被告逾期支付费用的，应从逾期之日起向原告支付日千分之一的违约金。 4.商品房买卖合同，证明被告2013年2月18日购买的商品房，系美的城的业主，接受美的物业邯郸分公司服务，补充协议约定美的城项目由美的物业邯郸分公司负责物业管理，被告应按收费一览表交纳相关费用。 5.收楼通知书、楼宇交接书，证明原告于2014年6月25日通知被告办理商品房交接手段，被告应于收楼通知之日起交纳物业费。 6.收费一览表公示照片，证明生活垃圾清运费3元/户/月，公共能耗费为每户每年100元； 7.竣工测算报告书，证明被告购买美的城10-2-2402房屋面积为94.18平米； 8.收款收据，证明被告每年应交纳物业费1695元，生活垃圾清运费36元、公共能耗费100元；现交纳至2015年6月30日，尚欠2015年7月1日至2020年6月30日的物业费、生活垃圾清运费、公共能耗费； 9.中标通知书、邯郸市物业项目招标投标备案回执，证明原、被告签订的《前期物业服务协议》中约定的物业服务管理费系经过房管局物业管理处备案，收费标准是合法合规的； 10.催缴通知单、律师函、邮寄回执，证明原告在被告欠付物业费的情况下向被告主张债权； 11.物业费及违约金计算清单，证明物业费、垃圾清运费、公共照明电费及违约金的计算办法。 张凤霞对美的物业邯郸分公司的质证意为：对证据1、2无异议；对证据3有异议，该证据为无效合同，不应当作为收取物业费的依据；对证据4、5真实性无异议，证明目的有异议，并不能证明被告应向原告交纳物业费；对证据6有异议，系原告单方面陈述不能作为证据提交；对证据7无异议；对证据8真实性、关联性有异议，该证据系原告的单方陈述，无法作为证据提交；对证据9真实性有异议，该证据仅盖有美的房地产公司的章，没有招投标的相关证据，无法证明原告是通过招标进来；对证据10真实性有异议，该证据原告从未收到过，也未见过；对证据11该证据系原告单方面陈述，不能作为证据提交。 张凤霞向本院提供如下证据：说明1份，证明原告多有服务不到位，违规操作的行为。 美的物业邯郸分公司的质证意见为：对该证据有异议，因被告张凤霞本人未到庭，并不清楚该说明上签字是否系本人所签，其次，该说明是被告单方制作，并不能证明物业服务存在瑕疵，且其并未提交相关证据予以证明。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院在此后审理部分予以综合分析、认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月6日，原告公司名称从“佛山美的物业管理有限公司邯郸分公司”变更为“广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司”。张凤霞系邯郸市邯山区业主，其房屋面积为94.18平方米。2017年1月2日，美的物业邯郸分公司受邯郸市美的房地产开发有限公司委托管理美的城小区物业，双方签订《前期物业服务委托合同》第六条约定该小区高层洋房物业费按照建筑面积为1.5元／平方米／月，第七条约定“业主或承租人应在上一年物业费到期的最后一个月缴纳下一年物业服务费前缴纳”，第三十二条约定“甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按拖欠金额每日千分1的标准向乙方支付违约金”。美的物业邯郸分公司向美的城小区业主公告的《收费公示一览表》中规定垃圾清运费3元／户／月，公共区域能耗分摊费100元／户／年。2014年6月25张凤霞办理了收楼手续。美的物业邯郸分公司依照《前期物业服务委托合同》为邯郸市邯山区美的城小区提供服务，原告当庭陈述张凤霞已交纳了2014年6月30日至2015年6月30日的物业服务费、生活垃圾费、公共能耗费。自2015年7月1日之后，张凤霞未再交纳物业服务费、垃圾清运费及公共照明费，经美的物业邯郸分公司催要未果，导致诉讼。 本院认为，关于原告美的物业邯郸分公司与邯郸市美的房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》效力问题，2017年1月2日，双方签订《前期物业服务委托合同》，双方均在该合同上加盖公章，故该合同内容系双方真实意思表示。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”，即分公司虽不具有法人资格，但仍具有营业资格，可以以自己的名义独立订立合同。根据《民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，广东美的物业管理股份有限公司具有独立法人资格，原告美的物业邯郸分公司为其依法设立的分公司，可以以自己的名义从事民事活动，且《前期物业服务委托合同》内容没有违反法律的强制性规定，故该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，且广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司已经按照《前期物业服务委托合同》履行了自己的义务，张凤霞应按照合同的约定交纳物业服务费用，未及时交纳，构成违约，应承担违约责任。 关于物业费数额，《前期物业服务委托合同》和收费一览表公示照片，已明确约定了收取物业服务费用的标准。对张凤霞称原告物业服务多有不到位，违规操作的行为，证据不足，本院不予认可。对广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司诉张凤霞支付2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费共计8476元（1.5元/㎡/月×94.18㎡×60个月、公共能耗费500元（100元×5年）、生活垃圾清运费180元（3元/月/户×60个月），本院予以支持。 关于违约金，根据《前期物业服务委托合同》，物业公司有权要求业主支付从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之一违约金。该日千分之一违约金约定过高，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院对张凤霞逾期缴纳费用的违约金，调整为以逾期缴纳费用总额为基数，按同期银行贷款利率计付利息，自2018年8月20日至2020年6月30日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 综上所述，依照《民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干部题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、张凤霞于本判决生效之日起十日内向广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司支付2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费8476元、生活垃圾清运费180元、公共能耗费500元，共计9156元及违约金（以1831.2元为基数自2015年7月1日至2016年6月30日按同期银行贷款利率计付，以1831.2元为基数自2016年7月1日至2017年6月30日按同期银行贷款利率计付，以2061.94元为基数自2017年7月1日至2018年8月19日按同期银行贷款利率计付，以1600.46元为基数自2018年8月20日至2019年6月30日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，以1831.2元为基数自2019年7月1日至2020年6月30日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 二、驳回广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费221元，减半收取110.5元，由被告张凤霞承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  贺红英 二〇二〇年五月二十日 书记员  田小沛 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。 分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干部题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。