浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1871号 上诉人（原审原告）：杭州沪小巷餐饮管理有限公司，住所地：杭州市余杭区五常街道荆长路768号6幢109-2室。统一社会信用代码：91330110MA28LT9Y7B。 法定代表人：马丽，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：项延剑，浙江援手律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杭州马客创业服务有限公司，住所地：杭州市余杭区五常街道西溪乐天城1幢5层508-1室。统一社会信用代码：91330110MA280NNL99。 法定代表人：胡和平，执行董事。 委托诉讼代理人：谷延飞，浙江裕丰律师事务所律师。 上诉人杭州沪小巷餐饮管理有限公司（以下简称沪小巷公司）与上诉人杭州马客创业服务有限公司（以下简称马客公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初473号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，案涉房屋的所有权人为案外人杭州顺帆实业有限公司（以下简称顺帆公司）。马客公司自案外人未来科技城资产管理有限公司（以下简称未来科技城公司）处承租了房屋并转租给案外人谭瑞。2017年9月18日，沪小巷公司与谭瑞及马客公司股东董文超三方签订了《转让协议书》，约定马客公司同意谭瑞将案涉房屋转让给沪小巷公司使用，并保证沪小巷公司同等享有谭瑞在原有租赁合同中所享有的权利与义务，在谭瑞的租期届满后，租期按照原租赁协议顺延，并由沪小巷公司、马客公司按原合同条款重新签订租赁合同；不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延。协议还约定了转让费总金额185000元，马客公司保证该房屋为其合法使用并有权进行出租等，否则赔偿乙方转让费同等的损失。协议签订后，沪小巷公司向谭瑞支付了全部的转让费用。后谭瑞与马客公司的原租赁期限届满，沪小巷公司、马客公司双方于2018年1月6日签订了《小微创业园租房协议书》，协议约定马客公司将案涉房屋一部分（建筑面积100平方米）出租给沪小巷公司使用，租期为一年，并约定了租金和物业费的缴纳期限等。同年5月沪小巷公司、马客公司又签订了一份《小微创业园租房协议书》，协议约定马客公司将案涉房屋的另一部分（建筑面积30平方米）也出租给沪小巷公司使用。协议签订后，沪小巷公司均预付了一年的租金、物业费及押金。2018年11月，沪小巷公司先后收到未来科技城公司以及顺帆公司的告知函，告知马客公司对案涉房屋的承租期于2018年11月19日终止，要求沪小巷公司限期搬离。沪小巷公司认为：因马客公司无权出租房屋，导致沪小巷公司无法正常经营，双方租赁协议已无法履行，马客公司已经构成违约，应该赔偿沪小巷公司的所有损失。后经多次协商，马客公司拒绝赔偿。2019年1月8日，沪小巷公司起诉至原审法院，请求：1、确认沪小巷公司与马客公司之间的租赁合同关系自2018年11月20日解除；2、判令马客公司退还沪小巷公司房租18330元，物业费1018.33元，押金3000元；3、判令马客公司赔偿沪小巷公司装修损失34898.41元、加盟费23000元；4、判令马客公司赔偿沪小巷公司转让费185000元；5、判令马客公司赔偿沪小巷公司转租产生的损失207837元；6、判令马客公司承担本案全部诉讼费用。在本案审理过程中，沪小巷公司变更诉讼请求为：1、确认沪小巷公司与马客公司之间的租赁合同关系自2018年11月20日解除；2、判令马客公司退还沪小巷公司房租18330元，物业费1018.33元，押金3000元；3、判令马客公司赔偿沪小巷公司装修损失35247.68元、加盟费23000元；4、判令马客公司赔偿沪小巷公司装修期租金损失11462.93元；5、判令马客公司赔偿沪小巷公司转让费185000元；6、判令马客公司赔偿沪小巷公司小微企业政府补贴38325元；7、判令马客公司误给租赁期限后沪小巷公司重新进货产生的部分费用530元；8、判令马客公司赔偿沪小巷公司转租的租金收益损失5957元；9、判令马客公司赔偿沪小巷公司转租产生的损失201880元；10、判令马客公司承担本案全部诉讼费用。 原审法院认为，沪小巷公司、马客公司就案涉房屋的两部分签订的两份房屋租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。现本案争议焦点有如下几点：其一，马客公司与房屋所有权人顺帆公司签订的《租房意向书》是否代表马客公司对案涉房屋享有实际承租权利。该院认为，上述《租房意向书》虽然赋予马客公司在一定条件下的优先租赁权，但因马客公司最终并未与顺帆公司签订房屋租赁合同，故该优先权并未产生实际法律效果。马客公司以此意向书认为享有对案涉房屋的承租、转租权利，无事实及法律依据，本院不予支持。其二，对于沪小巷公司所受损失马客公司应承担何等责任。沪小巷公司诉称马客公司承诺租赁以三年为一个周期并保证三年内的租赁权利，但并未提交相应材料，且马客公司对此表示否认，故该主张本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，沪小巷公司、马客公司签订的两份房屋租赁合同中约定租期均为一年，但马客公司承租案涉房屋的期限于2018年11月19日终止，故2018年11月19日之后沪小巷公司、马客公司之间的房屋租赁约定应属无效。沪小巷公司要求确认双方租赁合同关系自2018年11月20日解除的诉讼请求，无法律依据，该院不予支持。对于合同部分无效的结果，马客公司应承担主要责任，沪小巷公司在签约时未能详细了解马客公司的承租权利情况，亦负有一定责任。对于沪小巷公司遭受的损失，马客公司应进行合理赔偿。马客公司无权收取2018年11月19日后的租金，已经预收的，应当退回。相应的物业费及押金也应当退还。沪小巷公司主张的其他赔偿项目及金额，经该院审核，应作如下处理：装修费部分，结合未履行租期时间及马客公司过错程度，该院酌情支持5000元；装修期租金损失部分，无合同依据，该院不予支持；加盟费部分，因本案中合同无效不影响沪小巷公司继续加盟经营，该院不予支持；转让费部分，因沪小巷公司与案外人之间的店面转让合同已经履行完毕，该部分诉请无法律依据，故该院不予支持；小微企业政府补贴部分，无事实及法律依据，该院不予支持。重新进货损失部分，该院酌情支持500元；转租收益损失部分，无合同及法律依据，该院不予支持；转租产生损失部分，鉴于沪小巷公司受到断水断电措施并腾空房屋，确在一定时段内影响其收入，根据沪小巷公司提供的经营情况，该院酌情支持30000元。其他超出部分，该院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州沪小巷餐饮管理有限公司与杭州马客创业服务有限公司分别于2018年1月6日、2018年5月1日签订的《小微创业园租房协议书》中租赁期限自2018年11月20日至2019年1月5日止的部分无效。二、杭州马客创业服务有限公司退还杭州沪小巷餐饮管理有限公司房租18330元、物业费1018.33元、押金3000元，于判决生效后十五日内履行。三、杭州马客创业服务有限公司支付杭州沪小巷餐饮管理有限公司各项赔偿金共计35500元，于判决生效后十日内履行。四、驳回杭州沪小巷餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9038元，由杭州沪小巷餐饮管理有限公司负担8040元，由杭州马客创业服务有限公司负担998元。 宣判后，沪小巷公司与马客公司均不服，分别向本院提起上诉。 沪小巷公司上诉称：一、一审法院未查明马客公司对沪小巷公司隐瞒了其与杭州顺帆公司剩余的租赁期限，并向沪小巷公司承诺了三年租赁期限的事实，给沪小巷公司造成严重损失。沪小巷公司之所以承租马客公司位于杭州市余杭区的门面房，是因为由马客公司作为主办方开办的杭州余杭西溪小微创业园，系经过杭州市政府部门认定的小微创业园，园区内企业可以依照杭州市人力资源与社会保障局、杭州市财政局发布的《市区创业场地扶持办法》享受补贴。根据该《办法》，享受补贴的期限为三年，而人社部门每年需要对园区主办方进行一次考核。因此，沪小巷公司于2017年1月16日与马客公司签署了第一份《租房协议书》，租期至2018年1月5日；于2018年1月6日与马客公司签署了第二份《租房协议书》，租期至2019年1月5日。期间沪小巷公司发生股权变更时，马客公司的股东董文超亦向沪小巷公司的新股东魏姊承诺3年的租赁期限。也正是如此，沪小巷公司才在2018年加大投入，追加承租了30平方米的门面房，进行二次装修后出租给第三方。然而第二年租期还没届满，马客公司便收到了顺帆公司发布的要求搬离的通知。尽管马客公司在一审答辩中声称未与沪小巷公司约定过三年的租赁期限，然而从马客公司于2018年11月1日向顺帆公司出具的《关于致顺帆租赁小微创业园房屋的函》中可知，马客公司实际上是明确知晓且确认与沪小巷公司约定三年租赁期间这一事实的，只不过在本案中为了逃避违约责任，而拒不承认而已。且在该《函》中，马客公司也确认6幢109室花的装修费用和各方面的投入都比较巨大，若搬迁则会给租客造成巨大损失。沪小巷公司在一审过程中已将该份函件作为证据提交，然而一审法院既没有组织质证，也没有在庭审笔录、判决书中对该份关键证据予以体现，导致马客公司与沪小巷公司约定三年租赁期限的事实无法查清，损害了沪小巷公司的合法权利。因此，请二审法院对本案事实重新组织调查，支持沪小巷公司的诉请。二、马客公司扣留沪小巷公司依照政策应当享受的房租补贴未予发放，一审法院未依法调取相关证据，损害了沪小巷公司应得之利益。根据《市区创业场地扶持办法》第二条第三款之规定，沪小巷公司可享受房租补贴，标准为“最高为3元／平方米天，补贴面积最高为50平方米；补贴期限不超过3年，第1年、第2年、第3年分别给予100%、70%、30%”。补贴申请系由马客公司作为主办方集中申请的，补贴款也是先拨到马客公司的账户里，再由马客公司向下逐一发放。然而自沪小巷公司入驻以来，除第一年的补贴抵扣房租外，第二年的补贴马客公司至今未向沪小巷公司支付。因本案诉讼，双方房屋租赁合同关系已确定解除，所涉费用也应当一并结算清楚，因此沪小巷公司在本案诉请中一并主张。然而，因马客公司不提供补贴相关材料，法院认定事实不足，驳回沪小巷公司的诉请。事实上，补贴名单及补贴金额均可在杭州市人力资源与社会保障局调取，一审法院应当依职权调取相关证据以查明事实，而不是草率地以无事实及法律依据为由予以驳回。故提起上诉，请求：一、依法撤销一审法院判决第三项，改判马客公司向沪小巷公司赔偿装修损失35247.68元、装修期租金损失11432.93元、重新进货损失530元、转租租金损失5957元、转租遭受的损失42290元，以上各项赔偿金合计95457.61元。二、依法撤销一审法院判决第四项，改判马客公司向沪小巷公司支付2018年小微企业政府房租补贴38325元。三、本案一审和二审的全部诉讼费用由马客公司承担。 针对沪小巷公司的上诉，马客公司发表答辩意见称：坚持马客公司的上诉意见。并补充：一、马客公司并未向沪小巷公司承诺三年租赁期限，合同明确约定一年一签。二、沪小巷公司所称的补贴和案涉合同没有任何关联，合同当中也没有相应条款，该上诉理由是不成立。请求依法驳回沪小巷公司上诉请求。 马客公司上诉称：沪小巷公司在双方合同期满后恶意提起诉讼，一审法院认定事实错误不清、证据不足，错误适用法律，审判程序违法，所谓的查明事实与认定之间相互矛盾，所作出认定与判决之间相互矛盾，所作出的两项判决之间相互矛盾，损害了马客公司的合法权益。一、一审法院在判决书中故意不全面记载马客公司的答辩意见，为其后面违法的认定和违法判决打基础，该判决逻辑混乱。判决故意袒护沪小巷公司的错误行为。表现如下：1、沪小巷公司拖欠应付的房租49500元、物业费6000元、水电费2354元，合计拖欠57854元。一审判决未记载沪小巷公司拖欠应付的房租、物业费和水电费等的答辩意见。2、沪小巷公司向马客公司交纳房租时按100平方米的面积交纳的，但沪小巷公司在诉讼请求中却是按130平方米计算的，按照合同约定沪小巷公司应该是先交房租后使用，沪小巷公司拖欠房租已经严重违约。沪小巷公司未经马客公司书面同意擅自将部分房屋转租给他人，一审判决未记载马客公司对沪小巷公司未经马客公司书面同意擅自将部分房屋转租给他人，无权要求马客公司赔偿转租收益或损失的答辩意见。一审判决未记载马客公司的上述答辩意见。依据上述事实，马客公司认为原审判决首先对马客公司的答辩故意不作全面记载，从而故意不查明的法律事实，故意作出错误的认定，所做判决是错误的、违法的。二、一审判决认定“鉴于沪小巷公司承租房屋被断水断电。后沪小巷公司陆续将案涉房屋腾空”错误、违法。1、原审判决未查明沪小巷公司承租房屋系被顺帆公司断水断电，是把顺帆公司不诚信、非法的行为所产生的违法后果转嫁给马客公司。2、原审判决书未查明：沪小巷公司正常租赁至2018年12月21日的事实，即故意不提从2018年12月22日至2019年1月5日这15天是沪小巷公司不正常经营的时限，扩大沪小巷公司不正常经营的时限。3、原审判决未查明：沪小巷公司拖欠2018年7月6日至2019年1月5日的租金、物业费、水电费。沪小巷公司向马客公司交纳房租时按100平方米的面积交纳的，但沪小巷公司在诉讼请求中却是按130平方米计算的，按照合同约定沪小巷公司应该是先交房租后使用，沪小巷公司拖欠房租已经严重违约。4、原审判决未查明：沪小巷公司实际撤离案涉房屋的时间。三、一审判决认定“马客公司与房屋所有权人顺帆公司签订的《租房意向书》赋予马客公司优先租赁权……优先权并未产生实际法律效果。马客公司以此意向书认为享有对案涉房屋的承租、转租权利，无事实及法律依据，本院不予支持。”这是错误的、违法的。1、一审判决否定案涉《租房意向书》的合法有效性，但没有任何一方就《租房意向书》效力提出诉讼请求，一审法院没有权利主动否定《租房意向书》的合法效力。2、案涉《租房意向书》已经具备租金标准，因此，马客公司与顺帆公司之间就房屋租赁合同已经达成初步共识和约定，马客公司在2018年11月19日之后已经取得合法承租人的地位，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。由此可见，马客公司在2018年11月19日之后因《租房意向书》和但书的法律规定，已经取得合法可以出租给沪小巷公司的事实，要否定《租房意向书》的效力只能由马客公司或顺帆公司提出，但是，截至马客公司提起上诉时，顺帆公司没有主动提出解除《租房意向书》或确认《租房意向书》无效的诉讼请求。马客公司在2018年11月19日具备合法出租人地位，至2018年12月21日乃至2019年1月5日，沪小巷公司与马客公司之间拥有合法的租赁关系。根据《合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。沪小巷公司实际占有且使用案涉房屋，没有向马客公司交纳租金的行为违约且违法。四、一审判决认定“对于合同部分无效的结果，马客公司应承担主要责任……对于沪小巷公司遭受的损失，马客公司应进行合理赔偿。马客公司无权收取2018年11月19日后的租金，物业费及押金，应当返回。”这是错误的、也是违法的。鉴于马客公司与沪小巷公司的房屋租赁合同至2018年12月21日仍然合法有效，而且沪小巷公司就没有交租金、物业费、水电费，由马客公司退还租金、物业费、水电费是没有依据；沪小巷公司应意识到，一年租赁期满后，双方能否继续签订合同是个未知数，为此，所付出的装修投入，要求马客公司承担，违背公平、公正原则，因此，一审法院的这一认定错误。五、一审判决认定“转租产生部分损失，鉴于沪小巷公司收到断水断电措施并腾空房屋……本院酌情支持30000元”这是错误的、也是违法的。沪小巷公司未经马客公司书面同意擅自将部分房屋转租给他人，转租行为和合同是无效的，是否存在收益损失与马客公司无关，判决由马客公司承担30000元收益损错误、违法。鉴于马客公司与沪小巷公司的房屋租赁合同至2019年1月5日仍然合法有效，而且沪小巷公司正常经营至2018年12月21日，且2018年11月19日之后的经营收入，要求马客公司来承担，没有依据；况且，断水断电措施是顺帆公司的非法行为，沪小巷公司应向顺帆公司主张2018年12月21日之后的营业损失，要求马客公司承担违背公平、公正原则。同时，如果认定2018年11月20日至2019年1月5日马客公司与沪小巷公司的合同无效，且没有向马客公司交纳房租，则要求马客公司来承担30000元的经营损失没有依据，且2018年12月21日的断水断电不是马客公司造成的。六、一审判决认定“装修部分……本院酌情支持5000元”错误、违法。鉴于沪小巷公司已经预见并自愿承担一年租赁期满后的责任，要求马客公司承担沪小巷公司的装修投入，没有依据，有违公平、正义原则。七、一审判决作出《房屋租赁合同》部分无效并退还部分房租的认定，认定2018年12月21日断水断电是马客公司造成的，进而认定马客公司违约并承担相应责任，适用法律错误。具体如下：1、判决书第8页“沪小巷公司、马客公司提供的证据对本案待证事实有证明力，故本院予以认定”，即在这里既同时认定了沪小巷公司提供的证据和《租房意向书》的效力，而到了判决书第9页又否定了马客公司提供的《租房意向书》的效力。对《租房意向书》履行过程中出现的问题，应适用《中华人民共和国合同法》第62条的规定，一审判决没有适用这一规定属于适用法律错误。2、一审法院查明事实与认定之间相互矛盾，判决书第10页认定“2018年11月19日之后沪小巷公司、马客公司之间的房屋租赁约定应属无效”与第11页认定“马客公司承担因发生在2018年12月21日断水断电所产生的30000元经营损失”相互矛盾。3、判决书第11页认定“2018年11月19日之后沪小巷公司、马客公司之间的房屋租赁约定应属无效，马客公司退还18330元房租”与第11页认定“马客公司承担35000元各项损失”相互矛盾。4、马客公司与顺帆公司因《租房意向书》而取得合法向沪小巷公司转租的权利，一审判决没有适用《中华人民共和国民事诉讼法》第7条的规定，属于法律错误。八、一审判决程序违法。在一审诉讼过程中沪小巷公司没有提供证据证明其主张的损失是马客公司造成的，也没有评估自己的损失。原审法院错误地适用《民事诉讼法》第64条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第1条的规定。违反《民事诉讼法》第7条、第64条第三款的规定，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第85条的规定。马客公司曾经向一审法院提出《调查收集证据申请书》，要求调取沪小巷公司2018年11月至12月份的营业收入情况，2018年11月至12月份的营业收入情况存在于沪小巷公司及有关人员的支付宝或微信之中。但是一审法院没有调取，违反《民事诉讼法》第64条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定。故提起上诉，请求：l、撤销杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初473号民事判决书；2、驳回沪小巷公司的全部诉讼请求；3、全部诉讼费用由沪小巷公司承担。 针对马客公司的上诉，沪小巷公司发表答辩意见称：一、马客公司认为沪小巷公司拖欠租金、物业费和水电费的说法是不符合事实的。首先，沪小巷公司已经足额缴纳了住房面积130平方米所对应的租金，相关的付款凭证已经在一审中作为证据提交。押金物业费也都已经支付给马客公司。水电费遵照先用后付的原则，双方最终因为诉讼纠纷还没有结算。而且马客公司也没有在一审中提交相关水电费的证据。马客公司认为和沪小巷公司拖欠物业费和水电费，应当向法院提起诉讼并提交证据，而不是在本案中混淆事实。沪小巷公司将部分房屋转租给第三人，马客公司是明确知晓并同意。马客公司作为该小微创业园的主办方和管理者，对于入驻园区的商铺不可能不知情，而且商铺的装修等事项肯定是要通过马客公司才能够办理的。所以马客公司声称，沪小巷公司未经同意擅自转租，不符合事实。至于马客公司所谓的书面同意，无论是法律还是合同上，都没有要求。二、马客公司至2018年11月20日起，对案涉房屋并不再享有任何权利，马客公司对2018年11月20号以后的费用主张权利，没有法律依据。一审法院没有否认租房协议意向书的效力，只是认定马客公司依照租房意向书可以获得优先租赁权，但马客公司因为价格因素不能与顺帆公司达成一致，没有行使优先租赁权。所以事实上没有与顺帆公司建立自2018年11月20日以后的房屋租赁关系。因此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，马客公司与和沪小巷公司之间的房屋租赁合同自2018年10月19日届满之后就已经失去效力，马客公司也不得再就后续部分主张权利。三、马客公司应当对沪小巷公司因案涉房屋产生的经济损失承担赔偿责任。正是因为马客公司承诺会与顺帆公司签署续签房屋租赁合同，让沪小巷公司享受三年的小微企业补贴政策，沪小巷公司才会和马客公司签署合同至2019年1月5日，也才会在向第三人转租的时候将租期约定至2019年4月30日。然而，由于马客公司未能与顺帆公司签署2018年11月20日以后的租房协议，导致沪小巷公司的租期自2018年11月19日提前终止。为此沪小巷公司遭受的装修损失、进货损失以及被其他人诉至法院赔偿他人的损失与马客公司的行为是具有因果关系的，马客公司应当承担赔偿责任。 二审举证期限内，沪小巷公司提交如下证据：1.关于致顺帆租赁小微企业创业园房屋的函(复印件)，证明马客公司曾向杭州顺帆实业有限公司发函，陈述租赁顺帆科技园场地系作为西溪小微创业园办公场地的事实。文中还表明，政府要求的周期以及马客公司与入驻企业的合同周期均为三年。6幢109室入住时是按照商铺需要入住的，花的装修费用和各方面投入都巨大；2.微信聊天记录截屏（打印件），证明沪小巷公司股东魏娣与马客公司股东董文超曾就租赁期限及违约损失有过沟通，董文超承认当初是按照政府文件的正常确认租赁期限为三年的，且马客公司也有意愿兑现三年的承诺；3.企业信用信息公示报告（复印件），证明董文超系马客公司的股东兼总经理；4.《小微创业园租房协议书》（复印件），证明沪小巷与马客公司签订第一次记签署租赁协议为2017年1月16日，租期至2018年1月5日，若马客公司兑现三年租赁期限的承诺，租期应至2020年1月5日；5.（2018）浙0110民初22429号民事判决书（复印件），证明因马客公司违约，沪小巷公司无法履行与第三方签署的租赁协议，依照法院判决向第三方赔偿损失40800元，并承担诉讼费用1490元，共计42290元；6.现金缴款单（复印件），证明沪小巷公司依照判决向法院支付全部案款。对沪小巷公司提交的证据，马客公司认为：证据1来源不合法，没有原件，对真实性、合法性不发表意见；证据2三性均有异议，且政府文件不能代替本案的租赁合同，微信中的内容和本案的租赁合同有没有关联；证据3无异议；证据4该协议不是本案当期租赁合同，是已经履行过的合同，关联性及证明目的有异议，无法证明待证对象；证据5合法性有异议，对于该判决判的第一项有异议，在马客公司和顺帆公司未到庭的情况下作出该判决不合法，关联性有异议，该判决中的当事人不是本案当事人，且转租行为是擅自转租，产生的损失与马客公司无关。对沪小巷公司提交的证据，本院经审查后认为：证据1未提交原件，真实性无法确定，该证据不予采信；证据2未提交原始载体，真实性无法确定，该证据不予采信；证据3予以采信；证据4与本案并无关联性，该证据不予采信；证据5、6系沪小巷公司与案外人之间的民事法律关系，与本案并无关联性，该证据本院不予采信。马客公司提交如下证据：1.民事起诉状（原件），证明马客公司与顺帆公司于2018年11月19日以后对涉案房屋拥有租赁权，马客公司与沪小巷公司签订的租赁合同合法有效，而且完全履行了合同的义务，沪小巷公司陈述不符合客观事实；2.《关于租赁房屋延迟退还损失申请补偿的报告》（复印件），证明马客公司与顺帆公司租赁关系于2019年2月26日仍然有效，2018年11月19日以后对涉案房屋拥有租赁权，马客公司与沪小巷公司之间的租赁合同合法有效，且完全履行了合同的义务，沪小巷公司陈述不符合客观事实；3.温馨提示(无盖章)，证明马客公司与顺帆公司于2018年11月19日以后对涉案房屋拥有租赁权，马客公司与沪小巷公司之间签订的租赁合同合法有效，且完全履行了合同义务，沪小巷公司陈述不符合客观事实。顺帆公司在2018年11月21日的时候发布提示，让马客公司及园区的各企业与杭州尚虹实业有限公司联系租赁事宜，并没有否定租赁合同效力。对马客公司提交的证据，沪小巷公司认为：证据1三性均不认可，该份起诉状由案外人提交，对此份证据公章真实性沪小巷无法确认，即使是真实的，案涉租赁合同租赁期限到2018年11月19日终止，该证据不能实现马客公司的证明目的；证据2真实性、关联性、合法性均不予认可，未提交原件，马客公司至2018年11月19日以后已对案涉房屋不享有任何权利；证据3真实性、关联性、合法性均不予认可，从内容上看，马客公司与未来科技城公司的租赁合同于2018年11月19日已经到期。对马客公司提交的证据，本院经审查后认为：证据1与本案并无关联性，该证据本院不予采信；证据2系复印件，真实性无法确定，该证据不予采信；证据3并无盖章，真实性无法核实，不能证明其待证目的该，该证据不予采信。本院审理过程中，沪小巷公司于2020年4月3日向本院书面申请向杭州市人力资源与社会保障局、杭州市余杭区人力资源和社会保障局调查收集如下证据材料：一、杭州马客创业服务有限公司向杭州市余杭区人力资源与社会保障局提交的2018年杭州余杭西溪小微创业园《杭州市就业专项资金申请表》；二、杭州市余杭区人力资源与社会保障局制作的2018年杭州余杭西溪小微创业园《杭州市就业专项资金申请表》；三、杭州市人力资源与社会保障局、杭州市余杭区人力资源与社会保障局拨付给杭州马客创业服务有限公司补贴金额。本院经审查认为沪小巷公司的申请的内容与本案并无关联性，本院不予准许。 本院经审理查明的事实与原审一致的部分，本院予以确认。另查明，二审审理过程中，沪小巷公司与马客公司均认可2018年1与6日签订的《小微创业园租房协议书》第三条中约定的115500元系该协议租期内沪小巷公司应当缴纳的租金及物业费；另一份租赁面积为30平方米的《小微创业园租房协议书》第三条中约定的22800元系该协议租期内沪小巷公司应当缴纳的租金及物业费；且双方均认可2018年1与6日签订的《小微创业园租房协议书》，沪小巷公司实际已付租金及物业费为60000元，租赁面积为30平方米的《小微创业园租房协议书》租金及物业费已付清。沪小巷公司称其于2018年12月21日遭到断水断电，2019年1月下旬左右搬离案涉房屋。案涉《小微创业园租房协议书》租期截止日期均为2019年1月5日。 本院认为，沪小巷公司与马客公司于签订的两份《小微创业园租房协议书》系双方的真实意思表示，但马客公司与未来科技城公司签订的租赁合同租期截止至2018年11月19日，马客公司与顺帆公司签订的《租房意向书》虽赋予了马客公司一定条件下的优先承租权，但马客公司与顺帆公司并未签订正式房屋租赁合同，故2018年11月19日之后马客公司就案涉房屋不享有转租权，此后沪小巷公司与马客公司的租赁关系无效。2018年11月19日之前的租赁关系合法有效，双方当事人均应按约履行。第一，关于案涉《小微创业园租房协议书》租期问题，沪小巷公司主张租期为三年，但案涉《小微创业园租房协议书》中明确约定租赁期限为一年，故沪小巷公司的上述主张不能成立。第二，关于沪小巷公司已付租金、物业费问题。马客公司认为沪小巷公司并未付清租金、物业费，现二审中双方均确认2018年1月6日签订的《小微创业园租房协议书》沪小巷公司实际支付租金、物业费为60000元，租赁面积为30平方米的《小微创业园租房协议书》租金、物业费已付清。沪小巷公司主张双方约定以上一年度小微企业补贴抵扣未付租金、物业费。但案涉《小微创业园租房协议书》中并无该约定，沪小巷公司也未能提供证据证明双方有上述约定，马客公司对沪小巷公司的上述主张均不认可，故沪小巷公司就此应当承担举证不能的不利后果，上述主张不能成立，其关于要求马客公司返还租金、物业费的诉讼请求本院无法支持。第三，关于沪小巷公司主张的返还押金问题。案涉《小微创业园租房协议书》明确约定保证金在合约期满后经马客公司检查无损坏，结清债权债务后剩余部分退还，现沪小巷公司并未付清租金及物业费，故根据合同约定马客公司无需向沪小巷公司返还押金3000元。第四，关于沪小巷公司主张的损失赔偿问题。案涉租赁合同部分无效，马客公司负有主要责任，在合同约定的租期届满前案涉房屋被强行断水断电，马客公司称非系其所为，但马客公司作为出租方有义务保证承租人对租赁房屋的正常使用，故马客公司就此存在一定过错；沪小巷公司作为承租人，其未按约支付租金及物业费，也存在违约行为，故对于沪小巷公司主张的损失赔偿问题将根据双方的违约行为予以综合认定。沪小巷公司主张的转租租金收益损失，案涉《小微创业园租房协议书》中明确约定沪小巷公司擅自将案涉房屋转租、转让或转借的，马客公司有权终止合同，现马客公司明确主张未同意沪小巷公司对外转租，且对其转租行为不知情，沪小巷公司也未举证证明马客公司同意其转租或应当知道其转租且超过6个月未提出异议，应当承担举证不能的不利后果，原审法院不予支持并无不当；沪小巷公司主张的转租产生的损失，其二审中明确系因案涉合同提前终止导致沪小巷公司向次承租人所支付的损失赔偿，如上诉述，沪小巷公司系擅自转租，故其主张的该项损失赔偿，本院无法支持；沪小巷公司主张的装修损失，沪小巷公司自认其实际于2019年1月下旬左右搬离案涉房屋，此时案涉《小微创业园租房协议书》租期已到期，故其该项主张，本院无法支持；沪小巷公司主张的加盟费与本案房屋租赁合同能否继续履行并无关联性，原审法院不予支持并无不当；沪小巷公司主张的装修期租金损失，并无合同依据，原审法院不予支持并无不当；沪小巷公司主张的转让费，系其与案外人之间发生的费用，原审法院认为沪小巷公司与案外人之间的转让合同已经履行完毕，该部分请求无法律依据，不予支持并无不当；沪小巷公司主张的小微企业政府补贴，案涉《小微创业园租房协议书》并无约定，与本案并无关联性，原审法院不予支持并无不当；沪小巷公司主张的重新进货损失，根据其一审提供的证据“配送单”店铺名称为“A6王贵仁砂锅荆长路768号”，并非沪小巷公司，故沪小巷公司提供的证据不能证明其实际重新进货损失金额，应当承担举证不能的不利后果，该项主张本院无法支持。综上，沪小巷公司主张的各项损失均无事实及法律依据，本院不予支持。原审事实认定不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初473号民事判决及诉讼费负担部分； 二、驳回杭州沪小巷餐饮管理有限公司全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9038元，由杭州沪小巷餐饮管理有限公司负担；二审案件受理费3503元，由杭州沪小巷餐饮管理有限公司负担。杭州沪小巷餐饮管理有限公司、杭州马客创业服务有限公司于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年六月二十四日 法官助理赵勤 书记员戚依宜