河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0191民初565号 原告：王向辉，男，1968年9月12日出生，汉族，住河北省辛集市。 被告：石家庄富力房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄高新区天山大街266号003-409，统一社会信用代码：91130101087296894F。 法定代表人：杨培军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙晓红，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈昱彤，该公司员工。 原告王向辉与被告石家庄富力房地产开发有限公司（以下简称富力房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王向辉、被告富力房地产公司的委托诉讼代理人孙晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王向辉向本院提出诉讼请求：请求判决解除原、被告双方签订的1618052213112773192号商品房买卖合同，责令被告富力房地产公司按双方签订的商品房买卖合同相关条款，退还原告王向辉购房款以及装修费用、维修基金、物业费、律师见证费、垃圾处理费以及违约金和利息。本案诉讼费全部由被告富力房地产公司承担。事实和理由：2018年4月7日，原、被告达成商品房买卖意向。原告王向辉购买被告富力房地产公司开发建设的位于高新区房产，并预付定金20000元。4月9号双方签订商品房预售合同和装修合同以及补充协议各一份，房屋及装修总价款1833541元。同时被告富力房地产公司向原告王向辉收取了首付款365252元（刷卡345252元加预付定金20000元），随后原告王向辉在被告富力房地产公司要求时间内办理了中国银行按揭840000元以及分三期给付装修款628289元，至此原告王向辉按合同约定共付给被告富力房地产公司全部购房款1833541元（后退还1234元）。2019年9月29日原告王向辉按照合同约定交房日期，到售楼处办理收房手续。原告王向辉按被告富力房地产公司《收楼流程表》中的要求向被告富力房地产公司支付维修基金7512元，物业费（2019年10月1号至2020年9月30号）4056.36元以及河北融辰律师现场见证费200元，垃圾处理费36元，并提交了相关材料。因原告王向辉对物业协议中房屋空置期间物业费全额收取有异议，提出应该按照《石家庄市物业管理条例》第37条规定的20%收取，遭被告富力房地产公司拒绝，并因此不给办理交房手续；2019年9月30日，原告王向辉再次来到售楼部，与其工作人员沟通协商后，同意原告王向辉将自己诉求写在物业服务协议关于空置房物业费收取方式相关条款处后，双方签署了《物业服务协议》，但被告富力房地产公司又反悔仍不肯交房，多次的沟通无果，拖延至今。被告富力房地产公司的行为已经符合双方签订的房屋买卖合同中约定的合同解除条件，原告王向辉于2019年12月13日上午将要求解除双方房屋买卖合同告知函送至位于石家庄市长安区富力房地产开发有限公司，并交付给其工作人员，直到今天，原告王向辉仍然没有收到被告富力房地产公司需退给原告王向辉的所有款项，无奈诉至人民法院。请求人民法院依据原、被告双方签订的1618052213112773192号《商品房买卖合同》第四章第十一条第三款第一项、第十二条第一款第二项之约定和国家相关法律法规责令被告富力房地产公司：一、退还原告王向辉全部购房款1204018元、利息（首付款345252元，2018年4月8号至2019年12月12号利息29156.78元；2018年5月10号按揭840000元，利息68641.9元）97798.68元，违约金36120.54元。同时解除装修合同并退还装修款628289元以及退还原告王向辉已经向被告富力房地产公司支付的维修基金7512元、物业费4056.36元、垃圾处理费36元、律师见证费200元，共计人民币1978030.58元；二、向原告王向辉支付2019年12月13日被告富力房地产公司接到解除合同告知函以后到实际给付之日的法定利息及违约金；三、本案诉讼费全部由被告富力房地产公司承担；请求人民法院依法支持原告王向辉的诉讼请求。 被告富力房地产公司辩称，一、本案《商品房买卖合同》系双方自愿签订，合法有效。空置房物业费在合同附件中有明确约定，原告王向辉在签订合同过程中并未提出异议，应当视为对合同内容的同意。原告王向辉与被告富力房地产公司签订合同过程中并未对合同条款提出异议，系平等自愿签订本合同，且本案《商品房买卖合同》没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，因此合同合法有效。该合同第九章约定了有关物业服务的内容，明确了物业服务单位和物业服务时间。该合同第二十一条第（五）项明确约定：“买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约，该商品房前期物业服务合同与临时管理规约附合同后的附件中。”并且《前期物业服务合同》已在相关政府部门备案。原告王向辉签署了该《商品房买卖合同》，在合同附件九“关于前期物业管理的约定”处明确表示其已阅读《前期物业服务合同》与《临时管理规约》，并按了手印，说明其在签约时已知晓并同意了房屋空置期间物业费由业主全额支付的约定。二、被告富力房地产公司积极接待原告王向辉，带领其验房，为其维修并管理空置房屋，已经履行完毕交房义务，且原告王向辉在商品房交接单上签字认可。被告富力房地产公司并无违约行为，本案《商品房买卖合同》不符合解除条件。《补充协议》第七条对商品房交付手续做出了具体约定。第七条第一项约定：“维修期间不视为出卖人逾期交房”。第七条第二项约定“买受人办理房屋交接手续时，若出卖人所交付房屋符合本合同第九条约定的交付条件，买受人须签署房屋交接文件。未签署的，视为房屋已交付”。同时《补充协议》第十五条明确约定：“本补充协议是《石家庄市商品房预售买卖合同》不可分割的一部分，由双方在签署《石家庄市商品房预售买卖合同》之同时签署，与《石家庄市商品房预售买卖合同》具有同等法律效力。”2019年9月29日，原告王向辉至富力城售楼处办理收房手续，被告富力房地产公司积极接待，为其当天办理完成身份验证、自在社区注册、地产缴费、律师见证、物业缴费等环节。但在物业签约文件环节，原告王向辉对签署商品房买卖合同时已经同意的《前期物业服务协议》第三章第六条第三项“甲方空置的物业，其物业费由甲方全额交纳”提出质疑，要求物业空置费按照《石家庄市物业管理条例》20%收取，拒不签约，因此未收房。9月30日，原告王向辉又提出相同诉求，被告富力房地产公司主动带原告王向辉验房，并开始室内维修，原告王向辉在商品房交接单上签字。在原告王向辉拒不签订前期物业服务协议期间，物业已将案涉房屋按照空置房屋管理，并定期巡查。2020年4月10日，被告富力房地产公司吕怀暖管家（身份证号1311811985××××××××）主动用管家号加原告王向辉好友，原告王向辉反映未收房一事，只说被告富力房地产公司不给交房，但并未告知管家具体情况。管家向主管反映报备，了解到原告王向辉要更改《前期物业服务协议》，与相关规定不符，无法协调。原告王向辉购房时自愿签约，表示其已阅读并同意前期物业服务协议，收房时又拒绝签署前期物业服务协议，不按合同约定进行房屋交接手续。由于房屋已经符合合同约定的交房标准，因此原告王向辉的行为后果应按照《补充协议》第七条第二项约定处理，视为被告富力房地产公司已交付。并且原告王向辉已在商品房交接单上签字，表明其认可原、被告双方已完成商品房交接。因此，被告富力房地产公司已经履行完毕合同义务，原告王向辉不享有解除权。三、根据《物业管理条例》的规定，在业主选聘物业服务企业之前，应当签署前期物业协议。国务院发布的《物业管理条例》第三章前期物业管理对前期物业协议做出了具体规定。第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”被告富力房地产公司在与原告王向辉签订商品房买卖合同时，按照法律规定向原告王向辉明确告知了前期物业服务协议与临时管理规约的内容，并要求原告王向辉签署前期物业服务协议，其行为符合法律规定。四、《前期物业服务协议》中空置房屋物业费的约定符合相关法律规定。《石家庄物业管理条例》第三十七条规定：连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。被告富力房地产公司即属于物业服务合同双方另行约定的情况，前期物业服务合同的约定内容符合相关法律规定。2019年9月30日，原告王向辉到售楼处再次提出空置房物业费诉求，被告富力房地产公司工作人员主动拿出《商品房买卖合同》和《石家庄物业管理条例》，明确告知原告王向辉该情况。综上所述，被告富力房地产公司始终积极履行合同义务，原告王向辉因对空置房屋物业费有异议而不签署合同约定与房屋交接文件，甚至要求解除合同，不符合合同约定，更不符合法律规定，因此被告富力房地产公司不同意解除合同。 本院经审理认定事实如下：2018年5月22日，原告王向辉（买受人）与被告富力房地产公司（出卖人）签订一份《石家庄市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1618052213112773192），该合同约定：第三条、该商品房坐落为高新区昆仑××大街××天××家园××住宅楼××单元××房，建筑面积107.42平方米；第六条、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11220元，总价款为1205252元；第七条、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2018年4月9日前支付首期房价款365252元，占全部房价款的30%，余款840000元向中国银行或工商银行或兴业银行或招商银行或农业银行等申请贷款支付；第十一条、出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；办理交付手续前，买受人有权对该商品房查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单；第十二条、除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付人的，按照逾期时间，分别处理：⑴逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金；第二十一条出卖人依法选聘的前期物业服务企业为广州天力物业发展有限公司石家庄分公司，物业服务时间从2019年9月30日到业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止，物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为3.15元／月·平方米。该合同附件九关于前期物业管理的约定：1、前期物业服务合同2、临时管理规约，王向辉在此处手写“已阅读”，并签名。合同另约定其他内容。该合同补充协议作为合同附件十一于2019年5月22日签订。2018年6月15日双方对该预售商品房合同进行备案。原告王向辉于2018年4月7日支付定金20000元，后于2018年4月9日支付首付款345252元。 2018年4月9日，原告王向辉（甲方）与被告富力房地产公司（乙方）签订了《装修合同》、《补充协议》，附《石家庄富力城61＃地高层住宅精装修标准》、《承诺书》，约定：甲方自愿购买的位于石家庄高新区方进行装修及相关事宜，该商品房预测建筑面积为107.42平方米，装修总包干价为628289元，另约定其他内容。原告王向辉于2018年7月9日、2019年4月8日、2019年6月27日分三次向被告富力房地产公司交纳装修款188487元、251316元、188486元，共计628289元。2019年4月8日，原告王向辉向被告富力房地产公司交纳滞纳金502.63元。2018年5月10日，原告王向辉（借款人）与中国银行股份有限公司河北省分行（贷款人、以下简称中国银行）、被告富力房地产公司（保证人）签订《个人一手住房贷款担保合同》，约定以涉案房产为抵押，被告富力房地产公司作为保证人，原告王向辉向中国银行贷款840000元，贷款期限120个月。同日，中国银行发放贷款840000元。 2019年9月29日，原告王向辉到被告富力房地产公司售楼部办理收房手续，原告王向辉按照收楼流程表提交资料，办理了社区注册、律师见证等手续，并交纳了公共维修基金7512元、物业费4056.36元（2019年10月到2020年9月）、垃圾处理费36元、律师见证费200元，另被告富力房地产退原告王向辉房屋面积差价1234元。当天，原告王向辉在签订《前期物业服务协议》时，对该协议载明第三章第六条第三项“甲方空置的物业，其物业费由甲方全额交纳”提出质疑，要求按照《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定空置期间交纳百分之二十物业费执行，双方未达成一致意见，被告富力房地产公司未向原告王向辉交付房屋钥匙。2019年9月30日，原告王向辉签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》时，在协议的相关条款处手写注明：“物业公司和王向辉商定，房屋空置期间，物业费按百分之二十收取，参照石家庄市物业管理条例修订案第三十七条执行”，被告富力房地产公司因原告王向辉在协议中注明对空置物业费标准的意见，拒绝向原告王向辉交付房屋钥匙。2019年12月10日，原告王向辉要求被告富力房地产公司交房，并对空置物业费问题进行交涉未果。2019年12月13日，原告王向辉交给被告富力房地产公司一份《告知函》，要求解除双方之间的商品房买卖合同，并依据合同约定退还全部购房款1204018元、利息（首付款365252元，2018年4月8日至2019年12月12日利息29156.78元；2018年5月10日按揭840000元，利息68641.90元）97798.68元，违约金36120.54元，同时解除装修合同并退还装修款628289元以及退还维修基金7512元、物业费4056.36元、垃圾处理费36元、律师见证费200元，共计1978030.58元。 另查明，原告王向辉自2018年6月1日至2019年10月1日期间共偿还银行按揭贷款本息168893.59元。2019年10月15日，原告王向辉一次性偿还剩余全部银行按揭贷款本息722442.60元。以上原告王向辉共计偿还贷款本息891336.19元，其中贷款本金840000元，贷款利息51336.19元。 原告王向辉在诉讼期间申请财产保全，本院依法作出（2020）冀0191民初565号民事裁定书。原告王向辉交纳保全费5000元。 上述事实有《石家庄市商品房买卖合同（预售）》、《装修合同》、《补充协议》、《个人一手住房贷款担保合同》、《承诺书》、《商品房交接单》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、中国银行借款借据、贷款还款凭证、回单、收款收据、录音录像光盘及庭审笔录等证据在案证实。 本院认为，原告王向辉与被告富力房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法生效，原、被告双方均应依约履行。原告王向辉依约交纳了首付款、装修款、办理贷款后，被告富力房地产公司应如期向原告王向辉履行交房义务。原、被告在办理交房手续时，双方因《前期物业服务协议》载明的空置房物业费标准发生争议，被告富力房地产公司以此为由拒绝向原告王向辉交付房屋，其行为违反了合同第十一条“出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件”的约定，已构成违约。原告王向辉多次与被告富力房地产公司协商未果。在逾期交房60日后，原告王向辉向被告富力房地产公司提交书面《告知函》，单方主张解除合同，并要求被告富力房地产公司退还其全部房款、支付利息及违约金，该主张符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除日期为《告知函》送达日期即2019年12月13日。原告王向辉与被告富力房地产公司签署的《装修合同》系依附于商品房买卖合同的从合同，商品房买卖合同解除后该《装修合同》亦应当解除。合同解除后，被告富力房地产公司应退还原告王向辉的房款包括：1、首付款345252元、定金20000元，共计365252元，扣除已退的房屋面积差价1234元，为364018元；2、银行按揭贷款本金840000元、利息51336.19元，因被告富力房地产公司行为违约致使合同解除，故该部分利息应由被告富力房地产公司承担；3、装修款628289元、维修基金7512元。至于原告王向辉要求退还的物业费4056.36元、垃圾处理费36元、律师见证费200元，因上述费用并非被告富力房地产公司所收取，对此本院不予支持，原告王向辉可另行解决。关于原告王向辉主张的利息，其中首付款自支付之日即2018年4月9日起至实际付清之日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，其他款项自合同解除之日即2019年12月13日起至实际付清之日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；上述主张符合合同约定，本院予以支持。至于原告王向辉要求被告富力房地产公司按全部房价款3%的标准支付违约金（1204018×3%）36120.54元，符合合同约定及法律规定，本院亦予支持。 被告富力房地产公司称，其公司人员已经带领原告王向辉验房，原告王向辉在商品房交接单上签字认可，故应视为被告富力房地产公司履行了交房义务。原告王向辉对此表示否认。参照日常交易习惯房屋交付应以业主接收房屋钥匙，并实际占用房屋为准。被告富力房地产公司虽然为原告王向辉办理交房手续，但是却因签订物业协议事宜一直未向原告王向辉交付房屋钥匙，因此应视为被告富力房地产公司未履行交房义务，对其主张，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告王向辉与被告石家庄富力房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1618052213112773192）于2019年12月13日解除； 二、被告石家庄富力房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告王向辉首付款364018元，并支付利息（分别以365252元为基数自2018年4月8日起至2019年9月28日；以364018元为基数自2019年9月29日起至付清之日止，均按中国人民银行同期贷款基准利率计算）； 三、被告石家庄富力房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告王向辉已偿还的银行按揭贷款本息891336.19元、装修款628289元、维修基金7512元，共计1527137.19元，并支付以1527137.19元为基数自2019年12月13日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息； 四、被告石家庄富力房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王向辉违约金36120.54元； 五、驳回原告王向辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22602元，减半收取计11301元，保全费5000元，共计16301元，由被告石家庄富力房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  朱进军 二〇二〇年六月十五日 书记员  杨培芝 ——