湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13065号上诉人（原审被告）：刘声淼，男，1986年3月2日，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：张煜，湖北雄楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北泰塑置业有限公司，住所地武汉市江夏区流芳街大舒村。统一社会信用代码9142010074177939X7。法定代表人：凌志，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡金明，湖北忠三律师事务所律师。上诉人刘声淼因与被上诉人湖北泰塑置业有限公司（以下简称泰塑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。因武汉发生疫情的原因，本案依法延期进行了审理。本案现已审理终结。刘声淼上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由泰塑公司承担。事实与理由：1、一审认定的双方之间的租金约定事实不清，案涉商铺自2016年起每年夏季多次漏水，地下室无法正常使用，造成刘声淼极大损失，刘声淼与物业部多次协商后，双方口头约定自2016年起每年租金减免70000元，据此说明泰塑公司交付的租赁物不符合合同约定，无法满足刘声淼的使用要求，因此，泰塑公司应当相应减少租金或延长租期；2、一审判决第一项认定刘声淼支付泰塑公司门前三包费81000元证据不足，缺乏事实与法律依据；3、一审判决第二项认定刘声淼存在逾期缴纳房租，应当向泰塑公司支付滞纳金缺乏事实依据，证据不足。泰塑公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。泰塑公司向一审法院起诉请求：1、判令刘声淼支付租金250000元和门前三包费81000元；2、判令刘声淼支付逾期付款滞纳金（逾期付款滞纳金计算方式：自2017年2月26日起以租金30000元和门前三包费54000元为基数，自2018年2月26日起以租金220000元和门前三包费27000元为基数，每日均按照千分之三标准计算至实际支付之日止。暂计至2018年11月25日逾期付款滞纳金为290790元）；3、本案的诉讼费由刘声淼承担。一审法院认定事实：2014年10月10日，泰塑公司物业部与刘声淼签订《商铺租赁合同》（合同编号：TW2015Z-00），载明甲方（泰塑公司物业部、出租人）将综合楼地下室出租给乙方（刘声淼、承租人）经营娱乐城项目；租赁期限为三年，自2014年12月1日至2017年11月30日，合同期内第一年租金计200000元，在合同签订之日一次性交清，之后每年租金逐年递增；乙方决定租赁时，甲乙双方达成租赁合同之前，乙方应向甲方交纳履约保证金200000元；乙方在合同生效之日交纳一年门前三包费，交费标准为1.5元/平方米，应交纳门前三包费共计27000元；乙方不按时交纳租金、水费、门前三包费，经甲方催缴期限仍无结果，甲方有权对乙方停水、停电，按逾期天数收取应收款项的5%滞纳金，逾期超过30天合同终止。该合同还约定了其他条款。2015年1月23日，双方又针对《商铺租赁合同》签订了《补充协议》，载明租赁期限改为2015年2月26日至2020年1月1日（五年租期）；租赁期内前三年租金不变，第四年开始根据市场情况不低于10%递增；场地按现状交付租出使用后，再出现问题由乙方自行解决，甲方予以协助；本协议与原始合同同时并用有效，已作修改的按修改条款执行。2016年因暴雨导致案涉商铺出现淹水状况，影响刘声淼正常经营使用，故经泰塑公司、刘声淼口头协商，泰塑公司同意刘声淼可减免租金70000元。一审另查明，根据《武汉市商品房权属证明书》（武房商证夏字第××号）所载，泰塑公司开发经营的泰塑公寓商住综合楼小区的下列房屋已核准登记并发给权属证明书：坐落于江夏区流芳街大舒村泰塑公寓商住综合楼-1层1室，面积1854.35平方米，使用期限自2003年1月8日至2073年1月8日。一审庭审过程中，泰塑公司主张在本案中租金仅计算至2019年2月25日，之后产生的费用待实际发生后另行主张。且泰塑公司、刘声淼双方一致认可如下费用支付情况：1.刘声淼于2014年10月缴纳案涉商铺押金200000元；2.刘声淼于2014年10月10日向泰塑公司缴清2015年2月26日至2016年2月25日的租金及门前三包费227000元；3.刘声淼先后于2017年1月12日、2017年5月10日向泰塑公司支付60000元、70000元，缴清2016年2月26日至2017年2月25日期间的租金共计130000元；4.刘声淼于2017年10月20日向泰塑公司支付租金60000元；5.刘声淼于2018年3月1日向泰塑公司支付租金70000元；6.刘声淼于2018年4月18日向泰塑公司支付租金40000元。但泰塑公司、刘声淼对以下问题存在争议：1.关于泰塑公司、刘声淼口头协商的租金减免内容，泰塑公司称减免仅针对2016年2月26日至2017年2月25日的一年期间，且减免仅针对租金，而不包含门前三包费；刘声淼称双方约定的是每年均减免70000元，且2016年门前三包费应当也免除；2.关于是否构成延迟缴纳租金，泰塑公司主张案涉合同第2条已约定第一年租金支付期限，按照惯例亦应当先付后租；刘声淼主张合同中并无租金支付期限的约定，且从其后每一年租金缴纳时间可见，不是每年2月一次性缴纳租金，应当先用后付。一审法院认为，泰塑公司、刘声淼签订《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，泰塑公司、刘声淼均应按照合同的约定全面履行义务。关于刘声淼欠缴费用的具体金额问题。刘声淼作为案涉租赁合同中的承租人，应当按照约定的期限支付租金和门前三包费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”的约定，泰塑公司主张刘声淼支付其欠缴的租金、门前三包费，于法有据，应予支持。现刘声淼提出的泰塑公司、刘声淼双方曾口头约定每年均减免70000元租金且2016年度门前三包费亦免除的抗辩意见，除泰塑公司在庭审中自认的2016年度减免70000元租金外，刘声淼均未提供任何证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，应由刘声淼承担举证不力的责任，故对刘声淼抗辩意见不予采信，现刘声淼欠缴的费用情况如下：1.合同期第一年（即2015年2月26日至2016年2月25日），应缴纳租金200000元、门前三包费27000元，刘声淼实缴227000元，故欠缴费用为0元；2.合同期第二年（即2016年2月26日至2017年2月25日），应缴纳租金130000元、门前三包费27000元，刘声淼实缴租金130000元，故欠缴费用为门前三包费27000元；3.合同期第三年（即2017年2月26日至2018年2月25日），应缴纳租金200000元、门前三包费27000元，刘声淼实缴租金130000元，故欠缴费用为租金70000元、门前三包费27000元；4.合同期第四年（即2018年2月26日至2019年2月25日），根据案涉合同补充协议中约定“租赁期内前三年租金不变，第四年开始根据市场情况不低于10%递增”，泰塑公司主张按照增幅10%标准计算，一审法院予以认可，则刘声淼应缴纳租金220000元、门前三包费27000元，刘声淼实缴租金40000元，故欠缴费用为租金180000元、门前三包费27000元；5.合同期第五年（即2019年2月26日至2020年1月1日），泰塑公司在一审庭审中明确表示在本案中不主张，待实际产生后另行主张，故不予处理。综上，刘声淼共计欠缴租金250000元、门前三包费81000元。故刘声淼应向泰塑公司支付其欠缴的租金250000元、门前三包费81000元。关于刘声淼是否支付逾期付款滞纳金的问题。依据案涉合同第2条“租赁期限为三年，自2014年12月1日至2017年11月30日，合同期内第一年租金计200000元，在合同签订之日一次性交清，之后每年租金逐年递增”的约定，合同仅对第一年租金的支付期限有明确规定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，参考双方支付租金的交易习惯，泰塑公司、刘声淼双方除支付第一年租金外，均采取先用后付、不定期支付部分租金的方式，且泰塑公司无证据证明其曾向刘声淼进行催要，故刘声淼应当在租期每届满一年时支付租金及门前三包费。另因案涉合同中约定违约责任是按逾期天数收取应收款项的5%滞纳金，双方约定的滞纳金应为违约金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，该约定不违反法律规定，刘声淼未按约定支付租金理应支付违约金。泰塑公司请求按照日千分之三的标准计算至实际支付之日止，但鉴于双方约定、泰塑公司主张的滞纳金均过高，一审法院依法将滞纳金标准调整为按年利率24%计算。从2017年2月26日起以27000元为基数计算至2018年2月25日的滞纳金为6480元（27000×24%），从2018年2月26日起以124000元（27000元+70000元+27000元）为基数计算至2019年2月25日的滞纳金为29760元，泰塑公司在起诉时第四年度租期（2018年2月26日至2019年2月25日）的租金还未到付款时间，泰塑公司主张了该期间的租金和三包费，但未主张滞纳金，为了减轻当事人的诉累和避免后续计算冲突，在本案中一并处理，确定从2019年2月26日起，刘声淼应以331000元（124000元+180000+27000元）为基数按照年利率24%向泰塑公司支付滞纳金至实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、刘声淼应于本判决生效之日起十日内向湖北泰塑置业有限公司支付租金250000元、门前三包费81000元；二、刘声淼应于本判决生效之日起十日内向湖北泰塑置业有限公司支付滞纳金（其中2019年2月25日之前的滞纳金为36240元，自2019年2月26日起，刘声淼应以331000元为基数按照年利率24%向湖北泰塑置业有限公司支付滞纳金至实际付清之日止）；三、驳回湖北泰塑置业有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5009元，由湖北泰塑置业有限公司负担509元，由刘声淼负担4500元（此款湖北泰塑置业有限公司已垫付，刘声淼应于本判决生效之日起十日内支付给湖北泰塑置业有限公司4500元）。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。本院审理期间，刘声淼既未有新的事实和理由，也未提交新的证据来佐证自己的主张，故刘声淼的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘声淼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6809元，由刘声淼负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 龚治国二〇二〇年六月八日书记员 李一凡