广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终393号 上诉人（原审被告）：陈相龙，男，1991年5月11日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：覃坚，广西盈顺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：岑溪市情缘房地产信息咨询有限公司，住所地广西岑溪市中苑二路3号，统一社会信用代码91450481MA5MWP295D。 法定代表人：黄凤惠，经理。 委托诉讼代理人：莫黄雄，男，1972年10月4日出生，汉族，住广西岑溪市。 上诉人陈相龙因与被上诉人岑溪市情缘房地产信息咨询有限公司（以下简称“情缘房地产信息公司”）居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院（2019）桂0481民初3029号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈相龙上诉请求：1.撤销广西壮族自治区岑溪市人民法院（2019）桂0481民初3029号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不充分，适用法律错误。1.涉案《看房协议书》是格式合同，该合同限制了上诉人的权利，且违反《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效。被上诉人不准上诉人和涉案房屋原屋主接触，不告知上诉人原屋主电话，而要经过被上诉人讨论房屋价格，其剥夺上诉人的知情权和决定权，故意隐瞒重要事实，违反《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，不得要求支付报酬。2.根据本案的证据显示，被上诉人没有促成合同订立，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，其不得要求支付报酬。3.涉案房屋原产权人曾通过岑溪市电视台及各房地产中介公司出售房屋，被上诉人并非独家代理销售。在房屋出售过程中，原房东也认可涉案房屋有多人实地查看，该事实证实上诉人并没有利用被上诉人提供的信息，不存在违约行为。4.被上诉人在一审请求上诉人支付中介费、劳务费、违约金，自相矛盾，但一审法院却支持了相关诉请，令人费解。二、一审判决认定事实、证据混乱。1.上诉人对被上诉人提供的《看房协议书》真实性、合法性、关联性均有异议。该《看房协议书》有三种不同的笔墨书写，显然书写的时间不一致，也证实了当时被上诉人仅让上诉人签名，没有给上诉人该协议书，其他空白地方的书写是后来补上的，且被上诉人没有当庭出示原件质证，过了举证期限，上诉人不同意质证。2.上诉人对被上诉人提供的《李某与莫黄雄通话录音》真实性、合法性、关联性均有异议，首先该通话录音的当事人的身份不明确；其次是录音没有经对方同意，是私自录音的，属无效证据；该录音里提到的“28号”为莫黄雄所说，并不是原屋主李某所说，且“28号”不是违约的依据；莫黄雄不是本案当事人。故不应采信该证据。三、根据上诉人提供的证据，足以证明上诉人与涉案房屋原屋主李某就房屋买卖价格是在2019年6月25日14时52分之前就谈妥。涉案合同签订时间是否为2019年6月28日，不是上诉人违约的依据。本案中上诉人是否违约，关键是上诉人是否利用被上诉人的信息。涉案房屋的房源信息是公开的，不是任何一家或个人独家代理的；上诉人有选择权和决定权，可以选择优质的服务；对于房屋价格问题，被上诉人只提供了1280000元、1080000元两个价格，且1080000元价格是在上诉人签订涉案《二手房买卖定金协议书》才告知，说明被上诉人没有及时告知或者故意隐瞒信息；上诉人交付定金后的微信通话是委婉拒绝被上诉人。四、一审判决认为上诉人是“跳单”的违约行为，是不成立的。上诉人与被上诉人没有签署任何预售确认书、委托求购协议或出卖协议，涉案的房源信息是公开的，并不是被上诉人独家代理，上诉人没有利用被上诉人提供的信息，上诉人就涉案房屋的买卖足额支付了中介费，不存在规避或减少中介费的行为，所以不存在“跳单”行为。五、上诉人有权选择其他中介机构以较低的价格购买涉案房屋，被上诉人没有促成合同的订立，上诉人不存在违约行为。六、一审判决认为上诉人经传唤不到庭无法对质，与相关法律规定不符，上诉人没有隐瞒案情，也不存在必须到庭的情形，且上诉人已经委托了诉讼代理人。综上，请求二审判如所请。 被上诉人情缘房地产信息公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。一、被上诉人有充分证据证明上诉人故意违约。1.被上诉人与上诉人签订的《看房协议书》是双方自愿、合法有效的。根据当事人在一审提供的微信聊天记录和通话记录可证明，上诉人从未向被上诉人索要涉案房屋原屋主电话，而是上诉人一直逃避被上诉人的跟踪服务。2.莫黄雄和原屋主李某的通话录音真实、合法有效，且与其他证据相吻合。上诉人对原屋主李某否认曾经看过涉案房屋，原屋主李某是经莫黄雄分析提议后才将涉案房屋买卖价款降至1080000元。据此可知上诉人故意违约，且被上诉人并无抬高价格行为，有能力促成交易。二、上诉人提供的证据属伪造的证据，且证据间相互矛盾。一审法院没有指出或判断上诉人提供证据的真伪，实属不妥，请求二审法院判断并追究提供虚假证据的法律责任。原屋主李某书写的《证明》与《二手房买卖定金协议书》中李某的签字不是同一个人的笔迹，因此上诉人提供的《证明》和《二手房买卖定金协议书》属伪造证据。该协议书的第四条写明收款人是作为甲方的李某，而转账凭据却是陈某，与事实逻辑不符。上诉人提供的《二手房买卖定金协议书》也是格式合同，若如上诉人所称格式合同是违反《中华人民共和国合同法》，则该协议书也应是无效的。岑溪市某地产咨询服务有限公司作的《证明》中，成交价是980000元，与《二手房买卖定金协议书》中的990000元相矛盾，证明是证据作假。三、本案与上诉人提供的指导性案例存在区别。被上诉人并没有虚抬价格，而是根据原屋主李某报价并第一时间通知上诉人，后经莫黄雄分析提议才降价至1080000元，本案不适用上诉人提供的指导性案例。综上，请求二审法院支持被上诉人的诉讼请求。 被上诉人情缘房地产信息公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付中介费9800元给原告；2.赔偿房屋卖方李某应支付的中介费9800元给原告；3.由被告依据《看房协议书》支付违约金29400元；4.依据《看房协议书》支付原告劳务费、交通费等费用共计3800元；5.由被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：李某通过多家房地产中介公司委托出卖，房屋价款价款1280000元，具体成交价由其与受让人协商，此后，多家中介公司带购房人来实地看房，但意欲购买的人出价均不超过1000000元；原告提议降价后，李某同意降至1080000元；签订《二手房买卖定金协议书》及2019年7月2日办理房屋过户前，李某均有问过陈相龙在签订合同前是否来看过房，陈相龙均予否认。双方庭审中均确认按本地交易习惯，中介费由买卖双方各承担成交价的1%，无特殊约定情况下，最终成交价为出让方的纯收价款，其应支付的1%中介费由受让人合并支付，对此双方认可事实，一审法院也予确认。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。被告与原告签订《看房协议书》，具备居间服务合同的主要条款，实为一份居间服务合同，合同系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当遵循诚实信用原则,恪守合同行使权利、并按照约定全面履行自己的义务。被告通过原告最先获得并了解李某所出售房屋信息，原告向被告告知的房屋出售价亦是出卖人所定的价格，原告并没有故意与出卖人串通抬高价格，故意损害委托人利益的行为，在建议和取得房屋出让人降价的消息后第一时间告知了被告，原告已经积极履行了中介服务。被告在原告报告降价消息后，通过其他房地产中介公司与李某达成房屋买卖协议，并以其他事由推托原告提供服务，显然是“跳单”的违约行为，被告应当承担相应的违约责任。被告抗辩其是通过宏途咨询公司了解得到出卖人所给出的价格为1080000元，低于原告的价格，一审法院不予采信，理由是：1.李某在原告提议下降价，原告第一时间向被告进行了报告，被告回复原告的微信聊天记录反映其还在广东；2.被告并不能提供证据证明其在2019年6月25日咨询宏途咨询公司时，该公司报价是此价款或低于此价款；3.被告提供的其与李某签订《二手房买卖定金协议书》的落款时间为2019年6月25日，首先与一审法院查明认定的微信聊天内容不一致，其次，李某与莫黄雄通话录音可以证明签订合同时间为2019年6月28日，最早也应是在李某降价为1080000元的时间之后，通话录音证据是被告无异议的证据，而原告是对被告协议书形成时间有异议，可是被告却没有申请李某作为证人出庭作证并接受质证，其证据证明效力要比电话录音的证据证明效力要弱，并不能排除被告为应付诉讼而为的证据；4.被告经法院传唤，无正当理由拒不出庭诉讼，导致对相关事实不能在法庭审理过程中进行与原告对质，依法应承担不利的诉讼后果。由于被告违约，造成原告无法履行促成李某与其之间的买卖，导致原告签订居间服务合同可期望得到被告应支付成交款1%的中介费的经济损失9800元，应予赔偿；原告请求支付《看房协议书》违约金29400元、李某应承担的中介费9800元，因违约金约定明显过高，以及被告已经支付了成交价的买、卖双方中介费，再由其支付卖方中介费也显失公平，何况毕竟不是原告促成了最终买卖交易，所以，一审法院不予支持；原告请求的劳务费、交通费等费用，因被告已经承担了赔偿责任，赔偿数额已经足以弥补其实际支出费用和可得的劳务费，一审法院不应再予支持。综上所述，被告履行合同缺乏诚实信用，应承担赔偿原告经济损失的违约责任；原告诉讼请求部分合理，合理部分，一审法院予以采纳，部分诉讼请求缺乏法律依据、理由不充分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告陈相龙应赔偿经济损失9800元给原告岑溪市情缘房地产信息咨询有限公司；二、驳回原告岑溪市情缘房地产信息咨询有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费560元（原告已预交），由被告陈相龙负担200元，由原告岑溪市情缘房地产信息咨询有限公司承担360元。 二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。 经本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为：1.涉案《看房协议书》是否合法有效；2.上诉人陈相龙在履行涉案《看房协议书》的过程中是否构成违约，应否向被上诉人情缘房地产信息公司承担赔偿经济损失9800元的违约责任。 关于涉案《看房协议书》的效力问题。本案中，上诉人陈相龙主张被上诉人情缘房地产信息公司在与其签订涉案《看房协议书》时没有明确告知合同条款和涉案房屋价格，该协议的内容是在上诉人陈相龙签名后补上去的，且合同的内容限制上诉人的权利，涉案《看房协议书》为无效合同。本院认为，上诉人陈相龙作为完全民事行为能力人，其应当清楚签订合同的法律后果，在签订涉案《看房协议书》前对该协议的内容进行了解，并决定是否签订该合同。现上诉人陈相龙主张双方在签订涉案《看房协议书》时，被上诉人情缘房地产信息公司没有明确告知其合同条款和涉案房屋价格缺乏理据，亦不合常理。其次，被上诉人情缘房地产信息公司提供的微信聊天记录表明，被上诉人情缘房地产信息公司的工作人员就涉案房屋转让价格下调的情况已通过微信告知了上诉人陈相龙，上诉人陈相龙主张其不清楚涉案房屋的价格，该协议的内容是事后补上去的，与查明的事实不符。再次，涉案《看房协议书》第五条虽然将上诉人陈相龙与被上诉人情缘房地产信息公司签订该合同后，私下与其他中介公司成交作为上诉人陈相龙违约的情形进行约定，但该约定只是被上诉人情缘房地产信息公司为保障其能顺利履行居间合同而采取的必要措施，并未存在免除被上诉人自身的责任，而加重上诉人陈相龙责任的情形。因此，上诉人陈相龙主张涉案《看房协议书》为无效合同，缺乏理据，本院不予采纳。涉案《看房协议书》为上诉人陈相龙与被上诉人情缘房地产信息公司的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行。 二、关于上诉人陈相龙应否向被上诉人情缘房地产信息公司赔偿经济损失9800元的问题。根据查明的事实，上诉人陈相龙最初是到被上诉人情缘房地产信息公司处，通过在被上诉人情缘房地产信息公司所掌握的房源信息中进行挑选，并经由被上诉人情缘房地产信息公司介绍，知悉涉案房屋的出售信息，双方遂签订了涉案《看房协议书》，被上诉人情缘房地产信息公司的工作人员随后就带上诉人陈相龙等人去看房，而上诉人陈相龙却在获悉该房屋的相关出售信息后，找到其他中介公司购买涉案房屋。上述事实表明，上诉人陈相龙在接受了被上诉人情缘房地产信息公司提供的中介服务后，利用被上诉人情缘房地产信息公司提供的房屋信息及媒介服务，通过其他中介公司订立购房合同，其行为损害了被上诉人情缘房地产信息公司的合同利益并违反了涉案《看房协议书》的约定，上诉人陈相龙已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。上诉人陈相龙主张其没有违约，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院认定上诉人陈相龙构成违约，并根据本案的实际情况认定上诉人陈相龙应向被上诉人情缘房地产信息公司赔偿经济损失9800元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元（上诉人陈相龙已预交），由上诉人陈相龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李友齐 审 判 员 李庆春 审 判 员 黄 俊 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 覃楚楚 书 记 员 刘 莉 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。