上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0117民初4941号 原告：肖军，男，1977年9月29日生，汉族，住广东省。 委托诉讼代理人：张杰，上海孚邦律师事务所律师。 被告：上海市长宁科技进修学校，住所地上海市长宁区。 法定代表人：张欣，校长。 委托诉讼代理人：开小桓，北京盈科(上海)律师事务所律师。 原告肖军与被告上海市长宁科技进修学校财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖军的委托诉讼代理人张杰、被告上海市长宁科技进修学校的委托诉讼代理人开小桓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖军向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告租金损失252,750元(以615,000元租金标准，自2017年7月15日计算至2017年12月13日)、物业管理费损失14,455元；2、判令被告赔偿原告租金损失180,801.6元(以1.6元/平方米的标准，按753.34平方米，计算自2017年7月15日至2017年12月13日)、物业管理费损失11,111.76元。事实和理由：原告与被告及案外人张某某均签订有房屋租赁合同，将上海市松江区文翔路XXX号-XXX号房屋中的部分分别出租给被告和张某某使某。其中原告与张某某的租赁合同约定的年租金为615,000元。原告于2017年7月15日将房屋交付给案外人张某某，但由于被告在其承租区域内不当切割承重墙导致案外人不能使某房屋而减少支付租金，并导致原告承租的其他区域亦无法使某，造成原告巨大损失。故原告起诉要求判如所请。 被告上海市长宁科技进修学校辩称，承重墙因原告雇佣的工人操作不当被切割，才遭遇维权事件导致案外人无法使某房屋，故相关损失不应由被告承担。 本院经审理认定事实如下：上海伟栋房地产开发有限公司是上海市松江区新松江区XXXX弄XXXX、XXXX号房屋(建筑面积为4,975.34平方米，以下简称“系争房屋”)的权利人。原告(乙方)与案外人上海伟栋房地产开发有限公司(甲方)定有《房屋租赁协议》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使某，免租期限自2016年12月1日至2017年2月28日，租赁期限自2017年3月1日至2020年2月28日止；年租金210万元；租赁期间物业管理费为2.95元/平方米/月，由乙方交纳。 另查明，原告(甲方)与案外人张某某(乙方)定有《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋的一楼130平方米、二楼850平方米转租给张某某使某，租赁期限自2017年7月15日至2023年7月14日止；第一、二年的租金为615,000元；租赁期限内的物业管理费由案外人张某某支付。 原告与被告就系争房屋亦定有租赁协议，原告将系争房屋内的900平方米、1,288平方米转租给被告使某。系争房屋内的1,054平方米由原告转租给其他案外人使某，系争房屋中的753.34平方米(均为一楼)由原告自用。 又查明，2019年8月20日，原告因与案外人张某某的房屋租赁合同纠纷起诉至本院，要求张某某支付欠付房租485,000元及物业管理费82,320元、违约金5万元。本院以(2019)沪0117民初14212号民事判决书认定案外人张某某2017年12月13日前因被告承租区域承重墙结构受损引发维权事件导致无法正常使某房屋，对于2017年7月15日至2017年12月12日期间的租金及物业管理费均不应由案外人张某某支付。被告对原告因此产生的租金损失252,750元及物业管理费损失14,455元均无异议。 庭审中，原告主张其自用部分的租金损失以1.6元/平方米/天，按753.34平方米计算。被告对原告753.34平方米均为一楼部分且由原告自用的事实予以确认，但对于原告主张的租金标准不予认可，辩称应当以原告与系争房屋权利人上海伟栋房地产开发有限公司签订的《房屋租赁协议》约定的租金标准予以计算。原告另主张自用部分的物业费损失为11,111.76元，被告对此予以确认。 以上事实，有《房屋租赁协议》、上海市不动产登记簿、房屋租赁合同、(2019)沪0117民初14212号民事判决书及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。 本院认为，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。系争房屋承重墙不当切割后引发有关事件导致原告无法正常使某房屋、租金受损的事实双方均无异议，现双方争议焦点首先在于被告是否承重墙结构受损这一侵权行为导致原告财产受损结果的赔偿义务人。对此，原告为证明其主张，提供了与案外人张某某的民事判决书，根据查明的事实，相关事件确系被告承租区域内的承重墙结构破坏引发维权事件导致系争房屋在2017年12月13日前无法正常使某。本院认为，被告作为房屋承租人，在原告将系争房屋交付给被告后，被告理应合理使某房屋并对其承租范围内的房屋尽到合理的管理义务。现被告辩称在其承租范围内的承重墙切割系原告雇佣的工人不当操作导致，但未提供证据予以证明，理应承担相应的不利后果。故本院对原告主张被告应承担侵权责任之主张予以支持。 关于被告应赔偿的范围，被告对原告主张的将系争房屋中部分转租案外人张某某的房屋租赁合同对应的租金损失、物业管理费损失及原告自用部分租赁面积产生的物业费损失的金额均无异议，本院予以确认。双方争议主要在于原告自用部分面积的租金损失应如何计算。原告主张参照其与张某某订立的房屋租赁合同中二楼的租金标准以1.6元/平方米/天计算，被告辩称应按原告与房屋权利人订立的房屋租赁协议约定的租金标准计算。对此，本院认为，原告自用部分的租金损失系其因无法正常使某房屋而导致其支付的租金无法获得对应利益的损失，以其将系争房屋转租他人约定的租金标准计算缺乏依据。即使原告自用部分面积均位于一楼，然其未能提供证据证明其与房屋权利人约定的租金就一楼和二楼部分进行了区别约定，故本院就原告自用部分租金损失的计算标准采信被告的意见，确定原告2017年7月15日至2017年12月12日期间的自用部分租金损失为131,544元(2,100,000元÷365天÷4,975.34平方米×151天×753.34平方米)。 综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第(六)项及最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告上海市长宁科技进修学校于本判决生效之日起十日内赔偿原告肖军(转租部分)租金损失252,750元； 二、被告上海市长宁科技进修学校于本判决生效之日起十日内赔偿原告肖军(转租部分)物业费损失14,455元； 三、被告上海市长宁科技进修学校于本判决生效之日起十日内赔偿原告肖军(自用部分)租金损失131,544元； 四、被告上海市长宁科技进修学校于本判决生效之日起十日内赔偿原告肖军(自用部分)物业费损失11,111.76元。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,187元，减半收取4,093.50元，由原告肖军负担371元(已付)，由被告上海市长宁科技进修学校负担3,722.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 王凌琼 二〇二〇年六月八日 法官助理 姚思慧 书 记 员 姚思慧 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国侵权责任法》 第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： …… （六）赔偿损失； …… 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。