贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终2650号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：余英民，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑菊香，女，1981年10月3日出生，彝族，住贵州省毕节市七星关区碧阳国际28栋二单元26-3号。委托诉讼代理人：刘浪，男，1983年10月19日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区碧阳国际28栋二单元26-3号。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳公司）因与被上诉人郑菊香商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。碧阳公司上诉请求：撤销原审第二项判决，并改判酌情将办证违约金调减至1073.31元。事实及理由：一、一审法院认定部分事实错误，在审理查明部分，一审法院将上诉人通过张贴公告方式通知被上诉人提交资料办证资料的时间2018年11月18日错误写成2019年3月5日，而在同系列、同小区、同单元、同楼栋共同开庭审理的其他案件中，一审法院认定涉案楼栋上诉人通过张贴公告方式通知被上诉人提交资料办证资料的时间为2018年11月18日并将违约金计算至2018年11月18日止，而本案一审法院把通知时间错误写成2019年3月5日，导致违约金计算错误，并作出同案不同判的错误判决，上诉人请二审法院依法审查并纠正。二、因本系列案各被上诉人主张的逾期办证违约金计算依据及标准是根据双方的《补充协议》第八条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供产权过户的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金(基数以购房发票为准)。既然被上诉人以该条款计算违约金，且该约定并不违反法律规定，结合意思自治的基本原则，法院应当从原告诉求之所愿适用该条款的约定计算起算时间。即产权证办理应当以被上诉人提供完毕资料之日起360日内，超过该时间才开始计算违约。而本系列案中所有被上诉人交齐办证所需资料的时间为被上诉人向上诉人出具委托书的时间，从向上诉人出具委托书之日至今均尚未超过360日，且有的被上诉人已经实际收到不动产权证书。因此，上诉人尚未违约，依法不应对被上诉人承担逾期力证的违约责任。退一步来说，即使法院以被上诉人实际收房之日起360日后开始计算逾期办证违约金。从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本案中，案涉房屋已交付原告使用，产权登记的转移对原告使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给被上诉人造成任何实质上的损失，原告支付房款和被告交付房屋的义务均已履行。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，被上诉人主张逾期办证给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了上诉人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此请求上级法院参照相邻地市的判决对被上诉人主张逾期办证违约金调减至1073.31元进行支付。被上诉人郑菊香答辩称：类似案件已经有了生效判决，同案同判即可。原告郑菊香向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告支付延期交房违约金2071.62元及该违约金实际占用期间的利息暂计88.73元（利息以2071.62元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2.判决被告向原告退还已收取的三通费3285元及三通费实际占用期间的利息暂计65.34元（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年6月29日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止；3.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款376658.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年5月19日起计算2019年3月5日暂计24445.10元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月21日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的碧阳国际城第28栋2单元212-2号房屋，总房款376658.00元，合同约定交房日期为2016年10月30日，如被告逾期交房超过60日，则以原告已付购房款为基数，从合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照每日万分之0.5的标准计算违约金，并于实际交付之日起7日内支付。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款。2015年6月29日向原告收取了各项开户费共计3285.00元。被告于2017年2月19日向原告交付涉案房屋。2018年8月13日，被告取得涉案房屋所在幢的商品房备案证明书。2019年3月5日，原告通过张贴通知的方式告知包括原告在内的业主涉案房屋符合办理转移的条件，要求原告提供办理转移登记的有关资料。一审判决认为，一、对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求。合同约定交房时间为2016年10月30日，实际交房时间为2017年2月19日，逾期交房时间共计110日，原告要求被告支付2071.62元的请求，予以支持。对于逾期交房违约金被占用期间的利息损失，本院不予支持。二、关于原告要求被告支付的逾期办证违约金的请求。按照附件十二补充协议的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2017年2月29日，结合原被告在附件十二补充协议之约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”可以视为被告在2017年2月19日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应从2017年2月19日起360日内，亦即2018年2月14日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书，被告于2018年8月13日取得涉案房屋商品房备案证明书，已经构成违约，应从2018年2月14日起开始计算被告应当支付原告逾期办证的违约金直至被告履行披露义务之日止即2019年3月5日。故被告应支付原告的逾期办证违约金为：14463.67元。三、关于原告诉请的三通费。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。原则上被告应当退还原告有线电视、电表、燃气开户费等相关费用。但《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，已于2009年5月1日实施，该条例明确规定商品房价格应当包括商品房相关配套设施的建设安装费用。因此，原告在2015年6月29日交纳前述费用时就知道或者应当知道其权利受到损害。现原告于2019年10月16日提起诉讼要求退还三通费，且未提供证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，原告的请求权已经超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，被告提出原告的该项诉请超过诉讼时效的抗辩理由成立，故对原告要求被告退还三通费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付三通费利息损失的请求，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑菊香逾期交房违约金2071.62元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑菊香逾期办证违约金14463.67元；三、驳回原告郑菊香的其他诉讼请求。案件受理费274.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。二审审理查明，2015年6月29日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的碧阳国际城第28栋2单元26层3号房屋，总房款376658.00元。2018年11月18日，上诉人碧阳公司通过张贴通知的方式告知包括原告在内的业主涉案房屋符合办理转移登记的条件，要求被上诉人提供办理转移登记的有关资料。二审查明的其余事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人是否违约；二、违约金应否调减；三、计算违约的时间截止到何时。关于焦点一。根据《补充协议》“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交由买受人提交的办证资料，用于办理案涉商品房的转移登记。双方未对被上诉人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人于2018年8月13日才取得涉案房屋所在幢的备案证明书，被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的材料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张一审认定其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点二。《补充协议》约定逾期办证违约金以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之一计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点三。双方当事人提交的证据证实，2018年11月18日上诉人通过张贴通知的方式告知包括被上诉人在内的业主涉案房屋符合办理转移登记的条件，要求被上诉人提供办理转移登记的有关资料，一审法院误将张贴通知的时间认定为2019年3月5日错误，本院依法予以纠正。上诉人于2018年11月18日履行了披露义务，违约金的计算期间应为2018年2月14日起至2018年11月18日止，共计308日，违约金数额为11601.01元。综上，贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14087号民事判决第一项、第三项，即：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑菊香逾期交房违约金2071.62元；三、驳回原告郑菊香的其他诉讼请求。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14087号民事判决第二项，即：二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑菊香逾期办证违约金14463.67元；三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑菊香逾期办证违约金11601.01元；一审案件受理费274.00元，由贵州碧阳恒通置业有限公司负担200.00元，郑菊香负担74.00元；二审案件受理费548.00元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担400.00元，被上诉人郑菊香负担148.00元。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  余 萍审 判 员  袁利萍二〇二〇年六月二十四日法官助理  张 方书 记 员  罗 布