贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终2196号上诉人（原审被告）贵州弘景房地产开发有限公司，住所地贵州省威宁县草海镇人民北路，统一社会信用代码91520526308766256F。法定代表人张弦，该公司经理。委托诉讼代理人徐仁凯、马迁祝，贵州浩锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵德国，男，1977年10月14日出生，汉族，农民，小学文化，住贵州省威宁县。委托诉讼代理人管梓七，贵州智丽原律师事务所律师。委托诉讼代理人符玉玲，贵州智丽原律师事务所实习律师。上诉人贵州弘景房地产开发有限公司（下称弘景公司）因与被上诉人赵德国租赁合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人弘景公司委托诉讼代理人徐仁凯，被上诉人赵德学及委托诉讼代理人管梓七参加二审质询。本案现已审理终结。上诉人弘景公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实及理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足。本案不符合合同解除的法定条件，也不符合双方合同约定。2.一审判决上诉人赔偿被上诉人的赔偿款无事实及法律依据。被上诉人赵德国答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，应予维持。原审原告赵德国起诉请求：1.解除原告与被告签订的商铺租赁合同：2.判令被告退还原告缴纳的履约保证金、预付款、预付租金、物业费等共计81420.00元、装修保证金2000.00元；3.判令被告赔偿原告加盟费及服务费50000.00元；4.判令被告赔偿原告餐具配套设施152489.00元、装修损失270228.00元、人工停业损失109400.00元、营业损失59885.00元；5.判令被告赔偿原告违约金109200.00元；6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年5月13日，原、被告签署074号《商铺租赁合同》，约定被告将盛世阳光财富中心第三层编号为1-3-113至1-3-118号商铺出租给原告，约定被告商业整体商家于2017年12月1日前开业，如逾期开业，被告承担违约责任，如正式开业时间提前或顺延，被告应以书面形式通知原告。合同签订后，原告按约于2017年8月29日进场装修，2017年10月13日全部装修完工，并购买了开设餐馆所需的器具及招聘部分员工。但被告未按约于2017年12月1日前开业，后原告多次催促被告，被告均以各种借口搪塞，致使原告租用的商铺至今未开业，给原告造成了巨大的经济损失。按照双方合同约定及相关法律规定，被告应赔偿原告的所有损失。一审认定事实：2017年5月13日，原、被告签订了合同编号为074的《威宁盛世阳光财富中心商铺租赁合同》，合同主要内容为：1.1.“弘景公司（弘景公司）将其位于中华人民共和国威宁县的编号为1-3-113至1-3-118的店铺（以下简称“租赁场所”）出租给赵德国（赵德国）。1.2.赵德国所承租的租赁场所建筑面积依图暂计为520平方米。3.1.甲乙双方约定的租赁期限为10年，即自2017年12月1日起至2027年11月30日（含免租期）。上述租赁起始日及租赁到期日均为暂定，实际租赁期限应自整个商业体正式开业起计,实际租赁到期日应依据实际开业日相应提前或顺延。实际交付日系指弘景公司向赵德国交付租赁场所，但若赵德国未按弘景公司通知时间至弘景公司处办理租赁场所交接手续的，则应视为赵德国同意弘景公司已于通知交接之日按合同约定将该租赁场所交付给赵德国使用，弘景公司通知交接之日即为交付日。3.2.弘景公司同意在租赁期限内给予赵德国免租期共6个月（2017年12月1日至2018年5月31日），免租期的起始时间应自整体商业体正式开业起算，如整个商业体正式开业时间提前或顺延，则该免租期相应提前或顺延。…3.3.赵德国开业日为赵德国租赁的合同下租赁场所对外营业之日。赵德国开业最迟不得迟于如下3.3ｂ项所确定的日期。3.3ｂ.2017年12月1日前整个商业体正式开业，如正式开业日期提前或顺延，则弘景公司应以书面形式通知赵德国，且本合同免租期也相应的提前或顺延。12.3.双方约定，本合同的任何一方（不可抗力的事件除外）根本违约或存在其他影响对方利益行为导致本合同提前或终止的，违约方按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。双方合同还就租金计算、物管费、履约保证金等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告缴纳了履约保证金、预付款共计50000.00元、3个月租金24600.00元、物业管理及水电费6820.00元。原告于2017年8月23日与杨自松签订餐饮门店装修合同，约定原告将自己承租的盛世阳光财富中心第三层1-3-113至1-3-118号商铺给赵德国进行装修施工，合同装修承包金额为428000.00元，施工期限自2017年8月29日起至2017年10月12日止。装修完成后，原告采购餐厅所需用品及招聘员工准备营业，但因被告商场未正式开业，原告餐馆至今未营业。原告起诉后，原告申请对餐馆装修损失、营业损失、餐具配套、人工停业损失进行评估，一审法院委托毕节兴业资产评估事务所有限公司对原告申请项目进行评估，评估公司根据委托方提供的相关资料记载的餐馆拟开业时间及经营期（根据《民事起诉状》记载，餐馆拟开业时间为2017年12月1日，根据当事人提供的工资支付收据记载，工资支付期间为开业后三个月即2017年12月1日至2018年12月28日，根据当事人提供资料记载，餐馆停业损失期间为2017年12月1日至2019年8月1日）为评估基准期进行了评估，评估结论为：委托评估的赵德国开设的餐馆装修损失、营业损失、餐具配套、人工停业损失在委托方提供资料记载的评估基准日的评估价值为592002.00元。其中，餐具配套设施评估价值为152489.00元；装修损失评估价值为270228.00元；人工停业损失评估价值为109400.00元；营业损失评估价值为59885.00元、鉴定费12000.00元。一审认为：本案争议焦点为：1.原、被告双方签订的租赁合同是否应解除，被告是否应赔偿原告违约金；2.原告是否应退还被告缴纳的履约保证金、预付款、预付租金、物业费、装修保证金等；3.被告是否应赔偿原告加盟费及服务费50000.00元；4.被告是否应赔偿原告餐具配套设施152489.00元、装修损失270228.00元、人工停业损失109400.00元、营业损失59885.00元。1.依法成立的合同，受法律保护。当事人一方违约行为致使不能实现合同目的，合同可以解除。本案中，原、被告签订了《威宁盛世阳光财富中心商铺租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应自觉遵守。合同约定租赁期限自2017年12月1日起至2027年11月30日止，实际租赁期限应自整个商业体正式开业起计，2017年12月1日前整个商业体正式开业，如正式开业日期提前或顺延，则弘景公司应以书面形式正式通知赵德国。原告在与被告签订商铺租赁合同后，被告将商铺交付给原告，原告进场装修并进行开业前的准备，但至双方约定的商业体开业时间，被告商场未正式开业，也未书面通知原告开业日期顺延。被告在与原告签订合同后，明知原告已对商铺进行了装修，且做好开业准备，但因被告原因导致原告餐馆至今未能开业经营，被告延迟商场开业的行为致使原告合同目的不能实现，构成根本违约，故原告请求解除与被告的商铺租赁合同的请求，予以支持。根据租赁合同12.3条约定：双方约定，本合同的任何一方（不可抗力的事件除外）根本违约或存在其他影响对方利益行为导致本合同提前或终止的，违约方按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。因本案系被告方违约导致原告未能正常开业经营导致合同解除，应按合同约定支付原告违约金，根据双方约定，第一个租赁年度月租金标准为35.00元/平方米，被告至双方约定的开业时间至今未正式开业，违约金以第一年度月租金计算较为合理，故违约金计算为36400.00元（35.00元/平方米/月×520平方米×2倍），原告请求超出部分，不予支持；2、原告是否应退还被告缴纳的履约保证金、预付款、预付租金、物业费、装修保证金等。根据原告提供的证据来看，原告向被告缴纳了履约保证金、预付款共计50000.00元、3个月租金24600.00元、物业管理及水电费6820.00元。根据双方合同5.1条约定：“为保证赵德国严格充分地履行本租赁合同的所有条款，赵德国应在签订本合同时向弘景公司支付50000.00元，其中20000.00元为履约保证金，另30000.00元为预付租金，该预付租赁抵扣第一次租金。”从该条款上看，原告支付被告的履约保证金为20000.00元，但因被告违约导致合同解除，该笔履约保证金理应由被告退还原告；剩余30000.00元预付租金及原告交纳的三个月租金24600.00元，因原告与被告签订租赁合同3.1条约定：“甲乙双方约定的租赁期限为10年，即自2017年12月1日起至2027年11月30日（含免租期）。上述租赁起始日及租赁到期日均为暂定，实际租赁期限应自整个商业体正式开业起计,实际租赁到期日应依据实际开业日相应提前或顺延。”因被告与原告签订租赁合同后，被告商业体至今未正式开业，故被告应退还原告交纳的租金共计54600.00元。原告交纳的物业管理及水电费6820.00元，因原告与被告签订租赁合同后，原告进场装修，且至原告起诉时，原告均实际使用及占用了房屋，原告接受了被告提供的物业管理及使用水电费用，故对原告该项主张，不予支持；原告主张的装修保证金2000.00元，装修保证金带有押金的性质，原告已对商铺装修完毕，被告未提交证据证明原告装修过程中给被告或第三人造成了损失，故被告应将该笔费用退还原告；3.被告是否应赔偿原告加盟费及服务费50000.00元。根据原告提交的证据，原告与河北君唯餐饮管理集团有限公司签约合作贵州毕节市石叁太煲项目代理，合作费58000.00元，后一直未运作项目，更换为焱灶门项目单店50000.00元继续运作，该笔款项系原告与第三方的其他费用，且由于原告交纳的餐饮加盟费因一直未运作已更换为其他项目费用，该笔费用与被告无直接因果关系，原告起诉要求被告承担该笔费用损失，无事实和法律依据，不予支持；4.被告是否应赔偿原告餐具配套设施152489.00元、装修损失270228.00元、人工停业损失109400.00元、营业损失59885.00元。毕兴鉴评[2019]第350号资产评估报告，是评估公司根据委托方提供的相关资料记载的餐馆拟开业时间及经营期（根据《民事起诉状》记载，餐馆拟开业时间为2017年12月1日，根据当事人提供的工资支付收据记载，工资支付期间为开业后三个月即2017年12月1日至2018年2月28日，根据当事人提供资料记载，餐馆停业损失期间为2017年12月1日至2019年8月1日）为评估基准期进行评估。原告主张被告应按评估报告出具的评估结论对原告进行赔偿。首先，原告主张的餐具配套设施152489.00元，根据评估报告第七条第1项：“对于本报告评估对象中的餐馆装修损失及餐具配套设施设备损失，考虑餐馆自设立后一直未经营，根据评估申请方的要求，应为餐馆开设时申请方所指的资产正常的市场价值，故采用成本法进行评估。”评估报告对餐具配套设施的评估，是采用成本法对原告餐馆评估时所有的设施设备的当时市场价值的评估，并不是对原告设施折旧或其他相关损失的评估，且从评估明细表上来看，原告的设施设备不能因被告的违约而导致设备无法使用甚至灭失，故原告该项主张，不予支持；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张的装修损失270228.00元，原告在与被告签订商铺租赁合同后对商铺进行了装修，但因被告在签订合同后，明知原告已对租赁商铺进行装修，且进行了开业准备，但被告未按约定如期开业，也未书面通知原告开业顺延时间，且至原告起诉时被告商业体尚未开业，被告的违约行为，给原告造成损失，经原告申请评估，装修损失为270228.00元，故原告主张的该项损失，予以支持；原告主张的人工停业损失109400.00元，是根据原告提供的2017年12月1日至2018年2月28日工资支付收据记载的时间作出的评估结论，从本案的具体情况来看，原告提交了工资收据，原告向被告租赁房屋经营餐馆，原告对餐馆进行了装修，并作了餐馆开业的准备，餐馆要正常开业经营方可与员工签订劳务合同，员工才能提供劳务，本案中，原告认可餐馆未开业经营，故原告主张的人工停业损失，没有事实和法律依据，不予支持。原告主张的营业损失59885.00元，根据评估报告，该项损失是按评估确定的实物资产评估价值作为餐馆投资的成本费用，以此成本费用额乘以行业平均成本费用利润率得到的数额作为营业损失金额。本案中，原告自认租赁被告的商铺拟经营的餐馆一直未营业，虽然评估机构作了营业损失59885.00元的结论，但原告没有营业，该评估结论不等同于评估对象可实现的价值，评估结论不应当被认为是对评估对象的保证，同理原告该项主张缺乏事实依据，亦不予支持。关于被告辩称不同意原告选定评估机构，所作出的评估结论不具合法性的意见，不能对抗原告合理、合法的权利主张，故被告的抗辩意见，不予采纳。综上，被告因违约应赔偿原告违约金36400.00元、装修损失270228.00元，退还原告履约保证金20000.00元、房租54600.00元、装修保证金2000.00元，以上合计383228.00元。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵德国与被告贵州弘景房地产开发有限公司于2017年5月13日所签订的合同编号为：074的《威宁盛世阳光财富中心商铺租赁合同》；二、由被告贵州弘景房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告赵德国违约金36400.00元、装修损失270228.00元，合计306628.00元；三、由被告贵州弘景房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告赵德国履约保证金20000.00元、房租54600.00元、装修保证金2000.00元，合计76600.00元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7274.00元，由原告赵德国承担3800.00元，由贵州弘景房地产开发有限公司承担3474.00元。二审中，上诉人弘景公司提交如下证据：第一组证据为48张照片及三段视频（拍摄时间为2019年12月26日），用以证明被上诉人弘景公司的商业体正常营业。其中25张照片证明本案商业体负一楼所涉商业主体从2017年至今正常营业。另外23张照片证明本案商业体一楼所涉商业主体从2017年至今正常营业。三段视频证明三楼KTV、慢摇吧等商业体从2017年起开始正常营业。被上诉人租赁的物业与KTV同在一层楼。经质证，被上诉人赵德国对照片的真实性无异议，但认为照片与本案无关，无法达到证明目的。上诉人提供一楼外租区（临街）商铺，众所周知，临街商铺人流量大于商场内部人流量，两者无可比性。对负一楼因为有大型超市入驻，因此人流量也无可比性。若上诉人想证实被上诉人所租区域属于正常营业状态还需提供其他照片证实;对三段视频的真实性无异议，但达不到证明目的。三段视频恰好证实：1.三层楼的人流量小；2.所拍摄的开业商家所占全部商铺的比例不足5%，可以用冷清二字形容。3.部分门面呈现关闭状态，部分门面处于施工状态。第二组证据为十份证明，用以证明商业体从2016年开始至今正常营业。经质证，被上诉人赵德国对证据的真实性无异议9，但认为证人证明应当庭质证。而且十份证明所租用的商品都是临街区域的商品，不是案涉商场内部的商铺，与本案无关。经审查，被上诉人赵德国对上诉人弘景公司提交的证据的真实性均不持异议，照片、视频系现场拍摄，十份证明为目前在盛世阳光财富中心正常经营的商家出具，本院予以采信。二审审理查明：威宁盛世阳光财富中心为上诉人弘景公司投资建设，被上诉人赵德学愿意承租威宁盛世阳光财富中心部分商铺。2017年5月13日，弘景公司与赵德学签订《威宁盛世阳光财富中心商铺租赁合同》，合同主要约定：弘景公司将盛世阳光财富中心号楼第3层编号为1-3-113至1-3-118的店铺出租给赵德国，承租建筑面积依图暂计为520平方米。赵德国承诺租赁场所用途仅作为经营餐饮行业，财富中心由弘景公司指定的商业管理公司进行统一的物业管理及经营秩序管理。3.1双方约定租赁期限为10年，即自2017年12月1日起至2027年11月30日（含免租期），实际租赁期限应自整个商业体正式开业起计,实际租赁到期日应依据实际开业日相应提前或顺延。实际交付日系指弘景公司向赵德国交付租赁场所，但若赵德国未按弘景公司通知时间至弘景公司处办理租赁场所交接手续的，则应视为赵德国同意弘景公司已于通知交接之日按合同约定将该租赁场所交付给赵德国使用，弘景公司通知交接之日即为交付日。3.2.弘景公司同意在租赁期限内给予赵德国免租期共6个月（2017年12月1日至2018年5月31日），免租期的起始时间应自整体商业体正式开业起算，如整个商业体正式开业时间提前或顺延，则该免租期相应提前或顺延；3.3.赵德国开业日为赵德国租赁的合同下租赁场所对外营业之日。赵德国开业最迟不得迟于如下3.3b项所确定的日期。3.3.a.该财富中心1区（期）统一开业日以经营管理公司向赵德国发出的书面通知为准；3.3.b.2017年12月1日前整个商业体正式开业，如正式开业日期提前或顺延，则弘景公司应以书面形式通知赵德国，且本合同免租期也相应的提前或顺延。3.3.c.弘景公司在2017年10月1日前交房给赵德国装修使用，并取得《消防验收合格证》；如弘景公司未能取得《消防验收合格证》及相关装修的手续，通知赵德国进场装修使用，赵德国装修使用时被消防部门及相关有权监管部门查处时的一切损失及罚款由弘景公司负全责。4.4.1.赵德国应于接房装修前7个工作日内向弘景公司或经营管理公司预付第一个租赁年度3个完整月的租金54600.00元，该预付抵扣第一次房屋租金；4.4.3.赵德国应于接房装修前7个工作日向弘景公司或经营管理公司预付第一个租赁年度3个完整月的物业管理费或综合管理费3120.00元，该预付管理费逐笔抵减租赁起始日后的的应付物业管理费，直至全部抵减完毕。5.1.为保证赵德国严格充分地履行本租赁合同的所有条款，赵德国应签订本合同时向弘景公司支付5万元，其中2万元为履约保证金，另3万元为预付租金，该预付租赁抵扣第一次租金。8.1.租赁有效期内，赵德国对租赁场所的任何装修工程开工之前，赵德国必须向弘景公司及经营管理公司提供在租赁场所内将进行装修的有关建筑、电气、给排水及其他变更的设计、施工等装修方案，并经弘景公司及经营管理公司的书面批准后，赵德国方可按照装修方案进行装修工程并负担一切费用。11.1.无论何种原因，本合同解除或终止后，赵德国应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态放还给弘景公司（租赁期间合理的自然损耗除外），且于合同解除或终止次日起，赵德国不得在该租赁场所从事任何商业活动。赵德国于迁出租赁场所过程中不得拆除或损坏弘景公司提供的任何设施设备，不得拆除或损坏任何可能损害建筑结构和安全的装修（包括赵德国经弘景公司同意进行的装修）、不可移动的装饰及固定的设施设备及物品和其他物品，该等不可移动物无偿归弘景公司所有。赵德国履行完毕上述事项并经弘景公司验收认可，双方方可签署书面交接书，书面交接书签署之日视为赵德国返还租赁场所之日。12.1.本合同签署后，双方均应严格遵守本合同的约定，否则，将被视为违约并应承担违约赔偿责任。以下情况将视为根本违约；12.1.1.赵德国逾期超过15天未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业管理费或其他任何应付费用的（包括但不限于水电费、中央空调使用费、燃气费、利息和违约金等）。12.1.2.如赵德国未能履行或拒绝履行本合同的其他条款，且赵德国未能在弘景公司要求的期限内给予纠正。12.1.3.其他违约行为：1.因赵德国破产、正处于破产的过程、被宣布破产或被申请破产；2.赵德国未经弘景公司或经营管理公司书面同意，擅自变更租赁场所的租赁用途或擅自拆改租赁场所；3.赵德国（未）经弘景公司书面同意有权利转让、转借、转租、承包、合作或者以其他方式将租赁场所的控制权转让给第三方；4.因赵德国原因，使其他租户或弘景公司、经营管理公司的经营活动遭受损害或被迫中断的；5.赵德国利用租赁场所进行非法活动；6.任何人士向法院申请对赵德国进行清算且法院受理该等申请同时该租赁场所或赵德国的任何财产因法院强制执行其判决而被查封；7.非因弘景公司原因或不可抗力因素，赵德国延迟开业超过30天的，或者在本合同有效期间内擅自停业或歇业超过15日的，或者赵德国因期自身原因而被吊销营业执照的；8.在合同经营期间（含免租期）如赵德国违约本合同的任何条款导致本合同提前终止的情况下，赵德国需补交免租期期间的优惠费用。12.2.如有第12.1条款的违约情况发生，赵德国将丧失本合同中规定的所有权利，弘景公司有权单方解除合同，并没收赵德国所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向赵德国追索本合同项下的违约责任，并要求赵德国按本合同第十一条的约定退还租赁场所。12.3.双方约定，本合同的任何一方（不可抗力的事件除外）根本违约或存在其他影响对方利益行为导致本合同提前或终止的，违约方按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。12.4.租赁期间如出现不可抗力导致租赁场所灭失或租赁合同无法履行的，经双方协商一致，可以提前终止合同，双方互不承担责任。12.5.租赁期间届满，双方未能就续租事宜达成一致意见的，本合同终止。12.6.如赵德国擅自提前终止本合同或弘景公司根据本合同的约定在赵德国违约的情况下提前终止本俩，则在不影响本合同项下弘景公司权利的前提下，视为赵德国自始不享有前述免租期（如有），前述免租期应转为计租期，赵德国须在本合同提前终止后三天内按免租期所属相应租赁年度的租金标准向弘景公司补交该等期间的所有租金。合同签订后，赵德国向弘景公司支付履约保证金、预付款共计50000.00元、3个月租金24600.00元、物业管理及水电费6820.00元。弘景公司于2017年5月将盛世阳光财富中心第三层1-3-113至1-3-118号商铺交给赵德国。赵德国遂于2017年8月23日开始对前述商铺进行装修施工，2017年10月12日商铺装修工程完成。根据目前在威宁盛世阳光财富中心商铺经营的业主及现场照片、视频反映，威宁盛世阳光财富中心在2016年12月起逐步开业，至今已正常营业。赵德国在二审中认可与其同租一层商铺的KTV断断续续营业。2019年3月21日，赵德国向一审法院起诉请求解除租赁合同及要求弘景公司赔偿损失。二审中，赵德国确认其请求解除案涉租赁合同的事由为“案涉商铺人流量小，不具备开业条件，不能实现合同目的。”赵德国确认“案涉五间商铺至今都是关起门的，五间商铺的门钥匙只有一把，钥匙在我手里的。合同签订后我把相关的费用交了，弘景公司就把门面给我了，当时五个门面是通的，门和锁都是我自己装的。”弘景公司认为不具备解除合同的约定条件及法定条件，拒绝解除租赁合同，认可威宁盛世阳光财富中心至今未取得《消防验收合格证》。本案二审争议焦点：被上诉人赵德国主张解除《威宁盛世阳光财富中心商铺租赁合同》、要求上诉人弘景公司承担违约金、装修损失及退还履约保证金、房租、装修保证金的请求如何认定。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由此可见，合同依法成立以后，对当事人具有法律约束力，当事人一方不得擅自解除合同。为了维护当事人的合法权益，同时防止当事人滥用权利，法律对当事人可以解除合同的情形作出了具体规定。本案中，被上诉人赵德国二审中确认其请求案涉租赁合同的事由为“案涉商铺人流量小，不具备开业条件，不能实现合同目的。”首先，弘景公司与赵德国签订的租赁合同中并未约定弘景公司应负责威宁盛世阳光财富中心商铺的客流量。承租商铺本属于商业投资行为，具有一定的商业风险。承租人应当提前对承租商铺周围的环境、客流量进行考察及预判，作为承租人也应具备相应的风险承受能力，承担商铺客流量较小甚或无客流量可能造成亏损的风险经营，以客流量的过小请求解除租赁合同，无法律依据。其次，根据查明事实，威宁盛世阳光财富中心商业体目前正常经营。虽然弘景公司至今未向赵德国发出书面开业通知，不符合租赁合同第3.3.b.条“2017年12月1日前整个商业体正式开业，如正式开业日期提前或顺延，则弘景公司应以书面形式通知赵德国”的约定，但弘景公司未发出书面开业通知的行为，只是产生“本合同免租期也相应的提前或顺延”的结果，不影响赵德国在商铺装修完成后已能正常对外营业的租赁目的，即赵德国以“不具备开业条件”为由主张解除合同，事实依据不足。最后，合同订立以后，当事人一方不按照合同的约定履行合同义务，或者当事人一方履行合同义务不符合约定的，即是该当事人违约。违约的形式有很多，包括迟延履行债务、交付的货物不符合合同规定的质量要求、不按约定的地点履行等。当事人一方有违约行为并不必然导致另一方享有解除权，只有在一方违约致使不能实现合同目的时，另一方才享有解除权。即弘景公司的违约行为致使赵德不能实现合同目的，赵德国方能请求解除租赁合同。合同约定弘景公司应当在2017年10月1日取得《消防验收合格证》，而二审中弘景公司认可威宁盛世阳光财富中心至今未取得《消防验收合格证》。但根据合同约定，弘景公司未能取得《消防验收合格证》及相关装修的手续的后果也只是赵德国装修使用时被消防部门及相关有权监管部门查处时的一切损失及罚款由弘景公司负责。且至赵德国装修商铺完成及之后，赵德国从未因消防验收问题被相关职能部门处罚过。结合赵德国二审陈述案涉门锁至今由其掌控的事实，弘景公司未取得威宁盛世阳光财富中心《消防验收合格证》虽然不符合合同约定，但该违约行为未影响赵德国对案涉商铺的正常使用及营业。综上所述，赵德国请求解除案涉商铺租赁合同的事由，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，一审予以支持并判令弘景公司承担违约金、装修损失及退还履约保证金、房租、装修保证金，事实及法律依据不足，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初2025号民事判决；二、驳回被上诉人（原审原告）赵德国的一审诉讼请求。一审案件受理费7274.00元及评估费用由原审原告赵德国自行承担；二审案件受理费14548.00元，由被上诉人赵德国承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇二〇年六月二十四日书记员  曹晶