上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2893号上诉人（原审被告）：周吴灵君，男，1986年9月24日生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：龙晓莉，高朋（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨建雄，男，1966年2月5日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：周洪恩，上海仁良律师事务所律师。原审第三人：上海三千石房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇东门路101号。法定代表人：蔡建斌，总经理。上诉人周吴灵君因与被上诉人杨建雄、原审第三人上海三千石房地产经纪有限公司（以下简称三千石公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初10352号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周吴灵君上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨建雄的一审诉讼请求。事实和理由：（1）一审判决认定事实不清。一审判决以公共电箱位于系争房屋花园内、周吴灵君此前居住于系争房屋所在小区为由，认定周吴灵君应该对系争房屋花园侵占公共绿地有所预见，与事实不符。系争房屋所在小区内存在多处公共电箱位于私家花园的情形，并且，公共电箱体积较小且无明显标识，周吴灵君看房时难以发现。（2）一审判决适用法律不当。其一，花园面积的大小系周吴灵君决定是否购买系争房屋的重要影响因素。杨建雄作为系争房屋出卖人，依法负有如实告知周吴灵君系争房屋花园存在侵占公共绿地情形的义务。杨建雄并未提交任何证据证明实际履行了上述告知义务，故其应当向周吴灵君承担违约责任。其二，因周吴灵君并不知晓系争房屋花园侵占公共绿地，杨建雄亦未就此进行告知，故双方签订的《房地产买卖协议》第九条虽约定房屋违章拆除事宜均由周吴灵君承担，但不包含整改系争房屋花园事宜。其三，系争房屋花园侵占公共绿地的事实发生于杨建雄向周吴灵君交付系争房屋之日前，即便按照风险负担规则，也应当认定该风险由杨建雄负担。一审判决对风险负担规则的理解适用存在不当。（3）周吴灵君收到上海XX有限公司（以下简称XX公司）发送的《违规行为整改通知书》后，与杨建雄电话沟通，双方确认以购房尾款人民币10万元冲抵杨建雄应当支付的违约金，故周吴灵君无需继续支付购房尾款。杨建雄辩称，不同意周吴灵君的上诉请求。（1）杨建雄知晓系争房屋花园侵占公共绿地，并已告知了周吴灵君。除此之外，系争房屋还存在其他违章部位，故双方明确约定房屋违章拆除事宜均由周吴灵君承担，该约定包括清退侵占公共绿地的花园。为此，杨建雄调低了系争房屋的售价。（2）XX公司向周吴灵君发送《违规行为整改通知书》后，双方仍旧签订《房屋买卖交接书》，可见周吴灵君认可杨建雄已经履行了房屋买卖合同项下的全部义务，对支付购房尾款不持异议。并且，双方从未达成约定周吴灵君可以不用继续支付购房尾款。故请求判令驳回上诉，维持原判。三千石公司未发表意见。杨建雄向一审法院起诉请求：1.判令周吴灵君支付购房尾款10万元；2.判令周吴灵君支付逾期付款违约金，以购房尾款10万元为本金，按每日万分之三标准，自2018年12月19日起计算至实际付清之日止。一审法院认定事实：2018年5月3日，杨建雄（出售人，甲方）、周吴灵君（买受人，乙方）与三千石公司（居间方，丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定:由丙方居间介绍，乙方以总房价980万元向甲方购买上海市青浦区XX镇XX花园XX号房屋，建筑面积242.17平方米。杨建雄（出售人，甲方）与周吴灵君（买受人，乙方）签订作为买卖居间协议附件之《房地产买卖协议》，约定：1.总房价款980万元中，买卖定金为100万元，首期房价款为200万元，第二期房价款为290万元，银行贷款为380万元，尾款为10万元；2.乙方应于买卖合同签订后当日内向丙方支付并委托丙方保管购房尾款，该款项待双方完成房屋交接手续时，再由丙方支付于甲方；3.甲、乙双方对该房地产及附属设施进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，双方签署《房屋交接书》，同时，丙方应将由其代为保管的房价尾款（若有）支付甲方；4.第九项其他约定，甲、乙双方约定此房屋违章拆除事宜均由乙方承担（包括费用、人力、实施、结果）。同日，杨建雄将系争房屋钥匙交付周吴灵君。2018年8月4日，杨建雄（卖售人，甲方）与周吴灵君（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积242.17平方米，转让价款为895万元；查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志，房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方；双方确认于2018年10月15日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按约定付清到期应付款项，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款金额的日万分之三计算，自应付款期限之第二日起算至实际支付之日止。上述买卖合同补充条款（一）第2条约定，乙方在此确认签订本合同前已对房地产进行验看，双方均确认于签署本买卖合同当日起，乙方承担房地产风险责任。附件三付款协议约定，甲乙双方均确认在签署本合同前，乙方已支付给甲方第一期房价款共505万元；待本交易经上海市青浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的其他项权证后三个工作日内，乙方或其受托人应将上述材料原件交其贷款银行并委托贷款银行将第二期房价款380万元直接付至符合贷款银行要求且户名为甲方的指定账户；甲乙双方均确认乙方于交房当日支付甲方购房尾款10万元，双方结清相关费用，签订房屋交接书，本交易结束。同日，杨建雄（出售方，甲方）与周吴灵君（买受方，乙方）签订《装修及搬迁补偿协议书》，约定将此作为上述买卖合同的补充协议。甲乙双方约定上述房地产转让价款为980万元，该转让价格与买卖合同所约定的转让价格895万元之间的差额部分作为乙方对甲方的房屋装修及搬迁补偿款，乙方于双方签订买卖合同前已向甲方一次性支付该房屋装修及搬迁补偿款共计85万元，如本协议与如上所述之买卖合同有不一致之处，以本协议为准。2018年11月27日，周吴灵君成为系争房屋的权利人。2018年12月18日，周吴灵君母亲代周吴灵君与杨建雄签订《买卖房屋交接书》，载明，周吴灵君经过验收，认为符合双方签订的《上海市房地产买卖合同》或类似合同规定的交付条件，同意接收。此后，就支付尾款的问题，经三千石公司从中协调，杨建雄与周吴灵君未能达成一致意见。一审中，杨建雄与周吴灵君确认杨建雄已收到周吴灵君支付的房款970万元，周吴灵君仍有购房尾款10万元尚未支付，该尾款目前由三千石公司保管。一审另查明，系争房屋的产证载明，建筑面积为242.17平方米，土地使用面积的总面积为674.50平方米，独用面积为415平方米，分摊面积为259.50平方米。2018年7月9日，上海市青浦区住房保障和房屋管理局出具《已拆除附有违法建筑的房屋通知单》，确认系争房屋已拆除附有违法建筑。通知单附有2018年5月2日、2018年6月5日拍摄的照片各一张，从照片来看，拆除部位为系争房屋的二楼阳台以及侧边扩建的房间和露台。2018年9月25日，XX公司向杨建雄发出《违规行为整改通知书》，称杨建雄把公共绿地圈入自己花园里，原独用面积415平方米，现实际达到独用面积529平方米，侵占公共绿地114平方米，现依据《上海市住宅物业管理规定》第26条规定，请立即停止上述违规行为，并予整改。2018年12月11日，XX公司向周吴灵君送达与上述通知内容完全相同的《违规行为整改通知书》。2019年12月26日，一审法院向XX公司进行调查，XX公司工作人员陈述，XX公司是系争房屋所在小区XX花园新一届的物业公司，自2018年6月起开始为小区提供物业管理服务。大概在2018年6月初，该公司通过日常巡逻发现公共电箱被圈入系争房屋的花园内，据此判断花园存在侵占公共绿地的现象。2018年9月25日，该公司首次向杨建雄发出整改通知，当天，该公司将通知张贴在系争房屋大门的门柱上，当时屋内无人，就打电话给杨建雄，通知中载明的“现实际达到独用面积529平方米”是该公司人员现场目测估算出来的面积。目前，系争房屋花园仍未整改，该公司要求的整改内容是回退到独用面积415平方米，公共电箱不能圈在花园内。对于上述调查，杨建雄表示认可，周吴灵君仅认可其真实性，不认可调查内容，认为被调查人员的陈述并无任何证据佐证，也不能反映系争房屋花园侵占公共绿地的时间和面积，杨建雄违背先合同义务，没有在签订买卖合同之前告知过周吴灵君花园侵占问题，而在签订买卖合同当日，周吴灵君已经支付590万元房款。一审法院认为，本案的争议焦点主要在于杨建雄在出售系争房屋时是否故意隐瞒系争房屋花园存在侵占公共绿地的事实，周吴灵君是否在受欺诈的情况下签订买卖合同。周吴灵君认为杨建雄存在故意隐瞒，未如实告知花园情况，而花园情况是足以影响买卖合同的签订及实际履行的关键因素，致使周吴灵君希望拥有别墅附带大花园的合同目的落空，故属于欺诈。杨建雄认为其不存在故意隐瞒，签约前已告知过周吴灵君花园问题，且当时也并未认定花园侵占公共绿地，而花园是完全显露在外的，也无法故意隐瞒。对此，一审法院认为，从向XX公司的调查来看，小区的公共电箱被圈在系争房屋的花园内，XX公司据此判断花园存在侵占公共绿地的情况，杨建雄作为系争房屋的业主，不可能不知道自家花园内有公共电箱。周吴灵君作为同一小区的业主，对于小区环境和房屋结构应比他人有更多了解，其也陈述在签订买卖居间协议及买卖协议之前，实地查看过系争房屋并看重附带花园。花园开放在外，通过肉眼即可看到花园内有公共电箱，对此周吴灵君应能注意到，故其对花园可能侵占公共绿地应有基本的预见和判断。2018年12月11日收到XX公司发出的整改通知后，周吴灵君已知晓通知中载明的花园侵占公共绿地114平方米的情况并被要求整改。在此情形下，周吴灵君并未提供证据证明其此时已向杨建雄提出异议，却仍于2018年12月18日与杨建雄签订《买卖房屋交接书》，确认经过验收、同意接收系争房屋，说明周吴灵君以接收系争房屋的行为认可了当时系争房屋及附带花园的现状。该行为本身显然与周吴灵君现关于花园是其决定购房及签约关键因素的辩称意见自相矛盾。关于系争房屋花园是否侵占公共绿地，本案现仅有XX公司作为小区物业管理单位发出的整改通知，尚无相关行政部门作出正式认定，而XX公司首次向杨建雄发出整改通知也是在杨建雄与周吴灵君签订买卖合同之后，故难言杨建雄签约前已知晓花园被认定为侵占公共绿地。从系争房屋签约前后直至房屋交接的整个过程来看，周吴灵君应当对花园可能侵占公共绿地有所预判，却仍与杨建雄签订买卖居间协议及买卖协议、买卖合同，且在签订买卖合同之后，明知整改通知载明的花园侵占情况，却仍验收系争房屋并与杨建雄办理交接，而现无证据证明杨建雄在上述签约前知道花园被认定为违章，故周吴灵君辩称杨建雄存在隐瞒花园侵占公共绿地的故意及行为均无从成立，其辩称意见，不予采纳。何况，即使认定花园存在违章，杨建雄与周吴灵君在买卖协议中约定总房价为980万元，并在第九项作出其他约定，即房屋违章事宜由周吴灵君承担（包括费用、人力、实施、结果），由此可以认定，双方对系争房屋总房价的考虑已扣除违章部分。关于违章事宜，双方并未约定具体部位，只是就系争房屋违章的概括性事项均由周吴灵君承担作出兜底性约定，并未排除日后可能出现的违章情形。周吴灵君提供青浦区房管局出具的通知单及照片，也仅能确认当时系争房屋已被认定的违章部分被拆除以及拆除部位并未涉及花园，却无法证明双方对违章事宜的约定已经排除花园可能被认定违章的情形，据此，其辩称意见，不予支持。即便花园被认定违章，也应根据第九项约定，由周吴灵君自行承担。同时，根据相关法律规定，无论房屋所有权是否转移，只要房屋已经转移占有，即由房屋的占有人承担风险责任。周吴灵君在已被XX公司通知花园侵占公共绿地的情形下，依然签订交接书并接收系争房屋，故应由其自行负担交接后的风险责任。周吴灵君曾向一审法院申请司法鉴定，提出委托专业机构对系争房屋包含花园在内的占地面积和四至进行测量，如前分析，并无必要，故不予准许。综上，杨建雄与周吴灵君所签订的买卖合同并不存在杨建雄故意隐瞒与合同订立相关的重要事实或提供虚假陈述的情形，而系争房屋也已登记为周吴灵君所有，周吴灵君对系争房屋所享有的产权并未受到影响，双方亦于2018年12月18日完成了房屋交接。据此，杨建雄要求周吴灵君支付购房尾款的条件已经成就，周吴灵君应向杨建雄支付购房尾款10万元。关于杨建雄主张的逾期付款滞纳金，房屋交接完成后，就尾款支付问题，杨建雄与周吴灵君确实经三千石公司从中协调但并未达成一致意见，双方关于花园是否侵占公共绿地以及杨建雄是否存在故意隐瞒等情况存在较大争议，而上述情况对购房尾款是否支付有一定影响，有待法院作出审理和认定。鉴于周吴灵君未付购房尾款，事出有因，据此，杨建雄的该项诉讼请求，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，于二〇一九年十二月三十日作出判决：一、周吴灵君应于判决生效之日起十日内向杨建雄支付购买本市青浦区XX镇XX花园XX号房屋的尾款100,000元；二、驳回杨建雄的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,348元，由杨建雄负担55元，周吴灵君负担2,293元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方的争议在于：杨建雄于订立合同时是否隐瞒了花园面积，从而构成欺诈；杨建雄交付系争房屋及花园是否符合合同约定；合同履行过程中，杨建雄与周吴灵君是否就周吴灵君无需支付购房尾款10万元达成一致。首先，周吴灵君居住于系争房屋所在小区内，订立买卖合同之前实地查看过系争房屋，亦查阅过系争房屋产权登记信息。因此，周吴灵君应当清楚系争房屋及花园的实际情况，能够对合法的花园面积作出理性判断。在此情形下，周吴灵君主张杨建雄未告知系争房屋花园侵占公共绿地的事实构成欺诈，依据不足。其次，双方就系争房屋买卖先后签订过《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》及《装修及搬迁补偿协议书》四份协议，但均未对花园的实际面积或四至作出约定。相反，《房地产买卖协议》与《上海市房地产买卖合同》对交易标的具体状况的约定均基于房地产权证的记载，据此可以认定，双方交易标的状况应当以房地产权证记载为准，而非以周吴灵君购房前实地查看的状况为准。况且，XX公司于2018年12月11日向周吴灵君送达《违规行为整改通知书》后，周吴灵君仍于2018年12月18日与杨建雄签订《房屋买卖交接书》，该交接书记载，经过验收，周吴灵君认为符合双方约定的交付条件，同意接收，并无任何买卖双方就花园侵占公共绿地事宜进行交涉的内容。因此，可以认定，周吴灵君以签订《房屋交接书》的方式认可杨建雄交付房屋符合合同约定。最后，《房地产买卖协议》明确约定，买卖双方对系争房屋及附属设施验看、清点，确认无误后，签订《房屋交接书》时，三千石公司将其保管的购房尾款支付给杨建雄。故约定的购房尾款支付条件已经满足，周吴灵君应当于《房屋交接书》签订之日向杨建雄支付购房尾款10万元。至于周吴灵君所称，合同履行过程中，其与杨建雄电话沟通后，达成其无需支付购房尾款10万元的一致意见，因其并未提交任何证据予以证明，本院难以采信。综上，周吴灵君的上诉请求，缺乏依据，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,300元，由周吴灵君负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年六月二十九日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……