广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终504号上诉人（原审原告）：清远市永圣汽车销售服务有限公司。法定代表人：张树灿，总经理。委托诉讼代理人：宋珠华，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉健，广东五羊律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：林伟文，男，汉族，住广东省清远市清城区。原审第三人：**，女，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：马安信，广东益源律师事务所律师。上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司因与被上诉人林伟文、原审第三人**房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初6751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司上诉请求：1、撤销一审判决。2、改判支持上诉人的一审诉讼请求。3、案件诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人并无违约，是被迫搬离涉案场地，被上诉人应按约定赔偿100万元。众所周知，根据合同的诚实信用原则，租赁合同标的物出租时出租人有义务告知租赁物的真实情况、以杜绝租赁场地发生买卖而承租人无法再继续使用场地，但**没有做到。相反，本案充分确切的证据证实**违约逼迁永圣公司对有十年租期已花巨额装修的场地只使用一年半时间被迫离开的事实，引起本讼。上诉人无违约，是**于2017年5月逼迁上诉人离开已花费巨额装修的涉案场地，如果上诉人违约，**必然保留上诉人违约的证据。本案证实2017年6月8日**收回场地钥匙收回场地，2017年7月1日起涉案场地由他人合法进场使用的书证：清城区法院凭书证33号、34号、35号商铺的租赁合同、收租单据作出《拍卖公告》：“33号铺建积123.15㎡、34号铺建积129.8㎡、35号铺建积64.88㎡，租期2017年8月1日起至2020年7月31日，承租人戴海明，月租17481元”（该三个铺在13卡商铺的中间位置）。林伟文答辩称：1、上诉人清楚租赁房屋业主状况及第三人出租权来源等信息。2、本案合同不能履行的直接原因是上诉人单方违约。3、答辩人承担担保责任的条件并不具备，本案租赁合同不能正常执行的原因是上诉人拖欠租金。4、上诉人与第三人2015年12月11日签订商铺租赁合同之前，第三人已经将其与李翻锁签订的租赁合同出示给上诉人看，并向上诉人提交李翻锁的身份证复印件、房产证复印件到工商局变更公司地址，而且上诉人已经了解到李翻锁的最大债权人是林伟文，对上诉人没有隐瞒事实。法院从开始就是带租赁拍卖，**有权出租，并将2019年1月前的租金交到城区法院指定账户。**答辩称：1、上诉人单方违约导致租赁合同无法履行，上诉人的上诉没有事实依据。2、第三人有权出租涉案商铺，第三人在2010年10月16日从李翻锁处取得商铺的租赁权，其后**将取得租赁权的合同提交法院备案，法院也认可**的租赁权，并通知**将租金支付给法院，**直至2019年还向法院支付租金。3、上诉人主张签约时存在欺诈没有事实依据。双方签订租赁合同时，**已经将2010年的租赁合同提交给上诉人，上诉人在2016年1月29日将李翻锁的身份证复印件及房产证复印件提交给工商局办理地址变更，说明上诉人对于商铺所有权是谁、如何取得租赁权均很清楚，也清楚涉嫌诉讼，也知道本案的林伟文是李翻锁的最大债权人，所以要求林伟文担保。4、第三人与上诉人签订租赁合同后，直至2017年12月前没有与任何第三人签订租赁合同，也没有将涉案商铺移交给他人。由于上诉人在2017年5月份拖欠租金，2017年6月私下搬走其物品，上诉人称其交还钥匙没有任何事实依据。至2017年12月，37、38、39商铺被案外人林丽敏通过拍卖取得，2017年12月才将该3卡商铺移交给林丽敏。清远市永圣汽车销售服务有限公司向一审法院起诉请求：1、林伟文依约定承担合同担保责任向清远市永圣汽车销售服务有限公司赔偿100万元整；2、案件全部诉讼费用由林伟文负担。一审法院认定事实，2015年12月11日，第三人（甲方）与清远市宝宴汽车销售服务有限公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将权属人为李翻锁的位于清远市***商铺出租给乙方使用，铺面面积约1516.46平方米，租赁期限自2015年12月11日至2025年12月10日，2015年12月11日至2016年2月10日为免租装修期，其中2015年12月11日至2017年12月10日的租金为98570元/月，2017年12月11日至2018年12月10日的租金为106152元/月，在每月10号前交付当月的租金，按照先交租后使用的原则，租赁税按已交税票面价由甲方承担20%，乙方承担80%，乙方向甲方交纳保证金20万元，合同期满后，如乙方没有违约的行为，甲方于五天内免息退回乙方保证金。合同第七条约定：“……3、在租赁期内甲方不得无故妨碍乙方经营，否则依本合同第十条承担违约责任。4、在本租赁合同的租赁期间如发生非乙方原因，导致合同不能正常执行的，甲方以及第三方担保人林伟文需赔偿乙方人民币壹佰万元整（100万元整），并退还乙方保证金。见所附第三方担保人另行签订不可撤销担保书。”合同第八条约定：“1、乙方必须如时交租金，不得拖欠，若逾期，则每天按总数加收3%滞纳金，超过10天作乙方违约处理，甲方有权解除合同。……4、经营期内，乙方经营所需缴纳的各种税费及经营的相关费用，均由乙方负责。……。”合同第九条约定：“1、甲方违约，甲方需赔偿乙方人民币壹佰万元整，并退还乙方租赁保证金。2、乙方违约，甲方有权没收乙方租赁保证金，乙方增设的装饰不准破坏和拆除。”同日，由林伟文作为担保人，签订了《不可撤销担保书》，该担保书载明：“根据**（甲方）与清远市宝宴汽车销售服务有限公司（乙方）于2015年12月11日双方签订的商铺租赁合同，本人在此担保：若甲方不能保证乙方在租赁合同的租赁期间如发生非乙方原因导致合同不能正常执行的，本人不可撤销地担保负责赔偿壹佰万元整（￥：1000000.00元）给乙方。”合同签订后，**将租赁商铺交付给清远市永圣汽车销售服务有限公司使用，清远市永圣汽车销售服务有限公司于2015年12月11日向**支付租赁保证金20万元，并已付清至2017年5月10日的租金、至2017年5月7日的电费、至2017年3月的物业管理费。清远市永圣汽车销售服务有限公司主张**强迫其搬离租赁商铺，但未提供证据予以证明，**对此予以否认。清远市永圣汽车销售服务有限公司承认于2017年6月初搬离商铺，6月8日将商铺锁匙交回**。**否认清远市永圣汽车销售服务有限公司已交还锁匙，并称不清楚何时搬离，直到2017年11月才收回租赁商铺。**以永圣公司拖欠租金为由，于2019年6月4日向一审法院起诉永圣公司，要求永圣公司支付自2017年5月11日至11月10日6个月的租金共591420元及拖欠的电费、物业管理费等，一审法院以（2019）粤1802民初3834号立案受理，于2019年11月1日作出（2019）粤1802民初3834号民事判决书，认定：**已将涉案租赁商铺交付给永圣公司正常使用，**已履行合同义务，没有违约；永圣公司拖欠租金591420元、电费1710.91元、物业管理费9881.64元，已构成违约，判令永圣公司向**支付上述拖欠款项，并承担支付拖欠租金的滞纳金及**没收租赁保证金20万元的违约责任。清远市宝宴汽车销售服务有限公司于2012年12月21日经工商部门核准登记成立，注册资本105万元，股东为朱汉滨和广州市和协物业管理有限公司，其中朱汉滨出资42万元，广州市和协物业管理有限公司出资63万元，于2016年1月29日变更名称为清远市永圣汽车销售服务有限公司。一审法院认为，关于（2019）粤1802民初3834号**起诉永圣公司房屋租赁合同纠纷一案，一审法院（2019）粤1802民初3834号民事判决认定：**已将涉案租赁商铺交付给永圣公司正常使用，**已履行合同义务，没有违约；永圣公司拖欠租金591420元、电费1710.91元、物业管理费9881.64元，已构成违约，判令永圣公司向**支付上述拖欠款项，并承担支付拖欠租金的滞纳金及**没收租赁保证金20万元的违约责任。清远市永圣汽车销售服务有限公司没有继续履行其与第三人签订的《商铺租赁合同》，显然是清远市永圣汽车销售服务有限公司单方违约所致，清远市永圣汽车销售服务有限公司主张要求林伟文承担合同担保责任并赔偿100万元的诉讼请求，事实与依据不足，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院作出如下判决：驳回清远市永圣汽车销售服务有限公司的诉讼请求。案件受理费13800元，减半收取计6900元，由清远市永圣汽车销售服务有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为：被上诉人林伟文应否对上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司承担担保责任。关于被上诉人林伟文应否承担担保责任的问题。首先，被上诉人林伟文出具《不可撤销担保书》，该担保书载明，租赁期间如发生非清远市永圣汽车销售服务有限公司方原因导致合同不能正常执行的，林伟文承担担保责任赔偿100万元给清远市永圣汽车销售服务有限公司。可见，被上诉人林伟文承担担保责任的前提是清远市永圣汽车销售服务有限公司并未违约。而相关民事判决查明并认定**已按合同约定将涉案商铺交付给清远市永圣汽车销售服务有限公司正常使用，而清远市永圣汽车销售服务有限公司逾期未交纳租金，构成单方违约。因此，上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司认为**违约并要求被上诉人林伟文承担担保责任，与事实相悖，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人清远市永圣汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘志英审 判 员 苏永术审 判 员 钟莹莹二〇二〇年五月二十九日法官助理 周嘉俊书 记 员 潘丽泳