上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初1944号原告：王爱玲，女，1964年3月10日生，汉族，住上海市。原告：胡荣华，男，1963年11月26日生，汉族，住上海市。原告：胡某某，女，1991年8月31日生，汉族，住上海市杨浦区。三原告共同委托诉讼代理人：赵跃生、郭淑卿，上海市理合理律师事务所律师。被告：中联富地(上海)资产经营管理有限公司(曾用名称：上海骅盖资产经营管理有限公司)，住所地上海市崇明区。法定代表人：张亮，执行董事。委托诉讼代理人：汤豪，上海市中天信律师事务所律师。第三人：上海永润置业发展有限公司，住所地上海市嘉定区宝安公路XXX号。法定代表人：颜嵘，总经理。委托诉讼代理人：汤豪，上海市中天信律师事务所律师。原告王爱玲、胡荣华、胡某某诉被告中联富地(上海)资产经营管理有限公司(以下简称“中联富地公司”)、第三人上海永润置业发展有限公司(以下简称“永润置业公司”)其他合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年4月23日和同年6月17日公开开庭进行了审理，原告胡荣华、三原告共同委托诉讼代理人赵跃生、被告中联富地公司及第三人永润置业公司的共同委托诉讼代理人汤豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱玲、胡荣华、胡某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还侵占原告的款项人民币(以下币种同)234484.48元；2、判令被告支付原告利息损失，以234484.48元为本金，中国人民银行5年以上贷款利率，自2013年1月1日计算至执行之日；3、案件受理费由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告归还侵占原告的款项225968.34元【计算方式：234484.48元减去合同总标851614元中属于中介合理费用的1%】；2、判令被告支付原告利息损失，以225968.34元为本金，按中国人民银行5年以上贷款利率，自2013年1月1日计算至实际支付之日；3、判令确认原告签署的《确认函》无效；4、案件受理费由被告负担。事实与理由：被告于2012年作为第三人房产销售中介，代第三人宣传销售上海市嘉定区宝安公路XXX号永润星辰休闲广场。销售每平方米销售单价为22487元。三原告与被告进行了解和洽谈。2012年12月30日通过被告中介，三原告与该房产开发商第三人签署了房屋买卖合同。由三原告向第三人购买上海市嘉定区宝安公路XXX号1幢2137室的房屋。根据此合同，三原告购买37.87平方米，总价为851614元。交房为裸房，无装修。原告根据房屋买卖合同向第三人支付了617129.52元，2012年12月30日第三人开具了617129.52元的购房发票给原告。根据被告指示，2012年12月30日原告将23484.48元汇给了被告。2013年2月原告收到被告交付案外人的“装修费”发票和“服务费、咨询费”发票。发票金额总计为234484.48元。原告从未与被告单独或者共同签署过房屋销售、装修或者咨询合同。被告虽然向原告提供了涉案商铺的管理合同，但是双方另行签署了《委托管理合同》。原告签署给被告《确认函》提及被告的服务没有一项被告实际实施过或者委托第三方实施过。被告在原告和第三人商铺销售合同法律关系中，原告从未委托被告从事除《委托管理合同》项下管理商铺以外的任何事项。被告受第三人委托从事房屋销售事项。被告作为房产销售中介收费比例严重违反了法规强制性规定。原告签署《确认函》属无效民事行为。涉案商铺销售金额及被告和第三人分成比例金额数，双方获得数就是销售总额三七分成。被告向原告收取费用是中介费的费用。故此，被告收取费用后，没有开具自己名义的发票。2018年6月26日原告在与第三人交涉时，发现原告汇给被告“其他部分房款”第三人不予认可，认为此款项与第三人销售房款无关，不属于原告支付给第三人的房款。至此原告才赫然知道被告通过欺骗方法获得与第三人实际销售房产价格无关的原告款项。根据我国《民法总则》143条、153条、157条，《合同法》54条等法律法规，涉案《确认函》明显不是原告当时真实意思表示，是被告欺骗原告不变动各方认可购房总价情况之下让原告签署的文件，被告向原告收取数额大大高于正常中介佣金比例。严重违反了我国强制性规定，属于无效民事行为。故诉至法院。原告王爱玲、胡荣华、胡某某为证明其主张向本院递交了如下证据材料：1、永润星辰休闲广场销售宣传材料(复印件)，证明被告负责销售事实；2、《房屋认购单》，证明被告欺骗原告多支付房屋购买价款之事实；3、《房屋买卖合同》，证明原告与第三人签署涉案房屋销售合同和合同价格之事实；4、《房产证》，证明原告购买了涉案房屋；5、向第三人付款的POS签购单、销售不动产统一发票，证明原告根据被告指示付款之事实；6、向被告付款的POS签购单、装修费发票，证明原告根据被告指示付款之事实；7、视频内容的文字整理材料，证明2018年6月26日原告与第三人交涉时，最后确认被告收取的费用与第三人无关，原告此时才知道支付了不应该支付的费用；8、《委托管理合同》，证明双方权利和义务和被告没有履行相关合同义务之事实；9、上海永润建设投资发展有限公司出具的《公函》(复印件)，证明被告根据管理合同在取得三年免费租金后，就不再履行管理合同，亦证明被告通过此房屋销售获得了销售房屋总价的30%和三年房屋租金两笔费用；10、《户口簿》，证明原告王爱玲、胡荣华系夫妻关系，二人生育女儿胡某某。被告中联富地公司辩称：本案涉及的款项并非基于房屋买卖而产生，根据相关证据显示，本案原告基于委托被告进行的涉案房屋的管理招商招租产生的费用，被告未向原告有所欺骗及隐瞒且不违反强制性规定。原告于2013年即知晓本案所涉款项的目的、用途等，因此已经超出诉讼时效。综上，被告认为原告在明确知晓所支付款项的用途、意义及不发生返还的基础前提下完成了支付，被告认为所涉及的款项已经实际履行完毕，被告无法定或约定的义务应当返还涉案的款项，请求驳回原告诉请。被告为证明其主张向本院递交了如下证据材料：1、《确认函》，证明原告于2012年11月18日在确认函上签字，当时其已经明确知晓及支付被告款项系基于该房屋的经营，并基于该确认函约定，原告支付的上述款项为闭口价，多交不退，支付给被告之后如何使用及花费多少，均由被告来支配，即便未花完被告不需要返还；2、《发票交接单》，证明原告当时已经接收发票，且已经知晓用途等；3、银行付款回单、付款表格，证明2016年到2020年1月之间，本案原告已经收到了涉案房屋产生的租金收益，以及被告实际上就涉案房屋进行了招商招租，并以支付了相应租金收益。第三人永润置业公司辩称：不同意原告诉请，请求驳回原告诉请。涉案钱款并非给付第三人，第三人与本案无关。审理中，本院调取了我院(2018)沪0151民初8119号案件中的庭审笔录和民事裁定书。经质证，被告对原告提供的证据1的真实性无法确认，即便系真实的，也与被告无关，同时证明内容也与本案没有关联性；对证据2的真实性认可，但是对于本案的证明内容不予认同，认为认购单第2行的认购总价617130元，即涉案房屋的总价即617130元，至于原告提到234484元在尾部也明确了系其他费用，因此被告认为该证据恰恰证明原告知晓或应当知晓支付被告的款项并非购房款；对证据3的真实性无异议，被告认为恰恰证明了原告知晓或应当知晓房屋买卖价格为合同约定价格；对证据4的真实性无异议，证明内容无异议；对证据5、6的真实性无异议，证明内容不予认可；对于证据7的无法确认真实性，关联性及证明内容不予认可；对证据8的真实性无异议，恰恰能够证明原告与被告之间支付的款项有合同依据及法律依据；对证据9的真实性没有意见，但不认可关联性，也不认可其证明内容；对证据10，没有异议。第三人对原告提供的证据1的真实性予以认可，但是对证明内容认为与本案无关；对证据2的真实性无异议，因为被告告知过第三人该事实，第三人并不涉及该认购单，与第三人无关；对证据3、4、5的真实性无异议，但与第三人无关；对证据6的第三人认为并不清楚；对证据7的真实性认可，但该人员并非第三人的员工，而是实际房屋经营管理公司的接待人员，其发表的意思表示未得到过第三人授权，无法代表第三人；对证据8，认为与其无关，不发表意见；对证据9的真实性没有意见，但不认可关联性，也不认可其证明内容；对证据10，没有异议。原告方对被告提供的证据的真实性均未持异议，《确认函》和《发票交接单》原告胡荣华签名是真实的，《发票交接单》总金额也是对的，亦确实收到了相应租金收益。但就其证明目的，原告指出，确认函是为了配合认购单里面被告要截取的非法费用的目的而产生的，而《发票交接单》签收时原告仅核实了金额，此外所有的租金收益款项均是第三人一方支付，并非是被告支付，不能证明被告进行了管理。第三人对被告提供的证据1、证据2，表示不清楚，不发表意见；对证据3，真实性予以认可。对于本院调取的庭审笔录和民事裁定书，原告、被告及第三人对于真实性均无异议。本院认定事实如下：2012年11月18日，原告胡荣华与被告中联富地公司(当时名称为上海骅盖资产经营管理有限公司)共同签署了《房屋认购单》一份。其中载明：认购日期为2012年11月18日，认购房号为1幢3718号2137#，认购面积37.87平方米。认购单价16296元，认购总价617130元。原告胡荣华在买方签章处签名，被告在卖方签章处盖章。当天，原告胡荣华在《确认函》上进行了签名。其中载明：本人胡荣华作为宝安公路XXX号2137室的业主，就该商铺的经营、装修等事项，确实如下事宜：(一)为保证商铺的整体性经营，本人同意委托上海骅盖资产经营管理有限公司统一经营永润星辰广场项目的商铺。该项目委托包含招商、代本人出租商铺、装修、经营管理。(二)为保证商铺的整体性经营，在装修、铺位设置过程中，在不破坏本业主房屋结构的前提下，可由上海骅盖资产经营管理有限公司分拆或合并。(三)本人对上述事项的确认的前提条件是：上海骅盖资产经营管理有限公司按期向本人支付收益(按经营管理合同的约定为准)。(四)本人在购买本物业时，支付的款项大于购房合同中的购房款，所有多余部分本人同意上海骅盖资产经营管理有限公司于：(1)上海骅盖资产经营管理有限公司经营商铺时发生的招商费用、广告费用、活动费用；(2)上海骅盖资产经营管理有限公司对商铺改建时发生的装修费用、设备添置费用；(3)上海骅盖资产经营管理有限公司经营商铺过程中所需的起动费用、管理费用；(4)以上费用合计为人民币234484元，本人将于2012年12月30日前付清；(5)以上费用不包括委托经营协议中前三年的租金收益，即乙方收取前三年该物业租金后无需再支付给甲方；(6)本人确认以上费用支付完毕后方才有权签订《商品房出售合同》；(7)本人支付的上述款项为闭口价，其释义为本人仅支付上述的多余部分，多不退，少也不补；(8)本条款的约定不受上文第(三)条的制约。2012年12月30日，原告王爱玲、胡荣华、胡某某与第三人永润置业公司签署了《上海市商品房出售合同》，其中约定：原告王爱玲、胡荣华、胡某某向第三人购买嘉定区宝安公路《永润星辰休闲广场》3718号1幢2137室房屋，总房价款(不包括房屋全装修价格)人民币617129.52元等内容。后王爱玲、胡荣华、胡某某付清了相应购房款。2013年3月7日，上述房屋登记至原告王爱玲、胡荣华、胡某某名下。2012年12月30日，原告王爱玲、胡荣华、胡某某与被告中联富地公司签署了《委托管理合同》，其中约定：原、被告就原告方委托被告在物业实际交付前后对外招租及管理原告方所购买的永润星辰休闲广场商业项目物业的有关事项达成一致，原告委托被告管理的物业位于嘉定区宝安公路XXX号1幢2137室；委托管理的期限为2013年1月1日之日起15年，其中前三年被告方收取的租金后无需再支付原告方，第四年(即2016年1月1日)起被告有权收取物业租金收益的10%作为其代为管理之报酬及日常管理所支出的费用，即被告有权在收取租金收益后扣除租金的10%后再支付原告方，被告可以委托其他有资质的经营管理者行使委托管理事项。该合同中在计算业主收益的公式中，将业主合同总价载明为617129.52元。此外该合同第四条第6款约定“乙方亦可根据需要自行委托第三方负责以上条款所述的使用及经营管理事项”。2012年12月30日，原告方向被告支付了系争的234484.48元。2013年3月26日，原告胡荣华签收了《发票交接单》，其中载明：本人在购买位于上海市嘉定区宝安公路XXX号1幢2137室房屋过程中，除房款外自愿支付总金额为人民币234484.48元的其他费用，现本人确认已收到所有其他费用的发票且对发票内容均无异议。该《发票交接单》中载明了三张发票信息(共四个项目)，与本案审理中原告提交的三张发票的信息无异。其中收款单位为上海灏创房地产经纪有限公司的发票共两张，金额共计139809.48元，项目包括咨询费、服务费、策划费；收款单位为上海易戬建筑工程有限公司的发票一张，金额为94675元，项目为装修费。2018年，原告王爱玲、胡荣华、胡某某曾就本案系争款项，以不当得利为请求权基础，起诉被告和第三人，本院于2018年10月2日立案，案号为(2018)沪0151民初8119号，三原告于2018年12月20日向本院提出撤诉申请，本院于2018年12月24日裁定予以准许。在该案诉讼中，三原告提出系争款项为购房款。另查明，原告王爱玲、胡荣华系夫妻关系，原告胡某某系原告王爱玲、胡荣华的婚生女。庭审中，原告方表示，系争款项是以三原告家庭共同财产支付，原告胡荣华的签字、付款代表了三原告。审理中，三原告确认，系争商铺所在休闲广场公共部分已进行了装修，且2016年起至今的租金收益也是在正常收取，同时未与其他主体就系争商铺签署委托经营管理协议。但原告方表示租金收益的实际付款方为第三人，且名为上海永润建设投资发展有限公司的公司曾就系争房屋的管理向原告方发函。对此，被告方表示该公司根据《委托管理合同》第四条第6款约定，已将部分管理事项转委托上海永润建设投资发展有限公司。第三人对被告的意见予以认可，并表示第三人与上海永润建设投资发展有限公司系关联公司。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告胡荣华作为具有完全民事行为能力的成年人，在大额款项交易中，理应对交易对象、方式、金额、内容进行过充分考量。其在2012年11月18日签署《确认函》、同年12月30日付款(并与被告签署《委托管理合同》)、2013年3月26日签收《发票交接单》的这一系列交易过程中(以及交易完成后的较长时期内)，均未提出异议，有理由相信其在进行这一系列交易中，明确知晓交易的内容，其签署的《确认函》，是其真实的意思表示。结合该《确认函》内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，且无其他无效之情形，故本院对于原告所持《确认函》无效的主张不予认可。综合考虑系争款项的来源和用途、《确认函》目的和内容、涉案商铺的交易过程以及交易结束后原告王爱玲、胡某某在较长时期内未提出异议的事实，并结合原告方的当庭陈述，本院认为，原告胡荣华在《确认函》上签字、支付相应款项以及签收有关票据的行为，获得了原告王爱玲、胡某某的授权，该《确认函》对原告王爱玲、胡荣华、胡某某均具有约束力。关于系争款项的性质，原告方曾有“中介费”和“以固定房屋销售总价方式违法瓜分总房款以获取非法利益”的不同表述。审理中，经本院释明，原告方明确其主张上述款项为“中介费”。对此，本院认为，民事诉讼中，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，虽然原告方系与第三人购买商铺，但并不能当然得出被告仅能以居间人的身份从事与涉案商铺有关的活动，而排除以其他身份活动的可能性。在原告方未提供证据证明其与被告之间存在居间合同，且被告否认系争款项为中介费的情况下，系争款项是否属于中介费，应根据本案证据结合证明责任综合予以确定。首先，从《房屋认购单》和《确认函》等证据的形式上看，并不具备居间合同的通常条件。从内容上看亦无法反映居间合同所应有的居间人报告订约机会、促成交易成立的有关事实。对于系争款项，《房屋认购单》中记载为“其他部分：234484元”；《确认函》中对此明确为被告经营商铺时发生的招商费用、广告费用、活动费用、启动费用、管理费用以及对商铺改建时发生的装修费用、设备添置费用；相应发票的项目名称具体为装修费、咨询费、服务费、策划费，均与居间合同中的居间费用存在明显差异。结合原、被告确实依据《确认函》的约定，签署了《委托管理合同》，并进行了履行等事实。本院认为原告方提供的证据尚不构成完整的证据链，并未达到高度盖然性的标准，其所主张的系争款项为“中介费”的主张本院不予采纳。关于系争款项是否可以返还的问题，本院认为，原告方主张系争款项部分返还的请求权基础并不成立，故该项诉讼请求，本院亦难以支持。且原告方付款发生于2012年，即使按照原告胡荣华签收《发票交接单》的2013年3月26日计算，业早已超过诉讼时效。至于原告方提出的购房当事人只知晓总价，以为分别付款和事后获得不同发票仅仅是第三人的财务安排，直到2018年8月原告方才知晓总价的30%并非支付给第三人的观点，本院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，原告方的此项主张没有法律依据，且与《确认函》以及《发票交接单》中记载的内容不符，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第一百四十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告王爱玲、胡荣华、胡某某的全部诉讼请求。案件受理费人民币5650元，减半收取计人民币2825元，由原告王爱玲、胡荣华、胡某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 啸二〇二〇年六月十七日书记员 陆槿君附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。三、《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。……第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。五、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。