安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0403民初974号原告：淮南佳伟装饰工程有限公司。住所地安徽省淮南市田家庵区淮舜南路新康医院对面。统一社会信用代码91340400057017647Q（1-1）。法定代表人：宇汝传，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘龙敏，安徽从法律师事务所律师。被告：姚敏，女，1967年8月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴玉楼，安徽治邦律师事务所律师。原告淮南佳伟装饰工程有限公司（以下简称佳伟公司）诉被告姚敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告佳伟公司的委托诉讼代理人潘龙敏，被告姚敏的委托诉讼代理人吴玉楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳伟公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除《房地产买卖居间合同》；2、请求依法判令被告承担违约金46万元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2017年12月，原告将位于“金地滟澜山”小区42栋103室房屋通过网络发布出售信息，被告查阅后与原告联系，2018年元月双方达成口头协议，原告将房屋交被告装修，同年12月，原、被告双方补签《房地产买卖居间合同》，明确了原告出售给被告的房屋建筑面积225.79平方米，购买价230万元，付款方式为被告应于合同签订时支付26万元，余款于2019年1月16日付清，原告于次月底配合办理过户。合同生效后，被告多次催要房款无果，为此，原告根据双方约定依法要求解除合同，承担违约责任。被告姚敏辩称：本案事实源于原告法定代表人宇汝传与被告合伙做生意认识，2018年期间，宇汝传曾告诉被告其公司在“金地滟澜山”小区有两套以工程款抵付的联排别墅，其住一套，给被告留用另一套。见被告态度迟疑，宇汝伟便向被告表示，房款不急着付，先装修好，住进去再付款。同年8月份，宇汝传持一式一份《装修协议书》让被告签名，同年12月，持一式一份《房地产买卖居间合同》让被告签字，付款方式一栏主要内容为“装修好入住前付清房款”，被告分别进行了签名。事后，被告了解到，涉案房屋并非原告全款购买，而且抵押给银行，其和银行之间相关手续需要待办。此后，被告提出双方应当去房地产交易部门办理网签合同，并将购房款先付至资金托管中心，以避免风险，但原告总是推诿，时至2019年11月左右，被告几经催促，原告总是不予理睬。2019年底，被告了解到，原告因债务，法院正准备查封涉案房屋，进一步加剧了被告购房的内心不安。综上，被告不存在违约事实，原告非按正常交易程序出卖房屋，涉案房屋不仅存在法律障碍且存在巨大风险，原告对没有交易成功应负全部责任。据此，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告佳伟公司法定代表人宇汝传与被告姚敏于经营过程中相识。2018年期间，被告姚敏得知原告佳伟公司名下有一套位于本区“金地滟澜山”小区42栋103室房屋（产权证号：淮房地权证淮田字第××号）对外出售，被告姚敏准备购买，基于双方关系，先达成购房口头协议，原告佳伟公司将房屋先交付被告姚敏进行装饰装修，之后再付款。2018年8月，被告姚敏与案外人签订“装修协议书”，由案外人对涉案房屋进行装修。同年12月13日，原告佳伟公司与被告姚敏签订了三页的《房地产买卖居间合同》，约定涉案房屋225.79平方米，价款230万元，签订合同时付房款26万元，作为购房定金，付款方式为：2019年1月16日付清房屋余款，2月底之前配合办理过户手续……。合同第九条违约责任约定：甲乙双方任一方未按本合同约定履行，其行为视为违约，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价款20%的违约金。合同另行约定了其他条款，后附原告佳伟公司印章及被告姚敏签名。被告姚敏当庭仅认可合同尾页签名系其所签，而否认前两页系真实合同，且认为涉案合同仅有一份，由原告佳伟公司持有。合同签订后，被告姚敏未按约定支付26万元定金，也未按合同约定的期限支付购房款，经原告佳伟公司催要无果，向本院提起诉讼。诉讼期间，被告姚敏提交了涉案房屋于2019年12月被法院查封的公告，以此证实房屋存在交易的法律障碍。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告佳伟公司与被告姚敏签订的《房地产买卖居间合同》，系双方当事人真实意思表示，合同的内容不违反国家法律强制性规定，合同合法有效。被告姚敏当庭否认合同的真实性，且认为仅有一份合同，由原告佳伟公司持有，但庭审前，即未向本院申请合同真实性的文检鉴定，也未提交其他证据，对其辩解意见予以证实，因此，对于该抗辩意见，本院不予采信。合同签订前，原告佳伟公司已将涉案房屋交付被告姚敏，已履行了合同约定的义务。被告姚敏接收房屋后，与其他装饰装修公司签订了装修合同，并对房屋进行了简单的装修，之后的2018年12月13日，双方签订涉案合同，双方自该合同订立后，均应当按照合同约定履行义务。而被告姚敏在合同签订后，未向原告佳伟公司支付购房款，其行为已构成违约，应当对守约方承担违约责任。涉案合同第九条违约责任明确，守约方有权单方解除合同并要求违约方支付总房价款20%的违约金。原告佳伟公司依据该合同条款向本院提出了解除合同的诉讼请求，符合原、被告合同约定，本院予以支持。关于原告佳伟公司主张的违约金46万元，被告姚敏当庭辩解即便被告存在违约，因本案未约定违约金具体数额，逾期付款的，应当按照银行同期贷款利率的标准计算。本院认为：原、被告之间的合同第九条明确约定了总房价款20%的违约金，即涉案合同就违约金有明确的约定，而被告姚敏的该抗辩意见，不符合相关司法解释的规定，本院不予采纳。综合本案，原、被告在庭审中均未向本院提交关于损失的证据，同时，结合原、被告双方实际交易房屋的情况，以及《合同法》鼓励交易、惩罚违约等原则，原告佳伟公司在合同履行过程中，属于守约方，被告姚敏在涉案房屋买卖合同签订后，未按约定履行合同义务，同时，在不愿意购买房屋后，亦不积极与原告佳伟公司协商解除合同，避免纠纷发生，同时，涉案合同的违约金条款，并不违反法律规定，因此，原告佳伟公司的该主张，本院予以支持。关于被告姚敏提交的2019年12月被法院查封的公告，以此证实房屋存在交易的法律障碍。本院认为：原、被告于2018年12月签订的合同，而查封房屋在合同签订之后一年，全额给付房款的时间系2019年1月。通过以上时间段，可认定涉案房屋存在法律交易障碍，系给付房款之后，因此，被告姚敏的该抗辩理由不能成立。另外，涉案合同签订时，原告佳伟公司已出示了房屋产权证书，虽然该房屋设立了抵押登记，但该抵押并不影响房屋的正常交易。最后，被告姚敏要求退还装修费用，经审查，装修协议系被告姚敏与案外人所签订，与本案合同不属于同一事实，本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、解除原告淮南佳伟装饰工程有限公司与被告姚敏签订的《房地产买卖居间合同》。二、被告姚敏于本判决生效后十五日内，一次性赔偿原告淮南佳伟装饰工程有限公司违约金46万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8200元，减半收取4100元，由被告姚敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  汪涛二〇二〇年六月二十二日书记员  杨晨附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。