四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1781民初1041号 原告：袁际亮，男，生于1987年9月16日，汉族，住四川省万源市。 委托诉讼代理人(特别授权)：李显诗，四川天维律师事务所律师。 被告：达州市虹强房地产开发有限公司，住所地：四川省宣汉县东乡镇石岭路科技大楼二楼。 法定代表人：陈文平。 被告：潘煜，男，1971年11月26日出生，汉族，住四川省达州市达川区。 被告：刘大川，男，1959年5月8日出生，汉族，现住达州市通川区。 被告：夏杰亚，男，1954年7月9日出生，汉族，住重庆市渝中区。 被告：周承明，男，1964年11月4日出生，汉族，住重庆市南岸区。 被告：张旭，男，1974年4月21日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 原告袁际亮与被告达州市虹强房地产开发有限公司（以下简称：虹强公司)、潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行审理，原告袁际亮的委托诉讼代理人李显诗到庭参加诉讼，被告虹强公司、潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理,现已审理终结。 原告袁际亮向本院提出诉讼请求:1、依法判决被告达州市虹强房地产开发有限公司向原告支付未按时取得初始登记的违约金3807.335元（违约金计算标准以217562元为基数，按照万分之一从2012年12月31日起计算至2013年6月24日止即175天×217562元×0.0001元）并退还代收的契税2178.12元；2、依法判决被告虹强公司向原告支付逾期办理不动产产权证书的违约金53650.79元（2013年6月25日至2020年3月26日共计2466天×217562元×0.0001）；3、判决被告刘大川、夏杰亚、周承明、潘煜、张旭对原告的第一项、第二项、第三项诉讼请求承担连带责任；4、本案的诉讼费用由六被告承担。事实及理由：原告与被告达州市虹强房地产开发有限公司于2011年2月21日签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告按照3150.05元每平方米的价格购买被告开发的万源市太平镇秦川大道69号A幢商品房，该商品房预测建筑面积共80.15平方米，房屋总价款为214802元。原告于2011年8月6日支付了首付房款64802元，于2013年3月12日再次支付购房款2760元（补面积差价，房款总价217562元）余款系在中国农业银行万源支行按揭贷款支付的。《商品房买卖合同》第十一条约定被告达州市虹强房地产开发有限公司应当于2012年7月1日前向原告交房其商品房。原告于2011年8月11日向被告达州市虹强房地产开发有限公司提交了办理房产证的所需资料，被告达州市虹强房地产开发有限公司在当日代收了办理产权的契税、印花税等费用6270元，被告潘煜于2020年3月25日再次收取契税2178.12元。《商品房买卖合同》第二十条第（一）项初始登记约定：出卖人应在2012年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行的，自出卖人该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。该合同第二十条第（二）项转移登记的约定为：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。被告刘大川、夏杰亚；周承明、潘煜、张旭合伙挂靠被告达州市虹强房地产开发有限公司对外开发秦川大道69号商品房，该挂靠行为违反了建筑法规定。根据法律及司法解释规定挂靠人和被挂靠人依法应承担民事责任。原告依据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律法规的规定依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决，维护原告的合法权益。 被告虹强公司、潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭未作答辩。 原告袁际亮为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、原告身份证复印件。拟证明原告身份情况。 2、被告虹强公司的企业登记信息。拟证明被告主体情况。 3、商品房买卖合同。拟证明原、被告签订《商品房买卖合同》。 4、房款收据两张张。拟证明原告已交付房款217562元。 5、被告代收房屋契税、印花税、测绘费等收据。拟证明原告向被告支付测绘费、契税、印花税等6270元。 6、被告公司向原告出具的欠款协议。拟证明被告达州市虹强房地产开发有限公司于2020年3月25日向原告借款办理产权的契税2178.12元，并向原告出具欠款协议，契税发票金额为2178.12元。 7、贷款合同。拟证明原告的部分房款系在中国农业银行万源支行按揭贷款支付的。 8、被告2016年10月张贴的承诺书复印件。拟证明被告承诺2017年8月31日前为包括原告在内的业主办理产权证书。 9、市长信箱回复秦川大道69号业主信件。拟证明2017年1月，秦川大道69号业主向万源市市长信箱反映产权证书多年未办理，万源市住建局回复称业主已将办理产权证书的相关费用交付给被告，开发商承诺2017年8月31日前为业主办理产权证书。 10、物业服务协调。拟证明原告于2012年6月30日与万源市鑫苑物业管理有限公司签订的物业服务合同，证明交付房屋实际为2012年6月30日。 11、被告虹强公司取得出售商品房楼栋权属证明。拟证明被告达州市虹强房地产有限公司于2018年2月2日取得出售商品房楼栋权属证书包括A、B、C栋407个单元号（川2018万源市不动产权000213号证书）。 12、不动产权证书。拟证明被告于2020年3月26日向原告办理了不动产登记证书，被告应承担逾期办理不动产登记证书的的违约金。 13、（2019）川17民终961号民事判决书。拟证明被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭挂靠被告虹强公司，合伙开发秦川大道69号项目。 14、万源市人民法院文书生效证明。拟证明被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭的身份情况。 被告虹强公司、潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭未发表质证意见，未向本院提交证据。 本院认证如下：原告袁际亮提交的证据，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。 经审理查明，2009年11月16日，被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭签订《项目合作协议书》，协议约定五人合伙开发万源市太平镇秦川大道69号（原绿苑楼）项目。2009年11月17日，被告潘煜（乙方）与被告达州市虹强房地产开发有限公司（甲方）签订《达州市虹强房地产开发有限公司开发项目内部管理合同》，协议主要约定：万源市秦川大道69号（原绿苑楼）项目以被告虹强公司的名义进行开发建设，由被告潘煜全额投资开发修建，独立核算，自负盈亏；经双方协商，被告潘煜向被告虹强公司交纳管理费10万元；被告潘煜应依法取得该项目开发的各项施工手续，在办理手续时，被告虹强公司应及时提供所需的相关资料、证照、印章等，其办理施工手续费用由被告潘煜承担。 2011年2月21日，原告袁际亮（买受人）与被告达州市虹强房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告袁际亮购买被告虹强公司开发的秦川大道69号房屋，预测房屋建筑面积为80.15平方米，套内面积68.19平方米，单价3150.05元，房屋总价款为214802元，交房时间为2012年7月1日前；第六条约定：买受人采用贷款方式付款；合同第二十条第（一）款初始登记约定，被告虹强公司应在2012年12月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明。若因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按第1种方式处理：1、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；第二十条第（二）款转移登记第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。2011年8月6日，原告袁际亮向被告虹强公司支付购房款64802元，于2013年3月12日再次支付购房款2760元（补面积差价，房款总价217562元），余款系在中国农业银行万源支行按揭贷款支付的，于2011年8月11日向被告达州市虹强房地产开发有限公司提交了办理房产证的所需资料，被告达州市虹强房地产开发有限公司在当日代收了办理产权的契税、印花税等费用6270元，2020年3月25日，因办证需要，双方协商由原告再次先行垫付契税2178.12元，并出具了书面欠款协议，加盖了潘煜的私章及达州市虹强房地产开发有限公司秦川大道69号项目部公章。 2012年6月30日，被告虹强公司向原告袁际亮交付房屋。秦川大道69号项目交付后，广大业主多次向万源市有关部门反映，要求被告办理房屋产权证书。2016年10月23日，虹强公司秦川大道69号项目部对外张贴承诺书，承诺2017年8月31日办理房屋产权证书。2017年1月，秦川大道69号业主向万源市市长信箱反映产权证书多年未办理，万源市住建局回复称业主已将办理产权证书的相关费用交付给被告，该局2016年10月20日联系被告，并召开座谈会，被告承诺2017年8月31日前为业主办理产权证书。但被告虹强公司直到2018年3月26日才为原告袁际亮办理房屋产权证书。 同时查明，生效的（2016）川17民终1365号民事判决书及（2019）川17民终961号民事判决书均认定，被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭系秦川大道69号的合伙开发人。 本院认为，原告袁际亮与被告虹强公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。本案原告袁际亮已按合同约定付清了购房款，并缴纳了办理房屋不动产权证的相关税费，但被告虹强公司直到2018年3月26日才为原告袁际亮办理房屋产权证书，违背了诚实信用的法律原则，依法应承担违约责任。故原告要求被告虹强公司协助其办理房屋不动产权证的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。2011年8月11日被告达州市虹强房地产开发有限公司代收了办理产权的契税、印花税等费用6270元，被告潘煜于2020年3月25日再次收取契税2178.12元，被告出具了欠款凭据，应予退还原告袁际亮。 案涉《商品房买卖合同》第二十条第(一)款、第(二)款分别约定被告虹强公司逾期办理所在楼栋的权属初始登记和转移登记的违约责任,被告虹强公司未按约定在2012年12月30日前取得初始登记，亦未在商品房交付之日起360日内（2013年7月1日）取得房屋所有权证书的转移登记,其行为已构成违约，应分别承担《商品房买卖合同》约定的违约责任，但2013年6月25日至原告诉请的2020年3月25日期间，存在所在楼栋的权属初始登记违约责任与转移登记违约责任的竞合，本院认为，被告虹强公司是否及时办理所在楼栋的权属初始登记仅会影响原告袁际亮取得房屋转移产权证的时间,被告应承担的2013年6月25日至2020年3月25日期间房屋产权转移登记的违约责任,实质已包含其逾期办理所在楼栋的权属初始登记的违约责任，属于违约责任叠加。案涉房屋房款为217562元，故被告虹强公司应承担的逾期办理所在楼栋的权属初始登记的违约金应为3807.33元（2012年12月31日至2013年6月24日共计175天×217562元×0.0001），2013年6月25日起至2020年3月25日，被告虹强公司应承担逾期办理产权转移登记的违约金应为53629.03元（2013年6月25日至2020年3月25日共计2465天×217562元×0.0001）。 被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭等五人挂靠虹强公司实际开发秦川大道69号项目，该挂靠行为了违反《中华人民共和国建筑法》第二十六条“禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。”的规定，自始无效，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”之规定,被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭应与被告虹强公司就原告袁际亮案涉诉请共同承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告达州市虹强房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告袁际亮支付2012年12月31日至2013年6月24日期间逾期办理秦川大道69号房屋初始登记违约金3807.335元。 二、被告达州市虹强房地产开发有限公司在本判决生效后30日内退还2020年3月25日原告垫付的契税2178.12元。 三、被告达州市虹强房地产开发有限公司在本判决书生效后30日内向原告袁际亮支付2013年6月25日至2020年3月25日期间逾期办理不动产产权证书的违约金53629.03元； 四、被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭对本判决第一项、第二项、第三项承担连带责任； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告袁际亮的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取为645.00元，由达州市虹强房地产开发有限公司、潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 高 伟 二〇二〇年六月二十三日 书记员 马一娇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。