吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终1020号 上诉人（原审被告）：杨丹，女，1973年5月10日生，汉族，住吉林省松原市乾安县。 委托诉讼代理人：毕文明，吉林乾龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：乾安县德建房地产开发有限公司，住所地吉林省乾安县。 法定代表人：王战武，总经理。 委托诉讼代理人：王婧，吉林捷盈律师事务所律师。 原审第三人：乾安县宏源房地产开发有限公司，住所地乾安县。 法定代表人：汪家喜，经理。 原审第三人：松原市鹏宇房地产开发有限公司乾安分公司，住所地乾安县。 法定代表人：汪家喜，经理。 上诉人杨丹因与被上诉人乾安县德建房地产开发有限公司（以下简称德建公司）、原审第三人乾安县宏源房地产开发有限公司（以下简称宏源公司）、原审第三人松原市鹏宇房地产开发有限责任公司乾安分公司（以下简称鹏宇分公司）执行异议之诉一案，不服吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2019）吉0721民初5024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨丹及其委托诉讼代理人毕文明，被上诉人德建公司委托诉讼代理人王婧，原审第三人宏源公司及鹏宇分公司的法定代表人汪家喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨丹上诉请求：l、撤销吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2019）吉0721民初5024号民事判决并予以改判，解除位于乾安县**小区二期综合楼（楼栋编号6**7）楼下北侧54号车库的查封。事实和理由：1、2015年11月26日杨丹与宏源公司签订《商品房买卖合同》合同是双方真实意思表示。本案原告并没有证据证明双方是恶意串通，上诉人杨丹是合法取得。被上诉人主张合同无效、没有事实法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定，合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一审法庭辩论终结前当事人未办理批准手续的，或者仍未办理批准登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效：法律法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，本案的买卖房屋合同自成立时起，已经生效，虽未办理过户登记手续，但对合同双方均具有约束力，被上诉人主张的合同无效不应得到支持。2、在人民法院查封之前上诉人已经合法占有该不动产，上诉人是2015年11月26日签订商品房买卖合同后，宏源公司将钥匙交给上诉人，合同履行完毕。上诉人对该车库进行装修并实际占有、使用至今。德建公司从未到涉案房屋提出过任何异议，所以上诉人已经合法取得该车库，同时车库的所有权、使用权己归上诉人。3、上诉人杨丹己支付案涉车库的全部价款。宏源公司收到合同全部价款，合同价款已全部支付给宏源公司。宏源公司并给上诉人出具了收款收据，在房屋的价款上买卖双方没有任何歧义。被上诉人如何证实并主张上诉人杨丹没有支付案涉车库的全部价款？房屋买卖是买卖双方的行为，被上诉人主张上诉人没有支付全部价款，是主观推断。被上诉人没有任何事实和证据支持自己的主张。上诉人己支付全部车库价款，宏源公司才把此车库交付给上诉人。4、车库未办理过户登记，不是买售人杨丹的自身原因。房屋买卖虽未过户但并不必然的导致合同无效，该房屋的物权已经归上诉人所有。房屋买卖虽未过户，但不影响合同的效力。现在整个小区内的车库产权都没有过户，不是买售人杨丹的个人原因。综上，请求二审法院撤销原审判决并予以改判。 德建公司辩称，一审判决认定事实正确，维持原判。 宏源公司、鹏宇公司辩称，同意上诉人杨丹的上诉意见。 德建公司一审起诉请求：1、准许前郭县人民法院（2018）吉0721执1486号执行裁定查封的位于乾安县**小区二期综合楼（楼栋编号6**7）楼下北侧54号车库继续执行。 一审法院认定事实：德建公司因与宏源公司、鹏宇分公司合同纠纷一案，吉林省乾安县人民法院（以下简称乾安法院）于2017年8月16日作出（2017）吉0723民初2132号民事裁定书，查封了案涉车库。乾安法院又于2017年12月8日作出（2017）吉0723民初2132号民事判决，判令鹏宇分公司给付德建公司998万元，宏源公司承担连带责任。该判决发生法律效力后，德建公司向乾安法院申请强制执行。2018年8月，德建公司向吉林省松原市中级人民法院申请提级执行，吉林省松原市中级人民法院作出（2018）吉07执监44号执行裁定书，裁定该案由原审法院执行。原审法院立案后，于2019年2月27日作出（2018）吉0721执1486号执行裁定，对案涉车库进行了续查封，并张贴了查封公告。被告于2019年3月向原审法院提出执行异议，原审法院作出（2019）吉0721执异44号执行裁定，认为案外人杨丹的异议成立，解除对案涉房屋的查封。原告在法定期限内提起本案诉讼。 一审法院认为，本案的焦点问题是，依据现有证据案外人是否享有排除强制执行的合法权益。首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案案涉车库为不动产，现登记在宏源公司名下，应视为宏源公司财产，这亦是法院查封该车库的法律基础。宏源公司出售案涉车库，对外形成债权合同，在债权合同得到履行并办理变更登记手续后，物权才发生转移。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告主张排除执行必须符合上述规定的全部情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”就本案而言，被告应就其与宏源公司之间存在真实的车库买卖合同关系负有证明责任。被告为证实存在车库买卖合同关系向原审法院提交了《商品房买卖合同》、交款收据、物业费收据、电汇凭证（汇款人与收款人均非本案当事人），宏源公司对此当庭予以认可。但本案为执行异议之诉案件，不能仅凭宏源公司的认可即认定双方间买卖合同的真实性，被告仍应提供例如房款转账凭证、在查封前合法占有案涉车库等其他证据来佐证房屋买卖合同在查封前已合法签订、履行的事实，而被告在本案审理中并未提供这方面的证据。关于电汇凭证，仅能证实曾经发生过此笔业务，被告应当继续提供银行账号内转款记录以证明转款的真实性而被告未提供，被告应承担以上举证不能的后果。综上所述，被告主张并排除执行的请求，原审法院不能予以支持。对原告的诉讼请求，原审法院予以支持，准许执行查封位于乾安县**小区二期综合楼（楼栋编号6**7）楼下北侧54号车库。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：准许执行位于乾安县**小区二期综合楼（楼栋编号6**7）楼下北侧54号车库。案件受理费100元，由被告杨丹负担。 本院二审期间，杨丹提交了证据如下：1、乾安县聚太供热有限责任公司收取谢井禹2016年2019年供热费明细表及五枚收据，证明2015年11月26日购买车库之后就实际入住。2、宏源公司出具的购房款、车库收据两枚，物业费等。3、照片两张就是现在车库状态。4、住宅楼的产权登记信息，证明车库与住宅在一个小区。5、杨丹与谢井禹的结婚证。6、证人于丽雪证明其与杨丹是车库邻居。7、11张电费收据，2019年6月2日到2020年的4月16日之间，2016年-2018年都是由宏源公司收取电费。说明缴费连续性。8、宏源公司的证明，侯铁收取物业费的有关情况。9、有宏源公司出具证明，证明杨丹的北11号车库是2015年11月26日至今由杨丹占有使用。10、我们在银行乾安县农村信用合作联社调取了2015年11月26日交车库货款11.5万元的明细。11、宏源公司委托书及聘用书证明孟漯实公司财会人员。 德建公司质证意见：杨丹也曾提到过其曾经缴纳相关的供热费以及水电费的事情，但一审法庭要求其在规定时限内提交相应证据，杨丹未予提交。今天当庭举证不能作为新证据。宏源公司及鹏宇分公司对上述证据没有异议。 二审认定事实如下：杨丹与宏源公司于2015年11月26日签订《商品房买卖合同》，约定杨丹以11.5万元购买乾安县乾安镇**二期综合楼第1幢楼西数北侧11号车库（法院查封第54门），建筑面积为23平方米。同日，杨丹以银行汇款方式将11.5万元汇入孟漯账户，电汇凭证“附加信息及用途”注明了“杨丹22××6X”，宏源公司出具了购房款收据和物业费收据。聘用书及委托书证明了孟漯系宏源公司2014年9月1日-2016年9月1日期间聘用临时会计，并受宏源公司法人汪家喜委托全权办理福地居二期商品房出售的相关事宜。杨丹与谢井禹系夫妻关系，该车库使用期间缴费均是谢井禹名字。车库交付后杨丹于2016年7月装修后使用至今。其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案争议焦点为杨丹对案涉车库是否享有阻却法院强制执行的实体权利。最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”法院查封涉案车库前，杨丹与宏源公司签订了《商品房买卖合同》，杨丹交付了全部购房款及物业费，合法占有使用至今。其已经满足了该条前三项规定的要件；查封之前没有办理过户登记非因买受人自身原因。故杨丹主张案涉车库排除执行的理由符合上述法律规定，理由成立，应予支持。德建公司抗辩没有事实依据，其辩解理由本院不予采纳。 综上，杨丹的诉讼请求成立。因二审出现新证据，原审判决认定事实错误，应予纠正。根据原审判决认定实施错误依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、撤销吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2019）吉0721民初5024号民事判决； 二、不得执行位于乾安县**二期综合楼（楼栋编号6**7）楼下北侧54号车库。 一审案件受理费2,600元，二审案件受理费2,600元，均由乾安县德建房地产开发有限公司负担（德建公司一审、杨丹二审分别交纳100元）。 本判决为终审判决。 审判长 魏 巍 审判员 于福桐 审判员 牟凤桐 审判员 邰伟丽 审判员 王丽丽 二〇二〇年六月二十三日 书记员 宁宏权 书记员 高松松 书记员 邹仕尧