河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再104号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：高少阳，男，汉族，1981年1月12日出生，住河南省。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：茹启国，男，汉族，1954年5月12日出生，住河南省。委托诉讼代理人：茹意，系茹启国之女。委托诉讼代理人：徐留群，河南国豪律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：新乡市银马基业有限公司。住所地：河南省新乡市牧野区中原路179号。法定代表人：张知军。委托诉讼代理人：刘鹏仁，系该公司法律顾问。再审申请人高少阳因与被申请人茹启国、新乡市银马基业有限公司（以下简称银马公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省新乡市中级人民法院（以下简称新乡中院）（2019）豫07民终2700号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月26日作出（2019）豫民申8215号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭,于2020年4月15日公开开庭审理了本案。再审申请人高少阳，被申请人茹启国的委托诉讼代理人茹意、徐留群，被申请人银马公司的委托诉讼代理人刘鹏仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高少阳申请再审称：1.茹启国仅凭几张银马公司的收据起诉，起诉亦超法定期限且无正当理由，涉案房产登记在银马公司名下，茹启国并非案涉房屋权利人，其起诉应不予受理。2.茹启国主张其购买了案涉房产，但并未签订书面买卖合同，没有发票，也未到房管部门备案，亦未提供银行转账凭证或取款证明，不能认定买卖关系成立。3.茹启国没有办理过户手续，没有在房管部门登记备案，早已过了办理房屋产权证的诉讼时效，不动产物权应当依照法律规定登记，故法院查封登记在被执行人银马公司名下的涉案房产符合法律规定。4.茹启国主张不办理房产登记备案是因其子女在郑州居住，经常在郑州照顾孩子而两地奔波，未能及时将涉案房产登记过户，且茹启国手机号至今仍在使用，其亦主张入住案涉房屋多年，其亲属亦在新乡市嘉美物业管理有限公司（以下简称嘉美物业公司）及银马公司担任要职，足以说明银马公司不可能无法联系茹启国，故未能办理过户系茹启国自身原因造成。且茹启国未能证明该房产系家庭唯一住房，亦未能证明付清案涉房屋房款。5.茹启国提交的选房卡显示石汝琴是11904号房屋交款人，茹启国购买房屋为11104号，茹启国主张和选房卡相矛盾，且选房卡和收据的房号亦不一致。6.嘉美物业公司及银马公司提供的证据效力不应予以认定，银马公司和茹启国之弟茹启军均为嘉美物业公司的股东，与本案被执行人茹启国为利害关系人，存在相互串通的嫌疑。本案系恶意串通损害高少阳的合法权益，为虚假诉讼。7.茹启国对同一标的的另一个查封人李进花的执行查封，于2019年4月8日提出撤诉申请，新乡市红旗区人民法院（以下简称红旗区法院）准予撤诉，并作出（2019）豫0702民初678号裁定，现其就同一标的再次提出异议，人民法院应当不予受理。请求：撤销红旗区法院（2019）豫0702民初679号、新乡中院（2019）豫07民终2700号民事判决书，驳回茹启国的诉讼请求；改判高少阳对涉案房产准予执行；一、二审诉讼费由茹启国、银马公司负担。茹启国的答辩称，1.茹启国认购了案涉房屋，支付了全部房款141309元，有银行转账凭证等为证。茹启国于2014年9月25日收房装修后茹启国之父茹学敏入住至今，一、二审法院曾到案涉房屋实际调查。虽然茹启国与银马公司未签订书面买卖合同，但银马公司提供的认购房屋及交款凭证，特别是房屋实际交付，足以证明案涉房屋买卖合同关系已实际履行。未办理房产证的责任在银马公司，茹启国于2019年12月27日取得案涉房屋产权证书，足以证明茹启国对案涉房屋享有合法权利。茹启国对案涉房屋的物权期待权足以排除高少阳的一般金钱债权所申请的强制执行行为。2.茹启国提交的新乡市不动产查询证明可以证明茹启国名下只有一个办理房产证的房屋即案涉房屋，案涉房屋由茹启国父亲居住。茹启国单位于2015年集资盖房，茹启国购买的该集资房至今未建好亦未办理房产证，案涉房屋系茹启国唯一住房。3.由于茹启国之弟系银马公司员工，故为了照顾员工将房价定的低，不存在勾结的问题。请求驳回高少阳的再审请求。银马公司答辩称，1.案涉房屋系茹启国所有，其占有使用案涉房屋至今，未及时办理产权手续是因为银马公司导致，银马公司未及时备案房屋几百套，涉诉38套。因案涉建设工程是新乡市一级建设工程，需由大项目办验收才能备案，且后来因为银马公司资金短缺导致无法提供办理过户手续。2.银马公司对公司员工购房有优惠条件，茹启国系用其弟茹启军的职工优惠购房，高少阳认为银马公司和茹启国恶意串通无事实依据。3.高少阳系金钱债权权利人，并非因房屋买卖产生纠纷，不能对抗茹启国的物权期待权。4.高少阳并未提供新证据，李进花案裁定书与本案无关。请求驳回高少阳再审请求。茹启国于2019年1月24日向红旗区法院起诉请求：解除查封且不得执行新乡市××楼××单元××室的房屋；本案诉讼费用由高少阳承担。红旗区法院一审认定，高少阳诉银马公司、第三人新乡市银博商业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案,该院于2016年10月9日作出（2016）豫0702民初2282号民事判决：解除高少阳与银马公司签订的商品房买卖合同，银马公司退还高少阳购房款并支付利息，同时赔偿高少阳违约金。判决生效后，银马公司未履行该判决所确定的义务，高少阳申请强制执行。2017年1月4日，该院作出（2016）豫0702执1462-1号执行裁定，查封银马公司位于平原路××楼××单元××室房屋。后茹启国对此提出异议，称其早已购买被查封的房屋并居住至今，要求终止执行上述执行裁定。2018年12月20日，该院作出（2018）豫0702执异223号执行裁定：驳回茹启国的异议请求。茹启国不服提起案外人执行异议之诉。另查明，2007年10月23日，茹启国通过认购选房，购买了银马公司开发的位于新乡市××楼××单元××室房屋并于2008年5月6日交纳房款114720元、2009年6月10日交纳双气费4855.15元、2009年6月10日补房款29809元。2014年9月25日茹启国接收房后，经装修入住至今。2019年2月15日银马公司出具《证明》一份，载明：茹启国系案涉房屋业主，案涉项目于2012年全面竣工验收后开始办理房产证手续。因售楼部人员变动原因，未能联系茹启国进行房屋备案，后因资金困难，未能及时开具发票并办理房产证。红旗区法院一审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然茹启国与银马公司就涉案房屋未签订书面买卖合同，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同纠纷司法解释）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”茹启国提交的选房卡上明确记载了当事人姓名、涉案商品房坐落、户型、面积、单价、总价款等内容，且作为出卖人的银马公司已经按照约定收取了全部购房款。因此，应当认定该选房卡符合上述司法解释的相关规定，其应当被认定为商品房买卖合同。茹启国收房后装修入住至今；银马公司亦出具证明，案涉房屋未能办理房产手续并非茹启国原因。因此，应当认定茹启国符合上述司法解释规定的情形，其就涉案房屋享有的权益足以排除强制执行，故对茹启国要求不得执行案涉房屋的诉讼请求，予以支持。关于高少阳所辩没有证据证明红旗区法院所查封案涉房屋属茹启国所有，茹启国与嘉美物业公司有利害关系等，与事实不符或没有证据证明，该院不予采信。红旗区法院于2019年4月9日作出（2019）豫0702民初679号民事判决：不得执行新乡市××楼××单元××室房屋。案件受理费6550元，由高少阳承担1000元，由银马公司5550元。高少阳不服一审判决，向新乡中院上诉请求：撤销原判，改判驳回茹启国的诉讼请求。二审中高少阳提供一份中国联通通话清单，证明茹启国的138××××5246的手机号码一直正常使用，不存在联系不上的情况。茹启国和银马公司质证认为上诉人提供的系2019年的清单，不能证明之前该手机号码的使用情况，该院认为被上诉人的质证意见成立，对该证据的证明目的不予认定。新乡中院二审认定的事实与一审一致。新乡中院二审认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。茹启国提供的一系列证据足以证实其与银马公司之间房屋买卖合同开始履行于2007年，虽然双方未订立书面合同，但根据此后一系列履行行为足以确认双方已经形成了事实上房屋买卖合同关系并实际履行，茹启国实际接收了案涉房产并装修入住，故双方之间房屋买卖关系合法有效。茹启国已经于案涉房屋被查封前取得了对该房屋的物权期待权，由于茹启国自身原因之外的因素致使对案涉房屋未办理登记备案手续，但其对该房屋所享有的民事权益真实合法，该民事权益与申请执行人高少阳申请执行的一般金钱债权相比，具有准物权属性和优先性，而申请执行人高少阳对案涉房屋主张强制执行的权益，不能超越原权利人银马公司自身对案涉房屋所享有的民事权益，在法院查封该房产时银马公司仅是登记意义上的物权人，其实体民事权利因转让给茹启国而消灭，故茹启国对该房屋的物权期待权足以排除一般金钱债权所申请的强制执行行为，故高少阳要求对案涉房屋予以强制执行的上诉请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。新乡中院于2019年8月6日作出（2019）豫07民终2700号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6650元，由高少阳负担。本院再审中，茹启国提供如下证据：1.《独生子女父母光荣证》证明茹启国、石汝琴分别为茹意的父亲、母亲。2.茹启国、石汝琴的银行明细及茹化光的借款证明，证明向银马公司交付房款的资金来源，买卖双方已履行相应义务。3.新乡市不动产登记和交易中心出具的《新乡市不动产查询证明》，证明茹启国名下只有一套办理房产证的房子且用于居住，另一套是2015年茹启国单位集资房，至今还未建好。4.银马公司和茹启国、石汝琴于2019年12月20日签订的《商品房买卖合同》及《河南增值税普通发票》，证明交房之前已按照合同约定支付全部房款。5.银马公司2019年12月23日出具的《证明》《收据》及显示权利人为茹启国的不动产权证，证明茹启国代银马公司交纳应由银马公司交纳的税款后，银马公司为茹启国出具证明和收据，并办理完毕房产证。6.案涉小区业主吕慧兰、张善美的证言，证明购买案涉房屋时未让签订合同，后因银马公司原因导致无法办理房屋登记。高少阳对茹启国提交的证据质证称，1.银行明细有笔款项提款日期为2008年5月7日，而2008年5月6日交纳房款，与实际不符，且该账号并非普通账号明细，图片模糊，无法质证；对茹化光的借款证明真实性有异议，没有借据及还款证据佐证，且该证明出具时间为2019年2月19日，茹启国在一、二审中并未提交，不具有新证据效力。2.《新乡市不动产查询证明》证明茹启国除案涉房屋外还有一套房屋，反而说明案涉房屋并非茹启国唯一住房。3.《商品房买卖合同》及《河南增值税普通发票》是二审后出具的，不具有法律效力，证明茹启国和银马公司非法合谋转移财产且未签订合法的商品房买卖合同，其是为达到非法阻却执行的目的。4.银马公司2019年12月23日出具的《收据》上注明的是借款，与本案无关，且该收据上的“税金”显示是后加的，不能证明任何目的；银马公司2019年12月23日出具的《证明》及不动产权证系二审后出具，不具备效力，且反证茹启国如果积极办理产权登记是可以办理的。5.吕慧兰、张善美的证言在一审前出具，茹启国未在一、二审提交，不属于新证据，且对真实性有异议。银马公司对茹启国提交的证据质证称，对茹启国提交的新证据认可。银马公司另提供了选房卡，证明茹启国购买了案涉房屋。高少阳对银马公司提交的证据质证称，该选房卡与案涉房屋相关收据等证明显示不一致，且没有银马公司公章，不能认定为商品房买卖合同。茹启国对银马公司提交的证据质证称，选房卡和房款等相吻合。围绕当事人提交的新证据，本院再审认定：1.新乡市不动产登记和交易中心出具的《新乡市不动产查询证明》载明：茹启国名下有2套已登记不动产，一套房屋用途为商品住宅的案涉房屋（已取得不动产权证），一套房屋用途为居住用房（未取得不动产权证）。2.茹启国、石汝琴为夫妻关系。本院再审认定的其他事实与二审一致。本院再审认为，本案再审争议的焦点问题为：茹启国对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，茹启国对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，具体分析如下：1.关于茹启国与银马公司是否签订合法有效的书面买卖合同问题。商品房买卖合同纠纷司法解释第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，案涉选房卡、交房确认单上明确记载了选房人茹启国姓名、案涉房屋坐落、户型、面积、单价等内容，案涉房屋出卖人银马公司已经按照约定收取了全部购房款，且加盖有银马公司公章的选房表上显示茹启国妻子石汝琴选择了案涉房屋，故该选房卡、选房表符合上述法律规定，应认定为商品房买卖合同。2.关于茹启国是否已支付全部购房款问题。茹启国提供了银马公司出具的收据及银行明细等能够证明其支付了全部购房款。3.关于茹启国是否在法院查封之前已合法占有案涉房屋问题。茹启国提供的2014年9月25日交房确认单、热费交纳记录及收据、物业费收据、有线电视服务费发票、水费清单账单、燃气费收据等证据，能够证明其在法院查封前已经接收案涉房屋并合法占有。4.案涉房屋未办理过户登记是否因茹启国自身原因问题。银马公司出具证明，案涉房屋非茹启国原因未能办理房产手续，且案涉小区业主因银马公司原因未能及时办理房产手续有多起诉讼，故案涉房屋非因茹启国的原因未能办理房产过户登记手续。茹启国对案涉房屋所享有的物权期待权早于案涉房产被查封时间，相较于高少阳申请执行的一般金钱债权，具有优先性。综上，茹启国对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，高少阳的再审请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持河南省新乡市中级人民法院（2019）豫07民终2700号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  毛彦功审判员  张 伟二〇二〇年六月二十三日法官助理高继伟书记员张天艳