江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1316号 上诉人（原审原告）：万建军，男，1968年9月10日生，汉族，住南昌市青山湖区。现住江西省南昌市高新技术开发区。 被上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌市分行，住所地：南昌市西湖区站前路86号。统一社会信用代码：91360100669789314D。 负责人：刘松民，该分行行长。 委托诉讼代理人：王燕琳，江西皆诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周誉龙，男，1993年10月26日生，汉族，江西省抚州市高新技术开发区。 被上诉人（原审被告）：王婧秋，女，1995年9月7日生，汉族，江西省抚州市临川区。 被上诉人（原审被告）：吴香园，女，1985年3月7日生，汉族，江西省九江市彭泽县。 上诉人万建军因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌市分行（以下简称邮政银行南昌市分行）、周誉龙、王婧秋、吴香园案外人执行异议之诉一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初5957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万建军上诉请求：请求二审法院依法改判，确认涉案房屋不属于执行财产。事实与理由：一、一审判决事实认定错误，被上诉人吴香园不是涉案房屋所有权人。一审法院仅以涉案房屋的所有权简单认定涉案房屋归被上诉人吴香园所有。实际上对涉案房屋所有权最有发言权的是吴香园，吴香园已经充分证明了涉案房屋是由上诉人出资购买，上诉人仅是由于房屋限购而委托吴香园代上诉人持有涉案房屋，故上诉人一直持有涉案房屋的产权证。为保证上诉人的权益，吴香园特为此出具公证委托书。上诉人对涉案房屋拥有全部处置权。相关社区亦证明涉案房屋一直在上诉人的占有和使用之下。上述证据足以证明上诉人是本案房屋的实际所有权人。二、一审判决适用法律错误，上诉人是涉案房屋的所有权人。一审判决仅简单以《物权法》第九条规定的物权经依法登记发生效力判决驳回上诉人的诉讼请求，但根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立的有关设定、变更、转让和消灭不动产物权的合同。除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。上诉人与吴香园早就达成了让吴香园代上诉人持有涉案房屋的口头合同，并且吴香园办理公证委托书，涉案房屋的全部权利由上诉人处置，处置房屋款亦由上诉人收取。不动产登记在于通过登记赋予不动产的公示力和公信力，最大限度维护交易安全，而不是约束物权变动的当事人。未经变更登记的物权不能对抗善意第三人，根据物权大于债权的原则，物权变动而未履行登记和公示程序的不能对抗的善意第三人主张的物权，而非债权。但本案中被上诉人银行是债权人，而非善意的物权请求人。因此，本案的房屋所有权证并非涉案房屋物权所有的单一生效要件，上诉人委托被上诉人是吴香园代持房屋及办理公证委托书的时间均早于债权发生的时间。上诉人的权利可以阻却法院的强制执行。综上所述，上诉人才是涉案房屋的真正所有权人，上诉人拥有的物上请求权大于被上诉人银行的债权。 邮政银行南昌市分行辩称，上诉人没有证据能证明涉诉的房屋归上诉人所有，一审法院执行程序完全正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。 周誉龙、王婧秋、吴香园没有答辩。 万建军向一审法院起诉请求：请求中止对南昌市青山湖区的执行。 一审法院认定事实：2018年6月26日本院因邮政银行公司南昌市分行与周誉龙、王婧秋、吴香园金融借款合同纠纷一案作出（2018）赣0103民初3386号民事判决书，判决：“一、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌市分行与被告周誉龙、王婧秋于2016年11月16日签订的编号为360000594116114613067的《个人购房／购车借款及担保合同》立即到期；二、被告周誉龙、王婧秋于本判决生效之日起十日内归还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌市分行款本金516844.85元及利息、罚息（截止2018年6月25日的逾期利息（含罚息）为24393.41元，并自2018年6月26日至款清之日为止，按双方合同约定计付）；三、被告吴香园对上述第二款债务承担连带清偿责任；四、驳回原告其他诉讼请求。由原告预交的案件受理费9120元，减半收取4560元，由被告周誉龙、王婧秋、吴香园承担，限随上述款一并偿付”。该判决生效后，因上述义务人未按期履行，邮政银行公司南昌市分行遂向本院申请强制执行。本案受理该案，案号为（2019）赣0103执1035号。执行中，本院于2019年4月10日作出（2019）赣0103执1035号之一执行裁定书，裁定拍卖吴香园名下位于南昌市青山湖区房屋。为此，原告向本院提出异议申请。2019年3月23日本院作出（2019）赣0103执异62号执行裁定书，裁定：“驳回原告的异议请求”。故原告诉诸本院。另查明，原告与被告吴香园于2012年上半年至2015年8月期间是男女朋友关系。坐落于南昌市青山湖区房屋所有权人为被告吴香园。2014年6月19日被告吴香园与刘庚琴签订《南昌市存量房买卖合同》，约定刘庚琴将坐落于南昌市青山湖区房屋出售给吴香园，建筑面积27.79平方米，房屋买卖价款为27790元。2015年8月7日吴香园出具《委托书》，全权委托原告代为办理该房屋的过户、领证、拆迁及收取房款等相关事宜。2015年8月12日南昌市东湖公证处对上述《委托书》的签订进行了公证，并出具了（2015）赣洪东证内字第8402号《公证书》。 一审法院认为，我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。而坐落于南昌市青山湖区房产系登记在被告吴香园名下。现原告称该房产系其本人全款购买，只因规避限购政策，故登记在被告吴香园名下，证据不足，不予支持。因该房《南昌市存量房买卖合同》系被告吴香园与原房主刘庚琴、万金龙于2014年6月19日签订，合同约定该房产的买卖价款为27790元，而原告称该房系其全款出资16万元购买的，但其未提供与此相关的证据，且当时原告与被告吴香园系男女朋友关系，即便系原告全额出资购买的该房，也无法证明系原告本人购房，还是帮被告吴香园出资购买该房情况；其次，原告提供的《公证书》仅能证明被告吴香园委托原告办理该房屋的买卖、过户等相关手续，并未有将该房产过户至原告名下的明确意思表示。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告万建军的诉讼请求。案件受理费100元，由原告万建军负担。 本院二审期间当事人没有提交新证据。 本院查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是万建军对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。 万建军主张其是青山湖区北京东路298弄3栋2单元205室（第2层）房屋的所有权人，其与吴香园早就达成了让吴香园代持有涉案房屋的口头合同，并且吴香园办理公证委托书，涉案房屋的全部权利由其处置，处置房屋款亦由其收取。不动产物权变更的合同与不动产物权变动的物权登记是两种不同的法律事实，即使合同生效，物权变动是否生效应依据物权法的相关规定认定，物权变动必须以登记为必要条件，而不能以合同生效认定发生物权的变动。洪房权证青山湖区字第××号房产证记载的青山湖区北京东路298弄3栋2单元205室（第2层）房屋所有权人为吴香园。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。据此，不能认定万建军是涉案房屋的所有权人。即使万建军支付了16万元全款购买涉案房屋，并与吴香园达成房屋买卖合同，也是其向现房屋所有权人吴香园（被执行人）之前的房屋所有权人支付的，而不是向现房屋所有权人吴香园支付房屋价款。因此，万建军也并非涉案房屋的买受人，不享有对涉案房屋的物权期待权。万建军没有证据证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，故其上诉请求无事实与法律依据，不予支持。 综上所述，万建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由万建军承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余行飞 审 判 员 胡 伟 审 判 员 陈 晶 二〇二〇年六月十八日 法官助理 魏日华 书 记 员 胡亚涛