浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初1448号 原告：裘大可，男，1974年10月22日出生，汉族，住嵊州市。 原告：沈小彩，女，1973年7月24日出生，汉族，住嵊州市。 二原告共同委托诉讼代理人：牛勇，上海市天域律师事务所律师。 被告：嵊州信源市场开发有限公司，住所地:嵊州市三江街道嵊州大道南1699号。 法定代表人：董夫夏，董事长。 委托诉讼代理人：丁小兰，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪威，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 原告裘大可、沈小彩与被告嵊州信源市场开发有限公司（以下简称“信源公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裘大可及二原告共同诉讼代理人牛勇，被告信源公司的诉讼代理人丁小兰、洪威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裘大可、沈小彩向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》，向被告退还商铺；要求被告退还购房款475481元；2.被告依己付房价款的万分之三向原告支付违约金142.64元；3.自2015年8月28日起，至被告将原告购房款实际退还之日止向原告每日依己付房价款的万分之一点柒伍赔偿损失，至2019年8月27日，应赔偿121485.40元;4.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年9月9日，原告与信源公司签订《浙江省商品房买卖合同》，购买位于信源国际商业城15号楼的商铺，并同时签订《嵊州信源国际商业城商铺委托经营管理协议》，将所购买的商铺交给被告关联公司嵊州信源城经营管理有限公司经营。签订购房合同后，2015年5月27日，被告向原告送达《通知函》,告知原告已经将所购商铺交付嵊州信源城经营管理有限公司使用，2015年5月30日，被告要求原告签订《补充协议》，确认原告所购商铺为嵊州大道南1688号信源国际商业城15号楼10309号，房屋总价款475481元，原告已向被告支付全部购房款和被告代原告办理房屋登记权属证书的税费，被告已向原告开具购房发票和代办权属证的税费收据。依双方签订的购房合同，被告应于2015年5月28日前，取得土地、房屋权属证书（大产证）；但至原告起诉日，被告也未通知原告取得土地、房屋权属证书的具体时间，原告也一直没有收到被告代办所购商铺的房屋权属证书（小产证）。原告一直到本案起诉前，才得知江西省高级人民法院于2017年8月31日已作出（2017）赣民初33号民事判决书，该判决书确认2015年1月16日，被告已签订《抵押协议》，将原告所购商铺的建筑工程办理了“在建工程抵押登记手续（他项权证号为：浙嵊房建字第Ｚ201500001号-××号）。以上事实，有原、被告所签协议、购买商铺合同、购房发票等证据为证，事实清楚、证据确凿。原告认为，根据双方签订的《购房合同》第十六条之约定，被告应于2015年11月28日前办理土地、房屋权属证书（大产证），被告未依约定按时间办理，应按己付房价款的万分之三承担违约责任；被告至今也未为原告代办所购房产权属证书（小产证），依国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，原告依法要求被告退还购房款，并赔偿原告损失。 被告信源公司辩称，1.本案未能办理权属转移登记并非被告原因，系原告不配合所致。退一步讲，即使可以解除合同，也已过法定期限，请予以驳回；2.对于原、被告签订过商品房买卖合同的事实没有异议，但就原告所述被告从未通知原告取得土地、房屋权属证书及原告一直没有收到被告代办的所有权转移登记证书并不属实。按不动产登记暂行条例规定，原告所有房屋转移登记的办理需要原告本人配合签字确认，在2015年12月至2018年期间，被告在取得初始登记证书后曾数次催告原告要求原告前来配合办理转移登记，但原告均以各种理由拖延拒绝配合；3.按合同约定，被告于2015年9月份前后向不动产部门提交了办理房屋土地权属登记证书的申请书以及相关资料，被告于2015年9月已经具备了相关办理土地房屋权属初始登记的条件，但因不动产登记部门办证窗口少，人手缺乏，而同期需办证的楼盘多，不动产登记部门无法及时办理分割登记证明，且原先办理初始登记是不需要分割办证的，办理统一的大证即可。后因政策变化，需要分割办证，而不动产登记部门对分割办证缺乏经验，在2015年12月21日左右才为被告办理了房屋初始登记证书；4.在获得初始登记证书后，被告已于2015年12月22日、23日在售楼部的墙上张贴公告、在《今日嵊州》上刊登公告并数次电话通知了原告，已告知买受人关于被告已办理了初始登记权属证书的情况，可以办理转移登记手续，应当视为原告已知道该事实；5.买受人已委托被告办理转移登记权属证书，因此从事实上来说无将初始登记证书交付给原告之必要，不存在被告逾期交付初始登记证书的情形，故原告主张第2项诉请，即要求被告支付逾期交付初始登记违约金不能成立；6.原告诉称被告将原告所有商铺对外抵押的情况并不属实，被告确有将部分在建工程向第三人抵押，但该部分在建工程为被告自有房屋，与原告所购买房屋无关。对于原告所购买房屋，原、被告双方已将涉案《商品房买卖合同》向行政主管部门备案，不可能将原告所有房产向第三人抵押，不存在抵押的情形；7.原告主张的第3项诉请与双方签订的《商品房买卖合同》约定存在明显矛盾。合同约定2015年11月28日才取得初始登记证书，被告不可能接受原告委托于2015年8月29日起就协助原告办理转移登记手续，并且对于接受原告委托办理转移登记证书，被告也仅是承担协助义务，双方亦未明确委托办理期限，办理转移登记的主体仍为原告方，被告无法越权办理，故本案不存在被告逾期办理转移登记的事项。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 证据1.《浙江省商品房买卖合同》一份，证明2013年9月15日签订合同，合同第9条、条13条、条16条约定了逾期交房、办证的违约责任及所涉房产不得设定抵押的事实； 证据2.《通知函》一份，证明被告采用信函的方式通知原告办理产权初始登记，原告正是收到被告发的《通知函》，才于2015年5月30日签订《补充协议》； 证据3.《补充协议》一份，证明2015年5月30日签订《补充协议》，明确了房产所在地嵊州市号房，该地址与江西高院判决书所明确的地址一致，协议确定涉案房屋价款为475481元； 证据4.购房发票一张、《收据》二张，证明原告已按合同约定付清房款，并向被告支付了代办房产证的费用； 证据5.（2017）赣民初33号民事判决书一份，证明嵊州市三江街道嵊州大道南1688号信源国际商业城一至五层的在建工程及土地使用权设定了抵押，办理了抵押登记手续； 证据6.（2017）赣执38号之五执行裁定书一份，证明办理抵押的在建工程办理初始登记，需经抵押权人同意，被告无证据证明已经抵押权人同意，故涉案房屋权利是受限制的。 对原告提交的上述证据，被告经质证认为：对证据1的真实性没有异议，但转移登记需要初始登记后办理，依合同也并不存在原告所称交房后90天内办理的约定。合同已向房管部门备案，如存在第三方抵押，则不可能办理《商品房买卖合同》的备案登记；对证据2的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。发《通知函》办理初始登记手续，确实是被告义务，但办理权属转移登记双方未约定办理期限、通知方式；对证据3的真实性无异议；对证据4的真实性没有异议，但依法律规定需原告签字才能办理产权转移登记手续；对证据5、6的真实性无异议，判决书确认抵押房产一至五层共计5390套，但事实上被告开发的房产不止5390套，原告涉案房产也不在抵押之内。房产有无抵押，原告可以向房管部门查询。 被告为支持其辩称主张，向本院提交了如下证据： 证据7.《嵊州市房屋权属登记申请表》一份，证明被告在2015年9月20日已就原告所购商铺向嵊州市不动产登记中心提交了分割办证的手续； 证据8.《国有土地使用权分割登记凭证》一份，证明原告所购商铺已符合分割条件； 证据9.浙嵊房权证嵊字第××号房产初始登记证书一份，证明被告在2015年已为原告所购商铺办理初始登记证书； 证据10.（2017）浙0683民初3253号民事判决书、登报《办理产权登记通知》及张贴《公告》各一份，证明该二份公告复制于（2017）浙0683民初3253号案卷，在2015年12月22日、23日通过登报、张贴公告的方式告知购房人办理权属凭证。 对被告提交的上述证据，原告经质证认为：对证据7形式上真实性没有异议，但表中申请日期2015年9月20日系被告自行填写，不能证明实际向登记部门提交材料的日期；对证据8的真实性没有异议，但原告提供的江西高院的判决书载明，案涉房产在2015年1月办理了抵押登记，登记部门涉嫌违法办理土地使用权分割登记。如不是违法办理登记的，被告应提供证据证明原告房产不属于抵押登记范围；对证据9的真实性没有异议，登记证书载明的初始登记时间为2015年12月21日，合同约定办理初始登记时间为2015年11月28日前，证明原告已违约，原告的第1项诉请有法律依据；对证据10，《办理产权登记通知》不能确定登报的报纸，经查询国家版权局及相关机构，在嵊州并无对外公开发行报纸的报刊号。如没有法定报刊号的，为内部出版物，否则构成非法出版，不具有公告的效力，也非双方约定的通知方式。同时，被告公告时隐瞒案涉房屋已抵押的事实，故原告对该证据亦不予认可。被告提供的所谓张贴的公告，该复印件只能看清“公告”两字，具体内容看不清楚，也不能确定在何时何地发布。对判决书的真实性没有异议，但若依该剪报判决，原告认为判决亦存在问题。 对于原、被告提交的上述证据，结合双方的质证意见，本院认证认为：对证据1、2、3、4的真实性、合法性和关联性予以确认，本院予以认定；对证据5、6的真实性予以确认。原告对其所购商铺可以向办理商品房买卖合同预告登记的嵊州市不动产登记中心查询其案涉商铺抵押情况，但经本院释明后，原告仍未提供，应承担举证不能的法律后果，故仅凭该二组证据不能证明第三人就原告所购案涉商铺办理过抵押登记；对证据7、8、9的真实性、合法性和关联性予以确认，但《嵊州市房屋权属登记申请表》中载明的申请日期为被告自行填写，并不足以证明其在该日向登记部门提交了申请登记材料；对证据10，经核实（2017）浙0683民初3253号民事判决书为本院生效裁判文书，对其真实性、合法性和关联性予以确认，该判决书已确认“2015年12月22日，被告在《今日嵊州》刊登通知，告知各业主其已取得信源国际商业城三期相关权属初始登记，具备办理商品房过户登记条件。2015年12月23日，被告张贴公告一份，告知各业主办理房屋过户转移登记手续。”另，经核实《办理权属登记通知》确实刊登在2015年12月22日的《今日嵊州》报刊上，该报刊除刊登新闻外，另刊有通知、公告、广告等内容，在本市范围内为群众所知晓。而原告所称的报刊号系报刊出版管理部门对相关新闻出版单位的管理事项，《今日嵊州》有无刊号不能否认被告登报通知购房业主办证的事实。被告提供的张贴的《公告》从页面看，来源于手机拍照的打印件，该打印件的内容确实模糊，无法识别，但张贴《公告》事实及《公告》主要内容已被本院生效判决所确认。 综上，结合原、被告当庭陈述，本院认定本案事实如下： 2013年9月9日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买信源国际商业城三期（信源家居城）第15幢1层10309号商铺，该商铺建筑面积为20.83平方米，价款为474570元。合同第九条约定：出卖人应当在2015年5月28日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；第十三条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年11月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2.约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，若买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。经被告通知，2015年5月30日，原、被告签订《补充协议》一份，约定乙方（即原告）购买的商品房为嵊州市南1688号信源国际商业城三期15幢10309号房，现地址为：嵊州市；该房屋实际测定的建筑面积共20.87平方米；双方最终协商约定该房屋实际总价款为475481元。同日，被告向原告开具了涉案房屋的《销售不动产统一发票》，金额为475481元和原告缴纳物业维修资金及代收产证税费《收据》。2015年9月1日，被告取得国有土地使用权分割登记凭证，2015年12月21日，被告取得涉案房屋所有权初始登记证书。2015年12月22日，被告在《今日嵊州》刊登通知，告知各业主其已取得信源国际商业城三期相关权属初始登记，具备办理商品房过户登记条件。2015年12月23日，被告张贴公告一份，告知各业主办理房屋过户转移登记手续。 另，庭审中，原、被告双方均认可对涉案商铺的转移登记手续已由原告委托被告办理，但还需原告前往被告处办理签字等手续。 本院认为，原告虽委托被告代办涉案商铺权属转移登记手续，但从原、被告陈述可知，被告为原告办理权属转移登记手续时，需由原告至被告处履行相关签字程序，在原告履行相关签字程序前，被告在客观上无法为原告办理权属转移登记手续。因原告提交的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》对被告代办权属转移登记手续未作约定，现有证据亦无法确认双方对被告代办权属转移登记的通知方式作了特别约定，故对原告在诉称中认为被告以登报、张贴公告的方式通知原告办理权属登记手续，不符合双方的约定的主张，本院不予采纳。原告既未证明双方对办理权属转移登记手续期限作了约定，亦未提供其要求被告办理权属转移登记手续而被告拒绝办理的证据，故仅凭现有证据无法判定被告在取得涉案商铺初始登记证书后未能及时办理商铺权属转移登记手续系被告原因所致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条（2020年新修订后的条例为第三十二条）规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。综上，被告于2015年11月21日取得了权属转移登记所必要的涉案商铺初始登记证书，且原告提交的现有证据无法判定涉案商铺未能办理权属转移登记系被告原因所致，故对原告要求解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，向被告退还商铺，被告退还购房款的诉请，本院不予支持。 对于原告主张的第2项诉请。根据2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》第二十条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”该条例规定的30个工作日系不动产登记机构根据法律规定正常办理房屋初始登记证书所需时间，被告作为开发商亦应清楚该办证流程和期间，其理应在合同约定的办理初始登记权证的最后期限前30个工作日将办证所需全部资料备齐提交不动产登记机构。然被告并未能证明其在上述合理期限内向不动产登记机构提交了办证所需的全部资料，故应承担举证不能的法律后果。综上，对被告辩称其已于2015年9月向有关部门提交了办理初始登记申请及办证所需材料，系因办证部门的原因造成相关初始登记权证未及时办出，为此被告无须承担逾期责任的主张，本院不予采纳。根据合同约定，被告理应在2015年11月28日前办出涉案商铺所有权初始登记证书，然被告至2015年12月21日才办出涉案商铺的所有权初始登记证书。据此，被告逾期期限为自2015年11月29日至2015年12月21日共计23天，逾期未超过30日，故依合同约定原告可向被告主张逾期交付涉案商铺所有权初始登记证书的违约金为475481元×0.3‰≈142.64元。 对于原告主张的第3项诉请。原告认为依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及其他相关法律规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日买受人应取得房屋权属证书，但该解释第十八条亦规定当事人有约定的应从其约定。本案中，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年11月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。”，也即被告最迟可在2015年11月28日向原告交付涉案商铺的初始登记证书。根据《不动产登记暂行条例》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”故在取得涉案商铺初始登记证书之前，无法办理权属转移登记手续，也即在2015年11月28日之前不属于迟延办理权属转移登记的期间，故在该期间无须向原告承担赔偿损失的责任。但自2015年11月29日起至2015年12月21日止，在该期间因被告原因未能取得涉案商铺所有权初始登记证书，致原告未能办理权属转移登记手续，依照法律规定，被告应承担违约责任。原告要求在该期间内每日按已付房价款万分之一点柒伍赔偿损失的，属于合理的计算损失的方式，可予以支持。故在该期间原告可向被告主张迟延办理涉案商铺转移登记的损失为475481元×0.175‰×23≈1913.81元。本案中，被告于2015年12月21日取得涉案商铺初始登记证书后，于2015年12月22、23日以登记、张贴公告方式通知业主办理权属转移登记手续，履行了告知义务。而原告提交的现有证据不能证明在取得涉案商铺的初始登记证书后未能及时办理权属转移登记手续系被告原因所致，故对原告要求被告赔偿2015提12月21日后未能办理涉案商铺转移登记手续的损失，本院不予支持。 综上，对原告诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持；对不合理部分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、嵊州信源市场开发有限公司支付裘大可、沈小彩逾期办理初始登记的违约金142.64元及迟延办理商铺权属转移登记的损失1913.81元，共计2056.45元，款限于本判决发生法律效力之日起十五日内付清； 二、驳回裘大可、沈小彩的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9770元，减半收取计4885元，由原告裘大可、沈小彩负担4867元，被告嵊州信源市场开发有限公司负担18元（款均限本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  陈祖华 二〇二〇年六月二十九日 书记员  马聪儿 ?*MERGEFORMAT?14? ?*MERGEFORMAT?15?