江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0612民初8648号原告：朱胜祥，男，1948年10月27日生，汉族，住南通市通州区。原告：蔡秋佳，女，1950年10月22日生，汉族，住南通市通州区。两原告委托诉讼代理人：杨雨，北京市盈科（南通）律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：汪秋语，北京市盈科（南通）律师事务所实习律师。被告：朱丽培，女，1978年4月4日生，汉族，住南通市通州区。被告：赵美芹，女，1952年1月23日生，汉族，住南通市通州区。被告：朱建祥，男，1957年2月5日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：朱武轶，江苏健行律师事务所律师。被告：朱翠兰，女，1951年8月7日生，汉族，住南通市崇川区。被告：朱翠芳，女，1953年6月2日生，汉族，住南通市崇川区。原告朱胜祥、蔡秋佳与被告朱丽培、赵美芹、朱建祥、朱翠兰、朱翠芳为物权确认纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序于2020年3月31日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，并组成合议庭于2020年5月27日再次公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人杨雨、汪秋语、五被告及被告朱建祥的委托诉讼代理人朱武轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认朱大义农户名下宅基地证号48120425宅基地使用权归原告所有；2.诉讼费用由被告承担。审理中原告将第一项诉讼请求为：请求确认朱大义农户名下宅基地证号为48120425宅基地使用权及该宅基地上面积为47.8平方米（约48平方米）的房屋归原告所有。事实和理由：朱大义、葛振兰为夫妻，育有三子两女，分别为长子朱胜林、次子朱胜祥、三子朱建祥，女儿朱翠兰、朱翠芳。朱胜林之妻为赵美芹，朱胜林与赵美芹育有一女朱丽培。1994年2月，朱大义和葛振兰立下协定书，将其名下两间面积为48平方米的旧平房归本案原告所有，由本案原告负责照顾二老生活起居，朱胜林、赵美芹夫妇、朱建祥、陈金兰夫妇、朱翠兰夫妇、朱翠芳夫妇均予以签字确认，另葛振兰弟弟葛振亮也签字确认，朱大义盖章予以确认。1998年朱大义去世，2010年葛振兰去世，2008年朱胜林去世。截止起诉之日，讼争房屋权属仍未确认，原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告朱丽培、赵美芹辩称，对协定书的事情不知情，不同意原告的诉讼请求。被告朱建祥辩称，根据法律规定，宅基地使用权不能继承，故案涉宅基地使用权不能归原告所有。协定书在形成当时答辩人并未签字，公证人一栏的签字看笔迹应是一人所为，故该份协定书存在瑕疵。且本案原、被告父母的房子已经拆除，拆除后的土地弟兄三个也已分割使用，所以原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回原告诉请。被告朱翠兰、朱翠芳辩称，协定书是真实的，舅舅葛振亮也在上面签字的。当初因朱建祥家建了楼房影响了居住在后面平房内的父母的采光，经商量，原告朱胜祥同意父母搬至其楼房里居住，父母则表示在他们死后他们的两间平房给朱胜祥。所以两答辩人均同意原告的诉讼请求，父母留下的两间平房应当归原告所有。经审理查明，朱大义、葛振兰夫妇共育有三子两女，分别为长子朱胜林、次子朱胜祥、三子朱建祥，女儿朱翠兰、朱翠芳。朱大义于1998年去世，葛振兰于2010年去世。长子朱胜林与妻赵美芹育有一女朱丽培，朱胜林于2008年去世。案涉两间平房建于上世纪四五十年代，原为朱大义、葛振兰居住使用。上世纪八十年代初因小儿子朱建祥要结婚，朱大义、葛振兰夫妇在案涉房屋东又新建两间平房，因西边旧房较东边新房质量好，朱大义夫妇即让新婚的朱建祥夫妇在西边两间平房内（即案涉房屋）居住生活，自己则搬至东边新建的两间平房内生活。朱建祥户于上世纪九十年代初经政府批准建造楼房，楼房建成之前一直居住于案涉房屋内。1986年，当时的南通县先锋乡人民政府给各农户颁发宅基地使用执照，朱大义户被登记为通宅照字103号，执照载明砖木房2间，建筑面积38.3平方米，西址为墙，东址为地；朱建祥户被登记为通宅照字104号，执照载明砖木房2间，建筑面积45.5平方米，东、西址均为墙。即朱大义户被登记为东边两间，朱建祥户被登记为西边两间。该两本宅基地使用执照均由村里发放至朱建祥手中，由朱建祥保管至今。1987年，当时的南通县人民政府又对农户宅基地进行摸底登记，并在国土资源所留存档案。根据先锋国土资源所档案显示，朱大义户宅基地证号为48120425，建筑面积为47.8平方米，东邻朱建祥户，西与“建明”户合山墙；朱建祥户宅基地证号为48120426，建筑面积为42.7平方米，西与朱大义户合山墙，东边无合山房。故根据该登记，西边两间房屋（案涉房屋）为朱大义户所有，东边两间房屋为朱建祥户所有。该房屋位置的登记情况与1986年宅基地使用执照登记的情况相反。因朱建祥家新建的楼房在前，与后面朱大义居住的平房间距太小，影响了朱大义夫妇的日常采光。1994年2月9日，朱大义夫妇与三个儿子商量，拟制《协定书》一份，载明：现有两间旧平房，面积48平方米，因年纪渐大，生活需要照顾，兄弟三人经协定、二老同意，由朱胜祥接受照顾二老住楼房，但在生活上住家不准给二老受气，不得以任何借口或其它任何理由叫二老搬出现住楼房，现有二间旧平房面积48平方米归朱胜祥使用或改建、继承，如二老以后需要生活费用及医疗费用，均由兄弟三人承担、照顾……一经协定有效无任何理由更改推翻，以法律为依据，公亲作证，均受法律保护……此据一式三份，正本由二老保管。协定书下方的签字人：长子朱胜林、赵美琴、次子朱胜祥、蔡秋佳、次子朱建祥、陈锦兰，公证人：朱翠兰、郭兴华、朱翠芳、陈振华，另葛振亮在协定书下方签字，朱大义在协定书下方盖私章。实际上，协定书只有正本，由朱大义夫妇保管，去世后由原告朱胜祥保管。协定书签订后，朱大义、葛振兰夫妇从后面平房（现存房屋的东边两间）搬至原告朱胜祥家楼房里居住生活，直至去世。后该东边两间平房被朱建祥拆除，现只剩西边两间平房，即案涉房屋。现存两间房屋内曾一度被原告朱胜祥用于堆放物品，现该房屋已被朱建祥上了锁。为该两间房屋的权属问题，原告朱胜祥与被告朱建祥产生争议，故成讼。以上事实，有当事人陈述、相关书证及本院庭审笔录在卷为证。本案的主要争议焦点为：1.现存两间平房是朱大义户的还是朱建祥户的？2.《协定书》的性质及效力？对于争议焦点1，本院认为案涉房屋应认定为朱大义户所有。理由如下：首先，朱建祥户已于1991年提交建房申请并获得政府批准，另行建造了合法产权房，根据农村村民“一户一宅”的规定，朱建祥在取得楼房宅基地使用权的同时，原持有的关于两间平房的宅基地使用执照已自动失效；其次，关于宅基地的两次登记都是政府行为，那么登记时间在后的行为效力应当覆盖登记时间在前的，故对于宅基地权属的认定，应以国土资源所的登记档案为准，朱建祥持有的宅基地使用执照不再具有权属证明作用。再次，《不动产登记暂行条例》施行之前（于2015年3月1日起施行，江苏省于2016年7月才全面推行两证合一），我国长期房地分离，即使取得宅基地使用权，宅基地上房屋的权属还应当根据具体建造情况而定，案涉两间房屋是朱大义、葛振兰夫妇早年所建，当时原、被告兄妹尚未成年，显然，应当认定属朱大义、葛振兰夫妇所有。对于争议焦点2，本院认为，首先该协定书的真实性应予确认。被告朱建祥认为朱大义只盖章未签名，怀疑非父亲真实意思表示，本院对此不认同，因为按人们的传统观念，盖私章和签名、捺印都代表本人的意思表示，而从法律规定上来讲，也从未否定本人盖章的效力。葛振兰因为不会写字，由其配偶朱大义作代表，符合家事代理制度，本协定书应当是朱大义夫妇的真实意思表示。其次，根据协定书内容，应当认定系朱大义夫妇的遗嘱，且是一份附条件的遗嘱，该遗嘱未为朱胜林、朱建祥设定义务，故也无需朱胜林、朱建祥的同意，故朱胜林、朱建祥是否同意或签名不影响本协定书效力。原告朱胜祥已按协定书要求将父母安置于其楼房中直到二老去世，现其要求按协定书约定取得父母遗产房的权利也应得到实现。综上，案涉房屋属于朱大义、葛振兰夫妇生前合法财产，其于1994年在儿女在场、女婿执笔、葛振兰弟弟葛振亮在场见证的情况下所签的协定书，具有遗嘱效力。原告朱胜祥已履行了协定书所设定的义务，现其要求按协定书约定将朱大义、葛振兰夫妇的遗产房确认归其所有，于法有据，本院支持，但宅基属于农村集体经济组织所有，宅基地使用权不属于被继承人遗留的合法财产，不得被继承，且原告朱胜祥已经拥有了自己的宅基地，故其请求将朱大义户名下宅基地使用权确认归其所有的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国继承法》第三条、第十六条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，判决如下：一、朱大义户宅基地上所附着的两间平房（面积约47.8平方米）归原告朱胜祥所有。二、驳回原告朱胜祥的其它诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担40元，由被告朱建祥负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，帐号：46×××65）。审 判 长  吴克宏人民陪审员  陆 庆人民陪审员  葛文彬二〇二〇年六月三十日书 记 员  刘文哲