陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕01民终6600号 上诉人（原审原告）：吴辉，男，1991年06月05日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：刘艳，陕西秦岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：万术兰，陕西秦岳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：段林芬，女，1989年2月2日出生，汉族，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：刘晏，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小娟，陕西润海律师事务所律师。上诉人吴辉因与被上诉人段林芬房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初14381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。吴辉上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，并改判段林芬支付房屋溢价损失53万元；2.本案一、二审诉讼费由段林芬承担。事实和理由：涉案《个人房屋出售合同》的解除时间为2019年7月26日,房屋的溢价款应为53万元，即使按照一审法院认定的段林芬出售涉案房屋给案外人许某某的时间即2018年10月份认定房屋溢价款，段林芬与案外人许某某之间的房屋交易价格为55万元，溢价损失也应为28万元，而非一审法院认定的23万元；段林芬与案外人恶意串通以明显低于市场价值的价格出售涉案房屋，损害其利益；其在涉案《个人房屋出售合同》履行过程中，没有任何违约行为，合同无法继续履行完全是因为段林芬将涉案房屋私自过户给案外人许某某所致，一审法院酌情认定的房屋溢价损失10万元不能完全弥补其损失。段林芬辩称，2018年1月4日，其已通过短信方式明确通知吴辉其将不再履行双方之间的《个人房屋出售合同》，吴辉向其发送的短信能够证明吴辉在2018年1月14日即已知晓其不愿继续履行合同的事实，吴辉主张以2019年7月26日认定涉案房屋的溢价损失，依据不足；其将涉案房屋售予案外人许某某不存在恶意串通，其将涉案房屋另售他人的溢价款确为23万元，吴辉仅向其支付12.8万元购房款，却实际占有涉案房屋多年，并出租收益，其因催促吴辉过户未果、又急需用钱的原因将涉案房屋出售给案外人许某某，并没有获得巨额利益，一审法院结合吴辉向其支付的房屋价款的情况，判令其向吴辉支付的溢价款数额合情合理合法。请求驳回上诉，维持原判。 吴辉向一审法院起诉请求：1.判令确认其与段林芬之间的《个人房屋出售合同》已经解除；2.判令段林芬向其返还购房款128000元并支付资金占用利息29036.09元（以购房款128000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率6.4%自2016年1月15日起主张至全部付清之日止，暂计算至起诉之日）；3.判令段林芬向其支付违约金27000元；4.判令段林芬赔偿其房屋溢价损失53万元；5.本案诉讼费由段林芬承担。一审法院认定事实：2016年1月15日，吴辉（买方）与段林芬（卖方）签订《个人房屋出售合同》，约定吴辉购买登记在段林芬名下的位于西安市浐灞半岛A6-11-1-801房屋，建筑面积56.19平方米，套内面积45.16平方米，房产证号120XXXXXXX-1-11-10801～2……段林芬应于2017年1月1日起无条件积极配合吴辉过户，并在两年内完成过户。房屋总价27万元，其中含银行部分为18万元，双方同意上述房屋由吴辉支付段林芬8万元，至此由吴辉承担此房屋未还清银行贷款部分，吴辉不承担合同签订前的所有费用……违约责任：吴辉、段林芬双方合同签订后，不许悔约，如有悔约，由悔约方按该房屋总价的10%支付另一方违约金。合同签订后，吴辉向段林芬支付8万元，段林芬向吴辉出具《收条》，吴辉依约继续向银行支付按揭贷款共计4.8万元，并将房屋出租给他人，于2019年5月起吴辉自行居住在涉案房屋。2019年7月26日，吴辉通过陕西德伦律师事务所邢超律师向段林芬发出《律师函》，告知段林芬解除合同，返还购房款及利息，承担违约金2.7万元，赔偿房屋溢价损失53万元。段林芬于次日由他人代签收到该《律师函》。同时查明，2018年1月14日，吴辉通过手机短信联系段林芬要求过户，段林芬于同年4月14日同样以手机短信联系吴辉，告知吴辉涉案房屋已出让给案外人，案外人于6月1日收房，要求吴辉提前告知租客。之后，吴辉要求段林芬办理涉案房屋过户事宜未果酿成本诉。庭审中，吴辉表示对涉案房屋增值部分不申请评估，根据其提供的安居客官网同小区同户型房屋售价截图照片可以确定涉案房屋的市值溢价款。另，吴辉表示撤回对段林芬主张违约金的诉讼请求。另查明，段林芬于2018年10月间将上述涉案房屋出售以50万元出让给案外人，并于2018年12月11日过户登记在案外人许某某名下。一审法院认为，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时生效。吴辉已通过《律师函》向段林芬通知解除《个人房屋出售合同》，且段林芬予以认可解除事实，该院予以确认。本案中，段林芬于2018年4月14日以手机短信方式联系吴辉，告知吴辉涉案房屋已出让给案外人，该行为应属违约行为。现吴辉要求段林芬向吴辉返还购房款128000元，该院予以支持。吴辉主张段林芬承担资金占用利息，于法无据，且涉案房屋一直由吴辉对外出租，对此利息主张，该院不予支持。吴辉撤回对段林芬要求支付违约金的诉讼请求，属当事人自愿行为，且不违反法律规定，该院予以准许。关于房屋溢价款损失，吴辉不申请对涉案房屋进行评估，涉案房屋吴辉、段林芬约定购房款为27万元，现段林芬以50万元出售给案外人，房屋溢价款应为23万元，但吴辉截止诉讼期间，吴辉仅支付段林芬购房款12.8万元，该院考虑到吴辉的履约情况，酌情确认段林芬支付吴辉房屋溢价款10万元。一审浡遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，遂判决：一、吴辉与段林芬于2016年1月15日签订的《个人房屋出售合同》予以解除；二、段林芬于本判决生效之日起十日内向吴辉退还购房款12.8万元、支付房屋溢价款10万元；三、驳回吴辉其余诉讼请求。如段林芬未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10940元（吴辉已预交），由吴辉承担4776元，剩余6164元由段林芬段林芬承担，段林芬承担部分于上述第二项付款时一并给付吴辉。本院二审期间，吴辉提交以下证据：证一，段林芬与许某某签订的《西安市存量房买卖合同》，证明涉案房屋以55万元出售给案外人许某某；证二，安居客网站截图，证明2019年6月同小区同户型成交均价为13408元，涉案房屋溢价损失应为53元。段林芬没有提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。段林芬对证一的真实性认可，认为涉案房屋的实际成交价格与网签价格不一致，房屋的实际成交价为50万元；认为证二不是新的证据，不能证明涉案房屋的市场价格，且吴辉在一审期间已提交多份类似截图。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实基本属实。吴辉提交证一系房地产管理部门的网签合同文本，根据该证据并结合本案其他查明事实及认定证据情况，能够证明段林芬与案外人许某某就涉案房屋的成交价格为55万元的事实，本院对该证一证据作为新的证据予以采信；证二不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条所规定的新的证据，根据该证据的内容也不能证明吴辉所主张的涉案房屋的市场价值，本院对该证据不予采信。本院认为，吴辉提起的上诉不针对《个人房屋出售合同》的解除及段林芬向其退还购房款12.8万元问题，本院对一审判决第一项及第二项中段林芬向吴辉退还购房款12.8万元予以确认。本案二审争议焦点为：涉案房屋的溢价款数额。本案中，涉案合同解除的原因在于段林芬将涉案房屋售予案外人许某某，段林芬违约事实明确，吴辉在诉请解除合同的同时要求段林芬赔偿损失，理由成立，应予支持。一审法院综合考虑吴辉在诉讼中不申请对涉案房屋进行评估、涉案房屋双方约定的购房款为27万元，吴辉截止至诉讼期间仅向段林芬支付购房款12.8万元，以及段林芬将涉案房屋出售给案外人许某某的价格等情况，酌情认定段林芬应向吴辉支付房屋溢价款，裁量原则虽无不妥，但考虑到吴辉已在二审提交新的证据证明段林芬将涉案房屋以55万元售予案外人许某某的情况，本院以吴辉的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，以及预期利益等综合因素，酌情对一审法院所认定的房屋溢价款予以适当调整，段林芬应向吴辉支付15万元房屋溢价款为宜。至于吴辉上诉认为房屋溢价款应按2019年7月26日确定为53万元之主张，事实及法律依据不足，本院对其该项上诉意见不予采纳。综上所述，本院采纳吴辉合理上诉意见，对一审判决第一项、第三项予以维持，第二项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初14381号民事判决第一项、第三项；二、变更西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初14381号民事判决第二项为：段林芬于本判决生效之日起十日内向吴辉退还购房款128000元，并支付房屋溢价款150000元。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10940元，由吴辉负担4776元，段林芬承担6164元。二审案件受理费7750元（吴辉已预交），由吴辉负担5000元，段林芬负担2750元。一、二审案件受理费于执行时一并清结。本判决为终审判决。  审判长      何  强审判员      肖晓通    审判员      张  楠       二〇二〇年六月二十二日 书  记  员   周伟