广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初16231号 原告：贾比勇，男，1964年6月18日出生，汉族，住南宁市。 原告：周娟，女，1969年1月25日出生，壮族，住南宁市。 两原告的共同委托诉讼代理人：韦智文，广西桂三力律师事务所律师。 两原告的共同委托诉讼代理人：韦翠芬，南宁市建业法律事务所法律工作者。 被告：广西红日东升投资有限公司，住所地：南宁市江南区福建路16-6号，统一社会信用代码：914500006821414242。 法定代表人：张功科，职务：董事长。 委托诉讼代理人：刘超军，广西万晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻桂林，广西万晖律师事务所实习律师。 原告贾比勇、周娟与被告广西红日东升投资有限公司（以下简称“红日公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告贾比勇、周娟的共同委托诉讼代理人韦智文、韦翠芬与被告红日公司的委托代理人刘超军、喻桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾比勇、周娟向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，使4号楼具备竣工验收合格的条件，并组织竣工验收；2、被告完成达到使用条件的供水设施（供水部门抄表到户的一户一表供水设施）；3、被告向原告支付逾期交付达到使用条件的供电设施（供电部门抄表到户的一户一表供电设施）违约金4556.64元（计算方式：购房总款×1%）；4、被告向原告支付逾期办理房屋产权登记手续（逾期提交办理房屋不动产登记应当向产权登记机构提供的资料以及向原告提供不动产登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料）违约金9113.28元（计算方式：购房款×2%）；5、被告向原告支付代垫的安装供配电设施（供电部门抄表到户的一户一表供电设施）费8499.06元；6、被告履行办理原告所购房屋不动产权登记手续；7、房屋物业费由被告承担（具体数额由被告与物业服务公司商定），直至该房屋竣工验收合格之日止；8、被告承担案件受理费。事实和理由：2011年8月11日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于南宁市。该房建筑面积89.68平方米，房屋总价款为455664.00元。合同第九条约定，被告应当于2013年6月30日前将房屋交付给原告使用，约定的交房条件是该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格。第十条约定，如出卖人逾期交房，须按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金。第十六条约定，被告应当在2013年6月之前提供达到使用条件的供电、供水设施。如逾期，须按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，但违约金总额不超过已付房款的1%。第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后500个工作日内履行办理产权登记的相关手续（向登记机构提交有关材料，向原告提供有关证件、材料），如逾期超过一年，须按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，但违约金总额不超过已付房款的2%。合同签订后，原告依约付清了房屋总价款455664.00元，但被告却严重违约：1、商品房所在楼房，至今未通过竣工验收，不能合法交付使用；2、未按约定期限安装供电部门抄表到一户一表供电设施，直至有关部门协调，原告个人向供电部门交费后，该供电设施才于2016年11月25日安装完毕，逾期1182天；3、至今未按约定期限安装供水部门抄表到户的一户一表供水设施，至起诉之日止（2017年12月18日）逾期1632天；4、至今不履行办理房屋不动产权登记的义务，向登记机构提交有关材料，向原告提供有关证件、材料或者为原告申请办理产权登记，自原告实际使用房屋之日起（2013年6月30日）至今，已逾期1632天，根据合同约定，被告应当承担违约责任，向原告支付各项违约金，并继续履行合同约定义务。商品房未通过竣工验收，依法不能交付，虽然原告实际使用，但应视为未合法交付，则应由被告承担该房的物业服务费（具体数额由被告与物业服务公司商定）。供电设施费用已包含在购房款里，本应由被告承担，为了得以正常用电，原告无奈之下垫付了供电的一户一表设施的部分费用，该费用应由被告承担。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，并提出上述诉请。 被告红日公司辩称：原告的各项诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当驳回，理由如下： 被告已提交证据证明红日江山项目1-13号楼已经于2013年3月、4月、12月完成了建筑工程质量竣工验收，工程质量符合要求，评为合格工程，达到合同约定的交付标准。请法院驳回原告第一项诉讼请求。 《商品房买卖合同》第十六条并没有约定为原告安装供水部门抄表到户的一户一表的供水设施，而只是承诺供水排水供电等基础设施，公共配套建筑于2013年6月达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求。答辩人已经完全履行了上述约定的义务。目前一户一表供水设施的建设安装，根据国家相关法律规定，仍以用户自愿向供水企业申请为原则，而且，答辩人已经做到让小区保证做到正常使用居民生活用水，且小区实行总分表制，各户水费通过分水表实现独立核算。因此，原告要求答辩人安装、完善供水部门抄表到户的一户一表供水设施的主张，于法无据，应予驳回。 答辩人向原告交付的商品房，交付前已通过了合同约定的五方联合验收，交付后原告并没有提出商品房有任何质量问题。双方未在合同中约定供电设施需达到一户一表标准，且答辩人也为各户安装了分户电表，完全能够达到分户计算电费的目的，只需各户按时缴纳水电费，都能正常供电，答辩人并未构成违约，不应当支付违约金； 原告请求被告支付逾期办理房屋产权登记手续违约金，原告的诉讼请求，已经超过三年诉讼时效，原告依法不享有胜诉权 原告请求被告支付代垫的安装供配电设施费。答辩人认为无事实依据，应当驳回此项请求。原告请求支付安装一户一表设施所垫付的款项，无事实依据，原告与答辩人签定的《商品房买卖合同》附件三第13条约定答辩人只需安装户内配电箱和相关的线管与电线，并未要求安装一户一表，原告的请求与合同约定不一致，双方应该按照合同约定履行。原告自己使用自己安装，并且转账给电网公司，自己受益，应当自己支付费用。答辩人无义务支付该款项，原告请求的理由是答辩人违反广西行政规章制度，非法律强制性规定，与本诉商品房预售合同纠纷不是同一法律关系，恳请人民法院驳回原告要求支付安装供配电设施费的诉讼请求。 答辩人开发的红日江山项目在2014年受银行信贷政策紧收以及市场经济萎靡的影响，导致资金链断裂，无法支付到期债务。由此产生施工方、金融机构、第三方融资单位、业主等多种矛盾的集中爆发，答辩人目前正想办法筹集资金，经多方努力，已与南宁市政府、西乡塘区政府及南宁市房屋产权登记机关等多个部门、机构进行协调，力争尽早实现业主的诉求，但从获得房屋产权登记证书的时间上看，答辩人不能保证具体时间。 原告请求被告支付房屋物业费由被告承担。答辩人认为，该诉讼请求没有事实和法律依据。原告与答辩人签定的《商品房买卖合同》没有约定答辩人有支付物业费的义务。原告实际使用房屋，并且获得了物业服务，需要支付报酬，根据谁受益谁付费的原则应当由原告自己承担支付义务。物业费并非答辩人收取，答辩人与原告之间不存在提供物业服务的法律关系，因此原告的此项诉讼请求主体错误，没有事实和法律依据，恳请人民法院予以驳回。 经审理查明，2011年8月11日，原告与被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买4号楼501号房，建筑面积89.68平方米，购房款总额455664元。合同第九条约定：“出卖人应当在2013年6月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力或重大疫情、流行××、火灾，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、行政规章、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、政府及有关部门通知停工、禁止车辆进出施工场地的；4、遇大雨、暴雨或非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时的；5、在施工中出现规划部门批准的规划变更或设计单位作出的设计变更的；6、遇到复杂地质情况而需要变更基础设计的；7、买受人未按约付清房款（含以银行按揭贷款或住房公积金贷款且银行未将贷款全额划拨至出卖人指定银行账户的情形），交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内。”第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十六条约定：“出卖人承诺下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求：1、供水排水供电设施为2013年6月；……9、园林绿化及景观为2013年6月；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的百分之一。……3、本条与合同第十条约定的违约情况重复出现时，不重复计算违约金。”第十七条约定：“……3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后500个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人……4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）……房屋所有权登记手续迟延办理不超过约定时间一年的，买受人不得退房，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的1%。房屋所有权登记手续办理超过约定时间一年的，买受人有权退房，……如买受人不退房的，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的2%。”附件三第13-15点约定“13强电：安装户内配电箱和相关的线管与电线。14、弱电：安装户内弱电配电箱，预留电视线路及预留电话线及插口，预留宽带网线及一个插口，配可视对讲系统。15、给排水：厨卫预留给、排水管接口。”合同还对其他相关内容作了约定。 合同签订后，被告于2011年8月19日向原告出具两张收据，载明共收到首期购房款325664元，剩余130000元购房款原告已以银行按揭贷款的方式付清。被告于2013年6月30日向其交付501号房。 501号房所在的4号楼于2010年6月12日开工，2013年3月20日竣工，并经施工、勘察、设计、监理、建设五方联合验收合格。 4号楼各户均没有安装供水供电部门装表到户、抄表到户的一户一表的供水供电设施，实行总分表的计量方式。被告为各户安装了分水表，起止数由物业公司核算，水费由物业公司代收。各业主入住后，因供电问题多次与物业公司发生矛盾。2015年5月20日，南宁供电局城西分局发出《致红日·江山小区广大业主的通知》，称因小区拖欠电费，决定于2015年5月21日下午15时起，对该小区公共服务设施及临时基建变中止供电（影响范围主要涉及小区公共照明、电梯、水泵加压、紧急消防及3、4、5、6、7、13栋业主生活用电）。经相关部门调停，供电部门未中止对前述楼栋业主供电。为缓解矛盾，被告为小区内尚未安装一户一表供配电设施的业主安装了分电表，由物业公司核算并代收电费。 2016年7月12日，南宁高新技术产业开发区维护社会稳定工作领导小组办公室召开“红日江山小区一户一表报装问题协调会”，南宁市供电局代表、被告公司代表及红日江山小区业委会代表及业主代表等出席会议，会议内容为广西红日东升投资有限公司开发建设的红日江山小区，因开发商资金出问题，未向供电部门缴纳该小区第二期供配电设施建设维护管理报装费854.5万元，造成该小区有3号、4号、5号、6号、7号、13号共6栋楼一直没有报装居民用电一户一表，经常出现停水停电，引发系列不稳定问题。鉴于当前红日开发商无力缴纳该小区一户一表报装费，为切实解决问题，由维稳办牵头……各方初步达成以下意见：一、在经得南宁供电局、红日开发商同意，采取以小区各栋为单位，由各楼栋自行筹集资金用以先行垫付一户一表报装费，哪栋楼先筹齐资金就先解决哪栋的一户一表报装问题。各楼栋实际应当缴纳的一户一表报装费金额，由红日开发商与南宁供电局做好对接，确定好各楼栋应缴金额数……。2016年8月9日，红日东升公司、广西电网有限责任公司南宁供电局、红日江山小区业主委员会及见证人南宁高新技术产业开发区管理委员会共同签订了《补充协议》,载明经见证方协调红日东升公司、红日江山小区业主委员会按照需通电的楼栋，确定具体交费金额、户数为：4号楼100万108户；3号楼80万元88户；5号楼170万元192户；6号楼120万元135户；7号楼120万元135户；13号楼2645076.51元210户。小区以栋为单位筹齐资金后，自行将资金转入广西电网有限责任公司南宁供电局供配电设施建设维护费专用账户。 至法庭辩论终结时止，未见被告提交4号楼项目的《竣工验收备案登记表》、《商品房现售备案证明》。 另查明，南宁市人民政府于2016年6月26日发布《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》，第四条规定：“2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。2016年7月4日前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效，可以不变不换，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记证书、证明。” 本院认为：原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于组织4号楼的竣工验收，依据合同第九条约定，被告将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格的商品房交付原告使用，现4号楼已经五方验收合格后，被告于2013年6月30日将房屋交付原告使用，为此对于原告要求被告继续履行合同组织4号楼竣工验收，本院不予支持。 关于一户一表的供水设施，国家计委、建设部1998年发布的《城市供水价格管理办法》第二十七条“城市供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费”，该规定并非属于强制性规范，目前一户一表供水设施的建设安装，仍以用户自愿向供水企业申请为原则。因原、被告未约定安装一户一表供水设施，现原告不能证实其无法正常使用居民生活用水，且小区实行总分表制，各户水费通过分水表实现独立核算，因此，原告要求被告安装、完善供水部门抄表到户的一户一表供水设施的主张，于法无据，不应予以支持。 关于逾期交付达到使用条件的供电设施违约金。依据合同第十六条约定，被告承诺为原告提供的供水排水供电设施正常运行的日期为2013年6月，至法庭辩论终结时止，被告仍未能依法依规为原告安装、完善符合标准的一户一表供配电设施，已经违反合同第十六条第一款第1点的约定，被告应当按照合同第十六条第二款的约定支付违约金。自2013年6月起至法庭辩论终结之日止，已逾期超过百日，故原告要求被告按已付房款的百分之一支付的违约金4556.64元（455664元×1%），合法有据，本院予以支持。 关于逾期办证违约金。原告关于逾期办证违约金的诉讼请求确属债权请求权，应当适用诉讼时效。根据合同第十七条第4款第（3）项的约定，违约金每日按已付房款的万分之一计算，每日应付的违约金属个别债权，应当单独计算诉讼时效。本案截止原告起诉前，被告尚未能办理501号房的所有权登记手续，被告的违约行为持续发生，本案诉讼时效应自起诉之日起算，往前推三年予以保护，超过的不予保护，故本案原告主张的违约金数额并未超过诉讼时效，且诉讼时效内应计付的每日的违约金已超过二百日，故，被告应向原告支付逾期办证违约金以最高额为限即9113.28元（455664元×2%）。 关于红日公司应否支付“一户一表”安装费的问题。根据《红日江山小区一户一表包装问题协调会议纪要》，红日东升公司代表以及红日江山小区业委会代表、业主代表达成由业主自行筹集资金代红日东升公司垫付“一户一表”安装费的意见，由此可见，双方已协商一致“一户一表”安装费由红日东升公司承担，业主仅是代红日东升公司垫付。本案中，原告提交的两张中国工商银行转账凭证显示其已向4栋一户一表自筹推进工作志愿小组指定的彭沅标账户转账合计8499.07，且其中一张转账凭证附言中注明501补转一户一表，为此原告已履行了一户一表的付款义务，故原告主张要求被告支付其代垫的安装配电设施费8499.06元，合法有据，本院予以支持。 关于申请房屋所有权登记手续。合同第十七条约定由原告委托被告代为向房屋登记机构申请房屋所有权登记，并向原告交付房屋所有权证书。根据《不动产登记暂行条例》及南宁市人民政府发布的《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》的相关规定，南宁市市区范围内自2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明，因此被告负有的为原告申请房屋所有权登记的约定义务相应地变更为为原告申请办理不动产统一登记，并向原告交付不动产权证书。现因被告方面的原因，导致4号楼尚未办理《竣工验收备案登记表》，未能取得《商品房现售备案证明》等为原告申请办理不动产统一登记的必备材料，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当继续履行，完成相关房屋产权初始登记手续，向不动产登记机构申请办理501号房的不动产统一登记。根据客观情况，酌情确定被告应于本案判决生效后90日内为原告向不动产登记机构申请办理501号房的不动产统一登记手续，在相关机构依法办结不动产权证书时即时向原告交付。 关于物业费的问题。根据双方合同的约定，上诉人应当将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格条件的商品房交付买受人使用。红日·江山小区4号楼于2013年3月20日已经五方联合验收合格，被告于2013年6月30日向原告交付的涉案房屋已符合合同约定的交房条件，因此，原告要求被告支付物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第五条第（二）款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告广西红日东升投资有限公司向原告贾比勇、周娟支付逾期交付达到使用条件的供配电设施违约金4556.64元； 被告广西红日东升投资有限公司向原告贾比勇、周娟支付逾期办证违约金9113.28元； 被告广西红日东升投资有限公司向原告贾比勇、周娟支付代垫的安装供配电设施费8499.06元； 四、自本案判决生效之日起90日内，被告广西红日东升投资有限公司为原告贾比勇、周娟申请办理南宁市的不动产统一登记并在不动产权证书办结时即时将该证书向原告贾比勇、周娟交付； 五、驳回原告贾比勇、周娟的其他诉讼请求。 上述第一、二、三项应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费177元（原告已预交，已减半收取），由被告广西红日东升投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  陆汉林 二〇二〇年一月十三日 书记员  雷学红