江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初20666号原告：卢小兰，女，1975年12月15日出生，汉族，住江苏省大丰市。被告：永旺永乐（江苏）物业服务有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区越溪苏震桃路188号1楼1001室，统一社会信用代码913205001377705677。法定代表人：中村義光，该公司董事长。委托代理人：薄一光，男，该公司员工。原告卢小兰与被告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司（以下简称永旺永乐公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月8日受理后，依法适用简易程序于2020年3月23日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序并组成合议庭于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告卢小兰、被告永旺永乐公司的委托代理人薄一光到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告卢小兰提出诉讼请求：1、被告返还原告2014年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费10353.42元（（1.8元+3/2元）/月/平方米*49.80平方米*63个月）；2、被告向原告公开花桥镇XX路XXX号XXX商务中心2014年1月1日至2019年3月31日期间共有部分的使用和收益情况，包括停车费、房屋出租租金、广告费、通信运营管理费、电桩充电收入、业主充电收入的情况；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由，原、被告于2013年8月17日签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，约定原告购买的昆山市花桥镇XX路XX际XX室房屋由被告提供物业管理服务，每月物业管理费为4.8元/月/平方米，其中公共服务费3元/月/平方米，代收代缴费1.8元/月/平方米。被告自签订协议之日起为原告服务，至2019年3月31日被告离场。原告认为被告在提供物业服务期间服务不达标，且离场时未与原告结算代收代缴费用，故原告提起本案诉讼。被告永旺永乐公司辩称，原、被告在2013年签订了物业服务协议，协议合法有效对当事人具有法律约束力。被告根据协议的约定收取物业管理服务费、公共能耗费、电梯费等，符合物业管理相关法律法规，也没有违反价格主管部门对物业服务收费的有关规定，且本协议在昆山市住建局已经备案，原告按约定缴纳了约定费用，其现要求退还物业费无法律依据。原告对于其主张的被告未按约定提供物业管理服务应提供证据证明。关于原告要求被告公开共有部分收益使用情况的诉讼请求，被告认为该诉讼请求属于业主知情权纠纷，与第一项诉讼请求并非同一案由，在本案中不应处理。被告作为物业管理人时已在小区内公示过该材料，被告撤场时移交了相应的物业资料，现为便于纠纷处理被告同意将留档的相关资料向原告出示。经审理查明，原告卢小兰系昆山市花桥镇XX路XX号XX务中心XX室房屋业主，其房屋建筑面积49.80平方米。2013年8月17日，原告卢小兰（乙方）与被告永旺永乐公司（甲方）签订了一份《苏州市前期物业管理服务协议》，约定由被告永旺永乐公司负责XXXX务小区的前期物业管理工作，前期物业管理费为：商务办公楼4.8元/月/平方米（其中公共服务费3元/月/平方米，代收代缴费1.8元/月/平方米），交房后前两年物业费按优惠价3.5元/月/平方米收取。前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算。关于甲乙双方权利义务，合同约定甲方及甲方选聘的物业管理企业依据有关法规和政策，结合本物业实际情况，拟定本物业的管理方案，并将制定的物业管理公共规章制度和《临时管理规约》书面告知乙方，依据政府有关法规政策和本协议向乙方收取物业管理各项费用。乙方监督甲方履行在保修期内对物业的维修责任和物业管理企业的物业管理服务行为，就物业质量、保修期内的维修以及物业管理的有关问题向甲方或物业管理企业提出意见和建议；依据协议向物业管理企业交纳物业管理各项费用。关于物业管理服务质量，合同约定物业管理服务质量见附件二。物业管理企业提供的物业管理服务应达到附件二约定的目标，对达标的理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定。关于违约责任，合同约定甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应的赔偿责任。协议中约定《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》为本合同附件。本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。另外，协议附有两份附件，分别为物业管理服务事项及物业管理服务质量标准。另查明，被告自签订协议后在涉案小区内提供物业管理服务至2019年3月31日，此后被告撤场由枫庭物业公司承接。审理中原告提交了其撤销时与枫庭物业公司资料交接的相应材料。在被告提供物业管理服务期间原告的物业费均已按照协议约定交纳完毕。现原告提出被告在提供物业管理服务期间服务未达到《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》，故要求被告退还2014年1月1日至2019年3月31日期间的物业费，具体以已交纳的公共服务费的一半计算。原告称其在被告管理服务期间曾口头向被告提出过管理服务质量异议但未能举证证明。另外，原告称被告撤场时未与原告结算代收代缴费用，故要求被告返还。被告对此不予认可。再查明，对于原告提出的向其公示公共收益情况的要求，被告称其在提供物业管理期间已在小区内公示过，且该请求与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，但为便于纠纷处理同意将留档的公共收益资料向原告出示。庭审时被告出示了两份涉案小区的公共收益使用情况表，但原告认为该资料并不齐全。以上事实有房产证、苏州市前期物业管理服务协议、物业费发票、情况说明、物业移交资料、公共收益使用情况表等，以及当事人陈述予以证实。本院认为，原、被告之间的苏州市前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，内容于法无悖，该协议依法成立有效，双方均应恪守履行。该协议签订后，被告提供了物业管理服务，原告按约支付了相应的物业管理费用。现被告已撤场，原告主张被告在提供物业管理服务期间存在质量瑕疵但未能举证证明，其应承担相应的举证不能的不利后果，本院对其主张的物业公共服务费退费请求不予支持。关于代收代缴费用，前期物业管理服务协议中对此有明确约定，且依照《物业管理条例》规定，物业管理方有权进行代收代缴。另外，本案中被告作为前期物业管理服务方，其已退出涉案小区的物业管理。按照《江苏省物业管理条例》的规定，“被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：。结清预收、代收和预付、代付的有关费用”，被告退场时就代收代缴费用与新的物业管理承接方进行了交接，原告现主张被告与其结算代收代缴费用及返还并无依据，本院对其该项诉讼主张亦不予支持。关于原告主张被告向其公布管理期间的共有部分收益情况，该项诉请系业主知情权纠纷，与本案物业管理服务合同纠纷并非同一法律关系，且被告早已撤场，原、被告之间的物业管理服务合同已解除，相应的物业资料也已移交，原告要求被告公布公共收益情况并无依据。现为便于纠纷解决被告同意出示并无不可，审理中被告也已向原告进行了出示，故本院对原告该项诉讼请求亦不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告卢小兰全部诉讼请求。案件受理费50元由原告卢小兰承担，该款原告已支付本院，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  何跃武人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年六月五日书 记 员  颜晓龙《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。