苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初1670号原告：沈昕，女，1970年11月11日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：费晨吉，江苏恒渊律师事务所律师。被告：李彩霞，女，1978年1月3日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。原告沈昕与被告李彩霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法由审判员陈烨适用小额诉讼程序公开进行审理。后因被告李彩霞下落不明，本案于2020年3月16日依法转为普通程序，由审判员陈烨、人民陪审员徐香宝、黄美凤组成合议庭于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告沈昕的委托诉讼代理人费晨吉到庭参加诉讼；被告李彩霞经本院公告送达诉状副本及开庭传票等，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈昕向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告代付物业费7100元；2.被告支付原告违约金26450元；3.被告支付原告律师费损失2500元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月19日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定租赁期限为2018年11月5日至2021年11月4日，年租金不变，为每年88167元，年物业费为18952.62元，由被告自行向物业公司缴纳。免租期从2018年9月20日至2018年11月5日止，仅免收租金，其他费用仍由被告承担。2019年10月份，物业公司电话告知原告，被告正在搬家。原告立即联系被告，被告声称因其自身原因不愿继续履行租赁合同，并将所有物品陆续搬走。在被告搬离后，原告又收到物业公司通知称被告还欠物业费没有缴纳，原告又与被告联系，被告却称其已经付清所有物业费。由于物业公司向原告催讨，原告只得先行垫付被告拖欠的2019年7月1日至2019年11月5日期间的物业费6581.48元。该款项至今被告仍没有支付给原告。此外，被告尚拖欠2018年9月20日至2018年9月30日免租期期间的物业费。根据《租赁合同》第十三条第四款的规定，因被告拖欠各项费用达1000元，被告应当向原告支付年租金30%的违约金为26450元。按《租赁合同》第十五条第一款，违约方应当赔偿造成守约方的一切损失，包括但不限于诉讼费、保全费等。故被告应当承担原告律师费损失2500元。被告擅自提前终止双方的《租赁合同》以及拖欠物业费的行为已经构成严重违约，应当承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求作出公正判决。被告李彩霞未作答辩。本院经审理认定书事实如下：沈昕作为出租方（甲方）、李彩霞作为承租方（乙方）签订《租赁合同》1份，约定：甲方将坐落于江苏省苏州市吴江区的房屋出租给乙方，房屋租赁期自2018年11月5日至2021年11月4日，共计36个月，免租期1个半月，自2018年9月20日至2018年11月5日，免租期内仅免收房屋租金，但本合同约定的应由乙方承担的其他费用包括但不限于物业费、水费、电费、停车费等，乙方需负责，租赁期限内乙方不得提前退租；租金标准1.3元/平米/天，年租金（365天）总计88167元，物业费8.5元/平米/月，共计年物业费18952.62元，由乙方自行向物业公司缴纳，2018年9月19日付一半租金48167元、押金7347元，共55514元，2018年10月30日前付一半租金40000元、物业费18952.62元，共58952.62元，之后的租金支付时间为2019年11月1日前支付88167元；甲方交付该房屋时，乙方应同时向甲方支付履约保证金，具体金额为7347元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分（无息）应如数返还乙方；关于合同解除的违约责任，合同第十二条约定，乙方欠缴各项费用达1000元的，甲方有权单方面解除合同，乙方应按年租金30%向甲方支付违约金，另，违约方应当赔偿因此造成守约方的一切损失，包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、拍卖费、差旅费、执行费用等。另查明，沈昕于2019年11月19日向苏州物源物业管理有限公司吴江第一分公司缴纳了2019年7月1日至2019年11月5日的物业费6581.48元。再查明，沈昕与江苏恒渊律师事务所于2019年12月23日签订《法律事务委托协议书》1份，约定沈昕委托江苏恒渊律师事务所费晨吉律师为本案的代理人，律师费为2500元。江苏恒渊律师事务所于2020年1月2日向沈昕开具2500元的代理费发票。审理中，沈昕自认于2019年10月14日向李彩霞退还押金5000元。以上事实，有原告提供的《租赁合同》、物业费发票、《法律事务委托协议书》、代理费发票以及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告之间的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，依法成立并合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。本案中，2019年10月份，被告因其自身原因不愿继续履行租赁合同并将所有物品搬离承租房屋，后原告于2019年10月14日向被告退还了押金5000元。原告向被告退还部分押金的行为表明其同意与被告解除合同，并已进行结算，原告主张双方未进行结算，本院碍难采信，故本院认定，原、被告协商一致于2019年10月14日解除双方之间的《租赁合同》。合同解除后，经物业催告，原告得知被告自2019年7月1日起欠缴部分物业费，因2019年7月1日至合同解除之日，案涉房屋由被告实际使用，根据原、被告之间《租赁合同》的约定，应由被告直接向物业公司交纳物业费。现原告代缴了上述期间的物业费，应由被告直接返还原告，计5475元。关于原告要求被告支付违约金26450元的诉讼请求，因原、被告双方已于2019年10月14日协商一致解除合同，并已进行结算，原告无权再以《租赁合同》向被告主张解约违约金，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的律师费，原告向本院提交了相应的委托合同及发票，结合案件审理认定情况，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李彩霞于本判决生效之日起十日内返还原告沈昕物业费5475元。二、被告李彩霞于本判决生效之日起十日内支付原告律师费2500元。（上述付款义务如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号62×××63）三、驳回原告沈昕的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费702元、公告费300元，合计1002元，由原告沈昕负担547元，被告李彩霞负担455元，其中被告李彩霞应负担的诉讼费用155元，于被告李彩霞本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××61），原告预交的应由被告负担的诉讼费用155元，本院于本判决生效之日起十日内退还；被告李彩霞应负担的公告费300元，由被告李彩霞于本判决生效之日起十日内支付原告沈昕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  陈 烨人民陪审员  徐香宝人民陪审员  黄美凤二〇二〇年六月十九日书 记 员  李睿莹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。