山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初2405号原告：山东金益德投资置业有限公司，住所地德城区东风中路756号，统一社会信用代码9137140072623886X2。法定代表人：杨立军，执行董事。委托诉讼代理人：信跃发，山东德洲律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张正委，山东德洲律师事务所实习律师，一般代理。被告：张洪儒，男，汉族，1970年1月3日出生，住山东省德州市德城区。原告山东金益德投资置业有限公司与被告张洪儒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人信跃发、张正委到庭参加诉讼。被告张洪儒经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东金益德投资置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.请求判令被告支付拖欠原告的自2019年6月30日至今的房屋租赁费586816元，并判令被告按照房屋租赁费标准支付至实际将房屋交付给原告期间的费用；3.请求判令被告承担违约责任，并依照合同约定支付违约金181612元；4.案件受理费、诉讼保全费等由被告承担。因起诉后被告向原告支付了部分尚欠房屋租赁费，开庭时原告将诉讼请求当庭变更为：1.请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，返还被告承租的位于阳光花园南综合楼的房产（房产证号为鲁德字第××号）以及阳光花园南综合楼1层7号房屋（面积447.89平方米）；2.请求判令被告支付拖欠原告的2019年第四季度的房屋租赁费35520元，2020年第一、二季度的房屋租赁费293408元，共计328928元；以及按照合同约定的房屋租赁费标准支付至实际返还房屋日的房屋租赁费；3.请求判令被告承担违约责任，向原告支付违约金（以第二项诉求中实际欠付的租金为基数，按照被告应付租金到实际支付租金的天数，依照LPR的1.3倍计算）；4.案件受理费、诉讼保全费等由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年4月1日签订房屋租赁合同，原告将位于湖滨南路和新岭路东北角面积为2923.11㎡的门市房出租给被告。合同期限为5年，租金按照每天0.55元/㎡计算，租金按季度支付，每季度末提前支付下季度的租金。乙方如未按期缴纳租金，每逾期一天，按照本合同总金额的千分之一交纳滞纳金。合同签订后，原告如期向被告交房，被告正常使用该房产。但是自2019年3月开始，被告违反合同约定，一直未向原告交纳房租，原告经多次催要未果，遂诉至法院。被告张洪儒经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交答辩状。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：一、房屋租赁合同，以证明：1.原、被告双方签订房屋租赁合同，约定涉案房屋租金为每年586816元，即每季度为146704元；2.约定的租金交纳方式为按季度支付，每季度提前支付下季度的租金，如未按期缴纳租金，每逾期一天按照合同总金额的1‰缴纳滞纳金；3.如乙方逾期超过一个月没有交纳租金，乙方除了承担违约责任和滞纳金外，甲方有权单方面解除合同，因此产生的一切后果甲方不承担任何责任。现被告已经逾期交纳租金远远超过一个月的时间，因此原告拥有约定的合同解除权。二、房产证及备案查询证明，以证明原告拥有出租房屋的所有权。被告张洪儒经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交答辩状，依法视为放弃质证、举证权利。本院经审查认为，原告提交的两组证据，形式真实，来源合法，内容客观、合法，与案件具有关联性，本院依法确认该两组证据为有效证据。经审理，本院查明和认定案件事实如下：2016年4月1日，原告山东金益德投资置业有限公司、被告张洪儒签订一份《房屋租赁合同》，约定承租方张洪儒向出租方山东金益德投资置业有限公司租赁位于湖滨南路和新岭路东北角（阳光花园南，百万庄园酒店对面），总面积约2923.11㎡的门市房；租赁期限为5年，自签订本合同之日起，原告将出租房屋交付给乙方适用，并于2016年4月1日起计算租期，至2021年3月31日到期；租金计算方法为自2016年4月1日至2021年3月31日按0.55元/㎡计算，租金合计约每年586816元，即每季度146704元；租金交纳方法为先预付租金、后使用房屋，租金按季度支付，每季度末提前支付下季度租金，被告如未按期交纳租金，每逾期一天，按本合同总金额的1‰交纳滞纳金；如被告逾期一个月没有交纳租金，被告除承担违约责任和交纳滞纳金外，原告有权单方面解除合同。根据原告提交的房产证及德州市商品房网上备案系统查询证明，案涉租赁房屋一部分于阳光花园南综合楼，房产证号为鲁德字第××号；另一部分坐落于阳光花园南综合楼1层7号房屋，面积447.89㎡，由山东金益德投资置业有限公司开发，为可预售状态。房屋租赁合同签订后，原被告双方均按照合同约定履行了自己的义务。但截止到开庭日2020年6月10日，被告尚欠原告2019年第四季度房屋租赁费35520元，按合同约定该费用应当于2019年9月30日前付清；欠2020年第一季度房屋租赁费146704元，按合同约定该费用应当于2019年12月31日前付清；欠2020年第二季度房租租赁费146704元，按合同约定该费用应当于2020年3月31日前付清，所包含的房租计算至2020年6月30日。上述合计欠房屋租赁费328928元。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、房产证、备案查询证明，以及本院庭审笔录等在卷证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十八条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告与被告签订的《房屋租赁合同》，形式真实，是合同双方在自愿基础上签订的，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应自觉履行合同义务。原告已经按照合同约定将租赁房租交付被告使用，被告理应按照合同约定按时、足额向原告支付租金。被告尚未向原告足额支付2019年第四季度、2020年第一、二季度租金，已经构成违约，并已满足合同约定的原告可以单方解除合同的条件，原告有权按照合同约定向被告主张解除房屋租赁合同、要求被告返还承租的房屋并支付尚欠的租金及因拖欠租金而产生的违约金。原告主张依据LPR的1.3倍计算违约金的请求于法有据且低于房屋租赁合同约定的违约金计算标准，本院依法予以主持。被告张洪儒经本院合法传唤，既未到庭应诉，又未提交答辩状，依法视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告山东金益德投资置业有限责任公司与被告张洪儒之间的房屋租赁合同关系；二、被告张洪儒于本判决生效后三十日内将承租的房产证号为鲁德字第××号的房产及阳光花园南综合楼1层7号房屋（面积447.89平方米）返还给原告山东金益德投资置业有限责任公司；三、被告张洪儒于本判决生效后十日内支付原告租金328928元、自2020年7月1日起至实际返还房屋日止按每季度146704元继续计算的房屋租赁费（若被告张洪儒于2020年7月1日前返还房屋，则该部分费用不存在，且2020年第二季度需支付的房屋租赁费应相应扣减）及违约金（违约金第一阶段以35520元为基数，自2019年10月1日起至实际还清之日止，按LPR的1.3倍计算；第二阶段以146704元为基数，自2020年1月1日起至实际还清之日止，按LPR的1.3倍计算；第三阶段以2020年第二季度实际产生的租赁费为基数，自2020年4月1日起至实际还清之日止，按LPR的1.3倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5742元，保全费4520元，合计10262元，由被告张洪儒负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  刘尊龙二〇二〇年六月十八日法官助理刘秋实书记员张亚南