安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1181民初588号原告：安徽煜安教学仪器有限公司，住所地安徽省天长市经济开发区天马路1号，统一社会信用代码91341181MA2MYW5W7B(1-1)。法定代表人：朱保军，系公司执行董事。委托诉讼代理人：贾振海，江苏彦圣律师事务所律师。被告：安徽省天马泵阀集团有限公司，住所地:安徽省天长市经济开发区天马路1号，统一社会信用代码913411817585110664。法定代表人：王成华，系公司执行董事。被告：王承荣，男，汉族，1952年8月13日出生，住安徽省天长市。以上两被告共同委托诉讼代理人：王学翥，安徽诚天律师事务所律师。原告安徽煜安教学仪器有限公司（以下简称煜安公司）与被告安徽省天马泵阀集团有限公司（以下简称天马公司）、被告王承荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告煜安公司的法定代表人朱保军及其委托诉讼代理人贾振海，被告天马公司、王承荣的共同委托诉讼代理人王学翥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。煜安公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同返还原告租金82520.5元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，支付自起诉之日起至实际返还之日的利息；2、判令两被告共同赔偿原告各项损失133362.43元；3、被告承担诉讼费。事实与理由：2016年7月29日,两被告与案外人天长市道克特教学仪器有限公司(以下简称“道克特公司”)签订《安徽省天马集团房屋租赁协议书》(以下简称“租赁协议”)一份。租赁协议约定,两被告将位于天马路1号南厂区中心路东由北向南第五幢北跨的厂房租赁给道克特公司使用,租赁期限为三年,从2016年8月8日起至2019年8月7日止。2019年4月16日,经道克特公司同意,原、被告达成《安徽天马集团厂房补充租赁协议》(以下简称“补充租赁协议”)。补充租赁协议约定,双方同意将租赁协议中的承租人由道克特公司变更为原告,租赁期限延长至2024年7月31日止。原告按照每年12万元的标准向两被告交纳了2019年6月至2020年8月7日的租金。2019年11月25日,案外人安徽盛鹏节能科技有限公司向原告发函表示,2019年6月26日天长市人民法院已将案涉厂房裁定归其所有,并要求原告搬迁。原告至此方知两被告隐瞒案涉厂房已经抵押且已被强制执行的事实。现因两被告拒不退还原告租金、赔偿原告损失,请求判如所请。天马公司辩称：1、对双方的租赁合同真实性无异议，合同是合法有效，即使第三人通过竞买案涉房地产，那么买卖不破租赁，不影响原告与被告租赁合同的履行，也就是说第三人应该和本案的原告继续履行相应的合同；2、原告租赁被告的场地，被告告知了案涉房地产所涉案件在法院执行过程中，所以如果法院执行造成原告损失，因原告对案涉房地产的情况是知晓的，损失也不应当由被告承担，更何况案涉的房地产关联案件在最高院的官网都可以查询到，合同的签订到合同的终止，本案原告主观上也存在过错，损失不应当由被告承担;3、原告提出的损失除租金要求退还是依据合同期限直接计算之外，其他的都是单方面估算的损失，没相应的依据，在搬迁前原告应当通过相应的程序对搬迁损失进行估价，原告失去了按照正确的方式主张损失的机会，责任在于原告。综上，被告不存在承担返还租金和赔偿损失的情形，请求驳回原告对天马公司的诉请。王承荣辩称：其在合同上签字是代表被告天马公司，其是被告天马公司的工作人员，所签字行为是职务行为，合同主体上也没有将王承荣单列出来，虽然原告有将近12万租金汇至王承荣账户的事实，但这是被告天马公司借用王承荣的账户，王承荣账户被借用并不代表王承荣是案涉房地产的出租人，王承荣不承担相应的法律责任，请求驳回原告对被告王承荣的诉请。煜安公司提交证据如下：1、安徽天马集团房屋租赁协议书、安徽天马集团厂房补充租赁协议各一份。证明原、被告之间租赁的权利义务关系。证明租期截止时间为2024年7月31日。两被告未告知原告涉案厂房已经被抵押，甚至被法院查封拍卖的情况。租赁协议书是两被告与案外人道克特公司签订的，时间是2016年7月29日，租期是2016年8月8日至2019年8月7日。补充协议是2019年4月16日，由被告天马公司作为代表和原告签订，将案外人道克特公司的主体变更为原告，同时租期延长至2024年7月31日，以后的租金都是原告来进行缴纳，相应的权利义务由原告承担；2、租金转账记录一份，证明原告已经缴纳了涉案房屋租金。缴纳的期限是2019年8月8日至2020年8月7日的租金，一共是12万元，是缴纳给被告王承荣的；3、2019年11月25日“关于厂房租金、清场告知函”。证明被告隐瞒案涉厂房已经被查封的事实，原告被迫需要搬迁。案外人盛鹏公司在函件中表明保留收取相应租金的权利；4、利润明细表，证明原告每个月的盈利情况，时间是2019年8月至2019年11月的纯利润情况，平均每个月是26662.43元。据此计算相应的盈利损失；5、收条20份，证明厂房搬迁的工人费用，该费用为搬迁的损失，合计是56000元；6、收据三份，分别证明原告被迫搬迁损失，其中搬运费用是19800元、吊车费700元、叉车租赁费4200元；7、天长法院的协助执行通知书一份，证明涉案厂房已经被法院用于抵偿被告的债务，法院责令原告在2019年11月30日前搬离涉案房屋，被告隐瞒此种情况；8、搬迁现场照片三张，证明原告的搬迁情况以及原告装修附属物的损失。天马公司质证意见如下：对证据1真实性无异议。该租赁合同是合法有效的。租赁关系是存在的。但是即使被告的房地产被法院执行，那么该执行行为是通过拍卖程序进行的，第三人盛鹏公司获得案涉房地产的相应权属，则买卖不破租赁，原告与被告之间的租赁合同应该由原告和第三人盛鹏公司继续履行，不存在退还租金和企业搬迁的损失。另外原告承租案涉房地产，原告应知晓该房地产的客观情况，这是原告自己作为承租方应当履行的注意义务，实际被告也告知了案涉房地产相关租赁和关联案件情况；对证据2真实性无异议，但是转账记录收款人写的是王承荣，王承荣收款是天马公司借用王承荣账户收款，王承荣不是案涉租赁合同的当事人，租金也由天马公司使用。所以王承荣不是本案的适格主体；对证据3真实性无法确认，被告不知道有该份告知函。同时，如果盛鹏公司拥有案涉房地产的所有权或者使用权，也是通过拍卖手段，作为本案原告是房地产的承租人，按照买卖不破租赁的原则，盛鹏公司无权要求原告清场；对证据4的真实性不予认可。原告不能凭单方制作的利润表确认该段时间企业利润，该利润表无法确认本案原告主张的时间段内的企业利润；对证据5和证据6，该组证据中20张收条真实性无法确认，不能作为原告搬家发放工资的证明，搬运费、吊机费、叉车费手续不能反映出原告的实际支出，按照法律规定，如果因被告原因至原告租赁合同终止，原告需要搬家，搬家的费用应当进行估价，根据现场原告所有的物件、资产由第三方估价确认搬家所有费用，原告主张搬家费用以及相关的条据均不具有真实性，所以该部分损失没有依据，法院不应予以支持；对证据7的真实性无异议，但是法院在向原告送达该材料时，原告应主张租赁合同的持续有效性，买卖不破租赁，租赁期满后再搬家，原告没有向法院或者盛鹏公司主张，那么这部分损失包括租金仍然由原告自己承担。同时原告作为租赁合同的承租方，对合同所涉房地产租赁前以及承租期间所涉的法律问题，应当有充分的了解，为合同的履行做好铺垫，所以造成原告损失，原告自身也有过错，该损失不能要求被告来承担；对证据8的真实性无法确定，同时也确认不了与案件的关联性。照片是否是案涉租赁合同的现场情况，无法确认。王承荣质证意见如下：同被告天马公司的质证意见一致外，对证据1补充一点，两份租赁协议出租方和承租方都是原告和被告天马公司，在合同的抬头均没有王承荣，案涉房地产的所有权也不是王承荣的，王承荣在2016年7月29日合同的落款处签字，是代表被告天马公司进行的签字。天马公司未提交证据。王承荣未提交证据。本院经审理查明事实如下：一、2016年7月29日,被告天马公司与案外人天长市道克特教学仪器有限公司(以下简称“道克特公司”)签订《安徽省天马集团房屋租赁协议书》(以下简称“租赁协议”)一份。租赁协议约定,被告天马公司将位于安徽省天长市天马路1号南厂区中心路东由北向南第五幢北跨的厂房租赁给道克特公司使用,租赁期限为三年,从2016年8月8日起至2019年8月7日止；二、2019年4月16日,经道克特公司同意,原、被告达成《安徽天马集团厂房补充租赁协议》(以下简称“补充租赁协议”)。补充租赁协议约定,双方同意将租赁协议中的承租人由道克特公司变更为原告,租赁期限延长至2024年7月31日止。原告按照每年12万元的标准向两被告交纳了2019年6月至2020年8月7日的租金；三、2019年11月25日,案外人安徽盛鹏节能科技有限公司向原告发函表示,2019年6月26日天长市人民法院已将案涉厂房裁定归其所有,并要求原告搬迁。原告于2020年1月1日搬迁。原告认为两被告隐瞒出租的厂房已经抵押并已被强制执行的事实，且被告拒不退还原告租金、赔偿原告损失,故原告于2020年3月6日诉至本院，请求判如所请。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁协议、厂房补充租赁协议、租金转账记录、协助执行通知书等证据随卷佐证，并经庭审质证，可以认定。本院认为:本案争议的焦点为：一、两被告是否能够为共同被告？二、原告的主张能否得到支持？针对争议焦点一。本院认为，原告提供的两份合同的租赁方主体均是被告天马公司，被告王承荣虽然在合同上签字，但是原告应当知道租赁物系被告天马公司所有，故被告王承荣不是本案的适格主体，原告虽然将租赁费支付给被告王承荣，但是相关责任仍然应当由被告天马公司承担。针对争议焦点二。本院认为，我国法律并未禁止房屋被依法查封后不得出租，因此，在本案中，被告天马公司与原告煜安公司的房屋租赁合同是合法有效的，但是根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”规定，由于该房屋已经被查封拍卖，作为原、被告均无权对抗执行，执行法院有权要求被告煜安公司腾退该房屋，致使双方的租赁合同已不能履行，双方的合同应当解除。关于原告主张要求被告返还租金问题。由于原告缴纳的12万元租金期限为2019年6月至2020年8月7日的租金（14个月，每月租金应为8571元），原告实际租赁到2020年1月1日。故被告应返还原告的租金为68571元。原告主张被告赔偿其利息损失（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付，自起诉之日起至实际返还之日的利息）的诉求，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿其他各项损失问题。因原告提供的证据不能充分有效地证明其他项损失是否实际发生以及损失大小，但是考虑原告租赁的房屋被法院执行退出，确实造成搬迁费用和停业损失。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本院结合案情，酌定被告赔偿原告损失20000元。关于被告辩称的“买卖不破租赁”。“买卖不破租赁”原则是对成立在先的承租人租赁权的尊重与保护，承租人凭借其成立在先的租赁权不但可以对抗买卖合同之买受人，而且可以对抗成立在后的抵押权人。但前提是承租人之租赁权先于买受人之所有权、抵押权人之抵押权存在，否则原租赁合同对买受人、抵押权人不具有法律拘束力。由于本案租赁物房屋，法院查封执行在先，故对被告的辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十八条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告安徽省天马泵阀集团有限公司于判决生效之日起二十日内返还给原告安徽煜安教学仪器有限公司房屋租赁费人民币68571元及利息（利息从2020年3月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，支付至实际返还之日）。二、被告安徽省天马泵阀集团有限公司于判决生效之日起二十日内给付原告安徽煜安教学仪器有限公司因搬迁造成搬迁费用和停业损失20000元。三、驳回安徽煜安教学仪器有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4538元，减半收取2269元，由原告安徽煜安教学仪器有限公司负担1262元，由被告安徽省天马泵阀集团有限公司负担1007元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 李 庆二〇二〇年六月八日书记员 丁海金附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条:有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条:合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条：抵押人已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。