河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0602民初1137号 原告：刘占俐，男，1979年3月1日出生，汉族，住河北省保定市唐县。 原告：张美玲，女，1980年6月1日出生，汉族，住保定市。 被告：嘉昌房地产开发有限公司，住所地石家庄市和平东路20号，统一社会信用代码91130000760301359K。 法定代表人：蒋必长，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵俊杰、许淑霞，河北明光律师事务所律师。 原告刘占俐、张美玲与被告嘉昌房地产开发有限公司（以下简称嘉昌地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘占俐、张美玲，被告委托诉讼代理人赵俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘占俐、张美玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理不动产权登记手续，将位于保定市竞秀区（现荣域铂庭）12Ｂ栋2单元501室的房屋不动产权过户到原告名下，并承担原告应缴纳的契税、维修基金等费用。2、判令被告支付迟延办理不动产权证违约金417151元Ｘ3.6%年（定期利率）Ｘ9年＝135156.6元。此违约金，应从交房之日三个月后起算，到办理产权登记之日起结束。此违约金数额的计算，按2010年10月1日起算，到2019年10月1日截止，按9年计算，银行定期年化利率为3.6%。2019年后的后续违约金，保留追缴权利，直至办理产权登记日截止。共计：135156.6元。3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告订立商品房买卖合同，购买被告开发建设的位于竞秀区（原新市区）温馨家园（现荣域铂庭）12Ｂ栋2单元501室商品房，建筑面积共119.22平方米，总价为417151元整。原告在被告交房时，已将契税、维修基金等费用交给被告。截止目前，因被告拒绝向房产管理部门提供相应资料，致使原告及小区其他业主均无法正常办理房屋产权登记。关于被告不办理产权登记需支付违约金的说明。按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条，“关于产权登记的约定”中明确规定，“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，办理产权登记。若因出卖人的责任，未办理产权登记，出卖人按已付总房价款为基数，支付违约金”。合同中没有明确，被告赔偿原告违约金的支付比例，原告认为，应以当年银行存款定期利率计算，从2010年10月1日起计算，至2019年10月1日，累计时间为9年。综上所述，被告未能诚实履行合同，拒不为原告办理房屋产权登记，致使原告无法正常上市交易，其行为严重侵害了原告合法的财产权益，限制了原告对房屋的处分权利，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望能判如所请。 嘉昌房地产开发有限公司辩称，一、答辩人不办理房产证是政府行为,属于不可抗力,应免除答辩人的责任。答辩人不办理房产证属于历史遗留问题,是由于客观原因造成的办证条件不具备,答辩人给保定市政府垫资,政府无力偿还,现政府已经将此列为政府解遗范围,现在公司举步维艰,并不是公司不给办证,而是办证的条件不具备,政府的行为属于不可抗力,因此应该免除答辩人的责任,驳回被答辩人的诉讼请求。二、答辩人不构成违约,不应承担违约责任。现该房产已经为被答辩人办理了初始登记,但被答辩人并没有向我单位提交办理产权登记的相关证件。按照《城市房屋权属登记管理办法》的规定,申请人应当向房产部门提交申请和身份证明等相关证件。因此,被答辩人主张未办理房产证的违约金没有依据。三、被答辩人主张自2010年10月1日的违约金，已明显超过诉讼时效的规定。 本院经审理认定事实如下：2011年10月10日，原告刘占俐、张美玲作为买受人与被告嘉昌地产作为出卖人签订合同编号为GF20080010204号商品房买卖合同。合同约定：出卖人经批准在上述地块建设商品房，商品房暂定名温馨嘉园（荣域铂庭），买受人购买第12B#幢2单元501号房；按建筑面积，该商品房单价为每平米3499元，总金额416969元整；买受人于2011年10月10日前付清房款416969元（含定金10000元）；出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人承诺在商品房交付使用后一年内协助买受人取得房地产权属证书。 另查明，原告共计缴纳购房款417151元。2010年10月31日原告刘占俐向被告缴纳确权费8343元、维修基金8343元。庭审中，被告提交竞秀区房地产遗留问题项目台账复印件，证明被告为政府垫付资金属于不可抗力，系法律上的免责条款，被告不构成违约。原告对项目台账真实性和关联性均不予认可。2019年12月23日原告向保定市竞秀区法院提起诉讼。 以上事实，有商品房买卖合同、嘉昌地产出具的收据、销售不动产统一发票及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告刘占俐、张美玲与被告嘉昌地产签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律禁止性规定，对该合同效力，本院予以确认。原、被告均应按约定享有合同权利，履行约定义务。被告未按照合同约定协助办理该房屋的产权证书，属违约，应承担违约责任。原告诉请被告继续履行购房合同，办理房屋产权登记，符合合同约定，本院予以支持。 本案中，依据原、被告签订的商品房买卖合同第十五条：“关于产权登记的约定：3、出卖人承诺在商品房交付使用一年内协助买受人取得房地产权属证书”以及第八条：“交付期限：出卖人应当在2011年10月31日依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”的约定，被告为原告办理房地产权属证书约定期限应截至2012年10月31日。由于原、被告对逾期办理权属证书应承担的违约金计算方式约定不明确，应以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告未按照合同约定时间办理房屋所有权登记，原告亦未及时主张权利，违约金应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，本院依法认定违约金保护范围为原告起诉之日前三年（即2016年12月23日至2019年12月23日），超出诉讼时效部分，本院不予支持。截至商品房销售合同约定房屋交付之日2011年10月31日，原告已交纳购房款417151元，上述违约金应以交付房屋时已交纳购房款为基数计算。原告诉请的违约金超出本院认定部分，本院不予支持。原告主张被告承担公共维修基金、契税等费用，该项诉讼主张缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告嘉昌房地产开发有限公司继续履行与原告刘占俐、张美玲签订的合同编号为GF20080010204号商品房买卖合同； 二、被告嘉昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘占俐、张美玲逾期办理房屋产权登记证书的违约金（以原告交纳的购房款417151元为基数，自2016年12月23日起，计算至2019年12月23日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告刘占俐、张美玲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3004元，减半收取1502元，由原告负担1002元，由被告嘉昌房地产开发有限公司负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员  王 莉 二〇二〇年六月十七日 法官助理  郭雅纯 书 记 员  张英茹 特别提示：如上诉，请在上诉期满后七日内交纳上诉费用，逾期视为自动放弃上诉。交费户名：河北省保定市中级人民法院，开户行：中国银行西城支行，账号：10×××07。