四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初1938号 原告：邓琼华，女，生于1971年5月26日，汉族，四川省绵阳市人，初中文化，住四川省江油市圣名国际广场Ｂ区。 被告：四川圣名物业服务有限公司，统一社会信用代码91510781076110732N，住所地四川省江油市中坝镇太平场圣名国际广场B区５幢１楼。 法定代表人：李斌，总经理。 委托诉讼代理人：张雯，四川鼎天（涪城）律师事务所律师。 原告邓琼华诉被告四川圣名物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月26日在本院第六审判庭公开开庭进行了审理，原告邓琼华、被告四川圣名物业服务有限公司的委托诉讼代理人张雯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告邓琼华诉称：2015年8月17日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定相关事宜，服务标准（按一级服务标准）等。此后，被告就承担了安保、卫生、及时处理公共事件、受理住户的投诉、咨询等义务。装修期间，楼上业主运输户外安装物，经过大门，门卫不但不予阻止，反而开门允许（未履行安保之义务），业主户外安装敲打外墙致混凝土脱落，打烂原告防护玻璃数张（价值16000元），被告巡逻员未予制止（未履行安保之义务），被告人员失职造成原告被侵权应由被告承担赔偿。事故发生后，原告找到保安，保安找不到责任人（因被告安保管理设施的缺失，造成监控盲区），仅仅口头对楼上业主说“谁这么没有素质”就离开了（未履行及时处理公共事件之义务），原告投诉致管理部，管理人员找不到责任人称没法解决（未履行受理住户投诉之义务）。类似情况数次发生，数次找到保安，数次投诉，被告至今没有任何防范措施，也未制定任何有效管理方案，楼上隐患物至今仍未清除。原告起诉皆因被告过错所致。因此，为维护原告合法利益，原告依法诉至贵院，请求依法判令：1.被告赔偿财产损失16000元；2.被告继续履行义务，针对高空抛物制定有效的管理方案，完善管理措施（建议安装监控或防护网）；3.被告清除楼上隐患物；4.被告承担本案诉讼费。 被告四川圣名物业服务有限公司辩称：一、答辩人不应当承担被答辩人财产损失的赔偿责任。（一）被答辩人明知其所主张的财产损失与答辩人无关，而是由其物业以上楼层业主施工坠落物及业主抛掷物造成，故根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十七条：“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”之规定，即使被答辩人所主张的财产损失实际存在，按照法律规定也应当由加害人承担赔偿责任或由可能加害的建筑物使用人承担补偿责任，而不是由作为物业服务公司的答辩人承担赔偿责任。（二）被答辩人自身存在重大过错，应对其所主张的财产损失承担主要责任，被答辩人搭建玻璃棚所占用的室外露台，不属于被答辩人所有，而是原告擅自开门联通小区公共区域搭建，被答辩人并未经市政城管部门审批许可就擅自改变了室外露台原有外观及功能，该玻璃棚属于违章建筑。被答辩人搭建玻璃棚的行为不仅违反法律、法规的规定，更是对小区公共资源的侵占，严重违反《前期物业服务合同》第四项：“业主临时公约……第十六条，业主、使用人在使用物业中，禁止下列行为：（二）违章搭建建筑物和构筑物等行为；（三）擅自改变房屋建筑物及其设施设备外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）……”之规定，其自身存在重大过错；且答辩人于2016年2月1日在向被答辩人送达的《致屋面花园使用业主告知书》第五条明确：“由于业主对该屋面花园的使用或者改造不当给自己或相邻业主造成损害的，由使用业主承担全部责任”，而被答辩人也在该告知书上签字确认。故被答辩人所受财产损失等法律责任应由其承担主要责任。（三）答辩人已按照《前期物业服务合同》全面履行了合同相关安全防范义务。高空坠物属于个人违法行为，不属于物业的管理范畴；且自2016年以来针对小区高空坠物，答辩人作为物业服务部门多次在小区举办高空排污危害宣传、抵制高空抛物签名等宣传、教育活动，并在小区公告栏、每栋大楼入户门厅张贴高空坠物小知识、警示标语等，以宣传高空坠物的危害及责任，提醒并警示小区业主注意，并加强巡逻；发生高空坠物事件时，答辩人也是积极配合业主协调解决问题；答辩人已全面履行了相关安全防范义务。另外，被答辩人搭建的玻璃棚属于违章建筑，答辩人没有义务对占用小区公共资源的违章建筑进行服务，其不包括在答辩人应当提供物业服务的范围内。根据《前期物业服务合同》第十六条：“以下情形乙方不承担责任……（七）乙方已履行告知义务的消防安全事项、住房防盗事项、高空抛物伤人损害事项等造成的损害后果。”之规定，被答辩人要求答辩人承担赔偿责任于法无据、于理不合。 二、针对高空坠物，答辩人已按照《前期物业服务合同》全面履行了合同相关安全防范义务，请求人民法院依法驳回被答辩人关于制定有效管理方案、完善管理设施的诉讼请求。（一）答辩人作为物业服务公司的职责是在物业服务合同范围内为全体业主服务。针对高空坠物，答辩人只能设法防止，因为高空坠物属于个人违法行为，最主要还是要靠各位业主及物业使用人的自我约束，且答辩人已经针对小区高空抛物现象采取了多种防范措施，已按照《前期物业服务合同》全面履行了合同相关安全防范义务。（二）被答辩人要求安装监控或防护网等设施属于新增小区附属设施内容，是否安装以及安装所涉规划审批、费用承担、后期维护、业主隐私保护等系列法律问题，答辩人均没有权利决定，更不是答辩人应当履行的合同义务。被答辩人完全可以自行按照法定程序报业主大会讨论通过后实施。 三、相关法律、法规并没有禁止业主安装雨棚，业主临时公约也未禁止，而只对雨棚作了统一规范要求，各位业主有权安装；况且，即使业主的外墙安装物不符合业主临时公约的规定，安装物也是业主的私有财产，答辩人没有权利、更没有义务对业主私有财产进行强制清理。 经审理查明：2013年原告与四川省圣名实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于圣名国际广场B区4幢1单元5楼7号的商品房一套，2013年四川省圣名实业有限公司与被告签订《前期物业服务合同》，约定由四川圣名物业服务有限公司对全体业主提供物业服务。2015年原告入住该商品房，此后，不断有垃圾、烟头等物品掉落至原告露天阳台，随后原告在室外露台搭建玻璃棚，经查，该玻璃棚未经审批许可，在连通小区公共区域搭建。原告安装玻璃棚后，由于楼上住户装修，致外墙混凝土脱落，掉落至原告玻璃棚上，致使玻璃棚破损。至今，该小区仍处于前期物业管理期间。 另查明：在原告与四川省圣名实业有限公司签订的《商品房买卖合同》中已经明确约定：业主、使用人在使用物业过程中禁止违章搭建建筑物、构筑物，及擅自改变房屋建筑及其设施设备外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位实施的颜色、形状和规格）等行为。原告收房时，被告向业主发放的《业主手册》中明确告知各位业主及使用人禁止高空抛物；2015年9月被告在小区明显位置张贴禁止高空抛物标识；2016年2月被告向原告送达了《致屋面花园使用业主告知书》，原告配偶签字，向原告告知了使用室外露台的后果及责任；2016年7月、2019年9月被告在小区张贴关于高空抛物的案例；2016年7月针对原告所在楼栋，被告要求原告所住楼层以上的每位业主签署禁止高空抛物通知书；2020年3月至4月被告在小区发起抵制高空抛物签名活动。 上述事实，有原告身份证复印件、被告营业执照复印件、《前期物业服务合同》、原告提供的玻璃棚照片、致屋面花园使用业主告知书、业主手册、禁止高空抛物通知书、宣传禁止高空抛物照片、当事人的陈述、答辩等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，合同对双方当事人及小区业主具有约束力。根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”，第八十七条：“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”从本案查明的事实来看，被告物业公司不是加害建筑物的使用人，且被告针对高空抛物的问题已制定了管理方案并在小区公告栏、每栋大楼入户门厅张贴高空坠物小知识、警示标语及入户通知等，已履行了相关安全防范义务。同时根据《物业管理条例》第十一条；“下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；……。”原告要求被告安装监控或防护网等设施，属于新增小区附属设施内容，双方在合同中也并未对此进行约定，是否安装、是否可以安装均不是被告可以决定的。因此，对于原告要求被告赔偿财产损失16000元以及建议被告安装监控或防护网等设施的诉请，本院不予支持。 对于原告要求清除楼上隐患物的诉请，在庭审中，原告并没举证证明哪家安装的雨棚存在隐患物，对此本院不予支持 综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”，第八十七条：“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”，《物业管理条例》第十一条；“下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；……。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提供的主张，有责任提供证据，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面的、客观地审查核实证据。”，之规定，判决如下： 驳回原告邓琼华的全部诉讼请求。 本案受理费减半收取100元，由原告邓琼华承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 梁玉玲 二〇二〇年六月三日 法官助理 胡芝芝 书 记 员 钟风香