陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕03民终460号 上诉人（原审被告）：陕西省恒立建设（集团）有限公司。住所地：宝鸡市渭滨区XX路XX段XX号。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX3755。 法定代表人：严宝文，董事长。 委托诉讼代理人：宁海洋，陕西秦锦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张玉良，男，汉族，1959年XX月XX日出生，大学本科学历，陕西省眉县人，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市金台区XX村XX房XX号。 上诉人陕西省恒立建设（集团）有限公司（以下简称恒立建设集团公司）因与被上诉人张玉良排除妨害纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2019）陕0302民初4815号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，不开庭进行了审理。上诉人恒立建设集团公司委托诉讼代理人宁海洋，被上诉人张玉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人恒立建设集团公司上诉请求：撤销宝鸡市渭滨区人民法院（2019）陕0302民初4815号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1、一审法院认定被上诉人已经取得高新茗苑小区房屋的物权期待权系认定错误。2、一审法院认定被上诉人已经全额付清房款属认定错误。3、一审法院认定被上诉人已实际接收房屋属认定错误。4、涉案的2-601号房屋早在2011年3月26日已打包销售给上诉人，被上诉人既未从上诉人处购买，也未进行商品房预售备案和登记。5、相关执行异议裁定书及执行异议之诉判决书与本案无关。6、权春辉等十三人排除妨害之诉判决结果与本案无关。7、一审对“生存权至上”错误理解。8、上诉人已取得涉案楼盘土地的使用权，一审判决是违背事实的做法。综上，一审判决草率借鉴其他判决结果，认定事实不够清楚，证据不够充分，判决结果错误，请求予以改判。 被上诉人张玉良辩称，1、《物权法》、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及《关于建设工程价款优先受偿权的批复》等一些规定，都体现了物权期待权，最高法院和高级法院等判例有关物权期待权的认定也是比较常见的。2、2017年9月，虹桥公司向被上诉人交付了案涉房屋钥匙、资料交接单、房屋使用说明书和房屋质量保证书等，并先后办理了天然气、水、电等入户手续。2017年11月上诉人将房屋非法暴力抢占。3、预售备案登记问题不影响被上诉人买卖合同效力，不是消费者取得物权期待权的条件。而且上诉人称2011年购买了案涉房屋是根本不存在的事实，高新管委会组织的联合调查组调查报告中没有上诉人申报购买记载，执行异议之诉期间，上诉人也没有提说自己购房事情，其申请强制执行，竟然申请用该房抵偿工程款，怎么可能拿自己的房屋抵偿自己债权。4、法院生效的执行异议裁定、执行异议之诉判决，是对被上诉人实际权利人的确定，排除了上诉人申请的强制执行。上诉人没有获得法律支持，就采取暴力抢占，妨害了被上诉人行使权利。被上诉人提供权春辉等业主排除妨碍纠纷的生效判决，是为了证明上诉人的妨害事实。以上案件生效判决均与本案有关联。5、案涉楼盘土地使用权问题，高新管委会没有出让权和审批权，关于国有土地使用权的批复是违法、无效的，对地上附着物更是无权转让的。 张玉良向一审法院提出诉讼请求：依法排除被告对原告进入位于宝鸡市XX路XX小区及所购房产的妨害。 一审法院经审理认定事实如下：2010年11月3日，宝鸡高新技术产业开发区城乡规划局（以下简称高新区规划局）向宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司（以下简称虹桥公司）颁发建设工程规划许可证，许可证载明：“建设项目：虹桥高新茗苑；建设位置：XX路XX号；建设规模：商住楼，框架剪力墙结构地上十四层，地下一层，建筑面积16737.87㎡”，后虹桥公司陆续取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。其中建筑工程施工许可证载明“建设规模：16737.87㎡；结构层数：框架剪力墙结构地上十四层，地下一层”，商品房预售许可证载明“预售总建筑面积：16737.87㎡，共84套”。2013年11月13日，原告张玉良与虹桥公司签订商品房买卖合同一份，购买位于宝鸡市XX区XX路XX小区XX幢XX单元XX号房屋，并于同年11月14日交房款30万元，后又陆续交纳房款163120元，购房款已交清。 另查，因建设工程施工合同纠纷，恒立建设集团公司将虹桥公司诉至宝鸡市中级人民法院，要求支付拖欠工程款。宝鸡市中级人民法院经审理作出（2015）宝中民二初字第00045号民事判决，判决虹桥公司向恒立建设集团公司支付工程款及利息损失共计64960000元。虹桥公司不服提起上诉，陕西省高级人民法院经审理作出（2016）陕民终9号民事判决，判决虹桥公司向恒立建设集团公司支付工程款及利息损失共计64800000元。 又查，在恒立建设集团公司与虹桥公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，恒立建设集团公司提出诉讼保全申请，宝鸡市中级人民法院于2015年5月20日作出（2015）宝中民二初字第00045-1号民事裁定，裁定冻结虹桥公司银行存款64960000元或查封同等价值的财产。2015年5月21日，宝鸡市中级人民法院依法查封虹桥公司位于XX路XX号【宝市国用（2011）第070号】在建房屋，15-26层不得办理预售许可，查封期限壹年（2015.5.21-2016.5.20）。2016年5月9日，宝鸡市中级人民法院再次发出协助执行通知，查封虹桥公司位于XX路XX号【宝市国用（2011）第070号】在建房屋，15-26层不得办理预售许可，查封期限壹年（2016.5.20-2018.5.19）。2016年5月17日，宝鸡市中级人民法院立案执行（2016）陕民终9号民事判决时，本案原告提出执行异议，XX路XX号XX小区XX单元XX层XX号房屋的强制执行措施。宝鸡市中级人民法院于2017年2月23日作出（2016）执异87号执行裁定，中止对XX路XX号高新茗苑小区二单元6层01号房屋的强制执行措施。恒立建设集团公司不服该裁定，遂提起申请执行人执行异议之诉，将提出执行异议的本案原告及虹桥公司诉至法院。宝鸡市中级人民法院经审理作出判决，驳回恒立建设集团公司的诉讼请求。恒立建设集团公司不服提起上诉，陕西省高级人民法院经审理判决驳回上诉，维持原判。2018年3月19日，权春辉等十三人向一审法院提起诉讼，请求判决依法排除被告对各原告进出、占有、使用位于宝鸡市XX区XX路XX小区所购房产共有部分的妨害，被告不得阻止原告进入小区，小区大门及单元门应当打开，并返还原告单元门及所购房屋入户门的钥匙，并保证水电气及电梯的正常使用。一审法院经审理作出（2018）陕0302民初2128号民事判决书，判决被告恒立建设集团公司在宝鸡市XX区XX路XX号XX小区内立即停止侵害，不得妨害各原告在小区内正常通行及对各自所购房屋占有和使用。被告恒立建设集团公司不服提起上诉，宝鸡市中级人民法院经审理驳回上诉，维持原判。以上判决均已发生法律效力。 再查，2015年4月27日，宝鸡市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室就“高新茗苑小区业主信访事项调处”问题形成会议纪要，纪要内容为“1、高新区管委会是处理此问题的主体单位…；2、依据法规及事实由高新区规划局尽快完善相应规划手续，高新区负责处理到位，并建议公安高新分局对开发商伪造公文、私刻公章一事进行依法处理；3、对剩余房源建立共管（高新区与开发商）账户，15层至26层手续补办后，市住建局完善网签备案，销售收入主要用于解决开发商与建筑商之间的经济纠纷和项目后期费用…”。后高新区规划局对高新茗苑小区建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证部分内容予以审批变更，建设规模和结构层数变更为“框架剪力墙结构，地上二十六层，地下一层”。2017年9月18日，宝鸡市城市建设档案馆出具建设工程档案预验收认可书，对高新茗苑项目工程档案通过预验收认可，该认可书注明“本书是证明城市规划区内建设项目（工程）竣工档案预验收合格的凭证。取得建设工程档案预验收认可书后，方可组织工程竣工验收。”2017年9月29日，虹桥公司向原告交付了商品房买卖合同中所载明房屋和钥匙，并出具了住宅使用说明书、住宅质量保证书、业主手册。同年11月2日，被告恒立建设集团公司进入高新茗苑小区，控制所有房屋和水电气设施，封闭小区大门并拒绝原告进入。 一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。根据原告所提交商品房买卖合同、收款收据、房屋使用说明书、房屋质量保证书、业主手册及宝鸡市中级人民法院（2016）陕03执异87号执行裁定书、（2017）陕03民初65号民事判决书，可以认定原告张玉良已经全额付清房款并已实际接收房屋，虽尚未办理不动产登记，但已经取得物权期待权，当期待权受到侵害时，期待权人可以行使权利请求权，要求停止侵害、占有返还、赔偿损失等。同时基于生存权至上的考虑，原告的物权期待权应当优于被告恒立建设集团公司所主张建设工程价款的优先受偿权。高新茗苑小区房屋及水电气设施均由被告实际控制并拒绝原告进入小区和所购房屋，其侵权行为客观存在。被告控制小区出入大门，拒绝原告进入小区及所购房屋，属于私力救济债权行为，但该行为已经妨害到债务人之外的他人（即本案原告）对自购房屋占有和使用的合法权利，应为法律所禁止。综上，原告要求排除妨害的诉讼请求成立，被告应当在高新茗苑小区内立即停止侵害，不得妨害原告在小区正常通行及对其所购房屋占有和使用。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条之规定，判决：被告陕西省恒立建设（集团）有限公司于本判决生效之日起在宝鸡市XX区XX路XX号XX小区内立即停止侵害，不得妨害原告张玉良在小区正常通行及对小区1幢2单元6层01号房屋占有和使用。案件受理费100元，减半收取50元，由被告陕西省恒立建设（集团）有限公司承担，其余50元退还原告。 二审审理中，上诉人提交2018年3月22日宝鸡高新技术产业开发区综治信访司法办公室制作的《高新茗苑房产分配汇总表》，欲证明宝鸡高新管委会已将案涉房产分配给案外人张欣。被上诉人质证认为，不认可该分配表真实性，与高新管委会2017年12月7日制作的分配表不一致，案涉房屋并没有分给案外人张欣，张欣是另案诉讼的权春辉等十三名业主排除妨碍纠纷中的原告之一，其就自己的房屋已主张过权利。本院审查认为，高新管委会2016年10月组成的联合调查组出具的《“高新茗苑”房屋销售情况调查报告》中，对案涉2-0601房屋查明情况为：张曙光于2012年11月15日网签，张玉良于2013年11月3日签旧合同。而案外人张欣作为十三名购房者之一，在2018年另案对上诉人提起的排除妨碍诉讼中，提交的执行异议裁定、执行异议之诉判决等证据材料可以证明，其主张权益针对的系高新茗苑一单元17层02号及一单元17层03号两套商品房，就本案涉及的二单元6层01号房屋既无商品房买卖合同又无付款行为，仅凭该分配表不能否定被上诉人才是案涉商品房购房人的事实。 其余案件事实同一审查明事实一致。 本院认为，针对上诉人的上诉理由，首先，上诉人作为高新茗苑施工单位，因建设单位虹桥公司拖欠建设工程款及利息损失，向法院申请对高新茗苑小区二单元6层01号房屋在内的部分房屋强制执行，因被上诉人及案外的多名购房者分别提起案外人执行异议，法院中止了强制执行。之后上诉人亦分别提起申请执行人执行异议之诉，经本院一审审理，并经陕西省高级人民法院二审审理，作出的生效判决均对上诉人请求准予执行高新茗苑部分房产的请求不予支持。故，上诉人以尚未向建设单位交付为由，控制小区大门，拒绝被上诉人等购房者进入小区及购买的房屋，没有合法依据。其次，结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权不得对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者要求取得房屋的权利。本案中，陕西省高级人民法院（2018）陕民终530号生效民事判决已确认张玉良对案涉房产按合同约定向虹桥公司支付30万元购房款的基本事实，上诉人对此事实虽持有异议但未能提交足以推翻的反驳证据，亦未在本案审理终结前通过审判监督程序撤销该判决，一审法院根据生效判决认定事实对前期付款事实不再予以审查，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定。被上诉人提交虹桥公司出具的收条证明已向虹桥公司支付案涉房屋剩余房款，虹桥公司亦向被上诉人交付了钥匙、房屋使用说明书、房屋质量保证书、业主手册，一审法院基于被上诉人已全额缴纳房款并办理入户的事实，平衡双方权益，认定被上诉人要求排除妨害的诉请成立并无错误。再次，关于上诉人在本案诉讼中首次提出案涉二单元6层01号房屋早打包销售给上诉人的事实，对此本院认为，上诉人提交的2011年3月26日与虹桥公司签订的《协议书》第二项虽曾约定将1-9层作价打包销售给上诉人，但同时约定销售价格另行协商，且约定虹桥公司有权在资金充足的情况下由上诉人反售给虹桥公司，虹桥公司另行销售。故该协议是否履行、履行情况单凭该份协议无法证实。上诉人在起诉虹桥公司、张曙光债权人撤销权纠纷起诉状中亦自认与虹桥公司2011年11月17日签订协议约定虹桥公司委托上诉人代理销售或共同销售高新茗苑负1层至15层商业住宅项目，并且在与被上诉人、虹桥公司就案涉房产涉及的多个诉讼程序中，以及高新管委会组织调查、协调处理相关事宜过程中，从未以案涉房屋买受人的身份主张过权益，另外与其申请执行案涉房产的行为显然也相矛盾，故本院对上诉人关于其是案涉房屋买受人的上诉主张不予采信。最后，不论上诉人现阶段是否已实际受让虹桥公司位于渭滨区XX路XX号土地使用权，都不能以此作为其对地上建筑物享有权利的依据。 综上，上诉人虽主张一审认定事实错误，判决结果错误，但本院审理期间，上诉人未提交证据反驳此前申请执行人执行异议之诉纠纷生效判决认定的事实，亦未能提交有效的证据佐证自己对案涉房屋享有合法的控制、占有权利，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陕西省恒立建设（集团）有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李婧雯 审 判 员 付金国 审 判 员 彭 澍 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 王家英 书 记 员 李佳玺 1