山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6197号上诉人（原审被告）：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地济南市。法定代表人：孟昭轶，主任。委托诉讼代理人：战凯，系该单位职工。委托诉讼代理人：黄春燕，山东泰泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东金凯特科技发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：高炳魁，董事长。委托诉讼代理人：田景博，山东盛强律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：董硕，男，1990年5月16日出生，住济南市。委托诉讼代理人：于瀚涛，山东兴震律师事务所律师。委托诉讼代理人：马天骐，山东兴震律师事务所实习律师。上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）因与被上诉人山东金凯特科技发展有限公司（以下简称金凯特公司）、董硕房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。千佛山办事处上诉请求：一、依法撤销一审判决，依法发回重审或进行改判；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对于被上诉人房屋使用费计算的起始时间认定事实不清。本案中，被上诉人主张房屋交付的时间为2009年12月1日，但其并未提供证据加以证明，根据谁主张谁举证的原则，被上诉人应承担举证不能的不利后果。但是，一审法院在无任何证据证明被上诉人实际占用房屋时间的前提下，完全采纳了被上诉人单方的说法，最终以2009年12月1日作为计算房屋占用费的起点，显然是不正确的。二、一审判决适用法律错误。被上诉人在购买涉案房屋时，明知涉案项目不具备相应规划手续，仍与金凯特公司签订房屋买卖合同，其对房屋后期可能被认定为违章建筑，有可能因为违章而被拆除的事实在签订合同时均能够预见，其在缔约时未尽审慎义务，甚至可以说是明知而为之。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产、应当予以退还；不能退逐或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被答辩人应承担相应的缔约过失责任。金凯特公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。董硕辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。董硕向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《房屋使用权协议》无效；2.被告共同返还董硕购房款509244元；3.被告共同赔偿董硕利息损失，以509244元为基数，自2017年6月21日起至购房款还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场在上述土地范围内开发建设部分别墅。2006年7月25日，济南千佛山海鲜副食品市场、山东金凯特科技发展有限公司（均系甲方）与董硕（乙方）签订房屋使用权协议，协议主要内容：第一条房屋情况1.甲方取得了位于历城区西营镇大南营村05-001号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日，建设项目为生态林果观光健身园，《村镇规划选址意见书》编号为0105180906；第六条办理个人宅基地使用权证甲方办理房屋交接手续后三个月内为乙方办理个人宅基地使用权证。2005年11月16日董硕之父董水林交纳定金10万元，2006年7月25日、2006年11月29日、2007年1月18日、2008年8月22日董硕分别交纳购房款5万元、5万元、5万元、259244元，共计509244元，金凯特公司分别出具收款收据，2017年6月21日，涉案房屋被拆除。2010年，济南千佛山海鲜副食品市场（简称甲方）和山东中天置业有限公司、山东金凯特科技发展有限公司（以上二单位合称乙方）签订“解除《开发建设‘青龙峪生态林果健身观光园项目’合作协议书》合同”，载明：“四、鉴于目前项目财务状况的实际情况，双方约定：乙方退出后不再承担该项目的任何亏损及其他风险，亦不再享有该项目的任何权益。该项目所有权利及义务均由甲方享有和承担。”另查明，2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设青龙峪生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快地完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，青龙峪荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的05-001号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字（2005）第04号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的0105180906号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。一审法院认为，董硕与济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司签订房屋使用权协议所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2007年5月17日双方所签房屋使用权协议违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与董硕签订房屋使用权协议无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由董硕分担。千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担。庭审中，董硕不要求金凯特公司承担责任，是其自主行使诉讼权利，并不违反法律规定。且根据济南千佛山海鲜副食品市场与山东中天置业有限公司，山东金凯特科技发展有限公司签订的“解除《开发建设‘青龙峪生态林果健身观光园项目’合作协议书》合同”，山东金凯特科技发展有限公司退出项目后，该项目的权利义务均应由济南千佛山海鲜副食品市场一方享有和承担。故千佛山办事处应当返还董硕购房款509244元。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付董硕，亦不影响占用期间的合理使用，董硕主张房屋交付时间为2009年12月1日，千佛山办事处未能提出证据证明该时间有误，故一审法院认定交房时间为2009年12月1日。董硕应支付自2009年12月1日至2017年6月20日（共90.5个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为87784元【509244元÷525个月（2009年12月1日至2053年9月9日）×90.5个月】。千佛山办事处在扣除使用费后，余款421460元（509244元-87784元）应当返还给董硕。关于董硕主张的利息损失，董硕在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿董硕利息损失，故以421460元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以421460元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告董硕与济南千佛山海鲜副食品市场及被告山东金凯特科技发展有限公司于2006年7月25日签订的房屋使用权协议无效；二、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处返还原告董硕购房款421460元；三、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处赔偿原告董硕利息损失（以421460元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以421460元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失）；四、驳回原告董硕的其他诉讼请求。以上给付，限被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4446元，董硕负担766元、千佛山办事处负担3680元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、房屋使用费、利息损失计算的起始时间应如何界定，二、董硕应否承担缔约过失责任。关于房屋使用费、利息损失计算起始时间的认定问题。千佛山办事处主张案涉房屋交付时间为2008年8月份左右，并未提供有效证据予以佐证，亦未明确具体交付日期，本院不予采信。董硕主张房屋交付之日为2009年12月1日，根据本院作出的(2020)鲁01民终153号、(2020)鲁01民终218号生效民事判决，均认定同批建设房屋的交房时间为2009年12月1日，千佛山办事处并未提出相反的主张及证据予以反驳，故一审法院认定房屋使用费计算的起始时间为2009年12月1日，并无不当，本院予以维持。涉案房屋被拆除后，千佛山办事处应及时返还相应购房款，千佛山办事处未及时返还，故一审法院认定千佛山办事处赔偿董硕利息损失，利息损失自房屋被拆除次日起计算，并无不当，应予维持。关于董硕应否承担缔约过失责任问题。涉案房屋被拆除，是因涉案房屋未取得规划和建设审批手续被认定为违章建筑导致，与董硕签订房屋使用权协议并无直接因果关系。涉案房屋购房合同无效，双方因该协议取得的财产应当各自返还，涉案房屋系千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设，且在签订协议时千佛山办事处并未对涉案房屋未取得规划手续予以告知，故千佛山办事处对购房合同无效导致的后果应承担相应的法律责任。综上所述，千佛山办事处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8892元，由上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担。本判决为终审判决。审 判 员 亓雪飞二〇二〇年六月三十日法官助理 李敬星书 记 员 李宜濂