江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1029民初773号原告：江西瑞远商业经营管理有限公司，住所地抚州市东乡区城东大道与320国道交汇处（新二中旁）。法定代表人：乐结辉，执行董事。委托诉讼代理人：田立元，江西正石律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：鲁智慧，女，1986年5月24日出生，汉族，抚州市人，户籍地江西省抚州市，住抚州市。原告江西瑞远商业经营管理有限公司（以下简称“瑞远公司”）与被告鲁智慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年04月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年05月20日公开开庭进行了审理。原告瑞远公司的诉讼代理人田立元、被告鲁智慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞远公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2018年至2020年到期房屋租金21392元；2、支付滞纳金（逾期付款违约金）4266.98元，直至被告房屋租金支付结清；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月4日被告鲁智慧与原告订立《商铺租赁合同》，租赁由原告统一经营管理的“华东国际农博城”29栋112号、29栋113号、29栋127号、29栋128号四间面积为122.24㎡的店面房，用于经营装饰建材。按照《商铺租赁合同》约定，被告的租赁期限为54个月，自2018年3月4日起至2022年8月31日止，其中被告享有42个月的免租期。被告租赁的店面房按35元/㎡·月计算租金，其每个月应当支付租金为4278.40元（35元/㎡·月×122.24㎡）。按照《商铺租赁合同》的约定，被告应在订立《商铺租赁合同》之日起三日内向原告支付一个月的租金和相当于两个月租金的合同履约保证金共计12835.20元。以后各年度的租金应当在上一年度到期前2个月内付清，被告逾期支付租金的，应当每天按应缴费用总额的5‰向原告支付滞纳金（逾期付款违约金），被告逾期支付租金超过10天的，原告有权解除合同。然而，被告在与原告订立《商铺租赁合同》以后，仅向原告支付约定的“1个月租金和相当于两个月租金的合同履约保证金”共计12835.20元。而合同约定的2018年9月1日至2019年8月31日年度租金（二个月的租金）8556.80元（35元/㎡·月×122.24㎡×2个月），2019年9月1日至2020年8月31日年度租金（三个月的租金）12835.20元（35元/㎡·月×122.24㎡×3个月），共计21392元，一直没有支付。同时，原告认为每天按照5‰计算滞纳金（逾期付款违约金）偏高，现原告仅要求被告按2%的月利息计算逾期支付租金的滞纳金（逾期付款违约金）。截止2020年3月20日，被告应当支付滞纳金（逾期付款违约金）共计4266.98元。为此，原告特具文起诉，请求人民法院依法裁决。被告鲁智慧答辩称：合同我不清楚，租店面我知道，是我老公徐龙平租的，他和我说过租店面是以我的名义租的。我付了装修押金1000元和店面押金，店面押金具体金额不记得了。当时说第一年的租金已付，从第二年开始付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了质证，对当事人无异议的证据：1.鲁智慧的居民身份证；2.蔡青平、徐锋、艾云、饶高明分别与江西裕鑫实业有限公司订立的《商品房买卖合同》；3.蔡青平、徐锋、艾云、饶高明与江西瑞远商业经营管理有限公司订立的《统一经营管理合同》；4.江西瑞远商业经营管理有限公司的“招商部签约审批单”；5.收款收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举证的江西瑞远商业经营管理有限公司与鲁智慧订立的《商铺租赁合同》，欲证明原告将其统一经营管理的“华东国际农博城”29栋112号、29栋113号、29栋127号、29栋128号面积122.24㎡店面房租赁给鲁智慧，原、被告形成房屋租赁关系。被告对合同内容的真实性无异议，但是对合同中被告签名存在异议，被告认为合同中“鲁智慧”的签名不是其本人或是其丈夫徐龙平所签。经审查，被告鲁智慧虽对合同书上“鲁智慧”签名提出异议，但其承认合同的真实性，也承认合同所涉租赁店铺也已交付给其实际使用，即合同已经实际履行，因此，《商铺租赁合同》，本院予以采信；被告鲁智慧从原告瑞远公司处租赁抚州市东乡区华东国际农博城29栋112号、29栋113号、29栋127号、29栋128号（面积共计122.24㎡）店面房的事实，本院予以认定。2.被告鲁智慧举证《商铺租赁合同》，欲证明其租赁原告瑞远公司统一经营管理的“华东国际农博城”29栋211号、29栋213号、29栋226号、29栋228号，因为二楼一直漏水，影响其店铺正常经营，经多次协商，原告瑞远公司均未进行有效处理，未承担修缮义务，故其行使抗辩权不支付原告租金。原告瑞远公司对合同的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为漏水实际是三楼阳台的问题，且二楼漏水并不能成为被告不支付一楼租金的理由。经审查，本案案涉租赁合同租赁物系抚州市东乡区华东国际农博城29栋112号、29栋113号、29栋127号、29栋128号面积122.24㎡店面房，该租赁物已交付被告鲁智慧实际使用，且未存在瑕疵，被告鲁智慧举证的《商铺租赁合同》所涉租赁合同租赁物系华东国际农博城29栋211号、29栋213号、29栋226号、29栋228号房屋，不是本案案涉租赁合同的租赁物，被告鲁智慧举证的《商铺租赁合同》属于另一房屋租赁合同关系，与本案不具有利害关系，被告鲁智慧如认为原告瑞远公司交付的华东国际农博城29栋211号、29栋213号、29栋226号、29栋228号房屋存在漏水影响其经营的，可依据上述二楼房屋的《商铺租赁合同》向原告瑞远公司另行主张权利。因此，被告鲁智慧举证的《商铺租赁合同》与本案不具有关联性，本院不予采信。3.关于租金支付期限的争议。被告鲁智慧称原告瑞远公司说租完一年以后付，也可提前付。原告瑞远公司提出异议，其认为在合同履行当中，征得公司同意，租金缓交是可以协商的，并不是说合同改变了。经审查，被告鲁智慧未举证证明其主张的与原告瑞远公司协商改变租金支付期限的事实，应当承担举证不能的法律后果，因此，被告鲁智慧主张租金支付期限已经协商改变的事实，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月至2016年7月期间，蔡青平、徐锋、艾云、饶高明分别将其购买的“华东国际农博城”29栋112号、29栋113号、29栋127号、29栋128号店面房（四间店面房建筑面积为122.24㎡）交由原告瑞远公司统一经营管理，签订了《统一经营管理合同》，并约定原告瑞远公司可以将店面房租赁给第三方使用。2018年3月4日，原告瑞远公司与被告鲁智慧分别作为甲、乙方签订《商铺租赁合同》，原告瑞远公司将上述华东国际农博城店面房出租给被告鲁智慧用于经营，合同约定：租赁期限为54个月，租赁期限自2018年3月4日起至2022年8月31日止，免租期42个月；乙方须按照35元/月/平方米向甲方交纳商铺租赁费用，租金缴纳期限为2018年9月1日至2019年8月31日缴纳2个月租金，2019年9月1日至2020年8月31日缴纳3个月租金，2020年9月1日至2021年8月31日缴纳3个月租金，2021年9月1日至2022年8月31日缴纳3个月租金；付款方式为乙方在本合同签署之日起3日内支付一个月租金及相当于二个月租金的合同履约保证金；以后各年度费用应在上一年度到期前二个月内付清；如乙方逾期缴纳费用，则每天按缴纳总额5‰向甲方支付滞纳金。合同签订后，原告瑞远公司将店面房全部交付给被告鲁智慧，被告鲁智慧于2018年3月7日支付一个月租金4278.4元及合同履约保证金共计12835.20元，之后租金并未支付。本院认为，原告瑞远公司与被告鲁智慧签订的《商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应依法认定为有效，双方当事人应依照合同约定履行义务。原告瑞远公司作为出租方已按约定交付租赁物，被告鲁智慧应按合同约定履行支付租金的义务。合同约定被告鲁智慧共需要支付十二个月租金，其中2018年9月1日至2019年8月31日间需支付二个月租金计8556.8元，2019年9月1日至2020年8月31日间需要支付三个月租金计12835.2元。2018年9月1日至2019年8月31日二个月租金计8556.8元于2019年8月31日履行期限届满；2019年9月1日至2020年8月31日三个月租金计12835.2元，依照合同约定此年度的租金应当在上一年度租金到期前二个月内支付即应当在2019年6月30日至2019年8月31日之间支付，于2019年8月31日履行期限也已届满，即被告鲁智慧应当依照合同约定于2019年9月1日前支付上述租金，因此，原告瑞远公司主张被告鲁智慧支付履行期限届满的五个月租金计21392元，本院予以支持。关于违约金的问题，合同约定逾期缴纳费用，则每天按照缴费总额的5‰支付滞纳金，每天5‰换算成按月计收即15%（5‰×30日），原告瑞远公司主张违约金过高，请求按照月利率2%计算；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；原、被告之间的合同系房屋租赁合同关系，而非借款合同关系，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定，自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息足以弥补原告瑞远公司的实际损失，因此，原告瑞远公司主张违约金按月利率2%即年利率24%计算，超过年利率6%部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告鲁智慧在本判决生效后十日内支付原告江西瑞远商业经营管理有限公司租金21392元，并支付违约金（违约金以21392元为基数，自2019年9月1日起按年利率6%计算至本判决确定的给付之日止）。二、驳回原告江西瑞远商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费441.47元，减半收取计220.74元，由原告江西瑞远商业经营管理有限公司负担28.43元，被告鲁智慧负担192.31元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员 黄 勇二〇二〇年六月十一日书记员 饶茹佳