湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初2258号 原告：望城广源建筑装饰材料有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭大道111号广源家居建材中心A栋3楼。 法定代表人：朱胜文，总经理。 委托诉讼代理人：王佩玉，湖南江荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周炎梅，湖南江荣律师事务所律师。 被告：孙美华，女，汉族，1971年8月10日出生，住长沙市望城区。 望城广源建筑装饰材料有限公司（以下简称“广源公司”）与孙美华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月28日公开开庭进行审理。广源公司的委托诉讼代理人王佩玉以及孙美华均到庭参加庭审。本案现已审理终结。 广源公司向本院提出诉讼请求：1、判令孙美华立即支付拖欠的房屋租金、经营服务费、市场推广费等各项费用共计55235元；2、判令孙美华支付违约金11544元；3、判令孙美华承担本案全部诉讼费用。审理过程中，广源公司明确第一项诉讼请求的各项费用55235元具体包括：2019年8月21日至2020年2月20日的租金、经营服务费28860元；2020年2月21日至2020年8月20日的租金、经营服务费24050元（已主动免除一个月的租金及经营服务费）；2018年消防换粉40元，2019年8月7日、2020年3月4日水费分别为191元、170元，2020年市场推广费1924元，合计55235元。广源公司明确第二项诉讼请求的违约金是根据《房屋租赁合同（附件）》第13.05条约定，按照年度租金、经营服务费57720元的20%计算得来。事实和理由：2018年8月31日，广源公司、孙美华签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》，合同约定：广源公司向孙美华提供广源家居建材中心F栋13-14号商铺，计租面积96.2平方米，每月租金1924元，一次性缴纳一年租金，以后的租金每半年缴纳一次，并须提前一个月的3日前向广源公司支付。合同签订起3日内，孙美华需要向广源公司缴纳租赁保证金1万元/间，共计租赁保证金2万元。经营服务费每月2886元，与租金缴纳期限同步，租赁合同期限为2019年1月1日起至2020年12月31日。《房屋租赁合同（附件）》约定，孙美华构成根本违约时，广源公司除不予退还孙美华所交租赁保证金及其他费用外，孙美华须按年租金和年经营服务费总额的百分之二十向广源公司支付违约金，并赔偿广源公司的一切经济损失。由于孙美华自2019年8月21日起开始拖欠租金和经营服务费等费用，广源公司多次向孙美华发出催款通知书，孙美华均未及时偿还欠款。截止2020年5月25日，孙美华应付租金、经营服务费、消防换粉、市场推广费、水费等费用共计55235元。孙美华长期拖欠租金构成严重违约，广源公司有权要求孙美华支付违约金11544元。广源公司认为，孙美华作为承租人，故意拖欠应交的各项费用，其行为已经构成根本违约，严重损害了广源公司的合法权益。为挽回经济损失，特诉至法院，请求支持广源公司诉讼请求。 孙美华辩称，欠广源公司租金及经营服务费等相关费用55235元属实，由于资金周转不过来，再加上老公一直身体不好，一个人在支撑这个店子。会在一个星期内筹集大概2万元左右资金给广源公司，剩下的看资金回笼情况，如果顺利的话大概一个月左右可以支付。目前确实经济比较困难，如果广源公司主张太高的违约金，实在是负担不起。 经审理查明：2018年8月31日，广源公司（出租方、甲方）与孙美华（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：广源公司向孙美华提供位于广源家居建材中心F栋13-14号商铺经营地板类安信品牌，计租面积96.2平方米，月租金20元/平方米，每月租金1924元；孙美华应一次性缴纳一年的租金，之后的租金每半年缴纳一次，提前一个月的3日前支付；租金自2019年1月1日开始计算，物业交付日期为2019年1月1日前。合同签订后三日内，孙美华应向广源公司缴纳租赁保证金1万元/间，合计2万元。租赁合同期限自2019年1月1日至2020年12月31日。广源公司对租赁区域实行统一管理（含物业管理、品牌推广等），孙美华同意接受统一管理，并独立承担租赁区域所产生的租金、水电费、市场推广费及其他双方约定的费用。以上费用孙美华必须按照合同约定或广源公司指定时间按时支付，否则按照拖欠金额每日千分之三的标准向广源公司支付违约金。 同日，广源公司与孙美华（孙美华）签订《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》。合同附件第二条第一款约定，除当月租金外，孙美华还应每月向广源公司交纳经营服务费（包含物业管理费、销售管理、市场管理）共计2886元，经营服务费与租金缴纳期限同步。孙美华未按期向广源公司缴清经营服务费的，按照拖欠金额每日千分之三的标准向广源公司支付违约金。第十一条第一款第二项约定，广源公司为孙美华单独安装水表，广源公司根据当地商业用水收取孙美华水费，水损费用由广源公司按各门面实际用水的一定比例适当收取，水表产权属广源公司所有。《补充协议》第三条约定，根据孙美华的合同面积，由孙美华向广源公司主动缴纳每年度的市场推广费，标准按20元/平方/年向广源公司财务部一次性缴纳。合同签订后，孙美华开始租赁经营合同约定的门面。自2019年8月21日起，孙美华未向广源公司交纳房屋租金、经营服务费、2020年度市场推广费等相关费用。 上述事实，有广源公司提交的房屋租赁合同、房屋租赁合同（附件）、补充协议、催款通知书、缴款通知书、律师函及快递单、水表抄表记录单、消防换粉记录、广告费发票和凭证、房屋所有权证书等证据以及当庭陈述证明，本院予以确认。 本院认为，广源公司与孙美华签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》、《补充协议》系双方真实意思表示，约定的内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，合同双方均应依约履行各自合同义务。合同签订后，广源公司已经将商铺交付孙美华使用，孙美华应当按时足额支付租金以及其他相关费用。广源公司主张自2019年8月21日至2020年8月20日，孙美华欠付租金、经营服务费、市场推广费、水费等相关费用合计55235元（其中2020年2月21日至8月20日间的租金及经营服务费广源公司主动免除一个月的费用），孙美华予以认可。广源公司多次向其发出催款、缴款通知，孙美华仍未履行，其行为已构成违约，广源公司有权要求其立即支付。因此，本院对广源公司主张由孙美华立即支付自2019年8月21日至2020年8月20日的房屋租金、经营服务费、市场推广费等费用55235元的诉讼请求予以支持。 关于违约金，孙美华违反合同约定不支付租金、经营服务费等相关费用构成违约，广源公司有权要求其承担相应违约责任。双方约定逾期支付租金、经营服务费等相关费用的违约金标准均为拖欠金额每日千分之三，已然远远超出违约金补偿性为主、惩罚性为辅的基本属性，也与广源公司的实际损失不符。孙美华自2019年8月开始欠付租金及经营服务费等其他费用，存在明显过错，给广源公司造成资金占用的利息损失；但自2020年1月以来，因新型冠状病毒疫情防控工作的需要，对孙美华开展正常营业造成不利影响，使其营业收入减少，加大了孙美华支付租金及经营服务费等费用的经济压力，其未能按时支付租金及经营服务费等费用也并非全无正当事由。因此，综合孙美华的过错程度、本案合同的实际履行情况以及疫情因素影响，考虑孙美华仍继续承租案涉房屋开展营业活动的合同履行意愿以及广源公司减免一个月租金、经营服务费表现的履行诚意，遵循诚实信用及公平原则，本院酌情调整违约金计算标准以逾期租金及经营服务费为基数，按照年利率6%的标准计付。至于其他费用（市场推广费、水费等），双方并未明确约定支付时间且金额较少，广源公司亦未作为违约金计付基数，而是以租金、经营服务费作为基数，故本院不再将其他费用作为违约金计付基数。广源公司主张按照双方约定的解除合同违约金标准即年度租金、经营服务费总额的20%确定违约金数额，但广源公司仍向孙美华主张自2020年2月至2020年8月的租金、经营服务费，并无解除合同的意思表示，其参照该标准计付违约金缺乏事实基础，本院不予采纳。 关于违约金计付期间，根据合同约定，租金自2019年1月1日开始计付，一次性缴纳一年租金，以后每半年缴纳一次，并须提前一个月的3日前支付；经营服务费与租金缴纳期限同步。孙美华自2019年8月21日开始欠付租金及经营服务费，2019年8月21日至2020年2月20日的租金、经营服务费28860元，应于2019年7月23日前支付，孙美华未支付的，应自2019年7月24日开始计付违约金，暂计算至起诉立案之日即2020年6月8日为1523元（28860元×6%/年÷365×321天、四舍五入取整）；2020年2月21日至2020年8月20日的租金、经营服务费24050元，应于2020年1月23日前支付，孙美华未支付的，应自2020年1月24日开始计付违约金，暂计算至起诉立案之日即2020年6月8日为542元（24050元×6%/年÷365×137天、四舍五入取整），以上两项合计2065元（1523元+542元）；2020年6月9日至实际清偿之日的违约金，仍以欠付租金和经营服务费为基数，按照年利率6%的标准计付。鉴于广源公司所主张之违约金为固定数额11544元，则上述违约金计付总额以不超过11544元为限。因此，本院对广源公司要求孙美华支付违约金的诉讼请求予以部分支持，超过部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、孙美华于本判决生效后十日内支付望城广源建筑装饰材料有限公司房屋租金、经营服务费、市场推广费等相关费用共计55235元； 二、孙美华于本判决生效后十日内支付望城广源建筑装饰材料有限公司违约金2065元（已计付至2020年6月8日，2020年6月9日至欠付租金、经营服务费清偿之日的违约金，仍以欠付租金及经营服务费为基数，按照年利率6%的标准计付，违约金总额以不超过11544元为限）； 三、驳回望城广源建筑装饰材料有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1469元，因适应简易程序减半收取734.50元，由望城广源建筑装饰材料有限公司负担104元，孙美华负担630.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  殷兵兵 二〇二〇年六月三十日 代理书记员  肖 娜 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。