西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初2346号原告：刘芳，女，1984年5月25日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告：刘拴彦，女，1960年9月9日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告：西安顺宁装饰装修有限责任公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：杨俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兴龙，男，1992年2月19日出生，汉族，该公司员工，住陕西省咸阳市乾县。原告刘芳、刘拴彦与被告西安顺宁装饰装修有限责任公司（以下简称顺宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘芳、刘拴彦，被告顺宁公司之委托诉讼代理人王兴龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘芳、刘拴彦向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告于2018年5月16日签订的《房屋租赁合同》合法有效，并判令被告继续履行《房屋租赁合同》；2、依法判令被告立即向原告支付房屋租赁费4200元，物业费1647.17元；3、判令被告赔偿房屋内地板、室内墙壁、门的损失赔偿费用4370元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年5月16日签订《房屋租赁合同》，原告将其位于西安市莲湖区XX城XX路XX号楼XX单元XX室租赁给被告，租赁期限为2018年5月16日至2020年5月15日，租金为每月1400元，三个月交纳一次。被告于2020年2月16日至2020年5月15日期间的房屋租赁费至今未予以交纳，2019年7月1日至2020年5月15日期间的物业费至今未予以交纳。同时，被告将原告房屋内的地板、室内墙壁、门（安全门）予以损坏，原告多次与被告协商此事，均未果。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告顺宁公司辩称，对原告的诉请不认可；因水费收取问题，其对物业公司不满，2020年1月16日，与刘芳微信沟通，让原告去与物业协调，原告回复称你们不想租就不租了；2020年1月22日，其告知原告不租了。2020年2月底，其与原告在电话里沟通，因为疫情就不见面交接了，当时原告也同意，2月底已经把房屋收拾干净，3月4日原告也去房屋内查看收房。在其使用房屋期间，确实有4块木地板损坏，可以维修，墙壁和门不是其损坏的，但是墙也可以维修；物业费确实有拖欠的，但具体时间记不清楚，只认可到2020年2月15日的物业费。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月16日，原告（甲方）刘芳、刘拴彦与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于西安市莲湖区XX城XX路XX小区XX号楼XX单元XX室房屋出租给被告，租赁期限为两年，自2018年5月16日起至2020年5月16日止；租金为每月1400元，付款方式为乙方一次性交纳三个月租金，在每次到期前七日前预付下次租金；房屋保证金1400元，租房终止时，甲方验收无误后，将保证金退还乙方，不计利息。合同第三条第4项约定，该房屋由物业公司管理，物业管理费由乙方承担，乙方按照物管公司的要求缴纳水电费、垃圾清运费等费用。合同第四条第2项约定，在租赁期内，因乙方使用不当、管理不当（包括非自然使用磨损）或人为损坏的，由乙方负责。合同第八条违约责任条款中约定，租赁期间如甲方提前收回房屋，需经乙方书面同意，双方签订终止本合同的协议，甲方需返还乙方保证金。如未经乙方同意私自收回房屋，甲方应双倍返还乙方保证金，及合同中未到期月份的已缴纳的所有房租，已缴纳的物业费、电费及相关费用。租赁期间如乙方中途退租，经甲方书面同意，双方签订终止本合同的协议，乙方需结清包括房屋租金在内的全部费用；如未经甲方同意私自退租，乙方应赔偿因其退租行为给甲方造成的损失。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告交纳了2018年5月16日至2020年2月15日的租金，并交纳押金1400元。庭审中，被告辩称2020年1月16日，因涉案房屋水费交纳问题与物业公司产生争议，向原告提出解除合同；原告对此不予认可，称因被告长期未交纳物业费，物业公司通知其，其与被告沟通物业费交纳问题，并称可商量，实在不行原告可承担物业费，但后因被告与物业公司产生矛盾，被告称不租了，其答复的意思是合同到期后被告不续租，其不勉强。被告提交微信聊天记录及截图照片，证明2020年3月4日，将涉案房屋钥匙放在抽屉里，通过微信向原告刘拴彦交房，当时原告认为房屋有问题的地方向其发送照片，其当时表示认可，可以维修；认为双方合同2020年3月4日解除。原告对此不予认可，认为2020年3月4日被告并未到场，并不是视频交房，而是被告打电话通知其看房，其当天去房屋内查看，有问题的地方拍照发给被告。另查，原告交纳了2019年7月1日至2020年5月15日的物业费，共计1647.17元；被告认可2019年7月1日之后的物业费未缴纳，同意交纳2019年7月1日至2020年2月15日的物业费。庭后，原告提交《房屋修复合同》、《收款收据》、收条及照片，证明被告使用房屋期间造成地板、墙面及门套损坏，其于2020年5月1日开始修复，5月5日修复完毕。墙面因有钉子，拔掉后有窟窿，修补6面墙共计2030元；门框修补300元；卧室木地板因没有配套颜色，整个卧室重新铺木地板，客厅更换小部门木地板，共计花费1440元；保护材料及工费300元、垃圾清运费300元；修复共计花费4370元。被告对此不予认可，认为《房屋修复合同》上的公章不是防伪章，收费无正规税票；认可在三面墙上钉有钉子，大概十几个，认为修复费用过高；门框裂缝不是其损坏，不予认可；卧室有一处地板是其损坏，涉案房屋橱柜中有6块木地板，认为其可以维修，最多只需200元人工费；300元工费应在墙面修复费用中包括；认为只是简单修复，不需要产生垃圾清运费。关于门框划痕，原告称涉案房屋是新房对外出租，交房时东西是完好无损的，但没有租房时交房的照片，被告称厨房有6块木地板，其没有见过；被告认为入住时门框就有划痕，入住后向原告提出过，原告认为是其损坏，其不予认可。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。庭审中，被告称2020年1月16日向原告提出解除合同，原告对此不予认可，被告亦未举证证明；通过被告提交的微信聊天记录，能够证明2020年3月4日被告将涉案房屋腾交，原告认可其3月4日查看涉案房屋，但不认可同意解除合同，被告提交的证据亦不足以证明原告同意2020年3月4日解除合同。因涉案房屋被告已交付，无法继续履行，故原告主张继续履行，本院不予支持；结合双方合同中关于提前退租的约定，酌定双方租赁合同于2020年4月3日予以解除，被告应支付2020年2月15日至2020年4月3日的租金2240元。庭审中，被告认可2019年7月1日之后未交纳物业费，原告已交纳涉案房屋2019年7月1日至2020年5月15日的物业费1647.17元，故被告应向原告支付2019年7月1日至2020年4月3日的物业费1482元。依据合同约定，租赁期间，因乙方使用不当、管理不当或人为损坏房屋设备设施的，应承担赔偿责任，被告认可其损坏部分木地板及在墙面钉钉子，不认可涉案房屋门框系其损坏，原告亦无证据证明门框系被告损坏，故对于门框的维修费用，本院不予采信；关于木地板的维修，原告亦认可被告只损坏了部分，但其将整个卧室地板更换；关于墙面的修复，被告只认可在三面墙上钉有钉子，原告修补六面墙；故对上述扩大部分的修复费用，本院不予支持；对于原告主张的木地板及墙面修复费用，本院酌定为800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘芳、刘拴彦与被告西安顺宁装饰装修有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月3日予以解除；二、本判决生效后五日内，被告西安顺宁装饰装修有限责任公司支付原告刘芳、刘拴彦租金2240元、支付物业费1482元（上述费用应扣减被告西安顺宁装饰装修有限责任公司交纳的押金1400元）；三、本判决生效后五日内，被告西安顺宁装饰装修有限责任公司支付原告刘芳、刘拴彦维修费800元；四、驳回原告刘芳、刘拴彦其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告西安顺宁装饰装修有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                         审    判    员      倪晓盈                                     二Ｏ二Ｏ年五月二十九日 书    记    员      狄鸣柔    1