陕西省西安市中级人民法院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终5094号 上诉人（原审原告）：孙志怀，男，1979年2月5日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：汶瑞康，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝文静，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：任奕达，（曾用名任垭夫），男，1975年8月3日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。原审第三人：西安链家宝业房地产经纪有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：安宁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王利琴，女，1991年10月26日出生，汉族，该公司法务，住该公司。上诉人孙志怀因与被上诉人任奕达，原审第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家宝业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初7148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，任奕达曾用名任垭夫。2018年3月24日，经链家宝业公司居间，任奕达作为出卖人（甲方）委托赵辉与买受人孙志怀（乙方）委托的董福臻签订了《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定了如下内容：任奕达将其所有的位于西安市高新区XX园XX园XX区XX号楼XX室房屋出售给孙志怀，房屋建筑面积为135.33平方米，总价款2060000元；乙方需在合同签订当日向甲方支付定金50000元；乙方于2018年5月8日前将第一笔购房款/首付款650000元以建委监管支付的方式支付甲方；甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.……3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。合同签订后当日，孙志怀购房代理人董福臻向任奕达售房代理人赵辉支付定金25000元，赵辉于该日书写定金收据一份，载明已收妥定金50000元。2018年3月25日，董福臻向赵辉转款25000元，实际交清了购房定金。同日，孙志怀向链家宝业公司支付居间服务费共61800元。2018年5月，任奕达未按合同约定配合孙志怀办理网签手续，并向链家宝业公司提出涨价要求，否则拒售房屋。孙志怀、任奕达及链家宝业公司曾于2018年5月8日及5月10日就合同履行问题进行协商，孙志怀未同意任奕达提出的涨价要求。另查明，2018年5月13日孙志怀通过链家宝业公司另购位于西安市高新区XX园XX园XX区房屋一套。2018年8月3日，赵辉将定金5万元退还孙志怀代理人董福臻。孙志怀认为任奕达拒绝履行合同构成违约，向原审法院提起诉讼。庭审中，孙志怀坚持诉讼请求，要求判令解除合同并判令任奕达向孙志怀支付违约金412000元，任奕达坚持答辩意见，认为孙志怀未按合同约定支付定金，违约在先，双方房屋买卖合同已以默认形式解除，不同意孙志怀的诉讼请求。孙志怀起诉至西安市长安区人民法院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令解除孙志怀、任奕达于2018年3月24日签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、判令退还孙志怀定金5万元；3、判令任奕达支付孙志怀违约金412000元；4、任奕达承担诉讼费。庭审中，孙志怀撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2018年3月24日孙志怀、任奕达经链家宝业公司居间，签订了《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定任奕达将其所有的位于西安市高新区XX园XX园XX区XX号楼XX室房屋以2060000元价格出售给孙志怀，约定双方于2018年5月8日共同办理合同网签等手续，若任奕达逾期履行合同约定义务超过15日，拒绝将房屋出售给孙志怀或者擅自提高房屋交易价格的，孙志怀有权解除合同，任奕达应支付房屋总价款20%作为违约金。合同签订当天孙志怀按约支付任奕达定金5万元，并支付了中介费，履行了相关合同义务。2018年5月6日任奕达称无法在原约定的5月8日办理网签，需推迟至5月10日。5月8日任奕达称房屋价格要上涨至230万，否则拒绝按约出售房屋。之后链家宝业公司于5月16日向任奕达发出《催告函》，催促任奕达在5月21日前配合办理房屋交易相关手续，任奕达未配合。任奕达违约行为给孙志怀造成巨额损失，孙志怀无奈故而起诉。任奕达辩称，一、孙志怀在2018年9月之前已另购其他房屋并办理完毕备案手续，任奕达亦将案涉房屋出售给他人，双方已经合意不再继续履行案涉《房屋买卖合同》，不存在判令解除案涉《房屋买卖合同》的前提条件。合同履行过程中孙志怀亦存在违约情形，任奕达不应当承担违约责任。二、5万元定金已退还，不存在退还的问题。三、双方未履行《房屋买卖合同》，并未造成孙志怀损失。即使假设本案任奕达需承担违约责任，案涉《房屋买卖合同》约定的违约金也明显过高且违反法律规定，法院应依法予以减免。链家宝业公司述称，孙志怀、任奕达双方合同无法继续履行的原因是任奕达不按照合同约定的时间办理房屋网签手续，后又因自身原因要求孙志怀增加房屋价款，导致最终交易无法进行，因此违约方为任奕达方，任奕达方应该按照合同约定向孙志怀承担房屋总价款20%的违约金。一审法院认为，孙志怀、任奕达双方于2018年3月24日签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规相关规定，应属合法有效，双方当事人均应自觉遵守并履行各自义务。合同履行过程中，任奕达未按约配合孙志怀办理网签手续并且单方面要求增加合同价款，拒绝履行合同义务，已构成违约，致使孙志怀合同根本目的无法实现，孙志怀有权要求解除合同。任奕达辩称涉案房屋已另售他人且孙志怀已另购房屋，双方已以默认形式解除房屋买卖合同，于法无据，对其辩称理由，原审法院不予采信。对孙志怀要求解除双方房屋买卖合同的诉请，原审法院依法予以支持。任奕达已将收取的定金退还孙志怀，孙志怀据此申请撤回关于退还定金的诉请，原审法院依法予以准许。任奕达拒绝履行合同义务导致合同解除，应当承担违约责任。根据双方合同约定，任奕达因其违约行为需向孙志怀支付房屋总价款20%作为违约金，孙志怀得知任奕达涨价诉求后与之协商未果，遂于2018年5月13日通过链家宝业公司另购同小区其他房屋，极大地减少了损失并积极维护了自身权益，双方关于违约金的约定过分高于造成的损失，任奕达据此请求减少，原审法院依法予以支持。根据双方合同的履行情况，原审法院酌定任奕达支付孙志怀违约金50000元为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除孙志怀与任奕达委托他人于2018年3月24日签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、任奕达于本判决生效后七日内支付孙志怀违约金50000元整；三、驳回孙志怀的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8230元，孙志怀已预交，由任奕达承担，连同上述款项一并支付孙志怀。宣判后，孙志怀不服，向本院提起上诉称，一、任奕达为了获取房屋涨价的额外收益，违背诚实信用原则拒绝出售房屋，构成违约。二、原审判决认定合同约定的20%违约金过高，并酌情降低为5万元，没有依据，显失公平。1、原审在未评估、未调查、没有与孙志怀新购房屋价款或任奕达重新出售房屋价款进行对比的情况下，认定孙志怀的损失为5万元，没有依据。2、以约定的20%违约金认定孙志怀的损失符合法律规定。其一，合同约定的违约金是双方真实意思表示，而且在2018年西安市房屋价格快速上涨的背景下，也是双方能够预见的损失。其二，孙志怀2018年5月份在同一小区购买的房屋单价为18082元，与2018年3月和任奕达签订的房屋买卖合同约定的单价15222元相比，上涨了2860元，如果按照《房屋买卖合同》约定的面积135.33平方米计算，房价上涨金额应为387077元。因此，任奕达的违约给孙志怀造成的房屋价格上涨损失再加上其他相关费用损失，与双方约定的违约金是相当的，甚至高于约定的违约金。上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判由任奕达支付孙志怀违约金41.2万元；2、由任奕达承担一审、二审诉讼费用。任奕达经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。链家宝业公司述称，支持孙志怀的上诉请求。在孙志怀与任奕达签约后，任奕达未能按照合同约定履行合同义务，造成根本性违约。依照合同任奕达应当向孙志怀承担房屋总价款20%的违约金。本院经审理查明，孙志怀2018年5月13日通过链家宝业公司另购买的房屋总价为175万元，面积为96.78平方米。原审判决认定事实属实。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，任奕达和孙志怀签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，因任奕达违约导致合同解除，任奕达应当按照合同约定支付违约金。任奕达和孙志怀签订的买卖合同所涉房屋面积为135.33平方米，总价款206万，房屋单价为15222.05元/平方米。而孙志怀在任奕达违约后，于2018年5月重新购入的房屋面积为96.78平方米，总价款为175万元，房屋单价为18082.25元/平方米。因孙志怀在任奕达违约后另购入的房屋面积小于准备从任奕达处购买的房屋，所以不能单纯从两个房屋的总价款角度比较孙志怀是否因任奕达的违约而产生损失，应以两个房屋的单价进行比较。因为孙志怀后购入的房屋单价比准备从任奕达处购买的房屋单价上涨了2860.2元/平方米，结合孙志怀后购入房屋的面积96.78平方米，孙志怀后购入的房屋价格相比2018年3月和任奕达签订时价格上涨了276810.16元。孙志怀和任奕达签订的买卖合同约定的违约金为总房款的20%，即41.2万元。考虑不同房屋的朝向、楼层等不同之处，本院将任奕达应支付的违约金调整为30万元。原审判决将违约金减低至5万元没有依据，应予变更。综上，原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初7148号民事判决第一项；二、撤销西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初7148号民事判决第三项；三、变更西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初7148号民事判决第二项为：任奕达于本判决生效后七日内支付孙志怀违约金300000元整。四、驳回孙志怀其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费6730元，孙志怀已预交，由孙志怀负担1830元，由任奕达负担4900元。任奕达随前款一并支付孙志怀。本判决为终审判决。审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年五月二十六日 书 记 员  刘 燕 子1