贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初8039号原告：石明，女，1988年7月29日出生，汉族，住贵州省凯里市。被告：贵州嘉瑞房地产开发有限公司，统一社会信用代码915226006707027303，住所贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市永乐路2号嘉瑞广场7号楼2601。法定代表人：宋海平，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖健、滚燕子，贵州维律律师事务所律师。原告石明与被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称“嘉瑞房开公司”）合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石明、被告嘉瑞房开公司的委托诉讼代理人廖健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石明向本院提出诉讼请求：1、判令被告在判决生效之日起五日内将办理商品房转移登记的有关文书（不动产初始登记证、销售不动产统一发票）交付给原告；2、判令被告支付自2017年5月28日起至2020年5月28日期间的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金42610.18元（388779.00元×0.0001×1096天），2020年5月28日之后的违约金按照合同约定支付至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止；3、判令被告返还原告交纳的房屋维修资金7776.00元。在审理过程中，原告以被告在立案后已向其交付了销售不动产统一发票，变更第一项诉讼请求为：判令被告在判决生效之日起五日内将不动产初始登记证交付给原告。事实与理由：2013年4月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于凯里市商品房，建筑面积81.52㎡，总房价为388779.00元。合同约定，出卖人承诺于2015年2月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已付清全部购房款，被告于2015年4月13日向原告收取房屋维修资金7776.00元。但时至今日，被告仍未将不动产初始登记证交付给原告，导致原告无法办理房屋转移登记。2019年10月，原告得知被告并未代原告向相关部门缴纳房屋维修资金，而是将收取原告的房屋维修资金挪作他用。综上，特向人民法院提起诉讼。嘉瑞房开公司委托诉讼代理人辩称，1、原告诉请支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金及返还房屋维修资金，已超过诉讼时效，起算时间应从原告起诉之日往前倒推三年；2、原告主张的违约金过高，请求调整为按日万分之零点五计算违约金，且之前已有判例；3、商品房转移登记由原告自行办理，被告仅配合原告办理。经审理查明，2013年4月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于凯里市商品房，建筑面积81.43㎡，总房价为388779.00元。合同约定，原告自行向相关单位缴纳专项维修资金，并在接收该商品房的同时向被告出示相应缴款凭证，未交纳专项维修资金的，被告不得向原告交付房屋。被告承诺于2015年2月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若被告逾期超过30日未能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年4月3日，原告向被告付清了购房款388779.00元。2015年4月13日，原告向被告交纳房屋维修资金7776.00元。另查明，2019年10月25日，凯里市嘉瑞广场小区业主委员会向凯里市房地产事业管理局申请，查询该小区住宅专项维修资金分户账户余额情况，原告得知被告并未将收取的房屋维修资金缴存至管理部门。2020年5月29日，凯里市住房资金管理委员会出具证明，石明名下的嘉瑞广场4幢22层1号房未缴存专项维修资金。2019年10月28日，凯里市不动产登记中心向凯里市嘉瑞广场小区业主委员会回函证实，原告所购买商品房的不动产首次登记已办理完毕。上述事实，有双方一致的陈述及其提交的商品房买卖合同、收据等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2015年2月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。经庭审查明，被告已将原告所购商品房不动产初始登记办理完毕，但未将不动产初始登记证交付给原告，被告的行为构成违约，原告主张被告交付不动产初始登记证，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，其违约行为一直存续，每天的违约事实及数额都是独立的，每天产生新的诉权都分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”。本案中，被告应于2015年2月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交给原告，原告于2020年6月1日向法院请求保护权利，对原告诉请超过三年诉讼时效的部分，被告取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，对2020年6月1日前超过三年期间（即2017年6月1日前）逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，因原告未及时行使权利，诉讼时效期间届满后不再受法律保护，本案应当从2017年6月2日起计付违约金。关于被告辩称违约金过高问题。因原告未举证证实未及时取得办理商品房转移登记的有关文书所遭受的具体损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定原、被告在《商品房买卖合同》中约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”标准过高，并依法酌情调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五的违约金。故原告应获得的2017年6月2日至2020年5月28日期间的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金为21227.33元（388779.00元×0.00005×1092天），2020年5月29日之后的违约金以已付房价款为基数按日万分之零点五的标准计算至实际交付办理商品房转移登记文书之日止。关于房屋维修资金。根据合同约定，房屋专项维修资金由买受人自行向相关单位缴纳，且在办理房屋交付手续前存入住宅专项维修资金专户，但又载明专项维修资金未交纳的出卖人不得向买受人交付房屋。在商品房买卖中，买受人在接受房屋时，将房屋维修资金交纳给房开商，由房开商统一收取后再行向相关管理部门缴存，符合市场交易习惯。本案中，原告将房屋维修资金交付给被告，委托被告向相关管理部门缴存该资金，原、被告之间系委托合同关系。被告收取原告的房屋维修资金后，至今未向相关管理部门缴存，构成违约。现原告要求被告退还交付的房屋维修资金，自行向相关管理部门缴存，具有事实和法律依据，本院予以支持。因双方未约定委托代交付时间，且原告在2019年10月才得知被告未代交付该维修资金，故被告辩称原告诉请超过诉讼时效，与事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十三条、第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内将不动产初始登记证交付给原告石明；二、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告石明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金21227.33元，2020年5月29日之后的违约金以已付房价款为基数按日万分之零点五的标准计算至实际交付办理商品房转移登记文书之日止；三、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内返还原告石明房屋维修资金7776.00元；四、驳回原告石明的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取530.00元，由原告石明负担225.00元，由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担305.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  严进二〇二〇年六月二十八日法官助理潘旭书记员李丽霞