四川省米易县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0421民初1173号 原告：周迎琼，女，1975年6月23日出生，汉族，居民，户籍地四川省盐源县，现住四川省西昌市。 原告：张仁富，男，1970年12月24日出生，汉族，居民，户籍地四川省盐源县，现住四川省西昌市。 原告周迎琼、张仁富共同委托诉讼代理人：丰富生（特别授权），四川金固律师事务所律师，执业证号：15134199910825378。 原告周迎琼、张仁富共同委托诉讼代理人：张万发（特别授权），四川金固律师事务所律师，执业证号：15134200110711696。 被告：重庆承誉德实业管理有限公司，住所地：重庆市江北区桥北苑9号N-23号，统一社会信用代码915001057842333970D。 法定代表人：刘德兴，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩翔（特别授权），系重庆礼澜律师事务所律师。执业证号：15001202010185515。 委托诉讼代理人：谢正礼（特别授权），系重庆礼澜律师事务所律师。执业证号：15001200610201728。 被告：西昌市昌贸物业管理有限公司，住所地：四川省西昌市西门坡98号1幢1楼，统一社会信用代码915134015950556915。 法定代表人：陈亮，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张杰（特别授权），系四川知政律师事务所律师。执业证号：15134200410546933。 被告：何丽，女，1972年6月27日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：李林华（特别授权），系重庆鼎之律师事务所律师。执业证号：15001200710475556。 原告周迎琼、张仁富与被告重庆承誉德实业管理有限公司（以下简称承誉德公司）、西昌市昌贸物业管理有限公司（以下简称昌贸公司）合同纠纷一案，西昌市人民法院于2018年8月15日立案受理，并作出（2018）川3401民初3908号民事判决书，承誉德公司不服向凉山州中级人民法院提起上诉，凉山州中级人民法院将该案发回西昌市人民法院重审，重审过程周迎琼、张仁富撤回起诉后，于2019年7月2日以承誉德公司、昌贸公司、何丽为被告向西昌市人民法院起诉，西昌市人民法院逐级向上级法院请示指定管辖，四川省高级人民法院以（2019）川民辖56号民事裁定书，裁定本案由四川省米易县人民法院审理。本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告周迎琼、张仁富及其共同委托诉讼代理人丰富生、张万发，被告承誉德公司的委托诉讼代理人韩翔、谢正礼，被告昌贸公司的委托诉讼代理人张杰，被告何丽的委托诉讼代理人李林华到庭参加了诉讼。2020年3月6日-2020年5月9日期间系当事人庭外和解期间，未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告周迎琼、张仁富向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与承誉德公司、昌贸公司签订的《水晶城物业经营权转让合同》、《水晶城物业经营权移交合同》;2.原告退还承誉德公司、昌贸公司水晶城一楼6平方米虚拟商铺经营杈,由承誉德公司、昌贸公司按照当年一楼商铺经营权转让价退还原告该6平方米商铺经营权投资款482256元;3.判令承誉德公司、昌贸公司按照每月2100元的标准支付2018年6月30日至本案履行完毕之日的收益款;4.按照《水晶城委托租赁及管理合同》的约定赔偿违约金；5.被告何丽对上述债务承担连带责任；6、案件受理费、保全费、律师费由三被告承担。庭审中原告放弃了第四项诉讼请求。事实与理由：2010年重庆承誉德房地产开发有限公司（以下称承誉德公司）向凉山监狱管理处（现凉山州监狱管理局、以下称监狱管理局）申请，以BOT方式拟对凉山监狱管理处综合办公楼进行建设。2011年7月20日，四川省监狱管理局作出川狱发（2011)302号文件《四川省监狱管理局关于对凉山监狱管理处综合楼建设招投标方式的批示》，同意按照BOT方式进行招投标。2011年9月6日，监狱管理局向承誉德公司发出中标通知书。2011年9月8日，承誉德公司与何丽签订《合作协议》，约定双方合作开发凉山监狱管理局BOT项目2012年4月6日监狱管理局与承誉德公司签订《凉山州监狱管理局综合大楼BOT项目合同书》。承誉德公司开始对监狱管理局综合楼进行集资建设，并命名为“水晶城”。并于2012年5月14日书面委托昌贸公司对凉山州监狱管理局综合大楼进行招商。2012年12月18日，原告与昌贸公司同时签订了《水晶城物业经营权转让合同》（以下简称《转让合同》）和《水晶城委托租赁及管理合同》（以下简称《返租合同》）,昌贸公司将“水晶城”商铺二楼166号5.88平方米的虚拟商铺35年的经营权以192782元的价格转让给原告，被告同时又将该经营权返租回去，由被告集中统一经营管理。自2014年4月1日起，按照原告投资额7.5%的收益率支付收益款，35年收益共计1186531.34元。被告按照约定支付收益款至2017年。2018年昌贸公司通知原告，因市场变化等因素，无力履行《返租合同》。2018年5月16日，在万般无奈的情况下，原告与昌贸公司签订了由昌贸公司提供的格式条款合同《水晶城经营权移交合同》。合同约定，解除原告与昌贸公司签订的《返租合同》，昌贸公司退还原告受让的虚拟商铺，被告将退还原告的经营权面积5.88㎡和补偿的经营权面积置换到一楼欢茶门市，折算为6㎡。合同签订后，昌贸公司一直拒绝移交经营权。原告已履行了付款义务，被告应该按照诚实信用的原则履行合同义务。被告不按合同约定履行义务，应当承担违约责任。昌贸公司对水晶城的招商、经营管理均受承誉德公司的委托，昌贸公司与原告之间的债权债务依法应该由承誉德公司承担。从承誉德公司给昌贸公司的授权委托书看，授权事项不明，依照《最高人民法院关于适用民法通则若干问题的解释》的规定，两家公司应当对外债权承担连带责任。昌贸公司的监事何丽是该项目实际操控人，也是昌贸公司实际控制人，个人账目与公司财务混同，何丽应与承誉德公司、昌贸公司承担连带责任。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告承誉德公司辩称：原告主张昌贸公司是承誉德公司设立的空壳公司没有依据，承誉德公司与昌贸公司的设立没有任何关系。案涉合同是昌贸公司与原告签订的，并不是委托授权转让行为，承誉德公司不是合同的相对方，要求承誉德公司承担责任没有事实和法律依据。原告诉讼状中载明案涉项目经营权、所有权均为昌贸公司所有，案涉项目在承誉德公司与西昌市监狱管理局签署项目的所有权和经营权均由当时昌贸公司的实际控制人何丽和原监狱管理局控制，昌贸公司与承誉德公司不存在财务管理混同的情形，不应承担任何责任。同时，承誉德公司给昌贸公司的授权事项明确，仅仅限于客户的招揽，而非权利的转让，原告张仁富作为完全民事行为能力的自然人，其本人具备比普通人更为熟悉相关法律规定的行为能力，对经营权、所有权的转让张仁富有义务核实昌贸公司是否具有相应的授权，而不应当以普通人的常识以授权不明为由，要求承誉德公司承担法律责任没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告对承誉德公司的全部诉讼请求。 被告昌贸公司辩称：昌贸公司与原告签订的《转让合同》在签订《水晶城物业经营权移交合同》时已经终止，不存在解除。《水晶城物业经营权移交合同》约定了发生争议仲裁条款，本案不属于人民法院的受案范围，应该由仲裁机构进行裁决。原告支付了192782元经营权款项，现要求返还482256元是没有事实和法律依据。由于双方签订的《水晶城委托租赁及管理合同》已经解除，不存在支付收益款的义务。原告主张判令按每月2100元至履行完毕之日的收益款没有法律依据。原告当庭明确要求退还482256元投资款的诉讼请求，应以该金额足额缴纳诉讼费，如没有足额缴纳诉讼费，其诉讼请求不在今天的审理范围内。关于原告主张支付律师费的诉讼请求，双方没有约定，不应该支持，同时原告应明确该律师费的金额并足额缴纳诉讼费。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，本案应由仲裁机构裁决。 被告何丽辩称：1.何丽不是本案适格的被告，不是涉案项目的合同相对方，根据合同相对性原则，何丽与本案没有利害关系。2.原告诉称何丽与承誉德公司设立昌贸公司不是事实，其不是昌贸公司的实际控制人，也不是昌贸公司的股东，没有对该公司进行投资，昌贸公司是依法成立的独立法人。其与昌贸公司不存在财产混同，何丽不应该承担连带责任。承誉德公司提到的昌贸公司是何丽自行设立没有任何依据。除本案外何丽与承誉德公司之间还存在其他纠纷，承誉德公司是在推脱责任。综上，原告主张何丽承担连带责任没有任何依据，请依法驳回对原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下证据：西昌市人民法院（2018）川3401民初3908号民事判决书，凉山州中级人民法院（2019）川34民终676号判决书，四川省高级人民法院（2019）川民申5514号民事裁定书，（2019）川34民终662号判决书，四川省高级人民法院（2019）川民申5479号民事裁定书，各方当事人均无异议，除西昌市人民法院（2018）川3401民初3908号民事判决书外，其他文书系生效法律文书，本院均予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一.原告周迎琼、张仁富提交以下证据：第一组证据：2016年4月8日、2017年3月31日中国农业银行网上银行电子回单各一份，拟证明昌贸公司及公司的监事何丽支付原告收益款的事实，何丽是昌贸公司实际控制人，何丽与昌贸公司财务混同。昌贸公司质证意见：该证据与本案不具有关联性，不能证明何丽是昌贸公司的实际控制人，与昌贸公司有财务混同。承誉德公司质证意见：对电子回单真实性、合法性、关联性均不予认可。何丽质证意见：原告提交的两张电子回单的真实性不予认可，该证据仅能反映何丽、昌贸公司与张仁富之间的经济往来，该两份证据均是涉案项目竣工后发生的经济往来，无法证明何丽是昌贸公司的实际控制人，并存在财务混同的情形。本院认为，银行电子回单虽系复印件，该单据仅反映原告收到收益款的事实，但不能证明何丽是昌贸公司的实际控制人，并与昌贸公司存在财务混同的情形。故对该证据的真实性予以采信。 第二组证据：1、2011年7月21日《川狱发（2011）302号文件》；2、2011年9月6日《中标通知书》复印件；3、2016年4月6日《凉山监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书》复印件；4、2012年12月8日《转让合同》、《返租合同》；5、2012年5月14日《授权委托书》复印件；6、《收据》两张（金额192782元），拟证明水晶城项目的由来，承誉德享有凉山监狱管理局综合楼建设工程BOT项目建设经营权，其授权昌贸公司招商的基础，原告与承誉德直接的合同关系依法成立，《转让合同》和《返租合同》是同时签订的互为前提的两份合同，原告按照约定交付了转让款的事实，昌贸公司是受承誉德公司的委托进的招商和管理，承誉德公司对昌贸公司的招商行为进行了规范和约束，承誉德公司对其委托授权的后果应该承担法律责任。 昌贸公司质证意见：《川狱发（2011）302号文件》、《中标通知书》、《凉山监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书》均是复印件不予认可；对《转让合同》、《返租合同》、收据的真实性、合法性无异议，合同所确定的商铺经营权面积和位置均系客观真实合法。对授权委托书的真实性没有异议，从授权委托书的内容和事项是明确的，昌贸公司是在授权范围内实施的民事行为，其法律后果应该由委托人承担。 承誉德公司质证意见：对《川狱发（2011）302号文件》《中标通知书》、《凉山监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书》的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可原告的证明目的。上述文件仅是案涉项目前期招标程序事项，四川省凉山州监狱管理局并未按照BOT项目合同履行该合同，凉山州监狱管理局局长在承誉德公司中标后强行将案涉项目交给了由其本人合理控制的昌贸公司实施，承誉德公司并未实际履行该合同，该项目的建设工程施工合同由凉山州监狱管理局自行和第三人签订合同。对授权委托书的真实性、合法性、关联性予以认可，该授权委托书授权的内容具体明确，仅限于对案涉项目的招商工作，因承誉德公司不享有物业的所有权和经营权，其授权转让的基础不存在。同时对于昌贸公司超越本授权并将授权展示给第三人的行为的责任应该由昌贸公司承担。对《转让合同》、《收据》、《返租合同》的真实性、关联性、合法性均无法确认，因为承誉德公司并非合同的当事人。 何丽的质证意见：由于何丽没有参与该项目，对《川狱发（2011）302号文件》、《中标通知书》、《凉山监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书》的真实性无法确认，即便是真实的，仅是BOT项目的建设问题，与本案的经营权转让没有关联。BOT项目的控制人和投资方是承誉德公司而非何丽，涉案BOT项目承誉德公司是投资方，也没有涉及利用承誉德公司资质的问题，何丽是没有必要以承誉德公司的名义实施该投资项目。对《转让合同》、《收据》、《返租合同》、授权委托书的真实性无法核实，上述合同中并没有何丽的签名，合同的相对方是昌贸公司而不是何丽。该组证据无法证明何丽是昌贸公司的实际控制人。本院认为，虽然昌贸公司、何丽对《川狱发（2011）302号文件》、《中标通知书》、《凉山监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书》的真实性不予认可，但未提供反驳证据予以证明，且承誉德公司对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可，故本院对上述证据的真实性予以采信。承誉德公司、何丽对《转让合同》、《返租合同》、收据的真实性不予认可，但昌贸公司对上述证据的真实性、合法性无异议，故本院对《转让合同》、《返租合同》、收据的真实性予以采信。 第三组证据：承誉德公司与何丽于2011年9月8日签订的《合作协议》、《合作协议之补充协议（一）》、承誉德公司与何丽、昌贸公司于2012年5月12日签订的《合作协议之补充协议（二）》，上述三份证据复印于凉山州中级人民法院，复印件上面载明原件承誉德已经收回。拟证明承誉德借用资质给何丽，对凉山州监狱管理局项目实施管理。承誉德授权昌贸公司开展招商工作，案涉项目建设经营和经营权转让都由何丽实际控制。昌贸公司质证意见：原告提交上述三份证据来源系在凉山中院复印存疑，应该加盖档案章，上述证据在凉山州中级人民法院审理的相关案件中均否认了三份证据，没有认可三份协议的真实性、合法性、关联性，合同所约定的内容与案件事实不符，不能达到原告的证明目的。 被告承誉德公司质证意见：对原告提交的三份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，承誉德公司在案涉其他案件向凉山中院提供的证据，请求法院核实证据的来源是否真实合法。承誉德公司并未取得案涉项目的经营权，案涉项目的经营权由何丽和实际控制人昌贸物业公司共同拥有实际经营权。从补充协议二的首部内容第三条的内容可以看出，既然可以收租金和授权委托书中的预收租金表明承誉德公司并未授权昌贸物业转让案涉物业的经营权。被告何丽得质证意见：原告提交的三份合作协议系复印件，真实性无法核实。即便是真实的，案涉项目也没有按照三份协议履行，何丽仅是案涉项目的介绍人。案涉项目是不需要借用被告承誉德资质，被告承誉德仅是该项目的投资方，项目的业主是凉山州监狱管理局。而且在凉山州中级人民法院审理的类似案件中认定该三份证据与案件没有关联性的。如果何丽是该项目的实际控制人，该项目的转让款就应该何丽获得，但事实是承誉德公司获得。何丽仅是介绍人，不是实际控制人。本院认为，《合作协议》、《合作协议之补充协议（一）》、《合作协议之补充协议（二）》涉及的是承誉德公司、何丽、昌贸公司之间的关系，与本案所涉的承誉德公司、昌贸公司与周迎琼、张仁富之间的经营权转让、委托租赁关系系不同的法律关系，不具有直接的关联性，故本院不予采信。 第四组证据：2018年3月27日、3月29日、3月30日、4月4日昌贸公司和骁驰律师事务所发送的手机短信四份打印件，拟证明昌贸公司明确表示不再履行《返租合同》，被告存在违约；被告通知原告签订《移交合同》的事实。被告昌贸公司对上述证据无异议。被告承誉德公司对证据三性无法确认。被告何丽认为其并没有参与该项目，对三性均不认可。本院认为，上述证据的真实性得到昌贸公司的认可，故本院对其真实性予以采信。 第五组证据：2018年5月18日签订的《水晶城物业经营权移交合同》、《限期履约通知书》、《送达回执》，拟证明双方签订了《水晶城物业经营权移交合同》，解除《返租合同》，经协商原告的实际投资款加6年的银行利息到2018年3月30日本息合计249160元，加上被告违约金折合面积，置换到一楼，按照当年一楼商铺经营权每平方均出售价格80376元，共折合为6平方米,经营权转让价值482256元。《限期履约通知书》已经于2018年6月8日送达昌贸公司委托处理纠纷的骁驰律师事务所，要求昌贸公司履行《水晶城物业经营权移交合同》约定的交付义务，解除合同中的仲裁条款，该通知已经于2018年6月30日生效。 被告昌贸公司质证意见：对《水晶城物业经营权移交合同》的真实性、合法性、关联性予以认可，该合同明确约定了仲裁条款，该案应该由仲裁委员会裁决。《返租合同》已经终止，双方对原有合同的变更，形成了新的合同，应该按照重新达成的合同约定执行。对《限期履约通知书》和送达回执的三性不予认可，该通知书并未合法送达，通知书的内容系原告单方发出，并没有得到昌贸公司的确认，相关内容并未发生法律效力。 被告承誉德公司质证意见：对《水晶城物业经营权移交合同》，《限期履约通知书》，送达回执的真实性、合法性、关联性无法确认。但从经营权移交合同的内容能够证明案涉的水晶城物业权由被告昌贸公司所实际拥有。被告何丽质证意见：其未参与亦未在合同中签名，不是案涉合同的相对方，对证据的真实性无法核实。本院认为，由于承誉德公司、何丽未直接参与移交合同的签订对《水晶城物业经营权移交合同》、《限期履约通知书》、送达回执的真实性、合法性、关联性不予认可，但被告昌贸公司对《水晶城物业经营权移交合同》的真实性、合法性、关联性予以认可，本院予以采信。 第六组证据：同期投资人曾琰、聂娜与昌贸公司签订《水晶城物业经营权转让合同》，曾琰购买一楼的经营权转让价格是81600元/㎡，聂娜购买一楼的转让价格是79152元/㎡，平均价格为80376元/㎡，拟证明被告退还原告6㎡经营权价款482256元。昌贸公司质证意见：上述证据与本案无关联，不能证明案涉一楼的均价为80376元，也不能证明被告退还原告的转让价款为482256元。承誉德公司质证意见：对证据三性无法确认，不能达到原告的证明目的。何丽质证意见：其未参与，对证据的真实性无法核实。本院认为，原告提交的其他同期投资人与昌贸公司签订《水晶城物业经营权转让合同》取得一楼经营权转让价格，与本案无直接关联性，本院不予采信。 被告昌贸公司围绕其抗辩主张向本院以下证据：《水晶城物业经营权转让合同》，《水晶城委托租赁及管理合同》，《水晶城物业经营权移交合同》，拟证明贸公司与原告就水晶城物业经营权签订的相关合同，最终达成了双方达成了经营权移交协议，同时约定了解决的仲裁条款，本案应该由仲裁机构解决。 原告的质证意见：对证据的真实性、合法性均无异议，但不能证明被告的抗辩主张，原告已经举证证明了仲裁条款约定无效。且依照《中华人民共和国仲裁法》的规定，本案经西昌市人民法院一审，凉山州中院二审，西昌市人民法院将本案报高院指定管辖，本次开庭并不是该案件第一次开庭，故昌贸公司的主张不能成立。被告承誉德公司、何丽质证意见：因其不是合同的当事人，对上述证据的真实性无法确认。本院认为，昌贸公司所提交的上述证据与原告提交的证据一致，对证据的真实性、合法性予以采信，对合同约定的仲裁条款事宜，本院将综合分析予以认定。 根据双方当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月20日，四川省监狱管理局作出川狱发（2011）302号文件《四川省监狱管理局关于对凉山监狱管理处综合楼建设招投标方式的批示》，同意按照ＢＯＴ方式进行招投标。2012年4月6日，被告承誉德公司（当时名称为重庆承誉德房地产开发有限公司，2016年11月2日更名为重庆承誉德实业有限公司）与凉山州监狱管理局签订了《凉山州监狱管理局综合楼建设工程ＢＯＴ项目合同书》，被告承誉德公司取得了该项目地下停车场、一至三楼商铺35年的经营权，其中约定：1.商铺和地下停车场由被告承誉德公司在规定使用经营年限内自行经营或者招商出租，所获得收益抵扣投资回报；2.被告承誉德公司享有案涉房屋商铺和地下停车场经营期限为35年（建设期除外），自工程竣工验收之日起至期满之日的第二天；3.被告承誉德公司有权将特许经营权范围内的商铺和地下停车场的经营权出售或出租，期限不超过合同约定的特许期。2012年5月14日,承誉德公司向昌贸公司出具《授权委托书》载明：“为便于重庆承誉德房地产开发有限公司投资建设的凉山州监狱管理局综合楼建设ＢＯＴ项目工程之商业用房及车库的前期招商及运营工作，现授权贵公司开展对凉山州监狱管理局综合楼建设ＢＯＴ项目工程商业用房的招商工作。招商所收取的商户支付的包括但不限于保证金、定金、预收的租金等费用应由商户直接支付到附件所列账户内，贵公司不得收取现金。本授权书对收取现金的招商项目不具有法律效力。本授权书于本公司签署之日起即时生效。《授权委托书》所附收款账户信息为：账户名称，西昌市昌贸物业管理有限公司；开户行，凉山州商业银行月城支行；账号02×××75＂。承誉德公司在该《授权委托书》上加盖了重庆承誉德房地产开发有限公司的公章。 昌贸公司接受承誉德公司委托后即开展招商活动，并在凉山日报和当地散发海报，以“投资上品，引领西昌投资新风向、总价8元万起，年收益率7%-15%，抢到即赚到”等内容，对“水晶城”项目进行宣传。 2012年12月18日，昌贸公司作为甲方与周迎琼、张仁富作为乙方签订了《转让合同》，该合同约定的主要内容如下：1.本合同项下所转让的物业经营权系重庆承誉德房地产开发有限公司中标凉山州监狱管理局综合楼建设ＢＯＴ项目合法取得。昌贸公司作为水晶城物业管理经营者，已得到重庆承誉德房地产开发有限公司授权许可对外转让“综合楼的商铺35年的经营权”。在此期限内乙方有权对该物业进行转让、质押；2.转让标的为水晶城商铺35年期限的商铺经营权，位于西昌市，建筑面积5.88㎡，自2014年3月30日起至2049年3月29日止；3.转让费总额192782元，乙方在签订本合同当日，一次性付清合同约定的全部转让费用192782元。4.本合同签订后，没有法定或约定的情形，任何一方不得擅自解除合同。甲方无故单方解除合同的，应按本合同约定的物业转让费金额的20%向乙方支付赔偿金。5、双方在履行合同过程中发生争议，应先行协商解决；协商解决不成的，双方同意向物业所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，周迎琼、张仁富按约定向昌贸公司交纳了转让金192782元。同日，周迎琼、张仁富作为甲方（业主）与昌贸公司作为乙方（受托人）签订了《返租合同》，该合同约定的主要内容如下：1、甲方将物业坐落于西昌市，建筑面积5.88㎡的商铺使用权委托乙方租赁、管理，乙方以甲方代理人的身份代理出租本案争议物业使用权，代理期限自2014年3月30日起至2049年3月29日止；2.乙方代甲方向承租人收取租金并按年支付给原告，即第一年至第三年每年为14458.65元，第四年15181.58元、第五年15940.66元，收益每年递增5%,合计支付35年。3.代理期限内非经对方书面同意，任何一方不得单方面终止、解除合同，撤销委托，或作出任何导致乙方招租工作被迫停止的行为，否则应该案本合同约定期限35年租金总额的30%向对方支付违约金。违约金不足以弥补对方损失的，还须足额赔偿。同时，物业承租人或实际使用人因此索赔的，均由违约方承担全部赔偿责任；若守约方实际承担了赔偿责任，有权向违约方追索。4.乙方未依约付款的，每逾期一天，按应付而未付金额的万分之三向甲方支付滞纳金。5.未尽事宜或经各方协调一致须变更事宜均以书面形式签订补充协议方为有效。如发生纠纷，各方应协商解决。协商不成，任何一方均有权向该物业所在地人民法院起诉。昌贸公司按照约定向原告支付了自2014年4月至2018年3月30日期间的租金。 2018年3月至4月，昌贸公司通过手机短信向原告发出通知，因市场变化等因素，导致公司已经负债经营，无力再履行与你签订的《水晶城委托租赁及管理合同》，到水晶城商城二楼办公室协商解决。2018年5月16日，周迎琼、张仁富作为甲方与昌贸公司作为乙方签订了《水晶城经营权移交合同》,合同载明的主要内容如下：1.甲方于2012年购买的经营权249160元人民币，取得的经营权面积继续有效；现乙方自愿补偿甲方的经营权面积后，目前甲方所有的经营权建筑面积共计6㎡。2.甲方的经营权房号及位置以本次所附的图纸为准，之前所附图纸及补偿协议全部作废。（昌贸公司将原告原二楼166号5.88㎡面积及昌贸公司应付违约金折抵补偿的面积6㎡，置换到昌贸公司自持的右起第二间欢茶门市商铺）。本合同所称的经营权，系获得商铺的使用权和收益权。3.甲乙双方签订本合同后，乙方将经营权的房号及具体位置全部移交给甲方，并将与甲方经营权对应位置的商铺移交给甲方。甲乙双方于2012年签订的《返租合同》或《转让合同》约定的租赁条款终止。4.甲方的经营权自行经营。经营权使用期限至2049年4月30日止。5.本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可另行订立补充条款。双方在履行本合同过程中发生争议，应先行协商解决，协商解决不成的，向凉山州商事仲裁委员会提起仲裁。该合同签订后，昌贸公司未向周迎琼、张仁富移交合同载明的商铺。2018年6月8日，原告与欢茶门市其他共有人共同向昌贸公司和晓驰律师事务所送达了《限期履约通知》，要求昌贸公司于2018年6月30日履行交付义务，昌贸公司在收到该通知书后未作出任何回复，亦未按约定向原告交付商铺。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告昌贸公司抗辩主张的仲裁协议是否成立；二、被告承誉德公司是否应当承担本案民事法律责任；三、《水晶城物业经营权转让合同》、《水晶城经营权移交合同》是否应当解除；四、二被告是否应当返还案涉物业经营权转让费及返还的金额及二被告是否应当向原告支付固定租金；五、被告何丽是否应当承担连带责任。针对本案争议的焦点，本院做如下认定：一、关于被告昌贸公司主张仲裁协议是否成立的问题。昌贸公司与原告签订的《水晶城经营权移交合同》中约定了双方发生争议协商不成的，向凉山州商事仲裁委员会提起仲裁，但凉山州并无该机构应视为约定不明；同时，原告于2018年8月15日已向西昌市人民法院提起诉讼，诉讼过程中已向法院提交了《水晶城经营权移交合同》，昌贸公司亦未对人民法院受理该案提出异议；且本案系四川省高级人民法院指定本院管辖，昌贸公司在本案首次开庭前亦未对本院受理该案提出异议，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。故对昌贸公司抗辩主张的仲裁协议本院不予支持。二、关于被告承誉德公司是否应当承担本案民事法律责任的问题。被告承誉德公司在凉山州监狱管理局综合楼建设BOT项目中取得案涉商铺35年经营权后，向被告昌贸公司出具了《授权委托书》，被告承誉德公司书面授权被告昌贸公司开展对案涉商铺的招商工作，但该授权中是否包含“有权转让”的代理权，被告承誉德公司对此亦未提交确实、充分的证据来证明。被告昌贸公司亦认为其有权代表被告承誉德公司对外签订转让商铺经营权的合同。因此，2012年5月14日的《授权委托书》属授权不明，而非昌贸公司越权代理。依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”规定，被告承誉德公司对被告昌贸物业公司的代理行为承担民事责任，被告昌贸物业公司负连带责任。三、关于《水晶城物业经营权转让合同》、《水晶城委托租赁及管理合同》、《水晶城经营权移交合同》是否应当解除的问题。本案中，被告承誉德公司通过BOT项目取得了“水晶城”项目地下停车场、一至三楼商铺35年的经营权，其委托被告昌贸物业公司对外招商，被告昌贸物业公司对外发布招商广告，在对外转售经营权的同时又签订《水晶城委托租赁及管理合同》，让作为投资者的周迎琼、张仁富相信其购买了案涉商铺35年经营权后收入有保障，合同利益可期待，本案当事人签订合同的目的是基于对被告转让经营权并统一经营管理，原告能够收取固定回报为前提，因此上述两份合同是一个整体，不应区别看待。在合同履行过程中，被告昌贸公司通知原告无法继续履行《水晶城委托租赁及管理合同》的情况下，经双方协商签订了《水晶城经营权移交合同》，该合同所约定内容来看实质上是对周迎琼、张仁富购买的原二楼166号5.88㎡商铺及昌贸公司应付违约金折抵补偿的面积6㎡，置换到昌贸公司自持的右起第二间欢茶门市商铺，交由周迎琼、张仁富自行经营，双方于2012年签订的《水晶城委托租赁及管理合同》或《水晶城物业经营权转让合同》约定的租赁条款终止。从上述合同约定内容能够确认，双方对原有合同所约定的经营权面积、经营权价值等内容进行的变更，终止了《水晶城委托租赁及管理合同》中有关租赁的约定。该移交协议系对《水晶城物业经营权转让合同》的补充系一个整体。由于被告昌贸公司未按合同履行交付义务，致使合同目的不能实现，原告依法享有合同解除权，结合原告的诉讼请求和本案相关事实，原告与昌贸公司签订的《水晶城物业经营权转让合同》、《水晶城经营权移交合同》已于2018年8月15日解除。四、关于二被告是否应当返还案涉物业经营权转让费及支付收益款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张返还经营权价款482256元的请求，未提交证据予以证明，且与本案查明的事实不符，本院不予支持。根据原告与被告昌贸公司签订的《水晶城经营权移交合同》所约定的内容，应视为双方对原经营权转让的变更，故本院确定原告购买的经营权转让价款为249160元（该金额包括原告已支付的经营权转让款192782元及昌贸公司应支付的违约金）应当予以返还。由于昌贸公司未按合同约定向原告交付6㎡商铺，确实给原告造成了损失，原告主张被告支付2018年6月30日起至2018年8月15日止的租金应当支持，参照《水晶城委托租赁及管理合同》约定第五年的收益款15940.66元进行计算，即5977.74元（15940.66元÷12个月*4.5个月），原告主张每月按2100元标准计算收益款的请求证据不充分，本院不予支持。五、关于何丽是否应当承担连带责任的问题。原告主张何丽系昌贸公司的实际控制人与公司存在财务混同，因其所提交的证据不足以证明，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除周迎琼、张仁富与西昌市昌贸物业管理有限公司签订的《水晶城物业经营权转让合同》、《水晶城经营权移交合同》合同； 二、重庆承誉德实业有限公司于本判决生效之日起十日内返 还周迎琼、张仁富物业经营权转让费24916元。西昌市昌贸物业管理有限公司承担连带支付责任； 三、重庆承誉德实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付周迎琼、张仁富收益款5977.74元。西昌市昌贸物业管理有限公司承担连带支付责任； 四、驳回周迎琼、张仁富的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6948元，诉讼保全费3020元，由重庆承誉德实业有限公司、西昌市昌贸物业管理有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  赵志勇 审 判 员  唐永华 人民陪审员  陈 忠 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  范 佳