四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1181民初2275号 原告：陈志燕，女，1990年6月23日出生，汉族，住四川省甘洛县。 委托诉讼代理人（特别授权）：张昌明，四川权济律师事务所律师。 被告：峨眉山市国安秀湖项目管理有限公司，住所地四川省峨眉山市光明大道6号26栋，统一社会信用代码91511181085830125P。 法定代表人：江涛。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：胡丽丽，该公司员工。 被告：成都禾呈文化传媒有限公司，住所地中国（四川）自由贸易实验区成都市高新区吉庆三路333号1栋4单元12层1206号，统一社会信用代码915101000994017782。 法定代表人：吕红蓉。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：罗小君，四川立木律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：李洪韬，四川立木律师事务所律师。 原告陈志燕与被告峨眉山市国安秀湖项目管理有限公司（以下简称国安公司）、被告成都禾呈文化传媒有限公司（以下简称禾呈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案，因案情复杂本院依法转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈志燕及其委托诉讼代理人张昌明，被告国安公司的委托诉讼代理人胡丽丽，被告禾呈公司的委托诉讼代理人罗小君、李洪韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈志燕向本院提出诉讼请求：1、由被告连带退还原告4万元购房款；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求为由被告国安公司返还4万元购房款，由被告禾呈公司承担连带还款责任。事实和理由：原告与被告国安公司于2018年7月14日签订商品房认购协议，约定原告购买位于峨眉山市的房屋。同日，原告向被告国安公司支付6万元购房款，被告国安公司向原告出具两张收条，一张载明定金2万元，一张载明4万元服务费。2018年7月17日，原告再次通过银行转账方式向被告支付71808元，被告国安公司出具载明“首付款”的收条一张。2018年8月24日，双方签订《商品房买卖合同》。2018年12月24日，原告与四川峨眉山农村商业银行股份有限公司名山路支行签订按揭贷款协议，原告申请贷款21万元。原告认为，双方约定的总房款为301808元，原告一共支付了首付款131808元，又向银行贷款21万元，一共支付了341808元，因此，被告国安公司应当向原告退还多收取的4万元，故原告诉至法院，望判如所请。原告在庭审时补充到，由于在诉讼过程中收到被告禾呈公司出具的40000万元服务费发票，才知道40000元的收取方系被告禾呈公司，故原告申请追加被告禾呈公司为共同被告，由于被告禾呈公司的自认行为、与被告国安公司共同的销售行为以及不当得利，应由被告禾呈承担连带返还责任。 被告国安公司辩称，1、本案的房屋总价款为419109元，由于是被告禾呈公司带来的客户，我公司首先按照挂牌总价优惠80000元，再根据客户的具体情况优惠，本套房屋优惠后的价格为301808元。我公司严格按照商品房买卖合同约定的301808元房价收取购房款，并开具等额发票，并未收到原告所述的40000元款项；2、事实上，原告是将款项转到了被告禾呈公司账户，该款项是被告禾呈公司收取的，我公司与禾呈公司没有关联性也不存在受益，原告要求返还款项的诉求无事实合和法律依据应当判决驳回起诉。 被告禾呈公司辩称，原告在购买案涉房屋的时候，我公司确实收取了4万元服务费，这4万元是基于渠道带客合同获取的优惠服务，置业顾问收取这4万元的时候会告诉顾客，交4万元可以抵扣房款8万元，原告已享受了这个优惠。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告国安公司系峨眉山市中信国安十方界小区的开发商。2018年7月14日9点，中信国安十方界小区开盘预售。原告陈志燕于当日9点到达十方界售楼部了解该楼盘情况。半小时后，原告通过售楼部置业顾问的介绍达成了购买案涉房屋的意向。9点35分，原告陈志燕在置业顾问的引导下首先在售楼部中一处POS机上刷卡4万元，打款账户为自贡市盛唐房地产。9点46分，原告陈志燕又在售楼部的另一处POS机（与前一处POS机距离约4米）上刷卡2万元，打款账户为被告国安公司。原告刷卡后，分别收到4万元的收据，上载明服务费，但未载明收取单位。另一2万元的收据，为房款专用收据，款项为定金，收款单位为被告国安公司。随即，原告与被告国安公司签订《中信国安?十方界认购书》，其中载明：“1、原告自愿购买由被告国安公司开发的中信国安.十方界4号楼1单元7-3室，预测建筑面积48.2平方米，建筑单价7035.46元/平方米，总价339109元；2、签订认购书时，原告交纳购房定金20000元，该定金自《商品房买卖合同》正式签订后自动计入首期房款”。 2018年7月17日，原告再次向被告国安公司转款71808元，被告国安公司向原告出具房款专用收据，款项为房款。 2018年8月24日，原告与被告国安公司签订《签约确认单（十方界）》，上载明：挂牌总价339109元，实际成交总价301808元，成交折扣8.9折；付款方式为按揭付款，首付比例为30%，金额为91808元，付款日期2018年7月17日，已付定金20000元，今日付款71808元，按揭款项21万元，按揭比例70%。当日原告与被告国安公司签订《商品房买卖合同》，并办理了商品房备案登记，《商品房买卖合同》以及商品房备案登记信息载明的房屋总价款均为301808元。 2019年1月3日，原告陈志燕向银行申请的21万元贷款打入被告国安公司的账户。 2019年3月，被告国安公司向原告交付案涉房屋。 2019年8月，被告禾呈公司以邮寄的方式向原告出具4万元的发票，发票名称为经济代理服务.房产经纪服务费，该发票载明开票日期为2019年5月19日。 另查明，2018年6月1日，被告国安公司与被告禾呈公司签订《峨眉秀湖第一城?十方界项目渠道带客合同》，约定由被告禾呈公司将本项目意向客户带访至峨眉秀湖第一城?十方界项目销售中心并将客户交由被告国安公司现场置业顾问进行接待；被告国安公司按合同规定向被告禾呈公司支付服务费。2018年6月2日，被告国安公司与被告禾呈公司签订《峨眉秀湖第一城?十方界项目渠道带客合同之补充协议》，约定满足原合同约定的有效带访并成交的客户可享受甲方房源标价扣减8万元的优惠。被告成都禾呈文化传媒有限公司经营范围包括房地产经纪。 关于原告转款4万元的性质。原告在庭审中陈述，当时到达现场后售楼部的置业顾问就告诉我，现在有一个交4万扣8万元房款的优惠活动，所以我才交的这4万元。当时就谈好了这套房屋最后的价款为301808元。如果按照这个活动的承诺，应该要在301808元的基础上再扣减80000元，但是最后被告国安公司还是按照301808元的价格收取房款，所以我认为这4万元仍然属于房款的性质。被告国安公司在庭审中陈述，被告国安公司与被告禾呈公司有渠道带客合同，被告禾呈公司代顾客前来有效购买房屋后，被告国安公司将支付服务费给被告禾呈公司，同时，只要是被告禾呈公司带来的顾客均可享受挂牌价先扣八万，再进行其他优惠的政策，被告国安公司对被告禾呈公司收取原告四万款项的事情不知情。被告禾呈公司在庭审中陈述，该款虽打入自贡市盛唐房地产公司的账户，但确实系我公司收取的服务费，原告也认可她交纳4万元是为了参与交4万扣8万元房款的优惠活动，且实际上原告最终也是享受了房屋挂牌价扣减8万元的优惠政策，301808元的房款是已参加交4万抵扣8万活动优惠下来的，原告已经实际享受了该服务。 关于房屋的价款问题。被告国安公司陈述，案涉房屋挂牌总价（上墙价）为419109元，签约确认单上的挂牌价339109元实际上已直接扣减了8万元。同时，再此基础上原告还可以享受案场优惠：渠道3%，按揭1%，开盘当日3%，三天内转签约4%，综合优惠11%，所以最后的成交价就是301808元（339109元×89%）。该挂牌总价在我公司售楼部进行了上墙公示，进入售楼部的人均可以清晰明确的看到每套房屋的挂牌价。 庭审中，被告国安公司提供了该公司工作人员的微信，通过微信查询“十方界报备群”的聊天内容，该群于2018年7月13日17:29分建立，建群时群内有一百多名房产经纪人。7月14日上午8:30分左右，某房产经纪人（群昵称“大唐华阳放牛妹”）在该群内发布两张照片，两张照片均为楼盘的上墙挂牌价格表。上墙挂牌价格表有房号、建筑面积、标准单价、标准总价构成。其中一张上墙挂牌价格表上方显示“峨眉秀湖第一城。十”字样。下方为4号楼一单元的上墙价格表，该价格表显示案涉房屋4号楼一单元7-3号上墙挂牌价信息为建筑面积48.2平方米、标准单价8695.21元/平方米、标准总价419109元。被告国安公司还提供售楼部现场图，通过现场图展示，被告国安公司售楼部上墙公示的挂牌价格表与“十方界报备群”内某房产经纪人发布的上墙挂牌价格表外观上一致。原告陈志燕在庭审中认可售楼部现场确有上墙公示的所有房屋的挂牌价格表，自己也看过上墙公示的房屋挂牌价格表，但由于时间久远，已记不清案涉房屋上墙公示的价格是419109元还是339109元。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于： 一、关于案涉房屋上墙挂牌价是419109元，还是339109元的认定？ 原告以《签约确认单（十方界）》中“挂牌总价339109元”为由主张案涉房屋的上墙挂牌总价为339109元。被告国安公司与被告禾呈公司均主张《签约确认单（十方界）》中“挂牌总价339109元”系已经扣减了8万元，案涉房屋的上墙挂牌总价是419109元。被告国安公司提供了中介经纪人在“十方界”报备群的图片以此证明案涉房屋的实际上墙挂牌总价。本院认为，该图片与小区售楼部现场图中上墙公示挂牌价格表的外观一致，原告亦认可现场公示挂牌价格表的存在，该图片能够真实的反映案涉房屋的上墙挂牌价，故本院认定案涉房屋的上墙挂牌价为419109元。 二、关于案涉房屋实际成交价是否享受了优惠活动的认定？ 庭审中，原告对交4万元系参与交4万抵8万元的优惠活动没有异议，但认为实际交易房款并没有优惠8万元。本院对该主张不予支持，理由如下：1、根据被告国安公司提供的相关证据可知，案涉房屋的实际上墙挂牌价为419109元；2、原告在庭审中陈述2018年7月14日与置业顾问沟通下来，知道案涉房屋最后的价款为301808元，从日常经验法则来说，业主在决定购买房屋时即应已明确知道自己最终将以何种价款购买房屋；3、2018年8月24日，原告与被告国安公司签订的《签约确认单（十方界）》以及《商品房买卖合同》上明确的载明，案涉房屋的首付金额为91808元，已付定金20000元，2018年7月17日已付款71808元，剩余房款21万元由银行按揭。从常理来说，房款的优惠扣减应在签订《商品房买卖合同》时予以确定，然原告却从未对此提出任何异议；3、被告禾呈公司对收到原告支付的40000元没有异议，主张系与原告建立的是中介服务关系且被告禾呈公司也具备收取中介服务费的资质。 三、关于被告禾呈公司是否有权收取4万元服务费的认定？ 《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有合法根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。”依照该条规定,不当得利是指没有合法依据（法律上的原因）有损于他人而取得利益。不当得利的构成要件为:一方获利,他方受损,一方受利与他方受损具有因果关系,获利无合法根据。在成立不当得利的要件中，关键在于利益的取得有无法律上的原因。所谓无法律上的原因，指的是取得利益的过程欠缺正当性和法律依据。本案中，根据查明的事实，原告支付4万元系为了参加8万元的购房优惠活动，而原告亦实际享受了8万元的房款优惠，故本院认定禾呈公司收取4万元不构成不当得利。 综上所述，原告的诉讼请求不符合法律规定，本院依法驳回原告的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告陈志燕的全部诉讼请求。 本案案件受理费800元，由原告陈志燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  王 璐 人民陪审员  韩燕芳 人民陪审员  祝建伟 二〇二〇年六月八日 书 记 员  方莉红 本案适用法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。 第一百二十二条因他人没有合法根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。