云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民再6号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：云南钲翔物业服务有限公司弥勒分公司。住所地：弥勒市温泉村委会小梅花村金港豪庭2幢4号，现在弥勒市吉山南路万利园小区。负责人：董永，该分公司总经理。委托诉讼代理人：高丽琼，1967年3月7日生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。代理权限为特别授权。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：红河州宏基房地产开发经营有限公司。住所地：个旧市胜利路127号附21号。法定代表人：喻正权，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李丽芝，女，1970年1月20日生，汉族，该公司办公室主任。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：白哲，上海段和段（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审第三人：云南钲翔物业服务有限公司。住所地：个旧市金湖东路54号市体委商住楼一楼。法定代表人：刘刚，该公司执行董事。再审申请人云南钲翔物业服务有限公司弥勒分公司（以下简称：钲翔物业弥勒分公司）与被申请人红河州宏基房地产开发经营有限公司（以下简称：宏基地产公司），原审第三人云南钲翔物业服务有限公司（以下简称：钲翔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2018）云25民终1357号民事判决，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于2020年1月16日作出（2019）云民申2467号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人钲翔物业弥勒分公司负责人董永及委托诉讼代理人高丽琼、被申请人宏基地产公司委托诉讼代理人李丽芝、白哲到庭参加诉讼，原审第三人钲翔物业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钲翔物业弥勒分公司再审称，请求1.撤销本院（2018）云25民终1357号民事判决及弥勒市人民法院（2018）云2504民初981号民事判决；2.支持由再审被申请人支付2014年5月至2017年2月共34个月物业管理费204030.46元和利息2135.31元，并由再审被申请人承担案件受理费。事实和理由：一、从弥勒市工商行政管理局取得的钲翔物业弥勒分公司申请设立分公司的资料《房屋使用协议书》《证明》，能够证明2014年10月10日宏基地产公司提供经营用房给钲翔物业弥勒分公司使用并授权继续管理金港豪庭小区。因欠费无法经营，钲翔物业弥勒分公司于2017年2月退出金港豪庭小区，到2017年3月金港豪庭小区业委会才成立。在此之前，我公司没有收到宏基地产公司、或钲翔物业公司、或政府部门任何关于终止服务的通知。2016年11月，弥勒市发改委、房管局、宏基地产公司协调钲翔物业弥勒分公司与金港豪庭小区业主收费问题时，宏基地产公司、钲翔物业公司或是金港豪庭小区业委会也没有提出任何关于终止服务的说明。相反，自2014年5月起，钲翔物业弥勒分公司负责人董永多次找宏基地产公司索要物管费，宏基地产公司每次都推诿，但承诺会支付。在钲翔物业弥勒分公司管理金港豪庭期间，宏基地产公司和钲翔物业公司多次到物管办公室办理有关工作事项，也没有提出不需要我公司提供物业服务。二、董永于2013年7月16日应聘为钲翔物业公司员工，为钲翔物业公司金港豪庭管理处主任，至今没有与钲翔物业公司解除劳动合同。钲翔物业弥勒分公司申请设立提交给弥勒市工商行政管理局的《任职文件》《分公司登记申请书》，均能够证明钲翔物业公司任命董永为弥勒分公司负责人，任期三年，并授权对金港豪庭小区进行物业管理。钲翔物业公司与董永签订了《物业资质挂靠合同》并收取了董永支付的三年挂靠费24000元。钲翔物业弥勒分公司的出纳李某某，2014年1月应聘成为金港豪庭管理处员工，起草《物业管理合同》，钲翔物业公司和宏基地产公司以各种理由要求修改，一再要求修改后再签，期间也没有提及不要钲翔物业弥勒分公司提供物业服务。以上事实与红河中院（2018）云25民终1357号判决认定的钲翔物业公司没有授权钲翔物业弥勒分公司等事实不符。三、钲翔物业公司与宏基地产公司虚构事实，向法院提供虚假陈述、提出虚假证据，隐瞒真相，对其单方提交的证据应不予采纳。1.宏基地产公司与钲翔物业公司签订的《金港豪庭小区前期物业服务合同》没有约定期限，但双方虚构事实，均向法院提出该合同2014年4月30日终止并出具虚假书面证明《合同终止申明》。2.宏基地产公司出具的《房屋使用协议书》《证明》，能证明提供金港豪庭小区经营用房给钲翔物业弥勒分公司使用，有效期2014年6月1日至2016年5月31日；钲翔物业公司出具的《分公司登记申请书》《任职文件》《授权委托书》，能证明任命董永为钲翔物业弥勒分公司的负责人，任期三年，并授权对金港豪庭小区进行物业管理。3.钲翔物业公司与钲翔物业弥勒分公司签订的《物业资质挂靠合同》和收取3年挂靠费24000元，证明钲翔物业公司授权董永对金港豪庭小区进行物业管理，并且认可管理期限为3年。钲翔物业公司与宏基地产公司利用董永不熟悉物业行业的法律法规，以各种理由拒绝签订物业管理合同，还承诺会支付，并且非法提供虚假《合同终止申明》，导致无法收取部分业主恶意拖欠的物业管理费。宏基地产公司辩称，钲翔物业弥勒分公司所述事实不成立，1.钲翔物业弥勒分公司以发现新证据《房屋租赁合同》为由向省院申请再审。宏基地产公司与钲翔物业公司签订了物管服务协议，当时分公司没有成立，董永以工作人员身份在里面工作，在2014年4月30日宏基地产公司与钲翔物业公司协商终止协议。之后董永个人说他还想继续做，钲翔物业公司说他们不想做了，要做就自己跟公司协商，董永多次找我公司协商，我公司一直没有同意。董永说他在弥勒有资源，即使金港豪庭不做了，还要继续在弥勒做，需要提供一个经营地址。由于我公司与钲翔物业公司有交情，就提供了房屋给钲翔物业公司去完成注册登记，没有代表我公司与钲翔物业弥勒分公司成立合同关系。后面钲翔物业弥勒分公司与我公司既没有签订书面协议，也没有口头协议。解除物业管理服务合同，是我公司与钲翔物业公司的约定，通知是到了钲翔物业公司，并且钲翔物业公司已经通知过董永。钲翔物业弥勒分公司没有向我公司追索过物业管理费，我公司也没有同意由申请人管理。3.初期董永是钲翔物业公司的工作人员，后期成立分公司也不是为了对口金港豪庭工作，只是要开展业务，我公司提供方便。我公司没有同意也没有默认由钲翔物业弥勒分公司来进行物业管理。钲翔物业公司在前面的诉讼中，也没有说过同意钲翔物业弥勒分公司来管理，继续履行与我公司的协议。请求驳回钲翔物业弥勒分公司的再审请求。钲翔物业公司述称，我公司与钲翔物业弥勒分公司是挂靠关系，每年交纳8000元挂靠费，交纳了2年。钲翔物业公司与宏基地产公司2012年签订的弥勒金港豪庭小区的物业服务合同并未约定合同终止日期，小区交房后董永以本公司员工身份在金港豪庭小区工作。2014年4月30日，本公司与宏基地产公司口头协商终止物业服务合同，此事本公司口头告知了董永，并提醒董永如果想继续管理，需要自行与宏基地产公司协商相关事宜。合同终止后，在董永的要求下，公司法定代表人带他到宏基地产公司办公室协商签订物业服务合同事宜，但宏基地产公司并未与他签订合同，后听说董永多次找宏基地产公司交涉物业服务的事宜。钲翔物业弥勒分公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告2014年5月至2017年2月未售商铺11间面积1059.41平方米、未售停车位面积1972.6平方米和未售商品房22套面积3029.21平方米的物业管理服务费164865.18元[（1059.41平方米+1972.6平方米+3029.21平方米）×0.8元/平方米/月×34月]。2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月15日，宏基地产公司与钲翔物业公司(原名红河州德润物业管理有限公司)签订了《金港豪庭小区前期物业服务合同》，该合同约定，金港豪庭小区住宅面积24168.85平方米，商业用房面积2682.52平方米，地下车位132个；红河州德润物业管理有限公司为金港豪庭小区物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，管理区域内的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任；商品房买卖合同约定接房日期物业买受人未按时接房的，从约定接房日起物业管理服务费（包括水、电公共能耗费）由物业买受人承担和交纳，商品房买卖合同约定接房日期开发商未出售的房屋由开发商承担和交纳从约定接房日起的物业管理服务费（包括水、电公共能耗费）；物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，钲翔物业公司按照本合同约定的标准收取前期物业服务费；物业前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳；收取标准按建筑面积计算，住宅按照建筑面积每月0.8元/平方米计算，商业门面按每月0.8元/平方米计算，地下停车按每个车位每月30元的收费标准计算，特别注明：开发公司未售完的车位，开发公司同意后物业代为出租给用户的，所得租金物业公司收取30%作为管理费，具体租金由物管提议，开发公司确定；前期物业服务费自本物业交付之日或宏基地产公司发出的交付通知指定的交付日期起计收，由买受人交纳，物业服务费每年预交一次，物业买受人或物业使用人应在接房时缴纳第一年的全年费用，以后每年的第一个月缴纳全年物管费；合同还对其他事项作了约定。2013年4月23日，红河州德润物业管理有限公司按合同将金港豪庭小区物业移交给钲翔物业公司管理，钲翔物业公司将金港豪庭小区物业管理交由董永负责管理。2013年8月26日，红河州德润物业管理有限公司经工商登记企业名称变更为钲翔物业公司。2014年4月30日，钲翔物业公司退出对金港豪庭小区前期物业管理。2014年5月1日，董永以宏基地产公司为合同甲方，钲翔物业弥勒分公司为合同乙方，将打印的《物业服务管理合同》由董永签名后，交由宏基地产公司签名或盖章确认，宏基地产公司拒绝在合同上署名和加盖印章后，董永仍对金港豪庭小区进行物业管理。2014年10月15日，钲翔物业弥勒分公司成立。2017年2月1日，钲翔物业弥勒分公司退出管理，钲翔物业弥勒分公司后要求宏基地产公司支付未售出住宅、商业门面和车位的物业管理费，宏基地产公司拒绝给付，双方发生纠纷。在一审审理过程中，钲翔物业弥勒分公司认可宏基地产公司所提交的《金港豪庭未出售房面积表》、《金港豪庭未出售商铺面积表》、《金港豪庭车位未出售表》中未售房屋10套及面积1321.81平方米、未售商铺11个及面积1059.41平方米和未售车位91个及面积3719.83平方米，但双方对于各自提交的其他房屋、商铺及车位的面积是否已售争议较大。一审法院认为，（一）原告钲翔物业弥勒分公司的诉讼主体资格是否适格，钲翔物业公司是否应作为第三人参加诉讼？物业服务合同纠纷，是指当事人之间应就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及附属设施的合同产生的权利义务纠纷，合同具有相对性，合同必须由合同的主体履行合同约定的权利义务，合同主体相对性是确定诉讼主体是否适格的基础条件。订立书面的物业服务合同是《物业管理条例》规定业主与物业服务企业双方应当履行的义务，第三人钲翔物业公司（原名为红河州德润物业管理有限公司）与被告宏基地产公司签订的《金港豪庭小区前期物业服务合同》，履行《金港豪庭小区前期物业服务合同》的权利义务主体系第三人钲翔物业公司与被告宏基地产公司，董永作为钲翔物业弥勒分公司的负责人，其原在《金港豪庭小区前期物业服务合同》履行中，系以钲翔物业公司代理人身份履行合同，根据合同的相对性原则，第三人钲翔物业公司是合同的相对方；《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”董永以钲翔物业弥勒分公司名义将《物业服务管理合同》交由被告宏基地产公司签字或盖章，被告宏基地产公司拒绝签字盖章，该合同依法不成立，且没有法律效力；钲翔物业弥勒分公司虽不是《金港豪庭小区前期物业服务合同》的相对合同主体，但其依法登记取得营业执照，有从事物业服务的资格，是具有民事权利能力和民事行为能力的主体，且与《物业服务管理合同》是否成立、生效有关，钲翔物业弥勒分公司与被告宏基地产公司已形成事实上的物业管理关系，钲翔物业弥勒分公司作为原告提起诉讼，符合起诉受理的条件，是适格的原告，被告宏基地产公司和第三人钲翔物业公司抗辩钲翔物业弥勒分公司无权提起诉讼，不是适格的原告，系将合同相对人主体与诉讼权利主体相混淆，是对法律规定的误解，其抗辩理由不成立，不予采纳。第三人钲翔物业公司是引发本案纠纷的利害关系人，虽没有独立的请求权，但与本案的审理有法律上的利害关系，第三人钲翔物业公司抗辩其不应作为第三人参加诉讼理由不成立，不予采纳。（二）原告的诉讼请求有无事实法律依据及应否支持？《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，……。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”第三人钲翔物业公司作为《金港豪庭小区前期物业服务合同》的相对人，已于2014年4月30日退出对金港豪庭小区前期物业管理，与被告宏基地产公司已不存在物业管理关系。原告钲翔物业弥勒分公司要求与被告宏基地产公司签订《物业服务管理合同》，被告宏基地产公司拒绝签字盖章，该合同不成立，且没有法律约束力。原告钲翔物业弥勒分公司与被告宏基地产公司不存在物业管理合同的权利义务关系，只存在事实上的物业管理关系。原告钲翔物业弥勒分公司以存在《金港豪庭小区前期物业服务合同》为由，拒绝退出对金港豪庭小区前期物业管理，以其与被告宏基地产公司存在事实上的物业服务关系为依据，要求被告宏基地产公司支付有关物业费的诉讼请求，与上述司法解释相悖，没有合法的合同事实依据及法律依据，不予支持。一审法院判决：驳回原告云南钲翔物业服务有限公司弥勒分公司的诉讼请求。案件受理费3598元，减半收取1799元，由原告负担。钲翔物业弥勒分公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。二审法院认定事实与一审认定事实一致。二审法院认为，上诉人关于原审第三人与被上诉人之间签订的《金港豪庭小区前期物业服务合同》没有约定期限，该合同尚未解除的主张。经查，本案中虽然被上诉人与原审第三人签订的《金港豪庭小区前期物业服务合同》没有约定期限，但上诉人与原审第三人都均认可该合同已于2014年4月30日终止,双方之后未产生物业服务事宜，原审第三人已实际退出金港豪庭小区。现上诉人提出该合同未解除的主张无事实证据与法律依据，对该项主张，本院不予支持。上诉人关于其系原审第三人成立的分公司，其为金港豪庭小区提供物业服务系受原审第三人的授权而为的主张。经查，原审第三人并未授权给上诉人继续接管金港豪庭小区，上诉人也没有与被上诉人签订过新的物业服务合同，且被上诉人认为上诉人占用被上诉人部分资产使用，存在侵权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，由于上诉人缺乏相应的证据予以证实，本院对其该项主张也不支持。被上诉人与原审第三人签订的《金港豪庭小区前期物业服务合同》已于2014年4月30日终止，被上诉人与上诉人之间并未签订物业服务合同，上诉人在对金港豪庭小区提供物业服务期间，被上诉人通知上诉人办理移交手续并退出，但上诉人没有退出和移交。故一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，……。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，驳回上诉人要求被上诉人支付物业服务费的诉讼请求并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3598元，由上诉人云南钲翔物业服务有限公司弥勒分公司承担。再审审理中，钲翔物业弥勒分公司向本院提交了《房屋使用协议书》、《证明》、《应聘简历表》、《任职文件》、《分公司登记申请书》、《授权委托书》、《物业资质挂靠合同》复印件各1份，欲证明被申请人提供经营用房给申请人，并授权继续管理金港豪庭小区，第三人任命董永为分公司负责人，并继续履行管理金港豪庭小区的协议。经质证，宏基地产公司认为钲翔物业弥勒分公司提交的证据均是复印件，且来源不明，缺乏关联性，其中对《房屋使用协议书》、《证明》真实性有异议，签订《房屋使用协议书》的主体是被申请人与第三人，申请人不是合同主体，签订的初衷是被申请人应第三人请求，钲翔物业公司要在弥勒成立分公司，《证明》也是为了成立分公司，不能证明被申请人与第三人恢复履行金港豪庭的物业服务合同，也不等于重新签订了协议；《任职文件》，说明董永是分公司负责人，与物业服务不具有关联性，不能证明恢复或重新签订了物业服务合同；《分公司登记申请书》，只是成立一个机构的手续，没有证明第三人与被申请人授权了申请人管理金港豪庭小区；《物业资质挂靠合同》，证明是被申请人与第三人的内部关系，不能证明重新签订了物管协议。宏基地产公司向本院提交了工程款抵偿协议书复印件1份，欲证明2016年1月26日已将金港豪庭未出售的12套住房和地下车位2个，以工程款抵偿形式抵给了云南省弥勒市建筑安装有限责任公司。经质证，钲翔物业弥勒分公司对该份证据无异议。围绕当事人的再审请求，本院对双方提交的证据和事实认定如下：对钲翔物业弥勒分公司提交的《房屋使用协议》、《证明》，能够证实宏基地产公司将金港豪庭小区二幢4号房无偿提供给钲翔物业弥勒分公司的事实；《应聘简历表》、《任职文件》、《分公司登记申请书》、《授权委托书》，能够证实钲翔物业公司成立弥勒分公司并授权董永为弥勒分公司的负责人的事实；《物业资质挂靠合同》，能够证实钲翔物业弥勒分公司与钲翔物业公司系挂靠关系，约定每年交纳8000元挂靠费，分公司经营上实行内部独立核算、自负盈亏的事实，综上，钲翔物业弥勒分公司提交的上述证据来源合法真实，与本案具有关联性，予以采信。宏基地产公司提交的协议，能够证明抵偿案外人12套住房和2个车位的情况，且钲翔物业弥勒分公司无异议，予以采信。再审查明以下事实：2013年3月15日，宏基地产公司作为甲方与作为乙方的红河州德润物业管理有限公司签订《金港豪庭小区前期物业服务合同》，约定由乙方为甲方在弥勒开发的金港豪庭小区提供前期物业服务；在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施物业服务与管理；总建筑面积约26851.37平方米，其中住宅24168.85平方米，商业用房2682.52平方米，地下车位132个，物业交付时间为2013年4月；甲方应在物业竣工验收合格后，在物业交付业主前按规定无偿提供乙方不小于130平方米带基本装修的物业管理办公用房给乙方，并向乙方移交其他属于业主共有的物业共用部位、场地、共用设施设备，物业管理区域内配套设施；商品房买卖合同约定接房日期物业买受人未能按时接房的，从约定接房日起物业管理服务费（包括水、电公共能耗费）由物业买受人承担交纳，商品房买卖合同约定接房日期开发商未出售的房屋由开发商承担和交纳从约定接房日起的物业管理服务费（包括水、电公共能耗费）；收费采用包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收取标准为（按建筑面积计算）住宅每平方米0.8元/月，商业门面每平方米0.8元/月，地下车位物业服务费每个30元/月；物业服务费每年预缴一次，物业买受人或物业使用人应在接房时缴纳第一年的全年费用，以后每年的第一个月缴纳全年物管费；本合同自甲、乙双方盖章并经授权代表签字之日起生效。2013年4月红河州德润物业管理有限公司依约进入金港豪庭小区提供物业服务，董永应聘为该公司在金港豪庭小区的物业工作人员。2013年8月26日，红河州德润物业管理有限公司更名为云南钲翔物业服务有限公司。2014年4月30日，钲翔物业公司退出金港豪庭小区的物业管理，2014年5月1日起董永组织人员进入金港豪庭小区进行物业管理。2014年10月10日，宏基地产公司与钲翔物业公司签订《房屋使用协议书》，协议约定宏基地产公司无偿将金港豪庭小区二幢4号房提供给钲翔物业公司使用，年限为2年，自2014年6月1日起至2016年5月31日止。2014年10月14日，钲翔物业公司与董永签订《物业资质挂靠合同》，约定由董永挂靠在钲翔物业公司名下；董永每年支付8000元挂靠费；经营上实行内部独立核算、自负盈亏；一切正常利润归董永所有，不受干涉。同日，钲翔物业公司出具《任职文件》，任命董永为钲翔物业弥勒分公司负责人，任期三年。2014年10月15日，钲翔物业填报《分公司登记申请书》，申请设立钲翔物业弥勒分公司，负责人为董永。钲翔物业弥勒分公司同日注册成立。2016年1月26日，宏基地产公司与云南省弥勒市建筑安装有限责任公司签订《工程款抵偿协议书》，约定宏基地产公司用金港豪庭小区的面积合计1704.97平方米的12套住宅，地下车位124、125号抵偿欠云南省弥勒市建筑安装有限责任公司的工程款，协议签订时，宏基地产公司即交付12套住宅及入户门装修钥匙和地下车位，并不再对12套住宅和地下车位享有权利。2017年1月，钲翔物业弥勒分公司退出金港豪庭小区物业管理。截止钲翔物业弥勒分公司退出，金港豪庭小区尚有住宅10套（面积1032.81平方米）、商铺11间（面积1059.41平方米）、地下车位89个未出售；钲翔物业公司收取了董永16000元挂靠费。本院再审认为，本案争议的焦点为：1.申请人是否得到原审第三人的授权；2.被申请人与原审第三人之间签订的《金港豪庭前期物业服务合同》是否已解除；3.再审申请人的再审请求应否得到支持。关于申请人是否得到原审第三人授权的问题。尽管钲翔物业公司出具的书面授权仅仅是对成立分公司的授权，但：1.钲翔物业与宏基地产公司签订《房屋使用协议书》，约定将金港豪庭小区2幢4号房无偿借给钲翔物业公司使用，之后钲翔物业公司弥勒分公司使用该房屋作为注册登记的营业场所和物业服务办公场所，而宏基地产公司接受钲翔物业弥勒分公司提供的物业服务，并未提出异议；2.钲翔物业弥勒分公司名义为分公司，领取了营业执照，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼”，钲翔物业弥勒分公司属于本条规定的其他组织，可以作为民事诉讼的当事人，况且其实际与钲翔物业公司是挂靠关系，钲翔物业弥勒分公司系自筹资金、自主经营、自负盈亏，具有一定独立性，钲翔物业公司依照其与董永的《物业资质挂靠合同》，收取了2年的挂靠费16000元。基于以上事实可见，钲翔物业公司应是许可钲翔物业弥勒分公司对金港豪庭继续提供物业服务的，而钲翔物业弥勒分公司可以以自己名义从事民事活动和参与民事诉讼。关于被申请人与原审第三人之间签订的《金港豪庭前期物业服务合同》是否已解除的问题。宏基地产公司与钲翔物业公司（原红河州德润物业管理有限公司）签订的《金港豪庭小区前期物业服务合同》，未约定合同终止日期，钲翔物业公司2014年4月退出金港豪庭小区后，董永组织人员提供物业服务，并在取得钲翔物业弥勒分公司营业执照后继续为金港豪庭小区提供物业服务，宏基地产公司实际接受了该服务并未提出异议；钲翔物业弥勒分公司与宏基地产公司虽未签订新的合同，但是宏基地产公司、钲翔物业公司均明知钲翔物业弥勒分公司以钲翔物业公司弥勒分公司的名义，在金港豪庭小区提供物业服务，因此钲翔物业弥勒分公司概括继受了钲翔物业公司的合同权利义务。因此应当视为宏基地产公司与钲翔物业公司同意将《金港豪庭前期物业服务合同》中钲翔物业公司的权利义务转让给钲翔物业弥勒分公司。该合同权利义务履行到钲翔物业弥勒分公司退出金港豪庭小区时终止。钲翔物业公司、宏基地产公司认为双方的合同已协议解除的意见，没有事实依据，本院不予采纳；宏基地产公司认为其已经通知钲翔物业弥勒分公司退出金港豪庭小区，但未提交证据予以证实，对该意见不予采纳。关于申请人的再审请求是否应得到支持的问题。钲翔物业弥勒分公司再审请求为支付2014年5月至2017年2月未售商铺11间面积1059.41平方米、未售停车位91个和未售商品房22套面积3029.21平方米的物业管理服务费204030.46元和利息2135.31元；一审的诉讼请求为支付2014年5月至2017年2月未售商铺11间面积1059.41平方米、未售停车位面积1972.6平方米和未售商品房22套面积3029.21平方米的物业管理服务费164865.18元[（1059.41平方米+1972.6平方米+3029.21平方米）×0.8元/平方米/月×34月]。钲翔物业弥勒分公司依照《金港豪庭前期物业服务合同》提供了物业服务，宏基地产公司应依约履行给付款项的义务。款项金额上，由于宏基地产公司已于2016年1月26日将金港豪庭小区的面积合计1704.97平方米的12套住宅，地下车位124、125号抵偿案外人的工程款，依照《金港豪庭前期物业服务合同》，自2016年2月开始，该部分住宅、地下车位涉及的物业管理费应由业主承担，故宏基地产公司应承担的该部分物业服务费应计算至2016年1月，而其他未出售物业应计算物业费至2017年1月。故物业费应为：商铺为27968.42元（0.8元/月·平方米×1059.41平方米×33月）；住宅为55909.68元（0.8元/月·平方米×1032.81平方米×33月+0.8元/月·平方米×1704.97平方米×21月）；车位为89370元（30元/月·个×89个×33月+30元/月·个×2个×21月），以上共计173248.10元。依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第四百零五条的规定“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理”，钲翔物业弥勒分公司在原审中提出的诉讼请求金额为164865.18元，系其行使处分权且不违反法律的规定，本院予以支持；钲翔物业弥勒分公司在再审中增加请求利息2135.31元，增加的诉讼请求不属于再审审理的范围，故对该部分请求不予审理。综上所述，再审申请人云南钲翔物业服务有限公司弥勒分公司的再审请求部分成立，原一审、二审认定事实和适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第四十八条、第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第四百零七条第二款，《中华人民共和国合同法》第八十九条、第一百零九条规定，判决如下：一、撤销本院（2018）云25民终1357号民事判决及云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初981号民事判决。二、由被申请人红河州宏基房地产开发经营有限公司于判决生效之日起十日内支付再审申请人云南钲翔物业服务有限公司弥勒分公司物业服务费164865.18元。三、驳回再审申请人云南钲翔物业服务有限公司弥勒分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费案件受理费3598元，简易程序减半收取计1799元，二审案件受理费3598元，均由红河州宏基房地产开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨仲黎审判员  魏 伟审判员  陆 斌二〇二〇年六月二十三日书记员  何 丽