安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终1448号 上诉人（原审原告）：黄好峰，男，1981年3月15日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：马涛，安徽乐行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周帅，男，1997年11月30日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 被上诉人（原审被告）：周亚丽，女，1993年5月9日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 被上诉人（原审被告）：周灿灿，女，1991年2月20日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：周维银，男，1968年8月8日出生，汉族，住安徽省涡阳县,现住涡阳县。 被上诉人（原审被告）：周维银，男，1968年8月8日出生，汉族，住安徽省涡阳县,现住涡阳县。 原审被告：冯靖翔，男，1992年8月26日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 原审被告：罗灵，女，1968年9月9日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：周维银，男，1968年8月8日出生，汉族，住安徽省涡阳县,现住涡阳县。 上诉人黄好峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院(2019)皖1621民初8416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄好峰上诉请求：撤销一审判决，确认案涉租赁合同已经于2019年4月4日因履行不能而合法解除。确认我方给周维银出具的10万元租金欠条无效。判令四被上诉人返还租金114652.75元，判令四被上诉人赔偿房屋装修损失239700元，一二审诉讼费由四被上诉人承担。事实和理由：案涉租赁合同的出租房应为周维银等四被上诉人，四人应承担履行不能的法律责任。本案一审其他被告均是委托周维银应诉，周维银表示案涉出租六间门面房登记产权人分别属于四被上诉人。周维银本人及代理其他被上诉人抗辩称其是接受委托将案涉房屋以周维银名义对外出租。周灿灿账户代收第一年房屋以及冯靖翔账户代收部分第二年房租的事实，应视为四出租人共同收到了房租。一审应就案涉10万元欠条进行查证。一审没有支持装修损失不当。本案合同目的不能实现是由于被上诉人没偿还银行贷款导致房屋被司法查封，四被上诉人应退还未履行期限的房租及赔偿损失。 四被上诉人及罗灵的答辩意见同一审答辩意见。 黄好峰一审诉讼请求：（一）确认原告与被告于2018年1月16日签订的《租赁合同》已经于2019年4月4日因履行不能而合法解除；（二）确认原告给被告周维银所打10万元租金欠条无效；（三）判令六被告返还原告剩余租金114652.75元；（四）判令六被告赔偿原告房屋装修损失239700元；（五）诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年1月16日原告和被告周维银签订租赁合同，约定原告租赁六被告所有的位于涡阳县车管所对面美的金桥六间门面房。约定：房屋租赁期限五年，第一年租金25万元，以后每年递增10%黄好峰在使用该租赁期间，无权将房屋转租、抵押、及转让，租赁到期后，黄好峰在一月内没有续交下一年房租，周维银有权将房子收回等。 原告依约定支付第一年房租25万元后，第二年应付房租27.5万元，2019年1月20日已付17.5万元，尚欠10万元未付。 2019年4月4日涡阳县人民法院对涉案房屋进行查封。 一审法院认为：原告与被告2018年1月16日签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护；在该合同的履行过程中，原告虽然违约（应付租金27.5万元，实付17.5万元），被告依照该合同第五条可以解除双方之间的租赁合同，但被告没有证据证明行使解除权；涡阳县公证处（2019）皖涡公证字第2643号公证书中录像（光盘）显示，截止到2019年9月12日，原告销售的江淮牌帅铃汽车还在涉案门面房处展销，同时在涉案门面房上方张贴“门面出租”的告示牌，足以说明原告一直在使用涉案房屋；现双方均不同意继续履行该合同，原告要求解除，予以准许；因双方没有结算，原告要求被告退还租赁费的诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告赔偿租赁房屋的装修费用，没有提供证据，不予支持；依照《中华人民共和国合同》第六十条、第九十三条、第一百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告黄好峰与被告周维银于2018年1月16日签订的租赁合同；二、驳回原告黄好峰的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3308元，由原告黄好峰负担。 双方当事人二审均无新证据提交。 本院查明的事实与一审无异。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：案涉租赁合同的解除时间问题，租金的返还问题，房屋装修损失应否支持。 关于案涉租赁合同的解除问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 本案中，黄好峰因承租的房屋被涡阳县人民法院查封于2019年4月4日被迁出，此种情况下，承租人的合同目的已经无法实现，其要求解除案涉租赁合同并无不当。至于租赁合同的解除日期，与承租人被迁出的时间并无必然联系。在租赁合同目的无法实现的情况下，黄好峰可以行使合同解除权，解除权是形成权，在符合双方约定或法定条件的情况下，权利主体依其单方意思即可发生法律效力，合同自通知到达对方时解除。本案中，黄好峰没有提交其于2019年4月4日向对方发出解除租赁合同通知的证据，故对其关于确认案涉租赁合同于2019年4月4日解除的上诉请求，本院不予支持。但一审法院判决解除案涉租赁合同不违反法律规定，本院予以维持。关于案涉租金的返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，双方当事人对黄好峰于2019年4月4日被司法机关迁出案涉房屋无异议，一审认定黄好峰至2019年9月12日一直在使用案涉房屋与本院查明事实不符。2019年1月16日至2020年1月16日的房屋租金为27.5万元，黄好峰在被迁出租赁房屋之前，已经支付周维银的妻子罗灵租金17.5万元。该租赁年度黄好峰实际利用租赁房屋78天，应付租金58766.76元，超出该数额的租金116233.24元，因租赁合同解除，周维银占有该部分款项已经不具备法律上依据，依法应当返还黄好峰。关于返还责任的承担主体问题。案涉合同是黄好峰与周维银签订，租金由周维银及其妻子罗灵收取，合同解除后的租赁款返还责任也应由作为合同主体的周维银承担，黄好峰上诉要求本案其他当事人承担返还责任理据不足，不予支持。关于房屋装修损失问题，就该部分损失黄好峰并无充分证据证明，本院不予支持，可另行处理。关于10万元欠条的问题，黄好峰无证据证明该欠条存在，周维银、罗灵也称不清楚有无该欠条，即使黄好峰确实出具过欠付10万元租金的欠条，按照上述分析，因黄好峰已被迁出，没有实际利用房屋，支付租金的依据已不存在，如欠条持有方就此主张权利，其也可据实抗辩，维护自己的合法利益。综上，黄好峰的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初8416号民事判决； 二、解除黄好峰与周维银于2018年1月16日签订的租赁合同； 三、周维银于本判决生效之日起十五日内返还黄好峰租金116233.24元。 四、驳回黄好峰的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3308元，由黄好峰负担2208元，周维银负担1100元；二审案件受理费6615元，由黄好峰负担4415元，周维银负担2200元. 本判决为终审判决。 审判长  王艳东 审判员  沙启峰 审判员  黄战营 二〇二〇年六月五日 法官助理高辛冉 书记员李遨宇