中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终56号 上诉人（原审被告）：张尤芝，女，1948年9月26日出生，苗族，住贵州省六盘水市钟山区。 委托诉讼代理人：夏勋余，贵州宏贯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司贵州省分行。住所地：贵州省贵阳市观山湖区金融城东三塔。 负责人：何睿，该分行行长。 委托诉讼代理人：罗阳，该分行工作人员。 委托诉讼代理人：邓嘉瑞，该分行工作人员。 原审第三人：贵州盛鑫矿业集团投资有限公司。住所地：贵州省六盘水市水城县凉都大道一段。 管理人：国浩律师（贵阳）律师事务所。 委托诉讼代理人：王飞，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周杨，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 原审第三人：六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司。住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山东路1号钢城花园5-s1栋。 法定代表人：陈庆和，该公司董事长。 原审第三人：何劲，男，1964年6月30日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。 原审第三人：谭建鑫，女，1962年9月1日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。 上诉人张尤芝因与被上诉人交通银行股份有限公司贵州省分行（以下简称交行贵州省分行）及原审第三人贵州盛鑫矿业集团投资有限公司（以下简称盛鑫矿业公司）、六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司（以下简称鼎业房开公司）、何劲、谭建鑫申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2019）黔民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。张尤芝及其委托诉讼代理人夏勋余、交行贵州省分行的委托诉讼代理人罗阳、盛鑫矿业公司的委托诉讼代理人周杨到庭参加诉讼。鼎业房开公司、何劲、谭建鑫经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张尤芝上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.解除对六盘水市钟山区钢城花园商住小区1组团2栋109号房屋1-3层房产（以下简称109号门面）的查封，停止对该房屋的执行；3.本案一、二审诉讼费用均由交行贵州省分行承担。事实和理由：（一）张尤芝与鼎业房开公司签订了正式、规范的《商品房买卖合同》，该合同未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，不存在法律规定的无效或可撤销情形，真实、合法、有效。（二）张尤芝对109号门面长期、实际占有形成支配力，对于该房屋已足以形成优于一般债权的物权期待权。 交行贵州省分行辩称，（一）张尤芝900万元购房款里的400万元系（2018）黔02民终1123号案中以包含高额利息的3000万元民间借贷欠款冲抵，案涉《商品房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的的无效合同，且有理由相信该合同系在贵州省六盘水市中级人民法院（2016）黔02民初10号民事调解书生效后倒签。（二）张尤芝与鼎业房开公司直至2016年4月5日才就109号门面达成调解，且查封之前鼎业房开公司尚在办理预售证，张尤芝并未实际合法占有该门面。（三）自《商品房买卖合同》签订至查封有一个月时间，足够办理网签及备案登记，且张尤芝签订合同时未对抵债房屋是否存在权利瑕疵做基本考察，其对未能办理过户登记存在过错。 交行贵州省分行向一审法院起诉请求：1.判令继续对109号门面的强制执行；2.案件受理费等由张尤芝承担。 一审法院认定事实：交通银行股份有限公司六盘水市分行（以下简称交行六盘水分行）是交行贵州省分行的分支机构。2014年7月8日，交行六盘水分行因与盛鑫矿业公司金融借款合同纠纷一案向一审法院起诉。诉讼中，一审法院于2014年8月12日依据（2014）黔高民商初字第28号民事裁定书和（2014）黔高民商初字第28-2号协助执行通知书，查封案涉109号门面。2015年3月10日，一审法院就该案作出（2014）黔高民商初字第28号民事判决书，判决：一、盛鑫矿业公司在判决生效后十日内偿还交行六盘水分行贷款本金20800万元及相应利息（其中4800万元以中国人民银行公布同期人民币贷款基准利率上浮20%，从2013年12月26日起计付利息；2000万元以中国人民银行公布同期人民币贷款基准利率上浮20%，从2014年2月18日起计付利息；4000万元以中国人民银行公布同期人民币贷款基准利率上浮50%，从2014年5月21日起计付利息；10000万元以中国人民银行公布同期人民币贷款基准利率上浮80%，从2014年6月27日起计付利息）；二、交行六盘水分行对鼎业房开公司所有的、位于六盘水市钟山区钟山大道以南、面积为123997.4平方米、证号为黔钟经国用（2010）第1212号的土地使用权享有优先受偿权；三、在盛鑫矿业公司不能清偿判决第一项所确定的债务时，鼎业房开公司、何劲、谭建鑫应当连带清偿该债务；四、鼎业房开公司、何劲、谭建鑫在承担保证责任后，有权向盛鑫矿业公司追偿；五、驳回交行六盘水分行的其他诉讼请求。此后，盛鑫矿业公司、鼎业房开公司未履行（2014）黔高民商初字第28号民事判决确定的义务，交行六盘水分行遂向一审法院申请强制执行。2016年7月29日，一审法院依据（2015）黔高执字第16号执行裁定书和（2015）黔高民商字第16-8号协助执行通知书，对109号门面进行续封。2018年12月5日，张尤芝提出书面异议，请求裁定停止对109号门面的执行。2018年12月28日，一审法院作出（2018）黔执异116号执行裁定书，裁定中止对109号门面的执行。交行贵州省分行认为该裁定不成立，遂提起本案申请执行人执行异议之诉。 另查明，2014年7月17日，张尤芝与鼎业房开公司、盛鑫矿业公司签订《偿还借款协议》，载明鼎业房开公司、盛鑫矿业公司共同向张尤芝借款900万元，现鼎业房开公司、盛鑫矿业公司无法按期偿还借款，经协商，鼎业房开公司、盛鑫矿业公司自愿以其有处置权的且没有权属争议的109号门面（该门面共三层，建筑面积为1694.82㎡）的产权登记到张尤芝名下，用于抵偿借款750万元，剩余150万元另行协商解决等。2014年7月25日，鼎业房开公司与张尤芝签订《商品房买卖合同》，约定：鼎业房开公司将109号门面出售给张尤芝，房屋建筑面积为1694.82平方米，出售单价为每平方米5310.298元，出卖人应于2015年12月29日前将符合要求的房屋交付买受人；付款方式为：该商品房总价款900万元，因出卖人共欠买受人900万元借款（不包括借款利息），该房产以900万元价格抵给买受人，买受人无需另行支付购房款给出卖人等。2016年1月7日，张尤芝以盛鑫矿业公司、鼎业房开公司、何劲等为被告，向贵州省六盘水市中级人民法院提起诉讼，请求判决：1.确认张尤芝与盛鑫矿业公司、鼎业房开公司于2014年7月17日签订的《偿还借款协议》有效；2.盛鑫矿业公司、鼎业房开公司将109号门面（建筑面积为1694.82㎡）过户登记至张尤芝名下等。诉讼中，双方自愿达成如下协议：鼎业房开公司自愿用其名下的109号门面（建筑面积约1694.82㎡）抵偿盛鑫矿业公司欠张尤芝的借款本金900万元，并自愿于2016年5月30日前协助张尤芝办理房屋过户手续等。2016年4月5日，贵州省六盘水市中级人民法院作出（2016）黔02民初10号民事调解书，对前述协议予以确认。另，鼎业房开公司向张尤芝出具400万元和500万元的购房款收据各一份。 一审法院认为，本案争议焦点是：张尤芝对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……”或第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……”的规定，张尤芝主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其至少应在人民法院查封该房屋前与鼎业房开公司签订合法有效的书面买卖合同。本案中，在一审法院于2014年8月12日查封案涉房屋前，虽张尤芝于2014年7月25日与鼎业房开公司签订名称为《商品房买卖合同》的协议，但从合同内容看，该合同约定将鼎业房开公司的案涉房屋折抵鼎业房开公司欠张尤芝的借款，该合同实质上是以物抵债协议，而非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的合法有效的房屋买卖合同。鼎业房开公司向张尤芝出具的购房款收据，也不能充分证明张尤芝已实际支付收据上载明的购房款。另，张尤芝主张，根据已生效的贵州省六盘水市中级人民法院于2016年4月5日作出的（2016）黔02民初10号民事调解书，其排除强制执行的异议应当成立。因该调解书是在案涉房屋被人民法院查封之后作出，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，一审法院对该主张不予支持。此外，张尤芝提交的其他证据均不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，张尤芝关于其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的主张，缺乏充分依据，交行贵州省分行关于继续执行案涉房屋的诉讼主张成立。 一审法院判决：准许执行109号门面。案件受理费100元，由张尤芝负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：贵州省六盘水市中级人民法院审理的（2018）黔02民终1123号鼎业房开公司诉刘任及第三人刘万红、张尤芝、骈玉荷、盛鑫矿业公司商品房销售合同纠纷一案中，鼎业房开公司请求撤销其与刘任于2014年7月（落款时间为2013年12月20日）签订的购买钢城花园第五组团S1栋销售中心的《商品房买卖合同》。贵州省六盘水市中级人民法院于2018年7月17日作出（2018）黔02民终1123号民事判决，认定刘任与鼎业房开公司签订的前述《商品房买卖合同》无效。该案经一审法院指令贵州省六盘水市中级人民法院再审，贵州省六盘水市中级人民法院于2020年4月10日作出（2019）黔02民再65号民事判决，认定刘任与鼎业房开公司签订的《商品房买卖合同》有效。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：张尤芝对案涉109号门面是否享有足以排除强制执行的权益。 张尤芝与鼎业房开公司于2014年7月25日签订《商品房买卖合同》购买案涉109号门面，购房款900万元以鼎业房开公司欠张尤芝的900万元借款（不包括借款利息）抵扣。根据张尤芝提交的银行转账凭证，其在2013年1月11日至2013年12月20日期间，共计向盛鑫矿业公司及何劲汇款924.8万元。张尤芝与盛鑫矿业公司、鼎业房开公司于2014年7月17日签订的《偿还借款协议》约定，盛鑫矿业公司、鼎业房开公司共同向张尤芝借款900万元，因无法按期还款，三方同意用鼎业房开公司开发的钢城花园109号门面抵偿借款。鼎业房开公司分别于2013年12月19日、2014年7月25日向张尤芝出具400万元和500万元购房款收据各一份。交行贵州省分行未能提供证据证明张尤芝用于抵扣购房款的900万元借款中包含了非法高额利息，其关于案涉《商品房买卖合同》属于以合法形式掩盖非法目的无效合同的主张，缺乏事实和法律依据。贵州省六盘水市中级人民法院（2018）黔02民终1123号民事判决虽认定案外人刘任与鼎业房开公司于2014年7月（落款时间为2013年12月20日）签订的购买钢城花园第五组团S1栋销售中心的《商品房买卖合同》无效，但该案与本案所涉《商品房买卖合同》及案件事实并不相同，且该案经贵州省六盘水市中级人民法院再审后已于2020年4月10日作出（2019）黔02民再65号民事判决，认定该案所涉《商品房买卖合同》有效。故此，张尤芝与鼎业房开公司之间的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决关于该合同名为《商品房买卖合同》，实为以物抵债协议，并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的合法有效的房屋买卖合同的认定有误，本院予以纠正。 张尤芝提交的用以证明鼎业房开公司已于2014年7月28日向其交付案涉109号门面的该公司出具的《情况说明》、物业公司出具的《证明》《钢城花园物业管理服务协议》及物业费收据等证据的证明力较弱，其未能提交银行POS机刷卡单等证明力更强的证据。交行贵州省分行于2014年7月4日宣布对盛鑫矿业公司的贷款提前到期，张尤芝于2014年7月25日签订案涉《商品房买卖合同》，四日后即2014年7月29日一审法院就交行贵州省分行诉请盛鑫矿业公司、鼎业房开公司等金融借款纠纷一案作预查封登记，2014年8月12日正式查封。张尤芝提交的钢城花园一组团2栋《商品房屋预售许可证》显示，案涉109号门面所在的钢城花园一组团2栋竣工日期为2010年5月31日，交付使用日期为2010年8月30日，但《偿还借款协议》第六条确认“截止本协议签订日，用于抵偿借款的房产正在办理预售证”，《商品房买卖合同》约定鼎业房开公司应于2015年12月29日前交房，而张尤芝举示的前述交房证据显示在签订《商品房买卖合同》后三日即2014年7月28日便已交房，证据之间反映的事实相互矛盾。张尤芝提交的门面租赁合同等证据显示其于2017年12月20日将109号门面租赁给案外人贵州老百姓药业连锁有限公司使用，但该租赁行为发生在人民法院查封之后。故此，张尤芝主张在人民法院查封之前已合法占有案涉109号门面，证据不足，本院依法不予认定。 此外，张尤芝用以证明已付清购房款的证据为鼎业房开公司分别于2013年12月19日、2014年7月25日向张尤芝出具400万元和500万元购房款收据各一份，而案涉《商品房买卖合同》于2014年7月25日签订，合同签订前鼎业房开公司已于2013年12月19日出具400万元购房款收据，不符合常理。案涉《商品房买卖合同》未办理网签手续，109号门面于2014年8月12日被查封后，张尤芝直至2018年12月28日才提出执行异议。（2016）黔02民初10号民事调解书确认，鼎业房开公司自愿用其名下的109号门面抵偿盛鑫矿业公司欠张尤芝的借款本金900万元，并自愿于2016年5月30日前协助张尤芝办理房屋过户手续等。张尤芝在购买109号门面四年多内未曾查询该抵债房屋是否存在权利瑕疵，尤其在2016年4月5日取得（2016）黔02民初10号民事调解书后未曾尝试办理过户登记，亦不符合常理。张尤芝不能对前述情况作出合理解释，其关于对案涉109号门面享有足以排除强制执行权益的上诉主张，事实和法律依据不足，本院依法不予支持。 综上所述，张尤芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由张尤芝负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪国献 审判员  孙晓光 审判员  葛洪涛 二〇二〇年六月四日 法官助理朱婧 书记员伍齐敏