福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0423民初542号 原告：三明恒诚物业有限公司，住所地福建省清流县龙津镇龙城街金鼎时代广场三楼，统一社会信用代码91350423569296977E。 法定代表人：魏云水，该公司总经理 委托诉讼代理人：廖秀华，该公司员工。 被告：吴松莲，女，1982年9月18日出生，汉族，住清流县。 原告三明恒诚物业有限公司（以下简称恒诚物业公司）与被告吴松莲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒诚物业公司的法定代表人魏云水、委托诉讼代理人廖秀华到庭参加诉讼,被告吴松莲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴松莲缴纳所欠费用合计2971.50元。其中：①2017年11月到2020年3月公共水电费449.5元；②2017年11月到2020年3月共29个月物业费（90.77㎡×0.7元／㎡＝63.5元／月）：29月×63.5元／月＝1841.5元；③2017年11月月到2020年3月电梯费531.5元；④2017年11月到2018年6月共8个月小额维修金（90.77㎡×0.15元／㎡＝13.62元／月）：8月×13.62元／月＝109元；⑤2017年11月到2018年6月共8个月垃圾转运费：8月×5元／月＝40元。2.判令吴松莲支付2017年11月到2020年2月共31个月违约的滞纳金1000元（滞纳金暂计至2020年3月，最终金额以结案时间为准）。3.判令吴松莲承担本案诉讼费用。事实与理由：吴松莲是清流县业主，我司于2012年7月1日与三明市禾盛房地产开发有限公司签订《前期物业服合同》，合同第三章第七条服务费中第3款约定缴纳费用标准及时间：多层住宅0.5元／㎡.月，高层住宅0.7元／㎡.月，低层住宅（别墅）1元／㎡.月，商业用房0.8元／㎡.月，幼儿园0.8元／㎡.月，储藏间30元／月，停车位（室内）30元／月。第二十三条第13款约定我司依据《前期物业服务合同》向业主收取物业管理费，并有权依法对逾期或拒不缴纳物业管理费的业主或物业使用人加收滞纳金。该小区业主委员会成立后，我司于2018年7月3日与龙腾御景小区业主委员会签订的《福建省物业服务合同》，该合同第七条物业服务费中第（二）款约定缴纳费用标准：多层住宅0.5元／㎡.月，高层住宅0.7元／㎡.月，低层住宅（别墅）1元／㎡.月，商业用房0.8元／㎡.月，幼儿园0.8元／㎡.月。第（三）款约定物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月15日前向乙方支付物业服务费。合同订立后，我司按照所签订的物业服务协议积极履行物业管理职责，为小区业主提供了保洁、秩序维护等基本物业管理和服务。然，被告仍长期拒绝支付所拖欠的费用，严重侵害了我司的合法权益，特提起诉讼。 吴松莲口头答辩称，只要恒诚物业公司将本住宅的楼道对讲安装好，本人就交清所欠的全部物业费、公摊费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了举证、质证。 恒诚物业公司提交的1.《营业执照》（副本）、《资质证书》、《内资企业登记基本情况表》复印件及法定代表人身份证明等，拟证明其主体资格；2.《前期物业服务合同》、《福建省物业服务合同》各一份，拟证明其提供物业服务内容质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、双方权利义务、违约责任等；3.17#2单元406吴松莲等欠费一览表，拟证明吴松莲的欠费明细等；4.催款函，拟证明恒诚物业公司于2020年4月19日寄送物业费催款函、吴松莲签收的事实。对恒诚物业公司提供的上述证据材料本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认为可以确认案件事实如下： 2012年7月1日，恒诚物业公司的前身--清流县恒诚物业有限公司（当时的法定代表人为刘连添）与三明禾盛房地产开发有限公司就物业名称为“清流县龙腾御景住宅小区”选聘前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，合同期限自2012年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2016年8月25日，清流县恒诚物业有限公司的名称变更为三明恒诚物业有限公司（法定代表人为魏云水）。清流县“龙腾御景小区业主委员会”成立后（以下简称龙腾御景业委会），于2018年7月3日与三明恒诚物业有限公司签订《福建省物业服务合同》，合同期限三年（自2018年7月1日起至2021年6月31日止），并已向清流县住房和城乡规划建设局备案。该合同第三条约定了物业服务的主要内容，包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等。合同第七条约定了物业服务费，物业服务费按建筑面积计算交纳；多层住宅按照0.50元/月.平方米收取，高层住宅按照0.70元/月.平方米收取，别墅按照1.00元/月.平方米收取，幼儿园按照0.80元/月.平方米收取（不含公共水电分摊费及电梯年检、维护费）；物业服务费用按月收取，业主应于每月15日前履行交纳物业服务费的义务等。吴松莲系龙腾御景小区17栋406室的业主，该房屋系多层住宅，房屋建筑面积为125.31㎡。吴松莲欠交：①2017年11月到2020年3月公共水电费449.5元；②2017年11月到2020年3月共29个月物业费1,841.5元；③2017年11月月到2020年3月电梯费531.5元；④2017年11月到2018年6月共8个月小额维修金109元；⑤2017年11月到2018年6月共8个月垃圾转运费40元，合计人民币2,971.50元。 关于吴松莲提出恒诚物业公司应先行将其住宅的楼道对讲安装好，才同意交清所欠全部物业费、公摊费问题，恒诚物业公司辩称，该楼宇对讲主机是开发商根据商品房买卖合同约定要提供给业主的，开发商不给业主配置，业主可以另行找开发商主张权利，跟本公司的物业服务项目无关。本院认为，小区物业主要工作是承担小区公共部分的服务，楼宇对讲是开发商与业主在商品房买卖合同中的约定，现物业服务公司有开展先行垫资安装楼宇对讲，是针对小区内已全额交纳物业费、公摊费业主提供的便利，并不是其应承担的义务。物业服务企业不愿意先行为未按时交纳物业服务费用的吴松莲安装楼宇对讲，是其应有的权利。据此，对吴松莲的主张，本院不予支持。 本院认为，本案系因物业费支付而引发的物业服务合同纠纷。清流县恒诚物业有限公司与三明禾盛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》和龙腾御景小区业主委员会与三明恒诚物业公司签订了《福建省物业服务合同》，均系合同双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对全体小区业主均具有法律约束力。恒诚物业公司为案涉小区提供了物业服务，吴松莲作为业主，应当依据国务院《物业管理条例》的规定以及两个《物业服务合同》的约定，负有交纳物业服务费及由物业公司代收代垫的电梯费、公摊水电费等费用的义务。恒诚物业公司在接受龙腾御景小区物业进行管理后，已履行了合同约定的维修、养护、管理、维护和相关公摊费用的代缴、代垫等义务，即使在物业管理服务过程中存在瑕疵，吴松莲也可以根据《物业服务合同》的约定维护自己的合法权益，或根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其以拒付物业管理费、公摊费、电梯费等费用来对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。另外，每个小区的业主委员会和全体业主，对《物业服务合同》的履行，应考虑物业服务是整体性、公共性的有偿服务，小区服务人员的服务水平、服务质量也需要如果小区一些业主均以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费、公摊费等费用，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足、工资发放不及时、员工情绪不稳定、服务质量下降等现象，最终损害的是其他已正常交纳物业服务费业主的利益。由于吴松莲自2017年11月起，至今均未能按时交纳物业费及相关公摊费用，切实给恒诚公司造成了一定的经济损失，也是该物业服务企业陷入困境的原因之一，恒诚物业公司主张吴松莲支付滞纳金1,000元的诉讼请求，其已向法庭明确说明该违约金的依据、计算方式、标准等相关证据和资料，本应予以一并支持，但考虑到物业服务企业与小区业主今后能够和谐相处、共享共建文明小区等因素，经向三明恒诚物业有限公司的负责人及委托诉讼代理人释明后，其表示愿意放弃，本院亦乐见其成，同时也希望本案的当事人及小区的业主们能够理解和接受物业服务企业的诚意。吴松莲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、吴松莲于本判决生效之日起五日内支付三明恒诚物业有限公司自2017年11月起到2020年3月止的物业费计人民币1,841.50元。 二、吴松莲欠三明恒诚物业有限公司自2017年11月起至2020年3月止代垫代缴的公共水电公摊费449.50元、电梯费531.50元，合计人民币981元于本判决生效之日起五日内付清。 三、吴松莲欠三明恒诚物业有限公司自2017年11月起至2018年6月止的小额维修金109元、垃圾转运费40元，合计人民币149元于本判决生效之日起五日内付清。 四、驳回三明恒诚物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元由吴松莲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  罗应鹏 二〇二〇年六月十八日 书记员  王新烨 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。