广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初577号 原告：伍郡元，男，1982年8月5日出生，汉族，无业，现租住桂林市。 委托诉讼代理人：唐恒，广西永富律师事务所律师。 被告：何玉梅，女，1970年8月13日出生，汉族，无业，现住桂林市灵川县。 第三人：桂林市亿丰房地产经纪有限公司，住所地：桂林市秀峰区三多路13-19号榕荫里8-18号大楼西侧，统一社会信用代码：9145030278521936XD。 法定代表人：裴国峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：盘菲菲，广西天湖律师事务所律师。 原告伍郡元与被告何玉梅、第三人桂林市亿丰房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告伍郡元及其委托诉讼代理人唐恒、被告何玉梅、第三人的委托诉讼代理人盘菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍郡元向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》：⑴立即移交桂林市秀峰区中隐路9号14栋2单元1001室（原：秀峰区中隐路9号广源国际社区14栋2-10-1号）房屋的所有权及使用权等（双方到场交付钥匙及房屋）；⑵结清到交房之日止的水费、电费、燃气费、物业费和公摊水电费等费用，并配合原告办理过户变更登记手续；⑶恢复已拆除及损毁的固定装修设施：客厅的空调一台、房间空调一台、主卫的淋浴房、空气能热水器、门；（4）出具收取第四期房款的收款收据；2.被告支付原告与定金等额的违约金100000元；3.被告支付原告已缴纳的中介服务费佣金20000元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，放弃诉讼请求：结清到交房之日止的水费、电费、燃气费；出具收取第四期房款的收款收据。事实和理由：2019年10月14日，原告与被告、桂林市亿丰房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定:被告将其名下桂林市秀峰区中隐路9号14栋2单元1001室(原:秀峰区中隐路9号广源?国际社区14栋2-10-1号)房屋【《不动产权证书》号:桂(2019)桂林市不动产权第0056311号】出售给原告;房屋成交价1218000元;因该房屋在交通银行桂林分行办理了抵押贷款，双方约定房款分四期付清:第一期房款100000元原告于2019年10月14日支付给了被告;第二期房款200000元原告于2019年10月28日支付给被告用于还贷【合同约定原告只需支付150000元，因被告偿还银行贷款自有资金不够，实际原告又将第三期房款中的50000元提前支付给了被告】；第三期房款68000元原告于2019年11月23日双方在桂林市房屋交易中心办理《存量房买卖合同》网签登记过户的当日支付给被告【应支付118000元，50000元提前在支付第二期房款时支付给了被告】；第四期房款850000元原告于2020年2月4日以购房按揭贷款的方式支付给被告。原告与第三人多次打电话给被告，被告拒接电话，原告于2020年3月7日在房屋入户门和楼栋单元门上张贴了《告知》，告知被告及时见面交接房屋及配合办理相关手续，否则追究其违约责任。合同约定被告在收到第四期房款的当日移交房屋的所有权利给原告，并结清交房前被告使用所产生的水费、电费、物业费等各种日常费用，且配合原告办理水表、电表、燃气表的过户变更及小区物业的交接手续。经原告核实，载止2020年4月14日被告欠缴以下费用:欠小区物业费660元，欠小区公推水电费2063.10元，欠水费117.92元，欠电费46.49元。综上，原告认为，被告的行为严重违反了诚实信用原则，也违反了协议的约定，损害了原告的合法权益。为了不使原告辛苦挣来的血汗钱付之东流，现原告依据民事诉讼法等相关法律规定，提起诉讼，请求依法判决。 被告何玉梅辩称，一、被告已于2020年3月10日搬离房屋，并履行了交付房屋给原告的义务，结清了物业、水电等欠缴的费用。原告于2020年2月4日付清房款后，此时全国各地正处于疫情爆发阶段，涉案房屋所在小区采取完全封闭措施，非本小区住户不得入内，被告在客观上无法搬离小区，被告于2020年2月8日打电话告知了原告。直至2020年3月6日小区开放后，被告第一时间通知搬家公司，并于2020年3月10日搬离小区，将房屋交付给原告，同时结清了欠缴的物业、水电等费用。被告已履行了交付房屋的义务，且房屋的所有权早已过户登记到原告名下，原告还起诉要求移交，没有事实依据。二、原告诉请违约金100000元和中介服务佣金20000元，没有事实和法律依据。原告与被告之间的房屋买卖合同已经履行完毕，2019年12月23日，房屋所有权已经变更登记到原告名下，2020年3月10日，房屋所有权也正式移交给原告，被告不存在任何违约事实，因此，原告主张被告承担违约责任，没有事实依据和法律依据。此外，根据双方口头约定的最后一期付款时间应是2020年1月24日，但原告2020年2月4日才支付给被告，早已经构成了违约。综上所述，原告的各项诉请，没有事实依据和法律依据，恳请判决驳回原告的诉讼请求。 第三人桂林市亿丰房地产经纪有限公司述称：第三人知道的是原告已经履行了支付全部房款的义务，被告未按约交付房屋。另原告、被告、第三人三方签订的房屋买卖合同中约定原告向被告购买房屋，房屋里的固定设施不能搬走留给原告。第三人收取了原告20000元的中介报酬，在被告未按约定交付房屋给原告时，第三人于2020年3月7日与原告一起到涉案房屋房门以及入户门上粘贴了告知书，告知被告及时见面交接房屋并配合办理相关手续。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有异议的证据本院认定如下： 原告提交的证据：1.中介费20000元收款收据，原告欲证明2019年11月22日原告向第三人支付了中介费20000元的事实。 被告认为真实性无法确认。第三人予以确认。本院认为，该费用有合同约定，而且开具方第三人予以确认原告实际给付，故，对该证据的真实性及证明力，本院予以采信。 2.张贴照片、告知书，欲证明原告与第三人于2020年3月7日在涉案房屋处张贴告知书，告知被告拒不接听电话、不搬家将承担违约责任的事实。 被告予以否认。本院认为，该组证据可以相互佐证证明张贴的事实，本院予以采信。 被告提交的证据：1.通话记录，被告欲证明被告一直在与原告妻子沟通交房搬家的事宜，并且也主动与物业沟通结清相关费用。原告也主动打电话叫搬家，因为疫情不能搬，被告叫原告过来过户水电燃气，原告也不来。 原告认为证据不具有合法性，因为通话记录有多处涂改痕迹。对证明内容也有异议，2020年1月23日与原告妻子的通话记录也是付清最后一笔款之前的通话记录，凭通话记录不能显示是沟通搬家的事实。 本院认为，该证据系被告自行打印的通话记录，而且该记录上有多处涂改，没能保持证据的原始性，此外，该通话记录也不能证明通话的内容，所以，该证据的真实性、合法性和与证明内容的关联性，均不能认定，故，本院不予采信。 被告与搬家公司的微信聊天记录截图，被告欲证明其已经搬家腾空房屋。 原告认为真实性无法认定，聊天记录上只有一个“好的”，与本案没有关联性。本院认为，该聊天记录系与案外人的聊天，案外人未到庭接受质询，对真实性无法核实，故，对该证据不予采信。 被告与原告妻子短信记录截图，被告欲证明被告已经交房，关于交房的事情一直在与原告妻子沟通。 原告认为证据上没有显示短信聊天的具体时间，对真实性无法认定，与本案没有关联性。本院认为，原告未提供相反证据反驳该证据的真实性，鉴于该证据与本案事实存在关联性，本院予以采纳，并综合本案其他证据作为认定案件事实的参考。 综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月14日，被告作为甲方（卖方）、原告作为乙方（买方）、第三人作为丙方（中介方）签订《房屋买卖合同》一份，约定（摘录）：“甲方将其坐落于桂林市秀峰区中隐路9号广源·国际社区14栋2-10-1号房屋出售给乙方。成交总价为1218000元；第一期房款（定金）100000元于签订本合同的当日支付，第二期房款150000元于2019年11月15日前甲方在交通银行办理还贷手续的当日由乙方直接支付到甲方还贷的账户（此款必须用于还贷，被告不得挪用），第三期房款118000元于2019年12月20日前甲、乙双方在桂林市房屋交易中心办理《存量房买卖合同》网签、报税及拿到不动产部门收件回执的当日由乙方支付给甲方，第四期房款850000元于取得乙方《不动产权证书》后以按揭贷款的方式支付给甲方。自双方在房地产交易所《房地产买卖契约》上签章之日起，该房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》从甲方名下过户到乙方名下所产生的契税、个人所得税及相应的正常费用均由乙方承担，由乙方自行缴纳。乙方承担中介服务佣金24000元，此款于办理《存量房买卖合同》网签的当日支付丙方。违约责任:乙方中途悔约，不得向甲方索还定金，由乙方支付丙方的中介服务佣金。甲方中途悔约不按合同约定条款履行，甲方应在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，另赔付乙方与定金数额相等的违约金及另赔付乙方由甲方原因给乙方造成的其他损失，由甲方支付丙方应收取的全部中介服务佣金。三方约定的其他事项：。3.乙方付清全部房款的当日甲方才正式移交房屋的所有权给乙方。4.交房之前甲方结清以前使用时所产生的水费、电费、物业费等各种日常费用，并配合办理水表、电表、燃气表的过户手续。5.甲方于收取第肆期房款之前负责迁出上述房屋之内的所有户口。6.交房时甲方不得拆除地面、墙面及顶棚上的固定装修设施，其中包括门、窗、防盗网、雨棚、水电管线、电表、水表、水龙头、灯具、开关、厨卫内的固定装修设施等。”。 2019年10月14日，原告给付被告定金100000元；2019年10月28日给付200000元；2019年11月23日给付68000元；2020年2月4日给付购房余款850000元。2019年11月22日，原告给付第三人中介费20000元。 2020年3月7日，原告与第三人共同去涉案房屋入户及大门处张贴《告知》，《告知》载明：原告已于2020年2月4日以按揭贷款方式付清房屋尾款，由于房屋移交时间刚好处于新冠疫情期间，付清尾款当日原告已经当面口头和电话短信通知被告在一个月之内移交房屋，但时至今日经多次催促，被告仍不交房给原告，而且也不接电话，按合同约定已属于违约，原告在发本告知之前已跟本小区物业及房屋所在社区和有资质的搬家公司做了沟通，他们已明确告知可以到本小区来进行搬运物品，小区物业无权阻拦搬家。现原告及中介方正式通知被告务必于2020年3月7日至2020年3月9日三天内按合同约定条款移交房屋给原告，否则原告向房屋所在地法院提请诉讼，追究被告的相关违约责任。 被告于2020年3月12日搬出房屋后，短信通知原告自行去附近超市拿房屋钥匙收房。原告称未拿到钥匙，但是因为门打开的，进去查看后，认为被告拆走了应留下的物品，故拒绝收房，双方产生纠纷。原告诉至本院。 另查明，该房屋权属已经由被告变更登记为原告及唐薇薇,房屋地址变更为桂林市秀峰区中隐路9号14栋2单元1001室。2020年3月19日，被告将其户口从该房屋迁出。被告于2020年5月陆续结清涉案房屋此前产生的水费、电费及物业费。被告当庭出具第四期购房款收款收据给原告。 本院认为，本案争议的焦点：1.被告是否存在不履行合同约定的交付房屋所有权的义务以及拆除、损毁合同约定的固定装修设施、未按期结清水、电费及物业费、未按期迁移户口、未协助办理水、电等过户的违约行为；2.如果被告存在违约行为，原告主张被告支付违约金100000元及承担中介服务佣金20000元的诉讼请求是否成立。 关于焦点一、被告是否存在不履行合同约定的交付房屋所有权的义务以及拆除、损毁合同约定的固定装修设施、未按期结清水、电费及物业费、未按期迁移户口、未协助办理水、电等过户的违约行为； 原告与被告自愿签订本案买卖合同，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经履行了给付购买房屋价款的义务。 关于被告是否存在不履行合同约定的交付房屋所有权的违约行为。按照合同约定，原告付清全部房款的当日被告正式移交房屋的所有权给原告。原告实际付清全部房款是2020年2月4日。综合双方提交的证据，可以认定涉案房屋所在小区当时因为新型冠状病毒疫情采取封闭式管理，禁止外来人员及车辆进入小区，导致被告不能搬家，双方为此进行协商最终就延期交房达成了一致意见，故，被告未在合同约定的时间履行交房义务，不构成违约。至于双方协商后变更的交房时间，由于双方均未提交相关证据证实，视为约定不明，因此，原告在涉案房屋处张贴告知书，明确告知被告履行交房义务并给予其合理期限后，被告应按照原告要求的期限履行交房义务。按照买卖房屋的交易习惯，房屋的交付，应当采取买卖双方当面查验房屋并办理交付钥匙等移交手续。故，被告在搬离房屋后，单方将房门钥匙放在超市，并未完成合同约定的房屋交付义务。被告辩称其已经交付房屋，不符合法律规定，本院不予采纳。被告至今未履行交房义务，已经构成违约。 关于被告是否存在拆除、损毁合同约定的固定装修设施的违约行为。按照双方签订的合同，仅约定交房时被告不得拆除地面、墙面及顶棚上的固定装修设施，其中包括门、窗、防盗网、雨棚、水电管线、电表、水表、水龙头、灯具、开关、厨卫内的固定装修设施等，并未明确约定原告主张的空调、空气能、淋浴房此类可移动设施不得拆除，故原告主张被告违约，没有合同依据，本院不予支持。至于被告拆下的门，其辩称系搬家具所需拆下的，符合实际，其亦表示愿意负责安装好。故，此行为尚不构成违约。 关于被告是否存在未按期结清水、电费及物业费、未按期迁移户口、未协助办理水、电等过户的违约行为。按照双方签订的合同约定，交房之前被告结清以前使用时所产生的水费、电费、物业费等各种日常费用，并配合办理水表、电表、燃气表的过户手续。被告在原告起诉前后，陆续才将涉案房屋产生的水费、电费、物业费结清，已经构成迟延履行，由于费用未结清，也是导致不能办理水表、电表、燃气表的过户手续的主要原因，因此，本院认定被告存在上述行为，并构成违约。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告存在上述违约行为，应当承担相应的违约责任。原告主张被告以当面移交的方式移交房屋所有权、结清到交房之日止的物业费和公摊水电费，并配合原告办理水、电、天然气过户变更登记手续，恢复拆除的门，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于焦点二、原告主张被告支付与定金等额的违约金100000元及承担中介服务佣金20000元的诉讼请求是否成立。 原告提出该主张，所依据合同约定的违约责任，是指如果双方中途悔约，也就是买方反悔不买或卖方反悔不卖的违约情况下，应承担的定金罚则。定金罚则是在一方不履行合同，或者不完全履行合同，构成根本违约，使当事人缔约目的不能实现的情况下才适用。被告的违约行为均属于迟延履行合同的行为，并不构成致使买卖合同的目的不能实现的根本性违约，因此，原告主张继续履合同的同时，主张被告按照该合同约定的定金罚则承担违约责任，不符合法律规定，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因此，如果被告迟延履行的违约行为造成原告损失，仍应承担赔偿责任。原告在本案中既未主张被告赔偿损失，也未提供损失的相关证据，因此，本案不予处理。原告可以依法另案诉讼主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百三十九条之规定，判决如下： 原告伍郡元与被告何玉梅双方到场办理桂林市秀峰区房屋的交付手续(房屋验收交接及交付房屋钥匙）； 被告何玉梅在办理房屋交付手续前结清到实际交房之日止的物业服务费和公摊水、电费，并配合原告伍郡元办理水表、电表、天然气户名变更登记手续； 被告何玉梅在办理房屋交付手续前恢复已拆除的房门； 驳回原告伍郡元的其他诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费15762元，因适用简易程序审理，减半收取7881元（原告已预交），由原告伍郡元负担7781元，由被告何玉梅负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费15762元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 莫 彬 二〇二〇年六月二十日 书记员 宾小婷