上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初24961号原告：孙奇，男，1977年6月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：徐历，女，1977年12月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：周琴，上海宝申理律师事务所律师。被告：上海方灿文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘运柱，总经理。委托诉讼代理人：万明，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：徐瑶，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。被告：上海盛至隆商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐辉，总经理。委托诉讼代理人：李静。原告孙奇、徐历与被告上海方灿文化传播有限公司(以下简称方灿公司)、上海盛至隆商业经营管理有限公司(以下简称盛至隆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙奇、徐历的委托诉讼代理人周琴，被告方灿公司的法定代表人刘运柱及其委托诉讼代理人徐瑶，被告盛至隆公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙奇、徐历向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的《房屋租赁及管理合同》；2.被告方灿公司向原告支付违约金26,583元；3.被告方灿公司将上海市浦东新区XXXXXXXX“阳光城MODO项目”1号288室房屋(以下简称系争房屋)恢复原状后返还原告；4.被告方灿公司向原告支付2020年1月1日起至系争房屋实际交付之日止的占有使用费，按每月9,574元(租金加物业费)计；5.被告方灿公司向原告支付律师费2,500元。事实和理由：2017年12月22日，原告与两被告签订《房屋租赁及管理合同》，约定原告将系争房屋出租给方灿公司，租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止，合同另对租金、违约责任等作出约定。合同履行期间，方灿公司于2019年12月提出提前解除涉案合同。原告为了维护自己的合法权益，故诉至法院。庭审之日(2020年6月8日)，原告表示为避免损失扩大，其于庭审结束当天收回系争房屋，故撤回诉请第3项、房屋占有使用费计算至庭审之日。方灿公司辩称，不同意原告的诉请。2019年12月7日原告与两被告已达成协议，约定涉案租赁合同于2019年12月31日解除、扣除方灿公司已付租赁保证金、系争房屋按原样返还。因此涉案租赁合同已于2019年12月31日解除；方灿公司已付租赁保证金18,726元在盛至隆公司处，同意以租赁保证金折抵违约金；2020年1月1日方灿公司将系争房屋钥匙邮寄给原告，原告于次日收到，方灿公司已履行协议约定的返还房屋义务；律师费无事实及法律依据，不同意支付。盛至隆公司辩称，系争房屋产权人是原告，盛至隆公司作为原告的管理方代为收取及保管涉案租赁合同的保证金18,726元。本案纠纷由法院依法处理。本院经审理认定事实如下：2017年12月22日，原告(出租方、甲方)、盛至隆公司(管理方、乙方)、方灿公司(承租方、丙方)签订《房屋租赁及管理合同》，合同约定甲方为系争房屋的业主，房屋租赁面积66.92平方米，房屋产权性质为办公，乙方经甲方授权依法享有系争房屋的招租及物业管理权，丙方承租系争房屋用作“武术、搏击”使用；租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止；2018年1月1日至1月31日为装修期，2018年2月1日至3月31日为经营免租期，2018年4月1日至2019年12月31日，月租金7,857元。2020年1月1日至12月31日，月租金8571元；租赁保证金18,726元(2个月租金15,714元及3个月物业管理费3,012元之和)，租赁保证金由甲方不可撤销地授权乙方代为收取、持有、保管；每月物业管理费1,004元，丙方应于每月的20前随租金向乙方或该项目的物业管理公司支付；合同第八条房屋返还时的状态8.1除甲方同意丙方续租外，丙方应当于本合同租赁期满，或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内，将该房屋连同其所有的附属物、设备、设施等按本合同附件三约定或届时甲方书面认可的状态，清扫干净后返还甲方，同时将该项目及该房屋各部分的钥匙(如有)交还乙方。……8.2若丙方未按约定的时间将房屋返还予甲方，则丙方应赔偿甲、乙方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲、乙方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费、律师费等，及该房屋的占有费……；合同第十六条合同的终止与解除16.1非本合同约定情形，未事先征得甲、乙方的同意，丙方不得擅自解除或提前终止本合同，否则应向甲、乙方赔偿相当于一倍的租赁保证金或违约行为发生时月租金和月物业管理费总和的三倍(以两者较高者为准)的违约金，该违约金不足以弥补实际损失的，丙方应予以补足。合同另附附件一房屋的平面图；附件二营业执照(复印件)(方灿公司)；附件三现有装修、附属设施及设备状况及返还标准，上有打印文字“房屋返还标准：恢复原状或甲乙双方认可的状态下”；附件四房屋交付确认文件，甲乙、丙方确认于2018年1月1日交付房屋，丙方确认甲方交付的房屋符合合同约定的条件；附件五装修期间费用一览表。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，系争房屋交付给了方灿公司承租使用。方灿公司向原告支付房屋租金至2019年12月31日，另付租赁保证金18,726元，该租赁保证金交付至盛至隆公司处。方灿公司另承租了系争房屋相邻的289室房屋，出租方为案外人奚某某、王某某，合同另签。2019年11月，方灿公司提出提前终止合同。2019年12月7日，原告、两被告及相邻289室房屋出租方一起商谈退租事宜，并对商谈内容制作了《上海唐镇阳光天地商户约谈记录表》，表中商户反馈问题一栏记载：1.沟通退租，现在无法经营，希望扣除保证金后退租；2.周边没有经营商户(右侧)，氛围较差。业主一栏记载：1.按照合同执行，不接受该方案；289：扣除保证金、房屋恢复原状288：与289业主诉求一致；288：12月31日前必须撤场，后续证照配合注销289：装修(下家商户不接受装修)不承担拆除代价。商管回复建议一栏内书写了：最终方案：保证金扣除，房屋现状交还(以整洁、干净、可用的状态)。该记录表尾部由原告孙奇、案外人奚某某签字以及盖有盛至隆公司印章。盛至隆公司表示该记录表是由其公司制作，最终方案仅代表其公司的意见，制作当场其公司未盖单，系提交法院时补盖的。原告表示该记录表仅记录了协商过程，原告方并未同意最终方案。方灿公司称记录表是盛至隆公司记录的协商过程，认可协商的最终方案。2019年12月22日，方灿公司向原告孙奇、奚某某及盛至隆公司发送退租通知书一份，称自2019年11月19日方灿公司提出退租以来，2019年12月7日经288室业主(即原告)、289室业主及盛至隆公司员工与方灿公司讨论，协商结果为没收方灿公司(租赁)押金，租赁房屋以现状交付，租期至2019年12月31日(结束)。但贵方(含原告)却设置关卡，在未有任何保障基础上以我司交出租金押金收据为由，不正常办理退租手续。方灿公司告知其将于12月31日前撤走并办理营业执照注销，请各方于12月31日下午五点至租赁房屋处办理钥匙交接等事项。该通知书于次日送达原告。12月底方灿公司搬离系争房屋，原告未至现场办理交接。2020年1月1日方灿公司邮寄系争房屋钥匙给原告，原告于次日(1月2日)收到。另查明，原告为涉案诉讼与上海宝申理律师事务所律师签订了聘请律师合同，发生律师费2,500元。审理中，原告向本院提交2019年12月25日的微信群聊天记录(截图)，微信群内包含原告、两被告及奚某某，证明原告及两被告未就退租事宜协商一致，未签订退租解除协议。经庭审质证，方灿公司及盛至隆公司对聊天记录真实性无异议，方灿公司认为原、被告于2019年12月7日已就解除合同及违约责任事宜达成一致，发生本案纠纷系由于盛至隆公司提出要收回押金收据所致；盛至隆公司表示因方灿公司未提供租赁保证金收据原件，致使其无法将租赁保证金退还原告。方灿公司向本院提交2019年12月30日的微信群聊天记录，微信群内包含原告、两被告及奚某某。群内奚某某陈述“……只是这笔押金性质现在变为违约金，根据合同约定支付给业主，这是三方都同意的……上次三方和谈大家商谈得很愉快，没有谈及收据问题，你们突然讲到收据，人为设置难题，对解决问题不利”，孙奇在群内陈述“保证金在阳光城，按租赁合同保证金为违约金，业主写收据以便阳光城做账”，证明就涉案租赁合同解除后果已达成一致，即按照12月7日的约谈记录表处理。经庭审质证，原告及盛至隆公司对聊天记录真实性无异议，原告认为租赁保证金转为违约金中的部分，其他细节仍有争议，故最后未签署终止协议。审理中，原告陈述其将系争房屋托管给盛至隆公司，由盛至隆公司管理出租，本案中要求解除与方灿公司的租赁合同关系，与盛至隆公司之间的法律关系不做处理；关于租赁保证金，若盛至隆公司同意直接退还原告，可在本案中一并处理，于方灿公司应付款中折抵。本院认为，原告及两被告签订的《房屋租赁及管理合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效，当事人均应严格按照合同约定履行义务。该合同涉及原告与方灿公司的房屋租赁关系以及原告与盛至隆公司间的委托管理关系。本案系房屋租赁合同纠纷，合同相对方系出租方即原告与承租方即方灿公司。涉案合同履行期间，方灿公司提出提前退租，为此签订合同的三方于2019年12月7日协商解除事宜，从记载协商内容的《上海唐镇阳光天地商户约谈记录表》中反映，最终方案为保证金扣除，房屋现状交还(以整洁、干净、可用的状态)。表末尾由原告的签名，方灿公司虽未盖章，但其认可该协商方案。此后三方在微信中争议的系保证金收据的交还问题。故本院认为原告及方灿公司已就涉案合同解除及解除后果处理达成了一致意见即租赁合同于2019年12月31日解除、方灿公司已付租赁保证金扣除(抵作违约金)、房屋按现状交还。方灿公司按照协商确认的方案即2019年12月31日前搬离房屋，并通知原告前来办理交接，而后者未至。其无需再向原告支付2020年1月1日以后的房屋占用费。盛至隆公司系原告的受托方，其代原告收取了租赁合同的保证金，方灿公司同意以保证金折抵违约金，本院予以认可。原告可自行与其受托方交接涉案保证金。原告再行以方灿公司违约为由，诉至法院请求解除涉案合同，支付违约金、房屋占有使用费等各项诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告孙奇、徐历的全部诉讼请求。案件受理费1,384元，减半收取计692元，由原告孙奇、徐历负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年六月十七日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。