河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3799号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王猛，男，1981年2月3日出生，汉族，住石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：崔彦斌，石家庄市正定恒州法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：耿军强，男，1993年5月2日出生，汉族，住石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：耿军梅（系耿军强妹妹），女，1994年11月18日出生，汉族，住石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：刘长蕊，河北俱时律师事务所律师。 原审第三人：正定快乐易家房产经纪有限公司西门里分公司，住所地：正定县府西街105-1号。 法定代表人：汤云朋，该公司总经理。 原审第三人：正定快乐易家房产经纪有限公司，住所地：正定县府西街105-1号。 法定代表人：汤云朋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘佩佩，该公司员工。 上诉人王猛因与被上诉人耿军强、原审第三人正定快乐易家房产经纪有限公司西门里分公司（以下简称快乐易家西门里分公司）、正定快乐易家房产经纪有限公司（以下简称快乐易家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初2429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王猛上诉请求：一、依法撤销一审民事判决；二、依法重新审理，支持上诉人的反诉请求，判决被上诉人支付给上诉人违约金238000元；三、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。上诉人没有违约，是被上诉人单方违约，依法应当承担违约责任。2019年4月17日，我与被上诉人在快乐易家西门里分公司的介绍下，将位于正定县5-3-602室单元楼卖给被上诉人，当时讲好的总房款1190000元。双方签订《房屋买卖（置换）合同》，根据《房屋买卖（置换）合同》约定被上诉人先付2万元定金，合同签订后15日内将首付款27万元及贷款审批手续交给快乐易家西门里分公司。签订合同后被上诉人仅仅向快乐易家西门里分公司支付了2万元定金，剩余27万元首付款在约定的15天内一直没有支付，超过约定期限后上诉人通过快乐易家西门里分公司多次催告被上诉人支付购房款，可是被上诉人一直不肯支付，被上诉人以自己的行为拒不履行合同，已经严重构成违约。根据《房屋买卖（置换）合同》第六条的约定，被上诉人依法应当赔偿给我总房款20%的违约金。一审法院认定我和被上诉人双方违约的依据不足，被上诉人在约定的期间没有向上诉人及快乐易家西门里分公司支付首付款，更没有提交任何贷款手续，自欺欺人陈述快乐易家西门里分公司没有向他告知收款账户所以没有付款，原审法院认定上诉人及快乐易家西门里分公司没有向其催告是错误的，通过被上诉人所提交的微信聊天记录能够证实，快乐易家西门里分公司工作人员已经多次催促其交款，并且也认可让快乐易家西门里分公司再为其找个房源。由此可见，上诉人在超过约定期限后通知了快乐易家西门里分公司转告被上诉人的情况下才再次出售涉案房产的，上诉人根本没有违约，是被上诉人没有按照约定时间支付首付款及贷款手续，构成根本性违约。故此为了维护上诉人的合法权益，向贵院提起上诉，望法庭依法审理，支持上诉人的上诉请求。 耿军强答辩称，被上诉人对一审判决中认定的被上诉人存在违约行为的事实有异议。从被上诉人提供的证据与快乐易家西门里分公司的聊天记录均可以看出在2019年5月18日快乐易家西门里分公司才将收款账号给付被上诉人。快乐易家西门里分公司在合同中是明确约定的委托方，且其也认可业务员付翠英系其公司员工，因此被上诉人在经委托方同意的情况下，在5月20日支付首付款并不属于违约，一审法院认定被上诉人存在违约行为是错误的。且上诉人一房二卖也未提前告知被上诉人，明显存在主观恶意。被上诉人在收到一审判决后，虽然对于判决结果有异议，但考虑一审法院减少了被上诉人的实际损失，才未提起上诉，但并不代表可以接受一审法院认定的事实以及判决结果。上诉人在未通知被上诉人的情况下，将被上诉人所购买的房屋售予他人，明显违约，请求二审法院判决上诉人承担相应的违约责任。对于快乐易家西门里分公司的退款，认可一审法院的判决结果。 正定快乐易家房产经纪有限公司西门里分公司、正定快乐易家房产经纪有限公司述称，同一审意见，不退费用。 耿军强向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除《房屋买卖（置换）合同》；2、请求法院判令被告王猛双倍返还原告定金4万元，并支付原告违约金238000元；3、请求法院判令第三人正定快乐易家房产经纪有限公司西门里分公司返还原告中介费、贷款费、评估费26950元；4、请求法院判令本案诉讼费用及相关其他费用由被告承担。 王猛向一审法院反诉请求：依法判令被反诉人支付给反诉人违约金238000元，反诉费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2019年4月17日，售房人王猛（甲方）、购房人耿军强（乙方）、居间人正定快乐易家房产经纪有限公司西门里分公司（丙方），三方签订《房屋买卖（置换）合同》，约定主要内容为，甲方自愿将坐落在正定县5-3-602号房屋出售给乙方；实际成交价为119万元整，过户的有关费用由乙方承担；签订合同时，乙方向丙方缴纳中介服务费1万元整；付款规定：1、乙方应向甲方支付下列款项，部分由丙方代收：（1）乙方需向甲方支付定金人民币2万元整；……（3）乙方需办理贷款的，乙方应于签订本合同之日起十五日内将所需全部贷款审批资料及该房屋首付款27万元整交于丙方；剩余房款人民币90万元整乙方授权委托丙方办理银行按揭贷款，最终的贷款额度及贷款年限等相关事宜以相关部门的即时政策为准，若贷款额度发生变化，首付款多退少补。……甲方承诺收到全款后两日内腾清房屋，并将钥匙交于乙方。经甲乙双方协商一致，留存甲方人民币1万元作为售房保证金，甲乙双方物业交割完毕，甲方迁出房屋内所有户口，丙方退还甲方售房保证金。违约责任约定：1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责。2、甲方承诺，自签订本合同之日起至该房屋物业交割期间，房屋各项装饰及配套、附属设施被损坏或被拆除的，甲方应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施的评估值，向乙方支付赔偿金。3、乙方以贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，乙方须补齐所差，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。（2）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如资料及证明不属实或其资信度不够所造成的贷款未果，乙方承担相应的责任及经济损失。（3）甲、乙双方按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期的责任由延误方承担。……6、甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20％作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。约定的其他事宜：1、经甲乙双方协商一致，此房为贷款购房，贷款服务费评估费为17000元整，由乙方承担。2、如中途乙方违约则定金不退，甲丙各半，如甲方违约售房保证金不退，谁违约谁按违约责任赔偿。3、签订此合同时，甲方房本原件并未放给丙方，甲方有贷款自行解押还款，取回房本后当天甲方送到丙方，由丙方办理过户事宜。合同上王猛、耿军强分别签名按指印，正定快乐易家房产经纪有限公司西门里分公司盖印章并由代表签名。各方当事人对签订该合同的真实性均无异议。签订合同当日，耿军强向王猛支付定金2万元，王猛出具了收条。对此原被告双方均无异议。2019年4月30日，原告向第三人支付中介费、贷款费、评估费共计26950元，对此原告及第三人无异议。2019年4月17日，原告并与第三人签订委托贷款合同，委托第三人办理90万元的贷款，贷款服务费9000元、代办服务费2000元。2019年5月20日，原告耿军强通过自己账户向第三人法定代表人账户转款17万元、通过耿军辉账户转款10万元，共计转款27万元。对于上述事实，原被告及第三人均无异议。 原告称，原告在支付首付款后，得知被告将房屋卖给了他人，合同已经履行不能，被告的行为严重违反了合同约定，构成违约，要求被告双倍返还定金4万元，并按合同约定以成交价总房款119万元的20％计算，支付违约金238000元，第三人返还中介费、贷款费、评估费26950元。被告认为，出售给原告房屋的价格明显低于市场价，因为被告着急用款，在签订合同时与原告和中介都进行了说明，由于原告未按约定时间交付首付款，经过多次催促在被告拒不支付首付款，拒不办理银行贷款手续的情况下，并且其已经向中介用自己行为表示不再购买涉案房屋，被告因为急于用款，才进行的出售，被告方不存在任何违约行为，不应当向原告支付违约金。第三人认为，原告未按约定时间交纳中介服务费和首付款，中介方已经按照合同约定提供了中介服务，并且已经进行了评估，评估报告在银行，贷款手续已经办理完毕，按照约定不应向原告返还中介费、贷款费、评估费。 被告王猛称，原告未按合同约定缴纳首付款，构成违约，反诉要求按照合同约定以成交价总房款119万元的20％计算，由原告支付违约金238000元。原告对此不予认可，认为在签订合同15日内原告虽未凑够首付款，但一直和第三方协商沟通，第三方同意凑够后支付，中介在2019年5月18日才将具体账户通过微信形式发给原告，原告根据合同数额支付了首付款后，原告还在和第三方沟通房屋解押过户问题，因为房屋存在抵押情况，被告所述原告一直不肯交付首付款没有任何依据，是在为其一房二卖找借口，根据合同约定原告不存在支付违约金的情形，应驳回被告反诉请求。对于原告所述，第三人认为，中介是按照合同文字约定要求在合同签订后15日内将所需全部贷款资料及房屋首付款27万元交于丙方，此约定乙方并未按合同履行，在此期间内电话告知乙方按合同履行，至于5月18号告知乙方中介方账户是为了履行三方买卖合同正常义务，首付款交付时间和账号已经在签订合同时进行了告知，公司墙上贴着账号也让原告进行了拍照，并没有同意原告凑够后支付。 另查明，原告向第三人交付的27万元，第三人已经返还给原告。被告王猛向原告出售的房屋，于2019年5月24日以1075000元的价格出售给他人。王猛收取的2万元定金，现均在第三人处，其中1万元作为售房保证金交付给第三人，另1万元在被告将房屋出售给他人后也已经交给第三人。 再查明，第三人正定快乐易家房产经纪有限公司西门里分公司隶属于正定快乐易家房产经纪有限公司。 上述事实，由原、被告及第三人提交的证据及本案庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，2019年4月17日，原、被告及第三人三方签订的《房屋买卖（置换）合同》，是当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。合同签订后，各方应按照合同约定全面履行合同义务，现因被告以原告未按合同约定支付首付款，被告将房屋出售给他人，致使合同履行不能，原告要求解除房屋买卖合同，故，三方签订的房屋买卖合同应予解除。 关于违约责任，合同约定，乙方应于签订本合同之日起十五日内将所需全部贷款审批资料及该房屋首付款27万元整交于丙方，而原告于2019年5月20日才将首付款27万元，打入第三人账户。原告虽称在合同约定期间未凑够首付款，第三人同意原告凑够首付款后再支付，而房屋存在抵押，也一直和第三人商议解押事宜，第三人也没有将转款账号给原告，直到2019年5月18号才将转款账号给原告。第三人对此并不认可，第三人称，签订合同当时就告诉了原告转款账号，在墙上贴的账号也让原告拍照，也没有同意原告凑够首付款后再支付，并告知原告按照合同履行。本案中原告自签订合同之日至其向第三人支付首付款的时间，相差一个月有余，而房屋买卖合同也对房屋存在抵押情形明确写明，原告未按合同约定期间支付首付款属于违约，应承担违约的责任。被告虽称多次催促原告支付首付款，但原告一直未支付，后来也不接电话，在签订合同的时候，已经说明自己急需用款，在原告迟迟不给付首付款以自己的行为表示不再购买房屋的情况下，才将房屋出售给他人，但其并未提交催促原告付款和原告明确表示不再购买房屋的相关证据，且被告在原告迟延付款的情况下也未提出解除合同，并且双方签订的房屋买卖合同并未约定单方解除合同的情形，在双方签订的房屋买卖合同尚未解除的情况下，擅自将房屋出售给他人，属于违约，应承担违约的责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，根据上述法律规定，对原告要求被告双倍返还定金4万元并支付违约金238000元的诉讼请求，一审法院不予支持；对被告反诉要求原告支付违约金238000元的反诉请求，一审法院不予支持。 关于原告交付的定金，被告收到原告交付的定金2万元后，其中1万元作为售房保证金交付给第三人，另1万元也已经在被告向他人出售房屋后交到了第三人处，均在第三人手中，因此，第三人应将原告交付的2万元返还给原告。 关于原告向第三人支付的中介费、贷款费、评估费26950元，虽然第三人称房屋已经进行了评估并办理了贷款手续，但其未提交相关证据，根据合同法居间人未促成合同成立的，不得要求报酬的相关规定和本案房屋买卖未实际成交的事实，第三人应将原告交付的中介费、贷款费、评估费26950元返还给原告。第三人正定快乐易家房产经纪有限公司西门里分公司隶属于正定快乐易家房产经纪有限公司，应由正定快乐易家房产经纪有限公司承担向原告返还的责任。一审判决：一、2019年4月17日，原告耿军强与被告王猛及第三人正定快乐易家房产经纪有限公司西门里分公司三方签订的《房屋买卖（置换）合同》解除；二、驳回原告耿军强要求被告王猛双倍返还定金4万元并支付违约金238000元的诉讼请求；三、驳回被告王猛要求原告耿军强支付违约金238000元的反诉请求；四、正定快乐易家房产经纪有限公司向原告耿军强返还46950元。限自本判决生效后五日内履行。案件受理费5875元，由原告负担4901元，第三人正定快乐易家房产经纪有限公司负担974元；反诉费2435元由被告王猛负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人、被上诉人及原审第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。造成本案房屋买卖合同解除的原因：一是被上诉人耿军强未在合同约定时间内将所需全部贷款审批资料及房屋首付款交与原审第三人；二是上诉人王猛未提供证据证实催促被上诉人付款，在合同未约定单方享有合同解除权及合同尚未解除的情况下，王猛擅自出售房屋造成合同无法继续履行。上诉人、被上诉人双方对房屋买卖协议的解除均有一定的过错，故对上诉人要求被上诉人支付违约金238000元的反诉请求，原审判决未予支持并无不当。综上所述，王猛的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2435元，由上诉人王猛负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 祥 审判员 高瑞江 审判员 李秀云 二〇二〇年六月十五日 书记员 史 政 ——