广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初2925号原告：何芳，女，1993年2月11日出生，汉族，住清远市清城区***********************，公民身份号码440************282。委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗凤英，广东劲龙律师事务所律师。被告：清远市鼎顺房地产有限公司，住所地清远市清城区****办事处长埔综合开发区37号南面之六。法定代表人：罗某1。被告：陈如俊，男，1970年9月18日出生，汉族，住四川省旺苍县***********，公民身份号码510************415。上述被告的共同委托诉讼代理人：梁杰，广东飞来湖律师事务所律师。上述被告的共同委托诉讼代理人：徐淑图，广东飞来湖律师事务所律师。原告何芳与被告清远市鼎顺房地产有限公司（以下简称鼎顺公司）、陈如俊商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告何芳的委托诉讼代理人罗凤英，两被告的共同委托诉讼代理人徐淑图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何芳向本院提出诉讼请求：1.判决被告鼎顺公司继续履行合同约定的交房义务；2.判决被告鼎顺公司向原告支付逾期交房违约金，违约金自2018年6月1日起至实际交付房屋之日止按日计付全部房价款的万分之一（暂计至2019年9月1日为13982元），被告陈如俊承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用全部由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第1项诉讼请求并变更第2项诉讼请求为：判决被告鼎顺公司向原告支付逾期交房违约金，违约金自2018年6月1日起至实际交付房屋之日（2019年6月10日）止按日计付全部房价款的万分之一，被告陈如俊承担连带清偿责任。事实和理由：原告与被告鼎顺公司于2016年2月15日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016122208），原告购买被告鼎顺公司开发的位于清远市清城区**********************屋，房屋总价款为305970元。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条约定，被告鼎顺公司应当在2018年5月31日前，将取得建设工程竣工验收备案证明文件且取得房屋测绘报告，并符合合同约定的房屋交付原告使用。合同第十二条约定，被告逾期交付房屋超过90天的，原告有权要求被告继续履行合同，并且有权要求被告自合同第十一条约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原告在签订合同后已经按照合同约定支付全部购房款，但被告鼎顺公司直至2019年6月10日才向原告交房，按照合同第九条、第十一条、第十二条的约定，被告应当按日向原告支付房价款万分之一的违约金，违约金应从约定交付房屋期限届满的次日起即2018年6月1日起计算至实际收楼之日（2019年6月10日）止。鉴于工商登记信息显示，被告鼎顺公司为自然人独资的一人有限责任公司，股东为陈如俊，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，若陈如俊未能举证证明鼎顺公司财产独立于其个人财产，则陈如俊应当对鼎顺公司的本案债务承担连带清偿责任。被告鼎顺公司构成违约但从未向原告支付违约金，其行为严重损害原告的合法权益，为此原告特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉请。被告鼎顺公司辩称，一、逾期交房违约金计算时间应从合同约定的最后交付时间次日即2018年6月1日起计至2019年3月22日止。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》中第九条交付条件为商品房取得竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告，清远市住房和城乡建设局于2019年3月22日已就涉案房屋出具《建设工程质量监督报告》，证实涉案房屋工程已通过施工质量竣工验收，具备竣工验收备案条件。因此，逾期交楼违约金应计至2019年3月22日止。答辩人也已通知原告办理收楼手续，原告于2019年6月10日实际收楼。二、逾期交房违约金标准应以购房款为基数按年利率1%的标准计算。原告主张按全部购房款的万分之一按日计算违约金，标准明显过高，原告没有证据证明其实际损失达到每日万分之一。合同第十二条关于逾期交付责任的除外情形约定为不可抗力，新冠肺炎疫情持续至今，全国人大法工委也发布此疫情属于不可抗力。答辩人的违约行为应部分或者全部免除违约责任，答辩人至今未能正式复工复产，经营状况一直亏损，恳请法院将违约金计算标准调整至按年利率1%计算，以达到公平原则，同时也有利于答辩人积极履行违约责任。被告陈如俊辩称，一、根据合同的相对性原理，答辩人并非涉案《商品房买卖合同(预售)》的当事人，合同条款只能约束被告鼎顺公司和原告，其效力并不能及于合同双方当事人之外的第三人，因此，逾期交楼违约责任只能要求公司承担，不应由答辩人承担。二、《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。根据上述法律规定，答辩人提交被告鼎顺公司2016年度至2018年度的财务审计报告，证实答辩人自己的财产独立于被告鼎顺公司的资产，同时公司注册资金已足额缴清，因此答辩人不应对公司债务承担连带清偿责任。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，被告陈如俊抗辩认为其个人财产与鼎顺公司的财产相互独立，不应对鼎顺公司的债务承担连带责任，被告陈如俊为此提供了被告鼎顺公司2016年度至2018年度的企业所得税汇算清缴纳税申报审核报告、鉴证报告。原告对被告陈如俊主张的该事实不予认可。对于该争议事实，本院认为陈如俊提供的该组证据尚不足以证明其个人财产与鼎顺公司的财产独立，对于被告陈如俊主张的该事实不予采信。本院认为，原告在诉讼过程中撤回第1项诉讼请求，属于其对自身权利的自由处分，本院予以准许。涉案《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告鼎顺公司按约定应在2018年5月31日前将获得建设工程竣工验收备案条件的商品房交付原告使用。但是被告鼎顺公司未在合同约定的交房期限内将符合合同约定标准的商品房交付给原告使用已构成违约，应按照合同约定承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。按照合同约定逾期交房违约金应以购房总价款305970元为基数，自2018年6月1日起按每日万分之一计至房屋实际交付之日（2019年6月10日）止。经计算，原告请求的逾期交房违约金数额为11474元（305970元×0.0001×375天）。至于被告鼎顺公司主张合同约定的违约金计算标准过高要求调整为年利率1%计算，因未能提供相应依据，本院不予采纳。至于被告鼎顺公司提出受新冠肺炎疫情影响要求部分或者全部免除违约责任问题，因违约事实早已发生，诉讼中没有证据证实涉案房屋至今未完成竣工验收备案是受疫情原因所致，故对被告鼎顺公司该抗辩意见本院不予采纳。被告鼎顺公司是被告陈如俊独资的一人有限责任公司，按照公司法的规定，被告陈如俊主张对鼎顺公司的债务免责的，其应就公司财产独立于个人财产承担举证责任。但被告陈如俊提供的证据尚不足以证明陈如俊的个人财产独立于鼎顺公司的财产。因此，被告陈如俊应当对鼎顺房公司的本案债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条的规定，判决如下：一、被告清远市鼎顺房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告何芳支付逾期交房违约金11474元；二、被告陈如俊对前述判决第一项确定由被告清远市鼎顺房地产有限公司所负的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计75元，由被告清远市鼎顺房地产有限公司、陈如俊负担。本判决为终审判决。审判员  潘金桥二〇二〇年六月十日书记员  李泳琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。