大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5265号原告：王成祥，男，1975年1月1日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李双双，辽宁君连律师事务所律师。被告：大连双鸿房地产经纪有限公司，住所地大连市甘井子区玉胜路22号2单元1层3号，统一社会信用代码91210211058084841Q。法定代表人：田孝根，总经理。委托诉讼代理人：宋书强，1984年10月3日生，公司员工，住辽宁省庄河市。被告：艾振华，男，1977年6月23日生，满族，住吉林省汪清县。委托诉讼代理人：贾艳蕊，辽宁青松律师事务所律师。原告王成祥与被告大连双鸿房地产经纪有限公司（以下简称双鸿公司）、艾振华定金合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告王成祥及委托诉讼代理人李双双，被告大连双鸿房地产经纪有限公司委托诉讼代理人宋树强，被告艾振华及委托诉讼代理人贾艳蕊出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告双鸿公司向原告给付定金2万元（即被告艾振华交由其保管的定金2万元）。2、请求法院判令被告艾振华赔偿原告律师费3000元。3、诉讼费由被告艾振华承担。事实与理由：2020年1月15日，原告与艾振华、双鸿公司签订《房地产买卖合同》（合同编号0009749)，原告是卖方、艾振华是买方、双鸿公司是居间方。合同第1条约定原告出售位于大连市甘井子区房屋，买方在签署本合同后7日内（即2020年1月22日前），将过户及贷款文件交予居间方。合同第2条A约定定金人民币2万元，于买卖双方交接房款时冲抵房款，……买卖双方同意居间方代卖方保管定金。第2条B款(2)项买方于本合同签订之日起30日内（即2020年2月14日前），备齐购房首付（除定金以外）房款人民币18万元存入银行资金监管。第8条商业贷款自过户手续递交到大连市房地产交易所25个工作日办理完毕。合同第2条B(2)约定若买方由于自身资质等原因无法贷款则需在七日内补齐房款，否则视为买方违约。合同第10条如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人。合同签订后，艾振华将定金2万元交给双鸿公司。三方在合同履行过程中，艾振华未如约备齐购房首付款，恶意拖延办理购房贷款，在其严重违约情况下，双鸿公司组织原告、艾振华于2020年3月7日在被告双鸿公司办公场所面谈有关合同的相关事宜，艾振华明确表示不支付购房首付款、不配合办理贷款手续。同日，双鸿公司为原告出具《声明》，以证明因第三人违约，案涉合同解除，并将原告所有的房产证原件归还原告，原告有权将案涉房屋另行出卖，双鸿公司盖公章、居间方代表宋书强签字确认。2020年3月7日，案涉《房地产买卖合同》解除。第三人艾振华的行为违反《房地产买卖合同》第2条B(2)、第18条约定，属违约。依据《房地产买卖合同》第10条约定，合同解除，原告有权要求第三人承担定金责任。根据《担保法解释》第117条规定，定金交付后，交付定金一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同。基于上述约定和法律规定，被告双鸿公司应当将第三人艾振华交付的定金给付给原告。原告向被告主张给付代为保管的定金，但被告称必须通过法院诉讼判决后才能给付原告，被告的行为亦构成违约。被告艾振华辩称，不同意原告的诉讼请求。对于第1项诉讼请求，艾振华认为，其不能履行合同的原因是因为疫情导致长期稳定的工作丢失，不能提供相应的银行流水及工作证明，导致其无法办理贷款手续，也无法履行合同，依据合同法第94条规定，属于因不可抗力致使不能实现合同目的。此时，艾振华享有解除权。其次，艾振华不属于逾期违约，原告不具备非违约方享有解除权的要件之一，催告后经过一个合理的期限，债权人仍未履行，才享有解除权。依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释第十五条，经催告后三个月合理期限内仍未履行当事人一方解除合同的，应当予以支持。现在距离原告催告日期3月7日未到3个月，在原告没有享有解除权之前，原告已经将房子卖于他人，而且原告房屋在3月7日之前已经挂牌销售，原告违约在先。艾振华保留向其追究相关责任的权利。对于第2、3项诉讼请求，返还定金的主体是被告中介公司，相关责任应当由中介公司承担，并不是原告的直接损失。被告双鸿公司辩称，我方是配合买卖双方把问题解决，我方是该通知和该做的都做了，艾振华要我承担定金，我公司承担不了，合同不能继续履行的时候买方和卖方、中介公司在一起，当时说话录音原告都有，我们听从法庭的判决，让我们怎么做就怎么做。因为合同已经履行不下去了，尽快把问题解决。2020年1月15日，原告（卖方）与被告艾振华（买方）在被告双鸿公司的居间服务下签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方通过居间方出售及购买大连市甘井子房屋，价格142万元；定金2万元于买卖双方交接时冲抵房款，双方同意居间方代卖方保管定金；买方应于签订合同之日起30日内，备齐购房首付（除定金外）的房款18万元，存入银行资金监管；如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或者无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，买方有权再将该房屋转让于任何人，如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还已付定金给买方。后被告艾振华将定金2万元交至被告双鸿公司处保管。2020年3月7日，被告艾振华尚未支付首付款。当日，原告、被告艾振华、双鸿公司三方在双鸿公司办公场所处的谈话录音显示，被告艾振华表示仍想购买案涉房屋，只是因为资金困难导致即时无法交付首付款，且对何时能够交付首付款无法确认。此外，被告艾振华陈述其确认银行贷款无法通过审批。原告当即向被告艾振华提出违约赔偿的要求，被告艾振华予以拒绝，并表示等待法院判决。后原告与辽宁君连律师事务所签订委托代理合同，委托该所指派律师作为原告的委托诉讼代理人参与本案纠纷相关诉讼事宜，并由原告向该所交纳律师费3000元。后原告就案涉纠纷向本院提起诉讼。本院认为，原告与被告艾振华签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约享受权利，履行义务。然被告艾振华未能按照合同约定的日期交付首付款。截至2020年3月7日原告、艾振华、双鸿公司三方协商时，被告艾振华对继续履约的日期仍不能予以明确，并表示其银行贷款无法通过审批，被告艾振华的行为构成根本违约。原告当即要求被告艾振华按约赔偿，即原告做出了解除合同的意思表示。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，当事人因对方根本违约主张合同解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故案涉房屋买卖合同于2020年3月7日业已解除。被告艾振华要求继续履行合同，缺乏事实及法律依据。被告艾振华辩称因不可抗力导致银行贷款无法办理，缺乏证据佐证，本院依法不予支持；且案涉房屋并非商品房，被告艾振华以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定作为抗辩依据不当，本院不予采纳。因此，被告艾振华应当承担相应的违约责任，即依约给付原告定金2万元（目前在被告双鸿公司处保管），本院对原告该项诉讼请求依法予以支持。对于原告主张被告艾振华赔偿律师费3000元一节，因该部分费用原告确因被告艾振华违约而支付，且金额属合理，对于该部分损失被告艾振华应予赔偿。然依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。该条款表明如买卖合同中约定定金条款的，应首先适用定金条款，只有定金不足以弥补违约损失的，人民法院才对超出部分的损失予以处理。本案中原告主张的损失3000元少于定金数额2万元，故本案仅适用定金条款，对原告该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告艾振华自本判决生效之日起十日内给付原告王成祥定金2万元（该定金2万元保管在被告大连双鸿房地产经纪有限公司处，被告大连双鸿房地产经纪有限公司直接给付原告王成祥）。二、驳回原告王成祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取187.50元（原告已预付），由原告王成祥负担37.50元，由被告艾振华负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  郝姝妮二〇二〇年六月十六日书记员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。