山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2240号上诉人（原审原告）：南相乾,男,1978年5月13日出生,汉族,个体,住陕西省蒲城县。被上诉人（原审被告）：张立萍,女,1979年9月30日出生,汉族,住山西省太原市。委托诉讼代理人:秦蓉蓉,山西达道律师事务所律师。上诉人南相乾因与被上诉人张立萍房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2018）晋0107民初2624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人(原审原告)南相乾，被上诉人(原审被告)张立萍的委托诉讼代理人秦蓉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南相乾上诉请求：1.请求依法改判太原市杏花岭区人民法院（2018）晋0107民初2624号民事判决中第三项的判决内容；2.请求被上诉人退还上诉人自2018年6月1日起至2018年7月31日止剩余2个月的未使用房屋租金100000元；3.请求被上诉人赔偿上诉人因被上诉人违约行为给上诉人造成的经济损失228120元；4.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2017年6月7日与被上诉人签订《房屋租赁合同》，被上诉人为合同甲方（出租方），上诉人为合同乙方（承租方），双方在合同中明确约定：租赁房屋位于太原市杏花岭区旱西关街26号大楼西区一层二层（使用面积约650平方米）；被上诉人确保拥有该房屋的使用权、转租权；租赁期间，被上诉人单方面解除合同或由于被上诉人的原因导致上诉人搬离房屋，被上诉人应双倍向上诉人返还履约保证金及全年租金，并赔偿上诉人的装修损失；一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担等。首先，《房屋租赁合同》签订后，上诉人依约向被上诉人支付了2017年8月1日至2018年7月31日的租金共计60万元（每个月租金平均为5万元），但在上诉人完成租赁房屋的全部装修事宜并正式肾餐馆投入运营后不久，上诉人获悉太原市中级人民法院早在2017年9月26日就已裁定将位于旱西关街26号的房产腾空并交付房屋所有权人工行山西省分行营业部，且工行山西省分行营业部明确要求现有承租者腾退房屋并将2017年6月30日起至腾厉之日前的房屋租金交付该行。后上诉人曾多次分别与房屋所有权人工行山西省分行营业部以及被上诉人取得联系，希望尽快协商解决此事，但工行山西省分行营业部始终明确要求上诉人限期腾房，否则将由法院强制执行并追究上诉人相应责任。但被上诉人始终对房屋产权、使用权纠纷问题避而不谈，并要求上诉人继续按期支付租赁的有关费用，否则将采取停水、停电等，最终被上诉人于2018年6月1日单方面断水、断电致使上诉人无法继续经营上诉人于2018年6月1日至2018年7月31日剩余2个月并未使用该租赁房屋；其次，上诉人已依约履行签订合同的全部义务，而被上诉人也明确承诺确保拥有该房屋的使用权、转租权。现因被上诉人原因导致所涉房屋使用权、租赁权均被房屋所有权人依法收回并要求上诉人限期腾退房屋，导致上诉人订立《房屋租赁合同》的根本目的不能实现且给上诉人造成巨大经济损失，即支付2个月的员工工资及营业收入的值接经济损失228120元。根据上述两点理由，一审法院已经依法判合是由于被上诉人的原因而上诉人享有法定解除权，那么一审法院理应依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《房屋租赁合同》的约定，判合被上诉人向上诉人返还2018年6月1日至2018年7月31日剩余2个月的未使用房屋租金100000元，及未经营的2个月期间的员工工资及营业收入产生的值接损失228120元。一审法院驳回上诉人的上述两项请求显然有失公平。请二审人民法院查明事实，撤销一审法院的部分判决内容并依法改判。张立萍辩称，1.上诉人在一审时请求按照双方签订的房屋租赁合同10.5条之规定，要求被上诉人双倍返还租金，系对合同条款的适用和理解错我。2.上诉人已实际占有使用租赁房屋一年，根据公平及诚实信用原则，房屋租赁费用也不应予以返还。3.关于上诉人起诉的第四项，要求被上诉人支付餐费欠款，因该请求与本案审理的房屋租赁合同纠纷不属同一法律关系，不应予以审理。4.关于上诉人上诉的第二项诉讼请求，上诉人在一审诉讼中并未提出，属于二审增加独立的诉讼请求。5.关于上诉人上诉的第三项诉讼请求，即要求被上诉人赔偿其经济损失228120元，不能成立。涉案房屋的纠纷发生于丽晶假日酒店与中国工商银行之间，被上诉人并非该纠纷案件的当事人，被上诉人也是在中国工商银行通过山西鼎信泽律师事务所于2017年8月8日张贴律师函后才知晓该情况。被上诉人知晓该情况后，与工商银行协商后已达成一致，同在该楼的其他租户（亦从被上诉人手中承租）出具的证明也证实涉案房屋虽涉诉但并未影响到租户的使用权和正常经营，且至今其他租户也都在正常经营。虽然确实存在关于腾退涉案房屋的相关通知，但是涉案房屋并未脱离上诉人的控制和管理，也并未影响到其使用，其经营活动一直在进行。关于上诉人提到的停水停电的问题，是由于上诉人拖欠水电物业等相关费用及未按合同约定支付下一年度的租金所致。涉案房屋至今并未脱离上诉人的控制，故上诉人主张的经营损失根本不存在，且未提供证据予以证明。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。南相乾向一审法院起诉请求：1.判令解除南相乾、张立萍2017年6月7日签订的《房屋租赁合同》；2.判令张立萍向南相乾双倍返还第一年全年租金120万元；3、判令张立萍赔偿南相乾装修损失共计1406770.1元；4、判令张立萍向南相乾支付餐费欠款16696元；5.判令张立萍赔偿南相乾因张立萍违约行为给南相乾造成的经济损失228120元；以上1-5项合计2851586.1元（详见《诉讼请求计算明细》。6.本案诉讼费、保全费等全部费用均由张立萍承担。一审法院认定事实：2017年6月7日，南相乾与张立萍签订了《房屋租赁合同》，合同约定张立萍（甲方）将位于山西省太原市杏花岭区旱西关街26号大楼西区一层二层建筑面积780平米，使用面积约650平米的房屋出租给南相乾（乙方）。租赁期为六年、自2017年6月7日至2023年7月31日止。前三年即2017年6月7日至2020年7月31日止，后三年自2020年7月31日至2023年7月31日止，甲乙双方签订的本合同后三年待甲方于产权方签订房屋租赁合同续签完成后，本合同自动生效，其他条款约定不变。《房屋租赁合同》约定房屋租金，房屋租金支付方式：签订合同起乙方付5万元，6月15日付10万元，8月25日付15万元，2018年1月15日付30万元，合同签订起至2017年7月31日为免租期，每年6月1日付第二年租金，合同期内乙方给予甲方两万元签单权。合同载明：在双方签订本租赁合同后，乙方应于2017年8月前支付履约保证金一万元，甲方收到上述保证金后向乙方出具收据。（该保证金不计利息），约定甲方确保拥有该房屋的使用权、转租权。《房屋租赁合同》还约定：租赁期间，甲方单方面解除本合同或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应双倍向乙方返还履约保证金及全年租金，并赔偿乙方的装修损失，一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担。合同签订后，2017年6月7日，南相乾向张立萍支付房屋租金5万元，同年6月15日支付租金10万元，同年7月11日南相乾与张立萍约定用给张立萍装修旱西关街物业楼6楼办公室装修工程款抵扣8月15日交付的5万元房屋租金，同年8月18日支付7月11日抵扣后的房租10万元。2018年1月，南相乾向张立萍支付房屋租金4万元，同年1月30日，南相乾支付张立萍26万元房租，以上共计60万元。南相乾交纳保证金1万元。南相乾对该租赁房屋进行了装修，2019年9月26日，山西省太原市中级人民法院发出（2017）晋01执390号执行裁定书，裁定：将被执行人太原市丽晶假日酒店管理有限公司位于旱西关街26号的房产（产权证并字第00137658号、00137645号、00137610号）腾空并交付申请执行人中国工商银行股份有限公司山西省分行营业部。2017年11月29日，山西省太原市中级人民法院发出公告，要求：责令被执行人太原市丽晶假日酒店管理有限公司及其他占用上述房产的人于本公告送达之日起十日内迁出上述房产。2017年12月12日，中国工商银行股份有限公司山西省分行营业部发出限期腾房通知书。南相乾承租房屋在腾房标的内。2018年6月27日，物业办公室给南相乾老北京饭店下达通知：“你公司长期拖欠水电费、物业费、房屋抵押金等。按房屋租赁合同第4．2条6月1日交纳第二年度房租因长期联系不上你公司总经理和公司负责人我物业将按合同期2018年7月31日清场，场内物品以垃圾等形式处理，如有丢失损坏概不负责。如续租请尽快联系物业并办理相关手续。”张立萍给南相乾停水停电。经山西大正工程造价咨询有限公司鉴定，太原市杏花岭区旱西关街26号大楼西区一层、二层京味瓷器老北京炸酱面大王店面装修费用金额为1076348.59元。（鉴定金额不含店面锅碗餐具、餐桌椅子及定制家具套柜等金额。）一审法院认为，合同订立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。结合本案，南相乾与张立萍签订房屋租赁合同，合同约定张立萍确保拥有该房屋的使用权、转租权。后因南相乾所租赁的房屋存在瑕疵，房屋将被太原市中级人民法院依法强制执行腾房，张立萍不能保障南相乾正常经营活动，导致其订立合同的根本性目的不能实现，现南相乾要求解除合同。张立萍辩称：2017年8月8日，涉案房屋业主通过张贴律师函的方式将涉及旱西关26号租赁的仲裁结果和相应的处理方式有效的通知到所有的实际承租人，南相乾知悉变故后怠于行使权利且该房屋并未因此脱离南相乾的控制和管理，没有影响到房屋的使用，南相乾的经营活动并没有受到影响，所以南相乾无权要求解除合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“（一）、租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）、租赁房屋权属有争议的；（三）、租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”南相乾租赁的该房屋属于被司法机关依法查封的，享有法定解除权，有权直接解除合同而无需经过张立萍同意。南相乾主张判令解除双方于2017年6月7日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持；南相乾主张判令张立萍向南相乾双倍返还第一年全年租金120万元，南相乾、张立萍在签订房屋租赁合同时，张立萍在合同中约定确保对租赁房屋拥有使用权和转租权，但南相乾在签订合同时没有对张立萍所出租的该房屋上涉及的权利义务负担和权利瑕疵尽到审慎注意义务，对该损害的产生本身也有过错，且南相乾已经实际使用该出租房屋一年时间，故对于南相乾的该项诉讼请求，一审法院不予支持；南相乾主张判令赔偿其装修损失共计1406770.1元，结合山西大正工程造价咨询有限公司出具的鉴定意见，太原市杏花岭区旱西关街26号大楼西区一层、二层京味瓷器老北京炸酱面大王店面装修费用金额为1076348.59元，鉴于双方在签订合同时都存在过错，对于该房屋装修中产生的费用，双方都有义务对此负担责任。综合考虑，双方对产生的装饰装修费用各负50％的责任，一审法院支持张立萍赔偿南相乾店面装修费用538174.30元；南相乾主张判令张立萍向其支付餐费欠款16696元，因该餐费欠款所涉请求为基于签订合同后所产生的债权债务纠纷，与本案不属于同一法律适用关系，对于南相乾的该项诉讼请求，可另行主张；南相乾主张判令张立萍赔偿南相乾因张立萍违约行为造成的经济损失228120元，南相乾主张该项损失系张立萍在停水、停电期间产生的经营损失，未能提供充足证据对其营业损失予以佐证，对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、判令解除南相乾与张立萍于2017年6月7日签订的《房屋租赁合同》。二、判令张立萍于本判决生效之日起十五日内赔偿南相乾装修损失538174.30元。三、驳回南相乾的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，一审法院认定涉案《房屋租赁合同》合法有效，双方均无异议。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。为此，针对上诉人南相乾的上诉请求，认定如下：上诉人南相乾上诉请求被上诉人退还上诉人自2018年6月1日起至2018年7月31日止剩余2个月的未使用房屋租金100000元。因南相乾在一审中并未要求张立萍退还自2018年6月1日起至2018年7月31日止剩余2个月的未使用房屋租金100000元，系其在二审中增加了诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。张利萍不愿意调解，故南相乾“退还自2018年6月1日起至2018年7月31日止剩余2个月的未使用房屋租金100000元”的上诉请求不予处理。上诉人请求被上诉人赔偿上诉人因被上诉人违约行为给上诉人造成的经济损失228120元。《民事诉讼法》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人主张被上诉人支付2个月的员工工资及营业收入的直接经济损失228120元，未能提供充足的证据对其营业损失予以证明，故对于该项请求，本院不予支持。综上所述，南相乾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6221元，由南相乾负担。本判决为终审判决。审判长 赵 鹏审判员 张俊红审判员 冯云昌 二〇二〇年六月二十三日书记员 慕婷婷