山东省青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0212民初4107号 原告：青岛城发地产投资有限公司，住所地青岛市崂山区。 法定代表人：王兵，职务董事长。 委托代理人：胡平，国浩律师（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：王秀文，国浩律师（青岛）律师事务所律师。 被告:戴勇，男，汉族。 委托代理人：李林，山东建林律师事务所律师。 原告青岛城发地产投资有限公司（以下简称城发地产公司）与戴勇商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城发地产公司委托代理人胡平、王秀文，被告戴勇及其委托代理人李林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告城发地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的商品房买卖合同、车位使用权转让协议，将房屋交还原告，并判令被告协助该买卖合同的撤销手续；2.判令被告承担违约金1615836.8元；3.判令被告支付房屋使用费10712997.98元（自2017年6月6日暂计算至2019年3月31日，共计663天，嗣后按合同约定计算至实际返还房屋之日止），上述2、3合计12328834.78元，扣除已付购房首付款和车位款后，被告应实际支付5252466.78元；4.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2017年1月9日，被告在支付青岛市崂山区青大三路9号王家麦岛北山项目二期住宅（颐山源墅）户房产首期房款4848368元后，于同年6月6日申请入住该房屋，并承诺“本人超出承诺日期未能办理按揭贷款手续或者自筹款项用于支付全部房款的……每日按房屋总价值的千分之一向贵公司缴纳房屋使用费。造成合同解除的，本人还自愿另行向贵公司承担房屋总价款10%的违约金，并无条件将房屋完好无损交回贵公司”。2018年7月4日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》（以下简称《商品房预售合同》）并向房地产登记部门办理了网签备案登记。合同约定：购房总价款人民币16158368元。被告应付首付款人民币4848368元整，剩余款项1131万元采用银行按揭贷款方式支付由贷款银行于2018年8月18日前汇入原告账户。银行贷款未如期到达原告账户的，被告应当在7日内自筹资金支付房屋余款。否则，原告有权追究乙方违约责任直至解除双方购房合同。在此期间，原被告双方基于《商品房预售合同》还签订了两份《车位使用权转让协议》，被告支付了车位转让款618000元。2018年10月23日，被告第二次支付房款1610000元，实际交付了购房款6458368元，剩余房款970万元，原告多次电话机书面向被告催要至今未果。2019年1月3日，原告再次发送书面催告函给被告，要求被告务必于2019年1月10日前付清购房款970万元。否则，原告将依法解除双方签订的合同，并要求被告承担违约金以及其他违约责任。但是被告收到催告函后，至今仍未履行其付款义务。2019年2月21日，原告发送书面解除函给被告，通知被告解除合同并支付违约金。原告认为，被告未按合同约定时间付款，已经严重违反合同约定义务，且被告的行为已经给原告造成重大经济损失。因此，原告依法提起诉讼，请求法院依法维护原告合法权益，支持原告诉讼请求。 被告戴勇辩称，不同意解除合同，系因为网签原因办不下贷款，网签之后利率差别太大，我就想交全款，全款和贷款相差1%，他们拒绝优惠1%。不同意支付违约金和房屋使用费。被告从未收到原告出具的《关于立即支付购房款的函》，原告无权按照《承诺书》及《商品房预售合同》中的内容解除涉案合同，要求返还房屋。原告已经支付618000元车位转让款，原告要求解除《车位使用权转让协议》没有法律依据。被告已经向原告支付了6458368元，占房屋总价款的40%，且涉案房屋已经装修使用，请求支持被告不解除涉案合同。根据2017年2月13日原被告签订的《商品房预售合同》第十一条规定，原告应当在2017年4月13日前就应当将该房屋交付。交付房屋时间到期后，被告多次要求原告交付涉案房屋，原告告知被告虽然出台了新政策，但被告属于老客户，不受该政策影响，可以办理贷款，被告被迫妥协，由原告出具《承诺书》格式范本，被告签字。该《承诺书》存在严重的权利义务不对等，主要体现约定不平等解除合同的情形即高额违约金。若被告存在迟延支付剩余房款的违约情形，被告认为原告也应当承担该违约情形的主要或全部责任。关于原告要求被告支付使用费10712997.98元，被告系合法占用使用涉案房屋，原告该诉讼请求无事实及法律依据。 原告提交证据及被告质证如下： 证据一，《商品房预售合同》、《收据》各一份，证明原告城发地产公司与被告戴勇于2018年7月4日签订《商品房预售合同》并办理了网签备案登记。合同约定购房总价款16158368元。被告已支付首付款6458368元，剩余款项970万元应于2018年8月18日前汇入原告账户，同时约定，被告逾期付款超过30天后，原告有权解除合同。 证据二，承诺书，证明原告根据被告的承诺申请已于2017年6月6日将房屋交付给被告。被告承诺若因被告原因或因银行政策、政府调控等原因未能办理按揭贷款，被告将在街道开发商书面通知后三日内自筹资金缴纳剩余房款。超出承诺日期未能支付全部房款的，被告应按总房款16158368元的10%要求被告承担违约金，并每日按总房款16158368元的千分之一缴纳房屋使用费。 证据三，车位使用权转让协议书、收据各二份，证明原告城发地产公司与被告戴勇基于双方《商品房预售合同》，于2018年12月3日签订《车位使用权转让协议书》，并且已支付使用费。现根据协议第六条第六款约定，《商品房预售合同》解除，则原告有权解除本协议。 证据四，《关于立即支付购房款的函》、签收回执各一份，证明原告多次向被告催要房款，并于2019年1月3日向其发送书面催款函，要求其7日内支付购房余款970万元，否则，原告将根据合同约定追究其违约责任，直至合同解除。 证据五，《关于解除房屋预售合同的函》、签收回执各一份，证明原告多次催款未果后，根据合同约定，被告逾期付款超过30天后，原告有权解除合同，并主张按总房款16158368元的10%承担违约金。 证据六，微信记录，证明2018年6月23日原告通知被告因贷款政策调整，需要补交162万元首付款，该款被告于2018年10月23日已经补交，实际补交了161万元，2018年7月4日网签合同出来，因为网签需要被告确认，通过微信与被告进行网签确认，同日原告告知被告网签合同已经出来了，被告说“下周回来拿”，原告已经履行了全部通知义务。 被告质证称，对证据一真实性无异议，对金额也无异议，但签订该合同是为了配合网签。对证据二的真实性及证明事项均无异议。对证据三的真实性无异议。证据四、五的回执非本人签字，没有收到过两份函。对微信记录真实性不予认可，原告应当提交完整的聊天记录来证明事实，涉案房屋购买时间是2017年2月，但原告只提供部分聊天记录，如果聊天记录真实，且通过该聊天记录，在2018年6月23日原告还一直声称可以贷款，导致贷款无法办理的原因在于原告。 被告向法庭提交证据及原告质证如下： 证据一，2017年2月13日原被告签订的《商品房预售合同》，证明原告未按合同及法律规定的时间内办理网签备案。网签备案系按揭贷款的前置程序，原告也未按照合同约定向被告指定银行，原告违约在前，导致被告不能办理贷款，被告并不存在违约情形。 证据二，结婚证一份、房产证两份，证明原告与案外人秦爽于2009年8月18日登记结婚，婚后家庭购买房屋两套，原告在2017年3月15日青岛市出台《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》以前名下已经拥有两套住房，已经无法贷款。 证据三，2017年3月15日青岛市出台的《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，证明根据该通知第三条暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，原告未按约定在30日内为被告办理网签备案案及预告登记的违约行为，导致被告根本无法办理银行按揭贷款。 证据四，银行转账凭证电子回单两份，证明被告于2020年3月6日及2020年3月9日将剩余购房款970万元支付给原告，但被告支付剩余房款的行为并不代表认可自身存在违约行为。 原告质证称，对证据一，以2018年7月4日签订的《商品房预售合同》为准，该合同2017年2月13日签订，青岛市政府发文是2017年3月15日，并未超过30天。被告从来未向原告出示其已经购买两套房屋的信息，且其一直表示可以自己办理贷款，被告办不了贷款责任不在原告。原告从未见到过证据二，被告从未向原告告知其房屋数量，由于被告隐瞒其有两套房屋的事实，如果因此不能办贷款，责任在被告。对证据三的真实性无异议，但限贷令是在合同约定的办网签的最后一天作出的，被告从未告知原告有两套住房，该限贷令对双方的履行没有实质影响。对证据四的真实性无异议，收到款项第二日就向被告书面通知并寄交法院一份，原告与被告的《商品房预售合同》已经符合法定解除条件，解除合同后违约方应当承担违约责任，即承担房屋占有费，被告支付的上述款项应作为判决后果的抵顶款项，不认为是购房款。 经审理查明，2017年2月13日，原告城发地产公司（甲方）与被告戴勇（乙方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买崂山区青大三路9号《王家麦岛北山项目（颐山源墅）》26栋3层301户，政府批准的规划用途为住宅。乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币41792.84元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币16158368元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按预期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按总房价款的10%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期未付款万分之三的违约金。逾期应付款指依照本合同附件一规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。甲方定于2017年4月13日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力。付款方式为银行按揭贷款，首付款4848368元（含定金1000000元），乙方应于2017年2月13日前存入本合同指定的账户。贷款11310000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2017年2月13日前将办理按揭贷款所需全部有效文件提交甲方指定银行，并积极配合银行办理放贷手续。以银行按揭贷款方式付款的，放贷机构将乙方所贷房款全部存入甲方账户之日为该笔款项的实际付款日期。 2017年6月6日，被告戴勇出具承诺书，该承诺书主要内容为：本人现购买城发地产投资公司的颐山源墅26号301户房屋，总价款16158368元，已付4848368元，尚余1131万元需要按揭付款。因某些原因目前尚未在青岛网上房地产签署《商品房预售合同》，按揭贷款尚未房款且未配合贷款银行办理贷款抵押手续，因本人需要，现向贵公司申请提前办理该房屋的装修手续。现本人郑重承诺，在接到开发商工作人员或者微信通知可以在青岛网上房地产签署《商品房预售合同》后，根据开发商要求及时配合办理网签手续，并承诺网签后3天内协助贷款银行办理按揭和抵押手续。同时，本人自行承担因银行政策、政府调控等非贵公司原因造成的所有风险。若因本人原因或因银行政策、政府调控等原因未能办理按揭贷款，本人将在接到开发商书面通知后的3日内自筹资金缴纳剩余房款……。本人超出上述承诺日期日未能办理按揭贷款手续或自筹款项用以支付全部房款的……至交回贵公司房屋之日止，每日按房屋总价值的千分之一向贵公司缴纳房屋使用费。造成合同解除的，本人还自愿另行向贵公司承担房屋总价款10%的违约金……。 2018年7月4日，原告（甲方）与被告戴勇（乙方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买崂山区青大三路9号《王家麦岛北山项目二期住宅（颐山源墅）》26号楼3层301户，政府批准的规划用途为住宅。乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币41792.85元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币16158368元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按预期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按总房价款的10%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期未付款万分之三的违约金。逾期应付款指依照本合同附件一规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。甲方定于2018年9月4日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力。交付的房屋已办理完毕毛坯工程竣工验收。合同还约定本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。合同附件一约定付款方式为银行按揭贷款，首付款6458368元（含定金1000000元），乙方应于2018年7月4日前存入本合同指定的账户。贷款9700000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2018年7月4日前将办理按揭贷款所需全部有效文件提交甲方指定银行，放贷机构于2018年8月18日前贷款存入本合同指定账户。以银行按揭贷款方式付款的，放贷机构将乙方所贷房款全部存入甲方账户之日为该笔款项的实际付款日期。 2018年12月3日，原告（甲方）与被告戴勇（乙方）签订《车位使用权转让协议》，协议约定乙方锁钩使用权车位的编号为6#地下车库053号车位。该车位所有权归甲方，乙方对该车位只有使用权，不能办理产权证。使用权年限自甲方交付之日起至乙方购房的房地产附属土地使用权届满之日止。该车位使用价款共计309000元。双方确认此价款仅为车位使用权价款，不包括车位的管理维护费用和/或停车服务费，亦不包括车辆看管费用。甲乙双方在签订本协议时，乙方将车位款一次性向甲方付款。若甲乙双方签订的商品房买卖合同被废止或解除，则甲方有权解除本协议书，立即收回车位使用权。同日，原被告就编号为6#地下车库055号的车位签订内容一致的《车位使用权转让协议书》。 2019年1月3日，原告向被告发出《关于立即支付购房款的函》，该函主要内容为：该房屋总价16158368元，您已支付预付款人民币6458368元，余款9700000元由您以按揭贷款的方式于2018年8月18日前将贷款存入我公司账户……望您在接到本函之日起7日内立即办妥银行贷款手续，或者自筹资金将购房余款9700000元支付给我公司。 2019年2月21日，原告向被告发出《关于解除房屋预售合同的函》，该函主要内容为：根据合同约定，您应在2018年8月4日前支付16158368元购房款，但虽经多次催告，您至今仍未按约履行。根据合同第七条规定，逾期超过30天后，我司有权解除合同。您应按总房价款的10%向我司支付违约金。 另查明，2017年1月9日，被告向原告缴纳房屋首付款4848368元；2018年10月23日，被告戴勇向原告缴纳购房款1610000元；2018年12月10日，被告戴勇向原告缴纳车位款618000元；2020年3月6日被告戴勇向原告转账支付7000000元、2020年3月9日被告戴勇向原告转账支付2700000元。 再查明，2017年6月6日，原告将涉案房屋交付被告，被告使用占有涉案房屋至今。 上述事实，有原告提交的《商品房预售合同》、《车位使用权转让协议书》、《关于立即支付购房款的函》，被告提交的《商品房预售合同》、银行转账汇款电子回单等证据以及当事人陈述等在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原、被告所签订的《商品房预售合同》系双方当事人之间的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应全面履行，否则应承担相应的违约责任。合同约定房屋总价为16158368元，被告付款方式为按揭贷款。被告于2017年1月9日交纳购房首付款4848368元，于2018年10月23日再次缴纳购房款1610000元，2020年3月6日被告戴勇向原告转账支付7000000元、2020年3月9日被告戴勇向原告转账支付2700000元，现被告共向原告支付款项16158368元。同时被告于2018年12月10日交纳车位款618000元。原告于2017年6月6日将涉案房屋交付给被告，被告占有使用房屋至今。原告已履行了商品房买卖合同的交房义务，被告已向原告支付了全部的购房款及车位款。对房地产市场加强和完善宏观调控是党和国家为维护房地产市场健康有序发展、遏制部分城市房价过快上涨的重大决策部署，该政策调整对被告的按揭贷款产生重大不利影响，对被告未能及以按揭贷款形式交付房屋，原被告双方均不存在过错，但被告存在逾期支付房款的情形，故原告可就被告逾期支付房款的违约责任另行主张。但在被告已经交付房款且实际占有使用房屋的情况下，若解除合同会导致当事人之间利益明显失衡，且不利于维护交易稳定及安全。故，对原告要求解除原被告之间的商品房买卖合同、车位使用权转让协议，交还房屋、支付解除合同违约金1615836.8元及房屋使用费的诉讼请求，本院依法不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下： 驳回原告青岛城发地产投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费48567元，由原告青岛城发地产投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长 王 敏 审判员 张国全 审判员 刘宗欣 二〇二〇年六月十五日 书记员 由子聪