广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初134号原告：刘金成，男，汉族，1965年7月4日出生，住广东省清远市清城区**************，公民身份号码441****9*******930。原告：黎银好，女，汉族，1968年9月11日出生，住广东省清远市清城区**************，公民身份号码441************981。两原告共同委托诉讼代理人：刘东华，广东法行律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈敬乐，广东蔚然律师事务所律师。被告：清远市清新区清晖房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区********************世纪悦城售楼部，统一社会信用代码：914********6112420。法定代表人：王兴凤，经理。委托诉讼代理人：罗美燕，女，汉族，1989年12月16日出生，住清远市清新区********，公民身份号码441************027，公司员工。委托诉讼代理人：曾祥明，广东太平洋联合律师事务所律师。第三人：黎得荣，男，汉族，1973年3月8日出生，住广东省清远市清新区***************，公民身份号码441************41X。原告刘金成、黎银好诉被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称“清晖公司”）、第三人黎得荣商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理。2020年2月17日，本案依法由本院审判员苏耀光适用简易程序公开开庭进行了审理，原告共同委托诉讼代理人刘东华、被告委托诉讼代理人罗美燕到庭参加诉讼。本案在诉讼过程中发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，遂转为普通程序审理。依被告的申请，本院追加黎得荣为本案第三人参加诉讼。2020年3月26日，本案依法由本院审判员苏耀光担任审判长、与人民陪审员曾雪琼、谢智能组成合议庭公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人刘东华、陈敬乐、被告委托诉讼代理人曾祥明、罗美燕到庭参加诉讼，第三人黎得荣经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘金成、黎银好的诉讼请求：1、判令被告清晖公司向原告刘金成、黎银好支付逾期交房违约金，违约金从2018年7月1日起支付至涉案商铺交付之日止，参照涉案商铺同地段同类房屋的租金每月50元/平方米标准计算；2、本案诉讼费用由被告清晖公司承担。原告刘金成、黎银好所主张的事实和理由：刘金成、黎银好为买受人与清晖公司为出卖人签订合同编号为201**********999的《商品房买卖合同》，约定：一、清晖公司将位于清远市清新区**************商铺109号出售给原告，建筑面积共103.88平方米，总房款为1246560元。二、出卖人应当在2018年6月30日前将具备经建设局工程竣工验收合格的商品房交付给买受人。三、出卖人应办理商品房的房屋所有权转移登记手续，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方签订的《商品房买卖合同》是有效合同，双方应予恪守。签订合同后，刘金成、黎银好依约付清房屋总价款1246560元，但清晖公司至今仍未将涉案房屋交付给刘金成、黎银好使用，亦未办将办理该房屋权属证书所需的资料报产权登记机关备案，已构成违约。清晖公司的违约行为导致刘金成、黎银好不能按预期领取房屋权属证书，从而失去涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，使刘金成、黎银好遭受巨大损失。由于清晖公司的违约行为处于持续状态，该损失必然不断扩大，清晖公司应当按照法律规定支付逾期交楼及逾期办证的违约金给刘金成、黎银好，并将涉案房屋办理房地产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助刘金成、黎银好办理涉案房屋的权属证书。综上，为维护合法权益，刘金成、黎银好特此提起本案诉讼。被告清晖公司辩称：对于刘金成、黎银好的诉讼请求不予认可。清晖公司没有收到刘金成、黎银好支付的购房款，该笔购房款是第三人黎得荣收取的，清晖公司与刘金成、黎银好没有权利义务关系。1、刘金成、黎银好没有按照双方签订的《商品房买卖合同》将购房款支付至清晖公司账户上，而将涉案购房款支付给黎得荣，刘金成、黎银好支付购房款的义务并没有履行完毕。2、清晖公司虽然出具了购房发票，但并不意味着清晖公司已实际收取了涉案房屋的购房款。清晖公司没有指示刘金成、黎银好将涉案房屋购房款支付给黎得荣，也没有委托黎得荣收取涉案房屋的购房款，刘金成、黎银好将涉案购房款支付给黎得荣的行为与清晖公司无关。3、罗松生和黎得荣于2015年10月10日签订的《协议》是双方协议，约定罗松生用涉案房屋抵偿欠黎得荣债务，仅约束协议双方，与刘金成、黎银好及本案无关。罗松生、黎得荣与刘金成、黎银好之间没有另外就涉案房屋以房抵债后转卖给刘金成、黎银好的事宜签订书面的协议，刘金成、黎银好与黎得荣之间的付款及收款行为与本案的商品房买卖行为没有关联性。另，罗松生与黎得荣之间的抵债协议实际上没有完全履行，协议中约定的500万元债务，已通过法院生效判决文书予以处理。其中，黎得荣起诉罗松生、吴凤娣民间借贷纠纷一案，清远市清新区人民法院作出的（2018）粤1803民初97号民事判决书、清远市中级人民法院作出的（2018）粤18民终2480号民事判决书确认的200万元债务是黎得荣支付给彭光文的债务，没有涉及300万元以房抵债的债务；黎得荣妻子何莉云起诉罗松生、吴凤娣民间借贷纠纷一案，清远市清新区人民法院做出的（2018）粤1803民初96号民事判决书、清远市中级人民法院作出的（2018）粤18民终2481号民事判决书确认的300万元债权与上述以房抵债协议的债权是同一笔债权，即以房抵债的基础已经消灭了，因此以房抵债协议并没有实际履行，罗松生和黎得荣签订的抵债协议是无效的。4、刘金成、黎银好和黎得荣之间的房屋买卖关系是无效的，黎得荣收取刘金成、黎银好购房款时不是涉案房屋的所有权人，没有经过房屋所有权人清晖公司的确认不能对涉案房屋进行买卖，属非法处置房屋行为。刘金成、黎银好与清晖公司之间、罗松生和黎得荣之间、刘金成、黎银好和黎得荣之间三者是不同的法律关系，应予以区分。5、违约金应按照双方签订的《商品房买卖合同》约定以购房款为基数按日万分之0.1计算，刘金成、黎银好主张按照同地段同类房屋租金来计算违约金，不符合合同约定和法律规定。综上，请求法院驳回刘金成、黎银好的全部诉讼请求。第三人黎得荣提交书面答辩状辩称：一、《协议》签订时罗松生是清晖公司唯一的股东，《协议》是罗松生以房抵债抵偿我方的其他债务，在生效法律文书中予以确认抵扣相关债务，证明该抵债协议已经实际履行。二、涉案房屋在罗松生抵债后，我方将其出售给刘金成、黎银好，清晖公司与刘金成、黎银好签订《商品房买卖合同》并已进行备案登记。刘金成、黎银好依约缴纳相关的税费、购房款等，清晖公司出具盖有公司章及财务章的收款收据给刘金成、黎银好收执，是清晖公司的真实意思表示，刘金成、黎银好不存在未按约定支付购房款的事实。双方当事人围绕诉讼请求和抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，其证据及证明内容是否支持其诉讼请求或辩解意见，本院在待下本院认为部分予以阐述。案经开庭审理，本院查明以下事实：清晖公司的企业类型是自然人独资的有限责任公司，投资者为罗松生，经营范围为房地产开发、经营。清晖公司开发了清远市清新区******。2015年10月15日，罗松生为甲方（债务人）与黎得荣为乙方（债权人）签订有关以物抵债务和还款方面的协议，载明：现甲方尚欠乙方500万元，双方就有关事项协议如下：1、甲方将其中的本金300万元用于山湖世纪星悦城10、11号楼的物业抵债（不再计利息），其中商铺号为10栋首层109号铺，建筑面积为103.88平方米，每平方米为16000元，共计金额1662080元，剩余1337920元按每平方米3500元用作山湖世纪11号楼的住宅公寓建设，所选房号为11栋1022，1023，1128，1129，1130，1224单元，面积合计384.44平方米，共计金额1345540元正，差价多除少补；2、甲方将剩余两百万本金由11月30日开始以现金或银行转账形式分期还款给乙方，每1个月为一期，每期还款50万元，利息为剩余还款金额的百分之五，直至还清为止。合同落款处甲方由罗松生签名并盖印章，清晖公司盖公章，乙方黎得荣签名并捺指模。后黎得荣与罗松生因债权债务发生纠纷，黎得荣遂向本院提起民事诉讼，即原告黎得荣与被告罗松生、吴凤娣民间借贷纠纷一案，案号为（2018）粤1803民初97号，经本院审理查明有关事实，本院作出判决如下：一、被告罗松生、吴凤娣应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎得荣偿还借款2660000元及支付利息（利息计算方式：1、借款660000元的利息从2016年12月1日起，以借款本金660000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至还清款项之日止，但以不超过年利率24%为限；2、借款2000000元的利息从2016年12月1日起，以借款本金2000000元为基数，按年利率24%计算至还清款项之日止）；二、驳回原告黎得荣的其他诉讼请求。罗松生、吴凤娣不服，向清远市中级人民法院提起上诉，经二审审理，清远市中级人民法院作出（2018）粤18民终2480号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。何莉云（黎得荣之妻）向本院提起民事诉讼，即原告何莉云与被告罗松生、吴凤娣民间借贷纠纷一案，案号为（2018）粤1803民初96号，经审理查明有关事实，本院作出判决如下：一、被告罗松生、吴凤娣应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何莉云偿还借款3635000元及支付利息（利息从2016年12月1日起以借款本金3635000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至还清款项之日止，但以不超过年利率24%为限）；二、驳回原告何莉云的其他诉讼请求。罗松生、吴凤娣不服，向清远市中级人民法院提起上诉，经二审审理，清远市中级人民法院作出（2018）粤18民终2481号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年10月27日，清晖公司为出卖人与刘金成、黎银好为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201**********999），合同主要约定：刘金成、黎银好购买清晖公司开发的坐落于清远市清新区**********0***商铺109号房屋。一、该商品房预测建筑面积共103.88平方米，其中套内建筑面积78.12平方米，分摊共有建筑面积25.76平方米；二、该商品房价款按照套计算，该商品房总价款为1246560元，一次性付款，买受人应当在2015年10月28日前支付该商品房全部价款；三、除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金；四、出卖人应当在2018年6月**日前向买受人交付该商品房；五、除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款日起，按照4.85%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.001%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金；六、出卖人应当自本合同签订之日起30日内(不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；七、因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，超过规定期限的，从超过之日起按照已付房款总额，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付违约金。2015年10月26日，清晖公司向刘金成、黎银好出具汇款指令通知书，载明：刘金成、黎银好，请将清新区太和镇笔架路30号10栋首层109商铺房款165万元汇入以下账号：开户行：工商银行，户名：黎得荣，账号：622********0050★★★★。落款处清晖公司盖章，黎得荣签名并注明日期。2015年10月27日，刘金成、黎银好按清晖公司的指令转账165万元购房款汇至上述黎得荣开设在工商银行的账号。2019年11月7日，刘金成、黎银好通过银行缴纳了住宅专项维修资金2597元（山湖世纪花园10幢首层商铺109刘金成、黎银好托管子账户）。2015年11月13日，涉案房屋在清远市住房和城乡建设管理局办理了商品房预售合同登记备案。2015年11月20日，清晖公司出具收款收据载明：今收到刘金成、黎银好交来山湖世纪10栋109号首层商铺购房款165万元。清晖公司盖章、经手人欧洁霞签字确认。2015年11月26日，清晖公司出具涉案房屋1246560元的购房款发票给刘金成、黎银好收执。2015年12月29日，刘金成、黎银好缴纳涉案房屋契税37396.80元、印花税623.28元。庭审中，被告清晖公司抗辩罗松生和黎得荣于2015年10月15日签订的以物抵债《协议》约定的债权债务500万元与黎得荣、何莉云分别诉罗松生、吴凤娣民间借贷纠纷两案所确定债权债务是同一笔款项，两者重合，协议所约定的以房抵债所涉及的债权债务已由法院对民间借贷两案的生效判决所确定的借贷关系予以处理，以房抵债的基础已经消灭了，因而该协议派生出来的本案买卖合同是无效的。对此，原告刘金成、黎银好和被告黎得荣均予以否认。截至本案庭审法庭辩论结束前，清晖未能提供已将涉案房屋交付给刘金成、黎银好的相关证据。双方因迟延房屋交付及相关违约金等问题发生争议，刘金成、黎银好向本院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。以上事实，有刘金成、黎银好出具的《商品房买卖合同（预售）》、转账通知、契税发票、住宅专项维修金、收款收据、银行凭证，清晖公司提供的以房抵债协议书、（2018）粤1803民初96号民事判决书、（2018）粤18民终2481号民事判决书、（2018）粤1803民初97号民事判决书、（2018）粤18民终2480号民事判决书、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。一、合同的效力被告清晖公司抗辩罗松生和黎得荣签订的《协议》约定的债权债务500万元与黎得荣、何莉云分别诉罗松生、吴凤娣民间借贷纠纷两案所确定债权债务两者重合，协议所约定的以房抵债所涉及的债权债务已由法院对民间借贷两案的生效判决所确定的借贷关系予以处理，以房抵债的基础已经消灭了，因而该协议派生出来的本案商品房买卖合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。清晖公司没能举证该以房抵债协议已经由双方当事人或者经裁判机关确认无效、撤销或解除，没有举证两者债权债务关系重合的依据，因而对其否定本购房合同的意见缺乏事实和法律依据，应承担举证不能的后果，本院对其辩解意见不予采纳。以物抵债与民间借贷两者的债权债务关系是否重合，有关当事人可待权利义务关系明确时，另寻其他途径另行解决。刘金成、黎银好与清晖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，合同的内容无违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方的商品房买卖关系应受法律保护。二、违约责任签订合同后，刘金成、黎银好依约按照清晖公司、黎得荣的指令将全部购房款汇至黎得荣在中国工商银行开具的账号，清晖公司出具购房款收款收据和发票确认收到刘金成、黎银好支付的全部购房款，并提供了指令通知书、汇款凭证、购房款收据收据和发票等证据予以佐证。清晖公司辩解其没有实际收取涉案房屋的购房款，也没有指令刘金成、黎银好将涉案房屋购房款支付给黎得荣，其没能提供证据反驳刘金成、黎银好所提供的上述证据，其该辩解意见依法不成立，故本院不予采纳。刘金成、黎银好已按合同支付了全部购房款，清晖公司没有按合同约定在2018年6月30日交付合格的商品房给刘金成、黎银好使用，至今仍未交付，应承担逾期交房的违约责任。三、逾期交房违约金刘金成、黎银好与清晖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×（该比例应当不低于万分之0.1）的违约金”对逾期交付责任约定不明确，现刘金成、黎银好要求继续履行合同，并主张逾期交房违约金参照涉案商铺同地段同类房屋的租金每月50元/平方米标准计算，清晖公司则认为应以购房款为基数按日万分之0.1计算。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。清晖公司逾期交房致使刘金成、黎银好无法按预期实现合同目的，结合合同约定、双方的意见和当地同期同地段同类性质房屋租金的实际情况，原告所主张逾期交房违约金的计算方法合理合法，本院予以采纳并确定逾期交房违约金按建筑面积自2018年7月1日起至实际交付商品房之日止以租金每月50元/平方米的标准计算（103.88平方米×50元/平方米＝5194元）。综上，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司向原告刘金成、黎银好支付逾期交付商品房的违约金，违约金从2018年7月1日起至实际交付商品房之日止按每月5194元计算；上述违约金每届满一年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在交付商品房之日起三十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2008元，由被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  苏耀光人民陪审员  曾雪琼人民陪审员  谢智能二〇二〇年六月四日书 记 员  班嘉莹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。