江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初6876号原告：南京市秦淮区李华物业管理中心，住所地在南京市秦淮区翁家营村168号。经营者：李华，男。委托诉讼代理人：陶雅娟、胡士香，江苏上元律师事务所律师。被告：南京庆华建设有限公司（统一社会信用代码91320115674948738U），住所地在南京市江宁区东麒路国际企业研发园2A栋12楼。法定代表人：韩庆华，公司执行董事。委托诉讼代理人：薛立新、姚顾婧，江苏联勤律师事务所律师。第三人：南京润桥电子科技有限公司（统一社会信用代码91320115302538148U），住所地在南京市江宁区东山街道高桥社区润发路1号。法定代表人：朱存良，公司执行董事。委托诉讼代理人：邢亮，江苏汇丰锦律师事务所律师。第三人：南京市江宁区东山街道高桥社区居民委员会（统一社会信用代码55320115K136253987），住所地在南京市江宁区东山街道高桥社区。法定代表人：朱存良，居委会主任。委托诉讼代理人：董梦兰，江苏汇丰锦律师事务所律师。原告南京市秦淮区李华物业管理中心（以下简称李华物业中心）与被告南京庆华建设有限公司（以下简称庆华公司）、第三人南京润桥电子科技有限公司（以下简称润桥公司）、南京市江宁区东山街道高桥社区居民委员会（以下简称高桥居委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李华物业中心的经营者李华及委托诉讼代理人陶雅娟、被告庆华公司的委托诉讼代理人薛立新、第三人润桥公司的委托诉讼代理人邢亮、第三人高桥居委会的委托诉讼代理人董梦兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华物业中心向本院提出诉讼请求：1.被告庆华公司立即交付房屋（价值约500万元）；2.被告庆华公司支付逾期交房租金损失（自2018年7月1日起按33458元/月的标准计算至实际交付之日止，暂计算至2019年3月31日为301122元）。审理中，李华物业中心自愿撤回在本案中主张第2项诉讼请求。事实和理由：2016年5月31日，其与庆华公司签订《房屋买卖协议》，约定庆华公司将位于南京市江宁区办公楼第10层建筑面积为500平方米的房屋以275万元价款出售给其。合同签订后，其支付了房款，但庆华公司一直未交付房屋。后其了解到，该房屋系庆华公司与第三人高桥居委会共同建设，庆华公司与高桥居委会共同成立了第三人润桥公司，房屋建成后将登记在润桥公司名下，故诉至法院。被告庆华公司辩称：1.其法定代表人韩庆华收到李华物业中心支付的275万元后，将其中70万元返还给了李华；因此李华物业中心未实际支付275万元房款；2.涉案房屋系第三人润桥公司投资建设，现尚未验收，不具有交付条件。且涉案房屋经江宁区政府确认为自用型，不得分割转让或销售，客观上不能办理房屋过户手续；3.李华物业中心主张按照33458元/月的标准计算逾期交房损失没有事实和法律依据。第三人润桥公司、高桥居委会共同述称：1.2014年6月，被告庆华公司与第三人高桥居委会合作建设上高路以东、社区居委会以北，占地面积8035平方米的研发楼项目。2014年6月17日，庆华公司与高桥居委会共同出资成立第三人润桥公司，并约定上述项目建成后土地证和房产证登记在润桥公司名下。庆华公司出卖上述房屋系无权处分，原告李华物业中心不构成善意取得，润桥公司不予追认，故涉案房屋买卖协议无效；2.上述研发楼项目尚未完工，未办理产权初始登记，且研发楼的土地用途为科教用地（科技研发），该地块科技研发部分经江宁区政府确认为自用型，不得分割转让或销售，故涉案房屋不具备办理产权变更登记的条件。本院经审理认定事实如下：李华物业中心（受让方、乙方）与庆华公司（转让方、甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方将位于南京市江宁区办公楼第10层建筑面积为500平方米的房屋转让给乙方；转让价格275万元，乙方于合同签订当日分两次通过银行转账给甲方；甲方应于2018年6月30日交付房屋于乙方使用，并于交付后6个月内给乙方办理产权及土地证，相关费用由乙方承担；甲方保证拥有该房屋处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。合同甲方处由韩庆华签字、庆华公司签章。合同签订后，李华物业中心于2019年5月31日支付228万元，于同年6月2日支付47万元，共计275万元。2016年6月2日，韩庆华出具收条，确认收到李华物业中心购房款275万元。另查明：2014年6月10日，庆华公司与高桥居委会签订《协议》，双方约定项目地块位于，社区居委会以北，占地面积8035平方米（约12亩），地块规划性质为研发用地；土地款由高桥居委会支付，作为对该项目的出资；高桥居委会负责协调该项目的土地、规划、立项等事项，庆华公司负责项目的投入建设、安全生产等事项；除土地款以外的其他费用包括前期的勘察费、设计费、地下及地上的土建工程、水电安装（不包括后期的内部装潢装修）等均由庆华公司投入，项目因建设所发生的或者在建设过程中所产生的债权债务由庆华公司负责，与高桥居委会无关；高桥居委会以土地款出资、庆华公司以建设资金出资共同成立新的公司即润桥公司，其中高桥居委会占股权34%，庆华公司占股权66%；项目建成后，土地证和房产证办理在新成立公司名下，所需费用按照双方股权比例各自承担，土地证和房产证双方各自保管；项目地上自第一层开始向上至地上建筑的34%面积产权归甲方所有，由甲方占有使用收益及处置，地下车库按34%面积产权归甲方所有；地下及地下建筑的66%面积归乙方所有，由乙方占有使用收益及处置；项目未领取产权证书之前，未经甲方同意，乙方不得以润桥公司的名义或乙方名义将在建项目用于担保、抵押、转投资，或将在建项目予以转让；项目领取产权证书之后，乙方不得将甲方所有的34%产权以润桥公司的名义用于担保、抵押、出租。再查明：2014年6月17日，润桥公司注册成立，股东为庆华公司、高桥居委会，时任法定代表人为韩庆华，2016年12月20日法定代表人变更为朱存良。2015年7月20日，涉案土地取得国有土地使用权证，土地使用权人为润桥公司，地类（用途）为科教用地（科技研发），证书“记事”栏载明：该地块科技研发部分经江宁区政府确认为自用型，不得分割转让或销售。2015年10月14日，润桥公司取得涉案项目建设工程规划许可证，载明负2至负1层建筑用途为配建停车场（库），1层建筑用途为其它辅助设施、配建停车场（库），2层建筑用途为其它辅助设施，3至14层建筑用途为科研、实验楼。2016年1月13日，涉案项目取得建筑工程施工许可证。庭审中，李华物业中心称《房屋买卖协议》签订于2016年5月31日，庆华公司则称记不清具体日期，可能是双方后补签的，双方对此均未提交证据予以证明。庭审中，李华物业中心主张庆华公司签订《房屋买卖协议》对润桥公司构成表见代理，因为签订《房屋买卖协议》时，韩庆华系庆华公司、润桥公司的法定代表人，拥有润桥公司66%的股份，其有理由相信庆华公司能够代表润桥公司；另主张其善意取得涉案房屋，因为其在签订《房屋买卖协议》时已尽到了谨慎审查义务，当时韩庆华还找来涉案房屋施工方的法定代表人作为见证人在合同中签字，且《房屋买卖协议》明确承诺转让方对涉案房屋拥有处分权。上述事实，有房屋买卖协议、汇款凭证、收条、润桥公司企业信用信息公示材料、协议、国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原告李华物业中心与被告庆华公司签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。法律规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。因上述协议所买卖的房屋建设单位为第三人润桥公司，现并无证据证明庆华公司具有处分权。并且，该房屋建筑用途为科教研发（科技研发），根据润桥公司的土地使用权，即使是润桥公司，亦不得分割转让或销售。综上，对李华物业中心主张庆华公司交付房屋的诉讼请求，本院依法不予支持；关于李华物业中心主张庆华公司签订涉案协议对润桥公司构成表见代理的问题。法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，首先，本案并无证据证明润桥公司曾授权庆华公司对外出售涉案房屋；其次，涉案协议明确写明转让方为庆华公司，故签订时涉案协议庆华公司虽是润桥公司的股东，韩庆华虽为润桥公司的法定代表人，但并不是以润桥公司名义对外出售涉案房屋。故对李华物业中心的该项意见，本院不予采纳；关于李华物业中心主张其对涉案房屋构成善意取得的问题。法律规定，受让不动产是善意的，且支付了合理价格，转让的不动产已经办理登记的，除法律另有规定外，受让人取得受让不动产的所有权。本案中，庆华公司对涉案房屋并没有处分权，亦未向李华物业中心交付房屋，涉案房屋更未登记于李华物业中心名下，故对李华物业中心该项意见，本院亦不予采纳；李华物业中心在本案中自愿撤回主张逾期交房的租金损失，其可以另行诉讼，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告南京市秦淮区李华物业管理中心的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费28800元，由原告南京市秦淮区李华物业中心管理中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  孙晓旻审 判 员  汪 印人民陪审员  徐建丽二〇二〇年六月二十八日法官 助理  陈薇羽书 记 员  李 瑾书 记 员  吴宇晗