湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6571号上诉人（原审被告）：贺芝华，男，1964年6月20日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：甘伟，湖南严明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙江山物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区四方坪98号时代先锋二期1105房。法定代表人：黄俊如，董事长。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住湖南省，该公司法务。上诉人贺芝华因与被上诉人长沙江山物业管理有限公司（以下简称江山物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初4772号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺芝华向本院提出上诉请求：1.请求撤销湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初4772号民事判决书第一项，并改判上诉人无须向被上诉人支付物业管理费；2.请求维持湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初4772号民事判决书第二项；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人要求上诉人支付物业费的诉讼请求没有事实和法律依据。被上诉人和建设单位均未就物业服务问题与上诉人进行约定，被上诉人无权向上诉人收取物业费用；被上诉人与建设单位签订的《前期物业服务合同》无效，被上诉人无权向上诉人收取物业服务费；没有证据证明上诉人的商铺在被上诉人的物业管理区域范围内，被上诉人无权向上诉人收取物业服务费；上诉人的商铺水电气等基础设备设施完全独立于世纪花园小区，被上诉人为小区提供了基础物业服务，并不等同于为上诉人提供了基础物业服务；被上诉人未向上诉人提供物业服务，上诉人及使用人自行对涉案房屋进行物业服务，被上诉人无权要求上诉人支付物业管理费。2.一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条之规定判令上诉人向被上诉人支付物业管理费属于适用法律错误。一审酌定按2.4元/月/m2的标准计算物业服务费错误。江山物业公司辩称：1.贺芝华所述其并非本案中世纪花园小区业主，其名下房屋亦非该小区组成部分而是独立成栋的观点系贺芝华口述，并无相关证据予以证明，江山物业公司提供的产权登记表已经房管局确认贺芝华名下房屋系规划为世纪花园小区的组成部分；2.贺芝华购房期间与建设单位签订的前期物业服务合同虽约定需要另行协商，但因物业公司系小区公共区域提供服务，在此前提下，为保证双方协商不成而一方又履行了全面义务，故确定了物业费的参考价为2.4元/月/平米的标准，贺芝华所称双方并未另行签订合同而无事实上的合同关系是错误的；3.贺芝华称其所在世纪花园名下房屋的所有相关物业服务事项均系其自行处理，故不存在江山物业公司向其提供服务的事实，贺芝华未提供证据证明系江山物业公司在未履行合同义务的前提下才自行处理该事项，故贺芝华的行为纯属画蛇添足。综上所述，贺芝华于上诉状中提出的抗辩观点均无事实法律依据，应予全部驳回。江山物业公司向一审法院起诉请求：1.判令贺芝华支付江山物业公司物业管理费52641元，违约金2000元，共计54641元；2.由贺芝华承担本案诉讼费、公告费。一审法院查明事实：2016年6月25日、2017年1月6日、2018年1月1日、2019年1月1日，江山物业公司（乙方）与长沙华野投资有限公司（甲方）四次签订《前期物业管理服务合同》，合同主要约定：1.由江山物业公司为宁乡市玉潭镇二环路世纪花园小区提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅物业按指导价1.4元／月/平方米进行交纳，商业物业参考价按2.4元／月/平方米进行交纳，实行市场协议价乙方应另行与业主或使用人进行协商后签订物业服务协议；2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应当及时书面告知乙方；3.前述四份《前期物业管理服务合同》的期限自2015年12月1日至2019年12月31日止。贺芝华系世纪花园小区1栋101室的业主，物业面积分为731.13㎡，其房屋产权登记日期为2012年1月23日，按江山物业公司主张的商业物业物业费收费标准，贺芝华欠缴物业管理费731.13㎡×2.4元／月×30个月=52641.36元。一审法院另查明，涉案房屋与何战（487.41㎡）、钟志坚（477.48㎡）、李志强（487.41㎡）所有的房屋（均另案处理）系同一栋，共用楼梯、电梯，已整体出租，用于开办“祺盛养生会所”，四业主与承租人并未就物业费负担作出约定。2017年“祺盛养生会所”缴纳了物业费3000元。一审法院还查明，江山物业公司自2015年12月1日入驻世纪花园小区后，为小区提供了合同约定的基础服务，但就商业部分提供的服务存在瑕疵。一审法院认为，本案的争议焦点为：贺芝华是否应当向江山物业公司支付物业费及违约金，物业费的收取标准如何确定。（一）根据《最高人民法院》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，江山物业公司与案外人长沙华野投资有限公司四次签订的《前期物业服务合同》对贺芝华具有约束力。对贺芝华关于江山物业公司无收取物业费的合同依据的辩解主张，一审法院不予采信。江山物业公司按合同约定对世纪花园小区进行了基础物业服务，就欠缴物业费进行了书面催缴，贺芝华应当按约向江山物业公司缴纳物业服务费用。但根据合同约定，商业物业参考价按2.4元/元/㎡收取，实行市场协议价江山物业公司应另行与业主或使用人进行协商后签订物业服务协议。本案中，江山物业公司并未另行与涉案商铺业主贺芝华或物业使用人进行协商，一审庭审中，双方当事人关于收费标准也未能达成一致意见。因此，一审法院根据双方提交的现有证据综合江山物业公司对商铺提供物业服务的具体情况及世纪花园小区所在地区商铺物业费收费具体情况，酌定贺芝华按合同约定的参考价2.4元/月/㎡的70%，即1.68元/月/㎡缴纳物业服务费。经核算，2016年12月1日至2019年5月30日，贺芝华应缴纳物业费36849元，因“祺盛养生会所”已缴纳3000元，一审法院酌定该3000元由何战（487.41㎡）、贺芝华（731.13㎡）、钟志坚（477.48㎡）、李志强（487.41㎡）按各自物业面积比例抵扣，贺芝华抵扣1005元，尚应缴纳35844元，超过部分一审法院不予支持。关于违约金部分，一审法院亦不予支持。对贺芝华关于江山物业公司未提供物业服务的辩解主张，一审法院不予采信。（二）通过一审庭审调查查明的事实，本案中贺芝华拒缴物业费的原因主要在于江山物业公司对贺芝华所有的商铺提供的服务不尽人意。在此需要指出的是，物业和业主本是共生共存的关系，双方在履行合同的过程中，均应审慎对待权利与义务，积极主动履行义务，以此维系小区物业功能的正常运转。一方面，江山物业公司作为物业服务企业要强化服务意识，不断提高管理水平，在提供服务过程中要积极与商铺业主进行沟通，着力解决商铺实际问题，增进互信。另一方面，依托小区而建的商铺，与普通住宅是一个整体，其在实际使用过程中所利用到的公共资源较之普通住宅更多，管理难度也更大，业主应积极配合物业公司加强管理，及时交纳物业费，共同营造良好的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，一审法院判决：一、贺芝华于本判决生效之日起5日内支付长沙江山物业管理有限公司2016年12月1日至2019年5月30日的物业管理费35844元；二、驳回长沙江山物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1166元，由长沙江山物业管理有限公司负担401元，贺芝华负担765元。二审中，贺芝华向本院提交了一份中标通知书，拟证明江山物业公司2016年6月17日才参加招投标，而江山物业公司提交的物业服务合同显示2015年12月1日已进驻世纪花园小区进行物业管理服务，故江山物业公司与建设单位签订的物业服务合同无效。江山物业公司对该证据的真实性予以认可，对其关联性与证明目的有异议。因双方当事人对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性与证明目的，本院将结合案件的其他事实予以综合评判。本院二审查明，2016年6月24日，长沙华野投资有限公司向江山物业公司发出《中标通知书》，载明长沙华野投资有限公司开发建设的世纪花园项目前期物业管理招投标，已按建住房（2003）130号《前期物业管理招投标管理暂行办法》的相关规定，经邀请招标的方式，于2016年6月17日开标、评标、确定你单位为世纪花园项目前期物业管理的中标人。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合庭询以及双方的诉辩情况，本案二审争议焦点在于：一、江山物业公司是否有权向贺芝华收取物业费；二、一审判定的物业服务费标准是否合理。江山物业公司是否有权向贺芝华收取物业费本案中，贺芝华主张江山物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》无效，且即使有效，其也不应受该合同约定；涉案商铺水电气等基础设备设施完全独立于世纪花园小区，江山物业公司无证据证明涉案商铺在其物业管理区域范围内，也无证据证明其给涉案商铺提供了物业服务。关于江山物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》是否无效的问题。本院认为，贺芝华提交的现有证据不足以证明江山物业公司存在虚假招投标的事实，也未提交证据证明《前期物业服务合同》存在其他无效的情形，故本院对贺芝华的该抗辩理由不予采纳。关于贺芝华是否应受《前期物业服务合同》约束的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，江山物业公司与涉案小区建设单位长沙华野投资有限公司先后四次签订《物业服务合同》，因此该合同对业主贺芝华具有约束力。对于贺芝华主张其取得涉案商铺的时间早于《物业服务合同》签订时间，因此，建设单位无权在房屋卖出后擅自选聘江山物业公司作为物业服务企业，《物业服务合同》对贺芝华无约束力的抗辩理由。本院认为，《物业服务合同》已约定江山物业公司为宁乡市玉潭镇二环路世纪花园小区提供物业管理服务，而涉案商铺即位于世纪花园小区，因此，在贺芝华未提交相反证据证明其与涉案小区建设单位就物业管理另有约定的情况下，《物业服务合同》理应对贺芝华具有约束力，本院对贺芝华的该抗辩理由不予采纳。关于涉案商铺是否独立于世纪花园小区，其是否在江山物业公司的管理区域范围内的问题。本院认为，涉案商铺的房屋产权登记证上登记在世纪花园小区范围内，现有证据亦无法证明涉案商铺及其辅助设施、附属区域完全独立于小区，故对涉案商铺不属于江山物业公司的管理区域范围的抗辩主张，本院不予支持。因涉案商铺属于江山物业公司的管理区域范围，江山物业公司根据《物业服务合同》对世纪花园小区进行了基础物业服务，故江山物业公司有权依约向贺芝华收取物业服务费。二、一审判定的物业服务费标准是否合理根据《物业服务合同》第六条约定，商业物业参考价按2.4元/月/㎡收取，实际收取价格由江山物业公司另行与业主或使用人进行协商后签订物业服务协议确定。由于江山物业公司并未与涉案商铺业主贺芝华就商业物业费另行协商，双方对商业物业费标准也一直未能达成一致意见，故一审法院综合考虑江山物业公司对商铺提供物业服务的具体情况，以及世纪花园小区所在地区商铺物业费收费行情，酌定贺芝华按合同约定的参考价2.4元/月/㎡的70%，即1.68元/月/㎡支付物业服务费，并无不妥，本院予以支持。综上所述，贺芝华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1166元，由贺芝华负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  叶子龙二〇二〇年六月二十三日法官助理周政国书记员胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。