江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初5726号原告：王昌，男，1988年12月22日出生，汉族，住山西省夏县。原告：马占飞，男，1976年12月14日出生，汉族，住山西省夏县。两原告共同委托诉讼代理人：张建党、张梦娜，江苏孙吴律师事务所律师。被告：苏州都市花园酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道欧风商业街安元路223号。法定代表人：王浩，董事长。委托诉讼代理人：颜礼洋、陈立东，安徽金的律师事务所律师。原告王昌、马占飞与被告苏州都市花园酒店管理有限公司（以下简称都市花园酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。后因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序进行审理，分别于2019年8月27日、2019年9月9日、2020年5月21日三次公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告王昌、马占飞起诉请求：1、请求人民法院依法确认双方所签房屋租赁合同及补充协议已依法解除；2、判决被告退还原告保证金50000元，两月租金93333元；3、判决被告支付原告违约金168000元(年租金的30%)；4、诉讼费用由被告承担。原告王昌、马占飞主张的事实与理由：2018年8月22日，原告经人介绍与被告签订房屋租赁合同，租下苏州市相城区安元路233号麗枫酒店四楼，自己作二手房东，开展业务。被告当时口头承诺可以盈利300000元，承诺四楼房屋可以开窗，并且给提供消防合格证等相关材料，并承诺免费停车。2018年9月9日，因四楼租赁房间无法开窗，客户租房内潮湿发霉，双方达成补充协议将租金降到56万。2019年前后由于相城区工厂拆迁导致原告长租客户减少，进而利润减少，根本无法实现年盈利300000元，能微利就已不错了。原、被告双方经协商，由于客户减少，被告承诺可以回收十间房屋，但在价款支付方式上，双方无法达成一致。因为被告收回十间房只肯给800元/间，原告租赁房屋每间每月1100元，被告回收却仅800元，等于不给房子不说，原告每月还得支付每间每月300的代价，原、被告双方因此没有谈妥。至于免费停车，原告开展业务时，承诺给原告的客户也免费停车。但现在却从六月份开始收取停车费，每车每月收取200元，等于把原告每月的200元利润也给收去了。原告和被告协商，被告要求原告涨价，可涨价根本租不出去，原告无法涨价。关于消防合格证，近一年来被告一直没有提供，原告发信息给被告要求协商价格时，要求被告提供，被告却仍置若罔闻。被告近期又变本加历，不仅不协商，不提供相关消防资料，又以原告近期拖了几天房租为由，变本加历，连续阻挠原告的客户进屋入住，并声称原告是诈骗，唆使客户向原告退房退租，转而与被告签约以续租续住。经原告数次报警也没有解决。原告认为，被告的上述行为已违反约定，并以其行为在解除原、被告双方的租赁合同，以达到其就同一租赁物与其他客户签约的目的。原告经过考虑，决定同意被告的这一实质解除双方的租赁合同的做法，并委托律师继续发函给被告，确认合同解除。为依法维护自己的合法权益，特具状法院，请依法裁判为盼。被告都市花园酒店辩称，原告诉请无事实和法律依据，请求依法驳回其请求，具体如下：原告所述第一点事实，被告对原告未有可以盈利300000元的承诺；第二点，四楼租赁房屋是可以开窗，但由于相关原因一时不能打开，原、被告也已就此事达成了补充协议，并将租金大幅度下调，原告对此也予以认可；第三点，工厂拆迁导致原告利润受损，这是政策原因导致的，与被告的经营管理并无任何关系，并且被告出于好意，想减少其空房损失，回收一部分房屋，但由于种种原因未能谈成，此原因并不是被告导致；第四点，关于停车费问题，原、被告签订合同时并不存在停车费用这一问题，直至今年六七月份收取费用是物业公司的行为，此举措与被告并无任何关系；第五点，关于消防合格证，被告作为正规合法的酒店，且在当地长期经营，消防合格证作为主要证件肯定是予以办理后才能营业，此证其司在营业之前已办出；第六点，关于教唆客户，并不存在此种情形。故原告所述的上述事实均与实际事实不符，请求法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明，2018年8月22日，原告王昌作为乙方（承租方），被告都市花园酒店作为甲方（出租方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将苏州市相城区安元路222号麗枫酒店4楼建筑面积约2200平方米（甲乙双方自行约定并认可的平方数）的房屋出租给乙方作为住宿用途使用，租赁期限为4年8个月，自2018年9月10日起至2023年5月1日止；2018年9月10日至2019年9月9日的年租金为人民币70万元，之后每年递增3万元，于协议签订之日支付半年房租，并另行支付5万元作为保证金，此后于2019年1月10日支付半年房租，2019年7月10日前支付2019年9月10日至2020年9月9日期间半年的房租，剩余半年房屋于2020年1月10日前支付，以后每年7月10日前支付下一年整年的房租。如未按期支付房租，每逾期一天，违约金每天按年租金千分之三计算，超过约定付款期限60个自然日仍未支付房屋租金，乙方算单方面解除《房屋租赁合同》，乙方不仅按合同约定承担违约责任，而且在解除《房屋租赁合同》当日，乙方无条件的将工作人员及可移动物品应搬离承租区域，如仍不搬离，甲方使用法律手段来维护甲方应有的权利。双方还约定2018年9月25日至10月5日乙方停止对外招租，由甲方负责对外出租，9月25日至30日的所得收入归乙方所有，10月1日至4日的所得收入归甲方所有。关于违约责任，合同约定任何乙方违约，应支付另一方违约金，违约金的金额为半年的房屋租金。2018年9月9日，被告都市花园酒店作为甲方，原告王昌、马占飞作为乙方，双方签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定双方口头交涉四楼部分房屋需要开窗，经现场查看窗户位置为框架结构，故需经有关部门批复方可开窗。现由于相关部门批复需一定时间，故乙方放弃南北面房间开窗。经双方协商，原房屋租赁合同租金总价每年700000元变更为560000元。《房屋租赁合同》签订以后，原告向被告支付了租金560000元和50000元的保证金。原告在自己的承租区域将房屋转租给他人使用。另查，被告都市花园酒店曾于本院起诉原告王昌、马占飞，请求王昌、马占飞按照2018年8月22日签订的《房屋租赁合同》的约定支付2019年9月10日至2020年9月9日期间半年的房租295000元，并支付自2019年7月10日起至实际支付之日止,以每天0.3%计算的逾期付款违约金。该案审理中，本院向都市花园酒店释明：因王昌、马占飞在该案起诉前已向本院起诉都市花园酒店，主张解除合同、退还保证金、赔偿违约金等诉讼请求，明确不再继续履行合同，且2019年7月25日起王昌、马占飞已退场，未实际掌控承租房屋，故本院询问都市花园酒店，在这样的情况下，已经不具备继续履行房屋租赁合同的基础，都市花园酒店是否相应变更诉讼请求，主张追究王昌、马占飞的违约责任。对此都市花园酒店明确坚持其主张的诉讼请求，要求继续履行合同，并由王昌、马占飞支付相应的租金和违约金。该案中，本院认为双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已经不具备继续履行的客观基础，经本院进行释明，都市花园酒店仍坚持其诉讼请求，故苏州都市花园酒店的上述诉讼请求本院予以驳回，据此本院作出（2019）苏0507民初6012号民事判决。后都市花园酒店不服，提起上诉，因未在上诉期内缴纳上诉案件受理费，江苏省苏州市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。上述判决已经生效。再查，案涉房屋系被告向他人承租，办理了相应的产证。以上事实，由《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、收据、（2019）苏0507民初6012号民事判决书及当事人陈述为证，本院对此予以认定。争议焦点：何方违约导致合同解除。原告王昌、马占飞主张，其方在2019年7月22日向被告寄送了律师函，就客源减少问题、停车费收取问题、收回房屋问题向被告进行反映，要求与被告协商租金，并且向被告询问消防合格证明，但被告并未提供。因被告阻扰原告的客户进入酒店，原告的合伙人刘亚辉还进行报警，故原告又于2019年7月25日又向被告发送了律师函，主张因被告拒不提供消防合格证明，并且存在阻挠原告客户进入酒店，唆使原告客户向原告退租，转而与被告另行签订租赁合同，故被告以其行为解除了双方之间的《房屋租赁合同》。因2019年7月25日被告拒绝原告及原告的客户进入酒店，将原告的全部租户转签至被告名下，故原告在2019年7月25日只能撤场。对此提供原告承租后将房屋出租给他人的《房屋租赁合同》、因被告阻扰原告客户入住，原告无奈与客户签订的《退租协议》、被告将原告承租房屋另行出租给他人（秦小华）签订的《房屋租赁合同》、租金发票、律师函、接处警工作登记表等证据为证。经质证，被告认为，对原告承租后将房屋出租给他人的《房屋租赁合同》真实性无异议，对《退租协议》不予认可，退租协议系原告提供的格式文书，其中签字的人并未到庭，不能确定是否系其真实意思表示。对其司与秦小华签订的《房屋租赁合同》和租金发票真实性无异议，对律师函表示其司已经收到，律师函主要内容系应当地营商环境发生变化，原告不想再继续租赁房屋，过错在于原告。对接处警工作登记表真实性无异议，但证明目的有异议，刘亚辉并非本案当事人，不能证明被告阻止原告进入酒店。原告是在2019年7月25日以后就找不到人了，在找不到原告后，还有几户原告的承租户在占有使用房屋，原告承租户的租金由被告代收，用于冲抵原告的租金和违约金。另被告提供消防安全检查合格证一份，证明被告经营的酒店一至四层均通过了消防验收手续。对此原告认为，该合格证场所建筑面积载明7600平方米，与双方签订的房屋租赁合同推算的面积8800平方米少了1200平方米，其有理由怀疑就是缺失了四楼的消防合格证，且关于四楼的消防合格证，原告向被告催要，被告至今没有提供，所以该证据也能够证明原告能够享有抗辩权，并不能达到被告的证明目的。对此被告认为，一楼作为接待大厅，跟上面楼层的面积是不一样的，且消防合格证书是由相应的国家机关予以颁发的，被告在签订合同时已经出具了相应的资质材料，其并不需要在此后一直出具或交给原告所持有。审理中，本院对刘亚辉进行询问，刘亚辉陈述：其和王昌、马占飞是一起合伙向都市花园酒店租赁了案涉房屋用于对外出租，合同是以王昌、马占飞的名义签订的，但是平时其也一起参与管理。合同约定在2019年7月份交房租，但是其方房租此前已经实际交到了2019年9月份。都市花园酒店要求其交房租，此前其方跟都市花园酒店沟通过，称其方经营情况不好，要求降低租金，都市花园酒店不肯，所以双方为了这个事情在交涉，其方也没说不交租金，但是都市花园酒店就不让其方以及其方的租客进入酒店，因为租户的房卡是由都市花园酒店来掌控的，都市花园酒店那边不开通权限的话，房卡无法刷开房门，都市花园酒店就是通过这种方式不让其方的租客进入房间，后来导致其方租客在2019年7月25日向其方退租。在此之前其报过几次警，警察过来之后都市花园酒店就刷一天的权限，所以其连续报过几次警。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》明确约定2019年7月10日之前原告应支付2019年9月10日至2020年9月9日期间半年的房租，但原告并未按约支付，此系原告违反合同约定。原告主张被告未向其提供消防验收手续，故其未支付租金系其行使不安抗辩权，对此本院本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条对不按抗辩权的规定为：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”原告主张的不按抗辩权不符合上述情形，原告关于行使不安抗辩权的主张没有依据。事实上，被告提供的消防安全检查合格证可以证明被告出租给原告的房屋通过了消防验收手续，原告的主张也没有事实依据。双方之间的《房屋租赁合同》约定原告未按约支付租金的，被告可要求原告支付违约金，超过60个自然日仍未支付租金的，视为原告单方解除《房屋租赁合同》。本案中，原告已经支付租金到了2019年9月10日，约定应在2019年7月10日支付下半年的租金，合同约定60个自然日的被告可主张违约的期限恰好与原告已付租金的届满期限吻合，该约定设置的初衷为原告未按约支付下半年租金的情况下，待原告已付租金期满后视为原告单方解除合同，此前被告应允许原告正常经营直至已付租金的租期届满，在此期间只能主张违约金，而不能阻碍原告正常占有使用和经营出租案涉租赁房屋。但根据原告的提供的视频、接处警工作登记表等证明可以证明在2019年7月下旬被告工作人员即阻止原告及原告的租客进入酒店，导致原告无法正常占有使用和经营出租案涉房屋，因而只能在2019年7月25日解除了原告与次承租人即租客之间的房屋租赁合同而被迫退场。2019年9月7日被告与秦小华签订的《房屋租赁合同》亦可以印证在原告已付租金期限届满前，被告即已将原告承租范围内的房屋另行出租给了他人。故被告的上述行为亦违反了合同的约定。现原告在2019年7月25日退场，此时，双方之间的《房屋租赁合同》已无法再继续履行，故本院认定该合同及附属的补充协议于2019年7月25日已解除。原告未按约在2019年7月10日支付租金，在60日内其应承担责任为逾期付款的违约金，只有60日以后，才视为原告单方解除《房屋租赁合同》。但被告工作人员在2019年7月下旬阻止原告及其租客进入酒店的行为导致双方的合同无法继续履行，原告租赁房屋的合同目的不能实现，原告被迫离场。故《房屋租赁合同》于2019年7月25日解除系被告违反合同约定造成，被告对此应承担相应的违约责任。关于保证金50000元，合同对保证金的用途并未进行约定，现被告违约导致合同解除，故被告应返还该款。关于剩余租期的租金，同理，因被告违约导致合同解除，故剩余期限的租金72109.59元应当由被告退还原告。《房屋租赁合同》约定违约金为半年的租金，但该约定明显过高，且原告也没有举证其实际损失，故本院酌情认定以上述保证金50000元和应退还的租金72109.59元为基数，自2019年7月25日起至被告实际付款之日止，以年利率11.7%计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、原告王昌、马占飞与被告苏州都市花园酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》已于2019年7月25日解除。二、被告苏州都市花园酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王昌、马占飞保证金人民币50000元、剩余租期租金人民币72109.59元，合计人民币122109.59元。三、被告苏州都市花园酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王昌、马占飞以上述保证金和剩余租期租金合计人民币122109.59元为基数，自2019年7月25日起至实际付款之日止，以年利率11.7%计算的违约金。上述款项如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022021108。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为人民币5970元，由原告王昌、马占飞负担3355元，由被告苏州都市花园酒店管理有限公司承担2615元（该款由被告苏州都市花园酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付至本院，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，户名：苏州市相城区人民法院诉讼费专户，账号：32250199743600001331045153）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 黄 坚二〇二〇年六月三十日书记员 张慧敏