西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初11116号 原告：冯龙，男委托诉讼代理人：朱宏才，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵冬梅，陕西维谨律师事务所律师。被告：雷晶，女。委托诉讼代理人：况力菊，北京市惠诚（西安）律师事务所律师。第三人：西安恒拓房地产营销策划有限公司。住所地：西安市未央区楼XX号门面房。统一社会信用代码 91610133MA6TXXXM43。法定代表人：**,总经理。委托诉讼代理人：刘振，男，该公司珠江新城店店长，住西安市未央区。委托诉讼代理人：马明，男，该公司珠江新城店经理，住西安市未央区。第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。营业场所：陕西省西安市碑林区。统一社会信用代码 91610000920523699K。负责人：李军，该行行长。第三人：中国建设银行股份有限公司西安南大街支行。营业场所：陕西省西安市碑林区楼。统一社会信用代码 91610000920523752F。负责人：程刚，该行行长。共同委托诉讼代理人：袁丹，中国建设银行股份有限公司陕西省分行律师。原告冯龙与被告雷晶及第三人西安恒拓房地产营销策划有限公司（以下简称恒拓公司）、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行省分行）、第三人中国建设银行股份有限公司西安南大街支行（以下简称建行南大街支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯龙及其委托诉讼代理人朱宏才、赵冬梅，被告雷晶及其委托诉讼代理人况力菊，第三人恒拓公司的委托诉讼代理人刘振、马明，第三人建行省分行及建行南大街支行的共同委托诉讼代理人袁丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行（配合办理撤销银行抵押、资金监管、产权过户登记以及交房手续）《房屋买卖定金合同》；2、判令被告支付违约金6万元；3、判令被告赔偿租金损失3.45万元（按每月1500元自2018年6月6日计算至2020年5月5日，实际主张至交房之日）；4、判令被告赔偿律师服务费7万元；5、判令第三人建行省分行及建行南大街支行协助其办理案涉房屋的抵押注销手续；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：其经恒拓公司居间，于2018年3月23日与雷晶及恒拓公司签订《房屋买卖定金合同》，约定其购买雷晶位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋。合同签订后，其依约支付了定金，并办理了网签手续。但其着手后续事宜时，被告却明确向其表示不愿再出卖该房，其因此错失了购买同等条件房屋的机会。2018年10月，其得知被告和班某乙通过法院作出调解，将涉案房屋归班某乙所有，其遂提起第三人撤销之诉，法院最终撤销了该民事调解书，但被告的行为给其造成了严重损失。另因案涉房屋在建行省分行及南大街支行处设有抵押。故综合以上情形，诉至法院，望判如所请。被告雷晶辩称，首先，2018年3月23日，其与原告及恒拓公司签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，约定原告采取贷款方式支付购房款，但原告因征信问题多次更换申请贷款机构，贷款手续办理缓慢。2018年5月中旬，原告贷款仍未审批通过，同时因客观原因，其房屋发生了其他民事纠纷，其多次询问原告贷款进度，原告一直无法确定准确时间，其遂于2018年5月17日与原告见面告知不再出卖房屋。其认为，原告迟延履行义务致使合同目的不能实现，其已解除合同，原告请求继续履行合同不应支持。且涉案房屋现由案外人班某乙实际占有使用，其无法继续履行合同，办理交房及过户的义务，合同没有现实履行的可能性。其次，从房屋卖买的整个流程看，双方只是进行了房屋买卖前期磋商，原告仅向其支付了定金，尚未支付首付款及购房尾款，其也没有向原告交房及过户。其在前期磋商阶段即终止了双方买卖合同，原告还未因房屋买卖实际获利，其未对原告造成利益损害，不应向原告支付违约金。第三，其与班某乙的诉讼不是其主动提起，且其将房屋让与班某甲已告知原告不再出售该房，双方买卖合同已经解除，而且此房屋属于其与班某乙的共同财产，其将该房让与班某乙并无不妥。另，双方签订的《房屋买卖定金合同》未约定违约金之外的赔偿责任，故原告主张租金及律师服务费损失，应予驳回。第三人恒拓公司述称，原、被告通过其公司签订了三方定金合同，原告并向被告支付了3万元定金。原告贷款手续审批通过后，因房价上涨，被告家人不同意继续卖房，故产生纠纷，请求依法判决。第三人建行省分行述称，雷晶在2010年9月20日与其签订贷款合同，并以涉案房屋为抵押，从其银行借款30万元用于购买涉案房屋。双方约定借款期限20年，从2010年9月30日起，每月还款额1892.54元。截止2020年5月19日贷款余额是191674.56元。其对案涉房屋享有抵押权，在贷款本息清偿之前，其无法办理抵押登记注销手续。第三人建行南大街支行述称，被告是和建行省分行办理的借款及抵押手续，其不是本案的适格第三人。经审理查明，西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋由雷晶购买，并以该房屋为抵押在建行省分行办理按揭贷款。2010年10月14日该房屋取得权属证书，登记所有权人为雷晶。2012年11月14日，雷晶与班某乙登记结婚，2017年12月22日登记离婚，离婚协议约定上述房屋归雷晶所有，贷款由雷晶还清。2018年1月23日，冯龙与雷晶及恒拓公司签订《房屋买卖定金合同》，约定雷晶将上述房屋以77.3万元的价格卖于冯龙，合同签订当日冯龙向雷晶交付定金3万元，交易全款需资金监管，产权过户后由监管部门统一划拨此笔房款至雷晶指定账户；卖方违约应退还定金，并支付定金二倍的违约金。合同签订后，冯龙依约向雷晶支付定金3万元。2018年3月23日，冯龙与雷晶及恒拓公司就该房屋签订了《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，即网签合同，载明房屋设有抵押，所有权转移登记手续需在抵押登记注销后方可办理；买方应将首付款23.3万元存入资金监管账户，余款54万元向贷款机构申请贷款，同时委托贷款机构将贷款划入监管账户；该合同还载明合同签订之日起90日内，买卖双方应当办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续，则本合同网签备案状态自动失效。网签备案后，冯龙即向中国邮政储蓄银行北关支行申请贷款。2018年5月17日，雷晶因冯龙贷款审批时间问题向冯龙提出解除合同，双方协商未果，后续资金监管手续亦未再办理。2018年5月18日，班某乙以涉案房屋为夫妻共同财产要求分割为由，将雷晶诉至本院。2018年9月18日，本院作出（2018）陕0112民初9650号民事调解书，调解协议内容：一、位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室（西安市房权证未央区字第11XXXXXXX10-23-1-1XXX6～1号）自调解书生效之日起归班某乙；二、班某乙支付雷晶房屋折价款25万元，于2018年10月31日前支付15万元，剩余10万元于2019年4月5日前付清；三、雷晶收到上述第二项25万元后，于2019年4月12日前协助班某乙办理上述第一项房屋过户手续事宜，因过户所产生的费用由班某乙自行承担。此后，冯龙以雷晶、班某乙为共同被告向本院提起第三人撤销之诉，请求撤销本院（2018）陕0112民初9650号民事调解书。本案遂中止审理。2019年6月10日，本院作出（2019）陕0112民撤2号民事判决书，判决撤销（2018）陕0112民初9650号民事调解书。雷晶及班某乙不服该判决向陕西省西安市中级人民法院提起上诉。2019年12月2日，陕西省西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终13847号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案遂恢复审理。庭审中，冯龙表示可以代雷晶还清涉案房屋的剩余按揭贷款本息，扣除已付3万元定金及银行按揭本息后，剩余房款亦可一次性向雷晶支付，并提交了其银行交易记录证明其具有一次性清偿能力。第三人建行省分行同意原告代偿涉案房屋剩余贷款本息。另查明，2018年5月23日，冯龙向本院申请诉前保全，交纳保全费5000元。2018年5月24日，本院作出（2018）陕0112财保227号民事裁定书，对雷晶名下100万元的财产予以冻结、查封或扣押。以上事实，有《房屋买卖定金合同》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、录音资料、民事调解书、民事判决书及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行的责任。本案中，冯龙与雷晶签订的《房屋买卖定金合同》系双方自愿，且不违反法律规定，该合同合法有效。合同签订后，冯龙已支付雷晶3万元定金，双方又于2018年3月23日签订了《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，办理了网签备案手续，雷晶在网签备案期间要求解除合同，无法律及约定依据，构成违约，现冯龙愿意代偿房屋按揭贷款本息及一次性支付剩余房款，并请求继续履行合同，办理过户手续，应予以支持。但冯龙请求雷晶配合办理资金监管手续不能强制执行，本院不予支持。双方均认可涉案房屋现由班某乙实际占有，雷晶未占有房屋，故关于房屋交付冯龙应另行解决。双方《房屋买卖定金合同》约定，出卖方悔约应退还已付定金，并支付相当于定金数额的违约金。该违约条款的适用应以双方合同解除为前提，现双方合同继续履行，原告据此主张违约金，本院不予支持。原告主张租房损失，未提交房屋租赁合同，但考虑被告确实存在违约情形，导致原告购买房屋的目的迟迟不能实现，故本院酌定被告赔偿原告损失3万元。双方在《房屋买卖定金合同》中未约定律师费分担，原告主张律师费损失，无法律依据，本院不予支持。原告因诉前保全支付的5000元保全费，属于其损失，原告主张被告承担，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下：  一、原告冯龙于本判决生效后十五个工作日内代被告雷晶向第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿还西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋（权属证号：西安市房权证未央区字第110xxxxxx10-xx-xxxxxx～x号）剩余按揭本息（具体数额以银行核算为准）；二、被告雷晶及第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行于原告冯龙支付上述款项后十个工作日内配合原告冯龙办理西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋的抵押权注销手续；三、原告冯龙于上述抵押权注销手续办理完毕后十个工作日内向被告雷晶支付剩余房款（按照77.3万元的总额，扣除已付定金3万元及代偿银行按揭本息）；四、被告雷晶于上述抵押权注销手续办理完毕后十个工作日内配合原告冯龙办理西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋的过户手续，将上述房屋过户至原告冯龙名下，并向原告冯龙赔偿损失3万元、支付保全费5000元。五、驳回原告冯龙其余诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12730元（原告已预交），现由被告负担，于本判决生效后十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长  李  涛人民陪审员  李新平人民陪审员  马  兰   二〇二〇年六月十日 书  记  员  尚拥郃打印人：周惠荣 校对人：尚拥郃 送达时间：2020年  月  日  1