四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川10民终439号 上诉人（一审被告）：内江恒光房地产开发有限公司，所在地：四川省内江市资中县水南镇苌弘路461号。统一社会信用代码：91511025MA65KFPL32。 法定代表人：严蕾，董事长。 委托诉讼代理人：刘航宇，男,系内江恒光房地产开发有限公司员工。 被上诉人（一审原告）：雷欢，女，汉族，城镇居民，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：梅丹绮，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人内江恒光房地产开发有限公司(以下简称“内江恒光公司”)因与被上诉人雷欢商品房预售合同纠纷一案，不服四川省资中县人民法院(2020)川1025民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人内江恒光公司的委托诉讼代理人刘航宇，被上诉人雷欢及委托诉讼代理人梅丹绮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 内江恒光公司上诉请求：1.撤销四川省资中县人民法院作出的（2020）川1025民初72号判决；2.改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审法院在原告变更诉讼请求时未给予上诉人新的举证期限。在一审庭过程中，被上诉人当庭补充了大量一审诉状上未提及的事实，并且主张其与曾宇航等十五人的名义与上诉人签订的《内江恒达锦城商品房认购书》无效，造成上诉人没有时间收集证据，依照《证据规定》第五十三条规定，一审法院应当重新指定举证期限而未指定，存在程序错误。2.一审法院在认定事实上突破了法律规定。被上诉人陈述其依据照片提供了空白的《无理由退房协议书》（打印件），而未在庭审中提供该照片的原始载体；被上诉人在留存了认购书照片却没有留存无理由退房协议照片，不符合常理；被上诉人在一审中举出了内江恒达锦城项目其他客户的《无理由退房协议书》，上面载明了无理由退房需要付款比例达到30％。因此根据《证据规定》第七十五条规定，符合法律规定的推论也应与已签订的《无理由退房协议》一致。一审法院仅凭一份没有原始载体的打印件，便推定上诉人与被上诉人签订了付款比例为5％的《无理由退房协议书》超过了合理推论的界限，明显有失公允。3.一审法院漏查重要事实。一审法院认定双方签订了《无理由退房协议书》，但是在协议内容上选择性的忽略了被上诉人只有在无任何违约的情况下才能主张无理由退房。本案中被上诉人以分期付的形式购买涉案房产，其在2019年8月应该履行缴纳房款义务，但被上诉人未按照约定履行，已经存在违约行为，被上诉人在此情况下不享有解除权。4.一审法院判决前后逻辑存在矛盾。一审法院在认定曾宇航等十五人授权的情况下与上诉人签订的15份《商品房认购书》无效，同时又判决解除该15份《商品房认购书》，明显适用法律不当，应予纠正。5.一审法院未秉承平等原则。被上诉人自愿按照认购书载明的内容进行付款，上诉人在未签订合同的情况下仍然为被上诉人保留房源，符合已有的商业模式，一审法院在判决书中指责上诉人套路深存在陷阱，存在不诚信行为已突破了人民法院的中立性，超出了法律的范畴。6.一审法院诉讼费收取不符合规定。本案中被上诉人提出了明确的诉讼标的额为1185080元，一审法院收取诉讼费46459元，超过了法律规定。 雷欢答辩称：1.答辩人并未变更诉讼请求，一审法院不应当给予上诉人新的举证期限。答辩人只是在开庭过程中对本案事实进行了补充说明，并未变更诉状中的基本事实和诉讼请求。2.一审法院认定事实并未突破法律规定。一审法院并不是仅仅就空白的《无理由退房协议书》来认定上诉人与答辩人之间签订有付款比例5％《无理由退房协议书》，而是结合现有证据的综合判断。3.一审法院并漏查事实。答辩人按约支付了首批款项，即5％的购房款后就提出了退房，但上诉人的销售人员说需要支付10％的购房款，答辩人没有任何违约的情况，违约是上诉人断章取义的说法。4.一审法院判决前后并不存在矛盾，判决公平、公正。 雷欢向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的《内江恒大锦城商品房认购书》；2.判令被告退还原告雷欢购房款1185080元，并从起诉之日起，以购房款1185080元为基数，按人民银行同期同类贷款利率支付原告资金占用利息至购房款本金退还之日止；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：恒大地产集团是中国恒大集团的下属控股企业。被告内江恒光公司是从事房地产开发经营的具有独立法人地位的有限责任公司，其股东为：恒大地产集团成都有限公司和四川省佳宇建设集团有限公司，其中恒大地产集团成都有限公司占79.22%的股份，四川省佳宇建设集团有限公司占20.78%的股份。原告雷欢于2019年1月20日与被告内江恒光公司的负责销售业务的渠道负责人李帆、项目负责人苏开云接洽，准备购买15套房屋用于投资，经双方洽谈后，原告于2019年2月22日向被告交付150000元定金作为15套房子的认筹金（每套房屋的认筹金为10000元），之后原告雷欢准备了曾宇舫等15个人的身份证复印件（曾宇航、吴磊、李德明、宋亚飞、王攀涛、郭琳、张川蕙、易超群、邓利华、熊培樑、谢庆、胡江成、柳千山、涂谭瑶、陈静），于2019年2月24日用该15个人的身份信息与被告内江恒光公司签订了《内江恒大锦城商品房认购书》（按揭付款）和《无理由退房协议书》，曾宇航等15个人均未到场亲自签字，亦未出具授权委托书与原告，甚至不知情；该15份认购书均由雷欢与被告内江恒光公司签署；2019年2月26日双方再次签署《内江恒大锦城商品房认购书》，将付款方式变更分期付款，被告内江恒光公司否认与原告签订有《无理由退房协议书》。其中该《内江恒大锦城商品房认购书》第五条的内容为：“乙方必须在约定的付款方式和期限内到内江恒大锦城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予以退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”。认购书签订后原告于2019年2月26日向被告付款442645元，作为原告认购15套房屋的首期款，至此原告所认购的15套房屋已付款592645元，已达到认购房屋总价款的5%；首期款支付后双方至今未签订《商品房买卖合同》。2019年5月23日原告应被告的要求再次付款592435元，至此原告共计付款1185080元（已达总房款的10%）。随后，原告找被告内江恒光公司要求解除其签署的《内江恒大锦城商品房认购书》并要求被告退回所付房屋款未果。另查明，原被告签订的《无理由退房协议书》的付款比例与他人签订的付款比例不一致，被告承认以恒大集团的名义进行相关宣传，得到了恒大集团的授权。 一审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 1.关于雷欢是否为本案适格的原告。根据本院所查明的事实，2019年2月24日和2019年2月26日所签订的15份《内江恒大锦城商品房认购书》均是雷欢以曾宇航等15人的名义与被告内江恒光公司签署，并由雷欢向被告支付全部购房款，曾宇航等15人并未授权与原告雷欢进行购房事宜，甚至毫不知情，该民事活动是雷欢与内江恒光公司所为，在以事实为依据的基本法治理念下，曾宇航等15人亦无从来主张所购房屋的权益，雷欢是该15套商品房承购的实际权益人，故雷欢恰恰才应当作为本案的适格的原告。 2.关于原告雷欢与被告恒光公司签署该15份《内江恒大锦城商品房认购书》的效力问题。曾宇航等15人未授权与原告雷欢代为购房，甚至毫不知情，曾宇航等15人无购房的真实意思表示，被告内江恒光公司在与承购人签署商品房认购书或商品房买卖合同时应谨慎审查，原告雷欢在无曾宇航等15人授权的情况下与被告内江恒光公司签署的该15份《内江恒大锦城商品房认购书》应属无效。 3.关于原被告是否签订有《无理由退房协议书》及原告的无理由退房的主张是否成立的问题。被告内江恒光公司虽系独立的法人，其主要股东（控股）为恒大地产集团成都有限责任公司，在向社会公众推销其房屋产品时，是以恒大集团的名义进行相关民事活动，如在相关认购书、无理由退房协议书、向购房者出具的收据、向承购人交付的文件袋上等出现“恒大地产集团”、“恒大地产集团有限公司”、“恒大集团”、“恒大锦城”等字样，其充分利用恒大的品牌效应获得购房者的认可，以追求更大的经济效益，实现其自身的价值理念，但权利义务应相一致，在追求价值的同时，应当履行恒大对社会公众作出的承诺，故恒大对社会公众的承诺（包括无理由退房政策）理应当及于被告内江恒光公司；无理由退房是恒大一个吸引社会公众购房和投资的一个重要优惠政策，被告内江恒光公司在与原告签署认购书时，理应签订《无理由退房协议书》，在同一时间被告与其他购房人（如胡晓）签订有《无理由退房协议书》，虽然被告否认与原告签订有《无理由退房协议书》，原告亦未能提供与被告签署了《无理由退房协议书》的直接证据，但原告提供的其他证据能间接证明双方签订有《无理由退房协议书》，根据双方的陈述及上述认定的证据，一审法院认定原被告签订有《无理由退房协议书》。另外虽然被告与胡晓签订的《无理由退房协议书》的内容（包括付款比例）与原告提供的空白样板《无理由退房协议书》（其中甲方已写明为内江恒光公司）存在较大差异，但被告在庭审中也自认在付款比例上要根据与（每位）购房者的协议而定，被告亦未提供证据证明与原告签订的有需要付款30%及以上《无理由退房协议书》。另外一审法院在向被告发送应诉和举证通知书等法律文书时已书面通知被告应提供雷欢购房所涉相关合同及其它文书，此后又（录音电话）通知被告应予提供，并建议其员工李帆、苏开云到庭陈述，但被告未予以回应；在庭审中被告承认系雷欢签字，却以相关文书不是雷欢名字为由未提供，最后仅提供了2019年2月26日双方签署《内江恒大锦城商品房认购书》，其言行本身表现为一种推脱而非实事求是的担当态度，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”故原告无理由退房的主张成立。 4.即使原被告未签订有《无理由退房协议书》，原告同样有理由要求解除合同并由被告退回购房款。众所周知，无理由退房政策是恒大集团在进行房地产开发经营时一个重大优惠政策，也是一个营销策略，更是吸引公众购房或投资的一个潜在因素，如果未签订《无理由退房协议书》，其主要责任仍在被告方，不论其是否得到了“恒大”授权，还是其但其打着“恒大”的名义进行营销，“恒大”的无理由退房政策当然应适用于原告（否则被告存在欺诈或有虚假宣传之嫌），被告未能提供双方需要付多少比例的购房款方可无理由退房，同时也未提供证据证明其履行了相关告知义务，故原告在交付了首批购房款项后即当然地取得了无理由退房之选项。 5.原被告所签订的认购书在有效的情况下原告是否有权要求解除合同的问题。按照双方签署的15份《内江恒大锦城商品房认购书》第五条的约定：“乙方必须在约定的付款方式和期限内到内江恒大锦城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予以退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”原告已付首期款项，并且在应被告的要求下付清了第二批款项的情况下，双方仍未签订《商品房买卖合同》，该15份认购书所列条款亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，故该15份认购书不能认定为《商品房买卖合同》，同时被告也承认未与原告签订《商品房买卖合同》；从原告提供的《无理由退房协议书》（空白样板）及被告与胡晓签订的《无理由退房协议书》来看，无理由退房协议书应当以认购书、买卖合同为基础。然而事实上双方并未签订《商品房买卖合同》，故被告对原告的退房退款请求的抗辩缺乏事实依据，同时原告并非无理由退房，双方签署的认购书及《无理由退房协议书》后，原告已付首期款的情况下应当签订《商品房买卖合同》，而原告雷欢应被告之要求，又于2019年5月23日再次向被告支付第二批购房款592435元后，仍未签订《商品房买卖合同》，之后亦不退还承购人所付购房款，于情于理，作为具有正常认知水平的一般公众均有合理的理由怀疑，该“无理由退房”政策，其背后套路深或存在陷阱、存在不诚信之可能。被告内江恒光公司在向公众推销其房屋产品时给付《无理由退房协议书》的优惠政策及首付比例，与原告签署认购书支付首期款后又要求增加付款比例，以及宣传的政策与实际执行过程中不一致、存在变化无常的情况，均达到影响购房者做出是否继续投资购房意思表示的程度。被告作为一个房地产开发企业，其开发房地产进行房屋销售的民事活动，涉及到广大公众（特别是购房人）的重大切身利益，应当诚实信用并负有担当，否则不仅会对其自身信誉造成损害，也会对其挂名背后的“恒大”在公众心中的信誉造成不可挽回的影响。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二项）“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，现原告明确表示不再履行合同主要义务，并向一审法院请求解除合同，并从主张权利时（起诉之日2020年1月3日）起按同期人民银行贷款利率支付资金占用利息的主张，不违反法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，被告内江恒光公司应退还原告雷欢交纳的购房款1185080元，诉争的15套内江恒大锦城商品房仍属被告内江恒光公司所有，被告可以另行销售。 一审法院判决：一、解除原告雷欢以曾宇航等15人的名义与被告内江恒光房地产开发有限公司签订的15份《内江恒大锦城商品房认购书》；二、被告内江恒光房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告雷欢购房款1185080元，并以1185080元为基数从2020年1月3日起至付清时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付资金占用利息。 本案二审中，内江恒光公司为支持自已的上诉主张向本院提交了如下证据：蒲玉梅、胡晓、王广堃等三户认购书、身份证、收据、无理由退房承诺书、无理由退房协议复印件。用以证明内江恒大锦城项目同期与雷欢采用同方式购房的业主，按照无理由退房协议，需要缴纳比例达到30%并且无违约时方可退款。 雷欢对内江恒光公司提交的上述证据质证意见，对上述证据的三性不予认可，无法核实其真实性。提供的证据与本案是没有关系的，针对每个购房者无理由退房的比例是不同的。 本院对内江恒光公司提交的上述证据认证意见，因上述证据为复印件，雷欢对上述证据的三性也不予认可，故对上述证据的三性和证明目的不予确认并不予采信。 本院二审审理查明与一审判决认定事实相同。 本院认为，本案的主要争议焦点是:1.雷欢与内江恒光公司签订15份《内江恒大锦城商品房认购书》的效力问题；2.本案是否存在《无理由退房协议书》及条件;3.本案一审审理是否存程序问题。现评析如下： 1.雷欢与内江恒光公司签订15份《内江恒大锦城商品房认购书》的效力问题。雷欢借曾宇航等15人之名与恒光公司签订15份《内江恒大锦城商品房认购书》不违反法律、行政法规定强制性规定，合法有效。一审判决在认定上述认购书效力问题上存在前后矛盾，本院依法予以纠正。 2.本案是否存在《无理由退房协议书》及条件。（1）内江恒光公司虽系独立的法人，但其主要股东（控股）为恒大地产集团成都有限责任公司，内江恒光公司在向社会公众推销其房屋产品时，是以恒大集团的名义进行相关民事活动，根据权利义务应相一致原则，内江恒光公司在追求价值的同时，应当履行恒大对社会公众作出的承诺；（2）无理由退房是恒大集团吸引社会公众购房和投资的一个重要优惠政策，恒大对社会公众的承诺（包括无理由退房政策）理应当及于内江恒光公司；（3）内江恒光公司在与雷欢签订《内江恒大锦城商品房认购书》时，理应签订《无理由退房协议书》，在同一时间内江恒光公司与其他购房人（如胡晓）签订有《无理由退房协议书》，虽然内江恒光公司否认与雷欢签订有《无理由退房协议书》，雷欢亦未能提供与内江恒光公司签署了《无理由退房协议书》的直接证据，但雷欢提供的其他证据能间接证明双方签订有《无理由退房协议书》，内江恒光公司抗辩没有签订《无理由退房协议书》不符合常理，根据双方的陈述及上述认定的证据，一审法院认定双方签订有《无理由退房协议书》并无不当；（4）虽然内江恒光公司与胡晓签订的《无理由退房协议书》的内容（包括付款比例）与雷欢提供的空白样板《无理由退房协议书》存在较大差异，但内江恒光公司在一审庭审中也自认在付款比例上要根据与（每位）购房者的协议而定，内江恒光公司亦未提供证据证明与雷欢签订的有需要付款30%及以上《无理由退房协议书》；（5）一审法院在向内江恒光公司发送应诉和举证通知书等法律文书时已书面通知内江恒光公司应提供雷欢购房所涉相关合同及其它文书，此后又通知其应予提供，并要求其员工李帆、苏开云到庭陈述，但内江恒光公司未予以回应；虽在一审庭审中内江恒光公司承认相关文书系雷欢签字，却以相关文书不是雷欢名字为由拒绝提供；最后仅提供了2019年2月26日双方签订《内江恒大锦城商品房认购书》，其言行表现为一种推脱而非实事求是、担当态度。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”，一审法院认定雷欢主张的无理由退房及条件成立并无不当。内江恒光公司的该上诉理由因未提供充分证据证明不能成立，本院不予支持。 3.本案一审审理是否存程序问题。本案一审中，雷欢的诉讼请求与其诉状相同并未增加新的诉讼请求即“1.判令解除原被告签订的《内江恒大锦城商品房认购书》；2.判令被告退还原告雷欢购房款1185080元，并从起诉之日起，以购房款1185080元为基数，按人民银行同期同类贷款利率支付原告资金占用利息至购房款本金退还之日止；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用”。至于雷欢为支持自已的诉讼主张在举证期限内补充事实和理由、证据均不构成新的诉讼请求。且一审庭审中主审法官归纳如上雷欢的诉讼请求时，双方均表示无异议。故内江恒光公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，内江恒光房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件诉讼费92918元，由内江恒光房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  叶 波 审 判 员  裘南晶 审 判 员  易小峰 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  苏 月 书 记 员  何 敏 颜彦