宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民终316号 上诉人（原审原告）：董某，党员，住宁夏回族自治区中宁县。 上诉人（原审原告）：张某，群众，住宁夏回族自治区中宁县。 共同委托诉讼代理人：刘某，宁夏合天律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 共同委托诉讼代理人：安某，宁夏合天（中卫）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 上诉人（原审被告）：尚某，党员，住宁夏回族自治区中宁县。 上诉人（原审被告）：杨某1，不识字，群众，住宁夏回族自治区中宁县。 共同委托诉讼代理人：王某，宁夏丰安律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 共同委托诉讼代理人：杨某2，群众，住宁夏回族自治区中宁县，系杨某1弟弟。代理权限为特别授权代理。 上诉人董某、张某与上诉人尚某、杨某1房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中宁县人民法院（2019）宁0521民初182号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。上诉人张某及其与董某的共同委托诉讼代理人刘某、安某，上诉人尚某、杨某1及其共同委托诉讼代理人王某、杨某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 董某、张某上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持董某、张某一审诉请；2.本案一、二审诉讼费由尚某、杨某1承担。事实及理由：1.一审法院认定事实错误。（1）1998年涉案房屋正在建设中时，董某、张某与尚某、杨某1商议由董某、张某购买涉案房屋并于1998年12月7日、1999年1月27日、1999年3月16日、1999年5月8日共计向尚某、杨某1交纳现金65000元。1999年8月涉案整栋楼建成，1999年10月董某、张某占有、居住、使用至今。期间董某、张某用477元糖、烟款，水泥票约1190元、砖9333元抵顶了房款用于建设涉案楼房。加上之前的现金房款共计76000元。（2）本案房屋买卖合同关系成立。董某、张某实际购买涉案房屋距今占有、居住使用21年，尚某、杨某1承认董某、张某多次要求过户但尚某、杨某1一直没有给过户。2017年1月不动产登记服务中心成立后，因土地性质涉案房屋不能办理不动产产权变更登记，但这不影响双方的买卖关系，2017年1月前房屋产权产籍管理所完全能办理涉案房屋的产权变更登记。涉案房屋属于中宁县建设比较早的楼房，董某、张某在当时拿出7万余元买房实属不易且居住20来年，这种局面不应被打破。（3）涉案房屋不同于小产权房。中宁县宁安镇石桥新村等地都有小产权房，没有房产证但可以交易，一审以“小产权房”界定显然不正确。2.涉案房屋的买卖于1998年12月成立并生效，一审法院适用的土地管理法于1999年正式实施，根据法不溯及既往原则双方的民事行为发生在土地管理法实施之前，本案不应适用土地管理法的相关规定。 尚某、杨某1对于董某、张某的上诉请求答辩称，董某、张某的上诉理由不能成立，请求驳回董某、张某的上诉，支持尚某、杨某1一方的上诉请求。事实与理由：1.本案的基本事实是双方系房屋租赁合同关系,所谓买卖，只是对方的一厢情愿，尚某、杨某1从来没有和董某、张某建立房屋买卖合同关系。董某、张某所说的房屋从1999年10月份占有居住至今在时间上不对，实际居住是1999年年初，租金付了45000元，不是65000元，所谓的糖烟欠款抵顶房款与事实不符，水泥票、砖抵顶房款更是没有的事情。1998年底，董某、张某找到尚某、杨某1说要买尚某的房子，尚某、杨某1告诉董某、张某房屋是集体土地上所建，不能出售，不能办理房产证，只能出租，而且楼上其它房屋也是出租，董某、张某说他们交点钱可以先租住，等能够办理房产证了再办购买手续，尚某、杨某1就答应了他们先租住，租金随行就市，董某、张某住进房屋后，先后给尚某、杨某1支付房屋租金共计45000元，该房屋先后由董某的岳父岳母、女儿女婿等居住至今。居住期间，董某、张某也曾多次提出办理过户登记之事，但尚某、杨某1所建楼房的土地性质始终未能改变，至今还只有两个集体土地使用证，不能出售，更无法办理房产证，尚某、杨某1多次告知董某、张某该房屋不具备买卖条件，不能买卖，不能办理过户，办不上房产证，如果继续居住，只能是租赁关系，现在董某、张某还欠尚某、杨某1租金。2.涉案房屋是集体土地上所建的小产权房，不能买卖，不能办理房产证，无法过户，如果有买卖关系也是无效的。董某、张某不是本村村民，根据建设部《房屋登记办法》第87条的规定，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，房屋登记机构不予办理所有权转移登记，董某、张某要求集体土地上房屋所有权转移登记不符合条件，没有法律依据。 尚某、杨某1上诉请求：依法认定尚某、杨某1与董某、张某之间不存在买卖关系，确认尚某、杨某1只收到董某房屋租金45000元，驳回董某、张某的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院虽然驳回了董某、张某的诉讼请求，但认定“1999年二原告购买1单元301室房屋一套，但未签订购房合同”错误。理由同答辩意见。1999年起每平米每月5.5元的租金计算至2008年，租金61241元，从2008年以后的租金按楼房同样房屋的租金标准每年9000元计算，董某、张某支付的45000元还不够七年的租金。2.一审认定“二原告陆续向被告支付购房款共计65000元”错误。尚某、杨某1只收到过董某、张某房屋租金共计45000元，所谓“1999年5月8日的2万元收条”不是尚某所写，宁夏证泰司法鉴定所的笔迹鉴定结论是错误的，尚某申请二审法院委托有资质的鉴定机构重新鉴定。 董某、张某对于尚某、杨某1的上诉请求答辩称，1.董某、张某与尚某、杨某1之间的房屋买卖关系存在并依法成立。尚某、杨某1在当初建楼时就与董某、张某协商过购买涉案房屋的事情，并且双方于1998年12月就涉案房屋买卖达成一致意思表示，由董某、张某向尚某支付了第一笔房款即房子押金1万元，因此双方的买卖合同于1998年12月已经成立并生效。2.董某、张某自1998年12月至1999年5月通过支付现金、抵账、以物抵债等方式共计向尚某、杨某1支付房屋价款76000元。该房屋价款金额符合当时当地社会经济水平，应当属于购买房屋所支付的房屋对价，不可能属于租金费用。3.一审法院委托的司法鉴定机构对其中2万元的收条相关笔迹进行鉴定，委托程序合法，鉴定结论客观真实。 董某、张某一审诉讼请求：1.依法确认董某、张某与尚某、杨某1之间的房屋买卖合同关系有效；2.判令尚某、杨某1协助董某、张某办理房屋不动产变更登记手续，即将位于××县房屋不动产变更登记在董某、张某名下；3.案件受理费由尚某、杨某1承担。 一审法院审理查明：2000年6月份，中宁县人民政府为尚某及其子尚陵琦颁发编号为“宁安集用（2000）字第0012号”、“宁安集用（2000）字第0011号”宅基地的集体土地使用证各一份，该宅基地坐落在××县。1998年至1999年，尚某、杨某1在该宅基地上建造五层楼房共计15套房屋。1999年，董某、张某购买1单元301室房屋一套，但未签订购房合同。1998年12月7日、1999年1月27日、1999年3月16日、1999年5月8日，董某、张某陆续向尚某、杨某1支付购房款共计65000元，该房屋由董某、张某占有使用至今。2008年11月4日，尚某为涉案房屋办理房屋产权登记，将房屋登记在自己名下。同时查明，董某、张某非中宁县宁安镇城关村村民。 一审法院审理认为：涉案房屋系农村集体土地上建造的小产权房，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”、“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，农村集体土地及集体土地上的房屋是不能上市买卖的，农村集体土地上所建房屋在非本集体成员之间进行买卖的行为违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律强制性规定的合同无效，由此董某、张某与尚某、杨某1就涉案房屋的买卖行为因违反法律强制性规定自始没有法律效力。董某、张某的诉讼请求不成立，不予支持。尚某、杨某1辩解双方系房屋租赁关系的意见，首先，尚某、杨某1亦无证据证实双方系房屋租赁关系；其次，董某、张某于1998年12月7日至1999年5月8日集中现金支付65000元的行为，根据当时的居民收入及消费亦不宜认定为租金。双方有买卖的意向，但因购买的房屋系集体土地上建造的小产权房，因法律规定无法进入市场自由买卖而导致双方的买卖合同无效。尚某、杨某1辩解涉案房屋系集体土地上建造的小产权房，无法办理过户的意见成立，予以采信。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回董某、张某的诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由董某、张某负担。 二审期间，董某、张某为证明所述向本院出示以下证据： 中宁县不动产登记信息证明二份、房地产买卖契约二份、公证书一份、王永春、马海龙身份证复印件一份，证明：涉案房屋属同一楼房的401房屋已经通过买卖形式出卖给王永春、501室出卖给马海龙，尚某也为二人办理了房屋登记手续；2.王永春系石空镇倪丁村人，马海龙为灵武市人，二人与尚某并非同村村民；3.401房屋价格为6万元，501室价格为5.5万元，董某、张某购买的301室房屋价格为7.6万元，三套房屋面积一致，结合当时当地经济水平，董某、张某系向尚某、杨某1购买房屋，双方是房屋买卖关系的事实。 尚某、杨某1对于董某、张某出示的证据质证认为，对证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，达不到证明目的。王永春、马海龙名下的房屋是经过政府同意办理的安置房，因尚某建房时占用了其他村民的土地，经过政府协调村委会同意，由被占地村民同意办理在二人名下，这不能证明双方是合法有效的买卖关系，更不能证明涉案房屋能够办理过户登记。 庭审后，董某、张某申请本院调取以下证据：王永春、马海龙办理房屋过户的相关手续，补充证明其庭审中证据的证明目的。 尚某、杨某1对于董某、张某申请本院调取的证据质证认为：对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。王永春、马海龙名下的房屋是通过政府同意办理的安置房，因尚某建房时占用了其他村民的土地，经过政府协调、村委会同意，由被占地村民同意办理在其亲属也即王永春、马海龙名下。这不能证明是双方通过合法有效的买卖关系办理的变更过户登记手续，更不能证明该两套房屋能够在非本村村民之间进行转让和过户登记。董某、张某不是本村(城关村)村民，根据建设部《房屋登记办法》第八十七条规定，“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”董某、张某和尚某、杨某1之间从来没有建立过房屋买卖关系，根据上述建设部规定假设存在买卖关系也是无法办理房屋所有权转移登记的。 本院对于董某、张某出示的证据认证如下：董某、张某出示的证据结合申请本院调取的王永春、马海龙办理房屋登记相关手续可以证实涉案房产所在的同栋楼上401室、501室由尚某、杨某1以出售方式转让给王永春、马海龙，且王永春、马海龙办理了房屋登记手续的事实。结合马海龙、王永春办理房屋过户手续时提供的身份证明，马海龙、王永春并非宁安镇城关村村民。尚某、杨某1虽陈述上述两套房屋系经过政府同意办理的安置房，但未提供相关证据予以证实，本案中对该陈述不予认定。 依据双方当事人一、二审的陈述及在案证据，本院确认一审查明的事实。 另查明：与涉案房屋同属一栋楼房的401室、501室分别经王永春与尚某、马海龙与尚某签订《房地产买卖契约》后经当事人申请，分别于2008年10月10日、2007年11月6日登记在王永春，马海龙名下。王永春、马海龙办理该房屋登记手续时，提供的身份证件显示二人并非中宁县宁安镇城关村村民。 经本院向中宁县不动产登记中心函询，涉案房屋因涉及土地问题，现无法办理房屋过户登记。 本院认为，本案双方争议的问题一为董某、张某与尚某、杨某1之间就涉案房产系买卖关系还是租赁关系。董某、张某出示的有效证据可以证实董某、张某在1998年至1999年期间向尚某、杨某1共计支付65000元，尚某向董某出具的部分收条上对款项用途记载为“房产款、房产费”，本案结合董某、张某向尚某、杨某1支付的款项金额、本地当时的房产价格及董某、张某在涉案房屋居住二十余年的相关事实，本案中应该认定董某、张某向尚某、杨某1支付的65000元系购房款而非租房款，双方之间系房屋买卖关系。尚某、杨某1上诉提出双方系房屋租赁关系、董某、张某支付的款项系预付租房款的陈述于情、于理不符，不能成立，不予支持。董某、张某关于双方系房屋买卖关系的主张成立，予以支持。关于董某、张某提出其支付的款项为76000元，尚某、杨某1提出支付的款项为45000元并要求重新鉴定的上诉意见与在案证据不符，不能成立，一审对此处理得当，应予维持。 对于双方之间房屋买卖合同是否有效的问题。对此，董某、张某认为双方之间买卖合同成立有效，尚某、杨某1以涉案房屋所占用土地为集体土地为由认为双方之间的买卖合同无效。对此，本院认定如下：尚某在其与其子尚陵琦取得的宅基地上建造五层楼房共计15套房屋，该宅基地确属中宁县宁安镇城关村村集体所有，非本集体经济组织成员不得受让该土地的使用权，本案中，涉案房屋与其他14套房屋共用该宅基地，不应认定董某、张某受让该宅基地使用权，应认定为董某、张某与其他房屋业主（含尚某）共同使用该宅基地，尚某、杨某1将其建造的房屋出售给董某、张某即尚某、杨某1同意董某、张某与其共同使用其合法取得的宅基地，尚某、杨某1并未因出售涉案房屋而丧失对宅基地的使用权，本案不涉及转让集体土地使用权事宜，一审以双方之间的合同违反土地管理法的强制性规定为由认定双方合同无效系认定事实错误，应予纠正。本案中应该认定董某、张某与尚某、杨某1之间的房屋买卖合同合法有效。董某、张某的该条上诉理由成立，应予支持。尚某、杨某1关于合同无效的意见不能成立，不予支持。 对于董某、张某要求尚某、杨某1协助办理房屋过户登记手续的上诉意见，经本院向中宁县不动产登记中心函询，中宁县不动产登记中心回复涉案房屋目前无法办理过户登记，董某、张某的该条上诉理由现无法实际履行，本案中不予支持。如涉案房屋将来办理过户登记条件成就，董某、张某可另行主张。 综上，一审认定事实不清，适用法律不当，判决结果有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区中宁县人民法院（2019）宁0521民初182号民事判决； 二、董某、张某与尚某、杨某1就涉案房屋之间的买卖合同有效； 三、驳回董某、张某的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取100元，由董某、张某负担；二审案件受理费400元，由董某、张某负担200元，由尚某、杨某1负担200元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 娟 审 判 员  董 瑶 审 判 员  王 军 二〇二〇年六月二十三日 法官助理  赵鑫 书 记 员  洪海怡 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。