鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0304民初2253号原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市铁东区南胜利路21路。法定代表人：廖传强，系该公司经理。委托诉讼代理人：葛诗武，系辽宁嘉言律师事务所律师。被告：王健丽，女，汉族，1966年12月1日出生，住鞍山市立山区。原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称“佳兆业鞍山分公司”）与被告王健丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳兆业鞍山分公司的委托诉讼代理人葛诗武、被告王健丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳兆业鞍山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年10月1日至2018年12月31日的物业管理费12209.81元及滞纳金969.60元(滞纳金暂计算至2015年7月31日，应计算至付清物业费日止），共计13179.41元。二、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告为鞍山市立山区万水河北路288栋3层6号业主,房屋面积为149.63平方米。原告为该项目的物业服务公司，2012年4月22日，被告与原告签订了前期物业管理服务协议，约定原告为被告所在园区提供物业服务。依据双方签订的前期物业管理服务协议，被告应按月缴纳费用。前期物业管理服务协议明确约定被告应缴纳物业费，每月每平米需缴纳1.6元人民币，业主实际每月应缴纳物业费为239.41元,截止于2018年12月31日，己欠缴物业费12209.81元,电梯费0元，滞纳金969.60元，共计13179.41元。原告多次对被告进行催告，要求缴纳拖欠费用，但被告直至起诉日仍未缴纳费用，该行为己对原告的正常经营造成了干扰，现请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告王健丽辩称：1、我不同意缴纳物业费，前期物业合同是我没入住之前，现在我入住了都没有按照每月每平1.6元的标准执行，地产公司的事物业公司有责任去进行协调。交房的标准与当时承诺的标准不一致，比如游泳馆篮球馆等，绿化水系也都没达到实际宣传的效果。房屋、车库存在质量问题，管理服务也不到位。2、原告的合同主体资格不适格，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：原告佳兆业鞍山分公司为鞍山市立山区水岸华府小区的物业服务公司，被告系该小区288栋3层6号业主,该房屋的建筑面积为149.58平方米。2012年4月22日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，合同主要约定：物业费标准为洋房每平方米1.6元/月，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。业主不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.1%承担滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2014年10月1日起至2018年12月31日止共拖欠原告51个月物业服务费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：前期物业服务合同、物业费收缴通知单、钥匙领取签收表、入伙资料确认表，上述证据经原、被告双方质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的证据：1、宣传册一份，拟证明我是按照这个宣传手册中的承诺标准才购买的该房屋。原告质证意见为：该证据三性不予认可，尤其与本案无关，这个手册是佳兆业地产。本院认为，该证据与本案不具有关联性，不予采信。2、承诺书一份，拟证明我与地产公司的所有问题都是由原告进行协调，但一直未被解决。原告质证意见为：真实性予以认可，但证明不了被告的目的，在物业费催缴函中划红条处已经明确显示，被告没有拿出任何证据证明物业没有尽到协调的义务。本院认为，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。3、房屋交接单一份，拟证明原告的服务，并不是按照宣传册中宣传的那样。律师涵一份，拟证明我曾经在5年内一直找原告对房屋质量进行解决，但是始终没有得到解决。原告质证意见为：房屋交接单证明不了被告的目的，同时该证据与本案无关，律师函证明不了被告的证明目的。本院认为，上述证据无法证明被告拟证明的事实，故本院不予采信。4、照片一组，拟证明房屋质量不合格，原告管理服务不到位，有私自种菜的现象，有违建情况。原告质证意见为：证明不了被告的目的，并且与原告无关。本院认为，证明房屋质量不合格的照片与本案没有关联性，不予采信。被告提供的小区私自种菜，有违建情况等照片与本案有关联性，本院予以采信。5、照片一组，拟证明车库销售价格不合理，车库也一直在渗水，质量不合格及楼下漏水给我家造成损坏。原告质证意见为：证明不了被告的目的。本院认为，该证据与本案不具有关联性，不予采信。6、照片一张，拟证明我带人买房子，原告承诺给我佣金9000元，只给了我2000元物业优惠券。原告质证意见为：该组照片仅显示是置业享受该优惠，与本案无关。本院认为，该证据与本案不具有关联性，不予采信。7、暖气费收据一张，拟证明原告代收取暖费多收取了我2167元。原告质证意见为：与本案无关联性。本院认为，该证据与本案不具有关联性，不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。2012年4月22日，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定洋房物业费为每平方米1.6元/月，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。被告欠缴时间为2014年10月1日起至2018年12月31日，被告应缴纳物业费为1.6元/月/平×149.58平×51个月=12205.73元，故本院对原告要求被告缴纳12205.73元物业费的主张予以支持，对过高部分本院不予支持。关于原告主张被告支付滞纳金（按日0.1%计算）一节，本院认为，按日0.1%标准计算滞纳金，该约定标准过高，不予支持，应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称交房标准与承诺标准不一致，绿化水系等都没达到实际宣传效果一节，被告在庭审中自认宣传册是由佳兆业房地产制作的，而佳兆业房地产与本案原告系两个民事主体，被告应向佳兆业房地产主张权利，现被告以不交纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告的该项辩称不予支持。关于被告辩称没有按照1.6元的物业标准执行，管理服务不到位，有私自种菜、违建的现象一节，本院认为原告已实际提供物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境，现被告以不交纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告的该项辩称不予支持。关于被告辩称原告主体不适格一节，本院认为，《前期物业管理服务协议》系原、被告自愿签订，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行相应义务。现被告未按合同约定缴纳物业费，原告作为合同一方当事人，有权依合同约定向被告主张权利，且被告并未提供证据证明原告不具有物业服务的资质，故对原告该项辩称本院不予支持。关于被告辩称房屋及车库存在质量问题一节，本院认为原告主张的债权系基于原告与被告间存在的物业服务合同关系，而被告抗辩的房屋质量问题，应向开发商主张权益，原告物业公司应当尽到沟通协调的职责，积极向开发商反映，努力为业主解决问题。现被告以此为由不交纳物业费，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予支持。关于被告提出原告欠付佣金7000元及多收取取暖费2167元一节，本院认为，被告上述主张与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王健丽于本判决发生法律效力后十日内给付原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司自2014年10月1日起至2018年12月31日止的物业费12205.73元及滞纳金（以12205.73元为基数，自2020年6月4日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司其他诉讼请求。案件受理费130元（原告已预缴），减半收取65元，由被告王健丽负担。应退原告65元。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  于伟二〇二〇年六月二十九日书记员  刘颂