阜新市太平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0904民初576号原告:刘某，女，汉族，现住阜新市太平区，无职业。委托诉讼代理人：付晓伟，系辽宁乐成律师事务所律师。被告：阜新鑫维实业房地产开发有限公司。法定代表人：李俭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：殷巍巍，系辽宁海泉律师事务所律师。原告刘某诉被告阜新鑫维实业房地产开发有限公司（以下简称鑫维公司）合同纠纷一案，本院于2019年6月13日受理后，依法适用普通程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人付晓伟、被告鑫维公司委托诉讼代理人殷巍巍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原被告签订的协议书合法有效；2.请求人民法院依法责令被告为原告调换能够办理不动产登记的面积不少于324平方米的房屋一处，如不能调换，则赔偿原告经济损失2500000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于1996年12月20日取得了位于阜新市太平区房屋的物权，并一直使用至2011年。因被告欲在原告上述房屋处新建小区，即与原告于2011年7月12日签订协议书，约定：被告同意将原告现有住房在原地进行翻建，还原所有面积（324平方米）；原告在协议签订后3日内搬出，被告于2011年11月15日前将翻建房屋交给原告使用；交付房屋为毛坯房；房屋交付前由被告为原告提供暂住房屋；由原告自行办理房屋产权证等相关手续。同时约定：被告所翻建房屋达不到工程质量验收标准，则承担50万元违约金；被告超期半年不能交付房屋，被告一次性付给原告人民币200万元，原房屋产权归被告所有。被告建设的小区完成后，在超出约定时间六个月的情况下将位于阜新市太平区鑫维玛瑙宝石城东门4号楼与8号楼之间的二层房屋交付给原告，原告一直使用，但未办理房屋产权登记。2017年原告因与其他人有诉讼纠纷，上述房屋被海州区法院查封，并依法拍卖，案件执行过程中，原告得知被告向其交付的房屋在建设小区整体规划时被规划为公共配套房屋，无法办理成为个人产权的房屋，至此，原告方知道被告向原告交付的房屋产权性质。原告认为，由于被告向原告交付的房屋为公共配套房屋，不能办理不动产产权证书，从而导致原告无法实现其与被告原签订的协议书之目的，属于严重违约。综合上述事实，请求人民法院依法确认原被告签订的协议书合法有效，并请求法院依法责令被告为原告调换能够办理不动产的登记的面积不少于324平方米的房屋一处，如不能调换，则赔偿原告经济损失2500000元。被告鑫维公司辩称：鑫维公司于2011年在太平区兴建小区，被答辩人刘某原有房屋（面积为100.80平方米）位于该小区规划内。为了使工程顺利进行，保证房屋原有产权人的权益。2011年7月12日双方签订一份关于对刘某原有房屋翻建的协议，内容为鑫维地产在刘某房屋原地对其住房进行翻建，根据刘某当时的要求翻建的面积为324平方米。鑫维公司在协议中强调了其只负责翻建房屋，房屋产权则由刘某自行办理。一、刘某在时隔六年后提出该房屋为公共配套用房，因该房无法办理房屋产权手续而提出赔偿请求无事实依据。双方签订该翻建协议目的为保障刘某住房安全，房屋产权登记应由刘某个人办理，可见，该协议并非是房屋买卖协议，无须鑫维公司充当卖房人的身份并保障购买人的利益。本案中，鑫维公司已充分履行了协议约定各项义务，依照协议内容于约定时间交付了翻建后的房屋，并在之后几年中，无任何单位及个人向刘某、鑫维公司主张过该房屋物权，说明刘某对该房屋行使物权无障碍，仅是由于刘某个人懈怠导致该房屋无法登记，故其提出的赔偿理由无法成立。二、鑫维公司在本小区规划内公共配套用房依照相关规定都已经审批通过，且在正常使用中，不存在公共配套用房被占用的情况。刘某在本案中提出其居住六年房屋为公共配套用房无根据。三、刘某在本案中提出要求我方为其更换面积不秒于324平方米的房屋一处或赔偿经济损失2500000元无事实和法律依据，理由为刘某原有房屋面积为100.80平方米，即合法面积为100.80平方米，在此基础上进行的翻建并使面积扩至324平方米，完全是依刘某当时协议要求而建，其扩充部分的法律后果应由刘某个人承担。刘某提出损失一项，我方认为刘某目前面临的、所谓的经济损失完全是因个人行为导致的，我方已充分地履行了翻建协议，作为合同一方无过错，不应承担刘某个人行为而导致的法律后果，请法庭在查明事实的基础上驳回刘某的诉讼请求。经审理查明，原告原有座落于阜新市太平区住宅房屋一户（有房照面积部分为100.80平方米，另还有一部分自建房屋没有房照），2011年因被告开发建设鑫维玛瑙宝石城小区，需占用原告房屋，经原被告自愿协商，原被告于2011年7月12日签订协议书一份，内容为“甲方：阜新鑫维实业房地产开发有限公司，乙方：刘某。阜新鑫维实业房地产开发有限公司【甲方】与刘某【乙方】就乙方刘某现有住房翻建事宜达成协议如下：1.目前甲方正在该住房附近施工，为了防止施工对乙方的房屋的安全性能造成损坏，甲方同意将乙方现有住房在原地进行翻建，还原所有面积【324㎡】。2.原房屋结构为圈梁砖混建筑结构。翻建后房屋结构为半框架结构，施工时以乙方提供图纸为准，工程质量验收标准，执行国家验收标准，由乙方验收。3.乙方在协议签订后3日内搬出。甲方保证于2011年11月15日前将翻建后的房屋交给乙方使用。4.甲方交给乙方的房屋为毛坯房，不负责装修。5.本协议签订后甲方为乙方提供暂住房一套，至甲方将翻建房屋交付乙方之日止。6.甲方只负责翻建房屋并按时交付，办理房屋产权等相关手续与甲方无关，由乙方自理办理。7.协议签订后即发生法律效率（力），双方应严格遵守，乙方不得以任何理由干扰甲方正常施工，否则按违约处理。甲方达不到工程质量验收标准，按违约处理，违约方承担五十万元的违约金。8.如超期半年以上不能交工，甲方一次性付给乙方二百万元，原房屋产权归甲方所有。”原被告又于2011年10月30日签订协议一份，内容为“鑫维玛瑙城二期工程东侧二层小楼（原回迁户）基础施工已经完毕，但由于已经进入冬季，因天气原因，继续施工对工程质量有影响，为了确保工程质量，等明年春天气温回暖，在（再）进行主体施工，到2012年6月30日达到交工。乙方无任何索赔要求，并对以上情况予以认可。甲方无偿给乙方提供住宿条件，不收取费用。此协议双方意见达到一致。此协议一式两份，双方各执一份，具有相同的法律效率（力）。”原被告于2011年7月12日签订协议书后，原告从其原住房内搬出，被告开始施工建设新小区，被告施工建设完房屋后，被告将建好的房屋即位于阜新市太平区鑫维玛瑙宝石城东门4号楼与8号楼之间的二层楼房交付给原告，原告取得该楼房后，进行装修并入住。被告交付给原告的楼房因被告在开发建设该小区时上报有关部门批准的设计图纸中标明系公共配套用房，故原告取得该房屋后一直不能也无法办理房屋产权证。上述事实，有原被告双方的陈述，原告原有房屋的房屋所有权证、原房屋照片、原被告签订的两份协议书等证据在卷为证，可以认定。另查明，原告刘某于2019年12月3日到被告鑫维公司开发的鑫维玛瑙城（钻石小区）售楼处询问了被告该小区房屋出售价格，售楼处工作人员告知原告该小区南北通厅127至139平方米户型含装修出售价格为每平方米2980元、房屋朝向为全南面不含装修毛坯房出售价格为每平方米2780元、房屋朝向为南北通厅不含装修毛坯房出售价格为每平方米2580元、网点房屋一层（已售完）出售价格为每平方米23000元、二层出售价格为每平方米8000元至10000元不等。被告对上述价格无异议。本院认为,被告因开发建设需要占用原告原有房屋，经协商，原被告于2011年7月12日签订了一份协议书，该协议实质上是一份拆迁安置补偿协议，该协议系原被告双方自愿协商签订的，且不违反相关法律规定，应属合法有效的协议。因被告报有关部门批准的设计图纸中标明安置原告回迁的楼房为公共配套用房，公共配套用房依法应归小区全体业主所有，被告无权将公共配套用房通过出售或其他方式转让给他人，而且被告在与原告签订协议书时并未将该回迁房屋为公共配套用房的情况如实告知原告，因此造成原告取得回迁楼房后无法办理房屋所有权证，对此被告负有严重过错，属违约行为。原被告双方产生纠纷后，双方未能就调换房屋达成一致意见，且原协议内容已无法继续履行，故被告应赔偿原告相关损失，原告也应将取得的回迁安置房屋（公共配套用房）返还给被告。原告要求被告赔偿损失2500000元证据不充分，不应支持。原告现住被告开发的小区住宅房屋，南北通厅含装修房屋现售价为每平方米2980元，结合原告原有房屋有合法房照部分房屋性质为住宅，考虑到原告取得回迁房屋后已装修入住，且在本案中原被告均未在举证期限内对该小区房屋的价格申请评估鉴定，故可参照被告现出售的已装修房屋的出售价格计算原告的损失数额，即原告的损失数额应认定为965520元（324平方米×每平方米2980元）。被告答辩意见与事实不符，于法无据，不应支持。本案应依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘某与被告阜新鑫维实业房地产开发有限公司于2011年7月12日签订的协议书合法有效。二、被告阜新鑫维实业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘某损失965520元。三、原告刘某于本判决生效之日起十日内将从被告处取得的位于阜新市太平区鑫维玛瑙宝石城东门4号楼与8号楼之间的二层楼房（公共配套用房）返还给被告阜新鑫维实业房地产开发有限公司。四、驳回原告刘某其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26800元（原告已预交13400元），由原告刘某负担16348元，由被告阜新鑫维实业房地产开发有限公司负担10452元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审 判 长  邢生力人民陪审员  庞玉梅人民陪审员  刘福岩二〇二〇年六月十一日书 记 员  赵继阳