山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0110民初384号原告：山西南丰房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区迎泽西大街119号1号楼四层。法定代表人：王烨，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：牛诗戟，山西弘韬律师事务所律师。被告：高五海，男，1971年2月26日出生，汉族，住太原市。原告山西南丰房地产开发有限公司诉被告高五海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法由审判员王华如适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理，原告山西南丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人牛诗戟到庭参加诉讼，被告高五海经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告山西南丰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告于2017年8月21日签订的合同编号为20170053581号的《商品房买卖合同》及附件；2.请求依法判令被告在原告办理撤销本案商品房的网签备案、登记等手续时予以协助；3.被告向原告支付违约金165371.25元；4.被告向原告支付银行借款利息、罚息等共计91251.06元（其中利息90307.7元、罚息943.36元），该金额暂计算至2020年3月30日，实际金额应计算至合同解除之日止；5.被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等全部费用。事实与理由:2017年8月21日，原告与被告签订了合同编号为20170053581号的《商品房买卖合同》以及附件一《房屋平面图》、附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、附件三《装饰、设备标准》、附件四《合同补充协议》、附件五《有关购买该商品房预告登记的约定》。被告购买原告位于太原市万柏林区迎泽西大街119号1幢A座10层1005号房，房屋总价款1102475元，其中880000元办理银行按揭贷款。附件四《合同补充协议》第7条约定“在该房产未办理抵押之前，若买受人连续三期以上(含三期)不能按《借款合同》向贷款银行或公积金贷款机构履行还款义务，视同买受人违约，出卖人有权拒绝交付该商品房；同时出卖人有权与买受人按原价解除商品房买卖合同，买受人应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金。出卖人扣除违约金、银行或公积金贷款本息及其他欠款后，剩余购房款退还买受人；购房款不足抵扣上述款项的，买受人继续补偿出卖人”。2015年12月30日，原告与建设银行山西省分行签订《商品房销售贷款合作协议书》及《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，合同约定，自2015年12月30日至2020年12月29日期间因建设银行山西省分行向债务人(被告)发放个人住房(商业用房)贷款而形成的全部债权，原告提供连带责任保证。被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行于2017年8月22日签订《个人住房(商业用房)借款合同》，贷款88万元用于购买原告销售的商品房，约定还款日为每月的月末日，还款方法为等额本金还款方法。上述合同签订后，被告从2017年10月31日起至今已多次未按其与中国建设银行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》约定的还款方法归还贷款，导致中国建设银行扣除原告在中国建设银行保证金账户中的保证金。鉴于被告逾期偿还房屋贷款本息连续超过三期以上(含三期)并致使原告承担保证责任的行为已严重损害原告合法权益，为保护原告的合法权益，原告现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的相关规定，特向法院起诉，请求判如所请。被告高五海在答辩期内未提交任何书面答辩意见。经审理查明，2015年12月30日，原告山西南丰房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定由中国建设银行股份有限公司山西省分行对符合贷款条件的购房人购买原告山西南丰房地产开发有限公司开发建设并依法销售的坐落于太原市迎泽大街与和平南路口经批准命名为“公元时代城城中村改造项目”的商品房发放个人住房贷款。原告山西南丰房地产开发有限公司承诺对购买上述商品房的全部购房款提供最高额为1400000000元的住房抵押贷款，每一单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的75%，最长贷款期限30年。同日，双方还签订了《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，合同约定，原告山西南丰房地产开发有限公司愿为中国建设银行股份有限公司山西省分行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，本合同所称“债务人”是指因购置坐落于迎泽西大街119号公元时代城城中村改造项目所属之住房而与中国建设银行股份有限公司山西省分行发生借贷关系的全部债务人。最高额保证所担保的债权是指自2015年12月30日至2020年12月29日期间因中国建设银行股份有限公司山西省分行向债务人发放个人住房（商业用房）货款而形成的全部债权，原告山西南丰房地产开发有限公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证。2017年8月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件一至五，该合同约定，由被告购买原告开发的位于太原市迎泽西大街119号1幢A座10层1005号房屋一套，建筑面积128.15平方米，房屋总价1102475元，付款方式为银行按揭，首付款为222475元，按揭贷款880000元。该《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中还约定：在该房产未办理抵押之前，若买受人连续三期以上(含三期)不能按《借款合同》向贷款银行或公积金贷款机构履行还款义务，视同买受人违约，出卖人有权拒绝交付该商品房；同时出卖人有权与买受人按原价解除商品房买卖合同，买受人应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金。合同解除后，出卖人扣除违约金、银行或公积金贷款本息及其他欠款后，剩余购房款退还买受人；购房款不足抵扣上述款项的，买受人继续补偿出卖人。上述合同签订后，原告支付被告购房首付款222475元。2017年8月22日，原、被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向中国建设银行股份有限公司山西省分行申请抵押贷款，用于购买位于太原市迎泽西大街119号1幢A座10层1005号房屋。贷款金额为880000元，贷款期限为18年。被告还款方法为等额本金还款，每1个月归还本金金额为4074.07元，利息逐期结算还清。原告的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同还就三方的其他权利、义务进行了约定。上述合同签订后，中国建设银行股份有限公司山西省分行按约向被告发放了贷款880000元。被告高五海自中国建设银行股份有限公司山西省分行发放贷款后第一个月即开始拖欠银行贷款，其截至本案受理之日累计偿还十笔贷款，分别为：2017年12月3日偿还0.36元（本金0.36元）、2017年12月24日偿还7700.84元（本金4096.73元、利息3560.06元、罚息44.05元）、2018年1月1日偿还289.16元（利息253元、罚息36.16元）、2018年3月22日偿还7359.99元（本金4074.07元、利息3285.92元）、2018年4月1日偿还340.01元（利息308.46元、罚息31.55元）、2019年5月1日偿还7135.93元（本金4074.07元、利息3061.86元）、2019年6月1日偿还864.07元（利息864.07元）、2019年7月1日还0.36元（利息0.36元）、2020年4月13日偿还0.5元（罚息0.5元）、2020年4月16日偿还7292.09元（本金4074.07元、利息3094.26元、罚息123.76元），以上共计30983.31元。剩余被告高五海应还中国建设银行股份有限公司山西省分行的款项，均由中国建设银行股份有限公司山西省分行从原告山西南丰房地产开发有限公司保证金账户内扣划。另查明，被告高五海现已收房，但尚未取得案涉房屋的不动产登记证书。认定证据有庭审笔录、原告山西南丰房地产开发有限公司提交的《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《商品房买卖合同》及附件、《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款支付凭证、贷款对账单、还款凭证。本院认为，本案中，原、被告双方于2017年8月21日所签订《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应严格履行。该合同附件四约定了原告有权行使合同解除权的条件，即在案涉房产未办理抵押之前，若被告连续三期以上(含三期)不能按《借款合同》向贷款银行或公积金贷款机构履行还款义务，原告有权解除商品房买卖合同。现被告未按约定履行银行还款义务已连续三期以上，双方约定的解除合同的条件已经成就。故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。同时，被告应协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续。上述《商品房买卖合同》及附件解除后，原告理应退还被告为购买该商品房已支付的全部购房款，包括已支付的首付款222475元及依照《个人住房（商业用房）借款合同》已支付中国建设银行股份有限公司山西省分行的贷款本息30983.31元，以上共计253458.31元。另，因被告违约，导致上述《商品房买卖合同》及附件解除，被告理应支付原告违约金。原、被告双方约定违约金为购房款的15%，故被告应支付原告违约金数额为165371.25元。同时，上述合同解除后，原告所主张贷款利息、罚息等已无事实与法律依据，故关于原告的该部分诉讼主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告山西南丰房地产开发有限公司与被告高五海于2017年8月21日所签订《商品房买卖合同》及附件，并由被告高五海协助原告山西南丰房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；二、在本判决生效之日起十五日内，原告山西南丰房地产开发有限公司退还被告高五海已支付的全部购房款253458.31元；三、在本判决生效之日起十五日内，被告高五海一次性支付原告山西南丰房地产开发有限公司违约金165371.25元；四、驳回原告山西南丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150元减半收取2575元，由被告高五海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员  王华如二〇二〇年六月三日书记员  郝 蓓