重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初8066号原告：吴剑峰，男，1990年10月05日出生，汉族，住重庆市永川区。到庭。委托诉讼代理人：余孟江，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：辜媛媛，重庆扬华律师事务所实习律师。被告：赵莹，女，1988年4月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：赵崇伦，重庆市南岸区迎龙法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：沈妮玲，重庆市南岸区迎龙法律服务所法律工作者。原告吴剑峰与被告赵莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法由审判员何建群适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴剑峰及其委托诉讼代理人余孟江、辜媛媛，被告赵莹的委托诉讼代理人赵崇伦、沈妮玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴剑峰提出如下诉讼请求：1.请求解除原、被告双方于2017年1月21日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同部分；2.判决被告退还原告支付的定金1万元；3.判决被告向原告支付违约金10万元；4.判决被告补足原告所遭受的房屋差价损失36.59万元（房屋的评估价格96.59万元-合同价格50万元-我方主张的违约金10万元）；5.判决被告向原告支付原告已支付的中介服务费2700元。事实和理由如下：原、被告通过中介公司提供居间服务，双方签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同约定原告以50万元的价格购买被告所有的位于重庆市江北区大石坝组团A分区A4-1101地块X幢X-X房屋。合同签订后，原告缴纳定金1万元，提供了按揭所需的资料、根据中介公司的要求配合办理了银行按揭贷款手续。被告不配合原告办理按揭手续，同时被告向原告发律师函，明确要求解除合同。被告的行为构成根本违约。被告赵莹辩称，2018年5月22日,我方已向原告发出解除合同的律师函，被告收到该律师函的合理期限内并未提出异议,也未向人民法院提起诉讼，依据相关法律规定，该合同已经合法解除。解除合同的理由为：2017年4月26日，原告通过中介方通知被告到诚祥信贷办公地点办理按揭贷款面签，合同约定是在银行办理按揭贷款，故原告未按合同约定办理按揭贷款，构成违约，被告即于2017年5月4日以短信方式向电话号码为1366765XXXX的电话发出书面通知，通知内容为“由于原告的原因未能办理银行贷款，被告曾于2017年4月27日向居间方提出过要求解除合同的表示，原告与居间方均未作出解除合同的表示，现再次书面要求原告24小时内作出回复，否则我方将以你方违约为由解除合同并要求你方承担相应的违约责任”，原告才于2017年5月19日向被告发出短信内容为“赵姐，我们约个时间，把这个事情处理一下”的约谈合同相关事情信息，但在此之后，原告再未与被告取得任何联系，作出任何处理合同相关事项的事宜。2018年5月13日，中介方向被告短信称要求被告5月18日配合完成合同交易流程。原告的上述行为已经构成严重违约，故被告发出律师函要求解除合同。因原告有违约行为，定金不予退还。被告不存在违约，不应支付违约金。被告在合同履行过程中积极履行义务，由于原告未按合同约定向银行申请贷款的原因造成双方分歧。2017年5月19日之后也在等待原告方约定时间协商处理解决分歧，不存在违约的行为，2018年5月22日以后合同已经解除，更不存在有差价损失的问题，再者原告仅向被告方支付了1万元购房定金，不存在给其造成36.59万元损失的事实，在原告方拖延的这一年时间里，原告方的资金并未被占用，这1万元不足以影响原告购买其他房屋，如果有损失也是由于原告方自己造成的，原告方自己也有阻止损失扩大的义务。原告向中介缴纳的中介费属于损失，因被告没有违约，不应当赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋买卖（居间）合同》、《收条》及支付宝转账记录、《律师函》及邮寄回执、《评估报告》、增值税发票、微信记录、短信截图、贷款申请表，本院予以确认并在卷佐证。原告举示的《收据》及转账记录，证明其向中介公司缴纳了中介费，虽然被告不予认可，但根据双方签订合同确实中介公司参与了，且收据系中介公司出具，对该证据的真实性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月21日，原告（乙方）、被告（甲方）、重庆到家了网络科技有限公司（丙方），三方签订《房屋买卖（居间）合同》，该合同约定：甲方将重庆市江北区大石坝组团A分区A4-1/01地块X幢X-X成套住宅出让给乙方，价格50万元；签订合同当日乙方应缴纳定金1万元，过户当日缴纳2.8万元，原告委托丙方向银行申请二手房按揭贷款46万元用于支付购房款；甲乙双方须于2017年2月20日之前备齐办理按揭所需相关资料及费用交予中介公司并办理相关手续；甲方须于2017年2月20日前向银行递交预约还款，取出证后个三个工作日内办理注销抵押，甲乙双方在甲方注销抵押后三个工作日内办理过户手续，过户后三个工作日内办理抵押登记；甲乙双方任何乙方违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。合同签订当日，原告向被告缴纳定金1万元。丙方出具由丙方盖章的收据，载明：2017年1月21日，房屋坐落重庆市江北区宏帆凤凰湾X幢X-X，客户签名吴剑峰，金额2700元。2017年2月9日到2017年6月26日前，中介公司工作人员发信息给被告催促其办理预约还款，并且告知要亲自到银行办理预约，办理预约后要一个月左右才能还款解押，取出房产证，并通知被告到金港大厦办理农业银行贷款面签。被告称身份证丢了，然后答应去银行办理提前还款预约，而后，回复中介公司工作人员其房屋还差2个月满三年才能提前还款，否则要支付1400元的违约金，2017年5月30日以后办理提前还款就不会口违约金。2017年3月30日，被告发信息给中介公司工作人员“我已经预约还贷了”，中介公司工作人员回复：要得，我给你打电话。2017年4月11日，中介公司工作人员发信息给被告：姐，这边约好了，观音桥金岗大厦，农业银行，你好久有时间？客户这边随时都可以。次日，被告回复：隔几天，勒几天生理期。2017年4月26日，中介公司工作人员、原、被告三方到江北区观音桥金岗大厦挂牌为诚祥信贷的办公室办理原告按揭贷款面签手续，当时在场的人员有原告、被告、中介公司经办人员，原告称有银行工作人员在现场，由于被告提出签约地点不是银行，进而认为不是在银行办理按揭贷款，而是找的信贷公司以被告的房屋作抵押的抵押贷款，并拒绝办理面签手续，因此，银行工作人员未出面。被告对原告陈述的办理面签的情况及参与人员情况未提异议。2017年5月4日，被告给原告发短信：吴剑峰你于2017年1月21日签订房屋买卖（居间）合同。我正式通知你，合情合理合法，解除合约。我遵循合同约定先办理预约还款，然后配合买方签订银行贷款，2017年4月26日你方带我到观音桥金岗大厦18楼诚祥信贷签订另一份抵押合同，签订的流程不符合正规银行贷款的正规流程，中介知情不报，严重损害我的经济利益与经济安全。在此严重违背合同条款的情况下，在2017年4月27日我向中介提出质疑和要求解除合同，买方和中介都不回，拖延我一周的时间，我方限你二十四小时内做出回复处理，否则，我将以你违约为由，要求你承担违约责任。次日，原告回复：我积极参与并配合办理按揭手续，并未拖延，签约后（指签订房屋买卖（居间）合同），几次发出要约，第一次你说证件问题拖延，第二次由于你的按揭解押存在手续费拖延，第三次由于你身体不好拖延。按揭办理确系银行正常手续，你觉得不妥，当天也给你解释了，你觉得不行，我们就到银行面签，你却以此为由一直拖延至今。原告在之后短信中提出可以直接去银行面签。2017年5月8日，中介公司工作人员发信息给被告：姐，这边我们给客户也沟通了很久，客户的意思还是想继续履行合同。被告回复：我房子已经买了，要么退定金要么你们自行解决。中介公司工作人员：这边合同未解除，是属于一房二卖。被告：我4月27日正式给你发了解除合同你不给予回应，我也主动给你的客户说了，一周你们都未主动解决此事，现在说我拖，我之前到场给予解决问题，你们也未处理，一直与我联系的是你，然而我提出异议的时候，你采取是回避，我已经说得很清楚除了谈解除合同，一切事务面谈，我没有义务听你们作任何解释和方案。从2017年4月26日之后到2017年5月19日，原告通过短信信息与被告解释去诚祥信贷办理面签，是与银行办理按揭贷款，并提出如被告不相信可以到银行办理按揭面签。针对原告的解释，被告仅就前次面签地点不是银行的问题认为原告不诚信、不是办理银行按揭贷款而是用其房产证复印件办理的抵押贷款。在短信中，原告多次解释，不可能用被告的房屋作抵押贷款，但被告仍然坚持以原告安排被告去诚祥地产信贷部做按揭面签的事实，认为原告违反合同约定，且有欺骗行为，同时，对原告要求去银行办公场所办理面签的要求未予表态。2017年5月19日，原告给被告发信息：赵姐，我们约个时间，把这个事情处理一下。被告未回复。2018年5月13日，原告给被告发信息，要求被告于2018年5月18日前配合完成整个交易流程，办理过户，交付房屋，否则，将起诉要求过户、赔偿损失。2018年5月22日，被告向原告发律师函，以被告向银行办理了预约还款解押，被告未采用合同约定的方式向正规银行办理按揭贷款申请，导致合同无法履行、合同目的无法实现为由，解除合同，追究违约责任。原告收到该律师函后未回复。2019年5月6日，原告向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告于2019年7月6日收到本院送达的原告的起诉状副本。审理中，原告申请对涉案房屋在2019年5月15日的市场价值进行评估。经重庆金地房地产土地资产评估有限公司评估，涉案房屋评估价96.59万元。庭审中，原告称通知被告到场办理银行按揭面签的地点系诚祥地产的信贷部门办公室，但填写申请表是中国农业银行的。当时有银行工作人员在场，由于被告以办理地点不是银行营业场所，拒绝办理相关手续，银行工作人员就未出面，但提供的资料都是银行按揭面签的相关资料。庭审中，被告称其办理了涉案房屋提前还款预约，但未举示相关证据。并称其要求解除合同的理由为：原告通知办理按揭贷款的地点为诚祥信贷，进而认为原告不是在银行办理按揭贷款。本院认为：原被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。虽然原、被告双方签订的房屋买卖（居间）合同对办理房屋解押、提交按揭贷款资料和办理按揭贷款手续有时间约定，但从双方的短信息联系内容，以及双方均到场（江北区金岗大厦诚信信贷）欲办理按揭贷款手续的事实看，虽然办理该事项的时间不符合合同约定，有延迟，但双方均未提出异议，说明双方对延迟办理上述事项的时间达成共识，没有争议。关于原告要求解除合同的问题。原告的理由是：被告未配合办理银行按揭手续，且经多次催告均不配合，并以发律师函的方式要求解除合同，其行为构成根本违约。从查明的事实分析：第一、被告按照原告确定的时间、地点前往江北区金岗大厦诚祥信贷营业点，办理银行按揭贷款手续。由于该地点不是银行营业场所，被告质疑原告不是在正规银行办理按揭贷款。原告就此事给被告解释：虽然不是银行营业场所，但贷款资料是银行的。但被告仍然不相信，并拒绝办理相关手续。之后至2017年5月19日，双方仍就办理银行按揭事宜进行沟通，其中，原告对前次在诚祥信贷营业点办理按揭贷款手续进行解释，在被告仍然不相信的情况下，提出到银行营业场所办理银行按揭，但被告未正面答复行还是不行，仅坚持以前次签约地点系诚祥信贷经营场所而非银行营业场所为由，认为原告不诚信，存在欺骗行为。期间，根据被告发给中介公司的信息，被告最迟于2017年5月8日前将房屋出卖给了他人。2017年5月19日，原告给被告发信息：赵姐，我们约个时间，把这个事情处理一下，被告未回复。原告在双方近一年未就购房事宜进行沟通的情况下，于2018年5月13日向被告发信息，要求被告于2018年5月18日前配合完成交易。从上述事实看，双方在这一年中均有怠于履行合同的情形，虽然原告向被告发出要求履行合同义务的信息，被告未积极回应原告的要求。综上，原、被告双方均存在怠于履行的情形。在双方的合同处于履行期限内，被告向原告发律师函，要求解除合同，属于以自己的行为明确表示不再履行合同，根据合同法第九十四条的规定，原告可以要求解除合同。故对原告要求判决解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除以后，被告占有原告的定金没有依据，应当退还，故对原告要求被告退还定金1万元的诉讼请求，本院予以支持。对于双方在诚祥信贷营业场所填写的贷款申请表及相关资料是否银行的按揭贷款资料，没有证据证明。因办理按揭贷款的签约地点是非银行的营业场所，双方对是否在银行办理按揭贷款产生异议后，原告提出可以到银行经营场所办理按揭贷款手续，被告未予答复，却仅以办理按揭贷款手续的签约地点不是银行的营业场所、并由此认为原告办理按揭的机构是非银行的其他金融机构为由，认为原告违约，没有事实依据，其提出解除合同的理由不能成立，其发出的解除合同的律师函不发生解除合同的效力，相反，被告发律师函的行为证明被告以自己的行为明确表示不再履行合同，其行为构成违约，应当承担违约责任。双方签订的合同约定，违约方应当向守约方支付合同总金额20%的违约金。本院认为，被告在2017年5月8日即表示已经将涉案房屋出卖给他人，且对原告发出的履行合同的要约不予理睬，说明被告此时就有不愿意继续履行合同的想法，存在不诚信。在2017年重庆房市涨势很快的大环境下，结合评估机构对涉案房屋的评估价格96.59万元，超出合同价格46.59万元的事实，被告这一不诚信行为给被告带来了较大的经济利益。而对于原告而言，尽管仅缴纳定金1万元，但如果交易完成，原告获得的利益显而易见，因此，被告违约后依据合同支付原告违约金10万元，并不有违公正。故本院对原告要求被告支付违约金10万元的诉讼请求予以支持。从2017年5月19日原告向被告发信息表达协商处理双方买卖房屋事宜的意愿，到要求被告在2018年5月18日履行合同义务，相距一年之久，到原告2019年5月6日向法院起诉的时间相隔近一年之久，故原告对迟延履行的损失扩大有过错，且原告仅向被告缴纳了1万元定金，被告支付的违约金足以弥补原告的损失，故对原告要求被告补足房屋差价损失的诉讼请求，本院不予支持。原告向中介机构支付的中介费，属于损失的范畴，由于被告支付的违约金足以弥补原告的损失，本院对原告要求被告支付其向中介支付的中介费2700元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告吴剑峰与被告赵莹于2017年1月21日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2019年7月6日解除；二、被告赵莹于本判决生效之日起10日内退还原告吴剑峰定金1万元；三、被告赵莹于本判决生效之日起10日内支付原告吴剑峰违约金10万元。四、驳回原告吴剑峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4425元，由原告吴剑峰负担2000元、由被告赵莹负担2425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  何建群二〇二〇年六月一日书记员  郑 凤