安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初2068号 原告：王荣，女，1989年6月10日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：胡翠，安徽烁光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡展，安徽烁光律师事务所实习律师。 被告：王站其，男，1987年9月20日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：宋大德，北京君都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李广法，男，1975年5月4日出生，汉族，居民，住江苏省徐州市铜山区。 被告：萧县馨家房产经纪有限公司，住所地：萧县龙城镇安粮二期D-15栋108室，统一社会信用代码：91341322MA2Q3JLX6Q。 法定代表人：张文娟，系公司经理。 第三人：王团结，男，1984年8月18日生，汉族，住安徽省萧县。 第三人：孟峰，男，44岁，汉族，居民，住安徽省萧县。 原告王荣与被告王站其、萧县馨家房产经纪有限公司（以下简称馨家房产）及第三人王团结、孟峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭审理了本案。原告王荣及其代理人胡翠、胡展,被告王站其及其代理人宋大德、李广法，被告馨家房产，第三人孟峰到庭参加诉讼，被告王团结经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王荣向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告王站其、萧县馨家房产经纪有限公司履行三方签订的二手房交易合同，将位于萧县龙城镇学府花园小区76幢2单元604室的房屋（产权证号：2019萧县不动产权第××号）及水电、燃气等过户至原告名下，并协助原告办理该房屋的银行贷款审批手续；2、请依法判令第三人王团结、孟峰协助原告办理上述房产、水电、燃气过户及银行贷款审批等事宜；3、请依法判令被告王站其向原告支付违约金99000元；4、本案诉讼费等相关费用由被告方承担。 事实和理由：原告经被告萧县馨家房产经纪有限公司、第三人王团结、孟峰介绍，准备购买被告王站其位于萧县龙城镇学府花园小区76幢2单元604室的房屋，并于2018年11月20日通过第三人孟峰向被告王站其支付25000元定金。2018年12月7日，原告与被告王站其、萧县馨家房产经纪有限公司签订了二手房交易合同，被告王站其同意将其位于萧县龙城镇学府花园小区76幢2单元604室的房屋以495000元的价格出售给原告，在该合同第14条约定：甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付购房首付款230000元，待甲方房产证办好后，双方备齐资料，去银行办理贷款审批及过户手续，任何一方不配合，按违约责任处理。同时，双方还在合同中对违约责任的承担及其他事项进行了约定。 合同签订后，原告于2018年12月7日通过银行转账的方式，又向王站其支付205000元，加上之前支付的定金25000元，共计支付王站其购房款230000元，原告已经按照合同约定，履行了付款义务。2019年9月，被告王站其该房屋的房产证办理完毕，原告要求其进行房产过户及协助办理贷款审批手续，并将所需税款13000元交于第三人王团结用于办理过户手续。但是，被告王站其以种种理由推脱，不予协助办理房产过户及贷款审批等事宜，其行为已经严重违背了双方的合同约定，构成违约。 另外，根据原被告三方签订的二手房交易合同第11条约定，“丙方应义务为甲乙双方办理后续相关手续，包括过户、办理房产证、水电、燃气、有线电视过户”，因此，被告萧县馨家房产经纪有限公司、第三人王团结、孟峰作为中介公司及其工作人员，应当督促被告王站其在房产证办好后，协助原告办理过户和贷款审批，但是其并未尽到该义务。 综上所述，原告认为，原告与被告方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，并且原告已经按照合同约定履行了付款义务，被告王站其在已经具备合同约定的过户及进行贷款审批的条件，能够继续履行合同时，却拒绝配合原告办理过户及贷款审批，其行为已经违背诚信原则且构成违约，应当判令其继续履行合同并承担违约责任。被告萧县馨家房产经纪有限公司、第三人王团结、孟峰作为中介公司及工作人员，也未尽到其所负义务，依法应承担相应责任。为此，特诉至贵院，请依法裁判。 王站其辩称，1、原被告签订的二手房交易合同是无效合同。王站其尚未结婚，与父母生活在一起，系家庭成员之一，其家庭经济来源主要靠父母劳动所得。涉案房屋系被告父亲出资购买，为家庭共有财产，被告未经家庭其他成员，特别是其父母同意，授权和追认无权私自处分此房产，其处分行为当属无效。2、合同签订日为2018.12.07，发证时间为2019.11.29，期间间隔近一年，该买卖合同签订时涉案房屋不属被告所有。即尚未取得该房所有权，当然更无处分的权利。另据该买卖合同文本明确，本合同使用与存量房买卖，存量房即二手房，是指经过办理转移登记取得房屋所有权证的房屋，根据合同法相关规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，显然涉案房屋不具有这种属性和特征。3、本合同签订前，孟峰与被告方签订一定金协议。约定房屋价款为47万元，本合同签订价为49.5万元。中介居间谋取非法利益，不是买卖双方真实意思的表示。对中介而言，以合法形式掩盖其非法目的，也不符合合同有效的构成要件。4、王团结以借款为由向王站其索要2.4万元，不出具任何手续，借条为后补，并赖账不还。想把该房继续转卖他人，以谋取更大利益造成无法过户，此买卖过程经过两轮中介操作已完全变味，中间充满欺骗、勒索等违法行为，法律不能支持这种违法行为的存在。 馨家房产辩称：不同意给付违约金，王站其的代理人说的不是事实，其只是一个服务行业，收取服务费，中间的价格是公开的，公司没有收原告的费用。王团结在与原告签订交易合同之后就离职了，王团结私下与原被告双方联系的，也明确表示这个事情他负责办好。房产公司没有过错不应承担责任。 孟峰辩称：双方产生争议之后第三人积极配合原告，这套房屋是由孟峰个人先和王站其的母亲签订的定金协议，付了1万元定金给王站其的母亲。因为房产证没有下来，第三人先把这套房屋定下来，然后挂到中介出售。通过中介找到的原告，在4方见证下签订的买卖合同。其和王站其的母亲约定的价格是470000元，后来通过中介和原告约定的价格是495000元，买王站其的房子时通过其他中介交的中介费，在这个中介出售后作为买方支付了中介费。第三人本人没有过错不应承担责任。 第三人王团结未出庭应诉，亦未提交相应证据及答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1.原告王荣提供的证据2王荣与王站其、萧县馨家房产经纪有限公司于2018年12月7日签订的二手房交易合同及打款记录一组，欲证明2018年12月7日，王荣与王站其、萧县馨家房产经纪有限公司签订二手房交易合同的事实。原被告对该合同的真实性均无异议，故对该证据予以认可。2.对孟峰提供的证据定金协议，欲证明其与王站其母亲签订定金协议的事实。经审核，对上述证据予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实 如下：2018年12月7日，王荣、王站其及馨家房产签订了《二手房交易合同》，约定王荣以总价款495000元购买王站其名下位于萧县学府花园小区76幢2单元604室房屋；王荣向王站其支付购房首付款230000元且王站其取得房产相关权属证明后应于七个工作日办理房产交付手续，王荣、王站其及馨家房产三方签订交房确认书并办理水电等过户手续；合同还对违约进行约定，约定违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金等。合同签订后，王荣依约当日向王站其支付了205000元首付款，并将所需税款13000元交于馨家房产工作人员王团结，2019年9月王站其也取得涉案房屋的产权证（2019）萧县不动产权第0008771号。但王站其仍未按约定履行房屋过户等手续，为此，王荣诉至法院。 另查明，2018年9月3日，第三人孟峰（乙方）曾与王站其（甲方）签订房屋定金协议，就上述房屋达成成交意向，约定房屋总价等，乙方孟峰本人签字，甲方王站其母亲代为签字，孟峰缴纳了定金10000元。后孟峰不再购买该房屋，退还了定金。经王站其同意由孟峰委托由馨家房产中介出售该房屋。 又查明，原告王荣支出律师代理费4000元。 本院认为，当事人订立的民事合同，只要当事人均具有相应的民事行为能力、缔约行为能力和缔约资格，双方意思表示真实一致，合同内容确定且可能，不违反法律法规和社会公共利益，当事人约定或者法律规定的其他生效条件具备，应属于合法有效合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中三方签订的二手房买卖合同内容明确具体，系三方真实意志表示，不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效合同，王站其作为完全民事行为能力人应当按照约定继续履行自己的义务。 本案中原告作为购房者没有过错，现要求王站其继续履行协议，交付房屋并协助办理房产权过户登记，符合合同约定和法律规定应予支持，王站其应积协助办理过户登记手续。被告王站其抗辩其与王团结之间有纠纷系另一法律关系应另行主张，其主张原告有过错无相应证据证明，故其抗辩理由不应支持；因王站其不构成根本违约，王荣请求王站其按照合同总价款20%支付违约金应适当降低为10%即49500元；原告主张的律师费符合法律规定及合同约定应予支持。馨家房产作为合同的居间方，应按照合同约定协助王荣、王站其办理房产、水电、燃气过户及银行贷款审批等事宜。第三人王团结、孟峰不是涉案合同的相对方，故王荣对王团结及孟峰的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、第六十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王站其应于本判决生效后三十日内将位于萧县不动产权第0008771号，建筑面积89.93㎡】交付给王荣，并协助办理过户登记到原告王荣名下； 二、被告王站其应于本判决生效后十日内向原告王荣支付违约金49500元及律师代理费4000元，合计53500元； 三、被告萧县馨家房产经纪有限公司协助王荣、王站其办理房产、水电、燃气过户及银行贷款审批等事宜； 四、驳回原告王荣的其他诉讼请求。 案件受理费2275元，减半收取计1138元，由被告王站其负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  刘欣 二〇二〇年六月二十九日  法官助理张凯莉  书记员张倩茹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。 …… 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。 第六十三条经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞ 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。