贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2628民初760号 原告（反诉被告）：陈阳富，男，1962年10月4日出生，汉族，贵州省锦屏县人，住锦屏县。 委托诉讼代理人：龙章友（一般代理），男，贵州省凯里市合力法律服务所法律服务工作者。 被告（反诉原告）：石庆凯，男，1982年9月26日出生，侗族，贵州省黎平县人，住黎平县。 委托诉讼代理人：龙泽（特别授权），男，贵州阳泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪先明（特别授权），男，贵州阳泽律师事务所实习律师。 原告陈阳富与被告石庆凯建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案，被告石庆凯于2020年5月27日提起反诉，本院于当日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈阳富及其委托诉讼代理人龙章友，被告（反诉原告）石庆凯的委托诉讼代理人龙泽、洪先明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈阳富向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2018年2月25日签订的《土地转让协议》；2、判令被告退还原告“户名为陈阳富，土地使用权面积为78.50㎡的《锦国用2011第240号国有土地使用权证》原件与户名为陈阳富，用地面积为115㎡[编号2009-0898694]的《建设用地规划许可证》原件；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年，锦屏县开发六街征地拆迁时，将现位于二桥桥头的土地78.50㎡安置给原告，此后原告又跟锦屏县国有林场申请了林地使用权，办理有[锦国用2011第240号国有土地使用证]和[2009—0898694号建设用地规划许可证]及锦屏县000001号林权证。安置后，原告在上述土地上修建了一幢三间二层的木房。2016年原告拆除木房欲重新修建房屋，因经济原因未有重建，此后上述土地一直租给他人用于经营。2018年2月被告看中原告上述土地的开发价值，与原告协商转让该土地使用权。2018年2月25日，双方签订了土地转让协议，约定“原告有《锦国用2011第240号国有土地使用权证》、《2009—0898694号建设用地规划许可证》及《000001号山林权证》。原告保证上述证件的真实性，无抵押。被告支付原告土地转让费50万(含杨序兰土地)。被告支付定金3万元给原告，半年后即2018年10月25日之前被告必须付给原告20万元……”。协议签订后，被告交了3万元定金给原告，跟原告拿了前述证件原件。此后迟迟没有依约支付任何土地价款给原告，原告多次向被告催讨土地价款，被告以无能力再开发协议土地，不肯支付。无奈，原告要求被告退还原告的《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》，被告不肯。综上，被告不依约履行付款义务，实属违约，其违约行为导致合同不能继续履行，符合解除合同的法定条件。不肯退还原告证件的行为，侵害原告的合法权益。因此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望支持原告诉讼请求。 被告（反诉原告）石庆凯辩称，答辩意见与反诉书的意见一致。 反诉原告（本诉被告）石庆凯向本院提出如下反诉请求：1、请求依法认定反诉原告与反诉被告于2018年2月25日签订的《土地转让协议》为无效协议；2、判决反诉被告陈阳富双倍返还反诉原告石庆凯的定金6万元；3、本诉、反诉的案件受理费由反诉被告负担。事实和理由：2018年2月25日，反诉原告与反诉被告签订了《土地转让协议》，约定反诉被告将其名下位于锦屏县飞山社区敬老院往下冲头的一块土地的建设用地使用权转让给反诉原告，该土地使用权面积为78.50㎡，加上其跟锦屏县国有林场申请下来的林地使用权面积和其弟媳杨序兰名下位于锦屏县下游庵堂弯冲头的土地使用权面积，该协议约定的总土地使用权面积约为700㎡，土地转让总金额为50万元，且上述土地办有［锦国用（2011）第240号国有土地使用权证］、［锦国用（2011）第241号国有土地使用权证］、［2008—27号建设用地规划许可证］、［2009—0898694号建设用地规划许可证］和［锦屏县000001号林权证］，且签订协议时，反诉被告向反诉原告出示了上述证件。同日，反诉原告向反诉被告支付了现金3万元作为定金，有反诉被告书面出具的收据为证。签订协议后，反诉原告准备在该土地实施建房，到锦屏县相关部门办理相关手续，但却因到锦屏县相关部门查实并了解到该土地办有的［2009-0898694号建设用地规划许可证］和［2008—27号建设用地规划许可证］已过期失效，无法办理相关手续，且后续反诉被告再次申请办理该土地的相关手续也一直未获批准，从而导致反诉原告在该土地建造房屋的合同目的无法实现，也正是该原因，反诉原告才未支付后续土地转让款，这是合理抗辩并非违约。后反诉原告多次与反诉被告协商退还已支付定金3万元的事宜，但反诉被告却借故以反诉原告不支付剩余的土地转让费属违约行为为由拒绝退还此款，从而造成反诉原告遭受经济损失。综上，反诉被告未及时退还反诉原告已付的定金3万元，还将反诉原告诉至法院，严重损害了反诉原告的合法权益，请法院依法立案并支持反诉原告的全部反诉请求。 反诉被告（本诉原告）陈阳富辩称，原、被告签订协议时是双方的真实意思表示，原告相信被告，所以没有在协议上注明就将土地证交给被告，因为被告是单位职工，原告相信被告有能力处理这些事情，但是原告没有想到这样做的法律后果，被告的反诉请求要求原告按照定金法则双倍支付定金6万元，因被告请求的合同无效，所以不能按照定金法则处理，而且被告并没有证据证明原告的土地证无效。 本院经审理认定事实如下：2018年2月25日，以原告陈阳富为甲方，以被告石庆凯为乙方，双方共同签订了一份《土地转让协议》，协议的主要内容是：“甲方同意将坐落在锦屏县飞山社区敬老院往下冲头二块土地转让给乙方，土地证件如下：1.陈阳富，《土地使用证》【锦国用2011第240号】，使用权面积78.50㎡，《建设用地规划许可证》【编号：2009-0898694】用地面积115㎡；2.杨序兰，《土地使用证》【锦国用2011第240号】，使用权面积78.50㎡，《建设用地规划许可证》【编号：2008-27】用地面积115㎡；3.贵州省锦屏县征用、占用林地申请表，编号：ＮＯ.0000215，山林权证号：000001。甲方必须保证以上证件真实性、无抵押，如提供的以上证件虚假或抵押甲方必须支付给乙方所支付给甲方定金的三倍。甲方同意转让给乙方总使用权面积约700㎡（包含国有土地证面积、规划地面积、进场道路面积），土地转让总金额为50万，乙方交付给甲方定金3万元，如乙方交付定金后，甲方反悔应支付乙方三倍违约金。半年后2018年10月25日之前乙方必须付给甲方20万元部分土地转让费，其余20万元转让费在甲方配合协助乙方能够开工建设房子后支付给甲方，最后剩下的5万元土地转让费在乙方的房屋建设好后一次性支付给甲方”。合同签订当日，被告石庆凯向原告陈阳富支付了3万元定金，原告向被告出具《收据》一张。 同时查明，原告取得的【锦国用2011第241号】建设用地使用权与案外人杨序兰取得的【锦国用2011第240号】建设用地使用权均为划拨方式取得。庭审中，原告陈阳富与被告石庆凯自认双方在《土地转让协议》约定的土地使用权转让，至今未经有批准权的人民政府批准。 以上事实，有当事人的陈述，案件涉及的证据以及庭审笔录等为证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：一、关于原被告签订的《土地转让协议》效力的认定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”结合本案，原告将其所有的及其案外人杨序兰所有的国有土地使用权转让给被告，但其转让行为未经有批准权的人民政府批准，为此，原、被告签订的《土地转让协议》应当认定合同无效。 二、关于原告（反诉被告）诉讼请求是否支持的认定。 1、原告诉请解除《土地转让协议》的认定。合同的解除是指合同有效成立后，当具备一定解除的条件时，因当事人一方或者双方的意思表示，使得合同效力消除，终止双方基于合同的权利义务的行为。结合本案，原告与被告签订的《土地转让协议》已被认定无效，则合同自始无效，即对当事人自始不产生法律约束力。原告诉请解除合同，其前提是合同生效，因该合同属于无效合同，所以，对于原告的该项诉请，本院不予支持。 2、原告诉请被告退还原告“户名为陈阳富，土地使用权面积为78.50㎡的《锦国用2011第240号国有土地使用权证》原件与户名为陈阳富，用地面积为115㎡[编号2009-0898694]的《建设用地规划许可证》原件，属于另一法律关系，不属于本案审理范围，原告可以与被告协商或另行提起诉讼解决。 三、关于被告（反诉原告）反诉请求是否支持的认定。 1、被告反诉请求确认双方签订的《土地转让协议》无效的问题，因本院在前述已认定合同无效，所以，对于被告的该项反诉请求，本院予以支持。 2、关于原告是否应双倍返还被告定金60000元的认定。本院已认定原、被告所签订的协议为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”。庭审查明，被告确已向原告支付定金3万元，因该合同无效，原告则应退还被告的定金3万元。对于被告反诉请求退还定金6万元，其依据是按照定金法则以及双方的合同约定，而该合同已被认定无效，不能再适用双方的约定以及定金法则，同时，被告并未提供因合同无效所造成损失的证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，被告应承担举证不能的后果，为此，本院予以认定原告应退还被告的定金为30000元，对超出部分，本院不予支持。 综上所述，对于原告的诉讼请求，本院不予支持；对于被告的反诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、反诉原告（本诉被告）石庆凯与反诉被告（本诉原告）陈阳富于2018年2月25日签订的《土地转让协议》无效； 二、原告陈阳富于本判决生效后十日内退还被告石庆凯定金30000元； 三、驳回原告陈阳富的全部诉讼请求； 四、驳回反诉原告（本诉被告）石庆凯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费60元，减半收取30元，由原告（反诉被告）陈阳富负担；反诉案件受理费1300元，减半收取650元，由反诉原告（本诉被告）石庆凯负担325元，由反诉被告（本诉原告）陈阳富负担325元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 如义务人未按本判决确定的履行期限履行义务，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。逾期申请，本院不再执行。 审判员  滕远 二〇二〇年六月十八日 法官助理吴兰 书记员龙红杏