云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初3286号原告：马兴锐，男，回族，1968年2月23日生，住云南省曲靖市会泽县。委托代理人：赵楠、马红苗，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。被告：虎良文，男，回族，1974年4月18日生，住云南省曲靖市会泽县。委托代理人：魏开军，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。被告：马永会，女，回族，1973年12月30日生，住云南省曲靖市会泽县。委托代理人：魏开军，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。被告：李慈蕊，女，汉族，1983年11月5日生，住云南省昆明市官渡区。原告马兴锐诉被告虎良文、马永会、李慈蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案独任审理。原告马兴锐的委托代理人赵楠、马红苗，被告虎良文、被告马永会及其共同委托代理人魏开军，被告李慈蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：因购买房屋，原告通过被告虎良文的介绍认识了被告李慈蕊，并于2018年10月1日与李慈蕊签署了《购房协议》，约定将李慈蕊位于官渡区矣六街道办事处渔村下村门牌号为××的房产出售给原告，房款为160万元，于当天原告就向李慈蕊支付了购房定金6万元的现金。2018年10月9日因其房产是虎良文介绍所购且被告虎良文提及房主所欠债务，在房主李慈蕊没有反对的情况下，原告信以为真，向其被告虎良文、马永会夫妻二人支付了约定的房款价格，共计支付98万元，尚欠52万元，有《欠条》为证。后李慈蕊一直未交付房屋，且房屋出租后的租金也一直不支付给原告，2019年11月5日原告就与李慈蕊终止了该份购房协议，要求其退还房款及定金，房东李慈蕊以未收到房款且未委托他人代收房款为由拒绝履行，收到房款的虎良文及妻子马永会也拒绝退还该笔房款。请求：一、判令三被告向原告共同退还房款104万元以及赔偿因购房所遭受的损失（以98万元的本金计算从2018年10月9日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的利息，截止2020年1月19日的利息为52035元，共计1032035元）；二、本案的诉讼费由三被告共同承担。被告虎良文、被告马永会答辩称：一、被答辩人的诉状编造虚假事实和虚假法律关系提起诉讼，答辩人有必要予以澄清本案事实真相；二、被答辩人的诉讼请求没有任何事实根据和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。被告李慈蕊答辩称：我收到6万的定金是事实，我与被告不做买卖，一年满，还有10万房款没拿到，经过他们我才认识原告，三方当时谈了卖给马兴锐，以156万的价格卖给原告，钱我没拿到，他们三人马兴锐、虎良文、马永会谈房屋买卖问题，以后拿钱多少就不关我的事。我给了马兴锐3万多的房租，被告1、2说另外找人买房，我没有找到，房子不是我不卖，是他们不要。原告向本院提交如下证据：1、身份证复印件，证明：原告的身份信息。2、房屋买卖合同、3、购房协议，证明：被告虎良文、马永会夫妻二人于2017年6月16日向被告李慈蕊购买房屋，后又转卖房屋给原告，经三方协商之后因房屋所有权归属李慈蕊，原告就与李慈蕊签订了购房协议，后因双方争议解除了该购房合同。4、收条，5、特此说明，6、欠条，7、《情况说明》附身份证复印件，8、转账记录，证明：1、签署购房协议后被告李慈蕊开具了160万元的收条，后因其实质上只收到了6万元特出具了特此说明。2、原告因向被告虎良文、马永会夫妻二人购买房屋，所以向其支付了房款98万元。被告虎良文、被告马永会质证称：1、三性及证明目的无异议。2、三性无异议，证明目的不予认可，3、三性无异议，但是与被告1、2无关。收条我方不清楚，与我方无关，5、与我方无关，6、欠条三性认可，证明目的不认可。7、真实性无法核实，转款事实我方认可，一共收到马兴锐98万。被告李慈蕊质证称：原告提交的证据都是真实的。被告虎良文、被告马永会针对其答辩举证如下：1、房屋买卖合同，2、收条、工商银行转账凭证、智慧柜员机业务回执、农业银行转账业务客户回执，证明：2017年6月16日，虎良文、马永会与李慈蕊签订了房屋买卖合同的事实。马永会在签订合同次日起至2018年7月7日，以现金和银行转款方式付清了123万元的购房款给李慈蕊，履行了付款义务，虎良文、马永会与李慈蕊之间存在房屋买卖法律关系，后因李慈蕊因双方解除合同，李慈蕊依法应当返还虎良文、马永会购房款并赔偿相应损失。3、借记卡账户历史明细清单，4、欠条，5、马永会、虎良文与李慈蕊谈话录音。证明：原告诉称的事实与理由虚假，原告与虎良文、马永会之间不存在房屋买卖法律关系，其诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。原告质证称：1、三性无异议，证明目的不予认可，只证明两被告与李慈蕊存在房屋买卖关系，2、真实性无异议，证明目的不予认可，被告支付123万给李慈蕊是他们双方之间的关系，与本案无关。3、真实性无异议，证明目的不认可，4、真实性无异议，5、真实性合法性证明目的都不予认可，没有原告方的参与。被告李慈蕊质证称:我没有收到过123万，98万是马兴锐打给马永会的，我只收过原告的6万元。被告李慈蕊无相关证据提交。本院对各方当事人没有争议的证据真实性依法予以确认，对双方争议证据比如马永会、虎良文与李慈蕊谈话录音，能部分反映合同履行的情况，本院予以参考，争议观点于下文评述。通过对本案证据的质证、认证，本院确定以下法律事实：2017年6月16日，被告李慈蕊与被告虎良文、被告马永会在见证人的见证下签订了《房屋买卖合同》，约定将被告李慈蕊名下位于昆明市官渡区自建住宅的房屋卖给被告虎良文、被告马永会，成交价格为123万元。合同签订后，被告李慈蕊向被告虎良文、被告马永会出具收条，确认收到定金10万元，2017年6月17日、2017年7月7日，被告马永会通过银行转账的方式向被告李慈蕊共计支付103万元。2018年10月1日，原告马兴锐与被告李慈蕊签订《购房协议》，约定被告李慈蕊以160万元的价格将自己的自建房及宅基地上的建筑物，门牌号为××（原被告当庭认可该房屋与上述买卖合同项下合同系同一套）卖给原告马兴锐。2019年11月5日，双方协商一致不再履行购房协议。原告与被告李慈蕊于庭审中确认160万元实际并未支付，被告李慈蕊仅收到原告定金6万元。2018年10月9日，原告马兴锐及案外人桂进琼向被告虎良文、被告马永会出具《欠条》，载明被告虎良文、被告马永会已经收到房款98万元，原告马兴锐尚欠房款52万元，于2020年10月9日前还清。上述房屋目前由被告李慈蕊控制。原告马兴锐及被告虎良文、被告马永会当庭认可涉案房屋依法律规定不能买卖。综上，本案的争议焦点如下：上述两份合同履行过程中是否发生了债务转移？涉案两份合同的效力如何，原告的主张能否得到支持？关于争议焦点一，本院认为，结合原被告双方提交的证据，本院认可被告虎良文、被告马永会提出在履行两份买卖合同过程中，因发生争议，最后三方达成协议，由原告获得被告李慈蕊房屋所有权，由原告负责返还应当由被告李慈蕊返还被告虎良文、被告马永会房款及相关损失的答辩意见。关于争议焦点二，本院认为，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权。因原告马兴锐、被告虎良文、被告马永会并非昆明市官渡区矣六街道办事处渔村下村集体经济组织成员，无权享有该村宅基地使用权，亦不能通过交易方式取得该村农村房屋所有权，故就涉案房屋签订的上述两份房屋买卖合同因违反法律禁止性规定而属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。综上，结合本案的实际情况，本院认为，原告交付被告虎良文的98万元加上被告李慈蕊收受的6万元均应由被告李慈蕊予以返还。因原告马兴锐及被告虎良文、被告马永会等人明知案涉房屋实际不能交易，仍然与被告李慈蕊签订房屋买卖合同，因此，对于合同无效均有过错，本院对于原告主张的除退还房款以外的诉请不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：一、由被告李慈蕊于本判决生效之日起十日内返还原告马兴锐1040000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14628元，由被告李慈蕊承担14160元，由原告马兴锐自行承担468元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决申请执行的期间为二年。审判员  吴云益二〇二〇年六月一日书记员  温梦亭