黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终533号上诉人（原审原告）：大庆市让胡路区惠众便民市场，住所地，黑龙江大庆市让胡路区龙南北方市场。经营者：王艳菊，女，汉族，1964年9月5日出生，大庆市让胡路区惠众便民市场经营者，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：刘慧，黑龙江鸿大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于刚，男，1972年1月15日出生，汉族，原大庆市让胡路区于刚脆皮火烧店经营者，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人大庆市让胡路区惠众便民市场（以下简称惠众便民市场）因与被上诉人于刚房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初4841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠众便民市场的委托诉讼代理人刘慧、被上诉人于刚到庭参加了法庭调查。本案现已审理终结。惠众便民市场上诉请求：1.请求撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初4841号民事判决，依法改判于刚支付自2017年11月3日起至2018年8月9日腾退房屋止的房屋租赁费45,000元(租金每月5000元)及以45,000元为本金自2018年10月1日至实际给付之日的利息或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由于刚负担。事实与理由：一、大庆市让胡路区人民法院作出的(2019)黑0604民初4841号民事判决书认定事实不清楚，适用法律错误，应予撤销。案外人赵同昌通过伪造文件等非法手段注销了原大庆市××胡路区惠众便民市场(以下简称惠众便民市场)的工商登记，注册了大庆市××胡路区新新北方便民市场(以下简称新新便民市场)，但该行为已经被生效判决确认违法，大庆市××胡路区市场监督管理局于2016年7月29日重新为王艳菊颁发了惠众便民市场个体工商户营业执照。2016年9月12日，大庆市××胡路区市场监督管理局依据《个体工商户条例》规定，撤销了赵同昌于2015年4月23日注册的大庆市××胡路区新新北方便民市场的工商登记。2016年9月13日，大庆市××胡路区市场监督管理局在《大庆晚报》上对其作出的《关于撤销大庆市××胡路区新新北方便民市场注册登记通知书》进行了公告。2016年9月28日，大庆市××胡路区市场监督管理局在惠众便民市场发布公告，向公众告知(2015）龙行初字第178号行政判决的判决事项及该局已执行判决，恢复了惠众便民市场的设立登记并撤销了新新便民市场的注册登记等事项，并明确告知“目前，该市场的合法经营主体为大庆市××胡路区惠众便民市场，经营者为王艳菊。原一审法院对以上事实均予认定，但一审法院认为惠众便民市场取得对案涉市场的实际经营与控制(通过对(2016)黑0604民初5537号和(2017)黑06民终1253号民事判决的执行)，认为案涉房屋的变动可以参考物权变动，其在我方占有前与于刚因交纳租金形成的事实租赁合同我方应当继受，但适用“物权变动不破租赁”的前提，应当是以合法占有、有权占有、租赁合同合法有效为前提，才对占有物享有使用、处分、收益的权利，而2016年9月12日，大庆市××胡路区市场监督管理局已经撤销了新新便民市场的工商登记，并对营业执照及公章回收销毁。2016年9月13日，大庆市××胡路区市场监督管理局在《大庆晚报》上对其作出的《关于撤销大庆市××胡路区新新北方便民市场注册登记通知书》进行了公告。所以，于刚应视为已知晓新新便民市场被取缔、其占有市场应为无权占有、非法占有。2016年9月28日，大庆市××胡路区市场监督管理局在惠众便民市场发布公告，向公众告知(2015)龙行初字第178号行政判决的判决事项及该局已执行判决恢复了惠众便民市场的设立登记并撤销了新新便民市场的注册登记等事项，并明确告知“目前，该市场的合法经营主体为大庆市××胡路区惠众便民市场，经营者为王艳菊”。而于刚明知新新便民市场已经被取缔，仍于2017年9月2日向没有营业主体资格的新新便民市场交纳租金的行为无效，且该租金并没有证据证明已经实际交纳(与一审法院作出的与本案同类型参考适用“物权变动不破租赁”规则的(2018)黑06民终2350号民事判决书，已经经黑龙江省高级人民法院开庭审理后，认定对青烤鹅店没有实际给付租金而发回一审法院重审)，所以，本案中租金给付也存在虚假给付的重大问题。本案是因赵同昌非法注销惠众便民市场的营业执照才导致的营业主体变更，其并不符合适用“物权变动不破租赁”的规则，于刚也不是善意第三人，其根本没有证据能够证实当时新新便民市场的营业热照没有向工商管理部门缴回，仅凭于刚口述根本不能作为定案依据，而于刚与违法的新新便民市场间的房屋租赁行为，应当是恶意串通损害他人财产利益的行为。新新便民市场不能因非法占有而对市场享有处分、收益权利、其与于刚间的租货行为也应当是无效的。一审法院对已注销的新新便民市场经营者对惠众便民市场房屋的占有及向他人租赁房屋的行为认定为有效的话，是对拒不执行生效判决恶意占有他人所有物行为的鼓励，新新便民市场的诞生本身就是违法犯罪行为的产物，在被取缔后仍与他人缔约的行为是诈骗行为、犯罪行为，而还被一审法院保护，这完全丧失了法律的公正性，违背了生效判决的强制性，即判决一经生效，就判决内容立即执行。假如于刚确实向新新便民市场交纳了租金，那于刚明知、应知市场经营者变更，仍向非法经营者缔约、交纳租金的行为本身存在重大过错，不是善意第三人，新新便民市场隐瞒事实与他人缔约存在犯罪故意，所以于刚可以向第三人原新新便民市场及赵同昌等以不当得利主张返还费用，用法律评价新新市场的犯罪行为，但不能以此对抗惠众便民市场要求其交纳租金的主张，也不能要求同样是受害者的惠众便民市场为犯罪行为买单。二、2017年11月3日惠众便民市场经营市场，于刚仍在市场经营，视为惠众便民市场与于刚在事实上形成了房屋租赁合同法律关系并存续至2018年8月9日(一审庭审中已查明)，在此期间于刚一直正常经营，原审法院认定2017年11月24日至2018年6月8日间停电没有证据证明，只有于刚的陈述和无法确定来源的电表照片不能作为定案依据，于刚使用了惠众便民市场的房屋9个月，理应交纳租赁费45000元(每月租金5000元)。综上所述，请求二审法院依法撤销大庆市让胡路区人民法院作出的(2019)黑0604民初4841号民事判决书，改判于刚支付惠众便民市场房屋租赁费45000元及以45000元为本金自2018年8月9日至实际给付之日的利息。于刚辩称，1.于刚脆皮火烧店于2014年6月到北方市场至2018年8月因对方恶意断电被迫搬离，属于合法经营主体，对于新新便民市场与惠众便民市场之间的纠纷并不知情，对大庆晚报上的公告和2016年9月28日大庆市××胡路区市场监督管理局发布的公告均不知情，北方市场的其他业户也均不知情。各商户在停电后一起去让胡路区信访及大庆市信访局反映情况，有登记可查，惠众便民市场在让区法院庭审中说只停电一天是虚假的，各商户到市政府门前拉横幅反映诉求可以查证，这不是我一个商户的事而是群体事件，我方是善意第三人，各商户也是善意第三人，大家都想谋生，不存在惠众便民市场所述的恶意串通损害他人合法利益的情况；2.公章具有公认的法律效力，加盖公章的收款收据为合法的收据，各商户手中的收据均加盖公章，均有票号，票号具有关联性，不是白条，票据合法有效。惠众便民市场向一审法院起诉请求：1.解除惠众便民市场与于刚的租赁合同；2.判令于刚立即腾退商业摊位；3.于刚按月租金5000元支付2017年11月3日至商铺实际返回日租金；4.诉讼费由于刚承担。一审法院认定事实：2009年3月11日，案外人马鑫与大庆市××胡路区西宾街道办事处签订协议书一份，内容为由马鑫在“……石油国税局与管理局小车队之间过道建设便民市场”。2012年9月25日，马鑫以大庆市××胡路区远望市场为名与西宾街道办事处又签订了一份协议书，内容为西宾街道办事处同意在北方市场周边七处建立便民市场。合同签订后，马鑫并未实际经营该便民市场。2014年7月1日，大庆市××胡路区惠众便民市场在大庆市××胡路区市场监督管理局注册登记，经营者为原告王艳菊。2015年4月10日，马鑫在《市场无偿转让协议书》上签字，内容为：马鑫将投资开发的西宾街道便民市场无偿转让给赵同昌经营。2015年4月14日，案外人赵同昌持《授权委托书》（该授权委托书委托人王艳菊的签名后经鉴定并非王艳菊本人书写）以王艳菊代理人的身份到大庆市××胡路区市场监督管理局办理大庆市××胡路区惠众便民市场营业执照注销事宜，大庆市××胡路区市场监督管理局审核后，于2015年4月18日下发了（庆让工商）个体登记销字（2015）注第237号《准予注销登记通知书》，注销了王艳菊大庆市××胡路区惠众便民市场的经营主体资格。2015年4月15日，赵同昌申请办理大庆市××胡路区新新北方便民市场的注册登记，2015年4月23日，大庆市××胡路区市场监督管理局为赵同昌办理了新新便民市场的营业执照。2015年10月21日，王艳菊向大庆市龙凤区人民法院提起行政诉讼，大庆市龙凤区人民法院经审理后作出（2015）龙行初字第178号行政判决，以赵同昌在注销王艳菊工商登记过程中提交的授权委托书并不是其签署，导致注销登记行为与事实不符，主要证据不足为由，判决撤销大庆市××胡路区市场监督管理局作出的注销王艳菊经营主体资格的行政行为及（庆让工商）个体登记销字（2015）第237号《准予注销登记通知书》。判决生效后，大庆市让胡路区市场监督管理局根据大庆市龙凤区人民法院送达的（2016）龙执字第641号《责令履行指定行为通知书》中应履行的义务，恢复了王艳菊大庆市××胡路区惠众便民市场的经营主体资格及工商登记，于2016年7月29日重新为王艳菊颁发了大庆市××胡路区惠众便民市场个体工商户营业执照。2016年9月12日，大庆市××胡路区市场监督管理局依据《个体工商户条例》第二十二条的规定，撤销了赵同昌于2015年4月23日注册的大庆市××胡路区新新北方便民市场的工商登记。2016年9月13日，大庆市××胡路区市场监督管理局在《大庆日报》上对其作出的《关于撤销大庆市××胡路区新新北方便民市场注册登记通知书》进行了公告。赵同昌不服该撤销登记行为，遂提起（2016）黑0603行初第137号行政诉讼，后败诉。2016年9月28日，大庆市××胡路区市场监督管理局发布公告，向公众告知（2015）龙行初字第178号行政判决的判决事项及该局已执行判决恢复了便民市场的设立登记并撤销了赵同昌（大庆市××胡路区新新北方便民市场）2015年4月23日的注册登记等事项，并明确告知“目前，该市场的合法经营主体为大庆市××胡路区惠众便民市场，经营者为王艳菊”。2016年10月11日，大庆市让胡路区人民法院受理了大庆市××胡路区惠众便民市场与赵同昌所有权确认纠纷一案，2017年3月16日，大庆市让胡路区人民法院作出（2016）黑0604民初5537号民事判决，判决赵同昌于判决书生效后十五日内迁出应由大庆市××胡路区惠众便民市场占有和使用的经营用房、办公室、食堂、寝室、仓库等（共12间）。赵同昌不服该判决，向大庆市中级人民法院提起上诉，大庆市中级人民法院于2017年7月21日作出（2017）黑06民终1253号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2017年11月3日，惠众便民市场通过申请法院强制执行实际取得市场经营权，开始向市场各摊位租户收取租金。2017年11月6日，大庆市××胡路区惠众便民市场张贴通知，通知业主，原来的惠众便民市场法人现在没有变更。从2017年11月3日起生效。并声明：原租金不变。2017年11月16日、2017年11月21日大庆市××胡路区惠众便民市场又两次下发缴纳2017年11月份的租金，如不缴纳将视为终止租用，限两日内搬出市场。2017年11月15日,大庆市××胡路区惠众便民市场作出因电线路老化从16号开始停电的通知。2017年11月24日至2018年6月8日，于刚租用的房屋一直处于停电状态。2018年8月9日，于刚将大庆市××胡路区于刚脆皮火烧店精品屋的钥匙交付给大庆市××胡路区惠众便民市场。经审理还查明，马鑫在大庆市公安局龙南分局的询问笔录中表述：“……，我是将我签署下来的市场经营权授权给赵海峰了……”。赵同昌在大庆市公安局龙南分局的询问笔录中则表述“2012年三四月份的时候开始管理该便民市场，负责现场管理、收租金……，我将收上来的摊床租金记个账连同租金钱都交给赵海峰……。王艳菊系赵海峰的妻妹。大庆市让胡路区惠众便民市场的用地属于让胡路区政府西宾街道办事处管理和规划，但未取得相应审批手续。另查，大庆市××胡路区惠众便民市场及大庆市××胡路区于刚脆皮火烧店均系个体工商户，于刚系大庆市××胡路区于刚脆皮火烧店的经营者。于刚在庭审中提交了由田崎良经手，加盖有大庆市××胡路区新新北方市场公章的租金收据一张，时间为2017年9月2日，载明：“交款单位：驴肉火烧（于刚）；收款方式：现金；人民币：陆万元整；收款事由：收2017年10月1日至2018年9月30日止北起第六屋年金6万元整”。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条明确规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力”，就本案而言，案涉标的物经（2015）龙行初字第178号行政判决确认了大庆市××胡路区惠众便民市场的经营权、通过（2016）黑0604民初5537号和（2017）黑06民终1253号物权确认了大庆市××胡路区惠众便民市场的占有、使用等权利。虽然案涉标的物并未办理物权初始登记及变更等手续，法院的强制执行行为也只是将案涉标的物转移占有进行了交付，对占有、使用、管理等权利进行了执行，且至2017年11月3日才予以执行。就民事诉讼、民事权利而言，2017年11月3日法院执行以后，大庆市××胡路区惠众便民市场才实际取得了对市场及案涉房屋的经营管理的权利，而本案涉及的大庆市××胡路区于刚脆皮火烧店向大庆市××胡路区新新北方便民市场交纳2017年10月1日至2018年9月30日期间的租赁费用的行为均发生在法院执行之前，该时大庆市××胡路区新新北方便民市场既有权利外观（因未向工商管理部门缴回而持有大庆市××胡路区新新北方便民市场的营业执照），事实上又管理、控制着市场，而大庆市××胡路区于刚脆皮火烧店对于大庆市××胡路区新新北方便民市场与大庆市××胡路区惠众便民市场之间的纠纷并不知情，亦无过错。大庆市××胡路区于刚脆皮火烧店虽未同大庆市××胡路区新新北方便民市场签订租赁合同，但从大庆市××胡路区新新北方便民市场出具的收据，可以认定大庆市××胡路区新新北方便民市场与大庆市××胡路区于刚脆皮火烧店已经形成事实上的租赁合同关系。惠众便民市场虽对收据提出异议，但未提交有效证据予以反驳。综上，应确认大庆市××胡路区于刚脆皮火烧店向大庆市××胡路区新新北方便民市场交纳租赁费的行为有效，对权利（部分）变动后的租赁行为继续有效，应继续履行至租赁期限届满。且大庆市××胡路区惠众便民市场在实际经营后，采取停电等措施，导致大庆市××胡路区于刚脆皮火烧店不能正常经营，大庆市××胡路区惠众便民市场主张大庆市××胡路区于刚脆皮火烧店仍需向其交纳2017年11月3日至实际搬出房屋之日止的商业摊位使用费用，没有法律依据。另，大庆市××胡路区于刚脆皮火烧店的经营者于刚已经于2018年8月9日将店铺返还大庆市××胡路区惠众便民市场，大庆市××胡路区惠众便民市场已经接受案涉店铺，基于以上事实，大庆市××胡路区新新北方便民市场和大庆市××胡路区于刚脆皮火烧店之间以及大庆市××胡路区惠众便民市场与大庆市××胡路区于刚脆皮火烧店之间的摊位租赁合同事实上已自行解除，故大庆市××胡路区惠众便民市场主张解除租赁合同，要求大庆市××胡路区于刚脆皮火烧店立即腾退商业摊位已无事实依据，故一审法院不予支持。大庆市××胡路区于刚脆皮火烧店虽已注销，但因其系个体工商户，于刚为经营者，本案确定本案被告为于刚。至于大庆市××胡路区新新北方便民市场与大庆市××胡路区惠众便民市场之间因市场经营权变动行为产生的后果，应由双方另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十九条之规定，判决如下：驳回惠众便民市场的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。于刚向本院提交以下证据：各商户联名签字的北方市场的情况说明复印件一份，欲证明所有商户对两份公告均不知情，他们是恶意停电致商户无法经营。惠众便民市场质证称，对证据的真实性及证明的问题均有异议。无法核实签名及人员是否是市场的业主，上面所述的情况说明与事实不符，签名人员无法到场进行核实询问，有很多人员都是与本案有利害关系的人员，他们的叙述不能作为参考。本院认为，该证据系复印件，且惠众便民市场对该证据予以否认,故本院对该证据不予采信。本院认定的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，关于于刚是否已向新新便民市场原经营者赵同昌交纳租金的问题。原审中，于刚提交了2017年9月2日田崎良（赵同昌的工作人员）经手的6万元租金收据一份，加盖有大庆市××胡路区新新北方便民市场公章，主张该款系通过现金在市场管理办公室交纳，该收据与其他商户的收据外观形式一致，能够证实于刚已向新新便民市场实际交纳2017年10月1日起至2018年9月30日止期间的租金6万元，惠众便民市场虽对此予以反驳，但并没有提供相关证据证实。大庆市××胡路区市场监督管理局虽于2016年7月28日恢复了惠众便民市场的设立登记，王艳菊自此恢复了其作为惠众便民市场的经营者身份，可以履行市场经营者的权力。但惠众便民市场的经营者王艳菊通过民事诉讼后实际于2017年11月法院强制执行程序才得以进驻市场实际行使经营权。于刚得知王艳菊是经营者时，于刚已于2017年9月2日交纳了6万元租金，惠众便民市场亦未提交证据证实其在于刚交费前已通过明示方式告知于刚经营权变动一事，故于刚在不知情的情况下向赵同昌交款的行为应为善意，本身亦不存在故意或重大过失。而大庆市××胡路区市场监督管理局于2016年9月13日在《大庆日报》中发布的公告，是对行政机关作出的撤销登记通知书的公示，不能视为是对市场商户的公示。故对惠众便民市场请求于刚给付4.5万元租金及利息的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人惠众便民市场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人大庆市让胡路区惠众便民市场负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  战 剑审判员  金 玉二〇二〇年六月二十二日书记员  包 锐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；