广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终753号上诉人（原审原告）：肇庆市和盛塑胶有限公司，住所地广东省广宁县************。法定代表人：郑振扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：俞伟洪，广东端信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇雯，广东端信律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）:周道海，男，1975年8月15日出生，汉族，住四川省古蔺县***********。委托诉讼代理人：刘世海，广东邦南律师事务所律师。原审第三人：肇庆市广塑塑料有限公司，住所地广东省广宁县五和镇（华南再生资源产业园区A1-2a）。法定代表人：林剑辉，该公司总经理。上诉人肇庆市和盛塑胶有限公司（以下简称和盛公司）因与上诉人周道海、原审第三人肇庆市广塑塑料有限公司（以下简称广塑公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广宁县人民法院(2019)粤1223民初990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人和盛公司的委托诉讼代理人俞伟洪、上诉人周道海的委托诉讼代理人刘世海到庭参加诉讼，原审第三人广塑公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和盛公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，并依法改判：1.确认和盛公司与周道海于2016年12月3日签订的《厂房租赁协议》合法有效，同时判决解除该租赁协议；2.判决周道海迅速付清欠付的租金、水费、电费、园区管理费(排污费、垃圾费、物业管理费)等合共229152.25元给和盛公司，并支付违约金145511.67元(从2017年9月1日起按欠款总额的日千分之一计至2019年6月1日止)给和盛公司，两项共374663.92元。二、由周道海承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：本案所涉《厂房租赁协议》约定的租赁物实际系土地使用权的出租，并非系厂房出租，一审判决认定为房屋租赁，明显属于案件的定性错误。一、根据本案的相关证据显示，和盛公司出租给周道海的土地面积为21.8亩，和盛公司原有厂房面积为2000多平方米(约3亩多)，仅占出租标的物范围的14%左右。因此，本案所涉《厂房租赁协议》明显系合同名称与内容不一致，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释”的规定，将本案的法律关系定性为土地使用权出租。二、对于本案合同名称与内容不一致的情形，最高人民法院相关的司法解释及相关规定有明确处理：1.最高人民法院《关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》第一条明确规定：“当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。”同时，根据最高人民法院《民事案件案由规定》[法发(2011)42号]的通知第二条：“民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。”实际上民事法律关系的内容就是当事人之间的所享有的权利和承担的义务，因此，两个条款的规定虽用字不同，但意思相同。2.最高人民法院民一庭的意见为：根据《合同法》第一百二十五条的规定，在双方当事人签订的合同名称与合同的性质不符合时，应当根据合同的性质确定合同类型。综上所述，一审判决存在案件定性、认定事实和适用法律错误，应当依法撤销。周道海答辩意见和上诉请求均为：1.二审法院查清事实，驳回一审和盛公司的全部诉讼请求；2.由和盛公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，违背逻辑及证据规则。1.2017年6月起周道海就没有占用和盛公司案涉的厂房土地，因为案涉的厂房土地已被广宁县环保局查封，禁止生产经营，虽然周道海的东西未完全清场，但实际已没有占用了，故认定占有使用费需要支付至2017年9月1日是错误的。2.多次庭审都证实和盛公司在出租案涉厂房土地后仍然使用部分厂房，至2017年8月23日和盛公司仍然被广宁县环保局处罚，故仍然在生产经营是千真万确的事实，所以，水电等费用，特别是行政罚款，全部由周道海承担没有任何事实和法律依据。而且行政罚款处罚对象是和盛公司，其认为需要由周道海承担应当另行提起诉讼，不应在本案中处理。3.违约金的事实主张无据，双方合同无效只能以实际占有来处理。二、一审判决适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外”、“当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任”，根据上述在没有受到受胁迫或者重大误解情况下作出确认，就适用禁止反言的规则。和盛公司也承认行政处罚是对过去的违法行为进行处罚，而非针对周道海。2.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条：“审判人员应当依照法定程序全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”、第六十六条：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”，说明审判人员应当依照法定程序全面、客观地审核证据，首先客观审核证据，而不是以自己想象和无端猜测地进行判断，同时要公开判决的理由和结果，而一审判决完全没有公开判断的理由。行政罚款明明是和盛公司承担的，由周道海承担的理据不充足，双方不是承包关系，是无效的租赁关系。3.关于违约金，合同是无效的，就无所谓的违约金。和盛公司答辩称，一、周道海在2017年1月承租案涉厂房、土地后，未征得和盛公司同意，擅自将全部厂区交由广塑公司使用，至2017年9月1日交还和盛公司。在2017年7月21日，广宁县环保局在进行监督性检查中，发现周道海和广塑公司在案涉厂区内的生产经营存在环境违法行为，并作出两次行政处罚。由于案涉土地、厂房登记在和盛公司名下，出租给周道海后，没有办理物权变更或工商变更登记手续，故环保局仍以物权登记单位、工商登记单位作为处罚对象。但实际是对周道海承租经营期间的违法行为作出的行政处罚，该处罚结果应由周道海承担。一审法院认定两次行政处罚发生于周道海租赁期间是正确的，判决其承担行政罚款和支付房屋使用费等也是正确的。二、周道海未能按合同约定时间支付租金（房屋使用费），该迟延支付行为必然造成和盛公司的经济损失，周道海应对此经济损失承担赔偿责任，一审判决按照合同约定的租金标准和应付款时间判决周道海按年利率6%计算利息损失赔偿给和盛公司是正确的。广塑公司于二审期间未提交陈述意见。和盛公司向一审法院诉讼请求：1.解除和盛公司与周道海于2016年12月3日签订的《厂房租赁合同》；2.周道海付清欠付的租金、水费、电费、园区管理费(排污费、垃圾费、物业管理费)等合计229152.25元给和盛公司，并支付违约金145511.67元(从2017年9月1日起按欠款总额的日千分之一计至2019年6月1日止)给和盛公司，两项合计374663.92元；3.周道海承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月3日，和盛公司（甲方）与周道海（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于广宁县************内的厂房租赁于乙方使用，租赁面积为21.8亩，租赁物的功能为废塑料加工。甲方将厂房租赁给乙方作为生产应保持厂房原貌，厂房租用后维修、维护、保养由乙方负责，乙方在租赁甲方的场地内建筑物及固定设施，合同期满或其他特殊原因解约后归甲方所有，乙方不得拆除或破坏，否则甲方有权要求乙方赔偿经济损失。租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。租赁期限为10年，即从2017年3月1日起至2026年2月28日止。租赁保证金为100000元，签约后三天支付完毕，保证金在合同期满且乙方完全履行合同约定的义务后一个月内无息退还。第1年至第3年，每月租金50000元；第4年至第6年，每月租金55000元；第7年至第10年，每月租金60000元。在租赁期限内，乙方每月10号前向甲方缴纳当月租金、上月水费、电费、园区管理费（排污费、垃圾费、物业管理费）等相关费用，上述费用甲方不提供发票。如乙方超过10号未缴纳相关费用，乙方需向甲方缴纳日1%的滞纳金，超期30天未缴纳的，视乙方违约并终止合同，甲方有权向乙方清缴欠款。用电说明：乙方按现状继续使用得立信公司300千瓦用电，每月按实际用电量支付电费给甲方，再由甲方支付得立信公司，电费发票由得立信公司开给甲方，甲方不另行提供发票给乙方。此外，合同还对转租、合同解除等作了约定。2017年1月起，周道海承租租赁物。双方约定2017年1月和2月免收租金，自3月起按照《厂房租赁合同》收取租金。2017年8月18日，广宁县环境保护局向和盛公司作出宁环罚字[2017]36号行政处罚决定书，认定该公司在正常生产期间未按规定开展环境监测，对其处以7500元罚款。2017年8月23日，广宁县环境保护局向和盛公司作出宁环罚字[2017]35号行政处罚决定书，认定该公司破碎清洗工序废水从未按规定设置的排污口排放，对其处以20000元罚款。2017年9月1日，周道海退出租赁物，广塑公司法定代表人的父亲林镇强与和盛公司法定代表人郑振扬盘点和交接资产。2017年12月7日，和盛公司向广宁县环境保护局缴纳两笔罚款合计27500元。另查明：和盛公司于2010年12月13日取得座落在广东省广宁县五和镇华南再生资源产业区、面积为13732.25平方米的地块的土地使用权，并办理了宁国用（2010）第2313110254号国有土地使用权证。诉讼中，一审法院去函广宁县住房和城乡建设局、广宁县********查询该土地上建筑物的情况，该两部门答复：和盛公司在广东省广宁县五和镇华南再生资源产业区的地块属于镇规划区范围。但没有以和盛公司为建设单位建设有关办公楼、厂房及其他建筑设施的报建手续，亦没有有关厂房的临时建筑的报建手续。一审法院认为，综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点有三：一是《厂房租赁合同》的标的是厂房还是厂房和土地；二是《厂房租赁合同》的效力问题；三是和盛公司的诉讼请求能否得到支持。关于争议焦点一，和盛公司认为《厂房租赁合同》实为土地租赁合同，标的是土地，而周道海则认为标的是厂房和土地。《厂房租赁合同》第一条约定“甲方将位于广宁县************内的厂房租赁于乙方使用，租赁面积为21.8亩”，双方未对厂房的具体位置予以明确，仅以整个厂区的土地面积21.8亩表述租赁范围。诉讼中，一审法院实地查看厂区，发现除了租赁前和盛公司自建的厂房外，周道海承租后，在厂区土地上新建了办公楼和厂房，而《厂房租赁合同》第三条亦对租赁期间新建的建筑物的归属作约定。因此，从合同条款和合同履行情况可知，双方订立合同的真实意思，是和盛公司将整个厂区的土地和自建的厂房出租给周道海使用，《厂房租赁合同》的标的应为厂房和土地的整体租赁。关于争议焦点二，和盛公司自建的厂房在镇规划区内，属临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，出租的厂房应经有关部门的批准建设。但广宁县规划部门反馈没有以和盛公司为建设单位建设厂房的报建手续，和盛公司在本案法庭辩论终结前亦未对此提供证据证实，故《厂房租赁合同》中涉及自建厂房及厂房占用范围内的土地出租的合同内容无效。鉴于厂区余下的土地与合同无效部分的厂房、土地在使用上具有不可分性，且订立合同时，双方是以厂房、土地为一整体的租赁，合同余下部分亦应确认无效。因此，一审法院确认《厂房租赁合同》全部无效。因《厂房租赁合同》被确认无效，和盛公司请求解除合同，缺乏理据，一审法院不予支持。关于争议焦点三，经一审法院向和盛公司核实，其请求周道海支付租赁期间尚欠的费用具体如下：1.租金。2017年6月尚欠租金15000元、7月租金50000元、8月租金50000元，小计115000元。2.电费。2017年7月电费14786.73元、8月电费18916.79元，小计33703.52元。3.排污费、物业管理费、垃圾处理费。2017年7月7910元、8月24038元，小计31948元。4.得立信公司更换高压开关费用8000元。5.清污费13000元。6.两笔环保行政罚款27500元。上述请求支付的费用合计229151.52元。《厂房租赁合同》无效，双方因《厂房租赁合同》取得的财产，应当予以返还，周道海使用租赁物产生的费用亦应予清偿。周道海以广塑公司法定代表人的父亲林镇强与和盛公司法定代表人郑振扬于2017年9月1日签订的《移交和盛固定资产清单》，主张已结清租赁期间产生的租金、电费、排污费、物业管理费、垃圾处理费。经审查，《移交和盛固定资产清单》仅能证明双方交接资产，不足以证实周道海已结清所欠费用，负有举证证明责任的周道海，未能提供其他证据证明其主张，应由其承担不利后果，故一审法院对其辩解不予采信。所以，和盛公司请求中涉2017年9月1日前，周道海占用租赁物期间的费用，证据充足部分，一审法院予以支持。一审法院对和盛公司请求支付的六项费用评析如下：1.租金。《厂房租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”规定，应参照《厂房租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费，而该合同约定的租金标准亦合理，故周道海应向和盛公司支付房屋占有使用费115000元。2.电费、排污费、物业管理费、垃圾处理费。该类费用为周道海在租赁期间使用租赁物产生的费用，和盛公司已代为垫付，周道海理应清偿，故一审法院对该类费用予以支持。3.得立信公司更换高压开关费用。和盛公司主张该费用，却未提供证据证实，一审法院对该费用不予支持。4.清污费。和盛公司为主张清污费提供了中国农业银行网上银行电子回单及清污费收据，但该组证据的产生日期在2018年1月19日，是在租赁期间之后发生，和盛公司亦未能提供证据证实该费用与周道海租赁存在关联性，故一审法院对该项费用不予支持。5.两笔环保行政罚款。鉴于两次行政处罚发生于租赁期间，整个厂区由周道海租赁使用，和盛公司垫付的罚款，周道海理应清偿，故一审法院对该费用予以支持。综上分析，一审法院对和盛公司请求支付的六项费用，仅支持208151.52元。关于违约金问题。周道海没有及时支付费用，客观上造成和盛公司一定经济损失，但和盛公司主张按照日千分之一计算违约金过高，应予调整。一审法院以实际损失为基础，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，和盛公司主张的违约金应以欠款额208151.52元为基数，自2017年9月1日起至2019年6月1日止，按照年利率6%计算，即21855.91元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条规定，判决如下：一、确认和盛公司与周道海于2016年12月3日签订的《厂房租赁合同》无效；二、周道海应在该判决发生法律效力之日起十日内向和盛公司给付房屋占有使用费115000元、电费33703.52元、行政罚款27500元和排污费、物业管理费、垃圾处理费31948元，合计208151.52元，以及违约金（违约金自2017年9月1日起按照年利率6%计至付清之日止，其中2017年9月1日至2019年6月1日的违约金为21855.91元）；三、驳回和盛公司其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5892元（和盛公司已预交），由和盛公司负担2275元，周道海负担3617元。周道海应当在该判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳案件受理费3617元。和盛公司已预交的案件受理费3617元，经申请后由一审法院向其退回。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.案涉租赁合同的效力认定；2.房屋及土地占用费计付截止时间；3.逾期付款的利息如何计算；4.行政罚款及水电费由谁负担。关于案涉租赁合同的效力认定问题。根据和盛公司与周道海签订的《厂房租赁合同》约定“甲方将位于广宁县************的厂房租赁于乙方使用，租赁面积为21.8亩”及双方的实际履行情况，和盛公司将案涉的厂房及整个厂区面积为21.8亩的土地一并整体出租给周道海，一审法院认定案涉《厂房租赁合同》约定的出租标的为厂房和土地的整体租赁，理据充分，本院予以维持。因案涉厂房属于临时建筑，且出租的厂房及土地使用上具有不可分割性，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，认定案涉《厂房租赁合同》为无效合同，理据充分，本院予以维持。和盛公司上诉主张案涉合同为土地租赁合同合法有效的主张，与事实不符，本院不予采纳。关于房屋及土地占用费计付截止时间的认定问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，案涉《厂房租赁合同》为无效合同，一审法院参照租赁合同约定的租金标准计算房屋及土地占有使用费，理据充分，本院予以维持。因周道海于2017年9月1日退出租赁物，并与和盛公司完成资产盘点和交接，一审法院认定房屋占有使用费计算至2017年8月底，即认定周道海尚欠的2017年5-8月的占用费11500元，一审判决处理正确，本院予以维持。周道海上诉主张占用费计算至2017年6月，缺乏理据，本院不予采纳。关于逾期付款的利息如何计算的问题。案涉租赁合同无效，合同中约定的违约金条款不再适用于双方当事人。因周道海未及时支付房屋土地的占用费及其他应付款项，给和盛公司造成资金占用期间的利息损失，一审法院参照民间借贷的司法解释规定，认定周道海应支付的逾期付款的利息以欠付金额为基数，按年利率6%自2017年9月1日计至付清之日止，并无不当，本院予以确认。和盛公司上诉主张按照合同约定的日千分之一的利率计算逾期付款的利息，理据不足，本院不予采纳。因案涉租赁合同无效，一审法院未能及时向和盛公司作出释明欠妥，和盛公司起诉主张周道海支付的违约金，应包含逾期付款资金占用期间的利息，为避免诉累，一审判决主文第二项将逾期付款的利息表述为违约金欠妥，本院依法予以纠正。至于行政罚款及水电费由谁负担的问题。因和盛公司将案涉厂房及土地整体出租给周道海使用，案涉的行政罚款及水电费发生在周道海租赁期间，和盛公司垫付上述费用，一审法院认定由周道海承担正确，本院予以维持。周道海未能提供证据证明和盛公司在其租赁期间继续使用案涉厂房土地，其上诉不承担全部行政罚款及水电费的主张，缺乏理据，本院不予采纳。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，和盛公司、周道海的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，实体处理并无不当，但判决主文的个别表述欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广宁县人民法院（2019）粤1223民初990民事判决第一项、第三项；二、变更广东省广宁县人民法院（2019）粤1223民初990民事判决第二项为：周道海应在本判决发生法律效力之日起十日内向肇庆市和盛塑胶有限公司给付房屋占有使用费115000元、电费33703.52元、行政罚款27500元和排污费、物业管理费、垃圾处理费31948元，合计208151.52元，以及逾期付款的利息（以欠付的208151.52元为基数，自2017年9月1日起按照年利率6%计至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5892元（肇庆市和盛塑胶有限公司已预交），由肇庆市和盛塑胶有限公司负担2275元，周道海负担3617元。二审案件受理费10549.96元，由肇庆市和盛塑胶有限公司负担3630元，周道海负担6919.96元。本判决为终审判决。审 判 长  何 桑审 判 员  唐 强审 判 员  陈卓杰二〇二〇年六月十五日法官助理  梁博嘉书 记 员  魏珍珍