广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2877号上诉人（原审被告）：东莞弘景置业有限公司，住所地：广东省东莞市常平镇司马村司马工业区**********。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：张越，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王小燕，女，汉族，1984年1月23日出生，住址：湖南省衡南县******************，公民身份号码：430************44X。委托诉讼代理人：默淑恒，广东商达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾献林，广东商达（东莞）律师事务所律师。上诉人东莞弘景置业有限公司（以下简称弘景公司）与被上诉人王小燕商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初15391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王小燕向原审法院提起诉讼请求：1、弘景公司向王小燕支付逾期交付商品房违约金（以2180000元为基准，按照每日万分之一的标准，自2018年8月31日计至弘景公司交付商品房给王小燕之日止，暂计至起诉之日即2019年10月8日为87854元）；2、弘景公司向王小燕赔偿商品房交付之前物业管理费损失（从2018年8月31日至商品房实际交付之日，暂时计算至起诉之日为5406元）；3、本案诉讼费用由弘景公司承担。原审法院判决：一、弘景公司应于判决发生法律效力之日起五日内向王小燕支付逾期交房违约金88290元；二、驳回王小燕的其他诉讼请求。本案一审受理费1066元，由王小燕负担58元，弘景公司负担1008元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初15391号民事判决书。弘景公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用全部由王小燕承担。主要事实与理由：一、涉案单元已于2018年8月30日视为交付，弘景公司不存在逾期交付的情形。（一）涉案单元于2017年12月取得《竣工验收备案证书》，符合合同约定的交付标准，弘景公司已于2018年8月履行了通知义务。王小燕应按合同约定前来收楼。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第31条第2款规定，如王小燕逾期未收楼的，或以房屋存在装修质量瑕疵为由拒绝收楼的，均应视为弘景公司在2018年8月30日交付了涉案单元。（二）如王小燕认为房屋存在质量问题，其负有举证责任，在王小燕未能举证证明涉案单元存在影响交付的质量问题情况下，一审认定涉案单元存在质量问题并导致逾期交付，显然缺乏事实及法律依据。从本案举证情况上看，王小燕为证明房屋存在严重质量问题而提交了房屋照片以及两份政府复函。但照片拍摄时间为2019年5月至6月，内容为弘景公司就王小燕于2019年5月、6月报修内容进行保修的现场照片。两份政府复函的回复时间为2019年6月、9月，内容分别为:1.对于王小燕2019年5月反映的问题进行说明，且政府部门明确其反馈的问题为常见问题，不影响房屋结构安全与使用安全；2.建议双方达不成统一意见时可通过法律途径解决。可见，王小燕未能就2018年8月30日房屋交付时存在的问题进行举证，其提交的资料不但无法证明房屋存在严重影响居住使用的情形，相反，政府复函恰恰证明了房屋并无影响使用的情形。根据弘景公司提交的报修记录显示，王小燕于2018年8月收楼时反馈的报修内容为主卧大理石板漏洞较多、主厕天花开裂、地板勾缝较大、墙面空鼓等问题。该问题属于房屋质量瑕疵，并不涉及房屋主体质量、结构性安全问题，也不影响房屋的使用。王小燕以此拒绝收楼显然缺乏依据。二、如房屋存在瑕疵，则由弘景公司根据合同约定履行保修义务。若因整改造成王小燕房屋使用损失的，王小燕可要求弘景公司赔偿房屋使用损失，而非要求弘景公司承担逾期交付违约责任。王小燕并未举证证明涉案单元存在严重影响房屋使用的质量问题。退一步而言，如房屋存在质量瑕疵的，则由弘景公司在合同约定的保修期间、保修范围内履行保修义务。事实上弘景公司也积极、及时履行了保修义务。如王小燕认为保修影响了其对房屋的使用，造成房屋损失的，可要求弘景公司赔偿房屋使用损失，而非要求弘景公司承担逾期交付违约责任。三、退一步而言，即使认定上述瑕疵内容构成拒绝收楼的理由，王小燕最迟也于2018年11月30日确认全部修复完毕，逾期交付违约金应计算至2018年11月30日。因王小燕未能及时收楼产生的扩大损失应由其自行承担。根据王小燕提供的《常平镇住房规划建设局东莞政务短信》显示，2018年11月30日前，王小燕此前反馈的涉案单元质量瑕疵问题已全部维修完毕，王小燕知悉该维修情况，并在住建局电话回访时进行了确认。可见，弘景公司在维修完毕后已告知王小燕，王小燕最迟于2018年11月30日对修复进行了确认。同时，王小燕在确认房屋修复完毕后负有及时收楼的义务。但事实上，王小燕一直未办理收楼手续。根据《合同法》第119条规定，王小燕应自行承担就其迟延收楼导致的扩大损失。四、涉案商品房买卖合同及补充协议为双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。一审认为补充协议第5条、第7条第5款为无效条款，事实认定错误。（一）涉案合同文本由住房和城乡建设部、工商行政管理总局共同制定，并就合同签署过程进行了必要说明。在合同说明部分，已告知双方应审慎签署合同，且可根据所售项目具体情况另行签署补充协议进行约定。涉案合同及补充协议经双方达成一致意见，并签字盖章确认，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。（二）根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第30条、第31条第1款规定，房屋交付的法定条件为完成竣工验收备案，且房屋瑕疵并不构成拒绝收楼的理由，如买受人以此拒绝收楼的，法院应不予支持。涉案补充协议第5条约定房屋交付的唯一条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《竣工验收报告》。补充协议第7条第5款约定如属房屋主体结构以外的如裂缝、空鼓、渗漏等非安全质量问题，及买受人就原合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定提出的任何质量问题，均属质量报修范围，买受人同意接受该商品房的瑕疵交付。涉案合同补充协议约定的交付标准为取得竣工验收报告，符合法定的交付条件；涉案合同约定房屋质量瑕疵不能成为拒绝收楼的理由，符合案件指引的规定。可见，补充协议的约定符合法律规定、司法实践要求，不存在减损王小燕权利、加重王小燕义务的情形。一审认定上述条款为无效条款缺乏事实及法律依据。五、一审并未查明房屋实际情况，也未对王小燕主张的瑕疵问题是否属实、是否严重影响房屋使用并构成拒绝收楼理由进行责任认定。王小燕未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对弘景公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：案涉商品房是否符合合同约定的交付标准，弘景公司应否支付王小燕逾期交房违约金88290元。分析如下：首先，关于交付标准。弘景公司主张取得《竣工验收备案证书》即符合合同约定的交付标准，然而，弘景公司确认案涉商品房是按照精装房的价格销售的，房价款中包含了装修费用，而竣工验收是在案涉商品房尚在毛坯的状态下进行备案的。因此，弘景公司交付商品房时，不仅要取得《竣工验收备案证书》，商品房的装修质量也应符合双方约定的标准。附件十一补充协议第五条以取得《工程竣工验收报告》作为唯一交房条件的约定、附件十一补充协议第七条第5款删除合同第十一条第（三）项查验房屋全部内容的约定，均属于减损王小燕作为买受人的权利的条款，符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的弘景公司免除自身责任、排除王小燕主要权利的情形，应为无效条款，故原审认定双方仍应按照《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的商品房交付条件、第十一条约定的交付时间和手续进行验房、收房，并无不当。其次，关于案涉商品房是否符合上述交付标准。根据王小燕提交的东莞政务短信、政府复函，及弘景公司提供的绿地公馆8-2802报修记录显示，案涉商品房确实存在装修质量问题，不符合合同约定的交房标准，王小燕有权按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项查验房屋的约定，在弘景公司对案涉商品房进行修复后才进行商品房的交接。弘景公司未能在合同约定的2018年8月30日前将符合双方约定交付条件的商品房交付给王小燕已构成违约，应当自2018年8月31日起向王小燕支付逾期交房违约金至王小燕实际收房或应当收房之日。最后，关于王小燕实际收房或应当收房之日的确定。虽东莞政务短信显示王小燕于（2018年）11月30日表示房屋质量问题已全部完成维修，但该短信仅能证明是王小燕此前反馈的涉案单元质量瑕疵问题已完成整改，结合两份政府复函可见，案涉商品房在2019年5月、9月仍存在质量问题，故弘景公司主张逾期交付违约金应计算至2018年11月30日的依据不足，本院不予支持。从王小燕与弘景公司签署的《收楼确认书》显示，王小燕于2019年10月10日实际收楼，原审据此认定违约金为88290元处理恰当，本院予以维持。综上所述，上诉人弘景公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2007元，由东莞弘景置业有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇二〇年六月十九日书记员 吴晓勇