广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初6368号原告（反诉被告）：佛山恒众信息科技有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘社区********************，统一社会信用代码91440606MA4UQJ005H。法定代表人：丁某1。委托诉讼代理人：江文，湖南海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：史淑艳，广东聚理律师事务所律师。被告（反诉原告）：王取银，女，1975年12月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码430************869。原告（反诉被告，以下简称原告）佛山恒众信息科技有限公司与被告（反诉原告，以下简称被告）王取银居间合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理，双方当事人的委托诉讼代理人以及被告王取银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山恒众信息科技有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告中介代理费、咨询费25000元，并按照年利率24%支付滞纳金（以25000元为基数从2017年4月2日起暂计至2019年5月18日为12756元）；二、被告支付律师服务费5000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告与案外人麦颖欣通过原告于2017年4月2日签订《房地产房屋合同》，约定麦颖欣以2880000元的价格，将位于广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区*民委员会东平新城天成路18号保利东悦花园14座2103的房产出售给被告。合同及服务费确认书中约定，麦颖欣的中介代理费、咨询费为20000元，合同签订当日支付10000元，过户当日支付剩余的10000元；被告的中介代理费、咨询费为30000元，合同签订当日支付5000元，过户当日支付剩余的25000元。但被告在签订合同后，与麦颖欣私自解除合同，并没有完成交易。根据合同第八条第三款的约定，“买卖双方未经经纪方同意协议取消本合同的，仍需各自支付上述经纪方应得之咨询及代理费”，后原告多次催收无果，遂委托律师起诉，支付律师费5000元。被告王取银辩称，原告要求被告支付中介代理费、咨询费25000元及滞纳金不合法、不合理、不合情。原告隐瞒部分事实，对被告提起的起诉没有事实依据。2017年4月1日，原告的员工陈弈壕向被告推荐案涉的房产，因被告考虑自身的房子没有卖掉暂时没有资金购买该房产，信心不足，不敢购买。原告的员工陈弈壕知晓该情况后告知其主管文国华。当晚，文国华打电话极力向被告推荐该房屋，被告告知文国华其没有卖掉房屋前没有款项购置该房屋，但文国华称现在房子好卖，快的话一周，慢的话两三周，并打包票称肯定可以帮被告卖掉房屋后再支付首付。此后，被告将房屋交由原告出售。4月2日，被告在看了案涉的房屋后，觉得房屋不错，表示可以考虑购买，但是在签约前再次向原告负责签约者及业主表示，被告现在没有资金，一定要等到卖了自己的房屋后才有钱支付首付款和办理按揭手续，否则不能也不敢签订合同，原告负责签约者答应了被告的要求，故而在签订合同时，除了约定定金200000元在2017年4月2日当天支付给卖家外，未预定具体的交付首付款和办理按揭贷款手续的时间，但原告负责签约者并未向业主强调被告要卖掉房屋才能支付首付及办理按揭手续，导致双方此后产生矛盾。买卖双方产生矛盾后，2017年4月23日晚上双方找到原告进行调解，但是原告未尽到中介责任为双方调解，未能妥善解决双方的问题，不愿意为双方解除案涉合同，仍要求继续收取双方的中介费用。此次由于原告未尽到告知义务及协调义务，导致双方产生矛盾，导致被告支付给卖家的定金只能收回190000元，损失10000元。合同约定签订合同当天支付5000元，过户当天支付剩余的25000元。但是事实上合同因为存在瑕疵，双方产生矛盾未能完成交易，故原告要求收取该25000元不合理。原告主张的滞纳金亦不合理，交易并未完成，原告也从未向被告催收过中介代理费、咨询费，没有收取的依据。且合同第八条第2、3款约定属于霸王条款，对被告不公平。被告王取银在诉讼中向本院提出反诉请求：一、原告向被告返还已经支付的中介代理费、咨询费5000元；二、原告向被告赔偿1000元定金损失。事实及理由：被告与原告于2017年4月2日签订《房地产买卖合同》，合同约定卖方麦颖欣以2880000元的价格，将位于广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区*民委员会东平新城天成路18号保利东悦花园14座2103的房产出售给被告。原告为达到签约的目的，引诱和欺骗被告在没有资金的情况下签订购房合同，让后对被告提起诉讼，属于欺诈。2017年4月1日，原告的员工陈弈壕向被告推荐案涉的房产，因被告考虑自身的房子没有卖掉暂时没有资金购买该房产，信心不足，不敢购买。原告的员工陈弈壕知晓该情况后告知其主管文国华。当晚，文国华打电话极力向被告推荐该房屋，被告告知文国华其没有卖掉房屋前没有款项购置该房屋，但文国华称现在房子好卖，快的话一周，慢的话两三周，并打包票称肯定可以帮被告卖掉房屋后再支付首付。此后，被告即将房屋交由原告出售。4月2日，被告在看了案涉的房屋后，觉得房屋不错，表示可以考虑购买，但是在签约前再次向原告负责签约者及业主表示，被告现在没有资金，一定要等到卖了自己的房屋后才有钱支付首付款和办理按揭手续，否则不能也不敢签订合同，原告负责签约者答应了被告的要求，故而在签订合同时，除了约定定金200000元在2017年4月2日当天支付给卖家外，未预定具体的交付首付款和办理按揭贷款手续的时间，但原告负责签约者并未给业主强调被告要卖掉房屋才能支付首付及办理按揭手续，导致双方此后产生矛盾。买卖双方产生矛盾后，2017年4月23日晚上双方找到原告进行调解，但是原告未尽到中介责任为双方调解，未能妥善解决双方的问题，不愿意为双方解除案涉合同，仍要求继续收取双方的中介费用，严重只有利益，完全不顾及实际情况，不愿意承担引起自身过错造成的合同责任。该份合同的签订，原告未尽到中介公司该有的告知义务和协调义务，导致买卖双方产生矛盾，也直接导致被告支付给业主的定金200000元只能收回190000元，损失10000元定金，原告对此负有不可推卸的责任。合同中约定原告的中介服务费收取方式为，签订合同当天收取5000元，过户当天支付剩余的25000元。事实上因为合同瑕疵，买卖双方未能完成交易，故收取被告5000元中介费不合理。原告活力心态作祟，导致购房合同出现人为瑕疵；合同第八条第2、3款对被告不公平，属于霸王条款。原告因同一事实三次起诉被告，属于任意挥霍诉讼权利的行为，浪费司法自愿，也给被告造成极大的困扰。原告佛山恒众信息科技有限公司对被告的反诉答辩称，被告方要求返还已支付的中介费5000元没有依据，被告已在2017年4月2日与麦颖欣在自愿的情况下，签订了房地产买卖合同，双方对房屋的价值及情况都是了解的，并出具了服务收费确认书给了原告方，被告方是明确知道上述情况；被告方要求原告赔偿10000元定金的损失没有依据，本次案件中，被告损失10000元定金是因为被告违反了与麦颖欣签订的买卖合同的第二条第2款关于付款的约定，没有将房屋的款项按照约定支付给麦颖欣。诉讼中，原告向本院提交原告营业执照复印件、被告身份证复印件、房地产买卖合同原件、收据原件、服务收费确认书、委托代理合同及发票原件等证据证明自己的主张。对于原告提供的证据的真实性被告质证无异议，本院对其真实性予以采信。诉讼中，被告向本院提交微信语音记录、手机录音、微信聊天记录截图、撤约协议、陈弈壕证人证言等证据证明自己的主张。对于被告提供的证据中原告质证对真实性无异议的，本院对其真实性予以采信。对于原告质证有异议的手机录音及证人证言，本院进行综合分析。经审理查明，2017年4月2日，案外人麦颖欣作为卖方与被告王取银作为买方及原告佛山恒众信息科技有限公司作为经纪方签订《房地产买卖合同》一份，合同约定买方及卖方分别独家委托经纪方买卖位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区*民委员会东平新城天成路18号保利东悦花园14座2103房物业。该房产建筑面积123.82平方米，买房合法持有房产证，双方同意该房产转让成交价为2880000元。交易付款方式为按揭付款。定金为200000元，买方须于2017年4月2日前支付给卖方。卖方须于签署合同后签订按揭贷款手续并提交全部所需资料及支付相关费用，卖方须提供协助。该房产交易买方向银行贷款1500000元，在办理交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的指定账户内（银行实际贷款额与应付房价余款有出入的，买卖双方于交收首期房款时按实际发生多退少补），首期房款（包括已付定金）1380000元，买方须于交易完税当天支付给卖方。合同第七条约定，合同未约定明确改造期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限。合同第八条约定，买卖双方未经经纪方同意协议取消合同的，仍须各自支付上述经纪方应得之咨询及代理费。该份合同由麦颖欣及被告王取银签名并加捺指模，以及原告盖章予以确认。合同签订当日，被告王取银在原告出具的《服务收费确认书》上签名，该确认书载明被告经原告介绍成功承购位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区*民委员会东平新城天成路18号保利东悦花园14座2103房物业，基于经纪方提供劳务及咨询服务，同意向经纪方支付30000元作为原告的中介代理费及咨询费等。费用支付日期为：签订合同当天支付5000元，递件过户当天支付25000元。逾期交付该费用，按日向经纪方支付相当于费用百分之一的滞纳金，直至清偿之日止。该服务确认书作为房屋买卖合同附件，具有同等法律效力。确认书签订后，被告向原告支付中介代理服务费5000元，原告收款后向被告出具收据确认。2017年4月24日，被告作为乙方与案外人麦颖欣作为甲方签订《撤约协定》，约定乙方收回案涉房屋的购房定金190000元。双方同意，撤销双方之前所签订的一切条约，中断履行，悉皆废止；甲方若能收回其向原告支付的10000元中介费的部分或者全部，须即转付给乙方，弥补乙方尚未向甲方收回的10000元购买定金。另查明，被告与案外人麦颖欣曾于2017年4月23日晚到原告处就案涉房屋买卖合同的履行进行协商沟通。还查明，原告的原员工陈弈壕在诉讼中确认其为案涉的房屋买卖合同签订的磋商过程中作为原告的员工负责与被告沟通，并确认被告在签订案涉的购房合同之前，确实向其表示过暂无资金支付首付，需要将其自有的碧桂园的房屋卖出后才能实际支付首付款，并称在2017年4月24日被告与麦颖欣签订《撤约协定》之后十几天通过同事知晓该情况。再查明，原告曾于2018年7月26日以王取银及麦颖欣为被告向本院提起居间合同纠纷之诉，本院依法受理，案号为（2018）粤0606民初14037号。后由于原告未能依法到庭参加诉讼，裁定按照原告撤诉处理。原告后于2019年7月2日再次以王取银及麦颖欣为被告向本院提起居间合同纠纷之诉，本院依法受理，案号为（2019）粤0606民初14039号。该案件审理过程中，原告向本院提出撤诉，本院依法裁定准许原告撤诉。本院认为，《房屋买卖合同》及《服务收费确认书》系案外人麦颖欣与被告王取银在自愿、平等的基础上签订，其内容并未违反法律禁止性规定，被告称原告在签订过程中存在欺诈的情况，未能提供证据证明该情形，故案涉的《房屋买卖合同》及《服务收费确认书》合法有效，案涉的确认书对合同相对方均具有法律约束力。本案的争议焦点在于原告提供居间服务过程中是否存在过错以及被告是否应当继续支付居间服务费用的认定。第一，关于原告提供居间服务过程中是否存在过错的认定。首先，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”本案中，作为居间方已经实际促成了被告及案外人麦颖欣之间的房屋买卖合同，故原告在合同签订后收取被告的居间服务费用5000元符合合同约定，以符合法律规定，予以确认。其次，关于剩余的居间服务费用的给付的认定。合同中约定该费用的给付期限为递件过户当日，由于被告与案外人麦颖欣已经达成撤约协定，解除了案涉的合同，故递件过户当日的条件已经客观上不可能成就。合同第八条约定“买卖双方未经经纪方同意协议取消合同的，仍须各自支付上述经纪方应得之咨询及代理费”。被告辩称该条款属于霸王条款，应当无效。但是根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定，居间人的主要义务是提供居间服务并促成合同成立，此项义务完成后委托人就应当按照约定支付报酬，上述条款与该条规定相符，并未免除一方的合同义务，加大对方责任或者排除一方的主张权利，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条所规定的无效条款，应合法有效。原告认为被告与案外人麦颖欣私自解除合同，该情形符合合同第八条的约定，被告应当继续支付剩余的中介服务费用，而被告则抗辩称是由于原告未能提供中介服务不到位导致合同存在瑕疵所致，无权收取中介费用。对此本院分析认为，根据本案查明的情况，案涉的房屋买卖合同约定被告的付款方式为按揭付款，但是对于签订合同后提交按揭贷款材料的期限及支付首付款的具体期限均未有约定。根据被告提供的微信聊天记录，其与案外人麦颖欣在合同签订后不久对支付首付款的时间产生了争议，麦颖欣在微信中确认其并不知晓被告支付首付的具体情形，而原告作为专业的房屋买卖中介方，在书面合同中亦未有明确被告的上述办理按揭及支付首付款的期限，致使买卖双方在合同签订后十来日内即产生纠纷。另根据证人陈弈壕的陈述及被告的抗辩，被告在签订合同前已经明确告知暂无能力支付收付款项，须待其碧桂园的房产出售成交后方能支付，故双方合同中未明确约定支付首期款及办理按揭的期限，该陈述合乎逻辑，且原告亦确认陈弈壕为其员工，而陈弈壕对向被告介绍案涉房屋的情形陈述较为清晰合理，其证人证言具有较高可信度，本院予以采信。一方面，原告作为中介机构在明知被告暂无能力支付首期款的情况下，在合同订立过程中未能对作为卖方的麦颖欣尽到风险提示义务，也未在合同中予以明确，导致合同签订后短期内买卖双方产生争议，即为案涉的房屋买卖合同未能继续履行的原因之一，原告作为专业的中介机构提供的中介服务存在不足。另一方面，原告确认2017年4月23日晚上麦颖欣及被告到原告处进行了协商，但是未能谈妥，且被告亦提出了与麦颖欣解除合同的意思表示。而2017年4月24日被告与麦颖欣已经实际解除合同，虽然该份撤约协定并无原告的确认，但是案涉合同由于合同的首付款支付不明确的情况下，买卖双方未能另行达成补充协议，合同已经实际无法继续履行。被告及证人陈弈壕均确认被告在签订协定后即将签订的情况告知证人，证人亦称其在2017年5月左右从原告其他的员工处得知被告与麦颖欣签订的协定的情况。故原告在2017年4月至5月期间已经知晓撤约协定的事实存在高度盖然性，本院予以确认。案涉合同由于原告作为中介方在提供居间服务过程中存在不足导致合同条款约定期限不明，且事后未能协助双方达成补充协议，致使合同实际无法履行，原告的居间服务存在不足。虽然撤约协定原告并未确认，然而原告对此实际知晓，在得知该情况的一年内亦未提出异议。综上，原告作为居间方主要义务在于促成原告及被告之间的买卖合同的订立，但是房屋买卖合同的目的在于明确房屋买卖的具体交易流程、方式以及买卖双方的权利义务，而原告在合同订立过程中未能协助双方明确房屋首付款的支付时间及房屋按揭班里的期限，其居间服务存在明显不足。致使合同实际无法继续履行而解除的后果的产生，原告对此负有责任。由于房屋买卖合同最终未能实际履行，原告只能根据自身提供的居间服务的内容收取对应的报酬，即签订合同的报酬5000元。故对于原告主张被告支付剩余的居间服务费用25000元依据不足，不予支持。被告抗辩称该费用原告应当退还。本院分析认为虽然对于合同内容的瑕疵及合同解除的原因之一在于原告，但是原告作为居间方已经促成双方签订合同，提供了相应的服务，其收取的报酬5000元合理，被告主张的退还依据不足，不予支持。关于被告主张的定金损失10000元，该费用是被告与案外人之间的约定，该协定并无原告的确认，原告亦未同意承担该费用。且根据协定，该费用应当由麦颖欣向原告收取居间费用支付给被告，被告直接向原告主张该费用亦不符合协定的约定。故本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）佛山恒众信息科技有限公司的本诉请求；二、驳回被告（反诉原告）王取银的反诉请求。本案本诉部分受理费减半收取434.45元[原告（反诉被告）佛山恒众信息科技有限公司已预交]，反诉部分受理费减半收取87.5元[被告（反诉原告）王取银已预交]，合计521.95元，由原告（反诉被告）佛山恒众信息科技有限公司负担434.45元，被告（反诉原告）王取银负担87.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇二〇年六月十日书记员  林 勇