江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2544号上诉人（原审原告）：杨丽。委托诉讼代理人：施亚军，江苏联合-合力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶涛。委托诉讼代理人：陈琦，江苏君桥律师事务所律师。上诉人杨丽因与被上诉人陶涛房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初12956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法进行了审查。本案现已审理终结。杨丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。根据购房定金收条及录音证据，证实房屋买卖合同关系并未成立。陶涛出具的收据不能代表双方达成了一致意见。录音中双方及中介多次提到当天不签订合同。房屋买卖合同需要通过书面形式订立。退一步讲，即使房屋买卖合同成立。案涉房屋不能完成过户和交付手续的原因在于陶涛没有相关产证，且短期内不能取得产证。本人有理由拒绝继续支付房款并解除合同要求陶涛返还全部款项。陶涛二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求。杨丽向一审法院提出诉讼请求：1、判令陶涛双倍返还杨丽定金14万元；2、诉讼费用由陶涛承担。一审法院认定事实：2019年6月2日，陶涛作为收款人向杨丽出具《购房定金收条》一份，内容为：今收到杨丽购买位于自行车库购买定金人民币2万元。自收到定金当日起，视为买卖合约成立，双方不得反悔；卖方违约，双倍返还定金，买方违约，定金不退，并由违约方承担双方中介费。合同总价人民币净到手78万元，定金8万元在2019年6月8日之前支付，余款68万元在2019年7月2日全部付清。装修押金2000元另行支付。买方总共支付定金10万元，于2019年6月8日前付清，若违约卖方没收定金2万元，若卖方违约，则支付双倍定金。若余款逾期未付，则卖方不退定金10万元。该收条并加盖了居间方张家港市宏汇房产经纪有限公司公章。2019年6月8日，杨丽向陶涛银行转账支付购房定金8万元。审理中，关于买房及付款事宜，双方陈述如下：杨丽陈述：其从老家过来到张家港上班，在2019年年初开始从事房产中介工作。因为小孩上学需要购房，其是通过中介得知房源，6月2日当天其只带了2万元现金，其问了陶涛房产证的事情，陶涛说房产证很快就能下来，当时陶涛不同意签合同，要求其付10万定金，后来其在6月8日又付给陶涛8万元。后来其听说这个房子房产证要三五年才下来，其就不敢要这个房子了。另外，陶涛写收条的时候在收条上另行添加了内容，其没有同意，所以没有签字。在7月2日当天其联系过陶涛，其明确表明房款已经准备好，只要陶涛带好产权证，其随时可以与陶涛签订房屋买卖合同，并支付房款，但陶涛并未与其签订房屋买卖合同。陶涛陈述：收条的添加内容“买方总共支付定金10万元，于2019年6月8日前付清，若违约卖方没收定金2万元，若卖方违约，则支付双倍定金。若余款逾期未付，则卖方不退定金10万元。”系房产中介公司朱经理所写，当时双方都在场，其并没有不同意签合同，是杨丽自己提出来先付定金，给他们时间去凑尾款，当时约定在7月2日付清尾款的当天签订购房合同并交房。后来杨丽没有在7月2日付尾款，杨丽理由比较多，一开始说不愿意要，后来又说钱不够，再后来又说钱够了，让其7月2日当天晚上10点去签合同，其带了父母在晚上11点到了宏汇房产，到了那边发现门已经关闭了。然后打电话给朱经理，朱经理说已经睡觉了，当时通知也是朱经理通知来的，杨丽在7月2日一整天整个过程都没有出现，再后来杨丽的理由就变更为没有房产证。审理中，陶涛为证明其主张，还提交了证据：证据1、金港镇搬（拆）迁安置（产权置换）认定书。陶涛认为，该证据证明诉争房屋自行车库属于陶涛方拆迁安置所得；杨丽质证认为，对证据真实性没有异议，但从该认定书来看户主为陶涛与陶章宝二人，杨丽认为案涉房屋的所有权人是否为陶涛一人无法确认，陶涛就本案案涉房屋是否有权处分尚存异议。证据2、录音证据一份。经当庭播放，录音内容中，杨丽说“还有一个事情就是说，因为你们这个房子证不知道什么时候下来”，陶涛回答“证具体不知道，之前我也去问过，不是很清楚他们那边”，陶涛妻子郭佳萍说“金港镇政府拆迁办的也不是很清楚，因为他们是要写申请上去了，”陶涛又说“不过他们说帐都已经做好了，有的人说很快就下来了。”陶涛认为，该证据证明2019年6月2日双方在订立购房合约时，杨丽明知陶涛当时的诉争房屋没有产权证书；杨丽质证认为，录音证据恰恰反映陶涛对房屋交付期限具有隐瞒和误导，陶涛回答“有的人说很快就下来了”，与杨丽了解到的情况完全不符，杨丽了解到的情况是三到五年不确定，最快是八年。一审法院认为，2019年6月2日，杨丽与陶涛在张家港市宏汇房产经纪有限公司内，双方就杨丽向陶涛购买位于自行车库达成合意，杨丽向陶涛支付购房定金2万元，陶涛向杨丽出具《购房定金收条》，系双方真实意思表示，《购房定金收条》中对购房人、出售人、房屋的具体坐落、房屋总价款、付款方式、定金及违约责任均有记载，双方虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但是《购房定金收条》具备了房屋买卖合同的主要内容，应当认定双方的房屋买卖合同成立并生效。至于陶涛是否系有权处分人，依据相关司法解释，并不影响合同的效力。该《购房定金收条》在由陶涛出具后即由杨丽持有保管，且添加内容上加盖了房产经纪公司印章，因此不可能出现陶涛事后添加内容的情形，且杨丽也按约在2019年6月8日又再行支付了陶涛购房定金8万元，故杨丽所述的收条中的添加内容其不认可的意见不能成立。关于案涉房屋没有产权证的问题，一审法院认为，双方在达成房屋买卖合同时陶涛并未隐瞒案涉房屋没有产权证或者短期内无法办理产权证的事实，并且杨丽对此情况也是明知的，理由如下：1、根据录音内容，杨丽在当时是明知案涉房屋产权证不知道何时才能办下来的，陶涛及家人并没有确保短期内可以办理产权证，2、杨丽在庭审时对其在诉状中的事实与理由进行了变更，也即杨丽对该事实的陈述前后不一，存在不稳定性，其陈述不具有可信性，3、本地的拆迁安置房在拆迁户拿房后短期内不能办理产权登记，一般均需数年时间，双方又系在房产经纪公司内交易，且杨丽陈述其自己也从事房产中介工作，其不可能不知道该事实。结合上述情形，陶涛的陈述较为合理，应当采信陶涛的陈述及证据。综上，杨丽与陶涛之间存在房屋买卖合同关系，该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。杨丽在按约支付购房定金10万元之后，无正当理由不按期支付剩余房款，不履行合同义务，杨丽的行为构成违约，应当承担违约责任。我国《担保法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。因此，杨丽的诉讼请求无事实和法律依据，不能成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，一审法院判决如下：驳回杨丽的诉讼请求。案件受理费减半收取1350元，由杨丽负担。二审中，杨丽提供了以下新证据：证据一、录音资料，证明陶涛卖房时曾告知杨丽案涉房屋的房产证很快就能办下来。双方多次确认，等杨丽最后一笔款项筹备好后，正式签订《房屋买卖合同》。证据二、出生证明、户籍资料、学生在校就读证明，证明杨丽女儿仇雨欣、儿子仇志渤，为学龄儿童分别在张家港市，就读5年级和3年级；证据三、崇真中学区位地图，证明崇真中学为金成小区的配套学区。陶涛质证认为，对于证据一，真实性没有异议，该证据已在一审中提交。该份录音证据内容证明杨丽在当时明知案涉房屋没有房产证，陶涛也没有确认或误导可以短期内办下来；《购房定金收条》中对购房人、出售人、房屋的具体坐落、房屋总价款、付款方式、定金及违约责任均有记载，已具备了房屋买卖合同的主要内容，应当认定双方的房屋买卖合同成立并生效。对于证据二、证据三，真实性请法院根据原件内容予以认定。即使证据真实，也与本案没有关联性。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据杨丽提供的录音证据，证实杨丽对案涉房屋产证状况知晓，陶涛及中介方并未向杨丽隐瞒房屋情况，考虑杨丽从事房产中介工作，杨丽认为受到误导不能成立，本院不予采信。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。陶涛向杨丽出具了案涉定金收据，杨丽予以接收，并按照约定支付了定金，中介亦予以确认，一审法院认定该定金收据内容为双方当事人协商后真实意思表示，合法有效正确。案涉定金收据明确了房屋购买方与出售方、房屋坐落房号，总价款、付款时间、定金及违约责任，具备房屋买卖合同的主要内容，一审法院认定双方当事人之间成立了房屋买卖合同且合法有效并无不当。杨丽未能按照约定按时支付后续房款，构成违约，一审法院未予支持其要求返还定金的主张正确。综上所述，杨丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由杨丽负担。本判决为终审判决。审判员  黄学辉二〇二〇年六月二十九日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。