湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民再218号再审申请人（一审本诉原告、反诉被告、二审上诉人）：唐军海，男，1983年6月12日出生，汉族，住湖南省双牌县。再审申请人（一审本诉原告、反诉被告、二审上诉人）：廖兰婷，女，1990年9月15日出生，汉族，住广东省五华县。二再审申请人共同委托诉讼代理人：眭子剑，湖南弘天律师事务所律师。被申请人（一审本诉被告、反诉原告、二审被上诉人）：永州市锦祥房地产开发有限公司，住所地湖南省双牌县泷泊镇双电东路31号。法定代表人：冯祥坤，该公司董事长。再审申请人唐军海、廖兰婷因与被申请人永州市锦祥房地产开发有限公司（以下简称锦祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市中级人民法院（2019）湘11民终2740号民事判决和湖南省双牌县人民法院（2019）1123民初456号民事判决，向本院申请再审。本院依法审查后作出（2020）湘民申353号民事裁定，决定对本案进行提审，并依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。一审法院认定事实：2014年后，锦祥公司开发的双牌县双电东路的山水豪庭小区一号、二号、三号楼相继陆续取得了建筑工程用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2017年1月16日，廖兰婷、唐军海与锦祥公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定了双方的权利义务、违约责任、价款、交房时间、物业管理、产权登记、保修责任、产权证的办理期限等。锦祥公司将山水豪庭二号楼1001号房作价304,559元卖给唐军海、廖兰婷，首付款94,559元。2017年2月22日，唐军海、廖兰婷用其购买的山水豪庭二号楼1001号房屋作抵押与中国农业银行股份有限公司双牌县支行签订《个人购房担保借款合同》，向中国农业银行股份有限公司双牌县支行借款210,000元，以银行按揭贷款形式将购房余款210,000元支付给锦祥公司，锦祥公司以保证人的身份在《个人购房担保借款合同》上盖章和法定代表人冯祥坤印章，唐军海、廖兰婷向锦祥公司付清全部房款。2017年12月31日前，由于锦祥公司对山水豪庭小区商品房尚未取得验收文件，导致产权证暂时不能办理，锦祥公司无法按《商品房买卖合同》约定的交房时间向唐军海、廖兰婷交房，双方约定的交房时间为2017年12月31日前，并约定逾期30日交房由锦祥公司按已付房款给付唐军海、廖兰婷每日万分之三的违约金。锦祥公司逾期交房至2019年4月30日，期间为485天。《商品房买卖合同》中约定锦祥公司交房给唐军海、廖兰婷使用后270日内为其办理该房的初始登记，然后180日内办理房屋所有证，再后180日内办理土地使用证。山水豪庭小区楼房现有部分业主入住。唐军海、廖兰婷在庭审辩论时要求锦祥公司在合理期限内越快交房越好。一审判决还查明，根据中国人民银行发布的历年历次贷款基准利率的有关规定，2015年10月24日，金融机构执行三至五年（含五年）人民币贷款基准利率年利率为4.75%，贷款逾期罚息年利率为6.175%（逾期贷款罚息利率在原贷款利率水平上加收30%-50%，本案标准为30%）。本案一审争议焦点为：1．双方签订的《商品房买卖合同》是否有效；2．违约金的数额应当如何计算；3．如合同有效，确定在何时交房。一审法院认为，廖兰婷、唐军海系具有完全民事行为能力人，锦祥公司依法取得营业执照，具有房地产开发经营资格，也是具有完全民事行为能力的法人单位，双方都应对其民事行为负责，锦祥公司取得了商品房预售许可证，双方自愿签订的《商品房买卖合同》约定了双方的权利义务、违约责任、价款、交房时间、物业管理、保修责任、产权证的办理期限等，双方均互不存在欺诈和胁迫，该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，是一份有效合同，双方理应按《商品房买卖合同》的约定履行。廖兰婷、唐军海要求按照《商品房买卖合同》的约定，锦祥公司应于2017年12月31日前向唐军海、廖兰婷交付该商品房，现锦祥公司已逾期交房，应按购房款304,559元每日万分之三计算违约金，唐军海、廖兰婷除提供《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》外没有提供其他证据证明其损失情况，锦祥公司认为唐军海、廖兰婷主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，违约金虽然为当事人约定事项，但是当违约金过低或过高时，不能以意思自治为由完全放任当事人约定，在一方当事人提出调整的请求时，人民法院应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，予以合理调整。锦祥公司不履行合同义务，逾期交房构成违约，唐军海、廖兰婷要求锦祥公司给付违约金43,856.4元，锦祥公司辩称按日计算向唐军海、廖兰婷支付已交付房价款万分之三的违约金过高，其内容违反有关法律规定，可以作为锦祥公司申请调整违约金的主张。由于唐军海、廖兰婷未提供证据证实因锦祥公司违约导致实际损失的具体金额，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，其实际损失应以唐军海、廖兰婷已交付房价款304,559元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至2019年4月30日的利息，即：2018年1月1日至2019年4月30日利息为24,989元（304,559元×6.175%÷365天×485天）。以唐军海、廖兰婷实际损失24,989元为基础、根据公平原则和诚实信用原则，并结合合同履行具体情况，一审法院认为唐军海、廖兰婷主张锦祥公司支付违约金43,856.4元已超过实际损失的30%，属于过分高于造成损失的情形，故对唐军海、廖兰婷要求锦祥公司给付43,856.4元违约金的诉讼请求，因锦祥公司在合同约定的期限内未取得房屋验收合格证和按期交房，存在违约，法院酌情考虑支持违约金7,497元（24,989元×30%）。因双方签订的《商品房买卖合同》是有效的，锦祥公司提供的证据不足以证明具有法定的逾期交房事项，没有按合同约定时间将验收合格的商品房交付给唐军海、廖兰婷使用的事实存在。因此，法院对唐军海、廖兰婷要求锦祥公司将经过验收合格的商品房交付使用的诉讼请求予以支持。锦祥公司开发的山水豪庭小区未取得房屋验收合格证，并不等于山水豪庭小区是非法建筑，不存在应当拆除情形，锦祥公司应当对山水豪庭小区进行整改完善，需要合理期限，在2019年12月底前将经过验收合格的商品房交付给唐军海、廖兰婷使用是合理的。锦祥公司房屋不能竣工验收，不能按合同履行，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，将退还原告（反诉被告）的购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，锦祥公司既没有与唐军海、廖兰婷就解除合同达成一致，也没有提供因不可抗力致使不能实现合同目的、唐军海、廖兰婷没有履行合同义务、唐军海、廖兰婷有违约行为致使不能实现合同目的的证据，达到解除合同的条件。锦祥公司的反诉请求，应不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、锦祥公司于2019年12月底前将位于双牌县交付给廖兰婷、唐军海使用；二、限锦祥公司于判决生效之日起十日内支付廖兰婷、唐军海违约金7497元；三、驳回廖兰婷、唐军海的其他诉讼请求；四、驳回锦祥公司的反诉请求。一审案件受理费896元，减半收取计448元，反诉案件受理费100元，减半收取计50元，合计498元，由锦祥公司负担。二审法院查明的事实与一审认定的事实一致。二审法院认为，根据双方当事人《商品房买卖合同》的约定，对于逾期交房的违约金，按购房款每日万分之三计算违约金。该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。锦祥公司在一审开庭时主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整，锦祥公司的请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，人民法院可以予以适当调整。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。故对违约金的调整应以违约造成的损失为依据。本案中，唐军海、廖兰婷逾期交房所造成的损失为唐军海、廖兰婷将涉案房屋出租的租金损失或因逾期导致唐军海、廖兰婷无房可住产生的租房的租金损失。综合考虑涉案房屋的地段、大小，一审法院认定的违约金数额基本符合实际情况。唐军海、廖兰婷上诉提出“原审判决适用法律错误，调整违约金无法律依据，案涉商品房买卖合同中违约金条款系双方真实意思表示，无法定无效事由，法院应当予以认可。原审判决将违约金调整为万分之零点五，违反当事人意思自治原则及审判中立的原则”的上诉理由，如前所述，二审法院不予支持。唐军海、廖兰婷还提出“原审法院未及时依申请进行财产保全，原审判决漏判保全费用”，经查，原审法院已作出财产保全民事裁定书，采取了相应的财产保全措施并对财产保全费用作出了裁定。故该上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费894元，由上诉人廖兰婷、唐军海承担。唐军海、廖兰婷再审请求:1.撤销永州市中级人民法院（2019)湘11民终2740号民事判决;2.依法改判支持申请人二审的全部诉讼请求。事实与理由：1、二审判决适用法律错误。①本案的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，双方应按照合同约定履行各自的义务,人民法院应当对当事人以合同形成的意思表示予以尊重。②《合同法》第114条第1款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，表明违约金不以损失存在为基础。只要锦祥公司的行为违反合同的约定，即使未造成损失，也要支付违约金。③《最高法院答复:关于商品房买卖中违约金、赔偿金的约定及适用问题》:关于违约金和损失赔偿额计算方法问题,依据不同标准,得出的结论也会有所差异。如果当事人对此有约定，只要不违反相关法律法规,人民法院应当予以认可。④根据“谁主张谁举证”的举证责任分配规则，锦祥公司请求人民法院对约定的违约金进行调整,其应当就双方约定的违约金是否过分高于实际造成的损失承担举证责任。⑤人民法院调整违约金必须基于公平、诚实信用原则。唐军海、廖兰婷购买的房屋至今没有通过验收,案涉房屋还存在质量问题。如果锦祥公司不按照约定支付违约金,将因违约而获利益。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，本案违约金月利率只有0.9%,远低于月利率2%上限规定。2、二审判决认定事实错误。①购房者因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房用途、房价跌涨、房屋租金、房贷利息等诸多因素的影响,故确定逾期交房造成损失的大小很难形成一个客观统一的标准。二审判决仅考虑租金损失系认定事实错误。②《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》第二十九条第二款:当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审判决按照金融机构贷款利率计算“损失”为24989元,认定违约金为7479元(24989元×30%)，连损失都无法弥补,谈何超过了造成的损失。③一审开庭时,锦祥公司代理人陈述违约金应按照已交付房款万分之一点五计算，但经过一审判决主动调整,最后判决违约金约为万分之零点五，违反了当事人意思自治原则。锦祥公司辩称：案涉房屋本来就是低于市场价出售的，所以一审法院对违约金的计算过高、赔偿过多。请求驳回唐军海、廖兰婷的再审申请。本案争议焦点是：合同约定的逾期交房违约金是否过高，如果过高，如何调整。本院认为，原审判决按逾期罚息的30%调整案涉商品房买卖合同的逾期交房违约金，不符合法律规定，应予以纠正。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由申请减少的。应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”根据以上法律规定，在合同约定的违约金过高应予调整的情形下，其调整规则是以造成的实际损失为基础，一般再增加不超过实际损失的30%为违约金的上限，其计算公式是：违约金=实际损失×130%，而一审以实际损失×30%计算违约金，实质上就导致了违约金只相当于实际损失的30%，严重背离了违约金填补实际损失的基本功能，更谈不上违约金对违约行为的惩罚性辅助功能。本案中，购房人在诉讼中没有提供证据证明开发商逾期交房给其造成的实际损失情况。在此情形下，逾期交房导致购房人的损失实际上就是其已交购房款的利息损失。本案开发商逾期交房超过一年，同期中国人民银行公布的贷款（一年以上）年利率为4.75%，而本案约定的违约金为每月0.9%，相当于年利率10.8%，高出购房人已交房款利息损失的127%，因此，根据前述法律规定，本案约定的违约金应予调整，应当以已交购房款的同期同类银行贷款基准利率为基础再增加30%，即年违约金为6.175%，锦祥公司逾期交房时间485天，逾期交房违约金总额为24,989元（304,559元×6.175%÷365天×485天）。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正，再审申请人唐军海、廖兰婷再审请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市中级人民法院（2019）湘11民终2740号民事判决和湖南省双牌县人民法院（2019）1123民初456号民事判决第二项、第三项；二、维持湖南省双牌县人民法院（2019）1123民初456号民事判决第一项、第四项；三、永州市锦祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付唐军海、廖兰婷逾期交房违约金24989元；四、驳回唐军海、廖兰婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金和义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费896元、反诉费50元，二审案件受理费896元，均由永州市锦祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭智崇审判员  唐雨松审判员  陈梦群二〇二〇年六月二十九日法官助理梁昕昕书记员申书琴