广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初6885号原告：高晔，女，1980年10月14日出生，汉族，住湖北省麻城市。委托诉讼代理人：彭玉华，广东广信君达（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余婷，广东广信君达（白云）律师事务所律师。被告：罗梅珍，女，1980年1月19日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：张威进，广东以泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹灵珊，广东以泰律师事务所律师。第三人：广州中祈房地产中介服务有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街钟屏岔道钟三村路段南侧钟福广场东1号。负责人：李守毅，经理。委托诉讼代理人：梁传宾，广东奔犇律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家静，广东奔犇律师事务所律师。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行，住所地：广州市白云区广州大道北梅花园28号梅花园商业广场首层115号、二层252号商铺。负责人：陈力生，行长。委托诉讼代理人：张文，系该行职员。委托诉讼代理人：殷翩，系该行职员。第三人：杨清波，男，1987年8月16日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：谭海玲，广东威格律师事务所律师。第三人：高彪，男，1989年3月26日出生，汉族，住湖北省麻城市顺河镇顺河集上楼村坳背10号。第三人：刘颖，女，1992年5月13日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：高彪，系刘颖的丈夫。原告高晔诉被告罗梅珍，第三人广州中祈房地产中介服务有限公司（以下简称中祈公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行（以下简称邮政银行白云支行）、杨清波、高彪、刘颖房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高晔及其委托诉讼代理人彭玉华、余婷，被告罗梅珍的委托诉讼代理人张威进，第三人中祈公司的委托诉讼代理人林家静，第三人邮政银行白云支行的委托诉讼代理人张文、殷翩，第三人杨清波的委托诉讼代理人谭海玲，第三人刘颖的委托诉讼代理人亦是本案第三人高彪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高晔向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行《房屋买卖合同》及补充协议约定之义务，即时为原告办理网签手续并将广州市番禺区钟村街祈福新村××街××号房屋过户给原告指定的第三人（高彪，身份证号码：××××；刘颖，身份证号码：××××）名下；2.判决被告支付逾期交楼违约金暂计约为195920元（违约金以3160000元为计算基准，每日按千分之一计算，自2018年1月30日起暂计至2018年4月2日为195920元）；3.判决被告支付逾期办理网签手续违约金暂计约为252800元（违约金以3160000元为计算基准，每日按千分之一计算，自2018年5月1日起暂计至2018年7月20日为252800元，具体计至被告完成办理网签手续之日止）；4.判决被告支付律师费10000元；5.判决被告支付原告因逾期办证产生的违约金417120元（违约金以3160000元为计算基准，每日按千分之一计算，自2018年3月10日起暂计至2018年7月20日为417120元，具体计算至被告完成过户之日止）；6.本案诉讼费、保全费、原告为保全支付的保险费由被告承担。庭审中，原告变更第4项诉讼请求为：判决被告支付律师费60000元；变更第5项诉讼请求为：判决被告支付原告因逾期办证产生的违约金1482040元（违约金以3160000元为计算基准，每日按千分之一计算，自2017年7月5日起暂计至2018年10月17日为1482040元，具体计算至被告完成过户之日止）；增加第7项诉讼请求：被告赔偿原告因涉案不动产与原告房屋买卖合同纠纷第一次起诉[案号：（2018）粤0113民初2247号]，原告支付的案件受理费18450元，保全费5000元。事实和理由：原告与被告于2017年3月2日签订《房屋买卖合同》（第三人中祈公司是本次房屋买卖的中介方），约定被告将其坐落于广州市番禺区钟村街祈福新村××街××号房屋出售给原告，房屋成交价为3160000元，原告在签署本合同时支付定金280000元，于2017年5月30日前支付楼款1000000元，于2017年7月30日前支付楼款1000000元，余下楼款880000元于交易过户当天支付；交易过户手续需2018年2月28日前完成；被告逾期交付该房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房屋成交价的千分之一向原告支付违约金。2017年3月9日，双方签订补充协议，约定原告于2017年3月9日前支付定金余款262000元，原告本次交易过户有权指定物业权属人，被告须于2018年1月29日将该房屋交予原告使用。原告积极按照合同约定的义务履行，合同签订后，原告已依照合同约定支付房款2280000元。被告拒不履行其合同义务，原告于2018年3月8日向番禺区人民法院提起诉讼，后原、被告于2018年3月29日达成共识，双方并书面确认：被告应于2018年3月29日将该房屋交付原告使用，应于2018年4月30日办理网签手续，应于2018年11月30日前办理过户登记手续，原告需于2018年3月29日撤回诉讼。原告与被告达成以上共识后，便于2018年3月29日向番禺区人民法院撤回对被告的起诉。原告积极履行撤回诉讼的义务，但被告消极履行房屋买卖合同及补充协议约定的义务，2018年4月2日被告才将该房屋交付原告使用，但没有办理该房屋的提前还贷手续，也没有办理网签和房屋过户手续。原告多次催促，被告均以各种理由推脱逃避。原告认为，《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应严格遵守，被告应即时履行交付房屋和办理过户手续的合同义务；另，被告至今仍不履行办理网签及过户手续的行为，已构成违约，应向原告承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请予以支持。被告罗梅珍辩称：1.我方认为双方签订的《房屋买卖合同》为无效合同，因为当时原、被告双方恶意串通约定被告买卖房屋后再进行过户手续，为了逃税损害了国家利益，违反法律规定。2.即便合同有效，因为被告现无法继续履行合同，按照合同第十一条约定，我方愿意承担10%的违约金，我方已经在2018年4月4日将房屋交付给原告使用，我方垫付了水电费和物管费和之前我方支付的20000元，应当在违约金中予以扣除。3.我方认为原告要求的律师费过高，没有合同依据，没有相关的法律和事实依据，请求法院驳回。综上，请法院驳回原告的所有诉讼请求。第三人中祈公司述称：我司作为第三人在本案中提供居间服务，我司是一家具有中介资质的公司，曾促成原、被告双方签订《房屋买卖合同》。在合同签订后，我司中介人员也陆续通过电话、微信等方式及时跟进被告及时办理网签手续，可被告以各种理由推脱未出现在办理网签手续的现场，因此本案中我司已尽居间义务，涉讼房屋迟迟未能交易在于被告不配合。第三人邮政银行白云支行述称：我方和被告已建立合法的债权债务关系，成为涉讼房屋的抵押权人，主张对涉讼房屋拥有合法的抵押权和优先受偿权。第三人杨清波述称：我方和邮政银行白云支行的意见一致，我方认为，原、被告之间的买卖合同关系是无效的，侵犯了我方的合法权益，被告在向我方借款时与我方达成一致，涉讼房屋的转让必须有我方的参与，被告不能私下买卖涉讼房屋，为了约束被告对涉讼房屋的买卖，被告当时以我方除了办理抵押登记还办理了网签手续，因此，被告在未经我方允许和知情的情况下，私自与原告签订《房屋买卖合同》，违反了被告和我方的约定。被告与原告之间的《房屋买卖合同》不排除存在虚假买卖情况，根据广州市二手房买卖习惯，在卖方支付定金后应与卖方到房管局办理网签后才支付剩余的购房款及办理还贷及过户等手续，但原告在没有网签的情况下支付近两百万元的房款，不符合交易习惯，被告至今已欠我方本金累计2200000元，原、被告之间的买卖足以影响第三人对债权的实现，原、被告的交易方式与普通的交易不符。综上，原、被告之间的买卖合同是无效的。第三人高彪辩称：对原告的起诉无异议。第三人刘颖辩称：对原告的起诉无异议。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：高晔与高彪是姐弟关系；高彪和刘颖是夫妻关系。位于广州市番禺区钟村街祈福新村××街××号的房屋（以下简称涉讼房屋）登记权属人为罗梅珍，建筑面积128.9平方米，房地产权证号为粤××××号，发证日期为2016年2月17日。涉讼房屋他项权利种类为抵押，其中：一次抵押的权利人为邮政银行白云支行，借款人为罗梅珍，借款金额为1200000元，他项权证号为××××，登记时间为2016年3月1日；二次抵押的权利人为杨清波，借款人为罗梅珍，借款金额为350000元，他项权利证号为××××，登记时间为2016年4月29日。2017年3月2日，罗梅珍作为卖方，与高晔作为买方以及广州市中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司(以下简称中祈番禺分公司)作为经纪方共同签订了一份《房屋买卖合同》，其中约定：买卖之房屋为涉讼房屋，卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业没有侵犯第三人权利，并保证该合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方承担由此而引发的一切责任；由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；该物业按整套销售，买卖双方同意该物业成交价为3160000元；买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，故对物业的抵押情况等均予以认可；是次交易税费由买方支付；卖方交付该物业予买方使用至日期为卖方收齐楼款当天；该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购获该物业；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，保证交易过户完成，并且买方无须对上述事项负责，如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款；买方于本合同签订当日向经纪方支付30800元作为中介代理费及咨询服务费；买卖双方一致同意由买方按涂销抵押后一次性付款方式支付楼款并办理交易手续，如在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致延期的，则时间相应顺延：买方应在签署本合约同时直接支付定金280000元给卖方；卖方同意由银行或经纪方通知可以提前还贷之日起15日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后15日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；买方应在交易过户完成当天直接支付楼价余款880000元给卖方，交易过户手续需2018年2月28日前完成（以付清双方交易税费为准）；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，该向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）；“三方约定的其他事项”手写内容如下：经买卖双方友好协商如下，买方于2017年5月30日前向卖方支付部分楼款1000000元，于2017年7月30日前支付买方第二笔部分楼款1000000元，部分楼款880000元于交易过户当天支付。签订上述合同当天，罗梅珍出具《收款收据》确认收到高晔交来承购涉讼房屋之定金/楼款280000元，该《收款收据》空白处手写内容“备注：签订本收据当天买方支付18000元，于2017年3月3日14:00点前支付剩余定金262000元，以银行到账为生效。银行名称：中国工商银行，户名：罗梅珍，账号：62×××94。”2017年3月9日，罗梅珍（卖方）与高晔（买方）签订《补充协议》，约定剩余定金262000元于2017年3月9日前转给卖方；买方本次交易过户有权指定物业权属人，卖方须于2018年1月29日将该房屋交予买方使用。同日，高晔通过银行转账形式向罗梅珍支付款项262000元，罗梅珍出具《收款收据》予以收执。2017年4月24日，中祈番禺分公司出具《收款收据》（NO.0052663）确认收到高晔支付的咨询及中介服务费30800元。2017年5月30日，高晔通过银行转账形式向罗梅珍支付房款1000000元，罗梅珍出具《收据收据》予以收执。2017年7月29日，罗梅珍出具《收款收据》，确认收到高晔交来承购涉讼房屋之楼款1000000元。2017年7月30日，高晔通过银行转账形式向罗梅珍支付房款1000000元。2018年3月7日，本院根据高晔的诉前财产保全申请，依法作出（2018）粤0113财保85号《民事裁定书》裁定查封涉讼房屋。2018年3月8日，高晔以罗梅珍未按合同约定交付涉讼房屋、办理网签，且拖延不办理房屋抵押借款还贷导致无法办理房屋过户手续构成违约为由，向本院提起诉讼，本院以（2018）粤0113民初2247号立案受理。2018年3月15日，罗梅珍向高晔转账支付款项20000元。2018年3月29日，高晔与罗梅珍达成如下共识：在2018年3月29日交楼，2018年4月30日前办理网签，2018年11月30日前办理过户手续，高晔于2018年3月29日愿意不再追究罗梅珍之前的买卖合同责任，也愿意在2018年3月29日撤下法院的诉讼。该共识内容书写在涉讼房屋的房产证复印件“附记”空白处，并有高晔、罗梅珍的签字及按捺指模。2018年3月29日，高晔向本院提出撤诉申请，本院依法作出（2018）粤0113民初2247号《民事裁定书》准许高晔撤回对该案的起诉。2018年4月2日，高晔作为买方，与罗梅珍作为卖方以及中祈番禺分公司作为见证方签署《收楼确认书》，确认现已将涉讼房屋转让给高晔（即买方），该房屋在2018年4月2日前所产生的一切相关费用（包括水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费、垃圾费等）及一切相关债权债务（包括产权纠纷、债务、税项、租赁及清还抵押等）均与买方无关，由卖方支付及清理；买方已确认收到卖方交来该房屋之全部锁匙共2条。2018年7月11日，罗梅珍以高晔撤回（2018）粤0113民初2247号案件起诉为由，向本院申请解除涉讼房屋的保全措施。本院于2018年7月16日作出（2018）粤0113财保85号之一《民事裁定书》裁定解除对涉讼房屋的查封。2018年7月20日，高晔以罗梅珍仍未履行办理网签及过户手续的行为构成违约为由，向本院提起本案诉讼，要求解决。2018年7月23日，本院根据高晔的申请，依法裁定在2280000元限额范围内查封涉讼房屋。2018年10月15日，高晔以罗梅珍涉嫌合同诈骗罪为由向广州市公安局番禺区分局屏山派出所报案，该派出所对此出具《报警回执》及《受案回执》。2018年10月19日，广州市番禺区不动产登记中心出具《购房资格证明》，称经核查，截至2018年10月19日止，在高彪、刘颖以夫妻共同名下购买的情况下，具备本市限购区域内涉讼房屋的购买资格。庭审中，高晔与罗梅珍及中祈公司均确认高晔已向罗梅珍支付购房款项（含定金）共2280000元，罗梅珍于2018年4月2日将涉讼房屋交付给高晔使用，涉讼房屋买卖交易尚未办理网签合同手续，高晔确认自身没有具备在广州市购房资格。但双方对于以下问题存在争议：一、针对案涉《房屋买卖合同》的效力问题。高晔主张双方签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，属于合法有效的合同，对双方当事人均有约束力，双方理应严格遵守合同义务。罗梅珍则认为其于2016年2月取得涉讼房屋的产权，其与高晔于2017年3月2日签订合同，并在合同中约定其买卖房屋后再进行过户手续，可见该约定是高晔与其恶意串通为了逃税而损害国家利益，违反法律规定，因此案涉《房屋买卖合同》应是无效合同。杨清波则表示其与罗梅珍存在合法的债权债务关系，其是涉讼房屋的合法抵押权人，高晔与罗梅珍签订的合同是隐瞒其私自交易的，罗梅珍未经其同意和知情的情况下擅自转让涉讼房屋的行为，侵犯了其合法权益，该转让行为无效，且根据广州市二手房买卖习惯，在卖方支付定金后应与卖方到房管局办理网签手续后才支付剩余的购房款及办理还贷、房屋过户等手续，但高晔在尚未办理网签手续的情况下已支付近200万元的房款，不符合交易习惯，不排除高晔与罗梅珍之间存在虚假买卖交易情况，因此主张案涉《房屋买卖合同》应是无效合同。二、对于涉讼房屋买卖交易的履行情况以及造成合同未在约定期限内履行完毕的原因及责任问题。高晔主张在罗梅珍不履行合同进行网签及办理过户手续的情况下，其于2018年3月8日第一次提起诉讼，2018年3月29日双方达成共识，罗梅珍答应于2018年3月29日交付涉讼房屋，于2018年4月30日前办理网签，于2018年11月30日前办理过户手续，其亦同意撤回起诉，之后2018年4月2日在广州市番禺区公安局经侦大队的协调下，罗梅珍将涉讼房屋交付给其方，交付后其对涉讼房屋进行装修并居住，但其搬进后，邻居告知涉讼房屋还在出售；签订合同时，罗梅珍说涉讼房屋没有查封、抵押的情况，并出示了房产证，但房产证上显示有他项权利的登记，应该是邮政银行白云支行的抵押，基于对中介方及罗梅珍的信任，其以为涉讼房屋只有一项银行的抵押登记；由于当时其患病，担心生病时可以就近住在祈福新村，所以其卖掉锦绣香江的房屋来购买涉讼房屋，虽然在签订合同时其不具备购房资格，但高彪、刘颖具备购房资格，其打算指定过户至高彪、刘颖名下，故双方约定了本次交易过户买方有权指定物业权属人，这是经双方商量好并同意的，当时在中介方见证下签订《补充协议》进行约定，因此中介方和罗梅珍对指定过户均是知晓的；其已依约按照合同及补充协议的约定支付购房款，其所支付的款项足以让罗梅珍涂销抵押，但罗梅珍完全不履行合同，经催促仍多次拖延不办理网签手续及房屋过户手续，并在2017年7月5日登记第三项他项权利即杨清波的第二个抵押登记之后，却在2017年7月30日仍在收取其购房款，罗梅珍的行为已构成违约，故主张造成合同未在约定期限内履行完毕的原因及责任在于罗梅珍；因罗梅珍在房屋买卖交易中隐瞒涉讼房屋已抵押事宜涉嫌合同诈骗罪，其已报警处理，番禺区公安局已经受理并移交给番禺区经侦大队，但尚未立案。高晔并提交了转账凭证、收款收据、房产证复印件附记页的双方共识内容、收楼确认书、个人名下房地产登记情况查询证明、购房资格证明以及高晔与梁春玲签订的《存量房买卖合同》、还清贷款证明、房屋家私清单、费用缴清清单、缴费发票、不动产查册表、不动产他项权利明细、房地产查封明细、报警回执、受案回执予以证实。罗梅珍对上述证据真实性并无异议，但认为高晔存在迟延支付购房款的违约行为，双方达成共识内容反映了高晔放弃、不再追究之前的违约责任；对于高晔陈述的在广州市番禺区公安局经侦大队的协调下交付房屋的情况不予确认；涉讼房屋没有另行出售；由于涉讼房屋被另案查封，其在交易前已将涉讼房屋的查封、抵押情况告知了中介方和高晔，当时中介方说可以帮其解决，因此高晔对涉讼房屋已经抵押给邮政银行白云支行和杨清波事宜是知情的；当时其不知道高晔不具备购房资格，中介方也没有提醒其方，直到双方于2017年3月9日签订《补充协议》时才得知原来高晔不具备购房资格，双方签订的合同及补充协议均没有明确约定过户至具体何人名下，其对高晔指定过户不知情，只是中介方拿文件给其签名其便签名，虽然高晔有权指定物业权属人，但必须经过其方同意，而其方不同意指定过户；本案买卖交易尚未办理网签手续是由于中介方也没有将交易的真实情况告知其方，其原以为本次房屋交易付款方式是一次性付款，但高晔是分多笔付款的，导致其财务紧张，无法偿还欠款；可见系高晔与中介方的行为导致合同未能在约定期限内履行完毕。另，为证明由于高晔撤回前案起诉，罗梅珍已向高晔支付了20000元作为补偿，以及罗梅珍将涉讼房屋交付高晔使用后，电费应由高晔支付，但实际上电费仍由罗梅珍支付，即使法院认定罗梅珍存在违约责任，该费用应予以抵扣，罗梅珍另提交了查询汇款明细、电费缴费记录予以证实。高晔确认罗梅珍提交的上述证据的真实性，但认为罗梅珍向其转账20000元是因为其于2018年3月9日提起了第一次诉讼，并于2018年3月13日向广州市番禺区公安局番禺区分局第一次报案，罗梅珍为了掩盖自身犯罪行为，为了骗取其信任而主动向其转账的；罗梅珍没有正式交付涉讼房屋，不配合其办理电费及税费的转户手续，但自2018年4月开始至今，涉讼房屋的管理费、税费、排污费及相关滞纳金都是由其支付的。中祈公司表示同意高晔就涉讼房屋买卖交易的履行情况的陈述，并称罗梅珍没有告知其司涉讼房屋的查封、抵押情况，当时罗梅珍没有提交房产证原件，也不协助到房管局进行查册，其司只能靠在网上查到的状况来告知买卖双方，所以其司对涉讼房屋的查封、抵押情况不知情；签订合同时，罗梅珍是知道高晔不具备购房资格的，只是双方没有在合同中其他事项上具体写明指定过户至何人名下而已，但当时罗梅珍有口头同意指定过户，同意延长过户时间至2018年1月；合同签订后，其司多次催促罗梅珍办理网签手续，但罗梅珍迟迟不出现去办理网签手续，由于罗梅珍个人原因导致涉讼房屋无法办理网签，涉讼房屋在交易过程中被其他公司锁盘，导致其司无法通过中介渠道锁盘；其司亦有积极协助高晔与罗梅珍办理过户时，但罗梅珍多次拖延推脱办理房屋过户手续。杨清波则认为在高晔与罗梅珍签订合同前涉讼房屋至少已经办理了两个他项权利登记和一个法院的查封，在此情况下高晔仍然选择购买涉讼房屋，高晔购买房屋的动机令人质疑；其与罗梅珍存在合法的债权债务关系，不存在恶意串通，高晔作为购买人有义务查清涉讼房屋的权利情况才进行房屋买卖交易，在高晔与罗梅珍签订合同前，涉讼房屋已经有他项权利登记并且被查封，在此情况下高晔仍选择与罗梅珍签订合同，就应预知到合同不能顺利履行。就罗梅珍与杨清波的债权债务及抵押情况，杨清波主张罗梅珍分别于2016年4月28日、2017年7月5日与其签订《借款合同》借款350000元、1500000元共计1850000元，并提供了涉讼房屋作为抵押物办理了抵押登记，其在2016年4月28日至5月4日陆续支付借款350000元给罗梅珍，2016年11月至2017年10月期间陆续支付借款1736500元给罗梅珍，其与罗梅珍还约定了借款利息按年利率24%计算，2018年3月30日罗梅珍对其作出会在2018年9月30日前还清所有借款的去承诺，但截至2018年11月31日止，罗梅珍的两次借款仍尚欠未偿还本金共1500000元及利息180000元，其对涉讼房屋的抵押权合法有效，依法应享有优先受偿权，罗梅珍未经其同意私自出售涉讼房屋是不合法、无效的转让行为。杨清波对此提交了《借款合同》两份、收条、转账凭证若干、《不动产登记证明》两份、《承诺书》以证实其上述主张。罗梅珍对杨清波的上述主张及证据均予以确认，并称在借款期间曾偿还给杨清波一部分金额。高晔对杨清波的上述证据均不予确认，认为两份《借款合同》是在番禺区国土资源规划局的复印件，无法核实真实性，就杨清波所称的第一次借款提供的四份转账凭证不能看出是由谁转账至罗梅珍账户上，无法核实杨清波所称的借款给罗梅珍350000元是否真实发生，杨清波所主张的利息，罗梅珍说已经支付至2018年4月，但没有相关凭证，相应的抵押合同期限已届满；就杨清波所称的第二次借款提供的转账记录中仅有三笔是杨清波的转账记录，共计150000元，其与转账记录无法核实付款人的资料，而且杨清波提供的转账记录与收条不一致，总额远低于1500000元；《承诺书》没有提及欠款总金额和利息。高晔对此另提供了罗梅珍与杨清波签订的《房地产抵押合同》《不动产抵押合同》拟证明罗梅珍违反合同约定，于2017年7月5日与杨清波恶意串通办理涉讼房屋的抵押登记。中祈公司、高彪、刘颖均表示其方对杨清波提交的证据的质证意见与高晔一致。对于罗梅珍与邮政银行白云支行就涉讼房屋的抵押债权，邮政银行白云支行称罗梅珍向其司借款的时间为从2016年3月11日至2036年3月11日，截至2018年10月15日止，罗梅珍尚欠本息共计1102965.94元。罗梅珍对此表示其基本按时归还邮政银行白云支行的贷款。因本案涉讼房屋存在三项抵押登记，所欠的抵押金额远超过高晔尚未支付的房款，且高晔不具备购房资格。经本院释明，高晔于2018年12月19日明确表示不变更诉讼请求，并明确本案是基于继续履行合同的前提下提出所有的诉讼请求。高晔还表示其愿意代罗梅珍清偿邮政银行白云支行的欠款，以涂销邮政银行白云支行对涉讼房屋的抵押登记，超出部分先由罗梅珍偿还，如果罗梅珍无法偿还，其可以先行垫付再向罗梅珍追偿；对于杨清波的两项抵押登记，其认为罗梅珍与杨清波之间存在恶意串通，其已另行起诉要求确认该两份抵押合同无效，如确认该两份抵押合同无效，则不动产登记中心需协助办理解除对应两项抵押权的手续；其坚持认为涉讼房屋具备过户条件，因为其指定的权属人高彪、刘颖具备购房资格。罗梅珍对此表示其同意将涉讼房屋卖给高晔，但不同意过户至高彪、刘颖名下。杨清波表示不同意，如果高晔坚持要求罗梅珍办理过户手续，应先清偿其欠款和利息，其就涉讼房屋设立的抵押权合法有效，如果高晔坚持诉讼请求，应当先涂销抵押再办理变更过户的手续。三、关于高晔主张的律师费、保全保险费以及第一次起诉的案件受理费、保全费的问题。高晔认为因罗梅珍严重违约，其为本案诉讼委托律师而支付律师费、申请诉讼保全而支付诉讼保全责任保险保费、以及其提起第一次起诉后，在罗梅珍保证4月30日办理网签手续的情况下而撤回第一次起诉，但罗梅珍之后又不履行合同，由此产生的第一次起诉案件受理费、保全费的损失，应由罗梅珍承担。高晔并提交了《保单保函》、《民事委托代理合同》两份、广东增值税普通发票、诉讼费票据、代付声明、转账截图予以证实。罗梅珍则认为本案没有进行财产保全的必要，属于高晔扩大损失的行为，应由高晔自行承担，故其不同意支付诉讼保全保险费；高晔已经终止与原来的律师事务所的委托关系，其无法确认该笔10000元的款项是否有退还给高晔，无法确认该笔费用是否实际发生；而对于高晔新委托律师所产生费用，与其无关，而且代理内容包括诉讼、执行、复议等，部分代理内容尚未发生，没有必要支付高额的律师费；至于第一次起诉的案件受理费、保全费，由于双方已于2018年3月28日达成共识，高晔放弃追究其之前的相关责任，因此其亦不同意支付该费用。另查明，2018年10年24日，高晔以罗梅珍于2017年7月5日将涉案房屋抵押给杨清波，罗梅珍与杨清波存在恶意串通将涉讼房屋抵押担保150万元虚假债权侵害其合法利益为由，向本院提起诉讼，要求确认罗梅珍与杨清波于2017年7月5日签订的关于涉讼房屋的《不动产抵押合同》无效，并要求罗梅珍、杨清波注销设立在涉讼房屋上的抵押登记（抵押编号为201714870），本院以（2018）粤0113民初10416号立案受理。2020年4月17日，本院作出该案民事判决，判决：一、罗梅珍与杨清波于本判决生效之日起七日内办理位于广州市番禺区钟村街祈福新村××街××号房屋的抵押权注销登记（抵押编号201714870）；二、驳回高晔的其余诉讼请求。本院认为：高晔与罗梅珍就涉讼房屋签订的《房屋买卖合同》《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。罗梅珍、杨清波抗辩称上述《房屋买卖合同》无效，理据不成立，本院不予采纳。由于高晔自身未具备广州市购房资格，故涉讼房屋目前无法过户至高晔名下，双方的买卖交易存在履行障碍。对于高晔主张将涉讼房屋过户至其指定的高彪、刘颖名下的诉请。虽然高晔与罗梅珍签订《补充协议》约定“买方本次交易过户有权指定物业权属人”。但双方未明确具体约定被指定人员的身份信息，罗梅珍亦明确表示不同意，故高晔要求罗梅珍办理网签手续并将涉讼房屋过户至高彪、刘颖名下，缺乏理据，本院不予支持。对于高晔主张罗梅珍应支付逾期交楼违约金的诉讼请求，高晔主张罗梅珍应按《补充协议》约定于2018年1月29日将涉讼房屋交付给其使用，但鉴于高晔和罗梅珍在2018年3月29日书写在涉讼房屋的房产证的共识内容约定“在2018年3月29日交楼，……高晔于2018年3月29日愿意不再追究罗梅珍之前的买卖合同责任”的约定，双方实际在2018年3月29日变更了交楼时间为2018年3月29日。从双方签名确认的《收楼确认书》可知，高晔于2018年4月2日收楼，故罗梅珍存在逾期交楼的情况。因此根据《房屋买卖合同》中“卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金”的约定，罗梅珍应向高晔支付2018年3月30日至2018年4月2日期间的逾期交楼违约金12640元（3160000元×1‰×4天）。对于高晔主张的超出该金额的部分，本院不予支持。关于高晔提出逾期办理网签手续及逾期办理过户手续所产生的违约金的诉讼请求，鉴于双方买卖交易至今未能网签和过户，其主要障碍在于高晔未取得广州市购房资格，故高晔主张罗梅珍支付逾期办理网签手续及逾期办理过户手续所产生的违约金的诉请，理据不成立，本院不予支持。对于高晔主张罗梅珍支付律师费的诉请，鉴于聘请律师并非本案纠纷所必须产生的费用，故对高晔的该诉请，本院亦不予支持。至于高晔主张罗梅珍赔偿第一次起诉的案件受理费18450元、保全费5000元及保全保险费的诉请，前案诉讼因高晔基于与罗梅珍达成新的合意申请撤诉而终结，是高晔自行处分其诉讼权利的行为，高晔对此未能举证证实其与罗梅珍之间就前案产生的诉讼费用等费用的承担进行明确约定，故高晔主张罗梅珍赔偿上述款项，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告罗梅珍应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告高晔支付逾期交楼违约金12640元；二、驳回原告高晔的其余诉讼请求。如被告罗梅珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32080元、财产保全费5000元，由原告高晔负担36818元，被告罗梅珍负担262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  梁绮敏人民陪审员  李丽仪二〇二〇年六月一日书 记 员  罗嘉敏