福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初458号 原告：沈俊贤，男，1985年8月10日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：陈锦滨，福建京莆律师事务所执业律师。 被告：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：黄俊杰，福建倍拓律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：徐丽娟，福建倍拓律师事务所执业律师。 原告沈俊贤与被告莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈俊贤的委托诉讼代理人陈锦滨，被告建德公司的委托诉讼代理人黄俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈俊贤向本院提出诉讼请求：1.建德公司立即为沈俊贤办理房屋权属证书，并交付给沈俊贤；2.建德公司支付给沈俊贤逾期办理房屋权属证书违约金（以购房款1392405元为基数，自2019年2月17日起至沈俊贤实际取得涉案房屋权属证书之日止按照日万分之二计算违约金）；3.本案的诉讼费用由建德公司承担。事实和理由：2014年12月23日，沈俊贤与建德公司签订《商品房买卖合同》，主要约定沈俊贤向建德公司购买位于荔城区，建筑面积为118.31㎡，每平方米11769.12元，总价款1392405元。合同第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六第十条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，双方同意，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款万分之贰的违约金等。合同签订后，沈俊贤已依约向建德公司付清全部购房款，在2018年11月17日交房并于当日向建德公司缴纳了代收契税和代缴费用（工本费、转移登记费、土地证工本费），但是沈俊贤至今不能取得房屋权属证书，建德公司已经构成违约，应按合同约定承担逾期办证的违约责任，即自2018年11月17日起至沈俊贤实际取得涉案房屋权属证书之日止按照日万分之二计算违约金。 建德公司辩称，一、建德公司代为办证义务产生前提未具备，建德公司不应承担逾期办证违约金。根据双方签订的商品房买卖合同第十四条的约定，关于办理产权证书，沈俊贤可选择要求建德公司提供办证所需材料自行办证或书面授权建德公司后，由建德公司代沈俊贤办理。沈俊贤诉求建德公司交付产权证书，即要求建德公司代为办证。而根据该约定，沈俊贤向建德公司出具书面授权材料后，建德公司方产生代为办证义务。但沈俊贤至今未向建德公司出具书面授权材料，建德公司无义务也无权为沈俊贤办理权属证书。二、《商品房买卖合同》第十四条对办证期限的约定系政府制订的条款，且不能更改，不具有可操作性，缺乏公平合理性。《商品房买卖合同》第十四条中“初始预登记60日”（现在称“首次登记”）、“办理权属证书90日”的条款约定系政府部门所制订的，是制式条款，不具有可操作性（比如：单就办理房屋产权证前的房屋面积测绘这一项都需要90日内办结），相应的缺乏基本的公平合理性。正是基于其不可操作性，自2015年后由国家工商总局建设部监制已修改了该条款中90天的办证期限约定。三、建德公司不存在过错，无法及时按约定办理权属证书的原因不能归责于建德公司，因此，建德公司不应承担违约责任。本案不存在因出卖人原因导致逾期办证的情形：1、政府原因导致无法按期办理权属证书。（1）规划验收问题。建德公司为了能及时为沈俊贤办结不动产权证书，早在2018年4月便委托莆田市城乡勘测设计研究院进行竣工测量，勘测设计研究院于2018年10月22日向建德公司出具测量成果报告书。建德公司取得测量成果报告书次日即2018年10月23日，便向莆田市城乡规划局申请核发《建设工程规划核实意见书》（即通常所称“规划验收”）。建德公司递交申请后，因政府部门在规划条件核实过程中的有关事宜，导致莆田市城乡规划局无法按时核发核实意见书。2019年5月30日，莆田市自然资源局召开会议并形成（2019）10号会议纪要。在该份会议纪要中，莆田市自然资源局确认建德公司于建设施工过程中严格遵照规划图纸进行施工，规划条件核实有关事宜（如：室外平台问题、室外平台产权问题、屋面绿化问题、B区计容面积统筹问题、非机动车停车位问题等）存在缺陷系因设计所致，同时要求法规科对设计单位依法处理，由此可见非建德公司的过错责任。会议纪要形成后，建德公司又第一时间委托勘测设计研究院重新进行竣工测量。勘测设计研究院于2019年7月1日向建德公司出具测量成果报告。2019年7月24日，莆田市城乡规划局才向建德公司核发竣工规划条件核实意见书，至此，该份意见书因政府原因拖延近一年时间才取得。（2）二证合一问题。建德公司原开发该项目时土地使用权证为二本，而在办理权属证书时，政府要求二本土地使用权证合二为一，变为一本土地使用权证后方可办理各户的权属分割，造成办证过程中时间拖延。2、买受人原因导致无法按期办理权属证书。建德公司将房屋交付买受人后，各家各户前后陆续进入装修，在装修过程中存在占用公共通道、封闭阳台、乱安装防盗网等违章建设、违法装修的行为，根据相关文件规定，规划部门不予验收通过，直接导致办证时间拖延。因此，建德公司在房屋交付前、交付后一直在积极履行办理不动产产权登记手续，但因行政机关规划验收、政府协调及部分业主私自违建改造等因素，才直接导致至今无法办结不动产权证书。建德公司已尽出卖人或代为办证受托人所应尽之合理注意义务，建德公司在履约过程中不存在过错，根据前述合同约定，建德公司不应承担逾期办证之违约金。四、退一步说，即使法庭认定建德公司应承担逾期办证的违约责任，沈俊贤诉求违约金过高，不应予以支持。1、逾期办理不动产权证书并未给沈俊贤带来任何经济损失。根据《合同法》规定，违约金即使有约定也应当不超过实际损失，本案房产系住宅性质，且系按揭买卖性质，房产已交付使用，沈俊贤也实际占有房屋，实现了合同的主要目的，是否办理不动产权证不影响其使用，实际上不存在损失。2、即便存在损失，沈俊贤亦没有提交证据证实，同时违约金的约定过高。根据《合同法》及相关司法解释的规定，当事人双方约定违约金过高或过低，在当事人请求调整时，法庭可根据守约方的实际损失对违约金进行调整，即民法上设定的违约金，其首要目的在于填平守约方的损失，而非让其从违约方的违约行为中获利，否则极易造成道德风险。因此，如果法院认为沈俊贤存在损失，也应当以代办费用为基数，扣除建德公司代缴的费用为基数，以不超过银行同期贷款利率，且综合逾期办证原因进行计算。3、再者，双方对违约金上限已进行了明确约定，《补充协议》约定逾期办证违约金上限不得超过合同总价款5%，这是对逾期办证违约金的最高限额，是沈俊贤对自己权利的自由处分，沈俊贤对自身权益的放弃没有违反任何法律法规规定，是合法有效的。因此，若法院判决建德公司按日0.01%承担违约金，最高也不得超过总价款的5%。4、建德公司系无偿代沈俊贤办理权属证书，建德公司在办理不动产权证书过程中已尽能力之所及，虽未能如愿于合同约定期限内办结权属证书，但法不强人所难，建德公司已尽合理注意及勤勉尽责义务，不应受到过分苛责。5、建德公司已完成案涉商品房住宅楼部分初始登记，但全国爆发新冠肺炎疫情，导致办证程序受疫情影响而导致拖延。即使法院认定建德公司应当承担违约责任，也应扣除疫情期内的违约金。综上，沈俊贤诉求建德公司承担逾期办证的理由不足、缺乏证据，依法不能得到法院支持，请法院驳回其诉讼请求。 沈俊贤围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织建德公司进行证据交换和质证。对建德公司无异议的身份证复印件1张、《商品房买卖合同》及补充协议复印件1份、收款收据复印件2张，本院予以确认并在卷佐证。 建德公司围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织沈俊贤进行证据交换和质证。对建德公司提供的，沈俊贤持有争议的证据和事实，本院认定如下：《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》2份、《莆田市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实意见书》1份，建德公司提供了原件核对，真实性本院予以确认，且上述证据与本案待证事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对于《莆田市城乡规划局受理承诺单》1份、《莆田市自然资源局受理承诺单》1份、《莆田市城乡规划局不予行政许可决定书》1份、《莆田市自然资源局局长办公会议纪要》1份、莆执法XXXXX号文件1份、《整改通知书（存根）》3份、《承诺书》1份、莆城房测XXXXX号《莆田市不动产测绘承诺件通知书》1份，因上述证据与涉案商品房逾期办证的违约责任无关联性，故本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2007）第XXXXX号、莆国用（2007）第××号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为“护城河三期”商住区Ｂ区，建设工程规划许可证号为建字第XXXXXX号荔，施工许可证号XXXXX。该商品房的预售许可证号为（2014）莆房许字第XX号。 2014年12月23日，建德公司与沈俊贤签订《商品房买卖合同》（合同编号为XXXXX）,约定沈俊贤以总价款1392405元向建德公司购买“护城河三期”商住区B区第XXXX号商品房一套（建筑面积为118.31㎡）。该合同第六条关于付款方式及期限约定：沈俊贤于2014年12月23日前支付首付款422405元，余款970000元办理银行按揭。该合同第八条关于交付条件与期限约定：建德公司应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付沈俊贤使用。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六：《合同补充协议》第十条关于合同第十四条的约定:如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，双方同意，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%。 后沈俊贤向建德公司付清了涉案商品房的全部购房款。2018年11月17日，建德公司向沈俊贤交付涉案商品房，并出具《收款收据》两份，确认建德公司分别收取沈俊贤涉案房屋的代缴费用（含工本费、转移登记费、土地证工本费）180元、代收契税20886元。2019年7月24日莆田市城乡规划局荔城分局出具莆规荔核〔2019〕20号《建设工程竣工规划条件核实意见书》，核实：“护城河三期”商住区B区（5#-10#商业及地下室）符合城乡规划要求，同意出具建设工程竣工规划条件核实意见书。因涉案商品房的权属至今未转移登记至沈俊贤名下，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，沈俊贤与建德公司签订的《商品房买卖合同》及附件六：《合同补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。沈俊贤已向建德公司付清涉案商品房的购房款，双方确认已于2018年11月17日办理涉案商品房的交接手续，且建德公司已收取沈俊贤预交的契税等办证费用，视为双方已形成委托代为申请办证关系；根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，建德公司应于涉案商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理涉案房屋所有权初始预登记，在交付使用后90日内为沈俊贤取得涉案商品房的权属证书；但涉案商品房的权属至今尚未转移登记至沈俊贤名下，建德公司逾期代为沈俊贤申请办理商品房的权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。现沈俊贤请求建德公司为其办理涉案商品房的权属证书，因建德公司没有办证职能，根据本案的实际情况，建德公司仅能代沈俊贤向有关职能部门申请办理涉案房屋的权属证书并交付给沈俊贤。根据附件六：《合同补充协议》第十条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%，故沈俊贤诉求建德公司以购房款为基数按照日万分之二支付逾期办证的违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。建德公司辩称违约金过高，因上述合同条款对此有明确约定，且建德公司未提供相应证据证实违约金过高，故本院对该辩解不予采纳；建德公司辩称违约金应以合同总价款的5%为上限，具有合同依据，本院予以采纳。对于违约金计算的截止期限，考虑到建德公司系无偿代为沈俊贤申请办理商品房权属证书，且双方并未明确约定建德公司将商品房权属证书交付给沈俊贤的期限，故本案逾期代为申请办证违约金应计算至涉案商品房权属证书转移登记至沈俊贤名下之日止。经核算：建德公司应以已付购房款1392405元为基数自2019年2月17日起至涉案商品房的《不动产权证书》转移登记至沈俊贤名下之日止按日万分之二向沈俊贤支付违约金，支付违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的5%，即1392405元×5%=69620.25元。建德公司辩称逾期办证系设计单位存在设计缺陷、政府政策变动所致，但其提供的证据不足以证实存在免除或减轻逾期办证的违约责任事实；建德公司辩称逾期办证系因部分业主私自违建改造所致，但其提供的证据不足以证实业主私自违建改造导致其逾期办证，应承担举证不能的法律后果；建德公司辩称其已完成案涉商品房住宅楼部分初始登记，但全国爆发新冠肺炎疫情导致办证程序拖延，应扣除疫情期内的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；故对上述辩解意见本院均不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为沈俊贤申请办理坐落于福建省莆田市荔城区的《不动产权证书》的登记手续；并在上述《不动产权证书》转移登记至沈俊贤名下之日起二十日内将该《不动产权证书》交付给沈俊贤，沈俊贤应当予以必要的配合； 二、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向沈俊贤支付逾期代为申请办理《不动产权证书》的违约金（以1392405元为基数自2019年2月17日起至上述《不动产权证书》转移登记至沈俊贤名下之日止按日万分之二计算，该违约金最高限额为69620.25元）； 三、驳回沈俊贤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1889元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  刘金水 人民陪审员  何志祥 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  顾梦雪 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。