广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14464号原告：甄丽荷，女，1981年4月24日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：李新功，河南地依律师事务所律师。被告：廖智明，男，1986年8月25日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路12号3601房、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：陈宇平，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：关怡钧，系该公司工作人员。原告甄丽荷与被告廖智明、第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甄丽荷及其委托诉讼代理人李新功、被告廖智明、第三人中原地产公司的委托诉讼代理人陈宇平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。甄丽荷向本院提出诉讼请求，请求判决：1.解除原、被告签订的《存量房买卖合同》及补充协议，并解除网签备案手续；2.被告退还给原告已支付的定金10万元（壹拾万元）；3.被告支付违约金28万元给原告；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告及第三人于2019年5月31日签订了《存量房买卖合同》，原告购买被告位于广州市番禺区海晴居l街13D号5楼物业，合同约定成交价为280万元，签订合同时支付定金10万元。《补充协议约定》，出卖方申请还贷后，银行要求还款前支付100万元，过户时间为签订合同之日起120个自然日内完成，即2019年9月29日前完成物业过户手续。第三人于2019年8月20日为与甲、乙双方办理了网签手续，网签合同由第三人制作并填写，甲乙双方签字。但第三人拒绝将网签合同给原告，至今未给予原告网签的《存量房买卖合同》。原告于2019年9月10日取得了《住房公积金贷款审批确认书》及《个人住房贷款意向书》，并于2019年9月11日按照双方的约定，支付了1116000元首期楼款至公积金管理中心中国银行帐户，用于办理房产过户手续。2019年9月27日，三方办理房产过户手续过程中，房产交易办理人员发现被告提供的房产证为虚假证件，随即报警并终止了过户交易程序。因被告提供虚假房产证导致无法进行房产交易。后被告以房产证丢失为由自行补办房产证，但至今未能提供真实的房产证，也无法进行房产过户交易。因被告提供虚假房产证导致无法办理过户手续，同时违反了合同约定在120个自然日办理完房产交易过户手续，导致《存量房买卖合同》及网签的购房合同均无法履行。被告严重违约导致合同无法履行，故原告请求解除《存量房买卖合同》及《补充协议》，并取消网签，同时由被告承担全部违约责任。第三人作为经纪人，对被告的房产信息审核不严，未能甄别虚假房产证，同时，在交易过程中，对被告房产网签被冻结情况进行刻意隐瞒，在此交易过程中，存在过失行为。鉴于以上事实及法律规定，请求法院支持原告的全部诉讼请求，维护公民的合法权利。廖智明辩称，2019年5月31日，原告与被告在第三人处签订了《存量房买卖合同》，并于2019年8月20日办理了网签手续，因原告申请公积金贷款，故配合原告将合同约定的第5天支付首付100万元作为原告公积金贷款的托管费用，同时于2019年9月11日办理了资金托管的公证。第三人工作人员李嘉雯告知因原被告办理转按揭，故要求将房产证原件交予担保公司的罗先生，等原告贷款申请审批通过，由担保公司将房产证原件及其他资料一并带去房管局过户。2019年9月27日，在过户交易办理过程中，房管局报警说担保公司的业务员带过去的房产证是假证，被告于当天去到大龙街派出所立案，并传唤了担保公司及按揭公司的人员。后大龙街派出所告知被告，自2019年9月11日至2019年9月27日这段时间房产证经手人较多，难以查处具体的出错环节，建议被告办理挂失及补办新的房产证。被告经向房管局咨询，房管局明确告知，补办新证后不会影响房屋正常交易。被告随即办理了挂失公示，并向中国银行申请补办遗失申请，在挂失5个工作日，公示15个工作日后，约好了中国银行工作人员一同去房管局办理，但由于之前与原告签订了网签协议，房管局工作人员表示，要先解除网签后才能补办，故被告立即与第三人工作人员陈先生取得联系，告知他相关情况，并委托他约原告协商此事，但一直没有得到明确的答复。被告一直都有积极配合房屋交易的所有流程，被告并没有违约，房产证被掉包，被告是最大的受害者。因此，原告要求被告承担违约责任，应全部予以驳回。经审理查明：涉案房屋位于广州市番禺区祈福新村海晴居1街13D5楼。房屋权属人登记为廖智明，建筑面积101.67平方米。2019年5月31日，廖智明（甲方、卖方）与甄丽荷（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将房屋现状售予乙方，房屋存在抵押情况；甲方保证所填写和提供的有关房地产的权属情况真实，保证对涉案房屋享有完整产权，保证涉案房产不存在任何未向乙方说明的其他情况；房屋交易价格280万元，合同签订时支付定金10万元，合同签订5天内交付部分楼款100万元（含定金），甲方收款当日即向抵押银行申请涂销抵押手续，部分楼款12万元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收取证件收据时支付，银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房屋管理部门办理房屋过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后120日内完成；剩余房款168万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续；甲方不能按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；甲方如未能按合同约定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按照总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关文件，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价格之10%赔偿另一方损失，如双方违约则各自承担违约责任；等等。2019年5月31日，廖智明与甄丽荷签订《补充协议》，约定：1.乙方在2019年6月5日前查出本人征信黑名单无法贷款的，双方同意解除合同，甲方退回乙方定金10万元，如乙方2019年6月5日前无查征信的，则后果由乙方承担；2.双方同意过户时间为签订合同之日起120个自然日完成；3.合同原约定支付部分楼款（含定金）100万元5天内支付，更改为甲方申请还贷后银行要求还款前3天支付。同日，甄丽荷向廖智明支付房款定金10万元。2019年8月5日，甄丽荷向广州市汇瀚顾问有限公司支付按揭费3000元。2019年9月17日，甄丽荷向广州声威按揭代理有限公司支付转按揭费11892元。2019年9月6日，中国银行股份有限公司广州海珠支行向甄丽荷发出《个人住房贷款意向书》，同意向甄丽荷发放贷款124万元，本意向书有效期至2019年11月30日。2019年9月10日，甄丽荷取得广州住房公积金管理中心批准的贷款60万元的额度。2019年9月11日，甄丽荷将首期楼款1116000元存入广州住房置业担保有限公司公积金贷款资金监管户。2019年9月10日，中介公司李嘉雯微信告知廖智明，因廖智明办理转按揭，担保公司需要收取房产证原件。2019年9月27日，甄丽荷、廖智明与中原公司按照预约时间到番禺房屋交易中心递交过户资料。因涉案房屋的房产证涉及假证导致当天过户申请未被受理。2019年10月7日，甄丽荷通过微信向廖智明发送通知:关于涉案房屋的交易，根据双方签订的合同约定，涉案房屋交易手续需在该合同签订后120个自然日内完成，截止至2019年9月28日，交易过户时间已过期限，原因是你方提供假房产证办理交易过户手续被房管局工作人员发现并当场报警，导致交易过户手续无法按时完成，现我方正式通知你，双方解除合同，由你方于3天内退回我缴纳的10万元定金，及转按揭费11892元、按揭费3000元，否则将通过法律途径解决。2019年10月8日，廖智明办理了网上房产证遗失公示。2019年10月28日，甄丽荷再次向廖智明邮寄《催告函》，告知因廖智明未能提供房地产权证导致双方交易无法完成，要求解除合同、归还本金及赔偿按揭费、转按费等费用，否则追究廖智明的违约责任。2019年11月1日，廖智明通过中原公司陈姓工作人员告知甄丽荷，因领取新证需要先注销双方签订的网签合同，要求甄丽荷配合办理。甄丽荷因考虑到交易风险等问题，不同意注销网签合同。廖智明因此至今未能领取新证。另查明，因廖智明向中国银行股份有限公司广州海珠支行贷款将涉案房屋设定为借款抵押物，双方在实际交易过程中办理了转按揭贷款。涉案房屋于2020年3月16日被本院（2020）粤0113财保182号案件查封，申请查封人中国银行股份有限公司广州海珠支行。双方确认已办理网签合同，为提高贷款额，网签合同房屋成交价高于实际房屋成交价。庭审中，廖智明陈述，交易当天房地产权证由中介公司直接带到房屋交易中心，产权证被发现涉假证后交易中心的工作人员报警，其在派出所被告知由于证件经手人较多，无法追查责任，建议与房管部门联系处理。廖智明同意甄丽荷解除合同及退还定金的请求，但认为自己没有违约，不应当承担违约责任。关于甄丽荷主张的违约金，廖智明认为即便甄丽荷的诉求可以得到支持，但违约金过高，请求法院予以调整。甄丽荷认为其实际损失包含已支付的按揭费、转按费及租房损失等。本院认为，甄丽荷与廖智明就购买涉案房屋签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，当事人应当遵照履行。根据本案已查明的事实，双方按照合同约定履行了大部分的合同内容，在2019年9月27日办理过户申请过程中，因涉案房屋房地产权证涉及假证而暂时中断交易。合同虽约定应于签订之日起120个自然日内完成交易，但未约定不在该期限内完成交易的就可以解除合同。另外，涉案房屋的权属人真实登记为廖智明本人，本次交易没有证据显示廖智明故意提交假证，且经补办证件后，实际不影响房屋买卖最终的交易结果。甄丽荷以此为由主张廖智明构成根本违约要求解除合同，理据不足。故甄丽荷向廖智明发送的解除合同通知不发生法律效力。但廖智明于诉讼中同意解除双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议，双方就合同解除达成一致意见，对于甄丽荷该项请求，本院予以支持。合同解除后，双方签订的网签合同一并涂消。甄丽荷要求廖智明返还已付定金10万元，廖智明无异议，对甄丽荷该项请求，本院予以支持。本案纠纷起源于廖智明未能在过户申请时提供真实的房产证，虽然廖智明在交易中断后有积极补办新证，但要求甄丽荷解除网签合同领取新证，对甄丽荷确实存在一定的风险。同时，交易并非不能继续履行，双方未能就如何继续履行合同达成一致协议，与甄丽荷消极应对也有一定的关联。因此，结合双方履行合同的程度、履行过错程度及甄丽荷的实际损失情况，廖智明的过错程度大于甄丽荷，且涉案房屋在本案起诉后已被另案查封，继续履行合同亦存在障碍，鉴于此，本院酌情支持廖智明赔偿甄丽荷实际支付的按揭费3000元、转按揭费11892元，关于甄丽荷其余违约金请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告甄丽荷与被告廖智明于2019年5月31日签订的《存量房买卖合同》及补充协议，并涂消相应的网签合同；二、被告廖智明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告甄丽荷返还购房定金10万元；三、被告廖智明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告甄丽荷赔偿按揭费3000元、转按揭费11892元；四、驳回原告甄丽荷其余诉讼请求。本案受理费29200元，由原告甄丽荷承担8760元，被告廖智明承担20440元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  梁少玲人民陪审员  彭凤霜二〇二〇年六月十七日书 记 员  陈 冬