广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5320号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司，住所地广东省中山市**********世纪新城3期165幢1卡、166幢1卡，统一社会信用代码914***********669E。负责人：钟锦绣，该司总经理。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。被告：刘丽芝，女，1962年2月10日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区珠池街道春泽庄南区*******，公民身份号码440************224。委托诉讼代理人：郑坚生，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐雅生活沙溪分公司）与被告刘丽芝物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活沙溪分公司委托诉讼代理人陈艺金，被告刘丽芝委托诉讼代理人郑坚生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活沙溪分公司向本院提出诉讼请求：判令被告刘丽芝向原告雅居乐雅生活沙溪分公司支付2019年5月至2019年10月期间共6个月的物业管理费1854元及违约金139元，合计1993元（违约金计算方法：以每月物业管理费309元为基数，分别从欠费次月10日起按每日按1‰计算至清偿之日止，暂计至2019年10月31日为139元）。事实与理由：被告刘丽芝拖欠原告雅居乐雅生活沙溪分公司物业管理费未按时支付。庭审中，原告雅居乐雅生活沙溪分公司明确诉讼请求：被告刘丽芝向原告雅居乐雅生活沙溪分公司支付2019年5月1日至2019年10月30日期间的物业管理费1867.2元及违约金（以每月管理费311.2为基数，从欠费次月10日起起按每日千分之一计算至清偿之日止）。被告刘丽芝辩称：其拒绝缴纳物业管理费理由主要是因为原告雅居乐雅生活沙溪分公司停车场管理不到位，2019年5月11日其发现停放于小区2号地下车库020车位的粤T*****别克牌小型汽车车门被撬开，车上财物也被盗走，其发现后联系了原告雅居乐雅生活沙溪分公司并报警处理，但因为原告雅居乐雅生活沙溪分公司安全防范工作缺失，在该位置并没有设置监控，不能为查实侵权行为人提供有效线索，因此其认为原告雅居乐雅生活沙溪分公司应该承担其因维修车辆而支出的1750元，但因原告雅居乐雅生活沙溪分公司拒不承担该笔费用，其基于该理由而拒绝向原告雅居乐雅生活沙溪分公司缴纳物业管理费，按照之前的管理，其都是一年的缴纳物业管理费的，而是事出有因，因此原告雅居乐雅生活沙溪分公司诉讼请求中，应扣减掉1750元的维修车辆费用；另原告雅居乐雅生活沙溪分公司诉求的违约金过高，其请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经本院审查认定的事实如下：雅居乐雅生活沙溪分公司成立于2007年12月3日，经营范围：家庭服务，物业管理服务等。雅居乐雅生活服务股份有限公司具有一级物业服务资质证书。2008年10月1日，中山雅居乐雍景园房地产有限公司（甲方）与雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司对中山市沙溪镇世纪新城小区提供前期物业管理服务；乙方向甲方、业主、和非业主使用人提供如下服务内容及达到如下服务质量：日常服务：安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤，服务质量：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班；小区的物业管理服务费用的收费标准是：小高层住宅按建筑面积每月每平方米2.3元；高层住宅按建筑面积每月每平方米2.5元；已售车位管理费每月40元；缴纳物业服务费的时间为公历每月10日；从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；合同还约定了其他事项。合同签订后，雅居乐雅生活沙溪分公司开始为世纪新城小区提供物业服务，刘丽芝自2019年5月开始拖欠物业费，至2019年10月期间共6个月的管理费1867.2元及违约金。雅居乐雅生活沙溪分公司经多次催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料查询结果显示：坐落于中山市**********世纪新城雅逸六街5幢2103房的权利人为刘丽芝，建筑面积124.48平方米，登记时间为2010年12月17日。雅居乐雅生活沙溪分公司称刘丽芝自2019年5月起拖欠物业管理费，至2019年10月，累计拖欠6个月物业管理费未交纳，刘丽芝应缴物业管理费124.48平方米×2.5元/平方米·月×6个月为1867.2元（按雅居乐雅生活沙溪分公司主张算）及违约金（从欠费次月10日起每日按应交物业管理费的1‰计算至清偿之日止）。刘丽芝确认上述时段未缴纳物业管理费，并认为违约金过高。又查：刘丽芝提交报警回执、维修发票、申请证人出庭等拟证明其停放在车库的车辆被撬并支出维修费1750元的事实。中山市公安局沙溪分局隆都派出所于2019年5月11日出具的报警回执载明：纪先生您于2019年5月11日18时57分到我单位报案，兹所报情况我单位已如实登记受理，等等。另，刘丽芝申请证人纪中岳出庭作证拟证明当时车辆停放在地下停车库然后车辆被撬开，纪中岳陈述称其是刘丽芝的员工司机，负责帮刘丽芝开小汽车，2019年5月11日下午5时，其到世纪新城B区D3栋楼下地下车库取车，发现车锁被撬开，其随后报警，警察到达现场当晚其到隆都派出所作了笔录，等等。刘丽芝提交的发票显示价税合计1750元，备注换锁、修锁。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。雅居乐雅生活沙溪分公司与中山雅居乐雍景园房地产有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，对刘丽芝具有约束力。雅居乐雅生活沙溪分公司依照上述合同对涉案物业进行物业管理服务，刘丽芝作为中山市**********世纪新城雅逸六街5幢2103房的业主，理应向雅居乐雅生活沙溪分公司交纳物业管理费。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。本案的焦点雅居乐雅生活沙溪分公司有无履行物业服务合同约定的维修、养护、管理等义务，提供的物业服务是否存在重大瑕疵的问题。首先，刘丽芝称其汽车被撬的事实，有报警回执、证人证言、发票等证据佐证，本院予以确认。其次，物业服务合同明确约定雅居乐雅生活沙溪分公司有保证“安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤，服务质量：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班等等；再次，虽然刘丽芝的汽车被撬的事实与雅居乐雅生活沙溪分公司无直接因果关系，但若小区物业公司的安保工作到位的话，小区发生撬车门事件的概率将大大降低，雅居乐雅生活沙溪分公司对杜绝小区发生盗窃，有不可推卸的义务。因此，本院认定雅居乐雅生活沙溪分公司的未完全履行物业服务合同约定，并对业主刘丽芝的财产安全保障造成一定的不便，但整体物业服务上并不存在重大瑕疵，以至于影响到业主的基本生活质量，尚未构成根本违约，因此，本院认定雅居乐雅生活沙溪分公司对刘丽芝提供的物业服务行为存在一定的瑕疵但尚未构成根本违约。基于此，雅居乐雅生活沙溪分公司已向世纪新城小区提供物业服务，刘丽芝作为业主，在已实际享用了雅居乐雅生活沙溪分公司提供的物业管理服务的情况下，应当按期支付物业管理费。现刘丽芝拖欠2019年5月至2019年10月期间物业服务费1867.2元（2.5元/平方米·月×124.48平方米×6个月=1867.2元），已构成违约。考虑到雅居乐雅生活沙溪分公司提供的物业服务质量存在瑕疵，但尚未对刘丽芝的生活造成重大影响，故综合本案事实，本院现酌定对雅居乐雅生活沙溪分公司主张的物业服务费予以减免20%的幅度，至于其余合理的物业管理费用及对应部分产生的逾期付款违约金，刘丽芝仍应当支付。故刘丽芝应向雅居乐雅生活沙溪分公司支付物业管理费1493元（1867.2元×80%，取整数，即每月248.96元）。关于违约金问题。前期物业服务合同约定若刘丽芝未按时缴纳物业管理费，从逾期之日起每天按应交物业管理费的1‰缴纳违约金，该标准明显过高，违约金应考虑结合一方违约给守约方造成的实际损失，刘丽芝拖欠物业费主要给雅居乐雅生活沙溪分公司造成了资金利息损失，且如上述，本院认定雅居乐雅生活沙溪分公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，应该表述为以每月拖欠的物业服务费248.96元为基数，从欠费次月11日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止。对雅居乐雅生活沙溪分公司主张超出部分，本院不予支持。至于刘丽芝请求雅居乐雅生活沙溪分公司承担其维修车辆费1750元的辩解，因雅居乐雅生活沙溪分公司并非刘丽芝车辆被撬损失的直接侵权人，故刘丽芝的该辩解，于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘丽芝于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司支付2019年5月至2019年10月期间的物业管理费1493元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费248.96元为基数，从欠费的次月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司已预交），由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司负担5元，被告刘丽芝负担20元并于本判决生效之日起七日内直接返还原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司。本判决为终审判决。审判员  廖鑑财二〇二〇年六月九日书记员  梁宝兴冯芳婵