陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终5107号 上诉人（原审被告）：陕西通达实业有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：郭明耀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：薛国琴，女，1979年3月17日出生，汉族，该公司员工，住陕西省西咸新区。委托诉讼代理人：白晓，男，1969年11月27日出生，汉族，该公司员工，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）：刘长安，男，1960年2月24日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：杨乐，西安市莲湖区青年路法律服务所法律工作者。上诉人陕西通达实业有限公司（以下简称通达公司）因与被上诉人刘长安房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初8577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年11月21日，刘长安、通达公司签订房屋买卖合同，约定：通达公司将西安市莲湖区XX小区XX号楼XX幢XX室房屋出售给刘长安，房屋总价款521451元。合同约定，通达公司应当在交付房屋过后360日向房屋产权机关办理权属过户登记，刘长安在房屋交付之日起360天未取得权属过户登记证书，刘长安有权解除合同，通达公司需在刘长安提出退房要求之日起，30天内将已付款退还给刘长安，并按已付款的1%赔偿损失。又约定：本房屋所有权转移所发生的税费按照相关规定由双方各自承担。庭审中，双方均认可涉案房屋已交付。关于违约金的数额，刘长安请求按照已付款的年利率6%支付两年的违约金，数额按50574元计算。庭审中通达公司提交2019年5月13日《关于办理房产证的承诺》，但无刘长安签字确认或授权业主代表协商认可承诺内容的证据提交。《陕西通达实业有限公司双仁府迎春小区第二批9套房屋按发票计算土增税明细表》、《西安市地方税务局土地权属变更（完税）审核表》所载内容，非刘长安应承担税费。刘长安2016年11月18日所写退房申请书，但并无证据表明双方实施了解除合同和退房的行为。另查，通达公司于2013年11月21日将涉诉房屋交付刘长安，该房屋现登记在通达公司名下，不动产权证号为：西安市房权证莲湖区字第1100108002Ⅰ-96-1-1-20203～1号。刘长安起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1、判令通达公司协助刘长安办理西安市莲湖区XX小区XX号楼XX幢XX室房屋的所有权转移登记手续；2、判令通达公司支付刘长安违约金50574元；3、判令诉讼费由通达公司承担。事实与理由：刘长安于2013年11月21日与通达公司签订了位于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX幢XX室面积为82.77平方米的房屋的二手房买卖合同，房屋共计521451元，合同约定刘长安于合同签订之日支付房款421451元整，剩余房款100000元在办理产权证前一次性付清。通达公司已将房屋交付，却迟迟不履行其协助办理房屋产权转移登记手续的义务。经刘长安催促无果，为维护刘长安的合法权益，诉至法院，望判如所请。通达公司辩称，对刘长安所诉的基本事实无异议，但是刘长安于2016年曾向通达公司书面申请解除合同要求退房退钱，通达公司也同意解除该合同，所以该合同现在已经解除，故不同意刘长安的诉讼请求，请求法院驳回刘长安的诉讼请求。一审法院认为，刘长安、通达公司就涉诉房屋买卖一事做出真实有效意思表示，并不违反国家强制性法律规定，且涉诉房屋登记在通达公司名下，双方应依约履行各自义务、享有各自权利。刘长安已完全履行了己方购房付款义务，双方也确认涉诉房屋交付刘长安。故按照双方合同约定，通达公司应在房屋交付之日起360日内履行房屋产权更名义务。涉诉房屋至今未变更登记至刘长安名下，通达公司辩称更名义务不能继续履行系税务部门抵扣税暂不能进行，但该部分并非应由刘长安承担的税费，故通达公司应继续履行配合刘长安办理房屋产权变更登记。通达公司未按约定期限办理房产证，应承担违约责任。双方对通达公司逾期办证而刘长安又不要求解除合同时的违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金，或者损失数额难以确定的，可以已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。刘长安要求按照年利率6%支付两年的违约金，并未超出法律的规定，一审法院依法予以支持。通达公司辩称由于刘长安申请退房，合同已经解除，但仅提供了刘长安的退房申请，并无其他证据，且刘长安诉至法院的行为也表明其并不要求解除合同，故通达公司的抗辩理由，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、陕西通达实业有限公司立即协助刘长安办理坐落于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX幢XX室，产权登记号为西安市房权证莲湖区字第1100108002Ⅰ-96-1-1-20203～1号房屋产权变更登记；过户期间产生的税、费由刘长安、陕西通达实业有限公司双方按规定承担；二、本判决生效后三日内，陕西通达实业有限公司支付刘长安逾期办证违约金50574元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1064元，刘长安已预付，一审法院减半收取532元，由陕西通达实业有限公司承担。宣判后，通达公司不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实不清。2016年11月18日刘长安提出退房申请，通达公司同意，但刘长安一直未腾房，购房余款10万元至今未付。因此，一审判决通达公司支付逾期办证违约金没有事实依据。涉案房屋未办理产权变更登记系税务机关税收制度改革的原因导致，影响了房屋过户手续的办理，不是通达公司的过错，通达公司不应承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。本案所涉法律关系不是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整的对象和范围。此外，《房屋买卖合同》没有约定通达公司协助刘长安办理过户变更登记手续的期限和违约金。上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判；2、一审、二审诉讼费用由刘长安承担。刘长安辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持一审判决，驳回上诉。本院经审理查明，通达公司在二审中当庭变更上诉请求：要求撤销一审判决第一项、第二项，改判解除双方签订的房屋买卖合同，通达公司返还刘长安购房款。事实和理由：2016年刘长安提出退房申请，通达公司同意退房并多次催促刘长安腾房并办理退房手续，但刘长安既不腾房也不缴纳购房余款10万元。一审判决认定事实属实。本院认为，当事人协商一致可以解除合同。本案中，刘长安虽于2016年向通达公司申请退房，但之后刘长安继续在涉案房屋中居住，通达公司也未提交证据证明其同意了刘长安的退房申请，与刘长安就退房事宜达成一致意见。故刘长安与通达公司之间的《房屋买卖合同》未解除。刘长安与通达公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。双方应当按照约定履行各自的义务。未能依约履行合同义务的，应当承担相应违约责任。按照约定，通达公司应在涉案房屋交付之日起360天内协助刘长安取得房屋权属证书。现因通达公司没有缴纳税款导致刘长安至今未能取得涉案房屋权属证书，其行为违反了《房屋买卖合同》约定，应当承担相应的违约责任。至于通达公司如何承担违约责任问题。《房屋买卖合同》仅约定了这一情况下刘长安提出退房的，通达公司支付已付购房款1%的违约金；未约定如果刘长安不退房，通达公司应如何支付违约金。而刘长安与通达公司之间不是商品房买卖关系，而是二手房屋买卖关系，故一审判决参照商品房买卖合同司法解释认定按照年利率6%支付逾期办证违约金未超出法律规定不妥。违约金兼具赔偿和惩罚的性质，刘长安未能提交因通达公司逾期办证给其造成损失的证据材料，通达公司逾期协助刘长安办理房屋权属转移登记对刘长安使用案涉房屋并无实质性影响，况且通达公司也按约将房屋交付给刘长安使用使刘长安实现了对标的房屋的占有、使用，并未给其带来损失。因此，本院综合考量合同的履行情况、通达公司的过错程度以及利益损失等综合因素，参考在退房情况下通达公司支付违约金的约定，本院认定通达公司应向刘长安支付已付房价款的1%作为逾期办证违约金，即4214.51元（421451元×1%）。至于刘长安主张因房屋质量问题造成的损失，可另案诉讼，与本案无关。综上，一审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初8577号民事判决第一项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初8577号民事判决第二项为：本判决生效后三日内，陕西通达实业有限公司支付刘长安逾期办证违约金4214.51元；三、驳回刘长安其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1064元，刘长安已预付，一审法院减半收取532元，由刘长安负担400元，陕西通达实业有限公司负担132元。二审案件受理费1064元，陕西通达实业有限公司已预交，由刘长安负担500元，陕西通达实业有限公司负担564元。双方于执行中一并结算。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年六月十六日  书 记 员  刘 燕 子 1