广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初3376号原告：何铭杰，男，汉族，1965年11月3日出生，住广东省茂名市电白区************，身份证号码：440************174。委托诉讼代理人：罗雪菊，广东奇强律师事务所律师。被告：广东惠多多百货有限公司，住所地：广东省茂名市电白区*****电城电影院首层，统一社会信用代码：914************472。法定代表人：康某1。委托诉讼代理人：伍晚红，广东民道律师事务所律师。第三人：邵永雄，男，1976年8月10日出生，汉族，住广东省茂名市电白区*********，身份证号码：440************596。原告何铭杰诉被告广东惠多多百货有限公司、第三人邵永雄申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何铭杰的委托诉讼代理人罗雪菊、被告广东惠多多百货有限公司的委托诉讼代理人伍晚红、第三人邵永雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何铭杰向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法撤销广东省茂名市电白区人民法院（2019)粤0904执异39号执行裁定书，并对茂名市电白区人民法院（2019)粤0904财保26号民事裁定书继续执行；二、请求法院依法确认被告广东惠多多百货有限公司与第三人邵永雄于2019年4月28日签订的21份《国有土地使用权转让合同》是无效合同；三、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、被告广东惠多多百货有限公司与第三人邵永雄于2019年4月28日签订的《国有土地使用权转让合同》是无效的。1、众所周知，土地是有限资源，按照目前电白的市场价格，土地的转让价格绝对不会是1000元/m2,而登记在第三人邵永雄名下位于电白区岭门镇府前路富景新区第四区证号为电国用(2015)第00691、00633、00692、00693、00694、00695、00696、00697、00634、00698、00699、00700、00701、00635、00702、00703、00704、00705、00706、00707、00708号的土地，临近公路边，具有商业价值，但是被告广东惠多多百货有限公司所提交的国有土地使用权转让合同，土地转让的价格均是1000元/m2左右，明显低于市场价格。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。被告广东惠多多百货有限公司与第三人邵永雄明显以低于市场价格的方式签订转让合同，是有意帮助第三人邵永雄逃避债务，明显是以合法形式掩盖非法目的。2、如果被告广东惠多多百货有限公司与第三人之间真实存在土地使用权交易的话，双方又向不动产登记部门提交了合同，那么理应办理好完税手续。故此，该转让土地的行为应属于无效合同。二、被告广东惠多多百货有限公司并没有按市场价格支付了土地价款。陈英珍与被告广东惠多多百货有限公司之间并没有委托付款，不能认定陈英珍转帐给农业银行的款项，就是被告支付购买土地的价款。广东惠多多百货有限公司提供的中国农业银行银行凭证，一份是现金缴款单，该单注明用途是：“收回邵永雄诉讼费”，而不是土地转让价款。故此，陈英珍的银行转帐单不能证明就是代广东惠多多百货有限公司支付给邵永雄土地转让款。三、广东惠多多百货有限公司并没有实际占有上述财产。原告何铭杰向法院申请查封的是土地使用权，是不动产，并且是空旷的土地。如果广东惠多多百货有限公司实际占有使用这些土地的话，理应是政府部门即城建、国土等部门批准同意后，方可以在土地上占有使用。电白区人民法院（2019)粤0904执异39号执行裁定书以被告提交的相片为证据，认定被告对争议土地实际占有，明显是错误的。综上所述，电白区人民法院（2019)粤0904执异39号执行裁定书认定事实错误，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求法院依法判决并支持原告的诉讼请求。被告广东惠多多百货有限公司辩称：原告的诉求没有任何证据及法律依据支撑，依法应予以驳回，理由如下：一、茂名市电白区人民法院做出的（2019)粤0904执异39号《执行裁定书》，完全符合案件事实并有相关法律规定的支持，合法合理，不应撤销,不应继续执行电白区人民法院做出的（2019)粤0904财保26号民事裁定书。1、被告向电白区人民法院提出书面的《执行异议》时，提交的中止执行的证据非常充分。(1)被告与第三人邵永雄签订的《国有土地使用权转让合同》合法有效，并不符合原告所述属于《合同法》第五十二条规定的合同无效的第三种情形，也不存在合同无效的其他情形。第一、被告并没有以明显低于市场价格的方式签订转让合同，被告与第三人邵永雄对于土地的转让价款是按照茂名市中天信土地房地产评估有限公司的《土地估价报告》做出的土地评估价格进行交易的。原告既无证据证明茂名市中天信土地房地产评估有限公司是一家没有资质的评估单位，也没有证据证明做出评估的评估师是没有资质的评估师，亦没有通过专家论证评估报告不合法、不合理，就称被告以明显低于市场价格的方式签订转让合同是没有任何依据的。第二、合同签订的整个过程有电白区公共资源交易中心工作人员的见证，双方签字盖章确认，并按照交易中心的要求提交了相关的土地使用人变更登记手续资料，电白区公共资源交易中心向广东惠多多百货有限公司出具了《收件清单》，不存在胁迫欺诈、损害公共利益以及违反其他法律法规禁止性规定，完全符合合同生效的条件。第三、原告称被告与第三人恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，没有任何证据支持，属于恶意猜测、诬陷。(2)被告己经支付了全部的土地受让款。被告按照有资质的单位出具的土地估价报告的土地估值支付了全部土地款。被告受让邵永雄的21份土地，全部由茂名市中天信土地房地产评估有限公司做出了《土地估价报告》，被告再按照土地的估价258.29万元支付了土地受让价款，邵明雄等人出具了收款收据。关于收回邵永雄诉讼费的问题，该部分费用确实不是土地受让款，是因邵永雄等人拖欠农行贷款，农行向法院起诉，由于被告及康某1受让的土地为前述贷款提供了抵押担保，被告及康某1为了涉案土地能顺利变更过户，故委托陈英珍将土地使用权受让款支付至农行还款账户，以使农行解除土地的抵押担保，其中涉及农行起诉邵永雄的诉讼费需一并支付，这完全按照农行解除抵押担保的流程处理，原告所述的“现金缴款单”，是支付银行的诉讼费，因农行收到了借款，故向法院申请撤诉，法院准予撤诉，其中农行缴纳的案件受理费47607元减半收取23803.5元，正好是现金缴费单的金额，农行要求一并支付才肯撤诉解封，所以存在以上情况，法院的（2019)粤0904民初1298号民事裁定可以证明。被告及康某1委托陈英珍向农行共支付了5178375.97元,其中4945000元是受让邵永雄、邵明雄、邵义雄土地的土地款，233375.97元是邵明雄的借款，被告受让的土地款已经全部支付。被告的付款委托书、第三人的收款收据、借据以及转账凭证，这些证据相互印证，充分证明被告支付了全部的土地受让款。(3)被告对于土地办理过户变更登记没有过错。原告是在被告办理过户变更登记手续的过程中对涉案土地进行查封的。2019年4月28日被告与第三人邵永雄签订书面的《国有土地使用权转让合同》之前，进行了查档，反复确认土地可过户。2019年4月23日支付土地受让款给邵永雄之前，被告在电白区不动产局查阅档案，档案显示以上21宗土地除抵押担保外并无查封等其他权利瑕疵，然后被告委托陈英珍支付了邵明雄在银行的借款及利息等款项，农行收到款项后解除土地抵押担保，到2019年4月30日进行了第二次查档，档案显示土地无抵押、无查封。被告积极办理过户登记，相关办理土地过户变更交易资料于签订当天即2019年4月28日全部移交给了电白区公共资源交易中心，电白区公共资源交易中心出具了《收件清单》，且一直协调办理过户登记。在办理过户的过程中，因2019年5月27日茂名市政府下发了《茂名市城市规划区闲置土地处置办法实施细则》，根据文件精神，当时国土资源局认为被告的土地可能存在闲置费，所以被告一直在协调土地闲置费问题，故导致受让的21宗土地过户变更手续办理延滞，对此有电白区自然资源局的《情况说明》可以证明。被告没有任何过错，未能及时过户是政府的原因。(4)被告已经实际占用土地。被告指派施工人员及机械进场涉案土地开展施工活动，足以证明被告已经实际占用土地。原告所称占有使用要国土、城建等部门批准同意才可以，这属于行政许可范畴，未获得行政审批并不能就认定被告未实际占用土地。2、电白区人民法院做出的（2019)粤0904执异39号执行裁定书程序合法，且法律依据非常明确。法院是依据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定做出裁定的，于法有据。二、原告要求确认被告与第三人之间的《国有土地使用权转让合同》为无效合同，该诉讼请求不成立，应直接予以驳回。执行异议之诉是因原告对法院做出的中止执行的民事裁定书不服而向法院提起的诉讼，原告可提出对执行标的继续执行的诉求，请求确认被告与第三人之间的《国有土地使用权转让合同》无效的诉讼请求并不符合民诉法解释第三百零六条的规定，应直接予以驳回。三、被告在提交书面执行异议申请时提交的相关证据，形成了完整的证据链，证明被告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，证明法院不应查封以上土地。原告查封了上述土地，已经严重损害了被告的合法权利。综上所述，原告的诉讼请求没有任何法律依据，并己经严重损害了被告的合法权益，请求法院查明案情，根据本案的事实以及法律依据依法驳回原告的诉讼请求。第三人邵永雄述称：被告广东惠多多百货有限公司与我签订的合同是合法的，并不是原告所说的损害国家利益、恶意串通、违反法律行政法规的强制性规定。原告称我方是为了逃避债务，其实我与原告的债务已经另有房产抵押了，不存在逃避债务的情形。广东惠多多百货有限公司的土地转让款，我方也全部收到了。经审理查明，2019年4月23日，第三人邵永雄与邵明雄、邵义雄向陈英珍出具《收据》一份，证明收到被告广东惠多多百货有限公司、康某1的土地转让款4945000元。土地转让明细附件载明第三人邵永雄的土地21宗［产权证号为：电国用（2015）第00633、00634、00635、00691、00692、00693、00694、00695、00696、00697、00698、00699、00700、00701、00702、00703、00704、00705、00706、00707、00708］，转让款2582900元。土地转让款支付之后，第三人邵永雄将土地移交给被告广东惠多多百货有限公司占有使用。2019年4月28日，被告广东惠多多百货有限公司与第三人邵永雄签订了《国有土地使用权转让合同》及《土地使用权交易成交确认书》，各共21份［转让土地产权证号为：电国用（2015）第00633、00634、00635、00691、00692、00693、00694、00695、00696、00697、00698、00699、00700、00701、00702、00703、00704、00705、00706、00707、00708］。第三人与被告签订的21份《国有土地使用权转让合同》，约定转让地块每平方969元至1169元不等，转让地块发生增值的，应向政府缴纳的土地增值税（费）由第三人负责，或者由转让所获收益抵交。合同还约定双方责任：合同生效后，当日内，被告即向第三人支付转让款总金额；转让地块原土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利、义务由第三人转给被告；双方均有履行本合同的义务，由于单方违反本合同给对方造成损失的，对方有权请求另一方赔偿损失；本合同签字后三十日内，双方当事人持原土地使用权出让合同、本合同、土地使用证等材料向当地市（县、区）国土管理部门申请办理土地使用权转让登记手续，缴纳转让土地使用权应缴纳的有关税费，更换土地使用证，被告取得土地使用权；本合同自双方当事人到当地市（县、区）国土管理部门办理转让登记手续，更换土地使用证之日起开始生效，不到市（县、区）国土管理部门办理转让登记手续、更换土地使用证的，本合同无效，不受法律保护。同日，第三人邵永雄向茂名市电白区********提交了相关资料，被告按照茂名市电白区********要求的程序办理该21宗土地的不动产权过户变更登记（经茂名市电白区不动产档案馆于2019年4月23日出具的查询结果证明，该21宗土地有抵押、无查封）。2018年2月12日，第三人邵永雄向原告何铭杰借款400万元，并签订一份《借款合同》，合同约定：第三人邵永雄向原告何铭杰借款400万元，借款利率为每7天一期，每期费率3％，每7天第三人邵永雄向原告何铭杰缴纳一期利息费用人民币12万元等，借款保证人邵明雄、邵义雄、邵羽雄、邵永琴、张春秀。2019年5月15日，因以上借款未还，原告何铭杰向本院申请诉前财产保全，本院根据原告的申请，作出（2019）粤0904财保26号民事裁定书，裁定查封第三人邵永雄名下的位于茂名市电白区******富景新区第四区证号为电国用（2015）第00633、00634、00635、00691、00692、00693、00694、00695、00696、00697、00698、00699、00700、00701、00702、00703、00704、00705、00706、00707、00708号共21块住宅用地。为此，被告广东惠多多百货有限公司向本院提出执行异议，请求中止对第三人邵永雄上述位于茂名市电白区******富景新区第四区的21宗土地的执行，并解除对以上土地的查封，停止对该区土地的评估、拍卖。本院于2019年8月16日作出（2019）粤0904执异39号民事裁定书，裁定中止对第三人邵永雄位于茂名市电白区******富景新区第四区21宗土地［产权证号为：电国用（2015）第00633、00634、00635、00691、00692、00693、00694、00695、00696、00697、00698、00699、00700、00701、00702、00703、00704、00705、00706、00707、00708］的执行。原告何铭杰不服该裁定，于2019年9月4日向本院提起执行异议之诉，案在审理中，原告申请评估该21宗土地于2019年4月的市场交易价格。本院委托茂名市诚成土地房地产评估有限公司进行评估，茂名市诚成土地房地产评估有限公司于2020年3月22日作出《土地估价报告》（该报告于2020年6月提交本院），估价结果为：宗地面积2516.42平方米，平均单位面积地价3182元/平方米；折合212万元/亩；平均楼面地价2120元/平方米;宗地地价800.22万元。该次鉴定的鉴定费为13300元。另查明，2018年3月9日，第三人邵永雄未能偿还上述借款400万元给原告何铭杰，该借款的保证人邵明雄由原告何铭杰提供其和张志鹏的身份证用其茂名市雄泰房地产开发有限公司（自然人独资）名下所有的位于茂名市电白区岭门镇富景新区***********、1002房、1101房、302房、1201房、603房、1701房、6幢603房、802房、1704房共十套商品房（合同价格共5342820元）以原告何铭杰、张志鹏的名义网签《商品房买卖合同》（未进行备案登记过户），用于偿还借款保证。本院认为，原告何铭杰是本院（2019）粤0904财保26号诉前财产保全一案的申请人，故本案案由应为申请执行人执行异议之诉，而非立案初定的案外人执行异议之诉。本案争议的焦点如下：一、是否应撤销本院（2019）粤0904执异39号执行裁定书、继续执行本院（2019）粤0904财保26号民事裁定书；二、被告广东惠多多百货有限公司与第三人邵永雄于2019年4月28日签订的21份《国有土地使用权转让合同》是否属无效合同。关于是否应撤销本院（2019）粤0904执异39号执行裁定书、继续执行本院（2019）粤0904财保26号民事裁定书的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余借款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告广东惠多多百货有限公司与第三人邵永雄签订《国有土地使用权转让合同》及《土地使用权交易成交确认书》是双方的真实意思表示，被告广东惠多多百货有限公司也已支付了全部土地价款，并占有使用了土地，这些均发生在土地被本院查封之前。该21宗土地在被告广东惠多多百货有限公司依程序向有关部门办理不动产权证过户变更登记过程中，因原告何铭杰向本院申请诉前保全而被查封，导致了被告广东惠多多百货有限公司不能按正常程序办理土地的过户变更登记，未能办理土地过户变更登记并不是买受人广东惠多多百货有限公司自身的原因。因此，被告广东惠多多百货有限公司对涉案土地享有足以排除强制执行的民事权益，其请求中止原告何铭杰对第三人邵永雄位于茂名市电白区******富景新区第四区21宗土地采取财产保全措施的执行异议成立，本院作出的（2019）粤0904执异39号执行裁定书于法有据，并无不当。原告何铭杰要求撤销本院（2019）粤0904执异39号执行裁定书并继续执行本院（2019）粤0904财保26号民事裁定书的理据不足，本院不予支持，应予驳回。关于被告广东惠多多百货有限公司与第三人邵永雄于2019年4月28日签订的21份《国有土地使用权转让合同》是否属无效合同的问题。第三人邵永雄与被告广东惠多多百货有限公司签订21份《国有土地使用权转让合同》，将其所有的21宗土地转让给被告，是第三人邵永雄处分自己财产的权利，上述合同是双方真实意思表示，从形式上、内容上没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。被告广东惠多多百货有限公司与第三人邵永雄进行涉案土地使用权交易是通过正常合法程序，也经过有资质的评估公司进行评估，是第三人邵永雄急需资金情况下对资产的处置行为，本案没有证据证明被告广东惠多多百货有限公司与第三人邵永雄有串通行为，也没有证据证明该土地使用权交易掩盖非法目的。被告广东惠多多百货有限公司与第三人邵永雄签订上述合同前，第三人邵永雄已有借款保证人邵明雄提供价值相当的10套商品房作为其对原告何铭杰债务的偿还保证，故即使第三人邵永雄以低于评估价转让土地也是第三人处分自己财产的权利，不存在被告帮助第三人逃避债务的情形。原告何铭杰请求确认第三人与被告签订的21份《国有土地使用权转让合同》无效的理据不足，本院不予支持，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告何铭杰的诉讼请求。案件受理费27463.2元、鉴定费13300元，由原告何铭杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  陈子贤人民陪审员  布晓燕人民陪审员  陈海青二〇二〇年六月三十日法官 助理  陈晓常书 记 员  罗扬东