福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初1368号 原告（反诉被告）：福州市仓山区暖星儿童发展中心，住所地福州市仓山区下渡街道南江滨西大道96号三盛滨江国际商业2#2F8铺至11铺，15铺至17铺。 法定代表人：阮昕，校长。 原告（反诉被告）：阮昕，男，1983年6月15日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：许江宁、徐忠琛，福建力格律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建盛创房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区南江滨西大道96号。 法定代表人：李存，总经理。 委托诉讼代理人：王丽君，公司员工。 原告（反诉被告）福州市仓山区暖星儿童发展中心（以下简称暖星儿童发展中心）、阮昕与被告（反诉原告）福建盛创房地产开发有限公司（以下简称盛创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人许江宁、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人王丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告暖星儿童发展中心、阮昕向本院提出诉讼请求：1.确认原告阮昕与被告于2017年9月7日签订的《房屋租赁合同书》及两原告与被告于2018年3月1日签订的《变更协议》于2020年3月20日解除；2.被告退还原告履约保证金112614元；3.被告免除原告在新型肺炎疫情期间两个月租金即免除租金109572.38元（不含增值税）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：确认原告阮昕与被告于2017年9月7日签订的《房屋租赁合同书》及两原告与被告于2018年3月1日签订的《变更协议》于2020年4月24日解除。事实和理由：2017年9月7日原告阮昕与被告签订了《房屋租赁合同书》，被告将位于福州市仓山区下渡街道南江滨西大道96号三盛滨江国际商业2＃×铺至×铺、×铺至×铺出租给原告阮昕用作经营教育培训，租赁期自2017年9月15日至2022年9月14日，原告阮昕于合同签订日支付了被告履约保证金112614元。其中2019年9月15日起至2020年9月14日每月租金不含增值税为54785.19元，含税价格为60811.56元。2018年3月1日原告与被告签订了《变更协议》，将原《房屋租赁合同书》中阮昕的权利义务转移至原告暖星儿童发展中心。因新型肺炎疫情，2020年1月24日福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，同日下渡街道办事处发出紧急通知，要求关闭所有培训机构，至今原告仍无法营业。本次新型肺炎疫情属不可抗力事件，根据《合同法》第九十四条第一项因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除合同的规定，原告于2020年3月19日向被告发出了《解除租赁合同通知函》，解除了原告与被告签订的《房屋租赁合同书》及《变更协议》，并要求被告于2020年3月31日前与原告办理房屋交接，退还原告履约保证金112614元。2020年4月2日原告再次向被告发出《租赁房屋移交及归还通知书》，要求被告于2020年4月4日下午3:00派员到租赁现场办理房屋交接，归还手续，否则被告应自行承担相应的法律后果。2020年4月24日，原告又两次向被告发出解除通知函，解除原被告签订的《房屋租赁合同书》及《变更协议》，因2020年4月24日××不可抗力事件超过90日，根据原被告签订的《房屋租赁合同书》第12条第3项约定及合同法第94条第1项规定，原告有权单方解除合同，并对单方解除合同不产生违约责任。 被告盛创公司辩称，一、租金支付义务系金钱给付义务，没有因新冠肺炎疫情及疫情防控措施导致的履行障碍，原告无权以此为由主张减免租金及免除逾期支付租金违约责任、解除房屋租赁合同及要求被告退还履约保证金。根据原被告双方签署的《房屋租赁合同书》及《变更协议》的约定，原告暖星儿童发展中心作为承租人，原告阮昕作为连带责任人，其应承担按约定支付租金的合同义务，租金支付义务系金钱给付义务，原告可以通过网上银行、手机银行等多种方式进行支付，基本上不受新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，也就说疫情及疫情防控措施与原告未按约定支付租金之间不具有因果关系，因此原告无权以此为由主张减免租金以及免除逾期支付租金违约责任，且原告亦无权在未征得被告书面同意的情况下，单方面主张解除《房屋租赁合同书》、《变更协议》以及要求被告退还履约保证金。二、退一步来讲，即使法院认为对于原告而言，疫情及疫情防控措施属于不可抗力，但并不意味着原告就必然享有减免租金、免除逾期支付租金违约责任及解除房屋租赁合同、要求被告退还履约保证金的权利，理由如下：1、在新冠肺炎疫情发生及政府部门采取疫情防控措施后，原告未及时按法律规定及合同约定书面通知被告。《合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。原被告签署的《房屋租赁合同书》第12.1款第（2）项也明确约定，受影响的一方应在该不可抗力事件发生后15日内，书面通知另一方该不可抗力事件的发生并提供该不可抗力事件的详细情况及证明文件。但是在原告于2020年3月21日向被告寄发《解除租赁合同通知函》前，原告从未按法律规定和双方约定履行通知义务，向被告寄发过任何其因新冠肺炎疫情及疫情防控措施不能履行合同的相关通知和证明。2、因新冠肺炎疫情及疫情防控措施并未致使原告暖星儿童发展中心不能实现合同目的，所以原告暖星儿童发展中心不能以此为由主张解除租赁合同。即使自2020年1月24日福建省启动一级响应机制之日起算，距离原告寄发《解除租赁合同通知函》之日2020年3月21日，还尚不满2个月，更何况还未扣减正常的寒假期间（福州市全日制小学寒假自2020年1月11日至2020年2月9日），扣减后仅合计约1个月左右的时间，而原告暖星儿童发展中心与被告之间的《房屋租赁合同》的租赁期限长达五年，属于长期租赁合同，原告完全可以在相应的疫情防控措施解除后继续履行双方的房屋租赁合同，且在原告于2020年3月21日寄发《解除租赁合同通知函》后，被告在房地产市场低迷、本身日常经营也受到巨大的影响的情形下，仍秉承着互帮互助，共克时艰的原则，积极主动的与原告进行沟通，希望通过向公司总部申请租金减免以及策划宣传等定向帮扶措施等多种方式，以期缓解原告的压力，扶持原告的经营。而且根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）的通知》，应严格把握不可抗力的适用条件，坚持鼓励交易原则，如果疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人提出解除合同的，法院不应予以支持。因此被告认为，在2020年3月21日，尚不能认为新冠肺炎疫情及疫情防控措施致使原告暖星儿童发展中心不能实现合同目的，原告暖星儿童发展中心自然也无权依据《合同法》第九十四条第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定享有合同解除权。3、综上所述，对于原告而言，无论新冠肺炎疫情及疫情防控措施是否属于不可抗力，原告暖星儿童发展中心均不享有解除权，因此其于2020年3月21日寄发的《解除租赁合同通知函》不发生合同解除的法律效力，而且原告的该行为属于单方面提前终止房屋租赁合同，属于违约行为，按照《房屋租赁合同书》第13.6款的约定，原告擅自解除合同的，被告有权解除合同，并且原告已支付的履约保证金不予退还，原告还应向被告支付相当于合同解除当年该房屋3个月租金金额的解除合同违约金。4、对于原告区暖星儿童发展中心于2020年4月24日寄发的《解除租赁合同通知函》，被告同样认为不发生解除《房屋租赁合同书》的效力，首先被告已向原告提起反诉，主张解除双方的《房屋租赁合同》，此时《房屋租赁合同》已解除，不存在再次解除；其次，即使法院认为被告不享有合同解除权，原告在2020年4月24日也同样不享有合同解除权，因为尚不能认为新冠肺炎疫情及疫情防控措施致使原告暖星儿童发展中心不能实现合同目的，具体论述同本条第2点。被告认为，原告主张的第十二点一款第3项并不适用，因自2020年1月24日福建省启动一级响应机制并不能作为起算点，还应当扣除正常的寒假期间，所以至2020年4月24日还不满3个月。另，第3项所表述的是，因不可抗力事件导致的延迟持续超过90日，是另一方有权选择继续履行或者终止合同，而不是遭受不可抗力的一方。三、退一步来讲，即使法院认为对于原告而言，疫情及疫情防控措施属于不可抗力，且原告暖星儿童发展中心也享有合同解除权，被告既要求减免2个月的租金，又要求被告退还履约保证金，且原告无需按《房屋租赁合同书》第13.6款约定支付合同解除违约金的主张，已经违反了公平原则。即使法院认为疫情及疫情防控措施属于不可抗力，被告认为不可抗力造成的损失双方应根据公平原则进行分担。被告认为在租赁合同继续有效履行，被告作为出租人其收取租金的权益也同时得到保障的前提下，被告方有可能按照共担风险共克时艰的原则同意减免原告部分租金。如果法院认为原告享有合同解除权，那意味着原告已及时止损，无需再承担租赁合同解除后的租金，而被告则需要重新对外招租，受到疫情的影响，可想而知，被告重新招到承租人的难度非常高，这就直接导致租赁房屋将长期空置，跟租赁合同正常履行的情况相对比，被告会面临着很长一段时间没有租金收入的困境，因此，被告认为，原告既主张解除租赁合同且无需承担违约责任，要求被告退还履约保证金，又要求被告减免2个月租金，实际上已经变相地让被告承担了因不可抗力造成的全部损失，所以如果法院支持原告以不可抗力解除租赁合同，那么原告仍应承担租赁合同解除前的全部租金，且被告无需向原告返还履约保证金，原告还应按照《房屋租赁合同书》第13.6款的约定，另向被告支付相当于合同解除当年该房屋3个月租金金额的费用，以弥补提前解除租赁合同给被告造成的损失。综上所述，原告的主张没有事实、合同及法律的依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告盛创公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签署的《房屋租赁合同书》、《变更协议》；2.反诉被告共同按《房屋租赁合同书》约定标准向反诉原告支付2020年3月1日起至《房屋租赁合同书》、《变更协议》解除之日期间的租金（暂计至2020年4月30日，欠付租金为121623.12元），并按《房屋租赁合同书》约定标准向反诉原告支付逾期付款违约金（暂计至2020年4月30日，逾期付款违约金为6750.08元）；3.反诉被告暖星儿童发展中心向反诉原告缴纳的履约保证金112614元不予退还，且反诉被告还应共同另向反诉原告支付相当于合同解除当年该房屋3个月租金的违约金，暂计182434.68元；4.反诉被告暖星儿童发展中心在《房屋租赁合同书》、《变更协议》解除之日起10日内将租赁房屋交还给反诉原告，自《房屋租赁合同书》、《变更协议》解除之日起至反诉被告暖星儿童发展中心将租赁房屋交还给反诉原告期间，反诉被告应共同按《房屋租赁合同书》约定标准向反诉原告支付租赁房屋占用费；5.反诉被告暖星儿童发展中心在《房屋租赁合同书》、《变更协议》解除之日起10日内将工商注册地址迁出租赁房屋所在地；6.反诉的诉讼费由反诉被告共同承担。反诉的事实和理由：2017年9月7日，反诉原告与反诉被告阮昕签署《房屋租赁合同书》，约定：“反诉原告将位于福州市仓山区下渡街道南江滨西大道96号三盛滨江国际商业2#×铺至×铺，×铺至×铺（以下简称租赁房屋）出租给反诉被告阮昕，租赁期限为五年，反诉被告阮昕应按月支付租金，于每个月20日前向反诉原告支付下个月租金，否则每逾期一日，反诉被告阮昕应按逾期支付金额日千分之一的标准向反诉原告支付逾期付款违约金，如反诉被告阮昕逾期支付租金超过15日或擅自解除《租赁合同》的，反诉原告有权解除本合同，反诉被告阮昕向反诉原告支付的履约保证金不予退还，反诉被告阮昕还应向反诉原告支付相当于合同解除当年该房屋3个月租金金额的解除合同违约金，并赔偿反诉原告因此遭受的损失”。2018年3月1日，反诉原告与反诉被告阮昕、暖星儿童发展中心签署《变更协议》，约定“自2018年3月1日起，《租赁合同》中反诉被告阮昕的权利义务转移给反诉被告暖星儿童发展中心，反诉被告阮昕承担连带责任”。《租赁合同》及《变更协议》签署后，截止至反诉原告提起反诉之日，反诉被告未按双方约定支付2020年3月、2020年4月的租金，经反诉原告多次催促反诉被告均未配合及时支付，且反诉被告暖星儿童发展中心甚至擅自要求提前终止合同，已违反三方约定，严重侵害了反诉原告的合法权益。 反诉被告阮昕、暖星儿童发展中心辩称，1、根据《房屋租赁合同》第12条第3项规定及《合同法》第94条第1项规定，反诉被告行使解除权，于2020年4月24日发的《解除租赁合同通知函》解除了双方的《房屋租赁合同》及《变更协议》，反诉被告解除房屋租赁合同已成立。因此，反诉原告反诉解除双方的《房屋租赁合同书》《变更协议》不应支持。2、2020年4月24日反诉被告发出的《解除租赁合同通知函》要求反诉原告于2020年4月28日上午9:30办理房屋交接，因此，反诉被告支付租金的截止时间应为2020年4月28日。因2020年1月24日福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应，至反诉被告通知要求反诉原告于2020年4月28日办理交接房屋，该期间属新冠肺炎疫情期间，属不可抗力期间，根据《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，及《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任……。疫情期间反诉原告应给予减免租金，且反诉被告还支付了2020年2月份租金。因此，反诉原告认为反诉被告存在逾期支付租金情况显然不能成立。反诉被告于2020年3月19日发出的《解除租赁合同通知函》不产生解除房屋租赁合同的效力，不存在反诉被告擅自解除合同。另反诉被告主张免除部分责任即免除疫情期间两个月租金即2020年3月1日至2020年4月28日的租金应予支持，因此，反诉原告主张反诉被告支付其2020年3月1日起的租金及逾期付款违约金显然不能成立，依法应予驳回。3、反诉被告于2020年4月24日发函解除了双方的《房屋租赁合同》及《变更协议》。根据《房屋租赁合同》第12条第3项规定及《合同法》第94条第1项规定，反诉被告有权解除合同，并无需承担违约责任。因此反诉原告主张履约保证金112614元不予退还及反诉被告需另支付3个月租金的违约金182434.68元显然不能成立，依法应予驳回。4、反诉被告已于2020年4月24日函告反诉原告于2020年4月28日交接房屋，反诉原告不予交接，责任应由反诉原告自行承担。现反诉原告主张解除合同之日起的房屋占用费显然不能成立。现反诉被告再次当庭要求反诉原告立即办理房屋交接，否则造成损失的扩大应由反诉原告自行承担。5、关于变更注册地址反诉被告已在办理。因此，反诉原告的反诉请求不能成立，依法应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年9月7日，阮昕与盛创公司签订《房屋租赁合同书》，合同约定：盛创公司将位于福州市仓山区下渡街道南江滨西大道96号三盛滨江国际商业2#2F8铺至11铺、15铺至17铺出租给阮昕用作经营教育培训，品牌“暖星”；阮昕应于合同签订当日向盛创公司支付履约保证金112614元；租赁期限自2017年9月15日至2022年9月14日，其中第三租赁年度（2019年9月15日起至2020年9月14日）每月租金不含增值税为54785.19元，含税价格为60811.56元；以一个月为缴租期，阮昕应在每个缴租期最后一个月的20日前向盛创公司一次性足额支付下个缴租期租金，盛创公司应在足额收到当期租金后向阮昕出具等额税务发票；合同租赁期限届满或合同因任何原因而终止后10日内，阮昕应将租赁房屋的现有装修、附属设施及设备恢复至交还标准，付清全部应付款项，将屋内物品全部清理完毕，将工商注册地址迁出租赁房屋所在地址，并经盛创公司书面确认后，将租赁房屋交还盛创公司；租赁期间，如任何一方因重大自然灾害、战争、暴乱和类似的军事行动、民间骚动以及政府禁运令、禁制令或其他限制和行动等不能预见、不能避免并不可克服的不可抗力事件，而不能全部或部分履行其在本合同项下的义务，则（2）受影响的一方应在该不可抗力事件发生后15日内，书面通知另一方该不可抗力事件的发生并提供该不可抗力事件的详细情况及证明文件，（3）如果任何不可抗力事件导致的延迟连续超过90日，另一方可选择继续履行其在本合同下的义务或者终止本合同，双方均不对因不可抗力事件而导致的违约负责；如阮昕未按合同约定期限足额支付任何一笔租金，每逾期一日，阮昕应按逾期应付金额的千分之一向盛创公司支付逾期付款违约金；阮昕未按合同约定期限足额支付任何一笔租金逾期超过15日的，盛创公司有权以书面形式通知阮昕单方面解除合同，且阮昕已支付的履约保证金不予退还，阮昕还应向盛创公司支付相当于合同解除当年该房屋3个月租金金额的解除合同违约金。2017年9月28日，盛创公司开具收款收据，记载收到阮昕的租赁押金112614元。 2018年3月1日，阮昕、暖星儿童发展中心与盛创公司签订《变更协议》，约定：阮昕自2018年3月1日起将其在原合同（即阮昕与盛创公司于2017年9月7日签订的《房屋租赁合同书》）项下享有的权利与承担的义务转移给暖星儿童发展中心，暖星儿童发展中心自2018年3月1日起成为原合同的承租人，按原合同约定享有和承担相关权利义务；阮昕于2017年9月7日已支付的履约保证金112614元自动转为暖星儿童发展中心向盛创公司支付的履约保证金；阮昕就原合同的权利和义务承担连带责任。 受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。2020年1月25日，仓山区新型冠状病毒感染肺炎防控工作应急指挥部发布第1号公告，要求各类学校活动和线下培训活动全面停止。2020年1月27日，仓山区新型冠状病毒感染肺炎防控工作应急指挥部发布第2号公告，要求全区各类社会培训机构暂停对外营业。自2020年2月26日24时起，福建省新冠肺炎疫情中风险区及低风险区由执行突发公共卫生事件一级响应分别调整为执行新冠肺炎疫情防控省级二级响应、省级三级响应。2020年3月17日，教育部办公厅发布《关于做好2020年春季学期中小学教育教学工作的通知》，通知严格控制校外培训机构培训行为，未经省级教育部门批准，校外培训机构不得擅自开展线下培训活动，违规开展的要严肃查处。自2020年3月19日12时起，福建省新冠肺炎疫情应急响应等级统一调整为省级三级应急响应。 2020年3月21日，暖星儿童发展中心向盛创公司邮寄《解除租赁合同通知函》，告知盛创公司，受疫情影响，2020年1月24日下渡街道办事处发出紧急通知，要求关闭学校和培训机构在内的人员密集点活动场所，根据省政府部署及下渡街道办事处发布的通知，暖星儿童发展中心至今无法开展工作，在没有收入来源的情况下，暖星儿童发展中心无法承受租赁费、物业费、水电费、员工工资等各项费用，决定关闭学校，故发函通知盛创公司，自该通知函发出之日起解除暖星儿童发展中心、阮昕与盛创公司签订的《房屋租赁合同书》及《变更协议》，请盛创公司2020年3月31日前与暖星儿童发展中心办理房屋交接，退还暖星儿童发展中心履约保证金112614元。该邮件于2020年3月22日签收。2020年3月24日，盛创公司向暖星儿童发展中心发出《租金催缴通知》，要求暖星儿童发展中心付清2020年2月至5月期间的租金及相应的逾期付款违约金。阮昕在该通知上签收并备注“已提交解除合同要求”。2020年4月2日，暖星儿童发展中心向盛创公司邮寄《租赁房屋移交及归还通知书》，要求盛创公司2020年4月4日下午3点到租赁房屋所在地办理房屋移交、归还手续。该邮件于2020年4月3日签收。2020年4月10日，盛创公司向阮昕、暖星儿童发展中心分别邮寄《催款通知函》，要求暖星儿童发展中心付清租金及相应的逾期付款违约金。2020年4月24日、25日，暖星儿童发展中心向盛创公司两次邮寄《解除租赁合同通知函》（内容与2020年3月21日邮寄的函件一致），通知盛创公司，自该通知函发出之日起解除暖星儿童发展中心、阮昕与盛创公司签订的《房屋租赁合同书》及《变更协议》，请盛创公司2020年4月28日上午9：30与暖星儿童发展中心办理房屋交接，退还暖星儿童发展中心履约保证金112614元。两封邮件均于2020年4月26日签收。 庭审过程中，暖星儿童发展中心及盛创公司均确认讼争商铺2020年2月的租金已付清，此前每月支付的租金均含增值税额。盛创公司明确其认为《房屋租赁合同书》及《变更协议》在反诉状送达阮昕及暖星儿童发展中心之日解除，本院于2020年4月26日向阮昕及暖星儿童发展中心送达盛创公司的相关反诉材料。因暖星儿童发展中心已向盛创公司发函要求交接讼争商铺，盛创公司亦反诉请求暖星儿童发展中心交还讼争商铺，本院于庭审过程中询问双方是否愿意协商商铺的交接时间，及时止损，盛创公司表示因本案纠纷尚未处理完毕，若收回商铺会影响盛创公司重新招租，暖星儿童发展中心表示愿意协商交接时间，对盛创公司收回商铺后重新招租无异议。截至本案判决前，盛创公司仍未表示可协商交接时间。另查明，暖星儿童发展中心的业务范围为孤独症（自闭症）谱系儿童康复培训，大龄自闭症儿童干预与康复，孤独症（自闭症）谱系咨询、培训，智力障碍干预与康复。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”本次新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发突然、影响范围广、严重程度高，且截至目前尚未研发出特效药物，全国各地均采取了强力的疫情防控措施，因此，新型冠状病毒疫情符合不可抗力的三个构成要素“不能预见”、“不能避免”且“不能克服”，应当认定为不可抗力。阮昕及暖星儿童发展中心主张因不可抗力致使其不能实现合同目的，其可以要求解除合同。本院认为，暖星儿童发展中心承租讼争商铺用于经营教育培训，虽然受疫情影响社会培训机构暂停对外营业，但是当前我国疫情防控阶段性成效进一步巩固，复工复产取得重要进展，经济社会运行秩序加快恢复，疫情防控措施并不必然导致暖星儿童发展中心不能实现合同目的，仅导致合同履行困难，暖星儿童发展中心可与盛创公司重新协商，故对阮昕及暖星儿童发展中心的该项主张本院不予支持。阮昕及暖星儿童发展中心主张《房屋租赁合同书》约定因不可抗力事件导致的延迟连续超过90日，其可以要求解除合同。本院认为，该条款约定可行使解除权的主体为盛创公司，故对阮昕及暖星儿童发展中心的该项主张本院不予支持。暖星儿童发展中心承租讼争商铺系用于经营教育培训，因疫情防控措施导致暂停营业，没有营业收入，盛创公司以暖星儿童发展中心支付租金超过15日为由请求解除合同，并要求暖星儿童发展中心承担违约责任，本院不予支持。盛创公司以暖星儿童发展中心擅自解除合同为由请求解除合同，如前分析，暖星儿童发展中心向盛创公司发出《解除租赁合同通知函》不发生解除合同的效力，故对于盛创公司的该项主张本院亦不予支持。根据《房屋租赁合同书》约定，因不可抗力事件导致的延迟连续超过90日可行使解除权的主体为盛创公司，庭审过程中，盛创公司认为《房屋租赁合同书》及《变更协议》在反诉状送达阮昕及暖星儿童发展中心时解除，因该送达时间（2020年4月26日）距仓山区新型冠状病毒感染肺炎防控工作应急指挥部发布第1号公告要求各类学校活动和线下培训活动全面停止的时间（2020年1月25日）已超过90日，盛创公司已通过诉讼方式于2020年4月26日将解除合同的意思表示送达阮昕及暖星儿童发展中心，故本院认为《房屋租赁合同书》及《变更协议》于2020年4月26日解除。合同解除后，盛创公司应退还暖星儿童发展中心支付的履约保证金，故对于阮昕及暖星儿童发展中心要求退还履约保证金112614元的请求，本院予以支持。阮昕及暖星儿童发展中心主张因发生不可抗力事件要求盛创公司免除2020年3月至4月的租金，本院认为，不可抗力作为一种免责事由，是指免除一方的违约责任，而非产生一方据此可以完全不履行任何合同义务的法律效果，暖星儿童发展中心未支付租金的行为亦造成了盛创公司的损失，暖星儿童发展中心关于免除租金的主张有违公平原则，故对于该项诉请，本院不予支持。因暖星儿童发展中心此前每月支付的租金均含增值税额，故暖星儿童发展中心应按含税价格60811.56元向盛创公司支付2020年3月1日至2020年4月26日的租金113514.9元。盛创公司反诉诉请阮昕及暖星儿童发展中心支付逾期付款违约金和相当于合同解除当年房屋3个月租金的违约金，本院认为，《房屋租赁合同书》约定因不可抗力事件导致另一方终止合同的，双方均不对因不可抗力事件而导致的违约负责，故对于盛创公司的该项反诉诉请，本院不予支持。盛创公司反诉诉请暖星儿童发展中心交还讼争商铺，本院予以支持。盛创公司反诉诉请阮昕及暖星儿童发展中心支付自合同解除之日起至交还房屋期间的占用费，本院认为，讼争合同已于2020年4月26日解除，暖星儿童发展中心亦通知盛创公司2020年4月28日上午9：30办理房屋交接手续，且庭审过程中本院再次询问双方是否愿意协商商铺的交接时间，及时止损，盛创公司未予回复，故盛创公司不得就扩大的损失要求赔偿，本院仅支持盛创公司反诉诉请的2020年4月27日至4月28日的占用费4054.1元。盛创公司反诉诉请暖星儿童发展中心将工商注册地址迁出讼争商铺所在地址，符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，判决如下： 一、阮昕与福建盛创房地产开发有限公司2017年9月7日签订的《房屋租赁合同书》及阮昕、福州市仓山区暖星儿童发展中心与福建盛创房地产开发有限公司2018年3月1日签订的《变更协议》于2020年4月26日解除； 二、福建盛创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市仓山区暖星儿童发展中心退还履约保证金112614元； 三、福州市仓山区暖星儿童发展中心于本判决生效之日起十日内向福建盛创房地产开发有限公司支付租金113514.9元及占用费4054.1元，阮昕对福州市仓山区暖星儿童发展中心的付款义务承担连带责任； 四、福州市仓山区暖星儿童发展中心于本判决生效之日起十日内将位于福州市仓山区下渡街道南江滨西大道96号三盛滨江国际商业2#×铺至×铺、×铺至×铺返还福建盛创房地产开发有限公司，并将工商注册地址迁出前述房屋所在地址； 五、驳回阮昕、福州市仓山区暖星儿童发展中心的其他诉讼请求； 六、驳回福建盛创房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费21742元，由阮昕、福州市仓山区暖星儿童发展中心负担10871元，福建盛创房地产开发有限公司负担10871元；反诉案件受理费10870元，由阮昕、福州市仓山区暖星儿童发展中心负担5435元，福建盛创房地产开发有限公司负担5435元。福建盛创房地产开发有限公司应负担的本诉案件受理费及阮昕、福州市仓山区暖星儿童发展中心应负担的反诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇二〇年六月二日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 2.《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”