湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7024号上诉人（原审被告）:张良，男，1975年1月16日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被上诉人（原审原告）：长沙嘉兴物业管理有限公司,住所地湖南省长沙市天心区劳动西路293号嘉盛?奥美城1304号。法定代表人：刘征杨，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：姚玉伟，湖南天地人律师事务所律师。上诉人张良因与被上诉人长沙嘉兴物业管理有限公司（以下简称嘉兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初13824号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张良上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、嘉兴物业公司承担本案诉讼费。事实与理由:上诉人家庭有240㎡面积属于原农村集体经济组织，按规定属于可以免收物业费40年（按规定，由原农村集体经济组织按建筑面积每人5㎡购买非住宅房屋，其经营收入作为新社区物业管理费用列支），上诉人应交的仅为剩余的80㎡的物业管理费，但被上诉人拒绝，为尽快入住，上诉人被迫缴纳了三个月的物业费。由于物业费缴纳数额及服务、房屋质量等原因，上诉人一直拒绝签订《前期物业管理服务合同》（原合同非上诉人签字）和交纳后续物业管理费，被上诉人嘉兴物业公司在未履行告知欠缴物业费的违约责任的前提下，原审要求支付违约金明显不当。嘉兴物业公司辩称：1、上诉人房屋面积为121.18㎡，被上诉人实际提供了物业服务，上诉人也按照房屋面积交了三个月物业费，实际履行了物业服务合同。2、房屋是由原农村集体经济组织成员按建筑面积每人5㎡购买非住宅房屋，其经营收入作为新社区的物业管理费支出。房屋的所有权在原农村集体经济组织名下，收入作物业费冲抵，并不是免交物业费，规定的约束不及物业公司。上诉人可以另行要求新城置业或者村民集体经济组织承担其多交的41.18㎡的物业费。嘉兴物业公司向一审法院起诉请求：张良立即支付拖欠的物业费9240元（计算至2019年4月30日），支付拖欠的物业费的违约金3774元（暂计算至2019年8月30日）；2、由张良承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：嘉兴物业公司提交了一份“2012年10月14日”其与“张良”签订的《前期物业管理服务合同》。约定：本合同期限到本物业业主委员会成立以后，业主委员会选聘物业管理企业并与其签订物业管理合同生效时止，合同到期后，乙方有续约权；物业管理服务的内容包括物业共用部位的维护和管理，房屋共有设施设备及运行的维护和管理，物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等；本小区物业管理服务费实行包干制，甲方交纳费用时间从开发商发出的《入伙通知书》中注明的入伙之日起，向乙方缴纳物业费（甲方逾期未能按时入伙同样也应履行全额交纳物业服务费用的义务），本小区物业服务费按季度预缴，甲方应于季度的最后一个月向乙方交纳下季度物业服务费用；物业服务费依据市物价局、房管局有关文件规定的收费标准为住宅物业0.69元/平方/月，物业服务费按房屋面积收取，在房屋产权证尚未办好之前，按销售合同上的建筑面积计算，房屋产权证颁发以后，以房屋产权证上登记的建筑面积为准；甲方出租物业的，物业服务费由甲方与承租人协商缴纳，甲方负连带交纳责任，承租人拒不交纳的，由甲方交纳；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方限期补交，并从逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金。该合同尾部甲方签章落款处有“张良”的署名，乙方签章处盖有嘉兴物业公司的公章。张良表示这份合同并不是其本人签署的。2016年5月1日，长沙市芙蓉区东岸梅园业主委员会（甲方）与嘉兴物业公司（乙方）、长沙芙蓉新城置业有限公司（丙方）订立《东岸梅园BC区物业服务合同》。约定：甲方通过招标方式选聘乙方对东岸梅园BC区提供物业服务，鉴于东岸梅园小区为芙蓉区103号令安置小区，部分物业费由丙方补贴支付；在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化养护和管理，车辆停放服务等；本合同委托服务期限为3年，即自2016年5月1日起至2019年4月30日止；本小区农村集体经济组织成员业主的住宅，根据房屋购买合同约定，应由丙方承担物业费用的，其物业费用由丙方直接支付给乙方；非农户业主的住宅，根据房屋购买合同约定，其物业服务费由业主自行承担的，由乙方根据本合同约定收费标准自行收取；丙方应当在收到甲方出具的季度考核结果之日起十个工作日内，依约支付考核季度的物业服务费至乙方指定的账号，未足额及时支付的，每逾期1天按欠付额的万分之五向乙方支付违约金。嘉兴物业公司提供了几张粘贴在701房门上的催费通知单的照片，催费通知单内容系公司向701室的业主催收物业费。其中一张落款时间为2019年3月10日的催费通知单载明：701室业主，请您于2019年3月30日前到物业服务中心支付物业服务费，从2013年2月1日至2019年3月30日共计9072元，如逾期未缴纳，我司将依照《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》相关规定收取每日3‰的标准追究滞纳金。另查明，张良（买受人）与长沙芙蓉新城置业有限公司（出卖人）签订《农民安置房买卖合同》。约定：张良购买长沙芙蓉新城置业有限公司开发的东岸梅园项目中的第一期第B3幢1单元7层01房，建筑面积121.08平方米，房屋单价1200元/平方米，总金额145416元；出卖人应在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付买受人使用；出卖人以公开招标方式选聘嘉兴物业公司对该房屋进行前期物业管理，物业收费、物业服务标准、物业维修资金的管理和使用等物业管理服务内容，均以出卖人与嘉兴物业公司签订的《前期物业服务合同》约定为准；该房屋的物业服务费由买受人承担。张良在庭审中陈述其是拆迁户，认可享受过物业服务，并在2013年之前缴纳过一次物业费，缴纳了3个月，是嘉兴物业公司强制缴纳的。嘉兴物业公司在庭审中陈述，张良有三套房屋，只有一套房屋收取物业费；物业合同是经过招投标与业主委员会签订的，催缴是物业公司有催缴的流程，每隔一段时间就要上门催缴；提供的催缴记录拍照的时间都是上面相应落款的时间拍照留有的。另，张良提出了家中被盗、第三方承诺减免物业费等事项。一审法院认为：物业服务质量的维护、提升，需要业主、物业服务企业等的共同努力。本案中，长沙嘉兴物业管理有限公司与张良所在小区的业主委员会订立了物业服务合同，对全体业主均具有法律约束力。根据现行法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，而不管业主是否已与前期物业服务企业订立了合同。另外，建设单位与物业买受人签订的买卖合同中也包含了前期物业服务合同相关内容，张良为业主，在无相反有力证据的情形下，其应当受系争《前期物业管理合同》约束。另外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条已明确规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。物业服务企业服务的对象是全体业主而不仅仅是某个业主。个别业主不按前期物业管理合同或物业服务合同约定交纳物业费，是影响物业服务质量的重要因素，损害的可能是全体业主的权利。本案中，张良连续六年左右未缴纳物业费，构成严重违约。张良关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务”的主张，证据不足，相关主张不予支持。况且，不管物业服务企业提供的服务质量如何，可以确定的是其一直在提供物业服务，而张良是长年不交物业费。另外，家中被盗与物业服务质量是否相关，真伪不明；第三方承诺减免系争物业费等事项，亦真伪不明。当事人可基于诉讼风险的判断，以其他法律关系另案主张权利。考虑到长沙嘉兴物业管理有限公司的物业服务质量存在一些瑕疵，合同中约定了每日千分之三或万分之五的违约金条款，物业费拖欠时间较长，2019年9月20日贷款市场报价利率(LPR)1年期LPR为4.20%、5年期以上LPR为4.85%，根据诚信原则、当事人调整违约金的主张，同时为简化计算，本院酌情将违约金的计算规则调整为：2016年5月31日前的欠费金额按欠费总金额从开始欠费之日即2013年2月1日起按年利率4.85%计算至本判决生效之日止；2016年6月1日及以后的欠费金额按欠费总金额从欠费之日即2016年6月1日起按年利率4.85%计算至本判决生效之日止；合计违约金的上限为3774元，其余诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百四十四条，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告张良于本判决生效之日起十日内向原告长沙嘉兴物业管理有限公司支付物业服务费9240元；二、被告张良于本判决生效之日起十日内向原告长沙嘉兴物业管理有限公司支付违约金（其中3345元从2013年2月1日起按年利率4.85%计算至本判决生效之日止；5895元从2016年6月1日起按年利率4.85%计算至本判决生效之日止；违约金的上限为3774元）；三、驳回原告长沙嘉兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费125元，适用简易程序减半收取62.5元，由原告长沙嘉兴物业管理有限公司负担12.5元，被告张良负担50元。二审期间，上诉人提交了新的证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方均充分发表了意见。对上述证据材料，本院将结合一审证据及本案其他事实予以综合考量。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据本案事实及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：张良应向嘉兴物业公司缴纳物业服务费的数额及是否应支付违约金。对此，本院分析如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，张良提出涉案房屋应减免41.18㎡的物业费，但其在二审中提供的证明材料不足以证明被上诉人嘉兴物业公司应对其减免41.1818㎡的物业费。故上诉人主张减免41.18㎡物业费无事实和法律依据，本院不予支持。另上诉人张良未如期支付物业费，一审法院判决其支付违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由张良承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  叶子龙审判员  谢 晋二〇二〇年六月二十三日书记员  胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。