广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初1166号 原告：梁自益，男，1966年4月28日生，汉族，广西来宾市人，初中文化，住广西来宾市兴宾区。 原告：梁业敏，男，1972年1月13日生，汉族，广西来宾市人，初中文化，住广西来宾市兴宾区。 二原告共同委托代理人：吕长青，广西诚瑞律师事务所律师。 被告：崔仁弟，男，1962年5月18日生，汉族，广西桂林市人，初中文化，住桂林市七星区。 被告：崔仁贵，男，1969年7月29日生，汉族，广西桂林市人，小学文化，住桂林市七星区。 二被告共同委托代理人：谢海洲，广西宁斌律师事所律师。 第三人：肖太芳，男，1964年10月30日生，汉族，住湖南省祁东县。 委托代理人：卢盛喜，广西亚卓律师事务所律师。 原告梁自益、梁业敏诉被告崔仁弟、崔仁贵、第三人肖太芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁自益及二原告的委托代理人吕长青，二被告崔仁弟、崔仁贵及其委托代理人谢海洲、第三人肖太芳的委托代理人卢盛喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告崔仁弟、崔仁贵签订的《租房协议》无效；2.判令两被告共同赔偿原告经济损失244800元。3.本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：2019年8月11日，原告与被告签订《租房协议》，约定原告租赁桂林市七星区穿山桥××一至六楼46间房屋经营宾馆。该房屋原由肖太芳承租经营宾馆，租赁期20年。肖太芳于2019年8月11日将该宾馆转让给原告，原告向肖太芳支付转让费244800元，含租赁押金65000元。在承租过程中，原告发现被告的房屋是违章建筑，不能出租，因此向被告提出赔偿损失。双方经多次协商无果，原告故诉至法院提出前述诉讼请求。 原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1.原告身份证，证明原告主体资格。2.被告身份证复印件，证明被告主体资格。3.租房协议，证明双方约定原告租赁桂林市七星区穿山桥××一至六楼46间房屋经营宾馆，该宾馆之前由肖太芳承租。4.收条，证明肖太芳收到原告宾馆转让费244800元。5.转账凭证，证明原告向第三人转账支付部分转让费。 二被告辩称，原告认为双方签订的《租房协议》属于无效，是没有事实和法律依据的，理由如下：1.根据被告提供的桂林市七星区字第××号房屋所有权证、穿农建临字【2007】(0305)号桂林市七星区穿山乡村民临时建房规划定点通知书、桂林市国土资源局七星分局村民建房用地通知书，该证据材料证实了被告对位于现桂林市七星区的房屋是于2007年经桂林市穿山乡人民政府和桂林市国土资源局七星国土资源管理分局同意审批建房并在2011年取得房屋产权证，因此，被告对房屋享有所有权和对外出租房屋的合法权利。2.原、被告签订《租房协议》之后，被告按约定积极履行自己的义务已将房屋和存放在宾馆里原已办好的营业执照、公特业(旅)字第932号特种行业许可证、卫生许可证、消防证等合法经营宾馆的证件(原件)和39间房钥匙移交给原告经营宾馆使用和保管，同时也将宾馆内电视、空调、电脑、床等原来已有但属于被告所有的设施也提供给原告经营宾馆使用。3.原告从2019年8月至11月已使用被告的房屋进行合法正常的经营和瑞商务宾馆并获取收益。原告在经营宾馆期间被告也没有干扰或终止原告经营的行为。二、原告求被告赔偿经济损失244800元，没有事实和法律依据，理由如下：1.被告于2014年7月1日与第三人肖太芳签订了《租房协议》，租赁期限为15年，协议第十二约定:“在租期内如乙方转让宾馆经营权，在不影响甲方利益的前提下，经甲方同意，乙方可自行转让”，第三人肖太芳在经营宾馆的租赁期限内经被告同意后自行将经营和瑞商务宾馆的经营权转让给原告继续经营宾馆，对于第三人与原告之间的对经营权转让费如何处理问题是他们之间自行协商的事情，与被告无关，被告只是知道收取租赁房屋的租金。2.根据原告提供的银行转账凭据和收条，也证实了第三人与原告经自愿自行协商达成共识，第三人将宾馆的经营权转让给原告，原告于2019年8月11日自己将宾馆经营权的转让费244800元付给了第三人，第三人收到原告宾馆经营权的转让费244800元后于2019年8月11日向原告出具了一份收条，认可己收到转让费。原告提出自己也向被告转账部分转让费，但没有看到原告提供相关的转款凭据证实。原告实际还欠被告租金，并且将宾馆内的冰箱、钥匙等带走。综上所述，被告认为，原、被告在双方平等、自愿的基础上，双方真实意思表示签订的《租房协议》是合法有效的，并且被告在签订租房协议之后，积极履行自己的义务已将其享有所有权的房屋和房屋39间房钥匙、开设宾馆所需合法证件已交付给原告使用，并且已正常经营宾馆获得收益，因此，被告与原告之间存在的是租赁合同法律关系。第三人与原告之间形成的是宾馆经营权转让合同法律关系。房屋租赁合同和宾馆经营权转让合同是两个不同的法律关系。因此，原告的诉求没有事实和法律依据，恳请人民法院依法予以驳回原告全部诉讼请求。 被告对其辩称在举证期限内提供的证据有：1.身份证，证明两被告的基本身份信息情况。2.桂林市七星区字第××号房屋所有权证、穿农建临字【2007】(0305)号林市七星区穿山乡村民临时建房规划通知书、桂林市国土资源局七星分局村民建房用地通知书2007年(242)号，证明位于桂林市七星区穿山街道办事处江东村7组××房屋（即租赁合同所说的××号）于2007年经桂人民政府和桂林市七星区穿山乡国土资源局同意审批用地建房，并持有房屋所有权证，被告崔仁贵对该出租的房屋享有所有权和合法处分权，具有出租房屋的权利。3.2010年3月12日《租房协议》、营业执照复印件、特种行业许可证复印件、卫生许可证复印件，证明被告崔仁贵、崔仁弟于2010年3月12日将房屋出租给黄千根、黄林、肖友阳开设和瑞商务宾馆，并办理了营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、消防证等合法证件手续并正常经营和瑞宾馆。4.2014年7月1日租房协议，证明被告崔仁贵、崔仁弟于2014年7月1日与第三人肖太芳签订租房协议，租期15年，双方在协议第十二条约定:在租期内，如乙方转宾馆经营权，在不影响甲方利益的前提下，经甲方同意，乙方可自行转让。第三人肖太芳按租房协议约定在租期内将宾馆自行将经营权转让给原告梁自益、梁业敏继续经营的事实。5.2019年8月11日《租房协议》，证明原告梁自益、梁业敏获取第三人的宾馆经营权转让权后，被告于2019年8月11日与原告签订《租房协议》租期为20年，签订租房协议后被告积极履行将出租房屋提供给原告使用，也将原办好经营宾馆的营业执照、特种行业许可证、卫生许可证消防证等合法证件移交给原告保管使用，原告从2019年8月至11月正常经营宾馆并获取收益。被告与原告之间存在房屋租赁合同关系。6.证明2份，证明桂林市七星区穿山街道穿山村民委员会和桂林市公安局七星分局穿山派出所证实被告崔仁贵持有的桂林市房权证七星区字第××号房屋所有权证房屋七星区穿山乡穿山村公所江东上村79号(原:穿山乡江东村130号)与我辖区桂林市七星区穿山街道办事处江东村七组××地址一致。同时也证实了黄千根承租被告崔仁贵、崔仁弟原位于穿山乡江东村130号房屋装修好后开设和瑞商务宾馆时并以原告崔仁贵持有的房屋产权证办理营业执照、特种行业许可证、卫生许可证等合法证件的事实。7.说明，证明被告崔仁贵与崔仁弟属于兄弟关系，崔仁贵对崔仁弟于2010年3月12日与黄千根、黄林、肖友阳签订《租房协议》；于2014年7月1日与肖太芳签订《租房协议》;于2019年8月11日与梁自益、梁业敏签订《租房协议》的行为表示认可，属于有效。8.相片打印件，证明被告与黄千根签订租房协议、被告与肖太芳签订的租房协议、被告与原告签订的租房协议，以上承租人承租被告房屋从事经营和瑞宾馆所在位置与相片拍照的和瑞宾馆位置桂林市七星区穿山街道办事处江东村七组××是一致的事实。 第三人陈述称，第三人将宾馆经营权转让给原告，原告也支付了对价，宾馆也交付给了原告，双方已经履行合同完毕，本案与第三人没有关系。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据质证意见为：对证据1-2无异议；证据3的真实性、合法性无异议，证明内容认可；证据4无异议；证据5真实性无异议，证明内容认可。 第三人对原告提供的证据质证意见为：证据1-2无异议；证据3的真实性由原、被告确认，证明内容无异议，该宾馆之前由肖太芳承租；证据4的真实性无异议，但转让费244800元包含押金6.5万，要扣除6.5万才是转让费；证据5无异议。 原告对被告提供的证据质证意见为：证据1的真实性、关联性认可；证据2的真实性认可，但不认可关联性，产权证上写的是79号，合同约定的是和瑞宾馆81号，规划定点通知书的建房面积是238平方米，但是房产证上是250多平方米，与租赁协议上约定的面积、地址、门牌号码均不一致； 证据3的《租房协议》真实性无法认定，因为是与黄千根签订的，营业执照、特种行业许可证、卫生许可证的真实性认可，不认可关联性。证据4、5的真实性认可，不认可证明内容，因为宾馆地址不同；证据6中村委证明真实性不认可，因为按最高人民法院的司法解释，村委盖章后要签名，该证明没有签名，形式不合法，派出所证明真实性认可，不认可关联性；证据7真实性认可，证明内容认可；证据8中第1、2张（大门、大厅）、第4张（电表，10：45）、第7张（607门牌××张（三人房间，10：19）照片的真实性认可，确认是和瑞宾馆的照片，但照片上显示的门牌号码××，而不是81号，也不是79号。第3张（水壶、镜子），第5张（地板，10：23）无法确认，第6张（房间，10：21）照片的真实性无法确认。 第三人对被告提供的证据质证意见为：证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议；证据4真实性、合法性、关联性已经解除；证据5的真实性由原、被告确认，证明内容有异议，原来办好的营业执照手续，是由第三人交给原告的；证据6-8真实性、合法性、关联性无异议。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证与双方诉辩理由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据及庭审记录，本院确认以下法律事实：2019年8月11日，二原告与二被告签订《租房协议》，二被告将桂林市穿山桥××房屋一至六楼整体出租给二原告，经营宾馆使用（共计客房套间46间）。并约定在签订合同当日原告向被告交纳押金65000元，合同期满后退还。租金一季度三个月34500元。庭审中原告陈述，就所承租的房屋其并未要求被告出示房屋所有权证等权属证明进行查验。 另查明，该房屋原由第三人肖太芳承租经营宾馆（和瑞商务宾馆），租赁期20年。肖太芳于2019年8月11日将该宾馆转让给二原告，二原告向肖太芳支付转让费244800元后即开始经营该宾馆至2019年11月，因与二被告产生矛盾，遂诉至本院提出上述诉讼请求。 和瑞商务宾馆系案外人黄千根首先租赁被告的涉案房屋进行经营，后转让给第三人经营，第三人又转让给原告经营，营业执照上载明的经营者仍为黄千根。 原告和第三人均称244800元转让费中含租赁押金65000元，但未能举证证明，二被告否认收取租赁押金65000元。 还查明，桂林市七星区字第××号房屋所有权证载明：房屋坐落七星区穿山乡穿山村公所江东上村79号1－3层住宅（原：穿山乡江东村130号1－3层住宅），登记时间2011－08－11，房屋状况为总层数3层，建筑面积254.4㎡，附记该房建于1995年，根据市郊区乡镇建设局管理局（1995）第338号建筑证建，私房，原权证号30019271，现据业主申请、派出所门牌变更证明办理房屋坐落变更。2007年10月9日的穿农建临字【2007】(0305)号林市七星区穿山乡村民临时建房规划通知书中载明：穿山乡穿山村委会江东村崔仁贵建房户，同意你户在村镇规划范围内，按规划要求改建叁层临时住宅，建筑面积贰佰叁拾捌平方米，规划占地面积柒拾玖点肆平方米，应按规划定点、位置、面积兴建，否则不予验收、发证，房屋建成经验收合格后，凭此文及用地手续办理建筑证。2007年11月28日的桂林市国土资源局七星分局村民建房用地通知书2007年(242)号载明：同意你户在穿山乡穿山村委会江东村内改建住房，规划占地79.4平方米。建房位置及尺寸严格按批复建房位置和宗地图使用，未按宗地图施工视为违法占地，建房户经政府部门验收合格后，凭建筑证、村镇规划选址意见书和用地通知书到国土七星分局换发正式用地批文，接文后到高新（七星）区建设规划土地房产局申办土地证。 又查明，涉案房屋地址的门牌号多次变更，曾为江东村130号、江东上村79号，现为江东村七组××，庭审中，二被告称涉案房屋地址最初的门牌号为××，但因时间久远，所拆下来的××门牌暂时无法找到。庭审后，二被告称已找到江东村81的门牌号并提交本院，本院就二被告在原址上拆旧建新及如何取得桂林市七星区字第××号房屋所有权证的过程，对二被告进行了进一步的询问。经询，二被告称1995年所建三层房屋取得房屋所有权证后，在2007年经申请又取得了在原址改建三层房屋的用地和建房通知书，二人即共同出资将在原址上的三层房屋拆掉重建新房，但新房屋建好后为七层半，而非批建的三层，故该新房屋并未取得房屋所有权证。2011年被告以门牌变更为由持原房屋所有权证到相关部门更换了新证即桂林市七星区字第××号房屋所有权证，在换证时并未告知相关部门原房屋已拆除重建的事实。二被告出租给第三人及二原告用来经营宾馆的房屋即为该七层半房屋的1－6层。2019年10月20日之前的租金已由第三人肖太芳交清，二原告因未交2019年10月20日之后的下一季度租金，已于2019年11月离开涉案房屋。 本院认为，二被告2007年拆旧建新时并未按批建内容进行房屋的重建，致使无法领取产权证书，但被告作为出租人无视所建房屋未按规划建设无法领取产权证书的事实，将该房屋1－6层出租给原告，而原告作为承租人未尽审慎的注意义务，对所承租的房屋未作基本的权属审查而与被告签订房屋租赁合同，双方均存在过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条的规定，原、被告于2019年8月11日所签订的《租房协议》无效。但原告与第三人之间的宾馆经营权转让系另一法律关系，原告亦没有提交证据证明其所交付给第三人的244800元转让费中包含租房押金65000元，故原告主张244800元转让费系因合同无效造成的损失，要求被告予以赔偿的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。为此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告梁业敏、梁自益与被告崔仁贵、崔仁弟于2019年8月11日签订的《租房合同》无效； 二、驳回原告梁业敏、梁自益的其他的诉讼请求。 本案案件受理费19914元（二原告已预付本院），由原告梁业敏、梁自益负担11059元，被告崔仁贵、崔仁弟负担8855元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费19914元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  王 军 人民陪审员  马征芬 人民陪审员  吴丽琳 二〇二〇年六月二日 书 记 员  李 捷