无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初6398号原告（反诉被告）：无锡向阳宠物服务有限公司，住所地无锡市塘南新村98-1号，统一社会信用代码91320200MA1NBTQL6W。法定代表人：顾云美，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡广华，江苏开炫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明，男，该公司员工，住无锡市梁溪区。被告（反诉原告）：无锡杜敏企业管理有限公司，住所地无锡市槐古豪庭10-1,统一社会信用代码91320200MA1MGNAP7T。法定代表人：杜敏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李明，无锡市滨湖区南泉法律服务所法律工作者。原告无锡向阳宠物服务有限公司（反诉被告，以下简称向阳宠物公司）与被告无锡杜敏企业管理有限公司（反诉原告，以下简称杜敏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）向阳宠物公司的委托诉讼代理人胡广华、张明，被告（反诉原告）杜敏公司的委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向阳宠物公司向本院提出诉讼请求：判令1、杜敏公司返还水电押金50000元；2、杜敏公司返还商铺租金150000元；3、判令杜敏公司承担本案诉讼费用。事实与理由：向阳宠物公司与杜敏公司于2016年10月26日签订商铺租赁合同，向阳宠物公司于2017年5月15日开始租赁向阳南路1号向阳综合市场商铺，2017年6月2日向阳宠物公司向杜敏公司支付一年的租金40万元，2017年11月15日双方签订解除商铺租赁合同协议，2017年12月1日前向阳宠物公司将商铺交还给杜敏公司，杜敏公司于2017年12月6日前已经收回商铺并开始对外招租。杜敏公司一直未返还水电押金及剩余租金。杜敏公司辩称：向阳宠物公司陈述的商铺租赁合同中的租赁期限以及向阳宠物公司所交租金、水电押金均为事实，但是向阳宠物公司承租之后将部分商铺转租给宋某等商户，导致向阳宠物公司与杜敏公司解除协议时分租户事宜未商量完毕，之后向阳宠物公司甩手不管，杜敏公司于2017年12月11日与分租户商谈，支付了10万元补偿款，之后分租户在收到补偿之后陆续撤离，至2018年2月20日全部腾空房屋归还给杜敏公司。2017年12月6日杜敏公司进行招租仅是一种形式，并不能证明向阳宠物公司已经清退房屋归还给杜敏公司。反诉原告杜敏公司向本院提出反诉请求：1、判令向阳宠物公司返还垫付的补偿款10万元；2、向阳宠物公司支付违约金10万元；3、反诉费用由向阳宠物公司承担。反诉被告向阳宠物公司辩称：向阳宠物公司对垫付款不予认可，向阳宠物公司完全不知情。支付凭证也是个请款单，杜敏公司没有汇款凭证，也没有通知我方。即使支付也与我方无关。向阳宠物公司对违约金不予认可，因为我方已经按照解除协议及时退场，没有违约，不应当支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月26日，杜敏公司(出租方，甲方)与“奚永辉、顾天佑”（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1、杜敏公司同意将无锡市向阳南路1号向阳综合市场内商铺的钢结构地面二层建筑物，上下二层约900平方米左右，及北面一排简易房十四间一同出租给向阳宠物公司。2、甲方从2016年10月15日起将场地交付给乙方正式装修加免租期共计6个月；2017年5月15日起开始正式进入合同期，租赁年限与原合同相同，至2017年10月31日止为第一期，大合同第三条，2017年10月31日起至2019年10月31日止为第二期。3、年租金为40万元，一年租金一次性支付，现付后租；水电押金为5万元。4、第一年付款方式及日期：2016年11月1日前先付半年房屋租金20万元，水电押金5万元；第一年的第二次付款日期为2017年1月1日，半年租金20万元。2017年6月2日，向阳宠物公司向杜敏公司缴纳为期一年的租金40万元，杜敏公司开具收据1张，载明：租金217.5.15-2018.5.14，以前年度开过的收据作废，以此为准，除水电押金外。2017年11月15日，杜敏公司(甲方)与向阳宠物公司(乙方)签订《解除商铺租赁合同协议书》，载明：1、双方于2016年10月26日签订了《商铺租赁合同》，现应乙方要求，双方一致同意解除原合同。2、乙方承诺：乙方在2017年12月1日前，在不改变现状的情形下，将租赁的商铺交还杜敏公司，并保证交还时商铺的清洁卫生；乙方对所投入的相关装修费用、未到期时间段租金等事项，放弃向甲方提出任何补偿要求；乙方在交还甲方商铺前，将应付未付给甲方的水、电等费用一次性全额支付；奚永辉将原合同的权力义务转让给张明及顾天佑，顾天佑将原合同的权力义务转让给顾云美，如提供的信息不实，张明、顾云美承担一切法律及相关责任。3、甲方承诺：杜敏公司放弃追究向阳宠物公司履行原合同方面的违约责任，在向阳宠物公司履行承诺后一个月内，杜敏公司退还水电押金5万元整，给予向阳宠物公司所有方面（包括但不限于到期时间段租金、装修补偿等）的补偿金15万元整。4、如乙方能按约定时间将商铺交还给杜敏公司，视为乙方违约，甲方根据逾期天数以3000元/天标准扣除承诺给乙方的款项；如乙方在2017年12月31日前仍不能将商铺交还给杜敏公司，视为乙方根本违约，乙方同意甲方不履行承诺条款，甲方有权采用一切必要的方式，将乙方可能存放在其商铺内的所有物品作为无主物强行清空，乙方不得向甲方提出任何异议或赔偿要求。原转让承租权合同由奚永辉、顾天佑代向阳宠物公司签订，如因此发生承租权和债务纠纷，由乙方承担一切责任。2017年12月6日，无锡向阳综合市场管理部发出通知，载明本市场与向阳宠物公司签订的解除租赁协议已经到期，自即日起，市场收回向阳宠物公司租赁的房屋使用权。另查明：无锡市规划局于2016年5月13日出具违法建设规划影响认定意见书（锡规违认（2016）第021号），载明：江苏古运河投资发展公司于2014年12月在向阳南路东侧建设的彩钢板及钢结构房屋，未取得建设工程规划许可证进行建设，不符合城乡规划要求。原无锡市南长区城市管理行政执法局于2016年5月20日出具行政处罚决定书（锡南城执案字【2015】第1502010016号），载明：经查明，当事人江苏古运河投资发展公司未取得建设工程规划许可证，于2014年12月在向阳南路东侧建造18处建筑物，经测绘，面积为10063.99平方米，现要求当事人自收到本决定书之日起十五日内自行拆除该违法建筑。诉讼中，杜敏公司表示涉案房屋无建设工程规划许可证。向阳宠物公司陈述：1、向阳宠物公司和分租户的合同到2017年12月31日到期。向阳宠物公司和杜敏公司解除租赁合同是2017年11月，承诺2017年12月前搬出去，实际上2017年9月向阳宠物公司已经和分租户在谈这个事情了，向阳宠物公司赔偿过张文斌、史东两个分租户，一个1万8千多，一个2万多。向阳宠物公司已经按照解除协议及时将商铺交还给了杜敏公司。2、向阳宠物公司与宋某是合作关系，不是租赁关系。向阳宠物公司对10万元垫付款一事完全不知情，且杜敏公司提供的支付凭证也是个请款单，没有汇款凭证，也没有通知我方，即使真的支付了该款项也与向阳宠物公司无关。杜敏公司陈述向阳宠物公司实际的搬离时间晚于双方约定的时间，并提供2019年6月25日由奚永辉、宋某签名的《情况说明》，内容为：向阳宠物公司与杜敏公司于2017年11月15日解除商铺租赁合同，约定2017年12月6日返还商铺，原向阳宠物公司分租户未得到补偿，导致商铺延期交还，原分租户搬离的大约时间为2018年2月20日左右。杜敏公司提供证人宋某到庭作证：其是向向阳宠物公司承租的房屋，向阳宠物公司租下来后分租了9个人，后来剩下了五个人。向阳宠物公司后来叫我们滚蛋，我们因为每一家都投入了装修，不可能走的，而且我们也都签过租赁合同，还没有到期。我们还去有关部门反映过的，最后农林局纪委给了我们一张《关于对顾其君处理意见的答复》。顾其君是向阳宠物公司的一个原始股东，是顾天佑的父亲。后来是杜敏公司给了我们剩下五个人10万元作为补偿遣散我们，钱是杜敏公司财务送过来的，我们就把钱分掉走了，把房子还给了杜敏公司，大概是2018年2月搬走的。宋某因为还要做下去，就向杜敏公司再租了一年，后来实在租不下去就也走了。其和向阳宠物公司不是合作关系。本院认为：一、杜敏公司作为出租人，未能提供涉案房屋的不动产登记证明或建设工程规划许可证，因此其与向阳宠物公司之间的租赁合同应认定为无效。无效合同自始没有法律约束力。二、法律规定，合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，首先，杜敏公司应返还向阳宠物公司水电押金5万元。其次，租赁合同签订后，向阳宠物公司按约定自2017年5月15日起开始正式进入合同期计算租金，因向阳宠物公司实际占有使用了租赁房屋，故应自2017年5月15日起计算房屋使用费，具体可参照双方约定的年租金标准40万元按实际占用时间计算。至于向阳宠物公司的交房时间，无锡向阳综合市场管理部于2017年12月6日发出的通知尚不足以证明杜敏公司已于该日收回房屋。租赁合同的签订人奚永辉和涉案房屋实际占用人之一宋某共同出具《情况说明》，证明“原分租户搬离的大约时间为2018年2月20日左右”，本院据此酌定向阳宠物公司的搬离时间为2018年2月20日。向阳宠物公司应支付2017年5月15日至2018年2月20日共计9个月零6天的房屋使用费。三、对于2017年5月15日之前的装修加免租期，因导致本案租赁合同无效的原因在于出租人杜敏公司未能依法提供出租房屋，且2017年11月15日双方当事人协议解除租赁合同时杜敏公司也未要求向阳宠物公司承担该期间的费用，故向阳宠物公司不应承担该期间的房屋使用费。四、宋某的合同相对方是向阳宠物公司，杜敏公司直接向宋某给付10万元补偿款并未经过向阳宠物公司同意，故杜敏公司的该项反诉请求，本院不予支持。五、因租赁合同无效，杜敏公司要求向阳宠物公司给付违约金10万元，并无法律依据，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、无锡杜敏企业管理有限公司返还无锡向阳宠物服务有限公司水电押金5万元、商铺租金93424.66元[40万-(40万/12×9+40万/365×6]，共计143424.66元。此款，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。二、驳回无锡向阳宠物服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回无锡杜敏企业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元、诉讼保全费1520元，两项合计5820元，由无锡向阳宠物服务有限公司负担1646元，无锡杜敏企业管理有限公司负担4174元；反诉受理费2150元，由无锡杜敏企业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  何 英人民陪审员  吴建良人民陪审员  许 鑫二〇二〇年六月二十九日法官 助理  何玉文书 记 员  曹敏珠本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。