江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8055号原告：李红娜，女，1981年7月1日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：臧道连，江苏绿象律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫胜男，江苏绿象律师事务所实习律师。被告：董安华，男，1988年10月9日生，汉族，住江苏省建湖县。被告：何苗苗，女，1989年8月23日生，汉族，住江苏省宜兴市。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈登峰，江苏简文律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：夏李扬，江苏简文律师事务所实习律师。原告李红娜与被告董安华、被告何苗苗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日受理后，由审判员王建根独任审判。因案情复杂转为普通程序，依据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，本案由审判员王建根独任审理。本院于2020年5月15日公开开庭进行了审理，原告李红娜及其委托诉讼代理人臧道连、闫胜男，被告董安华、被告何苗苗及其委托诉讼代理人陈登峰、夏李扬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李红娜诉称，2019年6月10日，原被告签订《苏州市存量房买卖合同及补充协议》，原告将坐落于苏州市相城区檀香花园16幢701室以3320000元出卖给被告。双方约定：“2019年8月5日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜。贷款款项由买收人委托银行于2019年8月5日前支付至资金托管指定账号”。2019年7月30日，双方办理了资金托管手续，但被告并未将资金打入托管账户，违反了原定于2019年8月5日前将3320000元购房款打入资金托管账户约定，导致房屋买卖合同无法正常履行。无奈之下，原告于2019年10月9日向被告发律师函解除合同，并敦促被告处理违约事宜，但被告一直推诿，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判令：1、请求确认原被告签订的《苏州市存量房买卖合同及补充协议》于2019年10月10日已解除；2、判令被告向原告赔偿违约金644000元及（违约金计算方式：3320000*20%=664000元，扣除首期20000元，剩余644000元）；3、判令被告向原告支付律师费10000元；4、本案的所有诉讼费用由被告承担。被告董安华、被告何苗苗辩称，1、我方认为继续履行合同没有必要，同意解除合同。2、对于原告主张的损失我方不予认可，首先，我方认为没有原告所述的违约行为，原告诉状中所述的2019年8月5日前将全部房款打入资金托管账户与客观事实相悖，其次，我方一直是积极履行合同，从未懈怠，过程中遭遇了苏州市房产政策的影响，贷款紧缩，即便如此，仍积极奔走，原告知晓也从未表示异议，且最终贷款审批通过的时间是完全符合合同约定的，丝毫不影响合同目的的实现，其次，在原被告就房屋买卖合同在居间方的主持下协商的时候，原告明确表示要把房价提高到370万元继续履行合同，原告的这一行为与鼓励交易和坚持诚信相悖，退一步讲即便法院最终认定被告有相应的责任，那原告主张的违约金也明显过高，涉案房屋的目前市场价值一直在涨，原告非但没有损失还会因此而获益。3、对于原告主张的律师费没有法律依据。综上请求法院查明事实依法驳回原告的诉讼请求。原告李红娜为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、苏州市存量房买卖合同及补充协议复印件一份，以证明2019年6月10日原被告签订苏州市存量房买卖合同及补充协议，原告将坐落于苏州市相城区檀香花园16幢701室以3350000元出卖给被告。2、苏州市相城区存量房资金托管协议复印件一份，以证明2019年7月30日双方办理了资金托管手续，但因被告未按合同第4条第2款的约定进行将首付款打入资金托管账户以及后续贷款也未打入资金托管账户。3、律师函复印件一份及邮寄记录打印件一份，回复函原件一份，以证明原告多次催促被告履行合同，但被告仍未将购房款打入资金托管账户，无奈下发函解除合同，被告认可因其贷款原因导致合同无法履行。4、委托代理合同原件一份，转账记录打印件一份，江苏增值税发票原件一份，以证明原告为维护自己合法权益支付律师费10000元，按照苏州市存量房买卖合同及补充协议附二补充第五条约定，律师费应当由被告承担。被告董安华、被告何苗苗质证称，对证据1、证据2真实性认可，但对原告证明目的不予认可，提请法庭注意，合同第3页第4条第2款，关于贷款支付的约定第四行，日期是居间方的笔误，一般资金托管实际到办理贷款时间最少3个月，双方真实的约定应当是2019年11月5日前将银行贷款支付至资金托管账户。在合同第2页的2.2条，该房屋是有抵押权的，上面约定了出卖人应当2019年11月5日前办理抵押手续，这也进一步印证了双方当时约定的最终支付贷款时间是2019年11月5日前，因为最终的过户手续一定是在涤除抵押权之后。原告利用了居间方的笔误，不当的使用合同的解除权有违诚信，退一步即便根据合同约定首付资金的托管应当在2019年8月5日前，但2019年7月24日苏州市政府发布了新政，贷款政策紧缩，被告适当的对于贷款环节予以调整，完全没有影响合同履行的前提下是没有任何违约行为的。对证据3真实性没有异议，对证明目的不予认可。我方没有任何违约行为，从客观上一直积极履约，且回函很明确，履行合同过程中遭遇政策出台。对证据4真实性没有异议，我方认为我方并没有违约行为，故也不应当承担此费用。被告董安华、被告何苗苗为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、房地产买卖定金协议书一份、收据一份、郑州市中心医院诊断证明书复印件一份、被告方与中介方人员微信聊天记录（保存在被告手机内），以证明原被告于2019年5月15日签订了涉案房屋的定金协议书，合同的第2页第4条约定，双方七个自然日签署正式的房屋买卖合同，但因为原告受伤身体不便，本着诚心交易和诚实信用原则，被告作出了让步，仍与其后续签订了合同，并没有追究违约责任，被告主观上一直是积极诚恳的。2、2019年7月24日苏州市人民政府发布的《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》打印件一份、2019年7月25日苏州市住房和城乡建设局发布的《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》解读打印件一份，以证明受2019年7月24日发布的《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》的影响，银行贷款政策收紧，这在工作意见的第四项及解读四里充分体现。3、中国工商银行借记卡账户历史明细清单原件一份，以证明2019年7月30日、7月31日被告就已经将首付款项准备就绪，存在资金托管的工商银行名下，被告积极履约符合合同约定，未能在2019年8月5日前放进资金托管账户是因为工商银行告知我方暂时无法办理贷款，且其他大银行在此区间内是暂停发放贷款，是受客观政策的影响，并非主观恶意将资金不打入账户内。4、个人住房二手房贷款截图原件一份、江南农村商业银行再交易住房按揭贷款调查审批表原件一份，以证明为了保证合同的履行，被告在其他大银行都暂停放贷的情况下努力找到了江南农村商业银行申请了审批贷款，被告积极履行行为完全可以保证合同正常履行及合同目的的实现。5、工商银行交易明细截图打印件一份（保存在被告手机内），以证明受政策影响，大部分银行停贷，被告多方奔走，直至确定江南农村商业银行可以在合同约定期间办理贷款并放款，根据江南农村商业银行的要求于2019年9月20日将首付款存入该行确保贷款审批发放。这一天正是被告与江南农村商业银行签订贷款合同的时间。6、原告方与中介人员微信聊天记录复印件一份，以证明履行过程中原告要求增加定金未果，对于合同的履行是有不满的地方。原告是知晓苏州市政府出台了新的政策导致信贷收紧。原告知晓被告于2019年9月20日向银行贷款的事实，并且认可询问放款的时间，充分说明因合同履行过程中因为政策及贷款变化，双方一直友好协商，且双方认可的。中介方于2019年10月9日便及时告知放款进度，于2019年10月18日明确告知贷款审批通过，此时尚在合同约定的付款期间内，是原告有悖诚信拒绝继续履行合同。7、涉案房屋挂牌价打印截图打印件三份，来源于安居客、我爱我家、贝壳，以证明目前涉案房屋的市场价至少涨20万元甚至更多，原告并未遭受实际损失，相反通过解除合同直接获益。补充提交证据：声明书原件一份，以证明关于合同第4条第2款约定的放款日期实际为2019年11月5日，合同签署过程中由于签约经纪人疏忽误将银行贷款放款时间与买卖双方办理资金托管手续写成同一天。原告李红娜质证称，对证据1房地产买卖定金协议书、收据、郑州市中心医院诊断证明书的真实性均认可，原告确实是签订定金协议后因为出了交通事故推迟了双方签订苏州市存量房买卖合同的时间，对被告方与中介方人员微信聊天记录的真实性由法院依法审核，但从证明目的来看，确实因客观情况推迟了签订苏州市存量房买卖合同。对证据2真实性由法院依法审核，从两份意见中可以看出只是对房地产交易及金融贷款规范化管理作出要求，并没有产生新的贷款政策，也不存在被告所陈述的银行贷款政策收紧。对证据3中国工商银行的流水真实性认可，从这份流水中可以明确看出，被告自始至终并没有将首付款打入双方约定的资金托管账户中，被告应当在资金托管时最迟3个工作日内打入资金托管账户中。对证据4真实性予以认可，但从这份审批贷款的时间上可以明确看出首付款托管时间是9月20日，审批时间是2019年10月18日，从这份贷款中可以看出整个审贷时间最多就是1个月时间，并不像被告答辩时陈述的最少3个月，这也是与事实相悖的。证据5真实性由法院审核，与本案无关，根据双方约定应当将首付款打入资金托管账户。对证据6真实性予以认可，对证明目的不予认可，根本不存在银行贷款的政策变更，只是政府对金融市场的监管规范化。对证据7真实性由法院依法审核，对证明目的不予认可，目前有价无市，因为被告未能履行合同导致原告现有的房屋无法出售，给原告的经济周转导致困难，原告原来准备偿还贷款，现在也违约了损失比较严重。对补充提供的声明书三性不予认可，该声明书是否由苏州链家房地产经纪有限公司出具无法确定，且该声明书不符合证据规则，具体出具人没有在上面签名。中介并不是站在中立的立场，擅自将原告与中介的聊天记录提供给他人，因此，不予认可。退一步讲按照苏州市存量房买卖合同的约定，合同履行顺序是原被告办理资金托管，被告当日将首付款打入资金托管账户，然后由被告办理贷款，原告涤除抵押。但被告在办理资金托管当日并未按照约定将首付款打入资金托管账户已经违约在先。至于后续办理贷款时间是否如期只是加重了违约程度，什么时候将贷款打入资金托管账户并不是本案的争议焦点。经审理查明，2019年6月10日，原告李红娜(出卖人)与被告董安华、被告何苗苗(买受人)签订苏州市存量房买卖合同一份，合同约定：房屋坐落为苏州市相城区元和街道纪元路669号檀香花园16幢701室，产权登记建筑面积118.48平方米，房屋价款为人民币3320000元。买卖双方约定于2019年8月5日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受人将首付款打入资金托管账户。买受人应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜。买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款(按照苏州限贷政策，银行要求的最低首付比例的首付款)打入资金托管帐户。贷款由买受人委托银行于2019年8月5日办理前直接支付至资金托管指定账号。若因买受方原因造成的贷款不足，则任何不足部分由买受方在上述贷款银行付款截止日期内补齐，否则买受人按照第五条的约定承担违约责任。第五条：买受人逾期付款违约责任2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照本合同第三条约定的房屋价款的20%向出卖人支付违约金……。合同对其他事项亦作了相应的约定。同日，双方签订补充协议一份。2019年7月30日，原告李红娜(甲方)与被告董安华、被告何苗苗(乙方)及丙方苏州市相城区房产交易管理所签订苏州市相城区存量房交易资金托管协议，协议约定：一、甲方与乙方在2019年7月30日签订存量房交易信息确认书，将座落相城区元和街道纪元路669号檀香花园16幢701室原产权证号：0430190405，成交价格3320000元，建筑面积118.48平方米的房屋出售给乙方。二、乙方将购房款人民币大写叁佰叁拾贰万元整(小写3320000元)存入以下托管账户：开户银行：工商银行开户账号：11×××34……。三、买方如涉及货款的，向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入第二条规定的资金托管账户。托管协议对其他事项亦作了相应的约定。嗣后，被告董安华、被告何苗苗虽积极筹集资并联系银行办理贷款手续，但并未按约将首付款打入资金托管账户。2019年10月9日，原告李红娜向被告董安华、被告何苗苗发出律师函，明确解除双方于2019年6月10日签订的苏州市存量房买卖合同及补充协议。要求被告董安华、被告何苗苗支付违约金人民币664000元。同月13日，被告董安华、被告何苗苗回复原告李红娜函称，你方所述与事实不符，要求继续履行合同，我方不存在违约，不应支付违约金……。原告李红娜与被告董安华、被告何苗苗协商未成，原告李红娜于2019年10月30日诉讼来院。查明，被告董安华、被告何苗苗为履行案涉合同，筹集资金人民币1670000余元。被告董安华、被告何苗苗给付原告李红娜定金人民币20000元。另查明，原告李红娜为本次诉讼支付律师代理费用人民币10000元。上述事实，由原、被告提供的苏州市存量房买卖合同及补充协议、苏州市相城区存量房资金托管协议、委托代理合同、房地产买卖定金协议书、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、个人住房二手房贷款截图及当事人陈述等佐证，本院予以认定。本院认为，原告李红娜与被告董安华、被告何苗苗于2019年6月10日签订的苏州市存量房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应按约履行。原、被告于2019年7月30日办理资金托管手续后，被告董安华、被告何苗苗未按约将首付款打入资金托管账户。被告董安华、被告何苗苗未能提供证据证明其未能将首付款打入托管账户取得了原告的认可或双方达成了一致。故被告董安华、被告何苗苗的行为构成违约，应承担相应的违约责任。但考虑到2019年7月24日，苏州市人民政府发布的《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》及合同签订后，被告董安华、被告何苗苗亦积极筹集资金并联系贷款银行等履行合同的行为。被告董安华、被告何苗苗虽构成违约，但并非主观故意，违约程度较轻。故本院结合合同签订至今的时间较短、房价亦未出现较大波动以及综合当事人的履约情况，且原告李红娜并没有举证证明其具体损失情况，本院酌情确定被告董安华、被告何苗苗应向原告李红娜支付违约金100000元。对于原告李红娜要求被告董安华、被告何苗苗承担律师费10000元的诉讼请求，由于导致房屋买卖合同没有履行的责任在于被告董安华、被告何苗苗，故被告董安华、被告何苗苗理应赔偿原告李红娜已实际发生损失的律师费10000元。被告董安华、被告何苗苗已给付的定金人民币20000元应予扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条及相关规定，判决如下：一、原告李红娜与被告董安华、被告何苗苗于2019年6月10日签订的《苏州市存量房买卖合同》及补充协议解除。二、被告董安华、被告何苗苗应于本判决生效之日起十日内给付原告李红娜违约金人民币100000元，偿付律师费10000元，合计人民币110000元。扣除已给付的人民币20000元，尚应给付人民币90000元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022021065）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币33360元，由原告李红娜负担3360元，由被告董安华、被告何苗苗负担30000元（原告预交的诉讼费用30000元，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331043336）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行账号：10×××76户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  王建根二〇二〇年六月二十八日书记员  颜 涛