广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终436号 上诉人（原审原告）：何鹏声，男，1972年6月11日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：梁燕贵，广西环洋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）李达智，男，1988年6月29日出生，壮族，住广西壮族自治区钦州市钦北区。 委托诉讼代理人：刘雄宇，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 上诉人何鹏声因与被上诉人李达智房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初2216号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人何鹏声的委托诉讼代理人梁燕贵，被上诉人李达智及其委托诉讼代理人刘雄宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何鹏声上诉请求：1.撤销钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初2216号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付租金264000元；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审判决认定“至2015年年底，被告因经营情况变化，搬离原告出租的房屋”、“结合个人房屋租赁合同的租金收取交易习惯，基本可以确认被告己于2015年底与原告终止租赁合同”不符合客观事实，也没有任何事实和法律依据。上诉人与被上诉人于2015年5月10日签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁期限为3年，即2015年6月10日至2018年6月10日，月租金8000元。租赁期间合同并没有终止，被上诉人主张其曾口头提出终止合同没有证据予以证实，又称上诉人将房屋转租给幼儿园也不符合客观事实。合同未依法解除或终止前仍合法有效，被上诉人有履行支付租金的义务，且搬离租赁房屋就等同于终止租赁合同的说法没有任何依据，依法不能成立。虽合同约定每季度期满前5日支付下季度租金后使用，拖欠租金累计达半个月的，上诉人可以终止合同并收回房屋，但是否终止合同或收回房屋是上诉人享有的权利，并不必然行使，也不必然等同于只要被上诉人未依约支付租金合同即为终止。租金期限届满后上诉人一直追讨，追讨过程中也给予其宽缓的期限，租赁期间被上诉人亦没有将房屋及钥匙交还上诉人，也没有以任何形式提出解除或终止合同，更没有经过上诉人同意，本案并不存在合同解除或终止的效力的情形。另外，上诉人陈述的“被告一直说给时间筹钱，因为经营困难，现还不能支付租金”仅仅是上诉人一直未能收取被上诉人租金的原因，而从未陈述过该理由是终止合同的原因，一审判决将其单方意念强加给上诉人纯属捏造事实，没有任何依据。上诉人一直主张被上诉人按合同约定支付租金至合同期满，终止合同的原因也是因为租赁合同期满，并不存在租赁期间中途终止合同的事实。因此，一审判决违背《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第七十六条等相关法律的规定。2.关于本案逾期支付租金的利息。本案合同付款期限届满后，上诉人多次通过电话、短信的形式催收，因此计算的起始时间应当自第一次催收之日起算，而不是自起诉之日起算。对于计算利率，上诉人认为一审判决按全国银行间同业拆借公布的贷款市场报价利率计算不合理，该利率随时浮动，不固定亦不明确，不便于计算也不利于执行，且该利率明显过低，不足以弥补上诉人的损失，因此应按照年利率6%为宜。 被上诉人李达智辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉的第一点理由不能成立，上诉人称没有任何证据证明是没有事实的，一审时李达智申请了证人出庭作证，证人证言证实被上诉人搬出上诉人的房屋，上诉人收回房屋的时间是2015年年底。上诉人提交的短信记录也证明了2017年2月份之后就没有看到过被上诉人，不存在被上诉人继续使用上诉人出租房屋的事实。二审时李达智也提交了一份租赁合同，证明上诉人已经收回房屋，上诉人收到房屋后已经另行将房屋出租给他人，上诉人主张被上诉人继续使用租赁房屋是不符合事实的。根据“谁主张谁举证”的规则，上诉人没有证据证明在2015年年底之后被上诉人继续租赁使用房屋的事实，应当由上诉人承担举证不能的不利后果。因此，一审判决被上诉人偿还上诉人一个季度的租金是符合事实的，也是有法律依据的。关于上诉人上诉状第2点关于租金利息的问题，被上诉人认为一审判决适用法律正确，按照全国银行拆借间的利率计算是正确的。 何鹏声向一审法院起诉请求：1.判令被告支付房屋租金26.4万元；2.判令被告向原告支付逾期付款的利息28360元；3.判令被告承担本案全部的诉讼费。 一审法院认定事实：2015年5月10日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告租用原告位于钦州市对面的房屋共四个铺面及二间套房，面积计约460平方米，租赁期限为3年，即2015年6月10日至2018年6月10日止，月租每月8000元，租金交付方式按季度支付，被告于每季度的期满前5天支付下季度租金后使用。合同第十一条约定，被告拖欠租金累计达半个月的，原告可终止合同并收回房屋。合同还对其他的权利义务进行了约定。在签订合同当天，原告收取了被告第一季度租金24000元，以及租房定金10000元。嗣后，原告将房屋交给被告使用。至2015年年底，被告因经营情况变化，搬离原告出租的房屋。此后，原告对被告追讨欠付房租。2017年2月8日，原告向被告发送短信“如果你换号码躲避我，法院传票马上到你手上！”2017年3月8日，被告回复“何老板请你再耐心等等欠你的我会还清”。之后，原告再行通过短信向被告追讨租金。2018年9月26日，原告认为，根据合同约定的租赁期限为3年，即2015年6月10日至2018年6月10日，租金为8000元／月，按季度支付，即每季度为24000元，被告尚欠付原告2015年9月份至2018年6月份租金共计264000元。另外，本案庭审过程中，原告陈述一直未能收取被告租金以及终止合同的原因，是被告一直说给时间他筹钱，因为经营困难，现还不能支付租金。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条第2款规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告何鹏声与被告李达智于2015年5月10日签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，是合法有效的合同，依法应受法律保护。原、被告在合同履行过程中，被告李达智没有按规定支付2015年第4季度房屋使用的租金24000元，构成违约，依法应当承担违约责任，原告诉求被告支付该期间拖欠的租金的诉讼请求合理合法，该院予以支持。关于原告诉求被告支付2016年1月至2018年6月份租金的诉求，经查，双方合同约定租金按季度由被告先支付后使用房屋的方式缴纳，且合同约定被告拖欠租金半个月以上的原告可以终止合同收回房屋，又结合原告举证的短信内容事实，原、被告双方至少在2017年2月8日之后，关系已经僵化，且在此时，被告已经离开原告的出租房屋，故原告无法直接联系寻找到被告。因此，对本案事实出现的两种截然相反的说法，原告主张被告一直按合同租用房屋至2018年6月，被告主张其已于2015年底搬离出租屋并与原告终止合同。该院认为，根据本案查明的证据可知，原告无论是在合同约定上还是在租金的实际收取上，都应当是在不间断地对被告追讨的，并结合个人房屋租赁合同的租金收取交易习惯，基本可以确认被告已于2015年底与原告终止租赁合同这一说法，明显证明效力高于原告主张的因其同意被告迟缓交纳租金，以致被告一直租赁房屋至2018年6月的说法。故对原告主张被告支付2016年1月至2018年6月份租金的诉求，该院不予以支持。关于原告主张判令被告支付逾期付款利息按年利率6%计算的诉求，经查，原、被告双方对逾期付款利息未作规定，但考虑到被告占用原告房屋租金确给其造成损失，对原告主张的利息，该院支持自原告起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，超过部分，于法无据，该院不予支持。关于原告主张被告诉求已经超过诉讼时效的意见，经查，被告拖欠原告租金后，原告一直通过电话、短信等方式向被告追讨，直至2018年9月26日向该院起诉，故对原告该意见，该院不予以采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李达智在本判决生效后支付给原告何鹏声房屋租金人民币24000元，并支付以欠款额24000元为基数自2018年9月26日起至判决确定给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息；二、驳回原告何鹏声的其他诉讼请求。案件受理费5686元，由原告何鹏声负担5000元，由被告李达智负担686元。 二审中，被上诉人李达智提交了以下证据：证据1，《房屋租赁合同》，拟证明上诉人的妻子郑雪娟已将涉案房屋出租给黄钦、梁正发经营大排档，租赁期限为2016年5月1日至2021年5月1日；证据2，《电脑咨询单》，拟证明黄钦租赁涉案房屋经营钦州市钦南区钦发美食馆，营业至2017年12月7日。上诉人何鹏声质证认为，对《房屋租赁合同》、《电脑咨询单》的真实性没有异议，但对关联性有异议。本院对被上诉人提交的证据1、证据2的真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的法律事实予以确认。 本院认为，一、关于讼争的租赁房屋是哪几间的问题。以被上诉人在一审提交的图片3为示意图，上诉人主张其出租的是标识为③和④的铺面（均为双铺面）及③或④第二层的两间套房；而被上诉人则辩称其租赁的是标识为②和③的铺面（均为双铺面）及②第二层、③第二层、第三层。案涉《房屋租赁合同》约定的租赁物是四个铺面及二间套房，双方当事人对租赁标识③的铺面是没有异议的，本院予以确认。对被上诉人剩余租赁的2个铺面是标识②还是标识④铺面的问题，双方就该事实争议均未能提交直接充分的证据，基于当事人提交的证据，本院从以下方面进行考量：首先，从双方均无异议的标识③的铺面入手，该铺面很大可能上就是后来案外人黄钦经营的钦发美食馆所在地。理由是：根据被上诉人的陈述，其是接手兴丰饭店所在的铺面经营门业生意的，在其搬走之后就是黄钦用来做餐饮；而根据郑雪娟与黄钦签订的《房屋租赁合同》及《电脑咨询单》，黄钦租赁经营餐饮店的时间段大致是2016年5月-2017年12月7日。结合被上诉人在一审提交的图2所示，恒乐幼儿园于2017年2月已使用了标识②的铺面，且从该幼儿园旁边的黄色建筑外墙悬挂的广告牌来看，通常是做餐饮生意的，而该广告牌明显与兴丰饭店红色招牌不同，由此在很大程度上，此时恒乐幼儿园旁边的餐饮店就是黄钦经营的美食馆。其次，从时间脉络上看，被上诉人称其是2015年底搬离案涉铺面的，而黄钦经营的美食店是在2016年开业经营的，再结合恒乐幼儿园欢迎新生回园的横幅时间2017年2月6日的图片，与被上诉人主张的租赁情况（兴丰-李达智-黄钦）基本吻合。而上诉人主张黄钦经营的餐饮店使用的是标识②的铺面，与租赁合同的约定“南边起铺面第一层第（三）套总面积（约110㎡）”及图2所示不相符，本院不予支持。再次，结合本院依法对恒乐幼儿园园长及何鹏声本人制作的《询问笔录》，一方面，对于标识为②的铺面，该园长称已于2015年中旬租赁，但该说法与被上诉人的主张不一致；另一方面，上诉人何鹏声对于自己出租铺面的情况记忆是模糊的。综上，本院无法从证据的盖然性及当事人陈述中确认剩余租赁的2个铺面是标识②还是标识④铺面。 二、关于上诉人请求被上诉人支付2015年9月至2018年6月期间的租金264000元是否有事实和法律依据的问题。双方的争议点在于：1.被上诉人是否已于2015年底搬离诉争的铺面，并通知上诉人终止租赁合同；2.诉争的铺面是否由上诉人在合同约定的租赁期内另行出租给他人。根据一审证人陆某的证言及以上第一点所述，可予认定双方无争议的标识③的铺面（李达智租赁）已于2016年就另行出租给了案外人黄钦经营餐饮店，据此可推知上诉人对于被上诉人已搬离租赁房屋是知情的，且双方已实际终止了租赁合同的履行。上诉人辩称其在三年时间里一直不清楚被上诉人使用租赁房屋的情况与常理不符，且被上诉人在双方约定的三年租赁期内只交了第一季度的房租，此后两年多的时间均未交付任何费用，上诉人仍允许被上诉人使用房屋亦与日常生活经验法则不符。对该些不合常理的地方上诉人均未能作出合理的解释并提交证据予以证明，应由上诉人承担举证不能的不利后果。因此，一审根据证据的盖然性原则，结合双方先交租后使用房屋的交易习惯，采信李达智的说法，认定李达智已于2015年底与何鹏声终止了租赁合同，判决李达智支付2015年第四季度的租金24000元给何鹏声并无不妥，本院予以维持。上诉人请求被上诉人继续支付租金至2018年6月依据不足，本院不予支持。 三、关于逾期利息的起算时间及利率如何认定的问题。根据法律的相关规定，逾期利息应从逾期支付之日起算。本案中，合同约定租金按季度支付，每季度期满前5天支付下季度租金。被上诉人自认租金只交到2015年8月，此后一个季度的租金未支付，因此，逾期付款利息应从2015年8月6日起算，一审从起诉之日即2018年9月26日起计算逾期利息不当。上诉人请求逾期利息从第一次催收之日即2017年2月8日起算系其对自己权利的处分，没有违反法律的相关规定，本院予以支持。但上诉人主张按年率6%计算利息依据不足，一审按贷款利率计算利息符合当事人通常的损失标准，即从2017年2月8日起至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期人民币流动资金贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初2216号民事判决第二项； 二、变更钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初2216号民事判决第一项为：被上诉人李达智在本判决生效后支付给上诉人何鹏声房屋租金24000元及利息（利息计算：以24000元为基数，自2017年2月8日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期人民币流动资金贷款基准利率计算；以24000元为基数，从2019年8月20日起至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 一审案件受理费5686元，由何鹏声负担4926元，李达智负担760元。 二审案件审理费5686元，由上诉人何鹏声负担4926元，被上诉人李达智负担760元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行或向该院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵斯婷 审 判 员 叶枝仁 审 判 员 李彦君 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 张海量 书 记 员 韦光波