福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3607号 原告（反诉被告）：黄曦，男，汉族，1979年8月6日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：吴健斌，福建世纪新安律师事务所律师。 原告（反诉被告）：郑燕芳，女，汉族，1981年5月17日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：吴健斌，福建世纪新安律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福州和胜房地产有限责任公司，住所地福州市鼓楼区白马北路17号7层702室，统一社会信用代码91350100633903226B。 法定代表人：刘加勤，总经理。 委托诉讼代理人：詹建荣，公司职员。 原告（反诉被告）黄曦、郑燕芳与被告（反诉原告）福州和胜房地产有限责任公司（以下简称和胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。黄曦、郑燕芳的委托诉讼代理人吴健斌，和胜公司的委托诉讼代理人詹建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄曦、郑燕芳向本院提出诉讼请求：1.和胜公司向黄曦、郑燕芳支付逾期交房违约金17396.11元（以1988127元为基数，按照日利率万分之零点五计算，从2018年4月1日计至2018年9月22日）；2.和胜公司向黄曦、郑燕芳支付逾期办证违约金3578.63元（以1988127元为基数，按照日利率万分之零点三计算，从2019年9月23日计至实际办证之日止，暂计至2019年11月21日）；3.和胜公司向黄曦、郑燕芳支付违约金1000元；4.和胜公司承担本案诉讼费。 事实与理由：2016年11月18日，黄曦、郑燕芳与和胜公司签订《商品房买卖合同》，黄曦、郑燕芳向和胜公司购买位于鼓楼区，总金额1988127元。合同约定和胜公司应在2018年3月31日前，将符合约定条件的商品房交付黄曦、郑燕芳，如和胜公司逾期交付房屋超过60日后，黄曦、郑燕芳继续履行合同的，和胜公司应在合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日支付已付款万分至零点五的违约金。如和胜公司交付的房屋未在约定日期达到交付条件，和胜公司支付1000元违约金。另外，合同还约定：如因和胜公司的原因，黄曦、郑燕芳不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第（2）项处理:（2）黄曦、郑燕芳不退房，和胜公司自逾期之日起每日按黄曦、郑燕芳已付款的0.003%向买受人支付违约金。合同签订后，黄曦、郑燕芳支付了全部房款，但和胜公司直至2018年9月22日才将商品房交付黄曦、郑燕芳，且交付的商品房未达到合同约定的条件。和胜公司的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。为维护黄曦、郑燕芳的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 和胜公司辩称，一、和胜公司已于2018年9月22日将房屋交付黄曦、郑燕芳。根据和胜公司提供的《交房通知书》、《验房通知书》可知，黄曦、郑燕芳已于2018年9月22日办理验房手续，并在该《验房通知书》载明“经双方验房（毛坯房）无整改项目，买受人同意交房”，上述证据可以证明，1.和胜公司已于2018年9月22日将房屋交付黄曦、郑燕芳，根据《最高关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十一条的规定：收房后已完成了房屋的转移占有，业主自收房之日起获得房屋的使用利益，可视为房屋的交付适用，完成了交房义务；2.业主在明知道房屋存在未达到交房条件的情况下，完成了交付行为，可视为业主和开发商对房屋交付达成的新约，是双方意思自治的结果，应予以认可。二、黄曦、郑燕芳未办好银行按揭手续，使得购房款迟延到账，和胜公司有权延长交房期限。根据黄曦、郑燕芳与和胜公司双方签订《商品房买卖合同》第六条第二款规定“黄曦、郑燕芳于2016年12月18日前付商业贷款计139万元”。根据和胜公司提供的银行单位客户专用回单显示黄曦、郑燕芳于2017年3月1日才付商业贷款139万元。可知黄曦、郑燕芳行为已构成逾期付款，根据《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第三条第二款第四项中规定的“因买受人未办好银行按揭贷款手续的，使银行未足额将按揭款项按时放款到出卖人指定账户”的行为，根据合同补充协议第三条第二款第四项中规定出卖人有权延长交房期限，这也符合合同法第六十五条的约定。三、黄曦、郑燕芳要求支付违约金1000元属于重复惩罚，不符合法律相关立法精神和规定。在黄曦、郑燕芳诉求中前两点分别是逾期交房违约金和违约金两点，两个违约条款同时指向逾期交房的同一行为，根据一事不二罚原则，针对一行为，只能使用同一惩罚一次，上诉两行为均为金钱罚，属于重复惩罚，因此黄曦、郑燕芳在主张逾期交房的违约金的情况下不应再主张和胜公司支付1000元违约金。四、元庚公寓项目于2019年12月20日完成房屋首次登记（初始登记）且2020年1月19日按商品房买卖合同中的通讯地址发出办证通知书，应以2020年1月19日作为被告完成合同约定的办证义务的截止时间。综上，黄曦、郑燕芳所诉均无合法依据，请求法院驳回黄曦、郑燕芳诉讼请求。 和胜公司向本院提出诉讼请求：1.黄曦、郑燕芳立即支付和胜公司违约金共计7506元（自2016年12月19日计至2017年3月1日，按日支付逾期应付款（139万元）的万分之零点七五，139万元×0.00075×72=7506元）；2.黄曦、郑燕芳支付本案一切诉讼费用。 事实与理由：2016年11月18日，黄曦、郑燕芳与和胜公司签订《商品房买卖合同》。黄曦、郑燕芳未能按照合同第六条约定时间按时结清购房款，已构成逾期付款。根据合同第七条第一款第一项约定“逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，黄曦、郑燕芳按日向和胜公司支付逾期应付款万分之零点二五的违约金，合同继续履行。”根据合同附件六：第四条第二款约定“逾期超过30日后，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金”。黄曦、郑燕芳违反了上述合同约定，应如约承担违约金，故根据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定起诉至法院，愿判如所请。 黄曦、郑燕芳辩称，黄曦、郑燕芳依约按时办理了贷款手续，贷款银行何时付款存在多重原因，但不可归责于黄曦、郑燕芳，不属黄曦、郑燕芳的过错，据向贷款银行了解放款时间与开发商建筑进度相关，同时和胜公司在2020年5月14日提出反诉也超过诉讼时效。和胜公司举证的发票上的时间只是其开具发票的时间，并不是黄曦、郑燕芳的缴款款项时间，和胜公司混淆概念。退一步讲，黄曦、郑燕芳已依约向和胜公司送交贷款材料，并于2016年12月20日积极配合与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订《个人住房借款合同》，不违反《买卖合同》附件六关于办理按揭贷款付款的补充约定，黄曦、郑燕芳未收到和胜公司关于办理贷款的书面通知。黄曦、郑燕芳按时依约办理贷款手续，贷款银行放款不可归责于黄曦、郑燕芳，不属黄曦、郑燕芳的过错。另外，《个人住房借款合同》特别签订条款第三十条：借款期限从2017年1月15日至2047年1月15日止，即黄曦、郑燕芳的贷款已于2017年1月15日即开始计算。同时，附件六补充条款最后一段载明若补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。那么，和胜公司存在累加逾期付款比例，系明显计算错误。另外，该抗辩点也超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄曦、郑燕芳提交证据：A1.《商品房买卖合同》；A2.发票；A3.验房通知书、业主基本情况登记表、交房验收单；A4.催告函、顺丰速运存根、快递详单；A5.个人住房借款合同。和胜公司提交证据：B1.营业执照、法人身份证明书、法人身份证；B2.福建省房屋建筑工程竣工验收报告；B3.建设工程消防验收意见书；B4.商品房买卖合同；B5.银行单位客户专用回单；B6.首次登记通知书；B7.办证通知书及快递存根。本院认为，黄曦、郑燕芳及和胜公司提交的证据，均能与原件核对一致或已经对方当事人确认，上述证据内容真实，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据庭审陈述及上述已认定的合法有效的证据，本院对本案事实作出如下认定： 2016年11月18日，黄曦、郑燕芳与和胜公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，黄曦、郑燕芳向和胜公司购买位于福州市鼓楼区单身公寓，总金额1988127元；黄曦、郑燕芳于2016年11月18日前付房款598127元；黄曦、郑燕芳于2016年12月18日前付商业贷款139万元；黄曦、郑燕芳如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，黄曦、郑燕芳按日向和胜公司支付逾期应付款万分之零点二五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，黄曦、郑燕芳愿意继续履行合同的，经和胜公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，黄曦、郑燕芳按日向和胜公司支付逾期应付款万分之零点五的违约金。合同约定，和胜公司应当在2018年3月31日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付黄曦、郑燕芳使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.上述第2点约定的电信、有线电视按设计施工到位、实际使用日期以当地相关单位批准开通使用日期为准；如果在规定日期内未达到上述条件，黄曦、郑燕芳同意接收，和胜公司支付黄曦、郑燕芳1000元违约金。合同约定，和胜公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付黄曦、郑燕芳使用，逾期超过60日后，黄曦、郑燕芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，和胜公司按日向黄曦、郑燕芳支付已付款万分至零点五的违约金。合同约定，和胜公司应在商品房交付使用后365天内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由和胜公司提供的资料交付黄曦、郑燕芳；如因和胜公司的原因，黄曦、郑燕芳不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列处理:黄曦、郑燕芳不退房，和胜公司自逾期之日起每日按黄曦、郑燕芳已付款的0.003%向黄曦、郑燕芳支付违约金。 合同签订后，黄曦、郑燕芳即向和胜公司支付购房款598127元。2016年12月20日，黄曦、郑燕芳与中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建设银行福建省分行）签订《个人住房借款合同》。合同约定，借款本金139万元；借款期限自2017年1月15日起至2047年1月15日止；建设银行福建省分行将款项划入和胜公司账户。2017年3月1日，建设银行福建省分行向和胜公司支付购房款139万元。 2017年9月30日，元庚公寓1#、2#楼及地下室竣工验收。 2018年9月22日，黄曦在《验房通知书》签名确认元庚公寓2#515单元，已审核完毕，请予以办理验房交房手续。同时黄曦备注：1.经双方现场验房，同意收房；2.因小区消防未验收引起的责任由开发商承担；3.业主方保留追究开发商逾期交房的违约责任。 2019年1月28日，元庚公寓2#楼及地下室建设工程消防验收合格。 2019年12月20日，经和胜公司申请，鼓楼区鼓西街道鼓西路251号（原鼓西路南侧，互爱巷西侧）元庚公寓1#-2#楼及地下室房屋首次登记。 2020年1月19日，和胜公司向黄曦、郑燕芳发出《办证通知书》，通知黄曦、郑燕芳可携带身份证、购房合同、已缴款购房发票原件预约到物业处办理房款结算、领取办理权属登记的相关手续。 综上所述，本院认为，黄曦、郑燕芳与和胜公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法有效，双方当事人均应遵照履行。 关于和胜公司是否要向黄曦、郑燕芳支付逾期交房的违约金的问题。本院认为，合同约定，和胜公司应于2018年3月31日前交付案涉商品房。从和胜公司提交的证据可以认定，黄曦、于2018年9月22日在《验房通知书》上签名，并办理了案涉商品房的验房交房手续。和胜公司于2018年9月22日才向黄曦、郑燕芳交付案涉商品房，和胜公司已构成违约，应承担违约责任。故和胜公司应向黄曦、郑燕芳支付逾期交房的违约金17396.11元（以1988127元为基数，按日0.005%的标准，从2018年4月1日计至2018年9月22日）。 关于和胜公司是否要向黄曦、郑燕芳支付逾期办证的违约金的问题。本院认为，合同约定，和胜公司应在商品房交付使用后365天内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由和胜公司提供的资料交付黄曦、郑燕芳。和胜公司向黄曦、郑燕芳交付案涉商品房的时间为2018年9月22日，故和胜公司应在2019年9月22日前办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由和胜公司提供的资料交付黄曦、郑燕芳。和胜公司于2020年1月19日向黄曦、郑燕芳发出《办证通知书》，通知黄曦、郑燕芳办理房屋的权属登记。和胜公司已构成违约，应承担违约责任。故和胜公司应向黄曦、郑燕芳支付违约金7097.61元（以1988127元为基数，按日0.003%的标准，从2019年9月23日计至2020年1月19日）。 关于和胜公司是否要向黄曦、郑燕芳支付违约金1000元的问题。本院认为，合同约定，如果在规定日期内未达到商品房交付的条件，黄曦、郑燕芳同意接收，和胜公司支付黄曦、郑燕芳1000元违约金。经本院查明，2019年1月28日元庚公寓2#楼及地下室建设工程消防验收合格。故可认定黄曦、郑燕芳收房之日（2018年9月22日），案涉商品房所在建筑物的消防尚未按规划设计要求建设完成并经竣工验收，亦即案涉商品房未达到交付的条件。故黄曦、郑燕芳按《商品房买卖合同》的约定诉请要求和胜公司支付违约金1000元，本院予以支持。 关于黄曦、郑燕芳是否存在违约以及是否应向和胜公司支付违约金的问题。本院认为，黄曦、郑燕芳签订《商品房买卖合同》后，即向和胜公司支付首付款598127元，并积极办理购房余款139万元的按揭贷款手续。黄曦、郑燕芳于2016年12月20日与建设银行福建省分行签订《个人住房借款合同》。贷款于2017年3月1日才发放到和胜公司账户系建设银行福建省分行迟延发放贷款所致，黄曦、郑燕芳并未构成根本性违约。故和胜公司的反诉诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、福州和胜房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向黄曦、郑燕芳支付违约金25493.72元； 二、驳回福州和胜房地产有限责任公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉诉讼费349元，由和胜公司负担。反诉诉讼费25元，由和胜公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  赵毳 二〇二〇年六月十八日 书记员  叶炜 附本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。