广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0402执异183号 异议人（案外人）：陈金莲，女，汉族，1977年12月29日出生，住珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：林佛柱，男，汉族，1974年1月13日出生，系异议人之夫。 申请执行人：兴业银行股份有限公司珠海分行，住所：珠海市香洲区吉大九洲大道东1201号。 负责人：谭红军，行长。 委托诉讼代理人：莫纯洁，广东敬德律师事务所律师。 被执行人：珠海市旭和物业管理有限公司，住所：珠海市前山翠前南路139-3号商铺。 法定代表人：汤振东，执行董事。 被执行人：珠海市海纳房产开发有限公司，住所：珠海市翠前南路137号商铺（石鸣苑） 法定代表人：汤振东。 委托诉讼代理人：王平，广东国硕律师事务所律师。 被执行人：汤振东，男，汉族，1972年12月30日出生，身份证住址：广东省陆丰市。 被执行人：何桂燕，女，汉族，1982年2月13日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区。 被执行人：卢穗分，女，汉族，1973年11月22日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区。 本院在执行兴业银行股份有限公司珠海分行与珠海市旭和物业管理有限公司、珠海市海纳房产开发有限公司（以下简称“海纳公司”）、汤振东、何桂燕、卢穗分金融借款合同纠纷一案过程中，异议人陈金莲向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并进行了听证，现已审查终结。 异议人陈金莲提出下列异议请求：终止对珠海市前山翠前南路101号石鸣苑（二期）107号物商铺的拍卖、责令搬迁的执行行为。 事实与理由：一、异议人已经购买商铺，交清房款，房屋早已交付给异议人使用，只是开发商拖延未为异议人办理产权过户手续。 2010年1月4日，异议人陈金莲与海纳公司签订了《商品房订购合同》，认购了涉案物业，双方约定以分期付款方式向海纳公司支付购房款共计111万元，海纳公司需在2010年8月30日将商铺交付陈金莲使用并办理交付手续。 合同签订后，异议人已付清款项，付款日期分别为：（1）2009年12月25日支付购房定金50万元；（2）2010年6月7日以支付购房款20万元；（3）2012年5月4日支付购房款278695元；（4）2012年11月3日支付购房款121305元；（5）2012年11月6日支付购房款1万元。 涉案商铺亦早已交付给异议人使用，涉案物业一直由异议人实际使用和管理。异议人曾多次要求海纳公司为异议人办理房屋所有权证，但是海纳公司一直拖延未办理。 二、异议人依法享有阻却、排除执行权利，涉案的执行行为依法应终止。 1、异议人陈金莲与海纳公司签订的房屋买卖合同真实有效，陈金莲已付清全部购房款并已实际占有使用，是由于开发商海纳公司的违约行为，导致涉案房产的权属登记一直未变更登记到买受人陈金莲名下，陈金莲对至今尚未办理房屋所有权证不存在任何过错。 2、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，法院不得查封、执行陈金莲购买并合法享有的涉案物业。 综上所述，为保障异议人陈金莲依法享有的房屋所有权不被侵害，异议人提出上述执行异议。 申请执行人兴业银行股份有限公司珠海分行辩称，依据（2018）粤0402民初11658号民事判决书及（2019）粤04民终2081号民事判决书，上述判决确认申请执行人是涉案商铺的抵押权人，享有对涉案商铺的担保物权，并对处置涉案商铺所得款项享有优先受偿权。因被执行人未履行生效判决确定的义务，申请执行人向法院申请强制执行，法院依法拍卖涉案商铺符合法律规定。虽然异议人与被执行人海纳公司签订购房合同并支付购房款，但涉案商铺仍登记在海纳公司名下，异议人至今未取得涉案商铺的产权证，不享有涉案商铺的物权，不得对抗申请执行人的担保物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，异议人无权要求中止对涉案商铺的执行行为。异议人可另寻法律途径解决与海纳公司的商品房买卖合同纠纷，并向海纳公司追究违约责任。 海纳公司辩称，异议所述事实属实，涉案商铺于2010年交付给异议人使用，涉案商铺是否解除查封由法院依法处理。 本院查明，兴业银行股份有限公司珠海分行与珠海市旭和物业管理有限公司、珠海市海纳房产开发有限公司、汤振东、何桂燕、卢穗分金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月21日作出（2018）粤0402民初11658号民事判决书，判决如下：一、解除兴业银行股份有限公司珠海分行与珠海市旭和物业管理有限公司签订的《流动资金借款合同》、《借款展期合同》；二、珠海市旭和物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向兴业银行股份有限公司珠海分行偿还贷款本金6000000元以及计至2018年11月6日的利息22117.98元；三、珠海市旭和物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向兴业银行股份有限公司珠海分行支付自2018年11月7日计至实际清偿之日止，以未付本金6000000元为基数，按照罚息利率12%计算的罚息；四、珠海市旭和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向兴业银行股份有限公司珠海分行偿付律师费80000元；五、珠海市海纳房产开发有限公司、汤振东、何桂燕对珠海市旭和物业管理有限公司的上述第二、三、四项债务在本金36798300元及其所产生利息、费用之和的限额内向兴业银行股份有限公司珠海分行承担连带保证责任；珠海市海纳房产开发有限公司、汤振东、何桂燕承担保证责任后，有权向珠海市旭和物业管理有限公司追偿；五、卢穗分在夫妻共同财产范围内对被告珠海市旭和物业管理有限公司的上述第二、三、四项债务在本金36798300元及其所产生利息、费用之和的限额内向兴业银行股份有限公司珠海分行承担连带保证责任；卢穗分承担保证责任后，有权向珠海市旭和物业管理有限公司追偿；六、确认兴业银行股份有限公司珠海分行就上述第二、三、四判项确定的债权，对处分担保物即被告珠海市海纳房产开发有限公司名下位于珠海市××前××号商铺、珠海市翠前南路103-2号商铺、珠海市翠前南路103-3号商铺、珠海市翠前南路105-1号商铺、珠海市翠前南路105-2号商铺等五套房产所得价款在本金6537146元及其所产生利息、费用之和的限额内享有优先受偿权；七、确认兴业银行股份有限公司珠海分行就上述第二、三、四判项确定的债权，对处分担保物即珠海市海纳房产开发有限公司名下位于珠海市翠前南路107号商铺、珠海市翠前南路125号商铺、珠海市翠前南路127号商铺、珠海市翠前南路129号商铺、珠海市翠前南路131号商铺、珠海市翠前南路139-2号商铺、珠海市翠前南路139-3号商铺等七套房产所得价款在本金55000000元及其所产生利息、费用之和的限额内享有优先受偿权；八、确认兴业银行股份有限公司珠海分行就上述第二、三、四判项确定的债权，对处分担保物即珠海市海纳房产开发有限公司名下位于珠海市××前××房的房产所得价款在本金20150000元及其所产生利息、费用之和的限额内享有优先受偿权；九、驳回兴业银行股份有限公司珠海分行的其他诉讼请求。珠海市旭和物业管理有限公司不服该判决，向珠海市中级人民法院提出上诉。珠海市中级人民法院审理后作出（2019）粤04民终2081号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述民事判决书生效后，兴业银行股份有限公司珠海分行向本院申请强制执行，案号为（2020）粤0402执1203号。 2020年3月30日，本院作出（2020）粤0402执1203号执行裁定书，裁定如下：一、拍卖被执行人珠海市海纳房产开发有限公司名下位于珠海市××前××号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××61）、103-2号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××67）、103-3号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××68）、105-1号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××69）、105-2号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××70）、107号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××71）、125号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××43）、127号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××42）、129号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××41）、131号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××40）、139-2号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××36）、139-3号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××28）；二、拍卖被执行人珠海市海纳房产开发有限公司名下位于珠海市××前××房（房地产权证号：01××41）。 另查明，珠海市翠前南路107号商铺（石鸣苑）（房地产权证号：Ｃ6××71）登记在海纳公司名下，于2013年5月6日设立抵押。 异议人提供一份其与海纳公司于2010年1月4日签订的《商品房订购合同》，该合同的出卖人为海纳公司，买受人为异议人，该合同约定，异议人向海纳公司购买珠海市前山翠前南路101号石鸣苑（二期）107号物商铺，总价款111万元；合同签订时，异议人支付定金50万元，异议人于2010年3月底支付购房款20万元，异议人于2010年6月底支付购房款41万元；海纳公司于2010年8月30日将上述商铺交付给异议人使用。合同签订后，异议人向海纳公司支付了全部购房款，海纳公司也将涉案商铺交付给异议人。 本院认为，异议人以其享有涉案商铺的所有权为由，向本院提出执行异议。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及有关执行异议规定进行审查。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条的规定，执行以生效法律文书为依据。本院（2020）粤0402执1203号执行案件的执行依据为（2018）粤0402民初11658号民事判决和（2019）粤04民终2081号民事判决，（2018）粤0402民初11658号民事判决第七项判决：确认兴业银行股份有限公司珠海分行就上述第二、三、四判项确定的债权，对处分担保物即珠海市海纳房产开发有限公司名下位于珠海市翠前南路107号商铺、珠海市翠前南路125号商铺、珠海市翠前南路127号商铺、珠海市翠前南路129号商铺、珠海市翠前南路131号商铺、珠海市翠前南路139-2号商铺、珠海市翠前南路139-3号商铺等七套房产所得价款在本金55000000元及其所产生利息、费用之和的限额内享有优先受偿权。据此，本院在执行过程中对涉案商铺裁定拍卖是依照生效判决的内容作出，完全符合法律规定，异议人请求终止拍卖、终止搬迁的异议请求，不能成立，本院不予支持。 需要说明的是，异议人的异议请求所指向的标的物与原判决确定的民事权利义务关系的客体具有同一性，执行标的就是作为执行依据的生效裁判确定的权利义务关系的特定客体，则其属于“认为原判决、裁定错误”的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，异议人认为原判决、裁定错误的，应依照审判监督程序办理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七的规定，裁定如下： 驳回异议人陈金莲的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长  涂永国 审判员  **宝 审判员  郭道贵 二〇二〇年六月三日 书记员  黎冠延