江西省南昌市湾里区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0105民初229号原告：石灿华，女，1989年7月8日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。被告：南昌恒富置业有限公司，住所地：江西省南昌市湾里区梅岭国家森林公园旁，统一社会信用代码：91360105MA35L1BT1Y。法定代表人：陈荣圣，该公司总经理、执行董事。委托诉讼代理人：李薇，该公司员工。原告石灿华与被告南昌恒富置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告石灿华，被告南昌恒富置业有限公司委托诉讼代理人李薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石灿华向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告双方之间签订的《林溪府商品房认购书》（编号：NCLXFWS0000177）；2、请求法院依法判令被告立即返还原告已交购房款人民币100000元；3、请求法院依法判令被告立即返还原告已交定金人民币20000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年3月15日，原告在“我爱我家”中介公司员工小江、被告置业顾问黎玲的带领下看了被告恒大林溪府的25栋2单元404房的H户型样板房，被告置业顾问告诉原告39栋2单元404房尚未出售，跟25栋这间样板房户型（H户型）一模一样。39栋404房，被告置业顾问黎玲计算后总价要1150000元左右。当时原告明确告知没有这么多钱购买，因为原告名下在九江有一套房子，二套房首付比例太高。被告置业顾问称跟恒大合作的交通银行可以用原告一个人名义做3成的首套首贷，而且同意给原告一个月凑够首付款的宽限期。后原告与被告置业顾问协商折扣后，总价1116297元，交完认购金20000元后10天内凑够首付款。而且被告的置业顾问黎玲在带原告看房的时候就明确告知恒大在全国包括该楼盘都可以无理由退房，而且定金20000元如果原告不想买了或者首付款没有凑齐也可以退还。在被告置业顾问的承诺下，原告于2020年3月17日交付了20000元定金给被告，认购被告恒大林溪府39栋2单元404房。交付定金后被告置业顾问又要求7天内（也即是3月23日）交首付款。后被告置业顾问又称个人首套首贷需要原告的老公回南昌找交通银行签字。原告老公是部队官兵，受疫情不可抗力影响无法请假回南昌。被告置业顾问又误导原告办理假离婚证来获取交通银行贷款，并称交通银行查得不严。3月23日被告置业顾问程文娟联系原告，称由于3月23日流程没走完，让原告3月24日再交首付款。3月24日原告下班后带上家人前往被告售楼部。原告先带家人前往25栋看样板房，去了之后发现25栋锁住了，联系被告置业顾问严家琦（3月24日置业顾问程文娟说她休息，不在售楼部，让严家琦接待），严家琦告知51栋也有样板房，跟25栋户型都是一样的。但原告跟家人到51栋查看了样板房后，发现同样的H户型格局是一样的，但是厨房的门及朝向不一样。回到售楼部后，原告要求被告置业顾问提供51栋样板房的户型图，被告置业顾问称没有。原告联系置业顾问黎玲，黎玲称：其他都一样，具体哪里不一样，黎玲撤回了消息，没有告知给原告。原告要求实地查看39栋404房，遭到拒绝。然后被告要求原告付首付款，当时由于财务人员不在，所以原告按照被告置业顾问严家琦的要求通过手机银行支付了100000元。交完100000元后，原告要求签订商品房买卖合同，遭到被告置业顾问严家琦拒绝，严家琦称原告要在付完全部首付款后才能签订合同。当时原告就问“合同都条款都没有看到，也没有协商合同条款来签订合同，怎么就要求付清全部首付款呢？”严家琦称“恒大所有合同都不允许修改，我们这里有合同样本，你可以看，但不允许修改任何条款”，然后指向合同样本的位置。原告翻看后，发现合同里面很多条款都比较严苛，而且附件条款要求购房人无条件接受户型图的差异。就关于签订合同事宜未达成协商，原告便从售楼部打车回家了。当天晚上原告回到家里，原告始终感觉不放心“被告不让先签订合同，也不让修改合同，无条件接受户型差异”，便跟老公商量不敢再继续付钱给被告了。3月24日当天晚上原告便联系被告置业顾问程文娟退款事宜，因为也没签订合同。程文娟便告知要请示领导。3月25日被告置业顾问程文娟联系原告，称被告领导同意退款，但20000元被挞定了，100000元可以退给原告。后原告联系置业顾问程文娟走流程退还100000元，被告置业顾问又故意推脱流程要8个月到1年时间。原告首付款都是借钱凑的，原告找被告领导协商能否尽快退款。但被告领导避而不见。综上全部事实，1、被告销售人员用误导方式欺骗原告可以用个人名义做首套首贷，事后提供办假证方式诱导原告用假离婚证骗取银行贷款，实属一种违法的销售行为；2、明知原告认购的39栋404房与带看的25栋404样板房存在差异，却故意隐瞒，不事先告知，侵害了原告的知情权；3、在原告支付部分首付款后却不同意与原告签订商品房买卖合同，更不同意原告与被告协商修改合同任何条款，就商品房买卖合同签订无法达成一致意见，责任在被告方；4、在原告方提出退房退款要求后，被告方故意找公司流程挞定理由不退还20000元定金，违背看房时候向原告承诺的“无理由退房和退20000元定金”，同意100000元退款却又故意拖延时间，侵害了原告的财产利益。故诉请贵院，请贵院判令被告立即退还原告120000元款项，并承担本案诉讼费用。被告南昌恒富置业有限公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。本案中原、被告于2020年3月17日签订《林溪府商品房认购书》，约定原告以按揭付款的方式购买被告南昌恒大林溪府楼盘39栋2-404号房，房屋总价为1116297元。《林溪府商品房认购书》第一条约定，原告同意签署本认购书时支付人民币20000元作为定金。第二条第二款约定，原告须于2020年3月21日前支付首期房款316297元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》。第六条约定，原告必须在约定的付款方式和期限内到林溪府销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。被告认为《认购书》的上述约定属双方真实意思表示，合法有效，对签约双方具有法律约束力，双方均应依约履行。原告没有正当理由，未按照《认购书》约定的时限办理购房手续，其行为已构成违约，应当依法承担违约责任。认购书应自原告违约之日起解除，且被告已向原告寄送解除认购书的通知书，邮件显示原告拒收。从《认购书》中有关定金条款的法律性质看，符合最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条中以交付定金作为订立主合同（即商品房买卖合同）担保的约定的情形，根据该解释第一百一十五条的规定，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。由前所述，商品房买卖合同未能订立的原因是由于原告单方面违约，拒绝在规定时间内办理购房手续，原告应当按照定金罚则承担相应的违约责任。涉案房屋所在楼盘的《商品房买卖合同》经房管局审查通过，并依据相关政策要求在林溪府售楼现场公示栏处公示，原告在认购涉案房屋之前可以自行查阅、了解，若有异议可放弃购买涉案房屋。因此原告将未签订商品房买卖合同归咎于被告拒绝修改合同条款是无理说辞。且原告作为一个完全民事行为能力人，应对自己签字、捺印确认的合同承担相应的责任。并且应在签订涉案房屋的认购书之前全面的详细的了解其所认购房屋的户型，而其在签署了涉案房屋的认购书之后，被告有理由认为原告已经对所认购的涉案房屋做了必要的了解。原告自行转入被告账户的100000元款项，被告始终同意退还，并不存在恶意拖延情形，是原告未在我司办理退款手续，导致退款流程无法进行，至今未能退回相应款项。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求无事实依据，无法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月15日，原告在“我爱我家”中介公司一员工与被告置业顾问黎玲带领下，参观了被告恒大林溪户府的25栋2单元404房的H户型样板房。在置业顾问有关该房与25栋样板房户型“一模一样”等说辞下，2020年3月17日，原、被告签订了一份《林溪府商品房认购书》，认购书载明原告向被告认购林溪府39#2-404房；原告于当天交纳定金人民币20000元，于3月21日（该时间经原告与被告置业顾问黎玲协调，变更为3月23日，后又经其他置业顾问认可，延后至3月24日）前支付首付房款人民币316297元的同时，签署《商品房买卖合同》。后双方对认购书签字、捺印后，原告依约向被告缴纳了定金人民币20000元。3月24日，原告按被告另一置业顾问有关交纳首付款时间变更的要求，带家人来到被告售楼部，欲先行带家人看25栋样板房，发现样板房被锁；联系相关置业顾问，看了其介绍的另一套样板房，发现格局一样，但厨房门朝向差异；欲再实地查看定购的404房又未看成；在按置业顾问要求以手机银行方式转付人民币100000元首付款后，欲与置业顾问协商商品房买卖合同的相关条款，签订《商品房买卖合同》，又遭拒绝。当晚，原告在与其丈夫商议后，决定向被告申请解除认购。原告在联系被告置业顾问后，得到的答复是：人民币20000元（定金）挞定，退回人民币100000元首付款走审批流程要8个月以上。原告在多次协调无果后，诉至法院，认为：1、被告销售人员以误导方式欺骗其以个人名义做首套首贷，事后提供办假征方式诱导其用假离婚证骗取银行贷款，实属违法销售行为；2、被告明知其认购的39栋404房与25栋404样板房存在差异，却故意隐瞒，侵犯了其知情权以及在其支付部分首付后不同意协商合同条款并签署合同，导致认购协议无法履行的责任在被告等等。为此，请求解除双方间认购书；立即返还购房款人民币100000元及购房定金人民币20000元；本案诉讼费由被告承担。上述事实，有原告身份证、被告企业信息、《林溪府商品房认购书》（编号：NCLXFWS0000177）（第二、三联）、原告与被告置业顾问黎玲的微信聊天记录、《林溪府商品房认购书》、《中国银行交易流水明细单》、原告与被告置业顾问黎玲提供的办理假离婚证件的微信名“阿洪办证2号”微信聊天记录、原告与被告置业顾问程文娟微信聊天记录、（2018）赣0105民初271号民事判决书、(2019)赣0105民初694号民事判决书、有关2020年6月1日原告与黎玲的微信语音通话记录录音及文字整理、南昌恒大林溪府39号楼商品房预售许可证、林溪府销售现场公示栏照片、解除涉案房屋认购书的通知书、《购房确认书》、庭审笔录等予以佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同全面履行自己的义务。鉴因本案原、被告双方均对解除《林溪府商品房认购书》均不持异议，故本院予以准许。本案主要争议焦点是导致该商品房认购行为不能成交的归责问题。对此，本院认为，原告作为商品房消费者，其初心是购买林溪府房产，这一点应毋庸置疑。本案中作为出售其房产的被告销售方式，尤其是其工作人员的服务质量及服务态度，虽然作为消费者的原告因客观原因难以举证证实，但无疑是存在一定欠缺的。因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理的规定，即便双方所订立的相关协议均应认定合法有效，且原告也并无确凿证据证明被告销售人员采取了误导方式诱导其用假结婚证骗贷、故意隐瞒样板房与认购房的差异以及被告提供的格式合同不得修改等等，本院也理应综合考量原告诉请退还定金的请求有其合理的一面。为此，就原告的有关返还定金的请求，本院酌情确定被告恒富公司按收取人民币20000元定金的40%即人民币8000元予以返还，其余金额因原告自身违约因素不予返还。综上所述，原告诉请解除双方所订《林溪府商品房认购书》、返还其所交购房款人民币100000元理由成立，本院依法予以支持；对原告诉请返还人民币20000元定金的请求，本院酌定被告返还其人民币8000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告石灿华与被告南昌恒富置业有限公司签订的《林溪府商品房认购书》；二、被告南昌恒富置业有限公司在本判决书生效之日起七日内返还原告石灿华购房款人民币100000元；三、被告南昌恒富置业有限公司在本判决书生效之日起七日内返还原告石灿华认购定金人民币8000元；四、驳回原告石灿华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1350元，由原告石灿华负担人民币650元，被告南昌恒富置业有限公司负担人民币700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  胡信昌二〇二〇年六月九日法官助理胡萍书记员何婉怡