江苏省常州经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0492民初343号原告：武进区洛阳新相亚五金加工厂，经营场所常州市武进区洛阳镇民丰村。经营者：陈马建，男，1978年12月28日出生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：朱丽，江苏东臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐道圣，江苏东臻律师事务所律师。被告：吴海潮，男，1976年10月6日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：吴文伟，北京市盈科（常州）律师事务所律师。原告武进区洛阳新相亚五金加工厂（以下简称五金加工厂）与被告吴海潮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序分别于2020年4月28日、2020年5月25日、2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告五金加工厂的经营者陈马建及其委托诉讼代理人朱丽、徐道圣、被告吴海潮到庭参加了2020年4月28日的庭审；原告五金加工厂的经营者陈马建及委托诉讼代理人朱丽、被告吴海潮及其委托诉讼代理人吴文伟到庭参加了2020年5月25日、2020年6月15日的庭审。本案现已审理终结。原告五金加工厂向本院提出诉讼请求：1.解除《厂房租赁合同》，被告吴海潮立即腾空并返还房屋，并支付自起诉之日起至实际腾空之日止按297元/天计算的房屋占有使用费；2.被告吴海潮向原告五金加工厂支付租金53263元（从2019年2月1日至2019年7月30日）以及滞纳金2212元；3.本案诉讼费用由被告吴海潮负担。事实和理由：五金加工厂于2018年8月20日承租了常州市盛曼金属制品厂（以下简称盛曼金属制品厂）位于横林镇南方村6-3号厂房，租赁时间从2018年8月26日至2021年8月25日。因五金加工厂生产经营需要搬离厂房，遂委托贾成军将厂房转租。贾成军于2019年2月3日与吴海潮签订《房屋租赁合同》，约定租赁时间从2019年2月1日至2019年8月25日，租金61000元，合同签订即时支付。合同还约定吴海潮应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，五金加工厂有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。合同签订后，吴海潮未能按合同约定支付租金，且经五金加工厂催告后仍未支付，五金加工厂遂诉至法院。审理中，五金加工厂将其诉讼请求变更为：1.判令被告吴海潮支付租金61000元、滞纳金3050元；2.判令被告吴海潮向原告五金加工厂支付从2019年8月26日到2019年10月25日按297元/天计算的房屋占有使用费17820元；3.判令被告吴海潮向原告五金加工厂支付水电费、门卫费6737元；4.本案诉讼费用由被告吴海潮负担。原告五金加工厂为支持其诉讼请求，向本院提交了《土地租赁协议》、《厂房租赁合同》、情况说明、催告短信截图、盛曼金属北行车车间水门卫费结算单、微信聊天记录、2018年8月20日陈桂娣出具的收条、武进区横林横房房产中介服务部陈永和出具的收据、银行交易明细等证据以证明其所主张的事实。被告吴海潮辩称，1.案涉租赁合同无效，导致无效的原因是因为房东不同意陈马建将房屋转租给吴海潮，且房东为此停电停水导致吴海潮的生产无法进行。吴海潮对合同无效并无过错。2.因吴海潮机器设备较多，直至2019年10月才找到第三方厂房。由于五金加工厂的过错导致吴海潮未能按照计划进行生产，造成吴海潮的损失。综上，请求驳回原告五金加工厂的诉讼请求。被告吴海潮为支持其辩称意见，向本院提交了《厂房租赁协议》、通知、微信聊条记录、收条、录音、视频、照片、用电测算表等证据以证明其所主张的事实。本院经审理认定事实如下：2019年2月3日，贾成军受五金加工厂委托与吴海潮签订《厂房租赁合同》1份，约定：吴海潮承租坐落于常州市武进区建筑面积约为717平方米的厂房；租赁期限为2019年2月1日起至2019年8月25日止，租赁期为6个月25天；租金为61000元（含中介费补贴5000元）；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由吴海潮承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款；租赁期间，吴海潮应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，五金加工厂有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。2019年2月3日，中介周介红出具收条1张，确认收到吴海潮厂房租金3万元。吴海潮确认该3万元中2万元为租金、1万元为中介费，同时确认已于2019年4月4日收到退回的该3万元。五金加工厂确认实际收到租金2万元，已退还给吴海潮。五金加工厂陈述：吴海潮是在2018年10月24日搬出的。吴海潮陈述：其是在2019年10月8日搬离的。另查明，2018年8月20日，盛曼金属制品厂与五金加工厂签订《土地租赁协议》1份，约定盛曼金属制品厂将位于使用面积为3173.3平方米的集体土地部分有偿出租给五金加工厂使用；已有设施、设备及厂房存在，作为租赁物的附着物有行车梁、标准厂房（厂房租赁面积717平方米）；租赁期限为2018年8月26日到2021年8月25日，租赁期间未经盛曼金属制品厂书面同意不得转租；三年总租金为30.5万元，签订协议交保证金1万元，第一年租金10万元、第二年租金10万元、第三年租金10.5万元，协议签订之后五日内一次性支付第一年租金给盛曼金属制品厂，并且在第二年、第三年租期开始前30日支付盛曼金属制品厂第二、第三年的租金；合同签订时五金加工厂支付的5000元定金于房租付清时冲抵租金。该协议由盛曼金属制品厂加盖公章、负责人陈桂娣签名以及五金加工厂加盖公章、陈马建加盖公章。陈马建于2018年8月20日向陈桂娣支付定金5000元、向武进区横林横房房产中介服务部陈永和支付中介费5000元。陈桂娣、陈永和分别出具了收条。陈马建于2018年8月23日通过其名下尾号为6208的中国建设银行账户向陈桂娣名下尾号为0617的中国农业银行账户转账10万元。2019年3月21日，陈桂娣通过微信聊天的方式告知陈马建：……原来租赁协议，你企业五金机械加工。听说有人举报。现场已改变生产用途。是塑料粉碎机噪音大……是属违法乱纪，重重打击对象。是不受任何法律保护的。我们也是深受其害。烦你看一下，我们双方认可租赁协议其中有第十条款内容。2019年8月8日，盛曼金属制品厂张贴通知1份，载明：陈马建先生：根据你与我方签订的租赁合同，你擅自将房屋转租他人，已经构成严重违约。房屋地址：。根据租赁合同，现通知你立即解除合同，并在10天内搬离，逾期后果自负。2019年8月19日，盛曼金属制品厂又张贴通知1份，载明：陈马建先生：根据你与我方签订的租赁合同，你擅自将房屋转租他人，已经构成严重违约。房屋地址：。根据租赁合同，现通知你立即解除合同，并在7天内搬离，逾期后果自负。2019年11月11日，方静卫（陈桂娣之夫）通过微信聊天的方式向陈马建催要房租：自2019年8月26日至10月30日计65天的租金按每天274元计算，减押金1万元，付7810元。2019年11月13日，陈马建与方静卫达成一致陈马建再付7000元了结。2019年11月13日，陈马建分两次通过尾号为6208的中国建设银行账户向方静卫名下尾号9368的银行账户转账6000元、1000元。还查明，案涉房屋未取得建设工程规划许可证。以上事实由原告五金加工厂提交的《土地租赁协议》、《厂房租赁合同》、微信聊天记录、2018年8月20日陈桂娣出具的收条、武进区横林横房房产中介服务部陈永和出具的收据、银行交易明细以及被告吴海潮提交的通知等证据在卷佐证。本院认为，首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，盛曼金属制品厂与五金加工厂签订的《土地租赁协议》第十条明确约定，五金加工厂未经盛曼金属制品厂书面同意不得转租。盛曼金属制品厂负责人陈桂娣亦通过微信聊天的方式就五金加工厂改变生产用途进行转租提出了异议，故五金加工厂与吴海潮签订的《厂房租赁合同》属无效合同。其次，五金加工厂已于2019年4月4日将2万元租金退还给了吴海潮，中介也于同日将1万元中介费退还给了吴海潮，通过上述退还中介费与租金的行为再结合双方当事人庭审中的陈述，可以确认五金加工厂与吴海潮达成了不再履行《厂房租赁合同》的一致意思，同时对合同权利义务的最终处理形成了一致意见即吴海潮应立即从案涉房屋中搬离将案涉房屋返还给五金加工厂、五金加工厂不再向吴海潮计收2019年4月4日之前的房屋占有使用费。但吴海潮未能及时从案涉房屋中搬离、向五金加工厂返还房屋以致纠纷的产生，应由吴海潮承担全部民事责任，该部分民事责任与导致合同无效的过错无关。再次，如前所述，房屋占有使用费的计算期间应从2019年4月5日至实际搬离之日。根据五金加工厂与吴海潮关于吴海潮搬离案涉厂房时间各自的陈述，本院酌情确定吴海潮搬离案涉的时间为2019年10月8日。据此，房屋占有使用费应按186天计算。根据五金加工厂与吴海潮约定的租金标准为每天273元【（61000-5000）元/205天】，吴海潮应向五金加工厂支付的房屋占有使用费为50778元。关于水电费，五金加工厂并未提交证据证明实际发生的金额，故该部分诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于门卫费，因双方并未就该费用的分担进行约定，五金加工厂的该部分诉讼请求亦缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴海潮于本判决发生法律效力之日起十日内向原告武进区洛阳新相亚五金加工厂支付房屋占有使用费50778元；二、驳回原告武进区洛阳新相亚五金加工厂的其他诉讼请求。如被告吴海潮未在本判决规定的履行期限内自觉履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2016元减半收取1008元，由原告五金加工厂负担430元，被告吴海潮负担578元。被告吴海潮负担部分原告五金加工厂已预交，被告吴海潮于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告五金加工厂。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员 唐 凯二〇二〇年六月二十八日书记员 石梓然