江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初7325号原告：刘绍香，女，1972年2月19日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：高源，男，1972年7月17日出生，汉族，住辽宁省鞍山市千山区。两原告共同委托诉讼代理人：虞雪伟，江苏力信律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：虞文卓，江苏力信律师事务所实习律师。被告：相城区渭塘恒安房产中介服务部，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇渭中路54号。经营者：陈栋梁，男，1988年5月1日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：倪米娃，江苏云贤律师事务所律师。原告刘绍香、高源与被告相城区渭塘恒安房产中介服务部居间合同纠纷一案，本院于2019年9月29日受理后，依法由审判员靳义威适用简易程序独任审理，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。因案情需要，本院将本案转为普通程序进行审理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》和《最高人民法院关于民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的规定，由审判员靳义威独任审理，于2020年4月21日再次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告刘绍香（参加第一次庭审）及两原告的共同委托诉讼代理人虞雪伟、虞文卓（参加第一次庭审），被告相城区渭塘恒安房产中介服务部的委托诉讼代理人倪米娃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘绍香、高源向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还中介费10万元，并支付资金占用期间的利息(以10万元为基数，自2019年6月5日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际返还之日止)。2、本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告明确第1项诉讼请求中的中介费为垫资款。事实和理由：两原告是夫妻关系，被告是从事房产中介信息咨询服务的个体户，经营者系陈栋梁。2019年3月，原告因急需资金，委托该中介办理出售两原告共同共有的位于相城区渭塘镇朗悦湾花园4幢806室房屋的中介服务，具体经办人系陈栋梁，房屋成交价是161万元。双方于2019年6月4日办理了房屋过户变更登记手续，陈栋梁借过户理由将原告持有的有关交易资料收回。当日，房款到账后，原告刘绍香根据陈栋梁要求向其汇款80万元，但事后陈栋梁没有及时向原告返还其中的10万元，严重侵害了原告合法利益。原告刘绍香多次找陈栋梁维权，发生激烈争执，还多次报警求助，但没有结果，公安机关建议原告通过诉讼途径依法维权。根据《合同法》的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被告相城区渭塘恒安房产中介服务部辩称，被告从未拖欠原告任何款项，被告作为中介服务公司为原告及案外人洪祥伟提供中介服务，原告理应向被告支付中介费，而本案中原告在收取全部房款并办理过户手续后并未按约向被告支付中介费1万元，被告保留追诉的权利。事实情况是三方洽谈房屋价款实际为153万元，原告及洪祥伟各另付1万元中介费给被告，而后洪祥伟因需要多办理贷款，在三方协商后将房款变更为163万元，包括已经支付的2万元定金，原告在此并未提出任何异议。2019年5月14日办理托管手续时，原告与洪祥伟也自愿签订了补充协议，约定了实际房款及退款情况。此后原告在2019年6月4日办理过户当天自愿退还多余10万元房款给被告，原告对于其行为是自愿自知的，因此原告在实际收到了153万元的全部房屋价款后，并不存在任何需要被告返还所谓垫资款的情况。被告为原告垫资70万元的房款也在2019年7月14日当天一并收到，而原告承诺支付的1万元中介费一直没有支付。综上，被告从始至终没有拖欠原告任何款项，反之原告拖欠被告1万元中介费没有支付，请求驳回原告的诉讼请求。原告刘绍香、高源为证明其主张，向本院提交以下证据：1、两原告身份证、被告经营者户籍人口信息复印件各1份，被告企业登记资料查询表打印件1份，证明原被告诉讼主体资格。2、情况说明原件1份，证明原告委托被告出售房屋，因被告损害原告利益，双方发生争执，原告报警后，派出所调解未果。3、中国银行交易流水明细清单打印件1份、短信记录打印件1页，证明2019年4月30日，被告转给原告刘绍香70万元用于资金周转。2019年6月4日，原告刘绍香收到房款161万元后，应被告的要求向被告汇款80万元，被告应当返还两次转账的差价（垫资款）10万元。4、苏州市存量房买卖合同复印件1份、原告刘绍香与洪祥伟之间的微信聊天记录打印件1页，证明原告委托被告交易的房产价格为161万元，买受人洪祥伟共支付163万元，其中2万元是支付给被告的居间报酬。经质证，被告相城区渭塘恒安房产中介服务部发表如下质证意见：证据1，无异议。证据2，真实性无异议，关联性不认可，报警是因原告觉得卖房价格过低，在被告处无理吵闹并偷取被告手机，后被告报的警。证据3，对银行流水及短信的真实性无异议，关联性有异议，实际上是原告向被告借款70万元用于归还涉案房屋的贷款，双方之间有借条、转款凭证，而原告所谓的10万元垫资款无任何书面证据，原告于2019年6月4日向被告转款的80万元包括原告拖欠被告的70万元借款及补充协议中明确的多余10万元房款。证据4，对合同的真实性无异议，关联性有异议，房屋价款后续变更为163万元系原告与洪祥伟双方达成的共识，对此原告没有提出过任何异议。对聊天记录的真实性、关联性、合法性均不认可。被告相城区渭塘恒安房产中介服务部向本院提交以下证据：1、补充协议原件1份，证明原告与洪祥伟签订的房屋实际价款为153万元，并约定原告将多余10万元房款及1万元中介费直接退还给洪祥伟。2、借条、收条复印件1份，证明2019年4月30日，原告向被告经营者借款70万元的事实，该份借条及收条原件被告在2019年6月4日收到款项后已经撕毁。3、中国农业银行苏州分行账户交易流水原件3份，证明2019年4月30日，被告经营者向原告刘绍香转款70万元，备注为借款。2019年5月14日，洪祥伟向被告经营者借款10万元，备注借款。2019年6月4日，被告经营者收到原告80万元的款项包括70万元的还款及10万元的房款。原告之所以将80万元中的另外10万元转给被告，系洪祥伟提出的要求，因洪祥伟也向被告借款10万元，因此原告将所有的款项转给被告。原告在转款的时候备注是还款，并不是其所述的垫资款，被告从未要求原告垫资。4、（2019）苏0507民初5451号民事判决书复印件1份，证明原告在该案庭审中明确房屋的实际成交价为153万元，而原告在该案中也实际收取了153万元的全部房款，不存在任何垫资行为。5、（2019）苏05民终11383号民事判决书复印件1份，证明二审查明房屋成交价为153万元，原告已确认收到上述153万元款项，且房屋已经实际过户至洪祥伟名下，不存在原告为被告垫资的情况。经质证，原告刘绍香、高源发表如下质证意见：证据1，真实性不认可，这份协议原告并没有签字，就协议内容来讲，实际成交价是161万元，并非154万元，原告也没有收到过洪祥伟支付的定金2万元，协议中写明过完户后退还乙方11万元是不符合常理的，该份协议是2019年5月14日签订，协议在正式的备案合同之前，按常理，以后签的合同价格为准。根据2019年7月14日原告与洪祥伟的聊天记录可知洪祥伟支付了163万元，正好印证了原告的上述主张。该协议被告非当事人，与本案缺乏关联性，对该份协议的证明力及真实性、关联性、合法性均不认可。证据2，认可借条、收条的真实性，确实向被告经营者借过70万元。证据3，真实性认可，2019年5月14日被告经营者与洪祥伟的银行流水与本案无关。2019年4月30日及2019年6月4日的银行流水的备注是被告经营者单方备注的，该两笔流水恰恰能说明存在10万元的差价。证据4，真实性认可，但是该判决书目前没有生效，该案的被告刘绍香已经上诉，该案判决书中认定刘绍香向陈栋梁借款80万元的事实不符，另外认定房屋成交价为153万元与事实不符。证据5，真实性认可，对判决书认定房屋成交价153万元不认可，原告坚持认为房屋成交价是161万元。经审理查明，2019年6月4日，原告高源作为出卖人，案外人洪祥伟作为买方、苏州笃行房地产营销策划有限公司作为居间代理机构，各方共同签订了一份《苏州市存量房买卖合同》，合同编号为苏房存相城合同201906040075，该合同约定，出卖人通过苏州笃行房地产营销策划有限公司自愿将位于相城区渭塘镇澄阳路2999号朗悦湾花园4幢806室的房屋及该房屋占有范围内的国有土地使用权出卖给买受人；不动产登记薄记载所有权证号编号为0430061662，共有权证号为G0430061663，出卖人保证已就该房屋出卖事由征得其他共有权人的同意；该房屋价款161万元，房屋价款应当在申请不动产转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户，不动产转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款；买受双方约定于2019年6月1日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户，买受方应当于申请办理资金托管手续之日起30日内办理银行贷款事宜；房屋交付日期为买受人付清房款之日起10日内；房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费、房屋买卖居间代理佣金，按照三方签订的补充协议执行。该合同由原告刘绍香（出卖人及委托代理人处）、洪祥伟、苏州笃行房地产营销策划有限公司分别签字盖章予以确认。两原告与洪祥伟另签订《补充协议》一份，载明“甲方出售给乙方朗悦湾4幢806室成交价为壹佰伍拾肆万元整，现存量房合同为壹佰陆拾壹万元整，现乙方已付定金贰万元整，等过完户以后甲方退还乙方壹拾壹万元整”。两原告在协议落款甲方处签字，洪祥伟在协议落款乙方处签字。另查明：1、2019年4月30日，原告刘绍香向被告经营者陈栋梁借款70万元，陈栋梁将70万元转账汇入刘绍香的银行账户，刘绍香向陈栋梁出具借条及收条各1份。2019年5月14日，洪祥伟向陈栋梁借款10万元，陈栋梁同样将10万元转账汇入洪祥伟的银行账户。2、2019年6月4日，两原告与洪祥伟完成编号苏房存相城合同201906040075《苏州市存量房买卖合同》中房屋的转移登记，洪祥伟实际取得了受让房屋的不动产权证书。当日，原告刘绍香在收到资金托管账户转账支付的161万元后，向陈栋梁转账汇款80万元，转账用途备注为“还款”。3、因洪祥伟要求高源、刘绍香交付案涉房屋未果，于2019年7月23日诉至本院，该案庭审中，洪祥伟与刘绍香、高源一致确认房屋的实际成交价格为153万元，洪祥伟通过银行贷款购房，贷款放款日为2019年5月16日。该案中，本院认为，洪祥伟与高源、刘绍香签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按约履行。且高源、刘绍香作为出卖人已收到全部房款并配合洪祥伟完成了案涉房屋的产权变更登记手续，洪祥伟即为案涉房屋合法的所有权人……。判决如下：一、高源、刘绍香应于本判决生效之日起十日内自登记于洪祥伟名下的位于苏州市相城区的房屋中迁出。二、高源、刘绍香应于本判决生效之日起十日内支付洪祥伟自2019年6月5日起按照2500元/月的标准至实际迁出之日止的房屋占有使用费。三、驳回洪祥伟其他的诉讼请求。刘绍香不服一审判决，提出上诉，苏州市中级人民法院经审理认为，……虽《苏州市存量房买卖合同》约定房屋交易价为161万元，但刘绍香在一审中确认房屋实际出售价格是153万元，洪祥伟亦认可房屋成交价是153万元，可以证明双方签订《苏州市存量房买卖合同》目的是为网签备案所用，该合同内容并非双方真实约定，应以双方此前口头约定的153万元作为房屋实际交易价。刘绍香在一审中还确认了其已经实际收取了153万元房款，房屋亦已实际过户至洪祥伟名下，刘绍香以洪祥伟未付清房款为由拒绝搬离房屋，本院不予支持……。判决如下：驳回上诉，维持原判。4、本案审理过程中，洪祥伟到庭陈述，相城区渭塘恒安房产中介服务部是我向刘绍香、高源购买相城区渭塘镇朗悦湾花园4幢806室房屋的中介，我让我表哥殷敏代我支付给高源购房定金2万元，2019年4月，我和刘绍香、高源商定房屋的实际价格是153万元。之后为了贷款多一点，我和刘绍香、高源商定在网签合同中将房屋价格做到161万元，当时讲好刘绍香、高源应将多的10万元退还给我，所以在相城区房产交易中心办理资金托管手续时签订了补充协议，之后我去银行办贷款，贷款下来以后我和刘绍香于2019年6月4日去相城区房产交易中心去办理过户手续，办理过户手续时签了网签合同，当天房产证就下来了，当天网签合同中写明的房款161万元通过资金托管账户打入了刘绍香的银行账户。2019年6月4日当天，办理完手续后，因为刘绍香借了陈栋梁70万元，我、刘绍香、陈栋梁一起到中国银行相城支行去转账，因为我于2019年5月14日向陈栋梁借了10万元用于支付购房款首付，所以我让刘绍香将应当退给我的10万元直接支付给陈栋梁用以归还我欠陈栋梁的借款10万元，当时刘绍香同意了，所以最终刘绍香转账给了陈栋梁80万元。之所以补充协议写刘绍香、高源应当退我11万元，是因为除了贷款高评的10万元，另外1万元实际上是刘绍香、高源应支付给相城区渭塘恒安房产中介服务部的中介费，因为协议内容是陈栋梁起草的，陈栋梁当时把刘绍香、高源应支付的中介费1万元和刘绍香、高源应退还我的10万元写在了一起。我向法庭保证我的陈述均是事实，如有虚假愿意承担法律责任。两原告对洪祥伟的笔录的真实性无异议，表示对洪祥伟的说法不认可，殷敏确实是支付给高源2万元，第一个买房人殷敏不购买房屋了，殷敏支付的定金2万元原告无需退还。洪祥伟是以殷敏的表弟的身份去看涉案房屋的，实际上洪祥伟和殷敏不是亲戚关系，洪祥伟顶替殷敏参与买房但没有将实情告知原告，本身就是欺骗行为。陈栋梁和原告刘绍香说他需要资金周转一下，原告刘绍香就转给他10万元（80万元中的10万元），实际上该10万元的性质属于借款，当时没要求陈栋梁出具欠条或借条，是口头约定。被告对洪祥伟的笔录无异议，表示认可洪祥伟的陈述。以上事实，有当事人提供的中国银行交易流水明细清单、苏州市存量房买卖合同、补充协议、借条、收条、中国农业银行苏州分行账户交易流水、（2019）苏0507民初5451号民事判决书、（2019）苏05民终11383号民事判决书等证据以及庭审笔录、询问笔录证实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。两原告将案涉房屋转让给案外人洪祥伟，虽然在双方签订的《苏州市存量房买卖合同》中约定房屋价款161万元，但根据两原告与洪祥伟签订的补充协议及（2019）苏0507民初5451号民事判决书、（2019）苏05民终11383号民事判决书中查明并认定的事实，涉案房屋实际成交价为153万元，即双方签订《苏州市存量房买卖合同》的目的是为网签备案所用，应以双方此前口头约定的153万元作为房屋实际交易价，扣除洪祥伟已支付的定金2万元，原告实际应得购房款为151万元，多余的款项应归还洪祥伟。原告向陈栋梁借款70万元，洪祥伟向陈栋梁借款10万元，原告刘绍香在收到资金托管账户转账支付的161万元后，除应归还其向陈栋梁的借款70万元外，还应返还洪祥伟10万元，现洪祥伟明确将应退还其的10万元直接归还陈栋梁，故原告刘绍香将结欠陈栋梁的借款70万元及应返还洪祥伟的10万元合计80万元一并转账支付给陈栋梁符合约定。原告在起诉状中载明的诉讼请求为要求被告返还中介费10万元，庭审中将10万元的性质变更为垫资款，庭审后又称该10万元实际上是借款，对此均未提供有效证据予以证明，原告的上述主张与本院查明的事实也不相符，故依法不予采信。据此，原告要求被告返还垫资款10万元并支付资金占用期间的利息的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘绍香、高源的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币2300元，由原告刘绍香、高源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  靳义威二〇二〇年六月二十四日书记员  林晓华