河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终1305号上诉人（原审被告、反诉原告):陈帅,男,1962年12月13日生,汉族,住安阳市北关区。委托诉讼代理人:刘金聚,河南文友律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告):龙闪闪,女,1986年11月18日生,汉族,住滑县。委托诉讼代理人:刘娥,河南金太阳律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：李立新,男,1966年5月21日生,汉族,住安阳市殷都区。被上诉人（原审第三人）：安阳市建源房地产开发有限责任公司,住所地安阳市邺城大道与平原路交叉口西北角（安阳市中原高新技术创业服务中心)2楼207房间。法定代表人:卫莲花,公司董事长。委托诉讼代理人：刘慧晖，河南广学律师事务所律师。委托诉讼代理人：路国伟，男，1992年12月1日出生，汉族，该公司员工，住河南省林州市。上诉人陈帅因与被上诉人龙闪闪、李立新、安阳市建源房地产开发有限责任公司（以下简称建源房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2019）豫0503民初376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈帅上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清,采用证据不当。上诉人与被上诉人龙闪闪在2013年12月29日签订房屋租赁合同后,在2018年8月份之前,从未就租赁房屋的面积及费用发生过任何纠纷。2011年建源房地产公司委托市房产测绘中心作的《房屋测量报告》说明中第三条所述“本报告所依据的有关资料由委托方提供,委托方对资料的真实性和产权直接负责。”房产测绘中心在博书苑小区11号楼《房屋测量报告》中叙明,“1层公共用房面积为99.74平方米,1层商业面积为58.28平方米”，在该楼共有面积范围及分摊情况中叙明“1单元1-18层共有面积为该单元楼梯间、电梯井、水暖井、电井面积及应分摊全楼的共有面积,共为1173.255平方米(含1层公共用房分摊面积4.463平方米,1层商业分摊面积2.608平方米),分摊系数为0.215440。”说明按照有关规定,本单元所有房屋应分摊的面积是一样的。而建源房地产公司在一审庭审中说作为一层分摊面积没有分摊楼梯的部分,就不分摊楼梯部分,没有提出任何法律依据支持其主张。在11号楼《房屋测量报告》房屋分层分户面积成果表中,1-01公共用房和1-02商业服务用房中,分摊系数0.046841，建源公司不能合理解释。建源公司在2013年与上诉人签订合同时就涉案房屋已经经过测量,已经知道涉案房屋详细具体的平方数,但不明确写明或详细告知上诉人。因此,《房屋测量报告》相互矛盾,不能真实反映涉案房屋的真实面积,不符合证据的“三性”原则，不应作为证据采信。被上诉人龙闪闪辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案争议的焦点是市房管局出具的报告，是否能准确反映出承租房屋的实际面积，被上诉人龙闪闪认为，房产局出具的《房屋测量报告》是本案唯一权威的政府机关出具的测绘数据，也是唯一能准确反映一楼房屋承租面积的客观数据的证据。上诉人一直拿一楼商业用房和本单元其他楼层的面积做比较，这一点明显错误。因为一楼商业用房本就不应该分摊楼梯间、热力井等需要公摊的面积的情况，况且二楼以上有阳台和其他设施，面积计算和一楼是不同的，所以房屋测绘报告的158.02平方是真实面积，所以一审法院在认定案件事实没有计算分摊面积是正确的。至于上诉人说撤销权的问题，本案法律关系不涉及撤销权，陈帅多收取龙闪闪房屋租金是不当得利，况且龙闪闪是在2018年才知道陈帅自己擅自多计算房屋面积收取租金这一情况，不存在诉讼时效的问题。被上诉人建源房地产公司辩称，1、建源房地产公司与上诉人陈帅之间签订的租赁合同，建源房地产公司已按照合同约定向上诉人出租案涉商铺，现上诉人已将案涉商铺出租给其他人。根据合同相对性原则，上诉人与被上诉人龙闪闪之间的租赁合同只对缔约当事人具有法律约束力，他们双方如何约定对于合同关系外的第三人不产生法律约束力，本案与建源房地产公司无关。2、《房屋测量报告》是由安阳市房产测绘中心出具的，该机构有相应的资质，并且是作为案外人、第三人出具的，该报告数据真实，是对房屋实际面积的客观反映，应以该测量报告显示的数据为准。3、案涉商铺A11、A12实际面积一共是316.04平方米，建源房地产公司对该商铺是整体出租，至于合同约定为310平方米是因上诉人在租赁商铺时找到建源房地产公司，当时公司给其优惠了6.04平方米。4、上诉人不能拿二楼作为一楼的面积进行参考，二楼与一楼的使用方式与公摊计算方法不同，没有参考价值，应以《房屋测量报告》为准。5、建源房地产公司从未向上诉人表述过商铺和整体面积为186平方米，上诉人对其主张应当提供证据证明，否则应承担举证不能的法律后果。被上诉人李立新未到庭、未答辩。龙闪闪向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈帅返还龙闪闪多支付的房屋租金64514.40元；2、判令陈帅返还龙闪闪房屋租赁押金18600元；3、诉讼费用由被告承担。陈帅向一审法院提出反诉请求：1、判令龙闪闪立即给付陈帅租金54360元；2、本案反诉费用由龙闪闪承担。一审法院认定事实：2013年1月8日，被告（反诉原告）陈帅与第三人建源房地产公司签订了一份《租赁合同》，合同约定建源房地产公司将位于安阳市××区××书××小区××楼××号、××号商铺租赁给陈帅，商铺面积310平方米；租赁期限为五年，自2013年3月1日至2018年2月28日止，租金每年52000元，租金不含税价格，每年缴纳一次，采取先交后租的方式，提前一个月缴纳下期租金，每年年底交清等等。在租赁期间内，陈帅将承租商铺中第A11号转租给原告（反诉被告）龙闪闪，双方于2013年12月29日签订了一份《租赁合同》，合同约定了商铺面积为186平方米，租赁期限为一年，自2014年1月1日至2015年12月31日，租金78120元，该租金为不含税价格，租金每年缴纳一次，采取先交后租的方式，提前一个月缴纳下期租金；龙闪闪按时缴纳租金，每逾期一日支付逾期租金5%的违约金，逾期十日，陈帅有权解除合同；合同因提前解除或期满终止时，龙闪闪在接到陈帅书面通知或函件后三日内将所承租房屋交还给陈帅。如龙闪闪逾期不交还房屋，每日应向陈帅支付三倍租金（以实际天数累计），同时陈帅可以强制收回房屋，有权处分该房屋内的物品，强制收回房屋的方法包括但不限于停电、封门、禁止进入房屋等。签订合同当日，龙闪闪支付了押金5000元，陈帅出具了证明条，内容为“证明A11商铺预交押金5000元”。签订合同后，龙闪闪依约交纳了租金并装修开始经营商铺。2014年3月21日，龙闪闪又补交了房屋押金，陈帅出具了收到条，内容为“今收到房屋押金13600元，押金时间为一年，第二年租金随邻居、水涨船高，押金随租金同行。别人涨随涨，别人降也降。”一年租赁合同到期后，陈帅、龙闪闪于2014年12月9日续签了一份租赁期为一年的《租赁合同》，内容除了年租金变更为100440元外，其他合同内容不变。2015年12月10日双方又续签了一份租赁期为一年的《租赁合同》，其中商铺面积变更为148平方米，租金变更为88800元，其他合同内容未变。2016年12月15日，双方再次续签了一份《租赁合同》，租赁期限仍然为一年，面积变为151平方米，租金变更为108720元。龙闪闪向陈帅依约交纳了2014年1月1日至2017年12月31日房屋租金，陈帅在2015年租赁房屋面积减少后退还龙闪闪房屋押金3200元。2018年3月29日，第三人李立新代陈帅与第三人建源房地产公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定建源房地产公司将涉案商铺继续租赁给陈帅，商铺面积为310平方米；租赁期限为三年，自2018年3月1日起至2021年2月28日，租赁期限到期后，合同自动终止，陈帅放弃优先承租权和续租的权利，自愿将房屋无偿交还给建源房地产公司；建源房地产公司指定第三方龙闪闪（游泳馆）、申君安（大药房）分别从陈帅手中租赁上述房屋，作为经营使用，陈帅在第三方使用过程中，不得存在任何私自涨价、乱收费行为，不得干涉第三方对房屋的正常使用、装饰装修等，不得干预第三方的经营行为；租金每年186000元，该租金为不含税价格，租金每年缴纳一次，采取先交后租的方式，每年12月底之前交清下一年租金；陈帅所租赁的房屋，须按照建源房地产公司的指定，由第三方使用，不得转租给其他人，否则随时可以解除合同等等。当日，第三人李立新代陈帅与龙闪闪补签了一份《租赁合同》，合同内容中商铺面积为122.02平方米，租赁期限为一年，自2018年1月1日至2019年2月28日，租金第一年102496.80元。后陈帅在李立新与建源房地产公司签订的房屋租赁合同上补签了字。龙闪闪在2018年4月9日向建源房地产公司交纳了租金105856元，建源房地产公司予以认可。另查明，安阳市房产测绘中心出具的房屋测量报告载明A11商铺的产权面积为158.02平方米。陈帅提供了通知书，证明2017年12月份曾向龙闪闪表示不再与其续租，要求龙闪闪在租赁期限届满时腾清承租房屋，如出现逾期应支付三倍租金，按违约计算至实际天数，押金违约金不再退还。但是龙闪闪对上述通知书不予认可，称并未接到上述通知书。上述事实，有原告（反诉被告）龙闪闪提供的房屋租赁合同、银行转账明细、押金收条，被告（反诉原告）陈帅提供的房屋租赁合同、通知书、照片，第三人建源房地产公司提供的房屋租赁合同、房屋测绘报告以及当事人的当庭陈述等证据，予以证实。一审法院认为，被告（反诉原告）陈帅在承租第三人建源房地产公司位于安阳市××区××书××小区××楼××号、××号商铺后，于2013年12月29日将商铺中第A11号转租给原告（反诉被告）龙闪闪，并签订了《租赁合同》，由此可见陈帅与龙闪闪之间形成了商铺转租合同关系。双方签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。双方当事人应当按照合同约定各自履行自己的义务。本案中，龙闪闪主张双方约定的年房屋租金系按照房屋面积计算，但陈帅认为合同中并未明确约定按房屋面积计算，而是按照固定数额计算，结合龙闪闪与陈帅签订的房屋租赁合同单价数额的变化规律、押金数额交付约定及退还情况，还有周围同地段商铺收取租金情况，可以确认双方租金是按照商铺面积进行计算。因安阳市房产测绘中心出具的房屋测量报告载明A11商铺的产权面积为158.02平方米，因此龙闪闪实际租赁面积少于合同约定面积，陈帅以不实的商铺面积与龙闪闪签订合同，存在过错，应当返还多收取的租金。经核算，2014年1月1日至2015年12月31日租赁面积多计27.98平方米（186-158.02）；2016年1月1日至2016年12月31日租赁面积多计25.98平方米（148-122.02）；2017年1月1日至2017年12月31日租赁面积多计28.98平方米（151-122.02）；综上，2014年1月1日至2017年12月31日龙闪闪共多支付租金63314.4元（420×27.98+540×27.98+600×25.98+720×28.98），现龙闪闪要求陈帅予以返还，予以支持。龙闪闪称陈帅于2016年口头向其索要2平方米的租赁费1200元，仅提供了一份转账记录，未提供其他证据予以进一步证明，陈帅也不予认可，故该项请求不予支持。关于龙闪闪要求陈帅退还房屋押金的问题，按照市场行情，一般在租房子的时候，出租人会收取押金，押金是属于保证金的一种，确保承租人按合同的要求履行租赁合同，龙闪闪与陈帅签订的合同到期后，在协调下又重新签订了租赁合同，在双方租赁合同没有解除的情况下，考虑双方交付押金时约定“第二年租金随邻居、水涨船高，押金随租金同行。别人涨随涨，别人降也降”，为了确保龙闪闪按合同约定履行，商铺押金不宜退还，可待双方合同解除后主张，故该项请求也不予支持。关于陈帅主张龙闪闪逾期腾房应当支付双倍租金的反诉请求，因龙闪闪与陈帅的转租合同到期后，陈帅与建源房地产公司租赁合同也即将到期，陈帅称不再出租、要求龙闪闪腾房，龙闪闪称没有接到腾房通知，但在交付2018年1月、2月租金时陈帅要求支付一年租金，双方矛盾僵持，而在陈帅与建源房地产公司对承租商铺是否续租的协商过程中，第三人李立新受陈帅委托从中协调，促成了陈帅与建源房地产公司又签订了三年租赁合同。但该合同的约定附条件，即A11号商铺指定出租给龙闪闪，后第三人李立新又代陈帅与龙闪闪签订了2018年1月1日至2019年2月28日期间的租赁合同，弥补了2018年1月1日至2018年2月28日该段空档期，事实上龙闪闪继续续租，也支付了占用房屋期间的租金，由此可见龙闪闪在2017年合同到期后未能与陈帅有效沟通，行为虽有不当，但没有从根本上损坏陈帅的权益，故陈帅以龙闪闪逾期不腾房要求双倍支付租金的反诉请求明显不妥，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、被告（反诉原告）陈帅于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）龙闪闪多收取的商铺租金63314.40元；二、驳回原告（反诉被告）龙闪闪的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陈帅的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1878元，由原告（反诉被告）龙闪闪负担448元，被告（反诉原告）陈帅负担1430元；反诉费减半收取579.50元，由被告（反诉原告）陈帅负担。本院经审理查明，上诉人陈帅在二审期间提交商铺面积司法鉴定申请书，但该涉案房产已由被上诉人建源房地产公司委托安阳市房产测绘中心测量并出具报告，该机构具有相应资质，上诉人也无证据证明该测量报告存在错误，故本院不再委托司法鉴定。本院二审经审理查明的其它事实与一审法院认定事实一致。本院认为，虽然根据安阳市房产测绘中心出具的房屋测量报告载明A11商铺的产权面积为158.02平方米，但被上诉人龙闪闪在承租A11商铺前已经对该商铺进行了查看，并且在其承租使用后其已经对该商铺实际面积有所了解，其在承租涉案商铺时并未提出面积问题并且实际承租使用了该商铺多年，视为对其商铺面积予以认可，现龙闪闪要求上诉人陈帅向其返还多支付的面积租金，违反诚信及公平原则，依法不应支持，一审法院对此处理有误，二审应予以改判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省安阳市北关区人民法院（2019）豫0503民初376号民事判决；二、驳回原告龙闪闪的诉讼请求；三、驳回反诉原告陈帅的反诉请求。一审案件受理费1878元，由龙闪闪负担，反诉费减半收取579.5元，由陈帅负担；二审案件受理费1878元，由龙闪闪负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年六月二十三日书记员 孟 菲