河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1324民初4825号原告(反诉被告）：南阳市九晟合商贸有限公司，住所地：镇平县中山大街东段南侧（地质队对面）。统一社会信用代码：91411324344904257L。法定代表人：高丙栋，该公司董事长。委托诉讼代理人：芮军，河南荣祥律师事务所律师，特别授权。被告(反诉原告）：张娟，女，1976年7月5日出生，汉族，住河南省邓州市。第三人：叶伯平，男，1974年4月24日出生，汉族，住浙江省青田县。原告(反诉被告）南阳市九晟合商贸有限公司（以下简称九晟合公司）与被告(反诉原告）张娟、第三人叶伯平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月10日作出（2019）豫1324民初883号民事判决，被告(反诉原告）张娟不服提出上诉，南阳市中级人民法院作出（2019）豫13民终6211号民事裁定，撤销（2019）豫1324民初883号民事判决，发回本院重审。本院于2019年11月13日立案后，依法另行组成合议庭，分别于2020年4月28日、2020年5月9日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告(反诉被告）九晟合公司的委托诉讼代理人芮军，被告(反诉原告）张娟、第三人叶伯平到庭参加了诉讼，第二次开庭原告(反诉被告）九晟合公司的法定代表人高丙栋及其委托诉讼代理人芮军，被告(反诉原告）张娟到庭参加了诉讼，第三人叶伯平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告）九晟合公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的租赁合同，被告将房屋清理腾空后交付原告；2、要求被告支付至2019年2月21日未付租金80796元，2019年2月22日之后的租金计算至被告腾房之日，租金计算利息（利息按同期贷款利率计算至被告腾房交付原告之日）；3、本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中原告变更诉请为：1、解除原告与被告签订的租赁合同；2、要求被告支付租金100704.88元，并支付利息（利息自2019年1月1日起按照银行间同业拆借利率支付至款付清之日止）；3、被告支付原告违约金292162.65元，滞纳金1500元。事实及理由：被告与原告签订租赁合同用于餐饮经营，约定自2016年12月1日起，被告每年依照合同约定结清租金。被告履行一年后违约至今，期间原告多次催要租金，被告拒付。被告(反诉原告）张娟答辩并提出反诉请求：1、依法驳回原告(反诉被告）九晟合公司的诉讼请求。2、要求原告(反诉被告）九晟合公司双倍返还定金20000元及多支付的租金22000元，按合同约定承担违约金并赔偿损失，损失及违约金共计120000元。3、本案的诉讼费及反诉费用由原告(反诉被告）承担。事实及理由：原告与镇平县日杂公司签订了地产租赁合同，原告在未征得原出租人同意的情况下，擅自多次转让，小德士餐厅租金较大，租赁期限未到，损失也颇大，自2017年1月1日原告开业经营至2018年5月，原告将其整体出租的九晟合商场租给了百姓乐购，在2018年的11月又租给了润德姆经营，至此，原、被告已经不存在租赁合同关系，小德士餐厅多支付给原告4个月的房租，原告违约在先，依法应承担相应的法律责任，原告应当赔偿给被告造成的损失并支付违约金。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辩称，被告反诉没有事实及法律根据，请求驳回被告张娟的反诉。第三人叶伯平述称，起初第三人和被告没有接触过，只是通过电话沟通，第三人和高丙栋签订的租赁合同，租赁的是一楼和二楼，包括小德士及原来遗留的简易房，但是里边的租户有多少第三人并不清楚的。房子租过来的时候，高丙栋和租户之间的合同第三人也不清楚，当时是通过一个老乡和高丙栋签的合同，后来才知道这些房子有的已经租给租户了。第三人在准备开业的时候跟被告张娟还有其它的租户都联系过，当时第三人和高丙栋说如果时间短的话租金就算了，但是如果时间长，这些租金就要减掉了。第三人经营商场开业是2018年11月5号或是8号。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的原告与镇平县润德隆购物超市签订的补充协议，被告张娟有异议，称补充协议签订后，被告和第三人叶伯平电话沟通过，补充协议签订之前未告知被告，补充协议是在高丙栋起诉被告之后双方私下签订的，当时电话中第三人告诉被告补充协议在法律上没有效力，补充协议跟被告无关。但被告未提供相关的证据证实且对补充协议的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信；2、对原告提交的镇平县润德隆购物生活超市证明，被告有异议，称2019年4月26日之前被告将东西都拉走，在2018年11月到12月期间被告已经不再经营，在被告的苦苦请求之下，第三人答应其接手之后经营的几个月租金不再收取，结合本案的其它证据，本院对该组证据予以采信；3、对原告提交的镇平县供销日杂有限公司证明，被告有异议，称不认可，但未提供相关证据证实其主张，本院对该组证据予以采信；4、对原告提交的国有土地使用证、建设工程规划许可证复印件，被告张娟有异议，称案件涉及当事人为九晟合公司，被告与九晟合公司签订的合同，该证据与本案无关联性，且无法鉴别真实性。庭审后经法庭核实，以上证据属实，本院对该组证据的真实性予以采信；5、对被告提供侯蓓的营业执照，原告有异议，称证据与本案无关联性，但对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信；6、对被告提供的银行流水账目和收据，原告有异议，称已经支付租金是152600元，不是160000元，经法庭核实，本院对被告张娟已支付原告的租金152600元的事实予以确认；7、对被告提交的房屋租赁合同二份，原告有异议，称租赁合同有效且已经征得原出租方的同意，由于原告对该证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信；8、对被告提交的原告营业执照和证明书，原告有异议，称不能证明被告证明目的，但对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信；9、对被告申请证人杨某当庭陈述，原告有异议，称证人大部分陈述都是传来的，而且证人所述交钥匙的时间与润德姆出具的证明不一致，证人说商场管理人员让张娟退场的说法原告不认可，因为第三人作为润德姆的实际管理者，已经说过没有要求张娟退场。本院对杨某陈述的以下事实予以确认，2017年原告经营九晟合生活广场开业时被告张娟经营的小德士餐厅也在九晟合生活广场开业，九晟合商场关门停业后转让给百姓乐购经营，没过多久又转让给润德姆经营，润德姆接手后没多久，被告的餐厅不再经营；10、对被告申请证人沈某当庭陈述，原告对证人陈述被告生意好坏有异议，润德姆管理人员向被告索要租金的事实，原告不清楚，本院对证人陈述2017年原告经营九晟合生活广场，随后九晟合商场关门停业转让给百姓乐购经营，没过多久又转让给润德姆经营的事实予以确认；11、对被告提交的装修合同及营业报表，原告有异议，称装修合同真实性无法核实，被告应提交税费票、支付凭证予以证实，根据租赁合同约定，合同终止的一方应当拆除装修物，被告的装修与原告无关。营业报表真实性无法证实，被告经营好坏，与原告无关。根据本案的实际情况，本院对被告租赁原告的部分房屋经营餐厅并进行装修的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月10日，原告九晟合公司与镇平县供销日杂有限公司签订一份房地产租赁合同，合同约定镇平县供销日杂有限公司将坐落在镇平县城中山街东段南边的门面房十七间（含土地使用面积约6000平方米）出租给原告使用。合同还约定了租金、租赁期限、违约责任等其他事项。2016年10月12日，原告在征得镇平县供销日杂有限公司同意的情况下，与被告张娟签订了租赁合同，将承租该公司的位于镇平县××街与××交叉口东南的九晟合生活广场190㎡出租给被告张娟使用。合同第三条约定租赁期限为10年，自2016年12月1日起至2026年11月30日终止（租赁起始日以九晟合生活广场开业之日为准）。第四条约定第一年租金为102600元，第二年租金为114000元，自第三年开始，按上一年租金标准递增4%计租金，第三年租金为114000×1.04=118560元，并约定了自第二年起，租金按照一年一交，一交一年的方式支付，被告应提前一个月预交下年租金。如逾期缴纳由被告按每日150元支付滞纳金，逾期十日仍未缴纳的，原告有权提前解除协议，由被告按剩余期间租金总额的50%承担违约责任。第八条约定：租赁期间，任何一方不能履行本合同约定的条款，另一方有权要求限期履行，并有权要求赔偿损失。因违约致使不能实现合同目的的，另一方有权解除本合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告利用该场地经营“小德士西餐厅”，并于2017年1月8日向原告缴纳租金50000元，于2017年8月3日、8月7日、12月30日分别向原告转账22600元、20000元、30000元，于2018年5月17日、9月11日向原告转账10000元和20000元，以上合计被告共向原告缴纳租金152600元。原告经营的九晟合生活广场于2016年12月30日开业，经营至2018年2月15日，随后原告转让九晟合生活广场给百姓乐购经营，百姓乐购经营三个月。2018年11月8日，原告与镇平县润德隆超市的负责人叶伯平、王毅签订了商业房屋租赁合同书，将九晟合百货超市商业用房整体超市一层、二层共5000平方米租赁给叶伯平、王毅用于经营润德隆超市，其中包含原告租赁给被告张娟的190㎡，并于2018年11月25日签订了补充协议，协议约定：如原告收取了被告的租金，润德隆超市则不能收取被告租金，润德隆超市缴纳给原告的租金需减去被告应缴纳的租金。协议签订后，润德隆超市没有占用被告经营的小德士西餐厅，也没有向被告收取小德士西餐厅的租金，润德隆超市在向原告缴纳租金时，减去了被告应缴纳给原告的该部分租金。被告张娟占有使用租赁房屋至2019年4月24日。另查明，案涉争议的土地及所建房屋办理有土地使用证及建设工程规划许可证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。在本案中，原告九晟合公司与被告张娟于2016年10月10日签订租赁协议，约定由被告张娟承租位于镇平县××街与××交叉口东南的九晟合生活广场（面积190平方米），双方当事人均在合同上签字确认，该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，该租赁合同应为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合原、被告的诉讼请求，本院分析如下：一、原告要求解除与被告张娟签订的租赁合同。根据本案实际情况，被告张娟于2019年4月已不再使用案涉租赁物，且原告方已对租赁物重新使用，双方所订立的租赁合同无法履行，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。二、原告要求被告张娟支付租金及利息，以及要求被告张娟支付违约金。首先，原告按照合同约定将租赁场地交付被告使用，被告一直占用使用该场地至2019年4月24日，根据双方合同的约定，被告张娟应支付原告该期间的租赁费用。被告2018年下欠原告租金为114000元-50000元=64000元，2019年截至4月24日的租金为118560元÷365天×114天=37030元。其次，原告要求被告支付所欠租金的利息，以及原告要求被告支付违约金。原告与被告张娟签订的租赁合同在租赁期限和责任与义务中明确约定，租赁起始日以九晟合生活广场开业之日为准，原告为被告提供良好的外部环境，确保被告的正常经营。因原告的过错造成被告不能正常经营的，被告有权提前终止合同，并要求原告承担赔偿责任。在合同履行的过程中，原告经营的九晟合生活广场于2016年12月30日开业，于2018年2月15日停止营业，随后原告将九晟合商场转让给百姓乐购经营，在百姓乐购经营3个月后，原告于2018年11月8日又将该商场转让给润德隆超市经营。本院认为，原告在履行合同中不应只强调其权利而忽视其应承担的义务，原告在租赁合同未到期且未与被告张娟协商履行合同的情况下，停止营业且两次转让商场，期间商场因转让无法正常营业，违反了双方的约定，已构成违约。故对原告九晟合公司要求被告张娟支付租金利息及要求被告张娟支付违约金请求，本院不予支持。三、被告张娟反诉要求原告双倍返还定金20000元及多支付的租金22000元，赔偿损失并支付违约金120000元。首先，原告与被告张娟签订的租赁合同约定被告于合同签订之日起5日内缴纳10000元保证金，该保证金可抵租金，双方并未约定有定金，另被告张娟要求原告退还多支付的租金22000元，被告张娟未提供相关的证据证实其主张成立，故被告张娟反诉要求原告双倍返还定金20000元及多支付的租金22000元的诉讼请求，本院不予支持。其次，被告张娟反诉要求原告赔偿损失并支付违约金120000元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因出租人违约导致租赁合同解除，致使承租人无法按照租赁合同约定的租赁期限使用房屋，进而无法完全享用附合的装饰装修价值，因此对于承租人无法享用的剩余租赁期限内附合的装饰装修价值，责任在于出租人，出租人应当承当违约责任，赔偿承租人该损失。至本案审理期间鉴于涉案房产中已形成附合的装饰装修残值已无法进行评估，无法通过鉴定得出准确的损失数额，结合被告张娟提供的装修合同以及房屋装修的实际情况，考虑到双方合同约定的租赁期限及实际已履行的期限、当事人的违约责任等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则酌定由原告赔偿被告张娟装修损失70000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告南阳市九晟合商贸有限公司与被告张娟签订的租赁合同；二、限被告张娟于判决生效后十日内支付原告南阳市九晟合商贸有限公司房屋租金101030元；三、限原告南阳市九晟合商贸有限公司于判决生效后十日内赔偿被告张娟损失70000元；四、驳回原告南阳市九晟合商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告）张娟的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7216元，反诉费1350元，由原告南阳市九晟合商贸有限公司负担5950元，被告张娟负担2616元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  王 丽审 判 员  唐书振人民陪审员  曹云贵二〇二〇年六月二十日书 记 员  张 程姚茹