绥中县人民法院民 事 判 决 书(2020)辽1421民初2112号原告：中国建设银行股份有限公司绥中支行，地址：辽宁省绥中县奥兴新天地1#104-107室，统一社会信用代码：91211421820863186U，负责人：刘东升，系该行行长。委托诉讼代理人：梁明远，系该银行职员。被告：马立良，男，汉族，1973年4月20日出生，住河北省卢龙县。被告：赵金星，女，汉族，1976年10月12日出生，住河北省卢龙县。被告：绥中鑫宏房地产开发有限公司，住所地：辽宁省绥中滨海经济区25号2-18，统一信用代码：9121142157426868X5。法定代表人：李春芳，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王斌、李万玲，系该公司职员。原告中国建设银行股份有限公司绥中支行（以下称建行绥中支行）诉被告马立良、赵金星、绥中鑫宏房地产开发有限公司（以下称鑫宏公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告建行绥中支行的委托诉讼代理人梁明远、被告鑫宏公司的委托诉讼代理人王斌、李万玲等到庭参加了诉讼，被告马立良、赵金星经传票传唤缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告建行绥中支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告马立良、赵金星的借款合同；2判令被告马立良、赵金星偿还所欠原告贷本金250122.99元，利息10062.68元及罚息531.05元（至2020年4月16日，利息及罚息要求偿还全部给付之日）；3、请求法院判令原告有权行使被告马立良、赵金星提供的抵押物的抵押权，就拍卖、变卖抵押物价款优先受偿；4、被告绥中鑫宏房地产开发有限公司承担连带责任；5、被告承担诉讼费。事实与理由：2016年1月20日，原告与被告马立良、赵金星签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同编号：210741008-2012-20160500876，借款金额：人民币贰拾捌万元整（￥280000.00元），合同期限：240个月，借款到期日2036年1月20日。为确保该笔债权的实现，原告与被告马立良、赵金星在该合同中约定，抵押物为被告购买的一手住房，面积94.31平方米，抵押财产价值471550.0元，地址：辽宁东戴河新区绥中鑫宏盛世小区6号楼1单元203室，房屋产权证暂未办理，抵押权证编号绥中县房预绥字第××号，抵押权人为原告。2014年9月15日，原告与被告鑫宏房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证俣同》一份，约定：被告绥中鑫宏房地产开发有限公司为被告马立良向我行申请的借款提供连带责任保证。按照该合同第七条第（一）款的规定：马立良、赵金星未按时足额履行清偿债务的，该公司应在保证范围内承担连带保证责任。2014年9月15日、2016年9月15日原告与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司先后两次签订《个人住房按揭贷款合作协议》，约定：保证期间为“从借款人的贷款发放之日起至抵押人将已办妥抵押物的《房屋所有权证》《房屋他项权证》正本等交贷款人核对无误、《房屋所有权证》复印件、《房屋他项权证》收妥之上”。原告与被告马立良、赵金星的贷款合同签订后，原告如约履行了放款义务。而被告马立良、赵金星于2018年1月开始未按时还款，截至2020年4月26日，累计拖欠利息、罚息共计10593.73元。鉴于被告马立良的违约行为严重危及原告债权，根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条违约情形“借款人不按合同约定按时偿还借款本息或其他应付款项”；第十七条违约救济措施“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”；第十三条第八款抵押权实现的规定，“借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务）或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权”。3、解除与借款人的借贷关系。又根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及《个人住房按揭贷款合作协议》中关于绥中鑫宏房地产开发有限公司承当连带保证责任的约定，请法院依法支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。被告马立良、赵金星未出庭，亦未提交答辩意见。被告鑫宏公司辩称，二被告未支付首付款，二被告与原告借款关系成立。诉讼当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。本院质证当事人进行了证据交换及质证，认定如下：被告马立良与被告赵金星系夫妻关系。2016年1月20日原告与被告马立良、赵金星签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同编号为：210741008-2012-20160500876，借款金额280000.00元，借款期限为240个月，即从2016年1月20日至2036年1月20日，利率为浮动利率，基准利率4.9%，还款方式为等额本息还款法，每月归还本息金额为1832.44元。同时被告马立良、赵金星共同承诺用马立良购买的被告鑫宏公司开发建设的绥中鑫宏盛世6号楼1单元203号期房，面积94.31平方米楼房做抵押，抵押财产价值471550.00元。抵押权编号：绥中县房预绥字第××号，抵押权人为原告。2014年9月15日，原告与被告鑫宏公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定担保责任的最高限额为人民币80000000.00元，保证方式为：连带责任保证。保证期间，主债务借款之日至抵押以生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本，及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日。合同保证责任约定：如果主合同项下债务到期或银行方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，鑫宏公司在保证范围内立即承担连带保证责任。合同签订后，原告按时履行了放款义务，被告马立良、赵金星从2018年1月未按时还款，至2019年1月31日，被告马立良、赵金星尚欠本金250122.99元，被告马立良已交付首付款191550.00元。原告于2020年5月29日诉至本院。本院认为，原告建行绥中支行与被告马立良、赵金星签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《抵押合同》，原告建行绥中支行与被告鑫宏公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同的（一）因不可抗力致使不能实现合同目的，（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催要后再合理期限内仍未履行，（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的，（五）法律规定的其他情形。因被告马立良、赵金星已不履行债务，被告鑫宏公司亦不履行担保责任，原告建行绥中支行要求解除与被告马立良、赵金星签订的《个人住房（商业用房）借款合同》本院予以准许。被告马立良、赵金星向原告建行绥中支行返还贷款本金250122.99元，并按约定承担利息。被告鑫宏盛世公司承担连带责任，原告建行绥中支行对被告马立良、赵金星抵押的鑫宏盛世6号楼1单元203号，面积94.31平方米楼房折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司绥中支行与被告马立良、赵金星签订的我《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告马立良、赵金星于判决生效后十五日内返还原告中国建设银行股份有限公司绥中支行贷款本金250122.99元，并从2019年2月1日开始承担利息，及罚息至给付之日止，利率按约定利率计算；三、原告享有对被告马立良、赵金星提供抵押的辽宁东戴河新区鑫宏盛世小区6号楼1单元203室，面积94.31平方米楼房折价，或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；四、被告绥中鑫宏房地产开发有限公司承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5211.00元，减半收取2605.50元，由被告马立良、赵金星司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员  刘延顺二〇二〇年六月十一日书记员  刘 兵附相关法条《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。