江西省上饶市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣11民终33号 上诉人（原审被告、反诉原告）：裴飞彬，男，汉族，1981年5月1日出生，住江西省上饶市经济开发区。 委托诉讼代理人：汪华兰，江西帝经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛珮琳，江西帝经律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：上饶市碧桂园房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市信州区叶挺大道3号（碧桂园信州府销售中心），统一社会信用代码91361100MA361U283Y。 法定代表人：谈建平，该公司总经理。 委托诉讼代理人:江新红，男，汉族，1988年10月12日出生，住江西省九江市都昌县，该公司职员。 上诉人裴飞彬因与被上诉人上饶市碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初3486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人裴飞彬上诉请求：1、撤销江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初3486号民事判决;2、依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》;3、依法改判被上诉人返回上诉人已支付购房款及利息共计人民币524,062元（含定金20,000元）；4、本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人拟定的补充协议中第四条及第五条，原告设置了“未能批准贷款或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，乙方应补足差额”的格式条款，属于《合同法》及司法解释中规定的“加重对方责任、排除对方主要权利”的典型情形，当属无效条款，不能作为认定本案事实及判决的依据；2、原审法院适用法律错误。本案《商品房买卖合同》之银行按揭贷款未能获批系银行信贷政策变化之原因，对此原因作为买受人的上诉人依法享有合同解除权并要求退回房款。根据《商品房买卖司法解释》第二十三条规定、《全国民事审判工作会议纪要》（2011）第19条规定，结合本案的具体情况，上诉人因银行信贷政策原因无法办理银行按揭贷款，且其在一审庭审中明确表示无力支付剩余119万余元购房款，并要求原审法院解除合同并退回房款，原审法院不顾上诉人因不能获得银行按揭无力一次性支付剩余巨额购房款的事实，仍判决上诉人继续履行合同、支付购房款并承担违约金的判决，明显不顾本案的事实及法律规定，也违背了基本的公平、公正原则。 被上诉人上饶市碧桂园房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。 上饶市碧桂园房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付所欠购房款总计￥1,190,000元(大写：壹佰壹拾玖万元整)；2、请求判令被告立即向原告支付所欠购房款从应付之日次日起至实际支付之日止的违约金（每日按逾期应付款的万分之二计算）。截止2018年11月1日止违约金暂计￥22,372元（大写：贰万贰仟叁佰柒拾贰元整）。以上共计￥1,212,372元（大写：壹佰贰拾壹万贰仟叁佰柒拾贰元整)；3、本案诉讼费用由被告承担。 裴飞彬向一审法院提出反诉请求：1、请求判令解除反诉人与被反诉人于2018年4月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018042840605号）；2、请求判令被反诉人退还反诉人已支付的购房款及利息共计人民币531,922.93元，其中524,062元购房款（含定金20,000元）、利息7,860.93元（该利息按年利率6%的标准计至2019年7月28日，此后利息计至实际清偿之日止）；3、本案的全部诉讼费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2018年4月28日，原、被告签订《上饶市商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》各一份，对房屋的价款、付款方式、违约责任、交付方式等均作了约定，其中合同约定：商品房总房价款为1,714,062元，付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2018年4月28日前支付首期房价款人民币524,062元，占全部房价款30.58%，余款人民币1,190,000元向出卖了认可的贷款银行申请贷款支付；第八条：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2．买受人未按约定时间付款的，按逾期时间分别处理，（1）逾期在90日之内的，自合同约定应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知买受人，否则视为出卖人选择继续履行合同；买受人应当自出卖人解除合同书面通知到达之日起30日内按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的20%；《补充协议》约定买受人必须在2018年7月30日前支付该商品房总价款69.43%（银行按揭款项）给出卖人，即壹佰壹拾玖万元整。2018年4月28日，原、被告签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，协议约定：该商品房的总房价款为人民币壹佰柒拾壹万肆仟零陆拾贰元整，其中69.43%（即贷款金额为人民币1,190,000元），被告以商业银行按揭贷款的方式支付给原告。如因被告原因导致上述贷款机构不予审批同意被告的贷款申请或最终批准的贷款金额与被告申请的贷款金额存在差异的，则被告需按照买卖合同约定支付楼款期限内，将该差额款项自行支付给原告。若被告逾期支付该差额款项的，被告按应付而未付的每日万分之贰计付违约金给原告，逾期超过90天的，原告有权解除买卖合同，被告应向原告支付该商品房的总房价款的15%违约金。2018年4月28日，原告将按揭办理的相关条件及事项告知被告，被告在《碧桂园公馆按揭业务办理须知》、《按揭条件告知书》上签名确认。合同签订后，被告支付了购房首付款504,062元，剩余房款1,190,000元，被告向银行申请按揭贷款，银行拒贷。 一审法院认为，一、原、被告签订的《上饶市商品房买卖合同》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，一审法院予以确认。合同约定被告在支付首付款后，剩余房款1,190,000元于2018年7月30日前按揭贷款支付给原告，被告向银行申请贷款。根据原、被告庭审陈述，被告裴飞彬作为贷款人负债过多，贷款及信用卡存在逾期，不符合按揭贷款的条件，所以拒贷，之后被告就没有申请其他银行按揭贷款，到合同约定的期限，被告仍未支付尾款1,190,000元。原告已将按揭办理的条件、所需的一般性资料及按揭相关事项告知被告，被告应对自身还贷能力有清楚的认知，对自身是否符合按揭贷款条件有一定程度的估算，并了解按揭贷款可能存在的风险，仍然与原告签订商品房买卖合同，约定按揭贷款支付尾款，现银行按揭贷款未能获批的原因是被告不符合贷款条件，被告的原因造成违约，应当按照《上饶市商品房买卖合同》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》的约定承担违约责任。一审法院认为，不能获得银行贷款的过错非原告方，而是被告资产负债过高，导致银行拒贷。根据《银行按揭及公积金付款方式补充协议》的约定，若贷款未获得审批，被告应自筹资金付清购房款，并支付违约金，被告对该约定是明知的，故一审法院认为本案过错在被告方，被告造成违约，应当承担违约责任。二、被告裴飞彬反诉要求解除原、被告签订的《上饶市商品房买卖合同》，一审法院认为，被告提供的现有证据不足以证明被告的上述反诉主张，应承担举证不利的后果，被告作为银行按揭贷款失败的过错方，是商品房买卖合同的违约方，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的事由，本案合同目的是原告交付房屋，被告获得所有权，未获得银行按揭贷款不影响合同目的的实现，除按揭贷款方式外，被告可以以其他方式支付房款，被告作为违约方，不享有解除合同的权利，故对被告要求解除合同的反诉请求，一审法院不予支持，对原告本诉要求被告继续履行合同支付剩余房款的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）裴飞彬于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上饶市碧桂园房地产开发有限公司购房款1,190,000元；二、被告（反诉原告）裴飞彬于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上饶市碧桂园房地产开发有限公司逾期付款违约金（从2018年8月1日起每日按逾期应付款的万分之二计算至全部款项还清之日止）；三、驳回被告（反诉原告）裴飞彬的全部反诉请求。本诉费15,711元，由被告（反诉原告）裴飞彬负担；反诉费10,113元，由被告（反诉原告）裴飞彬负担。 二审法院认定事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案上诉人裴飞彬与被上诉人上饶市碧桂园房地产开发有限公司签订的《上饶市商品房买卖合同》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效。作为买受人，裴飞彬应对自身还贷能力有清楚的认知，对自身是否符合按揭贷款条件有一定程度的估算，并了解按揭贷款可能存在的风险，其仍然与上饶市碧桂园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定按揭贷款支付尾款，现银行按揭贷款未能获批的原因是其不符合贷款条件。上诉人裴飞彬未能提供充分证据证明自己无履约能力，未能达到以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同的条件，故对上诉人请求解除合同的主张，本院不予支持。同时，双方《银行按揭及公积金付款方式补充协议》中“若贷款未获得审批，买受人应自筹资金付清购房款，并支付违约金。”的约定条款，只是对付款方式的补充约定，并不存在加重一方当事人合同义务的情形，上诉人裴飞彬主张该条款属格式条款的理由不成立，本院不予采纳。上诉人到期未支付购房款，构成违约，应依照合同约定支付违约金。 综上所述,上诉人裴飞彬的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15,711元，由上诉人裴飞彬负担。 本判决为终审判决。 审判长  聂晓红 审判员  付 强 审判员  徐志峰 二〇二〇年六月二十三日 书记员  曹 颖