山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1678号上诉人（原审被告）：贾长林，男，1967年12月2日出生，汉族，住威海市环翠区。被上诉人（原审原告）：威海德居家居有限公司，住所地威海经济技术开发区乐天世纪城-3-0075。法定代表人：褚晓杰，经理。委托诉讼代理人：李强，山东海行家律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙竟塰，山东海行家律师事务所律师。上诉人贾长林因与被上诉人威海德居家居有限公司（以下简称德居公司）服务合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院(2020)鲁1092民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾长林上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回德居公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由德居公司承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。一、德居公司与贾长林之间并无委托合同关系，德居公司无权向贾长林主张服务费。根据一审法院查明的事实，贾长林作为乐天家居城业主，于2012年与威海美乐家居建材有限公司（以下简称美乐公司）签订合同、建立了服务合同关系。贾长林并未与德居公司建立委托服务合同关系。一审法院认定德居公司系乐天家居城的实际营运管理人，没有证据证明，系认定事实错误。贾长林与美乐公司建立合同关系，美乐公司系乐天家居城的受托管理单位。美乐公司与德居公司之间的委托和转委托关系，并不能改变贾长林与美乐公司之间的合同关系，德居公司并不是乐天家具城的营运单位，其最多只能算作是美乐公司的代理人、受托管理单位，德居公司无权单独向贾长林主张权利。二、一审判决中关于双方均认可管理费按照0.7元/m2?天的标准的事实没有依据。一审判决认为“现德居公司与贾长林均认可管理费自2018年起按0.7元/m2?天计算，法院对此依法予以确认”，但贾长林在庭审中并未确认。贾长林在庭审中陈述的意思是德居公司不管主张多少收费标准，都应拿出依据并且确实提供了相应标准的服务。即德居公司主张0.7元/m2?天的费用标准就应当提供0.7元/m2?天费用标准的服务，主张0.8元/m2?天的费用标准就应当提供0.8元/m2?天费用标准的服务，一审判决系对贾长林意思表示的误读。德居公司辩称，贾长林以德居公司的管理行为而受益，其应当分担德居家具相应的投入支出。尽管德居公司与贾长林没有签订书面的合同，但德居公司是乐天世纪商城实际管理人，贾长林是该商场内的业主和商铺经营人，自2015年起，德居公司即以自己的名义为包括贾长林在内的所有业主租户进行各方面的管理、服务活动。贾长林因德居公司的管理服务活动和投入而受益，产生的费用应当由包括上诉人贾长林在内的所有商铺经营者、业主合理分担。德居公司有权以自己的名义向贾长林主张服务管理费，贾长林实际上也一直在向德居公司缴纳服务管理费。二、德居公司向贾长林主张的服务管理费用合理，德居公司为了天世纪商城的所有业主提供了保洁、保安、照明、空调、产品推销、推广、电梯、运营、水电保障等各方面管理服务，承担了共用部位共用设施日常维护等义务，为业主租户构造了良好的经营平台，营造了比较繁荣的商场环境，为此德居公司投入了大量的时间、人力、物力、财力，自2017年起，德居公司一直按照0.7元/m2?天的标准向该商场所有入户业主收取服务管理费，而威海同类商场服务管理费市场平均价格每平方米每天在0.78元左右，德居公司收费没有超出同类商场的范围。2017年1月1日至2018年8月30日，贾长林一直是按照0.7元/m2?天的标准，向德居公司交纳的服务管理费，且德居公司一审中提交了贾长林按照0.7元/m2?天的标准交纳服务管理费的收据，贾长林对证据没有什么异议。请求依法驳回上诉，维持原判。德居公司向一审法院起诉请求：贾长林支付拖欠运营服务费201566元（2018年8月31日至2019年11月30日）。一审法院认定事实：威海乐天家居城（原名乐天海港家饰商场）由威海九隆置业有限公司开发建设；2007年威海九隆置业有限公司委托威海港隆商务管理有限公司对包含物业、运营、商铺出租在内的事项进行管理；2009年威海港隆商务管理有限公司将其在该商场享有的权利义务转让给威海乐天家居建材有限公司享有和承担；2010年威海乐天家居有限公司更名为美乐公司；2014年德居公司成立，其经营范围包含批发零售、物业服务等。贾长林于2006年购买了乐天家居城三层3026－3033号铺位，面积632.86平方米，并于2016年办理了不动产权登记证书。2012年2月3日，贾长林与美乐公司就相应铺位签订了威海美乐家居物业管理协议，约定经营期自2012年1月1日起至2012年12月31日止，按经营商铺的建筑面积*0.5元/天*365天计算交纳“管理费”，美乐公司享有对该场地实施统一物业管理的权利，享有依法向贾长林收取物业管理费、公共设施维修基金、经营行为保证金、公共能源及相关费用的权利等内容。该协议双方履行完毕。2013年后，双方未再签订书面服务合同，现乐天德居城由德居公司实际进行运营管理，并以德居公司名义收取管理费，贾长林也继续在乐天家居城内经营，双方因欠付的管理费产生纠纷。2020年2月13日，德居公司诉至一审法院。诉讼中，双方均认可贾长林于2019年11月支付管理费10000元，故德居公司申请将请求数额变更为191566元。另查，2014年12月15日，美乐公司将贾长林诉至一审法院，要求贾长林按0.6元/㎡?天支付2013年-2014年服务费393888元，一审法院于2015年11月13日以（2014）威经技区商初字第488号民事判决书，判决贾长林支付2013年-2014年服务费255278元。一审法院认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务；建筑物及其附属设施的费用分摊，有约定的按照约定，没有约定的按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。本案中，虽德居公司未取得物业管理资质，但其成立时的经营范围中包含了物业服务的项目，作为乐天家居城的实际营运管理人，为维持家居城的正常营运，进行了各方面的管理活动，投入人力、物力，所产生的费用应由家居城内的业主及经营业户合理分担。贾长林作为该家居城内的业主及商铺经营者，在行使对自有建筑物专有部分获取收益的同时，亦因德居公司的管理及费用投入而受益，应合理分担德居公司为管理建筑物共有部分及维持家居城运转进行的投入。现德居公司与贾长林均认可贾长林实际使用面积为632.86㎡、管理费自2018年起按0.7元/㎡?天计算，该计算标准并未过分高于市场标准，一审法院对此依法予以确认，贾长林辩称要求德居公司降低一半费用的理由不当，亦未提供证据证实，依法不予采信。另，除2019年11月支付的10000元外，贾长林未提供证据证实其支付了2018年8月31日之后的管理费，故德居公司诉讼请求理由正当，证据充分，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十条规定，判决：贾长林于判决生效后十日内支付威海德居家居有限公司2018年8月31日至2019年11月30日的管理费191566元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2162元，由威海德居家居有限公司负担107元，贾长林负担2055元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证，德居公司提供如下证据：证据一、张成树与德居公司签订的服务合同及张成树交纳服务费的收据；证据二、丁兆云与德居公司签订的服务合同及丁兆云缴纳物业费收据。德居公司认为，丁兆云和张成树所属铺位与贾长林同在三楼，位置相仿，该两份证据证明合同的服务方为德居公司，经营方分别为张成树、丁兆云，合同期限2017年8月31日至2019年8月30日，经营期限内德居公司按照建筑面积0.7元/m2?天的标准收取经营方张成树、丁兆云的运营服务费，证明德居公司是乐天世纪商城的实际管理人，服务费的收费标准为0.7元/m2?天，德居家居向贾长林收取运营服务费有事实及法律依据。经质证，贾长林对证据的真实性没有异议，认为该两份证据与其无关。德居公司并没有和其签订协议，也并没有为其服务，上诉人没有必要向被上诉人德居公司交纳运营服务费。本院经审查认为，贾长林对德居公司提供的证据没有异议，本院对其真实性予以采信。本院二审审理查明，一审中，德居公司向法庭提供了贾长林向其缴纳2017年及2018年部分管理费的收款收据，经质证，贾长林对该收据的真实性没有异议。本院审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争执的焦点问题是德居公司要求贾长林按照0.7元/m2?天标准支付其商铺的运营管理费有无事实及法律依据。对此，上诉人贾长林主张其于2012年与美乐公司签订服务合同、建立了服务合同关系，其没有与德居公司签订合同，德居公司向其主张运营管理费没有依据；庭审中贾长林又主张其商铺位置太偏，与其他商铺业主按同样标准收取服务费不公平。被上诉人德居公司则认为尽管其与贾长林没有签订书面的合同，但其作为乐天世纪商城实际管理人，其自2015年起为包括贾长林在内的所有业主租户提供了各方面的管理、服务业务活动，由此产生的费用应当由包括贾长林在内的所有商铺经营者分担，且贾长林实际上也向德居公司缴纳服务管理费。且德居公司收费标准低于同类商场的收费标准。对此，本院认为，虽德居公司未取得物业管理资质，但其经营范围包含物业服务的项目。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务”，第八十条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊，有约定的按照约定，没有约定的按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”，上诉人贾长林虽未与被上诉人德居公司签订服务合同，但德居公司作为乐天家居城的实际营运管理人，为乐天家居城的正常营运提供了服务，投入人力、物力，所产生的费用应由乐天家居城内的业主及经营业户合理分担。贾长林作为该家居城内的业主及商铺经营者，在行使对自有建筑物专有部分获取收益的同时，也应像其他业主一样合理分担德居公司为管理建筑物共有部分及维持家居城运转进行的投入，且上诉人贾长林已按照0.7元/m2?天的标准向德居公司交纳了2017年及2018年的部分服务管理费。因此，德居公司要求贾长林按照0.7元/m2?天标准支付其商铺的运营管理费，有无事实及法律依据。上诉人贾长林的相关上诉意见，理由不当，证据不足，本院不予支持。综上所述，贾长林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4324元，由上诉人贾长林负担。本判决为终审判决。审判长  于永忠审判员  马树芳审判员  于 晶二〇二〇年六月二十九日法官助理刘颖霞书记员邹乔