四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初787号 原告（反诉被告）：成都人孚世家房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市青羊区新华大道文武路42号26层E号。 法定代表人：廖萍，业务总经理。 委托诉讼代理人：沈茂，男，1997年6月20日出生，汉族，系成都人孚世家房地产经纪有限公司工作人员，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：王颂，四川超环律师事务所律师。 被告（反诉原告）：白公南，男，1946年7月13日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：牛刚，四川华楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白玉梅，女，1977年2月19日出生，汉族，系白公南女儿，住四川省成都市青白江区。 原告（反诉被告）成都人孚世家房地产经纪有限公司（以下简称人孚公司）与被告（反诉原告）白公南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人廖萍及委托诉讼代理人王颂、沈茂，被告的委托诉讼代理人牛刚、白玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 人孚公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除人孚公司与白公南于2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》；2.判令白公南返还人孚公司支付的第一季度租金22500元、押金7500元及资金占用利息（按照人民银行同期贷款利率自2019年4月25日起至实际支付之日止）；3.判令白公南赔偿人孚公司前期装修费75000元及商铺未营业造成的最低损失200000元，合计275000元；4.判令白公南承担因白公南原因造成人孚公司违反装修协议造成的违约金10000元；5.判令白公南承担人孚公司维权支付的律师费16000元；6.案件诉讼费由白公南承担。事实与理由：2019年4月25日，人孚公司与白公南就案涉商铺签订房屋租赁合同，约定白公南将位于成都市租给人孚公司做营业使用。合同签订后，人孚公司支付了首次租金和押金。2019年5月7日，人孚公司进场测量铺面，即发现商铺山墙漏水，无法用于正常经营。人孚公司及时通知白公南并协助白公南到物业协商处理漏水事宜。白公南不重视房屋严重漏水可能给人孚公司装修及经营带来的损失。期间只安排人员对商铺进行了简单的处理。但雨季到来后，房屋漏水越来越严重，人孚公司被迫停止装修，造成装修赔偿、未能按时正常营业等损失。2019年8月17日，房租即将到期。经双方协商，白公南同意将租期顺延一个月并承诺在2019年10月1日前处理完商铺漏水事宜。但一直到2019年9月底，漏水问题一直未解决。2019年9月24日，人孚公司就商铺漏水索赔一事函告白公南。白公南于2019年9月27日回函不承担责任并否认该商铺存在瑕疵。白公南以书面形式明确表示拒绝履行合同义务，致使合同目的不能实现，特向法院提起诉讼，请求解除合同并要求白公南赔偿损失。 白公南辩称，人孚公司称白公南拒不履行合同义务与事实不符。房屋的漏水只是房屋局部墙面漏水，并不影响整体铺面的使用。人孚公司诉请的各项费用没有证据支持，没有事实依据也没有合同依据和法律规定。墙面漏水的主要原因主要是房地产公司或者物管公司，不应由白公南独立解决。 白公南向本院提出诉讼请求：1.判令人孚公司支付租金6000元；2.判令人孚公司支付滞纳金2850元；3.判令人孚公司支付违约金15000元；4.案件诉讼费由白公南承担。事实与理由：2019年4月25日，白公南与人孚公司签订《房屋租赁合同》，约定白公南将位于成都市租给人孚公司使用。租期为60个月，自2019年6月1日至2024年5月31日止。租金为7500元／月，付款为季付。合同第三条第二款明确约定第二次支付租金时间为2019年8月17日前，但直到2019年9月24日，人孚公司一直未支付租金。以房屋漏水、白公南未履行义务为由要求解除合同。白公南认为人孚公司逾期支付租金，单方要求解除合同构成违约。根据合同相关约定，人孚公司应承担支付租金、滞纳金及违约金的违约责任。 人孚公司辩称，人孚公司已经支付了租金，不存在拖欠租金的情况。并且与白公南、开发商承诺的维修时限内按时履行了合同义务，没有违约的情况。人孚公司解除合同是根据法律相关规定行使的解除权，不应支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2019年4月25日，白公南作为出租房与作为承租方的成都信广禾房地产经纪有限公司（以下简称信广禾公司）签订《房屋租赁合同》及《商铺补充协议》，约定白公南将位于成都市的案涉房屋出租给信广禾公司做商业使用。合同约定案涉房屋租赁期限为60个月，自2019年6月1日至2024年5月31日；月租金为每月7500元，每三个月交付一次。签订上述合同后，信广禾公司向白公南交付首期租金22500元及押金7500元，白公南向信广禾公司交付案涉房屋。 2019年5月7日，信广禾公司发现案涉房屋存在墙面漏水，遂将漏水情况告知白公南。白公南联系物业与信广禾公司处理房屋漏水问题。2019年7月，经案涉房屋开发企业对案涉房屋漏水问题处理并告知信广禾公司可以进行装修后，信广禾公司继续对案涉房屋进行装修。在装修过程中，因房屋再次漏水，导致信广禾公司部分装修毁损并再次停止装修。因案涉房屋漏水未解决，信广禾公司于2019年7月26日及8月9日向白公南发出《71-209渗水书面说明》、《索赔书面说明》，要求白公南赔偿相应损失并处理相关问题。2019年9月24日，信广禾公司再次向白公南发出《索赔书面告知函》，要求终止合同并赔偿损失。2019年9月27日，白公南复函，告知信广禾公司已免除一个月租金，即便房屋存在漏水，不排除信广禾公司施工造成并要求信广禾公司支付第二次租金。双方就案涉房屋相关问题协商未达成一致，信广禾公司遂向法院提起诉讼。 另查明，信广禾公司于2019年5月20日与案外人成都市固实门窗安装工程有限公司签订《商铺装修协议》，约定对案涉房屋以包工包料的形式进行装修。信广禾公司已根据合同约定向案外人支付装修定金、装修费共计75000元。 再查明，2019年11月14日，成都信广禾房地产经纪有限公司经工商行政主管部门审批同意更名为成都人孚世家房地产经纪有限公司。 上述事实有当事人提交并经质证的《房屋租赁合同》、《商铺补充协议》、微信聊天记录、《商铺装修协议》、《收据》、《索赔书面说明》等以及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：1.人孚公司与白公南于2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》是否应当解除；2.白公南是否应返还人孚公司已付租金、押金并支付资金占用利息；3.白公南是否应赔偿人孚公司损失。如应赔偿，具体金额为多少；4.白公南是否应当承担人孚公司律师费16000元；5.人孚公司是否应支付白公南租金、滞纳金及违约金。对此，本院做如下评述： 一、案涉《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。 本案中，双方在合同中明确约定案涉房屋为商用，即人孚公司承租案涉房屋系开展经营活动。而房屋无论作为商用还是居住，应具备房屋使用的基本条件。双方签订案涉合同后不久，案涉房屋就出现漏水情况。虽经维修，但漏水问题并未解决，且人孚公司因房屋漏水无法对案涉房屋进行正常装修。一方面，房屋漏水影响人孚公司对案涉房屋的正常使用；另一方面，人孚公司对漏水问题解决时间、装修完成及正常营业时间均无法作出合理预期。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，人孚公司以不能实现合同目的为由要求解除合同于法有据，本院对其要求解除与白公南于2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。 二、关于白公南是否应返还人孚公司已付租金、押金并支付资金占用利息的问题。 《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，案涉房屋存在漏水问题并经维修仍无法解决，致使人孚公司无法实现合同目的。在此过程中，人孚公司并不存在合同违约行为。相反，即便如白公南所述，案涉房屋漏水原因非因本人过错，而系房屋质量或物业问题所致。但合同权利义务具有相对性。房屋漏水并经维修仍无法解决足以认定白公南具有违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，白公南应返还人孚公司已支付租金22500元、押金7500元。至于上述款项资金占用利息，因双方合同并无约定，本院不予支持。 三、关于白公南是否应赔偿人孚公司损失的问题。 根据本案查明事实，白公南向人孚公司交付房屋存在漏水情况且经维修未能解决，白公南存在违约行为。现人孚公司因不能实现合同目的要求解除合同符合法律规定。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定也有权要求白公南赔偿相应损失。就装修损失而言。根据人孚公司提交的《商铺装修协议》、收据等，能够证明就案涉房屋装修已支付定金、装修费75000元。现因白公南违约行为，双方签订的租赁合同已解除，不能履行。人孚公司与案外人就案涉商铺签订的《商铺装修协议》客观上已履行不能。人孚公司支付的定金、装修费已客观发生，该事实与白公南违约行为导致不能实现合同目而解除案涉租赁合同之间具有因果关系。故人孚公司主张白公南赔偿装修损失即已经向案外人支付的装修定金及装修费75000元具有事实依据和法律依据。就人孚公司违反装修协议的违约金10000元而言。人孚公司虽未提交已经支付案外人违约金的相关证据。但根据人孚公司与案外人签订的《商铺装修协议》，明确约定违约方应按照合同总价10%支付违约金。现人孚公司履行与案外人签订的《商铺装修协议》已客观不能，其因违约行为支付案外人违约金具有可预见性。故根据人孚公司与案外人签订的《商铺装修协议》关于合同总价及违约行为的约定，本院认定白公南应支付人孚公司违约金损失9500元。就人孚公司主张的未营业造成的最低损失200000元而言。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”也即，认定因违约行为造成的损失除直接损失之外还包括“合同履行后可以获得的利益”。本案中，人孚公司虽为证明该项损失提交了同行业成交记录、门店同期销售记录等证据。但本院认为，商业经营受商业环境、政策变化、经营管理等多种因素影响，其预期是否盈利及盈利大致金额具有一定偶然性和较大的不确定性。因此，人孚公司提交的同行业成交记录、门店同期销售记录等证据不足以证明正常营业后盈利及盈利金额的可预见性和确定性，故本院根据公平原则，结合双方签订合同、履行合同时间跨度及综合考量商业经营的不确定性，对人孚公司要求白公南赔偿营业损失200000元的主张不予采纳。 四、关于白公南是否应当支付人孚公司律师费的问题。 人孚公司认为权利受到侵害可依法主张权利，但在维权过程中，是否聘请律师系自行决定，因双方签订的合同中并无维权费用的相关约定，故本院对人孚公司要求白公南支付律师费的主张不予采纳。 五、关于人孚公司是否应支付白公南租金、滞纳金、违约金的问题。 本案中，双方在合同中确约定了租金支付时间，人孚公司在支付首次租金之后确未按照合同约定再支付租金。一方面，根据白公南相关回函，认可免租一个月，相应租金支付时间应当顺延；另一方面，但根据查明事实，双方自2019年4月25日签订《房屋租赁合同》后，案涉房屋自2019年5月7日就出现漏水情况，且期间经修复仍未解决。人孚公司承租房屋后，不久就因房屋漏水问题与白公南及物业公司协商、解决相关事宜，无法对案涉房屋进行正常装修、使用。根据公平原则和《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，在白公南所交付的房屋不符合法律相关规定及合同约定的情况下，人孚公司暂缓支付第二次租金不属违约。故本院对白公南要求人孚公司支付租金、滞纳金及违约金的主张不予采纳。 此外，诉讼中白公南申请追加成都鸿汇置业有限公司、上海高地物业管理有限公司成都分公司作为第三人参加诉讼。认为已通知成都鸿汇置业有限公司、上海高地物业管理有限公司成都分公司对案涉房屋进行了维修，白公南履行了合同义务。即便有损失，应由造成漏水的修建方负责赔偿。本院认为，合同权利义务具有相对性。即便如白公南所述，案涉房屋漏水非因本人过错系第三人过错造成。但相关事实、法律关系与本案不属同一关系。追加相关第三人无必要，对白公南申请不予准许。如白公南陈述属实，可向第三人另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条、二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）成都人孚世家房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）白公南于2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）白公南于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）成都人孚世家房地产经纪有限公司租金22500元、押金7500元； 三、被告（反诉原告）白公南于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）成都人孚世家房地产经纪有限公司损失84500元； 四、驳回被告（反诉原告）白公南全部诉讼请求； 五、驳回原告（反诉被告）成都人孚世家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5838元，反诉受理费198元，由被告（反诉原告）白公南负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  夏旭东 二〇二〇年六月二十二日 书记员  罗琪琪