安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0104民初4533号原告：安徽绿城物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区黄山路南侧桂花园，统一社会信用代码91340100743079530E。负责人：贾迎，执行董事。委托诉讼代理人：胡敏，该公司员工。被告：武虹，女，1963年11月26日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：朱学润，安徽承义律师事务所律师。委托诉讼代理人：温华程，安徽承义律师事务所实习律师。原告安徽绿城物业管理有限公司（以下简称绿城公司）诉被告武虹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿城公司的委托代理人胡敏、被告武虹及其委托诉讼代理人朱学润到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。绿城公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告物业管理费40879元;请求法院判令被告支付原告违约金计19305元(违约金自逾期之日起按每期应缴费用的日万分之三的标准计算至2020年1月11日),以上费用共计60184元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系绿城百合公寓小区的物业管理服务公司,被告武虹系该小区秋月苑1-406室和晓风苑4-505室业主,房屋建筑面积分别为122.52平方米和134.18平方米。被告于2008年4月25日和10月16日与被告分别签订了《绿城·百合公寓前期物业管理服务协议、业主临时公约》,约定由原告向其提供前期物业管理服务,并详细约定了物业管理服务的内容、收费标准、收费周期、违约责任。协议签订后,原告积极履行合同义务,且已实际为该小区提供了相应的物业管理服务,但被告却并未按照约定及时、足额缴纳物业管理服务费,其中1-406室物业费自2010年7月1日开始欠缴物业费,4-505自2012年1月1日起开始欠缴物业费,经原告多次催缴,被告仍拒绝缴纳,给原告造成了重大的经济损失。综上,原告认为,被告的行为严重侵犯了原告的合法权益,为维护自身利益,原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,特诉至贵院,望判如所请。武虹辩称：1、原告没有积极履行合同义务，没有提供甲类收费小区质价相符的物业管理服务，被业主质疑不断；2、原告方所诉“答辩人欠缴物业费，经原告多次催缴仍拒绝缴纳”罔顾因过失是和责任。对所涉2套房屋的纠纷，原告方薛姓副总已数次公开承认负有责任：‘因为物业员工流动频繁而造成工作交接上的失误及服务上的瑕疵’，一言概括和自我作证了原告方根本性违约且违约在先是形成纠纷的根源；3、多年来答辩人一直积极奔走努力试图调整各方关系寻求解决方案，所有的正式协商均是答辩人主动提出和等待才发生的；4、原告合同义务有责不为，却大行恶黑作为。另外，原告诉请的计费周期里有尚未发生的物业费款项；原告诉请的违约金无合同依据，原告没有尽到物业管理合同约定的义务；原告诉请的物业费标准不符合小区的资质；公告费和诉讼费我方不承担；物业公司怠于履行其合同义务，给被告造成了4-505房屋财产损失等三千多元，收入20万元，物业公司强行向被告收取车位管理费，我方要求予以抵扣物业费。自2013年起，答辩人及家人不断遭到原告及其雇用的第三方不明人员的各种言行威胁，严重干扰答辩人及家人的生活危害人身安全。综上，答辩人认为原告方起诉状所诉答辩人欠缴物业费的责任应在原告方。本院经审理认定事实如下：2004年5月18日，绿城公司与安徽绿城联华房地产开发有限公司签订《绿城·合肥百合公寓物业管理服务合同》一份,约定自2004年5月18日至业主委员会成立并重新签订物业管理服务合同时止由绿城公司对绿城·合肥百合公寓小区进行前期的物业管理。随后，绿城公司按照约定进驻该小区，对小区进行管理。2009年12月9日，武虹与绿城公司签订《绿城·百合公寓前期物业管理服务协议》一份,协议约定：前期物业费高层、小高层案建筑面积按1.48元/平方米/月收取（前期物业管理期间向业主按建筑面积1.28元/平方米/月收取，其余0.20元/平方米/月的物管费由开发商补贴，本费用不包括电梯运行电费和高层除市政直供用户外的水泵运行电费，所产生的费用按实进行分摊）。交费周期为每一年预交一次，交费时间为该年第一个月的上旬。该小区物业费后经合肥市蜀山区物价局核准，有电梯物业综合服务费按1.44元/平方米/月收取。武虹系绿城·百合小区秋月苑1栋406室及晓风苑4栋505室业主，两房屋建筑面积为122.52平方米和134.18平方米。其中秋月苑1栋406室武虹自2010年7月1日起未交纳物业费，晓风苑4栋505室自2012年1月1日起未交纳物业费。另查，武虹在入住秋月苑1栋406室的第二年房屋出现漏水，经物业公司协调，该房屋的开发商进行了修缮。之后又陆续出现漏水状况，武虹确认直至2018年漏水的问题得到解决。武虹收领晓风苑4栋505室时，提出进户门色差大，当年经物业公司协调，对该户进户门进行了重新喷漆处理。又查，该小区交付之初，开发商对小区内的业主按0.20元/平方米/月的标准补贴物业费至2012年12月31日，在此期间，物业公司应按建筑面积1.28元/平方米/月的标准向业主收取物业费。上述事实，有当事人陈述，原告绿城公司提交的《绿城·合肥百合公寓物业管理服务合同》1份，《绿城·百合公寓前期物业管理服务协议》1份，服务价格登记证1份，律师函，在卷佐证，足以认定。本院认为，绿城公司与安徽绿城联华房地产开发有限公司签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，期间其又与武虹签订了《绿城·百合公寓前期物业管理服务协议》，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。武虹辩称房屋漏水及入户门有缺陷，均未提供证据证明该问题是由于物业管理不善造成，且房屋质量问题与本案并非系属同一法律关系，该辩称理由不能作为其欠缴物业费的合理理由。武虹辩称绿城公司管理混乱，违反物业合同约定，但其未能提供有效证据证明绿城公司提供的物业服务与合同约定有明显差距，同时武虹也未能提供证据证明绿城公司存在黑恶行为，故对上述辩称本院不予采信。武虹辩称绿城公司主张的物业费包含了尚未发生的费用，因物业协议中对预交物业费做出明确约定，故对武虹的辩称本院不予采信。武虹应按约向物业公司交纳物业费。关于违约金部分，鉴于武虹并非恶意拖欠物业费，且绿城公司的物业服务仍有进一步完善的空间，故本院对绿城公司主张的违约金不予支持。但武虹等欠费业主须明确，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果部分业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。综上，结合绿城公司提供的物业服务质量及武虹拖欠物业费的时间等因素，本院认定武虹应当向绿城公司缴纳截至2020年6月30日的物业费，其中秋月苑1栋406室为20583.3元(122.52㎡×1.28元/㎡/月×30个月+122.52㎡×1.44元/㎡/月×90个月），晓风苑4栋505室为19450.7元（134.18㎡×1.44元/㎡/月×12个月+134.18㎡×1.44元/㎡/月×90个月），以上共计40034元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下：一、被告武虹于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽绿城物业管理有限公司截至2020年6月30日的物业管理费40034元；二、驳回原告安徽绿城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1305元，减半收取为625.5元，由被告武虹承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 丁 淳二〇二〇年六月一日书记员 杨晓燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。