云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初2490号原告徐智辉，男，汉族，1969年7月20日生，身份证登记住址安徽省旌德县。委托代理人吴志娟，云南滇缅律师事务所律师。特别授权代理。被告张清明，男，汉族，1969年3月19日生，身份证登记住址湖南省洞口县。原告徐智辉诉被告张清明租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日受理后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告徐智辉及其代理人吴志娟，被告张清明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐智辉诉称：原、被告双方于2010年3月1日签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于昆明市官渡区的厂房出租给原告，期限从2010年3月1日起至2020年2月28日止，年租金为126000元。在履行合同的过程中，被告将房租涨为每年145000元。2019年3月，因维修厂房，原告垫付了本该由被告支付的维修费5500元，经原、被告协商，该维修费中的5000元用于抵扣2019年的房租。2019年3月11日，原告通过银行转账方式向被告支付了2019年的房租14万元，至此，原告己向被告付清了2019年的房租145000元。2019年5月16日，阿拉街道办事处向被告发出《限期拆除通知书》，称被告出租给原告的厂房未取得规划许可证，属于违法建筑，要求被告于2019年5月23日之前拆除该厂房。同时阿拉街道办事处向原告发出了《搬迁通知》，要求原告于2019年5月23日之前搬离。原告于2019年6月4日搬离，在搬家的过程中，造成了搬家租车费用19500元，后原告要求被告退还剩余租期的房租，被告只退还了4万元，经原告多次催讨，被告均未再退还其余的房租，被告只退还了8万元。故原告诉至法院诉请判令：1、确认原告与被告之间的《厂房租赁合同》为无效合同；2、被告向原告返还租金26863元；3、被告向原告赔偿损失19500元；4、被告向原告支付自2019年6月5日至被告返还完租金之日止按银行同期贷款利率计算的利息，现暂定为361元（从2019年6月5日计算至2019年9月25日止）。以上金额合计：46724元；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告张清明辩称：现在厂房已经拆除了。厂房是7月份的时候才交回给被告的，被告已经退还原告9万元，被告只差原告几千元。搬迁费不应由被告承担。原告徐智辉为证明自己的主张提交以下证据：一、厂房租赁合同，欲证明原、被告于2010年3月1日签订厂房租赁合同约定原告向被告租赁位于某乡某村的厂房，租赁期限为2010年3月1日至2020年2月28日。二、银行转账凭证、交易明细截图、微信截图，欲证明原告已向被告付清了2019年3月1日至2020年2月28日的房屋租金145,000元。其中：14万元是通过银行转账方式支付，另外5000元是2019年3月，因维修厂房，原告垫付了本该由被告支付的维修费5500元，经原、被告协商，该维修费中的5000元用于抵扣2019年3月1日至2020年2月28日的房屋租金。三、“大棚房”及“农地非农化”问题专项整治整改工作限期整改通知书、搬迁通知，欲证明被告出租给原告的厂房系未取得有效规划审批手续，系违章建筑。阿拉街道办事处已通知原、被告于2019年5月23日前搬离，并拆除该违章建筑。四、户口簿，欲证明原告与刘国荣系夫妻关系。五、微信截图、短信截图，欲证明原告要求被告退还剩余租期的房屋租金。被告于2019年6月5日、2019年12月1日通过银行转账方式向原告分别退还了4万元，共计8万元。六、微信截图，欲证明原告因从被告的厂房搬迁物品到新租赁的厂房而造成了19,500元的搬运费损失。被告张清明质证认为：认可证据的真实性，但搬运的时间是6月29日。被告张清明无证据向法庭提交。原告提交的证据形式合法，内容印证本案案件事实，本院作为认定案件事实的证据予以采信。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2010年3月1日，原告徐智辉与被告张清明签订厂房租赁合同约定：被告将位于某乡某村厂房，厂房、空地面积1500平方米承租经原告使用。本承租物每平方米厂房按84元，厂房、空地实际面积为1500平方米，共计年租金为126000元。租赁期限为2010年3月1日至2020年2月28日。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，被告向原告交付了租赁物。2019年3月11日，原告共向被告支付了14万元，原告主张该费用为支付2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金。因本案涉案租赁物属于“大棚房”，阿拉街道办事处、昆明经济技术开发区城市管理综合行政执法局、环境保护局、昆明市国土资源局经济技术开发区分局于2019年5月16日下发《“大棚房”及“农地非农化”问题专项整治整改工作限期整改通知书》限期整改。阿拉街道办事处发出限期拆除通知书载明：“张清明：经查，你（单位）未取得规划许可证在地段擅自建盖大棚房（建筑物，构筑物的基本情况）的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条之规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十六条及《昆明市违法建筑处置办法》第二十条、第二十一条之规定，现责令你（单位）在收到本通知之日起七日内（2019年5月23日前）自行拆除该建（构）筑物，逾期不拆除的，将依法对该处该建（构）筑物进行行政拆除。”被告向原告共计退还8万元租金。原告主张于2019年6月4日搬离租赁物。因退还租金事宜，原、被告产生争议，原告诉至法院诉请如上。被告辩称原告系在六月底才搬离的，应该从7月1日起计算退租。双方意见不一，无法调解。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告出租给原告的“大棚房”为未经批准建设的临时建筑，被告将该“大棚房”出租给原告所签订的《厂房租赁合同》依法为无效合同。原告主张《厂房租赁合同》为无效合同的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。原告退还租赁物后，被告应退还剩余租期内的租金，本院采纳原告主张的搬离日期即2019年6月4日。原告已向被告支付了2019年3月1日至2010年2月28日期间的租金145,000元，被告应退还2019年6月5日至2020年2月28日（268天）期间的租金，即145,000元÷365天×268天-80,000元（已退还部分）=26,466元。被告辩称已退9万元，被告未举证证明，本院不予采纳被告辩称。原告作为承租人在签订合同时应以租赁需求审查租赁物产权及属性，原告根据租赁合同长期使用租赁物，因政府政策规范导致无法继续使用租赁物，现原告主张搬运费、利息损失，结合本案案情，搬离是早晚的问题，费用必将发生，故本院对该项请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告徐智辉与被告张清明于2010年3月1日签订的《厂房租赁合同》为无效合同；二、被告张清明于本判决生效之日起三日内向原告徐智辉退还剩余租金26,466元；三、原告徐智辉的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费968元，由被告张清明承担556元，由原告徐智辉承担412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年。审判员  林胜华二〇二〇年六月九日书记员  李彦霈