江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4189号上诉人（原审原告）：苏州链家房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼4746室。法定代表人：冯霞。委托诉讼代理人：蒋松成，该公司法务。委托诉讼代理人：王九楼，该公司法务。被上诉人（原审被告）：马明仁，男，1971年11月10日出生，汉族，住江苏省苏州。委托诉讼代理人：马志东，上海申浩（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷津梅，女，1979年3月27日出生，汉族，户籍所在地天津市塘沽区。委托诉讼代理人：马志东，上海申浩（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因与被上诉人马明仁、雷津梅居间合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初14621号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。链家公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判马明仁、雷津梅共同向链家公司承担居间服务费13万元整；2、一、二审诉讼费用由马明仁、雷津梅负担。事实和理由：链家公司对原审判决中认定的事实及适用法律均无异议。链家公司与马明仁、雷津梅签订的《佣金确认书》约定买方应承担的中介费金额为13万元。链家公司在整个居间过程中不存在任何瑕疵行为，一审法院在无任何理由的情形下作出酌情扣减已经约定好的佣金于法无据。马明仁、雷津梅辩称，链家公司的工作人员在促成中介交易的过程中存在软暴力以及欺诈的情形。一审法院结合案件的实际情况平衡双方的利益，酌定减免3万元是适当的。请求驳回上诉，维持原判。链家公司向一审法院起诉请求：1、判令马明仁、雷津梅支付居间服务费130000元整；2、马明仁、雷津梅支付滞纳金（自2019年3月14日至实际付款之日止，按照13万元为基数，按日千分之一计算）；3；诉讼费由马明仁、雷津梅承担。诉讼中链家公司将诉请变更为：1、判令马明仁、雷津梅支付居间服务费130000元整；2、诉讼费由马明仁、雷津梅承担。一审法院经审理查明：卖方（甲方）马明仁、买方（乙方）马哲、居间方（丙方）链家公司签订《房地产买卖定金协议书》，约定：出售房屋坐落于苏州工业园区半岛花园小区75幢，面积296平，房屋价款1223万元，买方房款支付首期款280万元，资金托管按金额943万元，申请办理资金托管手续由2019年7月30日修改为2019年8月30日，卖方贷款方式为商业贷款，保证金方式为5万元，交房当日支付，交房时间2020年1月15日交房，除了买卖双方应支付的居间方的服务报酬外，税费由乙方承担。该房屋包含家具家电，买方定金30万元，买方同意卖方签订完本协议5日内追加定金至80万元，追加定金方一旦被卖方收取，同样具有法律效力，如买方在约定期限未追加定金，则视为买方放弃定金罚则对上述补定金的约束。甲乙丙三方约定，上述第1款（原意向金）和第2款（补定金）约定的定金总和由买方委托苏州链家房地产经纪有限公司代为支付卖方的金额为3万元。甲乙双方应于签订本协议后5个自然日内签署《苏州市存量房屋买卖合同》等法律文件。居间方的义务包括：1、寻找、提供房源信息、2、引领买受人实地看房；3、促成交易双方签署合法有效的买卖合同；4、协助买卖双方办理产权转移登记、交房等相关手续；5、按法律法规规定的服务内容提供服务。其他约定：乙方承诺于2019年4月20日再支付甲方房屋价款200万元。双方签订的定金合同中约定的托管时间修改的情况，链家公司陈述2019年3月12日经双方协商一致前提下由链家公司的工作人员将托管时间由2019年7月30日改为2019年8月30日，由并链家公司方的工作人员中在当场进行修改，另因马明哲、雷津梅一方希望走流程时间早点，3月14日买卖双方协商提出如果在7月30日之前托管，托管价格为1223万元，8月30日前托管买方再加5万元。2019年3月12日由中介方将托管时间由2019年7月30日修改为2019年8月30日，后双方在2019年3月14日的补充协议中约定了如果在2019年7月30日之前托管，托管价格为1223万元，如果是在2019年7月30日至2019年8月30日之间，托管价格为1228万元。（甲方）马明仁与（乙方）链家公司签订《房地产经纪佣金确认书》，约定：客户（甲方）马明仁，中介链家公司，房屋坐落半岛花园75幢，交易类型出售，成交金额1223万元，佣金13万元，签订房地产买卖合同当天支付佣金，现经乙方提供订立合同信息，推荐甲方完成上述房屋的交易业务，甲方承诺按上述支付日期支付前述佣金给乙方，若甲方未根据支付日期及时付款，每逾期一日，按照佣金千分之一支付滞纳金，甲乙双方因佣金产生的纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方有权向房屋所在地人民法院起诉。2019年3月14日，出卖人（甲方）马明仁、雷津梅，买受人(乙方)马哲、戴蓉蓉与居间方链家公司签订《苏州市存量房买卖合同》，约定：房屋为苏州工业园区半岛花园75幢，房屋建筑面积296.67平方米，房屋为成套住宅，该房屋价款943万元，房款支付方式为2019年8月30日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款支付资金托管账户，买受方于申请资金托管手续之日起5日内办理银行贷款，买受方最迟在约定的资金托管时间的3个工作日内将首付款打入资金托管账户，贷款款项由买受人委托贷款银行于2019年10月30日起直接支付之资金托管指定账号，若因买受人原因造成的贷款不足，任何不足部分由买受方在上述贷款银行付款截止日补齐，否则买受人承担相应违约责任。房屋交付日期2020年1月15日，房屋权属转移：自买受人付清房款之日起7天内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记，若因一方责任，致使规定期限内未能办理权属转移登记，责任方承担相应违约责任。另约定：基于中介方在甲乙双方签约之时已经提供行情分析、相关税费说明、网上配对、带客看房、潜在买方配对，价格协调，文本合同拟定，交易流程咨询说明服务，买卖双方按照约定向中介方支付中介费用。链家公司的张加辉与马明仁的微信记录，2019年2月28日，马明仁向其转账支付款项，2019年3月1日，张加辉将卖方签约委托书发给其，张加辉发送（语音）：你让你老婆签订一份委托书发给你，签约的话，你自己过来，她就不需要过来了，还有她的身份证。马明仁：没空弄这个。2019年3月2日，张加辉发送（语音）：我这边怕客户有什么变故，我这边明天说服他能不能给到你20万的定金，你看这样行不行。到时候再写个定金收条，你看可以吗？马明仁：不用了吧。后续双方继续沟通，2019年6月19日，张加辉：昨天给客户这边说了情况，客户的意思是如果在6月30日前办手续的话，他那边可以再加一点钱，不过加钱也是很有限的，最多10多万到15万的样子。过了时间客户说一切按照合同办事，这是客户的意思。后2019年8月1日，张加辉：您半岛花园75幢房子已经可以去房管局做资金托管了，请您和嫂子那边这两天挤时间去房管局办理相关手续。马明仁：不可能去办的，我还是以前那个意思，大家见面聊一下。2019年9月24日，张加辉与马明仁的聊天录音，马明仁认为其告知其3万元定金的时候没有将合同中的违约条款和佣金条款明释，双方于录音中发生争议。案涉房屋原登记为马明仁、雷津梅共同共有，现已过户给马哲、戴蓉蓉共同共有。马哲、戴蓉蓉与马明仁、雷津梅、第三人链家公司房屋买卖合同纠纷一案，经一审法院组织调解，双方当事人达成如下调解协议：一、双方于2019年3月14日签订的关于苏州工业园区半岛花园75幢房屋的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》有效；二、马哲、戴蓉蓉于2019年11月24日前一次性向马明仁、雷津梅支付剩余房款9432410元（款项支付至马明仁、雷津梅指定的如下账户：开户银行，中国建设银行；开户名称，马明仁；银行账号43×××13）；三、马明仁、雷津梅于马哲、戴蓉蓉将上述9432410元支付至上述指定账户后当日内配合马哲、戴蓉蓉将苏州工业园区半岛花园75幢的房屋产权过户登记至马哲、戴蓉蓉名下；四、马哲、戴蓉蓉放弃其余诉讼请求，上述事项履行完毕后，马哲、戴蓉蓉与马明仁、雷津梅及第三人就该案再无其他纠葛。案件受理费减半收取为47590元，保全费5000元、保全担保费11500元，合计64090元，由马哲、戴蓉蓉承担。马哲、戴蓉蓉合计支付1223万元，该房款于2019年10月30日支付完毕，案涉房屋已经过户给马哲、戴蓉蓉。诉讼中双方一致确认合同履行过程中，链家公司提供的服务包括：促成了买卖双方签署合法有效的买卖合同，协助买卖双方办理产权转移登记及交房等相关手续，法院调解完之后，经纪人陪同买卖双方一起去到房管局办理过户手续，包括后期办理领证、领款。另买受方马哲、戴蓉蓉一方于2019年11月21日支付佣金10万元，剩余佣金约定交房支付，目前尚未支付。一审法院认为，链家公司、马明仁、雷津梅以及案外人马哲、戴蓉蓉签订的《房地产买卖定金协议书》、《苏州市存量房买卖合同》，链家公司与马明仁签订的《佣金确认书》系当事人的真实意思表示，上述内容并不违反相关法律规定，真实有效，当事人双方均应依照该合同所约定的内容履行各自权利义务。根据《佣金确认书》的约定卖方应承担的中介费金额为13万元。虽然马明仁、雷津梅辩称链家公司在履行过程中存在欺诈、隐瞒事实等情形，并采取恐吓等手段强迫其签订房屋买卖合同将案涉房屋出售给马哲、戴蓉蓉等行为，但马明仁、雷津梅未能就此举证证实，一审法院对该意见碍难采纳，且经双方一致确认，链家公司一方在合同履行过程中提供了诸如促成了买卖双方签署合法有效的买卖合同，协助买卖双方办理产权转移登记及交房等相关手续等居间服务，现买卖双方已经就上述房屋合同履行完毕且已完成过户，一审法院结合本案的实际情况，买卖双方已付的佣金金额，一审法院酌情扣减一定佣金金额，酌定马明仁、雷津梅支付链家公司佣金100000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、马明仁、雷津梅于判决生效之日起十日内支付链家公司佣金100000元；二、驳回链家公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取1450元，由马明仁、雷津梅负担1160元，链家公司负担290元。二审经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。本院认为，链家公司与马明仁、雷津梅及案外人签订的《苏州市存量房买卖合同》、链家公司与马明仁签订的《房地产经纪佣金确认书》为各方真实意思表示，合法有效。链家公司虽然完成了前期的合同签订等工作，但随后发生纠纷，马明仁、雷津梅与买方通过诉讼的方式才确定了房款金额及过户等事宜，故一审法院结合链家公司的工作量，对佣金金额酌定为10万元，符合本案实际情况，并无不当。综上所述，链家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且程序亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由苏州链家房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩小安审判员  李晓琼审判员  冯月青二〇二〇年六月二十九日书记员  吴丹娜法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。五、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买费经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。