浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0182民初561号 原告：浙江金润置业有限公司，住所地建德市新安江街道严州大道金马中心1幢401室。 诉讼代表人：浙江金润置业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：许钱伟,浙江金道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：於婧，系公司管理人成员。 被告：周卫东男，1968年8月20日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：周晓虎，浙江春秋联合律师事务所律师。 原告浙江金润置业有限公司（以下简称金润置业）与被告周卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法由审判员韩雨清适用简易程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告金润置业的委托代理人许钱伟、於婧，被告周卫东及其委托诉讼代理周晓虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金润置业的诉讼请求为：一、请求确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年12月5日解除；二、请求判令周卫东支付拖欠租金及其他费用102200元（计算至2019年12月31日）；三、请求判令周卫东承担合理费用8400元（律师费8000元、保全费400元）；四、请求判令周卫东支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止按1095.89元/天的标准计付的租赁场地占用费；五、请求判令周卫东支付场地占用期间的水、电、电梯使用费；六、请求判令周卫东支付自2019年9月1日起按未付租金和其他应付费用总额日万分之七的违约金。事实和理由：2018年4月10日，原、被告经协商后，签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将其坐落于建德市新安江街道金马中心建筑面积为5089平方米的物业出租给被告使用，租期29个月，自2018年5月1日至2020年9月30日（其中2018年5月、6月为免租期两月）。年租金400000元，先付后用，半年一付。租赁期限内，物业费每月5089元，水电费按实际结算，每月10日前缴纳。合同保证金为100000元。合同还约定了如一方违约应承担诉讼费、律师费用。合同签订后，原告依约将前述房产交付给周卫东使用。周卫东也依约支付了2018年7月1日至12月31日的租金200000元及保证金100000元。但之后的租金一直未能按合同约定及时缴纳。2019年1-6月的租金200000元，周卫东于2019年3月才缴纳。7-12月份的租金200000元拖欠至8月才缴纳100000元。为催缴当期租金，金润置业分别于2019年9月16日、10月22日两次向周卫东发函书面催缴，均无果。2019年11月19日，金润置业再次向周卫东发送律师函，要求尽快结清租金和其他欠款，但周卫东以种种理由拒绝缴纳。2019年12月5日，金润置业再次向周卫东发送律师函，通知其解除合同并追究其违约责任。但周卫东仍未缴纳尚欠租金及其他费用，并占用租赁场地。双方协商无果，故向法院提起诉讼。 金润置业为证明其主张，提供了下列证据： 1、《租赁合同》一份，用以证明原告将房屋出租给被告的事实以及双方就房屋租赁期限、租金的计算方式等权利义务的约定。 2、租金发票二份，用以证明2018年下半年度缴纳租金和电梯维保费用情况。 3、催缴代收费用通知单二份、《企业询证函》一份，用以证明欠款情况经双方核对确认的事实。 4、《催缴函》三份、《催缴房租通知函》一份、《律师函》一份，用以证明因周卫东违约，金润置业多次催缴租金的事实。 5、《律师函》一份，用以证明因周卫东违约，金润置业于2019年12月4日向其发出律师函，通知其解除合同的事实。 6、《委托代理合同》一份、代理费票据一份、保全服务费票据一份，用以证明为本案诉讼金润置业所支付的合理费用。 周卫东辩称，原、被告之间签订房屋租赁合同无异议，合同签订之后被告投入了大量资金用于房子装修，被告开张必须取得消防验收，申请办理消防验收的时候才发现整个金马小区的公共设施消防属于瘫痪状态，导致无法取得消防验收，并且在被告断断续续的经营中，屡次被消防罚款和责令停业。被告曾多次向原告反映这个情况。还有因为房子下水管道漏水，大量的商品被水淹没，但是原告没有处理过。被告之所以拖欠租金是被消防处罚和相关问题没有得到处理。另一方面，因新型冠状病毒疫情的原因，影响了正常的经营，属不可抗力因素，要求减免相应的房租。综上请求法庭依法处理。 周卫东为证明其主张，提供了下列证据： 1、重大火灾隐患单位名单打印件一份、金马中心消防安全整体改造工程招标公告打印件一份、行政处罚决定书复印件三份，用以证明因原告出租的房屋消防不合格，致使被告无法正常营业及因此而受到处罚的事实。 2、消防安全工程维修审批合同一份、维修照片一组，用以证明被告为通过消防验收，委托他人进行消防工程维修的事实。 3、减免租金申请一份，用以证明被告因新型冠状病毒疫情的原因，曾向原告提出申请，要求减免相应的房租的事实。 金润置业提供的证据，经庭审质证，周卫东对证据1、2、3、4、6的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据5的真实性、合法性无异议，但提出其在回复函中已明确了拖欠租金的原因，故对解除合同不予认可。经审查，原告提供的该六组证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，能够证明本案相关事实，本院予以认定。 周卫东提供的证据，经庭审质证，金润置业对证据1中重大火灾隐患单位名单打印件、金马中心消防安全整体改造工程招标公告打印件的真实性、合法性、关联性均有异议。理由是证据来源网上并非政府网站，且招标内容中工程概况是消防设施的通常更换；对行政处罚决定书的真实性、合法性无异议，关联性有异议。理由是该处罚不能直接证明系原告的原因。对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，理由是该组证据系被告自行与案外人之间的合同关系，与本案不具关联性。对证据3的真实性、合法性无异议，但提出该申请仅是被告提出的协商内容，并不直接导致租金的扣减。本院审查认为，原告提供的大火灾隐患单位名单、金马中心消防安全整体改造工程招标公告系打印件，被告未能说明其证据的合法来源，对该证据的合法性不予认定，行政处罚决定书载明了违反消防法的具体行为，但不能直接证明前述行为系原告的原因直接导致其被处罚的事实，对该证据的关联性不予认定。证据2不能直接证明消防安装工程系出租标的物需要还是被告经营需要，故对该证据的关联性不予认定。证据3，原告对曾提出租金减免申请的事实无异议，本院予以确认。是否扣减租金，本院将在判决说理部分予以阐述。 根据当事人陈述及提供的有效证据，本院查明如下事实： 2018年4月10日，原、被告经协商后，签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将其租赁经营的坐落于建德市新安江街道金马中心建筑面积为5089平方米房屋出租给被告使用，租赁期限为29个月，自2018年5月1日至2020年9月30日（其中2018年5月、6月为免租期两月）。年租金400000元，先付后用，半年一付。租赁期限内，物业费每月5089元，水电费按实际结算，每月10日前缴纳。合同保证金为100000元。合同还约定如乙方（承租方）延期支付租金，则应按延期支付款项的日万分之七向甲方支付滞纳金；如延期支付逾十五日，即视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，并约定违约方应承担诉讼费、律师费等实现债权费用。合同签订后，金润置业将前述房产交付给周卫东使用。周卫东也依约支付了2018年7月1日至12月31日的租金200000元及保证金100000元。但之后的租金未能按合同约定期限及时缴纳。经催讨，周卫东于2019年3月缴纳了2019年1-6月的租金200000元，2019年8月缴纳了2019年7-12月的租金100000元。为催缴当期租金，金润置业曾数次向周卫东发送催缴函及律师函，要求尽快结清租金和其他欠款，均无果。2019年12月6日，金润置业通过邮寄方式向周卫东送达律师函，通知其解除合同并追究其违约责任。但周卫东仍未缴纳尚欠租金及其他费用，并占用租赁场地。双方协商无果，故成讼。 本院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同的承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法、有效。周卫东未按合同约定的期限足额支付租金，已构成违约，根据合同约定，金润置业有权单方解除合同。2019年12月6日，金润置业通过邮寄方式向周卫东送达律师函，通知其解除合同，该通知于送达时生效。原、被告于2018年4月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月6日解除。合同解除后，周卫东仍占有使用原租赁的房屋，侵害了金润置业对房屋使用权的正当行使，由此造成的损失，周卫东应负赔偿责任。金润置业要求按原《房屋租赁合同》确定的租金标准计付房屋被不当占有使用的损失，并无不当，应予支持。周卫东提出，其未按约定支付租金是因为原告出租的标的物消防设施不合格及排水设施存在问题，而其在合同签订后一直占有使用出租房屋，其间也未提出因出租标的物存在瑕疵造成其不能实现合同目的而要求解除合同。在诉讼过程中，其未能提供充分证据证明其主张事实成立，也未能提供其造成损失具体项目、数额的相关依据。故对该抗辩意见，本院不予采纳。如有新的证据，证明金润置业在合同履行过程中存在违约行为，造成其损失，可另案处理。周卫东所提因新型冠状病毒疫情的原因，要求减免相应的房租之意见，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月6日解除，新型冠状病毒疫情发生在该时间之后。周卫东可以采取腾退房屋等其他方式减少相关损失，故对该抗辩意见，本院不予采纳。 综前所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第一款第（六）项规定，判决如下： 一、周卫东于本判决确定之日起十五日内向浙江金润置业有限公司支付房屋租金73424.63元。 二、周卫东于本判决确定之日起十五日内向浙江金润置业有限公司支付逾期付款违约金6790元。 三、周卫东向浙江金润置业有限公司支付自2019年12月7日起至实际腾退之日止按1095.89元/天的标准计付的租赁场地占有使用费，并支付水、电、电梯使用费、物业管理费，该费用于实际腾退之日据实结算。 四、周卫东向浙江金润置业有限公司支付实现债权费用8400元。 前述二、三、四项费用，可在保证金100000元中，予以抵扣。 五、驳回金润置业的其他诉讼请求。 当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1256元，财产保全费1071元，合计2327元，由被告周卫东负担。 当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  韩雨清 二〇二〇年六月十日 书记员  贾静雯