内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终620号 上诉人（原审被告、反诉原告）：呼某，住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 委托诉讼代理人：韦某，内蒙古经远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司。 法定代表人：赛某。 委托诉讼代理人：吕某，天津茂驰律师事务所律师。 上诉人呼某因与被上诉人锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司（以下简称鑫晨公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初4986号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人呼某的委托诉讼代理人韦某、被上诉人鑫晨公司的委托诉讼代理人吕某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 呼某上诉请求：1.撤销锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初4986号民事判决；2.改判解除上诉人呼某与被上诉人鑫晨公司签订的编号为2011-0000700、2011-0000758的两份《商品房买卖合同》；3.改判被上诉人鑫晨公司向上诉人呼某返还已付款963711元及利息（自2011年12月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至给付日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人呼某在与被上诉人鑫晨公司签订了编号为2011-0000700、2011-0000758的两份《商品房买卖合同》，在依约支付了首付款后，根据被上诉人鑫晨公司的要求交纳了住房抵押贷款保险费、公证费、代收抵押登记费等费用，并且提交了相应的证据加以证明，上诉人呼某已经履行了自身需承担的办理按揭贷款的义务，至少也能够说明无证据证明无法办理贷款的原因在于上诉人呼某。同时，在一审法院判决中已经认定“庭审中，双方当事人皆无法证明银行按揭贷款无法办理的原因”所以，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。上诉人呼某向被上诉人鑫晨公司主张解除涉案的两份《商品房买卖合同》并返还已付房款及相应利息的主张于法有据，一审法院的判决结果错误。二、一审关于利息的判决结果错误。一审判决上诉人呼某向被上诉人鑫晨公司给付剩余购房款870000元及利息（以870000元为基数，自2012年2月29日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。而自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 被上诉人鑫晨公司辩称：一、上诉人呼某系涉案房屋的贷款责任主体，没有办理贷款手续系上诉人个人原因，上诉人应按照合同约定向被上诉人支付剩余房款和利息。1.双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定上诉人系涉案房屋的贷款主体，上诉人逾期付款的，合同继续履行，且上诉人应向被上诉人支付逾期付款的利息。2.被上诉人作为房地产开发企业在与上诉人签订《商品房买卖合同》时具备销售涉案商品房的条件和资质，上诉人未办理贷款业务系其个人原因，与被上诉人无关。二、上诉人以未能办理涉案房屋产权证书系被上诉人的原因为由主张解除合同，没有事实和法律依据。首先，上诉人按照《商品房买卖合同》第二十五条之约定，主张未能办理涉案房屋产权证书系被上诉人的原因和责任，据此要求退房并返还其已付房款并赔偿其损失的主张没有事实和法律依据。上诉人因为自身原因没能办理银行贷款取得抵押合同和主债权合同，不符合办理抵押权登记的条件。也就是涉案房屋未能办理产权证书系上诉人的原因和责任。其次，上诉人二审提交的个人征信报告时间为2019年12月23日，不能证明上诉人在与被上诉人于2011年11月29日、2012年10月27日签订房屋买卖合同后即应该办理贷款手续时征信情况良好。即使上诉人在办理贷款手续时征信良好，也不能排除其贷款未能办理系上诉人个人原因，更不能证明其贷款未能办理系被上诉人原因。三、上诉人主张未能办理贷款手续系被上诉人原因，并依据最高院司法解释的规定，以合同不能继续履行为由，主张解除合同并要求被上诉人赔偿损失没有事实和法律依据。四、即使上诉人未能办理贷款手续系不可归责于上诉人和被上诉人双方的事由，也不具备解除合同的法定条件。1.上诉人于2011年10月26日就已办理入住涉案房屋的手续并使用涉案房屋经营宾馆至今长达八年多的时间，应视为双方签订的《商品房买卖合同》已经实际履行。2.上诉人呼某未能取得银行按揭贷款不能排除系自身原因导致，同时上诉人呼某未能提供充分证据证明其未能取得贷款系银行、被上诉人等其他方面原因直接导致。因此，上诉人不享有案涉《商品房买卖合同》的法定解除权。3.即使上诉人未能取得贷款系银行等其他方面原因直接导致，上诉人作为剩余房款的贷款主体，在不能办理贷款手续且无法支付剩余房款时，应及时履行向被上诉人告知合同不能履行的义务并尽快与被上诉人协商解除合同的事宜，而不是长期占有、使用涉案房屋长达八年多的时间。根据《合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于解除权的规定，上诉人的解除权也应在上诉人知道或者应当知道不能办理贷款手续之日起一年内行使。上诉人的解除权在2019年11月1日庭审时就已经消灭。4.上诉人即使在被上诉人提起诉讼前享有合同解除权，其未及时行使权力，反而接受被上诉人交付的房屋并长期占有使用，继续履行合同，在诉讼过程中再行使合同解除权，主张免除其支付房款的义务，有违诚信原则，应认定解除无效。 鑫晨公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付剩余房款870000元；2.判令被告向原告支付以870000元为基数按同期银行贷款基准利率计算自2012年2月29日起至房款付清为止的利息307284.66元（暂计算至2019年9月20日）；3.判令被告向原告支付违约金50000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。 呼某向一审法院反诉请求：1.请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，反诉被告向反诉原告返还已付963711元（房款890674元，税费73037元）及按中国人民银行同期贷款利率计算和房屋装修损失；2.本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2011年11月29日，原告（反诉被告）鑫晨公司与被告（反诉原告）呼某签订了两份《商品房买卖合同》，约定鑫晨公司将额办华油街万象星城哈那乌拉装饰城5#-1-312房屋和5#-1-112房屋出售给呼某，建筑面积为371.51平方米、61.84平方米，价格为4062元/平方米，总价为1509073.62元、251600元。买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式，银行按揭：2011年11月29日付房款40000元，2011年11月29日付房款300000元，2011年11月29日付房款417094元，2011年11月29日付房1980元，其他房款750000元作银行贷款。第二份合同约定按揭贷款付款，乙方应于2011年4月19日前，一次性存入商品商首付款131600元，其他价款办理贷款。本合约于双方签字盖章之日起生效。上述合同签订后，就该两套房屋，被告（反诉原告）呼某向原告（反诉被告）鑫晨公司交付了约定的首付款，涉案房屋尚欠870000元一直未付。2011年11月26日，原告（反诉被告）鑫晨公司交付涉案房屋。一审法院认为，合同当事人应当秉持诚信，恪守承诺。双方约定了按揭贷款的给付方式，但在约定的履行期限内被告（反诉原告）呼某未能办理按揭贷款，亦未给付剩余的购房款，其行为构成违约，应当承担违约的民事责任，原告（反诉被告）鑫晨公司主张被告（反诉原告）呼某给付剩余购房款870000元的诉讼请求，予以支持。双方签订的协议虽未约定违约责任的承担方式，但被告（反诉原告）呼某在长达七年的时间内一直未付房款，给原告（反诉被告）鑫晨公司造成了经济损失，被告应当承担相应的民事责任，原告要求被告承担逾期付款违约金按照人民银行同期贷款利率计算的主张，符合法律规定，予以支持，对支付违约金50000元的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、被告（反诉原告）于本判决生效之日起十五内给付原告（反诉被告）锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司剩余购房款870000元及利息（以870000元为基数，自2012年2月29日至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回被告（反诉原告）呼某的诉讼请求。案件受理费7923元，由被告（反诉原告）呼某负担，反诉诉讼费6719元，由被告（反诉原告）呼某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。本案呼某与鑫晨公司签订的两份《商品房买卖合同》约定的房屋总价款数额较大，呼某除交付首付款外，近50%购房尾款的付款方式均约定为银行按揭贷款付款。经一审和本院二审查证，双方当事人均无法证明银行按揭贷款未能办理系对方过错，且鑫晨公司认为可能是政策性调整导致，故本案应属于不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同的情形，因此导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收取的购房款本金及利息或者定金返还买受人。另法律并未规定上述解除权的行使期间，双方当事人也未明确予以约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定。在鑫晨公司未能举证证明该公司就前述解除权进行过催告的情况下，呼某的解除权仍在行使期限内，故呼某请求解除合同，返还购房款本金及税费（此项费用已由被上诉人收取），本院予以支持。并且，呼某要求鑫晨公司返还购房款890674元及税费61737元的主张亦符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定。一审判决双方继续履行合同，由呼某给付鑫晨公司剩余购房款及利息，缺乏法律依据，本院予以纠正。由于鑫晨公司将案涉房屋交付给呼某已有一段时间，呼某已装修使用，亦有所受益，故呼某请求鑫晨公司给付购房款利息的主张，本院不予支持。呼某所交纳的住房抵押贷款保险费8700元、公证费2600元，共计11300元，因并非鑫晨公司收取，故不应由鑫晨公司返还，呼某可另行解决。鑫晨公司提出的双方合同中并未约定不能办理贷款就得解除合同，法定解除的前提为一方根本性违约导致另一方无法实现合同目的才可以法定解除合同，鑫晨公司不存在根本性违约问题，在房屋交付时呼某的合同目的就已经实现的抗辩理由，因有悖于法律规定，本院不予采信。 综上所述，呼某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院(2019)内2502民初4986号民事判决； 二、解除上诉人呼某与被上诉人锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司签订的编号为2011-0000700、2011-0000758的两份《商品房买卖合同》； 三、被上诉人锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司于本判决生效后十五日内向上诉人呼某返还已付购房款890674元和税费61737元； 四、驳回被上诉人锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司的诉讼请求； 五、驳回上诉人呼某的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7923元，由上诉人呼某负担3169.2元，被上诉人锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司负担4753.8元。反诉费6719元，由上诉人呼某负担2687.6元，被上诉人锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司负担4031.4元。 二审案件受理费15846元，由上诉人呼某负担6338.4元，被上诉人锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司负担9507.6元。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  黄 涛 二〇二〇年六月二十三日 书记员  包媛媛 相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判，撤销或者变更；