西安市未央区人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕0112执异82号异议人（案外人）：张朋飞，男，1981年8月28日出生，汉族，住陕西省礼泉县。委托诉讼代理人：成小龙，陕西北岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：苓亚亚，陕西北岸律师事务所实习律师。申请执行人：陕西诚鑫消防科技有限公司，住所地：西安市高新区科技三路57号云谷金阶6-1-1504B。法定代表人：杨浩英，总经理。委托诉讼代理人：白晓腾，北京市京师（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白冰，北京市京师（西安）律师事务所实习律师。被执行人：陕西华帝龙置业有限公司，住所地：西安市未央区北二环中段马旗寨村附近。法定代表人：朱振平。本院在执行申请执行人陕西诚鑫消防科技有限公司（以下简称诚鑫公司）与被执行人陕西华帝龙置业有限公司（以下简称华帝龙公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张朋飞提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人张朋飞称，贵院在执行（2019）陕0112民初5116号民事裁定书过程中，查封位于西安市三套房产，该三套房产属于其所有，继续查封将侵害其合法权益。2017年8月11日其与华帝龙公司签订商品房买卖合同，约定将《华帝金座订购协议》中其已付房屋价款280万元作为其购买建筑面积447.21㎡的基本购房款，并约定买卖的商品房。华帝龙公司承诺对上述房产拥有完整权利且承诺该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，同时承诺于2017年12月30日前与其办理网签相关手续。合同签订当日，其依据合同约定向华帝龙公司交还原《华帝金座订购协议》和收款收据，华帝龙公司向其开具上述购房款的收款收据。2017年8月18日，其向陕西宏达永恒物业管理有限公司全额支付上述三套房产的契税及大修基金，永恒物业向其出具以上费用收款收据。后因华帝龙公司怠于履行义务，2018年8月24日，其向华帝龙公司发出要求尽快办理网签手续的通知，之后一直沟通交涉，然而华帝龙公司拖延至今仍未办理。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，其已全额支付购房款、契税及大修基金，并花费百余万元对案涉房屋进行装修，后一直实际占有使用至今。在此过程中，其通过函件及电话沟通一直催促华帝龙公司履行合同义务，同时华帝龙公司也自认是他们的原因未办理网签相关手续，其对此无任何过错。贵院应当解除对上述房产的查封。现其依据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条之规定，提出执行异议，请求法院依法解除对位于房产的查封。申请执行人诚鑫公司称，一、异议人与华帝龙公司2017年8月11日签订的《商品房买卖合同》并非网签备案合同，“永恒大厦”2015年7月22日即取得预售证，具备签订网签备案合同的条件。该合同上华帝龙公司所盖公章与备案公章不一致，约定价款严重低于市场价，合同的真实性存疑。且该合同项下权利仅为合同债权，既未进行网签备案登记，又未办理不动产产权登记，涉案房屋仍然登记在被执行人华帝龙公司名下，异议人非涉案房屋具有排除人民法院强制执行的权利人。二、异议人就案涉房屋并未支付有效对价。1、异议人提交2016年5月27日的五张pos刷卡单，其中四张不同的卡号招商银行卡向“华帝龙置业”商户消费支付共计100万元，该“华帝龙置业”是否是陕西华帝龙置业有限公司，该四张卡是否为异议人所持有，仅凭pos刷卡单无法证明。另一张POS刷卡单显示收款人为“西安市经济技术开发区诚成商贸个体户倪宏伟”，与华帝龙公司销售房款无关。2、双方若进行真实房屋买卖交易，异议人应当将款项汇入华帝龙公司销售房屋资金监管的北京银行账户。3、该款项交易时间早于《商品房买卖合同》签署时间一年多，不符合逻辑，同时无法证明该资金进入华帝龙公司，并用于支付涉案房款。三、异议人所提供《商品房买卖合同》第十四条约定，双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。根据法律规定，维修基金应当向维修基金管理中心交纳，契税应当向税务部门交纳。异议人向陕西宏达永恒物业管理有限公司交纳大修基金、契税与《商品房买卖合同》约定和法律规定不符，也无任何法律依据，且无实际的付款行为。仅有收款收据并没有任何实际支付款项的证据，不能说明异议人已就涉案房屋向相关部门交纳了维修基金和契税。四、异议人并非涉案房屋的权利人，其所提执行异议不能阻却人民法院对涉案房屋的强制执行。依据《物权法》第十四条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条（一）项、第二十九条之规定，涉案房屋现仍然登记在华帝龙公司名下，涉案房屋的权利人为华帝龙公司。异议人并非涉案房屋的权利人，其所提执行异议不能阻却人民法院对涉案房屋的强制执行。同时涉案房屋性质为办公，并非住宅，此情形下不能排除人民法院的执行。综上，异议人异议不能排除人民法院的执行，恳请人民法院依法驳回异议人的异议请求。本院查明，诚鑫公司与华帝龙公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年10月14日作出（2019）陕0112民初5116号民事判决书：“一、被告华帝龙公司于本判决生效后十日内向原告诚鑫公司支付工程款402万元。二、被告华帝龙公司于本判决生效后十日内向原告诚鑫公司支付逾期付款利息（自2019年1月16日至判决给付之日，以100万元为基数，按年利率24%计算；自2019年4月1日至判决给付之日，以100万元为基数，按年利率24%计算；自2019年5月1日至判决给付之日，以202万元为基数，按年利率24%计算）。三、被告华帝龙公司于本判决生效后十日内向原告诚鑫公司返还投标保证金15万元。四、被告华帝龙公司于本判决生效后十日内向诚鑫公司支付保全费1万元，律师费6万元，合计7万元。五、驳回原告诚鑫公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44227元（原告已预交），由原告承担3977元，被告承担40250元，被告承担部分于上述付款时一并给付原告。”华帝龙公司不服该判决书上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2019年11月26日作出（2019）陕01民终14795号民事判决书：“驳回上诉，维持原判。”华帝龙公司未履行上述民事判决书确定的给付金钱义务，诚鑫公司于2019年12月23日向本院申请执行。另查，本院在审理上述案件中诚鑫公司向本院提出财产保全申请，本院于2019年3月18日作出（2019）陕0112民初5166号民事裁定书：“冻结被告华帝龙公司银行账户存款4661753.42元或查封、扣押同等价值财产。……”2019年3月20日，本院作出（2019）陕0112执保248号协助执行通知书，由西安市不动产登记服务中心协助查封华帝龙公司名下位于房产，查封期限三年。并于次日向西安市不动产登记服务中心送达了上述协助执行通知书及民事裁定书。案涉三套房屋系华帝龙公司开发的永恒大厦项目预售商品房。为证实自己的主张，案外人张朋飞向本院提供证据商品房买卖合同、银行支付凭证、收款收据、大修基金收据、契税收款收据、要求尽快办理网签手续的通知、全国邮政特快专递单、张朋飞与华帝龙公司负责人的微信聊天记录截屏打印件、案涉房屋物业费、电费、水费缴纳凭证、银行转账流水、张朋飞与赵艳荣结婚证复印件、华帝龙公司出具的证明，用于证明其与华帝龙公司签订的商品房买卖合同中双方意思表示真实，内容合法，其合法购买涉案房屋，并已支付全部购房款280万元，华帝龙公司对此予以认可。合同签订后，华帝龙公司将涉案房屋交付与其，其交付了涉案房屋的大修基金、契税及物业、水电费，已经履行合同约定的全部义务，并一直合法占有涉案房屋并实际使用至今。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，案外人在涉案房屋上如果要产生排除执行的效力，应当同时具备上述司法解释规定的三个要件。本案中，案外人与被执行人华帝龙公司签订的商品房买卖合同未办理销售合同备案、网签或者预登记手续，案外人亦未提供证据证明其所购涉案房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。故案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人张朋飞的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  丁素巧审 判 员  王靖喻人民陪审员  郭金山二〇二〇年六月十二日法官 助理  严 平书 记 员  陈 燕