浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初6121号 原告：梁某，男，2014年1月22日出生，汉族，住嵊州市。 法定代理人：石某，女，1973年11月8日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：裘胜海，浙江计然律师事务所律师。 被告：严鸿博，男，1990年9月11日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 原告梁某与被告严鸿博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序。因无法联系被告严鸿博，本院于2019年10月23日裁定本案转为普通程序审理，并公告于2020年2月11日公开开庭审理。因受新冠疫情影响，2020年2月11日庭审不能正常进行，遂再次公告于2020年5月14日公开开庭审理。2020年5月14日开庭当日，原告提供了被告严鸿博新的联系线索，本院联系上严鸿博后，于2020年6月8日对本案公开开庭进行了审理。原告梁某的法定代理人石某及委托代理人裘胜海到庭参加诉讼，被告严鸿博经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁某向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付二年租金186636.97元，并支付其中以66636.97元为基数自2019年7月16日起至支付之日止按年息6%计算的利息，其中以120000元为基数自2020年5月1日起至支付之日止按年利率6%计算的利息及违约金20000元；二、本案诉讼费由被告承担。原告在庭审中补充，如果法院认为合同已经解除的，则要求被告承担违约责任并赔偿损失，损失的金额为二年的租金186636.97元，违约金为20000元。事实与理由：嵊州市兴盛街1002号世贸金樽公馆3幢13层1301至1306六间房屋属原告所有，共计建筑面积325.43平方米，原承租户为案外人任别克。2019年7月15日，任别克要求将上述房屋的租赁权转让给被告。于是任别克与被告签订了一份《转让协议》，根据任别克及被告的要求，原告的法定代理人在该《转让协议》上签字，同意与任别克解除租赁合同，同时原告与被告重新签订了一份《写字楼房屋租赁合同》，约定第一年租金为12万元，于当日支付，押金12000元，其中1304、1306房于当日被告进行了转租。此后，经原告催讨被告将1304房的10000元转租收入作为房租向原告支付。7月18日，原告向被告催讨租金时，被告通过短信息提出不继续租赁上述房屋的要求，但未提任何理由及处理措施。原告为了防止继续扩大其经济损失将1301房、1302房于2019年12月28日起，以每间月租金1875元的价格出租给案外人施炜，将1303房以每间月租金1666.67元的价格出租给案外人赵一丁，但1305房未有租客承租，至今一直空着。同时原告为被告代垫了物业管理费4137元。原告认为，原、被告之间的《写字楼房屋租赁合同》合法有效，而被告却视同儿戏，并无真正履行意向，原告为了与被告建立合同关系，听信了被告的承诺在与原租客解除还有二年租期合同的前提下，与其签订了上述合同，给原告造成了很大的经济损失。为此原告根据我国合同法及民诉法的规定，特向法院起诉，请依法判决。 被告严鸿博未到庭，书面答辩称：1.他通过网络平台看到原告名下房屋出租，联系后发现是二房东任别克，不是房东梁某（石某代）本人，后经三人书面同意，由他直接向原告租赁房屋（也约定向任别克支付相应转让费），并签订了租房合同，当场缴纳了12000元押金。合同签订后，因为其合伙人另外找到更合适场地的原因，他立即向原告说明了情况，并单方面提出解除合同，所以本案确实是他单方面违约所致，他对原告表示深感歉意。他愿意根据合同的约定承担违约责任（合同第7.3条约定的，按月租金的两倍支付违约金）。但是原告要求他一定要履行合同，他确实已经没有履行能力了，而且没多久原告对外进行招租，并且根据原告民事诉状上说的，有几间已经租掉了，说明原告事实上已经用自己的行为同意租房关系就此结束。原告一方面对外招租，一面要求他支付房租的行为是自相矛盾的。他没有继续租赁的能力，也没有使用过该房屋，原告也已经将房屋出租，双方都没有继续履行合同的可能了，希望法院判决此租房合同解除。2.当时签合同的时候，1304、1306房是有人租的，后来他已经跟租户说明他不租了，让他们以后直接找房东，所以1304房的租金一直是直接支付给房东的，他没有拿过。1306房从当时到2019年12月31日的房租和押金是给他了，其中押金部分，因为他也是按照一间2000元已经付了12000元，且实际他并没有使用房子，所以其少少的承担一点损失就都算在这个金额里面了。但是原告没有给其商量的余地要求继续履行合同，但他确实现在没有履行的能力。关与1306房这半年的房租他一直是愿意支付给原告的，后来原告起诉后他也跟原告方再次说明了，但是原告未有任何回复。关于1304房的房租他未收到过。他请求法院解除他与原告签订的租房合同，他愿意承担2个月的房租20000元作为违约金，并返还1306房的半年房租11000元，扣除已支付的押金12000元，合计愿意支付19000元。 原告为证明其诉讼请求，提交了如下证据： 证据一、居民户口簿一份，证明梁某是石某的儿子，证明主体适格。 证据二、嵊州市兴盛街1002号1301室-1306室的不动产权证书各一份，证明原告有权出租本案案涉房屋。 证据三、原告法定代理人石某与被告签订的《写字楼房屋租赁合同》一份，证明原、被告之间的租赁关系。 证据四、案外人任别克与被告签订的与本案房屋有关的《转让协议》一份，证明本案房屋租赁转让的事实。 证据五、案外人王洁与被告签订的《房屋租赁合同》一份，证明案涉1304房由被告转租的事实。 证据六、原告与案外人施伟签订的《写字楼房屋租赁合同》一份，证明案涉1301、1302房已由原告出租的事实。 证据七、原告与案外人赵一丁签订的《写字楼房屋租赁合同》一份，证明案涉1303房已由原告出租的事实。 证据八、物业费缴费凭证四份，证明原告代被告交纳了案涉1303、1304、1305、1306房的物业管理费4317元的事实，该部分费用应当由原告承担。 证据九、短信聊天内容截图一组，证明双方协商房屋租赁、被告要求终止合同等内容。 被告未提供书面质证意见。 被告未提供证据。 对原告提供的证据，本院认证认为：证据一、二，系原件，本院予以认定。证据三，系原、被告之间签订的合同，被告亦未提出异议，本院予以认定。证据四与本案处理无关，本院不予认定。证据五，因为涉及到案外人的利益，本院不予认定。证据六、证据七，涉及到案外人利益，本院不作认定，但对于原告自认将相应房屋另行出租的事实，本院予以认定。证据八，系原件，本院予以认定。证据九，可以证明被告已于2019年7月18日短信告知梁某的法定代理人石某解除双方之间的租赁关系。 根据前述采信的证据及庭审情况，本院查明事实：梁某是嵊州市兴盛街1002号1301室——1306室房屋的所有权人。2019年7月15日，梁某的法定代理人石某（甲方）与严鸿博（乙方）签订《写字楼房屋租赁合同》一份，约定将上述房屋出租给严鸿博，租期为5年，实际租赁自2019年6月1日起至2024年6月1日止。房屋的租赁价格为30.7元／平米·月，面积325.42平方米，第一年年租金为12万元（不含税），租金的支付方式为年付，先付后用，第1期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前30日支付，前两年租金不变，第三年开始租金以每年5%提增。在租赁期限内，乙方使用过程中产生的消费、电费、电话费、网络使用费、物业管理费及租金税费等由乙方按有关规定自行承担。根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金2000元／间，合计12000元，待租赁期满乙方按甲方要求完成房屋复原，并缴清相关费用后，甲方应于结清当日将押金不计息全部退还乙方。在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方的损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订后，被告向原告方支付了12000元押金。 2019年7月18日，严鸿博短信告知梁某的法定代理人石某解除双方之间的租赁关系。 2019年12月11日，梁某将案涉1303室另行出租，租期自2019年12月28日起至2020年12月27日止。 2019年12月29日，梁某将案涉1301室、1302室另行出租，租期自2019年12月29日起至2020年12月29日止。 另原告自认案涉1301-1306室2019年6月、7月的房租已经收到，其中案涉1304室的房租已经收到2019年12月31日。 被告自认1306室的房租由其收到2019年12月31日。 另，原告缴纳了案涉1303室2019年8月1日至2020年5月31日的物业费1175元、案涉1304室2020年1月1日至2020年5月31日的物业费596元、案涉1305室2019年8月1日至2020年5月31日的物业费1191元、案涉1306室的2019年8月1日至2020年5月31日的物业费1175元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的租赁合同合法有效，双方应该按约履行，现被告擅自解除合同，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求被告继续履行合同，但根据查明的事实可知原告已自行出租了部分房屋，且双方约定了承租人擅自退租的违约责任，被告亦明确表示了解除合同的意愿，故本院认为合同不宜继续履行。原告认为，如果法院认定合同已经解除，那么约定的两个月的违约金也远小于原告造成的损失，要求被告另行赔偿损失。结合本案实际，本院对原告的该意见予以采纳。根据双方合同的约定，在租赁期限内，被告擅自退租，应按月租金的两倍向原告支付违约金，若支付的违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿，本院根据原告的招租情况，酌定被告承担的违约责任为五个月租金标准的损失。本案中，有两间房屋存在特殊的情形，其中1304室，在被告通知原告解除合同后，原告一直从案外人处收取该房的租金至2019年12月31日，故对该房仅按合同约定支持2个月租金的违约责任，对于额外的损失本院不予支持；另外1306室，被告实际承租至2019年12月31日（其自认从案外人处收取租金至2019年12月31日），被告应先支付该房的租金至2019年12月31日，并再按合同约定支付该房2个月租金的违约责任。以上损失的确定，均基于被告单方解除合同后，应给予原告合理的招租期而定。综上，被告应向原告承担的违约责任为赔偿原告的损失40045.70元[（58.34+51.96+53.42+54.14）平方米×30.7元/平方米·月×5个月+54.14平方米×30.7元/平方米·月×2个月+53.42平方米×30.7元/平方米·月×2个月]，另应向原告支付租金8200元（53.42×30.7元/平方米·月×5个月）。对于物业费，合同约定由被告方承担，本院根据合理的招租期，结合原告实际缴纳的物业费期间，确定由被告承担2005.50元。另外，对于被告向原告交纳的12000元押金，原告应予返还，为减少双方当事人的讼累，在本案中一并予以抵扣。综上，对原告合理部分诉讼请求，本院予以支持，对不合理部分予以驳回。被告经本院传票传唤未到庭，本院予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、严鸿博支付梁某租金8200元、物业费2005.50元。 二、严鸿博赔偿梁某损失40045.70元。 三、梁某返还严鸿博押金12000元。 以上三项抵扣后，严鸿博再支付梁某38251.20元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回梁某的其余诉讼请求。 案件受理费4400元，由原告梁某负担3300元，由被告严鸿博负担1100元（限被告于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  吴校军 人民陪审员  李成城 人民陪审员  董瑛瑛 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  竹 羊