江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初1784号原告：罗金凤，女，1986年6月27日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：苏州珞驼房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路788号F602-1。法定代表人：周喜林。原告罗金凤与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司、刘建刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员唐丽宁独任审判。审理中，原告申请撤回对被告刘建刚的起诉，经审查符合法律规定，本院依法裁定准许。本案于2020年5月18日公开开庭进行了审理，原告罗金凤到庭参加诉讼，被告苏州珞驼房地产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告罗金凤向本院起诉请求：1、解除与被告之间的《出租委托合同》：第三人与被告起将租赁房屋退还原告；2、请求被告支付原告按2500元/月的标准计算从2020年03月01日到判决生效之日止的房屋租金(使用费)，大约金额7500元；3、被告赔偿原告违约金(按2500元/月为标准计算的2个月)，共计5000元；4、请求恢复房屋原貌，房屋内家具家电，装修，设施损毁原价赔偿；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第1、2项诉请为：1、解除与被告于2018年11月28日签订的《出租委托合同》；2、请求被告支付原告按2500元/月的标准计算从2020年3月1日到至2020年5月31日的房屋租金(使用费)，大约金额7500元。原告主张的事实与理由：2018年11月28日，原告与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司签订房屋《出租委托合同》，约定原告将位于苏州市相城区，面积为44.19平方米的房屋委托给被告苏州珞驼房地产经纪有限公司出租，租期自2018年12月10日起至2021年12月10日止，共计36月。期间：被告公司刘建刚己付款三次，金额为18800元；前法人李卫珊付款一次，金额为4050元；微信转账一次，金额为7400元。合计己付款：30250元，为2019年12月10日至2020年2月29日的房屋租金。合同约定2020年3月1日打款第六次房租7500元到原告建行卡(6227002003120163691)，但被告到期拒不支付，原告多次催讨无果，依然拒不支付。目前房屋目测没有人居住，准备自行收回房屋，待收回房屋之后再决定是否主张恢复原状或赔偿损失。故原告起诉至法院。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司未作答辩。经审理查明，2018年11月28日，原告与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司签订《出租委托合同》一份，约定原告将坐落于苏州市相城区(面积为44.19平方米)委托被告代理出租。代理出租期限为2018年12月10日至2021年12月10日,共计36月。房屋月租金为：第一年2700元，第二年2700元，第三年2800元，按季度支付，具体为2018年11月28日支付4050元、2019年3月1日支付8100元，2019年6月1日支付8100元，2019年9月1日支付8100元、2019年12月1日支付8100元，2020年3月1日支付8100元，依次按季度支付，直至2021年9月1日支付8400元。合同还约定甲方将房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取租金与乙方无关。另合同约定原告同意45天不计租金，作为被告接洽承租的工作期，于2019年1月25日开始计算租金。同期内发生的水、电、燃气、电话、卫生、停车、有限收视、宽带等费用是乙方及代理客户应负责的费用。合同还对其他事项进行了约定。原告于2018年11月28日将本案所涉房屋交付给被告。2019年3月6日，原告与被告签订《协议》一份，双方约定：一、经甲乙双方协商相城区高铁新城圆融公寓4幢707室第一年第二季度及第三季度及第四季度租金一事，达成以下协议：甲方同意给乙方每季度让取柒佰元整。具体付款日期如下：第二季度：2019.3.1日7400元整，第三季度：2019.6.1日7400元整，第四季度：2019.9.1日7400元整。此协议一式两份，双方签字盖章后生效。2019年9月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议一份，双方约定：租期2018年12月10至2021年12月10日。租金：第一年第二年2700元每月，第三年2800每月。现经甲乙双方友好协商甲方同意合同期内对空置期及租金变动事宜达成以下协议。1、因市场原因，甲方同意乙方从第五次付款中扣除4500元，作为甲方给乙方所找租户的时间。2、经甲乙双方协商一致，甲方同意此合同从2019年9月1日起，每月收取乙方租金2500元，具体付款日期及金额如下。第五次、2019.12.1日4000元(包含1000元押金，合同终止后退还乙方)。第六次、2020.3.1日7500元。第七次、2020.6.1日7500元。第八次、2020.9.1日7500元。第九次、2020.12.1日7500元。第十次、2021.3.1日7500元。第十一次、2021.6.1日7500元。第十二次、2021.9.1日7500元。2、乙方特此非常感谢甲方的支持与理解。3、此协议一式两份，双方签字盖章后生效。4、原合同其他条款不变，乙方按时付款。如未付款，甲方单方面解除合同收房。上述出租委托合同、协议、补充协议乙方经手人为刘建刚。再查，案涉房屋坐落于苏州市相城区(产证面积为44.19平方米)，系罗金凤与赵雪勇共同共有。审理中，原告认可，被告于2018年11月28日支付2018年11月28日至2019年2月28日期间租金4050元，于2019年3月6日支付2019年3月1日至2019年5月30日租金7400元，于2019年6月1日支付2019年6月1日至2019年8月30日期间租金7400元，于2019年9月5日支付2019年9月1日至2019年11月30日期间租金7400元，于2019年12月1日支付2019年12月1日至2020年2月28日期间租金4000元（其中1000元为押金）。自2020年3月1日起就没有再支付过租金了。以上事实，由《房屋出租委托合同》、不动产权证书、协议、补充协议及当事人的陈述为证，本院予以确认。庭审中，原告陈述，涉案房屋系其与赵雪勇共同所有，出租房屋已征得俞国华同意。被告自承租后仅将租金支付至2020年2月28日，后续再未支付过。被告承租后，将房屋又出租给案外人，目前房屋目测没有人居住，准备自行收回房屋，待收回房屋之后再决定是否主张恢复原状或赔偿损失。明确在2020年5月31日前未收回房屋。本院认为，原、被告之间虽然签订的合同名称为《出租委托合同》，但是实际双方之间系租赁关系，理由如下：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，而委托合同指受托人和委托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，实际上原、被告以及次承租人之间的关系为原告将房屋交付给被告，被告按约向原告支付租金，被告又将房屋转租给次承租人收取租金，而并非被告处理原告的租赁业务，原告也无需支付被告代理佣金。这在合同本身约定的不论房屋出租与否，被告均要向原告支付租金可以印证。故本院认定原、被告虽然签订的委托合同实质上系租赁合同。因原、被告之间签订的合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务，但被告逾期支付租金达几个月之久，且在本院涉及数十件房屋租赁合同纠纷案件，故被告系根本违约，原告有权解除合同，故原告请求解除合同本院予以支持。现原告明确被告仅支付到截止2020年2月28日的租金，故本院据此认定被告应支付自2020年3月1日至2020年5月31日拖欠租金人民币7500元。原告审理中认为被告违约故不应退还押金，另主张违约金5000元。本院认为，现合同由被告提供，其中仅约定原告违约时需向被告支付两个月租金标准计算的违约金，根据公平对等的原则，现被告违约导致合同解除，被告亦应向原告支付违约金，考虑原告不再退还押金及合同已履行期间，本院酌情认定被告应承担违约金人民币3500元。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其举证、答辩权利的放弃，应对此承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、二百一十二条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、原告罗金凤与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司签订的《出租委托合同》解除。二、被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗金凤租金人民币7500元并承担违约金3500元，合计11000元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022020365。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币624元，由被告苏州珞驼房地产经纪有限公司负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331044184）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  唐丽宁二〇二〇年六月十八日书记员  唐宽正