河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初744号原告：王啸天，男，1985年3月22日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：皇红恩，河南尊典律师事务所律师。被告：河南浩金元物流有限公司，住所地：新密市白寨镇白寨村，统一社会信用代码：914101830508894936。法定代表人:郭金灿，该公司经理。委托诉讼代理人：赵朝，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：河南新密农村商业银行股份有限公司，住所地:新密市西大街西段203号，统一社会信用代码：914101837324410631。法定代表人：李明坤，该银行董事长。委托诉讼代理人：冯云鹏，男，1989年3月7日出生，汉族，住河南省新密市。系该银行工作人员。委托诉讼代理人：杨翔宇，男，1973年4月30日出生，汉族，住河南省新密市。系该银行工作人员。原告王啸天与被告河南浩金元物流有限公司、河南新密农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人皇红恩，被告河南浩金元物流有限公司的委托诉讼代理人赵朝，被告河南新密农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人冯云鹏、杨翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告河南浩金元物流有限公司就浩金元保利城50号楼720公寓签订的合同编号为17322502的《商品房买卖合同》；2.判令解除原告与二被告就原告购买浩金元保利城50号楼720公寓签订的《个人购房借款/担保合同》；3.判令被告河南浩金元物流有限公司偿还原告购房款、定金、团购费及维修基金、契税、服务费、手续费等合计人民币110813.89元；4.判令被告河南浩金元物流有限公司向原告支付已还银行按揭贷款本金及利息（以河南新密农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；5.判令被告河南浩金元物流有限公司补偿已付购房款利息损失（按银行同期贷款利率自支付之日计算至清偿完毕之日）；6.判令被告河南浩金元物流有限公司支付原告违约金10000元；7.判令被告河南浩金元物流有限公司自原告起诉之日向被告河南新密农村商业银行股份有限公司偿还《个人购房借款/担保合同》中剩余的贷款本息及提前还款的违约金；8.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年9月14日，原告与被告河南浩金元物流有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为17322502），合同约定原告以按揭贷款方式购买其公司开发的保利城50号楼720公寓一套。首付款81932元，剩余70000元采用银行按揭贷款形式支付。合同签订后原告交纳了定金、团购费、首付款、房屋维修基金、契税、服务费、手续费等共计110813.89元，合同约定2017年12月31日交房，逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同。上述《商品房买卖合同》签订后，原告又与二被告就上述房屋签订《个人购房借款/担保合同》。2017年12月31日，被告河南浩金元物流有限公司未能向原告交付房屋，经多次沟通协商，2019年1月15日，被告河南浩金元物流有限公司与原告达成《协议书》，被告河南浩金元物流有限公司承诺在2019年6月30日交房，否则全部退还原告已付购房款、赔偿购房款利息损失，并支付已付购房款额5%的违约金，但至今仍未交房。为此原告诉至法院。被告河南浩金元物流有限公司辩称，原告购买的浩金元保利城50号楼720公寓，该房产手续合法证件齐全，双方签订的购房合同合法有效，且2018年3月8日已办理产权过户手续。2019年1月，双方签订的《协议书》约定如2019年6月30日不能交房则退还房款，此约定没有法律效力。根据物权法规定，该房产已经在新密市房管局登记备案，产权已经归原告所有，原告要求退房没有法律依据。被告没有在约定时间内按时交房，被告愿意承担违约责任，按照《协议书》约定支付原告已经交付房款万分之五的违约金。未按时交房是因国家环保治理的政策要求，在建房过程中多次因环保治理停工，所以无法按时交房，应属被告不可抗力的免责条件，被告没有主观故意拖延交房时间。被告河南新密农村商业银行股份有限公司辩称，请求法院依法查明其银行并不是本案的适格当事人，请求依法驳回原告诉状中第二条、第四条、第七条、第八条诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月14日，原告与被告河南浩金元物流有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为17322502），约定原告购买被告河南浩金元物流有限公司开发的位于新密市白寨镇白寨村华韦路南、郑登快速路西、规划路北（50号楼）7层720号房屋一套，建筑面积34.53平方米，房屋总价款151932元，其中首付款81932元，余款70000元为商业贷款。合同约定交付期限为2017年12月31日。合同签订后原告向被告河南浩金元物流有限公司交纳了首付款81932元、房屋维修基金2244元，后于2018年1月19日向税务机关交纳契税5787.89元，于2018年2月5日、3月14日向新密市发展房地产服务中心交纳测绘费50元、抵押手续费56元。2018年3月8日，原告办理涉案房产编号为豫（2018）新密市不动产权第0001256号的不动产权证书。2018年3月14日，原告与二被告签订《个人购房借款（综合）合同》，原告以其购买的涉案房屋作抵押向河南新密农村商业银行股份有限公司贷款7万元，贷款期限为120个月，以按月等额本息方式还款。截止2019年7月21日，原告已偿还贷款10113.32元。2019年1月15日，原告与被告河南浩金元物流有限公司签订《协议书》，被告河南浩金元物流有限公司承诺在2019年6月30日交房，否则退还原告已付购房款、补偿原告已付购房款的银行同期贷款利息、支付已付购房款金额5%的违约金。后原告以被告河南浩金元物流有限公司至今仍未交房为由诉至本院。上述事实，有双方提交的证据、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告于2017年9月14日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。被告河南浩金元物流有限公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，被告河南浩金元物流有限公司应当在2017年12月31日前向原告交付房屋，逾期超过30天，原告有权单方面解除本合同。后河南浩金元物流有限公司又与原告达成协议并承诺于2019年6月30日交房，否则全部退还购房款等。现涉案房屋仍未经城建相关部门竣工验收，被告河南浩金元物流有限公司逾期交房至今亦未能履行交房义务，已属违约，原告据此行使合同解除权，符合合同约定，故对原告请求解除原、被告于2017年9月14日签订合同编号为17322502的《商品房买卖合同》的主张，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还给担保权人和买受人，故原告要求被告河南浩金元物流有限公司向被告河南新密农村商业银行股份有限公司返还自判决生效之日起《个人购房借款（综合）合同》（合同编号为2017年抵字第浩0052017037号）中原告剩余未付贷款本息的主张，理由正当，本院予以支持。被告河南浩金元物流有限公司清偿剩余贷款本息等债务后，被告河南新密农村商业银行股份有限公司应及时涤除涉案房屋的抵押登记。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补助措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，被告河南浩金元物流有限公司应按约将原告支付的房款返还给原告，并赔偿原告因此所产生的损失。故原告要求被告河南浩金元物流有限公司退还至判决生效之日止原告已付银行贷款本金和按同期银行贷款利率计算利息的主张，于法有据，本院予以支持，原告已付银行贷款本金及利息以被告河南新密农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准。原告因购买涉案商品房所支出的维修基金、契税、代办费、房屋登记费等相关费用，有相关票据证明，被告河南浩金元物流有限公司理应退还给原告。其中有证据证明首付款81932元、房屋维修基金2244元、契税5787.89元、测绘费50元、抵押手续费56元，共计为90069.89元；原告主张被告河南浩金元物流有限公司返还团购费20000元，但并未提供相应的证据予以证明，故对该项主张，本院不予支持。综上，对原告请求被告河南浩金元物流有限公司返还首付款、房屋维修基金、契税、服务费、手续费的主张，本院支持为90069.89元。原告主张的违约金，根据双方约定，被告河南浩金元物流有限公司应当赔偿原告4498元（已付房款89964元*5%）。原告已选择适用违约金条款，故其要求被告河南浩金元物流有限公司支付已付购房款利息损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告王啸天与被告河南浩金元物流有限公司于2017年9月14日签订合同编号为17322502的《商品房买卖合同》；二、解除原告王啸天、被告河南浩金元物流有限公司与被告河南新密农村商业银行股份有限公司于2018年3月14日签订的《个人购房借款（综合）合同》（合同编号为2017年抵字第浩0052017037号）；三、被告河南浩金元物流有限公司于本判决生效后十日内向被告河南新密农村商业银行股份有限公司返还自本判决生效之日起《个人购房借款（综合）合同》（合同编号为2017年抵字第浩0052017037号）中原告王啸天未付的房屋贷款本息，自被告河南浩金元物流有限公司清偿上述贷款本息之日起七日内，被告河南新密农村商业银行股份有限公司办理涉案房屋上抵押登记的涤除手续；四、被告河南浩金元物流有限公司于本判决生效后十日内返还原告王啸天房屋首付款、房屋维修基金、契税、服务费、手续费等90069.89元；五、被告河南浩金元物流有限公司于本判决生效后十日内返还给原告王啸天至本判决生效之日止已付银行贷款本金及利息，原告王啸天已付银行贷款本金及利息以被告河南新密农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准；六、被告河南浩金元物流有限公司于本判决生效后十日内向原告支付违约金4498元；七、驳回原告王啸天的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2716元，由被告河南浩金元物流有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  王世忠审 判 员  于 猛人民陪审员  徐忠伟二〇二〇年六月十日法官助理李建浩书记员陈浩田