河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初9346号原告：徐航，男，汉族，1989年9月8日出生，住河南省新野县。委托代理人：韩璐，河南世长律师事务所律师，特别授权。被告：南阳市宛城区海昌小额贷款股份有限公司，住所地南阳市范蠡东路东城一品西区2号楼D101室，统一社会信用代码：91411300554242626K。法定代表人黄宗跃，任董事长职务。委托代理人：肖克，河南问鼎律师事务所律师，一般代理。第三人：杜洋洋，男，汉族，1982年2月7日出生，住河南省新野县。委托代理人：苏进，河南昊宏律师事务所律师，特别授权。第三人：新野县豫海大酒店有限责任公司，住所地新野县大桥路中段，统一社会信用代码：914113290768265540。法定代表人杜闯，任总经理职务。第三人：杜闯，男，汉族，1987年10月16日出生，住河南省新野县城关镇东关非农户七组156号，身份证号：411328198710160030。第三人：白晓航，男，汉族，1978年11月17日出生，住河南省新野县。原告徐航与被告南阳市宛城区海昌小额贷款股份有限公司（以下简称海昌公司）、第三人杜洋洋、新野县豫海大酒店有限责任公司（以下简称豫海公司）、杜闯、白晓航案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月13日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年3月31日公开开庭进行了审理，原告徐航及其委托代理人韩璐，被告海昌公司的委托代理人肖克、第三人杜洋洋的委托代理人苏进、第三人豫海公司法定代表人杜闯、第三人白晓航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐航诉称，2018年1月1日李雪征、王艳夫妇以600,000元的价格从白晓航、梅艳莹处购得位新野县书院路××信××城××楼××单元××室室房屋。2018年12月6日原告与李雪征、王艳夫妇签订房屋买卖协议，以640,000元的价格购得上述房屋。因李雪征、王艳夫妇购买时该房屋尚有银行贷款未结清，待结清银行贷款并解除抵押后才能办理过户。后原告购买房屋后依约将350,000元于当日支付给李雪征、王艳夫妇，后为顺利办理房屋过户，原告又将20余万元银行贷款支付至梅艳莹还款账户中，之后办理解除了银行抵押。至此原告已支付购房款近560,000元，余下小部分款项，双方协商在办理过户后一次性支付完毕。原告自2018年入住上述房屋后，一直在小区居住并缴纳各项费用，本不知道该房屋被查封的情况。直到贵院将执行公告张贴于我购买的房屋门外，已严重侵犯了原告的合法权益，为此特诉至贵院，请求：1、请求停止对原告购买的位于新野县书院路××信××城××楼××单元××室房屋的执行；2、确认位于新野县书院路××信××城××楼××单元××室房屋归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告海昌公司辩称，一、原告徐航故意购买己查封房屋、因其自身原因未办理过户登记，存在明显过错，且其是否具有涉案房屋权利人资格存疑，故不能够排除人民法院的执行行为。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据上述规定结合本案事实。首先，原告徐航自述与李雪征、王艳夫妇系通过房屋中介签订房屋买卖合同，但并未提交与房屋中介签订的三方合同，不能排除其恶意串通、损害答辩人权利的嫌疑。其次，答辩人2018年6月申请宛城区人民法院查封涉案房屋，徐航于2018年12月份购买该房，不符合司法解释规定的在人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形；其自述通过房屋中介方购买，购房对于个人而言属于重大事项，购买前必定对房屋性质、位置、房屋是否被限制交易、如何办理过户手续等情况充分了解；房屋中介作为专业的房地产经纪机构对客户购买房屋时，对挂牌房源是否能自由交易，更会尽到谨慎的审查义务。故徐航在明知房屋己被查封的情况下仍购买房屋，且在能办理房屋过户手续情况下因其自身原因不办理，明显存在重大过错，不符合上述司法解释中所规定的能够排除执行的情形，其诉请不应予以支持。二、本案不能排除原告徐航与李雪征、王艳夫妇及白晓航、梅艳莹夫妇故意串通、伪造虚假购房材料，故意损害债权人即答辩人合法权益的合理怀疑。本案如果原告徐航与李雪征、王艳夫妇存在真实房屋买卖关系。在宛城区人民法院查封该房后，徐航为了维护自身合法权益，必定第一时间会向人民法院提出执行异议，而本案中，涉案房屋查封后，徐航并未提起执行异议，而是由李雪征夫妇提起执行异议，在李雪征夫妇异议被宛城区人民法院驳回后，才提起执行异议，其行为明显不符合常理，存在与李雪征、王艳夫妇及白晓航、梅艳莹夫妇故意串通的嫌疑。三、白晓航、梅艳莹与李雪征、王艳夫妇之间并不存在真实的房屋买卖法律关系，其双方名为房屋买卖、实为民间借贷，故按照相关司法解释规定，人民法院应当否定其房屋买卖协议的法律效力。假使徐航确与李雪征、王艳夫妇之间存在真实房屋交易。本案解决原告诉请是否合法的前提或者基础是人民法院先确认白晓航、梅艳莹与李雪征、王艳夫妇之间的房屋买卖协议是否成立、是否能够足以排除人民法院的执行行为，故在白晓航、梅艳莹与李雪征、王艳夫妇的房屋买卖协议未经人民法院裁判的情况下，本案原告徐航不具备诉讼主体资格。四、海昌公司申请执行的原因系海昌与杜洋洋、白晓航等债务人存在合法真实的债权债务关系，且已经人民法院在诉讼过程中确认，应当依法予以保护。徐航与房屋登记人白晓航之间不存在债权债务关系，其所谓的与李雪征、王艳之间存在的房屋买卖协议不产生物权变动效力，不能阻却人民法院的执行行为。第三人杜洋洋、豫海公司、杜闯辩称，1、原告执行异议诉讼请求我们认为是成立的，杜洋洋听白晓航说过两年前房子已经卖了，所以房屋买卖的事实是成立的，我们也知情。另外关于借款事实我们是有异议的，已经提出申请，海昌公司4分利，涉嫌套路贷，借款担保手续只有签字，内容是空白的，借款合同也是拼接的。庭审时，在白晓航没出庭的情况下，海昌公司提交了委托杜洋洋代理白晓航的委托书，杜洋洋开庭时本人在场但是对委托不懂并且对白晓航委托杜洋洋也不知情，属于虚假委托。在白晓航不知情也没有参加诉讼的情况下，调解书是违法的。调解书是2018年6月29日，档案中白晓航委托书时间是2018年6月30日。在此情况下，本案的执行依据存在重大错误，对白晓航名下财产查封也是错误的。第三人白晓航辩称，对查封的房子有重大异议，本人没有参加任何诉讼，法院的调解书上将我列为当事人，让我承担责任，当时庭审时的委托书是伪造的，我一直不在场也不知道这些情况，一直到我回来听说房子被查封了我才知道这个事，而且我的房子2013年9月15日已经购买了，2018年1月1日已经卖给李雪征、王艳，售价60万元，当时在银行抵押，所以没有办理过户手续。我作为担保人，当时只签了一份空白手续，只在白纸上签个字，民事调解书生效时间是2018年6月29日，委托书就是我本人签的那张白纸，日期是6月30日，我对调解笔录不知情也没签字，对民事调解书和送达也不知情，对借款合同也不知情，我没有见过借款合同也没有签字，我不明白为啥要让我承担还款责任。徐航买我战友的房子喊我回来过户的时候我才知道房子被查封了和之前的案件。2019年12月5日已经递交了申诉书，申请再审。我认可徐航买房子的事实。原告徐航为支持自己的主张，向本院提交如下证据：一、（2019）豫1302执异287号执行裁定。证明提起本案执行异议之诉的依据。二、1、2018年1月1日梅艳莹、白晓航与王艳、李雪征签订的房屋买卖协议一份；2、白晓航、梅艳莹于2018年1月5日向王艳、李雪征出具的收条一张。3、王艳名下借记卡账户历史明细清单11张；证明案涉房屋已于查封之前出卖给案外人王艳、李雪征。三、1、2018年12月6日徐航与王艳、李雪征签订的房屋买卖协议一份；2、建设银行转账回单一张和柜员机业务回执一张；证明徐航于2018年12月6日从王艳、李雪征处购得案涉房屋并支付了购房首付款和解除抵押款共计538,000元。四、1、宇信凯旋物业服务中心证明一份；2、宇信物业服务有限公司新野凯旋城项目专用收据八张；3、新野县圆方装饰公司装修清单一份；4、2018年4月26日，宇信凯旋城物业服务中心出具的家庭装修竣工检查表一份；证明案涉房屋在查封前已经交付，并装修入住。五、新野县不动产登记中心不动产登记查询结果一份。证明原告徐航名下无其他用于居住的房屋。六、2018年12月6日签订协议时的视频和照片一组。被告海昌公司对原告徐航所提证据的质证意见为：对一真实性无异议。执行裁定中原告方自述购买该房屋时查不到该房屋的查封信息，我方认为时虚假的，因为购买是2018年12月，海昌公司是2018年6月8日查封的该房屋，原告明知该房屋系银行分期存在抵押，其购买该房屋时按照常理应该对该房屋的是否存在查封抵押等情况了解，故即使原告所述为真，也存在重大过错。对二：1、房屋买卖协议真实性无异议，首先该房屋是以房抵债并不是真实的房屋买卖，同时该协议约定房贷由卖方负责，明显与交易习惯不符；2、对他们之间的收条真实性有异议，双方之间是否存在临时的交易关系无法查清，另外双方认定的是以房抵债，不存在再行收款。3、对原告方的证明方向有异议，该清单显示王艳、白晓航以及梅艳莹三方之间不同时期存在多种不同金额的相关交易情况，该清单恰恰证明了他们之间双方存在民间借贷关系，可以认证为双方之间的以房抵债或者房屋买卖协议均是为其债权所提供的一种担保，其双方之间不存在真实的房屋买卖关系。对三：1、对买卖协议有异议，首先根据书写的内容有四种笔迹，不能排除原告与另外四被告之间在海昌公司申请执行中是否签订虚假协议的合理怀疑；对三2、四：对这几份证据，不是物权法规定的不动产确权公示的法定要件，物业部门水电部门包括装修公司均是依据出款人陈述的姓名出示的收款收据，并且收款收据不能产生物权变动的效力。对五：对不动产查询证明真实性无异议，只能证实原告方查封之时当事人名下的房产情况，不能证明其家人名下的房产情况。对六，不能反映出谁签订的，但是中介有专门的中介房屋买卖合同，如果是中介签的，那么这个文本就不是本案房产的买卖文本。第三人杜洋洋、豫海公司、杜闯对原告徐航所提证据的质证意见为：对一，真实性无异议，合法性有异议。对其余证据真实性无异议，本案的房产早已经出售，所以对该房产的查封和执行是错误的。对六，能反映出房屋买卖是真实的，已经经过两手了，应当依法予以保护。第三人白晓航对原告徐航所提证据质证意见为：无异议。被告海昌公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：宛城区人民法院执行裁定书一份，为案外人王艳、李雪征提起的执行异议裁定，证实白晓航、梅艳莹与王艳、李雪征之间签订的房屋买卖协议实为以房抵债协议。原告徐航对被告海昌公司所提证据的质证意见为：对真实性无异议，但是由于王艳、李雪征已经将房屋出售给徐航，其没有提起执行异议之诉，原因是该房屋现房主为徐航。导致了该执行异议之诉权利的丧失。第三人杜洋洋、豫海公司、杜闯、白晓航对被告海昌公司所提证据的质证意见为：对真实性无异议，但是由于王艳、李雪征已经将房屋出售给徐航，其没有提起执行异议之诉，原因是该房屋现房主为徐航。导致了该执行异议之诉权利的丧失。第三人杜洋洋为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、调解书一份；2、署名为白晓航时间为6月30日委托书一份，证明本案的执行依据存在违法，应当提起再审，主要是白晓航在调解开庭时并没有委托，也不是本人提交的，全权代理是代理不明，应当为特别授权。我们认为让白晓航承担责任是违法的。原告徐航对第三人杜洋洋所提证据的质证意见为：真实性无异议。被告海昌公司对第三人杜洋洋所提证据的质证意见为：调解书真实性无异议，对杜洋洋证明方向有异议，首先杜洋洋和白晓航均是成年人，两人又同是海昌公司借款合同的相关人，其在诉讼中存在相互授权委托是合情合理的，本案调解书是2018年6月29日出的，即使白晓航当时未亲自到场，那么在杜洋洋、新野县豫海大酒店、杜闯收到调解书之后，肯定会跟白晓航就还款一事进行商议的，因此白晓航辩称没有授权，以及委托书是空白的，均不符合常理，也没有提供相反方向证据证实，同时根据法律规定，申请再审期限应为6个月，我认为他们这是完全推卸法律责任的，对此法院不应该采信。第三人豫海公司、杜闯、白晓航对第三人杜洋洋所提证据的质证意见为：委托书是虚假的。第三人豫海公司未向本院提交证据。第三人杜闯未向本院提交证据。第三人白晓航为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、我与李雪征、王艳签订的房屋买卖协议一份；2、宛城区人民法院民事调解书一份，证明本人未到场参加。3、授权委托书一份，当时杜洋洋和我都不知道这个委托书，是海昌公司提供的，伪造的。4、调解笔录一份，本人未参加，没有我的签字。5、法院邮件回执一份，本人未签字，当时也不知情。6、借款担保合同一份，上面也没有我的签字。7、本人2019年12月5日提交的申诉书。原告徐航对第三人白晓航所提证据的质证意见为：对真实性无异议，我认为作为执行依据的调解书存在重大瑕疵，足以排除对案涉房屋的执行。被告海昌公司对第三人白晓航所提证据的质证意见为：对1真实性无异议，根据王艳、李雪征的执行异议申请，其双方之间签订的买卖合同其实是民间借贷合同的担保，根据法律规定，借款到期后借款人不能还款，人民法院应当按照民间借贷办理；对2调解书授权委托书，两被告均说是海昌公司提交的但是没有相关证据证实。对调解笔录，对证明方向有异议，调解时白晓航有事未到场，其提交委托书委托杜洋洋发表意见，其以调解书本人未到场质疑调解书的效力，不应支持。对回执，对证明方向不一致，邮件是传票还是调解书看不清。对借款合同真实性无异议，但是本案中白晓航是在海昌公司与杜洋洋等2017年2月份达成还款协议时其自愿作为保证人承担保证责任，其提交的借款担保合同是2013年签署的，自然不显示白晓航名字。第三人杜洋洋、豫海公司、杜闯对第三人白晓航所提证据的质证意见为：综合质证，通过这组证据，本案的调解书、执行依据存在违法，让白晓航不知情情况下承担巨额债务存在违法，应当提起再审。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。依据当事人的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：海昌公司与杜洋洋、豫海公司、杜闯、白晓航民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月8日作出（2018）豫1302民初3757号民事裁定书及协助执行通知书，查封白晓航所有的房产一处（房权证号1701008064-1），查封期限自2018年6月8日至2021年6月7日，本院于2018年6月29日出具（2018）豫1302民初3757号民事调解书：“一、被告杜洋洋向原告南阳市宛城区海昌小额贷款股份有限公司借款470,000元，双方一致同意自2018年7月起，于每月30日前偿还借款本金1万元直至本金还清之日止。二、原告南阳市宛城区海昌小额贷款股份有限公司和被告杜洋洋一致同意利息部分从2014年9月7日起按月息2分计息，于本金还完后的次月一次性结清利息。三、如若被告任何一期未按约定时间、金额还款，原告可就下余全部欠款及利息向法院申请全额执行。四、被告新野县豫海大酒店有限责任公司、杜闯、白晓航同意就上述借款承担连带还款责任。”调解书生效后，杜洋洋、豫海公司、杜闯、白晓航未按期履行调解书所确定的给付义务，海昌公司申请法院强制执行，于2019年6月12日恢复执行，执行案号：（2019）豫1302执恢452号。案外人王艳、李雪征不服，提起执行异议，本院于2019年8月9日作出（2019）豫1302执异224号执行裁定书，认为案外人与被执行人签订的《房屋买卖协议》，名为买卖，实为以房抵债，是被执行人履行债务的一种方式，案涉房屋并没有办理过户登记手续，故双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力。因此案外人虽然实际占有房屋，仍不足以享有排除强制执行的民事权益，驳回案外人的异议请求。后案外人徐航不服执行也向本院提起执行异议，本院于2019年10月18日作出（2019）豫1302执异287号执行裁定书，认为案外人徐航明知案涉房产在银行抵押贷款、李雪征、王艳对案涉房产未取得权属证书仍然购买，对不能办理过户登记，自身有一定过错，因此案外人享有不足以排除强制执行的民事权益，驳回案外人徐航的异议请求。另查明，2018年1月1日，白晓航、梅艳莹与王艳、李雪征签订《房屋买卖协议》，约定将白晓航、梅艳莹所有的位于新野县书院路宇信凯旋城26号楼2单元2003房（房权证号：新房权证字第××），建筑面积124.67平方米房产以60万元的价格出售于王艳、李雪征，并约定该房屋因是分期付款房屋，该房屋价款420,000元，未还房贷期限还有10年，未还房贷款200,000元，未还贷款由白晓航、梅艳莹一方负责偿还，王艳、李雪征负责还2018年的房贷，2018年的房贷为27,600元，2018年以后的房贷有白晓航、梅艳莹负责偿还，剩余9年的房贷有白晓航、梅艳莹负责偿还，与王艳、李雪征无关；同时约定王艳、李雪征一次性以现金的形式支付给白晓航、梅艳莹购房款项600,000元，大写陆拾万元整，白晓航、梅艳莹交付房屋的房屋所有权证书及相关资料。白晓航、梅艳莹并于2018年1月5日出具了收条一份，今收到王艳、李雪征购房款现金600,000元整。银行明细显示，王艳通过工商银行分别于2015年8月21日、2015年10月1日、2015年10月8日、2015年10月9日、2016年4月6日、2016年5月11日、2016年9月5日、2016年9月6日、2016年11月29日、2017年1月15日、2017年1月21日、2017年2月28日、2017年3月21日向白晓航、梅艳莹累计转款1,095,660元。2018年12月6日，王艳、李雪征与徐航签订《房屋买卖协议书》，将案涉房屋以64万元的价格出售于徐航，约定付款方式为：“徐航先交纳定金（首付款）（叁拾伍万）元2018.12.6号，余款为总额陆拾肆万减去首付叁拾伍万减去2018年11月13日以后所欠银行款的钱数。2019年4月30日之前全部付清”。同日，徐航向王艳建行账户转账了350,000元作为购房首付款，2019年5月28日又向梅艳莹转款188,000元用于房产解除抵押。2019年10月30日，宇信物业服务中心出具证明一份，证明案涉房产自2018年12月份至今期间所产生的水电费由现业主徐航缴纳。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件必须同时具备，缺一不可。案涉房屋于2018年6月8日被人民法院查封，原告徐航于2018年12月6日与王艳、李雪征签订《房屋买卖协议书》，查封时间早于签订买卖合同时间，无论白晓航、梅艳莹与李雪征、王艳夫妇之间的房屋买卖协议是否真实有效，徐航在人民法院查封之后购买案涉房产不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形，且其对案涉房产不能办理过户登记存在明显过错，因此，案外人徐航要求排除执行不能完全满足上述规定的全部情形，不享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告主张的停止对位于新野县书院路××信××城××楼××单元××室房屋的执行，同时请求确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。第三人辩称本案的执行依据存在重大错误，不属于本案的处理范围，第三人如有异议，可通过法定程序另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告徐航的各项诉讼请求。案件受理费9,800元，由原告徐航承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘琳瑜审 判 员  丁心然人民陪审员  侯保科二〇二〇年六月十日书 记 员  王冬丽