河南省汝南县人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫1727民初1528号原告：董新建，男，汉族，1969年2月13日生，住河南省汝南县。被告：沈小涛，男，汉族，1980年2月3日生，住河南省汝南县。原告董新建与被告沈小涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告董新建到庭参加诉讼。被告沈小涛经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告董新建向本院提出诉讼请求：判令被告沈小涛交付房屋，并办理相关不动产证。事实和理由：原告与被告于2014年8月29日签订了房屋买卖合同，约定：被告将其位于汝南县康宁新城小区21栋1单元101房屋卖给原告，原告一次性支付给被告购房款20万元，被告于2015年元月搬出该房屋，将房屋交付给原告并配合原告办理过户手续。合同到期后，被告未按合同履行义务。经对原告的陈述及其提供证据、本院调取证据的审查判断，本院查明事实如下：一、2010年12月17日，被告沈小涛与汝南县城区建设开发有限公司签订房屋买卖合同，约定：沈小涛购买汝南县城区建设开发有限公司开发的汝南县康宁新城小区第21栋1单元101号住宅用房，该房层高3米，建筑层数地上11层，面积136.75平方米，总价款24.0415万元，付款方式为公积金贷款，首付15.0415万元，余款9万元用沈小涛妻子杨艳华的公积金贷款。房屋交付后，沈小涛夫妇入住该房。2012年6月21日，沈小涛与前妻杨艳华达成离婚协议：约定婚生的男孩由沈小涛抚养，双方无共同房产分割，无其它经济财产纠纷，无债务。二、2014年8月29日，被告沈小涛（甲方）与原告董新建（乙方）签订协议书，约定：甲方位于汝南县康宁新城小区第21栋1单元101号，面积136.75平方米，自愿以20万元卖给乙方，此房为分期房，以后每月支付给银行的房贷款由甲方继续支付。乙方一次性将20万元购房款付于甲方。此协议甲乙双方签字生效，如有违约一次性支付给对方违约金10万元。甲方于2015年元月搬出该房，并配合乙方办理过户手续。在该协议下方，被告沈小涛出具收条，写明今收到购房款20万元整。三、就本案同一事实，原告董新建曾于2016年7月向本院提起诉讼，请求判令被告沈小涛履行合同，交付房屋，支付违约金5万元。本院于2016年7月6日受理，案号（2016）豫1727民初1431号，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。庭审中，董新建陈述：购房用的钱都在家里放着，其做生意的，经常用现金，银行取着麻烦，现金比较方便，房子是分期付款，下余款不到7万元，去过房屋几次，见过沈小涛的妈两次，不清楚购房协议上写的余款9万元用公积金贷款情况。后董新建于2016年12月27日自愿撤回起诉，本院予以准许。2017年2月董新建第二次起诉，要求沈小涛退还购房款20万元，赔偿违约金及其他损失20万元，本院于2017年6月6日公开开庭进行了审理，后董新建于2017年7月20日撤诉，本院予以准许。2017年11月，原告董新建第三次提起诉讼，请求：1、判令解除原被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告退还原告购房款20万元，并赔偿原告违约金及其他各项损失20万元，共计40万元。本院于2017年11月8日立案后，于2018年1月25日公开开庭进行了审理。庭审中，原告董新建陈述，签订协议当日其从银行取出15.6万元现金，加上家里存放的部分现金，向沈小涛支付了购房款20万元；同时申请证人赵某到庭作证，证人证明：董新建给其打电话让准备20万元，说他要买房子，当时家里有15万元现金，又到银行取了5万元，上午给他15万元，下午给他5万元。本院于2018年2月27日作出（2017）豫1727民初4252号民事判决：驳回原告董新建的诉讼请求。原告董新建不服，提起上诉。驻马店市中级人民法院作出（2017）豫1727民初4252号民事判决，驳回上诉，维持原判。董新建不服，提出申诉。驻马店市中级人民法院于2020年4月21日作出（2020）豫17民再2号民事裁定：一、准许再审申请人董新建撤回起诉；二、撤销(2018)豫17民终2474号民事判决及河南省汝南县人民法院（2017）豫1727民初4252号民事判决。原告董新建提起本次诉讼。四、现讼争的房屋由杨艳华及子女居住，房贷杨艳华在偿还。五、本次庭审中，董新建陈述，沈小涛因其控告诈骗一事被汝南县公安局刑事拘留，后因汝南县人民检察院不批准逮捕而被取保候审。本院据此调取了沈小涛诈骗案中沈小涛的陈述材料。其中，沈小涛陈述：2012年底或2013年初，其借董新建两笔5万元现金，利息6分，至2013年年底时利息一直未付，给董新建出具了连本带息20万元的借条，期间2013年4月份时，其又借董新建一笔5万元，利息8分，到2014年年底时，记不清还董新建多少钱的利息了，因欠董新建的钱没有还上，董新建打电话让到他小区还利息，然后董新建提出还不上钱就用房子还账，当时没钱还，就同意用康宁新城小区的房子抵押给董新建，董新建为了防止不给钱，就让给他签订了一份房屋买卖协议，之后，其写了一个收20万元钱的收条，这20万元的收条就是之前所打的20万元的利息和那5万元的本金和利息。六、多年以来，原告董新建在本院起诉的民间借贷案件数量众多，借贷对象主体众多，已被认定为职业放贷人。本院认为：一般而言，房屋买卖合同的签订通常以居住为目的，双方根据等价有偿的交易原则在平等协商的基础上签订。本案原被告双方虽然签订了房屋买卖协议，但仅凭该协议不能体现出双方买卖房屋的真实意思表示。（一）关于购房目的。原告陈述，其是在被告欠他人钱款无法偿还情况下请求其购买时被动购买。众所周知，房屋买卖属大额经济开支项目，若非特定事由，一般人不会在不情愿下购入，原、被告并无特殊交情，原告购房目的和动机存疑。（二）关于房屋买卖协议的真实内涵双方各执一词。原告主张房屋买卖真实，被告在讯问笔录中陈述是因借原告高利贷无法偿还而被迫签订以房抵押，并非真实的房屋买卖，被告供述内容的客观真实性不可排除，且足以消减原告主张。（三）从原被告双方约定的房屋价款看，被告2010年购房总价款24.0415万元，因当时房屋价格逐年上涨，2014年签订协议时房屋的实际价值远高于购买时的价格，但原告却得以20万元价格“购买”，远低于房屋的实际价值，不符合日常交易习惯。（四）从原告购房款的来源看，原告第一、二次起诉庭审中陈述称因做生意，家中放置有现金，直接从家中拿出20万元支付给了被告，之后起诉又提供了银行取款凭证，称签订协议当日其从银行取出15.6万元现金，加上家中存放的部分现金，向沈小涛支付了购房款20万元；第三次起诉时庭审中原告还申请证人赵某到庭作证，赵某证明原告买房的钱是他借给董新建的，上午给15万元，下午给5万元。原告前后陈述自相矛盾，和证人赵某所证20万元钱款出处也相互矛盾，不能证明其主张。（五）双方协议买卖的房屋存在重大瑕疵，原告对此明知。原告提供的被告与汝南县城区建设开发有限公司签订的房屋买卖合同中明确记载讼争的房屋付款金额和付款方式为余款9万元用公积金贷款，而该公积金为被告前妻杨艳华所有，房屋由杨艳华及子女居住，该房屋应为沈小涛和杨艳华共有，但原告提供的沈小涛与杨艳华的离婚协议中无房屋和财产、债权债务，该约定明显与客观事实不符，原告持有上述合同及离婚协议，查看过该房屋，对此应当明知。原告撇开房屋共有人单独与被告签订房屋买卖协议，且在协议中约定余款仍由被告负责偿还，双方权利义务明显不对等，不符合常情常理，据此可推断出另有隐情。（六）原告从事放贷职业与沈小涛陈述相印证。多年来，原告董新建提起诉讼的民间借贷案件数量众多，借贷对象主体众多，符合职业放贷人条件，已被认定为职业放贷人，该事实与被告沈小涛陈述的借款事实相吻合。综上，原告所举证据不能证明其与被告存在真实的房屋买卖法律关系，原被告之间所签订的房屋买卖合同的基础法律关系应为民间借贷。经本院释明，原告拒绝变更诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百一十九条，第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第二百零八条第三款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定如下：驳回原告董新建的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 林 俊二〇二〇年六月二十二日书记员 陈丹丹