河北省唐山市曹妃甸区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0209执异5号 案外人：王静，女，1979年11月10日出生，汉族，住唐山市路南区。 委托诉讼代理人：孟祥珍，女，汉族，住路南区。 申请执行人：河北建铭建设工程有限公司，住所地石家庄市高新区天山大街266号方大科技园4-416。 法定代表人：贾力。 被执行人：唐山和众房地产开发有限公司，住所地唐山市曹妃甸区唐海镇新城大街西段南侧。 法定代表人：毕雪松。 在唐山市中级人民法院执行河北建铭建设工程有限公司（以下简称建铭公司）与唐山和众房地产开发有限公司（以下简称和众公司）建设工程合同纠纷一案中，异议人王静对唐山市中级人民法院作出的（2019）冀02执异936号执行裁定书不服，提出复议。河北省高级人民法院作出（2020）冀执复62号执行裁定，裁定撤销唐山市中级人民法院作出的（2019）冀02执异936号执行裁定，发回唐山市中级人民法院重新审查。唐山市中级人民法院重新审查后，将案件移送本院立案审查。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 王静请求，一、依法撤销唐山中院作出的（2017）冀02执11736号、11736号之二执行查封裁定书及协执。二、依法撤销已失效的唐山中惠土地评估有限公司、唐山神州惠泽房地产评估咨询公司于2018年8月30日作出的评估报告唐中惠【2018】（估）字第032号、唐神舟【2018】（估）字第051号评估报告。三、依法撤销唐山市中级人民法院在《人民法院报》上作出的送达评估报告通知。四、依法撤销唐山市中级人民法院在淘宝网上的拍卖公告。事实与理由：一、申请人因不服唐山市中级人民法院（2019）冀02执异936号执行裁定书的裁定，该裁定对执行机构在案外人异议期间违法评估违法送达违法拍卖视而不见，违法驳回了申请人的案外人身份。申请人复议后，河北省高院作出（2020）冀执复62号撤销了唐山市中级人民法院作出的（2019）冀02执异936号裁定，发回重审。唐山中院重新成立了合议庭作出（2020）冀02执异231号，认为该案是案外人执行异议符合民事诉讼法227条，把该案移送曹妃甸区人民法院。二、申请人王静在2015年9月1日与唐山荣源房地产开发有限公司（以下简称荣源公司）签订了《商品房买卖合同》，合同编号：YS150901-13，购买了荣源国贸项目的商业房产，已支付了全部房款。合同第二条“乙方购得位置在凤园路西侧主建筑一层的A-17位置”142.86平方米，经唐山中信德房地产评估咨询有限公司评估现价值221.21万元。申请人买房时，荣源公司只有《核准证》、商服用地的《土地证》、《建设用地规划许可证》和设计图纸，我们按图纸选的凤园路西侧主建筑一层的A-17位置，证书上没有1#和2#的区别，合同签订后2015年9月8日荣源公司才取得《建设工程规划许可证》，该证书才把申请人购买的“凤园路西侧主建筑”命名为“荣源国贸1#”，并且2016年3月7日荣源公司给申请人交房时的红线已经注明王静购买的商铺是《唐山荣源房地产开发有限公司荣源国贸1#建筑一层平面分割图》A-17区位。该房产荣源公司已经给申请人交房，是申请人的合法财产。三、《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记判断，未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”申请人购买土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”申请人购买荣源公司的房产，由核准证、土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证，这些证书完全符合以上法律规定，虽未登记，但有合法的购买合同，打款证明、交房证明，足以证明11736号预查封的荣源国贸1#工程有申请人的合法财产。以上事实足以证明申请人购买的房产，包含在11736号查封的荣源国贸1#建筑工程（建筑面积58706.9平方米）内，唐山中院936号裁定以申请人“不具有对本案执行标的提出案外人异议的主体资格。”是错误的，所以河北省高院撤销了（2019）冀02执异936号执行裁定书，支持了申请人案外人执行异议身份的资格。四、申请人的这部分财产不能脱离荣源国贸1#楼而存在，法院对荣源国贸1#楼的查封、评估、评估送达和拍卖都损害了申请人的合法权益。所以应依法撤销唐山中惠土地评估有限公司、唐山深州惠泽房地产评估咨询有限公司作出的房产和土地的评估报告；依法撤销唐山中院在《人民法院报》上作出的送达评估报告通知；依法撤销唐山中院在淘宝网上的拍卖公告。根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《房地产抵押估价指导意见》第二十六条：“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。”以上两个评估报告到2019年8月30日已经过期失效，执行机构仍在违法使用，应立即依法停止使用，撤销拍卖行为。五、11736号预查封侵害了申请人的房产权益。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第十七条规定“第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”（2017）冀02执11736号执行查封裁定书，均应依法撤销。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结案外人财产的。”申请人是案外人，申请人的财产是案外人财产，所以法院应依法解除11736号预查封裁定。六、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十一条中：“人民法院在收到定向询价、网络询价、委托评估、说明补正等报告后，应当在三日内发送给当事人及利害关系人”。“当事人、利害关系人下落不明或者无法获取其有效送达地址，人民法院无法按照前述规定送达的，应当在中国执行信息公开网上予以公示。”新的规定公告送达的方式只能在中国执行信息公开网上予以公示。唐山中院执行局在《人民法院报》上作出的送达评估报告违反了上述规定，是违法行为，应予依法撤销。七、预查封的房产法院不能拍卖处置，11736号预查封的是和众房地产所有的在建工程，该工程登记在荣源公司名下，物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”按照物权法定原则法院不能拍卖被执行人未有物权的房屋。11736号预查封的是未来期权，要等到物权登记在和众公司名下时才能正式查封，法院才可以拍卖处置，现阶段法院就把预查封的房产在淘宝网上拍卖，是违法的。所以应立即撤销淘宝网拍卖行为。申请人请求法院依法审查，规范执行环境，保护公民的合法权益不被侵犯。 建铭公司辩称，王静并非执行案件的利害关系人，依法不具备申请执行异议的资格。一、被答辩人王静与唐山荣源房地产开发有限公司不具备房屋买卖的条件。本案中，被答辩人与唐山荣源房地产开发有限公司（以下简称荣源公司）于2015年9月1日签订《商品房买卖合同》时，荣源公司尚未取得建设工程规划许可证，更无商品房预售许可证，该事实被答辩人王静在申请书中已自认。由此可知，荣源公司在签订买卖合同时尚不具备建造商品房的资质，更不具备进入市场交易的资格，双方缺乏买卖房屋的条件。二、王静与荣源公司是否存在真实的房屋交易行为无法证实，其申请执行异议的权利缺乏真实性。被答辩人王静在中院审理阶段仅提交《房屋买卖合同》和荣源公司出具的收据，但未提交转账证明予以佐证，无法形成完整的证据链，况且涉案房屋不具有买卖合同的条件，故缺乏购房交易的真实性。涉案房屋属于在建工程，也不具有交付的可能性，王静并未实际占有该房产，其并非涉案房产的权利人，何谈执行案件的利害关系人。除此之外，王静的委托代理人孟祥珍与被申请人存在利害关系，亦说明王静申请执行异议的权利缺乏真实性。三、被答辩人王静与荣源公司之间不具有物权关系，王静不享有涉案房产的所有权，其债权不能排除案件的执行。即便认定被答辩人王静与荣源公司之间存在买卖合同关系，王静仅仅与荣源公司之间就荣源国贸项目A-17区存在商品房买卖的债权关系，其不享有物权。根据物权法物债两分的原则，王静所享有的债权不足以排除涉案房产的执行，其不具有针对本案执行标的提出案外人异议的主体资格。四、涉案房产的核准证、土地证等相关证件的权利人系荣原公司，并未登记在王静名下，不管是从事实角度，还是从公示角度，王静均不具有针对本案执行标的提出案外人异议的主体资格。综上，王静不具备足以排除强制执行的民事权益，不具备针对本案执行标的提出案外人异议的主体资格，其申请执行异议缺乏事实依据和法律依据，请求法院依法驳回其申请。 和众公司辩称，对王静买房的事情不清楚,应该是荣源国贸的事。 本院查明，建铭公司与和众公司建设工程施工合同纠纷一案，唐山仲裁委员会于2017年5月5日作出（2017）唐仲裁字第010号裁决书，裁决：一、和众公司返还建铭公司工程保证金200万元；二、和众公司给付建铭公司补偿款59881038元。2017年5月27日建铭公司向唐山市中级人民法院申请强制执行，2017年6月15日，执行机构作出（2017）冀02执11736号执行裁定，裁定：“预查封和众公司所有的，位于唐山市曹妃甸区建筑工程，建筑总面积58706.9平方米，查封期为三年。”同日执行机构向曹妃甸区住房和城乡建设管理局送达了（2017）冀02执11736号协助执行通知书，在项目现场张贴了查封公告。2018年1月15日，执行机构作出（2017）冀02执11736号之二执行裁定，裁定：“轮候查封被执行人和众公司所有的，位于唐山市曹妃甸区建筑工程所坐落的土地使用权（土地证号为唐海国用（2013）第0210030193号、0210030194号）。查封期为三年。”因本案申请执行人建铭公司与（2017）冀02执恢1417号案件的申请执行人乔福利达成一致意见，执行机构于2017年12月18日作出（2017）冀02执恢1417号执行裁定，裁定：“评估、拍卖唐山和众房地产开发有限公司所有的，位于曹妃甸区路西侧的荣源国贸1＃建筑工程（建筑面积58706.9平方米）及被执行人荣源公司所有的曹妃甸区路西侧（唐海国用（2013）第0210030193号、0210030194号）的土地使用权。”此后，执行机构委托唐山中惠土地评估有限公司对拟拍卖的土地使用权进行价值评估，委托唐山神舟惠泽房地产评估咨询有限公司对拟拍卖的建筑工程和土地使用权进行价值评估，评估机构于2018年8月30日分别出具了唐中惠【2018】（估）字第032号、唐神舟【2018】（估）字第051号评估报告。2019年8月23日，执行机构在淘宝网司法拍卖平台发布了拍卖公告。 王静向本院提交了其与荣源公司签订的《商品房买卖合同》、荣源公司出具的收据、交房证明、交通银行唐山曹妃甸支行交易明细单、唐山中信德房地产评估咨询有限公司房地产估价报告等证据，合同的主要内容是，王静购买荣源公司开发的荣源国贸项目，位置为凤园路西侧主建筑一层Ａ-17，该区位建筑面积142.86㎡（最终以房地产检测机构测定的为准），单价3500元／㎡，总价50万元，合同落款时间为2015年9月1日。荣源公司出具收据的主要内容是，荣源公司收到王静的购房款50万元。交房证明的主要内容是，王静购商铺平面图Ａ-17（含14、15、16、17）共四个区位152.56平方米，交接日期2016年3月7日。唐山中信德房地产评估咨询有限公司房产价值估价报告主要内容是，位于唐山市曹妃甸区产价值时点于2019年12月6日房地产价值总额221.21万元（含分摊土地价值）。 建铭公司提交了河北省唐山市中级人民法院（2018）冀02民初151号民事判决书、河北省高级人民法院（2018）冀民终962号民事判决书、（2020）最高法民申566号民事裁定书。河北省唐山市中级人民法院（2018）冀02民初151号民事判决书判决继续执行（2017）冀02执11736号、11736号之二执行裁定及协助执行通知书。唐山荣源房地产开发有限公司曹妃甸区分公司不服唐山市中级人民法院（2018）冀02民初151号民事判决，向河北省高级人民法院提起上诉，河北省高级人民法院（2018）冀民终962号民事判决书判决驳回唐山荣源房地产开发有限公司曹妃甸区分公司上诉。（2020）最高法民申566号民事裁定书裁定驳回唐山荣源房地产开发有限公司曹妃甸区分公司的再审申请。 本院认为，异议人王静提出与荣源公司签订商品房买卖合同，购买位于唐山市曹妃甸区产并交付了全部价款，认为执行机构的执行行为侵犯了其合法权益，其法律地位为案外人，河北省高级人民法院（2020）冀执复62号裁定亦认为王静提出的异议属案外人对执行标的提出的异议，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人王静虽主张荣源公司已经交房，但经唐山市中级人民法院现场查看，荣源国贸项目主体结构工程除二次结构外已完工，尚未进行装饰装修工程。王静提交的交房证明不足以证明其对位于唐山市曹妃甸区产已形成实际的管理与支配，不构成《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的“占有”，故案外人王静不具备排除强制执行的权利，不能排除本案强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回王静的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 周汉强 审 判 员 韩叶清 审 判 员 张 超 二〇二〇年六月十二日 法官助理 陈 伟 书 记 员 刘红莲