安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终1386号 上诉人（原审原告）：安徽省阜阳众诚药业有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区北京西路花园居A区2幢，统一社会信用代码913412007117867916。 法定代表人：于付明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许群，安徽元祥律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：郑永高，男，1969年6月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：高凤立，安徽众豪律师事务所律师。 原审第三人：骆华伍，男，1957年4月17日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：张燕，安徽景涛律师事务所律师。 原审第三人：管红亮，男，1967年3月24日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：王利，女，1967年10月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 原审第三人：阜阳佰盛文化传媒有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区颍河东路321#阜阳卷烟厂综合楼73幢301室。 法定代表人：李雪莉，该公司经理。 上诉人安徽省阜阳众诚药业有限责任公司（以下简称众诚药业公司）、郑永高与原审第三人骆华伍、管红亮、阜阳佰盛文化传媒有限公司（以下简称佰盛传媒公司）排除妨害纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 众诚药业公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判郑永高赔偿众诚药业公司3600000元。事实与理由：一审法院对于众诚药业公司2017年4月14日之前的损失未予支持错误,自2014年8月郑永高即已知道其与继华置业公司的房屋买卖合同系无效合同,故众诚药业公司的损失应从2014年8月起算；一审法院认定2018年12月视为侵权终止的时间与事实不符，涉案房屋直至2019年5月才被腾空，实际占有时间应计算至2019年5月。 郑永高上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回众诚药业公司的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误，继华置业公司才是真正的过错方，一审法院对于该事实未予认定错误；一审法院认定众诚药业公司对于涉案房屋享有物权并认定郑永高占有行为违法错误，涉案房屋登记在继华置业公司名下，郑永高占用该房屋有法律文书支持；众诚药业公司在于继华置业公司签订购房合同后未办理不动产变更登记，自身存在过错，一审法院支持众诚药业公司2017年4月14日至2018年12月30日之间的损失无事实和法律依据；在安徽省高级人民法院2018年10月26日下达判决书后，郑永高已经立即告知租户搬出房屋，郑永高的法定义务已经履行完毕；众诚药业公司主张的租金与其在另一案中主张的租金不符；一审法院适用法律错误，一审法院认定众诚药业公司是物权人，与法律相悖。 郑永高对于众诚药业公司的上诉答辩称，众诚药业公司的上诉请求及依据的事实、理由均不能成立，应当予以驳回。众诚药业公司一审诉讼请求与二审上诉状不一致，不诚实守信；本案纠纷持续数年直到2018年10月才经安徽省高级人民法院终裁，众诚药业公司主张损失自2014年8月起算，无事实及法律依据。 众诚药业公司对于郑永高的上诉答辩称，继华置业公司将涉案房屋出售于我公司，并交付给我公司使用，该事实已经法院认定，除未履行房屋登记义务外，我方无任何过错；我公司对于涉案房屋享有所有权，是否取得不动产权属证书不影响我公司对于涉案房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利，且房屋未登记在我公司名下并非我公司过错；安徽省高级人民法院判决下达后，郑永高是否通知承租人、何时通知承租人并未告知我公司，我公司当然不知道房屋腾空，直至2019年5月才发现房屋腾空，我公司才变更诉讼请求；其他意见同我公司上诉意见。 骆华伍对于众诚药业公司及郑永高的上诉共同答辩称，我方在租期未到期的情况下提前腾空房屋。 管红亮对于众诚药业公司及郑永高的上诉答辩称，没有意见，该搬走的时候我们已经搬走。 佰盛传媒公司未出庭答辩。 众诚药业公司向一审法院的起诉请求：1.依法判决郑永高恢复阜阳市华兴滨河苑6幢108、111、113、116、117号房屋原状，并搬出房屋；2.依法判决郑永高赔偿众诚药业公司损失450万元。（上述款项计算至2018年8月31日，逾期仍未恢复原状的，按月租金20万元计算至恢复之日止）3.案件受理费由郑永高承担。 一审法院经审理查明：2009年11月2日，众诚药业公司与继华公司签订《购房协议》一份，协议约定众诚药业购买继华公司开发的“华兴滨河苑”的门面房，建筑面积约3168平方米，单价7800元每平方米，总价款2471万元等内容。合同订立后，众诚药业公司按合同约定，分期将2471万元全部转入继华公司账户。继华公司与众诚药业公司订立《购房协议》后，又与郑永高因民间借贷关系，就案涉项目6号楼111、113、116、117房屋订立《商品房买卖合同》，并办理合同网上备案手续。2014年4月5日，继华公司将涉案房屋的钥匙交付给众诚药业公司，并出具情况说明称所有权属众诚药业公司。此后，众诚药业公司将涉案房屋租赁给阜阳市兆林物流有限公司使用。2014年8月，郑永高作为继华公司民间借贷债权人占用了案涉房屋，众诚药业公司遂放弃对上述房屋的使用。后郑永高将案涉111号房屋租给骆华伍使用，113号房屋租给佰盛传媒公司使用，116、117号房屋租给管红亮使用。郑永高及骆华伍、管红亮庭审中认可于2018年12月份搬离案涉房屋，但未通知众诚药业公司。众诚药业公司则称郑永高在本案诉讼中仍占有使用案涉房屋，至2019年5月案涉房屋被搬空，其公司才收回房屋。 一审法院另查明：2014年6月30日，众诚药业公司向阜阳市中级人民法院起诉继华置业公司、张继华等人房屋买卖合同纠纷案，阜阳市中级人民法院于2014年8月28日追加郑永高等人为该案第三人参加诉讼。2015年8月12日，阜阳市中级人民法院作出（2014）阜民一初字第00082号民事判决：一、众诚药业公司与继华置业公司订立的《购房协议》有效；二、继华公司分别与郑永高、刘素侠、张军就案涉房屋订立的《商品房买卖合同》为无效合同；三、继华置业公司于判决生效之日起三十日内支付众诚药业公司违约金1484.370883万元；四、驳回众诚药业公司其他诉讼请求。2017年4月14日，安徽省高级人民法院作出（2015）皖民四终字第00624号民事判决书，维持一审判决。 2014年6月30日，阜阳市中级人民法院受理郑永高与继华公司借款合同纠纷案。2014年7月8日，阜阳市中级人民法院依郑永高的申请查封了继华置业公司开发的阜阳房屋。后阜阳市中级人民法院作出（2014）阜民二初字第00048号民事判决：继华置业公司偿还郑永高借款1000万元及利息。该判决生效后，郑永高于2014年10月20日向阜阳市中级人民法院申请强制执行。2017年6月1日，众诚药业公司以执行案外人的身份提出执行异议，请求解除阜阳华兴滨河苑111、113、116、117号房产的查封。2017年7月13日，阜阳市中级人民法院作出（2017）皖12执异8号执行裁定：中止对位于阜阳华兴滨河苑6幢111、113、116、117号房产一楼门面房的执行。2017年8月2日，郑永高提起执行异议之诉，要求准许执行位于阜阳华兴滨河苑6幢111、113、116、117号房产一楼门面房的执行。2017年12月27日，阜阳市中级人民法院作出（2017）皖12民初160号民事判决：驳回郑永高的诉讼请求。郑永高不服提起上诉。2018年10月26日，安徽省高级人民法院作出（2018）皖民终346号民事判决：驳回上诉，维持原判。 一审法院再查明：阜阳市华兴滨河苑6幢至今未进行消防和综合验收。案涉房屋的建筑面积分别为：108号294.66㎡、111号324.08㎡、113号397.66㎡、116号287.94㎡、117号248.70㎡。本案审理中，众诚药业公司申请对阜阳市华兴滨河苑6幢108、111、113、116、117号房屋分别自2014年8月份至2018年11月份的房屋租金数额及自2018年12月份起每月房屋租金数额进行评估。经法院委托，安徽笑天木子评估有限公司于2019年5月21日出具皖笑价评字[2019]0160-1至10号《价格评估意见书》，评估意见载明：阜阳市华兴滨河苑6幢108、111、113、116、117号房屋，2017年单位面积月租金分别为37.61元/月•㎡、37.53元/月•㎡、37.66元/月•㎡、37.69元/月•㎡；2018年单位面积月租金分别为41.08元/月•㎡、40.99元/月•㎡、41.13元/月•㎡、41.17元/月•㎡等内容。众诚药业公司支付鉴定费用45000元。 众诚药业公司因已收回案涉房屋，当庭撤回“判决郑永高恢复阜阳市华兴滨河苑6幢108、111、113、116、117号房屋原状，并搬出房屋”的请求，是对其权利的处置，予以准许。综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：1.郑永高占有案涉房屋的范围；2.众诚药业公司对案涉房屋是否享有诉权，郑永高是否构成侵权；如郑永高构成侵权，众诚药业公司因此造成损失如何计算。 一审法院认为：关于郑永高占有案涉房屋的范围问题。根据生效民事判决认定及本案当事人认可的事实，郑永高占有的案涉房屋为111、113、116、117号。就案涉108号房屋，系他人与继华置业公司签订的《商品房买卖合同》、申请人民法院查封，众诚药业公司提供的证据不能证明郑永高对108号房屋进行占有、使用；故郑永高占有的房屋为案涉房屋111、113、116、117号，并不包含108号房屋。 关于众诚药业公司对案涉房屋是否享有诉权，郑永高是否构成侵权；如郑永高构成侵权，众诚药业公司因此造成损失如何计算问题。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。本案中，生效民事判决已认定众诚药业公司与继华公司订立的购房协议有效，郑永高与继华公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同，众诚药业虽因案涉房屋未进行消防和综合验收等原因，未能办理房屋产权登记，但根据上述法律规定，其公司基于生效法律文书认定已取得案涉房屋的占有、使用、收益和处分等合法权力，依法受法律保护。自2014年8月至2017年4月期间，即安徽省高级人民法院对众诚药业公司与继华公司、郑永高等人房屋买卖合同纠纷案作出（2015）皖民四终字第00624号生效民事判决前，郑永高占有案涉房屋是因其对继华公司享有合法债权，且其当时并不能明确知晓郑永高与继华公司签订并办理网签手续的《商品房买卖合同》为无效合同，故对众诚药业公司要求郑永高承担2017年4月14日之前损失的主张，不予支持。在2017年4月14日生效民事判决认定郑永高与继华置业公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同后，案涉房屋虽被人民法院查封，但郑永高作为债权人占有、使用、处置查封的标的物没有法律依据，其继续占有案涉111、113、116、117号房屋的行为具有过错，已构成侵权。对于郑永高停止侵权的时间应为其或承租人退出房屋时间，众诚药业公司称系2019年5月份发现房屋被腾空，但未提供证据予以证明，该主张不予采信；该时间应按郑永高及骆华虎、管红亮庭审中认可的2018年12月份予以认定。郑永高的侵权行为必然造成众诚药业的损失，考虑到郑永高退出案涉房屋需一定合理期间，故郑永高应赔偿众诚药业公司自2017年5月起至2018年12月份期间的损失。众诚药业公司要求按照涉案房屋同期租金计算损失的主张不违反法律规定，予以支持。安徽笑天木子评估有限公司根据法院委托出具的评估意见，郑永高虽提出异议，但未就异议理由提供证据予以证明，故该评估意见应作为众诚药业公司损失的计算依据。郑永高应赔偿众诚药业公司的损失经计算为998984元（具体计算方式见附表）。 综上，案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、郑永高于判决生效起十日内赔偿安徽省阜阳众诚药业有限责任公司损失998984元；二、驳回安徽省阜阳众诚药业有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42800元、诉讼保全费5000元，评估费用45000元，合计92800元，由安徽省阜阳市众诚药业公司负担60000元，郑永高负担32800元。 二审诉讼期间，众诚药业公司向本院提交四组证据。证据一：情况说明、钥匙照片。证明2014年4月5日继华置业公司将涉案房屋交付给众诚药业公司，并未将房屋交付给郑永高，也没有同意将房屋交付给郑永高，郑永高明知自己占有涉案房屋违法。证据二：受案登记表、询问笔录。证明众诚药业公司收取房屋后，并将房屋租赁给他人使用，期间因卷帘门电机被盗，并报警处理的事实，也证明郑永高占有房屋行为违法，并且对房屋未尽管理之责。证据三：照片三张，证明众诚药业公司收房时的状态、租给他人使用时的相关信息，以及郑永高转租给他人的信息。证据四：原房屋买卖合同庭审笔录。证明郑永高在2014年参加诉讼时，就已经知道其与继华置业公司之间不存在真实的买卖关系，而是为了借贷担保，一审法院以郑永高不知道自己的商品房买卖合同无效为由，对于众诚药业公司之前的损失不予确认，不能成立；不论郑永高是否知道其与继华置业公司之间签订的合同是否有效，都不能成为其占有涉案房屋的理由。 郑永高质证意见：对于证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，不属于新证据，无相关负责人签字，不具有合法性，土地作为不动产必须依法登记，不能证明郑永高知道自己占有房屋非法。对于证据二，产生于2014年不属于新证据，真实性、合法性、关联性均有异议，卷帘门被盗与本案无关，胡九波并非本案当事人或者众诚药业公司的法定代表人。对于证据三，真实性、合法性、关联性均有异议。不属于新证据，证据产生于一审期间与本案无关，不能达到其证明目的。对于证据四不属于新证据，不能达到众诚药业公司的证明目的。四组证据均不能作为本案的定案依据。 骆华伍质证意见：与我方无关，由法庭核实。 管红亮质证意见：与我方无关，由法庭核实。 本院认证如下：不动产所有权归属应以登记为准，钥匙交付并不代表发生所有权转移，且涉案房屋所有权并未转移故不能达到其证明目的。对于证据二仅能证明众诚药业公司报案的事实，不能达到其他证明目的；对于证据三的真实性、合法性、关联性予以认定，能够证明房屋租赁情况；对于证据四庭审笔录，在众诚药业公司与继华置业公司的房屋买卖合同权利状态不明时，不能推定郑永高存在侵权的故意，故本院对该证据不予采信。 本院查明的事实与一审一致。 本院认为，生效民事判决已认定众诚药业公司与继华置业公司订立的购房协议有效，郑永高与继华置业公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同，众诚药业公司非因自身原因未能办理房屋产权登记，但其公司基于生效法律文书认定已取得案涉房屋的占有、使用、收益和处分等合法权力，依法应受法律保护。因众诚药业公司与继华置业公司签订的购房协议，直至2017年4月才被生效判决予以确认，在此之前众诚药业公司是否对涉案房屋享有合法权利尚处于不确定状态，故一审法院对于众诚药业公司主张的自2014年8月至2017年4月期间损失不予支持正确，本院予以维持。在2017年4月14日生效民事判决认定郑永高与继华置业公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同后，案涉房屋虽被人民法院查封，但郑永高作为债权人占有、使用、处置查封的标的物没有法律依据，其继续占有案涉111、113、116、117号房屋的行为具有过错，已构成侵权。故郑永高主张占有行为合法，众诚药业公司对于涉案房屋未办理变更登记存在过错，依据不足，一审法院未予支持亦无不。众诚药业公司称系2019年5月份发现房屋被腾空，但未提供证据予以证明，一审法院以郑永高及承租人自认的时间计算房屋被腾空时间正确，本院予以维持。本案租金损失系经法院依法委托具备鉴定资质的评估机构出具的《价格评估意见书》载明的租金损失为依据予以认定，符合法律规定，本院予以确认。众诚药业公司基于合法有效的合同对涉案房屋享有期待物权，取得案涉房屋的占有、使用、收益和处分等合法权力，其有权作为本案原告主张权利，一审法院适用法律正确，郑永高主张众诚药业公司无诉讼主体资格，理由不能成立，本院不予支持。 综上，众诚药业公司、郑永高的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费41390元，由安徽省阜阳众诚药业有限责任公司负担27600元，郑永高负担13790元。 本判决为终审判决。 审判长  刘丹丹 审判员  马 林 审判员  刘 媛 二〇二〇年六月十二日 书记员  赵媛媛 附：（2020）皖12民终1386号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。