广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终192号 上诉人（原审原告）:钟月英，女，1966年6月4日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人:钟绍森（与钟月英系兄妹关系），男，1960年3月24日出生，汉族，住广西岑溪市。 被上诉人（原审被告）：潘启宙，男，1966年9月23日出生，汉族，住广西岑溪市。 被上诉人（原审被告）:潘洪德，男，1955年12月29日出生，汉族，住广西岑溪市。 两被上诉人共同的委托诉讼代理人:严文，岑溪市148法律服务所法律工作者。 原审第三人:潘文其，男，1990年7月15日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人:钟绍森（与潘文其系舅甥关系），男，1960年3月24日出生，汉族，住广西岑溪市。 上诉人钟月英因与被上诉人潘启宙、潘洪德、原审第三人潘文其买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院（2019）桂0481民初1189号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人钟月英上诉请求：上诉请求：1.变更一审判决第一项为被上诉人潘启宙、潘洪德应于本判决生效后十日内返还上诉人钟月英的购地款316100元；2.改判被上诉人潘启宙、潘洪德按年利率20％收取购地款三年的损失230120.80元，以及赔偿建造房屋基础造成损失80000元和该款项三年损失58240元给上诉人钟月英，两被上诉人共负连带清偿责任；案件受理费由被上诉人潘启宙、潘洪德负担。事实和理由：一、一审法院认定的部分事实错误。（一）一审法院认定上诉人钟月英是擅自建房不当。上诉人钟月英是在被上诉人潘启宙、潘洪德担保涉案土地能够建房的情况下进行建房。（二）涉案购地款总价为316100元，而不是一审法院所认定的236100元。上诉人钟月英支付给被上诉人潘启宙216100元，原审第三人潘文其通过银行转帐转给被上诉人潘启宙100000元，后因预防吉水公路扩建，或在后面补足120平方米，总价未变。（三）实际上双方并没有减免20000元，更不是一审法院所认定的每平方米2623元的购买价格。一审判决不支持上诉人钟月英的损失，那么两被上诉人属于《中华人民共和国民法通则》第九十二条所规定的不当得利。二、一审法院应当支持上诉人钟月英要求赔偿损失的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条等有关规定，既然一审判决认定《收条协议》《土地租赁协议》属无效协议，那么被上诉人因该协议取得的财产，应当予以返还，并承担相应的赔偿责任。三、上诉人钟月英的诉讼请求应当得到支持。上诉人钟月英建房是在两被上诉人的反复担保的情况下进行的，在双方签订的《土地租赁协议书》中就如何保障上诉人钟月英的权益亦进行了约定。如两被上诉人没有提出相关担保，上诉人钟月英就不会建房。综上，请求二审法院判如所请。 被上诉人潘启宙、潘洪德辩称，上诉人钟月英的上诉理由没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚、适用法律恰当，请求二审法院维持原判。 原审第三人潘文其述称，其意见与上诉人钟月英的上诉意见一致。 钟月英向一审法院起诉请求：1.两被告返还原告的购地款316100元；2.两被告按年利率20%支付收取购地款的三年利息共230120.80元给原告；3.两被告赔偿原告建造房屋基础造成的损失80000元及该款三年利息共58240元；4.两被告对上述款项互负连带清偿责任；5.本案诉讼费由两被告负担。 一审法院认定事实：原告钟月英经梁锦昌介绍认识了被告潘启宙，2015年7月13日，原告与被告潘启宙签订《收条协议》，约定由被告潘启宙将位于岑溪市水汶社区古状梁某屋旁边的旱地出卖给原告建房，面积为(8米宽×12米深）96平方米，购地款共计253800元，钟月英当日支付购地定金30000元，余款223800元约定于2016年3月15日前交清。2015年7月16日，钟月英与潘启宙又签订了《收条协议》，钟月英所购买的上述土地面积变更为(10米宽×12米深）120平方米，购地款总额变更为314800元，当日钟月英又支付购地定金50000元给潘启宙，余款264800元约定于2016年3月15日前付清。2015年8月7日，钟月英通过其儿子潘文其在广西岑溪农村商业银行水汶支行的账户转购地款100000元给潘启宙在广西岑溪农村商业银行水汶支行的账户。2015年11月份，原告开始在购买的上述土地上建房，2016年1月19日将十二条基础柱建设完成。2016年1月19日，岑溪市国土资源局向原告下达责令停止土地违法行为通知书，之后钟月英停止建房。2016年3月15日，钟月英又与潘启宙、潘洪德签订《土地租赁协议书》，该租赁协议书约定的主要内容是:潘启宙、潘洪德将位于水汶社区古状水碾底(即梁某屋的下边往古状方向）的90平方米土地给钟月英作为经营用地(盖房屋等）；租赁四至界址东接梁某屋，南接吉水公路，西接潘启宙、潘洪德空地，北接潘启宙、潘洪德空地，租赁面积(宽10米、深9米）90平方米；因吉水公路扩建造成钟月英前面三条柱桩造成的损失由潘启宙、潘洪德支付(钟月英暂扣潘启宙、潘洪德的租金20000元)，待吉水公路扩建定形后而未造成钟月英损失的，则钟月英一次性支足租赁款20000元给潘启宙、潘洪德；若吉水公路扩建需要用到钟月英前面三条柱桩的土地，造成钟月英不足原120平方米，则潘启宙、潘洪德在钟月英购买土地的右侧补足总面积120平方米给钟月英，在2016年12月31日前吉水公路扩建边线还没有落实，钟月英急需建房，则钟月英原有的前面三条柱桩由潘启宙、潘洪德自愿让出作为公路使用；如果生产组对土地有争议不准钟月英建房的，期满三年，潘启宙、潘洪德无条件退回钟月英的租金，钟月英建房的费用由潘启宙、潘洪德支付。2016年3月25日，潘启宙立收据给钟月英收执，该收据载明“2016年3月25日，今收到购地款216100元(古状水碾底、90平方米），金额大写贰拾壹万陆仟壹佰元，经手人潘启宙”。因原告被岑溪市国土资源局责令停止在购买的土地上建房，原告多次找被告潘启宙要求退回购地款316100元及支付利息、赔偿因建房造成的经济损失未果。2019年5月6日，原告以两被告无权出卖集体土地为由诉至该院，请求法院支持原告的上述诉讼请求。另查明，被告出卖给原告的上述土地，原属被告潘启宙所在的村小组村民梁某承包使用的集体所有制土地，梁某于2013年7月19日出卖给两被告，原、被告均未取得该土地的建房手续。原告在庭审中承认，在购买的土地上开挖房屋基础土方时，公路部门以影响岑溪市至南渡镇吉太二级公路建设，电力部门以土地上面有横跨的高压电线，国土部门以未经政府审批擅自非法建房到现场制止，但原告仍然继续建房，直到2016年1月19日将十二条基础柱建造完成，当日岑溪市国土资源局向原告下达责令停止土地违法行为通知书，之后钟月英停止建房。 一审法院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。原、被告双方签订的《收条协议》《土地租赁协议书》所涉及买卖的土地为集体所有制土地，违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，不受法律保护，属无效协议。原、被告签订的协议书被确认无效后，因该协议取得的财产，应予以返还。根据双方的诉、辩内容，本案争议焦点归纳为:1.两被告应返还原告购地款的数额问题；2.两被告应否支付购地款利息给原告；3.两被告应否赔偿原告建造房屋基础造成的损失。1.关于两被告应返还原告购地款的数额问题。原告诉称其已支付购地款合计316100元给潘启宙，具体的付款时间是2015年7月13日交定金30000元，2015年7月16日交定金50000元，2015年8月7日由潘文其通过银行汇款100000元，其余部分是潘启宙于2016年3月25日立收据当日交的现金；被告抗辩认为其收到原告的购地款合计是216100元，具体收款时间为2015年7月13日收定金30000元，2015年7月16日收定金50000元，2015年8月7日收到汇款100000元，其余部分为2016年3月25日立条当日收现金。其于2016年3月26日所立收据金额为216100元，与2015年7月16日《收条协议》中约定购地款的金额不同，是因为2015年7月16日《收条协议》约定的土地面积为120平方米，价款314800元，但后来因为吉水公路扩建占用了靠近公路的30平方米土地，实际的土地只有90平方米，因此双方于2016年3月15日签订的《土地租赁协议书》就约定土地面积为90平方米，总价格是236100元，扣除因吉水公路建设占用了原告靠近公路三条柱的损失20000元，因此实际收取原告购地款为216100元。该院认为，根据原、被告双方于2015年7月16日签订的《收款协议》证实，当时双方约定买卖土地的面积为120平方米，总价款314800元，换算成每平方米价格约为2623元。而双方于2016年3月15日签订的《土地租赁协议书》是原告在购买的上述土地建房被有关部门责令停建之后签订的，该协议约定租赁的土地面积为90平方米，由于吉水公路扩建占用了原告购买的部分土地，土地面积比2015年7月16日《收条协议》约定的面积减少30平方米，双方还约定因吉水公路扩建占用了原告购买的土地，造成前面三条柱的损失，原告暂扣租赁款20000元。该协议书表面上反映是双方租赁土地，但实际是非法买卖土地，是双方对2015年7月16日签订的《收条协议书》所涉及非法买卖土地的补充。被告潘启宙辩称收到原告的购地款共计216100元，加上已扣除水汶至吉太二级公路建设占用三条柱的损失20000元，原告购买90平方米土地的购地款为236100元，换算成每平方米土地价格约为2623元，与双方首次签订的《收款协议书》换算成每平米土地的价格相同，并与被告潘启宙于2016年3月25日出具给原告收取地皮款216100元的收据能相互印证。而且原告出具给被告收取购地款216100元的收条，是被告出具给原告时间最迟的收条，原告亦承认该收条中的数额已包含了被告所收的定金50000元。综上所述，根据现有证据证实，该院认定被告潘启宙于2016年3月25日出具收条确认收取原告的购地款216100元，是其收取原告购地款的总数额。因此，两被告应返还购地款216100元给原告。对原告诉请超过此数额的部分，不予支持。2.关于两被告应否支付购地款利息给原告的问题。该院认为，因原、被告双方涉及的土地买卖行为违法，对原告要求两被告支付利息的请求，不予支持。3.关于两被告应否赔偿原告建造房屋基础造成的损失问题。该院认为，原告违反法律规定，在非法购买的土地上建房，其行为不受法律保护。而且原告在刚开始建造房屋的基础时，因未经批准擅自建设而被有关部门制止，但原告不听劝阻，仍然继续建设，致使损失扩大，所造成损失应由原告自己负担。因此，对原告诉请两被告赔偿建造房屋基础损失的请求，不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：一、被告潘启宙、潘洪德应于本判决生效后十日内返还原告钟月英的购地款216100元；二、驳回原告钟月英的其他诉讼请求。一审案件受理费10644.60元，由原告钟月英负担7294.60元，被告潘启宙、潘洪德共同负担3350元。 二审期间,上诉人钟月英向本院提交以下证据：1.（2019）桂04民终1130号民事判决书复印件一份，拟证明被上诉人潘启宙、潘洪德出卖相邻的90平方米的土地，价格为318000元的事实；2.（2018）桂0481民初428民事调解书复印件一份，拟证明上诉人钟月英如不买被上诉人潘启宙、潘洪德的土地，按原计划投资地产就有20%的年收益的事实；3.营业执照及农药经营许可证复印件一份，拟证明上诉人钟月英如投资本行生意，其收益就会超过20%年利的事实。对于上诉人钟月英提供的证据，被上诉人潘启宙、潘洪德经质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性及上诉人钟月英的待证事实有异议，该案件所涉土地虽与本案土地相邻，但土地价格是不一样的，该证据与本案无关联性。对证据2的真实性、合法性没有异议，但与本案无关联性。对证据3的营业执照只能证实原审第三人潘文其是经营化肥、农药，不能证明其年收益是多少，且其不是本案当事人，该证据与本案无关。原审第三人潘文其经质证认为，对上诉人钟月英提供的证据均无异议。被上诉人潘启宙、潘洪德和原审第三人潘文其均没有向本院提交新证据。本院认为，上诉人钟月英提交的证据1为另案的民事判决书，该证据与本案的关联性不大，本院不予采信。证据2、3不能证明其主张的待证事实，对该证据本院不予采信。 本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为：1.上诉人钟月英向被上诉人潘启宙、潘洪德实际支付的涉案购地款金额是多少；2.被上诉人潘启宙、潘洪德是否应当赔偿上诉人钟月英的购地款三年利息损失、建房损失及其利息。 一、关于上诉人钟月英向被上诉人潘启宙、潘洪德实际支付的涉案购地款金额。本案中，上诉人钟月英向被上诉人潘启宙、潘洪德购买涉案集体土地用于非农建设，因此，一审法院认定双方签订的《收条协议》《土地租赁协议书》无效，并无不当，本院予以维持。鉴于上述合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被上诉人潘启宙、潘洪德依法应向上诉人钟月英返还已经收取的购地款。上诉人钟月英主张其向被上诉人潘启宙、潘洪德支付了购地款316100元，两被上诉人应向其返还该购地款。上诉人钟月英为证明其主张提供了日期为2015年7月16日的《收条协议》、被上诉人潘启宙于2016年3月25日出具的《收据》以及银行转账凭证予以佐证。被上诉人潘启宙、潘洪德则抗辩认为其只收到了上诉人钟月英支付的购地款216100元，并提供了日期为2015年7月13日的《收条协议》等证据予以证明。在本案诉讼中，上诉人钟月英与被上诉人潘启宙、潘洪德对于上诉人钟月英分别于2015年7月13日、2015年7月16日支付的购地定金30000元、50000元以及原审第三人潘文其于2015年8月7日转账的100000元购地款均予以确认，但对于上诉人钟月英在2016年3月25日向被上诉人潘启宙、潘洪德现金支付的款项金额存在争议。上诉人钟月英认为其在2016年3月25日向两被上诉人现金支付了136100元，而被上诉人潘启宙、潘洪德则认为上诉人钟月英当天支付的现金金额为36100元，其二人在收到该款项后才为上诉人钟月英开具了总金额为216100元的收据。本院认为，上诉人钟月英虽然主张其向被上诉人潘启宙、潘洪德支付的购地款为316100元，但从其提供证据来看，除了上述双方确认的80000元购地定金和100000元购地款外，上诉人钟月英并未能提供充分的证据证实其在2016年3月25日向两被上诉人现金支付了购地款136100元，且两被上诉人对此均不予认可，因此，上诉人钟月英应承担举证不能的不利后果。其次，从双方交易的过程来看，被上诉人潘启宙、潘洪德在2016年3月25日收取了上诉人钟月英支付的全部购地款后，向上诉人钟月英出具收取全部购地款的《收据》，更为符合交易习惯。且该《收据》载明的购地款金额为216100元，并注明该土地面积为90平方米。结合上诉人钟月英与被上诉人潘启宙、潘洪德分别于2015年7月16日签订的《收条协议》和2016年3月15日签订的《土地租赁协议书》所记载的内容，上诉人钟月英与被上诉人潘启宙、潘洪德在该《收条协议》所约定的涉案土地单价为2623.33元/平方米（314800元÷120平方米），而以该单价计算90平方米土地的购地款则为236099.70元（90平方米×2623.33元），该款项在扣减上述《土地租赁协议书》中约定的两被上诉人需要补偿上诉人钟月英所建造的三条桩经济损失20000元后，剩余216099.70元。该金额与《收据》载明的购地款金额基本一致。基于上述事实和理由，一审法院认定被上诉人潘启宙、潘洪德收到上诉人钟月英的购地款金额为216100元，并判决被上诉人潘启宙、潘洪德向上诉人钟月英返还购地款216100元，并无不当，本院予以维持。上诉人钟月英主张被上诉人潘启宙、潘洪德向其返还该购地款316100元，缺乏理据，本院不予采纳。 二、关于上诉人钟月英的损失问题。上诉人钟月英主张因涉案《收条协议》《土地租赁协议书》无效，故被上诉人潘启宙、潘洪德应当赔偿其购地款的三年利息损失、建房损失及利息。本院认为，涉案《收条协议》《土地租赁协议书》属无效合同，上诉人钟月英与被上诉人潘启宙、潘洪德对此均具有过错，且上诉人钟月英要求被上诉人潘启宙、潘洪德按照年利率20%支付三年的购地款利息损失并无事实和法律依据，故本院对上诉人钟月英提出的该项请求不予支持。对于上诉人钟月英主张的建房损失及其利息。根据查明的事实，上诉人钟月英在涉案土地进行开工建设时，并未依法取得相关的建设许可，且相关部门亦已经进行了制止，但上诉人钟月英在明知涉案土地不能建造相关建筑物的情况下，仍继续施工建设，由此所造成的经济损失依法应由其自行承担。一审法院对于上诉人钟月英主张的该部分损失不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8325元（上诉人钟月英已预交），由上诉人钟月英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李友齐 审 判 员 李庆春 审 判 员 黄 俊 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 叶 丹 书 记 员 刘 莉 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。