贵州省遵义市红花岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔0302执异37号 案外人：王顺启，男，1973年1月10日生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。 申请执行人：何高富，男，1960年4月24日生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。 被执行人：明天木，男，1953年5月28日生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。 被执行人：肖德洪，1969年7月15日生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。 被执行人：况付海，1965年5月6日生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。 被执行人：肖德品，1974年11月27日生，汉族，遵义市人，住遵义市播州区。 被执行人：遵义大地房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市遵义县南白镇西大街366号，统一社会机构代码：91520321573319553F。 法定代表人：肖德洪。 在本院执行何高富与明天木、肖德洪、况付海、肖德品、遵义大地房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人王顺启于2020年5月25日对执行位于贵州省遵义市红花岗区项目开发房1栋-1-6号车库（面积：311.28㎡）、-1-7号车库（面积：274.49㎡）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王顺启称，请求遵义市红花岗区人民法院解除对位于虾子镇××河沟大地××苑项目开发房1栋-1-6号车库（面积：311.28㎡）、-1-7号车库（面积：274.49㎡）的查封，并停止位于虾子镇××河沟大地××苑项目开发房1栋-1-6号车库（面积：311.28㎡）、-1-7号车库（面积：274.49㎡）的执行。事实及理由：贵院受理的何高富申请执行明天木、肖德洪、况付海、肖德品、遵义大地房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案［案号：（2018）黔0302执99号］，该案在诉讼过程中，贵院查封了登记在遵义大地房地产开发有限公司名下的位于虾子镇××河沟大地××苑项目开发房1栋-1-6号车库（面积：311.28㎡）、-1-7号车库（面积：274.49㎡）。2017年，遵义大地房地产开发有限公司开发建设虾子镇“大地?景苑”项目由于诸多原因造成烂尾，原施工单位在的协调下进行工程审计后清退出场。经出面多次作工作要我作为施工负责人参与“大地?景苑”烂尾楼的后续建设施工。基于以上客观事实，在见证下，我与遵义大地房地产开发有限公司于2017年6月8日签订《垫资建房协议》（村建中心签署意见），双方约定了后续施工相关内容。为保障我施工单位合法权益，经双方协商，又于2017年7月27日签订《补充协议》、2018年1月28日《情况说明》完善和保障了施工工程款和民工工资的结算支付来源。工程建设中，我们在新蒲新区及相关部门的领导协调下，经过各方一年多的共同努力，整个项目在2019年相继完工验收及交付使用，工程款审计结算也分批次完成。截止目前尚欠工程款约1282808元，我们向遵义大地房地产开发有限公司要求其执行解决工程民工工资的《补充协议》等合同约定内容。基于以上理由，法院在执行何高富涉及的房产时损害了异议申请人的合法权益，恳请法院终止并撤销对该房产的执行。 本院查明，2017年6月8日，遵义大地房地产开发有限公司与案外人王顺启、闵正均签订《垫资建房协议》，2017年6月16日，遵义市红花岗区虾子镇村镇建设服务中心在协议尾部注明“于6月8日签订本协议，为解决大地房开未交房遗留问题，特此证明”字样并加盖公章。该《垫资建房协议》约定：一、由案外人王顺启、闵正均向大地房开公司注入工程建设资金计划月伍佰万元用于完善“大地?景苑”项目后期工程建设，直到房屋交付；二、对案外人王顺启、闵正均向大地房开公司注入的工程款由案外人王顺启、闵正均购买的方式向案外人王顺启、闵正均清偿，双方约定购房单价为2500元／平方米，双方另行签订购房合同……六、本协议一经签订大地房开公司根据案外人王顺启、闵正均提供名单开始做商品房网签、备案等。2017年7月27日，遵义大地房地产开发有限公司又与案外人王顺启签订《补充协议》，约定，由于大地房开公司资金短缺，无法现金支付工程款，经双方协商，大地房开公司同意将“大地?景苑”未销售住房（38套）按市场折价1200万元抵偿给案外人王顺启，不足部分用负一楼约700平方米营业房（除还房户张光模240平方米和已售卖户黄国江50平方米以外所有规划红线面积）一次性作价118万元，用作抵偿案外人王顺启工程款及垫付款，仍然不足部分双方另行协商解决等补充协议。2018年1月28日，遵义大地房地产开发有限公司就该《补充协议》作出“情况说明”，并由遵义市红花岗区于2018年11月20日加盖公章注明“为了处置问题房开2017年6月8日和2017年7月27日签订的协议属实”。2018年7月25日，遵义大地房地产开发有限公司委托贵州天正金达信工程咨询有限公司对尾期工程（装饰装修、门窗、水电消防、室外工程、及电梯安装等和后期资金使用情况）进行审计，贵州天正金达信工程咨询有限公司于2018年7月25日作出遵义市新蒲新区大地景苑建设项目（尾期工程）结算审计报告，审计结果为：1、该项目后期完成工程量的全部结算金额为9965202.01元。2、垫资金额420万元。2019年8月6日，遵义大地房地产开发有限公司与案外人王顺启签订《虾子“大地?景苑”工程款支付清单》，确定遵义大地房地产开发有限公司尚欠案外人王顺启工程款616983元，并由遵义市新蒲新区房开突出问题处置工作领导小组办公室加盖公章签署“情况属实”字样。2019年11月15日，肖德洪、况富海与案外人王顺启签订《结算单》，载明根据2017年6月8日合同约定，借款月利息为20000元，合计结算应付金额：580000元。2019年11月21日，肖德洪出具《大地景苑停车场建设费用》一张，载明：1、清理化粪池6000元；2、安装监控、识别系统22000元；3、地坪清光工资15000元；4、材料、砂、水泥、门卫室20000元；5、钢架棚10000元；合计73000元。 2017年9月25日，因何高富与明天木、肖德洪、况付海、肖德品、遵义大地房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院以（2017）黔0302民初7431号民事裁定书及（2017）黔0302执保403号协助执行通知书查封了位于贵州省遵义市红花岗区项目开发房1栋-1-6号车库（面积：311.28㎡）、-1-7号车库（面积：274.49㎡），并以（2018）黔0302执99号执行案件于2018年9月16日张贴查封公告，案外人王顺启对执行位于贵州省遵义市红花岗区项目开发房1栋-1-6号车库（面积：311.28㎡）、-1-7号车库（面积：274.49㎡）提出执行异议。 本院认为，案外人王顺启以被执行车库系其为遵义大地房地产开发有限公司建设尾期工程，而遵义大地房地产开发有限公司未支付其工程款抵偿所得，并经政府确认为由主张排除执行的权利，但未能提交房屋已经交付使用的证据，且双方签订的《垫资建房协议》及《补充协议》约定双方应当签订购房合同及办理商品房网签、备案手续，但经本院于2019年11月19日向遵义市不动产登记部门查询，本院查封的位于贵州省遵义市红花岗区项目开发房1栋-1-6号车库（面积：311.28㎡）、-1-7号车库（面积：274.49㎡）仍登记在被执行人遵义大地房地产开发有限公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”及第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，案外人王顺启与大地房开公司之间的抵偿行为不能排除执行，但可以工程款优先受偿权主张权利。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人王顺启的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  邓厚羿 审判员  戴继红 审判员  王永红 二〇二〇年六月三日 书记员  张 铮