广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终857号上诉人（原审被告）：邓汉辉，男，1997年7月25日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区**************。委托诉讼代理人：郭洁，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈镜君，广东山丰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：肇庆市鸿益物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市端州区******。法定代表人：陈健强，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭菁菁，广东砚正律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈肇峰，广东砚正律师事务所律师。上诉人邓汉辉因与被上诉人肇庆市鸿益物业管理有限公司（以下简称鸿益物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初6780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓汉辉的委托诉讼代理人郭洁、被上诉人鸿益物业公司的委托诉讼代理人郭菁菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓汉辉上诉请求：1.撤销（2019）粤1202民初6780号民事判决；2.确认邓汉辉与鸿益物业公司签订的《前期物业管理服务协议》无效；3.判令鸿益物业公司返还其收取的不合法收费6661.1元，并支付以该款为本金，从收取之日起至判决确定还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息1617.2元(暂计至2019年12月15日)给邓汉辉，上述不合法收费本金及暂计利息共计8283.12元；4.判令本案一、二审案件受理费由鸿益物业公司承担。事实和理由：案涉小区开发商肇庆市鸿益房地产发展有限公司(以下简称“鸿益房地产公司”)签订《前期物业服务合同》，以协议的方式选聘鸿益物业公司为涉案小区提供前期物业管理服务。经鸿益房地产公司指定，邓汉辉在毫无选择的情况下与鸿益物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，根据该协议，邓汉辉被迫接收鸿益物业公司提供的前期物业管理服务。第一，根据《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”《广东省物业管理条例》第三十六条规定：“前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第四条第一款规定：“建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的，物业服务合同应当被认定为无效。”根据最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条规定：下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同。《合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述法律法规的规定，《物业管理条例》第二十四条第二款的规定显然属于效力性强制性规定。从该规定内容可以看出，其立法目的就是为了实现房地产开发与物业服务相分离的原则，通过设立招投标的方式，引入市场化竞争机制，防止房地产企业直接选聘与自己有关联的物业服务企业进行自建自管。因此，从该条款设立的立法目的和针对的行为内容看，违反该规定的后果将直接导致物业服务企业之间的竞争消失，业主对物业服务没有选择权，物业服务质量得不到保障的现实性损害，将严重损害广大业主的公共利益，引发大量的社会矛盾。一审法院无视鸿益房地产公司与鸿益物业公司以严重违法的交易方式，违反招投标等竞争性缔约方式订立合同，严重损害公共利益的违法事实，却以《物业管理条例》第二十四条有关招投标程序的规定不属于强制性规定，违反该规定不构成应当认定合同无效的情形为由，认定《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》合法有效，驳回邓汉辉的抗辩和反诉请求，属于对法律适用和理解的错误，应当依法予以纠正。鸿益房地产公司未履行法定招投标程序，与鸿益物业公司签订《前期物业服务合同》，以协议方式选聘鸿益物业公司为案涉小区提供前期物业管理服务，明显是违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，《前期物业服务合同》为无效合同。《前期物业管理服务协议》是以《前期物业服务合同》为基础，并对其具有依附性，因此邓汉辉与鸿益物业公司签订的《前期物业管理服务协议》也因违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效。鸿益物业公司不具备对案涉小区提供物业服务管理的合法资格。第二，根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，鸿益房地产公司违反法律法规的强制性规定，指定鸿益物业公司为案涉小区的物业服务企业，鸿益物业公司及鸿益房地产公司均具有重大过错，邓汉辉作为无过错一方，仅需支付鸿益物业公司为其提供物业服务期间的合法收费。根据《印发肇庆市物价局、肇庆市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则的通知》(肇价(2010)45号)第十四条之规定，小区的电梯电费、共用水电费等分摊应计入物业服务成本，不得另行向业主收取。物业共用部分、共用设施设备的维修费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊，在专项维修资金予以列支。因此，鸿益物业公司向邓汉辉收取的住宅管理费(按1元/㎡/月收取)公共水电费分摊(按8元/月/户收取)为不合法收费，应当返还给邓汉辉并支付以该款为本金，从收取之日起至判决确定还款之日止(暂计至2019年12月15日)按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息给邓汉辉。上述不合法收费及暂计利息共计8283.12元。另外，鸿益房地产公司与鸿益物业公司签订的《前期物业服务合同》第十四条第二项约定公共水费、电费每月按【各户使用量】8元/月进行分摊。该条约定表述有歧义的，最终应以实际该户对应该月实际产生的费用为准，而不是固定每月收取8元/月。一审法院一方面认可邓汉辉与鸿益物业公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，另一方面却按鸿益房地产公司与鸿益物业公司签订的《前期物业服务合同》约定的公摊水电费的约定收取邓汉辉公摊水电费而不按照后邓汉辉与鸿益物业公司签订的协议收取，属前后矛盾，应以后一份协议具体约定的为准。在后一协议中没有条款具体约定公摊水、电费的收取方式的，即使鸿益物业公司要收取公摊水电费应当按实际支出的应当由邓汉辉承担分摊的费用为准，而不应当是固定收费8元/月。且在本案当中，鸿益物业公司始终未能提供充分证据证明其实际代邓汉辉缴纳的公摊水电费的发票、缴纳凭证，更没有对每月的公摊水电费支出进行过公示告知广大业主。因此，一审法院支持鸿益物业公司收取公摊水电费等费用是完全没有事实及法律依据的。一审法院无视鸿益物业公司违法收费，严重损害广大业主公共利益的违法事实，判令邓汉辉向鸿益物业公司支付公共分摊电费等违法收费，显属错误，应当依法予以纠正。综上所述，为维护司法公正，维护广大业主及邓汉辉的公共利益，避免引发更大的社会矛盾，恳请二审法院依法查明案件事实，正确适用法律，撤销一审法院判决，依法改判，支持邓汉辉的全部上诉请求。鸿益物业公司辩称，鸿益物业公司与鸿益房地产公司签订的《广东省前期物业服务合同》、鸿益物业公司与邓汉辉签订的《前期物业管理服务协议》是均是合法有效的合同，按照合同收取物业管理费并无不妥，理由如下：一、对于《广东省前期物业服务合同》，由于签订合同的双方为鸿益物业公司与案外人肇庆鸿益房地产发展有限公司，邓汉辉不是合同主体，无权主张合同无效。且该合同是广东省示范文件，己在肇庆市端州区住房和城乡建设局进行了备案，备案即说明该行政单位对合同的认可，不存在合同无效，如若合同有任何违法行为，做为主管的行政单位，有权责令整改甚至进行处罚，但至今，鸿益物业公司没有收到任何行政主管部门的处罚。二、《广东省前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》均是真实意思表示，没有违反法律效力性强制性规定，合法有效：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定“，是指效力性强制性规定，这就是说“只有违反效力性强制性规定，合同才无效。邓汉辉主张该委托合同因违反了《物业管理条例》第二十四条无效，这是其对该二十四条的错误认识，理由如下：1.《物业管理条例》第二十四条规定的招投标程序是国家为规范物业公司提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，该规范也规定了经当地房地产行政主管部门同意，亦可以通过协议方式选聘具有资质的物业公司进行小区物业管理服务《物业管理条例》第二十四条不是效力性强制性规范，而是管理性的规范。2.《物业管理条例》属于行政法规，该条例第二十四条的规定属于管理性禁止规范，禁止的是一种交易方式而不是交易行为本身，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，因此不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范。3.《物业管理条例》第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地主人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”据此，违反《物业管理条例》第二十四条规定的法律后果是处以行政处罚，对于所涉前期物业服务合同效力并未作出规定，故国务院《物业管理条例》第二十四条并非强制性效力性规定，建设单位没有通过招投标方式选聘前期物业服务企业并不导致前期物业服务合同无效。4.从保护交易安全和鼓励交易的角度出发合同也不应认定为无效。物业合同己经履行了很多年，这么多年来业主们都遵守合同，邓汉辉至2018年6月份前都有依合同交纳物业费，就算签的方式有一定的瑕疵，也因长期履行使合同“治愈”。如果法院仅因这一小部分人的纠纷认定合同无效，那么将导致严重的后果，在没有业委会的状态下势必会造成混乱，给小区带来极大的安全隐患。业主们如对合同不认可，可以成立业主委员会的方式解除合同再选聘新的物业管理公司来解决，并不当然主张合同无效，使整个小区的管理带来风险。5.邓汉辉主张根据《广东省物业管理条例》第36条合同属无效，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题》的解释一第四条：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。而《广东省物业管理条例》只是地方性法规，认定为无效没有法律上的依据，再次，该条规定是2009年3月1日起实施，在这之前，并无相关前期物业需要进行招投标的规定，鸿益物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》在2007年7月13日已完成，根据法不溯及既往的原则不适用该条规定。6.鸿益物业公司主张根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的提导意见》第四条第一款规定应认定物业合同无效，是对该意见的错误理解，该款旨在让物业管理公司与建设单位分开，而不是强调一定要采用招投标方式。7.邓汉辉的所有请求己经过了诉讼时效。综上所述，《广东省前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》均合法有效，在合同未解除或者终止前应按合同条款履行。鸿益物业公司收取物业费合法合规，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。鸿益物业公司向一审法院起诉请求：1.判令邓汉辉立即支付从2018年6月至2019年11月拖欠的物业管理费1204.9元以及滞纳金689.7元，共计1894.7元；2.判令邓汉辉立即支付从2018年6月至2019年11月拖欠公共分摊电费144元；3.判令邓汉辉承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：邓汉辉于1997年7月25日出生，其父亲邓伟华，母亲伍晓云。涉案商铺位于肇庆市端州区***************第1卡，权属人为邓汉辉，建筑面积66.94平方米。鸿益物业公司是于2003年11月10日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人陈健强，注册资本1000万元，经营范围为物业管理（凭资质证经营，资质等级三级），物业租售代理，家政服务等。2009年9月经肇庆市建设局同意换发物业服务企业资质证书。鸿益房产公司以协议方式选聘鸿益物业公司为肇庆市****则的幸福港湾小区提供前期物业管理服务，并于2007年7月13日签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：鸿益房产公司选聘鸿益物业公司对幸福港湾小区提供物业管理服务。第十四条第二项约定鸿益物业公司按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量8元一户进行分摊。合同期限自2007年起至本物业业主委员会与其聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日本合同即终止。鸿益物业公司从合同签订后至今一直为幸福港湾小区提供前期物业管理服务，且物业服务收费标准符合政府指导价管理有关规定，业经肇庆市端州区物价局同意备案。幸福港湾小区至今尚未成立业主委员会。2010年3月15日，鸿益物业公司（甲方）与邓汉辉（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，协议主要约定：在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成协议。第二条约定物业管理服务内容为：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、保安；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理。第四条约定物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：三、非住宅按建筑面积每月每平方米1.00元；五、乙方出租物业的应通知甲方，物业管理服务费用由乙方交纳；八、每次交纳费用时间：每月5号之前。第六条约定代收代缴：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第十一条:……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。甲方落款处有鸿益物业公司盖章，乙方落款处有邓汉辉签名，代表人处有邓伟华签名。又查明，涉案商铺系邓汉辉向鸿益房产公司购买，双方签订了《商品房买卖合同》。邓汉辉实际于2010年12月21日办理了收楼手续。2011年1月至2018年5月期间，邓汉辉向鸿益物业公司共缴纳物业管理费5954.1元（66.9元/月），公摊水电费712元（8元/月），合计6661.1元。从2018年6月至2019年11月期间，邓汉辉以涉案商铺临街享受不到物业管理服务且物业管理服务不到位为由，拒绝向鸿益物业公司交纳物业管理费、公共水电分摊费，为此，鸿益物业公司曾于2019年11月5日以催款通知书的形式向业主邓汉辉进行催收，鸿益物业公司追讨上述欠费无果，遂诉至一审法院。在诉讼过程中，邓汉辉提起反诉，以双方签订的《前期物业管理服务协议》无效为由，请求鸿益物业公司返还不合法收费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据本诉、反诉双方的诉辩意见，本案主要争议焦点有：一、双方于2010年3月15日签订的《前期物业管理服务协议》是否无效；二、涉案商铺的物业管理费和公共分摊电费是否应当收取；三是违约金是否应当支付。一审法院依照双方的举证、质证情况和庭审查明的事实，作出评析和认定如下：关于2010年3月15日双方签订的《前期物业管理服务协议》的效力认定。邓汉辉辩称2010年3月15日签订的《前期物业管理服务协议》非其本人或者法定代理人签名，且鸿益物业公司没有经过招投标方式进行选聘，违反了法律的强制性规定，故提出《前期物业管理服务协议》应认定为无效的抗辩意见并提起反诉。一审法院认为，《物业管理条例》第二十四条有关招投标程序的规定不属于强制性规定,违反该规定不构成应当认定合同无效的情形。根据涉案《商品房买卖合同》约定及邓汉辉在上述《商品房买卖合同》上签名确认的事实,可认定鸿益房产公司与鸿益物业公司签订的《前期物业管理服务合同》对邓汉辉具有约束力。在幸福港湾小区成立业主委员会，并与其选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效前，该《前期物业管理服务合同》依然合法有效。另根据双方提交的《前期物业管理服务协议》中的乙方均有邓汉辉的签名，代表人亦有邓伟华签名，基于签订协议时邓汉辉未满十八周岁，不具有完全民事行为能力，由其法定代理人父亲代理，符合常理和交易习惯。邓汉辉提出非其本人和法定代理人签名，但法庭询问时又明确表示不申请笔迹鉴定，故邓汉辉应自行承担举证不能的法律后果，对其提出非其本人或者法定代理人签名的抗辩意见，一审法院不予采纳。经双方自愿签订的合同,符合意思自治原则,在不违背法律的相关禁止性条款之下,依法有效,合同双方均应依约履行。故邓汉辉关于《前期物业管理服务协议》无效的主张不能成立。关于涉案商铺物业管理费和公共分摊电费的认定。事实上，鸿益物业公司具有从事物业管理服务的资质,且自2007年7月以来为涉案商铺所在的小区提供了物业管理服务，邓汉辉应当依约向鸿益物业公司交纳物业管理费。邓汉辉并无证据证明鸿益物业公司提供的物业管理服务不合格和没有提供物业管理服务,故其主张无须支付物业管理费的理由不能成立。尽管邓汉辉不能因此拒付物业管理费用,但也并不意味着作为提供物业管理服务的鸿益物业公司可以降低服务标准,应以此为戒,通过积极协商对话提高服务质量,尽量达到业主满意。公共分摊电费，具有代收代缴性质，且双方在协议中有明确约定，鸿益公司主张的标准符合协议约定，亦不超过实际产生的金额，故一审法院予以支持。邓汉辉庭审中亦确认涉案商铺的物业管理费和公共水电分摊费只交纳至2018年5月，并提起反诉要求鸿益物业公司返还已收取的从2011年1月至2018年5月期间的物业管理费（按照66.9元/月收取）和公共水电分摊费（按照8元/月收取），故对本诉中鸿益物业公司主张要求邓汉辉支付拖欠的从2018年6月至2019年11月的物业管理费（按照66.9元/月计算）和公共分摊电费（按照8元/月计算），一审法院予以支持。邓汉辉反诉中要求返还已交纳的物业管理费和公共分摊水电费，缺乏理据，一审法院予以驳回。关于鸿益物业公司主张违约金的认定。根据《前期物业管理服务协议》第十一条约定，邓汉辉不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，鸿益物业公司有权要求邓汉辉补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。诉讼中，鸿益物业公司主张按照每天1‰交纳违约金。一审法院认为，邓汉辉拖欠鸿益物业公司物业管理费拒不支付的行为，已构成合同违约，应当承担相应的违约责任。但协议约定的违约金及鸿益物业公司主张的计算标准均明显过高,且鸿益物业公司也没有举证证明其存在其他损失,一审法院结合双方的主观过错程度、违约持续时间、违约所导致的后果等,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,酌情调整违约金为按照欠费1348.9元为基数，在2019年8月20日前按照中国人民银行同期（一至五年）贷款利率的1.3倍计算，在2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至2019年11月止。一审法院对鸿益物业公司请求邓汉辉支付违约金超出金额部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、被邓汉辉应在一审判决发生法律效力之日起十日内向鸿益物业公司交纳2018年6月至2019年11月期间所拖欠的物业管理费1204.9元；二、邓汉辉应在一审判决发生法律效力之日起十日内向鸿益物业公司支付2018年6月至2019年11月期间公共分摊电费144元；三、邓汉辉应在一审判决发生法律效力之日起十日内向鸿益物业公司支付违约金[违约金按照欠费1348.9元为基数，从2018年6月至2019年8月20日期间按照中国人民银行同期（一至五年）贷款利率的1.3倍计算，在2019年8月20日后至2019年11月期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算];四、驳回鸿益物业公司的其他诉讼请求；五、驳回邓汉辉的全部反诉请求。本诉案件受理费减半收取25元（鸿益物业公司已预交），由鸿益物业公司负担10元，邓汉辉负担15元。邓汉辉在履行判决书确定的义务时迳付15元给鸿益物业公司，一审法院不另作收退。反诉案件受理费减半收取25元（邓汉辉已预交），由邓汉辉负担。本院二审期间，邓汉辉提交珠海市中级人民法院（2018）粤04民终484号民事判决书一份，拟证明开发商与物业管理公司应当经过招投标的方式才能选定符合条件的物业管理公司管理小区，该案经过一审二审同样是认为开发商与物业管理公司并未经过招投标的程序而被认为无效。经质证，鸿益物业公司称，该判决书的真实性、合法性由法院认定，该案是珠海市的判决，同时，鸿益物业公司提供（2019）粤12民终1917号民事判决书一份，拟证实该案与本案的情况相同，都是非强制性的规定。邓汉辉称，该案与本案无关，该份判决书仅仅只是针对双方签订合同的意思自治出发的，并没有对招投标的程序提出异议及进行审查，本案中，邓汉辉在一审期间已经就招投标的程序提出异议，鸿益物业公司一审期间也自认是通过双方协商签订的合同，因此鸿益物业公司提供的案例与本案不能相提并论。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，争议焦点为：《前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》是否有效及邓汉辉应否依《前期物业管理服务协议》支付费用。关于《前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》是否有效的问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，鸿益房产公司以协议的方式选聘鸿益物业公司为幸福港湾小区提供物业管理服务，并于2007年7月13日签订了《前期物业服务合同》因此，在该小区业主、业主大会选聘物业管理企业之前，鸿益房产公司作为该小区的建设单位可以选聘鸿益物业公司作为前期物业管理企业。邓汉辉认为鸿益房产公司未通过招投标的方式选聘物业企业违反了《物业管理条例》第二十四条的规定，但《物业管理条例》第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”可见，《物业管理条例》第二十四条不属于效力性强制性规定，违反该规定不属应当认定合同无效的情形，故《前期物业服务合同》合法有效。2010年鸿益物业公司与邓汉辉签订了《前期物业管理服务协议》，因此，《前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容无违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，对合同双方均具有约束力。邓汉辉主张《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》无效的依据不足，本院不予采纳。根据《前期物业管理服务协议》约定，邓汉辉应按时向鸿益物业公司交纳物业管理费，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”因此，物业服务企业是否违规收费应以合同约定或法律、法规、部门规章规定为依据，而双方签订的《前期物业管理服务协议》已对物业管理服务费等费用以及逾期缴费的违约责任进行约定，邓汉辉以地方性规范文件为依据主张鸿益物业公司存在违规收费的理据不足，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。上诉人邓汉辉的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邓汉辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡红茂审 判 员 李升文审 判 员 苏振伟二〇二〇年六月二十九日法官助理 苏翠华书 记 员 陈智君