广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终11603号上诉人（原审被告）：陈玉均，男，1947年1月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人（原审被告）：陈玉书，男，1949年7月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：刘雅莉，广东百健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈华明，男，1958年4月15日出生，系香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：郭辉，广东诚开律师事务所律师。上诉人陈玉均、陈玉书因与被上诉人陈华明物权保护纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初2609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈玉均、陈玉书向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈华明的全部诉讼请求；2.判令陈华明承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：原审法院忽略案件的主要事实，对案件事实查明不清，认定错误。首先，1980年初，二上诉人以其妹陈某的名义向石东村委会购买一块约一千平方米的宅基地地块。其后，二上诉人的大哥陈玉辉为自建宅基地房屋向二上诉人购买上述宅基地地块的其中一部分。1990年至1991年，二上诉人在上述地块的剩余部分上出资建设四栋相邻的房屋。房屋建成后，二上诉人的弟弟陈玉伟及陈华明为自身需要各自向二上诉人购买其中的一栋房屋，并约定相关的购房款在办理相关的宅基地使用证后再行支付。基于对陈玉伟和陈华明的信任，二上诉人便按照约定协助陈玉伟和陈华明办理上述宅基地房屋的使用证。其后，陈玉伟如约向二上诉人缴纳相应的宅基地房屋购买款，但陈华明却没缴纳。在陈华明没有履行支付对价义务的前提下，涉案宅基地房屋的实际权属人仍为二上诉人，陈华明在一审主张二上诉人非法侵占其房屋出租没有事实和法律依据。其次，在涉案宅基地房屋建成后的二十多年来，陈华明从未向二上诉人主张过权利。其现在才来主张是因为该涉案的宅基地房屋的周围有完善的配套设施，升值潜力巨大，才不顾当初的约定，非法侵占涉案的宅基地房屋。最后，退一步说，即使二上诉人需要向陈华明支付房屋占有使用费的起算点亦应为2016年2月22日，并非2015年12月1日。第一，房屋占有使用费属于债权，适用诉讼时效三年的法律规定。第二，陈华明于2019年2月12日才向法院提起诉讼，但由于未缴纳诉讼费，广州市南沙区人民法院于2019年2月22日作出对陈华明撤回起诉的裁定书[案号：（2019）粤0115民初1425号]。后，陈华明于2019年3月16日再次向原审法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条第二款之规定，陈华明所主张的2016年2月22日之前的时间已过诉讼时效。被上诉人陈华明于二审答辩称，不同意上诉人的全部上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈华明向原审法院提出诉讼请求：1、陈玉均、陈玉书立即将所侵占的坐落于广州市天河区铁路大街石东村员村程介上社6巷1号的四层宅基地房屋归还给陈华明；2、陈玉均、陈玉书向陈华明支付自2015年12月1日开始至陈玉均、陈玉书实际归还房屋之日止的房屋使用费（2015年12月1日至2016年11月30日，按每月8000元计算；2016年12月1日至2017年11月30日，按每月10000元计算；2017年12月1日至陈玉均、陈玉书实际归还房屋之日止，按每月12000元计算）；3、陈玉均、陈玉书将村镇宅基地使用证（编号是：穗天字第016579号）返还给陈华明；4、陈玉均、陈玉书承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：陈华明是坐落于广州市天河区石东村员村程介上社6巷1号宅基地房屋的产权所有人（宅基地证号穗天字第016579号）。陈华明与陈玉均、陈玉书及陈玉伟是四胞兄弟，19世纪80年代陈华明等四人共同出资合建了一栋四层的宅基地房屋各占四分之一份额，每个兄弟都是一至四层，并且都有独立的楼梯，每层都有一套居室，四个兄弟宅基地房屋均是相对独立的，1992年左右领取了宅基地证，当时是由陈玉均、陈玉书去领的宅基地证。大家刚开始的感情都还不错，当时正值改革开放的初期，陈华明在香港赚到一些钱，陈玉均、陈玉书要做生意，陈华明还出资让他们做生意，对他们帮助不少，随着经济不断发展，外来人口增多，像双方当事人这样的宅基地房屋越来越好出租，当时陈华明一直没有拿回，陈华明的房屋也留给陈玉均、陈玉书帮忙看管，陈玉均、陈玉书于是在未经陈华明同意的情况下，将陈华明的房屋出租赚钱，但陈玉均、陈玉书从未将房屋出租所得到的租金支付给陈华明。同时，也是因为陈华明一家长期在香港及国外，无法管理宅基地房屋，这几年，地铁5号线开通，宅基地房屋的出租更加有利可图。陈玉均、陈玉书霸占房屋出租收租金，可租金分文未给陈华明，陈华明的妻子回广州，通过律师将该房屋要了回来，并且给一楼铁门换了锁，可没有想到，当陈华明一家回到香港后，陈玉均、陈玉书又将锁撬开，再次将房屋出租，促使陈玉均、陈玉书等再一次非法侵占陈华明房屋的原因，也正是陈华明的房屋靠近地铁站附近，出租获利很大，所以陈玉均、陈玉书为图私利，不顾亲情，又再一次非法开锁侵占陈华明的房屋出租，陈玉均、陈玉书所为于情理不合，于法相悖。陈华明认为，本案中所涉宅基地房屋的所有权及使用权均归陈华明所有，陈玉均、陈玉书非法侵占出租依法无据，陈华明主张收回房屋及要求陈玉均、陈玉书支付占用房屋的使用费有理有据，同时要求陈玉均、陈玉书将宅基地证交回给陈华明，并由陈华明管理房屋也依法有据，陈玉均、陈玉书所为不顾亲情，并且侵占房屋多年，不给任何房屋使用费给陈华明，该行为让陈华明十分气愤，陈华明依法提起诉讼，维护自己的合法权益。原审法院经审理查明：陈华明与陈玉均、陈玉书及案外人兄弟四人，于1990年兴建房屋，四兄弟各有一栋宅基地房屋，四栋房屋相邻在一起，中间有楼梯共用，有两栋楼，每栋一梯两户，每栋属于两个兄弟，各占二分之一，有独立的房产证。1992年3月5日，涉案房屋取得《村镇宅基地使用证》（穗天_字第016579号），使用人为陈华明，宅基地座落于东圃镇××村××社××号，建筑结构混合，层数三层半，建筑面积175平方米。陈玉均、陈玉书确认涉案房屋的《村镇宅基地使用证》由其二人持有。为证明涉案宅基地房屋属其所有，陈华明提供《东圃镇宅基地（房屋）情况登记表》《天河区农村村镇宅基地使用档案证明》《门牌报告》。其中登记表记载“宅基地坐落在石东村××村程介××号，陈华明为使用人，建筑面积175平方米，登记日期为1992年3月5日，宅基地证编号：016579。”《天河区农村村镇宅基地使用档案证明》记载“陈华明业权人提供的穗天字第016579号村镇宅基地使用证，门牌××巷1号、结构混合、层数叁层半、用地面积50.16平方米、建筑总面积175平方米，与我街档案室档案内容相符，现该档案存我街道办事处，特此证明。”广州市天河区人民政府员村街道办事处于落款处盖章，落款日期为2006年8月21日。《门牌报告》记载“本人陈华明，于92年3月领取的宅基地使用证（证号：穗天_字第016579号）的房屋地址为：石东村××村程介××号，现新编为：石东村员村程介上社6巷1号。两个门牌是同一栋房屋。如有隐瞒虚伪，本人愿负一切法律责任。报告人：陈华明，2006年8月2日”，广州市天河区人民政府员村街道办事处、广州市石东实业有限公司于该报告上盖章。陈玉均、陈玉书对上述陈华明证据的真实性予以确认，但陈述涉案房屋由其二人出资建设，实际权属人是其二人，陈华明只是名义上登记的权属人，为此提供《证明》2份及《图纸》。该2份《证明》内容为“黄某，男，汉族，1948年10月2日出生……于1991年6月至11月，从广东省中山市坦背太平机砖厂运约20万块红砖到广东省广州市天河区东圃镇员村程介村上社街六巷东1号、2号建设房屋之用，收货人为陈玉均。”“冼传浩，男，1956年11月9日出生……于1990年5月至1991年12月卖给××社街××号陈玉均、陈玉书水泥五拾陆吨，水泥均价每吨660元整。合计金额36960元整。以上金额已结清。”黄某、冼传浩分别于上述证明落款处签名捺指模。上述《图纸》载明“建筑面积1816.74㎡、使用面积1322.33㎡、设计刘祖琪、广州市郊陈氏住宅设计，日期1990.12”等。陈华明对上述证明及图纸均不予确认。庭审中，双方当事人确认涉案房屋现由陈玉均、陈玉书对外进行出租。2019年1月1日，陈玉均与案外人签订《租赁合同》约定将天河区程介6巷1号出租给案外人使用，租用期为60个月，每月租金为4000元。陈华明另陈述如陈玉均、陈玉书将涉案房屋交还，其同意按照租赁合同的约定继续履行租赁合同，不需要实际承租人向其归还房屋；其是根据市场价格来估算所主张的租金。原审法院认为：陈华明是香港特别行政区居民，本案属于涉港民事纠纷案件，应参照涉外民商事案件处理。案涉房产位于广州市天河区，根据广东省高级人民法院对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台商事案件实施集中管辖复函的规定，原审法院依法对本案享有管辖权。同时，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因案涉房产在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”物权以登记为公示效力，根据陈华明提交的证据《东圃镇宅基地（房屋）情况登记表》《天河区农村村镇宅基地使用档案证明》均显示陈华明是涉案房屋登记权利人，陈玉均、陈玉书亦确认其真实性，故陈华明对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，陈玉均、陈玉书抗辩涉案房屋由其出资所建故其二人为实际权属人，但二人并未向相关行政机构申请变更登记，故对该抗辩意见原审法院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”陈玉均、陈玉书确认涉案房屋由其二人对外进行出租，其二人属于无权占有人，陈玉均、陈玉书理应将涉案房屋交还给陈华明，根据陈玉均、陈玉书证据《租赁合同》及当事人确认涉案房屋现对外出租，陈华明当庭表示同意按原租赁合同的约定继续履行租赁合同，由现有租户继续使用，故陈华明主张返还房屋的诉请，原审法院予以支持，结合当事人证据，涉案房屋地址应表述为广州市天河区东圃镇石东村员村程介上社6巷1号。陈玉均、陈玉书确认持有涉案房屋的《村镇宅基地使用证》（穗天_字第016579号），应一并返还给陈华明。陈玉均、陈玉书确认于2000年以后由其二人对涉案房屋对外出租，二人未经陈华明同意，占有涉案房屋并对外进行出租，理应承担赔偿责任，陈华明主张2015年12月1日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费，原审法院予以支持。关于房屋使用费的标准，双方当事人就其所主张的标准均未举证证实，原审法院不予采信。结合陈华明明确表示其是根据市场价格主张租金，另考虑到房屋租赁市场因瞬息万变而存在不确定性，若按照固定不变的场地使用费金额，会导致对一方当事人的不公平，故应以广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段房屋租金参考价为依据确定涉案期间的占用费更为合理，也符合陈华明的真实意思表示。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权》第九条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈玉均、陈玉书应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市天河区东圃镇石东村员村程介上社6巷1号房屋及《村镇宅基地使用证》（穗天_字第016579号）交还给原告；二、被告陈玉均、陈玉书应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈华明支付2015年12月1日起至被告实际交还上述房屋之日止的占有使用费（该费用按广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段房屋租金参考价计算）；三、驳回原告陈华明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6700元，由原告陈华明负担1987元，由被告陈玉均、陈玉书负担4713元。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，经陈玉均、陈玉书申请，证人陈某、黄某、冼传浩出庭作证。证人陈某作证称，其存在听力障碍，其与陈玉均、陈玉书、陈华明系兄妹关系。20世纪80年代，陈玉均、陈玉书将7000元给其，其去购地并将三存根交给了陈玉均、陈玉书。证人黄某作证称，其于1990年、1991年期间出售红砖给陈玉均，陈玉均，二人给其钱。证人冼传浩作证称，在1990年-1991年期间，其卖水泥给陈玉均。上述三名证人均述称，无法提交书面证据证明其所称的证言内容。对于上述证言内容，陈玉均、陈玉书均表示认可真实性、合法性、关联性；陈华明均不认可真实性、合法性、关联性。2020年6月18日，本案庭询时，陈华明述称，其曾向陈玉均、陈玉书主张权利取回房屋及房屋占有使用费。另查明，陈华明于一审期间提交2018年10月29日报警回执一份。本院认为，陈华明系香港特别行政区居民，本案系涉港民商事纠纷，应参照涉外民商事案件处理。本案不动产物权保护纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。本院确认内地法律为本案准据法。一、关于涉案物业权属的问题。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”、第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”根据上述法律规定，涉案物业的不动产权证及不动产权登记簿（《东圃镇宅基地（房屋）情况登记表》《天河区农村村镇宅基地使用档案证明》）均记载陈华明为涉案物业的物权人。陈玉均、陈玉书对此不予认可，应当举证证明其为该物业的实际权属人。陈玉均、陈玉书上诉主张其购买涉案土地并出资建造了涉案房屋，出售给陈华明，但并未能提供诸如土地的购买及付款凭证款、房屋建设所需物料的购买及付款凭证、与陈华明达成土地房屋出售合意的凭证。上述三名证人的证言也没有相应的书证予以佐证，本院均不予采信。陈玉均、陈玉书所主张事实的证据只有其当事人陈述、证人证言，均系言辞证据，证明效力低于上述不动产登记簿及不动产权证的证明效力，不足以推翻上述不动产登记簿及不动产权证记载的内容，应当承担举证不能的法律后果。本院对其主张依法不予支持。二、关于诉讼时效的问题。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条规定：“权利人向公安机关、人民检察院、人民法院报案或者控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日起中断。”《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始施行，自2015年10月1日之后的房屋占有使用费均可适用三年诉讼时效。根据陈华明的举证，其曾于2018年10月29日向公安机关报警，根据上述法律规定，原审法院认定2015年12月1日作为房屋占有使用费的计算起点符合法律规定，本院依法予以维持。综上所述，陈玉均、陈玉书的上诉请求无理，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人陈玉均、陈玉书共同负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张 宾审判员 张一扬二〇二〇年六月二十三日书记员 李蕴妍黄晓君