上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初19867号原告：上海高力国际物业服务有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：邓懿君，董事长。委托诉讼代理人：龚红兵，上海市德尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树宁，上海市德尚律师事务所律师。被告：杨传德，男，1968年12月7日出生，住上海市浦东新区。原告上海高力国际物业服务有限公司(以下简称高力物业)与被告杨传德物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。高力物业的委托诉讼代理人李树宁，被告杨传德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高力物业向本院提出诉讼请求：1、判令杨传德支付原告上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX号(幢)XXXX室自2013年5月至2016年12月物业服务费22,826.32元；2、判令杨传德向原告支付滞纳金22,826.32元。事实理由：原告自2001年11月起为位于上海市虹桥路XXX号-XXX号的东方曼哈顿小区提供物业服务。2002年11月28日，原告与上海东方海外徐家汇房地产有限公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定开发商将上海市徐汇区虹桥路XXX-XXX号住宅楼、地下车库和商业会所物业委托原告进行物业管理。合同约定，管理费由原告(每季度)按建筑面积按月收取，西区第3、4、5、6、8、9、10、11、12座所有单位按每月每平方米3.35元收取，东方曼哈顿世纪豪庭东区暂定为人民币8元每平方米标准。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可自逾期之日起按应缴费用的千分之三按日加收滞纳金。2016年12月，原告与上海市徐家汇东方曼哈顿业主大会、业委会签订撤场协议，约定原告自2016年12月31日起不再为“东方曼哈顿小区”提供物业管理服务。被告为西区X号XXXX室业主，建筑面积154.86平方米，每月物业管理费518.78元。被告从2013年5月起至2016年12月未支付物业费22,826.32元。原告虽向被告多次催讨，然而时至今日依旧无果。基于以上事实，现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。杨传德答辩称：原告诉请已经超过诉讼时效，不同意原告全部诉请。被告可能已经交过了，但是发票不记得在哪里了。原告寄的挂号信、EMS地址都在2017年已经卖掉的上述房屋，没有证据证明送达被告；原告寄EMS“他人收”，被告并没有授权，而且原告说管理公约可以有代收，请他们拿给被告看，被告不认为物业有权代收。滞纳金也不同意。高力物业举证：1、《物业服务合同》，2002年11月28日签订，证明原告提供了物业服务。2、《证明》，2012年9月13日业委会出具的证明，证明原告从2001年11月起就担任小区物业服务单位，根据物业服务合同的约定，原告每季度按建筑面积收取物业费，被告房屋收费标准为3.35元/月/平米，合同约定业主或者物业使用人逾期交付的，要按照每日千分之三收取滞纳金。3、《撤场协议书》，2016年12月原告与业主大会和业委会签订，约定原告自2016年12月31日起不再为东方曼哈顿小区提供服务，也约定物业费纠纷交由徐汇法院处理，证明业委会认可原告2001年起为物业服务企业，并一直是按合同履行的。撤场协议适用《合同法》《上海物业管理规定》作为法律渊源，应当在本案适用。4、不动产登记信息，证明被告在欠费期间是该物业的业主及房屋建筑面积。5、发票，被告最后一期物业费付至2013年4月，证明被告认可物业费的标准为3.35元/月/平方米，且自2013年5月起未再支付物业费。6、2017年2月催交挂号信、2018年12月EMS律师函及邮寄凭证，证明被告未按约履行缴款义务，原告向被告多次催讨物业费。杨传德质证：证据1~5无异议，证据6的材料没有收到，当时被告已经搬走了。杨传德举证：“社区一卡通”开户申请表，证明2014年5月21日被告已至浦东新区昌邑路XXX弄XXX号楼XXXX室居住。高力物业质证：真实性不认可，也无关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月至2016年12月上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX号(幢)3604室房屋所有权登记在杨传德等名下，2017年4月该房屋已过户案外人。高力物业与上海东方海外徐家汇房地产有限公司签订《物业管理服务合同》一份，服务期限自2002年12月15日至2004年12月31日止。第四十二条，本合同自2002年12月15日之日起生效，并替代甲乙双方于2001年10月签署的《东方曼哈顿世纪豪庭(3、4、5、6号楼及1A期地表范围)--物业管理服务委托合同》，原东方曼哈顿世纪豪庭项目管理合同届时起废止。2004年12月1日又续签《东方曼哈顿世纪豪庭物业管理服务合同补充协议》，约定1、服务合同于2005年1月1日起继续有效，其有效期顺延至东方曼哈顿业委会成立(以业委会代码证颁发日期为准)后六个月为止等等。原告向被告主张物业费时间为2013年5月至2016年12月，期间原告未与曼哈顿业主委员会(业主大会)签订任何《物业服务合同》。杨传德房屋建筑面积154.86平方米，每月应按每平方米建筑面积3.35元交纳物业服务费518.78元。审理中，原告主张滞纳金依据是原合同，并主张2017年2月向被告邮寄催交挂号信，送达地址为欠费物业地址，被告否认收到；2018年12月原告向被告邮寄EMS,记录显示“他人代收”，被告否认收到。本院认为，徐汇区曼哈顿业主大会成立后至原告撤出小区，原告未与业委会(业主大会)签订《物业服务合同》，但原告依据原合同继续提供服务，根据相关规定原告系事实服务，仍可按原合同收费。原告主张未收到被告2013年5月至2016年12月物业服务费，被告主张已支付，但未提供相关证据。对被告主张物业费已支付本院不予采信。杨传德提供的“社区一卡通”开户申请表，并不能证明2016年8月11日被告已至浦东新区昌邑路XXX弄XXX号楼XXXX室居住。关于诉讼时效问题。原告主张以各种方式向被告追讨物业费，仅提供2017年2月寄挂号信凭证、2018年向被告邮寄EMS，对挂号信、EMS本院予以认可。但对未提供证据的主张，本院不予采信。本院认定2017年2月寄挂号信及2018年向被告邮寄EMS诉讼时效中断。另外，根据原《物业服务合同》约定，物业费按季度收取，故本院认定2015年1月至2016年12月的物业费未超过诉讼时效。被告房屋建筑面积154.86平方米，每月应按3.35元交纳物业费518.78元。由此，被告应交纳物业费12,450.72元(24个月)。关于滞纳金问题，原告主张滞纳金依据《物业管理服务合同》，但原告向被告催交物业费期间未与业委会(业主大会)签订《物业服务合同》，因此无合同依据，故原告主张滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第五项，判决如下：一、杨传德应于本判决生效之日起十日内给付上海高力国际物业服务有限公司上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX号(幢)XXXX室2015年1月至2016年12月物业服务费12,450.72元；二、驳回上海高力国际物业服务有限公司其余的诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费941元，由上海高力国际物业服务有限公司负担685元、杨传德负担256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  高 平人民陪审员  黄慧时人民陪审员  潘立红二〇二〇年六月五日书 记 员  周 均附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；......