鄂尔多斯市东胜区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）内0602执异232号 异议人（案外人）:鄂尔多斯市公路管理局东胜区公路管理工区，统一社会信用代码：XXXXX，地址为鄂尔多斯市东胜区伊煤路南20号。 法定代表人：柳埃，职务：主任。 委托代理人王丹、樊鑫，内蒙古鑫阳律师事务所律师。 申请执行人：张旭，男，汉族，1980年11月2日出生,现住鄂尔多斯市东胜区。 申请执行人：杨红叶，女，汉族，1980年10月18日出生,现住鄂尔多斯市东胜区。 被执行人：鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：XXXXX，现地址为鄂尔多斯市东胜区准格尔北路1号街坊。 法定代表人：张方，职务：董事长。 本院在执行申请执行人张旭、杨红叶与被执行人鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中，异议人鄂尔多斯市公路管理局东胜区公路管理工区对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人鄂尔多斯市公路管理局东胜区公路管理工区称，申请执行人张旭、杨红叶与被执行人鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，经鄂尔多斯市东胜区人民法院审理已于2019年10月25日作出（2019）内0602民初5963号民事判决书，该案已进入执行阶段，在执行过程中，鄂尔多斯市东胜区人民法院于2020年1月10日作出（2019）内0602执3548号执行裁定书，将位于鄂尔多斯市东胜区的房产查封。但该房产是属于异议人鄂尔多斯市公路管理局东胜区公路管理工区所有的回迁置换房产。故上述强制执行措施严重损害了异议人的合法权益。2010年12月10日，异议人鄂尔多斯市公路管理局东胜区公路管理工区与鄂尔多斯市天泰房地产开发有限责任公司签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，约定由鄂尔多斯市天泰房地产开发有限责任公司拆除异议人所有的位于东胜区伊煤路北四类地段（用途为综合）的房屋（该房屋建筑面积为571.22平方米，院内空地98.5平方米，总土地使用面积397.77平方米），并将异议人回迁安置到由被执行人鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司开发的位于东胜区的建筑面积为266.61平方米的105号底商和建筑面积为332.98平方米的106号底商。被执行人鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司在上述《房屋拆迁产权调换协议书》上盖章确认了上述拆迁安置事实并同意拆迁人鄂尔多斯市天泰房地产开发有限责任公司用上述房产安置异议人。同时，鄂尔多斯市东胜区房屋征收管理局作为拆迁安置主管行政部门在上述产权调换协议书上盖章确认了以上拆迁安置事实。因此，涉案的106号房屋是拆迁人鄂尔多斯市天泰房地产开发有限责任公司通过拆迁产权调换方式安置异议人的房屋，且该拆迁补偿行为的发生早于人民法院查封该房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持....”。可知，即便是已经支付了房屋对价的买方尚无法优先取得拆迁安置房屋的所有权。况且在本案中，申请执行人张旭、杨红叶并没有购买案涉房屋，更没有支付任何对价，该二人仅是基于民间借贷法律关系申请强制执行该房屋，其二人对被执行人鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司的债权为一般债权，而被拆迁人即本案异议人鄂尔多斯市公路管理局东胜区公路管理工区与拆迁人鄂尔多斯市天泰房地产开发有限责任公司、被执行人鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司早在人民法院查封之前的2010年就已经签订了合法有效的书面拆迁补偿安置协议，并且在拆迁补偿安置协议中明确约定了回迁安置房屋的具体位置、面积和用途等，能够明确指向本案的执行标的房屋。被执行人鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司虽然不是拆迁人，但作为涉案房产的开发商，在拆迁协议中盖章并标注“同意抵顶”字样，明确确认了同意该拆迁置换协议的内容并同意用涉案房产安置异议人，故异议人鄂尔多斯市公路管理局东胜区公路管理工区是合法的被拆迁人。依据上述法律规定，当然享有足以对抗任何其他第三人（包括本案申请执行人张旭、杨红叶等）的债权，具有优先取得安置补偿房屋的权利。本案中，异议人作为被拆迁人，依据上述法律规定所享有的拆迁安置优先权，实质上是对异议人已经被拆迁房屋的所有权保护的一种延伸，异议人据此享有的所有权是绝对权，当然优先于申请执行人张旭、杨红叶的基于民间借贷关系产生的一般债权。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人系被拆迁户，与拆迁人鄂尔多斯市天泰房地产开发有限责任公司于2010年已经签订了合法有效的《房屋拆迁产权调换协议书》，以拆迁产权调换的形式合法取得了该房屋，并在法院查封之前就已实际占有该房产。异议人虽然未办理产权证，但不能等同于一般债权，并且未办理产权手续并非异议人的过错造成的，异议人一直积极要求拆迁人鄂尔多斯市天泰房地产开发有限责任公司和被执行人鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司共同为办理该房产的产权登记手续，但二公司一直拖延至今未给异议人办理，导致该房产被人民法院查封。因此，异议人享有排除执行的权利。案外人执行异议，是案外人对于执行标的主张自己享有实体上的权利，进而请求人民法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的的强制执行。本案中，异议人通过合法的拆迁安置取得了上述的安置房屋，故当然对案涉房屋享有合法的权利，并且异议人的异议请求有足够的证据和充分的事实、法律依据支持。因此，异议人就涉案房屋享有排除执行的权利，能够排除法院的强制执行，故请求：1、依法撤销鄂尔多斯市东胜区人民法院作出的（2019）内0602执3548号执行裁定书；2、停止对位于鄂尔多斯市东胜区的强制执行，并解除查封。 本院查明，本院在审理原告张旭、杨红叶与被告鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中，于2019年10月25日作出（（2019)内0602民初5963号民事判决书，判决“一、被告鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日偿还原告张旭、杨红叶借款本金414000元、2019年6月20日之前的利息592367元（76523元＋515844元）及以414000元为本金从2019年6月21日起至实际还清之日止的利息，月利率按照1.5%计算；二、驳回原告张旭、杨红叶其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6991元，由被告鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司负担”。因被告未能履行上述判决内容，本案进入了执行程序。在执行过程中，本院于2020年1月10日作出（2019)内0602执3548号执行裁定书，裁定“一、查封被执行人鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司所有的位于东胜区天骄小区二期7号楼－0-106室房产一处。查封期限为三年”。 另查明，异议人鄂尔多斯市公路管理局东胜区公路管理工区与鄂尔多斯市天泰房地产开发有限责任公司于2010年12月10日签订《房屋拆迁产权调换协议书》，约定将本案争议房屋回迁给异议人，被执行人鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司在合同中盖章确认将该房屋抵顶给异议人。鄂尔多斯市东胜区房屋征收管理局于2020年3月16日出具证明确认了上述事实。 本院认为，位于东胜区天骄小区二期7号楼－0-106室房产一处系房屋拆迁后的产权置换取得的财产，有异议人与鄂尔多斯市天泰房地产开发有限责任公司签订的拆迁补偿安置协议及鄂尔多斯市东胜区房屋征收管理局出具的证明在案佐证，且上述房屋拆迁产权置换的事实发生在本院对异议房屋采取查封措施之前，故异议人关于请求中止对争议房屋执行的异议请求成立。解除查封不属异议审查调整范围，应该由执行实施部门完成。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 一、中止对位于东胜区天骄小区二期7号楼－0-106室房产一处的执行； 二、驳回异议人的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 云 莉 莉 代理审判员 阿拉腾萨拉 人民陪审员 高 建 军 二〇二〇年六月五日 书 记 员 刘   源 附相关法条： 中华人民共和国民事诉讼法 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。