四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）川1403民初805号 原告（执行案外人）：周巧华，女，1980年11月10日出生，汉族，四川省眉山市人，住眉山市彭山区。 原告（执行案外人）：梅思婷，女，2001年9月7日出生，汉族，四川省眉山市人，住眉山市彭山区。 原告（执行案外人）：梅永泉，男，1944年8月28日出生，汉族，四川省眉山市人，住眉山市彭山区。 原告（执行案外人）：张学华，女，1949年1月8日出生，汉族，四川省眉山市人，住眉山市彭山区。 法定代理人：梅永泉，男，1944年8月28日出生，汉族，四川省眉山市人，住眉山市彭山区（系原告张学华丈夫）。 四原告委托诉讼代理人：冯艳秋，四川得助律师事务所律师。 被告（被执行人）：梅宏，男，1969年4月15日出生，汉族，四川省眉山市人，住眉山市彭山区。 被告（被执行人）：陈巧林，女，1969年1月26日出生，汉族，四川省眉山市人，住眉山市彭山区。 被告（申请执行人）：陈影，女，1976年1月8日出生，汉族，四川省眉山市人，住眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：杨树明，眉山市彭山区神州法律服务所法律工作者。 原告周巧华、梅思婷、梅永泉、张学华与被告梅宏、陈巧林、陈影案外人执行异议之诉纠纷一案，本院2020年5月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周巧华、梅思婷、梅永泉及其委托诉讼代理人冯艳秋、原告张学华的法定代理人梅永泉及其委托诉讼代理人冯艳秋、被告陈影的委托诉讼代理人杨树明、被告梅宏到庭参加了诉讼；被告陈巧林经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周巧华、梅思婷、梅永泉、张学华向本院提出诉讼请求：1、请求判决对位于眉山市彭山区（原青龙镇）兴龙街59号1-2层房屋停止执行并解除对该房屋的查封；2、请求确认位于眉山市彭山区（原青龙镇）兴龙街59号1-2层的房屋为四原告共同所有；3、请求判令被告梅宏、陈巧林配合四原告办理案涉房屋的过户手续；4、本案诉讼费由三被告承担。 事实和理由：原告梅永泉、张学华系梅远清、梅宏父母，原告周巧华与梅远清于2000年11月登记结婚，2001年9月生育婚生女即原告梅思婷，梅远清、梅宏系兄弟关系。2002年4月21日，梅宏作为甲方与梅远清作为乙方就眉山市彭山区（原彭山县）青龙镇兴龙街59号1-2层房屋达成“买卖协议书”，该协议书载明：1、甲方把房屋转卖给乙方，原甲方欠银行贷款（肆万元）分陆拾期偿还。每期本金和利息共计（柒佰陆拾元零伍角陆分）。甲方已偿还拾贰期，共计玖仟壹佰贰拾陆元柒角贰分，剩余肆拾捌期利息、本金共计叁万陆仟伍佰零陆元捌角捌分由乙方偿还。2、乙方从2002年4月21日起开始偿还，另外由乙方支付甲方现金壹万叁仟元整。乙方在还清银行贷款，付清现金后，房屋产权由甲方交给乙方。 协议签订后，被告梅宏将房屋交付，梅远清、周巧华、梅思婷、梅永泉、张学华即开始在该房屋居住至今。梅远清、周巧华按照约定从2002年4月21日起，每月共同以现金方式支付梅宏、陈巧林每期本金及利息，共计四十八期，于2006年支付完毕。2006年7月19日梅远清以自己的名义在彭山区青龙供电所开设用电账户缴纳电费。2006年7月24日梅远清因病去世，其妻子周巧华、女儿梅思婷、父母梅永泉和张学华继承梅远清所占该房屋的份额。同年8月，周巧华将“卖房协议书”约定的13000元一次性支付给了被告梅宏。至此，梅远清、周巧华全部履行了“卖房协议书”约定的所有义务，梅远清、周巧华享有案涉房屋的所有权，并实际占有该房屋。此后，原告多次要求被告梅宏履行过户义务，但被告梅宏以各种理由推诿、搪塞，至今未办理案涉房屋的过户手续。 被告陈影系彭山法院（2020）川1403执153号案件的申请执行人，被告梅宏、陈巧林为被执行人。在案件执行过程中，彭山区人民法院查封了四位原告所有的位于眉山市彭山区的案涉房屋。 原告认为，梅远清与被告梅宏签订的“卖房协议书”不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案案涉房屋为四原告所有，且是四原告赖以居住生存的唯一住房。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告梅宏辩称，1、原告陈述的是事实；2、没有将案涉房屋过户给原告是因为家庭方面的原因，因为当时梅远清不幸去世，梅思婷年龄尚幼，父母已经年老，我怕将房屋过户后原告周巧华将房屋处理了，因此至今没有将案涉房屋过户给原告；3、我与梅远清签订“卖房协议书”后，已将案涉房屋交付给梅远清和周巧华。 被告陈巧林既未到庭参加诉讼，也未提出答辩意见。 被告陈影辩称，1、原告及被告梅宏的陈述不是事实，四原告与被告梅宏之间系亲属关系，双方签订“卖房协议书”是因为被告陈巧林在外欠债，被告梅宏、陈巧林为逃避债务躲避执行而签订；2、双方签订“卖方协议书”也未明确该房屋的具体地点、面积及四至界限等，双方之间存在相互串通的嫌疑；3、案涉房屋在2003年就办理了产权证，且在2015年又重新办理了房产证，但被告一直未将房产证交与原告，而是自己掌握并用作向外借款担保。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：原告梅永泉、张学华系梅远清、梅宏父母，原告周巧华与梅远清于2000年11月登记结婚，2001年9月生育一女即原告梅思婷，梅远清、梅宏系兄弟关系。 位于眉山市彭山区的案涉房屋原来属被告梅宏、陈巧林共同所有。被告梅宏与被告陈巧林因在原彭山县青龙镇卫生院对面修建了新房而欠有银行贷款等债务，故欲将该房对外出售。2002年4月21日，梅远清与被告梅宏由其婶娘龙某代书，被告梅宏作为甲方与梅远清作为乙方签订“卖房协议书”一份，该协议书约定：1、甲方把房屋转卖给乙方，原甲方欠银行贷款（肆万元）分陆拾期偿还。每期本金和利息共计（柒佰陆拾元零伍角陆分）。甲方已偿还拾贰期，共计玖仟壹佰贰拾陆元柒角贰分，剩余肆拾捌期利息、本金共计叁万陆仟伍佰零陆元捌角捌分由乙方偿还。2、乙方从2002年4月21日起开始偿还，另外由乙方支付甲方现金壹万叁仟元整。乙方在还清银行贷款，付清现金后，房屋产权由甲方交给乙方。经本院当庭核实，证人龙某当庭证实该“卖房协议书”约定的房屋即是位于眉山市彭山区的案涉房屋。被告梅宏也认可该协议签订后不久，即将该房屋交付梅远清和周巧华。证人童某也当庭证实被告梅宏将该房屋出售给梅远清后，梅远清、周巧华、梅思婷、梅永泉、张学华即开始在该案涉房屋居住。 庭审中，原告周巧华陈述从2002年4月21日起，其与梅远清每月以现金方式支付梅宏760.56元，用于被告梅宏偿还银行贷款本息，于2006年4月支付完毕，考虑到双方系亲人关系，且被告梅宏已经将房屋交付，故没有要求被告梅宏每次收款后出具收条，对此被告梅宏予以认可。2006年7月19日梅远清经过被告梅宏的同意将案涉房屋的用电户名变更为自己的名字，并开始以自己的名义缴纳电费，用电地址位于眉山市彭山区（原彭山县）青龙镇龙都社区居委会望江路上38号，并提交了缴纳电费的发票。经本院向彭山区青龙街道办事处龙都社区了解，青龙供电所给用电户开户是以变压器所在的地址来开户，并非以房屋所在地来开户，梅远清当时居住的地址就是兴隆街。 2006年7月24日梅远清因意外去世，案外人胡耘于7月26日补偿原告周巧华和梅永泉65000元，案外人彭国荣于7月31日补偿四原告20000元。周巧华陈述收到上述梅远清的死亡补偿款后不久，即以现金方式向梅宏支付了剩余的购房款13000元，同样是考虑到双方系亲人关系，且被告梅宏已将房屋交付，原告一家已在案涉房屋居住多年，加之因为梅远清的意外去世导致其情绪不稳定，故没有及时要求被告梅宏出具收条，对此被告梅宏予以认可。另外证人龙某、梅某对此情况也予以证实。 诉讼中，原告周巧华主张曾多次要求被告梅宏办理案涉房屋的产权过户登记，并提交了2015年1月10日的报警记录。经本院核实，原被告一家因为房产问题确实发生过纠纷，村社也为他们进行多次调解，但一直无果。 另查明，本院在审理被告陈影（申请执行人）与被告梅宏、陈巧林（被执行人）民间借贷纠纷一案中，作出（2019川1403民初1666号民事裁定，并于2019年9月24日查封了被告梅宏、陈巧林共同所有的位于眉山市彭山区的案涉房屋《权证号：监证0075786、监证0075787；业务宗号：权0048864》，该案于2019年11月19日经本院调解结案。后因被告未履行还款义务，该案进入执行程序，本院于2020年3月12日向被告梅宏、陈巧林发出责令限期履行通知书，责令二被告在10日内履行生效法律文书确定的义务，逾期则对查封的案涉房产进行评估拍卖。 还查明，2018年3月5日被告梅宏、陈巧林因向案外人张建昆借款而将案涉房屋的产权证作为抵押交与案外人张建昆，现在案涉房屋的产权证由案外人张建昆持有。 以上事实有经庭审质证的原告常住人口登记卡、被告户籍信息、结婚证复印件、“卖房协议书”、证明、“补偿协议书”、彭山区青龙供电所用户信息及电费发票、案涉房屋的房产证复印件、本院（2020）川1403执异9号执行异议裁定等证据及双方当事人和证人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，本案原、被告争议的焦点为原告就本案诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，因此原告欲就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当符合上述法律规定的条件。 根据本案查明的事实： 一、在案涉房屋被人民法院查封之前（2019年9月24日），原告周巧华的丈夫梅远清与被告梅宏就案涉房屋已经达成买卖合意，双方于2002年4月21日签订了书面的“卖房协议书”，该协议书内容并不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。 二、根据青龙街道龙都社区居委会的证明及证人童某的证人证言，原告周巧华的丈夫梅远清与被告梅宏签订了书面的“卖房协议书”后，四位原告及梅远清即已经居住在案涉房屋内，且在2006年7月19日梅远清已将案涉房屋的用电户名变更。 基于以上事实，如果被告梅宏与梅远清（原告）之间的房屋买卖关系为被告陈影所主张的虚假买卖关系，那么就存在以下疑问：1、在被告陈影与被告梅宏、陈巧林之间的民间借贷债务当时并未实际发生的情况下，被告梅宏、陈巧林不可能预见到多年以后会因债务缠身而提前与原告（梅远清）签订“卖房协议书”以躲避执行。2、在原告（周巧华、梅远清）未实际付清房款的情况下，被告梅宏就允许梅远清改变用电户名，有悖于常理。因此，应当推定在本院依法查封案涉房屋之前，被告梅宏已将案涉房屋实际交付了周巧华、梅远清，即原告已经实际合法占有案涉房屋。 三、关于案涉房屋的房款支付问题。首先，原告主张已将房款支付完毕，虽然没有被告向原告出具的收条佐证，但被告梅宏予以认可，并且被告梅宏在银行的贷款也确实偿还完毕。另外证人龙某、梅某也对付款的情况予以证实。而证人童某也证实被告梅宏将该房屋出售给梅远清后，梅远清、周巧华、梅思婷、梅永泉、张学华即开始在该房屋居住至今。如果双方之间的房款没有支付完毕，那么被告梅宏不可能允许原告方无偿占有案涉房屋如此长的时间。其次，同以上第二条的分析一样，若在原告未实际付清房款的情况下，被告梅宏就允许梅远清改变用电户名，有悖于常理。综合上述原、被告的陈述并结合证人证言和原被告之间为房产纠纷而引发的报警记录，应当推定原告已经实际支付完毕购房款。 四、是否因原告自身原因未办理过户登记的问题。 根据法庭查明的事实，1、被告梅宏答辩称没有将案涉房屋过户给原告是因为家庭方面出现变故，即梅远清不幸去世，其考虑到父母已经年老，梅思婷年龄尚幼，担心房屋过户后原告周巧华私自将房屋处理，造成一家老小居无定所；2、原告周巧华与被告梅宏、陈巧林之间为房产的问题多次引发纠纷，甚至报警，且多次经村社调解无果；3、因被告陈巧林多次向外借款而将案涉房屋的房产证抵押给他人。综合上述几点分析可以确定，案涉房屋未及时办理过户登记的责任系被告梅宏、陈巧林的原因所致，而非因原告自身原因所致。 综上所述，在本院依法查封案涉房屋之前，原告（梅远清）与被告梅宏就案涉房屋已经签订了合法有效的《卖房协议书》，并支付了相应价款，原告已实际合法占有案涉房屋，而未办理案涉房屋的过户登记手续并非原告自身原因所致。因此，原告就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 对原告主张要求被告梅宏、陈巧林配合办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，因该项请求不能在执行异议之诉中处理，故对原告的该项请求本院依法不予支持，原告可另案主张自己的权利。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条；《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 一、对位于眉山市彭山区（原青龙镇）兴龙街59号1-2层的案涉房屋《权证号：监证0075786、监证0075787；业务宗号：权0048864》终止执行； 二、确认位于眉山市彭山区（原青龙镇）兴龙街59号1-2层的案涉房屋《权证号：监证0075786、监证0075787；业务宗号：权0048864》属原告周巧华、梅思婷、梅永泉、张学华共同所有（四原告各自所占份额由四原告自行协商确定）。 三、驳回原告周巧华、梅思婷、梅永泉、张学华的其他诉讼请求。 本案案件受理费4300元，由被告梅宏、陈巧林负担（此款原告已垫付，由被告梅宏、陈巧林于本判决生效之日起十日内支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 本院（2020）川1403执异9号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  毛荣龙 审判员  彭 明 审判员  聂 晶 二〇二年六月十九日 书记员  张 磊