湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初3147号 原告：李文丰，男，1976年2月13日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：李良煜（系李文丰妻子），住所同上。 被告：朱红霞，女，1979年11月23日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：代建平，湖南仁润律师事务所律师。 第三人：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心C栋308房。 法定代表人：赵平，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：赵威，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：李立勇，男，系公司员工。 原告李文丰诉被告朱红霞物权保护纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序审理，后朱红霞申请追加湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司（以下简称“豪布斯卡物业公司”）为本案当事人参加诉讼，本院遂于2019年8月28日转为普通程序，依法组成合议庭，分别于2019年9月26日、2020年6月9日公开开庭进行审理。李文丰、朱红霞及其委托诉讼代理人代建平、豪布斯卡物业公司的委托诉讼代理人赵威、李立勇到庭参加第一次庭审，李文丰及朱红霞的委托诉讼代理人代建平、豪布斯卡物业公司的委托诉讼代理人李立勇到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 李文丰向本院提出诉讼请求：1、判令朱红霞限期消除中新森林海11栋房屋漏水渗水危险；2、判令朱红霞赔偿李文丰房屋修复及家电毁损等损失48300元（具体金额以鉴定为准）；3、判令朱红霞赔偿李文丰租赁支出等损失25916.40元（暂计算至2019年6月，此后照算，直至原告房屋修复适合居住生活为止）；4、判令朱红霞承担本案诉讼费用。事实与理由：李文丰、朱红霞为上下楼邻居关系。2011年，李文丰购买中新森林海11栋，装修后于2013年入住。2012年，朱红霞购买中新森林海11栋，一直没有装修居住。因朱红霞疏于管理，其房屋长期被水浸泡严重渗漏，致使李文丰购买房屋产生霉变无法居住，2018年6月至今，李文丰被迫在外租房至今。2018年7月12日，朱红霞房屋阳台和房内大量积水造成李文丰房前、后阳台、主卫、公卫、女儿房及餐厅、客厅天花板渗水损坏。李文丰随即向豪布斯卡物业公司反映，物业公司对朱红霞房屋进行了积水清理。2018年11月4日，朱红霞房屋后阳台又有大量积水流出，李文丰当即电话联系豪布斯卡物业公司，又对201室进行积水清理。2018年7月12日发现朱红霞房屋明显存在严重渗漏后，通过豪布斯卡物业公司与朱红霞就房屋装修损毁、家具家电损毁等赔偿事宜进行了沟通。2018年11月10日，朱红霞委托其妹夫参加了豪布斯卡物业公司组织的三方协调，但之后朱红霞电话不接、微信不回，一直拖延回避，最后竟然拒绝协调沟通，置之不理。李文丰认为，朱红霞的行为严重侵犯自身合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。 朱红霞辩称，1、房屋渗水问题不是朱红霞的房屋导致的，朱红霞也是渗水受害人。因朱红霞的房屋一直未装修也未入住，系开发商交付的毛坯房，没有朱红霞的主观因素在内。2、家电损失也一样，房屋渗水并非朱红霞所致，相应损失不应由朱红霞承担。3、关于租房损失，结合证据分析，李文丰本身即在外租赁房屋居住，并非因为渗水才在外租赁房屋，租赁损失不应得到支持。 豪布斯卡物业公司述称，1、豪布斯卡物业公司不是本案赔偿责任主体，此次漏水事件系业主上下楼层造成的，属于相邻权纠纷，豪布斯卡物业公司不是适格被告，李文丰诉请豪布斯卡物业公司承担赔偿责任不成立。2、豪布斯卡物业公司已经按照物业服务合同约定服务范围及质量标准履行自己义务，无任何过错。3、李文丰的损失数额无任何一方当事人认可，缺乏必要的客观性，不能作为定案依据。综上所述，豪布斯卡物业公司不是侵权主体，不应承担赔偿责任，李文丰诉请豪布斯卡物业公司承担赔偿责任无事实、法律依据，请人民法院依法驳回其主张。 李文丰围绕诉讼请求依法提交了受损清单、照片、国有土地使用权证复印件、房屋租赁合同及设施设备清单、物业费发票、临时管理规约承诺书等作为证据；朱红霞提交了望城区天气预报（2018年7月-11月）、照片、收款收据等作为证据；豪布斯卡物业公司提交了工作联系函、物业群截图、报修信息记录表、照片等作为证据。各方当事人对上述证据当庭发表质证意见，已经记录在卷。本院经审查认为，李文丰提交的受损清单不符合证据形式，且朱红霞不予认可，不予采信；照片、国有土地使用权证复印件、房屋租赁合同及设施设备清单、物业费发票、临时管理规约承诺书，朱红霞及豪布斯卡物业公司对其真实性均无异议，且与本案待证事实相关，予以采信。朱红霞提交的天气预报，与本案无关，不予采信；照片能够体现豪布斯卡物业公司清理下水道的客观情况，予以采信；收款收据能够体现物业费用交纳情况，予以采信。豪布斯卡物业公司提交的工作联系函，能够反映房屋积水、渗水及相关情况，予以采信；物业群截图能够体现渗水事故发生前夕，豪布斯卡物业公司提醒小区业主注意台风过境带来的天气变化影响，予以采信；报修信息记录表及照片与工作联系函的内容相吻合，能够体现豪布斯卡物业公司清理房屋积水的基本情况，予以采信。 本案审理过程中，李文丰对其房屋内因渗水漏水事故造成的财产损失向本院申请司法鉴定并预交鉴定评估费用3000元，本院依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对其房屋因渗水造成的装饰装修费用损失及家具家电损失进行价值评估，鉴定机构于2020年5月25日出具国众联评报字（2020）第2-0569号追溯性资产评估报告，确定上述房屋于评估基准日（2018年7月12日）表现的市场价值为38558元。各方当事人对上述鉴定意见发表质证意见，已经记录在卷。本院经审查认为，上述鉴定意见程序合法，鉴定内容符合本案客观情况，能够作为辅助认定本案基本事实的依据，予以采信。 根据上述有效证据及李文丰、朱红霞、豪布斯卡物业公司的当庭陈述，本院查明的事实如下： 李文丰系长沙市望城区中新森林海小区11栋业主，朱红霞系11栋业主，二者为上下楼邻居关系，豪布斯卡物业公司系该小区物业服务企业。李文丰于2011年购房后，于2012年装修、2013年入住，朱红霞于2012年购房后尚未装修，201室处于毛坯房状态。根据朱红霞陈述，其购买201室前，已经知晓201室是由该小区前物业公司保安居住，考虑能够有一定优惠，遂同意在此情况下购买，购买后仍由前物业公司保安居住，朱红霞因在外工作并未具体管理，交房时也未对房屋现状进行查验，由其妹夫代为办理收房手续。2018年7月11日，豪布斯卡物业公司在业主群中发布提示信息，称8号台风“玛莉亚”将于当晚入境，受其影响，11日晚至12日望城区大部分地区有大雨，东北部暴雨、局地大暴雨，风力5-6级，过程雨量30-50毫米、局地80-100毫米。请各位业主将室外物品移至室内，及时关闭门窗，避免外出并注意出行安全。2018年7月12日，李文丰发现房屋前后及阳台、卫生间、卧室等地方出现积水渗漏，通知豪布斯卡物业公司，豪布斯卡物业公司经现场查验发现201室阳台、客厅、卧室存有积水下渗，遂进行清理。清理过程中发现阳台处有一袋沙子因皮袋老化堵住地漏，造成雨水无法正常排出。2018年11月4日，201室后阳台又有大量积水流出，李文丰与豪布斯卡物业公司联系后，由豪布斯卡物业公司派工作人员进行了阳台清理。豪布斯卡物业公司在清理过程中发现，房屋内再次积水的原因是卫生间公用主排水管道出现瞬间堵塞所致，而201室中有一袋沙子堵住大便器入口形成止回阀，之后水管疏通后沙子下沉堵住大便器排水孔，导致室内积水无法排出。两次积水渗漏事故造成101室天花板、墙面、柜体以及室内部分电器、家具等因水浸泡发霉变质不能使用，产生损失。双方经协商不能达成一致处理意见，遂酿成本案诉讼。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”李文丰作为101室房屋所有权人，因201室房屋积水渗漏造成损失，其有权要求责任人承担相应责任。本案争议的焦点主要为：一、房屋积水渗漏的原因？二、损失赔偿的范围与数额？ 关于房屋积水渗漏的原因。根据庭审调查及现场查看的情况分析，朱红霞对自身所购房屋管理不善是造成两次积水渗漏事故的直接原因。首先，朱红霞自述，在购买201室前已经知晓该房屋由小区前物业公司保安临时入住，朱红霞为了追求购房优惠而未对该房屋现状及使用情况做详尽了解即购买，给后续发生积水渗漏事故埋下隐患。其次，从豪布斯卡物业公司提交的现场清理照片来看，两次积水渗漏事故发生前，豪布斯卡物业公司均组织人员、车辆设施设备对小区内部下水道进行疏通检查，确保小区主排水管道没有出现堵塞现象。李文丰、豪布斯卡物业公司均称，在发生第二次积水渗漏事故后向主排水管道及下水道清理人员咨询了解，11栋并未出现主排水管道堵塞。再者，2018年7月12日积水渗漏事故发生时，201室阳台存在明显积水无法下排且向房内泛水情形，经现场查验，该处阳台为开放式阳台，阳台之外即为小区绿化树木，经常存在枯死树枝、树叶飘落阳台形成杂物垃圾，极易堵塞下水道排水管，但朱红霞并未及时清理。豪布斯卡物业公司现场清理发现，该处阳台积水的主要原因在于泥沙皮袋等杂物堵塞下水道，导致积水不能正常自排，只能向下渗漏，而朱红霞对该处阳台缺乏有效管理以及放任他人不当使用是造成此次事故的直接原因。2018年11月4日积水渗漏事故发生时，201室客厅、卧室及阳台再次出现大量积水不能正常外排，进而向下渗漏，经豪布斯卡物业公司排查原因发现，卫生间公用主排水管道被室内泥沙堵住排水孔，导致室内积水不能正常排出从而向下渗漏，豪布斯卡物业公司只能采取清理室内排水并疏通主排水管道的方式解决问题。而2018年7月12日的渗漏事故发生后，朱红霞未加以重视并加强对201室房屋的管理，是造成第二次渗漏事故的直接原因。因此，朱红霞在购买201室后没有进行合理管理，放任他人随意使用导致卫生间、阳台排水管堵塞积水，发生向下渗漏事故给李文丰购买的101室造成损坏，其应当依法承担民事责任。朱红霞辩称，其购买房屋后并未装修，大便器也不是其安装而是他人安装，不应由其承担责任。根据现有证据及查明事实，朱红霞自认房屋交由他人使用且没有加以管理，本身即存在过错，其抗辩意见不能成立。朱红霞还称，第二次积水渗漏事故不是其原因造成的，可能是公共下水管道堵塞造成的，但李文丰、豪布斯卡物业公司在两次积水渗漏事故发生时均在现场亲身经历，而朱红霞在事故发生时均未在场，结合李文丰、豪布斯卡物业公司两者的陈述以及事故处理现场处理照片已然能够确定事故发生原因，朱红霞仅凭自身猜测不能作为确定事故原因的依据，其抗辩意见不能成立。朱红霞还称，豪布斯卡物业公司为了逃避自身责任，所做陈述不具有可信性，但本案中豪布斯卡物业公司直接参与事故现场清理，其参加诉讼的目的即为辅助查明本案事实，李文丰也没有向其主张权利，其所做陈述具有客观可信性，朱红霞的抗辩意见不能成立。 关于损失赔偿的范围与数额。201室积水渗漏直接导致101室房屋的装饰装修因积水浸泡变质发霉，相应家具家电也因积水渗漏影响丧失使用价值。101室房屋受积水渗漏影响的装饰装修及家具家电在事故发生时体现的市场价值，经李文丰申请、本院委托，已由评估机构确定为38558元。其中，装饰装修部分的参考价值为34649元；家具家电部分的参考价值为3909元（双门冰箱2032元、床1145元、床垫732元）。结合现场查看的情况分析，装饰装修及家具家电均已难以体现使用价值，且因积水浸泡尚需拆旧、重新涂刷、安装、布线等工作耗费人力物力，李文丰以其在积水渗漏事故发生时的市场价值作为主张损失依据并无不妥，本院予以确定。因此，参考装饰装修及家具家电当时的市场价值以及在积水渗漏事故发生后表现出的使用状态，以及李文丰为了恢复其使用价值应当承担的实际成本等因素综合考虑，本院确定该部分损失为38558元，应当由朱红霞直接向李文丰进行赔付。至于租金损失，两次积水渗漏事故导致101室被水浸泡变质发霉，必然导致李文丰不能正常居住并使用101室，给其造成一定经济损失，朱红霞应当承担李文丰的部分租金损失。关于租金损失计算期限，根据李文丰陈述，其本人在湖南省娄底市工作，任职为国家公务员，没有经常性居住在此；其向本院提交的房屋租赁合同签订于2018年6月11日，在积水渗漏事故发生之前，且租住于长沙市开福区是为了便于子女上学，在此期间的租金开支并非因房屋积水渗漏导致无法居住支出的必要损失。李文丰主张参照该期间主张租金损失，本院不予支持。结合李文丰向本院提起诉讼主张权利的时间（2019年6月3日）、其租赁房屋终止期限（2019年6月11日）考虑，本院酌情确定自2019年6月开始计付李文丰的租金损失。101室受损后，李文丰需要对其进行修缮并在修缮后的合理期间内方能重新使用、居住。在本案责任确定、纠纷处理后，李文丰即可立即着手开展修复工作。根据101室受损情况并考虑实际修复及空置至适合居住的期限，本院确定给予李文丰于本判决生效后三个月期限用以修复101室以适合入住，即朱红霞应向李文丰支付租金损失至本判决生效后三个月内。关于租金损失计算标准，李文丰主张参照租赁合同约定的2000元/月为标准，该租房标准确定的房屋位于长沙市开福区，但本案所涉房屋位于长沙市望城区，适用该标准不符合本案客观事实。以保障李文丰一家三口基本生活必须条件为基础，参考周边区域适租房屋（两室一厅或两室两厅）租赁标准，本院酌情确定租金损失计算标准为1500元/月。 关于物业服务费用，李文丰作为业主即应当履行物业服务合同项下支付物业服务费用义务，并非此次房屋积水渗漏产生的额外开支，本院不予支持。关于限期消除201室房屋积水渗漏危险，经两次渗漏事故清理、排查原因至今，201室再未发生积水渗漏，基本不再具备发生积水渗漏事故的客观基础，且消除危险的主要注意义务在于朱红霞应当加强对201室房屋的管理。因此，对该项诉讼请求，本院不再支持。但是，朱红霞若不能有效履行管理义务，再次因自身原因造成房屋积水渗漏事故或其他事故给李文丰所有的101室造成损失的，仍应根据过错程度承担相应责任。关于评估鉴定费用3000元，虽然由李文丰提出鉴定申请并对其损失进行评估，但此次事故均因朱红霞的过错所致，李文丰并无明显过错，该部分费用本院确定由朱红霞负担，较为符合公平原则。 审理过程中，朱红霞还申请案外人长沙中新嘉业物业管理有限公司及湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司为本案当事人参加诉讼，经本院审查认为，本案所涉侵权行为发生时，森林海小区已经由豪布斯卡物业公司接手管理，长沙中新嘉业物业管理有限公司并未参与其中，对查清本案事实不能起到辅助证明作用，而双方亦未就房屋本身质量问题提出疑问，湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司也与本案无直接利害关系，遂未准许该申请，亦未通知长沙中新嘉业物业管理有限公司、湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司参加本案诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第六十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下： 一、朱红霞于本判决生效后十日内赔偿李文丰因房屋积水渗漏产生的装饰装修及家具家电等各项损失38558元； 二、朱红霞于本判决生效后十日内赔偿李文丰因房屋积水渗漏导致房屋无法居住产生的租金损失（租金损失自2019年6月开始，按照1500元/月标准，计付至本判决生效后三个月）； 三、驳回李文丰的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1655元，由李文丰负担43元，朱红霞负担1612元；鉴定费用3000元，由朱红霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  殷兵兵 人民陪审员  张 宏 人民陪审员  周菊存 二〇二〇年六月十五日 代理书记员  袁子怡 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。 《中华人民共和国侵权责任法》 第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。 本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。 第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。