沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初2999号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行，营业场所沈阳市铁西区建设中路2号。负责人：刘智德，系该行行长。委托诉讼代理人：王桂荣、郭凯华，系辽宁铭星律师事务所律师。被告：任志强，男，汉族，1982年1月23日出生，现住址沈阳市于洪区。被告：李娜，女，汉族，1984年3月18日出生，现住址沈阳市于洪区。被告：沈阳润汇房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市浑南区浑南西路3-15号402室。法定代表人：李宏哲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈永亮，男，汉族，1987年5月12日出生，住址沈阳市苏家屯区。系该单位员工。公民身份号码：2101111987××××××××。原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行与被告任志强、李娜、沈阳润汇房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭凯华、被告任志强、被告李娜与被告沈阳润汇房地产开发有限公司的委托代理人陈永亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行诉称，2014年6月23日，原告与被告任志强、李娜签订借款合同一份，约定原告为二被告提供个人住房贷款人民币79万元，购买位于沈阳市苏家屯区住宅，建筑面积154.22平方米，利率4.9%，期限为30年，按月等额本息还款。沈阳润汇房地产开发有限公司为借款人提供阶段性连带责任担保。合同签订后原告于2014年7月18日按照合同约定如数发放贷款79万元，并与被告任志强、李娜到房产部门办理了上列房产的个人贷款购房抵押登记手续。被告本应按借款合同约定的期限、金额按月偿还贷款本息，但被告于2018年11月开始拖欠我行贷款，目前连续逾期期数10期以上。经我行信贷员多次催收，始终未能清偿逾期贷款本息。为保护我行信贷资产安全、完整，特诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令被告任志强、李娜立即给付原告借款本金人民币738982.77元及利息、罚息、复利计15123.31元（利息暂计至2019年3月21日，余下以实际给付之日止）；2、判令被告沈阳润汇房地产开发有限公司对以上债务承担连带保证责任；3、判令原告对抵押房产享有优先受偿权；4、判令以上被告承担本案保全费、诉讼费等全部诉讼费用。被告任志强、李娜没有答辩意见。被告沈阳润汇房地产开发有限公司辩称，同意承担阶段性连带担保责任。在承担阶段性担保责任下，请求法院判令我公司对任志强、李娜有追偿权。经审理查明，原、被告三方于2014年6月23日签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告任志强、李娜（二人系夫妻关系）向原告借款79万元，用于购买位于沈阳市苏家屯区，建筑面积154.22平方米的房屋，并以所购房屋为抵押。合同约定借款期限为360个月，还款方法为按月等额本息还款。合同第四条、第四十三条、第四十四条、第九条、第五十二条对贷款利息及罚息的计算方式进行了约定。合同还约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同约定的担保方式为抵押和阶段性连带责任保证。保证人为被告沈阳润汇房地产开发有限公司，保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款、本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。免除保证责任的条件为“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”。2014年7月16日，被告任志强、李娜所购买的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年7月18日，原告向被告发放贷款79万元。根据原告庭审中提交的被告任志强、李娜还款明细显示，其违约月数已连续三个月以上且累计超过六次。上述事实，有原、被告陈述、《个人购房借款/担保合同》、预告登记证明、个人借款凭证、还款明细等证据，经庭审质证与审查，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方约定，被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布未偿还的借款立即到期，要求被告清偿未偿还款项及利息、罚息等。现被告任志强、李娜连续三个月以上且累计六次以上未按时偿还贷款，原告要求二被告偿还全部剩余贷款及利息，并要求被告沈阳润汇房地产开发有限公司承担连带保证责任，原告的请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于原告要求对抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张，本案所涉房产上设定的为抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权。故对于原告的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、被告任志强、李娜于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行截至2019年3月21日的贷款本金738982.77元及积欠利息15123.31元；二、被告任志强、李娜于本判决生效后十日内按合同约定利率偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行自2019年3月22日起至债务实际清偿之日止的未付贷款本金的利息、罚息；三、被告沈阳润汇房地产开发有限公司对本判决的第一项、第二项承担连带给付义务，被告沈阳润汇房地产开发有限公司承担连带给付义务后，有权向被告任志强、李娜追偿；给付义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费11341元，保全费4291元，均由被告任志强、李娜、沈阳润汇房地产开发有限公司承担。（原告已预交，被告直接给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王延东人民陪审员  陶世英人民陪审员  张艳丽二〇二〇年六月二十六日法官助理陈陆一书记员秦岭本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。