四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初1983号 原告：盛玉明，女，1966年12月14日出生，汉族，住四川省南部县。 原告：饶柯，男，1990年9月8日出生，汉族，住四川省南部县。 二原告共同委托诉讼代理人：周北平，四川英艳律师事务所律师。 被告：饶通银，男，1975年1月18日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：张方云，四川建春律师事务所律师。 被告：杨芳勇，男，1972年2月26日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：蓬安县高庙花谷农业有限公司，住所地：四川省蓬安县高庙乡兔伏村。 法定代表人：杨芳勇。 被告：四川锦虹房地产开有限公司，住所地：四川省南部县蜀北街道办事处田园街3号。 法定代表人：杨芳勇，执行董事。 委托诉讼代理人：李荣洪，四川贵博律师事务所律师。 原告盛玉明、饶柯与被告饶通银、杨芳勇、蓬安县高庙花谷农业有限公司（以下简称花谷公司）、四川锦虹房地产开发有限公司（以下简称锦虹公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛玉明、饶柯及其共同委托诉讼代理人周北平，被告饶通银的委托诉讼代理人张方云，被告锦虹公司的委托诉讼代理人李荣洪到庭参加诉讼。被告杨芳勇、花谷公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛玉明、饶柯向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于南部县房屋（以下简称诉争房屋），并解除该房屋的查封；2.确认原告与被告锦虹公司于2018年5月28日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》合法有效，并确认原告对诉争房屋享有所有权；3.判决被告锦虹公司立即协助原告办理诉争房屋的产权过户登记；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系母子关系。2018年5月28日，二原告与被告锦虹公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，被告锦虹公司将诉争房屋出售给二原告，并办理网签备案手续。合同载明房屋出售价款为65万元，实际价款为90万元。因被告锦虹公司在案外人龚守勤、蔡全珍等人处有借款，被告锦虹公司要求原告将该款直接支付给龚守勤、蔡全珍二人。据此，原告向龚守勤、蔡全珍支付购房款88万元，蔡全珍向原告出具了收条。合同签订后，被告锦虹公司将诉争房屋的钥匙交给原告。原告接收后，对诉争房屋进行了装修和使用。2020年3月5日，南部县人民法院在执行饶通银与杨芳勇、花谷公司、锦虹公司民间借贷纠纷一案中，以（2017）川1321执1746号之二执行裁定书裁定查封了诉争房屋。为此，原告提出书面执行异议。2020年4月26日，南部县人民法院作出（2020）川1321执异62号执行异议裁定书，裁定驳回盛玉明、饶柯的异议请求。原告认为诉争房屋应为其所有，遂提起本案诉讼。 饶通银辩称，请求驳回原告的全部诉请。理由：1、原告诉称的房屋买卖不属实，购房款并未向锦虹公司支付且未交清；2、商品房买卖合同载明价款与原告诉称的房屋价款不一致，有避税嫌疑，应属无效；3、商品房网签登记仅是房地产主管部门的登记行为，并不具有物权变动的性质。原告购买的是商业用房，不属于刚需消费者。因此，二原告的主张的权利不具有排除强制执行的法律条件。 锦虹公司辩称，原告诉称属实。因诉争房屋暂不具备办证条件，锦虹公司现无法协助原告办理产权证书。 杨芳勇、花谷公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下: 二原告向本院提交《收条》、饶柯在中国建设银行开户的银行账户（尾号2044）个人活期账户交易明细及证人陈某的证言，拟证明二原告诉争房屋总价款为90万元，已支付购房款88万元。被告饶通银对前述证据质证认为，锦虹公司并未收取购房款，且银行转账款项仅为42万元。被告锦虹公司对前述证据质证认为，对前述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院认为，原告提交的《收条》、银行交易记录、证人证言及锦虹公司的陈述互为关联，形成完整的证据链条。银行转账并非款项交付的唯一方式，被告饶通银未提供相关证据予以反驳，其应承担举证不能的后果。因此，本院对原告所提交前述证据的真实性、合法性、关联性予以采信。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月22日，因临时流动资金不足，锦虹公司与南充市顺庆区亿家投资理财信息咨询有限责任公司（以下简称亿家公司）出具《融资委托书》，委托亿家公司代为寻找资金出借方，由锦虹公司向亿家公司支付居间费用。此外，双方签订有《借款咨询服务合同》《借款合同》等协议。之后，龚守勤、蔡全珍、陈某等人与亿家公司分别签订《资金出借居间服务合同》，约定：经亿家公司提供中介服务，由龚守勤、蔡全珍、陈某等人向锦虹公司提供借款。 2015年6月12日，南充市公安局顺庆分局作出《立案决定书》南顺公（经）立字【2015】3837号，决定对亿家公司非法吸收公众存款案立案侦查。2017年2月20日，亿家公司、锦虹公司及亿家公司债权人委员会（成员包含龚守勤、蔡全珍、陈某）达成以资抵债方案，约定锦虹公司以其开发的“新城丽景”楼盘一楼商铺共计10间抵偿借款。同年3月10日，龚守勤、蔡全珍、陈某等12人与锦虹公司、亿家公司签订《以资抵债协议书》，载明：“锦虹公司将其开发的位于南部县南隆镇新区Ｄ路与红岩子大道西延线交汇处新城丽景楼盘1幢1-4号商铺（诉争房屋）作价105万元抵偿给龚守勤、蔡全珍、陈某等人。”同年4月6日，龚守勤、蔡全珍等人与锦虹公司就诉争房屋签订了商品房买卖合同，锦虹公司出具相应房款收据。 2018年5月28日，二原告与龚守勤、蔡全珍等人及锦虹公司对诉争房屋达成买卖合意。同日，原告饶柯向蔡全珍的银行账户转账支付12万元。二原告与锦虹公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（编号：2018005167），约定锦虹公司将诉争房屋以65万元的价格出售给二原告。次日，龚守勤、蔡全珍等人形成《商品买卖意见备忘》，主要内容：“龚守勤等九人将其自有的诉争房屋卖给盛玉明、饶柯，房屋总价为90万元，卖方不承担各项税费。”2018年8月3日，蔡全珍向二原告出具《收条》一张，载明二原告已支付购房款88万元，下欠2万元正未付。同年，被告锦虹公司向二原告交付诉争房屋钥匙，二原告将诉争房屋的水、电上户。目前，诉争房屋已由二原告对外出租，用于经营超市。 2020年3月5日，因杨芳勇、花谷公司、锦虹公司未履行（2016）川1321民初4386号民事判决书所确定的义务，本院作出（2017）川1321执1746号之二执行裁定书，裁定查封了诉争房屋，查封期限为三年。为此，二原告向本院提出书面异议，本院作出（2020）川1321执异62号民事裁定，驳回盛玉明、饶柯的异议请求。 另查明，截止庭审辩论终结，诉争房屋尚不具备办证条件。2020年6月19日，南部县房地产管理局出具的《房屋记载表》显示：诉争房屋已于2020年3月5日由本院作出的（2017）川1321执1746号之二号协助查封通知书查封。2020年5月29日，南充市公安局顺庆分局以南顺公（经）封通字【2020】23号协助查封通知书轮候查封。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告对诉争房屋是否享有合法权利；二、若享有，该权利是否足以阻却强制执行。 关于争议焦点一。当事人在债务清偿期届满后对主债务、利息、违约金等进行了结算，并签订房屋买卖合同，约定将债权充抵房款，且双方未再计算原债务利息或违约金，债务人亦未继续清偿原债务，债权人也未对原债权主张权利的，应认定当事人之间的原债权债务关系已经消灭，双方形成新的房屋买卖合同关系。本案中，龚守勤等人与被告锦虹公司自愿达成以物抵债协议，该协议合法有效。被告锦虹公司在龚守勤等人的要求下，与二原告就诉争房屋签订买卖合同。对龚守勤等人而言，诉争房屋的购房款系以抵扣被告锦虹公司所负债务的方式支付。而二原告作为房屋买受人，已向龚守勤等人支付购房款88万元（占应付购房款比例约98%）。被告饶通银抗辩认为二原告未支付购房款，与庭审查明事实不符，本院不予采信。在二原告购买诉争房屋时，诉争房屋不存在法律规定的禁止转让的情形，且锦虹公司同意与二原告签订房屋买卖合同。因此，在本案中，交易当事人的买卖行为合法有效。合同法第56条规定“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”即或是本案当事人在房屋买卖合同中约定价款65万元（实际价款为90万元）有避税之嫌，但避税条款认定无效后不影响买卖合同的其他条款。故对被告饶通银的此项抗辩意见，本院不予支持。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018005167）系当事人真实意思表示，合法有效，二原告据此对诉争房屋享有合法权利。不动产物权变动，除法律另有规定外，应以登记为生效要件。诉争房屋现仅办理商品房网签登记，且尚不具备办证条件，故对原告主张对诉争房屋享有所有权及办理产权证书的诉请，本院不予支持。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，二原告已在被告饶通银申请人民法院查封时签订了合法有效的书面合同，并占有使用诉争房屋至今。被告锦虹公司将诉争房屋作价105万元抵偿给龚守勤等人，被告锦虹公司已全额收取诉争房屋购房款。诉争房屋尚未具备办证条件，非因二原告自身原因未办理过户登记。此外，被告饶通银对被告锦虹公司享有的债权系民间借贷类债权，为一般债权。故本院认为，二原告对诉争房屋享有的合法权益足以阻却被告饶通银申请强制执行。 综上所述，二原告针对诉争房屋的执行异议理由成立，对其主张对诉争房屋停止强制执行的请求，本院予以支持。二原告请求解除诉争房屋的保全查封，已转换为具体执行行为，不能作为单独的诉请提出，可待本案判决发生法律效力后，依据生效文书在执行案件一并解封处理。依照《最高人民法院关于民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”、第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”规定，判决如下： 一、原告盛玉明、饶柯与被告四川锦虹房地产开发有限于2018年5月28日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018005167）合法有效； 二、停止对本案所涉执行标的位于南部县1-4房屋的执行； 二、驳回原告盛玉明、饶柯的其他诉讼请求。 案件受理费10300元，由被告饶通银负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  张明全 审 判 员  敬俊林 人民陪审员  孙建华 二〇二〇年六月二十三日 法官 助理  张 攀 书 记 员  张 婷