陕西省咸阳市秦都区人民法院   民事判决书                         （2020）陕0402民初800号   原告陕西天和利隆实业有限公司，住所地西安市高新区，统一社会信用代码：91610400088129027H。   法定代表人郭林，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人柳星、李岩和，陕西润海律师事务所律师。   被告高某某，男，汉族，1972年11月3日出生，住浙江省绍兴市，身份证号：330XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人陈万哲、罗兰，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。   原告陕西天和利隆实业有限公司诉被告高某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，于2019年7月29日作出（2019）陕0402民初3338号民事判决书。宣判后，原告陕西天和利隆实业有限公司提起上诉，咸阳市中级人民法院于2019年12月19日作出（2019）陕04民终2539号民事裁定书，撤销了本院（2019）陕0402民初3338号民事判决书，并将该案发回重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告陕西天和利隆实业有限公司的委托诉讼代理人柳星、李岩和，被告高某某及其委托诉讼代理人陈万哲、罗兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告陕西天和利隆实业有限公司的诉讼请求：1、被告向原告支付2017年4月1日至2017年11月19日期间欠付的物业管理服务费53380.88元、违约金5275.44元，合计58656.32元（违约金暂从2017年4月6日计算至2019年4月25日，此后违约金以53380.88元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系咸阳市XX中心XX号共计8间（建筑面积共493.05平方米）商铺的所有权人。2015年7月24日，原告与咸阳世贸房地产开发有限公司（下称“世贸公司”）签订《物业前期管理服务合同》，由原告为世贸中心提供物业服务。该合同第十八条约定，物业管理委托期限暂定为2015年7月26日起至本小区业主委员会成立止；第二十三条，商业用房物业管理服务费为24.5元/月/平方米，由业主按建筑面积（每月每平方米2.9元、公共设施1.6元、空调能耗费20元）向原告预交；空置房屋的物业管理服务费，按物业管理服务费的70%向原告缴纳。后原告根据实际情况，将物业服务费缴纳标准调整为20元/月/平方米。世贸公司将房屋交付被告后，被告一直未缴纳物业费，经原告催告仍未支付。原告于2017年3月向贵院提起诉讼，要求判令被告支付拖欠的物业费及违约金。后经一、二审，贵院及咸阳中院均判令被告向原告支付自2015年2月4日至2017年3月31日期间欠付的物业服务管理费及违约金。2017年11月19日，世贸中心成立业主委员会，原告提供物业服务期限届满。被告现虽已依判决向原告支付了自2015年2月4日至2017年3月31日期间物业费及违约金，但自2017年4月1日至2017年11月19日期间物业费至今未付。2019年2月，原告名称由咸阳彩生活物业管理有限公司变更为陕西天和利隆实业有限公司。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。   被告高某某辩称，涉案商铺并未办理产权证，也未实际交付被告，被告并非交付物业费的适格主体，原、被告之间不存在物业服务合同关系，物业费应由建设单位承担。2015年7月26日，原告与世贸公司签订物业前期管理服务合同，约定物业管理期限为2015年7月26日至业主委员会成立之日。2016年12月11日，世贸商住区业主委员会成立，后业主委员会发函要求原告移交物业，原告却在合同终止后拒绝移交物业。2017年4月1日至2017年11月19日期间，原、被告之间不存在物业服务合同关系，涉案商铺并未实际享受物业服务，原告要求被告支付物业服务费无事实和法律依据，应当予以驳回。    原告陕西天和利隆实业有限公司围绕诉讼请求，当庭提交以下证据：   证据一、陕西天和利隆实业有限公司企业信用信息；《物业代管服务协议》；《关于咸阳彩生活物业管理有限公司临时代管世贸国际购物广场的报告》的批复；《物业前期管理服务合同》；前期物业服务合同备案表；咸阳世贸中心项目物业移交清单。证明原告自2015年2月4日起为世贸中心新都汇提供物业管理服务，物业服务费为20元/月/平方米，空置房屋的物业服务费按照70%缴纳的标准，于每季度首月5日前缴纳，逾期缴纳的，应当按照日千分之三承担违约金。   原告高某某对证据一的真实性无异议，证明目的不予认可。   证据二、咸阳世贸中心项目物业移交清单；部分业主缴纳物业费的收款收据；微信聊天记录截图3张。证明自业主委员会成立之日起至2017年11月19日，原告仍为世贸中心提供物业服务，被告应依约向原告支付物业费及违约金。   被告高某某对证据二的关联性、合法性不予认可。   证据三、秦都区人民法院（2017）陕0402民初1862号民事判决书；咸阳中院（2017）陕04民终2294号民事判决书；陕西省高院（2019）陕民申81号民事裁定书。证明原告自2015年2月4日至2017年11月19日向被告提供物业管理服务，但被告仅向原告支付了2015年2月4日至2017年3月31日期间的物业费及违约金，原告有权要求被告支付2017年4月1日至2017年11月19日欠付的物业管理费及违约金。   被告高某某对证据三的证明目的不予认可。   证据四、接洽函;微信记录及照片；物业移交框架协议；会议纪要；工作函；供电转户说明。证明原告不存在任何强制提供物业服务的情形，被告应支付移交日前的物业费。   被告高某某对证据四不予认可。   被告高某某当庭提供以下证据：   证据一、咸阳市商品房买卖合同。证明世贸公司未按时交付涉案商铺，至今未给被告办理房屋产权证书，被告并非缴纳物业服务费的适格主体。   原告陕西天和利隆实业有限公司对证据一的真实性认可，证明目的不认可。   证据二、《物业前期管理服务合同》；《业主委员会备案表》；《违法行为投诉暨物权救济申请书》及投递快递单据等。证明2016年12月11日，世贸业主委员会依法成立，物业前期管理服务合同终止，原告已丧失合法的物业管理权。原告拒绝履行物业交付义务，单方强行占有世贸中心物业，拒绝退出、移交物业，无权要求被告支付物业服务费。   原告陕西天和利隆实业有限公司对证据二不予认可。   证据三、商铺现状及侵权照片。证明原告及咸阳兴茂购物中心有限公司对涉案商铺所在区域进行限制，致使该区域无法正常使用，被告未实际享受物业服务。   原告陕西天和利隆实业有限公司对证据三不予认可。   本院对咸阳市世贸商住区业主委员会的业主代表朱某某、薛某某进行了谈话，朱某某、薛某某证明世贸商住区业主委员会是2016年12月份成立的，业主委员会成立后让原告撤出并移交物业资料，原告对业主委员会不予理睬。2017年2月8日，业主委员会用邮寄快递的方式给原告发了一份《关于敦请贵公司移交物业用房、相关配套设施及有关文件资料的通知》，限原告三日内移交物业用房及相关配套设施，未有消息。无奈之下，业主委员会于2017年3月22日在广场派出所进行了报案，要求原告移交物业资料及设施设备并清除非法搁置物，广场派出所以不属于其管辖范围为由对此事不了了之。2017年3月27日，业主委员会就原告的违法行为向咸阳市住建局进行了投诉，未有答复。之后业主委员会向陕西省住建厅申请复议，陕西省住建厅作出了（2017）8号行政复议决定书。2017年4月份，业主委员会成立了自己的物业公司，由于原告不移交相关资料致物业公司工作无法开展。   经过当庭质证，合议庭经评议，对原告陕西天和利隆实业有限公司所举的证据一、证据二、证据三、证据四的真实性予以确认。对被告所举证据一、证据二予以确认，证据三的真实性予以确认。对证人朱某某、薛某某的证言予以确认。   依据确认的证据及当事人陈述，本院认定以下案件事实：   2012年10月30日，被告高某某从咸阳世茂房地产开发有限公司购买世茂中心新都汇商铺八间。2015年2月4日，咸阳世茂房地产开发有限公司和咸阳彩生活物业管理有限公司订立《物业代管服务协议》，后咸阳世茂房地产开发有限公司与咸阳彩生活物业管理有限公司又签订了《物业前期管理服务合同》并报咸阳市住房和城乡建设规划局备案，该合同约定原告的委托管理服务期限暂定为2015年7月26日起至业主委员会成立止。2016年12月11日，咸阳市世茂商住区业主委员会组建，并报咸阳市秦都区人民路街道办事处、咸阳市秦都区物业管理指导办公室备案。咸阳市世茂商住区业主委员会成立后，要求咸阳彩生活物业管理有限公司移交物业管理未果。2017年2月8日，咸阳市世贸商住区业主委员会用邮寄快递的方式给咸阳彩生活物业管理有限公司发了一份《关于敦请贵公司移交物业用房、相关配套设施及有关文件资料的通知》，限其公司三日内移交物业用房及相关配套设施及资料，未有消息。2017年3月22日，咸阳市世茂商住区业主委员会向秦都公安分局广场派出所报案，请求广场派出所责令咸阳彩生活物业管理有限公司返还物业场所和设施设备等。2017年3月27日，咸阳市世茂商住区业主委员会用邮寄快递的方式向咸阳市住房和城乡建设规划局投诉咸阳彩生活物业管理有限公司等五公司的违法行为暨物权救济，后咸阳市世贸商住区业主委员会向陕西省住房和城乡建设厅申请行政复议。2017年9月14日，陕西省住房和城乡建设厅作出行政复议决定书，责令咸阳市住房和城乡建设规划局自收到本决定书之日起在法定期限内履行法定职责。2017年11月19日，咸阳彩生活物业管理有限公司将物业移交给咸阳市世茂商住区业主委员会。   另查，咸阳彩生活物业管理有限公司于2019年3月15日名称变更为陕西天和利隆实业有限公司。   本院认为，咸阳世茂房地产开发有限公司与咸阳彩生活物业管理有限公司签订的《物业前期管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方当事人应按照合同约定予以履行。按照合同约定，本案原告的委托管理服务期限应为2015年7月26日起至业主委员会成立止。2016年12月11日，咸阳市世茂商住区业主委员会组建成立，原告的物业管理服务期限按照合同约定已经到期，物业服务合同权利义务终止。在合同到期后，咸阳市世茂商住区业主委员会的行为已充分表明其业主拒绝接受原告继续提供物业服务，并要求原告及时移交物业用房、相关配套设施、文件资料等。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。依照该司法解释，本案原告的诉讼请求，不应得到支持。被告请求驳回原告诉讼请求的辩论意见，本院予以采纳。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：   驳回原告陕西天和利隆实业有限公司的诉讼请求。   案件受理费1266元，由原告陕西天和利隆实业有限公司承担。     如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。         审判长  王志辉   人民陪审员  王军明   人民陪审员  张梅菊     二0二0年六月六日     书记员  赵潇婷        1