广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终256号上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司。住所地：广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心10栋二层196商铺，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林作万，该司执行董事。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘景良，男，1960年5月28日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码K270169(3)。委托诉讼代理人：李志兴，广东泽誉律师事务所律师。上诉人佛山市粤海通房地产有限公司(以下简称粤海通公司)因与被上诉人刘景良商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初19086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。粤海通公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判扣除刘景良逾期付款期间后，粤海通公司按照《补充协议》约定的标准支付违约金，即逾期交房90天内每日按已付房款的0.02%的标准支付违约金，逾期交房超过90天的，每日按已付房款的0.03%的标准支付违约金，且违约金总额不超过2%；2.一审、二审诉讼费用由刘景良承担。事实与理由如下:一、一审法院未按《补充协议》约定判定本案违约金，属适用法律错误，本案依法应适用《补充协议》第十条约定的违约金标准。首先，关于逾期交楼违约金标准，虽然《补充协议》第十条约定的每日0.02%和每日0.03%的违约金标准与《买卖合同》约定的每日0.05%标准存在不同，但该补充条款仅是涉及违约金标准高低程度的调整，并没有免除粤海通公司承担逾期交楼违约金的责任，也没有排除刘景良获得逾期交楼违约金的权利。而按《补充协议》第十条约定的每日0.02%和每日0.03%的违约金标准计算，意味着粤海通公司须按年利率近10%的标准向刘景良支付逾期交楼违约金，该标准不但是同期贷款利率2-3倍，同时也是案涉房屋正常租金收入的2-3倍，已远高于刘景良因逾期交楼所受到的实际损失。可见，《补充协议》第十条关于每日0.02%和每日0.03%的违约金标准约定，并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定的无效事由，应当认定为合法有效条款。因此，根据《补充协议》第二十九条“若本协议的约定与买卖合同及其附件有不一致、矛盾，甚至表述、理解不同的，均以本协议为准”的约定，本案关于逾期交楼违约金计算应当适用《补充协议》第十条约定的每日0.02%和每日0.03%违约金标准。一审法院按每日0.05%标准计算违约金显然不符合合同约定，属于适用法律错误。其次，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”的规定，认定格式条款无效需要同时满足两个条件：一是提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，二是提供格式条款一方未尽提示和说明义务。本案是逾期交房纠纷，应适用的是关于逾期交付的相关约定，即应适用的是《补充协议》第十条的约定，而第十条的约定完全不存在加重刘景良责任的情形，而《补充协议》第八条是关于逾期付款违约责任的内容，即使存在加重刘景良责任的问题，但也并不是本案诉争的纠纷。所以，实际上一审法院也认为第十条的约定仅属于减轻粤海通公司责任的情形，但减轻责任的情形并不属于法定的无效情形，也不属于约定的无效情形。而且，粤海通公司已经完成了提示和说明义务，刘景良也确认清楚和同意《补充协议》的条款，因此认定格式条款无效的第二个条件并不满足，第十条的内容合法有效，属于有效的意思表示，一审法院认定第十条对刘景良无效，显然错误。再者，无论是格式条款还是非格式条款，法律都未规定需要设置对等的违约金条款，也未规定不对等的违约金条款无效，因此一审法院以《补充协议》中双方的违约金条款不对等为由，认为《补充协议》第十条对刘景良无效，缺乏法律依据。二、根据《补充协议》的约定，刘景良所请求的逾期交楼违约金不应超过总房价款的2%，一审法院未适用该2%限额的《补充协议》约定，属于适用法律错误。根据《补充协议》第二十六条约定：“出卖人根据买卖合同及本协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%”，粤海通公司应付的逾期交楼违约金最高不应超过总房价款的2%，而刘景良所诉请的逾期交楼违约金已超过总房价款的2%，其超过总房价款的2%部分违约金，一审法院理应适用该违约金限额条款，并驳回超过限额部分。另外，双方在签订《认购书》前，粤海通公司就已向刘景良明示了《补充协议》，并做出了详细合理的沟通、解释及说明，刘景良已知悉并理解和认可《补充协议》所约定的内容，且同意对《补充协议》不做任何更改。因此，《补充协议》是双方协商一致的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同条款，一审法院应尊重缔约双方的意思自治，并遵照该补充协议条款处理双方关于逾期交楼违约金的纠纷。而且，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十九条“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持”的规定，格式条款中的违约金也不因设置限额而无效，只是违约金限额不足以弥补损失的，有权请求法院调整。故一审法院未适用《补充协议》第二十六条约定的违约金限额属于适用法律错误，二审法院应依法改判。三、刘景良逾期支付房款19天，粤海通公司有权利顺延交付房屋，房屋交付日应该为约定日再加上刘景良逾期付款时间所对应的日期。刘景良逾期支付房款19天，根据《补充协议》第九条“甲乙双方同意，如遇下列情形，甲方在发生之日起30日内日告知乙方，并有权据实顺延交付期限且不承担违约责任：(8)乙方有任何违约行为”的约定，虽然刘景良最终付清了房款，但第二期款项确实存在逾期付款的情形，即存在违约行为，根据《补充协议》第九条的约定，粤海通公司有权因刘景良存在逾期付款情形而据实顺延交付房屋。而且，根据民法的公平原则和先履行抗辩权，刘景良逾期付款的，粤海通公司也有权顺延交付。此外，粤海通公司提出刘景良存在逾期付款情形并要求顺延交付房屋的期限，属于提出抗辩理由，而非另外提出诉求。再者，粤海通公司也未提出含有给付内容的请求，粤海通公司仅是要求以刘景良逾期付款的时间对约定交付的时间进行顺延，并以此扣减逾期交房的计算期间，明显属于抗辩内容，一审法院理应在本案中进行处理。而且，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条“出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当按照下列情况分别处理：(一)买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩；(二)买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉。”的规定，类推可知粤海通公司提出刘景良逾期付款且以此顺延交付期限的主张理应属于提出抗辩，而并非提出反诉或提出诉讼请求，故一审法院以逾期付款属于另案处理的事宜为由，在计算逾期交付期间时未扣减逾期付款期间，明显属于适用法律错误，二审法院应依法改判。四、一审判决所判定的违约金标准明显过高，且超过正常的补偿和惩罚范围，属适用法律错误。本案依法应结合刘景良产生的实际损失适当调低违约金标准或适用《补充协议》的违约金标准。首先，从刘景良已付房款的资金费用损失看，本案逾期交楼给刘景良造成的实际损失只有银行利息，应当以同期银行贷款利息为标准确定刘景良的损失数额。但是，按照一审判决所判定的违约金标准每日万分之五计算，其年利率将高达18.25%(即0.05%×365)，已高于银行贷款基准利率(4.35%)的4倍，显然过高。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，粤海通公司认为违约金应当为同期银行贷款利息1.3倍以下。其次，从粤海通公司未能按期交楼从而致使刘景良未能按期使用涉案房屋的角度看，逾期交楼给刘景良带来的实际损失为租金损失。根据案涉房屋当地主管部门公布的租金标准，案涉房屋的租金标准约为35元/月/平方米，据此计算，其每月租金约5831.7元，而按照一审判决所判定违约金标准每日万分之五计算，所判定的每月违约金却高达29491.74元，该违约金标准已是其正常租金损失的5倍，显然已超出违约金正常的惩罚范围，理应予以调低。再次，按照基本的社会常识和财经准则，当今社会投资商铺等不动产的投资回报往往需要近20年以上方可收回投资本金，但按照一审判决所判定的违约金标准每日万分之五计算，则意味着只需5年多即可收回全部的购房款，由此也足以印证一审判定的违约金标准确实过高，超出合理的惩罚程度，违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条了的司法精神。最后，从《补充协议》和买卖合同约定的违约金标准远高于刘景良的损失来看，虽然《补充协议》调低了违约金标准，但该违约金标准仍然远高于刘景良所遭受的损失，所以《补充协议》的违约金标准是完全能够覆盖刘景良的损失，且该违约金标准也是具有合理性的。即使认为违约金兼具一定惩罚的性质，《补充协议》的违约金标准至少也已经是刘景良损失的3倍以上，《补充协议》的违约金标准也符合违约金的特质，因此即使二审法院不调低违约金标准，也理应适用《补充协议》第十条约定的违约金标准。五、一审判决与该楼盘其他数百宗逾期交楼案件的判决，存在裁判尺度不统一的问题。由于案涉楼盘存在广泛的逾期交楼问题，至今已有四百多户业主提起诉讼主张逾期交楼违约金，其他四百多宗案件一审法院均已判决，并均是判决粤海通公司按每日万分之三的标准计付违约金，唯独本案是按每日万分之五的标准判付违约金。作为同一楼盘相同案由的逾期交楼案件，显然也不应该存在裁判尺度不统一的情况，由此也足以证明，一审判决按每日万分之五计付逾期交楼违约金是不公平、不合理的。刘景良辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，粤海通公司的上诉请求和上诉理由无事实和法律依据，请求二审法院查明事实，驳回粤海通公司的上诉请求，维持一审判决。粤宏枫公司向一审法院起诉请求：1.判令粤海通公司向刘景良支付逾期交房违约金346036.42元(违约金以1966116元为本金，按日利率万分之五的标准计算，从2018年1月1日起至2018年12月18日止，共352日)；2.判令本案诉讼费用由粤海通公司承担。一审法院查明：2016年1月22日，刘景良(乙方、认购方)与粤海通公司(甲方、出售方)签订《认购书》，约定：乙方认购甲方开发的位于广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心南商3座2层174号商铺，交楼标准为毛坯(毛坯标准以《商品房买卖合同》所列标准为准)。另约定购房款定金20000元须于签订本认购书时付清，在双方正式签署《商品房买卖合同》后转为部分首期房款。2016年2月4日，刘景良(买受人)与粤海通公司(出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》(以下简称涉讼合同)，约定：出卖人将其建设的涉讼商品房出售给买受人，成交价1966116元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款983058元，于2016年3月4日前支付786446元，于2017年12月31日支付196612元。买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内，自应付款期限之第二天起至实际支付止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款10%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应在2017年12月31日前，将已办理竣工验收备案的商品房交付买受人使用。逾期不超过60日，自本合同第八条规定最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，刘景良(买受人)与粤海通公司(出卖人)签订《补充协议》，约定：出卖人交付商品房逾期不超过90日，自买卖合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日，双方同意继续履行合同。自涉讼合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的0.03%支付违约金。另约定出卖人根据涉讼合同及本协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过总房款的2%。亦约定买受人未能按照涉讼合同第六条约定的期限将各期房款支付至出卖人账号，出卖人有权要求买受人自逾期付款之日起每日按应付未支付房价款0.06%标准支付违约金。若买受人逾期付款超过60日，则出卖人有权随时单方解除买卖合同，买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。另《补充协议》第九条还约定：买受人未付清全部购房款及其它应付款项的，粤海通公司有权据实顺延交付期限且不承担违约责任。一审庭审中查明，刘景良共向粤海通公司购买包括涉讼商铺在内四间商铺，四间商铺共同付款，付款情况分别为：2015年12月25日支付20000元；2015年12月31日支付160000元；2016年2月4日支付6262401元；2016年3月23日支付5153911元；2017年12月27日支付290000元、733256元、31167元、196612元、37454元；2019年7月10日支付8231元。粤海通公司出具收据情况如下：2016年3月23日出具收据收到174号商铺二期款786446元；2016年4月27日出具发票收到174号商铺预收购房款1769504元；2019年7月10日出具发票收到174号商铺196612元。另查明，2018年11月23日，长华国际商业中心(南商3座)办理了竣工验收备案手续。刘景良就涉讼商铺于2018年12月18日出具确认函，确认粤海通公司已于2018年12月18日按合同约定交付，并办理了不动产权登记证书，登记证号为粤(2019)佛南不动产权第0134035号。一审法院认为，该案系商品房预售合同纠纷，因刘景良为香港特别行政区居民，故该案属于涉港民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，即该案应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。该案当事人同意选择处理争议所适用的法律为内地法律，故该案适用内地法律作为准据法进行裁决。刘景良和粤海通公司签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。该案中粤海通公司辩称刘景良存在逾期支付房款现象，要求房屋交付日期应相应顺延，对该答辩意见一审法院审查如下：经庭审查明的事实，刘景良共向粤海通公司购买包括涉讼商铺在内的四间商铺，四份《商品房买卖合同》均约定购房款的支付为分三期付款，四间商铺共计12884801元，按合同约定四间商铺款项应于预售合同网上签订之日起1日内支付6442401元、于2016年3月4日前支付5153911元、于2017年12月31日前支付1288489元。实际支付中，刘景良至2016年2月4日涉讼合同签订之日止支付共计6442401元、于2016年3月23日支付5153911元、于2017年12月27日支付1288489元。从刘景良实际支付行为来看，其于第二期购房款支付时间与合同约定不符，在未能举证予以证明该合理支付的前提下，一审法院确认存在迟延支付。虽第二期支付存在迟延，但在最后一期约定的付款期限前所有购房款的支付刘景良已全部履行完毕。故该情形并不符合《补充协议》第九条中约定的“买受人(乙方)未付清全部购房款及其它应付款项的”粤海通公司有权据实顺延交付期限且不承担违约责任的情形，对粤海通公司主张顺延房屋交付日期的答辩意见，一审法院不予采纳。刘景良存在第二期购房款逾期支付情形，粤海通公司并未于该案中反诉刘景良需按相关合同约定承担该逾期支付的违约责任，故该案中不予以处理，粤海通公司可另行主张。关于逾期交楼违约金的标准，虽然涉讼补充协议约定粤海通公司交付商品房逾期超过90日且合同继续履行的，自约定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，粤海通公司应向刘景良支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日则按商品房价款的0.03%计算违约金，粤海通公司根据涉讼合同及协议约定向刘景良支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，但该补充协议同时约定刘景良逾期付款的，每逾期一日需按应付未付商品房价款的0.06%支付违约金，刘景良向粤海通公司支付的违约金可以叠加。粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对刘景良不具有法律约束力，粤海通公司应按照涉讼合同约定向刘景良承担逾期交房违约责任。现粤海通公司逾期交房已超过90日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之五的标准计付逾期交楼违约金予刘景良。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼商铺所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之五的逾期违约金标准并不过分高，对粤海通公司请求调整违约金标准的主张，一审法院不予采纳。一审庭审中，粤海通公司表明已于2018年12月18日前通知刘景良办理收楼手续，但其于一审法院指定的举证期间内并未提供证据予以证明，一审法院不予以采纳。综上，合同约定涉讼商铺交付日期为2017年12月31日，实际交付日期为2018年12月18日。对于刘景良主张的以已支付购房款1966116元为本金，从2018年1月1日起至2018年12月18日止共计352天，按日万分之五标准计算违约金为346036.42元，符合合同约定，亦在法律规定允许范围内，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，作出判决如下：粤海通公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付从2018年1月1日起至2018年12月18日止的逾期交房违约金346036.42元予刘景良。一审案件受理费6490.55元，由粤海通公司负担。粤海通公司在二审期间向本院提交一审法院作出的（2019）粤0605民初7480号民事判决与本院作出的（2019）粤06民终14189号民事判决，拟证明：另案的当事人吴翠华和杨超是购买商铺的业主，法院均判决粤海通公司承担万分之三的违约责任，说明包括商铺在内的整个项目的逾期交楼案均判决粤海通公司按万分之三的标准支付违约金，也说明万分之三的违约金标准具有合理性，并且足以覆盖业主的损失，甚至还明显高于业主的损失，具有一定的惩罚性。相反，这也说明，万分之五的违约金标准明显过高，也超出了违约金兼具一定惩罚性的范畴，二审法院应采纳《补充协议》约定的万分之三的违约金标准。刘景良质证认为：对证据的真实性合法性无异议，但对其关联性有异议，该组证据不能证明日万分之五的违约金标准过高，尤其对比吴翠华与刘景良的判决书可知，吴翠华主张日万分之三的标准是对自身权利的处分，并非是一审法院认为日万分之五的标准过高而不予支持。刘景良在二审期间未向本院提交新的证据。经质证，本院认证如下：粤海通公司提交的证据为另案判决，与本案认定无关，本院不予采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案各方当事人对一审法院适用内地法律审理本案没有异议，本院予以确认。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、粤海通公司是否有权顺延案涉商铺的交付期限；二、刘景良主张的逾期交楼违约金标准是否过高。关于第一个焦点问题。粤海通公司与刘景良在案涉《补充协议》第九条中对粤海通公司可以顺延交付期限的情形进行了列举，该《补充协议》第九条第八项为兜底条款，针对的应是前述列举中未能尽述的情形，而对已列举情形，不应适用该兜底条款。该《补充协议》第九条第六项中明确约定甲方（指粤海通公司）因乙方（指刘景良）付款方面存在违约而有权顺延交付期限的条件为“乙方未付清全部购房款及其他应付款项的”。经审查，案涉刘景良购买商铺的款项应分三期进行支付，刘景良虽在第二期支付时存在迟延，但其已于最后一期付款期限内支付完毕全部购房款，故本案不符合前述《补充协议》中关于“未付清全部购房款”的顺延交付期限的条件。至于除顺延交付期限外，刘景良是否应就迟延支付第二期款项的行为承担违约责任，因粤海通公司并未就此提出反诉，故不属于本案的审查范围，一审对此认定并无不当，本院予以维持。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%。相反，如果刘景良违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重刘景良责任的情形，故该条款无效。刘景良在提起本案诉讼时亦不按照《补充协议》约定的该违约金标准主张，故一审法院综合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准、合同约定等，按照日万分之五的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照该《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。另，关于粤海通公司上诉主张本案审理标准与同一楼盘其他案件存在裁判尺度不统一的问题。经审查，本案与其他案件虽为同一楼盘的案件，但案件的具体情况存在不同，且本案为独立审理的案件，其他案件的审理结果与本案无关。对粤海通公司的该项主张本院亦不予支持。综上所述，粤海通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5900.71元，由上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 梁亦民审 判 员 谢达辉二〇二〇年六月十五日法官助理 蒋 雯书 记 员 段啸楠