四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初5811号 原告：侯小强，男，1982年11月14日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：高雄，四川盛豪律师事务所律师。 被告：郭宣羽，女，1989年8月25日出生，汉族，住宁夏银川市金凤区。 委托诉讼代理人：王娟，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄其，北京康达（成都）律师事务所律师。 被告：李庚，男，1986年12月5日出生，汉族，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：罗军，四川仨合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文笃云，系被告李庚近亲属。 原告侯小强与被告李庚、郭宣羽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯小强及其委托诉讼代理人高雄，被告郭宣羽的委托诉讼代理人王娟、黄其，被告李庚及其委托诉讼代理人罗军、文笃云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告侯小强提出诉讼请求：1.判令二被告返还已付房款200000元，房屋契税12905元；2.判令二被告向原告支付违约金200000元，并承担本案原告律师费10000元；3.判令二被告承担诉讼费。事实和理由：2017年2月7日，郭宣羽经公证全权委托李庚出售位于河畔新世界XX栋X单元X层XXX号房屋。李庚于2017年3月4日出售该房屋给原告，并签订买卖合同，当日原告向李庚支付定金200000万元，约定待产权办理后，再立即过户给原告。原告于2018年11月27日，以微信转账给李庚12905元，作为房屋契税。现二被告不愿配合原告办理该房屋过户手续，故诉至法院。 原告侯小强在庭前申请追加王洪洋为本案的共同被告，在开庭前又撤销其追加申请，本院予以准许。 被告郭宣羽在庭审中答辩称：1.郭宣羽于2014年购买了案涉房屋，2017年委托李庚出售。郭宣羽至今都未知晓房屋的合同及未收取本案的房款及契税。2014年郭宣羽购买案涉房屋，李庚系当时的置业顾问，2015年郭宣羽前往银川生活工作并委托李庚出售案涉房屋。2017年李庚将房屋出售给了王宁（音），王宁（音）自称已经支付了1450000元的房款且已经收房，但是郭宣羽至今只收到了1115000元的房款。截止到2020年4月初，郭宣羽的前夫王洪洋收到本案的传票告知了郭宣羽，郭宣羽才知道了本案事宜。2.李庚越权代理。其收取首付款和各种赔偿承诺是李庚的个人行为，郭宣羽未予以追认，相应的责任不应当由郭宣羽承担。根据2017年2月7日的委托书，郭宣羽的委托范围为出售房屋、收取定金、办理出售房产的手续等，委托的时间为2017年2月7日至2018年2月6日，李庚收取首付款以及做出的各种赔偿承诺系其个人行为。同时，原告所主张的违约金无事实依据及法律依据。依据房屋买卖合同第6条对违约责任的约定，本案并不符合违约责任的承担条件。3.原告方所主张的律师费无事实依据及法律依据。 被告李庚在庭审中答辩称：1.李庚不是本案的适格主体，在原告与郭宣羽的所有买卖合同中李庚均是代签，同时李庚将郭宣羽的房子卖给原告，房子的状况原告是知道的，李庚交钱的行为郭宣羽也是知道的，当时他们双方进行了通话，因此实际买卖房屋的双方是原告与郭宣羽。2.李庚与郭宣羽之间是代理关系，李庚是在郭宣羽授权范围内出卖案涉房屋。3.李庚不是责任主体，不应当承担任何费用，即使有费用的承担，那也是李庚与郭宣羽的关系，与原告无关。 经审理查明：2017年2月7日，郭宣羽签订《委托书》，委托李庚出售位于四川成都市天府新区河畔新世界淽澜城XX幢X单元X层XXX号住宅。该房屋系郭宣羽向成都心怡房地产开发有限公司购买的期房，尚未办理房屋权属证书。郭宣羽特别授权李庚代为办理如下事项：1.出售房屋、签订《房屋买卖合同》、代收出售上述房屋的定金，并代为签署一切相关文件；2.办理出售上述房屋的各项手续，并代为签署一切相关文件。李庚在办理上述事宜过程中所签署的一切文件郭宣羽均予以承认，并愿意承担由此产生的一切法律后果。委托期限自2017年2月7日起至2018年2月6日止。宁夏回族自治区银川市国信公证处于2017年2月7日对郭宣羽签署该《委托书》进行了公证。 2017年3月4日，李庚代郭宣羽与侯小强签订案涉房屋的《房产买卖合同》，约定：1.该房屋的成交价为1270000元。2.合同签订后，如郭宣羽提出不出售该房屋或者未在合同签订生效之日将房屋产权证原件交与中介方的，应向侯小强支付房屋成交价10%的违约金。3.合同签订当日，侯小强向郭宣羽支付定金50000元。4.侯小强在合同签订后两日内支付250000元给郭宣羽。5.郭宣羽将房屋产权证办理下来后，侯小强向银行申请贷款，并支付银行实际审批贷款额度的全部房款。 《房产买卖合同》签订后，侯小强与郭宣羽（李庚代）签订《购房补充协议》，约定：1.买方侯小强购买案涉房屋已交定金50000元，现补交剩余首付款150000元。2.卖方收房后在2017年12月31日前过户给买方。如到期未能办理过户，卖方退还买方所交所有费用（200000元），中间不产生任何手续费与违约金（如卖方故意以无理的理由不过户给买方，则赔付买方双倍违约金；反之，买方以无理理由不继续购房，则没收定金）。 侯小强在《房产买卖合同》签订后向李庚支付了购房定金50000元，并于2017年4月15日、16日、17日分别向李庚转款50000元，共计150000元。李庚在庭审中自认代收了侯小强支付的200000元和12905元房屋契税。 2019年9月13日，侯小强与郭宣羽（李庚代）签订《协议书》约定：1.李庚在2019年9月6日前代郭宣羽退还侯小强所交房款220000元。2.剩余所赔偿款200000元整最迟2019年10月20日前赔偿于侯小强。到时扣除5300元整，实际赔付194700元整。3.在郭宣羽赔付完侯小强所有款项，侯小强将退还李庚代郭宣羽退还于侯小强房款220000元整。4.如房款延时，此协议不作数，侯小强有权采取法律措施。 2020年4月8日，李庚向侯小强出具《承诺书》，承诺对侯小强向郭宣羽支付的购房款定金200000元，房屋契税12905元向侯小强承担连带退还责任。自愿对违约金承担连带赔偿责任，李庚自愿向侯小强承担违约赔偿金200000元。以上合计412905元，该款李庚承诺于2020年4月8日支付违约金10000元，余款于2020年4月10日前全额支付给侯小强。《承诺书》签订当日，李庚向侯小强支付了10000元违约金。 郭宣羽在庭审中自述，收到的购房款项分别如下：2017年6月28日收到定金100000元、2017年7月25日收到200000元、2017年8月7日收到200000元、2017年9月27日收到95000元、2017年11月6日收到200000元、2018年2月5日收到120000元、2018年4月22日收到200000元，共计1115000元。其中，2017年6月28日收到的100000元是案外人王宁（音）婆婆（郝丽）支付的购房定金。李庚对郭宣羽自述的收到上述款项的事实无异议。李庚还向郭宣羽微信转账25000。 李庚在庭审中自述与案外人王宁（音）签订房屋买卖合同的时间是2017年6月28日，合同约定的购房款是1450000元。 侯小强在庭审中自述在签订合同时限购政策还没有出来，限购政策出来后自己才将社保迁到了天府新区。 以上事实，有《商品房买卖合同》《房屋买卖合同》《委托书》《公证书》、购房补充协议、协议书、收条、成都农商银行交易明细、公证书、承诺书、转款明细、当事人当庭陈述等证据在案佐证。 另查明，成都市人民政府办公厅于2017年3月23日发表《关于完善我市住房限购政策的通知》，将二手住房纳入限购范围。购买天府新区成都直管区的非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上。上述通知内容于2017年3月24日开始实施。2018年5月15日，成都市人民政府办公厅在《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》中规定，在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。 本院认为，郭宣羽授权李庚出售案涉房屋并代为签订《房屋买卖合同》及一切相关文件、代收出售上述房屋的定金的委托行为合法有效。对于李庚在委托授权期限内就委托事项以郭宣羽之名对外签订的合同，郭宣羽应当对合同相对人承担相应的合同义务。李庚代郭宣羽与侯小强签订的《房屋买卖合同》合法有效，对郭宣羽与侯小强均具有约束力。 一、关于侯小强要求郭宣羽、李庚共同返还200000元购房款及房屋契税12905元的诉讼请求能否成立的问题 （一）关于200000元款项的性质。《房产买卖合同》中约定的定金为50000元。《购房补充协议》中约定的定金也是50000元，150000元为首付款。2020年4月8日，李庚在向侯小强出具《承诺书》中将200000元购房款的性质写为定金，系在授权届满后的个人行为，郭宣羽对该行为亦不予追认，故《承诺书》对郭宣羽不具有约束力。侯小强主张其支付的200000元购房款均系定金的意见，本院不予支持。 （二）关于郭宣羽与李庚是否应当共同返还200000元购房款及房屋契税12905元。根据郭宣羽出具的《委托书》上对李庚的授权，李庚只有权收取购房定金。对于李庚超越授权范围收取的150000元购房款及房屋契税12905元，侯小强并未提供证据证明其在向李庚支付上述款项时已取得郭宣羽的同意，李庚、侯小强均未提供证据证明郭宣羽对李庚的越权代理行为已经追认。李庚在庭审中辩称侯小强支付的200000元购房款已经转给了郭宣羽，郭宣羽对此予以否认，认为李庚所转的款项系王宁（音）支付的购房款。李庚对款项的支付负有举证责任。李庚在转款时并未注明其交付的款项是侯小强支付的购房款还是王宁（音）支付的购房款。李庚收取侯小强的款项是在2017年4月，李庚向郭宣羽转款的时间是在2017年6月28日，该时间恰好是在李庚代郭宣羽与案外人王宁（音）签订房屋买卖合同的时间。故对李庚辩称已将侯小强支付的200000元购房款全部支付给了郭宣羽的意见，本院不予支持。 根据《中华人民共和国民法总则》第171条第1款的规定，行为人超越代理权实施的代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。故本院对侯小强要求郭宣羽与李庚共同返还200000元购房款及房屋契税12905元的意见，不予支持。郭宣羽仅就李庚在授权范围内收取侯小强支付的50000元定金负有返还义务，对于李庚超越授权范围收取的150000元购房款及房屋契税12905元，由李庚负责返还。 二、关于侯小强要求对郭宣羽、李庚适用定金罚则，共同支付违约金200000元，并承担本案原告律师费10000元的诉讼请求能否成立的问题 （一）李庚、侯小强在案涉房屋的买卖过程中均存在过错。郭宣羽与侯小强形成房屋买卖合同关系后，受限购政策的影响，侯小强暂无购房资格，导致双方签订的《房屋买卖合同》在事实上无法履行。李庚又代郭宣羽与案外人王宁（音）于2017年6月28日签订了出卖案涉房屋的合同，收取了王宁（音）支付的购房款，并将案涉房屋交付给王宁。在未与侯小强解除合同的情况下，李庚代郭宣羽与案外人签订房屋买卖合同的行为已经构成一房二卖，应当承担由此导致的法律责任。 李庚代郭宣羽与侯小强签订的《购房补充协议》中虽然没有落款时间，但从约定的内容“现补交剩余首付150000元”中可以推断出，在签订《购房补充协议》时，侯小强的这150000元尚未支付。结合侯小强于2017年4月15日、16日、17日共计向李庚支付了房款150000元的这一事实中可以合理地推定，《购房补充协议》签订的时间在2017年4月15日前。《购房补充协议》约定，卖方收房后在2017年12月31日前过户给买方。如到期未能办理过户，卖方退还买方所交所有费用（200000元），中间不产生任何手续费与违约金（如卖方故意以无理的理由不过户给买方，则赔付买方双倍违约金；反之，买方以无理理由不继续购房，则没收定金）。《购房补充协议》签订的时间是在2017年3月23日成都市人民政府办公厅发布《关于完善我市住房限购政策的通知》之后。在签订《购房补充协议》时，双方均应当知道侯小强已无购房资格，案涉房屋在事实上已经无法过户到侯小强名下。在房屋买卖合同不能正常履行的情况下，侯小强仍然自愿继续维持与郭宣羽之间的合同关系，未能及时止损，本身具有过错。 在双方均有过错的情况下，本院综合双方各自的过错程度，侯小强的损失情况，兼顾《房产买卖合同》的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，确定郭宣羽应当承担的违约责任金额为50000元。李庚受人之托，却不忠人之事，违背诚信原则，在代理过程中严重不负责任，履行代理职责严重不当，应当对由此给郭宣羽造成的损失承担相应的民事责任。 李庚在2019年9月13日代郭宣羽与侯小强的签订《协议书》，系超过了委托期限签订的协议，对郭宣羽不具有约束力。且该份协议约定因房款延时，已经失去效力。 （二）关于律师费负担的问题。本院认为，律师费不是侯小强主张权利必然产生的费用，且该笔费用没有合同约定，故本院对侯小强主张律师费的诉讼请求，不予支持。 三、关于2020年4月8日李庚向侯小强出具的《承诺书》性质如何界定的问题 2020年4月8日，李庚向侯小强出具《承诺书》，承诺：“李庚对侯小强向郭宣羽支付的购房款定金200000元，房屋契税12905元向侯小强承担连带退还责任。自愿对违约金承担连带赔偿责任，李庚自愿向侯小强承担违约赔偿金200000元。以上合计412905元，该款李庚承诺于2020年4月8日支付违约金10000元，余款于2020年4月10日前全额支付给侯小强。”李庚所作的上述承诺，是一种单方意思表示。在法律性质上，应当定性为债的加入，即李庚自愿加入到郭宣羽对侯小强的债务负担中。债的加入，应当以存在真实有效的债务关系为前提。在本案中，本院确定郭宣羽对侯小强应当负担的债务共计100000元，故李庚仅在该100000元的债务范围内承担连带责任。对于150000元购房款及房屋契税12905元，系李庚超越代理权限收取，李庚即使无此承诺亦当返还于侯小强。李庚主张该份《承诺书》是在受胁迫的情况下签订，没有事实依据，本院不予支持。由于李庚已经预先向侯小强支付了10000元违约金，故李庚、郭宣羽还应当连带支付侯小强的违约金为40000元。 依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十二条、第一百六十四条第一款、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告郭宣羽于本判决生效后十日内向原告侯小强返还购房定金50000元，被告李庚在上述金额范围内承担连带责任（被告郭宣羽在其返还的金额范围内，有权向被告李庚追偿）； 二、被告李庚于本判决生效后十日内向原告侯小强返还购房款150000元，房屋契税12905元； 三、被告郭宣羽于本判决生效后十日内向原告侯小强支付违约金50000元，被告李庚在上述金额范围内承担连带责任（扣除李庚已支付的10000元，李庚、郭宣羽还应当连带向侯小强支付40000元。被告郭宣羽在其支付的金额范围内，有权向被告李庚追偿）； 四、驳回原告侯小强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为3844元，由原告侯小强负担1000元，被告李庚负担2844元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇二〇年六月四日 法官助理 熊 蓓 书 记 员 陈春梅