西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初10705号 原告：伍米娟，女，汉族，籍住西安市长安区，现住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：任亚林，陕西金镝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李思隆，陕西金镝律师事务所实习律师。 被告：西安深鸿基房地产开发有限公司。住所地：西安曲江新区。 法定代表人：赵建强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵文杰，甘肃翰维律师事务所律师。 原告伍米娟与被告西安深鸿基房地产开发有限公司（以下简称：深鸿基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伍米娟之委托诉讼代理人任亚林、李思隆，被告深鸿基公司之委托诉讼代理人赵文杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告伍米娟诉称，原、被告于2010年签署《鸿基紫韵认购书》，约定伍米娟以2476388元购买位于西安市曲江新区XX路XX小区XX栋XX单元XX层XX号房屋，建筑面积237.05㎡，并于2011年1月10日签订《商品房买卖合同》，伍米娟于2010年11月17日支付定金5万元，又于2011年7月16日支付购房款50万元。但被告将案涉房屋出售并过户给他人，导致原告无法取得房屋所有权，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的《鸿基紫韵认购书》；2、深鸿基公司向原告伍米娟返还购房款550000元、自2011年7月6日至2020年1月3日的资金占用期间利息284441.66元（以本金55万元，年利率6%计算），房屋溢价损失713600元（以原单价10446元/㎡，现单价24000元/㎡计算），本项诉请共计1548041.66元；3、被告承担550000元赔偿责任；4、本案的诉讼费用由被告承担。 被告西安深鸿基房地产开发有限公司辩称，一、原告的第一项诉讼请求要求判令解除原被告双方签署的《鸿基紫韵认购书》没有法律、事实依据，也没有合同依据。该认购书己于2017年4月27日解除。二、原告的第二项诉讼请求有三小项。1、要求退还购房款550000元没有事实依据，答辩人于2010年收取过原告50000元定金，2011年收取过原告部分首付款500000元，至认购书解除时原告也未按照认购书的约定交齐首付款并签署商品房买卖合同。答辯人认为原告无权要求返还定金50000元，对于原告缴纳的部分首付款500000元，答辩人认为已经超过诉讼时效。2、要求答辩人承担550000元自2011年7月6日至2020年1月3日的资金占用利息284441.66元的请求没有合同、事实及法律依据，根据双方签署的认购书看，原告没有按照认购书约定的时间交齐首付款已经违约在先，原告无权主张答辩人违约，要求答辩人承担资金占用利息的请求应当驳回。3、房屋溢价损失713600元的主张没有合同依据(因双方并没有签署商品房买卖合同)，且没有签署商品房买卖合同的过错在原告。原告基于认购书提出本项诉讼请求没有合同及事实依据，更没有法律依据，认购书的法律性质在最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第四条明确规定，认购书是商品房买卖合同的的预约合同，类似于合同法规定的要约性质，并且明确规定违反认购书的法律后果就是对定金罚则的使用，更何况还是原告违反认购书的约定在先。三、原告的第三项诉讼请求要求答辩人承担550000元赔偿责任。答辩人认为原告的该项请求更没有合同及法律依据，也没有事实依据，因为答辩人和原告并没有签署买卖合同，原告就本案诉争的房屋没有任何物权权利。何来550000元及房屋溢价713600元的损失？答辩人认为依法应当驳回原告的上述诉讼请求。综上所述，答辩人请求法院驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明，2010年1月3日，案外人江某某与被告深鸿基公司签订《鸿基·紫韵认购书》，约定：江某某认购深鸿基公司开发的位于西安市曲江新区XX路XX栋XX单元XX层XX号房屋，建筑面积为237.05平方米。第二条认购价约定：该商品房单价为11113.87元/平方米，总房价款为2634542元，折后总房价款为2476388元。本认购书签订时，江某某应向深鸿基公司支付定金50000元，于签订正式销售合同时付清首期房款746388元，其余款项1730000元办理银行按揭。第三条签约时间约定：江某某应于本认购书签订后7日内，即2010年1月10日前与深鸿基公司签订《商品房买卖合同》。第四条认购说明约定：江某某逾期3日未与深鸿基公司签订合同的，视为江某某违约，自第四日起，深鸿基公司可不通知江某某而另行处置本认购书中江某某认购的商品房，江某某无权要求深鸿基公司返还定金。在双方签订《商品房买卖合同》后，此《认购书》自动作废。 2010年11月17日，江某某因本人是外地户口，无法办理按揭手续而向深鸿基公司申请更名，要求将业主姓名变更为伍米娟，该业主姓名变更单经深鸿基公司层层审批，最终由深鸿基公司董事长签字审批通过。伍米娟于2010年11月17日向深鸿基公司支付案涉房屋定金50000元，于2011年7月16日支付首付款500000元。伍米娟与深鸿基公司未签订《商品房买卖合同》。深鸿基公司称伍米娟交完上述款项之后即失联，该公司于2017年4月28日在三秦都市报上登报公告伍米娟，公告载明：伍米娟女士，根据您与我司2010年1月3日签订的（备注：现业主：伍米娟；房号：39-11701）鸿基·紫韵认购书，您应当于2010年1月10日前来我司签订《商品房买卖合同》，但至今为止您仍未能履行约定义务，鉴于您未在认购书上留下联系方式，故我司现以公告方式通知您：本人伍米娟在2010年10月3日去签订《认购书》时，明确规定：逾期3日未与甲方签订合同的，视为乙方伍米娟违约，自第四日起，甲方可不通知乙方而另行处置本认购书中乙方认购的商品房，乙方无权要求甲方返还5万元定金，特此公告。2017年5月25日，深鸿基公司将案涉房屋另行出售给他人。伍米娟称双方于2011年7月16日达成了变更首付款和签订买卖合同时间的口头约定，让伍米娟等候深鸿基公司的正式通知签订商品房买卖合同，但伍米娟一直没有等到深鸿基公司的通知，伍米娟也多次与深鸿基公司沟通要求签订商品房买卖合同，但深鸿基公司均以时机不成熟拒绝签订。伍米娟称其第三项诉请的依据是深鸿基公司构成一房二卖。 以上事实，有《鸿基·紫韵认购书》、业主姓名变更单、收款收据、网页截图等证据和庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，经深鸿基公司审批同意，案涉房屋的业主由江某某更名为伍米娟，伍米娟继受了案外人江某某与深鸿基公司签订的《鸿基·紫韵认购书》中的权利义务，受该认购书的约束。该认购书系对认购房屋的基本信息、购房款数额、正式签订买卖合同的时间等协商一致的结果，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该认购协议的目的是为将来签订商品房买卖合同所做的事先约定，应属于预约合同，不属于商品房买卖合同。现因案涉房屋已经另行出卖给他人，导致认购书的目的不能实现，故伍米娟主张解除其与深鸿基公司签订的《鸿基·紫韵认购书》，符合法律规定，本院予以支持。深鸿基公司辩称该认购书已经于2017年4月27日解除，因解除合同需以明示的方式作出，而深鸿基公司在公告中并没有解除该认购书的意思表示，本院对该辩称不予采信。因合同解除，深鸿基公司收取伍米娟的500000元首付款应当予以退还。因案外人江某某与深鸿基公司签订的《鸿基·紫韵认购书》时间在前，更名在后，深鸿基公司收取了伍米娟于2010年11月17日支付的定金50000元，也收取了伍米娟于2011年7月16日支付的首付款500000元，应视为双方对支付定金的时间、支付首付款的时间及首付款的金额进行了事实上的变更，深鸿基公司收取了伍米娟首付款的行为应视为双方对签订商品房买卖合同的磋商，伍米娟及深鸿基公司在本案中均未举证证明其向对方催促过签订商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人之规定，深鸿基公司应当将伍米娟支付的50000元定金予以退还。伍米娟虽称其多次与深鸿基公司沟通签订商品房买卖合同事宜，但未举证证明，伍米娟作为购买方怠于行使自己的权利，导致法律关系长期处于不确定状态，深鸿基公司在无法联系伍米娟的情况下以公告的方式通知伍米娟之后将案涉房屋另售他人，无不妥之处，故导致合同解除的责任在于伍米娟，其要求深鸿基公司支付资金占用期间的利息，于法无据，本院不予支持。因双方未签订商品房买卖合同，故伍米娟主张深鸿基公司赔付房屋溢价损失713600元及一房二卖的违约金550000元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、解除原告伍米娟与被告西安深鸿基房地产开发有限公司签订的《鸿基·紫韵认购书》。 二、被告西安深鸿基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告伍米娟退还房屋首付款500000元、定金50000元，合计550000元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告伍米娟其余诉讼请求。 本案案件受理费23584元，减半计收11792元由原告伍米娟自行承担7792元，由被告西安深鸿基房地产开发有限公司承担4000元，因原告已预交，故被告在履行生效判决确定的义务时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  孟元元 二〇二〇年六月二十八日 书记员  邢彤丹