河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1525民初2654号原告：黄启函，男，汉族，2014年1月14日出生，住辽宁省凌源市。法定代理人：黄义洋（父子关系），男，汉族，1985年5月18日出生，住郑州市金水区。被告：张华俊，男，汉族，1974年2月28日出生，住固始县。委托诉讼代理人：张义生，河南蓼阳律师事务所律师。被告：马明中，男，1986年2月10日出生，汉族，住固始县。原告黄启函与被告张华俊、马明中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄启函法定代理人黄义洋、被告张华俊及其委托诉讼代理人张义生到庭参加诉讼，被告马明中经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。黄启函向本院提出诉讼请求：一、判令被告马明中立即停止非法侵害，退还其非法占用的华侨名苑5号楼一楼105、106，二楼206、207房屋；二、请求判令被告张华俊立即与原告办理房屋交接手续结清物业、水电、燃气等全部使用期间产生的费用；三、请求判令两被告将房屋恢复原状；四、请求判令两被告向原告支付房屋使用费6600元（暂定，参考市场租金价格，按每日100元计算，时间自2020年3月2日起至实际交付房屋之日止）；五、请求判令两被告赔偿原告经济损失16200（暂定，包括原告应诉的交通费、通信费3000元；因两被告违约和侵权造成原告经营损失，按每日200元，时间自2020年3月2日起至实际交付房屋之日止）；六、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年初原告与被告张华俊口头约定华侨名苑5号楼一楼105、106，二楼206、207房屋的租赁事宜，并于6月1日，原告与被告张华俊签订了《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）将上述房屋租赁给被告张华俊使用。租赁合同约定，租赁期限自2018年3月1日至2020年3月1日止。合同还约定，未经原告同意，被告张华俊无权转借转租。但被告张华俊在承租期间，未经原告同意，私自将本案房屋转租给被告马明中。根据合同约定及相关法律规定，被告张华俊与马明中签订的合同应认定为无效合同。而且原告与被告张华俊的租赁合同，早于2020年3月1日期满。合同期满后，原告多次电话及书面要求被告张华俊办理交房手续，要求被告马明中停止侵权，腾退房屋，两被告以各种理由拒绝交房，并强行占有原告房屋至今。被告张华俊的违约行为，被告马明中的侵权行为，不仅严重侵犯了原告的财产权益，而且使原告开办超市进行经营的筹备工作一再推迟，致使超市至今未能开业，经营损失巨大。故特向法院一并提起违约和侵权之诉，请求法院依法维护原告的合法权益。张华俊辩称，一、涉案两间房屋是在没有市场使用价值的情况下交给答辩人使用的，不应收取房租。被答辩人的两间房屋位于华侨名苑5号楼一楼。说是商铺，其实是普通房屋，不具有商业价值。周围没有人气，更没有形成市场。属于闲置的房屋。答辩人是与开发商老总陈中华协商使用房屋的，也是从陈中华手中接过的房屋。陈中华许诺：房子位于新开发的地点，属于毛坯房，等该路上门面都能出租时，才开始收取房租。答辩人说使用房屋需要装修，陈中华说：你尽管装修，会给你补偿，不会让你吃亏。装修费以后会折价补给你。装修后你自主使用。答辩人不认识原告。该房子是后来工程部从开发商老总陈中华处购买。可能原告又从工程部购买的。按照“买卖不破租赁”的原则，开发商老总除中华的许诺依然有效，房屋应继续出租，不仅不应收取房租，而且在交房时应考虑对装修费用的补偿。二、答辩人给房屋进行装修花费十多万元，应由房主承担。答辩人接受房屋后，拉砖渣垫地面，贴地板砖，全房屋吊顶，墙面刷漆，重新布置水路、电路，并将水电接进来，制作连接一、二楼的楼梯花2万多元，制作几个形象墙，装修门头。以上两间两层各项装修共花费十多万元。按照约定，以上装修费用应由房主承担。现原告要求房屋恢复原状，是为了规避责任，应不予支持。三、被答辩人以房主的身份要收回房屋，是违约行为，严重损害了答辩人的利益。答辩人与原开发商老总陈中华有口头约定：装修费以后会折价补偿。原告在不到二年的情况下，要求收回房屋，答辩人损失巨大，装修后锁门一年多，等于白白投进了装修费用。答辩人装修的目的是在以后使用房屋，体现装修的价值。即使以后要房租，也要便宜些。利用答辩人装修房屋，不公平。被答辩人诉答辩人违约，既没有事实依据，也没有约定依据，应予以驳回。四、被答辫人没有理由现在收回房屋，应继续履行原房屋使用的口头协议，根据周边房屋的出租价格及情况，不收或适当收取房租。根据公平原则，答辩人在房屋装修后，在有使用价值的情况下，使用一段时间房屋，体现公平。答辩人与原开发商老总陈中华有口头约定：先无偿使用2年，以后根据按每年华侨名苑周边商铺经营情况（有5家以上商铺营业）及租赁价格确定每年的而租金。五、被告马明中使用房屋的行为不属于侵权行为。1、答辫人与原开发商老总陈中华有口头约定，答辩人装修后可以自主使用房屋。2、答辩人将房屋给被告马明中使用有约定。综上所述，被答辩人的诉讼请求，没有事实依据，没有法定和约定依据，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。马明中未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月2日，黄义洋、龙宇夫妻俩以儿子黄启函的名义与河南华壹实业集团有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，购买了该公司在红苏路南段西侧“华侨××”小区××楼××单元××、××单元××、××单元××、××单元××106的房屋，上述房屋于2020年5月办理了不动产权利登记，原告黄启函为房屋权利人。2018年6月1日，龙宇以黄启函（甲方）名义与张华俊（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，主要内容为：“一、甲方将位于华侨名苑两间商铺5#楼一单元105、106、二楼206、207出租给乙方合法使用，租赁期限自2018年3月1日至2020年3月1日；二、本房屋年租金为2020年3月1日止免租金，2020年3月1日按每年华侨名苑周边商铺租赁价格商定后另行补充租赁协议后乙方向甲方支付租金。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费由乙方使用而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。四、房屋租赁期为2018年3月1日至2020年3月1日，在此期间，如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。五、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权使用或转借该房屋，若乙方再重新装修房屋时须通知甲方……”。2019年3月1日，被告张华俊在未取得原告同意的前提下，将房屋转给被告马明中使用至今。2020年5月15日，河南华壹实业集团有限公司出具了一份“情况说明”，内容为：“1、这两间商铺张华俊本想购买，因资金困难虽然进行了装修，但张华俊一直分文未付房款，后被公司收回，并于2018年年初出售给黄启函，并办理完成所有手续；2、张华俊对收回房屋无异议，但对因装修产生费用问题，与我公司进行多次协商，最终我公司同意，以二年免收租金的形式，作为已装修所产生费用的补偿，在我公司协调下，黄启函也同意了继续给张华俊免租两年，并签订了书面合同”。本院认为，原告黄启函已取得本案争议房屋的所有权，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，原告黄启函法定代理人代其行使物权符合法律规定，被告张华俊亦认可合同系其本人所签，故该租赁合同合法有效。被告张华俊辩称其与案外人陈中华关于争议房屋的使用约定，无相关证据，依法不予采信。因原、被告签订的《房屋租赁合同》更改部分均盖有指印，经法庭释明后，被告张华俊明确表示不申请指印鉴定，应当承担举证不能的法律后果，则原、被告双方应当按照更改后的协议内容履行约定义务。在2020年3月1日租赁期满后，双方未能达成续租合意，被告张华俊应返还租赁房屋。被告张华俊未经原告同意将房屋转给马明中使用的行为，违反了合同约定及法律规定，原告要求被告退还房屋、并结清该期间产生的水电费等诉讼请求合理合法，依法予以支持。原告购买房屋时，被告张华俊已使用该房屋并进行了装修，原告未举证证明在双方签订房屋租赁合同后，张华俊未经其同意，对租赁物进行了其他改善或者增设他物，故对于原告要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求，依法不予支持。原告要求被告支付2020年3月2日起至其腾房之日止占用房屋费用的诉讼请求合理合法，但因原、被告未约定房屋租金，原告亦未举证证明同位置其他类似房屋的市场租赁价格，对该占用房屋费用标准无法确定，原告可待有新的证据后另行主张。原告主张因被告违约造成的经营损失与占用房屋使用费系重复诉讼请求。原告主张的交通费和通信费于法无据，不予支持。被告马明中经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。依据《中华人民共和国民法通则》第十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马明中于本判决生效之日起十日内将位于红苏路南段西侧“华侨名苑”小区5号楼1单元2层206、1单元1层105、1单元2层207、1单元1层106的房屋腾空并退还给原告黄启函；二、被告张华俊于原告黄启函收回上述房屋后五日内将此前的物业费、水电费、燃气费予以结清；三、驳回原告黄启函其他诉讼请求。案件受理费370元，减半收取计185元，由被告张华俊负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  胡丽娜二〇二〇年六月二十九日书记员  张亚红