山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1323民初3725号 原告：刘长芹，女，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：王茂儒，男，汉族，居民，1973年8月2日出生，住沂水县（系原告刘长芹丈夫）。 委托诉讼代理人：王德法、高洪锋，山东鼎衡律师事务所律师。 被告：许登国，男，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人张玉青，山东天达星律师事务所律师。 第三人：黄家忠，男，汉族，居民，住沂水县。 第三人：佟桂玲，女，汉族，居民，住沂水县。 以上第三人委托诉讼代理人赵君浩，山东鲁顺晔律师事务所律师。 原告刘长芹与被告许登国、第三人黄家忠、佟桂玲案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月30日、2019年10月17、2020年5月13日、2020年6月8日分四次公开开庭进行了审理。原告刘长芹及其委托诉讼代理人王茂儒、高洪锋，被告许登国及其委托诉讼代理人张玉青，第三人黄家忠、佟桂玲委托诉讼代理人赵君浩均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与佟桂岭签订的《房屋买卖合同有效》；2、依法确认沂房字第01602003号房屋及沂国用(1998)字第00897号、00898号土地使用权归原告所有；3、诉讼费由被告承担。2020年4月29日原告将第一项诉讼请求变更为：判决停止对涉案房屋土地的执行，并依法确认原告与佟桂玲签订的《房屋买卖合同》有效。事实和理由：原告与佟桂玲于2019年1月24日依法签订《房屋买卖合同》，合同签订时该房屋无权利瑕疵，无查封、异议登记等情形。合同签订后原告已按约定向佟桂玲支付全部购房款80万元并实际交付占有了涉案房屋及土地。后原告又依法缴纳了1492900元土地出让金及其他相关费用。2019年5-6月份，原告与佟桂玲办理过户登记手续时，发现沂水县人民法院查封了原告购买的涉案房屋及土地。出售时涉案房屋所有权人是佟桂玲，而佟桂玲并非(2019)鲁1323执恢311号、312号执行案件的被执行人，且原告买房在先，法院查封在后。原告已支付全部购房款、缴纳了土地出让金、实际交付占有了土地及房产。原告在交易过程中诚实守信，尽到了相关审查、注意义务，不存在过错。原告已向沂水县人民法院提出执行异议，贵院认为需对《房屋买卖合同》是否客观真实、合法有效等实体方面进行审查，遂做出(2019)鲁1323执异15号执行裁定，驳回了原告的异议请求。现根据法律规定，提出执行异议之诉，请依法支持。 被告许登国辩称，一、原告与佟桂玲签订的《房屋买卖合同》交易价格80万元显著低于实际价值，原告应当知道案涉房地产存在纠纷和查封，首笔交易价款40万元现金支付，无银行流水印证首付款和《房屋买卖合同》的真实性，亦不符合正常交易习惯，原告明知法院对案涉房产予以查封，仍继续支付土地出让金亦不符合正常购买人应有的谨慎心态，明显系虚假交易，是以合法形式掩盖转移财产对抗执行的非法目的，合同不具有真实性、合法性。 1、案涉房产土地因产权人佟桂玲、黄家忠负有众多巨额债务，被包括被告许登国在内的多位债权人申请保全查封并申请执行，本案被告许登国自2008年5月13日申请法院将案涉土地使用权（沂国用字（1998）00897、00898号）和地上房产（沂房字第××号）查封，第三人黄家忠、佟桂玲对此是明知的，亦应明知法院查封的财产不能转让、转移。 因第三人黄家忠、佟桂玲涉嫌非法吸收公众存款罪被刑事立案，被告许登国于2010年向公安机关报案，第三人佟桂玲、黄家忠曾于2018年11月或12月左右委托黄传栋通过公安机关调解过，黄传栋也明知案涉房地产存在纠纷和查封扣押，故第三人与原告的《房屋买卖合同》存在非法转移财产的恶意。 2、原告刘长芹在诉状中诉称“合同签订时该房屋无权利瑕疵、无查封、异议登记等情形”，但事实是案涉房地产早在2008年即已查封，无论是否续封，登记机关的它项权利登记本或登记系统仍应为查封状态，如果《房屋买卖合同》是真实交易，购买人必定谨慎的查询了解，原告诉称“无权利瑕疵、无查封、异议登记”，充分说明原告既没有查询了解诉称也不属实，不符合正常购房者的谨慎心态，明显存在与第三人恶意串通转移财产的非法恶意。 3、原告与第三人的《房屋买卖合同》交易价格显著低于市场价值，也可以说明交易虚假。案涉房地产的国有土地使用权登记面积7.37亩(实际面积9亩)，地上房屋面积.1632.4㎡，仅土地使用权价值不低于数百万元，原告与第三人以80万元价格转让，显著低于市场价值，不是正常交易，明显是以虚假交易的“合法形式”掩盖“转移财产，对抗执行”的非法目的。 4、第三人身负众债涉嫌犯罪出逃且涉及众多诉讼和执行案件，社会影响广泛，原告应当知情，案涉房产价值巨大原告刘长芹应当能够判断80万元的交易价格与案涉房地产实际价值相差甚远，可以认定原告系非善意购买。 5、原告与第三人的首笔交易价款是现金40万元，不能印证《房屋买卖合同》的真实性。原告的交易价款中的首笔付款40万元，无银行流水，不符合真实购买人应有的谨慎和交易习惯。 二、被告申请恢复执行并于2019年2月27日再次申请查封时，案涉房地产的登记所有人仍是第三人佟桂玲，即使原告诉称的交易真实，不存在前述问题和瑕疵，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记不发生法律效力”之规定，案涉房地产不产生所有权转移的效力，法院查封正确、合法。 综上所述，原告的《房屋买卖合同》不具有真实性，合同无效，法院查封时，案涉房地产所有人是第三人，查封合法有效。退一步讲，《房屋买卖合同》即使有效，也不产生所有权转移的效力，不能排除和对抗执行，原告诉求应予驳回。 第三人黄家忠、佟桂玲辩称，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，第一、原告刘长芹与第三人黄家忠、佟桂玲签订了合法有效的房屋买卖合同；第二、原告刘长芹履行了支付房屋买卖合同全部价款的义务；第三、原告刘长芹履行缴纳了全部土地出让金及其他相关费用的义务；第四、原告刘长芹已经实际占有并使用了该房产及土地；第五、原告交易过程中已经履行了相关审查注意义务，不能办理变更登记手续不能归责于原告，原告在购买房屋的过程中不存在任何过错，属于善意第三人；第六、本案中涉案房产交易在前、查封在后，且房产原所有权人系佟桂玲，并非执行案件的被执行人黄家忠，房产与执行案件无关联性。因此本案中，原告通过继受取得占有使用房屋土地的权利，既具有事实依据也有法律依据，且该实体权利足以阻却、排除执行措施。请求法庭依法支持原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提供的房屋买卖合同的真实性本院予以认可；2、对于原告提供的收到条，虽然收到条记载原告于2019年1月24日支付土地房屋款现金400000元，但原告未能提供该400000元的出处，以现金的方式支付400000元不符合交易惯例，故对其真实性本院不予认可。3、对原告提供的沂水县人民政府沂政字（2019）51号批复、中国银行现金缴款单、沂水县土地局储备中心结算票据、沂水县自然资源和规划局收据、收款收据的真实性本院予以认可，但是原告在收到沂水县人民政府的批复并交纳以上费用之前已经知晓涉案房屋及土地已经被法院查封，且于2019年3月18日向本院提出案外人执行异议，由此可知在原告交纳相应的费用之前已经明知涉案房产及土地被查封的事实，原告在明知的情况下继续支付大额款项不符合常理4、对于被告提供的沂水县公安局立案决定书的真实性本院予以认可，与本案的关联性本院不予认可。5、对于被告提供的法院公告的真实性本院予以认可，对于被告的证明目的本院不予认可。 根据庭审及本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月24日原告刘长芹作为买方与本案第三人佟桂玲及代理人黄传栋签订房屋买卖合同一份，合同约定将坐落于沂水县沂博路东北环路以北田庄村的大院房屋权证（沂房字第××号）及土地使用证（沂国用（1998）字第00897号）以及（沂国用（1998）字第00898号）的土地房屋出售给原告，双方约定土地房屋价格为800000元。涉案房屋登记面积为992.14平方米，土地面积为5248平方米。其中土地使用权终止时间为2013年10月1日。 合同签订后，原告于2019年3月8日以银行转账的方式向第三人代理人黄传栋转账400000元，对于第一笔款项400000元的支付未提供足够的证据予以证实。2019年1月31日原告对涉案土地房产进行了测绘，并支付2500元测绘费。于同年1月25日左右到沂水县自然资源和规划局以第三人佟桂玲的名义申请对涉案土地的土地使用权进行续期。2019年4月19日沂水县自然资源和规划局就涉案土地使用权的续期向沂水县人民政府进行请示，同日沂水县人民政府以沂政字[2019]51号文件做出批复，同意沂水县自然资源和规划局的请示。原告刘长芹与第三人签订房屋买卖合同时已知涉案土地使用权已到期，原告刘长芹于2019年3月18日向本院提出执行异议，此后2019年4月28日以第三人佟桂玲的名义缴纳了履约保证金1492900元。沂水县土地储备中心向原告出具了“山东省资金往来结算票据”，即佟桂玲履约保证金(CB(存)-2019-02期满续期)收款收据。2019年5月17日沂水县自然资源和规划局向原告出具了非税收入通用票据，成交价款1492900元。 本案第三人黄家忠因非法吸收公众存款罪被判处有期徒刑一年，于2019年1月21日在公证人员面前签订委托书一份，委托黄传栋代为办理涉案房产及土地的对外转让事宜。委托期限自签字之日起至2019年6月20日止。 另，本案第三人黄家忠因与多人存在民间借贷纠纷案件，本院曾于2008年5月13日做出（2008）沂民初字第1042号民事裁定书将涉案的房屋和土地予以查封，并立有（2008）沂执字第1584、1593号、（2009）沂执字第198、1089号等多个执行案件，其中涉及本案被告许登国的两个执行案件均未执结。2019年2月25日，本院对本案被告许登国的两个执行案件恢复执行，于2019年2月27日做出（2019）鲁1323执恢311、312号执行裁定，查封被执行人佟桂玲名下的涉案房产一处及土地使用权。除此之外，被执行人佟桂玲与黄家忠在本院尚有多个执行案件未实际执行到位，且针对涉案房产及土地，本院在（2019）鲁1323执恢719、720号案件中也进行了查封。 另，本院曾于2009年委托评估机构对涉案房产及土地价值进行了评估，当时评估价值为1077551.13元，其中房屋建筑评估价值为563457.05元；土地使用权评估值为514094.08元。 再查明，本院于2019年2月27日做出（2019）鲁1323执恢311、312号执行裁定后，原告刘长芹于2019年3月18日向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，根据原告所提供的证据，本院于201年7月2日做出（2019）鲁1323执异15号执行裁定书，认为，该案当事人争议的焦点在于案外人刘长芹与佟桂玲于2019年1月24日签订的《房屋买卖合同》是否客观真实、合法有效。因涉及实体方面的内容，执行程序中无权认定。裁定驳回了原告所提出的异议。原告遂向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告刘长芹与第三人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。但是原告刘长芹对于第一笔房屋价款的支付没有足够的证据予以证明，本院在对涉案房屋土地进行查封时原告尚未支付第二笔价款，双方之间的房屋买卖合同尚欠履行完毕，涉案房屋及土地仍然属于第三人所有。另一方面涉案土地的土地使用权已到期，第三人佟桂玲对于该土地使用权的处置属于无权处分，而原告刘长芹对该情况明知，在相关手续办理终结前原告刘长芹并不能合法占有涉案土地。因此，原告刘长芹就涉案房屋土地不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下： 一、原告与第三人签订的《房屋买卖合同》有效。 二、驳回原告刘长芹的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告刘长芹承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判长  宋文萍 审判员  张传文 审判原靳倩 二〇二〇年六月十八日 书记员  林淑云