广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1214号上诉人（原审被告）：广州博峰投资管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区*************。法定代表人：罗某1。被上诉人（原审原告）：刘燕，女，1977年11月24日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区*************。委托诉讼代理人：胡国恒，广东赛力律师事务所律师。委托诉讼代理人：石翔育，广东赛力律师事务所实习律师。原审被告：肇庆金城房地产发展有限公司，住所地广东省肇庆市高要区*******旁。法定代表人：BENTULANRUDELEEROSAUT（陈慧蓝），该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：石岩松，该公司员工。上诉人广州博峰投资管理有限公司（以下简称博峰公司）因与被上诉人刘燕、原审被告肇庆金城房地产发展有限公司（以下简称金城公司）商品房预约合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初3105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人博峰公司、被上诉人刘燕及其委托诉讼代理人胡国恒、石翔育到庭参加诉讼。原审被告金城公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博峰公司上诉请求：撤销一审判决，驳回刘燕的起诉。事实与理由：1.金城公司不予退回购房定金20000元是基于金城公司与刘燕签订的《认购书》，因刘燕没有足够资金购买涉案房屋而违约，理应如此。2.一审法院没有依据博峰公司与刘燕签订的《特惠活动优惠协议》进行判决，忽视了该协议第1条的约定：“……如甲方因个人原因最终无法完成购房的，视为甲方自动放弃本次专项优惠，本金额不予退还”。因为刘燕获得涉案房屋的购买优惠是基于本协议，而本协议是博峰公司与金城公司达成的代理销售涉案房产协议中争取的优惠，因此，博峰公司为刘燕购买涉案房产是付出了代价的，而博峰公司是没有从金城公司处收取任何的提成或代理费用。即因刘燕的违约，博峰公司因此而损失了应得的销售涉案房产的提成或代理费用，一审法院判决88000元全部退回给刘燕错误。博峰公司认为，即使退，也应该扣除刘燕违反《特惠活动优惠协议》第1条的约定的违约金后再退，否则，博峰公司就是付出了劳动或代价，却因一审判决而一分钱都没有得到，这对博峰公司不公平，对房地产行业的销售市场不公平。刘燕答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，博峰公司与金城公司为分销关系，金城公司在一审期间已经确认并无8.8万元抵15万元的优惠活动，也没有授权博峰公司进行收款，因此博峰公司无权收取购房款，并应将收取的购房款立即返还给刘燕。金城公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交陈述资料。刘燕向一审法院起诉请求：1.判令金城公司向刘燕退还定金20000元；2.判令博峰公司向刘燕退还特惠活动优惠金88000元；3.判令金城公司、博峰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：刘燕（乙方）于2018年8月18日与金城公司（甲方）签订《认购书》，向金城公司购买位于高要区金渡镇世纪大道21号的景湖湾景湖街3幢1704号，《认购书》约定该商品房套内面积为74.18平方米，建筑面积为93.38平方米，折后总金额为680273元。《认购书》第四条约定：乙方的付款时间为：定金：人民币20000元须于签署本认购书时付清（乙方与甲方签署《商品房买卖合同》及其《补充协议书》及一系列附件、附录等合同文件并支付第一期楼款时转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款（首期款）人民币210273元，须于2018年8月30日前付清（含定金）。如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款：47000元须于2018年11月3日前付清。六、乙方义务：因乙方未在本认购约定的时间到[景湖湾（尚荟海岸）销售中心]与甲方签约、或因乙方违反本条任一约定，或因乙方的其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的时间没能签署的，甲方不予返还乙方已付的定金，并有权不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售。刘燕及金城公司分别在《认购书》上签名、盖章确认。《认购书》签订后，刘燕于2018年8月18日交纳定金20000元，金城公司出具收款收据给刘燕。同日刘燕又签署一份《特惠活动优惠协议》，以88000元抵150000元，刘燕遂于2018年8月18日交纳78273元，于2018年8月30日交纳9727元，博峰公司出具金额为78273元的收据给刘燕，另9727元转入罗某1的账户，博峰公司确认收取刘燕的购房款88000元。后刘燕向博峰公司申请延期付款，博峰公司同意刘燕延期至2018年10月25日。至2018年10月29日刘燕又向博峰公司提出特殊申请，原因为“资金周转困难，申请退款，放弃认购该单位，已交房款108000元”，退款流程：换房退款（新购房客户顶替原房号，置换房款），博峰公司已收回定金收据及认购书原件。金城公司与博峰公司是属分销关系。刘燕与罗某1的微信聊天记录：刘燕“请问方案出来，我那个户型有人入手吗？”罗某1“……现在是有买家有意向，但未落实，谈好再和你详细讲吧”；“现场销售经理一直有帮你跟进的了”刘燕“你4月20号电话回复的只退54000元，这个太坑我了”；“罗总，108000的款，你们退我80000吧”；罗某1“你就让我去谈个零头，机会不大哦”；“你整天念叨着原件干什么呢？后面退款也不需要你提供原件啊，既然已签字确认，那退还你原件只有一种可能，你不退了要继续认购”；“昨天也跟你讲得很清楚了，你愿意协商退款就安心等就是了，不愿意就随你高兴怎么处理就怎么处理”。一审法院认为：本案是因刘燕购买的商品房资金不足而引起的纠纷，属房屋买卖合同纠纷。刘燕与金城公司签订的《认购书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性的规定，应为有效合同，一审法院予以确认。本案争议焦点为：一、金城公司应否退回定金20000元给刘燕；二、博峰公司应否退回购房款88000元给刘燕。关于焦点一、本案中，引致《认购书》不能履行是由于刘燕没有足够资金购买金城公司的房屋，根据刘燕与金城公司双方签订《认购书》约定“或因乙方违反本条任一约定，或因乙方的其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的时间没能签署的，甲方不予返还乙方已付的定金”，刘燕没有按《认购书》约定的时间交纳足额的第一期房款，虽然刘燕另行申请延期交付首付款，博峰公司同意其延付，但延期期满后，刘燕也未能支付足额首期购房款，属刘燕存在违约，金城公司有权不退回定金，对于刘燕的请求，一审法院不予以支持。关于焦点二、由于刘燕资金不足未能足额支付首期购房款，不能继续履行购房协议，要求博峰公司退回其已支付的购房款88000元，博峰公司应予退回给刘燕。至于博峰公司辩称需等待有新买主才能置换退回房款，不符合实际，欠缺事实与法律依据，对于博峰公司抗辩意见，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、博峰公司自该判决发生法律效力之日起十日内退回购房款88000元给刘燕。二、驳回刘燕其他诉讼请求。如果博峰公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1230元（该款刘燕已预交），由刘燕负担228元，博峰公司负担1002元。一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，金城公司与博峰公司签订的《肇庆【尚荟海岸】项目分销合同》，约定博峰公司负责引荐客户签订《房屋认购协议书》及《商品房买卖合同（预售）》；在销售过程中，未经金城公司同意不得向客户收取任何费用，不得以博峰公司或金城公司的名义直接收取定金或购房款。还查明，刘燕（甲方）与博峰公司（乙方）于2018年8月18日签订《特惠活动优惠协议》，双方达成：刘燕确认在签署本协议之时应向博峰公司支付特惠活动优惠金人民币8.8万元，专项优惠为8.8万元抵15万元；该协议所约定之折后总价为刘燕参与本次活动并缴纳金额特惠活动优惠后所享有的特惠房价，折后总价为680273元。该协议第1点约定“如甲方因个人原因最终无法完成购房的，视为甲方自动放弃本次专项优惠，本金额不予退还”。协议签订后，刘燕按约向博峰公司支付特惠活动优惠金8.8万元，且博峰公司确认收到该笔优惠金。本院认为，本案因刘燕与金城公司签订《认购书》及与博峰公司签订《特惠活动优惠协议》而产生纠纷，系开发商、与购房者达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同协议而产生的纠纷，故本案系商品房预约合同纠纷，一审法院认定案由为房屋买卖合同纠纷欠妥，本院予以纠正。根据当事人上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：博峰公司是否应当向刘燕退还8.8万元。经查明，金城公司与博峰公司之间是房屋买卖分销合同关系，博峰公司是房屋买卖分销人，按照合同约定未经同意不得向房屋买受人收取任何费用及购房款。本案中，刘燕向博峰公司支付8.8万元特惠活动优惠金实为抵扣案涉房屋总房款的一部分，属于购房款，金城公司在本案诉讼中确认其并未授权博峰公司收取购房款，博峰公司也未能提供充分证据证明其已获得金城公司的授权，应承担举证不能的法律后果。因此，依据分销合同约定，博峰公司无权收取刘燕支付的购房款，即特惠活动优惠金，其与刘燕签订的《特惠活动优惠协议》属于无效协议，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，博峰公司向刘燕的收取的8.8万元特惠活动优惠金，属于购房款，应当予以退还。一审法院认定博峰公司应当向刘燕退还8.8万元的购房款，理据充分，本院予以维持。又，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，《特惠活动优惠协议》自始无效，对合同双方不具有约束力。博峰公司上诉主张依据该协议第1条约定不予返还特惠活动优惠金，理据不足，本院不予支持。因博峰公司无权收取购房人的购房款，是造成《特惠活动优惠协议》无效的过错方，博峰公司上诉主张因履行该协议而造成的损失应由其自行承担。至于博峰公司因案涉房屋买卖分销过程中产生的提成及代理费，可依据与金城公司订立的分销合同另循合法途径解决。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，博峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由广州博峰投资管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  何 桑审 判 员  唐 强审 判 员  陈卓杰二〇二〇年六月三十日法官助理  梁博嘉书 记 员  吴兰芳