山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4677号 上诉人（原审原告）：青岛市李沧区清洁服务总公司，住所地：山东省青岛市环城四路46号。 法定代表人：许宏之，职务：总经理。 委托诉讼代理人：于鑫洋，山东卓润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马秀峰，山东卓润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:侯坤，男，1968年11月5日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：牟京亮，山东容达律师事务所律师。委托诉讼代理人：马静，山东容达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李增迎，男，1979年8月22日出生，汉族，户籍所在地山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：牟京亮，山东容达律师事务所律师。委托诉讼代理人：马静，山东容达律师事务所律师。 上诉人青岛市李沧区清洁服务总公司与被上诉人侯坤、被上诉人李增迎房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初4828号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛市李沧区清洁服务总公司向本院提出上诉请求：1、撤销青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初4828号民事判决书，依法改判或发回重审。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由:一、原审判决认为，上诉人未提交案外人向被上诉人实际支付了未到期租金的证据，且未提交证据证实案外人与被上诉人进行过房屋返还、交接，对押金的返还问题尚未处理，故驳回上诉人的诉讼请求，系严重的认定事实错误。1、本案中，被上诉人提交了答辩状，自始至终从未否认过其已经收到案外人支付的房屋租金及押金。在此情况下，一审法院既未向被上诉人发问该问题，也未依职权追加案外人为第三人进行进一步核实，却径行于2019年12月3日作出上诉人败诉的判决。2020年1月6日，一审法院单独通知上诉人就是否有案外人向被上诉人支付未到期租金及押金的证据做询问笔录，一审法院先行完成判决后补充询问笔录，片面加重上诉人的举证责任。一审法院对该部分事实的认定有失公允、草率而为，系严重的认定事实错误。2、上诉人与被上诉人于2014年3月10日签订《房屋租赁协议》，约定上诉人将涉案房屋租赁给被上诉人侯坤，租期自2014年3月1日至2017年2月28日。被上诉人与三案外人丁显刚、徐守亮、张玉波分别签订租赁合同，租赁期限分别为2016年3月20日至2017年3月20日、2016年3月22日至2021年3月21日、2017年3月20日至2020年3月20日。而案外人搬离涉案房屋的日期分别为2017年8月15日、2017年8月10日、2017年8月15日。收取房租和押金后交付租赁房屋，是最基本的房屋租赁交易习惯。作为违约转租的出租方，如不向案外人收取房租而让案外人使用房屋，则是严重违反生活的一般常理。上诉人对于本案的举证以及被上诉人庭审内容，符合证据高度盖然性的条件，能够充分证明被上诉人收取房租及押金的事实，而一审法院枉顾上诉人举证、被上诉人默认以及生活的一般常理，仅以上诉人证据不足为由，驳回上诉人诉讼请求，系严重的认定事实错误。3、原审判决认为，上诉人未提交证据证实案外人与上被上诉人就涉案房屋的返还、交接，系对举证责任分配的严重错误，对事实认定错误。被上诉人系违约方，通过违约转租获得了利益，在其面对涉案房屋将被政府拆迁征收，其违约转租行为暴露，案外人可能要求其返还财产甚至赔偿损失的情况下，被上诉人选择避而不见，从未主动现身和案外人及上诉人处理涉案房屋的问题，进一步造成了上诉人的损失。4、原审判决认为，本案对押金的返还问题尚未处理，与事实严重不符。上诉人已经提交案外人与上诉人签订的协议书、案外人向上诉人出具的收款条，充分证明上诉人和案外人就涉案房屋的返还、押金及未到期的房租问题达成了协议，且双方已实际履行了该协议，而一审法院以该证据涉及案外人为由，不作认定。既然上诉人已充分举证，一审法院为查明事实，应当依职权将案外人追加为第三人，而一审法院既不作认定，还以证据不足为由判决上诉人败诉，系严重的不负责任，认定事实错误。二、原审判决未查清法律关系，错误分配举证责任，以《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回上诉人诉讼请求，系适用法律严重错误。1、在上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同履行过程中，上诉人系守约方，被上诉人系违约方。被上诉人违约将涉案房屋转租，没有法律根据而取得不当利益。面临拆迁的政治任务，为构建和谐社会，上诉人基于无因管理的法律事实，在没有法定或约定支付义务的情况下，代被上诉人向案外人返还未到期房租及押金。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定:“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用”，故上诉人的损失有权向被上诉人追偿，本案应支持上诉人全部诉讼请求。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”举轻以明重，本案被上诉人未经上诉人同意向案外人转租房屋，且转租期限超过被上诉人剩余租赁期限，应认定被上诉人超过租赁期限的转租行为无效，而被上诉人从中获益，而上诉人因此遭受损失。《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款规定:“民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，故本案应判令被上诉人向原告支付因被告无效行为造成的损失的款项并赔偿损失，支持上诉人诉讼请求。三、原审判决的结果，使被上诉人因违约行为受益却不受惩罚，是对违约行为的纵容与鼓励，严重破坏了诚信公平的市场秩序，与民法基本原则严重相悖。上诉人作为守约方已充分举证因被上诉人的违约行为造成直接经济损失，应判令被上诉人返还上诉人代其垫付的款项，但一审法院在被上诉人明显存在重大过错的情况下，判令驳回上诉人的诉讼请求，致使守约方蒙受巨大损失，无法通过追偿权实现救济。综上所述，被上诉人存在明显违约的过错行为，其过错行为不仅使自己获得了非法收益，且已经给上诉人造成了直接的经济损失。在这种情况下，一审法院却判决被上诉人不承担任何违约责任，放纵违约方，一审判决明显违反了法律的诚实信用原则和公平原则，损害了上诉人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判或发回重审。 被上诉人侯坤、被上诉人李增迎答辩称：一、李增迎系受侯坤的委托代为与案外人人丁显刚、徐守亮、张玉波签订《房屋租赁合同》，涉案房屋实际转租人为侯坤，李增迎不应当承担责任。二、上诉人未与被上诉人确认数额即支付给三案外人押金、停产停业搬家补偿、装修款及超出实际未使用期间的未到期租金系自行扩大损失，不应当由被上诉人承担。1、上诉人并未就涉案房屋收回及拆迁补偿事宜通知被上诉人，也未与被上诉人协商，而是自行联系三案外人进行所谓的拆迁补偿。2、涉案房屋由侯坤出资装修，即便上诉人对房屋装修进行补偿，也应将装修费支付给侯坤。上诉人未经核实确认实际状况及装修损失金额，擅自将装修费支付给案外人，由此产生的损失应当由上诉人自行承担。3、根据《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第三十九条第一款，被拆迁人或者房屋承租人在拆迁公告规定的期限内搬迁腾房的，拆迁人应当按照有关规定支付搬迁补助费。第二款拆迁非住宅房屋或者住宅、非住宅兼用的房屋，造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业损失的，拆迁人应当支付经营性补助费。上诉人作为拆迁人，应当就涉案房屋拆迁向房屋承租人支付停产停业搬家补偿，上诉人不应当就已向三案外人支付的该笔费用再向被上诉人主张赔偿。4、上诉人向案外人支付未到期租金超出实际未使用期间应退租金。上诉人未经核实确认实际状况，向案外人支付未到期租金超出实际未使用期间应退还租金部分，应当由上诉人自行承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，维持原判，驳回对方上诉。 青岛市李沧区清洁服务总公司向一审法院提出诉讼请求：原告向本院提出诉讼请求：1、请求侯坤、李增迎支付青岛市李沧区清洁服务总公司垫付的未到期房屋租金及押金等损失178000元及逾期利息（按银行同期贷款利率计算自原告将款项分别返还给案外人之日起至被告实际付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：青岛市李沧区清洁服务总公司与侯坤于2014年3月10日签订房屋租赁合同，青岛市李沧区清洁服务总公司将青岛市李沧区君峰路56号（以下简称“涉案房屋”）1-3的临街房屋出租给侯坤，租期为2014年3月1日至2017年2月28日，后侯坤未经原告同意，将房屋转租给李增迎，李增迎又将房屋分别租给案外人徐守亮、丁显刚、张玉波，并收取房屋租金。2017年初，该处临街房屋被列入政府拆迁计划，需终止租赁合同，收回房屋。青岛市李沧区清洁服务总公司代为支付给三位案外人共计178000元，青岛市李沧区清洁服务总公司有权向侯坤、李增迎进行追偿，故诉至法院，望判如所请。 侯坤、李增迎在一审中辩称，李增迎系受侯坤的委托代为与案外人徐守亮、丁显刚、张玉波签订《房屋租赁合同》，涉案房屋实际转租人为侯坤，李增迎不应当承担责任；青岛市李沧区清洁服务总公司知晓且认可涉案房屋的转租事宜，侯坤已向青岛市李沧区清洁服务总公司缴纳了全部房租；青岛市李沧区清洁服务总公司未与侯坤确认数额即向三案外人支付押金、停产停业搬家损失、装修款及超出实际未使用期间的未到期租金系自行扩大损失，侯坤不应承担责任。 一审法院认定事实如下：青岛市李沧区清洁服务总公司与侯坤于2014年3月10日签订房屋租赁协议，约定由侯坤租赁君峰路56号1-3户171平方米房屋，租期3年，自2014年3月1日至2017年2月28日，租赁费用为年租金35000元，从第二年逐年递增10%，协议中约定不得将房屋转租。 李增迎分别于2016年3月20日、3月22日、2017年3月5日与案外人丁显刚、徐守亮、张玉波签订房屋租赁合同，约定由三案外人分别租赁涉案房屋1、2、3户；案外人丁显刚的租赁期限为2016年3月20日至2017年3月20日，月租金3000元，付款方式为年付，押金1000元；案外人徐守亮的租赁期限为2016年3月22日至2021年3月21日，月租金3333元，付款方式为年付，押金1000元；案外人张玉波的租赁期限为2017年3月20日至2020年3月20日，月租金3000元，付款方式为年付。 青岛市李沧区清洁服务总公司于2017年8月11日、8月14日向案外人徐守亮支付共计38000元；于2017年8月16日向案外人张玉波支付共计85000元；于2017年8月17日向案外人丁显刚支付共计55000元。 一审法院认为，青岛市李沧区清洁服务总公司与侯坤于2014年3月10日就涉案房屋1-3户签订的房屋租赁协议，是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定，行使权利、履行义务。该房屋租赁协议约定的租赁期限为三年，自2014年3月1日至2017年2月28日，原告自认该租赁期限届满后，双方均未签订房屋租赁合同对涉案房屋进行续租，侯坤亦未向青岛市李沧区清洁服务总公司交纳过租赁期限届满后的房租，现青岛市李沧区清洁服务总公司主张，因侯坤的转租行为，导致其向案外人徐守亮支付未到期房租23000元（自2017年8月10日至2018年3月21日）、押金1000元、装修补偿14000元，共计38000元；向案外人丁显刚支付未到期房租24000元（自2017年8月15日至2018年3月21日）、押金1000元、装修补偿20000元、停产停业搬家补偿10000元，共计55000元；向案外人张玉波支付未到期房租24000元（自2017年8月15日至2018年3月21日）、押金1000元、装修费30000元、停产停业搬家补偿30000元，共计85000元，上述款项应由侯坤向其返还，但本案中，青岛市李沧区清洁服务总公司未提交证据证实其与侯坤、侯坤与案外人就涉案房屋的装修、停产停业搬家的补偿事宜进行过约定，亦未提交证据证实三案外人已实际向侯坤支付了未到期房租，且侯坤未与案外人进行过房屋返还、交接，对押金的返还问题尚未处理，故青岛市李沧区清洁服务总公司的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回青岛市李沧区清洁服务总公司的诉讼请求。案件受理费3860元（青岛市李沧区清洁服务总公司已预交），由青岛市李沧区清洁服务总公司负担。 二审中上诉人提交承诺书一份，证明案外人丁显刚、张玉波、徐守亮于2017年8月10日、8月15日作出承诺已经收到上诉人支付的补偿款，并于当日迁出租赁房屋，三案外人与上诉人就涉案房屋的返还押金、未到期的房租返还、拆迁安置补偿等问题已经全部彻底处理完毕。被上诉人对该证据真实性无法确认，且该证据系上诉人单方提出，无法证实三个案外人是否实际收到押金、未到期的房租、拆迁安置补偿款，且被上诉人作为承租人，上诉人即便需要进行拆迁补偿，也应与被上诉人协商赔偿事宜。对上诉人提交的该证据本院将综合其他证据予以认定。 证据二、收据一宗（丁显刚、张玉波），证明被上诉人已经实际收到三个案外人未到期的房屋租金。被上诉人对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为该两份收据无法证实被上诉人收到的系上诉人所称2017-2018年的房屋租金。对于该证据，本院予以采信。 二审中被上诉人认可丁显刚、张玉波每年房租36000元，徐守亮年租金40000元，张玉波没有收取押金，其他两个人都收取押金1000元。被上诉人已经收取丁显刚、张玉波2016年3月20日至2017年3月20日的全部租金，2017年3月21日后收取了部分租金，但记不清具体数额及期限。已经收取徐守亮2016年3月22日至2017年3月21日的租金，之后收取部分租金但记不清具体数额及期限。 二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中上诉人因面临拆迁任务，需将涉案房屋清空，向案外人丁显刚、张玉波、徐守亮直接支付资金。案外人支付资金实际包含两部分：第一部分包含上诉人向案外人支付的押金、装修补偿、停产停业搬家补偿等；第二部分为上诉人与被上诉人侯坤签订合同的租赁期期限以外，上诉人向案外人退还的租金。 关于第一部分费用，虽然被上诉人侯坤未经上诉人同意进行转租，但被上诉人侯坤已实际向上诉人支付租赁期内房屋租金，上诉人在未经与承租人协商的情况下，直接与次承租人进行协商并给付钱款，由次承租人直接向上诉人交付房屋，剥夺了承租人侯坤就租赁房屋与上诉人、次承租人进行协商、要求赔偿、补偿的权利。因此其向次承租人给付的各项补偿以及退还的押金，系其单方自愿行为，在事先未经次承租人与承租人共同确认的情况下，无权要求承租人给予其补偿。 关于第二部分费用，已超过上诉人与被上诉人侯坤之间签订的租赁合同约定租赁期限，现也无证据证明上诉人收取过该时期内被上诉人或者案外人向其支付的租金，因此，该段时间上诉人向案外人支付的费用，为被上诉人的转租行为给上诉人造成的直接损失，上诉人向案外人退还的该段时间租金，被上诉人应向上诉人退还。被上诉人认可收取了案外人租金但未明确收取的期限，根据上诉人提交的收据并结合案外人与被上诉人之间的合同约定，本院认为案外人已经交纳给被上诉人2017至2018年度的租金这一事实可以确认。上诉人与被上诉人之间的租赁合同租期为自2014年3月1日至2017年2月28日，上诉人主张被上诉人只交纳了截止到2017年2月28日的租金，被上诉人虽辩称已经交纳了租金但未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。故上诉人主张其支付给案外人徐守亮的未到期房租23000元（自2017年8月10日至2018年3月21日），向案外人丁显刚支付未到期房租24000元（自2017年8月15日至2018年3月21日），向案外人张玉波支付未到期房租24000元（自2017年8月15日至2018年3月21日）应予退还，合计数额为71000元（23000元+24000元+24000元）。关于利息，因上述费用给付未与被上诉人协商一致，上诉人要求被上诉人自给付之日支付利息，缺乏依据，本院依法认定，应自上诉人起诉之日起计算利息。 因李增迎不是涉案租赁合同的相对方，上诉人亦无证据证明侯坤与李增迎之间是转租关系，两被上诉人均认可双方系委托关系，故上诉人要求李增迎承担责任没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，上诉人青岛市李沧区清洁服务总公司的上诉请求部分成立。一审判决应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初4848号民事判决书； 二、被上诉人侯坤于本判决生效之日起十日内给付上诉人青岛市李沧区清洁服务总公司71000元以及利息（以71000元为本金，自2019年7月12日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至2019年8月19日止；以71000元为本金，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）； 三、驳回上诉人青岛市李沧区清洁服务总公司对被上诉人李增迎的诉讼请求； 四、驳回上诉人青岛市李沧区清洁服务总公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3860元，由青岛市李沧区清洁服务总公司负担2320元，由侯坤负担1540元；二审案件受理费3860元，由青岛市李沧区清洁服务总公司负担2320元，由侯坤负担1540元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年六月二十九日 书记员  王若怡