江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初1970号原告：黄湘赣，男，1963年10月20日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市。委托诉讼代理人：周勇，江西日泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李书鹏，江西日泰律师事务所实习律师。被告：易昌胜，男，1964年9月28日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被告：王娟，女，1979年7月4日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。第三人：付晚生，男，1974年4月25日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告黄湘赣诉被告易昌胜、王娟、第三人付晚生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告黄湘赣及其委托诉讼代理人周勇、李书鹏到庭参加诉讼，被告易昌胜、王娟、第三人付晚生经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告黄湘赣向本院提出诉讼请求：1.判决原告黄湘赣与被告易昌胜于2007年4月12日签订的《联合建房协议书》即房屋买卖合同有效（房屋价值16万元）；2.判决原告黄湘赣对坐落于宜春市××房屋拥有所有权；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年4月12日，原、被告签订了《联合建房协议书》，约定的建筑面积为168平方米，单价1080元／平方米，总价为181440元，以产权证登记面积为准，多退少补，原告按合同的约定于同日支付了购房定金9万元，后依该协议书，原告陆续付清了购房款及办证费合计19万元（保留票据为16万元，其余3万元未开具票据），截止提出导议时，原告才知道该房屋的产权证面积为144平方米，按约定单价1080元／平方米，应付的实际购房款为155520元。2007年交房后，原告对涉案房屋进行装修并居住至今，期间多次催促被告履行合同义务，办理房屋权属证书，被告均以各种理由推脱，直至2018年，原告得知该房屋已经在2014年登记在被告王娟名下，并且第三人付晚生已经申请贵院将涉案房屋进行了查封并依法申请了强制执行。被告王娟办理产权证时没有任何人通知过原告并且王娟也未主张过任何权利，被告易昌胜与被告王娟存在恶意办理登记的情况，其办理登记的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人（原告），同时（2019）赣0902执异40号执行裁定书裁定中止了对涉案房屋的执行。另查贵院就同一类型的案件出具了法律文书。原告现向法院提起诉讼，请求判允所请。被告易昌胜辩称，1.原告不履行协议条款；2.恶意拖欠房屋款，有强买的行为；3.多次要求原告把房屋归还给被告无果；4.被告不承担本案的一切费用；5.原告在2006年9月20日以前没有付清的房屋欠款，应全部按照法院合法利息2.5分计算欠款，逾期支付的房款只能作为付房款的利息，现在未付清房款的房屋，必须承担违约责任，并且支付2006年至今的利息与房款。计算时间直到原告所有房屋欠款全部付清为止，请求法院支持；6.原告提到了3万元未开具票据，被告没有收到过此款；7.07、08、09年这三年每星期都给他们打电话，催他们来办证，到今天的后果都是原告的责任，大多数的人都办好房产证。到现在没有办房产证的都欠我的房款；8.我是抵押借了别的钱，后来房产证办在别人名下我不知情，我没有去办过；9.我在2007年至2004年住在宜春××，跟原告同住一栋楼房；10.他们入住了十多年了，还没有把我的房款付清。以上所说全属事实，我相信法院会为我主持公道。被告王娟、第三人付晚生未作答辩。当事人为证明其主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换。被告易昌胜、王娟及第三人付晚生未提交证据。原告黄湘赣为证明其主张提交的证据有：证据一、黄湘赣身份证复印件一份，易昌胜身份证复印件一份，结婚登记信息复印件一份，《不动产产权情况表》原件一份，（2016）赣0902民初5048号财产保全《协助执行通知书》复印件一份，（2019）赣0902执异40号执行裁定书复印件一份；证据二、2007年4月12日原告黄湘赣与被告易昌胜签订的《联合建房协议书》原件一份，2007年4月12日、4月30日、2008年9月9日、2008年1月27日收款收据（收条）原件四份，2019年5月8日春台供电所出具的《证明》原件一份，房屋装修照片打印件三份；证据三、2007年12月23日《宜春市私有房屋所有权登记申请表》原件一份，房权证宜房字第××号房产证信息原件一份，2014年11月4日《房地产交易文契》及《具结保证书》原件各一份，2014年11月11日《宜春市房屋权属登记审批表》原件一份；证据四、（2018）赣0902执异30号执行裁定书一份，（2018）赣0902执异31号执行裁定书一份，（2018）赣0902民初5050号民事判决书一份，（2018）赣0902民初5051号民事判决书一份，不动产产权情况表原件一份、复印件一份。原告黄湘赣的上述四组证据能够相互印证，彼此相互关联，形成完整的证据链，其真实性、合法性及关联性均可以确认，本院对上述证据予以确认并作为认定本案事实的依据。综合审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告易昌胜于2005年取得宜春市宜阳南路（工业园南区天桥旁西侧）的一块土地用于建设房屋出售。房屋于2006年建成。2007年4月12日原告黄湘赣（乙方）与被告易昌胜（甲方）签订《联合建房协议书》，购买该栋一层的一套房屋，协议约定“二、联合建房地址：位于宜春市××。三、面积计算：双方约定建筑面积为168平方米。约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准（房管局实际测量面积）。四、计价方式：单价为每平方米壹仟零捌拾元人民币；总价为181440元人民币（以产权登记面积为准，多退少补）柴棚间按每平方米__元，车库按每平方米__元计价。五、付款方式：自签订协议之日起预付定金人民币玖万元。六、水电安装费按实际发生费用由乙方承担（以水、电部门发票为准），甲方负责办理。七、甲方代办三证（房屋产权证、土地证、契税），维修基金、物业管理及其他相关证件的手续费以及政府规定需由买受人承担的各种费用均由买受人承担”。双方在协议书中备注“另：4月12日前付9万元，4月30日前付3万元，计12万元，余款在08年春节前付2万，其他剩余款在2009年春节前付清”。原告黄湘赣于2007年4月12日支付9万元，于4月30日支付3万元，于9月9日支付2万元，于2008年1月27日支付2万元，上述款项被告易昌胜均出具了收款收据或收条。原告黄湘赣诉称曾于2009年支付被告易昌胜现金3万元，但未提供证据证明，被告易昌胜否认收到该款项。原告黄湘赣交纳首期款项后接收了房屋并办理了用电开户手续，自2008年起居住至今。被告易昌胜在2007年12月23日就其建成的房屋向房管部门申请析产分割，分割后涉案房屋的产权仍登记在被告易昌胜名下，产权证号为房权证宜房字第××号，房号为××，房屋面积为144平方米。2019年5月10日，原告黄湘赣因居住的房屋被查封，向本院提出书面执行异议，本院（2019）赣0902执异40号执行裁定书查明：2013年8月29日被告易昌胜与案外人宁慧海签订《抵押协议》，以包括涉案房屋在内的三套房屋作抵押向宁慧海借款75万元，抵押协议第三条约定：如逾期未归还所借款项，宁慧海有权自行将抵押房屋出售或办理过户。2014年3月29日被告易昌胜向宁慧海借款75万元。同年6月6日被告易昌胜及其妻杨连秀在江西省宜春市赣中公证处办理公证，委托案外人罗伟出售涉案房屋。同年10月28日，案外人杨国圣替被告易昌胜偿还75万元借款，11月4日被告王娟（杨国圣与王娟系夫妻关系）与罗伟签订《房地产交易文契》，但实际未支付房款。11月12日涉案房屋被过户登记至被告王娟名下，产权证号为宜房权证宜春字第××号。因杨国圣及被告王娟欠第三人付晚生借款，第三人付晚生将二人起诉至本院，本院于2017年1月19日作出（2016）赣0902民初5048号民事判决书，判令杨国圣及被告王娟偿还第三人付晚生借款本金85万元及相应利息，该案审理过程中查封了登记在被告王娟名下的本案涉案房屋，房屋目前仍处于执行查封状态。因杨国圣与被告王娟未履行判决书确认的义务，第三人付晚生向本院申请执行，原告黄湘赣在执行过程中提出执行异议。本院于2019年5月20日作出的（2019）赣0902执异40号执行裁定书认定原告黄湘赣对涉案房屋享有的权益足以排除执行，遂裁定中止对涉案房屋的执行。现原告黄湘赣起诉至本院，要求认定买卖合同有效，并确认房屋所有权。另查，被告易昌胜抵押的三套房屋中，另外两套分别为卖给吴月球的××室和卖给邹云斌的××室。吴月球和邹云斌曾分别提出执行异议和民事诉讼，请求认定买卖合同有效、确认拥有房屋所有权。本院于2018年11月13日作出（2018）赣0902民初5050号和（2018）赣0902民初5051号的民事判决书查明，被告王娟办理过户登记时并未实际支付价款、明知房屋已经出售给他人且已装修，两份判决认为房屋产权登记与真实权利状况不符，支持了吴月球和邹云斌的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，对当事人具有约束力。原告黄湘赣与被告易昌胜签订的协议虽然名为《联合建房协议书》但实际为房屋买卖合同，该房屋买卖合同没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应当予以确认。原告黄湘赣要求确认房屋买卖合同有效，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。虽然涉案房屋目前登记在被告王娟的名下，但其未实际支付房款，被告易昌胜与王娟在明知房屋已经卖与他人的情况下恶意串通，签订虚假房屋买卖合同并办理过户登记手续，其行为损害了他人的合法权益，该民事法律行为无效。涉案房屋（不含柴棚间）产权登记确认的面积为144平方米，合同约定的房屋单价为1080元/平方米，房屋总价款为155520元，原告黄湘赣提交的收据显示其已经支付房款16万元，原告黄湘赣已经履行了支付房款的义务。被告易昌胜虽然交付了房屋，但其违反诚实信用原则，未为原告黄湘赣办理房屋产权登记手续，属于违约。原告黄湘赣履行了房屋买卖合同的付款义务后，合法占有使用房屋至今，虽然没有办理房屋产权登记手续，但这不是由其本人原因导致，原告黄湘赣要求确认涉案房屋所有权的诉请理由成立，本院予以支持。被告易昌胜辩称原告黄湘赣应支付欠款利息等意见没有证据证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄湘赣与被告易昌胜于2007年4月12日签订的《联合建房协议书》即房屋买卖合同有效；二、原告黄湘赣对坐落于宜春市××的房屋享有所有权。案件受理费3500元，减半收取计币1250元，由被告易昌胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款项汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 敖志海二〇二〇年六月十五日代书记员 彭 琪