文书内容江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初922号原告：陈静，女，1981年4月8日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：李先良,男,1979年4月2日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：宿迁华东农业大市场管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区顺河镇陆河居委会宿沭路南侧。法定代表人：戴雪萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邵辉，江苏岸东律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟金仟，江苏岸东律师事务所律师。原告陈静与被告宿迁华东农业大市场管理有限公司（以下简称华东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告陈静的委托诉讼代理人李先良、被告华东公司的委托诉讼代理人邵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈静向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2011年10月21日签订的《租赁协议》，被告支付违约赔偿金107236.8元；2.判令被告向原告支付拖欠的第八年度商铺租金及摊位租金53704.8元及逾期利息（以26852.4元为基数，自2019年3月25日起至2019年9月24日止；以53704.8元为基数，自2019年9月25日起至实际给付之日止，均按日利率万分之三计算）；3.本案诉讼等费用由被告承担。事实和理由：2011年10月21日，原告与被告签订《租赁协议》，协议约定：原告将G10幢122-a号商铺和G9-G10幢12米商铺专属摊位出租给被告经营使用，租赁期限为十年，从案外人宿迁锦家农业发展有限公司（以下简称锦家公司）将商铺及摊位交付给原告起计算。前两年原告零租金给被告使用，第三年被告应按原告购买上述商铺及摊位总房款的7%支付给原告，第四年按8%支付，第五年按9%支付，第六年按11%支付，第七年按13%支付，第八年按15%支付，第九年按17%支付，第十年按20%支付。同时双方还对租金支付时间、违约责任、双方权利义务等事项进行约定。协议签订后，锦家公司于2012年3月办理涉案商铺及摊位相关交付事项，即将商铺和摊位交付给被告租赁经营。后被告未按《租赁协议》约定及时足额向原告支付租金。原告曾于2018年11月份向法院提起诉讼，后法院判决被告支付原告2014年3月25日至2019年3月24日的房屋租金84818.83元，现判决书已生效，案件已进入执行阶段，但被告至今仍不履行判决确定的给付义务。同时2019年3月25日至2020年3月24日的第八年度租金支付期限已过，但被告至今也未支付，原告只好再次提起诉讼，并要求解除合同。被告华东公司辩称：被告对原告陈述的事实予以认可。被告不同意解除合同，虽然案涉合同有明确约定在被告欠付租金的情况下原告可以解除合同，但本案情况特殊，案涉市场商铺需要统一装修统一经营等，个别解除租赁合同会影响市场整体的运营效果及其他业主利益，能否解除案涉租赁合同，请求法院依法裁决；如果判决解除租赁协议，被告认为原告主张的违约赔偿金过高，原告的损失大概是2个月的房屋空租期的损失，被告认可1-2个月的房租标准的违约赔偿金大约5967元，请求法院依法调整。被告对原告主张的租金予以认可，但不认可原告主张的被告逾期支付租金的利息。应从原告主张的租金中扣除8.5%的综合税费和该年度的物业费1755元。本院经审理查明认定事实如下：2011年10月21日，陈静（买受人）与锦家公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》二份，向锦家公司购买华东农业大市场第G10幢122-a号房和第G9-G10幢12米商铺专属摊位第1层122-b号房，建筑面积合计为73.14㎡，约定的房屋交付期限均为2011年9月30日。锦家公司分别于2011年10月21日、2012年2月29日向陈静开具了华东农业大市场G9-G10幢专属摊位117-b号房、G10-117a号房购房款的销售不动产统一发票，合计金额为358032元。2011年10月21日，陈静（出租人、甲方）与宿迁锦家市场管理有限公司（以下简称锦家市场公司，承租人、乙方）签订编号为201110080071号《租赁协议》一份。协议约定：甲方于2011年10月购买了“华东农业大市场”的商铺，为了发挥物业的最大商业价值，便于经营管理，经友好协商，甲方同意将上述物业使用权租赁给乙方，为明确权责，达成如下协议：协议的租赁物位于《华东农业大市场》G10幢122室，摊位编号为G9-G10幢12米商铺专属摊位122-b号房的房产。租赁期为10年，自甲方与锦家公司办理完房屋交接手续的第二日起计算。租赁期10年内，年均回报为总房价的10%，承租人将前二年的租金回报分摊到后八年中支付给出租人，具体回报率为第三年7%，第四年8%，第五年9%，第六年11%，第七年13%，第八年15%，第九年17%，第十年20%。从第三年开始，承租人每6个月向出租人支付该物业的半年租金，支付时间为该时间段的前十五日之内。包租期限内，甲方所有的租赁税费由甲方自行承担。乙方应按照本协议规定按期足额向甲方支付租赁费用。如不能按时缴纳，逾期每日按延迟部分租金总额的万分之三向甲方支付滞纳金。2012年3月，陈静将案涉商铺及摊位交付锦家市场公司使用。2012年8月23日，锦家市场公司变更名称为华东公司。自2014年3月25日起，华东公司开始向陈静支付租金。2018年11月9日，因华东公司未按约定期限足额支付租金，陈静曾向本院提起诉讼，本院于2019年5月5日作出（2018）苏1311民初7212号民事判决书，判决华东公司向陈静支付截止2019年3月24日的欠付租金84818.83元及相应利息。另查明，根据案涉租赁合同约定及陈静曾向华东公司出具的收条，华东公司应每半年支付一次租金，每次扣除半年物业费，陈静最近一次即2017年9月11日向华东公司出具的半年租金收条载明代扣的半年物业费数额为877.68元。上述事实，有租赁协议、商品房买卖合同、（2018）苏1311民初7212号民事判决书及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：陈静向华东公司主张案涉商铺及摊位2019年3月25日至2020年3月24日的年度租金53704.8元，华东公司对此予以认可，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：1.陈静是否有权解除案涉租赁合同；2.华东公司是否应当向陈静支付违约赔偿金及租金的逾期利息，如应支付，赔偿金及租金利息如何确定；3.是否应当扣除税费及物业费。关于第一个争议焦点。根据陈静与华东公司签订租赁协议第五条第5项的约定，如华东公司延迟支付租金超过3个月，陈静有权单方面解除本协议并收回租赁物业，根据该约定，现华东公司已延迟支付多年度的租金，陈静可以解除合同，故对陈静要求解除案涉租赁合同的主张，本院予以支持。关于第二个争议焦点。关于陈静是否可以同时主张违约赔偿金和租金利息问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，上述条文内容规定了当事人既可在合同条款中约定违约金，亦可约定损失的计算方法以及违约金和损失的调整原则，但对于违约金条款和损失条款的适用是否系选择适用还是可同时适用未作明确规定。由于法律对此未作禁止性规定，违约金和损失能否同时适用应以双方合同约定为准。根据案涉租赁协议第五条第2项约定：“乙方应按照本协议规定按期足额向甲方支付租赁费用。如不能按时交纳，逾期每日按延迟部分租金总额的万分之三向甲方支付滞纳金”，第六条第1项约定：“甲、乙双方应认真履行本协议，若因任一方违约致使本协议无法继续履行，违约方应向守约方支付相当于本协议约定的全部十年的租赁费用作为赔偿金，条款中有特别约定的以特别约定为准”，在因华东公司违约导致合同解除的情况下，华东公司除应向陈静支付租金利息，还应支付违约赔偿金，上述约定不违反法律规定，陈静可以同时主张违约赔偿金和租金利息。关于租金利息如何计算问题。根据案涉租赁协议第三条第3项约定：“从第三年开始，承租人每6个月向出租人支付该物业的半年租金，支付时间为该时间段的前十五日之内”，根据该约定，华东公司应分别于2019年4月8日、2019年10月9日前支付案涉商铺及摊位的半年租金，华东公司逾期未支付租金，应按约定自逾期之日起至实际给付之日止按每日万分之三计算支付利息。关于违约赔偿金是否应当调整问题。华东公司主张约定的违约金过分高于损失，请求本院予以调整，对此本院认为，华东公司的违约行为给陈静造成的损失主要是租金利息损失及合同解除后案涉房屋及摊位空租期的租金损失，双方约定的违约金为“十年的租赁费用”确实过分高于损失，应当予以调整，考虑在陈静主张的租金利息获得支持的情况下，陈静的剩余损失主要是空租期的租金损失，结合案涉商铺及摊位的租金标准及可能产生的空租期，对陈静主张的赔偿金107236.8元，本院酌定支持15000元。关于第三个争议焦点。关于是否应当扣除税费问题，陈静不同意从案涉年度租金中扣除税费，华东公司亦未实际代缴税费，华东公司主张扣除税费无事实及法律依据，本院不予支持。关于是否应当扣除物业费问题，华东公司作为物业管理方有权向陈静收取相应的物业管理费，且扣除物业费也符合双方的交易习惯，故本院对华东公司扣除物业费的主张予以支持，扣除物业费1755元，华东公司还应向陈静支付租金51949.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告陈静与被告宿迁华东农业大市场管理有限公司于2011年10月21日签订的《租赁协议》；二、被告宿迁华东农业大市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈静支付租金51949.8元及利息（以25974.9元为基数，自2019年4月9日起至2019年10月9日止；以51949.8元为基数，自2019年10月10日起至起至实际给付之日止，均按日利率万分之三计算）；三、被告宿迁华东农业大市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈静支付违约赔偿金15000元；四、驳回原告陈静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3560元，减半收取计1780元，由陈静负担1018元，由宿迁华东农业大市场管理有限公司负担762元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3560元。审判员 张 帅二〇二〇年六月二十三日书记员 孙腾越附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。