河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终2367号 上诉人（原审被告）：河北盛泰房地产开发集团有限公司，住所地：沧州市运河区解放中路城建开发办公楼。 法定代表人：赵卫忠，经理。 委托诉讼代理人：陈扬，河北衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司沧州新华支行，住沧州市运河区新华西路33号。 负责人：宋荣全，支行行长。 委托诉讼代理人：杨宗浩，系公司职工。 原审被告：王丽，女，汉族，1982年8月9日生，住黄骅市。 原审被告：许金成，男，汉族，1965年3月6日生，住沧州市运河区。 上诉人河北盛泰房地产开发集团有限公司因与被上诉人中国工商银行股份有限公司沧州新华支行、原审被告王丽、许金成借款合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初1792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 河北盛泰房地产开发集团有限公司上诉请求：1、请求依法撤销河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初1792号民事判决第四项，并依法改判上诉人不承担阶段性连带保证责任。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、一审法院认为上诉人无证据证明被上诉人怠于办理抵押登记，上诉人应当按照《个人购房借款/担保合同》的约定承担责任，判决上诉人承担阶段性连带保证责任，系认定事实不清,适用法律错误，判决错误。本案中上诉人已经按照《商品房买卖合同》的约定将案涉房屋出售于原审被告王丽,上诉人按照商品房交易的通行做法,为王丽的购房贷款承担阶段性连带保证责任,该保证责任的承担是上诉人作为房地产开发商为了商品房交易的顺利进行这一目的,与原审被告许金成的担保责任有着本质区别,应当加以综合考虑。案涉房产的抵押登记应由被上诉人与王丽共同办理,相关事项完全是其二者之间的权利义务,与上诉人无关,上诉人无权干涉也无义务配合,上诉人已经尽到了告知义务,上诉人无过错。在本案案涉房产已经具备办理所有权证书及他项权证书的前提下,被上诉人应当积极地行使其权利,其能够与王丽取得联系,完全能够办理他项权证书,却并不办理。退一步讲，早在数年前具备办证条件之时,若原审被告王丽不予配合,其完全可以通过司法途径要求其履行义务,配合办理房产抵押登记,取得他项权证书,但被上诉人并未采取任何措施,而是在数年后起诉要求上诉人承担阶段性连带保证责任,上诉人有理由怀疑被上诉人系与王丽串通,恶意将保证责任归于上诉人,其该项主张不应得到支持。据上述,被上诉人作为债权人,在本案案涉房产已经具备办理所有权证书及他项权证书的前提下,未采取任何措施以取得权利,明显怠于行使自身权利,视为其以不作为的方式放弃了担保物权,根据《中华人民共和国物权法》第一百九十四条第二款“债务人以自己的财产设定抵押,抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任,但其他担保人承诺仍然提供担保的除外”以及《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的,保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的,保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”等规定,本案中,案涉房产价值可以足额清偿原审被告王丽所欠债务,则因被上诉人放弃了担保物权,上诉人应当依法免除保证责任。另外,根据本案中《个人购房借款/担保合同》可知,原审被告王丽为其借款提供了抵押担保(该抵押担保目前依法可以设立),抵押财产即为王丽本人名下的案涉房产,另有原审被告许金成提供连带保证责任,以及上诉人提供的阶段性连带保证责任,则本案存在混合担保情形,根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权,则应当首先由作为债务人的王丽以其抵押物案涉房产予以清偿,上诉人应当在该范围内免责。二、一审法院认定截止2018年1月21日,原审被告王丽尚欠借款1578333.6元、利息17912.42元,进而判决二原审被告偿还被上诉人以上金额借款及利息,并判决继续支付自2018年1月22日起的利息及罚息认定事实不清,判决错误。上述欠款及利息金额系被上诉人单方计算,并无作为债务人的原审被告王丽进行签章确认,其单方计算数额未提供任何依据以及计算方式方法的说明,不应被支持。另外,被上诉人提供的还款记录及利息计算至2018年1月21日,那么在此日期之后王丽是否存在还本付息的情况上诉人与一审法院均不了解,不能排除王丽已经偿还欠款的情形发生,则本案判决内容并未查明案件事实。最后,原审判决继续支付自2018年1月22日起的利息及罚息,在还款情况及欠款金额未查明的情况下,此判决内容显然是武断的,而且一审法院对所谓“利息和罚息”如何计算,标准是否超过最高法相关司法解释的界限等未进行审查,该判决内容无疑是在未查明案件事实的情况下做出,加重了上诉人的责任负担。 二审庭审中补充如下意见：本案中案涉房产已经依法进行了商品房抵押权预登记，根据不动产登记暂行条例实施细则第八十五条相关规定，房产在能够进行不动产登记的前提下，依照该条例细则应当按照预告登记的顺序办理相应的登记事项，本案的案涉房屋已经具备了办理不动产所有权登记证书的相关条件，证书的办理完全可依法进行，案涉房屋无论以何种方式进行处置，在此情况下被上诉人取得的预抵押登记完全可以依规定转换为抵押权。本案中被上诉人完全可依其预告登记实现相关债权，其应当取得房屋优先受偿相关权利。那么根据个人房屋抵押保证贷款合同，本案中取得抵押权登记后上诉人不再承担阶段性连带保证责任，也就是本案房产最终处置的结果一定是由被上诉人取得房屋抵押权，上诉人不应承担阶段性连带保证责任。一审判决未考虑案涉房产最终处置的结果，单纯机械的认定合同条文内容，应当依法改判。本案中上诉人曾代王丽向被上诉人偿还了部分债务，王丽依法应当向被上诉人偿还，上诉人保留诉权。 被上诉人中国工商银行股份有限公司沧州新华支行辩称：1、商品房按揭贷款往往是涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件，而因购房人原因未能完成正式抵押登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人也将面临开发商与购房人违约为由，解除商品房买卖合同的情况，影响到交易的安全和合同的稳定，因此在具备物权登记条件下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商应督促购房人办理抵押登记。被上诉人曾多次联系或当面告知上诉人督促其尽快办理转抵押登记并提供相应手续交由银行用印签字，但未见实际行动，故本案中并非被上诉人怠于行使权利，而是上诉人及一审被告王丽怠于履行义务，王丽的行为属于能够办理相关手续而故意延迟办理，故导致上诉人与被上诉人的正当权益受到侵害。被上诉人在一审中提交的贷款发放前，三方签订的个人购房借款担保合同，合同第23.2明确约定保证人及上诉人需承担阶段性连带责任保证直至办理正式抵押登记手续为止，合同签署页有上诉人盖章确认，该合同真实有效，故被上诉人认为一审中由上诉人承担阶段性连带保证责任并无不妥。2、针对上诉人提出的本金利息计算不清的问题，被上诉人在一审中提交的合同中，第四条约定了贷款存续期间的还款方式及利率，在借据中体现了贷款发放金额，借款就是实际发生的业务，根据该计算方式可得出一审被告王丽欠被上诉人本金利息及产生的罚息及其他费用并不存在上诉人认为的金额计算不清，方法不明确的行为。3、上诉人在原审被告王丽贷款逾期之后曾履行保证责任，分多次垫付应还本金利息，对此被上诉人予以确认，正因如此上诉人提到的不应履行阶段性保证责任，与其实际行为相悖。4、一审法院未认定被上诉人对该抵押物享有抵押权是错误的，理由：一审被告王丽的行为属于能办理相关登记手续却故意不办理、延迟办理，在法律上可视为不正当阻止房屋抵押权设立条件的成就，应参照附条件民事法律行为的相关规定而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻挠而依法视为已成就。本案中案涉房产已经具备不动产抵押登记条件，但购房人拒不办理已违反合同约定，赋予债权人对案涉房产的优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效力，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可以设立的抵押权，故其已具备一定的公示外观，在满足特定条件下赋予债权人对不动产优先权并不违反物权法相关要求。一审法院认定错误，本案中案涉房产已具备办理不动产登记以及抵押权登记之条件，在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，应赋予被上诉人对不动产的优先受偿权。依据《最高院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第四十七条之规定以及物权法第一百八十七条规定，本案中抵押预告登记实质就是上述法律中规定的抵押登记，因此抵押有效，一审法院不应该机械的认定被上诉人不享有抵押权，因此被上诉人认为二审中应当追加被上诉人对该房产的抵押权。同时上诉人提到的上诉人为一审被告王丽垫付的部分资金应在被上诉人行使完抵押权后以剩余资金予以归还。 中国工商银行股份有限公司沧州新华支行向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除第一被告个人住房按揭贷款合同；2.请求法院判令第一被告、第二被告偿还原告借款1578333.6元与累计所欠利息17912.42元以及到借款清偿之日的利息和罚息；3.请求法院判令第二被告承担保证责任；4.请求法院判令第三被告承担阶段性保证责任；5.在拍卖涉案抵押物时原告有优先受偿权；6.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年8月24日，原告与被告王丽、许金成、河北盛泰房地产开发集团有限公司签订个人购房借款、担保合同。合同约定，原告向被告王丽发放贷款200万元，用于被告王丽购买中捷名人花园二期独栋9＃别墅，并由该房产提供抵押。被告许金成作为保证人承担连带保证责任，被告河北盛泰房地产开发集团有限公司承担阶段性保证责任。同时约定，阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。2011年1月14日，原告取得名人花园独栋9号商品房抵押权预告登记证书（沧临房沧抵他字第××号）。2011年7月5日，原告向被告王丽发放贷款200万元。截止2018年1月21日，被告王丽尚欠借款1578333.6元、利息17912.42元。 一审法院认为，原、被告签订的借款担保合同，系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效，各方应按约履行。被告王丽未能按期还款，属于违约责任，应承担违约责任。原告有权按合同约定单方解除个人按揭贷款合同；被告许金成按约承担连带保证责任；被告河北盛泰房地产开发集团有限公司承担阶段性连带保证责任。被告河北盛泰房地产开发集团有限公司辩称，系原告怠于行使权力，其已完成阶段性保证。根据建设部《城市房屋权属登记办法》第十一条中规定，房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。本案办理抵押登记时，需要权利人王丽、他项权利人原告共同申请，在无被告王丽配合的情况下，原告单方无法办理抵押登记，现被告河北盛泰房地产开发集团有限公司无证据证明原告怠于办理抵押登记，故对其辩解，一审法院不予采信。原告至今未能取得抵押权属证书，按约定被告河北盛泰房地产开发集团有限公司仍应承担连带保证责任。原告办理了案涉房产抵押权预登记，取得办理抵押物登记的请求权，但抵押物尚未登记，抵押权并未设立，故原告对抵押物不享有抵押权。被告王丽、许金成缺席，视为放弃抗辩权。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沧州新华支行与被告王丽、许金成个人住房按揭贷款合同；二、被告王丽、许金成偿还原告中国工商银行股份有限公司沧州新华支行借款1578333.6元、累积利息17912.42元，并继续支付自2018年1月22日起，按合同约定的标准，计算至清偿完毕之日止的利息和罚息；三、被告许金成承担连带保证责任；四、被告河北盛泰房地产开发集团有限公司承担阶段性连带保证责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司沧州新华支行其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对各方当事人均无争议的事实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。2010年8月24日，被上诉人与上诉人、原审被告王丽、许金成、签订个人购房借款/担保合同,该合同系各方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，本院予以确认。该合同第23.2条对上诉人的阶段性连带保证责任及免除条件作出了明确约定，上诉人上诉称其不应对本案借款承担阶段性连带保证责任，但未提交充足的证据予以证实，其上诉请求理据不足，本院不予支持。上诉人对一审法院认定的本息数额不予认可，但未明确其计算依据，亦未提交相关证据予以证实。因上诉人未提交证据证实其主张，应由其承担对其不利的法律后果。综上所述，上诉人河北盛泰房地产开发集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19166元，由上诉人河北盛泰房地产开发集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 梅 审判员 余志刚 审判员 李悦萍 二〇二〇年六月二十三日 书记员 于雪纯