辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4416号上诉人（原审被告、反诉原告）：耿兰水，男，1955年2月28日生，汉族，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：吴新民、裴盈欣，北京市世纪（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨帆，男，1985年4月9日生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人耿兰水因与被上诉人杨帆租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。耿兰水上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：2019年5月20日，上诉人与被上诉人签订《大棚和房屋租赁合同》，合同约定：租金2万元/年，租期10年，承租押金2万元，分两次支付。如被上诉人提前终止合同，押金和当年租金不退。合同签订后，上诉人按照被上诉人的要求雇佣工程队对案涉大棚、住宅、圈舍进行整修，花费了大量的金钱。但被上诉人因顾虑养殖市场行情原因，单方面毁约，拒不履行合同，导致上诉人无法将针对被上诉人特定要求整修的大棚等设施直接租给他人，给上诉人造成了很大的经济损失。被上诉人以上诉人未交付场地为由提起诉讼，上诉人提起反诉，但一审法院认定事实不清，适用法律错误，做出了上诉人败诉的判决。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请求二审法院查明事实，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。杨帆辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。案涉房屋在签订合同后二个月未交付，在被上诉人提交的视频证据中有证明，至于损失一审也提交了证据，证明被上诉人为装修案涉房屋所支出的合理费用。杨帆向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《大棚和房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告租赁费20,000元及押金10,000元；3、判令被告赔偿原告损失7286.73元，共37,286.73元；4、诉讼费由被告承担。耿兰水向一审法院反诉请求：判令被反诉人支付反诉押金、合理支出损失合计38,100元。一审法院认定事实：2019年5月20日，原告（反诉被告）杨帆（甲方）同被告（反诉原告）耿兰水（乙方）签订《大棚和房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方在北海街道1号棚东部分、与棚相连的二层楼、大棚前的空地、四合院北门头房租给乙方使用。乙方租期为10年，由2019年5月20日起至2029年5月19日止。每年租金20,000元，合同签订之日为租金交纳之日。首年交纳租金一次性交纳30,000元，其中20,000元作为首年租金，10,000元作为承租押金；第二年交纳租金一次性交纳30,000元，其中20,000元作为第二年租金，10,000元作为承租押金；自第三年起每年交纳一次租金20,000元；最后一年把前期交纳的20,000元押金转为当年租金，另交5000元作为押金在租用期满后，所租房屋和使用的设施设备无任何损坏，押金如数退还。在租期内，如因乙方原因提前终止合同，押金和当年租金不退。甲方为乙方经营提供电、水。水为甲方水井的水；电费由乙方自负……双方在合同中未对租赁物交付及租赁物现状及租赁物交付标准进行约定。庭审中，原告（反诉被告）杨帆同被告（反诉原告）耿兰水均认可原告（反诉被告）杨帆在《大棚和房屋租赁合同》签订前已向被告（反诉原告）耿兰水支付了20,000元租金及10,000元押金。同时查明，2019年5月初，原告（反诉被告）杨帆在《大棚和房屋租赁合同》中的大棚前的空地上栽种玉米和地瓜。而从原告（反诉被告）杨帆和被告（反诉原告）耿兰水提供的照片及原告（反诉被告）杨帆提供的视频中显示案涉其他租赁物直至2019年7月12日尚无法正常使用。原告（反诉被告）杨帆在签订租赁合同后，陆续购买纱窗网、吸油烟机、浴霸等物品花费6244.23元。被告（反诉原告）耿兰水则表示合同签订后其为原告（反诉被告）杨帆支付了部分整改费用28,100元，原告（反诉被告）杨帆则表示该费用系被告（反诉原告）耿兰水为使租赁物能达到交付状态而做出的合理性支出。现原告（反诉被告）杨帆称由于案涉租赁物至今无法交付使用，故主张解除同被告（反诉原告）耿兰水于2019年5月20日签订的《大棚和房屋租赁合同》，并要求被告（反诉原告）耿兰水返还其租金、押金并赔偿其损失共37,286.73元；被告（反诉原告）耿兰水则表示因原告（反诉被告）杨帆违约，要求原告（反诉被告）杨帆支付押金、合理支出损失合计38,100元。一审法院认为：原告（反诉被告）杨帆同被告（反诉原告）耿兰水于2019年5月20日签订的《大棚和房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性强制性规定，案涉合同为合法有效合同，依法应受法律保护。原告（反诉被告）杨帆起诉请求解除同被告（反诉原告）耿兰水签订的《大棚和房屋租赁合同》，被告（反诉原告）耿兰水当庭同意解除双方签订的《大棚和房屋租赁合同》。对此，一审法院认为，原告（反诉被告）杨帆主张解除同被告（反诉原告）耿兰水签订的《大棚和房屋租赁合同》，被告（反诉原告）耿兰水当庭表示同意解除《大棚和房屋租赁合同》，故案涉《大棚和房屋租赁合同》已经没有继续履行的客观基础，应予以解除。一审法院确认原告（反诉被告）杨帆同被告（反诉原告）耿兰水于2019年5月20日签订的《大棚和房屋租赁合同》于2020年4月13日解除。关于原告（反诉被告）杨帆主张被告（反诉原告）耿兰水应返还其租赁费20,000元及押金10,000元并赔偿损失7286.73元的诉求。一审法院认为，从原告（反诉被告）杨帆和被告（反诉原告）耿兰水提供的照片及原告（反诉被告）杨帆提供的视频中显示案涉租赁物北海街道兴牧街1号棚东部分、与棚相连的二层楼、四合院北门头房直至2019年7月12日仍处于清水或接近清水状态，无法达到正常入住使用，庭审中，被告（反诉原告）耿兰水称原告（反诉被告）杨帆已接收案涉租赁物且实际使用，然未能提供有效证据予以证明，故被告（反诉原告）耿兰水的抗辩理由一审法院不予采信。在《大棚和房屋租赁合同》被解除后，被告（反诉原告）耿兰水应将原告（反诉被告）杨帆已交纳的租金20,000元及押金10,000元退还给原告（反诉被告）杨帆。原告（反诉被告）杨帆称为履行该租赁合同已购买的纱窗网、吸油烟机、浴霸等物品花费6244.23元，因无证据证明案涉物品实际使用在案涉租赁物中，故该请求一审法院不予支持。原告（反诉被告）杨帆主张已种植玉米及地瓜的支出1042.5元因无证据予以证明其支出的费用已实际发生且属合理费用，故该主张一审法院不予支持。关于被告（反诉原告）耿兰水主张原告（反诉原告）应支付其押金、合理支出损失合计38,100元。一审法院认为，根据法律规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告（反诉原告）耿兰水称原告（反诉被告）杨帆已接收租赁物且实际使用，提供照片证明原告（反诉被告）杨帆在租赁的大棚前空地栽种玉米和地瓜，然从原告（反诉被告）杨帆和被告（反诉原告）耿兰水提供的照片及原告（反诉被告）杨帆提供的视频中显示案涉租赁物北海街道兴牧街1号棚东部分、与棚相连的二层楼、四合院北门头房直至2019年7月12日仍处于清水或接近清水状态，无法达到正常入住使用，且2019年7月12日视频中被告（反诉原告）耿兰水多次自述“快好了”，故仅凭原告（反诉被告）杨帆栽种玉米和地瓜的照片无法证明原告（反诉被告）杨帆实际使用了租赁物北海街道兴牧街1号棚东部分、与棚相连的二层楼、四合院北门头房。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案双方当事人所签订的《大棚和房屋租赁合同》中押金的表述为“首年交纳租金一次性交纳30,000元，其中20,000元作为首年租金，10,000元作为承租押金；第二年交纳租金一次性交纳30,000元，其中20,000元作为第二年租金，10,000元作为承租押金；自第三年起每年交纳一次租金20,000元；最后一年把前期交纳的20,000元押金转为当年租金，另交5000元作为押金在租用期满后，所租房屋和使用的设施设备无任何损坏，押金如数退还。在租期内，如因乙方原因提前终止合同，押金和当年租金不退。”本案中双方约定的“押金”具有担保性质，主要是针对承租人迟延给付租金这个特定的违约行为的违约金。被告（反诉原告）耿兰水无证据证明案涉《大棚和房屋租赁合同》的解除系由于原告（反诉被告）杨帆违约，故被告（反诉原告）耿兰水向原告（反诉原告）杨帆主张向其支付押金、合理支出损失合计38,100元，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）杨帆同被告（反诉原告）耿兰水于2019年5月20日签订的《大棚和房屋租赁合同》于2020年4月13日解除;二、被告（反诉原告）耿兰水于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）杨帆租赁费20,000元及押金10,000元，共计30,000元；三、驳回原告（反诉被告）杨帆的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）耿兰水的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费732元，由原告（反诉被告）杨帆负担147元，被告（反诉原告）耿兰水负担585元；反诉费376元，由被告（反诉原告）耿兰水负担。二审中，上诉人提交2份证人证言、录音光盘、照片，拟证明合同签订后租赁物已经向被上诉人实际交付，在租赁物翻建改造过程中完全按被上诉人要求进行了完善。被上诉人认为2019年5月20日之后确实对土地进行耕种，但是房屋并没有交付，照片中热水器和橱柜确实是被上诉人买的，但是之所以能把东西放进去是因为上诉人每天都在那里，当时上诉人就请了一个工人，被上诉人去之前都和上诉人打电话。虽然电话录音中上诉人说弄好了，但是被上诉人根本就没有接收，被上诉人认为这不能作为证据。被上诉人提交2019年10月11日录音证据，拟证明起诉前与上诉人沟通过关于房屋租赁及退还租金等相关事宜。上诉人认为录音中的时间和内容都属实，但是双方并非进行协商，被上诉人在电话中直接就要求退租金，但被上诉人提出要求完善的部分上诉人已经进行完善了，不可能说退就退了，2019年5月20日签订的合同，2019年10月11日来说退，当时租赁的时候也有中间人，应该把中间人找来坐下来商谈，所以上诉人当时没有同意，而且怎么退、退多少都需要协商，签的合同是十年的。本院认为，上诉人提交的证据能够证实租赁物已实际交付，被上诉人提交的证据可以证明被上诉人曾就房屋退返租金的问题向上诉人提出要求，本院对以上证明内容予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，双方当事人在租赁合同履行过程中发生争议，被上诉人诉请要求解除合同，上诉人在诉讼中对被上诉人解除合同的主张表示同意，故双方租赁合同已经合意解除。现双方争议的主要焦点为被上诉人已经交纳的房屋租金和押金是否应予返还及上诉人反诉主张的费用损失是否应予赔偿。根据庭审查明的事实，在双方签订租期为十年的租赁合同以后，被上诉人已在案涉租赁合同的场地内进行了地瓜和玉米的栽种，故实际上被上诉人已经开始接收和使用部分租赁物，双方租赁合同已经开始履行。同时，从上诉人提交的照片证据来看，被上诉人已对房屋内部进行了部分添置，被上诉人在庭审中认可房屋钥匙始终在门上，租赁房屋不存在不能进入或无法使用的情形，被上诉人亦称其在上诉人在场的情况下向房屋内搬入了部分装饰材料和生活用品，可见租赁房屋已处于被上诉人可以占有和使用的状态，被上诉人关于上诉人未向其交付租赁物的主张与双方合同履行的事实并不相符。被上诉人虽主张上诉人应为其提供达到居住状态的房屋，但从双方合同来看，合同并未约定上诉人应为被上诉人提供可供居住的房屋或负有相应装修和清洁的义务，被上诉人认可双方合同未对此作出约定，且被上诉人亦未举证证明双方对此存在口头协商或约定，故无法认定上诉人交付的租赁物不符合双方约定的状态。退一步讲，即使上诉人交付的租赁物存在部分使用上的瑕疵，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条关于“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”之规定，被上诉人亦可要求上诉人予以维修或自行维修，但被上诉人未能提交任何证据证明其曾要求上诉人对房屋进行修整或上诉人对此予以拒绝，案涉租赁物亦未出现影响正常使用的情况，现被上诉人仅以房屋清洁及井盖加盖、猪圈门等原因主张解除租赁合同，不符合合同约定及法律规定。因此，被上诉人以上诉人未按合同约定交付房屋而主张上诉人存在违反合同约定的行为缺乏充分事实依据，双方租赁合同并非因上诉人违约而解除，被上诉人不得以此要求上诉人返还全部租金。对于被上诉人要求返还租金的诉讼请求，本院认为，被上诉人虽主张于2019年7月已经离开房屋，但根据被上诉人的庭审陈述，被上诉人未向上诉人明确提出解除合同的意思表示，亦未向上诉人交接和返还已经开始使用的租赁物，且被上诉人对一审法院关于合同于2020年4月13日解除的判项亦未提起上诉，因此，在案涉租赁合同于2020年4月13日解除之前，被上诉人仍应按照合同约定向上诉人支付合同租金。被上诉人一审要求上诉人返还20,000元房屋租金的请求缺乏充分事实和法律依据，上诉人应向被上诉人返还合同解除后即2020年4月13日—2020年5月19日期间的租金，折算数额为1973元。一审对此认定不当之处，本院予以纠正。对于双方争议的合同押金10,000元，本院认为，因上诉人对被上诉人解除合同的请求表示同意，双方系合意解除合同，并未发生合同约定不予返还押金的情形，故被上诉人要求返还合同押金的请求应当予以支持，一审判决对此裁判结果正确，本院对上诉人的该节上诉理由不予采纳。对于上诉人反诉主张的费用赔偿，本院认为，上诉人系作为出租人对其自有房屋及设施进行部分添附和修缮，因双方并未对相应费用的发生和负担作出约定，现上诉人要求被上诉人承担该部分费用缺乏约定和法定的依据，故一审法院对其该项请求未予支持并无不当，本院对上诉人的该节上诉理由亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初265号民事判决第一项、第四项；二、撤销大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初265号民事判决第三项；三、变更大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初265号民事判决第二项为：耿兰水于本判决生效之日起十日内返还杨帆租金1973元及押金10,000元；四、驳回杨帆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费1108元，由杨帆负担400元，由耿兰水负担708元。二审案件受理费1108元，由杨帆负担400元，由耿兰水负担708元。本判决为终审判决。审判长  季烨审判员  吕瑛审判员  王亮二〇二〇年六月三十日书记员  董芳