福建省诏安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0624民初307号 原告：沈艺权，男，汉族，1990年11月13日出生，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：郑琦瑄，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：诏安县版筑房地产开发有限公司（以下简称诏安版筑公司），住所地诏安县南诏镇西门南苑庭园1幢102房。统一社会信用代码91350624789007508K。 法定代表人：谢松茂，董事长。 委托诉讼代理人:沈锦生，福建诚智律师事务所律师。 原告沈艺权诉被告诏安版筑公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈艺权的委托诉讼代理人郑琦瑄，被告诏安版筑公司的委托诉讼代理人沈锦生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈艺权向本院提出诉讼请求，要求判决：1、诏安版筑公司自2018年1月1日起至实际将符合合同约定的商品房交付沈艺权之日止，按日向沈艺权支付全部房价万分之三的违约金（暂计至2019年1月20日为42465.21元）；2、本案诉讼费由诏安版筑公司承担。事实和理由：沈艺权与诏安版筑公司于2016年12月16日签订《商品房买卖合同》，约定沈艺权向诏安版筑公司购买址于诏安县的房产。合同约定诏安版筑公司应当于2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人。同时约定诏安版筑公司逾期交房的违约责任，即诏安版筑公司逾期超过90天后，应按日向沈艺权支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，沈艺权依约支付了全部购房款413891元。然而诏安版筑公司并没有依约履行交房义务，存在严重逾期交房的违约责任。根据合同约定，诏安版筑公司应承担相应的违约责任。 诏安版筑公司辩称，1、沈艺权要求逾期交房违约金按全部房价的日万分之三计算，没有事实依据，其违约金标准明显超出双方约定的意思表示范围。根据合同第十二条约定，逾期交房在90天内，按支付的全部价款的每日万分之一计算违约金，超过90天，买受人可以解除合同，要求继续改造合同的，按支付的全部价款的每日万分之零点三计算违约金；2、诏安版筑公司虽实上存在逾期交房的事实，但根据合同补充协议第三条的约定，施工期间出现中雨以上或六级以上大风等恶劣天气、停水停电、政府高考管制等因素，可以据实予以延期交房而不算逾期交付日期。本案讼争房屋在开始施工至实际交房之日期间存在有据可查的以上可以据实延期交房的日期核计为397天。因此，沈艺权2019年1月26日收房，按合同约定的交房时间2017年12月31日计算，诏安版筑公司无需承担逾期交房的违约责任。 沈艺权围绕其诉讼请求提供如下证据：1、《商品房买卖合同》及备案证明书各一份；2、《收款收据四张》、《个人购房担保借款合同》一份；3、《福建省诏安县人民法院（2019）闽0624民初737号民事判决书》、《福建省漳州市中级人民法院（2019）闽06民终2981号民事判决书》、生效证明书一份。诏安版筑公司质证后认为：证据1真实性没有异议，但不能证实逾期交房违约金按日万分之三计算;证据2没有异议;证据3每个案件情况不一样，判决是法官自由裁量权，因此不能作为判决的依据，只能作为参考。 诏安版筑公司围绕其答辩意见提供如下证据：1、施工许可证及预售许可证；2、规划条件核实意见书；3、气象资料分析报告（漳州华风气象科技服务有限公司）6级大风321天，中雨天气77天；4、停电情况证明，停电6天；5、停水公告材料，停水15天，证明楼盘是在该停水区域之内；6、第二自来水公司证明；7、监理日志。沈艺权质证后认为：证据1、2真实性没有异议，证据3、4、5三性均无法确认，证据7三性均有异议。 本案双方当事人争议的焦点是：1、本案逾期交房天数的问题；2、本案逾期交房违约金的计算标准的问题。 本院认为：关于焦点1，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，沈艺权已按合同约定支付了全部房款。诏安版筑公司未能在合同约定的时间交房，已构成违约。即自合同约定的交房时间（2018年1月1日）起至实际交房时间（2019年1月26日）止，诏安版筑公司逾期交房的天数为390天。依据福建省漳州市中级人民法院（2019）闽06民终2981号民事判决书可以看出，本案讼争商品房于2018年5月18日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位确定竣工验收合格并同意交付使用。故本案讼争商品房的竣工验收时间为2018年5月18日。根据《商品房买卖合同》补充协议第三条的约定，本案可以据实予以延期交房而不算逾期交付的天数，依法应自合同签订之日起（2016年12月16日）起计算至工程竣工验收之日（2018年5月18日）止。依据本院在审理(2019)闽0624民初737号案件向诏安县气象局调取《气象证明》，2016年12月16日起至2018年5月18日止，发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）的天数为36天，发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气的天数为12天，其中二项重合的有8天。诏安版筑公司辩称遇到停水14天、停电6天应据实予以延期交房而不算逾期交房天数，因其提供的停电的证据6，不能证明案涉楼盘在停电的区域范围内，也不能证实停电确实造成无法正常施工的事实，停水的证据8仅能证实因低压供水可能出现断水现象，或因故障抢修、停电等原因影响正常供水，但未能证实实际断水的时间以及是否造成无法正常施工的事实，故诏安版筑公司主张的停水、停电时间应据实予以延期交房的主张，证据不足，本院依法法不予支持。诏安版筑公司另辩称因高考管制应据实予以延期交房，未提供证据证实讼争楼盘处于高考管制的范围以及相关职能部门的文件，故该高考管制应据实延期交房的主张，证据不足，本院依法不予支持。综上，本案商品房逾期交房时间依法应扣除可据实予以延期交房而不算逾期交付的时间为：发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）的天数为36天，发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气的天数为12天，合计48天，其中二项重合的有8天。沈艺权称本案可以据实予以延期交房的情况，应同时具备气象条件、无法正常施工两个条件，因《商品房买卖合同》对降雨量超过25mm（含25mm）、发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气情况，并未约定必须造成无法正常施工才予以扣除，故其主张证据不足。本案可以据实予以延期交房而不算逾期交付的时间段为合同签订之日起（2016年12月16日）起计算至工程竣工验收之日（2018年5月18日）止，总天数为40天，讼争商品房逾期交房天数为390-40=350天。 关于焦点2,本案逾期交房违约金的计算标准的问题，本院认为，根据《商品房买卖合同》第十二条的规定，“若逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。上述“本条第1（1）项”内容为：“逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”上述“第八条第1（1）项”的内容为：“逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金”。根据合同字面意义上解释，结合合同目的，可以看出合同当事人对过高或过低的违约金计算标准，有予以调整的意思表示。从兼顾当事人利益角度出发，万分之0.3或万分之三的违约金计算标准也确实过低及过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，人民法院可以对当事人约定的违约金过高或过低的标准予以调整，本案违约金标准依法应酌情调整为日万分之一。故本案逾期交房违约金为：413891×350×万分之一=14486.19元。 经庭审认证，对本案事实作如下认定： 沈艺权、诏安版筑公司于2016年12月16日签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定沈艺权向诏安版筑公司购买址于诏安县。单价每平方米人民币4976.45元，总价款人民币413891元。买受人应于2016年12月16日前支付首期房价款83891元，余款330000元向中国农业银行股份有限公司诏安支行申请贷款支付。同时约定诏安版筑公司应当于2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人。若逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3［该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率］的违约金。上述“本条第1（1）项”内容为：“逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”上述“第八条第1（1）项”的内容为：“逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金”。补充协议第三条的约定，“合同第十二条中约定无需承担逾期交付责任的“不可抗力”，除了指签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件包括人力不可抗拒的火灾、水灾、地震自然灾害及其他不可抗力之外，还包括如下可以据实予以延期交房而不算逾期交付的因素：1、施工期间发生雨天24小时降雨量超过25ｍｍ（含25ｍｍ）或发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期；2、遇到停水、停电等情况造成无法正常施工的；3、遇到政府行为：如政府部门作出禁止施工作业；创卫、实施交通管制、噪音管制、高考管制等决定、市政规划基础设施配套建设影响，造成无法正常施工；4、工程施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决的；5、其他非出卖人所能控制的客观原因。以上相关有案可查或政府发布公告的，即视为告知，则出卖人无须承担本合同第十二条约定的逾期交付责任。合同签订后，沈艺权依约于2016年12月16日支付首付款83891元，余款330000元于2017年4月24日支付。2018年5月18日本案讼争商品房完成竣工验收，2018年10月15日，诏安版筑公司在诏安县公安消防大队对讼争商品房所在楼房进行工程竣工验收消防备案。2019年1月26日，沈艺权与诏安版筑公司办理交房手续。沈艺权于2020年1月16日向本院提起诉讼。 综上，本院认为，沈艺权与诏安版筑公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行。合同签订后，沈艺权已按合同约定支付了全部房款，诏安版筑公司未能按约将讼争商品房交付沈艺权，构成违约。首先，关于逾期交房天数的问题，2018年5月18日，经依法组织勘察、设计、施工、监理等单位对本案讼争商品房所在建筑进行各项施工项目验收，经验收合格。诏安版筑公司于2019年1月26日交房，本案逾期交房违约金的计算期间应自合同约定的交房时间（2018年1月1日）起计至实际交房时间（2019年1月26日）止，诏安版筑公司逾期交房的天数为390天。扣除上述争议焦点1陈述的合同约定的可据实予以延期交房而不计算逾期交房的天数40天[其中发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）的天数为36天，发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气的天数为12天，合计48天，其中二项重合的有8天]，本案讼争商品房逾期交房天数为350天。其次，根据合同的约定，可以看出合同当事人对过高或过低的违约金计算标准，有予以调整的意思表示，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，诏安版筑公司辩称的本案逾期交房违约金按日万分之0.3计算及沈艺权主张万分之三的违约金计算标准，从兼顾当事人利益角度出发，万分之0.3或万分之三的违约金计算标准也确实过低及过高，不予采纳；本案逾期交房违约金的标准应酌情调整为日万分之一，即413891×350×万分之一=14486.19元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 诏安县版筑房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付沈艺权逾期交房违约金14486.19元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费861元，减半收取430.5元，由诏安县版筑房地产开发有限公司承担81元，由沈艺权承担349.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 张立和 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 林伊婷 书 记 员 李弼君 执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。