山西省襄垣县人民法院民事判决书（2020）晋0423民初552号原告：郭江丽，女，1976年12月6日出生，汉族，住襄垣县。委托代理人：常毅，山西明坤律师事务所律师，代理权限一般代理。被告：长治市华日泰房地产开发有限公司，住所地长治市太行西街162号。法定代理人：魏新明，任总经理。委托代理人：陈曦，山西长兴律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：长治市华日泰房地产开发有限公司襄垣分公司，住所地襄垣县开元西街泰瑞达供热公司后院215室。负责人：霍建轩，任经理。原告郭江丽诉被告长治市华日泰房地产开发有限公司、长治市华日泰房地产开发有限公司襄垣分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法组成合议庭于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告郭江丽的委托代理人常毅、被告长治市华日泰房地产开发有限公司的委托代理人陈曦到庭参加了诉讼，长治市华日泰房地产开发有限公司襄垣分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼本院依法缺席进行审理，本案现已审理终结。原告诉称，请求：1、判决解除原告与被告长治市华日泰房地产开发有限公司襄垣分公司于2013年4月24日签订的《时代广场购房协议》。2、判决二被告返还原告房款92931元，并赔偿原告利息损失32405.17元（暂记至2020年5月9日，其中2013年4月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款率计算，2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）及支付原告上述款项的利息损失至被告返还全部房款止。事实与理由：原告与被告长治市华日泰房地产开发有限公司襄垣分公司于2013年4月24日签订《时代广场购房协议》，约定原告购买被告长治市华日泰房地产开发有限公司开发的××县号房，建筑面积16.97平方米，单价为5476.19元/平方米，购房款为92931元，且约定了双方的其他权利义务，原告支付了全部的购房款。但协议签订以后，被告并未依约履行合同义务。该协议约定：1.出卖人应当在2013年12月31日前交房；2.商品房达到交付条件后，出卖人应通知买受人办理交付手续。双方进行交接时出卖人应提供房屋的综合验收合格证明资料，并请买受人认真检查商品房有关质量问题后,签署房屋交接单；3.出卖人逾期交房超过180日后,买受人有权解除协议；4.出卖人在商品房交付使用后1年内将办理产权证所需手续送交相关单位。购房协议签订后被告没有履行交房义务，更没有与原告办理交接手续，且至今无法按照合同约定办理房产手续。原告一直找被告协商，被告却百般推诿，被告的行为严重违反了《时代广场购房协议》的约定，侵害了原告的合法权益。长治市华日泰房地产开发有限公司作为长治市华日泰房地产开发有限公司襄垣分公司的总公司，也应当对长治市华日泰房地产开发有限公司襄垣分公司的行为承担责任。综上，原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特向贵院起诉，恳请法院判如所请。被告长治市华日泰房地产开发有限公司辩称，1、由于本案中房屋买卖合同中已经明确约定，出卖人在商品房交付一年内开始办理房产证所需手续交相关单位，因此，房屋尚未交付的情形当中还没有开始，也无法引起办理产权证的后果。交付房屋与办理房产证这两个法律行为是一个递进关系，而非并列关系，不能同时主张。原告应当对其诉请予以明确，这将直接影响原被告举证目的和诉请之间的关联性，同时也影响法律适用的问题。2、被告已经将房屋按时交付于原告使用，不存在逾期交房的情形。3、本案被告的行为属逾期办证。就逾期办证而言，原告不享有法定解除权。原因有三，1、逾期办证的原因不可归责于被告，系政策变动及行政部门的过失而导致。2、逾期办证行为没有给原告的权利带来实质性影响，不影响合同目的的实现。3、原告的法定解除权已过法定的除斥期限,权利已灭失。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告为证实其诉讼主张成立，向法庭出示如下证据：1、时代广场购房协议，商铺认购协议；证明原告与被告长治市华日泰房地产开发有限公司襄垣分公司于2013年4月24日签订了时代广场购物协议。约定原告购买被告襄垣县时代广场A区2层052号房屋，建筑面积16.97平方米，单价为5476.19元，购房款92931元。协议第七条约定，“出卖人在约定交房日期内，将具备综合验收合格条件，并符合本协议约定的商品房交付买受人使用。”第十条约定，“双方进行交接时出卖人应提供房屋的综合验收合格证明资料，并请买受人认真检查该商品房有关质量问题后签署房屋交接单。”第十一条约定，“出卖人在该商品房交付使用1年内将办理产权登记的所需手续送交相关单位……由出卖人承担全部责任。”2、长治市华日泰房地产开发有限公司襄垣分公司出具的收据三支，证明原告支付购房款92931元，被告出具收据予以确认，原告已经按照协议约定履行了支付房款的义务。被告对原告所举证据的质证意见为，证据真实性认可，证明目的不予认可。第一，对于原告想要证明逾期交房的证明目的不认可。本案被告未出示证明文件的行为不违反法定交付的条件。在时代广场购房协议中第一款约定的是出卖人应当在2013年12月31日前交房，但是第二款第二项约定除以上规定的特殊情况外，出卖人如未按规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理，其中，第二项约定的是逾期超过180日后买受人有权解除协议，买受人解除协议的出卖人按累计已付房款的万分之二向买受人支付违约金。在2013年4月24日被告已经将房屋交付给了原告。因此不存在逾期的情况，买受人已经超过除斥期间。第十条明确约定了出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，但是买受人已经接受了房屋，视为买受人接受了。原告的主张相互矛盾，合同第十一条明确约定出卖人在商品房交付使用一年后，将相关手续交付相关单位，被告已经按照合同约定履行了合同，原告主张的违约不存在。其次，原告主张房屋交付房屋尚未交付，那办证期限则尚未开始计算，更不存在逾期交房。第二，逾期办证的原因不应该归责于被告合同约定，因政策原因导致逾期办证不受该一年的限制，被告会在稍后的举证过程中证明，逾期办证的原因不能归责于被告。被告向法庭出示以下证据：1、国有土地使用权证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各一份，证明在建设涉案房地产项目过程中以及办理相应房屋所有权证书的过程中，被告一直在积极努力办理房产证的相关手续。目前诉争房产的五证已经齐全，基本具备办理房产证的相关条件，故本案是属于逾期办理产权证的情形，而不是不能办理产权证的情形。2、襄垣县住建局规划设计条件书、山西省施工图审查合格书建设项目、人民防空审查审批表、襄垣县人民防空办公室与长治市华泰房地产开发有限公司行政征收非诉执行审查行政裁定书，证明2012年住建部给本项目即本案所涉房屋项目提供的规划条件当中并没有人防工程的建设要求。且被告据该条件所涉及的工程图纸，在2012年8月13日也经过相应审批单位的审批合格。在2014年1月17日也报长治市住建局备案，通过了审批。2013年人防工程经人防办建议按照设计图纸改建。但通过行政裁定书所查明的事实，可以知道被告按照2012年的设计条件要求所建设的工程是无法就地改建。这组证据的证明目的是因人防工程未建设为由阻却被告办理房屋产权证属于行政部门的失职及政策性原因，不能归责于被告。被告在后期因人防工程逾期办证的过程当中不存在过错。3、时代广场商铺委托经营管理协议书，证明：第一，被告将商铺交付的同时，原告就与长治市隆顺源商贸有限公司签订了委托经营管理协议书。将原告郭江丽从被告长治市华泰房地产开发有限公司购买的商铺直接就交付给该公司进行经营，每年收取固定租金。原告商铺的预期利益已经得到保障，不会因为没有办理房产证或者是不会因为逾期办理房产证而遭受损失。第二，原告购买房产的同时立刻将商铺委托他人经营，并且经营的期限约定了长达十年之久，可以证明原告购买房屋的目的是投资收益而不是二次处分。原告委托经营收取了三期租金共计17865元。??原告对被告所举证据的质证意见为，第一组证据五证真实性没有异议；第二组证据是复印件，原告没有见过，真实性有异议，行政裁定书与本案没关系；第三组证据没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人的举证、质证及本院认证意见，结合当庭陈述，本院确认以下事实：??????2013年3月30日原告郭江丽与被告长治市华日泰房地产开发有限公司襄垣分公司签订了商铺认购协议，2013年4月24日，原告郭江丽与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订《时代广场购房协议》，出卖人处签章为长治市华日泰房地产开发有限公司襄垣分公司，协议约定原告郭江丽购买被告位于××县交汇处东南角时代广场A区2层052号房，建筑面积16.97平方米，单价5476.19元/平方米，总房款为92931元。协议签订后，原告向被告支付了全部购房款。2013年4月26日，原告郭江丽作为甲方与乙方长治市隆顺源商贸有限公司签署了《商铺委托经营管理协议》，协议约定原告将时代广场大厦二层A2-052号商铺委托给长治市隆顺源商贸有限公司经营管理，期限自2014年6月1日至2017年5月31日止，长治市隆顺源商贸有限公司每年向原告郭江丽支付固定租金，租金分两次支付，每年的6月初、12月初十日内提前支付半年租金。之后，长治市隆顺源商贸有限公司累计支付了原告郭江丽房屋托管租金17865元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告郭江丽与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订的《时代广场购房协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为合法有效合同，原被告均应当依约履行合同。根据原、被告签订的《时代广场购房协议》第十一条约定：“出卖人在该商品房交付后1年内将办理产权证所需手续送交相关单位……因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债务债权纠纷的，由出卖人承担全部责任”。协议签订后，被告长治市华日泰房地产开发有限公司未按照协议约定办理相关产权手续，根据2008年7月1日起实施的《山西省人民防空工程建设条例》第十一条之规定，在城市、县人民政府所在地的镇以及开发区、工业园区、教育园区和重要经济目标区新建民用建筑的，建设单位应当按照相关规定同步修建防空地下室，被告作为房地产开发企业，应当按照规定建设人防工程，其辩称五证齐全未取得房产证的原因系人防工程建设受阻，是受政策变动影响而非自身过错的理由不能成立，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故原告郭江丽要求解除与被告长治市华日泰房地产开发有限公司之间签订的《时代广场购房协议》的诉求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告郭江丽应将被告长治市华日泰房地产开发有限公司开发的时代广场A区2层052号房返还被告长治市华日泰房地产开发有限公司，被告长治市华日泰房地产开发有限公司返还原告郭江丽购房款92931元。关于原告郭江丽请求被告支付其利息损失32405.17元的诉求，因为原告与被告签订购房协议后的第三日，已将所购商品房委托给第三方托管经营，并从第三方获取房屋托管租金17865元，故对原告郭江丽的该项诉求本院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第十四条：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”长治市华日泰房地产开发有限公司襄垣分公司不具有法人资格，其民事责任由长治市华日泰房地产开发有限公司承担。庭审中经本院主持调解，双方当事人达不成一致协议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郭江丽与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订的编号为HRTS-011的《时代广场购房协议》；二、被告长治市华日泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告郭江丽购房款92931元；三、驳回原告郭江丽的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2807元，由原告郭江丽负担2081元，被告长治市华日泰房地产开发有限公司负担726元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 秦丽斌人民陪审员 张晋太人民陪审员 李 苗 二〇二〇年六月三十日法官 助理 甄君君书 记 员 马嘉欣