陕西省咸阳市渭城区人民法院 陕西省咸阳市渭城区人民法院民事判决书 （2020）陕0404民初1057号 原告（反诉被告）：朱某某，男，汉族，19XX年3月30日出生，住青海省，公民身份号码：61232XXXX70330XX。委托诉讼代理人：赵灵芝，陕西奉长律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西某某国际酒店有限公司。住所地：陕西省咸阳市渭城区XX大道XX苑XX路XX大厦XX号。统一社会信用代码：91610000061916XXXX。法定代表人：马利利，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭军刚，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘悟子，陕西德伦律师事务所实习律师。原告（反诉被告）朱某某诉被告（反诉原告）陕西某某国际酒店有限公司（以下简称某某酒店公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱某某的委托诉讼代理人赵灵芝、被告（反诉原告）陕西某某国际酒店有限公司的委托诉讼代理人郭军刚、刘悟子到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱某某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告继续履行《西咸6E国际某某财富中心商铺转让协议》。2、请求人民法院依法判令被告向原告支付商铺转让款364000元，并赔偿损失52000元。3、请求人民法院依法判令被告向原告支付2019年下半年委托收益21125元和2020年1至4月的收益12133元，合计33258元。4、请求人民法院依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年5月20日，原告与被告签订了《西咸6E国际（某某财富中心）商铺委托经营管理合同》，约定原告将上述商铺委托给被告统一进行经营管理，经营期限自2017年1月1日起计算。同日，原告与被告签订了《西咸6E国际某某财富中心商铺转让协议》，约定上述商铺委托经营开始之日起三年期满后的30日内，被告按原告原购买价格的112%进行回购。现回购的时间、条件已成就，被告并未按照转让协议进行回购。被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，现原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告某某酒店公司辩称，1、原告至今未向被告交付合同标的的商铺，回购条件尚未达成，原告无权要求被告按照转让协议回购商铺。应当驳回起诉。被告基于先履行抗辩权，无义务继续履行商铺转让协议，不应当承担赔偿损失的责任，也不应承担本案的诉讼费。2、在原告未实际交房的情况下，被告为表示履行合同的诚意，已经按照委托经营管理合同向原告支付了95875元的委托经营收益，因为标的商铺至今未履行交房及过户手续，合同约定的委托经营项目至今未开展商业经营，原告已经收取了95875元构成不当得利，应当予以返还，被告当庭提出反诉，请求判令原告退回被告已经支付的95875元。被告向本院提出的诉讼请求：1、判令原告向被告退还“委托经营收益”95875元。2、判令本案诉讼费由原告承担。事实及理由：被告与原告于2016年5月20日签订了《西咸6E国际（某某财富中心）商铺委托经营管理合同》，协议约定原告将位于西咸新区XX城XX大道某某管委会西侧西咸6E国际某某财富中心2号楼1层20146号的商品房交付给被告后，由被告对该商铺进行统一委托经营管理。但该协议签订后至今，原告始终未向被告交付标的房屋，被告基于商业信用，在房屋未交付情形下，按照协议约定的付款方式，向原告先行支付了95875元所谓的“委托经营收益款”，作为继续履行合同的诚意，以期双方能够如约继续履行。但自最后一笔款项支付完毕后，原告至今仍未向被告交付房屋，无法办理交接手续，委托经营事项根本无法开展，无法产生任何经营收益。双方签订的委托经营合同，已经陷入履行不能。案涉商铺目前仍属于案外人（开发商：陕西新某某实业有限公司）所有，案涉房屋所属财富中心项目尚未竣工验收，目前仍处于室内装修施工阶段。根据现在的客观情况，原告根本无法继续履行合同，理应退还被告已经支付的“委托经营收益款”95875元，以弥补因合同无法继续履行对被告造成的商业损失。综上，原告存在严重的违约行为，严重损害了被告的权益，为维护被告的合法权益，特提起反诉，希望法院能维护被告的合法权益并判如所请。对被告的反诉，原告辩称：1、反诉原告无权要求反诉被告返还95875元，按照合同约定，反诉原告是违约的，至今没有向反诉被告支付经营收益。商铺一直由反诉原告管理，并且也向反诉被告支付了部分收益，现在要求返还是没有道理的。2、合同是原、被告签订的，开发商没有备案，没有产权证，导致反诉被告无法交付房屋是反诉原告造成的。原告朱某某为支持其诉请，向本院提交如下证据：1、《商品房认购书》、《商品房买卖合同》、收款收据。欲证明原告付款325000元认购了本案所涉商铺。2、《商铺转让协议》。欲证明原告有权利将商铺转让给被告。3、委托经营管理合同。欲证明原告将商铺委托给被告经营管理，被告应该按照合同约定向原告支付商铺经营的收益。4、西咸6E国际通知函。欲证明本案所涉商铺已于2016年12月30日交付给了被告。经质证，被告某某酒店公司对原告朱某某提交的证据1中的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》真实性予以认可，但对证明目的不认可，对该证据中的收款收据认为与本案无关不予认可。其称，合同是原告与本案案外第三人签订的，与本案被告无关，且该合同约定的房屋未竣工验收未交付，因此原告更不可能将该房屋交付给被告进行经营。原告没有实际取得该房屋的所有权，或者实际占有控制该房屋，因此更不可能将该房屋转让给被告，因此该转让协议的条件并没有成就。商品房认购书的签署时间是2016年5月20日，而双方签署的商品房买卖合同的时间是2016年9月1日，明显认购时的内容已经被商品房买卖合同的内容所取代，而且认购书里提到的商品房认购书并不能指定到本案的原告和被告签署的委托经营管理合同。对证据2，真实性予以认可，证明目的不认可。在该协议的第二条、第三条3.3条款，第四条的4.2条款、第五条均明确约定该商铺转让的前提条件是原告完全履行了与被告签订的委托经营管理合同，并且已交清商铺的契税等相关费用，该条件至今未完成，而被告支付原告转让款根据合同约定是在完成商铺交接并且办理完毕所有过户手续后才向原告支付，而至今该房屋并未交付更不可能完成过户手续，因此原告无权向被告主张支付转让款。证据3，真实性无异议，证明目的不认可。根据经营管理合同的约定，原告必须将合同约定的商铺实际交付给被告后，被告才有可能进行商业经营，但原告至今未向被告交付该商铺，被告也无法进行实际的商业经营，既然没有开展商业经营就不存在商业经营收益，因此原告请求的收益款并无事实依据。证据4，真实性认可，证明目的不认可。该内容仅是陕西某某国际酒店有限公司对预期商业合作进行的规划部署，不代表已经完成交接手续，已经实际开展经营管理活动，不代表已经实际产生了委托经营收益。同时，《委托经营管理合同》约定的商铺目前仍属陕西新某某实业有限公司所有，案涉房屋所属财富中心项目尚未竣工验收，目前仍处于室内装修施工阶段。原告至今未将标的商铺交接给被告，被告无法开展委托经营，无法产生任何经营收益。原告理应退还被告已经支付的“委托经营收益款”95875元。被告某某酒店公司为支持其辩解，向本院提交如下证据：《商铺转让协议》、《委托经营管理合同》。欲证明1、在该协议的第二条、第三条3.3条款，第四条的4.2条款、第五条明确约定该商铺转让的前提条件是原告完全履行了与被告签订的委托经营管理合同，并且已交清商铺的契税等相关费用，该条件至今并未完成，而被告支付原告转让款根据合同约定是在完成商铺交接并且办理完毕所有过户手续后才向原告付款，而至今该房屋并未交付更不可能完成过户手续，因此原告无权向被告主张支付转让款。2、根据经营管理合同的约定，原告必须将合同约定的商铺实际交付给被告后，被告才有可能进行商业经营，但原告至今未向被告交付该商铺，被告也无法进行实际的商业经营，既然没有开展商业经营就不存在商业经营收益，因此原告请求的收益款并无事实依据。经质证原告朱某某对被告某某酒店公司所举证据的真实性予以认可，对证明目的不认可。1、被告所称付款条件没有达成与实际不符，商铺转让协议与购房合同的内容是一致的，购房合同与商铺转让协议是绑定在一起的，条件无法成就是被告造成的。2、房子原告一直都没有占有，实际占有一直都是在被告方，被告称房子没有交付与实际不符。被告某某酒店公司为支持其反诉主张，向本院提交如下证据：1、《委托经营管理合同》。欲证明根据合同约定，原告必须将合同约定的商铺实际交付给被告后，被告才有可能进行商业经营，但原告至今未向被告交付该商铺，被告也无法进行实际的商业经营，既然没有开展商业经营就不存在商业经营收益，因此原告请求的收益款并无事实依据。2、银行转账凭证四张。欲证明在反诉被告没有向反诉原告交付商铺的前提下，反诉原告为了表达诚意，提前向反诉被告支付了部分收益款95875元，而反诉被告至今违反约定，未向反诉原告交付商铺，已构成重大根本违约，合同目的已无法实现，因此应该向反诉原告退还其收取的收益款95875元。    原告朱某某针对被告某某酒店公司提出的反诉未提交证据。经质证，原告朱某某对被告某某酒店公司所举证据1的真实性予以认可，对证明目的不认可。其称，反诉原告无权要求反诉被告返还，按照合同约定，反诉原告是违约的，至今没有向反诉被告支付经营收益。商铺一直由反诉原告管理，并且也向反诉被告支付了部分收益，现在要求返还没有道理。证据2，数额要与当事人核实，反诉原告违约没有按时支付反诉被告收益。以上证据经本院审查后，认定如下：原告朱某某提交的证据1-4符合证据真实性要求，但证据4，系2016年12月25日所发，该通知函称2016年12月30日办理相关交接手续，其是否实际办理了所称的交接手续，无其他证据予以佐证。被告（反诉原告）所举证据真实性本院均予以确认。该证据能够证明双方约定的转让条件尚未达成；但《委托经营管理合同》及银行转账凭证与本案不属于同一法律关系。根据有效证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2016年5月20日，原告朱某某与陕西新某某实业有限公司签订了商品房认购书，该认购书约定由朱某某向陕西新某某实业有限公司认购西咸6E国际项目2号楼20146号房，该房屋建筑面积为17.10平方米，总房价为325000元。付款方式为：同意签署该认购书时支付人民币30万元，剩余2.5万元于2016年9月5日前支付。该认购书同时约定，乙方（朱某某）同意签署《商品房买卖合同》的同时与陕西某某国际酒店有限公司签署《委托经营管理合同》，由乙方委托陕西某某国际酒店有限公司就乙方购买的上述商品房进行统一经营管理。认购书签订后，原告朱某某于2016年5月20日、2016年9月5日向陕西新某某实业有限公司分别支付30万元、2.5万元。2016年5月20日，原告朱某某与被告某某酒店公司签订了《西咸6E国际（某某财富中心）商铺委托经营管理合同》合同约定：朱某某将其32.5万元购买的位于西咸新区XX城XX大道某某管委会西侧西咸6E国际某某财富中心2号楼1层20146号（建筑面积17.10平方米）商品房委托给某某酒店公司统一进行经营管理。合同签订后，某某酒店公司自2017年7月12日至2019年7月26日分4笔，向原告朱某某支付了委托经营收益76375元（某某酒店公司仅提供了四份转账单据）。2016年5月20日，原告朱某某与被告某某酒店公司签订了《西咸6E国际某某财富中心商铺转让协议》，协议约定：朱某某将位于西咸新区XX城XX大道某某管委会西侧西咸6E国际某某财富中心2号楼1层20146号（建筑面积17.10平方米）商铺转让给某某酒店公司。转让价格为：朱某某原购买价格（即原《商品房买卖合同》中的成交价格）的112%；转让时间为：在朱某某完全履行与某某酒店公司签订的《委托经营管理合同》的前提下，在该商铺委托经营开始之日起三年期满后的30日内，朱某某有权向某某酒店公司转让标的商铺，朱某某需在前述约定的时间内向某某酒店公司提出标的商铺的书面转让申请；同时双方还约定，朱某某同意与某某酒店公司或某某酒店公司指定的第三方签署关于标的商铺转让协议书，且朱某某配合某某酒店公司或某某酒店公司指定的第三方办理完标的商铺的过户手续后30日内转让标的商铺的受让方向转让方支付全部款项。2016年9月1日，原告朱某某与陕西新某某实业有限公司签订了《西咸新区商品房买卖合同》，合同约定朱某某购买陕西颐田投资有限公司开发的位于西咸新区XX城XX大道以北、兰池二路以南、XX苑XX路XX中心XX号楼XX层XX号（建筑面积17.10平方米）商品房，房屋共同买受人为马彦云，房屋总价值为32.5万元，朱某某于2016年9月1日付清了全部购房款。在庭审过程中，经法庭询问，原告朱某某至今尚未实际接收到本案涉及的房屋，原、被告双方就商铺转让未办理网签及过户手续。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。在本案中，原告尚未实际占有本案涉及的房屋且双方约定的过户后付款的条件尚未达成，故其要求被告继续履行《西咸6E国际某某财富中心商铺转让协议》支付房屋转让费、赔偿损失的请求本院不予支持。关于原告要求被告支付委托收益的请求及被告要求原告退还委托经营收益款的请求，因与本案非同一法律关系，本案不予论处，双方可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告朱某某的诉讼请求。二、驳回被告陕西某某国际酒店有限公司的反诉请求。案件受理费8039元，减半收取4019.5元，由原告朱某某负担。反诉费1098元，由被告陕西某某国际酒店有限公司自行承担。如不服本判决，可自收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。  审 判 员  刘  岩                                   二0二0年六月八日                                 书 记 员  魏  彤         附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十二条 出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。    法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。