河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初1261号原告:张占胜，男，1962年12月20日出生，汉族，住济源市。原告:张振涛，男，1987年12月7日出生，汉族，住济源市委托诉讼代理人：姚峰，系河南涛声律师事务所律师。委托诉讼代理人：张正芬，系二原告近亲属。被告：苗艳萍，女，1968年4月13日出生，汉族，住济源市。被告：王红建，男，1968年8月23日出生，汉族，住济源市。被告：李世兰，女，1955年10月13日出生，汉族，住济源市。被告：王振合，男，1964年9月30日出生，汉族，住济源市。被告：酒桂英，女，1961年11月14日出生，汉族，住济源市。被告：史艳青，女，1989年6月11日出生，汉族，住济源市。被告：济源市福顺缘置业有限公司，住所地：济源市马寺街。法定代表人：王国文，该公司经理。被告：王国文，男，1965年2月7日出生，汉族，住济源市。原告张占胜、张振涛与被告苗艳萍、王红建、李世兰、王振合、酒桂英、史艳青、济源市福顺缘置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依照原告的申请依法追加王国文为本案被告。依法向被告送达了起诉状副本、开庭传票等诉讼文书。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张占胜、张振涛的委托诉讼代理人姚峰、张正芬以及被告李世兰、王振合、酒桂英、史艳青、济源市福顺缘置业有限公司法定代表人王国文及被告王国文到庭参加诉讼，被告苗艳萍、王红建经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告张占胜、张振涛诉称，2015年，被告济源市福顺缘置业有限公司的法定代表人王国文为开发济源市克井镇马寺街永昌鼎城商住楼，向原告借款150万元，双方约定了借款利息及借款期限。济源市福顺缘置业有限公司同时与原告签订房屋抵押借款合同，将永昌鼎城商住楼门面房110号、111号以及商住楼4单元3层301号房屋抵押在原告名下，并在房管部门办理了房屋抵押登记备案手续。借款到期后，因王国文欠款太多，资不抵债，想用抵押给原告的房屋来清偿其所有债务，并于2018年4月，济源市福顺缘置业有限公司将原告等人诉之法院，要求解除与原告等人签订的商品房买卖合同。济源市福顺缘置业有限公司该请求最终被法院驳回。被告苗艳萍等六人也是同王国文之间存在民间借贷的债权人，没有房屋抵押担保关系。在该六人申请执行王国文案件中，法院将济源市福顺缘置业有限公司抵押给原告等人的房屋作为执行标的予以查封。这对原告是不公平的。二原告提出执行异议申请，法院作出了（2020）豫9001执异5号执行裁定书，驳回了原告等人的申请。原告认为，济源市福顺缘置业有限公司与原告签订了房屋买卖合同，为原告设定了房屋抵押的物的担保，原告就有权就该担保物的变卖所得价款优先受偿。现请求：1、撤销济源市人民法院（2020）豫9001执异5号执行裁定书；2、确认原告与济源市福顺缘置业有限公司房屋抵押借款合同有效，并保障原告实行担保物权。后原告变更诉讼请求为：立即停止对登记在原告名下的永昌鼎城商住楼门面房110号、111号以及商住楼4单元3层301号房屋的强制执行措施，并解除对该房产的查封。被告李世兰、王振合、酒桂英、史艳青、济源市福顺缘置业有限公司、王国文辩称：济源市人民法院（2020）豫9001执异5号执行裁定书正确，对此原告提起异议之诉没有道理。1、原告张占胜、张振涛与王国文之间是个人借贷关系。2、原告张占胜、张振涛与济源市福顺缘置业有限公司签订买卖合同登记备案，不符合《中华人民共和国担保法》等法律规定的享有优先受偿权的情形，所以张占胜、张振涛请求对该房产以其名下查封并且享有优先受偿权的理由，没有法律依据，异议请求驳回。3、作为异议之诉的原告应当知道房屋买卖合同登记备案与法律强制性规定的不动产抵押登记是两个不同的概念。买卖合同登记备案记载的是卖房人与购房人的情况，而抵押登记是以抵押物作为有偿债务的担保，二者不是等同关系。原告请求对该房产以其名义查封并且享有优先受偿权的理由，没有法律依据，其诉讼请求依法应予驳回。被告苗艳萍、王红建未答辩，也未向本院提供证据。经审理查明，2015年11月20日，被告王国文和济源市福顺缘置业有限公司向原告张占胜借款150万元，并给原告出具借条一张，内容为：今借到张占胜现金壹佰伍拾万元整。2018年4月12日，被告王国文就上述借款重新给原告张占胜出具150万元的借据，该款至今未归还。2016年3月18日，原告张占胜与被告王国文签订“房屋抵押借款合同”，主要内容为：1、王国文向原告张占胜借款150万元，王国文将位于济源市××中心大道与××交叉口西北角商住楼门面房110号、111号，建筑面积共计475.9平方米抵押给原告张占胜。抵押期限为2016年3月18日至2017年3月17日；2，被告王国文保证上述房地产权属清楚，若发生产权纠纷或债权债务，概由王国文自行负责，并承担民事诉讼责任；3、抵押期间王国文不得擅自转让、买卖、抵押房地产，不得重复设定抵押，未经原告张占胜同意，发生上述行为均属无效。期间王国文被宣布解散或破产，张占胜有权要求提前处分其抵押房地产的权利；4、本合同生效后，双方不得变更或解除合同，如需变更或解除，应双方协商一致；5、抵押期满，如债务人不能偿还债务本金及利息，又不能达成延期协议的，张占胜有权处分该抵押房地产。后济源市福顺缘置业有限公司与原告张占胜签订两份“商品房预售合同”，合同编号分别为JYYS0014059、JYYS0014062，并在济源市房管局备案。济源市福顺缘置业有限公司将上述抵押给张占胜的房屋（房屋代码为77171、77172）又出售给原告张占胜。2016年3月18日，原告张振涛与被告王国文签订“房屋抵押借款合同”，王国文将位于济源市××中心大道与××交叉口西北角商住楼4单元3层301号房屋（建筑面积139.34平方米）抵押给原告张振涛，其他合同内容与原告张占胜与王国文所签“房屋抵押借款合同”内容一致。后济源市福顺缘置业有限公司与原告张振涛签订商品房预售合同，合同编号为JYYS0014068，并在济源市房管局备案。济源市福顺缘置业有限公司将抵押的上述房产又出售给原告张振涛。2018年4月8日，济源市福顺缘置业有限公司将原告诉至法院，认为原、被告之间实际是民间借贷关系，商品房预售合同仅为促使借款合同的履行，双方之间形成了名为房屋买卖，实际为民间借贷的关系，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，要求解除与原告签订的商品房预售合同。本院于2018年6月5日作出（2018）豫9001民初2842号、2843号民事判决书，驳回了济源市福顺缘置业有限公司的诉讼请求。后济源市福顺缘置业有限公司又向本院提起诉讼，要求确认其与原告之间签订的商品房预售合同无效。2018年10月22日，本院分别作出（2018）豫9001民初6206号、6208号民事判决书，确认双方签订的商品房预售合同无效。二原告不服提出上诉，认为济源市福顺缘置业有限公司是就同一事实，达到同一目的重复起诉，要求撤销一审判决。2018年12月14日，济源中级人民法院分别作出（2018）豫96民终1621号、1619民事裁定书，撤销了一审判决，驳回了济源市福顺缘置业有限公司的起诉。该裁定书目前已生效。2018年原告张占胜将王国文诉至本院，要求王国文归还借款150万元及利息。本院于2018年7月12日作出（2018）豫9001民初3738号民事判决书，原告张占胜不服提起上诉。2018年8月21日河南省济源中级人民法院作出（2018）豫96民终962号民事调解书，王国文于2018年11月30日前归还原告张占胜150万元并支付利息（以150万元为基数，按月息2%的标准自2015年11月20日起计算至实际给付之日止），张占胜不再要求王国文支付借款利息3.4万元，双方本案纠纷就此终结。该调解生效后王国文仍未能归还原告张占胜本息。2019年1月24日原告张占胜申请强制执行。在执行期间，因济源市福顺缘置业有限公司及王国文另欠本案被告苗艳萍、王红建、李世兰、王振合、酒桂英、史艳青借款，被告起诉后，本院于2017年10月11日至2018年11月22日期间依据该六被告的申请分别立案执行了济源市福顺缘置业有限公司和王国文的民间借贷纠纷案件。执行中，于2019年11月11日作出（2018）豫9001执3469号执行裁定书，预查封了济源市福顺缘置业有限公司备案登记在原告等人名下的永昌鼎城商住楼等房屋，原告不服，认为该房屋已抵押登记在其名下，其对该房屋享有优先受偿权，遂向本院提出执行异议，本院于2020年1月13日作出了（2020）豫9001执异5号裁定，驳回了原告的异议请求。本院认为，被告王国文作为济源市福顺缘置业有限公司的法定代表人，在向原告张占胜借款150万元后，为保证原告张占胜债权的实现，同时又与原告张占胜签订了商品房预售合同，将济源市福顺缘置业有限公司开发的永昌鼎城商住楼110号、111号以及商住楼4单元3层301号房屋备案登记在二原告名下。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，借款人不能还款，人民法院应按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或出借人有权主张返还或补偿。但该条规定，并未明确借款人对买卖合同标的物的拍卖价款享有优先受偿权。且根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条规定，以城市房地产或以乡村企业的厂房等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押登记合同自办理登记之日起生效。本案中，济源市福顺缘置业有限公司虽然在房管部门对永昌鼎城商住楼110号、111号以及商住楼4单元3层301号房屋备案登记在二原告名下，但并未按法律规定办理抵押登记，因此原告以该门面房在房管部门备案登记为由要求享有优先受偿权，证据不足，其要求停止对登记在原告名下的上述房屋的强制执行，理由不足，本院不予支持。原告要求解除对该房产的查封，不属于本案审理范围，本案不予涉及。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张占胜、张振涛的诉讼请求。案件受理费31280元，由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  郭 峰人民陪审员  王冬青人民陪审员  王海燕二〇二〇年六月十日书 记 员  张阿珍