广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初3845号原告：东莞市金碧机械工程有限公司。住所地：广东省东莞市莞城街道东正社区**************。统一社会信用代码为914************834。法定代表人：何启光，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄建华，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘昌坤，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。被告：官月伟，男，1974年6月27日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码为441************812。原告东莞市金碧机械工程有限公司（下简称“金碧公司”）与被告官月伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金碧公司的委托诉讼代理人黄建华，被告官月伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金碧公司向本院提出诉讼请求：1.立即解除原、被告于2013年3月18日签订的《房屋租赁合同》；2.本案诉讼费用由被告承担。后变更为：1.确认原、被告于2013年3月18日签订的《房屋租赁合同》无效，责令被告在判决生效后七日内腾房并将案涉房屋移交给原告管理；2.被告比照月租金60637.5元的标准支付案涉房屋自2020年4月26日起至实际腾房之日止的占有使用费；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月18日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告将位于东莞市**********的楼房租赁给被告使用，租期自2013年7月23日至2033年7月22日共二十年。被告租赁后将租赁物业取名为“海旭大厦”并进行分租运营。此后，被告又邀约原告的股东何超荣一起来合作投资运营“海旭大厦”，双方于2015年1月1日补签了《合作协议》，何超荣亦为此投入了大量资金。由于被告管理下的“海旭大厦”之装修费用等投资总额严重超出了何超荣的预期计划，何超荣遂终止了与被告合作投资运营“海旭大厦”的事宜。经结算，何超荣的投资款转为被告向何超荣的借款，被告于2018年1月4日出具了借款凭证，并承诺自2018年1月份起，分5个月还清本息。由于被告未依约在2018年5月前还清何超荣的借款本息，何超荣于2018年5月29日又与被告签订《借款协议》，将上述借款再次给予被告15个月（2018年6月1日至2019年9月30日）的续期，但遗憾的是被告又再次失信，至今仍尚未清偿何超荣的借款。《借款协议》第四条约定，乙方承诺按约定时间准时支付相关财务费用及借款本金；若逾期支付，乙方同意每逾期一天按应支付款项金额的5‰计算向甲方支付滞纳金；若在2019年9月30日逾期未支付相关财务费用及借款本金，甲方有权解除《房屋租赁合同》并收回乙方的租赁权，乙方无异议并同意无条件配合。由于何超荣系原告的大股东，对于股东何超荣与被告在《借款协议》第四条中关于“解除《房屋租赁合同》并收回乙方租赁权”的约定，原告至始至终表示确认且不持异议。现被告未能按《借款协议》的约定在2019年9月30日前付清何超荣的相关财务费用及借款本金，则《借款协议》第四条中关于“解除《房屋租赁合同》并收回乙方租赁权”的“约定之解除条件”已经成就。综上所述，被告的行为已严重违约，损害了原告的利益，现原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法向法院提起诉讼，望判如所请。被告官月伟辩称，一、原告在没有取得相关手续的情况下与被告签订《房屋租赁合同》，导致合同无效，应赔偿被告在合同期限内的收入损失，并赔偿被告对房屋的装修等损失。二、关于原告诉请的月租金60,637.5元，被告已支付了2020年3月、4月的租金，被告并无拖欠原告租金。三、本案的诉讼费应由原告承担。四、在认定涉案《房屋租赁合同》无效的情况下，原告的股东何超荣所投入的合作款不得作为股权转为借款，且该《借款合同》被告并未签名确认，故应认定《借款合同》无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月18日，原告金碧公司与被告官月伟签订了一份《房屋租赁合同》，由原告将位于东莞市***********建筑面积约为6098平方米的八层楼房出租给被告使用，租期自2013年7月23日起至2033年7月22日止，共计二十年。其中2019年7月至2022年7月期间的每月租金为60,637.5元，被告应于每月25日前付清下月租金，并于合同签订后三日内支付合同定金。被告官月伟租赁后将租赁物业取名为“海旭大厦”并进行分租运营。双方在庭审中确认被告官月伟已按合同约定交付租金至2020年5月25日。又查，涉案的租赁物已于2013年3月27日向东莞市沙田镇的规划、质监、城建等部门申请办理工程临时报建，并已获同意申办，但并未办理建设工程规划许可证及房地产权证。另查，被告官月伟与原告的股东何超荣就合作投资运营“海旭大厦”曾于2015年1月1日签订了一份《合作协议》，就合作期限、股份比例、经营管理等进行约定。后双方因投资发生分歧又签订了一份《借款协议》，双方对《借款协议》的履行发生争议而引发涉案纠纷。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的主要争议焦点为：一、涉案的《房屋租赁合同》是否无效；二、原告金碧公司要求被告官月伟返还租赁物及参照合同约定的租金标准支付使用费是否合法。关于焦点一，目前东莞市全市范围均属于城市规划，故建设工程规划许可证应由东莞市城乡规划局颁发。虽然涉案的租赁物于2013年3月27日经东莞市沙田镇规划、质监、城建等部门同意办理了工程临时报建，但并未取得东莞市城乡规划局颁发的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证即交付使用违反了上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，涉案《房屋租赁合同》应为无效合同。因此，双方基于合同取得的财产相互返还，现原告金碧公司要求被告官月伟在判决生效之日起7日内腾房并将租赁物返还给原告符合法律规定，本院对该请求予以支持。关于焦点二，虽然涉案的《房屋租赁合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告官月伟应按照合同约定的租赁标准向原告金碧公司支付场地占用费。结合2019年7月至2022年7月期间的月租金标准为60,637.5元，双方确认被告已按合同约定交付租金至2020年5月25日，即被告官月伟自2020年5月26日起应按60,637.5元/月的标准向原告金碧公司支付场地占用费至实际腾房之日止。至于被告官月伟在答辩中所提及的装修损失及经营损失等，因其并未提交反诉，故本院对该主张不予处理。另，被告官月伟提及与案外人因履行《合作协议》及《借款协议》过程中所产生的争议，与本案属不同的法律关系，也不宜在本案中一并处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告东莞市金碧机械工程有限公司与被告官月伟于2013年3月18日签订的《房屋租赁合同》无效；二、限被告官月伟于本判决发生法律效力之日起七日内腾空涉案位于东莞市***********建筑面积约为6098平方米的八层房屋，并将房屋返还给原告东莞市金碧机械工程有限公司；三、限被告官月伟于本判决生效之日起三日内按60,637.5元/月的标准向原告东莞市金碧机械工程有限公司支付场地占用费，从2020年5月26日起付至实际腾房之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38,482.25元，由被告官月伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  林健华二〇二〇年六月九日书记员  黄丽英强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。