江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初2984号原告：苏州市爱德贵房产经纪有限公司，住所地苏州市相城区望亭镇紫薇街200号。法定代表人：叶孙爱。委托诉讼代理人：高振丹，江苏蓝之天律师事务所律师。被代：苏州聚福园酒店管理有限公司，住所地苏州市相城区黄埭镇方桥路8号冠城大通蓝湾内20栋1-2层。法定代表人：刘晓芹。委托诉讼代理人：陈磊、刘鹏（实习），江苏览博律师事务所律师。原告苏州市爱德贵房产经纪有限公司（以下简称爱德贵公司）与被告苏州聚福园酒店管理有限公司（以下简称聚福园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，由审判员黄伟适用简易程序独任审判。本案于2020年6月24日公开开庭进行了审理，原告法定代表人叶孙爱及其委托诉讼代理人高振丹，被告委托诉讼代理人陈磊、刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱德贵公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判决被告退还租金44166元（2020年5月14日至2020年10月14日）、免租期租金17667元（2018年10月15日至2018年12月15日）及押金17667元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2018年10月与被告签订了房屋租赁合同，约定租期为2018年10月15日至2022年12月14日，经营范围为房产中介，租金为106000元，每两年递增5%，原告就如期支付了2018年、2019年租金，但在2019年1月突发疫情，致使原告无法经营，由此原告多次找到被告表示无法经营下去，要求扣除损失后退还多余租金，但一直无法达成协议，后原告就委托发函终止合同并限期交还房屋，但被告依然不肯退还租金及押金，原告无奈诉至法院。被告聚福园公司辩称，一，原告在起诉状中所称的因疫情原因致其无法经营的说法过于牵强。其单方面提出解除涉案房屋租赁合同的行为是无理由、无事实依据的，被告从未同意解除，请求法院判决原告继续履行涉案的房屋租赁合同。其一，租赁房屋所在地采取严格的疫情防控措施，期限仅有约两个月时间，自2020年3月起，各行业已陆续开始复工复产，疫情对原告的经营实际影响有限，哪怕有一定影响，影响也没有大到必须令租期长达四年的合同解除的程度。其二，原告公司系房产中介，疫情爆发时正值年关，而春节前后的几个月本就属于房产中介行业传统的业务淡季，且房产不同于一般的普通消费品，对于99%的老百姓来说，房产属于实打实的刚需，不可能因为短暂的疫情而消失，因而疫情对原告公司的影响小之又小，致其无法经营实在过于牵强。其三，原告公司及其黄埭分公司并没有出现被市场监督管理局吊销营业执照，或被人民法院依法采取破产清算的极端特殊情况，目前仍处于正常经营状态，可见疫情未对原告公司造成实质性的影响。原告公司维持正常经营并无问题。另外，与属于房产中介行业的原告相比，属于酒店服务类行业的被告遭受疫情冲击的程度及时间都要远远大于原告，因此若一定要说经营困难，被告公司只会比原告困难的更加严重。二，退一万步讲，即便法院一定要认定涉案租赁合同需要解除的话，因原告违约在先，原告主张的租金和押金也不应退还。其一，因原告违约，原告主张的押金共计17667元不应退还。按照房屋租赁市场的惯例，租房押金本质上是一种履约保证金，即只有在承租方将租赁合同履行完毕的情况下才会予以退还。本案原告提前解除合同显然不符合退还押金的条件。其二因原告违约，原告主张的四个月租金共计35333元不应退还。按照江苏省高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见第26条的规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，须向出租人赔偿最长可达六个月房租的损失。本案中，因涉案房屋目前已因原告的原因控制了两个月，今后还要控制多久，无法由被告自行决定，再次向外出租时拆除改造原告在房屋内的装修又必然会对涉案房屋的再次出租造成影响，综合这几点不予退还。原告主张的四个月房租既符合法律规定又符合公平原则的要求，并无不妥。第三关于免租期的问题，从原被告合同约定的租金支付时间与租金数额的时间精准匹配程度，以及原告已经按约足额履行了前两年的租金中就可以得出两个月的免租期是合同租期的最后两个月，是以原告将租赁合同履行完毕为前提条件的。本案原告提前解除合同，免租期的时间条件并未成就，免租期实际不存在，被告也就无需向原告退还所谓的免租期房租。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。审理中，被告聚福园公司明确表示，尽管认为原告违约，但本案中其不提起反诉，保留另案起诉的权利。本院经审理查明，苏州市相城区黄埭镇方桥路8号观湖湾家园20幢107室登记的不动产权人为苏州冠城宏翔房地产有限公司。2017年12月29日，苏州冠城宏翔房地产有限公司（甲方）与聚福园公司（乙方）签订商铺租赁合同一份，主要约定由甲方将方桥路8号冠城大通蓝湾（备案名：观湖湾花园）内编号为20栋1-2层的单元出租给乙方，租赁期限为2017年12月1日至2027年10月31日，装修免租期为2017年12月1日至2018年10月31日；在本合同有效期内，乙方有权将该房屋的部分区域转租、分租给他人。聚福园公司（甲方）与爱德贵公司（乙方）签订商铺租赁合同一份，主要内容为：经双方协商一致，甲方将其位于苏州市相城区店铺出租给乙方使用，乙方的业态为房产中介，租期自2018年10月15日起至2022年12月14日止，首年租金为106000元；押金为二个月房租（即17667元）；租金支付方式为年付；租金递增方式为每二年递增5%，首年租金及押金支付日期为2018年10月5日前（即123667元），第二年租金支付日期为2019年9月14日，第三年租金支付日期为2020年9月14日，第4年租金支付日期为2021年9月14日，其中包含二个月装修免租期；乙方按月向甲方交纳水费，电费由乙方自行缴纳；合同期内，若甲方无故解除合同，甲方应赔偿乙方损失；合同期内乙方应遵守以下条款，否则甲方有权单方面终止合同且不承担违约责任，甲方无需对乙方做任何形式的补偿且押金不退还，剩余房租甲方在扣除乙方的水电费后予以退还给乙方，1、乙方应按时交纳租金及本合同约定的各种款项，2、乙方经营期间不得有播放音响等设备干扰甲方酒店宾客休息的行为，3、乙方的广告位设立、装修手续应符合相关政府部门及小区物业的要求，且由乙方自行办理相关手续，4、乙方应经甲方同意后方可转让该商铺或更改房产中介业态（甲方绝对禁止乙方的转让或更改的业态包括但不限于餐饮、菜品配送、快递、汽车美容及其他一切可能扰民的业态），5、乙方人员的电瓶车不能停放在该商业楼北侧的广场及停车位上，6、乙方不得在商铺门外区域堆放物品、设施设备，不得店外设摊、占道经营、乱倒垃圾和污水，乙方垃圾应自行运到物业指定场所，7、乙方需做到合法经营，相关手续由乙方自行办理完成；乙方向甲方缴纳的租金和其他本合同约定的各种款项，甲方均不需向要乙方提供发票。嗣后，爱德贵公司通过叶孙爱账户向聚福园公司吴矾转账，分别为2018年10月2日123667元、2019年9月17日106000元；聚福园公司于2018年10月15日将租赁商铺交付爱德贵公司经营房产中介业务。春节后，爱德贵公司在本案租赁商铺的经营受到新冠××疫情的影响；爱德贵公司表示，自春节后该商铺一直关门；聚福园公司表示，疫情严重期间该商铺确实未开门营业，但疫情结束后该商铺还是正常经营的。2020年4月25日左右，爱德贵公司已经将租赁商铺的钥匙交还聚福园公司。2020年4月30日，爱德贵公司向聚福园公司发送律师函，主要内容为：聚福园公司，因今年遇上新冠××特殊情况，持续时间较长，导致公司经营困难，爱德贵公司多次与贵公司协商不再经营，并表示不再承租该房屋，但贵公司不顾承租人实际情况，因此，现正式通知贵公司在收到本律师函之日即为合同终止日，否则爱德贵公司自行搬离视为移交房屋，如有损失不予承担。爱德贵公司表示，其于2020年2、3、4月均通过微信和电话与聚福园公司进行沟通，开始是想减免租金，3月6日以短信方式提出解除合同，但均未获同意；4月25日左右将钥匙交还聚福园公司，当时没有表明是解除合同，只是说房屋可以让聚福园公司进行转租；4月30日正式发出律师函要求解除合同；商铺内已经没有爱德贵公司的任何物品，聚福园公司可以自行处分该商铺及其中的物品，本案无需处理商铺返还事项；装修免租期应当是租赁开始的两个月，爱德贵公司已经全额支付了2018年10月15日至2020年10月14日两年的租金，其中没有扣除免租期，所以要求返还已支付的免租期租金。聚福园公司表示，爱德贵公司于2020年3月向聚福园公司提出减免房租未获同意，后来收到了要求解除合同的律师函；4月25日左右收到爱德贵公司交还的钥匙，但只是暂时保管钥匙，并不是让聚福园公司进行转租，而是双方共同寻找接盘的下家，聚福园公司只是帮助爱德贵公司找人接盘；如法院判决解除合同，商铺返还事项无需处理；装修免租期具有赠品的属性，爱德贵公司不能全部履行四年合同的情况下，不应当享受免租期。以上事实由原告提供的商铺租赁合同复印件、银行交易流水、律师函复印件、邮寄凭证复印件、签收记录，被告提供的不动产单元首次登记信息表复印件、商铺租赁合同复印件、企业工商登记信息以及当事人陈述予以证明，本院予以确认。审理中，本院组织双方进行调解，但双方未达成协商解决方案。本院认为，原、被告之间签订的商铺租赁合同，为有权转租合同，系双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告因新冠××疫情影响，出现经营困难，并因此向被告协商减免租金，被告未予同意；后原告实际搬离租赁商铺，并将钥匙交还被告，合同履行陷入僵局，原告的行为违反了合同约定，构成违约。目前合同租赁期限大约还剩余二年有余，为避免房屋空置浪费，减少双方损失，本案商铺租赁合同不宜继续履行，现原告起诉要求解除合同，故认定商铺租赁合同于2020年6月16日解除。被告确定将就违约责任另行起诉，故本案对违约责任不予理涉。合同约定装修免租期为二个月，但未约定免租期具体是哪两个月，现租赁期限尚未届满，本院酌情认定原告可享受25天的免租期；2020年6月16日以后的预付租金也应当退还，酌情认定退还4个月租金；原告实际支付了两年租金及押金合计229667元，故被告应退还25天免租期的租金7160元及4个月租金35333元，合计42493元。商铺租赁合同对于押金退还条件并未约定，鉴于双方对于原告违约责任暂未确定以及原告违约情形，认定押金17667元暂不退还，可待后续处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告苏州市爱德贵房产经纪有限公司与被告苏州聚福园酒店管理有限公司签订的商铺租赁合同于2020年6月16日解除；二、被告苏州聚福园酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告苏州市爱德贵房产经纪有限公司已付租金人民币42493元（直接付至苏州市爱德贵房产经纪有限公司在苏州银行苏州望亭支行7066601021120155005069账户）；三、驳回原告苏州市爱德贵房产经纪有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取人民币894元，由原告苏州市爱德贵房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 黄 伟二〇二〇年六月三十日书记员 刘渝瑶