西安市未央区人民法院稿纸西  安  市  未  央  区  人  民  法  院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初3046号 原告：付丽丽，女，1970年10月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：王文瑞，陕西宽明律师事务所律师。被告：朱姗，女，1986年6月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：李凯，陕西凯韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张栋皓，陕西凯韬律师事务所实习律师。被告：西XX房XX城XX路店。住所地：西安市世融嘉境（世茂都）13幢1单元1层10109号。统一社会信用代码 91610132MA6W18HF52。法定代表人：孙猛，经理。原告付丽丽与被告朱姗、西XX房XX城XX路店（以下简称XX城XX路店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告付丽丽的委托诉讼代理人王文瑞，被告朱姗及其委托诉讼代理人李凯、张栋皓到庭参加诉讼。被告XX城XX路十路店经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告付丽丽向本院提出以下诉讼请求：1、被告朱姗退还原告支付的购房定金10万元；2、XX城XX店XX房中介费4万元；3、被告朱姗向原告支付违约金27万元；4、本案诉讼费、保全费、保函费、律师费代理费由被告承担。事实与理由：原告与二被告于2019年6月1日签订《房屋买卖居间合同》，约定原告以137万元的价格购买被告朱姗名下位于西安市经济技术开发区世融嘉境（世茂都）12幢2单元1层20102号房屋，原告于合同签订当日向被告朱姗支付定金10万元、向XX城XX店支付中介费4万元，被告朱姗应当于2019年7月30日前解除银行抵押等。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告朱姗一直未办理银行解押手续，导致合同目的无法实现，故原告诉至法院，请求判如所请。被告朱姗辩称，其未办理撤押手续的行为并未导致合同目的不能实现，因此不宜解除合同。被告朱姗与原告于2019年6月1日签订《房屋买卖居间合同》，原告的目的是为了取得涉案房屋的物权凭证，并办理涉案房屋的产权登记。被告朱姗未履行解押手续并没有导致原告合同目的不能实现，因此双方不应解除合同。其次，被告朱姗并未隐瞒涉案房屋存在抵押、租赁情况，涉案房屋暂时无法向原告交付，合同约定的违约责任均以房屋交付时间作为起始时间，所以被告朱姗并未违约，不须承担违约责任及退还定金责任。被告朱姗已经支付了3800元加急办证费用，能够证明其积极履行了合同约定的义务，希望对方能给予合理的履行期限。XX城XX店未到庭答辩，庭后其负责人孙猛接受询问称因被告朱姗未办理合同解押手续，故合同未能继续履行。本院查明事实如下：2019年6月1日，原告（乙方）与被告朱姗（甲方）、XX城XX路店（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定乙方购买甲方名下的位于西安市经开区XX城XX路世融嘉境（世茂都）12幢2单元1层20102号房屋；房屋上设有抵押，尚有贷款约30万元，甲方应当在2019年7月30日前办理银行解押手续；房屋尚在租赁期间，租赁期为2018年8月16日至2021年8月15日；房屋成交价为137万元，支付方式为一次性支付；乙方须于合同签订当日向甲方支付定金10万元，并于甲方产证拿到后五个工作日内准备好全额房款并于过户当日将127万元房款存入指定监管账户；甲方需于过户当日将房屋交付给乙方；若甲方违约，甲方应当在违约之日起三日内双倍退还乙方已付的定金，或向乙方赔偿违约金27万元（违约金应不高于总房款的20%）；甲、乙双方通过丙方居间服务达成该房地产的买卖交易，现经甲、乙双方共同协商：居间服务费4.11万元由乙方于签约当日支付给丙方；“任何一方违约，……违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等”；乙方承诺具有西安市购房资格且无任何银行不良记录；经甲乙双方协商一致，乙方可以将该交易物业买到指定人名下。《房屋买卖居间合同》签订当日，原告向被告朱姗支付定金10万元，向XX城XX店支付中介费4万元。2020年1月21日，原告通过律师向被告邮寄《律师函（解除合同通知）》。庭审中，被告认可其尚未解除银行抵押。原告在立案前申请本院进行诉前保全并向本院缴纳保全费2520元，原告另向担保公司支付担保费1000元。本案诉讼过程中，原告仍要求解除《房屋买卖居间合同》。另，原告称其实际是为儿子购房，被告对此未持异议;原告称其支付律师费2.4万元，但其提供的发票无原件核对且未提交委托代理合同等其他证据。本院认为，本案的争议焦点为被告逾期撤销银行抵押是否属于违约行为，原告与二被告签订的《房屋买卖居间合同》是否能够解除。首先，原告与二被告签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效。该合同中约定被告应当在2019年7月30日前解除银行抵押，但被告至本案诉讼期间仍未解除银行抵押，该行为已违反合同约定，应当承担相应的违约责任。其次，不动产物权的变更经依法登记方发生效力，未经登记，不发生效力。被告未解除银行抵押，势必造成涉案房屋不能办理过户登记的后果，物权无法变动，房屋买卖的合同目的不能实现。故被告关于未办理解押手续不必然导致买卖合同根本目的无法实现的抗辩，无事实与法律依据，本院不予支持。原告在2020年1月21日向被告朱姗邮寄解除合同通知，但其在三个月异议期尚未届满时就已提起本次诉讼，故被告朱姗在本次诉讼中的答辩意见应当视为其对原告要求解除合同的异议，原告发出解除通知的行为未达到解除合同的目的；但在本次诉讼中，原告仍要求解除合同，现合同目的已经不能实现，故涉案合同应当予以解除。另外，2018年6月24日西安市政府颁布《关于进一步规范商品房住房交易秩序有关问题的通知》，二手房交易的条件为“商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产证书》”，本案涉案房屋被告购买时的登记备案时间为2016年9月8日，产权登记时间为2019年9月10日，故三方签订《房屋买卖居间合同》时，该房屋尚不具备交易条件。就此情况，原告和XX城XX店均应承担相应的责任，故原告要求XX城XX店退还中介费4万元，本院予以支持；原告要求被告朱姗支付违约金27万元，本院酌情调整至10万元；原告主张的保函费是原告申请诉讼保全时担保公司收取的费用，系原告自行采用的诉讼担保方式，故原告要求二被告承担，本院不予支持；原告主张的律师费系其实际支出，但原告所得的违约金已足以弥补其损失，故本院对其律师费的主张不予支持。综上，三方签订的《房屋买卖居间合同》解除，被告朱姗向原告退还定金10万元并支付违约金10万元，XX城XX店向原告退还中介费4万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，判决如下：一、原告付丽丽与被告朱姗、西XX房XX城XX路店于2019年6月1日签订的《房屋买卖居间合同》解除。二、被告朱姗于本判决生效之日起十日内向原告付丽丽退还定金10万元。三、被告朱姗于本判决生效之日起十日内向原告付丽丽支付违约金10万元。四、被XX房XX城XX路店于本判决生效之日起十日内向原告付丽丽退还中介费4万元。五、驳回原告付丽丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7450元、保全费2520元（原告付丽丽均已预交），现由被告朱姗负担，被告朱姗于履行上述付款义务时一并支付原告付丽丽。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员    杨  宁   二〇二〇年六月十六日 书  记  员    赵玉娜        1