内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终666号上诉人（原审被告）：刘占仪，男，1962年11月19日出生，汉族，市民，住内蒙古自治区。被上诉人（原审原告）：敖汉旗亿邦物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区敖汉旗新惠镇新惠路南惠洲街西（银河花城11号楼）。法定代表人：褚德宝，经理。上诉人刘占仪因与被上诉人敖汉旗亿邦物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区敖汉旗人民法院（2019）内0430民初6610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：依法对一审判决改判或撒销。事实与理由：一审判决认定事实错误。一审判决称：原告合同“系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效”。上诉人认为，被上诉人的《合作共赢合同》违反法律、行政法规的强制性规定，当然无效。国务院《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”这条法规强制性规定从事物业管理活动的主体，必是企业，该企业必具有独立的法人资格。而《合作共赢合同》的两个主体中的业主委员会，一不是企业，二不是独立的法人，根本不具备进入物业管理活动的资格，却进入物业管理，谋取利润，所以该合同违反国务院法规的强制性规定，不是任意性规定，当然无效。《合同法》第52条第(五)项：“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。被上诉人没有证据证明业主委员会是企业，没有证据证明业主委员会具有独立的法人资格。《内蒙古自治区物业管理条例》第28条第二款：“业主委员会委员本人、配偶及其直系亲属不得在物业服务企业中兼职，或与该物业服务企业有其它利害关系。”要求极为严苛，更不用说与物业企业搞合作共贏。一审判决适用哪部法律哪条哪款认定合同有效，判决书中没给出法律依据。一审判决称：“被告提交的证据不能证明原告有破坏监控设施、盗走监控器的行为同时被告的其他抗辩理由均末提交证据证明，故对被告的抗辩理由本院不予采信”。上诉人认为：上诉人的答辩条条有证据，且铁证如山。下面分条详述：关于合同无效：(上文已述)被上诉人索要物业费凭借的合同，就是合同无效绝好的自供证据，铁证如山。难道合同无效除了合同本身能证明外，还能有证据吗非要上诉人提供证据，绝顶的荒谬。关于合同诈骗：《刑法》224条“合同诈骗罪”的第(一)项规定“以虚构的单位或者冒用他人的名义签订合同的。”被上诉人合同第3页第四行“三类物业的管理标准”；第七行“按三类物业交纳物业费”；合同末尾：后附：“三类物业管理标准”，但未给出三类物业管理标准原文。2007年7月26日建设部发《物业服务企业资质管理办法》第三条规定：物业服务企业资质等级分为一、二、三级，根本没有三类物业。被上诉人合同签订后不敢公示合同原文、不敢公示企业资质证书复印件、不敢公示主要服务人员相片。一旦公示，被上诉人唯恐业主看穿其合同诈骗。被上诉人蓄谋已久、处心积虑，故意利用“三类”与“三级”的近似名称，混淆视听，提供虚假情况，隐瞒真实情况，把自己标榜为三类物业，虚构单位签订合同事实成立。合同内容全是谎言欺骗，如：成立物业安全管理组、卫生环境管理组、财物收支管理组、物业管理监查大队，结果什么组织也没成立。收支日清月结，每月末进行公布，结果被上诉人自进入小区以来，从未公布过收支账目。合同第二条第六项：“为体现合作共赢期间让甲乙双方得到利益获得感，乙方从年度利润中提出至少20%用于小区公共建设，”实际上1分也没出，反而骗取小区业主物业费。被上诉人签订合同期限为2年，每年度收取物业费为118150.53元。根据最高人民检察院、公安部《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》第二条的规定，被上诉人行为达到了立案数额标准，具备了《刑法》224条规定的合同诈骗罪要件。被上诉人的合同写的清清楚楚、明明白白，证明了自己就是搞合同诈骗，没有证据证明自己是三类物业，设有证据证明合同中的承诺不是谎言。铁证如山，证据足够。一审法院根据哪部法律，哪条哪款认定不是合同诈骗！判决书中有证据吗根据《民诉证据若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中主张合同关系成立和生效的一方当事人，对合同的订立和生效的事实，承担举证责任”，一审法院硬要和没有举证责任的上诉人要证据，无理要求。关于盗窃监控器，该监控器有白楼建筑商孟庆林的投资，但不论谁投资购买，都是投资小区公共设施，监控器的所有权归小区业主共有。被上诉人说：“监控器是本小区黄楼XX人购买，现人家拿回去了。”黄楼XX人未经业主知道，私自拿回也是盗窃。再说，根本没有证据证明是XX人买，XX人拿回。实际拿走监控器的就是被上诉人，打酒和提瓶的要钱。被上诉人行为就是盗窃。一审法院对明摆着的事实不予认定，反而把被上诉人没有证据的诡辩作为判决依据，违反“事实为依据，法律为准绳”的审判原则。关于书面催告，我从没见到过被上诉人的书面催告。书面催告必须送达本人，由本人在送达回证上签字盖章注明收到日期，否则书面催告不能成立。被上诉人当庭没有拿出由上诉人签收的书面催告送达回证，却突然拿出一张，入户门为302室，贴有书面催告的照片，作为证据，这个照片源于法律禁止，国人深恶痛绝称之为城市“牛皮癣”的小广告。根据《民诉证据若干规定》第68条：“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的证据”。一审法院竟然把非法手段制作的“牛皮癣”作为判决证据，视法律为儿戏，没有了是非标准。小结：没有提供证明证据的，不是上诉人的抗辩，而恰恰是一审判决没有证据证明其有合法性。一审判决称：“原告履行了物业管理服务义务，被告应当按照约定向原告交纳物业服务费”，上诉人认为，被上诉人履行物业服务是实施合同诈骗的手段，不然只签了合同，没有服务行为，诈骗怎能得逞！被上诉人没有证据证明合同合法有效，没有证据证明不是合同诈骗，上诉人拒交物业费理由正当充分。一审法院判决上诉人交物业费毫无道理，等于支持纵容诈骗，应追回其非法所得，及时退还给业主，并追究其刑责。一审判决称：“原告一直在该小区进行物业服务”。但同时又写道：“原告自认于2018年5月11日至5月14日停止服务4天”，“2018年7月17日因故退出该小区的物业服务”。被上诉人合同期限为:2017年1月1日至2019年1月1日，尚有5个月零13天没服务，幼儿园孩子都会算的账，一审法院竟然认定为一直！自相矛盾、当面说谎。同时偏袒被上诉人，为被上诉人编造理由：“因故退出服务。”因什么“故”被上诉人自己都找不出“故”来，一审法院却为被上诉人编出个“故”来！请一审法院拿出“故”的事实和证据。综上，一审判决认定事实错误，被上诉人的合同无法律效力；被上诉人实施合同诈骗；被上诉人盗窃小区监控器上诉人拒交物业费理由正当充分；被上诉人的书面催告是非法手段制作的假证据，起诉程序违法。一审判决认定事实错误，不是对法律知识的无知，而是出于对被上诉人偏袒的故意，地地道道的枉法判决。请求人民法院依据中华人民共和国《民诉法》第170条第(二)项的规定：撒销一审判决或改判。被上诉人的《合同》主体是兴隆小区业主委员会和敖汉旗亿邦物业服务有限公司，一审起诉只有敖汉旗亿邦物业服务有限公司，无兴隆小区业主委员会，敖汉旗亿邦物业服务有限公司单独起诉无诉权。对一审判决认定事实错误中第1条的补充：根据《物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定”。其中的第(七)项：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。业主与物业公司签订物业合同是小区共同管理权力的大事，应由业主共同决定。而被上诉人的《合同》未经业主共同决定，是私签合同。根据国务院《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会决定的事项，”其中第(二)项：“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。而被上诉人的《合同》不是业主大会决定的，敖汉旗亿邦物业服务有限公司也不是业主大会选聘的，是私自签订。被上诉人与兴隆小区业主委员会签订的《合同》，通篇是甲、乙双方合作共赢，物业服务方面的具体内容只字未提。为保证合作共赢的实施，《合同》第二条规定了双方严格遵守的11条《规约》。其中第三条：共同负责物业管理人员的聘用，解除，工资标准及发放形式。第四条：甲乙双方做到财务管理合法。第六条、为体现合作共赢，让甲乙双方得到利益获得感，乙方从年度利润中提出至少百分之二十为保证2017、2018年两年的小区共用设施、设备建设项目的支出，项目建设由业主委员会督促监督落实。第十条、物业管理监查服务大队实施各项物业管理，必须在业主委员会的统一监督领导下进行，三组的负责人必要时要列席参加业主委员会会议，对应解决的问题，要统一研究决定。《合同》第四条第(三)项：关于参加物业管理人员报酬问题，在年末按效益好坏一次性给予补偿。上述诸条充分证明，被上诉人的《合同》不是真正的物业服务合同，而是借双方共同经营物业之名，保证业主委员会从中获取利润的合同。业主委员会不应与物业公司产生任何经济上的联系。敖汉旗亿邦物业服务有限公司答辩称服判。一审时原告提出诉讼请求：要求判令被告立即交纳2018年7月17日的物业费700元。一审判决查明，原告是取得物业服务资质的物业服务公司。2017年1月，原告亿邦物业公司与兴隆小区业主委员会签订了《兴隆小区2017、2018年实施合作共赢昌盛小区物业管理能效合同书》，约定由原告为兴隆小区进行物业管理，并对服务内容及收费标准进行了约定，其中合同期限为2017年1月1日至2019年1月1日，物业费收费标准为每月每平方米0.36元。合同签订后，原告一直在该小区进行物业服务。被告系该小区白楼4号楼2单元501室的业主，房屋面积为103.39平方米。2018年7月17日，原告因故退出该小区的物业服务。被告未交纳2017年1月1日至2018年7月17日的物业费，原告自认于2018年5月11日至5月14日停止物业服务4天，被告应交物业费数额为686元。经原告催要，被告拒不缴纳，故原告起诉，要求被告立即交纳拖欠的物业服务费。一审法院认为，原告于2017年1月与兴隆小区业主委员会签订的《兴隆小区2017、2018年实施合作共赢昌盛小区物业管理效能合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，故该合同书对双方均具有约束力。原告依该合同为被告居住的楼房提供物业管理服务，被告接受该服务，原、被告之间形成了物业管理服务合同关系，原告履行了物业管理服务义务，被告应当按照约定向原告交纳物业服务费；被告提交的证据不能证明原告有破坏小区监控设施、盗走监控器的行为，同时被告的其他抗辩理由均未提交证据证明，故对被告的抗辩理由法院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求成立，法院予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：被告刘占仪于判决生效后立即给付原告敖汉旗亿邦物业服务有限公司物业服务费686元。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，二审直接予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否应按照物业服务合同的约定向物业公司交纳所欠的物业费。诉讼中，上诉人提出部分业主委员会委员辞职，不能签订物业服务合同，就此本院认为，根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”的规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是其法定的职责，代表业主签订物业服务合同的主体是业主委员会，不是业委会委员，部分业委会委员辞职，并不能否定业主委员会的主体资格，业主委员会代表业主签订物业服务合同的法定职权也不会改变。关于上诉人提出的物业服务合同无效问题，物业服务合同是否合法有效应当以相关法律、法规及司法解释的规定为依据，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，本案兴隆小区业委会与物业服务企业签订的物业服务合同，并无无效之情形存在，其效力及于全体业主，对包括上诉人在内的全体业主具有当然的法律约束力，故上诉人应当按照物业服务合同的约定标准向物业公司交纳所欠缴的物业费。上诉人称物业公司在其小区物业服务项目中，不尽职尽责，就此本院认为，业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。合同期间物业公司为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务，上诉人拒交物业服务费无法律依据。上诉人称物业公司撤出时擅自移走业主公共设施，该问题与本案不是同一法律关系，不能成为上诉人拒交物业费的依据。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持，依法驳回。原审法院判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘占仪负担。本判决为终审判决。审判长 邓宏涛审判员 韩尚达审判员 张伟波 二○二〇年六月二十四日书记员 齐向敏