安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1282民初2132号原告：界首市中亚置业有限公司，住所地安徽省界首市人民路429号。统一社会信用代码913412826973770852（1-1）。法定代表人：靳畅宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董卫东，男，1956年1月2日出生，汉族，安徽省界首市人，住界首市。系该公司法务人员。被告:荣宝辉，男，汉族，1990年7月27日出生，安徽省界首市人，现住界首市。原告界首市中亚置业有限责任公司（以下简称中亚置业公司）诉被告荣宝辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告中亚置业公司委托诉讼代理人董卫东、被告荣宝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中亚置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付所欠原告物业管理费3132元；2、依法判令被告赔偿原告经济损失902元。其中，按拖欠额3132元，月利率9.6‰，时间自2017年10月18日起至被告付清上述欠款之日止；3、诉讼费由被告承担。事实和理由:原告系界首市“阜康名郡”小区开发商，具有核准的物业管理经营范围。被告系购房业主，房号为5号楼1单元303室，被告与原告订立有物业管理合同，按住房建筑面积1元/平方米收取物业费，电费有原告代收代缴至2017年10月18日。自此后，被告以种种理由拒缴物业费至今。给原告物业管理工作带来较大阻力和一定的经济损失。原告为维护其合法权益，特提起诉讼。原告界首市中亚置业有限责任公司为支持其诉讼请求所依据的事实，提供如下证据：1、原告营业执照副本复印件，证明原告诉讼主体资格适格及原告的经营范围。2、《阜康名郡物业管理协议书》，证明原、被告之间具有物业服务关系。3、被告荣宝辉2017年10月17日被告向原告公司交的最后一笔物业费108元，证明被告自愿于2017年10月17日缴纳物业费108元，实际履行了签订的物业管理协议书，从此以后被告没有再续交物业费。4、界首市人民法院（2019）皖1282民初1953号民事判决书，证明与本案相同的小区相同的理由已经生效判决，被告的答辩理由不成立。被告荣宝辉辩称：一、被告没有拖欠原告物业服务费用。1、原被告之间不存在物业服务合同关系。首先，从形式看，根据《物业管理条例》第二十一条和三十四条规定：无论是前期物业服务合同还是有业主大会选聘而签订的物业服务合同均需签订书面合同，而原、被告之间，并不存在书面物业服务合同。与被告签订书面物业管理合同的单位为阜康名郡物业管理；其次，从实质上看，收取被告物业费和水电费的是阜康名郡物业，与原告之间也未形成事实的合同关系。2、被告与阜康名郡物业管理签订的阜康名郡物业管理协议书为无效合同。根据《物业管理条例》第三十二条第一项“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”的规定，由于阜康名郡物业管理没有独立的法人资格，不能作为物业合同的相对人，其与被告签订的物业合同为无效合同。而根据《物业管理条例》第二十四条的规定：被告的物业为住宅物业，物业服务企业的选择应当通过招投标或行政部门批准后的协议方式进行，而原告作为建设单位并未通过以上方式选择物业，程序违法，上述物业服务合同也应无效。二、退一步说，即使认定原、被告之间存在物业管理合同关系，原告没有提供相应的物业管理服务，并侵害业主权益。1、根据《安徽省城市物业管理服务收费暂行办法》第六条的规定，与被告签订的物业管理合同应当报市、县人民政府价格行政主管部门核定后方可执行，不报核定便执行是违法行为。2、根据《物业管理条例》第二十八条“物业服务企业承接物业时，应当对物业公用部位、公用设施设备进行查验”的规定，原告在开始物业管理时并未对公用部位、公用设备进行检查，且到目前为止，原告也未对相应的部分进行检查。3、被告小区建有业主活动室和物业管理用房，属于业主共有的专业用房。但是，上述房屋常年加锁，从未打开，变相的改变了上述公用部分的用途，违反了《物业管理条例》第三十七条的规定。4、被告小区建有业主活动室和物业管理用房，属于业主共有的专业用房。但是上述房屋常年加锁，从未打开，变相的改变了上述公用部分的用途。违反《物业管理条例》第三十七条的规定。5、串通他人、擅自挖掘物业区域内的场地，占用公共围墙，违反《物业管理条例》第五十条的规定。被告的物业北面和东墙均与阜康农贸市场相邻，但两片场地没有预留缓冲空间，农贸市场本属于开放性批发零售经营单位，昼夜人员及车辆进出频繁，本已给小区带来极大的负面影响。但他们为追求利益，与物业串通私自利用被告物业东围墙搭建房屋并对外出租，并将出租房所用的水电设施及空调设备安装在小区院内，并挖掘小区内东面围墙下面的全部绿化带（南北约70米，宽2.5米）铺设地下管线。严重侵害了业主的合法利益。6、违反《物业管理条例》第五十四条，擅自允许利用公用部位、公用设施设备进行经营，损害业主权益。未经业主大会同意，擅自允许他人使用公用墙体、墙顶等部位做广告和安装设备、设施，侵害业主利益。7、未按物业管理协议履行职责，违反《物业管理条例》第三十五条规定：未提供物业服务合同的约定的服务。按照被告与阜康名郡物业管理签订的物业管理协议履行自己的职责，主要表现如下：（1）、保洁方面：没有每周定期清理楼道、擦拭垃圾桶，也未开展清洁、养护绿化和树木，保养艺术品等工作。（2）、安保方面：小区任何人随时均可进入，没有开展身份不明、形迹可疑人员盘问、防止进入，并夜间大门未关和24小时巡视工作；没有履行每周检查消防设施工作，也从未开展过防火安全宣传教育等工作；（3）、工程服务：不但没有安排人员维持小区供水、供电等正常运行，而且以各种理由，断电停水；也未开展公共区域设备、设施维护保养工作，没有制定大中修计划，致使小区物业内房屋外墙保温层不断脱落，严重影响业主正常生活，威胁业主生命财产安全，另外，因没有开展公共区域的设施养护工作，致使被告朱允明、业主朱闫坤室外的公用落水管爆裂，水浸室内，房屋被淹，装修装饰损毁；小区内消防设备长期缺失也未提供技术方案和组织实施……消防设施缺失，二次供电无法连接，给被告及其他业主生活带来无法克服的困难。特别是消防设备的缺失，被告多次向阜康名郡物业反映，均遭其搪塞，无奈只能向有关部门消防队投诉，问题至今没有解决，置被告和其他业主的生命和财产安全于重大的火灾隐患之中；没有开展小区内市政管道的监督检查工作。（4）、客户服务：没有将公寓内的重要事项和举措及时向业主通报，没有开展小区文化活动，丰富业主业余生活、营造小区人文环境；没有开展定期发放《客户意见征询表》不思提高服务质量。（5）、车辆管理：社会车辆随意进出小区，在小区内杂乱停车，严重损害了业主的通行秩序，给小区带来重大的安全隐患。三、原告没有能力提供符合标准物业管理服务。被告与阜康名郡物业之间的物业管理协议签订于2014年底，根据当时的《物业管理条例》从事物业管理服务需要专业的资质，阜康名郡物业并不具备相应的资质。物业管理服务也不在原告经营范围之内，其也不具备相应的资质，不能从事物业管理工作，缺乏相应的经验，没有能力从事物业管理，提供合格物业服务。现在，虽然修改了《物业管理条例》，但对物业服务的要求没有下降，被告没有理由相信原告有能力提供符合合同标准的物业服务。四、原告是置业公司，没有履行保修义务。被告使用的楼房外墙防水层在保质期内严重脱落，被告于原告多次沟通，原告拒绝修复。后在小区人员的共同努力下，原告勉强同意修复，然修复一半之后，停止修补。造成房屋黑一片、黄一片，严重破坏了小区外墙的审美。五、被告主张的违约金没有事实和法律依据，不应支持。综上，原、被告之间不存在合同关系，原告也未提供物业服务，其所有主张缺乏事实依据，依法应当驳回，对于相关部门侵害业主的行为，被告保留起诉权利。被告荣宝辉为支持其辩称理由所依据的事实，提供如下证据：1、被告身份证复印件。证明被告的自然人身份信息和诉讼主体资格。2、《阜康名郡物业管理协议书》复印件一份。证明与被告签订阜康名郡物业管理协议书的是阜康名郡物业管理，被告与原告之间不存在物业管理合同关系，原告以物业管理合同纠纷起诉被告主体不适格。3、照片及光盘一张。证明物业服务质量差。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的当庭陈述，经审理查明，原告中亚置业公司现经营范围包括有房地产开发；房屋销售、出租；物业管理服务等业务，阜康名郡物业管理系原告中亚置业公司一职能部门。2014年年初，阜康名郡物业管理作为甲方，被告荣宝辉作为乙方，共同签订了一份《阜康名郡物业管理协议书》，协议约定：“…收费标准：住宅：1元／月／建筑平方米。收费时间：2014年12月10日，预收三个月的物业管理费，以后将在每年第4个月的前十个工作日内收费，费用请交至物业管理处。…能源费包括：电费、水费、天然气费，具体收费标准按照国家、阜阳市有关部门制定的标准执行。…甲方签字盖章：阜康名郡物业专用章乙方签字盖章：荣宝辉”。荣宝辉于2015年1月2日入住“阜康名郡”小区5号楼1单元303室，物业管理费交纳至2017年10月17日。本院认为：虽然在签订《阜康名郡物业管理协议书》时，是由阜康名郡物业管理作为甲方，被告荣宝辉作为乙方签订，但其后原告中亚置业公司对于其下属部门阜康名郡物业管理签订的合同予以认可、并为该小区业主提供物业服务及管理，被告荣宝辉也对合同予以认可，并接受了原告的服务，双方实际履行了合同，存在事实上的物业服务关系。并且，在原告中亚置业公司起诉时，其业务范围包括有物业管理服务业务。因此，原、被告之间的物业合同不违反法律强制性规定，合法有效。而被告在接受原告服务的同时，应交纳相应的物业管理服务费，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部分、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定关联性。故对原告中亚置业公司主张被告荣宝辉支付物业管理费3132元的诉讼请求，本院予以支持。原告中亚置业公司请求荣宝辉赔偿原告经济损失902元，由于合同内没有约定，也没有任何事实依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告荣宝辉自本判决生效之日起三十日内给付原告界首市中亚置业有限责任公司物业管理费3132元。二、驳回原告界首市中亚置业有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，分别由原告界首市中亚置业有限责任公司负担6元，由被告荣宝辉负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 任 蕾二〇二〇年六月十日书记员 侯琛琛附：法律条文1.《中华人民共和国物权法》第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。2.《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与误以为是用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。