内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终727号上诉人(原审被告、申请执行人）：张桂杰，女，1975年10月2日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：张桂娟，女，1973年12月30日出生，蒙古族，居民，系张桂杰姐姐，住内蒙古自治区。被上诉人（原审原告、执行案外人）：吴某，女，1994年9月10日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区巴林左旗林东西城区京和王府小区3号楼1单元102室。被上诉人（原审原告、执行案外人）：郭某，男，1992年7月25日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区巴林左旗林东西城区京和王府小区3号楼1单元102室。二被上诉人共同的委托诉讼代理人：侯文全，内蒙古木叶山律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地巴林左旗林东西城区沙里街388号。法定代表人：冯海涛，经理。上诉人张桂杰因与被上诉人吴某、郭某、赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称赤峰京和公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区巴林左旗人民法院作出（2019）内0422民初4400号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月31日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销巴林左旗人民法院(2019)内0422民初4400号民事判决，改判驳回吴某、郭某诉讼请求，或将本案发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，一审判决认定涉案房屋京和王府3号楼1单元102室已抵顶给张某这一说法缺乏证据支持。本案一审中未有关于张某是如何从京和公司抵顶得来此房屋，诸如抵顶协议、借款合同、施工合同等方面的证据，虽然京和公司对此表示认可，但不能就此免除案外人吴某、郭某的举证责任。因实践中大量存在案外人和被执行人合谋通过共同确认案外人的实体权利，对抗申请执行人对执行标的的强制执行的情形。而且，本案一审中张某并未出庭，法院也未依职权向其进行调查取证，故为避免当事人悉意串通，除京和公司的自认之外，吴某、郭某还应提交其他证据用以佐证其主张，否则，法院不能径行认定该房屋系京和公司抵顶给张某。其次，吴某、郭某与京和公司签订定房协议是在2017年9月22日，而张桂杰与京和公司签订网签合同是在2017年4月25日，即张桂杰签订的网签合同在吴某、郭某的定房协议之前。再者，吴某、郭某至今仍未交清房款，而且，一审也未查明吴某、郭某名下是否还有其他用于居住的房屋。综上，因吴某、郭某与京和公司之间的定房协议在张桂杰的网签合同之后，故一审法院据此认定吴某、郭某对涉案楼房享有实体权利便失去了合法依据，其诉讼理由不足以排除执行，其情形也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条之规定。为此，请支持上诉请求。吴某、郭某答辩称，一审判决认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，服从一审判决。上诉人与京和公司虽签订了商品房买卖合同，但实际上不是真正的买卖关系，而是以借贷作为网签担保的方式，其不享有物权期待权。网签是房地产行政管理部门的管理手段和方式，不能以网签作为确定所有权的依据。被上诉人从张某手里购买的房屋，已经经过京和公司认可并签订了订购协议，被上诉人在上诉人查封之前就已经签订了合同，进行了实际居住，并承担水暖电等费用。按照司法解释第28条规定，被上诉人是房屋实际权利人，依法能够排除强制执行。赤峰京和房地产开发有限公司没有到庭陈述意见。一审时原告诉讼请求：1、请求人民法院依法判令：不得对位于××区房的查封和执行。2、依法确认位于××区房归原告所有。3、由被告承担诉讼费用。一审判决认定事实，经法院生效的（2018）内0422民初1297号民事判决查明，被告冯海涛于2017年4月25日向被告张桂杰借款人民币15万元，约定月利率2%，同时约定用被告赤峰京和房地产开发建设的的位××区以签订《商品房买卖合同》的形式抵押给原告吴某、郭某。该判决书判决被告赤峰京和公司给付张桂杰借款本金人民币147000元，并以147000元为基数自2018年10月29日起按月利率2%给付利息至借款还清时止。原告吴某、郭某系夫妻关系，2017年9月22日原告郭某与被告赤峰京和公司签订了《京和王府定房协议》一份，约定原告郭某认购被告赤峰京和公司预售的的位××区房，面积为83.1平方米，单价为3400元/平方米，总房款为282540元，签订协议后原告给付了房款180000。原告与案外人张某商谈的价格为258000元，并向其交付订金20000元，原告实际交付的房款为200000元，同日张某为其出具200000元的收据一枚。2017年10月7日被告京和房地产开发有限公司为原告办理了涉案房屋的入住手续，原告交纳了契税、物业费、有线电视入户费、取暖费等相关费用，并入住占有使用该房屋至今。在本案审理过程中查明，涉案房屋在2017年4月24日将3－1－102号房屋网签至被告张桂杰名下。在2019年3月4日经张桂杰的申请，法院以（2019）内0422执保264号执行裁定查封了涉案房屋。2019年7月30日本案原告吴某、郭某向法院提出书面异议，请求依法撤销（2019）内0422执保264号执行裁定书，解除对巴林左旗林东镇西城区京和·王府小区3号楼1单元102号房屋的查封。经审查后，法院以（2019）内0422执异120号执行裁定书驳回吴某、郭某的异议请求。吴某、郭某不服，于是提起本次诉讼，请求法院判令：不得对位于××区房进行查封和执行，依法确认位于××区房归原告所有。一审法院认为，根据查明的事实，被告张桂杰与被告赤峰京和房地产公司签订的借款抵押协议一份，以房屋买卖的的形式将位××旗房一处抵押给张桂杰，并在房产局办理了网签手续，其真实意思是为了担保双方之间形成的借贷关系，并非是以获得涉案房产所有权为目的而进行的商品房买卖法律关系。本案中，涉案房屋被告张桂杰虽然办理网签手续，其真实目的并不是为了取得涉案房屋的所有权，而是为借贷关系提供担保，此登记也非抵押权登记，故对被告张桂杰的抗辩主张法院不予支持。原告吴某、郭某提供的《京和王府定房协议》、《房屋买卖合同》、定金收条、收据、契税收据、居民供用电合同、物业费收据、管网施工费收据，热费收据、电费收据、京和王府业主手册、照片等证据之间能够相互印证，形成证据链，故法院认定原告吴某、郭某已经取得涉案京和·王府小区3号楼1单元102室楼房实际居住权，依法享有使用的实体权利，原告的实体权利足以阻却法院对涉案房屋的执行，故原告要求停止对该房屋的执行的诉讼请求法院予以支持。本案涉案房屋虽处于网签状态下，其物权还处于待定状态，确定该房屋的所有权条件尚未成就，故对原告要求确认其房屋所有权的诉讼请求法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，一审法院判决：一、不得对巴林左旗林东西城区京和·王府小区3号楼1单元102室的执行；二、驳回原告吴某、郭某的其他诉讼请求。吴某、郭某为证实其主张成立，二审期间提交不动产查询信息结果证明，证明吴某郭小彬只有涉案一套住宅，没有其他居住的房屋。张桂杰质证认为，一审没有说这个房子的事，一审没有提交，可能后期过户。本院经审查认为，该证明可以证实二审期间郭某名下的不动产登记情况，本院予以采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院直接予以确认。另查明，本案开庭审理期间，在巴林左旗境内吴某、郭某名下没有登记其他房屋。本院认为，本案属于房屋消费者对等价在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，郭某与赤峰京和房地产开发有限公司签订的定房协议时间为2017年9月22日，而涉案房屋查封在2019年，买卖合同形成时间早于查封时间。根据郭某一审期间提交的其与电力机关签订的抵押居民供用电合同以及电费收据、有线电视费、物业费等收据以及二审期间提交2020年5月9日不动产信息查询结果，可以证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。另外，根据郭某提交的定金及房款收据，可以证明涉案房款已经给付。综上所述，郭某、吴某的执行异议，符合上述规定三要件，应予以支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持，依法驳回。原审法院判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张桂杰负担。本判决为终审判决。审判长 邓宏涛审判员 韩尚达审判员 张伟波 二○二○年六月二十三日书记员 齐向敏