江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终791号上诉人（原审原告、反诉被告）：新余市超力房地产开发有限公司。住所地：江西省新余市解放东路12号。统一社会信用代码：913605006124251063。法定代表人：钟秋生，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：黄学华，女，1962年7月28日出生，汉族，江西省万载县人，住江西省万载县。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：钟利明，男，1966年7月30日出生，汉族，江西省铜鼓县人，住江西省铜鼓县。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：华晖蓉，女，1969年2月3日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：林春根，男，1958年12月18日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：张志清，男，1983年10月24日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：张某1，男，2004年4月21日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区。法定代理人：张某4，男，1979年2月19日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区，系张某1父亲。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：张某2，男，2006年12月3日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区。法定代理人：张某4，男，1979年2月19日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区，系张某2父亲。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：张某3，男，2014年2月2日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区。法定代理人：张某4，男，1979年2月19日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区，系张某3父亲。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：安义县鹏泰实业有限公司。住所地：江西省南昌市安义县龙津镇前进路13号新时代商业广场。统一社会信用代码：91360123781469417D。法定代表人：梁细泉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高嵩，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐海亭，广东国硕律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：江西鹏颂商贸有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区沿江南大道春江御景大厦写字楼A栋1310室。统一社会信用代码：91360103MA36W19E7D。法定代表人：梁细泉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高嵩，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐海亭，广东国硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁细泉，男，1970年7月28日出生，汉族，江西省丰城市人，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：高嵩，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐海亭，广东国硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余登宏，男，1963年11月25日出生，汉族，江西省安义县人，住江西省安义县。委托诉讼代理人：高嵩，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐海亭，广东国硕律师事务所律师。原审原告、反诉被告：张世忠，男，1956年11月14日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。上诉人新余市超力房地产开发有限公司（以下简称：超力公司）、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张志清、张某1、张某2、张某3、安义县鹏泰实业有限公司（以下简称：鹏泰公司）、江西鹏颂商贸有限公司（以下简称：鹏颂公司）与被上诉人梁细泉、余登宏及原审原告张世忠房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省万载县人民法院（2019）赣0922民初952号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鹏颂公司、鹏泰公司的上诉请求：1．请求二审法院撤销一审判决第一项、第四项，依法支持鹏颂公司、鹏泰公司的一审诉讼请求；2．依法改判确认鹏颂公司、鹏泰公司享有万载县康乐街道宝塔东路（商业步行街一层68号-136号，二层58号-136号，面积为7560平方米）房屋享有优先承租权。事实和理由：一审法院认为鹏泰公司方对案涉房屋不享有优先承租权，是对优先承租权规则的适用错误。优先承租权是指租赁合同到期后，原承租人在同等条件下，享有优先与出租人签订租赁合同的权利。案涉房屋的租赁合同届满前后，超力公司方从未向鹏泰公司方主张案涉房屋要留作自用，而是一直声称案涉房屋需出租他人经营使用。2018年1月21日，超力公司方明确书面告知，愿意继续承租涉案房屋，再签订10年租约。超力公司在2019年3月1日发送给梁细泉的手机短信，和2019年3月22日在案涉房屋外粘贴的通告函中，都明确了案涉房屋要出租给他人使用，并非自用。因此，一审法院采纳超力公司方要将案涉房屋留作自用的主张，是认定事实错误。租赁合同到期后，超力公司方要将案涉房屋出租他人使用，依据优先承租权的规则，有义务告知鹏泰公司方案涉房屋出租他人的租赁的条件，并在同等条件下，鹏泰公司方享有优先承租权。然而，超力公司违反了告知义务，直接将案涉房屋出租给他人，侵害了鹏泰公司方对案涉房屋享受的优先承租权。超力公司方一直没有提供与他人合作的方案及租赁的具体条件，导致鹏泰公司方根本不清楚第三方与超力公司方的承租条件，因而无法正常行使优先承租权，而且根据鹏泰公司方提交的一系列证据已经完全证明案涉房产租赁合同到期后超力公司方是要将案涉房产出租而非自用，鹏泰公司方投资了大量的人力物力，做了前期的开荒工作，十年期间将案涉房产炒旺，使得案涉房产具有商业价值。而前十年基本是投入的十年，而后十年才是真正取得盈利的时候，当鹏泰公司方要继续承租案涉房产时，超力公司方明明已经确定与第三方达成租赁条件，而拒绝将具体的租赁条件告知，因此对鹏泰公司方造成巨大经济损失，其行为构成违约，其应当承担鹏泰公司方投资损失。二审中，超力公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张志清、张某1、张某2、张某3答辩称，鹏泰公司方的上诉是针对一审判决第一项、第四项提起的上诉，因此对方对一审判决的第二项是持认可的，而一审第二项判决明确裁判合同期满后应向我方支付的是房屋占用使用费而不是租金，因此合同期满后双方之间是房屋占用关系，而不是租赁关系。合同期满后双方确实就续租进行过协商，并对续租的租金标准及其他个别条件达成过一致的意向性意见，但是由于是对续租的整体条件双方没有谈拢，导致没有续租，在此前提下我方作为出租方决定将房屋收回自用且不再出租给对方使用，是我方的权益体现，我方没有将案涉房屋另行出租给他人，而是自用，因此对方不享有优先承租权。我方更不存在租赁合同期满后的违约行为。综上请求驳回对方的上诉请求。二审中，张世忠答辩称，与超力公司答辩意见一致。被上诉人梁细泉、余登宏没有发表答辩意见。上诉人新余市超力房地产开发有限公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张世忠、张志清、张某1、张某2、张某3的上诉请求：1．请求撤销一审判决第二项、第三项；2．请求依法改判鹏泰公司、鹏颂公司共同连带支付房屋占用使用费2094817.2元，逾期付款利息6818.20元，合计2101635.4元（房屋占用使用费暂从2019年2月6日计算到2019年12月10日，利息按年利率6%暂从2019年2月15日计算至2019年4月21日），及按建筑面积7481.49平方米为基数，按每月28元／平方米计算并支付自2019年12月11日起至房屋交还给之日止的房屋占用使用费，按年利率6%计算并支付自2019年4月22日起至付清之日止的逾期付款利息；3．请求改判鹏泰公司、鹏颂公司交纳的200000元保证金依法没收归上诉人所有；4．请求改判梁细泉、余登宏在其未出资本息范围内对鹏泰公司、鹏颂公司的债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；5．本案一、二审诉讼费用由鹏泰公司、鹏颂公司、梁细泉、余登宏承担。事实与理由：一、案涉房屋实际租赁面积为7845.88平方米，而非7670平方米，一审判决对超力公司方所有的房屋实际租赁面积认定为7305.61平方米明显错误，应为7481.49平方米。二、租赁合同到期后，鹏泰公司、鹏颂公司占用房屋使用费应按每月28元／平方米计算。一审判决按21.84元／平方米／月计算，与事实不符，应予改判纠正。三、鹏泰公司、鹏颂公司应向超力公司等支付2019年2月16日至2019年12月10日的房屋占用使用费2094817.2元。房屋占用使用费从2019年2月16日暂计算到2019年12月10日计10个月，按房屋建筑面积7481.49平方米，按每月28元／平方米计算，计算公式及金额为：7481.49平方米×每月28元／平方米×10个月＝2094817.2元。四、鹏泰公司、鹏颂公司应向超力公司等支付房屋占用使用费的逾期付款违约金即利息6818.20元。五、鹏泰公司、鹏颂公司向超力公司等交纳的200000元保证金应依法没收归超力公司所有。六、梁细泉、会登宏应在其未出资本息范围内对鹏泰公司、鹏颂公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。鹏泰公司成立于2005年11月10日，注册资本金5000000元，实缴资本金1000000元，其中梁细泉认缴出资额2550000元，持股比例51%，实缴出资510000元人民币。余登宏认缴出资额2450000元，持股比例49%，实缴出资490000元，但梁细泉、余登宏均未足额实缴出资。鹏颂公司成立于2017年10月18日，注册资本金2000000元，实缴资本金为零，其中梁细泉认缴出资额1020000元，持股比例51%，实缴出资为零。余登宏认缴出资额980000元，持股比例49%，实缴出资为零，可见梁细泉、余登宏均未实缴出资分文。根据《中华人民共和国公司法》第二十八条规定，股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。因此，梁细泉、余登宏应当在对安义县鹏泰实业有限公司、江西鹏颂商贸有限公司所负的债务，在其未出资本息范围内共同连带对被上诉人安义县鹏泰实业有限公司、江西鹏颂商贸有限公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。针对新余市超力房地产开发有限公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张世忠、张志清、张某1、张某2、张某3的上诉，鹏泰公司、鹏颂公司、梁细泉、余登宏答辩称，1．案涉房屋实际面积应当以不动产权证记载为准，超力公司方主张实际租赁面积为7845.88平方米，按照28元每月每平方支付占用费无任何依据。首先，超力公司提交案涉房屋的不动产权证上记载，房屋建筑面积为6559.97ｍ；其次，《商场续租事项回函》是为了整体续租案涉房屋10年，而做出的妥协，条文上也明确了需按国家规定计算建造面积为准。再次，案涉房屋有部分共有人并未参加本次诉讼，超力公司方无权在本案中为他人主张权利。关于陈在云（小川雅代）以及秦宜国的面积，超力公司方根本无任何实际证据证明。现双方租赁合同到期，房屋占用费应当按照其实际的面积支付，而实际的面积即为其提供不动产权证上所记载的面积。2．涉案房屋租赁期限届满前后，超力公司方违反合同约定，侵害鹏泰公司、鹏颂公司优先承租权，且在社会上散播各种谣言，导致鹏泰公司、鹏颂公司无法正常经营涉案房屋，造成了严重的损失，因此在超力公司未纠正违约行为，与鹏泰公司、鹏颂公司签订续租合同，并消除谣言对鹏泰公司、鹏颂公司的不利影响前，鹏泰公司、鹏颂公司不应支付涉案房屋的占用使用费。既然双方对续租并未达成一致意见，也无合同依据要求按照每月每平方28元的标准支付。在一审案件判决后，鹏泰公司、鹏颂公司已经撤场，后来又发生疫情，故无需支付2019年12月10日以后的房屋占用费。3．超力公司方主张没收200000元保证金，无任何法律依据。首先，案涉房屋的权属发生了变更，超力公司在合同上的权利义务由十几位新业主继承，已经与不同的新业主就租金的支付方式、条件和期间作出不同的约定，合同履行期间，鹏泰公司、鹏颂公司并非向每个业主支付租金，而是统一支付给张志平的账号，而张志平也提供了中国农业银行和中国银行两个不同账号，不同时期，超力公司收租金的账户也不同，因此双方已经是对租金支付另行达成约定了，而且在双方合同履行期间内，超力公司方从未提出要求催缴租金，也证明了，鹏泰公司、鹏颂公司支付租金期限是双方约定的。超力公司方根本无法举证双方约定的支付租金的具体时间，其称鹏泰公司、鹏颂公司拖欠房租累计一个月根本无事实依据。另根据合同法第六十二条第四款规定，履行期间不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当对方必要的准备时间。因此，在鹏泰公司、鹏颂公司与超力公司合同履行期间内，鹏泰公司、鹏颂公司根本不存在延期支付租金的情形。其次，《合同》第九条第二款：“乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并没收押金不予退还。（1）……”。依据该条款约定，没收押金的前置条件是，因鹏泰公司、鹏颂公司的违约行为而导致超力公司终止合同，在超力公司终止合同后，可以采取合并没收押金的方式。但是在鹏泰公司、鹏颂公司与超力公司履行租赁合同期限内，并未出现因鹏泰公司、鹏颂公司违约导致超力公司终止合同的情形，因此超力公司诉请没收押金是没有合同依据。第三，部分继承《合同》权利义务的新业主，并未参加本诉讼，超力公司无权依据《合同》主张任何权利。因此，超力公司应当返还鹏泰公司、鹏颂公司200000元保证金。4．关于超力公司要求鹏泰公司、鹏颂公司支付房屋占用使用费的逾期付款违约金，无任何事实与法律依据。违约金存在的前提是双方有合同约定，没有合同约定就不存在违约金的支付问题，即违约金存在前提是合同之债。而超力公司所提供的法律规定参考均非房屋占用费的有关规定，无法适用本案。超力公司要求鹏泰公司、鹏颂公司支付房屋占用使用费是依据其作为案涉房屋的所有权人，而非双方之间的合同约定。而房屋占用使用费实际上是其物权使用价值损失的一种体现。因此，超力公司要求鹏泰公司、鹏颂公司支付逾期付款违约金，没有合同依据，更不存在法律依据。5．梁细泉和余登宏不应承担本案的连带责任。梁细泉和余登宏为鹏泰公司和鹏颂公司的股东。其中鹏泰公司，梁细泉和余登宏已经足额出资。鹏颂公司的出资期限为2027年9月30日，股东出资期限仍未到期，且公司完全有能力清偿相关债务，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第6条：“在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。债权人以公司不能清偿到期债务为由，请求未届出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任的，人民法院不予支持。”因此，超力公司方要求梁细泉和余登宏承担本案的连带责任，不符合《公司法》及相应司法解释规定的情形。针对新余市超力房地产开发有限公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张世忠、张志清、张某1、张某2、张某3的上诉，张世忠同意超力公司方的上诉意见。新余市超力房地产开发有限公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张世忠、张志清、张某1、张某2、张某3的一审诉讼请求：1．判决鹏泰公司、鹏颂公司立即腾空场地，并将租赁房屋及设施设备完好交还；2．判决鹏泰公司、鹏颂公司支付房屋占用使用费628445.16元、逾期付款利息6818.20元，合计635263.36元（房屋占用使用费暂从2019年2月16日计算到2019年5月15日，逾期付款利息按年利率6%暂从2019年2月15日计算到2019年4月21日，此后房屋占用使用费和逾期付款利息继续支付到房屋交还之日止和付清之日止）；3．判决鹏泰公司、鹏颂公司交纳的200000元保证金依法没收归超力公司方所有；4．本案诉讼费用、保全费、保险担保费等由鹏泰公司、鹏颂公司承担。鹏颂公司的反诉请求：1．确认鹏颂公司对万载县康乐街道宝塔东路（商业步行街）一层68号-136号、二层58号-136号，面积为7560平方米房屋享有优先承租权。2、判令新余市超力房地产开发有限公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张世忠、张志清、张某1、张某2、张某3、张世忠赔偿鹏颂公司损失5000000元。一审认定的事实及判决要点：超力公司企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），住所为江西省新余市解放东路12号，法定代表人为钟秋生，成立日期为2004年3月12日。超力公司万载县分公司企业类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），经营场所为江西省宜春市万载县新宾馆，负责人为张世忠，成立日期为2006年4月24日，注销日期为2016年6月16日。鹏泰公司企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），住所为江西省南昌市安义县龙津镇前进路13号新时代商业广场，法定代表人为梁细泉，成立日期为2005年11月10日。鹏泰公司2017年11月15日变更登记，其中注册资本由1000000元变更为5000000元，投资人余登宏出资额由490000元占49%变更为2450000元占49%，出资时间由2015年9月8日变更为2027年12月31日；投资人梁细泉出资额由510000元占51%变更为2550000元占51%，出资时间由2005年11月10日变更为2027年12月31日。鹏颂公司企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），住所为江西省南昌市西湖区沿江南大道春江御景大厦写字楼A栋1310室，法定代表人为梁细泉，注册资本为2000000元，成立日期为2017年10月18日。鹏颂公司登记股东为梁细泉、余登宏，其中梁细泉认缴额为1020000元占51%，实缴额为0，认缴出资日期为2027年9月30日；余登宏认缴额为98万占49%，实缴额为0，认缴出资日期为2027年9月30日。万载县鹏泰购物广场类型为个体工商户，经营者为梁细泉，经营场所为宜春市万载县县城商业步行街，注册日期为2008年8月8日，注销日期为2014年11月24日。万载县鹏泰百货超市类型为个体工商户，经营者为吕阳军，经营场所为宜春市万载县县城商业步行街，注册日期为2014年11月28日。万载县新鹏泰购物广场类型为个体工商户，经营者为喻坤，经营场所为宜春市万载县县城鹏泰百货广场内，注册日期为2015年12月28日，注销日期为2019年7月10日。但2019年7月10日又注册成立万载县新鹏泰购物广场，类型为个体工商户，经营者为吕阳军，经营场所为宜春市万载县县城阳乐大道步行街。2007年11月4日，超力公司万载县分公司（甲方）与鹏泰购物广场（乙方）签订一份《合同》，约定，…就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜达成协议…第一条房屋位置、面积、装修、设施情况1．甲方出租给乙方房屋位于万载县宝塔万载商业步行街。2．出租的房屋为一、二层，按建筑面积计算，面积7560平方米。3．房屋的期限与设施、设备等情况详见合同附件。（该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据）第二条租赁期限及用途1．该房屋租赁期限为10年，自2009年2月15日起至2019年2月15日止。2．乙方租赁此房屋仅作商业用途。第三条租金及支付方式1．此房屋租金为每平方米20元／月，按建筑面积计算租金。2．付款方式如下：合同正式签立后，乙方付款贰拾万元人民币给甲方，在乙方进厂装修时付给甲方第一季度的租金，以后每次付款提前二十天交下个季度租金，有关房租的租金满叁年后递增5%的租金，满六年后在第六年的基础上递增4%租金。3．甲方收款后应原提供给乙方有效的收款收据。第四条租赁期间相关费用事宜1．租赁期间，如果发生甲方房屋租赁税收由甲方承担。2．乙方费用：乙方应按时向相关部门交纳水、电费等实属乙方应承担的所有费用。第五条房屋的使用1．合同订立后，房屋的使用应由甲方交给乙方使用，直至合同期满。2．乙方如改变房屋的某些结构，须向甲方申请，甲方同意后方可执行。第六条房屋的转让与转租1．租赁期间，甲方无权将此房屋租赁给其他人。2．租赁期间，乙方不得整体转租他人，如有特殊情况必须和甲方商量，甲方书面同意后方可执行，在合同期内，乙方投资的所有设备不得拆除。第七条合同的变更、解除与终止1．双方可以协商变更或终止本合同。2．房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同。（1）未经甲方书面同意，整体转租、转借租房屋。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复。（3）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（4）利用承租房屋存放危险品或进行违法活动。3．租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满三个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的。在同等条件下，乙方享有优先承租权。4．租赁期满合同自然终止。5．因不可抗拒因素导致合同无法履行的，合同终止。第八条房屋交付收回的验收1．乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋附属设施、设备交还甲方，由乙方增加的设施、设备全部由甲方处理。2．乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。第九条甲、乙双方违约责任处理规定1．甲方违反本合同约定，提前收回房屋的甲方应赔偿乙方所有经济损失。甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方一切损失。2．乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并没收押金不予退还。（1）未经甲方书面同意，将房屋整体转租、转借给他人使用的，乙方专柜出租除外；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计一个月。3．在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方没收乙方押金。第十条免责条件1．因国家政策需要改造或自然灾害不可抗拒因素，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。2．因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。第十一条其它约定事项1．本合同项下发生争议，由双方当事人协商或调解，协商或调解不成的，提请仲裁委员会仲裁或依法向有关管辖权的人民法院提起诉讼。2．部分细节详见补充书面附件。第十二条本合同一式四份，甲、乙双方各执二份。本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同自甲、乙双方签字盖章后即时生效，合约到期如无其他约定则本合同自动解除。同日，双方还签订一份《补充协议》，约定，经双方友好协商，并在原合同签订的情况下补充下列条款：第一条正式合同签后，双方确定日期，甲方提供捌个月的免租期经乙方施工装修，乙方进场施工后，甲方工程不得影响乙方施工进程如有违反，甲方需给乙方顺延租期。第二条电梯由乙方安装（费用由乙方承担），但甲方必须在一楼自动扶梯旁改进走上下步行梯（费用由甲方负责）。第三条一楼手扶电梯土建工程和电梯过道建筑工程（费用由甲方负责）办理。第四条甲方必须提供足够电容量（不小于500千瓦）给乙方所租赁房屋使用，包括配电房。第五条门口大理石地面和商场周边安装玻璃，按乙方图纸实施。第六条甲方有义务协助乙方办理好消防证件，直至消防验收合格。第七条甲方按乙方要求做好商场内砌墙，费用甲方负责。第八条甲方按乙方要求做好商场消防步行梯和收贷步行梯和封好二楼楼顶面空洞。第九条甲方按乙方需求提供中央空调存放处，如有土建工程，甲方负责做好；如乙方中央空调能达到国家环保要求，水塔安装在商场外；在达不到环保要求下，存放超市内。第十条合同期满后，在同等合约条件下，乙方应有优先租赁权，如甲方没将此房屋继续租给乙方使用，乙方所有在商场内资产和货物乙方有权归还，甲方不得以任何借口加以阻止。【备注：双方提供的《合同》和《补充协议》尾部“甲方”均加盖“新余市超力房地产开发有限公司万载县分公司合同专用章”，但超力公司方提供的《合同》和《补充协议》尾部“乙方”均加盖“安义县鹏泰实业有限公司合同专用章”，而鹏泰公司方提供的《合同》和《补充协议》尾部“乙方”则均加盖“万载县鹏泰购物广场”印章。】后来，甲方完成《补充协议》约定的相应工程【备注：在一楼自动扶梯旁改进走上下步行梯、一楼手扶电梯土建工程和电梯过道建筑工程、提供足够电容量包括配电房、门口大理石地面和商场周边安装玻璃、做好商场内砌墙、做好商场消防步行梯和收贷步行梯和封好二楼楼顶面空洞、提供中央空调存放处】，并将涉案房屋交付给乙方。乙方则在向甲方支付200000元并完成相应装修装饰工程后于涉案房屋中开办鹏泰购物广场至今。在此过程中，涉案房屋所有权归属变更如下：黄学华个人所有建筑面积38.72平方米、钟利明个人所有建筑面积58.66平方米、华晖蓉、林春根、张志清、张某1、张某2、张某3按份共有建筑面积6657.35平方米【备注：张某4、张志清系张世忠儿子，张某1、张某2、张某3系张某4儿子，其中张志清占30%、张某1占5%、张某2占5%、张某3占5%】、秦宜国个人所有建筑面积318.61平方米、陈在云（小川雅代）个人所有建筑面积45.78平方米；鹏泰公司方于2016年8月15日、2016年11月10日、2017年2月2日分别向张世忠支付租金195645元。2017年7月18日，超力公司方（张世忠、林春根、华晖蓉）向鹏泰公司方发出《商场续租事项通告函》，载明，贵方于2007年11月4日与我方签订的，万载商业步行街的一处商场租赁合同，因租期（2009年2月15日至2019年2月15日）邻届满尚余期限不多。贵方要求将该商场续租事宜提前与我予以商谈确定，以利于贵方经营规划。据此，我方现经慎重考虑，拟将该商场2019年2月15日以后的出租条件及要求等事项，特书面予以通告贵方，望贵方收阅后予以考虑并函告：1．该商场一二层实际面积为7845.88平方米，（按国家规定计算建筑面积为准），且应整体租赁，该商场租赁期限拟为十年，即从2019年2月16日起至2029年2月15日止。2．该商场的租赁金，第一年期限内的租金每平方米＞28元／月，第二年在上年的基础上涨＞3%租金，此后每年依此类推计算支付当期租金。3．该商场租赁履约保证金＞500000元，该保证金在租赁期届满时，且承租方无违约情形下予以无息退还。4．贵方对此若有续租意向，应在收到本函后十日内予以书面函告确定，并另行签订续租合同。5.2017年7月11日双方在南昌协商确定的误差面积110平方米的租金请以合同同步实际发现额及时支付。2018年3月5日，鹏颂公司、梁细泉、余登宏向超力公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张世忠、张志清、张某1、张某2、张某3发出《商场续租事项回函》，载明，我方已收到贵方发来的通知函。…前十年我们合作很愉快，现就贵方提出的要求我方给予如下回复：1．该商场一、二层实际面积为7845.88平方米（按国家规定计算建筑面积为准），且应整体租赁，租赁时间为2019年2月15日起至2029年2月15日止，我方同意此条款。2．该商场的租金前两年按每平方米28元计算，第三年在上年基础上涨5%，此后每两年上涨5%，依此类推计算租金，望贵方支持。3．该商场租赁履约保证金500000元，在租赁期满时，无违约情形下予以无息返还，我方同意此条款。4．该商场租金每季度缴纳一次，且在季度末缴清。5．我方原合同承租计算误差（除天井部分外）的110平方米，按原合同计算，我方补交到位。6．贵方在收到我方回函后，还望贵方早日定夺回复我方，以便我方早日作好计划安排。2018年5月17日，鹏泰公司方向超力公司方补交2009年2月15日至2018年8月15日110平方米租金263790元。鹏泰公司方于2018年5月2日、2018年8月6日、2018年11月5日分别向张志平【备注：系张世忠、张志清、张某1、张某2、张某3指定收款人】支付租金195645元、198888元、198888元。2018年12月17日，超力公司方（张世忠、林春根、华晖蓉）向鹏泰公司方发出《商铺租赁合同到期通知函》，载明，贵公司承租的万载商业步行街的商铺一层68号--136号，二层58号--136号，于2019年2月15日到期。现通知如下：一、请贵公司按2007年11月4日与我方签订的合同的相关条款履行，清理相关财物并及时正常移交，移交后五个工作日内，双方清理所有往来款项。二、我方股东一致同意，将于投资的方式与新的伙伴合作，请多支持。2018年12月24日，鹏颂公司向超力公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张世忠、张志清、张某1、张某2、张某3发出《继续租赁商铺回函》，载明，收到贵方送来的商铺租赁合同到期通知函颇感意外，贵方要求我方清场、空出商铺，并清理所有往来款项，我方认为明显不妥，如按贵方通知接受我方这十年的心血将全部付之东流，这几百号员工如何安置、年关进了几千万的商品如何在正月5号之前全部销完、还有几这百万的设备、设施现在就开始搬迁吗？并且贵方在2018年元月份开始提出我们交清本不应补交的合同外租金40多万、到期后的租金从每平方25元、26元27元到现在28元这些完全不合理的要求我们也无奈地接受，这些行为不仅有悖于商业道德，而且违反了我国《合同法》相关规定，这会影响万载这几百个员工涉及的几百个家庭生活问题和社会稳定。为此，我方特郑重回函如下：1．根据双方于2007年11月4日签订的合同第七条约定，我方作为承租人已承租贵方商铺十年，在租赁期届满出租人仍对外出租情况下，我方依法享有同等条件优先承租权，现贵方明知我方同意按贵方条件续租却仍将商铺租赁给他人，显然剥夺了我方的优先承租权，违反了合同约定。2．我方已早于租赁期届满前一年即2018年1月21日书面回函给贵方，明确同意了贵方给出的续租十年的条件续租商铺，贵方收到回函后也一直未持异议，表明双方早已认可续租事实。现在贵方却单方提出终止租赁合同，明显看出是出尔反尔，有悖于商业道德和社会信誉。3．作为承租人，我方已提前告知贵方继续承租商铺的事实，没有任何违反合同约定之处，依照我国《合同法》之规定，我方理应享有贵方商铺的优先承租权，贵方现在终止合同的做法显然违法。为此我方有必要提醒贵方：纠正将商铺转租他人的错误做法，尽快与我方签订续租合同，相信今后双方的合作会更加顺利，更加愉快。4．如贵方一意孤行，拒不接纳我方的合理要求，我方将依法维权，由此造成的一切损失概由贵方承担。望贵方慎思！2019年2月19日，原告方（张世忠、林春根、华晖蓉、陈在云、钟利明、黄学华）向被告方（江西鹏颂商贸有限公司、万载鹏泰购物广场）发出《督促函》，载明，贵司租用的万载县康乐街道宝塔东路（商业步行街一二层商铺）店面于2019年2月15日到期，且贵司对函告人（张世忠、林春根、华晖蓉及含代陈在云、钟利明、黄学华）2017年7月18日书面通知贵司该店面租赁期限届满以后的主要租赁条件与要求（即租金标准与支付方式），未能在2018年11月15日前书面明确表示接受，据此应视为贵司已放弃2007年11月4日与函告人（含代陈在云、钟利明、黄学华）签约的（合同第七条第一款的约定）贵司在同等条件下对该店面续租的优先权，故函告人只好将上述店面租赁给第三人使用（且比此前书面通知贵司的租金更高）。可原租赁合同期限届满至今，贵司仍占用上述店面经营而不向函告人办理移交手续，致函告人面临逾期向三人交付店面而承担额外的巨额违约金（按逾期期间租金的20%计算，张世忠、林春根、华晖蓉三人的店面租金平方米32元／月起算，陈在云、钟利明、黄学华三人的店面租金分别为平方米62.6元／月、45元／月、48元／月起算），经函告人多次催促，贵司的上述行为已构成严重违约，依法应承担相应的违约责任及赔偿函告人的一切经济损失。现函告人再次向贵司发出退出上述租用店面、尽快办理移交手续的督促函，希望贵司见本函后3日内书面授权派人与函告人办理租赁店面相关移交手续。否则，本函告人将依法向贵司主张原贵司的逾期付款违约金200000元及现逾期移交店面（租金平方米32元／月＋20%违约金）的损失，使贵司身陷失信黑名榜而影响企业正常生产经营。故，特此函告，望贵司慎重对待。2019年2月22日，鹏泰公司方向超力公司方（张世忠、林春根、华晖蓉及含代陈在云、钟利明、黄学华）发出《关于对“督促函”的回复意见》，载明，近日，收到贵方发来的“督促函”，要求我方将租赁店铺移交给贵方，我方认为贵方的做法明显不当，为此，针对“督促函”特回复意见如下：一、我方没有任何违约行为及事实。1.根据双方于2007年11月4日签订的合同规定，在租赁期限届满出租人仍对外出租情况下，我方依法享有同等条件优先承租权，而我方早于租赁期届满前一年即2018年1月21日书面回函给贵方，明确同意贵方给出的续租十年的条件续租商铺，贵方收到回函后一直未持异议，表明双方早已认可续租事实。2.贵方在2018年元月份开始提出要我方交清本不该补交的合同外资金40多万元，我方已如数交清，租金从25元／平方一直涨至28元／平方，这些不合理要求我方也无奈接受了，这些足以说明了我方履行合同的诚意。3.我方承租贵方商铺10年来一直恪守诚信，依法经营，没有任何违反合同约定之处，贵方现单方提出终止租赁合同，完全是背信弃义，有悖于商业道德和社会信誉！二、贵方要求我方搬迁后移交租赁商铺，既不合法，也不合理，该做法极易引发社会矛盾。1.作为承租人，我方已提前告知贵方继续租赁商铺的事实，依照我国《合同法》及双方合同之规定，我方理应享有对方商铺的优先承租权，贵方现在单方终止合同的做法，显然违法。2.在商场工作10年的老员工有几百人之多，贵方毫无理由的终止合同，要求空出商铺，那这些老员工将如何安置？商场内几千万的商品、设备、设施如何解决？这些实实在在的问题，贵方显然没有考虑，也没有考虑商场搬迁可能引发的社会矛盾！3.作为商场，我方已售出购物卡若干张，这些购物卡短时间不可能收回，如强行搬迁，势必引发购卡者的恐慌，造成当地居民哄抢商品，增加社会不稳定因素，这是谁也不愿看到的！综上，我方认为真正违约是贵方，而非我方，贵方要求我方搬迁断不可能。我方再次提醒贵方，望贵方恪守诚信，尽快纠正将商铺转租他人的错误做法，尽快与我方签订续租合同，如贵方一意孤行，不接纳我方的合理要求，由此引发的后果概由贵方承担，望三思！2019年3月22日，超力公司方（陈在云、钟利明、黄学华、林春根、张世忠、华晖蓉）在涉案房屋外张贴《通告函》，载明，购物广场各转租经营户、各消费者：鹏泰购物广场原承租人的租赁期限于2019年2月15日到期，该承租人没有在约定的期限内与出租人续签该购物广场租赁合同，出租人已多次通知原承租人退出购物广场，并办结各相关退场事项。可原承租人现仍占有该购物广场使用，并欺诈该购物广场转租经营户继续转租，以及仍向各消费者出售购物卡，其行为属非法无效的。据此，出租人拟在近日将该购物广场依法强行关闭，望各转租经营户、各消费者尽快自行与该购物广场原承租人了结各自的事务。另外，出租人已与一大型集团公司签订了新合作方案，将在该购物广场扩大经营，提升该购物广场的经营环境与服务质量，若各转租户有意向可与出租人联系。故望各转租经营户、各消费者相互转告！该《通告函》同时在“58同镇”发布。一审法院认为，甲、乙双方于2007年11月4日签订的《合同》和《补充协议》，系采用合同书形式订立合同，依法自双方签字或者盖章时合同成立，并且上述合同不存在无效、可变更或者可撤销的情形，依法自成立时生效，则双方之间的房屋租赁合同关系依法成立并生效，双方均应按约履行。对此，需要厘清的是，谁是本案合同的相对方，亦即谁是本案适格的当事人？其一，双方提供的《合同》和《补充协议》尾部“甲方”均加盖“新余市超力房地产开发有限公司万载县分公司合同专用章”，可见超力公司万载县分公司是合同相对方，不过超力公司万载县分公司系超力公司的分公司，已被注销，相应权利和义务由超力公司享有和承受，因此超力公司是本案适格原告。同时，涉案房屋所有权现归属于黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张志清、张某1、张某2、张某3以及秦宜国、陈在云（小川雅代），因此黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张志清、张某1、张某2、张某3亦是本案适格原告。其二，超力公司方提供的《合同》和《补充协议》尾部“乙方”均加盖“安义县鹏泰实业有限公司合同专用章”，而鹏泰公司方提供的《合同》和《补充协议》尾部“乙方”则均加盖“万载县鹏泰购物广场”印章。当时，鹏泰公司已经登记成立，而万载县鹏泰购物广场并未注册成立，因此鹏泰公司才是本案适格被告。此外，鹏颂公司不但于诉讼中自认是合同相对人，而且实际履行了相应合同义务，因此鹏颂公司亦是本案适格被告。关于超力公司方本诉诉讼请求：一、涉案《合同》租赁期间届满前，双方虽就继续租赁问题反复磋商，但终未达成一致意见，现租赁期间届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，鹏泰公司方应当返还涉案房屋，故对超力公司方要求鹏泰公司方“腾空场地，并将租赁房屋及设施设备完好交还”的诉讼请求予以支持。二、涉案《合同》租赁期间届满后，超力公司方明确要求鹏泰公司方返还涉案房屋，但鹏泰公司方继续使用涉案房屋至今却未支付租金，则鹏泰公司方应当按照此前实际履行标准向超力公司方支付占用期间使用费，具体计算公式如下：占用期间×实际面积7305.61平方米（7560平方米+110平方米-秦宜国318.61平方米-陈在云45.78平方米）×21.84元/平方米/月。至于超力公司方要求鹏泰公司方支付的涉案房屋占用期间使用费的逾期付款违约金，属于违约责任范畴，前提是鹏泰公司方违反合同约定义务，但涉案《合同》租赁期间届满后，超力公司方明确要求鹏泰公司方返还涉案房屋，则鹏泰公司方继续使用涉案房屋并非《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定的续租情形，即鹏泰公司方继续使用涉案房屋并非涉案《合同》继续有效，亦不存在违反涉案《合同》约定义务，故不予支持。三、超力公司方要求没收鹏泰公司方交纳的200000元保证金，所主张的事实是鹏泰公司方拖欠房租累计超过一个月，所提供的证据是超力公司方收取租金的部分交易明细清单，但涉案《合同》第三条第2项约定的是“在乙方进厂装修时付给甲方第一季度的租金，以后每次付款提前二十天交下个季度租金”，可见“进厂装修”不但是确定鹏泰公司方支付第一季度租金的时间节点，而且也是确定鹏泰公司方支付以后每个季度租金的时间节点，而超力公司方并未举证证明鹏泰公司方“进厂装修”的具体时间，则无从确定鹏泰公司方应当支付租金的具体时间，亦无从确定鹏泰公司方是否拖欠房租，故不予支持。四、最高人民法院《关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持”，可见公司股东承担补充赔偿责任的条件包括“未履行或者未全面履行出资义务”和“公司债务不能清偿的部分”，而超力公司方仅举证证明梁细泉、余登宏未履行或者未全面履行出资义务，却未举证证明鹏泰公司、鹏颂公司不能清偿债务，相反，在超力公司方申请财产保全后，该院已经足额冻结鹏颂公司银行存款，即鹏颂公司能够清偿债务，故对超力公司方要求梁细泉、余登宏承担补充赔偿责任的诉讼请求不予支持。关于鹏泰公司方反诉诉讼请求：一、优先承租权为一项约定性权利，因为我国合同法以及其他法律并未规定优先承租权，根据民法意思自治原则，只要该约定是双方真实意思表示，应当认为该约定有效，所以优先承租权的适用须以当事人双方在合同中明确约定为前提。承租人的优先承租权是基于当事人在合同中约定产生的同等条件下优先缔约请求权，行使条件包括：1.出租人与承租人之间须存在合法有效的合同，且租赁合同期限届满后出租人愿意继续出租涉案房屋。2.租赁合同在期限届满时，承租人仅在同等条件下才享有优先于第三人承租涉案房屋的权利。3.承租人在租赁合同履行过程中并未出现对出租人利益产生实质性影响的违约行为，例如承租人未按时足额支付租金、租赁物用于违法用途等行为。涉案《合同》第七条第3项虽然明确约定承租人享有优先承租权，但是超力公司方主张涉案房屋自用，并不具备优先承租权的行使条件，即使鹏泰公司方主张的“原告方将涉案房屋出租给第三人”的事实存在，因鹏泰公司方未能举证证明其承租涉案房屋的条件与第三人承租涉案房屋的条件“同等”，亦不具备优先承租权的行使条件，故对鹏泰公司方要求确认其享有优先承租权的诉讼请求不予支持。二、鹏泰公司方要求超力公司方赔偿损失，理由之一是超力公司方侵犯其优先承租权，理由之二是“涉案房屋租赁期限届满前，超力公司方还在社会上散播将强行关闭商场、鹏泰公司方出售购物卡非法无效等谣言，导致大量商家提前终止与鹏泰公司方的租赁合同，普通消费者不敢到商场消费，对鹏泰公司方造成严重直接经济损失，社会商誉也因此下降”。至于前者，上已认定，不再赘述。至于后者，上已查明，超力公司方在涉案房屋外张贴《通告函》以及在“58同镇”发布《通告函》均是在涉案房屋租赁期限届满后，而非在涉案房屋租赁期限届满前，并未违反涉案《合同》约定义务。因此，对鹏泰公司方要求超力公司方赔偿损失的诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、安义县鹏泰实业有限公司、江西鹏颂商贸有限公司向新余市超力房地产开发有限公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张志清、张某1、张某2、张某3返还位于万载县康乐街道宝塔东路（商业步行街）的一二层房屋【现为鹏泰购物广场】以及相应设施设备【详见第14面所列完成的《补充协议》约定的相应工程】，限判决生效后十日内履行完毕；二、安义县鹏泰实业有限公司、江西鹏颂商贸有限公司向原告新余市超力房地产开发有限公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张志清、张某1、张某2、张某3支付从2019年2月16日起至2019年12月10日止的占用期间使用费1568952.75元，限判决生效后十日内付清；此后占用期间使用费计算至上述第一项义务履行完毕之日止；三、驳回新余市超力房地产开发有限公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张世忠、张志清、张某1、张某2、张某3其余本诉诉讼请求；四、驳回江西鹏颂商贸有限公司反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费12153元，财产保全费4020元，财产保全责任保险费700元，一审反诉案件受理费23400元，共计40273元，由超力公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张世忠、张志清、张某1、张某2、张某3负担3010元，鹏泰公司、鹏颂公司负担37263元。二审中，超力公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张志清、张某1、张某2、张某3提供证据：收款收据12张（复印件），证明目的：1.证明承租人向出租人支付租金是按季度支付，每季度的起止时间与2007年11月4日《合同》第二条租赁期限起点吻合，即2009年2月15日至2009年5月15日为第一季度。2.证明每季度收取租金的时间均会提前，这与2007年11月4日《合同》第三条第2款“在承租方进厂装修时付给出租房第一季度的租金，以后每次付款提前二十天交下个季度租金”的约定相互印证，即承租方每期租金应提前二十天支付。3.证明承租方向出租房补交差额面积的租金的起算时是2009年2月15日即2007年11月4日《合同》第二条租赁期限起点2009年2月15日。4.证明承租方在租赁期间多次存在拖延支付租金的违约行为，拖延支付租金时间累计远超一个月，依约承租方交纳的200000元保证金应没收归出租房所有。鹏泰公司方对超力公司方提供的证据质证认为：对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，这个是张世忠、张志平等单方制作的证据，该收据上并没有我方的签名，也没有办法证明该收据已经交付给我方，上述所描述的文字均是对方单方任意撰写，并非事实。而且双方之间因出租方已经发生变更，对租金支付的方式也作出了变更，对于租金支付均是由对方提供的账号以及对方要求的时间，由我方按约定支付。根据对方提供的证据可以证实，我方支付的租金有向张世忠账号支付，还有向张志平账号支付，而且张志平的账号还存在中国银行以及农业银行的账号，因此我方支付租金的方式不是单一的。而且对方提交的证据无法证明施工进场的时间，也就无法证明双方约定实际上支付租金的时间。根据合同法六十二条第四款的相关规定，对于履行期限不明确的，债务人可以随时履行。因此我方根本不存在延期支付租金的情形。双方在租赁合同中的约定是乙方在下列行为之一甲方有权终止合同，收回该房屋并没收押金不予退还，根据该条款约定没收的押金的前提条件是因承租方的违约行为而导致出租方终止合同，出租方终止合同后采取合并没收押金的方式。但事实上在双方履行合同期间内，并没有出现因我方违约导致对方终止合同的情形，因此对方要求没收押金没有依据。张世忠对超力公司方提供的证据质证认为，没有异议。梁细泉、余登宏没有发表质证意见。二审中鹏泰公司、鹏颂公司提供证据疫情期间减免租金函、中通快递回单，证明目的：鹏泰公司方在2019年12月中旬已经撤场，并未占用案涉房产，无需向对方支付2019年12月中旬之后的房屋占用使用费，而且疫情期间案涉房产也无法正常使用。超力公司方对鹏泰公司方提供的证据质证认为，对该组证据真实性、合法性、关联性均有异议，首先张世忠并未收到该份函件，其次该份函件所涉及的内容均不符合事实。理由是：1.本案是合同期满后要求对方腾空交还房屋并支付房屋占用使用费的纠纷，不是租赁期间内的合同纠纷，超力公司方主张且一审法院判决的是房屋占用使用费，不是租金，因此对方要求减免租金这个函件与本案事实不相符，本案是合同期满后对方拒不返还房屋的侵权行为。2.对方在函件中提到在2019年12月中旬已停业并交还物业不属实，对方一直在使用，也从未交还给我方，且本案一审判决书的落款时间是2019年12月10日，对方接到判决后在上诉期间以优先承租权为由提出上诉，因此对方一直没有放弃继续使用房屋的要求，因此超力公司方不同意减免房屋占用使用费。张世忠对鹏泰公司方提供的证据质证认为，同意超力公司方的质证意见。梁细泉、余登宏没有发表质证意见。本院对双方提供的证据综合认证，超力公司方提供的证据是由张世忠、张志平等单方制作的，没有鹏泰公司方的认可，也缺乏转账凭证等其他证据的印证，不能达到鹏泰公司拖延支付租金的证明目的，本院对该证据的证明力不予采信。鹏泰公司方提供的证据材料并非本案有关事实的直接证明材料，属于单方陈述，对该证据材料不具有证据效力，不予采纳。二审中，张世忠没有提供新的证据。本院二审查明：该院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.鹏泰公司方行使案涉租赁物的优先租赁权条件是否成就；2.租期届满后，鹏泰公司应支付超力公司方案涉租赁物的房屋占用使用费数额多少；3.鹏泰公司应否支付超力公司方房屋占用使用费的逾期利息；4.超力公司方应否退还鹏泰公司200000元保证金；5.梁细泉、余登宏在其未出资本息范围内对鹏泰公司方的债务不能清偿的部分是否承担补充赔偿责任。1.关于鹏泰公司方行使案涉租赁物的优先租赁权条件是否成就的问题。本案中，鹏泰公司方享有合同约定的优先承租权，但是鹏泰公司方行使优先承租权必须是在同等条件下，享有优先与出租人签订租赁合同。在租期届满前后，鹏泰公司方没有提供证据证明存在第三人与超力公司方达成案涉租赁物的租赁协议，超力公司方也明确表示租期届满后案涉租赁物留作自用。双方就续租事宜经过长期协商而未能达成一致，鹏泰公司方在无第三人竞价租赁案涉租赁物的情况下，其不具备行使优先承租权的条件。故本院对鹏泰公司要求行使优先承租权的上诉理由不予支持。2.关于鹏泰公司支付超力公司方案涉租赁物的房屋占有使用费数额的问题。超力公司方认为案涉房屋实际租赁面积为7845.88平方米。本案中，双方合同约定的案涉租赁物面积是7560平方米，及鹏泰公司方认可的额外110平方米，合计7670平方米，双方在租赁期限内一直按照7670平方米履行，一审法院在扣除非本案出租人所有租赁物面积后计算实际面积符合双方实际履约情况，超力公司方主张按照实际租赁面积7481.49平方米计算占有使用费没有合同和事实依据，本院不予支持。超力公司方主张占用房屋使用费应按每月28元/平方米计算，该标准只是双方在续租磋商过程中形成的，双方并没有就续租达成一致意见，不能作为房屋使用费的计算标准。一审法院参照双方最后一期租赁费标准每月21.84元/平方米计算鹏泰公司房屋占有使用费并无不当，本院二审予以维持。3.关于鹏泰公司方应否支付的涉案房屋占用期间使用费的逾期付款违约金的问题。由于双方没有达成续租协议，双方在租期届满后没有合同关系，鹏泰公司方占有使用案涉租赁物属于侵犯物权行为，不属于违约责任范畴，故超力公司要求鹏泰公司支付房屋占用使用费的逾期付款违约金没有合同和法律依据，本院不予支持。4.超力公司方应否退还鹏泰公司200000元保证金的问题。本案中，双方合同终止是合同期限届满所致，鹏泰公司方按照约定履行了支付租金义务，超力公司方在租赁期内并没有因鹏泰公司方拖欠租金而解除租赁合同，也没有向鹏泰公司方主张没收保证金200000元。由于超力公司也没有提供充分证据证明鹏泰公司存在合同约定的拖欠租金情形，故超力公司方应于租赁合同终止后退还鹏泰公司方交纳的200000元保证金，超力公司方不予退还鹏泰公司方200000元保证金的上诉理由不成立，本院不予支持。5.关于梁细泉、余登宏在其未出资本息范围内对鹏泰公司方的债务不能清偿的部分是否承担补充赔偿责任的问题。本案中，梁细泉、余登宏在其未出资本息范围内对鹏泰公司方的债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的前提是鹏泰公司、鹏颂公司不能清偿债务，经查，一审法院通过财产保全冻结鹏颂公司的银行存款足以清偿债务，故对超力公司方关于梁细泉、余登宏承担补充赔偿责任的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，超力公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张志清、张某1、张某2、张某3与鹏颂公司、鹏泰公司、梁细泉、余登宏上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11226元，由上诉人新余市超力房地产开发有限公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张志清、张某1、张某2、张某3与江西鹏颂商贸有限公司、安义县鹏泰实业有限公司各负担5613元。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 高胜敏审判员 黄若凡二〇二〇年六月二十三日法官助理罗武平书记员刘海烨