广东省普宁市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤5281执异13号 案外人：揭阳市维康达纸业有限公司。住所地：揭阳市普侨区南部工业园西区。 法定代表人：杨世乾，经理。 委托诉讼代理人：袁彦清、罗晓生，均系广东南山律师事务所律师。 申请执行人：广东普宁农村商业银行股份有限公司。住所地：普宁市流沙市区广达东侧。 法定代表人：叶庚良，董事长。 委托诉讼代理人：陈泽坚、苏章凌，均系该公司职员。 被执行人：普宁市旭嘉贸易有限公司。住所地：广东省普宁市流沙东街道茶叶市场长荣楼四楼401。 法定代表人：吕鹤裕。 被执行人：揭阳市百年家电实业有限公司。住所地：广东省揭阳市普宁华侨管理区南部生态工业园。 法定代表人：罗晓光。 被执行人：吕鹤裕，男。 被执行人：秦燕芬，女。 被执行人：秦立祥，男。 本院在执行申请执行人广东普宁农村商业银行股份有限公司与被执行人普宁市旭嘉贸易有限公司、揭阳市百年家电实业有限公司、吕鹤裕、秦燕芬、秦立祥金融借款合同纠纷一案中，案外人揭阳市维康达纸业有限公司于2020年3月18日对本案执行标的物即位于揭阳市普侨区XX工业园X区的土地【国有土地使用证号：揭府国用（XX)字第XX号、第XX号、第XX号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人揭阳维康达纸业有限公司称，请求普宁法院中止执行案外人腾退位于揭阳市普侨区XX工业园X区的土地【国有土地使用证号：揭府国用（XX)字第XX号、第XX号、第XX号】，案外人在2022年9月30日前无须向受让人移交上述涉案不动产，并以涉案土地负担租赁权的方式拍卖。事实和理由：普宁法院在执行申请执行人广东普宁农村商业银行股份有限公司与被执行人普宁市旭嘉贸易有限公司、揭阳百年家电实业有限公司、吕鹤裕、秦燕芳、秦立祥金融借款合同纠纷一案过程中，于2020年2月27日告知案外人，巳责令揭阳百年家电实业有限公司于2019年10月15日迁出位于揭阳市普侨区XX工业园X区的土地【国有土地使用证号：揭府国用（XX)字第XX号、第XX号、第XX号】，并张贴《公告》告知拟处置上述土地以清偿债务。因揭阳百年家电实业有限公司位于揭阳市××区××路工业园工业两个厂房和一综合楼共5000平方米（即国有土地使用证号：揭府国用（XX)字第XX号、第XX号、第XX号上的部分土地）在抵押、法院查封之前已经出租给案外人，至2022年9月30日租赁才到期。案外人与揭阳百年家电实业有限公司租赁合同合法有效，且尚处于租赁期内。其中，两个厂房共4000平方米是自2012年6月出租给案外人，因案外人营业执照尚未办理，由案外人的股东、公司法定代表人杨世乾与揭阳百年家电实业有限公司当时的负责人李志强签订《厂房租赁协议书》，约定租金头三年每平方5元，剩下两年每平方5.5元，因租金是自2012年11月1日开始收取，故租期起算日为2012年11月1日，租期五年，但实际上案外人自2012年6月份开始入驻到租赁地筹备公司前期工作。案外人因经营需要，由法定代表人杨世乾与揭阳百年家电实业有限公司租赁位于厂房前面综合楼1000平方米作为宿舍楼，双方于2013年5月20日签订《厂房租赁协议书》，租期五年，租金头三年每平方有租金6元，剩余两年每平方按6元的百分之十递增。因第一份《厂房租赁协议书》租期即将到期经案外人与揭阳百年家电实业有限公司协商，双方达成续租共识，遂将厂房两栋和宿舍楼一栋一并重新签订《厂房租赁协议书》，约定租金一年20万元，按每年四个季度，每个季度还款5万元，租五年，从2017年9月30日至2022年9月30日（协议书上2021年明显为笔误）。以上事实有《厂房租赁协议书》、交纳租赁单据、涉案土地所在地居民委员会证明、水费、电费发票、电费转帐凭证、税收完税证明、案发人出纳情况说明等足以证实。综上，案外人在租赁上述厂房和宿舍楼时并没有存在抵押或查封的状态。本案中抵押和查封是发生在案外人向揭阳百年家电实业有限公司出租上述厂房之后。案外人自2012年6月份租赁后投资巨额资金进行建设、生产、经营，并于2012年8月6日取得《营业执照》，自此案外人一直在上述土地上生产、销售纸巾，案外人与案外人自2012年亦实际在上述土地上投资、经营。案外人与揭阳百年家电实业有限公司租赁合同合法有效，且尚处于租赁期内，如强行要求案外人迁出，不仅不利于保护善意承租人的合法权益，更不利于市场经济稳定。根据“买卖不破租赁”原则，案外人揭阳维康达纸业有限公司对异议标的享有租赁权，租赁权至2022年9月30日止。且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵合同前抵押财产出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条“抵押人将巳出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，案外人对上述土地具有租赁权。以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前巳签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”故，请支持案外人的申请事项。 申请执行人广东普宁农村商业银行股份有限公司称，请求普宁法院驳回案外人的执行异议。事实与理由：1、被执行人普宁市旭嘉贸易有限公司于2014年8月5日与普宁市农村信用合作联社燎原信用社（以下简称“燎原社”）签订了编号为：燎原农信（XXX）流借字第XXX号借款合同（以下简称“借款合同”），协议约定燎原社（贷款人）为被执行人普宁市旭嘉贸易有限公司（借款人）办理金额为人民币（下同）6800万元的抵押贷款，到期日为2015年7月26日，贷款人按贷款协议项下的贷款到期时，被执行人普宁市旭嘉贸易有限公司应于贷款到期时，即2015年7月26日前，将应付的银行贷款本息足额缴存于指定的结算账户,如被执行人普宁市旭嘉贸易有限公司不能结清贷款本息，将被执行人普宁市旭嘉贸易有限公司贷款作逾期贷款处理，并按年利率14.274％计收逾期利息（含复利、加、罚息）。2、被执行人揭阳百年家电实业有限公司于2014年8月5日与燎原社签订了编号燎原农信（XXX）抵字第XXX号抵押担保合同，提供位于揭阳市普侨区南部工业园西区的土地[国有土地使用证号：揭府国用（XX）字第XX号、第XX号、第XX号、第XX号]为被执行人普宁市旭嘉贸易有限公司向燎原社申请办理的贷款6800万元提供抵押担保。燎原社工作人员与被执行人揭阳百年家电实业有限公司到揭阳国土资源局办理了抵押登记手续，由揭阳国土资源局发给燎原社土地他项权证，2014年8月6日抵押权生效。3、被执行人揭阳百年家电实业有限公司于2014年8月5日向燎原社出具《抵押物未出租声明书》，声明涉案财产没有出租给第三人，并承诺该贷款在办理抵押登记之前及借款期限内未经贷款人同意该抵押物不出租给任何第三人，即抵押权设立之时，不存在租赁关系。对于异议申请人与被执行人揭阳百年家电实业有限公司签订的《厂房租凭协议书》，因未经我公司同意且未告知我公司，所以该租赁合同不具有约束力。一、所有签订的《厂房租凭协议书》均无显示签订日期，《厂房租凭协议书》的真实性存疑；二、所有签订的《厂房租凭协议书》中承租方签字字迹存在差异，《厂房租赁协议书》的真实性存疑；三、我行已于2017年向普宁市人民法院起诉（案号：（2017）粤5281民初1925号）被执行人普宁市旭嘉贸易有限公司、揭阳百年家电实业有限公司、吕鹤裕、秦燕芬、秦立祥，普宁法院对位于揭阳市普侨区南部工业园西区的抵押物[国有土地使用证号：揭府国用（XX）字第XX号、第XX号、第XX号、第XX号]进行查封。案外人在我行起诉并查封的情况下签订新的《厂房租赁协议书》无效。最后，要求被执行人揭阳百年家电实业有限公司出庭说明向我公司出具《抵押物未出租声明书》的真实情况。综上所述，我方认为异议申请人的请求与事实不符，请法院驳回其异议请求。 被执行人普宁市旭嘉贸易有限公司、揭阳百年家电实业有限公司、吕鹤裕、秦燕芬、秦立祥无提交书面答辩。 本院查明，本院执行的申请执行人广东普宁农村商业银行股份有限公司与被执行人普宁市旭嘉贸易有限公司、揭阳百年家电实业有限公司、吕鹤裕、秦燕芬、秦立祥金融借款合同纠纷一案，执行依据为本院作出的（2017）粤5281民初1925号民事调解书。根据上述民事调解书，被执行人普宁市旭嘉贸易有限公司向申请执行人广东普宁农村商业银行股份有限公司付还借款本金人民币（下同）68000000元、应收利息7317320元、拖欠本金罚息及应收利息罚息（暂计至2017年8月20日拖欠本金罚息20383272元，应收利息罚息2194382.55元，自2017年8月21日起至还清之日止，罚息按合同约定计）；申请执行人广东普宁农村商业银行股份有限公司对被执行人揭阳百年家电实业有限公司提供抵押的位于揭阳市普侨区南部工业园西区的土地使用权[国有土地使用证号：揭府国用（2007）字第113号、第114号、第117号、第119号，土地他项权利证明书号：揭府国用他项（2014）第120号、第121号、第118号、第119号]在抵押担保范围内享有优先受偿权；被执行人吕鹤裕、秦燕芬、秦立祥对被执行人普宁市旭嘉贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任；向申请执行人广东普宁农村商业银行股份有限公司支付其垫付的案件受理费265637.5元，保全费5000元，合共270637.5元。上述案件在执行过程中，被执行人普宁市旭嘉贸易有限公司、揭阳百年家电实业有限公司、吕鹤裕、秦燕芬、秦立祥未履行生效法律文书确定的还款义务，本院拟处置被执行人揭阳百年家电实业有限公司提供抵押的位于揭阳市普侨区南部工业园西区的土地使用权[国有土地使用证号：揭府国用（2007）字第113号、第114号、第117号、第119号，土地他项权利证明书号：揭府国用他项（2014）第120号、第121号、第118号、第119号]清偿债务。2017年10月25日，本院作出（2017）粤5281民初1930号民事裁定书，裁定查封上述房产。2019年5月20日，本院作出（2019）粤5281执232号执行裁定书，裁定拍卖上述房产。2019年8月30日，本院在涉案房产张贴《公告》，责令被执行人揭阳百年家电实业有限公司限期迁出。2020年3月18日，案外人揭阳维康达纸业有限公司向本院提出执行异议，请求本院中止执行案外人腾退位于揭阳市普侨区南部工业园西区的土地【国有土地使用证号：揭府国用（2007)字第113号、第114号、第119号】，案外人在2022年9月30日前无须向受让人移交上述涉案不动产，并以涉案土地负担租赁权的方式拍卖。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，本案争议的焦点是涉案房屋抵押、租赁的先后问题。涉案位于揭阳市普侨区南部工业园西区的土地使用权[国有土地使用证号：揭府国用（2007）字第113号、第114号、第117号、第119号，土地他项权利证明书号：揭府国用他项（2014）第120号、第121号、第118号、第119号]抵押权设立的时间是2014年8月6日。本案中，虽然案外人揭阳维康达纸业有限公司向本院提交的《收条》、《收款收据》落款时间虽在涉案土地抵押登记前，但不足以证明系案外人揭阳维康达纸业有限公司向被执行人揭阳百年家电实业有限公司支付涉案土地的租金，无法确定案外人揭阳维康达纸业有限公司已支付租金的真实性。虽然案外人揭阳维康达纸业有限公司向本院提交的2份《厂房租赁协议书》复印件分别约定租期为：自2012年11月1日起至2017年10月31日止、自2013年5月20日起至2018年5月19日止，但被执行人揭阳百年家电实业有限公司于2014年8月5日向申请执行人出具关于案涉房产的《抵押物未出租声明书》，两者存在矛盾，无法确定2份《厂房租赁协议书》的真实性。案外人主张其在涉案房屋抵押权设立之前已承租涉案房屋，依据不足。虽然案外人揭阳维康达纸业有限公司向本院提交的第3份《厂房租赁协议书》约定租期为：自2017年9月1日起至2021年9月30日止，但该次承租涉案房屋系在涉案房屋抵押权设立之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。综上所述，案外人异议的理由不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人揭阳市维康达纸业有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈小强 人民陪审员  钟剑旋 人民陪审员  郑晓梅 二〇二〇年六月八日 书 记 员  叶梦旎