山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终498号上诉人（原审被告）：赵春光，男，1967年3月5日出生，汉族，山西省寿阳县人，现住山西省寿阳县。上诉人（原审被告）：王翠仙（又叫王果萍），女，1970年6月16日出生，汉族，山西省寿阳县人，现住山西省寿阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：要大政，晋中司法工作者协会寿阳县法律服务处法律工作者。被上诉人（原审原告）：闫爱青，女，1975年10月25日出生，汉族，山西省寿阳县人，现住。被上诉人（原审原告）：张增生，男，1974年2月15日出生，汉族，山西省寿阳县人，现住。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李志宏、杨志宏，山西友晨律师事务所律师。原审第三人：寿阳县房管家房地产营销策划有限公司，住所地：寿阳县朝阳街日光大道13、14号商铺楼。法定代表人：冀凯，该公司总经理。委托诉讼代理人:刘攀，男，该公司员工。上诉人赵春光、王翠仙因与被上诉人张增生、闫爱青及原审第三人寿阳县房管家房地产营销策划有限公司（以下简称房管家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省寿阳县人民法院（2019）晋0725民初1124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵春光、王翠仙上诉请求：1.撤销山西省寿阳县人民法院(2019)晋0725民初1124号民事判决，查清事实重新审核和认定或将本案发回重审；2.本案一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定上诉人违约错误。被上诉人在买售房屋过程中虽然支付了首付款，银行也通过了其贷款申请，但合同未继续履行不是因为上诉人不配合办理房屋过户，按照买卖合同第十三条规定，甲乙双方同意按照政府政策时间办理过户手续，而此时正是停办时间,并非上诉人的责任导致；2.上诉人与房管家公司多次交涉：“如果被上诉人贷款不到位，买卖合同就终止”，房管家为了获取中介费用，一直和被上诉人联手欺骗上诉人，专门制造过户障碍，终止协议；3.合同第五条第一款约定，不配合办理房产相关手续者，均视为违约。被上诉人说2019年7月10日寿阳县农商银行作出贷款通知书，上诉人和被上诉人前去办理贷款手续，银行以被上诉人手续不完善予以拒绝。因此说，不能过户的根本原因是被上诉人和房管家公司以及政府有关部门造成的，与上诉人没有关系。闫爱青、张增生辩称，1.上诉人所称不配合办理过户是因为政府政策不允许及银行拒绝被上诉人的贷款请求导致，并非自己责任。该说辞没有任何事实依据。2019年6月本案诉争房屋所在的新阳上城二期小区已经在房管局可以办理过户。2019年7月10日寿阳县农商银行已经审批通过被上诉人的房贷申请并出具《同意购房抵押贷款通知书》，不存在政府和银行阻止房屋过户的因素；2.本案纠纷发生的根本原因是，上诉人违反合同约定，将过户条件由付清首付后过户，余款由银行购房贷款支付的方式变更为要求被上诉人支付全款后才可以过户。直接导致被上诉人无法实现合同目的，从而形成诉争。上诉人在一审中的陈述及被上诉人一审提交的视频证据均可以证实，上诉人要求支付全款才可以办理过户，这违背了原合同约定的贷款支付购房款的方式，房屋买卖合同的目的根本不能实现。被上诉人及房管家公司与上诉人多次沟通无果，无奈之下才起诉解除合同；3.本案从2019年至今已经将近一年，上诉人利用法律程序拖延时间，这期间寿阳县房价已经一涨再涨，导致被上诉人承担了巨大的经济损失，同时被上诉人在寿阳县县城安家的愿望也被搁置至今，无法实现。综上，请求驳回上诉，维持原判。房管家公司述称，我公司并不存在为了达到金钱目的和被上诉人串通的行为。房屋贷款程序是在2019年6月18日是被上诉人先签字，逾期到24日上诉人才签字，是电话沟通说了上诉人才去签字，6月份当地政府已经完成测绘可以办理过户手续。我们7月联系上诉人，与上诉人第一次沟通就说不给钱就不办理，第二次沟通说是晚给一天就在里面多住一个月，第三次沟通被上诉人又让我公司做承诺，说给上诉人做个保证，我们没有答应做承诺，第四次沟通我公司作出了承诺40天内银行放款到位，之后上诉人并没有去政务大厅配合被上诉人过户，导致被上诉人无法正常抵押并最终超过正常期限。闫爱青、张增生向一审法院起诉请求：1.解除闫爱青、张增生与赵春光、王翠仙及房管家公司签订的《房屋买卖合同书》；2.赵春光、王翠仙返还闫爱青、张增生购房款109000元;3.赵春光、王翠仙支付闫爱青、张增生违约金30900元。一审法院认定事实：2019年4月20日闫爱青、张增生经房管家公司提供中介服务,闫爱青、张增生与赵春光、王翠仙双方达成房屋买卖合意，闫爱青、张增生与赵春光、王翠仙及房管家公司三方签订了《房屋买卖合同书》，合同约定,赵春光、王翠仙将位于寿阳县房屋以总价309000元整出售给闫爱青、张增生,付款方式为住房抵押贷款,即闫爱青、张增生自本合同签订之日向赵春光、王翠仙支付定金10000元整,此定金转做购房款，随后闫爱青、张增生向银行申请贷款,贷款经银行批准后，闫爱青、张增生支付剩余的首付款，赵春光、王翠仙将房屋过户到闫爱青、张增生名下，完成银行的房屋抵押贷款手续，剩余房款由银行支付给赵春光、王翠仙。合同第五条第一款约定:“在本合同履行期间，甲（赵春光、王翠仙）乙（闫爱青、张增生）任何一方拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理交易房产相关手续者，均视为违约，由违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金。”闫爱青、张增生在合同签订当日支付了赵春光、王翠仙10000元定金，2019年4月26日又支付了赵春光、王翠仙100000元首付款，赵春光、王翠仙返还闫爱青、张增生1000元，实际支付99000元。至此，闫爱青、张增生共计支付赵春光、王翠仙购房首付款为109000元。闫爱青、张增生与房管家公司积极办理房屋贷款事项，由于房管局政策原因，一直无法完成房屋测绘，导致办理房屋贷款事项拖延，直至2019年7月10日，寿阳农商银行作出《同意购房抵押贷款通知书》，批准了闫爱青、张增生的购房贷款申请。在闫爱青、张增生已支付了首付款，且银行同意闫爱青、张增生贷款申请后，房管家公司多次召集闫爱青、张增生与赵春光、王翠仙双方协商办理过户手续，期间赵春光、王翠仙提出要么支付全款进行过户，要么腾房推迟一个月进行过户，导致银行的房屋抵押贷款无法办理，剩余房款无法支付，闫爱青、张增生与赵春光、王翠仙双方签订的房屋买卖合同无法履行。2019年8月4日闫爱青、张增生委托山西友晨律师事务所律师李志宏向赵春光、王翠仙发出律师函，函告赵春光、王翠仙:要按照2019年4月20日签订的《房屋买卖合同书》履行义务，否则视为赵春光、王翠仙违约，函件中同时要求赵春光、王翠仙在收到本函后的三日内给闫爱青、张增生书面回复并积极配合办理房屋过户手续，否则视为赵春光、王翠仙已明确表示不履行该合同，闫爱青、张增生将采取法律手段追究赵春光、王翠仙的违约责任。赵春光、王翠仙于2019年8月5日收到律师函后并未与闫爱青、张增生协商办理。闫爱青、张增生于2019年8月12日向该院提起诉讼，要求解除闫爱青、张增生与赵春光、王翠仙及房管家公司签订的《房屋买卖合同书》并要求赵春光、王翠仙返还购房款109000元及支付违约金30900元。庭审中，赵春光、王翠仙同意解除三方所签合同并返还购房款109000元，但不同意支付违约金为本案事实。上述事实有闫爱青、张增生提交的赵春光、王翠仙结婚证、房屋买卖合同书、房屋所有权证、收据、转账凭证、三方调解视频及对话材料、律师函、快递单及追踪记录、同意购房抵押贷款通知书等以及当事人的庭审陈述为证，足以认定。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行;已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，赵春光、王翠仙与闫爱青、张增生及房管家公司签订的《房屋买卖合同书》是其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。双方均应按照合同约定履行各自的义务，闫爱青、张增生依约向赵春光、王翠仙支付定金10000元和首付款99000元，赵春光、王翠仙收到定金及首付款后应积极协助闫爱青、张增生办理房屋过户手续，赵春光、王翠仙未按合同约定办理。此后，闫爱青、张增生对此催促赵春光、王翠仙继续履行合同，但赵春光、王翠仙却置之不理，赵春光、王翠仙以自己的行为明确表示不履行合同主要义务，闫爱青、张增生有权解除合同且赵春光、王翠仙也同意解除，故对闫爱青、张增生请求解除与赵春光、王翠仙及房管家公司签订的《房屋买卖合同书》的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后赵春光、王翠仙依约应将闫爱青、张增生支付的购房款全部返还闫爱青、张增生。关于闫爱青、张增生主张的违约金，根据合同约定，由违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金应为30900元。对赵春光、王翠仙提出的因为房管部门当时对所卖房屋还没有开始办理不动产证，导致手续无法办理的意见,因无证据佐证,对该辩解意见不予采纳。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决:（一）解除闫爱青、张增生与赵春光、王翠仙及寿阳县房管家房地产营销策划有限公司于2019年4月20日签订的《房屋买卖合同书》；（二）赵春光、王翠仙于判决生效后十日内返还闫爱青、张增生购房款109000元；（三）赵春光、王翠仙于判决生效后十日内赔偿闫爱青、张增生违约金30900元。二审中，赵春光、王翠仙围绕其上诉请求向法庭提交了以下证据：证据一、寿阳县房产管理所出具的证明一份，欲证明上诉人的房屋已经办理网签手续，签订了存量房屋买卖合同，上诉人积极配合被上诉人办理过户；证据二、王翠仙与房管家公司业务员之间的微信聊天截图一份，欲证明2019年7月24日被上诉人已经把我方起诉了，不是我方不办理过户，是被上诉人不去办理。张增生、闫爱青对赵春光、王翠仙提交的上述证据质证称，对于证据一的证明目的不予认可，房管所的证明只是说明了签订了存量房屋买卖合同的事实，并没有说明配合，房管所也不知道买卖双方是否配合。该证明上说签字时间是6月24日双方共同签字，实际上存量房屋买卖合同上诉人是6月24日签的字，我们是6月18日签字的。已经出具了存量买卖合同，说明该小区已经可以过户了，与上诉状提到的政府不允许过户是矛盾的。对于证据二不予认可，整个谈话中一是说了房管家公司催上诉人赶快办理过户，二是谈话中上诉人一直在纠结贷款时间，银行贷款审批在7月10日，放款就是时间早晚的情况，上诉人一直让房管家公司和我们保证放款时间，双方约定的就是以银行贷款支付购房款。关于起诉时间，房管家公司说我们7月24日起诉了，实际我们起诉是8月12日，在起诉前8月4日被上诉人委托律师给他们发了一份律师函要求上诉人配合过户，他们一直没有联系，之后8月12日被上诉人才起诉的。该份证明不能证明上诉人积极配合过户，恰恰证明了政府限制过户以及我们这方不付钱是前后矛盾的。房管家公司质证称，关于证据一，我公司不认可签了网签合同就代表上诉人积极配合办理过户，签订网签合同时间约定的是6月18日，被上诉人去了签了字把合同留在房管所，但是上诉人并未到场，之后与上诉人沟通几次后，上诉人是在6月24日才去签的字。必须是有网签合同，银行才会发放审批通知书。关于证据二，上诉人提交的聊天记录不完整，我刚才听到上诉人微信语音聊天里上诉人想把房子卖给亲戚，很多人是为了卖高价，我们公司见过很多这种情况，我们公司认为这属于恶意违约。上诉人提交的微信聊天可以看出我们一直在催上诉人办理过户。二审期间，本院就案涉房屋所在的寿阳县滨阳北路新阳上城二期小区2019年何时恢复办理不动产登记的时间问题向寿阳县不动产登记中心进行了调查。寿阳县不动产登记中心向本院出具了证明一份，内容为“兹证明寿阳县滨阳北路新阳上城小区自2019年6月21日起，落宗测绘和楼盘表数据已录入系统，可以正常办理不动产登记业务。”本院组织双方当事人对该证据予以质证。赵春光、王翠仙提出，不动产中心出具的证明并没有详细一期、二期什么时候开始的，当时一期、二期并不是同时开始办理的，故对该证明有异议。张增生、闫爱青质证称，对该证据三性都认可，新阳上城小区一期、二期都是6月21日就可以办证了。在实际操作中，在6月21日前如果有其中的个别房子要过户的话，可以让他们把房子的信息提前录入办理，这个信息我们是向房管家公司了解的。房管家公司质证称，认可该证明的真实性，当时的情况同证明上写的一样，新阳上城小区一期、二期都是同一时间恢复不动产登记。上诉人违约不光是不办理不动产登记，房产的确权和土地的审批上诉人都没有办理，就走不到最后一步发证。本院经审查后对上述证据认证为，对上诉人赵春光、王翠仙提交的证据一的真实性予以认定，但该证据仅能证明上诉人配合办理了网签手续，无法证明其配合被上诉人办理完成其他过户事宜；对证据二，该证据无法达到上诉人的举证目的，故对该证据不予采信。寿阳县不动产登记中心出具的证明，具有较强的证明效力，上诉人虽对该证据提出异议，但其并未提供相反证据予以推翻，故本院对该证据予以采信。其余事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案二审期间争议的焦点问题是：上诉人是否存在违约行为，其应否向被上诉人支付违约金。针对该争议焦点评判如下：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵春光、王翠仙与闫爱青、张增生及房管家公司签订的《房屋买卖合同书》系其真实意思表示，合法有效，各方均应遵照履行。合同第三条约定付款方式为住房抵押贷款，第五条第一款约定:“在本合同履行期间，甲（赵春光、王翠仙）乙（闫爱青、张增生）任何一方拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理交易房产相关手续者，均视为违约，由违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金。”合同签订后，被上诉人按照合同约定履行了支付定金及首付款的义务，上诉人却未配合被上诉人办理房产过户手续，导致合同无法继续履行。经房管家公司组织协商及被上诉人发送《律师函》催告后，上诉人仍未履行合同约定的义务，上诉人的行为已经构成违约，其依法依约均应就其违约行为承担相应的责任。赵春光、王翠仙上诉所称不能过户的原因是政府停办不动产证的理由，因其未提供相应证据加以证明，故本院对其该上诉理由不予采信；赵春光、王翠仙上诉提出不能过户系因房管家公司制造过户障碍的理由，同样未提供证据予以证明，本院亦不予采信。综上，赵春光、王翠仙的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3198元，由上诉人赵春光、王翠仙负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  元晓鹏审判员  杨姣瑞二〇二〇年六月二十九日书记员  张亚红