河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初3391号原告：尚亚裴，女，1987年10月9日出生，汉族，身份证住址河南省汝州市。委托诉讼代理人：王晓强，河南亚洋事务所律师。被告：河南德润置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼，统一社会信用代码91410100775104489Y。法定代表人：李爱国,董事长。委托诉讼代理人：马新春、孙靖洁，河南公为律师事务所律师。被告：聂德才，男，1990年5月10日出生，汉族，身份证住址江苏省沛县。原告尚亚裴与被告河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、聂德才房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王晓强，被告的德润公司的委托诉讼代理人孙靖洁到庭参加了诉讼。被告聂德才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚亚裴向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告德润公司解除签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××3537）；2.被告返还原告款项291181元及利息损失（自2017年6月8日按银行同期贷款利率计算至实际偿还之日止，暂计至起诉之日为45085元）；3.被告返还原告租金补贴34200元；4.被告向原告支付违约金2911.81元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年3月22日，原告与被告德润公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定原告购买被告开发的位于郑州市二七区红星国际广场2号楼1层184号商铺。被告依约累计向被告支付购房款项等所有费用，但被告德润公司在合同履行过程中多次违约，亦未能合同约定在2018年5月1日前将商品房交付原告使用，造成原告巨大损失。被告聂德才原系河南掌房网络科技有限公司（现已注销）股东，河南掌房网络科技有限公司系德润公司该项目的委托销售商，存在过错，聂德才其应当对上述欠款及损失承担连带偿还责任。被告德润公司辩称，一、答辩人与原告签订的商品房买卖合同合法有效，原告请求解除合同不符合法律规定，合同应当继续履行。1.原告在签订房屋买卖合同的同时与案外人郑州星润房屋租赁有限公司（以下简称星润公司）签订了托管协议，约定由星润公司代收代验房屋并出租使用，原告将房屋的接收、使用权利转让给了托管方案外人星润公司，根据该协议约定，星润公司有权代原告接收商铺，德润公司交付房屋的对象是星润公司，原告购买目的在于出租商铺从而收取租金补贴及租金收益，并非自己使用。星润公司自2018年5月1日之后开始为原告计算租金收益，应视为答辩人已经履行了交付房屋的义务。另因原告未按照商品房买卖合同约定办理按揭贷款手续，未履行其支付购房款的义务；且原告在支付首付款时，又因首付款不足，向原告借款127435元，至今原告未归还该借款，在整个案件当中原告存在违约。答辩人享有先履行抗辩权，即使未交付房屋，也不属于违约，原告无权要求解除合同。2.现合同约定解除的条件及法定解除合同的条件均未成就，原告无权要求解除合同，合同应当继续履行。（1）本案中，答辩人与原告签订的商品房买卖合同第八条中约定房屋交付日期为2018年5月1日，但此条同时还约定了“由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定”。合同还约定如果逾期超过60日，原告有权解除合同。涉案合同所属工程项目自2015年3月21日开工，施工期间郑州市为贯彻河南省蓝天工程实施方案，开展河南省大气污染防治攻坚战，将2016年下半年度列为攻坚阶段，2017年列为巩固提高和建立长效机制阶段。2017年度开展了“封土行动”（2017年11月15日至2018年3月15日），2018年又实施“停工令”（2018年10月1日至2019年3月31日），期间还因举行十九大、全国两会、河南省两会、上合组织总理会议等政治活动，导致项目工程施工断断续续，累计停工时间长达388天，答辩人亦因上述不可抗力因素蒙受了受巨大损失，故合同约定的交付期限应予顺延，答辩人并未逾期交房，合同约定的解除条件不成就。（2）本案不存在合同目的不能实现的事由，不符合法定解除合同的条件。根据原告与星润公司签订的《托管经营协议》，答辩人交付房屋的对象系星润公司，原告的权益系依据该协议获得相应的租金收益，星润公司愿意按照合同约定支付租金收益。据了解自2018年5月1日起，星润公司已向大部分客户支付投资收益，故本案不存在因不可抗力及答辩人原因致使合同目的不能实现的事由，合同不应当解除。二、被答辩人要求返还291181元及利息损失，无事实及法律依据，应予以驳回。双方签订的房屋买卖合同尚在履行中，合同不符合约定解除条件和合同法定解除条件，故本案答辩人与原告签订的商品房买卖合同应当继续履行，故原告要求返还291181元及利息无事实及法律依据，应予以驳回。同时，原告实际交纳的购房款仅为199741元，其余127435元购房款是原告向答辩人借款用于支付涉案房屋的首付款，对于原告主张的未加盖答辩人公章的款项与原告无关，该款项的交付对象不是原告，原告更不应该承担返还责任。三、被答辩人主张支付租金补贴34200元，不应予以支持。根据德润公司相关销售政策，租金补贴仅应计算至2018年4月30日，应为2700元，因原告未归还答辩人借款和未办理贷款手续，故此款暂未发放，所以被答辩人此诉讼请求与事实不符。四、原告主张支付违约金2911.81元的诉讼请求无事实及法律依据，不应予以支持。本案，答辩人不存在违约，答辩人不应承担违约责任。相反原告未办理按揭贷款手续，未偿还其向原告借127435元用于支付首付款的借款，在整个案件当中原告存在违约，故原告要求支付违约金的诉求不应得到支持。被告聂德才未答辩亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：被告德润公司开发的位于二七区大学××、××南红星国际广场项目，该楼盘的物业形态为商铺，被告德润公司委托河南掌房网络科技有限公司销售。2018年3月22日，德润公司为出卖人与买受人尚亚裴在售楼中心签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××3537），合同约定：尚亚裴购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××号商品房，用途为商业服务。该商品房建筑面积23.6㎡，单价为26998.98元/㎡，总金额为637176元；付款方式和期限：约定327176元以现金方式于2018年3月22日支付，310000元为商业贷款于2018年4月22日付款。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年5月1日前。交付时符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。出卖人逾期交房的违约责任是逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同还附有附件二、附件三、附件四等。被告德润公司给原告发放了“红星国际广场”2号楼商场项目销售政策告知函，主要内容为：1.商铺开业前补贴：（1）补贴标准：购买20㎡以下的，每月可享受1600元租金补贴；购买20㎡－30㎡的，每月可享受1800元租金补贴；购买30㎡以上的，每月可享受2000元租金补贴。（2）补贴计算起止日期：补贴起算日：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）；该补贴不足一个月超过15天的，按一个月计算，不足15天的，按半个月计算。（3）补贴支付：该补贴将于实际开业后30日内，一次性支付（或直接冲抵总房款）。2.回购政策：三年回购，开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购客户所购商铺，相关税费按政策各自承担。2017年5月31日、2017年6月8日，河南掌房网络科技有限公司出具的收据显示收到原告平台优惠服务金10000元、平台优惠服务费26941元。德润公司出具的收据显示：2017年5月31日，原告向被告德润公司支付定金20000元；2017年6月8日，原告向德润公司支付179741元；2018年3月22日，原告向被告德润公司支付房款127435元；2018年3月22日，原告向被告德润公司支付维修基金1535元；2018年7月，原告向德润支付中介费、公证费、抵押费、印花税2964元。2018年3月22日，原告(乙方、借入方)与被告德润公司(甲方、借出方)签订了《借款协议》。主要约定：乙方购买甲方开发项目房屋，并已按甲方要求足额交纳了最低首付款(即:所购房总款的30％)。首付款20％不足部分，乙方向甲方申请借款。经双方友好协商，双方达成该借款协议；借款金额乙方向甲方借款金额为人民币127435元整(即本协议上述所示乙方所购甲方房屋的首付款不足部分)；借款利息无息；乙方借款期限自商品房买卖合同签定之日起两年内;签订本协议前，乙方需向甲方缴纳所购房屋甲方限定的最低的首付款；开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购所购商铺，相关税费按政策各自承担。2019年3月29日，郑州市城乡建设局对被告德润公司开发的涉案商铺进行竣工验收并登记备案。2019年12月22日，原告以被告德润公司没有按照合同约定的交房期限交房为由，向被告德润公司发出《解除合同通知函》。在本院审理期间，被告德润公司向本院提交因政府开展的大气污染防治工作影响施工工期的证据有2017年9月22日郑州市人民政府下发的有关《郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》及2018年8月份停止施工通知等。另查明，原河南掌房网络科技有限公司为一人公司，股东为聂德才，该公司现已经注销。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据原告与被告德润公司签订的房屋买卖合同约定，被告德润公司应在2018年5月1日前将符合交付条件的房屋交给原告，但被告德润公司未在约定的交房期限内将涉案房屋完成建设工程竣工验收并登记备案等约定条件，被告德润公司存在违约行为。但是，原告在签订房屋买卖合同的同时，又接收原告制作的“红星国际广场”2号楼商场项目销售政策告知函，印证原告购买涉案房屋的目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益。被告德润公司虽然有违约行为，但不影响原告对签订房屋买卖合同目的的实现。故原告请求解除与被告德润公司的合同的主张，不予支持。关于原告要求被告德润公司支付逾期交房违约金问题。房屋买卖合同第八条约定出卖人应当在2018年5月1日前将符合交付条件的商品房交给原告；如遇特殊原因，出卖人可以据实予以延期。德润公司也提交的有关2017年－2018年河南省郑州市政府大气污染综合治理等有关规定及通知的相关证据，可以认定政府对大气污染防治理过程中对正常施工有影响，根据本案实际情况，酌定因政府对大气污染治理影响工期为3个月。被告德润公司于2019年3月29日才完成涉案房屋的竣工本案等手续，符合交房条件，德润公司存在违约行为。但是，原告购买商铺的房款至今还有部分没有缴纳，按照合同约定，原告也存在违约行为。在本合同履行过程中，原、被告均有违约行为，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告德润公司支付租金补贴问题。被告德润公司在销售房屋时，承诺租金补贴的起算日为：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）。因被告德润公司于2019年3月29日才取得了“红星国际广场”项目的竣工验收备案登记手续，故被告应支付原告自2018年3月22日至2019年3月31日的租金补贴22500元（1800元×12.5个月）。2019年4月1日之后，涉案房屋符合交房条件，原告再要求被告德润公司支付租金补贴，缺乏事实依据，不予支持。关于原告主张的与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的诉讼请求，因本案未判令解除合同，故不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告尚亚裴租金补贴22500元；二、驳回原告尚亚裴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6224元（原告尚亚裴预付），减半收取3112元，由原告尚亚裴负担1556元，被告河南德润置业有限公司负担1556元，余款3112元退回原告尚亚裴。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈会阳二〇二〇年六月十八日书记员  常 萌