湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初956号原告：肖芳元，女，1973年9月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告肖芳元诉被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月28日、2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告肖芳元到庭参加诉讼，被告大成酒店公司、被告山水置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖芳元向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付购房款、委托装修款共计人民币捌拾万零柒仟肆佰捌拾元（￥807480元）整;2、判令被告大成酒店公司立即支付已欠付的租金人民币柒万玖仟叁佰捌拾叁元肆角（￥79383.4元）,自2019年5月1日截止到2020年5月6日，之后产生的另计;3、判令被告大成酒店公司立即支付因其违约内产生的租金总额人民币柒万玖仟叁佰捌拾叁元肆角（￥79383.4元）的0.1％违约金人民币柒拾玖元肆角（￥79.4元），自2019年5月1日截止到2020年5月6日，之后产生的另计;4、诉讼费用和由此产生的一切费用由被告承担。本案在审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为起诉的所欠租金是指所欠的承包金和装修折旧款，请求被告支付承包金及装修折旧款人民币柒万玖仟叁佰捌拾叁元肆角（￥79383.4元）,自2019年5月1日截止到2020年5月6日；第三项诉讼请求变更为违约金均按1%的标准计算。事实和理由:原告肖芳元于2015年5月1日与被告签订了一份《商品房购买合同》，用于购买被告位于湖南省张家界市永定区，并于签订之时一次性付清了全部款项:总房价人民币肆拾万零叁仟柒佰肆拾元（￥403740）整、装修折旧款人民币肆拾万零叁仟柒佰肆拾元（￥403740元）整，共计人民币捌拾万零柒仟肆佰捌拾元（￥807480元）整，同时双方签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》，每年应付租赁人民币捌万零柒佰肆拾捌元（￥80748元）整。1、2015年5月1日购房款、委托装修款共计人民币￥807480元整；2、2019年5月1日-2020年5月6日欠付10％年租赁款:人民币80748＋80748÷365×6＝82075.4元；3、2019年8月份收到应付租赁款计人民币1346元；4、2019年9月份收到应付租赁款计人民币1346元；5、2019年5月1日至2020年5月6日0.1％租金违约欠付款:（82075.4-1346-1346）×0.1％＝79.4元；被告应付购房款、委托装修款共计人民币￥807480元，及自2019年5月1日-2020年5月6日应支付原告租金及违约金共计:￥807480＋￥82075.4-￥1346-￥1346＋￥79.4元，共计人民币捌拾捌万陆仟玖佰肆拾叁元（￥886943）整。综上所述，被告违约极为严重，原告请求支持原告的所有正当诉求。被告大成酒店公司、山水置业公司共同提出答辩意见：依法公正处理本案，降低违约金；因出现××不可抗力因素，请求减免租金；驳回原告要求支付回购款及承担连带清偿责任的诉讼请求。事实与理由：一、回购款及租金支付情况：1、房屋回购款不应计算违约金，原告与被告大成酒店公司一直存在房屋租赁关系，原告将所购房屋一直租赁给被告大成酒店公司用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，故被告山水置业公司不存在回购违约；2、2019年5月1日起至2020年5月6日止，被告已向原告共计支付2692元；3、被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；4、因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准；1、被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准；2、被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，被告无力回购，被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记，请求原告放弃回购。若原告执意回购，则原告需先解除房屋上的租赁关系，并解除网签，使交付给被告的房屋达到无权利瑕疵的条件。因新冠疫情的影响及张家界旅游形势的变化，通往张家界核心景区的张家界市政公路改造及其他政策因素，被告大成酒店公司虽不断加大营销力度和宴席市场开发，但总体经营情况比较疲软，与张家界旅游政策变化完全息息牵连。现因被告经营困难，被告没有经济能力回购涉案房屋，请求原告放弃要求被告回购涉案房屋，双方继续履行商品房买卖合同，被告愿意协助原告办理产权过户登记手续。四、原告应当选择行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。1、原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购；2、原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据；3、本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了房屋租赁合同，第六条约定房屋转让的条件和期限，以及要求被告受让房屋的时间，逾期未履行的违约责任。本案合同的履行是否符合约定的标准，合议庭应当综合认定，对原告诉请进行释明，不予支持原告主张回购为宜，被告同意协助原告办理房屋产权过户登记手续。五、原告已丧失房屋回购权利:解除权期限只有三个月。关于房屋回购，合同明确约定了回购的期限和条件，原告不能举证其在回购期到临之前提前90日书面要求回购的事实，也没有在回购期满后的60日内主张回购，该合同解除权属于法律上的形成权，现因已经超过三个月的行使期限，原告再也无权主张回购，原告只能选择继续履行不定期租赁合同。六、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。1、原告举证主张被告山水置业公司承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；2、《担保法》第26条规定:连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告山水置业公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2015年5月1日，原告肖芳元与被告山水置业公司签订一份《张家界市商品房现房买卖合同及商品房现房买卖合同之补充合同》，合同约定由原告肖芳元购买位于张家界市永定区坪的湖南张家界大成山水国际大酒店大成座第9层970号房，建筑面积67.29平方米，房款403740元。同日，原告肖芳元（甲方）与被告山水置业公司（乙方）、大成酒店公司（丙方）签订《三方承诺合同》，合同约定甲方自2018年5月1日至2020年5月1日期间，可以向乙方提出无理由退房要求。同时乙方也可在此期间向甲方提出解除购房合同的要求；如甲方在上述期限内提出退房申请，乙方不得拒绝该申请，甲乙双方在180个工作日内完成具体退房手续。丙方作为乙方担保方，对本合同承担连带担保责任，当发生争议时，甲方可以要求乙方、丙方任意一方单独履行债务，也可以一并要求乙方、丙方共同履行债务。2、2015年5月1日，原告肖芳元（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》，合同约定：原告肖芳元将购买的坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店（二期）第9层970号房屋委托被告大成酒店公司按五星级酒店客房标准装修后对外统一管理经营，承包经营期限为三至五年，即最短不少于三年，最长不超过五年。承包经营期限于甲方与张家界山水天下置业有限公司签订该房屋《张家界市商品房现房买卖合同》规定的全部房款及甲、乙双方签署的《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》约定的款项付清之日起开始计算。合同承包经营期限内，第一年、第二年甲方的年承包收益为承包金，比例为购房总额的15%，年承包金的标准为人民币陆万零伍佰陆拾壹元整（小写￥60561元）；第三年至第五年甲方的年承包收益为承包金，比例为购房总额的10%，年承包金标准为人民币肆万零叁佰柒拾肆元整（小写￥40374元）；乙方按年向甲方支付承包金收益，自合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年承包金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。合同承包经营期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付承包经营收益，应付甲方的承包经营收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的承包金的1%作为违约金。3、2015年5月1日，原告肖芳元（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，合同约定：原告肖芳元将购买的坐落于张家界市永定区房屋,委托被告大成酒店公司按照五星级酒店客房标准首次装修和更新改造、维护，对外统一经营管理,装修、购买酒店空调等设备和酒店开办等费用共计人民币403740元（由首次装修、购买酒店设备、酒店开办等费用和酒店今后维护改造款两部分组成），委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。委托装修改造期限于甲方与张家界山水天下置业有限公司签订的该房屋《张家界市商品房现房买卖合同》规定的全部房款和本合同第二条第二款约定的费用付清之日起开始计算。承包经营期限内，第一年、第二年委托装修改造折旧款按该房屋委托装修改造款总额的百分之十五（15%）的折旧比例计算，年委托装修改造折旧款返还的金额标准为人民币陆万零伍佰陆拾壹元整（小写：￥60561元）；第三年至第五年委托装修改造折旧款按该房屋委托装修改造款总额的百分之十（10%）的折旧比例计算，年委托装修改造折旧款返还的金额标准为人民币肆万零叁佰柒拾肆元整（￥40374元）；乙方按年向甲方支付委托装修改造折旧款返还款，自合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年委托装修改造折旧款返还款一次性划拨入甲方指定的银行账户。合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款总额的1%作为违约金，违约金从违约之日第二天开始计算。4、2015年5月1日，原告肖芳元已按合同约定支付了房款及房屋装修款共计807480元。5、2018年5月18日，原告肖芳元向被告大成酒店公司、被告山水置业公司提出书面的回购申请。6、被告大成酒店公司于2019年8、9月给原告肖芳元支付承包金共计1346元（673元+673元），支付委托装修改造折旧款共计1346元（673元+673元）。现被告大成酒店公司下欠原告肖芳元2019年5月1日至2020年5月6日期间的承包金39691.7元(40374元+40374元÷365天×6天-已付1346元)，下欠委托装修改造折旧款39691.7元（40374元+40374元÷365天×6天-已付1346元）。7、按照合同约定，被告大成酒店公司应当支付原告肖芳元2019年5月1日至2020年5月6日期间的承包金违约金397元（39691.7元×1%），支付委托装修改造折旧款违约金397元（39691.7元×1%）。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同及商品房现房买卖合同之补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店(二期)房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《三方承诺合同》、《（2018）湘0802民初779号民事判决书》、《（2018）湘0802民初4025号民事判决书》、回购申请、银行流水单等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告肖芳元与被告山水置业有限公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同及商品房现房买卖合同之补充合同》，原告肖芳元与被告大成酒店公司签订的《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店(二期)房屋委托装修、酒店开办等费用合同》以及原告肖芳元与被告山水置业公司、被告大成酒店公司签订的《三方承诺合同》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。承包经营合同履行期届满，第9层970号房仍由被告大成酒店公司经营使用，故原告肖芳元要求被告大成酒店公司支付自2019年5月1日至2020年5月6日下欠的承包金及委托装修改造折旧款并支付违约金的请求，既符合法律规定，又符合双方合同约定，理由正当，本院予以支持。原告肖芳元与被告山水置业公司、大成酒店公司签订的《三方承诺合同》中约定，甲方自2018年5月1日至2020年5月1日期间，可以向乙方提出无理由退房要求。丙方作为乙方担保方，对合同承担连带担保责任，当发生争议时，甲方可以要求乙方、丙方任意一方单独履行债务，也可以一并要求乙方、丙方共同履行债务。故原告肖芳元要求两被告支付购房款、委托装修款共计807480元的诉讼请求，理由正当，该请求本院予以支持。两被告辩称因新冠肺炎疫情影响，导致经营困难，请求减免租金或调整租金支付标准的问题。本院认为被告张家界大成酒店承包原告房屋从事酒店经营，2020年1月爆发的新冠肺炎疫情，属于不可预见、不可避免的情形，属于不可抗力。因新冠肺炎疫情对被告大成酒店公司酒店经营确有影响，故两被告要求调减租金（承包金）的观点本院予以采纳,本院根据实际情况，酌定免除被告大成酒店公司支付1个月的房屋承包金义务及相应违约金。故，被告大成酒店公司应支付原告肖芳元2019年5月1日至2020年5月6日期间的承包金36327.2元（39691.7元/年-3364.5元/月×1个月）及违约金为363元（36327.2元×1%）。被告大成酒店公司应支付原告肖芳元2019年5月1日至2020年5月6日期间下欠的承包金及委托装修改造折旧款共计76019元（36327.2元+39691.7元），支付违约金共计760元（363元+397元）。被告辩称应降低违约金的观点，因双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的观点，本院不予支持。另，原告肖芳元要求被告承担由此产生的一切费用，未明确具体数额且未提交证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、被告张家界山水天下置业有限公司共同向原告肖芳元支付房款、委托装修款和酒店开办费用共计807480元，限本判决生效后十日内履行完毕。二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告肖芳元支付2019年5月1日至2020年5月6日期间下欠的承包金及委托装修改造折旧款共计76019元，支付承包金及委托装修改造折旧款违约金共计760元，限本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告肖芳元的其他诉讼请求。案件受理费12670元，适用简易程序减半收取6335元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、被告张家界山水天下置业有限公司共同负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向桂兰二〇二〇年六月二十五日法官助理汪爱英书记员吴雪娇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。