广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1288号 上诉人（一审被告）：潘雄，男，1955年5月4日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：满耀志，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范明华，广西海鑫律师事务所实习人员。 被上诉人（一审原告）：北海市海城区第八小学，住所地广西北海市海城区四川北路32号，统一社会信用代码：12450500498804056W。 法定代表人：石维广，校长。 委托诉讼代理人：刘业光，广西汇百川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘绍曦，广西汇百川律师事务所实习人员。 上诉人潘雄因与被上诉人北海市海城区第八小学（以下简称海城区八小）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘雄上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人海城区八小请求上诉人返还综合楼的诉讼请求。事实理由：一、一审法院对上诉人提交的(2007)北民一初字第21号案庭审笔录证明的事实未予以认定，属认定事实错误。（2007）北民一初字第21号案庭审笔录载明上诉人在质证意见和辩论意见中多次明确提到房屋使用期为30年，被上诉人自始至终没有对该事实提出任何异议，证实双方在（2007）北民一初字第21号案已确认了上诉人享有房屋使用权30年的事实。但一审判决对上述庭审笔录所证明的事实并没有予以论证、确认，遗漏该重要事实。二、一审法院错误地理解合同文义，忽视了签订补充合同时当事人真实合意，错误认定上诉人对涉案海城区八小综合楼的使用期限为25年，违背了民事证据适用规则，属认定事实错误。首先，从合同的文义解释来看。1993年4月30日《联营补充合同》第七条和1997年3月12日《联营补充合同》第四条约定延长使用期限的条款均有“根据联营合同第二条的精神，及乙方投资额度大的实际情况……合同期满后继续租给乙方”的表述。阅读整个条款的内容不难看出，“根据联营合同第二条的精神”表述的是《联营合同》第二条所约定的“乙方负责该商住楼建设的全部资金，建筑造价每平方米650元以上。该商住楼产权属甲方所有，由乙方使用壹拾年，期满后无条件归还甲方”的综合旨意。即房屋建成后，被上诉人取得房屋权属，上诉人获得房屋使用权的合作分配方式，这才是上述两份补充合同所表达的“精神”。因此，对“根据联营合同第二条的精神”内容的理解不能断章取义地认为仅指《联营合同》第二条约定的10年房屋使用期，而应该是合作建房的整个合作分配方式。其次，从合同签订的时间顺序来看。1993年4月25日被上诉人和海南省对外经济贸易（集团）房地产公司北海公司（以下简称海南公司）签订《联营合同》，约定海南公司的房屋使用权10年，1993年4月30日双方又签订补充合同增加房屋使用权5年，至此时被上诉人与海南公司约定的使用期限应该是15年。1993年5月18日，海南公司将合同的权利义务一并转让给上诉人，因合同权利义务转让前已形成了房屋使用权15年的合同约定，海南公司转让给上诉人的应是15年房屋使用期的合同权利。上诉人受让合同权利后，于1997年3月12日与被上诉人再次签订补充合同将房屋使用期再增加15年。从上诉人与被上诉人再次签订补充合同的这个时间节点来看，双方约定所增加的15年应该是在前15年使用期的基础上再增加，上诉人获得的房屋使用期应该是30年。并且，在1997年3月12日签订延期15年的补充合同中没有表述废止1993年4月30日延期5年的补充合同的内容，证明该两份补充合同同时存在，都是对《联营合同》约定使用期的延长，故上诉人共获得的房屋使用期为30年。再次，从合同的真实意思表示来分析。1997年3月12日签订延期15年补充合同的当事人目前仅有上诉人在世，上诉人已说明当时签订合同的真实意思是在之前的15年使用期外再增加15年。被上诉人对房屋使用期限的质疑仅是凭其主观猜测，并没有任何证据支持。而且，在（2007）北民一初字第21号案中时任被上诉人的法定代表人及班子成员并没有对30年房屋使用权的说法提出异议。现被上诉人更换了新的领导班子对之前约定30年使用权的合同提出的猜测、质疑属个人主观臆断，没有任何事实依据。最后，从公平合理的角度分析。无论是1993年4月30日签订的补充合同，还是1997年3月12日再次签订的补充合同，双方多次确认由于市场疲软的原因，上诉人使用房屋进行经营获利困难，回收投资金额难度大的情况，双方其后又签订多份协议书，将原约定的每月6万多元的费用减低至每月1万、1万3千元缴纳至今。从费用减少的事实可以看出，双方延长房屋使用期的原因是鉴于上诉人收回投资困难的事实，延长使用期后再减少费用证实双方是在穷尽所有办法去保障上诉人收回投资。一审法院仅仅从上诉人已使用25年就认为已获利而全面否定上诉人投资额度大在当前市场经济疲软的情况下难以收回成本的事实，违背了公平合理原则。所以，认定上诉人的房屋使用期为30年，更能体现公平合理原则。 海城区八小辩称，1993年3月12日双方签订补充合同约定的15年是将原来约定增加的5年增加至15年，即房屋的出租期限为25年，且已超过法律规定的20年期限，所以，被上诉人请求上诉人返还房屋符合法律规定。综上，一审判决正确，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 海城区八小向一审法院起诉请求：判令被告潘雄返还北海市海城区第八小学综合楼（位于四川路第八小学）给原告。 一审法院判决：被告潘雄将北海市海城区第八小学综合楼（位于四川路第八小学）返回给原告北海市海城区第八小学。案件受理费100元，由被告潘雄全部承担。 本院二审期间，当事人均没有新证据向本院提供。 对当事人二审无争议的事实，本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：上诉人对一审判决认定1997年3月12日被上诉人与上诉人签订《联营补充合同》，约定联营合同期满后继续将综合楼租给上诉人15年的事实有异议，认为一审判决书所列查明事实部分的内容全部是复制（2007）北民一初字第21号案判决认定的事实，该《联营补充合同》原文内容是合同期满，一审判决理解是联营合同期满错误。本院认为，上述上诉人有异议的事实，是（2007）北民一初字第21号案判决认定的事实，上诉人的异议实质上是对合同条款的理解问题，并非事实异议，对该问题本院在下文中评述。 本院认为，关于案涉《联营合同》的性质。被上诉人与海南公司于1993年4月25日签订《联营合同》约定，由被上诉人提供730平方米的国有土地使用权，海南公司负责提供资金建设商住楼，建成后商住楼产权归被上诉人，由海南公司使用10年。从上述约定可知，海南公司在联营中提供资金，只使用房屋，并不承担经营风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。因此，案涉《联营合同》的性质为房屋租赁合同。在该合同之后双方签订的《联营补充合同》及上诉人与被上诉人签订的《联营补充合同》虽然增加了房屋租用期限，但并没有对《联营合同》的性质进行变更。依据上述《联营合同》及《联营补充合同》的约定，案涉综合楼的租赁期限无论是上诉人主张的30年，还是被上诉人主张的25年，均超过了20年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”上述合同约定房屋租赁期限超过20年的部分无效。而案涉综合楼于1994年底建成后由上诉人使用至今，上诉人的使用期限自1994年12月31日开始计算，对此双方均无异议。据此，上诉人租用案涉综合楼已超过20年，被上诉人请求上诉人予以返还有法律依据，本院予以支持。一审判决虽然认定案涉《联营合同》及《联营补充合同》的性质不当，但处理结果正确，本院予以维持。关于双方约定的租赁期限问题。本院认为，上诉人受让海南公司的权利义务之前，海南公司与被上诉人约定案涉综合楼的租赁期限为15年，上诉人与被上诉人在之后签订《联营补充合同》，约定合同期满后继续租给上诉人15年，故双方约定的租赁期限应为30年，一审判决认定为25年的理由不充分，本院予以纠正。 综上所述，潘雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院对一审判决适用法律和认定事实的瑕疵纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人已向本院预交），由上诉人潘雄负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 文庆强 审 判 员 何能媛 审 判 员 明 智 二〇二〇年六月三十日 法官助理 庞晓湖 书 记 员 曾 荣