成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初4673号 原告：罗盛华，男，汉族，1988年6月21日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：陈科吉，四川元众律师事务所律师，特别授权。 被告：晏光珍，女，汉族，1972年8月2日出生，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：李勇，四川旌启扬律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：曹绮，四川旌启扬律师事务所律师，特别授权。 被告：四川中荔锦城实业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路88号3718室。 法定代表人：陈希杰。 被告：陈希杰，男，汉族，1989年6月29日出生，住四川省南部县。 第三人：四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行，住所地四川省泸县玉蟾街道草街53号。 负责人：张榕。 委托诉讼代理人：胡志刚，男，系公司员工，特别授权。 原告罗盛华与被告晏光珍、四川中荔锦城实业有限公司（以下简称：中荔公司）、陈希杰、第三人四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行（以下简称：泸县农商行玉蟾支行）房屋买卖合同纠纷一案，原告罗盛华于2019年4月29日向本院起诉，本院以（2019）川0108民预立3130号案件受理后于2019年6月4日立案，并依法适用普通程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告罗盛华及委托诉讼代理人陈科吉，被告晏光珍的委托诉讼代理人曹绮到庭参加诉讼，被告中荔公司、陈希杰、第三人泸县农商行玉蟾支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告罗盛华向本院提出诉讼请求：1．判令被告晏光珍、中荔公司立即将位于成都市房屋过户至原告名下；2．判令被告晏光珍、中荔公司向原告支付违约金（以683062元为基数，按日万分之五的标准自2018年9月1日支付至实际过户之日），被告陈希杰对2019年2月1日以后产生的违约金承担连带责任；3．判令被告中荔公司向原告支付一次性违约金136612.4元，被告陈希杰承担连带责任；4．判令原告代被告晏光珍消灭位于成都市房屋上的抵押权后有权向被告晏光珍追偿；5．被告晏光珍、中荔公司承担本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用。 事实和理由：2018年7月29日原告与晏光珍、中荔公司签订《成都市存量房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同”），其中原告作为乙方，晏光珍作为甲方，中荔公司在甲方签章处进行盖章，该买卖合同成立并生效。买卖合同主要内容：甲方将位于成都市成华区平方米的房屋以683062元价格出卖给乙方，承诺该房屋无抵押，于2018年8月31日过户，过户时间以甲方出具《产权办理承诺书》为准。买卖合同签订后，原告于2018年8月11日向被告支付683062元，履行完毕合同义务，晏光珍向原告出具《产权办理承诺书》，双方约定最迟在2019年9月1日前配合过户，截止原告起诉之日，原告多次联系二被告进行房屋过户，但二被告多次以各种理由搪塞、拖延，已构成违约。在此期间，原告了解到晏光珍所有的位于成都市以同样的情况销售给其他业主（有6套已过户，其他14套未过户），部分业主已诉至成华区人民法院并开庭审理，庭审过程中被告表示案涉房屋已抵押给第三人。2018年12月19日，中荔公司向原告出具承诺书，承诺2019年1月31日之前将房屋过户至原告名下，否则按房屋售价全款的20%支付违约金，从2019年2月1日按照原合同房屋售价全款的万分之五向原告支付违约金至房屋实际过户之日止，其中陈希杰作为担保人在承诺书上签字。基于以上事实，原告认为晏光珍作为房屋产权的所有人，也是《买卖合同》的主体，在原告履行支付房屋价款的义务后，晏光珍应该按照《买卖合同》及《产权办理承诺书》的约定把房屋过户至原告名下。中荔公司作为晏光珍的委托卖房收款过户主体，亦在合同中签章确认合同之全部内容，不管是基于合同中的过户义务还是受晏光珍委托过户之责任，中荔公司应当与晏光珍共同履行将房屋过户至原告名下之义务。虽然案涉房屋已经设定抵押权，但原告愿意依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，代晏光珍清偿债务消灭抵押权（清偿债务范围以被担保权数额为限），以便案涉房屋能顺利过户，同时依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定，向晏光珍追偿。 被告晏光珍辩称，针对原告的事实和理由部分，晏光珍认为与客观事实不符，首先，晏光珍并未与原告签订存量房屋买卖合同，根据晏光珍与中荔公司所签订的房屋买卖合作协议约定，如有买受人买房，应由晏光珍与买受人签订房屋买卖合同，因此，晏光珍与原告之间不存在买卖合同关系；其次，晏光珍将其所有的20套房屋整体转让给中荔公司，约定在收到中荔公司房屋全款1447万元之后，配合过户，但中荔公司并未完全支付房款，且双方约定如因中荔公司原因导致未能办理过户手续的，所有责任由中荔公司承担；其次，诉状中所述中荔公司作为晏光珍的委托卖房收款过户主体也与客观事实不符，双方之间成立的是买卖合同关系，而非委托关系。针对诉讼请求部分，鉴于原告与晏光珍之间并未成立买卖合同关系，原告就不是物权法191条中所称的买受人，不能适用该条主张代为消灭抵押权。 被告中荔公司向本院提交书面答辩状辩称，中荔公司与晏光珍签订《房屋买卖合作协议》，双方建立了买卖合同关系，依据约定，在中荔公司按期足额支付购房款时，晏光珍配合中荔公司办理过户登记。本案中，中荔公司未按期足额支付购房款且案涉房屋已设立抵押登记是导致案涉《存量房买卖合同》无法继续履行的根本原因。中荔公司承诺将在资金到位的情况下立即退还原告购房款，或协调为原告办理房屋过户登记手续。 被告陈希杰未答辩，未到庭举证、质证。 第三人泸县农商行玉蟾支行未答辩，庭前向本院提交了《个人借款合同》复印件、《最高额抵押合同》复印件、不动产登记证明复印件，但未到庭举证、质证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：晏光珍系位于成都市成华区房屋［业务件号：2017051600Ｆ03105；川（2017）成都市不动产权第××号］的所有权人，登记时间为2017年5月18日。 2018年6月6日，晏光珍（甲方、出卖方）与中荔公司（乙方、买受方）就晏光珍将其所有的房屋通过中荔公司对外出卖事宜签订《房产买卖合作协议》，约定：房屋位置位于成都市成华区，用途公寓，已出租，租赁合同期限为2029年8月19日；该房屋已设定抵押，晏光珍承诺在2018年7月31日前备齐相关手续开始办理该房屋他项权注销手续，晏光珍可根据中荔公司的实际销售情况单套解押；双方合作时间从合同签订日起截止到2018年7月31日；双方商定上述20套房屋的成交总价为14470000元，上述交易总价包括定金，部分房款，尾款；在合作期间，中荔公司有权以晏光珍的名义对外出售上述20套房屋；若中荔公司成功将房屋出售，晏光珍应按照中荔公司的要求与客户签订《房产买卖合同》，并履行相应交房、办理产权转移登记等义务；若因晏光珍原因未完全履行与客户签订《房产买卖合同》并被追究相应责任的，由晏光珍自行承担，若中荔公司因此承担责任的，有权向晏光珍追偿；晏光珍仅按照本协议的约定收取房款，晏光珍与客户签订《房产买卖合同》的价格由中荔公司收取，且晏光珍不得对此持异议；中荔公司收取上述交易房屋购房款后，应当在3日内按照该房屋的约定价款足额支付晏光珍，否则中荔公司应付房款20%的违约金；中荔公司保证在合同期限内销售完上述20套房屋，若合同到期，中荔公司未全部销售，中荔公司将按照合同约定支付总购房款，由中荔公司向晏光珍购买剩余未销售房屋等内容。 2018年9月21日，晏光珍（甲方）和中荔公司（乙方）签订《补充协议》，载明：鉴于双方于2018年6月6日签订《房产买卖合作协议》，约定晏光珍将位于成都市成华区（用途公寓）整体出售给中荔公司，至于中荔公司怎样处置该物业与晏光珍无关；鉴于中荔公司未履行之前签订的《房产买卖合作协议》，经双方协商，中荔公司承诺在2018年9月30日前向晏光珍支付1510908元作为部分房款，剩余房款4500000元约定在2018年12月31日前全额支付给晏光珍，中荔公司逾期未处理的，晏光珍有权收取中荔公司违约金，违约金按照每天千分之一收取；由于前期中荔公司未履行合同付款时间，导致了实际买卖客户的过户产权的办理时间延后，若实际买卖客户投诉或者纠纷等均与晏光珍无关，由此产生的一切经济损失均由中荔公司负责。 2018年7月29日，中荔公司以晏光珍名义（甲方、出售方）与罗盛华（乙方、购买方）签订了《成都市存量房屋买卖合同》。该合同第一条“交易房屋基本信息”约定：交易房屋位于成都市成华区；第三条“交易价款、付款方式”约定：房屋成交价为683062元，乙方在签约当日支付定金16000元直接支付给甲方，剩余房款667062元乙方应在2018年8月10日前直接支付给甲方。第五条“关于交易具体事宜的约定”：该房屋目前为非抵押状态，甲乙双方协商一致，在符合过户条件后（过户时间以甲方出具的产权办理承诺书为准），乙方须在收到甲方通知（通知方式包括但不限于电话、短信或书面通知等其任意一种）后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续，甲方在收齐本合同成交价款后2018年8月31日前，将房屋交付给乙方。第七条“违约责任”中合同逾期办理房屋交易的其他事宜约定：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的10%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封等限制转让等导致乙方无法取得房屋所有权的，构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，本合同被解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价的10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。该合同抬头处载明甲方（出售方）为晏光珍，落款处由中荔公司在甲方处盖章。 《成都市存量房屋买卖合同》签订后，罗盛华向中荔公司支付房款683,062元，中荔公司向罗盛华出具相应的《收据》。 2018年8月10日，晏光珍出具《产权办理承诺书》，载明：本人晏光珍向实际买受人罗盛华承诺在收到中荔公司房屋全款后2018年9月1日前将世茂玉锦湾2栋30层15号房源产权网签备案至实际买受人名下。晏光珍对该《产权办理承诺书》上的签字予以确认，但主张其内容并非由晏光珍书写，不是晏光珍的真实意思表示。 庭审中，罗盛华提交了《房屋授权委托书》复印件，该复印件载明：委托方为晏光珍、受托方为中荔公司，内容为双方于2018年6月6日签订《世贸玉锦湾2栋30层独家销售委托合同》，委托方将其所有的位于成都市成华区共计20套）委托受托方统一、独家对外销售，现为便于受托方销售以上房源，委托方特授权受托方在销售过程中，可全权进行该房屋的认购、签约、收款、过户等相关销售事宜。罗盛华陈述，中荔公司仅允许其拍照，无法提供原件。晏光珍对该《房屋授权委托书》三性均不予认可。 另查明，2018年12月19日，中荔公司（承诺人）、陈希杰（担保人）出具《关于给成都市成华区公寓未过户业主的承诺书》，载明：“世茂玉锦湾2栋30楼3015号业主罗盛华：中荔公司代理晏光珍（身份证号码：5105211972××××××××）销售的世茂玉锦湾2栋30楼共20套公寓（含罗盛华所购买的2栋3015号房），本公司已经取得该房源的一切权利（包括代为签署合同、领受房款、过户等权利），本公司确定：罗盛华所购买的房屋不存在任何产权、被限制转让、被抵押、被查封等情形。现因客观原因导致暂时未能按约定如期过户，为此，本公司自愿承诺如下：一、截止2019年1月31日，本公司应将购买的该房屋在房管局备案至罗盛华名下，……。如本公司未按照以上约定备案，则本公司应当于2019年1月31日前退还罗盛华购买该房屋之全款陆拾捌万叁仟零陆拾贰元整（683062.00元。下同），并且按房屋售价全款的20%向罗盛华支付违约金，或者由罗盛华选择继续过户，并且按房屋售价全款的20%支付违约金。自2019年2月1日起，每逾期一天，本公司应当按原合同房屋售价全款的万分之五向罗盛华支付逾期履约违约金，直至实际过户并支付房屋售价全款20%的违约金之日为止。本公司的法定代表人陈希杰自愿以个人名义为本承诺书担保并承担担保责任。 另查明，案涉成都市成华区房屋存在抵押登记：抵押权人为第三人泸县农商行玉蟾支行，债务人为晏光珍，抵押件号为2017082501Ｆ90047。 庭审中，罗盛华及晏光珍均陈述不能确认尚欠银行贷款的具体金额。 上述事实有经双方当事人当庭出示并质证的当事人身份信息、房产买卖合作协议及补充协议、成都市存量房屋买卖合同、收据、产权办理承诺书、房屋信息查询记录及当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为，案涉《成都市存量房屋买卖合同》虽然系中荔公司以晏光珍的名义与罗盛华签订，但依据晏光珍与中荔公司在此之前签订的《房产买卖合同协议》中关于中荔公司有权以晏光珍的名义出售案涉房屋的约定以及其后晏光珍向罗盛华出具的《产权办理承诺书》，能够认定中荔公司与晏光珍之间就案涉房屋买卖形成了委托代理关系，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，中荔公司在代理权限内以晏光珍名义实施的民事法律行为，对晏光珍发生效力，因此该《成都市存量房屋买卖合同》系晏光珍与罗盛华的真实意思表示，合法有效，对晏光珍关于其与罗盛华之间不存在买卖合同关系的答辩主张，本院不予支持。 由于罗盛华已按约支付了全部购房款，故依据《成都市存量房屋买卖合同》中关于权属转移登记的约定以及晏光珍出具的《产权办理承诺书》，晏光珍应按约将案涉房屋的不动产权过户登记至罗盛华名下。虽然案涉房屋存在抵押登记，但罗盛华提出代晏光珍向泸县农商行玉蟾支行清偿债务消灭案涉房屋上的抵押权。本院认为，泸县农商行玉蟾支行取得的案涉房屋抵押权属于担保物权性质，目的在于保证债务的履行，现罗盛华作为案涉房屋的受让人主张代晏光珍向泸县农商行玉蟾支行清偿债务的行为并不违反法律、法规的相关规定，本院予以支持，罗盛华代晏光珍向泸县农商行玉蟾支行清偿债务后有权要求泸县农商行玉蟾支行配合办理案涉房屋的抵押注销登记。在案涉房屋上的抵押权消灭后，物权转移登记将不存在相应障碍。综上，对罗盛华提出的晏光珍将案涉房屋产权过户至罗盛华名下的诉请，本院予以支持。关于罗盛华提出的判令其有权向晏光珍追偿的诉请，由于罗盛华代晏光珍清偿泸县农商行玉蟾支行的贷款后与晏光珍之间产生的法律关系，不属于本案房屋买卖合同纠纷的审理范围，故对罗盛华的该项诉请，本案不予审查，双方可以另行主张权利。 关于罗盛华提出违约金诉请。罗盛华已按约足额支付购房款，晏光珍未按照合同约定为罗盛华办理房屋产权转移登记手续，构成违约。罗盛华主张晏光珍按照《成都市存量房屋买卖合同》约定以房屋成交价为基数，按照每日万分之五的标准支付逾期办证的违约金，符合双方的约定，本院予以支持，本院认定违约金自逾期之日（2018年9月2日）起计算至晏光珍将办理案涉房屋不动产权过户登记的相关资料递交权属登记部门之日止。由于中荔公司、陈希杰向罗盛华出具承诺书的内容，应认定为中荔公司及陈希杰自愿加入晏光珍应承担的逾期过户违约责任，故中荔公司、陈希杰应按其承诺自2019年2月1日起与晏光珍承担连带支付违约金的责任。由于罗盛华要求中荔公司、陈希杰依据承诺书支付购房款20%的违约金的主张，属于就晏光珍的同一违约行为重复主张违约责任，故本院不予支持。中荔公司、陈希杰、泸县农商行玉蟾支行经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告晏光珍于本判决生效之日起十日内向第三人四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行结清位于成都市成华区房屋［业务件号：2017051600Ｆ03105；川（2017）成都市不动产权第××号］的抵押贷款本金及利息；若被告晏光珍逾期未结清，则由原告罗盛华于十日内代被告晏光珍向第三人四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行清偿（具体偿还金额以第三人四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行计算的本金和利息金额为准）；结清上述房屋贷款十日内，第三人四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行协助原告罗盛华办理注销上述房屋贷款抵押手续； 二、待判决第一项履行完毕后十日内，被告晏光珍协助原告罗盛华办理位于成都市成华区房屋［业务件号：2017051600Ｆ03105；川（2017）成都市不动产权第××号］不动产权过户登记； 三、被告晏光珍于本判决生效之日起十日内向原告罗盛华支付违约金（违约金以购房款683,062元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年9月2日起计算至被告晏光珍将办理案涉房屋不动产权过户登记的相关资料递交权属登记部门之日止）； 四、被告四川中荔锦城实业有限公司、陈希杰就判决第三项违约金中自2019年2月1日起的违约金，与被告晏光珍承担连带支付责任； 五、驳回原告罗盛华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,579元、保全费4,120元，共计8,699元，由被告晏光珍负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 演 人民陪审员  韩红红 人民陪审员  王恒召 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  王 赟