浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2775号 上诉人（原审原告、反诉被告）：徐坤炎，男，1964年5月6日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：盛震超、来晓明，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州永乐稻谷商业运营管理有限公司，住所地杭州市余杭区仓前街道西溪永乐城5幢215室，统一社会信用代码：91330110MA2CDTBJ7E。 法定代表人：李绍兴。 上诉人徐坤炎因与被上诉人杭州永乐稻谷商业运营管理有限公司（以下简称永乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初15282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：永乐公司（甲方）与徐坤炎（乙方）于2018年10月24日签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方拥有杭州市余杭区仓前街道景兴路666号西溪永乐城稻谷公园物业使用权，甲方将坐落于西溪永乐城5幢2单元106-1室出租给乙方使用，该房屋建筑面积为103平方米；二、作为乙方履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方缴纳约定金额的款项即履约保证金。本合同有效期内，该款项由甲方保管，按合同约定使用，不计利息。三、乙方租赁该物业经营“渝鱼香”餐饮，乙方如需变更经营项目应书面形式提前三十内向甲方提出申请，经甲方书面同意后方可变更经营。四、租赁期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止；甲方承诺给予乙方2个月的免租期，自2018年10月24日起至2018年12月31日止。免租期内，乙方无需承担租金，但是应当承担物业服务费以及该房屋产生的水、电、燃气、热力等公用事业费用。若因乙方原因导致合同无法继续履行，甲方有权取消免租期。五、本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币51693元作为履约保证金，合同终止及所有证件注销完毕且乙方无违约和缴清所有费用后90日内，履约保证金无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方所欠付的租金及其他费用。首年租金206773元整，此后每年递增5%。租金每3个月支付一次，首期2019年1月1日至3月31日的租金共计51693元，乙方应在本合同签订之日一次性交清给甲方。其后每期租金乙方应在上一期租期结束前的15日向甲方一次性足额支付。六、本合同项下的房屋交付日为2018年10月24日，乙方应当签订合同之日付清首期租金、保证金及其他全部费用，方可与甲方办理房屋进场手续。乙方必须获得当期消防部门的装修审核意见后方可办理进场装修手续，办理装修手续时，乙方必须与甲方签订装修期间的《消防安全管理责任书》，未经甲方事先书面同意，乙方不得改动消防系统，装修竣工时，乙方必须自行办理消防验收手续，未通过消防验收的，该房屋不得开业经营等。七、作为房屋承租人，乙方应当自计租日起，向物业公司缴纳物业服务费。物业服务费根据乙方与物业公司所签的服务合同执行。自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等公用事业费。该费用和支付方式根据乙方与物业公司所签的物业服务合同执行。如因乙方原因未能及时向物业公司交付上述物业服务费及相应的水、电、燃气费用，导致甲方承担相应的费用，甲方有权向乙方追偿，甲方遭受的其他损失有权要求乙方赔偿。八、未经甲方书面许可，乙方保证不擅自停止经营或超范围经营，甲方承诺不引进同类品牌。九、本合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、首期租金及相关费用，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权解除本合同，乙方已交保证金不予退还，且乙方应向甲方支付相当于应付未付保证金金额的违约金。乙方延迟缴纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付欠付金额千分之三的违约金；延迟7日仍未足额缴纳的，甲方可以对房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任。延迟15日，仍未足额支付的，甲方有权解除本合同；乙方应承担提前终止本合同的其他违约责任，乙方支付的保证金甲方不作退还。同时甲方有权随时收回房屋，对乙方的房屋装修等设施不予任何补偿。本合同因乙方违约而提前终止的，甲方没收本合同项下的履约保证金，乙方在租赁房屋内装修等也无偿归甲方所有，乙方自行承担本合同提前终止所产生的全部损失；且乙方还应一次性向甲方支付第一年租金内三个月的租金金额作为违约金。双方明确，乙方履行本合同是甲方给予乙方免租期的前提。 前述租赁合同签订后，徐坤炎向永乐公司支付了2019年1月1日至6月30日的房屋租金103386元，履约保证金51693元，水电押金1545元。2019年1月31日，杭州市公安消防支队余杭区大队出具建设工程消防验收意见书一份，认为，经对永乐公司申报的坐落于余杭区仓前街道景兴路西溪永乐城的装修工程，建筑层数地上20层、地下3层，装修为裙房第1-2层公共区域，装修面积1735平方米进行消防验收，综合评定该工程消防验收合格。该工程裙房第1-2层其他部分装修应另行报批。徐坤炎持续经营了6个月后于2019年7月开始陆续腾空租赁房屋。2019年11月15日，永乐公司将案涉诉争租赁房屋擅自另行出租给他人。徐坤炎仅支付二期租金及押金，后未再向永乐公司支付剩余租金。双方因案涉租赁合同履行产生争议，遂成讼。 另查明：本案案涉《商业价值手册》招商业态规划中确有2000方夜文化酒吧综合区、大型影院等内容，但该《商业价值手册》系开发商杭州鑫瑞置业有限公司在工程建设施工过程中制作，并非案涉租赁合同的一部分。 徐坤炎诉至原审法院，请求判令：1.撤销徐坤炎与永乐公司于2018年10月24日签订的《房屋租赁合同》；2.永乐公司返还徐坤炎租金人民币103386元，履约保证金（押金）人民币51693元，预交的物业费人民币3708元；3.永乐公司赔偿徐坤炎装修损失人民币150000元；4.永乐公司承担诉讼费、保全费等费用。 永乐公司提出反诉，请求判令：1.徐坤炎支付永乐公司2个月免租期房屋租金34463.08元，3个月违约金51693元；水电费3632.2元（总计5177.2元，扣除徐坤炎已支付的水电押金1545元），物业费3169.58元；2.徐坤炎支付永乐公司收房前拖欠78天的房租44187元（计算到2019年9月16日）；3.本案反诉诉讼费由徐坤炎承担。 原审法院认为：本案本诉部分。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。显失公平，是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等。本案中，徐坤炎仅以案涉《房屋租赁合同》中双方权利义务条款的数量悬殊为由，主张合同在订立时显失公平，难以成立。徐坤炎另以永乐公司存在欺诈为由，主张撤销《房屋租赁合同》，鉴于本案案涉商业价值手册并非永乐公司制作，徐坤炎也未能举证证明永乐公司存在故意隐瞒真实情况或者故意告知其虚假情况，欺骗、诱使其作出错误的意思表示而与永乐公司订立合同的行为。综上，徐坤炎以诉称事由，主张撤销合同，并基于合同撤销同时主张永乐公司退还租金、保证金、赔偿各项损失，均缺乏事实和法律依据，不予支持。反诉部分。案涉《房屋租赁合同》系徐坤炎与永乐公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对缔约双方具有约束力。永乐公司主张要求徐坤炎支付2019年7月1日至9月16日期间的房屋租金44187元，理由正当，于法有据，予以支持。依永乐公司与徐坤炎之间的《房屋租赁合同》约定：因徐坤炎原因导致合同无法继续履行的，永乐公司有权取消免租期；因徐坤炎原因提前终止的，徐坤炎自行承担本合同提前终止所产生的全部损失，且还应向永乐公司支付第一年租期内的三个月的租金金额作为违约金。徐坤炎虽有欠付租金等违约事实，但其违约行为并不导致合同无法继续履行，且永乐公司也未据此主张解除合同，因此永乐公司主张要求徐坤炎支付二个月免租期租金及相当于三个月租金的违约金，不符合双方约定，于法无据，不予支持。永乐公司另主张要求徐坤炎支付物业费、水电费，但其未能举证明其已代徐坤炎支付了相应的物业费、水电费，因此，其该项主张，亦缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院于2020年2月10日判决：一、徐坤炎支付永乐公司自2019年7月1日至2019年9月16日的房屋租金44187元，于判决生效后十日内付清；二、驳回徐坤炎的全部诉讼请求；三、驳回永乐公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5632元，财产保全申请费2170元，由徐坤炎负担；反诉案件受理费2038元，由徐坤炎负担905元，由永乐公司负担1133元。 宣判后，徐坤炎不服，向本院提起上诉称：一、原审判决对本案重要事实认定错误，应当依法撤销。原审判决认定“案涉《房屋租赁合同》系徐坤炎与永乐公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对缔约双方具有约束力”，是对案涉《房屋租赁合同》效力的认定错误。关于案涉《房屋租赁合同》的效力问题，徐坤炎在一审中提交了充分的证据证明永乐公司是以欺诈手段，使徐坤炎在违背真实意思表示的情况下签订了案涉《房屋租赁合同》，但一审法院在肯定相关证据真实性的前提下却并未采信，且未说明理由，进而导致一审法院认定永乐公司不存在欺诈行为，这属于对本案重要事实的认定错误，应当依法撤销。具体体现如下：1.关于案涉《商业价值手册》的制作主体问题，并不能作为法院认定永乐公司是否存在欺诈行为的依据。徐坤炎在一审中提交了永乐公司在另案中的一份答辩状作为证据，该证据载明永乐公司曾主动承认其发放给徐坤炎的《商业价值手册》中的招商项目与其规划和宣传的招商项目一致，包含了2000方酒吧、大型电影院、电玩城、KTV等高人气商业项目。这说明永乐公司在宣传过程中对《商业价值手册》中承诺的各个大型项目是知晓并认可的，永乐公司也是以此作为宣传噱头向徐坤炎进行推销的。永乐公司及一审法院均认可该份证据的真实性，但在永乐公司未提交相反证据证明《商业价值手册》非其制作的情况下，一审法院就以该《商业价值手册》系开发商杭州鑫瑞置业有限公司制作，而不是永乐公司制作为由，认定永乐公司不存在欺诈行为。徐坤炎认为，一审法院的上述认证过程和论证过程违反民事诉讼程序中的证据采信规则，属于对本案重要事实的认定错误。2.案涉《商业价值手册》是永乐公司在《房屋租赁合同》签订之前于招商过程中主动发放给徐坤炎的宣传资料，并同时向徐坤炎承诺2000方酒吧、大型电影院、电玩城、肯德基等大量高人气项目将于2019年5月1日一起开业，徐坤炎就是基于永乐公司的上述行为与其签订了《房屋租赁合同》。但事实上自2018年10月以来截至目前，《商业价值手册》上规划的以及永乐公司承诺的所有大型高人气项目均没有开业，承诺的大型电影院尚是一片废墟，2000方酒吧已经被分隔成了众多小型商铺，KTV、电玩城更是不见踪影。因此，永乐公司是在其招商过程中，通过向徐坤炎发放《商业价值手册》的方式，欺骗、诱导徐坤炎与其签订《房屋租赁合同》，这属于典型的欺诈行为。至于一审法院认定《商业价值手册》不是永乐公司制作，这与永乐公司是否存在欺瞒的故意、实施了欺诈的行为之间没有因果关系或必然联系。永乐公司在实施招商过程中有义务对其发放的宣传资料的真实性进行确认并负责。故，一审法院仅以《商业价值手册》非永乐公司制作为由认定永乐公司不存在欺诈行为，属于事实认定错误。3.永乐公司故意欺瞒美食城没有通过消防验收的事实，在依法尚不具备使用条件的情况下，与徐坤炎签订《房屋租赁合同》，并要求徐坤炎必须于2019年1月1日开业，导致徐坤炎在美食城各项设施设备还不完善、不具备经营条件的情况下开业经营，造成徐坤炎重大经济损失。一审中，徐坤炎就该欺诈事实向一审法院提出过，双方就该事实也进行过举证和质证。根据永乐公司在一审中提交的证据，其中有一份由杭州市公安消防支队余杭区大队于2018年12月20日出具的《建设工程消防设计审核意见书》（余公消审字[2018]第0209号），该证据中明确载明“该工程竣工后，应向我大队申报消防验收，验收合格后方可投入使用”。在永乐公司提交的另一份由杭州市公安消防支队余杭区大队于2019年1月31日出具的《建设工程消防验收意见书》（余公消验字〔2019〕第0021号）中，才“综合评定该工程消防验收合格”。从永乐公司提交的这两份书证中，可以认定2018年10月双方签订案涉《房屋租赁合同》之时，以及2019年1月1日徐坤炎开业经营之时，美食城尚未通过消防验收合格，依法还不能投入使用，一审法院应当据此认定永乐公司存在欺诈的事实。综合上述，徐坤炎认为一审法院对一审证据的认证、采信过程不符合民事诉讼证据规则的要求，导致对本案多处重要事实认定错误，应当依法撤销。二、原审判决基于错误的事实认定，导致适用法律错误，应当依法撤销一审法院基于错误的事实认定，认为案涉《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，故而适用《合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决驳回了徐坤炎的全部诉讼请求，反而支持永乐公司要求支付租金的反诉请求，这属于适用法律错误。永乐公司通过发放《商业价值手册》、承诺大品牌大规模高人气商业项目进驻、故意欺瞒没有通过消防验收合格的事实等手段，欺骗、诱导徐坤炎与之签订案涉《房屋租赁合同》，进而造成徐坤炎重大经济损失。合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况决定是否变更或者解除。在本案中退一万步说，即使如一审法院所认定的永乐公司不存在欺诈的事实，但徐坤炎订立案涉租赁合同时的基础条件已经发生重大变化，继续按照租赁合同履行，对于徐坤炎而言明显不公平。故恳请法院基于公平原则的考量，适用情势变更原理，适当变更合同约定，对租金、保证金条款予以调整，以平衡徐坤炎的经济损失。基于以上事实，本案应当适用《合同法》第五十四条、第五十八条的有关规定，判决支持徐坤炎的全部一审本诉请求，驳回永乐公司的全部一审反诉请求。综上所言，原审判决对本案的重要事实认定错误，进而适用法律错误，作出错误判决。故提起上诉，请求：撤销原审判决，并改判支持徐坤炎的全部一审本诉请求，驳回永乐公司的全部一审反诉请求。 针对徐坤炎的上诉，永乐公司未答辩。 二审期间，徐坤炎向本院提交证据材料如下： 1.照片12份（打印件），用以证明案涉美食城开业至今已一年多，永乐公司在《商业价值手册》及宣传过程中承诺的两千方大型酒吧、大型电影院、电玩城、KTV、肯德基等项目均没有开业，三楼规划的电影院尚是一片废墟，二楼规划的两千方酒吧也已经被分割成小型商铺、KTV、电玩城不见踪影，现场空无一人，几乎所有的商铺都因经营不善不得不关门，证明永乐公司以欺诈手段诱导徐坤炎签订房屋租赁合同的事实。 2.微信聊天截图、照片各1份（打印件），用以证明从永乐公司股东主动发送商业价值手册以及其在招商运营中心现场主动张贴规划图，承诺大型影院入驻等一系列行为，可以证明永乐公司主动向徐坤炎宣传承诺，将有大量大型消费项目入驻以诱导徐坤炎与永乐公司签订了房屋租赁合同。 对徐坤炎提供的证据，本院经审查后认为，上述证据尚不足以证明徐坤炎主张的待证事实，故不予确认。 二审期间，永乐公司未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据徐坤炎的上诉请求及理由，本案将对二审期间的争议焦点进行分析认定。（一）关于徐坤炎要求撤销双方之间《房屋租赁合同》的请求。二审中，徐坤炎以永乐公司存在欺诈为由要求撤销涉案《房屋租赁合同》。本院经审查后认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。徐坤炎主张永乐公司存在欺诈的，其应对此提供相应的证据。但徐坤炎并未提供有效证据证明永乐公司存在使徐坤炎在签订《房屋租赁合同》过程中发生错误认识的故意行为，故应由徐坤炎承担举证不能的法律后果。因此，徐坤炎关于因永乐公司存在欺诈而要求撤销《房屋租赁合同》的请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。在此情形下，徐坤炎基于《房屋租赁合同》被撤销而提出的要求永乐公司返还租金、履约保证金、物业费以及赔偿装修损失的请求，亦无法予以支持。综前所述，原审法院驳回徐坤炎的诉讼请求，并无不当，应予以确认。（二）关于永乐公司要求徐坤炎支付租金的请求。涉案《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用及收益，承租人支付租金的合同。本案中，徐坤炎仅支付了2019年1月1日至2019年6月30日的租金，且其未有证据证明其已于2019年9月16日前将涉案房屋腾空并返还发给永乐公司。因此，永乐公司有权要求徐坤炎支付2019年7月1日至2019年9月16日的租金。故原审法院判定由徐坤炎向永乐公司支付该期间的租金，也无不当，应予以确认。综上，徐坤炎的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6595元，由徐坤炎负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二〇年六月二十三日 书记员  董 悦