湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0114民初377号原告：丁艳丽，女，1982年9月20日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：许峰，湖北言达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娟，湖北言达律师事务所律师。被告：熊新春，男，1966年8月16日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：钟笑然，湖北立丰律师事务所律师。第三人：武汉永昕安房产经纪有限公司，住所地武汉经济技术开发区东荆河路洪山府郡还建楼（门面）1-110号。法定代表人：曾依，系该公司经理。委托诉讼代理人：耿小瑶，男，汉族，系该公司员工。原告丁艳丽与被告熊新春及第三人武汉永昕安房产经纪有限公司（以下简称永昕安房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁艳丽及其委托诉讼代理人许峰、王娟，被告熊新春的委托诉讼代理人钟笑然，第三人永昕安房产经纪公司的委托诉讼代理人耿小瑶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁艳丽向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2019年12月28日签订的《武汉市存量房买卖合同》；2、请求判令被告向原告支付违约金834000元；3、请求判令被告向原告赔偿已支出的律师费50000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因置换房屋需要，欲将其位于武汉市蔡甸区沌口小区听涛观海三期B、C区A1/单元1-3层4号的房屋（以下简称案涉房屋）出售。原、被告于2019年12月28日在第三人的居间下签订《武汉市存量房买卖合同》，该合同约定，原告将案涉房屋出售给被告，该房屋建筑面积为134.21平方米，成交价格为4170000元，定金50000元于合同签订当天支付，合同签订后15个工作日内双方办理权属转移登记，过户当天支付房款4110000元，剩余房款10000元于交房之日付清。同时，该合同还对付款方式、房屋交付、违约责任、争议处理方式等进行约定。合同签订后，原告严格按照约定履行合同义务，并将不动产权证原件交付给第三人保管，被告向原告支付定金50000元。然而，2020年1月6日，被告直接委托律师向原告发送律师函，无正当理由单方面通知解除合同，导致原告出售案涉房屋后置换房屋的目的无法实现，被告行为已经构成根本违约，给原告造成较大经济损失，经原告、第三人多次与被告沟通未果，故诉至法院。被告熊新春辩称，我同意解除合同，愿意向原告支付合理的违约金，但原告丁艳丽诉请主张的违约金明显过高，请法院依职权予以调减。第三人永昕安房产经纪公司述称，只要原、被告协商一致就行，我没有意见。本院经审理认定事实如下：2019年12月28日，原告丁艳丽（出售方）与被告熊新春（购买方）签订《武汉市存量房买卖合同》，约定：出售方所售房屋坐落为武汉市蔡甸沌口小区听涛观海三期B、C区A1/单元1-3层4号，该房屋已取得不动产权证（证号为：鄂（2019）武汉市蔡甸不动产权第00XXXXX号），其所载建筑面积为134.21平方米。出售方与购买方通过永昕安房产经纪公司居间介绍成交。出售方应在签订本合同后1个工作日内将房屋不动产权证原件、土地使用权证原件及其他权属证明文件交付居间方保管，办理房产交易相关手续。该房屋按套转让，转让价共计4170000元。购买方的付款方式为全款支付：房屋转让价=定金+首付款+物业交割保证金+户口迁出保证金。双方约定定金为人民币50000元，购买方应于签约当天将定金人民币50000元以自行支付的方式支付给出售方；购买方应在过户当天，进窗之后，缴税之前，将首付款人民币4110000元以自行支付的方式支付给出售方。买卖双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，居间方陪同。买卖双方同意从本合同约定的购房款中留存10000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前出卖人所需负担的欠费及出卖人未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，该保证金由买卖双方办理完毕物业交割当日，签署交房确认书后由购买方自行支付出售方。出售方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出售方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；购买方承诺其配偶和该房屋的共同购买方均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致合同无法正常履行的，由违反承诺方按照房屋转让价的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。出售方房屋无抵押，购买方以全款支付的，买卖双方同意在本合同签订后15个工作日内买卖双方应共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，若房屋登记机构要求预约的则以预约时间为准；出售方办理完毕该房屋所有权转移登记手续后1个工作日内将该房屋交付给购买方；出售方承诺该交易房屋内的所有相关户口均已迁出且本合同履行过程中不迁入任何户口。若出售方承诺不实，出售方应在接到购买方通知后10个工作日内将户口迁出。买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应当按房屋转让价的万分之五向守约方支付违约金；购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋转让价20%的违约金：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、其他根本违约情形。本合同中其他条款已有违约责任约定的，依照该条款约定处理。买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用。合同签订当日，熊新春向丁艳丽支付定金50000元，丁艳丽将不动产权证原件交付永昕安房产经纪公司保管。2019年12月31日，熊新春通过永昕安房产经纪公司向丁艳丽告知其不愿意购买案涉房屋，但丁艳丽不同意，希望熊新春继续履行合同。2020年1月6日，熊新春委托湖北立丰律师事务所向丁艳丽发送律师函，其载明委托人（熊新春）因个人身体原因无法购买案涉房屋。2019年12月31日，委托人立即将无法继续履行合同的情况及原因告知贵方及中介方，要求解除合同并愿意在公平合理基础上赔偿贵方损失。此后，委托人多次与贵方、中介方沟通协商，但贵方均拒绝协商。据此，委托人正式通知贵方，自本函发出之日起解除与贵方签订的《武汉市存量房买卖合同》。但丁艳丽表示并未收到熊新春邮寄的律师函，而是永昕安房产经纪公司于2020年1月10日向其转交上述律师函。另查明，2020年1月12日，丁艳丽作为甲方与乙方湖北言达律师事务所签订《法律服务合同》，约定甲方于签订本协议之日起5日内，支付律师费人民币50000元。2020年1月13日，丁艳丽通过微信转账方式向湖北言达律师事务所支付25000元。2020年1月16日，湖北言达律师事务所向丁艳丽开具价税合计50000元的湖北增值税普通发票。上述事实，有原告丁艳丽提交的《房屋买卖业务签订文件合订本》、不动产权证及产证收条、短信记录及律师函、《法律服务合同》、微信转账记录及湖北增值税普通发票，被告熊新春提交的湖北省医疗机构门诊通用病历、律师函及特快专递回单等经庭审质证的证据，原、被告及第三人的自认及当庭陈述在卷佐证。本院认为，原告丁艳丽与被告熊新春签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。熊新春因自身原因表示不愿意继续履行合同，其行为已构成违约，其向丁艳丽发送律师函通知解除双方签订的《武汉市存量房买卖合同》并不发生合同解除的效力。现原告丁艳丽主张解除合同，被告熊新春当庭表示同意，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院对原告丁艳丽主张解除双方于2019年12月28日签订的《武汉市存量房买卖合同》的诉请，依法予以支持。合同履行过程中，熊新春拒绝购买案涉房屋，按照《武汉市存量房买卖合同》约定，其行为构成根本违约，根据《武汉市存量房买卖合同》的约定，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋转让价20%的违约金。现原告丁艳丽选择要求熊新春支付违约金834000元（4170000元×20%），而被告熊新春抗辩约定的违约金过分高于其违约行为造成的损失，请求人民法院予以适当减少。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告丁艳丽主张因被告熊新春违约导致其因另行购置房产而筹措购房款的成本增加，及目前楼市不景气导致的房价下跌的损失，但丁艳丽却未能提交证据予以证实，故双方在《武汉市存量房买卖合同》中约定的房屋转让价20%即834000元的违约金明显过高，本院酌情予以调整。熊新春未按照《武汉市存量房买卖合同》约定支付购房款，导致丁艳丽出售房屋获取购房款的预期无法实现，其预期利益直接表现为资金占用费用。同时，考虑合同履行过程中，熊新春签订合同后15日内便以书面方式告知其不愿意继续履行，丁艳丽此后亦有义务采取措施避免损失的扩大，基于公平原则和诚实信用原则，本院将违约金调整为100000元。合同履行过程中，熊新春向丁艳丽支付定金50000元，合同解除后丁艳丽应向熊新春返还该定金，故熊新春还应向丁艳丽支付违约金50000元。关于原告丁艳丽诉请的律师费，因熊新春拒绝履行合同构成违约，依据原、被告签订的《武汉市存量房买卖合同》约定，买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方支出的律师代理费等相关费用。虽然原告丁艳丽与湖北言达律师事务所签订的《法律服务合同》约定律师费为50000元，但丁艳丽仅举证证明其支出律师费25000元，而其主张以现金方式支付的律师费，被告熊新春不予认可，且不符合交易习惯，故熊新春应向丁艳丽赔偿已支付律师费25000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、解除原告丁艳丽与被告熊新春于2019年12月28日签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、被告熊新春于本判决生效之日起十日内向原告丁艳丽支付违约金50000元；三、被告熊新春于本判决生效之日起十日内向原告丁艳丽支付其已支付的律师费25000元；四、驳回原告丁艳丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12640元，减半收取计6320元，由原告丁艳丽负担1580元，由被告熊新春负担4740元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  肖新二〇二〇年六月二十四日书记员  汪洁