广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终16413号上诉人：（原审被告，反诉原告）：李国华，男，汉族，1951年10月3日出生，住广东省东莞市***********************，公民身份号码为440************972。委托诉讼代理人:王辉，广东证鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人:林晓，广东证鉴律师事务所律师。被上诉人：（原审原告，反诉被告）康年喷油铸模公司。住所地：香港特别行政区九龙土瓜湾旭日街15号顺炜工业大厦8字D室。授权代表：李葵兴。委托诉讼代理人：高超强，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪萍，北京德恒（东莞）律师事务所律师。原审第三人：东莞市长安镇厦岗股份经济联合社。住所地：广东省东莞市*************。负责人：麦耀华，该经济联合社的理事长。委托诉讼代理人：陈月凤，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炽锋，广东广和（东莞）律师事务所律师。上诉人李国华与被上诉人康年喷油铸模公司（以下简称康年公司）、原审第三人东莞市长安镇厦岗股份经济联合社（以下简称厦岗经联社）租赁合同纠纷一案。上诉人不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人李国华向本院提起上诉，请求：1.撤销（2018）粤1972民初1136号民事判决，改判确认李国华与康年公司签订的《协议书--有偿租凭土地使用协议书附则》、康年公司与厦岗经联社签订的《有偿租赁土地使用权合同》无效；2.李国华无需支付自2013年12月起至2018年1月的租金；3.李国华无需支付自2013年12月起至2018年1月的逾期付款违约金；4.康年公司赔偿李国华地上建筑物损失暂计300万元（具体以评估报告为准）；5.康年公司赔偿李国华因不能正常使用厂房的租金（空置）损失暂计18万元（每月租金以市场价4万元为标准，从2016年11月9日起算至能正常经营为止）；6.本案一、二审诉讼费由康年公司负担。事实与理由：一、一审法院罔顾“房地一体”的原则，错误认定地上建筑物与案涉土地的关系，将房地割裂分别认定其性质，不具有法律依据，人为制造了众多矛盾。一审法院在判项中认定案涉两份土地租赁合同为有效合同并判决解除《协议书--有偿租凭土地使用协议书附则》（下称“《协议书附则》”），另一方面又对地上建筑物的性质不予处理，是对“房地一体”原则的破坏，不利于矛盾的解决。按照一审法院的逻辑，《协议书附则》解除后，李国华则应返还案涉土地，同时一审法院认为地上建筑物尚需经行政主管部门确权处理，未明确地上建筑物的所有权，这直接导致的问题是李国华是否仍能继续使用该地上建筑物，且是否仍需支付租金。一审法院这一做法将房与地的权利主体予以割裂，人为制造了众多矛盾，违反了房权与地权主体相统一的原则。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第二条及广东省司法实践对此类土地纠纷案件的惯常性做法，如果涉及的土地在村庄内，当事人未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，将裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。因此，司法实践的普遍性做法是以地上建筑物的性质来认定土地的性质，将房、地以驳回起诉的方式处理，该种处理方式更有利于解决矛盾。二、一审法院判决李国华支付逾期付款违约金无事实和法律依据，且超出了康年公司在一审时提出的诉讼请求。首先，《协议书附则》因违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定属于无效合同。退一万步来说，即便双方签订的《协议书附则》为有效合同，该《协议书附则》也并未约定如拖欠租金则需支付逾期付款违约金的条款，一审法院判决李国华支付逾期付款违约金无事实依据。其次，一审法院对逾期付款违约金的计算标准令人费解，且超出了康年公司在一审时提出的诉讼请求。一方面，一审法院以租金为标准计算本金作为逾期付款违约金的计算依据不具有事实与法律依据。如按照该计算方式，将导致违约金比租金还高的情形，与“违约金不高于实际损失”的立法精神相悖。另一方面，康年公司的第三项诉讼请求仅限于要求以每月实际逾期租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付逾期付款违约金。而如果按照一审法院按每月实际逾期租金的标准“计算本金”的方式计算逾期付款违约金，则超过了康年公司一审时主张的逾期付款违约金38848.51元，显然违背了法院判决的处分原则，超出了诉讼请求范围。三、一审判决结果不利于解决纠纷，且有违公平原则。从一审判决结果来看，确认《协议书附则》有效并解除，并不能解决双方对于地上建筑物的争议问题。康年公司在一审庭审过程中已确认该地上建筑物系李国华所建，如《协议书附则》解除，则会导致案涉土地与地上建筑物主体权属分离，造成后续诉累，不利于解决纠纷，且有违公平原则。四、康年公司拒绝提供租金收款账号；且以各种方式阻碍李国华在案涉土地的地上建筑物开展正常的经营活动，其行为具有明显恶意，目的昭然若揭。康年公司更换股东后，不再以现金方式收取租金，并更改了收款账号。李国华曾多次主动要求康年公司提供新的租金收款账号，并以律师函的形式发函通知，但康年公司一直拒绝提供，甚至动用黑恶势力以停电、堵车的方式阻碍李国华在案涉土地的地上建筑物开展正常经营活动。康年公司此举的目的纯粹是为了逼迫李国华搬离案涉土地，以霸占李国华自行建造的地上建筑物。五、康年公司在庭审中的陈述和庭后发表的说明存在前后矛盾，违背“诚实信用”原则，涉嫌恶意诉讼。康年公司在庭审中曾确认案涉土地上的建筑物由李国华所建，庭后为达到自身的诉讼目的又提交说明称该地上建筑物由其所建，且未提交任何证据予以证明。庭审中李国华补充以下事实理由：1.本案一审法院是以租赁合同纠纷审理的，但实际上应该是涉及到地上建筑物物权的纠纷，目前康年公司的实际控制人是李葵兴，是在2014年12月9日通过广州仲裁会以仲裁裁决的方式从陈国峰处获得康年公司的股权，2016年李葵兴才成为康年公司的控股股东，控制康年公司及其资产，本案涉及的2429平方米及地上建筑物，是李国华在1995年底由李宏考介绍并施工建设的，全部的资金投入都是李国华出的，工程建设在前，土地租赁在后，同时涉案的建筑物到目前都没有办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，存在先有建筑物后有租赁合同的原因是康年公司从厦岗经联社所得的土地都是通过李国华介绍的，因李国华是本地人，且与陈国峰是亲戚，当时李国华用不了那么多土地，而陈国峰有钱，就介绍给了陈国峰，2002年长安镇建莲湖路征用了康年公司部分土地，厦岗经联社就与康年公司完善了租地手续，所以本案李国华才与康年公司重新签订了一份协议书附则。本案涉及的2429平方米土地及建筑物，根据长安管理所的复函及控规图显示为绿地，康年公司在2018年起诉前，就涉案的建筑物及土地争议并没有经过土地和房产主管部门的处理。2.一审法院认为可以避开涉案房产，仅谈土地租赁，但在法律适用上，扩大法律适用，属适用错误。3.即使一审法院认为涉案合同有效，关于租金是否需要支付的问题，一审法院同样存在适用法律错误，因为康年公司的主张已经过了诉讼时效，一审法院在本案认为部分的第14页倒数第一段，认为康年公司的租金差额已过诉讼时效，理由是康年公司未有证据证明2018年1月16日前主张过权利，但在判项三，需要支付租金的起点确定在2013年12月，理由与判项自相矛盾，依照诉讼时效的规定，起算点应从应付当月16日起算。4.在案件审理过程中康年公司采取保全，将门贴了封条，（2018）粤1972民初1136号民事裁定书，查封的是土地的地上建筑物及使用权，查封的法官明确告知李国华不得使用涉案的建筑物，而且在2017年12月康年公司将车开到大门口，阻止李国华使用房屋，上述事实在一审笔录及判决书中，康年公司有承认，既然涉案土地及房屋因康年公司的原因导致李国华不能使用，法院判决李国华继续支付租金，明显有失公平。5.关于一审法院第四判项，关于逾期付款违约金的起算点，因为超过诉讼时效，同样存在错误，让人误以为重新算一遍租金计算违约金。康年公司辩称：一、一审法院认定案涉合同合法有效是正确的。对于案涉土地的性质及土地利用总体规划的事实问题，一审法院先后发函至东莞市国土资源局调查，东莞市国土资源局分别做出了东国土资函（2018）1096号复函及东国土资函（2018）3213号复函。两复函均明确康年公司向厦岗经联社租赁的案涉在内的三地块全部符合土地利用总体规划（属城镇建设用地），上述地块土地利用现状均为村庄（建设用地），即案涉土地属城镇建设用地；并根据东莞市长安镇规划管理所的回复，在康年公司与厦岗经联社于2001年5月22日签订《有偿租赁土地使用权协议书》时，案涉土地是被规划为一类工业用地。显然案涉土地已经属于建设用地，符合土地利用总体规划。而根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》以及《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，并不限制集体建设用地流转，只有不符合土地利用总体规划或未被依法批准为建设用地才会限制流转，以及影响合同效力。可见，已经属于建设用地、符合土地利用总体规划的案涉土地的流转行为是有效的，一审法院确认康年公司与李国华合同及康年公司与厦岗经联社合同为有效合同的判决正确。二、李国华请求无需支付自2013年12月起至2018年1月的租金及逾期付款违约金无事实依据及法律依据。首先，租金支付。李国华确认一直依据《协议书有偿租赁土地使用协议书附则》使用案涉租赁物，那么李国华必须根据《协议书有偿租赁土地使用协议书附则》支付租金。其次，逾期付款违约金支付。从第一点的答辩意见已经明确《协议书有偿租赁土地使用协议书附则》合法有效，那么李国华就应当支付逾期付款违约金。并且康年公司要求支付的付逾期付款违约金的诉请为“以每月实际逾期租金为本金，从拖欠之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止”，只是暂计至2017年12月5日为38848.51元，并非只要求支付逾期付款违约金38848.51元，一审判决确定的逾期付款违约金并未超出康年公司的诉请主张，李国华是在恶意混淆事实。三、李国华要求赔偿地上建筑物损失暂计300万元也无依据。由于李国华违约，康年公司依法解除合同，即使案涉地上建筑物为李国华所建设也归康年公司所有，况且并不认为案涉地上建筑物为李国华所建设。四、李国华要求赔偿因不能正常使用厂房的租金（空置）损失的诉请不属于本案的审理范围。在一审中，李国华明确该诉讼请求是基于康年公司申请了诉讼保全，因诉讼保全禁止了李国华使用该物业，而提出的18万元损失赔偿，可见该主张是属于因财产保全不当造成的损害纠纷，属于本案纠纷完结后方能提起的诉讼，不属于本案纠纷审理的范围。况且康年公司是依法进行诉讼保全，并无不当。庭审中，康年公司补充以下答辩理由：从李国华一审到二审主张看，其更像是代表陈国峰的利益来陈述，有理由相信案涉租赁土地地上建筑物是康年公司所建设的。一审法院认定合同有效以及判决租金而不处理房产，是符合省高院关于农村集体土地出让转让用于非农业建设相关问题指导意见。关于诉讼时效问题，一审时李国华已经放弃主张，并且根据租赁合同的性质看，租赁合同应当是分期付款的合同，最后一期付款期限应该是在合同租赁期届满并且李国华逾期支付租金的行为时一直连续的，因此李国华拖欠租金的诉讼时效起算点是应当计算至康年公司起诉时。关于违约金，一审判决违约金从判项中记载是非常清晰，违约金的计算标准及时间，并不存在模糊且符合法律规定。第三人厦岗经联社述称，1.李国华与康年公司诉请的关于租金和违约金的请求与厦岗经联社无关。关于涉及到厦岗经联社合同是否有效的问题，该等土地出租的时候仍然是厦岗经联社集体所有的土地，按照国土以及规划部门出具的复函，部分被规划为道路且全是绿地，目前未办理建设用地规划许可证及地上建筑物未办理建设工程规划许可证的事实，由法院依法判定合同是否有效。2.李国华与康年公司提及的包括建筑物在内的所有是由李国华或康年公司建筑的，这个事实由法院依法认定，但根据康年公司一审提交的证据可见该土地上的建筑物的权属单位是厦岗经联社，因此对该土地的地上建筑物权属厦岗经联社持保留态度。康年公司一审起诉请求：解除康年公司与李国华签订的《协议书-有偿租赁土地使用协议书附则》，李国华立即返还案涉租赁物；2.李国华向康年公司支付尚欠租金差额80038.32元，及2013年12月起归还租赁物之日止的租金（2013年12月份至2017年7月份租金按8817.27元/月计算，2017年8月份至2022年7月份租金按9699元/月计算，此后每五年租金递增10%，以此类推，暂计至2017年12月份租金是436454.88元）；3.李国华向康年公司支付逾期付款违约金38848.51元（以每月实际逾期租金为本金，从拖欠之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止，暂计至2017年12月5日为38848.51元）；4.本案诉讼费、财产保全费等费用由李国华承担。李国华一审反诉请求：1.康年公司与李国华签订的《协议书-有偿租赁土地使用协议书附则》、康年公司与厦岗经联社签订的《有偿租凭土地使用权合同》无效；2.康年公司赔偿李国华地上建筑物损失暂计3000000元（具体以评估报告为准）；3.康年公司赔偿李国华因不能正常使用厂房的租金（空置费）损失暂计180000元（每月租金以市场40000元为标准，从2016年11月9日起算至能正常经营为止）；4.本案反诉费、保全费由康年公司承担。一审法院认定事实：2001年5月22日，康年公司与东莞市*******民委员会（以下简称厦岗村委会）签订了一份《有偿租赁土地使用权协议书》，约定厦岗村委会将其辖区内第二工业区一块面积为15821平方米的土地租赁给康年公司作为建筑厂房、仓库使用，租赁期限为50年，即由2001年8月1日至2051年8月1日止。土地租金按每平方米每月3元计收，土地租金每5年递增一次，增幅为10%。2002年8月1日，康年公司又与厦岗村委会签订一份《有偿租赁土地使用权协议书》，约定厦岗村委会将辖区内位于第二工业区面积为9934平方米的土地租赁给康年公司作建筑厂房、仓库使用，不能用于建造铺位出租及其他商业用途。该协议有偿租赁土地使用权限为四十九年，即由2002年8月1日起至2051年7月30日止。2002年8月1日，康年公司与李国华签订《协议书—有偿租凭土地使用协议书附则》，约定：一、厦岗村委会辖区内第二工业区面积为2429平方米的土地（具体位置及面积见附图）大合同中租赁给康年喷油铸模公司，实租赁人为李国华先生，给其作建筑厂房、仓库使用，不能用于建造铺位出租及其他商业用途。二、协议附则有偿租赁土地使用权限与大租赁合同一样为四十九年，即由2002年8月1日起至2051年7月30日止。三、土地租金按每平方米每月3元计人民币收，李国华须在每月15日前付清当月的土地租金给康年公司，不得拖欠。土地租金每5年递增一次，增幅为10%。康年公司、李国华及厦岗经联社均确认李国华与康年公司所签订的租赁合同对应的土地属于康年公司与厦岗村委会于2001年5月22日签订的《有偿租赁土地使用权协议书》所租赁的15821平方米土地的一部分。康年公司主张李国华只按照每月7200元的标准支付租金至2013年11月份，自2013年之后未支付任何租金。李国华辩称康年公司在2014年1月25日有收取李国华的租金，后康年公司原法定代表人陈国峰免除了李国华的租金，但李国华为了与康年公司处理好关系，曾主动与康年公司协商将案涉土地租金交康年公司转交给厦岗经联社，但康年公司拒收。康年公司对此不予确认，李国华提交的加盖东莞长安厦岗康年喷油铸模厂公章的“现金支出证明单”显示，康年厂五金部以7200元/月的标准支付厂租至2013年11月份。康年公司确认东莞长安厦岗康年喷油铸模厂是康年公司开设的三来一补企业。李国华主张康年厂五金部是其租赁案涉土地后修建厂房所开设的。康年公司在庭审中曾确认案涉土地上的建筑物由李国华所建，但庭后又提交说明称该地上建筑物为康年公司所建。康年公司与李国华均未能提交与建设地上建筑物相关的证据材料。康年公司提交申请人为东莞市长安镇厦岗社区*民委员会的补办产权申请表，拟证明案涉土地上的建筑物已经办理相关报建手续，建筑物为合法建筑。康年公司主张申请表中建设项目名称为“厦岗康年厂厂房之四”的申请表对应的建筑物为案涉土地的地上建筑物。根据申请表内容显示，该厂房占地面积为1209平方米，没有建设用地规划许可证，也没有建设工程规划许可证，2009年向表上加盖有东莞市长安镇厦岗社区*民委员会、东莞市城市管理综合执法局长安分局、东莞市城市管理综合执法局及长安镇补办产权手续办公室工作专用章等公章，且均出具意见为同意备案。第三人厦岗经联社称案涉土地上的建筑物并未办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，补办产权手续虽然递交给相关部门，但最终并未能办到产权证书。李国华主张从2016年11月起，康年公司以各种方式阻碍李国华在案涉土地的地上建筑物上开展正常的经营活动，并要求康年公司赔偿租金损失。康年公司对此不予确认，主张双方因地上建筑物的租客搬离时租金支付问题产生争议，康年公司将车辆放置在厂房旁边以求双方能够解决租金支付问题，但并未影响地上建筑物的使用，李国华一直将地上建筑物自行使用或出租给他人使用，直至本案采取保全措施后才停止使用。根据李国华提交的照片、报警回执及信访事项不予受理告知书等可以看到有车辆放置在案涉建筑物的大门铁闸及通道内影响到车辆的通行。双方确认建筑物目前是空置状态。一审法院发函至东莞市国土资源局调查，该局复函称康年公司向厦岗经联社租赁的三个地块，面积分别为1785平方米、12179平方米（含案涉土地范围2429平方米）和3642平方米，全部符合土地利用总体规划（属城镇建设用地区），所有权均属厦岗经联社农民集体，集体土地所有权证号为东府集有（2013）第1900121012638号，其中，面积为3642平方米地块已核发土地使用权证，土地证号为东府集用（2005）第1900121010276号，权利人为厦岗居委会，其余地块未办理土地使用权登记。上述地块土地利用现状均为村庄（建设用地）。关于地块的总体规划用途，建议以规划部门意见为准。一审法院发函至东莞市长安镇规划管理所调查案涉地块的规划用途，该管理所复函称：康年厂分为3个地块，康年厂地块位于《长安镇厦岗片区控制性详细规划》范围内，面积共17606平方米，其中控规范围内2019平方米为道路用地，15587平方米为一类工业用地；总规范围内17606平方米为公园绿地。康年厂地块总规和控规用地性质不一致的原因，是厦岗片区控规编制时新版总规还没有审批，必须按照旧版总规为基础进行编制，旧版总规中康年地块以工业用地为主。新版总规编制时间在厦岗片区控规审批之后，在编制时对旧版总规进行了必要调整。新版总规修编中，按照各社区区内平衡的原则，厦岗片区缺少5公顷规划绿地指标，经社区提出相关规划绿地调整方案，调为规划绿地的范围包括有康年厂地块。长安镇的新版总规有效时间为2016-2030年，于2015年开始修编，2017年1月获得市政府审批通过。另查明，康年公司于2002年11月25日在香港登记成立，陈国峰拥有100%的股权。陈国峰于2012年3月1日与李葵兴签订《股权转让协议》，约定陈国峰将康年公司100%的股权转让给李葵兴。后双方因股权转让产生争议而提起仲裁，广州仲裁委员会于2014年12月9日作出（2013）穗仲莞案字第1043号裁决书裁决如下：1.陈国峰与李葵兴在裁决送达之日起十个工作日内共同办理康年公司的变更登记手续，将康年公司所有股权变更登记至李葵兴名下，并同时办理东莞长安厦岗康年喷油铸模厂因股权转让所需变更登记的所有手续。李葵兴在完成上述变更登记手续当天向陈国峰支付剩余股权转让款4577088元；2.陈国峰应于裁决书送达之日起十个工作日内向李葵兴移交康年公司及东莞长安厦岗康年喷油铸模厂的经营管理权、所有财产。陈国峰应保证转让的股权及附带权益未设定任何（包括但不限于）留置权、抵押权及其他第三者权益或主张……等。在案件审理过程中，一审法院根据康年公司的财产保全申请，作出（2018）粤1972民初1136号民事裁定书，并依据该裁定书查封了坐落于东莞市长安镇厦岗社区******围墙外侧建筑物（即案涉土地的地上建筑物）及使用权。李国华提出执行异议，请求解除对该建筑物的查封。一审法院作出（2018）粤1972执异152号执行裁定书，裁定驳回李国华的异议请求。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。本案中，案涉土地属于农民集体所有，根据东莞市国土资源局的复函，案涉土地符合土地利用总体规划，属城镇建设用地。根据东莞市长安镇规划管理所的回复，在康年公司与厦岗村委会于2001年5月22日签订《有偿租赁土地使用权协议书》时，案涉土地是被规划为一类工业用地的。因我国相关法律规定对农民集体所有的建设用地使用权的流转并未严格禁止，康年公司与厦岗村委会于2001年5月22日签订的《有偿租赁土地使用权协议书》及康年公司与李国华于2002年8月1日签订的《协议书—有偿租凭土地使用协议书附则》，均未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同。故对李国华提出的反诉请求宣告该两份合同无效的诉请，一审法院予以驳回。关于李国华是否需要向康年公司支付拖欠的租金及双方签订的租赁协议是否可以解除的问题。康年公司主张李国华的租金仅支付至2013年11月份，李国华辩称在2014年1月份仍然有交纳租金，但未能提交证据证明，一审法院不予采信。根据李国华提交的现金支出证明单，一审法院认定李国华自2013年12月开始未向康年公司交纳案涉土地的租金。李国华辩称康年公司的原股东陈国峰免除了李国华的租金，但未能提交证据证明，一审法院不予采信。李国华拖欠租金已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，康年公司要求解除双方签订的租赁协议及李国华支付拖欠的租金的诉讼请求应当予以支持。康年公司通过起诉向李国华提出解除合同，李国华于2018年1月25日收到应诉材料，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，一审法院认定康年公司与李国华于2002年8月1日签订的《协议书—有偿租凭土地使用协议书附则》于2018年1月25日解除。按照康年公司与李国华双方签订的合同约定，土地租金按每平方米每月3元计算，李国华须在每月15日前付清当月的租金，土地租金每5年递增一次，增幅为10%。李国华辩称一直按照7200元/月的标准支付租金，康年公司未提出异议并出具收据表示认可，应当视为双方以实际履行的行为变更了协议书中关于租金部分的约定，一致认可租金按照7200元/月的标准计算，康年公司对此不予确认，李国华未能提交其他证据佐证双方对租金标准的合同内容协商一致作出变更，故一审法院对李国华的抗辩意见不予采纳。被告李国华应支付从2013年12月起至合同解除之日即2018年1月25日的租金给康年公司，其中2013年12月至2017年7月按照8817.27元/月、2017年8月至2018年1月25日按照9699元/月的标准计算，共计444276.65元。李国华未按期支付租金，康年公司诉请按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金，符合《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，一审法院予以支持，故李国华应支付2013年12月至2018年1月份租金的逾期付款违约金给康年公司，其中2013年12月至2017年7月按照8817.27元/月、2017年8月至2018年1月25日按照9699元/月的标准计算本金，从应交租金的当月16日起算至付清之日止。关于康年公司诉请李国华支付2002年8月至2013年11月的租金差额，李国华抗辩称康年公司的该诉讼请求已过诉讼时效。康年公司在2018年1月16日提起诉讼，未有证据证明康年公司在此前曾向李国华主张过权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，康年公司该项诉讼请求的诉讼时效已经届满，一审法院对该诉讼请求予以驳回。关于康年公司要求李国华归还案涉租赁物、支付解除合同后至归还租赁物的占有使用费及李国华要求康年公司赔偿地上建筑物的损失、不能正常使用厂房的租金损失的反诉请求，因案涉土地上的地上建筑物未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，该建筑物是否能够补办手续、房屋合法性问题有待行政部门认定，待行政主管部门处理后，才能确定康年公司与李国华的上述财产权益关系。故对于康年公司要求李国华归还案涉租赁物、支付解除合同后至归还租赁物的占有使用费及李国华要求李国华赔偿地上建筑物的损失、不能正常使用厂房的租金损失的反诉请求，本案中不作处理，待行政主管部门进行处理后，当事人可另行提起诉讼。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，参照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第八条、第十八条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认康年公司与厦岗经联社于2001年5月22日签订的《有偿租赁土地使用权协议书》及康年公司与李国华于2002年8月1日签订的《协议书—有偿租凭土地使用协议书附则》为有效合同；二、确认康年公司与李国华于2002年8月1日签订的《协议书—有偿租凭土地使用协议书附则》于2018年1月25日解除；三、李国华于判决发生法律效力之日起五日内向原告康年公司支付2013年12月起至合同解除之日即2018年1月25日的租金共计444276.65元；四、判令李国华于本判决发生法律效力之日起五日内向康年公司支付2013年12月至2018年1月份租金的逾期付款违约金（其中2013年12月至2017年7月按照8817.27元/月、2017年8月至2018年1月25日按照9699元/月的标准计算本金，从应交租金的当月16日起算至付清之日止）；五、驳康年公司的其他诉讼请求；六、驳回李国华的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费9354元，由康年公司负担1348元，李国华负担8006元；一审反诉诉讼费16120元（李国华已预交），一审法院予以退回。保全费3297元，由李国华负担。二审期间，各方均未向本院提交证据材料。经法庭调查与阅卷，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院另查明，一审判决之后，一审法院出具补正裁定，明确逾期付款违约金的计算方式为：2013年12月至2017年7月按照8817.27元/月、2017年8月至2018年1月25日按照9699元/月的标准计算本金，自应交租金的当月16日按照中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算至付清之日止。本院认为，康年公司系在香港特别行政区设立的公司，故本案是涉港租赁合同纠纷案件，案涉合同所涉土地在内地，本案应适用内地法律作为准据法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人在二审中的上诉意见，本案的争议焦点为：一、案涉《有偿租赁土地使用权协议书》、《协议书—有偿租凭土地使用协议书附则》的效力；二、李国华是否需要向康年公司支付租金及逾期违约金；三、李国华主张的损失赔偿能否得到支持。关于焦点一。根据东莞市长安镇规划管理所的复函，厦岗片区控制性详细规划（控规）于2010年开始编制，2016年11月获市政府审批通过，总体规划（总规）于2015年开始修编，2017年1月获得市政府审批通过。案涉两份协议签订于2001年5月22日和2002年8月1日，协议签订时案涉土地的控规和总规尚未开始编制，更未审批通过，而根据东莞市国土资源局调查的复函，康年公司向厦岗经联社租赁的三个地块，面积分别为1785平方米、12179平方米（含案涉土地范围2429平方米）和3642平方米，全部符合土地利用总体规划（属城镇建设用地区），故上述两份协议签署时并不违反土地利用总体规划，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定两份协议有效，并无不当，本院依法予以维持。关于焦点二。首先，《协议书—有偿租凭土地使用协议书附则》系李国华与康年公司之间关于土地租赁的约定，并非地上建筑物的租赁，地上建筑物的合法性及权属争议并不影响土地租赁合同的效力，该协议书为合法有效的合同，李国华应当依约向康年公司支付租赁土地的租金，李国华以地上建筑物存在权属争议抗辩不支付土地租赁租金理据不足。其次，李国华在一审期间仅对康年公司主张的2002年8月至2013年11月的租金差额提出了诉讼时效抗辩，对康年公司主张的2013年12月之后的租金及逾期付款违约金并未提出诉讼时效抗辩，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，本院对其在二审期间提出的关于2013年之后租金及逾期付款违约金的诉讼时效抗辩依法不予支持。再次，李国华提交的证据不足以证实2013年12月之后有向康年公司支付租金，其主张康年公司原股东陈国峰免除了其租金亦未提交证据证实，本院依法不予确认。故，李国华长期拖欠租金的行为已经构成违约，一审法院判令康年公司与李国华之间签订的《协议书—有偿租凭土地使用协议书附则》解除，及李国华向康年公司支付2013年12月至2018年1月25日（合同解除之日）期间拖欠租金及逾期付款违约金并无不当。一审法院关于租金的数额计算正确，本院依法予以维持，不再赘述。关于逾期付款违约金，一审法院已经作出了补正裁定，对于逾期付款违约金的计算标准进行了明确，本院亦依法予以维持，但基于康年公司的诉请，截止至2017年12月5日的逾期付款违约金应以38848.51元为限。关于焦点三。李国华主张的不能正常使用厂房的租金以及地上建筑物的损失，系关于案涉土地上的地上建筑物有关的争议。因案涉土地上的地上建筑物未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，该建筑物是否能够补办手续、房屋合法性问题有待行政部门认定，待行政主管部门处理后，才能确定康年公司与李国华的上述财产权益关系，故一审法院对李国华赔偿地上建筑物的损失、不能正常使用厂房的租金损失请求在本案中不作处理，待行政主管部门进行处理后，另行提起诉讼的处理并无不当，本院依法予以维持。综上所述，李国华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35794元，由李国华负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  李丽莉审判员  殷莉利审判员  杨 诚二〇二〇年六月十七日书记员  关 东附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。