河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5241号 上诉人（原审被告）:石家庄创投科技有限公司，住所地石家庄市新华区柏林南路120号铂领商务11层，统一社会信用代码91130100336328878P。 法定代表人：耿秋月，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宋小燕，女，1987年5月28日出生，汉族，住石家庄市。 委托诉讼代理人：孟玉龙，男，1980年4月19日出生，汉族，住石家庄市新华区。 被上诉人（原审原告）：王龙，男，1987年3月3日出生，汉族，住河北省涿州市。 上诉人石家庄创投科技有限公司因与被上诉人王龙租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初1138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 石家庄创投科技有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间签订的《入驻企业租赁协议》合法有效，双方之间并不存在解除合同的情形。1、双方之间就合同解除并未达成一致。2、上诉人与被上诉人之间并不符合《合同法》规定的法定解除的情形。二、案涉房屋消防已经验收合格。上诉人向法院提供了整栋楼的消防验收证明，而且房屋配备消防设施，由此可以证明安设房屋消防验收问题合格，而被上诉人由于其个人原因不想承租涉案房屋，只是以消防问题为借口，来逃避合同义务，减少自己的损失，故被上诉人应当继续履行合同。综上所述，上诉人与被上诉人之间签订的租赁协议合法有效，且不存在解除的情形，双方之间应按协议约定履行各自的义务。 王龙答辩称，认可一审判决。 王龙向一审法院起诉请求：一、解除原、被告签订的《入驻企业租赁协议》；二、被告退还原告交纳的房租费、押金、物业费、水电费共计13400元；三、本案诉讼费用及其他必要费用均由被告承担。 一审法院认定事实：坐落于新华区柏林南路120号铂领商务楼1117号房屋登记在孟玉龙名下，不动产权证书号为冀（2020）石家庄市不动产权第××号，该楼11层部分为创业园。被告与案外人孟玉龙签订房屋租赁合同，约定孟玉龙将坐落石家庄市新华区柏林南路120号铂领商务1101室、1102室、1107室、1108室、1109室、1115室、1116室、1117室房屋出租给被告。庭审过程中原、被告均认可1117室房产面积为54.8平米，被告将其隔为二间，每间20平米左右，被告自行将其命名为1120、1121室。2019年11月27日，原告王龙（乙方）与被告创投公司（甲方）签订《入驻企业租赁协议》，约定“一、房屋概况：甲方合法拥有坐落于河北省石家庄市新华区。出租房屋建筑面积为25平米。装修及设施概况：水、电、空调、地砖、吊顶。......三、租赁期限：本合同租赁期自2019年12月1日至2020年11月30日，共计12个月。......四、租金及押金：该房屋租金为1000元／月，支付方式：押一付十二，即首期租金、押金合计为13000元，每期租金为12000元，各期租金支付日期：2019年12月1日，押金1000元，租赁期满或合同解除后，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约责任外，乙方违约导致合同提前解除或者终止，租金、押金不予退还。在双方签订本租赁合同后，乙方应于2019年11月27日支付房屋租金及押金，甲方收到租金及押金后向乙方出具收据（实际缴纳的费用以乙方众创空间缴款通知单为准），房屋交割清单经甲、乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。之后乙方应当在租期届满前15个工作日（法定节假日顺延）前向甲方支付下一期租金。支付方式：乙方以现金或转账方式支付。五、......公区水费、公区电费、电费及其他相关费用由乙方按实际发生的费用自行承担。......十、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。经双方签字、盖章，并于乙方支付履约保证金后生效”。2019年11月27日，原告王龙一次性向被告创投公司转账支付12个月租金12000元、押金1000元及物业费、水电费400元，以上共计13400元。2019年11月30日，原告通过微信聊天方式与被告员工宋小燕沟通退租事宜未果。双方均认可原告自始未使用过案涉房屋，案涉房屋钥匙一直在被告手中，现仍处于空置状态。原告称合同签订当日就缴纳全部房租、押金及水电等费用，但向被告要钥匙被告没有给。2019年11月30日原告告知被告工作人员不愿承租涉案房屋，被告工作人员不同意解除合同，并建议原告转租以减少损失，至此双方发生纠纷，现原告要求解除合同，被告退还全部费用。被告则称签订合同后一直要求原告拿走钥匙，但原告一直没有拿，所以钥匙至今在被告处保管，现被告不同意解除合同，要求继续履行。对于合同履行过程中违约责任的承担问题，双方存在争议。被告认为，《入驻企业租赁协议》中约定，该协议经双方签字、盖章，并于乙方（被告王龙）支付履约保证金后生效，乙方违约导致合同提前解除或者终止，租金押金不予退还。现原告单方提出解除合同，构成违约，故被告不再退还原告相关费用。对此原告不认可，称原告所承租的房屋系被告私自改建的隔断房，没有通过消防验收，不满足使用条件，且被告至今也没有向原告移交房门钥匙，致使原告从未使用过房屋，故应由被告承担违约责任。被告提交建设工程消防验收意见书用以证明经过消防验收，该石家庄市公安消防支队建设工程消防验收意见书（石公消验字〔2014〕第0245号）载明“河北扬利福利服装有限公司，你单位向我支队申报的扬利福利服装服装厂生产楼建设工程......工程位于新华区柏林南路120号，建筑层数地上17层地下2层，建筑高度59.9米，建筑面积23802.45平方米，使用性质地上3-17层为办公，进行了消防验收，经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施器材应当定期维修保养，保证完整有效。三、该工程如需扩建改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和验收。”原告称该意见书的申请主体为河北扬利福利服装有限公司不是本案被告；该意见书为二次消防验收，并未提及涉案房屋1120室；依据意见书规定被告将房屋变更改造，应提交通过消防部门的设计审核和消防验收合格证明。被告称不能出具每个楼层的消防验收，如果验收不合格是不会让营业的。直至本案开庭审理前被告未提交相关证据证明对涉案房屋改建是否经过消防验收。以上事实，有原告提交的《入驻企业租赁协议》、支付宝转账记录、微信聊天记录，被告提交的房屋租赁合同书、建设工程消防验收意见书、不动产权登记证书等证据及庭审中原、被告的陈述予以证实。 一审法院认为，本案中原、被告于2019年11月27日签订的《入驻企业租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该合同约定双方的履行期限自2019年12月1日起至2020年11月30日止，但原告于2019年11月30日即合同实际履行之前就告知被告不再承租涉案房屋，涉案房屋至今也未交付，合同目的已不能实现，故对于原告提出解除双方签订的《入驻企业租赁协议》的请求，本院予以支持。对于合同解除的违约责任承担问题，本院认为，双方签订的《入驻企业租赁协议》中未对双方合同期内提前解除合同的方式和违约责任承担进行明确约定，属于对违约责任约定不明。从现有证据显示，原告自被告处承租的经过被告自行改建后的房屋确实存有未通过消防审核和验收的问题，且被告一直未向原告交付涉案房屋，影响原告对涉案房屋的正常使用。而原告在合同签订时未对涉案房屋改建是否经过消防验收尽到应尽的谨慎审查义务，且原告未经催告即单方面通知被告解除协议亦存在不当之处。故本院认为，在原、被告双方在租赁合同关系的签订及之后的履行过程中均存在瑕疵。原告应承担不按合同约定履行合同义务给被告造成损失的赔偿责任，而被告作为房屋的出租人，在原告明确表示不再租赁该房屋后，未积极妥善的处置房屋，放任房屋租金损失扩大，故对于扩大部分的损失应由被告自行承担。综合全案情况来看，本院酌定被告应采取措施阻止损失扩大的合理期限为合同规定履行期限的前三个月内，三个月后的扩大损失应由被告自行承担。据此，被告扣除原告前三个月的房屋租金3000后，剩余租金、押金10000元应退还原告。又因原告并未实际使用该房屋，房屋一直在被告控制管理之下，原告已缴纳的水电、物业等其他费用共计400元被告也应退还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告王龙与被告石家庄创投科技有限公司于2019年11月27日签订的《入驻企业租赁协议》；二、被告石家庄创投科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王龙已缴纳的租金等费用共计10400元。案件受理费135元，减半收取计67.5元，由原告王龙负担20.5元，被告石家庄创投科技有限公司负担47元。 二审中，上诉人提交员工宋小燕与被上诉人的微信聊天记录，证明房屋具备交房条件，因被上诉人租赁后不想租了，上诉人让被上诉人来收房，他不收。被上诉人质证意见如下：是与宋小燕聊天记录，当时签订协议的时候，上一个租户是12月28日到期，可以搬我没有搬过去，我12月29日已经和上诉人明确表明不租了。二审法院审理查明其他案件事实与原审法院查明案件事实一致。 本院认为，《入驻企业租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。合同签订后，被上诉人在合同实际履行前告知上诉人不再履行合同，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”被上诉人明确要求解除合同，涉案房屋未实际交付，原审对被上诉人要求解除的诉求予以支持符合相关法律规定。关于违约责任承担问题，根据2014年11月28日石家庄市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》第三条“该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核与验收。”原审中上诉人认可将原1117室房产隔为二间，即对房屋进行了改建，应向石家庄公安消防支队申报建设工程消防设计审核与验收。上诉人未提交证据证明对房屋改建经过了消防验收，故其提供的房屋存在瑕疵，被上诉人在合同签订时未尽到应尽的审慎义务，亦存在瑕疵，双方应承担相应的责任。在被上诉人明确表示不履行合同后，因房屋仍在上诉人控制下，上诉人应采取积极措施避免损失扩大，但其未采取措施，任由房屋继续空置，应对扩大部分的损失自行承担。原审法院酌定合同约定履行期限的前三个月损失由被上诉人承担，三个月后扩大部分的损失由上诉人承担并无不当。综上所述，石家庄创投科技有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费135元由上诉人石家庄创投科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 岳桂恒 审判员 李 莉 二〇二〇年六月二十三日 书记员 董 冉