安徽省泗县人民法院执 行 裁 定 书(2020)皖1324执异33号异议人(案外人):韩燕梅，女，1972年8月8日出生，汉族，住安徽省泗县草沟镇草沟村新楼庄，现住。异议人(案外人)：王永东，男，1966年9月2日出生，汉族，住安徽省泗县草沟镇草沟村新楼庄，现住。上述两异议人的委托诉讼代理人：杨涛，安徽法律律师事务所律师。申请执行人：李荣兵，男，1969年3月19日出生，汉族，住安徽省泗县。委托诉讼代理人：张健，安徽益友律师事务所律师。被执行人：王永志，男，1972年12月13日出生，汉族，住安徽省泗县。被执行人：邓芳，女，1972年8月16日出生，汉族，住安徽省泗县。本院在执行申请执行人李荣兵与被执行人王永志、邓芳民间借贷纠纷一案中，于2020年4月22日作出（2020）皖1324执402号执行裁定书，查封被执行人王永志名下的坐落于泗县草沟镇草沟村草夏路西侧(不动产权证号:皖(2019)泗县不动产权第××号)的不动产。异议人韩艳梅、王永东向本院提出执行异议，本院受理后依法进行审查，现已审查终结。异议人韩艳梅、王永东向本院提出异议请求：请求依法对皖(2019)泗县不动产权第××号房地产中止执行。事实与理由：2019年6月25日异议人与被执行人王永志、邓芳订立房屋买卖合同,合同约定:被执行人将坐落在泗县草沟镇草沟村草夏路西侧两间三层楼房,其中的北面一间三层出让异议人,约定价款为50万元等（南面一间三层被执行人已经出让他人并办理变更登记)原不动产登记证号为皖(2017)泗县不动产权第0003521号。该合同并经泗县公证处(2019)皖泗公证字第625号公证书公证。合同订立后异议人按约定向被执行人支付50万元购房款,其中183289.3元系异议人为被执行人垫付的涉案房屋抵押的贷款、13万元系银行转账、32000元系微信转账、154711元系现金。被执行人于合同订立之日将涉案房屋交付给异议人使用。2020年4月份泗县人民法院在涉案房屋上张贴封条,异议人才知道申请执行人与被执行人因民间借贷纠纷申请贵院查封涉案房屋。异议人认为其在贵院查封之前就与被执行人订立合法有效的书面合同、实际合法占用该房屋、按约定已经支付全部购房款、经异议人多次催促被执行人长期外出没有回家办理变更登记,并经泗县公证处公证。异议人系涉案房屋实际所有人,申请执行人与被执行人民间借贷纠纷与异议人无关也无权申请查封异议人所有的房屋,特申请依法对皖(2019)泗县不动产权第××号房地产中止执行。申请执行人李荣兵辩称：异议人与王永志签订的房屋买卖合同可知，双方先后签订过2次协议，协议为王永志单独所有，房屋面积是376.86平方，该交易明显低于市场价格，协议签订的时候为王红侠、王永胜、王永志、邓芳4人共有，王永志、邓芳无权处置，王永志与异议人恶意串通，损害第三人利益，该房屋买卖合同应认定为无效。异议人说的50万全部付清还打的收条，异议人提供的相关转账记录没有50万，只有30多万，钱款全部付清与事实不符，他们存在其它债权债务纠纷，不是房屋买卖纠纷，合同达成的时间是2019年6月25日，办理分割变更登记时间是2019年8月8日，至申请人申请查封的时间2020年4月份，也就是说自买卖之日起有一年时间，这个时间可以过户办理登记异议人却没有变更登记，完全是在规避法律，综上异议人的异议理由不能成立，应当驳回异议人异议。被执行人王永志、邓芳未作答辩。经审查查明：申请执行人李荣兵与被执行人王永志、邓芳民间借贷纠纷一案，安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初1172号民事调解书已发生法律效力。上述法律文书确定：“一、被告王永志、邓芳累计借原告李荣兵710000元，借款利率为年利率12%，利息从2019年3月6日开始计算，被告王永志、邓芳从2020年开始于每年的3月6日前偿还原告李荣兵借款本金100000元及一年的利息（按年利率12%以实际拖欠本金为基数），直至本金710000元及利息还清为止（最后一年按110000元本金偿还），如被告王永志、邓芳任何一期不能按期足额履行，李荣兵可就上述剩余全部借款本息于王永志、邓芳逾期次日申请强制执行；二、如被告王永志、邓芳有其他案件进入强制执行，本案剩余借款本息加速到期，原告李荣兵可于被告王永志、邓芳执行案件立案之日申请对剩余全部借款本息强制执行；三、截至2019年3月6日双方之间再无其他民间借贷纠纷；案件受理费3990元，由被告王永志、邓芳负担，原告已预交，被告于2019年3月13日前将3990元诉讼费支付给原告李荣兵。”因被执行人王永志、邓芳未履行上述法律文书确定的义务，经申请执行人李荣兵申请，本院于2020年3月12日立案执行。于2020年4月22日作出（2020）皖1324执402号执行裁定书，查封被执行人王永志名下的坐落于泗县草沟镇草沟村草夏路西侧(不动产权证号:皖(2019)泗县不动产权第××号)的不动产。现异议人韩艳梅、王永东认为本院对上述房产的查封侵害了其合法权益，向本院提起执行异议。另查明，两异议人系夫妻关系。2018年6月6日，泗县人民法院出具的（2018）皖1324民初调解书约定：位于泗县草沟镇草夏路西侧(不动产权证号:皖(2017)泗县不动产权第0003521号)两间三层楼房属王红侠、王永胜、及王永志夫妻四人共有，共有份额王红侠、王永胜两人占50%，王永志夫妻两人占50%。2019年6月11日，异议人王永东与申请执行人王永志签订一份房屋买卖协议书，该协议约定，王永志将涉案房产以50万元转让给王永东，同时双方还约定，王永志三年内有权原价赎回该房产，赎回时按购房款月息1分付息。王永东于协议当日为王永志偿还贷款183289.30元。2019年6月25日，双方又一次签订了房屋买卖合同，该合同约定，“王永志将皖(2017)泗县不动产权第0003521号，建筑面积为373.86平方米（系两间的面积）以50万元出售给王永东，房款于协议达成之日一次性转账付清”。王永东于当日通过银行转款130000元、微信转款32000元给王永志，王永志也在当日向王永东出具一份50万元的收条。2019年6月27日，双方到泗县公证处办理了房屋买卖合同公证。2019年8月8日，王永志与王永胜将共有房屋分割变更登记时，王永志夫妻的产权份额权利人仍登记在王永志名下，不动产权证号为皖(2019)泗县不动产权第××号。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，需同时满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”等四个条件，其权利才能够排除执行的，买受人提出的异议方可得到支持。本案中，首先，异议人王永东与被执行人王永志双方先后签订了两份买卖合同，第一份合同还约定“王永志三年内有权原价赎回该房产，赎回时按购房款月息1分付息”，结合王永志与申请执行人之子的聊天记录看，王永志一直称房屋不是买卖，系抵押，签订第二份合同时，面积标注成373.86平方米（系两间的面积），到底是出卖的房屋系一间还是两间无法判断，故双方签订的合同不够真实、合法；其次，异议人称协议当日已经支付全部购房款，除了通过微信及银行转款345289元外，余款154711元系通过现金交付，但异议人向法庭提供的购房介绍人胡家坤的证言证实“王永东借给王永志10多万元，抵消房款10万，余款已付清”，此证言与异议人陈述不相吻合，且直到2019年10月，经异议人出租的房屋租赁费20000元仍交给王永志抵充购房款，故异议人称已经支付全部购房款，证据不充分；再其次，即使双方签订的合同合法有效，亦支付全部购房款，异议人不去积极要求被执行人办理过户登记，而采取公证的方式，且在2019年8月8日办理分割变更登记时，权利人仍然登记在王永志名下，致使该房产后被法院查封，异议人对此有明显过错。综上，异议人的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条之规定,裁定如下:驳回异议人韩艳梅、王永东的执行异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  于 海审 判 员  吕庆要人民陪审员  周维成二〇二〇年六月二十三日书 记 员  赵 洋附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十四条对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:（一）、案外人是否系权利人；（二）、该权利的合法性与真实性；(三)、该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款切将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。