江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8273号原告：李来芳，男，1986年1月11日生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：刘织会，上海段和段（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高则帅，上海段和段（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州市江南国际置业有限公司，住所地苏州市相城区黄埭镇江南大厦。法定代表人：陶冶，执行董事。委托诉讼代理人：张炳东，江苏名古城律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬海涛，江苏名古城律师事务所律师。原告李来芳与被告苏州市江南国际置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日受理后，由审判员王建根独任审判，于2020年1月6日以简易程序公开开庭进行了审理，原告李来芳及其委托诉讼代理人刘织会、高则帅，被告苏州市江南国际置业有限公司的委托诉讼代理人张炳东、姬海涛到庭参加诉讼。因案情复杂转为普通程序，依据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，本案由审判员王建根独任审理。本院于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告李来芳的委托诉讼代理人刘织会、高则帅，被告苏州市江南国际置业有限公司的委托诉讼代理人姬海涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李来芳诉称，原、被告2015年8月份签订了一份租赁合同，约定了租赁区域、租赁期限以及租金。后原告一直合法经营，在房屋的租赁范围之内使用房屋。2019年9月27日，相城区综合行政执法局以未取得建设规划许可证为由，强制拆除了原告所有的经营场地。为维护合法权利，起诉至法院，要求法院依法判令:1、合同无效；2、被告支付损失308000元，机器折旧费68000元；3、退还房屋押金5000元，余下两个月房租10333元；4、被告负担诉讼费用。被告苏州市江南国际置业有限公司辩称，租赁合同并不符合法定的无效情形，该合同标的物应为相城区国际置业大楼停车场场地，并不含地上建筑即案涉房屋。原告向被告支付的租金也仅为承租案涉场地的租金，因此，案涉房屋被拆除并不会阻碍合同的继续履行，故原告应继续履行合同。房屋押金及两个月房租均不予退还。2、关于原告要求被告支付的各项损失无事实及法律依据，根据原告的举证其与沈宏宝间存在着转让协议，假设该转让协议为真实的，则沈宏宝以308000元的价格向原告整体转让案涉洗车店，与本案也并非同一法律关系，不应向被告主张，综上，被告认为原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法庭予以驳回。案件关键焦点是租赁物是土地还是房屋，依据上次庭审查明房屋租金在被告与沈宏宝的租赁合同及后续被告与李来芳的合同中租金是延续的，未发生变动，被告并未因案涉场地中由沈宏宝建造的房屋而增加租金标准，因此，被告向李来芳出租的仅为场地，不包含地上建筑。原告李来芳为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、商户租赁合同一份，以证明租赁双方主体是原、被告，租赁地点是位于国际置业大楼停车场场地，该房屋的租赁性质是汽车服务，约定了租期及租金支付方式，附件上原告所租赁的区位，租赁范围注明用于洗车房租用。2、相城区综合行政执法局责令停止城市违法通知书一份，以证明2019年9月27日相城区综合行政管理局对于该涉案的房屋场地以未取得建设规划许可证进行规划建设要求拆迁。3、房产证复印件一份，以证明元和街道嘉元路588号产权人是苏州市江南国际置业有限公司。4、照片打印件14份，以证明原告的汽车店已经被相城区元和行政执法局强制拆除了。5、工商登记信息打印件一份，以证明原告合法的转让了汽车服务部的工商资格。6、转让协议一份，以证明原告2015年8月20日转让的店面所有的装修装饰及机器设备总价为300000元。7、洗车机销售合同一份、送货清单原件，以证明原告因为生产需要购买的洗车设备等总计99000元。8、证明一份，以证明苏州开源车业购得二手自动洗车机、气泵等设备总计20000元。9、证人证言一份及转账记录复印件一份，以证明原告支付了沈宏宝308000元的金额。被告苏州市江南国际置业有限公司质证称，1、对商户租赁合同真实性、合法性予以认可，与证明事实无关联，无法证明原、被告就案涉房屋达成租赁合同关系，该合同文本为被告通过网络下载的格式合同，签订时未作改动，故合同多条款中将租赁物描述为房屋，而实际租赁物为场地，合同附件的平面图仅标注了租赁范围，并未注明为洗车房租用。根据合同第一条，同时依据原告举证的其以308000元的高价自沈宏宝处受让案涉洗车店的事实，可得知原告在签订合同时明确知晓租赁物具体是什么，知晓被告外在表达即合同条款的表述和内心真意存在不一致，依据有相对人的意思表示规则中，误载不害真意的温和表示主义解释规则，可以明确合同双方真实意思表示为租赁物仅为停车场场地，并不含案涉被拆除的房屋。2、对相城区综合行政执法局责令停止城市违法通知书真实性予以认可，被告认为与待证事实无关联，案涉房屋系沈宏宝向元和街道相关部门申请准建后自行出资建造，并以相应对价连同机器设备转让给原告的，现房屋被拆除给其造成的损失与被告无关。3、房产证真实性、合法性予以认可，与待证事实无关联，该产证为江南国际置业大楼的产证，并不包含案涉房屋及场地部分。案涉场地为相城区元和街道集体资产公司所有，因原告办理工商注册登记需要被告予以配合和帮助，而为其提供该产证，此证据仅仅能证明原告在签订商铺租赁合同时明确知晓案涉房屋并无产证，疑为非法建筑，并知晓被告对案涉房屋并不享有转租权，其向被告承租的仅为停车场地的事实。4、对照片的真实性无法确认，质证意见同证据2。5、对工商登记信息真实性、合法性予以认可，与待证事实无关。该证据仅为企业注册信息，并不能证明转让关系。6、对转让协议真实性无法确认，因其中所涉机器设备的未经评估和公证，被告并不能确认其为本案所涉的机器设备，也不能确定原告的具体损失，因此与本案无关联，款项支付情况原告亦未能举证证明，提请法庭注意，该转让协议中第三条称甲方将和业主签订的场地使用合同转让给乙方，因此，即使该转让协议是真实的，也仅能证明原告与被告间仅就案涉场地成立租赁关系。关于308000元的价款并未列出具体明细项目，被告认为该价款应当包含沈宏宝建造案涉洗车店时的出资，现房屋被拆除，原告的该部分损失应向沈宏宝主张，与被告无关。7、对洗车机销售合同、送货清单真实性不予认可，且与本案无关，质证意见同证据2，送货清单上并未注明买卖双方的主体，不能证明该设备为原告所购买，洗车机销售合同中落款处买方为李洋洋，并非原告，故与本案无关。8、对证明真实性不予认可，与本案无关，另外，该证明所属证据种类应为证人证言，而证人无法定原因并未出庭接受询问，因此，该证据不符合法定形式，亦不能作为定案依据。9、证人证言及转账记录真实性不予认可，且与本案无关联，关于证人证言的质证意见同证据8，关于转账记录经被告核算，原告向沈宏宝支付的款项共计88127元，该数额与其签订的转让协议中所示金额无法吻合，故真实性无法确认。被告苏州市江南国际置业有限公司为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、租赁协议复印件一份，临时用地租赁合同一份，江南置业公司与金座公司间租赁合同一份，金座公司与沈宏宝间租赁合同一份，并结合原告举证的原、被告间租赁合同的附件，以证明案涉场地系被告自苏州市相城区元和街道集体资产经营公司处承租后曾转租给金座公司，后又由金座公司转租给沈宏宝，多次租赁的标的都为场地，从未涉及案涉房屋，原告对于案涉房屋的受让及使用均与被告无关。2、被告与沈宏宝间商铺租赁合同一份，根据该合同第二页第五条第一款，结合第一组证据中金座公司与沈宏宝租赁合同第二页第七条第一款，同时结合原告举证的原被告间合同第五条第一款，证明案涉场地多次租赁的租金标准均未因其上是否建造房屋而发生变动，原、被告间自签订商铺租赁合同时即已明确仅就案涉场地成立租赁关系。3、证明复印件一份，以证明案涉房屋的建造系由沈宏宝向相关部门申请，经元和街道的同意并由其出资建造。房屋属元和街道集体资产经营公司所有，因此，关于案涉房屋的建造及后续的转让和使用直至拆除均与被告无关。被告举证的第一份证据租赁协议无法提供原件，仅有复印件，提供补偿协议书的原件来补强租赁协议真实性。该份证据系元和集体资产经营公司与被告签订租赁协议后就租赁协议中涉及的部分场地予以收回因此达成的补偿协议。补充提供的证据有：北京德和衡（苏州）律师事务所律师函复印件一份，以证明：1、根据该份证据的第二段原告委托的律师明确称“贵司将位于相城区国际置业大楼停车场场地的租赁区域出租给李来芳先生”，证明原告曾认可其向被告承租的仅为停车场场地，而并非房屋。2、根据该份证据第四段第五行至第六行“由此，给李来芳先生造成的逾期利润损失75万元（每年25万元，剩余3年），应当由贵司承担。”，证明李来芳在承租案涉场地的期间内每年利润至少为25万元，若最终判定合同无效，其所得利益应当返还。原告李来芳质证称，1、对租赁协议与我方无关，对临时用地租赁合同与我方无关，对江南置业公司与金座公司间租赁合同与我方无关，对金座公司与沈宏宝间租赁合同与我方无关，均与本案争议的合同无关，不予认可。2、对被告与沈宏宝间商铺租赁合同与我方无关，真实性无异议。3、对证明真实性认可，但应当是被告租赁的，不应当由沈宏宝作为申请人去办理产权证。租赁协议都是与被告签订的，而不是与沈宏宝签订的。与被告的证明目的没有关联性。提供的补偿协议书与本案无关联性，不予认可。对律师函所写的内容倒数第二行，贵司从未告知所租赁场地存在违建，逾期利润本身是没有证据的，应当以我方起诉时的为依据，不应当以律师函为标准。对真实性没有异议。本案审理过程中，本院通知沈宏宝到庭询问其相关情况，沈宏宝，男，1969年11月4日生，居民身份证号码，汉族，住苏州市姑苏区张家浜2幢502室。审：关于原告李来芳与被告苏州市江南国际置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本庭核实几个问题，请你如实回答。沈：好的。审：沈宏宝，你陈述一下与李来芳之间的转让还有土地租赁的事情经过。沈：当时是苏州市江南国际置业有限公司委托苏州金座商业管理有限公司招商招我过去，苏州市江南国际置业有限公司预备开设洗车店，有关手续都是由他们出面主导进行的，苏州市江南国际置业有限公司出租给我的是一个场地，设备、设施等都是我出资修建，包括两间洗车房和洗车的设备、设施。我出资45万左右，是从2011年筹备到2015年结束的。后来我和李来芳商量把我所有的设备、设施包括两间洗车房转让给了李来芳，8月20日把洗车店、场地移交给李来芳，我和苏州市江南国际置业有限公司去办手续，整个过程不到一个月，由李来芳和苏州市江南国际置业有限公司签订租赁合同然后李来芳先付我一部分款项，李来芳办好营业执照后再把另一部分款项付给我。2015年之后就由李来芳在经营了，由李来芳和苏州市江南国际置业有限公司签订合同的。审：你有无其他补充？沈：没有了。原告李来芳质证称，1、该笔录明确是江南置业预备开设洗车店，由江南置业主导、沈宏宝名义办理手续该笔录与江南置业代理人在庭审笔录中所述的涉案房屋的建造及后续的转让和使用直至拆除均与被告无关的表述截然相反，却与原告提供的诸多证据完全相符，只能说明被代所述与事实不符。2、本案中，证据4是苏州市江南国际置业有限公司与沈宏宝签署的商户租赁合同，其中第二条租赁用途，特别以横线标注的醒目形式，明确为汽车美容且附件1的图纸有文字自动洗车房、洗车场租赁范围且该处有江南置业加盖公章。说明双方明确出租的为场地及地上建筑。这与沈宏宝的询问笔录中当时苏州市江南国际置业有限公司委托苏州金座商业管理公司招商招我过去，苏州市江南国际置业有限公司预备开设洗车店，有关手续都是由他们出面主导进行的是相符的。可见商户租赁合同其内容并非被告代理人在庭审笔录中所述合同的词句已然产生了分歧、错误的记载，而是双方真实的意思表示。综上，请求法院根据合同并结合沈宏宝的询问笔录，支持原告诉求。被告苏州市江南国际置业有限公司质证称，一、对该笔录形式上的真实性认可。该证据充分证明，被告苏州市江南国际置业有限公司出租给原告李来芳的仅仅是案涉场地，并不包含设备、设施。原告所称的设备、设施包括两间洗车房是沈宏宝出资修建后转让给李来芳的，并由李来芳向沈宏宝分期支付了相关款项。李来芳在购买沈宏宝洗车设备，其相关风险由其自行承担。江南置业公司作为场地出租方，并没有对承租方作出任何承诺和保证。所以，场地上的设备、设施包括两间洗车房与被告苏州市江南国际置业有限公司无关，原告向被告主张该部分损失没有依据。二、但需要向法庭说明的是，沈宏宝所述内容与客观事实有以下不一致之处:1、被告江南置业公司将嘉元路588号房屋(含案涉场地)出租给苏州金座商业管理有限公司，后金座管理公司将案涉场地出租给沈宏宝。因此，被告江南置业公司与金座管理公司之间是租赁合同关系，沈宏宝不是被告江南置业委托金座管理公司招商过来的。2、对案涉场地的用途是由金座管理公司与沈宏宝商定的，被告江南置业公司并未预备开设洗车店，有关手续也不是江南置业公司主导进行的。沈宏宝租赁场地开设洗车房，相关手续由其自行办理，相关风险也由其自行承担。经审理查明，2015年8月21日，出租方苏州市江南国际置业有限公司(甲方)与承租方李来芳(乙方)签订商户租赁合同一份，合同约定:一、房屋位置及面积1、该房屋位于苏州市相城区国际置业大楼停车场场地的租赁区域，详见双方确认的附件1。租赁用途仅用于汽车服务。租赁区域租赁期限共84个月，自2015年8月21日起至2022年12月12日止。合同对租赁费用及付款方式、甲方权利义务、乙方权利义务、违约责任等均作了具体约定。合同附件明确了洗车场租赁范围及使用范围为红笔所划区域。2015年9月7日，李来芳、沈宏宝签名，苏州市江南国际置业有限公司盖章。2019年9月27日，苏州市相城区综合行政执法局以未取得建设规划许可证进行建设向方阳汽车服务部(李来芳)发出责令停止违反城市管理行为通知书，同年10月中旬，对涉及违建部分进行了拆除。查明，2015年8月20日，李来芳(乙方)与沈宏宝(甲方)签订转让协议一份，协议明确:一、甲方于2015年8月20日将位于相城区停车场内洗车店转让给予乙方使用。二、该店所有装修装饰及机器设备全部转让给乙方，总价为三十万八千元。三、甲方把和业主的场地使用合同转给乙方后，乙方应付人民币壹拾伍万元整，甲方把乙方的营业执照办完后，乙方再向甲方支付人民币壹拾万捌仟元，剩余款项在甲方原营业执照注销或迁入其它经营场所后全部付清。协议对其他事项亦作了相应的约定。另查明，2010年7月，苏州市江南国际置业有限公司向苏州市相城区元和街道集体资产经营公司租赁了位于相城区农业银行大厦B座以北场地，租赁期限自2010年10月1日起20年。2012年初，苏州市江南国际置业有限公司将案涉场地转租给苏州金座商业管理有限公司，双方于2012年4月25日签订书面房屋租赁合同。同年2月17日，苏州金座商业管理有限公司将案涉场地转租给沈宏宝，租赁期限2012年2月16日至2022年2月15日。同年5月，沈宏宝出资在案涉场地上建造房屋。2014年3月28日，苏州市江南国际置业有限公司与沈宏宝就案涉场地签订商户租赁合同，租赁期限2013年12月13日至2022年12月12日，租金标准沿用苏州金座商业管理有限公司与沈宏宝签订的合同确定的租金标准。上述事实，由原、被告提供的商户租赁合同、相城区综合行政执法局责令停止城市违法通知书、照片、工商登记信息、转让协议、洗车机销售合同、租赁协议、临时用地租赁合同、江南置业公司与金座公司间租赁合同、金座公司与沈宏宝间租赁合同、询问笔录及当事人陈述等佐证，本院予以认定。本院认为，原告李来芳与被告苏州市江南国际置业有限公司于2015年8月21日签订的商户租赁合同，虽写明了房屋位置及面积，但只是注明该房屋位于苏州市相城区国际置业大楼停车场场地的租赁区域，详见双方确认的附件1，并没有明确房屋的数量及具体面积。合同附件明确了洗车场租赁范围及使用范围为红笔所划区域。2015年9月7日，李来芳、沈宏宝签名，苏州市江南国际置业有限公司盖章予以确认。结合转让协议、临时用地租赁合同、苏州市江南国际置业有限公司与苏州金座商业管理有限公司间租赁合同、苏州金座商业管理有限公司与沈宏宝间租赁合同及沈宏宝询问笔录等证据材料，可以认定案涉场地上所建房屋及洗车设施系沈宏宝在租赁期间建造或添置并向原告李来芳转让。苏州市江南国际置业有限公司在房屋建造前对外出租的均为案涉场地的土地使用权。故原、被告间签订的租赁合同标的物虽名为房屋，但实为案涉土地使用权。2019年9月27日，苏州市相城区综合行政执法局以未取得建设规划许可证进行建设向方阳汽车服务部(李来芳)发出责令停止违反城市管理行为通知书，同年10月中旬，对涉及违建进行拆除。而洗车房及洗车设施系原告李来芳与沈宏宝通过转让协议取得。违建房屋的拆除并不影响原、被告间签订的租赁合同有效性及履行。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据事实有责任提供证据加以证明。原告李来芳提供的现有证据并不能证明其向被告苏州市江南国际置业有限公司租赁的标的物为房屋，亦不能证明其损失系被告苏州市江南国际置业有限公司的过错所造成。故原告李来芳的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条及相关法律规定，判决如下：驳回原告李来芳的诉讼请求。本案案件受理费人民币7062元，由原告李来芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行账号：10×××76户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  王建根二〇二〇年六月二十四日书记员  颜 涛