四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初860号 原告：吴荣林，男，1964年11月14日出生，汉族，四川省西昌市人，居民，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：马迎峰、钟旺，四川豪达（凉山）律师事务所，代理权限为特别授权。 被告：刘晓，男，1987年6月15日出生，汉族，四川省成都市人，居民，住四川省成都市武侯区。 原告吴荣林与被告刘晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴荣林的委托诉讼代理人马迎峰到庭参加了诉讼，被告刘晓经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴荣林向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠的租金 226666.00元（截至2020年1月30日），并承担租金至合同解除之日止；3、判定被告支付违约金11066.40元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告当庭放弃要求被告承担2020年1月30日至合同解除之日止租金的诉讼请求。事实与理由：原、被告双方于2018年1月19日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于西昌市的房屋出租给被告，租期自2018年1月1日至2020年1月30日止，共计25个月，月租金为人民币27666.00元，每季度租金为83000.00元，付款方式为按季度支付，《房屋租赁合同》同时约定被告迟延支付租金达三个月，原告有权单方解除合同；并对违约责任作出了明确约定。后原告依约向被告交支付了房屋，被告支付了2018年的租金，到了2019年，被告只支付了第一季度（2019年1月-2019年3月）的租金，第二季度（2019年4月-2019年6月）的租金被告只支付了50000.00元,尚欠租金3300.00元。自2019年7月至今被告就再也没有支付租金，共欠租金226666.00元。原告一直向被告催要租金，但被告要么不接电话、要么以各种理由推脱，一直没有支付。原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，双方当事人应遵守合同的约定，但被告拒不支付租金的行为已构成违约，已侵害了原告的合同权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定向人民法院提起诉讼，望法院查清事实，支持原告的诉求。 被告刘晓未答辩。 原告吴荣林为证明其诉讼主张提交了以下证据： 1、2018年1月19日签订的《房屋租赁合同》一份，证明原、被告双方存在房屋租赁关系以及被告拖欠租金的事实； 2、证明一份，证明案涉房屋吴荣林有权转租； 3、营业执照一份，证明刘晓租案涉房屋办学的事实。 被告刘晓对上述证据未质证，亦未向本院提供证据。 本院认为原告吴荣林提供的证据内容真实、来源合法并与本案相关联，本院对该证据的真实性及证明力予以采信。 根据原告的举证，本院的认证以及原告在庭审中的陈述，本院认定事实如下：案外人凉山州同德建筑工程有限责任公司将位于西昌市整体出租给吴荣林，租赁期为2005年5月至2020年5月，吴荣林有权在租赁期内转租。2018年1月19日吴荣伟作为吴荣林的代理人与被告刘晓签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于西昌市的房屋出租给被告办学，租赁期限自2018年1月1日至2020年1月30日止，共计25个月，月租金为人民币27666.00元，支付房屋租金形式为季付，除首期租金外，以后各租金支付时间为：使用期前七个工作日内向吴荣林支付使用期内的租金；刘晓应于支付首期租金同时向吴荣林支付人民币10000.00元整租赁保证金，原告收取租赁保证金，租赁期限届满或者合同解除后，租赁保证金除抵扣应由刘晓承担费用、租金，以及刘晓应当承担的违约、赔偿责任外，剩余部分吴荣林于租赁期限届满日或解除日后5个工作日内如数返还给刘晓。《房屋租赁合同》第十三条第（四）款约定：“乙方（刘晓）有下列情形之一的，甲方（吴荣林）有权单方解除合同，收回该房屋：1、迟延支付租金达三个月。2、擅自改变该房屋用途或擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。3、利用该房屋从事违法活动的。4、未按照约定的期限缴纳水、电、供暖费、燃气费或者游戏电视费等其他费用，逾期超过一个月的。5、乙方违反相关的管理规定，造成较坏影响的。6、未经甲方同意尚自将房屋出租给他人的。…..”第十四条违约责任：“…..乙方具有合同第十三条第（四）款约定情形之一的，就按每月租金的5%向甲方支付违约金并赔偿甲方因此遭受的其他实际损失。”合同签订后，被告向原告交了租赁保证金10000.00元，原告依约向被告交付了房屋，被告也按约支付了2018年的租金以及2019年第一季度（2019年1月-2019年3月）的租金，2019年第二季度（2019年4月-2019年6月）的租金被告只支付了50000.00元，尚欠租金32998.00元；截止2020年1月30日被告共拖欠原告租金 226660.00元，经原告多次催收，被告至今未付，且一直占有使用了租赁房屋。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告吴荣林与被告刘晓签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约将房屋交给了被告使用，被告应当依约足额交纳房屋租金，被告拖欠房屋租金的行为，已构成违约，依法应当承担支付房屋租金及支付违约金的违约责任，故原告要求被告支付租金及违约金的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。被告已交纳的租赁保证金10000.00元，根据合同的约定，应当在被告应付原告的租金内予以扣减，扣减后，被告应当支付原告的租金为216660.00元。原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年1月30日届满后，刘晓继续使用承租房屋，原告未提出异议，双方形成了不定期租赁合同关系。对于不定期租赁关系，当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于合同到期后通知原告，至今已经给予被告合理的期限，故原告请求解除合同的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告吴荣林与被告刘晓于2018年1月19日签订的《房屋租赁合同》； 二、由被告刘晓于本判决生效之日起十日内支付原告吴荣林房屋租赁费216660.00元。 三、由被告刘晓于本判决生效之日起十日内支付原告吴荣林违约金10833.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费4866.00元，减半收取2433.00元，由被告刘晓负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员  刘艳红 二〇二〇年六月十七日 书记员  刘亚丹 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。