四川省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川执监2号 申诉人（利害关系人）：青川县阳光汽车修理厂，住所地四川省青川县乔庄镇山珍街69号297室。 法定代表人：向宗涛，总经理。 诉讼委托代理人：李品怀，四川恒和信律师事务所律师。 诉讼委托代理人：李维，四川恒和信律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司青川县支行，住所地四川省青川县乔庄镇浙金大道中段327号。 负责人：赵伟，行长。 被执行人：四川广元蓉成制药有限公司，住所地四川省青川县乔庄镇青剑路18号。 法定代表人：郭齐东，总经理。 被执行人：青川科润中药材种植有限公司，住址不详。 法定代表人：田鹏，总经理。 被执行人：四川新中方医药集团股份有限公司，住址不详。 法定代表人：何质恒，总经理。 被执行人：华诚联合融资担保有限公司，住址不详。 法定代表人：曲洪海，总经理。 青川县阳光汽车修理厂不服四川省广元市中级人民法院（2018）川08执复36号执行裁定，向本院申诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 四川省青川县人民法院在执行中国农业银行股份有限公司青川县支行（以下简称农行青川支行）与四川广元蓉成制药有限公司（以下简称蓉成制药公司）、青川科润中药材种植有限公司、四川新中方医药集团股份有限公司、华诚联合融资担保有限公司金融借款合同纠纷一案中，于2018年9月13日对蓉成制药公司位于青川县乔庄镇青剑路18号的全部厂房及土地（以下简称案涉标的物）进行网络司法拍卖。青川县阳光汽车修理厂（以下简称阳光汽修厂）对此提出异议称，阳光汽修厂于2016年3月16日与蓉成制药公司签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限为10年，自2016年5月1日起计算，但执行法院未依法通知其参加竞拍就径行拍卖了案涉标的物。阳光汽修厂作为承租人，对租赁物依法享有优先购买权，有权作为利害关系人对侵害自己优先购买权的执行行为提出异议。故请求撤销对案涉标的物的拍卖，依法重新拍卖并保障阳光汽修厂的优先购买权。农行青川支行辩称，蓉成制药公司于2014年2月申请借款时，用其厂房和土地进行抵押，双方签订了抵押合同，合同第六条明确约定了抵押物不得出租。故蓉成制药公司在抵押期间将抵押物出租给阳光汽修厂的租赁合同系无效合同。 四川省青川县人民法院查明，农行青川支行依据发生法律效力的（2016）川0822民初字第354号、355号民事判决书，分别于2016年8月11日和2016年9月19日申请强制执行，要求蓉成制药公司、青川科润中药材种植有限公司、四川新中方医药集团股份有限公司、华诚联合融资担保有限公司履行生效判决确定的给付义务。同年9月22日，该院以（2016）川0822执297号之一裁定依法查封了案涉标的物，并委托深圳市国策房地产土地评估有限公司进行了评估，评估价值为1391.8万元。2017年11月8日，该院根据（2017）川0822执恢43号执行裁定在淘宝网络司法拍卖平台上发布拍卖公告；同年12月11日，买受人李雪平以1391.8万元竞得，并在规定期限内交清全部拍卖价款。另，案涉标的物系2014年2月24日由蓉成制药公司抵押给农行青川支行,双方签订了《最高额抵押合同》，并办理了《土地他项权利证明书》和《房屋他项权证》。2016年3月16日，蓉成制药公司将抵押物中的成品库房及药监板房、草坪过道（面积为1500平方米）出租给阳光汽修厂，双方签订了《厂房租赁合同》。 四川省青川县人民法院认为，本案的焦点：1.异议人是否享有优先购买权的问题。承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，享有优先于他人购买该不动产的权利。本案中，阳光汽修厂向该院提交了与被执行人签订的租赁合同，约定阳光汽修厂承租被执行人的成品库房及药监板房、草坪过道（面积为1500平方米）。依照《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号）内容：“目前处理此类案件，可以从以下两方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全房屋享有优先购买权。第二、从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权”的认定，故在承租部分房屋的情况下，承租人是否具有优先购买权应综合考虑转让房屋的具体情况。本案中，所涉拍卖标的共计27568.61平方米（土地面积17607.38平方米，房屋建筑面积9961.23平方米），阳光汽修厂所承租的面积仅为1500平方米，虽该房屋在使用功能上相对独立，但其优先购买权也仅限于其承租的房屋，但该院并未单独拍卖其承租的房屋，而是9栋房屋以及国有土地使用权（面积共计27568.61平方米）一并整体拍卖，阳光汽修厂承租的房屋面积远未达到整体房屋面积的一半。依照上述复函的意见，异议人在本案中不享有对整体房屋的优先购买权。2.该院在本案执行过程中是否履行了通知义务。2016年9月20日，在对阳光汽修厂的法定代表人向宗涛的询问笔录中告知：“这个地方是蓉成制药厂在农行青川支行贷款时抵押给该行的，由于其未履行还款义务，现在进入司法程序，法院可能要对这个地方进行评估拍卖，现特向你们告知该情况。”向宗涛回答：“好，其实这样也好，通过司法程序以后，看能不能弥补我们的损失。”上述事实证实，本案执行人员通过询问笔录的形式明确告知阳光汽修厂所承租房屋已进入执行拍卖程序，加之出租人蓉成制药公司系在租赁物设立抵押权后出租，故在抵押权实现时，蓉成制药公司对承租人负有通知义务。故异议人知道或应当知道该院已通过网络司法拍卖平台公告了有关案涉标的物的拍卖信息，且拍卖公告中的拍卖须知第四条“优先购买权人参加竞买的，应于2017年12月3日前向该院提交合法有效的证明，经法院确认后才能有参与竞买资格，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。”异议人虽认为其是承租人，享有同等条件下的优先购买权，但其并没有按照拍卖公告中的要求向该院申报，并由该院审查、核实，确定其优先购买权人身份。3.拍卖成交确认书是否应当撤销。人民法院在执行中依法采取拍卖措施，是基于国家公权力，具有公信力，买受人通过法院的拍卖取得财产，不同于一般民间交易行为，撤销拍卖应限定于法定情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，应当撤销拍卖的情形有以下五种：一、竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；二、买受人不具备法律规定的竞买资格的；三、违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；四、未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；五、其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形的。异议人以其具有优先购买权而法院未通知其参与竞买，申请撤销拍卖并重新进行拍卖。经审查，异议人对案涉标的物不享有优先购买权，且拍卖不存在严重违反拍卖程序及损害当事人或者竞买人利益的情形，异议人请求撤销司法拍卖，并不符合上述法定撤销的情形，故不予支持。综上，异议人的异议理由不成立，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，作出（2018）川0822执异9号执行裁定，驳回阳光汽修厂的异议请求。 阳光汽修厂不服上述异议裁定，向四川省广元市中级人民法院申请复议称，阳光汽修厂与被执行人蓉成制药公司于2016年3月16日签订了《厂房租赁合同》，约定租赁期限为10年，自2016年5月1日起计算，先后投入400余万元用于经营装修。执行法院在对案涉标的物进行网络司法拍卖时，未通知其参加竞拍，侵害其作为合法租赁户的优先购买权，属违反法定程序。故请求依法撤销执行法院的拍卖行为。 四川省广元市中级人民法院查明的事实与四川省青川县人民法院查明的事实一致。 四川省广元市中级人民法院认为，本案争议焦点为阳光汽修厂就案涉执行标的物是否享有合法权利且该权利是否可以阻却人民法院的执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，本案案涉标的物设有抵押，其抵押权设定在先，阳光汽修厂所持租赁合同签订在后，因此阳光汽修厂并不享有租赁权，不具有优先购买权资格，其异议请求不能阻却人民法院对案涉标的物的执行，不得对抗抵押权的行使，不得影响抵押权人实现本案债权。故阳光汽修厂以其具有合法承租权，对案涉标的物享有优先购买权的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项的规定，作出（2018）川08执复36号执行裁定，驳回阳光汽修厂的复议申请，维持四川省青川县人民法院（2018）川0822执异9号执行裁定。 阳光汽修厂不服上述复议裁定，向本院申诉称，1.执行复议裁定认定事实和适用法律错误。阳光汽修厂的承租权合法有效，且先抵押后租赁不影响承租人的优先购买权；行使优先购买权不影响抵押权的实现，也并非为对抗抵押权的行使或阻却抵押权的实现。2.执行异议裁定认定事实和适用法律错误，拍卖程序违法。未查明法定事实就径直否定租赁人优先购买权；无理认定租赁人只对承租房屋享有优先购买权和租赁面积不到拍卖整体的一半就不享有对整体的优先购买权；未履行通知职责，却认定承租人没有按拍卖公告申报、确认优先购买权，系事实认定和法律适用错误，损害了承租人及被执行人的利益，应予撤销。故请求撤销（2018）川08执复36号执行裁定和（2018）川0822执异9号执行裁定；撤销对案涉标的物的拍卖。 本院对四川省广元市中级人民法院、四川省青川县人民法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为阳光汽修厂对案涉标的物是否享有优先购买权及该优先购买权能否作为撤销拍卖的法定事由？ 首先，依照《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》的意见，本案申诉人阳光汽修厂虽提交了与被执行人签订的租赁合同，但因其承租的房屋面积远未达到整体房屋面积的一半，故执行异议、复议审查认定申诉人在本案中不享有对整体房屋的优先购买权，并无不当；其次，执行法院通过询问笔录的形式明确告知申诉人所承租房屋已进入执行拍卖程序，并在拍卖须知中对优先购买权人享有的权利进行了公告，申诉人知道或应当知道执行法院将对案涉标的物采取处置措施，但未提供有效证明已向执行法院申报并主张优先购买权，也未参与案涉标的物的竞买，故执行异议、复议裁定对其享有案涉标的物优先购买权的主张不予支持，并无不当；最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条对应当撤销拍卖的情形已作出明确规定，本案申诉人对案涉标的物不享有优先购买权，且执行法院的拍卖不存在严重违反拍卖程序及损害当事人或者竞买人利益的情形，故申诉人关于撤销原拍卖措施并重新进行拍卖的请求，缺乏事实和法律依据，应当不予支持。 综上，四川省广元市中级人民法院（2018）川08执复36号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；阳光汽修厂的申诉请求，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下： 驳回青川县阳光汽车修理厂的申诉请求。 审判长 李 海 涛 审判员 王 东 风 审判员 高 新 玉 二〇二〇年六月十五日 书记员 郭凯（代） 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》 129.上级人民法院依法监督下级人民法院的执行工作。最高人民法院依法监督地方各级人民法院和专门法院的执行工作。