湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1016号上诉人（原审被告）：益阳雄森房地产开发有限公司，住所地益阳市。法定代表人：颜昌华，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐鑫，湖南万维律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹益平，湖南义剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万春夫，男，1972年2月27日出生，汉族，住益阳市。委托诉讼代理人：皮智文，湖南天声律师事务所律师。上诉人益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称雄森公司）因与被上诉人万春夫商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初3386号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雄森公司的委托诉讼代理人齐鑫、曹益平，被上诉人万春夫的委托诉讼代理人皮智文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雄森公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回万春夫的诉讼请求，由万春夫承担案件诉讼费用。事实和理由：一、同类生效案件已查明，案涉房产所在小区办理不动产权证的障碍主要是因为拆迁交地未完成，该小区开发公司与市城建投的拆迁成本结算等工作无法推进，且存在土地跨宗等问题。案涉房产逾期办证的责任不在于雄森公司。同时，案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，只有因出卖人原因导致逾期办证，出卖人才承担违约责任，故出卖人即雄森公司在本案中未怠于行使协助办证义务，不能办证非雄森公司原因所致，雄森公司不应承担违约责任；二、根据合同法规定，违约金过高时，当事人可以请求人民法院适当减少。因同类逾期办证的业主过多，如判决雄森公司依据合同承担“日万分之一”的违约责任，由此产生的巨额赔偿，于雄森公司不公，雄森公司亦无力承担。故如判决雄森公司承担违约责任，应将违约金比例调整为“日万分之零点五”。万春夫辩称：一、案涉合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，包括违约金在内的条款应为当事人所遵守；二、是否第三方因素导致迟延办证与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。万春夫向一审法院起诉请求：1、判令雄森公司向万春夫支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金（自逾期办证之日起按已付房款总额的日万分之一计算至不动产权证办妥之日止）；2、由雄森公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：万春夫、雄森公司签订了《商品房买卖合同》，约定：万春夫购买雄森公司开发的位于益阳大道北侧、大桃路西侧的雄森国际项目中的X幢XX02号屋。雄森公司应当在2014年9月28日前将符合本合同约定的商品房交付万春夫使用；该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360个工作日内买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办妥土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，出卖人自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，万春夫付清了全部购房款XX1518元，雄森公司约定于2014年9月28日交付房屋，但雄森公司至今仍没有为万春夫办理好房屋的不动产权证。根据《益阳市人民政府关于益阳中心城区实施不动产统一登记的通告》（益政通[2016]6号）文件精神，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期，停办时间为19天。一审法院认为：雄森公司应于2014年9月28日向万春夫交付房屋，根据万春夫、雄森公司约定的办证期限，扣除办理初始登记的90天、扣除540个工作日、再扣除19天（不动产登记中心无法办证时间），即雄森公司应于2017年2月8日办妥权证。雄森公司办证违约日期应以第二天即同年2月9日开始计算，合同约定的按已付房款日万分之一计算违约金，换算成年利率仅为3.65%，未明显过高，万春夫要求按照日万分之一的标准计算违约金的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决：雄森公司在判决生效之日起十日内向万春夫支付违约金（违约金自2017年2月9日起按已付总房款XX1518元的日万分之一的标准计算至不动产权证办妥之日止）。案件受理费510元，减半收取255元，由雄森公司负担。二审中，雄森公司围绕上诉请求提交了会议纪要一份，拟证明案涉房产所在小区因存在土地跨宗等问题，办证截止日期应计算到2019年9月，办证迟延的原因不在其公司。万春夫对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据达不到其证明目的。万春夫提交了下列证据：1、益阳市规划局违法建设告知函，拟证明商业广场有违章建筑；2、益阳市规划局接收材料清单，拟证明小区及商业街有违章建筑；3、2018年9月会议纪要2份，拟证明违章建筑是小区6至13栋办证不能的主要原因；4、会议纪要，拟证明万春夫未能办证的原因主要集中为雄森公司欠交政府土地出让金及雄森公司违反规划违章建设商业街钢构架。雄森公司对证据1的真实性请法院核实，对关联性、合法性均有异议，2015年的违章建筑与本案没有任何关系；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，这是规划局接收的书面清单，不能达到其证明目的；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，办证的主体是行政机关，协助办证是雄森公司，业委会的会议纪要与办证没有关联，业委会也不是有权机关；对证据4无异议，对证明目的有异议。本院经审查认为，雄森公司提交的证据仅能证实政府部门就案涉房产所在小区办证问题进行过会议协调，达不到办证期限应推迟及其不应承担责任的目的，本院对该证据不予采信。万春夫提交的证据1、证据2、证据3均与本案无关，不具有关联性，本院不予采纳；证据4不能达到万春夫的证明目的，本院不予采信。本院查明的基本事实与一审判决认定的基本事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：雄森公司应否承担案涉违约责任；如应承担，一审认定违约金是否过高。关于违约责任。案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因该合同系平等民事主体签订，且无违法等无效情形，故该条款对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人对案涉房屋延期办证的事实无异议，就其原因，雄森公司认为责不在己。本院认为，双方在案涉《商品房买卖合同》关于产权登记的约定中，并未约定他方行为可免除双方就产权登记引起的违约责任。该合同由雄森公司提供，雄森公司作为专业房地产开发公司，相比作为买受人的万春夫，在合同签订前，更知晓存在类似于本案外在因素引起违约而承担赔偿风险的可能。作为本案合同相对方的万春夫在产权登记中无过错，产权登记迟延的责任，应由作为本案合同相对方的出卖人即上诉人承担。一审判决依据合同约定，认定违约责任由上诉人承担并无不当，本院予以维持。关于违约金标准。从案涉双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，双方关于逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金约定具有惩罚性质，不仅是损害赔偿。同时，根据合同以已付房款日万分之一计算违约金的约定，该违约金标准换算成年利率为3.65%，并未过高。另，正如前述分析，案涉合同由雄森公司提供，违约金条款为雄森公司预先拟制，雄森公司作为专业房地产开发公司，应更知晓该违约金比例给自身带来的风险，雄森公司履行该条款义务更能彰显诚实信用原则。一审判决依据合同约定认定违约金标准并无不当，本院予以维持。综上所述，雄森公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由益阳雄森房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯正春审 判 员 夏 蓉审 判 员 蒋远军二〇二〇年六月二十九日法官助理 曹 帅书 记 员 郑思聪