吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终546号上诉人（原审被告）：延边长虹通讯器材有限公司。法定代表人：田某。委托诉讼代理人：王某，北京市京师（延吉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）中国联合网络通信有限公司延边州分公司。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人柳某。委托诉讼代理人：朱某，吉林达公伟业律师事务所律师。上诉人延边长虹通讯器材有限公司（以下简称长虹公司）因与被上诉人中国联合网络通信有限公司延边州分公司（以下简称联通公司）房屋租赁合同纠纷，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。长虹公司上诉请求：撤销（2019）吉2401民初2366号《民事判决书》，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律不当，应发回重审或依法改判。1、被上诉人未履行法定及约定的解除通知程序。本案被上诉人以上诉人违约致使合同目的无法实现为由提起诉讼，根据《合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，以及《补充协议》第七条“如一方提出终止或变更合同内容，需提前10天书面通知对方”之约定，被上诉人应当在诉前履行向上诉人通知的程序，其直接提起本案诉讼不符合上述法定及约定的解除通知程序。2、被上诉人不符合法定的解除合同条件。原审认定被上诉人迟延支付租金致使合同目的无法实现，判决解除租赁关系。但诉争房屋2018年度租金至今未支付系被上诉人违约行为造成，被上诉人主张的法定解除条件不成立。首先，被上诉人未履行约定的评估及清算义务，导致2018年度净收入额无法确认。在不违反法律法规强制性规定情形下，“约定大于法定”系民法一项基本原则。诉争《补充协议》第三条第（五）项约定“甲方根据乙方完成的约定收入和发展目标情况，给予乙方房租补贴，补贴以佣金或减免房租的形式兑现”；第四条第（一）项“业务目标”约定包含收入目标和发展目标两项，并约定了“净收入”的计算标准；第四条第（四）项“佣金和房租补贴的计算”约定了佣金的具体计算规则、清算周期等；第四条第（五）项“经营业绩评估”也同时约定了评估和清算程序。根据上述约定可以确认，2018年度业务目标完成情况、是否享受房租补贴及上诉人应得佣金数额都需要详细的评估及清算过程。但被上诉人未对上诉人2018年度业务情况进行任何形式的评估及清算，其径直根据单方数据（净收入428165.83元）未达到收入目标，不享受房租补贴的主张不应予以支持。再次，原审判决仅确认收入目标，未确认发展目标情形下即认定2018年度不符合免除房屋租金标准与诉争协议约定不符。诉争《补充协议》第四条第（一）项“业务目标”约定包含收入目标和发展目标两项；第四条第（五）项“经营业绩评估”约定，“每个评估期内，收入和发展目标完成率低于设定目标70％的，自下个评估期开始，暂停佣金和补贴支付”。上述约定内容确认，上诉人是否享受佣金和租金补贴，需确认收入目标、发展目标两项指标，原审判决仅确认收入目标，未确认发展目标情形下，认定上诉人业绩不达标，不享受租金补贴与诉争协议约定不符，漏查重要事实。最后，被上诉人未对2018年度收入目标进行清算及未及时支付上诉人佣金，是导致2018年度租金未支付的主要原因，原审判决以上诉人未按期支付租金致使合同目的无法实现为由判决解除合同认定事实错误。本案非单纯的房屋租赁关系，双方除约定租赁关系的诉争《补充协议》外，还签订了上诉人开展电信业务的《业务代理协议》，即上诉人应得业务佣金和被上诉人应得租金相互绑定，存在相互抵扣情形。对于应抵扣部分，上诉人无需再行交纳租金。根据《补充协议》第三条第（五）项“佣金及补贴”约定“甲方根据乙方完成的约定收入和发展目标情况，给予乙方房租补贴，补贴以佣金或减免房租的形式兑现”，即房租补贴（可抵扣部分）包含佣金、减免房租两种情形。上诉人应得佣金可以作为房租补贴抵扣租金；同时根据上诉人收入目标情况，亦可享受全额或部分减免房租的补贴政策。但由于被上诉人未对2018年度收入目标进行清算，无法确定上诉人是否可以享受全额或部分减免房租的补贴政策。另外，即使以被上诉人单方主张的数据确认2018年上诉人不符合减免房租的补贴政策，但根据上述“佣金”亦可充抵租金的约定，被上诉人也应当清算出上诉人应得佣金，用以充抵应付租金，进而才能确认上诉人是否仍需再行交纳租金。原审判决未考虑佣金情况直接认定上诉人2018年度需交纳31.2万元租金，认定事实错误。据上诉人估算，如以2018年度佣金充抵租金，则不存在欠付该年度租金情况。3、原审判决以2018年度租金标准确认2019年度应付租金金额没有依据。本案双方从2011年至今，均是根据代理业务目标设定情况确定年度房屋租金额度，在2018年度业务代理及房屋租金尚未结算，2019年度业务代理协议尚未签订情况下，2019年度房租标准处于未定状态，原审判决以2018年度租金标准确认2019年度应付租金金额没有依据联通公司辩称，一、我公司已经通过诉讼方式向上诉人长虹公司通知解除租赁关系，合同法第96条规定，当事人一方依照本法第93条第二款、第94条的规定，主张解除合同的应当通知对方，但该条规定的通知方式并不局限于某一种或某几种方式。中国联通业务代理协议之补充协议也并没有排除诉讼通知的方式。2019年5月我公司起诉后，延吉市人民法院向上诉人送达传票和起诉状，就已通知上诉人解除租赁关系，距今已经一年有余，已经履行了通知义务，所以上诉人主张我公司未履行法定及约定的解除通知程序，没有事实和法律依据。二、上诉人不按时缴纳租金严重违约，我公司有权解除合同。2018年净收入为428165.83元，证据充分，一审法院认定事实正确。上诉人虽反复质疑我公司数据，但是并未提出其具体主张，也不提供其设备中形成的数据记录，也没有任何相反证据反驳我公司的主张，所以我方举证的经双方之前共同确定的经公证的核算方式具有证明力，且上诉人没有证据反驳，应当作为判案依据，我公司是否履行约定的评估及清算义务，对于净收入额的数据没有任何影响。三、原审判决以2018年年度租金标准确认2019年住房屋使用费合理合法。另外根据合同法第二百三十二条、第二百三十六条的规定，如果认定双方2018年12月31日补充协议终止后，我公司提出诉讼解除前，形成不定期租赁关系，补充协议的租赁价格继续有效，我公司也有权依照补充协议的租金标准要求上诉人支付租金。四、原审判决上诉人搬出房屋合法，上诉人与我公司在2019年没有签订任何房屋租赁合同，上诉人继续使用我公司房屋无法律及事实依据，在我公司要求解除租赁关系后至今，迟迟不肯向我公司返还房屋，无视我公司的权益，仍然在营业，给我公司造成重大损失，故上诉人应当立即向我公司返还房屋，以减少损失。综上，上诉人的上诉请求及事实与理由不符合法律规定，原审法院判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判联通公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，被告立即返还房屋；2.判令被告立即向原告支付欠付的2018年房屋租金312000元；3，判令被告立即向原告支付2019年房屋使用费187333元（自2019年1月1日暂计算到2019年4月30日，以实际返还房屋之日为准）；4，被告向原告支付欠缴的电费18345元（2018年10月31日至2019年4月22日止）；5，被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：被告长期租赁原告公司的房屋经营通讯业务。2018年5月18日，原、被告签订了《中国联通业务代理协议之补充协议》，约定被告长虹公司承租原告联通公司位于光明街365号房产的营业场所专营联通公司的业务，租赁期间自2018年1月1日至2018年12月31日，房屋面积为260平方米，房屋租金为56.2万元／年。该协议第四条约定，被告营业收入应达到140.5万元；如在协议期间内，被告完成收入目标的100％，则免除房屋租金；如被告完成的收入低于目标的70％，则被告应不免除任何房屋租金。被告在2018年全年营业额为428，165.83元，只完成了收入目标的30.47％，未达到合同约定的140.5万元。被告除已支付的房租保证金15万元、房屋租赁费10万元外，2018年度尚欠房屋租赁费31.2万元。被告长虹公司2018年10月31日至2019年4月22日止拖欠电费18，345元。另査，长虹公司至今仍使用联通公司的租赁房屋。一审法院认为，原、被告于2018年5月18日签订的《中国联通业务代理协议之补充协议》，系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。双方明确约定房屋租金为56.2万元／年，被告营业收入达到140.5万元则免除房屋租金，低于目标的70％不免除房屋租金，而被告只完成目标的30.47％，被告应支付2018年房屋租金31.2万元。因此，原告要求解除双方之间签订的协议、被告支付2018年房屋租金31.2万元、支付自2019年1月1日至返还房屋之日止的房屋使用费及拖欠的电费18，345元的诉讼请求，原审法院予以支持。被告主张自2012年至今双方约定以每年被告为原告代理业务收取的业务费折抵房屋租金，由于2012年至2018年就业务费一直未进行结算，也导致2018年度租金数额尚未确定的辩论意见和2011年1月5日双方签订租房合同，租期自2012年1月1日至2020年12月31日，每年租金28万元的主要抗辩意见，因被告未提起反诉，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项之规定，判决如下：一、解除原告中国联合网络通信有限公司延边州分公司与被告延边长虹通讯器材有限公司于2018年5月18日签订的《中国联通业务代理协议之补充协议》；二、被告延边长虹通讯器材有限公司于判决发生法律效力之日立即支付原告中国联合网络通信有限公司延边州分公司人民币312，000元，房屋使用费（以年房屋租金562，000元为基数，月使用费46，833元、日使用费1，561元，自2019年1月1日至实际返还房屋之日止），电费（按电表计算数额为准，自2018年10月31日至实际返还房屋之日止）；三、被告延边长虹通讯器材有限公司于判决发生法律效力后，60日内搬出原告中国联合网络通信有限公司延边州分公司的位于延吉市××街房产的营业场所。如果被告延边长虹通讯器材有限公司未按判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按日万分之1.75支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，185元（原告已预交），由被告延边长虹通讯器材有限公司负担。本院审理查明，一审判决认定的事实基本正确。另查明，联通公司与长虹公司之间的业务代理关系于2012年即已开始，至2019年年末业务代理协议到期后，未再签订新的业务代理协议。在此期间，长虹公司租赁了联通公司的涉案房屋。2019年7月9日，联通公司申请延吉市延吉公证处对在其公司处的数据信息提取过程进行了保全证据公证，以对长虹公司的代理业务营业额数据保全。联通公司在一审诉中中，提交其制作的长虹公司的延吉市光明街长虹专营店2018年度净收入合计表，该收入合计表记载的延吉市光明街长虹专营店2018年全年收入额显示为453483元，长虹公司对该净收入合计表提出异议，但未提供相关依据。本院认为，联通公司与长虹公司于2018年5月18日签订了《中国联通业务代理协议》之补充协议合法有效，根据该协议约定的内容，包括房屋租赁及代理联通公司相关业务的法律关系。联通公司提起的诉讼所涉及的法律关系为房屋租赁纠纷，故本院审理的法律关系为房屋租赁纠纷。依据双方当事人签订的补充协议内容，房屋租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同履行期终止后，双方未签订新的房屋租赁协议，长虹公司继续在涉案房屋从事经营活动。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，联通公司对长虹公司在房屋租赁合同届满后继续使用涉案房屋未提出异议，故双方当事人就该房屋形成不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，由于双方就涉案房屋的租赁在2019年1月1日之后未再签订书面合同，已形成不定期租赁关系，因此联通公司可以通过诉讼方式解除涉案房屋的不定期租赁合同符合法律规定，应予支持。关于2018年度租金问题。在双方签订的补充协议中，双方当事人就涉案房屋租金金额约定为每年为56.2万元，同时合同第四条中也约定了如果长虹公司完成代理业务收入140.50万元，即应给予长虹公司100％房租补贴等内容，该条款可视为免除长虹公司应交付租金条件的约定。如果长虹公司以此条做为其不应承担交付租金的合同权利，应当负有该条合同约定已成就的相关事实举证义务。但是在本案诉讼中，长虹公司虽然对联通公司提交的长虹公司2018年全年收入合计表及数额提出异议，但不能提交其代理业务的营业收入达到合同约定条件的证据，因此本院无法认定长虹公司应当免交租金的条件已成就的事实，长虹公司应当履行给付联通公司2018年房屋租金的合同义务。关于2018年度之后的租金标准问题。由于双方当事人在2019年1月1日之后的房屋租赁为不定期租赁，根据合同法的相关规定，原租赁合同有效，不定期租赁期间的租金标准，应按照双方当事人于2018年签订的补偿协议约定的年租金56.2万作为计算租金标准。长虹公司上诉后又提出，根据延吉市人民政府针对新冠疫情防控要求，自2020年1月下旬开始至3月期间没有营业，因此应扣除此期间的租金。根据本案查明的事实，长虹公司在新冠疫情爆发之前即未履行给付租金的义务，而且联通公司在提起解除租赁合同之后，长虹公司拒绝解除合同，又未就因新冠疫情无法履行给付租金义务及时向联通公司通知，在诉讼中也未能提交其因疫情防控措施影响出现的具体困难情况的证据。因此长虹公司请求免除新冠疫情期间的租金主张于法无据，本院不予支持。综上所述，联通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，虽然适用法律存在暇疵，但鉴于判决结果正确，本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9185元，由上诉人延边长虹通讯器材有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李燕峰审判员  陈立晖审判员  金 花二〇二〇年六月二十一日书记员  刘虹辰