河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民初183号原告：郑州宝力通市场开发管理有限公司，住所地：河南省新郑市龙湖镇华南城招商中心，社会统一信用代码：914101840533782262。法定代表人：林琳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵雪莲，女，汉族，1987年11月11日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：温金燕，女，汉族，1987年01月13日出生，系该公司员工。被告：尤伸语，男，汉族，住所地：河南省禹州市。委托诉讼代理人：朱攀峰，河南麟格律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海峰，河南麟格律师事务所律师。原告郑州宝力通市场开发管理有限公司（以下简称为宝力通公司）与被告尤伸语房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝力通公司的委托诉讼代理人赵雪莲、温金燕，被告尤伸语及其委托诉讼代理人朱攀峰、王海峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宝力通公司向本院提出的诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金14,738,473.60元；2.判令被告向原告支付物业服务费107,074.59元、水电费49,018.55元、物业费违约金2,504元；3.判令被告向原告因被告违约应补付免租期的租金24,152,982元；4.判令被告向原告支付拖欠租金的违约金7,011,848.06元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月29日，被告与原告签订《郑州华南城房屋租赁合同》约定承租郑州华南城汽摩配件7A首二层ABC区商铺307间（总面积28,753.55m2）用于摩托车、电动车及配件类商品，租赁期5年，从2014年到8月1日至2019年7月31日。合同签订后，原告按照约定交付房屋，但截止到2020年2月28日，被告仍有租金14,738,473.60元、物业服务费107,074.59元、水电费49,018.55元未按时缴纳，经原告多次催告未果。被告的欠费行为，已经严重违反了相关法律法规和合同义务，已构成违约，根据合同约定被告还应当承担逾期付款所涉违约金、免租期租等，以上共计46,061,900.80元。被告尤伸语辩称，一、《郑州华南城房屋租赁合同》的真正主体是张海超与华南城有限公司，出租人是郑州华南城有限公司，被告由于没有法律意识在合同上签字，被告只是名义上的承租人，被告与原告均非适格主体，郑州华南城有限公司才是真正的合同主体；二、《郑州华南城房屋租赁合同》名为房屋租赁合同，实为招商代理协议；三、《郑州华南城房屋租赁合同》签订后，原告存在多项违约行为，致使被告客观上不能完成合同约定的招商任务，原告应承担一定的违约责任；四、《郑州华南城房屋租赁合同》已于2016年6月6日解除，被告与原告之间已不存在房屋租赁合同关系，被告已将欠付租金支付给原告，原告以该合同主张合同解除后的租金及相关费用没有事实及法律依据；五、《郑州华南城房屋租赁合同》解除后，原告及华南城有限公司将租赁标的物另外进行处理并出售，就标的房屋另外达成了新的协议并履行，原告以《郑州华南城房屋租赁合同》主张租金及相关费用没有事实及法律依据。综上所述，原告的各项主张均无事实及法律依据，应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月1日，郑州华南城有限公司与原告宝力通公司签订授权委托书。受托人原告对委托人郑州华南城有限公司所有的郑州华南城房屋进行运营管理，受托人原告的管理权限为：1.代为招租、与承租商户签订《郑州华南城房屋租赁合同》；2.代为收取租金、租赁保证金；3.代为催收租金、发催办函、解约函、代为与违约客户解除租赁合同；4.代为履行租赁合同约定的出租人的权利与义务，代为行使市场相关管理职责。委托期限：自2013年1月1日至2022年12月31日。2014年4月29日，原告作为甲方（出租人）与被告作为乙方（承租人）签订了一份《郑州华南城房屋租赁合同》，该合同约定被告承租郑州华南汽摩配件7A首二层ABC区商铺（总建筑面积28,753.55㎡）用于摩托车、电动车及配件类商品。租赁期限5年，从2014年8月1日（即起算日）至2019年7月31日（即届满日止），租金单价为28元/月/平方米（原、被高实际以14元/月/平方米收缴）。免租期：前3年免2年，第4个合同年度免6个月，合计免租2.5年。双方确认：乙方享受的任何优惠（包括免租期、租金优惠、物业费管理费优惠、市场推广费优惠及其他优惠），均是有前提的、可取消的及可追索的。如果乙方存在以下情形之一的（4.5.1乙方适用隐瞒、欺骗或者与甲方个别工作人员相勾结等手段，不正当的取得享受租金优惠资格；4.5.2乙方存在根本或重大违约行为），甲方有权以书面形式取消乙方享受的各种优惠，乙方须及时补付其已享受的全部优惠款项，并按优惠前的标准付款（包括但不限于补足优惠的租金、物业费），若乙方拒绝支付，甲方有权直接从乙方交纳的租赁保证金中冲抵，且乙方必须在接到甲方书面通知7日内补足保证金差额。合同签订时乙方向甲方一次性支付3个月租金2,415,298.20元；合同期第6个月届满前5日内乙方向甲方一次性支付3个月租金2,415,298.20元；合同期第18个月届满前5日内乙方向甲方一次性支付6个月租金4,830,596.40元；合同期第36个月届满前5日内乙方向甲方一次性支付3个月租金2,415,298.20元；合同期第42个月届满前5日内乙方向甲方一次性支付3个月租金2,415,298.20元租；合同期第48个月届满前5日内乙方向甲方一次性支付6个月租金4,830,596.40元；合同期第54个月届满前5日内乙方向甲方一次性支付6个月租金4,830,596.40元。应付租金共计24,152,982.00元。在合同约定的租赁期限内，物业管理费按3元/月/平方米收取，乙方同意上述物业管理费标准可由甲方或物业管理公司按郑州市有关规定进行调整，乙方应根据调整后的标准按时足额缴纳。每个商铺使用的水电费，按照物业管理公司核定的价格由商户自行承担并于每月5日前向甲方或甲方指定的物业管理公司缴纳上月水电费……合同还就其他事项进行了约定。被告尤伸语于2014年11月25日缴纳保证金1,610,198元，缴纳租金2,415,298.2元；于2015年9月8日缴纳租金358,143元；于2015年9月15日缴纳租金10,000元；于2015年12月3日缴纳租金200,000元；于2015年12月24日200,000元；于2015年12月29日缴纳租金150,000元；于2016年1月19日缴纳租金80,000元；于2016年1月22日缴纳租金50,000元；于2016年1月25日缴纳租金50,000元；于2016年3月5日缴纳租金50,000元；于2016年3月7日缴纳租金50,000元；于2016年3月22日缴纳租金30,000元；于2016年4月1日缴纳租金200,000元；于2016年5月30日缴纳租金57,500元、142,500元；于2016年6月28日缴纳租金150,000元；于2016年6月29日缴纳租金50,000元；于2016年6月30日缴纳租金50,000元；于2016年7月1日缴纳租金100,000元；于2016年7月2日缴纳租金100,000元；于2016年7月4日缴纳租金200,000元；于2016年7月5日缴纳租金137,155.2元；于2016年9月18日缴纳租金100,000元；于2018年9月28日缴纳租金1,400,000元；于2018年11月30日缴纳租金100,000元；于2018年12月15日缴纳租金400,000元；于2019年3月27日缴纳租金20,000元；于2019年3月29日缴纳租金57,000元；于2019年3月31日缴纳租金100，000元；于2019年5月18日缴纳租金72,879.84元；于2019年5月20日缴纳租金210,000元；于2019年5月21日缴纳租金42，769元；于2019年5月22日缴纳租金24，693.16元；于2019年5月23日缴纳租金11,661.2元；于2019年5月24日缴纳租金6,138.24元；于2019年5月27日缴纳租金27，033.12元；于2019年5月31日缴纳租金35,010.8元；于2019年6月2日缴纳租金5,645.62元；于2019年6月3日缴纳租金20,884.76元；于2019年6月6日缴纳租金7012.76元；于2019年6月10日缴纳租金5，645.62元；于2019年6月11日缴纳租金6,957.16元；于2019年6月12日缴纳租金6,728.53元；于2019年6月17日缴纳租金50,000元；于2019年6月19日缴纳租金35,000元；于2019年6月26日缴纳租金50,000元；于2019年6月29日缴纳租金415,600元；于2019年7月6日缴纳租金10,000元。截至2019年7月6日被告尤伸语缴纳租金共计8,051,037.2元（双方当事人均予认可）。原告于第三个合同期（2016.2.1-2017.7.31）内销售涉案商铺11间，面积共计1112.76m2，按实收14元/m2扣除42个月租金654，302.88元；于第四个合同期（2017.8.1-2018.1.31）内销售涉案商铺12间，面积共计1067.66m2，按实收14元/m2扣除24个月租金358，733.76元；于第五个合同期（2018.2.1-2018.7.31）内销售涉案商铺13间，面积共计1151.28m2，按实收14元/m2扣除18个月租金290,122.56元；于第六个合同期（2018.8.1--2019.1.31）内销售涉案商铺4间，面积共计359.00m2，按实收14元/m2扣除12个月租金60,312元。租赁合同关系存续期间，原告销售涉案商铺共计40间，面积共计3690.7m2，扣除租金共计1,363,471.20元。对于已销售商铺应扣除租金1,363,471.20元，本院予以认可。截止起诉之日，被告尚欠租金14,738,473.60元。2015年4月30日，被告与案外人张海超签订了一份《委托书》。委托人被告将2014年4月29日与郑州华南城有限公司签订的《房屋租赁合同》中规定的乙方的权利全权委托给张海超实施，负责处理解决本租赁合同中一切事务及问题，承担本租赁合同中乙方的一切权利、责任及义务。2016年6月6日，原告宝力通公司向被告尤伸语发出《关于解除的通知》后，被告尤伸语仍缴纳部分租金至2019年7月6日。另查明，案外人张海超已故于2016年2月19日。以上事实有当事人提交的证据及相关陈述在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《郑州华南城房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。一、关于原告主张被告向其支付租金的问题。2016年6月6日，原告虽向被告发出《关于解除的通知》，但被告并未搬离涉案房屋，原告亦未再次主张被告返还房屋，截止2019年7月6日被告仍向原告缴纳部分租金。故涉案房屋租赁合同并未于2016年6月6日解除，双方仍应按约履行。现原告主张被告尤伸语向其支付租金14,738,473.60元诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告称其与原告均非本案适格主体的抗辩理由，原告系受郑州华南城有限公司委托以自己的名义与被告签订涉案房屋租赁合同，被告承租本案房屋并交付租金，双方均系本案的适格主体。故被告该项抗辩理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。二、关于原告主张被告向其支付物业服务费、物业费违约金、水电费的问题。涉案房屋租赁合同6.1条明确约定物业费由被告（乙方）缴纳，但由谁收取未予明确，根据原告提交的物业费水电费收据显示，涉案物业费、水电费由深圳第一亚太物业管理有限公司郑州市分公司收取，并非本案原告，故原告主张物业服务费及物业费违约金，依据不足，如有充分证据证明，可另案主张权利。根据涉案房屋租赁合同6.3条之约定，每个商铺使用的水电费，由商户自行承担。被告并非房屋实际使用人（商户），故原告主张被告向其支付水电费的诉讼请求，本院不予支持。三、关于原告主张被告补付免租期租金的问题。根据合同约定，免租期前3年免2年，第4个合同年度免6个月，合计免租2.5年。2016年6月6日原告向被告发出《关于解除的通知》后，被告并未搬离涉案房屋，仍继续向其缴纳部分租金，原告亦继续收取租金。合同期满后，原告主张被告补付免租期租金，因其未按合同约定及时以书面形式告知被告取消其享受的优惠，故原告主张被告不付免租期租金的诉讼请求，本院不予支持。四、关于拖欠租金的违约金问题。原告主张按日万分之五标准计算数额为7,011,848.06元，数额过高，本院酌定按拖欠租金14,738,473.60元的20%予以支持。原告诉讼请求的数额超出部分，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告尤伸语于本判决生效后十日内向原告郑州宝力通市场开发管理有限公司支付租金14,738,473.60元；二、被告尤伸语于本判决生效后十日内向原告郑州宝力通市场开发管理有限公司拖欠租金的违约金2,947,694.72元；三、驳回原告郑州宝力通市场开发管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费272,110元，由原告郑州宝力通市场开发管理有限公司负担168,708.20元，被告尤伸语负担103，401.80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  刘文琳审判员  高 镭审判员  石卫华二〇二〇年六月二十三日书记员  曹 恒