山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执复49号 复议申请人（被执行人）：青岛世纪长乐置业有限公司，住所地青岛市黄岛区黄河中路388号。 法定代表人：徐某，董事长。 委托代理人：于某，男，汉族，该公司员工，住青岛市崂山区。 申请执行人：青岛银海世邦房产顾问有限责任公司，住所地青岛市市南区泰州五路1号东座2层。 法定代表人：李某某，执行董事兼总经理。 委托代理人：尹某，女，汉族，该公司员工，住青岛市市南区。 复议申请人青岛世纪长乐置业有限公司不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211执异37号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 执行法院查明，2018年6月1日，执行法院受理银海世邦公司与世纪长乐公司委托合同纠纷一案，于2019年5月7日作出（2018）鲁0211民初7736号民事判决书，判决解除银海世邦公司与世纪长乐公司于2016年7月27日签订的《新华锦?锦色漫山项目商品房委托策划推广销售代理合同》，世纪长乐公司于判决生效十日内向银海世邦公司支付基础佣金x元、溢价x元、逾期付款违约金、策划推广费x元，驳回银海世邦公司的其他诉讼请求。银海世邦公司与世纪长乐公司均不服该判决，上诉至青岛市中级人民法院。2020年1月8日，青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02民终11102号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年6月11日，执行法院作出（2018）鲁0211民初7736号之二民事裁定书，裁定查封世纪长乐公司在河北银行股份有限公司青岛分行的08×××75账户内存款x元。2020年2月4日，执行法院受理银海世邦公司的强制执行申请，案号为（2020）鲁0211执945号。 另查明，2016年12月13日，世纪长乐公司与青岛市房地产信息与交易资金监管中心、河北银行股份有限公司青岛分行签订《青岛市新建商品房预售资金监管协议》，约定：由世纪长乐公司开发建设的位于青岛市黄岛区前湾港路898号内1-8栋《青岛市西海岸健康护理研究中心（住宅部分）》项目商品房预售资金的收存、拨付、使用和监督管理按《办法》和本协议的规定办理，青岛市房地产信息与交易资金监管中心为该项目商品房预售资金的监管机构，河北银行股份有限公司青岛分行为该项目商品房预售资金的监管银行；世纪长乐公司在河北银行股份有限公司青岛分行开立商品房预售资金监管账户，账户名称为青岛世纪长乐置业有限公司，银行账号为08×××75；购房人撤销与世纪长乐公司购房合同后退款及世纪长乐上述项目完成房地产初始登记后，终止预售资金监管事项，按青岛市房地产信息与交易资金监管中心制定的《新建商品房预售资金监管规则》有关规定办理。 再查明，世纪长乐公司开发建设的位于青岛市黄岛区前湾港路1011号内1-8栋住宅、1001-1009单号商业房产，初始登记权利人为世纪长乐公司，权证或证明号为鲁（2019）青岛市黄岛区不动产权第0065972号，核准日期为2019年12月23日。2019年2月25日，青岛市公安局开发区分局辛安派出所出具证明一份，证明：青岛西海岸健康护理研究中心（住宅部分）即锦色漫山小区，原正门门牌号为××”，根据门牌号编制原则变更为“前湾港路1011号”；小区共8栋住宅楼，分别是前湾港路898号1号楼-8号楼，现依次变更为前湾港路1011号1号楼-8号楼。 执行法院认为，首先，银海世邦公司与世纪长乐公司委托合同纠纷已经法院审理并作出生效判决，世纪长乐公司未履行生效判决确定的给付义务，执行法院依法冻结其银行存款，符合法律规定。其次，异议人主张执行法院冻结世纪长乐公司08×××75账户系新建商品房预售资金的监管账户，经查涉案账户用于监管的新建商品房已于2019年12月23日核准进行了初始登记，根据《青岛市新建商品房预售资金监管协议》约定及《青岛市新建商品房预售资金监管办法》的规定，新建商品房预售资金监管期限自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房地产初始登记后止。在世纪长乐公司开发的新建商品房办理了房地产初始登记后，预售资金监管事项终止，新建商品房预售资金已解除监管。再次，当事人对已生效判决、裁定有权申请再审，但当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。本案中，异议人仅向青岛市中级人民法院提出再审申请，不符合法律规定中止执行的情形。2020年3月19日，执行法院作出（2020）鲁0211执异37号执行裁定书，裁定驳回异议人青岛世纪长乐置业有限公司的异议请求。 复议申请人青岛世纪长乐置业有限公司不服该裁定，向本院申请复议，请求依法撤销青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211执异37号执行裁定书。事实和理由：1.预售款账户中资金的性质，是用于支付该项目建设工程款的专用款项，不应执行用于非建设工程债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”，根据该规定，预售款账户中的款项仅能用于工程建设、支付工程款，不能用于偿还非工程建设债务。本案中，复议申请人与申请执行人的基础法律关系是广告策划推广委托关系，并不是工程建设发包方和承包方的建设施工关系，预售款账户中的资金应专门用于向建筑施工单位支付建设工程价款。因此，执行法院不应将预售款账户中的资金冻结并执行扣划给申请执行人。2.预售款账户资金用于支付建设工程价款的专属性，不应因监管银行解除对预售款账户的监管而改变。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定预售款用途的初衷，是为了保护施工单位的合法权益。因此，在建设单位未完全向施工单位支付完毕建设工程价款的前提下，即使监管银行解除对预售款账户的监管，预售款账户中的资金也应该继续用于向施工单位支付建设工程价款，不应用于支付非工程建设债务。该项目建设施工过程中，复议申请人尚未向施工单位完全支付完毕建设工程价款。目前复议申请人正在与施工单位进行建设工程款的结算，待结算结束后，将根据最终结算值向施工单位支付建设工程价款。3.黄岛区人民法院在案涉项目初始登记之前、监管银行未解除对预售款账户的监管之前就对预售款账户采取冻结行为，导致复议申请人无法使用预售款账户中的资金向施工单位支付工程款。2019年6月11日，执行法院冻结了预售款账户，2019年12月23日案涉项目才办理初始登记。在执行法院冻结预售款账户之前，复议申请人原计划将预售款账户中的资金用于向施工单位支付工程款，但是执行法院的冻结行为，导致复议申请人至今未及时支付工程施工款，严重损害了复议申请人和施工单位的合法权益。4.执行法院对案涉账户的冻结行为，违背了国务院和最高人民法院对商品房预售账户资金专项使用的规定。最高人民法院在（2016）最高法执复33号执行裁定书中明确商品房预售资金应用于工程施工建设，用以支付工程款，其他债权人申请执行商品房预售资金，不予支持。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设。因此如果预售款账户中的资金被执行扣划，在案涉工程款尚未结清的情况下，必然损害施工单位利益，导致农民工工资不能支付，引发群体性事件。5.为避免施工单位农民工上访、闹访，本案应中止执行并解除对案涉账户的冻结，待复议申请人与施工单位结算支付完毕后，将剩余资金再向申请执行人支付。 本院查明事实与执行法院查明事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第三项规定：银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断。货币作为种类物，实行占有即所有的原则。购房款一旦存入开发商指定的账户，该账户内的资金即为开发商所有。本案执行依据生效后，在被执行人未履行法定义务的情况下，执行法院对被执行人名下账户进行冻结符合法律规定。按照《青岛市新建商品房预售资金监管办法》第六条规定：“新建商品房预售资金监管期限，自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房地产初始登记后止。”本案，商品房预售款监管账户虽然担负着优先保障开发项目、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益的核心功能，但商品房预售资金在形式上仍为开发商所有，在设立该账户的目的已经实现后或账户资金满足项目建设所需资金之外的部分，法院仍可采取执行措施用于清偿被执行人债务。现案涉项目已办理房地产初始登记，新建商品房预售资金应当解除监管，本案仅对案涉账户采取冻结保全措施，尚未实际扣划，且复议申请人并未提交证据证明该账户资金目的未实现等情况，即便案涉账户资金内资金应优先保障项目开发，该金额亦不能确定，为避免可供执行财产流失，执行法院对案涉账户的保全行为符合法律规定。故复议申请人的复议请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下： 驳回复议申请人青岛世纪长乐置业有限公司的复议申请，维持青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211执异37号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 马 捷 审判员 刁培峰 审判员 焦兴凯 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 张辉 书记员 刘聪慧