山东省临邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1424民初1158号 原告：临邑县邢侗街道办事处南关村村民委员会，住所地：邢侗街道办事处南关村。 法定代表人：刘金山。职务：主任。 委托诉讼代理人：徐荣军，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。 被告：李忠才，男，汉族，1946年3月16日出生，住山东省临邑县。 被告：李文英，女，汉族，1955年2月20日出生，住山东省临邑县。（系被告李忠才妻子） 委托诉讼代理人：李忠才，男，汉族，1946年3月16日出生，住山东省临邑县。 原告临邑县邢侗街道办事处南关村村民委员会（以下简称“南关村委会”）诉被告李忠才、李文英买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告李忠才及被告李文英的委托诉讼代理人李忠才均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告南关村委会向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告之间购买宅基地的买卖合同无效并按照买卖合同无效的规定双方返还；2.因合同无效产生的损失由法院依法确定。事实与理由：根据《土地管理法》、《物权法》、《山东省农村宅基地管理办法》等相关法律规定，宅基地属于村集体组织成员集体所有，仅限于本村集体经济组织成员依据法定程序申请，获得批准后使用。原告是南关村宅基地的所有权人，被告非原告集体经济组织成员，无权占用原告的宅基地并建造房屋，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院。 被告李忠才、李文英辩称，1999年3月16日，李忠才女婿燕华峰从临邑镇南关村委会购买一块宅基地准备盖房，因南关村委会要求必须一起购买宅基地前的深坑上面还有高压线的地，才允许其盖房。后来李忠才花费4500元将此宅基地买下。2005年把坑填平盖的房屋，2006年建造房屋。因该宅基地已经卖了，所有权应归李忠才所有。 原告为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据一、临邑县自然资源局出具的临邑县J-50-102-(30)号土地利用权属界线图及说明一份，证明界线图中的临邑县瑞园路南延以东、西教场以北、利禹路以西、原104国道以南区域内标注的1、2、3号为原告集体土地； 证据二、临邑县邢侗街道办事处出具的证明一份； 证据三、山东省四部分关于棚户区改造设或项目的通知；证明涉案的原告所有的村集体土地所属的明德片区棚户区履行项目批准通过，为了社会公共利益的需要收回宅基地； 证据四、评估表一份。证明被告的地上附着物的价值是194068元。 被告为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据一、县里给我发的房产评估条。 证据二、从村委会购买宅基地收据两张。 经过庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据一、二的真实性均无异议，但宅基地买卖行为违反法律强制性规定，应属于无效。 被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一有异议，宅基地虽原告所有，但是我买了后应归我所有。对其他证据不看，不认可。 根据当事人的质证，经本院审查确认，原告及被告所提交的证据均符合法律规定，本院予以采信。 综合以上证据，本院认定以下事实： 1999年3月，被告李忠才女婿以自己的名义从原告南关村委会购买相邻宅基地两处，每处4500元，其中一处为涉案宅基地，由被告李忠才实际出资并归李忠才所有。李忠才随后在该宅基地上修建房屋居住。被告李忠才与李文英于2007年6月21日登记结婚。上述涉案房产为李忠才个人财产。 2017年3月29日，山东省住房和城乡建设厅、山东省发展和改革委员会、山东省财政厅、山东省国土资源厅联合发文《关于公布2017年棚户区改造第一批调整项目的通知》（鲁建住字[2017]8号），其中包含明德片区棚户区改造项目，而涉案李忠才所占有的宅基地与房屋位于明德片区棚户区改造项目范围内。经评估测算，院落面积为315.36平方米，补偿价值为31536元；地上建设房屋包括：北屋219.55平方米，西屋4.65平方米，南屋50.87平方米，东屋5.32平方米。以上房屋总价值为194068元；附属物包括：水泥地面14.31平方米、简易棚房5.72平方米、大门、空调、暖气、网线、有线等共计价值6401元。以上房地产总价值为：232005元。 根据双方当事人陈述，明德片区棚户区改造进行协议拆迁，按照宅基地的50%置换优惠购房指标。指标内购房，根据楼层价格为1300－1600元不等，指标外购房20平内根据楼层不同，价格在4500-5000元不等。超过20平，按照市场价购置。因明德片区正处在项目建设中，并无建成商品房。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、原告与被告之间的宅基地买卖合同是否有效；二、因合同效力而引起的法律后果应如何承担。 对于焦点一，宅基地买卖合同的效力问题，根据我国法律规定，农村宅基地属集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与权利人特定的身份具有密切的联系。被告不属于原告村集体组织成员，其通过购买的方式从村集体获得宅基地使用权的行为不符合我国法律规定，双方之间的买卖行为应为无效。 对于焦点二，合同无效的法律后果。原告请求双方财产互相返还，因合同无效产生的损失由法院依法判决。本案所涉的宅基地买卖合同为双务合同，本院将对双方基于合同无效返还财产的范围以及因合同无效产生的损害赔偿，一并解决。 本案合同无效的法律后果应主要包括以下两个方面： 1.合同无效后财产返还。根据法律规定，无效的合同自始没有法律效力，当事人基于合同获得的财产应予以返还。根据双方的宅基地买卖合同的履行情况，在1999年李忠才支付4500元从原告南关村委会处购买宅基地，因合同无效，双方应互负返还义务。即：原告南关村委会应返还被告李忠才宅基地买卖价款4500元，于此同时，李忠才返还所占宅基地的使用权。 另外，本案中的返还义务履行，关键在于李忠才自建的地上的建筑物应如何处理。本院认为，我国实行房地一体主义，在宅基地与地上建筑物权利人不一致时，应根据“房随地走”或者“地随房走”的原则确定权利人。2020年5月14日自然资源部下发《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发[2020]84号），通知指出：“2020年底基本完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作，是党部署的一项重要任务。各地要以未确权登记的宅基地和集体用地为工作重点，按照不动产统一登记要求，加快地籍调查，对符合登记条件的办理房地一体不动产登记……对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。”本案中，被告李忠才购买宅基地建房，不符合国家法律规定。根据现行政策精神，其占有的宅基地及所建地上建筑，无法通过登记等形式合法化，其权利得不到登记确认，继而无法受到相应的保护。因此，为保障双方当事人的合法权益，本案根据“房随地走”的原则确定房屋权利归属更为适宜，即地上建筑物随宅基地，由南关村委会所有。因地上建筑物由李忠才出资自建，南关村委会应当支付合理对价。对于价格，双方当事人在庭审时分别向本院提交了评估表：房产价值194068、院落价值31536，附属物6401元。根据其中房产及附属物价值确定南关村委会应当支付的对价比较合理，即南关村委会应当支付给原告194068+6401＝200469元。 2.因合同无效产生的损失双方当事人应当如何承担赔偿责任。合同判定无效后，因宅基地及地上建筑物均判归原告南关村委会所有，由此给李忠才带来损失应当由双方根据过错程度承担赔偿责任。首先：因合同无效带来的损失的确定。本案中，李忠才对宅基地虽不享有合法的使用权，但地上建筑物是由其自建，其应享有地上建筑物带来的利益。涉案宅基地及地上建筑物处于临邑县明德片区棚户区改造项目内，根据明德片区协议拆迁的政策及李忠才占有的宅基地情况，其可以按照宅基地面积（院落面积）315.36平方米的50%获得优惠购房指标，指标数为：315.36×50%＝157.68平方米。对于购房价格，根据双方当事人的陈述，本院确定指标内为购房1600元/平，而超出指标购房为4900元/平。虽双方当事人主张项目拆迁完毕交房后，若购买可以根据市场价购买，该市场价可能会更高一些，本院认为，未来棚户区改造项目完成后的市场价格具有不确定性，不应以此作为确定损失的依据。根据上述价格计算，涉案宅基地及房屋可获得的拆迁利益为（4900－1600）×157.68＝520344元。因我国实行房地一体的政策，虽优惠购房指标是根据院落面积计算，但其依据拆迁政策获得的利益并不仅仅及于宅基地，其中也包括地上建筑物。宅基地与地上建筑物的利益比例，根据评估所得院落与建筑物的价格，本院确定李忠才因其自建院落享有的利益占拆迁利益的86.4%（200469÷232005＝0.864），即520344×86.4%≈449577元。第二，对于以上损失，南关村委会应当承担的赔偿责任比例。本院认为，双方签订的宅基地买卖合同违反国家法律规定，合同无效，双方当事人在合同签订中均负有过错。但南关村委会作为基层群众性自治组织，在法定职责内管理集体财产，其对集体土地的性质及国家相关政策，应比作为普通人的李忠才掌握的更为全面及透彻，因此在本案的宅基地买卖合同中，对于合同无效，原告应承担主要责任，其应当对李忠才损失承担80%的赔偿责任，即449577×80%＝359661.6元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，第二百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告临邑县邢侗街道办事处南关村村民委员会与被告李忠才之间的宅基地买卖合同无效。 二、原告临邑县邢侗街道办事处南关村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告宅基地购买款4500元。 三、原告临邑县邢侗街道办事处南关村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付被告李忠才地上建筑物200469元。 四、被告李忠才于本判决生效之日起十日内返还所占宅基地并将地上建筑物交付原告。 五、原告临邑县邢侗街道办事处南关村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿被告李忠才损失359661.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9446元减半收取，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于德州市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王燕 二〇二〇年六月二十三日 法官助理刘娜娜 书记员王慧