辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初7210号原告：沈阳鹏斓服装有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区南五马路121号719房间，社会统一信用代码91210102769554301F。法定代表人：傅莹，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘洋，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：刘可立，男，1958年6月13日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：刘欣荣，辽宁良友（自贸区）律师事务所律师。被告：沈阳万丽城房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区南五马路121号，组织机构代码75079112-0。法定代表人：辛继刚，系该公司总经理。原告沈阳鹏斓服装有限公司诉被告刘可立、沈阳万丽城房地产开发有限公司（以下简称“万丽城公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法由适用普通程序进行审理。原告沈阳鹏斓服装有限公司委托诉讼代理人刘洋，被告刘可立的委托诉讼代理人刘欣荣到庭参加诉讼。被告万丽城公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令不得执行位于沈阳市和平区南五马路121号717号房屋，解除对该房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告沈阳万丽城房地产开发有限公司（以下简称“万丽城公司”）签订两份《商品房买卖合同》，约定万丽城公司位于沈阳市和平区南五马路121号717号、719号房屋出售给原告，717号房屋价款为226，497元，719号房屋价款为490，139元，两套房屋总价款为716，636元。原告先支付了100，000元房款，于2004年12月1日又现金支付了616，636元，至此，原告将两套房屋的总房款支付完毕。此后，被告万丽城公司将房屋移交给原告，原告接收房屋并合法占有该房屋至今。2006年5月24日，万丽城公司为原告开具两张房款发票（金额为226，497元和490，139元）。2008年5月20日，原告对万丽城公司提起诉讼，要求继续履行合同，为原告办理房产证并向原告支付迟延办理房产证的违约金。[案号为（2008）沈和民二初字第1155号]。在该诉讼中原告提交了购买涉案717号房屋的《商品房买卖合同》。但因万丽城公司及原法定代表人于家伟一房多卖的不法行为涉及刑事诈骗犯罪，故原告撤诉。2017年1月，原告再次向万丽城公司提起诉讼，提出要求确认房屋归还原告所有、万丽城公司为原告办理过户、备案登记手续等诉讼请求。该案于2018年12月10调解结案。2018年9月，刘可立与万丽城公司因借贷合同执行纠纷一案，贵院欲拍卖原告购买717号房屋。原告提出执行异议，贵院于2018年11月30日向原告送达《执行裁定书》（2018）辽0102执异438号，驳回原告的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十四条、第二十九条的规定，贵院认为原告与万丽城公司签订的《商品房买卖合同》无法证明实际签订于法院查封日期前，原告未能证明自身已经履行了付款义务、原告未能合理说明长期不办理过户或者备案登记手续的原因，故驳回原告的异议。原告认为其对涉案房屋享有足以排除对涉案房屋的执行的实体权利，符合《执行异议和复议的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，贵院应当依法停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封，理由如下：：一、关于该合同签订的时间问题，首先，虽然该份《商品房买卖合同》未明确约定签订时间，但是合同第八条约定了万丽城公司应在2005年10月30日前交付房屋，且原告也是在2004年12月1日前支付了全部购房款。按照常理推断，该份《商品房买卖合同》应当签订于2005年10月30日之前。其次，在2008年5月20日原告提起的办理房屋所有权证的诉讼中[（2008）沈和民二初字第1155号]和2017年1月再次提起的办理房屋备案登记的诉讼中（2018辽0102民初1137号），原告均提交了涉案717号房屋的商品房买卖合同和发票。原告提起上述两个诉讼的时间均在2018年4月即贵院查封涉案717号房屋之前，这就说明涉案717号房屋的《商品房买卖合同》是于2018年4月前就存在的，该份合同应当签订于2018年4月之前。最后，该买卖合同是原告与万丽城公司的真实意思表示，无合同无效的法定情形，故应当认为该合同合法有效，且（2018辽0102民初1137号）民事调解书也确认了双方的商品房买卖合同合法有效。贵院于2018年4月查封涉案房屋而原告是2005年6月30日之前就签订了合法有效的《商品房买卖合同》即原告在查封之前就签订了合法的买卖合同并支付了全部价款。2005年10万丽城公司月将涉案房屋移交给原告，原告占有该房屋至今13年。即原告在贵院依法查封涉案房屋之前就合法占有了该房屋。从以上的事实可以看出，原告与万丽城公司的买卖合同履行的比较充分，原告作为购房人已经履行了买受人的付款义务，而被告也收到了原告的房款并出具了发票，该发票加盖了被告公司的地税发票专用章，应当视为被告确认收到了原告房款。按照常理推断，如原告未支付购房款，被告是不可能为原告开具发票这一收款证明的。原告接收房屋并占有房屋，以占有的方式对外公示了原告就涉案房屋的所有权人。虽然原告尚未办理房屋产权证，未履行物权公示程序，但是并非是原告的过错、怠于行使权利。原告已经于2008年提起诉讼要求办理房产证，但因为万丽城公司及原法定代表人涉嫌刑事犯罪的原因，原告不得已之下才撤诉。当万丽城公司的法定代表人涉嫌刑事犯罪案件结案后，原告再次提起诉讼，要求办理房产证和备案登记，可见原告并未放弃自身权利，应当认为原告对于涉案房屋具有物权期待权，根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，原告享有对涉案物权的实体权利，能够排出对涉案房屋的执行。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依据该规定，万丽城公司出售房屋给原告，应当为原告办理产权过户手续，原告现已支付全部房款并实际占有该房屋，对未办理过户登记手续无过错，人民法院不得查封涉案房屋。综上，请求贵院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告刘可立辩称：第一，请求法庭驳回原告诉讼请求。原告所提供的商品房买卖合同没有签订日期，因此无法证明合同实际签订于法院查封日之前。第二，原告称交款方式为现金交付，但其所提供的房屋发票中的信息为手填信息且没有相应的银行取款凭证加以佐证其付款的来源，因此不能证明原告履行了支付购房对价的义务。第三，原告长期未予办理过户或备案登记手续，是因为原告自身原因导致。因此综上三点，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条、第17条，原告诉讼请求没有事实和法律依据，因此恳请法庭驳回原告诉讼请求。被告万丽城公司经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（买受人）曾与被告万丽城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告万丽城公司开发建设的位于沈阳市和平区南五马路121号717房屋（建筑面积49.21平方米），商品房单价为4602.67元/平方米，房款总价为226497元。合同签订后，原告向被告万丽城公司支付了全部购房款，被告万丽城公司于2006年5月24日向原告开具商品房销售统一发票一张。之后，原告进住该房屋占有使用至今，该房的物业费、电梯费、水、电等费用均由原告缴纳。另查，2017年11月9日，本院因牛庆文与万丽城公司之间的民间借贷纠纷一案作出（2017）辽0102民初9112号民事调解书，内容为：“一、解除原告牛庆文与被告沈阳万丽城房地产开发有限公司于2006年4月26日就位于沈阳市和平区南五马路121号1幢7层717房屋签订的《商品房买卖合同》；二、原告牛庆文于2017年11月30日前协助被告沈阳万丽城房地产开发有限公司到房产部门撤销上述合同备案登记；三、被告沈阳万丽城房地产开发有限公司于2017年11月12日前一次性给付原告牛庆文借款本息共计100,253元，原告牛庆文放弃2017年11月12日之后的利息；四、原告牛庆文放弃其他诉讼请求；五、本案纠纷一次性解决，双方无其他纠纷。”后因被告万丽城公司未履行生效法律文书确定的义务，牛庆文向本院申请强制执行。2018年4月3日，本院向沈阳市规划和国土资源局发出（2018）辽0102执1348号协助执行通知书，预查封将备案在牛庆文名下位于沈阳市和平区南五马路121号717房屋。2018年7月24日，本院作出（2018）辽0102执异276号执行裁定书，裁定变更刘可立为（2018）辽0102执1348号执行案件的申请执行人，在其所受让的债权范围内依法享有相应权利。又查，执行过程中，本院于2018年9月1日作出（2018）辽0102执1348号执行裁定，拍卖案涉房屋。原告向本院提出执行异议，本院经审查，于2018年11月29日作出（2018）辽0102执异438号执行裁定书，认为原告不具有足以阻止执行的实体权利，对于原告提出的异议本院不予支持，故裁定驳回原告的异议请求。再查，原告曾于2008年5月29日向本院起诉被告万丽城公司，案号为（2008）沈和民二初字第1155号，要求被告万丽城公司办理案涉房屋的所有权证，支付办证违约金。该案审理过程中，原告曾向本院提交上述案涉房屋的《商品房买卖合同》及购房发票。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告万丽城公司经本院合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据到庭当事人提供的证据及其当庭陈述，对本案事实予以认定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然原告与被告万丽城公司所签订的案涉房屋买卖合同未签订日期，但根据原告曾于2008年5月向本院起诉被告万丽城公司时提交的案涉房屋买卖合同的事实，可以推知该买卖合同签订时间应在原告起诉之前，也即2008年5月29日之前。该时间在本院查封案涉房产之前。根据原告提交的业委会证明及物业费、电梯费、水、电收据等证据，能够证明原告在涉案房屋被查封之前已经实际占有使用该房屋。被告万丽城公司向原告出具的商品房销售发票能够证明原告已向其支付了全部房款。同时，亦没有证据证明原告对案涉房屋未登记在其名下存在过错。据此，原告对位于沈阳市和平区南五马路121号717房屋提出不得执行，符合上述法律规定的情形，其享有的权利能够排除执行。原告的该项诉讼请求理由成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：不得执行位于沈阳市和平区南五马路121号717房屋。案件受理费4698元（原告已预交），由被告沈阳万丽城房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  苏博群人民陪审员  马传莉人民陪审员  刘 芳二〇二〇年六月三日书 记 员  温贺晴本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。