广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初6450号原告：江仕球，男，1977年10月25日出生，汉族，住广东省大埔县***************，公民身份号码为445************739。委托诉讼代理人：舒璋，广东五菱律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆映如，广东五菱律师事务所律师。被告：刘远清，女，1967年7月13日出生，汉族，住广东省东莞市************，公民身份号码为360************047。被告：何润华，男，1969年8月5日出生，汉族，住广东省东莞市************，公民身份号码为442************675。原告江仕球与被告刘远清、何润华合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告江仕球及其委托诉讼代理人舒璋、骆映如、被告刘远清、何润华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告返还合作建房订金150000元；2.两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与两被告系朋友关系，两被告系夫妻关系。原告与两被告于2019年3月23日商定签署《合作建房合同》，建房地址为东莞市虎门镇赤岗社区******（宗地编号为1989第1900060610580），土地权属人为两被告，约定建房出资方为江仕球。原告按上述合同约定委托案外人邓雨龙将合同约定建房订金150000元通过银行转账方式交付了被告刘远清。后因两被告的原因导致涉案合同未实际签订，合作建房项目未实际开展，故原告要求两被告返还合作建房订金150000元，但两被告一直拖欠未返还。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定及根据订金具体预付款性质，而涉案合同实际未履行的情况，两被告应向原告返还定金。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。两被告辩称，其收取原告的150000元订金中的30000元已支付给了社区作为押金，另外100000元委托案外人办理报建手续已支付，其同意向原告退还剩余20000元；涉案土地因政策原因报建尚未审批。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本案证据，本院认定事实如下：原告与两被告拟签订合作建房合同合作建房，原告向两被告支付了150000元作为订金，被告刘远清于2019年3月23日向原告出具了收据，该收据载明“今收到江仕球合作建房订金150000元，合作建房地址：虎门镇赤岗社区松岗路37号（宗地编号：1989）户主：何润华……”，该收据上有“备注：双方签订协议甲方全力配合，期限2个月”内容。原、被告拟签订的《合作建房合同》中记载的甲方为何润华、刘远清（土地权属方），乙方（房屋出资方）为江仕球，双方约定两被告将其位于东莞市虎门镇赤岗社区**路37号（宗地编号：1989第1900060610580号）宅基地及附属地块与原告合作兴建一栋约九层半的住宅楼房，该协议第七条载明“合同签订后乙方当天需支付给甲方人民币壹拾伍万元（￥150000元），其中伍万元（￥50000）为定金，壹拾万元（￥100000元）为前期报建费用，如因土地问题无法报建，两个月内无法报建下来甲方需整款无息退回给乙方，待甲方配合乙方将报建手续做好……”，该合同原、被告双方未签订。原告提供的东莞市虎门镇赤岗社区*民委员会于2019年3月21日出具的证明显示涉案土地为宅基地，两被告亦确认涉案土地为宅基地。原告主张，其已依约向两被告支付了150000元订金，但被告未依约办理好报建手续已构成违约，其有权要求两被告返还收取的订金150000元。原告陈述，根据两被告出具的收据记载的两被告应于收到订金之日起2个月内办理好报建手续的内容，结合双方拟签订的《合作建房合同》第七条的约定，两被告至今未办理好涉案土地的报建手续，可以认定两被告违约，应退回已收取的款项。两被告辩称，其收到了原告交付的150000元订金，但其中的30000元已作为押金支付给了东莞市虎门镇赤岗股份经济联合社，其中的100000元已用于委托案外人办理报建手续，其仅同意向原告返还剩余20000元。两被告提供的两份收据分别载明“收到何润华松岗路37号建筑余泥渣土保证金10000.00”、“收到何润华松岗路37号建筑违建保证金20000.00”，开票时间显示为2019年3月20日，开票单位为“赤岗股份经济联合社”。原告陈述，两被告提供的上述收据中记载的30000元因涉案土地报建未批准未建房实际可以申请退回。另查明，原告并非涉案土地所在集体经济组织成员。以上事实，有原告提供的《合作建房合同》、虎门镇各社区民房建设备案表、证明、集体土地建设用地使用证、收据等证据，两被告提供的虎门镇社区集体经济组织收据及当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案为合同纠纷。本案争议焦点是原告主张两被告退还150000元是否合法有据。原告交付150000元给两被告作为订金并约定于订金交付之日起2个月内签订合作建房协议，故原告与两被告的订约合同成立。但是，订约合同所涉案的合作建房合同约定是利用两被告的宅基地建房，而原告并非涉案土地集体经济组织成员，两被告利用宅基地与原告合作建房，实质上是变相出让宅基地用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的效力性强制规定，故本院认定涉案订约合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，两被告应向原告返还因该合同取得的财产，故本院对原告关于主张判令两被告返还150000元的请求予以支持。两被告辩称其收取的150000元中的100000元是委托案外人办理报建手续，另外30000元交到东莞市虎门镇赤岗经济联合社作为保证金，故不应返还。但是，两被告委托他人办理报建手续，是两被告与他人的委托关系，两被告不能据此对抗原告的返还请求权。两被告交纳给东莞市虎门镇赤岗经济联合社的款项的性质是保证金，是保证两被告不违法倾倒余泥渣土及不违建，两被告如不存在上述行为按理是应该退回给两被告的，故不属于两被告的损失，两被告不能据此对抗原告的返还请求，故本院对两被告的辩解不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告刘远清、何润华于本判决生效之日起三日内向原告江仕球返还150000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取受理费1650元（已由原告江仕球预交），由被告刘远清、何润华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  欧泽林二〇二〇年六月二十三日书记员  阳 意强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。