江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初8819号原告：孙苏州，男，1991年7月26日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：刘毅，江苏道金律师事务所律师。被告：杨静，女，1971年10月2日出生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：谢树杰，太和县城关镇法律服务所法律工作者。原告孙苏州诉被告杨静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日依法受理后，依法适用简易程序，由审判员宁璐独任审理，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告孙苏州及其委托诉讼代理人刘毅，被告杨静的委托诉讼代理人谢树杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙苏州向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告退还原告2019年10月20日至2020年8月16日的房租租金16493.15元；2.被告赔偿原告因其未告知房屋信息给原告造成的停业及装修损失30538.26元；3.被告承担本案诉讼费。审理中，原告孙苏州明确，虽原告实际是2019年10月14日正式搬离，但自愿主张退还从2019年10月20日至2020年8月16日期间的房租16493.15元；第二项诉讼请求中要求退还的系停业损失30538.26元（搬离后需另找房屋，时间按30天计算，之前日平均营业额为3393.14元/天，毛利润为30%，故停业损失为3393.14元/天×30%×30天），并无装修损失。事实和理由：2019年8月14日，被告向原告口头承诺相城区是可以办理营业执照的正规门面房。同年8月16日，双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致签订了房屋租赁合同，并约定先付半年房租10000元，剩余房租10000元于三个月内付清。2019年10月11日，三月之期尚未届满，被告以自己也需向一手房东交房租为由要求原告提前支付剩余房租，原告遂于次日支付剩余房租10000元。2019年10月14日，在原告经营期间收到通知，根据苏州市“9+1”整治要求，原告被责令停业并撤离。原告无奈停业，与被告多次协商并质问房屋性质等问题，被告从未正面回应。后，从一手房东处了解到，被告在收到原告支付的房租后并未续租该房屋，因此已经逾期，构成违约，一手房东亦要回收该房屋。原、被告之间的租赁合同合法、有效，因被告此前的虚假承诺及到期不续租的行为，导致原告事实上无法经营。停业后，原告多次协商退租无果，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告杨静辩称，案涉整个门面首先整体是由廖楚勤承租的，廖楚勤的租期还未届满，后其将剩余租期部分转给了杨静，杨静通过微信的方式支付了租金给廖楚勤，之后廖楚勤的租期届满之后，再由杨静和房东何建林重新签订的《租房合同》。然后，杨静将整个门面中的一小部分（不到一半）再转租给了原告孙苏州。对于原告孙苏州的诉讼请求，被告不同意退还原告主张的剩余租金16493.15元，因原告已经使用了两个半月，另外被告已经向何建林支付了一年房租55000元中的15000元，此款何建林也不愿退还给被告，因此被告也不同意退还给原告。关于停业损失，被告也不愿意赔偿，因为停业损失与被告没有任何关系，原告现在被要求搬离是政府的行为，是政府要求原告搬离的。经审理查明，2019年8月16日，杨静作为出租方（甲方）、孙苏州作为承租方（乙方），双方签订《租房合同》一份，其中约定：甲方将位于地方的房屋出租给乙方使用；租赁期限自2019年8月16日至2020年8月16日；本房屋年租金为人民币贰万元。双方还作了其他约定。合同底部甲、乙处由杨静、孙苏州分别签字予以确认。另，孙苏州于2019年8月12日、8月16日、10月12日分别支付杨静租金500元、9500元、10000元，合计租金为20000元。以上事实，由当事人提供的原告身份证复印件、被告流动人口信息、《租房合同》等证据及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。原告孙苏州为证明其主张，还向本院提供如下证据：1.政府相关部门联合出具的通知书一份（其中载明：“小餐饮经营业主：根据苏州市“9+1”场所小餐饮安全整治附加标准要求，严禁在住宅楼中设置餐饮场所。现告知你在收到此份通知后，于2019年10月20日前自行关停搬离，如不搬离的，裴圩社区将会同相关执法单位联合执法，强制执行，届时所造成的一切损失由你方承担。”）及照片两张，其拟证明其承租的案涉房屋不符合苏州市“9+1”场所小餐饮安全整治附加标准要求，案涉房屋是住房性质，不能用于商业，营业执照也办理不下来，在“331”专项整治中，其被政府部门责令整治、关停，时间为2019年10月14日，当天就搬离了。其是经营的卤菜，营业执照未办理，也无缴税记录；2.其与杨静微信聊天记录一组6张[其中有如下对话：（杨，10月28日18:43）那不让我干我也没有办法啊是政府不让干的啊（孙，10月28日18:54）民房，你说门面房，租的时候我都问过你的，你说可以办证再说我房租交了，合同签的是壹年的，违约算谁的]，其拟证明，被告在搬离时，未到支付期限，仍向其提前索要10000元的房租，微信聊天记录中显示10月12日晚上付的10000元，另，其在承租房子时询问过该房屋的性质和是否能办理营业执照，被告承诺属于门面房，可以办理营业执照；3.2019年8月17日至2019年10月19日期间，其微信和支付宝支付交易明细各一组，共64天，支付宝收款58497.5元，微信收款126663.69元，合计为185161.19元，其表示，上述微信和支付宝记录里备注“收入”的每一笔款项都是营业额，其该两个账号是专门用来收款的，以上证据其拟证明，其在正常经营期间，平均每日营业额有记录的为2893.14元，现金有500元左右（对于现金无依据提供，但其日常是做卤菜的，有收现金也是正常的现象），故按照3393.14元的30%计算每天的利润，共计算30天。经质证，被告杨静认为，对证据1，真实性无异议，但此系政府行为，与其无关；对证据2，20000元已收到，10月12日晚上付的10000元是其中的10000元，但关于能否办理营业执照，被告也是咨询过房东何建林的，何建林表示可以办理的，因租房时何建林答应过可以办理，所以在租房时，其答应原告可以办理的，对于聊天记录的真实性认可，但是实际能否办证其也不清楚；对证据3，真实性、合法性、关联性均有异议，首先此为间接性损失，其次该损失不是杨静造成的，是政府造成的，原告可以向政府要求补偿，与杨静没有关系。被告杨静为反驳原告孙苏州之主张，向本院提供如下证据：1.其与何建林的签订的《租房合同》一份（其中约定的租赁期限为2019年11月1日至2021年11月1日，房租年租金为55000元）、微信聊天记录一组（其表示，此为其与廖楚勤的聊天记录）、微信聊天记录一组（其表示，此为其与何建林的聊天记录），以上证据其拟证明《租房合同》是2019年7月29日签订的，但是向房东何建林支付租金是从2019年11月1日开始的，11月1日之前的部分租金是支付给廖楚勤的，廖楚勤之前支付给何建林的房租就是到11月1日截止的，除了给廖楚勤的房租之外，之后其总共向何建林支付了15000元。经质证，原告孙苏州认为，对于《租房合同》，真实性不予认可，即便为真，也说明在杨静向其出租房屋时，被告并没有取得与房东的一手租赁关系，且根据该房屋租金55000元一年，按四分之一面积计算的租金应为13000元左右，另该合同第七条明确约定房租不可转租，必须经过房东何建林同意，被告的转租行为违反了该合同规定，存在过错。对于被告与何建林聊天记录的真实性认可。对于另一组聊天记录真实性无法确认，其也不认识廖楚勤，其中被告于2019年8月1日支付给何建林的15000元，与被告在2019年10月12日晚上向其要求提前支付租金时的理由、事实不符，并且被告向其承诺的可以办理营业执照系原、被告之间的约定，实际无法办理的结果和损害应当由被告承担，与第三方何建林无关。审理中，经本院向苏州市不动产登记中心相城分中心的工作人员核实，案涉房屋并无产证，原、被告双方亦均表示未见到过案涉房屋的产证。另，原告孙苏州表示，建设工程规划许可证等应该也是没有的。对案涉合同效力由法院依法认定，如法院对合同认定为无效，则其对合同无效不存在任何过错，基于被告所承诺的房屋系门面房、可以办理营业执照及房屋周边其他商铺的经营情况，其才与被告签订《租房合同》，目前该房屋其于2019年10月14日已经退还给房东何建林，被告应当将剩余房租按照合同无效的处理办法返还给其，至于其的停业损失因系被告导致合同无效，应当由被告予以全部赔偿。被告杨静则表示，其不知道案涉房屋有无建设工程规划许可证。关于《租房合同》，可以确认为无效，主要原因是到目前为止，案涉房屋无产权证，案涉房屋在居住区内，不应该进行商业出租，本案的过错也不在廖楚勤，也不在其，原告也无过错，过错在于何建林，房东何建林不该出租房屋。审理中，原告孙苏州表示，其承租的系案涉门面中的一小部分，大概四分之一左右。其在租案涉门面时，不知道是被告从别处租来的，房产证其没有看过，也没有问过被告该房屋是否是被告所有的，当时是被告在里面做生意，实际占有人是被告，所以其认为被告有权利出租，也认为实际房东是被告，后来被告搬离以后，大概在2019年10月10日晚上被告连夜将店里东西全部搬空（因为原告承租区域之外的其他部分还是被告在使用），在被告搬离当天找其要了10000元的房租，再之后真正的房东过了两三天就过来找其要房租，其才知道被告将案涉房屋转租。审理中，被告杨静表示，其自己的租期还未满，但是其因自己家里有事，所以提前还未到10月份就从案涉门面搬离了，后来其知道原告搬走了，原告总共使用了两个半月。本院认为，案涉房屋并无产证，现也无证据显示该房屋有建设工程规划许可或经过主管部门批准建设，故本案中原、被告双方签订的《租房合同》应认定为无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告孙苏州主张其实际使用案涉房屋至2019年10月14日止，但其自愿要求被告退还其2019年10月20日起至2020年8月16日期间的房租16493.15元，而被告杨静也认可原告仅使用了两个半月，结合政府相关部门联合出具的通知的内容（其中要求2019年10月20日前自行关停搬离），本院对原告孙苏州要求被告向其退还2019年10月20日起至2020年8月16日期间租金的主张予以支持，经本院核算，金额为16444.45元[（20000元/年÷12个月×2个月）+（20000元/年÷12个月÷30天×4天）]。对于原告孙苏州所主张的停业损失30538.26元，本院认为，原告孙苏州现所提供的其微信和支付宝交易明细尚不足以证明其每日的具体营业额，对其每笔备注为“收入”的入账本院不能确认即为其营业收入（其中不能排除系其他款项的可能性），且对于其所主张的每日现金收款500元及毛利润系30%的主张，其现亦未提供证据予以证明，因此，原告孙苏州应对其无法证明其具体损失承担举证不能之责任，对其要求被告向其支付停业损失30538.26元的主张，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杨静于本判决生效之日起十日内退还原告孙苏州租金人民币16444.45元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022020207）。二、驳回原告孙苏州的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币488元，由原告孙苏州负担382元，被告杨静负担106元（原告预交的诉讼费用中的106元，由本院退还原告，被告应负担的诉讼费用106元，被告应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32250199743600001331043846）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 宁 璐二〇二〇年六月十一日书记员 王静妍