广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25190号上诉人（原审原告）：姚显亮，男，汉族，1976年12月26日出生，住所地：河南省光山县，上诉人（原审原告）：李清，女，汉族，1982年11月1日出生，住所地：河南省光山县，两上诉人共同委托诉讼代理人：李晓姝，广东旭晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗剑平，男，汉族，1981年7月25日出生，住所地：广东省兴宁市,被上诉人（原审被告）：深圳福达恒业企业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路20号爵士大厦四楼4082号，统一社会信用代码：91440300065476536P。法定代表人：林波涛。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。上诉人姚显亮、李清因与被上诉人罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司（以下简称福达恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初12256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人姚显亮、李清上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判罗剑平返还姚显亮、李清购房定金及购房款30万元；3.改判福达恒业公司对上述款项承担连带担保责任；4.判令罗剑平、福达恒业公司承担本案的诉讼费用。上诉事实和理由：一、一审认定事实有误。姚显亮、李清于2013年7月21日与罗剑平签订《商铺买卖合同》，依据该合同约定，罗剑平作为出卖人，其全权委托福达恒业公司作为履行此《商铺买卖合同》的代理人及保证人，姚显亮、李清作为买受人。该买卖合同第三条约定：由姚显亮、李清出资100万元购买罗剑平所有的位于深圳市××嘉宾路××爵士大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号铺位，该铺位建筑面积10.92平方米，其中套内建筑面积5.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.38平方米。合同第四条约定：付款方式为一次性付款，分二次支付，姚显亮、李清于本《商铺买卖合同》签订之日支付30万元（含定金及购房款）给罗剑平，第二次于深圳市房地产产权交易中心出具该商铺交易递件手续的受理证明文件当天支付全部房价款的70%，计人民币70万元。姚显亮、李清于2013年7月21日通过刷卡的方式支付了定金30万元，罗剑平的代理人福达恒业公司出具收据。2014年7月13日，罗剑平、福达恒业公司将该商铺交付给姚显亮、李清，双方签订了《商铺交付确认书》。因姚显亮、李清已于2013年7月21日与案外人深圳市天玓商场管理有限公司签订了《商铺租赁协议》，租赁期限从2014年8月1日起至2016年7月31日，出租方也即姚显亮、李清不向承租方收取任何费用。因该涉案房产是免费出租，故姚显亮、李清在没收到任何通知的情况下，于2018年10月到该涉案商铺了解经营情况时才得知：此商铺早已转卖案外人，直到此时，姚显亮、李清才明确知道该商铺已转让他方。针对一审认定的事实，关于福达恒业公司向姚显亮、李清发出的EMS文件即《催缴税费及催办过户手续的通知》《催款函》《合同解除通知函》，因姚显亮、李清经常出差，均没收到上述文件，对于一封显示收件人为李清的签名也系他人伪造，并非李清的本人签名，其他邮件的签收人显示保安代收，且代收人的名字也不详，故对上述事实一审法院单方作出姚显亮、李清已实际收到的认定，与事实不符。二、一审判决在认定事实错误的基础上，适用法律及作出的判决也必然是错误的。二审调查询问时，姚显亮、李清补充其上诉事实与理由称，姚显亮、李清签订认购书后，因工作原因长期出差，罗剑平、福达恒业公司在签约后列明邮寄的相关快递有五份之多，上述五份快递均由案外人签收，此案外人系姚显亮、李清所在小区的物业管理公司保安人员。因保安人员职位流动频繁，加之姚显亮、李清购买该商铺后又将该商铺返租给罗剑平、福达恒业公司。上述五份快递均未由姚显亮、李清实际签收，故上述快递均未实际送达。姚显亮、李清在罗剑平、福达恒业公司的要求下所签署的《商铺买卖合同》为罗剑平、福达恒业公司制作的格式条款，相关条款无限放大罗剑平、福达恒业公司的权利，而限制姚显亮、李清的权利，扩大姚显亮、李清的义务，依法应当认定为无效。例如第五条约定“如果买受人……付款，逾期超过15日，出卖人有权单方解除合同，并且将已收的房款作为违约金没收”，该条款涉及违法，依法应当认定无效。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上支持姚显亮、李清的上诉请求。被上诉人罗剑平、福达恒业公司辩称，一、一审判决认定双方《商铺买卖合同》于2014年10月22日解除，事实清楚，证据确凿。姚显亮、李清称其未收到任何通知与事实不符。二、罗剑平、福达恒业公司依约解除涉案合同合法有据，一审判决认定罗剑平、福达恒业公司不存在违约情形事实清楚。三、一审判决认定姚显亮、李清主张返还购房定金及购房款已超过诉讼时效事实清楚，适用法律正确。2014年7月2日，在罗剑平、福达恒业公司发出《交楼通知书》以后，姚显亮、李清于7月4日收到，并于7月13日前来收楼，而对于2014年3月26日、6月11日、7月28日、8月19日和10月21日邮寄到同一地址的其他函件均称未收到，显然不符合常理。罗剑平、福达恒业公司依据买卖合同第十条向姚显亮、李清指定的地址邮寄相关的文件，符合合同约定。姚显亮、李清向一审法院起诉请求：1.判令解除姚显亮、李清与罗剑平签署的《商铺买卖合同》；2.判令罗剑平支付姚显亮、李清违约金20万元；3.判令罗剑平、福达恒业公司返还姚显亮、李清购房定金及购房款30万元；4.判令福达恒业公司对罗剑平的上述债务承担担保责任。一审法院认定事实：一、罗剑平原为深圳市罗湖区嘉宾路20号爵士大厦1024的业主，罗剑平委托福达恒业公司办理涉案商铺的销售手续。二、2013年7月21日，福达恒业公司作为罗剑平的委托代理人，与姚显亮、李清签订《商铺认购书》，约定姚显亮、李清向罗剑平购买深圳市罗湖区嘉宾路20号爵士大厦首层24号物业，认购价为1000000元，2013年7月21日姚显亮、李清需支付定金100000元并签订认购书，2013年7月25日前支付首期价款200000元（已扣除定金）同时签署《商铺买卖合同》。2013年7月21日，福达恒业公司作为罗剑平的委托代理人及合同保证人，与姚显亮、李清签订《商铺买卖合同》，房价款总金额为1000000元。第四条约定：“2013年7月21日前支付全部房价款的30%(包含定金）300000元；于深圳市房地产产权交易中心出具该商铺交易递件手续的受理证明文件（包括但不限于受理通知书受理回执）当天支付余款70%人民币700000元。”第五条约定：“买受人未按照合同规定的时间付款，逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已支付房价款作为违约金没收。”第十条约定：“本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送……如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局收邮戳之日为发出日，自发出之日起计三天后视为送达。”第十一条约定：“在买受人按本合同的约定向出卖人缴清全额房价款之日起计220个工作日内，由买卖双方共同向深圳市房地产产权登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的、需买受人提供的证件及资料。买受人同意委托并授权出卖人或指定的律师事务所代买受人到产权登记部门办理该商铺的产权登记手续及申领《房地产证》”。三、上述合同签订后，姚显亮、李清向罗剑平支付了定金及首期款共计300000元。四、2013年7月21日，姚显亮、李清与案外人深圳市天玓商场管理有限公司签订了商铺租赁协议，租赁期自2014年8月1日起至2016年7月31日止。在租赁期内，承租方负责对该商铺及其所在楼宇范围内的商铺及外立面进行整体装修，并对该商铺及其所在楼层范围内的商铺进行整体运营，同时承租方承担租赁期内该商铺的管理费、水电费及其他运营费用；出租方同意不向承租方收取任何费用。五、2014年1月29日，罗剑平取得了爵士大厦1024商铺的产权证。六、2014年3月26日，福达恒业公司向姚显亮、李清发出《催办过户手续的通知》，称罗剑平、福达恒业公司在该商铺具备交易过户手续条件后多次通知姚显亮、李清办理过户手续，但到目前为止，姚显亮、李清仍未委托并授权指定的律师事务所工作人员代办过户手续，也未亲临房地产交易中心办理相关手续，致使罗剑平、福达恒业公司不能办理该商铺的交易过户手续。为尽快办妥《房地产证》，请姚显亮、李清于2014年3月31日前办理上述手续。该通知于2014年3月26日寄出，邮单上载明“请于2014年3月31日前办理天玓项目1024号铺交易过户手续”，邮寄地址与姚显亮、李清与罗剑平签订的《商铺买卖合同》中姚显亮、李清所留的送达地址一致，案外人“姚荣”于2017年3月27日签收该材料。七、2014年6月11日，福达恒业公司再次以EMS特快专递向姚显亮、李清上述地址送达了《催缴税费及催办过户手续的通知》,该通知告知姚显亮、李清于2014年6月16日前足额缴交税费22037元及办理相关交易过户手续，且于快递单上明示该快递文件名为“《爵士大厦一层24号铺催缴税费及催办过户手续通知》，并于快递单备注处明确备注催请买受人于2014年6月16日前缴交税费22037元及办理过户手续”，案外人“姚荣”于2017年6月12日签收该材料。八、2014年7月28日，罗剑平、福达恒业公司以EMS特快专递向姚显亮、李清送达《催款函》，该函件通知姚显亮、李清于2014年8月2日前足额缴纳购房余款70万元、缴纳税费22037元及办理交易过户手续，并明确告知“若逾期，出卖人将有权依约循法律途径追收欠款及违约金，或解除合同并没收姚显亮、李清已缴纳的房价款（含定金）作为违约金……”，且于快递单上明示该快递文件名为“爵士大厦一层24号铺催款函”，并于快递单备注处明确备注“催请买受人于2014年8月2日前支付房款及税费合计722037元”，李清于2014年7月30日签收该材料。九、2014年8月19日，罗剑平、福达恒业公司委托广东广和律师事务所律师向姚显亮、李清致函，称：通知姚显亮、李清在2014年8月24日前交纳购房余款70万元以履行合同……，否则，罗剑平有权要求姚显亮、李清在2014年8月29日前一次性付清全部未付房价款，并依约循法律途径追收欠款及违约金，或者出卖人也有权解除合同，没收姚显亮、李清已缴纳的房价款（含定金）作为违约金，且于快递单上明示该快递文件名为“深圳市罗湖区嘉宾路爵士大厦一层24号铺催款律师函”，并于快递单备注处明确备注“催请买受人于2014年8月24日前支付房款70万元，否则于2014年8月29日前一次性付清剩余房款”。案外人于2014年8月20日签收该材料。十、2014年10月21日，福达恒业公司以EMS特快专递向姚显亮、李清送达《合同解除通知函》，明确告知姚显亮、李清自本函件发出之日起解除与姚显亮、李清签订的《商铺买卖合同》，并没收姚显亮、李清已经缴纳的房价款（含定金）作为违约金。案外人于2014年10月22日签收该材料。十一、2014年12月23日，罗剑平与案外人林冠军签订认购书，将涉案房产出让给案外人林冠军，于2015年2月5日核准登记。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于姚显亮、李清主张解除双方的《商铺买卖合同》的问题。根据前述认定的事实，姚显亮、李清未按照约定办理相关过户手续，亦未支付剩余房款，双方签订的《商铺买卖合同》的约定，罗剑平有权单方提出解除合同。罗剑平于2014年10月21日向姚显亮、李清送达《合同解除通知函》，该函件邮寄的地址系姚显亮、李清在合同中载明的送达地址，双方在合同中关于送达通知和信函有明确的约定，故罗剑平、福达恒业公司关于已向姚显亮、李清送达《合同解除通知函》的主张，一审法院予以采信。该《合同解除通知函》已于2014年10月22日被签收，一审法院认定，姚显亮、李清、罗剑平的《商铺买卖合同》于2014年10月22日解除，姚显亮、李清关于解除双方的《商铺买卖合同》的主张，一审法院不予支持。关于姚显亮、李清主张罗剑平支付违约金20万元的问题。根据前述认定的事实，罗剑平是在与姚显亮、李清解除合同后将涉案房产出售给案外人的，罗剑平不存在违约的情形，故姚显亮、李清关于罗剑平支付违约金20万元的主张，一审法院不予支持。关于姚显亮、李清主张罗剑平返还购房定金及购房款30万元的问题。罗剑平主张姚显亮、李清该请求已经超过诉讼时效。一审法院认为，姚显亮、李清在2014年10月22日已经收到罗剑平的《合同解除通知函》，姚显亮、李清主张返还房款的诉讼请求应自此开始计算。姚显亮、李清未提交证据证明存在诉讼时效中断的事实，姚显亮、李清在2019年4月3日提起本案诉讼，已经超过了诉讼时效，故姚显亮、李清关于罗剑平返还定金及购房款的主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：驳回姚显亮、李清的诉讼请求。一审案件受理费4400元（姚显亮、李清已预交），由姚显亮、李清负担。本院审理查明，福达恒业公司分别于2014年3月26日、2014年6月11日向姚显亮、李清发出《催办过户手续的通知》《催缴税费及催办过户手续的通知》。案外人“姚荣”分别于2014年3月27日、2014年6月12日签收前述通知。一审关于签收日期存在笔误，本院予以纠正。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《商铺买卖合同》系合同各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应恪守履行。首先，依本案查明事实，福达恒业公司依涉案合同载明的通讯地址多次向姚显亮、李清寄送书面通知，该通知均显示有人签收。福达恒业公司据此主张该书面通知已送达姚显亮、李清，符合前述涉案合同第十条的约定，本院予以采纳。姚显亮、李清上诉主张其未收到该书面通知，与事实不符且有悖合同约定，本院不予采纳。本案中，福达恒业公司系卖方罗剑平的委托代理人，姚显亮、李清经福达恒业公司多次书面通知并催告，仍未依约配合办理房产过户手续并支付剩余房款，已构成根本违约。一审认定罗剑平有权解除合同、涉案合同于2014年10月22日解除，处理正确，应予维持。据此，罗剑平并非导致合同解除的违约方。姚显亮、李清上诉主张罗剑平向其支付违约金20万元，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。其次，如前述，涉案合同于2014年10月22日解除，故姚显亮、李清请求罗剑平返还购房款30万元的诉讼时效应自此起算。本案中，姚显亮、李清于2019年4月3日提起本案诉讼，诉请罗剑平返还购房款30万元，该请求显已超过诉讼时效，本院不予支持。一审就此处理正确，本院予以维持。综上，姚显亮、李清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元（姚显亮、李清已预交），由姚显亮、李清负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年六月二十三日书记员 马雪梅（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。