上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5589号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海鹤星房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇云晧路193号。法定代表人：李汶林，总经理。委托诉讼代理人：郑友庆，上海旭路伟光律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨宇慧，女，1988年12月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周佳明，上海沪泰律师事务所律师。上诉人上海鹤星房地产经纪有限公司（以下简称上海鹤星公司）因与被上诉人杨宇慧房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初3422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上海鹤星公司上诉请求：请求撤销原审判决第二、三、四、六、七项，将本案发回重审或依法改判原审判决第二项租金和使用费计算到2019年10月29日。事实与理由：第一，被上诉人解除合同没有事实及法律依据,上诉人行使不安抗辩权可以拒付租金。合同在履行过程中,上海市临港地区住房保障部门对涉案房屋依法整改,不准出租,上诉人基于对合同履行的不确定性引用不安抗辩权。第二，上诉人于2019年10月29日发出收房通知，被上诉人也收到此通知，因此房屋租金的占有使用应当计算到2019年10月29日。第三，被上诉人解除合同应当向上诉人承担违约责任，被上诉人要求上诉人赔偿违约金等没有事实及法律依据。涉案房屋涉及整改，不准出租，生效文书均已认定无需上诉人举证证明，故上诉人不应承担违约金。被上诉人杨宇慧不同意上海鹤星公司的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、上诉人作为一家专业房地产经纪有限公司，对涉案房屋的了解程度应比被上诉人更加清楚，根据合同实际履行情况，该房屋不存在可行使不安抗辩权的情形。二、2019年10月29日，被上诉人收到的并非收房通知，而是上诉人的协商方案。由于该方案中部分陈述与事实不符：1.房屋未清空，客户未搬走，系争房屋在2019年8月至12月期间有水电费故房屋有人使用；2.房屋内家具价值是否可抵房租有争议。故被上诉人未予回复，直至2019年底上诉人主动与被上诉人沟通后，才用换锁方式完成了法院要求的交房，故其要求上诉人支付房屋使用费与法有据。三、无论被上诉人是否知道涉案房屋被整改不能出租，该事实与被上诉人的诉讼请求的请求权基础无关，被上诉人解除租赁合同是依据上诉人逾期不交房租的事实，涉案房屋是双限房屋与本案无关。杨宇慧向一审法院起诉请求：1.解除杨宇慧、上海鹤星公司签订的《房屋租赁合同》；2.上海鹤星公司向杨宇慧支付2019年8月10日起至11月9日止的租金5,200元；3.上海鹤星公司向杨宇慧支付自2019年11月10日起至2020年2月29日止的房屋使用费，按每月1,400元计；4.上海鹤星公司向杨宇慧支付2019年8月到11月之间的水、电费共计228.70元；5.上海鹤星公司向杨宇慧支付违约金20,000元；6.上海鹤星公司支付杨宇慧律师费3,000元。上海鹤星公司反诉请求：1.杨宇慧向上海鹤星公司支付违约金49,570元（含20,000元违约金、29,570元装修损失）2.杨宇慧退还上海鹤星公司押金1,200元。一审法院认定事实：系争房屋于2016年4月28日登记至杨宇慧及案外人张某名下，房屋建筑面积83.61平方米，用途为居住，竣工日期2015年。产证附记载明限价商品房，取得房地产权证10年方可上市转让。2017年1月9日，杨宇慧（出租方、甲方）与上海鹤星公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定将系争房屋出租给乙方使用；租赁期限自2017年2月10日起至2021年2月9日止；押金1,200元；4.2条约定，乙方每叁个月支付一次租金，其后房屋租金在前一期租金到期日前柒个工作日内支付；8.3条约定，甲、乙双方同意，有下列违约情形的，另一方可书面通知违约方解除本合同，并且违约方需要向另一方支付违约金，违约金金额为违约行为发生时当月的月租金；如果违约方的违约行为给另一方造成的损失大于违约金的，违约方还应当赔偿损失与违约金差额的部分。另一方因维权而产生的诉讼费、律师费、误工费、公证费等合理支出，均由违约方承担……c）乙方迟延支付租金，并且甲方向乙方发出催款通知后超过30天仍未付款的；合同尾部手写其他条款约定，租赁期为四年，甲方同意乙方转租，但不得超过4人，甲方同意乙方装修，但不得破坏房屋结构，租赁期满装修费用与甲方无关。租金变更为：第一年1,200元。第二年1,300元。第三年1,400元。第四年1,500元。违约金支付如下：第壹年肆万元整、第贰年叁万元整、第叁年贰万元整、第肆年壹万元整。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，杨宇慧向上海鹤星公司交付了房屋。上海鹤星公司为系争房屋配置床、衣柜、床头柜等数件家具、家电；支付杨宇慧房屋租金至2019年8月9日，另付押金1,200元。因2019年8月10日起的租金上海鹤星公司未付，杨宇慧于2019年10月21日向上海鹤星公司邮寄律师函，函件中载明由于上海鹤星公司拖欠租金未付、在杨宇慧于2019年9月13日邮寄书面催款通知函后仍未支付，现函告上海鹤星公司解除双方的《房屋租赁合同》、上海鹤星公司向杨宇慧支付2019年8月10日起的租金、水电煤等基础费用以及合同约定的违约金。该函件于次日送达上海鹤星公司。2019年10月29日，上海鹤星公司工作人员李某向杨宇慧发送短信，表示关于系争房屋其已清空，杨宇慧可随时去取回钥匙；关于欠付的二个半月租金，其提出一个月押金抵扣后剩余的租金用屋内家电设备折抵的方案。杨宇慧收到短信后未回复。庭审中杨宇慧表示2019年10月份去系争房屋内查看，发现屋内还有人居住，并且门锁已更换致使杨宇慧无法进入；2020年2月，杨宇慧与上海鹤星公司进行沟通，后于2月29日杨宇慧自行换锁收回了系争房屋。审理中，杨宇慧向一审法院提交了其与上海鹤星公司工作人员的短信、微信以及支付宝聊天记录，《催款通知函》及邮寄凭证，律师费发票，水电费付款凭证。聊天记录系与上海鹤星公司工作人员郑某及“郎某”，证明租赁期间上海鹤星公司时常有拖欠租金及水电煤费用，2019年9月杨宇慧向上海鹤星公司方催讨租金，未得到回复；《催款通知函》系2019年9月13日，杨宇慧出具给上海鹤星公司，函件载明因上海鹤星公司逾期支付租金，杨宇慧发函催讨、若催款后超过30天上海鹤星公司仍未支付的，杨宇慧与上海鹤星公司解除合同。邮寄地址系上海市浦东新区XX路XX号（上海鹤星公司住所地），邮寄凭证显示于2019年9月15日签收；律师费发票证明杨宇慧为本案诉讼支出律师费3,000元；水电费付款凭证证明杨宇慧已支付2019年12月水费73.20元，2019年10月电费47.61元、11月电费61.22元、12月电费46.67元，共计228.7元。经庭审质证，上海鹤星公司确认自2019年8月10日起的租金未付，对杨宇慧与郑某的聊天记录无异议，因“郎某”已离职，上海鹤星公司无法核实聊天记录的真实性；《催款通知函》邮寄地址系上海鹤星公司的住所地，但上海鹤星公司未收到；对律师费发票真实性无异议；水电费付款凭证真实性无异议，上海鹤星公司仅认可2019年8月10日之前产生的水电费，此后的费用与上海鹤星公司无关。上海鹤星公司向一审法院提交了关于“严禁出租临港地区限价商品住房”的告知书（影印件）、关于“出租临港地区限价商品住房”行为的限期整改通知书（影印件）、承诺书（影印件）、房屋配置清单及照片。上海鹤星公司称告知书及整改通知书系2018年9月张贴在系争房屋所属小区公共部位，其拍照取得。告知书及整改通知书的内容系上海市临港地区住房保障中心出具给相关单位、购房人及其家庭，表示临港地区限价购房人在取得“小产证”未满10年期间，不得交易、转租、转借或改变限价房用途，若存在“出租限价房行为”的则需立即完成整改。承诺书系其他业主书写，承诺购入限价房后由本人和家庭使用。房屋配置清单及照片证明上海鹤星公司在系争房屋内配入床、衣柜、床头柜等数件家具家电，共计支出29,570元。经庭审质证，杨宇慧表示告知书、整改通知书、承诺书因没有原件，无法确认真实性，告知书及整改通知书杨宇慧未见过、不知情，杨宇慧亦未签署过承诺书；对于房屋配置清单真实性无异议，但对金额有异议。审理中，上海鹤星公司陈述2019年8月有居委会上门排查房屋使用情况，租户无法进入系争房屋，就该情况上海鹤星公司向杨宇慧反映、双方一直在沟通处理，由于严禁出租限价商品房的告知书致使系争房屋无法使用，故2019年8月10日开始的租金上海鹤星公司未付。杨宇慧陈述，上海鹤星公司从未向其反映过系争房屋的使用存在障碍，在杨宇慧向上海鹤星公司催讨租金的过程中，上海鹤星公司才提及双限双定房不得出租之事。杨宇慧在出租系争房屋前未曾向有关部门签订过承诺书。对于系争房屋内上海鹤星公司的遗留物品，双方确认上海鹤星公司已于2020年4月5日全部搬离。对于上海鹤星公司应当承担的违约责任，杨宇慧表示若合同8.3条与合同手写条款不能并用，其要求参照适用合同手写条款的约定。对于上海鹤星公司反诉请求的违约金，杨宇慧认为违约金标准过高，需要调整，杨宇慧仅承担2万元违约金，装修损失不应承担。上海鹤星公司表示，杨宇慧诉请的违约金过高，要求调整至最高不超过三个月租金的标准。一审法院认为，杨宇慧、上海鹤星公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，杨宇慧、上海鹤星公司均应恪守。自2019年8月10日起，上海鹤星公司未按合同的约定向杨宇慧支付租金，其认为系争房屋系双限双定房，根据相关政策不得用于出租，上海鹤星公司无法正常使用系争房屋。为此上海鹤星公司提供了关于“严禁出租临港地区限价商品住房”的告知书以及关于“出租临港地区限价商品住房”行为的限期整改通知书予以佐证。告知书及整改通知书张贴时间为2018年9月，现未有足够证据证明截止2019年8月期间，上海鹤星公司对系争房屋存在使用上的障碍。并且，承租期间上海鹤星公司从未曾以租赁合同无法继续履行为由向杨宇慧提出过因履行障碍而要求解除合同。事实上，从本案合同的履行情况反映，上海鹤星公司将房屋用于转租，系争房屋在2019年8月至12月期间房屋内实际产生的水电费显示房屋一直处于使用状态中。故上海鹤星公司拒付2019年8月10日起的租金，于法无据，一审法院不予采信。由于上海鹤星公司欠付租金，杨宇慧于2019年9月13日向上海鹤星公司住所地发送《催款通知函》，邮寄凭证显示于9月15日签收。此后上海鹤星公司在催缴期限内仍未支付租金，杨宇慧向上海鹤星公司发送解除通知主张合同解除，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。杨宇慧向上海鹤星公司发送了解除合同的律师函，上海鹤星公司方已签收，涉案租赁合同于2019年10月22日（通知送达之日）解除。合同解除后，上海鹤星公司应结清占用系争房屋期间欠付杨宇慧的租金以及房屋使用费。上海鹤星公司称其于2019年10月29日已清空房屋、要求杨宇慧交接，而杨宇慧自述其于2019年10月至系争房屋处，发现房屋内仍有人居住，直至2020年2月29日杨宇慧才收回系争房屋。故系争房屋的房屋使用费应结算至2020年2月29日。上海鹤星公司占用系争房屋期间的水、电费，应由上海鹤星公司承担。杨宇慧已垫付的款项，即水费73.20元，电费155.50元，合计228.70元，上海鹤星公司应支付杨宇慧。关于合同约定的违约责任，双方在合同的8.3条以及合同尾部手写部分均约定了解除合同的相关违约责任，一审法院认为前述二处违约责任属于可选择的条款。杨宇慧要求依据合同手写条款向上海鹤星公司主张2万元违约金，符合合同约定。但上海鹤星公司认为该约定标准过高，请求予以调整，一审法院予以准许。依照公平及诚实信用原则，综合涉案合同的履行情况、过错责任，酌情调整由上海鹤星公司支付杨宇慧违约金2,800元。杨宇慧关于律师费的诉请，一审法院不予支持。杨宇慧同意退还上海鹤星公司押金，一审法院予以准许。上海鹤星公司反诉请求杨宇慧支付2万元违约金及29,570元装修损失，由于上海鹤星公司违约致使涉案租赁合同解除，其前述反诉请求，一审法院不予支持。据此，判决：一、杨宇慧与上海鹤星房地产经纪有限公司就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年10月22日解除；二、上海鹤星房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨宇慧2019年8月10日至2020年2月29日的租金或房屋使用费，按每月1,400元计；三、上海鹤星房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨宇慧水、电费共计228.70元；四、上海鹤星房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨宇慧违约金2,800元；五、杨宇慧于本判决生效之日起十日内退还上海鹤星房地产经纪有限公司押金1,200元；六、驳回杨宇慧的其余诉讼请求；七、驳回上海鹤星房地产经纪有限公司的其余反诉请求。本院二审期间，上诉人上海鹤星公司提交一份上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终11430号民事判决书作为证据材料，该判决书系2020年3月2日作出，形成于一审判决之后。判决书第三页第二段内容：“2018年9月6日开始.......”，证明该地区住房保障部门出具的告知书真实，从告知书发布之日起涉案房屋不许出租，租赁合同无法再履行，故其不需要再支付租金。被上诉人杨宇慧质证认为，该份证据与本案无关，即使有此告知书也不影响房屋租赁，应当支付租金。本院经审核认为，上述证据材料虽能证明上诉人主张有关部门就限制系争房屋出租公告过的事实，但因该事实认定与否并不影响本案的审理结果，与本案无直接关联性，故不予采纳，详细理由见下文。被上诉人杨宇慧二审中未提交新的证据。经二审查明，系争《房屋租赁合同》第六条6.1款约定：乙方（即上诉人）返还房屋时，装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，乙方有自由处置权。另经审理查明，一审判决认定的其他事实无误。本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、上诉人是否可行使不安抗辩权拒绝继续履行合同义务或被上诉人是否有权解除合同；二、上诉人支付租金和房屋占有期间使用费应截止的时间；三、系争合同若被解除，双方是否应承担责任，承担什么责任。针对第一个争议焦点：首先，虽然双方在诉前实际行为表明均已不愿再履行合同，已解除合同，但是双方对合同解除是否存在过错直接影响确定双方是否承担责任和承担什么责任。对此，被上诉人主张其有权主张单方解除合同，依据是上诉人拖欠支付租金并在被上诉人催款期限内仍未支付构成约定的被上诉人单方解除合同的条件；而上诉人则辩称其有权依法行使不安抗辩权拒付租金。故应先分析上诉人是否有拒付系争租金的法定权利，上诉人主张该抗辩权是依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”据此规定，因有关部门行政执法和系争房屋的属性致被上诉人丧失了继续出租房屋的能力，应当先履行支付租金义务的上诉人有权中止履行支付租金的义务。对此，经查：第一，上诉人作为专业的中介机构在签订合同时审查房屋的权证时已明知系争房屋是限制转让的并且依据政策是限制租赁的，但这实际上并未影响到双方签订和履行租赁合同。即使在租赁期间有关行政监管部门又发布过限制租赁和整顿的公告，现上诉人也未举证证明实际上存在公告后至搬离前存在使其不能使用房屋的事实。第二，即使公告和相应的行政执法的事实存在，该行政执法行为依据的是有关对系争房屋限制转租的管理性法规，而不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定，故上述情形并不影响系争租赁合同的有效性。综上，在法律和实际履行事实上，被上诉人在实际搬离前并未因此丧失继续提供系争房屋供上诉人使用的能力。因而，上诉人拒付系争租金并不符合上述关于不安抗辩权的法律规定。其次，基于上诉人无拒付租金的权利和存在拒付租金的事实，被上诉人向上诉人发送了催款通知函，上诉人仍未支付租金。嗣后，被上诉人向上诉人发送了解除合同的函，其主张解除合同符合合同约定的被上诉人向上诉人催款30天后上诉人仍未付款，被上诉人有权单方解除合同。据此，应认定上诉人拒付租金的行为构成违约，而被上诉人对合同解除并不存在违约和过错。针对第二个争议焦点：经查，上诉人在一审庭审中确认其于2020年4月5日将其遗留房屋内的物品全部搬离。同时依照上述合同约定，上诉人返还房屋时，对装修所添置的可以分离的设备等器具有自由处置权，且未有证据证明双方约定该些物品应归被上诉人所有或存在被上诉人阻止上诉人搬离的情形，故上诉人搬离前房屋属其实际占用。现在一审中被上诉人自认并主张其于2020年2月29日为其收回房屋和上诉人支付占用费的截止日期，一审法院予以认同并支持其相应主张，认定系争房屋租金和占用费计算至该截止日期并无不当，上诉人的相应上述理由不能成立。针对第三个争议焦点：如上所述，因被上诉人在履行和解除合同中并不存在违约和过错，故上诉人的一审相应反诉请求无合同和法律依据。反之，上诉人却存在违约行为，一审判决其支付占用住房期间的租金和房屋使用费、水电费是符合合同约定的，且根据上诉人请求将其应承担的违约金已酌情调低的金额并无不当。综上所述，上诉人上海鹤星房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640.00元，由上诉人上海鹤星房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年六月二十四日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……