山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终1852号上诉人（原审原告）：李阳，女，1970年12月18日出生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。委托诉讼代理人：韩峰，山东科圣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山东裕升置业有限公司，住所地山东省日照市经济开发区秦皇岛路北、北京路西(中瑞聚福园)(幢号:001)01单元4011号，组织机构代码913713217961982342。法定代表人：尹衍庆，经理。委托诉讼代理人：周广远，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王付军，男，该公司员工。上诉人李阳、山东裕升置业有限公司（以下简称裕升置业公司)因商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市山亭区人民法院（2019）鲁0406民初1608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李阳上诉请求：1.撤销山东省枣庄市山亭区人民法院(2019)鲁0406民初1608号民事判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由裕升置业公司承担。事实和理由：一、原一审法院判决裕升置业公司不承担一审诉前违约金71830元的赔偿责任，认定事实不清，于法无据。原一审法院判决书说理部分论述：“双方同意按照下列第2方式处理：2)双方协商解决。该条关于‘双方协商解决’的约定应视为上述司法解释‘当事人有特殊约定’的情形，在双方约定的办理权属登记期限届满后，双方当事人应当依约协商解决，协商解决不成，原告可依据合同约定或法律规定向被告主张逾期办证的违约责任。因原告未能举证证明其与被告曾依约协商或协商未果故自被告逾期办证之日起至原告提起本案诉讼之期间为双方协商解决期间，原告提起诉讼之日应视为双方协商解决未果，如此时被告仍不能依约履行办证义务，且无证据证明非因原告的原因，则被告应承担逾期办证的违约责任，支付违约金的起始时间应从原告起诉之日开始计付至被告办理涉案房屋所有权转移登记手续之日止。”该部分理由缺乏事实依据，是对涉案合同的订立目的和性质及相关条款错误的理解。另依据涉案商品房买卖合同中第19条转移登记：“2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第2种方式处理：(2)双方协商解决。因买受人原因未能在出卖人规定的时间内及时办理产权登记所需手续及费用的出卖人不承担任何违约责任。”以上合同条款综合表达的合同含义就是：(1)涉案合同19条第三款第二项内容的意思是房屋交付使用后90日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报备，如不能将全部办证资料报备即已构成违约。因买受人原因未能在出卖人规定的时间内及时办理产权登记所需手续及费用的出卖人不承担任何违约责任，如不是买受人原因则出卖人要承担违约责任。根据以上条款表达的含义，可以理解为协商解决的应是如何承担违约责任，采取何种方式承担违约责任等情形，而不是以协商为由免除协商期间向买受人承担违约责任。双方协商解决，并不应理解为免除被告(裕升置业公司)应承担的违约责任，应是在被告承担违约责任基础上的协商，以至于解决违约责任由被告承担的问题。(2)该合同条款属格式合同中的格式条款。如果以协商解决为由而免除被告应承担的责任，被告应当提请买受人注意免除或限制其责任的条款应予说明，如未明确向买受人说明，免除被告责任或排除买受人主要权利的条款应属无效条款，协商解决实质就是变相免除被告应承担的违约责任。(3)依据签定涉案合同总原则中“根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等自愿公平协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议”，显然被告违背了平等、自愿、公平、协商原则，未协商解决或证明不了协商解决，这个期间被告如不承担违约责任，该期间买受人的损失无法得到任何保障，换句话讲依据被告的逻辑，对此问题如果十年、二十年不协商或证明不了协商过，被告就不需要承担任何违约责任，买受人的权益根本就得不到任何保障，被告的行为难道就不是违约行为?被告未经与原告协商，主动选择“协商解决”在一定意义上反成了被告免除责任的挡箭牌，不需要承当任何责任，此种约定其实质违反了公平原则，该条款内容应属无效。假设该期间需要协商，被告也应当积极主动协商责任承担问题，如被告该期间否认协商过而不需要承担或免除违约责任，而是由原告来承担此期间责任，自食其果?这就是平等、自愿、公平、协商的结果么?这种所谓“协商解决”方式显然是严重显失公平的，违背了涉案合同制定的原则以及合同法39条和125条的规定。二、践行涉案合同公平、诚实信用原则，被告依法、依约应承担逾期办证的违约责任。原告提供新的证据材料足以证明在被告交付涉案房产后原告与被告多次协商解决产权登记事宜以及违约责任承担问题。被告办证答复和通知以及信访现场答复，均能说明原告积极要求被上诉人履行办证义务。诚实信用原则是民商事交易中的帝王条款，因此诚实信用原则就显得愈加重要，该原则最重要的理由便是法律漏洞的补充作用，它要求当事人在行使权利时，应兼顾对方当事人利益和社会一般利益，在不损害他人利益和社会利益的前提下，追求自己的利益。该案中原告与被告对涉案房产办证问题进行过多次沟通协商，要求被告办证并承担违约责任。被告应承担与原告所谓“协商解决期间”的违约责任。裕升置业公司未作答辩。裕升置业上诉请求：1.撤销(2019)鲁0406民初1608号民事判决第一项，改判为裕升置业公司六十日内取得产权登记业务受理通知书；2.撤销(2019)鲁0406民初1608号民事判决第二项，改判为山东裕升置业有限公司自2019年8月14日按照每日40元的标准支付逾期办证违约金至取得涉案房屋产权登记业务受理通知书之日止。3.一、二审诉讼费由李阳承担。事实和理由：一、一审法院判决裕升置业公司为李阳办理房屋所有权转移登记手续，并判令裕升置业公司承担逾期办证违约责任至办讫涉案房屋所有权登记手续之日止，明显错误。根据涉案商品房买卖合同约定及相关法律规定，裕升置业公司作为房地产开发商所负担的办证义务仅为：将办理不动产登记所需要的材料报产权登记机关备案，即完成初始登记，而没有为李阳办理房屋所有权转移登记手续的义务。故裕升置业公司的逾期办证责任应计算至裕升置业公司将办理不动产登记所需要的材料报产权登记机关备案之日，即取得产权登记业务受理通知书之日。二、一审法院判决裕升置业公司按照年利率6%承担逾期办证违约金，明显过高，属于适用法律错误。(一)本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的合同没有约定违约金的情形，也不存在损失数额难以确定的情形，不属于适用法定标准(年利率6%)计算违约金的情形。首先，一审已认定涉案合同第十九条关于逾期办证责任约定的“双方协商解决”条款，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“特殊约定”。既然有特殊约定，本案就不属于该解释第二款合同没有约定违约金的情形。其次，本案不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二款规定的损失数额难以确定的情形。一审中李阳并未举证证实其有损失，且数额难以确定。事实上，李阳已经实现了改善居住使用目的，不但没有损失，还因房价上涨获得了巨大利益。再次，即使撇开上述两点事实与理由不谈，单从该司法解释的条款内容来看，本案也不应直接适用该解释18条认定违约金。该条规定对于逾期办证违约金的表述是“可以”和“参照”，而不是“必须”和“按照”逾期贷款利息来计算，是否适用本法条应根据本案的实际情况作出判断(本案存在“双方协商”的特殊约定、李阳没有举证其因逾期办证遭受损失等实际情况)。最后，《八民会议纪要》第18条出台的初衷只是进一步明确央行不再公布基准利率后，商品房买卖合同司法解释第18条适用的依据。可见，适用《八民会议纪要》第18条的前提是必须满足适用商品房买卖合同司法解释第18条的要件，且《八民会议纪要》第18条也明确规定是“可以”参照，而不是“必须”参照。(二)逾期办证给业主造成的损失一般小于逾期交房给业主造成的损失。逾期交房影响业主对房屋的占有、使用、收益和处分，业主收房后已经对房屋进行了占有、使用和收益，故逾期办证给业主造成的损失一般小于逾期交房给业主造成的损失，最起码不应高于逾期交房的损失。涉案合同逾期交房违约责任经过法院审理后认定的标准为40元/天，一审法院按照年利率6%认定逾期办证违约金远高于逾期交房违约金，明显过高，超出了裕升置业公司的预见，明显有悖常理。(三)本案逾期办证还存在一些不能归责于裕升置业公司的地方法律规定严于上位法规定、棚户区安置等因素。对此，可参照《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》【京高法发[2014]489号】第十四条因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定“因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任”的规定减轻或免除裕升置业公司逾期办证的违约责任。综上，一审法院应根据《合同法》及其司法解释等相关规定，综合考虑双方约定了逾期办证的特殊条款且李阳未举证证实其损失数额，按期办证义务并不高于按期交付房屋义务、损失可预见规则、权利与义务对等、合同履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，以逾期交房违约金(40元/日)为上限，酌定本案逾期办证违约金。一审判决裕升置业公司按照年利率6%承担违约责任没有事实和法律依据，显失公平，请求二审依法改判，以维护裕升置业公司的合法权益。李阳未作答辩。李阳向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理枣庄市山亭区山城办事处零九公路一巷466号裕升山亭花园18号楼1单元201室房地产权属证书;2.判令被告向原告支付起诉前逾期办理上述房屋房地产权属证书的违约金71830元（计算依据：从2016年1月1日起，以房屋总价款335296元为基数，按照年利率6%计算至2019年8月31日），并按照该标准支付至原告实际取得房地产权属证书之日止;3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:2014年12月30日,原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：YS0041785，房屋代码：305171。合同约定:原告购买被告开发的裕升山亭花园18号楼1单元201室楼房一套，建筑面积107.48平方米，每平方米单价3119.61元，价款335296元。第十条约定交付时间：2015年10月1日。交付条件：1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《商品房住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十九条（三）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的。双方同意按照下列第2方式处理：（2）双方协商解决。因买受人原因未能在出卖人规定的时间内及时办理产权登记所需手续及费用的出卖人不承担任何违约责任。原、被告对其他权利和义务也进行了约定。合同签订后原告依约履行了义务，2015年10月1日被告将涉案房屋交接给原告，双方并签署商品房交接单。另查明，现裕升山亭花园小区建设项目未通过国土资源部门国土验收，也未取得竣工综合验收备案。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方对合同效力均无异议，该合同合法有效，合同条款对双方均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条的约定，转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的。双方同意按照下列第2方式处理：（2）双方协商解决。该条关于“双方协商解决”的约定应视为上述司法解释“当事人有特殊约定”的情形，在双方约定的办理权属登记期限届满后，双方当事人应当依约协商解决，协商解决不成，原告可依据合同约定或法律规定向被告主张逾期办证的违约责任。因原告未能举证证明其与被告曾依约协商或协商未果，故自被告逾期办证之日起至原告提起本案诉讼之期间为双方协商解决期间，原告提起诉讼之日应视为双方协商解决未果，如此时被告仍不能依约履行办证义务，且无证据证明非因原告的原因，则被告应承担逾期办证的违约责任，支付违约金的起始时间应从原告起诉之日开始计付至被告办理涉案房屋所有权转移登记手续之日止。关于违约金的计算标准，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人自主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”因此，本案逾期办证违约金可按照年利率6%的标准计算。综上所述，原告的诉讼请求大部分予以支持；被告的抗辩理由，一审法院部分予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告山东裕升置业有限公司于判决发生法律效力六十日内为原告李阳办理裕升山亭花园18号楼1单元201室房屋所有权转移登记手续。二、被告山东裕升置业有限公司于判决发生法律效力六十日内给付原告李阳逾期办证违约金(以335296元为基数，自2019年8月14日至被告办讫涉案房屋所有权转移登记手续之日止，按照年利率6%计算)。三、驳回原告李阳的其它诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1595.75元，原告李阳负担797.87元，被告山东裕升置业有限公司负担797.88元。二审中，当事人没有提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据李阳与裕升置业公司签订的《商品房买卖合同》，裕升置业公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由裕升置业公司提供的资料报产权登记机关备案。裕升置业公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。裕升置业公司上诉主张非其自身原因所致的抗辩理由与依据不足，亦未能提供相关有效证据加以证明，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的相关规定，双方合同中未明确约定逾期办证违约金计算标准，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，并结合双方合同约定，对于李阳诉请按照年利率6%的标准主张逾期办证违约金予以支持，符合法律规定，并无不当。因未有相关有效证据表明双方协商解决未果的具体时间，一审法院认定支付违约金的起始时间从李阳起诉之日开始计付，并无不当。综上所述，李阳、裕升置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1595.75元，由上诉人李阳负担797.87元，上诉人山东裕升置业有限公司负担797.88元。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇二〇年六月二十三日书记员  张晓宇