河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2593号 上诉人（原审被告）：廊坊市铭圳房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市安次区杨税务新新小镇2-1-101，统一社会信用代码91131002665283869P。 法定代表人：葛言周，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李雨萌，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄锦，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭娜，女，1981年10月03日出生，汉族，住河北省衡水市枣强县。 委托诉讼代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。 原审被告：北京鑫佳众成房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区南磨房乡百子湾家园314号楼，统一社会信用代码9111010505928479XQ。 法定代表人：唐守昌，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨赢，北京东燕律师事务所律师。 上诉人廊坊市铭圳房地产开发有限公司（以下简称铭圳公司）因与被上诉人彭娜、原审被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司（以下简称鑫佳公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2019）冀1081民初1284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 铭圳公司上诉请求：1．依法改判一审判决第一项，铭圳公司与彭娜之间的两份内部员工购房确认单有效；2．依法改判一审判决第二项，铭圳公司与彭娜之间的两份内部员工购房预定金不予返还；3.依法改判一审判决第三项，铭圳公司与彭娜之间的两份内部员工购房预定金利息不予支付；4.本案一审、二审诉讼费用由彭娜承担。事实与理由：1．认定事实错误。铭圳公司与彭娜之间签订《内部员工确认单》是服务合同，而不是购房协议。该确认单明确约定内部员工愿意接受公司为员工本人提供的本次预订服务。故一审法院认定彭娜依据《内部员工确认单》支付铭圳公司的款项为购房定金款，属于认定事实错误。2．适用法律错误。一审法院根据《合同法》第52条的规定，判决铭圳公司与彭娜之间签订的《内部员工确认单》无效，适用法律错误。《合同法》第56条、58条的规定，合同无效的后果，只是返还财产，不能支付相应利息。一审法院判决铭圳公司支付彭娜自2017年1月14日起，以收取的购房定金40万元为基数，按照年利率10%赔偿利息损失至定金退清之日，适用法律错误。 彭娜答辩称，内部员工购房确认单是具有购房性质的购买协议，签约主体是铭圳公司，内容是关于购房的房号、价款、位置、收据等信息，且铭圳公司出具的收款收据上也明确写明款项性质是购房定金。铭圳公司作为开发建设单位至今未能取得涉案房屋的预售许可证，导致购房目的不能实现，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释规定，该内部员工购房确认单无效。因此，铭圳公司负有退还购房款的义务。铭圳公司具有重大的过错，购房人比照民间借贷司法解释的相关规定主张年10%的利率以补偿损失，具有法律依据。如果按照铭圳公司所说主张购房确认协议有效，同时又不能交付涉案的房屋，亦不能办理相关的购房手续，显然是存在矛盾之处。 鑫佳公司答辩称，内部员工购房确认单的效力请法院依法认定。一审法院判决支付年10%的利息是没有事实和法律依据的，本案是买卖行为无效的返还，购房人一审主张参照民间借贷司法解释的规定，一审法院认为不违反法律规定的上限，因此法律适用是错误的。我方虽然没有上诉，但是请求二审法院对合法性提出审查。 彭娜向一审法院起诉请求：1．依法判令铭圳公司退还彭娜购房款40万元，并按年利率10%向彭娜支付利息至房款返还完毕；2．鑫佳公司退还彭娜款项8万元，并按年利率10%向彭娜支付违约金至服务费8万元返还完毕；3．本案诉讼费、保全费、保全担保费由铭圳公司、鑫佳公司承担。 一审法院认定事实：鑫佳公司廊坊分公司于2014年9月25日设立，2019年9月18日注销，邓光正是鑫佳公司廊坊分公司员工。鑫佳公司永清分公司负责人是樊志中，现在该永清分公司已注销。2017年1月，邓光正向彭娜介绍可以购买铭圳公司开发的霸州市天鹅湾项目房屋。于是2017年1月8日彭娜向邓光正账户转款4万元。2017年1月9日铭圳公司收取彭娜购房订金20万元，2017年1月14日铭圳公司与彭娜签订内部员工购房确认单，约定彭娜购买该公司开发的霸州市天鹅湾项目1-2-2204号房屋，房屋面积为91.41平方米，购房总款为703857元。2017年1月，樊志中向彭娜介绍可以购买铭圳公司开发的霸州市天鹅湾项目房屋。于是2017年1月11日彭娜向樊志中账户转款4万元。2017年1月14日铭圳公司与彭娜签订购房确认单，约定彭娜购买该公司开发的霸州市天鹅湾项目1-2-404号房屋，房屋面积为91.41平方米，购房总款为687403元。铭圳公司在签订内部员工购房确认单的当日收取彭娜购房订金20万元。铭圳公司开发的霸州市天鹅湾小区项目至今没有办理房地产开发所需的行政许可手续，没有与彭娜签订房屋买卖合同，没有向彭娜交付房屋。 一审法院认为，2017年1月，邓光正向彭娜介绍可以购买铭圳公司开发的霸州市天鹅湾项目房屋。于是2017年1月8日彭娜向邓光正账户转款4万元。2017年1月9日铭圳公司收取彭娜购房订金20万元，2017年1月14日该公司与彭娜签订内部员工购房确认单，约定彭娜购买该公司开发的霸州市天鹅湾项目1-2-2204号房屋，房屋面积为91.41平方米，购房总款为703857元。2017年1月，樊志中向彭娜介绍可以购买铭圳公司开发的霸州市天鹅湾项目房屋。于是2017年1月11日彭娜向樊志中账户转款4万元。2017年1月14日铭圳公司与彭娜签订内部员工购房确认单，约定彭娜购买该公司开发的霸州市天鹅湾项目1-2-404号房屋，房屋面积为91.41平方米，购房总款为687403元。铭圳公司在签订购房确认单的当日收取彭娜房款20万元。铭圳公司至今没有与彭娜签订正式房屋买卖合同，也没有向彭娜交付房屋。另外，铭圳公司没有办理相关开发手续，其与彭娜签订内部员工购房确认单，收取彭娜购房定金款，违反法律强制性规定，双方订立的内部员工购房确认单无效，应当返还已经收取彭娜购房定金40万元，并赔偿彭娜相应的利息损失。鑫佳公司作为专业的房地产经纪公司，负有审查铭圳公司售房相关手续的义务，该公司在铭圳公司不具备售房手续的情况下，为彭娜与铭圳公司房屋买卖行为进行居间服务，分两次收取彭娜居间服务费共计8万元，违反法律规定，没有履行自己的义务，应将收取的居间服务费返还给彭娜，并赔偿彭娜相应的利息损失。鑫佳公司廊坊分公司和永清分公司没有独立法人资格，且已经注销，其返还义务应由鑫佳公司承担。彭娜要求铭圳公司、鑫佳公司按照年利率10%赔偿彭娜利息损失，不违反法律规定的上限，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定判决：一、2017年1月14日彭娜与铭圳公司签订的两份内部员工购房确认单无效。二、铭圳公司返还彭娜购房定金40万元，限本判决生效之日起七日内付清。三、铭圳公司从2017年1月14日起，以收取的彭娜购房定金40万元为基数，按照年利率10%赔偿彭娜利息损失至购房定金退清之日。四、鑫佳公司返还彭娜居间服务费8万元整，限本判决生效之日起七日内付清。五、鑫佳公司从2017年1月8日起，以彭娜所付居间服务费4万元整为基数，按照年利率10%赔偿彭娜利息损失至2017年1月10日；从2017年1月11日起，以彭娜所付居间服务费8万元整为基数，按照年利率10%赔偿彭娜利息损失至居间服务费退清之日。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：彭娜书写起诉状要求铭圳公司、鑫佳公司按年利率4.75%支付利息，一审庭审中调整为按年利率10%计算要求铭圳公司、鑫佳公司支付利息。铭圳公司出具的收款收据明确注明收款事由为定金。 本院经审理查明的其他事实，与一审法院查明的事实无异。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。鉴于鑫佳公司对一审判决未提起上诉，本院不予审处。本案中，铭圳公司至一审庭审结束时仍未办理房地产开发所需的行政许可手续，故一审法院认定双方签订的确认单无效，判令铭圳公司返还已经收取的款项，于法有据。 本案中，双方虽没有约定违约金或者损失计算方式，但铭圳公司占用彭娜资金给其造成了损失，因没有证据证明具体损失数额，故以支付资金占用期间利息为宜。利息自2017年1月14日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至退清全部款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。彭娜主张按年利率10%计算利息的方式，没有事实和法律依据。 综上所述，廊坊市铭圳房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省霸州市人民法院（2019）冀1081民初1284号民事判决第一、二、四、五项； 二、变更河北省霸州市人民法院（2019）冀1081民初1284号民事判决第三项为廊坊市铭圳房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向彭娜支付利息，以40万元为基数，自2017年1月14日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至购房定金退清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9049元，保全费5000元，保全担保保险费2733元，共计16782元，由彭娜负担3866元，由廊坊市铭圳房地产开发有限公司负担10916元，北京鑫佳众成房地产经纪有限公司负担2000元。二审案件受理费7300元，由彭娜负担300元，由廊坊市铭圳房地产开发有限公司负担7000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二〇年六月三十日 法官助理 宋 巍 书 记 员 于学娇