陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异221号案外人：孙晓华，女，汉族，1976年12月15日出生，住西安市雁塔区。申请执行人：刘清洁，男，汉族，住西安市莲湖区。委托代理人：晁健宇，北京市康达（西安）律师事务所律师。被执行人：陕西班博材料新技术有限公司，住所地西安市高新区锦业路76号。法定代表人：戴其康。被执行人：西安锦业文化投资有限公司，住所地西安市高新区锦业路76号1-1-1-1号房。法定代表人：景西生。被执行人：锦业地产集团有限公司，住所地西安市高新区唐延路旺座现代城B座22层2205室。法定代表人：景西生。被执行人：戴慧敏，男，汉族，住西安市碑林区。刘清洁与陕西班博材料新技术有限公司（以下简称班博公司）、西安锦业文化投资有限公司（以下简称锦业文化公司）、锦业地产集团有限公司（以下简称锦业地产集团）、戴慧敏借款合同纠纷一案，陕西省西安市新城区公证处作出的（2018）西新证执字第20号执行证书已经发生法律效力。因被执行人班博公司、锦业文化公司、锦业地产集团、戴慧敏未履行法律文书确定的义务，申请执行人刘清洁向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，本院以（2018）陕01执830号之三执行裁定书，裁定查封了被执行人班博公司名下位于西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间6号楼20501号房（预售证号为2011050），现案外人孙晓华向本院递交异议，称本院查封的上述房产属其所有，请求解除对该房产的查封措施，并提供相应的证据。就案外人孙晓华提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查完毕。案外人孙晓华异议称：2018年4月23日其与班博公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的位于西安市锦业路76号“锦业76文化创意园SOHO空间”项目小区6幢2单元5层20501号房屋，并于当天按照合同约定支付了购房款，同年4月25日领取了房屋钥匙，之后办理了收房手续及装修手续且已入住至今并交物业费至现在，故该房产为其所有。申请执行人刘清洁辩称：1.申请执行人刘清洁依法申请对被执行人班博公司强制执行，法院依法查封被执行人班博公司名下财产，符合法律规定。班博公司因拖欠申请执行人刘清洁巨额资金，申请执行人刘清洁依法向法院申请强制执行，在执行过程中，经法院查询，西安市锦业路与丈八六路十字东南角锦业76文化创意园SOHO空间项目小区6幢20501室房屋是班博公司名下房产，因此法院依法将班博公司名下房产予以查封，并推进评估拍卖程序是合法行为。2.西安市锦业路与丈八六路十字东南角锦业76文化创意园SOHO空间项目小区6幢20501室房屋并非案外人孙晓华名下财产，案外人提供的证据不符合法律对不动产权属归属认定的规定，案外人异议申请不符合法律规定，也无事实依据。3.案外人孙晓华提交的证据资料明显不符合常理。案外人提供的合同是在2018年4月13日签订，班博公司开发的西安市锦业路与丈八六路十字东南角锦业76号小区于2012年3月21日取得预售证，当时完全可以办理网签登记手续，但是截至该房屋2018年5月查封，却仍未网签在案外人名下，明显不符合常理。4.本案审理应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九条，而不是第二十八条规定。5.案外人提交的证据及庭审中承认的事实显示，其提出的异议不符合第二十九条的规定，应依法予以驳回。本案中案外人提交的购房合同第一条显示，其购买房屋用途为办公，而非居住，这不符合第二十九条第二款规定。被执行人班博公司称，其名下位于西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间6号楼20501号房（预售证号为2011050），因被法院查封所以未在登记机关做备案登记。被执行人锦业文化公司、锦业地产集团、戴慧敏未作答辩。经查,刘清洁与班博公司、锦业文化公司、锦业地产集团、戴慧敏借款合同纠纷一案，陕西省西安市新城区公证处作出的（2018）西新证执字第20号执行证书已经发生法律效力。申请执行人刘清洁向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，于2018年5月23日作出（2018）陕01执830号之三执行裁定书，裁定：查封被执行人班博公司在西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间拥有的部分房产（预售证号：2011050，房号：1号楼1-10108、1-10301；2号楼2-10114、2-20302；3号楼3-40501；4号楼4-51101、4-50101；6号楼6-20301、6-20501；预售证号：2012034，房号：8号楼8-20701、8-30301、8-40102；预售证号：2015425，房号：12号楼12-10102、12-10103）；查封期限为三年。另查，不动产权证号20181213514号房屋，房屋所有权人为班博公司，房屋坐落于西安市高新区锦业路76号6幢20501室，登记时间为2018年6月1日。案外人孙晓华为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1.班博公司与案外人孙晓华签订的编号：2491066《商品房买卖合同》复印件一份；2.由班博公司出具的编号2336989、2336984、7611439、2336892号收据复印件四份;3.案外人孙晓华提供的补充说明一份；4.土巴兔网站注册信息一份、土巴兔网预约量房信息一份、西安业之峰装饰公司短信记录一份；5.中国光大银行对私活期账户对账单复印件三份；6.西安银行网上银行电子回单复印件两份；7.指令明细信息复印件两份；8.招商银行户口历史交易明细表复印件五份；9.由班博公司出具的收条复印件一份；10.入伙通知书复印件一份；11.锦业76业主入伙核对表复印件一份；12.物业管理减免单（载明日期为2018年4月25日）；13.锦业76业主登记表复印机一份；14.锦业76入住资料（物品）领取清单复印件一份；15.锦业76临时管理规约承诺书复印件一份、锦业76物业服务协议复印件一份、编号为00869909号收据复印件一份；16.编号为1676903号收据复印件一份、装修施工申请表复印件一份、西安市家庭居室装修装饰工程施工合同复印件一份。上述事实有执行裁定书、商品房买卖合同、收据、不动产登记簿、等证据在卷予以佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人孙晓华与被执行人班博公司于2018年4月23日签订了购买位于西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间6号楼6-20501号房（预售证号为2011050）的商品房买卖合同，并已支付全部购房款。案外人孙晓华与班博公司签订《商品房买卖合同》在本院查封之前，且案外人实际占有该房屋，故案外人主张于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对班博公司名下位于西安市高新区锦业路76号创意园SOHO空间6号楼6-20501号房产（预售证号为2011050）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长 童 超审判员 冯 健审判员 苟卫民二〇二〇年六月二十四日书记员 刘 妮