江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0116民初52号原告：田宗良，男，1940年7月28日出生，汉族，居民，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：杜慧敏，江苏江北律师事务所律师。被告：叶家文，男，1934年2月21日出生，汉族，居民，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：严信益，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：孙兰英，女，1935年2月19日出生，汉族，居民，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：叶家文（系孙兰英丈夫），住址同上。原告田宗良与被告叶家文、孙兰英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田宗良、被告叶家文及其委托诉讼代理人严信益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田宗良向本院提出诉讼请求:1.判令两被告继续履行双方签订的《买卖私房协议》，配合原告办理房屋过户登记手续；2.判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与两被告相识多年，1990年7月底，经朋友邵某作为中间人，双方就两被告拥有的位于南京市六合区XX街道XX号的房屋达成买卖协议。原告与被告孙兰英于1990年8月1日签定《买卖私房协议》，原告按照约定将转让价款12000元一次性支付给两被告，两被告亦将房屋交付给原告，后原告及家人即搬入房屋居住至今。随后被告将房屋产权证及土地使用权证交付给原告，由原告着手办理房屋过户手续。因房屋过户手续需市房产局办理，经原告申请，南京市房产局的两名工作人员至交易房屋处进行了测量和评估。评估后工作人员认为交易价格比较客观，可以据协议办理过户及纳税，随即将房产证带回房产局，同时告知原告尽快与被告叶家文一同前往办理手续。原告首次会同被告叶家文前往房产局办理时，叶家文称有事抽不出时间，随即将其本人的身份证复印件及个人私章交付给原告，让原告自行前往办理。但房产局工作人员告知交易双方本人必须到场，原告只好再次约被告叶家文前往，叶家文称安排出时间即同原告前往，因彼此熟识，且房屋己经实际居住，原告也未频繁催促，至此过户手续即耽搁下来。直至2013年，原告经查询发现房产局因地方业务分离等原因将房产证原件遗失。2013年11月14日，原告约被告叶家文到六合区房产档案室查询仍未找到产权证原件，无奈之下只得办理了登报挂失公告，并与叶家文约定公告期满二人再至大厂房产交易中心补领证件并办理过户手续。让原告想不到的是，期限届满后，原告至叶家文住处邀请其一起前往房产交易中心时，叶家文各种理由推脱，原告顾及彼此的颜面均忍气回去了。最近一段时间，因涉案房屋所在小区水路改造，原告家中需要出具住户户口本才能办理水路改造及入户手续。涉及到生活用水的紧迫问题，原告再次前往两被告家中，请求被告配合办理房产过户手续，但被告仍借故不予配合，甚至以儿子发火不同意为由警告原告不得再前往其住处。在此情况下，原告不得己只得起诉。被告叶家文、孙兰英辩称：1.叶家文从未将房屋出售给原告，事实上是叶家文向原告借款12000元，将涉案房屋权属抵押给原告，并约定在还款前由原告居住；2.孙兰英并非涉案房屋权属人，无法出售涉案房屋，即使双方签字真实，房价12000元，在当时也不是合理市价，原告明知房屋登记在叶家文名下，在《买卖私房协议》未得到叶家文授权的情况下，长达30年过程中未积极取得叶家文追认，不能认为原告购房是善意的；3.原告主张继续履行买卖私房协议，至今30年之久，已经超过最长诉讼时效，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对事实认定如下：叶家文、孙兰英系夫妻关系，坐落于南京市大厂区XX号房屋登记在叶家文名下。1990年8月1日，田宗良与孙兰英签订《买卖私房协议》一份，约定孙兰英（甲方）将建在大厂区XX号的旧私房转售给田宗良（乙方），售价12000元，甲方让出房屋，将房、地产证等交给乙方，乙方即应一次性付清买房款子，办理转卖手续，均由乙方办理，如需要甲方出面，甲方应会同乙方办理，卖、买房产国家税收，按规定甲乙双方各自负责交纳。协议签订后，田宗良支付孙兰英12000元，孙兰英将涉案房屋的土地使用证、房产证交给田宗良。随后，田宗良即入住涉案房屋，并向有关部门交纳土地使用费。此后，叶家文将其个人印章交给田宗良。2013年11月14日，叶家文、田宗良前往南京市六合区房产交易登记中心办理补证手续。2013年11月17日的金陵晚报刊登了叶家文遗失涉案房屋房产证，该房产证作废的公告，该登报费用由田宗良支付。上述事实，有当事人的陈述，《买卖私房协议》、土地使用证、土地使用费收据、证明、收据、金陵晚报、印章等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，田宗良与孙兰英签订的《买卖私房协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规效力性规定，应当合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。田宗良主张叶家文、孙兰英继续履行协议，配合办理房屋过户登记手续，有事实及法律依据，本院予以支持。叶家文、孙兰英辩称双方签订的《买卖私房协议》名为买卖、实为借贷，田宗良居住使用涉案房屋系为借贷作质押，但未提供证据证明，本院不予采纳。叶家文辩称对涉案房屋买卖不知情，综合叶家文、孙兰英系夫妻关系，田宗良实际居住使用涉案房屋近三十年，并交纳土地使用费多年，田宗良持有涉案房屋土地使用证及叶家文印章，且叶家文曾与田宗良一同前往有关部门办理补证手续等情况，本院对叶家文该辩称不予采信。叶家文、孙兰英将涉案房屋交付给田宗良，田宗良已实现对房屋的占有，其主张叶家文、孙兰英协助办理房屋过户手续的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，故叶家文、孙兰英辩称田宗良的诉讼请求已经超过最长诉讼时效，本院不予采纳。综上所述，原告田宗良的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告叶家文、孙兰英于本判决生效后十日内配合原告田宗良办理南京市大厂区XX号房屋(丘号XXXXXX)过户登记手续。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告叶家文、孙兰英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  徐传洋二〇二〇年六月三日书记员  林爱梅人民法院上诉须知（2020）苏0116民初52号一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理100元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面）二○二○年六月三日自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。