江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初187号原告：常州武南标准厂房投资发展有限公司，住所地武进高新技术产业开发区海湖路特1-3号，统一社会信用代码913204125855020722。法定代表人：何晓强。委托诉讼代理人：叶志娟，北京市惠诚（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴涛，北京市惠诚（常州）律师事务所律师。被告：福纳克斯驱动技术（常州）有限公司，住所地武进高新技术产业开发区新雅路18号武南工业园A2-a，统一社会信用代码9132041232165198X0。法定代表人：FrederickHubertChang。委托诉讼代理人：逢丽丽，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄忠薇，上海市锦天城律师事务所律师。原告常州武南标准厂房投资发展有限公司诉被告福纳克斯驱动技术（常州）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理，先适用简易程序，后依法转为普通程序，于2020年6月8日公开开庭审理了本案，常州武南标准厂房投资发展有限公司委托诉讼代理人叶志娟，福纳克斯驱动技术（常州）有限公司委托诉讼代理人逢丽丽、黄忠薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常州武南标准厂房投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金414880元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准赔偿原告自起诉之日起至被告支付之日止的利息损失；2.判令被告赔偿原告因本案支付的律师代理费28000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月23日，原被告签订厂房租赁合同，约定被告承租原告厂房，并约定了租赁期限及租金标准。2018年7月31日租赁期限届满后，原告多次催促，被告一直拒签续租合同，不返还房屋，亦未按合同约定标准支付租金。2019年5月31日，被告才向原告办理退房手续，但拖欠租金始终未付，故诉至法院，望判如所请。福纳克斯驱动技术（常州）有限公司辩称，1.双方签订的租赁合同于2018年7月31日到期，后双方没有签订新的租赁合同，被告继续使用案涉厂房至2019年5月31日，原告并无异议，故应继续适用原合同租金标准。原合同租赁期限届满后，被告积极向武进高新区管委会和招商局申请办理免租手续，但沟通过程中原告及武进高新区管委会并没有告诉被告不能享受免租政策，被告一直以为可以继续享受免租政策。被告在原告2019年4月28日发的告知函中才首次知道原告要求被告按16元/平方米/月支付租金，在此情况下，被告于2019年5月31日办理了退租。如果法院不认可被告主张的免租金意见，亦应按照原合同8元/平方米/月计算租金。2.案涉厂房其中200平方米由利恩传动设备(常州)有限公司租赁使用，据被告所知该公司自2018年8月1日起直接向原告支付租金，故该部分面积应从原告主张的租赁面积中扣除。3.被告于2015年10月10日向原告支付了50000元租赁保证金，该保证金应从被告最终应付租金中予以扣减。4.被告未支付租金的原因在于双方对租金标准未形成一致意见，被告并无过错，故原告主张利息和律师费没有依据，即使法院支持律师费亦应按最终判决金额比例确定律师费金额。本院经审理认定事实如下：2015年7月23日，原告为甲方，被告为乙方签订《标准厂房租赁合同》1份，约定：乙方租赁甲方坐落于常州市武进高新技术产业开发区武南工业园二期A-2西南一层厂房，租赁厂房面积2593平方米。租赁期限为5年，自2015年8月1日起至2020年7月31日。租赁期内，厂房租金16元/平方米/月，每月租金合计41488元，从合同签订之日开始计算；前两年（2015年8月1日-2017年7月31日）厂房租金按优惠价8元/平方米/月，每月租金合计20744元；租金每6个月支付一次，先付后用。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，并提前收回租赁厂房，解除合同后，甲方无需向乙方退还乙方已支付的租金和保证金：……逾期支付租金或其他费用超过2个月（含）的。同日，原告为甲方、被告为乙方签订《租赁合同补充协议》1份，约定：甲方确认，在租赁期的前两年内，乙方按10元（含物业管理费）每平方米每月的标准向甲方支付租金；甲方确认，在租赁期的第一年内，乙方实际租赁面积为1300平方米，并按此租赁面积向甲方支付租金。2015年9月开始，被告按期每半年支付租金62400元，租金支付至2017年7月31日。被告另于2015年10月10日向原告支付50000元租赁保证金。2017年9月，武进国家高新技术产业开发区招商局在被告的武进高新区标准厂房租赁审批表上盖章签字，该表载明：厂房地址武南园区A-2厂房西南一、二层、建筑面积4891平方米，房租标准价一层16元、二层9元，合同价自2017年8月1日止2018年7月31日，房租为0，自2018年8月1日起，恢复原价。物业费标准价2元、合同价2元。2017年12月11日，原告为甲方、被告为乙方签订《标准厂房租赁合同》1份，约定：甲乙双方于2015年7月23日签订的《标准厂房租赁合同》，租期2015年8月1日起至2020年7月31日止，现根据《武进高新区标准厂房租赁审批表》，原合同作废。本合同中的租赁厂房为坐落于武进高新技术产业开发区新雅路18号武南工业园区，租赁A-2厂房西南一层含夹层2593平方米，二层2298平方米为企业预留1年。租赁期限从2017年8月1日起至2018年7月31日止。根据高新区管委会《租赁审批表》该企业在租赁期内，免收租金。因乙方在2015年与甲方签署《标准厂房租赁合同》时，已交保证金5万元，经协商，该保证金作为本次租赁厂房的保证金。租赁期限届满，乙方将租赁厂房返还甲方后，除扣除乙方应当支付的违约金、赔偿金以及其他费用之外，甲方根据保证金收据将保证金剩余部分退还给乙方。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，并提前收回租赁厂房，解除合同后，甲方无需向乙方退还乙方已支付的租金和保证金：……逾期支付租金或其他费用超过2个月（含）的。双方因诉讼产生的诉讼费、律师代理费、鉴定费、评估费均由败诉的一方承担。2019年4月28日，原告向被告发出告知函，内容为：双方于2017年12月13日签订的《标准化厂房租赁合同》已于2018年7月31日到期。到期前后，我司已多次协调，贵司一直以办理审批手续为由拒不签订续租合同。请贵司于2019年5月15日前缴齐2018年8月1日至2019年7月31日的租金497856元。2019年5月30日，被告向原告回函，内容为：我们将于2019年5月31日退租，涉及到之前的租金，我们再协商，请尽快办理退租手续，2019年5月31日之后的租金我公司不再承担。2019年5月31日，被告搬离租赁厂房。另查明，2018年7月31日案涉厂房租赁期限届满后，被告曾计划申请对案涉厂房继续免租。原告庭后提供书面意见确认被告于2017年起将案涉其中211平方米转租给利恩传动设备(常州)有限公司,因被告未按约向原告支付租金,该公司将2019年1月1日至2019年7月31日期间租赁案涉厂房211平方米的应付租金直接支付给了原告。还查明，原告为本案诉讼委托北京市惠诚（常州）律师事务所代理诉讼，合同约定律师费为28000元。以上事实有原被告陈述、标准厂房租赁合同2份、补充协议、武进高新区标准厂房租赁审批表、不动产权证书、告知函、回函、委托代理合同、转账凭证及发票、聊天记录等证据在卷作证。本案的争议焦点在于:案涉租赁厂房租金标准。对于争议焦点，本院认为，租金数额的确定应以合同约定为依据。合同条款产生争议时，应根据合同文义、语境、协议签订惯例进行综合判断。本案中，2017年12月11日双方签订的《标准厂房租赁合同》中约定，原2015年《标准厂房租赁合同》作废，租赁期限为2017年8月1日至2018年7月31日，根据租赁审批表在租赁期内免收租金。原被告双方在2017年《标准厂房租赁合同》约定的租赁期限届满后，并未签订新的租赁合同，被告继续使用租赁厂房，原告并无异议，原租赁合同继续有效，被告应按约定支付继续使用租赁厂房期间的租金。由于租赁审批表中明确载明自2018年8月1日起恢复原价，且注明标准价为一层16元，故自2018年8月1日起被告应按16元/平方米/月标准支付租金。对于被告主张免租金的意见，本院认为，被告并未提供证据证明原告同意免除被告租赁厂房租金，故本院对被告该意见不予采纳。对于被告主张8元/平方米/月标准计算租金意见，本院认为，2015年《标准厂房租赁合同》对于该优惠价格仅约定2年，现已超过该优惠价约定的期间，同时该合同已被2017年《标准厂房租赁合同》废止，故被告该意见，本院不予采纳。另因原告确认利恩传动设备(常州)有限公司支付了2019年1月1日起案涉厂房211平方米的租金，故应从原告主张的租金总额中扣除211平方米5个月的租金，经计算，被告2018年8月1日至2019年5月31日间租金金额为398000元。对于被告主张在结欠租金中扣除保证金的意见，本院认为，原告主张的适用不退还保证金的合同条款为原告单方解除合同，并在解除后不退还保证金，本案中，双方一直就租赁厂房申请免租事宜进行协商，原告并无证据证明其曾向被告主张解除合同，故原告主张适用该条款无事实依据，本院不予支持，该50000元保证金应抵扣被告欠缴的租金。对于原告主张律师费的请求，本院认为，合同中对于律师费的承担有明确的约定，原告主张的律师费未违反江苏省收费标准，本院依法予以支持。综上所述，原告主张被告支付租金348000元及相应利息损失、律师费28000元的该部分诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告福纳克斯驱动技术（常州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告常州武南标准厂房投资发展有限公司支付租金348000元及利息损失（自2020年1月6日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告福纳克斯驱动技术（常州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告常州武南标准厂房投资发展有限公司支付律师费28000元；三、驳回原告常州武南标准厂房投资发展有限公司其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7526元，公告费300元，合计7826元，由原告常州武南标准厂房投资发展有限公司负担1182元，被告福纳克斯驱动技术（常州）有限公司负担6644元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  高 璐人民陪审员  周小国人民陪审员  王惠丽二〇二〇年六月二十四日书 记 员  孙 俊