福建省诏安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0624民初815号 原告:沈育群，男，1975年6月28日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：沈克云，福建云章律师事务所律师。 被告：诏安县版筑房地产开发有限公司，住所地诏安县南诏镇西门街环城西路242-2号。统一社会信用代码91350624789007508K。 法定代表人：谢松茂，董事长。 委托诉讼代理人:沈锦生，福建诚智律师事务所律师。 原告沈育群诉被告诏安县版筑房地产开发有限公司（以下简称诏安版筑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈育群的委托诉讼代理人沈克云，被告诏安县版筑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人沈锦生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈育群向本院提出诉讼请求，要求判决：诏安版筑公司自2017年12月31日起计算13个月，以总金额653910元为基数，按日万分之三计算的违约金77488元。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址于诏安县康华西路与华林中路交接处以北“尚品广场”4号楼1003号房产。合同约定被告应当于2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人。同时约定被告逾期交房的违约责任，即被告逾期超过90天后，应按日向原告支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约在合同签订之日支付了首付款130910元，并办理了按揭贷款手续。然而被告并没有依约履行交房义务，存在严重逾期交房的违约责任。根据合同约定，被告应承担相应的违约责任。 诏安版筑公司辩称，1、原告要求逾期交房违约金按全部房价的日万分之五计算，没有事实依据，其违约金标准明显超出双方约定的意思表示范围。根据合同第十二条约定，逾期交房在90天内，按支付的全部价款的每日万分之一计算违约金，超过90天，买受人可以解除合同，要求继续履行合同的，按支付的全部价款的每日万分之零点三计算违约金；2、答辩人确实存在逾期交房的事实，但根据合同补充协议第三条的约定，施工期间出现中雨以上或六级以上大风等恶劣天气、停水停电、政府高考管制等因素，可以据实予以延期交房而不算逾期交付日期。本案讼争房屋在开始施工至实际交房之日期间存在有据可查的以上可以据实延期交房的日期核计为397天。原告于2019年1月21日收房。如此计算答辩人无需承担逾期交房的违约责任。 沈育群围绕其诉讼请求提供如下证据：1、《商品房买卖合同》一份，欲证明本案商品房买卖合同合法有效，合同约定的交房时间为2017年12月31日，并且约定了逾期交房的违约责任；2、购房发票一张，欲证明原告于2016年9月2日缴交首付款130910元的事实；3、按揭贷款合同，证明原告的按揭贷款已到被告指定账户。4、交房通知书一份，证明原告于2019年1月21日按被告通知的时间进行交房。上述证据经诏安县版筑房地产开发有限公司质证后认为：证据1真实性没有异议，但逾期交房违约金应按日万分之零点三计算，且合同明确约定恶劣天气、政府管制等因素可以顺延交房；证据2、3、4无异议； 诏安县版筑房地产开发有限公司围绕其答辩意见提供如下证据：1、施工许可证、预售许可证各一份，欲证明涉案楼房于2015年4月29日取得施工许可，于2016年7月25日取得预售许可；2、诏安县建设工程竣工规划条件核实意见书一份，欲证明涉案楼盘于2018年12月24日通过规划验收；3、漳州市华风气象科技服务有限公司诏安办事处出具的气象资料分析报告一份，欲证明涉案楼盘自2015年5月1日起至2018年12月31日止共有六级大风以上天气321天，中雨以上天气77天；4、停电情况证明一份欲证明案涉楼盘自2015年5月1日起至2018年12月31日止发生停电导致停工共有6天；5、停水公告材料十四份，欲证明案涉楼盘自2015年5月1日起至2018年12月31日止遇停水状况导致停工共有14天；6、诏安县第二自来水有限公司开具的证明一张，欲证明涉案楼盘属诏安县第二自来水公司公司供水片区的事实；7、施工监理日志（光盘）一份，欲证明施工过程中因天气、停水、停电有停工的事实。上述证据经沈育群质证后认为：证据1、2真实性无异议；证据3三性均有异议，漳州市华风气象科技服务有限公司诏安办事处不具备出具气象资料分析的相关资质，其出具的材料不能作为定案的依据；证据4、5、6、7三性均有异议，且无法证明停水、停电造成无法施工，光盘不能作为被告可以延期交房的证据。 本院在审理（2019）闽0624民初737号案件中向诏安县气象局调取《气象证明》一份，内容如下：1、台风天气对工期的影响，具体以住建部门发布的停工通知为准；2、根据县气象局（本站）资料显示2016年4月1日至2019年8月1日，我县日最大风速达到6级以上（含6级）的天数16天，我县日平均风速达到6级以下（含6级）的天数0天；3、根据县气象局（本站）资料显示2016年4月1日至2019年8月1日，我县日降水量大于等于25mm的天数为68天。该证据经沈育群质证认为，对其真实性无异议，但不能证明讼争商品房所在地点可以扣除，同时还应当达到合同约定的气象条件且无法正常施工。该证据经诏安县版筑房地产开发有限公司质证认为，对其真实性无异议，但是应按极大风速达到6级以上（含六级）的标准来认定延期交房而不算逾期时间。 本院对双方当事人质证后没有异议的证据（沈育群提供的证据1、2、3、4，以及诏安版筑公司提供的证据1、2，以及本院向诏安县气象局调取的《气象证明》）的真实性，本院依法予以确认并在卷佐证。 经庭审认证，对本案事实作如下认定： 沈育群、诏安版筑公司于2016年9月2日签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定沈育群向诏安版筑公司购买址于诏安县康华西路与华林中路交接处以北尚品广场4号楼1003号房产。单价每平方米人民币4683.16元，总价款人民币653910元。买受人应于2016年9月2日前支付首期房价款130910元，余款523000元向中国农业银行股份有限公司诏安支行申请贷款支付。同时约定诏安版筑公司应当于2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人。若逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。上述“本条第1（1）项”内容为：“逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”上述“第八条第1（1）项”的内容为：“逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金”。补充协议第三条的约定，“合同第十二条中约定无需承担逾期交付责任的“不可抗力”，除了指签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件包括人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害及其他不可抗力之外，还包括如下可以据实予以延期交房而不算逾期交付的因素：1、施工期间发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）或发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期；2、遇到停水、停电等情况造成无法正常施工的；3、遇到政府行为：如政府部门作出禁止施工作业；创卫、实施交通管制、噪音管制、高考管制等决定、市政规划基础设施配套建设影响，造成无法正常施工；4、工程施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决的；5、其他非出卖人所能控制的客观原因。以上相关有案可查或政府发布公告的，即视为告知，则出卖人无须承担本合同第十二条约定的逾期交付责任。2018年5月18日本案讼争商品房完成竣工验收，2018年10月15日，诏安版筑公司在诏安县公安消防大队对讼争商品房所在楼房进行工程竣工验收消防备案。2018年12月24日，讼争商品房通过规划验收。2019年1月21日，沈育群与诏安版筑公司办理交房手续。原告于2020年4月15日向本院提起诉讼。 综上，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行。合同签订后，原告已按合同约定支付了全部房款，被告未能按约将讼争商品房交付原告，构成违约。 首先，关于逾期交房天数的问题，2018年5月18日，经依法组织勘察、设计、施工、监理等单位对本案讼争商品房所在建筑进行各项施工项目验收，经验收合格。被告于2019年1月21日交房，故本案逾期交房违约金的计算期间应自合同约定的交房之日（2017年12月31日）起计至实际交房时间（2019年1月21日）止，被告逾期交房的天数为384天。根据《商品房买卖合同》补充协议第三条的约定，本案可以据实予以延期交房而不算逾期交付的天数，依法应自合同签订之日起（2016年9月2日）起计算至工程竣工验收之日（2018年5月18日）止。根据诏安县气象局出具的《气象证明》，2016年9月2日起至2018年5月18日止，发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）的天数为29天，发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气的天数为8天，扣除上述二者情况的重叠天数5天，故本案商品房逾期交房时间依法应扣除可据实予以延期交房而不算逾期交付的时间为29＋8﹣5﹦32天。诏安版筑公司辩称遇到停水、停电、高考应据实予以延期交房而不算逾期交房天数，证据不足，本院依法法不予支持。综上，本案讼争商品房逾期交房天数为384-32﹦352天。 其次，本案逾期交房违约金的计算标准的问题，本院认为，根据《商品房买卖合同》第十二条的规定，若逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。上述“本条第1（1）项”内容为：“逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”,上述“第八条第1（1）项”的内容为：“逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。本案的格式合同及条款是由诏安县版筑房地产开发有限公司提供,在产生歧义时,应作出不利于诏安县版筑房地产开发有限公司的解释。故根据上述条款层层倒推,足以证明本案逾期交房超过90日应不低于按全部房价款日万分之五计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，人民法院可以对当事人约定的违约金过高或过低的标准予以调整，结合审判实践，酌情可将本案逾期交房违约金调整为按总房款的日万分之一计算，故本案逾期交房违约金依法计算为：653910元×352天×0.01%=23018元。沈育群主张的本案逾期交房违约金应按日万分之三计算，违约金偏高，不予采纳。诏安县版筑房地产开发有限公司辩称的本案逾期交房违约金按日万分之0.3计算，违约金偏低，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 诏安县版筑房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付沈育群逾期交房违约金23018元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1737元，减半收取计868.5元，由诏安县版筑房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  张淑红 二〇二〇年六月三十日 书记员  沈溢珊 执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。