河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初734号原告：北京东方汉盛投资管理有限公司，住所地北京市丰台区造甲街110号2号平房（新村企业集中办公区），统一社会信用代码91110106318387014M。法定代表人：林秀宝，执行董事。委托诉讼代理人：金跃，浙江鲁大律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛小传，浙江鲁大律师事务所律师。被告：郑州华南城有限公司，住所地河南省新郑市人民路西段南侧，统一社会信用代码91410184596284760U。法定代表人：梁丽仪，董事长。委托诉讼代理人：张玲玲，该公司法务专员。委托诉讼代理人：王增奎，该公司法务副经理。原告北京东方汉盛投资管理有限公司（以下简称东方汉盛公司）与被告郑州华南城有限公司(以下简称华南城公司)商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东方汉盛公司的委托诉讼代理人金跃、葛小传，被告华南城公司的委托诉讼代理人张玲玲、王增奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东方汉盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除东方汉盛公司与华南城公司之间签订的《郑州华南城合作协议书》；2、判令华南城公司向东方汉盛公司返还定金3000万元。事实与理由：2015年5月11日，东方汉盛公司与华南城公司签订《郑州华南城合作协议书》，该协议约定东方汉盛公司组织客户购买华南城公司开发的位于新郑市交汇处郑州华南城4#区、6#区、8#区共约2311间房屋，建筑面积共9.7万平方米。其中，4#区511间约2.36万平方米、6#区546间约2.34万平方米，华南城公司给予东方汉盛公司优惠后均价为每平方米1万元，价值4.7亿元；8#区1256间约5万平方米，均价为每平方米1.12万元，价值5.6亿元。协议另约定东方汉盛公司向华南城公司交付定金3000万元，在客户与华南城公司签订上述房屋的全部单个《房屋买卖合同》后30日内，华南城公司向东方汉盛公司返还该定金；协议还就商业秘密、违约责任、争议解决等作出了约定。另外，双方约定华南城公司需在2015年12月31日前取得上述房屋的预售许可证，可供东方汉盛公司进行招商并签约。协议签订后，东方汉盛公司按约定支付定金3000万元，并投入巨资对上述房屋进行招商。在2015年6月19日举行的签约仪式当日，就与客户签约660套，其中8#区为502套，占比75%。因华南城公司未取得8#区预售许可证，导致8#区的房屋无法签订单个《房屋买卖合同》，直接被预约的客户退购。由于8#区为该区块的中心地位，其无法签约销售的消息传出后，导致4#区、6#区部分已预订的客户也纷纷予以取消购买。华南城公司无数次向东方汉盛公司保证8#区预售许可证马上办理下来可以销售并签订《房屋买卖合同》，要求东方汉盛公司继续招商。在陆续投入1300万元后，东方汉盛公司深入北京、河南、上海、浙江等地招商，待招到客户需与华南城公司签订《房屋买卖合同》时，均被告知无法签约，导致客户退购，甚至有部分客户就此提起诉讼赔偿。目前，4#区已销售346间约1.3万平方米，6#区已销售385间约1.4万平方米，8#区退购客户达800多户。至今4年多时间，华南城公司仍未取得8#区预售许可证，致使双方签订的协议目的无法实现，双方签订的协议已无法履行，解除条件已成就。因此，东方汉盛公司提起本案诉讼，请求判如所诉。被告华南城公司辩称：1、华南城公司与东方汉盛公司实际履行的是《郑州华南城团购房屋预定协议书》，华南城公司根据约定收取了团购保证金3000万元。2、双方签订的《郑州华南城合作协议书》没有实际履行，不代表双方真实的意思表示，该协议书应认定为无效；约定的定金也没有支付，华南城公司没有义务向东方汉盛公司返还定金3000万元。因此，华南城公司请求驳回东方汉盛公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月11日，华南城公司（甲方）与东方汉盛公司（乙方）签订《郑州华南城团购房屋预定协议书》，约定的主要内容如下：一、物业概况。1.1乙方在认真了解了甲方位于郑州新郑市交汇处郑州华南城“4#区、6#区、8#区”的现状后，决定购买4#区西区1-3层，6#区西区1-3层，8#区1-2层，共约2311间房屋（以下简称该等房屋），总建筑面积约9.7万平方米(最终以政府主管部门的批复为准)。1.2乙方需在甲方有关该等房屋正式开盘（或取得预售许可证）后在2015年12月31日前，前往甲方处与甲方签订正式的《房屋买卖合同》（含补充协议及相关合同、文书等，详见附件2，下同），并依约支付相关款项。1.3该等房屋的交付时间和具体买卖条件，以甲、乙双方签订正式的房屋买卖合同为准。该等房屋交付前的占有、使用、收益等权益均归甲方享有。三、保证金及返还。3.1为保证双方顺利签订有关该等房屋的全部单个《房屋买卖合同》，乙方同意向甲方交付保证金共计人民币叁仟万元整（￥30000000.00）。其中，乙方在签订本协议之前支付人民币叁仟万元整（￥30000000.00）。3.2甲乙双方签订完毕有关该等房屋的全部单个《房屋买卖合同》，乙方依约支付完毕相关款项之后30日内，甲方一次性无息返还保证金给乙方。3.3……四、更换买受人。乙方在签订本协议后，在甲方关于该等房屋开盘后，签订单个正式《房屋买卖合同》之前，乙方可对该等房屋的部分或全部单个房屋向甲方申请办理买受人更名手续，在符合以下条件的前提下，甲方应予同意：1、更名后的买受人必须为东方汉盛公司指定成员，并通过甲方资格审核。2、更名后的买受人保证在取得所购房屋房产证后三年内不得将产权转让。3、更名后的买受人接受甲方与乙方有关该房屋的价格政策。4、更名后的买受人同意附件2：《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》的约定并同意按此版本签订合同。八、争议解决。发生争议，双方应友好协商解决，协商不成的任何一方均可向华南国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁。九、其它。9.1未尽事宜，甲乙方双方可另行签订补充协议。9.2本协议一式四份，双方各执二份，双方盖章签字后生效。9.3甲乙双方盖章签字后，视为甲乙双方同意附件1、2的约定。对销售价格及优惠、商业秘密、违约责任、通知及联系方式等内容，双方也进行了详细约定。在该协议书的落款处，加盖有华南城公司合同专用章及有授权代表人签字，加盖有东方汉盛公司合同专用章及有授权代表人签字。2015年7月10日，东方汉盛公司向华南城公司支付团购保证金3000万元。在本案庭审中，东方汉盛公司与华南城公司均认为该协议书有效并正在实际履行中。2019年5月23日，华南城公司（甲方）与东方汉盛公司（乙方）签订《郑州华南城合作协议书》约定的主要内容如下：一、物业概况。1.1乙方在认真了解了甲方位于郑州新郑市××镇××大道与郑××路交汇处郑州华南城“4#区、6#区、8#区”的现状后，决定组织其商户会员购买4#区西区1-3层，6#区西区1-3层，8#区1-2层，共约2311间物业（以下简称该批物业），总建筑面积约9.7万平方米(最终以政府主管部门的批复为准)。1.2该批物业的交付时间和具体买卖条件，以甲方与乙方组织的商户会员签订正式的《房屋买卖合同》为准。该批物业交付前的占有、使用、收益等权益均归甲方享有。三、保证金及返还。3.1为保证双方顺利签订有关该批物业的全部单个《房屋买卖合同》，乙方同意向甲方交付定金共计人民币叁仟万元整（￥30000000元）。其中，乙方在签订本协议之前支付人民币叁仟万元整（￥30000000元）。3.2甲方与乙方组织的商户会员双方签订完毕有关该批物业的全部单个《房屋买卖合同》，并依约支付完毕相关款项之后30日内，甲方一次性无息返还定金给乙方。七、争议解决。发生争议，双方应友好协商解决，协商不成的任何一方均可向甲方所在地（郑州市）有管辖权的人民法院起诉。八、其它。8.1未尽事宜，甲乙方双方可另行签订补充协议。8.2乙方承诺，乙方有义务严格按甲方要求协助甲方督促更名后的买受人按时办理入伙手续和开业。8.3本协议一式四份，双方各执二份，双方盖章签字后生效。8.4甲乙双方盖章签字后，视为甲乙双方同意附件1的约定。对销售价格及优惠、商业秘密、违约责任、通知及联系方式等内容，双方也进行了详细约定。在该协议书的落款处，加盖有华南城公司印章及有授权代表人签字，加盖有东方汉盛公司合同专用章。在本案庭审中，东方汉盛公司认为《郑州华南城合作协议书》与《郑州华南城团购房屋预定协议书》内容不相同的部分，属于双方变更约定；华南城公司认为《郑州华南城合作协议书》没有实际履行，东方汉盛公司也没有交付定金3000万元，该协议书不是双方真实的意思表示而属无效。东方汉盛公司提交本院(2019)豫0184民初12487号民事判决书，拟证明华南城公司尚未取得郑州华南城8#区房屋预售许可证属于根本违约，导致东方汉盛公司组织的买受人在认购后又退购房屋；华南城公司认为虽然该民事判决书尚未生效，但双方实际履行的是《郑州华南城团购房屋预定协议书》。华南城公司提交2015年4月13日至2019年8月6日期间向买受人出具的收据、房屋更名申请书、销售预订单、按揭流程表及置业计划，拟证明其与东方汉盛公司一直按《郑州华南城团购房屋预定协议书》约定内容履行；东方汉盛公司对该证据的真实性无异议，但认为《郑州华南城团购房屋预定协议书》与《郑州华南城合作协议书》属于一个整体。另查明：1、2015年5月5日，华南城公司取得郑州华南城4#区-1#栋1-4层、6#区-1#栋1-4层仓储（综合物流）用房预售许可证[（2015）新房管预字第C150002号]。2、截至本案庭审时，华南城公司尚未取得郑州华南城8#区房屋预售许可证。上述事实，有当事人的陈述，《郑州华南城团购房屋预定协议书》，《郑州华南城合作协议书》，收据，房屋更名申请书，销售预订单，按揭流程表，置业计划，仓储（综合物流）用房预售许可证及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。华南城公司与东方汉盛公司签订的《郑州华南城合作协议书》，系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。双方签订《郑州华南城合作协议书》的实际日期为2019年5月23日，而非2015年5月11日。华南城公司在2015年5月5日已取得郑州华南城4#区-1#栋1-4层、6#区-1#栋1-4层仓储（综合物流）用房预售许可证和尚未取得郑州华南城8#区房屋预售许可证，东方汉盛公司对此现状是了解的，即东方汉盛公司仅提交本院(2019)豫0184民初12487号民事判决书尚不能证明华南城公司属于根本违约。因此，东方汉盛公司请求解除与华南城公司签订的《郑州华南城合作协议书》，缺乏事实和法律依据，本院对其该项诉请不予支持。《郑州华南城合作协议书》约定，东方汉盛公司向华南城公司交付定3000万元。根据2015年7月10日的收据上面记载的内容可知，东方汉盛公司向华南城公司支付了团购保证金3000万元，属于其履行《郑州华南城团购房屋预定协议书》约定的义务。同时，东方汉盛公司诉称该团购保证金3000万元属于《郑州华南城合作协议书》约定的定金，而华南城公司对此不予认可；在缺乏相应的证据予以佐证的情况下，本院对东方汉盛公司的该项诉称不予支持。所以，东方汉盛公司请求华南城公司返还定金3000万元，于法无据，本院对此亦不予支持。相应地，华南城公司关于《郑州华南城合作协议书》属无效的辩称意见，本院对此不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告北京东方汉盛投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费191800元，减半收取计95900元，由原告北京东方汉盛投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  潘龙峰二〇二〇年六月二十九日书记员  李智萍