湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0106执异133号利害关系人（被执行人）：武汉融城置业有限公司，住所地武汉东湖开发区珞瑜路889号（光谷国际广场）A座24楼。法定代表人：谢小青，董事长。委托代理人：赵**，湖北融腾律师事务所律师。申请执行人：湖北中经小额贷款有限公司，住所地武汉市武昌区民主路782号洪广酒店27楼。法定代表人：唐西艾，董事长。委托代理人：谢肖肖、邱丽媛，湖北维思德律师事务所律师。被异议人：湖北置帮房地资产咨询有限公司。本院在执行湖北中经小额贷款有限公司（以下简称中经小贷公司）与武汉融城置业有限公司（以下简称融城置业公司）、武汉光谷国际广场有限公司（以下简称光谷广场）、武汉挺晟物业服务有限公司（以下简称挺晟物业）、湖北东盛房地产有限公司（以下简称东盛公司）、谢小青民间借贷纠纷一案中｛执行依据：本院（2017）鄂0106民初1480号民事判决书｝，被执行人融城置业公司向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。融城置业公司主张：本公司就湖北置帮房地资产咨询有限公司（以下简称置帮评估公司）接受武昌区法院委托，于2020年4月20日出具的鄂置房（估）报字[2020]第004号《房地产司法鉴定估价报告》提出异议。5月22日，本公司收到置帮评估公司的说明，本公司对该说明仍有异议，依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称《财产处置规定》）第二十三条提出异议如下：一、评估单价畸低，不能真实反映房产价值，法院应当组织专业技术评审。《财产处置规定》第二十三条规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。”置帮评估公司于2020年4月20日出具的鄂置房（估）报字[2020]第004号《房地产司法鉴定估价报告》评估的项目融众国际商业-1层1室商业房地产单价为19473元/㎡。本公司认为评估单价明显畸低，2020年交易单价应在4万元/㎡以上才符合市场客观情况。二、评估程序严重违反程序规定，置帮评估公司答复不能纠正程序错误，应当重新评估。《财产处置规定》第十九条规定：“评估机构应当在三十日内出具评估报告。人民法院决定暂缓或者裁定中止执行的期间，应当从前述期限中扣除。评估机构不能在期限内出具评估报告的，应当在期限届满五日前书面向人民法院申请延长期限。人民法院决定延长期限的，延期次数不超过两次，每次不超过十五日。评估机构未在期限内出具评估报告、补正说明，且未按照规定申请延长期限的，人民法院应当通知该评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估。”在本案中，置帮评估公司2019年8月7日接受人民法院委托，2019年9月5日现场勘察。最迟应在2019年10月7日完成出具报告。但置帮评估公司于2020年4月20日暑出具报告，拖延时间远超2个月且未另行委托下一顺序评估机构重新评估，属于严重违反程序规定。置帮评估公司应在1个月内完成评估工作，即使工作有难度延长时间，最长也应在法律规定的2个月内完成评估工作。答复中的种种理由不能纠正评估工作超期，严重违反程序的事实。依据该评估报告继续进行后续处置工作都会受到影响。另《财产处置规定》第三十五条规定：“本规定自2018年9月1日起施行。最高人民法院此前公布的司法解释及规范性文件与本规定不一致的，以本规定为准。”据此提出上述异议。审查查明，中经小贷公司与融城置业公司、光谷广场、挺晟物业、东盛公司、谢小青民间借贷纠纷一案中，诉讼过程中，根据中经小贷公司申请，本院于2017年3月17日查封了融城置业公司名下坐落于武汉市东湖新技术开发区珞瑜路889号附1号融众国际商业-1层1室房屋（建筑面积：5320㎡，权证号：湖2015015382），于2017年11月20日作出（2017）鄂0106民初1480号民事判决，判决：一、融城置业公司向中经小贷公司偿还借款本金750万元及支付期内利息350.625万元、支付逾期利息220万元（自2015年11月1日至2017年1月20日的）；二、融城置业公司向中经小贷公司支付自2017年1月21日至实际清偿借款本金之日止的逾期利息（按本金750万元和月利率2%标准）；三、融城置业公司赔偿中经小贷公司实现债权和担保权的费用26600元。四、光谷广场、挺晟物业、东盛公司、谢小青对上述第一、二、三项判决承担连带清偿责任。该案经二审，武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终2162号民事判决，终审维持原判。上述判决生效后，融城置业公司、光谷广场、挺晟物业、东盛公司、谢小青未履行生效判决确定的义务，中经小贷公司申请强制执行，本院立案受理，案号：（2019）鄂0106执393号。本案在执行过程中，于2019年8月7日委托置帮评估公司对异议人融城置业公司所有的珞瑜路889号附1号融众国际商业-1层1室房屋进行评估。该公司于2020年4月20日向本院出具鄂置房（估）报字[2020]第004号《房地产司法鉴定估价报告》，估价报告意见为：估价对象在2019年9月5日时的市场价值为总价10359.71万元，单价19473元/㎡。上述估价报告送达融城置业公司后，融城置业公司于2020年5月12日认为评估单价畸低、评估程序违法、评估结论依据明显不足而提出异议。置帮评估公司于同月14日对融城置业公司的上述异议予以书面答复。融城置业公司仍不满意，向本院提出上述异议。审查认为，关于融城置业公司所述《评估报告》存在估价畸低的问题。执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。《财产处置规定》第二十二条并未将所谓“估价过低”作为另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估的法定事由。关于融城置业公司所述评估程序严重违法的问题。融城置业公司所述评估程序严重违法是指置帮评估公司未依据《财产处置规定》第十九条的规定在三十日内出具评估报告，也未依该条第二款在前款规定的三十日期满后人民法院允许延长的三十日内出具评估报告。即认为置帮评估公司未在规定期限内作出评估报告。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》[法释〔2009〕16号]第十一条的规定，评估机构超出规定期限作出估价报告，若无正当理由，法院可以解除委托重新选择，并采取惩戒措施。但即使超期作出评估报告，对评估程序及评估结果并无重大影响，不足以认定评估程序严重违法。故置帮评估公司超期作出评估报告不属于《财产处置规定》第二十二条第一款第四项所规定的评估程序严重违法情形。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回案外人武汉融城置业有限公司的异议请求。如不服本裁定，相关当事人可在裁定书送达之日起十日内向武汉市中级人民法院申请复议。审判长  万文沙审判员  刘 霞审判员  韩 野二〇二〇年六月八日书记员  金 菁