青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终964号上诉人（原审原告）：西宁万方城商业运营有限公司，统一社会信用代码：XXX，住所地：青海省西宁市城西区。法定代表人：陈树稳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑绍辉、赵辉，青海军辉良剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王露茜，女，汉族，1983年6月10日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。西宁万方城商业运营有限公司（以下简称万方城公司）与王露茜房屋租赁合同纠纷一案，万方城公司于2019年10月21日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求判令：王露茜给付2017年5月28日至2018年11月15日期间租金、场地使用费、综合管理费共计970875元，违约金289290元，共计1260165元；诉讼费由王露茜承担。西宁市城西区人民法院于2020年1月2日作出（2019）青0104民初4799号民事判决，宣判后，万方城公司不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原判认定，2016年5月23日，万方城公司与王露茜签订《商铺租赁合同》，约定万方城公司（甲方）将坐落在西宁市××区商铺租给王露茜（乙方）。合同约定：“租赁期限：甲、乙双方协定上述物业租赁期限为2016年8月28日至2021年11月27日；经营范围：乙方在该物业内经营品牌为银霸椒，经营项目为餐饮；费用标准：商铺B2-01费用标准为100元/㎡/月，其中租金40元/㎡/月、场地使用费60元/㎡/月，商铺C2-02费用标准为40元/㎡/月，其中租金16元/㎡/月、场地使用费24元/㎡/月。上述费用前三年不进行递增；综合管理费收费标准为：按该物业的建筑面积计算，计租日起10元/㎡/月…保证金即人民币257460元…”同时对其他权利义务进行了约定。至2017年6月28日，万方城公司发函要求王露茜缴纳2017年5月28日至8月27日的租金。2018年4月11日，王露茜向万方城公司出具申请表申请将B2-01原费用每平方米110元降到每平方米70元。后双方按75元/㎡/月标准予以执行，2018年10月26日王露茜向万方城公司出具退租申请，2018年11月18日，万方城公司向王露茜出具退铺确认单。现万方城公司要求王露茜支付2017年5月28日至2018年11月15日期间租金、场地使用费、综合管理费970875元，违约金289290元，共计1260165元，王露茜认为违约金不应由其支付，导致纠纷产生。另查，一、王露茜虽于2018年4月11日书面申请降低房租，但万方城公司实际于2017年11月28日已经将B2-01的费用（租金、场地使用费、综合管理费）由110元/㎡/月下调至75元/㎡/月，对此双方均认可；二、关于万方城公司诉求970875元计算如下：2017年5月28日至8月27日的总费用为：723㎡×110元/㎡/月×3个月＋338㎡×50元/㎡/月×3个月＝289290元，扣减王露茜于2017年7月19日已经支付的100000元以及减免一个月房租85820元（免租期租金不含管理费），剩余103470元王露茜未予支付；2017年8月28日至11月27日的总费用为：723㎡×110元/㎡/月×3个月＋338㎡×50元/㎡/月×3个月＝289290元，扣减王露茜于2017年9月19日已经支付的152840元以及减免一个月房租85820元（免租期租金不含管理费），剩余50630元王露茜未予支付，现万方城公司诉求该阶段王露茜尚欠租金40000元，以其诉求为准；2017年11月28日至2018年2月27日、2018年2月28日至2018年5月27日、2018年5月28日至2018年8月27日的费用分别为：723㎡×75元/㎡/月×3个月＋338㎡×50元/㎡/月×3个月＝213375元；2018年8月28日至2018年11月15日的费用为75元/㎡/月÷30天×79天×723㎡×＋50元/㎡/月÷30天×79天×338㎡＝187295元，现万方城公司计算的2018年8月28日至2018年11月15日的费用为187280元，以其计算为准；三、自2017年9月19日之后，王露茜未予支付任何费用，上述各项费用共计970875元；四、王露茜已缴纳的保证金257460元，该款现在万方城公司处，王露茜亦同意该款折抵上述费用。原审法院认为，万方城公司与王露茜之间依法成立租赁合同法律关系，该合同系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的规定，故双方应当依约全面履行，现王露茜不按时缴纳租金、场地使用费、综合管理费，实属违约，应负此纠纷的全部责任。现万方城公司要求王露茜给付2017年5月28日至2018年11月15日期间各项费用共计970875元的诉讼请求，王露茜不持异议，予以确认；对于万方城公司要求王露茜给付违约金289290元的诉求，双方在合同中虽有明确约定，但违约金的数额确定应当以损失为基础，兼顾合同履行情况及预期利益等综合情况予以确定，而万方城公司对其主张的违约金并无其他有效证据进一步予以佐证，故应当承担举证不能的法律责任，按照举证规则对其诉求依法不能支持，给予驳回。另在实际履行中，王露茜同意直接抵扣已缴保证金数额，故实际王露茜应给付万方城公司费用共计713415元。综上所述，为维护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决：一、王露茜于本判决生效之日起60日内给付万方城公司租金、场地使用费、综合管理费共计970875元（实际履行中扣减王露茜已支付保证金257460元，王露茜实际应给付数额为713415元）；二、驳回万方城公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8071元已减半收取，由王露茜负担。宣判后，万方城公司不服向本院提起上诉称，一审法院以保证金257460元扣减租金等费用与双方签订的合同矛盾，驳回上诉人关于违约金289290元诉讼请求依据不足。根据合同18.6条约定，因王露茜违约导致合同提前终止的，我公司有权没收保证金，王露茜应根据合同约定承担违约责任。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求。王露茜以一审认定事实清楚，判决结果正确作出答辩。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，万方城公司与王露茜签订了《商铺租赁合同》，王露茜租用万方城公司的商铺，双方形成租赁关系。王露茜认可尚欠万方城公司租金970875元，因双方签订的《商铺租赁合同》未到期，王露茜向万方城公司以环境影响，导致严重亏损为由，提出退租申请，万方城公司针对退租申请未提出异议，并出具了退铺确认单，虽然合同中双方对违约金进行了约定，但万方城公司在无证据证实其有损失的情况下，要求王露茜承担289290元违约金，依据不足，对其诉讼请求不予支持。因万方城公司同意王露茜的退铺申请，视为其同意王露茜提前解除合同，并非王露茜违约终止合同，万方城公司无权没收保证金，故对万方城公司主张根据合同约定有权没收王露茜缴纳的保证金，保证金不应在欠付租金中扣减的上诉理由，亦不予采信。综上，万方城公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16142元，由西宁万方城商业运营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张敏娟审判员 林建平审判员 任 宁 二○二○年六月十八日（法官助理 刘姗姗书记员 马晓瑞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。