湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初3664号原告（反诉被告）：黄倚嘉，女，1988年2月23日出生，汉族，户籍地住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：任达，湖南任达律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺伶俐，湖南任达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：长沙安雅公寓酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路18号德思勤城市广场第B3至B6栋613房。法定代表人：刘汉鹏，总经理。委托诉讼代理人:刘永新，男，1969年12月14日出生，汉族，住湖南省桃江县。原告（反诉被告）黄倚嘉（以下简称原告）与被告（反诉原告）长沙安雅公寓酒店管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任达、贺伶俐，被告的委托诉讼代理人刘永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2020年1月15日至3月15日欠付租金5200元；2、判令被告向原告支付一个半月免租期的租金3900元；3.判令被告向原告支付违约金2600元；4、判令被告返还灭失的椅子一把；5、判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2017年5月19日，原告与被告签订《房屋托管租赁合同》，约定原告将坐落于长沙市雨花区德思勤B6－1203房屋出租给被告使用，租赁期为36个月，从2017年6月1日起至2020年6月1日止，月租金为2600元每月，季付。合同第八条约定：租赁双方如一方未履行合同约定的条款，违约方需赔偿给对方违约金2600元。第十一条约定，三年承租期含一个半月免租期，如被告未租满3年，需无条件返还3900元。受新冠疫情影响及防控需要，长沙市雨花区新型冠状病毒脑炎防控指挥部发布调度令（雨防病令[2020]4号），要求自2020年1月25日起，全区旅游景区、民宿、景点停止对外营业，恢复时间根据疫情情况另行通知。1月27日，被告负责人刘永新与原告协商减免租金事宜，本着相互体谅的原则，原告同意在被告停业及未实际使用房屋的前提下免除停业期间的房租。然而自2月2日起，原告多次收到湖南电力发送的欠费短信，发现被告在停业期间仍在正常使用房屋，鉴于被告已违反疫情期间停业及不实际使用房屋的约定，原告拒绝免除其租金，被告因此不愿意继续履行合同并于同年3月15日搬离房屋。经原告朋友验收，房屋内原有的两把椅子只剩一把。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告答辩并反诉称，⑴被告2016年起在德思勤广场B3栋、B6栋先后租赁了31间房屋经营公寓酒店。2017年5月19日租赁原告的B6栋1203房屋，租赁期3年，月租金2600元，按季付，先付后用，押金2600元，原告给予被告一个半月的免租期，用于被告购置设备和经营前的准备。被告租赁的31间房屋是是个整体，对外经营的只有28间，另外三间中的一间用作吧台，一间用作仓库，一间即原告的1203房用作员工宿舍。因新冠疫情，被告积极响应政府调度，自2020年1月25日起停止营业，只安排了人员在原告的1203房值守，原告因此才收到电力部门催缴电费信息。⑵这次疫情给被告造成了极大的影响和损失，各级政府出台了租金减免的政策，其他业主都主动提出减免二个月租金。经反复与原告商谈，原告开始同意减免一个半月租金，但收到电力部门的缴纳电费通知后，又反悔不同意，并要求提前解除合同。被告反复说明情况未果，只能同意终止合同。本案系因疫情引起，属不可抗力，不应要求被告承担违约责任。反诉请求：1、判令原告退还押金2600元；2、判令原告退还水费150元，电费314元；3、判令被告减免二个月的租金5200元；4、本案诉讼费由原告负担。原告针对被告的反诉请求答辩称，⑴被告在合同未到期前擅自搬离房屋及拒绝支付欠付租金的行为已构成违约。被告未提供疫情期间或者因不可抗力，出租人必须减免承租人租金的证据。⑵原告之前同意减免被告部分租金是以被告停止使用租赁房屋、未产生收益为前提，但被告承租原告的房屋系用于员工宿舍，非用于经营，不存在减免租金的情形。综上，被告应支付欠付租金，并承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议及经与原件核对无异议的《房屋托管租赁合同》、电费欠费及充值提示、1203房家私清单、原告与被告委托诉讼代理人刘永新的微信聊天记录、长沙市雨花区××防控指挥部雨防病令［2020］4号《关于旅游景区、景点、民宿暂停营业的调度令》，本院予以采信。根据以上采信的证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2017年5月19日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋托管租赁合同》，约定：一、甲方将坐落于德思勤B6－1203房屋出租给乙方使用。租赁期共36个月，甲方2017年6月1日将房屋交付乙方使用，至2020年6月1日止。二、月租金2600元，季付，由乙方在2017年6月1日交纳给甲方，先付后用，以后应在付款期末前3天支付。三、甲方收乙方押金2600元，乙方退房时，结清水、电、气费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金2600元。四、租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金2600元。五、本合同在履行期间及乙方承租期间，所有违反法律法规的一切事故，以及不可抗力因素等产生的一切后果，与甲方无关。三年承租期含一个半月免租期，如乙方未租满3年，需无条件返还3900元。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告按约向原告支付了至2020年1月15日的房租。2020年1月25日，长沙市雨花区新型冠状病毒脑炎防控指挥部向被告送达雨防病令[2020]4号调度令，要求“即日起全区旅游景区、民宿、景点停止对外营业”，被告遂自当日起停止营业，2020年2月29日恢复营业。另查明，1、停止营业期间，双方沟通过疫情期间的房租减免事宜。原告曾同意免除被告停业期间的房租，后认为被告非因经营一直在使用其房屋，要求被告支付欠付租金，被告则要求减免两个月租金，双方因此协商未果，被告遂提出解除合同，并于2020年3月15日晚搬离涉案房屋。2、原、被告确认《房屋托管租赁合同》解除时尚结余水费105元、电费314元。本院认为，原、被告签订的《房屋托管租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于房屋租金。原告向被告提供房屋用于经营，被告应当依约支付租金。被告欠付2020年1月16日至2020年3月15日租金，原告要求被告支付，符合合同约定。因受疫情影响，被告从2020年1月25日起至2020年2月28日期间停止营业，被告要求免除该期间的租金，本院予以支持。故被告应支付原告房屋租金2080元（2600元－2600元÷30天*6天）。原告主张中的超过部分，本院不予支持。2、关于违约金。《房屋托管租赁合同》约定，“租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿对方违约金2600元”。本案中，被告本应于2020年1月15日前向原告支付后三个月的租金，但违约未支付，原告要求被告支付违约金2600元，符合合同约定，本院予以支持。3、关于免租期的租金。《房屋托管租赁合同》约定租赁期限自2017年6月1日至2020年6月1日，并约定“三年承租期含一个半月免租期，如乙方未租满3年，需无条件返还3900元”，因被告2020年3月15日搬离涉案房屋时距合同约定的租赁期满日期只差2个半月，根据公平原则，本院酌定被告按提前解除合同的时间与承租期限的比例支付原告免租期损失，即325元。4、关于椅子的赔偿。原告主张被告交房时，房屋内缺失了一把椅子，要求被告返还。庭审中，被告愿意赔偿原告椅子损失198元，原告亦表示同意，本院予以照准。5、关于押金与水电费。从《房屋托管租赁合同》“甲方收乙方押金2600元，乙方退房时，结清水、电、气费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金2600元”的约定可知，原告向被告收取押金，是为了担保被告依约缴纳水、电、气费，被告在搬离涉案房屋前，尚结余水电费419元，被告要求原告退还押金2600元，符合合同约定，本院予以支持。原告作为结余水电费的直接利益享有者，负有向被告返还的义务。但被告要求退还水电费464元，对超过部分，本院不予支持。综合上述判项，被告还应支付原告2184元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）长沙安雅公寓酒店管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）黄倚嘉2184元；二、驳回原告（反诉被告）黄倚嘉的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）长沙安雅公寓酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费92元，因适用简易程序减半收取46元，反诉部分受理费25元，合计71元，由原告（反诉被告）黄倚嘉负担25元，被告（反诉原告）长沙安雅公寓酒店管理有限公司负担46元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 芸二〇二〇年六月三日书记员 王立欣附：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。