河北省玉田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0229民初3528号 原告：贾月娜，女，生，汉族，户籍地及现住址玉田县。 委托诉讼代理人:许志远，生，汉族，农民，住玉田县，特别授权。 被告：接振宇，男，生，汉族，农民，户籍地内蒙古自治区，现住玉田县。 委托诉讼代理人：吴玉婷，河北宏广律师事务所律师，特别授权。 被告：贾玉海，男，生，汉族，农民，住玉田县，系原告贾月娜三叔。 原告贾月娜与被告接振宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，诉讼中原告申请追加被告贾玉海为被告参加诉讼，于、公开开庭进行了审理。原告贾月娜及其委托诉讼代理人许志远、被告贾玉海、被告接振宇及其委托诉讼代理人吴玉婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾月娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬出位于玉田县原告所有的房屋，停止对原告所有权和居住权的侵害，排除对原告正常居住生活的妨碍。2、令被告担负法院的诉讼费用。事实与理由：原告与被告接振宇无任何亲属关系，原告父亲贾玉章于2001年8月31日因病去世。生前与原告母亲即合法夫妻关系，婚姻存续期间育有一女即原告贾月娜。父亲生前与母亲在玉田县（现窝洛沽镇）刘学庄村所有瓦正房四间登记在父亲贾玉章名下，宅基地使用证编号为:19-1227，此证为玉田县人民政府于颁发。父亲去世后，该房屋一直由现健在的祖母王金兰和三叔贾玉海居住管理，2008年奥运会前后原告发现家的房子有人住的时候问过三叔贾玉海，贾玉海说房屋租赁给被告接振宇了。在2019年6月初因政府需要对涉案房屋进行确权，原告找到村委会要求该房屋确权给原告，村委会以此房被告接振宇与贾玉海有其他纠纷为由，未予登记办理。现原告祖母王金兰与母亲董凤芹将所继承和分得的该房屋所有权和使用权份额均赠与给了原告，该赠与协议及影像视频等证据资料附诉状一并提交法院。农村宅基地的使用权是农村本集体组织成员依法享有在农村集体土地上建造房屋的权利，宅基地所有权属于集体，而本案被告接振宇并不是刘学庄村集体组织成员，贾玉海是无权处置财产人，将房屋卖与接振宇，在房屋买卖时原告及其共有人均不知情，而被告贾玉海也未进行告知，被告接振宇在明知不是村集体成员的情况下购买了诉争房屋也存在一定的过错，被告贾玉海所处分的诉争房屋并未接受房屋所有人的委托也未经房屋所有人即权利人的追认，其行为无效，具体被告接振宇与贾玉海对涉案房屋有何纠纷原告均不知晓，故原告特依法起诉请求被告接振宇腾出房屋，停止对原告所有权和居住权的侵害，排除对原告正常居住生活的妨碍，望判准所求。诉讼中，原告增加诉讼请求要求确认二被告所订立的买卖协议无效。 被告贾玉海辩称，我把我哥贾玉章的房屋卖给接振宇的时候没有和贾月娜及其母亲董凤芹商量，把房屋卖给接振宇之后没有告诉过董凤芹和贾月娜，所卖的房款没有给董凤芹和贾月娜，在卖房屋的时候董凤芹和贾月娜均不知晓，是我隐瞒着卖的，吴立华证实在卖房时我向吴立华说是我从我哥贾玉章处购买的，不属实，我想是破房子也不值钱，我哥没了我认为就是我的，我就给卖了，别人的房屋我也不敢卖，贾月娜父亲贾玉章去世之后把贾玉章的房屋交给我居住着，贾月娜在诉状中称我在2008年左右的时候说把房屋租给接振宇了这事我不清楚了，也有可能聊天的时候顺口说过，印象不深了，是否说过没法确定，我和接振宇签订买卖协议之后没几天接振宇就搬进去住了，在接振宇居住的这么多年当中贾月娜和我没有说过房屋的事，她一年也来不了几天，是看她奶，自从我把房屋卖给接振宇之后我或者是贾月娜对房屋没有进行过修缮维护，贾月娜从未和我提过房屋的事。 被告接振宇辩称，被告占有使用争议房屋系向另一被告贾玉海购买而合法占有，是经吴立华和方金书介绍的，介绍人吴立华说是贾玉海从贾玉章处买过来的，本案系排除妨害纠纷，该案属于侵权之诉，被告因购买房屋而占有房屋系合法占有不构成侵权，故原告起诉不符合法律规定不应支持。被告接振宇买房后，当时房子没水没电，被告接振宇进行了装修，购买电表、电线，打深水井，旧瓦更换新瓦，将旧门窗更换为铝合金门窗，院内地面打成了水泥地面，重新打炕，粉刷房屋，搬家入住后，盖石棉瓦棚子两间，安装了暖气片，2009年安装了自来水，2013年盖一间厢房作为洗澡间，安装了太阳能，2014年将门口打成水泥路，下水道，2015年安装了空调，每年进行粉刷，前后投入44400元。被告接振宇在此房居住12年之久，被告贾玉海及母亲即原告的奶奶居住的房屋与被告接振宇购买居住的房屋座落系前后院只隔一道，在过去的12年里原告贾月娜每年都会回来看她奶奶王金兰和叔叔贾玉海，原告母亲董凤芹娘家也是刘学庄村的，娘家有哥哥嫂子侄子，董凤芹的姐姐也嫁在刘学庄村本村，与娘家亲友都有走动，都不曾提出这所房子在她名下，归她所有，原告起诉本案系因争议房屋被政府列入拆迁范围，市场价值增大而违反诚实信用原则、不遵守民法的交易信用而引发的本案，原告起诉是违反诚信的行为。本案二被告之间签订的房屋买卖契约，完全符合合同法第49条的规定，董凤芹陈述的对争议的房屋是自己的并不知道房屋已经出售，但却从未对房屋进行过管理，或进行过查看，这部分事实均充分印证了争议房屋早就在原告母女知情的情况下出售给了接振宇的事实，在结合本案当中其他关于房屋买卖时的中间人和见证人的调查笔录的内容可综合客观的认定为争议的房屋就是在原告知情的情况下出售给的被告接振宇，如法院认定房屋买卖无效，原告仍应该承担过错责任，相对人也就是本案的被告接振宇有理由相信行为人也就是被告贾玉海有代理原告出售争议房屋的权利，理由是吴立华的调查笔录中说明争议房屋是原告方出售给了贾玉海之后又卖给了接振宇，贾玉海的二哥贾玉祥的调查笔录中也证明房屋已经出售，且出售前父母在此房居住，出售后，父母在贾玉海与贾玉祥哥俩处轮流居住，父亲死后母亲在哥俩处一对一个月轮流居住，在庭审中，原告代理人询问原告奶奶王金兰：贾玉海在把贾玉章的房子卖给接振宇时向贾月娜及其母亲董凤芹询问着吗，回答问着，又问一遍还是回答问着，问你糊涂吗，答不糊涂，当原告代理人说你再好好想想，再问时王金兰才说不知道，这些均证明原告对此房屋买卖的事实是知晓的，并且被告在该房屋内居住已达12年之久，为此无论原告当时是否已经将争议房屋卖给贾玉海才出售，还是按照其诉状所述交给贾玉海管理使用进行出租等的陈述均证明贾玉海对争议房屋有处分或代理处分的权利，至于是否有出售的权利，通过当时签订协议的中证人的签字，以及这些中证人系本村村民、亲属、村干部的身份，接振宇给付了当时正常市场价值的购房款，这些行为及事实均让接振宇有理由相信贾玉海有权利出售争议房屋，接振宇作为善意的相对人，并且对该房屋已经实际占有使用了12年之久，法院应该根据合同法第49条的规定认定贾玉海系表见代理行为，二被告的买卖行为符合法律规定，又根据双方买卖的是房屋而不是土地使用权，被告又实际占有使用了多年，即使没有对房屋进行过户也应该认定买卖事实成立，另外原告主张排除妨害而本案被告接振宇无论是租赁还是由原告的亲属购买争议房屋后卖给被告接振宇，被告接振宇对房屋的使用均是合法占有而不是侵权占有，并且被告对争议房屋以及院落进行大量投入的建筑更是属于合法占有，为此原告要求排除妨害的请求不应该得到法院的支持。原被告争议的房屋买卖并不违反法律法规，宅基地使用权不允许转让但房屋转让应属合法，退一步讲即使法院支持原告的要求也应对争议房屋的增值以及被告对该房屋的其他投入应予调查确认，并由原告及被告贾玉海承担赔偿责任，以及既得利益的损失的赔偿，综上被告接振宇基于合法事由占用本案争议房屋并不构成侵权，应驳回原告起诉。另外基于本案原告及原告亲属也就是本案被告贾玉海以及原告的另一亲属贾玉祥还有与本案争议房产有关的人员在本案当中提供的证据以及所做的虚假陈述请求法院按照提供伪证的法律规定追究其相关责任，申请法院将本案作为刑事案件将相关的有诈骗嫌疑的线索移送到公安机关进行刑事立案，待公安机关刑事案件侦查完毕之后再继续审理本案。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告贾月娜父亲贾玉章于因病去世，生前与原告母亲董凤芹为合法夫妻，育有一女即原告贾月娜，婚姻存续期间在刘学庄村建有瓦正房四间，登记在父亲贾玉章名下，宅基地使用证编号为19-1227，颁发日期为。原告提交2019年6月18日书面房屋继承份额赠与协议两份、祖母王金兰与母亲董凤芹到庭做证证实王金兰与董凤芹将所继承和分得的该房屋所有权和使用权份额均赠与原告。贾玉海弟兄三人，贾玉章是长子，贾玉祥是次子，贾玉海是三子，他们哥三一人一处房产。贾玉章和董凤芹在玉田上班，在玉田居住，回刘学庄村时居住在争议的贾玉章名下的房屋。贾玉章死后，贾玉章的父母在贾玉章的房子居住，贾玉海建新房时也在该房屋居住，贾玉海建完新房后就搬新房去居住，此房一直由贾玉海及其父母管理居住使用，贾玉章的妻子董凤芹及女儿贾月娜在玉田居住，不再到刘学庄的房屋中居住了。2007年，被告接振宇在窝洛沽镇××村打工并租房居住，经本村吴立华和方金书介绍，村支委杨树军执笔写的卖房契，主要内容：房契，立契人贾玉海愿将刘学庄村永定小街壹号瓦房肆间经中人吴立华说合情愿卖与接振宇永远为业，言明卖价壹万叁仟陆佰元整，笔下交清，恐日后有任何纠纷立此草契永不反悔。（房契已丢失，以此协议为凭据）。立契人贾玉海、接振宇，执笔人杨树军，中人周洪友，吴建华，方金书，吴立华，贾玉祥，方金义，方金柱，吴立新签字捺手印。写完房契，接振宇把买房款当时就给付了贾玉海，房契上签字的中人方金柱、方金义是贾玉海的妻弟，方金书是贾玉海的叔伯妻弟，贾玉祥是贾玉海的二哥，吴建华是村党支部书记，周洪友是村委会主任，执笔人杨树军是支委，卖房价是当时的市场时价。贾玉章经手将房子卖了以后，接振宇没几日就搬入居住，贾玉海的父母就在贾玉祥和贾玉海的房屋轮流居住，贾玉海的父亲死后，贾玉海的母亲王金兰在贾玉祥和贾玉海两儿子处一月一轮的轮流居住。被告购买此房后进行了装修，购买电表、电线，打深水井，旧瓦更换新瓦，将旧门窗更换为铝合金门窗，院内地面打成了水泥地面，重新打炕，粉刷房屋，盖石棉瓦棚子两间，安装了暖气片，2009年安装了自来水，2013年盖一间厢房作为洗澡间，安装了太阳能，2014年将门口打成水泥路、下水道，2015年安装了空调，每年进行粉刷。被告接振宇购买的此房与被告贾玉海的房屋隔一道是对门。2008年原告看见有人入住争议房屋，称问贾玉海时贾玉海说是租赁给接振宇，但原告贾月娜一直没有收到过任何租金。董凤芹在贾玉章死后再没有回去查看过此房屋。原告贾月娜户口已迁至玉田县，每年都回刘学庄村到二叔贾玉祥和三叔贾玉海处看望奶奶王金兰。原告母亲董凤芹，身份证上登记的住址为玉田县，现为退休工人，庭审中董凤芹陈述其户口现迁到改嫁地玉田县，现住址玉田县，董凤芹娘家也在玉田县，娘家尚有哥哥董凤臣、嫂子、侄子董长江等，和娘家的亲戚都有走动。娘家姐姐也嫁在窝洛沽镇××本村，已过世几年了。 在庭审中，原告奶奶王金兰当庭陈述：知道贾玉海经手把贾玉章的房屋给卖了，接振宇把房屋买过去后我知道把瓦换了，原告的代理人连续两次发问，均回答我知道卖房的时候贾玉海问过原告贾月娜和董凤芹她们，问你现在糊涂吗，答不糊涂，原告代理人第三次再问贾玉海卖房屋时和贾月娜和其母亲商量着吗，答知不道。 法庭向房屋买卖介绍人吴立华做调查时吴立华证实贾玉海在卖房时说是购买了贾玉章房屋后出卖给接振宇的。 另查明，本案争议房屋已经列为政府的拆迁范围，玉田县人民政府已经于公开的发出通告，通告中明确写明高铁新城项目规划区域为东至还乡河岸，西至玉滨公路，南至361国道，北至窝洛沽镇界，本案争议房屋所属地段列入拆迁的规划区域之内。2018年因高铁修建及高铁新城建设征地，刘学庄村组织村民迁坟，2019年刘学庄村进行房屋确权登记。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》地随房走的原则，农民将宅基地上建造的房屋进行转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，根据《中华人民共和国土地管理法》，农村宅基地属于农村集体经济组织全体成员所有，宅基地使用权的权利主体是农村集体经济组织的成员，因此，宅基地的使用权是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格紧密联系在一起，只能在同一集体经济组织内部成员间流转，被告接振宇户籍地在内蒙古，非刘学庄村集体组织成员，不符合受让农村宅基地使用权的条件，故被告接振宇与贾玉海签订的买卖房屋的契约，违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应认定该卖房契约无效。被告接振宇购买此房支付了房屋对价，又进行了大量的修缮和投入，因合同无效导致相关人员的权利义务可另行处理，现被告接振宇尚在该房屋居住生活，因合同无效导致相关人员的权利义务处理前，不具备腾退条件，故可暂时不予腾退。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告贾玉海与接振宇签订的房屋买卖房契无效； 二、驳回原告贾月娜其他诉讼请求。 案件受理费80元，由原告贾月娜负担40元，由被告贾玉海、接振宇各负担20元，被告贾玉海、接振宇于判决生效后三日内向本院各交纳20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  马宏坤 人民陪审员  郭术芳 人民陪审员  王建军 二〇二０年六月十八日 书 记 员  冯宏江