山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁01民终6554号上诉人（原审被告）：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地济南市。法定代表人：孟昭轶，主任。委托诉讼代理人：战凯，男，济南市历下区人民政府千佛山街道办事处员工。委托诉讼代理人：黄春燕，山东泰泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘志豪，男，1994年5月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：于瀚涛，山东兴震律师事务所律师。委托诉讼代理人：马天骐，山东兴震律师事务所实习律师。原审第三人：山东金凯特科技发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：高炳魁，董事长。委托诉讼代理人：田景博，山东招法律师事务所律师。上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）因与被上诉人刘志豪、原审第三人山东金凯特科技发展有限公司（以下简称金凯特公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初9929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后依法进行了审理。本案现已审理终结。千佛山办事处上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法发回重审或进行改判；2.一、二审诉讼费用由刘志豪承担。事实与理由：一、一审判决对房屋使用费计算的起始时间认定事实不清。千佛山办事处并未实际参与涉案项目的开发和房屋交付，不清楚房屋交付的具体时间，刘志豪主张交付时间为2009年12月1日，但未提供证据，应承担举证不能的不利后果。一审法院在无任何证据证明刘志豪实际占用房屋时间的前提下，以2009年12月1日作为计算房屋占用费的起点错误。二、假设交付房屋的时间为2009年12月1日，涉案房屋占用费为117338元【68万÷15989天（2009年12月1日起至2053年9月9日止）×2759天（自2009年12月1日起至2017年6月20日止）】，应返还金额为562662元（购房款总额68万元扣除占用费117338元）。三、一审判决适用法律错误。刘志豪在购买涉案房屋时明知不具备相应的建设规划手续依然购买，其对合同无效及房屋被拆除存在过错，故房屋被拆除后的利息损失应由千佛山办事处、刘志豪根据各自的过错程度来承担，而非由千佛山办事处单独承担。刘志豪辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。金凯特公司述称，对一审判决无异议。刘志豪向一审法院起诉请求：1.确认刘志豪与千佛山办事处、金凯特公司签订的《房屋使用权协议》无效；2.千佛山办事处返还刘志豪购房款68万元；3.千佛山办事处赔偿刘志豪利息损失，以68万元为基数，自2017年6月21日起至购房款还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，（暂计算至2019年6月20日为64600元）；4.诉讼费用由千佛山办事处承担。一审法院认定事实：千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场在上述土地范围内开发建设部分别墅。2007年5月17日，济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司（均系甲方）与刘志豪（乙方）签订房屋使用权协议，协议主要内容：第一条房屋情况1.甲方取得了位于历城区西营镇大南营村05-001号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日，建设项目为生态林果观光健身园，《村镇规划选址意见书》编号为0105180906；2.该房屋为生态林果观光园的生活配套设施，用途为住宅，房屋坐落位置为：济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园2排A号楼。第三条房屋使用权价格、计价方式房屋建筑面积为280平方米，单位售价为（人民币）每平方米2200元。最终结算以实测面积为准，多退少补。第六条办理个人宅基地使用权证甲方办理房屋交接手续后三个月内为乙方办理个人宅基地使用权证。2007年5月18日、2007年7月23日、2007年12月3日刘志豪分别交纳购房款35万元、6万元、14万元，金凯特公司分别出具收款收据，2009年1月14日刘志豪交纳购房款13万元，赵宗来出具收款收据。2017年6月21日，涉案房屋被拆除。另查明，2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设青龙峪生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快地完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，青龙峪荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的05-001号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字（2005）第04号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的0105180906号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。一审法院认为，刘志豪与济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司签订房屋使用权协议所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2007年5月17日双方所签房屋使用权协议违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与刘志豪签订房屋使用权协议无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由刘志豪分担。千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担，刘志豪不要求金凯特公司承担责任，是其自主行使诉讼权利，并不违反法律规定。故千佛山办事处应当返还刘志豪购房款68万元。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付刘志豪，亦不影响占用期间的合理使用，刘志豪主张房屋交付时间为2009年12月1日，千佛山办事处未能提出证据证明该时间有误，故一审法院认定交房时间为2009年12月1日。刘志豪应支付自2009年12月1日至2017年6月20日的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为117219元【68万元÷525个月（2009年12月1日至2053年9月9日）×90.5个月】。千佛山办事处在扣除使用费后，余款562781元应当返还给刘志豪。关于刘志豪主张的利息损失，刘志豪在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿刘志豪利息损失，故以562781元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以562781元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。判决：一、刘志豪与济南千佛山海鲜副食品市场及山东金凯特科技发展有限公司于2007年5月17日签订的房屋使用权协议无效；二、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处返还刘志豪购房款562781元；三、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处赔偿刘志豪利息损失（以562781元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以562781元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失）。以上给付，限济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5623元，刘志豪负担1373元、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担4250元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因涉案房屋未取得规划和建设审批手续，导致涉案房屋使用权协议无效，双方因该协议取得的财产应当各自返还。涉案房屋系千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设，千佛山办事处对购房合同无效导致的后果应承担相应的法律责任。关于房屋使用费的起算时间，千佛山办事处上诉仅主张不应自2009年12月1日起计算，但其对应自何时起算并无明确的上诉请求，亦未提出有效证据对一审法院确认的起算时间予以反驳，故一审法院认定房屋使用费的起始时间为2009年12月1日，使用费金额为117219元，并无不当，本院予以维持。关于利息损失的起算时间，2017年6月21日涉案房屋被拆除后，千佛山办事处应及时返还款项，千佛山办事处主张利息损失应由其与刘志豪根据过错分担，证据不足，本院不予支持。一审法院判决千佛山办事处赔偿刘志豪相应购房款自房屋被拆除之日即2017年6月21日起产生的利息损失，并无不当，本院予以维持。综上所述，千佛山办事处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11246元，由上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担。本判决为终审判决。审 判 员 李莎莎二〇二〇年六月二十九日法官助理 杨志颖书 记 员 林子煜