宁夏回族自治区隆德县人民法院民事判决书（2020）宁0423民初373号原告：宁夏隆德县阳光小区业主委员会。负责人：陈某。委托诉讼代理人：何某，宁夏六盘山律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：林某，个体户，现住宁夏固原市。被告：王某，个体户，住宁夏隆德县。委托诉讼代理人：樊某（系被告王某妻子），大专文化，个体户，住宁夏隆德县。代理权限：特别授权。原告宁夏隆德县阳光小区业主委员会与被告林某、王某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏隆德县阳光小区业主委员会委托诉讼代理人何某、被告林某、王某委托诉讼代理人樊某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交纳2010年至2019年度阳光小区9号商住楼30113、30213号房屋物业费7046元（0.5元/平方米/月×130.48平方米×108个月）；2.案件受理费由被告承担。在本案审理中，原告变更诉讼请求为：要求被告交纳2020年度物业费782.88元。事实和理由：2011年8月4日，由宁夏阳光物业有限公司为隆德县阳光小区提供物业服务。2016年11月，因宁夏阳光物业有限公司经营不善，物业管理陷入瘫痪状态。2016年11月20日，经隆德县住房和城乡建设局、隆德县城关镇六盘山街道东关社区居民委员会同意，由阳光小区业主选举陈某等7人组成业主委员会，负责阳光小区的物业服务管理事宜。2016年12月20日，隆德县阳光小区业主委员会以书面形式通知宁夏阳光物业有限公司，终止该公司对隆德县阳光小区物业服务管理合同。因此，依法成立了隆德县阳光小区业主委员会，原告依法对宁夏隆德县阳光小区物业享有相应的管理权。被告作为该小区的业主，自2010年至2020年度拖欠原告物业费7828.88元。经原告多次催要，被告均不予交纳。被告林某辩称，2013年，我从阳光花园开发商处顶账购买的房屋。2010年至2013年期间，因我购置的房屋由开发商管理，所以我不承担2010年至2013年度的物业费。隆德县阳光小区业主委员会是2016年成立的，在2016年之前其未向我业主提供过物业服务，故原告无权向我催收2016年之前的物业费。我未交纳物业服务管理费，是因为原告以往的物业服务不到位，房屋漏水维修属于物业服务范围，我家房屋暖气管道自2014年开始漏水，我向物业多次沟通，要求其维修暖气管道漏水之事，物业工作人员让我自行维修，我先后维修了五次，花费用8000元左右。2017年因暖气渗水，我给承租户赔偿了7000多元。2014年至2018年期间，我多次要求物业维修，但物业一直未处理房屋漏水的问题。2013年至今，房屋暖气一直不热，我申请供暖公司停止供热，每年交纳30%停暖费。此外，物业工作人员未向我及房屋承租人催收过物业费，且原告主张的物业费计算不准确。被告王某辩称：2018年10月28日，我们从被告林某处购买的房屋，2019年1月办理了房屋产权过户登记。2019年之前的物业费不应由我们承担。我们未交纳物业费，是因为原告未按照物业管理办法规定的服务标准向我业主提供物业服务。房屋自交付后，一直存在暖气管道漏水的问题，我们向物业多次反映，但物业一直未解决这一问题。2019年11月，因房屋暖气漏水，我们找他人维修，花费2000元左右。如果物业能够解决房屋暖气管道漏水问题，以后尽到物业服务义务，我们愿意交纳2019年之后的物业费。我们房屋是临街商铺，我们承担50%的物业费。本院经审理认定事实如下：2011年8月4日，由宁夏阳光物业有限公司为隆德县阳光小区提供物业服务。2016年11月，因宁夏阳光物业有限公司经营不善，物业管理陷入瘫痪状态。2016年11月20日，经隆德县住房和城乡建设局、隆德县城关镇六盘山街道东关社区居民委员会同意，由宁夏××县成业主委员会，依法成立了隆德县阳光小区业主委员会，负责隆德县阳光小区的物业服务管理事宜。2016年12月20日，隆德县阳光小区业主委员会以书面形式通知宁夏阳光物业有限公司，终止该公司对隆德县阳光小区物业管理合同，并进行了手续交接，隆德县阳光小区业主委员会取得了对阳光小区的物业服务管理权。2010年11月16日，被告林某从建设方抚州市临川区城镇综合开发公司固原市隆德分公司处购买的的位××县商住楼30113、30213室房屋一套，建筑面积各为65.24平方米，房屋建筑面积共计130.48平方米。2019年1月31日，被告林某将其所有的9号商住楼30113、30213室房屋一套（建筑面积共计130.48平方米）转让给被告王某。阳光小区物业服务标准为三级，住宅物业服务费收费标准为每月每平方米0.4元，商铺收费标准为每月每平方米0.5元。被告每年应交纳的物业费为782.88元。被告自2010年11月至2019年12月拖欠九年度物业费共计7045.92元。另查明，2014年5月13日，隆德县人民政府印发了隆政发（2014）34号文件，即《隆德县人民政府关于印发隆德县住宅区物业管理办法的通知》，该物业管理办法第十八条第（七）项规定，收费标准实行政府指导价，收费标准为：一级服务等级每月每平方米0.6元，二级服务等级每月每平方米0.5元，三级服务等级每月每平方米0.4元，四级服务等级每月每平方米0.3元。上述事实有原、被告陈述及原告提供的阳光小区业主委员会成员候选人名单、阳光小区业主委员会会议决定、终止物业合同通知书、阳光物业结算明细表、关于阳光小区业主委员会物业自管申请报告、《隆德县人民政府关于印发隆德县住宅区物业管理办法的通知》、阳关小区物业管理收费标准、不动产登记信息、房地产权登记信息予以佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。据此，原告系隆德县阳光小区业主选举成立的业主委员会，自2016年12月起，原告接管了之前原宁夏阳光物业有限公司对隆德县阳光小区物业服务管理事宜，并为该小区所有业主提供物业服务，其与该小区业主之间形成了服务合同关系，被告作为原告的物业管理服务对象，从2010年11月16日起至今连续九年拖欠原告物业费，其行为构成违约，应当履行向原告支付物业费的义务，并承担违约责任。关于二被告如何承担物业费的问题。自2010年12月起至2019年12月，被告林某为30113、30213室房屋的所有人。被告应向原告交纳自2010年12月至2019年1月物业费6393.52元（0.5元/平方米/月×130.48平方米×98个月）。自2019年1月31日起，被告林某将其所有的30113、30213室房屋出售给被告王某并办理了房屋过户登记。自2019年1月31日起王某为该房屋的所有人，应向原告交纳自2019年2月1日至2019年12月31日的物业费717.64元（0.5元/平方米/月×130.48平方米×11个月）。对原告要求二被告支付自2010年11月至2019年12月共计108个月物业费7046元的请求，本院予以支持。关于原告主张的2020年度物业费的问题。因履行合同期限尚未届满，本院不予支持。关于被告辩解的房屋暖气管道漏水问题，和本案不属同一法律关系，可另行解决。被告以此为由拒交物业费的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告林某于本判决生效之日起五日内支付原告宁夏隆德县阳光小区业主委员会物业费6394元；二、被告王某于本判决生效之日起五日内支付原告宁夏隆德县阳光小区业主委员会物业费718元；三、驳回原告宁夏隆德县阳光小区业主委员会的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告林某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于固原市中级人民法院。审判员 任鸿士 二〇二〇年六月一日法官助理 张 婧书记员 刘娟娟附：适用法律条文《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。