天津市第三中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津03执异23号案外人：倪宇君，男，汉族，1965年10月28日出生，住上海市黄浦区。申请执行人：中铁十八局集团北京工程有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇。法定代表人：李仆，执行董事。委托诉讼代理人：穆恩鹏，天津四方君汇律师事务所律师。被执行人：天津中兴国际投资有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）东七道2号。法定代表人：诸阿大，执行董事。委托诉讼代理人：张晓洁，女，该公司员工。委托诉讼代理人：闫雪，女，该公司员工。本院在执行中铁十八局集团北京工程有限公司（以下简称中铁公司）与天津中兴国际投资有限公司（以下简称中兴公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人倪宇君对天津市第二中级人民法院（以下简称天津二中院）查封津悦华庭小区21-1-301号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人倪宇君请求：停止对（2019）津03执269号案件的执行，并解除对津悦华庭小区21-1-301号房屋的查封。听证中，经本庭询问，倪宇君表示不是要求对（2019）津03执269号整个案件停止执行，仅针对涉案房屋的查封行为提出异议。事实和理由：2015年12月13日,天津二中院就中兴公司与中铁公司建设工程施工合同纠纷一案作出了(2015)二中执保字第86号民事裁定书,冻结中兴公司银行存款人民币97620011.5元或查封、扣押等值财产,其中包含津悦华庭项目21-1-301房屋。目前,中兴公司与中铁公司建设工程施工合同纠纷一案，天津市高级人民法院（以下简称天津高院）作出的(2016)津民初32号民事判决书已经生效,天津市第三中级人民法院于2019年9月25日受理中铁公司的执行申请,案号为(2019)津03执269号。倪宇君已于2013年3月6日与中兴公司签订了《中津华庭住宅项目员工内部认筹协议书》约定倪宇君以466998元价格认购津悦华庭项目9栋1单元3层03房屋（后该房屋变更门牌号为6栋1单元3层03房）用于居住。倪宇君于2012年12月17日、2013年2月6日分两次支付了466998元房款。目前倪宇君名下无其他用于居住的房屋,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定,又由于特殊情况，政府已经回购津悦华庭小区6-1-303号(原房号:9-1-303)房屋，再根据倪宇君与中兴公司因协议第九条签订的补充协议书，房屋已经置换为津悦华庭项目21-1-301房屋。另外倪宇君与中兴公司2014年7月15日签订的车位协议书，已经支付402车位认筹款10000元。故,依据法律规定，倪宇君提出执行异议申请,以保护倪宇君的合法利益不受损失。中铁公司请求驳回倪宇君的异议申请。事实和理由：倪宇君提交的员工内部认筹协议书并非司法解释规定的合法有效的买卖合同，该协议书中多次出现住宅项目需获得销售许可证后，协议双方签署商品房买卖合同以及取得相关许可证后，双方签订正式的买卖合同。可见倪宇君与中兴公司均知悉、了解该认购协议并非法律规定的房屋买卖合同。倪宇君并未向法院提交其在人民法院查封前已经合法占有涉案不动产的证据，也没有提供其名下无其他房产的书面证据，倪宇君非天津户籍，也不在天津工作居住，涉案房屋处于未交付的状态，足以证明其购买涉案房屋的目的并非居住，其请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定。另外，倪宇君提供的认筹书认购的9-1-303房屋并未被本案查封，其另签订的协议，明显是法院查封后制造的虚假证据，试图阻碍人民法院的执行，倪宇君提供的银行付款凭证，认购的是9-1-303房屋，与本案没有任何关联性。中兴公司称，同意倪宇君的异议请求。事实和理由：中兴公司与倪宇君签署了有效的协议，倪宇君交付了全部款项，只是因为中兴公司与中铁公司之间的案件，房屋被查封导致倪宇君无法办理商品房的买卖手续。本院查明，北京中铁大都工程有限公司（以下简称大都公司）曾因建设工程施工合同纠纷向天津二中院起诉中兴公司，2015年12月13日天津二中院作出（2015）二中执保字第86号民事裁定书，裁定：“冻结中兴公司银行存款人民币97620011.5元或查封、扣押其相应等值财产。”天津二中院于2015年12月23日向空港经济区不动产登记中心送达（2015）二中执保字第86号协助执行通知书，查封中兴公司名下津悦华庭小区14套房屋（含本案争议的21-1-301号房屋），查封期限为2015年12月23日至2018年12月23日。后因中兴公司提出管辖权异议，该案被移送天津高院审理，但保全财产未随案一并移送。2018年9月20日天津高院作出（2016）津民初32号民事判决书，判决：“一、确认原告（反诉被告）北京中铁大都工程有限公司与被告（反诉原告）天津中兴国际投资有限公司于2012年10月《中兴产业基地配套住宅项目施工总承包工程框架协议》、2013年5月27日签订的《天津市建设工程施工合同》无效；二、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）天津中兴国际投资有限公司给付原告（反诉被告）北京中铁大都工程有限公司工程款100208887.09元；三、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）天津中兴国际投资有限公司给付原告（反诉被告）北京中铁大都工程有限公司逾期付款违约金：自2015年11月1日至2015年11月15日，以55172078.07元（325125000元-269952921.93元）为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；自2015年11月16日至2016年1月3日，以93422078.07元（363375000元-269952921.93元）为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；自2016年1月4日至实际给付之日止以100208887.09元（389644009.5元的95%即370161809.02元-269952921.93元）为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；四、本判决生效之日起十五日内，原告（反诉被告）北京中铁大都工程有限公司给付被告（反诉原告）天津中兴国际投资有限公司逾期竣工违约金1530万元；五、原告（反诉被告）北京中铁大都工程有限公司就工程款100208887.09元享有优先受偿权；六、驳回原告（反诉被告）北京中铁大都工程有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）天津中兴国际投资有限公司其他诉讼请求。”中兴公司不服该判决，上诉至最高人民法院。最高人民法院二审期间，2018年11月5日，天津二中院依据大都公司申请对被保全的14套房屋进行了续封，查封期限自2018年11月5日至2021年11月4日。2019年5月20日，最高人民法院作出（2019）最高法民终269号民事终审判决，判决：“驳回上诉，维持原判”。上述判决书生效后，中兴公司未履行义务，大都公司向天津高院申请执行。2019年9月19日天津高院以（2019）津执52号裁定指定本院执行该案。本院于2019年9月25日立（2019）津03执269号案件进行执行。2019年10月25日，大都公司更名为“中铁十八局集团北京工程有限公司”，即本案申请执行人。中兴公司经营范围包括房地产开发、经营和销售，系津悦华庭小区的开发商。津悦华庭小区21-1-301号房屋目前登记在中兴公司名下。中兴公司主张其投资开发的“中津华庭住宅项目（一期）”与政府审批同意的“津悦华庭”为同一楼盘，其在2013年向倪宇君等人销售房屋时，尚未取得天津市商品房销售许可证，依据施工总平图确定购买的楼号。后天津市商品房销售许可证下发，原施工总平图上的9号楼对应天津市。另查明，倪宇君提交的其与中兴公司2013年3月6日签订的《中津华庭住宅项目员工内部认筹协议书》显示：倪宇君认筹中津华庭房号为9栋1单元3层03号房屋，优惠后总价为466998元。2019年12月23日倪宇君与中兴公司签订《协议书》，约定将倪宇君认购的房屋9栋1单元3层03号房号变更为21栋1单元301号房屋，增加房屋面积40.06平方米，增加房款381582元。倪宇君提交汇款单、收据等证据主张其已付清全款。中兴公司认可收到倪宇君主张的款项。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”倪宇君以其对登记在中兴公司名下津悦华庭21-1-301号房屋的权利主张排除执行，应当证明其情况符合上述法律规定。倪宇君与中兴公司签订的《中津华庭住宅项目员工内部认筹协议书》中购买的房屋不在天津二中院查封的房屋范围内。津悦华庭21栋1单元301号房屋已于2015年12月23日被天津二中院查封，倪宇君以其2019年与中兴公司签订的协议主张排除对争议房屋的执行，不符合上述法律规定的条件，倪宇君的权利不能够排除执行。倪宇君主张解除对争议房屋的查封，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,裁定如下:驳回倪宇君的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇二〇年六月十九日法官助理郑昌明书记员翟畅附相关法条：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条:案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。