湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初724号原告：衡阳市禧美资产管理有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区船山大道区政务中心二楼。法定代表人：冯伟，该公司执行董事。原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司衡阳分公司，住所地：衡阳市蒸湘区船山大道32号红星美凯龙1楼123号。负责人：张宇峰，该公司省营发中心总经理。上列二原告的委托诉讼代理人：肖蒇，湖南居安律师事务所律师。上列二原告的委托诉讼代理人：刘星宇，湖南居安律师事务所律师。被告：张年丰，男，1980年11月26日出生，汉族，住湖南省醴陵市。原告衡阳市禧美资产管理有限公司(以下简称禧美公司)、上海红星美凯龙品牌管理有限公司衡阳分公司(以下简称红星美凯龙衡阳公司)与被告张年丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告禧美公司、红星美凯龙衡阳公司的共同委托诉讼代理人刘星宇到庭参加诉讼。被告张年丰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禧美公司、红星美凯龙衡阳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付场地管理费共计20,688.1元；后原告将该项诉请变更为判令被告支付原告场地租金1,928.96元、市场推广费13,502.75元、经营管理费3,857.93元、物业管理费978.46元、直饮水费420元，共计20,688.1元；2.判令被告支付违约金2,482.57元(以20,688.1元为基数，按24%的年利率计算，自2019年7月1日起计算至2020年1月1日止，剩余违约金按照上述标准计算至实际结付之日止，前二项诉讼请求共计23,170.67元)；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年4月1日签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》(合同编号为：0260750001037)，建立了租赁合同关系。合同约定，由原告为被告提供衡阳CCPARK商场的展位(展位编号为：10150-AF02-T8-29227)，租期一年，场地管理费(含租金、市场推广费、经营管理费、空调费、物业费、直饮水费用等)按季度缴纳。合同签订后，原告依约向被告提供了展位，并提供相应的服务，履行了全部合同义务。但被告自2019年8月始未按时交纳上述场地管理费，经原告多次催收，仍未履行缴费义务，原告于2019年11月8日以书面形式通知被告解除合同。被告至今仍拖欠原告场地管理费20,688.1元。原告认为，被告的行为已构成违约，应承担支付拖欠场地管理费及支付相应违约金的违约责任。原告为维护其合法权益，故诉至本院。被告张年丰未向本院提供证据，亦未参与本案庭审、举证、质证、辩论。二原告围绕诉讼请求向本院提交了，各当事人身份信息、营业执照复印件等资料、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、《红星美凯龙商场2019年租赁合同补充协议》、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同第二部分通用条款》、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同补充协议》、产权登记证明及确认书复印件各一份、催缴场地使用费通知书、解除《租赁合同》通知书以及清铺通知复印件各一份及相应邮寄回执证明、短信记录截图及商户场地使用费明细表复印件等证据及二原告代理人陈述，因被告未到庭质证，视为其放弃质证权利，本院对二原告提供的证据予以确认并在卷佐证。经审查，原告提供的上述证据，符合证据的三性要求，对其证明效力本院予以确认。本院经审理认定的事实如下：案涉租赁房屋所在的衡阳市蒸湘区船山大道32号星美城市综合体的所有权人登记为衡阳星美置业发展有限公司(以下简称星美置业)。原告禧美公司向本院出具禧美公司与星美置业联合签署的确认书：“……确认原告禧美公司是星美置业的全资子公司，……星美置业决定授权禧美公司独立对经营物业进行经营管理，具体授权事项确认为：(1)星美置业与红星家居集团之间原已签署的委管合同等文件、协议，以及今后签署的相关文件(如有)，禧美均予以认可。星美置业在委管合同项下需承担的责任义务由禧美承担、所享有的权利及收益亦由禧美享有。(2)在委管合同约定的委托经营期内，星美置业授权禧美就后续经营物业管理事项全权代表星美置业与红星家居集团进行协商，并签署相关文件(包括但不限于与商户签订租赁合同等)，并收取该租赁合同项下的租金等收入。(3)星美置业及禧美承诺并保证因上述权利义务转移行为而产生的额外税费(如有)等其他增加费用由星美置业及禧美共同承担，红星家居集团无须承担；因上述权利义务转让行为给红星家居集团造成任何损失的，则由星美置业及禧美承担赔偿责任。自2014年11月1日开始，二原告即与被告张年丰所经营的陶师傅签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》直至2019年3月31日。2019年4月1日，原告禧美公司、红星美凯龙衡阳公司与被告张年丰续签了一份合同编号为：0260750001037的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同确定原告禧美公司为出租方，红星美凯龙衡阳公司为管理方，被告张年丰为承租方。合同第一部分专用条款第1条1.1约定：“租赁给承租方的展位编号为10150-ＡＦ02-Ｔ8-29227，经营品牌与经营系列为陶师傅，品类为建材瓷砖石材瓷砖，展位位置为综合馆二楼Ｂ9065。”第2条计租数量2.1约定：“展位实测面积为89.6平方米，展位公摊系为1.56，折合计租数量为139.78平方米……”。第3条3.1约定：“承租方应于每一付款周期向出租方支付租金和市场推广费、并向红星美凯龙支付管理费（红星美凯龙就其所收取的管理费提供的管理服务包括市场管理、商品质量监督、品牌及营销推广等……）。3.2租金、市场推广费、管理费的支付方式按照固定方式执行。具体为租期起始至截止日期为2019年4月1日至2020年3月31日，租金单价为4.6元／平方米／月，市场推广费单价为32.2元／平方米／月，管理费单价为9.2元／平方米／月。”合同第5条保证金5.1约定：“承租方应于本合同签订当日向红星美凯龙支付保证金，其中质量保证金30000元，租赁保证金待定，服务保证金待定……（上述保证金以下合称履约保证金；所有类别的保证金以下合称为保证金）。5.2约定本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，红星美凯龙按以下第1种方式向承租方返还质量保证金：（1）自本合同终止之日起满一年后返还30%，满两年后再返还30%，满三年后返还剩余金额；……”第7条其他收费7.1约定：“承租方应支付电费、空调费，……，承租方按以下第2种方式支付：（2）承租方应向出租方支付电费。出租方可以根据实际经营需要向承租方提供空调服务，承租方应在出租方提供空调服务的期间向出租方支付空调费。电费和空调费由红星美凯龙代为收取。7.2如展位所在地基础电费因供电部门调价而上涨，则承租方应支付的电费、空调费应在7.1款约定价格基础上按同等涨幅同时上调。”合同第9条9.1约定：“若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、违约金等），承租方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。从承租方最晚应缴纳时间的次日起，承租方同意并授权红星美凯龙自行或指定第三方从承租方的贷款中进行相应金额的扣款，如无法从承租方货款中进行扣付的，扣款后不足部分仍须由承租方补足。三方约定，红星美凯龙或指定第三方按照如下顺序对承租方所欠款项予以账扣：1.质量保证金；2.租赁保证金；3.租金、管理费及市场推广费；4.服务保证金、电信设施保证金、装修工程保证金；5.违约金。同一抵扣顺序的费用不分先后，如有其他费用需要账扣的，以红星美凯龙或指定第三方实际抵扣的顺序为准。9.2承租方违反本合同（包括但不限于专用条款、通用条款及所有附件）任何约定，须向红星美凯龙支付违约金的，承租方同意并授权红星美凯龙或指定第三方自行从承租方的货款中进行相应金额的扣款，扣款后不足部分仍须由承租方补足。”第11条合同构成11.1约定：“本合同专用条款、通用条款和附件均为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。”第13条合同变更、解除和终止……13.3约定：“在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙，向出租方和红星美凯龙支付相当于撤场前2个月租金、市场推广费和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙同意并办好所有退租手续方可撤离展位。13.4除第13.3条约定情形外，其他有关合同的解除和终止的事项，由三方根据合同通用条款以及附件相关约定执行。”第14条争议解决14.1约定：“本合同履行过程中发生争议各方应友好协商，协商不成均可向商场所在地人民法院提起诉讼。”第15条通知和送达约定了双方的送达地址和电话，其中15.3约定：“由于日常经营管理的需要，承租方同意并确认可将相关通知和法律文件送达至本合同约定的展位，并由当时在岗的承租方营业员签收后即视为送达；或按以下地址向承租方进行通知和送达：联系人名称张年丰，联系地址湖南省醴陵市板杉乡上坪村，联系电话150××××6158。”……同日，原告禧美公司、红星美凯龙公司与被告张年丰又签订了一份《红星美凯龙商场2019年租赁合同补充协议》，对上述所签合同进行补充，对物业管理费事宜补充如下：“物业管理费收取期限为2019年4月1日至2020年3月31日，收取标准为期限内按承租方合同面积1元／平方米收取物业管理费，支付时间及方式为承租方在次月20日前以现金或货款账扣方式支付上月物业管理费……,同时约定补充条款与原租赁合同冲突部分，以本补充协议约定为准，其他按原租赁合同执行。”各方同日签署的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同第二部分通用条款》第7条商场日常管理约定：“……7.2自租金起算日起至本合同终止之日止，承租方应当于全年每一个商场营业日的营业时间内开张营业，不得迟于营业时间开张或者早于营业时间关闭。未经红星美凯龙事先书面同意，承租方不得在营业时间内终止经营(即指任何使顾客无法正常光顾承租方的展位的情形)、关闭照明、灯箱、将展位转作仓库或其他用途、撤离营业员或展位内的商品等。7.3承租方在展位内陈列的商品均为摆样，商品摆样需整齐整洁，不得空展……。7.6红星美凯龙有权根据实际情况就其统一提供的服务(供电、清洁、空调等)合理地调整价格，具体以红星美凯龙书面通知为准。7.7就红星美凯龙未统一提供的公用事业服务，承租方应根据其与公用事业供应商之间的约定和红星美凯龙的相关制度按时缴纳公用事业费(包括但不限于通讯费、网络费、供暖费等)。……”第18条保证金约定：“18.1承租方于本合同签订前已向红星美凯龙支付定金(意向金)的，已支付的定金自动转为质量保证金，扣除质量保证金后仍有余额的，按租金、市场推广费和管理费的比例转为该等费用。18.2租赁保证金用于保证承租方履行本合同项下租金、市场推广费和管理费等的付款义务。承租方违反本合同约定延迟支付租金、市场推广费、管理费及相应的违约金、滞纳金或本合同项下其他款项的，红星美凯龙有权使用租赁保证金冲抵承租方应付款项。18.3履约保证金用于保证承租方履行本合同项下配合商场管理的相关义务(包括但不限于产品责任、顾客投诉、公用事业费、营业员管理、违约金、或承租方过失造成红星美凯龙或其他第三方损失等。)承租方违反本合同约定延迟向顾客或红星美凯龙支付赔偿款、退货款、违约金或本合同项下其他款项的，红星美凯龙有权使用履约保证金冲抵承租方应付款项等。……18.5承租方延迟缴纳公用事业费(包括但不限于水、电、通讯费等)或因承租方原因造成公用事业设施、设备毁损、灭失的，为避免影响其他承租方并保障商场正常经营，红星美凯龙有权(但无义务)使用履约保证金代为缴纳或赔偿。18.6红星美凯龙根据本合同约定扣划保证金时，如单项保证金金额不足，可以从其他类别的保证金中扣除，不受保证金类别名称限制。……”第19条违约责任约定：“19.1若承租方未按本合同约定支付任何款项(包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等)的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。……19.11(字体加粗)红星美凯龙因承租方违约解除合同、责令承租方停业整顿、或承租方逾期占用展位的，红星美凯龙有权停止对承租方的一切服务，包括但不限于采取停水、停电、以合理方式封闭展位等措施。”第21条合同的变更、解除和终止约定：“……21.4在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙，经红星美凯龙同意后办好所有退租手续并交足所有合同约定的违约金和费用方可撤离展位。……21.6在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现下列情况之一，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失(包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等)：21.6.1未按时交纳本合同项下任何费用(包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等)经红星美凯龙书面催告仍未交纳的；……21.7(字体加粗)承租方特别承诺：因其违约导致合同解除或其单方面解除合同时，上述承租场地自本合同解除之日起视为由红星美凯龙自动收回，如承租方自本合同解除之日起两个月内拒不履行付款义务(包括但不限于租金、市场推广费、管理费、公用事业费、违约金、保证金、先行赔付款项等)，则承租方即无条件不可撤销授权红星美凯龙自本合同解除之日起两个月届满后的三年内按不低于商品挂牌价20%的价格自行处置(包括但不限于：变卖、交换等)展位内红星美凯龙已经占有全部商品，处理所得款项优先用于偿还各项承租方应付款项(包括但不限于租金、市场推广费、管理费、公用事业费、违约金、保证金、先行赔付款项等)，若处理所得款项仍不足以偿还欠款，则红星美凯龙有权继续向承租方追索。未经红星美凯龙书面同意，承租方不得将本款所称‘商品’作价出售。……21.10因承租方违反本合同导致红星美凯龙提前解除本合同，或承租方提前解除合同撤场的，承租方已享有的优惠条件(包括但不限于免租期、租金、市场推广费、管理费折扣等)均自始无效，承租方应当补足差额。……”第22条其他约定：“……22.6合同的专用条款、通用条款、合同附件三个部分是租赁合同共同组成部分，不可分割，对各方均具有法律效力。若合同条款与附件内容存在不一致之处，以要求、标准较高/较严格者为准。22.7(字体加黑加粗)各方在签署本合同时，红星美凯龙已就所有条款(尤其是加粗加黑条款)向承租方及其授权代表、经办人员作了充分的解释和说明，承租方及其授权代表、经办人员在签订本合同时已经完全理解和同意本合同所有条款(尤其是加粗加黑条款)，包括但不限于专用条款、通用条款及所有附件。……22.9本合同履行过程中发生争议，各方应友好协商，协商不成的，任何一方均可向商场所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。……”各方同日签署的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同补充协议》，对上述所签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同第二部分通用条款》进行了补充和调整。二原告于庭审中陈述被告张年丰已将2019年8月之前租赁涉案房屋场地租金、市场推广费、经营管理费付清，之后的费用逾期未付。原告红星美凯龙衡阳公司为此于2019年11月4日向被告张年丰邮寄催缴场地使用费通知书，要求被告于收到通知书之日起3日内交纳2019年8月至10月的场地使用费、物业管理费、直饮水费等费用共计20688.1元，否则解除与被告所签合同编号为：0260750001037的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》。2019年11月8日，原告禧美公司、红星美凯龙衡阳公司又向被告邮寄解除《租赁合同》通知书，通知书注明：因被告于2019年11月8日之前未交纳租金、物业管理费、直饮水费等，系根本违约，根据《合同法》及《租赁合同》第21条之约定，通知被告于收到该解除租赁合同通知书之日起解除合同，并要求被告于收到该解除租赁合同通知书之日起三日内支付场地使用费等费用共计20688.1元并依约承担逾期付款违约责任；并通知被告在收到该解除租赁合同通知书之日起按《租赁合同》第21条约定的承租方特别承诺执行相关事宜。2019年11月12日，原告禧美公司、红星美凯龙衡阳公司向被告邮寄清铺通知，因被告一直未交纳场地使用费等费用，原告红星美凯龙衡阳公司将于2019年11月13日上午九点收回商铺，并将铺内所有商品予以清出。上述解除《租赁合同》通知书、解除租赁合同通知书、清铺通知均邮寄至合同约定的送达地址湖南省醴陵市,邮寄回执均显示邮件状态为已签收。同时，二原告依据合同约定的联系电话150××××6158向被告张年丰的该号码发送了上述催缴场地使用费通知书、解除《租赁合同》通知书以及清铺通知。被告张年丰至今尚未支付上述涉案费用，故酿成本案纠纷。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告禧美公司经涉案房屋所有权人星美置业授权，取得了该房屋对外出租并收取收益的权利。经查明，二原告与被告自2014年起便存在房屋租赁合同，本案讼争合同系双方于2019年续签的合同，该合同是双方真实意思表示后所形成的房屋租赁合同关系，其内容不违反我国现行法律、行政法规的规定，属于有效民事合同关系，双方均应当自觉履行合同义务。被告张年丰至今未按约支付合同解除之前的租金、市场推广费、经营管理费、物业管理费及直饮水费等费用共计20,688.1元，已构成违约，二原告要求被告按照约定交纳上述费用的诉讼请求成立，本院依法予以支持。关于二原告要求被告支付违约金2,482.57元的诉请，首先，因二原告计算违约金的利率是按年利率24%的标准计算，低于合同约定的日利率千分之三的标准，系当事人自主权利的处分，本院予以采纳。其次，根据审理查明的事实，被告张年丰是于2019年8月起开始拖欠费用，故违约金应从2019年8月1日起开始计算，二原告诉请从2019年7月1日起计算违约金的诉请有误，本院依法予以纠正。综上，被告应向二原告支付违约金2,068.81元(自2019年8月1日至2020年1月1日，共计五个月)，后期违约金应按年利率24%的标准计算至被告实际付清上述费用为止。另，虽根据合同约定，被告如存在延迟支付租金等相关费用或存在违约情形时，二原告可以从被告交纳的保证金中予以抵扣或自行处置被告商品以抵扣费用，但基于被告未到庭参加诉讼，该部分涉案事实无法查清，本院不宜一并处理，若确实存在上述情形，被告可另行依法主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张年丰于本判决生效之日起十日内一次性向原告衡阳市禧美资产管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司衡阳分公司支付场地租金1,928.96元、市场推广费13,502.75元、经营管理费3,857.93元、物业管理费978.46元、直饮水费420元，共计20,688.1元；二、被告张年丰于本判决生效之日起十日内一次性向原告衡阳市禧美资产管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司衡阳分公司支付违约金2,068.81元；2020年1月2日之后的违约金，以20,688.1元为基数，按照年利率24%的标准计算至被告实际付清之日止。三、驳回原告衡阳市禧美资产管理有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司衡阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取190元，由被告张年丰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  王敏二〇二〇年六月三十日法官助理杨海波书记员周奕含附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。