四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初2851号 本诉原告（反诉被告）：涂小蓉，女，1971年7月7日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：何奇卿，四川蜀鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚尧，四川蜀鼎律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：周莉，女，1973年9月10日出生，汉族，住成都市青羊区。 本诉被告（反诉原告）：雍兴明，男，1967年5月6日出生，汉族，住成都市青羊区。 以上二人共同委托诉讼代理人：屈德洋，四川致高律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）涂小蓉与本诉被告（反诉原告）周莉、雍兴明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。涂小蓉的委托诉讼代理人何奇卿、姚尧，周莉、雍兴明共同的委托诉讼代理人屈德洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 涂小蓉向本院提出诉讼请求：1.依法判令周莉、雍兴明向涂小蓉双倍返还定金200万元。2.判令本案诉讼费用由周莉、雍兴明承担。后涂小蓉变更诉讼请求为依法判令周莉、雍兴明向涂小蓉返还订金100万元并支付违约金350万元。事实与理由：2019年12月1日，涂小蓉与周莉、雍兴明签订《房屋买卖合同》，合同约定：涂小蓉购买周莉、雍兴明所有的位于成都市天府新区的房屋【川（2019）成天不动产权第0028823】一套，房屋总价为3500万元。双方应在2019年2月20日前往房管部门办理权属转移登记手续，并约定购房定金为人民币100万元。涂小蓉在签订本合同的同时支付购房定金，待该房屋办理完毕过户手续后自动转为购房款。《房屋买卖合同》签订后，涂小蓉于2019年12月3日向周莉、雍兴明转账支付定金100万元。但周莉出具的《收条》载明的是收到购房订金壹佰万元整。周莉、雍兴明迟迟不履行《房屋买卖合同》的义务，涂小蓉为维护自身的合法权益，特诉至贵院，恳求法院支持涂小蓉的诉讼请求。 周莉、雍兴明对收到涂小蓉支付的100万元购房款项的事实无异议，但辩称100万元款项的性质是“定金”而非“订金”。抵押权人已经提供同意解除抵押的证明，说明周莉、雍兴明在积极履行买卖合同。案涉房屋具备过户条件，只要涂小蓉将相应手续办理完毕，周莉、雍兴明同意继续履行合同。 周莉、雍兴明向本院提出反诉请求：1.依法判令确认周莉、雍兴明不返还涂小蓉已支付的定金100万元；2.依法判令涂小蓉立即向周莉、雍兴明支付违约金350万元；3.依法判令涂小蓉承担本案本诉及反诉案件受理费。事实与理由：2019年12月1日，双方签订《房屋买卖合同》，同时与成都瑞都不动产经纪有限公司签订《房屋经纪服务合同》。合同约定：涂小蓉购买周莉、雍兴明的位于成都市天府新区的房屋，房屋总价为3500万元。同时还约定双方应当在2019年12月31日前向经纪方成都瑞都不动产经纪有限公司提交办理贷款和过户所需全部资料。涂小蓉未提供按揭贷款资料导致房屋买卖流程一直无法正常办理。后涂小蓉因资金紧张不再履行合同并发出解约通知。涂小蓉的行为违反了合同约定，应当按照合同约定支付购房总金额10%的违约金。望法院判如所请。 涂小蓉辩称，周莉、雍兴明未按照合同约定履行解除房屋抵押手续，存在违约行为，应按照合同约定向涂小蓉支付违约金。双方在合同中虽然约定定金，但是涂小蓉支付100万元时，周莉向涂小蓉出具的收条上载明的是订金，涂小蓉也表示接受。这表明双方形成了新的合意，不再适用定金罚则。 经审理查明：2019年12月1日，涂小蓉与周莉、雍兴明签订《房屋买卖合同》，同时与成都瑞都不动产经纪有限公司签订《房屋经纪服务合同》。《房屋买卖合同》约定：1.涂小蓉购买周莉、雍兴明所有的位于成都市天府新区的房屋，房屋总价为3500万元。2.该房屋已设定抵押，周莉、雍兴明承诺在2020年2月10日前自行办理完成该房屋他项权证的注销。3.购房定金为人民币100万元，涂小蓉在签订本合同的同时支付。4.首付款人民币1650万元，双方约定于递件前与交易资金监管银行签订《成都市存量房交易资金监管协议》，并存入成都市存量房交易资金监管部门授权的银行监管账户，具体约定以交易资金监管银行签订的协议为准。5.按揭贷款人民币1750万元，以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付周莉、雍兴明。双方应在某年某月某日前（未约定具体时间）备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。6.双方应在2020年2月20日前到房管部门办理权属转移登记手续。7.任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应按该房屋成交价的10%向对方支付违约金。《房屋经纪服务合同》约定：为保证该房屋交易的顺利进行，双方应在2019年12月31日前向成都瑞都不动产经纪有限公司交齐过户所需由双方提供的办理贷款和过户所需的全部资料等。 2019年12月2日，案涉房屋抵押登记在抵押权人为四川九州通药有限公司名下，抵押人为周莉、雍兴明，被担保主债权数额为3169万元。2019年12月3日，周莉出具的《收条》上载明：收到涂小蓉购房订金壹佰万元整。2020年1月7日，四川九州通药有限公司在致周莉、雍兴明的函中明确表示，原则上同意协助周莉、雍兴明办理解除案涉房屋的抵押登记手续，愿意按照周莉、雍兴明的需要全力协助；周莉、雍兴明应确保该房屋的销售款项用于归还四川九威阁中药饮片有限公司欠付的相关款项。2020年3月20日，涂小蓉在与周莉的微信聊天记录中表示，希望与周莉就合同的履行事宜进行面谈。2020年3月21日，周莉发微信告诉涂小蓉，同意将合同约定的履约时间最迟延迟到4月30日前。2020年4月7日，涂小蓉以周莉、雍兴明一直未履行相关义务且回避面对面沟通导致合同无法继续履行为由，向其发出了解除房屋买卖合同的通知，并要求周莉、雍兴明返还其支付的订金100万元。2020年4月10日，周莉、雍兴明发函致涂小蓉，同意双方签订的《房屋买卖合同》于2020年4月7日解除，涂小蓉已构成违约，应当按照《房屋买卖合同》的约定适用定金罚则，对其已支付的100万元购房定金不予退还。同时要求涂小蓉按照合同约定房屋成交价10%支付违约金。 涂小蓉与周莉、雍兴明在庭审中一致确认双方签订的《房屋买卖合同》已于2020年4月11日解除。 另查明，涂小蓉申请财产保全，向本院交纳保全费5000元。 以上事实，有《房屋买卖合同》《房屋经纪服务合同》《不动产登记证书》《成都市不动产登记信息摘要3》《收条》《关于同意协助办理解除抵押的函》、他项权利登记证书、涂小蓉和周莉的微信聊天记录、中介业务人员焦燕与涂小蓉微信聊天记录、周莉与中介业务人员吴开震的微信聊天记录、涂小蓉解除合同的微信通知、周莉和雍兴明于2020年4月10日向涂小蓉的回函以及回函的送达签收凭证、吴开震的证言和当事人当庭陈述等证据在案证实。 本院认为，涂小蓉与周莉、雍兴明在2019年12月1日签订的《房屋买卖合同》及与成都瑞都不动产经纪有限公司签订的《房屋经纪服务合同》系其真实意思表示的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点有两个：一是双方是否就《房屋买卖合同》中约定的“定金”形成了新的“订金”合意，以致不应再适用定金罚则；二是涂小蓉与周莉、雍兴明是否存在违约行为、应否承担违约责任。 关于涂小蓉与周莉、雍兴明是否就《房屋买卖合同》中约定的“定金”形成了新的“订金”合意，以致不应再适用定金罚则的问题。本院认为，涂小蓉与周莉、雍兴明《房屋买卖合同》中第4.1条明确约定，购房定金为人民币100万元。周莉于2019年12月3日向涂小蓉出具的《收条》上却载明：收到涂小蓉购房订金壹佰万元整。2020年4月7日，涂小蓉以周莉、雍兴明一直未履行相关义务且回避面对面沟通导致合同无法继续履行为由，向其发出了解除房屋买卖合同的通知，并要求周莉、雍兴明返还其支付的订金100万元。由此可见，周莉关于“定金”变“订金”的意思表示于2020年4月7日经过涂小蓉的确认。然而，《房屋买卖合同》的合同相对人除周莉与涂小蓉二人外，还有雍兴明。涂小蓉并未举证证明周莉关于“定金”变“订金”的意思表示经过了雍兴明的授权或者追认。且2020年4月10日，周莉、雍兴明在发向涂小蓉的函件中表明表示，应当按照《房屋买卖合同》的约定适用定金罚则，对其已支付的100万元购房定金不予退还。故涂小蓉与周莉、雍兴明在《房屋买卖合同》约定的100万元款项是购房定金的性质并未发生改变。 关于涂小蓉与周莉、雍兴明是否存在违约行为、应否承担违约责任的问题。本院认为，1.根据双方签订的《房屋买卖合同》第1.2条的约定，作为出卖方的周莉、雍兴明应在2020年2月10日前自行办理完成该房屋他项权证的注销。然而，受疫情因素的影响，导致案涉房屋抵押权客观上无法在2020年2月10日前办理注销手续。2.周莉、雍兴明为积极履行合同，于2020年1月7日已经取得抵押权人的书面同意，抵押权人原则上同意协助周莉、雍兴明办理解除案涉房屋的抵押登记手续，愿意按照周莉、雍兴明的需要全力协助；周莉、雍兴明应确保该房屋的销售款项用于归还四川九威阁中药饮片有限公司欠付的相关款项。3.根据《房屋买卖合同》的约定，首付款人民币1650万元，双方约定于递件前与交易资金监管银行签订《成都市存量房交易资金监管协议》，并存入成都市存量房交易资金监管部门授权的银行监管账户，具体约定以交易资金监管银行签订的协议为准。然而，双方对上述内容，并未约定具体的履行时间。4.按揭贷款人民币1750万元，以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付周莉、雍兴明。双方应在某年某月某日前（未约定具体时间）备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。双方对上述内容，亦未约定具体的履行时间。按照二手房买卖正常的交易流程，存入资金监管账号的钱只有在办理过户手续后方能转入出卖人账户。银行按揭贷款需待房屋上的抵押权注销并过户到买受人名下，买受人将房屋重新办理银行按揭抵押后，银行方能够将按揭贷款支付给卖方。综上，由于受疫情影响，抵押权无法在约定时间内注销。抵押权人并未明确在抵押人未支付欠款的情况下同意先行解除抵押手续。由于双方对解除抵押权的时间、签订资金监管协议的时间、办理银行按揭贷款的时间等相关事宜未能协商达成一致意见，导致《房屋买卖合同》未能正常履行。故对于双方当事人要求适用定金罚则或者违约金的意见，本院均不予支持。涂小蓉与周莉、雍兴明在庭审中一致确认双方签订的《房屋买卖合同》已于2020年4月11日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故周莉、雍兴明应将已收取的100万元购房定金返还给涂小蓉。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、周莉、雍兴明于本判决生效后十日内将已收取的100万元购房定金返还给涂小蓉； 二、驳回涂小蓉的其他本诉请求； 三、驳回周莉、雍兴明的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为21400元，由涂小蓉负担16400元，周莉、雍兴明负担5000元；反诉案件受理费减半收取为21400元，由周莉、雍兴明负担。 保全费5000元，由涂小蓉负担1500元，周莉、雍兴明负担3500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇二〇年六月八日 法官助理 熊 蓓 书 记 员 陈春梅