江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初7210号原告：无锡东圣表面处理有限公司，统一社会信用代码913202007546299215，住所地无锡市惠山区洛社镇杨市工业园。法定代表人：詹涂城，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟颖华，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳骏，北京市盈科（无锡）律师事务所实习人员。被告：常州市武进区洛阳恒鑫喷涂厂，统一社会信用代码92320412MA1NKK1MXH，住所地江苏省常州市武进区洛阳镇阳湖村马家沟。经营者：费江健，该厂厂长。委托诉讼代理人：张国庆，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：朱进华，江苏润凯律师事务所律师。原告无锡东圣表面处理有限公司（以下简称东圣公司）与被告常州市武进区洛阳恒鑫喷涂厂（以下简称恒鑫厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东圣公司的委托诉讼代理人孟颖华、李佳骏、被告恒鑫厂的委托诉讼代理人张国庆、朱进华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东圣公司向本院提出诉讼请求：1.判决恒鑫厂支付结欠的租金369333元及滞纳金(以103333元为基数自2018年6月1日起至实际支付之日止，以228000元为基数自2018年12月1日起至实际支付之日止，以38000元为基数，自2019年6月1日起至实际支付之日止，均按每日万分之三计算)，2.判决恒鑫厂支付结欠水电费118603.36元，3.判决恒鑫厂支付真空镀膜机使用费70000元、维护费1310元，4.本案诉讼费由恒鑫厂承担。事实和理由：2017年12月1日，恒鑫厂与其签订厂房及生产线租赁协议，租赁其名下的部分厂房，租期为3年。但恒鑫厂实际于2017年10月1日起使用厂房，故租金应从2017年10月1日起算。后双方协商解除了合同，并明确租金算至2019年6月30日，水电费算至2019年7月，现恒鑫厂尚结欠其租金369333元、水电费118603.36元。另外，自2019年1月1日起，恒鑫厂继续使用其所有的2台真空镀膜机，并由其协助购买了维修配件，现恒鑫厂尚结欠其真空镀膜机使用费70000元、维护费1310元。被告恒鑫厂辩称：在签订合同时，东圣公司承诺帮助其办理环评手续但未办理，导致其无法生产，东圣公司存在欺诈行为。厂房租金的起算时间应为2017年12月1日，之前的两个月因其需要安装设备及装修，双方约定不收取租金，故不应计算租金。在合同履行中，东圣公司实施停水停电锁门等行为致使其无法生产，应当赔偿其损失，故其请求法院对东圣公司主张的租金及滞纳金减免50%，且双方解除合同时并未约定滞纳金，故不存在逾期付款的滞纳金。其对东圣公司主张的水电费118603.36元无异议。其实际只使用了1台真空镀膜机，另一台真空镀膜机一直是坏的，且未能修好，故其只认可使用费30000元。经审理查明：2017年12月1日，东圣公司与恒鑫厂签订厂房及生产线租赁协议，约定：东圣公司将位于无锡市厂房租赁给恒鑫厂使用，面积约1900平方米；租赁期限为3年，从2017年12月1日起至2020年11月30日止；租赁费用第一年为380000元，第二年为456000元，之后随着物价波动给予每年协商调整；租赁费用为半年交付，恒鑫厂应于每年11月30日及5月31日前支付半年租金，采用先付后租的方式，若迟延一日以合同金额万分之三收取滞纳金；2018年租金东圣公司同意恒鑫厂于2018年11月30日前一次性缴清，之后恒鑫厂再续租则依先付后用的方式支付；真空镀膜机安排，恒鑫厂预计自行安排投入设备，安装前东圣公司可以提供该设备给恒鑫厂使用，双方皆可协调使用，东圣公司不再收取费用，但恒鑫厂需另外支付电费和维护费，恒鑫厂最晚不超出2018年12月底建设完成，从2019年1月1日起，若恒鑫厂后续仍需要该设备，则依5000元／台·月收取部分费用；在租赁期限内如恒鑫厂须对租赁厂房进行改建，须事先向东圣公司提交改建设计方案，并经东圣公司同意，同时须向政府有关部门申报同意；恒鑫厂所用水费、电费等费用，皆于当月产生的下月支付，若连续拖欠款项超2次以上，东圣公司有权将水电等关闭，直到恒鑫厂先缴清欠款后再重新开启；环境保护税每季度由恒鑫厂实际耗用的油漆产生的环保费，由财务核算后认列。2019年9月24日，东圣公司与恒鑫厂就租赁事宜进行会谈，并达成一致意见：解除合同，租金付至2019年6月30日，水电费付至7月。恒鑫厂要求将其设备折抵租金及水电费，并要求东圣公司赔偿其锁门造成的损失。东圣公司表示不同意设备折抵租金及水电费，不认可赔偿。后恒鑫厂未按约支付租金及水电费等，东圣公司催讨未果，诉至本院。2019年11月4日，双方再次会谈，并约定：电表未计算到空压机事宜，双方各自退让，以60000元结算；若设备要处理掉之前，恒鑫厂必须先将款项和东圣公司结清后，东圣公司才允许设备放行，否则东圣公司有权利不放行设备。审理中，双方一致确认：恒鑫厂于2017年10月起实际使用租赁厂房，在租赁厂房内安装了生产设备，并进行了装修；租赁厂房内放有东圣公司所有的2台真空镀膜机；恒鑫厂于2019年7月10日停工，其所有的生产设备、办公家具、电器等目前仍存放在租赁厂房内；恒鑫厂已支付租金340000元，尚欠水电费118603.36元。但双方对下列事实仍存在争议：1.关于租金金额。东圣公司主张，恒鑫厂于2017年10月1日起实际使用租赁厂房，故租金应从2017年10月1日起算。恒鑫厂表示，租金的起算时间应为2017年12月1日，之前的两个月因其需要安装设备及装修，双方约定不收取租金，故不应计算租金。本院认为，双方签订合同时，恒鑫厂已实际使用厂房，但双方并未约定租金从2017年10月起算，且承租人正式生产经营前在租赁厂房的准备期间不收取租金也符合常理，故恒鑫厂主张的事实具有较高的可能性，本院予以确认。据此，租赁厂房的租金自2017年12月1日计算至2019年6月30日，合计646000元，现恒鑫厂已支付340000元，尚结欠306000元。2.关于真空镀膜机的使用。东圣公司主张：自2019年1月1日起，恒鑫厂继续使用其所有的2台真空镀膜机至2019年7月，故恒鑫厂结欠真空镀膜机使用费70000元；其协助恒鑫厂购买了维修配件，故恒鑫厂还结欠其维护费1310元。东圣公司提交了恒鑫厂工作人员出具的收条，及双方工作人员于2019年5月21日的微信聊天记录。收条载明：收到台湾MB协助采买的密封圈和密封条共1310元，于2019年5月份扣账。聊天记录显示：恒鑫厂工作人员称，“密封条太长了，不能装”，“现在老的又装上去了，是正好的”；东圣公司工作人员称，“明天台湾那边的那个技术人员说，会帮你再看一下，因为基本上他们这样装是没问题的”。恒鑫厂表示：其实际只使用了1台真空镀膜机，使用费应与租金一样计算至2019年6月，其只认可使用费30000元；另一台真空镀膜机从其搬入租赁厂房起就一直是坏的，其要求东圣公司维修，但东圣公司一直未维修，后其委托东圣公司购买维修配件，但东圣公司购买的密封条太长，未能修好该设备，故使用费和维护费不应由其承担。东圣公司表示,恒鑫厂于2019年5月10日委托其购买维修配件，后恒鑫厂工作人员表示设备运转正常。恒鑫厂表示，其在2019年5月10日两个月前就口头要求更换配件，新的密封条太长无法使用，所以设备没有修好。结合双方陈述及上述证据，本院认定，恒鑫厂从2019年1月1日起继续使用2台真空镀膜机，其中一台用至2019年7月10日停工，另一台用至2019年5月10日损坏，后恒鑫厂委托东圣公司采购维修配件，但因密封条太长而未能维修好。据此，恒鑫厂应当向东圣公司支付使用费53225.81元、维护费1310元。3.关于环评手续。恒鑫厂主张，其经营喷塑业务，需要环评手续才能生产，东圣公司承诺帮助其办理环评手续且约定收取环境保护税，但东圣公司未办理环评手续导致其无法生产，故东圣公司存在欺诈行为。东圣公司表示，其未承诺帮助恒鑫厂办理环评手续，且双方解除合同的根本原因是恒鑫厂怠于支付租金，而非环保方面的问题。本院认为，恒鑫厂并未举证证明东圣公司承诺为其办理环评手续，且恒鑫厂在租赁厂房内已持续生产了一年多时间，期间并未因环评手续问题停产停业，故本院对恒鑫厂的主张不予采信。4.关于恒鑫厂的损失。恒鑫厂主张，东圣公司于2019年6月30日第一次停水停电锁门，后更换了电表，其继续生产了十来天后东圣公司第二次停水停电锁门，其就停工了，故东圣公司应当赔偿其损失。东圣公司表示，2019年6月30日其未停水停电锁门，直到2019年8月上旬恒鑫厂还生产了几天，之后其才停水停电锁门，其有权行使不安抗辩权，不应承担不利后果。本院认为，恒鑫厂未举证证明东圣公司于2019年6月30日及2019年7月上旬停水停电锁门，且双方约定若恒鑫厂连续拖欠水电费超2次以上，东圣公司有权将关闭水电，故东圣公司按约采取停水停电锁门措施并无不当，而且恒鑫厂也未举证证明其实际损失，故对其主张不予采纳。审理中，恒鑫厂还提出，希望将其装修及生产设备、办公家具、电器等归东圣公司所有以抵销欠款。东圣公司表示，恒鑫厂对租赁厂房进行装修未征得其同意，装修费不应由其承担；其同意将生产设备抵扣100000元，其他动产不同意抵扣。恒鑫厂表示，不同意东圣公司的意见，要求依法处理。以上事实，有房屋所有权证、厂房及生产线租赁协议、会议记录、收据、微信聊天记录、律师函、收条及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：东圣公司与恒鑫厂签订的厂房及生产线租赁协议，合法有效，本院予以确认，该合同已于2019年9月24日解除。承租人应当按照约定的期限支付租金。根据已查明的事实，恒鑫厂尚结欠东圣公司厂房租金306000元、水电费118603.36元，以及真空镀膜机使用费53225.81元、维护费1310元，现东圣公司要求恒鑫厂立即支付上述款项，合法有据，本院予以支持。但东圣公司主张的逾期支付租金的滞纳金，即违约金计算有误，因合同约定东圣公司同意恒鑫厂于2018年11月30日前一次性缴清2018年租金，据此，本院调整违约金为：以268000元为基数自2018年12月1日起至实际支付之日止，以38000元为基数自2019年6月1日起至实际支付之日止，均按每日万分之三计算。对于东圣公司超出部分的诉讼请求，本院不予支持。恒鑫厂抗辩称东圣公司采取停水停电锁门等行为致使其无法生产，应当赔偿其损失，故其请求对东圣公司主张的租金及滞纳金减免50%，且双方解除合同时并未约定滞纳金，故不存在逾期付款的滞纳金，但均没有事实和法律依据，故本院不予支持。恒鑫厂还要求以装修及生产设备等抵债，但双方对此未达成一致，故本院不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、常州市武进区洛阳恒鑫喷涂厂于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡东圣表面处理有限公司支付租金306000元及违约金（以268000元为基数自2018年12月1日起至实际支付之日止，以38000元为基数自2019年6月1日起至实际支付之日止，均按每日万分之三计算)、水电费118603.36元、真空镀膜机使用费53225.81元、维护费1310元；二、驳无锡东圣表面处理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10068元，财产保全费4020元，合计14088元，由东圣公司负担2174元，恒鑫厂负担11914元（该款已由东圣公司预交，东圣公司同意直接由恒鑫厂向其支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  薛 雨人民陪审员  冯建良人民陪审员  冯剑英二〇二〇年六月二十八日法官 助理  周 腾书 记 员  王 琰