重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初13280号 原告：童立立，女，1986年10月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：张正辉，四川开山（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄娟，四川开山（重庆）律师事务所律师。 被告：殷晓霞，女，1966年7月13日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：王凤，重庆渝綦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。 第三人：重庆怡置房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道62号（海王星科技大厦D区7楼2#），统一社会信用代码91500000565623117A。 法定代表人：凌常峰，董事长。 委托诉讼代理人：唐田，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡伟，重庆坤源衡泰律师事务所实习律师。 原告童立立与被告殷晓霞、第三人重庆怡置房地产开发有限公司（以下简称怡置公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法由胡可萍担任审判长，与人民陪审员李波、刘昭容组成合议庭，适用普通程序于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告童立立及其委托诉讼代理人张正辉、黄娟，被告殷晓霞及其委托诉讼代理人王凤、喻祯洪，第三人怡置公司的委托诉讼代理人唐田、胡伟到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告童立立的诉讼请求为：1、请求确认原被告之间的租赁合同已于2018年12月20日解除；2、判令被告返还原告履约保证金28342元；3、判决被告返还原告2018年5月停业3天及2018年6月13日至2018年6月20日房租6954.39元；4、判令被告赔偿原告2018年6月21日到2018年12月20日的租金损失59610元；5、判令2018年5月停业3天及2018年6月13日至2018年12月20日的物业费、水电费25077.46元由被告承担；6、判令被告向原告支付装修损失费30000元及烟道整改费用15400元；7、判令被告向原告支付2018年6月13日至2018年12月20日停业期间损失61080元；8、判令被告向原告支付违约金71478元；9、本案诉讼费、律师费用由被告承担。诉讼过程中，童立立自愿撤回其第1、4、5项诉讼请求；其第2项诉讼请求金额调整为3548.2元。第7项诉讼请求金额调整为4264元；第8项金额调整为60986.54元；明确律师费为15000元。事实及理由：2016年10月18日，童立立与怡置公司签订租赁合同，约定童立立承租怡置公司所有的位于重庆市两江新区怡和路7号附1号3-20商铺作餐饮使用。后怡置公司将商铺出售给殷晓霞。三方于2017年8月2日签订《出租人权益转让协议》。童立立按合同约定支付了保证金、租金及物业管理费等各项费用。2017年3月，童立立正常炒菜时发现烟道溢烟严重，排烟不畅，影响了餐馆的正常营业。童立立积极联系人员进行维修，并多次联系殷晓霞和物业管理公司进行维修。怡置公司在多次维修后，要求童立立在2018年5月停业3天进行维修，但仍无法解决溢烟问题。2018年6月13日童立立彻底停业由怡置公司对烟道进行维修，但童立立发现烟道仍有溢烟。由于烟道的溢烟，商铺一直无法正常营业，给童立立造成了包括租金、物业管理费、水电气费、人工费、材料费、装修损失、营业损失等各项损失。童立立于2018年12月20日向殷晓霞发出了解除租赁合同通知书，要求解除合同。 被告殷晓霞辩称：童立立除了承租殷晓霞所有的20号商铺外，还承租了案外人所有的21号商铺。且童立立的排烟管道设置在21号商铺内，故应当追加21号商铺的所有权人为被告。童立立自述溢烟是从2017年3月开始，此时殷晓霞还不是20号商铺的所有权人，怡置公司和童立立在明知烟道溢烟的情况下，将房屋出售给殷晓霞，故殷晓霞并无过错，不应当承担责任。故请求驳回童立立的诉讼请求。溢烟的原因是由于公用烟道狭窄造成，是房屋本身设计原因造成，应当由怡置公司承担责任。 第三人怡置公司述称：本案是租赁合同纠纷，怡置公司已将租赁合同项下的权利义务全部概括转让给殷晓霞，殷晓霞已实际取得合同项下的收益，怡置公司已经退出了案涉房屋的租赁合同关系。在无有效的司法裁判文书或者双方协商一致解除合同的情况下，童立立要求退还履约保证金的条件不成就。律师费与本案无关。第三人所修建的房屋经过了竣工验收备案，质量合格。童立立在承租房屋时也实地查看过商铺，从2016年10月签订合同后正常经营能够说明商铺烟道得到了童立立的认可，也满足其实际需要。童立立在接收商铺后，对烟道进行了改造，故其应当承担擅自变更用途造成的后果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对无争议的《租赁合同》、履约保证金收据、《香港置地。约克郡南四期商业吊3-商业20租赁合同补充协议》、（2019）渝01民终10691号民事判决书等证据本院予以采信。 经审理查明：2016年10月18日，怡置公司作为出租人，童立立作为承租人签订《租赁合同》，约定租赁标的位于重庆市北部新区大竹林组团G标准分区G20-1/02地块（宗地1）商业吊3-20即重庆市两江新区xx路x号附x号x，租期起始日2016年10月21日，届满日2019年10月20日，计租期2016年10月21日至2019年10月20日；租金：每历年按30日计，以人民币支付首年：2016年10月21日至2017年6月20日，每历月租金按每历月每平方米建筑面积人民币10元，即717元/月；2017年6月21日至2017年10月20日，每历月租金按每历月每平方米建筑面积人民币105元，即7526元/月；次年2017年10月21日至2018年10月20日，每历月租金按每历月每平方米建筑面积人民币135元，即9677元/月；第三年2018年10月21日至2019年10月20日，每历月租金按每历月每平方米建筑面积人民币145.8元，即10451元/月；保证金28342元作为履约保证金。承租人须在2016年10月25日前进场接铺并装修；开业时间：2016年11月25日前。附录一：标准条款2.15（租赁标的的交还）在本租赁合同终止时，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复原状并准时如期返还标的物，不得以任何借口拖延。承租人必须根据本条所载之规定，向出租人或出租人之授权人并还所有固定附着物及装置及租赁标的连同当中所有固定附着物、装置及附加设备。其状况良好、清洁、适租及经妥善维修的状况。2.22（违约赔偿）承租人须就其任何违反、不遵守或不履行本租赁合同的任何条款、条件、协议或规定，或由承租人在租期内之任何时候在租赁标的进行之任何工程，或现时或在租期内任何由承租人所附加或安装之任何附连于租赁标的或自租赁标的出之物品，或承租人之任何行为、疏忽或失责，因而造成出租人或出租人之授权人招致或遭受的一切诉讼、投诉、申索、损失、损害、开支及律师费、诉讼费、仲裁费、主张权利而产生的合理费用，向出租人或出租人授权人作出足额赔偿。7.7（提前终止合同）除本合同另有约定外，在承租期内如发生下列情形之一的，出租人或出租人之授权人有权即时终止本租赁合同、收回租赁标的、不予退还承租人已交纳的保证金并保留追究承租人给出租人或出租人之授权人造成的一切损失的权利，应按照6个月的房租和物管费总和为标准向承租人收取违约金。8.1保证金应由出租人或出租人之授权人在整个租期内保留，不计利息。若承租人违反或不遵守或不履行前文所述之任何（实质性）协议、规定或条件，则出租人或出租人之授权人有权行使本租赁给予的补救权利，按出租人实际损失没收保证金及就因此招致之费用、开支、损失或损害申索其它赔偿（如有）。再者，出租人或出租人的授权人可在任何上述情况下，在承租人违反、不遵守或不履行本租赁合同之任何协议、规定或条件而应由承租人补偿出租人或出租人之授权人时，选择立即从保证金中扣减因该违反、不遵守或不履行而对出租人或出租人之授权人直接造成之任何经济损失的数额，但应给予承租人预先通知。在这种情况下，承租人应自收到出租人或出租人之授权人书面通知后7天内补足已被扣除的保证金作为延续租约的先决条件。如承租人未作补足，则出租人或出租人之授权人有权行使其所有补救权利，包括但不限于终止该租赁合同。8.2（退还保证金）除保证金已依前文被扣除或不予退还外，出租人或出租人之授权人应在下列最后情况发生后三十天内将保证金的足额无息退还承租人：1、本租赁合同届满及承租人根据本租赁合同第2.15条将空置的租赁标的交还予出租人。 2016年10月18日，童立立向怡置公司缴纳了履约保证金28342元。 2017年6月16日，怡置公司作为甲方，童立立作为乙方，殷晓霞作为丙方签订《香港置地·约克郡南四期商业吊3-商业20租赁合同补充协议》，约定甲方与丙方已签署了《商品房买卖合同》，约定丙方向甲方购买该商铺，并由丙方受让并继续履行在《租赁合同》及其相关附件中甲方的权利和义务。 殷晓霞确认其于2017年5月9日收到了怡置公司的履约保证金28342元。 殷晓霞以童立立未向其缴纳2018年6月21日至2018年12月20日的租金为由向本院提起诉讼，本院作出（2019）渝0112民初11809号民事判决书，在该案的庭审中殷晓霞认可双方的合同于2018年12月20日解除。判决书认定殷晓霞作为出租人有保证租赁房屋适租的义务，根据微信记录、视频、殷晓霞的陈述，案涉房屋烟道存在漏烟问题，2018年6月8日的微信记录显示，童立立称烟道问题已影响其正常营业，其在下周一关门停业，童立立举示的2018年6月13日停业告知图片印证了其停业的事实。殷晓霞未尽到排除上述排烟障碍的义务，致使童立立继续经营餐饮的合同目的不能实现，故未支持殷晓霞的要求支付租金、滞纳金、违约金和律师费的诉讼请求。殷晓霞不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提出上诉，该院作出（2019）渝01民终10691号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 童立立另向本院举示了如下证据： 1、童立立与四川开山（重庆）律师事务所签订《委托代理合同》及律师服务费15000元的发票，拟证明其产生了律师费15000元； 2、童立立与夏高辉签订的《重庆市住宅装饰工程合同》，拟证明童立立的装饰费用68000元； 3、2019年9月23日金额为15934.1元的增值税发票，拟证明其产生了烟道维修费用； 4、刘海与童立立签订《房屋出租合同》及微信转账凭证，合同约定租期为2017年8月14日到2018年8月31日，租金每月800元，付款方式：第陆个月付一次共计4800元。拟证明童立立支付了2018年6月13日至8月31日员工宿舍费和宿舍物业费2804元； 5、收条，拟证明因殷晓霞的原因，童立立额外多支付了2018年12月17日搬运人工费1460元。 殷晓霞对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无法确认，且与本案无关；对证据2、3、4、5的真实性均无法确认，与本案无关。童立立并未举示与装修合同相匹配的证据，不能达到其证明目的，且童立立不是只对殷晓霞的20号门市进行了装修。整改烟道的发票是购买其他物件的发票。 怡置公司对上述证据的质证意见为:对证据1的真实性予以认可，但与本案的关联性和证明目的不予认可，且（2019）渝0112民初11809号案件也是四川开山（重庆）律师事务所作为童立立的委托诉讼代理人，无法确认律师服务费是因本案产生；对证据2因合同的签署方非怡置公司，对真实性、合同履行情况无法核实，即使合同是真实的，但合同项下所对应的款项也是装修20、21号门市的产生，且童立立从2016年实际经营至今，对装修费用如何分摊不能确定。童立立承租商铺后进行装修属实；对证据3的真实性予以认可，但对证明目的和关联性不予认可，童立立认为烟道整改系殷晓霞的责任，但在整改过程中并未书面函告殷晓霞和怡置公司，这不符合常理；对证据4系童立立与案外人签订，真实性无法核实，其证明目的不予认可；对证据5的真实性怡置公司不清楚，与本案无关。 本院认为：童立立的证据1因系其与委托诉讼代理人签订，对真实性本院予以采信；对证据2因怡置公司认可童立立进行过装修，故对真实性本院予以采信；对证据3系税务机关出具，对真实性本院予以采信，但无法说明是烟道维修费用；对证据4因系童立立与案外人签订，对真实性本院不予采信；对证据5因殷晓霞与怡置公司均不认可真实性，不能说明与本案有关，本院不予采信。 童立立明确其共承租了两个商铺，即殷晓霞所有的20号商铺和案外人所有的21号商铺，两个商铺均设置了排烟口，但均不能完全排烟。其所有诉讼均已将21号商铺产生的损失排除在外。烟道整改费用是针对两个商铺多次维修产生，每次均开了收据，后童立立将6张收据更换成了发票。其整改是先向物业进行了报修，物业称是其自身原因造成，故自行维修，维修前通知了殷晓霞。 殷晓霞称童立立进行烟道维修前其并未告知殷晓霞。由于童立立未对20、21号商铺之间的隔墙进行恢复，故不应退还履约保证金。隔墙已由怡置公司恢复。 童立立认可其未恢复20、21号商铺之间隔墙的事实。也明确《租赁合同》对于出租人的违约责任没有进行约定，对此也没有对童立立进行提示，双方合同的解除是烟道漏烟导致童立立的合同目的不能实现导致，殷晓霞作为违约方，应当承担违约责任，故根据公平原则请求确认出租人的违约责任。 本院认为：童立立与怡置公司所签订的《租赁合同》、《香港置地·约克郡南四期商业吊3-商业20租赁合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。 殷晓霞根据买卖不破租赁的原则承继了怡置公司在《租赁合同》中的权利义务，故殷晓霞是《租赁合同》的相对方。在（2019）渝0112民初11809号案件中殷晓霞认可与童立立的《租赁合同》在2018年12月20日予以解除，本院予以确认。解除合同的原因也以该判决认定的殷晓霞对烟道未履行维修义务和责任为准。 对于履约保证金，按《租赁合同》中保证金条款的约定，双方合同解除后，即使童立立未对隔墙进行恢复，殷晓霞也只能要求其对恢复隔墙的费用予以承担，且事实上怡置公司已代童立立履行了隔墙恢复义务。故履约保证金殷晓霞应当退还。 对于2018年5月停业3天的事实童立立未举证予以证明，本院对童立立要求退还此期间的房屋租金的请求不予支持。对于2018年6月13日至6月20日期间停业的事实（2019）渝0112民初11809号已予以认定，故殷晓霞应当退还此期间的房屋租金，为2580.5元。 对于装修损失费用，童立立虽举示了合同，但并未举示装修费已实际产生的依据，故对该笔费用不予支持。 对于烟道整改费用和停业期间的损失，童立立没有举示整改费用实际产生的依据，本院亦不予支持。 对于违约金，童立立明确双方对此并无合同约定，故本院不予支持。同理，律师费合同中双方也没有明确约定，加之童立立没有举示实际支付律师费的证据，本院也不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告殷晓霞在本判决生效后立即退还原告童立立履约保证金28342元； 二、被告殷晓霞在本判决生效后立即退还原告童立立2018年6月13日至6月20日期间的房屋租金2580.5元； 三、驳回原告童立立的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2860元，由原告童立立负担2175元，被告殷晓霞负担685元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  胡可萍 人民陪审员  刘昭容 人民陪审员  李 波 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  张春凤