湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初651号原告：徐建龙，男，1992年2月11日出生，汉族，住湖南省衡阳市。委托诉讼代理人：刘广，湖南天牌律师事务所律师。被告：王仲兵，男，1965年10月5日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。被告：王琴，女，1988年5月1日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。被告：王美蓉，女，1989年11月19日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。上述三被告共同委托诉讼代理人：莫彬彬，湖南莫彬彬律师事务所律师。被告：张英，女，1970年7月5日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。原告徐建龙与被告王仲兵、王琴、王美蓉、张英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐建龙及其委托诉讼代理人刘广，被告王琴及被告王仲兵、王琴、王美蓉的共同委托诉讼代理人莫彬彬及被告张英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐建龙向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告各方于2018年4月24日签订的《安置房买卖合同》无效；2、请求判令四被告连带返还原告购房款及燃气开户费314800元，并赔偿原告资金占用期间的利息损失30168元（暂计算至2020年3月24日，后段利息损失按照年利率5%标准计算至款项还清之日止）；3、请求判令四被告连带赔偿原告经济损失20000元（含安装门窗开支等）；4、本案诉讼费由四被告承担。被告王仲兵辩称，原、被告双方签订的合同是有效合同，并未违反法律法规的强制性规定。原、被告双方订立合同时，被告王仲兵、张英与案外人张晓芳签订了买卖合同，但是该房屋并未交付给案外人张晓芳，依据蒸湘区法院的刑事判决，被告王仲兵涉嫌诈骗案外人张晓芳的房款。因此，原、被告双方签订的涉案标的物并不存在产权纠纷，并且房屋已经实际交付给原告，还进行了装修，合同已实际履行。由于房屋买卖合同已经实际履行，故原告的诉讼请求不应得到支持。被告王琴、王美蓉辩称，被告王琴、王美蓉并不是签订合同的实际收款人，仅是配合被告王仲兵、张英与原告订立房屋买卖合同，被告王琴、王美蓉并未取得实际利益，即使涉案合同被解除，被告王琴、王美蓉不应承担退款责任。被告张英辩称，被告张英并未签订涉案房屋买卖合同，都是被告王仲兵一个人操作，也是被告王仲兵找到被告张英要求签字，对于被告王仲兵卖房的各种行为并不知情。另外被告张英与被告王仲兵已经离婚，各自的债务应各自负担。本院经审理认定事实如下：2018年4月24日，原告与被告王仲兵、王琴、王美蓉及张英签订《安置房买卖合同》，合同约定：1、四被告坐落在衡阳市蒸湘区安置房位于第二层共1套，门牌号为4栋202，毛坯，建筑面积为128.46元，房屋用途为住宅，四被告将与所出卖该房产的相关土地使用权和公摊权益转让给原告，原告对四被告要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋；2、本合同中所述房屋为四被告的家庭共同财产，房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务及其他权利瑕疵，无人租住、使用及欠账；3、房产成交价格为320000元；4、原被告各方同意以现金或者银行转账付款方式付款，房款320000元于2018年4月24日全部交付给四被告，签字盖章后合同生效；由于本房产属安置房，当产权能登记到四被告后，除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，四被告应在60日内完成登记，否则视为违约，四被告完成登记后应在15日内主动联系原告办理过户手续。另外该合同约定出卖人是四被告共四人，委托代理人为被告王仲兵即出卖人代表人，出卖人及出卖人代表人保证出售房产及签订合同的时候经涉案房屋共有产权人同意，买受方为原告，代表人是徐润连。原告及被告王仲兵、王琴、张英在涉案合同中签字，被告王美蓉授权委托被告王琴在涉案合同中签字，另外徐润连作为合同见证人签字。合同签订当日，原告交纳了上述购房款320000元及燃气开通费1800元，其中247000元银行转账给被告王琴，其中74800元以现金及手机转账方式支付给被告王仲兵。之后，被告王仲兵向原告交付了涉案房屋。再查明，涉案安置房的土地性质为集体土地，该买卖合同签订之前即2016年2月24日，被告王仲兵与案外人张晓芳签订《售房协议》，合同约定将衡阳市蒸湘区呆鹰岭镇政府分配给被告王仲兵的位于衡阳市蒸湘区中的一套及车库一间，以150000元的价格出售给案外人张晓芳。之后案外人张晓芳将上述房款全部交付给被告王仲兵。2017年12月21日，被告王仲兵与案外人张晓芳签订《售房补充协议》，确认分配给被告王仲兵的房屋位于衡阳市蒸湘区户（房屋面积为127平方米，不包括车库）出售给案外人张晓芳，并将房价变更为154000元，案外人张晓芳于补充协议签订当日付清了余款。涉案202室安置房建成后，被告王仲兵一直未将房屋钥匙交付给案外人张晓芳，案外人张晓芳担心被告王仲兵反悔便于2018年4月自行将所购房屋大门换锁，之后被告王仲兵将涉案202室房屋大门拆卸，于2018年4月24日与本案原告签订了涉案安置房买卖合同，原告支付购房款321800元后，被告王仲兵将涉案房屋交付给原告进行装修。由于被告王仲兵一房两卖，其于2019年8月28日被民警抓获归案，2019年11月2日，公安机关在被告王琴处收缴赃款7000元，该款于2019年11月7日已经退给原告。另外根据本院（2019）湘0408刑初263号刑事判决书显示，被告王仲兵利用合同骗取张晓芳购房款154000元构成合同诈骗罪，被判处有期徒刑二年并处罚金二万元。另查明，被告王仲兵向原告出具承诺书，该承诺书载明：“由于雅士林安置房4栋202房存在纠纷，承诺于7月16日-17日处理完毕，如未处理完毕，把4栋302房改为徐建龙所有或者退钱321800元，如果4栋202房纠纷解决可换回，得把原先合同拿到乡镇干部签字、公证”。另外，被告王仲兵与被告张英于2018年7月18日离婚。以上事实，有安置房买卖合同、被告王美蓉的委托书、银行取款及转账凭证、（2019）湘0408刑初263号刑事判决书及刑事开庭笔录、证人证言、承诺书、离婚证、土地性质证明及原、被告各方的庭审陈述予以证明并在卷佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。首先，关于涉案《安置房买卖合同》的效力问题。本案中原告认为涉案买卖合同违反了行政法规中关于农村集体土地所有权不得对外出让出售的规定，应属无效合同；四被告辩称政府赔偿的拆迁安置房可以认定为能够交易的房屋，并且被告已经实际向原告交付了涉案房屋，故涉案买卖合同应属有效。本院经审查认为，涉案位于衡阳市蒸湘区户房屋系在集体土地上建设的房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，集体组织成员与集体组织成员外的居民之间签订买卖小产权房的合同虽系双方真实意思表示，但违反了法律的强制性规定，应属无效合同。其次，涉案安置房买卖合同确认无效后责任的承担问题。本案中被告王琴、王美蓉辩称，二被告并不是实际收款人，仅是配合被告王仲兵、张英与原告订立房屋买卖合同，被告王琴、王美蓉并未取得实际利益，即使涉案合同被解除或者确认无效，被告王琴、王美蓉不应承担退款责任；被告张英辩称，其对涉案房屋买卖具体情况不知情，仅是被告王仲兵要求其在涉案安置房买卖合同中签字，且其与被告王仲兵已经于2018年7月18日离婚。本院认为，涉案安置房的所有权人为四被告，安置房买卖合同中的出卖方亦为四被告，且合同签订时被告张英与被告王仲兵处于夫妻关系存续期间，虽然仅被告王琴及王仲兵实际收取了原告的购房款，但该系四被告内部收取房款的问题，而对外承担责任的主体应为四被告。根据合同法第五十八条的规定，本案中原告应向被告返还涉案202室房屋，四被告应共同返还原告购房款及燃气开通费314800元（320000元+1800元-7000元=314800元）。关于原告要求四被告支付资金占用期间的利息损失30168元（按照年利率5%的标准暂计算至2020年3月24日）及其他经济损失20000元，本案中原告明知涉案202室房屋属安置房，对涉案房屋做了充分了解，其对合同无效自身具有过错，对其自身的损失应承担相应的责任，另外原告未提供充分证据证明其装修等其他经济损失20000元，本院根据本案具体情况酌情认定四被告赔偿原告资金占用期间损失及其他损失合计20000元，对原告该项诉请的超额部分予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告徐建龙与被告王仲兵、王琴、王美蓉、张英于2018年4月24日签订的《安置房买卖合同》无效；二、被告王仲兵、王琴、王美蓉、张英于本判决生效之日起十日内返还原告徐建龙购房款及燃气开通费合计314800元；三、被告王仲兵、王琴、王美蓉、张英于本判决生效之日起十日内支付原告徐建龙损失20000元；四、驳回原告徐建龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3387元，由原告徐建龙负担280元，由被告王仲兵、王琴、王美蓉、张英负担3107元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  肖军二〇二〇年六月二十三日法官助理付平书记员赵湘斌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。