四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终1115号 上诉人（原审被告）：宜宾市南溪区万事兴房地产信息咨询有限公司，住所地四川省宜宾市南溪区长江大道西段技术局楼底10号门市。 法定代表人：曾廷彬，总经理。 委托诉讼代理人：郑伟，男，公司员工。 上诉人（原审被告）：吴明容，女，1979年3月25日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 被上诉人（原审原告）：黄云凤，女，1989年5月13日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 被上诉人（原审原告）：黄云九，男，1993年5月29日出生，汉族，住四川省南溪县。 上诉人宜宾市南溪区万事兴房地产信息咨询有限公司（以下简称万事兴公司）、吴明容因与被上诉人黄云凤、黄云九合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院（2020）川1503民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万事兴公司的委托诉讼代理人郑伟，上诉人吴明容，被上诉人黄云凤到庭参加诉讼。被上诉人黄云九经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 万事兴公司、吴明容的上诉请求：1.撤销一审判决，并根据万事兴公司、吴明容在“事实和理由”中陈述的事实进行改判。事实和理由：1.一审中万事兴公司、吴明容提出答应解除合同的前提为“合同解除及各自收回相关收条后，本案涉案定金2万元退还吴明容，各方当事人均同意不得再因此进行追偿等行为”，故请求二审法院改判为：涉案各方当事人履行完相关约定或各方当事人均不应进行追偿追诉后再进行解除。2.万事兴公司将定金2万元退还给吴明容的原因是为了避免吴明容像黄云凤、黄云九一样到万事兴公司的门市吵闹、打砸，黄云凤、黄云九在提交民事诉状前就将房产拍卖给了第三人，黄云凤、黄云九是本案的违约方，万事兴公司、吴明容均可向违约方追究违约责任，希望法庭一次性判定或重新组织双方当事人以调解方式结案。万事兴公司在签订涉案三方合同前就已经对签订此合同的合法合规性产生怀疑，且因此未收取买卖双方任何费用，还一直积极组织买卖双方友好协商，最重要的是万事兴公司打给黄云凤的定金保管收条内容中明确写有“待所有手续完成后，则中介方将定金归还给卖方”，在所有手续未完成前一审法院作出该判决不当，请求二审改判为“万事兴公司于本判决生效之日起十日内向黄云凤、黄云九退还代为保管的定金2万元，同时黄云凤、黄云九于收到此定金之日内将此款还给吴明容”；或者改判“万事兴公司于本判决生效之日起十日内向黄云凤、黄云九退还代为保管的定金2万元，同时黄云凤、黄云九在未解除涉案三方合同情况下、同意且实际已将涉案房屋拍卖给案外人已构成违约，黄云凤、黄云九需向吴明容双倍赔偿定金共计4万元，支付万事兴公司佣金损失2万元”。3.法院拍卖案涉房屋并不是以案涉三方合同或买卖双方签订的补充协议为备案基础上进行的，而是面向社会进行的拍卖，既然三方签订了合同，吴明容也缴纳了定金给黄云凤，为什么卖方又不报请法院要以涉案三方合同和买卖双方签订的补充协议为备案基础上进行拍卖，而是面向社会进行竞拍。合同约定“经双方协商若未能通过法院拍卖成功，则卖方无条件退还买方定金2万元”实际案涉房屋也没有成功拍卖给吴明容，吴明容和万事兴公司认为黄云凤应当无条件退还吴明容交纳的定金2万元。4.撤销案件受理费由万事兴公司、吴明容负担的判决。 黄云凤辩称，1.根据“谁主张谁举证”原则，吴明容、万事兴公司称多次要求黄云凤履行合同，黄云凤拒不配合应由吴明容、万事兴公司举证予以证明；2.黄云凤、黄云九在签订合同时明确告知了对方房屋是要拍卖的，合同是双方自愿签订的；3.通过第一轮拍卖来看，吴明容因没有报名才导致合同不能完成，所以构成违约；4.诉讼时效为2年，黄云凤有随时起诉的权利，黄云凤认为万事兴公司不应把钱退给吴明容；5.签订合同时吴明容、万事兴公司均知晓房屋需要通过拍卖程序，这些都写明在合同上了，双方是知晓的。 黄云九未作答辩。 黄云凤、黄云九向一审法院起诉请求：1.解除三方当事人于2019年9月1日签订的《房地产买卖及经纪合同》，判令万事兴公司归还代黄云凤、黄云九保管的定金2万元，以及该2万元定金归其所有；2.本案诉讼费用由万事兴公司、吴明容承担。 一审法院认定事实：黄云凤因另案被申请执行，一审法院已立案执行，案号（2019）川1503执恢87号。在该案执行过程中，一审法院执行局于2019年8月28日，就拍卖处置黄云凤、黄云九名下位于四川省宜宾市南溪区房屋一事向黄云凤、黄云九进行询问，执行笔录记载黄云凤、黄云九对案涉房屋及家具估价为385300元，并请求法院给予半个月时间寻求买主参与竞买。 2019年9月1日，黄云凤、黄云九与经纪方万事兴公司、吴明容，共同签订《房地产买卖及经纪合同》。合同约定：卖方出售其建筑面积128.43㎡，位于四川省宜宾市南溪区房屋一套。买卖双方约定房屋价格36.8万元，买方支付定金2万元，剩余房款34.8万元在过户当日一次性支付。买卖双方约定在法院手续全部完结后到房管局办理产权交易过户手续。基于经纪方已提供信息服务，买方应支付经纪方5500元作为服务佣金。买方若违约不履行合同义务，其已支付的定金卖方不予退还；卖方若违约不履行合同义务，则卖方应按买方所付定金双倍返还给买方。在该合同第十二条其他约定处，另有手写备注“经双方协商若未能通过法院拍卖成功，则卖方无条件退还买方定金20000元。” 同日，买卖双方黄云凤、吴明容签订《补充协议》一份，内容为：由于卖方房屋处于法院拍卖阶段，双方协商待卖方配合法院完成所有手续后进行过户，由于卖方出售的房屋需要通过司法平台进行拍卖，卖方无条件配合买方、中介方。通过司法平台办理证件所需费用由卖方负责，若通过司法平台未能拍卖成功，则卖方无条件退还买方定金2万元。在此期间若卖方恶意再次对房屋进行买卖则算违约，将赔偿买方双倍定金。若在司法平台未能拍卖成功，则卖方不需要承担违约责任。 同日，黄云凤向吴明容出具收条一张，表明收到吴明容交付的2万元购房定金。同日，万事兴公司再出具收条一张，载明“因卖方黄云凤房屋处于拍卖阶段则房屋定金由中介方保管，定金金额20000元，待所有手续完成后则中介方将定金归还给卖方。” 经黄云凤同意，一审法院将案涉房屋起拍价定为36.8万元。一审法院于2019年9月10日发布拍卖公告，载明：将于2019年10月11日10时至2019年10月12日10时对案涉房屋进行公开拍卖，起拍价36.8万元。2019年10月12日，经拍卖公司确认，案涉房屋0人报名，无人参与竞拍，已确认流拍。 经一审法院庭审查明，吴明容未报名参与竞拍。万事兴公司对此表示不知情。 第一次流拍后，一审法院执行局依法将该房降价10%，组织第二次拍卖。2019年10月17日，一审法院再次发布公告：将于2019年11月2日10时至2019年11月3日10时对案涉房屋进行第二次公开拍卖，起拍价331200元，增价幅度3000元。最终，案外人王瑶以334200元的最高价竞价成功。 一审法院庭审中查明，吴明容未报名参与第二次竞拍。万事兴公司对此表示不知情。 2019年12月5日，吴明容向万事兴公司出具收条，表明因卖方黄云凤拒不前来解除购房合同，已要求万事兴公司员工将所保管的2万元购房定金退回给吴明容。 庭审中，三方当事人均表明愿意解除本案《房地产买卖及经纪合同》。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案三方签订的《房地产买卖及经纪合同》、及黄云凤、吴明容签订的《补充协议》均是各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同与协议依法成立有效，各方当事人均应按照约定履行各自义务。现涉案房屋已被他人通过司法拍卖平台竞买所得，本案合同目的已无法实现，三方在庭审中均表示愿意解除2019年9月1日签订的《房地产买卖及经纪合同》，一审法院对黄云凤、黄云九的该项请求依法予以支持。 本案争议的焦点为，一、万事兴公司、吴明容在履约过程中是否构成违约；二、本案黄云凤、黄云九所收取的定金2万元的归属。 对争议焦点一，根据本案《房地产买卖及经纪合同》第十二条约定“经双方协商若未能通过法院拍卖成功，则卖方无条件退还买方定金20000元。”、补充协议“若通过司法平台未能拍卖成功，则卖方无条件退还买方定金20000元。”等内容显示，中介方万事兴公司以及买方吴明容均明确知晓案涉房屋系司法拍卖标的物，并无其他可私下交易确权的途径。因此，为实现本案购房合同之目的，买方应当按照合同约定参与司法拍卖，万事兴公司系专门从事房地产中介服务的经营机构，具有监督、提醒、协助实现合同目的的义务。经一审法院查明，本案合同的买方吴明容未在司法拍卖平台上报名参与案涉房屋的竞买活动，导致案涉房屋第一次拍卖流拍。在一审法院依法将涉案房屋的起拍价降低10%后，本案合同的买方吴明容也未报名参加案涉房屋的竞买活动，致使涉案房屋被案外人以降价后的价格竞拍所得，本案合同目的无法实现。综上，本案买方吴明容签订合同并交纳定金给卖方，在明知本案房屋应当通过法院拍卖的方式购买的情况下，不报名参与竞拍，其行为已构成根本性违约。 吴明容提出本案合同及补充协议均约定“经双方协商若未能通过法院拍卖成功，则卖方无条件退还买方定金20000元。”现吴明容未能通过拍卖，故要求返还定金。以及“合同并未明确约定买方需要参加拍卖”，因此吴明容并无违约。对吴明容的上述辩解理由，一审法院认为本案合同及协议都明确载明案涉房屋需要通过司法平台进行拍卖，那么买方未报名参加拍卖，就更谈不上实现“通过法院拍卖成功”或“若通过司法拍卖未能拍卖成功”的协议约定。故吴明容的辩解理由一审法院依法不予采纳。 关于本案定金的归属。三方在签订本案合同时，买方吴明容向卖方交纳了2万元定金，卖方黄云凤向其出具了收条，同时也约定了定金抵扣房款，该定金的属性属履约定金。定金作为一种担保形式，《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此本案给付定金一方即吴明容在本案中无权要求黄云凤返还定金。 中介方万事兴公司属受托保管该笔2万元定金的保管方，该公司出具的收条也载明“待所有手续完成后则中介方将定金归还给卖方”，在没有委托保管人黄云凤一方同意，合同在未解除的情况下，擅自将所保管的2万元定金交付吴明容。这种私自处分2万元定金的行为，对委托保管人黄云凤无约束力。万事兴公司作为保管方，应当具有向委托保管人返还保管定金的义务。至于中介方万事兴公司与吴明容之间的交付关系，一审法院在本案中不做处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第三百七十二条、第三百七十三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、黄云凤、黄云九，宜宾市南溪区万事兴房地产信息咨询有限公司、吴明容于2019年9月1日签订的《房地产买卖及经纪合同》予以解除；二、宜宾市南溪区万事兴房地产信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向黄云凤、黄云九退还代为保管的定金2万元；三、吴明容交纳给黄云凤的定金2万元，黄云凤不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由宜宾市南溪区万事兴房地产信息咨询有限公司负担。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，黄云凤已于2019年10月9日告知万事兴公司的员工刘霞案涉房屋正在拍卖。 本院认为，本案争议的焦点是本案的违约方是否是黄云凤、黄云九。三方签订的《房地产买卖及经纪合同》及黄云凤、吴明容签订的《补充协议》中均明确案涉房屋需要通过司法平台进行拍卖。《中华人民共和国拍卖法》第三条规定“拍卖是指以公开竞价的形式，将物定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”拍卖活动应当遵守的原则是公开、公平、公正、诚实信用，万事兴公司上诉所称应在《房地产买卖及经纪合同》及《补充协议》备案的基础上进行拍卖，不应采取任何人均可报名的方式进行拍卖，该说法违反了拍卖法的基本原则，黄云凤、黄云九已将三方协议的房价作为拍卖的底价就是在履行《房地产买卖及经纪合同》，也是在以该合同作为拍卖的基础，故万事兴公司、吴明容以此理由认为黄云凤、黄云九存在违约行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。万事兴公司、吴明容明知案涉房屋是法院拍卖的房屋，就应当知晓会有多人参与竞拍，也应当知晓吴明容必须参与到竞拍程序才能取得案涉房产，更应当知晓在公平竞价的过程中，案涉房屋可能被出价更高的他人取得。案涉房屋实际是通过法院的拍卖程序被案外人王瑶竞得，并非黄云凤、黄云九私自转卖，因此万事兴公司、吴明容称黄云凤、黄云九在起诉前就将案涉房产出卖给第三人，黄云凤、黄云九存在违约行为，且要求黄云凤、黄云九双倍赔偿定金及佣金的上诉理由不能成立。 万事兴公司称《补充协议》中约定“若通过司法平台未能拍卖成功，则卖方无条件退还买方定金人民币2万元整”，现吴明容对案涉房屋未拍卖成功，则万事兴公司将保管的定金返还给吴明容并无不当。本院认为，各方当事人签订合同是为了积极的履行合同，而不是为了消极不履行后退还定金，根据双方的合同目的，应将《补充协议》的约定解释为若吴明容通过积极的参与拍卖程序未竞拍取得案涉房产，则退还定金。黄云凤告知万事兴公司案涉房屋拍卖的时间后，吴明容未参与竞拍。导致案涉房产第一次拍卖时流拍，必须降价拍卖，最终成交价低于三方约定的价款3.38万元，给黄云凤、黄云九造成了损失。吴明容已违反了双方选择的交易方式，定金不应当退还。因吴明容与黄云凤、黄云九交易之初无联系方式，信息需靠万事兴公司传递，黄云凤已将房屋拍卖的时间告知了万事兴公司，即使因为万事兴公司的原因导致吴明容未及时了解案涉房屋拍卖的具体时间，吴明容也应承担违约责任，吴明容已交纳的定金不应返还。至于吴明容与万事兴公司之间的法律关系应依据法律、约定解决。根据三方签订的《房地产买卖合同及经纪合同》第八条第一款的约定若买方吴明容违约，则已支付的定金，黄云凤、黄云九不予退还。依据该条的约定，万事兴公司不应对定金退还的条件狭隘理解为只有“待所有手续完成后”才归还，在吴明容存在违约行为时，黄云凤、黄云九依约同样可收取定金。万事兴公司是代黄云凤、黄云九保管定金，未经黄云凤、黄云九的同意，擅自将保管的定金返还给吴明容，其返还行为不能对抗黄云凤、黄云九。 本案中吴明容只支付过一次定金2万元，该定金交由万事兴公司保管，黄云凤本人并未直接收取过吴明容的定金，一审法院判决的第三项容易造成黄云凤收取两次定金的误解，为防止误解，本院将一审判决第三项明确为“吴明容交纳的定金2万元，黄云凤不予退还。” 综上所述，吴明容、万事兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决的判项虽有瑕疵，但不影响处理结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费304元，由吴明容、宜宾市南溪区万事兴房地产信息咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 陈志彬 审判员 聂华竟 二〇二〇年六月三十日 书记员 徐 莲 书记员 李 雪