湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初5475号原告：龙吉芳，女，1964年2月2日出生，苗族，住湖南省凤凰县。委托诉讼代理人：李文超，湖南天地人律师事务所律师。被告：湖南富瑞房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新姚南路169号九峰小区五区5栋305房。法定代表人：曾广桃，董事长。原告龙吉芳与被告湖南富瑞房地产开发有限公司（以下简称富瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙吉芳及其委托诉讼代理人李文超到庭参加诉讼。被告富瑞公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告龙吉芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的房屋交付义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（从2018年11月1日起至实际交付房屋之日止，暂计至2020年4月30日需支付违约金46698.45元）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告富瑞公司未到庭，亦未提供书面答辩意见。经审理查明：2018年7月6日,龙吉芳（买受人）与富瑞公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定买受人购买位于长沙市天心区房屋，建筑面积95.83平方米，总房价855283元；出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方还约定了其他权利义务。同时，《长沙市商品房买卖合同》附件四即《合同补充协议》约定：商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人以《潇湘晨报》、《长沙晚报》之一作为发布交房屋通知的媒体，不再另发交房通知，买受人承诺《商品房买卖合同》约定的交接日期前十日内关注以上媒体，并按照通知要求办理交接手续，否则，责任由买受人自负；商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘察方的验收合格文件。合同签订后，龙吉芳向富瑞公司支付首付款385283元,并通过银行贷款按揭的方式向富瑞公司支付了购房款470000元,还缴纳了契税、物业维修基金。2018年12月26日，富瑞公司在《长沙晚报》上刊登交房公告，载明“我公司开发建设的富瑞苑1栋、2栋商品房已经具备合同约定的交付条件，现定于2018年12月31日至2019年1月7日分栋办理交房手续。敬请各业主按《交房公告》通知时间内前来办理房屋相关交接手续，逾期视为我公司已履行房屋交付义务。”但龙吉芳认为富瑞公司欲交付的房屋不具备交付条件，遂拒绝收房。2019年1月4日，长沙市建设工程质量监督站作出长建质监函[2019]1号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》，要求富瑞公司立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。后富瑞公司仍未向原告交付房屋,原告遂诉至本院。另查明，2018年12月19日，建设单位富瑞公司联合监理单位湖南智埔工程咨询有限公司、施工单位湖南省第二工程有限公司、设计单位湖南建设集团有限公司建筑规划设计院、勘察单位核工业长沙工程勘察院对富瑞星座1#栋、2#栋以及1#栋、2#栋地下室进行了验收。还查明，2020年6月8日，因富瑞苑的刘昆明等业主信访问题，长沙市住房和城乡建设局作出《关于刘昆明等人信访事项的答复》，陈述长沙市建设工程质量安全监督站对富瑞苑项目工程质量监督情后，于2019年1月3日发函《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》给开发商，要求停止交房，于2019年2月7日对建设单位下发建筑市场严重不良行为认定书；2019年2月25日，建设单位与业主代表协商，承诺在6个月内完善验收程序；2020年4月29日，长沙市建设工程质量安全监督站联系建设单位负责人了解情况，该项目由于消防验收仍未通过，暂不具备竣工验收备案条件；2020年5月28日，经多次与建设单位进行沟通，专业施工队伍已于当日进场准备施工；2020年6月1日，再次核查相关情况，外墙及屋面防水整改工作正在进行中，预计2020年6月10日前处理完毕。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《个人贷款合同》、税务发票、维修基金专用收据、《交房公告》、竣工验收记录、《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》、《关于刘昆明等人信访事项的答复》、当事人陈述等证据予以证实，经庭审核实，足以认定。本院认为，原告龙吉芳与被告富瑞公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，故为有效合同。双方应按照合同内容履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然富瑞公司于2018年12月26日在《长沙晚报》上刊登交房公告，但长沙市建设工程质量监督站于2019年1月4日作出长建质监函[2019]1号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》，要求富瑞公司立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用，且长沙市住房和城乡建设局于2020年6月8日作出的《关于刘昆明等人信访事项的答复》也认定富瑞苑项目1栋、2栋至今尚未竣工验收、备案，故富瑞公司未按合同约定于2018年10月31日前向龙吉芳交付房屋，且未提交富瑞公司符合延期交付条件以及龙吉芳、富瑞公司另行变更交房时间的相关证据，富瑞公司的行为确已构成违约，应承担相应的民事责任，现龙吉芳要求富瑞公司继续履行合同约定的房屋义务并承担违约金，均符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算问题，原告龙吉芳主张被告从2018年11月1日起，按照原告所购房屋总房款万分之一每日的标准支付违约金至实际交房之日止。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，同时考虑被告延期交房已呈整体性态势,为了便于被告富瑞公司更加积极对项目工程进行整改、验收，尽快向业主交付房屋，本院酌定判令被告给付原告违约金31217.83元（855283元×0.1‰/天×365天），对于原告主张的过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南富瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内向原告龙吉芳交付经验收合格的房屋（该房屋座落于长沙市天心区）；二、限被告湖南富瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告龙吉芳违约金31217.83元；三、驳回原告龙吉芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费968元，减半收取484元，由被告湖南富瑞房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  谭小松二〇二〇年六月三十日法官助理任文静代理书记员  邓双莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。