湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4718号上诉人（原审原告）：张兵，男，1982年2月22日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：李伊苓，湖北正信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙阑，湖北正信律师事务所律师。上诉人（原审原告）：叶丽华，女，1983年12月16日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：李伊苓，湖北正信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙阑，湖北正信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉奥山东高置业有限公司，住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区高新大道788号十五冶办公楼13层1301。法定代表人：杨琦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩秀琴，湖北天明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉壹家壹网络科技有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区武湖农场汉口北大道21号中国家俱CBD家居饰品城A#楼栋A座单元7层16室。法定代表人：杨智超，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨慧玲，湖北今天律师事务所律师。上诉人张兵、叶丽华因与被上诉人武汉奥山东高置业有限公司（以下简称奥山置业公司）、武汉壹家壹网络科技有限公司（以下简称壹家壹公司）服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初5934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张兵、叶丽华上诉请求：1.撤销原判，改判支持张兵、叶丽华全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由奥山置业公司、壹家壹公司承担。事实与理由：一、一审法院认定张兵、叶丽华支付团购费是“真实意思表示”，且张兵、叶丽华享受了“折扣优惠”属查明事实错误，适用法律错误。1、一审法院认定张兵、叶丽华认购房屋并支付团购定金227456元系张兵、叶丽华“真实意思表示”，系无视奥山置业公司、壹家壹公司以虚假折扣为噱头，行欺诈销售的事实。2、一审法院仅以实际购房价格低于备案价认定张兵、叶丽华享受了优惠，系对办公用房和民用住宅房屋限价政策的混淆，属查明事实错误（疏漏）。3、一审法院认定张兵、叶丽华提交的他人的购房合同和情况说明“不能以此认定此人肯定没有参加其他类似营销活动并额外支付其他费用”且将该情形认定为“房屋价格自然波动，不影响合同的效力”，系认定事实错误，且适用法律错误，即举证责任分配错误。二、一审法院认定“奥山置业公司因此而收取的团购定金具有合同依据和法律依据”，奥山置业公司、壹家壹公司“双方的行为系一种营销手段，不违反法律禁止性规定”系适用法律错误，片面的理解契约自由，而忽略了契约公平正义和诚实信用原则的适用。1、奥山置业公司、壹家壹公司以所谓团购优惠的方式收取合同外价款的行为不仅违反法律规定，更是扰乱房地产市场秩序，违背社会公众利益，侵害国家税收利益，不能仅以双方存在合同约定就认为其行为合法。2、一审法院以奥山置业公司、壹家壹公司的行为“此营销活动是否会影响房地产管理秩序，是行政机关依法监管稽查的问题”而不对该行为从民事法律行为层面作出是否具有合法性的判断是对行政执法权和司法审判权范围的错误理解，是怠于行使其审判职能。三、一审法院在认定事实方面存在诸多错误和遗漏。奥山置业公司辩称，一、张兵、叶丽华支付团购费是其真实意思表示，奥山置业公司从未收取张兵、叶丽华诉请的服务费，不存在奥山置业公司需要向张兵、叶丽华返还并支付利息的问题。二、奥山置业公司无论备案销售价还是实际销售价，都是真实合法有效的，张兵、叶丽华与奥山置业公司签署的认购协议以及购房合同真实有效。张兵、叶丽华是根据购房协议向奥山置业公司支付购房款，奥山置业公司也依其缴纳的购房款开具了发票。三、张兵、叶丽华已收房，收房行为是对奥山置业公司与张兵、叶丽华之间购房合同关系的再次确认，奥山置业公司基于合同的交付义务已经完成。综上，奥山置业公司不存在要向张兵、叶丽华返还服务费以及欺诈销售的问题，请求驳回上诉，维持原判。壹家壹公司辩称，一、壹家壹公司只是奥山置业公司的渠道营销商，不是奥山置业公司的销售代理。二、壹家壹公司与武汉晚报签订了超级团购服务协议书，还与奥山置业公司签订了渠道营销合同，各方系履行合同义务，并不存在欺诈行为。三、壹家壹公司与奥山置业公司签订的渠道营销合同，载明了房屋的原价以及优惠价格，奥山置业公司与张兵、叶丽华依据优惠价格签订了商品房买卖合同，张兵、叶丽华享受了优惠，不存在壹家壹公司欺诈张兵、叶丽华收取服务费的问题。张兵、叶丽华对自己的行为有明确的认知能力。请求驳回上诉，维持原判。张兵、叶丽华向一审法院起诉请求：1.奥山置业公司向张兵、叶丽华返还服务费（团购定金）227456元，并以227456元为基数，按24%的年利率标准向张兵、叶丽华支付利息（自2018年4月19日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年7月24日的利息合计68919.15元）；2.壹家壹公司对第1项诉讼请求承担连带责任；3.本案诉讼费用由奥山置业公司、壹家壹公司承担。一审法院认定事实：奥山置业公司系奥山创意街区项目1号地块（奥山光谷世纪城1#写字楼）的开发商，壹家壹公司系其营销代理商，双方于2017年10月签订一份《奥山光谷世纪城1#写字楼渠道营销合同》，约定的主要内容为壹家壹公司为奥山置业公司提供渠道销售服务，合作期限为2017年10月23日至2018年8月22日，奥山置业公司确定写字楼的销售保底价格（协议附件一），壹家壹公司不得以低于奥山置业公司确定的保底单价对外销售，壹家壹公司对外销售价格需提前与奥山置业公司达成一致，经过奥山置业公司书面许可后方可对外销售，其中奥山置业公司按本合同附件一的保底价格收取保底房价款，其余溢价部分壹家壹公司自行收取。合同期内壹家壹公司按照成交房源壹家壹公司实际销售价格超出奥山置业公司确定的保底价的溢价部分收取渠道服务费用，客户成功签约后由壹家壹公司向客户提供正规合法的发票后自行向购房客户收取相应的渠道服务费，奥山置业公司无需另行支付。成交客户清单壹家壹公司需每天向奥山置业公司销售秘书进行更新确认。渠道营销合同还对其他事项进行了约定。合同附件一约定了每个房号保底价格，具体到本案张兵、叶丽华购买的601号房保底单价为12046元，总价为2572544元。渠道营销合同签订后，壹家壹公司即开展了团购营销活动，在武汉晚报等媒体进行宣传以及在奥山置业公司的售楼部现场进行展示营销，具体内容为客户缴纳一定的费用即可冲抵更大金额的购房款，客户在售楼部现场即可参加此营销活动。张兵、叶丽华通过相关渠道了解到此活动后于2018年4月19日在售楼部参加了此营销活动，并向壹家壹公司缴纳了227456元，壹家壹公司向其开具了收据，载明收款事由为“团购定金”，而后与奥山置业公司签订了《奥山光谷世纪城写字楼认购协议书》，约定房屋建筑面积213.56平方米，原定单价15726元/平方米，原定总房款3358382元，折后单价为12046元/平方米，折后总房款2572544元。张兵、叶丽华因缴纳“团购定金”享受了折扣优惠785838元（3358382元－2572544元）。后双方按照认购协议书约定的折后单价签订了正式的商品房买卖合同并进行了履行，张兵、叶丽华最终实际购得了涉案房屋。一审法院认为，壹家壹公司是奥山置业公司的营销代理商，其按照双方约定的保底单价出售房屋并自行收取团购费，符合双方合同约定，双方的行为系一种营销手段，不违反法律禁止性规定，奥山置业公司因此而收取的团购定金具有合同依据和法律依据。当然，此营销活动是否会影响房地产管理秩序，是行政机关依法监管稽查的问题。虽然张兵、叶丽华是参加了壹家壹公司开展的团购营销活动并获得总价折扣后与奥山置业公司签订的买卖合同，但从双方签约过程来看，张兵、叶丽华对于房屋折扣前单价和折后单价有明确的认识，其应当会将已支付团购定金和已付购房款进行累加计算其购房成本，并计算出其实际购房单价，张兵、叶丽华认为符合当时的房价和公平原则，才会签订买卖合同，此合同签订过程不存在欺诈行为，张兵、叶丽华和奥山置业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。张兵、叶丽华主张其他购房者未缴纳团购定金也以相同价格买到了房屋，但其仅提供了他人的购房合同和情况说明，首先不能认定此人肯定没有参加其他类似营销活动并额外支付其他费用，其次房屋价格短期波动是正常现象，张兵、叶丽华不能以他人购房价较低即认定开发商有欺诈行为，这是房屋价格自然波动，不影响合同的效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回张兵、叶丽华的诉讼请求。本案案件受理费5746元，减半收取2873元，由张兵、叶丽华负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，张兵、叶丽华与奥山置业公司签订的《奥山光谷世纪城写字楼认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按协议约定履行。根据《中华人民共和国民法总则》第十七条“十八周岁以上的自然人为成年人。不满十八周岁的自然人为未成年人”和第十八条第一款“成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为”的规定，张兵、叶丽华作为完全民事行为能力人，完全有能力在签订《奥山光谷世纪城写字楼认购协议书》时，了解上述认购协议书的内容，并作出真实意思表示。张兵、叶丽华在上述认购协议书中签字的行为，表明张兵、叶丽华对房屋折扣前单价和折后单价有明确的认识。张兵、叶丽华向壹家壹公司缴纳了227456元，壹家壹公司向其开具了收据，张兵、叶丽华对壹家壹公司收取团购定金的行为是知情并认可的。虽然张兵、叶丽华上诉认为壹家壹公司、奥山置业公司以虚假折扣为噱头，行欺诈销售，但其既未提交证据证明，也未依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，在法定的期限内请求人民法院变更或者撤销上述认购协议书。张兵、叶丽华认为其他购房者未缴纳团购定金也以相同价格买到了房屋，但其在一、二审中均未提交充足的证据予以证明。且案外人购房价格的高低，也不能作为认定开发商在销售过程中存在欺诈行为的依据，不影响认购协议书的效力。故，张兵、叶丽华向壹家壹公司缴纳团购定金227456元的行为，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。壹家壹公司作为奥山置业公司的渠道销售服务商，其按照双方约定的价格出售房屋并自行收取团购费用，不违反法律和行政法规的效力性禁止性规定。壹家壹公司开展的营销活动是否会影响房地产管理秩序、其收取团购费用的行为是否会扰乱房地产市场秩序，侵害国家税收利益，是行政机关依法进行监督管理的问题。综上所述，张兵、叶丽华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5746元，由张兵、叶丽华负担。本判决为终审判决。审判长  任文审判员  黄浩审判员  鲍刚二〇二〇年六月二十三日法官助理黄旭东书记员程玉