黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终569号上诉人（原审被告）：梁山，男，1959年10月15日出生，汉族，住大庆市杜蒙县。委托诉讼代理人：王宝林，北京盈科（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵义辉，男，1971年10月3日出生，汉族，农民，住大庆市杜蒙县。委托诉讼代理人：张希成，黑龙江民强（大庆）律师事务所律师。原审被告：兰冬，男，1982年2月11日出生，汉族，住大庆市杜蒙县。原审被告：赵金花，女，1982年2月21日出生，汉族，住大庆市杜蒙县。上诉人梁山因与被上诉人赵义辉、兰冬、赵金花案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省大庆市杜蒙县人民法院（2018）黑0624民初2765号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。梁山上诉请求：1.撤销原审判决，维持杜蒙县人民法院（2015）黑0624杜胡执字第94号和（2018）0624执异40号执行裁定；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清,证据不足，程序违法。1、关于“房屋买卖协议书”系复印件,当庭没有看到证据原件，议书签署双方当事人均未到庭,一个已经去世，另一个拒绝出庭。无论从形式到内容,均无法核实真伪，而且该协议没有签署日期，但原审法院却给予了认定。2、关于购房款数额及交付问题存在疑问。首先,关于购房款数额问题,被上诉人原审中陈述的内容与其在执行局陈述的内容相互矛盾。其次,关于房款交付问题,其本人的陈述以及证人的证实内容存在相互矛盾。另外,银行卡交易记录与被上诉人所陈述的内容不一致。以上这些疑点及矛盾之处均无法准确、充分证实房屋买卖关系客观存在。更为重要的是,时至今日,该诉争房产的实际价值也不值21万元。如果说被上诉人因此愿意上当受骗,上诉人难以相信。二、程序违法。1、原审法院于2019年11月29日所做的“现场调查核实”,并未再次开庭未,通过举证、质证的必要程序加以认定核实，这是原审决程序方面的硬伤。2、通过仔细审阅原审判决书,发现该法律文书于2019年11月9日完成拟稿,但承办人2019年11月29日还在进行“现场调查核实”，诉人不相信这是简单的笔误。赵义辉辩称，一、原审认定被上诉人所购买的房屋事实非常清楚,被上诉人在一审中所举的证据房屋买卖协议、房产证、法院0624-40号调查笔录、土地登记审查表、村委会证明这几份证据，均能证明涉案房屋为被上诉人和其父亲赵兴才共同购买。根据农村购房的交易习惯，房屋买卖协议真实、合法、有效,双方的房屋的交易已经完成。2、涉案房屋在2015年4月13日已经实际交付,被上诉人和其父母已经实际居住多年。涉案房屋所有权已经转移被上诉人和赵兴才所有。3、涉案房屋已经交付了全部款项。根据所举的证据证明，兰冬欠被上诉人玉米款抵账四万元,从银行取房产证给付四万元偿还兰冬所欠银行贷款,用涉案房屋作抵押货款十三万元给付了兰冬，该贷款一直由被上诉人进行偿还。购房款全部给付兰冬,交易已经全部完成。4、上诉人对房屋价格有异议是没有依据的,通过银行贷款十三万元间接证明房屋的交易价格是合理的,银行贷款一般只能货款评估价值的一半,这也能证明双方房屋买卖合同是真实可信的。5、因为银行办理了贷款,双方无法办理过户手续,只能在贷款全部还清之后才能办理过户手续，无法办理过户手续的责任不在被上诉人,被上诉人及赵兴才不存在过错。二、原审审理的程序合法并不存在瑕疵。原审的审理合乎法律规定,原审法院为了查清事实，不辞辛苦出去调查，也是为了还原双方房屋买卖的真实客观情况，是为了维护法律的尊严,并不是为了偏袒被上诉人，只是为了达到主审法官的内心确认。法官是调查被上诉人的邻居，还原被上诉人购房并居住的真实性,这个调查没有必要再次开庭，实际上对这个调查无须也无法进行质证。三,根据相关法律规定涉案房屋不能强制执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定以及《物权法》第十五条的规定，兰冬和赵兴才的买卖合同合法有效，双方已经全部交付的购房款并已经实际居住。而上诉人申请涉案房屋执行的裁定日期为2018年2月27日,大大晚于被上诉人购买房屋的日期。根据法律规定被上诉人购买的房屋合法有效,上诉人不能执行涉案房屋己偿还兰冬所欠上诉人的欠款。原审原告赵义辉向一审法院起诉请求：1.不予执行坐落于杜尔伯特××自治县巴彦查干乡××村的房屋（产权证号：65××01）；2.请求确认该房屋为原告所有，并依法解除查封。一审法院认定事实：梁山与兰冬买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月24日作出（2015）杜胡民初字第92号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：“被告兰冬给付原告梁山欠款本金118000元，利息20000元，合计138000元，此款于2015年10月1日前一次给付”。到期后，兰冬未按照调解协议给付欠款。梁山向本院提出强制执行申请。依梁山申请，本院于2018年2月27日作出（2015）杜胡执字第94号执行裁定书，查封了兰冬所有的位于杜尔伯特××自治县巴彦查干乡××村的房屋（产权证号：65××01）。在执行过程中，原告赵义辉向本院提出执行异议，本院于2018年11月9日作出（2018）黑0624执异40号执行裁定，驳回原告异议。原告于2018年11月30日向本院提起案外人执行异议之诉。原告认为，本院查封的位于杜尔伯特××自治县巴彦查干乡××村的房屋（产权证号：65××01）实际所有权人为原告，被告梁山无权执行该房屋。经查，原告父亲赵兴才于2015年4月2日与兰冬签订了房屋买卖协议书，房款给付方式为：兰冬因欠赵义辉玉米款4万元，以此欠款4万元抵顶4万元房款；因兰冬欠巴彦查干乡农村信用社贷款，由赵义辉提供4万元现金，兰冬、赵金花偿还银行贷款4万元取回房照；以银行转账方式向赵金花帐户存入现金13万元。本院于2019年11月29日依法依职权就原告赵义辉房屋是否实际买卖及是否实际交付使用等相关问题进行了现场调查核实，其邻居及现场情况均可证实，案涉房屋确系赵义辉父亲赵兴才从被告兰冬处购买并已实际交付使用，赵兴才妻子孟宪英及原告赵义辉一家已经在案涉房屋居住多年至今。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体本案而言，赵义辉是否就本案所涉房产享有足以排除强制执行的民事权益的问题。（一）赵义辉父亲赵兴才在法院查封之前已就诉争房产与兰冬签订了房屋买卖协议书，该房屋买卖协议明确了当事人的名称、房屋基本状况及交付方式等内容，具备房屋买卖合同的基本要素，不违反法律的强制性规定，虽然对房款的约定与实际购房款不符，但不影响该合同的效力；（二）赵义辉在法院查封之前已合法占有诉争房产，兰冬交付房屋后，诉争房产已由赵兴才及其妻子孟宪英以及赵义辉实际占有并使用至今；（三）因兰冬与赵兴才之子赵义辉有债务关系，赵义辉同意以欠付玉米款抵顶一部分房款，并以替兰冬偿还贷款及银行转账方式给付了部分房款，应当视为赵义辉已经替赵兴才全部履行了给付房款义务；（四）没有证据证明没有办理过户的原因在于买受人赵兴才或者现实际使用权人。综上，赵义辉作为第一顺序法定继续人和实际使用权人，符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，在其未就案涉房屋办理产权登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定取得物权，但其仍可依据物权法第十五条规定享有物权期待权，足以阻却对案涉房屋的执行，故赵义辉请求不得强制执行涉案房产，符合法律规定，依法应予支持。在停止执行之时，本院（2015）黑0624杜胡执字第94号执行裁定书于本判决生效时自动失效，房屋即应解除查封。对于原告赵义辉请求确认案涉房屋归其所有的主张，因该房屋涉及继承、确权等，与本案并非同一法律关系，因此不宜在本案中一并处理。判决：一、不得执行位于杜尔伯特××自治县巴彦查干乡××村兰冬名下的产权证号为65××01的房屋；本院（2015）黑0624杜胡执字第94号执行裁定书于本判决生效时自动失效。二、驳回原告赵义辉的其它诉讼请求。本院二审期间，赵义辉提交以下证据：证据一、房屋所有权证和土地证，证明赵义辉在银行替兰冬还贷款4万元后，兰冬从银行取出该证后交付给赵义辉。赵义辉购买的房屋66平方米,宅基地400平米,21万元的价值并不高。被上诉人质证称，对证据的真实性无异议,但是对证明的问题有异议,案涉房屋权属属于兰冬,但不能证明被上诉人所讲的证明问题,农村买卖房屋宅基地是不含在房款中的。本院对该证据的真实性予以采信。证据二、2015年4月8日借款凭证1页、2015年11月12日农商行贷款还款凭证1页,证明赵义辉与2015年4月8日贷款9万元给付兰冬购房款，2015年11月12日还银行贷款本息95768元。被上诉人质证称，对证据的真实性无异议,但是证明的问题有异议，与本案无关。本院对该证据的真实性予以采信。证据三、孟庆辉2015年4月8日借款凭证、2015年11月15日还款凭证1页,证明孟庆辉从银行贷款10万元,借给赵义辉4万元给付房款,2015年11月15日赵义辉替孟庆辉还款本金45000元。被上诉人质证称，孟庆辉是案外人,与本案无关。本院对该证据的真实性予以采信。证据四、孟庆辉证明1页(孟庆辉现在法院门外,因健康码原因,无法进入法院),证明2015年4月8日借给赵义辉40000元,赵义辉于2015年11月5日向银行还贷款本息45000元。被上诉人不予质证。本院将综合全案对证据予以采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案为执行异议之诉，争议焦点为赵义辉的异议请求能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、案涉房屋法院查封日期为2018年2月27日，赵义辉父亲赵兴才在法院查封即之前即2015年4月2日，已就诉争房产与兰冬签订了房屋买卖协议书，该房屋买卖协议明确了当事人的名称、房屋基本状况及交付方式等内容，具备房屋买卖合同的基本要素，不违反法律的强制性规定，虽然对房款的约定与实际购房款不符，但不影响该合同的效力；二、根据巴彦查干乡朝尔村村委会、朝尔村村主任王春利及邻居姜成久、邹永霞出具的证明可以认定，诉争房产自2015年4月起已由赵兴才及其家人实际占有并使用至今；三、关于房款给付问题。虽然赵义辉未能提交支付兰冬购房款的直接证据，但在本案执行异议程序中，兰冬认可案涉房屋买卖价款为21万元，也认可存在以粮食款抵债的事实。被上诉人提交的其本人及孟庆辉在2015年4月8日的贷款凭证，与赵金花在2015年4月13日及14日存款13万元相吻合，并且与一审法院所做的调查笔录相互佐证。虽然案涉房屋价格明显高于市价，但虚构高额房价并不有利于赵义辉进行举证，赵义辉在有合同约定房价5万元的情况下虚构高额房价，并不符合常理。综合全案证据，赵义辉提交证据的证明力要优于梁山提交证据的证明力，其主张的付款过程基本符合农村房屋交易的客观常情，本院对此予以认定；四、案涉房屋没有过户的原因是因为兰冬、赵金花不配合，且赵兴才于2016年9月份去世，存在不能及时办理房产过户的客观原因，上诉人也没有证据证明没有办理过户的原因在被上诉人一方。上诉人主张的一审调查笔录未经质证的问题，相关调查笔录是一审法院为查明案件事实所做的调查，未经质证存在一定程序瑕疵，但并非严重违反法定程序，本院对将相关证据依法进行认定。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，赵义辉对本案执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求不得执行的请求，本院予以支持。综上所述，梁山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用的法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3060元、公告费560元，由梁山负担。本判决为终审判决。审判长 边 坤审判员 毛瑞利审判员 王 丹二〇二〇年六月二十三日法官助理姜海涛书记员刘婷