江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1102民初3315号 原告：镇江幸福基业房地产开发有限公司。 法定代表人：孟惊。 委托诉讼代理人：沈惠玉。 被告：成文。 被告：姜怡。 原告镇江幸福基业房地产开发有限公司与被告成文、姜怡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭,于2020年5月20日公开开庭审理了本案。原告镇江幸福基业房地产开发有限公司(以下简称幸福公司)的委托诉讼代理人沈惠玉到庭参加诉讼，被告成文、姜怡经本院公告送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告幸福公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告之间订立的《商品房买卖合同》；2、要求两被告将房屋腾空、返还原告，并将房屋过户至原告名下；3、要求两被告支付违约金96810元（按照合同约定房屋总价款20%计算）；4、被告承担本案的诉讼费用、保全费用。事实与理由：2013年10月31日，被告成文、姜怡在原告处购买了镇江市**城**幢**层****号房（以下简称案涉房屋），并于当日签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款484050元。合同签订后，两被告于2013年11月20日与中国建设银行股份有限公司镇江分行（以下简称建行镇江分行）及原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》申请33万元的住房贷款，借款期限自2013年11月20日至2033年11月20日，原告在该合同中作为保证人。2013年11月20日，银行按约发放了贷款。2015年10月29日，原告与两被告就其购买的案涉房屋完成交付，并办理了房屋交付手续。后两被告未按借款合同约定履行还款义务，建行镇江分行于2019年5月20日提起诉讼，要求两被告偿还欠款及因实现债权支付的律师费等，同时要求原告承担连带担保责任。依据原告与两被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条第4款约定，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，同时买受人应向出卖人支付该商品房总价款的20%作为违约金，因此而发生的全部税费及损失均由买受人承担。据此，原告现诉讼主张权利。 被告成文、姜怡未答辩，亦未提交证据材料。 原告为证明其主张，提交以下证据： 1.《商品房买卖合同》一份，用于证明原、被告之间成立商品房买卖合同关系及原告诉讼请求的依据。 2.发票复印件、商品房交接单、验房情况记录单，用于证明原告已将案涉房屋实际交付被告使用。 3.《个人住房商业用房借款合同》复印件，用于证明被告向建行镇江分行贷款，原告为保证人。 4.民事起诉状、举证通知书、传票各一份，用于证明因被告未履行贷款合同约定义务，导致建行镇江分行起诉原告承担保证责任。 5.民事判决书一份，用于证明法院已判决原告为被告的贷款承担保证责任。 原告提交的上述证据，本院对真实性予以确认,至于上述证据对待证事项的证明力，本院将综合全案证据予以认定。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（含四个附件）（合同备案号为1100811310310082），约定被告购买原告开发建设的案涉房屋，建筑面积为93.22平方米，单价为5192.56元/平方米，付款方式为按揭付款（2013年10月31日前付清首付款154050元，2013年11月30日前以贷款330000元付至原告银行账户），双方不办理预购商品房预告登记，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还就交付期限、房屋交接等事项进行了约定，该合同附件四《合同补充协议》的第六条就贷款手续的相关事项进行了约定，其中第4条约定：在买受人办理完毕按揭贷款且出卖人为买受人提供保障担保责任期间,若买受人未按期归还按揭贷款致使按揭银行要求出卖人承担保证责任或垫付相应款项,或按揭银行宣布贷款提前到期,或按揭银行要求解除与买受人签订的《借款合同》，发生上述任何一种情形,出卖人均有权单方解除《商品房买卖合同》,出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的20%作为违约金,因此而发生的全部税费及损失均由买受人承担。如该商品房已交付的,买受人应在收到出卖人解除通知后10日内将该房屋腾空、恢复原状后返还出卖人，并与出卖人共同办理备案合同撤销手续；逾期返还的,买受人应按房屋总价款千分之一/日向出卖人支付房屋使用费,逾期办理备案合同撤销手续的，买受人应按上述标准另行支付违约金。买受人返还房屋并办理备案合同撤销手续后,出卖人将买受人已付首付款扣除相应税费、违约金后无息返还买受人”。第十七条约定了合同变更和解除的事项，其中约定有“出卖人根据合同约定或者法律规定而享受合同解除权的，买受人同意出卖人的合同解除权行使期限为：自出卖人享有解除权之日起三年内”。第十三条关于产权登记约定有“以按揭贷款方式支付房款的买受人应委托出卖人或出卖人指定的代理机构办理该商品房抵押登记及产权登记手续，以按揭贷款支付房款的买受人应自本协议签订之日起10日内向出卖人提交代办产权证所需资料（如授权委托书）及代办费用，并依据国家税收法律法规规定缴付契税、专项维修基金等税费，否则出卖人有权拒绝交房且不承担逾期办理产权证的违约责任”。 2013年11月20日，建行镇江分行与成文、姜怡、幸福公司签订编号为320758636-2012-20130586024《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：成文、姜怡向建行镇江分行贷款33万元用于购房；借款期限为240个月，借款期限起始日（起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准；如被告成文、姜怡不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，视为违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用。成文、姜怡用其购买的案涉房屋提供抵押担保；幸福公司为成文、姜怡提供阶段性连带责任保证，保证范围为全部主合同项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、应付的其他款项、实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、公告费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书或抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止；合同还就借款利息、还款方式等双方当事人的其他权利义务进行了约定。2013年11月20日，建行镇江分行向成文、姜怡发放贷款33万元。 幸福公司于2015年10月29日向成文、姜怡交付了案涉房屋。幸福公司自述案涉房屋在物业部门有装修记录。 2016年10月，成文、姜怡取得涉案房屋的所有权，但至今未办理抵押登记手续。 因成文、姜怡未按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定履行还款义务。2019年6月24日，建行镇江分行向本院起诉。本院经审理于2020年4月22日作出（2019）苏1102民初2689号民事判决，判决成文、姜怡给付建行镇江分行借款本金299810.28元，利息（含罚息、复利）37940.32元（利息计算至2019年5月16日），合计337750.6元，及自2019年5月17日起至借款本息实际还清之日止的利息、罚息；成文、姜怡给付建行镇江分行律师代理费18000元；幸福公司对成文、姜怡在上述判决第一项、第二项中确定的给付义务承担连带清偿责任，幸福公司在承担保证责任后，有权向成文、姜怡进行追偿。该判决目前尚未生效。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该合同合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。但合同解除权必须在除斥期间内行使，按照原、被告的约定，原告应在享有解除权之日起三年内行使。 原告已在被告购房贷款时提供阶段性连带责任保证，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书或抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行镇江分行核对无误、收执之日止，可见被告办理抵押登记系其合同义务，且根据约定被告应在签订商品房买卖合同之日起10日内提交代办商品房抵押登记及产权登记手续所需资料，逾期提交将可能造成原告保证期间延长，增加原告承担保证责任的风险，为避免合同履行风险，原告应积极督促被告办理抵押登记。 本案中，虽然合同约定了被告未按期归还按揭贷款致使按揭银行要求出卖人承担保证责任，原告可单方解除合同，但合同亦约定被告应委托原告办理商品房抵押登记及产权登记手续，原告于2015年10月29日向被告交付案涉房屋，而被告已于2016年10月12日获得涉案房屋产权登记证，但至今未办理抵押登记，原告未尽到督促被告办理抵押登记的义务。 从房屋交付之日2015年10月29日起，被告具备了办理抵押登记的条件，原告即应积极督促被告办理抵押登记。此时即具备了解除合同的法定条件，如被告不履行其相关义务等，据此按照双方约定，解除权行使期限三年，从被告具备履行合同义务的条件时起，原告即获得解除权，原告的法定解除权应于2015年10月29日至2018年10月28日期间行使。原告于2019年8月5日向本院起诉要求解除合同已超过合同解除权的除斥期间，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告镇江幸福基业房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费9429元，保全费2940元，公告费900元，合计13269元，由原告镇江幸福基业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号11×××61）,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。 审 判 长  明张玉 人民陪审员  关小军 人民陪审员  郭 琪 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  王智怡 附：1、相关法律条文 2、上诉须知 1、相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 × 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。