安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0422民初1123号原告：中国农业银行股份有限公司寿县支行，住所地安徽省寿县寿春镇棋盘街1号，统一社会信用代码91341521153061488H。负责人：于姝斌，该行行长。委托诉讼代理人：蒲光万，安徽俊诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱国顺，安徽俊诚律师事务所律师。被告：胡士倩，女，1989年6月29日出生，汉族，户籍地安徽省寿县，现居住地安徽省寿县。被告：徐福派，男，1985年6月10日出生，汉族，住安徽省寿县，现居住地安徽省寿县宾阳大道与明珠大道交叉口宾阳豪庭小区7#楼1002室，系胡士倩之夫。被告：安徽省寿县陆宇置业有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇紫金路北侧(宾阳小区)，统一社会信用代码913404225634240774。法定代表人：余成涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾承荣，该公司法律顾问。原告中国农业银行股份有限公司寿县支行与被告胡士倩、徐福派、安徽省寿县陆宇置业有限公司（以下至判决前简称陆宇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，依法适用简易程序于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司寿县支行委托诉讼代理人蒲光万、被告陆宇公司委托诉讼代理人顾承荣到庭参加诉讼，被告胡士倩、徐福派经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除《个人购房担保借款合同》；2、胡士倩、徐福派共同清偿原告借款本金303057.72元(计算至2020年3月5日)，并自2020年3月6日开始按照《个人购房担保借款合同》计算的逾期正常息、逾期罚息和逾期复利至债务清偿完毕时止；3、胡士倩、徐福派承担本案律师代理费15000元；4、陆宇公司对上述债务承担连带还款义务；5、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月13日，胡士倩与陆宇公司签订房屋买卖合同，约定胡士倩购买陆宇公司开发的宾阳豪庭小区7#楼1002室房屋，房屋总价款589782元，其中410000元以办理银行按揭贷款的方式支付。2012年6月8日，胡士倩与原告签订《个人购房担保借款合同》一份，约定原告出借给410000元给胡士倩用于购房，借款期限20年，利率按照人民银行同期同档次贷款基准利率浮动计算，还款采取等额本息的方式，胡士倩应在每月的还款日到来之前将当期房贷汇入指定账户并由原告扣划；合同还约定了如借款人存在逾期还款的情况，贷款人有权提前收回全部借款，并要求借款人承担逾期还款的利息(包括逾期正常息、逾期罚息和逾期复利)，以及贷款人主张债权所产生的律师费和诉讼费等。徐福派作为胡士倩的配偶，自愿承担《个人购房担保借款合同》项下的还款义务。陆宇公司为借款合同项下的债务承担阶段性保证责任，既在案涉房屋办妥正式抵押前，陆宇公司对于该合同项下的一切债务承担连带还款义务。截止至原告起诉时至，案涉房屋尚未办妥正式抵押。截止至2020年3月5日止，胡士倩已累计逾期还款达529天，原告已多次催促被告方还款付息，但被告方置原告的合理要求于不顾，仍旧怠于履行还款义务。现具状起诉，请求判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、胡士倩、徐福派身份证复印件各一份、户口本复印件四份、结婚证复印件一份，证明被告基本信息和诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》、商品房网上备案确认单复印件各一份，证明胡士倩、徐福派、陆宇公司存在真实房屋买卖关系；3、《个人购房担保借款合同》、贷款发放通知单、个人借款凭证、共同还款承诺书、承诺书、预抵押登记证书复印件各一份，证明贷款利率、保证人责任、实现债权的费用属于保证人承担责任的范围；原告按合同约定按期发放贷款410000元；徐福派对胡士倩的借款承担共同偿还责任，陆宇公司对房屋抵押权没有办理合法登记前的债务承担连带担保责任；涉案房屋进行了预抵押登记；4、贷款逾期情况说明一份，证明原告从陆宇公司扣划担保金46514.53元；胡士倩、徐福派将近两年没有偿还本金和利息；5、委托代理合同一份，证明安徽俊诚律师事务所与原告签订了代理合同，确认律师费15000元。胡士倩、徐福派未作答辩，亦未向本院提交证据。陆宇公司当庭辩称：原告诉请基本事实成立，我公司承担的是阶段性保证责任属实；原告要求解除《个人购房担保借款合同》，要求我公司承担全部还本付息连带责任，建议法庭不予支持；胡士倩、徐福派虽然逾期借款529天，但逾期期间费用由原告从我公司账户划扣，没有影响原告债务清偿；建议法庭不支持律师代理费；希望原告履行原合同，继续由胡士倩承担；如果解除合同一次性还款，建议变卖抵押物优先受偿，不足部分由我公司承担连带责任。陆宇公司未向本院提交证据。经庭审举证、质证，本院对涉案证据认证意见如下：胡士倩、徐福派未到庭，视为其放弃举证质证权利，原告证据1、2、4，陆宇公司无异议，本院予以认定。原告证据3，陆宇公司对《个人购房担保借款合同》无异议，胡士倩拒绝办理房产证，导致他项权证办不掉，我公司是阶段性担保，是房产证办理之前的担保；我公司为胡士倩垫付了46514.53元。本院对该份证据的真实性予以认定。原告证据5，陆宇公司对真实性无异议，认为应由胡士倩、徐福派承担，我公司不具有连带义务，费用是否确实产生是否合理法庭核实。本院认为，原告当庭认可该费用未实际支付，原告主张依据不足，本院对该份证据不予认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：胡士倩、徐福派系夫妻关系。2011年10月13日，胡士倩与陆宇公司签订《商品房买卖合同》，购买陆宇公司开发建设的位于寿县新城区明珠大道与宾阳大道交叉东南侧的宾阳豪庭小区7幢1002室房屋，房屋建筑面积124.85㎡，房屋价款4723.92元/㎡，总价款589782元，首付款179782元，余款410000元以银行贷款方式支付。2011年11月23日，胡士倩、徐福派向原告出具共同还款承诺书，为共同购买宾阳豪庭小区7幢1002室房屋向原告申请住房按揭贷款410000元，承担共同偿还责任。2011年11月18日，陆宇公司向原告出具承诺书，对涉案房屋没有办妥正式担保抵押手续之前的按揭贷款提供阶段性连带担保责任。2012年6月8日，胡士倩作为借款人及抵押人、陆宇公司作为保证人、徐福派作为抵押人与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定胡士倩向原告贷款410000元用于支付上述所购房屋的剩余购房款，借款期限20年，即从2012年6月8日至2032年6月7日；借款执行利率为年利率6.8%，逾期罚息利率为借款执行利率上浮50%即年利率10.2%；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月；胡士倩应在每月的还款日前在其还款账户内存入足以偿还当期借款本息的款项，贷款人可直接从该账户中划收借款本息及本合同项下其他应付款项；如出现借款人未按约定按期足额偿还借款等情形，贷款人有权提前收回借款，宣布借款立即到期，并要求借款人承担逾期还款的利息(包括逾期正常息、逾期罚息和逾期复利)，以及贷款人主张债权所产生的律师费和诉讼费等；本合同项下担保方式为阶段性保证+抵押；阶段性保证人陆宇公司及抵押担保人胡士倩、徐福派承担的保证方式为连带责任保证，保证范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；保证期间为借款期限到期日起二年；抵押人胡士倩、徐福派同意以其购买的宾阳豪庭小区7幢1002室房屋作为涉案借款的抵押担保物，并在合同签订之日起7日内办妥抵押（预告）登记。合同签订后原告按约向胡士倩发放了贷款，并于2012年3月20日对宾阳豪庭小区7幢1002室房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（房预2012字第000872号）。截止2020年2月27日胡士倩共计逾期还款17期计529天，逾期金额46514.53元；原告于2019年3月29日分六次从陆宇公司保证金账户扣款1868.43元、2794.36元、2777.07元、2811元、2759.77元、2744.15元计15754.88元，于2019年9月27日分三次从陆宇公司保证金账户扣款2828.4元、2811.65元、2794.36元计8434.41元，于2019年12月30日分三次从陆宇公司保证金账户扣款2812.75元、2795.46元、2830.05元计8438.26元，于2020年2月27日分五次从陆宇公司保证金账户扣款2811.65元、2794.36元、2777.61元、2760.33元、2740.03元、3元计13886.98元，合计扣款46514.53元。2020年3月5日胡士倩尚欠原告借款本金303057.72元。宾阳豪庭小区7幢1002室房屋至今未办理抵押权登记手续；本院认为，胡士倩、徐福派、陆宇公司与原告签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人真实意思表示，合同内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应严格遵守并履行合同义务。原告已依约履行了放款义务，胡士倩收取款项后亦应依约履行按月还本付息的义务。但胡士倩截止2020年2月27日已逾期还款17期计529天，未能依据合同约定按期还款，胡士倩的逾期还款行为构成违约，根据法律规定及双方合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求胡士倩立即清偿借款本息及相关费用，并解除双方的借款合同关系；胡士倩、徐福派签署共同还款承诺书，为夫妻共同购买宾阳豪庭小区7幢1002室房屋向原告申请按揭贷款410000元承担共同偿还责任，故该按揭贷款应属胡士倩、徐福派夫妻共同债务，徐福派对胡士倩所欠贷款本息及相关费用依法承担共同偿还责任。胡士倩、徐福派所购宾阳豪庭小区7幢1002室房屋至今未办理抵押权登记，陆宇公司对该房屋办理抵押权登记前的贷款本息承担阶段性担保责任，且担保方式为连带责任担保。故原告要求解除其与胡士倩、徐福派、陆宇公司之间签订的《个人购房担保借款合同》，并要求胡士倩、徐福派立即清偿尚欠借款本息，陆宇公司对该合同项下的借款本息承担连带清偿责任的诉请成立,本院予以支持。原告主张律师费15000元，证据不足，本院不予支持。陆宇公司不同意解除涉案合同及如果解除合同一次性还款，变卖抵押物优先受偿的抗辩意见无事实、法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定,判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司寿县支行与被告胡士倩、徐福派、安徽省寿县陆宇置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告胡士倩、徐福派于本判决生效后十五日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司寿县支行借款本金303057.72元，利息从2020年3月6日起按合同约定的标准计算至款清时止；三、被告安徽省寿县陆宇置业有限公司对上述第二项判决内容承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司寿县支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6071元,减半收取3035.5元，原告中国农业银行股份有限公司寿县支行负担144元，被告胡士倩、徐福派、安徽省寿县陆宇置业有限公司负担2891.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员 汪   慧二〇二〇年六月十八日书记员 邢瑾（代）附本案相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。