山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4734号 上诉人（原审原告）：青岛纺联集团八棉有限公司，住所地青岛市李沧区沔阳路1号。 法定代表人：刘泽欣，职务总经理。 委托诉讼代理人：贾晓钧，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩云龙，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛市李沧区信洲达汽车修理厂，住所地青岛市李沧区汾阳路25号。 负责人：张梅。 被上诉人（原审被告）：于建义，男，1960年11月22日出生，汉族，住青岛市李沧区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王涛，山东加舜律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：周杰，山东加舜律师事务所实习律师。 上诉人青岛纺联集团八棉有限公司（以下简称青纺公司）因与被上诉人青岛市李沧区信洲达汽车修理厂（以下简称信洲达汽修厂）、于建义房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初5477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青纺公司上诉请求：1.撤销青岛市李沧区人民法院作出的（2019）鲁0213民初5477号民事判决书，改判支持青纺公司的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由信洲达汽修厂、于建义承担。事实与理由：1.一审法院在未核实“王某”真实身份情况下，确认其出具的《情况说明》效力大于青纺公司的陈述，并以此确认双方之间存在以欠款抵租金的合意，属于认定事实不清，应予以撤销。首先，“王某”并未到庭说明情况，一审法院即认定有其署名的《情况说明》真实，并根据其所述认定本案事实错误。其次，即便“王某”确为青纺公司原法定代表人，但其于2018年2月才任职，并于当年10月卸任，因此，对本案中在其任职之前签订并履行完毕的《厂房租赁合同》，其不能进行确认，且因其早已离职，故也无法知晓目前双方之间是否存在债权债务，其所述也未经青纺公司盖章确认，因此不应采信。2.一审法院在未核实“张文忠”身份及其签字是否为本人所签的情况下即认定其为青纺公司人员，并以其“签字”认定青纺公司欠付维修款无任何事实和法律依据。首先，信洲达汽修厂、于建义提交的“张文忠”签字的欠款条仅有签字，且未要求张文忠到庭说明事实，欠款条上也未有青纺公司盖章确认，因此该证据不应采信。其次，退一步讲，即便该欠款条为真，也系“张文忠”的私人行为，其对外无法代表青纺公司对外签订欠款条。3.信洲达汽修厂、于建义提出的债权债务与本案不是同一法律关系，退一步讲，即便双方存在债权债务关系，也应另案处理，与本案无关，对其主张应予以驳回。 信洲汽修厂、于建义共同答辩称，1.信洲达汽修厂、于建义提供的《情况说明》真实有效，一审法院认定事实清楚。首先，涉案《厂房租赁合同》中，证人王某系以代表人的身份签署，故其当然知晓涉案相关合同的签订及履行情况。同时，证人王某在2018年就任青纺公司法定代表人，也应知悉涉案相关合同的签订情况及履行情况，故证人王某在其作出的《情况说明》中所述内容系真实的。其次，青纺公司对其合同签订时的代表人及其原法定代表人王某出具的情况说明的真实性及证明内容有异议，依法应提出反证。一审法院也给了青纺公司通过申请鉴定进行反证的机会，但青纺公司逾期并未申请，已放弃了反证，依法应承担举证不能的法律责任。2.信洲达汽修厂、于建义提供的维修欠款凭证真实有效，一审法院事实认定清楚。张文忠系青纺公司车队队长，其给信洲达汽修厂、于建义出具维修款欠款凭证系履行职务的行为，该行为并未超出其职权，相应法律后果应由青纺公司承担。青纺公司并未提供张文忠出具维修款欠款凭证系私人行为的相关证据，其该主张依法不能成立。3.信洲达汽修厂、于建义与青纺公司基于《土地使用权租赁合同》、《劳务协议》、《厂房租赁合同》、车辆维修承揽等合作的关联关系，约定以车辆维修款折抵租金，并未违反法律法规强制性规定，依法应予支持。该约定性质上属于债务抵销，一审法院在本案中审理并无错误。4.2008年信洲达汽修厂、于建义与青纺公司之间签订《土地使用权租赁合同》和《劳务协议》后，信洲达汽修厂、于建义在租赁土地上经营汽修厂，同时投资建造房屋并为青纺公司解决员工下岗分流问题，后因拆迁，信洲达汽修厂、于建义所建房屋被拆除，青纺公司以向信洲达汽修厂、于建义提供本案诉争场地、房屋并以维修费折抵租金的方式向信洲达汽修厂、于建义给予回报。另外，由于青纺公司提供的场地房屋无法正常使用，信洲达汽修厂、于建义又对本案诉争场地进行了硬化，对需修缮部分（包括但不限于屋顶漏雨、坍塌、门窗破损、电线老化等）进行修缮，修缮费用共计约600万元。青纺公司至今既未折抵完毕信洲达汽修厂、于建义的前期维修费，也未支付上述修缮费用，企图凭借歪曲解释《厂房租赁合同》达到其逃避债务的目的，于法于理均不应得到支持。 青纺公司向一审法院起诉请求：1.判令信洲达汽修厂、于建义立即返还青纺公司位于青岛市李沧区汾阳路25号的场地及房屋；2.支付青纺公司租金27.5万元；3.支付青纺公司占有使用费27.04万元（按年租金5.5万元，暂计算至2019年7月31日，2019年8月1日之后按每年5.5万元计算至腾房之日）；4.诉讼费用由信洲达汽修厂、于建义承担。庭审中，青纺公司明确涉案房屋为青房自字第××号房产产证中第61、63、64、65、66、68、69、70、78、79、80号房屋。事实与理由：2009年9月1日青纺公司与信洲达汽修厂签订《厂房租赁合同》，约定信洲达汽修厂承租青纺公司位于青岛市李沧区汾阳路25号的场地和房屋（土地面积3860平方米，房屋面积3033.17平方米)，租赁期限为2009年9月1日至2014年8月31日，年租金5.5万元。合同签订后，信洲达汽修厂未按合同约定支付租金。合同到期后，信洲达汽修厂未按合同约定返还地址及房屋，青纺公司多次催要未果。合同签订至今，信洲达汽修厂（个体工商户）经营者为于建义，故列为共同诉讼人。 信洲达汽修厂一审辩称，信洲达汽修厂无法确定青纺公司所明确房屋与本案的关联性，不予认可。 于建义一审辩称，青纺公司与信洲达汽修厂签订的厂房租赁合同是基于在先的土地使用权租赁合同及劳务协议而补充签订，是双方以租金折抵维修款的继续性行为。截至本次诉讼，车辆维修款未折抵完毕，青纺公司无权要求信洲达汽修厂、于建义返还场地、房屋并支付租金。信洲达汽修厂、于建义无法确定青纺公司所明确房屋与本案的关联性，不予认可。 一审法院认定事实：1.2009年9月1日，青纺公司与信洲达汽修厂签订厂房租赁合同一份，约定信洲达汽修厂、于建义租赁青纺公司位于棉田园装饰用品厂）的厂房及土地，租期五年，须每年签订一次合同，年租金5.5万元。青纺公司在落款处盖章，并由原法定代表人王某签字；信洲达汽修厂在落款处盖章，并加盖实际经营人于建义印章。 2.信洲达汽修厂提交《土地使用权租赁合同》一份，显示青岛第八棉纺织厂物业管理公司作为出租人、信洲达汽修厂作为承租人，租赁12.33亩土地及约100平方米厂房，租期十年，即2008年6月18日至2018年6月18日，年租金4万元。承租人为出租人提供修理车辆服务，修理费从租赁费中扣除，并接受出租人劳务派遣人员3名。信洲达汽修厂另提交劳务协议一份，对3名员工的派遣事项进行约定。 3.2019年10月28日，青纺公司原法定代表人王某出具情况说明一份，内容为：“本人叫王某，系原青岛纺联集团八棉有限公司党委副书记、纪委书记、工会主席、副总经理。现就青岛市李沧区信洲达汽车修理厂与青岛纺联集团八棉有限公司合同签订的情况做如下说明：我兼任公司副总经理期间，了解信洲达汽修厂与八棉之间的合同签订过程。2003那年开始，信洲达汽修厂为八棉定点提供汽车维修服务，在服务过程中，八棉欠付信洲达汽修厂维修款，具体数额记不太清，以凭证为准。2008年6月，为支付信洲达汽修厂的维修款，同时八棉有12.33亩左右的土地及厂房可以租赁，双方签订了土地使用权租赁合同，约定以租赁费用折抵欠付的维修款，但是信洲达需要承担八棉3名员工的用工费用。鉴于该幅土地在八厂厂区外，对外租赁应由青岛第八棉纺织厂物业管理公司办理。同时，以青岛第八棉纺织厂物业管理公司名义签订了劳务协议。大约2009年下半年，信洲达所租赁土地及厂房面临拆迁，无法继续使用，八棉与信洲达另行签订了厂房租赁合同，将汾阳路25号的土地和厂房租赁给信洲达，仍用该土地及厂房的租金折抵八棉欠付的维修款”。2018年10月10日，青纺公司法定代表人由王某变更为王洪胜。 4.信洲达汽修厂另提供维修款欠款凭证六份，主张欠款数额为838867.9元，因双方尚未对账抵顶，尚欠余额无法确定。其中一份欠款凭证于2010年4月1日由“车队张文中”签字，后于2010年8月17日由青纺公司原法定代表人王某签字，二人共同确认2008年7月至2010年4月应欠信洲达汽修厂196167.9元。另五份2007年至2009年欠款凭证，欠款总额为642700元，由张文中签字确认。信洲达汽修厂主张张文中系青纺公司车队队长。 5.××号房屋所有权证显示，青岛第八棉纺织厂系沧口区汾阳路3号（地号汾阳路2号）房屋所有权人，内有房屋80幢，建筑面积37892.3平方米。 一审法院认为，青纺公司与信洲达汽修厂之间的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守约定，全面履行。王某作为合同签订人及约定租期内的青纺公司法定代表人，其出具的情况说明证明效力大于青纺公司陈述，予以采信。根据情况说明所示，青纺公司与信洲达汽修厂之间存在以车辆维修款折抵租金的合意。 青纺公司虽对欠款凭证的真实性有异议，但无证据佐证，不予支持。青纺公司原法定代表人与张文中共同签字确认欠款，证据中显示“车队张文中”字样，在青纺公司无反证的情况下，一审法院对信洲达汽修厂、于建义主张的张文中的身份事实予以确认。张文中作为青纺公司车队队长，签署车辆维修欠款凭证，相应法律后果由青纺公司承担。欠款凭证总额大于截至目前的租金总额。维修费折抵完毕前，青纺公司与信洲达汽修厂形成不定期租赁合同关系，青纺公司以欠付租金为由，要求腾房返地、支付租金、占有使用费，证据不足，不予支持。综上所述，青纺公司诉请不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，一审判决：驳回青岛纺联集团八棉有限公司对青岛市李沧区信洲达汽车修理厂、于建义的诉讼请求；案件受理费9254元，由青岛纺联集团八棉有限公司负担。 本案二审期间，青纺公司提交如下证据： 证据1.青岛市李沧区写字楼租赁价格查询，欲证明根据2020年6月3日查询安居客网站情况，目前青岛市李沧区对外出租写字楼价格最低为/日/平米/0.9元，厂房租金价格最低为每日/平米/0.5元；以最低的厂房出租价格0.5元计算，仅房屋的租赁价格就达到553554元/年。而双方签订厂房租赁合同，约定合同期限为5年，租金为5.5万元/年，并约定涉案合同的土地面积为3860平米，房屋面积为3033.17平米，可见约定租金价格远低于市场价格，因此，青纺公司早已不欠信洲达汽修厂、于建义债务，青纺公司有权收回房屋并要求信洲达汽修厂、于建义支付房屋租金。 信洲达汽修厂、于建义质证称：该组证据不符合法定的新证据要求，且对其真实性及证明事项均有异议。首先，根据《中华人民共和国合同法》第236条规定，不定期租赁期间原租金合同继续有效。这就意味着在双方合同期限届满之后，年租金仍应按照原合同的约定租金履行。其次，即使双方约定的租金低于市场价格，该约定本身亦可证明双方的厂房租赁并非是单纯的租赁关系，应结合双方前期的土地租赁及劳务协议、车辆维修承揽、建筑投资建设等综合认定。 证据2.涉案不动产照片5张，证明根据合同第4条第2款约定不准整体转租，而根据青纺公司2020年6月3日至涉案房屋产拍摄的照片显示，已将涉案房屋转租给青岛城建集团有限公司安顺路综合管理项目部、工友饭庄等其他第三方。信洲达汽修厂、于建义未支付租金及转租的行为属于根本违约，应予解除租赁合同，返还青纺公司涉案不动产。 信洲达汽修厂、于建义质证称：对于证据的真实性及证明事项均不予认可，该证据不能体现出与本案涉案厂房的关联性，也不能证明青纺公司所述的转租行为。另外，即使依照双方的签订的厂房租赁合同第4条第3款规定，双方对于转租行为约定的是不得整体转租，而青纺公司提交的照片很显然不能证明存在整体转租行为。 本院认为，青纺公司提交的上述证据与本案主要事实的认定缺乏关联性，本院对此不予采信。 本院经二审审理查明，本案一审起诉状副本于2019年10月29日送达信洲达汽修厂、于建义。二审期间，青纺公司与信洲达汽修厂、于建义共同确认青纺公司欠付信洲达汽修厂、于建义车辆维修费共计838867.9元，青纺公司认可在该欠款范围内可与涉案租金进行抵销；双方共同确认如以原租赁合同约定的每年5.5万元租金计算，截止到2020年6月4日，合计租金共为59.2万元（150元/天），但青纺公司主张应对2014年8月31日之后的租金按照市场价格进行评估并以之作为计取租金的标准。本院二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，综合双方的诉辩主张，本案争议的焦点问题为：一、青纺公司与信洲达汽修厂于2009年9月1日签订的租赁合同能否解除，以及信洲达汽修厂、于建义是否应当向青纺公司返还涉案场地及房屋；二、双方2009年9月1日的租赁合同期满后涉案场地及房屋的租金（占有使用费）数额。 关于青纺公司与信洲达汽修厂于2009年9月1日签订的租赁合同能否解除，以及信洲达汽修厂、于建义是否应当向青纺公司返还涉案场地及房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，青纺公司与信洲达汽修厂就涉案场地和房屋签订的租赁合同明确约定的租赁期限为5年，自2009年9月1日至2014年8月31日，租赁期限届满后，双方没有签订新的租赁合同，由信洲达汽修厂、于建义继续使用涉案场地及房屋至今，青纺公司对此并未提出异议，故根据上述法律的规定，双方间原租赁合同继续有效，租期为不定期，当事人有权随时解除合同。现青纺公司通过提起民事诉讼的方式向信洲达汽修厂、于建义主张返还涉案场地及房屋并结算租金（占有使用费），其实际是以自己的行为明确表示不再继续履行双方间的租赁合同，终止双方间的租赁法律关系，故应当视为青纺公司已经于起诉时作出了解除双方租赁合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故本案双方之间的租赁合同于一审起诉状副本送达信洲达汽修厂、于建义时（2019年10月29日）解除。租赁合同解除，承租人应当返还租赁物，故青纺公司要求信洲达汽修厂、于建义返还涉案场地及房屋的请求依法应予以支持。信洲达汽修厂、于建义抗辩主张双方存在以租金抵顶欠款直至欠款清偿完毕的约定，但信洲达汽修厂、于建义对此仅提交了王某的书面证言加以证明，证人并未出庭接受询问且该证言为孤证，其证言内容亦仅有对租赁合同签订过程的陈述以及双方存在以租金抵顶欠款的陈述，并未能体现抵顶欠款的数额、抵顶租期的期限以及抵顶至欠款清偿完毕的意思表示，因此，信洲达汽修厂、于建义的举证未能达到民事诉讼的证明标准，根据“谁主张谁举证”的原则，对其该项抗辩主张不予支持，一审判决对此认定有误，本院依法予以纠正。关于信洲达汽修厂、于建义抗辩主张2009年租赁合同是基于在先的土地使用权租赁合同和劳务协议的替代性行为，是以青纺公司全部欠款清偿完毕为目的，但因在先的土地使用权租赁合同已经实际不能履行，签订在后的2009年租赁合同所约定的权利义务内容不能体现信洲达汽修厂、于建义所述，故信洲达汽修厂、于建义的该项主张缺乏事实和合同依据，本院对此不予支持。 关于双方的2009年9月1日租赁合同期满后涉案场地及房屋的租金（占有使用费）数额。根据上述合同法的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，故本案租赁合同期满后至解除前，即自2014年9月1日起至2019年10月29日，双方间租金应当仍旧按照合同约定的年租金为5.5万元执行。因本案青纺公司起诉请求信洲达汽修厂、于建义按年租金5.5万元支付占有使用费，双方在二审诉讼过程中亦均认可截止到2020年6月4日，按原合同约定计算，信洲达汽修厂、于建义欠付青纺公司的租金（占有使用费）数额为59.2万元，故本院对此予以确认。二审中，青纺公司又主张按市场价格收取合同期满后的租金缺乏合同依据和法律依据，其主张按市场价格收取占有使用费超出了其本案一审时的诉讼请求，本院对此均不予支持。 此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。本案中，因双方均认可截止到2020年6月4日，按原合同约定计算，信洲达汽修厂、于建义欠付青纺公司的59.2万元，均认可青纺公司欠付信洲达汽修厂、于建义的维修费、修车费为838867.9元，且信洲达汽修厂、于建义作出了进行债务抵销的主张，青纺公司亦同意在其欠付的车辆维修费的范围内抵销，故本院对此予以确认，因而对青纺公司要求信洲达汽修厂、于建义支付2020年6月4日前租金和占有使用费的诉讼请求予以驳回。对于在此之后直至实际腾房之日的占有使用费，因尚处在持续发生的状态，事实不能固定，本案暂不宜进行认定，双方当事人可另行处理。 综上所述，青纺公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律有误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初5477号民事判决； 二、青岛市李沧区信洲达汽车修理厂、于建义于本判决生效之日起三十日内返还青岛纺联集团八棉有限公司证号为青房自字第××号房屋所有权证内的第61、63、64、65、66、68、69、70、78、79、80号房屋； 三、驳回青岛纺联集团八棉有限公司的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费9254元，二审案件受理费9254元，共计18508元，由上诉人青岛纺联集团八棉有限公司负担9254元，由被上诉人青岛市李沧区信洲达汽车修理厂、于建义负担9254元。 本判决为终审判决。 审判长  李焕亭 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 李敦收 书记员祁康 书记员王晓雨