山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0113民初641号 原告：济南华鲁饲料有限公司，住所地济南市市中区济微公路13公里处。 法定代表人：陈立颖。 委托诉讼代理人：李承芳，女，1977年6月4日出生，汉族，该公司员工，住济南市长清区。 被告：山东西纽生物科技有限公司，住所地济南市长清区明发路1188号44幢（南2院）。 法定代表人：江邦锦。 原告济南华鲁饲料有限公司（以下简称华鲁公司）与被告山东西纽生物科技有限公司（以下简称西纽公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭适用独任制进行了审理。原告华鲁公司的委托诉讼代理人李承芳，被告西纽公司的法定代表人江邦锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华鲁公司向本院提出诉讼请求：1.判令华鲁公司与西纽公司签订的租赁合同解除；2.西纽公司立即搬离租赁场所；3.西纽公司立即向华鲁公司支付租赁费用227250元；4.西纽公司立即向华鲁公司支付滞纳金76155元；5.西纽公司承担全部诉讼费用。事实及理由：2014年1月16日，华鲁公司与西纽公司签订租赁合同，约定将华鲁公司所有的位于济南市长清区明发路1188号44幢（南2院）的土地及建筑物租赁与西纽公司使用，租赁土地面积经双方认可确定为3584平方米，包含两层建筑物546.72平方米。租赁期限为5年，从2014年1月1日起至2018年12月31日止。租金为129000元/年，租金每两年递增10%，按年支付租金。西纽公司若逾期支付租金，应向华鲁公司支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之四。因滞纳金过高，现主张按照月利率2%计算滞纳金。截至2019年11月26日，西纽公司拖欠华鲁公司租金227250元，滞纳金76155元。该款经催要未果，现诉至法院，望判如所请。 西纽公司辩称，1.西纽公司的现法定代表人江邦锦自西纽公司原股东徐伟处以现金方式收购西纽公司，收购当时没有购买厂房，仅存放机械设备，收购合同关于机械设备等问题有明确约定，收购时有许多事情没有处理完，现尚有一个股东未变更登记，西纽公司前法定代表人曾在收购时承诺在未完全变更前，所有的债权债务均与江邦锦无关；2.江邦锦于2018年2月接手西纽公司，涉案租赁合同不是江邦锦签订，与其无关；3.西纽公司前任法定代表人及股东与华鲁公司存在纠纷，租金应向西纽公司前任法定代表人催要。综上，请求驳回华鲁公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、西纽公司法定代表人的变更情况 西纽公司的法定代表人于2018年2月7日由史浩光变更为江邦锦。 二、租赁合同的签订及履行情况 2014年1月16日，华鲁公司作为出租方、甲方，西纽公司作为承租方、乙方，双方签订厂房租赁合同书（以下简称租赁合同）一份，主要内容为：1.租赁物位置、面积、功能及用途：1.1甲方将位于济南市长清区明发路1188号44幢（南2院）的土地及建筑物（以下简称租赁物）租赁与乙方使用。租赁土地面积经甲乙双方认可确定为3584平方米，包含两层建筑物546.72平方米。1.2本租赁物的功能为生产经营使用，包租给乙方使用。1.3本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。2.租赁期限：2.1租赁期限为5年，即从2014年1月1日起至2018年12月31日止。2.2租赁期限届满前3个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。3.免租期及租赁物的交付：3.1租赁物的免租期为6个月，即从2014年1月1日起至2014年6月30日止。免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。3.2在本出租合同生效之日起10日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。4.租赁费用：租金为129000元/年（含物业管理费，主要用于院内安保和保洁），租金每两年递增10%，按年支付租金。5.租赁费用的支付：5.1第一次租金乙方应于2013年12月31日前缴纳。以后每年12月31日前向甲方支付次年租金，并由乙方汇至甲方指定的下列账户，或按双方书面同意的其他支付方式支付。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之四支付滞纳金。每次租金缴纳前，甲方应向乙方提供等额房屋租赁发票。……11.合同的终止：11.1本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方。……11.3本合同到期3个月前，甲方需书面通知乙方是否与其续租，如未通知，乙方视为可续租，租赁协议仍有效；如可续租，在同等条件下，乙方可优先租赁。对此，西纽公司现法定代表人江邦锦主张该合同于2014年签订，其于2018年接手西纽公司，华鲁公司应向西纽公司前任法定代表人主张权利，且厂房内的监控未达到要求，搅拌罐因被人恶意加入化学剂而遭到破坏，导致无法使用，华鲁公司没有做好厂房的硬件设施。 为证实华鲁公司应向西纽公司前任法定代表人主张权利，西纽公司向本院提交以下证据：1.山东九泰融资担保有限公司与江邦锦于2018年1月30日签订的西纽公司股权转让事宜补充协议一份；2.西纽公司于2020年5月8日向山东再担保集团有限公司出具的关于解除对公司新法定代表人江邦锦各项限制措施的商请函一份；3.华鲁公司向西纽公司出具的函一份，该函载明“我公司郑重告知你单位：解除与你单位的租赁合同，并在合同到期日前（2018年12月31日前）搬离上述租赁场所”；4.山东省济南市市中区人民法院（2018）鲁0103执1811号执行通知书、报告财产令、传票各一份及该法院（2018）鲁0103执保1083号执行裁定书一份。华鲁公司对上述证据均无异议。 涉案租赁物坐落于济南市长清区明发路1188号44幢，由华鲁公司所有，产权证号为济房权证长字第××号。租赁合同签订后，西纽公司使用涉案租赁物至今，现用于存放机械设备。期间，西纽公司分别于2018年9月12日、2019年1月7日、1月11日、3月19日向华鲁公司支付租金各1万元，合计4万元。西纽公司主张华鲁公司对其采取锁门、停电等措施，不允许西纽公司员工出入，导致公司业务无法开展，不得已才向华鲁公司支付上述租金，非因拖欠华鲁公司房租而支付。 三、华鲁公司主张的租金及滞纳金 华鲁公司要求西纽公司支付租金274544元，具体计算方式为：2018年1月1日至2018年12月31日的租金为129000元，扣除西纽公司于2018年9月12日支付的1万元，尚欠119000元；2019年1月1日至2019年12月31日的租金为129000元，扣除西纽公司于2019年1月7日、1月11日、3月19日分别支付的1万元，尚欠99000元；2020年1月1日至2020年6月9日共计160天，每天的租金为353.40元（129000元/年÷365天），上述期间的租金为56544元（353.40元/天×160天）。综上，西纽公司欠缴租金合计274544元（119000元+99000元+56544元）。华鲁公司要求西纽公司支付滞纳金667728元，具体计算方式为：2018年欠缴租金产生滞纳金423640元【119000元×4‰/天×（365天+365天+160天）】，2019年欠缴租金产生滞纳金207900元【99000元×4‰/天×（365天+160天）】，2020年欠缴租金产生滞纳金36188元（56544元×4‰/天×160天），上述合计667728元（423640元+207900元+36188元）。 西纽公司不同意支付上述租金及滞纳金，理由如下：1.西纽公司现法定代表人江邦锦不知晓涉案租赁合同的签订，变更法定代表人时亦未进行交接；2.违约金和滞纳金过高，涉案租赁厂房破旧漏雨，院子无法正常使用，安全和保洁存在严重问题；3.收购事宜处理完毕之前，西纽公司不同意承担任何租金及费用。 诉讼中，西纽公司以收购事宜尚未处理完毕为由，明确表示不同意解除涉案租赁合同，待西纽公司与前任法定代表人处理完毕所有事情后方同意搬离涉案租赁场所。 本院认为，华鲁公司与西纽公司于2014年1月16日签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，华鲁公司将涉案租赁物交付西纽公司使用，西纽公司亦认可使用涉案租赁物至今，故西纽公司理应承担支付租金的义务。华鲁公司要求西纽公司支付租赁费，本院予以支持。关于西纽公司与其前任法定代表人之间的纠纷，系西纽公司的内部事务，与本案无关，也无法产生对抗华鲁公司的法律效力。西纽公司关于华鲁公司应向西纽公司前任法定代表人主张权利的主张，于法无据，本院不予支持。 关于华鲁公司的各项诉讼请求应否予以支持，本院具体分析如下： 关于租赁合同的解除。租赁合同第2条约定租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。虽然华鲁公司在租赁合同到期日前曾向西纽公司发函要求解除合同，西纽公司对此亦未提出异议。但租赁合同到期后，双方仍实际继续履行租赁合同至今，因此应认定双方已经达成继续履行涉案租赁合同的意思表示。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，西纽公司明确表示在该公司收购事宜处理完毕之前，不同意支付任何租金及费用，符合上述法律规定的解除合同的条件。故华鲁公司要求解除与西纽公司签订的租赁合同，合理合法，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……因租赁合同已解除，西纽公司当然负有搬离租赁场所的义务。华鲁公司要求西纽公司搬离涉案租赁场所，本院予以支持。 关于租金的支付。涉案租赁合同第4条约定租金为129000元/年，租金每两年递增10%。现华鲁公司要求按照年租金129000元计算2018年1月1日至2020年6月9日的租金，系其对自身权利的自由处分，本院予以准许。扣除西纽公司已经支付的租金4万元，华鲁公司要求西纽公司支付上述期间的租金274544元，符合法律规定，本院予以支持。西纽公司主张涉案租赁物因各种问题影响正常使用，但未提交证据证实，本院不予采信。 关于滞纳金的支付。华鲁公司要求按照租赁合同第5.1条的约定按日千分之四的标准计算滞纳金，标准过高，本院不予准许。因华鲁公司已要求西纽公司支付2018年1月1日至2020年6月9日的租金，故华鲁公司主张的滞纳金应为西纽公司逾期支付上述期间的租金产生的资金占用损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发[2003]251号）》第三条规定，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。根据上述法律规定，本院依法调整为西纽按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍（130%×150%）向华鲁公司支付滞纳金。华鲁公司关于滞纳金起算日期的主张，符合租赁合同第5条约定，本院予以支持。故西纽公司应以119000元为基数，自2018年1月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍，自2019年8月20日至2020年6月9日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍；以99000元为基数，自2019年1月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍，自2019年8月20日至2020年6月9日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍；以56544元为基数，自2020年1月1日起至2020年6月9日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍向华鲁公司支付滞纳金。 综上，案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、济南华鲁饲料有限公司与山东西纽生物科技有限公司于2014年1月16日签订的厂房租赁合同书于本判决生效之日起解除； 二、山东西纽生物科技有限公司于本判决生效之日起六十日内自济南市长清区明发路1188号44幢（南2院）（产权证号为济房权证长字第××号）搬离； 三、山东西纽生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付济南华鲁饲料有限公司2018年1月1日至2020年6月9日的租金274544元； 三、山东西纽生物科技有限公司以119000元为基数，自2018年1月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍，自2019年8月20日至2020年6月9日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍；以99000元为基数，自2019年1月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍，自2019年8月20日至2020年6月9日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍；以56544元为基数，自2020年1月1日起至2020年6月9日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍向济南华鲁饲料有限公司支付滞纳金； 四、驳回济南华鲁饲料有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5851元，由山东西纽生物科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 侯 永 二〇二〇年六月二十四日 书记员 刘翠翠