山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终1045号上诉人（原审原告）：尹永跃，男，1954年12月17日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：赵宾，山东陆海律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：韩邦娟，女，1973年3月5日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人尹永跃因与被上诉人韩邦娟房屋租赁合同纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院（2019）鲁1191民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹永跃上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由韩邦娟承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》明确约定：房租为每年13000元，如遇房费、管理费增加，按物业并相应提高出租价格。该条款针对提高房租的条件已经约定的很明确。虽然合同中并未载明涉案租赁房屋实际面积，但是庭审中被上诉人对于房屋面积是予以承认的，而且涉案房屋现在并未改变结构还保持原样，并且上诉人从日照市兴苑建设有限公司租赁该房屋，也是根据面积承租的，这在双方签订的房屋租赁合同中都有体现。一审法院在并未对涉案房屋进行实际调查的前提下，武断认为上诉人与被上诉人租赁房屋面积不明而予以驳回，是不合理的；退一步讲，即使不能按照面积提高相应的租房价格，但是还可以按照整体上涨比例相应提高租房价格，法庭应根据实际以及交易习惯进行裁断。但是一审法院仅以该条款约定并不明确为由予以驳回，没有事实和法律依据。2.针对上诉人要求被上诉人支付欠缴的水电费，在一审中，上诉人已经提交了初步证据证明欠缴数额，被上诉人承认欠缴水电费，只是针对上诉人提供的欠缴水电费数额表示记不清楚，并未提供任何证据推翻上诉人提交的数据，根据证据规则，被上诉人针对自己的主张没有提供证据支持的情况下应当承担举证不能的法律后果。但是一审法院并未进行实地调查，也没有向被上诉人了解真实数据的情况下，以水电费数额不明为由予以驳回，缺乏事实和法律依据。3.针对上诉人要求被上诉人支付的违约金，无论是从被上诉人拒绝缴纳上涨房租差额上，还是被上诉人欠缴水电费上，根据双方签订的《房屋租赁合同》，被上诉人都构成违约，应该按照涉案合同中的违约条款支付违约金，一审法院以被上诉人没有违约为由予以驳回，缺乏事实和法律依据。综上，恳请二审法院能查清事实，依法发回重审或查明事实后依法改判，以免错案。韩邦娟辩称，其没有任何违约行为，上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判。尹永跃向一审法院起诉请求：判令韩邦娟支付房租2862元、违约金2600元、水电欠费1330.36元，共计6792.36元。一审法院认定事实：1.2018年4月18日，尹永跃、韩邦娟签订了《房屋租赁合同》，尹永跃将桂林路小区沿街商业房N013二楼租给韩邦娟，租期1年，自2018年4月18日起至2019年4月18日止。房屋租赁费13000元，一次付清。同时还约定，水电费自理。合同第六条约定“一切按物业规章制度执行，如果房费、管理费增加，按物业并相应提高出租价格。”合同第七条约定“合同一旦签订，甲乙双方认真履行，如有一方擅自违约，按合同房租租赁总数的20%付对方违约金。如严重损坏，乙方与物业协商赔偿”。2.2018年4月24日，日照拍卖行有限责任公司发出拍卖公告，对日照市兴苑建设有限公司所有的20处商业沿街房屋租赁使用权进行拍卖。2019年1月15日，尹永跃通过拍卖取得涉案房屋13号二层房屋的1年租赁使用权，尹永跃与日照市兴苑建设有限公司签订了房屋租赁合同，并于同年2月21日向日照市兴苑建设有限公司缴纳了上述房屋租金38257.50元。另，庭审期间，尹永跃还提供了其与日照市兴苑建设有限公司于2018年1月15日签订的对涉案二层房屋的房屋租赁合同一份，证实其自2018年1月15日起至2019年1月15日止即承租了上述涉案二层房屋。3.庭审期间，针对水电费，尹永跃提供了一张手写载有水电数据的书面材料，但未有任何签名捺印确认。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。关于尹永跃要求韩邦娟支付涉案房屋增加的租金2862元的诉讼请求，依据双方签订的房屋租赁合同关于租金的约定，一年租金为13000元，同时还约定，如遇房费、管理费增加，按物业并相应提高出租价格。根据合同内容来看，双方虽然约定了房费增加房租亦相应增加的条款，但约定并不明确，属约定不明。现尹永跃要求按照增加的50元/平方米根据涉案房屋的面积要求韩邦娟补缴实际使用3个月的租金2862元，根据双方签订的租赁合同来看，涉案房租并未载明房屋实际面积，且房租是一次13000元付清，并非按照面积收缴租赁费。尹永跃并未提供相关证据证实涉案房屋的面积，且亦未提供其与日照市兴苑建设有限公司涉案房屋租赁期间的租赁费计算标准，另，根据合同相关条款内容亦无法确定其该项主张。综上，根据合同内容来看，房屋租金并未按照实际面积收取而是一次性缴纳，且尹永跃未提供其他相关证据证实其该项主张，故对于尹永跃要求韩邦娟支付涉案房屋增加的租金2862元的诉讼请求，不予支持。关于违约金2600元，尹永跃依据双方签订的合同第六条即房费、管理费增加应相应提高房租租金主张韩邦娟违约，依据上述关于涉案房屋增加租金事实的认定结合房屋租赁合同内容，暂时无法认定韩邦娟存在违约事实，故对于尹永跃要求韩邦娟支付违约金2600元的诉讼请求，不予采纳。关于水电费1330.36元，首先对于该水电费数额尹永跃并未提供确实、充分的双方认可的证据予以证实，且韩邦娟并不认可上述数额。韩邦娟欠缴水电费的事实存在，但对于该水电费的数额，尹永跃应提供或补充相应的证据予以证实，故对于尹永跃要求韩邦娟支付欠缴的水电费1330.63元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回尹永跃对韩邦娟的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由尹永跃负担。二审中，尹永跃提交证据一：尹永跃与案外人路宜文签订的房屋租赁合同1份、路宜文身份证复印件一份以及尹永跃与案外人路宜文签字的抄表记录一份。该组证据进一步证实，尹永跃一审时提交抄表证据的真实性，韩邦娟应当支付拖欠的水电费。证据二：涉案房屋现场照片6张（打印件），证实韩邦娟租赁尹永跃一楼及二楼实际面积约163平米，根据双方签订的房屋租赁合同约定，结合一审尹永跃提交的与日照市兴苑建设有限公司签订的关于按照租赁面积上涨房租的约定，针对韩邦娟租赁房屋上涨部分，韩邦娟应当予以支付。韩邦娟质证认为，证据一真实性无法确认，其走了之后尹永跃又租给别人，具体情况不清楚。对证据二真实性无法确认，是否是涉案房屋的照片无法确认，当时双方合同里并未有关面积的约定。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，尹永跃与韩邦娟签订的房屋租赁合同合法有效，对双方均有拘束力。双方合同明确约定，涉案房屋房租一年13000元，一次付清，双方并未约定按照面积缴纳租赁费，且韩邦娟已经履行了交付房租的义务，虽然双方合同还约定“如果房费、管理费增加，按物业并相应提高出租价格”，但并未明确房费、管理费的具体内容，也未对如何提高出租价格进一步明确约定，事后双方亦未协商一致，尹永跃以其与日照市兴苑建设有限公司房屋租赁合同的承租价格上涨要求韩邦娟按照每平米50元价格上调租赁费理由不成立，一审法院未支持尹永跃的该项请求正确。双方约定合同履行期限为2018年4月18日至2019年4月18日，尹永跃主张韩邦娟欠交水电费1330.36元，一审中尹永跃提交的水电抄表记录既未明确韩邦娟自承租涉案房屋时的水电表记录，亦未有韩邦娟的签字确认，其二审中提交的证据亦不能证实2018年4月18日至2019年4月18日期间韩邦娟的水电费欠款情况及欠款数额。故一审法院未认定韩邦娟存在违约行为并判决驳回尹永跃的诉讼请求并无不当。综上所述，尹永跃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人尹永跃负担。本判决为终审判决。审判长  杨荣国审判员  苗自富审判员  王林林二〇二〇年六月二十三日书记员  杨晓昀