上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0117民初3974号 原告：上海市松江区土地储备中心，住上海市松江区。 法定代表人：陈军，主任。 委托诉讼代理人：马笑天，上海市申中律师事务所律师。 被告：上海丽笛电子有限公司，住上海莘莘学子创业园。 法定代表人：周萍娴，执行董事。 委托诉讼代理人：俞移冲，上海市申松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田苗，上海市申松律师事务所律师。 原告上海市松江区土地储备中心与被告上海丽笛电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海市松江区土地储备中心的委托诉讼代理人马笑天、被告上海丽笛电子有限公司的委托诉讼代理人俞移冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海市松江区土地储备中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年9月25日至2017年2月28日期间的房屋使用费486,575元；2.判令被告支付使用房屋期间发生的水费59,085.30元、排污费14,834.38元。事实和理由：原、被告2010年6月25日签订了一份《房屋租赁合同》，原告将位于上海市松江区方塔北路七十五弄北侧3,651平方米的房屋出租给被告，租赁期限自2010年9月25日至2013年9月24日。经原告多次催告，被告2017年2月28日搬离并向原告返还租赁房屋。但未支付自2014年9月25日至2017年2月28日期间的房屋使用费以及使用房屋期间发生的水费及排污费。故原告起诉要求判如所请。 被告上海丽笛电子有限公司辩称，房屋租赁合同到期后，被告多次要求续签租赁合同，并支付了下一年的租金20万元，但原告拖延续签合同事宜，导致被告无法正常使用房屋，被告除使用两间办公室外，其余房屋均由原告控制，故不存在拖欠租金的事实；此外，原告诉讼请求已经超过诉讼时效，故不同意原告全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年6月25日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定原告将上海市松江区方塔北路七十五弄北侧房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告，出租房屋面积3,651平方米；租赁合同第三条约定自租赁合同签订之日起三个月(2010年6月25日至2010年9月24日止)为乙方设施安装及房屋装修期间，甲方免收乙方房屋租金；租赁期限自2010年9月25日起至2013年9月24日止；乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。租赁合同第四条约定：房屋租赁押金50,000元，年租金为200,000元，三年租期共计600,000元；租金以年为单位予以支付，乙方在签订合同后十天内，向甲方支付房屋租赁押金及首年租金，随后每年租金应在当年的8月5日前一次性付清。 另查明，系争房屋的权利人登记为上海丽都新苑置业有限公司。原告与上海丽都新苑置业有限公司签有《协议》，约定将包括系争房屋在内国有土地使用权及其地上建筑物交与原告，原告向上海丽都新苑置业有限公司支付补偿安置费。 再查明，租赁合同到期后，双方未续签，被告向原告支付过200,000元。2018年10月29日，原告向被告发出《律师函》，以被告实际管理占用系争房屋直至2016年9月24日为由，催告要求被告按原合同年租金标准补签2013年9月25日至2016年9月24日期间的租赁合同并支付2014年9月25日至2016年9月24日期间的房屋使用费400,000元。 又查明，2015年3月至2017年3月期间，原告按月为系争房屋支付水费，金额合计61,678.80元(其中2015年3月至2016年9月期间的水费合计50,890.40元)。2016年6月16日，原告支出系争房屋2015年2月至2016年5月期间的排污费22,160.25元。 庭审中，双方关于系争房屋的返还时间存有争议。原告主张被告实际使用系争房屋至2017年2月28日；被告辩称在2014年9月25日起仅留用两间办公室，至2016年或2017年左右即完全不再使用。双方对于各自主张的房屋返还时间，均未提供证据予以证明。原告另称，因被告有预交的水费和排污费在原告处，故仅主张水费59,085.30元、排污费14,834.38元。双方确认原告未退还被告押金50,000元，原告同意在本案中抵扣被告应付费用。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《协议》、上海市房地产权证、《律师函》、排污费发票及付款回单、水费发票及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。 本院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。租赁合同约定的租赁期限至2013年9月24日届满，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。审理中，双方确认合同到期后曾协商过续签，被告亦按照原租赁合同约定的租金标准向原告支付了20万元，原告虽主张对租金标准有异议，但未提供证据证明，结合原告律师函中催告被告按原合同约定的租金标准续签合同并支付欠付的费用之主张，本院认为双方在原租赁合同到期后虽然没有签订书面租赁合同，但确已形成不定期租赁关系，租金亦可适用原合同约定的年租金20万元的标准。现双方争议主要在于原告主张要求被告支付2014年9月25日起的租金是否超过诉讼时效。对此本院分述如下： 一、关于被告实际使用房屋的截止时间 被告辩称其自2014年9月25日起仅留用两间办公室，至2016年或2017年左右即完全不再使用，并以此抗辩不应支付租金，但未提供证据证明已将系争房屋分批返还原告。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。但原告2018年10月发送给被告的《律师函》中已经自认被告管理占用系争房屋至2016年9月24日，故本院确认被告实际使用系争房屋至2016年9月24日。 二、关于租金的诉讼时效 原告主张应适用《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效，被告辩称租金系特殊时效，应适用一年诉讼时效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》规定，在民法总则实行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。承上所述，本院认为被告应实际使用系争房屋至2016年9月24日。按照民法通则规定，租金延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，属于在民法总则实行前即2017年10月1日前诉讼时效已经届满的情形。故被告关于租金诉讼时效届满之主张，本院予以采信，原告要求被告支付使用费的诉讼请求，本院不予支持。 关于水费和排污费，按照租赁合同第五条约定，乙方应按时交纳在租赁期内所产生的水、电及气体设施所产生的费用。故被告理应支付至2016年9月24日止的有关费用。根据原告提供的水费及排污费发票，本院确认原告垫付的截止至2016年9月期间的水费为50,890.40元、排污费22,160.25元。扣除原告确认被告预付的2,593.50元(61,678.80元-59,085.30元)后，本院确定被告应付原告水费48,296.90元(50,890.40元-2,593.50元)、排污费14,834.38元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、被告上海丽笛电子有限公司支付原告上海市松江区土地储备中心水费48,296.90元； 二、被告上海丽笛电子有限公司支付原告上海市松江区土地储备中心排污费14,834.38元； 上述第一、二项合计63,131.28元，扣除原告上海市松江区土地储备中心应退还被告上海丽笛电子有限公司的押金50,000元后，余款13,131.28元由被告上海丽笛电子有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海市松江区土地储备中心； 三、驳回原告上海市松江区土地储备中心的其余诉讼请求。 如被告上海丽笛电子有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,405元，减半收取4,702.50元，由原告上海市松江区土地储备中心负担4,642.50元(已付)，由被告上海丽笛电子有限公司负担60元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 王凌琼 二〇二〇年六月十五日 法官助理 姚思慧 书 记 员 姚思慧 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 二、《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： …… (三)延付或者拒付租金的； …… 三、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 五、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。