延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）吉24民初325号原告：延吉市吉泰房地产开发有限公司。法定代表人：布某，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：扈某，吉林诚途律师事务所律师。被告：延边祥达房地产开发有限公司。法定代表人：田某。委托诉讼代理人：李某，延吉河南法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵某，延吉河南法律服务所法律工作者。原告延吉市吉泰房地产开发有限公司（以下简称“吉泰房地产公司”）因与被告延边祥达房地产开发有限公司（以下简称“祥达房地产公司”）合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吉泰房地产公司的委托诉讼代理人崔某、扈某，被告祥达房地产公司的委托诉讼代理人李某、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉泰房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告10620988元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息（其中暂时计算到2019年10月29日的利息为1520674.22元）；2.案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年，原告承接了延吉市棚户区C15地块改造任务，后由于各种原因延吉市棚户区改造管理局（以下简称“延吉市棚改局”）将项目收回，将项目交付给延边房呈房地产开发有限公司。原告与延边房呈房地产开发有限公司之间签订的《协议书》约定，延边房呈房地产开发有限公司应支付原告的前期投入，并对原告与团购户签订的协议予以认可，由延边房呈房地产开发有限公司予以接收，并与团购户重新签订协议；如团购户不再参与团购，延边房呈房地产开发有限公司需按原团购协议内容退还团购户购房本金及利息。2014年10月8日，该地块项目又转交延边大宇房地产开发有限公司（以下简称“大宇房地产公司”）建设。各方明确，大宇房地产公司仍需按照原告与延边房呈房地产开发有限公司签订的协议书内容履行义务。然而，大宇房地产公司工程迟迟不开工也不与购房者签订协议，购房者提出退房款也不给予退钱，造成购房者纷纷起诉原告。原告共团购72户，总退房55户，大宇房地产公司承担了其中18户的退房费用，剩余37户均由原告负担，共退还购房者房款10620988元。因大宇房地产公司无资金能力进行项目改造，2017年8月22日，被告向延吉市棚改局申请，承诺原告团购的剩余退房款由被告承担，延吉市棚改局于2017年8月25日下文取消了大宇房地产公司对C15地块的改造资格，于2017年8月29日将C15地块交给被告进行改造。现在被告已进行项目施工。原告多次找被告索要已垫付给购房者的团购款费用，被告以种种理由拖延，为了维护原告的合法权益特提起诉讼。祥达房地产公司辩称：吉泰房地产公司不具备本案诉讼主体资格，应驳回其起诉。事实与理由：1.吉泰房地产公司与祥达房地产公司之间没有合同，不存在权利义务关系。2.祥达房地产公司在取得C15地块开发项目前，所发生的四方协议和第五方承诺与祥达房地产公司无关。3.债务转移、债务加入或第三人承诺履行，其前提是有效债务的存在。吉泰房地产公司没有取得项目开发建设审批手续，其出售房屋的行为严重违反了法律、行政法规的强制性规定，所签订的合同是无效的。合同无效的法律后果是合同相对人之间返还财产和根据过错责任赔偿。吉泰房地产公司因过错向合同相对人承担赔偿责任，符合法律规定，不存在由第三人再行承担的问题。4.祥达房地产公司只能承建5万平方米以下的建设工程，C15地块总建筑面积103550平方米，超过祥达房地产公司的开发资质，延吉市棚改局将C15地块交给祥达房地产公司开发本身违反法律强制性规定，应认定无效。5.2017年8月22日，洪霞、曲清泉二人向延吉市棚改局递交的申请项目承诺书，不是祥达房地产公司的真实意思表示，洪霞、曲清泉二人也没有权利以祥达房地产公司名义对外做出承诺。吉泰房地产公司为证实自己的主张向本院提交如下证据：证据1：《协议书》、《关于延吉市2014年棚户区（危旧房）改造项目（C15地块）的通知》（延市棚改办[2013]11号）、《关于延吉市棚户区（危旧房）改造项目（C15地块）的通知》（延市棚发[2014]50号）、《关于给予“棚户区”改建优惠政策的请示》各一份，欲证明2013年6月17日，原告经申请取得C15地块项目开发，2014年8月27日，原告与延边房呈房地产开发有限公司签订协议，约定将C15地块项目交由延边房呈房地产开发有限公司，原告与团购户签订的协议由延边房呈房地产开发有限公司承担，如团购户不参与团购，延边房呈房地产开发有限公司需按原团购协议约定退还房款本息。2014年10月8日，C15地块又交由大宇房地产公司开发，各方明确大宇房地产公司仍需按原告与延边房呈房地产开发有限公司签订的协议内容履行义务。祥达房地产公司对证据的真实性无异议，质证称《四方协议》是在合同相对人之间发生的债务转移，与祥达房地产公司无关。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该组证据本院予以采信。证据2：《关于取消棚户区C15地块改造资格的通知》（延市棚发[2017]66号）、《关于延吉市棚户区（危旧房）改造项目（C15地块）的通知》（延市棚发[2017]72号）、申请书各一份，欲证明2017年8月22日，祥达房地产公司向延吉市棚改局申请，并承诺团购户的购房款由其负责退还，基于此延吉市棚改局于2017年8月25日下文取消了大宇房地产公司的开发资格，并于2017年8月29日下文将C15地块交由祥达房地产公司开发。祥达房地产公司对两份文件的真实性无异议，对申请书的真实性有异议，质证称申请书未经祥达房地产公司的法定代表人同意，洪霞、曲清泉两名股东无权以公司名义出具，申请书中打印部分与手写部分的内容截然不同，且该申请书系向延吉市棚改局出具，与原告无关。祥达房地产公司虽对申请书的真实性提出异议，但没有提供相关证据予以佐证，故对该组证据本院予以采信。证据3：赔偿汇总表、商品房买卖合同、收据、违约利息赔偿计算表、民事判决书、民事裁定书各一组，欲证明原告共退给37户团购户房款本金10620988元，利息1520674.22元，按照四方协议和承诺书的约定，该部分应由被告承担。祥达房地产公司对赔偿汇总表、违约利息赔偿计算表的真实性有异议，质证称37户是否为团购户不清楚，无法核实。因双方对商品房买卖合同、收据、民事判决书、民事裁定书的真实性未提出异议，对此部分证据本院予以采信；赔偿汇总表、违约利息赔偿计算表系吉泰房地产公司自行制作，本院不予采信。证据4：（2019）吉2401行初35号行政裁定书及庭审笔录各一份，欲证明在该案件审理过程中，延吉市棚改局将祥达房地产公司向其出具的申请书作为证据提交给法庭，祥达房地产公司是该案件的第三人，在庭审中对申请书并没有提出异议。祥达房地产公司对证据的真实性无异议，质证称与本案无关。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该组证据本院予以采信。证据5：《协议书》一份，欲证明被告于2019年2月1日与延边房地产有限公司签订协议，约定如吉泰房地产公司向被告主张权利，延边房地产有限公司无条件将从被告处收取的1100万元退还，进而说明被告已经认可并承接了《四方协议》。祥达房地产公司对证据的真实性无异议，质证称与本案无关，从协议内容上无法体现出原告的主张。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据本院予以采信。证据6：《关于延吉市棚户区（危旧房）改造项目（C15地块）的通知》（延市棚发[2014]85号）一份，欲证明2014年10月8日延吉市棚改局将C15地块开发资格交给了大宇房地产公司。祥达房地产公司对此无异议，本院予以采信。证据7：交接说明和合同交接单各一份，欲证明原告退出C15地块开发后与承接的延边房呈房地产开发有限公司进行了交接。祥达房地产公司质证称与其无关。因双方当事人对证据的真实性未提出异议，对该证据本院予以采信。证据8：专项审计说明一份，欲证明延吉市棚改局对C15地块不同开发单位的投入进行了审计，经审计原告支出的费用为16314800元，其中退还团购户房款本息10620986.50元。祥达房地产公司作为项目承接受益人，理应对原告的前期投入给予返还。祥达房地产质证称审计部门系第三方，不是司法鉴定机构。该审计说明中涉及的投入存在虚报的情形，被告曾向相关部门提出书面申请，请求与吉泰房地产公司核对相关账目，但吉泰房地产公司至今未予答复也没有进行账目核对。因双方当事人对证据的真实性未提出异议，对该证据本院予以采信。祥达房地产公司为证实自己的主张向本院提交如下证据：证据1：房地产企业暂定资质证书、《关于延吉市棚户区C15地块一期建设项目可行性研究报告的批复》（延市发改[2019]151号）、《关于延吉市棚户区C15地块发二期建设项目可行性研究报告的批复》（延市发改[2019]168号）、吉林省房地产开发企业资质管理实施细则各一份，欲证明祥达房地产公司不具备C15地块的开发资质。吉泰房地产公司对证据的真实性无异议，质证称延吉市棚改局负责审查被告公司的开发资质，被告已经取得C15地块的开发资格。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据本院予以采信。证据2：证人曲某的出庭证言，欲证明2017年8月22日祥达房地产公司向延吉市棚改局递交的《申请书》系洪霞和曲清泉以公司名义递交的，祥达房地产公司的公章和财务章当时就在二人手中保管，二人也是祥达房地产公司当时的实际控制人。所有祥达房地产公司呈报给延吉市棚改局的材料均由二人递交。证人为当时祥达房地产公司的法定代表人，后在延吉市棚户区改造管理局发现该份《申请书》后，在申请书最后一页手写了部分内容。根据原、被告提供的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下事实：2013年6月17日，吉泰房地产公司向延吉市房产局递交请示，申请将位于延吉市人民路以南、迎春街以东、解放路以北、庆贺胡同以西的地段列入城市棚户区改造范围。同年6月20日，延吉市城市棚户区改造领导小组办公室下发《关于延吉市2014年棚户区（危旧房）改造项目（C15地块）的通知》（延市棚改办[2013]11号），将位于延吉市迎春街东侧、人民路南侧、解放路北侧区域列入2014年城市棚户区改造范围，棚改地块编号C15。2013年9月11日，延边房地产开发有限公司与吉泰房地产公司签订转让棚户区（危旧房）C15地块开发权协议。2014年7月17日，延吉市棚改局下发《关于延吉市棚户区（危旧房）改造项目（C15地块）的通知》（延市棚发[2014]50号），将C15地块交由延边房呈房地产开发有限公司开发建设，如至2014年8月17日，该项目未进入房屋征收程序，将收回开发权。2014年8月27日，延边房地产开发有限公司（协议甲方）、吉泰房地产公司（协议乙方）、李承胜（协议丙方）、延边房呈房地产开发有限公司（协议丁方）就C15地块改造相关事宜签订《协议书》（以下简称“四方协议”）一份，主要内容为：“一、丁方出资以现金及房屋支付甲、乙、丙三方的前期投入补偿（其中包括已支付给甲方的300万元）。丁方在签订协议之日起3日内将282.3683万元现金打入到市棚改局指定账户，并将房屋证明（价值1000万元）报市棚改局备案。二、前期甲、乙双方签订的协议，丁方予以认可，乙方原权利、义务由丁方承担。由丁方替甲方交纳原旭春一期项目变更土地性质费用、土地出让金及其他费用，如上述费用少于应支付甲方金额，丁方将剩余部分的款项于2015年10月30日前支付给甲方；如上述费用超过应支付甲方金额，则多出部分由甲方负责。暂有争议的人民路拆迁时建设局欠款、动迁户季殿信安置问题以及甲方动迁人民路拓宽为市政府垫付费用，由甲、丙、丁三方继续协商解决。三、乙方前期投入补偿为282.3683万元，乙方提供相关票据，经丙、丁双方确认后，由市棚改局以现金方式支付给乙方。四、丁方对丙方的补偿，按照丙、丁双方前期签订的协议内容执行，补偿款支付方式由丙方与丁方另行协商确定。五、以房屋形式支付的补偿，房屋的交付日期和方式由甲、丙、丁三方另行协商约定。六、甲、乙、丙方与被征收户签订的房屋征收补偿协议丁方予以认可，并按照已签订的协议内容对被征收户进行补偿和回迁安置。乙方与延边延房拆迁有限公司的委托协议权利、义务全部由丁方承接，乙方在延边延房拆迁有限公司的拆迁账户余额和超面积款都归丁方所有。七、乙方与团购户签订的房屋团购协议丁方予以认可，并由丁方接手。如团购户继续参与团购，则丁方按照原团购协议内容重新与团购户签订协议；如团购户不再参与团购，则丁方需按照原团购协议内容退还团购户购房本金及利息。八、此协议自签订之日起生效。协议签订后，该棚改地段（地块编号：C15地块）的开发资格归丁方所有，甲、乙、丙三方不再参与该棚改地段的开发建设。甲、乙双方针对项目不再存在任何债权、债务关系。九、此协议一式五份，甲、乙、丙、丁各执一份，棚户区改造管理局备案一份。”2014年10月8日，延吉市棚改局下发《关于延吉市棚户区（危旧房）改造项目（C15地块）的通知》（延市棚发[2014]85号），将C15地块交由大宇房地产公司开发建设。2016年3月31日，延吉市国土资源局在延边日报上刊登挂牌出让公告，并于2016年4月30日与大宇房地产公司签订《挂牌出让公开交易成交确认书》和《土地综合开发费用支付合同书》，但大宇房地产公司未缴纳全部出让金。同日，吉泰房地产公司与延吉市棚改局办理了征收合同明细及合同原件移交手续。2016年4月18日，延吉市棚改局下属《关于限期办理棚改项目相关手续的通知》，要求大宇房地产公司于2016年4月30日前务必取得棚户区C15地块国有建设用地使用权，如逾期未取得，将取消其对该地块的改造资格。2016年6月1日，延吉市环境保护局根据大宇房地产公司的申请，作出延市环审（登）字[2016]057号《关于延边大宇房地产开发有限公司棚户区C15地块B区改造项目环境影响登记表的批复》，同意实施该项目建设。2016年5月18日，大宇房地产公司取得建设用地规划许可证。2015年9月25日，中国民用航空东北地区管理局作出民航东北局函[2015]166号《关于延边大宇房地产开发有限公司东郡花园项目净空高度的审核意见》，同意大宇房地产公司取得C15地块建设房屋，但高度不超过260米。2017年8月22日，祥达房地产公司向延吉市棚改局递交申请书一份，主要内容为：“由于棚户区C15地块的棚户区改造，经过多年的工作，未能达到让回迁户顺利入住，导致其多次上访，为了维稳，让百姓顺利回迁安置到户，延边祥达房地产开发有限公司现对棚改局作出申请接管棚户区C15地块改造项目，并对棚户区C15地块改造项目作出如下承诺：一、承担安置前期拆迁所签订的合同196份，其中回迁安置157户，货币补偿39户，按所签订的合同继续履行合同内容。附：所需安置回迁合同表（表一）。二、在延边房呈房地产开发有限公司和延边大宇房地产开发有限公司工作期间预售的房源合同，予以全部承担，按合同交付房源。附：预售房源表（表二）；前期施工期间抵施工款的房源，确认按合同交付房屋。附：顶施工款房源表（表三）。三、对吉泰地产集资的进学街道和电热厂的团购户72户，其中大宇公司已退房款3994452元（18户）。未付的经法院判决生效（29户）8842398元的退房款由延边祥达公司支付给吉泰地产。如再发生的退房款仍由祥达公司继续承担。附：吉泰地产集资情况表（表四）。四、延边大宇公司2015年工作期间产生的费用支出有以下几个方面：1.支付拆迁用于货币补偿302万；2.回迁安置补偿费150万；3.支付吉泰地产公司282万；4.棚改局项目押金400万；5.征小营镇光明村一队、二队宅基地补偿款150万；6.前期清理现场拆迁垃圾、平整场地、规划设计费、地质勘探费用334万；7.管理费支出17187381元；8.公司项目借款经济费用300万；9.支出吉泰公司项目工人工资32万；10.建售楼处及装修办公室费用支出100万。上述项目总计支出22211873.81元，其中房呈及大宇预售房款支出72381.66元，大宇公司自筹支出14973707.81元，延边祥达公司对此支出的14973707.81元按借款合同给予偿还。附：借款明细。吉泰地产通过集资方式，集资了16509440.00元，此款项用于拆迁支出1180万元，支付延边房地产开发公司300万元，办公费及管理费支出为4529440.00元（吉泰借款支付了282万元），此款项祥达公司予以确定按集资明细根据退款情况交付房源。2016年产生的费用，由于吴宪存被网上追逃，无法与他取得联系，所以其账目支出无法确定，待吴宪存交出账目后，由司法会计审计认定，用于棚改区C15地块项目的合理支出，延边祥达公司全部承担。由吴宪存个人行为造成的账务，由吴宪存自行承担，大宇公司全体股东负责和吴宪存进行清算。五、目前已经施工的地上建筑物经国家指定的建筑结算中心部门进行结算，按产生的工程量，延边祥达公司进行清算，给予结账。六、延边房地产用于人民路扩宽征收产生的1000万费用支出，由延边祥达公司进行承担。在延边祥达公司正式开展工作中，只要涉及到此项目的任何问题，延边祥达公司不会出现推三诿四、置之不理的态度和行为。会做到积极配合任何相关部门，严肃认真的处理解决问题，达到百姓安心，让社会稳定的局面。”在该申请书下方，有手写说明部分，其内容为：“祥达公司取得C15项目土地使用权后负责返还前期开发主体对C15项目地上开发资金的投入费用，包括手续办理、房屋征收、拆迁临时安置补偿费，但均为无利息进行返还，除此之外，延边祥达房地产开发有限公司不承接前期开发主体涉及C15项目的一切债权、债务，延边祥达房地产开发有限公司取得C15项目的开发建设与其他开发主体无关。”2017年8月25日，延吉市棚改局下发《关于取消棚户区C15地块改造资格的通知》（延市棚发[2017]66号），以大宇房地产公司自2014年10月取得C15地块改造资格以来，未办理开工手续，项目停滞为由，取消了大宇房地产公司对C15地块的开发资格。2017年8月29日，延吉市棚改局下发《关于延吉市棚户区（危旧房）改造项目（C15地块）的通知》（延市棚发[2017]72号），将C15地块交由祥达房地产公司开发。延吉市经纬会计事务有限责任公司受延吉市棚改局的委托，于2018年10月22日对C15地块棚改项目作出专项审计说明，对吉泰房地产公司、延边房呈房地产开发有限公司、大宇房地产公司的相关支出及团购房等作了初步审计。2019年2月1日，祥达房地产公司（协议甲方）与延边房地产公司（协议乙方）签订《协议书》一份，主要内容为：“一、根据延吉市棚户区改造管理局下发的（2017）72号文件，延吉C15地块棚户区改造项目由延边祥达房地产开发有限公司进行开发建设。现甲方双方已确认该事实，并经友好协商，本着公平、公正、诚信为原则，达成如下条款，法律生效。2014年8月27日乙方与延吉吉泰房地产开发公司、李承胜、延边房呈房地产开发有限公司签订了《四方协议》，且该《四方协议》并未实际全部履行，乙方仍享有部分开发权，现乙方对界定不清的地方重新表述。经甲乙双方协商由乙方负责开发迎春街遗留的杨姓等5户拆迁开发工作，开发权实际原为乙方。甲方支付乙方的1100万元的转让费应积极尽快办理。二、关于地界不清的表述。1.乙方承建的原旭春花园一期内有一小广场（乙方围墙内仓库、空地的位置），乙方在此广场内拟建一座活动中心，保证小区一期工程不受影响。如甲方代拆代征，包括土地出让金核定费用后由乙方承担。2.乙方曾拆迁过空地公厕附近处的一户姓齐住户，经核实，甲方一并补偿给乙方。3.一号楼西侧独立小二楼归乙方所有。4.甲乙双方经协商迎春街遗留的杨姓等5户拆迁开发工作由乙方完成。5.延边祥达房地产开发有限公司继续履行向延边房地产有限公司交纳1100万元转让金工作。三、乙方与延吉吉泰房地产开发公司、李承胜、延边房呈房地产开发有限公司签订了《四方协议》，因甲方并未参与，因此该《四方协议》产生的一切纠纷与甲方无关。四、甲方按约定向乙方支付1100万元后，甲方开发C15地段过程中，如因《四方协议》导致延吉吉泰房地产开发公司、李承胜、延边房呈房地产开发有限公司向甲方再行主张权利，乙方应无条件将1100万元返还给甲方。五、2019年5月1日前乙方交付合同定金25万元整。2019年12月29日前全款全部结清。如违约乙方定金不予退还且合同无效。其他未尽事宜双方协商解决。此合同一式三份，甲乙方各执一份，棚改局备案一份。”另查明，大宇房地产公司于2011年11月2日成立，现工商登记股东为吴宪存、洪霞、曲清泉三人。其三人于2016年4月12日签订股权补充协议，约定股权分配为吴宪存（持股51%）、洪霞（持股24%）、曲清泉（持股25%）；洪霞和曲清泉不参与公司的日常工作事务处理。祥达房地产公司成立于2017年4月7日，现工商登记股东为田某（持股60%）、秦志伟（持股5%）、赵立群（持股5%）、洪霞（持股10%）、曲某（持股20%），法定代表人为田某。本院认为：本案系因棚户区改造而产生的纠纷，吉泰房地产公司和祥达房地产公司均系案涉C15地块棚户区改造的前后委托开发公司之一，延吉市棚改局作为委托方，在委托吉泰房地产公司开发建设、终止委托吉泰房地产公司开发建设及几经转变至将项目再次委托给祥达房地产公司开发的过程中，针对前手委托开发单位在委托开发期间的投入等问题，并未予明确，吉泰房地产公司与祥达房地产公司之间也未签订过相关的协议。基于此，本案目前尚不宜由人民法院通过民事程序予以审理，双方可先行与延吉市棚改局等部门协商解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条之规定，裁定如下：驳回延吉市吉泰房地产开发有限公司的起诉。案件受理费94650元，退还给延吉市吉泰房地产开发有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  刘晓娟审判员  崔 玉审判员  秦承兰二〇二〇年六月二十三日书记员  尹光熹