沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初4038号原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行，营业场所沈阳市铁西区。负责人张文武，系该行行长。委托诉讼代理人鲁尚杰，系辽宁通运律师事务所律师。委托诉讼代理人张云凯，系辽宁通运律师事务所律师被告吕春玲,女,汉族,住址黑龙江省拜泉县龙泉镇。被告赵贵军,男,汉族,住址黑龙江省拜泉县龙泉镇繁荣村4组。被告：辽宁富莱斯普房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区。法定代表人：邓淑梅。原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行与被告吕春玲、赵贵军、辽宁富莱斯普房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张云凯到庭参加诉讼，被告吕春玲、赵贵军、辽宁富莱斯普房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行诉称，2015年7月29日，原告与被告吕春玲、赵贵军签订《个人购房借款/担保合同》，约定由原告为被告吕春玲、赵贵军提供个人住房贷款63万元，用于被告吕春玲、赵贵军购买位于沈阳市于洪区建筑面积为125.81平方米的房屋，年利率为5.4%，贷款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款。被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于2013年7月19日出具阶段性担保承诺函，承诺对借款人的债务承担连带保证责任，并于2013年9月15日与原告签订《按揭贷款业务合作协议》，协议第四条进一步明确了被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司对借款人的连带保证责任。借款合同签订后，原告于2015年8月7日依约将63万元借款本金发放给被告吕春玲、赵贵军，并于2015年8月5日在沈阳市房屋登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记。被告在履行还款义务过程中多次存在逾期还款行为，经原告多次催收，始终未能清偿逾期贷款本息，依据借款合同第十四条之规定，原告有权宣告被告借款立即到期，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告吕春玲、赵贵军立即给付原告借款本金613692.22元及利息、罚息计57523.35元（暂计至2018年6月15日）；2、判令被告吕春玲、赵贵军给付原告自2018年6月16日至实际给付之日止的利息（以欠款本金为基数，按合同第四十三条约定利率计算）、罚息（以欠款本息和为基数，按合同第五十二条约定利率计算）；3、判令被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司对以上全部债务承担连带保证责任；4、判令原告对抵押房产（沈阳市于洪区房屋）享有优先受偿权；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告吕春玲缺席未答辩。被告赵贵军缺席未答辩。被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司缺席未答辩。经审理查明，原告与被告吕春玲、赵贵军、被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于2015年7月29日签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告吕春玲、赵贵军向原告借款63万元，用于购买位于沈阳市于洪区，建筑面积125.81平方米的房屋，并以所购房屋为抵押。合同约定借款期限为240个月，还款方法为按月等额本息还款。合同第四条、第四十三条、第四十四条、第九条、第五十二条对贷款利息及罚息的计算方式进行了约定。合同还约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同约定的担保方式为抵押，2015年8月5日，被告吕春玲、赵贵军所购买的沈阳市于洪区房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。另查，被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于2013年7月19日向原告出具《阶段性担保承诺函》，承诺被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司为购买“凤凰水城”楼盘办理按揭住房贷款的购房人在办妥《他项权利证》前，向原告承担阶段性连带责任保证。原告与被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于2013年9月15日签订《按揭贷款业务合作协议》，约定在借款人办妥正式抵押登记手续并将《房屋他项权证》交原告收押前，被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司同意为购房人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。又查，2015年8月7日，原告向被告吕春玲、赵贵军发放贷款63万元。根据原告庭审中提交的还款明细显示，其违约月数已连续三个月以上且累计超过六次。上述事实，有原告陈述、《个人购房借款/担保合同》、预告登记证、个人借款凭证、《阶段性担保承诺函》、《按揭贷款业务合作协议》、还款明细等证据，经庭审审查，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》内容真实，合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同中约定，借款人吕春玲、赵贵军连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布未偿还的借款立即到期，要求被告吕春玲、赵贵军清偿未偿还款项及利息、罚息等。现被告吕春玲、赵贵军连续三个月以上且累计六次以上未按时偿还贷款，原告有权要求被告吕春玲、赵贵军偿还全部剩余贷款及利息、罚息，并要求被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司承担连带保证责任，故原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告要求对抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张，本案所涉房产上设定的为抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权。故对于原告的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、被告吕春玲、赵贵军于本判决生效后十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行贷款本金613692.22元、积欠利息、罚息57523.35元（利息、罚息截止日期为2018年6月15日）；二、被告吕春玲、赵贵军于本判决生效后十五日内按合同约定利率，偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行自2018年6月16日起至债务实际清偿之日止的未偿还贷款的利息、罚息；三、被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司对本判决的第一项、第二项承担连带给付义务；给付义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费10512元，减半收取5256元，由被告吕春玲、赵贵军、被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  陈言二〇二〇年六月二十二日法官助理袁秀飞书记员高梓竹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。