广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂1102执异43号 异议人（案外人）：谢崇仪，男，1987年6月29日出生，汉族，住广西贺州市平桂区。 异议人（案外人）：温静芽，女，1990年3月14日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 申请执行人：广西贺州桂东农村合作银行，住所地：广西贺州市。 法定代表人：曾建华，该行董事长。 被执行人：广西贺州海达贸易有限公司，住所地：广西贺州市。 法定代表人：高小河，总经理。 被执行人：广西贺州市桂东房地产开发有限公司，住所地：广西贺州市。 法定代表人：覃容连。 被执行人：南宁长江企业投资集团有限公司，住所地：广西南宁市。 法定代表人：覃万丰。 被执行人：覃展敏，男，1967年7月23日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 被执行人：高小河，男，1986年2月5日出生，汉族，住广西岑溪市。 本院执行申请执行人广西贺州桂东农村合作银行与被执行人广西贺州海达贸易有限公司、广西贺州市桂东房地产开发有限公司、南宁长江企业投资集团有限公司、覃展敏、高小河借款合同纠纷一案，异议人谢崇仪、温静芽对本院查封、变卖被执行人广西贺州市桂东房地产开发有限公司所有的坐落于贺州市八步区星光路×号桂东·汇豪国际城×＃楼×单元×号房不服，向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查。现审查终结。 异议人谢崇仪、温静芽称，请求撤销八步区人民法院（2019）桂1102执1524号之一执行裁定，对“贺州市桂东·汇豪国际城×＃楼×单元×号房”的强制执行措施，解除对已由异议人购买的该房产的查封等执行措施。事实与理由：八步区人民法院于2019年12月4日作出的（2019）桂1102执1524号之一执行裁定书，裁定由被执行人广西贺州市桂东房地产开发有限公司自行变卖其所有的上述商品房。异议人认为该查封侵害了异议人合法权益。2011年12月11日，异议人与广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订《商品房定向开发协议》，约定异议人购买广西贺州市桂东房地产开发有限公司开发的上述商品房，在2014年12月30日前交房，总价款281180元，异议人已按照协议约定付款141180元。后广西贺州市桂东房地产开发有限公司违约未交房，双方于2019年6月30日签订《内容确认协议》，约定由异议人增加房款58095元并于开发商取得预售许可证后交付，开发商承诺于2020年10月30日前交房。根据《内容确认协议》，双方已经符合签订《房屋买卖合同》的条件，但因广西贺州市桂东房地产开发有限公司一直不与异议人签订买卖合同，故异议人无法将剩余款项交付，广西贺州市桂东房地产开发有限公司也未按约定交房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人作为买受人，在人民法院查封起已经签订《职工住宅定向开发协议》，2019年6月3日签订《内容确认协议》，且在2011年在广西贺州市桂东房地产开发有限公司未取得预售证的情况下交付购房款141180元给广西贺州市桂东房地产开发有限公司。该房产是异议人用于居住的唯一住房，现对方已经符合交付条件，却不肯与异议人签订房屋买卖合同。异议人愿意将剩余房款交付执行，请求法院作出异议人的请求，解除对房产的查封。 本院经审查查明以下事实，本院2019年9月2日作出的（2019）桂1102民初1919号民事调解书已发生法律效力，该民事调解书确定：被告广西贺州海达贸易有限公司应于2019年9月8日前一次性还清尚欠原告广西贺州桂东农村合作银行贷款本金23997999.65元及相应利息；被告广西贺州海达贸易有限公司赔偿原告广西贺州桂东农村合作银行律师代理费损失21000元并定于2019年9月8日前一次性付清；原告广西贺州桂东农村合作银行对被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司名下的位于贺州市星光路西侧的5497平方米国有土地使用权[土地证号：贺州国用（×）第×号]位于贺州市××7013.15平方米在建工程[土地证号：贺州国用（×）第×号、规划许可证：建字第×（公）号]折价、拍卖、变卖所得价款在一、二、五项（案件受理费88119元）债务范围内享有优先受偿权。 因义务人逾期未履行法定义务，权利人向本院申请强制执行。本案执行过程中，本院查明位于贺州市星光路西侧地块国有土地使用权[土地证号：贺州国用（×）第×号]及地上在建工程（汇豪国际城×＃楼）和位于贺州市星光路东侧（原星光化生产区）地块土地使用权[土地证号：贺州国用（×）第×号]及地上在建工程（汇豪国际城×＃楼）系被执行人广西贺州市桂东房地产开发有限公司所有，现该两处在建工程已完工并已获得商品房预售许可。该两处在建工程均已被贺州市中级人民法院及本院查封。2019年11月11日，被执行人广西贺州市桂东房地产开发有限公司向本院申请由其自行变卖上述涉案在建工程中已取得预售许可的商品房。2019年12月4日，本院作出（2019）桂1102执1524号之一执行裁定：一、由被执行人广西贺州市桂东房地产开发有限公司自行变卖其所有的坐落于贺州市××区星光路××桂东·汇豪国际城×＃、×＃楼已取得预售许可的商品房。其中，已签订合法有效的《商品房定向开发协议》、《商品房预售内容确认协议》的购房户在本裁定作出之日起十五日内到变卖机构按上述协议确定的价格签订所对应的商品房的《商品房买卖合同》，逾期未签订的购房户所对应的商品房由变卖机构向社会公开变卖，变卖机构不得低于原《商品房定向开发协议》、《商品房预售内容确认协议》所确认的价格。二、上述在建工程商品房销售回款均须转入贺州市处遗领导小组第四办公室在广西贺州桂东农村合作银行营业部开设的临时存款账户42×××95内，未经本院许可，任何人不得使用。 上述裁定生效后，本院指定的变卖机构被执行人广西贺州市桂东房地产开发有限公司于2019年12月11日在《贺州日报》刊登变卖公告，告知已签订《商品房定向开发协议》、《商品房预售内容确认协议》的购房户，贺州市××区星光路××桂东·汇豪国际城×＃、×＃楼已取得预售许可，该类购房户应于公告发布之日起15日内到变卖机构按协议确定的价格签订对应的商品房《商品房买卖合同》，逾期未签订合同的，相应的商品房由变卖机构向社会公开拍卖。在此之前，2019年12月3日，变卖机构被执行人广西贺州市桂东房地产开发有限公司通过邮政快递通知异议人应于2020年1月7日前到该公司办理签订《商品房买卖合同（预售）》的相关手续。该通知经由异议人本人签收。异议人在本院上述裁定规定的期间内未履行到变卖机构签订《商品房买卖合同》的义务。 另查明，2011年12月11日，异议人谢崇仪与被执行人广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订《房地产定向开发协议》，约定，异议人选购广西贺州市桂东房地产开发有限公司开发的贺州桂东·汇豪国际城×＃楼×单元×号房，单价为2420元/平方米，总价281189元，协议签订后3日内交纳20%即56236元，2012年5月30日前交纳20%，2012年10月30日前交纳10%。2019年6月3日，异议人与被执行人广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订《商品房预售合同内容确认协议》，该协议确认双方签订上述《商品房定向开发协议》后异议人预订上述商品房已付款141180元，确认《商品房定向开发协议》为预约合同，经双方协商达成补充协议，双方同意在原售价基础上增加500元/平方米，增加金额为58095元，双方确认重新商定的购房总价款为339275元。异议人应于开发的商品房取得预售许可证后30日内将该款存入指定的监管账户，协议双方在取得商品房预售证后30个工作日内签订《商品房买卖合同（预售）》。 本院认为，异议人与被执行人广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订合法有效的《商品房定向开发协议》、《商品房预售内容确认协议》，异议人享有按照双方约定的价格与被执行人广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其预订的商品房的的权利，但是，异议人未在规定的期间内办理签订《商品房买卖合同》，其已丧失对其预购的商品房的购买资格，变卖机构被执行人广西贺州市桂东房地产开发有限公司依照本院生效裁定的规定变卖异议人预购的商品房，符合法律规定。在规定的期限内办理《商品房买卖合同》签订手续，交付剩余购房款，在本案执行中，是本院裁定规定的异议人应履行的义务，同时，该义务也是异议人与被执行人达成的协议约定的异议人应履行的义务，异议人未按本院裁定及其与被执行人达成的协议履行义务，应视为其已放弃对其预订的商品房购买权。异议人主张应按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，排除执行，理由不成立。该法律规定规定了异议人的权利能够排除执行必须同时具备以下三个条件，即在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同；所购买的商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。异议人预购上述商品房已支付141180元，而商品房买卖双方约定的合同总价款为339275元，异议人所交购房款未超过总价款百分之五十，不符合上述法律规定所规定的情形，其权利不足以排除执行。本案执行依据（2019）桂1102民初1919号民事调解书已确定，本案申请执行人对异议人主张权利的商品房享有折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，异议人提出的排除执行请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人谢崇仪、温静芽的执行异议请求。 如对本裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;认为与原判决、裁定无关的,可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 周 健 审判员 黄月岸 审判员 全守盛 二〇二〇年六月二十三日 书记员 莫杨宁