贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2553号上诉人（原审原告）：赵孝理，男，汉族，1964年2月11日出生，住贵州省正安县。委托诉讼代理人：黎吉奎,男，仡佬族，1959年4月20日出生，系赵孝理之表兄，住贵州省正安县。被上诉人（原审被告）：正安县世栋房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市正安县锦鸿家园（西门）。法定代表人：令狐世栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖代丽，该公司副总经理。委托诉讼代理人：王盟，该公司员工。上诉人赵孝理因与被上诉人正安县世栋房地产开发有限公司（以下简称“世栋房开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服正安县人民法院（2019）黔0324民初3137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵孝理上诉请求：撤销原判，改判世栋房开公司将涉案房屋全面修复达到质量合格，并由世栋房开公司向赵孝理支付鉴定费15000元，工人工资800元，赵孝理搬出房屋租房费用10000元，共计25800元。事实及理由：鉴定报告得出的结论系墙体砂浆强度低导致，属于世栋房开公司的责任,赵孝理提前装修房屋与房屋墙身裂缝、顶板掉块之间不存在因果关系。原审判决仅依据加固维修报价单判决世栋房开公司支付上诉人修复费用，而未对上诉人因此遭受的损失作出判决。世栋房开公司在二审期间未作书面答辩。赵孝理向原审法院起诉请求：1.世栋房开公司全面修复赵孝理的房屋或者赔偿赵孝理修复费180000元；2.世栋房开公司赔偿赵孝理因租房居住产生的租金10000元；3.世栋房开公司赔偿赵孝理因鉴定雇佣民工支付的工资800元；4.世栋房开公司承担本案受理费、鉴定费。原审法院认定事实：2014年9月11日，赵孝理、世栋房开公司签订《商品房买卖合同》，由赵孝理以289597元向世栋房开公司购买正安县凤仪街道山奇社区三小区锦鸿家园建筑面积为115.81㎡、套内面积为97㎡的7-705号住房1套，该合同第十一条第（一）项约定“出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房”；该合同附件七中约定“墙面、顶棚抹灰层保修期限为2年，保修期内，因施工质量问题，造成墙面、顶棚抹灰层脱落的，无偿进行保修”。《商品房买卖合同》签订后，赵孝理因出嫁女儿所需，对世栋房开公司还未安装门及交付钥匙的商品房屋进行了装修，并于2014年12月中旬入住。赵孝理入住该商品房不久，发现房屋的墙身有裂缝现象，于2015年向原审法院提起诉讼，不久撤回了案件的起诉。后双方对房屋墙身裂缝问题继续发生争议，赵孝理再次向原审法院提起诉讼。在诉讼过程中，赵孝理对其房屋裂缝原因及修复费用申请鉴定，原审法院委托广东中星检测鉴定有限公司进行鉴定后，出具了中星鉴字[2019]第M0433号《房屋安全鉴定报告》，并附了其委托的与该公司长期合作的有资格的加固公司—广东聚创特种工程有限公司出具的《加固维修报价单》。《房屋安全鉴定报告》记载的鉴定意见为：（一）、危险构件评述。该房屋现时损坏主要表现在①部分墙体的开裂现象；②部分门窗洞附近墙体的开裂现象；③部分天面板的东西走向开裂现象。依据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-20167）第5章，该房屋开裂的墙体构件及混凝土板构件均未达到危险构成的规定条件，不存在危险构件，不属于危房。（二）、墙体及现浇混凝土顶板的裂缝产生原因分析：1.部分墙体的开裂现象，原因为墙体砌筑砂浆强度较低，不满足设计图纸要求，受到温度、湿度变化影响和自身干缩作用下而出现裂缝。2.部分门窗洞附近墙体开裂现象，原因为墙体的温度变化产生的水平推力与门窗、窗框的约束形成于墙体抗剪能力所致。3.部分天面板的东西走向开裂现象，原因为天面板的混泥土收缩及温度伸缩变形所致。广东中星检测鉴定有限公司委托与其有长期合作关系的从事加固维修业的广东聚创特种工程有限公司出具了《加固维修报价单》，载明涉案房屋修复加固工程的施工总报价（包括人工、材料、机械等全部费用）为14236.78元。广东中星检测鉴定有限公司在鉴定过程中，因鉴定所需，要请民工协助办理鉴定事宜，赵孝理支付了民工工资800元。因鉴定，赵孝理支付了鉴定费15,000元。世栋房开公司开发的“锦鸿家园（二期）7栋”工程于2014年5月21日开工，2015年3月30日完工，2015年5月19日竣工验收，2018年5月31日办理工程竣工验收备案登记。赵孝理与案外人郑传丽签订《住房租赁合同》，约定由郑传丽将位于正安县城西门农贸市场三楼的住房出租给赵孝理，租期为2019年3月15日至2020年3月14日，租金为10000元，郑传丽向赵孝理出具了收到租金10000元的收条。原审法院认为，双方签订《商品房买卖合同》是其真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。现双方为房屋质量及修复问题发生争议，其争执焦点为1.赵孝理所购房屋出现裂缝责任应由何人承担。2.赵孝理的房屋是由世栋房开公司负责全面修复或赔偿修复费180,000元，还是应由世栋房开公司按《房屋安全鉴定报告》所附《加固维修报价单》确定的修复加固工程施工总报价赔偿。3.赵孝理要求世栋房开公司支付房屋租金10000元、工人工资800元、鉴定费15000元的诉讼请求应否支持。关于第1个争执焦点。根据鉴定结论，赵孝理的房屋出现裂缝的原因是墙体砌筑砂浆强度较低、不满足设计图纸要求及墙体的温度变化产生的水平推力与门窗、窗框的约束力形成于墙体抗剪能力和天面板的混凝土收缩及温度伸缩变形所致，这些质量问题是在2年保修期内出现的，虽然赵孝理未经世栋房开公司交房提前装修入住并在该房屋屋顶加层，但世栋房开公司未提供证据证明其尽到了提醒和制止的义务，按照合同约定，世栋房开公司作为房屋出卖人，应对该质量问题承担责任。鉴于赵孝理在不到约定的最后交房时间，且在世栋房开公司未安装门及交付钥匙的情况下提前装修入住，使其装修质量方面存在隐患，是造成房屋裂缝的原因之一，故赵孝理对其房屋墙身裂缝问题也应承担一定的责任。关于第2个争执焦点。赵孝理主张向世栋房开公司所购房屋系危房，修复需要18万元费用，但对其主张未提供证据证明，且鉴定的结论也不属于危房，鉴定的修复费并不是18万元，故原审法院对赵孝理的主张所购房屋系危房的事实不予确认，对赵孝理要求世栋房开公司赔偿修复费18万元的诉讼请求不予支持。鉴定机构的《鉴定报告》对赵孝理所购房屋裂缝原因进行了详细的分析及说明，《加固维修报价单》对修复该房屋提供了施工总报价，该报价包括人工、材料、机械等全部费用，虽然原审法院在相关部门只调取到该房屋所在的工程竣工档案资料，未能调取到施工图纸，但无施工图纸印证并未对鉴定意见产生影响，故原审法院对《房屋安全鉴定报告》记载的房屋裂缝原因的分析与说明及《加固维修报价单》的报价予以确认，作为本案裁判结果的参考依据。由于赵孝理对其房屋裂缝有一定的过错责任，双方对由世栋房开公司进行全面修复达不成合意，且由世栋房开公司进行全面修复不利于操作，故原审法院对赵孝理要求由世栋房开公司全面修复该房屋的诉讼请求不予支持。鉴于世栋房开公司同意按《加固维修报价单》的修复加固工程总报价赔偿赵孝理，原审法院确定《加固维修报价单》的修复费14236.78元由世栋房开公司全额赔偿。关于第3个争执焦点。经鉴定机构鉴定，赵孝理向世栋房开公司所购房屋不存在危险构件，不属于危房，且赵孝理的房屋是在2015年装修入住后就产生裂缝，而赵孝理提交的房屋租赁合同载明房屋租赁时间为2019年3月15日至2020年3月14日，赵孝理并未提交证据证明其租房是因所购房屋出现裂缝无法居住，房屋裂缝是租房的唯一原因。故赵孝理要求世栋房开公司赔偿其房屋租金10000元的诉讼请求原审法院不予支持。对鉴定费15000元、工人工资800元，合计15800元是因双方对房屋裂缝原因及修复费用发生争议，鉴定机构进行鉴定所支付的费用，与房屋出现裂缝需修复有因果关系，根据双方的过错原因力，原审法院酌定由双方分别按10%、90%的比例分担，世栋房开公司应承担的部分为14220元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、由正安县世栋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付赵孝理房屋修复费、鉴定费、工人工资共计28456.78元。二、驳回赵孝理其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由赵孝理负担1337元、正安县世栋房地产开发有限公司负担313元。本院二审期间，世栋房开公司向本院提交了1份竣工验收会议结论，拟证明涉案房屋于2014年9月17日才开始竣工验收，赵孝理强行入住装修，与墙体分裂有直接关系。赵孝理质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，但达不到世栋房开公司的证明目的。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，世栋房开公司与赵孝理签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，世栋房开公司向赵孝理交付的房屋应使用合格的建筑材料、构配件和设备，房屋质量必须符合工程质量规范、标准和施工设计文件的要求。广东中星检测鉴定有限公司出具的《房屋安全鉴定报告》载明，涉案房屋部分墙体开裂的原因为墙体砌筑砂浆强度较低，不满足设计图纸要求，受到温度、湿度变化影响和自身干缩作用下而出现裂缝。虽然赵孝理在合同约定的交房期限前对房屋进行了装修，但从鉴定报告的结论来看，赵孝理对房屋的装修行为未对房屋裂缝产生影响，故房屋产生裂缝的原因在于世栋房开公司。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条关于“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，世栋房开公司应当承担相应的责任。赵孝理支付的鉴定费15000元以及鉴定过程中支付工人工资800元应由世栋房开公司承担。赵孝理因房屋裂缝搬出房屋，另行租房居住，由此产生的租金10000元应由世栋房开公司承担。由于双方对于如何修复房屋未能达成一致意见，原判依据《加固维修报价单》中确定的修复加固工程报价，判决由世栋房开公司赔偿赵孝理修复费用14236.78元并无不当。赵孝理已对涉案房屋进行了装修，修复房屋必然会对房屋的装修造成一定的损害，由于修复房屋尚未进行，故该部分损失尚未实际发生，赵孝理可待实际发生之后另行主张权利。综上所述，原判认定事实不清，应予改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销正安县人民法院（2019）黔0324民初3137号民事判决；二、由正安县世栋房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付赵孝理房屋修复费、鉴定费、工人工资、租金共计40036.78元；三、驳回赵孝理的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1650元，二审案件受理费3300元，共计4950元，由正安县世栋房地产开发有限公司负担4000元，赵孝理负担950元。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年六月二十九日法官助理朱桃书记员田林