河北省深泽县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0128民初150号 原告：晋州市志诚建设工程有限公司，住所地：河北省石家庄市晋州市中兴街中段路南。 法定代表人：石某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘某，河北元泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛某，河北元泰律师事务所律师。 被告：平某，男，1965年7月26日出生，汉族，住定州市。 委托诉讼代理人：李某，男，1961年11月28日出生，汉族，定州市人，系河北永伟典当行有限公司推荐的代理人。 被告：河北金灿房地产开发有限公司，住所地：深泽县桥头乡乘马村滨港小镇小区1号楼1-1-102。 法定代表人：李某1，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘某1，河北信联律师事务所律师。 被告：河北鹿峰房地产开发有限公司，住所地：石家庄市裕华区建华大街与槐中路交叉口万达B区9号楼1-2801。 法定代表人：魏某，该公司经理。 原告晋州市志诚建设工程有限公司（以下简称志诚公司）与被告平某、河北金灿房地产开发有限公司（以下简称金灿公司）、河北鹿峰房地产开发有限公司（以下简称鹿峰公司）执行异议之诉一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告志诚公司委托诉讼代理人刘某、牛某、被告平某委托诉讼代理人李某、被告金灿公司委托诉讼代理人刘某1到庭参加诉讼，被告鹿峰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告志诚公司向本院提出诉讼请求：1、判决继续对深泽县滨港小镇小区7号楼1单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702，7号楼2单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702，8号楼2单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702的房屋（价值300万元）进行执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因原告与金灿公司、鹿峰公司建设工程合同纠纷一案【案号（2019）冀0128民初1482号】诉讼中，原告申请法院查封了被告金灿公司开发的深泽县滨港小镇小区3栋、7栋、8栋整楼。被告平某对此提出执行异议，认为涉案执行查封的多套房产中，部分房屋其已购买，应对其购买的房屋解除查封，经（2020）冀0128执异6号执行裁定书，裁定中止对本案中所涉及房产的执行。但该裁定书在认定事实及适用法律上存在严重错误，现原告在收到该裁定15日之内，向贵院提起执行异议之诉，望支持原告的诉讼请求。 被告平某辩称：李金永给金灿公司投资2,800万元，后金灿公司与李金永签订以房抵债协议，并受李金永指定，将87套房产备案到平某名下，原告申请查封了备案在平某名下的房屋，原告所诉工程款与该房产无关，要求解除查封。 被告金灿公司辩称：涉案滨港小镇小区系鹿峰公司转让给金灿公司，转让之前该项目没有任何开发手续，转让后金灿公司办理了国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，之后金灿公司继续对项目进行施工建设，并办理了商品房预售许可证，因此涉案小区的房产都归金灿公司所有，金灿公司有处分权。因开发建设涉案项目金灿公司向李金永借款2,800万元无法偿还，故与李金永指定的购房人平某签订了商品房预售合同并进行了备案，用以抵偿李金永的借款本息。上述房产已归平某所有，故原告与鹿峰公司的纠纷，应由双方自行解决，不应查封金灿公司备案给平某的房产。 被告鹿峰公司未提交答辩意见。 原告志诚公司、被告平某及金灿公司对以下事实无争议： 志诚公司诉鹿峰公司、金灿公司建设工程合同纠纷一案，本院受理后，志诚公司申请对鹿峰公司、金灿公司名下的财产进行保全，本院于2019年8月21日做出（2019）冀0128民初1482号民事裁定书，裁定查封金灿公司开发的深泽县滨港小镇小区3栋、7栋、8栋整楼，并于2019年8月22日移送本院执行局，执行局于2019年8月23日向金灿公司、深泽县房管所送达了民事裁定书及协助执行通知书。 2019年12月17日平某向本院提出执行异议，称上述所查封房屋中7号楼1单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702，7号楼2单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702，8号楼2单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702共42套房产已由金灿公司出售给平某，并办理了备案登记，房屋归平某所有，要求本院解除对上述房屋的查封。 本院审查后认为，平某与金灿公司于2017年9月6日签订的深泽滨港小镇项目认购协议书合法有效，并于2019年8月21日在深泽县房管所办理了预售商品房合同备案，上述行为发生在法院查封裁定送达之前，平某按约定支付了相应价款，因本院（2019）冀0128民初1432号民事裁定书查封了滨港小镇小区的土地使用权，平某对涉案房产未办理过户登记本身不存在过错，平某提出的异议事由成立。2020年1月17日本院做出（2020）冀0128执异6号执行裁定书，裁定中止对涉案争议房产的执行。志诚公司不服本院（2020）冀0128执异6号执行裁定书，提起执行异议之诉。 上述事实有本院（2019）冀0128民初1482号民事裁定书、（2020）冀0128执异6号执行裁定书、案外人执行异议申请书等予以证实。 根据原告的起诉内容与被告的答辩意见，合议庭归纳争议焦点为：被告平某对涉案争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，并围绕该焦点进行了调查。 原、被告围绕争议焦点进行了陈述、举证、质证。 被告平某称，李金永在金灿公司进行投资，有打款记录和以房抵债协议，已在房管所办理了网签备案，原告起诉工程款不能查封平某的房产，要求解除对涉案房产的查封。 被告平某为证实自己的主张提交下列证据： 1、李金永给金灿公司打款2,800万元的银行交易记录22份，交易记录显示李某给郎志坡打款21次共2,700万元、成淑英给郎志坡打款1次100万元。原告称他与李某、成淑英、李金永均在同一公司工作。 2、2020年1月16日李金永与金灿公司签订的以房抵债协议及抵债房产清单，其中包括涉案42套房产。 原告志诚公司质证称，对以房抵债协议的合法性、关联性、真实性均有异议，该协议形成时间为2020年1月16日，此前涉案房产已于2019年8月21日被法院查封，在法院查封后双方签订的以房抵债协议无效。对银行交易记录的关联性有异议，平某主张李金永对金灿公司享有债权，但付款账户不是李金永的个人账户。平某所陈述的事实已证明其本人不是涉案房产的所有权人，对涉案房产没有实体上的权利，其与金灿公司签订的预售商品房备案书，基本关系为民间借贷，商品房仅是对民间借贷合同的担保，双方（平某或李金永与金灿公司）签订的商品房买卖合同不是双方的真实意思表示，平某或李金永均不具备消费者的资格。商品房买卖合同备案不属于不动产登记，也不属于不动产预告登记，而是住建部门依据商品房预售办法所进行的防止开发商一房多卖损害消费者利益行使行政职能的一种表现，不产生物权转让、变更的效力。 被告金灿公司质证称，对平某的陈述及证据均无异议。平某已支付了房屋对价并办理了合同备案，且备案日期在法院查封之前，有对抗法院查封的效力。以房抵债协议签订时间晚是因为金灿公司向李金永借款时就与李金永指定的人签订了房屋买卖合同作为对借款的担保，又在金灿公司取得预售许可证后办理了备案，因金灿公司无法偿还借款本息才用备案的房产抵顶了债权。涉案项目转让前，鹿峰公司与原告签订了建设施工合同，金灿公司、平某与原告没有法律关系，金灿公司与原告没有签订施工合同，在办理相关手续时将原告写为施工单位是因为原告与鹿峰公司签订施工合同并进行了建设。涉案项目全部房产均登记在金灿公司名下，且涉案争议房产已备案给平某，原告仅因鹿峰公司欠款就查封金灿公司名下的房产是错误的。 原告志诚公司对金灿公司的陈述提出异议，称原告申请查封涉案房产与金灿公司无关不成立，执行异议之诉的本诉是原告起诉了金灿公司、鹿峰公司，所以才申请查封登记在金灿公司名下的房产，金灿公司所办理的施工手续均是将志诚公司作为施工单位进行的备案。以房抵债协议签订时间晚于商品房备案合同签订时间，证明金灿公司、平某均不认为房屋买卖合同的签订产生所有权转移的效力，否则双方没必要再签订以房抵债协议。李金永指定的登记人有两个，一个是平某，一个是王栩，王栩在案件审理过程中以完全相同的理由和证据抗辩，均未被采信，现（2020）冀0128民初151号民事判决书已生效。 原告提交本院（2020）冀0128民初151号民事判决书，该判决准许执行王栩提异议的房产。 被告平某及金灿公司对上述判决书均无异议。 对于是否支付了涉案争议房产的房屋对价及将房屋登记在平某名下的原因，平某称已用李金永的2,800万元借款抵顶了房款，李金永和平某同在河北永伟典当行有限公司，双方没有其他关系，李金永是老板，是李金永指定将房屋登记在平某名下。对于涉案房产属于谁，平某称房产属于河北永伟典当行有限公司。 本院经审理认定事实如下： 2017年9月6日至2018年8月2日期间李某分21次给郎志坡转款2,700万元、2018年7月21日成淑英给郎志坡转款100万元，共计2,800万元。被告平某及金灿公司均认可该2,800万元系金灿公司向李金永的借款。 2017年9月6日被告金灿公司与被告平某就涉案房屋签订了项目认购协议书，2019年8月21日在深泽县房管所进行了预售商品房合同备案。 志诚公司诉鹿峰公司、金灿公司建设工程合同纠纷一案，本院受理后，志诚公司申请对鹿峰公司、金灿公司名下的财产进行保全，本院于2019年8月21日做出（2019）冀0128民初1482号民事裁定书，裁定查封金灿公司开发的深泽县滨港小镇小区3栋、7栋、8栋整楼，并于2019年8月22日移送本院执行局，执行局于2019年8月23日向金灿公司、深泽县房管所送达了上述民事裁定书及协助执行通知书。 2019年12月17日平某向本院提出执行异议，称涉案房产已由金灿公司出售给平某，并办理了备案登记，房屋归平某所有，要求本院解除对上述房屋的查封。本院审查后于2020年1月17日做出（2020）冀0128执异6号执行裁定书，裁定中止对涉案争议房产的执行。 2020年1月16日李金永（甲方）与金灿公司（乙方）签订以房抵债协议，协议约定：乙方于2017年9月6日向甲方借款2,800万元转账至郎志坡银行卡，至今未还。借款时为保证资金安全经双方协商乙方与甲方指定人王栩、平某签订了《预售商品房合同备案书》；《预售商品房合同备案书》为双方真实意思表示，已真实交易用于抵偿乙方债务；乙方提供自己开发的深泽县滨港小镇住宅小区部分房产明细，详见《房产清单》；协议签订后，乙方不得向甲方及指定人王栩、平某主张解除《预售商品房合同备案书》，不得就上述房产主张任何权利，乙方同意上述房产已经完全归甲方所有，待上述房产能够办理房产证后由乙方无条件协助甲方办理到甲方或甲方指定人王栩、平某名下；194套房产抵偿全部债务。 2020年2月10日，原告志诚公司不服本院（2020）冀0128执异6号执行裁定书，提起执行异议之诉。 本院认为，被告金灿公司的抗辩理由有二：一是金灿公司与志诚公司没有签订合同，志诚公司起诉的工程款与其无关，法院不应查封金灿公司的财产；二是涉案房产已备案到平某名下，属平某所有，法院不应查封。被告平某的抗辩理由为：涉案房产已备案到平某名下，属其所有，法院不应查封。 对于金灿公司的抗辩理由一，因在本院（2019）冀0128民初1482号案件中，金灿公司、鹿峰公司为被告，本院依据志诚公司的申请查封金灿公司名下的房产并无不妥，至于志诚公司所诉工程款是否与金灿公司有关，不属本案审查的范围。 本案的争议焦点，也是平某和金灿公司共同的抗辩理由为：平某提出异议的涉案房产是否属于平某所有、其是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据平某提交的打款记录，平某、金灿公司所主张的李金永与金灿公司的民间借贷关系发生起始时间为2017年9月6日，一直持续至2018年8月份，借款分22次支付给金灿公司，平某与金灿公司签订《深泽滨港小镇项目认购协议书》的时间也是2017年9月6日，也就是说，在李金永的借款尚未支付给金灿公司时，平某已与金灿公司签订了房屋认购协议书。根据此时间节点，以及2020年1月16日以房抵债协议中平某与金灿公司签订《预售商品房合同备案书》的原因是为保证借款资金安全的内容，可见将涉案房屋备案到平某名下系作为李金永与金灿公司民间借贷合同的担保而采取的措施。至本院2019年8月份查封涉案房产时，平某个人未实际支付房屋价款，亦未进行预告登记。本院查封之后，因借款无法偿还，李金永才与金灿公司达成以房抵债协议，此时双方才真正有以房抵债合意，抵债协议内容反映出签协议时双方均认为涉案房产仍属金灿公司所有，抵债后房产归李金永所有。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。” 第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。” 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 根据查明的事实及上述法律规定，以房抵债的债权人系李金永而非平某，李金永与平某之间不存在债权债务关系，仅因李金永指定才将房屋备案到平某名下。平某虽在法院查封涉案房产前与金灿公司签订了《深泽滨港小镇项目认购协议书》及《预售商品房合同备案书》，但平某不是实际权利人，涉案房屋不是用于居住，也没有支付房屋价款，预售商品房合同备案登记不是预告登记，不具有物权效力，被告平某对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求继续对涉案争议房产进行执行应予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 准许执行深泽县滨港小镇小区7号楼1单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702；7号楼2单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702；8号楼2单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702的房屋。 案件受理费30,800元（原告已预交），由被告平某、被告河北金灿房地产开发有限公司连带负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  杨英媛 人民陪审员  王双权 人民陪审员  赵国栋 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  贾 赛