甘肃省景泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0423民初1342号 原告：陈强，男，1968年9月11日生，汉族，住景泰县。 被告：陈德仁，男，1944年9月15日生，汉族，住景泰县。 委托诉讼代理人：徐永秀，女，1951年2月9日生，汉族，住景泰县。系被告陈德仁妻子。 被告：陈彬清，男，1976年4月28日生，汉族，住景泰县。系被告陈德仁长子。 原告陈强与被告陈德仁、陈彬清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈强、被告陈德仁委托诉讼代理人徐永秀、被告陈彬清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈强向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.判令二被告协助原告办理房屋及土地（土地使用证：景国用〔2000〕字第1507006号：房屋所有权证：景宅字第3334号）的过户手续；3.判令由二被告承担本案诉讼费。事实和理由：二被告系父子关系。2018年10月20日，原、被告签订了《房屋买卖协议》1份，原告以300000元的价款购买了登记在第一被告名下的位于景泰县一条山镇黄河路北北干村、占地面积为254平方米的平房一院（土地使用权证号：景国用〔2000〕字第1507006号；房屋所有权证号：景宅字第3334号）。协议约定因交易时房产过户手续停办，双方签订办理房产过户手续时，甲方应积极配合乙方办理过户手续。合同签订后，原告一次性交付房款，被告也向原告交付了房屋、房产证、土地使用证、契证。时至2020年，登记机关开始办理平房的过户手续，原告遂要求二被告协助办理过户手续，二被告以该房转让时没有经过第二被告陈彬清的母亲同意予以拒绝。原告认为，原、被告于2018年10月20日签订《房屋买卖协议》合法有效，且协议已实际履行。被告卖房时也明确全家人都同意卖房，第二被告的母亲不可能对此不知情。即便被告以此为由撤销协议，撤销权的行使也已过了法律规定的除斥期间。最重要的是，被告的行为构成表见代理，被告持有房屋及土地的一切手续，也收取了房款，房屋实际交付，原告有理由相信被告有代理权。原告认为被告的行为构成违约。现因二被告未协助履行房屋过户手续，遂诉至法院，要求判如所请。 被告陈德仁辩称，卖房子的事我夫妻二人不知道，是陈彬清自己做的主。 被告陈彬清辩称，卖房的行为属于我个人行为，我的父母亲不知道，是在未经我父母同意的情况下签订的《房屋买卖协议》。《房屋买卖协议》、房产所有权证、房屋国有土地使用证、房屋契税证原件各1份，证实原、被告于2018年10月20日签订了《房屋买卖协议》的事实。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了原被告双方于2018年10月20日签订了《房屋买卖协议》1份、证号为景宅字第3334号的房产证、证号为景国用〔2000〕字第1507006号房屋国有土地使用证、证号为契证房字第151号的景泰县土地、房屋契证以及当事人陈述等证据，证明被告已收到原告购房款300000元并自愿与原告订立《房屋买卖协议》、被告已将房屋所有权及土地使用权证等相关产权权属原始证明交由原告收执等情况。被告陈彬清对此质证意见是，《房屋买卖协议》是其本人写的，父亲的名字“陈德仁”也是其签的，手印也是其捺的。对房产所有权证复印件、房屋国有土地使用证复印件、房屋契税证复印件均无意见。原告对此作出的回应是，当时是被告起草好了的《房屋买卖协议》，第二被告陈彬清已经将《房屋买卖协议》写好了的。 二被告就其抗辩主张未向法庭提交证据。 经审查，原告当庭举示的证据内容真实，来源合法，与本案待证案件事实具有关联性，且二被告对上述证据本身不持异议，结合庭审情况，本院依法予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 原、被告双方于2018年10月20日签订了《房屋买卖协议》1份，约定了被告陈彬清将其父亲被告陈德仁名下位于景泰县一条山镇黄河路北北干村平房一院（土地使用权证号：景国用〔2000〕字第1507006号；房屋所有权证号：景宅字第3334号）出售给原告陈强，房屋价款300000元等事项。协议签订后，原告陈强依约即向被告陈彬清付清了购房款300000元，被告将涉案房屋及其产权证书等相关手续交付原告。之后，原告占有使用至今，但被告未依约协助原告办理涉案房屋产权转移登记相关手续。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”同法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”根据上述法律及司法解释的规定可知，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。转让不动产合同自合同成立时生效，物权是否发生变动并不影响物权转让合同的效力。本案中，涉案房屋虽登记在被告陈德仁名下，但一直由其子被告陈彬清实际管控，出售之前，亦由其子保管房产手续原件并处理涉案房屋相关事宜。同时被告陈彬清在《房屋买卖协议》上明确载明被告陈德仁系其父亲，并依约在收到原告房屋对价后即向原告交付了涉案房屋及房产证、国有土地使用权证和契证原件，并由原告办理入住，占用至今。嗣后，被告陈彬清父亲陈德仁在将近20个月的较长期间内并未向购房人陈强主张过任何权利，被告陈彬清的上述行为及其与父亲陈德仁之间的特定身份关系的种种客观表象，足以使原告交易当时有理由相信其有处分涉案房屋的代理权，原告对于信任被告陈彬清有代理权系善意且无过失，故被告陈彬清的售房行为构成表见代理，其作为无权代理人以被代理人名义与原告于2018年10月20日订立的《房屋买卖协议》无违法律、行政法规效力性强制性规定，应属合法有效，应予保护。被告陈彬清父亲陈德仁作为被代理人应当承担有效代理行为所产生的法律责任。被告陈德仁应履行《房屋买卖协议》约定的义务。由于不动产权利变动以登记为公示原则，房屋买卖关系中卖方协助买方办理交易房屋的产权变更是法定义务。在被告陈德仁之子陈彬清已将涉案房屋权属证书交给原告，并由原告居住的情况发生后，被告陈德仁应协助原告办理涉案房屋的产权变更登记手续。之后，其可以向无权代理人亦即其子陈彬清另行主张追偿因该代理行为而遭受的损失。合同签订后，原告已按合同约定履行了支付房屋合理对价的义务，被告亦应履行其协助合同相对方办理房产更名过户登记手续的义务。其怠于履行上述义务，显系违约，应予补救。 综上所述，原告的诉请具有事实和法律依据，应予支持。被告反悔要求原告返还涉案房屋明显有悖诚信且理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条规定，判决如下： 一、原告陈强与被告陈德仁、陈彬清之间所订立的位于景泰县一条山镇黄河路北北干村平房一院（土地使用权证号：景国用〔2000〕字第1507006号；房屋所有权证号：景宅字第3334号）的《房屋买卖协议》合法有效； 二、被告陈德仁、陈彬清有协助原告陈强办理上述案涉平房一院产权更名过户登记手续的义务。 案件受理费减半收取计50元，由被告陈德仁、陈彬清负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。 审 判 员 贺德文 二〇二〇年六月十八日 法官助理 张治学 书 记 员 罗崇玲