四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初1055号 原告：眉山宜合商业运营管理有限公司，住所地：四川省眉山市东坡区大雅街北三段35号。 法定代表人：唐小波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周瑜，重庆华问律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾红，重庆华问律师事务所律师。 被告：李兴无，男，1968年7月20日出生，汉族，住四川省西充县。 原告眉山宜合商业运营管理有限公司（以下简称“宜合商管公司”）与被告李兴无租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜合商管公司在诉讼中提出财产保全申请，本院于2020年4月29日作出（2020）川1402民初1055号民事裁定：对李兴无按份共有的位于眉山市东坡区房屋予以查封，查封限额20万元。原告宜合商管公司的委托诉讼代理人周瑜、曾红、被告李兴无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜合商管公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年6月14日签订的《眉山星艺佳家居商场定金协议》；2.判令解除原告与被告位于四川省眉山市东坡区租赁场地的租赁关系；3.判令被告立即将位于四川省眉山市东坡区的租赁场地腾空并返还给原告，并向原告支付场地占用费（按每日405.9元的标准，自2018年8月16日起计至实际腾空日止）；4.判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2018年6月14日，原告与被告签订了《眉山星艺佳家居商场定金协议》（以下简称“《定金协议》”）、《眉山商场展位定金收取洽谈单》，约定被告拟作为承租人向原告租赁位于四川省眉山市东坡区，展位编号为Ｆ－8006、Ａ－8004号的房屋，计租面积约540㎡，租金单价为41元／平方米／月，用于经营欧派品牌定制类商品，并于《定金协议》签订当日向出租人支付定金6万元整。《定金协议》第六条还约定：因承租人原因导致各方未能在第五条约定的时间前达成正式租赁合同，出租人已收定金不予归还。《定金协议》签订后，原告向被告发送了书面通知并多次要求签订租赁合同，但被告一直予以推脱。2018年8月16日，被告向原告提出关于Ａ－8004号租赁场地的装修申请，并签署了《商户装修协议责任书》，至此，被告开始实际占用租赁场地，原告仍然多次催促并要求被告完善租赁合同，但被告以各种理由推诿，截止至今，被告仍未与原告签订租赁合同，也未向原告支付场地占用费。因被告的原因导致原、被告之间未能订立正式租赁合同，但被告实际占用租赁物已成既定事实，双方形成事实租赁关系，原告合法权益应受法律保护，故向法院提起诉讼。 被告李兴无辩称，1.被告与原告没有签订任何合同，双方没有合同关系，原告主张与被告无关；2.场地租赁事宜被告一直与红星美凯龙的负责人王菲在洽谈，在洽谈过程中对方口头承诺租金前两年每年优惠三个月、租赁场面积有赠送等优惠条件，但对方一直没有兑现承诺的优惠条件。对方提供的Ａ－8004号租赁场地没有达到要求，导致被告整改场地花费8000元－9000元；Ｆ－8006号租赁场地因处于负一楼中央空调噪音大，导致被告支付了4万多的装修设计费仍不能使用，只有退租。以上种种原因，导致租赁合同一直没有签订。即使本案租赁合同出租方是原告，因没有签订租赁合同的原因不在被告，故被告不同意解除租赁关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的以下证据：不动产权证、情况说明、定金收取洽谈单、定金协议、票据遗失说明、收据、商户装修协议责任书、视频、展位租赁及管理服务合同、告知函、快递单、物流跟踪信息，经质证，被告对以上证据真实性均无异议，但认为被告与原告没有建立合同关系。经审查，被告对原告提交的证据真实性均无异议，本院予以确认。 被告李兴无未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 眉山宜合房地产开发有限责任公司系眉山市东坡区大雅街北延段33、35号宜合大厦2幢1层11Ａ号等106处产权的登记权利人，系宜合大厦“星艺佳家居星生活体验馆”商场开发主体。眉山宜合房地产开发有限责任公司将宜合大厦商场的运营、管理权委托原告宜合商管公司代管，原告宜合商管公司有权代表眉山宜合房地产开发有限责任公司以原告宜合商管公司名义行使以下权利：1.招商及商业管理；2.房屋租赁及租金收取；3.物业管理及物业管理费收取；4.代收水、电等能耗费用；5.停车场管理服务及收取停车费。 2018年6月14日，原告宜合商管公司与被告李兴无（承租方）签订《眉山星艺佳家居商场定金协议》（以下简称“《定金协议》”），主要约定：“”一、拟出租给承租方的展位位于Ｆ-8006、Ａ－8004，该展位计租面积约540平方米（以最终签订的展位租赁合同为准，含1.35公摊面积），租金单价为41元/平方米/月。二、承租方承租该展位仅限于经营定制类商品，品牌及系列为欧派。三、承租方应于本协议签订当日向宜合商管公司支付定金人民币60000元（大写：陆万元整）。四、如承租方未能在本协议签订当日向宜合商管公司全额支付第三条约定的定金，则承租方应当在本协议签订后3日内补齐；3日内未补齐的，宜合商管公司有权单方解除本协议，已收定金不予退还。五、双方应于宜合商管公司书面通知七日内签订《眉山宜合商业运营管理有限公司家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称“《租赁合同》”），租赁合同生效后，定金自动转为该合同项下的质量保证金，如有剩余的则转为承租方应付的其他款项。六、因承租方原因导致各方未能在第五条约定的时间前达成正式租赁合同的，宜合商管公司已收定金不予归还。七、因宜合商管公司原因或第三方原因等非承租方原因导致各方未能在第五约定的时间前达成正式租赁合同的，宜合商管公司应当将已收定金返还承租方。八、承租方在接到宜合商管公司进场通知后七日内至宜合商管公司招商部门办理相关手续。……十、承租方须按宜合商管公司指定时间与商场进行同步装修，并在宜合商管公司规定的时间内结束装修，以确保按时营业。承租方进场装修前三天，须将装修图纸送交宜合商管公司审核并通过后方可施工，具体装修事项双方另行约定。……”。同日，被告李兴无交纳定金60000元。从原告提交的收据显示，2018年6月14日收到李兴无定金（租金）66420元、诚意金转售后质量保证金30000元。 2018年8月16日，被告李兴无开始对Ａ－8004展位进行装修，签订一系列商户装修协议、治安防火安全责任书、二次装修施工管理和安全责任书、安全管理（工程）责任书、安全管理（安保）责任书、商户装修时间截点认承诺书。被告李兴无拟承租的展位Ｆ－8006，后因各种原因退租。原告于2019年4月6日将展位出租案外人章雷，根据原告与章雷签订的《展位租赁及管理服务合同》约定，Ｆ－8006号展位计租面积为243㎡。被告李兴无实际只装修使用了展位Ａ－8004，计租面积为297㎡（540㎡－243㎡）。被告李兴无庭审主张向原告交纳10000元装修保证金，但未提交书面证据，原告陈述如果被告提交了相应流水或凭证后，原告认可。截止法庭辩论终结前，被告仍未向本院提交交纳装修保证金的凭证。 2020年1月14日，原告宜合商管公司向被告李兴无发出关于要求签订星艺佳家居星生活体验馆展位正式《租赁合同》的告知函（展位编号：Ａ－8004），主要内容为：“2018年6月14日，您与我司签订了《眉山星艺佳家居商场定金协议》，《眉山商场展位定金收取洽谈单》。约定您方拟作为承租人向我司租赁位于四川省眉山市东坡区，展位编号为Ｆ－8006、Ａ－8004的房屋，计租面积约540.00㎡，租金单价为41元／平方米／月，用于经营欧派品牌定制类商品，并于《定金协议》签订当日向我司支付了定金人民币6万元整。按照《定金协议》约定，我司工作人员多次催促您方与我司完善正式的租赁合同签订手续，但您方以各种理由进行推诿。有鉴于此，我司特向您方函告如下：请您方于收到本函件后7日内，与我司完善《眉山宜合商业运营管理有限公司家居商场展位租赁及管理服务合同》的签订手续，否则，我司将按照《定金协议》的相关约定行使权利。”被告李兴无收到以上告知函。原告于2020年4月13日向本院提起诉讼，本院于2020年4月20日向被告送达了民事诉状副本等相应法律文书。 庭审中，对于未签订租赁合同的原因，原、被告双方陈述不一。原告陈述之前口头通知被告签订租赁合同，但被告拒绝签订。被告陈述自己愿意签订租赁合同，但对方不能满足之前口头承诺的条件，故租赁合同一直未能签订。 本院认为，根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告宜合商管公司的主体资格是否适格；二、如果主体适格，原告宜合商管公司主张解除《定金协议》是否符合法律规定。三、原告请求的场地占用费如何计算的问题。 关于第一个问题，案涉租赁场地权利人为眉山宜合房地产开发有限责任公司，原告接受眉山宜合房地产开发有限责任公司委托，以自己名义对租赁场地进行管理。故，原告有权以自己名义对外进行案涉场地的租赁活动。被告抗辩其与原告没有合同关系，但根据原告提交的《定金协议》、定金收取洽谈单、收据等证据，均能证明原告与被告签订了《定金协议》，原告向被告收取了定金、诚意金，被告也实际装修并使用了案涉租赁场地。故被告抗辩与原告没有合同关系，与事实不符，本院不予采信。原告作为租赁合同关系一方当事人，向本院提起诉讼，其诉讼主体资格适格，本院予以确认。 关于第二个问题，被告向原告交纳定金以及诚意金后，于2018年8月16日开始对Ａ－8004号展位的租赁场地进场装修，后原告也曾口头通知被告签订租赁合同，2020年1月14日原告向被告发出书面告知函，要求被告与原告完善签订租赁合同的相关手续。至今，被告仍未与原告签订租赁合同，原告主张解除《定金协议》，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定，本院予以支持。《定金协议》在本院于2020年4月20日向被告送达民事诉状副本时解除。 关于《定金协议》解除后，被告已支付的定金（租金）66420元、诚意金30000元如何处理的问题。本院认为，《定金协议》的解除是因被告在原告要求其签订租赁合同后，在合理期限内仍未与原告签订。虽然被告抗辩是因对方不能满足当初口头承诺的优惠条件，故没有签订租赁合同。原告对被告该抗辩理由不予认可，被告又未提交相应证据证实其抗辩理由所依据的事实，故对被告的抗辩本院不予采信。根据《定金协议》第六条约定“因承租方原因导致各方未能在第五条约定的时间前达成正式租赁合同的，宜合商管公司已收定金不予归还。”原告收取的定金不予退还。本院注意到定金数额的问题，被告原拟向原告承租的展位系两个，合同约定定金为6万元，后双方合意被告退租一个展位。依照《中华人民共和国担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”本院以被告实际占用一个展位，该展位计租面积297平方米，参考一年租期计算租金为148153.5元（405.9元/天×365天），依照法律规定，计算定金为29631元（148153.5元×20%）。扣除定金29631元原告不予退还外，被告支付的剩余费用合计66789元（96420元－29631元）原告应当退还被告。为减少当事人诉累，原告退还的费用在被告应支付的场地占用费中予以扣减。 关于第三个问题，《定金协议》解除后，被告应当将占用的租赁场地腾空并返还原告。被告从2018年8月16日开始对租赁场地装修并占有使用，被告应当向原告支付相应场地占用费。场地占用费标准原告主张按《定金协议》中约定的41元/平方米/月，场地计租面积297平方米，按此换算为每日405.9元计算，本院予以支持。被告已支付的费用扣除定金29631元后剩余66789元，折算为已支付165天（66789元÷405.9元）的场地占用费，即剩余66789元已折抵从2018年8月16日至2019年1月28日场地占用费，从2019年1月29日开始按每日405.9元计算场地占用费至被告腾退返还租赁场地之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下： 一、原告眉山宜合商业运营管理有限公司与被告李兴无签订的《眉山星艺佳家居商场定金协议》于2020年4月20日解除； 二、被告李兴无于本判决生效之日起三十日内将位于四川省眉山市东坡区的租赁场地腾退并返还原告眉山宜合商业运营管理有限公司； 三、被告李兴无于本判决生效之日起三十日内向原告眉山宜合商业运营管理有限公司支付从2019年1月29日起至本判决第二项确定的腾退返还租赁场地的期限为止的场地占用费（场地占用费按每日405.9元计算）； 四、驳回原告眉山宜合商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4890元，减半收取计2445元，由原告眉山宜合商业运营管理有限公司负担196元，被告李兴无负担2249元；诉讼保全费1520元，由被告李兴无负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  冯靖雅 二〇二〇年六月二十四日 书记员  沈 锐