云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初329号原告：谢平，男，1961年8月29日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。原告：周翎，女，1962年8月5日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。两原告共同委托诉讼代理人：张继焕，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。两原告共同委托诉讼代理人：李亚伦，云南八谦律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南正林实业集团有限公司，住所：云南省昆明市西山区兴苑路与益宁路交叉路口。统一社会信用代码：91530000790281352A。法定代表人：卢圣敬。委托诉讼代理人:白宛灵，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人:潘婷蕊，泰和泰（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告谢平、原告周翎与被告云南正林实业集团有限公司（以下简称：正林公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案，于2020年4月27日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人张继焕、李亚伦，被告正林公司的委托诉讼代理人白宛灵、潘婷蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢平、原告周翎向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年4月1日至2019年11月6日的逾期交房违约金合计220345.5元，并以购房款823536元为基数按照每日万分之二的标准继续计算自2019年11月6日起至实际交房之日止的违约金；2、被告支付原告为实现债权而支付的费用（包括但不限于案件受理费、保全费、律师费10000元、保全担保费等）。原告表示本案没有产生保全费和保全担保费。事实和理由：2014年1月27日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定被告将其开发建设的位于西山区房屋出售给原告，交付期限为2014年12月31日，并对被告逾期交房须每日向原告支付购房价款万分之二的违约金进行了明确。合同签订当日，原告通过按揭方式全部付清购房款共计823536元。因被告单方面原因，被告不能于2014年12月31日按期向原告交房，双方于2016年1月7日签订了补充协议，约定逾期交房满一年后，即2015年12月31日之后，新产生的违约金按照原告已付款项每日万分之四计算。自2016年9月26日至2019年3月27日，被告先后向原告出具了马街摩尔城业主协议书、逾期交房违约金结算单、关于马街摩尔城违约金结算单签署知情通知书，明确截至2019年8月31日，被告尚欠原告违约金共计418620元未支付。截至2019年11月6日，被告尚欠原告违约金共计440691元。被告的行为已经严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，故原告诉至人民法院。被告正林公司辩称，1、原告主张的2016年4月1日至2017年6月30日期间的违约金不应得到支持，马街摩尔城业主协议书是附有条件的债权凭证，该期间违约金的结算条件尚未成就，不应支付。2、原告主张的违约金明显过高，应当予以调整。逾期交房给原告造成的实际损失应当按照同期银行贷款的利率计算资金占用费，如果原告能够证明因被告逾期交房给其造成了损失，应当根据最高人民法院审理商品房买卖合同司法解释第17条第2款规定进行确定。在昆明本地访问人数较多的租房网站上查询涉案房屋周围同类住宅小区房屋租金每月不超过2000元，原告主张的违约金已经超过上述标准，属于法律规定的违约金过分高于损失的情形。3、违约金的计算期间应当扣除因中高考以及新冠××影响等不可抗力导致的停工时间。4、原告主张的律师费在合同中没有约定，被告不应当承担律师费。5、2016年4月1日至2016年11月6日期间的违约金已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。各方对《商品房购销合同》、补充协议、《马街摩尔城业主协议书》、关于马街摩尔城违约金结算单签署知情同意书、违约金结算单真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的违约金表，系原告单方制作，本院不予确认。2、原告提交的律师费发票，原件已经本院核对，本院对发票真实性予以确认。3、被告提交的租金截图，系打印件，真实性无法确定，且仅凭该截图不能证明案涉房屋周围小区租金情况，本院对该截图不予采信。4、被告提交的应扣除违约金计算期限，系被告单方制作，对该证据本院不予确认，至于是否应扣除中高考及疫情期间本院随后予以评判。5、被告提交的昆明市环境噪音污染防治管理办法复印件，内容不完整，本院不予确认。6、被告提交的《昆明市住房和城乡建设局关于支持建筑企业抗击新冠××疫情若干措施的通告》、昆明市住房和城乡建设局关于印发《新冠病毒防疫期间昆明市建筑工程开（复）工工作方案》的通知，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。《昆明市住房和城乡建设局关于支持建筑企业抗击新冠××疫情若干措施的通告》中载明“房屋建筑、市政工程项目顺延工期自2020年1月24日云南省启动重大突发公共卫生事件一级响应起至解除之日止……”，因本案《商品房购销合同》约定被告应交付房屋时间为2014年12月31日，被告主张疫情不可抗力事实发生于合同约定交房期限之后，故不存在工期顺延的事实基础，故被告提交的前述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。经审理，本院确认下列事实：2014年1月27日，两原告与被告签订《商品房购销合同》，约定：两原告向被告购买坐落于昆明市西山区交叉口山海城邦（Ａ2-1地块）8幢5层xxxx号房屋，房屋总价款823536元，被告应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告；逾期交房的违约责任，若被告自合同约定的交房期限届满后90天宽展期内仍无法交付该商品房，则自宽展期届满之次日起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，宽展期内，被告无需向原告承担任何违约或赔偿责任。《商品房购销合同》办理了备案登记。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款823536元。2016年1月7日，原告与被告签订《商品房购销合同》补充协议，约定原告谢平、原告周翎购买的山海城邦8幢xxxx号房屋，总价为823536元，已付清全部购房款，商品房不能在2014年12月31日交房，被告同意在逾期交房满一年后，新产生的违约金按照已付款项每日万分之四的标准计算，被告同意于2016年12月31日交房，若届时仍不具备交房条件的，将继续执行每日万分之四的标准支付违约金，违约金按季度支付，支付时间为当期违约金结算周期的下一个月的1至10日（如2016年第一季度的违约金在2016年4月1-10日之间支付）以此类推，直至公告交房。2016年9月26日，两原告与被告签订《马街摩尔城业主协议书》，载明被告不能如期交房，依约需支付原告自2016年4月1日至2017年6月30日止违约金共计150213元，原告同意被告将以上违约金按加计5%小计7511元，合计为157724元，折成记名式债权凭证，该债权凭证的使用等同于现金，可用于马街摩尔城一期商品的购买（住宅、车位、商铺、写字楼）或租赁使用（商铺），至交房止如尚未使用该债权凭证者，可于交房时现金结算或由被告扣除交房时原告应缴之所有相关费用后现金结算，多退少补。两原告与被告分别于2017年9月30日、2018年3月15日、2018年9月6日、2019年3月27日签订《逾期交房违约金结算单》，明确被告需向原告支付逾期交房违约金、奖励金额，其中：2017年7月1日至2018年2月28日违约金40024元、奖励金额40024元；2018年3月1日至2018年8月31日违约金30306元、奖励金额30306元；2018年9月1日至2019年2月28日违约金29812元、奖励金额29812元；2019年3月1日至2019年8月31日违约金30306元、奖励金额30306元。两原告分别于2018年9月6日、2019年3月27日签订关于马街摩尔城违约金结算单签署知情同意书，载明两原告同意结算单违约金可用于购买马街摩尔城项目推出的可销售的产品（包括房屋、车库、商铺、写字楼、公寓等），结算单所含违约金支付日期为交房后一个月内，具体以被告通知为准，结算单中奖励金额可用于购买马街摩尔城项目推出的可销售的产品包括房屋、车库、商铺、写字楼、公寓等或交房后一个月支付。另，原告为本案支出律师费10000元。被告陈述：被告没有向原告交付房屋。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告已依约向被告支付了购房款，被告应按《商品房购销合同》约定的交房时间，即2014年12月31日前交房，被告没有按期交付房屋，构成违约，应承担违约责任。关于违约金的标准。《商品房购销合同》约定被告逾期交房违约金按日万分之二计算，之后补充协议约定逾期交房满一年后按每日万分之四计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，约定每日万分之四违约金即为年利率14.6%，该违约金标准过高，本院酌情将本案违约金调整为按原告已付购房款日万分之二计算。关于被告提出计算违约金期间应扣除2017年至2019年中高考及2020年新冠××疫情停工时间的主张。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。每年中高考时间系被告所能获悉的信息，不属于不能预见的情形，不构成不可抗力。被告作为专门从事房地产开发的公司，应当对项目施工情况进行充分预估评判，合理安排施工进度。被告认为中高考构成不可抗力应免除违约金的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，《商品房购销合同》约定被告交房时间为2014年12月31日前，新冠××疫情发生于合同履行期限届满之后，该疫情与被告不能在约定期限交付房屋不存在因果关系。同时，被告未举证项目已完成竣工验收，也未提交证据证明因疫情对其竣工验收造成的影响程度及两者之间存在因果关系，故被告提出扣除疫情停工期间违约金的主张，本院不予支持。《商品房购销合同》约定被告应支付逾期交房违约金至实际交房之日止。目前被告未交付房屋，原告有权向被告主张2016年4月1日至2020年4月27日庭审之日逾期交房违约金245084元（823536元×0.2‰×1488天）。因2020年4月27日庭审之后《商品房购销合同》履行情况尚有不确定因素，对庭审之后的违约金在本案中本院不予支持，如确实产生，原告可另行主张权利。《马街摩尔城业主协议书》对2016年4月1日至2017年6月30日期间违约金进行了约定，并明确违约金可于交房时现金结算，但被告至今没有交房，也未明确具体交房时间，因此上述协议书约定违约金支付时间属于履行期限不明，原告作为债权人有权随时要求被告支付违约金。被告主张2016年4月1日至2017年6月30日期间违约金支付条件未成就以及2016年4月1日至2016年11月6日期间违约金超过诉讼时效的抗辩，于法无据，本院不予支持。本案没有产生保全费及保全担保费，原告对该两项费用的主张，本院不予支持。《商品房购销合同》及补充协议没有约定律师费的承担，对原告主张的律师费，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告云南正林实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢平、原告周翎2016年4月1日至2020年4月27日期间逾期交房违约金245084元；二、驳回原告谢平、原告周翎的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4755.18元（原告已预交），由原告谢平、原告周翎承担206元，被告云南正林实业集团有限公司承担4549.18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员 徐 静二〇二〇年六月五日书记员 刘俊毅