重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1930号上诉人（原审原告）：黄春梅，女，汉族，住所地重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：黄艳霞，重庆法乾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号，统一社会信用代码91500108203166940T。法定代表人：王洪光，执行董事。管理人：重庆学苑律师事务所。委托诉讼代理人：张鹏，重庆学苑律师事务所律师。原审第三人：开江县农村信用合作联社，住所开江县新宁镇綜城街45号，统一社会信用代码915117237090772356。法定代表人：周依春。委托诉讼代理人：熊运高，男，汉族，1964年6月17日生，住四川省开江，系第三人员工。上诉人黄春梅因与被上诉人重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）、原审第三人开江县农村信用合作联社（以下简称开江联社）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院于2019年11月4日作出（2019）渝0108民初2073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。黄春梅上诉请求：请求撤销重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初2073号民事判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一审既然认定上诉人已经付清了涉案房屋的房款，被上诉人应当履行交付房屋（办理网签、办理产权过户手续等）的合同义务，就应当判决支持其相关诉讼请求；2018年10月1日以后的迟延履行违约金，应以已付房款为基数按照月息1%计算。被上诉人金阳公司及原审第三人开江联社答辩，原审法院判决正确，应予以维持。黄春梅一审诉讼请求：1、确认金阳重庆映像A区***屋归原告所有。2、被告立即结清涉案房屋上所设债务解除抵押并配合原告办理涉案房屋转移登记手续。3、被告支付原告逾期办理网签及房产过户手续违约金，以已付房款1075000元为基数，按月息1%从2018年8月1日起算付至涉案房产过户到原告名下止。一审法院审理查明，2016年8月25日，原被告签订【金阳·重庆映像A区】认购书，约定原告购买编号为***（A110b1及A110b2）的房屋，乙方（原告）应支付房款、中介费用、商业管理费、和悦庄消费、电商费用共计1075000元。同时约定，被告应当在原告付完全款后180个工作日内与原告签订购房合同及附件。此后，原被告签订了四份补充协议。2017年6月30日、2018年1月12日、5月1日双方三次签订《补充协议》，被告承诺在一定期限内与原告正式完成网签合同并约定从承诺之日起按原告“已付金额为基数，月息1%赔偿给乙方（原告），赔偿金支付进间为每月月底，到签署网签之日”。该三份《补充协议》已履行完毕。2018年8月1日，原被告签订最后一份补充协议，被告明确：原告已交款1075000元。因被告原因，未能在2017年7月24日前签订买卖合同，双方确认继续履行合同，被告承诺于2018年9月30日与原告签订买卖合同。双方对原认购书中对被告延期签订合同的违约责任重新进行了约定。合同第二条第1款约定：若2018年9月30日前完成签约，则甲方（被告）从2018年8月1日起，按乙方（原告）已付金额为基数，月息1%赔偿给乙方，赔偿仅支付时间为每月月底，到签署网签之日。第2款约定：若2018年9月30日前未签约，乙方可选择退房，甲方承诺30个工作日内退还乙方支付的全部房款。并以乙方已付金额为基数，按总房款10%进行赔偿，违约金支付时间为解除协议后30日内。第4款约定，签订本协议后，其他任何附加协议均不具有法律效力。涉案房屋现实际由原告占有并使用。涉案房屋抵押权人为开江联社。第三人开江联社未出具同意销售的相关函件。原告在购买涉案房屋时知晓房屋有抵押。现第三人均未收到原告或者被告代为支付的案涉房屋的购房款。一审法院认为，从合同的实质内容及考虑被告已经全额收取房款来看，原被告就涉案房屋签订的【金阳·重庆映像A区】及补充协议，虽名为认购书，实为买卖合同。该买卖合同合法、有效，对双方当事人有法律约束力。现原告已经付清了涉案房屋的房款，被告应当履行交付房屋（办理网签、办理产权过户手续等）的合同义务，否则应当承担相应的违约责任。对于原告的第一项要求确认金阳重庆映像A区***屋归原告所有的诉讼请求。房屋所有权变更、转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋为被告所有，原告虽与被告签订了房屋买卖合同，但未经物权登记，故原告仍未取得涉案房屋所有权。故对于原告的第一项诉讼请求不予支持。对于原告的第二项要求被告立即结清涉案房屋上所设债务解除抵押并配合原告办理涉案房屋转移登记手续的诉讼请求。抵押人出售房屋后，应当积极清偿债务，涤除抵押权,履行出卖人义务。但是“被告立即结清涉案房屋上所设债务”作为诉讼请求不具有具体及强制性，不符合诉讼请求的法律规定，且现被告在涉案房屋抵押权人未明确放弃抵押权的情况下出售房屋后，抵押权尚未涤除,该房屋不具有办理房屋转移登记手续的条件，故原告的第二项诉讼请求不成立，不予主张。出卖人因未取得处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权要求出卖人承担违约责任。原被告在2018年8月1日的补充协议第二条第1及2款来看，双方对违约责任作出了新的约定：双方仅对2018年8月1日至9月30日期间的迟延履行约定了迟延履行违约金。而对2018年9月30日以后的未签订网签的违约行为，仅约定了根本违约金，未约定迟延履行违约金。同时也未另行约定迟延办理产权证书的违约责任。因此，对于2018年8月1日至9月30日未办理网签的违约行为，原告主张按照已付房款为基数按照月息1%支付违约金即1075000元×10%×2个月=21500元，予以支持。对于2018年9月30日后的违约金问题。对于已经竣工的房屋，自合同签订之日起90日内应当完产权证书。由于出卖人原因，买受人未取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。双方没有约定违约金数额的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现双方在补充协议中约定被告最迟应在2018年9月30日前签订网签合同（即开始办理产权证书）。因此宜认定为双方约定至迟应在2018年9月30日办理完毕产权证书，逾期被告应当承担逾期付款责任。现被告未办理产权过户手续。因此被告应从2018年10月1日起，以已付房款1075000元为基数，按照中国人民银行基准贷款利率计算至涉案房屋过户至原告名下时止支付原告逾期办理房屋过户手续违约金。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告重庆金阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄春梅2018年8月1日至2018年9月30日逾期办理网签手续的违约金21500元。二、被告重庆金阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄春梅逾期办理房屋过户手续违约金（从2018年10月1日起，以已付房款1075000元为基数，按照中国人民银行基准贷款利率计算至涉案房屋过户至原告名下时止）。三、驳回原告黄春梅的其他诉讼请求。本案案件受理费1720元，由被告重庆金阳房地产开发有限公司负担。二审审理查明，2020年3月12日，重庆市南岸区人民法院作出（2020）渝0108破申1号民事裁定书，受理重庆金阳房地产开发有限公司的重整申请，并于2020年4月7日指定重庆学苑律师事务所担任重庆金阳房地产开发有限公司管理人。本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点为：1、金阳公司是否应当继续履行办理网签及产权过户手续的合同义务；2、2018年10月1日以后的迟延履行违约金计息标准。金阳公司与黄春梅就涉案房屋签订的【金阳·重庆映像A区】认购书及补充协议，具备了买卖合同的主要内容，该买卖合同合法、有效，对双方当事人有法律约束力。黄春梅已经付清了涉案房屋的房款，金阳公司本应履行办理网签及产权过户手续的合同义务，鉴于金阳公司将涉案房屋抵押给开江联社，且黄春梅在购买涉案房屋时知晓房屋有抵押，在涉案房屋抵押权人开江联社未明确放弃抵押权的情况下，抵押权尚未涤除,该房屋不具有办理房屋转移登记手续的条件，故对黄春梅的该上诉请求，本院不予支持。关于2018年10月1日以后的迟延履行违约金计息标准，双方在补充协议中约定被告最迟应在2018年9月30日前签订网签合同（即开始办理产权证书），因此金阳公司应从2018年10月1日起承担违约责任。双方没有约定违约金数额的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故金阳公司应从2018年10月1日起，以已付房款1075000元为基数，按照中国人民银行基准贷款利率计算至涉案房屋过户至黄春梅名下时止支付黄春梅逾期办理房屋过户手续违约金。黄春梅上诉请求按照月息1%计算违约金缺乏合同依据，故对该上诉请求，本院不予支持。因重庆市南岸区人民法院在一审判决后裁定受理了重庆金阳房地产开发有限公司的重整申请，故一审判决的第一、二项应确认为黄春梅对重庆金阳房地产开发有限公司享有的债权。原判认定事实清楚，适用法律正确，本案系根据二审中出现的新事实予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初2073号民事判决的第三项；二、变更重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初2073号民事判决的第一项为黄春梅享有重庆金阳房地产开发有限公司支付2018年8月1日至2018年9月30日逾期办理网签手续违约金21500元的债权；三、变更重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初2073号民事判决的第二项为黄春梅享有重庆金阳房地产开发有限公司支付逾期办理房屋过户手续违约金的债权（从2018年10月1日起，以已付房款1075000元为基数，按照中国人民银行基准贷款利率计算至涉案房屋过户至黄春梅名下时止）。二审案件受理费1720元，由上诉人黄春梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽兵审 判 员 于 利审 判 员 刘恋砚二〇二〇年六月五日法官助理 陈治宇书 记 员 尹子依