江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终929号 上诉人（原审原告）：周淑兰，女，1971年4月8日出生，汉族，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：罗志辉，江西守一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩霖，江西守一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴会云，男，1966年12月6日出生，汉族，住江西省进贤县。 委托诉讼代理人：黄培鸿，进贤县法律援助中心工作者。 被上诉人（原审被告）：杨国水，男，1962年5月27日出生，汉族，住江西省东湖区。 被上诉人（原审被告）：丰城容国置业有限公司，住所地：江西省丰城市河洲街道府佑路248号，统一社会信用代码913609810871129607。 法定代表人：杨国水。 原审被告：张永玲，女，1966年11月20日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 上诉人周淑兰因与被上诉人吴会云、杨国水、丰城容国置业有限公司、原审被告张永玲案外人执行异议之诉一案，不服江西省进贤县人民法院（2019）赣0124民初2712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 周淑兰上诉请求：1．撤销原判决，改判解除对位于丰城市河洲街道府佑路“蔚蓝之星”项目3栋1单元102号商品房的查封；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实清楚，法律适用错误，上诉人系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条等法律提起诉讼，一审法院采信了上诉人的证据2、3、4、5、7，并认可上诉人提供的证据可以形成证据链，证明上诉人与丰城容国置业有限公司签订了涉案房屋的买卖合同，上诉人支付了房款人民币591000元，并占有了涉案房屋的事实成立。但一审法院却以上诉人名下已拥有两处房产，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的排除执行的条件驳回上诉人的诉讼请求，忽视了《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，且我方认为上诉人的情形符合第二十八条的规定应该解封对涉案商品房的查封。 吴会云辩称，上诉人除了案涉的房屋，另外还有两处房产。作为金钱债务，上诉人以本案另外的被上诉人，通过房屋买卖形成的一种债权债务关系，与我方的债权债务是同一个等级、顺序的不能排除，对案涉房屋的查封的依据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。请求驳回上诉人的诉请，维持一审判决。 被上诉人杨国水、丰城容国置业有限公司、原审被告张永玲未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。 周淑兰向一审法院起诉请求：解除对位于丰城市河洲街道府佑路“蔚蓝之星”项目3栋102号商品房的查封。 一审法院认定事实：2017年12月11日，原告周淑兰与被告丰城容国置业有限公司签订《蔚蓝之星认购书》，合同约定：原告认购丰城市“蔚蓝之星”3栋1单元102号，建筑面积137.5平方米，付款方式为一次性付款，优惠单价4298.18元/平方米，总价款591000元。合同签订之后，原告于2017年12月11日向被告丰城容国置业有限公司支付房款200000元，于2018年元月16日向被告丰城容国置业有限公司支付房款391000元，以上总计支付房款591000元。2018年元月16日，原告与江西银湾物业管理有限公司丰城分公司签署《蔚蓝之星防火责任书》，原告签字确认收到《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》以及签订《前期物业管理协议》、《业主公约》、《消防安全责任书》等文书，并于同日对案涉房地产进行现场勘察后签署了《收房确认书》。原告办理完毕上述手续之后，拟办理过户手续时发现，涉案房屋相继于2018年1月19日被南昌市东湖区法院查封、于2018年9月6日被丰城税务机关行政查封、2018年10月31日被进贤县法院查封。2019年7月，原告向本院提起执行异议申请，本院作出（2019）赣0124执异50号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告遂向本院提起执行异议之诉。另查明，被告丰城容国置业有限公司系房地产开发企业，原告周淑兰购买被告丰城容国置业有限公司案涉房屋丰城市河洲街道府佑路“蔚蓝之星”项目3栋102号房屋之前，其丈夫名下拥有丰城市三千套A区51栋3单元401室房屋一套，另外，在老家拥有一套宅基地老房子。购买案涉房屋收房成功之日2018年元月16日未成功将所购房屋丰城市河洲街道府佑路“蔚蓝之星”项目3栋102号备案登记在其自己名下。 一审法院认为，本案的争议焦点为案外人即原告周淑兰的异议之诉能否排除对案涉房屋的查封问题。被告丰城容国置业有限公司系房地产开发企业，原告虽然在法院等部门查封案涉房屋之前与被告丰城容国置业有限公司签订房屋买卖合同，并已支付案涉房屋的全部房款，且已实际占有、使用案涉房屋属实，但其名下在购买案涉房屋之前已拥有两处房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件，故对原告本次提起的案外人执行异议之诉的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项之规定，判决：驳回原告周淑兰的诉讼请求。案件受理费500元，由原告周淑兰承担。 本院二审期间，周淑兰提交了赣（2018）丰城市不动产权第××号不动产权证复印件，并通过微信将原件照片发至本院及吴会云的代理人质证。吴会云对该证据的三性均无异议。该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院二审查明，赣（2018）丰城市不动产权第××号不动产权证记载丰城市孙渡街办梦祥路333号51幢5层Ａ3－401号权利人为游明亮／周淑兰，共同共有，权利性质为出让、市场化商品房，房屋建筑面积112.3平方米（专有建筑面积98.64平方米，分摊建筑面积13.66平方米）。另，一审时周淑兰提交了2018年1月16日交办证费用210元收据1张，2018年1月19日交银湾物业装修保证金1000元、装修垃圾清运费481元、物业费2475元的收据各1张。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是周淑兰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益？ 首先，本案是适用《执行异议和复议规定》第二十八条，还是第二十九条？《执行异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议和复议规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第二十九条虽规定了“房地产开发企业名下的商品房”这一特定范围，但该条是针对阻却享有优先受偿权的债权所作的特殊规定。对于案外人提起执行异议之诉的，应先对案外人享有的权利与申请执行人享有的权利性质进行区分，如申请执行人是普通金钱债权人，其享有的仅是债权，而买受人享有的是物权期待权，其是物权化的债权，优先于申请执行人的普通债权。因此，当房屋买受人要排除优先受偿权的强制执行时，必须符合第二十九条的规定；买受人排除普通债权的执行，则既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条。案涉房屋虽系房地产开发企业名下的商品房，但吴会云没有证据证明其享有的是优先受偿权，故周淑兰可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条。周淑兰主张适用第二十八条规定的上诉理由成立；一审法院适用第二十九条作出判决，属适用法律不当。 其次，本案是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形？ （一）周淑兰是否在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。周淑兰与丰城容国置业有限公司于2017年12月11日签订了《蔚蓝之星认购书》，涉案房屋于2018年1月19日被南昌市东湖区法院查封、于2018年9月6日被丰城税务机关行政查封、2018年10月31日被进贤县法院查封。因此，本案符合在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。 （二）周淑兰在法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。2018年1月16日，周淑兰与江西银湾物业管理有限公司丰城分公司签署《蔚蓝之星防火责任书》，周淑兰签字确认收到《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》以及签订《前期物业管理协议》、《业主公约》、《消防安全责任书》等文书，并于同日对案涉房地产进行现场勘察后签署了《收房确认书》，交了装修保证金、装修垃圾清运费、物业费，足以证明周淑兰在人民法院查封前已合法占有了涉案房屋，符合在法院查封之前已合法占有该不动产的条件。 （三）关于购房款的支付问题。涉案房屋总价为591000元，周淑兰于2017年12月11日向丰城容国置业有限公司支付房款200000元，2018年1月16日向丰城容国置业有限公司支付房款391000元，以上总计支付房款591000元，符合已支付全部价款的条件。 （四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。周淑兰于涉案房屋被查封前已支付全部购房款，涉案房屋于2018年1月19日被南昌市东湖区法院查封、于2018年9月6日被丰城税务机关行政查封，因被上诉人丰城容国置业有限公司的原因未能办理过户手续，符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人自身原因的条件。 周淑兰在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，支付了全部购房款，非因周淑兰自身原因未办理过户登记，符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，周淑兰对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上所述，周淑兰的上诉请求成立，予以支持；一审法院适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、撤销江西省进贤县人民法院（2019）赣0124民初2712号民事判决； 二、不得执行丰城市河洲街道府佑路“蔚蓝之星”3栋102号商品房。 一审案件受理费500元、二审案件受理费500元，由吴会云承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余行飞 审 判 员 胡 伟 审 判 员 陈 晶 二〇二〇年六月十七日 法官助理 周曼莉 书 记 员 胡亚涛