山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初3734号 原告：山东海纳物业服务有限公司，住所地日照市东港区日照华润中心005幢01单元1002号。 法定代表人：高金亮，董事长。 委托诉讼代理人：何传祥，山东海亚律师事务所律师。 被告：孔宪华，男，1968年5月31日出生，汉族，居民，住日照市。 原告山东海纳物业服务有限公司（以下简称海纳物业）诉被告孔宪华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海纳物业的委托诉讼代理人何传祥、被告孔宪华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告海纳物业向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即支付物业费共计10204元及利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告居住在日照市雅都御兰庭1号楼3单元602室，原告为该小区提供物业服务，截止到原告起诉时被告尚欠原告2015年2月至2020年3月物业费共计10204元，经原告多次催要，被告一直拒绝交纳物业费、水费用，无奈之下原告只有依法起诉，请求依法判决。 被告孔宪华辩称，被告没有和原告签订过合同，原告是从2017年才接管的物业，不应从2015年2月开始计算物业费，房屋存在漏水、渗水现象，原告不给修好，被告不能交物业费，原告属于诬告。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据：证据一、雅都御兰亭生活区业主手册原件一份，证明被告是居住在涉案小区内，与日照嘉铭物业管理有限公司（以下简称嘉铭物业）签订物业服务合同，服务收费标准为每月每平米1.5元；证据二、物业服务合同原件一份，证明日照雅都房地产开发有限公司与原告约定2017年6月1日之前业主所欠物业费由原告收取；证据三、（2019）鲁1102民初3409号民事判决书原件一份，该判决书中的被告与本案被告居住在同一小区，以此证明东港区法院已经对原告起诉的相关事实确认过。证据四、照片十张，证明原告提供物业服务的内容。经被告质证，意见如下：对证据一的真实性无异议，签字是被告本人签的，但被告认为与原告无关；对证据二与被告无关；对证据三真实性不清楚，与被告无关；对证据四真实性无异议，与被告无关。 被告向本院提交如下证据：提交照片一张（餐厅墙面漏水），录像一段（客厅窗户漏水）。经原告质证，意见如下：第一，被告提交的录像和照片对其真实性、关联性均有异议，无法证明所提交的录像与本案有关；第二，录像和照片所显示的是房屋质量问题，与原告海纳物业无关，被告可以另行主张。 通过当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 嘉铭物业受日照雅都房地产开发有限公司委托，为日照雅都房地产开发有限公司的雅都御兰庭生活区提供物业服务。被告系该小区1号楼3单元602的业主，于2012年2月29日办理交房手续并入住，房屋面积为109.72平方米。被告与嘉铭物业签订《前期物业服务协议》，约定住宅物业费收费标准为每月每平方米1.5元，同时合同还约定不按照约定缴纳物业管理服务费的，物业公司可依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求业主按每逾期一日加收应收应缴纳额的5‰支付滞纳金。 2017年6月1日，日照雅都房地产开发有限公司又与本案原告签订《雅都御兰亭生活区物业服务合同》，约定由本案原告为雅都御兰庭小区提供物业服务，住宅物业费收费标准仍为1.5元/建筑面积/月，同时还约定截至2017年5月31日业主所欠日照雅都房地产开发有限公司的相关费用由本案原告代为收取，一年后双方进行费用交割。 被告孔宪华自2015年2月份起未再缴纳物业费用，原告诉至本院，要求被告缴纳2015年2月至2020年3月期间的物业费10204元,同时要求以10204元为基数自起诉之日起按照每日千分之五支付利息至履行完毕止。 本院认为，对于被告孔宪华在2015年2月至2020年3月期间未缴纳物业费的事实，原、被告均无异议，对被告与嘉铭物业签订前期物业服务合同的事实亦无争议，本院对以上事实予以确认。对于原、被告争议的内容，本院分析如下：原告本案主张的物业费包括两部分，第一部分为自2015年2月至2017年5月由嘉铭物业提供物业服务期间的物业费，嘉铭物业系接受日照雅都房地产开发有限公司委托为被告所在小区提供物业服务，且被告亦与嘉铭物业签订了前期物业服务合同，合同合法有效，对委托人日照雅都房地产开发有限公司亦具有拘束力，被告应按约缴纳相应的物业费，嘉铭物业作为受托人收取物业费实际系代日照雅都房地产开发有限公司进行收取，日照雅都房地产开发有限公司为物业费的实际权利人。日照雅都房地产开发有限公司与原告签订物业服务合同，约定该时间段内物业费由原告代为收取，该约定符合法律规定，故原告有权向被告主张该期间内拖欠的物业费。第二部分为自2017年6月至2020年3月由原告提供物业服务期间的物业费，虽然被告辩称其未曾与原告签订过任何物业服务合同，而根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，在小区未成立业主委员会并重新选聘物业服务企业前，日照雅都房地产开发有限公司作为建设单位与原告签订的物业服务合同合法有效，对业主具有拘束力，且原告已入驻小区并提供物业服务，故其有权要求小区业主缴纳物业费用。综上，原告主体适格，有权向被告主张物业费。被告主张涉案房屋存在漏水、渗水等问题，如以上问题属实且如原告在提供物业服务过程中确实存在相关违约情形，被告作为业主可依法向其主张违约责任或者通过业主委员会、业主大会的形式采取相应措施，而不得以此作为拒绝缴纳物业费的抗辩理由。 综上，被告作为业主应按约向原告缴纳物业费，根据涉案物业服务合同的约定，住宅物业费收费标准为1.5元/平/月，故对原告主张要求被告支付的2015年2月至2020年3月的物业费，本院予以支持，被告应当向原告支付的物业费金额为10203.96元，包括2015年2月至2017年5月的物业费4608.24元（1.5元/平米/月×109.72平×28个月）及2017年6月至2020年3月的物业费5595.72元。对于原告主张的利息，被告与嘉铭物业签订的前期物业服务合同约定每逾期一日按照应缴纳数额的日5‰计收滞纳金，该约定明显畸高，本院依法予以调整，考虑到被告未按期缴纳物业费给原告造成的损失情况，本院酌定对该期间的物业费4608.24元的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，2017年6月本案原告为小区提供物业服务后，其并未与建设单位就逾期滞纳金或利息进行过约定，故对于2017年6月至2020年3月的物业费5595.72元的利息应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告自愿自起诉之日计收利息系对自己权利的自由处分，本院予以准许。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告孔宪华于本判决生效之日起十日内支付原告山东海纳物业服务有限公司物业费10203.96元； 二、被告孔宪华于本判决生效之日起十日内支付原告山东海纳物业服务有限公司利息（以4608.24元为基数自2020年5月13日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际给付之日止，以5595.72元为基数自2020年5月13日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）； 三、驳回原告山东海纳物业服务有限公司本案的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55元，减半收取23元，由被告孔宪华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  叶凡 二〇二〇年六月二十三日 书记员  秦昊