贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初362号原告：保利贵州物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园内，统一社会信用代码91520112798810167G。法定代表人：王浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘忠美，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：涂永鹏，该公司员工，特别授权代理。被告：程咏咏，女，1975年3月2日出生，汉族，住贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：李波，男，1970年4月13日出生，汉族，住址同上，与程咏咏系夫妻关系，特别授权代理。原告保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）与被告程咏咏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人涂永鹏、被告程咏咏及委托诉讼代理人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告立即支付物业费200053.5元、违约金6016.05元，共计26069.55元；2．案件受理费由被告负担。事实和理由：被告为温泉新城B2栋1单元201号房的业主。原告和被告签订了前期物业服务协议，约定原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每月每平方米1.6元，被告建筑面积为144.06平方米，每月应交纳的物业费为230.5元。被告应按季交纳物业费，逾期未交纳的，每逾期一日，交纳欠费总额的千分之三作为违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务。被告自2012年4月1日起拒绝缴纳物业费，至2019年6月30日欠费月数共计87个月，被告欠缴物业费共计200053.5元。同时根据合同约定应当缴纳违约金，为减轻被告负担，违约金部分原告请求按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定的不超过物业费本金的30%，即6016.05元。经原告多次催缴未果，现诉请法院依法判决。庭审中原告变更第一项诉讼请求为：被告支付物业费12446.78元、违约金3734.04元，共计16180.82元。被告欠缴时间是2015年1月1日至2019年6月30日，欠费月数54个月。被告程咏咏辩称，1、原告列举事实不符，我方是2012年8月收房，收房时发现房屋有很多问题，多次沟通进展缓慢，无法装修入住，到2013年才勉强装修完毕；2、原告诉请已过诉讼时效，我方并没有收到催缴物业费的通知；3、原告损害了业主利益，业主并没有看到物业收入财政报告；4、物业将小区架空层出租，已被认定为违章建筑，但至今尚未拆除；5、收取的装修保证金未退还。本院经审理认定事实如下：程咏咏购买了保利贵州房地产开发有限公司开发建设的位于贵阳市乌当区房屋，建筑面积为144.06平方米。程咏咏与小区前期物业管理公司即保利物业公司于2010年5月20日签订了《前期物业服务合同》，约定：高层住宅管理费按建筑面积每月每平方米1.6元收取，每季度第一个月的前十日内缴交当季度物业管理服务费用，如逾期缴交，每逾期一日保利物业公司将按所欠交总金额的3‰收取滞纳金。协议还约定，业主应于房屋交付之日起向保利物业公司缴交物业管理服务费。程咏咏于2010年5月20日办理收房手续时，认为房屋质量存在问题，未在入伙手续书上签名收房。被告也未交纳物业服务费，原告陈述保利房开承诺业主免收二年物业服务费，故原告主张物业服务费从2015年1月1日起算。另查明，根据程咏咏提交的证据所示，程咏咏从2012年3月、2014年6月多次向原告反映房屋门、窗、墙体等多处存在质量问题，并要求处理未果。庭审中程咏咏陈述其于2012年8月收房装修。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。程咏咏与小区前期物业管理公司即保利物业公司签订的《前期物业服务协议》是双方之间的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《前期物业服务协议》，保利物业公司有权对小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，而在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”，《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定及《前期物业服务协议》中关于交纳物业服务费用的约定，业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费。虽然程咏咏房屋存在质量问题，但程咏咏已于2012年8月收房，房屋已交付。作为小区业主，应当按照约定向保利物业公司交纳物业服务费，现原告主张物业服务费从2015年1月1日起算，本院从其自愿。其2015年1月1日至2019年6月30日期间计54个月未履行交纳物业服务费的义务，已经构成违约。庭审中被告辩称原告诉请已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”，庭审中原告并未提交向被告催收物业服务费的证据，应当承担举证不能的法律后果。故原告于2020年1月6日向本院起诉，仅能主张2017年1月6日至2020年1月5日期间的物业费，本案中原告诉请计算物业费至2019年6月30日止为30个月零24天为5716元（144.06㎡×1.6元/㎡·月×24个月＋184元=5716元），本院予以支持。庭审后原告提交书面申请，放弃要求被告支付违约金，本院从其自愿，予以准许。对于程咏咏在庭审中的答辩意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如其认为保利物业公司提供物业服务不到位，其可就物业管理一方不完全履行合同义务向其主张违约责任，在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失，但法律未规定此请求权可以作为对抗交纳物业服务费的抗辩权，程咏咏不能以此作为拒交物业服务费的理由。关于房屋质量问题，程咏咏可另行向房屋开发商保利贵州房地产开发有限公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告程咏咏于本判决生效之日起五日内支付原告保利贵州物业管理有限公司2017年1月6日至2019年6月30日的物业服务费5716元；二、驳回原告保利贵州物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费452元，减半收取226元，由原告负担176元，被告程咏咏负担50元（此款原告已预交，被告负担部分在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张本勤二〇二〇年六月二日书记员  孙 毅