大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5962号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，总经理。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。被告：隋正光，男，1981年11月20日生，汉族，住大连市。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告隋正光物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告隋正光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告隋正光给付原告物业服务费15073.09元；2、请求判令给付拖欠该物业费的违约金4521.93元；以上款项合计：19595.02元。事实与理由：原告与被告于2015年10月30日签订前期物业服务协议，协议约定物业服务费缴纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时缴纳，以后每年的物业服务费按季度分别在1月、4月、7月、10月前10日或者按半年、一年期预交纳。逾期缴纳服务费，违约金加收千分之三。被告是远洋钻石湾小区业主，自2016年11月1日起至2020年9月30日止拖欠物业服务费及违约金共计19595.02元。经多次催缴未果，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一是被告与远洋公司的《前期物业服务协议》无效，也即被告不受该合同的约束;二是远洋物业提供的物业服务存在重大瑕疵，应当减免物业费。三是被告不应缴纳违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，通过原告的陈述以及本院对证据的审查，认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋钻石湾小区的业主，原、被告均认可房屋面积100.22平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连广宇置业选聘原告为案涉小区提供物业管理服务，约定高层住宅的物业服务费收费标准为3.2元/月/平方米；交纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或按半年、一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。原、被告对上述内容进行了确认，并在该《前期物业服务协议》上签字盖章。原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2016年11月1日至2020年9月30日的物业费。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》的约定按时交纳物业费。因此原告要求被告给付拖欠的2016年11月1日至2020年9月30日的物业服务费15073.09元（3.2元/月/平方米×100.22平方米×47个月），有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩称案涉物业合同无效的意见，本院认为，案涉合同并不存在《中华人民共和同合同法》第五十二条规定的无效的法定情形。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，被告该节抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。关于被告提出的原告提供的物业服务存在重大瑕疵的相关意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务存在瑕疵为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于原告主张的逾期违约金，本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中亦有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告隋正光于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币15073.09元（自2016年11月1日至2020年9月30日止）。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币145元（原告已预交），由原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司负担57元，由被告隋正光负担88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  郝姝妮二〇二〇年六月三十日书记员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。