广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11828号原告：黄良国，男，1996年5月5日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：黄豪杰，系黄良国的父亲。被告：广州市田鑫物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇龙岐村西环路段龙福路口。法定代表人：魏友金，职务总经理。诉讼代表人：广东南方福瑞德律师事务所，广州市田鑫物业管理有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：梁耀颢，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓冰，广东南方福瑞德律师事务所实习人员。原告黄良国与被告广州市田鑫物业管理有限公司（以下简称田鑫公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄良国的委托诉讼代理人黄豪杰，被告田鑫公司的委托诉讼代理人梁耀颢、杨晓冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄良国向本院提出诉讼请求：1.田鑫公司退还押金2400元、赔偿违约金4800元（按双倍押金计算）；2.田鑫公司赔偿装修费5000元；3.田鑫公司赔偿C7、C8两个档口2017年8月8日停业至本案法院判决之日止的货物过期、设备停用损坏、生意无法正常经营的财产经济损失共计60000元；4.龙光肉菜市场重新招商或承包，原租户在同等条件下有优先承租权；5.广州市龙光置业有限公司应就上述第3、4项诉讼请求一同担责。诉讼过程中，黄良国撤回其第4、5项诉讼请求，并于2019年11月27日增加一项诉讼请求为：解除原告与被告签订的《广州市南沙区龙光肉菜市场租赁合同》。事实和理由：2016年11月30日，原告与被告就被告承包的广州龙光置业有限公司旗下“龙光肉菜市场”签订租赁合同，合同期自2016年11月30日至2019年11月30日止，期限为三年，原告同时缴纳了所有费用。2017年7月，被告收取当月租金和其他费用后，连同合同押金、装修费等一并卷款潜逃。一夜之间，被告老板、管理人员人间蒸发。在该情况下，租户各方追责，先后组织三次向被告追讨债款。通过调查了解、走访，得知被告是个空壳公司，无人员上班。原告为维护自身合法权益诉至法院。被告田鑫公司辩称，不同意黄良国的诉讼请求，请求法院予以驳回。一、黄良国主张退还装修费5000元无事实和法律依据，黄良国在租赁期间未发生过装修费用，且未提供曾向我方支付过装修费用的任何凭证或者相关收据。二、黄良国尚欠2017年6月29日至2017年8月8日的租金未缴付予我方。2016年11月30日，我方与黄良国签订《广州市南沙区龙光肉菜市场租赁合同》，约定合同租赁期限自2016年11月30日起，免租期为180天（即免租期截止至2017年5月29日）。同日，我方与黄良国签订《补充协议》，约定每月租金、管理费共计1200元。涉讼店铺停止经营的时间为2017年8月8日，但在2017年5月29日至2017年8月8日期间黄良国未曾向我方缴付过租金。另由于黄良国于2016年11月30日签订合同时已向我方支付过一个月租金1200元，故黄良国尚欠付2017年6月29日至2017年8月8日期间的租金。三、黄良国主张经济损失以及有权优先选择承包市场等，均无事实和法律依据。另就黄良国增加的诉请要求解除双方签订的《广州市南沙区龙光肉菜市场租赁合同》，其司无异议，同意解除该合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年11月30日，田鑫公司作为出租方（甲方）与黄良国作为承租方（乙方）签订《广州市南沙区龙光肉菜市场租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方同意将自编C列7、8铺档（以下简称涉讼物业）租给乙方经营使用，租赁期限3年，自2016年11月30日至2019年11月30日止，租金按月结算；合同签订之时乙方必须一次性向甲方交纳铺档押金1600元；铺档每月租金为800元，从2016年11月30日起每年递增长10%，治安卫生管理费每月100元；水、电费按租户自用表度数收取，公用水电及线路损耗按比例分摊（水费5元/吨，电费1.4元/度，如因水电部分调整价格再另行定价），如若因市场用电量过大，需增大变压器所需增容费另议；承租款每月结算一次，即每月5日前，乙方到甲方财务处以现金或转账方式交清当月的全部承租款和水电费、物业管理费等有关一切费用，甲方开具收款凭证给乙方；如乙方过期不交清承租所有款项，每拖延一天按实欠款项加收3%滞纳金给甲方；如连续超过十日仍不交清所欠的承租款，视作为乙方违约，按违约条款处理，甲方有权单方解除合同，甲方收回乙方承租的商铺或场地合同终止（乙方所交押金不予退回）；免租180天；等等。同日，田鑫公司作为甲方与黄良国作为乙方签订《补充协议》，约定关于C7、C8两菜档，经双方协商后确认每月租金、管理费共计1200元，其他费用按合同执行。田鑫公司于该协议下方确认共收到二押一租共计3600元，并开具编号为No.7281421《收据》予以收执。2019年6月27日，案外人李某向本院申请对田鑫公司进行破产清算，本院于该日作出（2019）粤0113破2号民事裁定书，裁定受理李某对田鑫公司的破产清算申请，并于2019年7月19日作出（2019）粤0113破2号之一决定书，指定广东南方福瑞德律师事务所担任田鑫公司的破产管理人。2019年7月1日，黄良国因与田鑫公司、广州市龙光置业有限公司（以下简称龙光公司）租赁合同纠纷诉至广州市南沙区人民法院（以下简称南沙法院），案号为（2019）粤0115民初4842号。南沙法院经审查认为，因在黄良国提起该案诉讼前本院已受理对田鑫公司的破产清算申请，因此该案应由本院处理，南沙法院没有管辖权，故于2019年8月9日作出（2019）粤0115民初4842号之一民事裁定书，裁定该案移送本院处理。本院其后以本案立案处理。在本案审理过程中，黄良国撤回对龙光公司的诉讼。另查，龙光公司于2018年10月16日以田鑫公司为被告向南沙法院提起诉讼，诉请解除其司与田鑫公司签订的《房屋租赁合同》，田鑫公司向其司支付租金、违约金、占有使用费并交还租赁物业等。南沙法院于2019年3月6日作出（2018）粤0115民初5792号《民事判决书》，认定田鑫公司长期拖欠租金，并对龙光公司要求解除《房屋租赁合同》等诉请予以支持。该判决已生效。庭审过程中，双方当事人均确认如下事实：1.涉讼物业的权属人为龙光公司，田鑫公司向龙光公司承租涉讼物业后再向黄良国转租；2.黄良国于2016年11月30日支付了押金2400元及首月租金1200元；3.由于龙光公司提供的资料无法办理营业执照，包含涉讼物业在内的整个肉菜市场于2017年8月8日被停业整顿，其后田鑫公司未再收取任何费用。另田鑫公司明确，就其司所称黄良国欠付的租金，不同意在本案中一并处理。黄良国称签订涉讼合同当天支付了押金2400元、首月租金1200元、装修费5000元，但田鑫公司未出具装修费的相关收据。另其于2016年12月至2017年6月每月向田鑫公司支付卫生管理费100元共700元，2017年7月前的租金其已缴清。涉讼物业被停业整顿后无法继续经营，经营工具包括冰柜、箱子等均未搬走，因田鑫公司无法联系故无法通知交接涉讼物业。2019年10月1日龙光公司将肉菜市场重新对外出租，因有新的承租人，且涉讼物业内的物品因久置已损坏，故其同意物管公司对涉讼物业内的物品进行清理。现田鑫公司存在违约行为，导致其无法正常经营，故其主张解除涉讼合同，田鑫公司应向其退还押金及相关费用，并向其赔偿双倍押金的违约金及营业损失。而就营业损失，黄良国称没有书面依据。田鑫公司表示同意解除涉讼合同，但仅确认收到黄良国支付的押金及租金共3600元，没有收到过其他费用。本院认为，黄良国与田鑫公司签订的涉讼合同及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。现黄良国与田鑫公司均确认包含涉讼物业在内的整个肉菜市场于2017年8月8日被停业整顿，导致黄良国签订涉讼合同的目的无法实现，田鑫公司已构成根本违约，故黄良国要求解除其与田鑫公司签订的涉讼合同合理有据，因黄良国于2019年11月27日提出解除涉讼合同，且该意思表示已于同日到达田鑫公司，田鑫公司亦表示同意解除，故涉讼合同已于2019年11月27日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现涉讼合同因田鑫公司违约而解除，故田鑫公司应向黄良国退还其司已收取的押金2400元。就黄良国要求田鑫公司赔偿双倍押金的违约金4800元的诉请。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”现未有证据证明黄良国与田鑫公司曾就押金约定为定金性质，另黄良国与田鑫公司之间未就田鑫公司未履行涉讼合同的情况下应承担何种违约责任进行约定，且黄良国亦未能就其实际损失进行举证，故黄良国要求按照双倍押金的标准计收违约金的诉请，于法于理无据，本院不予支持。但鉴于涉讼合同确因田鑫公司的原因而解除，故本院酌情认定田鑫公司以押金2400元为本金，按年利率24%的标准自黄良国提诉之日即2019年7月1日起向黄良国计付违约金至押金清偿之日止，总额以2400元为限。就黄良国要求田鑫公司赔偿装修费5000元及财产经济损失60000元的诉请。因黄良国未能就其已实际支付装修费的事实及其经济损失进行举证，田鑫公司对此亦不予确认，根据《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，黄良国应承担举证不能的不利后果，故就上述诉请，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，本院对黄良国的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、广州市田鑫物业管理有限公司与黄良国签订的《广州市南沙区龙光肉菜市场租赁合同》已于2019年11月27日解除；二、广州市田鑫物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向黄良国退还押金2400元并支付违约金（违约金以2400元为本金，按年利率24%的标准，自2019年7月1日起计至押金清偿之日止，总额以2400元为限）；三、驳回黄良国的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1705元，由黄良国负担1555元，广州市田鑫物业管理有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  曹远强人民陪审员  黄健媚二〇二〇年六月一日书 记 员  凌绮珊