云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初535号原告：尹怀贵，男，汉族，1967年10月9日生，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：杨泽虎，云南卢启云律师事务所律师。（特别授权）被告：缪祥林，男，汉族，1974年5月4日生，住曲靖市麒麟区。原告尹怀贵诉被告缪祥林租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告缪祥林支付原告尹怀贵房屋租金225000元；2.本案律师代理费、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付原告房屋租金57745元。事实与理由：自2016年10月1日起至2019年12月31日，被告租用原告位于曲靖市麒麟区，用于经营室内外照明灯饰类的系列产品，租金合计430000元。被告在租用过程中未按时支付租金，经原告多次催要，被告分别于2016年支付租金10000元、2017年支付租金50000元、2018年支付租金75000元，并于2018年12月12日向原告出具欠条，载明：被告欠原告2019年12月30日止的商铺租金295000元。后被告又于2019年7月14日与原告签订《商铺租金欠缴承诺书》，约定：被告现下欠原告商铺租金共计225000元，原告同意给予被告2018年房租优惠，优惠后2018年的房租为109267元，于2019年7月31日一次性付清，如未按约定足额支付，优惠自动无效，被告应按实际下欠房租全额支付租金，并视为房租全部到期，且原告有权向曲靖市麒麟区人民法院起诉解决，原告实现权利的一切费用，包含律师费、案件受理费、保全费、执行费等由被告承担。《商铺租金欠缴承诺书》签订后，被告未按《承诺书》约定的时间和金额支付租金，根据《承诺书》的约定，被告应按实际下欠房租全额支付租金225000元，原告为实现债权而产生的律师代理费、诉讼费等由被告承担。被告在原告起诉后、开庭前支付了2018年的全部租金及2019年部分租金，在此期间已经产生了律师费和诉讼费，该费用应由被告承担。被告辩称：被告自2016年10月至2019年12月31日租用原告商铺使用，2018年以前的租金已付清。原告诉请的租金225000元，为2018年、2019年两年没有优惠的租金，其中2018年租金157810元（一楼278㎡，30元/㎡；二楼645㎡，10元/㎡）、2019年租金67190元。后经双方协商达成一致意见：2018年、2019年租金按优惠价一楼20元/㎡、二楼7元/㎡收取，2018年优惠后的租金为109267元。被告分三次付清了原告2018年的租金109267元，原告于2020年3月5日出具了收据。2019年因被告减少了承租面积，没有优惠的租金为67190元。2020年1月15日，经市场方主持原、被告召开会议，经三方同意，2019年的租金由被告按优惠价支付45307.20元，被告已付10000元，欠2019年租金35307.20元。被告所租用的铺面一楼17-18号、二楼17-18号，合同记载面积比实际面积多，经多次反映后，原告及市场方于2020年3月8日带测量师傅现场测量，实际面积为159.06㎡，比合同面积少29.72㎡。自2016年10月1日至2019年12月31日，被告一、二楼每月均多收29.72㎡，合计多收的租金为34594.08元。多收取的租金与被告欠付的租金35307.20元相抵后，被告应付原告租金713.12元。因租赁的市场房屋经有关部门认定有安全隐患为危房，2019年9月27日至11月25日被有关部门勒令关闭停业整改，导致被告的灯具店无法经营。被告要求免除关门期间的房租、支付关门期间五人的工资共计43000元和关门期间销售损失。被告多次邀请市场方及原告协商2019年租金及多收被告租金、关门期间损失和人工工资等事宜，该交的交该退的退，但市场方及原告一直逃避不解决问题。综上，不是被告一方的原因导致不交租金，原告主张的律师费、诉讼费无事实依据。原告针对其诉讼请求，提交证据如下：1.原、被告身份证复印件各一份，用于证明原、被告主体资格。2.欠条原件一份，用于证明被告于2018年12月12日向原告出具欠条，欠条载明：被告欠原告2016年起至2019年12月31日止的房租共计295000元。3.《商铺租金欠缴承诺书》原件一份，用于证明被告承诺给予原告的房屋优惠，如任何一期未按约定足额支付，优惠自动无效，被告应按实际下欠房租全额支付租金，并视为房租全部到期，且原告有权向曲靖市麒麟区人民法院起诉解决，原告实现权利的一切费用，包括律师费、案件受理费、执行费等由被告承担。4.委托协议、律师代理人增值税发票原件各一份，用于证明原告为实现债权支付律师代理费3000元。经质证，被告对原告所提交证据无异议。被告针对其答辩，提交证据如下：1.商铺承包合同书复印件一份、丈量图纸原件二份，用于证明合同约定的面积与实际丈量的面积有出入，一楼17-18号、二楼17-18号均多算了29.72㎡；自2016年10月1日至2019年12月31日原告多收了34594.08元的房租，丈量图纸上签名的邓雅苹系原告女儿，其主要负责管理市场。2.收据原件二份，用于证明2018年的房租已按优惠价全部付清，2019年的房租已经付了10000元。3.降低商户铺面租金会议记录复印件一份，用于证明经过双方协商，2018年及2019年的房租每月每平方降低租金33%，也就是一楼每平方每月从30元降到20元，二楼每平方每月从10元降到7元。4.微信聊天记录截图打印件三张，用于证明被告积极找原告协商处理此事。5.照片打印件十张，用于证明因该市场被相关部门认定为危房，自2019年9月27日至2019年11月25日勒令整改，导致被告灯具店关门无法经营60天。6.《商铺租金欠缴承诺书》复印件一份，用于证明该承诺书上确认2019年房租尚未计算，原告方于2020年1月16日才找到被告计算2019的房租，而且价格也是按优惠后的价格计算的，不能认定被告拒绝缴纳2019年的房租。7.录音资料一份，用于证明2020年1月15日经市场所有者主持原、被告开会进行协商，并有保渡村村长协调，2019年的房租按照优惠以后的价格进行支付。（已当庭播放部分录音内容）8.收据原件四张、2018年租金结算单复印件一份（有邓雅苹亲笔签名），用于证明租金就是交给邓雅苹，邓雅苹是市场实际管理人员，其中2020年租金交纳凭证交的是2018年的租金。经质证，原告对被告所提交证据1商铺承包合同书无异议，该合同证实了年租金为157810元；丈量图纸二份确认人邓雅苹非本案诉讼当事人，该图纸的丈量人是谁也不清楚，该证据三性均不予认可，被告已使用多年，对所租赁的面积是完全认可的，并且按照合同约定的面积支付完2018年以前的租金。证据2无异议，但做说明：两份收条于2020年3月5日形成，是在原告起诉以后被告支付的，所以在被告付款之前就产生了律师费和诉讼费。证据3属于被告方自拟，参会人员和签字人员均为原告的租户，并被起诉，与原告存在利害关系，对其三性均不认可。证据4均是在2020年3月7日之后，原告也积极与被告协商，但双方分歧太大未形成共识。证据5真实性不予认可，无法证实被告所述的证明内容，也没有相关部门认定为危房的证据，与本案没有关联性。证据6该欠缴承诺书已经载明2018年1月1日至2019年12月31日下欠的租金共计225000元，从合同上看，年租金是157810元，在2018年之前的房租付清后，到2019年的房租应为225000元-109267元＝115733元，现原告只要求被告支付2019年的房租57745元，被告在答辩中认可尚欠2019年房租67190元。对证据7证明内容不认可，该录音只是证明有协商的过程，没有达成一致意见。对证据8真实性没有异议，但邓雅苹不是实际管理人员，只是个普通的工作人员，不能做出重大的决策。本院认证，原告所提交证据及被告所提交证据1中商铺承包合同书、证据2.3.4.5.6.7.8真实合法，与本案有关联，能够证明本案事实，本院予以确认。被告所提交证据1中的丈量图纸，虽有原告市场管理人员的签字，但不能辨别是否系原告所租赁的铺面面积，对此，本院不予确认。根据当事人陈述及经审查后确认的证据，本院认定如下事实：2016年10月1日，被告承租原告经营的金利装饰建材市场中的17-19号商铺，双方签订《商铺承包合同书》（实为租赁合同）一份，合同期限2016年10月1日至2017年10月1日，实际使用面积一楼278㎡、二楼645㎡，合同期内按一楼30元/㎡、二楼10元/㎡计收房租，每年157810元。合同到期后，双方未再续签合同，被告继续承租原告上述商铺并承租其他商铺，租金按上述约定计收。后被告未缴清房租，于2018年12月12日向原告出具欠条一份，欠条载明欠原告2016年至2019年12月31日房租共计295000元。2019年，被告不再承租上述全部商铺，减少了租赁面积，仅继续租用一楼17-18号，面积188.18㎡。2019年7月14日，原告市场管理人员邓雅苹与被告确认房屋给予一定优惠，2018年1月1日至2018年12月31日期间一楼按20元/㎡、二楼按7元/㎡计收，2018年优惠后的房租为109266元，已付2737元，应付106529元，若未按承诺书履行，优惠失效，按实际房租履行。同日，原、被告签订《商铺租金欠缴承诺书》一份，主要内容：确认被告2018年1月1日至2019年12月31日，下欠租金共225000元；原告同意给予被告房租优惠，但被告必须履行承诺（1.优惠后2018年房租109267元于2019年7月31日前一次性付清；2.优惠后2019年房租尚未计算；3.若未按约定足额支付，优惠失效，被告应按实际下欠房租全额支付租金。）。若到期被告不能按时支付下欠租金，原告有权起诉解决，律师费、案件受理费、保全费、执行费等被告自愿承担。后被告未按承诺时间付款，原告于2020年1月13日向本院起诉，被告于2020年1月18日支付20000元、1月22日支付50000元、3月5日支付36529元，付清了2018年优惠后的房租106529元；同日，被告还支付房租10000元，原告均出具了收条。因本案诉讼，原告支出律师费3000元。庭审中，被告陈述该市场2019年9月27日至2019年11月25日勒令整改，导致其灯具店无法经营60天。原告虽不予认可，但在本院其他案件中，原告认可该市场2019年10月13日至11月25日期间市场关门停业。本院认为，依法成立的合同对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行义务。本案中原、被告之间形成租赁合同关系，原告按约交付租赁物给被告使用，被告应按约支付租金。2019年7月14日，原、被告签订的《承诺书》系双方对房屋租金金额及支付方式的约定，该《承诺书》合法有效，对双方具有约束力，被告未按承诺书约定支付租金，属被告违约，原告提起诉讼后，被告已缴清2018年欠付的租金106529元。对2019年欠付的租金，原告要求按租赁面积188.18㎡×30元/月计收12个月的租金67745元，被告认为应按丈量后的面积159.06㎡×20元/月以实际使用时间计收租金，因原、被告签订承诺书时，尚未结算2019年度租金，也未约定2019年租金给付时间，且双方就2019年租金计算期间存在争议，故被告欠缴2019年租金不予认定为违约，应按优惠价计算2019年租金为188.18㎡×20元/月×12月＝45163元，但2019年10月13日至2019年11月25日期间，因市场大门关闭，导致原告租用的商铺无法经营，在此期间的租金5394元应予免除，因此，被告2019年欠缴的租金应为39769元，被告应予支付。原告要求被告承担律师费的诉请，符合双方约定，但结合本案实际，原告主张的律师费本院酌情支持1950元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告缪祥林支付原告尹怀贵租金39769元。二、被告缪祥林支付原告尹怀贵律师代理费1950元。上述款项，于本判决生效之日起三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4676元（已预交），由原告尹怀贵承担1676元，被告缪祥林承担3000元。（执行时一并支付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  杨 雁人民陪审员  贾丽萍人民陪审员  廖云凤二〇二〇年六月五日书 记 员  王珊婷