江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0114民初7295号原告：朱俭，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：赵小宝，江苏德善律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱君，江苏德善律师事务所律师。被告：刘卫平，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：吴雪，江苏新高的律师事务所律师。第三人：秦寿香，住南京市雨花台区。第三人：刘峰，住南京市雨花台区。第三人共同委托诉讼代理人：吴雪，江苏新高的律师事务所律师。原告朱俭与被告刘卫平、第三人秦寿香、刘峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月9日、6月11日公开开庭进行了审理。原告朱俭的委托诉讼代理人朱君，被告刘卫平、第三人秦寿香、刘峰的共同委托诉讼代理人吴雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱俭向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理南京市雨花台区甲室房屋的不动产权登记、过户手续，即由被告领取前述房屋的不动产权登记证并将前述房屋过户至原告名下；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年12月21日，原、被告与南京丰盛产业控股集团有限公司（以下简称丰盛公司）签订《购房协议》，约定由原、被告向丰盛公司购买位于雨花台区乙室（现为南京市雨花台区甲室，总房款133901元。2006年2月5日，原、被告签订《南京市房地产买卖契约》，约定在原告将涉案房屋总房款付清后，被告放弃对涉案房屋的一切权利；该买卖契约同时约定被告负有协助原告领取房产证、土地证及相关权益的更名手续的义务。原告于2005年12月21日向丰盛公司支付了全部购房款133901元，于2007年11月15日支付了物管费等其他费用共计837元。2007年左右原告从丰盛公司处拿到涉案房屋，随即进行了装修并居住至今。现涉案房屋已满足办证及过户条件，原告多次要求过户，但被告予以拒绝，原告遂诉。被告刘卫平辩称，1、原告就合同是否成立以及实际履行的实际义务并未完成，本案合同是否成立，是否符合交易双方的真实意思表示，存在重大疑问。这不仅体现在原告诉讼房屋的标的不明确，原告提交的证据中买卖契约的房屋坐落位置房屋产权号均为空白，无法说明双方就某件房屋进行了交易。原告提供的诉讼材料中，关于房屋的地址坐落也存在矛盾之处。房屋地址既包括雨花台区乙室，又包括雨花台区甲室，说明涉案房屋的标的是不明确的，原告也没有提供相应的证据说明两处地址所涉及房屋为同一套房屋。同时原告称自己支付了全部的购房款，可是原告的提供证据材料当中也并没有看到其所谓的相应的支付或者转账凭证，无法说明其实际履行了作为卖家的付款义务。另外，涉案房屋系经济适用房，它不同于普通的商品房，其购买对象有特定的要求，原告主张其向丰盛房产公司购买了涉案房屋，原告没有提供证据证明其具有购房资格，也就是说原告作为买受对象是否适格存在重大疑问，其作为买受人与丰盛公司签署的购房协议也是无效的。2、退一步讲，即使原告所主张的案涉房屋买卖合同成立，那么被告作为共同所有权人也无权处分该套房屋被告，擅自处分涉案房屋的行为将导致该房屋买卖合同无效。因为刘卫平名下的房产系刘卫平与妻子秦寿香婚姻关系存续期间所取得，系夫妻共有财产。刘卫平在未经其妻子认可的情况下擅自处分，原转让协议效力待定。秦寿香明确表示不同意转让，且认为该转让行为侵害了她的合法利益，因此该转让协议无效。此外根据原雨花台区征地拆迁调查表的内容，原拆迁房屋所在地涉及的户籍成员，包括3人，即刘卫平，秦寿香，刘卫平的儿子刘峰三个人，雨花区政府按照三个人的标准向刘家进行了补偿，刘卫平名下的拆迁房屋所有权人实际系刘卫平、秦寿香、刘峰三个人共同所有。刘卫平在未征得秦寿香、刘峰明确同意或授权的情况下，无权处分案涉房产，其对外处分涉案房产的行为无效。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人秦寿香、刘峰辩称，同被告的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年12月21日，丰盛公司（甲方）与刘卫平、朱俭（乙方）签订《购房协议》，约定：乙方向甲方预定位于雨花台区乙室，面积75.65㎡，单价1770元/㎡，总房款计133901元；乙方付清房款后甲方于2007年6月30日前将房屋交付于乙方。同日，丰盛公司出具《收据》，载明：交款单位为刘卫平、朱俭；金额为133901元；收款方式为房票；收款事由系乙室。2006年2月5日，原告朱俭（乙方）与被告刘卫平（甲方）签订《南京市房地产买卖契约》，约定朱俭购买刘卫平的房屋一套，面积75.65㎡，单价1770元/㎡，房款总计133901元。该契约第六条约定：双方同意，在本契约生效后，在该物业可以领取相关权证时，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房房屋土地使用权变更手续；甲方应积极协助乙方领取房产证、土地证，协助向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方不承担除房款以外的其他费用，也不向乙方索要除房款外的其他费用。第七条约定：甲、乙双方确认，虽然相关协议或权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。同日，被告刘卫平向原告朱俭出具《放弃房产承诺书》，载明：“本人自愿将拆迁所得房票购置房屋转售给朱俭，本人已收到朱俭所付雨花区乙室全额房款，自即日起朱俭拥有对该物业的一切权利，本人放弃对该物业的一切权利”。被告同时向原告出具了《委托书》三份，委托朱俭代表刘卫平办理一切交房事宜。原告于2007年左右取得上述合同约定的乙室房屋，并装修入住。原告于庭审中提交其居住的该房屋水电卡，户名均为刘卫平，水卡上的地址记载为“甲室”。另查明，被告刘卫平与第三人秦寿香系夫妻关系，二人于1992年3月24日登记结婚。2005年12月，因拆迁安置，刘卫平及其家庭成员作为征地房屋拆迁户申购经济适用房，其中，刘卫平申购的房屋有两套，分别为75.65平方米、85平方米，对应的南京市征地拆迁安置房购买通知书存根编号为宁房改（2010）第雨706352号、宁房改（2010）第雨706353号，同住其他家庭成员为妻子秦寿香、儿子刘峰。刘卫平与其父刘永余共同申购房屋一套，面积75.65平方米平方米，对应的南京市征地拆迁安置房购买通知书存根编号为宁房改（2010）第雨706354号。2019年4月22日，刘卫平与丰盛公司签订《房屋买卖契约》，约定就刘卫平就市住房制度改革办公司宁房改（2010）第雨706352号通知书购买的甲室买卖达成协议，房屋建筑面积为77.64平方米。2019年9月5日，刘卫平与丰盛公司签订《三方确认书》，并向房产部门提交《房产交易、不动产登记申请审批表》，将坐落于南京市雨花台区甲室不动产权转移至刘卫平名下。刘卫平于2019年9月6日取得南京市雨花台区甲室不懂产权证书，该房屋登记在刘卫平名下，备注该房为征地拆迁安置房。2020年1月9日，原告朱俭报警称与被告房屋权属争议，民警出警至南京市雨花台区甲室，并告知朱俭相关解决问题途径。本院诉讼过程中，两第三人均陈述其居住于涉案房屋同一小区。以上事实，有《购房协议》、收据、《南京市房地产买卖契约》、《放弃房产承诺书》、《委托书》、结婚证、《南京市征地房屋拆迁户购买经济适用房申请表》、《南京市征地拆迁安置房购买通知书存根》、《房屋买卖契约》、《三方确认书》、《房产交易、不动产登记申请审批表》、《接警证明》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案争议焦点如下：1.原、被告之间的房屋买卖合同是否成立并生效；2.被告出售涉案房屋是否构成无权处分。关于争议焦点1.原、被告之间的房屋买卖合同是否成立并生效。原、被告于2006年2月5日签订《南京市房地产买卖契约》，虽然该合同文本上无明确的房屋坐落，但是可以表明原告所购置房屋为乙室，理由如下：1、被告于签订《南京市房地产买卖契约》当日出具《放弃房产承诺书》，该承诺书上明确载明房屋坐落为乙室且已收到全部房款；2、《南京市房地产买卖契约》上房屋单价、面积、总房款均与2005年12月21日丰盛公司与刘卫平、朱俭所签订的《购房协议》一致，所对应的房屋正为乙室，且丰盛公司出具的《收据》亦表明所对应的房屋和购房人。以上，可以表明原、被告就买卖乙室达成一致意思，且原告已支付购房款133901元，房屋买卖合同成立。关于乙室与南京市雨花台区梅山村邱村68号甲室房屋是否一致的问题。第一，根据从相关行政部门调取的《南京市征地房屋拆迁户购买经济适用房申请表》、《南京市征地拆迁安置房购买通知书存根》、《房屋买卖契约》、《三方确认书》、《房产交易、不动产登记申请审批表》等文件可以看出，南京市雨花台区甲室所对应的即《南京市征地拆迁安置房购买通知书存根》编号为宁房改（2010）第雨706352号，面积为75.65㎡的房屋，该面积与乙室的面积一致；第二，被告刘卫平及其家庭人员因拆迁共申请房屋三套，刘卫平申购两套，分别为75.65㎡、85㎡，刘卫平认为甲室房屋为夫妻共同财产，核查拆迁申购房屋的经过，该房屋所对应的是刘卫平申购的75.65㎡（宁房改（2010）第雨706352号），家庭成员为秦寿香、刘峰；第三、原告朱俭持有的水卡地址登记为“甲”，同时《接警证明》表明双方争议房屋地址位于南京市雨花台区甲室。以上，可以证明原告朱俭所购乙室与甲室为同一套房屋，涉案房屋坐落系工程编号与公安编号的转化。被告作为征地房屋拆迁户，对取得拆迁安置房的具体情况应当明知，在与丰盛公司达成协议购买乙室和雨花台区甲室且被告取得拆迁安置房的情况下，被告若认为上述两套非同一房屋，应当提供相反证据证明，但被告未能完成举证证明责任，故对被告的抗辩意见不予采纳。综上，结合拆迁安置房的取得及办证经过，原、被告之前房屋买卖合同的履行过程来看，涉案标的物具体明确，乙室即甲室，符合合同成立的要件。关于争议焦点二，被告出售涉案房屋是否构成无权处分。原、被告签订房屋买卖合同之时虽处于被告与第三人秦寿香婚姻关系存续期间，但是，秦寿香作为刘卫平的配偶，对于家庭拆迁安置情况应属明知，且两第三人居住于涉案房屋同一小区，对原告居住于涉案房屋的情况应当知晓；原、被告于2006年签署房屋买卖合同之后十余年期间，第三人均未提出异议，也未向原告主张权利，其行为应视为对房屋买卖合同的认可，被告出售涉案房屋不构成无权处分。综上，原、被告之间缔结房屋买卖合同关系，系双方真实意思表示。涉案房屋系被告通过拆迁安置取得，原、被告签订房屋买卖合同系当事人真实意思表示，并未违反法律规定，应属合法有效，当事人应当按照约定履行。现涉案房屋交付已满5年，符合上市交易的条件，被告应当按照合同约定继续履行其合同项下义务，配合原告办理转移登记手续，将涉案房屋产权转移登记至原告名下。根据原、被告之间的合同约定“甲方不承担除房款以外的其他费用”，故转移登记过程中产生的税费均由原告承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告刘卫平于本判决生效之日起十日内配合原告朱俭办理坐落于南京市雨花台区甲室（即南京市乙室）房屋的不动产权转移登记手续，将该房屋不动产登记至原告朱俭名下（不动产权转移登记过程中产生的税费由原告朱俭承担）。本案案件受理费17400元，保全费5000元，合计22400元，由被告刘卫平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  陈 波二〇二〇年六月二十四日法官助理  史佳丽书 记 员  於国瑾