安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0221民初1594号 原告：中国农业银行股份有限公司芜湖县支行，住所地安徽省芜湖县。 主要负责人：张致强，该行行长。 委托诉讼代理人：叶林，该行员工。 委托诉讼代理人：胡斌，安徽卓人律师事务所律师。 被告：何传贵，男，1963年2月16日出生，汉族，安徽省芜湖县人，户籍地安徽省。 被告：周世莲，女，1966年7月14日出生，汉族，安徽省芜湖县人，户籍地安徽省。 原告中国农业银行股份有限公司芜湖县支行与被告何传贵、周世莲金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司芜湖县支行的委托诉讼代理人叶林、胡斌到庭参加诉讼，被告何传贵、周世莲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司芜湖县支行向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即偿还借款573037.07元及已经逾期利息47593.84元（暂计至2020年3月4日止，其中利息43642.02元，罚息1169.17元，复利2782.65元。全部利息请求至实际清偿日止）；2.判决原告有权对被告及何小伟抵押房产（位于芜湖县城北长岛花园2幢车库及305室，房地产他证：芜县字第12001038号）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3.判决两被告承担本案全部诉讼费以及原告实现债权费用人民币25000元。事实和理由：2012年6月15日何小伟(已亡故)及两被告共同与芜湖先达房地产开发有限公司签订了一份《商品房现房买卖合同》,约定何小伟及两被告共同购买芜湖先达房地产开发有限公司开发的芜湖县城城北长岛花园2幢4号车库及305室房屋。合同约定价款为90万元,首付款27万元,余款63万元以银行按揭方式支付。2012年6月28日，何小伟及二被告与原告签订了《个人购房担保借款合同》一份,其中(特别条款)25,26,27,31条约定:被告向原告借款人民币63万元,用于购买芜湖县城城北长岛花园2幢车库及305室房屋,分360个月按月等额本息还款。两被告作为何小伟的父母及该房产的共有人还向原告出具了《共同还款承诺书》和不可撤销的《同意抵押承诺书》各一份。同时,被告作为抵押人也在《个人购房担保借款合同》上签名。《个人购房担保借款合同》1.7约定:本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时,以借款凭证记载为准。借款凭证为本合同的组成部分,与本合同具有同等法律效力。借款凭证载明的借款期限为:2012年7月4日至2042年7月3日,执行年利率为6.8%,逾期年利息为10.2%。同时何小伟及两被告以其共同所有的房产(位于芜湖县城城北长岛花园2幢车库及305室房屋)为借款共同提供了抵押担保,并且双方于2012年7月3日在不动产登记部门办理了抵押登记。《个人购房担保借款合同》12.1约定,借款人未按约定期限归还借款的,按借款合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%,12.3约定对应付未付利息依照中国人民银行规定计收复利。《个人购房担保借款合同》10.1.2条、10.2.1条约定:保证范围和房屋抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定的由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金以及诉讼(仲裁)费、律师费、保管费、处置费、过户费等贷款人实现债权和担保权的一切费用。此外,12.4条还约定:发生下列情形之一的,贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权,有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。其中(2)借款人未按约定按期足额偿还借款;(3)借款人、担保人死亡、被宣告失踪或被宣告死亡。12.9条约定:因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的,借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。借款合同生效后,2012年7月4日，原告依约向何小伟提供了借款人民币63万元,但被告未能按照合同约定履行还款义务,截止2020年3月4日已20期没有按时还款。原告为维护自己合法权益，具状起诉。 被告何传贵、周世莲未到庭答辩，也未向本院提交证据。 结合本案庭审中当事人的举证及认证，本院审理认定事实如下：2012年6月15日何小伟(已亡故)及两被告共同与芜湖先达房地产开发有限公司签订了一份《商品房现房买卖合同》,约定何小伟及两被告共同购买芜湖先达房地产开发有限公司开发的芜湖县城城北长岛花园2幢4号车库及305室房屋。合同约定价款为90万元,首付款27万元,余款63万元以银行按揭方式支付。2012年6月28日，何小伟及二被告与原告签订了《个人购房担保借款合同》一份,其中特别条款第25,26,27,31条约定:被告向原告借款人民币63万元,用于购买芜湖县城城北长岛花园2幢车库及305室房屋,分360个月按月等额本息还款。两被告作为该房产的共有人还向原告出具了《共同还款承诺书》和不可撤销的《同意抵押承诺书》各一份。同时,被告作为抵押人也在《个人购房担保借款合同》上签名。《个人购房担保借款合同》1.7约定:本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时,以借款凭证记载为准。借款凭证为本合同的组成部分,与本合同具有同等法律效力。借款凭证载明的借款期限为:2012年7月4日至2042年7月3日,执行年利率为6.8%,逾期年利息为10.2%。同时何小伟及两被告以其共同所有的房产(位于芜湖县城城北长岛花园2幢车库及305室房屋)为借款共同提供了抵押担保,并且双方于2012年7月3日在不动产登记部门办理了抵押登记。《个人购房担保借款合同》12.1约定,借款人未按约定期限归还借款的,按借款合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%,12.3约定对应付未付利息依照中国人民银行规定计收复利。《个人购房担保借款合同》10.1.2条、10.2.1条约定:保证范围和房屋抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定的由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金以及诉讼(仲裁)费、律师费、保管费、处置费、过户费等贷款人实现债权和担保权的一切费用。此外,12.4条还约定:发生下列情形之一的,贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权,有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。其中(2)借款人未按约定按期足额偿还借款;(3)借款人、担保人死亡、被宣告失踪或被宣告死亡。12.9条约定:因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的,借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。借款合同生效后,2012年7月4日，原告依约向何小伟提供了借款人民币63万元,但被告未能按照合同约定履行还款义务,截止2020年3月4日已20期没有按时还款，欠款本金573037.07元、逾期利息47593.84元。 另查明，借款人何小伟于2013年7月10日病亡。2012年3月20日，婚姻登记机关出具《证明》，证明至2012年3月20日，无结婚登记记录。本案被告何传贵、周世莲与何小伟系父母子女关系。 本院认为，原告中国农业银行股份有限公司芜湖县支行与何小伟及二被告签订《个人购房担保借款合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约定履行各自义务。现何小伟已亡故，二被告作为继承人，应该在继承遗产的范围内承担给付责任，在本案中，2012年6月20日，二被告签订《共同还款承诺书》自愿以自己的经济收入参与归还银行按揭贷款，保证按时、足额偿还银行本金、利息和相关费用并承诺承担连带担保责任。二被告将与何小伟共同所有的房屋作为抵押物为借款提供担保，并办理抵押登记，故原告对该房屋享有优先受偿权。原告诉请二被告偿还借款本金、利息、罚息及复利，并在上述债权范围内实现抵押权的主张，应予支持。原告主张律师代理费25000元的主张，双方在合同中有约定，且已经实际发生，应予支持，但该主张明显过高，宜酌情调整为20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告何传贵、周世莲于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司芜湖县支行借款573037.07元及逾期利息47593.84元（暂计至2020年3月4日）此后的利息、罚息等，按双方签订个人购房担保借款合同约定计算； 二、被告何传贵、周世莲于本判决生效之日起十五日内支付原告中国农业银行股份有限公司芜湖县支行律师代理费20000元。 三、被告何传贵、周世莲到期不履行上述义务，原告中国农业银行股份有限公司芜湖县支行有权对被告何传贵、周世莲、何小未（已亡故）共同所有的已办理抵押登记的房屋（坐落在芜湖县城城北长岛花园2幢4号车库及305室房屋产，权证号：房地权证芜县字第2012006061号、房地产他项权证号为房地产他证芜县字第2012001038号）折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿，不足部分，被告何传贵、周世莲在继承何小伟遗产范围内承担责任。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费5128元，由被告何传贵、周世莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  李金保 二〇二〇年六月二十六日 法官助理彭家培 书记员吴梦芳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。