安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0111民初3250号原告：胡先召,男,1985年10月1日出生,汉族,住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：张鹏，安徽万舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟祥磊，安徽万舟律师事务所律师。被告：安徽德恒投资有限公司，住所地安徽省合肥市包河区林芝路278号烟墩社区服务中心办公549室，统一社会信用代码91340100096917760L。法定代表人：任嵬，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛强，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜尹，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。原告胡先召诉被告安徽德恒投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告胡先召及其委托诉讼代理人张鹏、孟祥磊，被告安徽德恒投资有限公司委托诉讼代理人杜尹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡先召向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告之间于2017年10月15日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：20160363800907DF20171116）；2、判令被告返还原告购房首付款人民币400889元并支付违约金人民币2044.45元(按原告累计已付款的5%计算)，合计420933.45元;3、本案的诉讼费等一切费用由被告承担。事实与理由：原告胡先召为了孩子能够享受到良好的教育资源,欲购合肥市第四十六中学学区房一套。被告安徽德恒投资有限公司工作人员宣称所售房屋具有学区房资格,经原告多次确认被告均给出肯定答复后原告交付订约定金、签订《置业计划书》以及《商品房买卖合同》。原告积极配合被告办理购房的各项手续,努力履约,但后来却得知涉案房屋不具有合肥市第四十六中学学区房资格。并且根据合同约定,被告应于2018年12月31日交付房屋,但涉案房屋时至今日仍不具备交房条件。涉案房屋不论是在资格条件上还是在交房时间上都与被告当时的承诺以及合同约定不符,被告违约行为已经严重影响到原告的购房目的,原告多次联系被告方进行沟通协商,但被告均一直以各种理由推脱搪塞。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告安徽德恒投资有限公司辩称：我公司于2019年3月27日取得建设工程规划许可证正本，案涉房屋已经取得法定和约定的交付条件，被告已经通过邮寄书面通知、刊登报纸公告的方式将具备交付条件的商品房，且通知原告进行交房，并不存在交房逾期90日的情形；被告并未承诺过案涉房屋具备46中学区房的资格，所以也不存在承诺与合同约定不符的情形。被告交付的房屋符合双方商品房买卖合同的约定，所以原告的诉请没有事实与法律依据。经审理查明：2017年10月15日，原告胡先召（乙方）与被告安徽德恒投资有限公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20160363800907DF20171116，备案单号：1710001596），约定乙方购买甲方开发建设的位于合肥市滨湖新区西藏路与杭州路交口的东方汇广场第1区2区7层2-办703号预售商品房，建筑面积55.87平方米，房屋总价799889元，首付款400889元，剩余房款399000元办理按揭贷款。房屋交付时间为2018年12月31日前，交付条件为取得建设工程规划许可证正本。双方在该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后原告胡先召支付了首付款400889元，后续的按揭贷款因为原告负债率高没有通过银行审批。被告安徽德恒投资有限公司于2019年9月25日在江淮晨报A07版刊登《交房公告》，于9月26日向原告邮寄《交款及交房通知书》。另查明，被告安徽德恒投资有限公司于2019年3月27日取得案涉的东方汇广场1区2区房屋《建设工程规划许可证》（建字第340101201980029号、建字第340101201980030号）。以上事实，由原告胡先召提供的《商品房买卖合同》及附件、微信聊天记录、照片、公告、收据、银行转账记录、律师函，被告安徽德恒投资有限公司提供的建设工程规划许可证（建字第340101201980029号、建字第340101201980030号）、交款及交房通知书、EMS邮寄面单及网上邮件查询回单、江淮晨报A07版《交房公告》及当出事人的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告胡先召与被告安徽德恒投资有限公司于2017年10月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20160363800907DF20171116，备案单号：1710001596），系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。原告虽未与被告签订《商品房买卖合同补充协议之委托装修协议书》，但从原告提供的微信聊天记录来看，原告已经认可房屋为精装房并同意委托被告对房屋进行精装修，因此给被告留出一定期限作为装修期是合理的，参照开发商安徽德恒投资有限公司与其他业主签订的《商品房买卖合同补充协议之委托装修协议书》上的约定，该装修期限为三到六个月。被告安徽德恒投资有限公司于2019年9月25日、26日先后通过在报纸刊登公告、书面邮寄的方式通知原告办理房屋交付手续，且被告安徽德恒投资有限公司于2019年3月27日取得案涉的东方汇广场1区2区房屋《建设工程规划许可证》，在通知交房时已具备交付条件。被告虽然逾期交付房屋，但逾期时间尚未超过合同约定的解除合同要达到90日的条件。胡先召以此为由要求解除合同，缺乏依据。原告胡先召称被告安徽德恒投资有限公司承诺所售案涉房屋为学区房，原告才决定购买，但本案中原告并没有提供证据证明被告在销售广告和宣传资料中进行了学区房的宣传，更没有就案涉房屋为学区房对原告做出任何具体确定的书面承诺。原告提供的与被告的业务员微信聊天记录中，业务员表示正在进行学区房的申请，不能视为对案涉房屋为学区房进行了明确的承诺。原告以此为由要求解除合同，缺乏事实依据。《商品房买卖合同》约定胡先召剩余购房款399000元以办理按揭贷款方式支付，合同签订后，胡先召向安徽德恒投资有限公司指定的贷款银行提交了办理按揭贷款所需资料，但其贷款申请未获批准，系由原告自身负债率高的原因致使按揭贷款不能办理，应由原告自己承担相应责任。另，原告所称交付的房屋不符合合同约定，属于房屋质量瑕疵问题，可与被告协商通过其他方式补救解决，并没有达到“致使合同目的不能实现”的条件，不构成合同的根本违约。综上，原告胡先召以安徽德恒投资有限公司超过90日时间通知交房、符合解除合同其他条件为由主张解除案涉合同并据此返还购房款、支付违约金等，无事实基础和法律依据，其上述诉讼请求不应得到支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡先召的诉讼请求。案件受理费7614元，减半收取3807元，由原告胡先召负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  张建二〇二〇年六月一日法官助理吴晓玉书记员邢健附：本案适用法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。