贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2206号上诉人（一审被告）：凯里市屹东房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南州凯里市清江路39号，统一社会信用代码91522601785461711E。法定代表人：顾贵先，系公司总经理。委托诉讼代理人：肖功兵、张哲辰，贵州维律律师事务所执业律师。代理权限：特别授权。被上诉人（一审原告）：杨永芳，女，1962年9月13日出生，汉族，户籍所在地贵州省镇远县，家住凯里市。上诉人凯里市屹东房地产开发有限公司（以下简称“屹东房开公司”）因与被上诉人杨永芳合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初1595号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人屹东房开公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件五第四条约定无效，属认定事实错误和适用法律错误。上诉人向被上诉人收取天然气开户费、电视开户费、电开户费符合双方约定，且未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，被上诉人要求退还上述费用于法无据。一、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，原审判决不得以《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一、二款规定来否定合同及补充协议关于收取天然气开户费、电视开户费、电开户费的约定。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第四条约定：“水、电、天然气、电视、电话、宽带等开户费用由买受人承担”。上述约定不违反法律及行政法规的规定，约定自成立时生效，对双方均有约束力。二、双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定的房屋价款不包含上述费用，上诉人没有将上述费用计入房屋价款，在上诉人未将上述费用计入房屋价款的情况下，与被上诉人约定上述费用由被上诉人另行承担，并未加重被上诉人的购房负担。因此不存在上诉人违反《合同法》第四十条关于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利而导致该条款无效的情形。三、上诉人向被上诉人收取的上述费用均是有关单位要求上诉人代收代缴的费用，上诉人已将上述费用如实交付给相关单位，不存在通过加重对方责任使上诉人额外获利的情形。现被上诉人要求上诉人退还该费用没有事实依据。被上诉人杨永芳未作二审答辩。杨永芳向一审法院起诉请求：1、判决确认原被告双方2010年12月14日签订的《商品房买卖合同》（编号2012002072）“附件五：合同补充协议”中第4条“水、电、天然气、电视、电话、宽带等开户费用由买受人承担”无效；2、判令被告屹东房开公司退还天燃气开户费、供电开户费、闭路电视开户费共2994.00元从2012年10月25日起的银行同期存款利息1244.00元；3、判决被告十日内支付原告资金占用利息1244元（以2944元为基数，按年利率6%自2012年10月25日起计算至2019年12月31日）；4、判决被告向原告支付资金占用利息至全部款项实际支付完毕之日止；（以2994元为基数，按年利率6%自2020年1月1日起计算至全部款项实际付清之日止）；5、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：凯里市清江路龙泉明珠楼盘是被告屹东房开公司开发的商业性住宅小区。2010年12月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，以总价款344036.00元购买该小区1幢1单元4-3号住宅一套。同时双方约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水、供电交房时达到使用条件”双方在合同附件五“合同补充协议”第4条中约定，水、电、天然气、电视、电话宽带等开户费用由买受人承担。2012年10月25日，被告收取了原告燃气开户费2200.00元、电视开户费265.00元、供电开户费529.00元，共计2994.00元。原告认为其交纳的购房价款已包含了上述费用，被告的行为侵害了其合法权益，向该院起诉，要求被告退还上述费用，并按银行同期存款利率支付利息。一审法院认为，财产权利的取得应当依照法律规定或者合同约定。依照合同约定取得财产权利的，必须以合法性为前提。根据2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第31条的规定，商品房买卖合同中的“商品房价格”应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。原告与被告订立的《商品房买卖合同》已约定供水、供电在交房时达成使用条件，并且在补充协议中将水、电、天然气、电视、电话宽带等开户费用约定由买受人承担，显然以格式文书的形式将该费用转嫁给购房人承担，按照《中华人民共和国合同法》第四十条规定情形，属无效条款，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是贵州省人大常委会制定的地方性法规，对在贵州省范围内从事房地产经营的主体具有约束力。被告虽然提供证据证实收取该费用是代收行为，但应当视为被告向相关职能部门缴纳的费用，而不能认定为应由原告承担该费用的依据。被告依据该无效条款取得的财产应当予以返还。原告主张被告退还天燃气、供电、闭路电视开户费，于法有据，应当支持，其主张的利息损失，因合同未有约定，考虑被告占用资金的实际情况，原告存在一定的损失，可按中国人民银行同期同类存款利率标准计算七年二个月的利息，予以赔偿，诉讼时效问题，民事活动中的时效性是针对合法的民事行为而言。无效的民事行为从一开始就无效，不受法律保护，虽然被告收取该费用时同为2012年10月25日，但合同附件五（4）中的约定条款无效，不应受诉讼时效的限制，被告抗辩理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》九十条、第二百一十九条之规定，判决：一、确认原被告双方于2010年12月14日签订的《商品房买卖合同》（编号2012002072）“附件五：合同补充协议”中第4条“水、电、天然气、电视、电话、宽带等开户费用由买受人承担”条款无效。二、被告凯里市屹东房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告杨永芳天燃气开户费2200.00元、电视开户费265.00元、供电开户费529.00元，共计2994.00元。并按中国人民银行同期同类存款利率支付原告杨永芳从2012年10月26日起七年二个月的利息。三、驳回原告杨永芳其余诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由原告杨永芳负担5.00元，由被告凯里市屹东房地产开发有限公司负担20.00元。二审期间经本院审查被上诉人杨永芳在一审时并未提交“三通费”收据。杨永芳向本院提交加盖屹东房开公司印章，载明日期为2013年3月4日的《交房通知书》及《房屋所有权证》作为对其已经实际缴纳“三通费”的事实的证据补强。并解释称，因屹东房开公司逾期交房，故屹东房开公司拿逾期交房的违约金折抵杨永芳交的“三通费”。二审查明如下事实：一、杨永芳在与屹东房开公司签订案涉《商品房买卖合同》过程中，并未直接向屹东房开公司缴纳“三通费”，而系因屹东房开公司存在逾期交房，故屹东房开公司采取以逾期交房违约金折抵杨永芳依合同约定所应缴纳的“三通费”。二、杨永芳与屹东房开公司缔结案涉《商品房买卖合同》的合同编号为2010002072，签订时间为2010年12月13日。一审法院在引述杨永芳诉讼请求、事实和理由以及审理查明事实、一审判决书判项第一项对《商品房买卖合同》的合同编号及签订时间分别表述为编号2012002072和2010年12月14日均系存在错误，本院二审予以纠正。二审查明的其余事实与一审一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”故本院二审围绕上诉人屹东房开公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院认为，案涉《商品房买卖合同》附件五中“合同补充协议”第四条约定“水、电、天然气、电视、电话、宽带等开户费用由买受人承担”即关于“三通费”约定的条款虽并不构成《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形，但合同条款是否有效，并不仅依赖于前述《合同法》第五十二条的规定对该条款进行判断。因争议的该条款是出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，故该格式条款是否有效还与有无违反《中华人民共和国合同法》第四十条的规定相关联，即出卖人是否免除自己责任或加重对方责任。根据《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》《贵州省商品房价格管理暂行规定》《贵州省人民代表大会法制委员会关于有关问题询问的答复》《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》等行政规定可知，电、燃气等属于房地产开发项目中的基础设施项目，买受人向出卖人所购买房屋为居民生活用房，电、燃气等属于日常生活所必须依赖的基础设施，房开企业向买受人交房时也应达到电和燃气等可以使用的条件，故“三通费”应包含在房价内。因此，出卖人将本应由自己承担的责任以格式条款的形式转嫁给买受人，该条款符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形。故一审法院以此认定屹东房开公司就前述条款的拟定构成无效格式条款，并据此判令屹东房开公司就前述收取的“三通费”应当退还给房屋买受人，并无不当。虽然二审查明一审法院判决书判项第一项中对案涉《商品房买卖合同》的签订时间、合同编号的表述存在错误，但该笔误瑕疵并未导致被上诉人的实体利益受到影响或减损，本院二审对前述一审法院《商品房买卖合同》签订时间、合同编号的笔误瑕疵予以纠正后对一审法院判决书判项第一项“《商品房买卖合同》‘附件五：合同补充协议’中第4条‘水、电、天然气、电视、电话、宽带等开户费用由买受人承担’条款无效”的实质内容予以维持。综上所述，上诉人屹东房开公司的上诉理由不能成立，本院二审予以驳回；一审认定事实虽存在瑕疵，但适用法律正确，本院二审纠正后对一审判决判项的实质内容予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人凯里市屹东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年六月二十四日法官助理罗维书记员杨正英