内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终2550号上诉人（原审原告）：内蒙古辽河工程局股份有限公司红山混凝土分公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区物流园区方圆街1号。负责人：陈广河，经理。委托诉讼代理人：卢振喜，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王立军，男，1969年4月18日出生，汉族，农民，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈晓云，内蒙古百柳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰市天华置业有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山物流园区9号022021。法定代表人：于宝安，经理。委托诉讼代理人：杨瑞光，男，1987年11月8日出生，汉族，住内蒙古自治区。上诉人内蒙古辽河工程局股份有限公司红山混凝土分公司（以下简称辽河工程局红山混凝土分公司）因与被上诉人王立军、赤峰市天华置业有限公司（以下简称天华公司）执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院作出的（2019）内0402民初6667号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人辽河工程局红山混凝土分公司上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人在原审的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：原审判决认定事实不清。一、王立军与天华公司签订的房屋认购协议书内容不真实，买卖协议主体不清，该协议不具有合法性；二、原审判决认定案涉房屋已于查封前完成交付，依据不足。关于涉案房屋是否已经交付，只是根据王立军口头陈述其手中持有案涉房屋的钥匙，显然不能据此得出王立军在涉案房屋查封之前已合法占有该房屋的结论；原审判决认定王立军与物业公司签订了物业服务协议书，支付了有关费用依据不足，同样不能证明王立军实际合法占有该房屋；三、原审判决认定王立军按约支付案涉房屋价款280万元的事实依据不足；四、原审判决认定案涉房屋未办理过户登记，王立军无过错，理由不充分。王立军自称案涉房屋天华公司在2014年即交付其占有使用，2015年1月26日，天华公司即完成了不动产所有权初始登记，尽管王立军曾以天华公司为被告提起民事诉讼，诉请天华公司为其办理案涉房屋的所有权过户并赔偿违约金588000元，后被法院判决驳回。尽管王立军就陈广德、黄爱民与天华公司等民间借贷纠纷一案曾向原审法院提出书面执行异议，请求解除对案涉房屋的查封，原审法院亦裁定中止了对案涉房屋的查封，但这不能证明王立军对案涉房屋至今没有办理过户登记没有过错。再者，王立军自认天华公司早在2015年就已开始为其他买受人办理房屋过户登记，而其关于案涉房屋没有办理过户的责任在于天华公司的主张，没有提供证据加以支持。综上，原审判决认定事实不清，王立军关于要求解除对案涉房屋的查封，排除法院强制执行的主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。补充上诉意见：本案未见到商品房预售许可证，直接影响涉案房屋买卖协议效力的认定。本案被上诉人王立军与被上诉人天华公司签订的认购协议应认定为预约，而非本约，不是商品房买卖合同。本案商品房认购协议主体不清，内容不实，内容是在本案一审庭审过程中当庭填写的，不具备证据的效力。该认购协议不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第五条规定的精神，不属于商品房买卖合同。被上诉人王立军答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。王立军购买涉案房屋，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。王立军享有可以排除人民法院强制执行的权益。早在2012年，王立军就与天华公司签订了商品房预购协议，2012年6月王立军向天华公司交纳了280万元的房款。在2014年12月15日又向天华公司交了16363元以及84491元的契税，至此房款全部交纳完毕。天华公司收到款项后把房屋交付给了王立军占有和使用，同时为其出具了交房单和房屋钥匙。王立军占有房屋后，同该房屋的物业公司签订了物业管理合同并交纳了物业费用，这些证据我们在一审时已经向法院提交，已经形成了一个完整有效的证据链条，证实王立军实际购买了涉案房屋，并占有使用至今。关于王立军过户的问题，早在2017年5月，王立军向红山区人民法院提起民事诉讼，诉请天华公司按照合同约定履行过户义务，由于当时房屋被查封，法院依据法律规定，驳回了当事人的诉讼请求。房屋至今未过户的原因系天华公司没有资金向相关部门交纳，王立军也没有代天华公司交纳这笔钱，因此没有过户原因并不在王立军本人。上诉人说本预售合同并非本约而是预约，根据我国法律规定，双方当事人签订房屋预售协议，虽然没有签订正式的房屋买卖合同，但是在日后，购买方交纳了全部的房款，出卖方将房屋交付给购买方实际占有，应视为这个预购协议就是房屋买卖合同。上诉人说涉案合同主体不清，系当庭填改，对此我方认为，该份合同是在2012年签订的，已经有8年之久，王立军持有的这份合同系复印件，经过长时间的存放，确实看不清楚字体了，天华公司把原件带来了，请求法庭予以核对。被上诉人天华公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。王立军2012年6月11日与天华公司签订了认购协议书，并于当日交付20000元定金。2012年6月13日王立军又交了278万元，2014年12月15日交付的16363元是暂测面积后补交的房款。一直未给王立军办理过户的原因是天华公司北方汽车站商业广场的项目亏损严重，导致天华公司欠付税费，所以王立军没有办理成过户。现在还有其他的人员也没有办理过户，不仅仅是王立军一户。辽河工程局红山混凝土分公司向一审法院起诉请求：1.准许对位于赤峰市××区房产（证号112011501076）的执行；2、王立军、天华公司承担本案诉讼费用。一审判决查明，2012年6月11日，王立军（乙方、认购方）与天华公司（甲方、出售方）签订认购协议书，主要约定：“乙方购买由甲方开发的位于北方汽车站商业广场宾馆楼1-2层1厅（本协议约定的房号为暂时编号，最终以房管局编号为准）。建筑面积320平方米（最终以房管局相关部门实测面积为准）。销售单价8750元/平方米，房屋总价款280万元。乙方自愿在签订本协议时向甲方支付认购定金2万元，其余房款付款方式为一次性全部付清。乙方须在甲方发出的书面交房通知书注明的交付日期内到甲方指定的地点办理房屋交接手续，以实际交付日或最迟不超过交房通知书注明的交接期限届满之日为该房屋的交付日期。自交付日起，该房屋的风险责任转由乙方承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用由乙方承担。本协议所购房屋最迟交房日期为2013年12月30日。乙方购买认购房屋相关的公共维修基金、印花税、契税、工本费等各项相关税款及费用，按照国家有关规定由乙方自行承担。认购方在签署商品房买卖合同前，此认购书对双方具有法律效力，在签署商品房买卖合同后，本认购书自动失效。”2012年6月11日，天华公司为王立军出具加盖天华公司财务专用章的金额为2万元收据1枚，经办人处签写鹿亚云，王立军称该定金2万元系通过现金方式支付。2012年6月13日，王立军向鹿亚云转款278万元，同日，天华公司为王立军出具加盖天华公司财务专用章的金额为278万元收据1枚，经办人处签写鹿亚云。王立军主张案涉房屋已由天华公司于2014年12月15日交付，并向法院提举了北方汽车站商业广场交房单1枚（宾馆楼02015室，321.87平方米）、物业管理服务协议书1份、装修保证金收据1枚、垃圾转运费收据1枚及物业费收据1枚。2014年12月15日，天华公司为王立军出具加盖天华公司财务专用章的金额为16363元收据1枚，出纳处签写鹿，王立军称该笔款项系通过现金方式支付，是按天华公司要求补交的案涉房屋差价款。2015年10月15日，天华公司为王立军出具加盖天华公司财务专用章的金额为84491元收据1枚，出纳处签写鹿，王立军称该笔款项系通过现金方式支付，是按天华公司要求交纳的房屋契税。案涉房屋于2015年1月26日完成初始登记，证号为112011501076，登记权利人为天华公司，登记坐落为赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区北方汽车站商业广场10号楼02015，设计用途为商业，建筑面积为322.32平方米。2017年4月25日，天华公司出具证明，主要载明：“王立军购买的赤峰市天华置业有限公司北方汽车站商业广场宾馆楼1-2层1厅和赤峰市红山区人民法院（2016）内0402执保719号执行裁定书所保全的赤峰市天华置业有限公司北方汽车站商业广场10号楼1-2楼02015号（房产证号：112011501076）是同一标的物。”2017年5月10日，法院立案受理了王立军与天华公司商品房预售合同纠纷一案，王立军诉请天华公司立即为其办理位于赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区北方汽车站宾馆楼1-2层1号厅房屋所有权的过户手续并赔偿违约金588000元。2017年6月29日，法院作出（2017）内0402民初2524号民事判决书，以案涉房屋涉及司法查封及转移登记的合同目的尚不确定为由，判令驳回了王立军的诉讼请求。王立军就陈广德、黄爱民与天华公司、韩树志、徐志强、吴振瑞民间借贷纠纷一案向本院提出书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。2017年7月17日，法院作出（2017）内0402执异113号民事裁定书，裁定中止法院2016年11月24日作出的（2016）内0402执719号执行裁定中对案涉房屋的查封。2018年6月20日，法院立案受理了辽河工程局红山混凝土分公司与天华公司买卖合同纠纷一案。2018年11月5日，法院作出（2018）内0402民初3893号民事判决书，判令天华公司于判决生效后十日内给付辽河工程局红山混凝土分公司款1492730元，并自2016年11月14日起至欠款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍计付违约金。辽河工程局红山混凝土分公司申请执行后，形成法院（2019）内0402执707号执行案件。2019年4月15日，法院作出（2019）内0402执707号执行裁定书，裁定查封赤峰市天华置业有限公司位于赤峰市××区不动产一处（证号为112011501076），查封期限为三年。王立军向法院提出书面异议，请求中止对案涉房屋的执行并解除保全措施。2019年9月10日，法院作出（2019）内0402执异287号执行裁定书，裁定中止法院2019年4月15日作出的（2019）内0402执707号执行裁定中对案涉房屋的执行。辽河工程局红山混凝土分公司不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点是王立军就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，案外人在未办理房产过户登记的情况下，虽不能直接依照物权法的规定取得不动产物权，但如果符合前述规定的条件，则其就购买的房屋仍享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，辽河工程局红山混凝土分公司作为债权人的权利内容指向的是被执行人的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产，而王立军作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为客体。王立军与天华公司签订认购协议书、完成案涉房屋交付的行为均在案涉查封之前，王立军按约支付了房屋价款，并与物业公司签订物业管理服务协议书，支付了有关的费用，已对案涉房屋进行了实际控制。案涉房屋虽未办理过户登记手续，但并无证据证明系王立军的过错所致，且其在本案所涉查封之前亦提出过履行请求及执行异议。因此，王立军除依法享有要求办理过户登记的物权期待权外，其作为合法占有人亦依法享有主张房屋所有权人能够主张的排他性权利。综上所述，王立军对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，法院对辽河工程局红山混凝土分公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定并参照前述规定，一审法院判决：驳回内蒙古辽河工程局股份有限公司红山混凝土分公司的诉讼请求。二审诉讼期间，上诉人为证实其主张成立，提交赤峰兴业银行公对公帐户的进帐单（空白）一份及自然人之间汇款申请表（空白）一份，证明王立军所称的2012年6月通过兴业银行北京经济技术开发区支行向鹿亚云转款278万元的情况不真实。被上诉人王立军质证称，对两份证据的真实性、合法性及关联性均有异议，复印件不能作为证据使用。这是一份普通的银行汇款单据，与本案没有任何关联，不能达到上诉人的证明目的。天华公司质证称，我方的质证意见同王立军。本院认为，因上述两份证据系无法与原件核对的复印件，且二被上诉人对其真实性均不予认可，故本院对该两份证据的真实性不予采信，对其与本案的关联性和证明目的亦不予认可。被上诉人王立军为证实其主张成立，提交如下证据：王立军在兴业银行开办银行卡的银行流水明细一份。证明王立军在2012年6月13日通过兴业银行北京经济技术开发区支行向天华公司的财会人员鹿亚云汇出房款278万元，王立军后期交纳的定金，补房差价款均是向鹿亚云交纳的，也是天华公司要求我们交纳的。上诉人辽河工程局红山混凝土分公司质证称，该份证据不是新证据，是庭后提交的，对该证据的真实性我们不予认可，对其合法性和关联性有异议。流水中有几笔余额是错误的，2012年6月21日有一个30万元，是转帐，用途没有说，对方帐号是空白。余额、贷方和借方的余额是不等的，是不是有人为操作的因素。278万元的房款为什么向鹿亚云支付，鹿亚云本人是否收到了这笔钱。仅仅凭借出据一份白条，不足以支持被上诉人王立军的主张。被上诉人天华公司质证称，对该份明细单没有异议，鹿亚云确实在2012年6月13日收到过这笔钱。明细中的时间、金额与天华公司和王立军开具的收据是吻合的，对这笔业务我们公司是认可的。本院认为，对该份证据的真实性、关联性及证明目的予以认可，能够证实2012年6月13日，王立军通过兴业银行的账户向鹿亚云转款278万元，天华公司已实际收到该笔278万元的款项。天华公司为证实其主张成立，提交2012年6月11日，王立军与天华公司签订的房屋认购协议书原件一份，证明王立军与天华公司之间存在真实的房屋买卖合同关系。上诉人质证称，该份证据的真实性无法确认。被上诉人王立军质证称，对该证据的真实性没有异议，能够证明王立军与天华公司之间的房屋买卖合同关系是真实的。本院认为，对该证据的真实性和证明目的予以认可，能够证明2012年6月11日，王立军与天华公司签订了认购协议书。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，二审直接予以确认。本院认为，本案的争议焦点是王立军对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本院认为，王立军对执行标的享有排除强制执行的民事权益。理由如下：一、本院对案涉房屋的查封行为发生在2019年4月15日，而王立军与天华公司之间的协议书签订于2012年6月11日，形成于查封行为之前，该协议系双方当事人基于平等、自愿的真实意思表示而达成的合意，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。涉案协议书对于房屋的基本状况、销售方式、总价款及付款方式等事项已明确约定，已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议应当认定为商品房买卖合同。二、根据当事人的陈述及王立军提交的北方汽车站商业广场交房单、物业管理服务协议书、装修保证金收据、物业费收据，能够认定王立军在人民法院查封之前，已合法占有案涉房屋至今。三、上诉人称王立军没有实际交付278万元的主张没有事实依据，本院不予采信。2012年6月13日，王立军通过兴业银行北京经济开发区支行向天华公司财会人员鹿亚云转款278万元，同日，天华公司为王立军出具加盖天华公司财务专用章的金额为278万元收据1枚，经办人处签写鹿亚云。2014年12月15日，天华公司为王立军出具加盖天华公司财务专用章的金额为16363元收据1枚，出纳处签写鹿，王立军称该笔款项系通过现金方式支付，是按天华公司要求补交的案涉房屋差价款。2015年10月15日，天华公司为王立军出具加盖天华公司财务专用章的金额为84491元收据1枚，出纳处签写鹿，王立军称该笔款项系通过现金方式支付，是按天华公司要求交纳的房屋契税。至此，王立军已经向天华公司支付了全部价款。四、王立军已经履行了协议书约定的义务，虽尚未取得合同标的物的所有权，但已经享有了类似所有权人的地位，即对案涉房屋享有了物权期待权。现王立军尚未办理不动产产权手续，但其在本案所涉房屋查封之前就以起诉的方式要求天华公司履行办理过户登记的义务，王立军未办理登记并非因其自身原因造成。综上所述，王立军对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，辽河工程局红山混凝土分公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由内蒙古辽河工程局股份有限公司红山混凝土分公司承担。本判决为终审判决。。审判长 田丽丽审判员 韩尚达审判员 邓宏涛 二〇二〇年六月二十三日书记员 刘 月