广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初2658号原告（反诉被告，下称原告）：邹维维，女，汉族，1987年4月7日出生，住广东省广州市越秀区。委托代理人：徐颖斯、麦超文，北京市盈科(广州)律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：小高德（广州）置业有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道87号601房之自编01单元，统一社会信用代码914401016618286499。法定代表人：张伟，该公司经理。委托代理人：胡新范、王永强，广东佰卓律师事务所律师。原告邹维维诉被告小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月4日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后根据原告邹维维的申请，于2019年9月10日作出（2019）粤0191民初2658号民事裁定书，裁定对被告小高德公司价值共计560812.2元的财产采取保全措施，并予以实施。审理过程中，被告小高德公司提起反诉，本院予以合并审理。本案依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹维维起诉称：2018年9月12日，原告邹维维与被告小高德公司签订《租赁意向书》，约定：原告邹维维承租被告小高德公司位于广州市珠江新城高德置地广场春商场负二层之自编8239单元的店铺（以下简称案涉物业），被告小高德公司应于2018年10月16日交付场地。2018年10月31日，原告邹维维按约向被告小高德公司支付租金保证金69300元、物业管理保证金12870元、水电费周转金1518元、首月租金23100元、首月管理费4290元等共计119910元。后双方就案涉物业签订《场地使用协议》，但被告小高德公司擅自以各种理由多次变更物业交付时间，直至2019年2月底才配合原告邹维维办理手续入场装修。2019年3月19日，案涉物业装修完成度达70%时，被告小高德公司以案涉物业被另一大品牌企业承租为由要求原告邹维维提前撤租，并承诺承担一切损失赔偿责任。现双方协商未果，原告邹维维故诉至本院，请求判令：1.被告小高德公司向原告邹维维赔偿损失560812.2元（其中装修、人工、家具、仓储等损失金额共计225812.2元，经营损失300000元，中介费10000元及律师费25000元）；2.被告小高德公司向原告邹维维支付利息（以560812.2元为本金，自2019年4月23日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清之日止）；3.被告小高德公司承担本案诉讼费。被告小高德公司答辩称：1.双方未就案涉物业签订正式租赁合同，被告小高德公司不存在单方解除合同及违约情形。2.因案涉物业无法继续承租给原告邹维维，故被告小高德公司同意就原告邹维维的装修损失承担赔偿责任，但不确认原告邹维维诉请主张的装修项目及数额。3.被告小高德公司不同意向原告邹维维赔偿经营损失、中介费及律师费损失。原告邹维维该部分诉请缺乏依据，人民法院应当予以驳回。被告小高德公司反诉称：双方于2018年9月12日签订《租赁意向书》，原告邹维维承租被告小高德公司案涉物业，建筑面积70平方米，每平方米租金350元。2019年3月1日，被告小高德公司将案涉物业交付给原告邹维维使用及装修，双方约定免租期为1个月。2019年3月中旬，双方协商终止案涉物业租赁事宜，被告小高德公司向原告邹维维退还全部预付费用，但原告邹维维一直拒绝交还案涉物业，并锁门报警及投诉案涉物业有撬锁失窃情况，导致被告小高德公司至今未能收回使用案涉物业。被告小高德公司故提起反诉，请求判令：1.原告邹维维向被告小高德公司支付场地占用费（按照350元/平方米×70平方米的标准，自2019年4月1日起计至实际交还案涉物业之日止）；2.原告邹维维承担本案诉讼费。原告邹维维对反诉答辩称：被告小高德公司反诉主张缺乏事实依据，应予以驳回。被告小高德公司作为物业管理的强势方，对租户有严格管理要求，原告邹维维一直按照被告小高德公司的要求处理案涉物业相关事宜。被告小高德公司通知要求原告邹维维撤场，原告邹维维在装修未完成时即提前撤场并交还案涉物业。原告邹维维提交证据：《租赁意向书》、图纸、《场地使用协议》、微信聊天记录、现场谈话记录、《律师函》及投递查询结果、《高德置地春广场负二层B239PH7装修成本评估审核》、《装修合同》、《高德置地春广场PH7商铺工程造价表》、《收款收据》、《广州市高德置地3匹盘管机空调报价清单》、转账凭证、《高德置地春广场B239铺消防工程改造报价》、《装修工程设计合同》、增值税普通发票、《收据》、投保单及附件、通用定额发票、《房屋租赁合同》、《委托律师代理民事案件合同书》、网页截图、《高德置地春广场装修施工许可证》、网页截图、《证明》、《案涉家具收据及实物图片清单》及照片。被告小高德公司提交证据：转账凭证、照片。经审理查明：2018年9月12日，小高德公司作为出租方与作为承租方的邹维维签订《租赁意向书》，约定：小高德公司将案涉物业出租给邹维维；案涉物业建筑面积约70平方米，实用面积35平方米，具体面积以双方实地测量为准；租金计算标准为月保底租金与月营业额抽成两者取其高，第一年保底租金按每月每平方米为350元的标准以建筑面积计算24500元，同时按照当月税前营业额的14%计算租金，两者取其高；管理费按每月每平方米为65元的标准以建筑面积计算；租赁期限为2018年10月16日至2021年10月15日，共计36个月；场地交付日为2018年10月16日，最终交付日期以小高德公司发出的书面通知为准；物业以现状交付，按标准交付条件执行，小高德公司不提供风机盘管、天花及灯盘等；装修期限为2018年10月16日至2018年11月15日；邹维维须于签订本意向书时向小高德公司缴纳相当于一个月租金即24500元作为意向金，双方于2018年10月1日前签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议后，意向金将转为履约保证金；在本意向书的履行过程中，若发生不可抗力事件，任一方有义务及时通知另一方，并在发生不可抗力之日15日内将有关证明文件送达另一方，由双方按不可抗力对本意向书的影响程度进行协商，确定变更或解除本意向书，不可抗力是指任何一方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；2018年10月1日前为租赁意向有效期，双方同意在该日前完成租赁合同的商谈及签订。邹维维主张《租赁意向书》签订后，其购买安装工程一切险及第三者责任为案涉物业进场装修作准备，据此支付保险费1890元。邹维维主张双方其后再签订《场地使用协议》。邹维维提交的《场地使用协议》显示由小高德公司作为出租方与作为承租方的邹维维签订，约定：小高德公司将案涉物业提供给邹维维使用，建筑面积为66平方米；使用期限为2019年3月1日至2022年2月28日，装修期限为2019年3月1日至2019年3月31日；租金以基本租金或“总营业额”提成租金两者取其高方式收取，第一年保底租金按每月每平方米为350元的标准以建筑面积计算23100元；小高德公司有权提前30日通知邹维维解除本协议，且无须承担任何违约责任。双方还就租金支付期限、物业管理费及水电费计算标准、其他违约责任等内容进行约定。该协议落款处载有邹维维的签名，但未加盖有小高德公司的印章亦未载有小高德公司人员的签名。诉讼中，小高德公司以未加盖其印章为由不确认《场地使用协议》的真实性，主张双方未最终签订该协议。邹维维则主张其于2018年10月将已签名的《场地使用协议》交给小高德公司，但小高德公司一直未盖章交回。邹维维提交的微信聊天记录显示，直至2019年4月3日小高德公司人员李婉华回复邹维维称《场地使用协议》仍未盖章。2018年10月31日，邹维维向小高德公司转账支付119910元。邹维维主张该款系其按照《场地使用协议》的约定向小高德公司支付的租金、押金及垃圾清理费等。另查明，邹维维主张，《场地使用协议》签订后，小高德公司多次擅自变更进场装修时间，其先于2018年11月2日以商场部分墙体未完成装修为由要求邹维维推迟进场装修，再以需要办理消防验收为由推迟进场时间，后又于2019年1月中旬要求邹维维年后再进场装修；直至2019年2月28日，邹维维才被允许正式进场装修；2019年3月19日，小高德公司告知邹维维因某大品牌企业提出一并将该物业租下，小高德公司要求邹维维撤租并承诺同意负担邹维维一切损失。小高德公司对邹维维上述主张不予确认，主张双方未签订租赁合同，其不存在违约情形，故仅须对邹维维的装修损失进行补偿。小高德公司向邹维维提出撤租后，双方进行多次现场及微信协商赔偿事宜。2019年7月11日，小高德公司人员桂江通过微信向邹维维发送《高德置地春广场负二层B239PH7装修成本评估审核》统计表，该表载明：1.装修材料、人工（按照面积、工期计算）：租户报价121932元，经商议赔付总金额121932元；2.空调（预定及工人安装费）：租户报价6800元，经商议赔付总金额4080元；3.二次消防改造：租户报价14763元，经商议赔付总金额14763元；4.前期设计方案：租户报价30000元，经商议赔付总金额30000元；5.招牌logo（设计、定制）：租户报价1000元，经商议赔付总金额1000元；6.已按尺寸订购的柜子费用（陈列道具）：租户报价17500元，经商议赔付总金额17500元；7.门店照明灯具（9个轨道射灯）：租户报价407元，经商议赔付总金额407元；8.装修保险（两次消防保险购买）：租户报价1890元，经商议赔付总金额1890元；9.装修押金：租户报价5000元，经商议赔付总金额5000元；10.装修垃圾费：租户报价2100元，经商议赔付总金额2100元；11.装修工作办理证件费用：租户报价420元，经商议赔付总金额420元；12.租用仓储费用（按照每月4000元的标准计算6个月）：租户报价24000元，经商议赔付总金额24000元；13.店铺营销损失：租户报价300000元，经商议赔付总金额0元；14.店铺中介费：租户报价10000元，经商议赔付总金额0元；备注：第9-11项费用为物业收取费用，最终由物业确认是否已退还，若已退还则应予扣减，扣减后金额为211572.2元。邹维维回复称第9-11项费用并未退还，不应予扣减，桂江回复同意。后邹维维表示确认金额并请小高德公司安排付款。2019年7月23日，桂江告知邹维维公司因公司更换领导层无法确定赔偿事宜。双方最终协商未果。庭审中，小高德公司不确认《高德置地春广场负二层B239PH7装修成本评估审核》统计表的真实性，主张系邹维维自行制作。邹维维主张于本案诉请的损失与《高德置地春广场负二层B239PH7装修成本评估审核》统计表中“租户报价”的数额一致。就其主张的损失，邹维维提供了合同、报价表、收据、转账凭证、发票、网页截图等拟予证明。诉讼中，双方对《高德置地春广场负二层B239PH7装修成本评估审核》统计表中第1至7项的装修成本及损失存有争议，小高德公司向本院申请评估。本院经摇珠委托广州金良工程咨询有限公司进行评估。该评估机构收取评估费9600元。2020年4月，该评估机构出具《评审报告书》，载明案涉物业装修工程成本为97391.61元、装修工程损失为92290.59元，合计189682.2元。邹维维、小高德公司对评估报告书记载的项目及数额均无异议，但邹维维认为定制家具费用17500元应当列为装修成本而不属于装修损失。2019年4月12日，邹维维委托大篆律师事务所麦超文律师向小高德公司发送《律师函》，内容为：小高德公司单方变更邹维维进场装修时间、后又要求提前撤租，已构成违约，依法应当赔偿：1.租金、押金等已支付费用的损失，2.装修、保险费等损失，3.人工费用、材料物料订制费等损失，4.设备、家具保管费用等损失，5.店铺经营损失等，6.其他因小高德公司提前撤租造成的损失；小高德公司应于收到该函之日起5日内主动联系邹维维协商赔偿细节及提供书面赔偿方案。该函于2019年4月15日送达至小高德公司。2019年4月23日，邹维维再向小高德公司发送《律师函》，内容为：小高德公司收到上一份《律师函》后不给予证实书面回复，已构成根本违约，故要求自该函发出之日起解除双方签订的《租赁意向书》、《场地使用协议》及附件，并保留向小高德公司追讨赔偿的权利。该函于2019年4月24日送达至小高德公司。2019年5月21日，小高德公司向邹维维退还预收款40000元、39910元及40000元。再查明，2019年8月，邹维维与北京市盈科（广州）律师事务所签订《委托律师代理民事案件合同书》，委托该所代理本案诉讼，双方约定律师费为25000元。2019年8月21日，该所向邹维维开具相应发票。邹维维主张该律师费已支付完毕。以上事实，有原、被告提交的前述证据，穗金良造审报字[2020]第3025号《评审报告书》以及原、被告相关陈述附卷为据。本院认为:本案为房屋租赁合同纠纷。邹维维、小高德公司签订的《租赁意向书》属于预约合同的性质。至于《场地使用协议》，邹维维未能提供双方签字盖章的书面合同，故应视为双方最终未达成一致协议，《场地使用协议》未成立。现有证据显示小高德公司单方面要求邹维维撤租，其解除合同的行为导致邹维维无法正常完成案涉物业店铺的装修及开业经营，不能实现合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，邹维维有权主张小高德公司退回已向小高德公司支付的款项并赔偿损失。《高德置地春广场负二层B239PH7装修成本评估审核》统计表显示由小高德公司人员发送给邹维维。小高德公司以该表系邹维维自行制作为由不予确认，与现有证据不符，本院不予采信。就该表第1至7项损失，广州金良工程咨询有限公司出具的《评审报告书》已作出认定。本院对《评审报告书》认定的项目及数额予以认可。对其中的定制家具，本院认为该项目系邹维维为经营店铺而定制，理应属于装修成本，且从《高德置地春广场负二层B239PH7装修成本评估审核》统计表可见，小高德公司当时对该部分费用亦予认可。现小高德公司虽不认可该金额但未提供证据反驳，其应当承担举证不能的不利后果。对于《高德置地春广场负二层B239PH7装修成本评估审核》统计表第8至12项损失，双方当时无异议，本院亦予确认。至于店铺中介费，依照日常经验，商铺租赁交易一般通过中介进行。邹维维已提交初步证据证明中介费已实际支出。现因小高德公司单方面解除合同的行为导致合同无法继续履行，从公平原则出发，该部分费用理应亦属于邹维维的直接经济损失。本院对该部分损失予以支持。至于店铺经营损失及律师费损失。邹维维就店铺经营损失300000元仅提交同类店铺介绍的网页截图，未能提供充分的证据予以证明，双方于《租赁意向书》对此亦无约定，本院不予支持。邹维维主张的律师费损失亦非必要性经济损失，《租赁意向书》对此无约定，本院亦不予支持。综上，小高德公司应向邹维维赔偿损失233092.2元（装修成本189682.2元+装修保险费1890元+装修押金5000元+装修垃圾费2100元+装修工作办理证件费用420元+租用仓储费用24000元+店铺中介费10000元）。因该部分款项的性质属于损失，故不应再计收利息。邹维维诉请超出本院认定的部分，本院依法予以驳回。至于评估费。依照《诉讼费用交纳办法》第十二条第一款的规定，比照本案评估结论与双方当事人的主张，本院酌定广州金良工程咨询有限公司收取的评估费9600元由小高德公司负担。至于小高德公司的反诉请求。如前述，本案纠纷因小高德公司单方面解除合同导致，其要求邹维维支付场地占用费，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告小高德（广州）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹维维赔偿损失233092.2元；二、驳回原告邹维维的其他诉讼请求；三、驳回被告小高德（广州）置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9408元，由原告邹维维负担5503.7元、被告小高德（广州）置业有限公司负担3904.3元。本案反诉受理费1375元，由被告小高德（广州）置业有限公司负担。财产保全费3324.06元，由原告邹维维负担1944.58元、被告小高德（广州）置业有限公司负担1379.48元。鉴定费9600元，由被告小高德（广州）置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭 茗人民陪审员  梁少梅人民陪审员  吴树永二〇二〇年六月二十九日法官助理孔凡超书记员谭晓琪