西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0113民初3439号 原告：西安技师学院，住所地：陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码：126101XXX. 委托诉讼代理人：张玲，陕西众邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李响，陕西众邦律师事务所实习律师。 被告：陕西仁海投资有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区，统一社会信用代码：916XXX2C。 法定代表人：卢红星，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姚子奇，泰和泰（西安）律师事务所律师 委托诉讼代理人：朱婷，泰和泰（西安）律师事务所律师。 原告西安技师学院(以下简称技师学院)与被告陕西仁海投资有限公司（以下简称仁海公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告技师学院委托诉讼代理人张玲、李响，被告仁海公司委托诉讼代理人姚子奇、朱婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告技师学院诉称，原告与被告于2019年9月18日签订了《房屋场地租赁合同》，原告将位于西安市XX路XX号院内约18000平方米的场地、房屋及设施出租给被告，租期一年，自2019年9月21日至2020年9月20日。合同第一条第2项约定：“乙方租赁房屋、设施和场地作为教育（非学历）、培训（短期）使用。”第4项约定：“乙方向甲方承诺：在本合同签订后三个月之内，完成培训、教育相关资质的申报、审批等办理，逾期视为违约。”第六条第4项约定：“乙方需要装修房屋、设施和场地或者增设附属和设备的，必须事先书面通知并征得甲方书面同意。”第十条第二项约定，本合同签订后三个月之内，乙方未完成培训、教育相关资质的申报、审批等工作，未取得依法经营资格的，甲方有权立即解除合同。合同签订后，被告没有向原告提交装修方案并获书面同意，即开始动工装修。2019年10月初，原告发现被告的装修设计并非按“短期、非学历教育”，而是按“长期、学历教育”用途进行，随即要求被告立即停工，告知其应承担违规施工期间所造成的损失。但被告强行继续施工，造成损失不断扩大。2019年12月25日，被告仍未能提供培训、教育相关资质，原告向被告送达《解除合同通知函》，被告于2019年12月26日已签收。根据合同第十条第2（7）项约定，租赁合同于2019年12月26日依法解除。合同解除后，被告仍持续占用原告房屋、设施、场地，并不断扩大损失，故起诉至法院，请求依法判令：1、确认双方签订的《房屋场地租赁合同》已于2019年12月26日解除；2、被告立即停止装修并腾交原承租的房屋、设施及场地；3、被告对承租的房屋、设施及场地恢复原状；4、本案的诉讼费用由被告承担。 被告仁海公司辩称，原被告双方签订的2019年9月18日签订的《房屋场地租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立，合法有效。合同签订后，被告依约完全履行合同约定的义务，原告确认合同解除的诉讼请求无事实法律依据，依法应当驳回。原、被告签订的《房屋场地租赁合同》的最终目的是原告依法获取租金，实现国有资产的保值增值。被告依法取得租赁场地的使用权，促进社会教育资源的有效安置，实现社会公共利益。原告单方解除合同，不仅使双方利益受损，亦使国有资产的流失贬值、城中村改造项目停滞、社会公共利益得不到有效保障。根据合同履行现状，双方虽有分歧，但并不影响合同目的的最终实现，合同应当继续履行。涉诉房屋场地已完成交付，被告亦花费大量的人力物力财力完成了闲置校区的装修工作，只要原告予以配合，双方合同即能继续履行，既有利于双方合同目的的实现，又有利于市场秩序的稳定，推进社会教育设施的完善，促进城中村改造项目的进展，实现社会资源的有效配置。故应当驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告技师学院与被告仁海公司于2019年9月18日签订《房屋场地租赁合同》，约定技师学院将其位于西安市XX路XX号XX楼、教学楼东侧一楼及二楼外，教学楼、实习楼、公寓楼、图书馆等设施和场地约18000平方米出租给仁海公司用于教育、培训使用，合同租赁期为自2019年9月21日起至2020年9月20日止。合同约定，仁海公司租赁房屋、设施和场地作为教育（非学历）、培训（短期）使用；仁海公司在合同签订后三个月之内，完成培训、教育相关资质的申报、审批等办理，逾期视为违约；仁海公司需装修房屋、设施和场地或者增设附属设施设备的，必须事先书面通知并征得技师学院书面同意。对于合同的变更和解除，该合同约定，仁海公司有下列情况之一的，技师学院有权立即解除合同：（1）未按期交付租金超过十五日以上的，或所欠水电费等各项费用达10000元以上的；（2）在租赁期内，未经技师学院书面认可或同意，擅自改变租赁房屋、设施和场地的结构或用途；（3）在租赁期内，未经技师学院书面认可或同意，擅自转租房屋、设施和场地的……（7）在本合同签订后三个月之内，仁海公司未完成培训、教育相关资质的申报、审批等工作，未取得依法营业资格的。同时约定，技师学院根据上述原因解除合同的，自合同解除函送达（书面、邮寄、公告等方式）之日起合同解除，仁海公司应在十日内向甲方移交房屋、设施和场地。 2019年9月19日，被告仁海公司向技师学院支付租金300万元、履约保证金75万元。2019年9月24日，原告技师学院将本案租赁合同项下房屋和场地全部移交于被告。 2019年10月12日，仁海公司向原告技师学院报送了《西安技师学院昆明路校区装修方案》，方案载明被告拟对墙面、防水、操场、教室门、电路、学校大门、厕所、网络、弱电、餐厅、宿舍、主席台进行改造，对原来后加的隔墙进行拆除，恢复原状，以便于正常教学使用。2019年10月25日、2019年10月30日、2019年11月11日，原告技师学院分别向仁海公司送达三份《关于昆明路校区停工的函》，称其了解到仁海公司改造昆明路校区是为学制教育做准备，要求仁海公司书面澄清租赁用途，并要求仁海公司停止施工；2019年12月11日，仁海公司向技师学院发出《关于要求西安技师学院正常履行合同的函》，称2019年10月12日，技师学院要求其停止施工，并进行了断水断电、阻拦施工，要求技师学院立即恢复供水供电，停止阻拦其公司施工，继续履行双方签订的合同。2019年12月20日技师学院向仁海公司寄出《关于提供培训、教育相关资质的函》，催告仁海公司于收到函件之日起三日内将仁海公司的培训、教育相关资质以书面形式提供给技师学院，逾期未提供的，其将依据合同约定解除双方签订的《房屋场地租赁合同》。次日，该邮件送达仁海公司。2019年12月25日，技师学院向仁海公司通过中国邮政EMS寄出《解除合同通知函》，称合同签订后，仁海公司违反按合同约定，未经其书面认可或同意，擅自改变租赁房屋、设备、场地的用途，且至今未取得培训、教育相关资质。根据合同约定，通知仁海公司自本函件送达之日解除合同，并要求被告在收到函件之日起十日内向其移交房屋、设备和场地。2019年12月26日，仁海公司收到该邮件。 另查明，仁海公司在向技师学院发布《昆明路校区闲置资产综合利用项目文件》后进行投标时，向技师学院报送了《仁海培训运营方案》、《项目租赁用途》及《报价表》，介绍其租赁技师学院用于开设仁海培训机构，课程设置为周末班、全日制班（短期班1个月、中期班3个月、长期班6个月）、暑期班，培训内容为建筑、电气、水暖、计算机、数字动画、软件专业、网络专业等应用技术培训。在《报价表》中承诺项目用途为“教育培训”，合同期限“壹年（可至2020年12月31日）”，设施投入及改造“贰佰柒拾万元”。 庭审中，被告仁海公司明确表示所承租的房屋、场地其欲用作“信德中学”的搬迁过渡使用。 以上事实有《西安技师学院房屋场地租赁合同》、承租房屋移交清单、仁海培训运营方案、项目租赁用途、报价表、装修方案、函件、送达凭证、转账凭证及当事人陈述在卷佐证，并经当事人质证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在合同的订立过程中，当事人应当遵循诚实信用的原则，向对方当事人如实陈述相关情况；在合同的履行过程中，当事人应当遵循诚实信用的原则，按照双方之间所签合同的性质、目的和交易习惯，认真履行合同约定的义务，切实按照合同约定的时间、地点、方式、条件等履行自己的义务。本案中，仁海公司与技师学院签订的《西安技师学院房屋场地租赁合同》明确约定，本案租赁标的物的租赁期限为1年，任海公司在投标材料中也明确表示合同租赁目的为“教育（非学历）、培训（短期）使用”，结合本案的实际情况，此种行为足以影响承租方作出是否继续向其出租的判断，现仁海公司明确表示其所承租的房屋将用作“信德中学”的过渡搬迁，表明其在合同履行过程中未能切实按照合同约定的方式、条件履行自己的义务，该行为显然违背了诚实信用原则，且违反了合同法第八条“当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，亦符合合同“在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋、设施和场地的结构或用途”的约定情形；另外，合同约定，在本案租赁合同签订后三个月之内，仁海公司未完成培训、教育相关资质的申报、审批等工作，未取得依法营业资格的，技师学院有权单方解除合同。该租赁合同签订于2019年9月18日，2019年12月20日，技师学院函告仁海公司要求书面将培训、教育相关资质报送技师学院，庭审中，仁海公司称合同约定报送资质的目的是为防止所承租房屋、场地从事违法活动，但并未提交其已取得、报送技师学院的证据，故本院对技师学院以此为由解除合同，要求确认合同已解除的主张予以支持。按照合同中“根据上述原因解除合同的，自合同解除函送达（书面、邮寄、公告等方式）之日起合同解除，乙方应在十日内向甲方移交房屋、设施和场地。”的约定，合同解除的日期应为2019年12月26日，被告应当按照合同约定返还承租的房屋、设施和场地；再者，从常理来讲，双方签订的合同期限为1年：自2019年9月21日起至2020年9月20日止，被告仁海公司目前尚未完成涉案房屋的装修，距合同到期仅剩3个月的时间，现原告已明确提出解除合同，至合同终止时，被告将承租房屋、场地用作“信德中学”过渡的目的亦将无法实现，如继续履行势必会造成被告更大的损失，引发不必要的矛盾，故原、被告双方签订的租赁合同不宜继续履行，原告请求被告立即停止装修并腾交原承租房屋的请求本院予以支持。 对于原告请求被告对承租的房屋、设施和场地恢复原状的请求，合同法规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”但因原告未提交房屋原状的相关证据，故对该项请求本院依法不予支持。 综上所述，本院对原告请求确认双方签订的房屋场地租赁合同于2019年12月26日解除、被告立即停止装修并腾交原承租的房屋、设施及场地的请求本院依法予以支持。对原告其余诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院》第十三条之规定，判决如下： 一、确认西安技师学院与陕西仁海投资有限公司2019年9月18日签订的《西安技师学院房屋场地租赁合同》于2019年12月26日解除； 二、被告陕西仁海投资有限公司立即停止西安市XX路XX号院内约18000平方米的房屋、场地及设施的装修； 三、被告陕西仁海投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将西安市XX路XX号院内约18000平方米的房屋、场地及设施腾交给原告西安技师学院； 四、驳回原告西安技师学院的其余诉讼请求。 本案案件受理费24488元，减半收取12244元，由被告陕西仁海投资有限公司负担。因原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员 杨 博 二〇二〇年六月二十四日 书记员 党鹏英