山东省潍坊市寒亭区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁0703执异29号 异议人：谭有芝，女，汉族，1987年4月5日生，住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人：王志勇，男，汉族，1989年11月7日生，住址同上，系谭有芝之夫。 被申请人：潍坊鸿达建筑安装工程有限公司，住所地潍坊市寒亭区潍县商城。统一社会信用代码:91370703706371903A。 法定代表人：吴建君。总经理。 委托诉讼代理人：朱海超，山东大韵律师事务所律师。 被申请人：潍坊嘉汇房地产开发有限公司，住潍坊市奎文区新华路2112号1号楼A1301室。统一社会信用代码:9137070555523963XF。 法定代表人:邹鲁敏，总经理。 委托诉讼代理人：刘文娜，该公司员工。 委托诉讼代理人：侯玉林，山东北海律师事务所律师。 本院审理原告潍坊鸿达建筑安装工程有限公司（以下简称（鸿达建筑公司）与被告潍坊嘉汇房地产开发有限公司（以下简称嘉汇房产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人对本院查封嘉汇房产公司涉案房产提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，于2020年6月12日进行了听证。异议人的委托诉讼代理人王志勇，被申请人鸿达建筑公司的委托诉讼代理人朱海超，被申请人嘉汇房产公司的委托诉讼代理人刘文娜、侯玉林均到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人谭有芝述称，2016年3月29日其向嘉汇房产公司交付定金10000元购X号商铺，目的用于居住和经营小型超市。2016年4月20日双方签订《房屋认定书》两份，X号商铺面积173.23平房米，每平米6400元，总价1108672元。X号商铺面积170.51平方米，每平房米6400元，总价1091264元。同日，异议人按公司指定转入公司邹鲁敏账户房款486872.60元。同年8月29日双方签订《商品房买卖合同》两份，次日按公司指定向公司邹鲁敏账户转账1422250元（房款），并缴纳25770元现金。2016年8月30日公司出具了四份收据：X号商铺房款（全款）1091264元收据；X号商铺首付房款758672收据；X号商铺代收维修基金30936、60元收据；X号商铺代收契税66000元收据。2018年8月30日异议人按合同约定将X号商铺余款35万元转入嘉汇房产公司账户，同日公司出具X号商铺房款35万元收据。2016年9月涉案X号商铺交付异议人使用，异议人以涉案X号商铺为营业场所向工商局注册“X百货超市”。2017年1月“X百货超市”开始营业，二楼由异议人全家居住至今。2019年4月份嘉汇房产公司告知异议人，由于X号商铺被法院查封，致使无法办理过户手续，通知异议人可以向法院提出异议申请。综上，X号商铺已付清全款房款，未办理过户手续非异议人过错，请求排除执行，解除查封措施。 异议人为证明其主张向本院提供证据如下：1、2016年4月20日《房屋认购书》两份，同日潍坊银行寒亭丰华支行流水、转款凭证两份，2016年8月29日《房屋买卖合同》两份，潍坊银行流水、转款凭证两份，房款收据3份，代收契税收据一份，代收维修基金收据一份。2、嘉汇房产公司指定转账房款证明一份。3、X超市营业执照，2017年1月至今的水、电费收据，2017年1月至2019年12月份淘宝购物截图一宗。 被申请人鸿达建筑公司辩称，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，异议人营业执照证实购买涉案商铺是用于经营使用并非居住。另，异议人向嘉汇房产公司法人代表邹鲁敏个人账户转账属个人行为与公司无关联，综上，不具备排除执行的条件，请求法院驳回异议人的请求。 被申请人嘉汇房产公司辩称，异议人购买其开发的X号商铺属实，异议人向公司指定法人代表邹鲁敏账户转房款属实，该房屋在查封前签订合同并已交付大部分房款，在查封前已交付使用，公司办理网签需要一定周期，在准备过程中涉案房屋被查封，致使无法办理网签和过户手续。 本院查明，原告鸿达建筑公司与嘉汇房产公司建设工程施工合同纠纷一案中，2017年12月11日原告向本院提出申请冻结、查封被告银行存款或者相应财产1000万元。本院于2017年12月11日作出（2017）鲁0703民初2252号民事裁定书冻结被申请人嘉汇房地产公司银行存款或者相应财产1000万元。同年12月12日本院查封被申请人嘉汇房产公司名下X号商铺（其中包含X号商铺），房产证号为潍房权证寒亭字第××号，查封期限3年。 另查明，异议人谭有芝与王志勇系夫妻关系，2016年4月20日异议人与嘉汇房地产公司双方签订《房屋认定书》两份，约定购买嘉汇房产公司X号商铺，X号商铺面积173.23平房米，每平米6400元，总价1108672元。X号商铺面积170.51平方米，每平房米6400元，总价1091264元。同日，异议人通过潍坊银行寒亭丰华支行向嘉汇房地产公司法定代表人邹鲁敏账户转账486872.60元。同年8月29日双方签订《商品房买卖合同》两份，次日向嘉汇房地产公司邹鲁敏账户转账1422250元。2016年8月30日公司向异议人出具了四份收据：X号商铺全款1091264元收据；X号商铺首付房款758672收据，X号商铺代收维修基金30936、60元收据，X号商铺代收契税66000元收据。2018年8月30日异议人按合同约定将X号商铺余款35万元转入嘉汇房产公司账户，同日公司出具X号商铺房款35万元收据。2016年9月19日异议人之夫王志勇以X号商铺为X百货超市的营业场所向工商局注册备案，2017年3月27日X百货超市取得烟草专卖零售许可证。 本案的争议焦点，《买卖房屋合同》是否真实、合法，异议人是否享有排除执行的权利。异议人为证明其主张向法庭提供证据如下：1、2016年4月20日《房屋认购书》两份，同日潍坊银行寒亭丰华支行流水明细、转款凭证两份，2016年8月29日《房屋买卖合同》两份，潍坊银行流水明细、转款凭证两份，房款收据3份，代收契税收据一份，代收维修基金收据一份。2、嘉汇房产公司指定转账房款证明一份。3、X超市营业执照，2017年1月至今的水、电费收据，2017年1月至2019年12月份淘宝购物截图一宗。 经质证，被申请人嘉汇房地产公司无异议。被申请人鸿达建筑公司认为：《房屋认购书》、《房屋买卖合同》真实性无法确认，转账凭证及银行流水真实，但系邹鲁敏个人行为与本案无关联，水、电费收据非正式发票真实性无法确认，淘宝购物截图无法确认真实性。 合议庭认为：《房屋认购书》、《房屋买卖合同》与异议人提供的银行转账、嘉汇房产公司出具的收据能够相互印证，邹鲁敏系公司指定收款人，公司出具收据是对其收款行为的确认。上述证据真实、合法与本案有关联可以作为本案的定案依据。营业执照、水、电费收据，淘宝购物截图经核对与谭有芝手机记录一致，能够证明异议人在查封前已交付使用涉案房屋，其证据真实、合法、有效与本案有关联，可以作为本案的定案依据。 本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十条规定，对案外人（异议人）提出排除执行异议，人民法院应当审查下列内容，案外人（异议人）是否系权利人；该权利的合法性与真实性，该权利能否排除执行。本案中，异议人谭有芝购买X号商铺，在本院查封前与被申请人嘉汇房地产公司签订《购房合同》，该合同未违反法律强制性规定。异议人在查封前X号商铺已付清全款，X号商铺按合同约定已交付大部分房款，并已占有使用X号商铺。对于异议人按合同约定于2018年8月30日交付12号商铺剩余款350000元的认定，该款交付发生本院查封后，异议人不知该房屋被查封，嘉汇房产公司也承认没告知异议人已查封的事实。涉案房屋尚未办理房屋确权登记手续，异议人不存在主观过错，应适用弱者保护原则，异议人享有X商铺的期待权。嘉汇房地产公司明知本院已查封X号商铺仍继续要求异议人履行合同交付剩余房款350000元，存在主观过错，被申请人鸿达建筑公司向法院申请追缴嘉汇房地产公司12号商铺尾款350000元的请求，不属于同一法律关系，可以另案主张权利。 综上，异议人请求排除执行的理由成立，其解除查封的请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条裁定如下： 中止对潍坊嘉汇房地产开发有限公司名下位于寒亭区X号商铺的查封措施，解除其查封。 异议人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘晓燕 审 判 员  郑 清 人民陪审员  邢世友 二〇二〇年六月十八日 法官助理于丽霞 书记员张良波