青岛市市南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0202执异111号 异议人宋吉宝（案外人），男，1996年6月14日生，汉族，住青岛市即墨区。 委托代理人王兴超，系山东元衡律师事务所律师。 委托代理人刘卫忠，系山东元衡律师事务所律师。 申请执行人平安银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市崂山区苗岭路28号金岭广场项目2号楼。 负责人王珺，职务行长。 委托代理人孙连伟，系山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托代理人张韬，系山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被执行人刘京亭，男，1989年7月27日生，汉族，住青岛市即墨区。 被执行人于莹莹，女，1989年2月10日生，汉族，住青岛市即墨区。 本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司青岛分行与被执行人刘京亭、被执行人于莹莹金融借款合同纠纷一案中，异议人宋吉宝向本院提出异议，本院于2020年6月1日受理，并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人宋吉宝称，2016年4月10日，异议人宋吉宝与被执行人刘京亭签订《腾飞房产买卖契约》，异议人宋吉宝分别于2016年4月10日付定金20000元（转为购房款）、于2016年4月17日付款10万元、于2019年5月7日付购房尾款395000元，至今共支付购房款合计515000元。被执行人刘京亭已经将位于青岛市即墨区长江二路XXX号永合鼎泰丰二期XXXXXXXXXXXXXXX户房屋交付给异议人宋吉宝占有，使用，因此，涉案房屋的所有权应归属于异议人宋吉宝，而非被执行人刘京亭。异议人宋吉宝合法占有、使用涉案房屋先于本案的查封，因此，应依法解除对涉案房屋的查封。综上，依据相关法律规定，请求法院依法中止对青岛市即墨区长江二路XXX号永合鼎泰丰二期XXXXXXXXXXXXXXXXXXX户房屋的执行，并解除查封。 申请执行人平安银行股份有限公司青岛分行辩称，1、异议人宋吉宝提交的《腾飞房产买卖契约》与事实不符，在法院查封涉案房屋前并没有网签的房屋买卖合同，不符合房屋买卖的交易习惯和法律规定。2、即使涉案房屋买卖契约成立，异议人宋吉宝对涉案房屋未办理房屋过户登记存在过错。3、没有证据证明，涉案房屋在查封前异议人宋吉宝已占有。4、异议人宋吉宝交付购房款的证据不足。因此，应依法驳回异议人宋吉宝的异议。 本院查明，2017年4月11日，本院作出（2016）鲁0202民初5177号民事判决书，判令：一、刘京亭、于莹莹于本判决生效之日起10日内向平安银行股份有限公司青岛分行偿还借款本金38360.60元及自2016年3月21日起至实际还款日止的利息（以本金38360.60元为基数，按月利率2%计算）。二、刘京亭、于莹莹于本判决生效之日起10日内向平安银行股份有限公司青岛分行支付律师费3800元。三、驳回平安银行股份有限公司青岛分行的其他诉讼请求。因被告未履行生效法律文书确定的还款义务，2018年6月22日，申请执行人平安银行股份有限公司青岛分行向本院申请执行。案号为（2018）鲁0202执2551号。 坐落于青岛市即墨区长江二路XXXXXXXXXXXXXXXXXXX户房屋权利人为被执行人刘京亭。2014年2月11日，涉案房屋抵押给中国农业银行股份有限公司即墨市支行，并办理了抵押登记。2016年9月28日，本院依据（2016）鲁0202民初5177号民事裁定书查封涉案房屋，2019年9月24日，依据（2018）鲁0202执2551号之一执行裁定书予以续封。 另查明，2018年12月24日，青岛市即墨区人民法院作出（2018）鲁0282民初7928号民事判决书，判决第四条为：原告中国农业银行股份有限公司即墨市支行对被告刘京亭名下位于即墨区长江二路XXXXXXXXXXXXXXXXXXX户房屋的变现价款享有优先受偿权。该案中国农业银行股份有限公司即墨市支行已向青岛市即墨区人民法院申请强制执行，案号为（2019）鲁0282执2211号。2019年5月23日，异议人宋吉宝向青岛市即墨区人民法院缴纳395000元，青岛市即墨区人民法院于2019年6月5日退款33889.77元。2020年5月20日，涉案房屋解除抵押登记。2020年6月9日，异议人宋吉宝向本院缴纳33889.77元，附言为：宋吉宝支付刘京亭购房尾款。 异议人宋吉宝向本院提交以下证据证明其主张： 1、2016年4月10日，异议人宋吉宝与被执行人刘京亭签订《腾飞房产买卖契约》。约定异议人宋吉宝以515000元的价格购买涉案房屋。申请执行人平安银行股份有限公司青岛分行对证据的真实性不予认可，认为根据交易习惯，应提交网签的房屋买卖契约，合同约定办理房屋所有权转移的时间是2016年7月1日，但至今没有过户，且涉案房屋通过中介，未缴纳中介费就不能证明合同是真实存在的。被执行人刘京亭对证据的真实性无异议。 2、2016年4月10日、4月17日，被执行人刘京亭出具收到定金20000元和首付款100000元的收条。申请执行人平安银行股份有限公司青岛分行对证据的真实性无异议，但认为异议人宋吉宝未提交银行转账凭证，不能证明实际付款的事实。被执行人刘京亭对证据的真实性无异议，认可收到12万元。 3、户名为周鲲鹏的银行流水，证明异议人宋吉宝的姐夫周鲲鹏提取现金10万元用于支付首付购房款。申请执行人平安银行股份有限公司青岛分行对证据的真实性无异议，但认为不能证明异议人宋吉宝的主张。被执行人刘京亭对证据的真实性无异议。 4、2014年1月10日，被执行人刘京亭与青岛盈丰置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》、房地产预告登记证明。申请执行人平安银行股份有限公司青岛分行对证据的真实性无异议，但认为不能证明《腾飞房产买卖契约》真实存在。被执行人刘京亭对证据的真实性无异议。 5、被执行人刘京亭身份信息。申请执行人平安银行股份有限公司青岛分行对证据的真实性无异议，但认为不能证明《腾飞房产买卖契约》真实存在。被执行人刘京亭对证据的真实性无异议。 6、被执行人刘京亭结婚证、离婚协议书。申请执行人平安银行股份有限公司青岛分行对证据的真实性有异议，但认为不能证明《腾飞房产买卖契约》真实存在。被执行人刘京亭对证据的真实性无异议。 7、青岛市房地产登记申请书、房屋交接书。申请执行人平安银行股份有限公司青岛分行对证据的真实性无异议，但认为该房屋交接书中载明2017年11月11日开发商与被执行人刘京亭进行交接，与异议人宋吉宝陈述的2016年占有涉案房屋不符，也证明涉案房屋未办理过户手续异议人宋吉宝存在过错。被执行人刘京亭对证据的真实性无异议。 8、2016年4月17日，被执行人刘京亭出具的水电费等承担确认单及物业费、路灯费、电费的收款收据9张。申请执行人平安银行股份有限公司青岛分行对确认单的真实性有异议，认为该证据是后签的。对9张收款收据的真实性无异议，但认为该证据均是在本案查封之后的。被执行人刘京亭对证据的真实性无异议。 9、中国农业银行回执单，载明2019年5月7日，向青岛市即墨区人民法院缴纳395000元。备注：宋吉宝支付刘京亭购房尾款。申请执行人平安银行股份有限公司青岛分行、被执行人刘京亭对证据的真实性无异议。 10、青岛市不动产登记信息。申请执行人平安银行股份有限公司青岛分行、被执行人刘京亭对证据的真实性无异议。 申请执行人平安银行股份有限公司青岛分行向本院提交证据证明其主张： 青岛腾飞房产经纪有限公司工商登记资料。异议人宋吉宝对证据的真实性无异议，但认为不能因为中介青岛腾飞房产经纪有限公司成立在后而否认《腾飞房产买卖契约》的真实性。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。本案中，2016年4月10日，异议人宋吉宝与被执行人刘京亭签订《腾飞房产买卖契约》，该合同是双方当事人真实意思的表示，故合同合法有效。申请执行人平安银行股份有限公司青岛分行认为《腾飞房产买卖契约》是在中介公司青岛腾飞房产经纪有限公司未依法注册成立的情况下签订的，且双方未签订网签合同，故对《腾飞房产买卖契约》的真实性不予认可，该主张本院不予采纳。涉案房屋异议人宋吉宝已经实际居住使用。合同约定的购房款515000元，异议人宋吉宝支付给被执行人刘京亭12万元，向青岛市即墨区人民法院缴纳361110.23元，尾款33889.77元已交至本院。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。本案中，被执行人刘京亭在将涉案房屋抵押给中国农业银行股份有限公司即墨市支行后，又转让给异议人宋吉宝，但中国农业银行股份有限公司即墨市支行对涉案房屋仍然享有抵押权，异议人宋吉宝于2019年5月23日向青岛市即墨区人民法院缴纳购房款361110.23元，使抵押权消灭，故异议人宋吉宝在涉案房屋未办理过户手续自身不存在过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对青岛市即墨区长江二路XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX户房屋的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 董 梅 审判员 李 光 审判员 黄 健 二〇二〇年六月十一日 书记员 王泽珊