江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0581民初4954号 原告：常熟安居物业管理有限公司，统一社会信用代码91320581579478125L，住所地常熟市古里镇金湖路8号。 法定代表人：钱志明，总经理。 委托诉讼代理人：曹婷，江苏世纪天合律师事务所律师。 被告：奚虎成，男，1988年11月20日出生，汉族，住常熟市。 原告常熟安居物业管理有限公司（以下简称安居物业）诉被告奚虎成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用小额诉讼程序。审理中，因被告不同意适用小额诉讼程序，本院适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告安居物业的委托诉讼代理人曹婷、被告奚虎成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安居物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付自2017年1月16日至2019年9月9日拖欠的物业管理费5659元、代收代付费用2993元，合计8652元，并支付滞纳金(自2017年1月16日起至实际履行为止，按每日万分之五计算)；2.诉讼费用由被告承担。审理中，原告将要求被告支付滞纳金的诉讼请求变更为自起诉之日起按照每日万分之五计算至实际给付之日止。事实和理由：被告系金域蓝湾二区×××室的业主。2015年1月18日，被告与常熟市创想物业管理有限公司（以下简称创想物业）签订前期物业服务协议一份，约定了物业费的收费标准及物业费采用先交纳后服务的方式。若被告未按约定标准和时间交纳费用的，创想物业有权要求其补交，并自逾期之日起按每日万分之五收取滞纳金。前期物业服务协议签订后，创想物业提供了相关物业服务。2019年9月9日，创想物业、金域蓝湾二区业主委员会、原告三方签署《金域蓝湾二区物业交接说明及移交清单》，约定金域蓝湾二期业主应收缴物业管理费(包括移交前未收缴的应收款)均由原告收取，创想物业无异议。被告自2017年1月16日开始就拖欠多期物业费，多次催讨未果，故诉至法院。 被告奚虎成辩称，2017年至2019年其没有住在金域蓝湾房子内，当时小区的情况不清楚。2019年底住进去后，看到二区楼下草坪变成了泥土堆，晚上11点后门口的栏杆是开启的，车辆乱停堵住了地下车库出口，38幢2单元负一楼打开门就是垃圾堆，机动车进出没有限制。建议把业主的号牌录入系统自动识别，外面人员进出小区应该登记。以前楼下有垃圾桶，现在垃圾分类垃圾桶都没了，吃完的东西就直接倒那了，小区喷泉、草坪应该维护，收取的物业费年度计划应该公开，门禁和可视电话一直没安装。要求对2019年9月9日前的物业费打折。 经审理查明：被告奚虎成系古里镇文学街188号金域蓝湾二区×××室房屋权利人，该房屋建筑面积为147.06平方米。2015年1月18日，被告（甲方、购房人）与创想物业（乙方、受托方）签订前期物业服务协议一份，约定：甲方委托乙方对上述房屋提供前期物业管理服务，前期物业管理自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业管理服务费用从通知交房截止日之次日或符合甲方与建设单位签署的“商品房买卖合同”中约定的交付使用条件之日起开始计算，物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每十二个月交纳一次；入住时首次交纳一年物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前30日内交纳；高层、多层住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.21元计算，代收代缴费按建筑面积每月每平方米0.64元计算；别墅物业管理费按建筑面积每月每平方米2元计算，代收代缴费按建筑面积每月每平方米0.35元计算。乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。甲方违反协议，不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交金额的万分之五交纳滞纳金。协议还约定了其他事项。协议签订后，创想物业为被告提供了相关物业管理服务。被告结欠创想物业自2017年1月16日至2019年9月9日的物业管理费5659元、代收代付费用2993元，合计8652元。 2019年9月9日，常熟市古里镇金域蓝湾二区业主委员会、创想物业及原告安居物业签订金域蓝湾二区物业交接说明及移交清单一份，清单中载明：金域蓝湾二区前期物业服务由创想物业负责，2019年1月，金域蓝湾二区成立业主委员会，上述前期物业服务协议自动到期，同年5月28日，经金域蓝湾二区业主委员会决定不再与创想物业续约，后期金域蓝湾二区业主委员会采用招标方式重新选聘物业服务企业，同年8月8日，原告中标。经三方协商一致，对金域蓝湾二区项目物业工作办理移交，明确金域蓝湾二区业主应收缴物业管理费（包括移交前未收缴的应收款）均由原告收取，创想物业无异议。次日，原告向常熟市房产管理处物业管理科提交了金域蓝湾二区物业服务项目《物业服务合同》并备案，物业服务合同期限为：2019年9月10日至2020年9月9日。 2019年11月28日，原告向被告发出告知函，向被告催缴上述被告结欠的自2017年1月16日至2019年9月9日的物业管理费5659元、代收代付费用2993元，合计8652元。但被告未缴纳。 上述事实，由身份证、营业执照、前期物业服务协议、金域蓝湾二区物业交接说明及移交清单、物业服务合同备案证明、告知函及邮寄快递凭证、不动产登记簿查询记录及本院庭审笔录等证据为证。 本院认为，创想物业与被告签订的前期物业服务协议合法有效，对双方具有约束力，各方均应按约履行。缴纳物业管理费是业主的义务和责任，被告作为该小区的业主之一，接受了创想物业的服务，理应按照前期物业服务协议约定缴纳相应的物业费。被告拖欠物业费的行为有碍小区的正常管理、服务，也损害了其他已付费业主的正当权利。被告结欠原告2017年1月16日至2019年9月9日的物业管理费5659元、代收代付费用2993元，合计8652元的事实清楚，本院予以确认。原告安居物业根据2019年9月9日与创想物业及金域蓝湾二区业主委员会订立的金域蓝湾二区物业交接说明及移送清单的约定，向被告收取上述物业费及自起诉之日起至实际履行之日止按照每日万分之五计算的滞纳金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告要求对物业费进行打折，本院认为，即使原告的物业管理服务可能存在一定的瑕疵，有尚需完善的地方，但被告不能因此要求打折而少交纳物业服务费。当然原告在物业服务过程中也需要认真履行管理职责，加强服务和管理的力度，不断提高物业服务的质量和水平。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告奚虎成给付原告常熟安居物业管理有限公司自2017年1月16日至2019年9月9日止的物业管理费5659元、代收代付费用2993元，合计8652元及滞纳金（以8652元为基数自2020年4月28日起至实际履行之日止按照每日万分之五计算），于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式，请汇入原告指定账户，开户名：常熟安居物业管理有限公司，开户行：农业银行常熟淼泉支行，账号：10×××15）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告奚虎成负担（原告同意被告负担的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）（如采用转账方式，请汇入原告指定账户，开户名：常熟安居物业管理有限公司，开户行：农业银行常熟淼泉支行，账号：10×××15）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  蒋东英 二〇二〇年六月二十四日 书记员  邱文娟