山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0812民初1111号原告：曹根举，男，汉族，1968年7月11日出生，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：王传友，兖州龙桥法律服务所法律工作者。被告：孔德超，男，汉族，1985年10月25日出生，住济宁市兖州区。被告：戚秀弟，女，汉族，1983年12月6日出生，住济宁市兖州区。二被告共同委托诉讼代理人：赵振峰，山东伟祺律师事务所律师。原告曹根举与被告孔德超、戚秀弟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹根举及其委托诉讼代理人王传友，被告孔德超、戚秀弟的共同委托诉讼代理人赵振峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹根举向本院提出诉讼请求：1、请求解除曹根举与孔德超于2013年5月7日签订的《房屋买卖协议》；2、依法判令孔德超、戚秀弟返还曹根举购房款25万元及利息（以25万元为基数，按年利率24%计算，从2013年5月8日起计算至实际给付之日止）；3、案件受理费由孔德超、戚秀弟承担。事实和理由：2013年5月7日，曹根举与孔德超签订《房屋买卖协议》，协议约定：孔德超将旧关西区拆迁安置房一套，面积105平方米，出售给曹根举，房屋总价30万元，签订协议后先付25万元，剩余5万元待交房、办理过户手续后付清，孔德超负责办理安置房产权证，之后协助其办理过户手续。如孔德超一方房主有变，不予过户时，所收房款按月息3分付息，并按实际期限计算，本协议签订之日起生效，如有违约，由违约方承担责任。协议签订后，曹根举给付孔德超25万元。2015年年底，曹根举得知旧关西区安置房正在办理上房手续，找到孔德超，要求其履行交付房屋义务，孔德超以各种理由推诿。2018年，旧关西区安置房已陆续办理房屋权属登记手续，2019年4月，旧关西区拆迁安置房屋已全部确权完毕。后经了解，旧关西区安置房没有孔德超名下的房屋，孔德超不是案涉房屋产权人，无权出售房屋，也无法为曹根举办理房屋权属过户登记手续及产权证书，不能履行交付房屋的义务，导致无法实现合同目的，孔德超行为已违约，应返还全部房款，并按约定支付利息。孔德超、戚秀弟系夫妻关系，戚秀弟对孔德超所售房屋及所收房款的行为知情，且收到的房款用于家庭共同生活、生产和经营，由此形成的债务系夫妻共同债务，二人应承担共同返还房款及支付利息的责任。特诉至法院，请依法判决。孔德超辩称，双方签订房屋买卖协为无效协议，双方不存在解除该协议之说，按照无效协议的相关法律规定，双方各自返还财产，为此孔德超应当返还曹根举给付的购房款，对于造成损失根据双方的过错程度来分别承担。孔德超已经给付曹根举32400元，该款应予扣除。孔德超仅收到18万元，另7万元曹根举当时表示代替孔德超偿还其他借款，但曹根举未将7万元借条给付孔德超。本案不存在利息，该损失是同期银行存款利息的损失，根据双方过错来确定。戚秀弟辩称，对曹根举和孔德超签订的房屋买卖合同和收款情况以及钱款用途均不知情，只是在后来曹根举频繁向孔德超索要已经给付的购房款，才知道此事，孔德超收到购房款后就将该款用于偿还以前借贷的高息借款，该款没有用于家庭共同生活，没有用于家庭共同生产经营，对该款不承担还款责任，曹根举起诉戚秀弟既没有事实依据也没有法律根据，请求依法驳回对戚秀弟的起诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：曹根举与孔德超系朋友关系，2013年5月7日，在曹根举家中，曹根举（乙方、买方）与孔德超（甲方、卖方）在见证人周某,4的见证下，签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定：“经双方商议，本着公平、合理、自愿的原则，达成以下协议。1、甲方将旧关西区拆迁安置房一套，面积105平方米出售给乙方。2、房屋总价款为30万元，签订协议后先付25万元，剩余5万元待交房、办理过户手续后付清。3、甲方负责办理安置房产权证，之后协助乙方办理二手房过户手续，办证税费由承受方各自按规定负担。4、如甲方房主有变，不予过户时，所收到房款按3分/月付息，并按实际期限计算。5、未尽事宜，双方协商解决。6、本协议自签订之日起生效，如有违约，由违约方承担责任。”曹根举、孔德超签字确认。同日，孔德超向曹根举出具收条“今收到房款25万元，收款人：孔德超，2013年5月7日”。另查明，2019年4月份，曹根举以“孔德超以卖房子的名义骗取曹根举25万元现金”为由向济宁市公安局兖州分局刑事侦查大队报案，2019年5月17日，济宁市公安局兖州分局刑事侦查大队予以立案侦查，2019年12月25日，济宁市公安局兖州分局以该案没有犯罪事实予以撤销此案。孔德超在公安部门的询问笔录中自述：2013年上半年，由于做物流生意用钱，主动考虑卖给曹根举一套旧关拆迁安置房，并将房屋拆迁与回迁合同向曹根举出示，对2013年5月7日签订合同的事实予以认可。认可实际收到曹根举给付房款为18万元，其余7万元，由于孔德超欠曹根举朋友的钱，由曹根举代其偿还7万元。后曹根举多次向孔德超要房子，孔德超未能履行交房义务。2017年至2020年期间，孔德超通过各种方式给付曹根举32400元，孔德超主张系偿还的涉案房款，曹根举主张偿还的系曹根举以自己名义帮孔德超贷款的利息。再查明，孔德超与戚秀弟系夫妻关系，孔德超家住兖州区，其爷爷孔祥保、奶奶孔祥荣，父亲为孔令雪，孔祥保与孔祥荣婚后生育子女六人，分别为：长子孔令喜、长女孔令菊、次子孔令雪、三子孔令白、次女孔令凤、四子孔令其。孔祥保于2015年1月1日病故，孔祥荣于2016年6月20日病故。孔令喜和孔令其患有智力障碍，被鉴定为一级智力残疾。孔令雪于2009年5月17日病故，其子女为孔卫、孔德超。三子孔令白于2014年8月27日去世，其子女为孔德猛、孔然。旧关村拆迁安置时，孔德超家里安置的两套楼房，孔德超没有要安置房，要的是补偿款，孔德超花费305524元购买了其爷爷孔祥保的一套拆迁安置房（旧关西区8号楼2单元1401室）。本院认为，本案争议焦点问题为：案涉房屋买卖协议的效力问题。案涉房屋买卖协议由曹根举与孔德超签订，双方均具有完全民事行为能力，意思表示真实，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。虽然孔德超在签订房屋买卖协议时并未取得案涉房屋所有权，但并不影响房屋买卖合同效力的认定。孔德超在签订房屋买卖协议后，以并非房屋所有权人，不具有支配权为由主张合同无效，本院不予采信。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以要求解除买卖合同并主张由出卖人赔偿损失。本案中因出卖人孔德超未取得房屋的所有权及处分权致其出卖的房屋的所有权不能发生转移，以致不能实现合同的目的，曹根举可以主张解除合同，现曹根举选择主张解除合同符合法律规定，因此对曹根举要求解除双方于2013年5月7日签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案合同的履行情况和合同的性质及不能实现合同目的的原因在于孔德超没取得房屋的所有权及处分权致使房屋的所有权不能发生转移，孔德超应返还曹根举支付的购房款并赔偿损失。涉案房屋买卖协议签订后，曹根举依约支付孔德超25万元购房款，根据房屋买卖协议第4条约定“如甲方房主有变，不予过户时，所收到房款按3分/月付息，并按实际期限计算。”据此，曹根举要求孔德超返还购房款25万元并支付利息（以25万元为基数，按年利率24%标准，从2013年5月8日起计算至实际给付之日止）的诉讼请求，证据确凿，于法有据，本院予以支持，关于孔德超向曹根举支付的32400元，双方对该款项还款用途均陈述不一，根据案情及房款数额，本院认为由于孔德超2016年后即向曹根举表示无法交房，故该款项应先抵充利息，最后抵充购房款，该32400元应系孔德超支付给曹根举的购房款利息，在计算利息时应予扣减。曹根举提供的证据不足以证明孔德超将该25万元购房款用于孔德超、戚秀弟夫妻共同生活、共同生产经营，故曹根举认为该25万元属于夫妻共同债务的主张不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下：一、解除曹根举与孔德超2013年5月7日签订的《房屋买卖协议》；二、孔德超于本判决生效之日起十日内返还曹根举购房款25万元并支付利息（以25万元为计算基数，按年利率24%的标准，从2013年5月8日起计算至实际给付之日止，扣减已支付的32400元）；三、驳回曹根举的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，减半收取计2525元，由孔德超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  孟令涛二〇二〇年六月二十三日书记员  梁 爽