广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初27781号原告（反诉被告，以下统称原告）：广东顺德凤凰优选商业有限公司，住所：广东省佛山市顺德区***************堂商铺，统一社会信用代码91440606MA4W6MPA7H。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：曾小伟、翟连带，广东宏尚律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市宇轩供应链有限公司，住所：广东省东莞市*********************，统一社会信用代码914***********690U。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：杜鸣欣、周敬凯，广东至高律师事务所律师。原告广东顺德凤凰优选商业有限公司（以下简称“凤凰优选公司”）诉被告东莞市宇轩供应链有限公司（以下简称“宇轩公司”），被告宇轩公司反诉原告凤凰优选公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法组成合议庭，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾小伟、翟连带，被告委托诉讼代理人杜鸣欣、周敬凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凤凰优选公司诉称，原告与被告分别签订A、B库《租赁合同》，约定被告将位于东莞市*************桥旁的仓库A、B库（以下简称“A库”、“B库”）及办公、宿舍租赁给原告使用，原告已按照合同约定向被告支付租赁保证金。后原、被告就办公、宿舍的具体租赁事宜进一步签订了《补充协议》和《宿舍租赁合同》。《租赁合同》对于被告的权利义务明确约定，被告应保证租赁物不存在重大安全隐患等其他影响原告使用的情况，且须向原告提供消防合格验收证明（正在办理，办妥提交）。如租赁物出现或发生妨碍原告正常生产经营、安全使用的损害或故障，被告应在两日内完成维修；如被告超过15天未跟进处理的，原告有权解除合同，要求被告支付等额保证金作为违约金并赔偿原告六个月的租金以及实际损失。合同签订后，被告并未最迟于交付日向原告提供消防合格验收证明，案涉仓库存在多项重大消防安全隐患，且案涉仓库地面出现地基不断下沉、地面不平整、开裂等情况，严重影响仓储、货架搭建等仓库的基本功能使用。原告认为，地面平整以及消防合格验收，是作为仓储功能的仓库应达到的最基本的条件，直接影响仓库能否持续正常安全使用。期间，原告多次要求被告限期整改安全隐患问题并提供合格的消防验收证明，但被告仍未进行整改，导致原告的经营用途及合同目的无法实现。因此，原告于2019年7月24日依法行使合同解除权，向被告发出解除合同通知，要求解除案涉A、B库《租赁合同》以及《补充协议》、《宿舍租赁合同》，故该等合同已自被告收到通知之日解除。综上，原告为了维护自身合法权益，诉至法院，请求法院依法判决：一、确认原告与被告签订的A、B库《租赁合同》、《补充协议》及《宿舍租赁合同》于2019年8月1日解除；二、被告向原告返还A库租赁保证金962676元及利息（以A库租赁保证金962676元为本金，从2018年11月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至债务清偿之日止，暂计至2019年8月29日为45406.22元）、B库租赁保证金2574504.9元及利息（以B库租赁保证金2574504.9元为本金，从2018年4月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至债务清偿之日止，暂计至2019年8月29日为215947.33元）；三、被告向原告支付A库等额保证金962676元、B库等额保证金2574504.9元；四、被告向原告支付A库赔偿金1925352元、B库赔偿金5149009.8元；五、本案全部诉讼费用由被告承担。被告宇轩公司辩称，一、原告以被告未提供消防验收合格证明，案涉租赁物存在重大消防安全隐患为由要求解除合同的理由不成立。被告在签订《租赁合同》时已明确告知案涉租赁物没有取得消防验收合格证明，“正在办理，办妥提交”。在《租赁合同》中双方也没有将未提供或限期未取得消防验收合格证明作为可以解除合同的条件。根据有关规定，案涉租赁物不属于办理消防验收的建设工程范围，无需也不能办理消防合格验收证明，且由于政府机构连续改革等客观原因，租赁物的业主直至2020年1月才能办理消防备案手续。被告已对消防设施进行检查、测试、整改或完善，并聘请有资质的检测机构进行全面检测，结论为建筑消防设施及电气防火设施等均合格。二、原告以案涉租赁物存在地面不平整、地面裂缝、飘雨等问题影响其正常使用，且被告未及时跟进处理为由要求解除合同的理由也不成立。《租赁合同》中已明确“租赁物按现状交付使用”，且在交付租赁物时原告对租赁物及设施的现状并无异议，不能以其之后准备将租赁物改造为智能仓的新标准衡量评判租赁物是否满足其正常使用。对于原告提出的地面不平、地面裂缝、飘雨等问题，被告已及时回应并跟进处理。对于租赁物地面平整度、存在裂缝的程度等现状是否符合普通仓的使用标准，需要法院委托有资质的鉴定机构通过鉴定予以确定。三、原告单方面解除合同的真实原因和背景。原告自身的经营情况发生变化，租赁物闲置严重，且已在顺德国通物流城新租面积较小的仓库等。综上，请求法院依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。被告宇轩公司反诉称，2018年4月16日，原、被告经多次实地考察并协商后签订《租赁合同》，约定被告宇轩公司将位于东莞市*************桥旁的仓库（B库）及办公楼、宿舍租赁给原告凤凰优选公司使用。2018年10月31日，原、被告签订第二份《租赁合同》，约定被告宇轩公司将位于东莞市*************桥旁的仓库（A库）租赁给原告凤凰优选公司使用。上述两份合同均约定，被告宇轩公司将租赁物按现状交付给原告使用，且原告同意按租赁物及设施的现状承租。《租赁合同》签订后，被告宇轩公司依约将上述租赁物按现状交付给原告，原告也向被告缴纳了租赁保证金，并按月缴纳租金。对于原告在租赁过程中提出的种种要求，不管是否合理，被告均秉持真诚的态度，尽量予以满足，并及时会同上一手的出租人东莞市三和物流有限公司（以下简称“三和公司”）积极跟进处理。在整个租赁过程中，租赁物均处于适用和安全状态，原告也一直正常使用。2018年，原、被告和东莞市长久建设工程有限公司（以下简称“长久公司”）签订《三方协议》，约定：将B库西南面两个消防楼梯拆装到室外，拆除B库靠近进园大道方向电梯一台，合计改造施工费用为218000元。原告不再租赁被告仓库的，只要被告提出要求，原告需无条件恢复原状或重置，并由原告承担相应费用。之后，被告委托长久公司对租赁物进行改造，并交由原告使用。2019年7月8日，被告收到三和公司的《告知函》，得知原告计划在当月下旬撤仓；被告于2019年7月10日向原告询问情况，并表达继续履行合同的愿望，但原告迟迟未予答复；2019年7月21日，原告在未与被告协商的情况下擅自撤仓；2019年7月24日，被告向原告发送《律师函》，向原告再次核实原告撤仓行为是否意味着单方面解除租赁合同；2019年7月25日傍晚，被告收到原告邮寄的《解除通知书》，告知自2019年8月1日解除双方的有关租赁合同；2019年7月28日，被告向原告发出《关于的复函》，要求原告依约承担单方解除合同的违约责任。2019年8月1日，原、被告工作人员共同清点并书面确认租赁物损坏情况，经被告向长久公司等企业询价及实际支出，修复货梯损坏部分的费用为17020元、恢复原状的费用为401428.28元。因原告未能按约定提前六个月书面通知解除租赁合同，导致目前租赁物仍然处于闲置待租状态，造成被告每个月约120万元的经济损失。综上，被告将符合原告使用要求的租赁物以现状进行交付，并由原告正常使用。原告因自身经营情况变化，在顺德国通物流城新租仓库，在未与被告协商的情况下，单方通知立即解除合同并撤仓违反诚信原则及合同约定。为此，被告提出反诉，请求法院依法判决：一、原告已缴纳的A库租赁保证金962676元和B库租赁保证金2574504.9元作为单方解除租赁合同的违约金归被告所有；二、原告向被告支付未提前六个月书面通知解除租赁合同的赔偿金12015115元；三、原告向被告赔偿租赁物恢复原状的费用401428.28元；四、原告向被告赔偿租赁物损坏部分的维修费用17020元；五、本案反诉费用由原告承担。原告凤凰优选公司辩称，针对被告的反诉，原告认为违约方在于被告，原告是基于被告的违约而解除合同，被告无权向原告主张违约责任。具体意见与原告本诉起诉状一致。经审理查明，（一）合同签订情况1、2018年4月16日，被告宇轩公司（出租方、甲方）与原告凤凰优选公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于东莞市*************桥旁的仓库及办公、宿舍租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为仓库B库26005.1平方米（含公摊10%），办公楼及宿舍864平方米（具体租赁部分双方协商确定），合计26869.1平方米；本租赁物的功能为仓库、办公及住宿，包租给乙方使用；租赁期限从2018年8月1日至2029年9月30日止；租赁物的免租期为31天，即从2018年8月1日起至2018年8月31日止；免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金；在本租赁合同约定的交付日期：2018年8月1日之日起即日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。租赁保证金：本租赁合同的租赁保证金为首月租金的3倍，即2574504.9元，合同签订后3天内乙方交付给甲方，如逾期交付甲方有权单方解除合同，无需赔付任何费用给乙方；租金：第1-2年为仓库每月每平方米33元，办公楼及宿舍每月每平方米28元；第三年以后，即（2020年8月）至2029年9月30日每两年租金将在上两年的租赁价格基础上递增10%，每年的8月1日作为每次租金调整日；乙方应于本合同签订之日起3日内，向甲方支付3个月租金作为租赁保证金。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后7日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金。关于出租方权利义务，合同约定：甲方向乙方承诺并保证：甲方在本合同期限内持续拥有标的房产的转租权及分租权，标的房产上不存在查封、违章、重大安全隐患等其他影响乙方依照本合同使用标的房产的情况。甲方须向乙方提供相关土地证、建设图纸、消防合格验收证明（正在办理，办妥提交）、经营项目的营业执照及法定代表人身份证及代理人委托书等有关证件，并留复印件作备案。甲方负责在交付日前清空出租场地，保证通水通电交付乙方使用，甲方应保证租赁场地现状符合办理相关证照的要求及租赁房屋符合乙方经营用途，否则乙方可主张甲方违约、拒交或迟交租金、提出赔偿以及解除租赁合同。如由于非乙方的过错，标的房产出现或发生妨碍乙方正常生产经营、安全使用的损坏或故障，甲方应在乙方发出维修通知之日起两日内完成相应损坏或故障的维修，乙方由此产生的损失和相应的维修费用由甲方承担。若甲方怠于履行前述维修义务，则乙方可自行维修，乙方由此产生的损失和费用可向甲方追偿。租赁期间，甲方应保障库房内外部除乙方自行改建、装修或添附外的其他全部设施设备以及房屋内其他原有设施随时处于适用和安全的状态，如因非乙方原因（包括但不限于质量、第三方过错、自然损耗、老化、正常作业等）导致损坏的，维修费用由甲方承担，如导致乙方或第三方受到损失的，甲方应予以相应赔偿。如导致库房无法正常使用超过24小时的，乙方有权要求甲方支付相当于损失两倍的赔偿；如甲方超过15天未跟进处理的，乙方有权解除合同，并要求甲方支付相当于合同保证金作为违约金，且赔偿乙方六个月的租金，未弥补损失的，甲方另行补足。但如损坏是由乙方故意损坏造成的，则维修费用经乙方确认后，由乙方负担；租赁期间，乙方仅负责自行改建、装修或添附的设施设备的维修并负担费用，但如损坏是由甲方原因造成的，则维修费用由甲方负担。关于合同的变更与解除，合同约定：1、本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同，双方互不追责：（一）发生不可抗力，使本合同无法履行；（二）政府征用、收购、收回或拆除租赁房地产；（三）甲、乙双方书面协商一致。以上方式解除合同的，双方另行签订协议，租金计算至双方商定的日期。2、除本合同另有约定，合同期内任何一方不得在租赁期内单方解除合同，如未经另一方书面同意单方解除合同，应赔偿另一方等同于本合同保证金的金额作为违约金，并且任何一方解除合同至少提前6个月书面通知对方，否则违约方还应向守约方支付尚未履约的合同期限每年一个月的租金作为损失赔偿（即当月租金×尚未履约的年限）；3、合同期限届满或解除后的处理：（1）合同期限届满或解除后，乙方应在30日内搬离租赁场地并到甲方处办理退租交接手续。……（3）合同期限届满或解除后，乙方将租赁场地及原属于甲方的所有设施设备（详见物业交接单）归还甲方，若因乙方不当使用造成租赁场地或设施设备有损坏或遗失的，乙方应进行维修或赔偿，如乙方不作修复或赔偿的，甲方可在乙方确认后从乙方所交的房屋租赁保证金中扣除该维修费用或赔偿款，但甲方同意乙方改造的项目除外。……（5）合同期限届满或解除后，乙方对租赁场地进行的装修、改造或扩建的添附部分，全部归甲方所有。但甲方要求乙方拆除的，乙方则应恢复原状。乙方不愿拆除的，应承担相应的拆除费用。但对于甲方书面确认同意的乙方改造项目，甲方不得要求乙方恢复原状，双方书面约定的除外。关于甲方违约责任，合同约定：发生以下违约行为，甲方返还乙方保证金外，乙方有权收取甲方等额保证金，且再赔偿乙方六个月的租金，即5149009.8元给乙方：（一）提前收回房产等使乙方无法实现承租目的或不符合本合同约定的；（二）甲方违反本合同规定，对属于甲方责任的不承担维修责任或支付维修费用的达300万元以上；（三）未经乙方同意或有关部门批准，甲方将租赁房地产进行改建、扩建；（四）未提前通知，随意断水断电，严重影响乙方生产经营的；（五）标的房产上存在查封、主体安全隐患或其他纠纷等严重影响乙方标的房产的正常使用。2018年4月18日，原告向被告支付租赁保证金2574504.9元。2、2018年11月13日，被告宇轩公司（出租方、甲方）与原告凤凰优选公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于东莞市*************桥旁的仓库及办公、宿舍租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为仓库A库9724平方米（含公摊10%）；本租赁物的功能为仓库租赁给乙方使用；租赁期限从2018年12月1日至2029年9月30日止；在本租赁合同约定的交付日期：2018年12月1日，乙方将按现状继续使用租赁物，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。租赁保证金：本租赁合同的租赁保证金为首月租金及管理费用的3倍，即962676元，合同签订后7天内乙方交付给甲方，如逾期交付甲方有权单方解除合同，无需赔付任何费用给乙方；租金：第1-2年为仓库每月每平方米31元，办公楼及宿舍每月每平方米28元；第三年以后，即（2020年12月）至2029年9月30日每两年租金将在上两年的租赁价格基础上递增10%，每年的12月1日作为每次租金调整日；乙方应于本合同签订之日起7日内，向甲方支付3个月租金及管理费用作为租赁保证金。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及管理费用因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后7日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金。关于出租方权利义务、合同的变更与解除、甲方违约责任的约定与2018年4月16日《租赁合同》约定一致。2018年11月16日，原告向被告支付租赁保证金962676元。3、原告凤凰优选公司（乙方）与被告宇轩公司（甲方）就宿舍租赁签订《补充协议》、《宿舍租赁合同》，约定被告将位于东莞市*************桥旁四楼整层的房产出租给原告作宿舍用途使用，建筑（含公共面积分摊）面积381.2平方米；租赁期限自2018年10月15日至2029年9月30日止；双方并对租赁物的租金和设备使用费、权利义务等进行了约定。（二）合同履行情况双方一致确认：1、原告已向被告支付B库租赁保证金2574504.9元、A库租赁保证金962676元；2、被告于2018年8月1日将案涉B库交付原告使用，于2018年12月1日将案涉A库交付原告使用，于2018年10月15日将案涉宿舍、办公楼交付原告使用；3、原告于2019年7月底搬离案涉仓库，已缴清2019年7月底之前的租金、管理费、水电费等。（三）租赁物的改造情况1、2018年，原告凤凰优选公司、被告宇轩公司与长久公司签订一份《三方协议》，约定：1、被告同意拆除B库西南面两个消防楼梯，另行安装两个外置消防楼梯代替并将向办公楼方向被拆除的楼梯二楼露面进行修复，拆除B库靠近进园大道方向电梯一台且将拆除后两层地面进行平整修复至可行走状态；2、被告委托长久公司负责上述第1条约定改造工程的具体施工，原告负责承担施工的费用，合计218000元；……6、如因原告违约导致原合同解除，原告不再租赁被告仓库的，只要被告有提出要求，原告需无条件恢复原状或重置，并且费用由原告承担。如原告不能履行如上约定，被告有权自行恢复原状或重置，恢复原状或重置产生的费用被告有权在原合同履约保证金中扣除，原告不得持异议。合同签订后，原告于2019年1月10日向长久公司转账支付施工费用218000元。2、2018年11月9日，三和公司（出租方、甲方）与被告宇轩公司（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定：由于乙方安装物流设备的需要，双方同意各出资50%对地面（B库）进行平整施工，由甲方与施工方签订合同并安排施工，工程款的50%在工程完成后7个工作日内由乙方付清给甲方。该地面平整工程混凝土款为408645元、人工费为179400元，三和公司分别于2018年11月15日、2018年12月4日向东莞市鸿基伟业混凝土有限公司付清混凝土款408645元，向施工人于千驹支付工程款179400元。3、三和公司委托神盾科技（东莞）有限公司对案涉仓库电气防火安全、建筑消防设施进行检测，检测结果为符合规范要求。（四）租赁物的权属情况案涉租赁物包括位于东莞市*************桥旁的仓库A、B库及办公楼、宿舍楼，案涉租赁物所占用的土地使用权人为东莞市嘉凯实业有限公司，宗地编号为441907014001JB01037。该地块已取得建设用地规划许可证，用地性质为二类工业用地，用地面积为23044.72平方米，建设规模为36871.55平方米。2017年10月1日，东莞市嘉凯实业有限公司（以下简称“嘉凯公司”）与东莞市三和物流有限公司（以下简称“三和公司”）共同出具《仓库权属证明》，内容为：位于东莞市*************桥旁三和物流仓库（地块编号为：441907014001JB01037）所有权属于嘉凯公司，使用权属于三和公司，三和公司对该仓库（含写字楼及宿舍等所有上盖物）具有合法的使用权、分租权和转租权，权限时效为2017年10月1日至2029年9月30日。2018年5月15日，被告与三和公司共同出具《仓库权属证明》，内容为三和公司将上述仓库（含写字楼1-4楼及宿舍）租赁给被告使用，权限时效为2018年5月15日至2029年9月30日。截至法庭辩论终结之日，案涉租赁物尚未取得建设工程规划许可证和消防验收合格证。对此，原告主张案涉《租赁合同》第四条约定，被告应向原告提交相关土地证、建设图纸、消防验收证明等有关证件，同时承诺租赁物不存在违章、重大安全隐患的情况，但是租赁合同签订后，被告仅向原告提供了案涉租赁物的土地不动产权证，建设用地规划许可证，其他证件在原告再三要求下均未提交。被告主张案涉租赁物有土地证、建设用地规划许可证；虽然案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，但是案涉租赁物已于2017年6月22日通过中堂镇城建领导小组批准，工程规模也由中堂镇住房规划建设局盖章确认，应视为取得主管部门批准建设，案涉租赁合同应认定为有效；《租赁合同》明确约定消防验收许可证“正在办理，办妥提交”，而根据有关规定，案涉租赁物不属于办理消防验收的建设工程范围，无需也不能办理消防合格验收证明，具体理由与被告答辩意见一致。（五）双方主张的违约情况原告主张解除合同的依据为约定解除，具体依据为：《租赁合同》第四条第1项（违章及重大安全隐患）、第3项（符合乙方经营用途）、第6项（租赁物随时处于适用和安全状态），其中第3、第6项均有约定具体的违约责任；第九条第（一）项（不符合本合同约定）、第（五）项（安全隐患），也有约定具体违约责任。被告认为，原告要求解除案涉合同没有依据。根据原告2019年7月所发出的《解除合同函》，其要求解除合同的事实依据主要为被告未提供消防验收合格证明，案涉租赁物存在重大消防安全隐患，案涉租赁物存在地面不平整、地面裂缝等问题影响其正常使用。被告认为上述理由均不成立，并在2019年7月间多次向原告致函，要求继续履行合同。被告认为原告解除合同的理由不成立的具体理由详见被告所提交的答辩状第一、二点。（六）双方的损失情况原告主张其损失具体包括：1、原告对仓库地面开裂、地基下沉的公证费损失、公证费、晒相、刻录费用共计3515元，有公证书及发票为证；2、原告对案涉仓库实施改造装修工程费用190152.39元以及改造装修增项工程费用257066.46元，有工程施工合同、装修工程施工合同及发票为证；3、对B库及办公、宿舍的改造（消防电梯、电梯）费用218000元，有三方协议及发票为证；4、对A库设备实施工程服务并支付费用476000元，有A库设备实施工程服务合同及发票为证；5、对B库进行监控设备安装并支付费用35396.5元，有TI设备实施服务合同（B库）及附件、发票为证；6、对B库进行弱电设备安装并支付费用12918元，有B库AP实施工程、清单、发票为证；7、因搬仓产生搬迁损失433064元，有货物运输合同（富润）、确认函、发票，货物搬迁服务合同（安捷）、搬仓费用结算清单、发票为证；8、新增设备费用800000元，有设备变更协议及附件、发票为证；9、因拆除货架重新安装产生费用47700元，有货架拆除及安装服务合同、发票为证；10、因拆除IT设备等事宜产生费用4000元，有IT设备拆除服务合同、发票为证；11、因仓库IT设备拆除、运输产生费用8000元，有IT设备拆除服务合同、发票为证；12、因新仓设备及货物整理产生租赁费用13000元，有叉车设备短期租赁合同、发票为证；13、2020年1-6月租金损失。被告认为，案涉合同系由原告因自身经营情况发生变化等原因而单方面擅自解除合同，若有损失也应当由其自行承担。被告主张其损失具体包括：1、租赁保证金，应作为原告单方解除租赁合同的违约金归被告所有，依据为案涉合同第七条第二项；2、原告应向被告支付未提前六个月书面通知解除租赁合同的赔偿金，依据是案涉合同第七条第二项；3、案涉租赁物恢复原状的费用401428.28元，被告提交了长久公司《工程报价单》和华楠骏业公司《液压升降平台报价单》为证；4、案涉租赁物损坏部分的维修费用17020元，被告提交了《凤凰优选中堂仓物业损坏清单》、《维修报价单》、转账凭证、发票为证。原告认为，关于被告所主张的第3项损失，被告已在庭审中确认并未实际产生，且根据原、被告与长久建设公司签订的《三方协议》第五条、第六条约定，在被告能够办理改造后二次消防的验收备案手续，且因原告违约导致案涉租赁合同解除的情况下，恢复原状或重置的费用才由原告承担，现被告不仅未能办理改造后的二次消防验收备案手续，且因被告违约行为导致案涉合同解除，原告不需承担被告没有实际发生的任何恢复原状或重置费用401428.28元。相反，被告应当承担原告因此投入的改造费用218000元；关于被告所主张的第4项费用，原告在损失清单上仅注明清单已收悉，即只确定收到该清单，但并未确认该损失是由原告导致，亦未承诺对此承担任何维修或赔偿责任，被告未能提供证据证明损坏是由原告使用不当造成，其向原告主张维修损失缺乏事实及法律依据。（七）关于往来函件2019年4月12日，原告向被告发出《关于限期整改东莞中堂仓消防问题并提供的通知》，提出被告尚未向原告提交《消防验收合格证明》，案涉仓库存在无消防自动报警系统（仓内无烟感、无消控主机）、无消控室且未设置24小时值班、水泵房未配置自动增压装置、仓库内消防应急照明设备配置不足、仓库设置的安全出口为电动卷闸门且疏散通道口距离地面高差价1.3米却无台阶、仓内应急疏散标识未全面覆盖、无消防报建及验收合格手续等重大消防安全隐患。为避免后续出现不可挽回的损失，要求被告在接到通知函之日起30日内完成全部消防问题的整改，并向原告出具《消防验收合格证明》，逾期原告有权解除案涉《租赁合同》，并要求被告赔偿因此造成的损失。2019年4月11日，被告向原告发出《情况说明》和《承诺函》，内容主要为对案涉仓库消防尚未完成验收的情况作出说明，并承诺在原告使用该仓库期间如因消防未验收使用造成的罚款由被告负责，并且被告有义务负责协调与消防部门的所有工作事宜，保证原告正常生产作业，协调工作生产的费用也由被告负责。2019年6月17日，被告向原告发出《情况说明》，对案涉仓库地面沉降情况、消防安全整改情况向原告进行了说明。2019年6月25日，原告向被告发出《关于限期整改东莞中堂仓若干重大安全隐患的通知》，提出鉴于案涉仓库存在消防、地基下沉、地面裂缝、顶部漏雨、窗户飘雨等问题，原告再次向被告发函，要求被告在收到通知后2日内就上述提出的重大安全隐患问题提出整改方案，并在收到通知15日内完成整改，消除上述重大安全隐患及其他安全隐患；逾期原告将解除《租赁合同》，并要求被告赔偿损失。被告于2019年6月27日向原告作出《关于凤凰优选限期整改安全隐患的回函》，对原告提出的上述消防、地基下沉、地面裂缝、顶部漏雨、窗户飘雨等问题进行回复；于2019年7月5日向原告发出《整改情况说明》。2019年7月16日、2019年7月24日，被告分别向原告发出《告知函》、《律师函》，要求如原告确因自身经营等原因考虑提前解除《租赁合同》的，需及时通知被告，并根据《租赁合同》约定协商处理。2019年7月24日，原告向被告发出《解除通知函》，内容为：原告已于2019年4月向被告提出案涉A库、B库消防问题及地面裂缝、地面不平、飘雨等安全隐患问题，并反复与被告沟通协调解决，但被告一直未给出有保障的解决方案，且未向原告提供《消防验收合格证》，因此，原告根据法律规定及A库、B库《租赁合同》约定，正式通知被告于2019年8月1日解除A库和B库《租赁合同》、《补充协议》和《宿舍租赁合同》，案涉租赁物的租金交至2019年7月31日，相关物业水电费将按照合同约定结清；原告将于2019年7月31日前撤场，请被告给予配合和协助，并请被告于2019年8月1日到仓库与原告办理退租交接手续。2019年8月16日，原告向被告发出《的复函》，要求被告在收到复函五日内向原告退还保证金、支付等额保证金并按照A库、B库《租赁合同》的租金标准各赔偿原告六个月的租金。2019年8月1日，被告宇轩公司与原告凤凰优选公司的工作人员共同清点并制作《凤凰优选中堂仓物业损坏清单》；三和公司委托东莞市寮步铨星机械厂对上述《凤凰优选中堂仓物业损坏清单》涉及的损坏设备进行修复，支付费用17020元；三和公司委托长久公司、东莞市华楠骏业机械制造有限公司对租赁时应原告要求拆除的B库西南面两个消防楼梯、一部电梯等恢复原状进行报价，所需费用为401428.28元。庭审中，经本院释明，若案涉《租赁合同》认定为无效的，原告申请将诉讼请求变更为：第一项诉讼请求变更为确认案涉A、B库《租赁合同》、《补充协议》及《宿舍租赁合同》无效；第二项诉讼请求不变更；第三项诉讼请求不再诉请；第四项诉讼请求变更为被告向原告赔偿因案涉合同无效给原告所造成的损失7074361.8元（含案涉仓库因地基不断下沉、地面不平整、开裂、不符合消防安全等情况导致2020年1-6月不能正常使用租赁物的租金损失以及原告证据目录所列明的各项损失费用）；第五项诉讼请求不变更。被告则坚持不变更反诉请求。另外，被告于2020年1月17日向本院寄交鉴定申请，要求对案涉租赁物的现状（主要包括地基下沉程度、地面平整度、部分地面存在裂缝的程度）是否符合普通仓库的基本使用标准进行鉴定，鉴定目的为查明、认定原告是否有权以此为由单方解除案涉租赁合同。以上事实，有原告提交的租赁合同（B库）、押金收据、租赁合同（A库）、押金收据、补充协议、宿舍租赁合同，不动产权证、建设用地规划许可证、仓库权属证明、仓库权属证明，公证书及发票、晒相、刻录发票、微信聊天记录、照片、视频，承诺函，限期整改并提供消防验收合格证明的通知、EMS底单、限期整改若干重大安全隐患的通知、EMS底单、妥投记录，解除通知函、EMS底单，凤凰优选智能化仓储项目设备合同书及附件《设备技术标准方案》、双方的邮件往来记录，中堂仓概况及建设计划工作汇报、招标文件，工程施工合同、装修工程施工合同、发票，三方协议（B库及办公、宿舍）、发票，A仓设备实施工程服务合同、发票，TI设备实施服务合同（B库）及附件、发票，B仓库AP实施工程、清单、发票，货物搬迁运输合同、确认函、发票、物搬迁服务合同、搬仓费用结算清单、发票，设备变更协议及附件、发票，货架拆除及安装服务合同，IT设备拆除服务合同，IT设备拆除服务合同、发票，叉车设备短期租赁合同，货架拆除及安装服务合同发票，IT设备拆除服务合同发票，叉车设备短期租赁合同发票，财产综合险保单明细表、赔付意向及权益转让书、电子交易回单，阶段性工作沟通函，《关于严正要求凤凰优选公司承担违约责任的函》的复函、EMS底单、妥投记录，被告提交的租赁合同、补充协议、宿舍租赁合同、三方协议、补充协议、建设施工合同及补充协议、地面平整工程价格清单、混凝土销售对账单、付款凭证、发票、关于限期整改东莞中堂仓消防问题并提供的通知、情况说明、中堂仓消防安全整改跟进表、承诺函、电气防火安全检测报告、建筑消防设施检测报告、关于限期整改东莞中堂仓若干重大安全隐患的通知、关于凤凰优选限期整改安全隐患的回函、整改情况说明、致蔡总的函、关于中堂仓库整改后的情况报告、照片、工作汇报、货物搬迁运输服务合同、告知函及附件、律师函、邮寄凭证、通知、解除通知函、凤凰优选中堂仓物业损坏清单、维修报价单、转账凭证、发票，长久公司工程报价单、华楠骏业公司液压升降平台报价单、申报用电属地意见表、邮件查询结果、公证书及附件录像资料、发票、建设工程竣工验收消防备案凭证、邮件投递查询单等，以及本院证据交换笔录、庭审笔录附卷为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。被告提出的鉴定申请，并未在举证期限届满前提出，且申请鉴定的事项与待证事实无关联，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条的规定，本院依法不予准许。本案争议的焦点：一、案涉合同的效力。二、租赁保证金应否退还。三、赔偿金应否支持。四、损失如何认定。关于焦点一。案涉租赁物虽然已取得建设用地规划许可证，但没有取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，被告就出租涉案租赁物而与原告签订的A、B库《租赁合同》无效；双方在履行B库《租赁合同》过程中签订的《补充协议》、《宿舍租赁合同》亦应属无效。对原告诉请确认A、B库《租赁合同》、《补充协议》、《宿舍租赁合同》无效，本院予以支持。关于焦点二。原告为履行A、B库《租赁合同》已向被告支付了B库租赁保证金2574504.9元、A库租赁保证金962676元，因A、B库《租赁合同》无效，被告应将已收取的B库租赁保证金2574504.9元、A库租赁保证金962676元返还给原告。对原告诉请被告返还B库租赁保证金2574504.9元、A库租赁保证金962676元，本院予以支持。原告诉称被告支付租赁保证金利息，缺乏法律依据，本院不予支持。对被告反诉请求将B库租赁保证金2574504.9元、A库租赁保证金962676元作为原告单方解除合同的违约金归被告所有，本院不予支持。关于焦点三。因A、B库《租赁合同》无效，原告自愿放弃第三项诉讼请求，即要求被告支付A库、B库等额保证金，系其对自身权利的处分，本院予以准许；被告反诉原告支付未提前六个月书面通知解除的赔偿金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于焦点四。被告在涉案租赁物未取得建设工程规划许可证的情况下与原告签订A、B库《租赁合同》，而原告在与被告签订A、B库《租赁合同》前也未对涉案租赁物是否已取得建设工程规划许可证进行审查，故原、被告双方对导致合同无效均存在一定的过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据原、被告的诉请及举证情况，本院对原、被告的损失情况认定如下：一、原告损失的认定：1、公证费损失、公证费、晒相、刻录费用共计3515元，有公证书及发票为证，本院予以确认；2、对案涉仓库实施改造装修工程费用190152.39元以及改造装修增项工程费用257066.46元，有原告与东莞市利华建设工程有限公司签订的《工程施工合同》、《装修工程施工合同》及发票为证，本院予以确认；3、对B库及办公、宿舍的改造（消防电梯、电梯）费用218000元，有三方协议及发票为证，本院予以确认；4、对A库设备实施工程服务费用476000元，有A库《设备实施工程服务合同》及发票为证，本院予以确认；5、对B库进行监控设备安装费用35396.5元，有《IT设备实施服务合同》、发票为证，本院予以确认；6、对B库进行弱电设备安装费用12918元，有《B仓库AP实施工程》、清单、发票为证，本院予以确认；7、因搬仓产生搬迁损失433064元，有《货物运输合同（富润）》、确认函、发票，《货物搬迁服务合同（安捷）》、搬仓费用结算清单、发票为证，本院予以确认；8、智能仓储新增设备费用800000元，该项费用并非原告对案涉仓库投入的费用，而是原告新仓增加投入的费用，属原告的企业经营成本。该项诉请，无事实和法律依据，本院不予支持；9、因拆除货架重新安装产生费用47700元，有《货架拆除及安装服务合同》、发票为证，本院予以确认；10、因拆除IT设备等事宜产生费用4000元，有IT设备拆除服务合同、发票为证，本院予以确认；11、因仓库IT设备拆除、运输产生费用8000元，有IT设备拆除服务合同、发票为证，本院予以确认；12、新仓设备及货物整理产生租赁费用13000元，该项费用是原告对新仓所投入的费用，属原告的企业经营成本。该项诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。13、2020年1-6月租金损失，该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、被告损失的认定：1、案涉租赁物恢复原状的费用401428.28元，该费用虽未实际产生，但有被告提交的长久公司《工程报价单》和华楠骏业公司《液压升降平台报价单》为证，本院予以确认；2、案涉租赁物损坏部分的维修费用17020元，有被告提交的《凤凰优选中堂仓物业损坏清单》、《维修报价单》、转账凭证、发票为证，本院予以确认。综上，原告的损失共计1685812.35元，原告应承担50%，即842906.175元，被告应承担50%，即842906.175元。被告的损失共计418448.28元，原告应承担50%，即209224.14元，被告应承担50%，即209224.14元。上述两项相互抵扣后，被告还应向原告支付损失赔偿款633682.04元。原告超出此范围的诉请，本院不予支持；被告超出此范围的反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广东顺德凤凰优选商业有限公司与被告（反诉原告）东莞市宇轩供应链有限公司签订的A、B库《租赁合同》、《补充协议》及《宿舍租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）东莞市宇轩供应链有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）广东顺德凤凰优选商业有限公司返还B库租赁保证金2574504.9元、A库租赁保证金962676元。三、被告（反诉原告）东莞市宇轩供应链有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）广东顺德凤凰优选商业有限公司支付损失赔偿款633682.04元。四、驳回原告（反诉被告）广东顺德凤凰优选商业有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）东莞市宇轩供应链有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费108260.46元（原告已预交），由原告负担75353.61元，被告负担32906.85元；反诉受理费58812.23元（被告已预交），由原告负担770.47元，被告负担58041.76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  李少娟审 判 员  徐 轩人民陪审员  陈杏珠二〇二〇年六月十九日书 记 员  陈慧敏