舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0902民初721号 原告（反诉被告）：舟山市定海区台联印刷厂，住所地舟山市定海区兴岛路51号南边第4、5间。 投资人：夏利泽。 委托诉讼代理人：史洁，浙江天展律师事务所律师。 被告（反诉原告）：钱如良，男，1965年9月11日出生，汉族，住舟山市定海区。 被告（反诉原告）：黄佩芬，女，1968年11月16日出生，汉族，住舟山市定海区。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：焦海天，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王良平，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 原告舟山市定海区台联印刷厂（以下简称台联印刷厂）与被告钱如良、黄佩芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案。审理过程中，钱如良、黄佩芬提出反诉。本院受理后将本诉与反诉合并，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。台联印刷厂的委托诉讼代理人史洁、钱如良本人、钱如良、黄佩芬的共同委托诉讼代理人焦海天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 台联印刷厂向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《厂房办公楼租赁协议书》于2019年8月28日解除。2.被告向原告返还保证金1万元。3.被告向原告支付违约金10万元。4.被告赔偿原告装修、搬迁损失13228元。事实和理由：2017年8月24日，被告将位于舟山市定海区51号建筑南边第4、5间房屋出租给原告经营使用，双方签订了《厂房办公楼租赁协议书》，约定：年租金为36500元；原告向被告支付保证金1万元；租赁期限为2017年8月28日至2020年8月27日；一方违约，则应向对方支付违约金10万元。2019年8月25日，被告对上述所涉建筑搭建的违法简易房发生火灾，导致原告承租的房屋也被殃及。事发后，原告与被告钱如良沟通，并口头通知其双方间的合同不再履行，于2019年8月28日解除。按合同约定，被告应向原告支付违约金10万元。同时，由于该10万元不足以弥补原告的损失（停产停业损失、租金差额等），原告要求被告在支付该违约金的同时赔偿原告装修损失、搬迁费损失13228元。 钱如良、黄佩芬辩称，双方间的合同系无效合同，不存在解除的问题。退一步讲，即使合同有效，原告也未通知被告解除合同，直至本次诉讼。由于合同无效，原告主张的违约金条款不应再适用。对于已经收取的1万元保证金，被告同意归还。对于原告的损失，应当按照双方对合同无效的过错程度来确定如何分担。由于在租赁合同签订时，被告已明确告知原告租赁房屋系无证房屋。原告在明知是无证房屋的情况下，仍愿意承租。对于合同无效，被告无过错。原告的损失不应由被告赔偿。另，原告主张的赔偿数额过高，且依据不足。 钱如良、黄佩芬向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《厂房办公楼租赁协议书》无效。2.反诉被告向反诉原告支付2019年8月28日起至2020年4月16日止的房屋占有费24000元（含卫生费800元）。3.反诉被告向反诉原告支付拖欠的电费168.75元。事实和理由：2017年8月24日，反诉原、被告签订了《厂房办公楼租赁协议书》约定：反诉原告将位于舟山市定海区51号建筑南边第4、5间房屋出租给原告，除本诉原告所述的约定内容外，双方还约定：每月卫生费100元；租赁房屋为工业用地无证等。2019年8月25日，涉案租赁房屋西侧的部分房屋发生火灾。后反诉被告认为火灾造成了其财产损失，多次要求反诉原告予以赔偿。但反诉原告认为其所承租的房屋并未过火，双方未达成一致意见。2020年4月16日，反诉被告搬离涉案房屋，但未与反诉原告办理交接手续。 反诉原告认为，涉案租赁标的未取得规划审批，双方间的租赁合同应属无效。反诉被告应向反诉原告支付其实际占有使用期间的费用（截至2019年8月27日的租金，反诉被告皆已支付），并向反诉原告支付拖欠的电费168.75元（2019年8月份的电费，共135度，每度1.25元）。 台联印刷厂辩称，双方签订租赁合同时，反诉原告告知，租赁房屋所在地块是工业用地，但并未说明租赁房屋系违法建筑。反诉原告当时还说明，其已向规划部门办理了临时搭建许可。故反诉原、被告签订了《厂房办公楼租赁协议书》。该协议合同有效。发生火灾后，反诉被告已未再占有使用租赁房屋，不应再向反诉原告支付租金或占有使用费。反诉被告完全搬出的时间是在2019年9月7日，而非反诉原告所称的2020年4月16日。2019年8月份的电费，反诉被告确实尚未支付。但对原告主张的金额有异议，最多应为100元。 双方对以下事实无争议，本院予以认定： 2017年8月24日，钱如良、黄佩芬（出租方、甲方）与台联印刷厂签订了《厂房办公楼租赁协议》，约定：1.乙方向甲方租赁甲方所在定海兴岛路51号南边房子第4、5间办公楼。2.租赁期限为三年，自2017年8月28日至2020年8月27日，每天每间50元，先付后用，每次支付全年租金。3.本协议签订后，乙方支付给甲方46500元，其中10000元为保证金。该保证金在本协议履行结束时甲方归还给乙方（不计利息）。乙方及时缴纳水电费及损耗费、卫生费100元/月。电费1.25元/度，具体根据市场行情变化。4.租赁期满，乙方必须及时腾空，否则以违约论处。对于房屋内的装潢及设施的处分，固定装潢的不可搬迁，归甲方所有，其他归乙方所有。租赁期间，乙方单方解除本合同，保证金不予退回，有关装潢部分的处理与租赁期满的处理一样。5.该房子工业用地无证，如果国家及政府有关部门拆迁拆除或征用，乙方无条件搬迁，无搬迁费用，甲方不承担任何费用。6.本协议一经订立，即具法律效力，一方违约应向相对方支付违约金10万元，相对方有权终止本协议的履行。协议还约定了其他事项。 2017年8月28日，台联印刷厂向钱如良、黄佩芬支付了保证金1万元。2019年8月27日前的租金，台联印刷厂皆已支付。2019年7月份前的电费，台联印刷厂也已支付。 2019年8月25日，位舟山市路51号南侧厂房第13号东北侧起火（此处建筑也为钱如良、黄佩芬搭建）。涉案租赁房屋受到波及。 双方对以下事实存在争议，本院认定如下： 一、涉案房屋是否取得了建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设。 涉案租赁房屋为违法搭建，现为双方所认可。结合政府相关部门已通知钱如良、黄佩芬限期拆除的事实，涉案房屋未取得建设工程规划许可证一节可予认定。 二、签订协议时，台联印刷厂对涉案房屋系违法搭建的事实是否知道或应当知道。 《厂房办公楼租赁协议》的约定中存在“该房子工业用地无证”的表述。据此，台联印刷厂对涉案租赁房屋系违法搭建一节应为明知。台联印刷厂主张在协议签订时出租方告知存在临时搭建许可一节，一则未见出租方曾做此告知的证据，二则未见临时搭建许可之证据，本院不予认定。 三、2019年8月28日后，涉案租赁房屋是否仍由台联印刷厂正常使用。 涉案租赁房屋为火灾所波及，台联印刷厂在此情况下搬出租赁房屋内的物品属合理行为。因火灾后续处理的需要，及涉案房屋系违法搭建需拆除的事实，台联印刷厂主张2019年8月28日后涉案租赁房屋未正常使用，本院予以认定。 四、台联印刷厂的主张的装修费用损失、搬迁费损失。 1.装修费用。台联印刷厂举证了收款收据，拟证明其在2017年租赁之初投入了4628元进行装修。在无其他证据佐证的情况下，该收据作为装修投入的证据，证明力不足。而且，装修投入并不等于装修费用损失。根据双方协议中的约定，租赁期满，固定装潢的不可搬迁，归出租方所有。故装修费用损失，还应考虑剩余租赁年限的残值。 2.搬迁费用损失。台联印刷厂举证落款为朱某的证明，拟证明搬迁费为8600元。相关人员未出庭作证，且无其他证据佐证，故该证据对原告主张拆迁费用损失为8600元的事实，证明力不足。 五、2019年8月的电费。 钱如良、黄佩芬主张该期间电费为168.75元，并举证了收款收据、照片。收款收据中，许志军（台联印刷厂的工作人员）的名字为钱如良自己书写，故收款收据本质上是钱如良、黄佩芳一方对事实的单方陈述，证明力不足。照片显示电表读数为3718度。但该照片拍摄时间是2020年4月10日下午，所拍摄的电表是否为涉案租赁房屋的电表也不可知，亦证明力不足。 本院认为，涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故2017年8月24日，钱如良、黄佩芬与台联印刷厂签订的《厂房办公楼租赁协议》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对台联印刷厂要求返还押金10000元的诉请，本院予以支持。因合同无效，其中的违约金条款亦无效。台联印刷厂要求钱如良、黄佩芬依合同约定支付违约金，不成立。对于涉案租赁房屋系违法搭建的事实，台联印刷厂应为明知。故对于合同的无效，双方皆存在过错。对于台联印刷厂的损失，钱如良、黄佩芬应按双方的过错程度酌情赔偿。考虑到双方过错程度及台联印刷厂主张的装修损失、搬迁损失、停产停业损失等确实存在的事实，本院酌情认定由钱如良、黄佩芬赔偿台联印刷厂15000元。 2019年8月28日后，涉案租赁房屋未由台联印刷厂正常使用。钱如良、黄佩芬向其主张占有使用费，本院不予支持。关于尚欠电费，缺乏直接证据证明。本院根据台联印刷厂前期的一般用电情况，酌情认定100元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、确认舟山市定海区台联印刷厂与钱如良、黄佩芬于2017年8月24日签订的《厂房办公楼租赁协议》无效； 二、被告钱如良、黄佩芬返还原告舟山市定海区台联印刷厂押金10000元； 三、被告钱如良、黄佩芬赔偿原告舟山市定海区台联印刷厂15000元； 四、驳回原告舟山市定海区台联印刷厂的其他本诉请求； 五、反诉被告舟山市定海区台联印刷厂向反诉原告钱如良、黄佩芬支付电费100元； 六、驳回反诉原告钱如良、黄佩芬的其他反诉请求； 七、本判决第二、三、五项债务互相折抵后，应由钱如良、黄佩芬向舟山市定海区台联印刷厂支付24900元，限于本判决生效之日起十日内支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费减半收取1383元，由舟山市定海区台联印刷厂1103元，钱如良、黄佩芬共同负担280元；反诉受理费202元，钱如良、黄佩芬共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  马钧钧 二〇二〇年六月三十日 书记员  张舟颖 -8- -9-