重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0109民初843号原告：文利，女，1973年12月31日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：张江洪，男，1971年8月20日出生，住重庆市北碚区，系原告文利的丈夫。被告：重庆鲁能开发(集团)有限公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道777号，统一社会信用代码91500000202806301C。法定代表人：魏海群，该公司董事长。委托诉讼代理人：林靓芸，女，该公司员工。委托诉讼代理人；路金硕，男，该公司员工。原告文利与被告重庆鲁能开发(集团)有限公司(以下简称鲁能公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告文利及其委托诉讼代理人张江洪，被告鲁能公司的委托诉讼代理人林靓芸、路金硕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文利向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担×栋1单元基础设施和公共配套设施未达到使用条件前，原告所需承担的物业管理费用共12个月共计5039.52元；2.判令被告按照《城镇排水与污水处理条例》第二十条之规定，修建原告案涉房屋所在的楼栋×栋的排污系统，保证原告正常生活需要；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：2017年6月3日，原被告签订了商品房买卖合同。合同约定，由原告购买被告开发的位于重庆市北碚区××路×号×-×的商品房。合同约定交房日期为2018年10月30日。2018年10月30日，原告接房时发现：主卧地面积水和墙壁渗水，卫生间管道顶部渗水等问题，要求整改后接房。2019年4月20日，原告接收被告交付使用的房屋。原告于2019年6月29日发现被告交付的房屋未按照国家规定修建公共排污系统，致使使用该房屋产生的污水倒灌到原告次卫卫生间，主卫卫生间直接排放至小区地面，污水直排。原告向物业反映问题后，被告又使用简易管道将污水引流至地下车库位置排放。至2019年11月17日，被告才开始修建收集池、地下污水管等公共排污配套设施。因此，根据被告2018年10月28日《房地产开发项目配套设施建设承诺书》的承诺：“楼栋编号为×的楼栋交付时间为2018年10月31日；项目给排水设施与项目住宅楼栋交付时间同步竣工，供全体业主共同使用；项目污水处理设施与项目住宅楼栋交付使用同步竣工，工项目全体业主共同使用”以及根据《城镇排水与污水处理条例》第二十条规定：“城镇排水设施覆盖范围内的排水单位和个人，应当按照国家有关规定将污水排入城镇排水设施。”《重庆市城镇污水处理提质增效三年行动实施方案》(渝建[2019])399号)规定：“严禁污水直排。新建居民小区或公共建筑排水未规范接入市政排水管网的，不得交付使用。”等相关规定，被告交付的房屋未修建公共排污设施，排污系统未达到使用条件，其行为违反了被告接房承诺和双方合同协议第十七条之约定，被告履行合同存在瑕疵，为维护原告合法权益，特起诉至法院。被告鲁能公司辩称，1.本案基本事实部分。原被告双方签订合同情况属实。该房屋已于2018年10月16日取得竣工验备案登记证，符合商品房建筑规范。涉案房屋所属项目符合竣环境保护验收条件，于2018年8月24日通过专家组验收，本次验收内容包含了对污水环保设施建设情况的调查、核实，并于2018年9月13日至2018年10月16日在建设项目环境影响评价信息平台公示，未收到任何异议，正式通过环境保护验收。其中涉案房屋在×幢，属于本批次环保验收内。被告于2019年4月20日将涉案房屋交付原告，原告在交付过程中未提出任何异议。2.原告主张物管费的理由不成。物业管理服务合同系物业公司与业主之间的合同，在房屋交付业主后，业主应向物业公司缴纳物管费，这是业主应尽合同义务。根据合同相对性，被告无承担该笔物管费费用的义务。原被告合同中约定由被告承担的前提不符合合同关于通水、通电、通气的约定，并不涉及排污系统。涉案房屋所属项目已按照规定修建完成生化池等排污设施。2018年8月1日，重庆市北碚区新城（大学城）建设委员会出具证明，证明该项目已接入市政污水管网，生活污水经生化池处理后排入污水处理厂。2018年8月24日，该项目顺利通过竣工环境保护验收，2018年10月16日取得竣工验收备案登记证。原告于2019年4月20日对所购房屋进行查验并接房。被告严格按照法律规定和合同约定履行义务，不存在履行瑕疵问题。3.原告要求被告修建排污系统的请求不成立。被告已按规定修建完成排污生化池等设施，并通过竣工环保验收，不存在未修建问题。涉案房屋所属项目管网已覆盖，项目产生的污水已接入市政管网，生活污水经生化池处理后排入污水处理场，不存在污水直排问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理后认定事实如下：2017年6月3日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的鲁能·北渝星城(一期)项目中，位于重庆市北碚区××路×号×-×房屋。合同第十七条约定:甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件:1、基础设施(1)于2018年10月31日前通水;(2)于2018年10月31日前通电；(4)天然气公司验收乙方装修工程合格后通气；如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：(1)在上述设施未达到使用条件前，由甲方承担乙方的相应物业管理费用。2018年8月1日，重庆市北碚新城(大学城)建设管理委员会作出《证明》，载明涉案鲁能北渝星城项目所在区域的市政管网已覆盖，该项目产生的生活污水经生化池处理后通过市政污水管网排入污水处理。2018年8月，重庆展亚环保工程有限公司编制《竣工环境保护验收监测报告》，载明鲁能北渝星城项目(一期)履行了环境影响评价制度，环境管理体系基本建立，严格按照环评及批复的要求，落实了各项污染防治及生态保护措施，达到建设项目竣工验收相关条件要求，建议通过环保竣工验收。2018年8月24日，被告组织重庆展亚环保工程有限公司(验收报告表编制单位)、重庆荣飞环保工程有限公司（环保设施施工单位）等召开竣工环境保护验收会，并作出《竣工环境保护验收意见》，其验收结论载明：项目落实了环评文件及审批文件批复提出的污染防治措施，本项目符合竣工环境保护验收条件，验收组予以通过验收。2018年10月16日，被告取得鲁能·北渝星城(一期)的重庆市建设工程竣工验收备案登记证。被告举示的全国建设项目环境影响评价管理信息平台网页截图，拟证明涉案项目水污染治理设施实际建设情况达标、完成网公示的情况，公示开始时间2018年9月13日，结束时间为2018年10月16日。原告对公示的真实性无异议，但认为这是被告的自主公示，是被告的单方面公示。2019年4月20日，被告将涉案房屋交付原告。原告举示的物业管理费票据显示：原告缴纳了2018年11月1日至2019年6月30日的物业管理费3359.68元。被告对原告缴纳物业管理费的金额无异议。本案审理过程中，原告为证明其主张，还举示了：1.《房地产开发项目配套设施建设承诺书》(复印件)，拟证明被告对涉案房屋所属项目配套设施交付使用的承诺。2.《业主房屋交接验收表》，拟证明排水系统未测试。3.案涉房屋初次交房当日周边环境照片，拟证明交房当日，案涉房屋外侧三方均在临溪洋房施工范围内，旁边楼栋未平地，未见排污系统。4.案涉房屋周边施工环境照片，拟证明2019年3月31日开始施工，×栋1单元端户的地基外露，相关排污系统无处生根。5.卫生间污水倒灌照片，拟证明×栋1单元端户污水无法正常排放，发生倒灌。6.案涉房屋楼栋排污管悬空照片及视频，拟证明×栋1单元端户公卫排水管塑料布封堵、主卫管道污水直排，无污水井，无排污管道。7.网上投诉及回复截屏，投诉电话缴费证明及北碚区建委的回复录音。其中网上截屏显示：重庆市住房城乡建委对投诉内容的回复为经北碚区住房城乡建委现场核实，您反映的室外管网杜塞问题属实。经了解，是施工单位在进行室外管网工序转换施工中，临时杜塞管道排污口，导致管道污水倒灌所致。目前，室外排污管道施工转换已完成，倒灌问题已及时得到处理。北碚区住房城乡建委对有关责任单位在施工中疏于管理的问题提出了严厉的批评，并责成责任单位对此造成的影响与您协商解决。……。拟证明下水管网杜塞，污水倒灌属实。8.案涉房屋无污水井，引流到未完工车库直排的照片、视频，拟证明×栋1单元端户无污水井，污水未经排污管道排到位于11栋的总排污设施内，污水直排。拟证明被告交付的房屋未同步修建排污设施，排污系统未达到使用条件，违反其承诺和合同第十七条约定，合同履行存有瑕疵。9.案涉房屋无污水井及管道照片，跟物管反映问题的录音二段，视频。拟证明2019年11月，被告开始修建排污井，排污管等排污设施，但房屋排污管道仍未与排污设施接通，污水仍然引入称直接排放。10.案涉楼栋污水井仍未完工照片及视频，拟证明2019年12月1日至2020年4月19日，排污井木板临时盖板，未到达完工要求。11.2020年4月1日拍摄的涉案楼栋全貌，拟证明原告所提供的照片和视频均为鲁能北渝星城×栋相关位置。对上述证据，被告的质证意见为：证据1的真实性不认可，据原告所称是接房时看到的公示，但该承诺落款时间为2017年12月30日，与原告接房时间2019年4月20日不符。证据2真实性不认可，是照片，且有多处涂改。证据3、4真实性、关联性不认可，与本案无关。证据5真实性不认可，无法证明是原告所述房屋。证据6的真实性不认可，且视频中的对话无法听清楚，对话人员的身份信息也无法核实。证据7中的截图真实性不认可，即便真实，该回复内容也体现了室外排污管道施工转换已完成，倒灌问题应及时得到处理，且为临时杜塞排污口。对录音的真实性不认可，无法证明对话人员的真实身份，也无法证明被告未修建排污系统。对电话缴费证明真实性无异议，但该证据与本案无关。证据8、9、10、11的真实性不认可，对原告的证明目的也不认可。原告还申请了证人马胜磊出庭作证，证人陈述其是重庆星艺装饰北碚分公司的员工，该公司承接了原告房屋的装修。还陈述了装修过程中发现原告房屋的卫生间发生过倒灌现象，及污水管有一个存在直排和一个堵塞。同时证人也陈述其并不清楚排污系统的修建情况。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。双方合同第十七条约定由被告支付物管费的条件是被告未按合同约定时间通水、电、气。本案中原告以被告未修建排污系统为由依照合同第十七条要求被告承担物管费，不符合合同约定的，故本院对其要求被告承担12个月的物管费的诉讼请求不予支持。经庭审查明，被告实际已修建了排污系统，且涉案房屋已经过竣工验收，原告要求被告修建排污系统的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告文利的诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告文利负担。本判决为终审判决。审判员  王建金二〇二〇年六月十八日书记员  阙 锐