广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初639号原告：谢丽娟，女，汉族，1981年2月6日出生，住广东省肇庆市鼎湖区********委会朝阳4队6巷81号。公民身份号码：441************223。被告：肇庆市美华房产开发有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区新城13区宝鼎路美华天湖丽景花园第2幢商铺一01卡首层。统一社会信用代码：914********5060417。法定代表人：何某1。原告谢丽娟诉被告肇庆市美华房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢丽娟到庭参加诉讼。被告肇庆市美华房产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月10日，原告与被告签订了合同编号为201**********689的《商品房买卖合同》，约定被告将鼎湖区新城13区，编号为13-03-A、04的地块上建设商品房，现定名为美华天湖丽景花园的第8-11幢第6层以368387元出售给原告；合同第八条约定被告应在2015年6月30日将验收合格的商品房交付给原告。合同第九条约定被告如超过60日不能将房屋交付原告，自合同第八条规定的最后交付期限其至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同签订后，原告依约支付了首期房款118387元，2014年10月28日向中国建设银行办理贷款250000元支付剩余的购房款。合同约定2015年6月30日为最后交房期限，经房管部门调解后，2016年10月7日，被告承诺在2017年3月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，并约定如若在2017年3月30日前未能交付商品房，则延期交房违约金进行分段计算，在2017年3月30日前按原购房合同约定计算违约金，从2017年3月30日起至实际交房之日止的该部分违约金，每逾期一天，按买受人已支付房款总额的万分之3计算，2017年3月30日后在经原告多次催促，被告一直未按时交房。至今未交房，已逾期1788日。按相关约定，截至2020年6月4日，被告应向原告延期交付商品房违约金162513.92元。2013年12月12日，被告向原告收取物业维修基金、契税、印花税、装修押金及办证杂费共计12116元，于2013年12月30日为原告已交纳契税3683.87元，剩余物业维修基金、印花税、装修押金及办证杂费一直没有进行处理，现要求其归还该款项合计8432.13元。被告的行为已违反了《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原告提起诉讼，请法院依法判决：1、被告因逾期交房支付原告违约金162513.92元（至被告交付房屋给原告之日止，暂计至2020年6月4日，2015年6月31日-2017年3月29日按已支付房款的万分之1.5的违约金为368387元*635天*0.00015=35088.86元，2017年3月30日-2020年6月4日按签订的合同补充协议每逾期一日违约金按已支付房款的万分之3计算即368387元*1153天*0.0003-127425.06元）；2、被告归还预付的物业维修基金、印花税、装修押金及办证杂费8432.13元；3、诉讼费由被告承担。原告举证如下：1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格；2、企业机读档案登记材料，证明被告诉讼主体资格；3、商品房买卖合同，证明双方存在商品房买卖合同关系，被告存在逾期交房的事实，其应支付相应的违约金；4、发票、税收转账专用完税证、收款收据、个人贷款支付凭证2份，证明原告已按合同约定付清房款368387元及被告向原告收取物业维修基金、契税、印花税、装修押金及办证杂费共计12116元，但被告只交了契税，其他均未处理；5、买卖合同补充协议（二），证明原被告对交房时间及违约金计算标准进行了重新约定。被告没有答辩，也没有提供证据。经审理查明：原告与被告于2013年12月10日签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于肇庆市鼎湖区********第8-11幢6层9-608房，总房价为368387元。该合同第八条约定：被告应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格（验收合格，是指建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续），并符合合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、施工中因天气影响不能连续施工或施工遇到重大技术问题不能及时解决；3、其他非被告方所能控制的政府行为。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。该合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告向被告付清了购房款368387元，并支付了契税、物业维修基金、印花税、办证杂费、装修押金等费用合共12116元。2016年10月7日，因被告未能按合同约定交付房屋，原、被告签订《美华·天湖丽景花园商品房买卖合同补充协议（二）》，约定：被告必须在2017年3月30日前将符合约定条件的商品房交付给原告。逾期超过30天的，原告有权解除《商品房买卖合同》；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按以下方式承担违约责任。1、若被告在2017年3月30日向原告交付商品房，则被告需按日向原告支付已付房款总额万分之1.5的违约金。违约金计算期限：自原《商品房买卖合同》约定的交付日期起至实际交付之日止。2、若被告在2017年3月30日之后向原告交付商品房，则对违约金进行分段计算。2017年3月30日之前的部分违约金：每逾期一日，按原告已付房款总额的万分之1.5计算；2017年3月30日起至实际交付商品房之日止的部分违约金：每逾期一日，按原告已付房款总额的万分之3计算。因被告至今未向原告交付房屋，且仅于2013年12月30日代为缴交了契税3683.87元，物业维修基金、印花税、办证杂费、装修押金等费用至今未代为办理，也没有退回给原告，原告遂向本院提起本案诉讼。本院认为：被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、抗辩的权利。本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及其《补充协议（二）》没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应依约定履行义务。依照补充协议的约定，被告应在2017年3月30日前将符合约定条件的商品房交付原告，其未在该期限内履行交楼义务，已构成违约，应当承担违约责任。因此，原告要求被告按照补充协议约定计付违约金，除约定从2017年4月1日起按已付房款的日万分之3计付明显过高外，其余约定符合法律规定，本院予以支持。本院依法予以调整为按已付房款的日万分之1.5计付，2015年7月1日起至2020年6月4日的违约金为99519.75元，2020年6月5日后的违约金，原告可另行主张。印花税，是商品房买卖中由国家行政机关依法征收的税费，物业维修基金是国家规定征集的用于涉案房屋日后维修专用的款项，办证杂费是因办理涉案房屋不动产权利证书产生的费用，装修押金是业主装修商品房时由物业管理公司收取的保证金。被告未交楼，也没有代原告缴交物业维修基金、印花税等费用，原告主张返还其已支付的物业维修基金、印花税、办证杂费、装修押金，理据充分，本院予以支持，扣除已支付的契税3683.87元，被告应退还上述款项8432.13元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告肇庆市美华房产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢丽娟支付计至2020年6月4日的逾期交楼违约金99519.75元。二、被告肇庆市美华房产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢丽娟返还物业维修基金、印花税、办证杂费、装修押金8432.13元。三、驳回原告谢丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1859.46元（原告已预交），由原告谢丽娟负担685.22元，被告肇庆市美华房产开发有限公司负担1174.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 梁 宇二〇二〇年六月十八日书记员 梁亚秋