湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初1063号原告：宁国忠，男，1977年9月9日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。委托诉讼代理人：孙贺东，湖南居安律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：张芬，湖南居安律师事务所律师。被告：伍春花，女，1970年1月8日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。被告：龙显前，男，1970年11月24日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。二被告委托诉讼代理人：龙秋凡，系被告伍春花、龙显前之子，男，1993年10月20日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。原告宁国忠与被告伍春花、龙显前民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁国忠及其委托诉讼代理人孙贺东，被告伍春花，龙显前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁国忠向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带偿还原告借款本金540000元；2、判令二被告连带支付原告借款利息（以实际未偿还的借款本金为基数，自2017年3月20日按月息1.3%的标准算至清偿之日止）；3、原告有权就位于衡阳市高新区（产权证号：衡房权证高新区字第××号）的拍卖、变卖价款在二被告尚欠借款本息范围内享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2012年5月8日，二被告向原告借款500000元，并就被告提供的抵押房产办理了他项权证。2014年4月15日，双方签订庭外和解协议书。2017年3月20日，经结算，二被告向原告出具借条一张，明确尚欠原告借款本金540000元，每月利息7000元，并限2017年10月30日前还清本息。现因原告未按上述约定还款，原告多次催讨未果后，特诉至法院。被告伍春花、龙显前辩称，原告所诉借款属实，但被告已偿还部分款项，具体还款多少记不清了。本院经审理查明的事实如下：伍春花、龙显前系夫妻关系。2012年5月8日，宁国忠（乙方）与伍春花（甲方）签订房屋买卖协议一份，内容如下：甲方伍春花在衡阳市高新区（房产证号：衡房权证高新区字第××号），以房屋总价为伍拾万元人民币出售给乙方宁国忠（包括房屋内的家具家电）。甲方伍春花收到乙方宁国忠交来房款（一次性付清此房款）伍拾万元整（￥500000元）是实。伍春花、龙显前在协议尾部甲方签字处签名，宁国忠在乙方签字处签名，并注明：甲方伍春花叁个月后交房给乙方宁国忠（交房日期：2012年8月7日）。协议签订当日，宁国忠通过中国建设银行股份有限公司衡阳潇湘街支行向龙显前转账支付300,000元，并取现金200,000元。针对取现200,000元是否交付给伍春花、龙显前，宁国忠陈述，因所购房产处于抵押状态，在签订协议当日，就将现金交付给购房介绍人周某，通过周某的账户代伍春花提前转账偿还原购房屋贷款以注销抵押登记，还款金额为199,870.31元。并向法院提交证据中国工商银行个人还款凭证、贷款利息凭证及周某出具的证明。经庭审质证，龙显前、伍春花对宁国忠提供的上述证据无异议，再结合本院庭后微信与周某核实，周某亦认可宁国忠的陈述，故本院对宁国忠的主张予以采信。同时，双方又将该房屋办理他项权证（他项权证号：衡房他正高新区字第08032316号）。其中房屋他项权利人为宁国忠，他项权利种类为抵押，债权数额为500,000元。其后双方未按协议约定办理涉案房屋所有权过户登记需办理的事宜，也未将涉案房产交付给宁国忠。至今涉案房屋登记于伍春花名下。2014年4月15日，宁国忠就涉案房屋买卖协议向本院提起诉讼，后因双方在庭外达成和解申请撤诉，本院依法予以准许。庭外和解协议的甲方为宁国忠，乙方为伍春花、龙显前，内容如下：1．乙方在本协议签订后三个月内偿还欠款本金伍拾万元整；2．乙方同意在还款的同时支付甲方资金占用利息损失肆万元整；3．还款期限2014年6月15日前支付20万元整，2014年7月15日前支付34万元。如乙方未按期支付上述款项，则按每日万分之五支付违约金；4．如乙方未在约定的期限内付清上述款项，乙方自愿将抵押房屋（衡阳市蒸湘区解放大道33号香江城市花园8栋311住房一套，房产证号：00××72）房屋作价或评估拍卖的房屋价款优先支付给甲方；5．甲方同意在签订本协议之后撤回在法院的起诉；6．在乙方付清甲方的全部款项后十日内，甲方与乙方共同到房屋产权处办理解除抵押手续；7．本协议一式三份，甲乙双方各执一份，送蒸湘区人民法院一份。本协议自甲乙双方签字后生效。因未按庭外和解协议履行还款义务，龙显前、伍春花于2017年3月20日重新向宁国忠出具借条一张，内容“今双方结算现我本人龙显前、伍春花尚欠宁国忠借款伍拾肆万元整（￥540000元，详见2014年4月15日双方调解协议），本金尚未归还，自2014年7月16日起至2017年3月20日止，还欠宁国忠利息壹拾柒万元整（￥170000元）是实。经双方确认此笔借款在2017年10月30日前还清本息，利息月息柒仟元整计算。注：我妻伍春花抵押在宁国忠名下的房产依然有效，请还清以上款项后解押，按实际使用时间计息”。期间，龙显前2014年7月16日至2017年3月20日还款情况如下：2014年9月10日还款20000元，2015年10月15日还款20000元，2015年12月16日还款10000元，2016年2月6日还款10000元，2016年4月17日还款20000元，2016年9月30日还款10000元，共计90000元；之后还款情况如下：2017年8月16日还款20000元，2017年9月1日还款30000元，2017年10月31日还款10000元，2017年12月29日还款10000元，2018年1月11日还款20000元，2018年2月13日还款10000元，2018年4月30日还款10000元，2018年5月31日还款20000元，2018年7月30日还款20000元，2018年8月31日还款100000元，共计24万元。以上事实，有双方当事人的陈述及原告提交的房屋买卖协议、庭外和解协议、（2014）衡蒸民一初字第18号民事裁定书、周某出具的证明、借条、交易流水、他项权证等证据在卷证实。本院认为，宁国忠虽与龙显前、伍春花签订了房屋买卖协议，但买受人宁国忠在付清涉案全部房款（含代为偿还原购房屋贷款），为龙显前、伍春花办理完成注销原抵押后，双方又将涉案房屋办理他项权证，抵押给买受人宁国忠，不符合通常的房屋买卖交易习惯。另合同中约定伍春花三个月后即2012年8月7日将该房产交付宁国忠，但实际上涉案房屋一直未交付，仍由伍春花占有使用至今。期间，双方还就上述款项达成庭外和解协议，进而出具借条、转账还款，这亦与买卖房屋常情不符。鉴于以上情况，本院认定本案基础法律关系应为民间借贷法律关系，宁国忠向龙显前、伍春花支付的50万元为最初借款本金而非购房款，《房屋买卖合同》的签订是作为民间借贷合同的担保。2017年3月20日，双方对上述款项本息结算后，将2012年5月8日至2014年4月15日的利息40,000元计入后期借款本金并出具借条，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。故应确认后期借款本金为540,000元（500,000元+40,000元）。利息，根据龙显前、伍春花2017年3月20日出具的借条，双方约定自2014年7月16日起至2017年3月20日止的尚欠利息为170,000元；2017年3月21日至2017年10月30日止按每月利息7,000元（即月息1.3%）的标准计算，即52,182元（540,000元×223天×1.3%÷30天），两部分利息合计222,182元，加2014年7月16日至2017年3月20日共计还款90000元，再加应偿还本金540,000元，本息共计852182元，低于最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24％计算的整个借款期间的利息之和，即500,000元×24%÷365天×1202天+500000﹦895178.08元，故2014年7月16日至2017年10月30日期间利息按双方约定执行，符合法律规定，本院予以采信。现查明龙显前、伍春花截至2017年10月30日累计还款50,000元，2017年10月31日至2018年8月31日累计还款190,000元，根据先抵扣利息再抵扣本金的规定，截至2020年5月8日龙显前、伍春花尚未归还本案借款本金54万元，利息197,462元（222,182元+540,000元×1.3%÷30天×920天-240,000元﹦197,462元）。后期逾期利息，宁国忠主张借款人按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，符合法律规定，应予支持。关于抵押权。龙显前、伍春花将位于衡阳市高新区抵押给宁国忠，并办理了相应的抵押登记，故宁国忠有权对该抵押物折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告龙显前、伍春花于本判决生效之日起十日内偿还原告宁国忠借款本金540,000元及利息197,462元；二、被告龙显前、伍春花于本判决生效之日起十日内支付原告宁国忠逾期利息（以借款本金540,000元为基数，自2020年5月9日起按月利率1.3%算至实际给付之日止）；三、若被告龙显前、伍春花未能履行上述判决义务，则原告宁国忠有权对被告伍春花名下的位于衡阳市高新区（房产证号：衡房权证高新区字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权；四、驳回原告宁国忠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4,600元，由被告龙显前、伍春花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  王敏二〇二〇年六月二十四日法官助理杨海波书记员周奕含附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。