河北省新乐市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0184民初1368号 原告：田英征，男，1978年2月25日出生，汉族，河北省石家庄市人，现住新乐市。 被告：刘星，男，1984年2月20日出生，汉族，河北省新乐市人，现住新乐市。 被告：雷红利，女，1980年11月14日生，汉族，河北省新乐市人，现住新乐市。 原告田英征与被告刘星、雷红利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田英征、被告刘星、被告雷红利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田英征向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告购房款178000元；2.依法判令被告赔偿原告因房屋价格上涨给原告造成的经济损失暂计40万元；3.判令被告刘星赔偿原告房屋装饰装修损失8万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月8日，原告和被告刘星签订《房屋转让协议书》，协议书签订时被告刘星和被告雷红利均在场，协议约定：被告将新乐市礼堂北街烨京城市花园15号楼3单元701室房产及配套地下室以178000元的价格转让给原告。原告在《房屋转让协议书》签订当天向被告支付了购房款现金38000元并且通过银行转账的方式向被告指定的其母亲刘彦英的账户支付14万元。协议签订当场被告就将房屋钥匙交付给原告，几天后，被告刘星向原告提供了一份房产登记证书，该登记证书不显示以房产设定抵押的情况，之后原告对上述房屋进行装饰装修并入住该房屋。 2017年11月23日之后原告得知，上述房产已经被新乐市法院查封并对该房产开始了强制执行，原告就此提出了执行异议，新乐法院于2018年5月8日作出（2018）冀0184执异16号执行裁定驳回了原告的异议请求，原告提起执行异议之诉后，新乐市法院作出（2018）冀0184民初2026号民事判决书，判决书认定《房产转让协议书》为无效协议，并驳回了原告要求不得执行上述房产的诉讼请求。2018年10月，新乐法院将上述房产拍卖给他人，原告于2019年9月从上述房产中搬离。 原告在以上诉讼程序中了解到，被告刘星在2014年2月8日和原告签订《房屋转让协议书》之前，已经在2012年5月16日用上述房产向新乐市农村信用联社股份有限公司提供了抵押担保，新乐市法院又于2013年10月11日对该房产进行了查封，并且，被告刘星向原告提供的房产登记证书系伪造的文件。 原告认为，被告明知上述房产已经抵押并被法院查封，为了非法占有原告的财产，在签订《房产转让协议书》时，隐瞒该房产已经抵押并查封的事实，骗取原告购房款178000元后，又伪造房产证继续欺诈原告，其行为严重侵害了原告的合法权益，二被告的行为给原告造成了巨大损失，理应依法向原告返还购房款并赔偿原告的各项损失，请法院依法支持原告诉请。 被告刘星辩称，我同意返还购房款178000元，但是经济损失40万元和装修费损失8万元，我不能接受，买房子的时候低于市场价格，房产证是给原告和原告妻子段立青还有刘立聪看过的，2012年5月份抵押给信用社，原告和当时签协议的在场人员也知道，什么时候查封的不清楚，房产证是我单独所有。 被告雷红利辩称，当时卖房子的时候我与刘星已经离婚，这个事和我没有关系，不应当承担责任。 原告田英征为证明其主张提交证据如下： 证据一、房产转让协议书，证明原、被告与2014年7月8日双方签订协议； 证据二、转账凭单、收据，证明原告分2笔给付被告购房款178000元； 证据三、房产证，证明刘星妈妈给我的房产证是假证； 证据四、证明一份，证明牛志峰承包涉案房产房屋装饰装修工程； 证据五、证人证言，证明涉案房屋装修花费8万元。 被告刘星发表如下质证意见： 证据一、房产转让协议书真实性无异议，当时协商是给我购房款后，先给原告钥匙装修，当时欠银行13万元多，当时卖房子的时候低于市场价，给我购房款178000元时，去房产局看房产证，房子已经抵押给银行了，所以当时先不过户，等经济状况好点后，再还信用社借款再过户，所以过户时间也一直没有定下来； 证据二、转账凭单、收据无异议； 证据三、房产证我不清楚； 证据四、证明一份我不清楚，当时已经把地板砖放进去了； 证据五、证人证言，我不知道原告装修花费多少钱。 被告雷红利提交证据如下： 证据一、离婚证登记表，证明我与被告刘星已于2011年8月15日离婚。 原告田英征、被告刘星均对被告雷红利提交的证据无异议。 经审理查明：2014年2月8日，原告田英征与被告刘星签订《房产转让协议书》，双方约定：刘星将其所有的位于新乐市烨京城市转让给原告田英征，房屋价款为17.8万元（拾柒万捌仟元整）。房屋结构为砖混结构，房屋为三室一厅，面积为103.4平方米。双方在“三、其他”项下第1条约定：田英征在支付刘星全部款项之后，刘星随时配合田英征完成房产证件变更手续，保证此房产无任何经济纠纷。房产变更一切费用由田英征承担。刘星在转让方处签字按捺指纹，田英征在受让方处签字按捺指纹。 2014年2月8日，原告田英征分两笔通过银行转账方式共计向被告刘星转款17.8万元。当日，被告刘星向原告田英征出具收据，载明：今收到房款¥178000，拾柒万捌仟元整。 案涉房屋（新乐市礼堂北街烨京城市花园15号楼3单元701室）于2012年5月14日设定抵押权，抵押权人为新乐市农村信用联社，抵押期限为2年，权利价值为22万元。 2013年10月11日，新乐市人民法院出具（2013）新民一初字第1170号民事裁定书，对该案涉房屋进行查封。田英征于2018年1月29日，向本院提出执行异议申请，本院于2018年5月8日作出执行裁定书，裁定驳回异议人田英征的异议申请。田英征于2018年5月23日，向本院提起执行异议之诉，我院于2018年7月9日，作出（2018）冀0184民初2026号民事判决书，判决驳回原告田英征的诉讼请求。 2018年9月8日，案外人张晓亮通过在新乐市人民法院于京东网开展的“新乐市礼堂北街烨京城市”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出。该标的物网络拍卖成交价格为¥500140.00（伍拾万零壹佰肆拾元）。 以上事实，由原告田英征与被告刘星签订的房产转让协议书、（2013）新民一初字第1170号民事裁定书、（2018）冀0184执异16号执行裁定书、（2018）冀0184民初2026号民事判决书、庭审笔录、拍卖成交确认书等在卷为证。 本院认为，民事主体进行民事活动应当遵循诚实信用原则。被告刘星明知该案涉房屋已设定他物权，且该房屋已被新乐市人民法院查封，仍然将该房产卖与原告田英征，导致后续该房屋被法院依法拍卖，原告田英征无法取得该房屋的所有权。原告田英征与被告刘星签订的房屋转让协议书已被本院（2013）新民一初字第1170号民事裁定书认定为无效协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”庭审中，被告刘星同意返还原告田英征购房款17.8万元，故被告刘星应当返还原告田英征购房款17.8万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同约定或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因被告刘星的原因，导致该房屋买卖合同的目的不能实现，基于本市二手房价格持续增长的现实，原告田英征因不能继续履行该房屋买卖合同产生了可得利益损失，即该房屋现价与当初原告田英征购买该房屋时的差价。经询问，原告田英征表示因房屋价格上涨导致的房屋差价不申请重新评估，认可新乐市人民法院执行局拍卖案涉房屋的评估材料，且表示对于案涉房屋装修损失不申请评估。2018年9月8日，被告刘星所有的案涉房屋经司法拍卖，拍卖成交价格为500140元。故原告田英征因房屋价格上涨而产生的可得利益损失为322140元（500140元-178000元）。关于原告田英征要求被告刘星赔偿其装修装饰房屋损失80000元的诉请，因原告并未提供有力证据予以证实，且原告入住案涉房屋已实际使用装修装饰而产生一定的折旧，装修装饰物系添附物与该案涉房屋不可分离，故本院依法酌定原告田英征的装修装饰损失为30000元。原告田英征于被告刘星签订房产转让协议的时间为2014年2月8日，被告刘星与被告雷红利于2011年8月15日办理离婚登记，故对于原告田英征对被告雷红利的诉请，本院不予支持。综上，被告刘星返还原告田英征购房款178000元；被告刘星赔偿原告田英征因房屋价格上涨而产生的经济损失322140元；被告刘星赔偿原告田英征装修装饰房屋而产生的经济损失30000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十三条的规定，判决如下： 被告刘星于本判决生效后十日内返还原告田英征购房款178000元； 被告刘星于本判决生效后十日内赔偿原告田英征因房屋价格上涨而产生的经济损失322140元； 被告刘星于本判决生效后十日内赔偿原告田英征因装修装饰房屋而产生的经济损失30000元； 驳回原告田英征对被告雷红利的诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10380元，减半收取计5190元，由被告刘星承担4181元，由原告田英征承担1009元。 如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费10380元，或提交河北省石家庄市中级人民法院缴费收据复印件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  段惠英 二〇二〇年六月十一日 书记员  韩博文 ——