广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初6101号原告：蔡海鸿，男，1985年2月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************031。委托诉讼代理人：欧阳昌运，广东泽康律师事务所律师。被告：廖德尧，男，1963年12月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码440************93X。原告蔡海鸿诉被告廖德尧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行双方于2019年12月19日签订的《房屋买卖合同》并办理房屋过户的有关手续；二、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年12月19日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于佛山市禅城区**********民小组长塘尾八巷2号的房屋出售给原告，房产总价值180万元；合同签订之日原告向被告支付定金12万元，办理过户当天支付房款78万元，办理完过户手续后七日内支付剩余房款90万元；被告收到定金之日起90日内到房管部门办理过户手续，办理产生的相关费用原、被告按国家规定各自承担；若被告在办理过程中违约并导致不能办理过户手续，被告应向原告承担房款总价60%的违约金。上述合同签订后，原告按约定支付了购房定金12万元，被告向原告出具了收据，原告至此诚信完整地履行义务。经原告多次催促被告办理过户手续，被告以各种理由拖延办理。2020年3月7日，原告收到被告邮寄的《告知函》，被告不想继续履行合同。被告罔顾合同契约精神，违反诚信原则，明显违约，其应按合同约定继续履行合同并承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：一、2019年12月19日，被告与原告签订《房屋买卖合同》。合同签订后，原、被告约定于2019年12月23日到石头村委会国土办理处办理，办理人员告知被告原地址禅城区澜石街道石头村前街村民小组长塘尾八巷2号要更改为佛山市禅城区**************，办理日期2019年12月25日，办理时限30个工作日。2020年1月8日上午十点，被告收到门牌后马上通知原告办理余下过户手续，因村委会国土办事人休息，又约定13日办理。2020年1月13日，被告与原告在村国土办理时，被告知被告的身份证与住宅地址不符，被告于同日办理了二代身份证数字相片采集，取得回执。2020年1月14日，被告办理了居民身份证。2020年2月28日，被告收到二代身份证后马上通知原告知会村委会国土办事员，办事员回复：由于疫情原因，停止一切办公。因此，被告认为2019年12月19日至2020年2月28日期间，被告不存在原告所说的以各种理由拖延办理。二、在村国土办理中，办理员说测绘过程中已按原告名字录入，以后所有程序包括房产证的名字都是原告的，所以被告提出原告能否支付首期10至20万元以应付被告的债务，原告当时说可以考虑，但被告1月15日多次打电话给原告都没有接听和回复。被告拿到身份证后一直与原告沟通，但由于疫情一直都无法办理过户，于是被告再次要求原告首付20万元作燃眉之急。2020年3月4日，原告回复给被告18万元，但条件是18万作20万，收据写20万元并以房产证作押。综合以上原因，被告考虑已无卖房给原告的必要，于2020年3月7日发函给原告，单方提出终止房屋买卖合同。原告于2020年3月8日回复其拒绝被告单方提出的解除合同要求，并分别于2020年3月9日、10日、13日致电被告，要求被告赔偿定金、违约金共24万元并打印好解除协议，双方已达成和解共识。后被告告知原告协议打印好签名时，原告说要斟酌一下，直至被告收到法院传票。诉讼中，原告提交以下证据：1、原、被告身份证复印件。拟证明原、被告的主体适格。2、房屋买卖合同。拟证明原、被告于2019年12月19日签订《房屋买卖合同》及相关约定。3、收款收据。拟证明原告于2019年12月19日向被告支付购房定金12万元，被告出具收据确认。4、告知函、EMS快递单。拟证明被告于2020年3月6日发函告知单方解除房屋买卖合同。5、催促函及快递签收单。拟证明原告明确要求被告继续履行合同，催促被告履行合同义务，协助办理过户手续。6、禅城区不动产登记信息查询结果。拟证明案涉房屋无抵押、无查封。7、资格证明。拟证明原告是澜石街道石头村村民，有资格购买涉案房屋。8、银行交易流水。拟证明原告有足够的能力履行合同义务。9、证明、不动产登记信息查询结果、集体土地使用证。拟证明石头村委会查证原告系村民、有权获得集体土地使用权且符合一户一宅原则。诉讼中，被告提交以下证据：1、个人房屋买卖合同。拟证明签订合同后，被告为办理房屋过户的事项均有告知原告，并没有迟延履行。2、收款收据。拟证明被告收到原告支付的定金12万元。3、告知函。拟证明过户手续受疫情影响且被告卖房是为了解决债务问题，但原告并未同意先行支付首付款给被告还债，交易已无意义。4、房屋终止买卖合同书、解除《个人房屋买卖合同》协议。拟证明被告和原告在电话中达成了双倍返还定金的条件，因此被告按原告的意思打好了合同和协议，告知原告可以签名，但原告说要考虑一下后就没有下文了。5、居民身份证领取凭证、申请门牌受理回执、门楼牌号核准申请表、身份证数字相片采集回执、门牌号、聊天记录截图。拟证明被告签订合同后更换门牌、办理身份证的经过。6、被告和原告的电话录音三段。拟证明原告分别于2020年3月9、10、13日致电被告，要求赔偿定金和违约金共24万并要求被告打好解除合同的协议，以后不再追究法律责任。7、原告和被告的通话、短信、微信聊天记录。拟证明被告和原告签订合同后，被告一直在履行房屋买卖的每一步。为查明案件事实，本院依职权向佛山市禅城区*******发函调查，取得该中心作出的复函一份。经质证，本院认证：原告的证据1-4、6、7，被告无异议，本院予以采信；原告的证据5，被告确认已收到催促函，本院予以确认；原告的证据8、9有原件核对，被告亦未举证反驳，本院予以确认。被告的证据1、2与原告的证据2、3举证重复，本院不再重复认证；被告的证据3、5、6、7，原告对真实性无异议，本院予以确认；被告的证据4系两份打印件，既未经相关人员签章确认，亦无有效的证据佐证证据的形成时间，本院对被告的陈述及证明内容不予确认。佛山市禅城区*******作出的复函，原、被告无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年12月19日，被告（甲方、出卖方）与原告（乙方、购买方）签订《个人房屋买卖合同》，约定“第一条、基本情况。1、甲方自愿将以下房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。该房屋具体状况如下：（1）该房屋座落于禅城区澜石街道石头村前街村民小组长塘尾八巷2号……3、该房屋占用范围内的土地使用权及其他相关权益随该房屋一并转让。第二条、保证。甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、抵押等任何权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索……第三条、房价款与付款方式。1、甲、乙双方经协商一致，上述房屋总房价款为1800000元。2、支付方式、支付时间。（1）甲、乙双方同意，乙方在本合同签订之日支付给甲方120000元，作为乙方购买甲方房屋的定金。（2）在房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕之日起7日内，乙方一次性支付剩余房款900000元。备注：2019年12月19日支付定金120000元，办理过户手续当天支付780000元……第四条、交付期限。1、甲、乙双方同意，双方应于本合同签订生效且乙方支付定金之日起90日内到房地产主管部门办理过户手续……”。同日，被告出具收款收据，确认已收到原告支付的购房定金120000元。2019年12月25日，佛山市公安局禅城分局受理被告的门楼牌地址变更申请。2020年1月6日，涉案房屋的门牌地址经审批变更为佛山市禅城区**************。2020年1月14日，佛山市公安局禅城分局受理被告办理居民身份证的申请。2020年2月12日，原告向被告发送微信“廖生，请问你的身份证办好没”，被告回复“未”。2020年2月26日，原告向被告发送微信“今天2月26了，身份证办好没”。2020年2月28日，被告领取了居民身份证。2020年3月2日，原告向被告发送微信“廖生，讲明我的观点，你肯过户，大家都无问题。你不肯过户，就按违约的合同约定去执行”、“我划18万给你，你签收20万，这20万当购房款，等于我提前支付一部分这样”。2020年3月7日，被告向原告邮寄《告知函》，内容为“我现在正式告知你，我决定单方解除你我双方在2019年12月19日签订的房屋买卖合同，取消双方之间的交易，该决定立即生效!若你有任何异议或主张的，希你在收到此函后15天内到佛山市禅城区人民法院通过法律诉讼途径解决此纠纷，否则视为同意我方解除合同的决定”。2020年3月8日，原告签收上述邮件后向被告发送微信“你是不是确定要单方面解除合同？”、“大家心平气和坐下谈好啊，当初签完合同你说要时间办理门牌，我也接受了!到去村委会办理手续，是你身份证和门牌不符的关系导致暂时过不到户，与我无关！到现在疫情发生了，算是不可抗力的关系，我也可以适当协商实际过户时间！但你发这个单方解约书过来，合约不是你想单方面解约就解约的，我不能接受……”。2020年3月9日，原告向被告邮寄《催促函》，内容为“本人现在正式催促廖德尧先生，尽快执行你与我于2019年12月19日签订的房屋买卖合同要求的过户手续，并且正式拒绝你方单方面提出的解除合同的要求”。被告当天签收该邮件。后双方电话沟通违约赔偿事宜，据电话录音记载：原告提出返还定金12万元并支付25%的违约金，被告表示返还定金12万元都比较困难，原告表示还是希望继续履行合同，尽快办理过户；原告提出双倍返还定金24万元是合理且最低的要求，被告表示赔偿22万元算了，再晚点支付22万元都有问题。庭审后，原告蔡海鸿于2020年5月20日向本院提交变更诉讼请求申请书，申请变更诉讼请求为解除房屋买卖合同、返还定金12万元、支付违约金45万元，本院已予准许。2020年5月27日，原告蔡海鸿向本院提交申请书，申请撤回2020年5月20日的变更诉讼请求申请，本院已通知原、被告本案将按原告起诉时提交的民事起诉状所载诉讼请求进行审理并作出判决。就本院发函询问的涉案房屋的买卖有无交易限制、原告能否购买该房产、原告是否具备购房资格等问题，佛山市禅城区*******复函称：一、位于佛山市禅城区**********民小组长塘尾八巷2号的不动产权利人为廖德尧，其房产所占土地为农村宅基地，土地所处的集体经济组织名称为：广东省佛山市禅城区**********、后一、后二股份合作经济社农民集体。二、过户过程应注意的几个问题。（一）查封问题。上述房产于2020年3月27日由佛山市禅城区人民法院查封，查封文号为：（2020）粤0604执保567号（主查封）及于2020年5月7日由佛山市南海区人民法院查封，查封文号为：（2020）粤0605民初9407号（轮候查封），上述不动产过户时，应先解除查封。（二）我市住房限购政策其限购范围是国有土地上的新建商品住房和二手住房，宅基地上的房屋转移不属于该文件范畴。（三）根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）的规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“农村住宅用地只能分配给本村农民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”、“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。因此，买受者的范围只能限于有资格取得集体土地并符合一户一宅条件的本村村民，否则会引起社会上群众误解以为农村集体土地和房屋可以自由买卖。如不符合资格条件的人取得，将不能办理不动产登记。（四）若案涉房屋因已改建、重建等情况，导致所占宗地的用地情况或房屋现状发生变化的，在办理不动产过户手续时还需提供相应的合法依据，才能办理不动产登记。另查明，2020年4月14日，石头村民委员会出具《证明》，内容为“兹有佛山市禅城区***********民蔡海鸿（男，1985年2月5日出生，身份证号码：440************031）户籍地址为广东省佛山市禅城区*************，享受股份分红待遇”。2020年5月22日，石头村民委员会出具《证明》，内容为“兹有本村村民蔡海鸿（男，身份证号码：440************031）有取得集体土地使用权的资格，并符合一户一宅政策”。原告当庭陈述：2020年3月16日晚被告确实打电话给原告，同意赔偿24万元，但原告考虑后还是坚持继续履行合同，故于2020年3月19日起诉。被告当庭陈述：2020年3月13日接完原告电话后，被告就同意支付24万元，被告打印好解除合同协议后，于2020年3月16日晚上打电话让原告来签名，原告说要考虑一下，后来没有下文了；需要由石头村委会出具证明，证明案涉房屋的面积、地址、门牌后才能去办理过户，被告转卖房屋有告知石头村委会；被告没有递交过户申请因为村委会还没有测绘完毕，现不同意继续履行合同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《个人房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。原告已依约于2019年12月19日支付定金12万元，根据合同约定，双方应于支付定金之日起90日内即2020年3月18日前到房地产主管部门办理过户手续，原告应于递件当天向被告支付房款780000元。据前查明，虽被告申请更换门牌地址、办理居民身份证，但该两项事宜均已于2020年2月完成，被告仍应依约在2020年3月18日前与原告办理房产过户手续，在原告并无违约行为的情况下，被告于2020年3月7日向原告发出《告知函》、单方解除房屋买卖合同的行为已构成违约。被告抗辩原告未支付首付20万元、交易已无意义，经查，房产递件手续受疫情影响系不可抗力，并非被告过错所致，在原、被告就变更房款支付方式未达成一致的情况下，原告支付剩余房款的条件并未成就，被告不能以此为由拒绝履约，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。被告还抗辩房屋买卖合同已协商解除，据原、被告的通话和微信聊天记录显示，虽原告曾提出双倍返还定金的赔偿方案，但被告并未同意，仅愿意赔偿22万元，后被告再向原告表示愿意双倍返还定金以解除合同时，原告予以拒绝，故原被告并未就解除合同达成合意，本院对被告的抗辩亦不予采纳。关于原告提出的过户诉请。涉案房产的不动产登记信息显示，除本案原告起诉时申请财产保全，本院对涉案房产采取了查封措施外，诉讼期间佛山市南海区人民法院因另案纠纷亦对涉案房产采取了查封措施，根据不动产登记机关的复函，在查封措施未解除前并不具备办理过户的客观性。经本院释明，原告坚持诉请过户，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告蔡海鸿的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取10500元，财产保全费5000元，由原告蔡海鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年六月四日书记员 冯裕雯