贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔26民终1702号 上诉人（一审被告）：贵州凯裕工贸有限公司，住所地：凯里市龙场镇鱼洞村。 法定代表人：唐荣德，系公司董事。 被上诉人（一审原告）：何昂，男，1965年9月25日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。 上诉人贵州凯裕工贸有限公司因与被上诉人何昂租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2019）黔2601民初5108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 贵州凯裕工贸有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并依法改判上诉人不向被上诉人退还租金；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人与上诉人签订的租赁合同是即时生效的合同，合同签订后立即生效，上诉人已将租赁场所钥匙交给被上诉人，在一审庭审中，被上诉人也陈述其曾几次进入租赁场地内进行规划，也就是说，上诉人已对租赁场地及租赁物实际使用，且被上诉人已于2018年1月11日和4月10日交付了第一年的租金61000元，因此，租赁合同已实际履行。二、道路垮塌的原因是2018年6月22日凯里地区降大暴雨导致道路被冲毁，属于不可抗力原因造成，这一事实上诉人与被上诉人双方均予认可，因此，按我国民事法律规定，上诉人不承担相应责任。三、被上诉人租赁目的不能实现，不属于上诉人违约。被上诉人在起诉状陈述，其租赁合同目的不能实现，因此认为上诉人违约，并要求上诉人退还已收取的租金。被上诉人的这一陈述没有法律依据。合同目的能否实现，与合同对方当事人毫无关系，更不可能成为对方违约的事实。四、上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》至今仍然未解除，上诉人要求被上诉人继续履行协议。2019年2月25日，被上诉人向上诉人提交《关于终止场地租赁协议的申请报告》，向上诉人发出要约邀请，但上诉人没有同意其申请，于2019年3月11日，向被上诉人送达《回复》，表示若要解除租赁协议，双方必须办理书面解除手续，并明确表示不愿意全部退还被上诉人租金。《回复》是上诉人对被上诉人重新发出要约，但被上诉人没有任何答复，因此，在是否解除《租赁协议》及退还租金问题上，双方至今没有达成一致协议，所以，上诉人与被上诉人之前签订的《场地租赁协议》仍然没有解除，被上诉人仍然有继续履行协议的义务。鉴于以上事实，上诉人特提起上诉，请二审法院依法裁判。 被上诉人何昂答辩称：答辩人与被答辩人签订的《场地租赁协议》，答辩人已经交纳租金，被答辩人有义务保证答辩人能够正常使用租赁场地，但从协议签订至今答辩人一审未能正常使用租赁场地，被答辩人理应将租金退还给答辩人。被答辩人认为道路被洪水冲垮系不可抗力，不应承担责任。答辩人认为道路被洪水冲垮确系不可抗力，但是修复租赁场地的唯一通道让答辩人能够正常使用租赁场地是被答辩人的责任，是被答辩人的不作为导致合同目的无法实现。答辩人已提出终止履行协议，被答辩人也同意终止，双方已经对解除协议达成了一致意见，被答辩人应退还答辩人洪水发生后的租金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 何昂向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告2018年7月1日至2019年4月1日期间的租金45750元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《场地租赁协议》，约定甲方将原鱼洞监狱鱼洞片区监舍围墙范围内的场地和建筑物出租给乙方，租赁期限从2018年4月起至2028年4月1日止，第一年租金为61000元，第二年开始每年以前一年租金为基数按百分之五增长。同时，双方还就租金付款方式、权利义务、违约责任等方面进行约定。2018年4月，双方已就租赁场地和建筑物达成协议，后将租赁期限由五年变更为十年，从而达成上述协议。原告分别于2018年1月11日、4月10日向被告支付租金20000元、41000元，共计61000元。原告所承租的场地和建筑物名称为贵州省鱼洞监狱关押点，2018年6月22日，该地突降暴雨，所形成的洪水将通往该关押点的唯一道路冲垮，致使大型车辆无法通行。协议签订后，原告未实际使用场地和建筑物，关押点基本保持原状。2018年8月23日，原告向被告提交《关于租赁渔洞监狱第一监区的场地说明报告》，要求被告修复被洪水冲垮的道路。2019年2月25日，原告向被告提交《关于终止的申请报告》，要求终止双方所签订的协议，并要求退还租金61000元。2019年3月11日，被告向原告送达《关于要求终止的回复》，同意从原告提交《关于终止的申请报告》之日起终止双方所签订的协议。 一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告所签订的《场地租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。协议签订后，原告以通往所租赁场地的道路被洪水冲垮为由向被告提出终止协议的请求，被告以回复的形式表示同意终止双方签订的协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，原、被告已就解除协议达成一致意见，所签订的协议已被解除。因原告要求终止合同的理由系通往所租用的场地和建筑的道路被洪水冲垮，且原告又未实际使用租赁场地和租赁物，现原告请求被告退租金45750元系扣除洪水发生前三个月的租金，该项诉讼请求于法有据，依法应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第十条、第九十七条规定，判决：被告贵州凯裕工贸有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告何昂租金45750元。案件受理费472元，由被告贵州凯裕工贸有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为：根据上诉人上诉请求及所依据的事实理由，结合被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为：1、一审判决认定事实是否错误；2、双方当事人于2018年6月5日签订《场地租赁协议》是否已经解除；3、贵州凯裕工贸有限公司是否应当退还何昂租金45750元。 关于一审判决认定事实是否错误的问题。经查明，在双方当事人签订合同后，贵州凯裕工贸有限公司虽然将租赁场地钥匙交付给何昂，但至2018年6月22日涉案道路被洪水冲垮时，何昂并未实际使用租赁的场地和建筑物。贵州凯裕工贸有限公司在上诉状中亦陈述何昂仅多次进入场地进行规划及协商场地投资事宜，说明在该期间何昂仅就租赁场地进行规划及协商投资事宜，并未将租赁场地投入使用。故贵州凯裕工贸有限公司上诉称一审判决认定何昂未实际使用租赁场地及租赁物错误的意见，本院不予采纳。 关于双方于2018年6月5日签订《场地租赁协议》是否已经解除的问题。本案中，2019年2月25日，何昂向贵州凯裕工贸有限公司提交《关于终止的申请报告》，要求终止双方所签订的协议，2019年3月11日，贵州凯裕工贸有限公司向何昂送达《关于要求终止的回复》，明确表示同意从何昂提交《关于终止的申请报告》之日起终止双方所签订的《场地租赁协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，涉案的《场地租赁协议》双方当事人已经协商解除，贵州凯裕工贸有限公司上诉称《场地租赁协议》至今尚未解除的意见，本院不予采纳。 关于贵州凯裕工贸有限公司是否应当退还何昂租金45750元的问题。在双方履行协议期间，2018年6月22日因租赁场地片区突降暴雨，导致通往租赁场地属于渔洞监区管辖的唯一道路被冲垮，车辆无法正常通行，进而导致何昂无法正常使用租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，作为出租人的贵州凯裕工贸有限公司应当确保租赁物在租赁期间符合约定用途。尽管双方合同未约定具体用途，但何昂租赁涉案场地系用于生产经营，按照常理，贵州凯裕工贸有限公司至少也应当保障租赁场地车辆的正常通行。通往租赁场地的唯一通道是洪水冲垮虽系不可抗力，但贵州凯裕工贸有限公司作为出租人有义务确保租赁物能够正常使用。对贵州凯裕工贸有限公司辩称涉案道路系洪水冲垮不应承担相应责任的意见，本院不予采纳。承租人签订租赁合同的目的，是为了对租赁物使用、收益。如果租赁物在租赁期间出现达不到约定用途的情形，就会影响承租人对租赁物的使用、收益，甚至使承租人无法对租赁物使用、收益，承租人的权利就必然受到损害甚至无法实现。如果承租人不能对租赁物使用、收益，出租人就不应当按照约定收取租金，而应当根据承租人所受损失的具体情况，减少所收租金的数额或者不收租金，承租人也有权要求出租人减少租金或者不支付租金。涉案《场地租赁协议》约定租期系从2018年4月1日起，至2018年6月22日通往租赁场地唯一通道被洪水冲垮，租赁期限尚未超过三个月，在通往租赁场地的通道被冲垮后，何昂也在合理的时间内通知了出租人贵州凯裕工贸有限公司，但贵州凯裕工贸有限公司未能在合理期间内采取措施修复被冲垮的道路，导致何昂无法继续使用涉案租赁场地。因此，何昂请求贵州凯裕工贸有限公司退还2018年7月1日以后的租金，于法有据，应予支持。 综上所述，上诉人贵州凯裕工贸有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费944元，由上诉人贵州凯裕工贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王家良 审判员  王山地 审判员  陈生燕 二〇二〇年六月二日 法官助理罗安松 书记员汪玲