贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1975号上诉人（原审原告）：袁明，男，1985年10月7日出生，汉族，贵州省赤水市人，住赤水市。上诉人（原审原告）：廖青青，女，1986年8月6日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。二上诉人共同委托诉讼代理人：黄建雄，桐梓县高桥镇法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市桐梓县娄山关街道马鞍山南部新城。统一社会信用代码：91520322590768991X。法定代表人：陈丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：令狐荣飞，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎欣欣，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。上诉人廖青青、袁明与上诉人贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司（以下简称“中城联建”）合同纠纷一案，不服桐梓县人民法院（2019）黔0322民初3861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。中城联建上诉请求：原判认定事实错误，应予改判。事实和理由：一、中城联建是受委托办理房屋产权证，中城联建通过邮政快递通知袁明、廖青青提交办理房产证的相关资料，由于袁明、廖青青迟延提交导致办证延后，故中城联建对案涉房屋产权证的办理不存在违约；二、由于袁明、廖青青没有举证证明其将办证资料提交中城联建的时间，中城联建办证期限理应顺延，故即便认定中城联建存在违约行为，原判认定违约金的起算时间也错误，应从中城联建接到袁明、廖青青的办证资料之日起算；三、违约金计算标准过高，中城联建在一审已提出调减请求，应按合同金额的1%计算较为适宜；四、由于袁明、廖青青违约在先，中城联建不应承担违约责任或应减轻违约责任。廖青青、袁明上诉请求:原判认定事实错误，应改判支持其诉讼请求。事实和理由：由于合同约定的交房时间是2015年6月30日，袁明、廖青青于2017年3月30日交纳的是面积补差款而非合同约定购房款，违约金起算时间应为2015年6月30日，原判认定为2017年5月12日错误。廖青青、袁明向一审法院起诉请求：判决中城联建向廖青青、袁明交付位于桐梓县蟠龙首府-5-3号房屋的商品房转移登记有关文书，并自2015年6月30日起，以471906元为基数，按日万分之一向廖青青、袁明支付违约金至该房屋所有权转移登记文书交付之日止（2019年4月24日为57478.15元）。一审法院认定事实：2013年，袁明、廖青青与中城联建签订《商品房买卖合同》，该合同约定，袁明、廖青青购买中城联建开发的位于桐梓县娄山关街道蟠龙首府第9幢1单元5层1-5-3号房屋一套，建筑面积为114.73平方米，房屋单价为4113.19元/平方米，总价款为471906元。采取贷款方式付款，买受人以银行按揭方式付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款141906元，余款330000元以银行按揭贷款支付。出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记。出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。2013年3月5日，袁明、廖青青就涉案房屋办理了预售登记。2016年12月12日，廖青青向中城联建支付涉案房屋购房款471906元，于2017年3月30日支付房屋面积补差款及税费共计7692元。现廖青青、袁明以中城联建逾期办理涉案房屋的所有权转移登记义务为由，以前述请求诉至原审法院，要求判如所请。另查明，中城联建已办理了涉案房屋的产权证，并于2019年8月21日通知廖青青、袁明领取产权证。原审法院认为：双方自愿协商签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，属于有效合同。廖青青、袁明依双方所签订的《商品房买卖合同》约定的期限支付了全部购房款，履行了相应的合同义务，中城联建未按照双方约定为廖青青、袁明办理相关产权登记证书，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，中城联建应当承担违约责任。廖青青、袁明要求支付违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，予以支持。关于违约金的起止时间，庭审过程中，中城联建认为起算时间应以廖青青、袁明将全部购房款支付完毕之后的合理期限内，该合理期限为6个月，本案中，廖青青、袁明实际全部付清购房款的时间为2017年3月30日，故应从2017年9月30日开始计算违约金。虽然双方在《商品房买卖合同》中约定了中城联建逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，但廖青青、袁明交付房屋补差款的时间为2017年3月30日，也即从2017年3月30日起才完全具备办理房屋产权的条件，中城联建应当在廖青青、袁明全部交清购房款后为其办理不动产登记手续。参照《不动产登记暂行条例》第二十条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”的规定，即便扣除办理登记需要30个工作日的合理期间，中城联建也应当在2017年5月12日前将产权登记证书交付廖青青、袁明，而中城联建在2019年8月21日本案第一次开庭时才通知廖青青、袁明领取房产证。故酌定违约金的起止时间为2017年5月12日至2019年8月21日。关于违约金的计算标准，双方在《商品房买卖合同》中对从约定日期起180日内逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任进行了约定，但对约定日期起180日以后中城联建逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，双方约定的是“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息”，虽然该条款第（2）项约定了不退房情形下中城联建应承担的违约责任，但此条款双方并未选择，结合本案来看，中城联建违约的时间明显超过约定日期起180日，而廖青青、袁明并未选择退房，对于此种情形，双方对违约责任的约定并不明确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，廖青青、袁明请求按照日万分之一的标准计算违约金，该标准明显低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，不存在过分高于廖青青、袁明实际损失的情况，予以确认。关于计算基数，廖青青、袁明在诉讼请求中要求以471906元为基数计算违约金，予以确认。故中城联建应支付廖青青、袁明2017年5月12日至2019年8月21日期间的违约金为39215.39元（471906元×1/10000×831天）。关于廖青青、袁明要求中城联建立即交付位于涉案商品房转移登记有关文书的诉讼请求，在庭审过程中，双方对“有关文书”的理解不一致，廖青青、袁明认为有关文书的具体名称是不动产权证书，中城联建认为“有关文书”指的就是相关发票，并非指定是产权证书。从双方签订的商品房买卖合同中约定的内容来看，有关文书应当是指不动产权登记证书，且根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，双方签订的合同系中城联建提供的格式合同，从常理来说，商品房转移登记的有关文书应当是指不动产权登记证书，故对廖青青、袁明的理解予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十一条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、中城联建于本判决生效后五日内向袁明、廖青青交付位于桐梓县娄山关街道蟠龙大道蟠龙首府9幢1单元5层1-5-3号房屋的不动产权登记证书；二、中城联建于本判决生效后五日内支付袁明、廖青青违约金39215.39元；三、驳回袁明、廖青青的其他诉讼请求。案件受理费618元，由中城联建负担。二审期间，中城联建提交了以下证据：第一组：小区业主唐忠福、郑益飞、文晓琴、李建新的《证实材料及身份证》、《通知》、《发短信通知记录手机记录》、《手机短信截图》，拟证明2016年12月27日，中城联建已通过短信及邮寄方式通知袁明、廖青青及小区其他业主提交购房人身份证、结婚证、查房证明、户口簿、商品房买卖合同、专项维修基金、契税发票等材料到中城联建处办理涉案房屋所有权转移登记，袁明、廖青青收到通知后未及时向中城联建提供办理案涉房屋所有权转移登记所需的资料；第二组：情况说明，拟证明袁明、廖青青于2019年1月20日将办理案涉房屋所有权转移登记所需的资料提交给中城联建，中城联建于2019年1月21日将案涉房屋所有权转移登记所需的资料提交给桐梓县不动产登记事务中心，从2019年1月21日后的逾期办证行为系桐梓县不动产登记事务中心的原因造成，中城联建不对2019年1月21日后的逾期办证的行为承担违约责任，不应向袁明、廖青青支付违约金；第三组证据：相关同类型案例，拟证明违约金的计算标准，下调到万分之零点二。袁明、廖青青的质证意见为：对中城联建提交的第一组《证实材料及身份证》中证实材料的三性均不予认可，不符合证据规则，证人应该出庭接受法庭的询问，同时依据其陈述内容，2016年12月27日之前，袁明、廖青青就提交了所载明的材料。对《通知》的三性不予认可，是对方公司自行制作，制作时间是2016年12月29日，应当在一审提交，不应当作为二审新证据。对《发短信通知记录手机记录》、《手机短信截图》，没有显示具体时间，同样也没有具体的短信内容，非有效证据，达不到中城联建的证明目的，合同约定应当是书面通知。对情况说明的真实性合法性不持异议，也恰好能印证中城联建应按合同约定的2015年6月30日颁证，因其自身原因，才于2019年1月21日向不动产登记事务中心提出办证申请，更能说明房开商的违约事实。对于案例的真实性没有异议，但是与本案没有任何关联性，我们国家没有实行案例法，该批案件不能作为本案的依据。袁明、廖青青在二审中提交以下证据：置业预算表和收款收据，证明购房者在购房时已经向中城联建缴纳了维修基金、办理房产证的相关税费收据以及必要费用，中城联建已经构成违约。中城联建的质证意见为：袁明、廖青青提交的证据没有公司印章，无法证实其真实性。且在办理产权证之前就需要补面积差价，才能完成缴纳所有的税费，测算房屋面积。所以起算时间应该以补差价的时间计算。就书面通知的问题，基于合同约定，在合同中并没有约定颁证我们有通知义务，在合同中25页约定，房开商是受买受人委托，是受托办理，并且没有收取相应的委托费用，同时依据双方签订的附件12补充协议中第一条、第三条、第八条的约定：如买受人未支付税费和专项维修基金，产权面积补差等，我们有权延期办理合同备案登记和产权登记手续。本院认定事实与原审法院认定事实一致。本院认为：双方于2013年签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制规定，亦未损害社会公共利益，合法有效，双方均应按合同约定履行义务并承担违约责任。虽然袁明、廖青青于2017年3月30日交付房屋面积补差款7692元，由于该面积补差款并非合同约定而是签订合同之后确定的款项，中城联建也未提供证据证明袁明、廖青青接到补交面积补差款的通知后迟延交款的事实，故应认定袁明、廖青青交纳合同约定购房款471906元的时间即2016年12月12日为交清购房款的时间。由于双方在商品房买卖合同中约定中城联建于2015年6月30日前向袁明、廖青青交付办证资料，后又约定委托中城联建代办房产证，中城联建应按约定为袁明、廖青青办理房产证。由于双方约定支付购房款的时间在前，办理房产证的时间在后，中城联建有权行使后履行抗辩权，故办理房产证的时间可顺延至交清购房款之后。由于不动产登记机构办理房产登记的时间一般为30日，故应认定中城联建向袁明、廖青青提交房产证的时间为2017年1月12日。中城联建上诉主张其已通过邮政快递通知袁明、廖青青提交办证资料，由于其提交的邮政快递回单既无邮戳也无邮递员签名，不应确认。由于中城联建通知袁明、廖青青领取房产证的时间为2019年8月21日，故中城联建应向袁明、廖青青承担2017年1月12日至2019年8月21日期间（952天）逾期办证的违约责任。由于中城联建逾期办证已超过180日，双方对此情况下的违约责任没有约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定是可以而不是必须按人民银行规定的逾期贷款利率计算违约金，加之袁明、廖青青没有提供证据证明其损失的具体情况，结合本地实际，应以交付购房款的日万分之0.5计算违约金为宜，故中城联建应向袁明、廖青青支付逾期办证的违约金22462.73元（471906元×952天×0.5?）。由于涉案房屋的房产证已经办理完毕，对袁明、廖青青关于移交办证资料的请求依法不应支持。综上所述，原判认定事实有误、适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销桐梓县人民法院（2019）黔0322民初3861号民事判决；二、贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司于本判生效之日起5日内向袁明、廖青青支付逾期办理房产证的违约金22462.73元；三、驳回袁明、廖青青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费618元、二审案件受理费2472元，共计3090元，由廖青青、袁明负担1545元，由贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司负担1545元。本判决为终审判决。审判长  易大刚审判员  周亚琼审判员  何 容二〇二〇年六月三日法官助理马琇峰书记员张剑