天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初1456号原告：天津市绿地置业有限公司，住所地天津市滨海新区寨上街四季花苑31号楼-201。法定代表人：吴前华，董事长。委托诉讼代理人：张太明，天津滨海新区浩亮法律服务所法律工作者。被告：章启忠，男，1968年8月6日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区，现住浙江省台州市椒江区。委托诉讼代理人：陈建平，浙江平正律师事务所律师。原告天津市绿地置业有限公司与被告章启忠商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告天津市绿地置业有限公司委托诉讼代理人张太明，被告章启忠委托诉讼代理人陈建平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天津市绿地置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》无效；2.判令被告协助原告办理涉案房屋的备案登记撤销手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为解决资金周转困难，与被告协商，用原告开发建设的房屋进行抵押贷款并交于原告使用，以此解决资金紧张问题。双方于2009年9月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买坐落于四季花苑Ｂ区房屋，面积423.86平方米，每平方米价格为8700元，总价款3687582元，签合同当日交付首付款1477582元，余下办理贷款。该合同于2010年1月14日在汉沽房管局进行了登记备案。后，被告既没有向原告缴纳首付款，也没有办理该房的贷款交由原告使用。双方没有实际履行该合同。后原告资金好转，曾与被告协商，办理解除合同及退房等事宜，被告应允。2013年3月11日经浙江台州市商都公证处办理了委托案外人徐健办理退房手续等事宜的委托《公证书》，但因为该房备案登记证明原件丢失，导致撤销备案登记无法办理。事后原、被告几次协商未能达成一致意见。原告认为，双方签订合同目的系为获取贷款，用来解决资金周转困难问题，其商品房买卖行为意思表示不真实，合同没有法律效力，该合同双方也没有实际履行，故诉至法院，望判如所请。被告章启忠辩称，被告与原告的实际控制人吴方志系朋友。自2002年底开始，二人有生意合作和经济往来。2005年上半年起，原告开发的四季花苑项目因经营缺乏资金，通过由实际控制人吴方志名义且其予以担保方式，陆续向被告借去大额资金用在项目上。2009年9月15日前，原告、被告、吴方志三方商定，对此前吴方志以个人名义借款且原告进行担保，但尚未偿还的共计397.2万元，由原告以四季花苑的房屋进行“以房抵债”。故原、被告双方签订《天津市商品房买卖合同》，即以被告借款债权购买原告开发的坐落于四季花苑Ｂ区房屋。合同签订后，双方于2010年1月在房管部门进行了备案登记。因原告开发的涉案小区办理权属证书相关手续并不完备，被告一直未能办理该房屋的权属登记手续。2013年3月11日前，原告联系被告称有客户欲购买涉案房屋，并让被告办理退房手续后可用新房名义出售，省一笔税费，到时退房出售后可以将该房款支付于被告。故被告考虑到多年朋友关系，将办理退房手续以公证形式委托给原告指定的徐健，并将商品房买卖合同原件交予徐健。后不知为何，该房款一直未退给被告。原、被告双方就该以房抵债及其他的以房抵债的房屋权属登记事宜进行过多次协商沟通，但未能达成一致。综上，原、被告2009年9月15日签订的购买原告开发的坐落在“四季花苑”Ｂ区49号楼8号房屋的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，根据合同法等规定及最高人民法院相关案例，是合法有效的，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月15日，原告（出卖人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2009-0044330）。合同约定，商品房座落：汉沽区东风南路东侧四季花苑（Ｂ区）49-8，设计用途住宅，建筑结构钢混结构，建筑面积423.86平方米，商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格8700元，价款3687582元。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2011年9月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。双方约定，乙方按下列第2种形式付款，即贷款付款的，乙方应于2009年9月15日前一次性存入房屋首付款1477582元，其余价款办理贷款。2010年1月14日，涉案房屋在天津市汉沽区买卖合同备案登记，备案收件号10808009023078，并盖章注明“契税、维修基金已收”。2013年3月11日，浙江省台州市商都公证处出具《公证书》。公证书载明委托人为被告章启忠，受托人徐健，委托人自愿就坐落在天津市滨海新区的房屋全权委托受托人徐健代为办理网上数据恢复手续及退房、退购房契税、退维修基金等相关手续。受托人徐健在授权范围内所签署的一切文件，委托人均予以承认。受托人无转委托权。委托期限：至上述事项办理完毕时止。另，案外人吴方志分别于2008年8月1日、8月19日、2009年1月10日、1月15日、8月31日向被告章启忠出具借条6份，载明分别借到被告现金54万元、36万元、48万元、48万元、105.6万元、105.6万元。还款时间分别约定为2009年7月1日前、2009年8月19日前、2009年3月5日前、2009年4月6日前、2009年9月30日前、2009年10月31日前。庭审中，原告称原、被告双方签订涉案商品房买卖合同的真实目的系套取银行贷款交由原告使用，原告并没有向被告出售涉案房屋的真实意思表示，因原告后续资金紧张状况缓解，该房屋未做贷款手续。被告称双方签订涉案商品房买卖合同系为以房抵债，被告无需支付首付款及任何其他款项。原告否认本案中存在以房抵债。本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，双方签订涉案《天津市商品房买卖合同》后，被告并未按合同约定支付任何款项，其主张系以房抵债，无需支付任何款项。原告否认双方达成以房抵债的合意，且否认有向被告出售涉案房屋的真实意思。关于被告以房抵债的主张，首先，被告出示的借条系案外人吴方志向被告借款，原告仅系部分借款的担保人，并非直接借款人，其称各方达成以房抵债协议未签订书面协议，不符合常理；其次，被告出示的借条载明的借款数额为397.2万元，但涉案房屋约定的房款为3687582元，借款数额与购房款金额并不一致。且原告明确否认双方达成口头以房抵债协议。故就被告该以房抵债主张，因证据不足，本院无法认可。在以房抵债不成立的情况下，被告并未向原告支付任何购房款，原告亦否认有向被告出售涉案房屋的意思表示，无论双方真实意图为何，均没有就涉案房屋建立买卖关系的真实意思表示。在双方没有达成买卖房屋意思表示一致的情形下，双方签订的商品房买卖合同因缺乏意思表示一致而不能成立。鉴于在合同未成立情形下，双方基于不成立的合同就涉案房屋进行了备案登记，此时应参照合同无效或被撤销的法律后果进行处理，使之恢复到合同签订之前的状态。且被告亦于2013年3月11日作出就坐落在天津市滨海新区的房屋全权委托受托人徐健代为办理网上数据恢复手续及退房、退购房契税、退维修基金等相关手续的意思表示，故就原告要求被告协助办理撤销涉案房屋所有权预告登记的主张，本院照准。就原告要求确认涉案合同无效的诉求，如上述，因涉案合同未成立，不存在效力问题，故就该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百三十三条、第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告章启忠于本判决生效之日起十日内协助原告天津市绿地置业有限公司办理撤销天津市滨海新区的房屋所有权预告登记手续；二、驳回原告天津市绿地置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计40元（原告已预交），由被告章启忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  黎增堂二〇二〇年六月二十九日书记员  冯美燕附相关法条：1.《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。