宁夏回族自治区高级人民法院   民事判决书   （2020）宁民终154号   上诉人（一审原告）：长某。住所地：宁夏回族自治区银川市。   法定代表人：雷某，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：王某。   委托诉讼代理人：张某，北京市中银（银川）律师事务所律师。   被上诉上（一审被告）：孙爱军，1972年6月15日出生，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区平安佳苑19-3-302号。   被上诉上（一审被告）：张霞，1976年4月21日出生，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区平安佳苑19-3-302号。   被上诉上（一审被告）：孙爱民，1974年5月24日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区苹果园小区。   上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘某1，宁夏颐升律师事务所律师。   一审被告：宁夏复兴市场经营管理有限公司。   法定代表人：潘某1，该公司董事长。   一审被告：石嘴山市华欣房地产开发有限公司。   法定代表人：刘某2，该公司董事长。   一审被告：潘某1，男，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市。   一审被告：刘某2，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市。   一审被告：潘某2，女，住宁夏回族自治区石嘴山市。   上诉人长某（以下简称长城资产公司）因与被上诉人孙爱军、张霞、孙爱民及一审被告宁夏复兴市场经营管理有限公司（以下简称复兴市场公司）、石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣房产公司）、刘某2、潘某1、潘某2申请人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2019）宁02民初246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，通过阅卷、询问当事人的方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   长城资产公司上诉请求：1.依法撤销石嘴山市中级人民法院（2019）宁02民初246号民事判决，改判准许继续执行华欣房产公司名下位于××区房屋；2.本案一审、二审的全部诉讼费用由孙爱军、张霞、孙爱民承担。事实及理由：孙爱军、张霞、孙爱民对涉案锦馨花园20-140房屋不享有足以排除执行的民事权益，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。（一）长城资产公司对涉案房屋享有合法抵押权，并非是以一般债权人的法律地位主张执行华欣房产公司名下的财产，并不能简单以查封时间与《商品房买卖合同》签订时间的先后顺序认定孙爱军、张霞、孙爱民的权利是否足以排除强制执行。长城资产公司系涉案房屋抵押权人，一审判决已认定孙爱军、张霞、孙爱民对涉案房屋享有物权期待权，那认定本案“孙爱军、张霞、孙爱民就执行标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益”的关键点在于孙爱军、张霞、孙爱民的物权期待权是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”情形。而上述规定的除外情形指向的是，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定的建设工程价款优先受偿权和消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后的物权期待权。而本案房屋系用于生产经营用途的商铺，而非用于个人、家庭生活需要（居住）的住宅，孙爱军、张霞、孙爱民购买涉案房屋系用于投资而非生活消费居住。因此，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条的规定，孙爱军、张霞、孙爱民的物权期待权并不优于长城资产公司享有的抵押权。（二）一审判决援引《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，以及（2019）宁02执异29号裁定援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，均适用法律错误。上述规定均是适用于一般债权人申请强制执行被执行人名下财产的情形，而长城资产公司系涉案房产抵押权人，不同于一般债权人，一审判决对此不加以区别，与法律设定优先权利的立法目的和宗旨相悖。（三）一审判决认为长城资产公司在抵押前后对抵押物未尽谨慎审查义务，未履行监管职责，应承担不利法律后果，没有事实依据。涉案房屋所在的锦馨花园20号楼虽然于2012年3月27日取得《商品房预售许可证》、于2013年1月1日办理竣工手续，但在2015年初前后才相继投入使用，该事实在一审法院审理的朱宝军与长城资产公司申请人执行异议之诉一案【（2019）宁02民初232号】中，朱宝军前妻葛鲜花的谈话笔录中可以印证。长城资产公司作为专业的资产管理公司，按照业务流程及相应的行业管理规范对项目涉及的债务人资质、业务、资产负债、经营状况、抵押物的权属及现状等相关情况进行了尽职调查并撰写《尽职调查报告》，2014年3月31日办理抵押登记之前抵押物确实未投入使用。且涉案抵押物是作为在建工程办理的抵押登记，长城资产公司合法办理了抵押登记就可以印证抵押物的权利人就是抵押人。在此种情形下，长城资产公司审查了抵押物无人占有使用就已尽到合理的审查义务，并且孙爱军、张霞、孙爱民与华欣房产公司的《商品房买卖合同》签订于2014年5月15日，长城资产公司无法就未来发生的事实预先得知，一审判决认为长城资产公司未尽到审查义务没有事实依据，认定由长城资产公司承担不利后果实属强人所难。（四）孙爱军、张霞、孙爱民在一审提交的证据显示，该三人2011年向华欣房产公司交纳的费用名为会费，2011年7月29日签署的《VIP会员购铺申请书》载明的是人民路大市××楼房，面积是34.28平方米，而涉案房屋面积是64.08平方米，二者不具有关联性。且之后《VIP会员购铺申请书》不知于何时填写的149号以及2013年1月29日的《房屋销售便签》上确定的房号均不是本案的20-140号。上述事实与涉案房屋所在的20号楼于2013年1月1日竣工的事实可以相互印证，房屋规划信息确定后具体坐落除相关部门变更外不会再变化。长城资产公司提交的查询单也显示涉案房屋坐落并未变更过。因此，孙爱军、张霞、孙爱民关于其证据中显示的几套房屋系同一房屋的主张不能成立。一审判决对于孙爱军、张霞、孙爱民与华欣房产公司就涉案房屋买卖行为发生时间的事实认定不清。   孙爱军、张霞、孙爱民辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，长城资产公司的上诉理由不能成立，应予驳回上诉，维持原判。（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条虽规定了不能排除执行的情形，但提出了“法律、司法解释另有规定的除外”的情形，所以不能排除执行的条款属于一般性原则，但书规定是能够排除执行的情形。该但书规定指向《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条和第二十九条，属于特别性条款。本案中，涉案房屋不是在建工程，长城资产公司与华欣房产公司（被执行人）也不是因为建设工程而引起的执行问题，并不能适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，且该批复系对合同法286条关于承包人工程价款优先受偿权的理解适用问题的答复，并不能广泛适用任何案件，所以长城资产公司的该上诉理由不能成立。（二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》并未明确规定被执行人是开发商的情况下不能适用第二十八条的规定。该规定第二十八条和第二十九条符合第二十七条但书部分，第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护。该两条规定并非排斥关系而是并列关系，当事人可以择一适用，孙爱军、张霞、孙爱民只要举证证明符合其中任何一条规定的条件即可排除强制执行。孙爱军、张霞、孙爱民一审举证，在长城资产公司享有抵押权之前，就已经与华欣房产公司（被执行人）形成了事实上的房屋买卖合同关系。而且书面《商品房买卖合同》是在法院查封之前取得，在房屋查封之前，孙爱军、张霞、孙爱民已经支付了全部房屋价款，并对房屋合法占有和收益。但因华欣房产公司恶意隐瞒，导致孙爱军、张霞、孙爱民无法办理房屋备案登记和房屋产权登记，孙爱军、张霞、孙爱民本身并无过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该三人的主张应得到支持。（三）涉案房屋于2012年3月27日取得《商品房预售许可证》，并于2013年1月1日办理竣工手续，按照常理，取得预售许可证的目的就是预售房屋，长城资产公司与华欣房产公司就多套房屋办理抵押登记手续，其作为专业机构，理应在办理抵押登记前对抵押物的现状进行审查或实地勘察，而不是一味地以房屋登记在谁名下就简单认为房产不存在预售、占有、使用、处置等情形，其审查注意义务缺失，应承担不利后果。（四）华欣房产公司多次变更房号，导致孙爱军、张霞、孙爱民购买房产的房号前后不一致，但是均在长城资产公司申请法院查封财产内，孙爱军、张霞、孙爱民对房号的变更不能控制且无过错，长城资产公司的查封行为侵害了孙爱军、张霞、孙爱民的合法权益。   长城资产公司向一审法院起诉请求：1.准许继续执行华欣房产公司名下位于石嘴山市××区房产；2.本案的诉讼费用由孙爱军、张霞、孙爱民、复兴市场公司、华欣房产公司、刘某2、潘某1、潘某2承担。   一审法院认定事实：1.2011年7月29日，孙爱军与华欣房产公司签订《VIP会员购铺申请书》，认购华欣房产公司开发待建的人民路大市××楼内铺面积为34.28平方米的商铺一套，单价为每平方米9080元，总价款为311262元。同日，孙爱军交纳会费10000元，后又于2011年12月20日向华欣房产公司支付房款（名为会费）250000元。2013年1月29日，华欣房产公司法定代表人刘某2在《房产销售便签》上签字，确认房产面积为43.61平方米，总价款为395979元。孙爱军于2013年2月19日支付房款135979元。2013年11月1日，案涉房产出租给潘某1使用。孙爱军于2014年1月3日又向华欣房产公司支付房款9988元。2014年5月15日，孙爱军、张霞、孙爱民与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》，孙爱军等人购买华欣房产公司开发建设的锦馨花园20-140号房产，面积为64.08平方米，房产总价款为581847元。合同签订当日，孙爱军又支付房款144523元。同日，潘某1支付房租31357元。2014年11月14日，孙爱军、张霞、孙爱民与潘某1签订《房屋租赁合同书》，合同约定潘某1租赁位于××区房产一套，租期六年，自2013年11月1日起至2019年10月31日止。后因潘某1拖欠房屋租金，孙爱军、张霞、孙爱民将潘某1诉至宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院，该院于2018年11月14日作出（2018）宁0202民初3044号民事判决书，判决：一、解除孙爱军、孙爱民与潘某1于2014年11月14日签订的《房屋租赁合同书》，潘某1于判决生效之日起五日内将位于××区房屋返还给孙爱军、孙爱民；二、潘某1于判决生效之日起五日内向孙爱军、孙爱民支付租金49085.28元，违约金5000元，共计54085.28元；三、驳回孙爱军、孙爱民其他诉讼请求。2019年2月27日，孙爱军和潘某1签订《解除租赁合同声明》。   2.2012年3月27日，华欣房产公司取得锦馨花园20号楼的《商品房预售许可证》[（石）房预售证2012-009号]。2014年3月28日，长城资产公司与中国银行石嘴山分行签订《委托贷款委托合同》，该行接受长城资产公司委托向复兴市场公司发放流动资金贷款20000000元，中国银行石嘴山分行作为长城资产公司的委托代理人与复兴市场公司签订《委托贷款借款合同》、与华欣房产公司签订《委托贷款抵押合同》、与潘某1、潘某2签订《股权质押合同》、与华欣房产公司、刘某2、潘某1、潘某2签订《委托贷款不可撤销担保书》。2014年3月31日，华欣房产公司将包括涉案房产在内的位于石嘴山市大武口区文明北路锦馨花园项目在建工程20幢133B等65套房产（含案涉房产）为复兴市场公司向中国银行石嘴山分行借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。一审法院在执行长城资产公司与复兴市场公司、华欣房产公司、刘某2、潘某1、潘某2委托贷款合同纠纷一案中，依据已经发生法律效力的宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市国安公证处于2018年8月1日作出（2018）宁银国安证字第9976号《执行证书》，向复兴市场公司、华欣房产公司、刘某2、潘某1、潘某2发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务，复兴市场公司向长城资产公司偿还借款本金余额18620000元，支付利息10863259.94元，共计29483259.94元（利息截止至2018年6月30日，2018年7月1日之后的利息以欠付借款本金18620000元为基数按年利率18.2%计算至实际清偿本金日），华欣房产公司、刘某2、潘某1、潘某2对上述债务承担连带保证责任，长城资产公司对《委托贷款抵押合同》项下的抵押物依法拍卖、变卖所得价款优先受偿，对潘某1、潘某2质押的复兴市场公司100%股权依法拍卖、变卖所得价款优先受偿。复兴市场公司、华欣房产公司、刘某2、潘某1、潘某2未履行生效法律文书确定的义务。一审法院于2018年10月8日作出（2018）宁02执260号执行裁定书，裁定：冻结、扣划复兴市场公司、华欣房产公司、刘某2、潘某1、潘某2在金融机构等单位的存款或扣留、提取被执行人的收入29580142.94元（含执行申请费96883元），或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。一审法院并于2018年12月10日依法查封了华欣房产公司名下位于石嘴山市××区幢共计55套房产（含案涉20-140号房产）。孙爱军、张霞、孙爱民提出执行异议，请求解除对位于石嘴山市××区房产的查封。2019年5月28日，一审法院作出（2019）宁02执异29号执行裁定书，裁定：中止对位于石嘴山市××区房产的执行。长城资产公司对该裁定不服，于2019年6月12日向一审法院提出申请执行人执行异议之诉，请求判如所请。   一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条规定：“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”本案中复兴市场公司、华欣房产公司、刘某2、潘某1、潘某2经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，无法对长城资产公司的诉讼请求明确表明意见，长城资产公司在庭审中亦同意变更被执行人的诉讼地位，故应当将其列为共同被告。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案的焦点问题是孙爱军、张霞、孙爱民对案涉房产是否享有足以排除强制执行的合法民事权益。   一、关于孙爱军、张霞、孙爱民是否享有物权期待权的问题。孙爱军、张霞、孙爱民提交的收据、《VIP会员购铺申请书》、《商品房买卖合同》、（2018）宁0202民初3044号民事判决书、《房屋租赁合同书》《解除租赁合同声明》，结合一审法院调取的《房产销售便签》能够形成完整的证据链，可以证实锦馨花园案涉房产在建过程中，孙爱军以VIP会员的形式认购锦馨花园房产，并交纳10000元的会费和250000元的房款（名为会费），华欣房产公司取得锦馨花园20号楼《商品房预售许可证》后，孙爱军于2013年2月19日支付房款135979元，于2014年1月3日支付房款9988元。2014年5月15日双方签订《商品房买卖合同》，将案涉房产出售给孙爱军等三人，孙爱军按照合同约定付清全部房款，华欣房产公司亦按约将案涉房产交付孙爱军等三人占有、使用、收益。案涉房产因产权至今登记在华欣房产公司名下，未变更登记至孙爱军等三人名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”因华欣房产公司没有依约履行为孙爱军等三人办理案涉房产产权变更登记的义务，导致孙爱军等三人占有案涉房产后至今未能办理产权过户登记，故孙爱军等三人对案涉房产尚不享有所有权，只享有合法的买受权利和物权期待权。   二、关于长城资产公司是否可以作为案涉房产抵押权人要求对案涉房产享有优先受偿权的问题。2014年3月31日，复兴市场公司向中国银行石嘴山分行贷款，华欣房产公司将包括案涉房产在内的在建工程及其土地使用权向该行设定抵押，并办理了抵押登记。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”长城资产公司提交证据可以证实其委托中国银行石嘴山分行向复兴市场公司发放贷款，复兴市场公司和华欣房产公司知道该贷款系长城资产公司委托发放的事实。基于委托贷款法律关系签订的《委托贷款抵押合同》虽然登记的抵押权人为中国银行石嘴山分行，但该抵押法律关系是为案涉贷款设定，在委托贷款法律关系中，受托人中国银行石嘴山分行的代理行为产生的后果应当属于委托人，故委托人长城资产公司可以以自己的名义直接向抵押人主张中国银行石嘴山分行设立的抵押权。   三、关于长城资产公司作为案涉房产抵押权人要求执行案涉房产的诉讼请求是否成立的问题。虽然孙爱军等三人与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》的时间晚于长城资产公司抵押权设立的时间，但孙爱军等三人提交的收据、《VIP会员购铺申请书》、（2018）宁0202民初3044号民事判决以及一审法院调取的《房产销售便签》可以证实华欣房产公司与孙爱军等三人在抵押权设立之前就已形成了事实上的房屋买卖合同关系，孙爱军等三人支付了大部分房款，该买受行为早于长城资产公司的抵押行为，且孙爱军等三人与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》在一审法院查封案涉房屋之前。孙爱军等三人已经交付了案涉房产的全部房款并占有使用该房产。华欣房产公司明知其已将案涉房产出卖给孙爱军等三人并已交付，却不积极履行为孙爱军等三人办理房屋备案登记及房屋产权登记事宜，反而隐瞒孙爱军等三人将案涉房屋产权登记在自己公司名下，并以该房产设置抵押为复兴市场公司向中国银行石嘴山分行借款提供担保并办理了抵押登记手续。华欣房产公司的行为显然属于恶意，明显侵犯了孙爱军等三人所享有的合法权益。孙爱军等三人对案涉房产合同没有办理备案登记和房屋产权登记并无过错，孙爱军等三人对涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房产具有排除执行的物权期待权。长城资产公司在签订抵押合同前后，未尽谨慎审查义务，未履行抵押房产是否存在预售、占有、使用、处置等情况的监管职责，其作为案涉房产抵押权人对此应当承担不利后果，其以案涉房产抵押权人优先受偿要求继续执行案涉房产的诉讼请求不能成立。   综上所述，长城资产公司主张继续执行案涉房产的诉讼请求，不予支持。复兴市场公司、华欣房产公司、刘某2、潘某1、潘某2经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决驳回长城资产公司的诉讼请求。案件受理费100元，公告费600元，由长城资产公司负担。   二审期间，各方当事人均未提交证据。   除一审判决查明的“同日，孙爱军交纳会费10000元，后又于2011年12月20日向华欣房产公司支付房款（名为会费）250000元”外，二审查明的案件事实与一审查明的一致，对一审查明的其他案件事实本院予以确认。   二审另查明：2011年7月29日，孙爱军交纳会费10000元，后又于2011年8月20日向华欣房产公司支付房款（名为会费）250000元。   本院认为，本案二审争议的焦点问题是孙爱军、张霞、孙爱民对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述规定，案外人提出执行异议成立必须同时满足三个条件，即在人民法院查封、扣押、冻结被执行人财产前，1.案外人已经支付部分或者全部价款；2.案外人实际占有该财产；3.未办理过户登记手续的原因不能归责于案外人。本案中，在一审法院2018年12月10日查封涉案房产前，孙爱军、张霞、孙爱民已分别于2011年7月29日、2011年8月20日、2013年2月19日、2014年1月3日向华欣房产公司交纳房款10000元、250000元、135979元、9988元，并于2014年5月15日与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》，交清了剩余全部房款。虽然该《商品房买卖合同》签订的时间晚于华欣房产公司将涉案房产为复兴市场公司借款抵押担保的时间，但根据已查明的事实，在华欣房产公司2012年3月27日取得《商品房预售许可证》后，孙爱军、张霞、孙爱民已按华欣房产公司提供的房屋面积及房号交纳了大部分房款，后签订买卖合同时所涉房号及面积虽有变化，但华欣房产公司确认将之前所交全部房款计入已付款，并由孙爱军、张霞、孙爱民于当日付清了剩余房款，且孙爱军、张霞、孙爱民已通过出租方式对涉案房屋实际占有使用收益。由此，孙爱军、张霞、孙爱民与华欣房产公司形成事实上买卖合同关系的时间要早于长城资产公司抵押权设立的时间。华欣房产公司作为锦馨花园20号楼的开发商，掌握该楼房内分隔商铺的房号及面积，其在收取了孙爱军、张霞、孙爱民大部分房款后，未经该三人同意将涉案房屋为复兴市场公司贷款抵押担保，导致孙爱军、张霞、孙爱民不能办理房屋产权登记。未办理房屋备案及产权登记的原因在于华欣房产公司，不能归责于孙爱军、张霞、孙爱民。故孙爱军、张霞、孙爱民对涉案房屋所提执行异议，符合上述案外人执行异议成立所需同时满足的三个条件，执行法院停止对涉案房屋的执行并无不当。华欣房产公司在将房屋出售给孙爱军、张霞、孙爱民后，不积极履行备案和产权登记的办理义务，反而隐瞒孙爱军、张霞、孙爱民将涉案房屋为复兴市场公司借款提供抵押担保并办理了抵押登记，华欣房产公司的行为显然属于恶意，侵犯了孙爱军、张霞、孙爱民的合法权益，致使孙爱军、张霞、孙爱民与长城资产公司分别对涉案房屋享有的物权期待权和抵押权发生冲突。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，孙爱军、张霞、孙爱民对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，长城资产公司提出其对涉案房屋享有合法抵押权，一审判决认定孙爱军、张霞、孙爱民享有的物权期待权足以排除强制执行认定事实和适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。   综上所述，长城资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费9618元，由长某负担。   本判决为终审判决。   审判长 于雁滨   审判员 杨 烨   审判员 郭晓赟     二○二○年六月十五日   书记员 马风风