福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初1179号 原告:中国工商银行股份有限公司南安支行，住所地南安市柳城成功街558号，统一社会信用代码：913505838563085042。 代表人:叶继沂，该支行行长。 委托诉讼代理人：林华峰、吴文钦，该支行职员。 被告：**锋，男，1984年2月2日出生，汉族，住南安市。 被告：吴丽芬，女，1984年7月27日出生，汉族，住南安市。 被告：南安碧桂园房地产开发有限公司，住所地南安市美林街道美林社区南安大道8号碧桂园花园里82号楼物业服务中心，统一社会信用代码：91350583070861754F。 法定代表人：杨文杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：曾果、吴云琼，该公司职员。 原告中国工商银行股份有限公司南安支行（简称：工商银行南安支行）与被告**锋、吴丽芬、南安碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林华峰、被告南安碧桂园房地产开发有限公司委托诉讼代理人曾果到庭参加诉讼，被告**锋、吴丽芬经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告中国工商银行股份有限公司南安支行与被告**锋、吴丽芬、南安碧桂园房地产开发有限公司签定的合同编号为［］字［1408］行［南安］支行［2016］年［一手贷0000069］号《个人购房借款／担保合同》；2、判令由被告**锋、吴丽芬立即偿还贷款人民币497967.27元整及其相应的利息、罚息、复利（截止2019年12月21日的利息、罚息、复利28526.69元，自2019年12月22日起至还款之日止的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行有关规定计算）。3、判令南安碧桂园房地产开发有限公司对上述借款承担连带保证责任。4、判令原告对被告**锋、吴丽芬的抵押物处置所得款享有优先受偿权。5、判令由被告承担本案的诉讼费用及原告为实现债权而支出的其它费用。事实和理由：被告**锋因向南安碧桂园房地产开发有限公司购买南安市住房需要，被告吴丽芬作为本笔借款的共同借款人，该笔借款由被告南安碧桂园房地产开发有限公司承担连带保证责任。原、被告于2016年2月24日签订《个人购房借款／担保合同》一份，合同借款金额人民币52万元，期限30年，年利率4.41%。原告于2016年3月17日发放该笔贷款。上述借款以被告**锋的房地产提供抵押担保，原告与被告签订《个人购房借款／担保合同》并依法进行预告抵押登记。原告依约发放上述贷款后，自2018年9月30日起被告就未能按合同约定足额还款。至今结欠人民币497967.27元及利息未还，现被告已经连续15期未按约定还款，已违反合同约定。 被告**锋、吴丽芬未作答辩。 被告南安碧桂园房地产开发有限公司辩称，一、答辩人的阶段性担保责任已解除，非本案适格被告。案涉房产已具备办理不动产权证及抵押权证之条件。根据南安市不动产登记中心要求，采取按揭付款方式支付购房款的，产权证办理需业主、开发商及银行三方共同到场办理，任何一方缺席均无法办理，故配合办理案涉房产的不动产权证及抵押权证系被告之义务。法律不应保护躺在权利上睡觉的人，根据《合同法》第45条的规定，“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，应当视为房屋不动产权证及抵押权证已经办妥，答辩人的保证责任已解除。此时，如果不支持答辩人阶段性担保责任已解除的主张，将他人过错造成的不利后果由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避办理不动产权证及抵押登记的道德风险。二、退一步讲，即便贵院最终认定答辩人仍需承担连带保证责任的，亦应遵循混合担保中物保先于人保的基本法律要旨。《担保法》第28条规定，“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”，该法律规定明确了物保在前，人保在后的顺序；故在本案中，被答辩人工行南安支行应首先就案涉房产拍卖、变卖后的价款优先受偿，不足部分方可要求答辩人承担保证责任。三、倘若最终判令答辩人需承担连带保证责任的，则答辩人在承担连带保证责任后，有权向被告**锋、吴丽芬追偿。根据《担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”而具体到本案中，截止本案开庭之日，答辩人已累计代被告**锋、吴丽芬向被答辩人偿还银行按揭款共计26654.47元；若贵院最终判定答辩人需承担阶段担保责任的，则答辩人在承担保证责任后，有权就累计代垫款项向二被告清追偿。故，请贵院在判决中予以明确该追偿权。综上，答辩人的阶段性担保责任已解除，非本案适格被告，退一步讲，即便需答辩人承担连带保证责任的，也应遵循混合担保中物保先于人保的基本法律要旨，且答辩人承担保证责任后，有权向被告**锋、吴丽芬追偿。 本院经审理认定事实如下： 2016年2月24日，工商银行南安支行（贷款人）与**锋（借款人、抵押人）、吴丽芬（共同借款人、抵押物共有人）、南安碧桂园房地产开发有限公司（保证人）签订［］字［1408］行［南安］支行［2016］年［一手贷0000069］号《个人购房借款／担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为52万元；本合同项下贷款用于购买南安市房屋；贷款期限360个月；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率基础下浮10%；还款方式为按月等额本息还款法；借款逾期的，在本合同所执行借款利率上浮30%按日计收罚息，不能按时支付利息的，按罚息利率计收复利；保证方式为阶段性连带责任保证担保＋抵押；南安碧桂园公司为上述借款提供阶段性连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、实现债权的费用等，在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人免除保证责任；**锋、吴丽芬以其购买的南安市房屋为上述借款提供抵押担保；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，并解除合同。 2016年3月17日，工商银行南安支行与**锋就上述抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记。 贷款发放后，**锋自2018年11月17日起未能按约足额偿还借款本息，截至2020年5月21日尚欠借款本金497967.27元及利息、罚息、复利38550.69元。 以上事实，有工商银行南安支行提供的《个人购房借款/担保合同》、《自营历史明细列表》以及本案庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，**锋向工商银行南安支行借款，之后自2018年11月17日起未能依约偿还借款，根据合同约定，工商银行南安支行有权解除合同、提前收回贷款。截止到2020年5月21日，尚欠工商银行南安支行借款本金497967.27元及利息、罚息、复利38550.69元，应当偿还。上述债务发生于**锋与吴丽芬婚姻关系存续期间，且吴丽芬在合同中共同借款人处签字，因此工商银行南安支行要求**锋与吴丽芬共同偿还上述款项，本院予以支持。根据合同约定，该笔借款由保证人南安碧桂园房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，抵押人**锋、吴丽芬以其购买的房产提供抵押担保。在抵押登记手续办理完毕，且工商银行南安支行收到房屋他项权权证之前，由阶段性保证人南安碧桂园房地产开发有限公司提供连带责任保证。本案讼争房产至今仅办理预购商品房抵押权预告登记，未办妥抵押登记手续，工商银行南安支行尚未收到房屋他项权证，其作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人**锋、吴丽芬办理抵押登记手续，并对抗未经工商银行南安支行同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但抵押权预告登记不直接产生抵押登记的效力。目前工商银行南安支行的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人南安碧桂园房地产开发有限公司对**锋、吴丽芬的上述债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，抵押权尚未设立，工商银行南安支行请求行使抵押权不能成立，依法予以驳回。**锋、吴丽芬经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司南安支行与被告**锋、吴丽芬、南安碧桂园房地产开发有限公司于2016年2月24日签订的编号为[]字[1408]行[南安]支行[2016]年[一手贷0000069]号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告**锋、吴丽芬应于本判决生效后十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司南安支行借款本金497967.27元及相应的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定与本案合同的约定计算，暂计至2020年5月21日为38550.69元）； 三、被告南安碧桂园房地产开发有限公司应对被告**锋、吴丽芬所欠的上述债务承担连带清偿保证责任，被告南安碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告**锋、吴丽芬追偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。 本案受理费9065元，减半收取计4536.5元，由被告**锋、吴丽芬、南安碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  张朝新 人民陪审员  林寿辉 人民陪审员  傅南泽 二〇二〇年六月五日 法官 助理  周雪芳 书 记 员  吴桂菊 速 录 员  陈佳凤 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； 第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 抵押合同一般包括下列条款： （一）被担保债权的种类和数额； （二）债务人履行债务的期限； （三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； （四）担保的范围。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。