江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终235号 上诉人（原审被告）：江西省国顺房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎镇文化大道179号，统一社会信用代码：913601225965326649。 法定代表人：曹维坚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：万印云，江西经辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁艳，江西经辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江西中外名人文化俱乐部，住所地:江西省南昌市新建区长堎镇兴国路8号，统一社会信用代码：913601007055477272。 法定代表人：郭南萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人:仇才明，江西博太律师事务所律师。 上诉人江西省国顺房地产开发有限公司（以下简称国顺公司）因与被上诉人江西中外名人文化俱乐部（以下简称名人俱乐部）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。国顺公司的委托诉讼代理人万印云、袁艳，名人俱乐部的委托诉讼代理人仇才明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国顺公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回名人俱乐部的诉讼请求；2.本案诉讼费用由名人俱乐部负担。事实与理由：一、案涉房屋于2016年5月全面竣工，同年10月20日完成工程规划验收，2017年1月14日规划验收合格，同年2月24日整体竣工验收合格。国顺公司于2016年6月发出通知、2017年2月24日发函、2017年3月27日刊登报纸以及在诉讼过程中告知等方式通知名人俱乐部收房，但名人俱乐部均拒绝收房，可见名人俱乐部存在恶意不收房。2018年12月11日双方签订的《房屋交接确认书》系名人俱乐部采取欺骗等非法手段获取，不能作为逾期于2018年12月11日交房的凭证，且双方当事人之前一审、二审、再审中已认定2017年3月27日国顺公司在报纸刊登函告催促名人俱乐部收房，况且当房屋具备将会条件时国顺公司不交房没有任何益处反而要承担相应法律后果，国顺公司没理由不向名人俱乐部交房，因此，一审法院认定国顺公司逾期交房的违约期限是2016年7月11日至2018年12月11日与客观事实不符，是错误的。二、双方签订的《还建协议》约定，国顺公司向名人俱乐部交付2733.38平方米的房屋，仅占整宗土地上房屋总面积的5.34%，因此，应以未交付房屋造成的损失计算相应赔偿责任，一审法院以整宗土地价值即8991.01万元为基础计算违约金属错误。根据2013年1月10日《国有建设用地使用权出让合同》关于“宗地建设项目在2015年7月10日之前施工，同时还可以做相应的顺延，但是延建期限不得超过一年……”，国顺公司应在2015年7月10日或2016年7月10日之前交房，非2014年9月10日之前交房，按《出让合同》案涉房屋于2016年5月26日全面竣工，国顺公司没有延期交房，无需承担延期交房责任。一审法院以《出让合同》约定的整宗土地价值8991.01万元为基础计算，又以《还建协议》约定的交房期限18个月计算逾期交房时间，前后依据不一致，且与客观事实明显不符。案涉应交付的房屋评估价值于2015年1月1日为2230.41万元，于2016年1月1日为2501.59万元，于2017年1月1日为2908.03万元，于2018年10月18日为3254.36元，与整宗土地价值8991.01万元相差甚远。三、根据《合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，当事人约定的违约金明显过高，可以请求人民法院予以适当减少。一审法院未考虑名人俱乐部存在先行违约、拒收房屋等客观行为，且忽略国顺提出的违约金明显过高的主张而直接认定国顺公司支付违约金7859652.84元，违背《合同法》关于违约金以实际损失为原则的规定，严重损害国顺公司的合法权益，保护了名人俱乐部恶意不收房并以此获取高额违约金的违法行为。综上，一审法院认定的事实明显与客观事实不符，适用法律不当，请求二审法院发回重审或查清事实后改判驳回名人俱乐部的全部诉请。 名人俱乐部答辩称:名人俱乐部从未收到国顺公司交付案涉还建房的通知，国顺公司刊登收房函告的方式通知收房既不是法定方式也不是约定方式，亦未通过其他合理的方式通知收房。且案涉房屋在2016年6月尚未验收合格即未达到法定交付使用条件，客观上不能交房，名人俱乐部不存在恶意不收房行为。名人俱乐部系案涉房屋所在宗地的原使用权人，因环境问题被政府收储，而案涉房屋系宗地使用权交易的前提条件，国顺公司在摘牌之前已清楚此背景情况，双方系在该背景情况下签订《还建协议》约定案涉房屋交付日期、逾期交房违约金按宗地成交价万分之一计算等。国顺公司所述的案涉房屋交房期限与工程竣工日期并不矛盾，不存在违背事实的情形；本案违约金不存在明显过高的情形，且国顺公司对逾期交房的违约事实存在重大过错，应当按约承担违约责任。根据规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，而本案中国顺公司的证据并不能达到该证明目的，且江西省高级人民法院作出的再审判决书对此亦有相应认定。综上，请求驳回上诉，维持原判。 名人俱乐部向一审法院起诉请求：1、要求国顺公司向名人俱乐部支付逾期交房违约金7939061.83元（以每天违约金8991.01元为标准，自2016年7月11日起算至2018年12月11日止）；2、判令国顺公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：2016年7月25日，名人俱乐部向一审法院提起诉讼，要求曹维坚、国顺公司支付逾期交房违约金6563437.3元。2017年6月6日，一审法院作出（2016）赣0112民初1326号民事判决，由国顺公司向名人俱乐部支付违约金615264.32元。名人俱乐部不服，提出上诉。2017年12月14日，本院作出（2017）赣01民终1656号民事判决，驳回上诉，维持原判。名人俱乐部不服，申请再审。江西省高级人民法院再审认为，根据《还建协议》，国顺公司应承担违约金为每天8891.01元，国顺公司自2014年9月10日至2016年7月10日共22个月违约。2018年11月19日，作出（2018）赣民再255号民事判决，撤销（2016）赣0112民初1326号及（2017）赣01民终1656号民事判决，由国顺公司支付名人俱乐部违约金5934066.60元。2017年2月22日，国顺公司办理房屋竣工验收备案；同年3月27日，国顺公司在报纸刊登收房函告，催促名人俱乐部收房。2018年12月11日，名人俱乐部与国顺公司签署《房屋交接确认书》。 一审法院认为：人民法院的生效判决，确定国顺公司逾期交房，属违约行为，应承担每天8891.01元的违约金。国顺公司在上述判决处理的逾期交房后，仍逾期交房，仍应承担违约责任，自2016年7月11日起至2018年12月11日止884天，共计违约金7859652.84元。国顺公司抗辩已通知名人俱乐部收房，名人俱乐部不收房是名人俱乐部违约，因国顺公司在报纸刊登收房函告是在双方诉讼期间，且国顺公司刊登前没有履行必要的其他通知义务，故国顺公司的抗辩，一审法院不予采信；国顺公司的其它抗辩，与生效判决不符，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：限国顺公司在判决生效后十日内，给付名人俱乐部违约金7859652.84元。 二审中，名人俱乐部未提交证据。国顺公司向本院提交：证据一、交房函1份、顺丰快递单1份及顺丰公司的发票2份，欲证明国顺公司于2017年2月24日已向名人俱乐部送达交房函，通知交付房屋；证据二、新建区人民法院（2016）赣0112民初1326号案件民事审判笔录1份，欲证明在（2016）赣0112民初1326号案件一审庭审中，名人俱乐部认可国顺公司于2016年7月要求其收房，但名人俱乐部拒绝收房；证据三、2019年9月赣怡[2019]字第09053号《房地产估价报告》1份，欲证明国顺公司交付名人俱乐部2733.38平方米房屋，以2016年1月1日为时点评估价值为2501.59万元，以2017年1月1日为时点评估价值为2908.03万元、以2018年10月18日为时点评估价值是3254.36万元，分别占宗地价值的27.82%、32.34%、36.20%，与宗地价值相差甚远。名人俱乐部质证认为：对证据一中交房函的真实性、合法性和关联性均有异议，其未收到该份材料；顺丰快递寄送时间不明，且收件单位处空白，收件人系史先生，均与名人俱乐部无关，顺丰发票时间与国顺公司所述2017年不符，无法证明国顺公司向名人俱乐部发送该交房函催告通知；对证据二中庭审笔录需要法庭核实，且内容仅系国顺公司承诺于2016年7月份交房该证据亦不能证明国顺公司履行了交房通知义务，也不能证明名人俱乐部有拒绝收房行为；对证据三真实性无异议，对关联性、合法性有异议，评估报告是国顺公司单方委托，无法保持公正客观性，且评估的系房屋价值，与本案无关，不应作为本案的参考依据。本院认为，顺丰快递无法显示邮寄时间、收件人为“史先生”，姓名不全，故此快递单不能证明国顺公司已于2017年2月24日将交房函邮寄名人俱乐部通知名人俱乐部收房。（2016）赣0112民初1326号案件民事审判笔录载明名人俱乐部在笔录中质证称国顺公司在2016年7月承诺交房，但仅为口头承诺而未做出实际行动，但均不能证明名人俱乐部拒绝收房，因此，该笔录不能证明名人俱乐部认可国顺公司于2016年7月通知其收房，而名人俱乐部拒绝收房。关于《房地产估价报告》，与本案无关。综上，本院对国顺公司提交上述证据均不予采信。 在二审中，名人俱乐部对一审查明的事实无异议。国顺公司对“2018年12月11日，名人俱乐部与国顺公司签署《房屋交接确认书》”及“江西省高级人民法院再审认为，根据《还建协议》，国顺公司应承担违约金为每天8891.01元”有异议，其认为《房屋交接确认书》无工作人员签名且公章未加盖在确认人处，属虚假确认书，但其对公章的真实性无异议，违约金应以案步房屋价值或租金损失计算。本院认为，《房屋交接确认书》上国顺公司公章真实，国顺公司称该确认书虚假而未提供充公证据予以证明，且一审中国顺公司对该确认书的真实性无异议，因此，对国顺公司确认书虚假的异议意见，本院不予采纳；对于每天违约金8891.01元，江西省高级人民法院再审判决书认定每天违约金8991.01元，一审判决书查明的该内容有笔误，但于国顺公司有利且名人俱乐部无异议，故本院对国顺公司该异议意见亦不予采纳。另二审查明，江西省高级人民法院再审认为，根据《还建协议》，国顺公司应承担违约金8991.01元/天，非一审认定8891.01元/天，应予纠正。本院对一审查明的其他事实予以认定。 本院认为，本案争议焦点为如何计算本案逾期交房违约金。首先，关于逾期时间的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。本案中，国顺公司提交的顺丰快递单不能证明国顺公司已于2017年2月24日将交房函邮寄名人俱乐部通知名人俱乐部收房，（2016）赣0112民初1326号案件民事审判笔录亦不能证明名人俱乐部认可国顺公司于2016年7月通知其收房，且国顺公司提交的证据不能证明2017年3月27日在报纸刊登收房函告前其履行了其他必要的通知收房的义务，故一审判决计算逾期时间为自江西省高级人民法院（2018）赣民再255号民事判决书计算违约金截止时间第2天即2016年7月11日起至双方当事人签署《房屋交接确认书》的2018年12月11日，并无不当。其次，对于违约金计算标准。一审判决根据生效的江西省高级人民法院（2018）赣民再255号民事判决书，按双方签订的《还建协议》约定的每天8991.01元计算，并无不当。当然，一审判决因笔误认定该事实错误后按每天8891.01元计算，名人俱乐部未提起上诉，系名人俱乐部权利自由处分，本院予以尊重，故本院仍按第天8891.01元计算违约金。综上，本院对一审判决认定国顺公司应承担本案违约金为7859652.84元予以维持。双方当事人的其他意见，无事实及法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费67373元（已由江西省国顺房地产开发有限公司预交），由江西省国顺房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周中瑞 审 判 员 罗云奇 审 判 员 钟 情 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 张年花 书 记 员 黄 媚