河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1082民初1330号原告（申请执行人）：河南长葛农村商业银行股份有限公司，住所地：长葛市葛天大道与魏武路交叉口南侧，统一社会信用代码：9141100017439525XD。法定代表人：张自学，该行董事长。委托诉讼代理人：程帅，河南荟智源策律师事务所律师。被告（案外人）：阎芳，女，汉族，1972年11月20日生，住长葛市文明街中段南侧市。委托诉讼代理人：王金伟，长葛公平法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：孙阳阳，男，回族，1985年12月25日生，住长葛市。第三人：惠磊，男，汉族，1982年8月30日生，住长葛市。第三人：岳丹，女，汉族，1985年10月14日生，住长葛市。原告与被告阎芳、孙阳阳、第三人惠磊、岳丹执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程帅，被告阎芳委托诉讼代理人王金伟，第三人惠磊、岳丹到庭参加诉讼；被告孙阳阳经本院传票传唤后无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令对被告孙阳阳名下位于长葛市建设路瑞景新城13号楼1单元17层西户的房屋（房屋价值69万元）准许继续执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2019年7月29日，长葛市人民法院对原告与长葛市锦城房地产开发有限公司、孙阳阳等金融借款纠纷一案作出(2019)豫1082民初3898号民事判决书，判决长葛市锦城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告借款本金860万元及利息(自2016年11月13日至2018年11月13日期间按月利率9·96‰计算，自2018年l1月14日起按月利率14·94‰计算至偿清之日止);陈保安、张翠兰、河南神雁机械制造有限公司、张胜凯、张军杰、长葛市正洋商贸有限公司以及被告孙阳阳对上述款项承担连带清偿责任。上述判决生效后，长葛市锦城房地产开发有限公司及被告孙阳阳等均未履行生效裁判文书确定的义务，故原告依法向长葛市人民法院申请强制执行。执行期间，长葛市人民法院依据(2019)豫1082执3385号执行裁定书查封了被告孙阳阳名下位于长葛市建设路端景新城13号楼1单元17层西户0117002号的房产。2019年11月17日，被告阎芳对上述执行标的提出书面执行异议，长葛市人民法院于2020年4月1日作出(2020)豫1082执异16号执行异议裁定，裁定中止对长葛市建设路瑞景新城13号楼1单元l7层西户房屋的执行。原告不服上述贵院作出的(2020)豫1082执异16号执行异议裁定，特提起本诉讼。被告阎芳与孙阳阳之间并不存在直接的房屋买卖合同关系，也不存在书面买卖合同，被告阎芳并非直接从被告孙阳阳手中购买涉案房屋，而是通过与第三人惠磊、岳丹签订房屋买卖协议的方式间接购得。第三人惠磊、岳丹与被告孙阳阳虽签订有购房合同，但第三人惠磊、岳丹自始既未取得房屋权属证书，也非房屋预告登记人，其依据购房合同对孙阳阳仅享有债权请求权，系属债权范畴，而非物权请求权。故第三人惠磊、岳丹在尚未取得涉案房屋所有权的大前提下，其根本不存在对外转让物权的可能，也即被告阎芳依据其与第三人惠磊、岳丹签订的房屋买卖协议也仅享有债权请求权，而不享有物权请求权。另外，被告孙阳阳与第三人岳丹、惠磊的房屋买卖关系中存在较大的瑕疵，无法排除其与被告孙阳阳存在恶意串通逃避债务执行的意图和嫌疑。被告阎芳在第三人惠磊、岳丹以及被告孙阳阳均没有取得物权且对该事实明知的情况下，仍与第三人惠磊、岳丹达成房屋买卖协议，放纵了自身交易风险的扩大，被告阎芳因涉案房屋被执行所产生的损失，也只能根据合同相对性的原则，向其合同相对方即第三人岳丹、惠磊主张权利;而不应采取执行异议的方式来拖延本案的执行。综上所述，原告认为，被告阎芳作为案外人提起的执行异议申请，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的法律规定，其对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当对被告孙阳阳名下位于长葛市建设南段瑞景新城13号楼1单元17层西户的房屋准许继续执行。被告阎芳辩称：1.被告阎芳购买涉案房屋的行为及要件均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，长葛市人民法院（2020）豫1082执异16号执行裁定书裁定：“中止对本案涉案房屋的执行”认定事实清楚，使用法律正确；2.我国法律并没有强制性的规定在购买期房时一定要进行商品房预告登记。依据《房屋登记办法》，本案涉案房屋不使用商品房预告登记。综上所述，应驳回原告的诉讼请求。第三人惠磊、岳丹述称：原告所说的欺诈问题不存在。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，及本院（2020）豫1082执异16号执行裁定书认定的事实均无异议，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院认定如下：被告孙阳阳和第三人岳丹、惠磊是否存在恶意串通逃避债务执行的嫌疑。被告孙阳阳和第三人岳丹、惠磊之间签订房屋买卖合同后，第三人银行转款给被告孙阳阳12.75万元，但第三人庭审中称，支付的还有部分现金。根据被告孙阳阳出具36.5万元收款条，及第三人与被告阎芳交易履行情况，本院不能认定被告孙阳阳和第三人之间串通逃避债务。综合诉辩，结合有效证据，本院认定如下案件事实：2014年7月5日，被告孙阳阳购买河南科瑞置业有限公司【以下简称科瑞公司】开发的位于长葛市建设路南段西瑞景新城小区第13栋一单元17层西户一套，双方签订《商品房买卖合同》一份【合同编号为20155805】，约定房屋价值为694087元，约定首付款为284087元，银行贷款41万元，2014年9月2日，被告孙阳阳向科瑞公司缴纳首付款284087元、天然气初装费27032元、维修基金10813元；后被告孙阳阳按揭贷款41万元。2016年5月27日，科瑞置业向被告孙阳阳出具购房增值税普通发票，2016年6月13日，长葛市房产管理局为被告孙阳阳办理预告登记【长房预长葛市字30023994】。2017年5月25日，第三人岳丹与被告孙阳阳签订《购房合同》，第三人岳丹购买被告孙阳阳本案涉案房屋，岳丹支付被告孙阳阳购房款36.5万元，被告孙阳阳出具收款条一份，该套房屋的按揭分期欠款由第三人岳丹通过中国民生银行许昌长葛支行支付(详见银行汇款明细、中国民生银行个人账户对账单)，该房屋买卖行为由长葛市l48法律服务所予见证。2018年4月26日，被告阎芳（乙方）与第三人岳丹、惠磊（甲方）、被告孙阳阳（丙方）签订《房屋买卖协议》，第三人岳丹、惠磊二人把本案涉案房屋转卖给被告阎芳，约定:一、甲方把所有权属于自己的位于长葛市建设路南段西瑞景新城小区第13栋一单元17层西户一套卖于乙方【目前该房屋仍登记在丙方名下，甲方于2017年5月25日与丙方签订房屋买卖合同购买此房。丙方对上述情况予以确认;】建筑面积(225平方)；二、乙方一次性支付甲方购房款玖拾叁万元整(人民币930000元整)，该房屋所有权转移给乙方；三、甲方保证该房产无任何产权纠纷。保证该房产无抵押、抵账、出卖等影响乙方行使权力的情形存在，否则由甲方消除影响并赔偿损失。四、如乙方无法实际占有该房屋，甲方应无条件返款上述购房款玖拾叁万元整，并自无法实际占有之日起算，支付乙方月利息2分；如甲方毁约甲方应承担乙方一切损失。本协议生效后甲方向乙方交付该房屋及房屋的相关手续。五、甲方同时应无条件协助乙方办理该套房屋的过户手续，费用由乙方承担。如乙方合理期限内不能协助乙方办理该套房屋的过户手续，甲方自愿向乙方承担十万元的违约金。被告阎芳、孙阳阳、第三人均在房屋买卖协议上签名。王金伟在见证人处签名。原告当日把涉案房屋银行剩余按揭分期欠款35万元交付给按揭银行长葛轩辕银行大周支行，2018年4月27日通过中国银行长葛铁东路支行汇款支付给第三人岳丹购房款57.6万元，剩余4000元抵缴纳2015年8月1日至今的物业费。被告阎芳共计支付第三人岳丹、惠磊购房款93万元整，同日第三人岳丹把涉案房屋的钥匙交给被告阎芳。2018年6月12日，被告阎芳让长葛市力鼎装饰工程有限公司对房屋进行装修，2018年5月3日向河南绿捷物业有限公司缴纳装修垃圾清运费。2018午12月12日，原告搬入该涉案房屋居住生活至今。原告及女儿田雨交纳居住期间产生的水电费、燃气费、物业费。2019年9月27日，本院作出（2019)豫1082执3385号执行裁定书，查封被告孙阳阳名下位于长葛市建设路瑞景新城l3号楼1单元17层西户0117002号房产。2019年l0月l0日向长葛市不动产管理中心送达协助执行通知书，对上述房产预查封。本院认为:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第三人岳丹和惠磊签订《购房合同》并支付了购房款；后被告阎芳、被告孙阳阳、第三人岳丹、惠磊在见证人见证下签订《房屋买卖协议》，被告阎芳已经履行了合同义务，并且实际合法占有案涉房屋，上述行为在人民法院查封案涉房屋前；因案涉房屋开发商因素，导致案涉房屋仍预告登记在被告孙阳阳名下。被告阎芳购房行为符合前述法律规定的要件且权利能够排除执行。因此被告阎芳就执行标的即本案所涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下:驳回原告河南长葛农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。本案受理费10700元，由原告河南长葛农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  赵伟锋人民陪审员  岳朝龙人民陪审员  詹志红二〇二〇年六月一日书 记 员  李冰冰