安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1723民初2696号 原告：胡乘凤，女，1971年11月7日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 委托诉讼代理人：杨长根，青阳县蓉城镇法律服务所工作者。 被告：钱宏，男，1969年1月8日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 被告：方庆，女，1969年10月1日，汉族，户籍地安徽省池州市青阳县，经常居住地安徽省池州市青阳县。 原告胡乘凤诉被告钱宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理。诉讼过程，原告胡乘凤申请追加方庆作为本案被告，本院依法通知方庆作为被告参与诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡乘凤及其委托诉讼代理人杨长根、被告钱宏、方庆到庭参加诉讼。后本院依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡乘凤及其委托诉讼代理人杨长根、被告方庆到庭参加诉讼。被告钱宏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡乘凤向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令钱宏、方庆给付拆迁补偿款50000元(具体数额以拆迁补偿协议载明数额为准);2、本案诉讼费用由钱宏、方庆承担。在本案庭审中，胡乘凤现当庭变更诉讼请求为1、给付停产停业损失28380元；2、给付搬迁奖励22704元；3、给付搬迁费1892元；4、给付拆迁补偿款66745.75元；5、给付拆迁补偿房屋差价款69962.4元；6、因本案而支付的公证费3000元。合计为192684.15元。事实与理由：2004年12月4日,胡乘凤、钱宏订立《房屋租赁合同》，双方约定:钱宏将其所有的坐落于青阳县蓉城镇塔桥新村31房屋租赁给胡乘凤经营使用，租赁期限20年,自2004年12月5日起至2024年12月4日止;租金为150元/月,每半年支付一次。双方还约定:如胡乘凤经营需要,钱宏同意胡乘凤在其租赁范围内的空地上进行建筑搭建。《房屋租赁合同》签订后,胡乘凤依约租赁钱宏房屋经营餐馆,并根据租赁合同约定,在使用的土地上新建了52.48平方米的建筑,还进行了彩钢瓦搭建。2019年6月3日,涉案租赁房屋被青阳县人民政府依法征收,胡乘凤、钱宏依法解除了租赁合同关系。同日，钱宏、方庆与青阳县人民政府签订《房屋征收补偿安置协议书》,取得了依法应由胡乘凤所得的补偿款等合计为298594.55元。钱宏、方庆取得补偿款后占为己有,拒不支付给胡乘凤,侵害了胡乘凤的合法权益。为此依《民事诉讼法》规定,特具状请求贵院依法支持诉讼请求。 钱宏辩称，1、合同实际上是2019年元月份签订的，合同签订后胡乘凤一直没有交房租。2、胡乘凤没有取得工商部门的营业执照。3、对胡乘凤的诉讼请求不予认可，胡乘凤搭建是她搭建的，但是占用了我的宅基地和院墙，我虽然同意胡乘凤搭建房屋，但是胡乘凤没有另外交纳房租，所以胡乘凤搭建的房屋补偿款是抵房租的。 方庆辩称，1、双方租赁的合同是伪造的，合同只有一份，是胡乘凤自己制作的，我不清楚，刚开始双方没有合同，去年政府下达征收公告后，胡乘凤和钱宏于2019年元月份签订了这份合同，签订的日期为2004年。钱宏不可能和胡乘凤签订20年的租期，而每个月租金只有150元，这是2004年的价格，在2018年增加到5000元半年，签订日期为2004年，合同纸张较新不可能是在2004年签的。合同上没有我的签名，在2004年的时候这个房屋是我和钱宏共有的。2、签订合同后，胡乘凤不是经营餐馆是从事学生的课外辅导教育，胡乘凤在我房屋院墙四周搭建了简易的彩钢瓦建筑。3、对胡乘凤诉请停产停业的损失56760元是根据我的主房的面积再加上胡乘凤搭建彩钢瓦建筑52.48平方的一半来计算的，搬迁奖励是指主房奖励与胡乘凤没关系，搬迁费也是根据我的主房的面积再加上胡乘凤搭建彩钢瓦建筑52.48平方的一半来计算的，拆迁补偿款就是胡乘凤添置设备和她搭建彩钢瓦建筑的补偿款，具体数额相差1000元左右。对补偿差价款不同意支付给胡乘凤且不合理。对公证费3000元不清楚，是胡乘凤自作主张的。胡乘凤递交的是房屋租赁合同并不是经营合同，因此胡乘凤要求停产停业损失与她无关。搬迁奖励是奖励房东的钱与胡乘凤没有任何关系。合同是在征收后补签的，所以这个合同是无效的，合同只有一份，我本人没有，合同签订后一直没有交房租。租赁合同是胡乘凤诱导钱宏签的，目的是要征收补偿款。 本院经审理认定事实如下：对双方当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对胡乘凤提交的证据一房屋租赁合同,双方均认可该租赁合同的实际签订时间为2019年元月，结合钱宏、方庆向本院提交的青阳县政府提交的房屋征收补偿方案意见稿，可认定双方在签订该合同时已经对政府即将拆迁有了一定的预知，故对合同上的租赁期限截止2024年12月4日不予确认，结合双方的当庭陈述以及租赁合同的约定，可认定双方约定的租金的交付方式是先使用再交租，租金半年交付一次。综上，对租赁合同的部分内容予以确认，双方存在不定期租赁关系，即胡乘凤承租房屋后，半年交付租金一次，但双方在明知房屋即将拆迁仍然约定租赁期限截止2024年12月，该约定非当事人真实意思表示，不具有法律效力。对证据二租赁房屋拆迁丈量登记表，钱宏、方庆无异议，本院经审查予以确认。对证据三《公证书》、证据四房屋现状图、拆迁补偿协议、证据五离婚协议、证据六青阳县政府青政房征（2019）2号国有土地征收公告以及附件征收补偿安置方案，钱宏、方庆对其真实性无异议，本院经审查予以确认；对公证费发票予以确认，对新艺婚纱影楼的定额发票，不能证实与本案具有关联性，不予确认。对钱宏、方庆向本院提交的证据一房屋所有权证、国有土地使用权出让呈报表，本院经审查予以确认；对证据二青阳县政府提交的房屋征收补偿方案意见稿，本院经核对后予以确认。根据上述认定的证据和双方当事人陈述一致的事实，经审理查明：案涉房屋坐落于青阳县蓉城镇富塔桥新村31号，属私有房屋，建筑面积为140.83㎡，登记权利人为钱宏，系钱宏和方庆婚姻存续期间的共有房屋。2011年2月1日，钱宏和方庆协议离婚，离婚协议约定上述房屋楼上归方庆使用，楼下部分归钱宏使用，未对房屋所有权进行分割。2004年，胡乘凤就开始承租蓉城镇塔桥新村31号房屋，双方签订了一年的租赁合同，后双方一直未再签订书面租赁合同，但胡乘凤一直租用上述房屋，租金满半年交付一次，租金交至2018年12月底。2019年元月，因政府发布包括案涉房屋在内县东门酒厂及周边地块棚改工程项目的征收补偿方案征求意见稿，为此钱宏作为甲方和胡乘凤作为乙方补签租赁合同。双方在合同上约定：租赁期限为20年，自2004年12月5日起至2024年1月4日止，租赁房屋期满或合同解除后，甲方有权收回本属于甲方的房屋及所有的附属物品、设备、设施，房屋租金每月150元，每年可随市场经济变化而协商变动，租金为每半年交付一次；乙方如有经营需要，甲方同意乙方在租户范围内的空地上进行建筑搭建；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，胡乘凤租赁该房屋用于经营学生服务所，并以“青阳县蓉城镇利学饭店”名义办理了营业执照。该合同履行过程中，因公共利益的需要，青阳县人民政府决定对县城区“东门酒厂”及周边地块城改（棚改）工程项目规划红线范围内国有土地上的房屋等附属物实施征收。2019年3月27日，青阳县人民政府发布青政房征字[2019]2号文件《征收公告》及附件“补偿安置方案”，对土地和房屋征收范围、补偿安置方式、奖励及补助等进行了规定：一、房屋征收原则上采取产权调换、货币化补偿两种安置方式，被征收户可选其中一种方式。允许产权调换的房屋是指经认定为合法和参照合法建筑予以补偿的主房。被征收户在本次新建的高层安置楼中调换住宅安置房的，根据被征收户经认定的主房建筑面积按1:1.35比例调换。安置房结算单价分别为：1050元/㎡（1-6层）、1090元/㎡（7-16层）、1050元/㎡（17层及以上）。货币化补偿安置款主要有被征收房屋市场评估价值（含土地价值）、被征收房屋装修及附属物补偿费、六个月的临时安置费、搬迁费、签约与搬迁奖励等六个部分构成。二、对按规定签订协议书、在规定时间内搬迁完毕并交付拆除的，按经认定的主房面积给予搬迁奖励，按经认定的主房面积160元／㎡计发。三、经营、生产、仓储用房依据实际经营面积按10元／㎡计付搬迁费。四、实行货币化补偿的门面房，按照被征收房屋市场评估价的10％计付停产停业损失费；实际正在生产、商业经营用房按每月25元／㎡标准一次性计付12个月的停产停业损失费。本案钱宏和方庆共有的房屋在拆除范围内。2019年6月3日，钱宏作为乙方与征收人青阳县人民政府作为甲方签订《房屋征收补偿安置协议书》,主要约定有：一、由甲方对乙方的建筑物、附属物拆除；被征收的房屋选择产权调换方式；乙方经认定为合法建筑和参照补偿的面积合计189.2㎡，选择产权调换可在政府统建安置区选房255.42㎡。甲方补偿乙方主房评估补偿费177917.23元、附房及装潢评估补偿费73478.4元、搬迁奖励费用30272元，以上三项应结算金额281667.63元；乙方选择调换房屋，安置在安置区5号地块3号、4号、6号楼，房屋价款合计398296.6元；由于乙方选择产权调换，房屋价格和拆迁补偿结算金额两比后，乙方应向甲方支付116629元。付款时间为：结算后，属乙方应付甲方的，乙方须在回迁领安置房钥匙前一次结清。补偿乙方临时安置费12000元、搬迁费3492元（其中住宅房部分1600元、经营生产仓储用房部分1892元）、经营用房停产停业损失费56760元，以上三项应补偿金额合计72252元，由乙方凭《搬迁完毕证明》等到青阳县人民政府一次结清。甲方付乙方租户搬家费800元。三、乙方在本协议生效之日起七日内搬迁完毕，房屋及附属物完整交付甲方拆除，乙方如未能按期搬迁，不得享受相关奖励。2019年3月27日，青阳县人民政府发布征收公告后，钱宏即通知胡乘凤搬离租赁房屋，但因学校未放假，胡乘凤至2019年7月初才搬离租赁房屋。后双方为部分征收补偿款的归属协商未果，胡乘凤遂诉至本院。 另查，经本院组织双方核实，涉案房屋征收补偿结算表上的主房中砖木26.24平方米、附属房屋中26.24平方米、新建房活动板房14.16平方米、彩钢瓦房10.81平方米、分体式空调、电能热水器、单口炉灶、电话、排油烟扇、监控、彩钢棚、钢瓦棚、纤维板、灰板条、扣板均系胡乘凤在租赁涉案房屋时建造和添置，在房屋征收补偿结算表中结算款为68078.6元，其中砖木主房、附属房屋、彩钢瓦房均系在胡乘凤家四面院墙上或三面院墙上搭建。 本院认为，2004年，胡乘凤承租钱宏、方庆所有的蓉城镇塔桥新村31号房屋，双方虽未签订书面合同，但胡乘凤一直支付房租到2018年12月，在2019年1月补签的租赁合同中双方约定租金半年交付一次，未明确是先使用还是先交付租金，双方也认可在2018年租金系满半年交付一次，钱宏、方庆认为2019年没有同意满半年再交房租，未能提交相关证据证实，故根据双方的交易习惯以及合同法规定，应当认定双方约定2019年的房租系满半年缴纳，故2019年双方的租赁关系处于延续中，形成不定期租赁关系。因政府的征收行为致使双方的租赁关系解除，对承租人胡乘凤扩建、添设的附属物以及装饰装修损失，应根据双方约定和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律司法解释规定予以处理，因胡宏选择了产权调换的方式，政府未对胡乘凤扩建、添设的附属物以及装饰装修费用委托进行评估，而是依据相关拆迁政策文件予以处理，故上述扩建、添设的附属物及装修装饰费用可参照政府出具的拆迁补偿结算表，且双方对此也无争议。对胡乘凤诉请的停产停业损失、搬迁奖励、搬迁费、拆迁补偿款、拆迁补偿房屋差价款、公证费，本院评判如下： 一、停产停业损失。本案因政府征收房屋，导致胡乘凤与钱宏之间租赁合同不能履行，胡乘凤可获得适当的恢复生产经营期。因政府征收行为导致案涉租赁合同解除，系不可归责于双方的事由，故双方均不存在过错。因合同解除，承租人胡乘凤必然存在一定的停产停业损失，根据公平原则，亦应得到适当补偿，但考虑到其经营性质和其实际经营到2019年6月底学生放假的事实等，酌情判令钱宏支付其停产停业损失5000元。 二、搬迁奖励费。该费用是征收部门在本次房屋征收中规定的政策，用于鼓励被拆迁人积极协助房屋拆迁，是支付给产权人的费用，属于定型化的补偿费用。该费用并非因为承租人积极搬迁产生。因此，胡乘凤主张该费用没有法律依据，本院不予支持。 三、搬迁费。该项费用是拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人因搬迁房屋而应当支付的一项补助费。该费用主要包括设备搬迁、安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。经本院与双方核实，被征收房屋设施设备、构筑物及其他辅助设施双方较大部分由钱宏添置，其他由胡乘凤添置，因政府和钱宏在征收补偿安置协议中约定县政府给付钱宏的租户搬家费800元，故本院参照上述标准依法确定钱宏给付胡乘凤搬迁费800元。 四、拆迁补偿款。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。……”。本案政府征收的26.24平方米砖木结构房屋、附属房屋26.24平方米、新建房活动板房14.16平方米、彩钢瓦房10.81平方米均系胡乘凤在租赁期间搭建，双方在租赁合同中未约定搭建费用的处理，且本案系政府征收行为导致合同解除，政府对上述房屋已予以补偿，故上述房屋的征收补偿款应由钱宏支付给胡乘凤，但胡乘凤系在钱宏原院墙上搭建砖木主房和附房以及彩钢瓦房，故对其原院墙的搭建费用应予以扣除，现房屋已拆除，故本院参照院墙的补偿标准并根据胡乘凤自认的院墙高度所确定的院墙面积，酌情确定砖木主房和附房以及彩钢瓦房的结算补偿款共计52849.15元的10%归钱宏所有，90%归胡乘凤所有。彩钢棚、钢瓦棚、纤维板、灰板条、扣板、排油烟扇、监控系胡乘凤在租赁涉案房屋时的装修和添附，根据最高法院上述司法解释关于装饰装修残值损失按照公平原则处理的规定，该部分的征收补偿款应归胡乘凤所有。分体式空调、电能热水器、单口炉灶、电话系胡乘凤租赁期间的添置，政府征收后对其重新移装费用进行了补偿，该部分补偿费当归胡乘凤所有。因此，确认胡乘凤应获得补偿款为62793元。钱宏、方庆辩称主房、附房、彩钢瓦房等占用了其地基，因政府征收采取的是房屋和土地分别征收并补偿方式，上述房屋等拆迁补偿款并不包含土地使用权价值，故对其辩解不予采信。 五、拆迁补偿房屋差价款。胡乘凤认为，政府征收的26.24平方米砖木结构房屋系其搭建，按照拆迁政策，拆迁房屋面积补偿135%，也就是说政府另行补偿给钱宏35.424平方米房屋，该房屋按照现在的市场价5000元计算，扣除钱宏应支付的调换房屋单价每平方米1050元，钱宏实际获得的利益每平方米3950元，共35.424平方米的房屋差价结为139924.80元。经审查认为，政府征收采取的是产权调换为主，货币化补偿为辅的原则，钱宏选择了产权调换，政府根据拆迁政策补偿135%的房屋面积，另行补偿的房屋面积系钱宏选择的补偿方式而给予的拆迁政策优惠，和胡乘凤搭建的房屋并无直接关系，且搭建的房屋的价值政府已予以补偿，本院也在本判决中要求钱宏支付给胡乘凤，故对胡乘凤的该项诉求本院不予支持。 六、公证费。2019年7月，胡乘凤为了保全证据，申请对承租期间建设的建筑物构筑物等进行拍照摄像并公证，根据公证费发票显示为2000元。该公证非诉讼保全，双方在拆迁的时候的对胡乘凤搭建的房屋形成确认图纸，政府也对拆迁的房屋及其设备设施予以测定，且钱宏、方庆对胡乘凤搭建的房屋和添附的设备设施并无异议，双方争议的系承租期间建设的建筑物构筑物归属问题，故该证据保全费用系当事人为诉讼利益的非必要性支出，其要求钱宏、方庆支付该项费用，无事实和法律依据，不予支持。 综上，因诉争的租赁房屋系钱宏、方庆的共同财产，其共同享有拆迁补偿利益归属，故应共同向胡乘凤支付上述拆迁补偿费用。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第(五)项、第九十六条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、第十四条（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决如下: 一、钱宏、方庆于本判决生效后十日内支付胡乘凤房屋及其附属物补偿款、装饰装修补偿款计62793元，停产停业损失5000元、搬迁费800元，合计68593元。 二、驳回胡乘凤的其他诉讼请求。 案件受理费4154元，由钱宏、方庆负担1515元、胡乘凤负担2639元。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审 判 长  徐 峰 人民陪审员  汤玉贵 人民陪审员  章丽娟 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  章 振 附：附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。……”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。