湖南省张家界市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0802民初959号 原告：吴新中，男，1948年12月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。 法定代表人：毛致平，董事长。 被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。 法定代表人：毛致平，董事长。 原告吴新中诉被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日、2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告吴新中的委托诉讼代理人周金桂到庭参加诉讼，被告大成酒店公司、被告山水置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴新中向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付房款、委托装修款和酒店开办费用总计694560元；2、判令两被告支付房屋收益款247969元；3、判令两被告支付违约金27782.4元；4、判令两被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2015年4月28日原告与被告张家界山水公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，购买坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店的大成座第8层805号房，建筑面积57.88平方米。总价为347280元。原告于当日一次性支付购房款347280元，被告张家界山水公司出具了收据。同日，原告与两被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，委托装修改造款总额为347280元，原告于当日一次性支付了装修改造款；合同约定委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年，委托期限内，被告从本合同生效之日起，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的15%折旧比例返还给原告，每年52092元，第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还给原告，每年34728元；自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，由被告一次性划入原告指定银行账户。同日，原告与被告张家界大成山水酒店公司还签订了一份《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》，合同约定租赁期限最短不少于3年，最长不超过5年；约定合同承包经营期内，第一年、第二年被告支付原告租金每年52092元，第三年至第五年支付原告租金每年34728元；同日，原告与二被告张家界大成山水公司该签订了一份《三方承诺合同》，三方约定在2018年4月28日至2020年4月28日期间，原告可以无理由退房，并由张家界山水公司按原价支付房款、委托装修款和酒店开办费用总计694560元。从2016年9月开始，被告少付或拒付原告房屋租赁收益款，至2020年4月28日止，共计欠付256767元。按照以上合同约定，自2015年4月28日起至2017年4月28日止，被告每年应向原告支付装修改造款和租金共计104184元，实际付款情况为：2015年4月28日至2017年4月28日，实付104184元，少付104184元；按照以上合同约定，自2017年4月28日起至2020年4月28日止，被告每年应向原告支付装修改造款和租金共计69456元，自2017年4月28日起至2020年4月28日止，被告三年间应向原告支付装修改造款和租金共计208368元，实际付款情况为：2017年4月28日至2020年4月28日实付64583元，少付143785元，总计104184＋143785＝247969元。根据《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》第九条约定，被告应向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，即13891.2元（347280元×48÷12×1%＝13891.2元）；根据《房屋承包经营合同》第九条约定，被告应向原告支付违约期内应支付的租金的1%作为违约金，即13891.2元（347280元×48÷12×1%＝13891.2元）。以上违约金共计27782.4元。原告认为，被告未依照合同履行义务，属于单方面违约行为，应承担违约责任，两被告应承担连带责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告大成酒店公司、山水置业公司共同提出答辩意见：依法公正处理本案，降低违约金；因出现××不可抗力因素，请求减免租金；驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：一、回购款及租金支付情况：1、房屋回购款不应计算违约金，原告与被告大成酒店公司一直存在房屋租赁关系，原告将所购房屋一直租赁给被告大成酒店公司用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，故被告山水置业公司不存在回购违约，不应当计算回购违约金。2、2015年4月28日起至2020年4月28日止，被告已向原告共计支付174330元；3、被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；4、因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准；1、被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准；2、被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，被告无力回购，被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记，请求原告放弃回购。若原告执意回购，则原告需先解除房屋上的租赁关系，并解除网签，《房屋回购合同》也明确约定“被告在该房屋回购手续办妥之日将上述回购款支付给原告，”原告需使交付给被告的房屋达到无权利瑕疵的条件，否则被告无法解除网签，将有损被告的合法权益。因新冠疫情的影响及张家界旅游形势的变化，通往张家界核心景区的张家界市政公路改造及其他政策因素，被告大成酒店公司虽不断加大营销力度和宴席市场开发，但总体经营情况比较疲软，与张家界旅游政策变化完全息息牵连。现因被告经营困难，被告没有经济能力回购涉案房屋，请求原告放弃要求被告回购涉案房屋，双方继续履行商品房买卖合同，被告愿意协助原告办理产权过户登记手续。四、原告应当选择行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。1、原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购；2、原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据；3、本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了房屋租赁合同，第六条约定房屋转让的条件和期限，以及要求被告受让房屋的时间，逾期未履行的违约责任。本案合同的履行是否符合约定的标准，合议庭应当综合认定，对原告诉请进行释明，不予支持原告主张回购为宜，被告同意协助原告办理房屋产权过户登记手续。五、原告已丧失房屋回购权利：解除权期限只有三个月。关于房屋回购，合同明确约定了回购的期限和条件，原告不能举证其在回购期到临之前提前90日书面要求回购的事实，也没有在回购期满后的60日内主张回购，该合同解除权属于法律上的形成权，现因已经超过三个月的行使期限，原告再也无权主张回购，原告只能选择继续履行不定期租赁合同。六、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。1、原告举证主张被告山水置业公司承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；2、《担保法》第26条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告山水置业公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。 查明的事实 根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实： 1、2015年4月28日，原告吴新中（甲方）与被告山水置业公司（乙方）签订了《张家界市商品房现房买卖合同及商品房现房买卖合同之补充合同》，约定由原告吴新中购买位于张家界市永定区坪的湖南张家界大成山水国际大酒店大成座第8层850号房，建筑面积57.88平方米，房款347280元。 2、2015年4月28日，原告吴新中（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》，合同约定：原告吴新中将购买的坐落于张家界市永定区坪办事处大庸路北侧的张家界大成山水国际大酒店（二期）8层850号房屋委托被告大成酒店公司按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，承包经营期限为三至五年，即最短不少于三年，最长不超过五年。承包经营期限于甲方与张家界山水天下置业有限公司签订该房屋《张家界市商品房现房买卖合同》规定的全部房款及甲、乙双方签署的《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》约定的款项付清之日起开始计算。合同承包经营期限内，第一年、第二年甲方的年承包收益为承包金，比例为购房总额的15%，年承包金标准为人民币伍万贰仟零玖拾贰元整（小写￥：52092元）；第三年至第五年甲方的年承包收益为承包金，比例为购房总额的10%，年承包金标准为人民币叁万肆仟柒佰贰拾捌元整（小写￥：34728元）。乙方按年向甲方支付承包金收益，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年承包金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。合同承包经营期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付承包经营收益，应付给甲方的承包经营收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的承包金的1%作为违约金。 3、2015年4月28日，原告吴新中（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，合同约定：甲方购买的房屋坐落于张家界市永定区侧的张家界大成山水国际大酒店（二期）第8层850号房，建筑面积57.88平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准首次装修和更新改造、维护，对外统一经营管理。在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜都授权乙方处理，房屋的装修、购买酒店空调等设备和酒店开办等费用为347280元（由首次装修、购买酒店设备、酒店开办等费用和酒店今后维护改造款两部分组成），委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；甲乙双方协商同意该房屋的委托装修改造期限于甲方与张家界山水天下置业有限公司签定的该房屋《张家界市商品房现房买卖合同》规定的全部房款和本合同第二条第二款约定的费用付清之日起开始计算。本合同承包经营期限内，第一年、第二年委托装修改造折旧款按该房屋委托装修改造款总额的百分之十五（15%）折旧比例计算，年委托装修改造折旧款返还的金额标准为人民币伍万贰仟零玖拾贰元整（小写：￥52092元）；第三年至第五年委托装修改造折旧款按该房屋委托装修改造款总额的百分之十（10%）折旧比例计算，年委托装修改造折旧款返还的金额标准为人民币叁万肆仟柒佰贰拾捌元整（小写：￥34728元）；乙方按年向甲方支付委托装修改造折旧款返还款，自合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年委托装修改造折旧款返还款一次性划拨入甲方指定的银行账户。本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款总额的1%作为违约金。 4、2015年4月28日，原告吴新中（甲方）与被告山水置业公司（乙方）、被告大成酒店公司（丙方）签订了《三方承诺合同》，合同约定：1．甲方承诺只办理该房屋网签登记，不办理产权证。乙方承诺办理房屋网签登记，由于应甲方要求不办理该房屋其他手续而承担的违约责任以本合同约定为准。2．甲方自2018年4月28日至2020年4月28日期间，可以向乙方提出无理由退房要求。同时乙方也可在此期间向甲方提出解除购房合同的要求。3．如甲方在上述期限内提出退房申请，乙方不得拒绝该申请，甲乙双方在180个工作日内完成具体退房手续。4．甲乙双方在撤销该房屋网签后两个工作日内，乙方按原价支付向甲方支付房款、委托装修款和酒店开办费用，总计￥：陆拾玖万肆仟伍佰陆拾元整。5．乙方支付了以上述返还总费用，不再支付其它任何费用和其它违约金给甲方。6．丙方作为乙方担保方，对本合同承担连带担保责任，当发生争议时，甲方可以要求乙方，丙方任意一方单独履行债务，也可以一并要求乙方、丙方共同履行债务。 5、2015年4月28日，原告吴新中按照合同约定支付了房款和装修款共计694560元。 6、2018年4月28日，原告吴新中向被告山水置业公司、大成酒店公司提出书面回购申请。 7、被告大成酒店公司自2015年4月28日起至2020年4月28日止，向原告吴新中共支付承包金87165元，支付委托装修改造折旧款87165元，还下欠原告吴新中2015年4月28日起至2020年4月28日期间的承包金121298元（52092元×2年+34728元×3年+34728元÷365天×1天-已付87165元），下欠委托装修折旧改造款121298元（52092元×2年+34728元×3年+34728元÷365天×1天-已付87165元）。 8、根据合同约定，被告大成酒店公司应当向原告吴新中支付2015年4月28日起至2020年4月28日期间下欠的承包金违约金1213元（121298元×1%），支付下欠的委托装修改造折旧款违约金1213元（121298元×1%）。 上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同及商品房现房买卖合同之补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》、《三方承诺合同》、收据、回购申请、中信银行流水等证据证明，本院予以确认。 判决的理由与结果 本院认为，原告吴新中与被告山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同及商品房现房买卖合同之补充合同》，原告吴新中与被告大成酒店公司签订的《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》以及原告吴新中与被告山水置业公司、被告大成酒店公司签订的《三方承诺合同》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。故原告吴新中要求被告大成酒店公司支付自2015年4月28日起至2020年4月28日期间下欠的承包金及返还委托装修折旧款并支付违约金的请求，既符合法律规定，又符合双方合同约定，理由正当，本院予以支持。原告吴新中要求被告山水置业公司支付房屋收益款及违约金无合同约定，也无事实依据，该项请求本院不予支持。 原告吴新中（甲方）与被告山水置业公司（乙方）、大成酒店公司（丙方）签订的《三方承诺合同》中约定，甲方自2018年4月28日至2020年4月28日期间，可以向乙方提出无理由退房要求。丙方作为乙方担保方，对本合同承担连带担保责任，当发生争议时，甲方可以要求乙方，丙方任意一方单独履行债务，也可以一并要求乙方、丙方共同履行债务。故原告吴新中要求两被告支付房款、委托装修款和酒店开办费用共计694560元，符合合同约定，该请求本院予以支持。 两被告辩称因新冠肺炎疫情影响，导致经营困难，请求减免租金或调整租金支付标准的问题。本院认为被告大成酒店公司承包原告房屋从事酒店经营，2020年1月爆发的新冠肺炎疫情，属于不可预见、不可避免的情形，属于不可抗力。新冠肺炎疫情对被告大成酒店公司酒店经营确有影响，故两被告要求调减租金（承包金）的观点本院予以采纳，本院根据实际情况，酌定免除被告大成酒店公司支付1个月的房屋承包金义务及相应违约金。故，被告大成酒店公司应支付原告吴新中自2015年4月28日起至2020年4月28日期间的承包金118404元（121298元-2894元/月×1个月）及违约金1184元。支付承包金和委托装修改造折旧款共计239702元（118404元+121298元），违约金共计为2397元（1184元+1213元）。被告辩称应降低违约金的观点，因双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的观点，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同向原告吴新中支付房款、委托装修款和酒店开办费用共计694560元，限本判决生效后十日内履行完毕。 二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告吴新中支付2015年4月28日起至2020年4月28日期间下欠的承包金及委托装修改造折旧款共计239702元，支付承包金及委托装修改造折旧款违约金2397元，限本判决生效后十日内履行完毕。 三、驳回原告吴新中的其他诉讼请求。 案件受理费13504元，适用简易程序减半收取6752元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、被告张家界山水天下置业有限公司共同负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审判员  向桂兰 二〇二〇年六月二十五日 法官助理汪爱英 书记员吴雪娇 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 二、《中华人民共和国担保法》 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。