广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初871号原告：肇庆大旺海印又一城商业有限公司。住所：肇庆市高新区*******海印又一城商场A销售中心二楼01室。统一社会信用代码：914************129。法定代表人：邵建明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被告：陈永红，女，1979年1月8日出生，汉族，住广东省肇庆市高新开发区城区******************。公民身份号码：440************028。原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司（以下简称“海印又一城”）与被告陈永红商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海印又一城的委托诉讼代理人梁永平及被告陈永红到庭。该案现已审理终结。原告海印又一城向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付购房款120000元及违约金9840元（该违约金暂计至2019年12月10日，余下违约金按每日万分之五的标准计至被告付清款项之日止）；２.要求被告赔偿原告律师费5000元；3.要求被告赔偿原告物业管理费损失1921.26元，合计应向原告支付136761.26元；４.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年8月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，由原告向被告出售“肇庆高新区大旺大道74号海印又一城办公楼Ｂ栋915房”，总房款为人民币240000元。上述合同约定被告应以分期付款的方式支付购房款，并明确约定了逾期付款的违约责任。上述合同签订后，被告只支付了120000元，余款120000元虽经原告多次催告，但被告一直未付。由于被告没有付清购房款，依照《补充协议》的约定，原告有权顺延交楼；同时还约定因被告原因造成无法按时交楼的，有关《临时管理规约》及《前期物业管理服务协议》对被告自然生效。虽然被告因违约而未能收楼，但物管公司已向原告主张涉案房屋的管理费，并由此造成原告损失。综上所述，被告已构成违约，原告依法提起诉讼，请予以支持。被告陈永红辩称：我希望本案可以进行调解，调解方案是：1.所有的诉讼费和违约金合计减少调整为1万元；2.五月、六月合计2万元，我会一次性在六月交2万元，此后分期付款。如果无法调解的情况下。对原告主张的欠款事实和数额没有异议，其他项目由法院依法审查，我方希望可以酌情降低违约金、律师费等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告向本院提供证据如下：1.商品房买卖合同，证明原、被告存在购房合同关系，被告向原告购买涉案房屋；2.购房发票，证明被告只支付了部分购房款；3.催告函，证明由于被告未履行支付购房款的义务，原告依法向被告发出催告函；4.委托合同；5.律师费发票；证据4、5证明原告委托律师维权并支付了律师费，该律师费依照合同约定应由被告承担；6.前期物业服务合同；7.管理费催缴函；证据6、7证明由于被告违约未能收楼，物管公司向原告催收相应的物管费，造成了被告损失。被告对原告提交证据的质证意见为：对证据1-7三性均没有异议。被告没有提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年8月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告位于肇庆高新区大旺大道74号海印又一城办公楼B栋915房，该商品房的用途为办公楼，建筑面积共48平方米，其中，套内建筑面积36.98平方米。该商品房属现房，按套出售，总价款为240000元。第六条，双方约定按分期付款方式付款：首期房价款120000元，应当在2017年8月29前支付，余款房款120000元，应于2018年2月28日前支付。第七条，买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。同日，原告与被告签订《合同补充协议》，附件四补充协议的第六条约定：如因买受人违约导致出卖人解除合同的，买受人应于收到出卖人解除通知后7日内，协助出卖人办理房管部门涂销登记等相关退房手续，否则出卖人除有权不退还买受人已付房款外，还有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、律师费等。后原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定将原合同第六条付款方式中，余款120000元于2018年2月28日前付清变更为2019年6月30日前付清。双方签订《商品房买卖合同》后，被告按照合同约定于2017年8月29日支付了首期购房款120000元。因被告未支付余下购房款120000元。2019年7月2日、8月7日、9月7日、10月12日，原告按照被告提供的联系地址向被告寄出《支付楼款催告函》。2015年3月22日，原告与案外人广州海印物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定业主应于接收楼宇之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因原告原因未能按时交给物业买受人的物业，其屋企服务费用（物业服务资金）由原告全额交纳。2019年11月30日，案外人广州海印物业管理有限公司向原告发出《管理费催缴函》及欠费清单，催告原告于2019年12月15日缴清B-915房陈永红拖欠的款项。截至庭审时，原告确认其仍未支付该费用。2019年4月2日，原告聘请律师代理本案诉讼事宜，与广东四方三和律师事务所签订《委托合同》，约定本案代理费5000元。庭审中，该所指派梁永平律师作为代理人参加庭审。原告向本院提供律师费发票一份，确认本案代理费用为5000元。庭审中，双方均确认被告未实际接收房屋。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原告海印又一城与被告陈永红签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，应受法律保护，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。被告应按照合同约定，于2019年6月30日前支付购房余款120000元给原告。原告对其欠款事实没有异议，本院对原告请求被告支付购房款120000元的诉讼请求予以支持。关于支付违约金的问题。被告没有按照合同约定按时支付购房款，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。按照涉案合同第七条：“买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。”故被告应从2019年7月1日起，以逾期应付款120000元为基数，按日利率0.05%计付违约金至债务清偿之日止。原告主张暂计至2019年12月10日，被告应支付的违约金为9720元，此后按上述标准计至被告付清款项之日止。对原告主张的违约金，本院在核定范围内予以支持。关于支付律师费的问题。涉案合同只约定了因被告违约导致原告解除合同时，被告应赔偿原告因此支出的律师费等费用，本案中，原告的诉讼请求并没有提出解除合同，且原告已主张违约金，原告主张被告在承担违约金外承担律师费没有依据，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿其物业管理费损失的问题。本案中，原告并非物业服务合同的当事人，亦没有向案外人广州海印物业管理有限公司代付肇庆高新区大旺大道74号海印又一城办公楼B栋915房的物业管理费，该损失未实际发生，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陈永红应在本判决生效之日起十五日内向原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司支付购房款120000元；二、被告陈永红应在本判决生效之日起十五日内向原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司支付违约金9720元（暂计至2019年12月10日，2019年12月11日起，违约金应以逾期应付款120000元为基数，按日利率0.05%计算至债务清偿之日止）；三、驳回原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1518元（原告已预缴），由原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司负担69元，被告陈永红负担1449元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  彭静雯二〇二〇年六月五日书记员  彭敏玲