山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初1846号 原告：山东高创建设投资集团有限公司，住所地：潍坊高新区高二路517号，统一社会信用代码：913707006894847290。 法定代表人：程辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马瑛，山东日中律师事务所律师。 被告：朱致霞，女，汉族，1960年5月14日生，住潍坊市坊子区， 委托诉讼代理人：王光伟（朱致霞之夫），男，1966年3月11日生，汉族，住潍坊市坊子区， 原告山东高创建设投资集团有限公司（以下简称“高创公司”）与被告朱致霞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高创公司及其委托诉讼代理人马瑛，被告朱致霞及其委托诉讼代理人王光伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求法院：1、依法判令被告支付2018年房屋租赁费9926.54元、以及承担违约金8403.56元，违约金暂计算至2019年11月6日，后续按合同另算。2、请求法院判令被告恢复租赁房屋原状，清除租赁房屋内物品，另应按商品房租赁市场价承担侵占房屋期间的租赁费127832.06元，暂计至2019年11月6日。3、请求法院判令被告承担原告延迟交房的违约金46810.74元（暂计至2019年11月6日，共188天）。4、请求法院判令被告承担租赁期间所欠的水费1058.46元、物业费2447.6元、生活垃圾处理费1305.4元，共计4811.46元。5、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告与被告于2016年12月23日签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁位于潍坊市××城市广场××＃-6商铺，该商铺建筑面积为271.96平方米，租赁期限为2017年1月1日至2018年12月31日，租赁费每年租金均为人民币9926.54元（大写：玖仟玖佰贰拾六元伍角肆分整）。被告在缴纳2017年租赁费9926.54元后，再无按照合同约定缴纳2018年商铺租金。被告在原商铺租赁合同到期后至今仍侵占该房屋，未恢复租赁房屋的原状，清除房屋内物品，造成该房屋（高新城市广场9#-1商铺已于2017年12月17日出售）无法交付给业主。该房屋按买卖合同约定应于2019年1月31日前交付，因被告侵占房屋而无法交房，造成原告违约，违约金为46810.74元（暂计至2019年11月6日，共188天）。同时按市场同地段小区商铺租赁均价1.6元/天/平，房屋面积258.56平方米，被告应承担侵占期间的租赁费127832.06元（截止至2019年11月6日，共计309天）。被告在租赁期间未缴纳部分水电费、物业费和生活垃圾处理费，请求法院判令被告缴纳水费1058.46元、物业费2447.6元（欠2018年7月1日至2018年12月31日，271.96平*15元/平*6个月）、生活垃圾处理费1305.4元（271.96平*0.8元/平*6个月），共计4811.46元。以上费用共计197784.36元。 被告朱致霞辩称，1、被告并不欠租赁费，2018年的租金已经缴纳了，我这里有打款凭证。2、房子到期后，我交了1万元的租赁押金，原告没有退给我，所以我也就没有把钥匙给原告，我的要求就是原告先退押金我就还钥匙，但原告的要求是先还钥匙再退押金，但在我和原告的沟通中我对原告产生了怀疑，我不敢先交钥匙，因此我要求先退押金，再还钥匙。3、当时租房子的时候口头承诺是租赁5年以上，所以我才放心装修。1月份我和原告签订合同后，3、4月份我就开始装修，装修到6、7月份，但是2017年8月23日原告就给我们通知卖房子，当时我资金紧张没有买上。后来到期后，原告说房子已经卖了，我问房主的电话想继续租房主的房子，但原告不同意给我电话。 被告朱致霞当庭提出反诉，请求法院：1、依法判令反诉被告返还反诉原告装修押金10000元，并按照同期银行贷款利率的标准承担损失。2、判令反诉被告折价补偿反诉原告装修损失400000元。3、判令反诉被告返还反诉原告放置在房屋内的泰山石四十二块、两张床和五台空调。但被告未缴纳反诉费用，视为未提出反诉，针对反诉事宜，当事人可另行主张。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。本院经审理查明认定事实如下： 原、被告于2016年12月23日签订商铺租赁合同，约定被告承租原告位于潍坊××新区××广场××＃-6商铺，商铺建筑面积271.96平米（最终以房管局实测面积为准）。租赁期限为2年，自2017年1月1日至2018年12月31日，两年的租金均为每年人民币9926.54元。被告逾期缴纳房租，每逾期一天按照日租金数额支付违约金，逾期超过三十天，原告有权单方解除合同，被告需承担相应的违约金，押金不予退还。 合同签订后，被告开始装修涉案房屋。2017年8月23日，原告给被告出具《房屋优先购买权通知书》一份，载明：原告决定对外出售涉案房屋，总价款2179660.8元，支付时间2017年9月9日至10日，被告有优先购买权，若被告逾期未签订购房确认书并足额缴纳认购金，则视为被告放弃优先购买权，原告有权将商铺另行出售给他人。 因被告未交付购房款，原告于2017年12月17日与案外人闫美荣签订《商品房买卖合同》一份，另行将被告承租的商铺出售给闫美荣，合同第十三条逾期交付责任第2款约定：买受人同意从逾期交房超过90日起，出卖人按日向买受人支付已交款的万分之一违约金。 2019年1月15日，原告给被告发《律师函》，催告被告缴纳拖欠的2018年租赁费、物业费、生活垃圾处理费。 原告提交：1、《催款通知书》一份，证明被告拖欠2018年7月至2018年12月的物业管理费2447.6、垃圾处理费1305.4元。2、水费单打印件一份，证明欠缴水费1058.46元。被告质证认为，房子从2017年底就开始卖，原告此时就不是房屋所有人了，其没有权利向我主张租金了。另外房主曾说过他买房子就带着装修，不同意我拆了我的装修，因此我认为原告卖房子的时候就把我的装修一块打包卖了。 被告提交打款凭证一份、招商银行交易明细一份、中国工商银行泰安岱岳支行账号历史明细清单一份，主张：1、其于2017年12月4日支付了涉案商铺第二年的租赁费9927元，即2018年的租金，被告已经缴纳。2、其于2016年12月29日向原告打款28388.7元，此款包含：被告租了两个房子各5000元的房屋租赁押金，共计10000元，剩下的18388.7元是两套房子的租金，包括涉案的房子和其女儿的房子。 原告质证，1、对工商银行28388.7元打款凭证，因系复印件，且无法证明该款是什么款项，不予认可。庭后核实具体该款项的性质。2、对招商银行的交易明细：真实性无异议，庭后核实费用。但原告在法庭给予的2个工作日内未向法庭提交书面的核实意见。 原告主张：1、2018年房屋租赁费是按照合同约定来的，是9926.54元。2、违约金8403.56元，是按照租赁费9926.54元/365天*309天（自2019年1月1日-2019年11月6日，共309天）计算。3、侵占房屋期间的租赁费127832.06元，按照1.6元每天每平*258.56平（实测面积）*309天（自2019年1月1日-2019年11月6日，共309天）计算。4、延迟交房的违约金46810.74元，按照房款2489932.8元*万分之一*188天（从2019年5月1日-2019年11月6日，共188天）。5、水费1058.46元、物业费2447.6元、生活垃圾处理费1305.4元，是根据证据中的单据。 被告对此不予认可，主张原告需要提供房屋所有权证，证明这个房子到底是不是原告的。如果房子不是原告的，那么原告无权要各项费用。房子到期后，房主就换了锁了，原告无权问我要至2019年11月6日的各种费用。我让他们先退1万元的押金，然后搬离，但原告并没有退给我押金。 以上事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、《律师函》复印件、《房屋优先购买权通知书》复印件等，被告提供的银行交易明细等证据及当事人陈述记录在案为证，经庭审质证，本院审查，足以认定。 本院认为，本案争议的焦点问题为：被告是否应向原告缴纳2018年房屋租赁费及违约金、侵占房屋期间的租赁费、延迟交房的违约金以及水费、物业费及生活垃圾处理费。 根据被告提交的2016年12月29日向原告打款28388.7元的银行记录，能够证明2017年的房屋租赁费被告已经缴纳。根据其提交的2017年12月4日的银行转账记录，能够证明被告已支付了涉案商铺第二年（2018年）的租赁费9927元。被告不存在逾期缴纳房租的行为。因此，对原告要求被告支付2018年房屋租赁费9926.54元以及逾期缴纳房租的违约金8403.56元的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张的侵占房屋期间的租赁费127832.06元的问题，主张按照1.6元每天每平*258.56平（实测面积）*309天（自2019年1月1日-2019年11月6日，共309天）计算。但根据庭审查明的事实，原告已于2017年12月17日已将涉案商铺出售给闫美荣，所有权人已变更，闫美荣也已实际占有该房屋，因此，原告无权主张此费用。现房屋已交付给案外人闫美荣使用，被告物品已不在涉案房屋中，对原告要求被告恢复房屋原状，清除房屋内物品的请求，本院不予支持。 关于原告主张的延迟交房的违约金46810.74元，原告未提供证据证明发生了此损失，且与本案租赁合同无关联性，属于原告与闫美荣之间的房屋买卖合同纠纷范畴，对此主张，本院不予支持。 关于原告主张的水费1058.46元、物业费2447.6元、生活垃圾处理费1305.4元，共计4811.46元的问题。被告在占有、使用涉案房屋期间产生的水、物业费、垃圾费等费用，根据租赁合同的约定，应当由被告缴纳。因此，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告朱致霞于本判决生效之日起十日内支付原告山东高创建设投资集团有限公司水费1058.46元、物业费2447.6元、生活垃圾处理费1305.4元，共计4811.46元。 二、驳回原告山东高创建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4256元，由原告山东高创建设投资集团有限公司负担4206元，被告朱致霞负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费4256元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  高 鹏 人民陪审员  徐玉泉 人民陪审员  徐昌伟 二〇二〇年六月八日 法官助理杨岩 书记员李红蕾