江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初2199号原告：南京紫竹物业管理股份有限公司（以下简称紫竹公司），住所地在南京市六合区葛塘街道葛中路1号。法定代表人：张胜，董事长。委托诉讼代理人：李品宁，江苏鼎原律师事务所律师。委托诉讼代理人：王有霞，女，紫竹公司员工。被告：江苏华亚房地产有限公司，（以下简称华亚公司），住所地在南京市六合区大厂街道丁家山路2号。法定代表人：姚富新，董事长。委托诉讼代理人：刘鹏，江苏维业律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖亚，男，华亚公司员工。原告紫竹公司与被告华亚公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告紫竹公司的委托诉讼代理人李品宁、王有霞、被告华亚公司的委托诉讼代理人刘鹏、廖亚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告紫竹公司向本院提出诉讼请求：判令被告华亚公司支付所欠原告物业管理费896576.47元，开办费20000元，并承担逾期付款的利息（以916576.47元为基数，按每日万分之五标准，自2020年4月1日起至实际付款之日止）；返还原告代垫的更换缓冲器费用5318元。事实和理由：2013年7月15日，原告紫竹公司与被告华亚公司签订了《前期物业服务委托协议》，被告委托原告对华城名府小区进行前期物业管理。约定：被告在一期交付前一个月内支付开办费25万元，已竣工尚未出售的住宅、商业用房在交付前均由被告按住宅物业费的50%，即每月每平方米0.75元缴纳空置费。2013年8月26日，原告紫竹公司与被告华亚公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定原告自2013年9月1日起对华城名府小区进行前期物业管理；住宅服务费每月每平方1.5元，商业用房服务费每月每平方2元。2018年11月23日，原告与华城名府小区业主委员会签订《华城名府物业服务合同》，由原告继续对华城名府小区进行物业管理至今。自2013年9月1日以来，原告按约履行了物业管理义务，但被告虽经催要，未能按约支付物业费、开办费及所垫付的缓冲器的费用。现起诉，请求判令如上所请。被告华亚公司答辩称：一、开办费2万元没有依据，被告已支付了23万元，合同约定是不超过25万元，原告没有提交开办费的清单，不符合合同约定的支付条件；二、关于物业费，原告的诉讼组成的部分：1、对幼儿园部分，不能认可。理由是：协议中没有约定幼儿园的物业服务标准，且在实际上幼儿园也不在原告实际履行的物业服务范围；2、关于售楼处。售楼处为基层社区中心，给街道作为社区用房，协议中没有约定社区中心的物业服务标准，且在实际上原告实际没有提供物业服务；3、关于门面房空置费，应从2019年3月15日起按照0.75元支付空置费，因为该部分原告是2019年3月15日接收消防系统的，并应按0.75元每平方收费；4、关于二个样板房的费用没有异议。三、缓冲器费用5318元没有异议。原告针对欠款事实提供了营业执照、《前期物业服务委托协议》、《前期物业服务合同》、《华城名府物业服务合同》、照片、发票等证据。被告华亚公司未提供证据。经质证，被告对对方所提供的证据真实性没有异议，但认为部分证据达不到其证明目的。对原告所提供的证据，本院予以确认。综合上述证据及当事人所述，本院认定事实如下：2013年7月，原告紫竹公司与被告华亚公司签订了《前期物业服务委托协议》。约定：被告委托原告对华城名府小区进行前期物业管理（总建筑面积252283.08平方米，范围是东至王桥路、南至规划中文尚路、西至桥西路、北至桥西路）。被告根据原告提供的购物清单，经被告确认后在一期交付前一个月内按实支付开办费不超过25万元，已竣工尚未出售的住宅、商业用房在交付前均由被告按住宅物业费的50%，即每月每平方米0.75元缴纳空置费。2013年8月26日，原告紫竹公司与被告华亚公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定原告自2013年9月1日起对华城名府小区进行前期物业管理（总建筑面积252283.08平方米，范围是东至王桥路、南至规划中文尚路、西至桥西路、北至桥西路）；住宅服务费每月每平方1.5元，商业用房服务费每月每平方2元；如未能按时足额交纳物业服务费，应承担每日0.05%的违约金，合同还就其他事项作了约定。2013年11月，双方订立《补充协议》，约定如《前期物业服务合同》与《前期物业服务委托协议》相冲突的条款，以《前期物业服务委托协议》为准。2018年11月23日，原告与华城名府小区业主委员会签订《华城名府物业服务合同》，由原告继续对华城名府小区进行物业管理至今。自2013年9月1日以来，原告按约履行了物业管理义务，但被告虽经催要，未能按约支付物业费、开办费及所垫付的缓冲器的费用，原告与被告协商要款无果，遂诉讼来院。本院认为：原告紫竹公司与被告华亚公司《前期物业服务委托协议》、《前期物业服务合同》，系双方自愿签订，合法有效。原告与华城名府小区业主委员会签订《华城名府物业服务合同》所约定的内容，根据法律规定对作为小区业主的被告华亚公司有效。合法的合同关系受法律保护，合同各方应按约定全面履行自己的义务。本案中：一、关于开办费。在双方于2013年7月签订的《前期物业服务委托协议》中约定：被告方确认购物清单后，按实支付不超过25万元的开办费。现被告方于2013年支付15万元的开办费，认可于2016年1月收到了原告开具的10万元开办费发票后，仅付款8万元，却未能提供证据证明，其未支付2万元是因原告方不能相应的提供购物清单。故被告应依约支付未付的2万元开办费。二、关于幼儿园部分的物业费。在双方于2013年7月签订的《前期物业服务委托协议》，和2013年8月26日签订的《前期物业服务合同》中，均约定原告所提供的物业服务范围总建筑面积252283.08平方米，幼儿园包括其中，庭审中被告确认对幼儿园物业服务部分，未聘请其他物业公司承接，其内部虽由幼儿园自行处理，但幼儿园正常营运过程中周边部分绿化养护、公用设施的管养，由原告方所提供。在该合同约定有二种收费标准即住宅类、商业类，而幼儿园不属于住宅类，而被告对此是须缴物业服务费的，应按商业类缴纳。本案中，被告未能提供证据证明原告就此部分物业未提供服务，或提供的服务不符合双方合同的约定。故原告主张幼儿园部分物业费3078.5×33×2=203181元，本院予以确认。三、关于售楼处。在双方于2013年7月签订的《前期物业服务委托协议》，和2013年8月签订的《前期物业服务合同》中，均约定原告所提供的物业服务范围总建筑面积252283.08平方米，售楼处包括其中，合同的履行期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止。如至2013年9月该部分原告还未提供服务，被告应会有特别的说明，且在双方于2013年11月订立《补充协议》中，亦未就此提供说明，故应视原告已就合同约定的期限提供了相应的服务。在该合同约定有二种收费标准即住宅类、商业类，而售楼处不属于住宅类。而被告对此是须缴物业服务费的，应按商业类缴纳。被告未能提供证据证明原告就此部分物业未提供服务，或提供的服务不符合双方合同的约定。原告售楼处主张部分物业费{3426.4×2×48=328934.4元及351×24个月7天×2=17011.8元，合计345946.2元}。本院予以确认。四、关于门面房空置费。被告方提出此项物业费收取时间应自原告方接受消防系统的时间为起算点，但对门面房所需提供物业服务不只是消防系统的管养，且被告未提供证据证明消防系统2019年3月交付，是因原告的原因。而原告方对此项费用分段计算的收费标准是基于双方合同的约定。故原告主张门面房空置费345990.44元，本院予以确认。五、二个样板房的物业费722.21元+736.62元=1458.83元，及原告代垫的更换缓冲器费用5318元，被告方无异议，本院予以确认。综上，被告欠原告各项费用共计921894.47元，未能按约定的期限付款，应承担相应的违约责任。反之被告提出的对幼儿园部分，不能认可；售楼处协议中没有约定社区中心的物业服务标准，且在实际上原告实际没有提供物业服务；门面房空置费，应从2019年3月15日起按照0.75元支付空置费的观点，缺乏事实和法律依据，对此本院不予支持。为此，依照国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告华亚公司于本判决生效之日起十日内支付原告紫竹公司物业费896576.47元，开办费20000元，并承担逾期付款的利息（以916576.47元为基数，按每日万分之五标准，自2020年4月1日起至实际付款之日止）；返还原告代垫的更换缓冲器费用5318元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13826元，减半收取6913元，由被告华亚公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  谢叶萍二〇二〇年六月二十八日书记员  刘 婷自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。若义务人将应履行款项汇入本院账户，请及时告知承办法官。承办法官姓名：电话：1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：具体账号与本院联系二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。