江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1038号 上诉人（原审被告）：南通耀辉置业有限公司，住所地启东市。 法定代表人：张兵，执行董事。 委托诉讼代理人：邓介辉，江苏江海明珠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南通市晶寅物业管理有限公司，住所地启东市。 法定代表人：赵辉，董事长。 原审被告：启东市利群时代超市有限公司，住所地启东市。 法定代表人：崔磊，执行董事。 上诉人南通耀辉置业有限公司（以下简称耀辉公司）因与被上诉人南通市晶寅物业管理有限公司（以下简称晶寅公司）、启东市利群时代超市有限公司（以下简称利群公司）物业服务合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2019）苏0681民初7108号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 耀辉公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.本公司与晶寅公司间不存在物业服务合同关系，利群公司对于租赁区域的物业咨询单独管理，未接受过晶寅公司任何物业服务。晶寅公司未能提供有效证据证明其实施了物业管理活动。垃圾清运由启东市容环境卫生管理处负责，本公司支付了卫生清运费，说明晶寅公司没有参与物业管理，其无权主张物业费。2.晶寅公司不具有实施物业管理的合法资格。到目前为止，业主大会或者业主委员会没有聘用晶寅公司进行物业管理，其无资格对本公司所有的物业进行管理。 晶寅公司、利群公司未答辩。 晶寅公司向一审法院起诉请求：判令耀辉公司、利群公司支付2018年物业服务费221965元（12331.42平方米×1.5元/月▪平方米×12月）。 一审法院认定事实：香格房地产公司系启东市上海国际商铺城开发商。案涉528号大卖场位于启东市上海国际商铺城内，面积12331.42平方。2005年10月16日，晶寅公司与香格房地产公司订立了《前期物业管理委托合同》一份。合同约定，由晶寅公司对启东市上海国际商铺城进行物业管理，提供以下服务：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外下水道、化粪池、垃圾收集房等；公共绿地、花木、建筑用品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，包括物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、交通与地下停车场车辆停放秩序的管理；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。物业按0.7元/月▪平方米的标准向业主和物业使用人收取物业管理服务费。合同签订后，晶寅公司按合同约定对启东市上海国际商铺城进行了保洁、绿化、维修等物业管理，并按约定收取物业管理费。 2006年7月18日，耀东公司向香格房地产公司购买528号商铺，并于2007年5月办理了产权证。其后，江苏时代超市有限公司租赁耀东公司所有的528号大卖场用于经营大型超市，并签订了《房屋租赁合同》。 2008年5月28日，晶寅公司与香格房地产公司签订《前期物业管理委托合同补充协议》，约定物业服务费收费标准根据物价水平调整而调整。 2012年4月11日，启东市物价局发函给晶寅公司，同意欧洲风情街、天鼎广场、人民路528号至566号、花园路630号至670-17号、民乐路577号至723号、工商巷1号至79号等天一花园周边商铺物业管理服务费收费标准为1.5元/月▪平方米，并予以备案。 另查明，江苏时代超市有限公司与耀东公司签订《房屋租赁合同》后，江苏时代超市有限公司名称变更为江苏乐天玛特商业有限公司。之后，耀东公司（作为甲方）与江苏乐天玛特商业有限公司（作为乙方）、启东乐天超市有限公司（作为丙方）签订《三方协议》，约定乙方将其在上述租赁合同中的权利义务一并转让给丙方，甲丙双方重新签订租赁合同。其后，耀东公司（作为甲方）与启东乐天超市有限公司（作为乙方）重新签订《房屋租赁合同》，该合同第三条约定，租赁期限为15年，即自2006年12月8日至2021年12月7日。第四条第二款约定，本合同约定的租赁期限前三年，每年度租金合计为人民币760万元，其中，房屋租金为人民币380万元、设备设施租赁费用为人民币230万元、物业管理费为人民币150万元，从第四年起，每年度租金在前一年租金基础上递增1%。从租金起算日起开始计算应付租金，自2011年1月1日起，每年度租金调整为760万/年。第四条第四款约定，乙方除支付给甲方租金外，无需再支付给甲方或甲方委托管理的第三方任何费用。 又查明，耀东公司现名称变更为耀辉公司，启东乐天超市有限公司现名称变更为利群公司。利群公司分别于2019年1月14日、1月16日向耀东公司账号汇兑付款80万元、870万元，合计950万元，用于支付2017年第四季度及2018年度的租金（760万/年÷4+760万/年）。 再查明，2019年7月2日，启东市容环境卫生管理处（作为甲方）与利群公司（作为乙方）签订《启东市城市生活垃圾处理和环卫有偿服务合同书》，该合同约定，营业面积5200平方米，自2018年9月1日至2019年8月31日垃圾处置清运费为36800元，乙方于2019年7月31日前付清。甲方做到垃圾及时清运，厕所保洁每天清扫一次，并做好消杀喷药工作。 晶寅公司因未收到案涉528号大卖场2018年度的物业管理费，于2019年3月14日向利群公司发函催缴物业费221965元（12331.42平方米×1.5元/月▪平方米×12月）未果，故提起诉讼。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉528号大卖场的开发商系香格房地产公司，业主系耀辉公司，承租人系利群公司，故晶寅公司与香格房地产公司签订的前期物业管理合同对耀辉公司具有约束力。晶寅公司作为物业服务企业，为案涉528号大卖场提供了相关的物业服务，其向业主即耀辉公司主张物业费，依法有据，予以支持。因租赁合同中约定，每年的物业管理费（包含在总租金中）由承租人向业主交纳，利群公司无需再支付给业主或业主委托管理的第三方任何费用。且2018年度的租金（含物业费）利群公司已向业主交纳，故晶寅公司再向利群公司主张权利，即无法律依据，亦无合同依据，不予支持。 关于2018年度的物业费，晶寅公司以1.5元/月▪平方米的收费标准主张物业费，并提供启东市物价局文件启价费函[2012]10号的复函予以证明，依法有据，予以确认。案涉商铺面积为12331.42平方米，晶寅公司主张2018年度的物业费为221965元（12331.42平方米×1.5元/月▪平方米×12月），计算正确，予以确认。关于利群公司委托启东市容环境卫生管理处为其提供清运垃圾等服务，并支付相关费用的行为，系其自行委托，与案涉物业服务不是同一内容，并不能证明晶寅公司未为案涉528号大卖场提供物业服务，故不能因此免除或抵扣相应的物业管理费。 综上，耀辉公司应支付2018年度物业费221965元，利群公司在本案中不承担给付责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条规定，判决如下：一、耀辉公司于本判决生效之日起十五日内给付晶寅公司2018年度物业管理费221965元；二、驳回晶寅公司对利群公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4270元，减半收取计2135元，由耀辉公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。晶寅公司与香格房地产签订了前期物业管理合同，在晶寅公司实际提供物业服务的情况下，晶寅公司有权按照规定收取物业费。 根据物业管理委托合同，晶寅公司提供的物业服务有：物业共有部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护等；包括道路、室外下水道等的市政共用设施和附属建筑物的维修、养护；公共绿地、花木、建筑用品的养护和管理；公共环境卫生；维持公共秩序等内容。从晶寅公司提供的证据来看，其确按照合同进行了管理、维护，故耀辉公司应给付相应的物业管理费。虽然利群超市自行管理其承租部分并支付了垃圾清运费用，但公有部位仍由晶寅公司负责管理、维护，故耀辉公司仍应给付相应的物业费用。 综上，耀辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4270元，由上诉人南通耀辉置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 勇 审判员 季建波 审判员 杨 盛 二〇二〇年六月二十三日 书记员 邹倩云