河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0209民初816号 原告：张湘飞，男，1996年6月3日生，汉族，住唐山市滦南县。 委托诉讼代理人：张宗晖，河北舜思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟卓，河北舜思律师事务所实习律师。 被告：郑洁（曾用名郑杰），女，1964年10月25日生，汉族，住唐山市曹妃甸区。 被告：唐山安逸居房地产经纪有限公司，地址唐山市曹妃甸区唐海镇新立小区裕华里。 法定代表人：霍印美，女，该公司经理。 原告张湘飞与被告郑洁、唐山安逸居房地产经纪有限公司（以下简称安逸居房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张湘飞及其委托诉讼代理人张宗晖，被告郑洁，安逸居房地产经纪公司法定代表人霍印美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张湘飞向本院提出诉讼请求：1.要求解除2019年10月28日签订的房屋买卖合同；2.要求被告郑洁返还原告房款275000元，并向原告支付违约金292500元、居间服务费5350元；3.要求被告安逸居房地产经纪公司返还居间服务费5350元，并对第2项诉请承担损害赔偿责任；4.要求被告承担本案诉讼费和保全费。事实与理由：原告与被告郑洁于2019年10月28日签订了《房屋买卖合同》，约定被告郑洁将其名下位于唐山市曹妃甸区房屋出售给原告，房屋价格为585000元。原告已经根据合同第三条约定的内容向被告郑洁支付了购房款275000元。在办理房屋过户手续过程中，由于该房屋系被告郑洁与其丈夫婚后共同购买，属于夫妻共同财产，且在该房屋出卖给原告之前被告丈夫及被告婆婆已经先后死亡，该房屋已经形成基于继承关系的共同所有状态，故该房屋虽然仅登记在被告郑洁一人名下，但基于上述原因，无法办理该房屋的过户手续。根据上述合同第一条（一）约定“该房屋权属人郑洁，共有权人无”、第三条（一）约定“甲乙双方共同约定于2019年12月之前将该房屋过户到乙方或乙方指定人名下”，现由于被告郑洁的原因导致该房屋不能过户到原告名下，导致上述合同目的不能实现，故原告要求解除房屋买卖合同。 根据合同第五条第一款约定，被告郑洁应当保证其对房屋享有完全支配处理的权利、持有其他产权人同意出售该房屋的证明；第五条第二款约定被告郑洁不履行合同，应当向原告支付总房款的50%作违约金并赔偿对方的居间服务费；第三条第三款约定原、被告各支付成交价格的1%作为居间服务费。故被告郑洁应赔偿原告总房款的50%即292，500元的违约金及原告支付的5320元居间服务费。 另，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，被告安逸居房地产经纪公司在促成合同成立过程中没有如实告知原告被告并非房屋的单独产权人，导致房屋不能过户到原告名下，给原告造成了损失，故被告安逸居房地产公司应当返还原告已经支付的居间服务费5350元并对原告诉请第二项承担损害赔偿责任。 被告郑洁辩称，我认为我没有违约，我的房子已经交付原告了。没有过户不是我的原因，是其他原因导致的过户没有成功。我不同意解除买卖合同。 被告安逸居房地产经纪公司辩称，房子是郑洁的，郑洁及其儿子都同意卖这个房子。没有过户成功是因为郑洁家里的内部矛盾，需要郑洁自己去协调。原告在诉状中陈述的不能过户的问题是事实。原告诉请的居间服务费我同意返还给原告，违约金我不同意支付，是郑洁违约，与我无关，我也是受害者。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 原告张湘飞通过被告安逸居房地产经纪公司的居间服务购买了被告郑洁名下坐落于唐山市曹妃甸区的房屋。2019年10月28日，被告郑洁（出卖人，甲方）、原告张湘飞（买受人，乙方）及被告安逸居房地产经纪公司（居间方）三方签订了房屋买卖合同。合同约定被告郑洁自愿将涉案房屋出售给原告张湘飞。该房屋权属人为郑洁，无共有权人。双方协商后的房屋实际成交价格为585000元，该房屋过户的相关费用由乙方承担。双方约定于2019年12月之前将该房屋相关手续过户到乙方或乙方指定人名下。乙方已于2019年10月14日向甲方交付购房定金2万元。关于房款的付款方式，原告与被告郑洁约定由乙方支付给甲方购房首付款275000元（定金在此冲抵），贷款部分31万元由银行发放到甲方账户（该房款贷款的具体金额依据银行审批为准，而非甲、乙双方商定的金额）。如有审批数额不足或审批不成，乙方自行筹集剩余房价款支付给甲方。关于居间服务，原、被告约定本合同签订成立后居间成功，由甲乙双方各自支付居间方本次成交价格1%的居间费并在合同签订成立当日付清。关于违约责任，（一）甲方保证其提供房屋资料齐全、真实且该房屋权属清楚无任何纠纷，甲方不得隐瞒房屋质量问题及自杀、凶杀等非自然死亡之情形。同时承诺拥有该房屋产权的其他共有人的授权人、第三人（其他权利人）同意出售该房屋的证明，对该房屋享有完全支配处理，如因甲方原因因其与买受人、该房屋共有人或第三人（其他权利人）权属和债务纠纷，导致合同不能继续按约定旅行的，由甲方负责赔偿给乙方造成的损失并承担一切法律责任。（二）除本合同第四条第二款规定的特殊情况，如甲、乙双方任何一方不履行合同或无故解除本合同，均由违约方向另一方支付当时、当地、同户型、同面积房屋总房款的50%作为违约金并赔偿对方居间服务费。（三）本合同签订成立后代表居间方居间成功，无论甲、乙任何一方违约，按照本合同对方均可得到相应的补偿，所以居间服务费不予退还。居间方不承担任何法律责任，只负责协调。 合同签订后，原告张湘飞将房屋首付款275，000元转至被告郑洁指定的账户内。2019年10月28日，郑洁收到购房首付款275，000元后为原告出具了收据。关于购房款585，000元的给付，原告张湘飞与被告郑洁约定，因涉案房屋系向银行按揭贷款购买，故首先由原告将首付款275，000元支付给被告郑洁，被告郑洁将涉案房屋剩余的银行贷款部分全部还清后，将房屋过户到原告处，再由原告以房屋向银行抵押办理贷款后，将剩余房款31万元支付给被告郑洁。 合同签订后，被告郑洁将房屋产权证书原件及房屋交付给原告张湘飞。原告张湘飞向被告安逸居房地产经济公司支付居间费5350元。因涉案房屋产权存在继承纠纷，该房屋未过户到原告名下。原告要求解除与被告郑洁签订的房屋买卖合同，被告郑洁不同意解除合同。被告安逸居房地产公司同意将原告支付的5350元居间费返还给原告。 另查明，涉案房屋的登记所有人为被告郑洁，该房屋系被告郑洁与其丈夫孙纪坤的夫妻共同财产。被告郑洁的丈夫孙纪坤于2017年11月5日去世。被告郑洁的婆婆即孙纪坤的母亲李秀兰于2018年2月11日去世。 本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原、被告三方签订的房屋买卖合同系三方的真实意思表示，合同合法有效，本院予以确认。根据合同法第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告郑洁作为房屋的出卖方应当按照合同约定保证房屋的权属明晰，因其自身原因导致房屋不能过户，系被告郑洁违约，其应当承担违约责任。被告郑洁的违约行为导致合同目的无法实现，原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告郑洁应当返还原告已经支付的房屋首付款275，000元。被告安逸居房地产经纪公司同意将原告交纳的5350元居间费返还给原告不违反法律规定，本院予以支持。鉴于被告安逸居房地产经纪公司同意返还居间费5350元，故对原告要求被告郑洁赔偿居间服务费5350元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告郑洁承担总房款50%即292，500元违约金的诉讼请求。本院认为，原告主张的违约金过高，且原告未举证证明其因被告郑洁违约造成的实际损失，故对原告诉请的违约金数额不予支持，对原告主张的违约金应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。合同签订日期及原告给付房屋首付款的日期均为2019年10月28日。本合同依法解除，故违约金的起算点应为2019年10月29日。原告主张按照合同法第四百二十五条的规定要求被告安逸居房地产经纪公司承担损害赔偿责任的诉讼请求，证据不足，对其该项诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 解除原告张湘飞与被告郑洁、唐山市安逸居房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同。 被告郑洁返还原告张湘飞房屋首付款275，000元。以275，000元为基数，被告郑洁按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付原告张湘飞自2019年10月29日至实际履行之日止的利息。 被告唐山市安逸居房地产经纪有限公司返还原告张湘飞居间服务费5350元。 驳回原告张湘飞的其他诉讼请求。 以上第一、二、三项于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9528元，减半收取计4764元，原告张湘飞负担2430元，被告郑洁负担2334元。财产保全费3520元，由被告郑洁负担。判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在本判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 陈光荣 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 王 田 书 记 员 苑 琳