汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0511民初937号原告：汕头市中南物业管理有限公司，住所地汕头市*****************，统一社会信用代码914***********875M。法定代表人：郑文丹，该司经理。委托诉讼代理人：丁云鹏、陈逸婷，分别系广东潮能律师事务所律师、实习律师。被告：周海辉，男，1971年9月12日出生，汉族，住汕头市金平区***************，身份证号码440************011。委托诉讼代理人：林斯丹、邹佳婕，均系广东嘉格律师事务所律师。原告汕头市中南物业管理有限公司与被告周海辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法由审判员林盛武适用简易程序，于4月13日公开开庭进行了审理。原告汕头市中南物业管理有限公司的委托诉讼代理人丁云鹏、被告周海辉的委托诉讼代理人林斯丹、邹佳婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汕头市中南物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告立即向原告支付自2018年1月至2020年3月的物业服务费9335.62元及计至2020年2月的逾期违约金2696.96元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年10月9日，被告与汕头市中南房地产开发有限公司签订了《汕头市商品房买卖合同》，向汕头市中南房地产开发有限公司购买位于汕头市金平区***************（建筑面积176.41㎡），即被告为上述房产的业主。2014年2月1日，原告与汕头市中南房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告按照三级等级标准提供前期物业服务并收取物业服务费用；业主应当按其拥有的法定产权建筑面积交纳物业服务费用；物业服务费用按月交纳，业主或承租人当月的物业服务费用应在当月1号向原告交纳；若业主或物业实际使用人无按时足额缴清物业服务费用，且拖欠物业服务费超过30日的，业主或物业实际使用人应当向原告支付欠缴物业服务费总额30%的逾期违约金。根据《关于规范和调整实行政府指导物价服务收费标准的通知》及其附件2《汕头市带电梯住宅物业服务收费政府指导价》的规定和《前期物业服务合同》第六条的约定，被告的物业服务费收费标准为1.96元/㎡/月。被告拖欠自2018年1月至2020年3月的物业服务费共9335.62元，计至2020年2月的逾期违约金2696.96元。原告曾委托广东潮能律师事务所于2020年1月15日向被告寄发律师函催讨，但被告至今仍拒不履行给付物业服务费的义务，其行为已经侵犯到原告的合法权益。周海辉辩称，本被告对拖欠原告自2018年1月至2020年3月的物业服务费9335.62元无异议。但认为，一、原告未完全履行《前期物业服务合同》约定的义务，被告有权行使先履行抗辩权拒绝缴纳物业费。具体如下：1、原告在收取物业服务费后，未开具等额的正式发票；2、原告对车位的规划和管理混乱，未达到合同的三级物业管理要求，致使车辆只能单行道进出，未留足消防通道，也未规划摩托车停放位置，如发生火灾，消防车无法进入小区，存在极大消防安全隐患，原告在前期项目交接中也未就工程存在的问题向开发商提出整改意见；3、原告强行占用小区出入道闸门及电梯内投放经营性广告，在小区设置丰巢快递柜。在天台安装电信基站，业主们多次要求拆除并恢复原状，但原告至今仍未整改、拆除；4、原告每月强行收取垃圾处理费，于法无据。综上，被告认为前期物业合同为双务合同，原告已属违约，被告有权行使先履行抗辩权，拒交物业费。故被告不应支付违约金及承担本案诉讼费，即便法院认为被告应当支付违约金，也应当按照《合同法》114条第2款的规定，对过高的违约金予以适当调整。二、原告占用公共区域的经营性收入，归全体业主所有，被告要求原告对其收益的收支账目进行公示。三、原告提供的物业服务存在瑕疵，被告请求减少物业费。根据《合同法》第111条的规定及《汕头市发展和改革局、汕头市房产管理局关于规范物业管理服务收费问题的通知》的相关规定，原告的物业服务水平大打折扣，被告请求减少物业服务费合法有据，也是维护广大业主的公共利益。原、被告围绕诉讼请求进行举证:原告提交了原告《营业执照》、《物业服务企业资质证书》、被告《身份证》、《汕头市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知及附件》、《收款收据》、《律师函及EMS邮寄单、邮寄情况》；被告提交了被告《身份证》、《中南小区内现状图片》、《收款收据》。经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月9日，被告向汕头市中南房地产开发有限公司购买汕头市金平区***************（建筑面积176.41㎡），成为该房产的业主。2014年2月1日，原告与汕头市中南房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告按照三级等级标准提供前期物业服务并收取物业服务费；业主按照建筑面积交纳物业服务费用；物业服务费用按月交纳，业主或承租人当月的物业服务费用应在当月1号向原告交纳；若业主或物业实际使用人无按时足额缴清物业服务费用，且拖欠物业服务费超过30日的，业主或物业实际使用人应当向原告支付欠缴物业服务费总额30%的逾期违约金。原告依照我市《关于规范和调整实行政府指导物价服务收费标准的通知》及其附件2《汕头市带电梯住宅物业服务收费政府指导价》规定的政府指导价向被告计收物业服务费（1.96元/㎡/月）。被告拖欠原告自2018年1月至2020年3月共27个月的物业服务费，合计9335.62元。本院认为：原告与汕头市中南房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同的效力及于小区全体业主，被告亦享受了相应的物业服务，应按照合同约定向原告缴纳物业服务费，其拖延给付物业服务费的行为侵害了原告的合法权益。被告抗辩认为原告的服务存在瑕疵，并据此要求减少物业服务费，但被告提供的证据无法充分证明原告存在重大违约行为，致使业主丧失根本上的合同利益，原告的服务虽存在一定的瑕疵，但小区的各项服务基本达到标准，未对小区业主的正常生活造成实质性影响，故对于被告抗辩要求减少物业服务费，本院不予支持。被告提出的原告存在未开具发票、消防安全措施不到位、利用公共区域进行广告收益、私设电信基站等问题，可根据具体情况由各方协商解决，协商不成可通过向有关部门反映或持证据另行主张权利。被告亦可通过召开业主大会会议、重新选聘物业管理企业等合法方式予以解决。对于原告主张的滞纳金，考虑到原告的服务确实存在一定瑕疵，被告拖欠物业费事出有因，故不宜计缴滞纳金，原告请求滞纳金，本院不予支持。另指出，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。当小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。本院亦提醒原告，不能以法院判决作为其收费的工具，而丧失进一步改善服务的动力。如小区业主在将来的诉讼中提供了充分的证据，证明了本案纠纷所涉时间段以后原告的服务存在严重质量问题的，法院仍可作出减免裁决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周海辉于本判决生效之日起五日内支付原告汕头市中南物业管理有限公司自2018年1月至2020年3月的物业服务费9335.62元。二、驳回原告汕头市中南物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（已减半），由被告周海辉承担。受理费原告汕头市中南物业管理有限公司已预交，本院不予收退，被告周海辉承担的受理费于本判决生效之日起五日内迳付原告汕头市中南物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 林盛武二〇二〇年六月二十二日法官助理 陈学通书 记 员 郑文燕附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。