江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初7481号原告（反诉被告）：李金忠，男，1962年11月16日生,汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张德武，江苏钟鼓楼律师事务所律师。被告（反诉原告）:徐州市耘田生态农业有限公司,住所地徐州市汇景花园5号门面房。法定代表人：李文静，该公司总经理。被告：杨强，男，1974年10月12日生，汉族，住徐州市。以上两被告共同委托诉讼代理人：冯义强，江苏彭城律师事务所律师。原告（反诉被告）李金忠与被告（反诉原告）徐州市耘田生态农业有限公司（以下简称耘田公司）、被告杨强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。后因被告耘田公司依法提起反诉，双方争议较大，依法转为适用普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李金忠及其委托诉讼代理人张德武，被告（反诉原告）耘田公司及被告杨强的共同委托诉讼代理人冯义强、被告杨强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租赁费130000元并赔偿原告利息损失（以130000元为基数自2019年1月5日起按照年利率6%计算至被告实际支付之日止）；2、本案的诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2014年3月29日，原告李金忠和被告耘田公司、杨强签订房屋租赁合同，约定房屋坐落于徐州市厅部分，面积约180平方米，年租金150000元，按年支付，起租日期为4月5日，提前一个月支付租金。2017年年底，耘田公司承租徐州市厅全部面积，约定年租金230000元，按年支付，自2月5日开始计算租金，提前一个月支付。2019年，耘田公司应当支付租金230000元，但被告仅仅支付了100000元，尚欠租金130000元。期间原告多次催要，被告虽然同意支付，但却迟迟没有履行。后原告于2019年11月23日向被告发出律师催款函，但被告仍然没有支付租金。另外，被告耘田公司与被告杨强人格混同，被告杨强应当承担民事责任。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求依法裁判。被告耘田公司、被告杨强共同辩称，1、被告杨强的诉讼主体不适格。被告杨强为被告耘田公司的职工，其签订合同系履行职务行为，被告杨强与原告之间没有建立合同关系；2、被告耘田公司不欠付原告房租130000元。被告耘田公司于2019年已支付租金120000元，且原告处尚有被告支付的押金50000元。本案房屋租赁合同已于2019年7月底解除，租金只应计算至合同解除之日，应为230000元/365天×177天（2019年2月5日至2019年7月31日）=111534元。在被告已支付120000元租金的情况下，被告不欠原告房租；3、原告主张按年利率6%计算逾期付款利息没有事实和法律依据。原、被告双方没有约定租金支付日期，被告也没有逾期的事实，且法律未规定在房屋租赁合同中逾期支付租金的要按年利率6%计算逾期利息损失；4、因涉案房屋租赁合同已解除，原告应向被告返还已交纳的押金50000元。反诉原告耘田公司向本院提出反诉请求：1、确认双方房屋租赁合同于2019年7月31日或本反诉状送达反诉被告之日解除；2、判令反诉被告返还租房押金50000元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年3月29日，反诉原告与反诉被告签订了徐州市泉山区立达小区的部分房屋租赁合同，约定押金50000元，年租金150000元，租期至2016年7月31日。租赁到期后，反诉原告继续使用房屋。2018年2月5日，反诉原告将涉案房屋全部承租，未约定租期。反诉原告支付反诉被告租金120000元后，双方协议房屋租赁合同于2019年7月31日解除。如法院对反诉原告抗辩涉案合同已于2019年7月31日解除的事实不予认定，请求法院确认涉案合同自本反诉状送达之日（即2020年1月15日）解除。反诉被告李金忠辩称，双方合同是不定期合同，反诉原告要求解除合同的同时必须将涉案房屋一并返还反诉被告，但反诉原告在客观上不能实际交付涉案房屋，因反诉原告已将涉案房屋转租给第三人，且收取了第三人支付的使用费，第三人实际占有使用了涉案房屋。反诉原告并没有实际向反诉被告支付押金50000元，故不应返还押金50000元。本案的争议焦点为：1、被告杨强是否是本案的适格诉讼主体？2、本案所涉租赁合同是否在2019年7月31日或者2020年1月15日解除？3、原告在本案中主张的租金以及违约责任是否有依据？4、反诉原告要求返还的押金50000元能否成立？经审理查明，耘田公司成立于2013年6月20日，两自然人股东为李文静及杨洪昌，杨强系耘田公司下属农副产品直营三店的负责人。2014年3月29日，李金忠作为出租方（甲方）与耘田公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方房屋坐落于立达小区，面积大约180平方米，租金年交，每年租金150000元，房屋押金50000元，合同到期后押金予以返还。租金按每年提前一个月支付。租期从2014年4月5日起到2016年7月31日止，在这期间甲方承诺乙方不涨房屋租金。如合同到期后甲方继续租赁，乙方应随着甲方2014年租金增长数按三分之二比例增长。甲方如到2016年7月31日不再租赁，乙方应无条件终止合同；如甲方违约，甲方应赔偿乙方损失。如乙方违约，甲方终止合同，不退还乙方押金。如遇政府征用拆迁，乙方应无条件服从。李金忠在合同落款甲方处签字，杨强在合同落款乙方处签字并加盖耘田公司印章。上述《房屋租赁合同》签订后，李金忠将立达小区部分房屋交付耘田公司用于开办直营三店。《房屋租赁合同》到期后，耘田公司继续使用立达小区部分房屋并交纳相应租金。2017年底，李金忠将立达小区全部房屋出租给耘田公司使用，并约定年租金为230000元，但双方并未签订书面的房屋租赁合同。2018年4月13日，杨强因经营需要资金及其负责的耘田公司下属农副产品直营三店尚欠李金忠租金为由向李金忠借款，杨强向李金忠出具借条一张，内容为：今借李金忠人民币20万元整。李金忠向杨强交付70000元现金后，于2018年4月17日向杨强出具收条一份，内容：今收到房租13万元，每年租金23万元。2018年6月7日，杨强通过江苏银行网上银行向李金忠转账200000元，转账用途备注为“立达房租”。其后杨强通过其名下账号为62×××99的银行账户向李金忠名下账号为62×××41的银行账户支付了部分租金，分别为2018年7月7日支付50000元，2018年7月12日支付38000元，2018年9月5日支付8000元，2018年9月10日支付4000元。在2018年期间，立达小区全部房屋由杨强转租给案外人使用。2019年，杨强通过其名下账号为62×××99的银行账户向李金忠名下账号为62×××41的银行账户支付了部分租金，分别为1月16日支付50000元，1月19日支付30000元，2019年1月22日支付10000元，1月25日支付10000元，1月30日支付20000元。2019年2月24日，李金忠的员工向杨强发送短信称：“李总叫给你说一声他去立达路锁门去了”。2019年2月25日，李金忠至立达小区索要房屋租金，与杨强、次承租人王某发生争议，杨强、王某均报警，徐州市公安局夹河派出所派员处理。同日，李金忠与杨强在徐州市的主持下达成如下调解协议：1、杨强已付李金忠房屋租赁款100000元，尚欠租赁款130000元；2、李金忠要求杨强付清130000元房屋租赁款，否则收回房屋，多余款给杨强；3、在此期间，双方保证遵纪守法，走相关正确渠道解决。同时，杨强与次承租人王某在徐州市的主持下达成如下调解协议：1、王某已将房屋租赁款交至2019年7月份，在中途经营期间，因杨强和前房东发生纠纷，造成无法经营，所有损失由杨强承担；2、杨强表示同意接受。2019年4月30日，李金忠持2018年4月13日杨强向其出具的借条起诉至本院，要求杨强向其偿还借款本金200000元并支付利息。该案审理过程中，杨强称其已于2018年6月7日通过江苏银行向李金忠转账200000元清偿了案涉债务；李金忠则主张杨强向其转账的200000元是用于支付杨强欠付的立达路房屋租金，与杨强出具的借条中载明的债务无关。另，杨强在2019年7月23日本院对其进行询问时自述其就职于耘田公司，立达虽然是耘田公司管理使用，但该房屋实际租赁人是其本人进行租赁的，其也是该公司的实际控制人。2019年10月15日，本院作出（2019）苏0311民初2845号民事判决，确认2018年4月13日李金忠出借给杨强200000元，其中70000元系以现金形式交付，其余130000元系以代为支付杨强负责的徐州市耘田生态农业有限公司下属农副产品直营三店所使用的李金忠位于立达路房屋的房租的形式交付，并对于杨强主张的200000元转账系偿还涉案借款的事实予以采信，认为若李金忠认为杨强仍拖欠其房租，可另行主张权利，遂判决驳回李金忠的诉讼请求。2019年11月28日，李金忠的员工向杨强发送短信称：杨总你好，李总叫给你发信，有人要看饭店门面，问你锁钥匙放在哪里了，请回信。李金忠自认其在2019年12月1日以撬锁方式打开立达小区原由次承租人王某使用的部分房屋，将该部分房屋收回。2019年12月9日，李金忠将耘田公司、杨强诉至本院，要求耘田公司、杨强支付房屋租赁费130000元并赔偿利息损失。耘田公司、杨强应诉后以辩称理由不同意李金忠的诉讼请求，耘田公司于2020年1月15日提出反诉要求确认双方房屋租赁合同于2019年7月31日或反诉状送达反诉被告之日即解除，并由李金忠返还租房押金50000元，双方经调解未果。案件审理过程中，李金忠自认耘田公司及杨强已将2018年2月5日至2019年2月4日的230000元租金付清，其诉请主张的是2019年2月5日至2020年2月5日的租金，杨强于2019年1月共向其支付120000元，其中20000元支付的是2018年欠付的租金，100000元支付的是2019年度的租金，目前尚欠130000元。耘田公司及杨强则主张涉案房屋租赁合同已于2019年7月底解除，自2019年2月5日至2019年7月31日，租金应为111534元（230000元/365天×177天），在耘田公司已支付120000元租金的情况下，耘田公司不欠付李金忠租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方均应按照合同约定或者法律规定履行各自的义务。本案中，李金忠与耘田公司在自愿、协商一致的基础上，于2014年3月29日签订了书面的房屋租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。双方约定租金期限于2016年7月31日到期，在合同到期后，耘田公司继续使用房屋租赁合同中约定的房屋，并于2017年底扩大承租面积，承租了立达小区全部房屋，但双方并未订立新的书面租赁合同。根据法律规定，租赁期限超过六个月的，应当签订书面的租赁合同，现因双方对租赁期限约定不明，应认定为不定期租赁关系。一、关于被告杨强是否是本案适格诉讼主体的问题。合同具有相对性，确定诉讼中原被告主体身份一般应依据合同的当事人确定。李金忠持落款日期为2014年4月29日、落款处签有杨强名字并加盖耘田公司印章的《房屋租赁合同》主张杨强与耘田公司人格混同，应由耘田公司及杨强共同承担支付房屋租赁费的责任；杨强则主张其系耘田公司的职工，签订《房屋租赁合同》系其履行职务的行为，不应承担支付房屋租赁费的责任。本院认为，综合全案事实，被告杨强的辩称理由不能成立，其是本案的适格被告，具体理由如下：首先，根据本院调取的（2019）苏0311民初2845号民事案卷卷宗显示，杨强在李金忠与其民间借贷纠纷一案中，在2019年7月23日，本院对杨强进行询问时，杨强自述其就职于耘田公司，立达小区虽然是耘田公司管理使用，但该房屋实际租赁人是其本人，其也是该公司的实际控制人。其次，根据李金忠提交的银行交易明细显示，耘田公司均是通过杨强个人的银行账户向其交纳租金，能够印证杨强仅以耘田公司的名义签订合同，使用和支付租金均是以个人名义进行。再其次，在次承租人王某与杨强发生纠纷时，杨强也是以个人名义与王某达成了调解协议，故杨强存在以自己的名义对外转租，并获得收益的情况。最后，2019年2月25日，杨强在徐州市的主持调解下承诺其尚欠李金忠房屋租金130000元，杨强虽然抗辩签订该调解协议时租金数额的计算有误差，但对该调解协议的真实性并不持异议，亦未否认调解协议中载明的其欠付李金忠房屋租金的事实。综上，被告杨强系耘田公司的实际控制人，其以耘田公司的名义与原告签订租赁合同，但是房屋的使用及对外收益均是杨强以自己的名义进行，且原告与杨强达成调解协议时，杨强亦认可欠付原告租金，故杨强是本案的适格被告，其应对原告诉请的欠付租金承担共同给付责任。二、关于本案所涉租赁合同是否在2019年7月31日或者2020年1月15日解除的问题。耘田公司作为反诉原告，要求解除双方房屋租赁合同。本院认为，房屋租赁合同约定的租赁期届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中，李金忠与耘田公司于2014年4月29日签订书面房屋租赁合同期限届满后耘田公司继续使用租赁房屋，李金忠亦未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期间为不定期。李金忠与耘田公司就耘田公司于2017年底扩大承租的立达小区另一部分房屋未签订书面租赁合同，且租赁期限远超六个月，应视为不定期租赁合同，耘田公司作为承租方有权随时解除合同。耘田公司主张其于2019年7月31日向李金忠提出解除房屋租赁合同，但李金忠对此不予认可，耘田公司亦未提交证据证明其主张。李金忠自认其于2019年12月1日通过撬锁的方式收回了立达小区的部分房屋，耘田公司对此未提出异议，应当认为双方以各自的行为表示于2019年12月1日就该部分房屋解除了租赁合同关系，故该部分房屋的租赁费用应计算至2019年12月1日。立达小区剩余部分房屋，耘田公司作为反诉原告于2020年1月15日提出反诉，请求解除房屋租赁合同，该接触的意思表示已经于2020年1月15日到达原告，故该部分房屋租赁合同的解除时间应为2020年1月15日，耘田公司作为承租人应向李金忠支付该部分房屋的租赁费至2020年1月15日，李金忠在此之后有权主张占有使用费。三、原告在本案中主张的租金以及违约责任是否有依据的问题。本案中，耘田公司、杨强及李金忠均认可2019年1月杨强合计向李金忠支付房屋租金120000元，但李金忠认为该120000元中的100000元系用于支付2019年度的房屋租金，另20000元系用于支付2018年度的房屋租金，而耘田公司及杨强则主张该120000元均系用于支付2019年度的房屋租金，2018年度的房屋租金已支付完毕。本院认为，根据业已生效的（2019）苏0311民初2845号民事判决及杨强与李金忠的银行交易流水可以确认，杨强于2018年4月3日以出具借条的形式向李金忠支付了2018年度的房屋租金130000元，并于2018年6月7日以向李金忠转账200000元的方式偿还了该笔借款，其后杨强分别于2018年7月7日、7月12日、9月5日、9月10日向李金忠转账50000元、38000元、8000元、4000元合计100000元，综上，杨强已向李金忠支付2018年度房屋租金230000元，不再欠付李金忠2018年度房屋租金，故杨强于2019年1月向李金忠支付的120000元均系用于支付自2019年2月5日起的房屋租金。因原告在2019年12月1日收回了立达小区部分房屋，该部分房屋的租金自2019年2月5日至2019年12月1日，租金计款122876.71元（150000元/年÷365天×299天）。被告耘田公司在本案中提出反诉，请求本院确认合同解除，经本院审理，也已查明立达小区部分房屋所涉租赁关系于2020年1月15日解除，故自2019年2月5日至2020年1月15日，该部分房屋的租金计款75397.26元（80000元/年÷365天×344天），上述两部分租金扣减被告已经支付的120000元，剩余部分为78273.97元。关于李金忠主张的利息损失问题，因双方在租赁合同中并没有约定迟延支付租金的违约责任计算方式，双方仅约定租金按年交纳。根据合同法第二百二十六条的规定，双方的租赁期限为一年以上，应当在届满一年时支付，故自2020年2月6日起，原告有权按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算。四、关于反诉原告要求返还的押金50000元能否成立的问题。耘田公司要求李金忠返还50000元，李金忠否认曾收取耘田公司房屋押金50000元。根据法律规定的举证责任分配原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。耘田公司认为其按照合同约定向李金忠支付了押金50000元，应当提交转账凭证或者收款收据予以证实，但耘田公司并未提交该证据，故应当承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认反诉原告徐州市耘田生态农业有限公司与反诉被告李金忠间的房屋租赁合同于2020年1月15日解除；二、被告徐州市耘田生态农业有限公司、被告杨强于本判决生效后十日内向原告李金忠支付房屋租金78273.97元，并支付逾期损失（以78273.97元为基数，自2020年2月6日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算）；三、驳回原告李金忠的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告徐州市耘田生态农业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费3060元，由原告李金忠负担1220元，被告徐州市耘田生态农业有限公司、杨强共同负担1840元；反诉案件受理费525元，由反诉原告徐州市耘田生态农业有限公司负担（此款已预交），被告徐州市耘田生态农业有限公司、杨强共同负担1840元于本判决生效后七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘现伟人民陪审员  牛太平人民陪审员  祖桂杰二〇二〇年六月八日书 记 员  刘 文