山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终5762号上诉人（原审被告）：山东宏海卓邦置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张爱华，董事长。委托诉讼代理人：孙华，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏森，山东齐鲁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：韩军，女，汉族，1959年12月18日出生，住济南市。上诉人山东宏海卓邦置业有限公司（以下简称宏海卓邦公司）因与被上诉人韩军商品房买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初9364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法进行了审理，本案现已审理终结。宏海卓邦公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判驳回韩军利息损失的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由韩军承担。事实和理由：一、一审法院认定事实、适用法律错误。合同解除后的损失赔偿应当结合合同解除的原因确定，涉案商品房买卖合同解除系韩军违约所致。1、双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，约定韩军支付首付款后剩余房款办理银行按揭贷款，并委托银行将全部贷款支付给出卖人。在2016年9月7日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，如果不能按时办理按揭贷款手续，付款方式自动变更为一次性付款。在济南市历城区人民法院审理的（2019）鲁0112民初3891号案件中，宏海卓邦公司提起诉讼的理由是韩军违反合同约定，没有办理银行按揭贷款支付尾款，符合约定解除的条件，故请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，法院判决解除了双方的《商品房买卖合同》，因此，合同解除的原因，首先是韩军未能获得银行按揭贷款，其次是韩军在接到宏海卓邦公司通知后没有一次性支付房款，即因买受人原因没有取得银行贷款且没有按照约定支付余款，导致合同解除属于韩军违约所致。2、韩军不能贷款的原因是不符合贷款条件，宏海卓邦公司没有过错。一审法院认定宏海卓邦公司对韩军能否成功办理银行按揭贷款未能准确判断，存在缔约过失，加重了宏海卓邦公司的责任，因此判决宏海卓邦公司应赔偿韩军利息损失适用法律错误。韩军作为买受人在签订《商品房买卖合同》时选择银行按揭贷款，完全由买受人根据自己的实际情况进行，即使有出卖人工作人员提出意见，亦应当为参考意见，买受人在不具备签约条件的情况下，贸然签订合同就要面临违约风险。宏海卓邦公司作为出卖人，是根据买受人选择的不同付款方式与之签订合同，在此过程中没有对购房者贷款资格的审查义务，而买受人选择银行按揭贷款是需要与贷款银行另行签订借款合同，是否具备贷款资格由银行进行审查。由于韩军不具备贷款资格，在银行否决了其贷款申请的情况下，其也未能支付余款，导致合同解除。3、当事人从事民事活动应当遵循诚实信用原则，违约方不能因合同解除而获取不当利益。合同法第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”系明确守约方的权利，现韩军在自身违约的情况下，反而要求宏海卓邦公司赔偿其损失不符合法律规定。二、即便是存在利息损失，法院也仅应支持自（2019）鲁0112民初3891号民事判决生效之日至宏海卓邦公司通知韩军领款之日的利息。宏海卓邦公司在向韩军发出解除合同通知后就通知韩军办理解除合同及退款手续。因韩军迟迟不予办理，宏海卓邦公司向法院提起诉讼要求解除合同，宏海卓邦公司于2019年8月8日收到济南市历城区人民法院作出的（2019）鲁0112民初3891号民事判决，判决双方合同解除，宏海卓邦公司应当向韩军返还房款，该判决于2019年8月23日生效后，宏海卓邦公司多次通知韩军办理退款，韩军拒绝办理，即便是按照一审法院认定的，韩军2019年10月29日收到退款通知，也仅应计算2019年8月23日至2019年10月29日的利息损失，一审法院认定自2016年8月31日起支付利息损失没有依据。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。韩军辩称，1.宏海卓邦公司应承担合同解除的过错责任。（2019）鲁0112民初3891号民事判决认定事实清楚且已生效，韩军无异议。2.因宏海卓邦公司存在缔约过失，故应赔偿韩军利息损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。韩军向一审法院起诉请求：1.判令被告偿还原告购房款219634元，并承担利息35500元；2.判令被告偿还房屋增值价差110000元；3.被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月31日，宏海卓邦公司作为出卖人与韩军作为买受人签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议，约定由韩军购买聚隆广场3号楼1307号房屋，总价款429634元，买受人于合同签订当日交纳首付房款219634元，剩余房款21万元，由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行将全部贷款支付给出卖人，须在2016年9月7日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。如因买受人的原因不能按时办理完按揭贷款手续，买受人的付款方式自动变更为一次性付款，买受人应当在接到银行不能办理贷款通知30日内，将剩余房款一次性付给出卖人。至2016年9月7日，韩军未能依约办理完毕银行按揭贷款申请。2016年10月31日，宏海卓邦公司向韩军发送通知一份，载明按合同约定，韩军的付款方式自动变更为一次性付款，要求韩军在收到通知后7日内到宏海卓邦公司将剩余房款21万元一次性缴清，否则视为韩军无正当理由解除合同。韩军收到通知后未能一次性缴清余款，宏海卓邦公司为此在一审法院提起诉讼，要求确认合同解除，并要求韩军支付违约金、赔偿损失。一审法院经审理于2019年7月26日作出（2019）鲁0112民初3891号民事判决，认定：因韩军不能履行合同主要义务，宏海卓邦公司行使合同解除权，双方之间的《商品房买卖合同》于2018年6月12日解除；关于解除合同应承担的违约金问题，宏海卓邦公司员工作为专业销售人员，具备相关销售经验，应当了解相关政策，双方原约定以按揭方式支付房款，宏海卓邦公司工作人员在韩军年龄是否符合贷款要求上应当有准确判断，韩军提交的微信聊天记录能够证明宏海卓邦公司工作人员在韩军能否贷款上未能给出妥当建议，在韩军收到2016年10月31日的通知时，经询问亦未给予正确提醒，之后亦未尽到合同缔约一方应尽的善意积极义务，在韩军提出由儿媳作为共同贷款人时亦未及时给出解决方案且拖延至今，虽合同因韩军不能履行支付房款的主要义务而解除，但该解除不能简单归责于韩军，宏海卓邦公司亦应对此承担责任，故对宏海卓邦公司要求韩军承担违约金及其他费用的请求不予支持。合同解除后，宏海卓邦公司应退还韩军已支付的购房款219634元。（2019）鲁0112民初3891号民事判决作出后，双方均未上诉，该民事判决已经生效。宏海卓邦公司主张，（2019）鲁0112民初3891号民事判决生效后，其公司即多次电话联系韩军的儿媳，让其转告韩军来公司办理退房款手续，但韩军一直未来办理，对此宏海卓邦公司提交其公司员工与韩军的儿媳在2019年10月29日、2019年11月11日的两份通话录音。经质证，韩军对录音证据无异议，认可其儿媳窦立娟已经转告其退房款一事，但房款交了三、四年，只退还房款太少，也买不了房子了，所以没有去宏海卓邦公司领房款。本案庭审中，宏海卓邦公司再次要求韩军提供银行账号，以便将房款退还韩军，但韩军明确表示担心接收房款会影响其诉讼主张，因此不提供银行账号。一审法院认为，韩军与宏海卓邦公司之间签订的《商品房买卖合同》因韩军不能履行合同主要义务而解除，而韩军之所以未能履行支付房款的义务，是因在签订合同之初，宏海卓邦公司的工作人员作为专业销售人员，在具备相关销售经验，应当了解相关政策的情况下，未准确判断韩军年龄是否符合贷款要求，而与韩军签订了以按揭方式支付房款的《商品房买卖合同》，导致韩军因年龄问题不能办理银行贷款，又无力一次性支付剩余房款，最终解除合同，宏海卓邦公司在合同缔约过程中存在过错，应当赔偿韩军已交房款的利息损失。宏海卓邦公司在合同解除后，即多次联系韩军办理退房款手续，案件审理过程中，亦要求韩军提供收款账户以便退款，但韩军均予拒绝。一审法院认为，宏海卓邦公司按（2019）鲁0112民初3891号民事判决所确定的义务向韩军退还房款，韩军应配合办理相关手续，领取退款，其拒绝收款的行为，导致利息损失扩大，对扩大部分的损失，一审法院不予支持。根据宏海卓邦公司提交的录音证据，可以证实韩军在2019年10月29日已收到该公司的退款通知，故韩军主张的利息损失应当计算至该通知的次日即2019年10月30日止。关于韩军诉求的房屋增值差价11万元，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以说明，否则承担不利的后果，因韩军未向法庭提交证据，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、山东宏海卓邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还韩军购房款219634元；二、山东宏海卓邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付韩军利息损失（以219634元为基数，自2016年8月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至2019年10月30日按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回韩军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3389元，由韩军负担1021元，山东宏海卓邦置业有限公司负担2368元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为涉案商品房买卖合同解除后利息损失如何计算的问题。宏海卓邦公司对支付利息损失的起始时间有异议，其认为应当自（2019）鲁0112民初3891号民事判决生效之日开始计算，即自2019年8月23日至2019年10月29日期间的利息损失。韩军与宏海卓邦公司之间签订的《商品房买卖合同》因韩军不能履行合同主要义务而解除，而韩军之所以未能履行支付房款的义务，是因在签订合同之初，宏海卓邦公司的工作人员作为专业销售人员，在具备相关销售经验，应当了解相关政策的情况下，未准确判断韩军年龄是否符合贷款要求，而与韩军签订了以按揭方式支付房款的《商品房买卖合同》，导致韩军因年龄问题不能办理银行贷款，又无力一次性支付剩余房款，最终解除合同，宏海卓邦公司在合同缔约过程中存在过错，应当赔偿韩军已交房款的利息损失。该利息损失自韩军交纳房屋首付款之日即已产生，故一审法院认定自交款之日即2016年8月31日开始计算利息损失并无不当，本院予以确认。综上所述，宏海卓邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费631元，由上诉人山东宏海卓邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  尹逊航二〇二〇年六月十五日书记员  张 慧