内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1861号上诉人（原审原告）：柳大伟，男，1981年6月1日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区宁城县，祥和家园九号楼二单元四楼东户。上诉人（原审原告）：张华，男，1968年11月20日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区宁城县。上诉人（原审原告）：张振东，男，1979年3月12日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区宁城县。被上诉人（原审被告）：石耒，男，1983年7月24日出生，回族，居民，住内蒙古自治区宁城县。原审第三人：张相禄，男，1959年1月30日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区宁城县。上诉人柳大伟、张华、张振东因与被上诉人石耒、原审第三人张相禄案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区宁城县人民法院作出的(2019)内0429民初5683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人柳大伟、张华、张振东上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人在原审的诉讼请求。事实与理由：一审法院适用法律错误。上诉人在法院查封前已经与第三人签订了合法有效的《房屋买卖合同》，并按合同约定支付了全部购房款，第三人已经将房产证和土地证交付给上诉人，只是由于宁城县天义城区暂停办理个人住宅房屋、土地使用权买卖等手续，才导致没有过户登记到上诉人名下，不是上诉人自身原因导致未办理过户登记。房屋买卖合同签订后，第三人已经将案涉房屋、院落交付给上诉人，上诉人委托第三人代为出租、管理。完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，上诉人的权利能够排除执行。被上诉人石耒答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审应予以维持。事实与理由：一、原审判决认定事实清楚。上诉人与第三人签订房屋抵债合同的时间为2017年6月8日，宁城县政府下发的关于暂停办理天义城区土地储备项目征收范围内相关审批手续的通知是在2017年2月10日下发的，上诉人与第三人签订房屋买卖合同前，已经有相关的政策规定争议房屋不能进行过户，上诉人仍然与第三人签订房屋买卖合同导致房屋不能过户属于上诉人自身原因。二、上诉人称原审法院判决理由部分错误，导致适用法律错误。在原审庭审时，没有相关证据证明购房款已经实际支付完成，第三人与租房人签订的租房合同亦能证明，第三人并没有将争议房屋实际交付给上诉人使用，仅凭上诉人与第三人签订的代管协议不能证明争议房屋已经实际交付给上诉人，所以上诉人的上诉理由不能成立。原审第三人张相禄未发表陈述意见。一审时柳大伟诉讼请求：1、判决立即停止对柳大伟购买的的位××县北侧房产证号为赤房权证字第XXXX号房产的强制执行，并解除对上述房产的查封。2、判决确认柳大伟与第三人张相禄于2017年6月8日签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于××县北侧房产证号为赤房权证字第XXXX号房产及宁集用（2007）字第0121150号宅基地使用权归柳大伟所有。在审理过程中，法院依法追加张华、张振东为原告参加诉讼。一审法院查明，2017年4月26日，张华与宁城县盛鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，宁城县盛鑫房地产开发有限公司将其开发的东方明珠小区三期商住楼5#-107号房出售给张华，同日，宁城县盛鑫房地产开发有限公司为张华出具了收款790120元的收款收据一枚，收款人处张文博签字，收条上加盖有宁城县盛鑫房地产开发有限公司的财务专用章。2017年4月26日，张振东向白雪松账户内转款40万元。2017年6月8日，柳大伟与第三人张相禄签订房屋买卖合同一份，约定第三人将宁集用（2007）字第0121150号、赤房权字第XXXX号房屋及院落出售给柳大伟，房屋及院落价格为95万元。合同标注：乙方已在本合同签订之日付清了全部款项，甲方可不另行出具收据。双方对房屋交付、回购、征用补偿、违约责任等做了相应的约定。2017年6月8日，张振东向宁城县盛鑫房地产开发有限公司法定代表人张文博账户内转款10万元。2017年6月8日，柳大伟、张振东、张华三人签订《协议书》一份，约定柳大伟与第三人张相禄签订的《房屋买卖合同》转让款95万元是由柳大伟、张振东、张华三人出资的，柳大伟代表三人签订《房屋买卖合同》。并对房屋过户、过户费用、房屋所有权、利益、风险等做了约定。2017年8月1日张振东与第三人张相禄签订了房屋租赁收取协议，由第三人代收房租并按每年3000元向柳大伟、张振东、张华缴纳，第三人负责房屋租赁中的所有费用及房屋的完整，直至房产手续办完交予张振东。2019年10月7日，第三人张相禄将案涉房屋中的两间出租给俢占国，其余房屋也由张相禄出租。另查明，宁城县人民政府办公室2017年2月10日下发了“关于暂停办理天义城区土地储备项目征收范围内相关审批手续的通知”，通知第二项第（三）项内容为：不动产管理部门暂停办理个人住宅房屋、土地使用权买卖、交换、赠与、析产、抵押登记、租赁、宅基地申请等审批手续。石耒与张相禄保证纠纷一案，法院于2017年12月18日作出（2017）内0429民初6538号民事调解书，确定张相禄于2018年5月1日前偿还石耒120万元并给付财产保全申请费5000元，本金自2017年12月18日起按月息2分计息至本金付清止并承担诉讼费用。张相禄未在规定的期间履行给付义务，石耒2018年5月7日向法院申请强制执行，此后案涉财产保全措施自动转化为强制执行措施。在执行过程中，案外人柳大伟对法院裁定查封张相禄位于××县北侧房产一处不服，向法院提出书面异议。法院经审查认为异议人柳大伟对案涉财产不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不能成立，裁定驳回了柳大伟的异议请求。柳大伟对裁定不服，在法定期限内向法院提起案外人执行异议之诉，在审理过程中，张振东、张华以系案涉房屋的共同购买人为由申请参加诉讼，法院经审查认为张振东、张华的申请符合法律规定，依法追加张振东、张华为原告参加诉讼。一审法院认为，执行异议之诉的关键是审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案柳大伟、张振东、张华主张对案涉房屋享有所有权是基于柳大伟与第三人签订的《房屋买卖合同》，但从付款方式中有张华2017年4月26日购买宁城县盛鑫房地产开发有限公司房屋缴纳房款的收款收据，及柳大伟与第三人签订的《房屋买卖合同》中关于房屋回购的约定：甲方（张相禄）可在本合同签订之日前一年内以同等价格回购此房屋，但应向乙方（柳大伟）支付乙方占用期间总房款的利息（按月利率2%计算）。甲方未在规定的时间内回购或回购条件达不到前述条件，乙方有权处置该房屋。房屋买卖合同的大部分款项系张华购买宁城县盛鑫房地产开发有限公司房屋应退还的房款，且在房屋买卖合同中约定的房屋回购明显不属于正常房屋买卖合同双方应该进行的约定，综上，法院认为案涉房屋买卖合同系以物抵债行为，应确定是以第三人的房屋抵顶张文博的债务。本案中案涉标的是不动产，柳大伟、张振东、张华未提供充分的证据证实案涉房屋及院落在购买后已经交付。柳大伟、张振东、张华提供的《房屋租赁收取协议》：“1、乙方（张相禄）在出售院落前就已经将房屋出租，租房人不认识甲方所以在房屋过户前房租由乙方收取，但乙方收取后负责转交给甲方（张振东）；3、乙方负责房屋的完整，保护好所有的设施完善直至房产手续办完为止交予甲方（张振东）”。上述内容可以确认案涉房屋及院落由第三人实际占有和使用，石耒提供的《租房协议》虽然是复印件，但是第三人认可租房事实，且与第三人在庭审中的陈述“平房一共是3家住户，每户3500元，张华说给他闹点，最后我们达成协议一年给他3000元”及柳大伟、张振东、张华的《房屋租赁收取协议》相互印证，因此案涉房屋及院落未实际交付给柳大伟、张振东、张华，仍由第三人实际占有和使用的主张成立，法院予以采纳。综上，柳大伟、张振东、张华对执行标的虽然签订了《房屋买卖合同》并交付了大部分价款，但是作为以物抵债的房屋并没有实际交付，以物抵债系实践性合同，不动产未完成实际交付，以物抵债行为并没有最后完成，柳大伟、张振东、张华对案涉房屋、土地不享有所有权和使用权，即对案涉房屋、土地不享有足以排除强制执行的权益。综上所述，柳大伟、张振东、张华的诉讼请求不能成立，法院不予支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款之规定，一审法院判决：驳回柳大伟、张华、张振东的诉讼请求。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，二审直接予以确认。二审诉讼期间，本庭询问上诉人柳大伟、张华、张振东：“房屋一直没有交付给你们吗？”三上诉人称：“手续一直没有办，房屋一直没有交给我们。房屋一直由租房子的人在使用”。以上事实有二审接待笔录在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点是柳大伟、张华、张振东对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。柳大伟、张华、张振东对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益，柳大伟、张华、张振东作为案外人提出执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述司法解释的规定，应同时符合签订合法有效合同、合法占有不动产、支付全部价款且无过错四个条件时，买受人才能排除强制执行，有一项条件不符合，即不能排除强制执行。本院认为柳大伟、张华、张振东购买涉案房屋的行为不符合上述司法解释规定的第二项条件，故其不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：柳大伟、张振东、张华提供的《房屋租赁收取协议》中约定：“1、乙方（张相禄）在出售院落前就已经将房屋出租，租房人不认识甲方所以在房屋过户前房租由乙方收取，但乙方收取后负责转交给甲方（张振东）；3、乙方负责房屋的完整，保护好所有的设施完善直至房产手续办完为止交予甲方（张振东）”。上述内容可以确认案涉房屋及院落由第三人实际占有和使用，且三上诉人在二审诉讼期间认可涉案房屋没有向其交付，因此案涉房屋及院落未实际交付给柳大伟、张振东、张华。故三上诉人不享有排除法院强制执行的民事权益，其要求排除执行没有法律依据，依法不予支持。三上诉人要求确认与第三人张相禄签订的房屋买卖合同合法有效，因该要求不属于执行异议之诉案件的审查范围，本院不予审查。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由柳大伟、张华、张振东承担。本判决为终审判决。审判长 田丽丽审判员 邓宏涛审判员 韩尚达 二〇二〇年六月四日书记员 刘 月