江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0412民初8949号原告（反诉被告）：朱勇华，男，汉族，1988年12月11日生，住江西省德兴市。委托诉讼代理人：刘丽丽，江苏常辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：庄梅芳，女，汉族，1958年4月14日生，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：沈阳，江苏正气浩然律师事务所律师。原告朱勇华诉被告庄梅芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理，先适用简易程序，后依法转为普通程序，于2019年12月24日、2020年5月29日公开开庭审理了本案，朱勇华及其委托诉讼代理人刘丽丽，庄梅芳及其委托诉讼代理人沈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱勇华向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即退还原告支付的租金70000元，并承担原告因房屋漏雨导致的经济损失30000元，装修费20000元，以上合计120000元；3.诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告经本院释明变更第1项诉讼请求为确认双方签订的租赁合同无效。事实和理由：2019年7月22日,原被告签订了房屋租赁合同,租期自2019年9月21日起算,被告承诺给予原告2个月的免租金装修过渡期,原告当即支付了半年房租70000元。后原告支付20000多元进行装修，并将一些木制品堆放屋内。8月时，受台风影响常州大规模降雨，原告发现该房屋漏雨严重，原告租赁房屋主要用于存储木质家具原料、半成品及机器设备，现全部物品泡水，给原告造成巨大损失。原告多次与被告协商，要求尽快维修，解决漏雨问题，但被告始终没有解决。原告向周围邻居打听得知，被告房屋不仅有漏雨问题，还是危房，房顶横梁老化，存在安全隐患，被告出租的房屋不能使用，故诉至法院，望判如所请。庄梅芳辩称，出租房屋不存在原告所描述的无法正常使用的情况，原告无权要求解除合同，被告无需退还租金。原告所称漏雨导致的经济损失无证据予以证明，装修费证据也不足，原告违约在先，即使产生了相关损失，亦应由原告自行承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。同时，庄梅芳向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行合同，并按合同约定支付第一年剩余租金60000元；2.判令反诉被告按合同约定支付违约金100000元；3.判令反诉被告支付电费2028元，月租费4000元共计6028元；4.判令反诉被告支付水电安装费4511元；5.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2019年7月22日,双方签订了房屋租赁合同,租期自2019年9月21日起算,反诉原告给予反诉被告2个月的免租金装修过渡期。2019年8月，常州遭遇台风，朱勇华反映房屋存在漏水问题，反诉原告立即安排修缮工作。9月中旬待雨停后用3天对案涉房屋进行了全方位维修，保证房屋能正常使用。反诉被告搬入厂房后，要对水电进行改造，反诉原告帮其找人进行施工，材料费、人工费共计4511元，反诉被告至今未付。反诉被告进厂至今用电1560度，按1.3元/度计算，产生电费2028元。根据合同约定，反诉被告每月未达到10000元，应当按照2000元/月支付月租费，2个月月租费为4000元。根据合同约定，房屋租金支付方式为先付后用，合同签订后，反诉原告多次向反诉被告催要第1年剩余租金60000元，但反诉被告迟迟不愿支付，也不缴纳电费，违反合同约定，应向反诉原告支付违约金100000元，故向法院提起反诉。朱勇华对庄梅芳的反诉辩称，双方签订房屋租赁合同，反诉原告应确保房屋能正常使用。但是该房屋漏雨严重，致使反诉被告不能正常使用，反诉原告构成根本违约，应解除合同，违约金应由反诉原告承担。对于电费，反诉被告愿意承担实际产生的电费约500元，由于房屋漏雨反诉被告并未真正投入生产经营，只有装修工人在其中居住1个月产生的生活用电。水电安装费应由反诉原告承担，反诉被告租赁房屋的前提是反诉原告保证其房屋正常使用，房屋不漏雨及水电正常布线安装是合同履行的前提。故请求驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月22日，原告为乙方，被告为甲方签订房屋租赁合同1份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于常州市盛阳环保建材制造有限公司的房屋，租赁期限3年，自2019年9月21日起至2022年9月20日止；租金按年支付，年租金130000元，第一次签订合同当时支付，下年租金必须提前1个月支付给甲方。电费1.3元/度，满20000元电费，不要月租费，满10000元月租费2000元，超过10000元月租费1000元。甲方所出租的房屋乙方能够正常使用，不得干涉乙方正常生活及工作。租赁期内，甲方把房屋及附件设施包括电线、不可拿走，乙方租赁期满，全部移交给甲方。如有一方违约，违约方必须向另一方承担违约金，违约金100000元。同日，朱勇华支付庄梅芳租金70000元。双方另约定朱勇华对所租赁房屋有2个月装修期。2019年8月，由于暴雨案涉房屋出现漏雨情况，朱勇华要求庄梅芳修缮房屋。后，庄梅芳找人维修了房屋。朱勇华认为未解决根本问题，从2019年9月24日拍摄的照片可以看出案涉房屋彩钢瓦房顶可以看到屋外光线。2019年9月25日，原告委托律师向被告发送律师函，内容为由于8月常州持续降雨，朱勇华发现房屋漏雨严重，给朱勇华造成巨大损失，认为被告行为造成根本违约，要求退还租金。朱勇华于2020年4月10日将案涉房屋内所有物品搬离。案涉房屋庄梅芳已经另行出租给他人，新承租人已经重新维修案涉房屋。另查明，庄梅芳自述案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，未取得房屋产权证。以上事实由原被告陈述、房屋租赁合同、收条、律师函、照片、视频、微信聊天记录、情况说明、收款收据、土地登记审批表等证据在卷作证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋庄梅芳并未取得建设工程规划许可证，故其与朱勇华签订的租赁合同无效。因此，庄梅芳主张继续履行合同支付剩余租金的请求，本院不予支持。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。同时，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，合同约定的租金标准为年租金130000元，自2019年9月21日起计算租金，后双方因房屋漏水问题于2019年9月产生争议，朱勇华要求解除合同，但朱勇华实际于2020年4月10日才搬离全部设备，腾空房屋。因此，综合案涉房屋存在漏雨情况，被告庭审时认可后继新承租人修缮房屋的事实，及朱勇华实际搬离腾空房屋时间等情形，本院酌情确定该期间的房屋占有使用费朱勇华按租金标准一半支付。经计算，朱勇华应支付庄梅芳房屋占有使用费36111元，因朱勇华已付租金70000元,故庄梅芳应当退还33889元。对于原告主张的经济损失及装修费，朱勇华并未提供充分的证据予以证明损失金额，故本院不予支持。对于被告主张的违约金请求，本院认为，本案房屋租赁合同无效，合同条款自始没有约束力，被告主张违约金无事实依据，本院不予支持。对于被告主张的电费，由于被告未能提供电费计算的依据，致使电费金额无法确定，但朱勇华针对庄梅芳反诉请求答辩时认可愿意承担电费约500元,故本院对朱勇华自愿承担的电费金额予以确认。对于被告主张的电费月租费，由于租赁合同无效，故租赁合同约定的该条款不具有约束力，本院对该请求不予支持。对于被告主张的水电安装费，本院认为，被告并未提供证据证明案涉房屋水电安装费的承担双方曾有约定，故本院对被告的该主张不予支持。综上所述，朱勇华与庄梅芳之间签订的房屋租赁合同无效，庄梅芳应退还朱勇华租金33889元，朱勇华向庄梅芳支付电费500元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认朱勇华与庄梅芳之间签订的房屋租赁合同无效；二、庄梅芳于本判决发生法律效力之日起十日内向朱勇华退还33889元；三、朱勇华于本判决发生法律效力之日起十日内向庄梅芳支付电费500元；四、驳回朱勇华其余诉讼请求；五、驳回庄梅芳其余反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由朱勇华负担1937元，庄梅芳负担763元；反诉案件受理费1856元，由朱勇华负担5元，庄梅芳负担1851元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  高 璐人民陪审员  陈晓芳人民陪审员  韩樱花二〇二〇年六月三十日书 记 员  孙 俊