广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初1039号原告：赖泽标，男，1970年10月4日出生，汉族，公民身份号码442************196，住肇庆市高要区***************。被告：甘兆民，男，1968年8月2日出生，汉族，公民身份号码442************595，住肇庆市高要区**************。原告赖泽标诉被告甘兆民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告赖泽标及被告甘兆民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赖泽标提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付拖欠的房屋租金20350元及利息（利息从2019年5月1日起以10175元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算至2019年10月30日，从2019年11月1日起以20350元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际付清之日止，利息暂计至2020年4月30日为610元）；2、被告立即向原告支付租赁期间损坏的物品材料和维修费1600元、水费和卫生费765元。3、本案诉讼费由被告承担。赖泽标提出如下事实和理由：2018年4月18日，原被告签订《租屋合同》，约定了租期为5年、每年租金数额及交付租金的时间等内容；合同签订后，原告把房屋交给被告使用，但被告从2019年5月1日起拖欠原告租金、水电费和卫生费，并且在使用房屋过程中损坏了门销、改造了一幅墙体，被告的行为损害了原告的利益，特起诉，请求如上。被告甘兆民辩称：确认拖欠自2019年5月至12月共8个月的租金，按每年20350元结算，拖欠8个月共13567元；我签订合同时交纳了4000元保证金，应予扣减；2019年12月26日原告到我租赁的厂房时，我已告知他自2020年1月1日起不再租赁其房屋；在租赁期间，为了空气流通而在一幅墙上打开了两个窗户，我愿意为其恢复原状；确认损坏了一把门锁及门前空地；确认未缴纳水费和卫生费共765元且愿意支付；不认可原告出示的卫生间玻璃门上的裂痕由我损毁；2020年4月1日正式把钥匙归还给原告。经审理查明：2018年4月18日，赖泽标与甘兆民签订《租屋合同》，赖泽标为甲方、甘兆民为乙方。合同约定：甲方将连同夹屋的房屋租给乙方使用，租期五年，即从2018年5月1日起至2023年4月30日止。2018年5月1日起至2019年4月30日的租金为18500元，自2019年5月1日起的租金在原来的基础上每年递增10%……租金要在每年公历5月1日前交付一半、每年公历11月1日前交清另一半；五年租期保证金4000元。乙方在使用过程中，水费、电费、税收费、卫生费、电视管理费等一切有关费用（国家需征收的）由乙方支付，与甲方无关；乙方在使用过程中，门锁等非破坏性行为的由乙方负责维修，维修费由乙方支付；租期满卫生间、下水道也要畅通，才返还保证金……合同还约定了其他内容。合同签订后，赖泽标把合同标的物交付给甘兆民使用。甘兆民交纳了4000元保证金以及2018年5月1日至2019年4月30日的租金18500元；2019年5月1日起没有履行交纳租金义务，并拖欠水费和卫生费合共765元；甘兆民在使用案涉出租房屋过程中，损坏了赖泽标一把门锁、在其中一墙上开了两个窗户、损坏了门前地板；2020年4月1日左右把所承租的房屋钥匙归还给赖泽标。2019年8月20日前中国人民银行公布的一年以内贷款基准利率为4.35%；全国银行间同业拆借中心公布的2019年8月20日贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为4.25%，9月20日、10月20日的均为4.20%，11月20日、12月20日、2020年1月20日的均为4.15%，2020年2月20日、3月20日的均为4.05%，2020年4月20日的为3.85%。本院认为：本案是赖泽标向追讨房屋租赁的租金等费用问题而引起的纠纷，属房屋租赁合同纠纷。原被告双方当事人对两人之间的《租屋合同》、甘兆民只交纳了一年的租金、拖欠水费和卫生费共765元以及甘兆民在使用案涉房屋期间损坏一把门锁、在其中一幅墙上开了两个窗户以及损坏门前地板等事实均没有异议，且有经庭审质证的《租屋合同》、由肇庆市高要区**镇自来水有限公司出具的水费和卫生费计算清单、庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。本案争议焦点在于原被告事实上解除租赁关系的时间。在本案中，原被告双方均确认甘兆民于2020年4月初把案涉出租房屋的钥匙交还给赖泽标，该行为视为双方事实上解除租赁关系，故本院确认原被告之间租赁关系自2018年5月1日起至2020年3月31日实际解除。甘兆民认为其于2019年12月26日已经告知赖泽标其于2020年1月1日起不再承租，但没有举证证明该事实，故对甘兆民该意见，本院不予采纳。综合所述，甘兆民应交纳租金至2020年3月31日，依双方关于第一年租金为18500元、次年递增10%的约定，2019年5月1日至2020年3月31日共11个月的租金为18654.17元：18500元×（1+10%）÷12个月×11个月=18654.17元。关于利息问题：甘兆民提前解除合同且拖欠11个月租金至今未清偿，构成违约，给赖泽标造成的可预见收益损失为利息收入减少，赖泽标诉请甘兆民按实欠租金为本金、按LPR计算利息，有事实依据，而LPR低于此前中国人民银行公布的一年内短期贷款基准利息，因此赖泽标诉请按LPR计算利息，且符合法律规定，本院予以支持。由于双方约定甘兆民应分别于2019年5月1日、2019年11月1日各交清半年的租金，按前述计算，上述两个期限，甘兆民各应交租金为10175元：18500元×（1+10%）÷12个月×6个月=10175元；综上，核算自2019年5月1日起至2020年4月30日止，甘兆民应付利息为649.53元：①2019年5月1日至9月19日共4.63个月利息为166.85元：10175元×4.25%÷12个月×4.63个月=166.85元；②2019年9月20日至2019年10月31日共1.33个月利息为43.36元：10175元×4.20%÷12个月×1.33个月=43.36元；③2019年11月1日至19日共0.67个月的利息为47.73元：20350元×4.20%÷12个月×0.67个月=47.73元；④2019年11月20日至2020年2月19日3个月的利息为211.13元：20350元×4.15%÷12个月×3个月=211.13元；⑤2020年2月20日至4月19日共2个月利息为137.36元：20350元×4.05%÷12个月×1个月=137.36元；⑥2020年4月20日至30日共0.33个月的利息为21.55元：20350元×3.85%÷12个月×0.33个月=21.55元。自2020年5月1日起应按甘兆民实欠租金18654.17元为本金、按LPR另行计算至付清之日止。赖泽标诉请上述期限内利息610元没有超过法律规定，本院予以支持。关于保证金4000元的问题：原被告之间没有约定赖泽标没收保证金的事由，且赖泽标已诉请甘兆民承担支付利息的违约责任，故该4000元应予返还。与上述所确定的甘兆民应付租金相抵后，尚欠租金14654.17元。赖泽标诉请甘兆民支付水费和卫生费合共765元，事实清楚，本院予以支持。赖泽标诉请甘兆民支付损坏物品材料和维修费1600元没有计算依据，本院予以驳回。但按双方合同约定，甘兆民应把其损坏的门锁及门口地板予以维修、把改为窗户的墙体恢复原状，并承担相应费用。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、甘兆民在本判决发生法律效力之日起十日内把其拖欠的租金18654.17元及利息610元（该利息计算至2020年4月30日，以后按实欠租金为本金、按LPR另行计算至清偿日止），共19264.17元支付给赖泽标，扣除保证金4000元，实欠15264.17元。二、甘兆民在本判决发生法律效力之日起十日内把其拖欠的水费和卫生费共765元支付给赖泽标。三、甘兆民在本判决发生法律效力之日起十日内把其损坏的门锁、门前地板予以维修并承担相应费用。四、甘兆民在本判决发生法律效力之日起十日内把其改为窗户的墙体恢复原状并承担相应费用。五、驳回赖泽标其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费192元（赖泽标已预交），由赖泽标负担91元，甘兆民负担101元。本判决为终审判决。审 判 员 游兴华二〇二〇年六月九日法官助理 邱国强书 记 员 陈超毅