北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9731号原告：乔希刚，男，1975年9月20日出生，汉族，北京全福凯旋家具有限公司员工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：雷云华，北京市达奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹杰，北京市达奥律师事务所实习律师。被告：樊兵，男，1969年8月4日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：郝国成，男，1954年3月11日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：高文华，男，1949年4月2日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：高亮，高文华之子，北京航天科工世纪卫星科技有限公司员工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：吴国磊，北京市中策律师事务所律师。第三人：田建岗，男，1966年5月6日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：吴国磊，北京市中策律师事务所律师。原告乔希刚与被告樊兵，第三人郝国成、高文华、田建岗确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔希刚及其委托诉讼代理人雷云华、曹杰，被告樊兵，第三人高文华的委托诉讼代理人高亮、吴国磊，第三人田建岗及其委托诉讼代理人吴国磊到庭参加诉讼，第三人郝国成经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。乔希刚向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告于2007年4月30日签订的《房屋买卖协议》有效；2、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2007年4月30日乔希刚与樊兵签订了一份房屋买卖协议，樊兵把位于北京市通州区马驹桥镇XXX村XXX号房地产业以68000元人民币卖给了乔希刚，并将所出卖该房的相关土地使用权同时出卖给乔希刚。乔希刚在签订本合同的同时一次性支付全部房款，樊兵交付该房产。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告樊兵辩称，同意乔希刚提出的全部诉讼请求。第三人高文华述称：不同意原告的诉讼请求，原、被告签订的房屋买卖协议，买房时原被告是姻亲关系，因樊兵没有交付房屋，所以请求判令原、被告的合同无效。第三人田建岗述称：不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年4月30日原告乔希刚与被告樊兵签订《房屋买卖协议》（协议中樊兵为甲方、乔希刚为乙方）。协议约定：一、甲方将坐落在北京市通州区马驹桥镇XXX村XXX号房地产业卖给乙方，并将与所出卖该房屋的相关土地使用权同时出卖给乙方；二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币68000元整；三、乙方在签订本合同同时向甲方一次性支付全部房款；四、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件；五、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。甲方樊兵、乙方乔希刚，证明人乔迎春、乔殿新、翟久江在《房屋买卖协议》上签字按印，北京市通州区马驹桥镇XXX村村民委员会在该协议上盖章。乔希刚在庭审中陈述，签订协议后当天晚上就将购房款送到樊兵家里，樊兵对此表示认可，并表示其收到该房款后就到老家张家口买了房子。乔希刚同时出具2007年10月17日多人签名按印及村委会盖章的证明，其中载明：北京市通州区马驹桥镇XXX村外来人口樊兵，男，河北张家口人，1998年因来京打工暂住XXX村。先是租住本村村民翟玉岭的房子，后又租住本村村民乔国庆的房子，后来又租住本村村民谭全的房子。2000年樊兵从同为外来人口田建岗处购得现居住房屋，该房屋原为本村村民郝国成所有，1994年郝国成将房屋卖给田建岗，因田建岗也是来京打工者，没有本村户口，无法履行正常购房手续。因此由其姐夫本村村民高文华代办理相关手续。此事，本村很多村民都知情。2004年，本村对电网进行统一改造，重新安装电表,当时本村征收电表安装费的政策,本村户口按185元的标准征收，本村外地人户主按385元的标准征收。当时对樊兵所住房屋征收的是385元标准，同时电表登记户主为樊兵。依据上述相关事实，本村村委会经多方调查核实，可以证明田建岗从郝国成处以其姐夫高文华名义购房事实，能够证明樊兵从田建岗处购房事实。知情人张登录、乔殿相、闫新兰等共十八人在证明上签字按印，北京市通州区马驹桥镇XXX村村民委员会在证明上盖章。乔希刚另出具2007年11月10日北京市通州区马驹桥镇XXX村村民委员会盖章的证明，证明载明：兹有河北省张家口市康保县邓油坊镇XXX村村民樊兵于2000年5月至今一直居住在马驹桥镇XXX村xxx号院，其申请民用电表安装使用和村内改厕工程都是以樊兵为房主身份签字使用。特此证明。庭审中第三人高文华出具1994年5月8日郝国成（卖方）与高文华（买房）签订《买卖房屋契约》（复印件），《买卖房屋契约》约定：今有XXX村村民郝国成有正房五间、东厢房三间、院外车棚一间，院内、屋内所有东西一律不动；东至胡同、西至张登录、南至道全部卖给本村村民高文华，共计合款7200元整，一次付清。担保单位XXX村村委会，代表人张友明、证明人李保顺、李国华、代笔人田爱芳。原房主将房屋交付后，高文华没有在该房屋内居住过一天，该房交付后由田建岗居住使用。高文华同时出具2010年2月25日（此时该房屋已被田建岗卖给樊兵近十年）有郝国成签字的转让证明。该证明载明：我是XXX村村民郝国成，原有住房5间，该房建于70年代，该房居住十分危险，我按照协议书于1994年将房屋产权转让给了本村村民高文华所有。目前该房屋需要翻建，翻建后产权归属高文华所有，与其他人无任何关系。郝国成在转让证明上签字，北京市通州区马驹桥镇XXX村村民委员会在该证明上盖章，高文华在房屋翻建人处签字。此外高文华还出具了2010年3月25日北京市通州区马驹桥镇XXX村村民委员会盖章的证明一份，该证明载明：我村村民高文华，现有住房5间，家中有5口人，该房建于70年代，居住环境十分危险，目前急需翻建。1993年房屋确权时该房屋当时属于本村村民郝国成。1994年因本村村民高文华没有住房购买了该房屋。现根据实际情况需要由高文华翻建，产权归属高文华所有。另，高文华还出具了由马驹桥人民政府于2013年6月27日签发的乡村建设规划许可证。该许可证载明：建设单位（个人）高文华，建设位置通州区马驹桥镇XXX村，建设项目为北房翻、扩建。但房屋翻建批示下来后，高文华没有对涉案房屋进行翻建，高文华陈述这是由于被告樊兵不让其翻建。在对上述证据进行质证时，被告樊兵陈述，因其购买的房屋属于危旧房屋，而高文华的爱人田爱花在马驹桥镇政府上班，且高文华称可以代为办理房屋翻建手续，因此在2000年把买卖房契约交由田爱花，同时还支付了2000元作为办理手续的费用。至于其他证明是由高文华办理的，樊兵并未参与亦不清楚相关情况。此外樊兵还陈述其与田建岗是老乡，高文华是田建刚的姐夫，因其与田建岗都是外地人，不能以本人的名义在北京买农民房屋，因此田建岗就以其姐夫高文华的名义从郝国成手中购买了上述房屋，2000年田建岗将房屋卖给樊兵，双方议定房款为人民币11500元，约定由樊兵通过信用社直接支付至田建岗的存折账户中，双方之间并没有签订书面的房屋买卖协议，亦没有出具收据。后来田建岗就将以他姐夫名义购买房屋的买房契约交给了樊兵，樊兵向田建岗支付了购房款。购买完房屋后，樊兵就一直居住在该房屋。2014年樊兵与前妻离婚后，房屋至今一直由樊兵的前妻居住使用。庭审中，田建岗承认是其将房屋卖给樊兵及收取樊兵卖房款的事实，认为是卖其姐夫的房屋，并否认其是以姐夫高文华名义为自己购买的房屋，此外田建岗还陈述当时高文华家也有一水房，也让亲戚住着。本院认为，本案是合同效力之诉，本案中第三人高文华在庭审中虽然对涉诉房屋的所有权提出了异议，并出具证据予以佐证，但在本案审理过程中未提出所有权异议的请求，只要求确认原被告签订的合同无效。即便高文华提出所有权异议的请求，因与本案不是同一法律关系，本案也不宜一并审理。原告乔希刚系XXX村农民，具备购买涉案农村房屋的资格。本案中原被告双方签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。乔希刚在签订合同当日将购房款已支付给樊兵，因双方系亲属关系，购买涉案房屋后仍由出卖人居住，亦属人之常情。现原告乔希刚要求确认卖房契约有效，有事实和法律依据，故对乔希刚的诉讼请求，本院予以支持。无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三人郝国成经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：原告乔希刚与被告樊兵签订的《房屋买卖协议》合法有效。案件受理费35元，由原告乔希刚负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  吴连启二〇二〇年六月二十九日书记员  杜 翯