湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6909号上诉人（原审被告）：爱尚亿家房屋租赁管理（南京）有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区东岸街道远大一路1398号东岸城邦时代中心商场、公寓酒店1917。负责人：石国平。委托诉讼代理人：周亮，该公司法务。上诉人（原审被告）：杨喜琳，女，1980年4月15日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：杨捷成，男，1942年1月14日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系杨喜琳之父。委托诉讼代理人：李建中，女，1947年2月13日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系杨喜琳之母。上诉人爱尚亿家房屋租赁管理（南京）有限公司长沙分公司（以下简称爱尚亿家公司）因与被上诉人杨喜琳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初1968号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。爱尚亿家公司向本院提出上诉请求：1、请求依法撤回长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初1968号判决书，依法改判上诉人不承担违约责任或发回重审；2、请求判令被上诉人退还上诉人于2020年3月25日支付的2020年2月29日至3月29日房屋租金3410元；3、请求判令减免2020年1月29日至2月28日的房屋租金；4、请求判令上诉人不予支付被上诉人违约金2790元；5、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人因疫情影响导致1月29至2月28日租金未能按时支付转账到位，应属于不可抗力以及政府指令行为而不能履行，故不属于违约行为。一审法院未进行实质查明，而武断认为上诉人违约责任，属于未查明相关事实。2、被上诉人于2020年2月26日将租客赶出房屋，并更换配锁，强制收回房屋，上诉人已无房屋实际控制权，因此3月25日支付租金属于不当得利，应当退还给上诉人。3、上诉人请求减免1月29日至2月29日房屋租金，望贵院为帮助中小企业应对疫情带来的影响，支持中小企业共度难关。4、被上诉人收取租金后，仍强制收回房屋，被上诉人单方面解除合同，严重违反《中华人民共和国合同法》第六条之规定，违背了诚实信用原则，依据《房屋托管合同》第十五条第二款，甲方提前收回房屋，应提前30日通知乙方，并按两个月租金标准的违约金支付给乙方，同时退还乙方押金。杨喜琳辩称，1、关于上诉人免除房租的诉求。上诉人援引的是网上的文章，其性质属于倡议，不属于强制规定。且上诉人承租房屋后转租给了第三人，收取了一年的房租。2、关于将租客赶出房屋，并更换钥匙的问题。我已经按照合同约定，租金逾期30日合同是自动解除，同时提前告知了上诉人，邮寄了“房屋清退通知书”。3、关于是否应支付违约金的行为。上诉人存在违约行为：房屋承租给民宿，而非开始承诺出租给商务高端人士；房屋房租有欠缴行为。杨喜琳向一审法院起诉请求：1．请求法院确认双方签订的房屋托管合同解除；2．请求法院追讨房租3,100元（2020年1月29日至2月28日）；3．请求法院追讨合同违约金共计6,200元。一审法院查明事实：2019年9月29日，杨喜琳（甲方）与爱尚亿家公司（乙方）签订了《房屋托管合同》，合同约定：甲方将坐落在长沙市天心区解放西路279号bobo国际独栋1303室的房屋托管给乙方，该房屋为1室1厅1卫1厨1阳台，房产证面积57.80平方米；该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目；经甲、乙双方协商，合同期内甲方向乙方支付相当于2个月的托管服务费，此费用直接用首年首期2个月月租金冲抵，双方互不支付；本合同托管期合计36个月，自2019年9月30日（以本合同起租日为准）至2022年9月29日止，甲方实收租期34个月，冲抵服务费2个月；租金标准为3,100元/月；付款方式为押1付3；押金标准为本合同起租前三天内乙方向甲方支付相当于1个月房屋租金作为押金，押金数额为人民币3100元，以后起每季度25日乙方支付甲方租金，租金支付日起如遇法定节假日顺延；乙方由下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1．乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的服务费抵扣期除外）。2．乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达5000元的。3．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4．乙方利用房屋进行违法活动或者储存危险品的。乙方有上述甲方有权单方面解除合同的情形的，甲方要求解除合同，乙方应按2个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。……杨喜琳（甲方）与爱尚亿家公司（乙方）于2019年9月30日签订了《变更协议》，就《长沙市房屋托管合同》中的部分条款变更为：1．经甲、乙双方协商，合同期内甲方向乙方支付相当于1个月的托管服务费，此费用直接使用首年首期1个月月租金冲抵，双方互部支付；2．本合同托管期合计36个月，自2019年9月30日（以本合同起租日为准）至2022年9月29日，甲方实收租35个月，冲抵服务费1个月；3．付款方式押一付一。上述合同签订后，爱尚亿家公司支付了2019年10月29日至2020年1月28日三个月的租金及一个月租金标准的押金3100元。后爱尚亿家公司未按期支付2020年2月份租金，经杨喜琳多次催缴亦未支付，杨喜琳于2020年2月23日向爱尚亿家公司邮寄了《房屋清退通知书》，要求爱尚亿家公司在2020年2月24日前补缴租金，若未在上述时间之前收到足额租金，则默认爱尚亿家公司违约，杨喜琳将收回房屋，同时追缴爱尚亿家公司拖欠的租金3100元及违约金6200元，共计9300元。爱尚亿家公司于2020年3月1日收到后一直未支付租金及违约金。杨喜琳遂诉至法院。另查明，杨喜琳现已经将涉案房屋收回。爱尚亿家公司于2020年3月9日支付了1月29至2月28日的租金3100元。爱尚亿家公司于3月25日向杨喜琳转账3410元，杨喜琳陈述该笔费用是爱尚亿家公司支付的部分违约金。上述事实，有《房屋托管合同》《变更协议》《房屋清退通知书》以及当事人陈述予以佐证。一审法院认为，杨喜琳、爱尚亿家公司签订的《房屋托管合同》及《变更协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行各自义务。杨喜琳按照合同约定将房屋出租给爱尚亿家公司，爱尚亿家公司应依约按期支付租金。因爱尚亿家公司未按合同约定期限支付房屋租金，杨喜琳可按合同约定单方解除合同。杨喜琳向爱尚亿家公司邮寄了《房屋清退通知书》，爱尚亿家公司于2020年3月1日收到了该通知书，本院确认杨喜琳、爱尚亿家公司签订的《房屋托管合同》及《变更协议》于2020年3月1日解除。杨喜琳请求爱尚亿家公司支付2020年1月29至2月28日的租金3100元，爱尚亿家公司已于2020年3月9日支付给杨喜琳，一审法院不再予以支持。杨喜琳请求爱尚亿家公司支付合同违约金6200元，爱尚亿家公司于2020年3月25日已支付了3410元，本院支持2790元，超出部分不再予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决如下：一、原告杨喜琳与被告爱尚亿家房屋租赁管理（南京）有限公司长沙分公司签订的《房屋托管合同》及《变更协议》于2020年3月1日解除；二、被告爱尚亿家房屋租赁管理（南京）有限公司长沙分公司于本判决生效之后十日内给付原告杨喜琳违约金2790元；三、驳回原告杨喜琳的其他诉讼请求如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告爱尚亿家房屋租赁管理（南京）有限公司长沙分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，上诉人提交的《协调意见》缺乏关联性，本院不予认定。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合双方的诉辩及庭询情况，本案的争议焦点为：一、新冠疫情是否是上诉人迟延支付租金的不可抗力因素；二、上诉人是否构成违约，是否应支付违约金。一、关于新冠疫情是否是上诉人迟延支付租金的不可抗力因素的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠疫情或疫情防控措施是否属于不可抗力，不能一概而论，要看具体案情而定。本案中，涉诉租赁房屋属于住宅租赁，其主要用途是实现居住功能。与生产经营用途的经营性房屋租赁不同，新冠疫情或疫情防控措施并不影响涉诉房屋居住功能的使用，该房屋租金的交付与否与新冠疫情没有直接的因果关系。爱尚亿家公司因自身管理的原因造成的损失属于市场行为存在的经营风险。因此，在本案中，新冠疫情不能成为上诉人迟延交付租金的不可抗力因素。二、关于上诉人是否构成违约、是否应支付违约金的问题。由于新冠疫情不能成为上诉人迟延交付租金的不可抗力因素，依据《房屋托管合同》约定，爱尚亿家公司迟延交付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院判决爱尚亿家公司支付2790元违约金合理，本院予以维持。综上所述，爱尚亿家公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由爱尚亿家房屋租赁管理（南京）有限公司长沙分公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年六月二十九日书记员  刘 洋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。