安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初1540号 原告：晏鹤琴,女,1980年2月24日出生,汉族,住江苏省扬州市高邮市。 委托诉讼代理人：叶国建，江苏刘洪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱党兵，江苏刘洪律师事务所律师。 被告：安徽中旋置业有限公司，住所地安徽省来安县中央大街12幢112室，统一社会信用代码91341122051455793M。 法定代表人：丁业林，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡涛，男，该公司员工。 原告晏鹤琴与被告安徽中旋置业有限公司（以下简称中旋置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晏鹤琴的委托诉讼代理人叶国建、被告中旋置业公司法定代表人丁业林及其委托诉讼代理人胡涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晏鹤琴向本院提出诉讼请求：1.中旋置业公司向其交付位于来安县房屋；2.中旋置业公司支付其逾期交房的违约金暂定67426元（实际违约金的计算方式为:以410137元为基数，按日万分之二自2017年12月31日计算至中旋置业公司实际交付案涉房屋止）；3.本案诉讼费及其他费用由中旋置业公司承担。诉讼过程中，晏鹤琴变更第二项诉讼请求为:中旋置业公司支付其逾期交房的违约金67426元（以410137元为基数，按日万分之二自2017年12月31日计算至2020年4月1日的违约金67426元，后续违约金要求中旋置业公司支付至实际交付案涉房屋时止）。事实和理由：2017年7月21日，其与中旋置业公司签订了《来安县商品房预售合同》，其按合同约定全面履行了支付房价款的义务。该合同第十一条约定：“甲方（被告）于2017年12月31日前将该房交付给乙方（原告）。”同时该合同第十二条约定“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。”合同约定的交房时间届满后，其多次催告中旋置业公司交房，并多次向政府等相关部门反映和提出诉求，但中旋置业公司迟迟未向其交房，中旋置业公司的行为已经构成违约，中旋置业公司应依据合同的相关约定承担违约责任。其为维护自身合法权益，故诉至法院。 中旋置业公司辩称，针对晏鹤琴的诉请，对于本案来说，原告代理人的诉请是事实，原告代理人所述我公司未交房且延期也是事实，但是我公司的股东以退股的名义将房屋抵押给她的，涉及到股东抽逃注册资金的问题，公司资金严重不足，所以其不同意晏鹤琴的诉请。 本院经审理认定事实如下：2017年4月20日，中旋置业公司为甲方和晏鹤琴为乙方签订（已备案）一份《来安县商品房预售合同》，合同条款中约定：第二条乙方向甲方购买来安县建阳北路358号“莱茵花园”号《莱茵花园》8幢1单元1702室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为居住用途。第三条根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币410137元。第十条该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：壹、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证；甲方对该房屋设定的抵押已注销。贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方承诺在年月日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，如到时不能取得商品房房地产权证，乙方有权单方面解除本合同。叁、该商品房经验收合格。第十一条甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第壹种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同。第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。第二十九条甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按本合同约定严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。第三十条本合同自双方签字之日起生效。第三十二条甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不能解决的，选定下列第贰种方式解决：（不选定的划除）壹、向仲裁委员会申请仲裁；贰、依法向人民法院起诉。该合同附件一《付款方式和付款期限》内容显示，按时间付款方式：一次性付款；贷款方式：商业贷款。1、乙方于2017年07月20日与甲方签约，并付首付房款计人民币110137元；2、乙方于2017年9月30日前应支付房款计人民币300000元。备注：乙方于2017年7月21日首付房款110137元整，剩余尾款300000元整于2017年9月30日前申请银行商业贷款。 另查明：晏鹤琴于2017年7月20日向中旋置业公司缴纳购房款110137元，于2017年7月28日向中旋置业公司交纳购房款30000元，上述两次交款共计140137元，中旋置业公司出具收据两份。此外，2017年9月25日，晏鹤琴又与中国工商银行股份有限公司来安支行签订《个人购房借款/担保合同》，通过按揭贷款方式支付给中旋置业公司购房款270000元。 涉案房地产项目因中旋置业公司的原因而停建，房地产工程至今未能开通基本生活设施，未能通过相关管理部门验收合格。晏鹤琴因中旋置业公司未能按约定时间交房，双方协商无果，故诉至法院。 上述事实，有原告晏鹤琴的当庭陈述，原告提供的《来安县商品房预售合同》、收据、银行转账凭证、中国工商银行股份有限公司来安支行《个人购房借款/担保合同》；被告中旋置业公司的当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，晏鹤琴与中旋置业公司签订的《来安县商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，均合法有效。双方当事人应依照约定全面履行自己的义务。晏鹤琴根据约定向中旋置业公司交纳全部购房款410137元，履行了合同义务。中旋置业公司未能按照合同约定时间向晏鹤琴交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，支付合同约定的违约金。 关于购房款的数额，中旋置业公司辩解晏鹤琴的诉请是事实，但案涉房屋系公司股东以退股名义将房屋抵押给晏鹤琴，股东抽逃注册资金，其不同意晏鹤琴的诉请，晏鹤琴对此不予认可；根据已查明事实表明，关于晏鹤琴支付的购房款410137元,中旋置业公司确认已经收到,该公司股东作为中旋置业公司的员工收取购房款,系履行职务行为,由此给晏鹤琴造成的违约责任,应由中旋置业公司承担。故本院认定晏鹤琴已向中旋置业公司交纳购房款410137元，晏鹤琴主张应以410137元计算购房款的数额合法有据，本院予以支持；中旋置业公司的辩解理由不能成立，本院不予采信。 关于违约金的计算方法,因双方在合同中已有约定，计算方法内容也未违反法律规定，故对晏鹤琴要求中旋置业公司以购房款410137元为基数，按日万分之二自2017年12月31日起计算至案涉房屋交付之日止违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于晏鹤琴要求中旋置业公司交付案涉房屋的诉讼请求，因涉案房屋至今未经相关管理部门验收合格，尚未达到合同约定的交付条件，中旋置业公司对该诉讼请求事实上处于不能履行的状态，故对陈永平的此节请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告安徽中旋置业有限公司于判决生效后十日内向原告晏鹤琴支付逾期交房违约金67426元（自2017年12月31日起暂计算至2020年4月1日止的违约金为67426元，后续违约金以410137元为基数，自2020年4月2日起按照日万分之二计算至实际交付房屋时止）； 二、驳回原告晏鹤琴的其他诉讼请求。 （上述款项汇至：户名：来安县人民法院，账号：34×××62,开户行：中国建设银行来安支行）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1486元，减半收取计743元，由被告安徽中旋置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  黄 新 二〇二〇年六月二十八日 法官助理詹昌璐 代理书记员  陈文颖 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应该承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。