广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2277号上诉人（原审被告）：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区********，统一社会信用代码914**********806XM。法定代表人：周根财，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢君钰，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏剑瑜，男，1986年7月8日出生，汉族，住广西壮族自治区藤县*********。被上诉人（原审原告）：林杰欣，女，1991年8月30日出生，汉族，住广东省中山市石岐区岐******。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：冯泳诗，广东品信律师事务所律师。上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司（以下简称贝迪龙庭公司）因与被上诉人苏剑瑜、林杰欣商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。贝迪龙庭上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回苏剑瑜、林杰欣一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认为苏剑瑜、林杰欣与贝迪龙庭公司约定的逾期交房违约责任设定上限3%的标准过低为由，将违约金调整为持续计算不符合事实，不应调整。二、一审判决对于违约金计算期间的认定有误，合同约定的180日免责期文义上并无分歧，贝迪龙庭公司应享有180日的免责期，逾期超过180日的部分开始计算违约金，不需要法院对于该文义进一步的解释。苏剑瑜、林杰欣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请予以驳回贝迪龙庭公司上诉请求。苏剑瑜、林杰欣向一审法院起诉请求：判令贝迪龙庭公司向苏剑瑜、林杰欣支付逾期交房违约金75519.76元（以639998元为基数，按每日万分之二的标准自2017年1月1日起至2018年8月13日）。一审法院认定事实：2016年3月8日，苏剑瑜、林杰欣（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以639998元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区***************；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日（含180日），不作补偿，逾期超过180日而不足360日的，买受人同意不行使解除合同的权利，但由第181日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人全部已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另行赔偿或补偿，买受人要求继续履行合同或买受人未在本合同补充协议约定的解除期限届满前向出卖人发出解除通知的，合同继续履行，但由第181日至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%。2017年4月26日，苏剑瑜、林杰欣办理了涉案房地产的收楼手续。2017年1月17日，贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程取得建设工程竣工验收报告。2018年8月13日，涉案小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房与地下停车库）取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。贝迪龙庭公司与苏剑瑜、林杰欣签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。涉案合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。涉案合同第九条约定，贝迪龙庭公司逾期交房的，逾期180日以内的部分不作补偿，包括买受人无权解除合同、贝迪龙庭公司不支付任何违约金。该条款内容虽以加黑、加粗及下划线形式予以标明，但该约定系贝迪龙庭公司提供的格式条款，且贝迪龙庭公司根据该条款约定单方获得了长达180天的逾期交楼违约责任豁免权利。而从合同整体内容来看，双方约定交付期限为签订合同之日起约九个月时间，从日常生活经验可知，交付期限为买受人的一般合理期待，对合同是否能够成功缔结具有重要影响，贝迪龙庭公司在合同约定的交付期限之外以责任豁免条款形式变相延长房屋交付期限，明显有悖诚实信用原则。另外，合同约定若买受人迟延付款的，则要承担每日万分之三、逾期60日后每日万分之四且出卖人有权解除合同的违约责任，与上述贝迪龙庭公司在违反主合同义务时所享有的180天单方豁免权利相比而言，双方权利义务明显失衡。可见，贝迪龙庭公司作为提供格式条款的一方，未遵循公平原则和诚实信用原则确定当事人之间的权利和义务，而是通过提供格式条款的形式直接免除出卖方在长达180天内逾期交付房屋的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款依法应属无效。因此，贝迪龙庭公司应自2017年1月1日起承担逾期交房的违约责任，向苏剑瑜、林杰欣支付逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”根据前述法律规定，苏剑瑜、林杰欣作为买受人依法负有一定的检验的义务，尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，苏剑瑜、林杰欣在贝迪龙庭公司未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2017年4月26日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。苏剑瑜、林杰欣在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受贝迪龙庭公司履行的主要合同义务，其现又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。因此，逾期交房违约金应计算至2017年4月26日。苏剑瑜、林杰欣主张按合同约定按日万分之二的标准计算违约金，一审法院予以支持。依照上述计算方法，逾期交房天数为115日（2017年1月1日至2017年4月26日期间），贝迪龙庭公司应向苏剑瑜、林杰欣支付逾期交房违约金14720元（639998元×115日×0.02%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百五十八条之规定，判决：贝迪龙庭公司于一审判决生效之日起七日内向苏剑瑜、林杰欣支付逾期交房违约金14720元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1688元，减半收取为844元，由苏剑瑜、林杰欣负担679元，贝迪龙庭公司负担165元（该款苏剑瑜、林杰欣已预交，贝迪龙庭公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付苏剑瑜、林杰欣）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案双方当事人对贝迪龙庭公司迟延交楼的事实均无异议，故本案二审争议焦点为：一、涉案合同的逾期交房责任豁免条款是否有效；二、违约金标准如何确定。关于争议焦点一，涉案合同第九条约定，贝迪龙庭公司逾期交房的，逾期180日以内的部分不作补偿，包括买受人无权解除合同、贝迪龙庭公司不支付任何违约金。该条款内容虽以加黑、加粗及下划线形式予以标明，但该约定系贝迪龙庭公司提供的格式条款，且贝迪龙庭公司根据该条款约定单方获得了长达180天的逾期交楼违约责任豁免权利。而从合同整体内容来看，双方约定交付期限为签订合同之日起一年时间，从日常生活经验可知，交付期限为买受人的一般合理期待对合同是否能够成功缔结具有重要影响，贝迪龙庭在合同约定的交付期限之外以责任豁免条款形式变相延长房屋交付期限，明显有悖诚实信用原则。另外，合同约定若买受人迟延付款的，则要承担每日万分之三、逾期60日后每日万分之四且出卖人有权解除合同的违约责任，与上述贝迪龙庭公司在违反主合同义务时所享有的180天单方豁免权利相比而言，双方权利义务明显失衡。可见，贝迪龙庭公司作为提供格式条款的一方，未遵循公平原则和诚实信用原则确定当事人之间的权利和义务，而是通过提供格式条款的形式直接免除出卖方在长达180天内逾期交付房屋的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款依法应属无效。一审判决对此认定并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二，虽然涉案商品房买卖合同约定贝迪龙庭公司逾期交房的，应按日支付已付购房款万分之二的违约金，总和不超过总房价款3%的封顶条款。但该封顶条款未与贝迪龙庭公司逾期交房行为的违约时限相联系，即不论贝迪龙庭公司逾期交房的行为延续多久，贝迪龙庭公司均只承担涉案商品房总房价款3%的违约金，贝迪龙庭公司的违约行为显然与合同约定其所承担的违约责任不相符，也与买受人支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在贝迪龙庭公司较长时间内逾期交房的情况下，封顶条款约定的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，苏剑瑜、林洁欣有权诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，请求不以封顶条款为限,一审法院予以支持，处理并无不当，本院予以维持。贝迪龙庭公司关于一审判决未适用该封顶条款的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，贝迪龙庭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费168元（中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司已预交），由中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 赖晓筠二〇二〇年五月二十六日书记员 李玉琴