重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2004号上诉人（原审被告）：重庆禧德置业有限公司，住所地：重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇农中社，统一社会信用代码：915001105634833845。法定代表人：伍洲，执行董事。委托诉讼代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭凤鸣，重庆万同律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：古群，女，1977年11月9日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：罗江启，重庆展图律师事务所律师。上诉人重庆禧德置业有限公司（以下简称禧德公司）因与被上诉人古群商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2019）渝0110民初10358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人禧德公司的委托诉讼代理人史永峰，被上诉人古群的委托诉讼代理人罗江启到庭参加诉讼，本案现已审理终结。禧德公司上诉请求：撤销原判，改判驳回古群全部诉讼请求。事实及理由：一审法院事实认定错误，导致错误判决禧德公司承担违约责任，应当予以纠正。1.根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四款的约定，禧德公司承担违约责任的条件是“如因甲方责任”，即非禧德公司原因是排除在外的。案涉房屋因古群违章搭建的原因导致了行政限制，期间的410天应当予以扣除。2.一审法院以禧德公司未举证证明提交资料时间，认定即使案涉房屋有行政限制也不影响禧德公司承担民事责任，不合逻辑。禧德是在法定期限内向土地房屋登记机构提交了相关办证资料，因土地房屋登记机构自身的原因未能在法定时限内办证，禧德公司不应承担任何责任。3.未被交易限制的房屋均在2019年8月14日取得了房地产权证，但被交易限制的房屋均在政府相关部门发函同意办证后，于2019年10月8日至2019年10月21日期限陆续取得了房地产权证，显然包括案涉房屋在内的被交易限制的388套房屋延期取得不动产登记受理单的责任并不在禧德公司。包括案涉房屋在内，所有被交易限制的取得不动产登记受理单和取得房地产权证均是同一天，显然是行政部门为规避自身责任而填写。4.一审判决纵容了包括古群在内的违章搭建业主怠于整改，势必对遵纪守法的业主形成不良导向。古群答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。古群向一审法院起诉请求：1.判令禧德公司全面履行合同，立即为古群办理所购买房屋的产权证书；2.判令禧德公司立即向古群支付2017年9月4日至2019年10月21日期间的逾期办证违约金16088.70元，2019年10月21日之后的逾期办证违约金以206796元为基数，按每日万分之一的标准计算至办理房屋产权证书之日止；3.本案诉讼费由禧德公司负担。一审法院认定事实：古群系具有完全民事行为能力的自然人。禧德公司系依法成立的有限责任公司，是能够独立承担民事责任的企业法人，其经营范围包括房地产开发（三级）；物业管理；销售建筑、钢材、装饰材料等。2017年8月4日，古群（乙方）与禧德公司（甲方）签订1份《重庆市商品房买卖合同》，约定古群购买禧德公司开发建设的“十里原麓”项目房屋1套；房屋坐落于重庆市万盛区黑山镇江流北xx号xx幢x号；建筑面积为53.08平方米等内容。该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）[2015]预字第045号。”该合同第四条载明：“（一）本商品房为清水房，总成交金额为206796元。”该合同第十三条载明：“……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地的房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”同日，古群、禧德公司还签订了1份《合同补充协议》，约定古群委托禧德公司办理房屋产权登记手续，办证时限自古群按约定付清所有应付房款、到期贷款还款、有关税、费、大修基金等费用后计算；双方同意将《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款内容变更为：“自本商品房实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地的房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；禧德公司因办理房屋产权证书违约的，其支付给古群的违约金总额不超过房款总额的百分之一等内容。2017年8月4日，古群向禧德公司支付购房款66796元、大修基金2658元和其他代收费5元，禧德公司分别出具了3份《收款收据》。之后，禧德公司向古群实际交付了房屋。2017年11月3日，古群又向禧德公司支付购房款8万元。2018年2月2日，禧德公司再次向古群支付购房款6万元。2017年10月3日，古群向重庆原麓物业管理公司交纳了水电公摊费、装修保证金等费用合计2435.80元，并取得1份《收款收据》。一审另查明，2019年10月11日，万盛经开区国土资源和房屋管理局出具1份《不动产登记受理通知单》，受理了案涉房屋的不动产登记。现该房屋的产权证书已办理，权利人为古群。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《收款收据》、银行转账凭证、《不动产登记受理通知单》、档案查询结果等书证及当事人陈述等证据在案为凭，经当庭质证和一审法院审查属实，应予认定。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护，对合同当事人具有法律拘束力。古群、禧德公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》均是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。根据《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中的约定，禧德公司应当在付清应付款项的情况下，在房屋实际交付后180日内向不动产登记机构提交相关资料并取得办证登记受理单。若古群未在房屋实际交付时付清约定款项，禧德公司向不动产登记机构提交资料并取得登记受理单的时限应当顺延。古群举示的交纳物业费用收据证明，古群已于2017年10月3日实际使用案涉房屋。由于古群未能举示其它证据证明房屋实际交付时间早于2017年10月3日，所以一审法院认定房屋实际交付时间为2017年10月3日。古群主张案涉房屋于2017年8月4日实际交付，并请求从2017年9月4日起计算逾期办证违约金，证据不足，一审法院不予支持。古群举示的付款凭证证明，其最后一次付款时间为2018年2月2日。根据《合同补充协议》的约定，禧德公司办证时限应顺延至款项付清之日，即应从2018年2月2日起计算办证时限。因此，禧德公司应于2018年2月2日后的180日内（即2018年8月1日前）向不动产登记机构提交相关资料并取得办证登记受理单，逾期应承担违约责任。现禧德公司于2019年10月11日才取得办证登记受理单，共计逾期436天，已构成违约，应当向古群支付逾期办证违约金。按照约定的计算标准，逾期办证违约金应以已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计算，即逾期办证违约金每日应为20.6796元（206796元×0.01%）。禧德公司逾期共计436天，相应的逾期办证违约金数额为9016.31元（20.6796元/天×436天）。但是，《合同补充协议》中特别约定，逾期办证违约金总额不得超过购房款总额的百分之一，即不得超过2067.96元（206796元×1%）。因此，一审法院认定禧德公司应向古群支付逾期办证违约金2067.96元。关于禧德公司辩称古群不配合办证导致办证时间延误的意见，由于禧德公司未能举示证据予以证明，应当承担不利的法律后果，故禧德公司此辩称意见，证据不足，一审法院不予采信。关于禧德公司辩称逾期办证是行政限制导致的意见，一审法院认为，禧德公司向登记机构提交相关资料是取得办证登记受理单的前提，如果禧德公司未按约定提交相关资料，则案涉房屋肯定无法取得办证登记受理单，禧德公司即构成违约，即使案涉房屋存在行政限制，也不影响禧德公司承担民事责任。现禧德公司未能举证证明已按约定提交相关资料，应当承担不利的法律后果，故禧德公司此辩称意见，证据不足，一审法院亦不予采信。关于禧德公司申请法院调取其提交资料情况，一审法院认为，禧德公司向不动产登记机构提交资料的证据不属于因客观原因不能自行收集的证据，故对禧德公司此申请不予准许。禧德公司支付逾期办证违约金的起算时间为2018年8月2日，至古群提起本案诉讼时并未超过3年，故禧德公司辩称部分诉讼请求的诉讼时效已经过的意见，理由不足，一审法院不予采纳。由于本案所涉房屋的产权证书已办理完毕，所以古群要求禧德公司为其办理房屋产权证书，理由不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告重庆禧德置业有限公司于本判决生效后立即向原告古群支付逾期办理房屋产权证书违约金2067.96元；二、驳回原告古群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计101元，由原告负担76元，由被告负担25元（此款原告已全部预交，被告于本判决生效后直接支付原告25元）。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，二审中双方的争议焦点是案涉房屋的逾期办证时间应否扣除受行政限制的期间。古群与禧德公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《合同补充协议》第八条的约定，甲方（禧德公司）按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方（古群）不能按照规定期限取得权属证书的，甲方不承担责任。由此可知，“按照约定向政府部门递交办证资料”是禧德公司应当完成的合同义务，只有当其履行前述递交资料的义务后，如出现因政策及政府相关部门原因导致不能办证时禧德公司才能据此主张免责。但禧德公司至今未能举证证明其已按照约定提交向政府部门递交了办证资料，其行为已构成违约，即使案涉房屋存在行政限制，也不影响禧德公司承担违约责任。禧德公司上诉称包括案涉房屋在内，所有被交易限制的取得不动产登记受理单和取得房地产权证均是同一天，显然是行政部门为规避自身责任而填写等理由，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。一审法院根据在卷证据判决禧德公司向古群支付逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；禧德公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费202元，由重庆禧德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二〇年六月十五日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅