重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初21304号 原告：重庆龙湖怡置地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区天山大道西段32号1栋11-2号，统一社会信用代码91500000MA5U39NP59。 法定代表人：王光建，董事长。 委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：权力智，重庆百君律师事务所律师。 被告：欧冬，男，1987年12月21日出生，汉族，住重庆市江北区。 原告重庆龙湖怡置地产开发有限公司（以下简称龙湖怡置公司）与被告欧冬商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法由审判员胡可萍担任审判长，与人民陪审员何兴专、李波组成合议庭，共同负责对案件的处理，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告龙湖怡置公司的委托诉讼代理人杨艳红、权力智，被告欧冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告龙湖怡置公司的诉讼请求为：1、依法判决解除原被告于2018年12月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、依法判决被告立即协助原告撤销（注销）位于重庆市北部新区xx组团x标准分区xx号宗地x号楼x房屋的预购商品房买卖合同登记备案、网上签约（即网签）；3、判决被告立即向原告支付违约金904081.6元；4、本案的案件受理费由被告承担。事实及理由：2018年12月31日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买其开发的位于重庆市北部新区xx组团x标准分区xx号宗地x号楼x房屋，总成交金额4520408元，付款方式为按揭付款，首付款2040408元，按揭贷款248万元。若被告逾期付款超过60日后，原告有权解除合同，被告按总房款的20%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约将合同进行上网上签约备案和办理了预购商品房买卖合同登记备案。但被告仅支付了首付款，按揭贷款至今未付，原告遂起诉。 被告欧冬辩称：其并无违约行为，不同意解除合同及承担违约责任。办理按揭贷款的资料已全部提交给龙湖怡置公司，销售人员承诺办理按揭贷款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的商品房预售许可证、《重庆市商品房买卖合同》、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、关于尽快提供按揭资料的敦促函及EMS详情单、查询回执、关于付清全部购房款的通知函及EMS详情单、查询回执等证据本院予以采信。 经审理查明：2018年12月21日，龙湖怡置公司规划批准的项目名称为重庆龙湖怡置新大竹林项目（二期二组团A区、B区），房屋坐落北部新区xx组团x标准分区x号宗地x#负x至x层取得《重庆市商品房预售（预租）许可证》。 2018年12月31日，龙湖怡置公司作为甲方（卖方），欧冬作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》。商品房座落为：重庆市北部新区xx组团x标准分区x号宗地x号楼x，总成交价4520408元。第五条付款方式及期限。（二）乙方按下列第3种方式按期付款。3、按揭付款：乙方拟向甲方指定的贷款银行申请248万元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户；2、乙方应于本合同签订之日或之前向甲方支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款2040408元；3、该商品房总价款系含税（增值税）价；不含增值税的价款金额为4109461.82元，本合同中乙方应付款及作为违约金计算基数的房款是指含税价。（三）办理按揭贷款违约责任的约定。1、因甲方原因，导致乙方未能获得银行贷款或取得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体的付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或取得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金方式或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或取得贷款少于申请贷款数额的，甲乙方愿意继续履行合同的，双方对具体的付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日到30日内，将收受的房价款及利息退还给乙方。第十条乙方逾期付款的违约责任中约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期在60日（自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。欧冬在合同中的预留地址为重庆市江北区东升门8号1-401，电话13452126666。 《合同补充协议》第四条对本合同第十条乙方逾期付款违约责任的补充约定为：1、本条第1款第（2）项约定的“乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金”，是指全部应付款即总房款的20%。2、乙方逾期付款之违约行为发生后，按约应向甲方支付各种性质的违约金，乙方均应在相应违约行为发生当时，即负有支付违约金的义务。第五条对付款方式的补充约定。1、按揭贷款付款方式。（2）本合同第五条第（三）款第1项中“甲方原因”是指在甲乙双方签署本合同前或签署本合同时，无任何银行表示愿意向乙方所购房屋的项目的任何购房者提供购房贷款；（3）本合同第五条第（三）款第3项中“因不可归责于甲乙双方的事由”是指合同法规定的不可抗力事由，不包含国家/地方法律、信贷政策的变化。（5）若非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后90日内全部到达甲方银行账户的，乙方应于收到甲方通知送达后七日内付清全部购房款。若乙方未能在7日内付清全部购房款，则每逾期一日，乙方应按逾期金额的万分之四向甲方支付违约金，逾期达30日以上，甲方有权解除合同，将房屋另行出卖经任何第三人，乙方应因此承担总房款的20%的违约金，同时乙方还应承担本合同及本补充协议约定的有关合同解除的其他后果及责任。第十八条对合同解除及违约责任的补充约定为：……2、无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的：（1）乙方应当在合同解除之日起10日内配合甲方按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网上备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续等。如乙方未在前述规定时间内配合甲方办理前述注销手续，乙方除应支付因此前的违约行为产生的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款的万分之五的违约金。第十九条对通知的补充约定为：1、本合同中约定的乙方地址为有效送达地址。4、双方确认，所有通知应采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日。 合同签订当日，欧冬缴纳了首付款2040408元。重庆市住房和城乡建设委员会出具了《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。 2019年4月23日，龙湖怡置公司向欧冬发出《关于尽快提供按揭资料的敦促函》，要求其在2019年4月30日之前向按揭银行提供符合要求的按揭资料并交纳相关费用。该函件以欧冬在合同中预留的地址和电话以EMS特快专递的形式发出，查询显示2019年5月13日退回妥投。 2019年5月6日，龙湖怡置公司再次向欧冬发出《关于付清全部购房款的通知函》，以其未能在购房合同中约定的期限内收到按揭贷款，要求其在七日内，付清全部购房款。该函件以欧冬在合同中预留的地址和电话以EMS特快专递的形式发出。 欧冬称其在签订合同的当日已向龙湖怡置公司提交了办理按揭贷款所需的全部资料，未能办理按揭贷款的原因在于龙湖怡置公司。欧冬于2019年3月25日因刑事案件被羁押，故龙湖怡置公司的两份函件均未收到。由于其被羁押属于不可抗力，故其无违约行为。欧冬现无支付剩余房款248万元的能力，要求待刑事判决作出后，与龙湖怡置公司协商处理。 本院认为:龙湖怡置公司与欧冬所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。 对于龙湖怡置公司邮寄的《关于尽快提供按揭资料有敦促函》《关于付清全部购房款的通知函》，由于欧冬在邮件发出日之前已被羁押，且邮件也显示退回妥投，故欧冬未收到两份邮件是事实。但按双方补充协议第五条第1款第（5）项的约定，欧冬所申请的按揭贷款应当在合同签订后90日内到达龙湖怡置公司的账户。现虽无证据证明欧冬未取得贷款的原因，但欧冬被羁押是由于其自身原因造成，不构成法定的不可抗力。加之欧冬也明确现无支付剩余购房款的能力，龙湖怡置公司的合同目的不能实现，其可以要求解除合同，故对龙湖怡置公司要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。对于合同解除的时间点，本院确认为向欧冬送达起诉状副本的2019年12月10日。 合同解除后，欧冬应当协助龙湖怡置公司解除在房屋上设立《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》和网上签约手续。 对于违约金，由于欧冬的违约行为导致合同解除，应当按双方补充协议第四条第1款的约定支付总房款的20%，即904081.6元作为违约金。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告重庆龙湖怡置地产开发有限公司与被告欧冬在2018年12月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年12月10日解除； 二、被告欧冬在本判决生效后立即协助原告重庆龙湖怡置地产开发有限公司办理撤销位于重庆市北部新区xx组团标准分区xx号宗地x号楼x房屋的《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》及网上签约手续； 三、被告欧冬在本判决生效后立即向原告重庆龙湖怡置地产开发有限公司支付违约金904081.6元； 四、驳回原告重庆龙湖怡置地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42963元，保全费5000元，由被告欧冬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  胡可萍 人民陪审员  何兴专 人民陪审员  李 波 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  张春凤