山西省襄垣县人民法院民事判决书（2020）晋0423民初444号原告：秦飞彪，男，汉族，1979年2月12日出生，汉族，住襄垣县。委托代理人：刘俊，襄垣县古韩镇法律服务所法律工作者，代理权限特别授权。被告：长治市华日泰房地产开发有限公司，住所地长治市太行西街162号。法定代理人：魏新明，任总经理。委托代理人郭凯，山西长兴律师事务所律师，代理权限特别授权。原告秦飞彪诉被告长治市华日泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依法组成合议庭于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告秦飞彪的委托代理人刘俊，被告长治市华日泰房地产开发有限公司的委托代理人郭凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，请求：1、解除原、被告之间签订的《时代广场购房协议》。2、判决被告返还原告购买商铺款628654元。事实与理由：原被告系商品房买卖合同关系。原告于2013年5月3日在襄垣县时代名居接待中心签订《时代广场购房协议》，约定原告购买被告开发的时代广场A区3层017、018、019、020、027、028、029、030号商铺，面积108.72平方米，单价为5782.32元/平方米，总价款628654元，被告于2013年5月3日向原告出具款项收据凭证。购房协议对原被告之间的权利义务进行了详细的约定，原告依约履行了买受人的义务。根据该协议第七条约定，交付期限及出卖人逾期交房的违约责任，出卖人应当在2013年12月31日前交房，逾期超过180日后，买受人有权解除协议。买受人解除协议的，出卖人按累计已付房款的万分之二向买受人支付违约金。第十条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应通知买受人办理交付手续，双方进行交接时出卖人应提供房屋的综合验收合格证明资料，并请买受人认真检查该商品房有关质量问题后，签署房屋交接单。第十一条约定，出卖人在该商品房交付使用后1年内将办理产权证所需要手续送交相关单位。因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债务债权纠纷的，由出卖人承担全部责任。协议签订后被告未履行交房义务，也未与原告办理交接手续，更未办理有关产权证的相关事宜，其行为违反《时代广场购房协议》的约定。原告多年来找被告协商未果，为维护原告的合法权益，根据《合同法》等相关法律规定，依法提起诉讼。被告长治市华日泰房地产开发有限公司辩称，一、本案被告的行为属逾期办证。就逾期办证而言，原告不享有法定解除权。原因有三,1、逾期办证的原因不可归责于被告，系政策变动及行政部门的过失而导致。2、逾期办证行为没有给原告的权利带来实质性影响，不影响合同目的的实现。3、原告的法定解除权已过法定的除斥期限，权利已灭失。二、本案中房屋买卖合同中已经明确约定，出卖人在商品房交付一年内开始将办理房产证所需手续交相关单位，因本案房屋尚未交付，所以无法引起办理产权证的后果。交付房屋与办理房产证这两个法律行为是一个递进关系，而非并列关系，不能同时主张。原告秦飞彪应当对其诉请予以明确，因为这将直接影响原被告举证目的和诉请之间的关联性，同时也影响法律适用的问题。且被告已经将房屋按时交付于原告使用，不存在逾期交房的情形。综上，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。原告为证实其诉讼主张成立，向法庭出示如下证据：1、时代广场购房协议，证明协议对原被告之间的权利义务进行了详细的约定；2、长治市华日泰房地产开发有限公司出具的收据一支，证明原告已经按照协议约定履行了支付房款的义务。被告对原告所举证据的质证意见为，证据真实性认可，证明目的不予认可，证明被告存在逾期办证的情形不予认可。合同第十一条明确约定出卖人在商品房交付使用后一年内将相关手续交付相关单位。本案中首先被告已经按照合同约定履行了该合同义务,原告主张的行为不存在.其次合同约定因政策性原因而导致逾期办证并不受一年的限制，并且合同中也没有约定逾期办证的原告享有合同解除权。法律也没有明确规定逾期办证原告享有法定的解除权。被告向法庭出示以下证据：1、国有土地使用权证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各一份，证明被告合法进行开发，完全可以办理产权证。2、襄垣县住建局规划设计条件书、山西省施工图审查合格书建设项目、人民防空审查审批表、襄垣县人民防空办公室与长治市华日泰房地产开发有限公司行政征收非诉执行审查行政裁定书，证明2012年住建部给本项目即本案所涉房屋项目提供的规划条件当中并没有人防工程的建设要求。且被告的工程图纸，在2012年8月13日也经过相应审批单位的审批合格。在2014年1月17日报长治市住建局备案，通过了审批。2013年人防工程经人防办建议按照设计图纸改建。但通过行政裁定书所查明的事实，可以知道被告按照2012年的设计条件要求所建设的工程是无法就地改建。这组证据的证明目的是因人防工程未建设未办下证，被告未办理房屋产权证是由于行政部门的职责以及政策性原因，不能归责于被告。被告在后期因人防工程逾期办证的过程当中不存在过错。3、时代广场商铺委托经营管理协议书，证明：第一，被告将商铺交付的同时，原告就与长治市隆顺源商贸有限公司签订了委托经营管理协议书。将原告从被告购买的商铺直接就交付给该公司进行经营，每年收取固定租金。原告商铺的预期利益已经得到保障。不会因为没有办理房产证或者不会因为逾期办理房产证而遭受损失。第二，原告购买房产的同时立刻将商铺委托他人经营，并且经营的期限约定了长达10年之久，可以证明原告购买房屋的目的是投资收益而不是二次处分,这也可以证明原告主张。因为我们逾期办理房产证，他们没有及时拿到房产证,未达到合同的目的，是没有事实依据的。??原告对被告所举证据的质证意见为，五证真实性不持异议，关联性有异议。1.我国法律规定，被告为原告办理产权证的前提条件之一是办理初始登记，并不能证明本案中诉争房屋是可以不办理人防工程就可以建设的；2.本案诉争房屋没有建设人防工程，导致本案中诉争房屋不能办理产权登记。我们认为正是由于被告明知道人防无法实施且山西省人防工程建设条例明确规定有人防工程要求后，被告出于节约成本的需求，为了扩大自己的营业利润，知法犯法，不办理人防工程，是导致本案诉讼产生的最主要原因。委托经营管理协议的合法性有异议，被告所说长治市隆顺源商贸有限公司和本案中长治市华日泰房地产开发有限公司是两个独立法律主体本身就是不成立的条件，即便是两个独立的法律主体，我们认为也不能达到证明目的，我们收取房租是根据合同而并非根据物业产权，正是由于本案中被告迟迟无法办理房产证以及交付原告合法使用房屋凭证，导致长治市隆顺源商贸有限公司拒绝向原告支付房租，我们保留向被告追诉无法办理房产证承担违约赔偿的责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人的举证、质证及本院认证意见，结合当庭陈述，本院确认以下事实：?2013年5月3日，原、被告签订《时代广场购房协议》，协议约定原告购买被告位于××县交汇处东南角时代广场A区3层017、018、019、020、027、028、029、030号商铺，建筑面积108.72平方米，单价为5782.32元/平方米，总房款为628654元。协议签订后，原告秦飞彪向被告长治市华日泰房地产开发有限公司支付了全部购房款。后原告秦飞彪作为甲方与乙方长治市隆顺源商贸有限公司签署了《商铺委托经营管理协议》，协议约定原告秦飞彪将时代广场大厦三层A3-017、A3-018、A3-019、A3-020、A3-027、A3-028、A3-029、A3-030号商铺委托给长治市隆顺源商贸有限公司经营管理，期限自2014年6月1日至2017年5月31日止，长治市隆顺源商贸有限公司每年向原告秦飞彪支付固定租金，租金分两次支付，每年的6月初、12月初十日内提前支付半年租金。之后，长治市隆顺源商贸有限公司支付了原告秦飞彪部分房屋托管租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告秦飞彪与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订的《时代广场购房协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为合法有效合同，原被告均应当依约履行合同。根据原、被告签订的《时代广场购房协议》第十一条约定：“出卖人在该商品房交付后1年内将办理产权证所需手续送交相关单位……因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债务债权纠纷的，由出卖人承担全部责任”。协议签订后，被告长治市华日泰房地产开发有限公司未按照协议约定办理相关产权手续，根据2008年7月1日起实施的《山西省人民防空工程建设条例》第十一条之规定，在城市、县人民政府所在地的镇以及开发区、工业园区、教育园区和重要经济目标区新建民用建筑的，建设单位应当按照相关规定同步修建防空地下室，被告长治市华日泰房地产开发有限公司作为房地产开发企业，应当按照规定建设人防工程，其辩称五证齐全未取得房产证的原因系人防工程建设受阻，是受政策变动影响而非自身过错的理由不能成立，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故原告秦飞彪要求解除与被告长治市华日泰房地产开发有限公司之间签订的《时代广场购房协议》的诉求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告秦飞彪应将被告长治市华日泰房地产开发有限公司开发的时代广场A区3层017、018、019、020、027、028、029、030号房返还被告长治市华日泰房地产开发有限公司，被告长治市华日泰房地产开发有限公司返还原告秦飞彪购房款628654元。庭审中经本院主持调解，双方当事人达不成一致协议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告秦飞彪与被告长治市华日泰房地产开发有限公司签订的编号为HRTS-056的《时代广场购房协议》；二、被告长治市华日泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告秦飞彪购房款628654元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10087元，由被告长治市华日泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 秦丽斌人民陪审员 王 丽人民陪审员 李 苗 二〇二〇年六月三十日法官 助理 甄君君书 记 员 马嘉欣