重庆市綦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0110民初2841号 原告：重庆市赢三物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道60号10幢附6号，统一社会信用代码91500222450399282B。 法定代表人：胡云霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎静，系该公司员工。 委托诉讼代理人：郝保建，系该公司员工。 被告：吴绍国，男，汉族，1962年9月10日出生，住重庆市綦江区。 原告重庆市赢三物业管理有限公司（以下简称赢三物管公司）与被告吴绍国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理。依法由审判员代桂林独任审判，适用小额诉讼程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告赢三物管公司的委托诉讼代理人黎静、郝保建，被告吴绍国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赢三物管公司诉称：2010年8月1日，被告购买了位于重庆市綦江区文龙街道天星大道79号8栋3-4号房,房屋面积：48.46平方米，按照被告与赢三物管公司签订的《前期物业管理服务协议》约定，物管费0.65/㎡•月，电梯费31.5元/月（从3楼开始计算，10元一人，每增加一层加0.3元），公摊费5元/月。被告系原告管理服务的书香名都小区8栋3-4业主，于2013年1月至2020年3月，拖欠物管费2740.5元（48.46㎡×0.65元/㎡•月×87月）、公共能源费435元（5元/月×87月）、电梯费1305元（15元/月×87月）、二次供水加压费0元，以上费用共计4480.5元。原告一直按照相关约定对被告居住的楼栋实施规范的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告经原告多次催收，拒不支付费用，导致原告正常服务运营受到影响，已经严重损害原告及其他业主的利益，要求被告向原告支付违约金3000元。为保护原告的合法权益，特起诉至法院要求被告立即履行交费义务。 被告吴绍国辩称，对于2013年1月至2020年3月期间没有交物管费、公共能源费、电梯费没有异议，对于物管费、电梯费的计算方式无异议，但是对公共能耗费的计算有异议，对违约金不认可。我没交费用是因物业公司提供的服务不到位，小区脏乱差，外来人员随意进小区，物业公司不管理；小区里面存在部分违章建筑，占用公共面积，破坏绿化带，物业公司不监管；消防栓长期无水，经业主多次反映，物业公司不整改，导致火宅酿惨剧；车库出入口长期堆放垃圾，物业公司不清理；小区绿化差，物业公司不进行养护；物业公司将物业用房租赁他人使用，小区广告费收益、广场场地费等未公示，严重侵害业主利益。且我们的合同截止时间为2013年，之后没有与原告签订任何合同，原告收费不合理。 经审理查明，被告系重庆市綦江区文龙街道天星大道79号8栋3-4号房的业主，房屋面积为48.46平方米。2010年8月1日,被告（乙方）与綦江县德宜信物业管理有限公司（甲方）签订了《书香名都物业管理服务协议》，綦江县德宜信物业管理有限公司的名称在2012年1月11日变更登记为重庆市德宜信物业管理有限公司,重庆市德宜信物业管理有限公司的名称在2013年12月6日变更登记为重庆市赢三物业管理有限公司。上述合同约定：物业管理服务期限为2010年8月1日至2013年7月31日；物管费，乙方向甲方交纳物业管理服务费用时间为每月10日前，住宅按该套房屋建筑面积0.65元/㎡•月缴纳；公共服务费，主要是指小区内的公共用水，公共照明，设备运转所发生的公共能源费，由全体业主分摊，乙方按其房屋总建筑面积分摊其应承担的部分，并于每月10日前向甲方缴纳；乙方和物业使用人未按时或逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起甲方每日向乙方交纳所欠物管费3‰的违约金。合同签订后，原告物业公司便按照约定开始向被告提供物业管理服务，目前该小区在物业服务方面存在瑕疵。被告以原告提供的物业服务未到位为由，在2013年1月至2020年3月期间未按约定向原告交纳相应费用，经赢三物管公司多次催收仍未交纳。 审理中，被告认可在2013年1月至2020年3月期欠交物管费2740.4元（48.46㎡×0.65元/㎡•月×87月）、电梯费1305元（15元/月×87月），对于公共能耗费、违约金不认可。 以上事实有当事人陈述、《前期物业管理服务协议》、《重庆市工商行政管理机关准予变更登记通知书》、《营业执照》、《资质证书》、《催收通知书》、照片等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，本院予以采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。《前期物业管理服务协议》是原告与被告合法签订的，对双方均具有约束力，双方均应当按照合同的约定全面地享有权利和履行义务。被告辩称合同期限截止时间为2013年7月31日，原告在合同到期后再向被告收费不合理。根据公平原则，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》到期后，在没有新的物业公司进入该小区，也未有新的物业服务合同的情况下，原告仍按原协议对该小区提供物业服务至今，且收费标准未变化，被告就应当按照原协议向原告交纳相应费用。因此，对于被告辩称本院不予认可。物业管理服务公司应当按约定提供物业服务，同时小区全体业也应该主共同努力维护，共同遵守法律、法规以及规约，才能使小区环境品质不断的保持、改善和提升。物管费、公共能源费等费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情况下，业主不能对抗物管费、公共能源费等费用的交纳。因此，对于被告以赢三物管公司提供的物业服务不到位为由拒绝全额交纳物业费，本院不予支持。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，应另行提起诉讼，而非拒交物业服务费。因此，对于原告要求被告交纳2013年1月至2020年3月期间物管费2740.4元、电梯费1305元，本院予以支持。关于公共能源费的问题，合同虽约定是据实分摊，但是此项费用是物业服务过程中实际产生的费用，且按每人每户5元收取具有合理性并无不妥，因此对于原告要求被告交纳2013年1月至2020年3月期间公共能源费435元，本院予以支持。关于违约金的问题，原告作为具有物业管理职能的企业，其应当按照约定全面履行自己的义务，接受业主的监督，业主提出相关物业服务中的瑕疵后，原告应当耐心听取业主反映意见，及时与业主进行沟通交流，积极协调整改，采取补救措施，依法按照约定履行好自己的物业服务义务，避免类似纠纷的发生，鉴于原告提供的物业管理服务中存在瑕疵，被告不是恶意拒绝交纳物业费，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。原告在今后的物业服务中应当注重听取小区业主意见和建议，尽职尽责为业主提供优质的物业服务，只要原告提供了物业服务，被告应当走正常法律程序维护自己的权利，不得再以上述理由不交物业费。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告吴绍国在本判决生效后5日内支付原告重庆市赢三物业管理有限公司2013年1月至2020年3月期间的物管费2740.4元、公共能源费435元、电梯费1305元，以上合计4480.4元； 二、驳回原告重庆市赢三物业管理有限公司其余诉讼请求。 若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元减半收取25元，由被告吴绍国负担（此款原告重庆市赢三物业管理有限公司已纳，被告吴绍国在履行前述义务时一并支付给原告重庆市赢三物业管理有限公司）。 本判决为终审判决。 审 判 员 代桂林 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 黄 亚 书 记 员 黄 瓒