河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0103民初19385号原告：闫红伟，男，汉族，1973年9月20日出生，住郑州市。原告：王娟，女，汉族，1974年12月16日出生，住郑州市。二原告共同委托诉讼代理人：王红、卫志超，河南公谦律师事务所律师。被告：于鹿信，男，汉族，1971年2月2日出生，住河南省周口地区鹿邑县。被告：李中岭，男，汉族，1963年7月27日出生，住河南省许昌市禹州市。被告：李志军，男，汉族，1974年9月8日出生，住郑州市中原区。三被告共同委托诉讼代理人：卢建华，河南文浩律师事务所律师。原告闫红伟、王娟与被告于鹿信、李中岭、李志军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫红伟、王娟的共同委托诉讼代理人卫志超，被告于鹿信、李中岭、李志军的共同委托诉讼代理人卢建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除租赁合同，恢复房屋原状并返还涉案房屋；2、判令被告支付原告房屋租金暂计至起诉之日1183333元（从2018年8月10日暂计至起诉之日并计算至房屋实际返还之日，租金以每年142万元计算）及利息（利息从2018年8月10日起以银行同期贷款利率计算）；3、判令被告赔偿损失30万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2017年8月6日签订房屋租赁合同，合同约定原告将坐落于郑州市二七区南屏路369号1号楼、2号楼、3号楼及一处院落租赁给原告使用，租赁期限自2017年8月10日至2027年8月9日止，租金每年为142万元。合同约定，第一年租金分三次付清，第一年的第一次租金的支付时间是合同签订之日被告支付4个月房租50万元，第二次的支付时间是2017年12月10日之前，支付80万元（其中包括30万元的房屋押金），第一年的第三次租金的支付时间为2018年4月10日之前，且自2018年8月10日起房租每半年支付一次。但是时至今日被告无故未缴纳2018年8月10日至今的租金，经原告多次催要无果。被告严重违约行为直接导致原告违反了与案外人邢金章之间的租赁合同，根据原告与案外人之间的合同第五条约定，如原告违约，其将不退还押金及未到期租金。现原告不缴纳租金的行为，违反了合同的约定，原告为维护其合法权益，诉至法院。在案件审理过程中，原告增加第二项诉讼诉讼：判令被告支付130万元房屋租金（暂计算至2020年4月10日）及利息（利息计算至2020年4月10日），剩余房租及利息至实际返还之日，共计2483333元。三被告共同辩称：一、根据原告起诉状中的自认事实，2018年4月10日前的租金答辩人已经支付完毕，2018年4月10日前，答辩人不欠原告租金。原告请求支付租金及利息、恢复房屋原状，赔偿损失等请求没有法律依据，不应当予以支持。通过原告的起诉状自认，在2018年8月10日前，第一年的租金已经支付完毕（分别是第一次50万元、第二次50万元、第三次72万元，另外20万元支付给邢金章，共计192万）。事实上在2018年8月10日支付下一年租金之前，答辩人又给原告和案外人50万元。按照约定答辩人只需要支付140万元，答辩人已经超支52万元。二、2018年4月10日至2018年8月期间，答辩人又缴纳50万，其中押金30万元，因原告同邢金章违约，答辩人提前支付原告20万元。三、按照约定应当从2018年8月10日起开始，过半年后再支付租金，答辩人不存在违约。另外，原告应当返还多支付的部分租金及押金30万元。在2018年8月24日至2019年2月9日，原告阻止答辩人使用房屋，答辩人没有使用房屋，按照合同法规定，原告没有履行合同义务，答辩人不应当支付租金。在2018年8月24日至2019年2月9日期间，原告将房屋大门锁住、对房屋进行断水、断电，没有履行将房屋交给答辩人使用的合同义务，致使答辩人无法使用租赁房屋，对此答辩人在起诉原告侵权纠纷，郑州市二七区人民法院作出的（2019）豫0103民初7382号判决书中已经认定该事实，答辩人有权不给付原告租金。对此根据《合同法》第60条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第66条“当事人互付债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案答辩人存在抗辩权，原告不交付答辩人房屋，阻止答辩人使用房屋时，答辩人就应当不再支付房租。原告请求该部分的租金不应当予以支持，应当依法驳回原告的诉讼请求。四、2019年2月9日至今期间，第三人邢金章同原告因本案的房屋未支付租金导致解除，第三人阻止答辩人使用房屋，则转租合同将因此而处于履行合同不能状态。答辩人没有使用房屋，按照合同法规定答辩人不应当支付租金。在2019年2月9日之后，租赁合同因承租人原告未以约给付第三人租金而导致合同解除，则转租合同中的答辩人将因此而处于履行合同不能状态。对此事实郑州市二七区人民法院审理的（2019）豫0103民初7382号案件过程中，判决书和原告提交的答辩状中已经明确自认该事实。根据《合同法》第228条规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”以及相关法律规定。本案中，因第三人邢金章主张权利，致使原告不能对租赁房屋使用、收益，租赁合同因承租人原告未以约给付第三人邢金章租金而导致合同解除，原房屋出租人房屋已经被案外人邢金章侵占，因为案外人邢金章是房屋的实际所有人，案外人邢金章已经将房屋收回。则转租合同中的答辩人将因此处于履行合同不能状态，答辩人不应当支付租金。综上所述，原告的起诉支付租金的请求没有事实和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据原、被告提交证据及当庭陈述，本院认定事实如下：1、2017年8月6日，于鹿信（乙方）与王娟（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于郑州市二七区南屏路369号的1、2、3号楼及一处院落租赁给乙方，租期自2017年8月10日至2027年8月9日止，每年租金142万元，押金30万元，第一年租金分三次交清，自合同签订之日起，乙方应向甲方支付4个月租金50万元，第二次的支付时间为2017年12月10日之前，金额为80万元（其中包含30万元的房屋押金），第三次租金的支付时间为2018年4月10日之前，金额为42万元，自2018年8月10日起房租每半年支付一次，依次类推；甲方在租赁期内第一年至第二年（2017年8月10日至2019年8月9日止）房租每年租金为142万元无递增，自2019年8月10日起，每年房租以年为基数，每年递增5万元直至租赁期满；在合同履行期间，甲方必须保证乙方正常经营，若因房租问题，造成乙方无法正常经营的，甲方必须负全责；在合同履行期间乙方保证租金按时交付等等。2017年8月9日，王娟、闫红伟（均为甲方）与于鹿信、李志军、李中岭（均为乙方）签订《补充协议》一份，约定在租金原有基础上甲方优惠2万元等其他相关事项。2017年8月23日，二原告（甲方）、三被告（乙方），与邢金章（原房主）签订《租房合同补充协议》一份，约定：在合同履行期间甲方必须保证乙方正常经营，若因房屋租赁房产被抵押、手续等引发的纠纷，造成乙方无法正常办理相关手续影响经营由甲方负全责，并且按照乙方的所有房间规定价格按天计算赔偿给乙方；乙方向甲方所交保证金顶替最后一年的房屋租金，因甲方违约或者遇政府拆迁和不可抗拒的条件下甲方必须原数退回押金；原房主邢金章同意甲方将此房屋及院落转租给第三方使用，并有义务协助第三方经营中遇到的困难进行协调工作等等。2、2019年6月20日，本院作出（2019）豫0103民初7382号民事判决书，载明：……原告于鹿信、李中岭、李志军向本院提出诉讼请求：1、被告立即停止对原告经营的梧桐树商务酒店采取的堵门、拉闸断电、停水等一切侵害原告正常经营的行为，排除对原告正常经营的妨碍；2、第三人邢金章督促二被告立即停止堵门、拉闸断电、停水等妨碍原告正常经营的侵权行为……当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，经庭审质证，本院认定事实如下：……2018年春节后，原告在上述涉案租赁房屋处开始进行“郑州市二七区梧桐树商务酒店”的经营活动。2018年4月19日，原告李中岭、李志军就第三期42万元房租向被告王娟出具了一份还款计划书，该计划书主要载明，分三次于2018年4月底前还清房租42万元，押金于2018年5月底前还清。2018年8月24日，被告以原告未支付房租为由用车辆将上述酒店堵塞等。之后，原、被告引发纠纷且协商无果，原告诉至本院。另查明，诉讼中，原告以侵权行为终止为由自愿撤回其第1、2项诉讼请求。该判决作出后，于鹿信、李中岭、李志军不服上诉至河南省郑州市中级人民法院，该法院于2019年10月11日作出（2019）豫01民终16654号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。3、被告于鹿信、李中岭、李志军已于2018年4月24日前向原告支付2017年8月10日至2018年8月9日期间的租金共计142万元、另支付房屋押金30万元。原告称，因被告未支付2018年8月10日至今的房屋租金存在违约，导致原告逾期向邢金章支付租金，故原告诉至法院。三被告称，原告在2018年8月24日至2019年2月9日对涉案房屋锁门、断水断电，并由原告占有涉案房屋；2019年2月9日至今由邢金章占有涉案房屋；三被告又称，其向邢金章于2018年7月20日和2018年8月5日分别支付了10万元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告闫红伟、王娟与被告于鹿信、李中岭、李志军签订的《租赁合同》及相关补充协议系其真实意思表示，各方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告于鹿信、李中岭、李志军已依据《租赁合同》、《还款计划书》等向原告闫红伟、王娟支付了2017年8月10日至2018年8月9日期间的租金、押金，而依据签订的《租赁合同》中“自2018年8月10日起房租每半年支付一次，依次类推”的约定，被告于鹿信、李中岭、李志军最迟应于2019年2月9日前向原告闫红伟、王娟支付2018年8月10日至2019年2月9日期间的租金，而被告于鹿信、李中岭、李志军并未支付，故原告要求解除涉案《租赁合同》于法有据，本院予以支持，并应将涉案房屋返还原告闫红伟、王娟。被告于鹿信、李中岭、李志军陈述涉案原告在2018年8月24日至2019年2月9日期间对涉案房屋锁门、断水断电，并占有涉案房屋，与河南省郑州市中级人民法院作出的（2019）豫01民终16654号民事判决书中查明的“另查明，诉讼中，原告以侵权行为终止为由自愿撤回其第1、2项诉讼请求（第1、2项诉讼请求为：1、被告立即停止对原告经营的梧桐树商务酒店采取的堵门、拉闸断电、停水等一切侵害原告正常经营的行为，排除对原告正常经营的妨碍；2、第三人邢金章督促二被告立即停止堵门、拉闸断电、停水等妨碍原告正常经营的侵权行为）”事实相互矛盾，且被告于鹿信、李中岭、李志军并无证据予以佐证；被告陈述2019年2月9日之后涉案房屋被邢金章占有，也无证据予以佐证，故对被告于鹿信、李中岭、李志军的陈述本院不予采信。原告闫红伟、王娟作出涉案房屋的出租人，在得知被告于鹿信、李中岭、李志军未缴纳房屋又未实际经营的情况下，有防止房屋租金扩大损失的义务，而原告闫红伟、王娟并未采取积极合法有效的措施，故本院予以支持被告于鹿信、李中岭、李志军向原告闫红伟、王娟支付2018年8月10日至2019年2月9日期间的租金70万元，之后的租金本院不予支持；原告主张的利息，本院支持按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉之日即2019年7月3日至清偿完毕之日止。原告闫红伟、王娟主张损失30万元，无证据予以佐证，本院不予支持。原告的其他诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告闫红伟、王娟与被告于鹿信、李中岭、李志军签订的《租赁合同》，被告于鹿信、李中岭、李志军于三十日内将涉案房屋返还原告闫红伟、王娟；二、被告于鹿信、李中岭、李志军于判决生效后十日内向原告闫红伟、王娟支付房租700000元并支付利息（以700000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉之日即2019年7月3日至清偿完毕之日止）；三、驳回原告闫红伟、王娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29066元，由原告闫红伟、王娟负担21799.50元，被告于鹿信、李中岭、李志军负担7266.50元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  孙园园人民陪审员  王月芳人民陪审员  孟宪珍二〇二〇年六月八日书 记 员  张靖武