江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初5228号 原告：何如林，男，1962年8月19日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：葛凤鸣，江苏福地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛玉婷，江苏福地律师事务所律师。 被告：常熟市新茂房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市服装城商城中路1号商城大厦6楼601-605。 诉讼代表人：唐海燕，该公司管理人江苏益友天元律师事务所负责人。 委托诉讼代理人：彭慧，江苏益友天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢海浪，江苏益友天元律师事务所律师。 原告何如林与被告常熟市新茂房地产开发有限公司（以下简称新茂公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告何如林委托诉讼代理人葛凤鸣、葛玉婷，被告常熟市新茂房地产开发有限公司委托诉讼代理人彭慧、邢海浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何如林向本院提出诉讼请求：1.确认原被告因以房抵款而于2015年5月28日签订的合同编号为Y20150008058、Y20150008059的二份《商品房买卖合同》有效；2.判令被告继续履行上述《商品房买卖合同》，交付房屋并办理过户等相关手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告开发的常熟新茂轻纺城房地产项目由上海国泰汇商绿色建设股份有限公司(下称国泰公司)总承包，由原告供应国泰公司砂石料等建筑材料，因被告无款支付工程款，导致国泰公司也无法支付原告等供应商货款及分包商的分包款，导致工程无法继续施工，为此，被告与国泰公司于2015年4月29日签订备忘录，约定将住房抵充材料款，国泰公司于2015年5月18日出具说明函一份，明确由被告将常熟新茂轻纺城5#房202室、203室抵给原告。该说明函还明确，将总承包方与材料供货商或分包方所签订的“抵房协议”送达建设方。为此，原告与被告于2015年5月28日签订的合同编号为Y20150008058、Y20150008059的二份《商品房买卖合同》，约定原告购买常熟新茂轻纺城5#房202室、203室，价格分别为966100元和1354500元。并办理了网签手续。2018年2月2日，贵院裁定受理被告破产清算一案，并指定江苏益友天元律师事务所作为管理人。原告向管理人申报权益并要求继续履行购房合同交房，并在第二次债权人会议期间以《征询意见表》对相关会议内容向管理人提出异议，但未能得到管理人的同意，为此，特向贵院提起诉讼，原告认为，虽然双方签约基础是抵款，但原告购买该房屋的目的是用于家庭居住，且《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，因此，《商品房买卖合同》是有效的，被告继续履行该《商品房买卖合同》更能维护原告的合法权益，请求法院依法判决。 被告新茂公司辩称：原告未支付购房款，原告实际是以国泰公司对新茂公司的债权抵偿购房款。但是该抵债协议并未履行完毕，且原告抵债行为并不符合最高院关于建设工程优先受偿权问题的批复总规定的认定购房人优先权的条件。若向原告继续履行合同交付房屋，将构成个别清偿，违反破产法的规定，损害其他债权人利益。被告在2018年2月2日由常熟法院受理进入破产清算程序，本案应当适用破产法及相关规定。按照破产法第18条规定，自破产受理之日满2个月，管理人未通知原告继续履行的，则自满2个月之日起视为合同解除，所以双方的购房合同已于2018年4月3日解除。 本院经审理认定事实如下： 2015年5月6日，国泰公司（甲方）与原告（乙方）签订抵房补充协议一份，载明：“经甲乙双方在平等、自愿、协商一致，乙方同意，将以下二套房源冲抵材料款，冲抵后如有余款按双方订货合同执行。1、5#楼202室、建筑面积96.61平方米、冲抵材料款966100元。2、5#楼203室、建筑面积135.45平方米、冲抵材料款1354500元。3、对于上述房产乙方有权自行出售，出售所得款项归乙方所有。4、甲方在乙方的材料款中直接扣除上述款项2320600元。” 2015年5月18日，国泰公司出具《说明函》一份，载明：“建设方：常熟市新茂房地产开发有限公司总承包方：上海国泰汇商绿色建设股份有限公司项目名称：新茂轻纺城由总承包方委托常熟新茂轻纺城项目负责人陆建国根据2015年4月29日备忘录约定将住宅房子抵充材料款房号名单明细如下：1、何如林5#房202室，建筑面积96.61㎡(砂石料供应商)5#房203室，建筑面积135.45㎡。2、陆刚6#房1709室，建筑面积288.42㎡(鑫砼供应商)6#房809室，建筑面积169.33㎡……以上16套房子合计面积2399.36㎡以备忘录约定的单价8500元/㎡进行抵充的材料款，合计总价为：20394560元。因考虑总承包方的一些未预计费用支出，材料供货商或分包方前来建设方进行网签的单价确定为10000元/㎡，对于多出每平方1500元差价的税款在建设方开具购房发票前由双方财务按照实际发生额进行结算。网签前总包方必须提供收款收据，以作为与建设方工程款结算的依据；并将总承包方与材料供货商或分包方所签订的“抵房协议”送达建设方。” 2015年5月28日，新茂公司（出卖方）与何如林（买受方）签订合同编号为Y20150008058、Y20150008059的《商品房买卖合同》各一份，约定何如林向新茂公司购买新茂轻纺城5幢1单元202室、203室房屋，商品房总价款分别为966100元、1354500元，买受人同意于2015年5月27日向出卖人支付100%房款966100元、1354500元；出卖方应当在2015年12月28日前，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。何如林就涉案房屋并未实际向新茂公司支付购房款，双方也未办理过户手续，涉案房屋于2020年初方才具备交付条件。 2018年2月2日，本院作出（2018）苏0581破3号民事裁定书，裁定：一、受理王忠良等7人对新茂公司的破产清算申请；二、指定江苏益友天元律师事务所担任新茂公司管理人。 2020年4月22日，新茂公司管理人作出《债权复核通知书》，并向何如林送达，主要内容为：对于2020年3月新茂公司第二次债权人会议资料中的债权表，您通过《征询意见表》提出异议，管理人经复核后，认为您未提供事实和法律依据。现将复核结果向您通知如下：根据您提供的债权申报材料，对于5-202和5-203室房屋，您并未实际支付购房款，而是以国泰公司对新茂公司的债权抵偿债务。且您并不符合《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》中规定的认定购房人优先权的条件，若继续履行合同，向您交付房屋，将会构成个别清偿，违反了企业破产法的规定。因此，我们对您提出的异议不认可，维持原债权审定结果。请您尽快配合办理《商品房买卖合同》网签备案注销手续。特别提醒：如您对管理人复核结果有异议的，请在收到木通知书之日起十五日内向常熟市人民法院提起诉讼。 本院认为：本案争议焦点在于原告是否属于消费性购房人，涉案《商品房买卖合同》应否继续履行，是否已经解除。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照前述法律规定，原告系以国泰公司欠付的工程款折抵购房款，并未实际向被告新茂公司支付房款，涉案商品房买卖合同系履行抵房协议的具体操作方式，故原告明显不属于消费性购房人，现被告新茂公司已进入破产程序,如继续履行合同，将构成对个别债权人的债务清偿,不符合法律规定。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，被告新茂公司于2018年2月份进入破产清算程序之后，新茂公司管理人并未通知原告继续履行该协议，而在《债权复核通知书》中以表达了解除合同的意思，根据上述规定，该协议应视为已解除。综上，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告何如林的诉讼请求。 案件受理费减半收取12683元，由原告何如林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。 审判员  谢蓉蓉 二〇二〇年六月二十二日 书记员  徐 超