山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6088号 上诉人（原审被告）:青岛华瀛盛世石墨烯材料科技有限公司，住所地山东省青岛市高新区华东路826-45号。 法定代表人:臧硕，总经理。 委托诉讼代理人：矫爱庆，山东畅海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于凯，山东畅海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:袁志伟，女，1984年6月14日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 原审被告：郭秀娟，女，1964年1月1日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：矫爱庆，山东畅海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于凯，山东畅海律师事务所律师。 上诉人青岛华瀛盛世石墨烯材料科技有限公司(以下简称华瀛公司)因与被上诉人袁志伟、原审被告郭秀娟房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初3926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人华瀛公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初3926号民事判决，查清事实，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，导致裁判错误。1.根据一审查明的事实，上诉人华瀛公司按照与被上诉人袁志伟之间的租赁合同约定收取被上诉人租金及押金，期间上诉人并没有任何违约行为，房屋被正常使用，上诉人无需退还房屋租金,被上诉人的诉讼请求应依法全部驳回。2.一审判决认定，被上诉人腾出涉案厂房的时间为2018年7月26日，但是被上诉人并没有提供足够证据证明其是在该时间搬出涉案租赁的房屋，而且也没有通知到上诉人其搬出房屋的具体时间，上诉人对该搬出时间不认可，被上诉人已经在租赁期间使用涉案房屋并承租完毕，上诉人无需退还租赁费。3.根据一审中被上诉人的诉讼请求也可以看出，被上诉人认为自己没有承租、使用上诉人的房屋，在诉讼请求中按照12个月的费用来向上诉人追索，但是实际上，被上诉人在一审庭审中明确承认已经使用过上诉人4个月的房屋，因此被上诉人陈述自相矛盾，明显属于恶意诉讼，也是不诚信的行为。其该诉讼行为不应得到法院支持。4.此外，根据一审中，上诉人提交的录音证据以及其他证据可以看出，上诉人不仅没有违反租赁合同约定，反而因为被上诉人及涉案房产所有人的阻扰，上诉人的几十万财产没有能够转移带走，这给上诉人造成了极大的经济损失，上诉人不仅不应该向被上诉人支付费用，反而被上诉人及涉案房产所有人还应对上诉人进行赔偿。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，导致裁判错误。为维护上诉人的合法权益,请依法改判。 被上诉人袁志伟未发表答辩意见。 原审被告郭秀娟述称，认可上诉人的意见。 袁志伟向一审法院提出诉讼请求：1.华瀛公司、郭秀娟偿还已支付的房屋租金120000元、押金20000元及违约金20000元；2.华瀛公司、郭秀娟承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2018年3月21日,袁志伟与华瀛公司、郭秀娟签订《房屋租赁合同》，合同约定，华瀛公司、郭秀娟租给袁志伟厂房，使用面积1000平方米，租金为每年120000元，租期自2018年3月22日至2019年3月21日。但2018年7月份，该房屋已经被出售，袁志伟承租的厂房已被新房主收回并使用，且华瀛公司、郭秀娟作为涉案房屋的承租人进行转租，并未征得原房主的书面同意。华瀛公司、郭秀娟损害了袁志伟的合法权益，华瀛公司、郭秀娟应依法承担违约责任，并返还已支付的所有款项。为维护自身的合法权益，请求判如所请。 华瀛公司在一审中辩称，华瀛公司一直遵守合同约定，按照租赁合同约定收取袁志伟租金及押金，华瀛公司并没有违约行为，无需退还房屋租金，无需支付违约金。对于押金，袁志伟与华瀛公司口头协商过，无需退还押金。郭秀娟以及华瀛公司从未通知袁志伟搬出房屋，也没有强制袁志伟撤出房屋。是第三人要求袁志伟在合同未到期的情况下搬出房屋，由此给袁志伟造成的损失不应郭秀娟或者华瀛公司承担。请求法院依法驳回袁志伟对华瀛公司的诉讼请求。 郭秀娟在一审中辩称，袁志伟与华瀛公司在2018年3月21日签订房屋租赁合同，合同期限为12个月，从2018年3月22日至2019年3月21日。合同中约定的厂房，是华瀛公司租赁的青岛金田建材有限公司（以下简称金田公司）的厂房中的一部分，租赁期间自2017年7月1日至2026年6月30日止。郭秀娟是华瀛公司的授权代表人，其在房屋租赁合同上签字行为代表华瀛公司，郭秀娟不是本案适格被告，请求依法驳回袁志伟对郭秀娟的起诉。 一审法院确认事实如下：一、华瀛公司与金田公司于2017年4月18日签订房屋租赁合同，金田公司作为甲方，华瀛公司作为乙方。合同约定乙方租赁甲方所有的坐落在皂户工业园内的厂房使用，建筑面积为4500平方米，租赁期限自2017年7月1日起至2026年6月30日止。年租金为320000元，以后每年递增6%。合同还约定“乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需要事先征得甲方的书面同意，……”。华瀛公司租赁上述厂房后，将其中的建筑面积1000平方米租赁给袁志伟使用，双方于2018年3月21日签订了《房屋租赁合同》，甲方为华瀛公司，乙方为袁志伟，该合同约定，年租金为120000元，租赁期限自2018年3月22日至2019年3月21日止。袁志伟向华瀛公司缴纳押金20000元，于合同期满退还。双方还约定，厂房租赁期间，一方违约，向对方支付2个月的租金。该合同由袁志伟及郭秀娟在落款处签字。同日，袁志伟通过林彬的账户向郭秀娟转账140000元，该款包括租金120000元及押金20000元。庭审中，华瀛公司自认郭秀娟与袁志伟签订合同及收款的行为系代表华瀛公司行使职权。华瀛公司、郭秀娟均未提供证据证明与袁志伟签订租赁合同时，经金田公司同意。 二、袁志伟与华瀛公司的合同在履行过程中，华瀛公司提供的郭秀娟与孙勇的录音，以及华瀛公司、郭秀娟在庭审中称涉案房屋新的所有人为“孙勇”。2018年7月20日,“孙勇”向袁志伟发了通知，打印内容为:“袁志伟：你承租的房屋（华瀛盛世科技园内）已经于2018年7月6日转让给本人。现因业务开展需要，特通知你必须于2018年7月20日前搬出房屋。”手写内容为:“其他租赁事宜由你方和郭秀娟协商解决/特此通知，解除合同。”袁志伟在庭审中自称于2018年7月26日搬离涉案厂房。 一审法院认为，袁志伟与华瀛公司签订的《房屋租赁合同》，虽然是郭秀娟签字，但合同中的出租方明确注明为华瀛公司，且华瀛公司在庭审中也明确了郭秀娟签订合同并收取袁志伟的租金系代华瀛公司行使职权，且袁志伟在签订合同时，应明知出租方为华瀛公司，签字为郭秀娟，但未在签订合同时提出异议，故应认定袁志伟与华瀛公司签订的《房屋租赁合同》，郭秀娟的行为属于代华瀛公司行使职权行为。故袁志伟要求郭秀娟承担责任，理由不当，一审法院不予支持。金田公司将包括涉案厂房转让后，新的所有权人要求袁志伟腾出涉案厂房时，因华瀛公司与袁志伟签订租赁合同时，华瀛公司虽未提供证据证明经金田公司同意后转租给袁志伟，但袁志伟在租赁厂房时,也应尽到对要承租房屋的产权、转租是否经出租人同意等事项的审查义务,故导致袁志伟合同无法继续履行，并非华瀛公司违反合同约定造成的，故袁志伟要求华瀛公司承担违约金，理由不当，一审法院不予支持。袁志伟主张的腾出涉案厂房的时间为2018年7月26日，华瀛公司虽提出异议，但结合涉案房屋新的所有权人发的通知，袁志伟搬离涉案厂房的时间，属于合理期限，且华瀛公司也未提供证据证明袁志伟搬离的时间，故应认定袁志伟自该时间腾出厂房，已实际终止了双方之间的租赁合同关系。综上袁志伟要求华瀛公司返还房屋租赁费及押金20000元，理由充分，一审法院予以支持。但因袁志伟已经使用涉案厂房，也已收益，且袁志伟提供的解除合同通知中也明确了实际发生租金为40000元，应从总房租中予以扣除，华瀛公司应返还袁志伟租金为80000元（120000元-40000元），袁志伟要求返还租金过高部分，一审法院不予支持。 依照《中国人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、华瀛公司于判决生效后十日内返还袁志伟房屋租金80000元；二、华瀛公司于判决生效后十日内返还袁志伟房屋押金20000元；三、驳回袁志伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3500元，由袁志伟负担1200元；华瀛公司负担2300元。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点问题是上诉人关于本案所涉租赁合同已经正常履行完毕故上诉人不应返还租金的主张能否成立。根据一审法院查明的事实，涉案房屋的所有权人为案外人，上诉人在承租涉案房屋的期间内将涉案房屋转租给被上诉人，被上诉人系次承租人。被上诉人已经举证证明在其与上诉人的房屋租赁合同履行期间内，因案外人对涉案房屋主张权利，导致其在使用涉案房屋四个月后就搬离涉案房屋，房屋租赁合同无法继续履行。上诉人对被上诉人的主张不予认可，对此上诉人负有举证责任。从上诉人的举证来看，一方面其与案外人的租赁合同中明确约定了转租应当由出租人书面同意，但上诉人未能举证证明案外人已经同意其将涉案房屋转租。另一方面，上诉人提交的证据仅能证明其与案外人之间的租赁合同尚在履行，并不足以证明案外人未向被上诉人主张权利。上诉人亦未能举证证明被上诉人搬离涉案房屋的时间。故在上诉人未能提交充分证据反驳被上诉人主张的情形下，一审法院认定涉案房屋租赁合同未履行完毕并无不当。本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人作为出租人负有担保不因第三人就租赁房屋主张权利而致使承租人不能依约对租赁的房屋进行使用和收益的义务，结合本案查明的事实，因案外人主张权利，致使被上诉人在租赁合同未到期的情况下搬离了涉案房屋，被上诉人在租赁合同项下的合同目的无法实现。被上诉人据此主张减少租金的请求有事实和法律依据。一审法院判令扣除实际使用涉案房屋的租金后，剩余租金和押金予以返还处理得当。 综上所述，上诉人的主张不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3500元，由上诉人青岛华瀛盛世石墨烯材料科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年六月三十日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡