辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终7059号上诉人（原审被告）：徐钦，男，1984年6月11日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：宫宪发，男，1949年9月19日出生，汉族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）：沈阳商业城股份有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路212号。法定代表人：陈哲元，该公司总经理。委托诉讼代理人：安雪，女，1988年11月13日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：尚德嘉，男，1972年12月23日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。上诉人徐钦因与被上诉人沈阳商业城股份有限公司（以下简称“商业城公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初333号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐钦上诉请求：1.请求二审法院撤销沈河区人民法院（2018）辽0103民初333号民事判决；2.请求二审法院驳回被上诉人诉求上诉人支付所欠租金3064539.93元及支付违约金812287.62元的诉讼请求3.一审案件受理费及二审上诉费均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院未在判决中对上诉人租赁合同无效的抗辩请求作出明确阐释。二、原审法院认定原被告签订租赁合同系当事人双方真实意思表示，该合同有效是错误的，因被上诉人提供的租赁物不具有消防安全检查许可证，该合同违法无效。三、因被上诉人商业城六楼无消防安全检查许可证，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系违反了《合同法》、《消防法》法律的强制性规定，该合同自始没有法律效力。商业城公司辩称：一、案涉租赁合同签订系双方真实意思表示，根据合同法规定，该合同自成立时生效，不存在导致合同无效情形，一审法院认定事实正确，一审法院对合同是否有效的问题已给予明确的认定，且其认定正确，符合法律规定。徐钦上诉状中所述的“没有阐述上诉人认为该合同无效的正确与否，系对合同无效的默认”纯属子虚乌有。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。案涉租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，也未约定其他合同生效要件，法律、法规也未规定租赁合同生效需履行其他手续。因此案涉租赁合同自双方签订之日起生效。合同成立生效后，商业城按照合同约定向徐钦交付了租赁房屋，徐钦已在涉案租赁房屋实际持续经营时间超过三年之久，对于欠付的租金及违约金等，应当全额承担，一审判决准确无误。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”又依据双方签订的合同第10.1条约定，当徐钦拖欠租金20日以上（含20日的），商业城有权单方面解除合同。本案上诉人徐钦以自己的行为（不缴纳租金等）明确表示不再履行合同，系单方拒绝履行合同的违约行为，商业城依据上述法律规定及双方合同约定，有权向徐钦主张解除双方签订的租赁合同并要求徐钦承担相应的违约责任，一审判决正确。退一步讲，即使合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院应当支持。故，即使合同无效，依据法律规定，徐钦也应当按照支付租金标准支付房屋使用费，而支付房屋使用费也属于《合同法》第五十八条返还原物的范畴。二、商业城早已通过消防设计审核及消防验收合格，不存在上诉人所述的消防问题，一审认定正确商业城早在2013年11月14日就已通过消防验收，并由沈阳市消防局下发《消防验收意见书》（一审时，商业城已提交《沈阳市公安消防局建设工程消防设计审核意见书》、《沈阳市消防局建设工程消防验收意见书》及《建设工程规划许可证》等原件，并经上诉人质证），而双方签订合同的时间是2015年9月，根本不存在消防问题。上诉人也因此顺利办理营业执照。且在一审中，上诉人并无任何证据证明其所述的消防问题。三、我国已取消消防安全检查，不存在影响合同效力问题，且消防安全验收合格与租赁合同效力无关，另，在商业城消防设计及验收均已合格的情况下，对徐钦承租后自行设计装修不承担消防验收责任。需重点说明，我国已取消公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查中央全面深化改革委员会第七次会议审议通过了《关于深化消防执法改革的意见》等相关文件。《意见》第一条明确指出，取消公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查。且无任何法律法规规定消防安全检查可以否定合同效力。在我国已取消该检查的情况下，更不存在影响合同效力问题。退一步讲，即使消防安全检查未取消，最高法也明确规定，租赁合同效力与租赁房屋消防安全验收无关，更何况，商业城消防已验收合格最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》明确规定，租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。更何况，商业城消防已验收合格。另，根据合同第四条第4.1款明确约定“乙方（徐钦）接收租赁场地后，租赁场地一切工程改造项目均由乙方自行负责施工或委托有相关资质的施工方施工并按照有关规定办理报批验收手续，包括但不限于施工许可、消防验收等。”由此可知，租赁合同效力与出租房屋是否必须经过消防安全检查本身没有必然联系，除非房屋租赁合同双方当事人将租赁合同标的物须经消防安全检查合格作为合同生效的条件，而案涉合同并未添加该条件。且，本案中，商业城仅为利用房屋使用价值获得收益的房屋出租人，在商业城消防设计及验收均合格且徐钦持续在场经营的情况下，徐钦以此推卸付款责任，明显违背立法目的。因徐钦在承租房屋后自行设计装修，在商业城验收合格情况下，商业城对其内部消防验收无过错，无需承担责任，且因徐钦违约，一审判决徐钦支付所欠租金及违约金，认定正确徐钦在承租商业城所有的房屋后进行室内消防设计和装修，在此过程中，商业城仅是提供房屋、获取收益的出租人，且已取得消防验收合格证，其对徐钦内部装修工程消防设计及验收部分并无过错，亦无需承担任何责任。因双方在履行租赁合同期间，租赁房屋具备经营条件，且徐钦一直持续经营，故，徐钦不缴纳费用的行为属于违约，因此，一审判决徐钦支付所欠租金及违约金，认定正确，徐钦在上诉理由中提到的返还保证金、已收取租金等，没有事实依据及法律依据。四、商业城曾于2018年11月3日向上诉人下发《解除合同通知书》，上诉人收到，且未提出异议，故，恳请二审法院认定双方之间的合同于2018年11月3日解除。商业城公司向一审法院起诉请求：1.判令双方合同解除。2.判令被告立即支付所欠租金3,064,539.93元（暂计至2018年5月）；3.判令被告支付违约金812,287.62元(暂计），上述费用共计3,876,827.55元（暂计）。4.判令被告立即按照合同约定履行交还场地、办理工商注销手续等合同义务。5.判令被告承担本案诉讼费等一切费用。一审法院认定事实：原告沈阳商业城股份有限公司（甲方）与被告徐钦（乙方）于2015年签订《配套项目租赁合同》一份，合同约定乙方租赁原告沈阳商业城六楼场地，用来经营健身馆项目。租赁期限为2015年9月1日至2021年8月31日止。同时还约定，甲方于2015年9月1日将出租场地交付给乙方，甲方给予乙方3个月的装修免费，乙方装修期自租赁场地交付之日起2015年11月30日止。甲方同意在乙方正式开始营业后的合同期限内再给予乙方5个月的运营扶持免租期，但乙方应承担本合同约定的或实际产生的水电气及采暖等其他费用。合同还约定，乙方同意在租赁期间每季度向甲方交纳租金为369,221.7元/季度，从第3年起，每两年按每季度租金10%上调递增，按季度缴清租金收银方式为乙方自行收银。即，第1、2年1.5元/日/㎡，基本租金为369221.7元/季度；第3、4年1.65元/日/㎡，基本租金为406143.8元/季度；第5、6年1.815元/日/㎡，基本租金为,446758.2元/季度；除首季度租金外，乙方应于每月15-20日期间向甲方交纳下季度租金及设施服务费。乙方未安上述约定交纳租金的，每逾期一日，应向甲方支付欠费总额1‰的违约金。同时合同中还约定，租赁期届满或本合同提前解除而或终止时，乙方应该在15天内将商铺返还给甲方并履行完毕如下义务,自本合同终止之日起10日内，乙方应该以该商铺为注册地或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更之证明提交给甲方备案。如乙方出现下任一情况，甲方有权当方解除合同，租赁保证金不予退还，乙方所欠费用仍需交纳，并向甲方支付当年租赁年度六个月租金为违约金……,拖欠租金、租赁保证金20日以上（含20日）……。合同中还约定补充条款，规定本合同原运营免租期为3个月，后因消防问题，我司同意将运营免租期增加至5个月。在ossp中免租期变更流程审批通过。合同签订后，原告按照合同要求将场地交付给被告使用，但被告自2016年6月起再未按照合同约定交纳租金，被告已拖欠2016年6月至2018年5月租金，合计3,064,539.93元。原告多次向被告发函催缴租金，被告一直未付租金，租赁场地一直由被告占用。现原告为索要租金及违约金起诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的《配套项目租赁合同》，是当事人双方的真实意思表示，该合同为有效合同。双方当事人应按照合同约定履行双方各自的义务。原告已经按照合同约定向被告交付了租赁场地的义务，但被告因未按照约定履行交付租金的义务，故被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。因被告拖欠租金已超过20日以上，符合双方约定解除合同的条件，故对于原告要求与被告解除双方合同的诉求，一审法院予以支持。关于租金，原告主张3,064,539.93元（计算至2018年5月），被告对租金无异议，一审法院对于租金予以确认。关于违约金，原告主张812,287.62元（计算至2018年6月15日），根据合同约定及被告的实际履行情况，按每逾期一日，支付欠款总额1‰计算，原告主张不超出合同约定，被告应向原告支付违约金812287.62元。关于原告主张被告徐钦按合同约定交还场地、办理工商注销手续等合同义务问题，根据租赁合同约定，合同期满后被告应将租赁场地交还给原告，但办理工商注销手续等合同义务问题，本案是租赁合同纠纷，原告此项主张与本案不属同一法律关系，一审法院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳商业城股份有限公司与被告徐钦签订的《配套项目租赁合同》；二、被告徐钦于本判决发生法律效力之日起十日内将租赁场地交还给原告沈阳商业城股份有限公司；三、被告徐钦于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳商业城股份有限公司租金3,064,539.93元；四、被告徐钦于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳商业城股份有限公司违约金812,287.62元；五、驳回原告沈阳商业城股份有限公司其他诉讼请求。如被告徐钦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,105元，由被告徐钦负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提供证据1.解除合同通知书、邮寄单、送达截图，证明商业城曾于2018年11月3日向上诉人下发《解除合同通知书》，上诉人收到，且未提出异议，故，恳请二审法院认定双方之间的合同于2018年11月3日解除。2.关于深化消防执法改革的意见证明：中央全面深化改革委员会第七次会议审议通过了《关于深化消防执法改革的意见》等相关文件。《意见》第一条明确指出，取消公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查。且无任何法律规定消防安全检查可以否定合同效力。在我国已取消该检查的情况下，更不存在影响合同效力问题。3.最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》证明：最高法意见明确，租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。更何况，商业城消防已验收合格。上诉人对证据1.真实性有异议，没有收到过解除合同通知书；2.文件没有异议，证明问题有异议，符合安全消防的可以投入营业，这个与证明问题无关；3.被上诉人没有向法庭提供商业城1-6楼消防验收合同的证据,证明的问题无效。本院对上述证据所要证明的事实结合全案综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院还查明，经本院前往沈阳市消防局调取被上诉人一审期间提交的沈公消验字〔2013〕第0350号《建设工程消防验收意见书》，该意见书在沈阳市消防局档案中存放，载明案涉第6层商场消防验收合格。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案上诉人徐钦提出上诉，故本院针对上诉人徐钦的上诉请求予以审理。关于上诉人徐钦提出案涉的《配套项目租赁合同》无效的问题。上诉人主张合同无效的理由是上诉人承租的场地未经消防验收违反法律规定，故双方间合同属于无效合同。一审期间，被上诉人已经出示沈公消验字〔2013〕第0350号《建设工程消防验收意见书》原件，并经上诉人质证。本院认为，该意见书载明：“……验收建筑层数包括地上第1-4层和第6层商场……综合评定为消防验收合格……”。案涉租赁场地位于商场六楼，该商场六楼已经于2013年11月14日经沈阳市消防局消防验收合格。故上诉人主张因承租场地未经消防验收合格而无效的上诉请求，本院无法支持。综上所述，徐钦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32,105元，由上诉人徐钦负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 吕长辉审判员 丁广昱二〇二〇年六月二十三日法官助理姜博书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。