上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初23618号原告：舒毅，男，1981年9月3日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王丽，上海融孚律师事务所律师。被告：顾伟民，男，1983年9月14日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：王逸群，女，1985年7月3日生，汉族，住上海市杨浦区。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈知度，上海沪师律师事务所律师。原告舒毅诉被告顾伟民、王逸群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舒毅的委托诉讼代理人王丽，被告顾伟民、王逸群及其共同委托诉讼代理人陈知度到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒毅向本院提出诉讼请求：1.自起诉之日2020年2月22日解除双方于2019年10月8日签订的《上海市房地产买卖合同》及协议书；2.两被告返还定金人民币(币种下同)30万元；3.两被告赔偿因迟延返还定金产生的资金占用费损失(以30万元为基数，按民间借贷的标准年利率6%计算，自2020年2月22日起计算至实际清偿完毕之日)。事实及理由：2019年10月8日，原告与两被告签订《房地产买卖合同》及协议书，约定原告以445万元购买两被告名下位于上海市浦东新区顾唐路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；合同另约定，最迟于2020年3月15日签订网签版的上海市房地产买卖合同，被告应提交有关房屋交易的全部相关文件，并配合原告于2020年4月15日办理产权变更登记手续。2019年10月8日、同月13日，原告分两次向被告支付购房定金30万元。次月19日，原告听说系争房屋小区的违章搭建被集中清理，故前往城管办核实情况。经查，系争房屋二楼阁楼确属违章搭建，且该部分房屋属于双方签约时现场查看的房屋现状的一部分。两被告出售房屋时，未向原告告知系争房屋二楼阁楼有违章搭建，反而将其视为合同交易的重要组成部分加以推荐、宣传。目前，系争房屋被限制交易。两被告至今既未就违章搭建拆除后房屋价值减损与原告协商一致，亦未拆除违章搭建，双方合同无法继续履行。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告顾伟民、王逸群辩称：2016年3月24日，两被告通过链家房产以440万元的价格从前手购买系争房屋，当时，房屋就存在二楼阁楼，被告购买后亦未对房屋进行过装修。2019年8月，被告通过链家房产挂牌出售系争房屋，链家房产也知晓系争房屋套内面积远高于产证面积83.67平方米。原告多次查看系争房屋，也比较同小区与系争房屋同户型的房屋。相比而言，系争房屋装修较好，二楼一部分是开发商赠送的面积，另一部分是前手搭建的，房屋实际面积为150平米左右，远高于产证面积。原告明知系争房屋的实际面积大于产证面积，对于违章搭建持认可态度。双方约定的房屋出售价445万元符合市场价格，且与系争房屋所在小区其他没有违章搭建的房屋价格保持同一水平，被告不存在任何欺骗、隐瞒原告违章搭建的情形。双方签约时，系争房屋尚未因违章搭建而被限制交易。2019年11月，两被告发现系争房屋上贴有告知书，得知房屋有违章搭建将被限制交易，故第一时间通知链家房产及原告，要求提前交易，以免日后房屋被限制交易而无法过户。然原告知晓后就以各种理由拒绝继续履行合同。2019年12月6日，系争房屋被限制交易，但该限制情形并非是永久的，被告只需将违章搭建拆除即可。被告认为，原告并不享有单方解除权，被告只需将违章搭建拆除，系争房屋即可办理过户手续，故被告要求继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：系争坐落于上海市浦东新区顾唐路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为顾伟民、王逸群。2019年10月8日，甲方顾伟民、王逸群与乙方舒毅签订《房地产买卖合同》，约定乙方以445万元的价格购买系争房屋，房屋类型为公寓，建筑面积为83.76平方米。第六条约定，双方在2020年4月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)约定：4.双方最晚不得晚于2020年3月15日前签订示范文本上海市房地产买卖合同。5.若甲方已收取定金后(含授权保管的定金)，未能依照本合同约定继续履行的，则应向乙方双倍返还定金(含由居间方代为保管或转付的意向金、定金)；若乙方未能依照本合同约定继续履行的，则已支付甲方的定金不予返还(含由居间方代为保管或转付的意向金、定金)。6.违约责任。(2)甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款的20%的违约金。……③该房地产被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房地产所有权的；……附件二随房同时转让的设备、装饰情况及处理约定：关于设备及装饰费用按以下约定办理，设备、装饰详见家具家电清单，以上所列设备和装修费用包含在房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。附件三付款协议约定：各期款项金额总计为445万元，乙方于2019年10月11日前支付定金27万元；签订本合同当日内支付部分房价款3万元；双方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本并申请办理公证手续后当日乙方支付282万元；130万元乙方于正式签订《上海市房地产买卖合同》示范文本后7日内向银行申请贷款；交房尾款2万元乙方于双方签署《房屋交接书》后当日支付；若该房地产上有户口，户口迁出保证金计1万元。同日，双方还签订《协议书》一份，约定系争房屋总价款为445万元，另就交易税、费进行了约定。2019年10月8日，原告向被告支付3万元；同月11日，原告向被告支付27万元。2019年11月9日，系争房屋因存在违章搭建，被告知需在限期内拆除。次月6日，上海市浦东新区曹路镇人民政府作为申请人，文件名称为附有违法建筑的不动产通知单，根据《上海市房地产登记条例》第二十条、第二十一条的相关规定，通知房地产交易中心将上述不动产附有违法建筑的情况在不动产登记簿记载。2020年3月5日，原告向顾伟民发送短信：顾伟民你好！我是舒毅，中介昨天联系我了，说你联系中介，问我是否愿意继续履行。我们之前都见过两次，该说的都说了，也没谈成。我昨天也转告中介了，我是愿意履行的，但是你们都没有回复。我想问下你们是要继续履行吗？如果你们愿意继续履行，我们就谈谈怎么继续履行，违章搭建的问题怎么解决。不能过户不是我的问题，扣我定金，我只能起诉打官司，如果你们想解决，就提提你们的想法。顾伟民回复：舒毅，你好！我们当然是想要履约的，我们签了合同肯定要守信用，你我双方去网签，你付首付款，我收到首付款以后，我们会立即把违章拆除，这边我都联系好了施工队，我也已经问过城管了，拆掉违章以后就可以正常过户了，所以你提出的房子不能过户是根本不成立的。舒毅回复：我觉得你可能理解有误。第一，我跟我太太看房的时候包括了你们所谓的“核心卖点”即楼上的部分，这个你们并没有跟我们说明是含违章建筑，现在要拆除这当中的一大部分，交付的房屋已经改变了之前的房屋实际情况，这个你不需要跟我们协商同意吗？第二，我们约定3月15日签署网签合同，当日付首付款，这个前提是过户的房屋现状和签约时房屋状态一致。现在是你们要拆除违章搭建、改变房屋签约时原状才能过户，这个不符合我们的约定吧？第三，价格是按照之前房屋实际情况约定的，房屋过户的时候状态发生改变，可使用面积已经大打折扣，但价格仍维持之前状态下的原价，那么违背最基本的公平原则的事难道不需要征得我们同意吗？我们比你劣等还是被你奴役？第四，之前协商的时候你跟你太太说过房屋拆除屋顶很可能漏水，还说这房子建的时候质量就不好，这点在我开始看房的时候你们也并未提及，那么你现在找的这个拆迁队的资质和拆除之后的安全性和可正常使用性我们需要保障，在我未看到拆迁队资质以及拆后经过权威机构检验报告结果前，让我跟你签网签并交大额的首付款，我们表示很不安、很恐慌，并不知道你会给我们一个什么样的交付结果。我觉得，我们不要扯来扯去，如果我们都有想要继续交易的意愿，那么就存在违章搭建且导致交定金后房屋被查封这个事实，以及房屋状态将要发生重大实质性改变的这个情况真正谈谈。毕竟我去看房子的时候，你们并未提及楼上存在部分面积被拆除的可能性，被城管注记后还没有及时告知我，是我去城管大队问了才知道。现在这种情况让我这边单独承担所有风险和损失，于情于理都不公平吧。同月11日，顾伟民向舒毅发送短信：买家你好！你现在想退房，说了一些不客观的话，所以我有必要把你买房的经过屡一下……你不想买我房子的主要原因是我的房子违章部分要被拆除……你是继续履约？还是不买我的房子了？舒毅回复：房东，我等你消息已经几天了，还以为你有解决方案了，发了这么长信息，我感觉你搞错了几个问题……现在是3月11日，目前你的房子上有违章搭建情况，并且你没有拆除，我们即使签约，也不可能正常过户……同月14日，顾伟民向舒毅发送短信：你好，我们的态度一直是希望继续交易，请问明天你们会网签和付首付款吗？同月15日，舒毅向顾伟民发送短信：你想继续交易签约，但前提是按我们双方都能按原来的约定履行……我们已经协商不成，我才起诉的，我们还是通过正常途径解决吧。顾伟民回复：收到，您好，合同约定的是今天网签和交首付款，我想表明的态度是我愿意继续交易，如果你们采用法院途径解决，那只能按照法院途径解决。审理中，原、被告双方一致确认，系争房屋二楼阁楼部分存在违章搭建，截止目前尚未拆除，故而目前系争房屋被限制交易。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示，合法有效。房地产买卖合同约定，“甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款……该房地产被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房地产所有权的”，双方一致确认，系争房屋存有违法建筑被限制转让，显然原告享有单方解除权。《房地产买卖合同》及《协议书》于解除通知到达被告之日，即起诉状副本送达之日(2020年4月25日)解除。合同解除后，原告要求返还定金30万元，于法有据，本院依法予以支持。关于原告主张的资金占用利息，根据合同约定，应自合同解除后三个工作日内无息退还，故利息应自2020年4月29日起计息，按同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计付。被告抗辩，原告不享有单方解除权，待原告支付首付款后，被告即拆除违章部分，可继续履行合同。本院认为，从双方看房、签约、协商过程来看，双方看房并签订买卖合同时将系争房屋的装修因素(含二楼搭建部分)作为房屋买卖的主要组成部分，然被告主张该二楼等违章部分拆除后即可继续交易，可见，如若继续履行原合同，则有悖于诚实信用原则、显失公平，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告舒毅与被告顾伟民、王逸群签订的《房地产买卖合同》及《协议书》于2020年4月25日解除；二、被告顾伟民、王逸群应于本判决生效之日起十日内返还原告舒毅定金30万元；三、被告顾伟民、王逸群应于本判决生效之日起十日内支付原告舒毅利息损失(以30万元为基数，自2020年4月29日起计算至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，减半收取计2,900元，由被告顾伟民、王逸群承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇二〇年六月二十九日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。