浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙民再502号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：浙江恒誉建设有限公司。住所地：杭州市拱墅区湖墅北路82号4楼。法定代表人：沈国锋，董事长。委托诉讼代理人：焦堂罡，浙江西湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐安，北京大成（杭州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：金泉（杭州）置业有限公司。住所地：杭州市余杭区良渚镇通运路32号。法定代表人：朱文正，董事长。委托诉讼代理人：姚毅琳，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷雨晴，浙江天册律师事务所律师。再审申请人浙江恒誉建设有限公司（以下简称恒誉公司）因与被申请人金泉（杭州）置业有限公司（以下简称金泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终9537号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月11日作出（2019）浙民申3127号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2020年4月2日对本案进行了线上开庭审理。恒誉公司委托诉讼代理人焦堂罡、徐安，金泉公司委托诉讼代理人姚毅琳、雷雨晴，到庭参加诉讼。因案件疑难复杂及新冠××疫情影响，本案经本院院长批准，延长审限三个月。审理期间，双方申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。恒誉公司申请再审称，一、诚实信用原则是法院解释本案合同条文、确定履行内容的基本原则，保护守法、守约者诚信行为，不能让违法、违约者反而获利。一、二审判决结果违背了这一原则，应当改判。2019年7月3日最高人民法院领导《在全国法院民商事审判工作会议上的讲话》明确指出，人民法院在解释合同条款、确定履行内容、决定合同应否解除时，均应考虑诚实信用原则；在确定违约责任、缔约过失责任时，也要根据诚实信用原则，合理确定当事人的权利义务关系，强化对守法守约者诚信行为的保护，加大对违法违约行为的制裁与惩罚。该文件内容多处反复提到诚实信用基本原则，要求辩证理解契约自由原则，平衡协调好各方利益，不能让违法、违约者反而获利。这一精神对本案的审理具有非常重要的指导意义。但本案原审判决结果背离了这一基本原则。1.金泉公司是恶意违约方，应当受到惩罚与制裁，更不能因违约反而获利。《金泉（杭州）置业有限公司商业办公用房项目不可分割部分商场及地下一层转让协议》（以下简称《转让协议》）签订的背景是项目开工不久、资金严重短缺，面临停工烂尾风险，经股东内部多次商议，最终决定由恒誉公司垫资建设，金泉公司以案涉房屋折抵工程款。《转让协议》签订后，恒誉公司依约履行完毕各项协议内容，没有任何违约。恒誉公司背负巨大经济压力垫资建设，及时发放工人工资，有效维护了良好的经济秩序。工程于2016年5月26日竣工验收，案涉房屋也于2017年6月23日取得产权证。然而，因杭州Ｇ20峰会及经济形势总体趋好，房地产价格几乎成倍上涨，在利益的驱动下金泉公司选择违约。在恒誉公司要求继续履行、办理房屋过户登记时，金泉公司明确拒不履行。显然，金泉公司恶意违约，背离法律的基本价值，不应支持。2.原审判决产生错误的另一主要根源是没有辩证地理解预约与本约，从是否需要进一步磋商来区分预约和本约，望文生义，错误地将“签订正式房屋买卖合同”文本当成本约，将《转让协议》当成预约。案涉《转让协议》明确了转让双方的名称、标的物、转让价款、履行方式等实质内容，已经具备转让合同的必要条款，不需要再进行任何磋商，“签订正式房屋买卖合同”只是完成房屋过户前的流程，是对《转让协议》内容的重复，而不是进一步磋商，订立新的合同。一审认为“即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性”，这与法律一贯推行的诚实信用相违背，同样是没有辩证分析真实意思，是对契约自由的滥用，客观上是简单、机械、错误地滥用层层合同进行嵌套，损害守约者合法权益。这也为前述最高人民法院文件所明确禁止。二、《转让协议》是一份复合工程垫资及房产转让的混合型合同，具有分阶段履行的意思表示，合法有效。现在履行，没有任何事实与法律上的障碍，也不属于不适于强制履行的情形，可以迳行办理过户登记。诚如二审法院所认定，《转让协议》是一份混合型合同，复合工程垫资及房屋买卖合同，分阶段履行。具体而言，先是建设工程施工合同，即由恒誉公司垫资建设，直至竣工验收合格；其次是以建成后的房屋折抵垫付的工程款，而“签订正式房屋买卖合同”只是以房屋折抵工程款的方式、手段与流程。因此，《转让协议》总体上更接近合作建房然后分房的协议，该协议本身就是一份本约合同。《转让协议》履行没有任何障碍：工程已由恒誉公司依约垫资建设完毕，并在2016年5月26日竣工验收；以房屋折抵垫付工程款也没有任何障碍，案涉房屋已经竣工可以交付，并在2017年6月23日取得不动产权证书，只需要按程序签订一份正式的房屋买卖合同示范文本即可办理过户登记。金泉公司选择违约，不签订正式房屋买卖合同、不配合办理过户，都是主观方面的原因，不是客观上的障碍，也不属于合同法第一百一十条规定的“（二）债务的标的不适于强制履行”的情形。一方违约拒不履行，完全可以通过司法介入，经审判后通过强制执行措施予以纠正。三、二审确认《转让协议》合法有效，但以“双方并未就房屋面积、价格等结算完毕”为由，认为直接履行交付及过户义务的请求不能成立，属于对合同条文理解错误。通读《转让协议》条文，非常明确是先过户，后结算；而不是二审所认定的先结算，后过户、交付。1.《转让协议》第九条约定“转让方领取产权证后30天内，即应与受让方或受让方指定的受让方签订正式房屋买卖合同，并办理相关房产过户登记手续”，只要金泉公司拿到产权证后就应当办理产权过户。而且紧接着该协议明确“受让方办理相应银行贷款，优先支付购房尾款”。“尾款”支付的约定更清晰地说明并不需要在过户前全部结清才能过户。而房屋面积的变化也只会影响尾款多少，不会影响是否继续履行。显然，《转让协议》约定的是先过户后结算。2.《转让协议》第五条约定以“垫付的工程款抵作转让价款”，而且双方在该条中进一步明确约定“最终结算的实际款项，根据最终结算的工程款总额与转让标的价款总额的差额，在房产权证全部办理过户至受让方名下完毕后，在三个月内一次性结清”。该条约定再次更加清晰地说明了房产过户在前，最终结算在后。3.二审法院可能考虑到工程的实际情况，转让价款会大于垫付工程款，因此最终结算时恒誉公司可能还需要补差。但是补差根据约定也应当在房产过户以后再根据结算补差，恒誉公司同意据实结算。从2015年9月28日签订《转让协议》到2016年5月26日工程竣工，期间的工程款都是恒誉公司依约垫付。现恒誉公司已向金泉公司提交了全部的工程决算资料，但是金泉公司迟迟不予审计结算，并且试图以此达到既不结算，也不办理产权过户及交付的目的，对此恒誉公司没有任何过错，相应的责任不应当由恒誉公司承担，更不能以此为由认为直接履行交付及过户请求不能成立。四、《转让协议》第十一条是对违约的处理，不是赋予违约方选择支付赔偿金解除合同的条件或权利。一、二审判决认定均存在逻辑错误，是对违约的纵容，更是对诚实守信原则的严重破坏。1.《转让协议》第十一条约定“如果转让方不签订正式房屋买卖合同或不配合办理产权过户登记的，则转让方除应退还受让方垫付的工程款外，另需按暂定转让价款总额的30%赔偿受让方”。首先，该条是对违约的假设与处理。该权利是赋予守约一方，而不是给违约一方，绝不是赋予违约方选择权，即通过支付违约金的方式来拒绝履行《转让协议》。否则，就是鼓励不诚实、不守信。2.从法理及逻辑结构进一步分析可见，该条约定隐含的前提是转让方不签订正式房屋买卖合同或不配合产权过户登记，而且受让方依据合同法第九十四条的规定行使法定解除权，结论是退还垫付工程款，并支付赔偿金。不能理解为通过返还垫付款和违约金就可以不签订正式房屋买卖合同和办理房屋过户，否则，就是颠倒逻辑关系。3.退一万步说，即使按照法院的理解，该条是对合同解除条件的约定，但自始至终无论是恒誉公司还是金泉公司，均从未提出过解除合同，《转让协议》合法有效，至今并没有解除。相反，在（2018）浙0105民初4321号合同纠纷案件中也确定《转让协议》有效。因此，一审判决认为《转让协议》第十一条违约责任约定“赋予了双方以赔偿转让价款总额的30%的方式，而享有选择不签订正式房屋买卖合同的权利”，二审法院同样认定“根据案涉《转让协议》第十一条之约定，双方对于不能签订正式房屋买卖合同已经有预期并进行约定”，不能直接履行交付及过户，均是对合同条文的错误解释，违反了合同法第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的解释方法。恒誉公司再审请求：1.撤销一、二审判决；2.改判金泉公司继续履行合同，即：将位于杭州市余杭区，产权证号为浙（2017）余杭区不动产权第0093476号的房屋过户登记至恒誉公司名下；3.改判金泉公司继续履行合同，将杭州市余杭区整层交付给恒誉公司使用；4.本案诉讼费用全部由金泉公司承担。金泉公司辩称，一、《转让协议》不具有继续履行和过户的法律基础。1.该份合同不是法律意义上的房屋买卖合同，不被房管部门认可。二审法院在庭审中曾询问恒誉公司，就讼争的《转让协议》房管部门是否认可，是否还需要签署《杭州市房屋转让合同（示范文本）》。恒誉公司回答需要签署《杭州市房屋转让合同（示范文本）》。同时因出售方系公司，应进一步提供公司营业执照、公司章程及公司各股东同意出售拟转移登记房屋的股东会决议等必备材料。如果恒誉公司认为讼争合同是一份正式的房屋买卖合同，其完全可以持该份合同去房管部门办理过户手续。但事实上，我国的房屋登记管理部门并不认可该份合同是法律意义上的房屋买卖合同，其所缔结的内容不符合房屋买卖合同应具备的法定要件，其效力被房管部门所否定。若恒誉公司认为属于行政机关不作为的，完全可以通过行政诉讼途径解决。法院在本案审理过程中，不应将主管房屋过户的行政机关对该份合同的认定意见排除在外。恒誉公司的诉请是继续履行合同，但签署正式房屋买卖合同并不是法院审理的范畴，其本身也不适用强制履行。2.《转让协议》法律效力上系预约合同。案涉房屋如要求直接过户，其前提必须是双方已经依据《转让协议》的预约最终签订了正式房屋买卖合同的本约，即要求转移登记并交付房屋对应的请求权基础是房屋买卖合同本约。《转让协议》中的相关约定作为房屋转让的预约，仅系要求订立本约、要求承担预约合同违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿的请求权基础。故而，在双方未签订正式房屋买卖合同本约的前提下，请求将案涉房屋进行过户没有请求权基础。此外，因合同法第四条规定了“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，故预约所对应的订立本约的诉讼请求也无法强制履行。3.恒誉公司既未付清案涉房款又未垫足工程款。案涉工程标的约1个亿，恒誉公司仅仅垫付了约4000万元工程款，金泉公司先前垫付的5200万元其至今未偿还，若法院就此判决过户，双方对恒誉公司尾款的支付方式、不支付尾款的违约责任均没有约定，金泉公司尚未收取的房款无法得到保障，也有违房屋过户交易惯例，若法院变相强制缔结本约将导致金泉公司房款债权无法实现。4.所谓继续履行合同，需要双方进一步磋商解决以达成共识，而不是简单粗暴地屏蔽中间任何商讨过程，迳直判决过户。《转让协议》多次明确约定双方应当签订房屋买卖合同本约，且预约内容欠缺，并非恒誉公司所称的“不需要再进行任何磋商”。《转让协议》第三条约定“在转让方取得房地产权证与受让方或受让方指定的受让人签订正式房屋买卖合同前，所产生的各种税费由转让方承担；在转让方将本协议房产过户至受让方或受让方指定的受让人所产生的税费和其他费用应由受让方承担。（包括转让方的税费和其他规费也由受让方承担）”，本条约定中的土地增值税、企业所得税等税费在签订《转让协议》时均不能确定，属于不确定性约定。《转让协议》第五条约定“最终结算的实际款项，根据最终结算的工程款总额与转让标的价款总额的差额，在房产权证全部办理过户至受让方名下完毕后，在三个月内一次性结清……”，该约定涉及最终结算的工程款总额，然而案涉房屋所在建筑工程至今未能完成工程款竣工结算，因此转让价款的支付金额与方式同样属于不确定性约定。《转让协议》第十条约定“受让方指定受让方的，则受让方应为其指定的受让方承担担保，连带承担受让方未履行的合同义务”，亦即，《转让合同》在签订时尚未确定受让主体，在双方未来“签订正式房屋买卖合同”前，最终受让主体需要合意达成，如最终受让主体系《转让协议》以外第三方，则金泉公司有权要求恒誉公司对合同债务进行连带担保，该等内容均系双方约定在未来“签订正式房屋买卖合同”时需要进一步明确的内容。此外，《转让协议》对房屋买卖中买方和卖方的违约情形及违约责任均未约定，且主要条款的完善性上也不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定。“如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性”的审判意见是一审法院依据最高人民法院（2013）民提字第90号公报案例作出，因而判决结果并不违背最高人民法院的审判实践精神。司法对市场交易干涉的最适当程度就是恰好地维持“契约争议”和“契约自治”的平衡，而不是对任何一方过分强调和过度保护，如果存在其他方式可以对受损一方进行制度补救，就未必需要采取否定契约自治这一极端的方式维护一方利益。二、恒誉公司已获得充分的违约救济权利。本案中，因法院无法判令双方强制缔结本约，故在《转让协议》第十一条明确约定“届时如果转让方不签订正式房屋买卖合同或不配合办理产权过户登记的，则转让方除应退还受让方垫付的工程款外，另需按暂定转让价款总额（商场+地下一层价款之和）的30%赔偿受让方”的情况下，一审法院已明确向恒誉公司释明可以变更诉请要求金泉公司承担损害赔偿责任，恒誉公司予以拒绝，二审法院也明确认可《转让协议》第十一条是双方对不能订立本约的预期及约定，故法律规定、合同约定及原审法院的审判均已给予恒誉公司充分的违约救济权利，而恒誉公司自行放弃了相应的权利救济。事实上，恒誉公司在申请再审之前，已于2019年7月9日在杭州市拱墅区人民法院提起违约赔偿之诉。损害赔偿仅适用于法律规定及《转让协议》约定的本约合同未能签订的情况，恒誉公司向杭州市拱墅区人民法院请求支付违约金，已经表明了其对于案涉房屋尚未缔结房屋买卖合同本约无法进行过户转让之事实以及《转让协议》效力的认可。三、二审法院并未认定先结算后过户，而是认定结算完毕是双方约定签订正式房屋买卖合同的必要不充分条件。《转让协议》第九条约定“转让方领取产权证后30天内，即应与受让方或受让方指定的受让方签订正式房屋买卖合同，并办理相关房产过户登记手续”，在签订正式房屋买卖合同时，双方价款的结算方式应当已经有了明确的约定，否则单价、面积、款项退补、税费等情况均无法确定，也就无法签订正式房屋买卖合同，更无法办理过户登记。双方最终结算完毕是双方签订正式房屋买卖合同的必要不充分条件，即双方如已签订了房屋买卖合同本约，则应当已经对全部事项结算完毕；反之，双方即使已经结算完毕，也不表示双方应当签订房屋买卖合同本约。房屋买卖合同本约是否能够订立，以及相应的房屋过户登记是否有请求权基础，均取决于双方是否同意根据预约订立本约。综上，原审法院认定事实正确，法律适用无误，请求驳回恒誉公司的再审请求。恒誉公司向一审法院起诉请求：1.判令金泉公司继续履行合同（合同标的为95663200元），即：将位于杭州市余杭区1-6层，产权证号为浙（2017）余杭区不动产权第0093476号的房屋过户登记至恒誉公司名下；2.判令金泉公司继续履行合同，将杭州市余杭区整层交付给恒誉公司，在土地使用期限范围内归恒誉公司所有与使用；3.本案受理费、保全费等诉讼费全部由金泉公司承担。一审法院认定事实：2015年9月28日，金泉公司（转让方）、恒誉公司（受让方）共同签订《转让协议》一份，约定如下：一、金泉公司商业办公用房项目合计地上面积共计34693㎡，其中不可分割部分面积13877.2㎡，转让标的为不可分割面积13877.2㎡，最终以房产证登记的面积为准（办公大堂公用部分及可分割部分物业楼梯共同分摊）。二、转让价格：不可分割部分每平方米6000元，其中地下一层总价1240万元，共计总价95663200元。三、税费承担：在转让方取得房地产权证与受让方或受让方指定的受让人签订正式房屋买卖合同前，所产生的各种税费由转让方承担；在转让方将本协议房产过户至受让方或受让方指定的受让人所产生的税费和其他费用应由受让方承担（包括转让方的税费和其他规费也由受让方承担）。四、……。五、转让款支付：因转让标的所涉项目的资金为95663200元，需要受让方承担，超出部分由全体股东承担，如受让方为施工单位，受让方承诺该项目工程竣工前陆续垫付工程款，垫付的工程款抵作转让价款。共计应垫付工程款95663200元，最终结算的实际款项，根据最终结算的工程款总额与转让标的价款总额的差额，在房产权证全部办理过户至受让方名下完毕后，在三个月内一次性结清（多退少补），原支付工程款受让方也须根据购买差额退回给转让方。如受让方无法按该项目工程竣工进度陆续垫付工程款，则该协议作废，受让方承担转让价款总额的30%的赔偿责任。六、……。七、……。八、……。九、双方确认目前转让标的尚未竣工，待工程竣工，转让方领取产权证后30天内，即应与受让方或受让方指定的受让方签订正式房屋买卖合同，并办理相关房产过户登记手续，受让方办理相应银行贷款，优先支付购房尾款。如受让方在办理完毕过户登记手续后，因受让方的原因在三个月内没有向转让方结清工程款项和购房款或因银行贷款影响原因在6个月内没有向转让方结清购房款，转让方有权解除合同按原价收回房屋，转让方不承担任何赔偿。十、……。十一、届时如果转让方不签订正式房屋买卖合同或不配合办理产权过户登记的，则转让方除应退还受让方垫付的工程款外，另需按暂定转让价款总额（商场＋地下一层价款之和）的30%赔偿受让方；届时如果受让方不签订或不指定受让方签订正式房屋买卖合同的，需按暂定转让价款总额（商场＋地下一层价款之和）的30%赔偿转让方。十二、受让方承担该商业办公用房项目中土建加水电，干挂加铝合金，市政及绿化项目的实施并由受让方施工，所涉及的资金由受让方垫付，受让方施工之外的其他项目均由转让方承担。《附件》载明：2.受让方垫付：土建＋水电9307万，干挂＋铝合金1170万，应付600万，市政及绿化200万（受让方实施），总金额10677万元，已支付5200万元。转让方承担：消防539万，弱电125万元，电挂402万，高配网电300万，水电表100万，防火卷门窗进户门100万，屋顶钢构150万及其他相关费用。总金额1716万元。转让协议还对其他条款作了约定。2014年1月20日至2015年7月28日，金泉公司共支付恒誉公司工程款5200万元。2016年5月26日，案涉商业办公用房工程竣工。2015年6月29日，金泉公司（甲方）与案外人山东美达建工集团股份有限公司浙江分公司（以下简称美达浙江分公司）（乙方）分别签订《铝合金门窗承包合同》和《幕墙承包合同》各一份，《铝合金门窗承包合同》约定乙方承包形式为包工、包料、包制作及安装，并包括铝合金型材的购买，金泉公司商业金融用房项目铝合金门窗幕墙制作安装工程。工程合同总价为485万元。《幕墙承包合同》约定，乙方为甲方的商业金融用房进行施工，工程内容为完成外立面单板、保温制作及安装工程，按甲方提供的施工图、施工节点详图完成施工内容、所有铝单板材料供应、运输、制作及安装，工程合同总价为650万元。金泉公司（需方、甲方）与美达浙江分公司（供方、乙方）签订《施工合同》一份，约定乙方为甲方的商业金融用房进行施工，工程内容为五楼采光顶雨篷、雨篷遮阳及雨篷边上幕墙等，工程合同总价为135万元。2015年12月3日，恒誉公司（甲方）、美达浙江分公司（乙方）、金泉公司（丙方）共同签订《协议书》一份，约定：1.《铝合金门窗承包合同》、《幕墙承包合同》两合同由乙方按照原合同约定继续履行，2015年12月以后的相应合同款项由甲方全部负担按原合同约定依约支付。2.乙方就此不再向金泉公司主张支付合同款项。3.若逾期支付，由甲方按照原合同的约定承担相应合同义务与责任。4.乙方委托周荣光全权处理该项目后续一切事务，工程结算后由甲方负责按照财务记账要求走账做平。2015年11月5日，金泉公司支付美达浙江分公司171.25万元。2015年11月23日，美达浙江分公司向金泉公司开具了发票，发票金额分别为97万元、171.25万元，工程项目名称分别为金泉公司商业金融用房铝合金门窗制作安装工程和幕墙制作安装工程。2016年4月27日，金泉公司支付美达浙江分公司50万元。2016年4月29日，美达浙江分公司向金泉公司开具了发票，发票金额为135万元，工程项目名称为铝合金门窗制作安装。2018年1月10日，金泉公司支付美达浙江分公司182万元。2018年1月15日，美达浙江分公司向金泉公司退还工程款97万元。2017年10月23日，金泉公司向恒誉公司工作人员潘璐邮寄发函，主要内容如下：目前标的工程已竣工，协议项目也已取得了不动产的产权证，但恒誉公司至今未足额垫付工程款95663200元，也未按约与我公司签署正式《房屋买卖合同》。为此，金泉公司正式函告恒誉公司，解除《金泉（杭州）置业有限公司商业办公用房项目不可分割部分商场及地下一层转让协议》，并进一步保留追究贵公司违约行为的权利。2017年12月，潘璐向金泉公司回函，主要内容为：金泉公司落款为2017年10月23日之函没有加盖公司印章，且潘璐仅为普通文员，既不是恒誉公司法定代表人，亦不是代理人，金泉公司发函对象错误，其无权处理。2018年1月10日，金泉公司以恒誉公司为被告，向杭州市余杭区人民法院起诉，提出诉讼请求：1.判令恒誉公司向金泉公司支付合同转让价款总额30%（即28698960元）的赔偿款；2.判令恒誉公司承担本案的诉讼、保全费用。杭州市余杭区人民法院受理后，恒誉公司提出管辖权异议。后杭州市余杭区人民法院裁定将该案移送至一审法院管辖。该院于2018年4月20日受理后，依法组成合议庭，分别于2018年7月11日、9月10日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，金泉公司增加一项诉讼请求为：确认《转让协议》已解除并失效。该案经一审法院审理后认为，金泉公司与恒誉公司之间签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，应为合法有效。本案争议焦点在于双方约定的垫资款95663200元中有无包含5200万元及5200万元的退回时间。双方在合同中约定，恒誉公司承诺工程竣工前陆续垫付工程款，共计应垫付95663200元。最终结算的实际款项，根据最终结算的工程款总额与转让标的价款总额的差额，在房产权证办理过户至受让方名下后，在三个月内一次性结清（多退少补），原支付5200万元工程款受让方也须根据购买差额退回给转让方。如受让方无法按该项目工程竣工进度陆续垫付工程款，则该协议作废。对于该合同条文，该院认为：第一，从字义上看，根据双方约定，对于金泉公司已支出的5200万元，实际需退回的金额应根据“最终结算的工程款总额”与“转让标的价款总额”的差额确定，而“最终结算的工程款总额”须在案涉工程竣工后双方进行结算后才能确知，由此可见，5200万元（最终根据差额确定）不可能在工程竣工前支付给金泉公司。第二，从行文顺序来看，“共计应垫付工程款95663200元，最终结算的实际款项，根据最终结算的工程款总额与转让标的价款总额的差额，在房产权证全部办理过户至受让方名下完结后，在三个月内一次性结清（多退少补），原支付工程款受让方也须根据购买差额退回给转让方。”恒誉公司垫付的工程款，根据差额在产权过户至恒誉公司名下后三个月内结清，而5200万元也需根据差额退回给金泉公司。5200万元的退回条款紧跟在工程款与购买款结算之后，中间用逗号隔开，并且使用“也”字，再结合差额的计算方式，可以认定该5200万元（根据差额）亦应在产权过户后三个月内退回。第三，从用词来看，根据双方合同约定，95663200元系垫资款，由恒誉公司在工程竣工前按工程进度陆续“垫付”；而5200万元需根据差额“退回”。综上，该院认为，双方约定的垫资款95663200元不包含5200万元，5200万元的退回时间应在产权过户后的三个月内，恒誉公司已经根据工程需要垫付款项且工程已于2016年5月26日竣工，而案涉工程系因客观原因无需垫付95663200元的情形下，恒誉公司并无违约行为。金泉公司认为恒誉公司未退回5200万元系违约行为，并据此主张确认案涉合同已解除并失效，该院不予支持。金泉公司认为双方签订案涉协议的背景系金泉公司资金压力巨大，需要恒誉公司尽快支付5200万元以对外偿还债务，对此，该院认为，对于任何一家经营主体，尽快回收资金有利于公司经营，但对于款项的支付时间应以双方合同约定为准，本案亦如此。金泉公司还认为其代恒誉公司支付了案外人美达浙江分公司工程款，恒誉公司认为金泉公司系为其自身支付工程款，该院认为，三方协议签订后，金泉公司共支付美达浙江分公司232万元，美达浙江分公司退还金泉公司97万元，即金泉公司现支付美达浙江分公司135万元。而根据《施工合同》约定，金泉公司本应于完成验收时支付美达浙江分公司工程款135万元，虽其支付凭证附言载明款项用途为（铝合金）门窗工程款，但在其本身尚欠案外人美达浙江分公司135万元已届期未支付的情形下，却代恒誉公司向案外人美达浙江分公司支付135万元，该意见难以令人信服，该院不予采信。金泉公司主张恒誉公司承担转让总价款30%的违约金，对此，该院认为，合同约定“如受让方无法按该项目工程竣工进度陆续垫付工程款，则该协议作废，受让方承担转让价款总额30%的赔偿责任”，对此，该院认为，恒誉公司已按工程进度陆续垫付工程款，仅因客观原因无需垫付95663200元，但不能据此认为恒誉公司有违约行为。金泉公司要求恒誉公司承担违约责任无事实和法律依据。2018年9月19日，一审法院作出（2018）浙0105民初4321号民事判决书，判决驳回了金泉公司的全部诉讼请求。现该判决已生效。另，本案诉讼过程中，一审法院向恒誉公司进行释明，并征询其是否变更诉讼请求为要求金泉公司承担合同违约等责任。恒誉公司坚持其原来的诉讼请求不作变更。一审法院判决：驳回浙江恒誉建设有限公司的诉讼请求。案件受理费520116元，财产保全申请费5000元，由浙江恒誉建设有限公司负担。恒誉公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判：金泉公司继续履行合同（合同标的为95663200元），（1）将位于杭州市余杭区1-6层，产权证号为浙（2017）余杭区不动产权第0093476号的房屋过户登记至恒誉公司名下；（2）将位于杭州市余杭区整层交付给恒誉公司，在土地使用期限范围内归恒誉公司所有与使用；2.一、二审案件受理费、保全费等诉讼费用全部由金泉公司承担。二审法院认定事实与一审一致。二审法院认为，案涉转让协议是一份复合工程垫资及房屋买卖合同的混合型合同，具有分阶段履行的意思表示，应属合法有效。但对于恒誉公司有关继续履行该协议，金泉公司履行协助过户义务的请求能否成立的问题，二审法院认为，根据该合同约定，双方并未就房屋面积、价格等结算完毕，且根据案涉转让协议第十一条之约定，双方对于不能签订正式房屋买卖合同已经有所预期并进行了约定。因此，恒誉公司基于该协议要求金泉公司直接履行交付及过户义务的请求不能成立，二审法院不予支持。综上，一审判决事实认定清楚，实体处理并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520116元，由浙江恒誉建设有限公司负担。再审中，恒誉公司向本院提交了《原审证据〈分层图〉的现场说明》（附照片十张），拟证明杭州市余杭区第5层与第6层都不是完整的、实际的一层，第5层呈现的玻璃房是108室采光设施，第5层与第6层呈现的小型建筑是108室的设备房，因此108室第5层与第6层是108室不可分割的配套设施，测绘部门把西北角超出5层高度的设备房列为第6层。因此，《转让协议》中的标的物1-5层建筑不可分割部分和不动产权证上108室的1-6层建筑指向同一。金泉公司提交书面质证意见认为，对照片真实性无异议，系案涉房屋第5层及第6层的现场照片，对文字说明有异议，《转让协议》项下预约转让的是商场1-5层，并不包括第6层的部分，恒誉公司按1-6层进行主张超出了合同预约转让标的范围，没有请求权基础；预约合同中的标的物指向和产权证上标的物楼层登记表述明显不一，且建筑物第6层根本不在预约合同约定的受让范畴。经庭审询问，金泉公司补充说明其认可案涉标的物系包含于案涉第0093476号产权证中，但产权证多出了第6层。庭后金泉公司提交意见认可第6层属设备用房，第0093476号产权证不可分割转让。本院经审核认为，上述证据结合原审中其他证据、本院现场查勘情况以及双方均认可第6层为设备用房且不可分割转让的事实，可以证明《转让协议》中不可分割部分商场与案涉第0093476号产权证建筑指向同一。再审中，金泉公司未向本院提交证据材料。经审核双方当事人在原审提出并经庭审质证的证据、再审证据及双方所作陈述内容，本院对一、二审查明的事实予以确认。再审另查明，《转让协议》项下不可分割部分商场已办理产权登记，权证号为浙（2017）余杭区不动产权第0093476号，登记权利人为金泉公司。本院再审认为，案涉2015年9月28日《转让协议》由双方自愿签订，内容不违反法律法规强制性规定，依法有效。对于案涉《转让协议》复合了工程垫资及房屋买卖的内容，双方并无异议。争议在于《转让协议》的性质，即系房屋买卖预约还是本约。本院经审理认为，案涉《转让协议》属于预约合同，理由如下：1.《转让协议》签订时受让人尚不确定。《转让协议》约定的受让人为恒誉公司或者恒誉公司指定的第三人，在签订正式房屋买卖合同前受让人并不确定。2.《转让协议》约定的房屋转让价款不确定。虽然《转让协议》约定了房屋价款计算的方式为单价与建筑面积之积，但由于建筑面积在当时尚未确定，也有待双方另行确认。3.《转让协议》第三条、第九条、第十一条均约定将来需要签订正式房屋买卖合同。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，双方要在将来订立一个新的合同的意思表示明确，表明《转让协议》是预约合同。此外，《转让协议》第十一条明确约定：“届时如果转让方不签订正式房屋买卖合同或不配合办理产权过户登记的，则转让方除应退还受让方垫付的工程款外，另需按暂定转让价款总额（商场+地下一层价款之和）的30%赔偿受让方；届时如果受让方不签订或不指定受让方签订正式房屋买卖合同的，需按暂定转让价款总额（商场+地下一层价款之和）的30%赔偿转让方”，也就是说，对不签订正式房屋买卖合同，已约定了相应的违约责任。综上，《转让协议》仅为预约合同，在金泉公司不愿签订本约合同之情形下，恒誉公司可以根据《转让协议》第十一条的约定主张权利，而不能迳行要求将案涉房屋转移登记至其名下。本案一审诉讼过程中，一审法院曾向恒誉公司进行释明，并征询其是否变更诉讼请求为要求金泉公司承担合同违约等责任，恒誉公司坚持其原来的诉讼请求不作变更。在此情况下，一审判决驳回恒誉公司的诉讼请求，二审对一审判决予以维持，并无不当。综上所述，恒誉公司的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终9537号民事判决。再审财产保全申请费5000元，由浙江恒誉建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉环审判员  卢世昌审判员  田建萍二〇二〇年六月二十三日书记员  叶 战