河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民初23号 原告（申请执行人）：北京广源恒通投资基金管理有限公司，住所地北京市朝阳区鼎城路九号裙房1-6内3层3003房间。 法定代表人：贾晨，公司总经理。 委托诉讼代理人：赵寅明，河北杰大律师事务所律师。 被告（被执行人）：刘新贞，女，1964年12月3日出生，汉族，住河北省唐山市丰南区。 委托诉讼代理人：刘新发，男，1968年1月25日生，汉族，住河北省唐山市丰南区。 被告（被执行人）：唐山市中盛房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区长宁道28号。 法定代表人：张建中，公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘新发，男，1968年1月25日生，汉族，住河北省唐山市丰南区。 被告（案外人）：李健，男，1989年11月9日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。 原告北京广源恒通投资基金管理有限公司（以下简称北京广源公司）与被告刘新贞、唐山市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛房地产）、李健执行异议之诉一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告北京广源公司委托诉讼代理人赵寅明、被告李健到庭参加诉讼，被告中盛房地产、刘新贞经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北京广源公司向本院提出诉讼请求：1.准许执行中盛房地产名下的唐山市宝龙花苑小区Ａ座2门2604号房产（房产价值：677040元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因被告李健执行异议一案，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02执异1149号执行裁定，裁定“中止本院（2017）冀02执2492号之五协助执行通知书中对宝龙花苑小区Ａ座2门2604号住宅的执行。”现有证据能够证明该执行裁定所涉房产的交易材料，系李健与中盛房地产相互串通伪造的虚假材料，原案外人执行异议一案是被告为谋求不正当利益的虚假诉讼。因原告与中盛房地产借款合同纠纷，原告起诉至唐山中院并依法申请诉讼保全。唐山中院于2016年2月4日作出（2016）冀02财保8号协助执行通知书，查封了包括本案案涉房产在内的共计103套房产，查封期限自2016年2月5日至2019年2月4日。2016年10月25日，唐山中院作出（2016）冀02民初76号民事调解书，确认：中盛房地产、张建中、刘新贞共同偿还北京广源公司融资款本金和利息合计82242387元及迟延履行期间的利息。2019年3月3日，唐山中院作出（2017）冀02执2492号之五协助执行通知书，继续查封中盛房地产名下位于唐山市房产，包括本案案涉房产。在案外人执行异议中，被告李健称“2016年1月28日与中盛公司签订《房屋认购协议书》，花费677040元全款购得”，其所提交的2016年1月28日的房屋认购协议书上加盖的公章为中盛房地产2016年12月启用的公章；其所提交的缴纳房款的收据并无与之相对应的银行流水。原告认为其提交的证据全部出于伪造，不足以客观、真实的反映待证事实，被告李健提交的证据缺乏客观性、有效性。李健在法院对案涉房产进行查封前，未与中盛房地产签订合法有效的书面买卖合同，不能提供实际缴纳房款的证据，且其占有房屋的证据是中盛房地产单方出具的，不具备证明力，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，李健对案涉房产享有的民事权益并不足以排除执行。 李健辩称：本人于2017年1月3日与千家房产中介约定看房，中介说此房为顶账房可以过户，本人决定购买。1月6日中介叫来河北艳明国际商贸有限公司的李立群，在中介签订了房屋购买合同，约定2日内交上全款，并付定金20000元，1月7日，李立群带领我到宝龙花园售楼处购买房产，并与开发商签订了房屋认购协议，并付房款708232元，其中677040用于购买A-2-2604房产，其中31192元用于购买A-3-118号地下室，房款于当日在售楼处刷卡结清。当日除房款外，还给付千家房产中介7200元中介费，付给河北艳明国际商贸有限公司的李立群42960元。于2017年10月13日向宝龙花苑交各种费用共计11953元，刷完卡领取房屋钥匙，当日开始装修，2017年12月开始入住。2017年12月11日，中盛房地产打电话要求更换购房协议，以办理房本为由。将协议更改到2013年6月19日。接下来一年多本人多次催促中盛房地产办理房本。直到2019年8月初，看到小区内的法院公告，才知道房产被查封，中盛房地产说向法院提供异议书就可以解封，解封后就可以网签，小区其他业主基本都提交了，于是我向法院提交了异议书，后来我就收到了中止执行的裁定书。我与中盛房地产不存在恶意串通行为，理由：1、买房前后我不认识中盛房地产或中介的任何人；2、我通过中介按照市场家买的房子。3、查封没有公示，我是没有过错的购买人。4、房产五证齐全。5、此房是我唯一住房，且已入住两年有余。6、我们几十户是善意全款购买人。关于原告的诉讼内容“继续执行宝龙花苑A-2-2604房产”是违法的，原因：1、购房过程符合正常过程，没有人向我说明查封事宜，也没有任何查封公示。2、（2017）冀02执2492号之五查封裁定书于2019年2月4日到期，原告没有续期，而是于2019年3月7日作出（2019）冀02执1149号执行裁定再次查封，此次是再查封而不是续封，（2017）冀02执2492号之五查封裁定书于2019年2月4日效力已经失效，在此之后我已经拥有此房的所有权，但到2019年3月7日又再次查封，这次查封不是续封，我的真实购买日期早于2019年3月7日，法院应予已解封。续封制度的三个法律特征：续封前必须已存在一个合法的查封措施，续封是在前查封的基础上进行。续封是同一个法院针对同一个案件实施的行为，针对同一标的，不同法院、不同案件之间不存在续封问题。续封是在原查封期限届满前实施的，原查封期限届满后实施的只能是再查封。根据执行异议和复议规定第二十八条请求法院给与解封。3、按照查封、扣押、冻结财产的规定第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。4、此房面积112.84平米，我交付了全部房款677040元，单价每平米6000元，是等值购买，是物权法第一百零六条中的善意售买人。 刘新贞、中盛房地产未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 北京广源公司向本院提交如下证据： 证据一、（2016）冀02民初76号民事调解书一份。证明目的：原告依据此生效的裁判文书依法申请强制执行，查封了包括涉案房产在内的中盛房地产名下的宝龙花苑商业房产、住宅。证据二、商品房预售许可证。证明目的：中盛房地产开发的宝龙花苑小区在2014年12月4日取得了预售许可证，具备与购房者签订纸质的正式的买卖合同及办理网签手续的条件。证据三：中盛房地产公章、财务章、合同章备案情况。证明目的：此证据是原告在贵院（2019）冀02民初582号案件中申请法院在唐山市公安局高新技术产业开发区分局调取的。证据显示，被告中盛房地产的新合同章（编号：1302980121454）交付时间为2016年12月10日。2016年12月刻制的合同章却加盖在了被告提交的2016年1月28日与中盛房地产签订的《房屋认购协议书》上，说明涉案房产的认购协议书为虚假证据材料，不具备证明力。基于虚假的房屋认购协议书这一事实，与此房屋认购协议书时间相符的一切收据、施工许可证等均不具有证明力。均是虚假的证据材料。 李健质证认为：对证据一，认可，但是北京广源公司依据该调解书对案涉房产的第二次查封属于第二次查封，而非第一次查封。对证据二、三，认可。 李健向本院提交如下证据： 证据一、个人住房信息查询结果。证明目的：其与其妻子名下没有不动产。证据二、其和中盛房地产的购房以及地下室的购买合同，收据和打款凭证。证明目的：2017年1月7日全款购房。证据三、物业费、公共部分维修保证金、垃圾储存费、水电照明费等收据以及打款流水11953元。证明目的：其已经开始装修并于两个月后入住。证据四：中介合同以及中介收款凭证，中介甲方的两个收款凭证。证明目的：其按市场价购买了案涉房产合法有效。 北京广源公司质证认为：对证据一，无异议。对证据二，房屋认购协议书没有原件，是中盛房地产单方为业主出具的，基于中盛房地产多次单方出具认购协议书，所以不予认可。此认购协议书与被告异议时提交的协议书不同，自相矛盾。对三张poss机的签购单不予认可，没有打款凭证，没有打款人信息，不能证明是李健向中盛房地产打款。地下室认购协议书及收据与本案无关。对证据三，原告的查封时间是在2016年2月，此收据无法证明李健在查封之前已经合法占有不动产，且此5张收据是中盛地产单方出具，被告李健提供的签购单无证据原件，无打款人信息，对该份证据不认可。对证据四，李健与中介签订的房屋买卖合同与本案无关，此买卖合同虽显示同为涉案房产，但其显示的成交价格与实际不符，且与被告李健所述是从第三方购买抵账房的这一说法不符，买卖合同出卖人处显示为中盛房地产和河北艳明国际贸易有限公司，但合同尾部并无两公司签章。 刘新贞、中盛房地产未答辩，且未向本院提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京广源公司与中盛房地产、张建中、刘新贞借款合同纠纷一案，北京广源公司在诉讼阶段申请财产保全，2016年2月4日，本院作出（2016）冀02财保8号协助执行通知书，查封了中盛房地产开发的宝龙花苑项目中的103套商业房产、住宅，其中包括案涉房产住宅，查封期为3年（2016年2月5日至2019年2月4日）。在本院主持下，北京广源公司与中盛房地产、张建中、刘新贞达成了2016年10月25日本院作出的（2016）冀02民初76号民事调解书，确认：唐山市中盛房地产开发有限公司、张建中、刘新贞共同偿还北京广源恒通投资基金管理有限公司融资款本金和利息合计82242387元。该民事调解书系本案执行依据。进入执行程序后，2019年3月6日，本院作出（2017）冀02执2492号之五协助执行通知书，对包括案涉房产在内的宝龙花苑房产进行了查封。案外人李健对此不服，主张案涉房产归其所有，向本院提出执行异议，本院于2019年11月28日作出（2019）冀02执异1149号执行裁定，中止本院（2017）冀02执异2492号之五协助执行通知中对宝龙花苑A-2-2604号住宅的执行。北京广源公司向本院提起执行异议之诉即本诉。 另查明，2017年1月6日，通过唐山千家房地产经纪有限公司世纪花园店，李健与中盛房地产签订《房屋买卖合同》。2017年1月7日，李健与中盛房地产签订《房屋认购协议书》和《地下室认购协议书》，房屋认购协议约定李健认购宝龙花苑小区A座2单元2604号房产，价款为677040元，地下室认购协议约定李健认购宝龙花苑小区A座地下-3层118号地下室，价款为31192元，总价款为708232元。同日李健以刷POS机的方式支付了全部价款708232元。中盛房地产为李健出具两张房款收据，落款时间为2017年1月7日，收据显示金额为房款677040元，地下室31192元。目前，李健名下无其他房产，涉案房产系异议人唯一用于居住的房屋。 本院认为，本案属于案外人执行异议之诉，旨在审查案外人对执行标的是否享有排除强制的执行的合法权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，被告李健与中盛房地产签订《房屋买卖合同》、《房屋认购协议书》的时间及支付购房款的时间均是发生在北京广源公司第一次查封案涉房产的期间内即2016年2月5日至2019年2月4日。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款规定下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权力的。故被告李健在购房案涉房产时处在法律规定不得转让的期限内，即在该期限内李健针对案涉房产的取得的任何权利并非合法权利。即使在案涉房产发生脱封的情况下，也不能导致李健在限制转让案涉房产的期间内取得的权利属于合法权利。虽案涉房产存在脱封情况，但北京广源公司基于同一案件、同一事实对案涉房产及时进行了再次查封，可以看出，北京广源公司并未放弃其对案涉房产享有的查封权益，且在案涉房产脱封期限内，李健并未对案涉房产办理相关产权登记，取得房屋所有权，即在此期间李健并未成为案涉房产的物权所有权人。因被告李健在购买案涉房产时，所签订的房屋买卖协议处在北京广源公司对案涉房产的查封期限内，基于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的立法精神，该买卖协议不属于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。结合以上原因，李健对案涉房产并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定的情形。 综上，被告李健对唐山市中盛房地产开发有限公司名下的唐山市路北区宝龙花苑A-2-2604号房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（一）项的规定，判决如下： 准予执行唐山市中盛房地产开发有限公司名下的唐山市路北区宝龙花苑A座2单元2604号房产。 案件受理费10570.4元，由被告李健及唐山中盛房地产开发有限公司各负担一半。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长 郭 柳 审判员 樊玲玲 审判员 刘玉秋 二〇二〇年六月二十九日 书记员 任颖超 ——