江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初2857号原告：谢霞婷，女，1990年6月5日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：符海斌，江苏路泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓君，江苏路泰律师事务所律师。被告：吴胜法，男，1950年12月10日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：钱盛，江苏三诚律师事务所律师。第三人：吴辛风（曾用名吴新峰），男，1977年3月28日生，汉族，住无锡市新吴区。第三人：梁溪区乐邻房产信息咨询服务部，统一社会信用代码92320213MA1X1NBE1W，汉族，住所地无锡市元丰路112号。经营者：颜超，男，1986年12月1日生，汉族，住江苏省响水县。原告谢霞婷与被告吴胜法，第三人吴辛风、梁溪区乐邻房产信息咨询服务部（以下简称乐邻服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢霞婷及其委托诉讼代理人周晓君，被告吴胜法及其委托诉讼代理人钱盛，第三人吴辛风到庭参加诉讼。第三人乐邻服务部经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢霞婷向本院提出诉讼请求：1.解除《房屋买卖居间合同》；2.判令吴胜法退还购房定金、住宅专项维修基金、土地出让金、建设规费共计218045.10元；3.判令吴胜法赔偿评估费、中介费、律师费等损失15000元；4.判令吴胜法支付违约金279000元；5、判令吴胜法承担诉讼费用、财产保全费用。事实和理由：2018年11月17日，吴胜法委托其子吴辛风与其签订《房屋买卖居间合同》，约定将无锡市长欣公寓50号601室房屋（以下简称案涉房屋）出卖给其，交易价为930000元。签约当天，其与吴辛风以及中介方王苏敏共同在场，当时吴胜法让小儿子吴新海将身份证、土地证、房产证拍好照传到了吴辛风的手机上，让其和中介方查看确认，中介方根据照片信息填写了房屋买卖居间合同，其和吴胜法现场通了电话确认房屋买卖事宜，吴胜法在电话中表示房子是同意卖的，因为其和外甥对房子有过纠纷，所以卖的比较便宜。签约后，其依约支付了定金20000元。2018年11月26日，其与吴胜法约好去街道拆迁办领取了相关材料，并去办理过户手续，当日全程都是吴胜法本人签字，吴胜法的小儿子吴新海也在场，其向物业管理中心、不动产登记中心分别缴纳了大修基金和土地出让金，但因案涉房屋涉及到内部其他继承事宜，要办好新的产权证才能过户，故当天未能办理，需拖延一段时间。2018年11月30日，其向中介方支付了中介费和评估费。过了几天吴胜法得知案涉房屋不需要交土地出让金，认为出售价格低了，在双方未能协商一致情况下，另行将房屋出售给他人并已完成过户，吴胜法一房二卖的行为已构成根本性违约，导致合同无法履行，经协商无果，遂诉至本院。吴胜法辩称：吴辛风签订合同行为属无权处分，故合同无效；其确实欲出售案涉房屋，当时让吴辛风了解市场行情，但并未授权吴辛风出售，吴辛风与谢霞婷私下签约后其才知晓合同的存在，并当即表态不同意出卖房屋，其在办理交土地出让金所需的相关手续上签名是中介方要求的，当时是为了给吴辛风减少麻烦才签了字，但其认为房屋出售价格是不合理的，后其了解到根据新政策案涉房屋上市交易不需要交纳土地出让金，已交的可以申请退还，该利益应归其享有，而当时谢霞婷坚持最多各半享受土地出让金的退还利益，否则就不履行，中介方多次调解无果，谢霞婷坚持不愿意解决，其遂告知谢霞婷正月十五前决定如何解决，房子是为了要出售的，过了正月十五就要重新找买家了，后谢霞婷仍未回复，其遂另行出售了房屋；谢霞婷的评估费、中介费等损失与其无关，且未见发票，中介方也未完全履行义务，不应收取中介费；其并未违约，且损失和违约金不应同时主张，违约金不应超过损失的1.3倍，而谢霞婷在诉讼请求中所列的损失也只有15000元，现在的房价行情和签订合同之时相差无几。吴辛风述称：案涉房屋虽登记在父亲吴胜法名下，但因已经分家，故该房屋实际是其所有；其与吴胜法均有出卖的意愿，吴胜法让其打听卖房子的情况，其遂将房屋挂到乐邻服务部出售；谢霞婷通过乐邻服务部了解到了其出售房屋的信息，其告知谢霞婷房子是登记在父亲吴胜法名下，但是其可以处置该房屋，谢霞婷与其同住在一个小区，比较了解情况，也知道吴胜法要卖房子，其虽未出示房产证给谢霞婷看，但给谢霞婷看了其身份证，户籍就在案涉房屋；签订合同当天，其未告知吴胜法，合同签订后，其给吴胜法看了合同，吴胜法没说什么，后乐邻服务部打电话称要办手续，其遂告知了吴胜法，吴胜法即和谢霞婷去了不动产交易中心，弟弟吴新海也一起去的，谢霞婷交了土地出让金，回来之后吴胜法称价格低了不同意出卖；合同签订后其曾收过谢霞婷15000元，其中谢霞婷直接付了10000元，通过乐邻服务部收了5000元。双方签订合同时约定卖方收取的房价款是950000元，谢霞婷负责交纳土地出让金，故房屋出售总价应是1150000元，但根据政策案涉房屋上市交易不需要交纳土地出让金了，因为拆迁时已经一并结算掉了，即土地出让金的费用是被拆迁对象所交，故谢霞婷应按1150000元房价款向出卖方履行，但谢霞婷提出退还的土地出让金各半享有，否则就不继续履行合同，后双方无法协商一致，房子就另卖他人了。乐邻服务部述称：案涉合同系经营者颜超出借给王苏敏使用的单位盖章的居间合同，经办人是王苏敏，具体情况不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴辛风与谢霞婷、乐邻服务部签订《房屋买卖居间合同》，载明：出售方为吴胜法，委托代理人为吴辛风，买受方为谢霞婷、徐锋，出售房屋为无锡市长欣公寓50号601室，土地证权利人为吴胜法，建筑面积113.95平方米；房屋交易价格为930000元，于2018年11月17日先支付定金20000元，其中10000元作为腾房物业押金留存于乐邻服务部处，于交房时确认房屋交割清楚、户口迁出后由乐邻服务部支付给吴胜法，买受方委托乐邻服务部办理600000元公积金贷款；该房屋如有增值税由买受方承担，个人所得税、房屋产权过户的相关费用、贷款的相关费用、房屋配套设施过户的相关费用均由买受方承担；出售方承诺于贷款结清当日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于买受方，并于贷款结清当日办理完毕户口迁移手续；在签署合同时向乐邻服务部支付提供居间服务的佣金，双方签订本合同即视为乐邻服务部已完全履行了居间义务，双方不得以任何理由要求乐邻服务部退还佣金，买受方须向乐邻服务部支付信息服务费9100元，若合同履行过程中，买卖双方任意一方违约，针对乐邻服务部收取的信息服务费，守约方可以直接向违约方主张自己的损失，乐邻服务部不予退还，主张此损失造成的费用包括但不限于律师费、交通费、诉讼费、保险费均由违约方承担；合同签订之日，出售方须将房产证及土地证交由乐邻服务部保管，双方提供相关证件给乐邻服务部，乐邻服务部在双方提供相关手续齐全后3个工作日开始办理该房屋的评估、贷款、过户手续；双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方支付本合同房屋成交价格的30%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且乐邻服务部收取的居间服务佣金一律不予退还；依照无锡市政策及本合同之相关约定，双方应积极配合办理贷款及过户等相关手续，及时提供交易所需的各种书面证明材料，及时支付各项税费，未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的1%作为违约金，逾期15日守约方有权解除合同并要求违约方支付该房屋成交价的30%作为违约金；买受人未按约付款的，每逾期一日，应向出售方支付该房屋成交价的1%作为违约金，逾期15日出售方有权视为买受方拒绝履行合同，出售方有权要求买受方支付该房屋成交价的30%作为违约金，且即日起本合同自动解除，出售方有权将房屋另行转让；合同履行过程中发生争议而产生诉讼，产生的包括但不限于交通费、律师费、诉讼费、保险费均由违约方承担。双方另补充约定：首付款130000元买受方于过户当日交于出售方，剩余房款180000元最迟于2019年6月30日交于出售方；吴辛风确认吴胜法通过并同意以此价格出售该房屋，并签订此合同，否则吴辛风承担一切违约责任。乐邻服务部为双方提供居间服务的实际经办人为王苏敏。在合同签订时案涉房屋登记于吴胜法名下，土地使用权类型为国有出让。2018年11月17日，谢霞婷向吴辛风支付定金10000元，另将10000元定金支付给了中介方王苏敏，而后王苏敏将其中的5000元给了吴辛风，即吴辛风至今共收到谢霞婷支付的15000元。谢霞婷另向中介方支付了中介费、评估费共计10000元。2018年11月26日，谢霞婷与吴胜法相约至不动产登记中心办理过户手续，吴胜法为此先至案涉房屋所在街道拆迁办办理了相关手续，但当天在不动产登记中心因故未能完成过户，而当天谢霞婷已向无锡市不动产登记中心交纳了土地出让金及代收建设规费共计192347.60元，并向无锡市物业管理中心支付住宅专项维修资金5697.50元。此后不久，双方即发现根据相关政策案涉房屋上市交易不需要交纳土地出让金，已经交纳的可予退还，但对退还给谁即该部分利益归属产生争议。谢霞婷认为双方既已约定由其负责交纳土地出让金，现因政策原因免收的利益应归其享有；吴胜法则认为房屋市场价为112万余元，谢霞婷本就要拿出112万余元购房，只是其中近20万元的土地出让金由谢霞婷直接代为向政府部门交纳，而土地出让金可退还的政策是由其被拆迁安置的土地性质决定的，属其应享有的拆迁利益范畴，与谢霞婷无关，故土地出让金应当退还给其。双方为此产生争议，且协商多次未果，谢霞婷也未再按约继续办理贷款手续，合同履行停滞。吴胜法称协商多次无果后提出若至2019年正月十五时谢霞婷仍坚持己见不予解决，案涉房屋将另作他卖，后因未收到谢霞婷答复意见，遂在正月十五后将房屋出卖于案外人（出卖价为115万元）。中介方王苏敏称双方为土地出让金退还给谁产生争议，协商过七八次均未谈拢，其也曾建议解除合同，但未有反馈，年后谢霞婷向其表示吴胜法的房屋已另卖他人。2019年4月2日，案涉房屋登记于案外人王志文、王柳艳名下。2019年5月13日，谢霞婷委托江苏路泰律师事务所就案涉纠纷提起诉讼，产生律师费5000元。诉讼中，经本院向无锡市新吴区旺庄街道拆迁办以及无锡市不动产登记中心新吴分中心调查，根据2018年初出台的政策，因案涉房屋安置土地性质为国有出让，上市交易无需交纳土地出让金，已经交纳的可申请退还。另，无锡市新吴区旺庄街道拆迁办工作人员表示住宅专项维修基金不存在可退还情形。诉讼中，谢霞婷、吴胜法一致同意由谢霞婷直接向收款部门申请办理退费手续至谢霞婷账户内、由吴胜法予以配合。诉讼中，乐邻服务部经办人王苏敏认可收到谢霞婷支付的定金、中介费、评估费共计15000元，并同意全额退还给谢霞婷。本院认为，依法成立的合同对双方均具有约束力，双方当事人应按约履行各自的合同义务。本案中，《房屋买卖居间合同》签订时，案涉房屋登记权利人为吴胜法，虽然吴辛风以吴胜法名义与谢霞婷签订合同之时，并未提供吴胜法的授权委托书，但根据中介方的表述以及吴胜法在签订合同后曾与谢霞婷为履行合同义务至拆迁办、不动产登记中心办理过相关手续的行为，可以认定吴胜法对该房屋买卖合同关系是明知且追认的，故《房屋买卖居间合同》合法有效，对出卖方吴胜法、买受方谢霞婷均具有约束力。吴胜法主张合同无效的辩称意见于法无据，不予采纳。按照双方签订房屋买卖合同的合意，谢霞婷应履行支付房款及交纳土地出让金及建设规费的义务。双方事后知晓根据政策规定已经交纳的土地出让金及相关建设规费可予退还，但对该款退还给谁产生争议。土地出让金的交纳是为使被安置房屋土地性质符合上市交易的条件，根据合同本意理解，谢霞婷需支付约112万余元方可最终获得土地性质为国有出让的案涉房屋，现吴胜法出卖的案涉房屋土地性质已为国有出让，故土地出让金退还利益应归属于吴胜法享有。另外，根据本院向案涉房屋所在拆迁办及不动产登记中心了解，案涉房屋上市交易无需收取土地出让金的政策源于原拆迁安置关系及被安置土地性质，故该部分利益应归属于被拆迁安置对象享有，即案涉房屋享有的免交土地出让金的利益也应归属于吴胜法。现谢霞婷要求将该部分利益归为己有，并以此争议为由未再继续履行合同主要义务，期间双方为此协商过多次，前后协商时间已达两个多月，仍无果，吴胜法出卖房屋的合同目的难以实现，在此情况下其有权解除合同。而吴胜法另行出卖的行为表明了其解除双方合同关系的意思表示，故本院认定双方之间的房屋买卖合同关系自案涉房屋过户给他人之时即2019年4月2日解除。谢霞婷主张吴胜法承担违约金，依据不足，不予支持。关于律师费损失，亦不予支持。关于已付定金，吴辛风系吴胜法出卖房屋的代理人，故谢霞婷主张吴辛风收取谢霞婷定金系代理行为并据此要求出卖方吴胜法退还定金的请求，于法有据，予以支持，故吴胜法应将谢霞婷交付的15000元房款予以退还。关于乐邻服务部已收费用，包括代收的房款定金5000元以及中介费、评估费10000元，乐邻服务部经营者颜超虽称实际经办人系王苏敏、与其无关，但案涉合同加盖了乐邻服务部的公章，王苏敏系以乐邻服务部的名义经办中介事务，故乐邻服务部应作为案涉房屋买卖合同的居间方承担相应责任，现该房屋买卖合同并未履行完毕即解除，且诉讼中王苏敏确认收到的15000元予以退还，谢霞婷对此亦无异议，故该款由第三人乐邻服务部直接退还给谢霞婷。至于乐邻服务部与王苏敏之间的关系属其内部关系，由乐邻服务部与王苏敏自行处理。关于土地出让金、建设规费，收款单位即无锡市不动产登记中心新吴分中心确认该款可予退还，谢霞婷、吴胜法亦一致同意由谢霞婷直接申请办理退费手续至谢霞婷账户内、由吴胜法予以配合，属当事人合意，本院予以准许，故谢霞婷要求吴胜法直接退还土地出让金、建设规费的请求不予支持，由谢霞婷向相关部门办理退费手续。关于住宅专项维修基金，该款项系为住宅小区内公共部位、共用设施设备的维修养护事项交纳的专项资金，现并无证据显示案涉房屋无需交纳，故谢霞婷交纳的大修基金5697.50元应由吴胜法予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认谢霞婷与吴胜法之间关于无锡市长欣公寓50号601室签订的房屋买卖居间合同于2019年4月2日解除。二、吴胜法应于本判决发生法律效力之日起五日内退还谢霞婷已付房款定金15000元、大修基金5697.50元，合计20697.50元。三、谢霞婷自行至无锡市不动产登记中心申请办理无锡市长欣公寓50号601室房屋已交土地出让金及建设规费的退还手续，吴胜法应给与必要的配合。四、梁溪区乐邻房产信息咨询服务部应于本判决发生法律效力之日起五日内退还谢霞婷已付购房定金5000元以及中介费、评估费10000元，共计15000元。五、驳回谢霞婷其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13100元，保全费5000元，合计18100元（已由谢霞婷预交），由谢霞婷负担13916元，由吴胜法负担4184元（谢霞婷同意其预交的诉讼费用4184元由吴胜法向其直接支付，本院不再退还，由吴胜法在本判决发生法律效力之日起五日内向谢霞婷支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  郭莹华审 判 员  徐良俊人民陪审员  王治生二〇二〇年六月三十日书 记 员  吴佳睿本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。