福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初7847号 原告：江冰，女，1969年6月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：吕富强（系江冰配偶），住上海市浦东新区。 被告：厦门龙祥房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路253号38层D单元。 法代定代表人：戴桂清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李颖，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄金莲，女，该公司员工。 原告江冰与被告厦门龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。江冰的委托诉讼代理人吕富强，龙祥公司的委托诉讼代理人李颖、黄金莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江冰向本院提出诉讼请求：1.补充协议关于减轻龙祥公司违约责任的违约金条款（即10.2条）无效，龙祥公司向江冰付逾期办理房屋权属证书违约金416320元（以已付购房款4897888元为基数，按日万分之一的标准，从2017年10月1日计至2019年10月23日止）；2.龙祥公司向江冰赔偿因逾期办理房屋权属证书所造成的损失250000元；3.本次各类诉讼费用（诉讼费及其他合理相关费用6000元）由龙祥公司承担。事实和理由：2016年5月19日，江冰与龙祥公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：03284001），约定江冰向龙祥公司购买源昌山庄（含一、二、三期）房屋，总价为4897888元（合同价款4848638+面积补差款49253元）；龙祥公司应于2017年6月30日前将讼争房屋交付给江冰，同时龙祥公司应当在商品房交付之日起60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的材料交付江冰；如因龙祥公司原因，江冰不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，江冰不退房，龙祥公司自逾期之日起每日按江冰已付款的0.01%支付违约金。上述合同签订后，江冰向龙公司支付了全部购房款。然而，龙祥公司并未按合同约定期限协助江冰办理房屋权证书，己构成违约，应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。一、补充协议中减轻龙祥公司违约责任的违约金条款无效，龙祥公司应向江冰支付逾期办理房屋权属证书违约金416320元。补充协议所约定的将出卖人违约金上限确定为买受人已付款的5‰的条款是无效的，理由如下：1.买受人并未有效签署“补充协议”。首先，江冰对于补充协议有重大误解。江冰作为买受人在补充协议的部首签字，而并未如普通协议那样要求江冰在尾部落款处签名，江冰以为该签字时签订购房合同所附加履行的手续，并未意识到时在签署一份补充协议。其一，主合同及前五个附件凡是需要签字的地方均是在尾部签字且留有比较显著的签字栏及时间落款，但是最后一个附件作为购房合同的补充协议，并未留出尾部落款处供买受人签字，而是在首部让买受人签字，该签字并不表明买受人是在签订一份购房合同的补充协议，而仅仅表明签字者是购房合同主合同标的物的买受人而已，且补充协议也未约定买受人在部首签字表明是在签订这份补充协议。其二，根据厦门市房地产范本合同的行文特点，开发商对主合同条款通常是不应擅自修改的，如需要补充的，均会留有空白横线处供当事人填写参引补充协议条款，而购房合同第十四条“关于产权登记的约定”条款中并未如其他补充内容那样出现相应的参引提示，存在误导之嫌。从而使得买受人并未注意补充协议中的违约金限额条款。其三，六个附件先后重要性可以看出，最后一个补充协议无疑是最重要的，理应作为第一个附件，出售人作为一家多年从事房地产开发的专业机构，却将该附件置于最后，让人很难意识到它是一份最为重要的附件。其次，补充协议所约定的违约金条款对于江冰而言是显示公平的。补充协议对于买受人的违约责任是加重的，而对出卖人是减轻的，而且是畸重畸轻的。2.出卖人并未履行“补充协议”作为格式合同所应承担的法定和约定义务。补充协议的权属登记违约条款极大地减轻了本应由出卖人承担的及时交付权属登记证明的义务，排除了买受人依据主合同应享有的获取违约金的主要权利，即将850天违约金降低为50天违约金，减轻了出卖人约94%的违约金责任，相应也排除了买受人所应享有的94%的违约金权益，因此补充协议中共的违约条款应属无效。二、龙祥公司应向江冰赔偿因逾期交付房屋权属证书所造成的损失250000元。1.龙祥公司违反诚信原则违规建设导致权属登记出现故障。2.龙祥公司逾期交付房产权属证书给江冰造成较大的损失。龙祥公司逾期交付长达850天，导致江冰不能在上海购置房屋，生活受到很大影响，房屋价格也从顶峰步入下降通道，其损失是显而易见的。此外，由于逾期超过两年，根据现行二手房交易政策，未满两年的房产交易需要多交5.56%的营业税，江冰为了尽快能在上海购房，必须要尽早出售房屋，必然发生该营业税，由此增加的成本约为250000元，应由龙祥公司承担。三、本案完全由龙祥公司不履行合同义务所造成的后果，江冰需多次往返上海和厦门，诉讼费及其他合理相关费用6000元应由龙祥公司承担。 龙祥公司辩称，一、讼争《商品房买卖合同》及附件补充协议系双方真实意思表示订立的，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。首先，《商品房买卖合同》及附件系建设厅的格式范本，不是龙祥公司单方拟定的，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以补充协议的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为合同当事人对双方权利义务进行明确约定。江冰如若对补充协议内容有异议，应该在合同签订时即提出，如未提出，表示其认可补充协议的全部内容，并应按合同约定履行合同义务，否则应承担相应的不利后果。第二，补充协议第十八条约定：“本协议是对原合同及附件的补充，为原合同不可分割的一部分。本协议与原合同及其他附件冲突之处，概以本协议的规定为准。”双方当事人均在《商品房买卖合同》及补充协议上予以签章，江冰也有在骑缝处签字，并不像其所说的仅在补充协议首部签字，骑缝处签字足已证明其充分知晓买卖合同及补充协议的所有内容，应视为江冰对补充协议约定内容的确认。故补充协议对双方均有法律约束力。第三，补充协议第十条虽然对《商品房买卖合同》第十四条约定的办理讼争房屋所有权初始登记期限、逾期办证违约金计算标准进行了变更，但没有免除或减轻龙祥公司办理诉争房屋所有权初始登记的合同义务，也不属于加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形。第四，江冰作为一个有完全民事行为能力的成年人，对于本案所涉购房事宜是清楚知悉的，不存在其所述的重大误解，且早已超过行使重大误解撤销权的诉讼时效。最后，补充协议中明确江冰在“买受人在签订《商品房买卖合同》和附件及本补充协议前，已经在出卖人的提示下仔细阅读了《商品房买卖合同》和附件及本补充协议的全部内容，买受人已充分理解并知悉”的情况下，遂签署该补充协议。江冰直至今日才主张不应该按协议履行，缺乏法律和合同依据，应予以驳回。二、关于讼争合同所认定的办理房屋所有权初始登记期限以及违约金计算标准，并不违反法律强制性规定，当属合法有效。江冰诉求的合同逾期办证违约金过高，超过合同约定的上限已付款的5‰。首先，《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。然而，补充协议第十条对该条补充如下：出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务……如因出卖人原因致使买受人不能在房屋交付使用后的365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰）。因此，关于办理产权登记的约定应根据补充协议第十条的约定。其次，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议中选择按“买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰）”的条款处理，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形，应为有效。三、江冰主张龙祥公司应赔偿逾期交付房屋权属证书所造成的损失250000元没有事实和法律依据，应予驳回。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定龙祥公司的义务截止点是“办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务”，并不是江冰所认为的实际领到房屋产权证书之日。至于江冰打算出售此房屋而需要交的营业税与本案诉求并没有任何关联，也无任何证据证明江冰有受到相应的损失。截止到本案起诉之日，讼争房产的权属人仍是江冰。请求驳回该项诉求。四、江冰在厦门购房，其因个人原因却需要多次往返上海和厦门，实在让人匪夷所思，故其要求龙祥公司承担相应往返的费用，没有事实和法律依据，应予驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月19日，江冰与龙祥公司签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定江冰向龙祥公司购买厦门市思明区源昌山庄（含一、二、三期）房屋，该房屋系预售商品房，总价款为4848635元。 《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人；2.本条所涉及的“特殊原因”包括情形见附件六《合同补充协议》。 《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六《合同补充协议》第十条“原合同第十四条补充如下”约定：10.1出卖人在商品房交付使用后365日内将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。10.2如因出卖人原因导致出卖人未能履行本协议10.1条所约定义务的，买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰）。第十八条“其他约定”约定：本协议是对原合同及附件的补充，为原合同不可分割的一部分，本协议与原合同及其他附件冲突之处，概以本协议的规定为准。最后条款“特别提示事项”处约定：买受人在签订《商品房买卖合同》和附件及本“补充协议”前，已经在出卖人的提示下仔细阅读了《商品房买卖合同》和附件及本“补充协议”的全部内容，买受人已充分理解并知悉。江冰在该《合同补充协议》部首的“买受人”处签字。 上述《商品房买卖合同》及附件签订后，江冰依约支付了约定购房款4848635元。之后，江冰与龙祥公司办理交房手续并接收了讼争房屋。2019年9月6日，龙祥公司在厦门日报刊登办理产权通知，通知源昌山庄5、6号楼已可以办理产权证。2019年9月20日，江冰补交了面积差价款449253元，讼争房屋产权于2019年10月23日登记至江冰名下。 本院认为，江冰与龙祥公司签订的《商品房买卖合同》及相应附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。江冰认为其并未签署《合同补充协议》，依据不足。江冰已在补充协议部首“买受人”处签字，具体的签名位置并不影响其签字效力；且《商品房买卖合同》第二十二条也明确约定未尽事项由双方约定后签订附件六的补充协议，《商品房买卖合同》及其附件均已办理备案证明，因此应认定江冰已经与龙祥公司签订该补充协议。 根据《合同补充协议》第十条约定，逾期办证违约金应每日按买受人已付款的0.01%的标准，自2018年3月31日起计至房管部门出具初始登记收件收据之日止，但以不超过买受人已付款的5‰为限。买卖双方以签订补充协议的形式对逾期办证违约金的计算标准进行约定，并未免除或减轻出卖人办理讼争房屋所有权初始登记的合同义务，也不属于加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，且《合同补充协议》中明确约定买受人在“已经在出卖人的提示下仔细阅读了《商品房买卖合同》和附件及本“补充协议”的全部内容，买受人已充分理解并知悉”的情况下，才签订该《合同补充协议》，因此该协议不违反法律规定，应认定为有效。故，对江冰要求确认该条款无效的诉讼请求，不予支持。逾期办证违约金应按照《合同补充协议》第十条的约定计算，其上限为买受人已付款的5‰，截止龙祥公司通知江冰办理讼争房屋产权时，其实际收取的购房款为4848635元，因此逾期办证违约金计算为24243元（4848635元×5‰）。另，关于江冰主张的250000元损失以及6000元合理费用，均无证据证明已实际发生，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门龙祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向江冰支付逾期办理房屋权属证书违约金24243元； 二、驳回江冰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为5262元，由江冰负担5072元，厦门龙祥房地产开发有限公司负担190元。该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 王 瑛 二〇二〇年六月十七日 书记员 马嘉慧 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。