河北省河间市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0984民初981号 原告：石家庄中明物业服务有限公司河间市分公司。住所地：河间市曙光路与书院街交叉口。 统一社会信用代码：91130984NA07UHJM44。 法定代表人：杜军伟，经理。 委托诉讼代理人：侯国龙，河北至威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许颖颖，河北至威律师事务所律师。 被告：杜俊华，男，1975年10月27日出生，汉族，现住河间市。 原告石家庄中明物业服务有限公司河间市分公司（以下简称中明物业公司）与被告杜俊华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石家庄中明物业服务有限公司河间分公司的委托诉讼代理人许颖颖、侯国龙，被告杜俊华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中明物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳2017年10月1日至2018年9月30日的物业费1847元，生活垃圾处理费36元；2018年10月1日至2019年9月30日的物业服务费1847元、生活垃圾处理费36元、公共照明费24元；2019年10月1日至2020年9月30日物业费1847元，生活垃圾处理费36元、公共照明费24元；2.判令被告支付2017年10月1日至2019年9月30日应交而未交纳物业费的违约金6211.93元；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：被告在河间市拥有房产，原告中明物业公司负责提供京南一品小区的物业服务管理服务，原、被告签订了《前期物业服务协议》。根据协议约定，被告应当按时向原告交纳物业服务费、生活垃圾处理费以及公共照明费等，同时根据《前期物业服务协议》约定，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三违约金。由于被告至今尚未交纳2017年10月1日至2018年9月30日的物业费1847元、生活垃圾处理费36元；拖欠2018年10月1日至2019年9月30日的物业服务费1847元、生活垃圾处理费36元、公共照明费24元；拖欠2019年10月1日至2020年9月30日物业费1847元，生活垃圾处理费36元、公共照明费24元；亦应给付原告2017年10月1日至2019年9月30日应交而未交纳物业费的违约金6211.93元。原告已多次与被告联系并催收，但被告一直未交纳。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。 被告杜俊华辩称，起诉状所述，“被告拒不按时交纳物业费”是因为原告没有按照约定履行《前期物业服务协议》以及未按相关规定提供服务，已构成严重违约；另查石家庄市中明物业服务有限公司河间分公司在本案中并不具备合法的原告资格。一、服务质量不达标，表现为：1、合同约定“共用部位、共用设施设备完好，保养、检修制度完善”。小区内多处灯台花岗岩板损坏脱落、台阶、墙壁通道地砖及圆形长方形喷水池漏水地板地砖损坏，迟迟不予维修更换。2、合同约定“整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清”。建筑垃圾、生活垃圾堆积如山，对商铺后门区域卫生极不负责任。3、合同约定“花草树木长势良好、修剪整齐、美观”。小区草坪疏于管理，很少修剪，枯死也没有补种。近几年因人为占用、践踏导致草坪消失50平米以上。4、合同约定“车辆停放、行驶有序，主要干道和消防通道交通顺畅”。五号楼前消防通道长期用于停车，主要干道边总有车辆停靠，甚至允许个别业主私化车位，停车位收入从不报账，更没有上交业主委员会。5、没有经过业主及业主委员会同意，私自允许净水处理商在南门违法建设一座净水站，个别业主乱搭乱建也不制止不作为。6、消防设施不按时巡查，个别设施损坏没有更换，甚至有的消防栓没有水，防火门没有关闭造成火灾隐患。二、物业拒绝提供门禁和电梯服务，侵犯业主权利。本小区门禁和电梯需要使用物业开通的门禁卡，原告实行物业费捆绑门门禁卡制度，不交费不交物业费不给开通。原告未按约定提供电梯服务，所以应免除电梯费用。另外《物权法》第七十一条赋予业主使用电梯和自由出入小区的权利，原告的行为损害了业主正常行使权利，给答辩人造成身心损害，应当给予经济补偿。三、原告不具备本案主体诉讼资格。河间市开发商售房时承诺是石油物业，在业主不知情的情况下擅自单方委托中明物业强行进入小区发放钥匙和管理物业，也并未与业主单独签订物业管理合同，且前期物业服务合同为一年期限，现小区已经成立了业主委员会，并多次找到中明物业要求其退出小区物业管理并交接账目，但原告均置之不理更不移交，但临时管理公约已经失去法律效力，因此中明物业并不具备适格的诉讼主体资格。 综上所述，被告延迟拒绝交费，首先是中明物业并不具备本案诉讼主体资格；服务质量未达到前期物业服务合同要求，后来又实行门禁卡捆绑制度，损害业主权益。答辩人认为在资质合法情况下，应按实际服务给予物业费，但应刨除电梯费每年550元，服务质量差每年扣600元，经济（赔偿）补偿每年500元后余剩的费用，服务费用计算应从业主委员会成立之日止，并取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼、调查等相关费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明书，被告没有异议，本院对其证据效力予以确认。 对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的前期物业服务协议，被告认可其签名属实，但主张当时不知道所签的是前期物业服务协议，本院认为，被告作为一个成年人对自己行为应有一定的认知和判断能力，且并未提交证据证实该签字是在强制、胁迫情形下做出，故本院对该证据的证据效力予以确认。对被告提交的河间市城区办筹备业主委员会的公告、沧州市公安局印制科长备案证明、房管局石建坡签字、业主委员会会议记录、业主委员会公告、开发商与物业公司签订的合同等复印件，其真实性无法确认且根据法律规定选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,被告提交的证据不足以反映出河间市通过法律规定的途径和形式选聘出了新的物业服务企业，且与原告的物业服务协议已经终止的事实，对其证据效力不予确认。对被告提交的照片，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 被告杜俊华为河间市6号楼1单元404室房屋的业主，房屋面积为121.07㎡。2017年2月14日，被告杜俊华（甲方）与原告中明物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定乙方为甲方提供在房屋出售之日起至业主委员会成立后与新的物业公司签订《物业服务合同》生效时止的物业服务。合同对物业服务内容和标准进行了约定，如原告负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。在合同第四条第二款规定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应于每年物业服务费到期前一个月缴纳下一年度物业管理服务费。逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰违约金。第三款规定：高层住宅物业管理服务费：1.21元／月／平方米（含电梯运行费）。 另查明，被告杜俊华尚未向原告交纳2017年10月1日至2020年9月30日的物业费5541元。 本院认为，原告中明物业公司与被告杜俊华签订了前期物业服务协议，该协议是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，本院依法予以确认。原告作为物业管理企业对被告已提供了物业管理服务，根据公平、有偿原则，被告作为业主在享受该服务的同时应当支付相应的对价，且被告没有提交证据证实原、被告之间的物业服务关系终止，故本院认为，原告中明物业公司作为原告起诉，是本案适格的原告。原、被告签订的前期物业服务协议约定高层住宅物业管理服务费：1.21元/月/平方米（含电梯运行费），该收费标准，符合相关规定，现原告要求被告支付拖欠的物业服务费用理由正当、证据充分，本院予以支持。对于原告主张的代收的生活垃圾处理费以及公共照明费，因原告未提交相应证据，本院不予支持，原告可待收集证据后另行主张。被告主张原告提供的物业服务与收费标准不相符，存在不作为、乱作为现象，应通过合理、合法的途径向其主张并督促积极改进，被告以此为由拒绝交纳物业服务费依据不足，鉴于被告未交纳物业费用系事出有因，故对原告主张的违约金不予支持。此外，物业管理服务于个案而言系审查合同相对方权利义务，于整体考量则一定程度上体现了社会性服务管理范畴。因受众群众广、管理事项多，物业单位提供之服务于各业主衡量之标准可能无法吻合，各业主对权利义务注重点与物业单位提供服务基准点亦可存在出入，故双方应以小区和谐为重，秉承宽容理解之念，友好处理纠纷、妥善化解矛盾，望双方以此为思，各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定、和谐之道。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院 一、被告杜俊华于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄中明物业服务有限公司河间市分公司2017年10月1日至2020年9月30日的物业服务费5541元。 二、驳回原告石家庄中明物业服务有限公司河间市分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费49元，由被告杜俊华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向沧州市中级人民法院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  薛连海 二〇二〇年六月二十三日 书记员  金 帅