河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0185民初1078号原告：申建立，男，汉族，1969年3月3日出生，住登封市。委托诉讼代理人：刘吴阳，河南群达律师事务所律师。被告：申现德，男，汉族，1955年6月19日出生，住登封市。被告：申朝阳，男，汉族，1984年10月21日出生，住登封市。被告：吕卫花，女，汉族，1955年2月2日出生，住登封市。被告：高俊娟，女，汉族，1988年7月19日出生，住登封市。以上四被告共同委托诉讼代理人：张铁军，河南舒展律师事务所律师。原告申建立与被告申现德、申朝阳、吕卫花、高俊娟买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘吴阳、被告申现德及四被告代理人张铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2017年11月5日签订的《转让土地使用权协议》；2、依法判令四被告连带退还土地租金182686元；3、本案的诉讼费由四被告承担。事实与理由：原被告均系登封市嵩阳办事处嵩山村九组的村民，2017年11月5日双方签订一份《转让土地使用权协议》，协议约定四被告将位于登封市嵩阳办事处嵩山村九组（旅游公路北200米）西河的一块土地流转给原告使用，费用为186000元，签订协议后原告将该款项支付给四被告。2019年11月份左右，该土地使用协议所涉的地块被政府统一征用，导致协议目的不能实现，因此原告提起诉讼，请求解除合同退回剩余款项，望人民法院依法予以支持。被告辩称：1、被告与原告申建立之间的土地出租合同，合法有效，各方均应遵守合同约定，全面履行各自的义务。2017年11月5日，被告与原告签订的土地出租合同，双方当事人主体适格，意思表示真实，各方自愿平等，不违反法律、法规的强制性规定，合同有效，各方均应遵守合同约定，全面履行合同义务。合同签订后，被告即将涉案1.52亩土地交给原告使用，被告已履行了合同义务，后原告将该土地下挖1米左右，并将被告的57棵桃树、32棵杨树毁坏、拔掉。原告除了支付土地出租款项外，还应履行保证合同正常履行，无法定事由，不得单方要求解除合同的义务，如其单方违约，要求解除合同，应依土地出租合同第4条的约定，双倍赔偿被告的各项损失；2、原告诉称的本案土地被政府征用、导致合同目的不能实现，无任何事实和法律依据，应依法驳回其解除合同、退还租金的诉讼请求。原告没有提供涉案土地征地批文、征地公告、安置补偿决定等证据证明本案出租土地，已被政府征用，故原告起诉所称的本案所涉地块被政府征用，导致合同目的不能实现，无任何法律依据；3、如解除本案土地出租合同，原告应交还土地，并双倍赔偿被告土地租赁费、树木赔偿款、土地恢复原状费用共计130154.90元。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、转让土地使用权协议书和收条，证明双方签订土地协议，所涉的地块及支付的款项；2、户籍查询信息，证明四被告系一个户口本上的家庭成员；3、嵩山村村委证明复印件，证明涉案土地全部被征用的事实。被告质证认为，对证据1中的转让土地使用权协议，真实性、合法性、关联性认可。第一行“使用权”、第六行“柒拾年（70年）使用权”、第八行“以前该土地的一切证件手续作废”这三处文字，系协议签订后，原告、被告经过协商添加的，被告申现德方无异议；本协议名为土地使用权转让协议，实为土地承包经营权出租合同。该合同双方当事人主体适格，意思表示真实，各方自愿平等，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵守合同约定，全面履行各自义务；该协议第四条约定：原告、被告均应遵守本协议，如有违反双倍赔偿对方损失，此条是关于违约责任的约定，对双方有约束力；依合同法第98条,九民纪要第49条规定，即使合同解除，被告方仍有权依据合同中违约责任条款，要求原告双倍赔偿各项损失。协议附图显示，涉案土地南北45米长，东西22.5米宽，计1.52亩。对收条真实性认可，证明目的不予认可，被告收到的是涉案1.52亩土地承包经营权出租款项。证据2无异议。证据3中关于证明，对真实性、合法性、关联性不予认可，证明目的不予认可，1、此证明为复印件，不能证明其真实性；2、以租代征是国家明文禁止的行为，此证明的内容为租地而非征地，如以原告所说是征地的话，是违反国家禁止性规定的行为；3.此证明的内容与本案无关，不能说明涉案土地已被政府征收；4.本案无征地批文、征地公告、安置补偿决定等证据，证明本案出租土地，已为政府所征用，故原告起诉所称的本案所涉地块被政府征用，导致合同目的不能实现，无任何事实和法律依据。原告要求解除土地租赁合同，属严重单方违约行为。如解除合同，依合同约定，其应交还土地，并双倍赔偿被告申现德一方2017年11月至今的土地租赁费、被告方桃树、杨树赔偿款、土地恢复原状费用共计130154.90元。被告提交以下证据：1、2017年11月5日，转让土地协议原件1份1页（第1至1页）。证据内容：原告、被告于2017年11月5日，签订转让土地协议1份；被告将位于嵩山村六组土地一块，转让给原告，价款为18.6万元；该协议第四条约定：原告、被告必须遵守本协议，如有违反双倍赔偿对方损失，并受法律制裁。此条是关于违约责任的约定，对双方均有拘束力；协议附图显示，涉案土地南北45米长，东西22.5米宽，计1.52亩。2、土地承包经营权证书原件1份3页（第2至5页）。证据内容：被告以家庭承包方式，从嵩阳办事处嵩山村六组，取得土地承包经营权，承包期限为1998年10月1日至2028年9月30日，计30年；依《农村土地承包法》第21条规定，承包期届满后再延长30年。证据1、2共同证明：原告、被告于2017年11月5日，签订土地承包经营权出租合同，该合同当事人主体适格，意思表示真实，各方自愿平等，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行各自义务；土地出租合同涉及耕地面积为1.52亩，约定出租期限为70年，总价款为18.6万元，则每年土地租赁款为2657元；土地出租合同第四条约定：原告、被告必须遵守本协议，如有违反双倍赔偿对方损失，并受法律制裁。此条关于违约责任的约定，对各方均有拘束力；原告无法定事由，单方要求解除土地租赁合同，属单方严重违约。依土地出租合同第四条约定，原告应双倍赔偿被告方土地租赁费，即应支付2017年11月至今计3年的土地租赁款15942元（2657元/年*3年*2倍）。3、本案出租土地现状照片1组12张（第6至17页）。证据内容：被告于2017年11月，将1.52亩土地交付原告使用；原告将土地上部土层挖走，挖深达1米，严重毁坏土壤结构；现在土地上由被告堆满各种建筑、生活垃圾，土壤被严重污染，已无法恢复耕种。证据4、证人证言原件1份1页（第18至19页）。证据内容：土地出租前，被告方土地上有桃树57棵，系2011年春季种植；杨树32棵，胸径31－40公分；2、2017年11月份，原告将被告方桃树、杨树全部毁坏、拔掉，并将地块向下挖了1米深左右；3、原告在该地块上，堆放有大量建筑、生活等垃圾，致使土地受到污染，无法耕种。证据5、郑州市人民政府郑政文（2020）25号文，打印件1份4页（第20至23页）。证据内容：5年至40年期的桃树，每棵补偿550元；2、胸径30－40公分的杨树，每棵补偿330元。证据6、本案土地恢复原状费用计算表原件1份1页（第24至24页）。证据内容：清除、运走、填埋地块内垃圾费用：1013.23平方（1.52亩）*0.5米深*10元/立方米＝5066.15元；购买土方、运输、平整地块费用：1013.23平方*1米深*10元/立方米＝10130.30元；1、2两项合计为15196.45元。证据3、4、5、6共同证明：原告毁坏、拔掉被告方6年期桃树57棵，其单方违约，要求解除土地出租合同，依约应双倍赔偿被告方桃树损失：57棵*550元/棵*2倍＝62700元；原告毁坏、拔掉被告方杨树32棵（胸径31－40公分），其单方违约，要求解除土地出租合同，依约应双倍赔偿被告方杨树损失：32棵*330元/棵*2倍＝21120元；本案土地因原告开挖、堆放垃圾而毁坏，其单方违约，要求解除土地出租合同，依约应双倍赔偿被告方土地恢复原状费用为15196.45元*2倍＝30392.9元。证据7、如解除土地出租合同，原告需支付给被告方各项损失费用明细表（第25至25页）：证据内容：土地租赁费：2017年11月至今计3年的土地租赁款2657元/年*3年*2倍＝15942元；2、桃树赔偿费：57棵*550元/棵*2倍＝62700元；3、杨树赔偿费：32棵*330元/棵*2倍＝21120元；土地恢复原状费用：15196.45元*2倍＝30392.90元。以上4项合计为：130154.90元。原告质证认为，证据1的真实性无异议；证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，该2份证据只能证明双方签订转让协议，同时该涉案土地系被告家庭共同享有使用权，其所收租金为家庭共同收入；证据3不能证明该照片系现在土地状况；证据4有异议，2017年11月5日双方签订的转让协议中并未提及任何附属物和树木，单靠证人证言不能证明其想要证明的事实，证人与被告系亲属关系，证言可信度较低，同时证明申半坡拆迁的事实；证据5、6与本案无关；本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据予以认定并在卷佐证。对于有异议的证据，本院结合证据的合法性、真实性和关联性予以判断。经审理查明：2017年11月5日，原、被告双方签订了《转让土地使用权协议》，约定申现德、吕卫华、申朝阳、高俊娟将其位于登封市嵩阳办事处嵩山村九组（旅游公路北200米）西河的土地以186000元转让给申建立使用70年；该协议第2条约定：自转让之日起，乙方（即原告）可享有自主支配该地，并拥有该地的所有归属权，甲方（即被告）不能干预，以前该地一切证件手续作废。第四条约定：原告、被告必须遵守本协议，如有违反双倍赔偿对方损失，并受法律制裁。协议附图显示，涉案土地南北45米长，东西22.5米宽，计1.52亩。被告申现德、申朝阳于2017年11月5日收到申建立土地转让款186000元。协议签订后，被告将该块土地交付给原告。现土地处于荒芜状态，堆放部分建筑装修垃圾。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。本案中被告家庭对承包集体经济组织的土地仅享有承包经营权，其与原告签订的协议虽然具有“使用权”的字样，但协议中第二条“自转让之日起，乙方（即原告）可享有自主支配该地，并拥有该地的所有归属权，甲方（即被告）不能干预，以前该地一切证件手续作废”以及“70年使用权”的表述，结合合同履行情况，可以认定原、被告合同目的系非法转让集体土地，案涉协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。至于原告和被告认为该协议是承包经营权流转的问题，因根据法律规定，耕地的承包经营权期限为30年，而且转让土地承包经营权未经发包方同意的，转让合同无效。原、被告所签订的协议不符合承包经营权流转合同的形式要件和实质要件，其诉辩意见本院均不予采信。综上所述，本案转让土地使用权协议系无效协议，根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案协议无效，原、被告均有过错，应各自承担相应的责任。原告应将涉案土地返还给被告；考虑到原告已经实际占用土地，本院酌定参照协议约定的价款，扣除原告占用期间的费用后，被告将余款（186000元-186000元/70年*2.5年）返还给原告。至于被告辩称原告毁坏土地及树木，要求原告赔偿损失的问题，因双方在协议中并未约定土地及地上附属物原状，其损失范围在本案中难以确定，双方可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款之规定，判决如下：一、原、被告签订的转让土地使用权协议无效。二、被告申现德、申朝阳、吕卫花、高俊娟于本判决生效之日起十日内返还原告申建立179357元。三、原告申建立于本判决生效之日起十日内将位于登封市嵩阳办事处嵩山村九组（旅游公路北200米）西河南北45米长、东西22.5米宽、计1.52亩土地返还被告申现德、申朝阳、吕卫花、高俊娟。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3954元，减半收取1977元，由原告988元，被告负担989元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李西乾二〇二〇年六月二十二日书记员  王宜乐