广东省惠东县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1323执异10号 案外人：郭琼，女，1991年5月6日出生，汉族，住湖北省武穴市。 委托代理人：刘海，广东邦南律师事务所律师。 申请执行人：平安银行股份有限公司惠州分行，住所地广东省惠州市惠城区麦地东路8号泰豪绿湖新邨A1-A4栋1层02、03号。 被执行人：胡瑞文，男，1971年10月3日出生，汉族，住广东省陆丰市。 本院在执行（2019）粤1323执2421号申请执行人平安银行股份有限公司惠州分行与被执行人胡瑞文金融借款合同纠纷一案中，案外人郭琼于2020年4月8日对执行标的提出书面异议，本院受理后依法进行审查，现已审查终结。 案外人郭琼称，请求法院解除对胡瑞文名下的位于惠东县××海滨大道××区泰丽花园××房（不动产权证号粤房地权证惠东字第××号）的查封。事实和理由：2015年9月1日，案外人郭琼与胡瑞文签订《房屋买卖合同》，约定胡瑞文将其名下位于惠东县××海滨大道××区泰丽花园××号房以40万元的价格转让给郭琼。该合同经惠东公证处公证。2015年10月15日，胡瑞文将上述房屋交付郭琼居住至今。因该房屋早前已抵押给中国邮政储蓄银行惠东支行，一直无法办理过户登记手续。郭琼以现金方式分两次支付共20万元购房款给胡瑞文，剩余购房款由由郭琼替胡瑞文还清了全部银行贷款。2019年2月25日，案外人郭琼准备办理房屋过户登记手续时，发现早在2019年1月22日，惠州市惠城区人民法院依据（2019）粤1302执36号执行裁定书查封了该房屋，导致无法办理过户登记手续。2019年7月18日，惠州市中级人民法院将本案指定由惠东法院执行。案外人认为，案外人早在2015年9月就与胡瑞文签订《房屋买卖合同》，在法院查封前就合法占有该房屋，且已经支付了全部转让款，未能办理过户手续并非案外人的原因导致。请求支付异议请求。 案外人郭琼对其主张提交以下证据证明： 1、居民身份证复印件，记载郭琼身份信息。 2、房屋买卖合同，记载甲方胡瑞文，乙方郭琼，双方协商将胡瑞文名下的位于惠东县××海滨大道××区泰丽花园××房转让给乙方，成交价400000元，乙方以现金分四期支付，在2015年9月1日付100000元，在2015年9月15日付100000元，在2015年10月1日付100000元，在2015年10月15日付100000元；甲方必须在2015年10月15日前把房屋转移给乙方；房屋使用权、水表、电表等过户问题，产权转让后，乙方需办理以上过户需要甲方提供有效证件时，甲方需提供证件协助。合同签订日期2015年9月1日。 3、公证书，记载广东省惠东公证处于2015年9月9日出具公证书，证明胡瑞文与郭琼于2015年9月1日在惠东签订《房屋买卖合同》，合同上双方当事人的签字及所按指印属实。 4、收据，记载胡瑞文于2015年9月2日收到郭琼交来购买黄埠镇泰丽花园泰康阁A304号房的房屋款100000元。 5、收据，记载胡瑞文于2015年9月15日收到郭琼交来购买黄埠镇泰丽花园泰康阁A304号房的房屋款100000元。 6、个人最高额抵押合同，记载抵押人胡瑞文，抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司惠东支行，约定胡瑞文愿意提供为558900元的最高额抵押担保，担保债权确定的期间从2014年1月15日至2024年1月15日，抵押物为胡瑞文名下的位于惠东县××海滨大道××区泰丽花园××房。合同签订日期2014年1月15日。 7、统计表及银行流水，案外人主张从2015年10月9日起至2019年1月21日向胡瑞文账户转账共199365元，并在2019年2月25日向中国邮政储蓄银行付款及代胡瑞文缴纳执行费2380元共13331元。合计212696元。 8、执行费缴纳通知单及广东省非税收入电子票据，案号（2018）粤1323执1223号，记载该案应缴纳执行费2380元，该款已通过刷卡支付。 9、电费发票二份，记载开票日期为2016年6月29日、2016年7月28日，用户名称郭琼，通信地址泰丽花园泰康阁A304房，缴纳的电费分别为816.85元、627.4元。收款单位惠州惠东供电局。 10、房产权证，记载权属人胡瑞文，登记时间2012年12月19日，房屋坐落惠东县××海滨大道××区泰丽花园××房，附记：2014年1月20日在惠东房产管理局办理抵押登记，2019年4月26日办理注销抵押登记。 11、惠东不动产登记资料查询结果证明，记载胡瑞文名下的上述房屋存在查封情况，其中惠东法院依据（2018）粤1323执1223号执行裁定书查封上述房屋，查封期限2018年8月8日至2021年8月7日，申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司惠东支行。惠州市惠城区人民法院依据（2019）粤1302执36号执行裁定书查封上述房屋，查封期限2019年1月22日开始，属于轮候查封，申请执行人平安银行股份有限公司惠州分行。 12、惠州市中级人民法院执行裁定书，案号（2019）粤13执协20号，记载申请执行人平安银行股份有限公司惠州分行与被执行人胡瑞文金融借款合同纠纷一案，由惠州市惠城区人民法院立案执行，案号（2019）粤1302执36号，因胡瑞文名下财产在惠东法院执行，指定该案由惠东法院执行。 本院查明，申请执行人平安银行股份有限公司惠州分行与被执行人胡瑞文金融借款合同纠纷一案，惠州市惠城区人民法院作出的（2017）粤1302民初7097号民事判决书已生效，该判决书判决：胡瑞文向平安银行股份有限公司惠州分行偿还借款本金52606.81元及利息32097.8元（暂计至2017年5月19日），并承担案件受理费。判决生效后，平安银行股份有限公司惠州分行申请强制执行，惠州市惠城区人民法院立案执行，案号（2019）粤1302执36号。2019年7月18日，惠州市中级人民法院作出（2019）粤13执协20号执行裁定书，将该案指定本院执行。本院于2019年8月19日立案执行，案号（2019）粤1323执2421号。 被执行人胡瑞文名下有位于惠东县××海滨大道××区泰丽花园××号房××套，其于2014年1月15日将该房产抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司惠东支行用于贷款，办理了抵押登记。因胡瑞文未能偿还贷款，中国邮政储蓄银行股份有限公司惠东支行对胡瑞文提起诉讼，经判决后进入执行程序，案号（2018）粤1323执1223号。本院于2018年8月8日依据（2018）粤1323执1223号执行裁定书，查封了胡瑞文名下上述房产。惠州市惠城区人民法院依据（2019）粤1302执36号执行裁定书，轮候查封了胡瑞文名下上述房产，申请执行人系平安银行股份有限公司惠州分行。现案外人郭琼向本院提出执行异议。 案外人郭琼主张其向胡瑞文购买了上述房产，已付清购房款，提交了银行流水、收据、说明等为据。根据郭琼的主张，本院对银行转账情况审查情况如下： 1、2015年10月9日，李悦文的中国银行账号转账5000元给胡瑞文中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 2、2015年10月21日，郭琼的中国银行账号转账5951元给胡瑞文中国邮政储蓄银行账号（尾号5577），附言记载：“胡瑞文房产抵押贷款本息已转，麻烦查收。” 3、2015年11月23日，李悦文的中国银行账号转账5951元给胡瑞文中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 4、2015年12月22日，李悦文的中国银行账号转账5951元给胡瑞文中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 5、2016年2月29日，郭琼的中国工商银行账号转账5951元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 6、2016年3月22日，郭琼的中国工商银行账号转账5951元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 7、2016年4月22日，郭琼的中国工商银行账号转账5951元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 8、2016年5月24日，郭琼的中国工商银行账号转账5950元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 9、2016年6月28日，郭琼的中国工商银行账号转账5951元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 10、2016年9月2日，郭琼的中国工商银行账号转账两笔5951元共11902元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 11、2017年1月8日，郭琼的中国工商银行账号转账22440元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 12、2017年1月9日，郭琼的中国工商银行账号转账1元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 13、2017年3月22日，郭琼的中国工商银行账号转账17516元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 14、2017年3月22日，郭琼的中国工商银行账号转账50元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 15、2017年6月9日，郭琼的中国工商银行账号转账6000元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 16、2017年6月20日，郭琼的中国工商银行账号转账6000元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 17、2017年7月5日，郭琼的中国工商银行账号转账5500元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 18、2017年8月24日，郭琼的中国工商银行账号转账11700元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 19、2017年10月12日，郭琼的中国工商银行账号转账5780元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 20、2017年11月3日，郭琼的中国工商银行账号转账5820元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 21、2017年12月7日，郭琼的中国工商银行账号转账5830元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 22、2018年1月4日，郭琼的中国工商银行账号转账5820元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 23、2018年6月29日，郭琼的中国银行账号转账7400元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 24、2018年9月15日，郭琼的中国银行账号转账11630元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 25、2018年10月29日，郭琼的中国银行账号转账11669元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 26、2018年12月28日，郭琼的中国银行账号转账5700元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 27、2019年1月21日，郭琼的中国银行账号转账6000元到胡瑞文名下中国邮政储蓄银行账号（尾号5577）。 28、2019年2月25日，郭琼在中国邮政储蓄银行现金存款7985元，收款人为“应解汇款及临时存款-临时存款户”。 29、2019年2月25日，郭琼在中国邮政储蓄银行现金存款2966元，收款人为“应解汇款及临时存款-临时存款户”。 30、转账说明，出具人李悦文，说明时间2019年12月26日，记载内容：关于以我本人的中国银行账户分别于2015年10月9日向胡瑞文账户尾号5577转款5000元、2015年11月23日向胡瑞文账户尾号5577转款5951元、2015年12月22日向胡瑞文账户尾号5577转款5951元，合计16902元，本人声明上述转款系受郭琼的委托，并以我个人的银行账户向胡瑞文账户转款的。 本案争议的焦点问题是：案外人郭琼以购买涉案房产为由排除执行的理由是否成立？ 本院认为，被执行人胡瑞文未履行还款义务，本院依法查封并处置其名下的涉案房产，程序合法。现案外人郭琼主张在本院查封前已购买涉案房产，提交了相关证据，本院审查情况如下： 关于房屋买卖合同是否真实合法问题。郭琼与胡瑞文于2015年9月1日签订房屋买卖合同，双方到惠东公证处办理了公证。涉案房产当时虽处于抵押期间，但不影响合同的成立。涉案房产最早被查封是在2018年8月，查封行为发生在买卖合同签订之后。故郭琼提交的房屋买卖合同可以认定是真实和合法的。 关于房屋是否交付使用问题。郭琼提交了电费发票，开票日期为2016年6月、7月，用户名称郭琼，通信地址泰丽花园泰康阁A304房，缴纳的电费分别为816.85元、627.4元。该发票可以证明郭琼在2016年就已变更电表登记，已实际使用涉案房产，可以认定涉案房产已交付使用。 关于购房款的支付问题。郭琼与胡瑞文协议约定转让款为400000元，分四期支付。其中现金支付200000元，余款并非按约定时间支付，而是由郭琼分期支付到胡瑞文名下的中国邮政储蓄银行账号。从银行转账记录来看，郭琼从2015年10月至2019年期间，郭琼多次支付给胡瑞文的款项是固定数额5951元，其他款项数额都在5000元以上。结合涉案房产在2019年4月26日办理注销抵押登记情况，可以认定涉案房产的贷款是由郭琼代支付完毕。因此，郭琼主张已付清购房款，本院予以确认。 关于案外人对不能办理过户是否存在过错的问题。郭琼与胡瑞文签订合同时，涉案房产处于抵押期间，在抵押未解除之前，是无法办理过户登记的。郭琼为了注销抵押登记，办理房产过户登记手续，积极付款给胡瑞文，以偿还银行贷款。在付清贷款后，该房产的抵押登记手续已经注销，郭琼可以申请办理过户登记。但本案在2019年1月22日对该房产进行了查封，导致注销抵押后仍不能办理过户登记。由此，本院认定案外人不能办理过户并非其自身原因造成为宜。 综上，案外人的异议理由成立，对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、第二十五条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条的规定，裁定如下： 解除惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302执36号执行裁定书对胡瑞文名下的位于惠东县黄埠镇七里亭海滨大道C区泰丽花园泰康阁A304号房（不动产权证号粤房地权证惠东字第××号）的查封。 本案的案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  钟广鸣 审判员  杨光辉 审判员  周凤珠 二〇二〇年六月三日 书记员  赖运贵