江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初3909号原告：康桥丽景花园第五届业主委员会。负责人：谢春洪，康桥丽景花园第五届业主委员会主任。委托诉讼代理人：苏朗（受康桥丽景花园第五届业主委员会的特别授权委托），江苏吴韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丽群（受康桥丽景花园第五届业主委员会的特别授权委托），女，康桥丽景花园第五届业主委员会委员。被告：无锡市康桥旅馆。投资人：王荣翠。被告：王荣翠。委托诉讼代理人：施敏（系王荣翠之子，受王荣翠的特别授权委托）。被告：沈元泽。原告康桥丽景花园第五届业主委员会（以下简称康桥第五届业委会）与被告无锡市康桥旅馆（以下简称康桥旅馆）、王荣翠、沈元泽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康桥第五届业委会的委托诉讼代理人苏朗、沈丽群与被告康桥旅馆、被告王荣翠及其委托诉讼代理人施敏、被告沈元泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康桥第五届业委会向本院提出诉讼请求：1、判令康桥旅馆支付租金146027元（其中，2016年1月1日至同年12月31日为130000元；2017年1月1日至2017年2月14日为16027元）；2、判令王荣翠、沈元泽对上述款项承担连带清偿责任；3、判令康桥旅馆、王荣翠、沈元泽承担本案的诉讼费。事实和理由：其于2018年10月依法成立，系康桥丽景花园小区全体业主的合法代表。2014年10月，原业委会代表全体业主与康桥旅馆签订租赁合同，将属全体业主所有的康桥丽景花园18-100号三楼出租给康桥旅馆，每年租金13万元,租期三年。后该业委会解散，康桥旅馆继续使用该房屋，但未支付2016年全年及2017年1月1日至2月14日的租金，合计146027元。其作为新成立的业委会对原业委会与康桥旅馆订立的租赁合同予以追认，其有权要求康桥旅馆支付该部分租金。康桥旅馆的原经营者为沈元泽，2017年2月，沈元泽将康桥旅馆转让给王荣翠，沈元泽与王荣翠订立的转让补充协议中亦确认及约定案涉租金合计为146027元及该款应交给新成立的业委会即其。在工商部门备案的沈元泽与王荣翠签订的转让协议中，沈元泽与王荣翠约定，康桥旅馆在转让前所负的债务由康桥旅馆承担，沈元泽与王荣翠对该债务承担连带责任。在2014年10月订立的租赁合同中未明确2016年度及2017年度租金的交付时间，故其的诉请未过诉讼时效。沈元泽仅凭一张落款时间为2015年6月3日的收款收据就试图冲抵所欠租金，不符合合同约定和法律规定，且沈元泽亦未能提供修理所租房屋的合同、修理明细、修理款的付款转账等证据，其对该收据的三性均不认可。综上，请求法院支持其的诉请。康桥旅馆、王荣翠辩称：其与沈元泽于2017年2月12日签订了康桥旅馆的转让合同，该合同约定康桥旅馆在2017年2月12日之前的债务由沈元泽承担，其在此之前未与康桥第五届业委会签过合同，亦未经营康桥旅馆，故康桥第五届业委会主张的房租与其无关。其与沈元泽于2017年2月12日签订的康桥旅馆转让补充协议，因沈元泽未按照该协议给付其146720元及该协议未有居委会签字，为无效协议。工商部门备案的其与沈元泽签订的转让协议不是双方的真实意思表示，系为了办理营业执照而签订。要求驳回康桥第五届业委会对其的诉讼请求。沈元泽辩称：原告以2014年由第四届签订的租房合同的延续性为催讨2016年康桥旅馆租金为依据的法律依据不成立。因第四届业委会成立之日起就不合规，被北塘区房管局撤销备案，第四届业委会的法律地位不成立，他所行使的所有行为都无法律效果。原告以本人与王荣翠之间旅馆转让协议中的租金往来作为催讨2016年房租依据与本案无关，其与王荣翠的转让协议中的款项来往纯属租人内部账目来往，原告无权干涉。从上述两点已表明原告向本人催讨2016年租金根本没有法律依据，因为其与原告从未签订过任何租房合同，没有任何法律关系。2016年康桥旅馆的租金的收取权限只有惠东里物业管理服务公司才有（因在康桥丽景没有业委会的情况下，锡澄社区代表业主与惠东里物业管理服务公司签订合同中第二十三条规定公共区域的经营收入可弥补物业公司亏损）。原告在康桥丽景其他门店的租金法律诉讼案中也认定这一事实（有证据提供）。而惠东里物业公司曾来收过2016年旅馆租金时，其用15万元的房屋修理费（因房屋修理费在房屋租赁合同法中规定由出租人承担）抵2016年旅馆租金还有余，因此没有收成。综上所述：1、其与原告没有签订过任何房屋租赁协议，其与原告没有法律关系；2、原告是2018年成立的组织，2016年的旅馆租金由惠东里物业服务公司管理收取，与原告无关；3、2016年康桥旅馆租金不是其没有付，而是用租金垫付了房屋修理费还有余；4、原告无任何法律依据向其催讨2016年租金。2015年1月1日至2017年12月31日这三年中康桥丽景小区没有业委会，因此，锡澄社区代表小区全体业主与惠东里物业管理服务公司签订了物业服务合同中第二十三条载明：公共区域经营收入可首先弥补物业服务公司亏损。物业服务公司凭这份服务合同来其处收房租，其拿房屋修理费15万元做抵扣，因此惠东里物业公司没有收成。惠东里物业服务公司出示的对账单已足以证明没有收成康桥旅馆的2016年度的租金（附对账单证据）。要求法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经本院审理认定事实如下：坐落于无锡市康桥丽景花园18-100号三楼房屋系无锡市康桥丽景花园小区的共有部分，为康桥丽景花园全体业主共有。康桥旅馆为个人独资企业，设立于2008年7月，投资人为沈元泽。2014年10月9日，康桥丽景业主委员会（以下简称第四届业委会）与康桥旅馆签订《房屋租赁合同》，合同约定：第四届业委会将康桥丽景花园18-100号三楼出租给康桥旅馆，出租的建筑面积约866平方米，用于开设旅馆；房屋租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，每年租金为13万元，2015年度的租金应在本合同签订之日一次性支付，租赁期间，与该房屋有关的各项费用包括但不限于水、电、供暖、燃气等均由康桥旅馆承担；本合同为续订合同，第四届业委会的房屋交付义务已完成；租赁期间，第四届业委会应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全状态，康桥旅馆发现该房屋及其附属设施有损坏时，应及时书面通知第四届业委会修复，因康桥旅馆装修、增设新物或使用不当，致使房屋损坏和故障的，由康桥旅馆负责维修、恢复原状或赔偿损失等；双方在该合同中未约定2016年度及2017年度房屋租金的交付时间。同日，康桥旅馆交付了2015年度的租金13万元。2015年2月，第四届业委会因故提前解散，同年3月，第四届业委会被撤销备案，康桥旅馆仍租用该房屋。2017年2月8日，经无锡市梁溪区市场监督管理局核准，康桥旅馆的投资人由沈元泽变更为王荣翠。该局存档有沈元泽与王荣翠于2017年2月8日签订的《转让协议》，协议内容为：沈元泽于2008年7月29日设立康桥旅馆，康桥旅馆的全部财产为沈元泽个人所有，沈元泽将康桥旅馆中的全部权利转让给王荣翠，王荣翠愿意受让，经双方协商一致，就转让事宜，达成如下协议，沈元泽以75万元的价格将其在康桥旅馆中的全部权利转让给王荣翠；转让行为生效前康桥旅馆的债务（王荣翠已知的债务）由康桥旅馆承担，沈元泽与王荣翠承担连带责任，沈元泽承担责任后有权向王荣翠追偿；转让行为生效前康桥旅馆的债务（王荣翠未知的债务）由康桥旅馆承担，沈元泽与王荣翠承担连带责任，沈元泽承担责任后无权向王荣翠追偿，王荣翠由此造成的损失应由沈元泽赔偿；签订本协议后，双方应于一周内去工商部门办理相关工商变更手续等。2017年2月12日，沈元泽与王荣翠又签订《无锡市康桥旅馆转让合同》，合同内容为：沈元泽将坐落于康桥丽景花园18-100号三楼康桥旅馆，面积866平方米有偿转让给王荣翠经营；旅馆转让时间2017年2月14日开始，王荣翠仍然执行2014年10月9日签约的《房屋租赁合同》的各项条款；沈元泽将旅馆的全部资产转让给王荣翠，双方约定资产总价为75万元，由王荣翠一次性支付给沈元泽；王荣翠接手后，经营收益归王荣翠所有；沈元泽在经营期间发生的债权债务与王荣翠无关，由沈元泽负责清理等。同日，双方又签订《无锡市康桥旅馆转让补充协议》，协议内容为：康桥旅馆2016年度全年房屋租金13万元，以及2017年1月1日至2017年2月14日的租金130000元÷365天×45天=16027元，合计146027元，由沈元泽支付给王荣翠；因康桥丽景业主委员会（出租方）尚未成立，暂由王荣翠保管，待业委会成立后代为补交。该笔款项交付行为，应取得双方和主管社区的签证认可，方为有效；康桥丽景业主委员会成立后，沈元泽应配合王荣翠同出租方签订新的房屋租赁合同；本协议为旅馆转让协议的补充部分，具有同等法律效力。2017年2月13日，沈元泽出具给王荣翠金额为75万元的收款收据，该收据上载明为康桥旅馆转让费。之后，康桥旅馆由王荣翠经营，沈元泽未按照补充协议约定向王荣翠交付租金146027元。2018年10月26日，康桥第五届业委会成立，同年11月13日在有关行政主管部门备案。2018年12月19日，康桥第五届业委会与王荣翠（康桥旅馆）签订《房屋租赁合同》，约定：康桥丽景花园18-100号三楼由王荣翠承租，承租房屋的建筑面积约866平方米，租赁用于开设旅馆；房屋租赁期限自2018年12月5日起至2023年10月25日止，每年租金为14万元；对2016年1月1日至2017年2月14日之间的租金共计146027元，此部分有争议费用由无锡市梁溪区人民法院判决为准等。诉讼中，沈元泽向本院提交1张日期为2015年6月3日的收款收据，该收据载明的客户为无锡康桥旅馆，商品名称及规格一栏填写为屋面防水材料及其他材料费、人工费、吊机费，金额为153150元，收款单位处盖有盐城市盐都区某某暖器材门市的章，沈元泽以此收款收据来证明其在2015年为修理康桥旅馆的支出，但未能提供其他相应的证据加以证明。以上事实，有业主委员会备案回执、房屋租赁合同、工商资料、转让协议、康桥旅馆转让合同、康桥旅馆转让补充协议、证明、说明、收款收据、告知函、（2018）苏0213民初4363号民事判决书及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，2014年10月9日，第四届业委会与康桥旅馆签订《房屋租赁合同》时，第四届业委会未被撤销备案，双方之间订立的合同合法、有效。2015年3月，第四届业委被撤销备案，该合同属效力待定。现新成立的康桥第五届业委会对第四届业委会与康桥旅馆签订《房屋租赁合同》及之后沈元泽与王荣翠签订的《无锡市康桥旅馆转让合同》、《无锡市康桥旅馆转让补充协议》均予以追认，故上述合同及协议均为有效。康桥第五届业委会作为第四届业委会的权利义务继受方，有权按照合同及协议的约定行使权力。2017年2月12日，沈元泽与王荣翠订立《无锡市康桥旅馆转让补充协议》时确认康桥旅馆转让前所结欠租金为146027元和该款由沈元泽支付并约定该款应交付给新成立的业委会，该约定表明沈元泽与王荣翠知晓租金146027元应归康桥第五届业委会所有。沈元泽与王荣翠于2017年2月8日签订转让协议时，约定转让行为生效前康桥旅馆的债务由康桥旅馆承担，沈元泽与王荣翠承担连带责任，该约定符合法律规定，对双方具有约束力。王荣翠履行连带责任义务后，可依法另行主张。康桥第五届业委会的诉请，符合法律规定，予以支持。至于沈元泽主张其为维修康桥旅馆支出153150元，未提供相应的证据加以证明，不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条之规定，判决如下：一、无锡市康桥旅馆于本判决发生法律效力之日起十日内支付康桥丽景花园第五届业主委员会房屋租金146027元。二、王荣翠、沈元泽对本判决第一项所确定的义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3221元，由无锡市康桥旅馆、王荣翠、沈元泽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  顾 涛人民陪审员  陈晓春人民陪审员  曹娟妹二〇二〇年六月二日法官 助理  何玉文书 记 员  施宝丽本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。连带责任，由法律规定或者当事人约定。《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。