山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初1916号原告：滕州市三合房地产开发有限公司，住所地：滕州市善南街道益康大道北路908号。统一社会信用代码：91370481MA3DH11D2Y。法定代表人：朱大奎，经理。委托诉讼代理人：彭承涛，山东光复律师事务所律师。被告：邱俊荣，女，1983年4月30日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：李滕，山东赞国律师事务所律师。第三人：徐海龙，男1983年6月18日出生，汉族，住滕州市，系被告邱俊荣之夫。原告滕州市三合房地产开发有限公司（以下简称三合公司）与被告邱俊荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三合公司法定代表人朱大奎、委托诉讼代理人彭承涛，被告邱俊荣及其委托诉讼代理人李滕，第三人徐海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三合公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付购房款28万元及利息（计算方式为：以28万元为基数，自2019年10月1日起计算至全部给付完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：2017年10月11日，原、被告签订《售楼合同》一份，约定原告将其投资开发的位于毛坯房(建筑面积130.78平方米)出售给被告，总价款28万元。房屋交付被告后，被告拒不支付房款。被告邱俊荣辩称，邱俊荣与冯君华签订了房屋转让协议，且购房款已由冯君华交清。2018年2月14日下午，徐海龙和邱俊荣与冯君华达成了转让房屋的口头协议:冯君华以13万元的价格将三合公司4号楼3单元606室房屋转让于邱俊荣，当天付10万元购房款，双方约定第二天交齐剩余3万元购房款，并签署正式的转让房屋协议书。2018年2月14日，徐海龙从农业银行提取现金给了冯君华8万元；1万元转到冯君华对象赵廷苹的账户上;因冯君华欠孟鑫的钱，冯君华让徐海龙转1万元到孟鑫的账户上。同日晚，冯君华与三合公司法定代表人朱大奎通过电话联系，一起到了邱俊荣家中。邱俊荣与三合公司签订了更名合同，将冯君华的购房合同姓名变更为邱俊荣，同时也变更了收款收据的姓名为邱俊荣，但日期没有变更。2018年2月15日，邱俊荣与徐海龙在清净打字社签署了房屋转让协议，并付清了剩余购房款3万元。当时一起去的还有徐某、黄金山、孙某、孟鑫。邱俊荣与三合公司之间的合同仅为更名合同，系冯君华与三合公司的权利转移合同。三合公司同时出具了收款收据，日期为2017年10月11日，表明冯君华与三合公司就双方合同权利转移时也得到三合公司的同意。三合公司称合同是2017年10月11日出具，不属实。同时三合公司诉争之款项，有三合公司与冯君华在2017年10月11日开具的收款收据，也有向邱俊荣开具的收款收据，根据商品房买卖的交易习惯，买受人在未交清购房款时，开发商不会出具收款收据。同时有证人证言佐证三合公司表示此房款已经由冯君华付清，说明三合公司在签订合同之时是知悉房款已经付清的情况。退一步讲，即使冯君华没有向三合公司交清购房款，根据诚实信用原则，三合公司也不应该向被告主张支付购房款，而应向冯君华主张权利。据此，原告诉争之款项，违背诚实信用原则，恶意诉讼。综上所述，请求法院依法驳回原告诉讼请求。第三人徐海龙述称，我买的是冯君华的房子，并交付全款，冯君华让朱大奎来我家变更合同，我当时问朱大奎：“冯君华是全款28万元买的吗？”，朱大奎说的是，并且给我们另开了一份房屋合同，签到我媳妇名下。朱大奎说不能有两个合同，冯君华的合同作废。在2018年2月14日晚签订售楼合同，由朱大奎将“交首付”三字批掉改为“全”字并盖的章。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月28日，龙阳村委会（甲方）与三合公司（乙方）签订《龙阳村旧村改造工程项目建设协议书》，约定龙阳村委会将位于东侧，工程规划占地30亩（暂定）的一期“龙阳村工程”发包给三合公司进行施工，开工日期为2017年2月19日，竣工日期为2018年8月18日，该项目由乙方负责销售并回收购房款，甲方协助乙方收取购房款，并与乙方共同负责楼房建设中的质量安全，若出现安全事故及人身损害等责任由乙方承担，销售房屋的价格由甲乙双方协商，所售价款除合同约定外归乙方所有；回迁户乙方按住宅1500元/㎡（回迁面积不超过4000平方米，回迁房为3#，位于从北向南数第二栋楼房）车库1600元/㎡收取建筑费用。除回迁户外乙方按照住宅150元/㎡、门面房按500元/㎡向甲方缴纳建设费用，上缴甲方的费用乙方按市场销价将建成的楼房给甲方冲抵此款项。龙阳村委会在甲方处加盖公章，三合公司在乙方处加盖公章。诉讼中，被告提交《售楼合同》，内容为：甲方：滕州市三合房地产开发有限公司，乙方：冯君华，甲、乙双方就楼房购买事项在平等、诚实守信、协商一致的前提订立了合同:一、甲方滕州市户的毛坯房(建筑面积130.78平方米，带阁楼130)，以人民币单价2200元/㎡的价格出售给乙方。二、本合同签订后，乙方向甲方交首付款28万元整，主体结构三层顶浇筑完成后交付总房款的三分之一（空）万元整，主体竣工后十日内交付总房款的三分之一，工验收后十日内交清全款，接钥匙。(付款以实际票据为准)。……甲方：朱大奎（签字），三合公司盖章，乙方：（空），合同签订日期：2017年10月11日。该合同空白处标明“作废”字样。被告提交收款收据（客户）一张，日期未填写，交款内容：房款，冯君华，金额：28万元，收款人：朱大奎，盖有“滕州市三合房地产开发有限公司财务专用章”，该收款收据亦标明“作废”字样。原告质证意见：售楼合同没有乙方冯君华的签字，所以合同不具备成立的要件，合同不成立，合同及收据上面均注明已作废，因此该合同没有法律效力。当初原告有将涉案房屋出售给冯君华的意向，因冯君华没有资金，所以经冯君华介绍又将此房屋出售给被告，所以在此前向冯君华开具的收据以及加盖原告方公章的合同我们都注明了“作废”，因此这个合同既不成立也没有履行。“作废”字样是法定代表人朱大奎写的。被告提交《房屋转让协议书》，内容为：转让方(甲方)：冯君华，受让方(乙方)：徐海龙，经双方自愿协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方。一、房屋基本情况：转让房屋位于户的毛坯房(建筑面积:130.78平方米，带阁楼130平方米)。二、转让价格，双方商定转让价格为13万元。三、付款方式，双方一致同意购房款由乙方先付给甲方10万元，甲方负责把售楼合同变更为乙方所有后，乙方把余款一次性付清，甲方负责在2018年2月21日-23日把合同变更乙方，如甲方不能变更，乙方不付余款，该房屋为乙方所有。四、相关费用，转让该房屋产生的一（原文如此）费用由甲方承担。五、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后具有同等法律效力。甲方：冯君华（签字、捺印），乙方：徐海龙（签字），见证方：孙某（签字、捺印），黄金山（签字、捺印）。2018年2月14日。被告主张证明目的：案涉房屋系2018年2月14日从冯君华处转让。原告质证意见：对转让协议真实性因涉及到冯君华，原告无法确定真实性，冯君华与徐海龙签订的合同，与本案没有关联性，并且冯君华即无权处分，这个合同客观上无法履行，对证明目的不认可。被告提交徐海龙的银行卡交易明细清单，显示：2018年2月14日，取现4万元，转账赵廷苹1万元，转账孟鑫1万元；2018年2月15日，取现4万元。被告主张证明目的：邱俊荣、徐海龙通过徐海龙的银行卡号以银行取款的方式以现金方式交付给冯君华现金11万元，转账2万元（1万元转给赵廷苹，赵廷苹系冯君华对象；1万元转给孟鑫，冯君华让直接转到孟鑫卡上，因冯君华欠孟鑫的钱）。原告质证意见：银行交易明细表看不出来对方向冯君华付了多少钱，即便被告向冯君华支付了房款也属于不当给付，被告也知道涉案房屋的出卖人是三合公司，所以被告继续向冯君华支付房款，主观上不具有善意。原告提供《售楼合同》复印件，被告提供该《售楼合同》原件，内容为：甲方:滕州市三合房地产开发有限公司，乙方：邱俊荣，甲、乙双方就楼房购买事项在平等、诚实守信、协商一致的前提订立了合同:一、甲方滕州市户的毛坯房(建筑面积130.78平方米，带阁楼)，以人民币单价2200元/㎡的价格出售给乙方。二、本合同签订后，乙方向甲方（原文“交首付”划掉，改为“全”，盖有三合公司印章）全款28万元整，主体结构三层顶浇筑完成后交付总房款的三分之一（空）万元整，主体竣工后十日内交付总房款的三分之一，工验收后十日内交清全款，接钥匙。(付款以实际票据为准)。三、甲方保证该出售房屋所有权合法、完整，且不存在任何权利瑕疵和义务负担。本合同签订后甲方对上述房屋的使用、收益、出租、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方，甲方不再享有任何权利。……甲方：朱大奎（签字），三合公司盖章，乙方：邱俊荣（签字），合同签订日期：2017年10月11日。被告提交收款收据（第二联交客户）一张，日期：2017年10月11日，项目：邱俊荣房款，金额：28万元，收款人：朱大奎，盖有“滕州市三合房地产开发有限公司财务专用章”。被告主张证明目的：2018年2月14日，朱大奎将冯君华与三合公司的购房合同进行更名，房款已由冯君华付清。原告质证意见：真实性无异议，能证实被告是从原告处购买了涉案房屋，对收款收据加盖的印章认可，但是被告没有向原告支付房款，被告及第三人在答辩中也承认了没有向原告支付房款。被告申请证人孙某出庭作证，孙某证：和邱俊荣、徐海龙是邻村，和徐海龙是朋友关系。冯君华到年底了，等着用钱，想把房子处理了，我给徐海龙打电话问他需要房子吗，徐海龙说看看，最后达成了协议。当时冯君华给我说他是28万元全款买的，冯君华等着用钱，说给个15万元就卖，徐海龙给他讲价，最后13万元成交的。2018年2月14日好像是年三十还是二十九。第一次打款10万元，分几次打的我不知道，在徐海龙家里用手机不好打，后来用机子转的，我也不知道是什么，转账10万元，现金是第二天给的3万元。10万元转给冯君华了。我在打印社等着去的银行，现金3万元给的冯君华，我在场。徐海龙和冯君华签订房屋协议我在场，交付房款了。他们变更手续，把钱给冯君华，当天晚上有朱大奎来徐海龙家里签变更协议，我在场。房款收据是朱大奎签的字。被告质证意见：2018年2月14日晚上徐海龙付给冯君华付款现金8万元，另外2万元，1万元转于赵廷苹，赵廷苹系冯君华对象，1万元转于孟鑫，是冯君华的债主，另外3万元是第二天早上现金给的冯君华。没有打条。交钱的方式这一块证人可能不大清楚，签订合同时间是属实的。第三人质证意见：证人说交付房款打款10万元是不属实的，被告说的付款方式是对的，其他的都是属实的。原告质证意见：证人证言是虚假的。证人陈述的2018年2月14日是农历的除夕，朱大奎不可能在农历的除夕到被告的家中办理合同变更手续，证人的陈述不合常理，证人还陈述第二天徐海龙去银行取现金三万，也违背常理，因为该天是农历的大年初一。综上由于证人证言是言辞证据具有易变的特点，证人事后关于对案件情节的描述存在着根据利害关系重新取舍的可能，故证人证言如果没有其他种类的证据相印证，原则上请法庭不予采信。被告申请证人黄金山出庭作证，证人黄金山证：和徐海龙、邱俊荣是朋友关系。2018年2月份几号记不清了，徐海龙买冯君华的房子。我在那证明冯君华的房子卖给了徐海龙，一共13万元，签合同第二天给了3万元我知道，3万元是现金还是转账我记不清了。在的打字社签的字，我在购房合同上签的证明。冯君华表明是28万元买的。冯君华给朱大奎打电话让朱大奎上徐海龙家变更合同。被告质证意见：证人说的都是属实的。第三人质证意见：证人说的时间地点是属实的，交钱方式他记不清了，确实是交了3万元。原告质证意见：证人与被告及第三人有利害关系，证人陈述的不符合常理，证人陈述的内容基本上是推测判断性语言，不是其亲身经历的事实，请法庭不予采信。被告申请证人徐某出庭作证，证人徐某证：我是徐海龙之兄。徐海龙是通过孙某和黄金山买的冯君华的房子，当时是要15万元，最后是以13万元达成协议，当天徐海龙取得现金，家里也有几万元钱，给了冯君华8万元现金，转了2万元，转给冯君华媳妇1万元，转给孟鑫1万元，冯君华拿着他的购房合同和收据到徐海龙家去的，冯君华给朱大奎打了电话，朱大奎来了说房子不能一房多卖，我们问朱大奎冯君华是全款的买的房子吗，朱大奎说是全款买的。如果不把这个合同变更过来，我们也不会给钱。朱大奎证实冯君华28万元全款给完了，冯君华急用钱卖的房子。朱大奎去徐海龙家里时开的奔驰带着他的儿子去的。第二天，取得3万元钱，在龙阳中学对过有一个清净打字社给的冯君华3万元。在场的有黄金山，孙某。朱大奎到的邱俊荣家签的合同可能是快过年前两天，农历二十八左右，晚上8点多。被告质证意见：证人所说属实。第三人质证意见：证人所说属实。原告质证意见：证人是第三人的亲哥哥，与第三人和被告均有利害关系，证人陈述地对被告有利的内容不能单独作为定案依据。另查明，2018年2月15日系农历除夕。本院认为，根据被告提供的三合公司与冯君华的《售楼合同》、冯君华收款收据，该《售楼合同》及收款收据均标明“作废”字样，原告三合公司亦称由三合公司法定代表人朱大奎标注“作废”字样。已标注“作废”的合同及收据由被告持有，原告三合公司却不持有，原告三合公司却主张：当初原告有将涉案房屋出售给冯君华的意向，因冯君华没有资金，所以经冯君华介绍又将此房屋出售给被告，所以在此前向冯君华开具的收据以及加盖原告方公章的合同我们都注明了“作废”，因此这个合同既不成立也没有履行。原告三合公司称冯君华没有资金，却向冯君华出具了收据，不符合常理。原告三合公司称经冯君华介绍又将此房屋出售给被告，原告三合公司与冯君华签订的合同及收冯君华28万元房款的收据在三合公司法定代表人朱大奎标注“作废”字样后却交被告由被告持有，而原告三合公司未从冯君华处收回，不符合常理。三证人虽与被告、第三人有利害关系，其证言不能单独作为认定事实的根据，但结合三证人证明的2018年2月朱大奎在徐海龙家签订合同、出具收据的情况，被告持有三合公司与冯君华的《售楼合同》、冯君华收款收据的情况，三合公司向被告出具了28万元房款收据的情况，原告三合公司主张的2017年10月11日原、被告双方签订《售楼合同》的事实不成立。合同买受人由冯君华更名为邱俊荣，实际是三合公司与邱俊荣、徐海龙以及冯君华三方的合同的转让。徐海龙、邱俊荣与冯君华系房屋买卖关系。冯君华将其对三合公司的合同权利转让与徐海龙，按徐海龙的指示三合公司将合同更名至其妻名下，尤其邱俊荣合同中的“交首付”改为“全”字及三合公司出具的28万元房款收据，说明冯君华全部转让与邱俊荣合同权利，三合公司亦予以同意。被告持有朱大奎签字备注的“作废”字样的冯君华合同及收据，说明三合公司将已收取冯君华房款的事实向被告披露,说明了三合公司向被告表明冯君华已付房屋全款。三合公司与被告签订合同并向被告出具28万元收据，说明三合公司承认被告已付清房款。原告三合公司关于被告向冯君华支付房款主观上不具有善意的主张不成立。原告三合公司要求被告支付房款的请求，没有事实和法律依据，不予支持。鉴于三合公司在标注冯君华合同、收据“作废”字样后与被告签订合同并向被告出具房款收据，本案无追加冯君华为被告的必要。综上，原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告滕州市三合房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5500元，减半收取计2750元，由原告滕州市三合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  蒋继伟二〇二〇年六月二十三日书记员  廖明慧