山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1776号上诉人（原审被告）：刘军龙，男，1992年5月19日出生，住威海市文登区。委托诉讼代理人：刘家琛，山东康桥（威海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：威海汇峰房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区后峰西村委综合楼。法定代表人：邹进珠，总经理。委托诉讼代理人：刘迎初，威海高新怡园法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张晓，男，1982年10月25日出生，汉族，住威海。委托诉讼代理人：陈干，山东海明达律师事务所律师。原审第三人：吕易霖，女，1971年7月29日出生，汉族，住威海市环翠区。原审第三人：王羿，男，1970年4月24日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：孙小平（系王羿之妻），住威海市环翠区。原审第三人：于长松，男，1965年3月18日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。原审第三人：威海润发置业有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区火炬路-213-2号创新创业基地A座1807。法定代表人：张峰，经理。于长松、威海润发置业有限公司之共同委托诉讼代理人：刘玳源，山东环周（威海）律师事务所律师。上诉人刘军龙、威海汇峰房地产开发有限公司（以下简称汇峰房地产）因与被上诉人张晓及原审第三人吕易霖、王羿、于长松、威海润发置业有限公司（以下简称润发置业）确认合同无效纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2019）鲁1091民初1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘军龙上诉请求：1.依法改判驳回张晓诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张晓负担。事实和理由：一、原审事实认定错误。1.张晓并非合法占有、使用涉案房产，与涉案房产无利害关系。张晓系经王羿介绍并受其委托实施装修施工。张晓提交的2015年3月12日《协议书》载明，合同相对方为王羿控制的威海广厦装饰设计工程有限公司（以下简称广厦公司），张晓与涉案房屋所在小区开发者汇峰房地产、润发置业均不存在合同关系。在涉案小区建设过程中，润发置业将其开发的楼盘室内装修工程发包给广厦公司施工，广厦公司又将装修工程部分发包给张晓。广厦公司并非涉案小区开发方，无权对涉案房屋处分。张晓未提交证据证明其施工的工程已完成结算，张晓系与王羿恶意串通，王羿利用职务便利取得涉案房屋钥匙后，交付给张晓用于抵顶广厦公司的债务。张晓作为长期从事装修工程的专业人员，应明知只有开发商才有权抵顶涉案房屋，且其取得房屋钥匙后，一直未向润发置业、汇峰房地产主张权利，即办理网签登记或不动产权属登记，违反常理。张晓对涉案房屋系无权占有，仅具有基于与广厦公司合同关系的债权请求权，而无物权请求权，而无权占有是一种事实状态而非权利，张晓对涉案房屋无合法权利。2.刘军龙与润发置业不存在恶意串通。盛安建筑接受开发商委托进行外墙保温工程，并在工程结算完毕后获得涉案房屋以抵顶工程款。涉案房屋即盛安建筑施工的楼宇，刘军龙作为该公司法定代表人的亲戚及员工，日常工作中常驻工地现场，在施工过程中对涉案房屋的内部构造及小区环境已非常熟悉。因此在公司领导提出有顶账房出售且价格低于市场价时，基于对公司的信任及自身的生活需求，第一时间提出购买涉案房屋，并在盛安建筑的配合下，前往汇峰房地产处办理相关手续，进行网签登记及不动产权属登记并缴纳了各项费用。后准备办理抵押贷款，但因房屋被保全未能办理。刘军龙并非润发置业内部人员，在本诉之前不认识润发置业工作人员，可见购买涉案房屋系刘军龙真实意思表示，符合购买抵顶房屋的一般流程，并无主观恶意，与润发置业不存在恶意串通。二、张晓非适格主体，原审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告对涉案房产实际享有权利是其提起该诉的必要前提。但原审判决仅据其实际占有涉案房屋，即认定张晓系合格主体，明显系适用法律错误。首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。现涉案房屋依法登记在刘军龙名下，刘军龙系合法权利人，张晓对房屋不享有物权。其次，虽然张晓占有涉案房屋，但提供的证据既不能证明其实际使用涉案房屋，也不能证明其权利来源，没有证据证明其请求权基础，张晓只有在提交其与开发商签订的结算文件、抵顶协议等证据后才能达到其主张内容的证明标准，不应仅以占有的事实便推断其享有权利。张晓辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。刘军龙所述均为虚构，张晓与项目部签订瓷砖供应合同，项目部会计马泽彬系于长松外甥，其发送的财务报表表明，2016年就已确认涉案房屋抵顶给张晓，且王羿在三合伙人纠纷发生期间，为防止于长松恶意制造事端，分别向汇峰房地产的姜总和邹会计发出短信，提醒他们不要将涉案房屋一房二卖。涉案房屋已由张晓合法取得并居住至今。于长松、润发置业述称，同意刘军龙的上诉主张。张晓需要证实刘军龙和第三人存在恶意串通。但本案中，盛安建筑是外墙保温的施工方，涉案项目至今拖欠盛安建筑工程款，其抵顶涉案房产视为清偿工程款，不存在恶意串通。盛安建筑作为施工方，取得房产后为将其变现出售给刘军龙，二者不存在恶意串通，刘军龙系善意第三人。王羿述称，同意一审判决。涉案项目系三人合伙，筹集资金时即约定了出资份额和股份占比，本案纠纷产生的背景是三人利益分配不均，三人产生纠纷后，于长松即开始陷害王羿，编造假证据和假合同，本案一房二卖属于恶意串通。汇峰房地产述称，刘军龙称盛安建筑系受开发商委托进行施工不属实，实际上盛安建筑系接受润发置业委托施工，汇峰房地产与盛安建筑不存在施工合同关系。对刘军龙其他观点无异议。汇峰房地产上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、王羿无权处分涉案房产，润发置业与张晓不存在合同关系，张晓不能取得合法占有、使用涉案房产的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。根据上述法律规定，无权处分合同在成立后的效力状态为效力待定，未经权利人追认或者无权处分人嗣后未取得处分权的，合同应当转为未生效。而在合同未生效的状态下，受让人取得不动产的条件必须满足以下三点：1.受让人主观上是善意；2.转让价格合理；3.转让的不动产已经依法登记，否则受让人不能依据善意取得制度取得不动产。本案中，首先，涉案项目是汇峰房地产与润发置业合作开发的房地产项目，立项在汇峰房地产名下，故对涉案房产享有处分权的只有汇峰房地产和润发置业。润发置业系依法设立的有限责任公司，并非合伙企业，其独立的法人主体地位不因内部是否存在合伙关系等而改变，合伙人不能代替润发置业行使相关权利义务。且根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有不动产，应经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。即使润发置业内部存在于长松、吕易霖、王羿合伙关系，就润发置业对外权利的行使而言，在未获得其他合伙人的授权、同意的情况下，单一的合伙人也无权代表其他合伙人行使处分不动产的权利。故王羿对涉案房产无处分权，其对外就涉案房产实施的处分行为对润发置业不发生效力。其次，张晓在受让涉案房产时并非善意。张晓诉状中称涉案项目系由汇峰房地产和润发置业合作开发，也就是说其一开始便明知该事实，张晓作为完全民事行为能力人，即使存在以房抵款，也应当清楚所谓的抵顶合同相对人应当为汇峰房地产或润发置业。但张晓与二公司之间不存在合同关系。（2019）鲁1091民初1659号民事案件卷宗材料显示，王羿2019年5月31日公证的相关事项内容，与张晓发生联系的系王羿个人，发生所谓抵顶关系的也系王羿，张晓庭审中亦自认系王羿与其商定抵顶事宜，未涉及润发置业或者汇峰房地产。张晓在明知涉案项目系汇峰房地产与润发置业合作开发的情况下，却与王羿个人发生所谓的抵顶关系，明显与常理不符，且汇峰房地产或润发置业从未对该抵顶进行确认，未与张晓签订相关网签备案合同、办理相关过户登记手续，张晓无理由相信王羿个人有权处分属于公司的房产。且张晓所提供的证据均无法证实其已经实际占有涉案房产。其三，张晓与润发置业之间不存在瓷砖供货合同关系。一审中，张晓提交的瓷砖供货合同表明，甲方是王羿，乙方是张晓，以此证明供货合同关系的存在，该证据可以证实与张晓发生合同关系的是广厦公司。根据合同相对性原则，对张晓与广厦公司之间的债务，张晓无权要求润发置业负担。而且广厦公司的法定代表人及实际控制人系王羿，王羿亦没有权利将润发置业的资产用于抵顶其所控制公司的债务。原审没有严格审查张晓、广厦公司、王羿等之间的法律关系，相关证据显示，张晓与王羿之间存在恶意串通的嫌疑，原审判决对相关事实没有查清。故，王羿对涉案房产无处分权，张晓不具备善意取得的构成要件，不能取得合法占有使用涉案房产的权利。二、汇峰房地产与刘军龙《商品房买卖合同（现售）》合法有效，非虚假意思表示，不存在恶意串通。原审判决认为汇峰房地产与张晓所签《商品房买卖合同(现售)》恶意串通错误，汇峰房地产依据与润发置业的《合作协议书》及润发置业发送的《工作联系函》和承诺书，与张晓签订涉案房屋买卖合同并办理产权手续，完全系履行合作开发合同义务的正当行为，不存在导致合同无效的法定情形。且王羿无权处分涉案房产，润发置业对张晓所主张的抵顶关系亦不认可，润发置业将涉案房产抵顶债务并出售给刘军龙合理合法，不存在原审判决所认定的润发置业与刘军龙间恶意串通的事实。三、原审法院以下认为明显错误，1.汇峰房地产与润发置业早在2011年4月28日签订《合作协议书》，汇峰房地产在2018年才知晓润发置业在2013年将合作项目转让给烟台晶格仪表科技有限公司【(2018)鲁1091民初542号案件判决后】，此后又得知系三人合伙，而不是原审法院认为的于长松、吕宜霖、王羿合伙以润发置业名义与汇峰房地产合作；2.汇峰房地产从没有收取过张晓水电费、广电开户费、装修押金、物业费等费用。此外，按照法律规定，房屋买卖合同属于要式合同，张晓与汇峰房地产、润发置业或项目部之间，无任何书面的房屋买卖合同或抵顶协议。因此，张晓与汇峰房地产、润发置业或项目部之间，不存在房屋买卖合同关系，其无权提起确认合同无效的诉讼。一审认定事实错误，汇峰房地产不存在交付房屋的行为。张晓、于长松、润发置业、王羿的述辩意见与针对刘军龙上诉的述辩意见相同。刘军龙述称，盛安建筑承包了涉案房屋所在小区的外墙保温工程，涉案工程已完成结算，后涉案房屋被抵顶与盛安建筑，其再将房屋出售给刘军龙，盛安建筑和刘军龙均不存在恶意串通的主观故意。吕宜霖未予述辩。张晓向一审法院起诉请求：确认刘军龙与汇峰房地产2019年5月17日签订的编号为201920001731的网签备案商品房买卖合同（现售）无效。一审法院认定事实：2011年4月28日，汇峰房地产与润发置业签订合作开发协议，合作开发汇峰山海郡住宅小区项目，其中包括幸福里项目。2014年12月28日，张晓与幸福里项目部签订了供货合同，约定：张晓供应暂定合同总价1548418元的各类型瓷砖用于幸福里小区，税金户头为威海汇峰房地产开发有限公司；由张晓送货至工地；结算方式为40%付款，60%顶房，顶房基价5080元起；合同并对双方其他权利义务进行了约定。协议签订后，张晓给幸福里项目供应了各类瓷砖。2015年3月12日，张晓与幸福里项目部签订协议书，约定：幸福里项目部以幸福里小区A5号楼1706室、面积64.3平方米的的房屋以单价6440元/平方米的价格，附属S48、面积7.4平方米的储藏室计价17020元、总价431112元抵顶张晓材料款；于2015年10月30日签订正式购房合同；由张晓自行协调汇峰房地产办理相关手续，如汇峰房地产不给办理网签手续，责任由张晓自负；结算时超出幸福里项目部应结算款项时超出部分由张晓补足；协议书并对双方其他权利义务进行了约定。协议签订后，汇峰房地产于2016年7月8日将该房屋精装交付给张晓入住，并收取了张晓水电费、广电开户费、物业费、装修押金、垃圾清运押金等费用。张晓实际入住并按月缴纳水电费、物业费等费用至今。2019年5月17日，汇峰房地产与刘军龙就诉争房屋签订合同编号201920001731的网签备案《商品房买卖合同（现售）》，将诉争房屋以总价款431112元的价格出售给刘军龙，并办理房屋权属转移登记手续，该房屋现登记所有权人为刘军龙。另查，刘军龙实际未向汇峰房地产支付约定的房屋价款431112元，该房屋实际是由盛安建筑于2019年4月22日与润发置业签订协议约定以盛安建筑给润发置业施工外墙保温工程价款抵顶所得，盛安建筑于2019年5月7日与刘军龙签订协议，约定将该房屋以431112元价格转让给刘军龙，刘军龙在开发商办理房屋过户登记手续3个月内到银行办理抵押贷款25万元，余款181112元于2019年12月31日前还清。刘军龙在本案诉讼过程中未提供证据证实其向盛安建筑支付过诉争房屋对价。张晓称刘军龙系盛安建筑法定代表人崔玉华的亲属，且双方签订的协议约定价格431112元比当时市场价格低了一倍，与常理不符，系恶意转移抵顶给张晓房产的行为。再查明，于长松、王羿、吕易霖合伙以润发置业名义与汇峰房地产合作开发幸福里项目，但房屋销售款项及其他财务账目均未以润发置业账户流转。2013年9月6日，润发置业给汇峰房地产出具一份申请书，载明：由孟庆波担任总经理，负责日常公司管理工作，王羿担任副总经理职务，负责施工队伍协调及销售工作，并承诺双方合作协议书中A1-A7号楼座对外销售，由汇峰房地产与业主签订预售合同产生的相关经济责任及法律责任由润发置业承担。2014年12月1日，润发置业通知汇峰房地产孟庆波离职，其原负责的工作由王羿承接负责。2018年4月12日，润发置业通知汇峰房地产终止对王羿的相关授权，润发置业的项目全权代表变更为吕易霖，代表日期为2018年4月12日至2018年12月31日。又查明，2015年5月15日，王羿给幸福里项目会计马泽彬（于长松之外甥）发送电子邮件，告知幸福里项目房屋销售情况，其中包括诉争房屋以431112元抵顶给张晓的情况。2018年6月19日，王羿通过微信方式告知汇峰房地产邹会计诉争房屋和72号楼1603室已经抵顶给张晓和案外人。邹会计回复称收到，以后办手续的话会留心。2018年10月26日，王羿再次通过微信与汇峰房地产姜姓负责人交涉诉争房屋事宜，告知其该房屋已经抵顶给张晓，姜姓负责人回复称润发发来手续，你让我怎么拒绝，我得有理由不办呐。2018年初，于长松、王羿、吕易霖等因合经营幸福里项目事宜发生纠纷，现在多个法院有多起诉讼正在进行中。润发置业股权于2018年9月发生变动，润发置业原发起人为润发投资集团有限公司、吕建芬，法定代表人为滕显河，于2018年9月5日召开股东会，决议将吕建芬持有的3.33%股权以100万元对价转让给于长松之女于舒惠，润发投资集团公司持有的96.7%股权以2900万元对价转让给于长松之妻张峰，并于2018年9月20日办理了股权变更登记手续，法定代表人变更为张峰。于长松未提供证据证实张峰、于舒惠实际支付了该转让对价。一审法院认为，在于长松、王羿合伙以润发置业名义与汇峰房地产合作开发幸福里项目过程中，润发置业于2013年9月6日任命王羿为润发置业副总经理，负责施工队伍协调及销售工作，2014年12月1日孟庆波离职后，王羿接任孟庆波工作，全面负责润发置业相关工作，其在2015年5月15日给幸福里项目会计马泽彬（于长松之外甥）发送的电子邮件中明确告知诉争房屋以431112元抵顶给张晓的情况，王羿上述行为均系履行其作为润发置业负责人的职务行为，所产生的法律后果应由润发置业承担。润发置业在被于长松、王羿等因合伙经营发生纠纷并进行诉讼后，于长松于2018年9月以其妻子张峰、女儿于舒惠名义受让润发置业股权后实际控制了润发置业，故应认定于长松作为该项目的合伙人之一及润发置业的实际控制人，其自2015年5月15日起即知悉诉争房屋已抵顶给张晓的事实。汇峰房地产在履行与润发置业合作开发合同过程中，知悉王羿在2013年9月至2018年4月12日前负责幸福里项目的相关事宜，且未提出异议。汇峰房地产在2016年7月8日即将诉争房屋精装交付给张晓并收取张晓水电费、广电开户费、装修押金、垃圾清运押金、物业费等费用，应认定其亦在此时知悉房屋已经抵顶并交付给张晓的事实。王羿在2018年6月份，于长松、王羿、吕易霖因合伙经营幸福里项目发生纠纷并进行诉讼，再次告知汇峰房地产会计房屋已经抵顶给张晓的事实，汇峰房地产相关人员告知在办手续时会留意，足以说明汇峰房地产知悉诉争房屋已抵顶并交付给张晓占有、使用和收益的事实。于长松在与王羿、吕易霖因合伙经营幸福里项目发生纠纷并进行诉讼，其实际控制润发公司后，在明知诉争房屋已经抵顶并交付张晓的情况下，仍于2019年4月份以润发置业名义再次将诉争房屋抵顶给盛安建筑，并于2019年5月17日给汇峰房地产出具承诺函，称该房屋未被处分，要求汇峰房地产与刘军龙办理该房产是相关产权手续，汇峰房地产在明知诉争房屋已经抵顶给张晓且未收取刘军龙任何房款的情况下仍接受润发置业指令，与刘军龙签订正式网签备案商品房买卖合同并办理了权属变更登记，双方签订的该网签备案合同属于合同法上规定恶意串通损害第三人利益的情形，应属无效合同。故张晓要求确认刘军龙和汇峰房地产于2019年5月17日签订的合同编号201920001731的网签备案《商品房买卖合同（现售）》无效的诉讼请求，理由正当，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：威海汇峰房地产开发有限公司与刘军龙于2019年5月17日签订的合同编号201920001731的网签备案《商品房买卖合同（现售）》无效。案件受理费50元、财产保全费2676元，由威海汇峰房地产开发有限公司与刘军龙负担。二审中，当事人没有提交新证据。经查，一审中，汇峰房地产提交刘军龙2019年5月17日向其出具的承诺书一份，载明：汇峰山海郡67#1706室系本人自润发置业处购买的房产，本人在签订购房合同前已对该房产的现状及相关情况作了充分了解，知悉该房产系贵公司与润发置业合作开发润发置业所分得的房产，因润发置业和其他方相关纠纷，该房产现被其他方实际占有，本人自愿按照该房产的现状购买该房产，相关法律后果由本人自行承担。请求贵公司为本人办理该房产的相关产权过户手续。该房产的实际交付事宜均由本人和威海润发置业有限公司自行依法解决，与贵公司无关，本人保证不向贵公司主张任何权利。若给贵公司造成任何损失，全部由本人和润发置业共同予以赔偿。经质证，刘军龙对该证据无异议。另查，于长松在上诉期间提起上诉，但其系无独立请求权的第三人，一审并未判令其承担民事责任，无权提起上诉。故于长松不具备上诉资格，本院将其列为原审第三人。对于一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，张晓提交的供货合同、抵顶协议、房屋交接单、装修押金、水电费证明等证据，能够形成完整的证据链，足以证实：张晓为涉案工程项目部提供瓷砖，王羿作为工程合资、合作开发方暨三名合伙人的代表，同意将涉案房屋抵顶给张晓，并在相关协议上加盖项目部印章，张晓对涉案房屋实际占有、使用数年。因此，张晓对涉案房屋享有合法的债权和物权期待权。刘军龙等主张，张晓系与广厦公司存在合同关系，即使该主张属实，亦不影响王羿用涉案房屋抵顶张晓款项的效力，对于王羿实施的该行为，利害相关当事人如有异议可以另行主张权利。张晓取得对涉案房屋的上述合法权利后，由于涉案工程三合伙人之间产生纠纷，于长松否认王羿之前抵顶行为，遂通过润发置业向汇峰房地产指示，将涉案房屋二次抵顶给盛安建筑，盛安建筑再将房屋卖与其员工。而通过刘军龙与润发置业向汇峰房地产出具的承诺书等证据，可以看出，无论是刘军龙，还是汇峰房地产，在签订商品房买卖合同之前，即已经知道关于涉案房屋存有争议，且该房屋已为他人占有；刘军龙作为买房人，在购房之前未上门查看房屋现状，签订合同后亦未按约定的时间节点支付房款，与常理不符，难认定其具有善意。因此，一审认关于买卖双方之间有恶意串通，损害了张晓的合法利益，故双方之间所签商品房买卖合同应当为无效的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，刘军龙、汇峰房地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人刘军龙、汇峰房地产各负担100元。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年六月三十日法官助理宋杨书记员刘莎莎