内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1490号上诉人（原审原告）：李洋，男，1989年7月16日出生，公民身份号码：×××，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区宁城县。被上诉人（原审被告）：张秀艳，女，1974年11月14日出生，公民身份号码：×××，汉族，居民，住内蒙古自治区宁城县。委托诉讼代理人：胡景礼，内蒙古蒙和律师事务所律师。上诉人李洋因与被上诉人张秀艳买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区宁城县人民法院（2019）内0429民初5239号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李洋上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人返还上诉人超出支付房屋面积的购房款307534.4元。事实与理由：一、一审认定事实错误。上诉人与被上诉人经作为中介方的盛世乐嘉房地产经纪有限公司介绍相识，就买卖案涉房屋经过几次协商，约定按建筑面积进行交易，每平方米5266元。2019年8月6日双方签订《房屋买卖合同》，因当时房屋面积只有二楼的建筑面积，在一楼建筑面积不能确定的情况下未填写总价款，但是约定了案涉房屋面积为646.68平方米，每平方米单价为5266元的价格。这是双方房屋买卖合同中的约定，是双方的真实意思表示。一审法院将双方的房屋买卖合同的内容予以否定没有任何依据。被上诉人在签订房屋买卖合同时认为案涉房屋二楼面积为588.28平方米，加上一楼约60平方米才得出一、二楼总面积约为646.68平方米。价格是依照市场周边房屋价格确定，单价约定为5266元，从而得出总价款为340万元。双方口头约定如果房屋平米面积有误差，按实际面积计算多退少补。这一点事实有上诉人在一审提交的录音证据当中足以证明，故一审法院判决认定事实错误。二、第二份合同属于税务机关的计税依据。2019年8月19日的《房屋买卖协议》仅是一份为了完税在税务机关形成的买卖合同。这份合同的内容简单，条款不完整，而且仅在税务机关存档一份，协议双方均没有这份合同。这份协议的形成是基于税务机关要求不能低于上次的交易价格而签订的形式合同，对协议双方均没有约束力。如果确认在税务机关草签的合同是唯一有效合同，那么协议双方当事人均应当各自存放一份，而无需申请法院到税务机关调取该合同，而且应当按该份合同履行合同义务，给付房屋价款不应该是340万元，上述事实足以说明签订这份合同是为了完成房屋买卖交易税，不是真实的房屋买卖合同，双方真实的买卖合同只有被上诉人撕掉的于2019年8月6日签订的《房屋买卖合同》，是双方买卖房屋唯一有效依据。故双方于2019年8月19日签订的第二份《房屋买卖协议》仅属于税务部门完税的计税依据，一审法院依据第二份合同作出判决是错误的。三、被上诉人应返还超付部分的购房价款。上诉人与被上诉人之间于2019年8月6日签订的《房屋买卖合同》是唯一真实有效的合同，是双方真实意思表示，双方约定的购房款单价和约定的按平方米面积计费的条款应当受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。原、被告之间订立合同本着合同自由的原则，明确约定了单价和面积的方式进行交易，不存在被上诉人在法庭主张的二手房买卖是总价款打包出售的情形。故一审法院认定“按原告所主张方法计算案涉房产价格违背市场行情，也不符合二手房市场交易规则。该说法并不成立”的认定是完全否定双方于2019年8月6日签订的房屋买卖合同，没有法律依据。在一审二次开庭中，法院通过在宁城县诚达测绘有限公司调取了《房屋分层分户测算图》以及与宁城县诚达测绘有限公司的测绘队长国云龙询问笔录中，查明涉案房产一楼的面积为55.19平方米，二楼503.88平方米，加上公摊面积合计为588.28平方米。因此，被上诉人应当按646.68平方米减去588.28平方米以每平方米5266元计算差价返还给上诉人，故应当改判被上诉人立即返还超出部分的购房款。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院依法撒销一审判决，并改判被上诉人返还超付部分价款或发回重审。张秀艳辩称，一、一审认定事实清楚，双方是以总价款达成的房屋买卖合意，符合二手房交易习惯。2019年8月6日，上诉人与被上诉人首次以340万元的总价款签订房屋买卖合同，是符合二手房交易习惯的。其中房屋面积和单价都是为填写制式合同而估算所得。因为二手房交易习惯就是在了解房屋整体状况后，以“一口价”进行出售，不会去进行复杂的计算。2019年8月19日又因为缴税和缴纳其它费用产生的分歧，双方重新达成合同内容，总价款变更为353万元，也没有约定单价和面积，至今上诉人尚欠被上诉人部分房款没有给付。二、不动产应以权利部门登记资料上所记载的数据为准，依据该登记资料，案涉房屋的真实面积与上诉人所主张的面积没有误差。被上诉人出售给上诉人的房屋为一、二两层，其中二层有房产证，一层没有房产证。仅二层不动产登记的建筑面积就为588.28平方米（其中专有建筑面积为503.88平方米，分摊建筑面积为84.4平方米），再加上一层的建筑面积（约60平方米），总面积和上诉人主张的面积没有误差。综上，请二审驳回上诉，维持原判。李洋向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决被告立即返还原告支付超出实际面积的购房款共计307534.4元；2.被告立即返还原告购买房屋后应产生的租赁费35397.26元。一审法院认定事实：2019年8月6日，原告与被告在经盛世乐嘉房地产经纪有限公司房产经纪人董志霞介绍下，就原告购买被告名下的的位××县二期商厅签订了《房屋买卖合同》。双方所签订的合同文本系房屋中介公司制式合同，该合同约定：“第一条乙方（李洋）同意购买甲方（张秀艳）坐落于××县二期A1#-1-201房产建筑面积共646.68平方米，……第三条（一）1.经买卖双方协商一致该房屋成交价格为人民币伍仟贰佰陆拾陆元每平米”。合同中关于房屋坐落、面积及单价均系人工手填，并在合同中第九条备注双方约定该房过户给乙方李洋后，房租归乙方李洋所有。合同签订当日，原告给付被告购房定金15万元。房屋办理产权过户前，原告给付被告购房款共计170万元。被告将案涉房屋出租，年租金17万元，租赁期至2019年11月5日届满。2019年8月19日，原告与被告就该房屋买卖又起草了一份房屋成交价金额为353万元的《房屋买卖协议》，并依据此协议办理了不动产权利转移登记、缴纳了各项税费。2019年8月26日，原告领取了案涉商厅蒙（2019）宁城县不动产权第0004740号不动产权证书，该证书载明案涉商厅房屋建筑面积588.28平方米，专有建筑面积503.88平方米，分摊建筑面积84.4平方米，房屋总层数6层，所在层数为第2层。2019年8月30日，原告用案涉房屋办理了房产抵押贷款，共借款175万元，原告将其中170万元转入被告银行账户。被告共计收取原告所交付购房款340万元，庭审中原、被告均有房屋总价款为340万元的陈述。现原告起诉要求被告以每平米5266元的单价，按照《房屋买卖合同》中约定的面积646.68平方米扣除不动产权证书载明的面积588.28平方米所得的58.4平方米，向原告返还347534.4元，并给付原告购买房屋后应产生的租赁费。另查明，宁城县天义镇大宁路B段东侧南环街北侧温馨佳苑二期A1#-1-201商厅一楼因未登记独立房号，故在不动产权利证书未体现一楼记载，但该证书所载分摊建筑面积84.4平方米包含一楼门厅及楼梯面积。庭审过程中，原、被告均认可案涉商厅自过户至被告出租期满共计76天，产生租赁费35397元。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、房屋买卖协议、不动产权利证书、税收完税证明、存款转账凭条、房屋分层分户测算图、询问笔录等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，本案原、被告在就案涉商厅签订第一份买卖合同时对该商厅建筑面积构成并不确定，系按照房产证所载明的所在层数第2层588.28平方米加上一楼估算面积计算结果填写制式合同而来，该合同上载明的面积及单价并不能反映出卖人、买受人的真实意思表示。原、被告所签订的第二份买卖协议虽载明了房屋总价款，但对房屋的面积、交付、税费承担、法律责任等其他内容也未进行约定，且原告自称第二份协议仅为计税依据。本案矛盾纠纷根源在于房产证所记载事项所产生的歧义，鉴于原告在进行本次房产交易前已经对房屋一、二楼的现状进行了了解，且庭审中原、被告均有总房款为340万元的陈述，原告已经向被告交付了购房款340万元，双方办理了不动产权利转移登记，并且原告在该房屋上设立了抵押登记，故一审法院认为原、被告间真实交易状态为原告以总价340万元购买了被告名下的××县商厅，原、被告之间的交易已经完成。原告所主张按第一份合同所载单价、第二份协议办理出的不动产权利证书所载明的面积综合计算购房款，得出被告应向其返还差价的主张，依据不充分，按原告所主张方法计算案涉房产价格违背市场行情，也不符合二手房市场交易规则。综上所述，对于原告所主张的返还购房款的诉讼请求，一审法院不予支持。原告关于要求被告返还房屋租赁费的诉讼请求，庭审过程中被告亦对此认可，一审法院对原告返还房屋租赁费的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第一百五十九条之规定，判决：一、被告张秀艳于本判决生效后立即向原告李洋返还房屋租赁费35397元；二、驳回原告李洋的其他诉讼请求。二审中，上诉人围绕其上诉请求向本院提交如下证据：证据一、2019年8月7日与房屋中介的微信截图一份，证明买房子时候是按照以每平方米计价的方式来进行；证据二、提交上诉人与被上诉人10月17日、19日的通话录音，证明双方在当时协商着测量房屋面积事宜，也说明交易就是按照面积乘以单价的方式进行。被上诉人质证称，证据一是中介人员的陈述，在一审中，中介人员出庭作证，明确说明最后成交是以房屋总价款成交，同时由中介陈述知道，仅二楼的面积就是588.28平方米，加上一楼的面积与上诉人主张的面积没有出入。对证据二录音的真实性无异议，但是该录音内容体现不出来双方签订合同时候是以面积和单价计算，之所以出现双方讨论面积问题，是因为上诉人购房后二楼有房产证，一楼没有房产证，上诉人想办理一楼的房产证才出现双方要找测绘人员来测绘一楼面积，而不是首次签订合同时候是以面积和单价计算。依据二手房交易习惯，出售人总是以打包价格也就是以总价款进行出售，不会啰嗦到将面积和单价有零有整的计算出售。本院认证，微信截图中是房屋中介工作人员对案涉商厅的介绍，不能体现上诉人和被上诉人协商的内容，录音中双方陈述内容并不明确，该两份证据并不足以证实双方在签订合同时约定按照平方米乘以单价的方式计算房屋价款，本院不予采信。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，本案争议焦点为双方合同约定案涉房屋是以建筑面积乘以单价的方式进行交易还是以总价款方式进行交易，由此被上诉人应否向上诉人返还购房款307534.4元。从双方一、二审中的陈述及提交的证据可知，案涉房屋在交易前，上诉人已经实地验看，双方对于房屋总价款为340万元均无异议且已经实际支付，双方产生分歧的根本原因在于交易时对案涉商厅的实际面积存在误解。案涉房屋房产证记载为“专有建筑面积：503.88㎡，分摊建筑面积：84㎡，所在层数：2层”，双方均认为房产证上所载明的所在层数2层面积588.28平方米仅为二楼的面积，不包括一楼的面积，故双方在签订合同时，按照谈好的总价款340万元除以双方估算的建筑总面积得出单价用以填写制式合同。上诉人主张双方的交易方式为先约定房屋单价5266元再乘以建筑面积得出总价款不符合二手房交易习惯，与本案事实不符。故对于上诉人据此要求被上诉人返还多支付的购房款的主张，本院不予支持。综上所述，李洋的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5914元，由上诉人李洋负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐国坤审 判 员 张伟波审 判 员 韩尚达 二○二〇年六月一日法官助理 徐少华书 记 员 刘应锦