四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川32民终86号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川中成世际投资有限公司，住所地四川省金川县勒乌镇龙王庙街52号。 法定代表人：付长春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐志军，四川辞合辞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：马平，男，1980年11月27日出生，羌族，现住四川省金川县。 上诉人四川中成世际投资有限公司（以下简称中成世际投资公司）因与被上诉人马平商品房预售合同纠纷一案，不服四川省金川县人民法院（2019）川3226民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月16日立案后组成合议庭，于2020年6月18日公开开庭审理了本案。上诉人中成世际投资公司委托诉讼代理人唐志军，被上诉人马平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人中成世际投资公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决解除《商品房买卖合同》《商品房买卖补充协议》；3.判决一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足。1.单从合同和补充协议签订的时间来看，补充协议要求马平于2012年11月30日前备齐材料办理银行贷款手续不合常理，马平也无法履行，应系约定不明，但结合合同第六条和补充协议第二条的约定，完全能够认定“2012”年系笔录，且可以认定马平应于2013年11月30日前备齐材料办理贷款手续，一审无视相关条款的约定，对上诉人笔误的辩解不予采纳属事实认定错误。2.一审依据被上诉人提交的录音认定被上诉人支付购房款是分期付款而非贷款也是错误的，录音资料系私自录制，不具有合法性。3.被上诉人在2014年6月12日支付了75400元房款后即以商品房未经其同意装修为由拒绝支付剩余房款，一审采信马平单方面陈述认定马平并非故意不交房款是错误的。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款认定马平并非故意不结清尾款属适用法律错误。三、被上诉人拒绝支付购房余款，违反约定，上诉人依约行使解除权，应当得到支持。 被上诉人马平答辩称，1.买房时是由中成世际投资公司的一个员工帮忙办理，开好单位证明后，在公积金中心办理时发现马平及爱人住房公积金账户上有钱，是该员工建议采取分期付款方式。2.上诉人认为“2012年是笔误，应该是2013年”的说法是主观臆断，存在逻辑错误。3.录音资料是当时在多次找被上诉人协商后，被上诉人以资料不齐为由不办理，经过咨询法院后进行了录音，录音之前已经告知对方，认为并不违法。4.马平没有拿到房产证，一直租房，急于居住该案涉房屋，在交房之前已经有业主去装修过房子与交房屋尾款没有关系。 马平向一审法院起诉请求为：1.判令中成世际投资公司在判决生效7日内按合同约定与原告结清购房款104600元。因套内建筑面积误差需要调整尾款金额的，在中成世际投资公司书面告知马平调整后的尾款金额并出示有效的调整依据后，双方应以调整后的尾款金额进行结算；2.判令中成世际投资公司在判决生效15日内将房屋交付马平使用；3.判令中成世际投资公司在判决生效后立即向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并于30日内将房屋权属登记到马平名下；4.若因中成世际投资公司违约需向马平支付滞纳金或违约金的，相应的滞纳金或违约金应在购房款中抵减；5.诉讼费由中成世际投资公司承担。第一次庭审中，马平明确表示放弃第四项诉讼请求。 中成世际投资公司向一审法院起诉请求为：1.判决解除《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XYD-E-01010909）和《商品房买卖补充协议》；2.判决马平承担逾期付款的违约责任，向中成世际投资公司支付违约金3138元；3.判决马平承担反诉案件受理费。 一审法院认定事实：马平与中成世际投资公司于2013年5月14日签订了《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖补充协议》，在中成世际投资公司处购买了位于金川县（现更名为勒乌镇）星月岛Ｅ区1幢1单元9层9号楼，该商品房测绘建筑面积126.623㎡（其中套内建筑面积108.42㎡，公摊建筑面积18.203㎡）。房屋价款按照套内建筑面积计算，单价2992.28元，总价款324423元。合同约定马平采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的44.52%即144423元，余款180000元由马平向农行或信用联社银行或住房公积金管理机构借款支付。出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。商品房实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方按照以下方式处理：1.套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算购房价款；2.套内面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。《商品房买卖补充协议》第二条约定：1.乙方选择按揭贷款方式付款，须于2012年11月30日前备齐贷款所需材料在星月岛售楼处办理银行贷款手续。3.乙方未按上述规定的时间办理贷款手续及放款手续，逾期超过十五日后，甲方有权解除合同。甲方解除该合同的，乙方按未付房款的3%向甲方支付违约金；在甲方决定解除该合同和本补充协议的情况下，甲方须向乙方无息退还已付房价款，但应扣除乙方的逾期违约金及定金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，乙方按日向甲方支付已付房款的万分之一的违约金。第三条约定：房屋交付日期的前提条件是乙方须向甲方付清全部购房款。 另查明，马平分别于2012年11月5日、2013年1月25日向中成世际投资公司转账支付购房款各50000元，2013年4月27日转账支付44423元，中成世际投资公司于2013年5月14日向马平出具了一份首付款144423元的收款收据。2014年6月12日马平向中成世际投资公司通过公积金转账方式支付购房款75400元。马平共计向中成世际投资公司支付购房款219823元，按照合同约定的总价款324423元，马平尚余104600元购房尾款未支付。马平为购房尾款问题多次与中成世际投资公司协商，公司要求其按照现在的市场价及增加的面积支付尾款，双方未就购房尾款进行过结算，中成世际投资公司也未书面催缴马平交纳剩余购房尾款。 再查明，本案所涉商品房项目，国有土地使用证号为金国用（2012）第××号、建设工程规划许可证号为金规建字第（2012）007号、建筑工程施工许可证号为513226201207100101、商品房预售许可证号为金川（2013）房预售证第3号。2015年5月28日经阿坝州九寨山河工程测绘有限责任公司测绘，案涉房屋实测建筑面积144.26㎡，其中套内建筑面积118.23㎡，分摊面积26.03㎡。套内面积误差比绝对值已超出3%。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。 关于马平是否逾期付款构成违约的问题。马平与中成世际投资公司于2013年5月14日签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定首付款以外的购房尾款以贷款方式支付，但补充协议中要求马平备齐贷款所需材料的时间却是2012年11月30日之前，备齐贷款材料的时间早于签订合同的时间明显不合常理，马平无法在未签订合同之前去办理按揭贷款手续。中成世际投资公司在庭审中辩解称此系笔误，因其未提供有效证据予以证明，故对其辩解不予采纳。双方在合同中对何时办理按揭贷款及按揭贷款何时交付未作明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。后因马平所购房屋实测面积与合同约定面积不符，马平就其还应付多少购房尾款多次与中成世际投资公司交涉，该公司要求其按照现在的市场价支付尾款，但双方就房屋面积发生变化后的购房尾款未进行过结算，中成世际投资公司也未就剩余尾款对马平进行过催告，马平并非故意不结清购房尾款，故中成世际投资公司认为马平逾期支付购房款已构成违约的主张不成立，其反诉解除《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖补充协议》，要求马平承担逾期付款的违约责任并支付违约金3138元的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。 关于马平还应支付多少购房尾款的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房预测与实测套内面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。现该房屋套内建筑面积误差比绝对值已超出3%，超出3%部分的房价款应由中成世际投资公司承担，产权归马平所有。故马平要求继续履行合同，按合同约定结清购房尾款，将案涉房屋交付其使用并及时办理权属登记的诉讼请求应得到支持。马平在庭审中自愿放弃第四项诉讼请求系对自己民事权利所作的处分，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，予以认可。根据双方在庭审中确认的计算方法，马平还应向中成世际投资公司支付购房尾款114332.69元即〔（324423元-219823元）+2992.28元/㎡×（108.42㎡×3%）〕。 综上所述，马平与中成世际投资公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》合法有效，马平并未违约且已支付了大部分购房款219823元，双方应继续履行合同并按合同约定结清购房尾款114332.69元，交付房屋并办理产权登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决一、马平于判决生效之日起十日内向中成世际投资公司支付案涉房屋购房尾款114332.69元；二、中成世际投资公司应于收到购房尾款114332.69元之日起十日内将位于金川县勒乌镇星月岛E区1幢1单元9层9号楼房屋交付马平使用；三、中成世际投资公司应于收到购房尾款114332.69元之日起三十日内协助马平将位于金川县勒乌镇星月岛E区1幢1单元9层9号楼房屋产权转移登记至马平名下；四、驳回中成世际投资公司的全部反诉请求。本诉案件受理费2586元，由马平负担。反诉案件受理费3156元，由中成世际投资公司负担。 二审中双方均未提交新证据。 二审查明事实与一审查明一致。 本院认为，中成世际投资公司称《商品房买卖补充协议》载明的备齐资料办理贷款的时间即“2012年11月30日”为笔误，该时间应当推定为2013年11月30日，其认为马平未按照约定时间办理贷款以及支付案涉商品房尾款构成违约，应当解除《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖补充协议》。首先，通过本案查明事实，马平与中成世际投资公司于2013年5月14日签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖补充协议》，在签订合同之前，马平分三次向中成世际投资公司转账支付共计144423元，即购房首付款支付完毕。2014年6月12日马平通过公积金转账方式向中成世际投资公司支付购房款75400元，付款时间已过中成世际投资公司所谓的办理贷款时间，但中成世际投资公司依然接受该笔购房款，也未对马平以非贷款按揭方式进行分期付款提出异议及未提出解除合同的意见，且马平在一审中提交的录音资料能够反映，中成世际投资公司售楼部工作人员认可马平采用分期付款的方式支付购房款。其次，马平提交的上述录音资料内容能够反映因房屋实际面积与约定面积不一致，中成世际投资公司未计算出房屋尾款具体金额，导致马平无法支付剩余购房尾款。该录音证据未侵犯他人隐私等合法权益，在录音前中成世际公司工作人员知晓马平要进行录音，录音内容是马平与中成世际投资公司售楼部工作人员正常沟通情况下所录，可作为合法有效的证据使用，说明马平不存在不支付购房尾款的故意。因此，对中成世际投资公司的上诉理由不予支持。综上，中成世际投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3150元，由上诉人四川中成世际投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴延丽 审判员  昌 玲 审判员  陈卉佳 二〇二〇年六月二十九日 书记员  李春蓉