西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初2297号 原告：袁丽娜，女，汉族，1979年4月29日出生，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：张勇，北京市泽元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙英，北京市泽元律师事务所实习律师。 被告：刘莉，女，汉族，1970年10月26日出生，住陕西省西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：李世斌，陕西金镝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈宇辰，陕西金镝律师事务所律实习律师。 被告：西安新房源房地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区伊顿公馆南二环E-1010房。 法定代表人：杜盈，系该店店长。 委托诉讼代理人：周春艳，女，汉族，1988年4月15日出生，住西安市长安区，系该公司员工。 原告袁丽娜与被告刘莉、西安新房源房地产经纪有限公司（以下简称“新房源公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告于2019年11月14日签订《房屋买卖居间合同》，约定被告刘莉向原告出售位于西安市高新区XX苑XX小区XX号楼XX室房屋，面积83.36平方米，总价179万元，过户产生的费用及中介费均由买受人承担；合同签订当日原告向被告刘莉支付定金10万元，向被告新房源公司支付中介费2万元同时，合同约定该房屋所含学位原告需核实学位还在后再进行过户交易，该房屋现有一个高新一中初中学位被告刘莉未使用，如原告购买后此初中名额无法使用，被告刘莉愿赔付购房款的20%。原告按照约定支付了定金及中介服务费。随后，原告在与被告刘莉的沟通过程中发现，被告刘莉曾于2008年左右，因儿子上学使用了涉案房屋高新一中初中学位，原告已无法再使用该房屋的高新一中初中学位。原告购买涉案房屋的目的为供子女就读于西安高新第一中学初中部。在案涉合同订立前的交涉过程中，两被告均告知原告，案涉房屋现有一个高新一中初中学位尚未使用，该项也被明确写入《房屋买卖居间合同》中作为合同的义务，现因被告的原因造成原告已无法使用该房屋的高新一中初中学位，被告已经根本违约，原告有权解除合同。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2019年11月14日所签订的案涉《房屋买卖居间合同》；2、被告刘莉双倍返还原告已经交付的定金200000元；3、两被告向原告返还中介费用20000元；4、两被告承担本案诉讼费。 被告刘莉辩称，一、答辩人并未承诺涉案房屋还有学位，合同也并未约定涉案房屋一定有学位。1、答辩人有理由相信涉案房屋有学位，但答辩人在本合同签订前后并未承诺涉案房屋一定有学位。答辩人儿子曾在高新一小、高新一中上学，其女儿目前也在高新一小上学，其儿子在当时教育资源不稀缺的情况下并未使用涉案房屋学位，故认为高新一中的学位仍未使用。2、涉案合同并未明确答辩人出售的涉案房屋一定具有学位，因此在合同中约定在原告核实学位还在后再进行过户交易。二、答辩人不存在违约行为或根本违约行为。三、被答辩人无权要求答辩人双倍返还定金。答辩人并未不履行合同约定义务，涉案房屋是否有学位是双方是否继续交易的前提，而非双倍返还定金的依据。四、答辩人无义务返还中介费，因该费用并非答辩人收取。 被告新房源公司辩称，依据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为为合法行为。我公司于2019年11月14日受买卖双方委托签署的《房屋买卖居间合同》也是真实有效的，合同约定了各方的义务与责任。被答辩方自身在未履约的情况下反诉我方和房屋出售方的诉讼理由是不能成立的。一、合同约定中介代理费48000元，我公司于《房屋买卖居间合同》签订当天收取20000元，剩余28000元，双方约定于过户当天（2019年12月31日前）结清。我方多次催促原告签约，但其在无证据证明所购房屋不能满足其孩子入学高新一中的情况下拒签合同。二、合同第十一条约定原告可以核实所购房屋的学位还在，若其孩子不能入学高新一中，被告愿赔付原告购房款的20%作为赔偿。原告一直在无证据的情况下称学位已用，其孩子不能入学，我公司多次催促其提交相关证明，但原告一直未提交。三、在交易初期未签订合同时，原告曾透露其孩子现在北京上学，担心孩子不能入学北京某中学，为保障孩子上一个理想的中学而在西安购房是做的第二重保障。我方有理由怀疑其孩子在北京入学的事项已经办妥，故找理由要求解除合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2019年11月14日，原告袁丽娜（买方、乙方）与被告刘莉（卖方、甲方）、第三人西安新房源房地产经纪有限公司（中介方）签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告位于西安市高新区XX苑XX小区XX号楼XX室房屋，建筑面积83.36平方米，总价179万元，本合同签订当日原告应支付被告10万元定金，双方应于2019年12月31日前办理房屋过户手续。该合同第五条对中介费进行了约定：“乙方应支付的中介费为48000元整，签订合同当日支付2万元整，剩余部分房屋过户当天结清。”该合同第六条对违约责任进行了约定：“在交易完成前，甲方为该房屋合法产权人，若因涉及产权问题导致本协议无法履行，或甲方无故拖延、单方终止履行本协议，视为违约。甲方违约应退回实际已收房款（含定金）给乙方外，并向乙方以定金的双倍赔付违约金。甲方需向中介方支付该房屋成交价的1.5%。”该合同第十一条约定：“1、此房屋所含学位乙方需核实学位还在后再进行过户交易，在乙方核实后三日内甲方需配合乙方办理房屋过户手续。2、此房屋现有一个高新一中初中学位甲方未使用，如乙方购买后此初中名额无法使用，甲方愿赔付购房款的20%作为赔偿给乙方。”《房屋买卖居间合同》签订当天，原告袁丽娜向被告刘莉支付定金10万元并向被告新房源公司支付中介服务费2万元。 再查，涉案房屋产权证登记的所有权人为王某某，刘莉与王某某系夫妻关系。签订《房屋买卖居间合同》后，原告向西安市高新区教育局及西安市高新一中初中部电话核实学位房政策，得知一套学位房只享有一个小学学位指标和一个初中学位指标，且上述学位指标只能使用一次，已经使用则不能再使用。被告刘莉有两名子女，分别为王冬旭和王冬妮，王冬旭毕业于高新第一小学及高新一中初中部，王冬妮目前就读于高新第一小学。核实学位后，原告与两被告通过微信沟通，但无法就涉案房屋学位一事达成一致意见。 以上事实，有房屋买卖居间合同、转账交易记录、收条、收款收据、刘莉的身份证、王某某的身份证、结婚证、房产证、微信聊天记录、居民户口簿、王冬旭在高新第一小学上学的缴费收据、王冬旭在高新第一中学毕业时的九年义务教育毕业证书、王冬妮在高新第一小学上学的开学通知及学费发票、庭审笔录等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告与被告自愿签订《房屋买卖居间合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当遵循诚实信用原则全面履行各自义务。原告称购买涉案房屋系为解决子女入学问题，因被告承诺涉案房屋系学位房故购买涉案房屋，被告对此无异议，本院认定涉案房屋交易包含学位房这一重要因素。根据双方约定，“此房屋所含学位乙方需核实学位还在后再进行过户交易”，现原告已经核实涉案房屋所含初中学位已经使用，其购买涉案房屋为了子女入学这一合同目的已经无法实现，原告要求解除合同，本院予以支持。 合同解除后，被告刘莉应当返还原告定金10万元。原告主张双倍返还定金，因本案情形不属于双方在《房屋买卖居间合同》约定的双倍返还定金情形，故原告的主张于法无据。关于中介费，《房屋买卖居间合同》解除后，被告新房源公司应当返还原告已经支付的中介服务费，但考虑被告西安新房源房地产经纪有限公司作为居间方所实际提供的居间服务情况，本院酌定由被告西安新房源房地产经纪有限公司返还原告中介服务费10000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告袁丽娜与被告刘莉、被告西安新房源房地产经纪有限公司于2019年11月14日签订的《房屋买卖居间合同》解除； 二、被告刘莉于本判决书生效之日起十五日内返还原告袁丽娜购房定金100000元； 三、被告西安新房源房地产经纪有限公司于本判决书生效之日起十五日内返还原告中介服务费10000元； 四、驳回原告袁丽娜的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20910元，由被告刘莉承担15000元，被告西安新房源房地产经纪有限公司3410元，原告袁丽娜承担2500元。因原告已全部预交，故被告在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员 郑 彤 二〇二〇年六月八日 书记员 许丹彤