北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初28302号原告（反诉被告）：北京佰汇华园林绿化设计中心，住所地北京市通州区宋庄镇沟渠庄村委会东200米。法定代表人：马春生，总经理。委托诉讼代理人：曾祥成，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京旺生源农业发展有限公司，住所地北京市通州区漷县镇漷兴一街1159号。法定代表人：郑立铨，经理。委托诉讼代理人：李果，北京市百伦律师事务所律师。原告（反诉被告）北京佰汇华园林绿化设计中心（以下简称佰汇华公司）与被告（反诉原告）北京旺生源农业发展有限公司（以下简称旺生源公司）土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。佰汇华公司的委托诉讼代理人曾祥成、旺生源公司的法定代表人郑立铨、委托诉讼代理人李果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佰汇华公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令旺生源公司支付佰汇华公司腾退补偿款1874879.4元。事实与理由：2011年3月31日，旺生源公司与北京市通州区漷县镇前尖平村村民委员会（以下简称村委会）签订了《土地租赁合同》，约定旺生源公司承租前尖平村210亩土地使用权，租赁期限为2011年4月1日至2028年7月1日止。2018年9月14日，双方签订协议，约定旺生源公司将其中105亩土地使用权一次性转让给佰汇华公司，转让费430万元，同时约定如土地被征收相关补偿款全部归佰汇华公司。旺生源公司在佰汇华公司不知情的情况下，将114.74亩土地与腾退部门签订了协议，补偿款总数为11327571元，包括佰汇华公司租赁的部分土地补偿款也被旺生源公司领走。为维护佰汇华公司合法权益，特诉至法院。旺生源公司辩称，不同意佰汇华公司的诉讼请求。我公司从村委会一个租赁了210亩土地，路东的105亩出租给了北京景悦华安园林绿化有限公司（以下简称景悦华安公司），路西的105亩转让给了佰汇华公司，此次被政府征收的土地共计114.74亩，包括路东的大多数地及路西的部分土地。因为我们了解景悦华安公司的法定代表人王晓菊与佰汇华公司的法定代表人马春生是夫妻关系，而且租地、腾退时都说马春生的弟弟马春光协调的，导致我公司将本应该给景悦华安公司和佰汇华公司的补偿款约定全部给与了景悦华安公司，现在我们因此发生了纠纷。此外，我公司现在提起反诉，反诉请求为要求佰汇华公司支付剩余土地转让费95万元，并从2019年3月7日起按每月5万元的标准支付违约金直至全部剩余转让款及违约金支付清之日止（暂计算至2020年5月计70万元）。事实与理由：双方约定的转让款共计430万元，但是佰汇华公司还剩95万元转让款未支付，且其承诺每月5万元的违约金，故提起反诉。针对旺生源公司的反诉，佰汇华公司辩称，认可未付的剩余转让款未90万元，也认可5万元违约金，但不同意支付更多的违约金，因为旺生源公司转让给我们的土地面积不够，而且在我方不知情的情况下旺生源公司将土地腾退了。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2011年3月31日，旺生源公司与村委会签订《土地租赁合同》一份，约定旺生源公司从村委会租赁210亩土地用于设施农业等。租赁期限从2011年4月1日至2028年7月1日止，租期为17年零3个月等。2018年9月14日，在村委会的见证下，旺生源公司与佰汇华公司签订《土地转让协议》，约定旺生源公司将院内中心道路以西的105亩土地使用权一次性转让给佰汇华公司，转让费共计430万元；2018年9月14日支付70万元、2018年9月21日前支付230万元、余款130万元于2018年12月31日前全部付清；在本转让协议期间，如遇国家政策或上级政府规划、建设、开发等依法征占该土地（或部分）甲、乙双方必须服从，并有权依法得到合理的补偿，中心道路以西105亩地上物所得赔偿归佰汇华公司所有，与旺生源公司无关。2019年，旺生源公司（乙方）与北京市通州区漷县镇人民政府（甲方）签订《漷县镇2019年景观生态林建设工程集体土地非住宅地上物腾退补偿协议》（以下简称《腾退补偿协议》），主要内容为：乙方在前尖平村需腾退土地76492.04平方米（114.74亩），建筑面积386.41平方米，露天经营场地使用面积76105.63平方米（114.16亩）；地上物腾退补偿款5822911元（根据评估报告认定）、腾退奖励费1712400元（每亩1.5万元）、露天经营补助费3995600元（每亩3.5万元）；其中地上物腾退补偿款分为房屋部分223640元（根据评估报告认定）、大棚及农业设施1603671元（冷棚的拆迁价格为30元每平方米，暖棚的拆迁价格为40元每平方米）、现状大田地上物补偿3995600元（每亩3.5万元）。其中，佰汇华公司转让而来的土地上没有房屋，本次腾退中佰汇华公司的冷棚面积为6512.14平方米、暖棚面积为1421.63平方米。现上述全部补偿款均已全部发放至旺生源公司处。因上述《腾退补偿协议》中涉及的土地横跨院内中心道路东西两侧，且未就院内中心道路东侧征占范围与西侧征占范围进行区分，故案件审理中经佰汇华公司申请，双方协商一致后本院委托北京市测绘设计研究院对院内中心道路以西的征占范围进行了测量，第一次测量时南侧边界为双方现场指认的现场边界，因现场大棚已被拆除，后鉴定结论出具后发现佰汇华公司的部分大棚在双方指认的现场边界之外。对此佰汇华公司提出了异议，故本院委托鉴定机构以拆迁评估时测绘图最南侧为南侧边界进行了第二次测量。第二次测量的结论为：本次征占范围的棚房面积为5377.67平方米（8.07亩）、空地面积为4791.59平方米（7.19亩）、本次征收范围外棚房面积为2556.1平方米（3.83亩）。对此旺生源公司表示应以第一次测量的为准，南侧的2亩左右地为旺生源公司的地。经询问，旺生源公司表示其在前尖平村仅租赁了涉案的210亩地；经查看测绘图，双方争议的南侧2亩左右土地位于中心道路西侧。截止日前，佰汇华公司尚欠旺生源公司土地转让款90万元。关于欠款原因，佰汇华公司称主要是因为未经其同意旺生源公司将土地腾退了，且为转让的土地面积不够105亩，因此其于2019年3月向旺生源公司发函要求双方办理测量后协商支付尾款。经询问，佰汇华公司表示其在签订转让协议之前到现场进行了查看。现旺生源公司主张自从2019年3月7日起按每月5万元的标准支付违约金，理由为：佰汇华公司法定代表人的弟弟马春光曾承诺在2019年3月6日前支付105万元（当时尚欠105万元转让款），如果未按时还款每月加5万元；此后旺生源公司向佰汇华公司发出了《催收函》，2019年3月14日佰汇华公司出具了《回复函》，认可剩余转让费为90万元，认可之前承诺的5万元利息等。为证明其主张，旺生源公司向法庭提交了马春光的承诺书、《催收函》、《回复函》。经质证，佰汇华公司对马春光的承诺书、《催收函》不予认可，认可《回复函》的真实性，但其表示仅认可5万元违约金，不同意支付此后的违约金且认为每月5万元的违约金过高，请求法院酌减。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方于2018年9月14日签订的《土地转让协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。虽然《土地转让协议》约定内容为“中心道路以西105亩地上物所得补偿归佰汇华公司所有”，但结合《土地转让协议》中“转让”的字面意思、430万元的转让费用以及腾退奖励费、露天经营补助费的补助对象，本院认为此次腾退中涉及中心道路以西的地上物补偿以及腾退奖励费、露天经营补助费均应均归佰汇华公司所有，具体为地上物补偿之大棚补偿：冷棚6512.14平方米*30元每平方米为195364.2元，暖棚1421.63平方米*40元每平方米为56865.2元；地上物补偿之现状大田地上物补偿：（8.07+7.19）每亩*3.5万元每亩为53.41万元；腾退奖励费：（8.07+7.19）每亩*1.5万元每亩为22.89万元；露天经营补助：（8.07+7.19）每亩*3.5万元每亩为53.41万元，以上共计1549329.4元。关于旺生源公司辩称南侧2亩左右的土地仍为旺生源公司的土地，经询问旺生源公司其在前尖平村仅租赁了涉案的210亩地，而双方《土地转让协议》约定的转让土地为“院内中心道路以西的105亩”，结合双方争议的南侧2亩左右土地位于中心道路西侧的实际情况，本院对旺生源公司该项主张难以采信。现双方均确认剩余转让费为90万元，本院不持异议。现佰汇华公司认可最多5万元违约金，虽然佰汇华公司出具的《回复函》认可之前承诺的5万元利息等，但鉴于每月5万元的违约金相对于90万元的剩余转让费而言实属过高且佰汇华公司提出了酌情减少的请求，故由本院酌情认定为每月的违约金为剩余转让款的2%。另，《民事案件案由规定》土地租赁合同纠纷是指国家或集体将国有建设用地或集体建设用地的使用权出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。出租方为国家或集体，合同标的既包括国有建设用地使用权租赁，也包括集体建设用地使用权租赁，但不包括集体农用地。《民事案件案由规定》农村土地承包合同纠纷包括五种，农村土地承包经营权转让合同纠纷是农村土地承包合同纠纷的一种。涉农村集体土地的出租或转让是农村土地承包经营权流转的一种方式，涉农村集体土地（集体建设用地除外）的转让合同纠纷，案由属于农村土地承包合同纠纷的一种，不属于土地租赁合同。综上，本院将本案案由更正为农村土地承包经营权转让合同纠纷。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京旺生源农业发展有限公司给付原告（反诉被告）北京佰汇华园林绿化设计中心拆迁补偿款1549329.4元，于本判决生效之日起7日内执行清；二、原告（反诉被告）北京佰汇华园林绿化设计中心给付被告（反诉原告）北京旺生源农业发展有限公司剩余转让费90万元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、原告（反诉被告）北京佰汇华园林绿化设计中心以90万元为基数，按每月2%的标准，给付被告（反诉原告）北京旺生源农业发展有限公司自2019年3月7日起至实际给付之日止的违约金，于本判决生效之日起7日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）北京佰汇华园林绿化设计中心的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京旺生源农业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21674元，由原告（反诉被告）北京佰汇华园林绿化设计中心负担2931元（已交纳），由被告（反诉原告）北京旺生源农业发展有限公司负担18743元，于本判决生效之日起7日内交纳。反诉案件受理费19650元，由被告（反诉原告）北京旺生源农业发展有限公司负担15168元（已交纳），由原告（反诉被告）北京佰汇华园林绿化设计中心负担4482元，于本判决生效之日起7日内交纳。鉴定费31954元，由原告（反诉被告）北京佰汇华园林绿化设计中心负担15977元（已交纳），由被告（反诉原告）北京旺生源农业发展有限公司负担15977元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 雷小云二〇二〇年六月八日法官助理 宗宸毅书 记 员 张 旭