四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初784号 原告：朱平，男，1972年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托（特别授权）诉讼代理人：刘军，四川雅逸律师事务所律师。 被告：四川冠华房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区黄忠街8号3楼3019号。统一社会信用代码：91510000775835660E。 法定代表人：谢英楷，公司执行董事。 第三人：袁泽周，男，1956年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：王宗福，巴中市巴州区西城法律服务所法律工作者。 第三人：何淑碧，女，1964年出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 第三人：肖玉龙，男，1967年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 第三人：庞丽华，女，1968年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告朱平与被告四川冠华房地产开发有限公司（简称四川冠华公司），第三人袁泽周、何淑碧、肖玉龙、庞丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告朱平及其委托诉讼代理人刘军，第三人袁泽周的委托诉讼代理人王宗福，第三人肖玉龙、庞丽华到庭参加诉讼，被告四川冠华公司、第三人何淑碧经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱平向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告所签巴中市巴州区天光梁街“翡翠名城”5号楼602号、702号《房屋认购合同》合法有效；2.判令被告为原告和第三人肖玉龙、庞丽华夫妇办理并交付买卖商品房巴中市巴州区天光梁街“翡翠名城”5号楼602号、702号不动产权证；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉请为：1.确认原告父亲与被告于2007年2月1日签订的巴中市巴州区天光梁街“翡翠名城”5号楼602号、702号《房屋认购合同书》合法有效；2.被告分别为原告和第三人肖玉龙、庞丽华夫妇办理并交付买卖商品房巴中市巴州区天光梁街“翡翠名城”5号楼702号、602号不动产权证。 事实及理由：2005年2月2日，“翡翠城”原开发主体巴中永盛房地产开发有限责任公司出具了雇请原告父亲朱若陟为该项目技术负责人的承诺，承诺以成本价奖励性出售给原告父亲朱若陟住房一套，四室三厅，面积140-150㎡，2015年12月11日基于项目开发主体变更为被告，被告同样以承诺方式承诺以奖励性方式出售原告父亲朱若陟住房一套，四室三厅，面积140-150㎡，单价400元/㎡，2006年4月18日原告父亲朱若陟与被告按承诺意见签订了“翡翠名城”小区一期C#排1-7轴第六、七楼（复式6+1）住房《房屋预定合同》，2007年2月1日原告父亲朱若陟与被告以《房屋预定合同》为基础签订了《商品房认购合同书》，2007年9月29日结付清了购房款，2011年房屋建成移交原告父亲朱若陟，经装修先后于2011年10月入住认购房602号，2012年2月入住702房，移交装修入住到2015年被告及第三人袁泽周夫妇均未提出异议，期间2014年2月12日原告父亲朱若陟与第三人肖玉龙夫妇签订了602号《房屋转让协议书》，将复式建筑中的602号转让给第三人肖玉龙所有，转让至今602号由第三人肖玉龙管理使用。原告父母生育原告和朱飞，2012年1月25日原告母亲张著碧去世，2015年原告父亲朱若陟去世，对诉争房屋归属均未留下遗嘱，本案起诉前朱飞以声明方式明确表示放弃对诉争房屋继承权。2016年处理遗留问题办证期间，被告与第三人袁泽周恶意串通，以以房抵债为名，伪造《商品房认购合同》等虚假材料，骗取登记部门于2019年7月12日将原告父亲朱若陟生前所购买的房产中的一部分702房被登记在第三人袁泽周夫妇名下。2019年11月14日，第三人袁泽周夫妇以骗取登记的不动产权证为依据向贵院提起排除妨碍纠纷诉讼，2019年12月23日，在贵院开庭审理（2019）川1902民初6243号案中，原告质证发现，第三人袁泽周举证的《商品房认购合同》存在明显涂改变造痕迹，要求是否鉴定，从而确认起诉依据的不动产权证骗取取得，不应作为定案依据，但该案审判长释明登记纠纷不属本案审理范畴，若有异议，应当另案起诉，为此原告依法提起诉讼。 综上，原告父亲朱若陟生前与被告所签订的《商品房认购合同书》系自愿达成，不违背法律强制性规定，具备了商品房买卖相关合同条款，且已通过交款移交使用履行，依法属合法有效合同，依法应当支持，而被告和第三人袁泽周夫妇明知已将诉争房出售给原告父亲朱若陟，却采取伪造《商品房认购合同》的方式，骗取不动产登记。据此，根据法律规定原告诉至法院提出如上诉请。 原告朱平为证明自己的主张向本院提供如下证据： 1.原、被告及第三人的身份信息、张著碧、朱若陟的火化证、朱飞放弃继承声明书：拟证明原、被告及第三人主体身份适格。 2.公司承诺1份、房屋合同2份、收据及交款凭证4张、被告四川冠华公司延期交房的通知1份：拟证明被告对原告认购房的认同，诉争房屋是原告父亲所购6+1的复式套房，合同中房号明确为602号，规划调整后变更为602号和702号。同时，原、被告所签《房屋预订合同》、《商品房认购合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，且已履行购房款给付义务，买卖关系合法有效。通知证明了被告对原告之父购房的认同。 3.翡翠小区物业管理处证明、水电气卡、《房屋转让协议》及收条：拟证明《商品房认购合同》所约定的房屋已由被告于2011年将钥匙交付给原告，702号房原告装修入住至今，602号房已转让给第三人肖玉龙夫妇，两套诉争房屋均已移交，原告行使了管理权、使用权和处置权，故原告买卖、管理顺位在先。符合在“一房二卖”纠纷中，对于权利保护顺位的问题，同时结合合同成立的时间、购房款的支付时间及占有涉诉房产的时间进行认定，权利保护顺位在先的合同合法有效。 4.公告、不动产登记档案、不动产登记申请、房产异议登记申请：拟证明该房2010年4月22日经巴中市规划局局长会议决定补办手续变更规划，将6+1复式楼变更为7层。冠华公司发布的公告及公布诉争房屋的面积时间为2011年12月15日。2006年12月6日，第三人袁泽周与被告所签《商品房认购合同》就标注诉争房为7层2号明显与实际不符。诉争房屋竣工时间为2011年12月1日，首次登记时间为2017年4月20日，公告和房屋测绘时间均在房屋竣工后，而办理不动产登记所依据的《商品房认购合同》已将公告的面积载入合同之中，明显证明该合同的签订时间是虚假的。同时，在该合同的签约时间处的2006年明显是由原2016年篡改而成的。该合同应当是公告或测绘后恶意串通倒签时间，恶意串通所签的虚假合同无效。原告知晓被告与第三人恶意串通伪造《商品房认购合同》骗取不动产登记后，以申请不动产登记和对第三人不动产登记提出异议方式维护自身权益。 5.四川省至诚园艺场出具的证明：拟证明原告朱平的继承人资格及诉讼主体资格适格。 6.个人及家庭不动产登记记录：拟证明诉争的702号房屋已于2019年7月12日登记在第三人袁泽周、何淑碧名下。 被告四川冠华公司辩称，1.该案的直接当事人为朱若陟，现原告为朱平，根据《继承法》相关规定，当事人朱若陟去世且无遗嘱的情况下，应由法律规定的有继承权的继承人继承其财产，如无其他所有继承权人出具真实有效的放弃继承权的声明，则朱平单独主张并享有朱若陟的财产不合法；2.原告诉状的主要依据为2005年永盛房产的承诺及2016年4月18日所签的《房屋预订合同》，上述合同均形成在四川冠华公司前法定代表人谢英平依法取得公司经营权之前，四川冠华公司不予认可；3.朱若陟于2007年2月1日签订的《房屋认购合同书》，仅是双方售买意愿的一个表达，并非合法有效的房屋销售合同，必须签订符合法律规定的商品房销售合同后，买卖双方的销售行为才得以固化并受法律保护，翡翠名城规划调整后，原告认购的复式户型已不存在，朱若陟在世时，公司数次与其协商变更规划后的实际情况并签正式的协议，但其拒不接受协商，在朱若陟去世后，翡翠名城办理产权证的过程中，也就相关问题在媒体数次公示并数次通知朱平前来协商处理，但也无回应，且时至今日，时间过去了十三年，朱若陟认购款仅交纳38800元，以一期五号楼××号房款计，尚不足40％。综合以上情况，我方认为双方的认购意愿并未得到落实和实施，认购合同应予终止。我方根据法律规定愿意返还原告已交的认购款及利息；4.2010年9月，经巴州区人民政府副区长、巴州区公安局局长签署，巴州区人民政府翡翠城遗留问题工作组专门针对翡翠名城一期交房问题，提出了交房指导原则，其中第二条第二款明确提出:原顶层跃层的购房户原则上开发商必须提供原来层数的住房一套，这是我方处理交房问题必须遵循的原则，也是我们与朱若陟协商处理的重要依据；5.我公司法定代表人变更后，对前负责人冯江儒出具法人授权委托书，对授权范围和期限有明确规定，凡冯江儒超出授权范围和期限所发生的任何行为，我公司概不认可，相关法律责任由其本人承担。综上所述，我公司认为，原告所出示的《房屋预订合同》、《房屋认购合同书》或各种无法律效力的承诺、收据等，由于售卖意愿发生变化、认购行为未落实、或认购标的物已不存在，均已无实施的可能。我公司愿意与原告方协商，在交足认购房款及相关税费，并提交符合法律规定的朱若陟继承人放弃继承权的声明的前提下，我们可以将翡翠城一期五号楼××号住房一套对其交付并完善相关手续。 被告四川冠华公司为证明自己的主张向本院提供如下证据： 1.谢英平出具的授权委托书：拟证明冯江儒出售房屋是在公司的授权之外。 2.四川冠华公司与第三人袁泽周的借条、借款协议及确认抵押担保的户型图：拟证明我公司与第三人袁泽周以物抵债的协议有效。 3.翡翠城一期房源表及付款表：该表系销售公司提供，拟证明买房人的交款、欠款情况。 4.巴州区人民政府关于翡翠城一期处理意见：拟证明政府的处理意见是对购买顶层跃层的购房户原则上交一套住房。 5.公告：拟证明已经通知原告签订正式的商品房买卖合同。 第三人袁泽周辩称，1.朱平诉讼主体错乱；2.诉讼案由错误；3.诉请的事实及理由均不属实；4.本案诉讼纯属滥用诉权缠诉，没有任何积极意义。综上，如双方无法和解，请法院驳回原告朱平的全部诉请。 第三人袁泽周为证明自己的主张向本院提供如下证据： 1.第三人袁泽周的身份证：拟证明其主体身份资格。 2.四川冠华公司授权委托书、四川冠华公司出具的借条及借款协议：拟证明2006年被告公司授权给冯江儒对外融资并签约的权利，冯江儒以公司名义给我方书立了借条并签订协议明确用房屋抵押，其中包括诉争的702号房屋。我方与被告公司于2006年就已发生了房屋买卖、债权债务关系，双方同意以房抵债，说明我方是善意取得该房屋。 3.政府公告、四川冠华公司办证公开公示通知：拟证明公告交房在2011年-2012年间，公告发出后原告及其父亲抢占了房屋。通知说明我方是以工程款抵扣的房款。 4.702号房屋不动产登记证、（2019）川1902民初6243号民事判决书：拟证明我方已于2019年取得了房屋产权证。在（2019）川1902民初6243号案件判决书中载明：“原告称两房系复式房，房屋一直处于预定状态，后面才变更为两个单独楼层。王允证实被告公司将房屋钥匙交给原告时是空的，没有经过公司认可，原告及其父亲是强占房屋的”。该案判决朱平搬出702号房屋。 5.（2005）巴州民一初字第1807号民事判决书：拟证明我方与被告公司存在债权债务，我是以房抵债取得的房屋。 第三人何淑碧未到庭未向本院提供证据。 第三人肖玉龙、庞丽华辩称，我们是2013年在原告父亲手中买了602号房屋，从2014年开始入住602号房屋至今，现在都没有办证。我们要求四川冠华公司将房产证办下来。 第三人肖玉龙、庞丽华为证明自己的主张向本院提供了与原告父亲朱若陟在2014年签订的房屋转让协议：拟证明其于2014年在原告父亲朱若陟手中购买602号房屋。 本院组织当事人进行证据交换和质证。对原告朱平提出的6组证据。第三人袁泽周质证认为，第1组：原告父亲2015年去世，其母亲2012年去世，该户籍信息未到公安机关注销，已失效，故不能作为定案依据。原告父亲去世后其第一顺序继承人为其妻子及子女，但原告父亲与其母亲是再婚，原告父亲没有子女，原告是否是合法继承人待查，其诉讼资格存疑。火化证真实性无异议，对证明目的有异议。朱飞的承诺书真实性不能核实，没有经过公证，不能达到原告证明目的。其他证据无异议。第2组：承诺是2005年写的，时间较久，承诺系复印件，真实性不能核实，该承诺与本案是两个关系，不能作为定案依据；两份合同是预订和认购合同，不是买卖合同，是预约性质，约定的系6层复式，现复式已不存在。原告应出示合同原件，且被告公司印章模糊没有编码，未经被告公司质证、追认，该合同复印件不能作为定案依据；收据均为复印件且没有公司印章或收款人确认，不能核实真实性、关联性，不符合证据三性。通知为复印件，不符合证据三性。第3组：翡翠小区物业管理处证明超出物业公司证明范围，没有证明力且与本案无关，房屋属于谁应由法律确认；水电气卡与本案无关；《房屋转让协议》系复印件且内容有涂改，对真实性有异议，原告父亲将房屋转让给第三人系另一法律关系；收条系复印件对真实性有异议。第4组：公告真实性认可，公告第六条已载明，且我方已在另案中追究原告的责任。不动产登记档案面积差的信息属实，确实是将复式楼变为单独两层楼。面积统计单情况不明不能核实。第三人的申请办理产权的资料我方认可。办理前的申请是单方的，没有得到有关机关受理，与本案无关。办理后的申请不符合证据三性。对第5、6组证据以认可。 第三人肖玉龙、庞丽华质证认为，对我方与原告父亲签订的合同复印件无异议。对原告出示的其他证据都不清楚。 被告四川冠华公司、第三人何淑碧未出庭参加诉讼，未就庭审中原告提交的1-4组证据发表质证意见。 被告四川冠华公司对原告庭后补交的第5、6组证据质证认为，第5组：证明中表明朱若陟夫妻有两子，现仅由朱平一人来主张权利是不合法的，其主张的权利也不应支持。第6组：印证了当年四川冠华公司按照政府工作要求及规划变动后的房屋状况，把五号楼××号房屋作为一套独立完整的住宅工程款抵房款销售给了袁泽周，原告诉请的该套房屋的权利已因规划调整、政府工作组的指导原则、房屋产权的明确三大因素而失去主张的基础。 第三人何淑碧对原告庭后补交的第5、6组证据予以认可。 结合被告四川冠华公司、第三人袁泽周、何淑碧，第三人肖玉龙、庞丽华的质证意见，本院对原告朱平提供的证据认定如下： 1.原、被告及第三人的身份信息，张著碧、朱若陟的火化证、放弃继承声明：身份信息加盖相应单位印章，本院予以采信；继承声明有本人签字及捺印并经本院电话核实予以认可，本院予以采信。 2.2005年2月2日和2005年12月11日的2份承诺，2006年4月18日、2007年2月1日原告与被告四川冠华公司签订的《房屋预订合同》、《商品房认购合同书》、收据收条4张及通知：对两份承诺，因原告未提交原件进行比对，故对其复印件的效力本院不予采信；因《房屋预订合同》在《商品房认购合同书》附件中已明确该合同有效，《商品房认购合同》虽系复印件，但被告四川冠华公司在该复印件上加盖了公章，同时，结合被告四川冠华公司的辩称意见，对《房屋预订合同》及《商品房认购合同书》本院予以采信；对收据4份，结合被告四川冠华公司提交的房款交纳明细及其辩称意见，对原告提交的2006年4月18日、2006年5月1日、2007年2月1日的收据共计38800元本院予以采信。另一张收据因系复印件，本院不予采信；对被告四川冠华公司的通知，结合被告的辩称，本院予以采信。 3.翡翠小区物业管理处证明、水电气卡、《房屋转让协议》、收条：物管处的证明内容涉及朱若陟的身份及房屋的交付、买卖等内容，超出物管公司的职责范围，故对该证明本院不予采信；对水、电、气卡，因该三张卡均是复印件，且没有证据证明该卡的登记户名系原告，故对三张卡的三性及证明目的本院不予采信；原告与第三人肖玉龙、庞丽华签订的《房屋转让协议》及收条，因第三人在庭审中提交了原件，对其真实性本院予以采信。但因不能证明其具有处分权，故对该证据的合法性及关联性本院不予采信。 4.公告、不动产登记档案、不动产登记申请、房产异议登记申请：因第三人袁泽周对该公告不持异议，故对该项证据本院予以采信。不动产登记档案系相关单位加盖复印属实印章，故本院予以采信。对不动产登记申请及房产异议登记申请，系原告单方制作，故本院不予采信。 5.证明：该证明加盖有单位公章且系原件，本院予以采信。 6.个人及家庭不动产登记记录：该登记记录系原件且加盖有公章，本院予以采信。 对被告四川冠华公司举出的5组证据，原告朱平质证认为，第1组：证实冯家儒所履行的系被告公司的职务行为。第2组：系复印件，对其真实性不予认可，借款协议约定了借款期满抵偿房屋交付，约定到期不归还借款方行使房屋抵押权，而被告与袁泽周签订《商品房认购合同》时还未达到约定的抵偿期，《借款协议》与《商品房认购合同》自相矛盾。借款协议签订和借条书立时原告父亲与被告在2006年4月18日已签订了《房屋预订合同》，该抵押房以预订方式出售给了原告父亲，所签订诉争房抵押行为也未进行依法备案，无法对抗原告父亲买卖行为。《借款协议》载明为金额96万元借款，但所举证据转付资金来源及转付流水记录证据，无法认定借款合同是否履行，借款是否虚假。第3组：付款表系复印件，其真实性无法确认，该付款表载明了原告父亲购房和交款事实，证明被告对彼此间商品房买卖关系的认同。房源表系复印件，对其真实性无法确认，被告对于房源表的举证证明目的不明确，与本案关联性无法体现。第4组：指导原则为巴州区政府处理该项目的指定意见，不具有限制性，不能作为定案的依据。该指导意见明确表明原跃层的必须提供原来层数住房一套，有约定的按约定执行，未界定原来跃层原购房户只能享有原层数，对跃层改变房不享有权利。第5组：公告仅是对该项目部分购房者办理产权证的告知，不能证明原告父亲与被告买卖关系不存在，与备案没有直接关联性。 第三人袁泽周、何淑碧对被告四川冠华公司提交的5组证据均予以认可。 第三人肖玉龙、庞丽华质证认为，不清楚原、被告之间的关系及其证据。 结合原告及第三人的质证意见，本院对被告四川冠华公司提供的证据认定如下： 1.授权委托书：因双方当事人均予以认可，故本院予以采信。 2.被告四川冠华公司与袁泽周的借条、借款协议及确认抵押担保的户型图：因该借条及抵押户型图并不是本案的审理范围，对其关联性本院不予采信。 3.翡翠城一期房源表及付款表：该表中载明朱若陟交纳房款38800元，系其自认的行为，故对于该部分的自认，本院予以采信。 4.巴州区人民政府关于翡翠城一期处理意见：因双方当事人予以认可，故本院予以采信。 5.公告：因该公告系原件，故本院予以采信。 第三人袁泽周举出的5组证据，原告朱平质证认为，第1组：无异议。第2组：证实冯家儒所履行的被告公司职务行为，其与原告发生的行为是合法有效的。借款时间与我方提供的与第三人的合同时间不一致，借款期限未到，不具备借款抵售条件，我方怀疑借条、借款协议的真实性。第3组：坚持我方举证意见，竣工时间是2011年，证明2011前不存在7层，但认购合同书中标注了7层2号，通知载明是工程款抵房，但第三人袁泽周主张的是借款抵房。第4、5组：不符合证据三性，不予认可。（2019）川1902民初6243号民事判决未生效，判决中的证言系孤证，该判决不能作为证据使用。 被告四川冠华公司、第三人何淑碧未出庭未发表质证意见。 第三人肖玉龙、庞丽华质证认为，与其无关，对证据不清楚。 结合原告及第三人肖玉龙、庞丽华的质证意见，本院对第三人袁泽周提供的证据认定如下： 1.身份信息：双方当事人无异议，本院予以采信。 2.委托书、借条及借款协议：因委托书双方均予以认可，故本院予以采信。对于借条及借款协议不是本案审理范围，对其关联性本院不予采信。 3.政府公告、被告四川冠华公司办证公开公示通知：结合双方举证情况及辩称情况，本院对公告予以采信。被告四川冠华公司认可通知，本院予以采信。 4.702号房屋不动产登记、（2019）川1902民初6243号民事判决：不动产登记证书系不动产登记部门制作，本院予以采信。对（2019）川1902民初6243号民事判决书，本院予以采信。 5.（2005）巴州民一初字第1807号民事判决书：对其真实性、合法性予以采信，对其关联性本院不予采信。 第三人肖玉龙、庞丽华举出的1组证据，原告朱平质证认为：无异议。 被告四川冠华公司、第三人何淑碧未出庭未发表质证意见。 第三人袁泽周质证认为，与本案无关。原告父亲与肖玉龙的房屋买卖与本案有利害关系，不能作为证据使用。 结合原告及第三人袁泽周的质证意见，本院对第三人肖玉龙、庞丽华提供的《房屋转让协议》有双方签名及捺印，且系原件，对其真实性本院予以采信。但未举证证明原告具有处分权，故对该证据的合法性及关联性本院不予采信。 为查明案件事实，本院对相关人员进行询问并对现场进行了勘查形成如下记录。1.朱若陟的干部履任表和就业人员登记表；2.勘查笔录；3.与朱飞的通话记录。 原告朱平质证后表示均予以认可。 被告四川冠华公司质证后表示均予以认可。笔录中朱平所说的政府工作中明确要求原告购买复式房型的至少要提供一套房子，恰好证明了我公司提供一套房子的行为并无不妥。 第三人袁泽周、何淑碧质证认为，1.对干部履任表和就业人员登记表予以认可；2.勘验笔录中原告主张规划是私自变更的不属实，房子规划变更是按政府规划来的，政府允许才准修建的；3.通话记录中的部分事实不属实，据自己的知晓朱飞和朱平跟朱若陟一起生活的时候已经成年了。 第三人肖玉龙、庞丽华表示自己不清楚，自己只是在原告父亲处买了房子。 经审理查明，朱若陟、张著碧系原告朱平父亲、母亲。张著碧于2012年1月25日死亡，朱若陟于2015年5月20日死亡。 2006年4月18日，被告四川冠华公司为甲方与朱若陟为乙方签订《房屋预订合同》，约定：“一、乙方自愿在甲方建设的翡翠名城小区一期C型排1-7轴号第六、七楼（复式）预订住房一套，建筑面积155.9平方米，房屋定价为1288元/平方米。享受优惠888元/平方米，即该房屋价为400元/平方米。乙方首次预订金32%，共计20000元，该房总价款为62360元。（以产权证登记的面积为准）。……。五、甲方开盘售房前15天通知乙方到公司售房办签订正式购房合同。甲方代表人：冯江儒，乙方：朱若陟”。合同尾部被告四川冠华公司在甲方处盖章。同日，四川冠华公司向朱若陟出具收条一张，载明：“今收到朱若陟同志交来的购房订金贰万元正（20000.00元）人民币。签订正式售（购）房合同时换成正式收据。此据，收款人：冯江儒”。被告四川冠华公司在收款单位处加盖印章。2006年5月1日，被告四川冠华公司向朱若陟出具收条一张，载明：“朱若陟同志交来预定房屋款壹万贰仟伍佰元正（小写：12500元）。此据，经办人：向明丽”。条据下方加盖被告四川冠华公司印章。 2006年10月28日，被告四川冠华公司为委托单位向被告四川冠华公司股东冯江儒为受托人出具法人授权委托书，载明：“四川冠华房地产开发有限公司现任法定代表人谢英平郑重声明：本公司在巴中科技园南坝小区环山路开发建设的翡翠名城小区工程项目，现委托控股人冯江儒同志全权负责协调处理开发建设的相关事宜。授权范围：协调处理开发建设事宜和有关各方关系及有关遗留问题；代表公司对外融资，并负责谈判、签约。授权期限：自二〇〇六年十月二十八日至二〇〇七年十二月三十一日止”。该委托书下方加盖四川冠华公司印章，法定代表人谢英平签字并加盖印章。 2007年2月1日，被告四川冠华公司为甲方（出卖人）与朱若陟为乙方（认购方）签订《商品房认购合同书》，约定：“朱若陟认购位于巴中市南坝经济开发区六中旁）5幢1单元6层602号砖混结构，面积147.93平方米，单价为1000元，总价为147930元的住房一套。乙方在签订本认购合同时付总房款的26%，即38800元，在签订正式买卖合同时付清全部房款。乙方在接到出卖方通知后一周内到《翡翠城》售楼中心签订《商品房买卖合同》，同时交清下余房款，认购金将自动转为房款，三份认购合同同时具备时，方可正式签署《商品房买卖合同》，此认购合同自行作废，出卖方收回该认购合同，认购方逾期不签合同，视为自动放弃，出卖方有权自行处理该套房屋。乙方所认购房产的建筑面积，以工程竣工验收及政府最后核准之面积为准”，被告四川冠华公司在合同尾部出卖方处盖章，朱若陟在认购方处签名。同时，该合同背面补充约定：“2006年4月18日，四川冠华房地产开发有限公司原法定代表冯江儒与朱若陟签订的房屋预定合同，每平方米400元仍然有效，与本公司认购合同每平方米1000元之间差价为每平方米600元，共计人民币88740元，由冯江儒负责承担，具体账务处理，由冯江儒与四川冠华房地产开发有限公司现行法定代表人谢英平另行结算，与本合同认购人无关。本合同购房人只负责59160元，作为房产总价支付给四川冠华房地产开发有限公司。已缴38800元仍然有效作为购房款（冯江儒、向明丽已出具收据）”。在补充约定下方案外人冯江儒在‘原本公司法人代表确认签字处’签名。同日，冯江儒向朱若陟出具收条一张载明：“朱若陟同志交来房款陆仟叁佰元（2006年7、8、9三月工资抵付房款）此据，收款人：四川冠华公司冯总，2007.2.1”。庭审中，原告表示，2012年其本人出资将翡翠名城5号楼7层2号房屋装修后入住，602号于2014年由其父亲出卖给第三人肖玉龙、庞丽华。2015年5月20日，朱若陟去世，案涉房屋现由其本人实际占有使用。 2008年12月1日，《翡翠城一期》一次性付款表载明：朱若陟，签约时间2007.02.01，房号5-1-602，面积147.93平方米，单价1000元，总价147930元，付款方式一次性，首付款38800元，余款109130元。 同时查明，庭审中，原告及被告表示案涉房屋在修建过程中将原规划的第六层复式房屋变为独立两套房屋，房屋总楼屋由六层变更为七层。 2018年6月26日，翡翠名城（翡翠城）遗留问题处理小组在巴中日报第6935期刊登《通告》载明：“巴州区南坝翡翠名城未办理不动产的39户购房户或抵房户（2018年5月21日列表通知的王芹、李雨洛等39户），请尽快联系翡翠名城遗留问题处理小组…若未按时提交以上资料及未预交税费的购房户或抵房户，即视为放弃办理不动产权证的权利，由此产生的一切经济及法律责任完全由未提交资料及未预交税费的购房户或抵房户自行负责”。 另查明，2019年7月12日，巴中市巴州区天光梁街翡翠名城5号楼7层2号房屋办理不动产权证书，产权证号为：川（2019）巴中市市不动产权第0006972号，权利人为：袁泽周、何淑碧。 2019年11月14日，袁泽周、何淑碧作为原告向本院提起排除妨害纠纷诉讼，要求朱平立即腾空并搬离翡翠名城5号楼7层2号房屋并赔偿租金损失。本院于2020年1月13日作出（2019）川1902民初6243号民事判决书，判决朱平在判决生效之日起三十日内搬离该房屋。朱平不服该判决向巴中市中级人民法院提起上诉，巴中市中级人民法院于2020年5月29日作出维持原判的判决。 还查明，朱若陟干部履历表载明，朱若陟于1980年11月12日填写的亲属有妻子张著碧，儿子朱平（4岁），次子朱非（2岁）。 2019年12月25日，朱飞以书面形式出具了《放弃继承声明书》，表示自愿放弃对其父亲朱若陟、母亲张著碧坐落于南坝翡翠城5幢1单元702号房产的继承权，由其哥哥朱平独自继承，放弃继承是其本人自愿并清楚放弃继承的法律效果。 以上事实，有原、被告的身份信息，原告的陈述，被告答辩，第三人陈述，火化证，《房屋预订合同》，《商品房认购合同书》，收据、公告、干部履历表、（2019）川1902民初6243号民事判决书，不动产权证书及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效。原告父亲朱若陟与被告四川冠华公司签订的《商品房认购合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同，故原告作为朱若陟的继承人现要求确认该合同系合法有效的诉请，本院予以支持。 关于原告要求被告四川冠华公司为第三人肖玉龙、庞丽华办理并交付巴中市巴州区天光梁街“翡翠名城”5号楼602号房屋的不动产权证书的诉请。因第三人肖玉龙、庞丽华与被告四川冠华公司并无任何合同关系，四川冠华公司也无法定义务为第三肖玉龙、庞丽华办理不动产产权证书，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 关于原告要求被告四川冠华公司为其本人办理并交付巴中市巴州区天光梁街翡翠名城5号楼702号房屋的不动产权证书的诉请。根据庭审查明的事实，朱若陟与被告四川冠华公司签订《商品房认购合同书》约定认购的房屋为“5号楼2单元6楼（靠公路边）2号（面积147.93㎡，复式）”，但规划变更后原6+1复式变更为6、7两层独立的两套房屋，变更规划后7层2号房屋现已登记在第三人袁泽周、何淑碧的名下，对于第三人袁泽周、何淑碧以所有权人要求原告腾空该房屋的诉讼已由生效判决进行确认。第三人袁泽周与被告四川冠华公司的合同效力并非原告在本案中的诉讼请求，不是本案的审查范围，原告认为第三人袁泽周与被告四川冠华公司签订的合同是虚假的主张，本院不予采信。综上，对于原告的上述诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下： 一、原告朱平父亲朱若陟与被告四川冠华房地产开发有限公司于2007年2月1日签订的《商品房认购合同书》合法有效； 二、驳回原告朱平的其他诉讼请求。 本案受理费11400元，由原告朱平负担7600元，被告四川冠华房地产开发有限公司负担3800元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  陈泓燕 人民陪审员  刘远芳 人民陪审员  赖金华 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  郭兴星 书 记 员  贺琳芝