河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初3311号原告董付玲，女，汉族，1988年11月14日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人施文涛、孙光辉，河南华豫律师事务所律师。被告苏永梅，女，回族，1969年2月25日出生，住山东省曹县。被告商丘市家美房地产中介有限公司，住所地商丘市梁园区八一路南神火大道东一中新苑门面房北数18号。统一社会信用代码91411402MA3X9KRE2J（1-1）。法定代表人袁德印，职务经理。原告董付玲与被告苏永梅、商丘市家美房地产中介有限公司（以下简称家美公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年4月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭审理了本案。原告董付玲及其委托诉讼代理人孙光辉，被告家美公司法定代表人袁德印到庭参加诉讼，被告苏永梅经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董付玲起诉称：原告于2018年7月与二被告签署房屋买卖合同，约定原告购买被告苏永梅罗马花园42号楼1单元6层1-602号商品房一套，总房款540000元，原告于2018年7月10日将首付款支付给苏永梅，此后每月将3674元按揭款汇至苏永梅账户。后该房屋产权证迟迟未下来，2020年4月，因被告与他人的纠纷导致该房屋被梁园区法院查封。被告苏永梅的行为已经构成了根本违约，被告家美公司作为专业的房地产中介机构，在收取了中介费后，有办理产权过户、行情调查、收集有关政策变动信息、进行各种形式的信息发布活动的义务，对于罗马花园自2017年8月就存在的纠纷不断，开发商资金紧张、延期交房、房产证迟迟办不下来等一系列足以影响购房人购房意向的重要事实，未予调查告知，未提供与订立合同有关的真实情况。对于已经存在的风险以及在买卖合同签订之前已经存在的房产证难以办理、房产难以过户问题，被告家美公司存在故意隐瞒的情形，对于原告的损失存在过错。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法判决:一、解除原、被告双方签订的房屋买卖合同、房屋买卖协议；二、被告苏永梅退还原告房屋首付款171900元、22个月的按揭款80814元及利息；三、被告苏永梅退还物业垃圾清运费、电梯费、装修期间押金、电费等共计5070.68元；四、被告苏永梅支付原告违约金108000元；五、被告家美公司承担连带赔偿责任；六、本案诉讼费及其他费用由被告承担。被告家美公司答辩称：1、2018年7月董付玲和苏永梅签订居间合同，答辩人是中间方，原告把答辩人列为被告是不合理的。2、原告称罗马花园自2017年8月就存在问题，涉案房屋是2020年4月份因为苏永梅的问题所产生的，原告说从2017年8月份就开始有纠纷不是事实。3、关于房产证难以下来，以及房产难以过户的问题，说答辩人予以隐瞒，这也不是事实。原因是按国家规定办理房产证是在交房之后365个工作日，现在涉案房产已经走着贷款程序，说明五证齐全，所以说原告把答辩人列为被告，对原告的损失存在过错答辩人是不认同的。被告苏永梅未答辩，也未向本院提交证据。本院归纳本案的争议焦点问题如下：1、被告家美公司是否为适格被告？2、原告请求解除双方的房屋买卖合同、协议及被告返还购房款和按揭款，并支付违约金和赔偿损失有无事实和法律依据？本院经审理确认事实如下：2018年7月1日，原告董付玲通过被告家美公司居间介绍购买被告苏永梅住房一套，三方签订房屋买卖合同一份；2018年7月10日，原告（乙方）与被告苏永梅（甲方）又签订房屋买卖协议一份，两份合同（协议）主要约定：甲方将位于罗马花园42幢1单元6层1-602号住房面积为128.88平方米，总房款54万元出售于乙方；首付款201900元，自本协议生效当日甲方将房屋交付乙方，交房当日乙方向甲方支付171900元，过户当日乙方向甲方支付剩余30000元，至此总房款全部结清；银行贷款338000元由乙方按月准时还款，等到此房屋产权证下来后20日内办理过户手续；甲方须保证该房屋无权属争议、无债务纠纷等其它，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，向另一方支付房屋成交价的百分之二作为违约金。协议签订当天，原告向被告苏永梅支付首付款171900元，被告苏永梅出具收条一份，并将房屋钥匙交付原告。2018年7月10日，原告向罗马花园物业交纳装修期间押金、垃圾清运费和押金、水费、电梯费等4971元；7月30日交纳电费99.68元。从2018年7月份起至2020年4月份，原告每月向被告苏永梅按揭贷款账户转款共计22次80814元，用于归还银行按揭贷款。原告收到房屋后，未进行装修入住。后因被告苏永梅与案外人发生纠纷,涉案房屋被法院查封，原告提起诉讼。本院认为，原告董付玲与被告苏永梅签订的房屋买卖合同（协议）系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，为有效合同。在合同履行过程中，因被告苏永梅与案外人发生纠纷，涉案房屋被法院查封，以致房屋不能过户到原告名下，合同无法继续履行，属被告苏永梅违约，现原告以合同目的不能实现为由，诉请解除与被告苏永梅之间的房屋买卖合同关系，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告已支付的购房款171900元及22个月的按揭贷款80814元，合计252714元，被告苏永梅依法应返还原告，对资金占用期间原告的利息损失，被告依法应予赔偿。原告要求被告苏永梅返还已支付的购房款252714元及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。利息按同期中国人民银行贷款利率（2019年8月19日前）和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日后）标准，从被告苏永梅收款之日起分段计算至判决之日（2020年6月22日）合计为18033.61元，判决后的利息，以购房款252714元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告苏永梅还清原告购房款时止。被告苏永梅因与案外人纠纷，造成本案合同不能履行，应承担违约责任，虽然对双方签订的合同予以解除，但不影响合同中违约条款的效力。按照合同约定的违约方向另一方支付房屋实际成交价的百分之二作为违约金，被告苏永梅应向原告支付违约金10800元,原告请求违约金超过10800元部分，本院不予支持。原告在接收房屋后，向物业公司交纳的装修期间押金和垃圾清运押金，原告可向物业公司要求返还；向物业公司交纳的垃圾清运费、电梯费、电费、水费等，系原告使用涉案房屋及日常生活所产生的费用，原告要求被告苏永梅返还上述费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。本案中涉及两个民事法律关系，一个是原告与被告苏永梅之间的房屋买卖合同关系，另一个是委托人与中介方（被告家美公司）之间的居间合同关系。本案系房屋买卖合同纠纷，非居间合同纠纷，被告家美公司非房屋买卖合同当事人，不承担房屋买卖合同中的权利和义务，本院在本案中只对涉案合同中原告与被告苏永梅之间的房屋买卖合同关系进行处理，对居间合同关系本案不予审理，当事人可另案提起诉讼。故原告主张被告家美公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告苏永梅未到庭应诉，也未举证，视为其放弃答辩及质证权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、解除原告董付玲与被告苏永梅于2018年7月1日签订的《房屋买卖合同》和2018年7月10日签订的《房屋买卖协议》。二、被告苏永梅返还原告董付玲购房款252714元及利息18033.61元（计算至2020年6月22日。2020年6月23日后的利息，以252714元为基数,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至被告苏永梅还清购房款之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、被告苏永梅支付原告董付玲违约金10800元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回原告董付玲的其他诉讼请求。如果被告苏永梅未按本判决第二、三项指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费6786.8元，减半收取3393.4元，财产保全费2345元，合计5738.4元，由原告董付玲负担538.4元，被告苏永梅负担5200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  张晓旭法官助理殷刚二〇二〇年六月二十二日书记员  宋葳粮