江西省上饶市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣11民终974号 上诉人（原审被告）：郑云帮，男，1985年7月26日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。 委托代理人：程唯实，江西瀛赣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程德勇，男，2000年2月23日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。 委托代理人：杨彩英，女，1969年11月13日出生，汉族，住江西省上饶市信州区，系原告程德勇母亲。 第三人：仇恒凤，女，1973年11月14日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。 上诉人郑云帮与被上诉人程德勇、第三人仇恒凤房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 郑云帮上诉请求：1、撤销信州区人民法院赣1102民初204号《民事判决书》第一项判决，依法改判向被上诉人支付17,600元租金。2、本案上诉费及相应诉讼费由被上诉人承担。3、在疫情期间的租金应当予以减免。事实和理由：一、被上诉人在2019年10月10日至2019年12月21日期间对案涉房屋停水、停电、锁门等行为是根本违约而非履行瑕疵，上诉人不应支付期间租金。理由是：1、被上诉人负有向上诉人交付可使用的房屋的合同义务。2、被上诉人在无法达到变更合同目的，又不选择解除本案租赁关系的情况下，拒绝履行交付可使用的房屋的合同义务，属于违约行为。3、供水、供电是商铺能够使用的最低要求，上诉人将案涉房屋停水、停电、锁门本质上是未履行合同义务。上诉人在被上诉人未履行合同义务的情况下，不应支付2019年10月10日至2019年12月21日期间的租金。二、上诉人对于本案租赁合同的解除不存在过错,不应承担违约责任。1、若按《租赁合同》的约定，上诉人确应于2019年11月29日支付后半年的租金，但2019年11月29日仍在被上诉人违约行为的持续期间，上诉人有权拒绝履行支付租金的义务。上诉人郑云帮在2019年11月29日，因被上诉人拒绝履行交付可使用房屋的义务，其有权拒付租金。三、关于疫情期间的租金，一审法院没有正确适用最高院及省高院关于疫情期间处理合同纠纷的法律规定，没有对疫情期间的租金进行相应的减免，从公平原则看，上诉人在疫情期间没有使用过该店铺，没有获取相关利益，其租金应当予以减免。 被上诉人程德勇答辩称，1、被上诉人在取得商铺所有权后，与上诉人协商租金问题，在双方协商无果后，被上诉人曾多次向上诉人传递其立即搬离商铺的意思，只因上诉人强行占用被上诉人商铺，被上诉人在报警仍然无果的情况下，才不得不认可双方按前合同履行。2、2019年11月18日，被上诉人明确告知其搬离被上诉人所有的商铺，上诉人并未搬离商铺。3、同意按老合同付租金的时间是2019年12月9日，房租按老合同算2019年10月8日-2020年4月24日止，有6个月零17天，即房租36,116元。 第三人仇恒凤未到庭答辩。 程德勇向一审法院起诉请求：1．要求判令解除原、被告之间的《黄金水岸商铺房屋租赁合同》；2．要求判令被告立即返还租用商铺；3．要求判令被告从2019年9月18日起至2019年12月17日支付3个月商铺租金人民币19,729.35元（每月6,576.45元），之后租金计算至商铺交还之日止；4．要求判令被告支付迟延支付租金的8‰的罚金人民币9,469.8元（按每天所欠租金的8‰，暂计至起诉之日，之后罚金要求计算至被告付清租金之日止）；5．本案诉讼费用由被告全部承担。其后，原告程德勇将其诉讼请求变更为：1．要求判令解除原、被告之间的《黄金水岸商铺房屋租赁合同》，将租赁物恢复原状；2．要求判令被告立即返还租用商铺；3．要求判令被告从2019年9月18日起至2019年3月24日支付6个月零6天商铺租金34,100元（每月5,500元）；4．要求判令被告支付迟延支付租金的8‰的罚金18,004.8元（按每天所欠租金的8‰算至店铺归还之日）；5．本案诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2018年11月，被告与原房东黄纯签订了《黄金水岸商铺房屋租赁合同》，约定：自2018年11月28日起至如2021年11月27日止将上饶市信州区水南街340号黄金水岸6号楼店面出租给被告，每月租金5,500元；如无故拖欠租金，每逾期一日需向甲方支付当次应缴租金的8‰的罚息，逾期超过15天还未支付租金的，视为违约，需承担本合同规定违约责任和违约金；在租赁期内未征得甲方的同意，乙方不得向第三方转租该店铺；乙方无故逾期交付房租超过15天仍未支付，视同违约，承担违约责任，除了没收押金，还应缴交因延迟支付租金产生的罚息，并且甲方有权无条件收回房屋另行租赁。合同签订后，被告从2018年11月28日起搬进商铺经营使用至今，从2019年5月27日起就未交租金。2019年9月18日原告通过福建省福州市中级人民法院拍卖竞得该房产，随即原告根据买卖不破承租规定，让被告继续承租该店铺，但要求被告从2019年9月18日起房租按相邻店铺房租价款交给原告，被告拒绝，之后在水南派出所调解下，被告要求如按原合同价马上就交，原告当即同意，可被告又改口说：他是与人合伙承租的，要与合伙人通个气第二天就交，但拖至今日仍分文未交；另外，被告从2019年3月8日起，将商铺单独隔出32.89平方米出租给第三人仇恒凤，收取租金壹年租金22,800元，违反了《黄金水岸商铺房屋租赁合同》约定不得转租的约定，请求法院判令从2019年9月18日起该转租款由原告收取。综上所述，原告认为债务依法应当清偿，被告一拖欠租金已构成根本违约，为保护原告合法权益，现根据法律规定特具状起诉，请予以支持原告的诉讼请求。 一审法院认定事实：2018年11月，被告郑云帮（承租方）与黄纯（出租方）签订《黄金水岸商铺租赁合同》，约定由郑云帮租赁江西省上饶市水南街340号黄金水岸号楼店面，租期为2018年11月28日至2021年11月27日，租赁期第一年月租为5500元，其后每年递增一次，租金在上一阶段年租金的基础上递增10%，租金的支付方式为半年（6个月）支付一次，第一次支付时间为2018年11月28日。被告郑云帮租赁该店面用于家电销售。2019年3月8日，被告郑云帮将其租赁房屋进行了筑墙分割，并作为出租方与第三人仇恒凤签订《租房协议》，将分割出的部分租赁给了第三人仇恒凤，租赁期限为2019年3月13日至2020年3月13日。因黄纯对他人负有债务，2019年4月23日福建省福州市中级人民法院对黄纯立案执行。2019年9月18日，原告程德勇通过在福建省福州市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖竞得江西上饶市信州区的房产，当日程德勇交纳保证金14万元，2019年9月27日支付余款147万元，2019年9月30日程德勇签署《拍卖成交确认书》，2019年10月8日福建省福州市中级人民法院出具（2019）闽01执872号之三执行裁定书，裁定上述房产归程德勇所有。2019年9月18日，原告程德勇认为买卖不破租赁，认可被告郑云帮租赁事实，但其要求郑云帮按相邻店铺租赁价格支付租金，被告郑云帮坚持按原租赁价格支付租金，双方协商未果。2019年10月10日左右，原告程德勇对被告郑云帮所租赁店面实行停水停电，持续70余天。原告程德勇另有对店面采取锁门等措施。2020年3月24日，被告郑云帮告知程德勇停止租赁。 一审法院认为:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告程德勇通过参与司法拍卖购买案争店面，但所有权变动自福建省福州市中级人民法院出具的执行裁定书生效之日时发生效力，故原告程德勇取得案争房产所有权自2019年10月8日起。原告程德勇取得房屋所有权后可依租赁行为是否符合“买卖不破租赁”条件进而决定是否行使合同解除权。原告程德勇认为租赁行为符合“买卖不破租赁”条件进而要求被告郑云帮支付租金，并非行使合同解除权，故《黄金水岸商铺房屋租赁合同》在原告未行使解除权之前仍然有效，该合同效力及于已取得所有权的原告程德勇，原告程德勇负有交付符合合同约定租赁物之义务，被告郑云帮则应按合同约定交付租金。虽租赁合同约定出租物系店面，但同时交付配套的能满足生产生活所需的水电、经营环境符合基本的交易习惯，原告程德勇在郑云帮租赁期间停水、停电、锁门等行为，考虑被告郑云帮使用租赁物为家电销售，上述行为会对该经营行为造成较大影响，属于重要履约内容，原告程德勇履行合同瑕疵，停水、停电、锁门期间租金应予酌情减免，本院酌定2个月又10天期间租金按2,000元/月计算（合计4,667元）。原、被告自愿协商确认2020年3月24日合同解除，符合法律规定，本院予以认可。现无证据证明被告郑云帮自2019年10月8日起至2020年3月24日止除2个月又10天停水停电期间外还有其他交付租赁物不符合合同约定之情形，故被告郑云帮应就该段时间的租金足额按期交纳，并承担违约责任。违约金计算基数为3个月又6天的月租（17,600元），该段租金的交纳时间按照合同约定支付时间为2019年11月28日，故其违约金计算周期为2019年11月29日起至该笔债务履行完毕之日止；关于违约金利率，因原被告双方约定违约金过高，本院依法予以调整，按年利率12%予以计算；关于解除合同及返还店铺的问题，原、被告已于2020年3月24日对停止租赁达成一致意见，被告郑云帮已返还店铺，合同已约定解除且原告诉请的要求返还店铺被告已履行，无须本院判决确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条，规定，判决如下：一、被告郑云帮应于本判决书生效之日起十日内支付原告程德勇2019年10月8日至2020年3月24日期间租金22,267元并支付违约金（违约金以17,600元为基数，按年利率12%自2019年11月29日计算至该笔债务履行完毕之日止）；二、驳回原告程德勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,103元，减半收取551.5元，由被告郑云帮负担235元，原告程德勇负担316.5元，原告已预交2,206元诉讼费，多交部分予以退还。 被上诉人程德勇在二审中提交的证据有：1、水费缴费凭证一张，证明被上诉人2019年10月份帮上诉人缴交的水费；2、律师函一份，2019年11月15日发了律师函给上诉人，要求其缴纳租金，不缴纳就搬离；3、收到律师函的签收单。上诉人质证如下：1、水费单的真实性合法性无异议，但关联性有异议，这是合同解除后产生的。2、针对律师函的真实性无异议，但对其合法性及关联性有异议，律师函二审期间客观存在，不属于新证据，律师函的内容未涉及解除合同，且还要求上诉人支付停水停电期间的租金，发出律师函后，双方也就沿用原合同继续租赁达成过协议，律师函并没有起到解除合同的作用。本院认为，对上述证据的真实性本院予以确认，结合一审查明的事实和本案的其他证据，本院认为上述证据与本案无关联性，故本院不予确认。 本院查明的事实与一审查明的一致，有当事人陈述及其他证据在卷为证。 本院认为，一、关于是否支付2019年10月10日至2019年12月21日期间房屋租金的问题。上诉人认为，被上诉人在2019年10月10日至2019年12月21日期间对案涉房屋停水、停电、锁门等行为属于根本违约而非瑕疵履行，故上诉人不应支付在此期间的租金。本院认为，上诉人郑云帮使用租赁物为家电销售，故被上诉人程德勇在郑云帮租赁期间停水、停电、锁门等行为会对该经营行为造成较大影响，但上诉人仍在此期间未停止经营，一审认定被上诉人停水、停电、锁门等行为属于瑕疵履行并无不当，故对其期间租金酌情减免，酌定2个月又10天期间租金按2,000元/月计算，本院依法维持。 二、上诉人是否承担延迟交纳租金的违约责任。上诉人认为，对于本案租赁合同的解除不存在过错,不应承担违约责任。本院认为，按照《黄金水岸商铺房屋租赁合同》关于租金的约定，租金的支付方式为半年支付一次，且在上一期店租到期日前5天支付下一期店租。根据上述约定，故上诉人应于2019年11月28日前五日交纳租金给被上诉人。根据买卖不破租赁的规定，双方应按照原租赁合同履行义务、享受相关权利，但因双方当事人对是否按《黄金水岸商铺房屋租赁合同》的约定交纳租金，并未达成一致意见，根据双方陈述，上诉人认为，双方达成按原租赁合同交纳租金的时间为2019年12月21日，被上诉人则认为，该时间是2019年12月9日，本院认为，在双方均未提交证据证实具体日期的情况下，本院依法认定2019年12月9日作为双方一致同意按原租赁合同交纳租金的时间点，故上诉人郑云帮应当在2019年12月9日前向被上诉人交纳租金。因无证据证明上诉人郑云帮自2019年10月8日起至2020年3月24日止除2个月又10天停水停电期间外还有其他交付租赁物不符合合同约定之情形，故上诉人郑云帮应就该段时间的租金足额按期交纳，并承担违约责任。违约金计算基数为3个月又6天的月租（17,600元），违约金计算周期为2019年12月10日起至该笔债务履行完毕之日止。一审法院认定违约金的起算点不当，本院依法纠正。关于违约金利率，因双方约定违约金过高，一审法院依法按年利率12%予以调整，不违反法律规定，本院依法支持。 三、关于疫情期间的租金是否减低。上诉人认为，一审法院没有正确适用最高院及省高院关于疫情期间处理合同纠纷的法律规定，没有对疫情期间的租金进行相应的减免，从公平原则看，上诉人在疫情期间没有使用过该店铺，没有获取相关利益，其租金应当予以减免。本院认为，最高院及省院关于疫情期间对于合同纠纷处理的规定，只是倡导性质的，具体是否减免，还要依据个案的具体情况。本案中，因双方当事人按原租赁合同交纳租金，相比同地段相同面积店铺的租金而言，上诉人的权利也已比较均衡。故，上诉人的上诉意见，本院不予采纳。 另，关于解除合同及返还店铺的问题，双方当事人已于2020年3月24日对停止租赁达成一致意见，上诉人郑云帮已返还店铺，故双方于2020年3月24日解除租赁合同。一审法院未对双方解除合同的事实予以确认，显属不当，本院依法纠正。 综上，上诉人郑云帮应当支付2019年10月8日起至2020年3月24日期间的租金共计22，267元，违约金计算基数为17,600元，违约金计算周期为2019年12月10日起至该笔债务履行完毕之日止。 综上所述，上诉人郑云帮的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初204号民事判决第一项、第二项； 二、上诉人郑云帮与被上诉人程德勇之间的《黄金水岸商铺房屋租赁合同》自2020年3月24日起解除； 三、上诉人郑云帮应于本判决书生效之日起十日内支付被上诉人程德勇租金22，267元并支付违约金（违约金以17,600元为基数，按年利率12%自2019年12月10日计算至该笔债务履行完毕之日止）； 四、驳回上诉人郑云帮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,103元，减半收取551.5元，由郑云帮负担245元，被上诉人程德勇负担306.5元，被上诉人程德勇已预交2,206元诉讼费，多交部分予以退还。二审案件受理费50元，由上诉人郑云帮负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 扬 审判员 毛丽丽 审判员 李少琴 二〇二〇年六月二十三日 书记员 刘 洋