贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2198号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：贵州隆堡盛景旅游开发有限公司。住所地:贵州省遵义市仁怀市鲁班街道隆堡景区。法定代表人：鄢露，该公司经理。委托诉讼代理人：任轻松，贵州仁致律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宪芬，该公司股东。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：仁怀市人民政府鲁班街道办事处。住所地:贵州省仁怀市鲁班街道双龙社区。负责人：曾凡立，该办事处主任。委托诉讼代理人：郑弟龙，该办事处副主任。委托诉讼代理人：徐旭，贵州雅实律师事务所律师。上诉人贵州隆堡盛景旅游开发有限公司（以下简称“盛景旅游开发公司”）因与被上诉人仁怀市人民政府鲁班街道办事处（以下简称“鲁班街道办事处”）合同纠纷一案，不服仁怀市人民法院（2019）黔0382民初6069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛景旅游开发公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持其反诉请求。事实和理由：鲁班街道办事处在一审中出示的《强制拆除违法建筑决定书》载明的处罚对象是隆堡社区居委会，处罚的行为是隆堡社区居委会未经土地行政主管部门审批许可，违法占地修建隆堡社区水上乐园，导致水上乐园被拆除的原因不是因为盛景旅游开发公司的建设行为，而是因鲁班街道办事处提供的租赁物存在权利瑕疵导致。鲁班街道办事处辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。鲁班街道办事处向一审法院起诉请求：解除鲁班街道办事处与盛景旅游开发公司于2017年3月14日签订的《租赁协议书》。盛景旅游开发公司向一审法院反诉请求：一、确认鲁班街道办事处与盛景旅游开发公司于2017年3月14日签订的《租赁协议书》无效；二、鲁班街道办事处赔偿盛景旅游开发公司损失6346530元。一审法院认定事实：2017年1月9日，仁怀市人民政府作出仁府专议[2017]4号《鲁班隆堡水上乐园项目建设专题会议纪要》，原则同意鲁班街道通过招商引资方式建设水上乐园项目。2017年3月14日，鲁班街道办事处与盛景旅游开发公司签订《租赁协议书》，协议书内容为：“出租方：鲁班街道办事处（以下简称甲方），承租方：盛景旅游开发公司（以下简称乙方）……根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方就隆堡水上乐园的租赁事宜达成如下协议，以资双方共同遵守。一、租赁标的物及租赁目的。1.甲方将其位于鲁班街道办事处隆堡社区水上乐园共计面积23941平方米租给乙方作水上娱乐项目开发使用。乙方不改变水上乐园的用途和破坏性使用。……二、租赁期限、免租期及租金。1.租赁时间为10年，即从2017年3月20日起至2027年3月19日止，共计10年。本租赁协议双方确认，甲方给予乙方180日的建设免租期，该约定的建设免租期间内，甲方不计收乙方租金，该建设免租期不得因任何事由而发生延长或变更。建设免租期间为从2017年3月20日起至2017年9月19日止。3.建设免租期间，乙方虽不交纳租金，但仍受本租金协议约束，除不可抗力外，乙方原因导致水上乐园设施出现任何形式的风险、责任及损害等事项，均须由乙方向甲方承担损害赔偿责任。4.租金每年度为人民币200000元。5.租金以人民币统一结算，按每租赁期年度结算，先交后用，首笔租金应于本租赁协议签订时一次性全额支付，以后支付日期为每租赁期年度届满之日前三十日内一次性全额支付。6.针对水上乐园目前实际情况，如由甲方进行补漏和清淤后再租赁给乙方，甲方将需用大量资金。为了加快推进项目落地，加快“农旅一体化建设”，甲方进行现状出租给乙方，便于施工组织，甲方补助乙方共计人民币30万元，分三年进行补助完毕，每年补助10万元，甲方在乙方交纳当年租金后30日内补助给乙方。……三、甲方的权利义务。4.水上乐园租赁期间，如因不可抗力因素等非人为原因，造成合同不能继续执行时，合同自行终止，甲乙双方互不追究责任。如因甲方或上级政府规划调整等原因造成合同不能继续履行时，对乙方造成的投资损失由乙方协商解决。……四、乙方的权利义务。1.在法律规定和协议约定的范围内，按照水上乐园的正常使用功能使用和管理水上乐园，不受甲方干预。……3.按约定交纳租金，如超过壹月不交租金，甲方有权收回租赁水上乐园，并且不承担任何赔偿或补偿责任。……五、违约责任。1.乙方未按本协议定期支付租金，甲方按每日1%收取欠交租金的滞纳金，超过壹月不交租金，甲方有权单方面无条件立即解除本协议，收回租赁水上乐园水体。……”协议签订后，盛景旅游开发公司仅于2018年12月3日向鲁班街道办事处支付租金100000元，之后未支付，现鲁班街道办事处以盛景旅游开发公司未按约定支付租金为由，诉至原审法院主张解除合同。双方签订《租赁协议书》后，盛景旅游开发公司在开发使用过程中，曾多次被仁怀市综合行政执法局下达《责令改正通知书》、《责令改正（停止）违法行为通知书》，被责令立即停止违法建设，因未整改，隆堡景区水上乐园上的建（构）筑物于2019年8月7日被仁怀市综合行政执法局强制拆除，现该水上乐园已不具备经营条件，处于废弃状态。盛景旅游开发公司于2019年将仁怀市综合行政执法局列为被告，提起行政诉讼，请求人民法院判决撤销仁怀市综合行政执法局作出的《限期拆除违法建（构）筑物通知书》，习水县人民法院于2019年10月25日判决确认仁怀市综合行政执法局于2019年8月4日对盛景旅游开发公司作出的《限期拆除违法建（构）筑物通知书》违法。受盛景旅游开发公司、鲁班街道办事处共同委托，贵州世强价格评估有限公司对隆堡景区水上乐园投资及拆除费用进行了估价，于2019年8月4日出具贵世价评[2019]42号价值评估报告，评估结果：估价对象于评估基准日在本次估价目的下的公开市场价值为15851300元，其中投资价值15487300元，拆除费用364000元。根据该报告，隆堡景区水上乐园土建部分评估值为5973506元，土建零星工程评估值为373024元，合计6346530元。隆堡景区水上乐园被强拆后，盛景旅游开发公司认为土建部分及土建零星工程费用应由鲁班街道办事处承担，遂提起反诉。一审法院认为，本案争议焦点为双方所签订的《租赁协议书》是否为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方因土地租赁而签订的《租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，现有证据不能证明案涉协议违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也不具有其他法定无效情形，应确认为有效合同。盛景旅游开发公司请求确认合同无效的反诉请求，于法无据，不予支持。就鲁班街道办事处主张解除双方于2017年3月14日签订的《租赁协议书》的诉请。根据《租赁协议书》第二条约定，租赁时间从2017年3月20日起至2027年3月19日止，共计10年，其中2017年3月20日起至2017年9月19日止为建设免租期间，该期间不计收租金。每年度的租金为200000元，按每租赁期年度结算，先交后用，首笔租金应于本租赁协议签订时一次性全额支付，以后支付日期为每租赁期年度届满之日前三十日内一次性全额支付。扣除免租期租金，盛景旅游开发公司应在协议签订时即2017年3月14日支付首笔租金100000元，但盛景旅游开发公司于2018年12月3日支付，并未按约定支付后续租赁费，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，及协议第四条第3款“按约定交纳租金，如超过壹月不交租金，甲方有权收回租赁水上乐园，并且不承担任何赔偿或补偿责任”的约定，鲁班街道办事处可以依据之前的约定主张解除合同。当然，为保证合同安定性，防止滥用单方解除权，侵害合同相对方合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，鲁班街道办事处主张解除合同，应当先通知盛景旅游开发公司，或者催促其在合理期限内支付租金，在未催告的情况下即以未交付租金为由主张解除合同，显然违背双方订立合同的初衷，不应得到支持，但因隆堡景区水上乐园上的建（构）筑物已于2019年8月7日被仁怀市综合行政执法局强制拆除，且盛景旅游开发公司在答辩时亦认可合同客观上已不能继续履行，解除合同更有利于减少双方损失，故对鲁班街道办事处关于解除合同的诉请，予以支持。关于盛景旅游开发公司要求鲁班街道办事处赔偿其损失6346530元的诉请，因双方尚未就合同解除后的租金结算、财产返还、过错责任、损失赔偿等进行协商，本案尚不具备对此予以处理的基础，如盛景旅游开发公司认为因解除合同给其造成了经济损失，或其在租赁期间对租赁物进行了升级改造，客观上提升了租赁物的使用价值，可以在双方清算，返还租赁物时与鲁班街道办事处协商处理，若协商不成，另案主张。据此，对盛景旅游开发公司该项诉请，原审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除仁怀市人民政府鲁班街道办事处与贵州隆堡盛景旅游开发有限公司于2017年3月14日签订的《租赁协议书》；二、驳回贵州隆堡盛景旅游开发有限公司请求“判决确认盛景旅游开发公司、鲁班街道办事处于2017年3月14日签订的《租赁协议书》无效”的反诉请求；三、驳回贵州隆堡盛景旅游开发有限公司请求“鲁班街道办事处赔偿盛景旅游开发公司损失6346530元”的反诉。本诉案件受理费60元，由贵州隆堡盛景旅游开发有限公司负担；反诉案件受理费28113元，由贵州隆堡盛景旅游开发有限公司负担30元，其余28083元退还贵州隆堡盛景旅游开发有限公司。本院二审期间，盛景旅游开发公司向本院提交了仁怀市综合行政执法局于2019年8月4日作出的限期拆除违法建（构）筑物通知书，拟证明水上乐园被拆除是基于隆堡社区的违法占地行为，而不是盛景旅游开发公司的建设行为。鲁班街道办事处向本院提交了一份行政起诉状，拟证明盛景旅游开发公司修建的建筑物系违法建筑而被行政机关拆除，鲁班街道办事处对盛景旅游开发公司产生的损失没有过错。本院经审理查明：盛景旅游开发公司于2020年3月11日向贵州省习水县人民法院起诉要求确认仁怀市综合行政执法局强制拆除水上乐园的行政行为违法。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，盛景旅游开发公司与鲁班街道办事处于2017年3月14日签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决解除双方签订的《租赁协议书》，双方对此均未上诉，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该条款中规定的损失主要是指当事人因合同解除而遭受的损失。本案中双方签订《租赁协议书》的目的，是基于盛景旅游开发公司租用涉案土地用于水上乐园的建设及经营，后因仁怀市综合行政执法局的强制拆除行为，导致水上乐园项目无法继续运营，进而导致双方签订的《租赁协议书》解除。盛景旅游开发公司上诉称其遭受的损失是因为鲁班街道办事处提供的租赁物存在权利瑕疵导致，因双方在《租赁协议书》中并未对租赁土地性质进行约定，也未约定鲁班街道办事处负有为租赁土地办理相应的审批手续的义务，故对盛景旅游开发公司该上诉理由，本院不予采纳。盛景旅游开发公司已向人民法院起诉确认仁怀市综合行政执法局的强制拆除行为违法，如人民法院判决确认仁怀市综合行政执法局的强制拆除行为违法，盛景旅游开发公司可提起行政赔偿要求仁怀市综合行政执法局赔偿相应损失。在仁怀市综合行政执法局是否赔偿盛景旅游开发公司损失以及赔偿损失的范围及金额均未确定的情况下，盛景旅游开发公司因解除涉案《租赁协议书》而遭受的损失亦无法确定，盛景旅游开发公司可在提起行政赔偿后，根据获得行政赔偿的情况，另行主张其因合同解除而遭受的损失。综上所述，贵州隆堡盛景旅游开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由贵州隆堡盛景旅游开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年六月二十二日法官助理朱桃书记员田林