江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1470号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郑坚勇，男，汉族，1972年6月4日出生，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：郑里，女，系郑坚勇女儿。住江西省南昌市西湖区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐令梅，女，汉族，1966年3月17日出生，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：付树根，南昌市青山湖区罗家镇法律服务所法律服务工作者。 上诉人郑坚勇、徐令梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院作出的（2020）赣0111民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑坚勇上诉请求：1.请求撤销南昌市青山湖区人民法院作出的（2020）赣0111民初116号民事判决书第二、三项判决，并改判上诉人返还2020年1月8日至2020年4月8日的租金18000元；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2019年4月8日郑坚勇与徐令梅就其配偶罗来年名下的厂房签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：“商铺租金为72000元每年，在租赁期间房东即徐令梅同意原告郑坚勇对外转租、转让，以及拆墙、拆玻璃等事项，若任何一方违约造成合同终止的，对另一方支付五万元违约金”，合同签订后，上诉人支付了第一年的租金。该租赁合同系商铺出租，郑坚勇承租该商铺的目的为办工厂，经营生意，为此需要办理营业执照等相关手续，但在承租后郑坚勇前往相关部门办理营业执照时，才发现承租为经营场所的商铺已经被规划拆迁、征收，因此以该商铺为经营场所的营业执照无法下发，导致郑坚勇无法办理营业执照，而该目的也正是郑坚勇签订《商铺租赁合同》的主要目的，在发现此事后，郑坚勇打算对外转租，并清理已经安置于商铺中的相关物品，但徐令梅却擅自将该商铺水电断开，并拒绝郑坚勇进入商铺清理自身物品，因该商铺系电动门，一旦断电便无法打开大门，导致目前该商铺既无法转租又无法正常使用。 徐令梅答辩称，郑坚勇的上诉理由不能成立，关于使用权问题，涉案房屋产权是经过了城建部门审核批准的，徐令梅在一审向法院提供了相关证据，我们国家对房屋出租的合法性并不是以房产证为前提，而是有基建许可就可以出租，因此，一审法院认定这一事实是正确的，郑坚勇的上诉理由荒唐。 徐令梅上诉请求：1.请求二审法院依法查明并认定被上诉人合同违约事实，改判被上诉人郑坚勇支付上诉人合同违约金人民币伍万元；2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院认定上诉人断开该涉案房屋用电与事实严重不符，且本末倒置，属于事实认定错误。2019年4月8日，上诉人与郑坚勇签订了为期五年的《商铺租赁合同》，2020年1月6日，距第二年租金上交期的1月8日还剩二天的时候，郑坚勇趁夜晚的机会将机械设备拖走，上诉人感到奇怪问原由，郑坚勇谎称要更换新设备。由于郑坚勇将设备拖走后无人居住，从安全角度考虑，上诉人将电源开关打下，以防出现安全事故。上诉人认为一审法院将上诉人针对郑坚勇将机械设备搬走的前提下，为防止电伤事故而采取的防患行为，认定为上诉人表示解除合同的意思，属于事实认定错误，错误的本质体现在先后不分，错误的重点体现在张冠李戴，不公正的认定是导致本案判决不公的必然结果，《中华人民共和国合同法》第60条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本案中被上诉人有预谋的搬走机械设备，拒不交租金，已经构成合同违约，因此，上诉人恳请二审法院主持公道，依法改判被上诉人支付伍万元合同违约金，并承担本案一、二审诉讼费，以维护合同的严肃性和上诉人的合法权益。 郑坚勇答辩称，徐令梅说我非法营业几十年，我可以提供证据，我成立了公司，有营业执照。徐令梅说断电是为了安全，但是我的微信聊天记录证明她是故意的。 郑坚勇向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求徐令梅返还2020年1月8日至2020年4月8日的租金18000元；2.判令徐令梅支付违约金50000元；3.本案诉讼费由被告承担。 徐令梅向一审法院反诉请求：1.判令郑坚勇继续履行《商铺租赁合同》，如不履行应判令其支付违约金5万元；2.判令被告恢复拆除原告墙体、玻璃大门的原状；3.被告承担本案的诉讼费用。 一审法院查明：2019年4月8日，郑坚勇（乙方）与徐令梅（甲方）经协商签订了《商铺租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于南昌市青山湖区电力厂旁商铺租给乙方使用，出租商铺的建筑面积为400㎡；租赁期限为五年，自2019年4月8日起至2024年4月8日止；每年租金为72000元，每年一次性付清，乙方在签订本合同之日起一次性付清第一年房租；任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的伍万元违约金，并赔偿其他的一切损失和费用；甲方同意拆墙、拆玻璃，两年之内拆迁，甲方同意赔偿搬家费壹万元整；合同另对其他事项作出了约定。 另查明，涉案房屋系被告徐令梅与丈夫罗来年所有，罗来年先后缴纳了土地有偿使用费、房屋鉴定费、权属调查、地籍测绘等费用，并办理了用地、建房报批等手续，于2009年9月29日取得了湖土集用（2009）第054号土地使用权证。 以上事实，有《商铺租赁合同》、土地使用权证、南昌市农村建造私有住宅申请表以及当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。 一审法院认为，原告（反诉被告）郑坚勇与被告（反诉原告）徐令梅协商签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，且未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。1.合同签订后，郑坚勇如约向徐令梅支付了一年租金，徐令梅亦如约提供了租赁房屋。现徐令梅实际断开了涉案房屋的用电，而郑坚勇也搬离了大部分设备，应视双方均以实际行动表示出解除租赁合同关系的意思表示，继续履行涉案租赁合同既不可行亦无必要，故该院对郑坚勇要求解除合同的诉请予以支持，对徐令梅要求继续履行租赁合同的反诉请求不予支持。2.对郑坚勇要求徐令梅返还2020年1月8日至2020年4月8日的租金，郑坚勇现仍在涉案房屋处仍留有零散设备和房屋钥匙，故应视郑坚勇实际租赁期间已逾2020年4月8日，故该院对郑坚勇此项诉请不予支持。3.关于两人均要求对方支付违约金50000元，涉案房屋虽属徐徐令梅自建住宅，但双方对其以“商铺”相称并签订租赁合同并不影响合同目的实现；郑坚勇能否以涉案房屋办理个体工商户名称核准或营业执照，租赁合同并未对此作出约定；徐令梅断开房屋的用电，郑坚勇搬离设备并要求解除合同，应视租赁双方对合同的实际终止负有同等责任，故该院对两人要求对方支付违约金的诉请均不予支持。4.关于徐令梅诉请郑坚勇恢复拆除原告墙体、玻璃大门的原状，根据合同法的相关规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，郑坚勇经徐令梅同意拆墙、拆玻璃，现合同解除，出租人诉请恢复拆除的墙体、玻璃大门，于法有据，故该院对徐令梅此项诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、原告（反诉被告）郑坚勇与被告（反诉原告）徐令梅于2019年4月8日签订的《商铺租赁合同》解除；二、原告（反诉被告）郑坚勇于本判决生效之日起十五日内恢复拆除的墙体、玻璃门；三、驳回原告（反诉被告）郑坚勇的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）徐令梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1350元，反诉案件受理费1275元，合计2625元，由被告（反诉原告）徐令梅负担1312.5元，原告（反诉被告）郑坚勇负担1312.5元。 本院二审期间，郑坚勇提交新证据：南昌市君观科技有限公司营业执照、公司变更通知书，以证明郑坚勇开办公司，有营业执照，是合法经营；因为商铺的原因，营业执照不能变更过来，现在的法定代表人是万文娟，是郑坚勇2019年9月9号变更的。 徐令梅质证称，郑坚勇提供的证据，没有原件，即使有原件，这家公司的法定代表人也不是郑坚勇，如果当时郑坚勇是这家公司的法定代表人的话，应该以这家公司的名义签合同，但是本案是郑坚勇以个人名义和徐令梅签的，公司是2019年9月9日变更的，但是双方于2019年4月8日签订租赁合同，从时间上可以推断，如果当时是郑坚勇经营这个公司的话，应该以公司名义签订租赁合同。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方的举证、质证意见，对当事人争议的事实，本院认定如下：对郑坚勇提交的新证据，因没有原件，徐令梅不认可，且该证据仅是对徐令梅上诉状中阐述的事实与理由部分的一种反驳，与本案诉请没有关联，故本院不予采信。对于其他查明事实，与一审查明事实一致。 本院认为，郑坚勇与徐令梅签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，故该《商铺租赁合同》合法有效，双方应依约履行合同。现郑坚勇搬离大部分机械设备，徐令梅亦断开案涉房屋用电，双方均用实际行动表示不再继续履行该合同，故一审院判决解除郑坚勇与徐令梅于2019年4月8日签订的《商铺租赁合同》，并无不当；且两上诉人并未对解除合同提出上诉，因此本院确认双方签订的《商铺租赁合同》已经解除。租赁合同解除后，出租人要求承租人恢复原状，一审判令郑坚勇恢复拆除的墙体、玻璃门，与法有据。郑坚勇上诉称因其承租的商铺已经被规划拆迁、征收，因此以该商铺为经营场所的营业执照无法下发，导致其无法办理营业执照，其合同目的无法实现。但是双方签订的《商铺租赁合同》中并没有关于办理营业执照的约定，故不能据此认定徐令梅违约。郑坚勇上诉称因徐令梅擅自将该商铺水电断开，并拒绝其进入商铺，请求法院判令徐令梅返还2020年1月8日至2020年4月8日的租金18000元。因郑坚勇提起诉讼时，尚有部分设备仍在租赁的商铺内未搬离，租赁状态在持续，故其要求返还租金，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于违约责任，经查，在租赁期内，郑坚勇搬离设备在前，徐令梅对商铺断电在后，属于双方互相违约，故对徐令梅要求郑坚勇支付违约金五万元的诉请，本院不予支持。 综上所述，郑坚勇、徐令梅的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1333元，由郑坚勇负担283元，徐令梅负担1055元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年六月二十四日 法官助理  李丽霞 书 记 员  余 奕