江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初8079号原告：周萍丹，女，1989年3月22日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：陈震南，无锡市惠山区新惠法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：华芸，无锡市惠山区新惠法律服务所法律工作者。被告：杨悦，男，1981年9月12日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：袁柯阳，北京德恒（无锡）律师事务所律师。第三人：无锡汇品房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320206MA1Y0XGG2T，住所地无锡市惠山区欣惠路273号。法定代表人：王东旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：高罗，该公司原员工。原告周萍丹与被告杨悦、第三人无锡汇品房地产经纪有限公司（以下简称“汇品公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周萍丹及其委托诉讼代理人陈震南，被告杨悦的委托诉讼代理人袁柯阳，第三人汇品公司法定代表人王东旭及其委托诉讼代理人高罗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周萍丹向本院提出诉讼请求：一、确认双方签订的《无锡市存量房屋买卖合同》解除；二、判令杨悦返还定金20000元；三、请求判令杨悦承担房屋价值20%的违约金214000元。事实与理由：其向杨悦购买房屋，双方约定首付款支付至资金监管帐户；但因杨悦不予配合办理资金监管手续，导致合同无法履行，现诉至法院，望判如所请。被告杨悦辩称，其无违约行为，不应承担违约责任；周萍丹主张的违约金过高，应予调整。第三人汇品公司述称，周萍丹曾口头同意变更付款方式；案涉合同应当履行完毕。经审理查明，2019年7月2日，周萍丹和杨悦通过中介汇品公司签订了存量房房屋买卖合同，约定：周萍丹向杨悦购买位于奥林匹克花园150-1317号房屋；房屋设定抵押，杨悦应于2019年7月31日前办理完毕抵押登记注销手续：成交价为107万元；周萍丹应于2019年7月21日前支付定金20000元，于2019年8月10日前支付首付款340000元，该款支付至存量房资金监管账户；余款由周萍丹通过申请贷款方式支付，也支付至存量房资金监管账户；双方于贷款审批合同完成后7个工作日内办理权属变更登记，杨悦于收到全部购房款后7个工作日内将房屋交付周萍丹。该合同违约责任部分约定：买卖双方如有一方逾期履行本合同约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；杨悦作为出售方存在如下情形，则构成根本违约，周萍丹作为购买方可书面通知解除合同，有权要求出售方双倍返还定金或者要求出售方支付房屋转让价20%的违约金；具体情形包括：逾期履行本合同约定义务超过15日、拒绝将该房屋出售购买方或者擅自提高房屋交易价格。合同另约定：如需对合同条款进行补充或者修改的，需双方在补充或修改处签字或盖章后，方为生效。该合同未作网签备案。合同签订后，周萍丹按约支付了20000元定金。2019年8月16日，杨悦完成抵押注销手续。后双方就首付款付款方式产生分歧，杨悦要求减少资金监管数额。2019年9月26日，周萍丹致函杨悦，要求双方于当月30日至存量房监管机构办理手续。双方未在30日完成款项交付。此后双方就合同履行问题继续磋商，未能达成一致意见。2019年10月24日，周萍丹致函杨悦，内容为杨悦逾期履行合同超过十五日，现通知解除合同。2019年11月13日，杨悦委托律师向周萍丹发送律师函，内容为周萍丹未能按约履行义务并发函通知解除，构成根本违约，现通知合同解除。关于合同履行经过，双方均提交了相关协商的录音和微信聊天记录。双方对各自录音的真实性没有异议。根据录音内容和微信聊天记录显示：双方在2019年8月19日进行了协商，杨悦要求首付款300000元直接支付给其本人，剩余40000元进入资金监管账户，如果不能按此方案付款，其不会配合办理网签备案；双方在2019年9月30日至银行协商办理手续，但因户口迁移和银行工作时间等原因，双方仍未就合同履行达成一致意见；2019年10月12日，中介通过微信要求周萍丹回电，沟通资金监管和贷款时间，但未获回复；2019年10月14日，杨悦通过微信告知周萍丹，同意按照原合同约定付款方式履行，要求继续履行合同，并通知对方于2019年10月17日一起办理手续；2019年10月23日，双方在中介公司处进行协商，周萍丹表示如需继续履行合同，杨悦需要按照每日万分之五支付违约金，双方谈判再次破裂。周萍丹主张杨悦违约行为两项：1、杨悦未按合同约定时间办理抵押注销手续；2、杨悦要求变更付款方式，拒不配合办理资金监管账户。杨悦主张未及时办理抵押注销的原因在于银行未能及时扣款；变更付款方式系其经过周萍丹口头同意，双方口头变更了付款方式。对于协议变更付款方式，杨悦以2019年10月23日协商录音作为证据，其中杨悦称：“事前与周萍丹丈夫沟通此事，周萍丹丈夫称知道了；与周萍丹沟通此事，周萍丹称这是小事。”周萍丹在录音中表示其没有明确同意变更付款方式。以上事实有存量房屋买卖合同、收据、录音及整理材料、微信聊天记录以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，周萍丹和杨悦签订的存量房屋买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。周萍丹在2019年10月致函杨悦通知合同解除。周萍丹主张杨悦存在两项违约行为导致合同解除，一为杨悦未能按照约定时间注销抵押手续；二为杨悦单方面变更付款方式，拒不配合办理资金托管，导致合同无法履行。关于周萍丹主张的第一项违约行为，虽然杨悦晚于合同约定的时间办理抵押注销，但双方此后仍继续协商付款事宜，该情节并未造成后续合同履行造成障碍，从双方协商的录音和微信记录来看，双方矛盾也并不在此，也未因该情节导致合同履行不能。周萍丹以此作为合同解除依据，缺乏事实依据，本院不予采信。关于第二项违约行为，杨悦主张双方协商一致变更了付款方式，但其提供的录音并未显示周萍丹事前明确同意变更付款方式。且根据合同约定，对合同条款变更和修改需采用书面形式在合同文本上修改并由双方署名。杨悦的主张无事实依据，也与合同约定不符，本院不予采信。杨悦单方面要求变更付款方式，自合同约定的付款之日起拒不配合办理资金监管手续，导致周萍丹无法按照合同约定的方式付款，属于债权人受领迟延，杨悦的行为构成违约，应当承担违约责任，但在合同解除前，其与周萍丹一直就合同履行问题进行协商，杨悦始终都有继续履行合同意愿，且最后也同意周萍丹按照合同约定的方式付款，因此双方完全可以以补充协议的方式继续履行合同，故杨悦的违约不属于根本违约。周萍丹在10月23日最后一次协商要求杨悦承担违约责任，并以此作为合同继续履行的前提，但是承担违约责任并非履行合同义务，周萍丹不得以此为由对抗合同的履行，且合同继续履行并不影响周萍丹主张违约责任，二者并无关联。杨悦是否承担违约责任不应成为合同履行的障碍。综上，杨悦违约程度较轻，并未造成合同目的不能实现。周萍丹以根本违约为由通知合同解除依据不足。周萍丹于2019年10月致函通知合同解除，杨悦也于2019年11月致函通知合同解除。双方已无继续履行合同的意愿，该合同可视为双方协商一致解除。周萍丹支付的20000元定金，杨悦应予返还。关于违约责任，周萍丹主张的是合同价款20%的违约金，根据相关合同条款，该责任系合同当事方根本违约导致的违约责任，杨悦的违约并非违反主合同义务的根本违约，周萍丹要求杨悦承担购房款20%的违约责任，于法无据，本院不予支持。杨悦自2019年8月10日未能按约配合办理资金监管，违约行为开始。至2019年10月14日，杨悦微信明确告知同意按原合同履行，并通知对方于2019年10月17日办理手续。本院根据杨悦的违约程度，依据合同中关于迟延履行的相关条款，计算从2019年8月10日至2019年10月17日的违约金，按照每日万分之五，计算为36380元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认周萍丹与杨悦签订的《存量房屋买卖合同》解除。二、杨悦于本判决发生法律效力之日起十日内返还周萍丹定金20000元。三、杨悦于本判决发生法律效力之日起十日内支付周萍丹违约金36380元。四、驳回周萍丹的其他诉讼请求。如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计16356元，由杨悦负担14066元，由周萍丹负担2290元。该款由周萍丹预付，杨悦应于本判决发生法律之日起十日内向周萍丹迳付应负担部分诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  顾 杰人民陪审员  胡听南人民陪审员  黄晓青二〇二〇年六月三日法官 助理  顾正阳书 记 员  张怡婷