广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初13360号原告：江泽红，男，1991年9月27日出生，汉族。原告：陈志敏，男，1975年12月10日出生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：马月华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：黄秀萍，女，1969年9月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴国公，广东集智求强律师事务所律师。原告江泽红、陈志敏诉被告黄秀萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江泽红、陈志敏及其委托诉讼代理人马月华，被告黄秀萍及其委托诉讼代理人吴国公到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告江泽红、陈志敏向本院提出诉讼请求：1、原告江泽红与被告签订的《租赁合同》于2019年9月9日正式解除。2、被告退还两原告保证金64500元、租金21500元，自2019年9月10日起按同期银行贷款利率计收保证金及租金利息至保证金、租金清偿日止。3、被告支付因其违约行为给两原告造成的损失7500元整。4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告江泽红、陈志敏因业务发展需要租赁大面积的厂房作为新设公司的仓库,2019年9月9日，原告与被告签订了租赁合同，合同约定1.1、1.2条约定：“甲方将位于广州市番禺区洛浦街南浦西二村新合益围工业园（区）A2栋三楼部分厂房出租给乙方使用，甲方承诺给乙方使用的至车间面积为13.8米*40米（宽、长）：厂房面积800平方米……”合同签订后，原告陈志敏通过银行转账86000元至被告账号。转账完成后，两原告对厂房进行装修设计，随后原告陈志敏向案外人广州标源企业咨询有限公司股东谢仁杰支付了装修设计费用7500元。在后续装修过程中丈量得知该厂房面积只有400多平方米，跟合同约定的交付800平方米面积厂房相差甚远，导致合同根本目的无法实现，被告上述行为已经构成根本违约。以上事实皆有租赁合同、转账记录、查册表等为证。自被告交付标的不符合同约定后，两原告多次要求被告解除合同，并退还保证金、租金及违约损失，但是被告一直不予理会。现原告为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》等相关法律法规向贵院提起诉讼，请法院判允原告诉讼请求。庭审中，原告补充如下：原告起诉后，才发现被告并不是房屋的所有权人，更不是合法的转租人，被告无权转租该物业。被告黄秀萍辩称，请求驳回原告全部诉讼请求，判令解除双方签订的租赁合同，由原告自行承担全部诉讼费。事实及理由如下：一、被告与江泽红于2019年9月9日经协商一致签订的《租赁合同书》是双方真实意思的表示，合法有效。原告江泽红在签订《租赁合同书》前，多次来到广州市番禺区洛浦西二村新合益围工业园（区）A2栋三楼即本案租赁厂房所在地现场察看了解，并表示其用不了这么大的面积，只需厂房面积的60%多，要求被告根据他的生产经营实际需要（具体以原告丈量为准）在厂房中间建一道水泥砖和铝材板结构的隔墙。被告同意原告的上述要求之后，双方才签订了书面的南浦易事达科技园《租赁合同书》。合同签订后，被告收到了原告的合同保证金及当月的租金8万多元，即按照江泽红的要求花了7万多元建好了近40米长的厂房隔墙及动力电源控制柜、互感器、电表等，并给了原告10天的装修期(2019年9月9日至9月19日)。其次，从合同的约定来看，该《合同租赁书》第三条第1点约定：“甲方将厂房交付给乙方使用，本合同一经签署生效即视为乙方已经现场查看过承租部分，对厂房现状充分了解并表示接受……”。乙方江泽红正是对其租赁的厂房表示满意并接受才与甲方即被告签订了《合同租赁书》，并在当天通过陈志敏的工商银行账号向被告支付了3个月租金的保证金及1个月的租金共86000元。以上事实说明，被告与原告双方是在平等自愿且协商一致的情况下签订了书面合同，并且签约后被告又按原告实地测量要求的厂房里面加建了厂房隔墙。上述情况完全符合《合同法》主体、内容及形式的规定，该《租赁合同书》具备了租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等必备条款，当然合法有效。二、原告认为约定厂房面积与实测面积相差甚远导致合同目的无法实现从而被告构成根本违约在事实上和法律上都是不成立的。理由如下：（一）从被告与深圳市易事达投资发展有限公司南沙分公司（以下简称易事达分公司）在2019年7月25日签订的《租赁合同书》来看，被告承租的番禺区洛浦街南浦西二村新合益围工业园A2栋三楼部分厂房面积为1325平米（含公摊面积在内）。因此，被告租赁给原告的厂房面积800平米与上述合同一致，当然也是含公摊面积在内的。（二）从两个合同的每月交付的租金对比来看，也是基本一致的。被告与易事达公司的租赁合同，被告每月应当支付的租金包括各种费用为32775元，32775元÷1325平米=24.74元。而被告与原告签订的合同中，21500元÷800平米=26.88元。被告每月收到的每平米租金仅比支付的多2元多。从这方面上也说明被告与原告合同中约定的厂房面积是包含公摊面积在内的，而不是原告所说的实测面积与交付面积相差甚远。（三）从实际测量来看，1、原告实际使用的净厂房面积（不包含墙体等建筑物公摊面积），车间：长36.5*13.8=503。7平米。2、原告使用的办公室加上车间与办公室之间的厅：办公室及厅：8.1*13.8=117.78平米。3、原告使用的两个车位：5.3*5.3=28.1平米。4、还有楼梯、电梯、厕所及其它等。上述原告使用的l、2、3项面积合计为：649.58平米。用这个净使用面积649.58÷800=0.82，即有82%的净面积使用率。既使是花费巨资购买的商品房其套内净使用面积与建筑面积也是不一致有相当大的差距的，无论是住房租赁还是厂房租赁实际使用面积与合同上约定的承租面积肯定是有差距的。这在房屋租赁市场上是常识问题。三、陈志敏不是本案适格的原告。本案的《租赁合同书》是被告与江泽红双方签订的，而陈志敏仅是受江泽红的委托向被告转保证金和租金的人，他与被告没有租赁法律上的利害关系，因此陈志敏不具有本案中诉讼主体资格。综上，原告将双方签订的租赁合同上约定的包含公摊面积在内的厂房面积等同于实际使用的面积，既违反了房屋租赁常识，也不符合实际情况。原告据此认为被告的行为构成根本违约向法院起诉，要被告退还租房保证金、租金及利息和损失，这样的诉求既无事实依据，更无法律依据。呈请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。庭审中，被告补充意见，1、原告江泽红与被告黄秀萍签订的租赁合同书，是双方真实意思表示，合法有效。根据原告提交证据1租赁合同第四条第一小点的合同约定，乙方即原告，乙方责任和权利，以及租赁合同第六条乙方的违约责任的合同约定。甲方不予退还乙方的租赁保证金，乙方已交的一个月租金以及利息，以及其他支出和损失，是因为原告自己不履行合同，违约造成的。与被告无关，应由原告自行承担。2、针对原告补充提出，被告不是房屋的所有权人，无权转租厂房的意见，该说法是错误的，没有事实依据和法律依据。被告向法庭提交涉案房产的产权证书，权属人是广州市天基置业发展有限公司。房产证最后一页显示城市房屋规划用途为厂房。被告向法庭提交的证据1租赁合同，2017年7月25日签订的。说明产权人将房屋承租给深圳市易事达投资发展有限公司南沙分公司，由产权人广州市天基置业发展有限公司将厂房委托给深圳市易事达投资发展有限公司南沙分公司来进行承租、出租、管理。深圳市易事达投资发展有限公司南沙分公司的营业执照复印件已作为证据向法庭提交，业务范围包括厂房租赁，所以被告与深圳市易事达投资发展有限公司南沙分公司签订的租赁合同，在主体是合法的，在内容上也是合法的。所以该合同证明被告将厂房出租给原告是合法有效的。因此，原告认为被告无权转租厂房，该观点是错误的。双方当事人均向本院提交了证据及情况说明，经审查当事人提交证据，并结合其庭审陈述，本院认定事实如下：1、租赁合同签订及履行。2019年9月9日，原告江泽红（乙方、承租方）与被告黄秀萍（甲方、出租方）签订一份《租赁合同》（以下简称涉案合同），约定甲方将位于广州市番禺区洛浦街南浦西二村新合益围工业园（区）A2栋三楼部分区的厂房（以下简称涉案厂房）出租给乙方使用。双方约定后，手写添加内容“甲方承诺给乙方使用约至车间面积为13.8米*40米（宽*长）”。租金约定，厂房面积800平方米，租金18600元/月（含管理费）及宿舍510出租给乙方使用合计1500元/月，电梯费600元/月，垃圾费800元/月（含物业管理费、电梯费、公摊费、不含税），以及200kva基本电费，租金合共每月21500元，基本电费每度1.3元，该厂房租金和管理费每年递增5%。租赁期从2019年9月19日至2011年11月30日止。保证金，签订正式合同当天，乙方支付三个月租金64500元作为厂房租赁保证金，另预付一个月租金21500元。租赁期到、甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、人工工资、租金之日起三天由甲方不计利息返还给乙方。建筑物移交中约定，甲方将厂房交付给乙方使用，本合同一经签署生效即视为乙方已经现查看过承租部分，对厂房现状充分了解并表示接收在鉴定本合同的当天乙方预付第一个月的租金，后每月5日前支付当月租金。甲方根据乙方申请提200kva的变压器容量给乙方使用，基本电费按供电部门标准，配电房链接到乙方设备的线路和装置由甲方负责。租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取违约金，逾期支付租金达30天，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。租赁期内，如乙方增建或改建该建筑物时，必须征得甲方书面同意。租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。涉案合同对其他事项也作了相关规定。2019年9月9日，原告江泽红委托陈志敏，向被告黄秀萍银行转账86000元（含保证金64500元、租金21500元）。2019年9月10日，原告陈志敏通过微信与负责装修设计的案外人谢*杰进行沟通，并于2019年9月13日支付7500元设计费。原告陈志敏提供一份落款日期为2019年9月12日，与案外人广州标源企业管理咨询有限公司签订的《SC申证技术服务协议》为证。《SC申证技术服务协议》约定收款人除公司账户外，负责人谢*杰的微信账户或支付宝账户也作为收款账户。2、被告抗辩的涉案厂房产权及出租权情况。位于广州市番禺区洛浦街南浦西二村“新合益围”（A2型厂房）权属人为案外人广州市天基置业发展有限公司，其于2008年取得上述物业的房地产权证书，登记用途为厂房。案外人深圳市易事达投资发展有限公司南沙分公司（以下简称深圳易事达南沙公司）于2014年11月7日注册成立，为具备房地产中介服务等业务的有限责任公司分公司。2019年7月25日，深圳易事达南沙公司（甲方、出租方）与被告黄秀萍（乙方、承租方）签订一份租赁合同，约定将位于广州市番禺区洛浦街南浦西二村新合益围工业园（区）A2栋三楼部分厂房及宿舍508、509、510、511共4间出租给乙方使用。租金每月31475元（含物业管理费、公摊费、不含税）。租期自2019年4月27日至2021年11月30日，租金管理费按每年5%幅度递增。乙方向甲方支付厂房租赁保证金80100元。电梯费每月500元，垃圾费每月800元。甲方提供200KVA变压器容量。合同第五条第5点约定，租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将厂房使用权全部或部分直接或间接转租、分租，否则视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同。合同对其他事项也作了相关约定。被告向本院提交的租赁合同副本中，合同第一条第1点租赁物位置后，有手写“厂房面积含公摊1325m2”。在庭审质证时，被告向本院出示的上述租赁合同原件中，无上述手写内容。经辨认，副本与原件不一致，为两份分别制作的合同，合同的具体内容除上述手写公摊面积外，尚有对出租方提供用电设施的不同要求。合同原件的尾部，双方无确认签订日期。本院责令被告提交详细说明解释两份合同的关系。被告提交情况说明，表示被告在应诉时将与深圳易事达南沙公司原签订合同复印作为证据1提交。在案件审理过程中，深圳易事达南沙公司要求在合同中进一步明确承租厂房供电设施在二楼与三楼的不同对用电单价进行修改。双方同意修改后，深圳易事达南沙公司收回了证据1中的合同原件，被告手中只有修改后的合同原件。2019年7月25日同日，案外人向被告出具收条，确认收到上述A2栋三楼部分面积押金80100元，以及2019年8月15日至8月30日的租金、电梯费、卫生费合计16387.50元。2019年9月5日，被告向万*辉转账20735元；2019年9月8日，被告再次向万*辉转账17000元。被告主张上述款项为其向案外人支付2019年9月的租金。被告提供一份手写的收款收据，拟证实其于2019年9月13日支出建造涉案厂房隔离墙费用37900元。被告提供另一张手写的收款收据，拟证实其于2019年9月24日支出装备电缆、电线、控制柜等费用35643元。被告提供另一份租赁合同，拟证实其将涉案的新合益围工业园A2栋三楼的另一部分出租给案外人龚*山。合同显示，出租面积600平方米，租金每月17350元，宿舍一间每月1800元，电梯费每月600元、垃圾费每月800元，合共每月20550元。3、租赁面积及厂房交付情况。对于原告具体所承租厂房的实际面积，原告向本院提交一份厂房示意图，根据示意图显示，原告实际租赁的使用面积合计497.8平方米。被告对原告提交的厂房示意图不予认可，表示自身未对厂房进行测量，本院责令被告庭后测量原告实际租赁部分使用面积，但被告迟迟未进行测量，至今未向本院提交书面测量结果。对于原告所租赁的涉案厂房，原告表示并未实际入驻及装修。双方未办理厂房交回手续。原告表示在承租后，发现面积不够，在2019年9月19日通过中介微信沟通解除合同，后在2019年9月21日电话协商解除合同，并在2019年9月23日现场协商解除合同。被告则表示厂房租赁来就包含公摊面积，出租给原告也是包含公摊面积，且已经购买电缆电线等设施，产生隔墙费用。被告表示原告不交租金且提起诉讼，其于2019年12月将涉案厂房已另行出租。本院查阅送达记录，确认被告于2019年11月11日签收起诉状副本、证据副本、应诉通知书等诉讼材料。以上事实有原告提交证据、书面意见及庭审笔录为证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自义务。双方主要争议的是租赁面积。原告主张被告应当交付的使用面积为800平方米，车间面积为13.8米*40米。被告则抗辩交付的建筑面积为800平方米，包含了公摊面积。原告向本院提交了厂房现场的示意图，表示其租用厂房的实际使用面积为497.8平方米，确实远小于合同约定的800平方米。根据被告的答辩意见看，并结合原告提交的厂房示意图，可确认原告租用了厂房，一间办公室，并同时使用厂房与办公室之间的厅，与其他厂区公用卫生间、楼梯、电梯。根据合同中所约定的车间面积为13.8米*40米，即车间面积552平方米，厂房面积800平方米来看，显然该800平方米除了车间实际使用面积及办公室实际使用面积之外，还应当包含了一定的分摊面积。由此，本院确认双方签订合同中约定的800平方米应为建筑面积，并非原告在诉讼中主张的使用面积。800平方米是车间面积、办公室面积并包含厅、洗手间、过道、楼梯、电梯等在内的建筑面积。从租赁合同约定来看，原告江泽红在合同签订前已经详细查看现场，确认现场面积符合其使用目的后双方才签订合同，合同特别约定了“合同已经签署生效即视为乙方已经查看过承租部分，对厂房现状充分了解”的内容。原告只是诉称面积与合同约定交付800平方米面积厂房相差甚远导致合同根本目的无法实现，但未解释为何面积小了就产生合同目的根本无法实现。况且，原告自己现场测量的结果为厂房使用面积497.8平方米，并非其诉状中所述的400多平方米。再结合被告提交的与上一手出租方深圳易事达南沙公司签订的合同来看，被告仅仅是通过转租赚取部分差价，不存在虚构面积欺诈原告的情形。综上，本院确认被告已经按照合同约定提供了租赁场地，并建造隔墙，提供相应供电设施，完成了合同义务，有权按照合同约定向原告江泽红收取租金。原告江泽红在签订合同并支付保证金64500元、租金21500元后，不再继续承租涉案场地，但双方未能就解除合同达成一致意见，也未能及时办理涉案厂房的交接手续，导致厂房空置，损失进一步扩大。因合同签订后，原告安排人员现场查看并制作装修方案，涉案厂房实际由原告江泽红进行占有、控制。原告江泽红在不继续承租涉案厂房的情况下，不积极与被告办理交接手续，应承担被告收回厂房期间的租赁费用。按照被告陈述，其在发现原告不缴纳租金并于2019年11月收到法院送达的起诉材料后，确认原告江泽红不再使用涉案厂房，从而收回厂房于2019年12月另行出租。自双方于2019年9月9日签订租赁合同到被告将涉案厂房另行出租，被告将厂房交付原告江泽红失去占用使用权利的时间为4个月。被告为促成合同履行已经支出了建造隔墙等费用，原告江泽红所支付的保证金、租金合计86000元刚好等于合同约定的4个月租金，被告不退回上述保证金、租金86000元合理有据，本院对其抗辩意见予以采信。原告江泽红在自行查看涉案厂房后确认符合其合同目的才签订涉案租赁合同，在其事后合同履行过程中发现涉案厂房无法满足合同目的，为其自身过错导致。原告江泽红为履行合同产生的设计费7500元应自行承担，无权要求被告承担上述费用支出。原告表示被告无权出租涉案厂房，没有合法的转租权，导致原告合同目的无法实现。本院认为，被告作为出租人负有向原告提供租赁物的义务，被告已经提供给涉案厂房并交付。从被告提交证据来看，基本可确认涉案厂房由广州市天基置业发展有限公司租赁或交由深圳易事达南沙公司管理，深圳易事达南沙公司与被告签订租赁合同，被告再进行转租与原告签订涉案租赁合同的事实。从原告接收涉案厂房及合同履行过程来看，被告转租权是否存在瑕疵并未影响到原告对厂房的占有使用，如原告在占用使用厂房过程中因被告的转租权存在瑕疵遭受损失的，其可依法向被告主张权利。本案的纠纷中，原告所主张的合同目的无法实现，与被告转租权是否存在瑕疵并无因果关系。原告的上述意见，本院不予采信。原告陈志敏并未与被告签订租赁合同，非租赁合同的一方当事人，其支付保证金、租金的行为，应视为代为履行原告江泽红的付款义务，是一种内部委托关系。原告陈志敏无权就涉案租赁合同向被告主张权利。综上所述，两原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告江泽红、陈志敏的全部诉讼请求。案件受理费4277元，由原告江泽红、陈志敏共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二〇年六月十日书记员 何震宇