中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终663号 上诉人（一审原告）：北京长富投资基金（有限合伙）。住所地：北京市丰台区丽泽路18号院1号楼501-09室。 执行事务合伙人：长城（天津）股权投资基金管理有限责任公司（委派李仁华为代表）。 委托诉讼代理人：徐明昌，黑龙江衡奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹伊艨，黑龙江衡奥律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：李连芝，女，1965年11月18日出生，汉族，住黑龙江省伊春市西林区新兴街新林委18号楼1单元603室。 委托诉讼代理人：陈晓梅，女，住黑龙江省哈尔滨市阿城区胜利街四委四组，由黑龙江省哈尔滨市阿城区金城街道办事处民主社区居民委员会推荐。 被上诉人（一审被告）：黑龙江省中然房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市道外区南头道街59号。 法定代表人：黄伟哲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐洪仁，该公司职员。 上诉人北京长富投资基金（有限合伙）（以下简称长富基金）因与被上诉人李连芝、黑龙江省中然房地产开发有限公司（以下简称中然公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（以下简称一审法院）于2019年12月10日作出的（2019）黑民初57号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年6月22日对长富基金及李连芝进行了询问，中然公司经本院合法传唤无正当理由未到庭接受询问。本案现已审理终结。 长富基金上诉请求：撤销一审判决，改判继续执行位于黑龙江省哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区G9号楼2单元401室（以下简称案涉房屋）；判令一、二审诉讼费用由李连芝、中然公司承担。事实与理由：（一）中然公司出具的房款收据系第二联收据，载明金额为282893元，系大额资金，李连芝未提供证据证明资金来源及其支付能力，一审法院仅通过房款收据即认定交付房款的事实错误。（二）中然公司出具的房款收据及其他水、电、物业、垃圾清运费、装修履约金等票据均系多联式记账收据，在中然公司未提供会计底联进行核对的情况下，一审法院不应予以采信。（三）中然公司与李连芝、长富基金可能存在利益冲突，与案件处理结果有直接利害关系，中然公司出具的现金房款收据证明力较低，在无其他证据补强、形成可靠证据链条的情况下，一审法院将推翻李连芝全额支付房款事实的举证责任分配给长富基金，显失公平，侵害了长富基金合法权益。综上，一审法院认定事实缺乏充分证据证明，分配举证责任不公，李连芝提交的证据不能证明其以现金支付房款及查封前合法占有案涉房屋的事实，李连芝对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益。 李连芝辩称：李连芝签订房屋买卖合同及占有案涉房屋的时间早于一审法院查封时间。关于长富基金提出水、电等费用交费时间，与一审法院查明的水、电等费用实际发生时间不一致的问题，因李连芝先将上述费用交给中然公司，再由中然公司进行交纳，故存在着时间差。综上，长富基金的上诉不应予以支持，李连芝对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，请求判决驳回上诉，维持原审判决。 中然公司未提交答辩意见。 长富基金向一审法院起诉请求：许可对案涉房屋的执行；判令一审案件受理费由李连芝、中然公司负担。 一审法院查明事实如下：2013年8月28日，长富基金、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称兴业银行哈分行）与中然公司签订《委托贷款借款合同》，约定长富基金委托兴业银行哈分行向中然公司发放贷款9000万元，该贷款由中然公司提供抵押担保。同日，兴业银行哈分行与中然公司签订《抵押合同》，约定中然公司以其丽都国际小区204套在建房屋和土地使用权为上述贷款提供担保。2013年9月5日，兴业银行哈分行与中然公司在哈尔滨市阿城区房地产事业管理局办理了在建房屋抵押登记。其后，长富基金因与中然公司金融借款合同纠纷诉至一审法院。2015年12月10日，一审法院根据长富基金的财产保全申请作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定，查封包括案涉房屋在内的丽都国际小区182套房屋。2015年12月25日，一审法院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，判决中然公司偿还长富基金贷款本金8835万元及利息；如中然公司不能清偿，对其不能清偿部分，长富基金有权以中然公司提供的抵押房产、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，中然公司未能履行给付义务，长富基金向一审法院申请执行。一审法院执行期间，李连芝以案外人身份提出执行异议。2019年5月13日，一审法院作出（2019）黑执异117号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。长富基金对该执行裁定不服，提起本案诉讼。 李连芝于2010年9月5日向中然公司交付购房定金2万元，于2010年9月10日向中然公司交付购房款282893元，于2013年11月15日向中然公司交付购房款20293元，中然公司均开具了房款票据。2014年1月18日，李连芝与中然公司签订《丽都国际商品房认购书》，约定李连芝购买案涉房屋，该房屋建筑面积100.65平方米，房屋价款323186元，于2014年1月18日前一次性付清。同日，中然公司通知李连芝入户。李连芝于当日交纳物业费、电梯费、燃气初装费等入户费用。 中然公司于2013年5月20日取得丽都国际小区G9号楼的《商品房预售许可证》。因丽都国际小区尚未办理竣工验收手续，案涉房屋尚不能办理所有权登记及转移登记。 2013年9月2日，兴业银行哈分行向哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具了一份《抵押可售函》，内容为：“现我公司在阿城区办理在建工程抵押，抵押人中然公司，抵押权人哈尔滨兴业银行，在抵押期间，抵押房源可以销售。”该《抵押可售函》另附抵押房源表，案涉房屋在该抵押房源表中。 一审法院认为：本案存在两个争议焦点，一是本案应否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。二是李连芝对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系对不动产买受人提出异议、对抗阻却其他金钱债权执行的一般性规定，第二十九条则是对买受人系商品房购买者，且所购房屋系其唯一住房情形的特殊规定。该司法解释第二十九条系对第二十八条的特别规定、补充性规定，其目的在于赋予购买唯一住房的不动产买受人相对于普通不动产买受人一种获得特殊保护的权利，而不是限制或剥夺该商品房买受人得依据第二十八条规定主张维护自身权益的权利。就本案而言，李连芝作为商品房的买受人，可以根据其对自身权利状况的认知和对权益维护便捷等需要，自主选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条，不能因为其购买房地产开发企业名下的商品房，就要求其当然且仅能适用第二十九条的规定，从而剥夺其作为一般不动产买受人主张阻却执行的权利。因此，李连芝依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定主张案涉权利并无不当。案涉《丽都国际商品房认购书》的内容具备商品房买卖合同的主要条款，且中然公司已经分三次收取了李连芝的全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应认定该认购书为商品房买卖合同。由于《丽都国际商品房认购书》系在一审法院查封案涉房屋前订立，李连芝已按照约定向中然公司支付了全部购房款，又在案涉房屋查封前实际占有，未办理过户登记系因该房屋未办理竣工验收手续，非李连芝自身原因所致。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应认定李连芝对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。长富基金虽然对案涉合同签订时间、房屋占有时间和是否全款支付表示怀疑，但尚未提供有力证据予以反驳。至于长富基金主张其对案涉房屋享有的抵押权优先于李连芝对该房屋享有的民事权益问题，因抵押权人已经出具《抵押可售函》表示同意出售该抵押房屋，抵押权人已不再享有就该抵押房屋优先或对抗其他善意购房人的权利。综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决：驳回长富基金的诉讼请求。案件受理费6147.79元，由长富基金负担。 二审期间，各方当事人均未提供新的证据。李连芝对一审法院查明的基本事实无异议。长富基金对一审法院查明的有关付款及房屋占用事实提出异议。对于长富基金提出异议的事实问题，本院在判决说理部分予以认定。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。长富基金作为金钱债权的申请执行人，因不服一审法院对案涉房屋作出的中止执行裁定向一审法院起诉，要求继续执行案涉房屋。根据各方当事人在二审中的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一审法院认定李连芝对案涉房屋享有能够排除强制执行的民事权益是否恰当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”李连芝与中然公司就案涉房屋签订《丽都国际商品房认购书》的时间早于一审法院查封时间，该认购书具备房屋位置、面积、房屋价款、付款方式等商品房买卖合同主要条款，李连芝已向中然公司交付了全部购房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应当认定《丽都国际商品房认购书》为李连芝与中然公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同。李连芝提供了由中然公司出具的案涉房屋物业费、电梯费、燃气初装费等交费票据，其上载明的交费时间均在一审法院查封案涉房屋之前，能够证明李连芝已于一审法院查封之前占有该不动产。虽然兴业银行哈分行与中然公司于2013年9月5日为案涉房屋办理了在建房屋抵押登记，但兴业银行哈分行于2013年9月2日出具的《抵押可售函》明确载明包括案涉房屋在内的抵押房源可以销售。案涉房屋因中然公司未办理丽都国际小区的竣工验收手续未能办理过户登记，案涉房屋的过户登记未办理非李连芝自身原因所致。综上，李连芝提出的执行异议符合法律规定，一审法院认定李连芝对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益并无不当。 关于长富基金提出中然公司出具的房款收据不能证明李连芝交付大额购房款的事实、李连芝未举证证明资金来源及其支付能力的问题，中然公司出具的上述单据基本上为书证原件，原则上可以单独作为认定案件的依据，可以证明有关付款事实。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，长富基金在本案一审及二审中对上述付款证据的证明力提出质疑，但均未提供足以反驳的相反证据支持其上述质疑，长富基金应自行承担举证不能的不利后果，一审法院确定长富基金负有提供反驳证据的举证责任并无不当。 综上所述，长富基金的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一、二审案件受理费各6147.79元（合计12295.58元），由北京长富投资基金（有限合伙）负担。 本判决为终审判决。 审判长  余晓汉 审判员  李盛烨 审判员  季伟明 二〇二〇年六月二十九日 法官助理汤化冰 书记员刘美月