内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终619号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈某，现住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：韦某，内蒙古经远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司。 法定代表人：赛某。 委托诉讼代理人：吴某。 委托诉讼代理人：王某，该公司法律顾问。 上诉人陈某因与被上诉人锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司（以下简称鑫晨公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初5420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈某及委托诉讼代理人韦某、被上诉人鑫晨公司的委托诉讼代理人吴某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈某上诉请求：1.撤销锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初5420号民事判决；2.改判解除上诉人陈某与被上诉人鑫晨公司签订的编号为2011-0000699、2011-0000757的两份《商品房买卖合同》；3.改判被上诉人鑫晨公司向上诉人陈某返还已付款963711元及利息（自2011年12月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至给付日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人陈某在与被上诉人鑫晨公司签订了编号为2011-0000699、2011-0000757的两份《商品房买卖合同》，在依约支付了首付款后，根据被上诉人鑫晨公司的要求交纳了住房抵押贷款保险费、公证费、代收抵押登记费等费用，并且提交了相应的证据加以证明，上诉人陈某已经履行了自身需承担的办理按揭贷款的义务，至少也能够说明无证据证明无法办理贷款的原因在于上诉人陈某。同时，在一审法院判决中已经认定“庭审中，双方当事人皆无法证明银行按揭贷款无法办理的原因”所以，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。上诉人陈某向被上诉人鑫晨公司主张解除涉案的两份《商品房买卖合同》并返还已付房款及相应利息的主张于法有据，一审法院的判决适用法律错误，故请求二审法院依法改判。二、一审关于利息的判决结果错误。一审判决上诉人陈某向被上诉人鑫晨公司给付剩余购房款870000元及利息（其中120000元自2019年10月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清日止；750000元自2019年10月15日起以日万分之三计算付清日止）。而自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 被上诉人鑫晨公司辩称：一、双方合同中并未约定不能办理贷款就得解除合同，所以本案能否解除合同只看是否符合法定条件。二、法定解除的前提为一方根本性违约导致另一方无法实现合同目的才可以法定解除合同。而本案中被上诉人不存在根本性违约问题。被上诉人在2012年3月就向上诉人交付了房屋，上诉人一直占有、使用房屋至今。上诉人签订该合同的目的是买房而不是办理贷款，在房屋交付时上诉人的合同目的就已经实现。三、在双方合同中，被上诉人的主权利是收取房款，义务是交付房屋，上诉人的主权利是取得房屋，义务是交纳购房款。被上诉人将房屋交付后就已经履行了合同的义务，上诉人也享受了基于合同项下的权利。上诉人履行义务交纳购房款时却一再推脱甚至要求解除合同，上诉人的行为使得双方基于本合同的权利义务明显不对等、利益不均衡，严重违反了《民法总则》第六条、《合同法》第五条中的公平原则。四、《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定了一年的解除权行使时间，双方自签订合同至今已经八年有余，在这八年内上诉人从未要求过解除合同，上诉人不积极行使权力的行为已经导致解除权消灭。在八年期间内上诉人一直使用涉案房屋，期间还将房屋出租，取得了可观的收益。若法院判决解除会导致社会上所有交易都处于不稳定状态，不利于保护交易，无法使社会效果、法律效果相统一。五、举证质证阶段被上诉人举证证明无法办理贷款并不是被上诉人的原因，那么就只能是上诉人自身或政策性调整导致。按时、足额支付合同项下购房款为上诉人主要义务，现无法办理贷款上诉人就应当采取其它措施积极筹措资金来偿还购房款，上诉人不应当只享受权利而不履行义务。 鑫晨公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付尚欠购房款870000元；2.判令被告向原告支付逾期付款的利息（以12万元为基数，自2012年3月24日起至实际给付之日止，以人民银行同期贷款利率计算）；3.判令被告向原告支付逾期付款的违约金（自2012年3月24日起至实际给付之日止，其中25.16万元以日千分之一计算；75万元以日万分之三计算）；4.判令被告承担本案诉讼费用。 陈某向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，反诉被告向反诉原告返还已付963711元（房款890674元，税费73037元）及按中国人民银行同期贷款利率计算和房屋装修损失；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年11月29日，2012年12月27日，原告（反诉被告）鑫晨公司与被告（反诉原告）陈某签订了两份《商品房买卖合同》，约定鑫晨公司将额办华油街万象星城哈那乌拉装饰城5#-1-311号和5#-1-111号房屋出售给陈某，建筑面积为371.51平方米、61.84平方米，价格为4062元/平方米，总价为1509073.62元、251600元。买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式，银行按揭：2011年1月12日付房款40000元，2011年1月18日付房款419074元，2011年4月19日付房款300000元，其余房款750000元作银行贷款。第二份合同约定按贷款付款，乙方应于2011年4月19日前，一次性存入商品房首付款131600元，其余价款办理贷款。本合约于双方签字盖章之日起生效，于《商品房买卖合同》签订之日起失效。上述合同签订后，就该两套房屋，被告（反诉原告）陈某向原告（反诉被告）鑫晨公司交付了约定的首付款，涉案房屋尚欠870000元一直未付。2012年3月23日，原告（反诉被告）鑫晨公司交付涉案房屋。一审法院认为，合同当事人应当秉持诚信，恪守承诺。双方约定了按揭贷款的给付方式，但在约定的履行期限内被告（反诉原告）陈某未能办理按揭贷款，亦未给付剩余的购房款，其行为构成违约，应当承担违约的民事责任，原告（反诉被告）鑫晨公司主张被告（反诉原告）陈某给付剩余购房款870000元的诉讼请求，予以支持。关于逾期付款利息及违约金，因双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中对无法办理银行按揭贷款后如何支付剩余款项及剩余款项给付的时间未做约定，故原告（反诉被告）鑫晨公司可随时要求被告（反诉原告）陈某支付剩余未付房款。庭审中双方当事人皆无法证明银行按揭贷款无法办理的原因，且原告（反诉被告）鑫晨公司未向法庭出示证据证明其向被告（反诉原告）陈某主张权利的时间，故原告（反诉被告）鑫晨公司提起诉讼之日可视为其向被告（反诉原告）陈某主张权利的日期，即2019年10月15日。因双方当事人在《商品房买卖合同》对逾期付款利息及违约金的计算方式已经进行了约定，对符合法律规定的部分，予以支持，对超出部分，不予支持。判决：一、被告（反诉原告）陈某于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司剩余购房款870000.00元及利息（其中120000.00元自2019年10月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止；750000.00元自2019年10月15日起以日万分之三计算至付清之日止）；二、驳回原告（反诉被告）锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陈某的诉讼请求。案件受理费6250.00元，反诉费8086.70元，由被告（反诉原告）陈某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。本案陈某与鑫晨公司签订的两份《商品房买卖合同》约定的房屋总价款数额较大，陈某除交付首付款外，近50%购房尾款的付款方式均约定为银行按揭贷款付款。经一审和本院二审查证，双方当事人均无法证明银行按揭贷款未能办理系对方过错，且鑫晨公司认为可能是政策性调整导致，故本案应属于不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同的情形，因此导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收取的购房款本金及利息或者定金返还买受人。另法律并未规定上述解除权的行使期间，双方当事人也未明确予以约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定。在鑫晨公司未能举证证明该公司就前述解除权进行过催告的情况下，陈某的解除权仍在行使期限内，故陈某请求解除合同，返还购房款本金及税费（此项费用已由被上诉人收取），本院予以支持。并且，陈某要求鑫晨公司返还购房款890674元及税费61737元的主张亦符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定。一审判决双方继续履行合同，由陈某给付鑫晨公司剩余购房款及利息，缺乏法律依据，本院予以纠正。由于鑫晨公司将案涉房屋交付给陈某已有一段时间，陈某已装修使用，亦有所受益，故陈某请求鑫晨公司给付购房款利息的主张，本院不予支持。陈某所交纳的住房抵押贷款保险费8700元、公证费2600元，共计11300元，因并非鑫晨公司收取，故不应由鑫晨公司返还，陈某可另行解决。鑫晨公司提出的双方合同中并未约定不能办理贷款就得解除合同，法定解除的前提为一方根本性违约导致另一方无法实现合同目的才可以法定解除合同，鑫晨公司不存在根本性违约问题，在房屋交付时陈某的合同目的就已经实现的抗辩理由，因有悖于法律规定，本院不予采信。 综上所述，陈某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院(2019)内2502民初5420号民事判决； 二、解除上诉人陈某与被上诉人锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司签订的编号为2011-0000699、2011-0000757的两份《商品房买卖合同》； 三、被上诉人锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司于本判决生效后十五日内向上诉人陈某返还已付购房款890674元和税费61737元； 四、驳回被上诉人锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司的诉讼请求； 五、驳回上诉人陈某的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6250元，由上诉人陈某负担2500元，被上诉人锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司负担3750元。反诉费8086.70元，由上诉人陈某负担3234.68元，被上诉人锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司负担4852.02元。 二审案件受理费12500元，由上诉人陈某负担5000元，被上诉人锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司负担7500元。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  黄 涛 二〇二〇年六月二十三日 书记员  包媛媛 相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判，撤销或者变更；