江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8329号原告：江达生，男，1960年1月16日出生，汉族，住江苏省常熟市。原告：李珍，女，1962年10月8日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两原告共同委托诉讼代理人：邱卫民，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者被告：尤卫强，男，1979年3月16日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：赵美媛，女，1953年2月28日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：汪兵涛，女，1980年11月3日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：尤火生，男，1952年1月21日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。四被告共同委托诉讼代理人：罗卫新，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。原告江达生、李珍与被告尤卫强、赵美媛、汪兵涛、尤火生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理，依法由审判员靳义威适用简易程序独任审判。因案情复杂，本院将本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，由审判员靳义威担任审判长并主审，人民陪审员周忠浩、朱国庆参加评议，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告江达生、李珍及共同委托诉讼代理人邱卫民，被告尤卫强、赵美媛、汪兵涛、尤火生的共同委托诉讼代理人罗卫新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江达生、李珍诉称，原被告经人介绍于2015年8月27日签订房屋买卖合同，合同约定房屋成交价格为516800元，双方各自履行了付款和交房义务，原告对房屋进行装修后入住至今。2018年下半年，被告向原告拿了安置合同等一些材料说用于办理产证，原告出于信任交给了被告，但被告至今未将办证的相关信息告知原告，直至2019年9月，第三人报警称该房屋系其购买，被告的行为已明显侵害了原告的合法权益。请求法院判令：1、原被告之间签订的安置房买卖合同有效，要求被告继续履行合同并办理相关过户手续。2、本案诉讼费由被告负担。审理中，原告明确第1项诉讼请求为：确认两原告与四被告于2015年8月27日签订的《安置房买卖合同》合法有效，并要求四被告将苏州市相城区元和街道富元家园13幢1303室房屋过户至两原告名下。原告另增加1项诉讼请求：要求四被告支付原告合同违约金103360元（房价的20%）。被告尤卫强、赵美媛、汪兵涛、尤火生辩称，一、原被告签订的房屋买卖合同是无效的。一方面，原被告签订房屋买卖合同时，原告江达生明知被告尤卫强在外面欠了很多债务，很多债权人都要求被告尤卫强还款，原告江达生却以现金支付房款为诱惑，故意将房价压的明显低于市场价（涉案房产当时市场价70多万，合同价51万多），严重损害了其他债权人利益。另一方面，被告尤卫强当时被多位债权人逼债，被逼无奈以明显低于市场价的价格将涉案房屋卖给原告江达生，也严重损害了其他债权人的利益。因此，原被告的行为严重损害了第三人的利益，根据合同法第五十二条的规定，属于无效合同。二、原告要求被告配合过户的目的无法实现。因为被告在2019年上半年己经将涉案房屋抵债给债权人王俊杰，并过户至其亲戚张艳武名下，之后王俊杰又将涉案房屋卖给案外人孙加加，同时也办理了过户手续，目前涉案房屋登记在孙加加名下。被告尤卫强在2011年至2013年上半年先后向其现在的老板王俊杰借了五十万元左右，说好2013年过年之前还清，这些钱尤卫强很快就用完了（主要归还了一些之前的欠款，其他如家里生活费开支承担了一些，平时打牌输掉了一些，喝酒、吃饭等花掉了一些等等）。借款到期后即2013年底过年左右，王俊杰就开始要求被告尤卫强还钱，当时被告尤卫强还不出来，后来王俊杰也多次要求被告尤卫强还钱。2015年上半年，因还款期限早就到期，被告尤卫强一直还不出来，王俊杰要求把被告尤卫强家的一套安置房小户（即涉案房屋）抵债给他，按照市场价七十万抵债，王俊杰补差价二十万左右给被告尤卫强。被告尤卫强没有按约定时间还钱，当时又没有办法还钱，觉得自己确实理亏，所以同意用房抵债。关于二十万左右的差价款，王俊杰要求过户时给被告尤卫强，被告尤卫强希望先付，因为尤卫强还要去还一些债务，当时王俊杰既没有说同意也没说不同意先付。2015年8月，由于王俊杰没有先付差价款，被告尤卫强不知道王俊杰什么时候付，也没敢去问，但债主一直找被告尤卫强要钱。同月，原告江达生知道被告尤卫强在外面欠了很多钱，所以通过中介找被告尤卫强要买涉案房产，8月27日，双方签订了房屋买卖合同，被告以明显低于市场价的价格卖给原告江达生，原因是被告尤卫强被多位债权人逼债，原告江达生说能付现金，所以原告江达生故意将价格压的很低，当时尤卫强也是被逼无奈。原告江达生当时支付了四十多万房款给被告尤卫强，被告尤卫强也将涉案房产交付给原告江达生使用。2015年9月，王俊杰突然分几次给被告尤卫强转了十几万的差价款，但这个时候被告尤卫强不敢告诉王俊杰涉案房子己经于上个月刚刚卖给原告江达生了，因为王俊杰和被告尤卫强认识将近二十年了，关系一直很好，当时又是被告尤卫强的老板，被告尤卫强怕王俊杰发火骂自己就没敢说。政府对安置房办理产证有时间规定，2015年的时候还无法办理产证，到了2018年下半年按规定可以办理产证了，王俊杰就要求被告尤卫强去办理房产证准备过户。被告尤卫强认为原告江达生明知其在外面欠了很多钱被人逼债，以现金付款为诱饵，故意将房价压的很低，明显低于市场价很多，确实存在乘人之危之嫌，而王俊杰以房抵债行为在先，又一直在催着过户，所以只能先过户给王俊杰，至于与原告江达生的事情可以通过协商或者法律解决，返还购房款，然后按照事实和合同处理。2019年过户的时候，因为王俊杰名下有多套房子，属于限购范围，王俊杰要求将房子过户到他指定的人张艳武名下，所以涉案房产于2019年上半年过户到张艳武名下。至于张艳武与孙加加的交易被告尤卫强并不了解，只听说那套房子卖了一百多万。被告尤卫强和王俊杰办理完过户后与原告江达生协商过多次，被告尤卫强认为当时与原告江达生签订合同，原告江达生想以最低的价格买下来，被告尤卫强想拿现金，双方的行为确实是严重损害了其他债权人的合法权益，合同是无效的，而且现在事实上房子已经抵债抵掉了，己经无法实现合同目的，于是被告尤卫强多次与原告江达生协商，同意返还房款并适当补偿利息，但原告江达生所提要求太高，后来双方一直没有谈拢。三、原告要求被告支付的违约金无事实和法律依据。综上所述，恳请法庭驳回原告的所有诉讼请求，若调解结案，被告愿意返还购房款并支付相应银行利息。原告江达生、李珍为证明其主张，向本院提交以下证据：1、安置房买卖合同复印件1份，证明四被告将涉案房屋出卖给两原告的事实，合同约定价款516800元，签订合同之前原告已经支付购房定金10000元，签订合同当天原告支付房款456800元。2、拆迁安置房购销合同、房屋拆迁补偿安置协议书复印件各1份，证明案涉房屋系四被告拆迁所得，四被告有权处分涉案房屋。3、购房收款凭据、中国农业银行业务回单、借条、收条复印件各1份，证明两原告已经按照合同约定支付了房款476800元，尚有余款4万元未付。4、收款凭证复印件1份，证明原告向涉案房屋的中介方支付中介费的事实，中介冯平和王秦浩也是涉案房屋买卖的见证人。5、销售清单复印件1份、电费发票复印件4份、水费发票复印件2份，证明四被告已经将涉案房屋交付给两原告，两原告对涉案房屋进行了装修并实际使用。6、结婚证复印件1份，证明被告汪兵涛与被告尤卫强系夫妻关系。7、房产证复印件1份，证明四被告私自将案涉房屋过户至其他人名下，导致涉案房屋无法过户至原告名下。经质证，被告尤卫强、赵美媛、汪兵涛、尤火生发表如下质证意见：证据1，真实性无异议，合法性有异议，合同第一条约定建筑面积72.93平方米，但是实际上建筑面积是81.81平方米，有拆迁安置房购销合同进行佐证，合同第五条约定房屋价款为51万多元，事实上该房屋在签订合同时市场价为70多万元，双方约定的房屋价格明显低于市场价，涉嫌恶意串通损害被告尤卫强债权人的合法权益。合同第九条第三款的约定也是明显违反相关法律规定的，按照规定，涉案房屋的土地证、房产证是不能办理到两原告名下的。证据2，真实性、合法性无异议，第三条明确载明涉案房屋的建筑面积81.81平方米，而不是72.93平方米。证据3，对该组证据的真实性无异议，交易价格明显低于市场价，有损第三人的合法权益，应该确认交易无效。借条中载明的1万元与本案无关，借条是双方之间的借贷关系，与房款无关。证据4，对该份证据的真实性、合法性、关联性均不清楚，也不能达到原告的证明目的。证据5、对该组证据均不清楚，也不能达到原告的证明目的。证据6，真实性认可。证据7、真实性认可，被告将涉案房屋通过合法途径抵债给案外人王俊杰并过户至其指定的人张艳武名下，至于王俊杰或者张艳武与孙加加的交易不清楚。被告尤卫强、赵美媛、汪兵涛、尤火生向本院提交以下证据：1、中国建设银行账户交易明细复印件1份，证明被告尤卫强在2011年至2013年向王俊杰借款50万元左右，被告尤卫强一直没有能力归还，至2015年上半年，王俊杰要求被告尤卫强把涉案房屋按照市场价70万元抵债给王俊杰，扣除50万元的借款，还需要补差价20万元左右，王俊杰在2015年9月份及10月份向被告尤卫强补房款差价20万元左右，其中2015年9月24日支付29400元，2015年9月28日支付10万元，2015年9月29日支付5万元，2015年10月5日支付4万元，这四笔钱就是补的房款差价。2、银行交易明细原件1份，证明被告尤卫强于2011年9月11日向王俊杰借款20万元，王俊杰现金交付给被告尤卫强后，被告尤卫强于2011年9月11日存入自己的银行卡，这20万元是50万元中的一笔。3、被告申请证人金某出庭作证，证明被告尤卫强和王俊杰认识十几年，王俊杰借过几十万元给被告尤卫强，后因无力归还，被告尤卫强将涉案房屋抵债给王俊杰。原被告之间约定的交易价格明显低于市场价。金某陈述，我和尤卫强认识，关系一般，我和原被告都没有亲戚关系。我知道尤卫强和王俊杰认识至今有20年，我在2013年听尤卫强说过他向王俊杰借过几十万，后来听尤卫强说王俊杰一直向尤卫强要钱，尤卫强没有能力还钱，就将拆迁安置房抵给了王俊杰。尤卫强说过房屋值70多万，卖给江达生50多万。经质证，原告江达生、李珍发表如下质证意见：证据1，真实性无异议，但是证明目的不认可。证据2，真实性无异议，但与本案无关。证据3，证人和尤卫强的关系不清楚，证人都是在听说的状态下来作证，对本案的事实并不知情，对证人证言不认可。经审理查明，2015年8月27日，原告江达生、李珍（买受人、乙方）与被告尤卫强、赵美媛、汪兵涛、尤火生（出卖人、甲方）签订《安置房买卖合同》，约定：甲方将座落于苏州市相城区富元家园13幢1303室房屋卖给乙方，房屋结构为高层板楼，建筑面积为72.93平方米。本合同中所述房屋为拆迁安置房，是被告尤卫强、赵美媛的家庭共同财产，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务以及其他权利瑕疵，交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。房屋交易交易价格为516800元，乙方已在2015年8月20日将首付款（定金）1万元交付甲方，第二笔房款456800元于2015年8月27日付给甲方，第三笔房款5万元于甲方将房屋中的全部户口迁出及过户结束时付给甲方。甲方应在交房当日（2015年8月27日）将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该房有关的文件及票据交付乙方，甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带钥匙全部交给乙方。在开始出房产证后，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内（30天）向房地产产权登记机关办理权属登记过户手续。合同还对户口迁出等内容作了约定。原告江达生、李珍，被告尤卫强、赵美媛、汪兵涛、尤火生均在合同落款处签字。合同签订当日，被告将涉案房屋交付给原告，后原告在涉案房屋内居住至今。另查，被告尤卫强、赵美媛（乙方、买方）与苏州市高铁新城建设投资有限责任公司（甲方、卖方）于2015年8月27日签订《拆迁安置房购销合同》一份，约定：乙方购买甲方坐落于富元家园小区13幢1303室房屋。乙方所购拆迁安置房的建筑面积按房地产产权登记机关实际测定面积为准。拆迁购房联系单核定安置面积为60.08平方米、建筑面积（办证面积）81.81平方米，结算面积72.93平方米。其中核定安置面积60.08平方米，售价1295元/平方米，计77804元，超部分面积12.85平方米，售价1895元/平方米，计243512元，代收契税（售价的1%）1022元、进户门500元、超部分面积的维修基金731元，以上房款、税费合计10448元。合同还对其他事项作了约定。再查，苏州市相城区元和街道采莲路2850号富元家园13幢1303室房屋现登记在案外人孙加加名下，登记日期为2019年8月6日，权证号为苏（2019）苏州市不动产权第7026781号，房屋建筑面积为81.81平方米。庭审中，原被告一致确认，原告已支付购房款466800元。上述事实，由原告提供的《安置房买卖合同》、《拆迁安置房购销合同》、房产证、购房收款凭据、银行业务凭证等证据及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。关于涉案房屋的产权登记情况，原告陈述，在（2019）年苏0507民初6523号案件中，根据孙加加调取的材料显示，2019年2月25日，被告尤卫强、赵美媛与张艳武、王俊玲签订了存量房买卖合同，成交价格为50万元，被告尤卫强、赵美媛将涉案房屋卖给了张艳武、王俊玲。2019年8月6日，张艳武和王俊玲就涉案房屋与孙加加签订了房屋买卖合同，成交价格为133万元。现在涉案房屋登记在孙加加名下。被告陈述，2019年上半年，涉案房屋产证办理到被告尤卫强和赵美媛名下，后房屋过户至王俊杰指定的张艳武名下，之所以过户至张艳武名下，是苏州的限购政策不允许被告尤卫强将涉案房屋过户至王俊杰名下，所以将房屋过户至了张艳武名下，后听说张艳武将涉案房屋过户至孙加加名下。本院认为，原告江达生、李珍与被告尤卫强、赵美媛、汪兵涛、尤火生于2015年8月27日签订的《安置房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，故原告要求确认与被告签订的《安置房买卖合同》合法有效这一诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告辩称原被告约定的房价明显低于市场价，严重损害了债权人的利益，但对此被告未提供相关证据予以证实，本院不予采信。关于原告要求被告将案涉房屋过户至原告名下这一请求，因涉案房屋现登记在案外人孙加加名下，该项请求本院碍难支持。关于原告主张的违约金103360元（房屋成交价516800元的20%），本案中，原被告于2015年8月27日签订《安置房买卖合同》，原告按约支付了购房款466800元，被告于合同签订当日将涉案房屋交付原告使用，被告在本案中表示其将涉案房屋抵债给案外人王俊杰并过户至案外人张艳武名下，目前涉案房屋登记在案外人孙加加名下，导致涉案房屋现无法过户至原告名下，被告已构成严重违约，原告要求被告支付违约金这一诉讼请求本院予以支持。因原告未举证证明因被告违约给其造成的实际损失，本院结合合同的履行情况、被告的过错程度等因素，酌情认定违约金按房屋成交价的10%计算为51680元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及相关法律法规的规定，判决如下：一、原告江达生、李珍与被告尤卫强、赵美媛、汪兵涛、尤火生于2015年8月27日签订的《安置房买卖合同》合法、有效。二、被告尤卫强、赵美媛、汪兵涛、尤火生于本判决生效之日起十日内支付原告江达生、李珍违约金51680元。（如采用转账方式，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022020504）。三、驳回原告江达生、李珍的其他诉讼请求。本案案件受理费8968元、财产保全费1120元，合计10088元，由原告江达生、李珍负担1009元，由被告尤卫强、赵美媛、汪兵涛、尤火生负担9079元（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331044037）。公告费300元，由被告尤卫强、赵美媛、汪兵涛、尤火生负担（该费用原告已支付，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  靳义威人民陪审员  周忠浩人民陪审员  朱国庆二〇二〇年六月三十日书 记 员  林晓华