山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0812民初980号原告：中国农业银行股份有限公司济宁兖州支行，住所地济宁市兖州区建设路中路133-1号，统一社会信用代码：91370882866083695H。法定代表人：孔凡群，职务：行长。委托诉讼代理人：姜存臣、王庆芝，该行客户经理。被告：周长玲，女，1973年6月16日出生，汉族，住济宁市兖州区。被告：孔祥云，女，1948年1月26日出生，汉族，住济宁市兖州区。被告：济宁玉翰房地产开发有限公司，住所地济宁市兖州区酒仙桥街道办事处东环路120号，统一社会信用代码913708826920404088。法定代表人：郑可玉，职务：执行董事。委托诉讼代理人：周广鲁，山东崇则律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司济宁兖州支行（以下简称“农行兖州支行”）与被告周长玲、孔祥云、济宁玉翰房地产开发有限公司（以下简称“玉翰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告农行兖州支行委托诉讼代理人姜存臣、王庆芝，被告周长玲、被告玉翰公司的委托诉讼代理人周广鲁到庭参加了诉讼，被告孔祥云经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行兖州支行向本院提出诉讼请求：1、判定被告周长玲、孔祥云偿还原告贷款本金122319.84元及截止到2020年6月3日的利息、复利、罚息3365.5元，2020年6月3日以后的利息、复利、罚息按合同约定计付到贷款本息还清之日；2、依法确认《个人购房担保借款合同》约定的抵押担保合法有效，原告对抵押物处置所得享有优先受偿权；3、判定被告济宁玉翰房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费及原告实现债权的一切费用包括保全费1140元由被告承担。事实和理由：2015年1月21日原告与涉案借款人朱本波（2019年11月12日死亡）签订了《个人购房担保借款合同》，依据借款合同，原告按时向借款人发放了一手房贷款21万元，到期日为2025年1月20日，利率及违约责任按合同该约定执行，该笔借款的担保方式为阶段性保证+抵押。阶段性保证人玉翰公司对该笔借款提供连带责任担保，抵押物为借款人提供的坐落于济宁市兖州区的房产，并且在济宁市兖州区房地产服务中心交易所办理了抵押登记，原告对抵押物处置所得有优先受偿权。因借款人死亡，依照法律规定，其生前债务应由其法定继承人承担，因此，该涉案借款及相应的利息、复利、罚息应由上述两被告周长玲、孔祥云偿还。截止到2020年6月3日借款人已数次未按期归还借款本金及相应利息、复利、罚息，担保人也未履行担保责任，已构成违约，按照合同约定，原告有权提前收回已发放借款，有权行使担保权利。为维护原告合法权益，故诉至法院，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。周长玲辩称，贷款时其并不在场，也不知道贷款数额，认可贷款尚欠12万元本金，利息是国家规定的，也认可。其想继承朱本波贷款购买的这套房子，但是没有能力偿还贷款。玉翰公司辩称，对于阶段性担保无异议，同意承担合同内的保证责任，请求法院把追偿权一并判决。孔祥云未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年1月21日，原中国农业银行股份有限公司兖州市支行（以下简称“农行兖州市支行”）（贷款人、抵押权人）与朱本波（借款人、抵押人）、玉翰公司（保证人）共同签订《个人购房担保借款合同》一份，约定朱本波向原农行兖州市支行借款210000元，借款用途为购买房产，购买的房产位于济宁市兖州区商铺，借款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为准上浮20%后确定。借款提取约定：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将借款划入玉翰公司在兖州市农行鲁门分理处开立的账户，账号为15×××02。还款约定：还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月。借款担保方式约定：借款采用“阶段性保证+抵押”的担保方式，由阶段性保证人玉翰公司提供保证担保，由朱本波以其购买的上述房屋提供抵押担保。其中，保证担保约定：阶段性保证人玉翰公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。另外约定，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权。抵押担保约定：抵押人以位于济宁市兖州区商铺提供抵押担保，抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。违约责任约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；（3）借款人、担保人死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡。签订借款合同前，2015年1月5日，朱本波向农行兖州支行提交《个人购房贷款资金划转授权委托书》，授权农行兖州支行将贷款资金210000元划入玉翰公司在兖州市农行鲁门分理处开立的账户内。2015年1月21日，原农行兖州市支行依照借款合同的约定以及朱本波的授权将贷款本金210000元支付至玉翰公司账户内，账号为15×××02，该事实有《中国农业银行借款凭证》予以证实。该借款凭证载明：借款人朱本波，借款金额210000元，借款用途为购买商业用房，借款日期为2015年1月21日，到期日期为2025年1月20日，还款方式为等额本息还款，执行利率为7.38%，逾期利率为11.07%。2015年1月22日，原农行兖州市支行与朱本波就案涉房屋在济宁市兖州区房地产服务中心交易所办理了抵押权预告登记手续，原农行兖州市支行取得了济宁市房预兖州区字第××号《抵押权预告登记证明》，该证明载明：预告登记权利人为原农行兖州市支行，预告登记义务人为朱本波，房屋坐落在兖州天仙嘉苑0002（C2）号楼1-2层0015（商铺15），预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记，登记时间为2015年1月22日。朱本波借款后，其借款一直正常偿还至2020年1月份，此后借款出现逾期，拖欠本金和利息。截止至2020年6月3日，朱本波的借款已逾期5期，尚欠借款本金122319.84元，利息、罚息、复利计3365.5元。另查明，朱本波于2018年2月5日与周长玲登记结婚，婚后未生育子女。2019年11月12日，朱本波因病死亡，其父亲朱玉水已先于朱本波去世。朱本波死亡后，其法定第一顺位继承人为其妻周长玲及其母孔祥云。2015年12月2日，原中国农业银行股份有限公司兖州市支行名称变更为中国农业银行股份有限公司济宁兖州支行，并在济宁市兖州区工商行政管理局办理了变更登记。案件审理中，农行兖州支行向本院申请对周长玲、孔祥云、玉翰公司财产采取诉讼保全措施，为此，农行兖州支行缴纳财产保全申请费1140元。庭审中，农行兖州支行及玉翰公司确认，案涉借款合同约定的抵押房屋至今尚未取得房地产权属证书，但该房屋已于2015年6月交付。周长玲认可现持有该房屋的钥匙。本院在济宁市兖州区不动产登记中心查询结果显示，该房屋预告登记权利人为朱本波，尚未办理不动产权属登记。上述事实由农行兖州支行提供的个人购房担保借款合同、房地产抵押清单、借款凭证、资金划转授权委托书、抵押权预告登记证明、死亡证明、火化证、结婚证明、身份证明、贷款还款试算信息、变更登记审核表、山东省非税收入通用票据、不动产登记信息查询结果证明及庭审查证的事实予以存卷佐证。本院认为，原农行兖州市支行与朱本波、玉翰公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。借款合同签订后，原农行兖州市支行按照合同约定履行了贷款发放义务，朱本波也按期偿还了部分借款本金及利息。朱本波在履行借款合同期间死亡，其借款本息尚未全部清偿，依照借款合同的约定，农行兖州支行作为原农行兖州市支行名称变更后的主体有权提前收回已发放借款，并要求赔偿相应损失。关于借款人死亡后其债务如何清偿的问题，《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。……继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”本案中，朱本波去世前，已与玉翰公司签订了房屋买卖合同，房屋也已实际交付，虽然未办理房屋权属登记手续，但该合同项下的财产权利应为其享有。朱本波死亡后，该财产权利应认定为遗产，朱本波的继承人应在继承该遗产和其他遗产的实际价值范围内清偿朱本波的债务。朱本波的法定第一顺位继承人为周长玲和孔祥云，其中，周长玲表示愿意继承案涉房屋，对其他遗产未表示放弃继承，孔祥云未到庭亦未作出放弃继承的表示，依照《中华人民共和国继承法》第二十五条的规定，应视为其二人接受继承朱本波的全部遗产。因此，对于农行兖州支行主张的朱本波名下尚欠借款本金122319.84元及截止至2020年6月3日的利息、罚息、复利3365.5元，周长玲、孔祥云在继承朱本波的遗产实际价值范围内负有清偿责任。农行兖州支行向本院申请财产保全所缴纳的申请费1140元，属于其遭受的损失，周长玲、孔祥云亦应当在继承朱本波的遗产实际价值范围内清偿。关于农行兖州支行要求确认借款合同约定的抵押担保合法有效，并依据案涉房屋已办理抵押权预告登记，进而主张对该房屋处置价款享有优先受偿权的诉讼请求。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第二十条的规定，房屋抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是对将来实现房屋抵押权的请求权。在办理正式的房屋抵押权登记前，抵押权预告登记权利人享有的是在抵押权登记条件成就时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可以排他性的对抗他人处分该房屋。依照《物权法》第一百八十七条的规定，房屋的抵押权自办理抵押登记时才设立。故农行兖州支行对案涉房屋的抵押权尚未实际设立，其无权对该房屋的处置所得价款享有优先受偿权。依照《物权法》第十五条的规定，借款合同中关于以案涉房屋为借款提供抵押担保的约定，自该合同成立时即已生效，未办理房屋抵押登记不影响该约定的效力。因此，农行兖州支行要求确认借款合同中约定的抵押担保有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但其要求对案涉房屋的处置所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于玉翰公司是否承担保证责任的问题。根据个人借款合同的约定，玉翰公司承担的是阶段性连带责任保证担保，即在借款人取得房地产权属证书，且抵押的房屋办理完毕抵押登记手续时，才免除玉翰公司的保证责任，现借款合同约定抵押的案涉房屋尚未办理房屋权属证书，且未办理抵押登记，故玉翰公司的保证责任不能免除。因此，农行兖州支行要求玉翰公司对案涉借款本息及保全申请费承担连带清偿责任的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，玉翰公司承担保证责任后，有权在承担保证责任范围内向朱本波的继承人周长玲、孔祥云追偿，追偿总金额亦应限定在其二人继承朱本波的遗产实际价值范围内。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、第二十五条第一款、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、周长玲、孔祥云在继承朱本波的遗产实际价值范围内于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司济宁兖州支行借款本金122319.84元及截止到2020年6月3日利息、复利、罚息3365.5元，合计125685.34元；2020年6月3日之后的利息、罚息、复利以个人购房担保借款合同约定的计算方式计算至实际给付之日（实际金额以中国农业银行股份有限公司济宁兖州支行提供的最终结算清单为准）。二、周长玲、孔祥云在继承朱本波的遗产实际价值范围内于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司济宁兖州支行财产保全申请费1140元。三、济宁玉翰房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；济宁玉翰房地产开发有限公司承担保证责任后，有权在承担保证责任范围内向周长玲、孔祥云追偿，追偿总金额限定在周长玲、孔祥云继承朱本波的遗产实际价值范围内。四、确认原中国农业银行股份有限公司兖州市支行与朱本波、济宁玉翰房地产开发有限公司于2015年1月21日签订的《个人购房担保借款合同》中关于抵押担保的约定有效。五、驳回中国农业银行股份有限公司济宁兖州支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2836元，减半收取1418元，由周长玲、孔祥云、济宁玉翰房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  张文胜二〇二〇年六月二十八日法官助理白扬书记员张笑