山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民再1号原审原告：赵某，男，1989年3月27日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：孙淑艳(系赵某之妻)，1988年9月22日出生，汉族，住址同上。原审被告：屈某某，男，1966年2月17日出生，汉族，住济宁市任城区。原审被告：吴某某，女，1964年3月15日出生，汉族，住址。二原审被告共同委托诉讼代理人：吴寒钟（系吴某某之兄），1953年9月24日出生，汉族，住济宁市任城区。原审第三人：济宁赛杰房产经纪有限公司，统一社会信用代码91370800MA3F1N3L56，住所地济宁市任城区薛口育贤小区北门31号楼东五门面。法定代表人：王娟，经理。原审原告赵某与原审被告屈某某、吴某某、原审第三人济宁赛杰房产经纪有限公司（以下简称赛杰公司）经济适用房转让合同纠纷一案,本院（2019）鲁0811民初3781号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年12月12日作出(2019)鲁0811民监26号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告赵某及其委托诉讼代理人孙淑艳，原审被告屈某某、吴某某及其共同委托诉讼代理人吴寒钟，原审第三人赛杰公司法定代表人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某称，请求维持原判；驳回原审被告吴某某、屈某某的不合理不合法申请。请求法院协助赵某将本案件进入强制执行阶段。事实和理由：第一、吴某某、屈某某的申请不符合《民事诉讼法》第二百条规定的应当再审情形。第二、原审判决对本案认定事实清楚，法律关系定性及运用法律准确，适用证据恰当，审理程序合法，该(2019)鲁0811民初3781号民事判决合法、合理、合情，请求依法予以维持赵某的合法权益。原审法官在本案审理过程中亲自至房管局调查和多次询问第三人本案情况。对本案认定事实清楚，判决书中存在的个别笔误已及时下了裁定，不存在吴某某、屈某某所说的颠倒事实的情况。吴某某、屈某某忽略裁定，故意颠倒事实，其无理要求没有任何法律依据，故应被驳回。签订买房合同后，吴某某、屈某某在配合赵某过户前一而再再而三坐地起价，拒不配合赵某办理房屋过户手续，已构成严重违约。赵某及其妻孙淑艳自2018年9月份就开始着手准备房屋贷款手续，证据已上交。多次致电中介，要求吴某某、屈某某配合办理房屋贷款手续，均遭拒绝。原审对于吴某某、屈某某拒不履行合同，拒绝配合办理过户手续的事实认定清楚，判定双方各承担一半的诉讼费和财产保全费是公平、公正的；请求再审依法予以维持赵某的合法权益，驳回吴某某、屈某某不合理不合法的申请。第三，吴某某、屈某某的再审请求无事实及法律依据。1.双方自愿签订的购房合同真实合法有效，吴某某、屈某某要求解除原合同另签合同的要求无任何依据，其无权独自解除原购房合同。赵某也拒绝解除原购房合同。2.原购房合同中明确写道，甲方承担除乙方契税以外的其他过户费用，包括但不限于土地出让金、综合地价等税费。原合同中明确写到，赵某只承担乙方契税，除契税以外的其他税费全部由吴某某、屈某某承担。合同为双方自愿签订，吴某某、屈某某如不承认，将构成合同诈骗罪。3.吴某某、屈某某想法太多，再审申请不合理不合法，语无伦次，颠倒事实，且无任何事实及法律依据，永远无法达到其不合理请求，故应驳回吴某某、屈某某的再审请求。第四，请求法院协助赵某将本案件进入强制执行阶段。在本案件审理过程中，法院多次进行调解，吴某某、屈某某均不配合，并多次对赵某及代理人进行侮辱谩骂和讽刺，严重伤害了赵某及代理人的尊严。吴某某、屈某某自始至终拒不接受继续履行合同，且拒绝办理过户手续。判决书和裁定自送达之日起至2019年12月2日早已生效，且产生法律效力，为了维护法律的尊严，保护赵某的合法权益，现请求法院协助赵某将本案件进入强制执行阶段。综上，原审判决认定事实清楚，采信证据正确，法律关系定性及运用法律准确，适用证据恰当，审理程序合法，公平、公正、合法、合理、合情，请求维持原判，保护赵某的合法权益。吴某某、屈某某辩称，请求撤销任城区人民法院（2019）鲁0811民初3781号民事判决。事实和理由：1.赵某起诉屈某某、吴某某房证满5年3日内未去办理缴纳土地出让金，因房管局迟延到2019年元月后开始办理缴纳，吴某某、屈某某要求法院给予明确的判决结果；2.2019年2月14日吴某某、屈某某领取新房证，当天吴某某电话通知房产中介张启龙转告赵某到银行办理贷款预审批，2月19日吴某某再次电话催促张启龙，张启龙回话叫吴某某再等，赵某违约，判决书没判决赵某违约和赔偿违约金，吴某某、屈某某要求给予明确的判决结果；3.2019年2月14日吴某某、屈某某领取不动产证，判决书内“原告2019年2月14日将涉案房证信息改为普通商品房出售”，原告用什么手段去变更的，判决书内没有明确的判决结果；4.判决书内容：根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：被告吴、屈于2013年9月30日至2018年9月30日房证虽满5年，但因涉案房屋未进行价格评估，原告缴纳土地出让金未果。此判决书内容，有意颠倒事实，袒护赵某。吴某某、屈某某要求赵某缴纳土地出让金；5.原判决内容：本院认为，合同合法有效，双方均应履行。赵某3日内未去银行办理审批，造成违约，合同条文30日内赵某不履行付款（剩余房款34.5万元），守约方吴、屈有权解除合同；6.吴某某、屈某某以上几条如无违约，按购房合同对赵某解除；7.如赵某购买此房，双方另签房屋买卖合同；8.吴某某、屈某某要求法院驳回判决书中指定的期间履行给付金钱义务，民事诉讼法第二百五十三条等，被告不承担案件受理费、保全费4250元。第三人赛杰公司述称，想让双方协调解决纠纷，各自说一下要求的违约金数额。因双方一直为违约金的数额而纠缠，尽量减少双方的各种损失。赵某向本院起诉请求：1.判令二被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同（合同编号为0001476），并按照合同约定配合原告办理银行按揭贷款按揭预审批手续及房屋产权过户手续并积极履行合同约定的其他附随义务；2.判令二被告支付逾期履行合同义务产生的违约金（以总房款575000元的3‰从2019年2月20日起计算至房产过户至原告名下之日止）；3.诉讼费、保全费及律师费等其他实现债权的费用由二被告承担。本院原审认定事实：2018年6月6日，被告屈某某、吴某某（出卖方、甲方）、原告赵某（买受方、乙方）与第三人赛杰公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》约定，甲方自愿出售坐落于济宁市明苑小区经济适用房5号楼东单元三层东户01－0301号的房产出售给乙方，合同注明房屋所有权人为屈某某、吴某某，该房屋建筑面积82.15平方米，地下室面积8.61平方米，价格575000元，该房屋已经具有产权证书且没有抵押权登记。合同约定乙方在房屋买卖合同签定当日向甲方支付定金20000元，产权转移过户当日乙方将首付款230000元（含定金）交付甲方或丙方，剩余房款345000元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付。如银行放贷的金额与首付款之和低于本合同约定的成交价时，乙方应在产权过户当日一次补足；如因乙方个人原因导致无法贷款，乙方应当在产权过户当日一次支付剩余房款。采用按揭贷款方式，乙方须取得《不动产权证书》并产权归档后3个工作日内办理完毕银行贷款抵押登记手续。关于违约责任，双方约定：1、若发生甲方有关权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、查封等权利限制的情况），由甲方负责解决，影响本合同履行的，并向乙方承担本条第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期1日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总价款3‰的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等）；3、甲方不履行办证、过户、交房、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款、缴纳约定税费的义务，除承担本合同条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满30日后解除合同；4、签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，如乙方违约，则定金不退。其他约定事项：甲、乙双方协商一致此房等证满5年过户交易方式；甲方承担除乙方契税以外的过户税费，包括但不限于土地出让金、综合地价等税费；证满5年3日内甲方办理经济适用房变更手续，由此产生的费用由甲方承担，手续变更完毕后3日内乙方办理银行预审批手续，银行预审批通过后3日内甲、乙双方办理产权转移过户手续。合同签订当日，赵某向吴某某支付定金20000元。2018年6月11日，被告屈某某作为甲方与原告之妻孙淑艳作为乙方签订《补充协议》，协议约定：乙方于2018年6月18日前给付甲方首付款170000元（不含定金）。乙方保证积极办理及配合银行贷款，如出现因乙方个人原因造成银行贷款放不来，除首付以外的剩余房款孙淑艳以现金形式在过户当日补齐。甲方腾房及钥匙交付时间为2018年7月20日前，如果延迟不超过一周。交接之前的水、电、物业等欠费由甲方结清。如甲、乙双方任一方违约按原买卖合同违约责任处理。2018年6月16日，孙淑艳向屈某某支付房款170000元。2018年10月7日，孙淑艳向屈某某支付房款40000元。原、被告签订《房屋买卖合同》后，被告将涉案房屋腾空后并将钥匙交付原告，原告自2018年7月20日起居住至今。被告吴某某、屈某某于2013年9月30日取得涉案房屋所有权证。2018年9月30日，该房屋虽满5年，但因涉案房屋未进行价格评估，原告缴纳土地出让金未果。2019年1月22日，国家税务总局济宁市任城区税务局对涉案房屋评估，2019年1月28日，被告申请上市交易，在缴纳政府收益价款后，2019年2月14日，被告取得不动产证。同日，被告通知第三人赛杰公司，由第三人通知原告办理银行预审批手续。2019年2月20日，原告通知被告办理银行预审批手续，因违约金问题，双方形成纠纷。本院原审认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应履行。本案中，涉案房屋属于经济适用住房，原、被告就该房的转让达成的协议中明确约定于5年后办理过户手续，至本案起诉前，被告已取得涉案房屋超过5年，被告亦办理了不动产证，可以按市价上市出售，同时，原告已支付了购房款230000元，故原告要求继续履行合同，被告协助办理房屋过户手续的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，涉案房屋的过户税费由原告承担。根据合同约定，涉案房屋变更手续办理完毕后3日内原告办理银行预审批手续，被告于2019年2月14日办理了不动产证，但根据孙淑艳与被告屈绍山微信聊天记录、2019年2月20日赛杰公司工作人员张启龙与屈绍山的通话记录，原告未在2019年2月17日前配合被告办理银行预审批手续，已构成违约，故原告主张因逾期履行合同义务产生的违约金及承担律师费的诉讼的请求，本院不予支持。原告要求二被告配合办理银行按揭贷款预审批手续，本院认为，原告基于涉案房屋买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，原告在办理贷款过程中需要被告予以协助配合的具体事项尚不明确，且在办理商业贷款的过程中需涉及的银行相关贷款手续及流程要求同样具有不确定性，因此，该债务不宜强制履行。同时，在原告未与特定银行签订住房按揭贷款合同的情况下，法院无法直接判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额，只有判令原告一次性支付剩余购房款才能确保依据原告继续履行诉讼请求所作出的继续履行判决具有确定性和可强制执行性。因此，对原告主张被告配合办理银行按揭贷款预审批手续的诉讼请求，不予支持，被告在协助原告办理房屋过户的同时原告应一次性支付剩余房款345000元。本院原审判决：一、被告屈某某、吴某某于本判决生效之日起二十日内协助原告赵某办理位于济宁市明苑小区经济适用房5号楼东单元三层东户01－0301号房产的产权过户手续，相关费用由原告赵某负担；在办理过户手续同日原告赵某将剩余房款345000元向被告屈某某、吴某某支付完毕；二、驳回原告赵某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6230元，保全费2270元，由原告赵某负担4250元，被告屈某某、吴某某负担4250元。原审判决送达后，因存在笔误错误，2019年9月27日原审（2019）鲁0811民初3781号民事裁定书进行补正，内容为原审判决书第三页中“2019年2月14日，原告将涉案房产证信息改为普通商品房可以出售后”补正为“2019年2月14日，被告将涉案房产证信息改为普通商品房可以出售后”。第六页中“原告缴纳土地出让金未果”补正为“被告缴纳土地出让金未果”。第四页中“被告赛杰公司述称”补正为“第三人赛杰公司述称”。第七页中“但根据孙淑艳与被告屈绍山微信聊天记录”补正为“但根据孙淑艳与屈绍山微信聊天记录”。第九页中“上诉与山东省济宁市任城区人民法院”补正为“上诉于山东省济宁市中级人民法院”。本院再审认定事实如下：赵某称2018年7月22日案涉房屋实际交付，其居住至今。2019年1月22日，国家税务总局济宁市任城区税务局向济宁市房产管理局出具“根据山东省存量房交易价格评估系统评估，潘玉梅等10人经济适用房评估单价”明细，其中载明“屈某某名苑小区5号楼东单元3层东户01-0301号房6427”。2019年1月28日，屈某某、吴某某作为申请人（产权人）、屈绍山（共同申请人）填写经济适用住房取得完全产权及上市交易申请审核表，2019年2月13日，屈某某、吴某某缴纳“11204-其他政府住房基金（经济适用房）政府收益价款”157070.80元。2019年2月14日，案涉房屋取得不动产权证书（2019）济宁市不动产权第0004680号，权利人为屈某某、吴某某，共有情况为共同共有。屈某某、吴某某称至2018年9月30日，经济适用房证满5年，后国庆放假，其二人于2018年10月8日-10日到房管局申办缴纳土地出让金，工作人员告知缴纳日期延迟。同日，其电话通知中介方张启龙告知了赵某、孙淑艳。对上述事实，赵某表示无异议。再审期间，赵某认为原审判决中判决，过户“相关费用由原告负担”与双方所签合同不符，其仅承担契税，其他税费由被告负担。请求查明并落实。本案再审查明的其他事实与原审一致。本院再审认为，本案争议的焦点有：一、关于屈某某、吴某某以及赵某是否存在违约的问题；二、关于屈某某、吴某某辩称的解除合同以及另行签订房屋买卖合同的问题。对上述焦点问题，本院分析评判如下：关于第一个焦点问题，涉案房屋经济适用房证满5年后，因国庆节放假，以及未进行价格评估等原因，屈某某方未能办理交纳土地出让金等手续，并将日期延迟通过第三人告知赵某，对上述事实，赵某无异议。2019年1月22日，税务管理部门向济宁市房管局出具包含涉案房屋在内的“经济适用房评估单价”明细，同年1月28日，屈某某、吴某某申请上市交易；同年2月13日，屈某某、吴某某缴纳“11204-其他政府住房基金（经济适用房）政府收益价款”157070.80元。同年2月14日，屈某某、吴某某取得案涉房屋不动产权证书（2019）济宁市不动产权第0004680号。对上述事实，赵某亦未有异议，因此应当认定屈某某、吴某某不存在因其个人原因所导致的主观违约情形。根据合同约定，涉案房屋变更手续办理完毕后3日内赵某办理银行预审批手续，赵某称其2019年2月13日接单位通知到泰安出差，2月14日中介通知其妻子孙淑艳去银行办理预审批手续，因其妻正处坐月子期间；赵某无法请假，其妻与中介沟通先准备材料，待21日一起去办。但中介说与屈某某沟通后，对方不同意。22日双方见面亦未能协商一致，后又数次沟通未果，直至其2019年3月15日起诉。本院认为，屈某某、吴某某于2019年2月14日办理不动产证后，赵某接到第三人赛杰公司通知后，未能按合同约定在3日内办理银行预审批手续，事实清楚；虽然其认为该项约定不明确，并一直积极配合准备材料，没有故意违约，但从时间顺序来看，屈某某、吴某某方辩称的赵某已构成违约属实，本院应当予以认定。由于赵某在该时间内确系存在其妻处产褥期等相关客观状况，赵某同意应按约定酌情支付相应违约金2万元（后称该款系一次性追加房款），亦属合理，本院予以准许。关于第二个焦点问题，由于《房屋买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，系其真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，亦不损害第三人利益及社会公共利益，该合同应当认为有效，双方当事人均应按合同履行各自义务。双方所签合同第四条付款方式第（二）款按揭贷款约定……产权转移过户当日乙方将首付款230000元（含定金）交付甲方或丙方，剩余房款345000元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付。如银行放贷的金额与首付款之和低于本合同约定的成交价时，乙方应在产权过户当日一次补足；如因乙方个人原因导致无法贷款，乙方应当在产权过户当日一次支付剩余房款。因此，屈某某、吴某某以赵某3日内未去银行办理审批，造成违约，按照合同约定30日内赵某不履行付款（剩余房款34.5万元）为由要求解除合同，与约定不符，本院不予支持。本案中，涉案房屋属于经济适用住房，该房的转让达成的协议中明确约定于5年后办理过户手续，且屈某某、吴某某已取得涉案房屋超过5年，亦办理了不动产证，可以按市价上市出售。同时，赵某已支付购房款230000元，屈某某、吴某某将房屋腾出交付给赵某居住使用至今，为维护交易安全，赵某要求继续履行合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，本院认为，屈某某、吴某某申诉的原审判决书内出现的“原告2019年2月14日将涉案房证信息改为普通商品房出售”、“原告缴纳土地出让金未果”，确系笔误错误，且已裁定补正。本次再审不再处理。双方签订合同约定“甲方承担除乙方契税以外的过户税费，包括但不限于土地出让金、综合地价等税费；证满5年3日内甲方办理经济适用房变更手续，由此产生的费用由甲方承担……”，故原审判决条款中判决“被告屈某某、吴某某于本判决生效之日起二十日内协助原告赵某办理位于济宁市明苑小区经济适用房5号楼东单元三层东户01－0301号房产的产权过户手续，相关费用由原告赵某负担”中“相关费用由原告赵某负担”属认定有误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款规定，判决如下：一、变更本院（2019）鲁0811民初3781号民事判决第一项为“被告屈某某、吴某某于本判决生效之日起二十日内协助原告赵某办理位于济宁市明苑小区经济适用房5号楼东单元三层东户01－0301号房产的产权过户手续，相关契税费用由原告赵某负担；在办理过户手续同日原告赵某将剩余房款345000元向被告屈某某、吴某某支付完毕”；二、维持本院（2019）鲁0811民初3781号民事判决第二项；三、原审原告赵某于本判决生效之日起十日内给付原审被告屈某某、吴某某违约金2万元。案件受理费6230元，保全费2270元，由原审原告赵某负担4250元，原审被告屈某某、吴某某负担4250元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  谭培峰审 判 员  辛 锋人民陪审员  沙 帅二〇二〇年六月二十八日法官助理范蕊书记员郑亚莹