河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4302号 上诉人（原审被告）：河北昊驰房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市鹿泉区大河镇小马村。 法定代表人：陈梦华，总经理。 委托诉讼代理人：王松，河北世纪联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王某，女，1987年8月26日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：贾某贤（系王某母亲），女，1962年12月28日出生，汉族，退休，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：董立峰，河北骏恩律师事务所律师。 上诉人河北昊驰房地产开发有限公司（以下简称“昊驰公司”）因与被上诉人王某房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初4504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人昊驰公司委托诉讼代理人王松、被上诉人王某委托诉讼代理人贾某贤、董立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昊驰公司上诉请求：1、依法撤销河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019冀010民初4504号民事判决书。在查清事实的基础上，依法改判。2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院判决上诉人向被上诉人支付交房违约金125048元这部分事实认定错误，违约金计算方法有误，应当以被上诉人王某实际支付的首付款681541元为基数进行违约金的计算。根据双方签订的《商品房买卖合同》以及上诉人出具的收据证明被上诉人王某支付房屋首付款为681541元。余款159万以按揭方式予以支付。根据双方买卖合同第九条规定：出卖人应当在2016年6月30日前交付房屋，第十条规定逾期超过90日后，买受人要求继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止计算违约金，违约金计算基数为买受人已交付的房款价，利息为每日万分之0.5。根据原审判决双方对认定的交房时间为2019年7月6日无异议，但是由于被上诉人不是支付的全款，而是按揭买房，所以其违约金的计算基数不应当是房屋的全款，应当是其实际支付的首付款681541元，至于其尾款按揭会从银行担保金额里另行计算与给对方的违约金无关。故违约金的逾期金额应当为681541元×1101天×万分之0.5=37518元。综上所述。原判决部分事实认定错误，依照《民事诉讼法》相关规定恳请二审法院依法审理撤销原审判决，在查清事实的基础上，依法改判，支持上诉人的上诉请求。 王某答辩称，一、一审判决查明的事实清楚，证据认定正确，应驳回上诉人的上诉请求。二、被上诉人2014年11月25日首付房款681541元，2015年2月10日给付被上诉人159万元，被上诉人已全部支付房款，因此一审判决2271541元为基数计算违约金是正确的。 王某向一审法院起诉请求：1、依法判决昊驰公司赔付王某逾期交房违约金135159.3元。计算期间：2016年7月1--2019年7月6日）；2、依法判决昊驰公司无偿给付王某两个标准车位；3、本案诉讼费、保全申请费等费用均由昊驰公司承担。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。2014年11月25日，王某与昊驰公司签订商品房买卖合同，房屋坐落在鹿泉市，每平米7300元，总金额2271541元。合同第七条约定首付款681541元，余款159万元以按揭方式支付。第九条约定：交付期限：2016年6月30日前。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款价万分之0.5的违约金。2015年2月10日，王某（借款人）、中国银行股份有限公司石家庄市裕华支行（贷款人）与昊驰公司（保证人）签订中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，约定：贷款金额159万元，采用按月等额本金还款方式，还款期数共计240期。2019年7月6日，昊驰公司向王某实际交付该房屋。当事人双方有争议的事实与证据如下：王某购买该房屋，昊驰公司是否承诺赠送两个车位。王某提交了：证据一2017年11月10日李某出具的情况说明、证据二李某工资银行流水、证据三昊驰公司工商登记材料、证据四2019年7月26日姜楠出具证明、证据五建设工程预算审核定案表、证据六录音光盘、证据七李某证人证言，以上证据证明昊驰公司在销售该楼盘时进行过宣传及要约，在购买别墅时无偿赠送两个标准车位。昊驰公司分别发表质证意见：对证据一该情况说明是王某自己所陈述，而且没有王某签名、手印。本身李某与昊驰公司没有任何的劳动关系，其并非昊驰公司员工，其对是否赠送车位情况无权予以认可。对证据二证据三性均不予认可，该流水不能证明是本案中证人李某的，无法证明其与本案的关联性。对证据三对该证据材料不予认可。对证据四对姜楠其自称是昊驰公司的董事副总其并非事实，昊驰公司从未任命过姜楠为董事副总。退一步讲即便为董事副总，也无权代表公司对外承诺、无偿给付两个标准车位，这种对公司重大财产作出处置的行为，未经过公司的认可，只能说明其个人行为，与公司无关。对证据五对于工程预算审核定案表，要求出示原件，并说明其合法来源。对工程预算审核定案表。1、王某对该核定表的合法来源并没有说明并举证。该表的核定工程项目名称可以载明是村民回迁楼工程，与本案中所述的项目无关，更与本案的争议标的无关。2、该表中没有昊驰公司的签章以及注明时间，该证据的效力都存在质疑。3、该证据中在施工单位一栏中载明的是在2012年，当时本案中所涉的项目土地还没有拿到，因此该证据跟本案没有关系。对证据六真实性存有异议，昊驰公司从未任命过孟丽娜为副总。即便孟丽娜是公司工作人员也无权对公司重大财产的处分作出承诺。对证据七李某与昊驰公司未签订劳动合同，且亦未提交宣传资料，对该证言不予认可。王某未提交李某与昊驰公司劳动合同证明其劳动关系存在，且李某银行流水亦未载明为工资，故对王某提交的李某相关证据，不予确认。王某提交的姜楠的证明及其他证据，未直接体现姜楠身份，且该证据与本案无关联性，故对该相关证据，不予确认。王某提交的孟丽娜录音，因未提交其他证据予以佐证，根据证据规则，不予确认。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。王某与昊驰公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自义务。该合同约定了交房期限为2016年6月30日前，昊驰公司庭审中自认该房屋于2019年7月交房。结合王某提交的机打收据、收楼费用确认表，可以认定交房具体时间为2019年7月6日。昊驰公司辩称因天然气配套设施接入在2019年7月，因此交房应予以顺延，并不算违反合同约定，因昊驰公司未提交相关证据予以证明，故不予采信。昊驰公司未按合同约定时间交房，构成违约。逾期交房期限自2016年7月1日起算至2019年7月6日止。根据合同关于逾期交房违约责任的约定，“出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款价万分之0.5的违约金”。故逾期交房违约金：2271541元×1101天×万分之0.5=125048元。关于昊驰公司在销售房屋时，是否承诺赠送车位的问题。《合同法》规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案中，王某称该房屋销售时，昊驰公司相关人员明确表示赠送车位。一审法院认为，该意思表示应视为要约邀请，即昊驰公司通过宣传赠送车位希望他人购买其房屋，该要约邀请并未达到要约构成要件，结合双方签订的商品房买卖合同中亦未约定赠送车位，故对王某主张要求昊驰公司赠与车位的诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第一百零七条的规定，判决如下：一、昊驰公司于本判决生效后十日内给付王某逾期交房违约金125048元；二、驳回王某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3689元（已减半收取）、保全费2525元，由昊驰公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，上诉人昊驰公司与被上诉人王某在自愿的基础上签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同合法有效，妥当。上诉人认可被上诉人提交的交款收据以及被上诉人王某（借款人）、中国银行股份有限公司石家庄市裕华支行（贷款人）与上诉人昊驰公司（保证人）签订中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同的真实性，该证据证明被上诉人按照合同约定向上诉人支付了涉案房屋首付款681541并办理了余款159万元的银行贷款，且上诉人亦认可收到了上述房屋首付款和银行贷款、不否认被上诉人一直按贷款合同约定向贷款人支付贷款本息，故可认定被上诉人实际已向上诉人支付了全部购房款。在被上诉人履行了商品房买卖合同中约定的支付房款义务后，上诉人应按合同约定于2016年6月30日前向被上诉人交付房屋；而上诉人与被上诉人均认可的涉案房屋实际交付时间为2019年7月6日，故在上诉人未有证据证明存在合同约定延期交房事由的情况下，其未按合同约定时间交房的行为构成违约，原审法院根据涉案商品房买卖合同关于上诉人逾期交房违约责任的约定，以被上诉人已支付的涉案房屋总价款为基数计算上诉人应向被上诉人支付的逾期交房违约金，理据充分，应予支持。上诉人称按被上诉人支付房屋全款计算违约金过高，主张计算违约金时应将被上诉人通过贷款方式支付的余款予以扣除，证据不足，不予支持。综上所述，上诉人河北昊驰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,801.0元，由上诉人河北昊驰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘建国 审 判 员 杨根山 审 判 员 李 伟 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 梁 阔 书 记 员 杨 岚 ——