广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4122号原告：李振龙，男，1988年3月27日生，汉族，户籍所在地：阳江市江城区*******阳江市********集体户；确认的送达地址：阳江市阳东区*****************。公民身份号码：420************038。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房。确认的送达地址：阳江市江城区*******丰怡豪庭会所。统一社会信用代码：914***********836G。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。原告李振龙诉被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李振龙到庭参加诉讼，被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振龙向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告返还款项22764.68元及利息2610元，共计25374.68元（利息从2017年10月20日起计至还清款时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年3月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），依据合同约定，原告购买被告开发并出售的“丰怡豪庭”35幢1404号房。2014年3月21日，被告收取了原告缴纳的“代收代缴办证税费”44358元，并向原告开具了收款收据（号码：D20140321001），同时承诺，待相关税费缴纳后，将剩下的款项退回原告。被告代原告缴纳了契税（2017年10月20日办理完成）等税费后，尚有22764.68元未返还给原告，虽经原告多次催促，被告以种种理由拒不退还，特向法院提起诉讼，请求法院维护原告的合法权益，判如诉请。被告丰怡房产公司书面辩称，1、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在丰怡房产公司由前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处。2、丰怡房产公司新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道丰怡房产公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。3、就原告提出的诉讼请求，丰怡房产公司意见如下：根据商品房买卖合同，涉案商品房应该在2014年12月31日前交付，在2015年3月31日前办理不动产权证。因此，原告目前提起诉讼，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间已经超过五年时间，其提出要求退还办证费、支付办证费占用利息的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。本院经审理认定事实如下，2014年3月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区**********************出售给原告，建筑面积共132.53平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为726688元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即218688元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款508000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订当天，原告支付了代收代缴办证税费44358元给被告。之后并按合同约定付清全部购房款共726688元给被告。原告认为被告逾期办证，且办证后没有退还剩余的办证费，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。庭审中，原告称涉案房屋的实际交付时间是2015年6月30日，收楼确认书在物业处。另查明，涉案房屋已于2018年3月9日办理了不动产权证书【粤（2018）阳江市不动产权第0006701号】，权利人为原告。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票等证据，拟证明其代原告缴交了物业维修资金9873元，初始登记费80元，抵押登记费80元，非住房房屋登记费分摊费用80元，不动产转移登记费80元，预告登记查档费10元，房产测绘费分摊费160元，复印费50元，契税费10900.32元，合计21313.32元。原告对被告支付的上述费用没有异议。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于原告请求被告返还办证税费及利息。虽然原、被告就本案的办证事宜没有签订书面的委托合同，但双方都认可被告收取了原告的办证费和物业维修基金，也存在被告为原告代缴了维修基金及部分办证费用的事实，双方之间已形成事实上的委托合同关系。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，未约定履行期限的合同，当事人可随时主张权利。本案中，原、被告对返还办证费用并没有约定期限，同时在原告提起诉讼前被告也未明确表示对剩余办证费拒绝偿还。现被告主张原告退还办证费的诉讼请求超过诉讼时效，根据上述司法解释的规定，被告应当承担进一步的举证责任，证明“债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务”至原告起诉时已超过诉讼时效。对此被告并未举证予以证实，因此按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告作为债权人可随时向被告主张权利。故原告退还办证费的诉讼请求未超过诉讼时效，应予支持。原告共支付了办证税费共44358元给被告，扣减被告已支付的必要合理费用21313.32元，被告应返还剩余办证税费给原告，现原告请求被告返还办证费22764.68元，合理合法，本院予以支持。虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。合同第八条约定的交房日期为2014年12月31日，即约定的90天办证期限为2015年1月1日至2015年3月31日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日起向原告支付占用该款项的利息。现原告请求从2017年10月20日起计算利息，本院予以支持。自2017年10月20日起至被告退清剩余办证费时止，以22764.68元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年10月20日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息给原告。被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，原告请求被告返还办证税费及利息，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证费22764.68元及利息（以22764.68元为基数，自2017年10月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至全部清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告李振龙。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费217元（已减半收取，原告已预交），由被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 张耀丹二〇二〇年六月十九日法官助理 陈蕴东书 记 员 陈泳渝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【全面履行与诚实信用原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条第一款第（四）项履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【缺席判决】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。