广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终746号上诉人（原审原告）：洪丽斯，女，1981年3月1日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码441************342。委托诉讼代理人：叶翠儿，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏俊豪，广东广信君达（东莞）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：冯志威，男，1988年10月8日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区********，公民身份号码441************179。被上诉人（原审被告）：东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司，住所地：广东省东莞市******旁濠兴逸苑6-9幢裙楼办公室。法定代表人：李长勇，该公司经理。原审第三人：广东濠盈投资有限公司，住所地：广东省东莞市******濠兴逸苑6-9幢裙楼办公室之二。法定代表人：陈启邦，该公司经理。原审第三人：陈启邦，男，1984年12月5日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码441************313。原审第三人：袁孙媚，女，1954年5月19日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码442************447。原审第三人：陈始华，男，1953年1月22日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码442************437。上诉人洪丽斯与被上诉人冯志威、东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司（以下简称“濠兴逸苑公司”）以及原审第三人广东濠盈投资有限公司（以下简称“濠盈公司”）、陈启邦、袁孙媚、陈始华案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初1893号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。洪丽斯向法院提出诉讼请求：1.确认案涉房产归洪丽斯所有（价值为427130元），并解除对案涉房产的查封措施。2.一审案件诉讼费由冯志威、濠兴逸苑公司承担。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、准许执行东莞市******************。二、驳回洪丽斯的全部诉讼请求。一审案件受理费7706.95元（洪丽斯已预缴），由洪丽斯负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初1893号民事判决书。洪丽斯不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，支持洪丽斯全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由冯志威、濠兴逸苑公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，案涉房屋系因冯志威、濠兴逸苑公司的原因未办理过户登记手续。1.濠兴逸苑公司在（2018）粤19民终5704号案庭审中已确认洪丽斯提交的《情况说明》的真实性、合法性和关联性，并确认洪丽斯多次要求濠兴逸苑公司补签书面的《商品房买卖合同》及协助办证，但濠兴逸苑公司因各种原因无法协助完成。一审判决以濠兴逸苑公司未到庭确认《情况说明》为由，不予采信《情况说明》的真实性，属认定事实错误。2.濠兴逸苑公司虽没有在《情况说明》中明确因何原因或客观障碍使其不予协助洪丽斯办证，但其确实存在不予协助洪丽斯补签书面合同及协助办证的行为，对洪丽斯而言，濠兴逸苑公司的该种不作为本身就是一种客观障碍。濠兴逸苑公司不予补签书面合同的行为导致网签、合同备案、办理不动产权等手续均无法办理。3.濠兴逸苑公司未能与洪丽斯签署正式的书面合同的真实原因，洪丽斯无法知晓，洪丽斯只能如实向法庭转述，对于“原因”是否真实、合理，非洪丽斯所能控制，不应将举证不能的不利后果归于洪丽斯。更何况，洪丽斯已提供《情况说明》，已完成举证责任，在濠兴逸苑公司未到庭的情况下，应由其承担不利的法律后果，而不应继续由洪丽斯承担进一步的举证责任，一审举证责任分配错误。4.根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”的规定，办理合同备案手续的前提是已经签订了书面的商品房预售合同。本案中，洪丽斯多次催促濠兴逸苑公司签订书面合同而被各种理由推脱，洪丽斯无法前往相关的行政部门办理登记备案手续。而且，该规定亦明确办理登记备案手续的义务主体是濠兴逸苑公司而非洪丽斯，一审法院认定洪丽斯是办理合同备案手续的义务人，认为洪丽斯怠于办理案涉房产的合同备案，并将未办理备案手续的过错归责于洪丽斯是认定事实错误。5.根据石龙房管所调查回函表明，案涉房产所在物业及同期开发的濠兴逸苑小区未办理合同备案手续的业主不仅有洪丽斯一人，还有多户业主未办理，尽管未办理合同备案手续的原因不详，但亦不能认为大比例的业主已经办理了合同备案就直接推定或归因于洪丽斯原因而致未办理合同备案手续。有多幢多户业主未办理合同备案的情况下，可证明是濠兴逸苑公司的原因导致合同备案无法完成。6.案涉房产与叶美延名下的房产是两种不同的购买方式，分别是全款购买和贷款购买，办理的手续并不完全一致，不能以叶美延名下房产已办理不动产权证推导出洪丽斯对案涉产房所在楼栋是否具备、何时具备网签、合同备案及办理房产证的条件是知悉的，案涉小区也存在像洪丽斯这种相似情形的购房业主，原审认定事实不清。二、原审法院适用法律错误，洪丽斯符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形。首先，原审法院已认定洪丽斯与濠兴逸苑公司在法院查封前已签订合法有效的书面合同，洪丽斯已全额支付了案涉房产的价款。其次，东莞市房产管理局出具的无房证明可证明洪丽斯及其配偶在东莞市辖区内并无房屋，因此，洪丽斯对案涉房产主张的民事权益能够排除原审法院的强制执行。原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定是适用法律错误。三、洪丽斯主张的是案涉房产的所有权，应当优先于冯志威的金钱债权，而且洪丽斯的权能先于冯志威的债权的产生，本案应支持洪丽斯诉讼请求。冯志威、濠兴逸苑公司、濠盈公司、陈启邦、袁孙媚、陈始华未在法定期间内向本院提交书面答辩意见。二审审理期间，各方均未提交新的证据。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据洪丽斯的上诉意见，本案争议焦点为：一、洪丽斯是否具有可以排除对案涉房产强制执行的权益；二、案涉房产是否为洪丽斯所有。本院分析如下：关于焦点一。首先，洪丽斯直接向案涉房产所在小区的开发商濠兴逸苑公司购买案涉房产，案涉房产经“大确权”后登记在濠兴逸苑公司名下，且查封案涉房产的债权系金钱债权，故洪丽斯的异议请求应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，一审法院适用该规定的第二十八条有误，本院予以纠正。其次，虽然洪丽斯与濠兴逸苑公司未签订书面买卖合同。但是《收据》已载明双方当事人的姓名或者名称，对商品房的基本情况（包括房号、建筑面积、总楼价）进行了明确约定，已经初步具备书面房屋买卖合同的各要素，且购房款的支付时间远远早于案涉房产被查封时间，足以证明案涉房屋买卖关系的真实性。虽然实际付款人系洪丽斯的母亲叶美延、张淑君，但濠兴逸苑公司的收据均是出具给洪丽斯，故可以证明洪丽斯是案涉房产的买受人。因此，本院认定洪丽斯与濠兴逸苑公司已签订合法有效的书面的买卖合同。再次，从本院依职权向东莞市*******调查回函来看，案涉房屋系洪丽斯唯一居住用房，且其丈夫、未成年子女名下均无其他住房。同时，从一审所查明的事实来看，洪丽斯自2010年起已经居住在案涉房屋内并定期缴纳物业管理费以及水电费。因此，本院认定洪丽斯购买案涉房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。最后，根据一审已查明的事实，洪丽斯已经全额支付案涉房产的价款，超过合同约定总价款的百分之五十。承上所述，洪丽斯请求解除对案涉房产的查封措施，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，本院予以支持。关于焦点二。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据一审法院所查明的事实，洪丽斯虽然是案涉房产的买受人，但案涉房产仍然登记在濠兴逸苑公司名下。因此，案涉房屋的所有权人仍为濠兴逸苑公司。洪丽斯要求确认案涉房产归原告所有，缺乏法律依据，本院不予支持。洪丽斯可根据房屋买卖合同关系，另案提起诉讼，请求濠兴逸苑公司履行过户义务。综上所述，上诉人洪丽斯的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）1971民初1893号民事判决；二、解除广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法执字第116号之一执行裁定书对东莞市******************的查封；三、驳回洪丽斯请求确认东莞市******************归其所有的诉讼请求；四、驳回洪丽斯其他一审诉讼请求。本案一审受理费7706.95元，由洪丽斯负担3853.95元、由东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司负担3853元；二审受理费7706.95元（洪丽斯已预交），由洪丽斯负担3853.95元、由东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司负担3853元。本判决为终审判决。审判长  陈娟娟审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二〇年六月十五日书记员  吕绮雯