安徽省淮南市八公山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0405民初473号 原告（反诉被告）：淮南东华实业（集团）有限责任公司，住所地安徽省淮南市田家庵区洞山迎宾路,统一社会代码91340400766871707D。 法定代表人：金克绪,该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘龙敏，安徽从法律师事务所律师。 被告（反诉原告）：金叶子幼儿园，住所地安徽省淮南市田家庵区97处金岭村内，统一社会信用代码523404033945257302。 法定代表人：谢静，金叶子幼儿园园长。 委托诉讼代理人：胡晓燕，女，金叶子幼儿园员工。 委托诉讼代理人：丁伦，安徽潮平律师事务所律师。 原告淮南东华实业（集团）有限责任公司与被告金叶子幼儿园租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序进行了审理。金叶子幼儿园于2020年5月7日向本院提起反诉，本院将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）淮南东华实业（集团）有限责任公司（以下简称“淮南东华实业公司”）的委托诉讼代理人潘龙敏、被告（反诉原告）金叶子幼儿园的委托诉讼代理人胡晓燕、丁伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告淮南东华实业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还位于淮南市毕家岗幼儿园，建筑面积为1611.8平方米的租赁房屋以及1759.71平方米的庭院；2、请求依法判令被告承担逾期交付房屋、庭院的占有使用费11261.4元（暂自2019年12月5日起计算至2020年4月20日，计137天，按照每日82.2元计算），以后的占有使用费自2020年4月21日起计算至涉案房屋、庭院实际交付之日止，按照每日82.2元计算；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2014年12月5日，原、被告签订了《物业租赁合同》，约定：由原告将位于毕家岗幼儿园，建筑面积及间数：1611.8平方米房屋以及1759.71平方米的庭院租赁给被告作为“幼儿园”使用；租赁期限为五年，自2014年12月5日—2019年12月4日止；年租金30000元；租赁期届满或合同解除后七日内，原告对租赁物业按交付标准进行验收，被告应按时将该物业及其全部设备、设施完好无损返还给原告。上述《物业租赁合同》生效后，原、被告履行了各自合同期间的义务。2019年11月1日在租赁期届满前，原告向被告发出了《金叶子租赁期届满不再续租通知书》，明确通知被告本物业不再续租，并要求被告及时按照合同约定交付租赁物。但被告在租赁期届满后，经原告多次催促仍不能交付。被告的违约行为给原告造成了一定的经济损失。为此，原告具状起诉，请求依法判决。 本诉被告金叶子幼儿园辩称，1、原告要求返还的房屋和土地，但是从法院送达的证据来看，对于房屋和土地，原告没有任何证据证明自己是所有人，被告使用的房屋和土地是小区的配套设施，按照《物权法》规定，房屋和土地的所有权属于全体业主，原告要求返还房屋和土地没有法律依据。2、原、被告之间存在租赁合同关系没有争议，但是，双方在订立合同时，对合同的特殊性是明知的，被告是为了小区孩子幼教的需要，对公益性的房屋和土地进行使用，符合业主的利益，相应的物业用途的变更也应当符合业主的利益，对此原告也没有证据证明。按照教育管理部门的规定，金叶子幼儿园就是小区的配套幼儿园，如果许可原告单方收回，结果是导致小区的孩子幼教中断，不符合小区公用房屋和土地的使用利益。3、租赁合同双方订立时约定了优先承租权，不违反合同法的规定，且最高人民法院对优先承租权也有相应的判例。原、被告之间的合同是合法的，相应的优先承租权是存在的。4.本案诉讼的背景是淮南东华实业公司自己对小区配套设施招投标不正当导致，幼儿园已经正式开学，物业使用也交了5000元用电押金，原告利用单方优势，掐断了被告幼儿园的电源，导致现在孩子处于无学可上的状态，希望法庭考虑在案件审理中恢复用电。综上，原告起诉不符合原、被告之间的合同约定，被告有优先承租权，请求依法驳回本诉原告的诉讼请求。 反诉原告金叶子幼儿园向本院提出反诉请求：1.判令反诉原告对位于淮南市毕家岗幼儿园建筑面积为1611.8平方米的租赁房屋及1759.71平方米庭院享有优先承租权；2.判令反诉被告赔偿反诉原告商业信誉损失10000元；3.本案本诉、反诉全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年12月5日，反诉原告与反诉被告签订了《物业租赁合同》，由反诉被告将位于毕家岗幼儿园的房屋以及1759.71平方米的庭院租赁给反诉原告作为“幼儿园”使用。租赁合同生效后，反诉原告履行了合同确定的义务。《物业租赁合同》第九条中约定了“物业租赁期满，如乙方需要续租的，应当在租赁期限届满三个月前提出，并经甲方同意，重新洽谈签订物业租赁合同”。现反诉被告违反双方合同约定的承租人优先承租权，经反诉原告多次与其协商，要求订立新的租赁合同，但是，反诉被告不同意，也不给书面答复。2019年11月1日，反诉被告以《房屋租期满不再续租通知书》的形式，要求收回出租给反诉原告用于办学的房屋，且在同一天，反诉被告在幼儿园下发《通知》，称将引进新的有办学资质的机构，与新的有办学资质的机构重新签订物业租赁合同。反诉被告将上述两份通知在反诉原告的学区广为散发，给反诉原告的正常教学和幼儿学习造成了恶劣的影响。反诉原告承租的物业是用于幼儿教育使用，为了学生的利益，教育、教学具有长期性和稳定性的要求。反诉原、被告在订立合同时，对承租的物业用途是明知的。现反诉被告却违反法律规定和合同的约定，明确否认了反诉原告的优先承租权，给反诉原告的名誉和在读幼儿的利益造成了损害。故反诉原告依据合同约定和合同法的规定提出反诉请求，望法院判如所请。 反诉被告淮南东华实业公司辩称，反诉原告的诉请没有事实和法律依据，合同并未约定优先承租权，法律也无此规定，请依法驳回反诉诉请。 本诉原告淮南东华实业公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据： 证据一、原告的营业执照、被告企业单位登记证书，证明原、被告的诉讼主体资格。金叶子幼儿园对该组证据的真实性无异议。经审查，本院对该组证据予以确认。 证据二、《物业租赁合同》复印件一份，证明双方的租赁关系及约定的租期、期满后各自履行的义务。金叶子幼儿园对该份证据的真实性无异议，但是认为1.承租人的送达地址有问题，合同中明确约定承租人的送达地址是合肥市；2.合同的第九条第五项内容，被告认为是出租人对承租人的授权，给与承租人是否续租的选择权。经审查，本院对该组证据予以确认。 证据三、《房屋租赁期满不再续租通知书》及公证书，证明在合同期限届满前，原告告知被告不再续租，原告通过公证送达的方式进行送达。金叶子幼儿园对公证书的真实性无异议，对公证书的内容认为不能证明原告的送达是送达给了被告，因为接收通知书的人是原告工作人员指认的人，和被告没有任何关系，被告的法定代表人是谢静，毕家岗幼儿园的负责人是胡晓燕。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。 本诉被告未就本诉向本院提供证据。 反诉原告金叶子幼儿园为证明自己的反诉主张，向本院提交了如下证据： 证据一、办学许可证、登记证、法定代表人身份证明及法定代表人身份证复印件，证明反诉原告的诉讼主体资格。反诉被告对该组证据无异议。经审查，本院对该组证据予以确认。 证据二、淮南市配套园治理进展情况明细一份，证明反诉原告在小区的幼儿园是小区配套幼儿园；毕家岗幼儿园幼儿花名册一份五页，证明在反诉原告幼儿园就读的幼儿数量，反诉原告幼儿园在正常开展教育教学工作。反诉被告对该份证据的真实性无异议，但认为与本案无关联，涉案房屋的用途就是幼儿园，在租赁合同期间，反诉原告开办幼儿园反诉被告对此无异议，现在是租赁期满解除合同问题，反诉原告提供的花名册也是在租赁期满之前的花名册。经审查，本院对该份证据的真实性予以确认。 证据三、租金发票五张，证明反诉原告一直在履行合同，没有任何违约的行为。反诉被告对该份证据的真实性无异议，但认为与本案无关联，反诉被告要求返还租赁物是因为租赁期届满，而不是承租方违约。经审查，本院对该份证据的真实性予以确认。 证据四、《通知》复印件一份，通知对象是幼儿园家长，出具人是反诉被告，反诉被告明确表示将引进新的有办学资质的机构。证明对租赁物反诉被告并不是收回自用，而是重新出租；双方租赁合同存续期间，反诉被告张贴通知严重伤害了反诉原告的商业信誉，应当赔偿损失，反诉被告存在违约行为。反诉被告对该份证据的真实性无异议，对证明观点有异议，反诉被告发通知是期满前为了避免给第三方造成损失的善意提醒。经审查，反诉被告发布通知的行为并未损害反诉原告的商业信誉，本院对反诉原告的证明观点不予采信，对该份证据的真实性予以确认。 证据五、《物业租赁合同》复印件一份，证明承租人有优先选择承租的权利。反诉被告对该份证据的真实性无异议，对证明观点有异议，反诉原告理解有误，合同中的第九条约定是承租人的选择权而不是优先权。经审查，反诉原、被告签订的《物业租赁合同》中并未约定反诉原告具有优先承租权，本院对反诉原告的证明观点不予采信，对该份证据的真实性予以确认。 证据六、最高人民法院（2012）民再申字116号民事裁定书，证明合同有约定优先承租权时，承租人的优先承租权法院是认可的。反诉被告对该份证据的真实性无异议，但本案的事实与该裁定书上认定的事实不一致，本案并未约定优先承租权，不能比照适用。经审查，本案涉案物业租赁合同中并未约定承租人有优先承租权，本院对该份证据的真实性予以确认。 证据七、民办学校办学许可证，证明租赁物的实际使用人是八公山区毕家岗幼儿园。反诉被告认为该份证据与本案没有关联性。经审查，本院当庭核实本案涉案幼儿园的承租人是金叶子幼儿园，因幼儿园的原名称是毕家岗幼儿园，为防止小区业主产生误解，金叶子幼儿园在承租期内继续以毕家岗幼儿园的名义对外招生，本院对该份证据的真实性予以确认。 反诉被告未就反诉向本院提供证据。 为查明案件事实，本院要求淮南东华实业公司庭后向本院提交其对涉案幼儿园场地具有管理使用权的证据材料。庭后淮南东华实业公司向本院提交了《淮南矿业（集团）有限责任公司与淮南东华物业有限责任公司分离改制协议》，本院依法组织淮南东华实业公司、金叶子幼儿园对该份证据发表了质证意见。淮南东华实业公司认为该份证据主要证明涉案幼儿园系淮南矿业集团与淮南东华实业公司在改制分离时，淮南东华实业公司获得了幼儿园的管理使用权。无论是2004年9月30日改制前，还是2004年9月30日改制后，淮南矿业集团旧危房改造新建居民小区的物业都归淮南东华实业公司管理，小区里的幼儿园和幼儿园所在的土地也归淮南东华实业公司管理使用，因此，淮南东华实业公司对涉案幼儿园及相关土地有管理使用权。金叶子幼儿园的认为该份证据的真实性由法院核实，对关联性有异议，该份证据不是产权证明，不能证明淮南东华实业公司对涉案幼儿园和土地有处分权。根据该份协议，双方对固定资产的所有权和使用权界定的时间节点是2004年9月30日，2004年9月30日已经存在的固定资产包括幼儿园和土地归东华物业公司管理使用，2004年9月30日以后再建小区的幼儿园和土地还是属于淮南矿业集团的。所以，该份协议不能证明淮南东华实业公司对涉案幼儿园有使用权，涉案幼儿园的所有权和使用权归淮南矿业集团所有。经审查，本院认为，淮南矿业集团与淮南东华实业公司在分离改制时，明确约定了凡淮南矿业集团进行旧危房改造新建居民小区的前期物业管理统一交由淮南东华实业公司管理，淮南东华实业公司对涉案小区内幼儿园及庭院享有管理使用权，本院对金叶子幼儿园的质证意见不予采信，对该份证据予以确认。 本院依据本诉和反诉原、被告双方的陈述、举证、质证、本院认证和庭审调查，查明以下事实：2014年12月5日，淮南东华实业公司与金叶子幼儿园签订了《物业租赁合同》，约定：由淮南东华实业公司将位于毕家岗幼儿园（建筑面积及间数：1611.8平方米房屋以及1759.71平方米的庭院）租赁给金叶子幼儿园作为“幼儿园”使用；租赁期限为五年，自2014年12月5日--2019年12月4日止；年租金30000元；租赁期届满或合同解除后七日内，淮南东华实业公司对租赁物业按交付标准进行验收，金叶子幼儿园应按时将该物业及其全部设备、设施完好无损返还给原告。上述《物业租赁合同》生效后，合同双方履行了各自合同期间的义务。2019年11月1日在租赁期届满前，淮南东华实业公司向金叶子幼儿园发出了《金叶子租赁期届满不再续租通知书》，明确通知金叶子幼儿园本物业不再续租，并要求金叶子幼儿园及时按照合同约定交付租赁物。但金叶子幼儿园在租赁期届满后，经淮南东华实业公司多次催促仍未将涉案幼儿园交付给淮南东华实业公司。现淮南东华实业公司诉至本院，要求金叶子幼儿园返还幼儿园及庭院，并要求金叶子幼儿园参照租金标准支付逾期交付的占有使用费。 另查明，淮南东华实业公司对涉案幼儿园所在的房屋及庭院享有管理使用权。 本案的本诉争议焦点为：1、淮南东华实业公司要求金叶子幼儿园返还位于淮南市毕家岗幼儿园，建筑面积为1611.8平方米的租赁房屋以及1759.71平方米的庭院是否符合法律规定，能否得到支持；2、淮南东华实业公司要求金叶子幼儿园承担逾期交付房屋、庭院的占有使用费11261.4元（暂自2019年12月5日起计算至2020年4月20日，计137天，按照每日82.2元计算），以后的占有使用费自2020年4月21日起计算至涉案房屋、庭院实际交付之日止，按照每日82.2元计算的诉请是否符合法律规定，能否得到支持。 本案反诉的争议焦点为：1、金叶子幼儿园对位于淮南市毕家岗幼儿园建筑面积为1611.8平方米的租赁房屋及1759.71平方米庭院是否享有优先承租权；2、反诉原告要求反诉被告赔偿商业信誉损失10000元的诉请是否符合法律规定，能否得到支持。 关于本诉的争议焦点，本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，淮南东华实业公司与金叶子幼儿园签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现租赁合同约定的期限已经届满，且租赁合同期限届满后，双方并没有重新签订租赁合同，涉案合同的效力已经终止，金叶子幼儿园应当按照约定将涉案幼儿园所在的房屋和庭院返还给淮南东华实业公司。针对金叶子幼儿园关于淮南东华实业公司对涉案幼儿园所在的房屋和庭院没有管理使用权的辩称理由，本院认为，结合本院查明的事实，根据淮南矿业集团与淮南东华实业公司在分离改制时的约定，淮南东华公司对涉案幼儿园所在的房屋和庭院具有管理使用权，有权将涉案幼儿园对外出租，故对金叶子幼儿园的辩称理由，本院依法不予采信。针对淮南东华实业公司要求金叶子幼儿园按照原租金标准（82.2元/天）支付逾期交房房屋的占有使用费的诉请（暂按照每日82.2元自2019年12月5日起计算至2020年4月20日，计137天，计11261.4元，以后的占有使用费自2020年4月21日起计算至涉案房屋、庭院实际交付之日止），本院认为，淮南东华实业公司的这一诉请符合法律规定，本院依法予以支持。 二、关于反诉的争议焦点，本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，提不出证据，将承担举证不能的法律后果。本案中，金叶子幼儿园称其对涉案幼儿园享有优先承租权，但是，结合本院查明的事实，反诉原、被告在2014年12月5日签订的《物业租赁合同》中并未约定金叶子幼儿园享有优先承租权。因此，对金叶子幼儿园主张其对位于淮南市毕家岗幼儿园建筑面积为1611.8平方米的租赁房屋及1759.71平方米庭院享有优先承租权的诉讼请求，本院依法不予支持。针对金叶子幼儿园要求淮南东华实业公司赔偿商业信誉损失10000元的诉请，本院认为，金叶子幼儿园的这一诉请于法无据，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百三十二条规定，判决如下： 一、本诉被告金叶子幼儿园于本判决生效之日起十日内向本诉原告淮南东华实业（集团）有限责任公司返还位于淮南市毕家岗幼儿园，建筑面积为1611.8平方米的租赁房屋以及1759.71平方米的庭院； 二、本诉被告金叶子幼儿园于本判决生效之日起十日内向本诉原告淮南东华实业（集团）有限责任公司支付逾期交付房屋、庭院的占有使用费11261.4元（暂自2019年12月5日起计算至2020年4月20日，计137天，按照每日82.2元计算），以后的占有使用费自2020年4月21日起计算至涉案房屋、庭院实际交付之日止； 三、驳回反诉原告金叶子幼儿园的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费82元，减半收取计41元，由本诉被告金叶子幼儿园负担。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉原告金叶子幼儿园负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员 李 春 二〇二〇年六月十六日 书记员 王家琦 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。