安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初1808号原告：安徽易居金岳房地产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区金寨南路811号安粮国贸中心33层，统一社会信用代码：91340100355135422M。法定代表人：李长俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：万应旭，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘梦平，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。被告：阜阳罍街房地产开发有限公司，住所地阜阳市颍州区阜阳合肥现代产业园合肥大道16号合肥工投中小企业园A1楼厂房407、408室，统一社会信用代码：91341200MA2RL61G3L。法定代表人：李建，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：牛火平，安徽江淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：王远征，安徽江淮律师事务所律师。原告安徽易居金岳房地产营销策划有限公司（以下简称易居金岳公司）诉被告阜阳罍街房地产开发有限公司（以下简称罍街公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理，依法适用简易程序于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告易居金岳公司的委托诉讼代理人万应旭，被告罍街公司的委托诉讼代理人牛火平、王远征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易居金岳公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告佣金418169.31元及滞纳金(滞纳金自2019年9月28日起以418169.31元为基数按日万分之一计算至代理费款清之日止);2、判令被告支付原告擅自解除合同的违约金1000000元;3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告系房地产销售代理企业,被告系阜阳市蜀峰湖路与天柱山路交汇处“阜阳罍街堂前樾”项目房地产开发企业。原告与被告签订《营销代理合同》(以下简称合同),约定由原告代理销售阜阳罍街堂前樾项目房源,代理期限为2018年11月1日-2019年12月30日。合同第十条约定,销售代理佣金为房款总金额的0.90-1.1%,按月度为结算周期。合同第十二条第4款约定,原、被告任何一方不得擅自解除、终止合同。如任何一方提前解除、终止合同,须提前30天书面通知对方,且应支付对方100万元违约金。同时双方应当结清所有已经签署预(销)售合同的房屋佣金等应付费用。合同第十条第3款第3项约定的逾期支付佣金的违约责任为被告每延期支付一日,需支付原告当期未付金额的万分之一的滞纳金。为了方便计算滞纳金,原告从被告擅自解除合同之日即2019年9月28日开始计算滞纳金。合同第十四条约定的管辖法院为阜阳罍街堂前樾项目所在地法院。在合同履行的过程中,原告合计成功代理销售51套房屋(已扣除6#2502张志敏退房房源），合计成销总房款38015392元（已扣除6#2502房源房款金额),被告均盖章确认。在代理销售期间，被告从来没有按照合同约定按月度向原告结算佣金。原告多次要求被告按合同约定支付佣金，被告不但不予理睬，还随意找理由擅自解除合同，其行为构成严重违约，给原告造成巨大的经济损失和名誉损失。特诉至法院，请求判如所请。被告罍街公司辩称，涉案的营销代理合同不是被告擅自解除，本案中原告实际履约的时间是在2019年的2月-3月，4月份已经撤离了案场。在合同履行期间，原告存在业务员不到岗，业务员在销售案场与他人斗殴造成恶劣影响，低于销售底价对客户作出书面的让利承诺，引发客户在销售案场向被告追索优惠不成，给案场的营销造成恶劣影响等诸多违约行为在先，而后原告于2019年4月主动停止了涉案项目的营销代理工作，撤离了销售案场和所有的业务员，以实际行动解除了原被告双方的营销代理合同。根据法律规定，被告保留追究原告擅自解约的违约责任的权利。被告没有拖欠房屋佣金的行为，根据合同第十条的约定，销售佣金的支付要满足购房款支付完毕，按揭或公积金贷款发放，原告提供合法发票等条件，本案中因原告实际履约仅有两月余，完成代理销售的房源也仅有52套，直到原告离场后的一个多月，客户的贷款全部未发放到位，没有达到销售佣金结算节点，原告主张被告支付逾期付款滞纳金没有事实依据。截止到本案开庭之日，符合合同约定的应结算佣金是项目5号楼102640.09元,6号楼是223411.85元，合计是326051.94元。原被告佣金计算的差额体现在三个方面：6号楼2502室购房者因个人原因申请退房；5号楼和6号楼共计6户未放款；5号楼的销售佣金按照销售比例应该是按照房屋价款的0.9%计算，6号楼的销售佣金按照销售比例应该是按照房屋价款的1%计算。原告不加区别，全部按照最高比例1.1%计算，这不符合合同约定与案件客观事实。本案经审理认定事实如下：原告易居金岳公司系房地产销售代理企业,被告罍街公司系阜阳市蜀峰湖路与天柱山路交汇处“阜阳罍街堂前樾”项目房地产开发企业。原告作为乙方与被告作为甲方于2019年1月份就上述项目签订《营销代理合同》一份，该合同主要内容有：第2条代理方式约定，甲方委托乙方作为本项目的联合（非唯一）销售代理商。甲方确保本项目销售代理范围内的房屋由乙方与苏州颂唐企业管理有限公司（以下简称苏州颂唐公司）联合代理销售。乙方承诺按照诚实守信的原则履行代理义务，与同行良性竞争，不采取不正当竞争手段与其他销售代理商争揽客户。第6.3条乙方的权利及义务约定，乙方负责制定“销售一房一价底价表”的建议方案，经甲方签字盖章批准后实施。第6.11条约定，乙方不得擅自以低于甲方确认的《一房一价底价表》中的价格销售，如有违反，甲方有权解除本合同，乙方承担一切纠纷与责任，并赔偿甲方因此造成的全部经济损失。第6.16条约定，乙方工作人员在销售过程中不得传播未经甲方批准的信息或承诺，由此造成的责任由乙方负责。第10.1.1条约定，乙方代理销售本项目项下房源达到销售成功的，甲方同意按签订销售合同（草签或网签）房款总额的0.9%-1.1%代理费率向乙方给付佣金。第10.1.2条约定具体计提方式如下：1）在当期推出房源销售率未达到60%时，代理佣金按（当期总销售额的）0.9%的提成比例计提。2）在当期推出房源销售率达到60%-80%（不含80%）时，代理佣金按（当期总销售额的）1%的提成比例计提。3）在当期推出房源销售率达到80%时，代理佣金按（当期总销售额的）1.1%的提成比例计提。第10.3.1条约定销售代理佣金结算方式：2）乙方每月5日前将上个结算周期乙方应结佣金款项的明细表（相当于乙方的请款书）呈报给甲方，甲方在接到该等明细表的3个工作日内应书面盖章确认并回复，在接到该等明细表的5个工作日内将应付佣金一次性付给乙方。乙方需在甲方内部请款前，提供正式发票，配合甲方的请款及支付工作。第10.3.2条约定，销售佣金结算标准为：1）一次性付款客户和分期付款客户完成签约，全部购房款支付完成。2)银行按揭贷款客户支付完成首期房款且办理银行按揭手续、银行实际放款至甲方账户内。3)公积金贷款客户支付完成首期房款并且公积金手续由公积金中心受理完成，银行实际放款至甲方账户内。4）甲方支付销售佣金前，乙方须向甲方提供合法、有效的等额发票，否则甲方有权拒绝支付。第10.3.3条约定，甲方如未及时按本合同约定给予乙方结算代理佣金款打入乙方指定账户，每延期支付一日，甲方需支付乙方当期未付金额的日万分之一的滞纳金。第12.4条约定，除双方另有约定外，甲、乙双方任何一方不得擅自解除、终止合同。如任一方擅自提前解除、终止合同的，均须提前30天书面通知对方，且应支付对方人民币100万元的违约金。同时双方应按本合同的约定，结清所有已签署预（销）售合同的房屋佣金等应付费用。2019年2月26日，被告罍街公司作出《阜阳罍街堂前樾5号楼销售确认书》，确认本次推售房源为5号楼，可售套数为96套，原告易居金岳公司及苏州颂唐公司销售套数任务均为48套。2019年3月26日，原告制作《阜阳罍街堂前樾成功销售确认明细表》一份，该明细表载明原告易居金岳公司共计销售5号楼中的15套，成交总价为11066478元，原、被告双方均在该表上加盖公司印章。2019年4月6日，被告罍街公司作出《阜阳罍街堂前樾6号楼销售确认书》，确认本次推售房源为6号楼，可售套数为96套，原告易居金岳公司及苏州颂唐公司销售套数任务均为48套。2019年5月7日，原告制作《阜阳罍街堂前樾成功销售确认明细表》一份，该明细表载明原告易居金岳公司共计销售6号楼中的33套及5号楼中的3套，成交总价为26953930元，原、被告双方均在该表上加盖公司印章。2019年5月20日，原告制作《阜阳罍街堂前樾成功销售确认明细表》一份，载明原告销售6号楼中的1202室一套，成交价为666157元，原、被告双方均在该表上加盖公司印章。以上原告共计销售52套，成交总价为38686565元。后来购买6号楼2502室的张志敏因个人原因申请退房，已退还其首付131173元，扣除违约金20000元，该房原成交价为671173元。至此，原告共计销售5号楼中的18套，成交总价为13341051元；销售6号楼中的33套，成交总价为24674341元。另查明，2019年2月27日，原告易居金岳公司置业顾问张健在向购房者吴静、吴辉推销商品房时，向二人分别出具书面《说明》，承诺分别给予5000元和12000元的优惠补偿。2019年5月21日，因在合同履行期间，双方发生分歧，原告案场经理张军通过微信方式向被告经理赵飞发送《客户情况》、《阜阳罍街堂前樾已成销未达结算节点代理费结算明细表》及《营销代理合同终止协议》各一份，原、被告双方均未在该终止协议上盖章。2019年8月23日，被告罍街公司以原告易居金岳公司公司员工在开盘销售时，率先动手打架；在工作期间，原告公司员工闻建调戏苏州颂唐公司员工赵雪，赵雪亲属到被告公司讨说法，影响公司形象及日常工作；原告公司员工张健非法承诺客户额外优惠，导致被告公司面临重大损失为由，向原告发送《阜阳项目营销代理合同终止函》一份，该函载明通知原告公司将于2019年9月28日起正式解除代理合同。后双方协商未成，双方发生争议，原告诉至法院。上述事实，由营业执照、《营销代理合同》、《阜阳罍街堂前樾5号楼销售确认书》、《阜阳罍街堂前樾成功销售确认明细表》、《说明》、《客户情况》、《阜阳罍街堂前樾已成销未达结算节点代理费结算明细表》、《营销代理合同终止协议》、《阜阳项目营销代理合同终止函》及双方当事人陈述等，予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《营销代理合同》系真实意思表示，内容不违反法律规定，属于有效合同，双方均应当按合同约定履行自己的义务。从原告提供的证据来看，能够证明原告共计销售5号楼中的18套，成交总价为13341051元；销售6号楼中的33套，成交总价为24674341元。根据双方合同约定，原告销售的5号楼销售率为37.5%，未达到当期推出房源销售率60%时，代理佣金按0.9%的提成比例计提，为120069.49元；原告销售的6号楼销售率为68.75%，未达到当期推出房源销售率80%时，代理佣金按1%的提成比例计提，为246743.41元，合计为366812.9元。被告辩称，原告销售的5、6号楼中均有3户银行未放款，不应支付该6套房屋的销售佣金，因未有提供充分有力的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，且其已在原告制作的《阜阳罍街堂前樾成功销售确认明细表》盖章予以确认，故对其该辩称理由，本院不予采信。关于原告主张要求被告支付自2019年9月28日起以418169.31元为基数按日万分之一计算至代理费款清之日止的滞纳金的诉讼请求，因被告在原告提供的《阜阳罍街堂前樾成功销售确认明细表》盖章确认后，未按照合同约定的5个工作日内一次性支付给原告，原告主张自被告通知的解除合同之日起支付滞纳金，不违反有关法律规定，本院予以支持，但应以未付金额366812.9元为基数进行计算。关于原告主张要求被告支付擅自解除合同违约金1000000元的诉讼请求，因双方在履行合同期间，发生分歧，原告案场经理张军已通过微信方式向被告经理赵飞发送《营销代理合同终止协议》，虽该协议未经双方盖章认可，说明原告已有终止协议的意向，且原告公司员工张健书面承诺客户额外优惠，已违反双方的合同约定，被告向原告发送《阜阳项目营销代理合同终止函》，不属于擅自解除合同，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告阜阳罍街房地产开发有限公司给付原告安徽易居金岳房地产营销策划有限公司佣金366812.9元及滞纳金（自2019年9月28日起以366812.9元为基数按日万分之一计算至佣金履行完毕之日止），于判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告安徽易居金岳房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17564元，减半收取8782元，由原告安徽易居金岳房地产营销策划有限公司负担6500元，由被告阜阳罍街房地产开发有限公司负担2282元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  杨占伟二〇二〇年六月八日书记员  王 倩