山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民初40号原告：郭玉霞，女，1964年9月24日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：陈瑞志，山东东方未来律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙华玉，山东东方未来律师事务所律师。被告：刘伟，男，1973年9月21日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。被告：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：丛菡，女，管理人工作人员。第三人：浙江东阳第三建筑有限公司，住所地浙江省东阳市振兴路1号。法定代表人：胡迅华，总经理。委托诉讼代理人：徐红彬，男，该公司工作人员。原告郭玉霞与被告刘伟、威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙华玉、被告刘伟、被告广信公司委托诉讼代理人丛菡到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加浙江省东阳第三建筑有限公司（以下简称东阳三建）为第三人，并于2020年6月17日、6月22日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙华玉、被告刘伟、被告广信公司委托诉讼代理人丛菡、第三人东阳三建委托诉讼代理人徐红彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭玉霞向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除郭玉霞与刘伟之间的房屋买卖合同；2.请求判令郭玉霞与广信公司之间的房屋买卖合同无效；3.请求判令刘伟返还郭玉霞已付购房款878000元；4.请求判令刘伟赔偿郭玉霞房屋因增值差价损失550000元；5.请求判令由刘伟、广信公司承担本案诉讼费等各项费用。审理中，郭玉霞申请变更第4项诉讼请求为判令刘伟赔偿郭玉霞利息损失，自2016年2月5日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实和理由：因广信公司与浙江东阳第三建筑工程有限公司威海分公司（以下简称东阳三建威海分公司）之间存在施工合同关系，2014年9月17日，广信公司将百度城二期1D楼1401室房屋、2-6号停车位及D-30号草棚以9395437.2元的价格抵顶东阳三建威海分公司的工程款，东阳三建威海分公司又将该房屋抵顶给刘伟，2014年9月底，郭玉霞从刘伟处以878000元购买涉案房屋、车位及草棚，并分期付完房款。2015年12月16日，东阳三建威海分公司、刘伟协助郭玉霞与广信公司签订了编号0002013号协议书及停车位、储藏室使用权销售协议书，并由广信公司开具了买受人为郭玉霞的收款收据。2017年11月30日，东阳三建威海分公司与广信公司之间签订工程款明细表载明涉案房屋因抵押给银行不再抵顶给东阳三建威海分公司，故涉案房屋已不可能实际交付并过户给郭玉霞，郭玉霞与刘伟之间的房屋买卖合同已经无法继续履行，请求法院依法解除郭玉霞与刘伟之间的房屋买卖合同，判令刘伟返还房款并赔偿郭玉霞损失。另外，郭玉霞与广信公司之间所签订的房屋买卖合同仅是为了过户方便，并不存在实际的房屋买卖交易，请求法院依法确定双方之间签订的房屋买卖合同无效。综上，请求依法支持郭玉霞的诉讼请求。刘伟辩称，1.刘伟已经配合郭玉霞与广信公司签订房屋买卖合同，义务已经履行完毕，其不应当承担责任。刘伟与东阳三建威海分公司之间存在施工合同关系，2014年9月17日广信公司将开发的百度城一期1D楼1401房屋、2-6号停车位以及储藏室第1-30号草棚以93万左右抵顶了东阳三建威海分公司的工程款，东阳三建威海分公司又将该房屋抵顶给刘伟，2014年9月底刘伟将房子以878000元出卖给郭玉霞，2015年12月16日，刘伟与东阳三建威海分公司协商协助郭玉霞与广信公司签订了编号0002013号协议及停车位使用权销售协议，并由广信公司开具了买受人为郭玉霞的收款收据，刘伟的义务已经全部履行完毕。2.郭玉霞主张房屋买卖合同无效，其无权再要求赔偿房屋的经济损失55万，对于郭玉霞其后变更请求赔偿利息损失没有意见。3.申请追加东阳三建威海分公司为本案被告以便查明案件事实，分清各方法律责任。广信公司辩称，涉案房产1D楼1401号房屋属于广信公司财产，现已经由广信公司收回，在东阳三建威海分公司起诉广信公司工程款纠纷一案中，东阳三建威海分公司已经确认上述房屋不再用于抵顶，涉案抵顶房屋的基础是基于广信公司顶账给东阳三建威海分公司，东阳三建威海分公司顶账给刘伟，刘伟转售给郭玉霞，即广信公司与郭玉霞之间不存在直接的房产买卖关系，至于郭玉霞与刘伟之间的法律关系与广信公司没有关系。郭玉霞与广信公司之间房屋买卖合同是有效的，但无法继续履行。东阳三建述称，其与刘伟签订抵房合同，在签订合同过程中，双方约定刘伟办理抵房的相关手续引起的一切经济法律责任由刘伟承担。东阳三建已经出具了相关手续，且广信公司也已给刘伟办理了购房协议书，东阳三建和刘伟之间的抵房协议已经完成，其不承担由刘伟转移给第三方引起的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人的证据双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，广信公司与东阳三建威海分公司签订《工程抵房协议》，约定广信公司将其开发的百度城二期1D-1401房产抵顶给东阳三建威海分公司，住宅顶账828928.2元，草棚D-30顶账30619元，车位顶账80000元，顶账总额939547.2元。2014年9月17日，东阳三建威海分公司（甲方）与威海市先义建筑设备租赁有限公司（乙方）签订《抵房协议》，约定就乙方所供五金建材材料抵顶百度城二期1D楼1401房产，价格为779192.51元，储藏室30619元，车位80000元，合计房价889811.51元，作为甲方支付给乙方人货梯租赁的租赁费。备注为房产产权转移到刘伟名下。其后，刘伟将上述房产、储藏室、车位转卖给郭玉霞，郭玉霞分别于2014年8月29日、10月2日、11月10日、2015年2月16日、2016年2月5日支付房款，由刘伟出具收款收据，购房款共计878000元，刘伟确认郭玉霞已付清全部房款。2015年12月16日，郭玉霞与广信公司签订《协议书》、《停车位、储藏室使用权销售协议》各一份，约定由郭玉霞购买广信公司开发的位于威海市经区各1个，价款分别为828928元、80000元、30619元。同日，广信公司出具收款收据三张，分别记载为房款828928元、车位款80000元和草棚款30619元。2016年6月29日，广信公司经本院裁定破产重整。涉案房产在本院裁定破产重整时尚未建成，不具备办理房屋产权登记条件。另查明，涉案房产已于2014年5月由广信公司抵押给恒丰银行。2017年11月30日，广信公司与东阳三建威海分公司签署《东阳三建承包百度城二期房产抵顶工程款明细表》，备注一栏注明：1D-1401、车位2-6、…因抵押恒丰银行不再抵顶给东阳三建。再查明，2019年9月12日，东阳三建威海分公司注销。本院认为，涉案百度城1D-1401房屋及相应车位、储藏室由广信公司抵顶给东阳三建威海分公司并由东阳三建威海分公司抵顶给刘伟，刘伟又将该房屋出卖给郭玉霞，故刘伟与郭玉霞之间成立房屋买卖合同关系，该买卖关系系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。刘伟作为出卖人负有转移房屋所有权于买受人郭玉霞的义务，郭玉霞负有支付购房款的义务。现郭玉霞已向刘伟付清全部房款，主要合同义务已履行完毕，刘伟虽已履行协调郭玉霞与广信公司签订购房协议书等义务，但其作为出卖人的主要合同义务即转移涉案房产所有权的义务并未履行完毕。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。本案中，刘伟未能向郭玉霞交付涉案房产构成迟延履行主要债务，郭玉霞诉请解除合同符合上述法律规定，本院予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘伟主张其未履行合同义务的原因在于东阳三建威海分公司未能履行，根据合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，东阳三建威海分公司在履行中是否存在违约不影响对刘伟应向郭玉霞承担违约责任的认定，故对于刘伟的该抗辩主张本院不予支持。郭玉霞与刘伟间的房屋买卖合同依法解除后，郭玉霞诉请要求刘伟向其返还购房款878000元并赔偿利息损失，于法有据，本院予以支持。郭玉霞主张的利息损失计算方法，不违反法律法规的规定，且刘伟对此无异议，本院亦予以支持。郭玉霞与广信公司签订的《协议书》、《停车位、储藏室使用权销售协议》系为履行郭玉霞与刘伟间的房屋买卖合同而签订，是上述房屋买卖合同的履行行为，并未在双方之间形成真实的房屋买卖关系，但系双方当事人的真实意思表示，上述协议并不存在法律法规禁止性规定的情形，故郭玉霞关于其与广信公司之间的上述买卖协议无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，郭玉霞的诉讼请求部分成立，本院予以支持，其主张与广信公司房屋买卖合同无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百二十一条规定，判决如下：一、解除原告郭玉霞与被告刘伟之间的房屋买卖合同；二、被告刘伟于本判决生效后十日内返还原告郭玉霞购房款878000元并赔偿利息损失（以878000元为本金，自2016年2月5日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告郭玉霞的其他诉讼请求。如被告刘伟未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12580元，由被告刘伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  邓 锐审 判 员  刘志敏人民陪审员  丛丽滋二〇二〇年六月二十二日书 记 员  孙晓燕