江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2545号上诉人（原审被告）：潘国强，男，汉族，1969年1月14日生，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：杨扬，江苏少平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈心刚，江苏少平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市伊迪奴服饰有限公司，住所地江苏省常熟市支塘镇环镇南路南侧。法定代表人：顾婷。委托诉讼代理人：顾瑞新，该公司职工。上诉人潘国强因与被上诉人苏州市伊迪奴服饰有限公司（以下简称伊迪奴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常熟市人民法院（2019）苏0581民初15327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法由审判员杨兵独任审理。现已审理终结。潘国强上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；或裁定驳回起诉；2.判令本案一审、二审诉讼费由苏州市伊迪奴服饰有限公司承担。事实和理由：一、关于115000元加工费抵销租金115000元。录音显示，潘国强现金支付35000元租金的真实性已得到一审判决认可。该份录音中，关于前述115000元加工费抵销租金115000元一事，加工费结欠事实清楚，加工费抵销意思明确，抵销金额亦清楚，且该录音真实性已通过对关联事项(现金支付租金35000元)的证明予以了确认。故其抵销真实性理应得到确认，即前述115000元加工费已与前述租金180000元中的115000元抵销。二、案外人张庆伟系涉案房屋租赁合同的签订主体或权利主体，系本案必要共同诉讼人。张庆伟未依法参加庭审情况下，一审直接作出判决，侵害了潘国强或张庆伟的民事权利及诉讼权利，显得不公、草率，其程序与实体均有误。伊迪奴公司答辩称，1.潘国强主张的115000元加工费我不承认，没有这回事。2.张庆伟我方不追加，租房的时候他退出了。伊迪奴公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付租金及使用费共计195000元（按照每月15000元标准，从2018年2月8日起计算至2019年3月8日）；2.判令被告支付2018年4月、5月的电费8369元；3.判令被告赔偿因损坏3台五匹空调的损失共计9000元；4.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：常熟市南侧厂房系伊迪奴公司向案外人常熟市食品有限公司租赁而来。2018年初，潘国强欲与他人合伙经营，故向伊迪奴公司提出租赁部分厂房。经双方协商后，伊迪奴公司（出租方、甲方）与潘国强（承租方、乙方）于2018年2月8日签订房屋租赁协议一份，协议约定甲方将位于南侧厂房部分出租给乙方，租期12个月，从2018年2月8日起至2019年2月7日止，年租金18万元。租赁期间的水电费等由乙方负担，租赁结束时交清欠费；租赁期间，乙方需装修或改造，应征得甲方同意并承担装修改造费用，租赁结束乙方须恢复原状。该协议甲方由顾婷（伊迪奴公司法定代表人）签字，乙方由潘国强及案外人张庆伟签字。合同签订后，潘国强及其合伙人搬入到所租赁的厂房，不久其合伙人搬出，由潘国强单独使用所租赁厂房。潘国强向伊迪奴公司支付了35000元的租金。伊迪奴公司为潘国强垫付了2018年4-5月份的电费8369元。租赁期间，潘国强对所租赁的厂房的部分彩钢棚进行了改造，支付了部分费用。租赁期限届满后，伊迪奴公司、潘国强双方未能达成续租协议，潘国强也未能全部付清租金，故双方产生纠纷。伊迪奴公司将厂房上锁不允许潘国强继续使用，为此双方还报警。经协调，伊迪奴公司给予潘国强一个月宽限期让其另行租赁房屋，后潘国强于2019年3月8日搬离。审理中，经一审法院释明，伊迪奴公司、潘国强均表示不申请追加在合同中签字的案外人张庆伟作为本案的当事人。一审法院认为：伊迪奴公司与潘国强所签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，双方应依约履行。合同签订后，伊迪奴公司厂房交付潘国强使用，潘国强理应依约支付租金及水电费。合同约定，租期为一年，每年的租金为180000元，但租赁期满后潘国强至2019年3月8日才搬离，实际使用13个月，合同到期后的一个月潘国强仍占有使用该租赁厂房，其应按原租金标准支付使用费，故潘国强应支付租金及使用费合计195000元。根据潘国强提供的录音资料，顾瑞新承认潘国强已经支付35000元，对该录音证据，一审法院予以采信，故潘国强还应支付160000元。对于伊迪奴公司主张电费8369元，潘国强无异议，一审法院予以确认。对于伊迪奴公司要求潘国强赔偿损坏空调的损失，因其未能提交相应的证据证明，且被告予以否认，故对伊迪奴公司该诉请，一审法院不予支持。对于潘国强辩称伊迪奴公司尚结欠其加工费115000元，要求进行抵销的意见，因伊迪奴公司否认结欠其加工费，故对潘国强的该主张，一审法院不予支持。如潘国强有证据证明伊迪奴公司的确结欠其加工费，其可另行主张。对于潘国强辩称其为伊迪奴公司垫付了7500元电费要求抵销的意见，因其未能提交相应的证据，一审法院不予采纳。对于潘国强辩称其更换彩钢棚花费1万余元要求抵扣的意见，根据合同约定，潘国强进行装修或改造，费用应由其自身承担，租赁结束应恢复原状。现潘国强主张该改造费用抵扣租金没有依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告潘国强给付原告苏州市伊迪奴服饰有限公司租金及使用费合计160000元，于本判决生效之日起十日内履行。二、被告潘国强给付原告苏州市伊迪奴服饰有限公司电费8369元，于本判决生效之日起十日内履行。上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户名：常熟市人民法院；账号：62×××64；开户行：中国农业银行常熟方塔支行。三、驳回原告苏州市伊迪奴服饰有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2243元，由原告苏州市伊迪奴服饰有限公司负担409元，被告潘国强负担1834元（原告同意其预交的诉讼费用由被告向其直接支付，一审法院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内一并向原告支付）。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审审理中，当事人确认，合同签订后，潘国强及其合伙人张庆伟搬入到所租赁的厂房，不久其合伙人张庆伟搬出，由潘国强单独使用所租赁厂房。一审审理中，经一审法院释明，伊迪奴公司、潘国强均表示不申请追加在合同中签字的案外人张庆伟作为本案的当事人。因此，潘国强主张本案遗漏本案必要共同诉讼人的上诉理由不能成立。涉案合同租赁期限届满后，伊迪奴公司、潘国强双方未能达成续租协议，潘国强也未能全部付清租金。伊迪奴公司将厂房上锁不允许潘国强继续使用，经协调，伊迪奴公司给予潘国强一个月宽限期让其另行租赁房屋，后潘国强于2019年3月8日搬离。在宽限期内，潘国强仍占有使用租赁房屋，应当支付房屋使用费。潘国强主张伊迪奴公司结欠其加工费115000元加工费应抵销租金115000元，其主要依据是潘国强提供潘国强与伊迪奴公司顾瑞新之间的录音，但在该录音中伊迪奴公司并无确认结欠其加工费115000元的意思表示。因此，一审判决认为如潘国强有证据证明伊迪奴公司的确结欠其加工费，其可另行主张，并无不当。综上所述，潘国强的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理4486元，由上诉人潘国强负担。本判决为终审判决。审判员 杨 兵二〇二〇年六月二十九日书记员 崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。