云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0424民初524号原告：杨正金，男，1982年7月5日出生，彝族，农民，住云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒市。委托诉讼代理人：刘金祥，云南砺剑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：金瑞媛，女，1980年9月14日出生，回族，居民，住云南省玉溪市华宁县。被告：马丽娟，女，1971年5月28日出生，回族，居民，住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：马丽莎，华宁县盘溪镇法律服务所工作者。代理权限：特别授权代理。被告：马本会，男，1955年2月20日出生，回族，居民，住云南省玉溪市华宁县。原告杨正金与被告金瑞媛、马丽娟、马本会房屋买卖合同纠纷一案，2019年12月17日本院作出（2019）云0424民初838号民事裁定，原告杨正金不服，上诉于玉溪市中级人民法院。玉溪市中级人民法院审理后作出（2020）云04民终393号民事裁定，撤销本院（2019）云0424民初838号民事裁定，指令本院审理本案。2020年4月26日本院立案后，依法适用普通程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告杨正金及其委托代理人刘金祥，被告金瑞媛、马本会，被告马丽娟及其委托诉讼代理人马丽莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨正金向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认金瑞媛与马丽娟于2018年6月10日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、依法判令马丽娟、马本会限期将坐落于华宁县房屋返还杨正金。事实和理由：2016年5月，杨正金向马云松购买了××于××路××（××）-40房屋，双方签订《房屋买卖协议书》。因该房屋土地使用权证属于集体所有，无法办理过户登记手续，购房后，杨正金及金瑞媛即搬入该房屋居住。2018年6月10日，杨正金与金瑞媛夫妻之间产生矛盾，金瑞媛背着杨正金擅自与马丽娟签订《房屋买卖协议书》，将房屋出售给马丽娟。2019年6月，杨正金得知金瑞媛擅自出售房屋后，通知马丽娟解除房屋买卖合同，但马丽娟要求赔偿150000元才同意解除合同，双方无法达成协议。2019年7月5日，马丽娟强行进入房屋，将房屋内的财物搬离，并将杨正金一家赶出。综上所述，华宁县房屋系杨正金与金瑞媛的夫妻共同财产，金瑞媛未经杨正金同意擅自处分该房屋，不发生物权变动的效力，且马丽娟强占该房屋的行为违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条及《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，故诉至法院，要求判如所请。被告金瑞媛辩称，因其与杨正金产生矛盾，故其将房屋出卖马丽娟后才将卖房之事告诉杨正金，杨正金要求金瑞媛要回房屋的过程中，才知道马丽娟已将房屋转卖给了马本会。被告马丽娟辩称，签订房屋买卖合同时，金瑞媛表示其与杨正金已经离婚，保证对所出售房屋拥有独立产权，并出示了其与马云松购买华宁县房屋签订的买卖合同，上面仅有金瑞媛的签名，没有杨正金的签名。2018年6月10日马丽娟与金瑞媛签订了《房屋买卖协议书》，2019年4月20日马丽娟带马本会云看房是金瑞媛开的门，并非马丽娟强行进入房屋，金瑞媛当时知道马丽娟要卖房并未提出异议，直到2019年4月30日马丽娟与马本会签订买卖合同时杨正金均未出现。2019年6月，杨正金告诉马丽娟要解除合同，并支付马丽娟20000元违约金，但此时马丽娟已与马本会签订了两个月的买卖合同，必然导致与马本会的违约责任。马丽娟提出只要杨正金支付马本会购房款131000元及违约金100000元，房屋就返还杨正金，但杨正金一直回避，没有解决问题的诚意。杨正金现在只能找金瑞媛要房，与马丽娟没有关系，且马丽娟已将房屋转卖给了马本会，马丽娟不是本案适格被告，请求依法驳回杨正金的诉讼请求。被告马本会辩称，其因拆迁没有房屋居住，看到涉案房屋手续齐全才决定向马丽娟购买，看房时还是金瑞媛开的门。当马本会从昆明看病回来准备装修时，杨正金说房屋在打官司，不能装修。马本会之前表示若杨正金坚持要求返还房屋，只要将购房款返还马本会就行，但杨正金不同意，现马本会已将房屋装修入住，故不同意再返还房屋。原告杨正金针对其诉讼请求，举证如下：1、《居民身份证》一份，以证明杨正金的诉讼主体适格；2、《房屋买卖协议书》、《协议书》各一份，以证明金瑞媛未经杨正金同意，将二人向马云松购买的华宁县房屋出售给了马丽娟；3、《云南省农村信用合作社借款借据》、《云南省农村信用社贷款回收凭证》各一份，以证明杨正金向马云松购买房屋后向信用社借款，用于支付购房款；4、《证明》一份，以证明杨正金与金瑞媛共同出资购买了华宁县房屋；5、《结婚证》二本，以证明杨正金与金瑞媛系夫妻关系。杨正金所举证据，经质证，金瑞媛、马本会对所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议。马丽娟对证3的证明目的有异议，认为金瑞媛于2015年11月29日就向马云松购房，但杨正金到2016年3月9日才向信用社借款，不能证明借款用于支付购房款；对证4的真实性有异议，认为杨正金陈述房屋系其购买，但协议上却没有杨正金的签字；对其余证据的真实性、合法性、关联性无异议。被告马丽娟针对其答辩意见，举证如下：1、《居民身份证》一份，以证明马丽娟的基本身份情况；2、《房屋买卖协议书》、《房屋买卖协议》、华集建（1997）字第005500号《集体土地建设用地使用证》各一份，以证明金瑞媛在向马云松购买华宁县房屋后，又将该房屋出售马丽娟，马丽娟又出售给马本会；3、光盘一张，以证明马丽娟多次联系金瑞媛协商支付尾款事宜；4、《收据》一份，以证明马丽娟已于2020年5月20日将购房尾款全部支付给了金瑞媛。马丽娟所举证据，经质证，杨正金对证2中马丽娟与马本会签订的《房屋买卖协议》的真实性、合法性、关联性有异议；对证4的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议；对其余证据的真实性、合法性、关联性无异议。金瑞媛、马本会对所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议。金瑞媛、马本会针对其答辩意见，未向本院提交相关证据材料。诉讼过程中，为查明案件事实，本院依法向案外人马能、金慧茹、马某进行调查，并制作调查笔录各1份，拍摄涉案房屋照片7张。经质证，杨正金、金瑞媛、马丽娟、马本会对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，杨正金所举证3，来源合法，内容客观，本院予以采信；证4，本院对与本案存在关联且与其他证据相印证的部分予以采信；其余证据，金瑞媛、马丽娟、马本会对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。马丽娟所举全部证据，内容客观，来源合法，本院予以采信。本院依法进行调查制作的调查笔录及拍摄的涉案房屋照片，原、被告双方对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：杨正金与金瑞媛系夫妻。杨正金系弥勒市五山乡箐口村委会大箐口村村民，金瑞媛系华宁县盘溪镇盘江社区第二村民小组村民，马丽娟系华宁县盘溪镇东升社区第四村民小组村民，马本会系华宁县盘溪镇下街社区第五村民小组村民。1997年9月，华宁县人民政府向案外人马莲珍颁发华集建（1997）字第005500号《集体土地建设用地使用证》，载明坐落于华宁县四社地号为Ａ-（3）-40号房屋的土地使用者为马莲珍。后，马莲珍将涉案房屋出售给华宁县盘溪镇下街社区第五村民小组村民马云松。2015年11月29日马云松与金瑞媛签订《协议书》，约定马云松将涉案房屋以72600元的价格出售给金瑞媛。金瑞媛购房后，杨正金、金瑞媛于2016年6月左右搬入房屋居住。2018年6月10日，金瑞媛（售房方、甲方）与马丽娟（购房方、乙方）签订《房屋买卖协议书》，载明：“一、房屋具体情况：1、位置：盘溪镇东升路Ａ-（3）-40。2、房屋建筑面积约60㎡，占地面积：27.1㎡。3、该房产总计房价（大写）伍万贰仟元整（小写：￥5.2万元）。二、甲方销售该房屋（《集体土地建设用地使用证》书证号：华集建（1997）字第005500号）引发产权纠纷，概由甲方负责处理。……四、付款方式：（1）该房产总价格为人民币5.2万元整，协议签订之后，首付3万元定金。（2）甲方2018年12月1日完全搬走之后，再付清剩余款人民币2.2万元。五、甲方承诺1、保证对出售房屋拥有独立产权。2、甲方2018年12月1日不搬走交房视为违约。……六、乙方承诺1、保证按要求付清房费。如有违约金人民币陆万元整。……甲方（盖章）：金瑞媛（按印）乙方（盖章）：马丽娟……中证人（签字）：蒋某（按印）马某（按印）”协议签订后，金瑞媛未按约定期限搬出该房，马丽娟亦未按约定期限付清房屋尾款。2019年4月30日，马丽娟（售房方、甲方）与马本会（购房方、乙方）签订《房屋买卖协议》，载明：“一、房屋具体情况：1、位置：盘溪镇东升路Ａ-（3）-40。2、房屋建筑面积约60㎡，占地面积：27.1㎡。3、该房产总计房价（大写）壹拾叁万壹仟元整（小写：￥13.1万元）。二、甲方销售该房屋（《集体土地建设用地使用证》书证号：华集建（1997）字第005500号）引发产权纠纷，概由甲方负责处理。……四、付款方式：（1）该房产总价格为人民币13.1万元整，协议签订之后，首付3.1万元定金。（2）甲方2019年5月30日完全搬走之后，再付清剩余款人民币10万元。五、甲方承诺1、保证对出售房屋拥有独立产权。2、甲方2019年5月30日不搬走交房视为违约。……六、乙方承诺1、保证按要求付清房费。如有违约违约金人民币10万元正。……甲方（盖章）：马丽娟（按印）马跃（按印）乙方（盖章）：马本会（按印）马俊元（按印）……中证人（签字）：马某（按印）、唐某（按印）、蒋某（按印）”。协议签订后，涉案房屋仍由金瑞媛居住，2019年7月，马丽娟安排搬家公司将金瑞媛、杨正金物品搬出涉案房屋后，将涉案房屋交付马本会，后马本会对该房屋进行了装修并居住至今。另查明，涉案房屋位于华宁县村民小组辖区内，但房屋宅基地属于华宁县盘溪下街社区第五村民小组（原下街四社）。涉案房屋交易均未向房屋所属地的村民委员会进行过报批，现房屋的土地使用证尚未办理变更登记，登记的土地使用者仍为马莲珍。马丽娟于2020年5月20日向金瑞媛付清全部房款。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。依据上述法律规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。本案中，涉案房屋的宅基地属盘溪镇下街社区第五村民小组集体所有，金瑞媛与马丽娟买卖涉案房屋的行为，在实质上对集体所有的宅基地做出了处分，而金瑞媛、马丽娟均不是盘溪镇下街社区第五村民小组的村民，二人均无权取得或变相取得盘溪镇下街社区第五村民小组的宅基地使用权，其买卖涉案房屋的行为亦未经盘溪镇下街社区第五村民小组同意，因此，金瑞媛与马丽娟于2018年6月10日签订的《房屋买卖协议书》，违反了土地管理法中关于任何单位和个人不得非法转让土地的规定，应当认定为无效合同，故杨正金请求确认金瑞媛与马丽娟于2018年6月10日签订的《房屋买卖协议书》无效的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。另，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，杨正金不是涉案房屋所属村集体经济组织即盘溪镇下街社区第五村民小组的成员，其依法不能享有涉案房屋的宅基地使用权，故杨正金要求马丽娟、马本会限期将涉案房屋返还给杨正金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第九条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告金瑞媛与被告马丽娟于2018年6月10日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、驳回原告杨正金的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨正金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长  龙杰峰审 判 员  王 芯人民陪审员  侯亚峰二〇二〇年六月十八日书 记 员  杨诗莹