安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1221民初3792号原告：亓小梅,女，1986年7月14日出生,汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：李景合，安徽泉河律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡中贤，安徽泉河律师事务所律师。被告：邢玲，女，1971年10月5日出生，汉族，户籍地安徽省临泉县，居住地江苏省。原告亓小梅与被告邢玲房屋买卖合同纠纷一案，原告2020年5月13日起诉，本院受理后依法由审判员张伟适用简易程序于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告亓小梅及其委托诉讼代理人李景合到庭参加诉讼，被告邢玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亓小梅向本院提出诉讼请求：1、判决原被告签订的房屋买卖合同有效，被告立即协助原告办理房产过户登记手续；2、被告支付原告延迟协助办理房产过户登记违约金30000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月10日原被告签订房屋买卖合同，合同约定被告把位于临泉县城中路西侧政府1号家属楼3单元502室转让给原告，房屋售价250000元，协议签订后原告付给被告房款120000元，余款130000元在原被告签字确认产权过户完毕，原告一次性付清被告房款。过户所需全部费用由被告承担，原告不承担任何费用。原被告签订合同后，原告支付被告房款120000元，被告出具收条并把房屋交付给原告。2016年5月23日被告向原告借款50000元偿还其银行贷款，保证在当周星期六前办理房产过户登记，如有违约每天支付违约金10000元。至今被告没有为原告办理房产过户登记。120000元交付后，原告全家搬进该房屋居住至今。综上所述，被告不守信用，至今未给原告办理房产过户登记，损害了原告的合法权益，为此原告提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告邢玲未作答辩亦未向本院提举证据材料。经审理查明：经鑫源房产中介公司工作人员殷灯华介绍，2016年5月10日，原告亓小梅与被告邢玲签订《房屋买卖合同》。约定原告购买被告的坐落于临泉县城中路西侧政府1号家属楼三单元502室住房一套，面积86.45平方米，总价款250000元。合同第二条约定，“甲方（邢玲）保证该房屋权属于甲方所有，无任何争议，经双方同以（意）一致该房屋售价为贰拾伍万元人民币，小写250000元，协议签订后乙方（亓小梅）付款壹拾贰万元人民币，小写120000元，下欠款壹拾叁万，其余款在甲乙双方，签字确认产权过户完毕，乙方一次性付清甲方售房款，乙方欠款付清后，有中介公司证明、签字后，甲乙双方认可本合同没有经济争议”；合同第三条约定，“甲乙双方签字确认房屋产权过户，过户所需全部费用由甲方承担，乙方不承担任何费用”；合同第五条约定，“自本合同签订＿日起，甲方将房屋交给乙方，乙方向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，甲方给予协助。如因甲方过失造成乙方不能进行过户，视为甲方违约，乙方有权退房，所有权使用退房，并向乙方支付违约金肆万元整，并退回乙方所交的购房款拾贰万元整”。2016年5月10日合同签订后，被告通过中介公司工作人员将涉案房屋权属证书交给原告，原告按照被告安排通过其弟弟亓俊尾号为7477的账户向被告邢玲女儿张倩倩尾号为6372的银行账户转账支付购房款100000元。合同签订前，原告向中介公司交付定金20000元，合同签订后，中介公司将该20000元抵作购房款转交给了被告邢玲。2016年5月10日，被告邢玲向原告出具“今收到房款壹拾贰万元整”的收条。2016年5月10日，由牛朝虎执笔起草协议，被告邢玲自愿将涉案房屋楼下西头约40平方米空地交给原告使用，原被告在协议上签字、按押。为此被告邢玲收取原告2000元，没有出具收条。2016年5月23日被告邢玲向原告借款50000元，被告邢玲出具借条载明“今借到齐（亓）小梅现金伍万元整”。邢玲女儿张倩倩急等用钱，该50000元被张倩倩当时拿走。后来，原告为确保张倩倩对亓俊转账张倩倩100000元及张倩倩实际使用借款50000元予以确认，特意让张倩倩为其出具“收到亓小梅房款拾伍万元整”的收条，日期提前为“2016年5月10日”。原被告均认可原告为购买涉案房屋实际支付被告人民币172000元。2016年原告亓小梅一家入住涉案房屋。被告邢玲交给原告的临房字第××号房地产权证“设定他项权利摘要”记载：1、被告以涉案房屋抵押向临泉县农村信用合作联社滑集信用社贷款140000元，2011年9月29日注销他项权利；2、涉案房屋2011年9月30日抵押信用联社，设定他项权利为2011年9月30日至2012年9月30日，但没有注销记录。经本院向临泉县房地产登记中心查询：1、涉案房屋2011年9月30日抵押登记，至今没有注销；2、涉案房屋2016年5月27日由临泉县人民法院登记查封，2016年8月4日登记解封；3、涉案房屋2019年11月8日由临泉县人民法院登记查封，查封期限至2022年11月7日。2020年6月12日、2020年6月22日，被告邢玲用182××××7598手机号码两次与本案主审人手机通话，电话中邢玲认同：1、邢玲于2010年将涉案房屋抵押向银行贷款，房屋买卖合同签订时银行已经起诉、查封，被告将房屋抵押情况告知了原告，被告愿意清偿银行抵押贷款；2、原告已经支付被告购房款共计172000元；3、原被告之前没有债务纠纷，系正常房屋买卖合同关系；4、目前，涉案房屋除银行起诉查封外，2019年又被马令田起诉、查封，致房产无法过户；5、张倩倩系邢玲女儿；6、邢玲名下在城中南路西侧就有一套房屋，即涉案房屋。本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条也规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。由此可见在充分保护抵押权人利益的前提下，被设定抵押权的房产的买卖可以有效。原被告签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，买卖双方已经履行了合同的基本义务，原告已经占有涉案房屋，但由于合同签订时房屋处于抵押登记状态，该房屋一直未能过户登记到原告名下，原被告之间的房屋买卖并没有影响抵押权人利益的实现。被告目前同意清偿银行抵押债务，在被告抵押债务清偿的前提下，被告履行协助原告办理房产过户登记的义务是能够实现的。原告请求判决原被告签订的房屋买卖合同有效，被告立即协助原告办理房产过户登记手续的诉讼请求本院应予支持，但办理房产过户登记手续必须首先清偿抵押债务消灭抵押权。清偿抵押债务消除产权过户登记障碍是被告履行协助办理产权过户登记义务的主要内容。由于被告将设定抵押的房屋出售给原告已达三年之久，自己却不积极清偿债务消灭抵押权致使涉案房屋不能及时过户登记到原告名下，被告应当承担延迟过户办证的违约责任。合同约定“如因甲方过失造成乙方不能进行过户，视为甲方违约，乙方有权退房，所有权使用退房，并向乙方支付违约金肆万元整，并退回乙方所交的购房款拾贰万元整”，显然合同只是对被告违约原告退房情况下的违约金进行了约定，而对原告不退房情况下被告承担违约金没有约定。2016年5月23日，房屋中介工作人员殷灯华签名按押出具的“亓小梅给邢玲拿出伍万圆做为还信用款，邢小玲保证星期六之前办理房产过户”“违约金1天1万元”的证明与本院调查时殷灯华所陈述的“伍万元是让邢玲女儿张倩倩拿走的，张倩倩开足疗店急等用钱”相互矛盾，且该内容没有邢玲签名，该证明不能作为认定被告延迟办证违约金的依据。原告诉求被告支付延迟协助办理房产过户登记违约金30000元，没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告邢玲女儿重复出具收款收据，该收据不能作为认定被告重复收取购房款的依据。被告邢玲2016年5月23日向原告借款50000元并出具借条，该借款冲抵了原告购房款，被告无需偿还该借款。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，判决如下：一、原告亓小梅与被告邢玲2016年5月10日签订的《房屋买卖合同》为有效合同；二、被告邢玲于判决书生效之日起三十日内协助原告亓小梅办理房屋产权过户登记；三、驳回原告亓小梅的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由被告邢玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 张 伟二〇二〇年六月二十八日书记员 王蓬业《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。