福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初692号 原告：福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司，住所地永安市含笑大道永乐佳房D区20幢首层，统一社会信用代码91350481665067605D。 法定代表人：方与龙，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹秀兰，女。 被告：郑章金，男，1984年3月20日出生，汉族，住福建省永安市。 福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司与被告郑章金物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹秀兰、被告郑章金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付截止2020年2月29日的物业管理费2828.5元、违约金802.34元，合计3630.84元。二、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2007年10月11日原告与福建省开辉房地产有限公司签订了《永安市永乐佳房前期物业服务合同》。合同约定：由原告提供物业管理服务，被告系永安市含笑大道永乐佳房B区B16-14号店房产的业主，于2010年12月23日入伙，其房产建筑面积为86.79平方米，每月应交物业管理服务费0.6元每平方米计每月52.1元。若拖欠物业管理服务费，应当按欠费总额5%的标准支付违约金。原告依约履行了合同约定的管理服务事项和义务，但被告从2010年12月23日至2019年10月31日期间按约定因支付原告物业管理费5537.70元，被告仅支付2709.2元，尚欠2828.5元。根据合同约定，被告说声欠费两份应从2015年3月至2019年10月31日期间按欠费总额每月5%的标准计算违约金，但为了让法庭予以采纳，我们主动降低了计算标准，现按欠费总额每月1%的标准计算违约金计802.34元。合计人民币3630.84元。经原告多次催讨，被告不履行支付义务，为此，依据《合同法》相关规定，提起诉讼，望判如所请。 郑章金辩称：物业公司所诉欠费说的是2010年开始，而其的产权是2013年才取得的，租户说，在2015年之前，物业公司没有具体的缴纳地点，都是被人代收，2015年后租户都是到正常的地方去缴纳，十年过去来说欠费，我们也是很奇怪，我们无法核实，原告起诉提供的催缴单，我们跟租户对了之后，发现都是物业公司自己后期制作的，之前根本没有出现过。 福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司的意见：被告说房产产权2013年取得，产权不是买来就马上有的，而我可以提供自来水缴费清单可以证明2011年1月18日就可以证明该店铺有在运行。物业费缴费清单我们都有提供，何时缴纳和未缴纳均可以看得清楚。所谓的缴费代收，我们物业公司并不知情，我们公司收费都有正式收款收据，我们找不到业主收费，只能粘贴缴费通知单。 福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1、营业执照一份，证明原告主体身份；2、五洲小区B区物业管理服务合同一份，证明原、被告形成物业管理合同关系；3、物业工作照片一份，证明原告对小区的物业工作及管理情况；4、催缴函一份，证明原告向被告催讨过物业费；5、房产信息登记表，证明被告是该房产业主。 郑章金的质证意见：对原告证据予以认同。 本院经审理认定事实如下：福建鑫九洲物业管理有限公司于2007年10月11日与福建省开辉房地产有限公司签订了《永安市永乐佳房前期物业服务合同》。合同约定：由福建鑫九洲物业管理有限公司提供物业管理服务，后由福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司延续至今。其中合同约定，物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅每平方按0.8元向物业业主收取，商业按0.6元向业主和物业使用人收取。签订合同后，福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司依约履行合同约定的主要管理服务事项和义务。郑章金系永安市含笑大道永乐佳房B区B16-14号店房产的业主，于2010年12月23日入伙，其房产建筑面积为86.79平方米，每月应交物业管理服务费0.6元每平方米计每月52.1元。从2010年12月23日起至2019年10月31日止，共欠物业费5537.70元，期间郑章金仅支付2709.20元，尚欠物业费2828.50元。 另查明，永安市自来水公司水费查询证明郑章金拥有的该店面从2011年1月起开始使用至今。郑章金在庭审上，称其在2015年之前，物业公司没有具体的缴纳地点，物业费都是被人代收，未向本院提交相关的证据。 本院认为，原告作为物业服务单位与福建省开辉房地产有限公司签订了《永安市永乐佳房前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主若无“正当理由”则应当按时交纳物业费。根据本院查明的事实，福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司在提供物业服务过程中已基本履行了合同义务，并不存在违法违规收费、不履行合同义务或履行合同义务有重大瑕疵及其他违法或明显违约的情况。郑章金称其在2015年之前，物业公司没有具体的缴纳地点，物业费都是被人代收，未向本院提交相关的证据，本院无法支持。故福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司要求郑章金支付物业费2828.50元的诉请，没有违反相关法律规定及合同约定，予以支持。福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司要求郑章金支付违约金标准没有违反合同约定和法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、郑章金应于本判决生效后十日内支付福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司物业管理费2828.50元。 二、郑章金应于本判决生效后十日内支付福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司违约金802.34元。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由郑章金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  陈敏 二〇二〇年六月五日 书记员  钭扬 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条第一款第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。