重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初254号原告:长江重庆通信管理局，住所地重庆市渝中区朝天门信义街28号，统一社会信用代码12500000556757236Y。法定代表人：李富新，局长。委托诉讼代理人：王琰义，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告:重庆市兰格酒店管理有限公司，住所地重庆市渝中区高九路金石巷2号附7号第一层和二层，统一社会信用代码91500103327747958U。法定代表人:汪三洪，总经理。被告:汪三洪，男，汉族，1975年10月11日出生，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人:于俊，重庆尚可尚律师事务所律师。第三人:重庆汇弘广告有限责任公司，住所地重庆市北部新区金渝大道89号1幢1-16-4，统一社会信用代码915000000661687460。法定代表人:夏忠，经理。原告长江重庆通信管理局（以下称长江通信局）与被告重庆市兰格酒店管理有限公司（以下称兰格酒店）、被告汪三洪、第三人重庆汇弘广告有限责任公司（以下称汇弘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长江通信局的委托诉讼代理人王琰义、被告汪三洪、以及被告汪三洪（亦系本案被告兰格酒店的法定代表人）的委托诉讼代理人于俊、第三人汇弘公司法定代表人夏忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长江通信局向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告支付2016年1月1日起至2019年7月31日拖欠的房屋租金147365.88元并每日按欠租总额的千分之五计算支付至付清时止的逾期支付房屋租金违约金（其中，2019年7月30日前为129325.086元）；2.被告汪三洪对被告重庆市兰格酒店管理有限公司拖欠原告的前项房屋租金及逾期支付房屋租金违约金承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月14日，原告长江通信局、被告兰格酒店以及第三人汇弘公司签订的《关于重庆汇弘广告有限公司和重庆市兰格酒店管理有限公司租用金石巷(宜居苑)2号附13号房屋的补充协议》约定由第三人汇弘公司承租的渝中区金石巷2号“宜居苑”附13号房屋2楼从2016年1月1日起转租给被告兰格酒店，租金按建筑面积每平方每月30元计算，及每月租金为3415.2元。2019年5月1日至2020年4月30日止按建筑面积每平方米31.5元计算，即在前一年的单价上递增5%，即每月租金为3585.96元。截止该协议签订之日，该部分房租欠款被告兰格酒店安排分批次向原告长江通信局支付，但在2019年年底前必须支付完毕。该部分房屋的其他责权利关系按照原告长江通信局与被告兰格酒店签订的《大坪金石巷2号宜居苑7号1—2楼及附14、15楼房屋租赁合同》的相关条款执行。被告兰格酒店从承租该房屋之日起一直都未缴纳房租，截止2019年7月底共计拖欠附13号房屋租金147365.88元。被告兰格酒店逾期支付租金，应按约定每日按欠付租金总额的千分之五向原告支付逾期支付租金违约金，至2019年7月30日为129325.086元。2019年10月25日，被告兰格酒店已与原告解除租赁合同并已将租赁房屋退还原告。因被告兰格酒店股东仅为汪三洪一人，系一人公司，且是该公司法定代表人。根据《公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告汪三洪应当对被告兰格酒店的前述债务承担连带责任。现原告依法起诉，望判如所请。被告汪三洪辩称，被告兰格酒店是混同向原告支付含本案争议房屋在内的租赁房屋的租金，对本案所涉房屋，被告兰格酒店欠付租金147365.88元。合同约定的违约金标准过高，根据合同法解释的规定，请求法院依法予以调整，应不超过实际损失的30％。被告没有付清房租原因是由于租赁房屋旁道路建设影响了承租房屋的经营使用，导致亏损，被告兰格酒店曾向原告提出减免部分租金，原告未同意。被告汪三洪的个人财产与被告兰格酒店公司财产是相互独立的，不应当承担连带清偿责任。被告兰格酒店对租赁房屋投入了大量资金及设备，原告对此应当进行具体的清算。请法院依法判决。被告兰格酒店的答辩意见与被告汪三洪答辩意见一致。第三人汇弘公司述称，原告所称合同签订情况真实。本案涉案房屋的使用与原告陈述的事实没有差异。在合同上第三人签章只是起证明作用，因当时被告兰格酒店公章未办理下来，故由当时的法人代表全涛燕签名，并提交了营业执照。实际上第三人对被告兰格酒店租赁房屋起介绍作用。因此，本案与第三人无关，请法院依法判决。本院经审理查明的事实如下：2015年4月23日，经汇弘公司介绍，重庆海事局通信信息中心（该中心后更名为长江重庆通信管理局）与兰格酒店就房屋租赁问题进行协商，当时因兰格酒店公章尚未办理，故在签订合同时租赁合同的承租方（乙方）名称写为“重庆汇弘广告有限责任公司（全涛燕）”，并由重庆海事局通信信息中心作为合同的甲方，出租方。三方签订了《大坪金石巷2号宜居苑7号1-2楼及附14、15号的2楼房屋租赁合同》。该合同约定，乙方向甲方承租重庆市渝中区大坪金石巷2号“宜居苑”小区2幢附7号1-2楼、附14号、15号的2楼房屋，租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止，租金为建筑面积每平方米每月30元，前四年不变，第五年递增5%。租金每季度（三个月）支付一次，第一个季度前5个工作日支付第一个季度租金，以后每季度届满前5个工作日支付下一季度租金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，按照逾期缴纳租金总额的千分之五承担违约金，以此累计。合同还约定了其它事项。该合同乙方处由汇弘公司加盖公章并由兰格酒店法定代表人全涛燕签名。2017年11月14日，重庆海事局通信信息中心（协议中称甲方）与汇弘公司（协议中称乙方）、兰格酒店（协议中称丙方）签订《关于重庆汇弘广告有限责任公司和重庆市南格酒店管理有限公司租用金石巷（宜居苑）2号附13号房屋的补充协议》。该协议约定，甲方与乙方于2014年7月16日签订了《金石巷2号附13号房屋租赁合同》，甲方将渝中区金石巷2号“宜居苑”小区2幢附13号房屋（1-2楼）出租给了乙方，其房屋建筑总面积227.68平方米。租金按一、二楼建筑面积每平方米均价每月45元计算，每月租金为10245.6元。其后乙方将渝中区金石巷2号“宜居苑”小区2幢附13号房屋2楼分租给了丙方，且分租租金按二楼建筑面积每平方米45元计算，每月租金为5122.8元。自2016年1月1日起丙方未将该租金交给乙方，导致乙方从2015年10月16日起未向甲方缴纳房租。经乙方提出请求，经甲乙丙三方协商，就出租和租用渝中区金石巷2号“宜居苑”小区2幢附13号房屋1-2楼达成如下协议：1.丙方承认协议前述事实。乙方请求甲方将渝中区金石巷2号“宜居苑”小区2幢附13号房屋2楼租赁关系从2016年1月1日起转为丙方直接对甲方。丙方同意如此安排。甲方在乙方承诺按此安排后将缴纳所欠房租的前提条件下，同意将渝中区金石巷2号“宜居苑”小区2幢附13号房屋2楼租赁关系从2016年1月1日起转为丙方直接对甲方。2.鉴于丙方经营方面确实存在困难，经丙方提出请求，（1）甲方同意从2016年1月1日起至2019年4月30日丙方租用的渝中区金石巷2号“宜居苑”小区2幢附13号房屋2楼113.84平方米的租金按建筑面积每平方米每月30元计算，即每月租金为3415.2元。2019年5月1日至2020年4月30日按建筑面积每平方米每月31.5元计算，即递增5%，即每月租金为3585.96元。与甲丙方原签订的《大坪金石巷2号宜居苑7号1-2楼及附14、15号的2楼房屋租赁合同》租金约定条款一致。（2）该部分房屋租赁期自2016年1月1日至2020年4月30日止。（3）截止该协议签订之日，该部分房租欠款丙方安排分批次向甲方支付，但在2019年年底前必须支付完毕。（4）该协议签订之后，该部分房屋发生的租金丙方需按季度向甲方缴纳，并在每个季度开始前5个工作日内向甲方缴纳。（5）该部分房屋租赁的其它责权利关系按甲丙方签订合同的《大坪金石巷2号宜居苑7号1-2楼及附14、15号的2楼房屋租赁合同》的相关条款执行。该协议还约定了其它事项。2018年，重庆海事局通信信息中心单位名称变更为长江重庆通信管理局。审理中，长江通信局、兰格酒店、汪三洪承认，兰格酒店在租赁长江通信局的房屋后，房屋租金混同缴纳，未作区分。本案审理中，三方确认，在《关于重庆汇弘广告有限责任公司和重庆市南格酒店管理有限公司租用金石巷（宜居苑）2号附13号房屋的补充协议》签订后，兰格酒店未向长江通信局支付金石巷（宜居苑）2号附13号2楼房屋的租金，从2016年1月1日起至2019年7月31日止期间，总计欠付租金147365.88元。另查明，2019年10月25日，兰格酒店与长江通信局解除了金石巷（宜居苑）2号附13号房屋的租赁合同，兰格酒店已将该租赁房屋退还给长江通信局。兰格酒店设立于2015年1月，系自然人独资有限责任公司，发起人股东为全涛燕一人，全涛燕为法定代表人。2016年11月，全涛燕将持有该公司100%的股份转让给了汪三洪，由汪三洪持有该公司100%股权，该公司法定代表人亦变更为汪三洪。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金……”本案中，原告长江通信局与被告兰格酒店、第三人汇弘公司签订的《关于重庆汇弘广告有限责任公司和重庆市南格酒店管理有限公司租用金石巷（宜居苑）2号附13号房屋的补充协议》系合同当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均有法律约束力，双方均应按约定履行自己的义务。按该协议约定，金石巷（宜居苑）2号附13号2楼房屋自2016年1月1日起至2020年4月30日止的租赁期限内由被告兰格酒店承租并缴纳租金。但是，在协议签订后，被告兰格酒店并未按约定缴纳租金，构成违约。经原告长江通信局、被告兰格酒店、被告汪三洪三方在庭审中确认，被告兰格酒店欠付该房屋2016年1月1日至2019年7月31日期间租金147365.88元属实。现原告长江通信局起诉要求支付，符合合同约定，也符合法律规定，本院依法予以支持。关于逾期支付租金的违约金问题。前述《关于重庆汇弘广告有限责任公司和重庆市南格酒店管理有限公司租用金石巷（宜居苑）2号附13号房屋的补充协议》第2条的约定，截止该协议签订之日即2017年11月14日的房屋租金（经计算，2016年1月1日至2017年11月14日期间的房屋租金为76728.16元），由被告兰格酒店公司分期支付，在2019年年底前支付完毕，但双方对该部分租金分期支付支付时间并未明确约定，故应认定该部分租金的最后支付期限届满时间为2019年12月31日，被告兰格酒店未按时支付，从2020年1月1日起构成逾期支付违约。同时，按该协议约定，在该协议签订之后，该部分房屋发生的租金丙方需按季度向甲方缴纳，并在每个季度开始前5个工作日内向甲方缴纳。被告兰格酒店均未按约支付，均构成逾期支付违约。按该协议第（5）款及《大坪金石巷2号宜居苑7号1-2楼及附14、15号的2楼房屋租赁合同》第十二条第3款的约定，被告兰格酒店逾期支付租金，每逾期一日，按照逾期缴纳租金总额的5‰承担违约金。因该违约金约定的性质是逾期支付租金方在逾期支付时对收取租金一方资金占用损失的补偿。故该约定的违约金计算标准明显过高，现被告兰格酒店抗辩要求依法予以调整成立，本院酌定按当事人约定的租金缴纳期限，按期按应缴纳租金额的年利率24%计算逾期支付租金违约金。按此标准并结合合同约定的租金支付期限，被告兰格酒店截止至2020年5月31日应支付逾期支付租金违约金为38294.25元。自2020年6月1日起至付清时止，仍应按此计算标准并以欠租总额147365.88元为计算基数继续支付违约金。原告长江通信局违约金请求中与此相符合部分，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。关于原告要求被告汪三洪对被告兰格酒店的前述债务承担连带清偿责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告兰格酒店是有限责任公司，被告汪三洪是该公司的法定代表人，并持有该公司100%股权，故被告兰格酒店是一人有限责任公司。现被告汪三洪未举证证明该公司财产独立于股东自己的财产，故原告长江通信局的本项诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，原告长江通信局的诉讼请求，部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告重庆市兰格酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长江重庆通信管理局支付租金147365.88元；二、被告重庆市兰格酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长江重庆通信管理局支付2020年5月31日前逾期支付租金的违约金38294.25元，并从2020年6月1日起至欠租付清时止，以147365.88元为基数，按年利率24%计算利息继续支付逾期支付租金违约金，随本付清；三、被告汪三洪对被告重庆市兰格酒店管理有限公司前述一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告长江重庆通信管理局的其他诉讼请求。如果被告重庆市兰格酒店管理有限公司、被告汪三洪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5450元，减半收取2725元，由被告重庆市兰格酒店管理有限公司、被告汪三洪共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 蔡  彬二〇二〇年六月二十九日法官助理 薛 飞 飞书 记 员 欧阳琴怡