文书内容广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初7702号原告：广州市番禺祈福物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村镇祈福新村，统一社会信用代码91440113708222047W。法定代表人：陈宇雄，职务经理。委托诉讼代理人：姚国林，广东汇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：向亮，广东汇胜律师事务所实习律师。被告：刘海超，男，汉族，1983年12月12日出生，住广西壮族自治区贺州市八步区，原告广州市番禺祈福物业管理有限公司（以下简称祈福物业公司）与被告刘海超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祈福物业公司的委托诉讼代理人姚国林、向亮到庭参加诉讼，被告刘海超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。祈福物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年3月1日至2019年10月31日期间物业管理费13113元及滞纳金5409.1元；2015年2月1日至2019年9月30日期间水费1146元及滞纳金318元，排污费549元及滞纳金152.1元，共计20687元（滞纳金自欠缴费用当月起，每月按照应缴费用的1.5%计算，直到实际清偿之日止，暂计至2019年9月30日）；2.被告承担本案律师费3180元；3.本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月15日，原告接受广州市番禺区祈福新邨业主委员会委托，依法对“祈福新邨”商住小区提供物业管理服务。双方约定物业服务应支付物业管理费、电梯费、公共用水用电分摊费等物业服务费用，逾期缴纳的，每月按照应缴物业服务费的1.5%计算滞纳金。被告购买了该小区祈福新邨的商品房并入住后，违反约定，未按期交纳物业管理费、水费、电费、排污费以及相应的滞纳金等各项费用。由于被告违反约定未支付物业管理费、水费、排污费以及相应的滞纳金，给原告造成了严重的经济损失，原告为维护合法权益提起诉讼。被告刘海超答辩称：1.被告暂缓缴费的原因是原告不执行管理维修责任。2014年11月，被告发现物业外的水表前的水阀漏水（漏的水不会记入被告的水表），被告报修后原告没有修理。12月时，水阀出现故障，影响安全用水。被告向番禺水务局咨询后得到回复，总表后的维修是由原告负责。2015年2月27日，被告去到物管大楼就水阀问题向原告报修，被告要求原告出具书面回复，但原告只口头答复，从此之后被告便暂缓缴费。期间被告去过几次商服部，均没有得到答复。2017年5月27日，被告拨打110，再次要求原告就水阀问题出具书面回复，原告仍未回复；2.祈福新邨业主委员会选举时没有经过过半数业主同意，故《祈福新邨物业管理委托合同》签订主体不适格，应为无效合同。被告非恶意欠费，合同约定的1.5%滞纳金标准过高，应当减免或下调；3.被告因原告不执行物业外水表前的水阀维修职责而暂缓缴费，律师费不应由被告当承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘海超为广州市番禺区钟村街祈福新村XX（以下简称涉案房屋）的业主，登记日期为2011年9月8日，登记建筑面积为68.9平方米。祈福物业公司是经广州市番禺区工商行政局登记成立的有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为物业管理等。2010年9月15日，广州市番禺区祈福新邨业主委员会（以下简称祈福业委会）（委托方，甲方）与祈福物业公司（受托方，乙方）签订《祈福新邨物业管理委托合同》（以下简称委托合同一），约定：甲方将位于广州市番禺区祈福新邨住宅小区的物业委托乙方实行物业管理；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共用水、用电分摊费，代收、代缴水、电费，向相关业主收取物业公共部位、共用设施设备的维修及更新费用；委托管理期限自2010年9月15日起至2015年9月14日止；乙方根据有关法律法规及本合同的约定制订物业管理制度；业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务资金，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务资金的，乙方有权采取合法程序进行追收，对逾期缴纳者，须征收滞纳金，每月按应缴费的1.5%计算，逐月累计（该计算标准同样适用于水、电费逾期缴者）；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前交纳本月的物业管理服务费，交费方式可采用现金缴纳或转账；物业管理费按面积计收，其中多层洋房按2.1元/平方米的标准收取物业管理费；管理费最低收费标准166元/月，含公共水电费分摊，不含有线电视管理费及电梯电费；公用水、电费按实际消耗额分摊收费，水电未移交前，由乙方代收代缴水电费，标准按广州市物价部门的价格标准再加上实际的损耗分摊。2011年4月30日，祈福业委会与祈福物业公司签订委托合同一的补充协议（以下简称补充协议一），约定：由2011年5月1日起，祈福新邨各类物业的物业管理费进行调整，其中多层洋房调整为2.7元/平方米；各类住宅最低缴费标准定为166元/月（不含有线电视费17元/月），按面积计不足166元/月的按最低缴费标准收取，超出的按实际计算。2014年6月28日，祈福业委会与祈福物业公司再次就委托合同一签订补充协议（以下简称补充协议二），约定：自2014年7月1日起，祈福新邨各类物业的物业管理费进行调整，其中多层洋房调整为3.4元/平方米（倚湖湾二期暂不调整）；各类住宅最低缴费标准定为200元/月，按面积计不足200元/月的按最低缴费标准收取，超出的按实际计算。2015年9月14日，祈福业委会（甲方）与祈福物业公司（乙方）再次签订《祈福新邨物业管理委托合同》（以下简称委托合同二），约定管理期限自2015年9月15日起至2020年9月14日止，乙方因追收物业服务资金、水电费、排污费、电梯分摊费等费用所产生的律师费、邮寄费、材料影印费等费用均由相应欠费业主或物业使用人承担，另管理费标准与补充协议二的约定一致，其他事项与委托合同一的约定一致。2015年10月14日，广州市番禺区国土资源和规划局对上述委托合同二登记备案。诉讼中，祈福物业公司称刘海超拖欠自2015年3月1日至2019年10月31日期间物业管理费13113元；自2015年2月1日至2019年9月30日期间水费1146元、排污费549元，并提供了欠付上述费用的明细表。刘海超未到庭应诉，但在答辩状中称其未缴费的原因是祈福物业公司不执行管理维修责任，并提供了两张照片，拟证明祈福物业公司没有对坏掉的水阀尽到维修义务。祈福物业公司对照片真实性不予确认，否认没有进行维修义务。刘海超另提供了一张祈福物业公司于2015年2月27日开具的发票，显示18街A90号2楼，2015年2月份管理费234.16元，2015年1月份水费10.15元、排污费5.67元。又查，2019年9月26日，祈福物业公司（甲方）与广东汇胜律师事务所（乙方）签订《民事委托合同》，约定甲方委托乙方在甲方与刘海超物业服务合同纠纷一案中担任甲方的委托代理人，律师费及增值税合计3180元。2019年10月15日，广东汇胜律师事务所向祈福物业公司出具律师费的发票，金额为3180元。本院认为，祈福物业公司为台港澳法人独资企业，故本案为涉港澳台物业服务合同纠纷案件，应当按照涉港澳台案件处理。因涉案房屋位于广州市番禺区辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”根据上述复函，本院对本案具有管辖权。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故祈福物业公司与祈福业委会签订的两份委托合同及补充协议对祈福新邨的业主具有约定力。刘海超主张业主委员会非法选举，涉案物业服务合同无效，但未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果，且业委会选举是否合法非本案审查范围，故对该抗辩意见本院不予采纳。祈福物业公司已依约提供物业服务，刘海超作为业主应依约交纳物业管理费。对于刘海超在答辩状中提出的其不交纳物业服务费的抗辩理由，经查认为，其提供的照片仅能反映一条屋外水管漏水的事实，但该单一的证据不足以推断出祈福物业公司长期不履行物业管理职责。物业服务是一个动态的长期的过程，由多项服务内容组成，物业公司在物业服务中如存在瑕疵，业主可向业主委员会反映，由业主委员会向物业公司进行交涉。业主不能因物业公司某一方面的管理工作不到位而否定物业公司的所有服务，并以不交纳物业服务费进行对抗。业主因物业服务有瑕疵而不交物业管理服务费，会导致物业服务无法正常开展，这样既不利于物业服务的长期发展，也不利于广大业主的自身利益。祈福物业公司在诉讼中主张刘海超拖欠自2015年3月1日至2019年10月31日期间物业管理费13113元；自2015年2月1日至2019年9月30日期间水费1146元、排污费549元。鉴于刘海超经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，且其在答辩状中亦未对祈福物业公司的上述主张提出异议，因而，本院对祈福物业公司主张刘海超拖欠自2015年3月1日至2019年10月31日期间的物业管理费，和自2015年2月1日至2019年9月30日期间拖欠水费、排污费的事实予以确认。补充协议二约定自2014年7月1日起，祈福新邨多层洋房的物业管理费调整为3.4元/平方米，涉案房屋建筑面积为68.9平方米，计算出每月物业服务费为234.26元，现祈福物业公司主张按照每月234.16元计收物业服务费，系对自身权利的处分，本院予以照准。故刘海超应向祈福物业公司支付涉案房屋2015年3月1日至2019年10月31日期间的物业管理费13113元（234.16元/月×56个月）。另因两份委托合同均约定物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月30日前交纳本月的物业管理服务费，逾期缴纳每月按应缴费的1.5%支付滞纳金，该滞纳金的性质实为违约金，故刘海超应以其每月欠缴的物业管理费为本金，分别从次月1日起按每月1.5%的标准向祈福物业公司计付违约金至清偿之日止，但每月违约金的总额应以当月应缴的物业管理费金额为限，就祈福物业公司诉请的违约金中超出的部分，本院不予支持。因委托合同已就祈福物业公司代收、代缴水、电费及其违约金的收取进行了明确约定，故就祈福物业公司要求刘海超支付涉讼物业2015年2月1日至2019年9月30日期间的水费1146元、排污费549元以及相应的违约金的诉请，本院亦予以支持，但违约金应从欠缴的次月1日起计，每月违约金总额以该月欠缴的水费、排污费的金额为限。另根据委托合同二，祈福物业公司因追收物业服务资金、水电费、排污费、电梯分摊费等费用所产生的律师费、邮寄费、材料影印费等费用均由相应欠费业主或物业使用人承担，祈福物业公司已举证证明其为向刘海超追讨物业管理费而实际支付了律师费3180元，故就祈福物业公司要求刘海超支付律师费3180元的诉请，合法有据，本院予以支持。此外，两份委托合同均明确约定逾期交纳物业服务费的违约金标准为每月1.5%，按日计算为万分之五，该标准未超过相关法律规定，也未违背一般商业惯例，且本院已认定违约金需以本金为限，故对刘海超要求降低违约金标准的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告刘海超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺祈福物业管理有限公司支付2015年3月1日至2019年10月31日期间的物业管理费13113元及违约金（每月物业管理费的违约金以当月的物业管理费234.16元为本金，按每月1.5%的标准从次月1日起计至实际清偿之日止，每月物业管理费的违约金总额以当月的物业管理费234.16元为限）；二、被告刘海超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺祈福物业管理有限公司支付2015年2月1日至2019年9月30日期间的水费1146元、排污费549元及相应的违约金（以每月欠缴的水费、排污费为本金，按每月1.5%的标准从次月1日起计至本金清偿之日止，每月违约金总额以该月欠缴的水费、排污费的金额为限，每月欠缴的水费、排污费明细详见本判决书附表1）；三、被告刘海超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺祈福物业管理有限公司赔偿律师费3180元；四、驳回原告广州市番禺祈福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费198元由被告刘海超负担。本判决为终审判决。审判员  徐广钧二〇二〇年六月十七日书记员  陈细妹附表1：            欠费时间              所欠水费（元）              所欠排污费（元）              欠费时间              所欠水费（元）              所欠排污费（元）                  2015年2月              7.25              4.1              2017年6月              15.6              6.5                  2015年3月              5.8              3.2              2017年7月              19.5              8.1                  2015年4月              7.25              4.1              2017年8月              37.05              15                  2015年5月              7.25              4.1              2017年9月              23.4              11                  2015年6月              5.8              3.2              2017年10月              29.25              14                  2015年7月              5.8              3.2              2017年11月              27.3              13                  2015年8月              5.8              3.2              2017年12月              23.4              11                  2015年9月              24.65              14              2018年1月              29.25              14                  2015年10月              5.8              3.2              2018年2月              25.35              12                  2015年11月              4.35              2.4              2018年3月              54.6              27                  2015年12月              5.8              3.2              2018年4月              58.5              29                  2016年1月              5.85              2.4              2018年5月              35.1              17                  2016年2月              5.85              2.4              2018年6月              37.05              18                  2016年3月              7.8              3.2              2018年7月              37.05              18                  2016年4月              3.9              1.6              2018年8月              33.15              16                  2016年5月              5.85              2.4              2018年9月              42.9              21                  2016年6月              11.7              4.9              2018年10月              37.05              18                  2016年7月              5.85              2.4              2018年11月              37.05              18                  2016年8月              7.8              3.2              2018年12月              35.1              17                  2016年9月              7.8              3.2              2019年1月              33.15              16                  2016年10月              5.85              2.4              2019年2月              13.65              6.7                  2016年11月              9.75              4.1              2019年3月              25.35              12                  2016年12月              5.85              2.4              2019年4月              37.05              18                  2017年1月              7.8              3.2              2019年5月              35.1              17                  2017年2月              7.8              3.2              2019年6月              35.1              17                  2017年3月              15.6              6.5              2019年7月              31.2              15                  2017年4月              9.75              4.1              2019年8月              27.3              13                  2017年5月              19.5              8.1              2019年9月              40.95              20