云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云31民终146号上诉人（原审原告）：张天由，男，1980年11月15日生，汉族，云南省盈江县人，初中文化，个体户，现住云南省德宏州盈江县。上诉人（原审原告）：李祖年，女，1979年4月28日生，傈僳族，云南省盈江县人，初中文化，个体户，现住云南省德宏州盈江县。二上诉人的委托诉讼代理人：**，云南圣锦律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。二上诉人的委托诉讼代理人：冯杰，云南圣锦律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：盈江县姐冒富鑫农贸市场有限公司，住所地云南省德宏州盈江县弄璋镇姐冒街子。法定代表人：杨朝仙，公司执行董事。被上诉人（原审被告）：杨朝仙，女，1972年7月13日生，汉族，高中文化，经商，现住云南省德宏州芒市。被上诉人（原审被告）：杨天强，男，1974年12月25日生，汉族，中专文化，经商，现住云南省德宏州芒市。三被上诉人的委托诉讼代理人：朱云，云南和序律师事务所。三被上诉人的委托诉讼代理人：李嘉军，云南和序律师事务所。上诉人张天由、李祖年与被上诉人盈江县姐冒富鑫农贸市场有限公司（以下简称：富鑫公司）、杨朝仙、杨天强房屋买卖合同纠纷一案，不服盈江县人民法院（2019）云3123民初1140号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，于2020年4月2日依法组成合议庭公开审理了本案，上诉人李祖年及其二上诉人的委托诉讼代理人**、冯杰，被上诉人富鑫公司的法定代表人杨朝仙、被上诉人杨天强及其三被上诉人的委托诉讼代理人朱云、李嘉军均到庭参加诉讼。庭后，双方当事人均向本院提出二个月和解申请，经报本院院长批准，本案审限依法扣除二个月的和解时间。本案现已审理终结。上诉人张天由、李祖年上诉请求：一、撤销一审判决，依法发回重审或改判支持上诉人的一审诉请；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，导致法律关系认定错误。（一）二上诉人与被上诉人富鑫公司、杨朝仙达成口头协议，由二上诉人购买被上诉人富鑫公司投资建盖的姐冒富鑫农贸市场Ｂ-8号商铺，一审判决却错误的将买卖合同关系认定为租赁合同关系。1、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人与被上诉人通过口头方式约定：“Ｂ-8号商铺出售给原告，约定合同总价款为336000.00元。房屋占地面积为51㎡，建筑面积为102㎡，为钢筋混凝土结构，用途为商业用地，权利类型为国有建设用地使用权。”。该约定是对购房房号、面积、单价、总价等房屋基本情况的约定，符合同买卖合同的基本条款。2、上诉人向被上诉人支付房款后，被上诉人出具的收款收据，几乎都写有“购房预订款”、“房款”、“部分房款”字样，这与双方当事人买卖房屋的意思表示完全一致。本案合同系名为房屋租赁，但实为房屋买卖的以租代售合同，合同条款符合买卖合同的构成要件，签订合同时，双方的真实意思表示也是买卖商铺，被上诉人对上诉人交付的款项性质也在收据中予以确认，即房款，因此，本案系房屋买卖合同纠纷。（二）最高人民法院民事审判指导与参考总第39集已明确了“名不符实”合同性质的认定。在最高人民法院民事审判指导与参考总第39集收录的“何淑萍与哈尔滨金展贸易有限公司房屋买卖合同纠纷再审案”中，对“名不符实”合同性质的认定做了详细分析，对本案审理具有指导意义。1、从合同内容上看，合同既约定商铺面积、单价和总价，又约定了租期、付款方式，同时还约定了该土地征用补偿款归属上诉人，故上述约定的内容是矛盾的，本案属于合同内容相互矛盾的“名不符实”合同。合同中约定“如本合同履行期间，如遇国家建设需要征收该项土地，征用补偿款归乙方所有”，虽然只有一句话，但该约定的含义显然不是租赁合同的条款，实质上体现了买卖合同的性质。因此，不能以合同名称或者合同中存在有关租赁的条款就断然认定本案合同的性质为租赁合同，而应当考虑合同当事人在协议中特别约定的真实意思表示是建立买卖关系而非租赁关系。2、合同履行情况是认定合同性质的重要因素。从合同实际履行情况看，达成口头约定后，上诉人向被上诉人交付购房款，被上诉人向上诉人出具的收据上载明该款项是“房款”、“部分房款”等，按照人们日常的生活经验来分析判断，“房款”显然不同于“房租款（租金）”，“房款”体现了买卖合同的性质，“房租款”体现了租赁合同的性质。另外，从交易习惯看，如果是租赁合同关系的话，49年的租金总共几十万元，承租人不会在短短几年内就将49年的租金全部付清，租金一般按月、按季或按年支付；按照商铺面积、单价来计算的总价应该是商铺售价。而且，如果是49年的租金，双方不会不约定租金上涨条款。二、本案不存在无权处分的情况，被上诉人杨朝仙、杨天强系夫妻关系，被上诉人富鑫公司系被上诉人杨朝仙、杨天强出资设立，被上诉人杨朝仙的资产已经与被上诉人富鑫公司的资产混同。被上诉人在盈江县，并公开向不特定的广大群众进行公开销售，上诉人完全有理由相信富鑫农贸市场就是被上诉人富鑫公司开发建设的，购买商铺时，上诉人并不知晓盈江县人民政府的相关会议纪要，也不知晓富鑫公司与弄璋镇人民政府签订的协议。被上诉人应在购买商铺之初充分说明该情况，而当时被上诉人并未向上诉人披露涉案土地的真实情况。根据商事外观主义，当时上诉人基于对被上诉人富鑫公司的信任，向其以租代售方式购买商铺是符合当时的现实状况的，也是当时的客观事实，被上诉人富鑫公司开发建设富鑫农贸市场商铺，属于事实行为，因事实行为导致物权变动的，从事实行为成就时发生效力，即从房屋建成时起取得所有权，故被上诉人将房屋出卖给上诉人，双方签订的房屋买卖合同已依法成立且自成立时生效。被上诉人杨朝仙在2013年12月取得富鑫农贸市场所在土地的国有土地使用权前，被上诉人富鑫公司早已经在该土地上开发建设了富鑫农贸市场，并面向大众公开销售商铺，说明被上诉人杨朝仙认可被上诉人富鑫公司在该土地上开发建设富鑫农贸市场的行为，被上诉人杨朝仙的资产已经与被上诉人富鑫公司的资产混同。被上诉人杨朝仙当庭自认其针案涉商铺的不动产所有权和土地的国有土地使用权办理在自己个人名下，而被上诉人并未向商铺的投资开发建设者被上诉人富鑫公司支付任何转让款项，上诉人认为，富鑫公司与一个自然人投资设立的公司在本质上是一样的，故应视为一人公司。此外，由于双方未签订书面的买卖合同，仅有上诉人在支付房款后，被上诉人杨朝仙作为经手人出具并加盖富鑫公司公章的收款收据，且根据事后案涉房屋的产权证均办理在被上诉人杨朝仙名下这一事实，实际上被上诉人富鑫公司的资产与被上诉人杨朝仙、杨天强资产是混淆不清的，已经属于公司与股东之间的财产混同。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，亦应当实行公司人格否认制度，由三被上诉人之间承担连带责任，故富鑫公司出售商铺系有权处分行为。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人富鑫公司、杨朝仙、杨天强答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律及法律关系认定正确。被答辩人主张双方系买卖合同关系，但是在双方建立租赁关系时，也就是被答辩人交付第一笔租赁款项时（2012年），答辩人富鑫公司并没有获得出租房屋的相应国有土地建设用地使用权（房地产不能进行买卖），双方只能建立房屋租赁关系，而没有建立房屋买卖关系，也未签订书面房屋买卖合同。因此，被答辩人主张是买卖关系，既不合法、不合理，也无证据支持。答辩人与被答辩人建立租赁关系，除被答辩人段德忠、段忠展等人是口头合同外，其他人都签订的是书面房屋租赁合同，而事实上答辩人也将房屋按租赁的惯例交付被答辩人使用。平时被答辩人要求房屋维护维修的，答辩人也予以维修解决或通过支付费用由答辩人自行维修，这也充分说明双方是房屋租赁关系，而非买卖关系。二、答辩人与被答辩人之间并非名不符实合同，恰恰相反是名实相符的合同。首先，被答辩人主张房屋买卖合同关系，但并不能提交能够构成买卖合同的书面证据，而口头合同在房屋买卖合同中并不适用。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定，对合同形式的要求优于《中华人民共和国合同法》，因而被答辩人认为存在口头买卖合同不能成立，而且也与存在的书面租赁合同和事实状态矛盾。其次，租赁合同中规定租赁期限，按房屋面积以平方米计算租赁价格，都是行业的惯例，尤其在商用性房产中比较普遍。虽然本案的租赁期限超过了法律规定的最长期限，但是这并不妨碍租赁合同在法律规定的期限内有效，并不因为超期租赁就自动转变为房屋买卖。而且在现实生活中，超期租赁是普遍现象，尤其涉及土地、房屋等不动产。最后，被答辩人其实认可双方租赁合同的存在，却欲将租赁合同强行解释为买卖合同也不能成立。被答辩人引用郭彩元合同约定“如本合同履行期间，如遇国家建设征收该项土地，征用补偿款归乙方所有”欲说明买卖的事实，但其余上诉人均未如此约定，该约定仅仅是针对上诉人郭彩元的，是双方协商一致的结果。而用“房款、部分房款”来解释存在买卖合同，也没有任何依据。因为房款的意思可以是“租房款，也可以是买房款”相反在涉案收据中出现“租房款、房租款”的次数更多。因此，双方之间的合同名实相符，不存在租赁合同实为买卖的情况。三、答辩人之间财产是否混同与本案无关，被答辩人与答辩人之间不存在买卖合同关系，而已经证实的是仅与答辩人富鑫公司存在租赁关系。本案发生租赁合同关系的时间为2012年，而随后支付租金持续时间为1-5年不等，在这期间2014年初，答辩人杨朝仙获得了涉案农贸市场建设用地使用权及相关房产，可以办理房地产产权手续进行交易，但被答辩人从未与答辩人富鑫公司、杨朝仙、杨天强达成一致签订书面买卖合同进行房地产买卖，因此，租赁关系未发生变更，双方不存在房屋买卖合同关系。因不存买卖合同关系，不需要进行房地产的权属变更，是否财产混同与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。张天由、李祖年向一审法院起诉请求：一、判令确认原告张天由、李祖年与被告富鑫公司、杨朝仙之间的房屋买卖合同合法有效；二、判令三被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理房屋产权变更登记手续，并按照国家相关法律规定依法承担其应缴纳相关税费；三、判令三被告按照原告实际支付的房款数额336,000元，向原告履行开具发票的义务；四、判令被告富鑫公司、杨朝仙自2016年10月1日起至实际为原告办理产权变更登记手续之日的期间，以原告已支付的购房款336,000元为基数，按照年6%的利率，赔偿原告因此所遭受的损失55,440元（损失暂计算至2019年7月1日）；五、判令被告富鑫公司、杨朝仙、杨天强之间对前述请求承担连带责任；六、诉讼费、保全费由三被告负担。一审法院认定事实：原告张天由、李祖年系夫妻关系。被告富鑫公司系从事市场管理服务的企业，法定代表人为杨朝仙，公司的股东为杨朝仙，持股90%，杨天强，持股10%，杨天强与杨朝仙系夫妻关系。被告富鑫公司经盈江县人民政府同意，于2011年6月1日与盈江县弄璋镇人民政府签订了《盈江县姐冒综合农贸市场用地租赁合同》，合同约定，盈江县弄璋镇人民政府将姐冒小学对面25亩土地出租给被告富鑫公司用于姐冒农贸市场投资建设，租期50年，自2011年6月1日至2061年6月1日。并约定被告富鑫公司对其在姐冒农贸市场内建盖的房屋及全部设施享有所有权，被告富鑫公司有权转租该房屋及设施。此后，被告富鑫公司按约定在承租的地块上投资建设了农贸市场。2013年12月6日，被告杨朝仙通过竞价以总价3,761,325元取得了该地块的国有建设用地使用权。2013年12月30日，被告杨朝仙将不动产（包括此前投资建盖的房屋）登记在其名下。被告杨朝仙据此取得了姐冒农贸市场的国有建设用地使用权及房屋所有权。2012年2月21日，原告张天由、李祖年与被告富鑫公司达成口头协议，被告富鑫公司将投资建盖的姐冒富鑫农贸市场B－8号商铺交付给原告使用，使用期限自2012年2月21日至2061年6月1日，费用总计为336,000元分批次支付。2019年7月16日，原告以双方成立买卖合同为由，向一审法院提起诉讼。一审法院认为，关于原告张天由、李祖年与被告富鑫公司之间的关系，根据不动产买卖中“地随房走”原则，双方对房屋的买卖行为，必然包含对土地使用权的一并处分。而根据双方所述及庭审质证，可以确认被告富鑫公司与盈江县弄璋镇人民政府签订的《盈江县姐冒综合农贸市场用地租赁合同》的时间为2011年6月1日，被告富鑫公司与盈江县弄璋镇人民政府签订合同时所取得的是土地租赁权；原告与被告富鑫公司之间达成协议的时间为2012年2月21日，被告杨朝仙取得该块土地使用权的时间为2013年12月30日。由此，可以确定被告富鑫公司在与原告订立口头协议时，被告富鑫公司或被告杨朝仙均未取得涉案土地的使用权。在被告富鑫公司或被告杨朝仙取得涉案土地使用权之前，被告富鑫公司对涉案土地无处分权，双方之间不具备买卖合同成立的必要条件。据此确认原、被告双方系租赁合同关系，对被告的辩解意见予以采纳；原告认为双方系买卖合同关系的主张不能成立，其基于买卖合同关系而产生的相应诉讼请求亦不能成立，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，据此判决如下：驳回原告张天由、李祖年的诉讼请求。案件受理费1,190元，由原告张天由、李祖年负担（已付）。在二审诉讼中，上诉人张天由、李祖年对一审提交的证据没有补充说明，也没有向本院提交新的证据。在二审诉讼中，被上诉人富鑫公司对一审提交的证据没有补充说明，也未向本院提交新的证据。在二审诉讼中，被上诉人杨朝仙、杨天强对一审提交的证据没有补充说明，也未向本院提交新的证据。在二审诉讼中，上诉人张天由、李祖年对一审判决认定的法律事实没有异议。被上诉人富鑫公司对一审判决认定的法律事实没有异议。被上诉人杨朝仙、杨天强对一审判决认定的法律事实也没有异议。本院另查明：2013年12月30日杨朝仙就涉案房产的土地与盈江县国土资源局签订一份《国有建设用地使用权出让合同》。对一审判决查明的其余法律事实本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：双方之间属于租赁合同法律关系还是房屋买卖合同法律关系？上诉人的上诉请求应否支持？本院认为，关于双方之间属于租赁合同法律关系还是房屋买卖合同法律关系的问题。认为，认定本案双方的协议性质应当从协议约定内容、协议履行情况、双方协议时的意思合意等方面来综合分析判断。首先，在本案中，双方当事人对一审法院认定的法律事实均不持有异议，而在双方达成口头协议时，被上诉人富鑫公司、杨朝仙、杨天强对涉案土地仅有土地租赁权，还未取得涉案土地的土地使用权，双方之间的协议并不具备房屋买卖合同成立的必要条件，也违背了不动产买卖中的“地随房走、房随地走”的原则。其次，从双方实际履行情况看，口头协议或书面租赁协议达成后，上诉人向被上诉人富鑫公司支付款项时，富鑫公司出具的部分《收据》上就载明是租房款，可见双方当事人在达成口头协议或书面租赁协议时仅有租赁房屋的合意，而没有房屋买卖的意思表示。再次，在杨朝仙取得涉案土地使用权后，双方并未达成新的房屋买卖合同的合意或补充协议，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”的规定，综合本案实际情况，应当认定本案双方当事人达成协议的性质应为租赁合同。当然，在本案中，双方当事人达成口头或书面协议的租赁期限已超过了法律规定的二十年期限，其超过部分不受法律保护。上诉人提出本案合同系名为房屋租赁，但实为房屋买卖的以租代售合同，合同条款符合买卖合同的构成要件，本系列案协议性质应为房屋买卖合同，并据此提出的相应诉讼请求，证据不足，理由不能成立，不符合法律规定，本院不予支持。一审判决对此认定和处理并无不当。综上所述，原审判决事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，证据不足，理由不能成立，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1，190元，由上诉人张天由、李祖年负担。本判决为终审判决。审判长  高玉荣审判员  蔡瑶丽审判员  王 云二〇二〇年六月二十三日书记员  李 云