宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终355号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：马登华，男，1978年1月1日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：宁夏博大商贸有限公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。法定代表人：高强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：包钢，马德艳，宁夏诺辰律师事务所律师。特别授权代理。上诉人马登华因与被上诉人宁夏博大商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2019)宁0303民初1647号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马登华、宁夏博大商贸有限公司委托诉讼代理人包钢、马德艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马登华的上诉请求：1.撤销（2019)宁0303民初1647号民事判决书判决第三项，即“反诉被告马登华于本判决生效后一次性支付反诉原告宁夏博大商贸有限公司摊位租赁费28291”，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的该项原审反诉请求；2.撤销（2019)宁0303民初1647号民事判决书第五项即“驳回原告马登华的其他诉讼请求”，改判被上诉人赔偿上诉人装修损失费10000元；3.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实理由：一、一审法院认定上诉人占有被上诉人摊位4年多致使被上诉人遭受经济损失属于事实认定错误，判决上诉人向被上诉人支付摊位租赁费没有法律依据。1.2014年9月25日上诉人与被上诉人签订了博大附属楼租赁合同，承租了案涉摊位。合同签订后，上诉人向被上诉人支付了保证金、租金以及物业费等费用。但被上诉人作为出租人，自合同签订至今一直未能给上诉人提供符合正常经营条件的场所、摊位，整个商城内至今仍无暖、无水、管理混乱。被上诉人出租给上诉人的经营场所自租赁合同签订至今不具备使用、经营的条件。2.一审法院已认定案涉租赁合同无法实现系因被上诉人自始至终没有给上诉人提供符合正常使用、经营条件的经营场所。上诉人只想通过承租摊位做点生意，在签订合同前根本无从得知涉案商城的实际情况，更别说提前去了解案涉商城的消防问题。另外，上诉人在进入商城后，有关执法人员多次前来检查，被上诉人每逢检查就把案涉商城大门关闭，导致上诉人无法经营。上诉人在发现案涉摊位无法正常经营的情况下,多次找被上诉人以及相关部门协商退还租金、保证金、物业费。但因当时一直未能找到被上诉人法定代表人高强协商处理此事，导致案涉争议至今未能解决。上诉人在发现上当受骗后立即找被上诉人以及相关部门解决问题已系适当的补救措施。3.被上诉人明知案涉场所必须经过消防验收或者消防安全检查后才能投入使用，但其在案涉商铺所属的附属楼未进行消防验收，也未经过消防安全检查，在该商铺不具备使用、营业条件仍与上诉人签订租赁合同，直接导致上诉人在承租后无法使用案涉摊位。一审法院既然认定了因被上诉人原因直接导致上诉人无法继续使用摊位，却又认定上诉人占有被上诉人摊位4年多，二者自相矛盾。上诉人没有从被上诉人处承租到其作为承租人能够正常经营的摊位，没有享受到作为合同租赁一方的基本承租权益，更别说占有被上诉人摊位致使其遭受经济损失，一审法院判决上诉人向被上诉人支付28291元租金没有法律依据。此外，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）、（三）项的规定“当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、有其他违背诚实信用原则的行为给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任”。被上诉人隐瞒案涉商城不符合上诉人经营的条件与上诉人签订租赁合同，违背了诚实信用的原则，依法应当向上诉人承担损害赔偿责任。二、一审法院判定上诉人的装修损失费因上诉人对承租房屋在使用、营业前未尽到注意义务而应由上诉人自行承担没有法律依据。上诉人与被上诉人签订租赁合同后严格按照合同约定(被上诉人要求上诉人必须在租赁合同签订之日起十日内入场装修并上货，否则不予退还上诉人所交的保证金）立即入场进行了装修并上货，但被上诉人向上诉人承诺的开业仪式一直没有实现，被上诉人也没有向上诉人提供符合正常经营条件的营业场所。上诉人作为弱势群体的一方，在合同签订之前没有了解所承租的房屋是否能够进行使用、营业的可能性。从红寺堡的实际情况来看，案涉商城系被上诉人修建的博大购物中心附属楼，其地理位置紧挨着红寺堡博大购物中心，上诉人完全有理由相信案涉商城能够正常经营，案涉摊位能够正常使用。但案涉商城的实际情况（包括但不限于消防问题）被上诉人对上诉人却一直进行隐瞒。上诉人对其承租的摊位进行了装修，支付了一定的装修费，一审法院在判决中也对此进行了认定但却以上诉人原因导致了装修损失而判决驳回了上诉人装修损失费的诉讼请求。上诉人认为一审法院的该项判决没有事实和法律依据，被上诉人应当依法赔偿上诉人的装修损失费。上诉人对其摊位进行了装修但却因被上诉人的原因导致装修效益无法实现，上诉人一方面是在严格履行合同约定的义务按照被上诉人的要求入场装修并上货，另一方面也没有完全了解清楚案涉商城实际情况的可能性。综上，一审法院认定上诉人占有了被上诉人摊位4年多，致使被上诉人遭受经济损失属于事实认定错误，判决上诉人向被上诉人支付摊位租赁费28291元，不仅没有法律依据，也违背了公平正义的原则，严重损害了上诉人的合法权益。另外，被上诉人应当依法赔偿上诉人的装修损失。请求贵院依法撤销一审判决第三、五项，将本案发回重审或直接予以改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人辩称，上诉人想通过上诉把自己经营不善的商业风险转嫁给被上诉人，违背了诚实信用原则。上诉人的上诉理由无事实及法律依据，不能成立，理由如下：1.上诉人称被上诉人提供的摊位至今不具备经营、使用条件，那为何在一审庭审发问环节两个回答问题的当事人却明确说明，因为消防不合格，客源少，才不继续经营的。这就说明首先被上诉人提供的摊位是符合经营、使用条件的，对于客源少，只能说这是原告自身经营的一种商业风险，本身不会作为本案解除合同或一方承担违约责任的一个法定条件来适用，反过来说，如果涉案商铺根本无法使用、经营，又为何说因客源少经营不下去才搬离的，这明显不符合客观事实。2.若真像上诉人所说，承租到的是无法使用的摊位，为何在经营不下去后才提起诉讼，若商铺自始就无法经营使用，应该及时提起诉讼维护自己的合法权益。3.上诉人称承租的商铺无水，无电，根本解释不通，首先，要进行装修肯定是用水、用电的，其次，上诉人称是因为经营不善才搬离的，那就说明经营期间是有电、有水的，不然，若是自始至终无电无水上诉人根本没办法经营，根本谈不上经营一段时间，因为经营不善方才搬离，那问题就显而易见了，根本就不是被上诉人提供的商铺不适租，而是因为上诉人的自身经营不善所导致的，再者，上诉人作为完全民事行为能力人，再怎么作为一个普通老板姓，文化水平不高，都不可能在无电无水，还有上诉人更夸张的说法，路不通的情况下对商铺进行装修并经营一段时间，难以置信。4.上诉人称因被上诉人未举行开业仪式，致使无法继续经营，故而要求赔偿。首先，举行开业仪式影响本案合同解除或者是被上诉人违约的一个基本前提是双方约定了被上诉人举行的开业仪式是合同当中必然成立的一个约定条件，或者是履行合同的一个法定条件，但是，在上诉人与被上诉人签订的合同当中并不存在被上诉人应当在举行开业仪式后上诉人才能营业等针对被上诉人应履行的这一项义务。5.关于消防验收的问题。若被上诉人的的初次消防验收未通过，那么被上诉人的商铺根本不可能通过竣工验收，也无法取得房屋产权证明。本案中的消防问题系二次消防验收，为什么会出现如上诉人所说的：“装修开始经营后因消防问题执法人员多次进行检查并责令整改”的情况，是因为根据法律规定，商业建筑在使用时需要进行的消防安全保护，一般就是指内装修设计审核，正是因为上诉人的二次装修设计未报审核，也即未解决二次消防问题，而根据法律规定，二次消防一般是商业建筑的租户（使用者）自己负责。由于商铺在出租过程中，因拆分铺位或者合并几个商铺租赁的情形是租赁市场普遍现象，上诉人并不因二次消防问题负有法定不能将该商铺出租的义务。相反，不同承租人根据实际需要租赁商铺后，需要结合自身的商铺环境按消防法有关规定对承租后形成的独立防火分区进行消防设计和施工以确保二次消防符合法律规定，这也正是消防法规定一次消防责任在于出租人，二次消防法定责任在于承租人的立法原意之所在。本案中之所以出现被上诉人的商铺二次消防验收无法通过的根本原因在于：上诉人未能履行消防义务，在明知因商铺装修产生的二次消防义务的情形下，未能就二次消防顺利通过出具专业设计和施工意见，而是心存侥幸，出于节省消防费用的角度出发，企图逃避法律规定的二次消防义务，后因经营失败直接将二次消防责任推卸给被上诉人。故二次消防义务的责任承担主体系上诉人，而非被上诉人，所以因二次消防问题导致不能经营的后果由上诉人自行承担，被上诉人作为出租方出租的商铺完全适租。综上，上诉人的上诉请求毫无依据，恳请二审法院予以查明，驳回上诉人诉讼请求，以此维护法律的尊严和被上诉人的合法权益。原告马登华向一审法院本诉起诉请求：1.请求人民法院依法判决被告与原告解除租赁合同；2.判令被告向原告返还租赁保证金12000元、装修费10000元，总计22000元；3.要求被告承担本案诉讼费用。反诉原告博大公司反诉请求：1.请求人民法院判决反诉被告立即支付拖欠原告的6号摊位租赁费38529.92元、物业费11558.98元。7号摊位租赁费38552.37元、物业费11565.71元（合计100206.99元）及利息，利息从2014年9月25日至2019年6月17日，共计28964.83046元；2.请求人民法院判决反诉被告向原告支付违约金20041.398元（酌情参照下欠总额20%计算），被告缴纳的保证金不予退还；3.请求人民法院判决反诉被告将租赁房屋恢复原状后返还给反诉原告；4.本诉、反诉案件受理费均由被告承担。一审法院认定如下事实：2014年9月25日，原告马登华与被告博大公司签订博大附属楼摊位租赁合同。合同约定原告承租被告博大附属楼二层6、7号摊位，面积均为33.68平方米，每平米20元，月租金为674元，经营范围为服装类，租期五年，即从2014年9月25日至2019年9月24日止。租金分别为24250元，共计48500元，实行一年支付制，以现金为租金支付方式。签5年合同一年一交，其中免交两年，第一年交第一年租金，第二年不交租金，第三年交第三年租金，第四年交第四年租金，第五年不交租金。同时约定合同签订当日，乙方（原告）向甲方（被告）缴纳摊位保证金6000元，管理费6元/平米/月。合同对双方的权利义务、合同解除、免责条款及续租等事宜进行了约定。合同签订后，原告向被告交纳两个摊位保证金12000元，电表费160元，并对摊位进行了装修，花费装修7费10000元。但由于涉案商铺所在的附属楼并未通过消防验收，不具备营业条件，致使原告未能实际经营。另查明，被告博大公司扩建的博大购物中心扩建商贸楼于2016年向吴忠市公安消防支队申报消防审核手续，吴忠市公安消防支队经审核向被告出具了消防设计不合格的意见，至今被告再未申报办理消防手续。一审法院认为，原告与被告签订摊位租赁合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效，应予保护。关于原告要求解除其与被告签订租赁合同的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。而根据《建设工程消防监督管理规定》，建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中被告将博大购物中心扩建楼二层设计为博大圣悦商城，商城属于公众聚集场所，其应当知道该场所必须经过消防验收或者消防安全检查后才能投入使用，但其明知该商铺所属的附属楼未进行消防验收，也未经消防安全检查，该二层商铺不具备使用、营业条件仍与原告签订租赁合同，致使原告在承租后无法经营使用。至今该楼仍未进行消防验收，使用、营业的条件仍未成就，符合合同法定解除条件，故对原告该项诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告退还租赁保证金12000元的诉讼请求，被告在与原告签订租赁合同时未告知涉案二层商贸楼未经消防验收的真实情况，违反了告知、忠实等先合同义务，向原告交付了不具备使用、营业条件的摊位，导致原告在租赁摊位后无法正常经营收益，给原告造成了损失，故被告应当退还原告保证金，对原告的该项诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告赔偿其装修费11500元的诉讼请求，虽然被告在签订租赁合同时隐瞒了房屋的真实情况，对原告造成了损失，但原告作为承租人，其在承租房屋进行使用、营业前，也负有注意义务，其在未审查涉案商贸楼是否符合经营条件，能否营业的情况下与被告签订合同，并对商铺进行装修，导致其装修损失，应当由其自己承担。故对原告的该项诉请不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付其摊位租赁费、物业费及利息的反诉请求，反诉被告作为承租人，在明知合同目的无法实现的情况下，应当及时采取适当补救措施防止损失扩大，但反诉被告并未采取有效措施，截止起诉之日，反诉被告占有租赁摊位将近5年，虽未使用收益，但占有状态一直存续，致使反诉原告遭受经济损失，反诉被告应当承担租赁摊位被占有期间的损失。反诉原告作为出租人亦未采取措施，致使损失扩大，对其自身的损失也应承担相应的责任，故本院结合双方的过错，酌情支持反诉被告向反诉原告支付适当租赁费28291元，超出部分不予支持。因反诉原告提供的证据不足以证实其为反诉被告提供了物业服务，故对其要求反诉被告支付物业费及利息的诉讼请求，不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付其违约金的反诉请求，因反诉原告违反先合同义务向反诉被告交付未经消防验收不具备使用、营业条件的摊位，使反诉被告无法正常经营，导致合同目的无法实现，其自身违约在先，故对其要求反诉被告支付违约金的反诉请求，不予支持。关于反诉原告要求反诉被告返还租赁摊位并恢复原状的反诉请求，根据双方签订的合同第十一条规定，租赁期间届满未能续约或协议因解除等原告提前终止的，乙方（反诉被告）应于租赁期满或协议终止后七日内将租赁场地以良好、适租的状态交还甲方（反诉原告）。故反诉被告应当向反诉原告返还租赁场地。关于摊位是否应当恢复原状，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时，未形成符合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，根据导致双方合同解除的过错责任，承担相应的责任。本案中，对于反诉被告承租的商铺的装饰装修，未形成附和的装饰装修，能够拆除的，由反诉被告负责拆除，如因拆除造成房屋毁损的，反诉被告应当恢复原状；对已经形成附和的装饰装修，残值归反诉原告，反诉原告不再就该残值对反诉被告进行补偿。关于被告辩称，涉案的博大附属楼二层面积仅为1767.05平方米，不属于必须应当进行消防验收的建筑，故被告不存在过错的辩解理由，《建设工程消防监督管理规定》规定，建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。虽然本案所涉的博大附属楼二层的面积为1767.05平方米，但根据被告提交的供用热力承包协议中，该附属楼的面积为13921.45平方米，该二层为整个附属楼的一部分，且根据调取的关于博大购物中心扩建商贸楼相关消防手续办理情况说明，能够证实，被告于2016年向吴忠市公安消防支队申报了消防设计审核申请，印证了涉案附属楼属于应当进行消防验收的建筑，故对被告的辩解理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条规定，判决：一、解除原告马登华与被告宁夏博大商贸有限公司签订的博大附属楼6、7号摊位租赁合同；二、被告宁夏博大商贸有限公司于本判决生效后一次性返还原告马登华租赁保证金12000元；三、反诉被告马登华于本判决生效后一次性支付反诉原告宁夏博大商贸有限公司摊位租赁费28291元；四、反诉被告马登华于本判决生效后立即向反诉原告宁夏博大商贸有限公司返还博大附属楼6、7号摊位，对于摊位未形成附和的装饰装修，能够拆除的，由反诉被告马登华负责拆除，如因拆除造成房屋毁损的，反诉被告马登华应当恢复原状；对已经形成附和的装饰装修，残值归反诉原告宁夏博大商贸有限公司，反诉原告宁夏博大商贸有限公司不再就该残值对反诉被告马登华进行补偿；五、驳回原告马登华的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告宁夏博大商贸有限公司的其他反诉请求。上述二、三项合并，反诉被告马登华于本判决生效后一次性支付反诉原告宁夏博大商贸有限公司支付16291元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由原告马登华负担250元，被告宁夏博大商贸有限公司负担100元；反诉案件受理费1642元，由反诉原告宁夏博大商贸有限公司负担1388元，反诉被告马登华负担254元。本院二审审理期间，上诉人为证明其主张，向法院提交证据照片15张、光盘一张，证明涉案的商铺已被被上诉人作为仓库使用，双方发生纠纷后，被上诉人从涉案商铺搬东西，被上诉人有过错，应当退还租金及赔偿装修损失费。被上诉人经质证，对照片的三性均有异议，现场留存的是各家商户的装修店面及货架，还有部分商品，并不存在上诉人说的被上诉人将涉案房屋作为仓库使用。对于录像资料的三性均有异议，在上述资料中无法看出上诉人主张的消防不合格的问题是否存在。经审核，上述证据并不能证明被上诉人存在过错，故对该组证据的证明目的不予采信。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物应适合租赁目的的实现，上诉人主张因涉案商铺所在的附属楼并未通过消防验收，不具备营业条件，租赁目的不能实现，导致合同无法继续履行要求解除租赁合同，被上诉人主张租赁物一直由上诉人占用，要求上诉人承担占用期间的租赁费、物业费等。经核实，涉案商铺所在的附属楼未通过消防验收，为了继续履行合同，双方可以通过协商的方式解决申报消防设计审核，现双方对于消防设计审核申报不能形成一致意见，均未积极应对消防设计审核申报问题，未采取适当措施减少损失，对合同不能继续履行，双方均存在过错。关于摊位租赁费，合同约定上诉人应支付三年的摊位租赁费，原判综合考虑到双方的过错以及上诉人实际占有的情况，判令上诉人承担一年的摊位租赁费并无不当。关于装修费，上诉人在承租房屋进行使用、营业前，亦也负有注意义务，合同虽然解除但租赁期间即将届满，一审判决由上诉人自行承担装修费符合法律规定。综上，一审法院依据合同不能继续履行的原因、上诉人占用涉案商铺的时间等实际情况，双方各自的过错程度，确认由被上诉人返还马登华租赁保证金12000元，上诉人马登华支付被上诉人摊位租赁费28291元，并不违反法律的规定。综上所述，上诉人马登华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费304元，由上诉人马登华负担。本判决为终审判决。审判长 韩 芬审判员 艾进春审判员 侯士俊 二〇二〇年六月二十三日书记员 马少花附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。