广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终899号 上诉人（一审原告）：北海和安贸易有限责任公司，住所地广西壮族自治区北海市北部湾中路39号。统一社会信用代码：914505007451480504。 法定代表人：鲁宁?，董事长。 委托诉讼代理人：伍庆华，广西现城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘绍波，广西现城律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：中国有色十六冶北海房地产综合开发公司，住所地广西壮族自治区北海市海城区湖南路37号。统一社会信用代码：9145050019931927XF。 法定代表人：李绍广，总经理。 上诉人（一审被告）:黄从轩，男，1948年12月27日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市。 上诉人（一审被告）：广西东贸百货有限公司，住所地广西壮族自治区北海市长青东路19号。统一社会信用代码：91450500791330961G。 法定代表人：潘志华，总经理。 委托诉讼代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师，同系中国有色十六冶北海房地产综合开发公司、黄从轩的委托诉讼代理人。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师，同系中国有色十六冶北海房地产综合开发公司、黄从轩的委托诉讼代理人。 上诉人北海和安贸易有限责任公司（以下简称和安公司）与上诉人中国有色十六冶北海房地产综合开发公司（以下简称十六冶北海房地产公司）、广西东贸百货有限公司（以下简称东贸百货公司）、黄从轩商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初1620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 北海和安贸易有限责任公司上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初1620号民事判决，改判支持和安公司在一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、《商品房买卖合同》第七条已约定公共设施、商场地上地下停车场部分，和安公司享有60.83%的使用权、占有权、收益权和处分权。而十六冶北海房地产公司将案涉停车场所有权证书办理至其名下已构成违约，一审据此判和安公司对案涉停车场拥有60.83%使用权错误。二、2008年10月7日的《租赁合同》第18.2条及《商品房买卖合同》第十七条第6项、第8项约定表明，以物业产权归属作为界定租赁合同的使用范围，即商场内属于十六冶北海房地产公司物业及不属于十六冶北海房地产公司的物业均属于租赁合同使用范围。因此，十六冶北海房地产公司应将包含62个停车场及1161、1121、1131、1132、1167号商铺在内的整个东南亚商贸中心交由和安公司接收，否则，十六冶北海房地产公司应向和安公司赔偿经济损失并承担违约责任。现十六冶北海房地产公司未将案涉62个停车场及1161、1121、1131、1132、1167号商铺交付和安公司，应全额赔偿停车场应得经济收益损失1094200元和商铺的应得经济收益损失3323200元，并承担违约责任。三、《商品房买卖合同》第十七条第14项约定：为保障本合同的顺利履行，出卖人约请东贸百货公司和黄从轩先生,买受人约请北海强盛实业集团有限公司和王国强先生分别出具《承诺保证书》，为各自履行本合同提供担保，承诺连带责任，承诺人所签署的《承诺保证书》作为本合同的有效组成部分，具有同等法律效力。《租赁合同》条款也作了同样的约定，双方签订上述合同当天，保证人分别出具的《承诺保证书》，故黄从轩、东贸百货公司依约对和安公司的经济损失及十六冶北海房地产公司的违约责任承担连带责任。四、对于十六冶北海房地产公司的上诉，和安公司的答辩意见与上诉的理由一致。 中国有色十六冶北海房地产综合开发公司、广西东贸百货有限公司、黄从轩上诉请求：一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初1620号民事判决第三项。二、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初1620号民事判决第一、二项判决，并改判驳回和安公司的该两项诉讼请求。事实和理由：一、《商品房买卖合同》第三条最后一款“商场地上地下停车场部分”不包括2号商住楼地下停车场，具体理由如下：1.根据《商品房买卖合同》第三条第一款约定，和安公司购买的范围是“1-3层银座、4楼和5楼整层、6楼南面办公区，占东南亚商贸中心项目中的商场、影视楼总份额的60.83%的房产物业及相应的土地使用权”。该条款表述的“商场”只是东南亚商贸中心项目的一部分,不是指“东南亚商贸中心”整体，“商场”是独立于影视楼及1、2号商住楼的。《商品房买卖合同》第三条最后一款约定：“公共设施、商场地上地下停车场部分，买受人享有60.83%的使用权、占有权、收益权和处分权。属于人防工程建筑除外”，该条款所约定的“商场”，应与第三条第一款约定的“商场”的含义及范围相一致。而既然“商场”独立于影视楼及1、2商住楼，显然“商场地上、地下停车场”针对的是商场地下的停车场，而不包括2号商住楼的地下停车场。2.在广西壮族自治区高级人民法院（2016）桂民终292号一案中，和安公司依据的是《商品房买卖合同》第三条约定主张对人防工程停车场的60.83%的使用权、占有权、收益权和处分权。从该案民事判决书第55页第八行“和安公司主张其在诉讼中才知道东南亚商贸中心负一层人防工程和地下停车场完全重叠”的内容看出，和安公司理解的“商场地下停车场部分”未包含2号商住楼地下停车场。同时，和安公司在该案中的主张，也证明和安公司对2号商住楼地下停车场不属于其享有的60.83%权益的范围是清楚明确的，否则和安公司在该案中也会一并起诉过户2号商住楼的地下停车场，不会相隔八年之久后才提起本案诉讼。3.《商品房买卖合同》第四款约定“（和安公司购买的）商品房建筑面积共27189.62平方”，而北海维源测绘有限公司测绘报告，整个东南亚商贸中心建筑面积为89821.45平方米。和安公司购买的商品房建筑面积占比60.83%,是对商场、影视楼总份额的占比，并非对整个东南亚商贸中心项目的占比，该占比并不包括2号商住楼，亦不会包括2号商住楼地下的停车场。4.广西壮族自治区高级人民法院（2016）桂民终292号民事判决书第21页“双方在扩建前，商贸中心的负一层只有产权属人防办的人防工程建筑、配电房。无其他停车场。1号公寓楼负一层虽建有停车场，但与商贸中心无关”的内容可以确认商场地下停车场与1号公寓楼地下停车场无关的事实。但需要指出的是，因1号公寓楼并无规划停车场，故该判决此处的1号公寓楼应为2号公寓楼。5.虽然2011年2月17日的《建设工程规划许可证》将东南亚商贸中心项目商场、影视城、1、2号商住楼项目均纳入该证，但不能认定是统一规划，十六冶北海房地产公司于2018年5月30日提交的证据1-6已证实东南亚商贸中心项目商场、影视城、1、2号商住楼项目分别是独立设计、规划、报建、建设、销售的。北海市规划局核发的《地下室扩建范围图》（十六冶北海房地产公司于2018年5月30日提交的证据6）载明：“其中2#公寓楼建筑面积:232854㎡、地上20835.2㎡、地下2452.2㎡、地下停车位:62”。该图证实案涉停车位是位于2号商住楼地下、专属于2号商住楼的附属住宅区停车位。同时案涉停车位与和安公司购买的商铺的建设成本是独立的，地下室建设开工时间是2009年1月1日，而和安公司与十六冶北海房地产公司签订的案涉《商品房买卖合同》时间是2008年10月7号。6.根据《中华人民共和国物权法》第七十四条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，案涉62个停车位应满足2号商住楼业主的需要，其他人无使用、收益权。商场停车场与2号楼停车场不仅在空间相分隔，在规划用途、功能划分上也不一样。和安公司为经营商场目的提供给客户停车使用的；2号商住楼地下停车场是专属于2号楼，为满足2号楼住户使用而扩建。7.案涉62个停车位是可以独立办证的停车位，具有独立产权，若属于《商品房买卖合同》约定的商场地下停车场，双方就不会约定和安公司仅享有60.83%的使用权、占有权、收益权和处分权，而是将其转让给和安公司。8.《商品房买卖合同》约定公共设施、商场地上地下停车场部分，可以将商场地下室中二间设备用房改为停车位。《商品房买卖合同》第10条第2款约定，对商场面前的广场用地，双方共同出资增建地下负一层，包括建设部分停车位。扩建后，前广场地下现已建设有停车场，隶属于商场且归商场使用，而和安公司己享有该停车场60.83%的权益。因此，和安公司并不享有2号商住楼地下停车场60.83%占有、使用、收益、处分权，一审法院判定十六冶北海房地产公司赔偿和安公司租金收益没有事实和法律依据。二、《商品房买卖合同》第三条对地上地下停车场的约定不属于《中华人民共和国物权法》规定的物权类型，和安公司对于租金收益损失的请求权是损害赔偿请求权，该请求权适用诉讼时效的规定。和安公司于2009年6月22日签订合同并接收租赁物、2009年9月8日开业经营，此后八年均未主张对案涉62个车位享有权益，因此，本案已超过法定的诉讼时效。同理，2018年10月7日，东贸百货公司和黄从轩出具《承诺保证书》，承诺保证责任期限为自承诺人签字之日起至上述合同全部履行完毕并结清所有债权债务时止。东贸百货公司和黄从轩的保证责任属约定不明情形，东贸百货公司和黄从轩应承担的保证责任的保证期间为主债务履行届满之日起二年。因此，东贸百货公司、黄从轩承担保证责任也已过了保证期间。三、对于和安公司的上诉，十六冶北海房地产公司、东贸百货公司、黄从轩的答辩意见与上诉理由一致。 北海和安贸易有限责任公司向一审法院提起的诉讼请求：一、判决被告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司将位于北海市部湾广场东南）东南亚商贸中心地下停车场62个停车位（建筑面积1600平方米，建设工程规划许可证：建字第450501200800084号）中的60.83％的权属证书办理过户手续至原告名下；二、判令被告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司赔偿原告对北海市东南亚商贸中心地下停车场应得收益经济损失人民币1094200元，赔偿原告对北海市东南亚商贸中心第1116、1121、1131、1132、1167号商铺应得收益经济损失人民币3323200元（以上损失期限自2010年1月1日计至2018年8月30日止，以后按照评估标准计至实际交付案涉停车场及商铺之日）；三、判令被告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司依照《商品房买卖合同》第十七条第六项约定支付违约金人民币5000000元；四、判令被告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司依照《商品房买卖合同》第十七条第八项约定支付合同违约金人民币5500000元；五、判令被告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司将北海市部湾广场东南）东南亚商贸中心地下停车场62个停车位、东南亚商贸中心第1116、1121、1131、1132、1167号商铺交由原告使用；六、判令被告黄从轩、被告广西东贸百货有限公司对第二、第三、第四项诉讼请求承担连带责任。 一审法院查明的事实： （一）合同签订与约定事实： 位于北海市东南亚商贸中心项目由十六冶北海房地产公司投资开发建设，该项目包括1、2号公寓楼、影视城和商场三部分。 2008年10月7日、2009年6月22日，十六冶北海房地产公司与和安公司分别签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同书》各一份，约定和安公司以1.32亿元的价款购买十六冶北海房地产公司开发建设的该东南亚商贸中心的1-3层银座、4楼和5楼整层、6楼南面办公区房产物业建筑面积共27189.63平方米，占东南亚商贸中心项目中商场（不含临海路街铺、6楼北面塔楼）、影视城（每层的管理用房为所有业主按份共有、物业管理专用，可置换使用）总份额的60．83％；相应的按建筑面积的份额比例分配所占的土地使用权约5872.97平方米，约占商场用地份额34.63％。公共设施、商场地上地下停车场部分，买受人享有60.83％的使用权、占有权、收益权和处分权。属于人防工程建筑除外。第十条主要约定：双方共同出资将商场2、3、4、5、6层的中庭天井改为封顶使用，并扩建商场面前的广场用地3492.9平方米地下负一层，所需费用的60．83％由和安公司承担，其余由十六冶北海房地产公司承担，建筑投入形成的物业所有权按投资比例分配。《商品房买卖合同》第十七条约定，和安公司所买受的商品房仅作商业使用，银座已售部分，如不能全部回购给和安公司，十六冶北海房地产公司则用金座相对应的同楼层面积的商铺置换给和安公司。十六冶北海房地产公司承诺除本合同的房屋外，东南亚商贸中心商场其他属于十六冶北海房地产公司份额的房产，委托东贸百货公司出租给和安公司，十六冶北海房地产公司承认东贸百货公司与和安公司签订的租赁合同，如有反悔，十六冶北海房地产公司应向和安公司偿付罚金3000万元。十六冶北海房地产公司同时承诺以完善的法律程序取得该商场内不属于十六冶北海房地产公司的商铺的经营使用权12年，转交和安公司经营管理（合同另订），确保和安公司经营商场的完整性。十六冶北海房地产公司如不能作成此承诺，则应向和安公司偿付罚金3000万元（该项以东贸百货公司与和安公司签订的租赁合同为准）。商场地下属人防办的人防工程和一楼属于人防办的房屋，由十六冶北海房地产公司与人防办继续履行其租赁合同，但该部分场地应按等价租金交由和安公司使用，额外增加的费用，由和安公司承担。 《商品房买卖合同》签订的同一日（2008年10月7日），出租方（东贸百货公司）与承租方（和安公司）签订《租赁合同》一份，约定：东贸百货公司出租及和安公司承租本合同附件（一）红线图中标明的物业，由和安公司改建（装修）并经营超市、百货零售、餐饮及娱乐等（简称商场）。该物业位于北海市，范围为该物业的负一层商业部分（1694.33平方米）、金座一楼（2177．95平方米）、二楼（3895．27平方米）、三楼（3933．33平方米）、中庭（1047.18平方米）、建筑面积约为17202．92平方米（附带广场附近的附属空地部分）。租赁期限12年，自2009年6月1日起至2021年5月31日。到期后，属于东贸百货公司的物业，和安公司有权选择续租8年，东贸百货公司应无条件同意，租金以租赁期最后一年为基准，每年递增4％。以此类推。2009年1月31日起至2009年6月30日为装修免收租金期间。若该物业未能在免租期间内通过竣工验收，则免租期相应延长，直到通过竣工验收之日止，同时租期也相应顺延。双方同意按该物业现状交接，在本合同签订后3日内，东贸百货公司向和安公司发出书面通知，和安公司应在接到东贸百货公司书面通知3天内接收，双方签订书面交接文件。在本合同期满而双方未续约或本合同提前终止时，和安公司应于合同终止后30日内将该物业交给东贸百货公司。租金按下列方式计算：第一年为322.5万元；第二年为516万元；第三年为645万元；第四年为645万元；自2013年6月1日起至2021年5月30日止，每年的年租金按上年租金数递增3％计付。具体租金计算详见本合同附件二。租金按季在季末的最后一日支付，和安公司逾期支付租金，每逾期一天，按应付租金的万分之三向东贸百货公司支付违约金。东贸百货公司承诺与保证合法拥有该物业的所有权、使用权或经营管理权，有权将其出租给和安公司，如违反此承诺与保证，造成和安公司无法依本合同使用该物业，东贸百货公司同意按和安公司投资额的2倍向和安公司支付违约金。在租期内，和安公司依法拥有该物业的独占使用权，东贸百货公司同意和安公司根据自身经营需要，自行设计并在不影响主体结构、不侵占东贸百货公司及委托东贸百货公司经营管理的业主的商铺面积的情况下，对该物业进行必要的结构调整和改动，如对该物业的结构上有改变，应事先征得东贸百货公司同意。在租期内，和安公司有权将场地或任何一部分转租或分租予第三方，并享有续约优先权和优先购买权。合同第18条特别约定：东贸百货公司以完善的法律程序取得该物业内不属于东贸百货公司所有的商铺经营使用权和本合同租赁期相同的使用时间，移交和安公司统一整体经营管理，并保证该物业的租赁和使用权不存在任何争议，确保和安公司在租赁期内顺利经营。否则，东贸百货公司如不能履行此约定而影响和安公司正常经营的，在影响和安公司正常经营期间，东贸百货公司应按日租金的150％向和安公司支付违约金，给和安公司造成损失的，应予以赔偿。地下属于人防办的人防工程和一楼属于人防办的房屋，由东贸百货公司或其委托人与人防办继续履行其租赁合同，但由和安公司按等价租金使用，额外增加的费用由和安公司承担。此外，双方还约定了其他责任条款。 东贸百货公司、黄从轩在十六冶北海房地产公司与和安公司签署上述《商品房买卖合同》时出具承诺书，对十六冶北海房地产公司履行合同提供保证责任。 2009年6月22日，双方签订《租赁补充合同书》一份，约定租赁期的截止日期更改为2020年12月31日；装修免租顺延至2009年12月31日，即和安公司应自2010年1月1日起开始向东贸百货公司交纳其所租赁的商场部分的租金，且各次租金的缴付日期及租金计算方式所涉之所有日期也应按原类推顺延。 （二）合同履行事实 上述合同签订后，十六冶北海房地产公司、和安公司开始着手进行改扩建工程规划报建以及施工等相关工作，因十六冶北海房地产公司逾期未按该合同规定的时间交付房屋及水电设施，致使和安公司不能如期进行接收和装修商场使用。十六冶北海房地产公司、和安公司又于2009年6月22日签订了《商品房买卖补充合同书》一份，约定由和安公司享有全权负责商场和原规定的中庭改造及商场面前的广场增建地下负一层等装修、改建及建设工程的权利。十六冶北海房地产公司交付物业时虽无交接清单，但双方确认在2009年6月22日签订《商品房买卖补充合同书》后和安公司接管了物业。和安公司依约出资扩建了项目广场地下停车场，将项目中二、三、四、五、六层天井改建为封顶并进行装修。改扩建工程于2009年5月1日开工，于同年9月24日竣工验收。经前后两次测绘面积的对比，一层增加建筑面积139.84㎡；第二、三、四、五层通过封闭中庭天井，增加的建筑面积分别为681.94㎡、1582.72㎡、1218.98㎡、1683.51㎡；第六层减少建筑面积19.8㎡。和安公司将商场装修并更名为“和安商都”于2009年9月28日开始营业。 东贸百货公司与和安公司签订《租赁合同》及《租赁补充合同书》时，约定附于合同的附件一“用红线框出来的该物业位置图”、附件二“东南亚商贸中心商场租金计算表”、附件三“甲方和乙方的证件”、附件四“不属于甲方商铺的数量、位置”均无相应附件。 2014年1月24日和安公司向北海市中级人民法院起诉十六冶北海房地产公司、黄从轩、东贸百货公司商品房预售合同纠纷一案，请求判令案涉东南亚商贸中心地下室人防区（非战时为地下停车场）面积为4426.95平方米中的60.83％使用权归和安公司所有，还主张了其它的诉求。后该案经广西壮族自治区高级人民法院作出（2016）桂民终292号民事判决书。 2014年十六冶北海房地产公司向北海市中级人民法院起诉和安公司房屋租赁合同纠纷一案，广西壮族自治区高级人民法院作出（2017）桂民终462号民事判决书，在该判决书中认定，和安公司与十六冶北海房地产公司在签订《商品房买卖合同》时已就双方订立租赁合同，包括合同目的、租赁范围、违约责任等合同内容达成了合意。此后东贸百货公司代表十六冶北海房地产公司与和安公司签订的《租赁合同》系双方就租赁合同中关于租赁面积、租金支付、租赁期间及违约责任等合同主要条款的进一步确定和明确。故对于租赁合同双方的权利义务，不宜仅以《租赁合同》进行认定，还应结合《商品房买卖合同》中有关租赁内容的条款进行确定。并认定《商品房买卖合同》第十七条第八款约定，十六冶北海房地产公司如不能履行承诺，则应向和安公司偿付罚金3000万元人民币（该项以东贸百货公司与和安公司签订的租赁合同为准）。根据合同条款约定，此处“该项以东贸百货公司与和安公司签订的租赁合同为准”应理解为对于十六冶北海房地产公司不能完成以完善的法律程序取得商场内不属于十六冶北海房地产公司的商铺的经营权12年转交和安公司经营管理、确保和安公司经营商场的完整性的承诺的违约责任的约定以东贸百货公司与和安公司签订的租赁合同为准，不包括对双方在《商品房买卖合同》中商定的租赁范围的变更。并认定除属人防办自有物业另有约定，十六冶北海房地产公司和案外人享有的临靖安路（原海安路）一侧临街商铺外，其余均为合同约定的租赁范围。 （三）讼争62个停车位的扩建以及现状 十六冶北海房地产公司于2008年7月14日取得东南亚商贸中心2号商住楼（不含地下室及0420号物管用房）的商品房预售许可证，于2008年7月30日取得2号商住楼负一层地下停车场的建设工程规划许可证，于2009年1月1日与案外人广西兴地建设工程有限公司签订《建设工程施工合同》，将案涉地下停车场扩建工程发包给该公司。案涉停车场于同年竣工，由十六冶北海房地产公司交付案外人北海市东贸物业服务有限公司管理至今。案涉停车场建成后一共有62个车位，现均已分别办理权属证书至十六冶北海房地产公司名下，均为十六冶北海房地产公司单独所有。经一审法院组织双方到案涉东南亚商贸中心现场勘查，结果如下：（1）1号商住楼五层以下（包括五层）与商场贯通，2号商住楼第一、第二层作为商业用途，第二层与商场有一扇防火门相隔；（2）商场地下人防工程（现用作停车场使用）与案涉的2号商住楼地下62个停车场有一堵墙相隔，共用一个出口；（3）案涉62个停车场现均以由案外人做其它商业用途；（4）双方均确认商场地下人防工程（现做停车场使用）以及原-101仓储地（现已改建为停车场使用）均由十六冶北海房地产公司全部出租给和安公司使用，东南亚商贸中心门前广场的地下层原-102、-103仓储地（现改建为停车位）由和安公司与十六冶北海房地产公司按合同约定所享有的比例使用。对于1号商住楼地下层是否有停车位和安公司、十六冶北海房地产公司双方意见分歧较大，十六冶北海房地产公司主张有，但亦未能进行明确确认。 （四）讼争五个商铺的现状 十六冶北海房地产公司于2007年10月3日与案外人于巨坤、刘一菲签订《商品房买卖合同》，将案涉1116号商铺出售给其两人，现案涉商铺已办理至其两人名下。十六冶北海房地产公司于2006年12月13日与案外人刘旭签订《商品房买卖合同》，将案涉1167号商铺出售给刘旭，现该商铺办证至案外人潘能春名下。十六冶北海房地产公司于2006年12月7日与案外人叶信忠、黄敏、蒋文才签订《商品房买卖合同》，将案涉1121号商铺出售给其三人，现该商铺已办证至案外人蔡家强名下。十六冶北海房地产公司于2010年9月26日与案外人赵思程、曹淑清签订《商品房买卖合同》两份，将案涉1131、1132号商铺出售给其两人，现该两商铺均办证至案外人赵思程名下。上述五个商铺和安公司、十六冶北海房地产公司双方均确认至今都未曾交付给和安公司使用，十六冶北海房地产公司、黄从轩、东贸百货公司主张上述五个商铺交付业主使用。 在诉讼过程中，经和安公司申请，一审法院依法委托鉴定机构，对位于北海市东南亚商贸中心负一层62个地下停车位与1楼第1116号、第1121号、第1131号、第1132号、第1167号商铺于2010年1月1日至2018年8月30日期间的租金收益价值进行评估。广西公立天辰资产评估有限公司出具桂天辰资评报字［2019］021号资产评估报告书，应得租金估价结果为：62个停车位的评估值为109.42万元；第1116号商铺的评估值为68.1万元；第1121号商铺的评估值为63.04万元；第1131号商铺的评估值为47.64万元；第1132号商铺的评估值为49.24万元；第1167号商铺的评估值为104.3万元。在诉前，经和安公司申请，一审法院依法作出（2018）桂0502财保29号民事裁定书，裁定冻结被申请人中国有色十六冶北海房地产综合开发公司向北海市中级人民法院申请执行的广西壮族自治区高级人民法院作出的（2016）桂民终293号民事判决书执行款15345847.86元。后又经和安公司申请，一审法院依法作出（2018）桂0502民初1620号之一民事裁定书，裁定继续冻结上述财产。另查明，根据十六冶北海房地产公司提交的商品房楼盘预审申报资料，北海市房地产交易中心产权科对十六冶北海房地产公司在网上建立的位于北海市东南亚商贸中心楼盘进行预审，并于2007年8月10日作出《商品房预售楼盘表预审意见》，载明东南亚商贸中心项目共分成1号公寓楼、2号公寓楼和商场、商住楼、影视城（3栋连成一整体）等叁部分。该商场、商住楼、影视城等总层数为7层（包括地下1层、地上6层）。各层房号编排、预售等情况如下：地下室作为超市（商业用房）部分编号为101号，预售：人防工程部分编号为102号，自用；其余的设备房等建筑面积已作为公用面积分摊，不编号。 经十六冶北海房地产公司委托，北海维源测绘有限公司对位于长青东路19号北海东南亚商贸中心进行了测绘，并于2011年9月15日出具了北维测字（2010）B083号测绘成果报告书，结果如下：1.东南亚商贸中心占地面积9417.50平方米；建筑面积为89821.45平方米；2.地上1-23层建筑面积75689.12平方米（其中一层广场室外楼梯面积108.06平方米）；地下1层建筑面积14132.33平方米，其中-102号仓储地下室1841.08平方米，-103号仓储地下室1228.51平方米，人防地下室4426.95平方米（其中人防区1：552.15平方米，人防区2：3874.80平方米）。3.东南亚商贸中心东面自动扶梯与货梯不计入本幢建筑面积。4.地下层有车位62个。第一层有商铺206间…1幢公寓楼第六至二十二层为住宅，共有套件112户。2幢公寓楼第三至二十三层为住宅，共有套件396户。讼争的五个商铺均非临街商铺。 一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、讼争的62个车位是否属于和安公司与十六冶北海房地产公司签订的《商品房买卖合同》所约定的转让范围？二、讼争的五个商铺是否属于和安公司与十六冶北海房地产公司东贸百货公司签订的《租赁合同》的租赁范围？ 关于本案的第一个争议焦点，一审法院认为，和安公司与十六冶北海房地产公司签订的《商品房买卖合同》以及和安公司与东贸百货公司签订的《租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，均合法有效。上述《商品房买卖合同》约定了“公共设施、商场地上地下停车场部分，买受人享有60.83％的使用权、占有权、收益权和处分权。属于人防工程建筑除外。”，双方当事人对于该约定中的“商场”有异议，和安公司主张是指整个东南亚商贸中心，十六冶北海房地产公司则主张就只是东南亚商贸中心中的商场部分。一审法院认为，讼争的62个停车位属于上述《商品房买卖合同》所约定的转让范围，理由如下：（一）首先，东南亚商贸中心由1号商住楼、2号商住楼以及商场和影视城三部分组成，三部分虽都是单独报建，但从北海市规划局于2011年2月17日所颁发的建设工程规划许可证（建字第450501200400214）可知，三部分是统一规划的；其次，从东南亚商贸中心的现状来看，三部分连成一整体，1号商住楼的5层（包括5层）以下与商场连成一整体，同样作为商业用途。而2号商住楼的2层（包括2层）以下与商场连成一整体，其中2层作为一个单独的空间整体出租作为商业用途，在2层与商场之间仅有一扇防火门相隔；再者，十六冶北海房地产公司在委托测绘公司进行测绘时，亦是以东南亚商贸中心整个整体进行测绘。为此，1号商住楼、2号商住楼以及商场和影视城三部分构成东南亚商贸中心一个整体。（二）从北维测字（2010）B083号测绘成果报告书可知，整个东南亚商贸中心除了人防工程（平时作为停车场使用）之外，只有讼争的62个停车位。对于由商场地下层的原-101号仓储用地改建而成的停车位，由十六冶北海房地产公司按100％的产权比例出租给和安公司使用，和安公司对由该仓储用地改建而成的停车位并未享有60.83％的权益。对于由广场地下层的原-102、-103号仓储地改建而成的停车位，由和安公司、十六冶北海房地产公司按上述《商品房买卖合同》出资改建后按照合同约定的比例享有权益。上述由-101、-102、-103三块仓储地改建的停车位与上述合同所约定的商场地下停车场并无关联。十六冶北海房地产公司主张上述条款所约定的商场地下停车场是指部分可以改建为停车场其他用房，十六冶北海房地产公司无证据证实其所指的可改建为停车场的其他用房具体是指哪一部分，经组织双方现场勘查，亦未发现十六冶北海房地产公司所指的可改建为停车位的用房，为此，对于十六冶北海房地产公司的该项抗辩意见一审法院不予采纳。（三）和安公司签订上述的《商品房买卖合同》约定购买商场及影视城总份额60.83％的房产物业及相应的土地使用权，并要求十六冶北海房地产公司通过完善的法律程序取得该商场内不属于出卖人的商铺的经营使用权12年转交和安公司经营管理，其目的在于确保经营商场的完整性。再结合在和安公司与十六冶北海房地产公司签订上述《商品房买卖合同》之前，十六冶北海房地产公司就已于2008年7月30日取得2号商住楼负一层地下停车场的建设工程规划许可证，并在2009年1月1日与案外人签订施工合同，对讼争的停车场进行施工。综上，和安公司经营案涉这么大规模的商场，其对于停车位的需求应是极迫切的，且在其签订上述《商品房买卖合同》时明确规划为停车场的也就只有讼争的62个停车位，上述双方所争议的“商场”应理解为东南亚商贸中心整个整体，为此，一审法院认为讼争的62个车位应属于上述《商品房买卖合同》所约定的讼争范围。 按上述合同的约定，和安公司对于讼争的62个停车位享有60.83％的使用权、占有权、收益权和处分权，并不包括所有权，为此，对于和安公司主张十六冶北海房地产公司将讼争62个停车位中的60.83％权属证书办理过户至其名下一审法院不予支持。经双方确认，讼争的62个停车位十六冶北海房地产公司从未交付和安公司使用，致使和安公司未能对讼争的62个车位享有60.83％使用权、占有权、收益权和处分权，损害了和安公司的合法权益。经和安公司申请，评估公司对于讼争62个停车位在2010年1月1日至2018年8月30日期间应得租金收益进行了评估，评估值为1094200元。为此，十六冶北海房地产公司应赔偿和安公司应得收益损失665601.86元（1094200元×60.83％=665601.86元），对于和安公司所主张的另外39.17％比例的损失，十六冶北海房地产公司未实际将该部分出租给和安公司，和安公司亦未实际支付租金，双方亦未能就该部分应付的租金进行确认，为此，对于和安公司所主张的该部分损失一审法院不予支持。另对于和安公司主张按照评估标准继续计算应得利益损失的诉求，因上述评估报告有明确的有效期，往后评估所适用的标准亦会发生变化，不宜继续按照上述评估报告所适用的标准计算损失，对于往后的损失和安公司可另行主张权利。对于和安公司因十六冶北海房地产公司未按约交付讼争停车场所主张的另外损失，一方面未提交证据证实，另一方面对于十六冶北海房地产公司因该违约行为所给和安公司造成的损失在上述已进行处理，为此，对于和安公司主张另外的损失一审法院不予支持。对于和安公司主张十六冶北海房地产公司将讼争的62个车位交付和安公司使用的诉求，一审法院认为一方面对于讼争的62个停车位和安公司只享有60.83％的使用权、占有权、收益权和处分权，对于另外的39.17％部分并不享有相应的权利，现双方针对该部分的租赁事宜亦尚未达成一致意见，单就60.83％的比例使用双方亦尚未达成合意；另一方面讼争的62个停车位由案外人在租赁使用，且已改变了其用途，现无相应的停车位划线等。综上，讼争62个停车位存在客观上交付的障碍，尚不具备交付条件，对于和安公司该项诉求一审法院不予支持。 关于本案的第二个争议焦点，经广西壮族自治区高级人民法院所作出的（2017）桂民终462号民事判决书认定上述两份合同所约定的合同租赁范围是除属人防办自有物业另有约定，十六冶北海房地产公司和案外人享有的临靖安路（原海安路）一侧临街商铺外，其余均为合同约定的租赁范围。案涉的五个商铺均非临街商铺，为此，应属于合同所约定的租赁范围。从上述所查明的事实可知，案涉五个商铺均已由十六冶北海房地产公司出卖给案外人。一方面目前无证据证实十六冶北海房地产公司已通过合法的程序取得案涉五个商铺的经营管理权，客观存在履行不能的情形；另一方面案涉五个商铺一直未交付过给和安公司使用，在长达八九年的时间里和安公司一直未提出过异议，通过双方对上述合同的实际履行行为实际已默认未将案涉的五个商铺纳入的租赁范围之内。综上，对于和安公司主张案涉五个商铺的应得租金收益、违约金以及主张将案涉五个商铺交付和安公司于法无据，一审法院不予支持。 东贸百货公司、黄从轩在十六冶北海房地产公司与和安公司签署上述《商品房买卖合同》时出具承诺书，对十六冶北海房地产公司履行合同提供保证责任，为此，东贸百货公司、黄从轩对于十六冶北海房地产公司应支付讼争62个停车位在2010年1月1日至2018年8月30日期间应得租金收益665601.86元承担连带清偿责任。对于东贸百货公司、黄从轩所抗辩的已过了保证期的问题，东贸百货公司、黄从轩所出具的《承诺保证书》明确约定了保证责任期限自承诺人签字之日起至合同全部履行完毕并结清所有债权债务时止，讼争的62个停车位至今未交付和安公司使用，双方所签订的上述合同的权利及义务并未履行完毕，为此，对于东贸百货公司、黄从轩的该项抗辩一审法院不予采纳。对于十六冶北海房地产公司所抗辩的和安公司的起诉已过诉讼时效的问题，一审法院认为和安公司对于讼争的62个停车位享有60.83％的使用权、占有权、收益权和处分权，和安公司所享有的上述权益是物权，且十六冶北海房地产公司至今未交付和安公司使用，为此，和安公司的起诉并未超过诉讼时效，十六冶北海房地产公司的上述抗辩意见一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，判决：一、被告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司赔偿位于北海市东南亚商贸中心2号商住楼地下停车场在2010年1月1日至2018年8月30日期间应得租金收益665601.86元给原告北海和安贸易有限责任公司；二、被告黄从轩、广西东贸百货有限公司对被告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告北海和安贸易有限责任公司其他的诉讼请求。案件受理费115456.06元，诉讼保全费5000元，合计120456.06元，由原告自行承担115320.06元，三被告承担5136元；评估费45109元，由原告承担30000元，被告承担15109元。 本院二审期间，各当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，和安公司、东贸百货公司、黄从轩均对一审查明的事实无异议，十六冶北海房地产公司对判决书第18页第三行“（2）商场地下人防工程（现做停车场使用）与案涉的2号商住楼第下62个停车场有一堵墙相隔，共用一个出口”有异议，事实上商场地下停车场的出口和2号商住楼的出入口是有实线隔离的并不是连在一起的，且商场地下停车场的入口和停车场的出口是开在两个不同方向，商场地下停车场入口在靖安路。对判决书第20页第十五行“讼争的五个商铺均非临街商铺”有异议，讼争的五个商铺均是临街商铺。本院认为，二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 另查明，十六冶北海房地产公司委托北海维源测绘有限公司做出的《北海市房产测绘成果报告书》，将讼争的五个商铺列在非临街商铺。 综合双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、案涉的62个停车位是否属于和安公司与十六冶北海房地产公司签订的《商品房买卖合同》所约定的转让范围；二、讼争的五个商铺是否属于和安公司与东贸百货公司签订的《租赁合同》所约定的租赁范围。 对于焦点一，即案涉的62个停车位是否属于《商品房买卖合同》所约定的转让范围。案涉《商品房买卖合同》第三条约定“商场地上地下停车场部分由和安公司享有60.83%的使用权、占有权、收益权和处分权”，但双方对“商场”包括的范围存在争议，和安公司主张“商场”指整个东南亚商贸中心，十六冶北海房地产公司主张“商场”专指东南亚商贸中心的商场部分，不包括2号商住楼等。本院认为，应当根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同约定不明时,双方又不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定并结合本案实际情况来认定双方争议条款的真实含义。本案中,从合同有关条款看，《商品房买卖合同》第三条约定“买受人购买的商品房为1-3层银座、4楼和5楼楼层、6楼南面办公区、占东南亚商贸中心项目中商场（不含临海路街铺、6楼北面塔楼）、影视城（每层的管理用房为所有业主按份共有，物业管理专用，可置换使用）总份额的60.83%的房产物业及相应的土地使用权。……该商品房建筑面积共27189.62平方米，……”，显然商场只是东南亚贸易中心项目的一部分，故同为第三条约定中的“商场”均应指东南亚贸易中心项目的一部分而不是整个东南亚贸易中心项目，即十六冶北海房地产公司转让范围不包含2号商住楼，“商场地上地下停车场”亦不包含2号商住楼的地下停车场。前述《商品房买卖合同》已明确约定“该商品房建筑面积共27189.62平方米”即双方买卖成交的总面积为27189.62平方米，同时限定“总份额的60.83%的房产物业及相应的土地使用权”，如果“商场”指整个东南亚商贸中心（建筑面积为89821.45平方米）,则按60.83%进行折算的面积显然与上述约定的总面积27189.62平方米相差甚远，与合同约定不合。且和安公司作为买受人，理应在签订合同时审慎审查其所买受房产的具体范围，并在合同中作出明确约定，亦理应在接收买受标的物时审慎审查十六冶北海房地产公司是否已按合同约定履行完毕。但双方签订合同之后，十六冶北海房地产公司已将合同约定出售的房产实际交付并办理相关手续，和安公司接收并直接投入使用至本案诉讼时已长达八年，且期间双方诉讼不断，而和安公司却从未就案涉62个停车位向十六冶北海房地产公司主张权利，进一步印证案涉的62个停车位并非在《商品房买卖合同》约定的转让范围内。虽案涉的62个停车位所在的停车场已于2008年7月30日取得建设工程规划许可证，但施工时间为2009年1月1日，晚于《商品房买卖合同》签订时间2008年10月7日，十六冶北海房地产公司作为出卖人在未施工的情况下将案涉的62个停车位出售给和安公司也于理不符。综上，一审认定案涉的62个停车位属于《商品房买卖合同》所约定的范围不当，本院予以纠正。案涉的62个停车位不属于《商品房买卖合同》约定范围，故和安公司因此提起的办理过户及交付、支付经济损失、赔偿违约金等诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。 对于焦点二，即讼争的五个商铺是否属于和安公司与东贸百货公司签订的《租赁合同》的租赁范围。本院认为，根据《租赁合同》所作约定及广西壮族自治区高级人民法院所作的（2017）桂民终462号民事判决的认定，案涉合同租赁范围是除属于人防办自有物业另有约定，十六冶北海房地产公司与案外人享有的临靖安路（原海安路）一侧临街商铺外，其余均为合同约定的租赁范围。十六冶北海房地产公司委托北海维源测绘有限公司做出的《北海市房产测绘成果报告书》，将讼争的五个商铺列在非临街商铺。据此，讼争的五个商铺应属于合同约定的租赁范围。但从双方实际履行《租赁合同》看，和安公司有义务对其所租赁房屋的范围、面积、具体位置等相关情况进行充分了解并及时与对方确认，而“和安商都”于2009年9月28日开始营业，双方即已将案涉《租赁合同》所约定的租赁物全部交付使用，如果此时和安公司认为十六冶北海房地产公司未将案涉五个商铺交付给其构成违约，应当及时提出异议或进行交涉，但和安公司并未提出异议或进行交涉。且自2009年9月28日至本案诉讼长达八年的期间，案涉的五个商铺已由十六冶北海房地产公司出售给案外人并完成了产权变更登记，如前所述，其间双方几经诉讼，但和安公司始终未对案涉五个商铺主张权利，故据此可认定和安公司已通过其实际履行行为的方式，对讼争的五个商铺已被出售及案涉租赁合同范围不包含该五个商铺表示认可，是其对其权利的自主处分。因此，和安公司现主张《租赁合同》中约定的租赁物包含有讼争五个商铺,并要求由十六冶北海房地产公司向其交付讼争五个商铺缺乏依据,一审法院对此未予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，和安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；十六冶北海房地产公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初1620号民事判决； 二、驳回上诉人北海和安贸易有限责任公司的诉讼请求。 一审案件受理费115456.06元，诉讼保全费5000元，评估费45109元，二审案件受理费115456.06元，共计281021.12元，由北海和安贸易有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  何能媛 审 判 员  明 智 二〇二〇年六月二十四日 法官助理  冼玉凤 书 记 员  曾惠敏