湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民再163号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：莫雄，男，1994年8月4日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：罗健，湖南湘言律师事务所律师。被审申请人（一审被告、二审被上诉人）：长沙中海兴业房地产有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区。法定代表人：刘显勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊明强，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚飞，湖南弘一律师事务所律师。再审申请人莫雄因与被申请人长沙中海兴业房地产有限公司（以下简称中海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民终10037号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月16日作出（2020）湘民申305号裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人莫雄的委托诉讼代理人罗健、被申请人中海公司的委托诉讼代理人赵亚飞到庭参加诉讼。本案现已审查终结。莫雄申请再审称：1.请求撤销湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民终10037号民事判决，支持莫雄的全部诉讼请求；2.本案一审、二审费用由中海公司承担。事实和理由：一、二审法院认定中海公司不构成违约、不应承担违约责任系认定错误，与事实不符。首先，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》中明确约定了商品房层高为5.6米，但中海公司向莫雄交付的涉案房屋二楼实际层高为3.9米，与合同约定不符。中海公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任。另外，在双方签订买卖合同时，涉案房屋正在建设中，莫雄无法也不可能进入施工工地对所购房屋进行查看及测量，一、二审法院推测莫雄实地查看过房屋并对房屋层高知情是错误的。再者，由于中海公司的违约行为已经给莫雄造成了严重的经济损失，应退还多收取的房屋购房款。综上，请求再审改判。中海公司辩称：1.案涉房屋符合设计以及国家规范要求，且经竣工验收属于合格的房屋；2.莫雄的主张过了合同约定的异议期，其权利已经灭失；3.莫雄对房屋的层高状况知情，中海公司不存在隐瞒的情况；4.中海公司已经在合同中进行了充分的提示。莫雄向一审法院提出诉讼请求：1.中海公司立即赔偿莫雄损失294063元；2.本案诉讼费用由中海公司承担。一审法院认定事实：2017年5月31日，莫雄与中海公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ150287109）及其附件（包括《补充协议》）。莫雄购买了中海公司开发的位于长沙市岳麓区房屋。合同第二条约定：“该商品房所在楼栋主体建筑结构为框架＋剪力墙，建筑层数2层，其中地上2层，该商品房合同约定建筑面积99.68平方米，其中套内建筑面积97.20平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积2.48平方米，该商品房层高为5.6米”。第五条约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为20451.49元每平方米，总房价为2038605元”。第九条约定：“本合同所述房屋室内层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。层高低于合同约定值超过5%的，买受人有权解除《商品房买卖合同》。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起三十天内将买受人已付款退还给买受人，并按实际交款日同期商业银行活期存款利率付给利息。买受人如行使合同解除权的，应在办理房屋交接手续之日起15日以书面形式行使该项权利，否则视为放弃合同解除权”。《合同补充协议》第五条约定：“关于宣传资料、公示文件及样板房的说明。出卖人的售楼书、广告、宣传资料、户型图、样板房、模型等记载的内容和数据仅供参考，均属于要约邀请，不构成买卖合同的组成部分。买卖双方最终的权利义务均以合同约定为准。政府部门批准文件或图纸已在销售现场公开展示，买受人对其内容已明确知晓并认可。出卖人展示的样板房内摆设的饰物、家具及吊灯等物品仅作为房屋装饰、使用指引，不作为交楼标准。本合同所列装修标准的材料或设备如因非出卖人原因致使未能采用的，出卖人有权以不低于本合同约定材料或设备价值和品质的其他材料或设备代替。买受人承诺不会由于对本条款的异议向出卖人主张任何权利。2、出卖人已向买受人明示《长沙市商房买卖合同》（示范文本）及相关附件和补充协议、中海国际社区《管理规约》、中海国际社区《前期物业服务合同》及法律法规规定应明示的其他文件、证书及提示，买受人已阅悉上述文本、协议、文件、证书及重要提示，且无异议，并承诺将严格遵守履行”。第十四条第3项第14小项约定：“本项目五期《长沙市商品房买卖合同》对商品房层高的陈述为标准层单位层高，但首层及顶层单位的层高与其余标准层单位层高存在差异，具体以政府审批文件为准”。第十七条约定：该协议系经合同双方协商达成，中海公司对其中可能限制买受人权利、减轻或免除出卖人义务或责任部分，以及违约责任部分，尽到了提示注意义务。买受人己逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受。签订《长沙市商品房买卖合同》及其附件（包括《补充协议》）以后，莫雄向中海公司支付了首付款并以银行按揭方式支付剩余购房款。2017年8月23日，中海公司向莫雄交付了涉案房屋，莫雄验收房屋后发现涉案房屋第二层层高只有3.95米，与合同约定的5.6米不符，另存在渗漏水等问题。莫雄于2017年8月23日委托湖南微匠装修工程有限公司进行收房验收，2017年8月24日湖南微匠装修工程有限公司出具《测绘报告》认定涉案房屋二楼合同约定层高为5.6米，实测层高为3.95米。2017年8月25日，莫雄委托湖南湘言律师事务所向中海公司邮寄了《律师函》，要求中海公司整改、赔偿损失等。另查明：1、中海公司委托长沙市房地产测绘队对岳麓区云栖路175号中海江御名园五期商4栋进行测绘，2018年1月24日，长沙市房地产测绘队出具《房地产勘测报告书》，认定实勘情况与报建图基本一致，一层层高5.6米，二层层高3.9米。2、岳麓区云栖路175号中海江御名园五期商4栋立面图显示，该栋设计、报建、审批、测绘的一层层高5.6米，二层层高3.9米。一审法院判决：驳回莫雄的全部诉讼请求。本案案件受理费5711元，由莫雄负担。莫雄不服一审法院判决，上诉请求:撤销原判，改判支持莫雄的全部诉讼请求，诉讼费用全部由中海公司承担。二审法院查明的事实与一审认定的事实一致。二审法院认为，本案的争议焦点为中海公司是否应当赔偿莫雄损失294063元。莫雄主张中海公司交付的涉案房屋的层高不达标，构成违约，应赔偿损失。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，莫雄应提交充分证据证明中海公司违约并对莫雄造成实际损失的证据，否则，应承担举证不能的法律后果。经查，双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件（包括《合同补充协议》）系合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力。根据双方当事人签订的《合同补充协议》第十四条购房提示第3项第14小项约定“首层及顶层单位的层高与其余标准层单位层高存在差异，具体以政府审批文件为准”，据此中海公司对一层与二层的层高差已履行告知义务。中海公司委托长沙市房地产测绘队对岳麓区云栖路175号中海江御名园五期商4栋进行测绘，长沙市房地产测绘队出具《房地产勘测报告书》，认定实勘情况与报建图基本一致，一层层高5.6米，二层层高3.9米。另岳麓区云栖路175号中海江御名园五期商4栋立面图显示，该栋设计、报建、审批、测绘的一层层高5.6米，二层层高3.9米。故中海公司所交付的房屋层高与涉案房屋设计、报建、审批等要求的房屋层高一致。一审根据上述事实判定莫雄对具体层高差知情，并无不当，二审法院予以维持。莫雄未提交充分证据证明中海公司违约及对其造成的损失，应承担举证不能的法律后果，故对其上诉主张，二审法院不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5711元，由上诉人莫雄负担。本院经审查认为，本案争议的焦点为：中海公司交付房屋的行为是否构成违约以及中海公司是否应当向莫雄承担赔偿责任。莫雄与中海公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件明确约定了商品房层高为5.6米，但中海公司向莫雄交付的涉案房屋二楼实际层高为3.9米，与合同约定不符。本院认为，中海公司已经构成违约，理由如下：首先，双方签订的商品房买卖合同系由中海公司单方制作的格式合同，已在第二条“买受人所购商品房的基本情况”中明确约定涉案房屋的层高为5.6米，又同时在附件中提示“首层以及顶层单位的层高与其余标准层高存在差异，具体以政府审批文件为准”，且政府的审批文件及图纸实际已能确定涉案房产的二层层高为3.9米，中海公司就应在双方签订的商品房买卖合同及附件中明示涉案房屋二层层高为3.9米，并向买受人作出特别提醒，但中海公司既未明示层高数据、又未举证证明其就层高问题向买受人进行了特别提醒；其次，《合同补充协议》第五条约定，“出卖人的售楼书、广告、宣传资料、户型图、样板房、模型等记载的内容和数据仅供参考，均属于要约邀请，不构成买卖合同的组成部分……”，中海公司虽称其在销售之前对外发放的广告传单中明确写明了一层5.6米，二层3.9米的情况，且制作了巨幅广告在醒目位置进行了悬挂展示，但广告及宣传资料等内容根据《合同补充协议》约定均不能构成买卖合同的组成部分，且中海公司未提交充分证据证明莫雄在购房时对涉案房屋二层层高为3.9米的情况是明知的。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，虽然双方在合同中就层高误差的违约责任没有进行约定，但涉案房屋二楼实际层高确与合同约定不符，使涉案房屋在通风、采光、使用等方面受到影响，且在一定程度上降低了涉案房屋的交易价值，根据公平合理的原则，中海公司应向莫雄适当赔偿损失为宜。综合考虑本案实际情况并参考涉案房屋总价款，本院酌情认定中海公司赔偿莫雄损失81544.2元（2038605元×4%）。综上所述，再审申请人莫雄的再审理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，裁定如下：一、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民终10037号民事判决和湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初778号民事判决；二、限长沙中海兴业房地产有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿莫雄损失81544.2元；三、驳回莫雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5711元，二审案件受理费5711元，共计11422元，由莫雄负担5711元，由长沙中海兴业房地产有限公司负担5711元。审判长  孙元清审判员  邹德辉审判员  李金霞二〇二〇年六月二十三日法官助理向英书记员谭丹