福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3610号 原告（反诉被告）：吴丽芬，女，汉族，1982年4月23日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：吴健斌，福建世纪新安律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福州和胜房地产有限责任公司，住所地福州市鼓楼区白马北路17号7层702室，统一社会信用代码91350100633903226B。 法定代表人：刘加勤，总经理。 委托诉讼代理人：詹建荣，公司职员。 原告（反诉被告）吴丽芬与被告（反诉原告）福州和胜房地产有限责任公司（以下简称和胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。吴丽芬的委托诉讼代理人吴健斌，和胜公司的委托诉讼代理人詹建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴丽芬向本院提出诉讼请求：1.和胜公司向吴丽芬支付逾期交房违约金3426.53元（以2210670元为基数，按照日利率万分之零点五计算，从2018年4月1日计至2018年5月1日）；2.和胜公司向吴丽芬支付逾期办证违约金13462.98元（以2210670元为基数，按照日利率万分之零点三计算，从2019年5月2日计至实际办证之日止，暂计至2019年11月21日）；3.和胜公司向吴丽芬支付违约金1000元；4.和胜公司承担本案诉讼费。 事实与理由：2017年1月22日，吴丽芬与和胜公司签订《商品房买卖合同》，吴丽芬向和胜公司购买位于鼓楼区，总金额2210670元。合同约定和胜公司应在2018年3月31日前，将符合约定条件的商品房交付吴丽芬，如和胜公司逾期交付房屋超过60日后，吴丽芬继续履行合同的，和胜公司应在合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日支付已付款万分之零点五的违约金。如和胜公司交付的房屋未在约定日期达到交付条件，和胜公司支付1000元违约金。另外，合同还约定：如因和胜公司的原因，吴丽芬不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第（2）项处理:（2）吴丽芬不退房，和胜公司自逾期之日起每日按吴丽芬已付款的0.003%向买受人支付违约金。合同签订后，吴丽芬支付了全部房款，但和胜公司直至2018年5月1日才将商品房交付吴丽芬，且交付的商品房未达到合同约定的条件。和胜公司的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。为维护吴丽芬的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 和胜公司辩称，一、和胜公司已于2018年5月1日将房屋交付吴丽芬。吴丽芬在诉状中已确认交房时间为2018年5月1日且根据和胜公司提供的《交房通知书》、《验房通知书》可知，吴丽芬已于2018年5月1日办理验房手续，并在该《验房通知书》载明“经双方验房（毛坯房）无整改项目，买受人同意交房”，上述证据可以证明，1.和胜公司已于2018年5月1日将房屋交付吴丽芬，根据《最高关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十一条的规定：收房后已完成了房屋的转移占有，业主自收房之日起获得房屋的使用利益，可视为房屋的交付适用，完成了交房义务；2.业主在明知道房屋存在未达到交房条件的情况下，完成了交付行为，可视为业主和开发商对房屋交付达成新的新约，是双方意思自治的结果，应予以认可。二、吴丽芬未办好银行按揭手续，使得购房款迟延到账，和胜公司有权延长交房期限。根据吴丽芬、和胜公司双方签订《商品房买卖合同》第六条第二款规定“吴丽芬于2017年4月30日前付商业贷款计110万元”。根据和胜公司提供的银行单位客户专用回单显示吴丽芬于2017年6月28日才付商业贷款110万元。可知吴丽芬行为已构成逾期付款，根据《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第三条第二款第四项中规定的“因吴丽芬未办好银行按揭贷款手续的，使银行未足额将按揭款项按时放款到和胜公司指定账户”的行为，根据合同补充协议第三条第二款第四项中规定和胜公司有权延长交房期限，这也符合合同法第六十五条的约定。三、吴丽芬要求支付违约金1000元属于重复惩罚，不符合法律相关立法精神和规定。在吴丽芬诉求中前两点分别是逾期交房违约金和违约金两点，两个违约条款同时指向逾期交房的同一行为，根据一事不二罚原则，针对一行为，只能使用同一惩罚一次，上诉两行为均为金钱罚，属于重复惩罚，因此吴丽芬在主张逾期交房的违约金的情况下不应再主张和胜公司支付1000元违约金。四、元庚公寓项目于2019年12月20日完成房屋首次登记（初始登记）且2020年1月19日按商品房买卖合同中的通讯地址发出办证通知书，应以2020年1月19日作为和胜公司完成合同约定的办证义务的截止时间。综上，吴丽芬所诉均无合法依据，请求法院驳回吴丽芬诉讼请求。 和胜公司向本院提出诉讼请求：1.吴丽芬立即支付和胜公司违约金共计4263元（自2017年4月20日计至2017年6月28日，按日支付逾期应付款（98万元）的万分之零点七五，98万元×0.00075×58=4263元）；2.吴丽芬支付本案一切诉讼费用。 事实与理由：2017年1月22日，和胜公司与吴丽芬签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）。吴丽芬未能按照《合同》第六条约定时间按时结清购房款，已构成逾期付款。根据《合同》第七条第一款第一项约定“逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，吴丽芬按日向和胜公司支付逾期应付款万分之零点二五的违约金，合同继续履行。”根据《合同》附件六：第四条第二款约定“逾期超过30日后，经和胜公司同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，吴丽芬按日向和胜公司支付逾期应付款万分之零点五的违约金”。和胜公司违反了上述合同约定，应如约承担违约金，故根据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定起诉至法院，愿判如所请。 吴丽芬辩称，吴丽芬依约按时办理了贷款手续，贷款银行何时付款存在多重原因，但不可归责于吴丽芬，不属吴丽芬的过错，同时也部分超过诉讼时效。和胜公司举证的发票上的时间只是其开具发票的时间，并不是吴丽芬的缴款款项时间，和胜公司混淆概念。退一步讲，吴丽芬已依约向和胜公司送交贷款材料，并于2017年4月5日积极配合与中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建设银行福建省分行）签订《个人住房借款合同》，吴丽芬积极配合反诉原告办理按揭贷款，不违反《买卖合同》附件六关于办理按揭贷款付款的补充约定，吴丽芬未收到和胜公司任何关于办理贷款的书面通知。吴丽芬按时依约办理贷款手续，贷款银行何时发放贷款不可归责于吴丽芬，不属吴丽芬的过错，据向贷款银行了解，放款时间与开发商建行及封顶速度即完工成果相关联。同时，附件六补充条款最后一段载明若补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。那么，和胜公司存在累加逾期付款比例，系明显计算错误。另外，和胜公司提出反诉的时间是2020年5月14日其主张逾期付款违约的抗辩点也超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴丽芬提交证据：A1.《商品房买卖合同》；A2.发票；A3.照片；A4.个人住房借款合同。和胜公司提交证据：B1.营业执照、法人身份证明书、法人身份证；B2.福建省房屋建筑工程竣工验收报告；B3.建设工程消防验收意见书；B4.商品房买卖合同；B5.银行单位客户专用回单；B6.首次登记通知书；B7.办证通知书及快递存根。本院认为，吴丽芬及和胜公司提交的证据，均能与原件核对一致或已经对方当事人确认，上述证据内容真实，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据庭审陈述及上述已认定的合法有效的证据，本院对本案事实作出如下认定： 2017年1月22日，吴丽芬与和胜公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，吴丽芬向和胜公司购买位于福州市鼓楼区，总金额2210670元；吴丽芬于2017年1月2日前付房款1110670元；吴丽芬于2017年4月30日前付商业贷款110万元；吴丽芬如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，吴丽芬按日向和胜公司支付逾期应付款万分之零点二五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，吴丽芬愿意继续履行合同的，经和胜公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，吴丽芬按日向和胜公司支付逾期应付款万分之零点五的违约金。合同约定，和胜公司应当在2018年3月31日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付吴丽芬使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.上述第2点约定的电信、有线电视按设计施工到位、实际使用日期以当地相关单位批准开通使用日期为准；如果在规定日期内未达到上述条件，吴丽芬同意接收，和胜公司支付吴丽芬1000元违约金。合同约定，和胜公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付吴丽芬使用，逾期超过60日后，吴丽芬要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，和胜公司按日向吴丽芬支付已付款万分至零点五的违约金。合同约定，和胜公司应在商品房交付使用后365天内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由和胜公司提供的资料交付吴丽芬；如因和胜公司的原因，吴丽芬不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列处理:吴丽芬不退房，和胜公司自逾期之日起每日按吴丽芬已付款的0.003%向吴丽芬支付违约金。合同还约定，吴丽芬承诺应于和胜公司通知吴丽芬办理产权之日起3个月内，办理相关产权手续，并取得产权证；否则，每逾期一日吴丽芬应按购房总价的万分之五向和胜公司支付违约金。 合同签订后，吴丽芬即向和胜公司支付购房款1230670元。2017年4月5日，吴丽芬与建设银行福建省分行签订《个人住房借款合同》。合同约定，借款本金98万元；借款期限自2017年6月28日起至2037年6月28日止；建设银行福建省分行将款项划入和胜公司账户。2017年6月28日，建设银行福建省分行向和胜公司支付购房款98万元。 2017年9月30日，元庚公寓1#、2#楼及地下室竣工验收。 2018年5月1日，和胜公司与吴丽芬办理了交房手续。 2019年1月28日，元庚公寓2#楼及地下室建设工程消防验收合格。 2019年12月20日，经和胜公司申请，鼓楼区鼓西街道鼓西路251号（原鼓西路南侧，互爱巷西侧）元庚公寓1#-2#楼及地下室房屋首次登记。 2020年1月19日，和胜公司向吴丽芬发出《办证通知书》，通知吴丽芬可携带身份证、购房合同、已缴款购房发票原件预约到物业处办理房款结算、领取办理权属登记的相关手续。 综上所述，本院认为，吴丽芬与和胜公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法有效，双方当事人均应遵照履行。 关于和胜公司是否要向吴丽芬支付逾期交房的违约金的问题。本院认为，合同约定，和胜公司应于2018年3月31日前交付案涉商品房。从庭审查清的事实可以认定，和胜公司于2018年5月1日向吴丽芬交付案涉商品房。和胜公司已构成违约，应承担违约责任。故和胜公司应向吴丽芬支付逾期交房的违约金3426.53元（以2210670元为基数，按日0.005%的标准，从2018年4月1日计至2018年5月1日）。 关于和胜公司是否要向吴丽芬支付逾期办证的违约金的问题。本院认为，合同约定，和胜公司应在商品房交付使用后365天内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由和胜公司提供的资料交付吴丽芬。和胜公司向吴丽芬交付案涉商品房的时间为2018年5月1日，故和胜公司应在2019年5月1日前办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由和胜公司提供的资料交付吴丽芬。和胜公司于2020年1月19日向吴丽芬发出《办证通知书》，通知吴丽芬办理房屋的权属登记。和胜公司已构成违约，应承担违约责任。故和胜公司应向吴丽芬支付违约金17375.87元（以2210670元为基数，按日0.003%的标准，从2019年5月2日计至2020年1月19日）。 关于和胜公司是否要向吴丽芬支付违约金1000元的问题。本院认为，合同约定，如果在规定日期内未达到商品房交付的条件，吴丽芬同意接收，和胜公司支付吴丽芬1000元违约金。经本院查明，2019年1月28日元庚公寓2#楼及地下室建设工程消防验收合格。故可认定吴丽芬收房之日（2018年5月1日），案涉商品房所在建筑物的消防尚未按规划设计要求建设完成并经竣工验收，亦即案涉商品房未达到交付的条件。故吴丽芬按《商品房买卖合同》的约定诉请要求和胜公司支付违约金1000元，本院予以支持。 关于吴丽芬是否存在违约以及是否应向和胜公司支付违约金的问题。本院认为，吴丽芬签订《商品房买卖合同》后，即向和胜公司支付首付款1230670元，并积极办理购房余款98万元的按揭贷款手续。吴丽芬已于2017年4月5日与建设银行福建省分行签订《个人住房借款合同》。贷款于2017年6月28日才发放到和胜公司账户系建设银行福建省分行迟延发放贷款所致，吴丽芬并未构成根本性违约。故和胜公司的反诉诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、福州和胜房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内向吴丽芬支付违约金21802.4元； 二、驳回福州和胜房地产有限责任公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉诉讼费247元，由和胜公司负担。反诉诉讼费25元，由和胜公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  赵毳 二〇二〇年六月十八日 书记员  叶炜 附本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。