河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初6007号原告：张跃民，男，1960年2月18日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托代理人：杨豆豆，河南法中圆律师事务所律师。委托代理人：余庆，河南法中圆律师事务所实习律师。被告：任盼盼，女，1985年4月23日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托代理人：程小雷，河南陆达律师事务所律师。原告张跃民诉被告任盼盼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张跃民委托代理人杨豆豆、余庆，被告任盼盼及其委托代理人程小雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张跃民向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告2019年3月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月10日解除；2.依法判决被告恢复房屋原状或向原告支付恢复房屋原状费用；3.依法判决被告支付原告拖欠的房租135333.33元及利息3114.22元；4.依法判决被告支付原告垫付的物业管理费7866.67元；5.依法判决被告支付原告因拖欠房租的违约金10000元；6.依法判决被告支付原告经济损失暂计84000元；7.依法判决本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月16日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，由被告租赁原告所有的位于郑东新区祭城路南、规划路西1幢1层101号房屋。合同约定租赁期为108个月，自2019年7月15日起至2028年7月15日止；合同生效后三年内该房屋租金为28000元/月，从2022年7月15日开始房租每两年变一次；租金每季度支付一次，每次交租金应提前15天。房屋租赁期内，使用该房屋所产生的水电、燃气、通讯、物业费网络等费用由被告全部承担。并约定如被告拖欠房租累计7天以上的，应向原告支付1万元违约金。合同签订后，原告如约履行了合同，于2019年3月16日向被告交付了房屋。被告于同年4月26日支付2019年7月至10月的房租，2019年11月1日仅支付1个月（11月份）房租，开始拖欠房租至今。被告不支付房租、交纳物业费等各项费用的行为已经严重违反合同约定，构成根本违约。综上，被告的违约行为不仅侵害了原告的合法权益，还破坏了诚信和谐的社会经济秩序。为此，原告多次找被告协商无果，故诉至法院。被告任盼盼辩称，1.同意解除双方签订的租赁合同，但对于原告上所述2020年4月10日解除时间不认可。2.愿意配合原告将公司注册地址迁出。3.原告第三项诉请没有事实及法律依据，相反，被告的装修增加了原告出租房屋的软硬件条件，其实际是获益的。4.双方于2020年1月10日已经以实际行动将房屋交还给原告，原告也主动拿钥匙落锁，即使双方并未就解除合同达成一致，但原告的行为也应当视为认同被告不继续履行合同的客观情况，应当减免相应的租金，2020年1月10日至郑州市疫情爆发至今，被告并未经营，在此期间，原告一直通过落锁控制着租赁房屋，请求法庭依法减免相应租金。5.原告诉请物业管理费，被告已不再实际经营，不应当由被告承担。6.被告愿意承担相应的违约责任。7.原告诉请第七项经济损失没有事实及法律依据。综上，希望法庭综合考量双方履行合同的事实情况及疫情的影响，依法裁判。经审理查明，原告张跃民系郑东新区祭城路南、规划路西1号楼1层101号房房屋所有权人。2019年3月16日，原告张跃民（作为甲方、出租人）与被告任盼盼（作为乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，载明：租赁房屋的地址为郑东新区祭城路南、规划路西（编号ZD1-100）1幢1层101号房，租赁房屋的建筑面积为200平方米。租赁房屋的租赁期限为108个月，自2019年7月15日起至2028年7月15日止（包括首尾两日）。双方在签订本合同时，甲方收取乙方一个月租金28000元作为房屋租赁押金，由甲方向乙方开具收据。房屋租赁期限为2019年7月15日至2022年7月15日，房屋租金28000元/月价格不变，合同生效后三年内该房屋每月租金为28000元，从2022年7月15日开始，房租每两年变一次，每次递增房租的5%，每月租金为29400元；从2024年7月15日开始，房租每两年变一次，每次递增房租的5%，每月租金为30800元；从2026年7月15日开始，房租每两年变一次，每次递增房租的5%，每月租金为32200元。房屋租赁期内，使用该房屋所产生的水电、燃气、通讯、物业费网络等费用由乙方全部承担，乙方必须根据实际使用数量按期缴纳，因逾期对甲方产生的不良影响，甲方有权追究其责任。租金按季支付，具体支付方式为每季度支付一次租金。乙方承诺，租赁房屋仅作为商业服务使用。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；乙方如需要改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先征得甲方的书面同意后方可施工，产生的所有费用由乙方承担，租赁期满后依附于房屋的装修归甲方所有。乙方应按本合同约定的方式和期限向甲方支付租金及其他相关费用。甲乙双方中任何一方有其他违约行为的，应按照另一方的实际损失承担赔偿责任。租赁期间，乙方拖欠房租累计7天以上，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付1万元违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿甲方，直至达到弥补全部损失为止。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方向甲方支付1万元违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方以后每次交租金应提前15天，如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的5倍支付甲方赔偿金。租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的赔偿金，乙方还应全部承担因逾期归还给甲方造成的损失。原告向本院提交房屋内部照片一组，并称，原告交付房屋后，被告对房屋进行了装修，改变了房屋的内部结构，在腾出房屋后未将房屋恢复原状。被告严重违约导致合同解除，应当将房屋恢复原状或支付恢复房屋原状费用。被告称，被告在原告的监控之下将出租屋内的家具、家电搬出，并未对房屋造成其他不必要的伤害，原告提供的照片仅显示地板杂物，和未清理的沙石，根本不存在恢复原状。被告并称，在实际经营期间因为房屋增容，墙壁是自己出钱，原告将一间房子租给两家，增容的费用以及装修的费用都是被告自己出的，增容的费用是3.5万元、管道是4.2万元、墙壁是2.1万元，这些费用实际收益者是本案原告。2020年4月9日，原告张跃民（××）出具《解除房屋租赁合同通知书》，载明：任盼盼，你我双方于2019年3月16日就位于郑东新区××城××、规划路西（编号××）××号房屋签订了房屋租赁合同，你方自2019年11月起开始拖欠房租，经我方多次催促仍不履行支付房租的义务。鉴于你方的违约事实，我方依据合同法的相关规定及房屋租赁合同的约定，现通知你：1.你我双方在2019年3月16日签订的房屋租赁合同自本通知送达你方之日起解除。2.请你方在收到本通知后2日内支付拖欠的房屋租金、物业费等各项费用。3.请你方在收到本通知后3日内将你的全部物品腾出房屋，并在10日内将房屋及其原有附属设备、设施恢复原状。逾期不搬离的，视为你方放弃房屋内物品所有权，我方有权对其进行处置，由此产生的费用由你方承担。手机截图显示：邮件号1165961060425，寄张静，收任盼盼，内件详情解除房屋租赁协议通知书。2020年4月10日已签收。关于已支付租金，原告称，被告房租交到2019年11月15日，共计四个月房租11.2万元，被告还向原告支付了一个月房租押金28000元。被告对此无异议。关于物业费，原告向本院提交2020年4月26日的河南增值税普通发票（编号34171238）一张，载明：购买人张跃民，企业管理服务*物业管理费价税合计14160元，销售方河南兴业物联网管理科技有限公司，备注环湖101面积200㎡，2020.1.1-2020.6.30。原告称，被告未按照合同约定向物业管理处交纳物业管理费，原告为被告垫付了拖欠物业管理费，被告应当予以返还。支付的是2020年1月1日至2020年6月30日共计14160元，原告诉请的物业管理费7866.67元是计算自2020年1月1日至2020年4月10日。被告称，在物业费交纳期间，被告不再实际经营，原告已将房屋收回并落锁，该费用应当由原告自行承担。我方的物业费已经交至2019年12月31日。关于被告搬离房屋与合同解除时间，原告称，原告自合同签订后，就将房屋交付给被告使用，被告自2019年11月1日起开始拖欠房租，未缴纳物业费。被告2019年11月份是正常经营状态，并未提出过不再租赁房屋。被告于2020年1月10日将钥匙交给物业，后一直拖欠房租，原告无奈在2020年3月21日通知被告交房租，在被告拒绝后才落的第二把锁。2020年3月份，原告要求结算解除，被告不去结算，不交房租、物业费，所以原告把房屋锁住，想留置被告屋内物品，促使被告解除合同，搬离房屋，被告仍不出面，原告于4月9日出具解除合同通知书并邮寄被告。房屋处于空置状态，原告是2020年4月10日收回房屋的。被告称，当时签订合同后并正常支付房租至2019年12月15日，2019年10月之后一直有跟房东协商不干搬走，一直到2020年1月9日才搬走，搬走之后因为东西没有搬出，跟房东协商搬东西，房东说在外地，说让钥匙先交付至物业，等东西搬走了，2019年12月16日至2020年1月9日的房租再交给房东。因为之前一直落锁，2020年4月收到原告通知之后将东西搬出。2020年1月10日将钥匙交给了物业，是房东要求交给物业的。之后，被告不能在使用房屋，因为被告当时交钥匙的时候门上是一把锁，后来房东又加了一把锁，物业上只有我交的那把锁的钥匙，没有后期房东加的那把锁钥匙。我2020年2月25日左右去搬东西，但门上已经是两把锁了。以上事实有原告提交的房产证、《房屋租赁合同》各一份，物业费发票一张，房屋内部照片一组，房屋门口照片一组，解除租赁合同通知书和邮寄单一份；被告提交的租赁房屋落锁照片两张、电话录音光盘及文字版一份，及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告称，2019年10月之后一直有跟房东协商不干搬走，一直到2020年1月9日才搬走，2020年1月10日将钥匙交给了物业。原告称，被告2019年11月份是正常经营状态，并未提出过不再租赁房屋，被告于2020年1月10日将钥匙交给物业。本院认为，被告于2020年1月10日将涉案房屋交给物业公司，以自己的行为表明不再继续履行合同，本院认定，原被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月10日解除。故原告诉请依法确认原被告2019年3月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月10日解除，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；乙方如需要改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先征得甲方的书面同意后方可施工，产生的所有费用由乙方承担，租赁期满后依附于房屋的装修归甲方所有。原告称，原告交付房屋后，被告对房屋进行了装修，改变了房屋的内部结构，在腾出房屋后未将房屋恢复原状。被告严重违约导致合同解除，应当将房屋恢复原状或支付恢复房屋原状费用。被告称，在实际经营期间因为房屋增容，墙壁是自己出钱，原告将一间房子租给两家，增容的费用以及装修的费用都是被告自己出的，增容的费用是3.5万元、管道是4.2万元、墙壁是2.1万元，这些费用实际收益者是本案原告。合同对房屋装修进行了约定，在被告对房屋装修后，原告未在合理期限内提出异议，本院认定，涉案房屋的装修进过了原告同意，且合同约定，合同期满后依附于房屋的装修归甲方所有。故原告诉请判令被告恢复房屋原状或向原告支付恢复房屋原状费用，本院不予支持。关于租金与违约金，庭审中，原告称，被告房租交到2019年11月15日，共计四个月房租11.2万元，被告还向原告支付了一个月房租押金28000元。被告对此无异议。2019年11月16日至2020年1月10日共计56天，按年租金336000元计算，租金共计51551元。扣除押金2.8万元，尚余23551元。被告未按约支付租金，本院酌定其应当向原告支付违约金7065元。故原告诉请依法判决被告支付原告拖欠的房租135333.33元、拖欠房租的违约金10000元，本院予以部分支持。原告诉请判令依法判决被告支付原告拖欠的房租的利息3114.22元，本院不再支持。关于物业费，庭审中，原告称，2020年1月1日至2020年6月30日的物业费共计14160元，原告诉请的物业管理费7866.67元是计算自2020年1月1日至2020年4月10日。2020年1月1日至2020年1月10日共计10天，按比例计算，被告尚需支付的物业费为776元。故原告诉请依法判决被告支付原告垫付的物业管理费7866.67元，本院予以部分支持。《房屋租赁合同》约定，在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方向甲方支付1万元违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。庭审中，被告称，被告不能在使用房屋，因为被告当时交钥匙的时候门上是一把锁，后来房东又加了一把锁，物业上只有我交的那把锁的钥匙，没有后期房东加的那把锁钥匙，我2020年2月25日左右去搬东西，但门上已经是两把锁了。原告称，原告无奈在2020年3月21日通知被告交房租，在被告拒绝后才落的第二把锁。本院认为，被告单方解除合同之后，未将其物品搬离涉案房屋，占用原告房屋，应当赔偿原告相应损失，并应赔偿原告因提前解除合同给原告造成的损失。《房屋租赁合同》约定，租赁期间为2019年7月15日起至2028年7月15日止（包括首尾两日），原告已对房屋进行了装修，但原告实际租赁期间为2019年7月15日至2020年1月10日，根据合同约定本院认定，依附于房屋的装修归原告所有，但原告应当向被告支付相应费用。因该时间段已处于疫情期间的情形，本院根据装修情况、被告使用涉案房屋期间，及原告损失情况等，为减少当事人诉累，酌定二者相抵。原告诉请依法判决被告支付原告经济损失暂计84000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告任盼盼于本判决生效之日起十日内向原告张跃民支付房租23551元、违约金7065元、物业费776元；二、驳回原告张跃民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4905元，减半收取2452.5元，由原告张跃民负担2160.5元，被告任盼盼负担292元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员 彭磊二〇二〇年六月二十九日书记员代 晓辉