福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初1047号 原告：陈安琪，女，1989年9月18日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：黄冬梅，北京大成（福州）律师事务所执业律师 被告：福州苏宁置业有限公司，住所地福州市台江区工业路193号宝龙城市广场西南侧小白楼3楼301室，统一社会信用代码91350103574708630X。 法定代表人：郑勇喜，董事长。 委托诉讼代理人：高良汉，男，公司职工。 原告陈安琪与被告福州苏宁置业有限公司（以下简称苏宁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告陈安琪及其委托诉讼代理人黄冬梅，被告苏宁公司的委托诉讼代理人高良汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈安琪向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈安琪与苏宁公司就福州XX楼盘XX地块-XXA幢XX单元房屋签订的《福州恒大天璟商品房认购书》及该房的商品房买卖合同；2.判令苏宁公司向陈安琪返还购房款460376元并按年利率6%的标准向陈安琪支付自付款之日起至实际还清款项之日止的资金占用利息；3.陈安琪因本案产生的律师费30000元由苏宁公司承担；4.本案诉讼费由苏宁公司承担。事实与理由：根据苏宁公司置业顾问的推荐，2019年4月21日，陈安琪向苏宁公司认购了福州XX楼盘XX地块-XXA幢XX单元房屋，建筑面积87.4平方米，双方签订编号为0000741的《福州恒大天璟商品房认购书》，认购房屋总价为人民币2810523元（该总价未含装修款），其中定金10万元，付款方式为分期付款，并对具体付款期限作了详细约定。认购书签订当天原告依约向被告支付定金10万元，后因房屋降价，双方又于2019年4月24日签订编号为0000748的《福州恒大天璟商品房认购书》，将购房总价调整为2780523元（该总价未含装修款），并相应调整分期付款金额，认购书签订后陈安琪陆续合计向苏宁公司支付购房款及装修款460376元。在之后交易过程中，陈安琪从苏宁公司置业顾问处得知陈安琪没有购房资格，属于限购对象，无法进行《商品房买卖合同》备案登记，而从置业顾问推荐到签订认购书的整个过程苏宁公司销售人员均未提到购房资格问题。根据榕政办[2016]186号《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》第一条关于对“无法提供购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市五城区户籍居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房”的规定及榕政办〔2017〕84号《福州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》第四条“继续执行榕政办〔2016〕186号文件限购政策，非本市五城区户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险取得本市五城区购房资格”的规定，陈安琪并非福州五城区户籍居民，且没有在福州五城区缴纳个人所得税或社会保险，苏宁公司是不能向其销售144平方米以下商品住房的，而苏宁公司在向陈安琪销售上述商品住房时没有尽到提前告知及谨慎审查义务，且在明知陈安琪缺乏购房资格的情况下，还向陈安琪销售并签署相关认购书及买卖合同，并要求陈安琪继续支付购房款，该行为违反相关规定，致使合同目的不能实现，相关认购书及合同无法继续履行，应当解除，苏宁公司应退还陈安琪已经支付的所有购房款。经陈安琪多次与苏宁公司沟通，但苏宁公司不予退款，陈安琪再于2019年11月委托律师向苏宁公司发函要求退款，但苏宁公司收函后仍然没有返还购房款，苏宁公司的行为已经给陈安琪造成损失，应承担赔偿损失的责任，包括但不限于资金占用期间利息及律师费等损失。为此，陈安琪向法院提起诉讼，望判如所请。 苏宁公司辩称：一、陈安琪诉求解除《福州恒大天璟商品房认购书》及其他相关合同没有事实及法律依据。案涉《认购书》及《商品房买卖合同》未约定若买方不具备购房资格，买方可以解除合同，故陈安琪诉请解除合同没有合同依据和事实依据。依据《合同法》第九十四条、第一百一十七条第二项规定，因不可抗力导致合同目的不能实现才有权解除合同。本案中，福州市政府及房管部门早在2016年10月8日便在官网公示购房资格调控文件，陈安琪可以获取知悉，不能以“无知”免除其责任。陈安琪自始不符合购房资格，且对其该情况处于明知的状态，与“不可抗力”中的“不可预见”不相符。陈安琪未交满一年福州社保也非不能克服之情形。故限购政策对于陈安琪来说，并非不可抗力，陈安琪以此诉求解除合同，无法律依据。陈安琪未与苏宁公司协商解除合同，苏宁公司未同意解除合同，陈安琪单方向苏宁公司发函解除合同不具法律效力。根据《认购书》约定，陈安琪应于2019年10月21日向苏宁公司缴纳到期购房款，但陈安琪未履行该合同义务，由此诉求解除合同更无道理。根据《民九纪要》第四十六项关于通知解除条件的意见，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即使未在异议期内提起诉讼，也不发生解除合同的效力。故，原被告之间的合同效力仍然存续。二、陈安琪诉求返还购房款无事实及法律依据。陈安琪无权解除合同，也未与苏宁公司协商一致解除合同，双方之间的合同效力仍存续，陈安琪请求退还购房款无事实和法律依据。三、陈安琪诉求返还资金占用利息没有事实和法律依据。案涉购房合同无解除事由，应认定仍然存续，苏宁公司不应退还购房款故而不存在返还资金占用利息一事。即使法院认定合同应予以解除，陈安琪诉请支付资金占用利息也无合同依据、无事实及法律依据。1、本案案涉房屋购房合同无法继续履行之责任完全在于陈安琪一方，陈安琪因自身社保未交满12个月等情况，不符合福州市发布之调控文件中的购房资格，致使案涉合同无法进行网签备案手续，因陈安琪自身原因造成后续工作无法进行，对于该情形应由陈安琪承担相应责任。首先，陈安琪作为购房者，在进行诸如购房这样大额交易时理应进行分析，了解房地产相关调控政策。除此之外，陈安琪更是对自身的相应情况了然于心，不存在错误认识。陈安琪在购房过程中未告知销售人员其自身社保缴交情况，未说明自身不具有购房资格，严重影响销售人员的相关判断，从而得与苏宁公司签订买卖合同。陈安琪应当对自己的行为承担起相应责任。其次，法律并未规定苏宁公司作为商品房出卖人，应当对买受人的购房资质尽到审慎的注意义务，不存在苏宁公司未审查出陈安琪购房资质缺失而承担相应责任的规定，故而苏宁公司无需为这一情形承担任何责任。就本案而言，更不存在苏宁公司明知陈安琪不具有购房资格，仍然哄骗陈安琪，进而促成交易的行为，苏宁公司对无法办理相应手续不具有过错。究其原因，仍是陈安琪自身行为，苏宁公司不应为此承担责任。2、在双方签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十四条中进行声明：“买受人己明确得知国家及地方有关房屋限购政策，并按要求提供相关真实证明材料，对因提供虚假材料以及不符合政策条件而进行的房屋交易行为所产生的法律责任，买受人愿承担全部责任。”该《补充协议》的内容系由陈安琪与苏宁公司协商一致约定的，应认定为双方真实意思表示，且双方均在合同中签字盖章，理当遵守合同内相关约定，陈安琪作为具有完全民事行为能力人，理应为自身行为承担相应责任。本案中的《补充协议》包含于《商品房买卖合同》是其一部分，其文本在住建局认可并备案，应认定有效，双方均应忠实履行。在双方签署的《补充协议》首部即有注释：“注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了之处已得到出卖人合理解释”。陈安琪在《补充协议》签字确认，可以说明苏宁公司己履行相应的提示与说明义务。造成案涉合同无法继续履行之责任在于陈安琪一方，苏宁公司无需承担任何责任。四、陈安琪支出的律师费和诉讼费应由陈安琪自行负担。陈安琪支出律师费并非诉讼的必要支出，且双方合同未约定律师费事项由苏宁公司承担，本案陈安琪无解除权，即使法院认定合同应当解除，苏宁公司对此无任何过错，不应承担律师费。综上所述，陈安琪主张解除合同无事实及法律依据，陈安琪诉求返还购房款并支付资金占用利息没有事实与法律依据，陈安琪诉请的律师费应由其自行承担，请求法院查清事实，依法驳回陈安琪的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月24日，苏宁公司为甲方（出卖人）、陈安琪为乙方（买受人），双方签订《福州恒大天璟商品房认购书》（编号0000748），约定陈安琪自愿向苏宁公司认购福州恒大天璟B13地块-13A幢2008单元，该商品房建筑面积为87.40平方米，总金额为2780523元，乙方同意签署本认购书时，支付100000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭据。乙方需于2019年4月24日前支付首期房款39026元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年7月21日前付清278052元；于2019年10月21日前付清278052元；于2020年1月21日前付清278052元；于2020年4月21日前付清278052元；于2020年7月21日前付清278052元；于2020年10月21日前付清278052元；于2021年1月21日前付清417078元；于2021年4月21日前付清556107元。如乙方未能按约定日期支付相应购房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方必须在约定的付款方式和期限内到福州恒大天璟销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售房屋，乙方无权要求返还定金。该认购书还约定了其他相关事项。 2019年4月28日，以苏宁公司为甲方（出卖人）、以陈安琪为乙方（买受人）双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定陈安琪向苏宁公司购买坐落于台江区，XX街以东XX小区（一区）（福州XX广场ＢXX地块）XXＡ-XX单元，预测建筑面积共87.4平方米，套内建筑面积65.29平方米，分摊共有建筑面积22.11平方米，总价款为2780523元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，买受人采取分期付款方式支付购房款，于2021年4月21日前分9期支付商品房全部价款，首期房价款39026元于2019年4月24日前支付，剩余款项于2019年7月21日前支付278052元；于2019年10月21日前支付278052元；于2020年1月21日前支付278052元；于2020年4月21日前支付278052元；于2020年7月21日前支付278052元；于2020年10月21日前支付278052元；于2021年1月21日前支付417078元；于2021年4月21日前支付556107元。同日，双方签订了上述《商品房买卖合同（预售）》的相关附件，其中附件十一《补充协议》补充协议第十四条声明：“买受人已明确得知国家及地方有关房屋限购政策，并按要求提供相关真实的证明材料，对因提供虚假材料以及不符合政策条件而进行的房屋交易行为所产生的法律责任，买受人愿承担全部责任。”该合同以及合同补充协议还约定了其他权利义务。 在签订上述《福州恒大天璟商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》期间，陈安琪于2019年4月21日向苏宁公司刷卡支付10万元；于2019年4月24日向苏宁公司刷卡支付39026元和17480元；于2019年4月30日向苏宁公司刷卡支付33939元和269931元。上述几笔含购房款和装修款在内，合计支付460376元。苏宁公司确认收到陈安琪支付的上述购房款和装修款。 合同签订后，因陈安琪非福州五城区户籍居民，且无法提供购房之日前2年内在福州市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险的证明，故上述《商品房买卖合同》无法办理备案手续。 2019年11月13日，陈安琪委托律师向苏宁公司发出《律师函》，认为苏宁公司未尽到提前告知购房资格问题的义务，现陈安琪与苏宁公司签订的购房相关合同均已无法继续履行，故要求苏宁公司向其退还购房款，并保留向苏宁公司追究赔偿责任的权利。苏宁公司于2019年11月14日签收了该《律师函》。 此后，陈安琪与苏宁公司就解除合同退还购房款等无法达成一致意见，陈安琪遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查：1.陈安琪与苏宁公司在签订上述《福州恒大天璟商品房认购书》（编号0000748）之前，还签有一份编号为0000741的《福州恒大天璟商品房认购书》。诉讼中，原被告均确认：编号0000748的认购协议已经变更了之前签订的编号为0000741的认购协议，双方应以签约时间在后的认购协议为准。2.福州市人民政府办公厅于2016年10月6日发布《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》[榕政办（2016）186号]，该通知明确“对以下三种类型居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房……（三）无法提供购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市五城区户籍居民家庭……”3.陈安琪户籍地在福建省宁德市，其工作单位为宁德市蕉城区文化馆。 本院认为，陈安琪与苏宁公司签订的《福州恒大天璟商品房认购书》（编号0000748）、《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 案涉的编号为0000748的《福州恒大天璟商品房认购书》是双方当事人对所认购房屋的大致情况、价金、付款时间、正式签订买卖合同的时间等协商一致的结果，其性质上属于预约合同。预约合同乃约定将来订立一定契约之契约，其首要目的就是在一定期限内签订本约合同，随着本约合同的订立，预约合同的权利义务即被本约所吸收，预约合同随即终止，当事人的权利义务由本约合同进行调整。因此，签订相关的本约合同后，预约合同不能与本约合同并存。本案中，陈安琪已于2019年4月28日与苏宁公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，由此可以认为《福州恒大天璟商品房认购书》已履行完毕，现陈安琪诉请解除《福州恒大天璟商品房认购书》已无实质意义，亦无法律依据，本院不予支持。 对于陈安琪提出的解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院认为，根据《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》[榕政办（2016）186号]的规定，对无法提供购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市五城区户籍居民家庭暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。陈安琪据此主张案涉的《商品房买卖合同（预售）》无法继续履行，本院予以采纳。陈安琪户籍地在福建省宁德市，其工作单位亦在宁德，苏宁公司提出陈安琪可以在福州市缴纳社保一年后双方即可继续履行《商品房买卖合同》的抗辩意见，无现实操作性，本院不予采纳。现陈安琪诉请解除合同，本院予以支持。对于导致合同解除的过错问题，本院认为，一方面，《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》早在2016年10月6日已经发布，陈安琪作为非福州市五城区户籍的购房者，应对其自身是否具备购房资格进行基本的考量。陈安琪未主动了解限购政策，在自身并不符合购房资格的情况下，与苏宁公司签订《商品房买卖合同》并部分支付部分购房和装修款，其自身具有过错。另一方面，苏宁公司作为专业的商品房销售主体，对于当地的售房政策应是十分了解，其在售房过程中有必要根据政府的相关政策对买受人的购房资格作基本的说明和审查。苏宁公司未尽到该基本的审查义务，对于合同的解除，亦存在过错。买受人陈安琪在自身存有过错的情况下，并不享有单方解除合同的权利，其邮寄的《律师函》不能直接产生解除合同的法律效力。根据本案的实际情况，应当认定原被告之间《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除为宜。合同解除后，苏宁公司应将其收取的购房款及装修款460376元退还给陈安琪。原被告对于合同的解除均有过错，应各自承担由此造成的损失。陈安琪诉请苏宁公司按照年利率6%的标准支付资金占用利息，没有合同及法律依据，本院不予支持。陈安琪诉请苏宁公司承担的律师费30000元并非其解除合同的必要支出，且陈安琪自身对于合同的解除也有过错，故本院对于陈安琪的该项诉请亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除陈安琪与福州苏宁置业有限公司就坐落于台江区（福州XX广场ＢXX地块）XXＡ-XX单元房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、福州苏宁置业有限公司应于本判决生效之日起五日内向陈安琪返还购房及装修款460376元； 三、驳回陈安琪其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29044元，减半收取计14522元，由陈安琪负担7261元，由福州苏宁置业有限公司负担7261元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员  林 铃 二〇二〇年六月十八日 法官助理  江紫沫 书 记 员  江 梨 一、附本案适用的相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。