河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0209民初586号 原告：程坤，男，1971年3月21日生，汉族，现住天津市北辰区。 被告：唐山昆泰房地产开发有限公司，住所地唐山市曹妃甸区幸福花园小区C区07独立商业。 法定代表人：何连泉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谷健，该公司员工，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：曹君英、河北乾伦律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：付学飞，男，1969年12月9日生，汉族，现住河北省唐山市迁西县。 委托诉讼代理人：曹君英、河北乾伦律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告程坤与被告唐山昆泰房地产开发有限公司、付学飞商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程坤、被告唐山昆泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人谷健、曹君英、被告付学飞委托诉讼代理人曹君英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程坤向本院提出诉讼请求：1.要求第一被告赔偿原告逾期办理房屋所有权证的损失537873.7元；2.第一被告协助原告办理房屋所有权证书及权属证明；3.要求第一被告退还非法收取的房屋补差款及补缴的公共维修基金11980元；4；要求被告付学飞在其抽逃资金的范围内承担赔偿损失和退还第一被告非法收取的房屋补差款及补缴的公共维修基金补差款的法律责任；5.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原，被告唐山昆泰房地产开发有限公司于2011年8月12日签订了购房协议书后又签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的唐海××小区××号商品房。原告按约支付给被告唐山昆泰房地产开发有限公司全额购房款784421元，《商品房买卖合同》中仅约定了逾期交房违约金，并未约定逾期办理房产证违约金，现被告被告唐山昆泰房地产开发有限公司无期限的拖着拒不办理权属证明、房屋所有权证书，侵害了原告的权利。故要求被告唐山昆泰房地产开发有限公司协助原告办理所在楼栋的权属证明及该房屋所有权证证书，并支付逾期办理房产证的违约金537873.7元。 2017年6月21日被告唐山昆泰房地产开发有限公司以实际面积增加为由通知原告交房屋补差款11766元及公共维修基金补差款214元，原告交纳后，被告唐山昆泰房地产开发有限公司未向原告开具正式票据，且未提供房屋面积测绘报告，被告唐山昆泰房地产开发有限公司存在乱收费的现象，对已收取的补差款11980元应予以返还。 被告付学飞作为被告唐山昆泰房地产开发有限公司股东期间，将该公司的售楼款5000余万元转至其个人名下，在付学飞转让被告唐山昆泰房地产开发有限公司股份之前，其在被告唐山昆泰房地产开发有限公司的出资已不存在，已构成抽逃出资，削弱了被告唐山昆泰房地产开发有限公司偿还债务的能力，侵犯了原告的合法权益，故要求付学飞对上述款项承担连带责任。 被告唐山昆泰房地产开发有限公司辩称，1.逾期办理房产证非我公司原因，幸福花园小区系曹妃甸区委、区政府为改善农场职工住房条件、提升城区面貌的一项重大惠民工程，整体项目于2013年底全部完成，达到了分房入住条件。但由于群众信访、回迁安置等诸多原因，区政府未能及时确定分房方案以及接收房产，直至2016年3月才确定方案及接收回迁房源，以上因素导致幸福花园小区整体办证迟延。因此，办证迟延系政府原因导致，非我公司原因造成，我公司不存在违约行为。2.双方签订的《商品房买卖合同》第十九条“转移登记”中第2项的约定，如因我公司的责任，原告未能在商品房交付之日起60日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，我公司取得该商品房所在楼栋的权属证书。根据此约定，即便因我公司原因未能如期办证，我公司承担违约责任的方式就是继续办证，而无支付违约金的约定。此为双方的真实意思表示，不违反法律规定，双方应予遵照执行。3.原告的该项诉请已超过二年诉讼时效，原告于2011年8月12日与我公司签订《商品房买卖合同》，我公司于2015年3月1日通知原告交付房屋，原告于2017年6月21日办理收房手续。按《商品房买卖合同》第十九条“转移登记”中的规定，我公司应在房屋交付之日起60日内（即2015年5月1日前）给原告办理权属转移登记。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”之规定，原告请求支付逾期办证违约金应自2015年5月2日起计算诉讼时效期间。本案诉讼前原告从未要求过被告支付逾期办证违约金，其于2019年11月26日提起本案诉讼，早已超过二年诉讼时效期间。4.我公司不能独立完成房屋权属登记，如果原告能自行办理权属登记，我公司会予以协助。5.我公司与原告签订的《商品房买卖合同》第十二条第3款约定“商品房验收交接时，双方以测绘部门测绘面积为准，每平方米售价不变，房款多退少补”，我公司依据合同约定，按照唐山市曹妃甸区清远测绘有限公司出具的《房屋分层分户平面图》上确定的房屋面积向原告收取房屋补差款及公共维修基金补差款合法有据，原告要求退还的请求不应得到支持。 被告付学飞辩称，1.付学飞与唐山昆泰房地产开发有限公司间存在债权债务关系。自2010年7月15日起至2016年2月6日止，被告付学飞先后出借给唐山昆泰房地产开发有限公司人民币377，413，684元，后昆泰公司偿还了部分借款，至2017年8月尚未还清。对此有唐山昆泰房地产开发有限公司与付学飞签订的《借款协议》、《还款协议》及银行转账凭证可以证实，以上证据在曹妃甸区人民法院（2017）冀0209民初3071号民事案件中。2010年6月9日至2011年11月21日，转至付学飞名下的售楼款是唐山昆泰房地产开发有限公司的营业收入，不是付学飞的出资款，是唐山昆泰房地产开发有限公司对付学飞的还款。因此，付学飞未抽逃出资。2.本案中，原告无权起诉付学飞个人。根据相关法律规定，即便法院认定了付学飞抽逃出资，其也仅是对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，而本案债务尚未经过法院审理确定，更不能确认唐山昆泰房地产开发有限公司不能清偿。此种情况下，原告仅能先要求唐山昆泰房地产开发有限公司承担债务，在经过执行程序后无法执行到位时，才能起诉付学飞个人。3.原告诉唐山昆泰房地产开发有限公司与原告诉付学飞不应在同一案件中审理原告诉唐山昆泰房地产开发有限公司要求支付逾期办证违约金等是基于双方间存在房屋买卖合同关系，属于商品房销售合同纠纷。原告诉付学飞承担赔偿责任是基于其认为付学飞抽逃了在唐山昆泰房地产开发有限公司的出资，属于股东损害公司债权人利益责任纠纷。二者系不同案由、不同的当事人、不同的法律事实，不能在同一案件中进行审理。4.即便本案债务得以确认，因唐山昆泰房地产开发有限公司至今尚有251套商铺没有售出，其也完全有能力偿还债务。 综上所述，原告无权在本案中起诉付学飞，在本案债务未经执行程序不能得到清偿时，原告也不能将付学飞诉至法院。因此，请法院驳回原告对付学飞的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交（2019）冀民申29号民事裁定书、（2019）冀民申8号民事裁定书、（2019）冀02民终4922民事判决书、（2018）冀02民终918民事判决书，证明付学飞抽逃资金应承担一定的法律责任。原告提交亨旺集团专用收据两张，证明补缴房款和公共维修基金的数额。原告提交《商品房买卖合同》、pos机付款凭证两张，证明原告支付房款的事实。被告唐山昆泰房地产开发有限公司、付学飞质证称，对判决书、裁定书的真实性无异议，对证明目的有异议，不应认定付学飞抽逃出资，能够证实只有进入执行阶段才能要求作为唐山昆泰房地产开发有限公司股东的个人承担责任，在案件审判阶段原告不能以此为由原告付学飞承担责任。对收据真实性无异议，唐山昆泰房地产开发有限公司是曹妃甸区清远测绘公司出具的房屋分层分户平面图确定的房屋面积收取的房款补差款，公共维修基金补差款，原告不能要求退还。对付款凭证及《商品房买卖合同》无异议，根据合同第十九条的约定原告无权要求我公司承担逾期办证违约金。二被告对原告提交的上述证据真实性无异议，对上述证据本院予以采信。 被告唐山昆泰房地产开发有限公司提交《商品房买卖合同》，合同第七条“逾期付款责任”及第十四条“逾期交房责任”均约定按日万分之一计算违约金，如果法院认定被告应支付逾期办证违约金，也应按日万分之一的标准计算违约金。根据合同第十二条“面积差异处理”第3款“商品房验收交接时，双方以测绘部门测绘面积为准，每平方米售价不变，房款多退少补”之约定，被告有权向原告收取房款补差款及公共维基金修补差款。提交《关于幸福花园项目进展情况的说明》 2016年4月6日唐山昆泰房地产开发有限公司向唐山市曹妃甸区住建局提交的，该局于当日接收并盖章对说明的内容予以确认，证实幸福花园小区办证迟延系政府原因导致，非唐山昆泰房地产开发有限公司原因造成，唐山昆泰房地产开发有限公司不存在违约行为。提交《前期物业合同》、《房屋装饰装修规定》、《告知书》、《装修消防安全书》，证明原告收房时间为2017年6月21日。提交唐山市曹妃甸区人民法院（2016）冀0209民初65号民事判决书，证明唐山昆泰房地产开发有限公司于2015年3月1日通知原告交房，并按日万分之一的标准计算的逾期交房违约金。提交房屋分层分户平面图提，证明经曹妃甸区清远测绘有限公司测量，原告所购房屋实际面积为120.45平方米。提交唐山昆泰房地产开发有限公司尚未售出的楼房统计表，证明唐山昆泰房地产开发有限公司尚有251套商铺未销售，完全具有偿还债务的能力。即便本案债务得以确认，即便法院能够认定付学飞抽逃出资，因唐山昆泰房地产开发有限公司具备偿还债务的能力，付学飞也不应承担责任。原告程坤质证称，对《商品房买卖合同》没有异议，对证明目的不认可，我主张的是逾期办理房产证的违约金。被告唐山昆泰房地产开发有限公司作为开发商是独立的，不依附于政府，延期办理房产证是其自身原因。对《前期物业合同》不认可，我没签过字，对其他证据真实性无异议，证明目的不认可。被告付学飞对上述证据无异议。经审查，原告对《前期物业合同》不认可，但被告唐山昆泰房地产开发有限公司提交的《告知书》有原告签字确认，与《前期物业合同》相互佐证，对《前期物业合同》本院予以确认，对原告程坤、被告付学飞无异议的其他证据，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：原告程坤与被告唐山昆泰房地产开发有限公司于2011年8月12日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的唐海幸福花园小区D07幢114单元商品房，房屋测绘机构为唐海县清远测绘有限公司，预测建筑面积118.67平方米，商品房单价6610.1元每平方米，总金额784421元，原告向被告唐山昆泰房地产开发有限公司全额支付了购房款784421元。《商品房买卖合同》第十九条产权登记(一)初始登记出卖人应当在2012年2月23日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的。双方同意按照下列第2种方式处理:合同继续履行，出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明。(二)转移登记2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起60日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理:合同继续履行，出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证书。 2014年7月14日，经唐山市曹妃甸区清远测绘有限公司（原唐海县清远测绘有限公司）测量，幸福花园小区D07幢114单元商品房实际面积为118.67平方米。2017年6月21日，被告唐山昆泰房地产开发有限公司向原告程坤交付幸福花园小区D07楼114号房屋。当日，程坤补缴房屋补差款11766元，公共维修基金补差款214元。 另查明，被告付学飞原系被告唐山昆泰房地产开发有限公司法定代表人。 本院认为，原告程坤与被告唐山昆泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应依法确认合法有效。合同第十九条产权登记(一)款2项、(二)款2项约定被告唐山昆泰房地产开发有限公司逾期办理房屋产权证的解决方式为合同继续履行，出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证书，并未约定逾期办理房屋产权证违约金，且原告未提供证据证实逾期办理房屋产权证系被告唐山昆泰房地产开发有限公司的原因导致，故对原告要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求，本院不予支持。办理房屋产权证属于住建部门的行政职权范畴，故本案不予涉及。根据唐山市曹妃甸区清远测绘有限公司测量幸福花园小区D07幢114单元商品房实际面积为118.67平方米，原告应补缴购房款及公共维修基金，原告程坤要求被告唐山昆泰房地产开发有限公司退还房屋差价款及公共维修基金补差款的诉讼请求无事实及法律依据，对于该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告程坤的诉讼请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告程坤的全部诉讼请求。 案件受理费9298元，减半收取计4649元，由原告程坤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  王林荣 二〇二〇年六月二十四日 书记员  袁 婧 ——