福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0103执异25号 案外人:郑天宝，男，汉族，1964年1月3日出生，住福建省长乐区。 委托代理人：王仲杰，福建力群律师事务所执业律师。 申请执行人：程新华，男，汉族，1968年3月5日出生，住福建省福州市晋安区。 委托代理人：黄巧燕，福建榕海律师事务所执业律师。 被执行人：林瑞英，女，汉族，1964年9月8日出生，住福建省福州市台江区。 被执行人：张永春，男，汉族，1963年11月23日出生，住福建省福州市长乐区。 在本院执行申请执行人程新华与被执行人林瑞英、张永春民间借贷纠纷一案中，案外人郑天宝请求依法解除立即解除（2019）闽0103执恢142号之一查封公告对坐落于福州市晋安区产的查封、冻结，或排除执行，并向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人郑天宝称：郑天宝与被执行人（卖方）林瑞英于2011年1月26日经金海岸公司中介居间服务，签订了有关福州市晋安区产（拆迁安置房，建筑面积80.73平方米）的《房地产经纪合同》，成交价格为人民币735000元（商业按揭贷款类交易程序），定金5万元且买方于2011年2月22日当天支付30万元（卖方开具收据给买方，此款可抵首付款或差额款），同时办理房产交接，剩余房款作商业银行按揭贷款，还约定所有权证登记及过户手续、违约责任等条款。申请人于2011年1月26日向金海岸公司缴纳定金5万元，于2011年2月22日通过林锦梅账户汇款30万元给林瑞英，林瑞英亦将房屋交付给申请人使用，至此，双方已按照合同约定完成了阶段性交易，申请人等待被执行人林瑞英办理第一手房产登记手续。郑天宝一家自2011年2月起装修入住使用至今，现晋安区鹤林新城可以办理房屋登记手续，但被执行人林瑞英一直杳无音信，产权证无从办理。2019年7月16日，申请人收到台江区人民法院（2019）闽0103执恢142号之一查封公告，才知道因申请执行人程新华与被执行人林瑞英、张永春民间借贷纠纷一案，申请人所购房产于2019年6月20日被人民法院查封、冻结，将导致不动产权无法登记和过户至申请人名下。综上所述，郑天宝通过正常交易程序在2011年2月即购置晋安区产，签订合法有效的书面买卖合同，已按照合同约定支付部分购房款，并实际占有、使用该房产，因当时开发商原因无法办理房产登记，也无法继续办理过户手续及按揭贷款手续，案外人无过错。案外人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第227条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第30条的规定，提出案外人执行异议，恳请法院立即停止对晋安区产的执行，切实维护申请人的合法权益，同时案外人愿意将剩余购房款提留至人民法院。 案外人郑天宝为支持其主张，向本院提供了如下证据： 1.《房地产经纪合同》。证明郑天宝于2011年1月26日经中介居间服务，以735000元购置林瑞英的晋安区产（拆迁安置房）。 2.代收款收据、收条、兴业银行客户回单。证明郑天宝于2011年1月26日缴纳定金5万元、2011年2月22日通过林锦梅账户汇款30万元给林瑞英，合计款项35万元。 3.拆迁补偿安置协议书及附件（一）（二）、林瑞英身份证复印件、房屋排房单、收款收据、结算凭证。证明晋安区产属于林瑞英所有，其有权处分。 4.户口本、物业费票据。证明郑天宝与郑钦林系父子关系，自2011年2月起共同在晋安区鹤林新城26号楼1306单元居住至今；之后物业费用由郑钦林缴纳，物业公司开具发票交予郑钦林。 申请执行人程新华辩称：1.郑天宝与林瑞英买卖不真实。坐落于福州市晋安区公房在2007年7月24日拆迁安置所得的，原承租人林清，2007年7月24日拆迁补偿安置协议书上和拆迁补偿情况表上的乙方（被拆迁人）为林清。在被答辩人提供的《房地产经纪合同》注明“第十条卖方甲方权利义务2.甲方在签订合同时向丙方提供下列资料：仅有《拆迁补偿安置协议书》”并没有有关权利人林瑞英资料，林瑞英何有权利买卖？2010年4月15日在附件二：拆迁安置情况表的乙方为林瑞英，2011年1月19日房屋排房单上被拆迁人签名林瑞英，注明有效期5天。可以说本案讼争房福州市晋安区鹤林新城26号楼1306单元的收房时间在2011年1月19日到2011年1月24日之间，但本案中没有提供实际收房时间，而被答辩人提供的《房地产经纪合同》签订的时间：2011年1月26日，而其所谓的“房产中介介绍的”，从交易时间上看这完全不符合常理。再者，该安置房原是公房，产权人不是很明确，按当时市场房产中介最忌讳卖这种没有房产权证的而且产权不明的房屋。这也岂能一直收房不到两天时间就由房产中介介绍出售，这也不符合客观事实，明显虚假。2.更重要是被答辩人没有支付购房款，按《房地产经纪合同》乙方（卖方）仅有郑天宝，并没有林锦梅；确在落款中乙方明显有意填上林锦梅，这明显是虚构的。按其《房地产经纪合同》约定成交价格735000元，被答辩人以林锦梅2011年2月22日转款300000元为借口，自称是购本讼争房的房款，但没有任何有效证据证明该不到一半款就是其购房款，而且不是被答辩人的款项。这不能排除被执行人林瑞英向林锦梅借款或者林锦梅欠林瑞英的款的情景。如果郑天宝是2011年购买讼争房的，那水、电费等费用都没有；那物业费收款收据完成不真实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，本案中被答辩人本身没有支付购房款。显然，被答辩人提供的《房地产经纪合同》不真实，他们根本没有发生讼争房的买卖事实。被答辩人申请执行异议不符合该法条规定的情形。3.在2011年2月10日被执行人林瑞英向答辩人借款100万元，被答辩人于案外人林锦梅2011年2月22日向林瑞英转款30万元（不到一半房款）自称为购房款，明显不真实，更存在虚构事实，串通转移财产之嫌疑。综上所述，被答辩人对本案提出执行异议，没有事实，没有证据支持，也无法律依据，其执行异议不能成立，答辩人请求法院依法驳回被答辩人的申请，立即继续执行对本讼争房进行查封、拍卖等强制措施。 申请执行人程新华未提供证据。 被执行人林瑞英、张永春均未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。 本院查明：本院执行申请执行人程新华与被执行人林瑞英、张永春民间借贷纠纷一案中，本院于2014年12月10日作出（2014）台民初字第535号民事判决书，判决被告林瑞英、张永春应于本判决生效之日起十五日内一次性偿还原告程新华借款本金2022469元及利息（利息按银行同期同类贷款利率四倍计算，自2014年2月10日起计算至被告还清借款之日止），该民事判决生效后，程新华向我院申请强制执行，2019年3月27日，程新华向我院申请恢复执行，2019年6月19日，我院作出（2019）闽0103执恢142号之二，裁定查封被执行人林瑞英的安置房即福州市鹤林新城26号楼1306单元房产，查封年限为三年。同日，我院作出（2019）闽0103执恢142号之一协助执行通知书，查封被执行人林瑞英的安置房即福州市鹤林新城26号楼1306单元房产，查封年限为三年，同时我院作出（2019）闽0103执恢142号之一查封公告，公告载明该财产已由有关部门协助登记查封、冻结，期限至2022年6月20日止。在上述查封。冻结期限内人，任何人不得对该房产有转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为…案外人郑天宝对此不服向本院提出书面异议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”本案中，案外人郑天宝基于实体权利认为向本院提出书面执行异议申请，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。经审查，案外人郑天宝提供的证据不足以证明案涉《房地产经纪合同》合法、有效，亦无充分证据表明其已按照合同约定支付部分价款，不能排除执行，故郑天宝提出的异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人郑天宝的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘 宏 审 判 员  张少玲 审 判 员  黄旭东 二〇二〇年六月十七日 法官助理  缪文燕 书 记 员  林木子 附：本案适用的主要法律及司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。