云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终741号上诉人（原审被告）：大理嘉逸投资开发有限公司，住所地云南省大理州大理市下关南涧路47号附1号。法定代表人：罗泽华；职务：执行董事。委托诉讼代理人：尹静，云南辉进波律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：和涛，云南辉进波律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张燕梅，女，1986年3月21日出生，白族，住剑川县。委托诉讼代理人：徐强，云南富达律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人大理嘉逸投资开发有限公司因与被上诉人张燕梅商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大理嘉逸投资开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人逾期交房违约金分段计算，支付至2019年12月9日；本案诉讼费用及律师费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定“交房日期尚无法确定”错误，逾期交房截止日期最迟不应超过2019年12月9日。上诉人已于2018年11月18日履行接房告知义务，且在《补充协议》中明确约定了“视为交付”的情形。按照《补充协议》的约定，“如乙方违反主合同或本协议的约定不能按期办理房屋交接手续的，自交房公告中明确的交接时限届满之次日起视为房屋已移交完毕”。因此，在接房通知规定的期限内，无论被上诉人是否接受房屋都应当视为已交付。对于房屋是否达到交付条件的问题，上诉人客观上已经完成了依法需要完成的单项竣工验收，符合国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定的竣工验收全部条件。其中，《消防验收合格意见书》于2019年12月9日出具，其余上述文件于2019年12月9日之前已全部取得，因此诉争房屋已于2019年12月9日达到实质交付条件。至于大理市住建局下发文件载明的因被上诉人未自行缴纳公共维修基金导致上诉人无法取得竣工验收备案表，并非上诉人的过错，不能归责于上诉人。2、一审法院在已经支持2019年7月1日至2019年12月31日期间违约金的基础上，重复支持2018年6月1日起至判决生效之日止的逾期交房违约金，应予更正。3、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条规定，对于逾期交房的违约金，应当按照逾期时间，分别按照不同标准计算逾期30天内以及逾期超过30天的违约金数额。4、上诉人自房屋逾期交付以来，一直积极主动与被上诉人进行沟通，需求协商解决双方争议。被上诉人启动诉讼程序浪费司法资源，且无必要，因此上诉人不应承担律师费。张燕梅辩称，请求驳回上诉，维持原判。1、商品房达到交付条件，依法需取得商品房验收竣工备案表，本案所涉商品房并未达到法定的交房条件。2、关于违约金重复支持的问题，一审法院判决主文已经由补正裁定书进行更正，上诉人的上诉理由不成立。3、根据合同条款约定，违约金按照上诉人一方逾期交房未超出一个月按万分之一计算，超出一个月按照万分之二计算。上诉人逾期交房已经超过一个月，应当按照万分之二计算违约金。4、补充协议中已经明确约定律师费由违约方承担，在律师费实际产生的情况下，一审判决上诉人承担律师费符合双方的约定。5、大理市住建局于2019年12月20日发出的通知属于行政主管部门对市场的监管，与本案没有关联性，上诉人认为由于业主没有缴纳维修基金导致其无法取得竣工验收备案表无依据。张燕梅向一审法院起诉请求：1．判令被告支付自2019年7月1日起至2019年12月31日止，按全部房款按日利率万分之二计算的逾期交付违约金72,680元，并按上述标准支付违约金至被告完善相关手续使房屋完全达到交付条件之日止；2．判决本案的案件受理费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月25日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，约定原告购买被告开发的位于大理市房屋，总价款1975366元，原告应于2018年9月25日前支付首付款875366元，余款1100000元通过银行贷款方式支付；商品房交付条件商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；被告应于2019年6月30日前交付房屋给原告，除不可抗力外，被告未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。如一方违约，则应赔偿守约方包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、房屋中介费、物管管理费、银行欠款及利息等损失。合同签订后，原告向被告交清了全部购房款（1975366元）。2018年1月26日，原告通过中国建设银行股份有限公司大理白族自治州分行贷款向被告支付了余款1100000元。2019年11月18日，被告向原告发出《南麓Ⅱ、Ⅲ期接房通知》，该通知载明办理交房日期为2019年11月22日-2019年12月22日。原告收到通知后未办理收房手续。双方就逾期交房违约金支付问题等事宜进行协商未果，原告遂诉至法院。因本次诉讼原告委托诉讼代理人，支出了律师费5000元。诉讼过程中，被告于2020年1月22日向原告发出《南麓Ⅱ、Ⅲ期接房补充通知》，该通知载明各业主在收到通知后尽快缴纳专项维修资金。2019年10月15日，被告作为建设单位，组织勘查单位、设计单位、监理单位及施工单位对嘉逸岭湾-南麓Ⅱ、Ⅲ期工程进行了竣工验收且验收合格；大理市住房和城乡建设局对该项目配套绿化工程进行了验收并于2019年11月21日验收合格。大理白族自治州住房和城乡建设局对该项目的消防工程进行了验收并于2019年12月9日验收合格；但该工程至今尚未取得建设行政主管部门的竣工验收备案表。一审法院认为，关于案涉房屋是否具备交房条件的问题，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建设单位组织勘查、设计、监理及施工等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另外，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。建设行政主管部门对商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的有效法定证明文件。案涉商品房被告虽已经组织竣工验收合格，但尚未取得建设行政主管部门的竣工验收备案表，故目前不具备交房的条件。而大理市住房和城乡建设局下发书面通知系行政管理行为，非本案民事诉讼评价的范畴。关于原告主张的逾期交房违约金，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同约定的交房时间为2019年6月30日，因被告未取得案涉商品房的竣工验收备案表而不具备交房条件，故被告于2019年11月18日发出的《南麓Ⅱ、Ⅲ期接房通知》及2020年1月22日发出的《南麓Ⅱ、Ⅲ期接房补充通知》并不能发生相应的法律后果，该房屋至今仍不能交付给原告，被告应承担逾期交房的违约责任。被告向原告逾期交房已经超过30日，依合同约定，原告作为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告作为出卖人应按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金（395元／日），故原告主张自2019年7月1日至本判决生效之日止的违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持，其中自2019年7月1日至2019年12月31日期间（184天）的违约金为72680元；自2020年1月1日起至本判决生效之日止的违约金按395元／日×逾期天数计算；因交房日期尚无法确定，故本判决生效以后的逾期交房违约责任，原告可待确定后另行主张。关于律师费，双方约定如一方违约，则应赔偿守约方包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、房屋中介费、物管管理费、银行欠款及利息等损失。被告逾期向原告交付房屋，已构成违约，被告应承担律师费，故原告请求被告承担律师费的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，判决：一、被告大理嘉逸投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张燕梅逾期交房违约金72680元、律师费5000元，合计77680元，及2018年6月1日起至本判决生效之日止的逾期交房违约金（违约金按395元／日×逾期天数计算）。二、驳回原告张燕梅的其他诉讼请求。案件受理费1617元，减半收取808.5元，由被告大理嘉逸投资开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审法院认定的案件事实亦无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据合同约定，上诉人应于2019年6月30日前交付房屋给被上诉人，在无不可抗力出现的情况下，上诉人未按照合同约定的期限交付房屋，应当承担违约责任。至于违约责任的承担方式，合同已经明确约定，上诉人逾期交房超过三十日的，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。一审法院依照合同约定判决上诉人每日支付房屋价款万分之二的标准计算违约金并无不当，予以确认。上诉人认为应当按照逾期交房三十日内及超出三十日的部分分别计算违约金与合同条款约定的违约金计算方式不相符，不予支持。上诉人主张一审法院重复支持违约金，对此，一审法院在判决主文存在笔误的情况下已经通过法定程序进行补正，且上诉人认可已经收到一审法院送达的补正裁定书，上诉人的主张无事实依据，不予支持。关于被上诉人在诉讼过程中支出的律师费，双方已经约定由违约方向守约方赔偿律师费的损失，在上诉人违约的情况下，被上诉人通过合法方式主张权利导致的律师费损失理应由上诉人承担。至于上诉人主张房屋已经达到实质交付条件，因商品房系特殊商品，买受人无法通过外观确定房屋的质量，故法律通过特别规定的方式要求商品房必须通过消防、质监等部门的检验，并以取得竣工验收备案表作为商品房达到交付条件的形式要件。上诉人的主张与法律规定不符，不予支持。综上，大理嘉逸投资开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,617元，由上诉人大理嘉逸投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  左丽梅审判员  杨晓钟二〇二〇年六月二十三日书记员  杨 蕾