山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6291号 上诉人（原审原告）:青岛昆泉物业管理有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区长江中路198号410室。 法定代表人：邵会丛，董事。 委托诉讼代理人：张茜，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琎，山东诚功律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：于明哲，男，1973年12月11日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：张丹，女，1985年10月20日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李波，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱云霄，北京市中伦（青岛）律师事务所实习律师。 原审第三人：青岛瀚金昌物业管理有限公司，住所地青岛市经济技术开发区珠江路1355号2408-14室。 法定代表人：王建文，总经理。 委托诉讼代理人：王正军，该公司工作人员。 上诉人青岛昆泉物业管理有限公司（以下简称昆泉物业）因与被上诉人于明哲、张丹，原审第三人青岛瀚金昌物业管理有限公司（以下简称瀚金昌公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019)鲁0211民初12292号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人昆泉物业上诉请求：一、依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已经提交证据证明为被上诉人提供了物业服务，一审法院认定事实不清。1、2013年10月10日，昆泉物业（乙方）与海西城投（甲方）签订《盛世香江公馆前期物业管理合同补充协议》，约定关于盛世香江公馆与香江一小网点共用设施问题：甲方在施工过程中尽量实现共用设备设施分开配套建设、分开计量。但在施工后，盛世香江公馆与香江一小网点共用设施消防、污水排放、车库管理、公共设施、绿化、监控系统无法分开配套建设，也无法分开计量。2、上诉人提交的四份建筑消防设施维修保养合同，可以证实上诉人在2015年起，为涉案房产进行消防设施维修保养。3、2014年7月22日，海西城投（甲方）与第一承租人瀚金昌公司（乙方）签订的《租赁合同》中，约定瀚金昌公司缴纳物业费用，瀚金昌公司认可应向上诉人缴纳。二、上诉人无强制力要求被上诉人办理入住手续，一审判决据此认定上诉人与被上诉人没有建立物业服务合同关系，加重上诉人的举证责任，于法无据。三、香江路一小操场改造项目网点共9家经营业主，其中7家已经缴纳物业费。 被上诉人于明哲、张丹答辩称：一审法院事实认定及法律适用准确，应依法驳回其上诉请求。 原审第三人瀚金昌公司陈述称：租房开始就通知了被上诉人，排污、消防、停车场、强电控制系统四项是共用的。第三人与所有人明确约定接受香江公馆物业公司的管理。 青岛昆泉物业管理有限公司诉于明哲、张丹，第三人合同纠纷一案，本案于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。青岛昆泉物业管理有限公司委托诉讼代理人张茜，被告委托诉讼代理人李波、朱云霄，第三人委托诉讼代理人王正军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 青岛昆泉物业管理有限公司向原审法院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判令于明哲、张丹支付物业费55464.96元（自2017年8月15日起，暂时计算值2019年5月5日）；2、请求法院依法判令于明哲、张丹按照银行同期贷款利率2倍的标准支付滞纳金9065.86元（应计算至实际结清物业费之日，暂时计算至2019年5月5日）；以上共计64530.82元；3、本案诉讼费用由于明哲、张丹承担。 原审法院认定事实如下： 2013年10月，青岛昆泉物业管理有限公司与青岛海西城市投资有限公司（以下简称海西城投）签订《盛世香江公馆前期物业服务合同》，物业名称盛世香江公馆，物业类型：商务金融、高层住宅，坐落位置：青岛经济技术开发区香江路3号。建筑面积21650.23平方米，物业管理区域四至：东至阿里山路，香一小；南至香江路，机关幼儿园；西至武夷山路；北至阿里山路。 2013年10月10日，青岛昆泉物业管理有限公司（乙方）与海西城投（甲方）签订《盛世香江公馆前期物业管理合同补充协议》，约定关于盛世香江公馆与香江一小网点共用设施问题：甲方在施工过程中尽量实现共用设备设施分开配套建设、分开计量；如移交乙方管理，其物业管理费按主合同预定的香江公馆商业的物业费执行；如不移交乙方管理，确须共用的物业费及相关费用解决方案按以下方式解决……。 盛世香江公馆系由海西城投公司开发，批准预售面积为20880.61平方米。 2014年7月22日，海西城投（甲方）与第三人（乙方）签订《租赁合同》一份，约定海西城投将位于青岛经济技术开发区小学操场改造项目的地下一、二层总计建筑面积为5181平方米的房产出租给第三人使用。租赁期限为17年。乙方向香江公馆物业管理单位支付3个人的人工费（按面积比例分摊），费用标准参照投标文件费用测算标准2650元/月/人执行，产生的能耗费用按商业网点比例分摊，消防、监控维护费、年检费按面积比例分摊，另乙方需支付消防监控日常管理维护费、检测费400元/月。 2017年8月2日，第三人（甲方）与被告张丹（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定第三人将坐落于青岛市黄岛区武夷山路447--4号2楼网点，面积736平方米，租赁期限自2017年0月15日至2033年4月30日止。乙方应按期缴纳租赁房屋的水电费、物业管理费、电话费、清洁费和维修费等相关费用。甲方实际交付房屋后，乙方与小区物业公司办理入驻等相关手续。 2019年7月11日，青岛昆泉物业管理有限公司向被告发出《物业费催缴函》。 原审法院认为，根据青岛昆泉物业管理有限公司提交的其与海西城投2013年10月签订的盛世香江公馆前期物业服务合同仅是约定了青岛昆泉物业管理有限公司对盛世香江公馆进行物业服务，且青岛昆泉物业管理有限公司提交的其与海西城投2013年10月10日签订的补充协议中也约定关于盛世香江公馆与香江一小网点共用设施问题，双方提出了两种方案，由此可见香江一小网点并不必然系由青岛昆泉物业管理有限公司提供物业服务，青岛昆泉物业管理有限公司未提交证据证明海西城投在香江一小网点建成后将物业服务移交其管理的依据，仅凭借前期物业合同中约定的服务四至认为香江一小网点系由其承担物业服务理由不成立。在被告与第三人签订的租赁合同中也约定了在第三人交付房屋后，被告与小区物业公司办理入驻等相关手续，青岛昆泉物业管理有限公司亦未提交被告与其办理入驻手续的相关证据。综上，原审法院认为青岛昆泉物业管理有限公司提交的证据不足以证明其与被告之间存在物业服务合同关系，因此青岛昆泉物业管理有限公司的诉讼请求证据不足，原审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回青岛昆泉物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1413元，减半收取707元，由青岛昆泉物业管理有限公司负担，退还青岛昆泉物业管理有限公司案件受理费706元。 二审中，上诉人提交关于《香一小操场改造项目》使用情况说明，证明：1、原青岛海西城市投资有限公司在2016年7月11日及2018年1月16日，经两次更名后为青岛海洋投资集团有限公司；2、原青岛海西城市投资有限公司证明上诉人根据2013年10月签订的前期物业合同及补充协议，为香江路第一小学操年场改造项目网点提供物业服务。证据二、视频光盘一份。证明：香江公馆与香江一路小学操场改造项目共用同一套消防维保、车库、排污泵、电路等共用设施设备，为不可分割的物业管理区域。根据《物业管理条例》第三十三条规定，香江公馆与香江一路小学操场改造项目也只能由上诉人一个物业服务企业实施物业管理。被上诉人质证称，对证据一真实性无法核实，说明中提到的开发商委托上诉人提供物业服务，但从其所提及的物业服务合同补充协议来看，不能得出物业费的收费标准，该证据属于证人证言，开发商应出庭作证。对证据二真实性无异议，对于视频中共用设施是否是实际共用我们无法确定，实际中车库是不允许被上诉人使用，排污管道也是被上诉人自己招人维修，即使存在共用设施，按照开发商与第三人的整体租赁协议第5.2条，也不应按照3.65元标准收费。第三人质证对真实性及证明事项均无异议。 经本院审理查明，原审第三人瀚金昌物业陈述称，其与海西城投的租赁合同中约定了物业费用，合同对本项目与香江公馆共用的设施设备及相关费用按以下方式解决：1、自来水和消防水根据计量标准来收取，这不属于物业费，由我方交给昆泉物业公司。2、我方单独向供电公司缴费，押金5000元交给昆泉物业，配电室日常维护费每月400元。3、消防、监控费用日常维护400元/月。4、污水管道清污，排污的电费没有约定，清淤费用一次3500元—4000元。5、公共道路维护费用，按照实际支出分摊。6、消防安全协议等。7、支付三个人的人工费，是消防监控的人员职守每人2650元/月。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、被上诉人于明哲、张丹应否向上诉人昆泉物业缴纳物业费用；二、如应缴纳，被上诉人于明哲、张丹应当支付物业费用的标准。 关于焦点一，本院认为，本案中，被上诉人昆泉物业与海西城投签订的《盛世香江公馆前期物业服务合同》及《补充协议》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。海西城投与第三人瀚金昌公司签订的《租赁合同》、瀚金昌公司与于明哲签订的《房屋租赁合同》，亦均系当事人的真实意思表示，合法有效。被上诉人于明哲、张丹系实际物业使用人，虽然涉案香江一小网点房屋位于盛世香江公馆之外，但与香江公馆共用的设施设备由上诉人昆泉物业实际进行了管理，故实际物业使用人被上诉人于明哲、张丹应当按照约定向管理人昆泉物业缴纳相关费用。上诉人昆泉物业的该项请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于焦点二、本院认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，涉案香江一小网点房屋位于盛世香江公馆之外，上诉人昆泉物业提交的证据不能证明移交其进行了物业管理，故应根据《盛世香江公馆前期物业服务合同补充协议》、海西城投与瀚金昌公司签订的《租赁合同》中不移交上诉人昆泉物业管理的约定处理。根据上述合同约定，对与香江公馆共用的设施设备及相关费用的解决，上诉人昆泉物业可以收取以下费用：1、配电室日常维护费每月400元；2、消防、监控费用日常维护400元/月；3、消防监控三个人的人工费每人2650元/月；4、污水管道清污费用4000元每年（一次3500元—4000元）。上诉人昆泉物业还主张应收取其他费用，但证据不足，本院不予采信。根据该四项收费标准计算为1.75元/平方米/月，故被上诉人于明哲、张丹应当支付物业费用的金额为26146元（1.75元/平方米*736平方米*20.3个月）元。被上诉人于明哲、张丹拒付物业费用的理由，于法无据，本院不予采纳。综合案情，对上诉人昆泉物业主张的违约金损失，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019)鲁0211民初12292号民事判决； 二、于明哲、张丹于本判决生效之日起十日内给付青岛昆泉物业管理有限公司物业费26146元； 三、驳回青岛昆泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费707元，由青岛昆泉物业管理有限公司负担500元，于明哲、张丹负担207元。二审案件受理费1413元，由青岛昆泉物业管理有限公司负担1000元，于明哲、张丹负担413元。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年六月二十三日 书记员  翟国媛