福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终407号 上诉人（一审被告）：厦门仓满盈仓储有限公司，住所地厦门市思明区万寿路35号B区A栋三层之二。 法定代表人：邱裕璋，公司经理。 委托诉讼代理人：黄俊勇，公司员工。 被上诉人（一审原告）：厦门市公园投资开发有限公司，住所地厦门市思明区禾祥西路489号。法定代表人：陈晖，该公司经理。 法定代表人：陈晖，经理。 委托诉讼代理人：庄良佳，北京中银（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴莹颖，北京中银（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门仓满盈仓储有限公司（以下简称仓满盈公司）因与被上诉人厦门市公园投资开发有限公司（以下简称公园投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初15462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 仓满盈公司上诉请求：1、撤销(2019)闽0203民初15462号民事判决，依法驳回原审原告的全部诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定的事实部分有误，判决所依据的事实和法律依据不足，应予改判。具体事实和理由如下:一、原审判决认定讼争租赁合同于2019年5月22日解除，属于事实认定错误。讼争租赁合同至2020年3月19日才到期，讼争房屋至今未取得消防合格证，存在电路老化、公共消防配套缺失以及无物业管理等安全隐患。原审判决无视讼争房屋的安全隐患问题，在被上诉人未履行讼争房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全责任的情况下，认定上诉人缓交租金的行为违约，并据此认定被上诉人有权解除讼争合同，无法律依据。二、讼争租赁房屋于2019年3月27日因线路老化问题引起火宅，造成租赁房屋至今无法正常使用。故被上诉人无权主张自2019年3月28日起的租金或占用费。三、退一步说，即使上诉人的租金缓交构成违约，在没收履约保证金29703元的基础上，原审判决裁定按月利率2%计算逾期付款违约金，该违约金比例偏高，应予以调整。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，应予撤销或改判。 公园投资公司答辩称：一、由于上诉人拖欠租金达到合同约定解除条件，所以被上诉人提出解除合同，对于解除上诉人无异议，所以解除合法。二、上诉人提出的安全隐患与本案无关，不能成为继续履行的理由和依据。三、实际上，租赁合同在2020年3月9日已经到期了，上诉人到目前一直占用讼争房屋。四、在跟上诉人相关的案件中，双方有三个租赁纠纷，都是上诉人一个人控制的公司，三个案件一审都支持我方解除租赁合同，双方争议的事实和抗辩理由都是一样，上诉人故意拖延时间，拒不搬迁，不缴交租金，实际上是恶意拖延诉讼，无偿使用国有资产。 公园投资公司向一审起诉请求：1.确认公园投资公司与仓满盈公司于2017年3月签订的《厦门市思明区开元街道办事处房屋租赁合同》已于2019年5月22日解除；2.仓满盈公司立即腾空并按现状向公园投资公司移交位于厦门市思明区的房屋；3.仓满盈公司立即向公园投资公司支付自2018年6月1日起至2019年5月25日拖欠的租金117161.83元及逾期付款违约金（自2018年6月1日起计至实际支付之日止，按日3‰计算）；4.仓满盈公司向公园投资公司支付自2019年5月26日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费，占用一天，支付10891.1元（按照月租金的110%计算）；5.仓满盈公司支付的29703元履约保证金归公园投资公司所有。事实与理由：公园投资公司与仓满盈公司于2017年3月签订一份《厦门市思明区开元街道办事处房屋租赁合同》（下称《租赁合同》），约定仓满盈公司向公园投资公司承租位于厦门市思明区房屋（下称讼争房屋），租期三年（即自2017年3月10日至2020年3月9日），月租金9901元；仓满盈公司应于每月20日前付清当月租金，若逾期支付租金，仓满盈公司应按日3‰向公园投资公司支付逾期违约金，逾期支付超过三个月的，公园投资公司有权单方解除合同并追索拖欠的租金及占用费，占用一天，按照月租金的110%支付。合同期内，公园投资公司按规定履约，但仓满盈公司自2018年6月起未再缴交租金，经公园投资公司多次催促，仓满盈公司均无付款行为，故提起诉讼。 一审法院认定的事实：2017年2月7日，公园投资公司（出租方、甲方）与仓满盈公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于厦门市思明区房屋按现状出租给乙方使用，乙方签订本合同时，对租赁房屋的现状以及本合同全部条款均已充分知情并确认，不持任何异议；租赁期限三年，自2017年3月10日至2020年3月9日止；月租金9901元，租金按月支付；合同签订之日，乙方应向甲方支付29703元作为合同履约保证金，到合同期满且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将保证金无息退还乙方；租赁期间，乙方应规范用火、用电、用气，并对相应管线、设施设备的安装和使用承担全部安全责任；租赁期间；乙方逾期支付租金的，乙方须按日3‰向甲方支付逾期违约金，乙方逾期支付租金超过三个月的，甲方有权单方解除合同并追索拖欠租金和占用费；租赁期满或其他任何原因导致合同终止时，如乙方未在甲方通知的腾空期限内将房屋腾空交还甲方的，每逾期一天，乙方按合同最后一期月租金的110%向甲方支付房屋占用费等。 上述合同签订后，仓满盈公司依约支付履约保证金29703元及至2018年5月份的租金；但自2018年6月起仓满盈公司未再缴交租金。审理中，仓满盈公司确认其拖欠公园投资公司自2018年6月1日起至2019年5月25日的租金共计117161.83元。 另查明，公园投资公司于2019年5月20日向仓满盈公司邮寄一份《律师函》，内容包括：由于仓满盈公司自2018年5月起未再支付租金，公园投资公司自仓满盈公司收到该函件之日解除双方签订的合同并没收履约保证金，仓满盈公司于收到函件后3日内腾空讼争房屋等。2019年5月22日，仓满盈公司签收该《律师函》。2019年5月23日，仓满盈公司等就前述公园投资公司寄送的《律师函》予以回复，主要内容如下：因承租场地多次遭遇水灾、火灾等灾难，企业经营困难，希望公园投资公司能给予支持、帮助。 审理中，仓满盈公司陈述，其因发生火灾后无力再交付租金，并确认自2018年6月起未再缴交租金及至2019年5月25日尚欠公园投资公司租金共计117161.83元。为此，仓满盈公司提供如下证据予以佐证：1.火灾事故认定书，载明：2019年3月27日讼争房屋因电路老化引发火灾；2.关于万寿路35号B区消防及治安问题申请报告，载明：仓满盈公司曾于2017年6月19日向公园投资公司主管部门提交《消防及治安问题申请》，要求配置消防设备、修复危险隐患等；3.仓满盈公司于2016年8月9日、2017年9月2日、2018年12月19日先后向开元街道办事处出具的《关于万寿路35号B区合同条款补充申请》、《关于万寿路35号B区孵化园门卫及保洁情况汇报》及申请缓交2018年所欠部分租金的报告。公园投资公司对发生火灾的事实无异议，但认为火灾系发生在2019年3月，与本案不具关联性；对其他证据的真实性不予认可，街道办事处并未收到前述函件，也与本案不具关联性。 一审法院认为，公园投资公司与仓满盈公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同。仓满盈公司未依约支付租金，公园投资公司根据合同约定解除上述租赁合同并要求仓满盈公司承担违约责任的请求可以成立，一审法院予以支持。该合同自上述《律师函》到达仓满盈公司之时解除。本案中，因双方合同约定的违约金和占用费标准确实过高，且公园投资公司没收履约保证金后已对其损失进行了弥补，并考虑到仓满盈公司的违约程度及其经营困难等实际情况，一审法院对仓满盈公司提出的违约金和占用费调低的请求予以采纳，并酌定违约金自合同解除之日起按月利率2%的标准计算，占用费参照月租金110%（即10891元／月）计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告厦门市公园投资开发有限公司与被告厦门仓满盈仓储有限公司就位于厦门市思明区房屋所签订的《厦门市思明区开元街道办事处房屋租赁合同》于2019年5月22日解除；二、被告厦门仓满盈仓储有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并按现状向原告厦门市公园投资开发有限公司移交位于厦门市思明区房屋；三、被告厦门仓满盈仓储有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门市公园投资开发有限公司支付拖欠的自2018年6月1日起至2019年5月25日的租金117161.83元及逾期付款违约金（违约金自2019年5月22日起至实际支付之日止，按月利率2%计算）；四、被告厦门仓满盈仓储有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门市公园投资开发有限公司支付房屋占用费（自2019年5月26日起至实际返还房屋之日止，参照月租金110%即10891元／月计算）；五、原告厦门市公园投资开发有限公司有权没收被告厦门仓满盈仓储有限公司支付的履约保证金29703元；六、驳回原告厦门市公园投资开发有限公司的其他诉讼请求。 经二审审理，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对仓满盈公司自2018年6月起未向公园投资公司支付租金的事实无异议，本院予以确认。因仓满盈公司逾期支付租金已超过三个月，公园投资公司有权依照合同约定解除合同。仓满盈公司确认于2019年5月22日收到公园投资公司邮寄的关于自仓满盈公司收到该函件之日解除双方签订的合同并没收履约保证金以及在收到函件后3日内腾空讼争房屋等内容的《律师函》，故本案讼争合同自2019年5月22日起解除，原审判决对此认定正确。仓满盈公司以存在安全隐患为由拒付租金不成立，其逾期支付租金已构成违约行为，公园投资公司要求仓满盈公司支付逾期付款的违约金按月利率2%支付并未超出法定标准，仓满盈公司要求对该违约金标准予以调整缺乏法律依据，本院不予采纳。仓满盈公司的上诉理由依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4786元，由上诉人厦门仓满盈仓储有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （叶 青） 审 判 员 （林丽珊） 审 判 员 （纪荣典） 二〇二〇年六月二十四日 书记员（ 丘小 涓） 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。