四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川2002民初2579号 原告：张海伦，男，1989年9月8日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：赵阳，四川川蓉律师事务所律师。 被告：资阳艺城小镇科技有限公司，住所地四川省资阳市雁江区城东新区正兴街前后科技西南（资阳）电商城建设项目A栋A（F）9-18。 法定代表人：张伟，执行董事。 委托诉讼代理人：李冬梅，女，公司员工。 原告张海伦与被告资阳艺城小镇科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告张海伦及其委托诉讼代理人赵阳，被告资阳艺城小镇科技有限公司的委托诉讼代理人李冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张海伦向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告于2019年9月5日签订的《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》；2.依法判令被告返还原告租赁保证金28,382.52元；3.依法判令被告返还原告租金42,573.78元（2020年5月10日至2020年8月9日期间租金）；4.依法判令被告返还原告物业管理服务费12,521.7元（2019年9月10日至2019年12月9日期间物业管理服务费）；5.依法判令被告向原告支付违约金28,382.52元；6.依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2019年9月5日，原被告签订了《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》，合同主要条款约定：原告承租被告管理的位于资阳市雁江区城东新区正兴街西南电商城的商铺（铺位号：CF2-30、CF2-31、CF2-32、CF2-33、CF2-34、CF2-35、CF2-36、CF2-37、CF2-38、CF2-39、CF2-40、CF2-41、CF2-42、CF2-43、CF2-44、CF2-45、CF2-46）经营早教教育服务，并由被告提供物业管理服务。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了租赁保证金、前期租金（2020年5月10日至2020年8月9日期间租金）和物业管理服务费（2019年9月10日至2019年12月9日期间物业管理服务费）。原告在实际使用过程中发现，被告作为出租方和物业公司故意向原告隐瞒了该商场长期存在一个“色狼”的事实。2019年1月10日，该“色狼”又在厕所对女性进行违法偷拍。事发后，原告方及时报警处理，而被告方却是毫无作为，不仅没有做到事前防范，事发后也没有保护好原告方的隐私，甚至擅自将原告方的联系方式提供给该“色狼”的家属。原告方从事的经营活动系早教教育活动，员工大量是女性，服务对象也是幼儿，该事件发生后，不仅公司员工担忧自身安全得不到合法保障纷纷辞职，幼儿家长也担心自己的孩子在该商场受到伤害而不再到原告方处参加培训活动。原告方的公司也无法再继续经营下去。被告方作为涉案房屋的出租方和物业管理服务的提供者，在合同签订前应当完整、如实告知涉案房屋及周边的安全情况，在合同签订后，应当提供完善的物业管理服务，保障原告方的员工和客户能够安心地在该商场上班和接受服务。但是，被告方不仅在合同签订前隐瞒了相关安全信息，而且在合同签订后未能提供合格的物业服务，严重损害了原告方的合法权益。综上所述，原告为维护自身合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 庭审中原告张海伦补充陈述：2020年突发新冠肺炎疫情，国家出台了管控政策，原告承租的案涉商铺是为了经营幼儿早教业务，需要与孩子及家长长期近距离接触，所以疫情发生后相关业务也无法正常开展，法院如果认为被告方不存在违约行为，也请将新冠肺炎疫情考虑为不可抗力的情况。 被告资阳艺城小镇科技有限公司辩称，一、本次偷窥案件之前，西南电商城并未发生实际的案件和受害人，早教中心遇到的系第一起出现受害人的治安案件。偷窥时间属治安刑事案件，被告无执法权，只有协助调查和救助的权利，被告在事件发生后，完全的履行自身义务和责任，积极配合警方施行了对嫌疑人的确认及抓获，并加强了附近巡逻。且偷窥事件具有突发性，西南电商城是一个开放式综合体商场，从客观角度说，被告不可能确定不定因素是否发生。二、原被告签订《房屋租赁合同》属实，缴纳相应房租费、物业费和租赁保证金也属实，被告根据合同内容严格执行，而原告因自身经营不善在2020年提出撤场要求，双方协商解约方案，但未达成一致意见。2020年5月20日，双方再次协商无果，而次日原告开始散播西南电商城多次发生偷窥事件的谣言，并发布2020年1月的视频，包括各类微信群及公共媒体，辖区民警也有跟进，被告也对原告的侵权行为进行了警告。另原告注册的四川省帅伦教育咨询服务有限公司为早教中心的经营公司，已于2020年5月7日注销。综上，原告的诉请于理不合、于法无据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了双方当事人进行质证。对于原告所举的房屋租赁合同、物业管理服务合同、收据、银行流水、视频记录、资阳微生活新闻、微信聊天记录、录音证据、电商城疫情期间扶持减免房租的通知，对被告所举的房屋租赁合同、物业管理服务合同、公司工作群工作记录及与原告的聊天记录、微生活公众号截图、被告为原告做的推广截图、四川省帅伦教育咨询服务有限公司、西南电商城疫情期间商户免租方案，因原、被告对上述证据的真实性均无异议，且与各方陈述事实基本一致，故本院对上述证据的真实性和关联性予以采信，对其证明目的在后文综合分析。对被告所举的2020年5月21日电力公司的聊天截图、录音、西南电商城疫情期间商户免租方案，因原告不认可上述证据的真实性，且无相应人员出庭佐证，故对上述证据的真实性不予采信。 结合本院认定的证据材料及原、被告双方当庭陈述，本院认定案件事实如下：2019年9月5日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于资阳市雁江区城东新区正兴街西南电商城（铺位号：CF2-30、CF2-31、CF2-32、CF2-33、CF2-34、CF2-35、CF2-36、CF2-37、CF2-38、CF2-39、CF2-40、CF2-41、CF2-42、CF2-43、CF2-44、CF2-45、CF2-46），房屋类型为商业，乙方承诺租赁该房屋经营范围为早教教育；租赁期从2019年9月10日至2022年12月31日，租金收取自免租装修期结束之日起开始，即2020年5月9日至2022年12月31日，免租期从2019年9月10日至2020年5月9日。该房屋租赁建筑面积834.78平米，固定租金为17元/月/㎡，首期租金该房屋交付前乙方缴纳3个月的租金，及2020年5月10日至2020年8月9日，以后每3个月缴纳一次租金，每次支付时间为下一个计费周期开始前30个工作日内。乙方应在本合同签订之日，向甲方支付部分租赁保证金28,382.52元。同日，双方还签订了《物业管理服务合同》，约定甲方提供本合同的物业管理服务，其中第4条公共秩序：1.配合和协助当地公安机关维护本物业区域内的公共秩序（不含对商户人身安全及财产保管责任）。2.配合协助当地公安机关进行本广场公共区域的治安巡逻，对火警、交通事故、治安案件等突发事件及时处理并报告主管部门。对各种违规、违纪现象及时制作。 上述合同签订后，原告向被告支付租赁保证金28,383.52元、首期租金（2020.5.10-2020.8.9）42,573.78元、物业费（2019.9.10-2019.12.9）12,521.7元。原告入场开展经营活动，案涉西南电商城于2020年1月10日发生偷窥事件，原被告双方就该事件进行沟通。被告在工作群中要求工作人员调取监控。受新冠肺炎疫情影响，被告于2020年3月9日向原告开设的爱贝勒早教发出通知，在交清物业费后，免除（2020.8.10-2020.11.9）租期内的一个月房租14,191.26元。 2020年5月20日，双方就被告是否履行如实告知义务和履行管理职责进行沟通。同日，资阳微生活公众号发布文章“可怕！西南电商城接二连三出现偷窥狂魔，大家注意了”，该文章分为受害人举报、事情经过和嫌疑人已被抓，但未明确除案涉2020年1月发生的偷窥事件外的存在其他偷窥事件。原告于2020年6月8日诉至本院如上诉请。 另查明，2020年5月7日，四川省帅伦教育咨询服务有限公司注销，其法定代表人为本案原告。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方应当根据合同约定的内容履行各自的义务。原告以被告未提供合格的物业服务和新冠肺炎疫情作为不可抗力为由，诉至法院要求解除合同。根据庭审查明，偷窥事件至原、被告协商以来仅为个例，且被告对公共秩序的服务为协助配合当地公安机关。原告未举证证明被告存在物业服务上的违约行为，亦未举证证明被告的违约行为致使其承租房屋开展经营活动的合同目的不能实现，故本院对原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定要求解除合同的诉请不予支持。新冠肺炎疫情属于无法预见的非商业风险，政府出于公共利益的考虑对商业活动进行管控，无论对承租人或出租人均有影响，现疫情已基本得到控制，商业活动也陆续恢复，且被告采取相应扶持措施对房租进行减免，故本院对原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定要求解除合同的诉请亦不予支持。案涉合同在本案中不符合法定解除的条件、被告亦不同意解除相应合同，故本院对原告依据解除合同要求退还租赁保证金、租金和物业管理服务费和支付违约金的诉请均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解除》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张海伦的全部诉讼请求。 案件受理费10,188元（已由原告张海伦向本院缴纳），由原告张海伦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  王琼娇 人民陪审员  王化根 人民陪审员  陈仁宇 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  吴 思