北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6927号原告：北京和裕房地产开发有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区北环东路19号101室。法定代表人：孙绍先，董事长。委托诉讼代理人：陈秀梅，北京飞驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红飞，北京飞驰律师事务所实习律师。被告：王德起，男，1969年7月16日出生，汉族，北京赛尔泰科学仪器有限公司员工，住北京市海淀区。被告：北京赛尔泰科学仪器有限公司，住所地北京市朝阳区霞光里66号院3号楼509室。法定代表人：王德揆，执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：苏平，北京平京律师事务所律师。原告北京和裕房地产开发有限公司（以下简称：和裕公司）与被告王德起、被告北京赛尔泰科学仪器有限公司（以下简称：赛尔泰公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和裕公司的委托诉讼代理人陈秀梅、张红飞，被告王德起与被告赛尔泰公司的委托诉讼代理人苏平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和裕公司向本院提出诉讼请求：1、判令王德起、赛尔泰公司按每月10000元的标准支付非法占用北京经济开发区文化园西路8号院35号楼15层1506房屋期间的房屋占用费，即自2019年4月1日起至实际腾退之日止。（截止2020年3月31日，费用暂计为120000元）;2、判令本案诉讼费、公告费由王德起、赛尔泰公司承担。事实和理由：和裕公司与彭中海商品房买卖合同纠纷一案，经北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初17628号生效民事判决确认和裕公司与彭中海签订的第XF582120号《北京市商品房现房买卖合同》已于2017年7月23日解除，该判决于2018年7月20日即发生法律效力，同时上述判决书还判令彭中海在判决生效之日起十日内将坐落在北京经济技术开发区文化园西路8号院35号楼15层1506房屋（以下简称：涉案房屋）返还和裕公司。据王德起陈述得知：2019年3月25日，王德起与彭中海配偶王玉婷签订了租赁合同。彼时，彭中海及其配偶王玉婷早已丧失了对涉案房屋处分及使用的权利，即无权再将涉案房屋出租，王德起与赛尔泰公司依据王德起与王玉婷达成租赁合同入住涉案房屋的行为没有法律依据。此外，由于涉案房屋于2016年3月4日起即被司法查封，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，在查封后订立的租赁合同，在发生房屋所有权变动时，不受“买卖不破租赁”的保护。王德起在涉案房屋存在司法查封，且和裕公司早已与彭中海解除合同的情况下，与王玉婷订立租赁合同，经和裕公司多次催告王德起、赛尔泰公司的情况下，王德起、赛尔泰公司仍拒绝搬离涉案房屋。为维护和裕公司的合法权益，特诉至本院。被告王德起、赛尔泰公司答辩称，和裕公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据。王德起通过房屋中介租赁房屋，并与王玉婷（彭中海妻子）签订房屋租赁合同，向王玉婷交付了半年租金，向房屋中介支付了中介费，属于善意取得。在房屋租赁期间没人向王德起、赛尔泰公司主张过权利。和裕公司并未取得涉案房屋的完整物权，就本案也没有任何损失，且和裕公司已经向彭中海主张房屋占用费，不应就同一事项向王德起主张权利。本院经审理认定事实如下：2017年12月28日，本院就和裕公司与彭中海商品房销售合同纠纷一案，作出（2017）京0115民初17628号民事判决书,判决如下：一、北京和裕房地产开发有限公司与彭中海于2015年11月21日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF582120）及补充协议于2017年7月23日解除；二、彭中海于本判决生效之日起十日内协助北京和裕房地产开发有限公司办理《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF582120）网签备案的注销手续，并将房屋返还给北京和裕房地产开发有限公司；三、彭中海需支付北京和裕房地产开发有限公司代偿贷款本息1982708.38元及违约金23140.6元，扣除该笔款项后，北京和裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将剩余房款2154804.02元返还给彭中海；四、彭中海于本判决生效之日起十日内支付北京和裕房地产开发有限公司房屋占用费（以246.69元/日为标准，自2017年7月24日计算至实际交还房屋之日止）；五、驳回北京和裕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案外人王玉婷与彭中海系夫妻关系，二人于2015年2月25日登记结婚。2019年3月25日，王德起与王玉婷签订《北京市房屋租赁合同》，合同编号为BJ-60000321，居间人为北京美丽新居房地产经纪有限公司（以下简称：美丽新居公司），由王德起向王玉婷承租涉案房屋，租赁期自2019年4月1日至2020年3月31日，租金为每月8700元，租金总计104400元，居间费用4350元。2019年4月2日，赛尔泰公司通过银行转账方式向王玉婷支付52200元；晟邦物业公司向赛尔泰公司出具物业管理费和空调运行费两张发票，合计金额9038元。四川省广元市公安局利州区分局和四川省广元市中级人民法院分别于2016年3月4日和2018年5月28日查封涉案房屋，2018年6月28日，四川省高级人民法院作出（2018）川刑终289号刑事判决书，判决“扣押上诉人（原审被告人）彭中海位于北京市经济技术开发区文化园西路8号院35号楼十五层1506号住房一套，在扣除银行贷款及相关合法费用后予以收缴”。2019年10月29日，四川省广元市中级人民法院在执行（2019）川08执158号关于彭中海追缴违法所得案件时向和裕公司发出协助执行书，要求和裕公司“将民事判决书应当返还彭中海的购房款2154804.02元于10个工作日内转入我院专户。户名：四川省广元市中级人民法院诉讼费及案款专户。账号：×××-800001。开户行：中国建设银行广元滨河支行。四川省广元市公安局利州区分局和四川省广元市中级人民法院分别于2019年7月22日和2019年10月29日解除涉案房屋查封。2019年11月13日，四川省广元市中级人民法院向和裕公司出具金额为2154804.02元待结算（案）罚没收入的发票一张。中国执行信息公开网显示：和裕公司与彭中海商品房销售合同纠纷一案执行案号为（2019）京0115执4488号，执行立案时间为2019年04月03日，终本日期为2019年09月23日，执行标的为186193.00，未履行金额为186193.00。2020年3月31日，王德起、赛尔泰公司将涉案房屋钥匙交付给晟邦物业公司，并搬离涉案房屋。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本院作出的（2017）京0115民初17628号判决书于2018年7月20日生效，和裕公司取得涉案房屋所有权。现和裕公司作为涉案房屋所有权人主张王德起、赛尔泰公司占用涉案房屋，要求王德起、赛尔泰公司支付房屋占用费，并提起本案诉讼。对于涉案房屋的占有问题，王德起、赛尔泰公司认可从2019年4月1日至2020年3月31日实际占有涉案房屋，但主张通过房屋中介公司向案外人王玉婷承租涉案房屋，属于合法占有。对于涉案房屋占用期一年的事实，和裕公司不持异议。本案的争议焦点为租赁合同的履行与物权的行使存在冲突，即王德起、赛尔泰公司基于租赁合同形成的租赁权能否对抗和裕公司作为所有权人主张行使物权保护的权利。物权优于债权这是法学的基本原理，但是基于公平原则，同时兼顾社会经济活动中交易安全，在一定条件下应适当保护租赁市场中无过错承租人的利益。就本案而言，和裕公司作为所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。和裕公司取得的所有权在先，王德起与王玉婷签订的涉案《房屋租赁合同》在后，王玉婷将涉案房屋租给王德起构成无权处分，事后未经和裕公司追认，故王德起与王玉婷所签订的《房屋租赁合同》无法约束和裕公司。和裕公司要求王德起、赛尔泰公司从涉案房屋腾退并支付房屋占用费，有事实和法律依据。就现有证据来看，鉴于王德起、赛尔泰公司承租涉案房屋并无过错，且已经向出租人王玉婷支付了六个月租金，故和裕公司主张该部分的房屋占用费，本院不予支持；2019年10月1日至2020年3月31日，王德起、赛尔泰公司实际占有涉案房屋，期间和裕公司向王德起、赛尔泰公司主张涉案房屋权利，王德起、赛尔泰公司对此未予积极回应，亦未向出租人王玉婷支付该期间的房屋租金，故对于和裕公司主张王德起、赛尔泰公司支付该期间涉案房屋占用费的请求，本院予以支持。涉案房屋占用费金额可参照王德起与王玉婷签订的《房屋租赁合同》所约定的租金标准，按月租8700元计算，王德起、赛尔泰公司应支付和裕公司房屋占用费共计52200元。关于王德起、赛尔泰公司辩称和裕公司已经依据本院作出的（2017）京0115民初17628号民事判决书向彭中海主张房屋占用费，不能再向王德起、赛尔泰公司主张对同一房屋要求额外的房屋占用费的问题。本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。和裕公司有权依据已经生效的（2017）京0115民初17628号民事判决书，向人民法院申请强制执行涉案房屋占用费；和裕公司基于涉案房屋的所有权人，亦有权向房屋的实际占有人王德起、赛尔泰公司主张权利，上述权利存在重合，对此，和裕公司享有选择的权利。另经本院核实，和裕公司已于2019年10月向本院执行部门提交书面申请，放弃了对彭中海房屋占用费的强制执行申请，故王德起、赛尔泰公司关于和裕公司存在通过诉讼获益的答辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条之规定，判决如下：一、王德起、北京赛尔泰科学仪器有限公司于本判决生效后七日内给付北京和裕房地产开发有限公司房屋占用费52200元；二、驳回北京和裕房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果王德起、北京赛尔泰科学仪器有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由王德起、北京赛尔泰科学仪器有限公司负担575元（于本判决生效后七日内向北京和裕房地产开发有限公司交纳）；由北京和裕房地产开发有限公司负担575元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李宝才二〇二〇年六月十二日法官助理 孙玉宁书 记 员 曲 畅