江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3882号上诉人（原审原告）：李德娟，女，1978年5月28日生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：李德兵，男，1968年7月14日生，汉族，住安徽省寿县，系李德娟的哥哥。被上诉人（原审被告）：昆山美吉特工业品博览城有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路。法定代表人：许杰，总经理。被上诉人（原审第三人）：昆山市陆家镇天长地久灯饰经营部，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路1055号美吉特灯都3号馆一层123-126号。经营者：周龙梅，该经营部负责人。上诉人李德娟因与被上诉人昆山美吉特工业品博览城有限公司、昆山市陆家镇天长地久灯饰经营部房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初11327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李德娟的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：1、原审判决按照0.25元/平方米/天认定涉案房屋的租金，明显低于市场价格，有失公平公正，也明显低于合同中约定的违约金计算标准2.33元/平方米/天×面积×未履行期限。2、根据《商铺委托经营管理合同》第三款第三条约定的租金计算方式，保底租金和实际租金应当同时适用，并由被上诉方向我方支付。3、根据2001年建设部第88号令，售后包租是格式的霸王条款，属于无效约定。如果按照被上诉方实际收取的租金与我方结算，被上诉方会故意压低租金或者变相免费出租，严重损害我方的合法权益。如果按照每日万分之一计算逾期付款违约金，违约金甚至比银行存款利息还要低，同样有失公平公正。4、根据双方约定，违约责任无法确定的，违约方每次支付守约方违约金1000元，我方主张昆山美吉特工业品博览城有限公司赔偿4500元合法有据，依法应当得到支持。昆山美吉特工业品博览城有限公司、昆山市陆家镇天长地久灯饰经营部二审中未作答辩。李德娟向一审法院起诉请求：1、判令原审被告必须支付的商铺保底租金（2018年6月1日-2019年11月30日)合计103285.26元；2、判令原审被告将实际年租金90%支付给李德娟，以法院查实金额为准；3、判令原审被告支付应付租金月的1日起至本案判决生效后的违约金，标准按日应付租金额万分之一；4、判令原审被告赔偿违约金、交通费、误工费等损失合计4500元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：位于昆山市陆家镇金阳东路1055号美吉特工业品博览中心3号楼143室系李德娟与其配偶顾传兵所有，该商铺建筑面积为29.71平方米。涉案商铺的出卖人昆山美吉特置业有限公司开具的销售不动产统一发票上显示的涉案商铺价格为573807元。2013年5月13日，李德娟（甲方）与美吉特博览城公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》（以下简称“委托经营合同”）一份，约定李德娟将涉案商铺委托美吉特博览城公司经营管理，由美吉特博览城公司统一对外招租、收取租金等。委托期限为12年，自2014年6月1日起至2026年5月31日止。该份合同第三条“收益分配”约定：1、第一阶段（即：2014年6月1日起至2018年5月31日止，共计4年），商铺由乙方代为出租，为了更好保障甲方利益，不论商铺是否出租或所收租金多少，乙方均向甲方支付保底租金，前四年度乙方支付甲方保底租金标准分别为：第一年度为商铺总价款的5%；第二年度为商铺总价款的5%；第三年度为商铺总价款的6%，第四年度为商铺总价款的9%。如实际租金超出保底租金，超出部分甲乙双方按8：2比例分成(其中甲方80%，乙方20%)。2、第二阶段(即：2018年6月1日起2026年5月31日止，共计8年)，商铺由乙方代为出租，租金由乙方向实际承租人收取，乙方按商铺实收租金的10%收取物业管理费、公共配套设施使用费等费用，90%租金收取后乙方全部转付甲方。3、商铺租金的支付：根据以上保底租金和实收租金，在乙方向商铺实际承租人收取租金后，乙方以每半年为一个周期，在每半年度的第一个月内凭甲方出具的等额租金发票(甲方自开或委托乙方代开)向甲方支付。4、因商铺每年出租的行情及每个商铺的位置、格局和大小等均影响到商铺的租赁价格，故从第二阶段开始甲方只能按照乙方实际收取的租金作为与乙方结算的依据。甲方不得以租赁价格偏低或者与其他租赁房屋有差异等理由向乙方或实际承租人提出异议，否则，由此引起的租金收取延期或无法收取租金的责任由甲方自行承担。合同第十条违约责任约定：若乙方未能按照本合同第三条的约定按时支付甲方租金，则乙方按日向甲方支付应付租金万分之一的违约金，合同继续履行(因商铺没有出租或甲方原因致实际承租人拒付、迟付租金的乙方不承担责任)。双方发生其他违约的，应承担相应的违约责任。违约责任无法确认的，违约方每次支付守约方违约金1000元。另查明：涉案商铺现由第三人天长地久灯饰实际经营。第三人向原审法院提交昆山一程照明电器有限公司（以下简称“一程公司”）与原审被告签订的《租赁合同书》及昆山美吉特工业品博览城租赁合同签约申请单，旨在证明其与原审被告之间存在房屋租赁合同关系及其向支付租金的情况。其中，《租赁合同书》约定原审被告将美吉特工业品博览城1期3号楼1层123-171、221-231号总计2201.1平方米的商铺出租给一程公司经营，主营产品灯饰，金达维沙华品牌。该合同租赁期限自2018年8月1日起至2020年1月15日止。租金约定为0.25元/平方米/天，租赁期限内总计为251062.97元，按照先付租费后使用的原则，乙方须将租金于2018年8月10日前按150000元向甲方支付一次，于2018年9月10日前按101062.97元向甲方支付剩余款项。昆山美吉特工业品博览城租赁合同签约申请单载明有客户姓名、联系电话、商铺号、租金单价、已付金额等信息，显示：一程照明于2018年11月30日支付租金10042.52元，于2018年12月27日支付租金241080.45元，该两笔租金均备注为2018年8月1日至2020年1月15日的租金。经办人、招商经理、财务部落款处均有相关人员签名。对于前述证据，李德娟提出异议，并称第三人自灯饰城开业一直营业至今，据其了解，现在原审被告存在故意将收取的租金价格降低，收取高额的物业管理等其他费用的情况。第三人陈述其已按约向原审被告支付租金，期间并无迟延支付租金的情况。第三人的企业工商登记信息显示的注册日期、核准日期均为2016年7月14日。又查明：庭审中，李德娟明确其第一项诉请商铺保底租金系第二阶段的租金，租金金额103285.26元是按合同第三条约定的房屋总价9%计算的，其并不清楚原审被告实际向承租人收取的租金金额，原审被告及第三人均不配合提交相关证据。另，李德娟明确第三项诉请中违约金、交通费、误工费等损失合计4500元，是因原审被告自2018年6月1日起至今已有四次租金没有支付，按合同约定的违约方按次支付违约金每次1000元计算四次，其他损失如交通费、误工费等是500元。现因李德娟向原审被告催要租金未果，为此，引起纠纷。以上事实，有《商铺委托经营管理合同》、销售不动产统一发票、房屋所有权证、《租赁合同书》、昆山美吉特工业品博览城租赁合同签约申请单及当事人的陈述予以证实。原审法院认为：李德娟已按《商铺委托经营管理合同》约定将涉案商铺交付原审被告经营管理，原审被告理应按约及时足额支付租金。李德娟明确原审被告自2018年6月起产生的租金即合同约定的第二阶段的租金至今未付。原审被告未能举证证明其已履行第二阶段的租金支付义务，应当由其承担举证不能的法律后果。原审法院认为，合同约定：第二阶段的租金由原审被告向实际承租人收取，原审被告按商铺实收租金的10%收取物业管理费、公共配套设施使用费等费用，90%租金收取后原审被告全部转付李德娟。故第二阶段租金标准为承租人实际支付租金的90%。现李德娟主张第二阶段的租金为按商铺总价款的9%计算的保底租金，与前述合同约定不符，原审法院对此不予采信。合同约定原审被告应以每半年为一个周期，在每半年度的第一个月内向李德娟支付租金。故，截至法庭辩论终结之日即2019年12月11日，2018年6月1日至2018年11月30日、2018年12月1日至2019年5月31日、2019年6月1日至2019年11月30日期间共计3个半年的租金的付款期限均已届满，原审被告理应支付给李德娟。从第三人的成立日期以及第三人提交的租赁合同书和签约申请单来看，能够证实原审被告已按0.25元/平方米/天的标准向承租人收取了截至2020年1月15日的租金。李德娟对此虽不认可，但未能提交反证。因此，原审法院认定原审被告应当向李德娟支付的租金为3660元（0.25元/平方米/天*29.71平方米*365天*1.5*90%）。关于李德娟主张的违约金4000元，原审法院认为，原审被告逾期支付租金的行为构成违约，应当承担相应违约责任。合同对原审被告逾期支付租金应当承担的违约责任明确约定为由原审被告按日向李德娟支付应付租金万分之一的违约金，故原审被告应向李德娟支付的违约金为：以半年租金1355.5元为基数，分别自2018年7月1日起、2019年1月1日起、2019年7月1日起按每日万分之一的标准计算至实际支付之日止。至于李德娟主张的交通费、误工费等合计500元，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。原审被告经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当由其承担相应的不利法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、昆山美吉特工业品博览城有限公司支付李德娟2018年6月1日至2019年11月30日期间的租金3660元及逾期付款违约金（计算方式：以半年租金1355.5元为基数，分别自2018年7月1日起、2019年1月1日起、2019年7月1日起按每日万分之一的标准计算至实际支付之日止），于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入李德娟指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526035929）。二、驳回李德娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2426元，由李德娟承担2376元，昆山美吉特工业品博览城有限公司承担50元。此款李德娟已预交，原审法院不再退还，昆山美吉特工业品博览城有限公司承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给李德娟。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《商铺委托经营管理合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《商铺委托经营管理合同》的约定,委托经营管理的第一阶段（2014年6月1日起至2018年5月31日止，共计4年）,不论涉案商铺是否出租或所收租金多少，被上诉人昆山美吉特工业品博览城有限公司均应当按照固定比例向上诉人李德娟支付保底租金；委托经营管理的第二阶段(2018年6月1日起2026年5月31日止，共计8年)，被上诉人昆山美吉特工业品博览城有限公司应当按照实收租金的90%向上诉人李德娟支付,另外10%作为物业管理费、公共配套设施使用费等由昆山美吉特工业品博览城有限公司享有。现被上诉人昆山美吉特工业品博览城有限公司逾期支付第二阶段租金，依法构成违约，但是上诉人李德娟在按照实收租金的90%主张权利的同时，还主张被上诉人昆山美吉特工业品博览城有限公司按照商铺总价款的固定比例支付保底租金，因与双方约定不符，并无合同和法律依据，本院依法不予支持。昆山美吉特工业品博览城有限公司和昆山一程照明电器有限公司约定租金按照0.25元/平方米/天计算，上诉人李德娟主张他们约定的租金标准过低，损害了自己的合法权益，因其无法举证证明合理租金的标准，以及前述两方存在恶意串通等行为，本院碍难支持。一审中李德娟主张昆山美吉特工业品博览城有限公司按照每日万分之一的标准支付逾期付款违约金，符合双方约定，且其在诉讼中也未主张违约金过低，并要求人民法院予以调整，故原审判决对逾期付款违约金的认定并无不当。上诉人李德娟主张被上诉人昆山美吉特工业品博览城有限公司赔偿其损失4500元，其援引的合同条款在本案中并不适用，且过分高于造成的实际损失，本院同样予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2426元，由上诉人李德娟负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年六月二十九日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。