河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初2751号原告：河南兴昌置业有限公司，住所地洛阳市西工区御博路32号511房间。法定代表人：耿红梅，执行董事。委托诉讼代理人：郭伟涛，男，汉族，1992年1月12日出生，户籍所在地河南省伊川县，系该公司员工。被告：胡德刚，男，汉族，1983年9月30日出生，户籍所在地四川省宣汉县。被告：尚琼琼，女，汉族，1989年2月18日出生，户籍所在地河南省伊川县。原告河南兴昌置业有限公司（以下简称兴昌公司）诉被告胡德刚、尚琼琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。兴昌公司的委托诉讼代理人郭伟涛到庭参加诉讼，被告胡德刚、尚琼琼经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。兴昌公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年11月25日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0320778），包括合同附件及补充协议；2、判令被告配合原告办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）的备案登记注销、预告登记注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续；3.判令被告向原告支付原告代其偿还的款项（暂计算至2019年10月31日为11040元，之后按贷款银行出具的扣划清单为准），并从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除；4.判令被告向原告支付违约金37527.8元，并从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除；5.判令被告向原告返还坐落于洛阳市西工区汉宫路与华山北路东北角和昌城（洛阳）项目C区12幢1单元1-1602号房屋；6.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年11月25日，原告与被告签订了编号为YS0320778的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），被告自愿购买原告开发的位于洛阳市西工区汉宫路与华山北路东北角和昌城（洛阳）项目C区12幢1单元1-1602号房屋，合同总价款为375278元。付款方式商业按揭贷款，其中首付款为113278元，贷款金额262000元。现因被告违反《个人购房/购车借款及担保合同》的约定，未按时归还银行借款本息，致使原告向贷款银行承担了保证责任。按照《商品房预售合同》的约定，原告有权解除合同，收回房屋，被告应配合办理商品房预售合同备案登记等注销手续并按照房价款10%支付违约金，原告有权从被告已付购房款中直接扣除。因目前原告仍不断承担保证责任，为维护原告自身合法权益，故诉至法院。胡德刚、尚琼琼未到庭、未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对其提供的证据进行了审查，认定事实如下：2015年11月25日，兴昌公司（出卖人）与胡德刚、尚琼琼（××）签订编号YS0320778号《商品房预售合同》一份，约定，××购买的商品房为本合同项目中的第12幢1单元1-1602号房；该商品房预测建筑面积为87.54平方米；房价款为375278元；合同第六条约定付款方式及期限为××以现金方式付清首付款113278元，剩余房款262000元办理银行按揭贷款手续，贷款以贷款合同为准；合同第七条约定××如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同补充协议约定：分期付款的，××未按期付款，出卖人按照合同第七条的约定与××解除合同的，××需按照总房价款的10%向出卖人支付违约金，同时按照出卖人要求的时间配合出卖人至当地房屋管理部门办理解除合同、撤销备案等手续；本合同中，如××采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，××对银行的违约视同对本合同的违约，在房屋所有权证件办理完毕前，××未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或被要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，××需在出卖人承担保证责任之日起的5日内偿还出卖人因承担保证责任所造成的所有损失；出卖人有权单方解除商品房买卖合同，收回该房屋，××需按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人有权从××支付的房款中直接扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其他各项费用；合同解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人应在上述各项手续办理完毕后30个工作日内退还××已付款项。若××拒绝配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，按照合同总价款的万分之二的标准按日向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。按照约定或法律规定应计算违约金或利息，退款时一并计算并在需退还已付款中扣除。尚琼琼（抵押人、借款人）、中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行（贷款人）与兴昌公司（保证人）签订了《个人购房/购车借款及担保合同》（编号41023668116011680474），共同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为262000元；贷款用途为购房，购买坐落于西工区汉宫路与华山北路东北角和昌城（洛阳）项目C区12-1-1602的房屋，建筑面积87.54平方米；贷款期限为240个月，自2016年1月14日至2036年1月14日；担保方式为抵押加保证组合担保；兴昌公司承担阶段性连带责任保证。合同签订后，中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行依约放款，但胡德刚、尚琼琼却未按时、足额偿还银行贷款，导致兴昌公司保证金账户被扣划。中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行于2019年2月21日、2019年3月14日、2019年4月11日、2019年5月14日、2019年6月6日、2019年7月9日、2019年8月20日、2019年9月20日、2020年2月25日、2020年3月11日、2020年4月16日从兴昌公司保证金账户扣划4200元、1600元、1720元、1800元、1720元、1750元、3000元、2000元、7800元、2100元、1900元，共计29590元。兴昌公司分别于2019年3月12日、2019年4月22日、2019年6月12日向胡德刚、尚琼琼邮寄限期付款催告函，催促其支付代偿的银行本金、利息、罚息等。另查明，本案所涉房屋已于2018年1月20日向胡德刚、尚琼琼交付，洛阳市不动产登记中心于2020年5月13日出具的预告登记情况记载表中载明，涉案房屋抵押情况为预购商品房抵押预告，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行。本院认为，原、被告签订的编号为YS0320778的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）是各方当事人真实意思表示，合法有效，各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，商品房预售合同约定若房屋××未按贷款合同约定期限偿还贷款导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同。现胡德刚、尚琼琼未按期向贷款银行支付贷款本息导致兴昌公司承担保证责任，且兴昌公司已向胡德刚、尚琼琼邮寄限期付款催告函并向其主张催收代偿款及利息、罚息，胡德刚、尚琼琼至今未向兴昌公司支付，其行为构成违约，故兴昌公司诉求解除与胡德刚、尚琼琼的房屋买卖合同并要求胡德刚、尚琼琼向兴昌公司返还坐落于洛阳市西工区汉宫路与华山北路东北角和昌城（洛阳）项目C区12幢1-1602的房屋，本院予以支持。兴昌公司诉求胡德刚、尚琼琼协助办理合同备案登记注销、预告登记注销手续，本院予以支持。关于兴昌公司诉求胡德刚、尚琼琼配合办理涉案房屋预告抵押登记注销、按揭贷款合同解除手续的主张，因预告抵押登记、贷款合同涉及贷款方，本案仅处理房屋买卖合同纠纷，故该主张不予支持。兴昌公司履行部分担保责任进行代偿后，对胡德刚、尚琼琼依法享有追偿权，兴昌公司主张的代偿款29590元，本院予以支持，关于兴昌公司要求从商品房预售合同解除后该公司应退还胡德刚、尚琼琼的已付房款中扣除上述代偿款的主张，本院不予支持。商品房预售合同约定解除商品房买卖合同的，××需按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，故兴昌公司诉求胡德刚、尚琼琼支付违约金37527.8元，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持，关于兴昌公司要求从商品房预售合同解除后该公司应退还胡德刚、尚琼琼的已付房款中扣除上述违约金的主张，本院不予支持。因胡德刚、尚琼琼未到庭，兴昌公司因商品房预售合同解除而应向其返还的款项，胡德刚、尚琼琼可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：确认河南兴昌置业有限公司与胡德刚、尚琼琼签订的编号为YS0320778的《商品房预售合同》解除（包括合同附件及补充协议）；二、胡德刚、尚琼琼于本判决生效之日起十日内向河南兴昌置业有限公司返还坐落于洛阳市西工区汉宫路与华山北路东北角和昌城（洛阳）项目C区12幢1-1602的房屋；三、胡德刚、尚琼琼于本判决生效之日起十日内协助河南兴昌置业有限公司办理编号为YS0320778的《商品房预售合同》(包括合同附件及补充协议）的备案登记注销、预告登记注销手续；四、胡德刚、尚琼琼于本判决生效之日起十日内向河南兴昌置业有限公司支付代偿款29590元；五、胡德刚、尚琼琼于本判决生效之日起十日内向河南兴昌置业有限公司支付违约金37527.8元；六、驳回河南兴昌置业有限公司的其他诉讼请求。如胡德刚、尚琼琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3123元，由胡德刚、尚琼琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 刘 煜二〇二〇年六月二十九日书记员 马飞扬