江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初1178号原告：陈晓，女，1972年9月17日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李影食，上海市尚法律师事务所律师。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区华元路918号101室。法定代表人：张定辉，总经理。原告陈晓与被告苏州奥食卡企业管理有限公司（下称奥食卡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告陈晓的委托诉讼代理人李影食到庭参加诉讼，被告奥食卡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈晓向本院提起诉讼，请求判令：1、被告奥食卡公司支付原告3个商铺自2013年1月1日起至2015年12月31日止的租金共计238192.98元（以79397.66元/年标准计算）;2、被告支付原告违约金计128623.50元（以日万分之三暂计至2019年12月31日）;3、解除原、被告所签的3份租赁合同；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月8日与2014年9月26日，原告母亲黄彩娟与被告共签订三份租赁合同，黄彩娟分别将其所有的苏州环球奥食卡城A馆地上二层2555室、2556室、2770室全部出租给被告统一经营。租赁合同均约定租期为20年，自2011年1月1日起至2030年12月31日止，在第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算，并约定了租金计算标准、方式及逾期付款违约责任。后黄彩娟交付标的房屋，原告在其母亲去世后合法继承了该3个物业并进行了权属登记，但被告仅于2016年向原告母亲支付了租金7619.33元，其余均未按照租赁合同的约定向原告支付租金。原告经多次催讨，被告始终未付。又，因支付房租系被告的主要合同债务，经原告催讨仍未履行，被告迟延履行该主要债务及违约行为致使原告不能实现合同目的，故请求解除与被告间的租赁合同。现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告奥食卡公司书面答辩称，对未付租金事实予以确认，但对欠付租金数额不予认可。根据租赁合同约定第一年和第二年的租期内不收取租金。自第三年到第五年，租金为房屋价款的119%的6%及该物业楼宇当年税前经营利润的30%按甲方（出租方，原告）的投资份额比例所计金额支付给甲方税前租金。自第六年至第十年，乙方（租赁方，被告）支付给甲方的税前租金标准为该物业所在楼宇当年营业额的8%按甲方的投资份额比例所计金额或该物业所在楼宇税前经营利润的60%按甲方的投资份额比例所计金额，乙方实际应付税前租金以上述两种标准中获益较高的标准支付给甲方。因此支付租金的起算点应从租赁期间第三年，即A馆2555、2556室从2016年3月8日起算，A馆2770室从2016年9月26日起算。违约金不予认可。合同约定的每日万分之三标准过高，有失公平，且合同约定的租金支付是在每个经营年度结束后45个工作日内，故A馆2555、2556室应当从2017年4月22日开始计算2016年3月8日至2017年3月7日租金的违约金，以此类推。A馆2770室应当从2017年11月10日开始计算2016年9月26日至2017年9月25日租金的违约金，以此类推。同时，不同意解除合同，将商铺交付给原告。因为涉案商铺的性质为产权式商铺，一直采取的是统一经营模式，所有商铺都是通过委托品牌经营商统一招商、经营管理、运营等，单个业主收回商铺势必影响整个商圈的整体运营，影响其他业主的权利。且目前环球奥食卡城项目中已与苏州厚木资产管理有限公司签约的业主人数和签约商铺面积均已远超50%，现在少量业主要求收回商铺会极大损害大多数业主的利益，是不合适的。经审理查明，2014年3月8日，陈晓的母亲黄彩娟作为甲方、奥食卡公司作为乙方签订《租赁合同》二份，约定租赁物业分别位于苏州市相城区元和街道华元路918号苏州环球奥食卡城A馆地上二层2555号、2556号单元，建筑面积均为18.20平方米。本合同履行期间，甲方将该物业经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动。乙方可根据市场需求，自行确定和调整该物业的经营布局、装修、改造、布置等正常营业所需之全部事宜，无须另行征得甲方同意，发生的费用由乙方承担。该物业租赁期限均为20年，均自2011年1月1日起至2030年12月31日止。甲方同意在第一年到第二年的租期内不收租金，租金从第三年开始计算。甲方确认，甲方与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该物业总价款均为414068元。租赁期第三年至第五年，乙方每年按照该物业总价款414068元的119%的6%及该物业所在楼宇当年税前经营利润的30%按甲方的投资份额比例所计金额支付甲方税前租金。租赁期第六年至第十年，乙方支付给甲方的税前租金标准为该物业所在楼宇当年营业额的8%按甲方的投资份额比例所计金额或该物业所在楼宇税前经营利润的60%按甲方的投资份额比例所计金额，乙方实际应付税前租金以上述两种标准中获益较高的标准支付给甲方。上述租赁期内的租金均由乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方。乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。合同还对双方权利与义务、违约责任、免责条款等其他内容进行了约定。2014年9月26日，陈晓的母亲黄彩娟作为甲方、奥食卡公司作为乙方又签订《租赁合同》一份，约定租赁物业位于苏州市相城区元和街道华元路918号苏州环球奥食卡城A馆地上二层2770号单元，建筑面积为14.07平方米。该租赁合同中除乙方给付甲方租金的基数按该物业总价款283876元的标准计算外，合同的其他内容均与上述二份租赁合同内容一致。又查，涉案租赁3个房屋的绝大部分购房款，陈晓母亲黄晓娟于2010年12月至2011年1月期间支付，小部分余款是在黄彩娟与苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）签订商品房买卖合同前付清。案涉房屋经由陈晓诉至法院，法院判决生效后，现已办理产权登记，登记所有人均为陈晓单独所有，分别登记坐落于苏州市相城区元和街道华元路918号2555室、2556室、2770室，建筑面积分别为18.20平方米、18.20平方米、14.07平方米。庭审中，陈晓称，其与其母亲黄彩娟仅于2016年收到被告方支付的7619.33元，该款其愿作为被告应付租金的本金予以扣除，其余被告均未按照租赁合同的约定向原告支付租金。其至今未与其他主体签订租赁合同或者委托合同，也不清楚涉案商铺的具体经营状况。本院在相关系列案件再查明，本案涉案商铺所在的整个商业体由名品城公司开发销售。该项目包括A馆、B馆、C馆、D馆、E馆、F馆合计六栋楼宇，其中F栋尚未竣工，其余对外销售并投入使用。A馆总建筑面积为43295.15平方米，总套数为2805套，B馆总建筑面积为23527.58平方米，总套数为1103套，C馆总建筑面积为16811.73平方米（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权面积3277.31平方米），总套数为823套（已扣除建行苏州分行名下的产权一套），D馆总建筑面积为17441.56平方米（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权面积3033.44平方米），总套数为874套（已扣除吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权一套），E馆总建筑面积为19885.03平方米，总套数为964套，以上合计总建筑面积为120961.05平方米，总套数为6569套。另有7间地下室登记于名品城公司名下，总面积43568.99平方米。名品城公司陈述：1、已出售商铺中，共计有3409套商铺的小业主与苏州厚木资产管理有限公司（以下简称厚木公司）签订了书面的委托经营管理合同，还有815套商铺的小业主采用网络签约方式委托厚木公司经营管理。2、现登记在名品城公司名下的商铺共计1537套，其中有489套商铺业主已经与厚木公司通过书面或网络方式签约，已计入了第1项范围，其公司针对剩余1048套自持商铺与厚木公司签订了委托经营管理合同。3、已出售商铺中，部分商铺的小业主与本案被告签订了委托经营管理合同，约定被告享有转租权，合同期限尚未届满，本案被告就其合法经营管理的565套商铺（已扣除小业主直接委托厚木公司经营的套数）与厚木公司签订委托经营管理合同。对于A馆、B馆、C馆、D馆、E馆，由厚木公司进行招商、招租等运营管理，所得收益对全体业主做整体分配。根据上述数据，本院经计算确定，通过上述三种方式以书面形式委托厚木公司进行经营管理的商铺数已达5022套（名品城公司自持部分仅计算未网签数量），占总套数的76.45%，面积总计为134720.18平方米（含地下室），占总面积（含地下室）的81.88%，如计算线上签约数则比例更高。以上事实有当事人举证的当事人身份信息、工商信息与《租赁合同》、民事判决书、房屋不动产权证各3份等以及当事人陈述附卷作证，本院予以认定。本院认为，黄彩娟与奥食卡公司签订的三份《租赁合同》，均为双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、法规效力性强制型规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。现陈晓已合法继承黄彩娟的遗产，故陈晓要求奥食卡公司向其支付租金，与法不悖，本院予以准许。根据《租赁合同》的约定，扣除免租期后，奥食卡公司应当分别自2013年1月1日起至2015年12月31日间按合同约定的按物业价款414068元的119%的6%、414068元的119%的6%、283876元的119%的6%的标准支付苏州市相城区元和街道华元路918号2555室、2556室、2770室的年租金，均于每个经营年度结束后45个工作日内向陈晓支付。现奥食卡公司逾期未付，故陈晓要求奥食卡公司支付上述3个商铺自2013年1月1日起至2015年12月31日止的租金共计238192.98元，计算符合合同约定，本院予以准许，但应扣除被告已于2016年支付的7619.33元，故被告尚应支付原告租金230573.65元。同时，根据《租赁合同》约定，租金在每个经营年度结束后45个工作日内支付，每逾期一日，应按欠付租金金额的万分之三支付违约金。现奥食卡公司逾期未付租金，已违反合同约定，结合陈晓的主张，本院认定奥食卡公司应支付以年租金29565元、29565元、20268元为基数分别自2014年3月11日、2015年3月11日、2016年3月11日、2017年3月11日、2018年3月11日、2019年3月11日、2020年3月11日起，均按照每日万分之三的标准计算至实际给付之日止的违约金。被告认为合同中约定的违约金过高、要求下调，对此不予支持。对于原告主张解除租赁合同的诉讼请求，本院认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中所诉争的商铺性质为产权式商铺，所有权与经营权分离是产权式商铺的主要特征。业主虽应有相应房屋的产权证书，但实际商铺的位置、边界无法区分，也不具有物理分割的条件，经营面积多为整体性出租，即多个产权人的商铺为同一商户租用，而且在经营过程中需要不间断的维护管理。即使能够独立出租的商铺，往往也需要与整个商业体的运营理念、规划等相符合。因此，产权式商铺业主往往以租赁或者委托经营的方式交由开发商或者第三方经营使用，由开发商或第三方按约支付租金或收益。在此情况下，某一业主要求收回商铺经营管理权均会影响该商业体整体功能的发挥，损害该商业体其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括原告自身的权益。原告在购买涉案房屋的同时签订了长达二十年的租赁合同，亦能说明其对于产权式商铺的经营方式具有相应的认知，其作为完全民事行为能力人，对于涉案商铺的现状、经营限制以及今后可能发生的纠纷应当具有相应预见性。根据前述查明情况，案涉商业项目中，现已选择委托厚木公司经营管理的业主无论户数与所占面积的比例均超过半数，占有优势地位。基于此，在半数以上业主均已签订委托经营合同，委托厚木公司统一经营管理的情况下，单纯考虑原告的个体利益，显然与多数业主的利益相冲突。据此，原告要求解除租赁合同的请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈晓租金230573.65元及违约金（其中以年租金29565元、29565元、20268元为基数分别自2014年3月11日、2015年3月11日、2016年3月11日、2017年3月11日、2018年3月11日、2019年3月11日、2020年3月11日起，均按照每日万分之三的标准计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陈晓的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币3401元，由被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担（原告陈晓预交的诉讼费用，由本院退还，被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331038230）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  苏林泉二〇二〇年六月一日书记员  姚丽君