广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终745号 上诉人(原审被告）：广西扶绥县城市开发投资有限公司，住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇贤仕路89号。现办公地址扶绥县新宁镇空港大道东空港大厦9楼。统一社会信用代码：9145142177599918X4。 法定代表人：梁能强,该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾镜彪，广西凌盛（南宁）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：赵开曼，男，1993年9月27日出生,壮族，住广西壮族自治区崇左市天等县。 委托诉讼代理人：王玉山，广西龙津律师事务所兼职律师。 上诉人广西扶绥县城市开发投资有限公司（以下简称扶绥城投公司）因与被上诉人赵开曼商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2020）桂1402民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 扶绥城投公司上诉请求：依法撤销（2020）桂1402民初114号民事判决第一项，改判驳回赵开曼的诉讼请求并由赵开曼承担一二审的诉讼费用。事实和理由：1.一审判决适用依据错误。一审判决在认定双方当事人对办理房屋所有权转移登记的时间及逾期办理房屋所有权转移登记的违约责任约定不明的情况下径行适用《最高人民法院》第十八条第二款的规定判令扶绥城投公司承担违约责任明显错误，适用该条规定的前提是“由于出卖人的原因”未能取得房屋权属证书。本案中，赵开曼未能及时取得房屋权属证书的原因并不是扶绥城投公司单方面的原因造成的，故不能适用该条规定作出判决。根据国务院《不动产登记条例》第十四条第一款、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定可见，在办理房屋产权证转移登记的过程中，买受人和出卖人两者之间互有协助履行之义务。出卖人扶绥城投公司办理产权登记的义务主要有两点：一是权属登记通常先由开发商完成初始登记，才由各个买受人分别办理；二是当开发商将办理房屋权属证书要求各项规定资料交给权属登记部门进行初始登记，并取得房屋权属登记部门的收件单时，应视为开发商已完成初始登记办证义务。在合同无特别约定且买受人未在法定或约定期限内申办产权，开发商即完成其初始办证义务，只有买熟人先向出卖人提出办理房屋产权转移登记的请求并提出相关的证明文件，出卖人才开始启动协助买受人办证的事宜。2.一审判决计算逾期办理房屋产权转移登记诉讼时效期间错误。迟延办证违约责任的请求权是基于合同之债所享有的债权请求权，应适用诉讼时效的有关规定。以日或月为单位累计计算违约金数额的，对这一违约金的请求给付是一种继续性侵权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。按照民法总则的规定，此种继续性债权的诉讼时效即3年即1095天，如果买受人在办证期限届满超过3年后起诉的，只能保护自起诉之日倒推3年即1095天的违约金，一审判决以违约天数1309天计算违约金明显错误；3.一审法院认定签订合同后赵开曼依约支付了购房款属于事实不清，赵开曼在签订合同之后并没有按照合同约定将首付款付至合同约定的扶绥城投公司账户，由于赵开曼向扶绥城投公司支付房款的先期义务并未履行，扶绥城投公司有权依法行使先履行抗辩权，待赵开曼依约履行完付款义务之后，再为其办理房屋产权证书，故其在本案中无违约责任。 赵开曼辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.赵开曼在跟扶绥城投公司签订合同之前有跟恒利公司签订购房合同，首付款已经缴至恒利公司，如果没有缴首付款不可能有后面的按揭分期付款和交房；2.扶绥城投公司存在逾期办证是事实；3.一审判决计算逾期办理房屋产权转移登记诉讼时效正确。 赵开曼向一审法院起诉请求：1.扶绥城投公司向赵开曼支付迟延交房违约金41560元（以房价325452.8元为本金，利率按日万分之一计算，自2013年6月30日至2016年12月30日共1277天）；2.扶绥城投公司向赵开曼支付逾期办理房产证违约金65942.8元（以房价325452.8元为基数，按银行同期贷款年利率4.35%上浮30%即5.655%计算，自2016年4月20日至2019年11月20日止，共计3年7个月，此后违约金按上述标准计算至取得不动产登记证书为止）。 一审法院认定事实，2013年3月26日，赵开曼与扶绥城投公司签订了《商品房预售合同》，合同约定的主要内容有：1.赵开曼购买扶绥城投公司开发的崇左市园区西路东侧（扶绥上龙花园小区）第8栋1-1801号房，房屋总价款为325452.8元；2.应当在2013年6月30日前交付该商品房。签订该合同后，赵开曼依约支付了购房款。2014年8月30日，崇左市八大住宅区扶绥上龙花园小区8#楼的施工、勘察、设计、监理、建设等单位对工程进行检查，作出综合验收结论：本单位工程符合设计和规范要求，工程质量评定合格，同意验收。此后，扶绥城投公司告知，涉案房屋于2016年1月1日至2016年1月20日可交付使用。 一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，双方签订的《商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同是合法有效的，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行相应的义务。合同约定涉案商品房的交房时间为2013年6月30日，扶绥城投公司未能如期交付房屋，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。 一、关于赵开曼诉请逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。据此，房屋交付时经验收合格才是交付的法定条件。房屋竣工经过验收合格后，即便在交房时未办理完相关手续，也不影响房屋的交付使用。涉案房屋已于2014年8月30日经施工、勘察、设计、监理、建设五大责任主体检查验收评定为合格，达到交付使用的条件。扶绥城投公司主张涉案房屋于2016年1月1日至1月20日已可交付使用，予以确认。赵开曼主张涉案房屋至今仍未交付，并未提交任何证据证明涉案房屋无法交付使用。根据《商品房预售合同》第十三条的约定，买受人应在收到书面通知后15日内办理商品房的交接手续。考虑到交房通知并未通过书面方式告知业主，结合涉案小区的房屋交付实际情况，给予60日的收房宽限期较为合理。故确认涉案房屋的交付时间为2016年3月20日。赵开曼在扶绥城投公司向其交付房屋之时应当知道其权利已被侵犯，故赵开曼请求逾期交房违约金的诉讼时效自2016年3月21日起计至2019年3月21日。赵开曼于2019年7月10日才向人民法院提起诉讼，已超过三年的诉讼时效，且在诉讼过程中未提供任何诉讼时效中止或中断的证据，故赵开曼的诉请不能成立，不予支持。 二、关于扶绥城投公司主张赵开曼的请求已超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》的一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”扶绥城投公司至今尚未协助办理涉案商品房的房屋所有权转移登记，仍处于持续侵权的状态，赵开曼关于逾期办证的诉讼权利未超过诉讼时效，故对扶绥城投公司的此项辩称不予支持。 三、关于赵开曼要求扶绥城投公司支付逾期办理产权转移登记违约金是否有事实和法律依据的问题。本案中，办理房屋产权证的相关事宜，双方当事人仅在《商品房预售合同》第二十一条第五款约定“关于房屋登记的相关约定见附件十一”，但双方当事人在举证期限内均未能提供合同附件十一，一审法院视双方当事人对办理房屋所有权转移登记的时间以及逾期办理房屋产权证书的违约责任约定不明。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第二款的规定，本院确定计算逾期办理房屋产权证违约金自2016年4月20日（房屋实际交付之日起90日后）至2019年11月20日，共计1309天，按照赵开曼已付购房款325452.8元，综合实际损失、双方过错等情况，调整违约金为42601元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百七十九条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十八条的规定，判决：一、广西扶绥县城市开发投资有限公司于本判决生效之日起二十日内向赵开曼支付逾期办理房屋产权转移登记违约金42601元；二、驳回赵开曼的其他诉讼请求。案件受理费420元，由广西扶绥县城市开发投资有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提供。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：扶绥城投公司主张一审判决认定赵开曼依约支付购房款有误，认为赵开曼至今未支付购房首付款。赵开曼辩称其不清楚扶绥城投公司与崇左市恒利房地产投资有限公司的关系，其已按要求支付了首付款和银行按揭贷款，扶绥城投公司也交了房，不存在不支付首付款的事实。从本案的证据分析，赵开曼已向崇左市恒利房地产投资有限公司支付了涉案购房首付款，扶绥城投公司亦按合同约定协助赵开曼办理了按揭贷款，现其主张赵开曼未支付购房首付款，与常理不符，且其一审时并未提出该主张；二审时，扶绥城投公司称其与深圳中邦公司合作开发，深圳中邦公司与崇左市恒利房地产投资有限公司又达成合作协议，崇左市恒利房地产投资有限公司为涉案房产的实际施工人。本院认为，赵开曼已按要求支付了涉案购房首付款，至于扶绥城投公司与崇左市恒利房地产投资有限公司之间的关系是其双方的另一法律关系，不能以此否定赵开曼支付涉案购房首付款的事实，故，本院对扶绥城投公司该主张不予支持。双方当事人对一审判决查明的其他事实均无异议，本院予以确认。 二审查明，对涉案《商品房预售合同》第二十一条第五款约定的“关于房屋登记的相关约定见附件十一”中的“附件十一”，扶绥城投公司与赵开曼均表示双方未签订有该“附件十一”的内容。 本院认为，双方当事人对逾期办理房屋所有权转移登记的事实均无异议，本院予以确认。关于扶绥城投公司应否支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金问题。双方签订的涉案《商品房预售合同》第二十一条第五款约定“关于房屋登记的相关约定见附件十一”，二审中，双方均表示未签订有该“附件十一”，即双方未对办理房屋所有权转移登记进行约定。一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，认定扶绥城投公司承担支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金责任正确，本院予以维持。扶绥城投公司主张未办理房屋所有权转移登记不是其的原因，主张赵开曼尚未支付涉案购房首付款，未能开具正式购房发票导致。关于赵开曼是否支付涉案购房首付款的问题，上面已进行了论述，在此不再赘述。因此，扶绥城投公司主张未办理房屋所有权转移登记不是其的原因，理由不当，本院不予支持。 关于逾期办理房屋所有权转移登记的违约金诉讼时效及违约金的计算问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，民事权利诉讼时效为三年。本案确认交房日为2016年3月20日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，扶绥城投公司应于2016年6月20日前办理房屋所有权转移登记，赵开曼应自该日起应当知道自己权利受到损害，诉讼时效应从该日起计算。赵开曼于2020年1月13日提起诉讼，根据诉讼时效规定，赵开曼对2016年6月20日起至2017年1月13日期间办理房屋所有权转移登记违约金的诉讼请求已超过诉讼，对该期间违约金的诉讼请求已丧失了胜诉权利，故本院不予支持，但对2017年1月14日起的违约金的诉讼未超过诉讼时效，本院予以支持。扶绥城投公司主张逾期办理房屋所有权转移登记违约金计算天数为3年即1095天，理由正当，本院予以支持。一审判决认定逾期办理房屋所有权转移登记违约金天数有误，本院予以纠正。双方对一审判决调整逾期办理房屋所有权转移登记违约金的计算标准均无异议，本院予以确认。综上，扶绥城投公司应支付赵开曼逾期办理房屋所有权转移登记违约金为35637.08元（325452.8元×0.01%×1095天）。 综上所述，扶绥城投公司的上诉请求理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2020）桂1402民初114号民事判决第二项“驳回赵开曼的其他诉讼请求”； %1、变更广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2020）桂1402民初114号民事判决第一项“广西扶绥县城市开发投资有限公司于本判决生效之日起二十日内向赵开曼支付逾期办理房屋产权转移登记违约金42601元”为广西扶绥县城市开发投资有限公司于本判决生效之日起二十日内向赵开曼支付逾期办理房屋产权转移登记违约金35637.08元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费420元，由广西扶绥县城市开发投资有限公司负担360元，赵开曼负担60元；二审案件受理费865元，由广西扶绥县城市开发投资有限公司负担800元，赵开曼负担65元。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯英艳 审 判 员 谭 志 审 判 员 黄 秀 二〇二〇年六月三十日 法官助理 黄栾棉 书 记 员 黄翔俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。