上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初9536号原告：刘仕国，男，1971年12月28日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。被告：崔易，男，1981年11月25日出生，汉族，户籍所在地河南省。委托诉讼代理人：周颖翔，上海和华利盛律师事务所律师。第三人：上海骁轩实业有限公司，住所地上海市宝山区高逸路112－118号３幢2675室。原告刘仕国与被告崔易房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告刘仕国、被告崔易的委托诉讼代理人周颖翔到庭参加了诉讼。审理过程中，因案情需要，本院依法追加上海骁轩实业有限公司为第三人参加诉讼。本案于2020年6月19日第二次公开开庭进行了审理，原告刘仕国、被告崔易的委托诉讼代理人周颖翔到庭参加了诉讼，第三人上海骁轩实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘仕国向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁居间服务协议》,被告将房屋恢复原状；2、被告支付房屋租金[自2019年11月18日起,按照每月人民币4,000元(以下币种均为人民币)标准计算至房屋恢复原状交还原告之日]、逾期违约金(按照日租金的一倍按日计算至房屋恢复原状交还原告之日)、违约金8,000元;3、被告支付水电费、煤气费832.74元(截至于2020年2月);4、被告将房屋恢复原状或赔偿恢复原状的损失15,000元;5、由被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告放弃第三项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2017年9月9日签署《房屋租赁居间服务协议》,原告将位于上海市青浦区康园路XXX弄XXX号的房屋租赁给被告,租赁期限为2017年9月18日至2019年9月17日,租金为每月4,000元,每三个月支付租金,租赁保证金4,000元,且原告于2017年9月18日交付了房屋。前述房屋租赁合同到期前,双方于2019年8月达成续租合意,被告并于同月31日向原告支付续租后首期租金12,000元(2019年9月18日至2019年11月18日)。2020年1月16日,原告向被告催要后续租金,方得知被告已自行搬离,但并未通知原告验收、办理移交、结算费用等。而且,存在私搭隔断,部分墙体被拆除,卫生间下水道堵塞,部分门窗和安防设施损坏,私拉电线,垃圾遍地等现象,原告无法正常使用与对外出租。由于处于疫情期间,为减少双方产生更大损失,原告多次通过短信、电话、微信等方式催促被告办理前述事宜,被告均推诿未果。综上,为维护原告的合法权益,特具状诉至法院,诚望判如所请。被告崔易辩称：关于诉请1，被告与原告签订的租赁协议，期限至2019年9月17日，9月18日起系不定期租赁。被告认为双方租赁关系于2020年1月16日解除。对于诉请2，被告已经支付所有租金。对于诉请3，水电费也已经付清。对于诉请4,2017年9月原告委托工人装修的隔断，故恢复原状责任应由原告自行承担，不能转嫁到被告。希望法庭对原告诉请不予支持。第三人上海骁轩实业有限公司未作述称。经开庭审理查明，2017年9月9日,原告(甲方)与被告(乙方)、第三人签订《房屋租赁居间服务协议》，约定租赁房屋坐落上海市青浦区康园路XXX弄XXX号，租金4,000元/月，租赁期限自2017年9月18日至2019年9月17日(具体以甲乙双方签订的租赁合同为准)。在协议签订前,甲方应实际取得甲方之所有上手承租人(若有)及该物业的所有权人同意甲方转租该物业(适用于私有房屋)的相关书面材料，且丙方已告知甲、乙双方交易租赁期限不得超过任何一次上手租赁期限。在丙方收到意向金后7个工作日内,乙方不得解除对丙方的委托,亦不得收回意向金。否则应向丙方支付违约金为协议第3.1款所述月租金的35%。此期间后,如甲方未能与乙方达成交易,乙方有权在两个工作日后至丙方处无息取回意向金。如甲方签订协议,则乙方同意将意向金转为定金,由丙方转付甲方。待甲、乙双方签订租赁合同后,乙方同意全部定金转为(部分)租赁保证金或租金。甲、乙双方同意在甲方签署协议后7天内签订书面房屋租赁合同。如果甲方未能履行本条所述事项,则应向乙方双倍返还定金。而乙方同意将甲方返还给乙方的定金赔偿的二分之一支付给丙方，作为丙方提供居间服务的补偿;如果乙方未能履行本条所述事项,则已支付甲方的定金不予返还,而甲方同意将其不予返还的乙方的定金之二分之一支付给丙方,作为丙方提供居间服务的补偿。在甲、乙双方签订租赁合同当日,甲方应当向丙方支付佣金为月租金35%,乙方应当向丙方支付佣金为月租金35%,且甲、乙双方同意丙方可从转付的任何款项中扣除甲、乙双方应付的佣金。若逾期支付的,每逾期一日,应按照逾期支付金额的万分之五向丙方支付滞纳金。协议未实际履行或未完全实际履行,而甲、乙双方或其代理人、代表人、承办人等有关联的人再行达成该房屋赁交易的,视为丙方居间成功.甲、乙双方应当分别按照与丙方约定各自支付丙方佣金。若协议之当事人为法人或其他组织,因签署人无相应授权而导致协议不发生法律效力的,则由签署人承担协议项下该法人或其他组织应承担的相应法律责任和义务。本条款独立于本协议发生法律效力。丙方根据协议收取意向金等任何款项,以印有丙方印章的正式收款收据为有效凭证。甲、乙、丙三方在履行协议过程中发生争议,应自行协商解决;自行协商解决不成的,三方同意依法向该物业所在地人民法院起诉。特别告知：为保障交易资金安全,乙方应将租金及租赁保证金直接交给甲方。交易中涉及丙方义务的内容,必须加盖丙方合同专用章方生效。否则丙方无须就该笔钱款或内容承担任何责任。其他约定：在合同租赁期间不得超过12个人,否则视为违规。在签署上述协议时，甲、乙双方均已认真查阅本协议的全部内容,且丙方已对协议3.4款、第五、六、七、九条及其他条款内容进行了明确的提示,并已分别按甲方和乙方的要求进行了详尽的解释和说明。甲方和乙方需特别声明的内容(若有)详见第十条。甲方及乙方对协议约定的权利、义务、责任清楚明白,并愿按该协议约定严格履行。该协议后附《房屋租赁合同》，约定房屋座落：上海市青浦区康园路XXX弄XXX号，建筑面积：210平方米，房屋类型双拼别墅，甲方已向乙方出示了房地产权证,上述房屋基本情况以房地产权证载明为准。甲方作为该房屋的(房地产权人/代管人/法律规定的其他权利人)与乙方建立租赁关系。签订合同前,甲方已告诉乙方该房屋是设定抵押。乙方向甲方承诺,租赁该房屋作为居住使用,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲乙双方约定,甲方于2017年9月9日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2017年9月18日起至2019年9月17日止。甲方向乙方交付该房屋及该房屋的钥匙,并以双方签署合同附件三所列的房屋交接书为交房标志。交房时,甲方须将该房屋中附件二所列的装修、附属设施及设备一并交付给乙方使用,并确保水、电、煤气的正常使用,以及房屋内外结构、装修、附属设施及设备等处于正常可使用状态。租赁期满,甲方需要继续出租该房屋的,乙方在同等条件下享有优先续租权。租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的,则应于租赁期届满一个月前,向甲方书面提出续租要求,经甲方同意后重新签订租赁合同。甲、乙双方约定,该房屋月租金为4,000元。租金按3个月为一期支付，乙方应于2017年9月18日或之前支付甲方第一期租金,以后每期租金支付时间为该期首月的7日前。甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方。在未经甲方同意情况下,乙方逾期支付租金,则每逾期一日,乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日的,除如数补交租金及逾期违约金外,视为乙方擅自终止合同,乙方应按合同第10.5条的约定承担违约责任。乙方应在合同签订后7日内,自行或通过居间方向甲方支付定金4,000元，待乙方向甲方支付租赁保证金同时,已支付的定金即转为(部分)租赁保证金。甲方交付该房屋时,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为1个月的租金,即4,000元。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由乙方承担,房屋的物业管理费甲方承担。乙方另需装修或者增设附属设施和设备的,应事先征得甲方的书面同意,按规定应由有关部门审批的,则还应由甲方或甲方委托乙方报有关部门批准后方可进行。租赁期限届满时,甲、乙双方如不续租的,除非双方另行达成书面约定,乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除,如不拆除,则视为乙方将该装修无偿赠与甲方。除甲方同意乙方续租外,乙方应在合同的租期届满后7日内返还该房屋,未经甲方同意逾期返还房屋的,每逾期超过一日,乙方应按日租金贰倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方返还该房屋时,乙方应当将附件一所列的该房屋中的装修、附属设施及设备按照可正常使用的状态返还甲方。双方应签署附件二所列的退租确认书。如有留置的任何物品,在未取得甲方同意的,均视为放弃,并由甲方处置。甲、乙双方同意在租赁期内发生有下列情形之一的,非违约方有权解除合同,并要求违约方承担相应违约责任：1、甲方未按时交付该房屋,经乙方催告后7日内仍未交付的;2、甲方交付的该房屋不符合合同的约定,致使租赁目的不能实现的;或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的;3、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租房屋的;5、乙方逾期不支付租金累计超过二十日的。如任何一方未按合同约定履行,合同另有特别约定相关责任的,从其约定;合同没有特别约定相关责任的,经另一方书面催告后仍不履行的,其行为视为根本性违约,守约方有权单方面解除合同,且违约方需支付守约方违约金,违约金数额为月租金的一倍。在租赁期间限定居住人数12个，不得违反12个人，否则视为违约。合同另行约定了其他权利义务。附件二《该房屋的装修、附属设施和设备清单》，原、被告双方签名确认。上述协议签订后，原告按约交房。2017年9月9日，被告支付16,000元(含保证金4,000元)。2017年12月15日，被告支付12,000元。2018年4月9日，被告支付12,000元。2018年6月23日，被告支付12,000元。2018年9月22日，被告支付12,000元。2018年12月21日，被告支付12,000元。2019年3月22日，被告支付12,000元。2019年6月7日，被告支付12,000元。2019年8月31日，被告支付12,000元。2019年9月17日，合同期限届满，原、被告未重新签订租赁合同。2020年1月中旬起，原、被告双方就是否继续租赁系争房屋进行沟通。另查明，坐落上海市青浦区朱家角镇康园路XXX弄XXX号房屋登记于原告及案外人吕某名下，建筑面积208.81平方米，用途土地用途综合，房屋用途办公。2020年6月4日，吕某出具《证明》，言明其系争房屋权利共有人，同意原告对此房屋包括出租及租金收取的相关行为。2017年9月9日，原告出具《委托书》，言明委托刘京依物业等相关规定办理装修事宜，其装修相关签字，业主认可。以上事实，由原告、被告的陈述，不动产权证、房屋租赁居间服务协议(房屋租赁合同、该房屋的装修、附属设施和设备清单、微信聊天记录、租金支付情况表、委托书等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。审理过程中，原告刘仕国表示，双方于2019年8月达成续租合意，且被告于8月31日通过微信向原告支付续租后首期租金12,000元(2019年9月18日-2019年11月18日)。自2020年1月11日开始，原告多次向被告催要到期租金，协商处理交还房屋涉及的相关事宜。在原告不知情的情况下，被告自行搬离，未按协议约定通知原告和移交房屋、结清费用。原告就垃圾清运、砸墙清理等事宜，获得的报价费用1万元(以最终结算单据或凭证为准)。被告自行搬离后，房屋中存在以下现象，导致原告不能正常使用或对外出租：未拆除私搭隔断，部分墙体被拆除，卫生间下水道堵塞，部分门窗和安防设施损坏，私拉电线，垃圾遍地。1月16日不存在被告告知不租房屋的事实，1月11日催缴房租，1月16日被告回复该意见，原告回复如果不租可以、但要办理交接手续。1月18日，与被告沟通过程中，提出希望协商解决，到现场查看，被告没去，这不是作为接收房屋。委托书签字是原告签的，但装修内容没有与原告沟通，对装修不清楚，费用也不清楚。房屋系毛坯，之前没有任何租赁使用。签订合同后，被告要求搬入缓冲期。被告称要动房屋、需要配合至物业，装修是原告出面的，但实际不是原告装修的。房屋产权系办公，实际整个小区均系商住。原告清楚被告做宿舍，居住人数没有承诺过，只是合同约定不能超过12人。不清楚被告何时搬离的。合同到期后，双方口头决定续租，时间未定，被告给了一个季度的租金。延长的一个季度的租金到期后，1月11日向被告催房租，1月16日被告微信回复不租了。1月18日，到现场查看，与被告系约定好的，租赁房屋时原告自己留有一把钥匙的，当天看到有被子、家具，但是否遗弃不清楚，但看样子系没人居住了。交接清单中，有各种钥匙，但仅留一把大门钥匙，双方没有书面交接协议。1月18日之后没去过，认为还是被告使用中，没有得到被告同意没有过去。没有将房屋收回，被告没有正式通知，1月16日被告只是表达。曾经发送微信协商解决方案。也没有另行出租，许多钥匙都在被告处，没有归还，无法出租。原状有签订合同当时的照片记录，但没有双方签字确认的材料。保证金同意冲抵租金。一直在要求与被告进行交接的。对于装修，刘京系被告雇员，也反映系租户签字盖章，装修款押金也退至刘京处。被告对刘京身份不确认，原告无法确认该事实。被告崔易表示，居间服务协议第十二条、房屋租赁合同最后一条，限定居住人数系12人，双方签订房屋租赁协议时，明确告知原告租赁房屋用途系用于职工宿舍，房屋损耗比普通住宅要厉害。关于还房的第7.2条，但合同附件中没有退租确认书，对如何还房没有做具体约定。1月16日短信记录中，被告与原告已经说清房屋不租了，早上8：50回复反映已经不租了，并且1月18日微信记录中原告本人也到租赁房屋去接收房屋，原告已经拿到房屋。当初1月临近过年，被告腾房时环境卫生不够，但后期已经清理清扫完毕。2020年1月16日向原告明确表示不再租赁，终止租赁关系，原告于2020年1月18日接收承租房屋。2017年9月9日由原告本人委托案外人办理装修手续，装修签字业主均予以认可。原告诉讼过程中请求恢复的房屋隔间、卫生间，系原告自行装修，责任不能让被告承担。合同签订后，等到原告隔断装修完成后搬入的。被告承租房屋用于员工宿舍，但原房屋房间数不够，在原告同意增加隔断的前提下才签订房屋。房屋有三层楼、四间厕所，原告自行将二楼的厕所、三楼厕所布局进行改变，才符合被告承租房屋的要求。装修系原告出面找人装修的，对于资金谁来结算，应该系原告的举证责任。房屋产权系办公，装修内部格局可以居住使用。租赁用途系宿舍，被告经营企业，让工人作为宿舍使用。居住10人左右，从未超过12人。合同至2019年9月17日到期，之后没有重新签订书面合同。房屋租赁后，原告时常过来查看，由于工人居住，房屋不整洁，合同租赁届满前原告有不想续租的意思表示，由于被告另找房屋需要时间，故与原告表示续租一季度。被告实际搬离系1月16日之前一两天，但与原告沟通系1月16日表示不租了，1月16日房屋内已经无人了。1月18日，被告出差，无法至系争房屋，但清楚原告留有一把钥匙，不存在被告不到场原告无法接收房屋的问题。双方没有书面交接协议，合同也没有约定的退租确认书。被告向原告明确表达1月16日房屋租赁终止，1月18日原告表示对现场脏乱情况不满，春节后被告已经将房屋已经清理完毕，系2月下旬。被告将清理好后的照片发给原告。原状标准就是原告将房屋布局隔间隔好。隔间系被告承租房屋的前提。保证金冲抵租金。后期没有签订合同，后期履行中，系不定期租赁，可以随时终止协议，1月16日被告已经提出终止协议，故协议已经终止。原告提出装修的事情，根据书面证据，能够证明系原告出面进行装修的，装修责任不应转嫁至被告。委托书上看，系原告委托刘京，至于刘京是否系被告雇员，由原告举证。根据验收申请书，系物业公司提供的格式文本，系打印好的，作为装修人员，只要申请验收即可，押金谁提供不影响谁申请装修的事实。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告、第三人签订的租赁居间服务协议(房屋租赁合同、该房屋的装修、附属设施和设备清单)到期后，被告继续使用系争房屋，并支付了一季度的租金，原告未表示异议，双方之间租赁合同关系继续有效，但租赁期限为不定期。后双方对续租问题未达成一致意见，鉴于不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，2020年1月16日被告已明确表示不继续租赁系争房屋的意思，原告也通知于2020年1月18日至系争房屋协商处理。现原告诉请解除租赁关系，符合法律规定，被告也不持异议，故本院确认双方租赁关系解除，双方租赁关系于2020年1月18日解除。关于原告要求恢复原状的诉请，根据合同约定，被告返还房屋时应将系争房屋中装修等正常使用状态返还原告，且系争房屋的装修系原告确认的，故原告的该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张租金，被告已明确不再续租系争房屋，2020年1月中旬起双方均在处理租赁关系解除事宜，但未达成一致，由此该段期间产生的房屋占用使用费作为原告的损失，应根据双方的过错责任予以分担。作为原告而言，虽其要求被告返还房屋，但其在被告明确不再续租，被告已自行搬离房屋，原告也拥有系争房屋钥匙的情况下，由此造成损失扩大，原告应承担相应责任。而作为被告而言，虽其已向原告表示不再续租租赁房屋，并已搬离，但其确未清理系争房屋，后又至系争房屋进行清理，由此被告亦应承担相应的责任。根据上述分析，本院依据公平及诚实信用的原则，综合考量双方的过错程度等情况，酌定被告应支付原告房屋使用费4,000元。因双方未签订书面合同，原告所主张逾期违约金、违约金及赔偿恢复原状的损失的诉请，无事实和法律依据，本院均不予以支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告刘仕国与被告崔易的房屋租赁关系解除；二、被告崔易应于本判决生效之日起十日内支付原告刘仕国人民币4,000元；三、驳回原告刘仕国的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币375元，减半收取计人民币187.50元，由原告刘仕国负担人民币162.50元，被告崔易负担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二〇年六月二十九日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。