吉林省梅河口市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0581民初918号 原告：赵华，女，1962年10月15日出生，汉族，现住：梅河口市莲湖假日别墅。 委托诉讼代理人：任航，吉林荣华律师事务所律师。 被告：曲贞忠，男，1980年3月26日出生，汉族，现住：梅河口市玛雅宾馆。 委托诉讼代理人：孙海霞，女，1978年3月29日出生，汉族，住梅河口市铁北街一委三组。 被告：孙海君，男，1979年11月19日出生，汉族，现住：梅河口市玛雅宾馆。 委托诉讼代理人：孙海霞，女，1978年3月29日出生，汉族，住梅河口市铁北街一委三组。 原告赵华与被告曲贞忠、孙海君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告赵华及其委托诉讼代理人任航，被告曲贞忠、孙海君及其共同委托诉讼代理人孙海霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 赵华向本院提出诉讼请求：1．要求解除原被告于2018年7月7日签订的《租房协议》，并要求二被告立即腾迁；2.要求二被告支付房屋租金16万元（2019年8月10日-2020年8月10日）、物业费122570元、供热费52902元，合计335472元及利息（从起诉之日起按同期人民银行贷款利率计算至本息结清止）；3．要求被告支付房屋占有使用费，从起诉之日起按年租金65万元的标准计算至实际腾迁之日；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月7日原告与二被告签订了租房协议，约定“甲方（原告）将三和馨苑门市房301号，1-3层合计面积3000余平给乙方（二被告）使用”、“租期十年，自2018年8月10日至2028年8月10日止。第1、2、3年租金应为65万元每年”、“每年提前一个月付下一年房租”、“若到期不能及时付给甲方租金，超过约定日期两个月本协议自动解除”。原告按照协议约定向二被告提供了房屋，二被告支付了第一年房租，第二年房租一直没有完全支付给原告，并且从租房之日起物业费一直没有支付，早已超过履行期限，已经构成根本违约，故原告诉请被告支付所有拖欠费用，如果拒绝支付则解除合同，判令被告腾房并给付欠付租金及利息，希望法院支持原告诉讼请求。 曲贞忠、孙海君辩称，1.不同意解除合同，也不同意腾迁，因为合用约定的期限还没到；2.当时合同上写的房屋面积是三千余平，我们是按照三千余平支付的房租，装修过程中才发现使用面积是2000多平，面积不足，房租相对于约定的三千余平明显偏高，是对被告的欺诈；3.承租房屋质量有问题，房屋漏水一年多，物业一次次维修也没解决问题，窗户漏风，冬天无法经营，要求房租减免，造成的损失原告应给予赔偿；3.由于疫情原因，宾馆有一段时间无法经营，国家出台相应的政策减免房租，要求原告减免1、2、3三个月的房屋租金，减免全年房租的25%。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：梅河口市三和馨苑301号门市房屋，产权登记所有权人为赵爽，赵华和赵爽系母女关系，赵华与曲贞忠、孙海君于2018年7月7日签订了《租房协议》，将三和馨苑301号门市房出租给曲贞忠、孙海君使用，租期自2018年8月10日至2028年8月10日，租金第1、2、3年为每年65万元，第4、5、6年租金为每年70万元，剩余租期为租金每年80万元。每年提前一个月支付下一年的房租，超过约定日期两个月未支付房租，协议自动解除。《租房协议》记载房屋面积为三千余平，房屋实际建筑面积为2852.45平方米。曲贞忠、孙海君依约支付了第一年房租，但第二年（2019年8月10日至2020年8月10日）房屋租金仅支付49万元，尚欠16万元。 本院认为，双方的争议焦点在于1.原被告于2018年7月7日签订的《租房协议》是否自动解除；2.原被告之间的《租房协议》是否应当解除，被告是否应立即腾迁；3.原告要求被告支付房屋租金16万元（2019年8月10日-2020年8月10日）、物业费122570元、供热费52902元，合计335472元及利息是否于法有据;4.原告要求被告支付从起诉之日起按年租金65万元的标准计算至实际腾迁之日房屋占有使用费是否应得到支持。 原被告于2018年7月7日签订的《租房协议》是否自动解除及被告是否应腾迁的问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人可以对合同的效力约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件合同，自条件成就时失效。”效力附条件是指当事人对合同效力的发生或者消灭施加限制,使其取决于将来的不确定性事实,合同所附解除条件,是对合同所加的附款,与合同自身的内容以及合同的履行行为本身无关。而合同解除附条件则是指当事人在合同中约定了解除合同的条件,合同的解除条件成就时,解除权人可以依照法律规定的程序和方式解除合同。本《租房协议》约定：“若到期不能及时付甲方租金，超过约定日期两个月本协议自动解除”，从内容上看，约定了乙方出现违约的情况下，甲方享有的权利及产生的相应法律后果。显然，合同双方当事人约定该条款的目的在于防范一方的违约行为，而不是简单地通过附款限制本《租房协议》的效力。因此该条款为合同解除附条件的约定，而非合同效力附条件约定，故不能产生条件成就合同自动失效的后果。 原被告之间的《租房协议》是否应当解除，被告是否应立即腾迁。双方签订的《租房协议》约定：“若到期不能及时付甲方租金，超过约定日期两个月本协议自动解除。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”但双方签订的租赁合同长达10年，曲贞忠、孙海君基于信赖，已投入大量资金用于房屋装修和宾馆经营，若仅因拖欠16万元赵华即享有解除权，有违诚实信用。且曲贞忠、孙海君已支付49万元租金，并非拖欠全部租金，尚欠16万元租金并不能导致合同目的无法实现，因此解除合同对承租人过于苛刻，导致权利义务失衡。曲贞忠、孙海君主张房屋漏水、窗户漏风等不适租状态，赵华对此亦认可，虽赵华主张该房屋仍在防水工程质保期内，应由二被告自行修理或由物业负责维修。但《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”因此，维修出租房屋是出租人的法定义务，原告赵华应妥善履行自己的义务，且为该出租房屋提供物业服务的物业公司系梅河口市海洲三和馨苑物业管理有限公司，该公司为自然人独资的有限责任公司，法定代表人与本案出租人赵华系同一人。无论是根据《合同法》的直接规定，还是基于原告应当由物业公司修理房屋的主张，赵华都应当积极配合修理该出租房屋。因房屋修理不及时，房屋持续漏水、窗户漏风，二被告拖延部分租金，对二被告迟延支付租金，原告亦有过错。故赵华要求解除涉案租赁合同的请求，依据不足，不予支持。因合同不应解除，原告要求被告腾迁于法无据。 关于原告要求被告支付房屋租金16万元（2019年8月10日-2020年8月10日）及利息。曲贞忠、孙海君主张房屋建筑面积2852.45平方米，使用面积为2000余平方米，与《租房协议》约定的3000余平不符，认为租金过高，原告存在欺诈行为。但双方约定的是房屋整租，不是按平方收费，曲贞忠、孙海君在承租时已经验房，在办理营业执照时原告配合提交房产证，二被告也明知房产证上的实际面积，根据二被告陈述，在房屋装修时亦知道房屋真实面积，二被告均未提出异议，且二被告依约足额支付第一年租金,合同已经实际履行,应认定为二被告对实际面积的认可，不应认定原告存在欺诈。曲贞忠、孙海君主张因承租房屋漏水、窗户漏风要求原告给予相应补偿并在房租中扣除，但因二被告并未证明实际损失数额，也未修理房屋，没有实际支出，要求在本案中抵扣租金没有依据，因房屋质量问题要求损害赔偿，二被告可另案告诉。 曲贞忠、孙海君在庭审中主张，因受疫情影响，请求房东给予经济支持，要求减免1、2、3三个月的房屋租金，重新签订合同，也是响应国家出台的疫情期间房租减免政策。疫情期间因国家政策原因不能营业，已经超出了正常商业风险的范围，二被告主张实际上是基于公平原则要求合理调整合同内容。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中明确规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”故二被告基于公平原则主张调整疫情期间的房屋租金于法有据。关于二被告要求减免1、2、3三个月的租金，原告主张一月份影响较小，1月23日疫情才开始。对原被告共同认可的受疫情影响较大2、3月份，房屋租金若全部免除，则是将损失全部转嫁给出租方，亦有失公平，故基于公平原则，租金酌情减免，2、3月份的房屋租金二被告减半交纳。年租金65万元，免除54166元（65万÷12×2×1/2），从尚欠16万元中扣除，二被告尚应支付给原告房屋租金105834元，对于本案的利息，因双方对逾期支付租金的利息未明确约定，故利息以105834元为基数,应自原告主张权利之日起即起诉之日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于原告要求被告支付物业费122570元。双方签订的《租房协议》约定“租赁期间所发生的一切税费均由乙方自行承担，甲方概不负责。”租赁合同当中未明确“税费”是否包含物业费，但因原被告双方在庭审中均认可物业费应由被告承担，故本院认定该约定中的“税费”包含物业费，但因《租赁协议》中约定“甲方概不负责”，原告赵华主张替被告支付物业费无合同依据。原告主张出于便利原则，应一并裁决，但二被告与物业公司因房屋维修存在纠纷，二被告亦不认可足额缴纳物业费，且物业服务公司法定代表人为本案原告赵华，若在本案中一并解决物业费承担问题，有失公允，故关于物业服务产生的纠纷应另案告诉。 原告要求被告支付供热费52902元，因原告并未垫付，故原告对供热费无请求权基础，不予支持。 原告要求被告支付从起诉之日起按年租金65万元的标准计算至实际腾迁之日房屋占有使用费是否应得到支持。因原被告之间签订的《租房协议》系双方的真实意思表示，合法有效，且未自动解除亦不具备法定解除条件，故原被告之间应继续履行该协议，被告应向原告及时支付房屋租金而非占有使用费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、被告曲贞忠、孙海君于本判决生效后立即给付给原告赵华房屋租金人民币105834元，并自2020年5月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至租金全部付清时止； 二、驳回原告赵华的其他诉讼请求。 如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3166元（已减半），由原告负担1510元，由被告负担1656元。 被告如不按本判决指定的期间履行给付义务,原告向本院申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。 审判员 田 伟 二〇二〇年六月十七日 书记员 于峻名