广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3862号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡琳，女，1975年12月13日出生，汉族,住广东省深圳市福田区********,公民身份号码：520************628。委托诉讼代理人：雷先财，贵州谦明律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：张小松，男，1976年2月23日出生，汉族,住广东省深圳市南山区*******,公民身份号码：520************013。委托诉讼代理人：雷先财，贵州谦明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李四英，女，1980年4月1日出生，汉族，住广东省东莞市********，公民身份号码：432************923。委托诉讼代理人：山永国，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘燕，北京市惠诚（东莞）律师事务所辅助人员。被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司东莞常平前进支行。住所地：广东省东莞市*************综合楼首层商铺。诉讼代表人：利伟强。委托诉讼代理人：任雪，男，1966年11月25日出生，汉族,住广东省东莞市南城区*****,公民身份号码：340************819,该行员工。委托诉讼代理人：王步胜，男，汉族，1966年8月11日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区************。公民身份号码：440************817，该行员工。原审第三人：东莞市联亚房地产代理有限公司。住所地：广东省东莞市常平镇升平商住区B座首层15号铺。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：余洁萍，女，1984年5月4日出生，汉族。住广西容县*************。公民身份号码：452************246,该公司员工。上诉人胡琳、张小松因与被上诉人李四英、中国建设银行股份有限公司东莞常平前进支行（以下简称建行常平前进支行）及原审第三人东莞市联亚房地产代理有限公司（以下简称联亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初9353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡琳、张小松上诉请求：撤销一审判决，并依法改判或将本案发回重审；一审、二审的诉讼费用依法判决承担。后在二审庭审时上诉人明确其上诉请求为：不服一审判决第三项和第四项，请求依法改判一审判决第三项和第四项，上诉人不应承担违约金和律师费，且违约金不应高于其已收到的价款的30%。事实和理由：一、一审法院认定的事实错误。涉案房屋的按揭贷款已于2019年3月19日即可正常办理，并不是建行常平前进支行的回函所述的因涉案房屋的地址、面积不一致，后期未提供新材料导致贷款审批未能进行。1.一审庭审中胡琳、张小松提供的2019年3月21日与建行常平前进支行客户经理周玉书的通话录音证据，证明胡琳、张小松作为卖方已完成配合李四英办理银行贷款的义务，提供了所有应由胡琳、张小松提供的资料。截止2019年3月19日，银行贷款可正常办理，系因李四英未交首期款导致贷款无法进行下一步审批。周玉书作为建行常平前进支行的员工，其意思表示与建行常平前进支行于2019年11月份向法院回复函的内容互相矛盾。建行常平前进支行对此亦未作合理解释，不能依据该函件认定胡琳、张小松构成违约。2.胡琳、张小松在一审提交的微信聊天记录可以证明李四英陈述银行已于2019年3月19日通知其可以申请贷款，仅因为其办理美国旅行签证要四月底回来后才能处理。根据法律规定，其陈述的内容已构成自认，应当承担自认的法律后果。3.联亚公司作为中介方，参与涉案房屋交易的全过程，其在一审庭审陈述按揭贷款前期，银行确因房产证上的面积及位置差异要求胡琳、张小松提供相关资料，但在胡琳、张小松提供相关资料及与银行的后续沟通中相关问题已解决，并且在2019年3月19日，银行工作人员反馈可以正常办理贷款，根据银行要求李四英到银行交首期款。4.李四英提交的与建行常平前进支行另一贷款工作人员微信聊天记录证实2019年5月，办理贷款已不差任何资料，可以正常进行。二、一审判决认定胡琳、张小松违约系事实认定错误。胡琳、张小松认为，已有充分的证据证明本案涉案房屋于2019年3月19日即可正常办理按揭贷款。在2019年11月银行出具的复函前，无任何证据证明胡琳、张小松有其他违约行为，即使在提起诉讼后李四英要求重新出具《收据》，胡琳、张小松仍积极配合办理。银行该复函也仅能证明李四英未违约，胡琳、张小松的一审诉请不成立。但并不能依据该复函的内容反证胡琳、张小松构成违约。三、李四英构成违约，应当承担违约责任。1.在2019年3月19日，银行及中介均已通知李四英到银行交首期款并办理其他贷款事宜，但其以要出国旅游为由拒绝办理。因贷款条件成就，为促成交易，胡琳、张小松于2019年3月26日催告其三个工作日内履行亦被拒绝，无奈于2019年4月15日提起诉讼。胡琳、张小松已催告李四英并给予其合理的履行期限，但李四英拒绝履行属违约行为。2.根据李四英提供的证据，其行程时间为2019年4月8日至2019年4月13日，即李四英有足够的时间在催告期限内办理贷款手续，但直至2019年4月28日才到银行实际办理，超出胡琳、张小松给其的履行期限。四、一审法院认定的违约金过高，并且违反法律规定。一审庭审查明胡琳、张小松仅收到35万的款项，但一审法院判决35万元的违约金过高，并且违反最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件若干问题解释》第十六条的规定。李四英答辩称：本案中胡琳、张小松没有履行完善材料的义务。一、收款收据提交的义务，其在一审起诉后才向李四英提交收据，属于怠于履行义务。二、房产证面积位置信息变更的义务，胡琳、张小松没有拿到新的房产登记证书时就应当知道自己没有完成变更义务。从聊天记录显示，胡琳、张小松曾多次因为房价上涨不愿意出售房屋的意思表示，因此，胡琳、张小松是因为房价上涨不予履行合同。一审判决的违约金没有过高，应根据合同约定计算违约金，并且一审判决的违约金没有超过合同总额的30%。建行常平前进支行答辩称：一审判决没有涉及建行常平前进支行权利义务承担，因此，胡琳、张小松针对建行常平前进支行的上诉理由不成立。作为银行对于借款人提交贷款申请要按照银行的审核条件规定，对于不符合规定的不发放贷款。胡琳、张小松向一审法院起诉请求：1.解除胡琳、张小松与李四英于2017年8月12日签订的《房屋买卖合同》；2.李四英向胡琳、张小松支付违约金350000元；3.李四英向胡琳、张小松支付律师费及交通费50000元；4.本案诉讼费由李四英承担。李四英向一审法院反诉请求：1.胡琳、张小松将位于东莞市**********************房屋（房屋成交价为1290000元）过户在李四英名下，在胡琳、张小松将该物业过户在李四英名下后，李四英将剩余房款940000元支付给胡琳、张小松；2.胡琳、张小松将东莞市**********************房屋交付给李四英，并结清一切与该物业有关的水、电、煤气、电视费、管理费等费用，并配合李四英办理各项转名手续；3.胡琳、张小松支付李四英违约金100000元及律师费50000元；4.本案诉讼费由胡琳、张小松承担。李四英在一审庭审中变更反诉请求为：1.解除案涉合同；2.胡琳、张小松向李四英赔偿经济损失100000元；3.胡琳、张小松向李四英支付违约金350000元；4.胡琳、张小松向李四英支付律师费50000元；5.胡琳、张小松向李四英返还已付的楼款350000元；6.本案诉讼费由胡琳、张小松承担。一审法院认定事实：案涉房屋位于东莞市*******************（D、E、F）单元701，房屋为胡琳、张小松共有，不动产权证号为粤（2018）东莞不动产权第0444969号、粤（2018）东莞不动产权第0444970号，登记日期为2018年12月17日，建筑面积为153.05平方米，截至一审辩论终结时并未存在抵押权，亦未存在被查封的情况。胡琳、张小松为夫妻关系，于2007年8月8日登记结婚。2017年8月12日，李四英作为买方，胡琳、张小松作为卖方，联亚公司作为居间方，签订一份《房屋买卖合同》，约定由胡琳、张小松将案涉位于东莞市**********************屋转让给李四英，建筑面积为152.99平方米，转让总价为1290000元，案涉房屋正在办证中，买方于签署合同当天支付定金50000元给买方，首期楼款380000元（含定金）于2017年8月26日前到银行申请银行按揭并签署银行按揭文件当天存入买方账户作为审批依据，同时卖方申请提前赎楼，待银行审批通过后该笔首期款转存于该房屋的赎楼账户，同时办理注销手续及一手不动产权证，于案涉房屋办理好不动产权证5个工作日内到东莞市常平镇房管部门签署《房地产买卖合同》，余楼款910000元以按揭贷款房屋于该房屋过户完税后由银行支付给卖方（具体金额以银行审批为准，首期不足部分由买方于过户当天补足），一手办证费用由卖方支付，转名过户所有税费及按揭费用由买方支付，卖方定于首期楼款当天交付给买方使用；如卖方未能履行本合同任何条款，作卖方违约处理，卖方应于违约之日起七天内将所收定金及购房款（以收据为准）退还给买方，另赔偿买方同等金额作为违约金，并承担守约方追偿债务的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等一切相关费用），同时买方放弃向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失的权利；如买方未能履行本合同任何条款，作为买方违约处理，则已付定金和所有购房款由卖方没收，而卖方有权再将案涉房屋转让于他人，另买方还需承担守约方追偿债务的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等一切相关费用），同时卖方放弃向买方进一步追究责任或要求赔偿损失的权利。胡琳、张小松、李四英确认签订《房屋买卖合同》时案涉房屋存在抵押权尚未涂除，胡琳、张小松主张案涉房屋当时抵押于兴业银行东莞分行。合同签订后，李四英于2017年8月12日向张小松转账支付定金50000元，于2017年9月28日向张小松转账支付首期款100000元，于2017年9月30日向张小松转账支付200000元。后胡琳、张小松委托联亚公司负责办理案涉房屋的一手房地产权证，联亚公司于2019年1月2日通知案涉房屋一手房地产权证已办妥，双方于2019年1月24日向第三人建行常平前进支行申请按揭贷款，胡琳、张小松于2019年4月20日因银行需要补充出具了首期款收据，并于2019年4月21日寄送给联亚公司，李四英于2019年4月28日将首期款430000元支付至李四英的自有账户用于银行贷款审批。胡琳、张小松主张李四英并未按约定时间于2017年8月20日之前支付首期款350000元，截至2019年3月15日根据联亚公司的陈述，胡琳、张小松所需提交的申请贷款资料已经提交完毕，经胡琳、张小松了解，建行常平前进支行确认截至2019年3月21日所有申请贷款的条件已经成就，但李四英首期款并未支付至建行常平前进支行，胡琳、张小松于2019年3月26日要求李四英在三个工作日内办理贷款及履行付款义务，但李四英予以拒绝，后胡琳、张小松再次要求李四英在两周内办理贷款及履行付款义务，亦被李四英拒绝，李四英已构成违约，胡琳、张小松据此要求解除案涉合同。李四英则主张李四英根据联亚公司的通知于2019年1月24日向银行提交申请贷款的资料，在办理过程中，建行常平前进支行告知胡琳、张小松因案涉房屋面积、位置不相符，需要胡琳、张小松予以确认，同时李四英在2019年3月19日已办理出国签证，需于2019年4月8日出国，于2019年4月13日回国，并通过联亚公司告知胡琳、张小松回国后继续办理相应手续，李四英于2019年4月17日回国后询问建行常平前进支行，其称需要胡琳、张小松补充首期款的收据并对面积、位置予以确认因而无法审批贷款，李四英经联亚公司通知胡琳、张小松尽快予以确认，并根据约定将430000元进行监管；胡琳、张小松多次要求李四英支付楼款，但因胡琳、张小松未对案涉房屋的面积及位置予以确认，导致至今建行常平前进支行尚未审批通过贷款，李四英是无法支付剩余楼款，胡琳、张小松的上述行为已构成根本违约。联亚公司主张双方于2019年1月24日向建行常平支行申请贷款，后经建行常平支行反馈案涉房屋的面积、位置有出入，需要胡琳、张小松出具证明，但后跟建行常平支行进行沟通，于2019年3月19日解决了上述问题，后需李四英将首期款存入李四英的账户用于审批，联亚公司将上述情况告知了李四英，但李四英需要出国，需要回国后再办理，但胡琳、张小松不接受上述时间，李四英回国后将首期款存入李四英的账户，由胡琳、张小松补充了300000元的首期款收据，后双方发生争议，至今贷款尚未审批下来。根据一审法院向建行常平前进支行发出调查函，要求该行调查核实如下问题：1.胡琳、张小松、李四英关于位于东莞市***********************屋的买卖是否向你行申请按揭贷款？并说明具体过程及时间节点；2.办理贷款过程中是否存在合同与房产证记载的位置、面积不一致需要修正的情况？是否影响按揭贷款能否审批通过？是否在办理按揭贷款过程中已解决处理？3.上述按揭贷款是否已经审批通过审批？如尚未审批通过，未审批通过缺少何种手续或因何种原因未能审批通过？建行常平支行向一审法院复函如下：1.胡琳、张小松、李四英双方在2019年1月到建行常平前进支行申请按揭贷款，并签约了贷款的相关资料；2.办理贷款过程中提交的资料存在地址和面积不一致的情况，其中商品房买卖合同和收据上的地址为东莞市*******************（D、E、F）F单元701，商品房买卖合同上的面积为152.99平方米，而房产证上的面积为153.05平方米。这种情况会影响按揭贷款的审批，且在办理按揭贷款过程中没有解决这个问题；3.上述按揭贷款没有审批通过，因为业主提供的收据、购房合同及公证书上的房产地址和面积存在不一致，交易双方后续未能提供新的资料，导致按揭贷款审批未能进行下去。一审庭审中，李四英主张如法院认定案涉合同未能继续履行，则变更诉讼请求为：1.解除案涉合同；2.胡琳、张小松向李四英赔偿经济损失300000元；3.胡琳、张小松向李四英支付违约金350000元；4.胡琳、张小松向李四英支付律师费50000元；5.胡琳、张小松向李四英返还已付的楼款350000元。一审庭审后，李四英向一审法院明确出具《情况说明》，主张因履行成本及履行难度考虑，明确诉讼请求为：1.解除案涉合同；2.胡琳、张小松向李四英赔偿经济损失100000元；3.胡琳、张小松向李四英支付违约金350000元；4.胡琳、张小松向李四英支付律师费50000元；5.胡琳、张小松向李四英返还已付的楼款350000元；6.本案诉讼费由胡琳、张小松承担。胡琳、张小松提供委托代理协议、律师费发票、收据、转账记录主张胡琳、张小松委托贵州谦明律师事务所进行本案诉讼支出律师费40000元及交通费10000元，应由李四英承担。李四英提供民事委托代理合同、存款账户回单、律师费发票主张委托广东国悦律师事务所进行本案诉讼支出律师费50000元，应由胡琳、张小松承担。2019年4月15日，胡琳、张小松以李四英违约为由向一审法院提交资料提起诉讼，李四英于2019年7月5日提起反诉。一审法院认为，案涉房屋登记在胡琳、张小松名下，胡琳、张小松与李四英签订《房屋买卖合同》将案涉房屋转让给李四英，内容条款并没有违反法律法规强制性的规定。综上，认定案涉《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对胡琳、张小松、李四英均具有约束力。胡琳、张小松、李四英对履行案涉合同过程中的违约责任主张不一，对此一审法院分析如下：首先，胡琳、张小松、李四英签订的《房屋买卖合同》约定李四英于2017年8月26日前申请银行贷款，并将首期款380000元存入买方账户用于审批依据，但事实上双方于2019年1月24日才向建行常平支行申请银行贷款，而且李四英已于2017年9月28日、2017年9月30日分笔向胡琳、张小松转账支付300000元，据此可知双方并未按照合同约定履行，可视为双方以其实际行为变更了合同约定；其次，胡琳、张小松、李四英双方在未严格按照合同约定履行的情况下，并未形成新的书面合同约定，双方并未明确约定取得同贷审批的具体时间，办理银行贷款手续的时间应由胡琳、张小松、李四英另行取得协商一致意见，根据胡琳、张小松、李四英及联亚公司的陈述，联亚公司于2019年3月19日要求李四英存入首期款办理贷款审批手续，但李四英因需要出国，无法按照上述时间办理，李四英对此亦通过联亚公司告知了胡琳、张小松，胡琳、张小松于2019年4月20日因银行需要补充出具了首期款收据，并于2019年4月21日寄送给联亚公司，而李四英在其回国后于2019年4月28日将430000元存入银行指定账户，属于合理期限内，因此胡琳、张小松主张李四英逾期履行办理银行贷款手续及付款义务，缺乏依据；最后，根据建行常平支行的复函可知案涉贷款尚未审批的原因在于胡琳、张小松提供的收据、购房合同及公证书上的房产地址和面积存在不一致，交易双方后续未能提供新的资料，导致按揭贷款审批未能进行下去，故李四英据此主张胡琳、张小松构成违约，合法有据，一审法院予以采信，认定胡琳、张小松已构成根本违约，作为守约方的李四英，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，有权要求解除《房屋买卖合同》。因胡琳、张小松构成根本违约，胡琳、张小松应退还李四英已经支付的购房款（含定金）350000元，同时根据合同约定，李四英有权要求胡琳、张小松支付同等数额违约金350000元。至于李四英主张的律师费50000元，因胡琳、张小松构成违约，根据合同约定，应由胡琳、张小松承担。至于李四英主张的经济损失，因李四英未能举证证明其经济损失的存在及数额，亦未能证明其经济损失高于合同约定的违约金，同时亦缺乏合同依据，故对于李四英主张的经济损失，一审法院予以驳回。至于胡琳、张小松主张的违约金、律师费、交通费，因违约责任在于胡琳、张小松，故对于上述主张，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认胡琳、张小松与李四英于2017年8月12日就买卖位于东莞市*******************（D、E、F）单元701房屋的《房屋买卖合同》解除；二、胡琳、张小松应于判决发生法律效力之日起三日内退还李四英已付购房款（含定金）350000元；三、胡琳、张小松应于判决发生法律效力之日起三日内支付李四英违约金350000元；四、胡琳、张小松应于本判决发生法律效力之日起三日内支付李四英律师费50000元；五、驳回胡琳、张小松的其他诉讼请求；六、驳回李四英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费7300元，由胡琳、张小松负担；本案一审反诉受理费8880元，由胡琳、张小松负担4625元，由李四英负担4255元。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。二审补充查明：二审庭审时，建行常平前进支行称，当事人提交的资料存在矛盾，买卖合同与收据、公证书的地址和面积不一致，不符合银行贷款的审批条件，亦要求其变更，建行常平前进支行没有同意不需要变更手续就可以贷款。李四英称，是胡琳、张小松提交材料不齐全，其提交的录音材料不能明确表明银行同意贷款。联亚公司称，案涉房产没有交易成功是因政策原因，因出证时合同的红线图与不动产权证的红线图出现变化，在国土局变更后可以继续交易，导致时间的拖延，又因合同面积与房产证面积存在出入，银行在办理贷款时，需要变更之后才可以贷款，之后出现首期款的问题，审批时需要把首期款存到指定账户，否则银行就不批准贷款。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本案二审程序中仅针对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。针对胡琳、张小松的上诉意见，本案二审分析如下：案涉《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。当事人双方均主张对方违约。本院认为，首先，从双方履行该合同过程中，胡琳、张小松于2019年4月20日因银行需要补充出具了首期款收据，而李四英于2019年4月28日将430000元存入银行指定账户，属于在合理期限内，因此胡琳、张小松据此主张李四英逾期履行办理银行贷款手续及付款义务，理据不足，本院不予采纳。其次，根据建行常平支行的复函及其在二审的陈述可知案涉贷款尚未审批的原因在于胡琳、张小松提供的收据、购房合同及公证书上的房产地址和面积存在不一致，交易双方后续未能提供新的资料，导致按揭贷款审批未能进行下去。且建行常平支行亦称，有要求当事人对此进行变更，建行常平前进支行并没有同意不需要变更手续就可以贷款。故李四英据此主张胡琳、张小松构成违约，合法有据，本院予以采信。李四英有权解除案涉《房屋买卖合同》。一审法院认定胡琳、张小松构成根本违约并确认案涉《房屋买卖合同》解除并无不当，本院依法予以维持。另，因胡琳、张小松违约，李四英有权根据案涉《房屋买卖合同》约定要求胡琳、张小松支付同等数额违约金350000元。胡琳、张小松主张违约金过高理据不足，本院不予采纳。一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。至于李四英主张的律师费50000元，因胡琳、张小松构成违约，根据案涉《房屋买卖合同》的约定，应由胡琳、张小松承担。一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，胡琳、张小松上诉请求均没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引法律的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由胡琳、张小松负担。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年六月三十日书记员  黄志峰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。