山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020）鲁01民终6174号上诉人（原审原告）：于泽，男，1968年5月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：闫俊荣，山东华剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李秀兰，女，1929年6月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵荣斌（系李秀兰外孙），男，住济南市。被上诉人（原审被告）：宋士亮，男，1961年3月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：于莉，山东德衡（济南）律师事务所律师。上诉人于泽因与被上诉人李秀兰、宋士亮房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初4254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于泽上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由李秀兰、宋士亮承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1.于泽基于一审法院释明的合同无效变更诉求，但一审法院对合同无效产生的法律后果避重就轻。（1）于泽向一审法院提出诉讼请求，判令李秀兰、宋士亮返还房屋拆迁补偿款、搬迁费、奖励等；经法院释明后变更诉讼请求，涉案购房合同系无效；合同法第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。（2）宋士亮签订合同时属于无权代理，将涉案房屋的房产证交付于泽，于泽有理由认为已得到李秀兰授权或事后追认。（3）一审法院已经认定宋士亮构成表见代理，说明李秀兰已经追认签订购房合同，该合同的权利义务也约束李秀兰。且两人系母子关系，卖房时在一起，于泽、宋士亮在2016年8月18日就签订房屋买卖合同，于泽一直居住在里面，并对房屋进行了增值及加盖、装修，李秀兰一直未向法院主张涉案买卖合同无效，说明已经追认了宋士亮作为卖方是代表李秀兰的，尽管涉案合同违反法律法规的强制性规定，追溯到当时签合同的事实，本身是有效的。（4）于泽、宋士亮对合同无效均有过错。签订合同时于泽不知道涉案房屋是城镇房屋所有权证而非宅基地使用证，是宋士亮主动找到于泽签订的合同，李秀兰在场，只是没有签字，宋士亮将房产证交付给于泽，李秀兰是知情的，于泽系善意。（5）于泽过错较小，应当承担次要责任。一审法院只因于泽、宋士亮非涉案房屋所在地集体经济组织成员而机械地适用法律规定，将合同无效的法律责任归结于于泽有失公允。根据2015年12月24日发布的《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》“在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。但是可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。”根据《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》，“…如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。”李秀兰、宋士亮应承担主要责任。2.于泽系适格的被拆迁安置人，非一审法院认定的必须有集体组织成员资格，且有特定身份才能签订安置协议。2017年12月13日济南市槐荫区兴福街道办事处油牌赵庄村民委员会（以下简称油牌赵庄村委会）、济南市槐荫区人民政府兴福街道办事处（以下简称兴福办事处）出具的证明，能够证实在拆迁工作开始时，是于泽一直实际居住并在院落调查、测绘摸底登记上签字。依据常理及生活经验来讲，于泽在知道自己实际居住的房屋将要拆迁时，不会因自己的主观原因而去把相关拆迁协议退回；同时也说明村委会及办事处在拆迁工作实施时认定了于泽是拆迁工作适格的第三方主体。3.于泽自签订合同之日起就在涉案房屋中居住直至搬迁，期间李秀兰、宋士亮未进行任何干涉，于泽虽对房屋没有所有权，但涉案房屋由于泽占有使用，于泽对其拥有用益物权，且于泽进行了装修装饰并加盖面积。4.合同中“甲方不承担将来的任何拆迁补偿”条款有效。首先，该约定系双方就纯经济利益事项所作自由处分，应为有效条款。其次，根据合同无效但约定拆迁利益归属系有效，一审法院认定拆迁补偿款及搬离搬迁费等都属李秀兰所有，违背双方合同约定。5.涉案房屋系按宅基地面积进行补偿，不是对安置人口的补偿，与集体组织成员资格无关，根据房产证记载，当时房屋面积最多115.47平方米，拆迁时房屋面积194.4平方米，是78.93平方米另盖小屋35.6平方米，共计加盖114.53平方米。二、一审法院适用法律错误。李秀兰在宋士亮与于泽签订《购房合同》时是知情的，于泽在进行房屋测绘并签字后，到签订安置协议之时李秀兰、宋士亮用欺骗的方法撤回于泽签订的协议，一审法院未查明案件真实情况就支持了宋士亮、李秀兰的辩称。李秀兰辩称，于泽2019年9月18日提交的变更诉讼请求申请书中新的诉讼请求为确认2016年8月18日的房屋买卖合同无效，就《购房合同》效力问题已经释明，于泽无需作为新的诉讼请求提出。在购房合同无效的情况下，对于泽所述要求亦应属于无效。就拆迁协议中的相应拆迁补偿项目拆迁方已经进行了实际调查，应以实际为准，李秀兰不负返还于泽任何款项的法律责任。宋士亮辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回于泽的诉讼请求。理由：一、于泽在一审中经法院释明合同无效后，将诉讼请求变更为：1.确认于泽与李秀兰、宋士亮于2016年8月18日签订的房屋买卖合同无效；2.判令李秀兰、宋士亮返还于泽位于济南市槐荫区段店镇油牌赵庄**号房屋拆迁补偿款161万元；3.判令李秀兰、宋士亮返还搬离拆迁费、奖励等款项766320元；4.本案诉讼费用由李秀兰、宋士亮承担。二审审理范围应该围绕于泽一审诉讼请求进行，于泽上诉的事实与理由与其诉讼请求无关。二、宋士亮已经将于泽的购房款20万元全额返还，同时又基于朋友关系另行向其支付20万元作为补偿，该补偿已经远远超过因签订涉案合同给于泽造成的损失。三、于泽未提供任何证据证明宋士亮签订涉案合同构成表见代理。四、于泽提交记载涉案房屋房产面积115.47平方米的房屋产权证明发证时间为1992年5月29日，记载涉案房屋194.40平方米的房屋表上的时间是2017年12月23日，在这25年时间里，房屋所有权人及其亲属多次对涉案房屋进行翻修和加建，故拆迁登记多出的房屋面积并非由于泽进行的加建。于泽向一审法院起诉请求：1.判令李秀兰、宋士亮返还位于济南市槐荫区段店镇油牌赵庄**号房屋的拆迁补偿款、搬迁费、奖励等款项暂定2376320元；2.诉讼费用、保全费、律师费由李秀兰、宋士亮承担。经一审法院释明，于泽变更其诉讼请求为：1.确认于泽与李秀兰、宋士亮于2016年8月18日签订的房屋买卖合同无效；2.判令李秀兰、宋士亮返还于泽位于济南市槐荫区段店镇油牌赵庄**号房屋拆迁补偿款161万元；3.判令李秀兰、宋士亮返还搬离拆迁费、奖励等款项766320元；4.诉讼费用由李秀兰、宋士亮承担。一审法院认定事实：李秀兰与宋士亮系母子关系。李秀兰系济南市槐荫区油牌赵庄集体经济组织成员，于泽、宋士亮均非济南市槐荫区油牌赵庄集体经济组织成员。2016年8月18日，宋士亮（甲方）与于泽（乙方）签订了《购房合同》，约定：原济南市槐荫区段店镇油牌赵村民宋士亮将本庄里住宅一处（门牌号为**号）卖给乙方于泽，乙方一次性付清购房款28万元整；甲方不承担将来任何拆迁款补偿；本合同自签字付款后生效。后宋士亮将房屋交付于泽使用。后涉案房屋遇拆迁，李秀兰已经领取拆迁安置补偿款项。2017年5月16日，宋士亮出具收条1份，载明：收到条；房屋购买现金20万元，房屋坐落济南市槐荫区油牌赵村**号。2018年2月7日，宋士亮向于泽银行账户转账存入40万元。在审理过程中，于泽提交：1.2017年12月23日，李秀兰作为乙方与油牌赵庄村委会、兴福办事处、槐荫区住房保障和房产管理局作为甲方签订《房屋拆迁补偿安置协议书》复印件，载明：一、甲方需拆除乙方所有的位于兴福办事处油牌赵庄的住宅房屋。二、乙方选择按宅基地面积进行货币安置补偿。乙方现有宅基地面积230平方米，乙方现有安置人口1人，甲方向乙方提供安置房屋建筑面积230平方米，按市场评估价1.4万元每平方米，总计322万元。三、甲方向乙方支付房屋补偿费、院落包干费、搬家费和过渡安置费。甲方向乙方支付房屋补偿费，总计155520元。住宅院落地上附着物包干补偿费3万元。甲方按照每人600元标准，向乙方发放搬家费600元。甲方按照每月每人1000元的标准向乙方一次性发放6个月过渡安置费6000元。四、奖励。在规定时间内签订协议的每处独立院落给予拆迁奖励3万元。根据联合工作组实际测绘结果，住宅房屋面积不足260平方米的，不足部分按照每平方米1050元给予奖励，奖励费68880元。自正式动迁之日起10日内签订协议的给予每平方米100元的奖励，奖励费19440元。以货币安置补偿价格每平方米1.4万元为基数给予奖励，自正式动迁之日起10日内签订协议的，给予每平方米上浮20%的奖励，奖励费64.4万元。逾期不签订协议的，不予奖励。对住宅房屋完成协议签订并交验空房的，给予每人4000元搬迁奖励，计4000元。五、以上二、三、四条款共计人民币4178440元；2.《以宅基地方式安置的申请人证明（一）》复印件，载明：申请人李秀兰，申请人提出以宅基地方式进行安置申请，经工作组审核认定，李秀兰可以按照宅基地拆迁安置方式进行。名单表格中载明：李秀兰。以上家庭人员由本人提供，真实有效，均按宅基地方式进行安置补偿，申请人李秀兰，2017年12月20日。有关部门人员在该证明中签名。3.房屋所有权证书复印件，载明：油赵**号房屋7间所有权人为李秀兰，房屋建筑面积115.47平方米；4.房屋认定表复印件，载明：油牌赵李秀兰，砖混平194.4平方米；5.房屋表二（房屋认定面积260平方米以内，补偿明细）复印件，载明：砖混平，面积194.4平方米，每平方米800元，补偿款155520元；6.宅基地面积调查认定表（177号）复印件，载明：申请人李秀兰，证载使用人李秀兰，宅基地拆迁实际申请人李秀兰，宅基地拆迁面积认定230平方米；7.油牌赵村委会、兴福办事处出具《证明》复印件，载明：此院落调查、测绘摸底时登记为于泽。经宅基地认证后，此宅基地使用人为李秀兰所有。于泽放弃签订济南国际医学科学中心项目的房屋拆迁补偿安置协议书，由李秀兰签订济南国际医学科学中心项目的房屋拆迁补偿安置协议书。于泽欲以上述证据证实李秀兰签订拆迁补偿手续且拆迁部门将涉案房屋的拆迁补偿款项支付给李秀兰。李秀兰、宋士亮对上述证据的真实性无异议。在审理过程中,宋士亮提交《欠条》，载明：今欠宋士亮（油牌赵庄**号）购房款8万整。（注：一周内没有付清，该购房协议作废）；于泽；2017年10.5。于泽对该证据的真实性提出异议，认为没有给宋士亮出具过该份欠条。宋士亮未提交其他证据加以证明。对于购房款，于泽诉称其支付给宋士亮20万元后，宋士亮将房产证交付于泽，之后双方约定剩余8万元在办理房产登记后予以支付。宋士亮提出异议，认为因于泽未能支付全部购房款，合同已经解除。于泽诉称其收到房屋后，进行装饰装修，并加盖门厅后入住至拆迁之时，加建面积为数十平方米。李秀兰表示不清楚。宋士亮提出异议，认为于泽对房屋外部进行了整修，内部是否装修没有提供证据，是否加建房屋不清楚。于泽对此未提供任何证据予以证实。一审法院认为，农村房屋依附于宅基地之上，房屋所有权与宅基地使用权不可分割，故于泽与宋士亮所签订的《购房合同》在处分房屋的基础上对宅基地使用权也进行了处分。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无法取得。于泽不具备油牌赵庄集体经济组织成员的身份，亦不能通过买卖方式取得涉案土地上房屋的所有权，宋士亮与于泽签订的买卖合同违反了法律规定，系无效合同。于泽要求确认合同无效的请求符合法律规定，予以支持。李秀兰、宋士亮以宋士亮无权代理为由认为合同无效的辩称理由于法无据，不予采信。关于于泽主张的拆迁补偿款161万元及搬离搬迁费、奖励等款项766320元。于泽诉称李秀兰获得拆迁补偿款322万元，双方当事人均有过错，于泽要求分得一半；因于泽对房屋进行加建、装修并实际居住使用，因按时搬迁，奖励费应归于泽所有。李秀兰、宋士亮提出异议。经审查，当事人对于泽提交的《房屋拆迁补偿安置协议书》及《以宅基地方式安置的申请人证明（一）》真实性均无异议，根据该协议及证明，一审法院认为，李秀兰与相关单位签订《房屋拆迁补偿安置协议书》后并获得合同所约定的款项，根据《房屋拆迁补偿安置协议书》中“乙方现有安置人口1人”的约定和《以宅基地方式安置的申请人证明（二）》记载的名单可以看出，涉案房屋的被安置人为李秀兰；按宅基地面积进行货币补偿系被安置人选择的拆迁补偿计算标准和安置方式，因此所获得的收益应归被安置人李秀兰所有，同时因按规定时间签订协议并交验空房及因选择货币安置所获得的奖励费用，亦归被安置人李秀兰所有；以人口数量为标准计算的搬家费、过渡安置费应归被安置人李秀兰个人所有；对于房屋补偿费、住宅院落地上附着物包干补偿费，系对于地上房屋物权及附属物的补偿费用，应归权利人所有。于泽诉称其购买房屋系权利人并对房屋进行了加建，宋士亮提出异议。经审查，于泽与宋士亮签订的《购房合同》无效，且于泽对其诉称的加建行为未提供任何证据加以证明，其诉称加建的理由依据不足，不能采信。综上，于泽要求分得前述款项的请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、于泽与宋士亮于2016年8月18日签订的《购房合同》无效；二、驳回于泽的其他诉讼请求。案件受理费25811元，于泽负担25711元，宋士亮负担100元；保全费5000元，由于泽负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。于泽提交证据1.耿延盛出具的证明及身份证复印件各一份，拟证实于泽对涉案房屋进行了装修装饰等，共计装修230平方米;证据2.微信截图及照片复印件各一份，于泽之子于铭轩在2017年4月7日给卖预制板的人转账1800元，拟证实于泽对涉案房屋进行吊顶，该转账是部分转账，其他的装修费用都是现金结算。宋士亮质证称，对证据1真实性不予认可，证人应当出庭作证，接受审判人员和当事人的询问，无正当理由未出庭的证人，以书面等方式提供的证言不得作为认定案件事实的根据。证据2与本案无关联，照片模糊不清，对其真实性和关联性均不予认可。李秀兰的质证意见同宋士亮质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”涉案宅基地上房屋已被拆除，并由李秀兰与油牌赵庄村委会、兴福办事处、槐荫区住房保障和房产管理局签订《房屋拆迁补偿安置协议书》。于泽依据其与宋士亮签订的《购房合同》就本案争议提起诉讼，要求确认双方签订的上述合同无效并返还拆迁补偿款、搬离拆迁费、奖励等，本案纠纷实质是因集体土地上房屋拆迁安置补偿问题引发的争议。拆迁安置补偿主体的确定，属于相关行政机关的职责范围，故本案争议不属于人民法院民事案件的审理范围，应裁定驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初4254号民事判决；二、驳回于泽的起诉。一审案件受理费25811元，退还于泽；保全费5000元，由于泽负担；于泽预交的二审案件受理费25811元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇二〇年六月二十三日法官助理 杨志颖书 记 员 林子煜