山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初2869号 原告（反诉被告）：日照众信置业发展有限公司,住所地山东省日照市东港区海曲东路61号日广沿街楼,统一社会信用代码91371102MA3NFTQXXH。 法定代表人：贺培森，总经理。 委托诉讼代理人：单子洋，五莲德信法律服务所法律服务工作者。 被告（反诉原告）：丁明军，男，1979年3月26日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 原告（反诉被告）日照众信置业发展有限公司（以下简称“众信公司”至判决主文前）与被告（反诉原告）丁明军居间合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众信公司的委托诉讼代理人单子洋、被告丁明军到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。 原告众信公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告居间服务费21450元；2.诉讼费、代理费等全部费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确第二项诉讼请求仅指诉讼费及律师代理费。事实与理由：2019年11月22日，被告与案外人姚夫芳经原告居间服务签订房屋买卖合同，被告购买案外人位于日照市，总价款为85.8万元。合同签订后，因被告违约不买，被告与案外人房屋买卖合同纠纷经东港区人民法院作出（2020）鲁1102民初656号民事调解书，认定被告违约。根据合同约定，任何一方违约，违约方应支付原告全额居间服务费。合同同时约定了由违约方承担诉讼费、律师代理费等费用。综上，现诉至贵院，请求贵院查明事实，依法支持原告诉讼请求。 被告丁明军辩称，被告认为原告未如实提供被告未支付居间服务费的原因及其他事实，被告不能同意原告的要求，请求贵院查明事实真相，依法驳回原告全部诉讼请求。 被告丁明军向本院提出以下反诉请求：1.请求法院判令被反诉人赔偿反诉人因房屋买卖合同解约导致的损失20000元。2.判令本案本诉与反诉的诉讼费、代理费由被反诉人承担。事实与理由：一、反诉人购买姚夫芳位于日照市房屋签约前，被反诉人存在欺诈行为，导致本人产生重大误解。这是本人对涉案房屋买卖合同标的房屋关注并产生购买意愿的关键。1.反诉人于2019年11月20日晚看到被反诉人在58同城发布的该房屋信息，标注面积为124平方米、附属为车库，在后续沟通中被反诉人均称该房屋面积为124平方米、附属为车库，而实际该房屋面积只有118.27平方米、附属为储藏室，被答辩人存在欺骗的故意。2.该房屋实际属于集资建房性质，而非普通商品房，集资房与普通商品房在产权性质和房屋质量上存在一定差距，社会评价、社会认可度等均不如普通商品房。关于这一点，被反诉人不仅未有任何提示或说明，反而有意隐瞒事实真相。被反诉人上述行为违反了《房地产经纪管理办法》关于居间机构应当忠诚居间的规定。二、被反诉人以欺骗与诱导的手段诱使本人与姚夫芳签订房屋买卖合同，导致买卖双方在订立合同时地位显失公平。从反诉人20日晚在58同城就该处房屋与中介店员沟通情况，到22日下午被诱导签订房屋买卖合同只有1天多时间。诱导本人与姚夫芳签约的众信置业中介8店有一名张姓店员与房主住同一楼区，房主与该店员熟悉，而本人与房主及中介方均不认识。在被反诉人有意的欺骗与隐瞒下，本人是在无法对该房屋进行全面充分了解的情况下，在中介的诱导下签约的，属于在欺骗与诱导下的简单突发行为，并非本人真实意思表示。反诉人认为，房屋买卖合同内容并非两个平等主体的真实意思表示，违反了合同法有关精神，属于可撤销的合同。被反诉人不讲职业道德、不顾客观实际，在本人无法对房屋真实情况充分了解的情况下强行进行所谓的“促单”，完全不顾及本人合法利益。中介行为严重违反了《房地产经纪管理办法》关于经纪机构应当忠诚居间的规定。三、买卖双方签订房屋买卖合同时，反诉人妻子对该房屋实际情况相较于中介广告及推介面积缩水将近6平方米、附属由车库变为储藏室、房屋性质为集资建房等情况毫不知情。鉴于该房屋实际信息与中介向本人介绍的情况有诸多不一致的原因，答辩人妻子对众信置业中介及房主姚夫芳诚信产生强烈质疑，认为房主及中介的欺瞒行为严重侵犯了其知情权、财产权，强烈反对购买该房屋。由于前述几条原因，导致反诉人未能与妻子就购买该房屋达成一致意见，房屋买卖合同无法实际履行。四、买卖双方沟通解约过程中，被反诉人存在以扣押房产证件要挟房主的情况，阻挠买卖双方协商解约。反诉人在签订合同的第二天即11月23日一早，就明确告知姚夫芳夫妇和众信置业中介，积极寻求与该两方沟通协商解除该合同。后续沟通过程中，房主姚夫芳丈夫表示，众信置业中介处押着其房产证，单独同意解除合同的话，就要不回来房产证了。五、根据《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构提供经纪服务须与客户签订房地产经纪服务合同(房地产经纪服务合同应当包含违约责任的内容)，签订房地产经纪服务合同前，应向客户说明经纪服务合同的内容和房产买卖合同的内容并书面告知一系列内容。被反诉人既未与本人签订经纪服务合同，也未向本人介绍有关经纪服务合同内容和房产买卖合同的内容，更未书面告知应告知的内容。六、签订合同时，中介不让本人仔细看合同，被反诉人作为居间机构和格式合同文本的提供者，不仅未就房屋买卖合同中关于违约责任以及诉讼费、代理费的约定，尽提示和明确说明义务，反而有意分散本人注意力。事后发现合同内容对我们来说非常不公平。签订合同的过程时间非常短暂，从众信置业中介将合同交给反诉人到签订合同只有几分钟时间，期间中介一直催促，称合同都是格式化的，是统一版本，看看手写的部分就行了。反诉人未看到也完全没有想到合同中除了定金之外还有违约金和诉讼费、代理费的约定。根据以上几条理由，反诉人认为被反诉人作为居间方存在重大过错，是导致合同不能继续实际履行的重要原因。另外，鉴于被反诉人就房屋买卖合同纠纷涉案房屋发布不实信息，房主与被反诉人店员熟识，被反诉人店员称不实信息系房主提供；被反诉人在本案中存在重大过错而房主姚夫芳却未将其列为被告；买卖双方及众信置业中介等三方在本案中存在重大利益纠葛，律师单子洋曾在2019年12月11日就解除该房屋买卖合同进行的三方协商中作为众信置业中介律师参与调解，之后却在同一纠纷中作为房主姚夫芳代理人参与诉讼；并且单子洋在庭审中抱怨反诉人投诉被反诉人，单子洋同时站在房主姚夫芳和中介双方的立场。反诉人认为上述一系列事实证据确凿且能形成完整的证据链，证明被反诉人、律师单子洋、房主姚夫芳串通损害反诉人利益。综上，反诉人请求贵院查明事实真相，依法支持反诉人诉讼请求。 原告众信公司对被告丁明军的反诉辩称，被告的反诉无事实和法律依据，请求依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告众信公司向本院提交以下证据：证据1、房屋买卖合同，证明被告与案外人姚夫芳于2019年11月22日经原告提供居间服务签订该合同，合同对各方的权利义务及违约责任进行明确约定，原告已经完成居间服务义务。证据2、（2020）鲁1102民初656号民事调解书，证明被告与案外人姚夫芳房屋买卖合同纠纷一案已经确认被告违约，根据合同第九条第二款约定，被告作为违约方应向原告支付居间服务费21450元。证据3、委托代理合同及代理费发票，证明原告与委托代理人之间签订代理合同，以现金方式支付代理费4000元，根据合同第九条第八款约定该费用应由被告承担。 被告丁明军向本院提交以下证据：证据1、照片三张，证明中介发布信息及向客户介绍信息与实际不符，被告11月21日看的房子。证据2、照片一张，证明11月23日早上被告就通知中介房子不要了。证据3、解除房屋买卖合同通知书、照片两张，证明11月27日将解除房屋买卖合同通知书送达房主。证据4、录音证据一宗，录音1证明11月23日14：23已经将不买房子的意思当面告知了男房主；录音2证明从11月23日到11月24日一直寻求办理解除合同事宜，还证明中介称房屋虚假信息是听房主说的；录音3证明24日三方在买方的要求下就解除合同问题作了第一次协商，证明中介在协商过程中不但没有起到任何调解作用，反而跟房主串通好了讹诈被告(如果没有串通，中介怎么知道三五万都不一定能解决问题的？)；证明23日中介即多次联系房主告知买方不买房子了；证明合同签约时中介朱鹏催促签约，不让看合同完整内容。说了：“。只要看手写的部分就行了”，更没有就违约责任条款尽到提示和明确说明义务；证明中介不顾买方看过房子只有一天、对房屋缺乏了解、未经过充分协商的客观实际，不讲职业道德，不顾可能后果强行促单。没有合理保障买方利益，违反了房地产经纪管理办法关于经纪机构应当忠诚居间的规定；录音4证明27日上午9：38给众信中介送达了解除房屋买卖合同通知书。录音5和录音6证明了27日中午给房主送达了解除房屋买卖合同通知书；证明了房主称其房产证和买方押金都在中介手里押着，中介不但没有就解除合同起到调解作用，反而从中作梗。录音7证明12月11日在被告方要求下三方第二次协商(买方投诉至房管局后，房管局电话沟通众信贺总促成三方第二次协商)，买方一直向房主和中介真诚地寻求办理解除合同手续，但是房主姚夫芳不但没有明确的态度，更是态度蛮横、语言嚣张，蛮不讲理。这一次协商让被告方对房主和中介彻底失望，于第二天短信(电话不接)告知中介，让其通知房主走法律途径解决问题。录音8证明了12月22日曾与律师沟通过。证据5，11月21日前后与众信店员秦丽华微信聊天记录截图照片22张，证明11月20日晚上第一次跟秦丽华接触沟通涉案房屋情况；证明秦丽华向被告介绍该房屋情况(面积124平方米、附属为车库、隐瞒集资房性质)与实际情况不符；证明是11月21日上午看的房子；证明原告店员秦丽华人品素质差(发布虚假信息、推介虚假信息、签约前各种套近乎，本人提出解约后她就啥都不管了，推得一干二净)。证据6，房屋买卖合同、房地产经纪服务承诺书及办理业务流程、买方明白纸各一份，证明原告有服务承诺，但是服务质量远远没有达到其承诺的标准。证据7，与房主姚夫芳诉讼提交过的答辩状、补充答辩意见、涉案房屋价格变动情况评估鉴定申请，证明被告在（2020）鲁1102民初656号案件中的意见。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1真实性无异议，不认可证明事项；对证据2真实性无异议，但合同中对于违约责任的约定被告并不知情，原告没有就违约责任条款向被告释明及尽到提示和明确说明义务；对证据3不认可。 原告对被告提交的证据1真实性有异议；对证据2真实性无法确认，但可以证实合同签订第二天被告即违约不买；对证据3真实性有异议；对证据4中录音1、3、7真实性有异议，对录音2、4、5、6真实性无法确认，但可以证实被告违约，对录音8真实性无异议，可以证实被告违约；对证据5真实性无法确认，但可以证实原告为被告提供了居间服务，具体聊天内容涉及到的涉案房屋信息，应以房屋买卖合同签订的内容为准，同时也证实了11月23日被告提出解约不买；对证据6真实性无异议；对证据7真实性有异议，与本案无关联性。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合关联证据予以综合确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月22日，被告作为乙方（买方）与作为甲方（卖方）的案外人姚夫芳、中介方的原告签订房屋买卖合同，主要内容载明“甲方出卖的房屋位于日照市，此房标准层建筑面积约为118.27平方米（具体面积以房管部门确权为准）。房产证号：日房权证市字第××，土地证号：日国用2013第007109号。房屋成交总价款为人民币（大写）捌拾伍万捌仟元整，本合同签订的同时，乙方向甲方支付购房定金款（大写）壹万元整，乙方于2019年12月6日前支付购买房屋首付款人民币（大写）贰拾伍万捌仟元整，乙方欠甲方房屋余款：人民币（大写）陆拾万元整，由乙方申请办理银行二手房按揭贷款方式支付给甲方。中介方为甲乙双方提供的居间服务为有偿服务，中介费为总房款的2.5%，甲乙双方如有违约，由违约方按房屋总价款的2.5%支付中介方居间服务费。甲乙双方如有一方违约，除应承担相应违约责任外，还需向对方和中介方支付因解决争议产生的诉讼费、保全费、交通费、公证费、律师费等相关费用（包括但不限于上述费用）”。 合同签订后，被告明确表示不想购房并多次与原告及案外人姚夫芳协商，但各方最终未达成一致意见。2020年1月8日，姚夫芳将被告诉至本院，要求解除上述房屋买卖合同及支付违约金等。经本院主持调解，双方就该案达成调解协议，本院于2020年3月20日出具（2020）鲁1102民初656号民事调解书，主要内容载明：“一、解除原告姚夫芳与被告丁明军于2019年11月22日签订的《房屋买卖合同》；二、被告丁明军向原告姚夫芳支付违约金、律师费等共计20000元，其中包括被告丁明军已经支付、由日照众信置业发展有限公司代为保管的定金10000元，该定金10000元由原告姚夫芳自行到日照众信置业发展有限公司处支取，被告丁明军需于调解协议签订之日向原告姚夫芳支付剩余10000元（已当庭过付）；三、诉讼费1050元，减半收取525元，由原告姚夫芳负担；四、本案纠纷一次性解决，双方无其他争议”。 本案中，原告起诉要求被告作为违约方支付居间服务费21450元（房屋总价款85.8万元乘以2.5%）及律师费4000元。被告则称原告在提供中介服务时存在欺诈行为，致使被告产生重大误解，被告反诉要求原告赔偿损失20000元即（2020）鲁1102民初656号一案中被告向姚夫芳支付的20000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告为被告购买房屋提供居间服务，促成被告与案外人签订了房屋买卖合同，而（2020）鲁1102民初656号民事调解书已确认被告系违约方，根据涉案房屋买卖合同约定，被告应向原告支付居间服务费、律师费。但结合当事人陈述及本案证据，原告提供的居间服务确实存在瑕疵，同时，合同签订后，原告实际未提供房屋贷款、过户等后续服务，考虑涉案房屋买卖合同已解除的事实，本着公平原则，本院酌定被告支付中介服务费2145元（房屋总价款858000元×2.5%×10%）、律师费400元（4000元×10%），对原告超出部分的主张，本院不予支持。对被告反诉要求原告赔偿损失20000元的诉讼请求，因该20000元系（2020）鲁1102民初656号一案中被告支付的违约金、律师费等，被告提交的证据不足以证明原告造成上述损失，本院对此不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下： 一、被告丁明军于本判决生效之日起七日内支付原告日照众信置业发展有限公司中介服务费2145元； 二、被告丁明军于本判决生效之日起七日内支付原告日照众信置业发展有限公司律师费400元； 三、驳回原告日照众信置业发展有限公司本案的其他诉讼请求； 四、驳回被告丁明军本案反诉的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费336元，减半收取168元，由原告负担143元、被告负担25元。反诉案件受理费300元，减半收取150元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  王颖 二〇二〇年六月十七日 书记员  陈薇