安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初664号原告：张承俊，男，汉族，1979年2月24日生，住安徽省长丰县。被告：汪井送，男，汉族，1980年1月2日生，住安徽省合肥市龙岗经济开发区。原告张承俊诉被告汪井送房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用的解释》、最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》、《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》以及合肥市中级人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施细则（暂行）的相关规定，依法适用普通程序，由审判员陆军独任，公开开庭进行了审理。原告张承俊、被告汪井送到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张承俊向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即归还原告租房押金及多缴房租、物业费、电费等费用共计22189.75元；二、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年初，原、被告就被告位于合肥市瑶海区临泉路的一套房屋签订了房屋租赁合同，双方约定，原告承租被告的这套房屋用于经营活动，租期为2019年3月15日至2019年9月14日、2019年9月15日至2020年3月14日两期，租金7200元每月，每6个月支付一次，同时双方还约定原告向被告支付押金10000元。合同签订后，原告向被告支付了6个月房租。2019年8月，原告因暂无法在该房屋内展开经营活动，遂与被告商议以原告名义将该房屋转租出去，被告同意。在转租过程中，为了方便起见，被告建议将张贴的广告中的联系方式换成被告的联系方式，原告表示同意。8月中旬，被告独自联系新的买家并与其签订了房屋租赁协议，过程中并未经原告同意。后原告联系被告要求退还押金，但被告始终不愿退还。被告汪井送辩称：一、关于押金问题，我认为是不应该退的。我们当初签订了五年的房屋租赁合同，租期还没有满，原告中途自己私自违约没有继续租下去；合同约定了一个周期六个月支付一次租金，原告没有在下一个周期提前一个月支付租金；签订合同的目的是想达到长期稳定的出租，给原告约定了两个优惠的条件，一个是免租期，另一个是房屋的租金价格；二、关于房租我认为也是不该退的。本身合同签的就是五年的，当初签的时候也明确了不可以退租，由于原告自己的原因提前解约，所以不应当退还；当初对我们房屋里面的设施进行改造的时候对房屋原有的结构造成了破坏，导致我们二次转租的时候造成了一定的损失；三、关于物业费问题我认为是没有理由的。物业公司是按照每年一次的缴纳，如果原告想要回物业费可以去找物业公司；四、关于电费问题，电费是充卡的，如果原告想退费的话可以去找物业公司去退，卡在他本人身上。当初装修的时候由于资金紧张，我们为了照顾原告给他垫付了10000元房屋装修的押金。经审理查明：2019年2月28日，原告张承俊与被告汪井送就合肥市瑶海区临泉路一套房屋（以下简称“案涉房屋”）的租赁签订《房屋租赁合同》，该合同中汪井送为出租人（合同甲方），张承俊为承租人（合同乙方），双方约定：“房屋权属情况：甲方持有房屋所有权证……”、“租赁用途：商业用途”、“第三条，租赁期限（一）房屋租赁期自2019年3月1日至2024年2月28日，免租期自2019年3月1日至2019年3月15日，共计15日，甲方应于2019年2月28日前将房屋按约定条件交付给乙方……”、“第四条，租金及押金，（一）租金标准及支付方式：一次性支付6个月房屋，租期6个月，租金从合同签订之日起支付。2019年3月15日至2019年9月14日租金为人民币43200元整，每6个月支付一次；2019年9月15日至2020年3月14日租金为人民币48000元整，每6个月支付一次……支付方式：每个支付期结束前30天提前支付下个支付期的租金。（二）押金：人民币壹万元整（￥：10000元），租赁期满后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方，如租赁期未满，乙方提前解约，甲方有权不退换押金”、“第五条，其他相关费用的承担方式，租赁期内的下列费用中……（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）卫生费（9）网络通讯费用由乙方承担”、“第七条，转租，除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方同意，方可将合同期内剩余租期的房屋部分或全部转租给他人”。《房屋租赁合同》签订后，张承俊已实际接收并部分装修了案涉房屋，并向汪井送支付了2019年3月15日至2019年9月14日期间6个月的房租，另支付房屋租赁押金10000元。2019年3月23日，张承俊在其与汪井送之间的微信聊天记录中称：“……下午和你说的意思是我这资金不够无法在干了，我要转租，这样你的房租是不影响的，你有什么好的办法就跟我讲”。庭审中，张承俊陈述2019年5月起向汪井送提出所交的物业费、租金、电费都不要了，只要求退还10000元押金，但汪井送没有同意，仅愿意退还2000元押金。汪井送述称因2019年8月1日之后张承俊未能缴纳房租，其已寻找新的承租人且同意其提前进场实施装修，双方之间的房租自2019年9月13日开始计算，另当时商谈时同意出于人道主义返还张承俊租房押金2000元。另查明：案涉房屋租赁期间，张承俊已实际缴纳电费520元、一年物业费7659元。案涉租赁房屋的物业管理公司向新的承租人陈娟发放的装修许可证显示装修的时间为2019年8月20日至2019年9月1日。以上事实，有原、被告身份证明、《房屋租赁合同》、物业费发票、电费发票、装修许可证、微信聊天记录及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为：原告张承俊与被告汪井送之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认，当事人应按约定履行各自的合同义务。在合同履行过程中，张承俊在承租房屋不久后因资金问题向汪井送提出转租，汪井送也表示同意，并同意留下汪井送的电话号码作为联系方式。根据张承俊的陈述，2019年5月其曾向汪井送提出解除合同，退还押金，汪井送也同意解除合同，但因对返还费用问题没有达成一致意见。在汪井送与新的承租人陈娟签订租房合同并交接房屋后，张承俊没有提出异议，仅向汪井送主张要求返还租金、押金等，因此应视为张承俊与汪井送就解除双方签订的《房屋租赁合同》达成了一致意见，双方仅就违约责任的承担和费用返还问题意见不一。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失等。关于张承俊要求返还押金问题。本院认为，合同约定“如租赁期未满，乙方提前解约，甲方有权不退换押金”，本案中张承俊提前解约，构成合同违约，其主张返还押金不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。关于张承俊主张返还房屋租金问题。本院认为，汪井送将案涉房屋出租给他人，视为与张承俊协商一致解除了双方之间的房屋租赁合同，但双方对是否返还租金问题并没有达成一致意见。根据庭审查明的事实，汪井送将房屋收回并交新的承租人进场实施装修，参照物业公司向新的承租人发放的装修许可证期间，本院确定汪井送实际接收房屋的时间为2019年8月20日。根据合同法的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，故张承俊主张汪井送返还房租的诉讼请求成立，依法应予支持。返还房租的期限，应自2019年8月20日至2019年9月14日，按月租金7200元的标准计算，汪井送应返还张承俊租金6000元（7200元/月/30天*25天）。关于张承俊要求返还物业费和电费问题。本院认为，张承俊缴纳的物业费是一年的时间，应由其按实际租房期限承担物业费用，故汪井送应退还张承俊物业费4133元（7659元/年/365天*197天）。因《房屋租赁合同》已明确约定.电费由张承俊支付，张承俊作为证据提交的电费发票的出具时间为2019年3月6日，其不能证明至退房时实际发生的电费数额，故本院对张承俊提出的要求汪井送向其返还电费的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告汪井送于本判决生效之日起十日内向原告张承俊返还租金6000元、物业费4133元；二、驳回原告张承俊的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由原告张承俊负担190元，由被告汪井送负担160元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 陆 军二〇二〇年六月三十日书记员 万志成