山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终1410号 上诉人（原审被告）：张学京，男，1976年5月14日出生，汉族，现住山东省沂源县。 委托诉讼代理人：李艳龙，山东居高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东省淄博市沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会。住所地：山东省沂源县历山街道办事处东沙沟村。 法定代表人：徐统山，主任。 委托诉讼代理人：杜春来，山东多博仕律师事务所律师。 上诉人张学京因与被上诉人山东省淄博市沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会（以下简称“东沙沟居委会”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院（2019）鲁0323民初2303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张学京及其委托诉讼代理人李艳龙，被上诉人东沙沟居委会法定代表人徐统山及其委托诉讼代理人杜春来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张学京上诉请求：1.撤销原判，并依法改判或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案不属于人民法院受理民事案件的范围，由于上诉人房屋所在地正面临拆迁，此次合同无效之诉是被上诉人出于私利提起合同无效之诉，原审错误地认为，双方基于案涉房屋形成的买卖合同关系系平等主体之间的民事法律关系，因此案涉房屋买卖合同形成的纠纷属于人民法院受理民事案件范围。本案被上诉人之所以提起确认买卖合同无效的诉讼，其真实意愿在于将房屋收回后以便于进行拆迁工作。现上诉人所居住的房屋面临征收拆迁，而在确认合同无效之后，被上诉人可以免除对上诉人的赔偿补偿，只退还上诉人的原购房款。但这对上诉人来说是极其不公平的，上诉人已在此处居住十几年，现在面临拆迁，上诉人本应得到属于自己合法合理的补偿，被上诉人以诉讼方式妄图侵害上诉人的合法利益。此种滥用诉权的行为本就是违反法律法规以及不遵守诚实信用原则的表现。被上诉人想以此次诉讼剥夺上诉人合法拥有的财产，此次合同无效之诉是被上诉人出于私利提起合同无效之诉，所以不属于人民法院民事案件的受理范围。二、一审判决适用法律错误。一审判决中适用《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，根据上述规定，一审法院认定本案被上诉人未经依法批准，利用本村未利用土地建设楼房出售给上诉人，违反了国家法律、行政法规强制性规定，从而认定案涉合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效中，违反法律、行政法规的强制性规定所指的是合同内容，而不是合同中财产的形成方式。具体到本案中，案涉房屋买卖合同中约定的是被上诉人将某处房产出卖于上诉人，是正常的买卖合同约定，其并不违反法律、行政法规的强制性规定。至于该买卖合同的标的，即案涉房屋的形成方式，是被上诉人未经依法批准，利用本村未利用地所建设楼房，与上诉人无法律上的利害关系，被上诉人未经依法批准，利用本村未利用地所建设的楼房，应当由相关单位对其作出相应的处罚，但是这并不可以导致案涉房屋买卖合同无效，案涉房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》关于合同效力的规定，应为有效合同。三、原审法院认为本案不适用诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。上诉人认为，2003年4月被上诉人与上诉人协商，上诉人本着自愿、公平的原则与被上诉人签订案涉房屋买卖合同，上诉人已依合同将款项付清，上诉人对于该房屋拥有所有权与使用权，基于合法有效的合同占有房屋，且一直使用房屋至今。就该房屋买卖合同本身而言，并无无效的情形。另外，上诉人在2003年付款后买房屋的金额与现在相比，受房屋价格上涨等因素的影响，退还当时的购房款金额对上诉人是极不公平的，已严重侵害了上诉人的合法权益。16年后，被上诉人请求确认当时的房屋买卖合同无效并请求返还房屋，缺乏依据，亦有违诚实信用原则。上诉人与被上诉人于2003年签订《预定购商品住宅协议书》，双方约定被上诉人将自建房屋出售给上诉人，双方合同已履行完毕。根据《中华人民共和国民法通则》规定，被上诉人所诉事项已过当时两年的诉讼时效。因此，原审法院应以此案超过诉讼时效判决驳回被上诉人的诉讼请求。综上所述，一审判决认定事实不清、证据不足且适用法律错误，依法应当予以撤销，依法改判或发回重审。 被上诉人东沙沟居委会辩称：本案属于人民法院的受理范围，本案起诉的诉讼请求是平等主体之间的房屋买卖是否有效的诉讼，因房屋买卖合同纠纷发生的诉讼属于法院受理范围。本案合同效力问题，答辩人认为应当认定为无效合同，理由是涉案的标的物不具有买卖合同合法标的物的非限制流通性。2003年答辩人在本村未利用地上建设了上诉人居住的房屋，涉案房屋建设时用于土地性质为集体土地，且未办理集体土地建设许可手续。淄博市国土局土地行政处罚决定书，也可以证实为办理合法的建设手续。鉴于涉案房屋建设使用的是被上诉人的集体土地，即使房屋可能存在宅基地建设手续的情况下，上诉人不具有本村集体经济组织成员资格，也不具有购买涉案房屋的条件。上诉人在上诉状中提出，答辩人为了达到免除或者加收拆迁费支出的问题，答辩人认为这个不存在，答辩人此次集体搬迁是沂源县城中村改造项目，房屋是答辩人全体村民及住宅，在2018年启动以来，答辩人通过多次召开两委会、村民大会讨论通过基本方式为就近安置，达到居民安居乐业的目的。鉴于上诉人居住的房屋在拆迁范围之内，答辩人及政府相关单位的人员多次找到上诉人及家人协商拆除未果。此后为了尽快完成拆迁任务，决定对上诉人参照本村合法自己的标准予以补偿。设计的方案有两个，第一补偿两套楼房，建筑面积共220平方米，均价2700元左右，而当地相同地块的商品房价格在7000元左右。方案二，将以上补偿所得的房产，按照市场折价给予上诉人现金，并且地上附属物和房产评估折价，经答辩人及历山街道办事处工作人员多次沟通协调，给上诉人讲事实，讲法律规定，但上诉人以种种理由拒不同意，并提出按照国有土地别墅的标准予以赔偿，双方分歧巨大，答辩人才被迫依法按照事实和法律提起诉讼。答辩人要求法院按照现有的事实、现状和相关法律规定依法处理。涉案的合同认定为无效后，不影响上诉人行使相关权利，本案双方在购买房屋时都存在过错，都应当承担相应的法律责任。答辩人没有办理相关建设手续的情况下，对外出售房屋存在过错，同时上诉人在购买房屋时未审查标的物的合法性，及房屋的土地性质，同样也存在过错。针对无效合同上诉人可以根据双方的过错程度及相应的经济损失数额，要求答辩人予以补偿。综上所述，请二审法院予以维持原判。 东沙沟居委会向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告返还原告的房屋，原告退还被告购房款114000元；3.诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2002年至2003年间，东沙沟居委会（原沂源县南麻镇东沙沟村村委会）占用本村未利用土地建住宅楼一宗，2003年1月26日，东沙沟居委会与张学京签订《预定购商品住宅协议书》，张学京订购东沙沟居委会自建小康楼一套，楼号5号楼01户，建筑面积143平，合同价款114400元，协议约定工程竣工时经双方交接验收无异议后，双方另行签订购房合同，买方将房款一次性付清后，卖方签发住宅质量保证书和住宅使用说明书，并将所购房屋及钥匙交给买方，卖方负责办理宅基使用证书。2003年1月26日，张学京向东沙沟居委会支付购房款50000元，2003年3月31日支付购房款50000元，2004年1月8日支付购房款20000元，房款付清。东沙沟居委会向张学京交付了住宅楼，但卖方未为买方办理宅基使用证书，双方亦未签订书面买卖合同。2003年11月29日，因沂源县南麻镇东沙沟村村委会未经批准，于2002年至2003年间非法占用本村未利用土地建住宅楼，并非法转让他人的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》规定，淄博市国土资源局向沂源县南麻镇东沙沟村村委会下发淄国土罚字（2003）第216号土地处罚决定书，作出如下处罚决定：没收非法转让住宅楼及土地所得款244000元，并处以10%的罚款24400元，总额为268400元。该处罚决定下发后，相关行政机关对案涉住宅楼未实际处置，张学京一直居住至今。2019年3月29日，东沙沟居委会拟进行城中村改造，在本村发放《历山街道东沙沟村城中村改造房屋拆迁补偿方案》明白纸，根据“双向评估、互找差价”的原则，委托沂源县新源房地产评估有限公司开展评估，并陆续开展房屋拆迁补偿签约工作，张学京不同意上述拆迁补偿方案。另，2019年7月24日，张学京等四人申请沂源县自然资源局依法公开“山东省沂源县南麻镇东沙沟村集体土地征收程序中省级以上人民政府征地批复及征收补偿方案（位于沂源县北端地块）”。2019年8月12日沂源县自然资源局出具书面答复意见书，答复如下：根据你们提交的《信息公开申请表》以及对申请事项所涉及的地块位置补充说明，你们所申请公开内容本机关可以提供山东省人民政府《关于沂源县2013年第一批次建设用地的批复》（鲁政土字（2013）580号）复印件（附件1），主要内容同意征收沂源县南麻镇东山沟村等14个村农用地、建设用地、未利用地，共计16.0051公顷。《沂源县国土资源局关于历山街道办事处东沙沟村委会拟征收土地补偿安置方案》复印件（附件2），主要内容拟征收东沙沟村三块土地，均位于，本次征收土地上房屋实施成片拆迁，由沂源县人民政府按照国家有关规定另行制定拆迁补偿方案。 一审法院认为，本案争议的焦点问题有三个，一是本案案涉房屋买卖合同是否属于人民法院受理民事案件范围；二是案涉房屋买卖合同是否具有法律效力；三是本案是否超过法定的诉讼时效。对于第一个焦点问题，东沙沟居委会与张学京均系适格的民事主体，双方基于案涉房屋形成的买卖合同关系平等主体之间的民事法律关系，因案涉房屋买卖合同形成的纠纷，属于人民法院受理民事案件范围。其一，案涉房屋系东沙沟居委会2002-2003年未经行政机关批准利用本村未利用地违规建设，相关行政机关有权对案涉房屋及房屋占地行为作出具体行政行为，并决定是否申请强制执行，但具体行政行为的后果，依法应由具体行政行为相对人房屋建设人承担，而不是由房屋的买受人承担，同样，案涉房屋买卖合同相关的法律后果，由合同当事人承担，两者并行不悖；其二，因张学京提交的公开信息未附有相关规划红线图，张学京亦未提交沂源县人民政府按照国家有关规定另行制定的拆迁补偿方案，不能确定案涉房屋占用土地被征收为润生路建设用地，以及案涉房屋是否列入拆迁补偿范围的具体信息，即便山东省人民政府《关于沂源县2013年第一批次建设用地的批复》（鲁政土字〔2013〕580号）文件所征用的土地包括案涉房屋所占有土地，案涉房屋买受人也不能因此合法取得案涉房屋占用土地的国有建设用地使用权，进而获得国有建设用地房屋拆迁补偿安置权益。案涉房屋买卖合同纠纷的法律后果，也应当由合同当事人根据合同性质进行分配。综上，东沙沟居委会起诉的动机是否为推动本村城中村改造房屋拆迁，还是润生路拆迁，均不影响东沙沟村委会作为合同当事人依法行使民事诉权，也不影响合同相对方行使诉权，本案系平等主体之间的财产纠纷，属于人民法院受理民事案件范围。对于第二个焦点问题，案涉房屋买卖合同是否具有法律效力。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体组织所有的土地或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地以外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，东沙沟居委会未经依法批准，利用本村未利用地建设楼房出售给张学京，违反国家法律、行政法规强制性规定，因此，依法确认案涉房屋买卖合同无效。根据法律规定，合同无效后，因合同无效取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。为彻底解决纠纷，本案在审理过程中，对案涉合同无效的法律后果予以释明，并建议张学京提起反诉，要求合同相对方进行赔偿，张学京坚持本案不属于法院受理民事案件范围，案涉合同有效。故本案仅对东沙沟居委会的诉讼请求进行审理，对于东沙沟居委会要求返还房屋的诉讼请求，依法予以支持。至于东沙沟居委会退还张学京购房款的诉讼请求，系合同相对方基于合同无效而享有的请求权，因张学京未提起反诉，本案不予处理。三、本案是否超过法定的诉讼时效。确认合同无效请求权本身不属于债权请求权或物权请求权，不属于实体法意义上的请求权，故应当归属于民法总则第一百九十六条规定的依法不适用于诉讼时效的请求权，故对于张学京关于确认合同无效的请求权超过法律规定的诉讼时效的抗辩事由，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第四项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，判决：一、确认山东省淄博市沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会与张学京房屋买卖合同无效；二、张学京于本判决生效后五日内返还山东省淄博市沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会位于本村的5号楼01户楼房一套。案件受理费2500元，由张学京承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，关于本案纠纷是否属于人民法院受案范围的问题。上诉人张学京主张被上诉人东沙沟居委会提起本案诉讼的目的，是为了免除其对上诉人的拆迁补偿赔偿，故本案不属于人民法院受案范围。但被上诉人东沙沟居委会在本案中提起的是确认房屋买卖合同无效的确认之诉，并非拆迁利益补偿方案。且对于涉案合同无效后的补偿问题，因上诉人张学京在原审法院充分释明后亦未提起反诉，故原审对涉案房屋买卖合同无效后的补偿赔偿问题未予处理，上诉人张学京可另行主张。因此，对于本诉而言，仅涉及房屋买卖合同的效力问题，而该纠纷属于人民法院民事案件收案范围。故原审对此认定并无不当，本院予以确认。 关于涉案房屋买卖合同的效力问题。依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条、五十九条的规定，使用集体经济组织土地进行建设的，应当持有相关批准文件，并向土地行政主管部门提出申请，办理用地审批手续。本案中，被上诉人东沙沟居委会利用集体土地建设涉案房屋，应取得地方人民政府的建设规划许可，并办理用地审批手续。但被上诉人东沙沟居委会并未取得建设规划许可，亦未获得用地审批手续。淄博市国土资源局亦就被上诉人东沙沟居委会非法占用涉案土地建设住宅楼并非法转让，对被上诉人东沙沟居委会作出了行政处罚。涉案房屋的建设未经建设规划许可，土地未经用地审批，故原审据此认定涉案房屋买卖合同无效，并无不当。上诉人张学京主张涉案房屋买卖合同有效并无相关事实及法律依据，本院不予支持。 关于被上诉人东沙沟居委会的诉求是否超过诉讼时效的问题。被上诉人东沙沟居委会要求确认双方房屋买卖合同无效的诉求系确认之诉，其性质为实体法上的形成权，而非请求权。故原审认定本案不适用诉讼时效的规定，并无不当。 综上所述，张学京的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由上诉人张学京负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈燕萍 审 判 员  马清华 审 判 员  史华振 二〇二〇年六月十七日 代理书记员  黄圣楠