重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初2634号原告：陈光平，女，1962年11月23日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：李波，男，1991年2月14日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告：李波，男，1991年2月14日出生，汉族，住重庆市璧山区。二原告共同委托诉讼代理人：刘洋，四川西华律师事务所律师。被告：李仕兰，女，1977年10月29日出生，汉族，住重庆市南川区。原告李波、陈光平与被告李仕兰租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法由审判员罗诗忠适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告李波，陈光平及李波的共同委托诉讼代理人刘洋，被告李仕兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李波、陈光平向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告李波、陈光平与被告李仕兰于2017年5月25日签订的《门市房屋租赁合同》于2020年4月1日起解除；2、请求判令被告李仕兰向原告李波、陈光平支付2020年3月1日起至2020年4月1日止的租金3,000元；3、请求判令被告李仕兰立即将位于重庆市璧山县X号房屋恢复原状并返还原告李波、陈光平；4、请求判令被告赔偿原告李波、陈光平违约金5,000元；5、请求判令被告李仕兰偿还原告李波、陈光平代缴的物管费2,343元；6、请求被告李仕兰将其设立的重庆市璧山区车龙汽车美容服务有限公司在合同解除后立即将工商登记迁出涉案房屋，并按照100元/天的标准赔偿原告自合同解除之日起至其设立的公司营业执照迁出或者注销之日止的占用损失；7、请求判令本案诉讼费、保全费、律师费由被告李仕兰承担。事实和理由：2017年5月25日，原被告双方签订门市房屋租赁合同，将位于重庆市璧山区X号的门面出租给被告李仕兰。（其余略）。重庆市璧山区车龙汽车美容服务有限公司（以下简称华龙美容公司）系李仕兰个人独资企业，合同解除后应按照诚实信用原则将工商执照迁出，否则门面不能正常经营以及出租，还应当赔偿原告占用损失。按照合同约定被告李仕兰应在2019年10月1日前支付原告最后半年租金，经原告多次催收，到目前为止被告也仅支付了截止2020年3月1日前的租金。2020年3月底李仕兰给原告说不租了要求提前解除租赁合同，但是拒绝给付拖欠的物管费，拒绝支付违约金5,000元，其设立公司的工商登记拒绝迁出涉案房屋。2020年4月1日原告方再次通知被告李仕兰，原告同意提前解除合同，但是必须支付拖欠的截止2020年4月1日的租金等，其设立公司的工商登记必须在解除合同之后立即迁出涉案房屋。综上，请求人民法院支持原告的前述诉讼请求。被告李仕兰辩称，一、被告已经支付完毕租赁期间的房屋租金，且多支付了原告两个月租金，原告应当退还被告多支付的租金6,000元。二、本案系原告违约。原告于2018年1月就违反合同补充条款的约定将被告居住用房门锁撬开后出租给他人使用，将房屋内的货品全部搬走，至今没有赔偿被告的损失。原告在2020年2月底（疫情期间）要求提前解除双方的租赁合同，要求被告腾退房屋，系原告违约，应由原告赔偿被告违约金。原告在2020年3月就将涉案房屋出租给案外人使用，一直在收取租金，不存在损失。若法院认定被告违约，原告提出的违约金也过高，请求法院予以调整。三、本案系原告违约，原告应当退还被告交纳的保证金5,000元。四、原告并未代被告交纳任何物管费，不存在代缴物管费的事实，无权向被告主张。五、原告没有因为被告办理营业执照工商登记的损失，也不存在占用损失，且我已于2020年3月1日就前往办理了相关工商登记变更手续，但是要7月6日左右才能变更成功，原告无权主张占用损失。六、本案诉讼费及保全费应由原告承担，系原告违约，原告提出由被告承担诉讼费、律师费没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并判决原告退还被告多支付的房屋租金6,000元及交纳的保证金5,000元。经审理查明，2017年5月25日，原告陈光平作为甲方（出租方），被告李仕兰作为乙方（承租方），双方签订了《门市（房屋）租赁合同》。该合同主要约定以下内容：甲方自愿将位于重庆市璧山区X号双门面一个出租给乙方使用。租赁期限：三年，自2017年6月1日起至2020年5月30日止。租金：36,000元/年，三年内不涨价，房租每半年交一次，并提前60天交下半年租金；合同签订之日，乙方给付甲方押金5,000元，合同期满，屋内设施完好，甲方退还乙方。双方违约赔偿守约方伍仟元。租赁期间，因乙方自身原因不想续租该门市，需提前60日告知甲方，若乙方要求提前解除合同则合同押金不退还乙方。租赁期间的水电气、物管费等一切费用全部由乙方承担并缴纳，若因不缴或迟缴费用产生罚款及滞纳金等费用由乙方自行负责。双方并在补充条款中约定，甲方送单间大小各一间住房给乙方居住。另查明，案涉门市原位于璧山县X号，后地址变更为璧山区X号，系原告陈光平、李波共同所有。还查明，合同签订后，原告陈光平将案涉门市交付被告李仕兰使用，被告李仕兰为华龙美容公司法定代表人，公司住所地为案涉门面。被告李仕兰在合同签订后支付了原告押金5,000元。被告举示了由原告陈光平出具的收条4张、打款凭证1张，其支付租金为81000元。收条显示被告租金支付至2020年2月底，从2017年6月1日至2020年2月底被告应支付99000元租金。被告称其租金已缴至2020年5月底，原告称只支付至2020年2月底。庭审中，原告举示了重庆凯逸物业服务有限公司瀚恩阳光管理处出具的情况说明、转账记录详情及该物管公司物业费、水、电费收据，证明被告李仕兰于2020年4月1日从上述门面搬出，并欠缴2018年3月1日至2020年3月31日期间的物业费2,343元的事实，原告在2020年5月13日为李仕兰代缴了物业费2，343元。为证实自己观点，原告还举示了其与案外人蒋克波、廖忠英签订的《门市（房屋）租赁合同》、解除合同书、收条和重庆农村商业银行业务凭证，证明了与被告李仕兰解除合同后，原告与案外人蒋克波及廖忠英在2020年4月2日签订了《门市（房屋）租赁合同》，后因案涉租赁门市已注册有被告公司，新承租人无法进行工商登记注册，双方于2020年5月14日解除合同，并由原告退还了案外人押金等事实。被告李仕兰在庭审中举示了门市照片一张、何海身份证复印件一份，并申请证人李孝华出庭作证，拟证明原告于2018年2月左右将由被告李仕兰使用的住房出租给何海使用，原告违约在先。对此，原告表示对照片的真实性无异议，但该照片形成时间应当是四月份，不能证明原告在2018年2月底将送给被告居住的房屋租用给其他人，对于何海身份证，只有正面没有背面与本案无关。对于返还租赁物的问题，原告称门面有一坑需要被告回填，李仕兰称原告退还押金后自己才愿意回填。上述事实，有原被告的到庭陈述，二原告举示的原告身份证复印件、不动产权证书、《门市（房屋）租赁合同》、情况说明、转账记录详情、重庆市凯逸物业服务有限公司物业费水电费收据、支付宝生活缴费凭证截图、解除合同书、收条、重庆农村商业银行业务凭条等证据，被告李仕兰举示的《门市（房屋）租赁合同》、何海身份证复印件、收据、照片及重庆农村商业银行个人业务凭条等证据在案佐证，并经庭审质证属实，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人应当全面履行自己的义务。本案中，原告陈光平与被告李仕兰于2017年5月25日签订的《门市（房屋）租赁合同》是双方真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，应为有效。原告李波作为案涉房屋共有人，在庭审中对陈光平出租共有房屋的行为表示认可，应当作为共同出租人享有租赁合同的相关权利。本案中，二原告及被告对《门市（房屋）租赁合同》现已解除均无异议，故本院就合同解除时间等相关事宜逐一评析如下：对于案涉门市租赁合同的解除时间。原告陈光平称案涉租赁合同于2020年4月1日解除，并举示了重庆市凯逸物业服务有限公司情况说明、自己与蒋克波及廖忠菊签订的租赁合同、解除合同书、收条、银行凭条等证据证明了被告于2020年4月1日方搬离案涉门市的事实，而被告李仕兰举示的照片等证据、李孝华的证人证言不足以证明租赁合同于2020年3月1日解除。对于合同解除的具体时间，原、被告双方各执一词，又未订立书面解除协议，但本院认为原告的证据可信度明显高于被告，故依法确认原被告于2017年5月25日签订的《门市（房屋）租赁合同》于2020年4月1日解除。关于租金、物业费、律师费、保全费及违约金的是否应主张的问题。因案涉合同于2020年4月1日解除，虽被告李仕兰称已支付租金至2020年5月30日，但被告举示的证据显示其交纳租金只有81000元，陈光平出具给被告的收条显示租金支付时间为2020年2月底，2017年6月至2020年2月底按合同约定被告应交租金为99000元，结合原告的陈述，故本院只能认定被告租金支付至2020年2月底。故被告李仕兰应当支付原告2020年3月1日至3月31日止的租金3,000元。同时，依据合同约定，租赁期间的物管费应由承租人承担，故原告代为缴纳的物业服务费2,343元，应由被告支付给二原告。被告李仕兰在合同解除时本应及时支付尚欠的租金等未支付，理应承担相应的违约责任。原告主张的违约金5000元明显过高，因被告拖欠租金的时间仅为一个月，并考虑被告拖欠物管费、未将门市恢复原状等因素，故本院酌情按尚欠租金、欠付物管费总额的20%主张，金额为：（3000元＋2343元）×20%=1068.6元，取整为1069元。对于保全费，因未实际产生，本院不予处理；对于律师费，因原告未举示相关证据支撑，合同又未明确约定，故本院不予处理。对于原告请求的被告应将其所开设的公司注册地迁出或注销营业执照，并支付门市占用损失是否应支持的问题。本院认为，原被告虽未在租赁合同中对合同解除后的上述事项进行明确约定，但本案出租标的为商业门市，合同解除后新的承租人若不能及时办理工商登记将会给经营带来不利影响。庭审中，被告李仕兰称其已于2020年3月2日办理相关变更手续，但未提供相应证据予以佐证，现考虑到办理注册地址的迁出、执照注销等相关手续需要一定时间，故限被告李仕兰于本判决生效之日起30日内将华龙美容公司的注册地址从案涉门面迁出或将公司执照注销；逾期未迁出或注销的，由被告李仕兰按照100元/日的标准赔偿原告占用损失。关于原告请求被告李仕兰将房屋恢复原状的诉讼请求是否支持的问题。本案中，被告在案涉门面中有一坑需回填，故原告要求被告将房屋（门市）恢复原状符合法律规定，本院予以支持。因庭审中原告明确被告李仕兰已于2020年4月1日将房屋钥匙交还自己，故被告已实际上将案涉房屋交还原告，故对原告请求被告返还房屋（门市）的请求本院不再处理。关于被告已支付的押金是否应当退还的问题，根据租赁合同的约定，若被告租不满期、提前解除合同则不退押金，是对被告提前解除合同等如何承担违约责任进行的约定，而本案原告认可双方于2020年4月1日已协商解除租赁合同，与租赁合同约定的租不满期、乙方要求提前解除合同不尽相同，故在判决被告支付尚欠租金、承担违约责任等情形下，本院认为原告应将押金5000元退还被告，并与被告尚欠租金、原告代为支付的物管费冲抵。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、确认原告陈光平与被告李仕兰在2017年5月25日签订的《门市（房屋）租赁额合同》于2020年4月1日解除；二、被告李仕兰于本判决生效之日起十日内支付原告陈光平、李波从2020年3月1日至3月31日止的租金3,000元；支付原告陈光平、李波代为交纳的物业服务费2343元，合计5343元，与原告应退还的押金5000元冲抵后，被告还应支付原告陈光平、李波343元；三、被告李仕兰于本判决生效之日起十日内支付原告陈光平、李波违约金1069元；四、被告李仕兰于本判决生效之日起十日内将案涉门市1个坑回填后交与二原告；五、被告李仕兰于本判决生效之日起三十日内将重庆市璧山区车龙汽车美容服务有限公司的注册地址迁出案涉门市或将营业执照注销。逾期未迁出或注销的，由被告李仕兰按照100元/天的标准赔偿原告占用损失至迁出或执照注销之日止；六、驳回原告李波、陈光平的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费56.79元，由被告李仕兰负担（此款原告已垫付，由被告在支付案款时一并给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 罗诗忠二〇二〇年六月十六日法官助理 袁 园书 记 员 王秋霞