湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初34号 原告：湘潭市中诚物业管理有限公司，住所地湘潭高新区吉安路中瀚财富广场040302房。 法定代表人：周陵，总经理。 委托诉讼代理人：周宇婷，湖南金州（湘潭）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘国柱，湖南金州（湘潭）律师事务所律师。 被告：湘潭市中瀚地产开发有限公司，住所地湘潭市高新区吉安路77号。 法定代表人：袁子雄，董事长。 委托诉讼代理人：李诚，湖南湘剑律师事务所律师。 原告湘潭市中诚物业管理有限公司（以下简称中诚物业公司）与被告湘潭市中瀚地产开发有限公司（以下简称中瀚地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月10日第一次公开开庭进行了审理，原告中诚物业公司的委托诉讼代理人曹红明、被告中瀚地产公司的委托诉讼代理人周宇婷到庭参加诉讼。本院于2020年6月4日第二次公开开庭进行了审理，原告中诚物业公司的法定代表人周陵及委托诉讼代理人刘国柱，被告中瀚地产公司的委托诉讼代理人李诚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令中瀚地产公司支付自2016年2月1日至今欠缴的物业管理费880050元及逾期付款违约金；2.判令中瀚地产公司承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，中诚物业公司变更第一项诉讼请求为：中瀚地产公司支付自2016年2月1日起至今欠缴的物业管理费1052999元及逾期付款违约金1303327元。事实与理由：2013年8月20日，中诚物业公司与中瀚地产公司签订《中瀚·聚龙广场前期物业管理委托协议》，协议约定：中诚物业公司的服务期间为自房屋交房之日起业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务；中诚物业公司的物业服务范围包括对房屋共用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，保持“中瀚·聚龙广场”服务系统正常有效运作；高层住宅的物业服务费用为1.6元/月/平方米，商铺的物业服务费用为2.8元/月/平方米。自2016年2月1日起至2019年10月31日，中瀚地产公司屡次欠缴物业服务费用。中瀚地产公司作为中瀚·聚龙广场的房产开发商，对其开发的空置物业负有缴纳物业服务费用的义务。依据双方协议约定的计算方式，中瀚地产公司共拖欠物业服务费用1052999元及逾期付款违约金。中诚物业公司已依约提供物业管理服务，且于2019年8月8日发函督促中瀚地产公司履行付款义务，但均无效果。为维护自身合法权益，中诚物业公司遂诉至法院，请求判如所请。 中瀚地产公司辩称，聚龙广场项目支付物业费的时间应是2018年5月1日至2019年4月30日。中瀚地产公司已经将2018年5月1日之前的物业费缴清；中瀚地产公司明确通知要求中诚物业公司于2019年3月30日前与聚龙业委会对接好退场事宜，中诚物业公司的曹江在通知上签写“已收”，表明其已经答应在2019年3月30日进行退场；中瀚地产公司提交的湘潭市中瀚聚龙广场项目3.22会议纪要公示上“会议各方最终达成一致意见”部分明确载明：确认前期物业企业维持项目运转至2019年4月30日24时，并作为结算小区全体业主（含开发商）物业服务费的时间节点；2019年4月28日，湘潭聚龙广场项目业主委员会向中诚物业公司发出了通知，通知上已经明确载明要求中诚物业公司在2019年4月30日向业委会移交涉及物业服务的所有项目；中诚物业公司提供的证据不足以证明其已经提供服务至2019年7月30日，其无权要求中瀚地产公司支付2019年5月1日至2019年7月30日之间的物业费。商业部分和住宅部分的物业费应当统一按照1.6元/平方米的6折计算。黄格与湘潭市东旺物业管理有限公司签订的《股权转让协议》约定空置房按照标准的6折计算；湘潭市东旺物业有限公司接手中诚物业公司后，其向中瀚地产公司提供的结算单上标明按照1.6元/平方米打6折后计算物业费，中诚物业公司以自己的行为表明变更收费方式；中诚物业公司在2016年11月1日之后向中瀚地产公司请款时均未区分住宅部分和商业部分，均按照1.6元/平方米的6折计算物业费，中瀚地产公司依此付款后中诚物业公司也未提出异议，应视为双方已经以行为表明变更了付费标准。中诚物业公司要求的门面（空置）部分及出售前应付物业费计算错误，中诚物业公司诉请的A-01108、A-01109、A-01114、A-01117、A-01118、A-01119、A-01120、A-01116、A-1501001房屋已经转让给张文、何小兵、肖明辉等权利人，诉请的A-01110、A-1-2601002、A-4-1604002、A-4-2704002、A-4-2704002房屋已经转让给廖慧军、李国华、倪建合等权利人，已不属于空置房；中诚物业公司要求的住宅部分物业费应当以237套进行计算。中诚物业公司要求的商业门面（原家居广场）部分物业费计算错误，家居广场部分实际交接时间为2018年11月7日，中诚物业公司要求中瀚地产公司支付物业费只能从2018年11月7日开始计算。中诚物业公司主张的新增商业面积3455.58平方米部分已经通过以房抵债的形式交付给了赵延军。中诚物业公司要求中瀚地产公司支付逾期付款违约金1303327元错误，中诚物业公司主张的逾期付款违约金也明显超过了《合同法司法解释（二）》规定的损失的30%；《中瀚·聚龙广场前期物业管理委托协议》系双务合同，中诚物业公司在未依约履行合同约定义务的前提下，中瀚地产公司有权行使同时抗辩履行权，拒绝支付物业费。中诚物业公司未依约履行物业服务合同义务，中瀚地产公司要求减免物业费。中诚物业公司存在装修押金不能如约按期退还、小区电梯故障频发、前坪管理混乱、水泵增压变频系统未曾启用、保安不尽职，保安亭形成虚设、消防通道堆满杂物等现象；2019年3月29日，中瀚地产公司向中诚物业公司发出函告，声明聚龙A座14号商铺被他人非法进入和占用、17号商铺没有正常落锁、家居广场4号楼梯1楼入口无锁等现象，要求中诚物业公司立即清场整改；2018年1月21日，中诚物业公司康壮志向中瀚地产公司作出的《关于聚龙广场保安将门面借与他人使用的情况说明》中承认中诚物业公司保安人员存在私自准许他人占用门面的情形；聚龙广场在中诚物业公司提供服务期间，存在空置房房门被盗、墙壁被他人喷漆、电力系统无法正常运营等违约情形；中诚物业公司未将聚龙广场空置房进行交接，更未将空置房钥匙交给新的物业公司，未履行妥善交接的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人提交的证据认定如下：1、中诚物业公司提交的《中瀚·聚龙广场前期物业管理委托协议》、中标通知书，中瀚地产公司无异议，本院予以认定；2、中诚物业公司提交的整改通知书、住宅室内装饰装修完工验收检查表、特种设备检验意见通知书、安防巡逻签到表、水电费缴费发票、《电梯维护保养合同》、物业管理服务现场图片、物业费催收函及邮寄凭证、（2019）湘0304民初32号民事判决书、（2019）湘0304民初1134号民事判决书、报价联系函、工作联系函、支付凭证、电梯限速器动作速度校验报告、电能销售专用收据、工资表，中瀚地产公司对真实性无异议，本院予以认定；3、中诚物业公司提交的收房公告，中瀚地产公司不予认可，但其亦将该公告作为证据提交，视为其对该证据予以认可，对该证据本院予以认定；4、中诚物业公司提交的欠费汇总表及明细，实际是中诚物业公司对己方诉讼请求中主张的物业管理费及逾期违约金按房屋类型、面积分类进行明确；5、中诚物业公司提交的2019年8月21日中瀚聚龙广场业主委员会的公告，真实性无法核实，本院不予认定；6、中诚物业公司提交的2019年7月31日湘潭市中诚物业公司公告及签收表、调查统计表、报告、第二次意见征集通知、移交工作催进函、第二次催进函，中瀚地产公司对真实性无异议，本院予以认定；7、中瀚地产公司提交的股东转让协议，与本案无关，不作为本案证据认定；8、中瀚地产公司提交的2019年3月11日的通知、湘潭市中瀚聚龙广场项目3.22会议纪要公示、2019年4月28日的通知，能够证明中瀚地产公司与中诚物业公司等就物业服务期限进行了协商的事实，但最终中诚物业公司退场时间应以实际终止物业服务的时间为准；9、中瀚地产公司提交的付款凭证，中诚物业公司无异议，本院予以认定；10、中瀚地产公司提交的湘潭数字房产综合管理平台查询信息及商品房买卖合同、和解协议、（2015）雨法民二初字第562号民事调解书、（2018）湘03民终156号民事判决书，结合中诚物业公司提交的欠费汇总表及明细，可知本案双方当事人对中诚物业公司主张的空置门面（面积为528.04平方米）、25套空置住宅（面积共计1376.96平方米，房号为A-3-1703002、A-3-1703003、A-3-1703005、A-3-1703006、A-3-1703012、A-3-1703013、A-3-1903003、A-3-1903004、A-3-1903005、A-3-1903006、A-3-1903007、A-3-1903008、A-3-1903013、A-3-2003003、A-3-2003005、A-3-2003006、A-3-2003011、A-3-2003012、A-3-2003013、A-3-2103001、A-3-2103002、A-3-2203001、A-3-2203002、A-3-2203003、A-3-2203004）、聚龙家居广场第三层（涉及案外人赵延军，面积为3455.58平方米）、出售前物业（795.98平方米）应支付的物业费存在争议，且该部分住宅、门面等的物业费与案外人存在利害关系，故不宜在本案中一并处理，中诚物业公司可另案处理，故上述材料不作为本案证据认定；11、中瀚地产公司提交的2018年11月7日聚龙家居交接表，系复印件，真实性无法核实，且交接表内容不明确，不能认定与本案有关，故对该证据本院不予认定；12、中瀚地产公司提交的请求更换物业公司的报告、函告、关于聚龙广场保安将门面借予他人使用的情况说明、照片，达不到其证明目的，本院不予认定；13、中瀚地产公司提交的聚龙空置房屋统计表、交接情况说明、《结算、付款合同》、购房合同、入伙交房确认单、收条，双方对中瀚地产公司名下的237套空置住宅无异议，对有争议的25套空置住宅的物业管理费，与案外人存在利害关系，故不宜在本案中一并处理；14、中瀚地产公司提交的入伙收房公告，中诚物业公司无异议，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：中瀚地产公司作为中瀚聚龙广场的房地产开发单位，委托中诚物业公司进行前期物业管理，双方于2013年8月30日签订了一份《中瀚·聚龙广场前期物业管理委托协议》，合同约定：本协议所指的前期物业管理服务是自房屋交房之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业服务；高层住宅（电梯房）物业管理服务费为1.6元/月/平方米，商铺物业服务费为2.8元/月/平方米，车库附房物业服务费为30元/个；自通知交房之日起，按半年每次交纳物业管理服务费用及各类公摊费用；具体物业服务收费执行单价双方根据房屋预算情况可另行商定；中诚物业公司未达到管理服务质量约定目标的，中瀚地产公司有权要求其限期改正，逾期仍未改正给中瀚地产公司造成损失的，中诚物业公司承担相应的法律责任；中瀚地产公司违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中诚物业公司有权要求补缴，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之三交纳违约金。之后，中诚物业公司进入聚龙小区进行物业服务。在合同履行过程中，中瀚地产公司对其自有的商铺门面和住宅交纳了物业管理费，双方在物业费结算过程中，物业管理费用均是按1.6元/月/平方米的60%计算。2019年2月，湘潭聚龙广场业主委员会成立后，中瀚地产公司要求中诚物业公司退场，双方进行了多次协商，中诚物业公司于2019年7月31日正式退场。 另查明，双方对中瀚地产公司名下的空置住宅237套（详见附表）无争议，面积共计14370.16平方米。该部分房屋自2018年5月1日起未向中诚物业公司交纳物业费。中瀚地产公司名下聚龙家居广场无争议部分面积为9933.64平方米（聚龙家居广场总面积13389.22平方米减去涉及案外人赵延军的场地面积3455.58平方米）。该部分场地自2018年6月1日起未向中诚物业公司交纳物业费。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，中瀚地产公司作为中瀚聚龙广场小区开发商，选聘中诚物业公司作为前期物业签订的《中瀚·聚龙广场前期物业管理委托协议》效力及于全部业主，该协议对双方当事人具有法律约束力。在合同履行过程中，中瀚地产公司的物业管理费均按0.96元/月/平方米（1.6元/月/平方米×60%）计算，视为双方对物业费的标准的变更，中瀚地产公司要求本案所涉物业管理费按0.96元/月/平方米标准计算的辩解意见，本院予以采纳；中瀚地产公司辩称中诚物业公司提供物业服务至2019年4月30日，本院查明中诚物业公司在此之后仍实际进行物业服务至2019年7月31日，对中瀚地产公司的该项辩解意见本院不予采纳；中瀚地产公司辩称聚龙家居广场的物业费只能从2018年11月7日开始计算，其提交的证据不足以证明其主张，本院不予采纳，该部分自2018年6月1日未再向中诚物业公司交纳物业费属实，故对该部分的物业费应自2018年6月1日起算。故中瀚地产公司应当向中诚物业公司支付物业管理费340438.42元。中瀚地产公司未依约交纳物业费，其行为构成违约，应当依约支付逾期付款违约金；双方约定逾期违约金按日千分之三计算，明显过高，中瀚地产公司辩称中诚物业公司主张的违约金过高的辩解意见，本院予以采纳；根据庭审查明的事实，依照公平和诚实信用原则，本院酌定逾期违约金按年利率24%计算；中诚物业公司在提交的逾期违约金明细表中明确物业费逾期违约金算至2020年4月10日，系其对自身民事权利的处分。中瀚地产公司应当就上述欠付物业费支付逾期违约金89198.28元。中诚物业公司主张的其他住宅、商业门面、聚龙家居广场等部分的物业管理费及逾期违约金，因均与案外人有利害关系，不宜在本案中一并处理，中诚物业公司可以另行主张权利。中瀚地产公司辩称中诚物业公司未依约履行物业服务义务的辩解意见，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十九条、第一百三十三条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、湘潭市中瀚地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内向湘潭市中诚物业管理有限公司支付物业费340438.42元并支付逾期违约金89198.28元； 二、驳回湘潭市中诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25650元，由湘潭市中诚物业管理有限公司负担20970元，由湘潭市中瀚地产开发有限公司负担4680元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  陈至求 人民陪审员  徐一翔 人民陪审员  王拥军 二〇二〇年六月二十九日 法官 助理  马 兰 书 记 员  陈 珍                            中瀚·聚龙广场住宅                               序号                       单元房号                       序号                       单元房号                       序号                       单元房号                       序号                       单元房号                               1                       A-1-0601004                       62                       A-3-0803010                       123                       A-3-1303007                       184                       A-3-2603003                               2                       A-1-1101004                       63                       A-3-0803011                       124                       A-3-1303008                       185                       A-3-2603004                               3                       A-1-1401004                       64                       A-3-0803012                       125                       A-3-1303009                       186                       A-3-2603005                               4                       A-1-1501004                       65                       A-3-0803013                       126                       A-3-1303010                       187                       A-3-2603006                               5                       A-1-1601004                       66                       A-3-0903002                       127                       A-3-1303011                       188                       A-3-2603007                               6                       A-1-1701004                       67                       A-3-0903003                       128                       A-3-1303012                       189                       A-3-2603008                               7                       A-1-1801004                       68                       A-3-0903004                       129                       A-3-1303013                       190                       A-3-2603009                               8                       A-1-1901004                       69                       A-3-0903005                       130                       A-3-1403001                       191                       A-3-2603010                               9                       A-1-2001004                       70                       A-3-0903006                       131                       A-3-1403002                       192                       A-3-2603011                               10                       A-1-2101004                       71                       A-3-0903007                       132                       A-3-1403003    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  197                       A-3-2703003                               15                       A-1-2701002                       76                       A-3-0903012                       137                       A-3-1403008                       198                       A-3-2703004                               16                       A-1-2801001                       77                       A-3-0903013                       138                       A-3-1403009                       199                       A-3-2703005                               17                       A-1-2801002                       78                       A-3-1003001                       139                       A-3-1403010                       200                       A-3-2703006                               18                       A-1-2801004                       79                       A-3-1003002                       140                       A-3-1403011                       201                       A-3-2703007                               19                       A-2-0502004                       80                       A-3-1003003                       141                       A-3-1403012                       202                       A-3-2703008                               20                       A-2-0902004                       81                       A-3-1003004                       142                       A-3-1403013                       203                       A-3-2703009                               21                       A-2-1002004                       82                       A-3-1003005                       143                       A-3-1503001                       204                       A-3-2703010                               22                       A-2-1202004                       83                       A-3-1003006                       144                       A-3-1503002                       205                       A-3-2703011                               23                       A-2-1302004                       84                       A-3-1003007                       145                       A-3-1503003                       206                       A-3-2703012                               24                       A-2-1402004                       85                       A-3-1003008                       146                       A-3-1503004                       207                       A-3-2703013                               25                       A-2-1502004                       86                       A-3-1003009                       147                       A-3-1503005                       208                       A-3-2803001                               26                       A-2-1602004                       87                       A-3-1003010                       148                       A-3-1503006                       209                       A-3-2803002      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A-3-2503013                                                                           60                       A-3-0803008                       121                       A-3-1303005                       182                       A-3-2603001                                                                           61                       A-3-0803009                       122                       A-3-1303006                       183                       A-3-2603002