重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初3923号 原告：汪艳，女，1980年10月12日出生，汉族，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：周阳，重庆肃鼎律师事务所律师。 被告：光控君澜（重庆）酒店管理有限公司，住所地：重庆市北部新区金州大道42号3幢4-16，统一社会信用代码91500000MA5UHLCH9J。 法定代表人：祝洋洋，董事长。 委托诉讼代理人：张晓杭，男，系被告公司员工。 原告汪艳与被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告汪艳及其委托诉讼代理人周阳，被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司（以下简称“君澜酒店公司”）的委托诉讼代理人张晓杭到庭参加了诉讼。本案因新冠疫情耽误的审理期间62天依法予以扣除。本院现已审理终结。 原告汪艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付重庆市北部新区XX大道XX号X幢XX-XX号房屋租金13479.20元（48.14平方米×70元/平方米×4个月）、违约金40437.60元（48.14平方米×70元/平方米×12个月）；2.判令被告向原告支付重庆市北部新区XX大道XX号X幢XX-XX号房屋租赁期间所欠缴的物管费、水电费、车位费共计1337.84元（553595.63÷19920.34×48.14）。事实和理由：重庆润田房地产开发有限公司（以下简称“润田公司”）于2017年投资修建了位于重庆市两江新区XX大道的XXXX广场X期工程。2017年5月，原告在该楼盘看房时因受售楼部虚假广告的欺骗，误认被告君澜酒店公司系具有雄厚资金实力的全球110强、中国酒店10强的君澜酒店集团旗下公司，从而对该公司入驻后即可立即享受15年的高额返租利益深信不疑。原告于2017年5月19日与润田公司达成并签订《光控君澜酒店产权公寓投资预算表》的购买意向，又于2019年8月10日与润田公司签订《重庆市商品房买卖合同》，与中介产权麦吉铺商务有限公司签订《委托房屋协议及承诺书》，与被告签订《房屋租赁合同》，原告当日一次性付清了购房款、委托服务费、装修款、大修基金及税费共计846282.26元。原告与被告签订的《房屋租赁合同》中明确约定：1.第四条明确约定，租金及支付方式为双方商定租赁标的物月租金标准为：第1年至第4年为每月70元/平方米，第5至第7年为每月80元/平方米，第8至第10年为每月93元/平方米，第11至第13年为每月104元/平方米，第14至第15年为每月116元/平方米，租金支付方式为每月10日前乙方通过银行转账方式支付甲方当月租金；2.第八条第3款约定，合同期内，乙方必须按照约定向甲方支付租金，乙方如逾期超过30日（节假日除外）未支付租金的，乙方必须在及时补清当期所欠租金外，每逾期一天还应按照所欠租金总额的万分之五支付滞纳金给甲方。若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同，同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金（租金按约定租金标准计算）。原、被告签订租赁合同后，才发现光控君澜酒店实际上与著名君澜酒店集团有限公司无任何关系，其资金实力和企业信用远不及君澜酒店集团，自2019年2月起，被告即对外称严重亏损开始拖欠房屋租金，后经原、被告多次协商，被告仍拖欠2019年7月起的房屋租金及欠缴物业公司物业相关费用若干。由于被告的严重违约行为已严重损害了原告的合法权益，原被告于2019年11月3日签订《解除合同协议书》后被告即人去楼空，所欠租金、违约金、物业相关费用，至今协商和追讨无门。根据原、被告租赁合同约定，被告应向原告承担相应的违约责任。原告依据《民事诉讼法》有关规定诉至贵院，请求依法查清案件事实，作出支持原告诉讼请求的公正判决。 被告君澜酒店公司辩称，1.原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2019年10月13日已经解除，双方签订《解除合同协议书》签字盖章确认。租金为11581.66元（2019年7月、8月、9月以及10月份13天的租金）。2.关于违约金。（1）被告拖欠租金主要由于经营困难，物业公司采取停水停电的措施，以及政府部门介入导致被告无法继续经营。（2)因被告违约未支付原告租金，造成原告实际损失为逾期支付租金所导致的损失即为利息损失。被告认为合同法对于违约责任的法律原文意图在填补守约方的损失，现涉案房屋已交回原告，原告在政府部门及房屋销售公司（杭风公司）的协调下已重新对外出租，原告的实际损失较小，请求驳回原告要求被告承担违约金的诉讼请求。（3）如果法庭认为被告应承担违约金支付的违约责任，被告认为原告诉请的违约金数额过高，根据合同法司法解释二相关规定，本案当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的过分高于造成的损失，被告请求以实际损失为基础，被告的过错程度以及预期利益等问题，综合考虑违约责任的承担形式及违约金数额。3.被告认为欠缴物业费、水电费、车位费系被告与物业公司相关费用纠纷，与本案无关。而物业公司于2019年8月12日对被告采取停水、停电措施，造成被告停业的巨大损失；被告认为物业公司从停水、停电之日起已经未对被告承租物业有相应的物业服务、水电费及车位费，而缴费通知单中所涉及相关费用结算至2019年10月份，被告认为不合理。原告以房屋面积分摊所欠的物业相关费用也不合理，所以请求法院驳回原告的该诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告汪艳系位于重庆市北部新区XX大道XX号X幢XX-XX房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为48.19平方米，房屋用途为商务金融/办公。 2017年8月10日，以原告汪艳为出租人（甲方）、被告君澜酒店公司为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》1份。合同主要约定：1.租赁标的物为重庆XXXXXX广场X期工程XX组团XX层XX号房，建筑面积为48.14平方米(最终以甲方房产证书登记的位置和建筑面积为准)。2.出租方式为甲方同意本合同有效期内租赁标的物的使用、收益等一切权利均归乙方享有。在租赁期限内，乙方有权利用租赁标的物的使用权进行合法投资、经营、转租等。3.租赁期限为15年，自开发商实际交房日起算；租赁期限届满前30天内，双方均未提出终止协议，则本租赁协议自动顺延，顺延后租赁协议中的条款与本协议一致，且顺延不限次数。4.租金及支付方式：第1年至第4年月租金为70元/㎡,第5年至第7年月租金为80元/㎡,第8年至第10年月租金为93元/㎡,第11年至第13年月租金为104元/㎡,第14年至第15年月租金为116元/㎡；每月10日前乙方通过银行转账方式支付甲方当月租金；5.租赁期限内，除本合同另有约定，以下费用包括但不限于：水电费，电话费；电视收视费；治安费，消防费；市场推广费；市场管理费，物业管理费，卫生费等有关经营的支出均由乙方支付。6.本合同的变更与解除应由双方协商一致签订书面协议。否则，任何一方不得单方面变更或解除本合同。7.乙方对租赁标的物享有完全独立的使用、经营和管理等权利，该权利包括但不限于下列内容：决定并实施对商品房进行装饰装修、再次装饰装修的权利，决定并实施对经营设施设备进行变更、添置的权利，决定并实施对商品房与他人商品房之间进行任何方式的改建，以及变更使用功能、使用方式的权利；代表甲方与开发商办理房屋交接、收房手续。8.合同期内，乙方必须按照约定向甲方支付租金，乙方如逾期超过30日（节假日除外）未支付租金的，乙方在及时补清当期所欠租金外，每逾期一天还应按照所欠租金总额的万分之五支付滞纳金给甲方。若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同，同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金（租金按约定租金标准计算）；在租赁期内，若甲、乙双方擅自单方面解除或终止本合同，单方解除或终止的一方应按合同的首年12个月租金向对方给付违约金；若违约金不足以弥补对方损失的，单方解除或终止的一方应向对方承担由此带来的全部损失。9.在租赁期内，若乙方管理不当造成该房屋的一切损失由乙方承担全部责任。10.附件1《商品房买卖合同》复印件，附件2《房产证》复印件（房管局办理房产证后提交），附件3《装修升级服务标准》，附件4《装修升级服务委托合同》复印件。合同还对其他事项进行了约定。原告在合同上签字并捺印，被告君澜酒店公司在合同上加盖单位印章。 合同签订后，被告按照合同约定向原告给付2019年6月30日前的租金。之后，被告未再向原告给付租金。被告尚欠原告2019年7月1日至2019年10月13日（共计3个月零13天）期间的租金至今未给付。 2019年10月13日，以原告汪艳为出租方（甲方）、被告君澜酒店公司为承租方（乙方），双方签订《解除合同协议书》1份，协商解除上述《房屋租赁合同》，被告将涉案房屋返还给原告。《解除合同协议书》载明如下内容：“甲方于2017年8月10日与乙方签订了《房屋租赁合同》。由于乙方从2019年7月至今拖欠甲方租金已超过60日，根据合同第八条第三款规定乙方已经构成违约。甲乙双方经协商同意于2019年10月13日解除双方签订的《房屋租赁合同》。甲方保留追诉乙方有关违约责任的权利。此协议壹式贰份，甲方双方各持壹份，具有同等法律效应。”原告在协议书上签名并摁印，被告在协议书上加盖单位印章。 原告对其要求被告向原告支付重庆市北部新区XX大道XX号X幢XX-XX房屋租赁期间所欠缴的物管费、水电费、车位费共计1337.84元的诉讼请求，在庭审中举示了案外人重庆裕弘昇物业管理有限公司向光控君澜酒店发出的《XXXXXX广场·XXXX缴费通知单》等证据予以证明。被告认为原告举示的该证据中的金额不对，且与本案无关。该缴费通知单载明：铺位号为XX-X至XX楼；物业管理费为2.75元/㎡,费用时间为2019年6月至10月面积为19920.34平方米，金额为273904.68元；电费为1.1元/度，费用时间2019年4月至10月，用量为205210.6818度，金额为225731.75元；水费为5.6元/吨，费用时间2019年4月至10月，金额为17959.20元；车位管理费，费用时间2019年2月至10月，金额为36000元，合计总金额为553595.63元。原告在庭审中陈述，其要求被告给付的物管费、水电费、车位费的金额，是根据缴费通知书，在根据面积分摊出来的。 庭审中，原、被告双方陈述被告君澜酒店公司欠付租金期间租金的标准为70元/平方米/月。 另查明，因被告君澜酒店公司经营酒店不善，未能按时给付其租赁房屋业主的租金，导致业主集体到重庆市北部新区政府信访。2019年10月15日，重庆市北部新区政法委领导主持召开协调会，并形成了会议纪要。会议要求被告君澜酒店公司筹集资金给付租金，做好酒店原有资产的处置移交等工作，同时要求妥善处理被告经营酒店期间拆除的14楼房间的恢复装修问题。 2020年2月27日，原告要求被告支付租金、违约金以及物业管理费等费用，诉至本院。 上述事实，有当事人举示的房屋租赁合同、不动产权证、解除合同协议书、物资清单、XXXXXX广场·XXXX缴费通知单、当事人的陈述等证据随案佐证，应予认定。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。 被告租赁原告的房屋后，理应按约支付相应的租金。原、被告双方签订的《解除合同协议书》中约定经协商同意于2019年10月13日解除双方签订的《房屋租赁合同》，故被告应当给付2019年10月13日前的租金。庭审中，双方当事人陈述被告君澜酒店公司尚欠租金期间租金的标准为70元/平方米/月，故2019年7月1日至2019年10月13日期间，被告应给付的租金为11581.66元（70元/平方米/月×48.19平方米×3个月＋70元/平方米/月×48.19平方米÷30天/月×13天）。对原告诉讼请求中超过被告应当给付租金的部分，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高的请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之百三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中关于“若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同，同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金（租金按约定租金标准计算）”的约定，本院根据合同的履行情况、公平原则和诚实信用原则，以及双方当事人举示的证据，综合认为双方当事人的该约定过分高于违约造成的损失，且被告在庭审中亦提出违约金过高，因此，本院酌情主张6个月的租金即20239.80元（70元/平方米/月×48.19平方米×6个月）作为违约金，较为公平、合理。对于原告要求被告支付其余部分违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩原告选择滞纳金的违约责任，已经能够填补原告的实际损失，原告重复要求被告承担12个月的租金作为违约金无法律依据，请求驳回原告要求被告承担违约金诉讼请求的抗辩意见理由不成立，本院不予支持。 对原告要求被告支付案涉房屋租赁期间所欠缴的物管费、水电费、车位费共计1337.84元的诉讼请求，本院认为，虽然双方签订的《房屋租赁合同》中有“租赁期限内，除本合同另有约定，以下费用包括但不限于：水电费，电话费；电视收视费；治安费，消防费；市场推广费；市场管理费，物业管理费，卫生费等有关经营的支出均由乙方支付”的约定，但《房屋租赁合同》中并未明确案涉房屋对上述费用具体分摊方式，且《力帆红星国际广场·玫瑰天街缴费通知单》显示光控君澜酒店欠费期间分别从2019年2月、4月、6月开始至2019年10月，而光控君澜酒店至2019年8月12日已经停止经营，双方已2019年10月13日解除合同，仅根据《XXXXXX广场·XXXX缴费通知单》载明的内容，无法准确具体计算案涉房屋在解除合同前应承担的物业服务费、水电费、车位费的金额；同时，原告也未提供其他证明被告对案涉房屋应承担相应物业服务费、水电费、车位费具体数额的相应证据。因此，原告要求被告支付案涉房屋租赁期间所欠缴的物管费、水电费、车位费共计1337.84元的诉讼请求证据不充分，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告汪艳租金11581.66元。 二、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告汪艳违约金20239.80元。 三、驳回原告汪艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费590元（已减半收取），由原告汪艳负担292元，被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司负担298元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  邹富奎 二〇二〇年六月三十日 书记员  易雁蛟