福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0427民初1136号 原告：刘超，男，1988年5月26日出生，汉族，住福建省沙县。 委托诉讼代理人：温剑雄，福建万融律师事务所律师。 被告：沙县万豪房地产开发有限公司，住所地:福建省沙县城南洋坊205国道南侧，统一社会信用代码913504270665971455。 法定代表人：庄雄峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林洁，女，汉族，1994年7月11日出生，住沙县。该公司员工。 原告刘超与被告沙县万豪房地产开发有限公司（以下简称“万豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘超的委托诉讼代理人温剑雄、被告万豪公司的委托诉讼代理人林洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘超向本院提出诉讼请求：1.判令万豪公司支付逾期办证违约金6800元（从2018年6月1日起计至2019年2月15日）及从2019年2月16日起至实际办理好不动产权证书之日止的违约金；2.本案诉讼费由万豪公司承担。在诉讼过程中，刘超变更第一项诉讼请求为要求判令万豪公司支付逾期办证违约金6800元（从2018年6月1日起计至2019年2月15日）。事实和理由：2016年3月23日，刘超与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买万豪公司所开发的位于沙县金古山景公园南侧金古明珠8号楼601室商品房，购买总金额为523077元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同约定，万豪公司应在商品房交付后365日内，为刘超办理不动产权证书并交付，如因万豪公司原因导致刘超未能在该商品房交付后365日内取得该商品房的不动产权证书，万豪公司应以购房款总金额为基数，按每日万分之零点五向刘超支付违约金。然而，截至起诉之日，万豪公司仍未按合同约定为刘超办理好不动产权证书，其行为已构成严重违约，应当承担违约责任。为支持其诉讼请求，刘超向本院提交了身份证、《商品房买卖合同（预售）》、备案信息表、销售不动产统一发票等证据证明。 万豪公司辩称：1.其已积极履行合同义务，并非因万豪公司原因导致刘超所购房屋逾期取得不动产权证，其不应承担相应的违约责任，其已于2016年向沙县城乡规则勘测设计室提交了房地产测量计算委托书等相关材料，但因该设计室人手不够等原因，直至2018年10月16日其才收到该设计室出具的总确权房屋权属证附图。而该设计室系沙县住建局开办的事业单位。因此，未能及时办理不动产权属登记是由于行政部门拖延办理所致，其不应承担违约责任。同时，因办理不动产权证系双务合同，案涉房屋在已具备办证条件时，其已及时通知了刘超需配合办理。但刘超未予配合，亦导致了办证期限的延长，该期限应予扣除。2.《商品房买卖合同（预售）》约定“违约金累加最高不超过商品房总价1%”，即使法院判决应支付违约金，其总额也不应超过商品房总价的1%。综上，请求依法驳回刘超的诉讼请求。为支持其主张，万豪公司向本院提交了公司营业执照、竣工验收报告、测量说明、房地产测量计算委托书、房屋现场勘测图、福建增值税普通发票、关于金古明珠1#-8#楼的测量情况说明、沙县住建局机构设置、中共沙县住房和城乡规划建设局党组关于调整领导班子成员及科级干部工作分工的通知、沙县政府部门管理事业单位截图等证据。 根据双方当事人提交的证据及其当庭陈述，本院确认事实如下： 2016年3月23日，刘超与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：刘超向万豪公司购买位于沙县金古山景公园南侧金古明珠8号楼601室商品房，总价款523077元。出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金，违约金累加最高不超过商品房总价款的1%。合同签订后，刘超按约向万豪公司支付购房款523077元。2017年5月31日前，万豪公司已将诉争商品房交付刘超使用。2019年8月6日，刘超取得案涉商品房的不动产权证书。 关于万豪公司提出的系政府部门长期拖延且案涉商品房在符合办证条件后刘超亦未及时配合办理不动产权属证书才导致迟延办证，其不应承担违约责任的辩解意见。本院认为，万豪公司提供的证据仅证明了沙县城乡规划勘测设计室受委托对案涉小区进行测量并出具结果的过程，但其不足以证明办理不动产权属登记是由于行政部门拖延办理所致。其次，万豪公司亦未能提供证据证明刘超存在不配合其办理不动产权属证书的事实。故目前证据无法证明系政府部门及买受人原因而导致延期办理不动产权证的情形。根据合同约定，刘超未能在2018年5月31日前取得案涉商品房不动产权属证书，万豪公司存在逾期办证违约的行为，应当承担逾期办证违约责任。 关于万豪公司提出的刘超主张的逾期办证违约金不应超过购房款总额1%的辩解意见。刘超提出该条款属无效的格式条款，应按实际逾期天数计算逾期办证违约金。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定“违约金累加最高不超过商品房总价1%”的条款虽是事先拟定并在房屋销售中重复使用的条款，但万豪公司在该条款下加划下划线，应视为已采取足以引起注意的方式对该条款予以说明。且该条款并未免除万豪公司责任、加重刘超责任、排除刘超主要权利，该条款合法有效，双方应按合同约定履行。 综上，本院认为，刘超与万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。万豪公司在依约交付案涉商品房后，万豪公司应在商品房交付后365日内即2018年5月31日前向当地房屋权属机构办理案涉房屋不动产权属登记，而刘超实际于2019年8月取得不动产权证书，万豪公司已构成违约。根据双方约定违约金累加最高不超过商品房总价款的1%，故本案违约金为涉案商品房总价款523077元的1%即5230.8元。对刘超主张的超出部分的逾期办证违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、沙县万豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘超逾期办理房屋权属证书的违约金5230.8元。 二、驳回刘超其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，适用简易程序，减半收取计25元，由沙县万豪房地产开发有限公司负担。沙县万豪房地产开发有限公司承担的诉讼费应于本判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  黎华 二〇二〇年六月十二日 书记员  罗茜 一、本判决所依据法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。