重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0237民初1381号原告:魏耀军，男，1986年4月17日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：邹平（特别授权），重庆江晟律师事务所律师。被告：邓传坤，男，1982年10月26日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告魏耀军与被告邓传坤确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年6月12日公开开庭进行了审理，原告魏耀军的委托诉讼代理人邹平与被告邓传坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏耀军向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告的购房合同无效；二、判决被告返还原告购房款5万元，并自2018年9月3日至付清之日止按年利率6%向原告支付资金占用利息；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年下半年，被告在巫山县巫峡镇红庙村四组（小地名茶店子）建有房屋对外出售。因原告在外务工，无法现场实地查看房屋现状,双方通过口头约定由原告购买被告在建的房屋一套,当时约定房屋总价款128000元，被告承诺能够给原告办理产权证，随后原告于2018年9月2日向被告支付购房款5万元,2020年春节期间,原告从外地回家查看房屋现状并了解房屋权属情况时,被告却告知该房屋只能办理产权总证,原因是农村宅基地上承建的小产权房,不能分户办理房屋所有权分证。为此，原被告多次协商，要求被告退还给付的房屋预付款5万元，被告以各种理由拖延至今不予理睬。综上认为,被告将自建的农村房屋违法出售给原告,原告为此支付房屋预付款5万元，双方通过口头购房合同应属无效.根据我国相关法律规定,被告不能向集体经济组织以外的人员转让房屋,行为违反了我国法律的效力性强制规定,被告应退还原告给付的房屋预付款5万元。据此，特向贵院起诉,垦请支持原告的全部诉讼请求。被告邓传坤辩称，被告原系巫山县巫峡镇绿水村村民,因生态移民搬迁到巫峡镇红庙村,此后在红庙村自建房屋一幢,共计10层(其中平公路下有吊层两层，公路上有8层),于2013年建成，建房前办理了规划许可证、用地批准书。原告所述没到现场查看不实,购房时魏耀军到现场进行了查看,被告也明确的告知了原告房屋只能办到一个总证，办不到分证的情况。双方当时口头约定将位于红庙村4组的房屋一套，面积约108个平方米卖给原告，房屋价款145000元，签合同后支付5万元，余款95000元一个月内付清，原告付齐5万元就可以入住。此后,被告告知了原告可以入住该房屋，因为房屋本身就没有安装门，但原告至今没有实际入住。另原告到被告处购房，还可以享受政府异地生态搬迁补贴。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，结合本院认证，本院认定事实如下：原告魏耀军系重庆市巫山县官渡镇康王村6组村民。被告邓传坤原系巫山县巫峡镇绿水村村民,因生态移民搬迁到巫峡镇红庙村。2013年5月26日，以被告父亲邓后典名义取得了《巫山县农村居民建房占用土地批准书》，批准字号为巫山集建（2013）字第xxxxx号,批准建设地址巫峡镇红庙村4社，批准用地面积150平方米，土地用途为住宅。此后原告一户在巫峡镇红庙村自建房屋一幢,共计10层(其中平公路下有吊层两层，平公路上有8层),至今未办理房屋所有权证。2018年下半年，原被告双方通过口头约定由原告购买被告所建房屋一套,位于所建房屋顶楼，被告自编房号为801号,同年9月2日原告通过微信向被告支付购房款5万元。此后诉争房屋没有交付，原告至今没有实际入住。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定,城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有;第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地，……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准;第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定,宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。本案中，原被告双方通过口头约定由原告购买被告所建房屋一套,但涉案房屋系建造在巫峡镇红庙村集体土地之上，根据房地一致的原则,买卖必然涉及宅基地,而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。魏耀军并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，而农村的土地只能属于本集体所有,因此,双方的口头协议,违反法律、行政法规的强制性规定,应被认定为无效合同。同时,根据《房屋登记办法》第八十六条规定,申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料;根据第八十七条规定,申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。现被告仅取得了《巫山县农村居民建房占用土地批准书》,至今未办理房屋所有权证,被告亦认可此后该房屋也只能办理一个总证，显然不能办理房屋所有权转移登记,因此,双方的房屋买卖行为亦应被认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据以上法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。参考《2015年全国民事审判工作会议纪要》第35条意见精神，对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。因此,原告要求被告返还购房款5万元的主张,本院予以支持，但对于原告要求被告按年利率6%向原告支付资金占用利息的主张，本院认为，在本案中，作为买受人的原告在明知涉案房屋并非商品房，且与被告并非同一集体组织内部的情况下仍购买涉案房屋，亦有一定的过错，本院酌定从原告起诉之日至该款付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用损失。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十八条,《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，判决如下：一、原告魏耀军与被告邓传坤之间的口头房屋买卖协议无效；二、由被告邓传坤在本判决书生效后五日内返还原告魏耀军购房款5万元,并从2020年4月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用损失至该款付清时止。三、驳回原告魏耀军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半交纳525元，由被告邓传坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员 谭 林二〇二〇年六月二十日书记员 黄周琼