天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初8020号原告：爱尔医疗投资集团有限公司，住所地拉萨市金珠西路158号阳光新城小区B区1栋2单元4层2号。法定代表人：陈邦，总经理。委托诉讼代理人：史萌萌，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：马云彤，天津四方君汇律师事务所律师。被告：杨丽新（曾用名：杨立新），女，1966年9月7日出生，汉族，住天津市南开区。被告：马会杰，男，1969年8月15日出生，汉族，住河北省衡水市安平县。委托诉讼代理人：刘玉刚，河北建平律师事务所律师。被告：天津市南开区安德酒店，住所地天津市南开区复康路102号。经营者：马会杰，男，1969年8月15日出生，汉族，住河北省衡水市安平县。委托诉讼代理人：刘玉刚，河北建平律师事务所律师。原告爱尔医疗投资集团有限公司（以下简称：爱尔医疗公司）与被告杨丽新、被告马会杰、被告天津市南开区安德酒店（以下简称：安德酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马云彤、被告马会杰与被告安德酒店共同委托诉讼代理人刘玉刚到庭参加了诉讼，被告杨丽新经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱尔医疗公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告杨丽新、被告马会杰、被告安德酒店共同偿还原告2017年11月10日至2019年5月9日的房屋租金共计1969384.39元（包括原告与被告马会杰共同确认了2017年11月10日至2018年8月9日之间的房租1097289.07元和原告与被告杨丽新签订的物业租赁协议中的约定计算的）及自2019年5月10日起至实际腾房之日止（2019年9月19日）的房屋占用费（按合同约定的两倍租金标准收取）;2.请求判令被告杨丽新、被告安德酒店、被告马会杰共同偿还原告欠付自2017年7月1日至2019年5月9日水费、电费共计378118.03元，其中双方确认了自2017年7月1日至2018年8月9日的电费为227378.92元和水费45724.7元，剩余部分是原告按照表显示的读数金额自2018年8月10日至2019年5月9日计算，按照商业用电用水标准计算，水费按照8.3元／吨计算，电费按照1.18元／度计算，及自2019年5月10日起至实际腾房之日止（2019年9月19日）产生的水费、电费；3.请求判令三被告支付自2017年11月10日起至实际支付之日止欠付房屋租赁费、水电费利息（根据双方签订还款协议书中第3条约定，按照年利率20%计算）;4.请求判令三被告支付违约金393876.88元，依据合同第5页第9条约定计算；5.请求判令三被告对天津市南开区恢复原状，并赔偿原告为其搬家支出的费用67315元及评估费105000元（评估被告东西的价值和搬家的费用）；6.本案诉讼费、律师费、公告费均由三被告承担。事实和理由：2012年2月29日，原告爱尔医疗投资集团有限公司（曾用名湖南爱尔医疗投资有限公司）与被告杨丽新签订《物业租赁协议》，约定被告杨丽新承租原告所承租的坐落在天津市南开区西侧大堂部分，建筑面积约为3300平方米，租赁期限为2012年5月10日起至2019年5月9日，共计七年。第一年年租金为人民币135万元，以后每两年递增5%,租金按季预付。被告方延迟交付租金的，每延迟一日支付年租金0.1%的违约金，延迟30日以上的，原告有权解除本协议，被告方需向原告支付年租金20%的违约金。后原告将该物业管理权及收益权让渡给案外人天津爱尔眼科医院有限责任公司（以下简称天津爱尔眼科公司）,并授权其可与被告签订相关事项文件。后，因被告长期拖欠房屋租赁费、水电费等各项费用，被告马会杰于2017年9月29日向天津爱尔眼科公司提交还款承诺书，约定其为被告杨丽新与原告之间的欠款等承担还款责任。2018年8月7日，被告安德酒店与天津爱尔眼科公司签订还款协议书，确认截至2018年8月9日，被告共拖欠原告房屋租赁费1097289.07元，电费227378.92元，水费45724.7元，双方约定被告安德酒店于2018年8月9日前偿还天津爱尔眼科公司房租30万元，其余欠款于2018年9月23日前还清，如被告逾期未还款，则天津爱尔眼科公司有权要求被告归还全部款项，并按照年利率20%计收逾期利息，并有权要求被告方支付各项损失。现已过双方约定的还款期限，且双方签订的物业租赁协议业已届满，但被告仍占用涉案物业，未归还所欠款项，为维护原告权益，故提起诉讼。被告杨丽新经合法传唤未到庭，也未提交答辩意见。被告马会杰、被告安德酒店辩称，原告不具备本案诉讼主体资格，原告应举证证明其对涉案房屋有合法出租权。按原告诉状所称，其已将物业管理权及收益权让渡给天津爱尔眼科医院有限责任公司，合同的履行也是由安德酒店和爱尔医院之间履行。出租房屋的使用者是安德酒店，所以马会杰本人不应承担相应责任。原告主张的各项损失缺乏充分的事实和法律依据，我们在质证时再发表具体意见。在合同未经依法解除的情况下，爱尔眼科医院于2018年12月强行锁住大门，贴上封条后又擅自装修，给被告安德酒店造成重大损失，也使恢复原状不再可能，我们将通过法律途径主张相关权利。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年案外人天津市王顶堤股份有限责任公司（甲方）与湖南爱尔医疗投资有限公司（原告曾用名）（乙方）订立《房屋租赁合同》。该合同约定，涉诉房屋建筑面积为5948平方米。租赁用途载明，本租赁房屋的用途为转租（转租给第三方办公、开办医院等）。房屋租赁期限为15年，从甲方将租赁房屋交付乙方之日起计算。双方权利义务约定，乙方对本租赁房屋有部分转租的权利。合同另约定，合同期内，甲乙双方任何一方主体发生变更的，变更后的主体毫无疑义承受并应继续履行本合同项下的全部权利和义务。2012年2月29日，湖南爱尔医疗投资有限公司（原告曾用名）（甲方）与被告杨立新（乙方）订立《物业租赁协议》。该协议租赁范围约定，乙方承租范围为：天津市南开区，建筑面积共计约为3300平方米。该楼1楼西侧大堂保留一间小屋，其他给予使用。租赁用途约定，乙方租赁本协议项下物业用于开办酒店。租赁期限自2012年5月10日起至2019年5月9日止，共计7年。租金、押金及其支付约定，1、本协议年租金第一年为人民币135万元，（不含税），以后每两年递增5%，即第三个租赁年度年租金在第一个租赁年度年租金基础上增加5%，第五个租赁年度年租金在第三个租赁年度租金基础上增加5%，第七个租赁年度年租金在第五个租赁年度年租金基础上增加5%。租金支付方式为银行转账，甲方收款银行账号如下：开户名：湖南爱尔医疗投资有限公司；开户行：交通银行长沙人民东路支行。账号43×××39。以款到甲方指定银行账号为乙方履行相应付款义务。协议约定，协议期限内，乙方使用租赁物业及其他因本协议产生的水、电、燃气、采暖、有线电视、通讯、卫生费、管理费、治安费等费用，由乙方承担并缴纳。双方权利义务约定，当乙方出现拖欠应付甲方租金、应向其他单位缴纳的税费、费用时，甲方有权采取停水、停电等措施追缴、催缴。协议的变更和解除约定，乙方有下列情形之一，甲方有权解除本协议：1.擅自改变租赁用途；2、不按协议约定对租赁物业及其租赁范围内物、从属物、附属设施设备进行维护（检修）和保管致其严重损坏；3、未经甲方、业主书面同意，对租赁物业进行装修、改造；4、将租赁物转租给第三方。违约责任约定，乙方迟延交付租金的，每迟延一日支付年租金0.1%的违约金；迟延30日以上的甲方有权解除本协议，乙方需向甲方支付本协议年租金20%的违约金，支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方相应差额部分的损失。该协议特别约定，甲乙双方确认，乙方承租本协议项下租赁物业用于开办酒店。该酒店设立后，乙方负责协调新设立的酒店方与甲方（保持本协议条款不变）重新签订物业租赁协议，本协议届时终止。乙方确认，乙方承租的本协议项下物业系甲方自第三人处租赁，乙方对此已充分知晓并无异议，愿意承租。本协议期满双方不再续租，或本协议履行期间提前终止的，在本协议期满或提前终止之日15日内，乙方应将租赁物业及乙方租赁范围内附属物、从属物、附属设施设备按正常使用后的状态交还甲方。在不损坏房屋结构的前提下，乙方可将自己出资添置的可移动的设施、设备等自行拆走。期间乙方所做装饰装修应由乙方予以拆除并承担费用。拆除造成租赁物业毁损的，应恢复原状，无法恢复原状的，乙方赔偿甲方损失。乙方逾期搬出的，每逾期一日，甲方有权按本协议租金标准的两倍收取物业占用费，并书面限期乙方搬出，乙方在期限内仍未搬出的，甲方除有权按前述约定收取物业占用费外，可通过法律途径要求乙方搬出。另查，2017年2月1日原告（甲方）与天津爱尔眼科医院有限责任公司（乙方）签订授权委托书，该委托书载明：“鉴于天津市南开区房产由甲方承租，甲方委托乙方管理与该房产租赁有关的全部事宜。一、甲方授权乙方处理该房屋有关的租赁事宜，包括但不限于代为收取租金、代为催缴租金、代为收取垫付费用（水、电、物业费）等。二、甲方授权乙方在催缴过程中以乙方名义出具相应法律文件。三、甲方授权乙方在催缴过程中以乙方名义提起诉讼或仲裁。四、未尽事宜双方另行签订书面文件确认。”2017年9月29日被告马会杰书写《还款承诺书》载明：“本人马会杰（身份证号1330281969××××××××），现就与湖南爱尔医疗投资有限公司，承租天津爱尔眼科医院房屋（地址：天津市南开区，建筑面积共计约为3300平方米）开办七天连锁酒店欠租一事，做出以下承诺：1.原承租人杨丽新（原法人，身份证号：1201061966××××××××）为本人合伙人，杨丽新因其它项目投资，主动退出七天连锁酒店合作项目，原有租赁协议、财务欠款，以及相关法律约定内容，均由我本人（马会杰）自愿承担；2.原所欠租赁一切费用均有我本人（马会杰）进行补交，于2017年10月10日前，先行交付10万元作为承诺金，剩余尾款于2017年10月25日前，向湖南爱尔医疗投资有限公司全部交齐；3.具体与院方是否继续合作事宜，均由本人（马会杰）另行与天津爱尔眼科医院协商确定。”2018年8月7日天津爱尔眼科医院有限责任公司（甲方）与被告安德酒店（乙方）订立《还款协议书》载明，现因乙方租用甲方房屋，截止2018年8月9日乙方共拖欠甲方房屋租赁费1097289.07元、电费227378.92元、水费45724.7元。为方便乙方还款，经双方协商一致，达成以下还款协议：一、乙方分期向甲方偿还借款，具体还款时间及数额如下：1.2018年8月9日前偿还甲方房租30万元。2.剩余房租、电费、水费在2018年9月23日前结清。二、乙方应按本协议第一条之约定，及时、足额的将钱款通过银行转账的方式或者其他方式转入甲方指定账户，如需现金还款，需提前取得甲方书面同意。甲方收款账户为（03×××40，户名：王婷婷，开户行：中国工商银行。三.本协议签订后，乙方应按约定支付款项，如乙方逾期还款：1.甲方保留追究乙方全部法律责任的权利。2.甲方有权要求乙方归还已到期款项，并有权要求乙方按该款项的年利率20%支付自逾期款项之日起至实际归还该款项之日止的逾期利息，如到期未归还甲方有权对乙方所经营项目进行停水、电的权利。四、本协议系各方当事人真实意思表示，协议生效后如有违反，违约方应当赔偿因此造成守约方的一切损失（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、担保费、拍卖费、律师费、差旅费、执行费用等）。2018年9月26日被告马会杰（乙方）与天津爱尔眼科医院有限责任公司（甲方）签订《承诺书》载明，根据2018年8月7日甲乙双方签订《还款协议书》，乙方未能按照协议内容执行，故今日（2018年9月26日），乙方天津市南开区安德酒店（马会杰）与甲方天津爱尔眼科医院有限责任公司关于七天酒店房租欠款归还问题进行重新协商。现双方达成如下协议：1.由乙方天津市南开区安德酒店马会杰提供个人及公司抵押物（车辆）两辆汽车。2018年9月27日下午15：00之前抵押一辆路虎揽胜（冀Ｔ×××××），于2018年10月10日之前抵押另一辆奔驰房车（冀Ｔ×××××）并把该车所有证照都提供给甲方，待此车（冀Ｔ×××××）证件齐全后，方可把之前路虎揽胜（冀Ｔ×××××）开走。即日起2018年9月26日至2018年12月26日，不能把之前2018年8月7日甲乙双方签订《还款协议书》内的壹佰零柒万零叁佰玖拾贰元陆角玖分（1070392.69）房租还清，甲方有权把奔驰房车牌照Ｔ×××××进行拍卖清还部分房租，剩余款项由乙方通过其他途径还清。原告表示虽与被告马会杰订立的合同中有车辆抵押约定，但因所涉车辆的所有权人并非是马会杰，故并未能按合同约定履行。另查，被告自2017年11月7日始至2019年2月11日拖欠原告租金共计1937367.94元，期间被告给付原告租金350000元（折抵2017年11月7日至2018年2月1日所欠租金），扣除该350000元后被告自2018年2月2日至2019年2月11日共计拖欠原告租金1587367.94元。庭审中，原告表示，被告使用的水表、电表是均是独立的分表。除双方在《还款协议书》中已确认的截止2018年8月9日被告拖欠原告电费227378.92元外，自2018年8月10日始被告继续拖欠电费。2019年3月12日原告自行抄表后并拍照，按被告实际使用的电表读数计算后，主张被告先后共计欠付电费313967.32元；被告欠付的水费除双方2018年8月9日确认的45724.7元外，此后被告继续使用，2019年3月12日原告自行抄表并拍照，按被告实际使用的读数计算至2019年2月，被告先后共计欠付水费64150.7元。经询，被告表示持有异议并抗辩，原告于2018年12月将涉诉房屋加锁，对于2018年12月之前所欠的电费、水费均认可，此后因被告无法经营所产生的费用被告不应承担。因被告欠租后原告对被告留存在涉诉房屋内的物品等进行了价格评估，支出费用105000元，并出资67315元搬家费将被告物品搬出异地留存并提交录像、物品清单及交款凭证。原告另向被告主张因本案委托律师参加诉讼产生的律师费，但未向法庭提交支付律师费用的相关证据。另查，原告向法庭提交天津市公安局110报警记录单，报警内容载明，2019年2月11日，13时28分47秒，事发地点，天津市南开区复康路102号，爱尔眼科医院。报警类型，其他社会纠纷。报警内容，报警人称，旁边的七天酒店拖欠房租，现把对方的房屋封了，需要与民警联系。诉讼中，原告向本院提交书面说明，不再主张要求被告将涉诉房屋恢复原状。因被告杨丽新下落不明，本院通过《人民法院报》依法向其公告送达起诉书副本、应诉通知书、风险提示书及开庭传票，公告期限届满，被告杨丽新未到庭应诉，亦未向法庭提交答辩意见及相关证据。原告预交公告费560元。本院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。依法成立的合同，应受法律保护。双方均应自觉遵守和履行。关于原告的诉讼主体是否适格的问题，原告在诉讼中向法庭提交了委托人爱尔医疗投资集团有限公司与受托人天津爱尔眼科医院有限责任公司《关于对承租房屋委托管理授权范围的说明》其中第二条中载明，委托人对受托人在承租房屋的管理、转租以及涉及房屋租赁的诉讼过程中以委托人的名义或者以受托人自己的名义代委托人所为的行为都予以认可，故原告是本案适格的诉讼主体。本案中，原告与被告杨丽新订立的《物业租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定的内容履行。被告杨丽新在合同履行期内将承租涉诉房屋转让给被告马会杰后，被告马会杰书写了“还款承诺书”，但未能履行承诺，后天津爱尔眼科医院有限责任公司又与被告安德酒店订立了“还款协议书”该协议也未能如约履行，为此被告马会杰再次书面承诺所欠租金以个人财产偿还，被告马会杰承诺后仍未能依承诺履行，故被告马会杰与被告安德酒店应承担共同给付原告租金的义务。对于原告要求由被告杨丽新一并承担共同偿还租金的请求，因原告对于被告杨丽新将涉诉房屋转让给被告马会杰、被告安德酒店使用的行为表示了认可，且被告马会杰在“还款承诺书”明确承诺被告杨丽新与原告订立的《物业租赁协议》、财务欠款，以及相关法律约定均由被告马会杰自愿承担。同时天津爱尔眼科医院有限责任公司与被告安德酒店订立的《还款协议书》中载明被告安德酒店承诺截止2018年8月9日拖欠天津爱尔眼科医院有限责任公司的房屋租金、电费、水费由其承担还款责任及逾期支付的违约责任，据此应认定原告已与被告马会杰、被告安德酒店重新建立了租赁关系，故原告要求被告杨丽新共同给付所欠房屋租金、水费、电费，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告主张的被告欠租问题，2019年2月11日原告因被告欠付租金报警后已将涉诉房屋换锁并实际控制，故原告所主张的上述欠费均应计算至2019年2月11日由被告马会杰与被告安德酒店共同承担。关于原告要求被告给付自2019年5月10日至实际腾房之日止的房屋占有使用费的问题，亦因2019年2月11日涉诉房屋已由原告实际控制，故原告的该请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告要求因被告逾期支付租金，应以所欠租金数额为基数按照年利率20%给付欠款利息的问题，因被告未按约定及其承诺的期限偿还欠款，已构成违约，且双方订立的《还款协议书》中对此也有明确约定，且不违反法律规定，本院予以支持，但应以被告所欠租金1587367.94元为基数自2018年2月2日始按照年利率20%计算给付原告利息至实际给付本金之日止。关于原告主张的被告欠付的水、电费用，因2018年8月7日双方已确认，截止2018年8月9日被告共拖欠原告电费227378.92元；水费45724.7元，被告也不持异议，故被告除应支付该欠付费用外，亦应按照双方约定的被告逾期付款以欠费数额为基数按照年利率20%计算给付原告利息至实际给付本金之日止。关于2018年8月9日后水、电产生的费用，因原告系自行对水、电表抄表并进行拍照后计算得出欠费数额，且被告对此持有异议，原告也未能进一步提交其他客观证据予以佐证，本院不予处理，原告可待证据充分后，另行解决。关于原告主张要求被告给付违约金一节，因原告的损失已通过被告支付欠款利息得以弥补，故原告要求被告另行支付迟延履行违约金的请求，本院不予支持。关于原告要求被告给付搬家费67315元、评估费105000元问题，因《还款协议书》中对于违反该协议后对于诉讼费、保全费、鉴定费、评估费及律师费等均由被告安德酒店承担已有明确约定，故原告该请求，本院予以支持。对于原告主张的要求被告给付律师费一节，因原告未向法庭提交已支付律师费的相关票据，故因缺乏证据。本院不予支持。诉讼中，原告主动放弃要求被告将涉诉房屋恢复原状，系自行处分权利，并无不当，本院照准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告马会杰、被告天津市南开区安德酒店给付所欠原告爱尔医疗投资集团有限公司2018年2月2日至2019年2月11日房屋租金1587367.94元；并自2018年2月3日起以1587367.94元为基数，按照年利率20%计算给付原告利息至偿还本金之日止；二、本判决生效后三十日内，被告马会杰、被告天津市南开区安德酒店给付所欠原告爱尔医疗投资集团有限公司2017年7月至2018年8月9日电费227378.92元；并自2018年8月10日起以227378.92元为基数，按照年利率20%计算给付原告利息至偿还本金之日止；三、本判决生效后三十日内，被告马会杰、被告天津市南开区安德酒店给付所欠原告爱尔医疗投资集团有限公司2017年7月至2018年8月9日水费45724.7元；并自2018年8月10日起以45724.7元为基数，按照年利率20%计算给付原告利息至偿还本金之日止；四、本判决生效后三十日内，被告马会杰、被告天津市南开区安德酒店给付原告爱尔医疗投资集团有限公司搬家费67315元、评估费105000元，共计172315元；五、驳回原告爱尔医疗投资集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30239元，公告费560元，共计30799元由被告马会杰、被告天津市南开区安德酒店负担，于判决生效后三十日内直接给付原告爱尔医疗投资集团有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  孔 郁审 判 员  刘建华人民陪审员  王 旭二〇二〇年六月五日书 记 员  贺 玮附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。