山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1004号上诉人（原审被告）：于淑荣，女，1970年10月26日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。上诉人（原审被告）：赵寄洪，男，1979年3月8日出生，汉族，住威海市环翠区。上诉人（原审被告）：于海洋，男，1969年4月27日出生，汉族，住威海市环翠区。三上诉人之共同委托诉讼代理人：于刚波，北京市盈科（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李庆贺，男，1988年4月10日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：陈干，山东海明达律师事务所律师。原审被告：威海汇峰房地产开发有限公司，住所地威海市后峰西村。法定代表人：邹进珠，经理。委托诉讼代理人：刘迎初，威海高新怡园法律服务所法律工作者。原审第三人：于长松，男，1965年3月18日出生，汉族，住威海市环翠区。原审第三人：威海润发置业有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区火炬路213-2号创新创业基地A座1807。法定代表人：张峰，经理。以上二原审第三人之共同委托诉讼代理人：刘玳源，山东环周（威海）律师事务所律师。原审第三人：吕易霖，女，1971年7月29日出生，汉族，住威海市。原审第三人：王羿，男，1970年4月24日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙小平（系王羿之妻），住威海经济技术开发区。上诉人于淑荣、赵寄洪、于海洋因与被上诉人李庆贺及原审被告威海汇峰房地产开发有限公司（以下简称汇峰房地产），原审第三人于长松、王羿、吕宜霖、威海润发置业有限公司（以下简称润发置业）确认合同效力纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院(2019)鲁1091民初1659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于淑荣、赵寄洪、于海洋上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回李庆贺的诉讼请求；2.李庆贺承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审认定事实错误。原审认定于淑荣、赵寄洪、于海洋与汇峰房地产之间不存在真实房屋买卖合同关系错误。三人为涉案工程装修装饰，幸福里项目部与三合伙人均认可该事实。涉案工程系于长松、吕易霖、王羿三人合伙，其用涉案房产抵顶装修款合理合法。二、原审适用法律错误。1.原审认定合伙人之一的王羿将涉案房产抵顶给李庆贺合法，却把其他合伙人的抵顶行为认为恶意串通，不符合逻辑。2.原审认定于淑荣、赵寄洪、于海洋和项目部恶意串通的理由主要有三：装修工程没有最终结算；三人在抵顶房产时知道已有人占有；三人没有亲属关系却对涉案房产按份共有。上述理由均不能成立。3.于淑荣、赵寄洪、于海洋没有理由和幸福里项目部恶意串通，损害李庆贺的利益，三人完全可以直接起诉，查封涉案房产。4.三人已经实际取得了涉案房产的物权，可以对抗李庆贺的债权。李庆贺辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。汇峰房地产述称，其根据与润发置业签订的合作开发合同的约定，接到润发置业通知后，与其指定的业主签订房屋买卖合同并办理产权登记手续，涉案合同有效，请求驳回李庆贺诉讼请求。于长松述称，一、本案应查明李庆贺对涉案房产是否有正当权利来源，而其未提供施工工程量及价款等证据。1.李庆贺主要系为王羿经营的威海广厦装饰工程有限公司（以下简称广厦装饰公司）供货。根据另案查明的事实，该公司是涉案工程的承包人。李庆贺是该公司大理石的供应商，主要与广厦装饰公司发生关系。李庆贺抵顶合同未经于长松、吕易霖的同意或追认，该抵顶合同应为无效。2.李庆贺幸福里项目的室内装修部分（广厦装饰公司承包）的工程款为369268元，室外公共部分为229843.16元，共计599111.16元。而对李庆贺的工程款结算情况为，以A4号1605号房屋抵顶工程款409790元（李庆贺指定抵顶人为唐福君）、转账支付175000元，故李庆贺取得工程款584790元。结合上述事实，李庆贺的供货款与涉案房产根本无法形成对价，李庆贺无权取得涉案房产。二、于淑荣、赵寄洪、于海洋系涉案工程的装修工程的承包人，涉案工程完工后，因欠付三人工程款，所以抵顶涉案房产，并办理不动产登记。1.三人是涉案装修工程施工人，于长松提交的相关证据可以证实。王羿一审中也认可，其经营的广厦装饰公司在进行装修时，因工程进度紧，增加于淑荣、赵寄洪、于海洋进行装修工程。2.关于三人施工的工程量和工程价款，其与合伙人均予认可，不存在违反常理的情形。另，涉案项目因种种原因欠付很多供应商工程款，三人曾于2018年4、5月到政府投诉，为解决该问题，故将涉案房产抵顶给该三人。因此，三人抵顶涉案房产真实合法，不损害他人利益，而李庆贺身份至多是供货商，与真实发包人存在买卖关系，仅凭一份抵顶合同不能说明其对涉案房产享有权利。而且涉案房产抵顶给该三人并未否定李庆贺的债权，其完全可以依据真实供货凭证向发包人主张权利。三、李庆贺主张于淑荣、赵寄洪、于海洋与汇峰房地产恶意串通证据不足，真实情况是李庆贺与王羿恶意串通，损害于长松等合伙人的利益。1.于淑荣、赵寄洪、于海洋仅是涉案项目装修工程承包人，与汇峰房地产没有任何关系，不可能串通。三人房产抵顶真实存在，汇峰房地产依据其与润发置业的合作开发协议协助三人办理不动产登记证，不存在串通之说。2.于长松发现王羿擅自将涉案房产抵顶给李庆贺，向李庆贺发送通知，告知其抵顶不存在或可缴纳购房款购买该房屋，李庆贺没有提出异议，之后才抵顶给三人。3.本案之所以发生，系由于王羿与李庆贺恶意串通，欲将其个人行为转嫁至合伙人。（1）涉案房产早在2013年7月份就具备网签条件，李庆贺作为供货商必然知晓网签的重要性，却4年不办网签，是因为对于该房产的抵顶，于长松不知情，更未经合伙人的同意。（2）李庆贺一审提交的证据中，所有签字要么是王羿、要么是其员工丛威利所签，与合伙人无关。（3）王羿经营的广厦装饰公司与李庆贺在大湖公馆项目中也有合作，据了解，在该工程中，王羿也欠付李庆贺工程款，王羿用涉案房产抵顶大湖公馆项目工程款有很大可能性。四、于淑荣、赵寄洪、于海洋已取得涉案房产所有权，李庆贺不能对该房产主张权利，应另案解决工程款的问题。1.不动产登记优先是确定权利先后顺序的原则，李庆贺并未签订备案合同，不能否定三人已经取得的物权。2.以物抵债协议达成后，尚未实际履行的，债权人请求确认抵债物所有权归自己或者请求判决履行协议的，不应支持。李庆贺未办理商品房备案、预告登记等手续，无权否定于淑荣、赵寄洪、于海洋签订的合同。润发置业述称，同意于长松的意见。王羿述称，同意一审判决。李庆贺向一审法院起诉请求：确认于淑荣、赵寄洪、于海洋与汇峰房地产签订的商品房买卖合同无效。一审法院认定事实：2011年4月28日，汇峰房地产（甲方）与润发置业（乙方）签订《合作协议书》，约定双方合作开发汇峰山海郡住宅小区A1-7#楼（详见后峰西居住小区详细规划）。甲方以提供土地及承担工程施工前期所发生的全部费用作为条件，与乙方进行合作；乙方负责该项目水平投影地上地下建筑物的建设，以货币资金出资受让甲方的部分楼盘，单价1950元/平方米，与甲方进行合作。乙方购得高层住宅楼座，住宅约6.4万平方米。具体楼号为A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7。不包括地下车库4000平方米。乙方向甲方支付每平方米1950元的楼座款，共计约12480万元……乙方享有本合同收益权，包括项目的收益、处分、使用、销售等权利。在乙方出售房屋过程中，根据乙方的需要，为乙方或配合乙方办理相关手续、证件等。2019年5月21日，于淑荣、赵寄洪、于海洋向汇峰房地产出具承诺函，载明:汇峰山海郡72#1501室系本人自润发置业处购买的房产，本人在签订购房合同前已对该房产的现状及相关情况作了充分了解，知悉该房产系贵公司与润发置业合作开发润发置业所分得的房产，因润发置业和其他方相关纠纷，该房产现被其他方实际占有，本人自愿按照该房产的现状购买该房产，相关法律后果由本人自行承担。请求贵公司为本人办理该房产的相关产权过户手续。该房产的实际交付事宜均由本人和威海润发置业有限公司自行依法解决，与贵公司无关，本人保证不向贵公司主张任何权利。若给贵公司造成任何损失，全部由本人和润发置业共同予以赔偿。2019年5月22日，润发置业出具承诺书，向汇峰房地产承诺：汇峰山海郡72号1501室系我公司和贵公司合作开发所分得的房产，因我公司已将该房产销售给于海洋、于淑荣、赵寄洪，现请求贵公司为于海洋、于淑荣、赵寄洪办理该房产的相关产权手续。我公司保证该房产未被处分给其他方，不存在任何权利瑕疵，无任何争议和纠纷，如出现任何问题均与贵公司无关，由我公司承担一切法律责任和后果，若给贵公司造成损失，全部由我公司予以赔偿。2019年5月22日，于淑荣、赵寄洪、于海洋与汇峰房地产签订《商品房买卖合同（现售）》，约定三人购买位于山海郡72号-1501号房屋，价款为565466元，买受人应当在2019年5月22日前支付全部价款，出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。2019年5月23日，涉案房屋办理房屋登记至于淑荣、赵寄洪、于海洋名下，不动产登记证号码为鲁（2019）威海市不动产权第0021320号，三人对涉案房屋按份共有：于淑荣占34%、于海洋占34%、赵寄洪占32%。于淑荣、赵寄洪、于海洋主张涉案房屋系从润发置业处抵顶工程款所得，并提供装修传递单及明细复印件予以佐证。李庆贺对复印件真实性不认可，认为在装修传递单的“问题内容”一栏内有故意划掉的痕迹，遮盖手写部分，三人应明确相关内容。汇峰房地产称对证据不清楚；于长松对证据的真实性无异议，认可于淑荣、赵寄洪、于海洋确实承包过工程；王羿对证据不清楚，但认可于海洋和赵寄洪确实在项目上干过活。于海洋提供2016年至2017年的表格一宗，其中由慈明晓签字，标注房号及要求、备注，于海洋主张该表格系润发置业对其所干工程的确认情况，并称于海洋已经与润发置业对账，结算金额为300余万元，不到400万元，但会计还没出详细的账目清单。于长松、润发置业提供赵寄洪、于淑荣、于海洋的结算资料一宗，用于佐证其与三人存在业务关系，该结算资料部分由慈明晓签字确认、部分由于长泰签字确认。汇峰房地产对于海洋及于长松、润发置业提供的工程表格不清楚，称详细的施工均由润发置业负责；李庆贺质证称上述证据无法证实三人与合伙项目之间的工程款结算情况，该汇总表未明确记载哪一个项目或具体的金额属于于淑荣、赵寄洪、于海洋的工程款。汇峰房地产主张其按合同约定履行相关义务，办理产权登记，并提交合作协议书、承诺书、承诺函、销售传递单予以佐证，其中，销售传递单系润发置业向汇峰房地产出具，表格中的第一栏中载明：本栏由售楼员如实填写，注明楼号、房号、面积、单价、总价、储藏室及阁楼面积等详细信息；经手人为罗海峡。各方对上述证据的真实性均无异议。李庆贺质证称合作协议中润发置业的法定代表人为滕和显，并非现在的股东和法定代表人；且协议显示只是名义上的协议，实际是汇峰房地产和三合伙人之间进行；承诺书及承诺函可以证实汇峰房地产在已经知道李庆贺居住多年的情况下，协助于淑荣、赵寄洪、于海洋办理房屋登记手续；销售传递单中的罗海峡是项目部的销售人员，三合伙人通知汇峰房地产后，汇峰房地产即可出具相关产权登记手续，不需润发置业出面。王羿质证称罗海峡系幸福里项目部的销售部经理，2017年后就不在项目部工作，三合伙人产生诉讼期间，罗海峡在于长松的安排下又进行了相关活动。关于李庆贺是否因抵顶而占有使用涉案房产，各方存在争议。李庆贺主张其向幸福里山海郡工程供应大理石，幸福里项目部用涉案房产抵顶工程款给李庆贺。李庆贺提供大理石合同、房屋抵顶协议、房屋交接单、发票、收费票据、公证书等，以证实以下事实：2014年11月17日，宇龙石材（乙方）与幸福里工程部（甲方）签订幸福里住宅楼大理石供应合同，乙方处由李庆贺签字捺印；甲方处加盖汇峰山海郡幸福里项目部印章，并由王羿签字。合同约定乙方为甲方向位于威海市后峰西村的幸福里工程项目供应石材，并约定了材料价格、质量要求、结算方式、验收标准等。2015年6月25日，李庆贺及于长泰在石材报价单上签字捺印，其中于长泰在签字前写明：“抵顶房款单价”。2017年4月11日，李庆贺为汇峰房地产出具增值税普通发票，金额为30万元，备注栏中载明工程地点为后峰西山海郡，工程名称为楼梯包边，代开企业名称为刘可爱，发票手写“发票联已收，马泽彬”。2015年6月26日，李庆贺与汇峰山海郡幸福里项目部签订协议书，约定双方就2014年11月17日签订的幸福里住宅楼大理石供货合同中，有关工程款（或材料款）用房产抵顶一事，达成以下补充协议：李庆贺（乙方）同意汇峰山海郡幸福里项目部（甲方）用位于幸福里小区A4号楼1501室房屋抵顶材料款，该房屋建筑面积约为84.99平方米，单价为6380元/平方米，储物室编号S83面积约10.1㎡，共计565466元。协议中约定，甲方同意乙方在签订本协议书后开始销售上述房屋……;乙方自行协调与甲方的关系，如甲方不给办理网签手续，责任乙方自负。销售合同的签订必须到甲方销售部办理。2015年12月29日，涉案房屋交付李庆贺，在交接单上销售人员签字为“毕静”。同日，李庆贺向汇峰山海郡幸福里项目部交纳装修押金1000元，预交水费、电费、广电开户费、预收物业费共计1000元。2019年5月31日，王羿至威海市威海卫公证处就其邮箱及手机相关内容进行保全，公证书载明：2016年6月15日，王羿向汇峰房地产的马泽斌发送了名称为20160612房屋信息的邮件一份，该信息表格中的第15栏户名：装修大理石李、房号为1501、面积为84.99；2018年6月19日早上11:46分，王羿向微信名为“邹会计”的用户发送信息：“还有72号楼1603，另外还有做大理石的两户，估计这两天会去你那儿，这些房是顶账到的早已交房，千万别一房两买”，邹会计回复：“好的，王总，收到了。以后办手续的话，我会留心的。”2018年10月26日早上8:30分，微信名为“汇润泽峰”的用户向王羿微信发送了联系函照片一份，其中内容为润发置业向汇峰房地产致函：我司与贵司合作开发的汇峰.山海郡A68-A73号楼，如下房屋已经抵顶给了施工单位，现根据施工单位的指令与要求，请贵司配合如下客户签订房屋销售合同：A72-1501户主姓名：罗明抵顶价格510000元……上述房屋请在10日内为客户办结，出现任何问题均与贵司无关，因此产生的法律责任全部由我司承担。王羿回复：“姜总好，这四户房都是几年前抵顶给人家的，并且都已入住了几年，这是一房两卖，肯定会出问题。万不能办手续。”汇润泽峰回复：“我得有理由不办呢，润发来手续了，你让我怎么拒绝呢”；王羿回复手写房产信息照片一份，其中写明：A72-1501罗明李庆贺（大理石）……李庆贺：155××××9444……;汇润泽峰回复：“你所发的我没理由当证据，不给润发办理”；王羿回复：“幸福里项目实际是三人合伙，这个法院认可，现在合伙人明确知道这几户房的实际情况是一房两卖，会出问题”。于淑荣、赵寄洪、于海洋及于长松、润发置业对李庆贺提供的大理石合同的真实性有异议。于淑荣、赵寄洪、于海洋认为，从主体方面，合同中的汇峰山海郡幸福里项目部是否存在不确定，且合同另一方为宇龙石材，并非李庆贺；签约时间不一致，李庆贺写的时间是2014年11月17日，项目部写的时间是2015年3月11日，相差四个月，与常理不符；对房屋抵顶协议存有异议，其上仅加盖项目部的公章，无经办人的签字，且涉及抵顶房屋的内容与其他内容笔迹深浅不一。对石材报价单有异议，无汇峰工作人员签字，亦无润发置业公章；对房屋交接单、发票的真实性有异议；装修押金及开户费的单据仅加盖项目部的公章，对该项目部是否存在有异议。对公证书真实性无异议，但其中载明王羿于2019年5月31日因与合伙人之间有纠纷而公证相关事项，故该公证是针对另案诉讼，与本案无关，且王羿和汇峰房地产在今年18户的名单中，也没有李庆贺的名字，王羿的行为系职务行为而非个人行为。汇峰房地产同意于淑荣、赵寄洪、于海洋的上述质证意见，并补充：从李庆贺提供的供应合同、顶房协议和石材报价单看，供应合同签订时间是2015年3月11日，报价是2015年6月21日，顶房协议是2015年6月21日，报价单应在合同签订之前。对于发票，汇峰房地产称尚未找到，但认为该发票载明的为工程款，与李庆贺主张的大理石款不一致；对项目收据，汇峰房地产称其未成立过项目部，至于润发置业何时成立也不清楚，亦未向其报备；对项目部的存在是其在三合伙人发生纠纷后才知晓项目部及项目被转让的事实；对王羿的公证书，汇峰房地产称，2018年4月12日之前，根据润发置业的函告通知，涉及工程等方面的工作汇峰房地产与王羿直接沟通联系，进行工程项目的签字等，此期间王羿的行为为职务行为；2018年4月12日起，润发置业已经解除了王羿的相关职务和权利，其行为代表不了润发置业，该期间王羿与汇峰房地产公司相关工作人员的相关电话、微信交流只是私人之间的交流，不能代表单位之间的交流，与相关工作无关；另外，公证书中发送的图片等相关信息无法辨认阅读，但姜总回复告知：“润发来手续了，你让我怎么拒绝”，根据汇峰房地产与润发置业合作合同的约定，只要润发置业出具相关合法手续，汇峰房地产没有理由拒绝办理。为此，汇峰房地产提供公函、吕易霖身份证及申请书各一份，公函及申请书均为润发置业向汇峰房地产出具。其中2013年9月6日，该公司出具申请书，内容为：由于合作开发的项目的需要，我公司管理人员增加：……王羿同志担任副总经理职务，负责施工队伍协调及销售工作……上述人员在合作项目的工作，望贵公司给予大力配合，其行为代表我公司。2018年4月12日，润发置业向汇峰房地产出具公函，内容为：贵我双方合作开发的汇峰山海郡A1-A7项目，我公司原委托王羿作为我公司的代表全权处理该项目相关事宜，现函告贵司，中止对王羿的相关授权，将我公司处理项目的全权代表变更为吕易霖（身份证号，联系电话133××××4003）。代表期限自2018年4月12日起至2018年12月31日止。注：关于领取项目相关款项事宜，我公司将另行致函贵司。李庆贺对公函真实性没有异议，但认为该公函并非实际的王羿身份的证明，其内容并不能证实王羿与汇峰房地产员工的交流为私人交流而非职务行为。于长松对李庆贺提供的证据质证意见同各被告意见，对大理石供应合同补充意见为：该合同项目部盖章处是王羿签字，但王羿下面的签字是丛威利，也是王羿经营的广厦公司的员工，即使存在李庆贺所述的供应关系，其供应的相对方是王羿还是广厦公司无法确定。单凭此份合同无法证明与本案合伙人相关，并且不能确定的履行情况。经查，“宇龙石材”全名为威海高技术产业开发宇龙石材经销部，系个体工商户，登记经营者为李龙进，李庆贺主张其系该经销部的实际经营者，李龙进系其父亲，刘可爱为李庆贺母亲。关于房屋交接单中的销售人员“毕静”，于长松、润发置业称毕静是涉案楼盘的销售人员，系三合伙人找的毕静销售涉案楼盘。于长泰系于长松弟弟，于长松称其系为合伙人打工的，职务是工程部的经理。马泽彬系三合伙人的会计。另查明，润发置业原法定代表人为滕和显，股东为润发投资集团有限公司、吕建芬；2018年9月5日，润发置业股东会决议通过，润发投资集团有限公司将其所持有本公司2900万元股权转让给张峰，其他股东放弃优先受让权；股东吕建芬将其所持有公司100万元股权转让给于舒惠，其他股东放弃优先受让权，股权转让后，公司股东为张峰、于舒惠。2018年9月20日，润发置业工商登记法定代表人张峰，股东变更为于舒惠、张峰。于长松、吕易霖起诉王羿、孙小平合伙协议纠纷一案，经过一审、二审及重审、重审二审，最终由威海市中级人民法院作出的（2019）鲁10民终1634号民事判决书中认定：于长松、吕易霖与王羿虽未签订书面的合伙协议书，但三方均认可共同出资、合伙开发汇峰山海郡房地产项目，各方形成了事实上的合伙关系，三合伙人约定了各自的出资金额和比例，但合伙人间并没有就合伙资金如何管理使用形成一致的书面意见。关于李庆贺如何占有使用涉案房屋，一审法院经审查认定，于长松、吕易霖、王羿系合伙关系，三人合伙借用润发置业的名义与汇峰房地产形成合作开发房地产关系。王羿在2018年4月12日前一直是作为润发置业的代表与汇峰房地产进行业务往来，职务为负责施工队协调和房屋销售。故王羿与宇龙石材签订的大理石供应合同应当认定为三合伙人与宇龙石材形成材料供应的合同关系。虽于长松、润发置业均不认可汇峰山海郡幸福里项目部公章的存在及使用，但王羿作为合伙人之一在盖有该公章的大理石供应合同上签字确认，可以推定三合伙人曾经以该项目部的名义对外签订合同。于长松及润发置业虽对此持有异议，但未提供相应证据证实其对外均以润发置业的名义与施工单位签订相关合同，故对其异议，不予采纳。李庆贺提供的石材报价单中有于长泰的签字确认，与于长松提供的于海洋、赵寄洪、于淑荣结算证据中于长泰的签字确认一致，进一步印证李庆贺与三合伙人之间存在石材供应并结算的事实。李庆贺作为宇龙石材的实际经营者，结算后与项目部签订的抵顶协议系真实有效的，结合房屋交接单，其中由三合伙人的销售人员毕静的签字，可以认定李庆贺取得涉案房屋系从项目部抵顶而得。一审法院认为，本案系确认合同效力纠纷。本案各方争议的焦点为：一、李庆贺是否合法占有使用涉案房屋；二、于淑荣、于海洋、赵寄洪与汇峰房地产签订的房屋买卖合同是否有效。关于第一个争议焦点，根据汇峰房地产与润发置业的合作开发协议及汇峰房地产的自认，涉案房屋的销售由润发置业负责，而（2019）鲁10民终1634号民事判决中认定涉案楼盘实际上由于长松、王羿、吕易霖三人合伙开发，即三合伙人系涉案房屋的实际出售人，山海郡幸福里项目部的实际负责人为三合伙人，故李庆贺从项目部抵顶所得的房屋，符合法律规定，系合法取得。关于第二个争议焦点，于淑荣、于海洋、赵寄洪与汇峰房地产签订的房屋买卖合同并非真实的房屋买卖的意思表示，根据各被告及于长松、润发置业的陈述及举证，可以认定汇峰房地产仅仅与于淑荣、赵寄洪、于海洋签订形式上的用于办理房屋过户手续的合同，并未进行实际的房屋买卖，该虚假房屋买卖合同掩盖下的真实法律行为系于淑荣、赵寄洪、于海洋与于长松形成的房屋抵顶法律关系。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。故，于淑荣、赵寄洪、于海洋与汇峰房地产签订的房屋买卖合同的法律效力，应当以其与于长松、润发置业形成的抵顶协议的效力来确定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”本案中，于淑荣、赵寄洪、于海洋及于长松提供的结算工程款的证据，仅为部分表格，未载明具体的工程量、单价及结算总额，且于海洋在庭审中对结算金额的陈述亦是大约数，并认可于长松及润发置业均未向其出具工程款结算单据，故根据上述证据无法认定于淑荣、赵寄洪、于海洋与于长松、润发置业之间的结算数额，即使双方已经结算完毕并达成抵顶协议，根据于淑荣、赵寄洪、于海洋向汇峰房地产出具的承诺函，其在签订房屋买卖合同及办理房证时已经知道涉案房屋由他人占有居住；且于淑荣、赵寄洪、于海洋作为抵顶合同的相对方，在签订合同时，应当尽到到现场查看等善意注意义务，三人无亲属关系却将房屋办理为按份共有，上述种种情形均与常理不符，均无法证实于淑荣、赵寄洪、于海洋在取得涉案房屋时是善意的。综上，于淑荣、赵寄洪、于海洋与于长松或润发置业达成的抵顶协议，系恶意串通，损害了李庆贺的合法权益，该抵顶协议无效，于淑荣、赵寄洪、于海洋与汇峰房地产据此达成的房屋买卖合同亦应当认定为无效。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：威海汇峰房地产开发有限公司与于淑荣、赵寄洪、于海洋于2019年5月22日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201920001914）无效。案件受理费50元、申请费3347元，由于淑荣、赵寄洪、于海洋负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李庆贺提交：证据一、银行交易记录，拟证实于长松于2016年1月1日通过个人账户向李庆贺支付大理石款项10万元，于同年4月14日支付另部分工程款7.5万元；证据二、《山海郡幸福里房屋认购协议书》，甲方为山海郡.幸福里，乙方为李庆贺，约定李庆贺购买山海郡.幸福里A4号楼1501室，落款甲方处加盖“威海汇峰房地产开发有限公司”合同专用章，乙方处有李庆贺签名，甲方下落款时间为2016年3月15日，李庆贺称，其系与于长泰一起到汇峰房地产签署该认购协议书。于淑荣、赵寄洪、于海洋质证称，对证据一真实性无异议，主张该证据能证实于长松向李庆贺支付大理石款的事实；对证据二真实性不清楚，即使真实，该认购协议书系李庆贺与汇峰房地产签订，根据该协议书的约定，李庆贺应向汇峰房地产支付意向金55万元，但李庆贺从未向汇峰房地产支付过购房款，因此，该协议书最终因李庆贺未支付房款而无效。于长松和润发置业质证称，对证据一真实性无异议，尾号5601的银行账户是三合伙人的公共管理账户，实际应该是由财务支出，而非于长松，通过该证据也可看出已支付李庆贺公共部分大理石款175000元，与于长松答辩意见吻合；对证据二的质证意见同于淑荣、赵寄洪、于海洋，李庆贺主张于长泰带领其签订该份协议，无法证实，且认购协议是房屋买卖的一种形式，房屋抵顶没必要签认购协议。王羿质证称，对证据一真实性无异议，2016年1月和4月，于长松通过银行卡付款，该工程是三人合伙开发，前期付款都是通过个人银行卡账户过渡，所以，通过于长松的卡支付给李庆贺，说明这个款是合伙资金支出；对证据二不清楚。汇峰房地产质证称，对银行流水的质证意见同于淑荣、赵寄洪、于海洋与于长松；对于证据二的真实性、合法性和来源均不认可，主张其公司印章登记本并未记载使用印章加盖过证据二的认购书，也未收到李庆贺缴纳的房款，其亦未按认购书的约定与汇峰房地产签订《商品房预售合同》，李庆贺的陈述自相矛盾。因各方当事人对证据一的真实性均无异议，本院对其真实性予以认定；对证据二，汇峰房地产对真实性不予认可，且与待证事实之间并无直接关联，本院对其证据效力不作认定。于长松提交：证据一、装饰施工合同一份，系于长松与广厦装饰公司签订，拟证实广厦装饰公司承包了涉案项目的装饰工程。证据二、审查定案书（仅有咨询单位盖章）以及根据该定案书整理的大理石供货表各一份，拟证实李庆贺为广厦装饰公司供应的大理石款（含安装费）共计369267元。证据三、涉案小区公共区域大理石明细一份（该明细无任何签章），拟证实李庆贺公共区域供应大理石的金额为192946.74元。证据四、楼梯步踏石供货明细一份，有广厦装饰公司员工丛威利的签字，拟证实广厦装饰公司步踏石供货额为36896.4元。上述三份证据可证实涉案小区A1-A7号楼大理石装修以及公共区域大理石供货数额为599111.16元。证据五、银行转账明细一份，拟证实通过银行转账支付给李庆贺175000元。证据六、顶抵协议书一份（汇峰山海郡幸福里项目部与唐福君签订，约定唐福君用工程或材料款抵顶幸福里A4号楼1605室房屋，价款为409790元），主张该协议系王羿经手办理，其通过房屋顶抵支付李庆贺工程款409790元。上述两份证据证明，已支付李庆贺的工程款为584790元，李庆贺对涉案房产不享有权利，没有资格提起确认合同无效纠纷的诉讼。证据七、催款函以及快递单据各一份，拟证实因李庆贺无权取得涉案房产，项目部于2018年6月19日向李庆贺发送催交房款的函。证据八、（2019）鲁1091民初888号、（2018）鲁1091民初1675号、1676号民事判决书各一份，均系王羿的供货商起诉王羿经营广厦装饰公司及合伙人引起的纠纷，李庆贺的代理人与上述案件王羿的代理人系同一人，且王羿在上述案件中均欲将其个人行为转嫁至三合伙人，未被法院采纳，法院认定广厦装饰公司承包涉案项目的装修工程，本案同样是李庆贺与王羿串通意欲将个人行为转嫁至合伙人、损害合伙人利益的行为。证据九、润发置业出具的结算证明一份，拟证实于淑荣、赵寄洪、于海洋的具体施工的工程量以及工程款。于淑荣、赵寄洪、于海洋质证称：对证据一真实性无异议，该证据可以证实合伙人将涉案工程室内装修发包给了广厦装饰公司，该公司法定代表人为王羿；对证据二、三、四真实性和待证事实无异议；对证据五、六真实性无异议，证据六可证实合伙人已将李庆贺大理石款通过房屋抵顶的形式支付；对证据七真实性无异议，能证实三合伙人以通知函的形式要求李庆贺支付涉案房款，李庆贺未取得涉案房屋所有权；对证据八、九真实性无异议，证据九可证实于淑荣、赵寄洪、于海洋通过抵顶方式向合伙人主张了欠付工程款。李庆贺质证称，对证据一的真实性无法辨别，需要说明的是，于长松及烟台晶格仪表科技有限公司曾在原审法院伪造过类似装修工程施工合同，以此要求王羿及广厦装饰公司退还所谓合伙项目向广厦装饰公司多支付的工程款，高达480万元。李庆贺大理石合同签订于2014年11月17日，而本证据形成时间是2015年7月1日，李庆贺提供大理石早于广厦装饰公司施工时间，即使合伙项目部与王羿之间存在真实的装修合同关系，也是广厦装饰公司与项目部之间的问题，与本案无关。对证据二的真实性不予认可，定案书仅有咨询单位盖章，施工单位和建设单位未盖章，不是合法有效的工程审计结论。证据三是于长松单方制作，不予认可。对证据四的真实性无法确认，李庆贺未签字确认，丛威利在项目开发期间身份比较特殊，其之前确系广厦装饰公司员工，但因王羿是合伙项目的负责人之一，所以跟王羿在项目部管理相关工程事项，该事实在（2019）鲁10民终1634号中王羿提交的公证书中可以看出，合伙人相关会议记录可以证实，丛威利是合伙项目的工程负责人之一，并非广厦装饰公司的员工。从一审中李庆贺提交的由马泽斌签收的发票看，李庆贺为合伙项目提供的大理石及其施工工程的总价款为118万元，并非于长松所称的58万余元。对证据五真实性无异议，质证意见同李庆贺对证据一的意见。证据六与本案无关，且不是于长松所称的王羿签字，加盖了项目部的印章。对证据七真实性无异议，因为李庆贺不同意于长松召集的会议并在上访信上签字，于长松就否认王羿经手期间的房屋抵顶事宜，从而导致李庆贺报警并提起诉讼。证据八中888号判决可以证实，仅有少量的工程款与广厦装饰公司相关，且该对事实部分提起上诉，中院予以调解，该案所涉的款项当庭支付给该案的被上诉人，一审认定的事实及判决已失去法律效力。1675号判决认定，三合伙人对该案原告承担连带赔偿责任，证明李庆贺与三合伙人成立真实的合同关系。1676案件与本案无关，因该案原告证据不足驳回了其要求支付工程款的请求，也证实了三合伙人与该案的另一方的工程施工合同关系。对证据九真实性无法确认，该证明是由润发置业单方制作，于长松以及其外甥马泽斌签署。王羿质证意见同李庆贺。汇峰房地产质证称，对证据一至七的真实性无法确认，根据汇峰房地产与润发置业的合作协议，由润发置业负责工程具体施工，故对施工情况汇峰房地产不清楚，合作协议是2011年签订。该项目不允许转让，润发置业违约转让，但为了社会稳定和业主的合法利益，汇峰房地产暂时没有追究润发置业的违约行为，就该行为保留相应的诉权。润发置业确实对涉案工程进行了装修。对证据八真实性无异议，质证意见同于淑荣、赵寄洪、于海洋。对证据九不清楚。润发置业对证据没有异议。另查，2017年4月11日李庆贺为汇峰房地产出具的30万元增值税普通发票，上有手写“发票收共计118万元”字样。本院认为，于长松提交的证据五的真实性各方均无异议，本院予以认定；证据一、四、六均涉及案外人，本院对其真实性不作认定；证据二仅有咨询单位印章，证据三没有任何签章，对其证据效力不予认定；证据九系润发置业自行出具，对其证据效力不予认定；证据八系法律裁判文书，对其真实性可予以认定，但与待证事实之间不具关联性，对其证明效力不予认定。本院对一审查明的其他事实予以认可。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，李庆贺提交的大理石供应合同、发票、房屋交接单、收费票据、房屋抵顶协议等证据，能够形成完整的证据链，足以证实：李庆贺为涉案工程项目部提供了大理石，王羿作为工程合资、合作开发方暨三名合伙人的代表，同意将涉案房屋抵顶给李庆贺，并在相关协议上加盖项目部印章，李庆贺对涉案房屋实际占有、使用数年。因此，李庆贺对涉案房屋享有合法的债权和物权期待权。于长松等辩称，李庆贺实际所得两套房屋和部分款项的总价值超过其应得款项，故李庆贺对涉案房屋不应享有权利。但一方面，于长松提交的工程定案书只加盖了咨询单位的印章，公共区域大理石明细系于长松单方制作，均不能有效证实李庆贺提供大理石的价款；另一方面，李庆贺提交的发票上手写数额118万元，与两套房屋和转账的总价值相近。故于长松等的上述主张均与证据相悖，不能成立。此外，于长松主张王羿用涉案房屋抵顶李庆贺施工的其他项目工程款，证据不足。综上，对于于长松等的抗辩，本院不予采纳。李庆贺取得对涉案房屋的上述合法权利后，由于涉案工程三合伙人之间产生纠纷，于长松否认王羿之前抵顶行为，遂通过润发置业向汇峰房地产指示，将涉案房屋二次抵顶给于淑荣、赵寄洪、于海洋。而通过该三人与润发置业向汇峰房地产出具的承诺书等证据可以看出，无论是于淑荣、赵寄洪、于海洋，还是汇峰房地产，在签订商品房买卖合同之前，即已经知道关于涉案房屋存有争议，且该房屋已为他人占有，于淑荣、赵寄洪、于海洋均不能认定具有善意。同时，根据本案现有证据，尚不足以证实于淑荣、赵寄洪、于海洋所主张的实际工程款数额属实，因此，一审认关于买卖双方之间有恶意串通，损害了李庆贺的合法利益，故双方之间所签商品房买卖合同应当为无效的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，于淑荣、赵寄洪、于海洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人于淑荣、赵寄洪、于海洋负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年六月五日法官助理宋杨书记员刘莎莎