山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁02执异195号 案外人：于某某，男，汉族，住青岛市即墨区。 申请执行人：青岛福永顺纺织有限公司，住所地青岛市崂山区海口路临。 法定代表人：景百玲，董事长。 被执行人：青岛三元豪第房地产开发有限公司，住所地青岛市即墨区环秀街道办事处前南庄369号。 法定代表人：胡某某，董事长。 被执行人：青岛豪第建筑工程有限公司，住所地青岛市即墨区环秀街道办事处前南庄村369号。 法定代表人：胡某某，董事长。 被执行人：青岛澳润百货有限公司，住所地青岛市即墨区振华街93号。 法定代表人：胡某某，董事长。 被执行人：豪第投资置业有限公司，住所地青岛市即墨区烟青路东前东城村584号。 法定代表人：王丕金，董事长。 被执行人：胡某某，男，住青岛市即墨区。 被执行人：王某某,女，住青岛市即墨区。 本院在执行申请执行人青岛福永顺纺织有限公司与被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司、青岛豪第建筑工程有限公司、青岛澳润百货有限公司、豪第投资置业有限公司、胡某某、王某某金融借款合同纠纷【执行案号（2016）鲁02执182号】一案过程中,案外人于某某对本院查封被执行人青岛三元豪帝房地产开发有限公司名下的位于青岛市即墨区嵩山一路9号4号楼3单元401户房产（以下简称“案涉房产”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人于某某称，请求中止对案涉房产的执行并解除对案涉房产的查封措施。事实与理由：被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司2010年11月3日与案外人签订了《青岛市商品房买卖合同》（合同编号为BD-78），合同约定案外人从被执行人处全款购买案涉房产。案外人于2014年4月8日前付清了案涉房产购房款x元（建筑面积88.11㎡，每平方米单价x元），被执行人于2014年4月8日向案外人开具了《销售不动产统一发票》，发票号码为00102832。被执行人于2012年11月26日前向案外人交付房屋，案外人对房产进行装修并一直居住至今。因被执行人的原因案涉房产被法院查封，致使案外人至今无法办理案涉房产过户登记手续。根据《民事诉讼法》第204条（现227条）、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，案外人于某某与被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司签订《青岛市商品房买卖合同》、取得购房发票、实际占有房屋等时间均早于法院在本案中查封案涉房产的时间。因被执行人原因，案涉房产被法院查封致使案外人至今无法办理房产过户登记手续。案外人未办理案涉房产过户登记并非其自身原因所致。因此，案外人的执行异议符合上述司法解释的规定，其异议理由足以排除执行法院对案涉房产的强制执行。 为证明其主张，案外人于某某向本院提交以下证据：1.《青岛市商品房买卖合同》复印件一份；2.购房发票复印件一份；3.暖气交费记录一份；4.燃气交费记录一份；5.物业费交费凭据一宗；6.房屋现状照片三张。 本院查明，中国东方资产管理公司青岛办事处与青岛三元豪第房地产开发有限公司、青岛豪第建筑工程有限公司、青岛澳润百货有限公司、豪第投资置业有限公司、胡某某、王某某金融借款合同纠纷一案，2015年10月22日，本院作出（2014）青金商初字第735号民事判决书，判决如下：一、被告青岛三元豪第房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国东方资产管理公司青岛办事处重组债务本金x元及利息x元（利息已计算至2014年10月15日，之后至判决确定的给付之日止的利息按照合同的约定计算）；二、被告青岛豪第建筑工程有限公司对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。被告青岛豪第建筑工程有限公司承担保证责任后，有权向被告青岛三元豪第房地产开发有限公司追偿；三、被告青岛澳润百货有限公司对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。被告青岛澳润百货有限公司承担保证责任后，有权向被告青岛三元豪第房地产开发有限公司追偿；四、被告豪第投资置业有限公司对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。被告豪第投资置业有限公司承担保证责任后，有权向被告青岛三元豪第房地产开发有限公司追偿；五、被告胡某某、被告王某某对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。被告胡某某、被告王某某承担保证责任后，均有权向被告青岛三元豪第房地产开发有限公司追偿；六、被告青岛三元豪第房地产开发有限公司未履行本判决第一项的给付义务，原告有权以被告青岛三元豪第房地产开发有限公司所有的【即房抵押字第45850号】在建工程抵押登记证明和十一份（1、即房地权市他字第201479945号；2、即房地权市他字第201482723号；3、即房地权市他字第201483183号；4、即房地权市他字第201484167号；5、即房地权市他字第201484402号；6、即房地权市他字第201484966号；7、即房地权市他字第201485299号；8、即房地权市他字第201485301号；9、即房地权市他字第201485303号；10、即房地权市他字第201484965号；11、即房地权市他字第201485302号)房地产他项权证书项下的抵押财产所处分的价款优先受偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元、保全费x元，合计x元，由被告青岛三元豪第房地产开发有限公司、被告青岛豪第建筑工程有限公司、被告青岛澳润百货有限公司、被告豪第投资置业有限公司、被告胡某某、被告王某某负担。因原告已预交，各被告应于本判决生效之日起十日内支付给原告。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，中国东方资产管理公司青岛办事处向本院申请强制执行，执行案号为（2016）鲁02执182号。 本案在诉讼过程中，2014年10月22日,本院作出（2014）青金商初字第735号民事裁定书，裁定冻结被告青岛三元豪第房地产开发有限公司、被告青岛豪第建筑工程有限公司、被告青岛澳润百货有限公司、被告豪第投资置业有限公司、被告胡某某、被告王某某的银行存款人民币x元或者查封其同等价值的财产，并于2014年11月3日作出（2014）青金商初字第734、735号协助执行通知书，通知即墨市房产管理处，查封青岛三元豪第房地产开发有限公司名下的包括案涉房产在内的系列房产，查封期限自2014年11月3日至2016年11月2日。本案进入执行程序后，案涉房产续封至今。 因中国东方资产管理公司青岛办事处将本案债权转让给青岛福永顺纺织有限公司，2017年7月27日，本院作出（2017）鲁02执异195号执行裁定书，裁定变更青岛福永顺纺织有限公司为青岛市中级人民法院（2016）鲁02执182号案件的申请执行人。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，案涉房产虽然登记在被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司名下，但案外人与被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司就案涉房产签订买卖合同时间及青岛三元豪第房地产开发有限公司向案外人开具发票日期均早于案涉房产查封时间，并付清了全部购房款，案外人在案涉房产被查封前也已实际占有，而且，没有证据证明案涉房产未办理过户登记系案外人的过错。 综上，案外人于某某的异议理由符合上述司法解释的规定，其请求依法应予支持，对涉案房产应中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于青岛市即墨区嵩山一路9号4号楼3单元401户房产的执行。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 马 捷 审判员 刁培峰 审判员 焦兴凯 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 张辉 书记员刘聪慧