广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初971号原告：朱润连，女，汉族，1966年6月15日出生，住广东省清远市清新区***************，公民身份号码440************922。委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振豪，广东劲龙律师事务所律师。被告：清远市合创泰富房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区**********************。统一社会信用代码：914***********626P。法定代表人：殷冀，总经理。委托诉讼代理人：方程，广东泽康律师事务所律师。被告：清远市清新区**************民小组。原告朱润连诉被告清远市合创泰富房地产开发有限公司（以下简称“合创泰富公司”）、清远市清新区**************民小组（以下简称“芽英岗村小组”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理。依原告朱润连申请，本院依法追加芽英岗村小组为本案被告参加诉讼。2020年5月19日，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱润连委托诉讼代理人杨振豪、被告合创泰富公司委托诉讼代理人方程到庭参加诉讼，被告芽英岗村小组经传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告朱润连向本院提出诉讼请求：1、判决被告合创泰富公司、芽英岗村小组将办理产权权属登记的资料报产权登记机关备案，为原告朱润连办理恒信嘉园4幢803号房屋的房地产权属证书；2、判决被告合创泰富公司向原告朱润连支付逾期办证违约金44409元（违约金以346047元为基数，按年利率4%的标准，自2017年1月30日计算至被告合创泰富公司报产权登记机关备案办理房地产权属证书之日止，暂计至2020年3月17日为44409元）；3、判决本案诉讼费用由被告合创泰富公司承担。原告朱润连所主张的事实和理由：2007年4月9日，芽英岗村小组与清新县（区）土地储备中心（以下称“清新土储中心”）签订《乐园芽英岗村小组自行改造协议书》约定，清新土储中心同意将位于县城二十六号区即旧村庄及村周边属芽英岗村小组所有的土地进行征用，面积为299.11078亩，清新土储中心同意将位于新城路以南面积为137亩的土地交由芽英岗村小组自行委托有资质的项目公司进行开发建设。2007年6月22日，芽英岗村小组与合创泰富公司签订《乐园芽英岗村小组合作改造建设合同书》，约定由合创泰富公司对清新土储中心同意交由芽英岗村小组自行委托有资质的项目公司进行开发建设的137亩土地进行开发建设。2014年5月7日，朱润连所在家庭户主与合创泰富公司签订《“恒信嘉园”置换分配方案》约定：一、朱润连用其位于乐园芽英岗村小组宅基地使用权置换“恒信嘉园”电梯楼房，分配置换以每个家庭为一个团体，用所持份额的宅基地换取恒信嘉园项目的电梯楼房；二、如置换房屋存在面积差额，则与开发商按照每平方米3900元的单价进行核算。2014年6月8日，朱润连与合创泰富公司签订《村民宅基地置换项目房产协议书》约定：一、朱润连按所拥有的芽英岗村小组应分配份额置换恒信嘉园4幢803号房屋；二、合创泰富公司同意协助办理相关国土证、产权证至朱润连名下，办证的一切费用由合创泰富公司负责。2016年10月31日，朱润连与合创泰富公司签订《确认书》，确认合创泰富公司于2016年10月31日将上述房屋交付给朱润连使用。芽英岗村小组提供清新土储中心返还的土地使用权（类型为出让、用途为综合用地）给合创泰富公司进行开发建设，按约定收取固定收益，不承担经营风险，后将应得的固定收益置换为房屋，朱润连与合创泰富公司形成房屋买卖合同关系。根据所在家庭户主与合创泰富公司签订《“恒信嘉园”置换分配方案》约定涉案房屋的交易价格为每平方米3900元，涉案恒信嘉园4幢803号房屋的面积为88.73平方米，购房款为346047元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日办理房屋权属证书，否则出卖人自房屋交付后第91日起开始应当承担逾期办证的违约责任。”以及依照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以己付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”之规定，合创泰富公司应支付逾期办证违约金。综上，为维护朱润连的合法权益，朱润连特此提起本案诉讼。被告合创泰富公司答辩称：一、本案的案由应为土地使用权转让合同纠纷，而非商品房买卖合同纠纷。2007年4月9日清新土储中心与芽英岗村小组签订的《乐园芽英岗村小组自行改造协议书》以及2007年6月22日合创泰富公司与芽英岗村小组签订的《乐园芽英岗村小组合作改造建设合同书》约定，芽英岗村小组提供137亩土地（其中一地块面积为75亩，另一地块面积为62亩，本案中涉及的为75亩地块中的相关房屋）与合创泰富公司合作开发，不承担合作开发中的经营风险，仅获取固定比例面积的房屋。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定收益的，应当认定为土地使用权转让合同。涉案的75亩土地的土地使用权已联名登记在芽英岗村小组和合创泰富公司名下，本案涉及的房屋办理产权证事宜，是基于上述《乐园芽英岗村小组合作改造建设合同书》约定的合作事项而产生的，是后续开发过程的附属事项，因此本案的案由应为土地使用权转让合同纠纷。二、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，本案涉及的办证事项应以双方约定的为准，如朱润连需要办理房产证的应当通知合创泰富公司，提供相关资料、配合办理有关手续。2014年5月6日签订的《村民宅基地置换项目房产协议书》没有约定办证的具体时间，仅同意协助办理上述房产之权属证书至朱润连名下。如朱润连需要配合办理房产证应当提前通知，且配合提供相关资料。本案中，朱润连在提起本案诉讼前没有通知合创泰富公司协助办证，更未配合提供相关资料、办理有关手续，未能办证的责任应共同承担。被告芽英岗村小组没有答辩，也没有提供证据。原告朱润连围绕诉讼请求向本院提交的证据有：1、朱润连身份证、合创泰富公司企业信息、关系证明、公证书，拟证明：1、原告朱润连、被告合创泰富公司的诉讼主体适格；2、朱润连的亲属关系；3、2018年11月，涉案房屋的另一位权利人向焕病故。2020年3月23日，向焕的其他法定第一顺序继承人作出了对涉案房屋放弃继承权声明并进行了公证，朱润连为涉案房屋的唯一权利人和继承人；2、《乐园芽英岗村自行改造协议书》，拟证明2007年4月9日，朱润连所在的芽英岗村小组与清新土储中心签订一份《乐园芽英岗村小组自行改造协议书》，约定清新土储中心同意将位于县城二十六号区即芽英岗旧村庄及村周边属芽英岗村小组所有的土地进行征用，面积为299.11078亩，清新土储中心同意将位于新城路以南面积137亩的土地交由芽英岗村小组自行委托有资质的项目公司进行开发建设；3、《乐园芽英岗村合作改造建议合同书》，拟证明2007年6月22日，芽英岗村小组与合创泰富公司签订《乐园芽英岗合作改造建设合同书》，约定由合创泰富公司对清新土储中心同意交由芽英岗村小组的137亩土地进行开发建设；4、《“恒信嘉园”置换分配方案》、《乐园芽英岗村小组宅基地使用权置换电梯楼房合同书》、《授权委托书》，拟证明朱润连与合创泰富公司约定：朱润连用其位于乐园芽英岗宅基地使用权置换“恒信嘉园“电梯楼房，分配置换以每个家庭为一个团体，用所持份额的宅基地换取恒信嘉园项目的电梯楼房；如置换房屋存在面积差额，则原告与开发商之间按照每平方米3900元的单价进行核算；5、《村民宅基地置换项目房产协议书》，拟证明2014年6月8日，朱润连与合创泰富公司签订《村民宅基地置换项目房产协议书》，约定：1、朱润连按其所拥有的芽英岗村小组民小组应分配份额置换为恒信嘉园4幢803号房屋；2、合创泰富公司同意协助将该房屋的相关国土证、产权证办理在朱润连名下，办理房产证的一切费用由被告负责；6、《确认书》，拟证明2016年10月31日，朱润连与合创泰富公司签订《确认书》，确认合创泰富公司于2016年10月31日将涉案房屋交付给朱润连使用；7、《置换楼房明细》，拟证明根据朱润连所在家庭户主与合创泰富公司签订的《“恒信嘉园”置换分配方案》确定将涉案房屋的交易价格每平方米3900元，涉案恒信嘉园4幢803号房屋的面积为88.73平方米，购房款价格为346047元；8、（2019）粤1803民初4657号民事判决书，拟证明清远市清新区***********的其他村民作原告就本案被告和同一基本事实的同类案件作出了一审判决，**支持了村民要求合创泰富公司办证以及支付逾期办证违约金的诉讼请求；9、国有土地使用证[清新国用（2012）第010571号]、清远市房屋所有权首次登记告知书［粤（2018）不动产权登清字第5083号］，拟证明恒信嘉园4幢803号房屋的国有土地使用证和房屋所有权首次登记均登记在芽英岗村小组和合创泰富公司共同名下。被告合创泰富公司向本院提交的证据有：国有土地使用证[清新国用（2012）第010571号]、《合作开发建设补充协议书》，拟证明合创泰富公司与芽英岗村小组签署相关合作开发协议及补充协议。双方明确约定案涉的75亩地块均属于合作开发范围，且案涉的土地已经联名登记在芽英岗村小组与合创泰富公司名下，使用权类型为出让，地类（用途）为住宅用地，实际上已经实现了土地使用权的部分转让。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，本案的法律关系应当为土地使用权转让合同纠纷。双方当事人围绕诉讼请求和抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，其证据及证明内容是否支持其诉讼请求或辩解意见，本院在待下本院认为部分予以阐述。经审理查明，本院认定事实如下：合创泰富公司的前身为清新合创泰富房地产开发有限公司，企业类型为其他有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售。2007年4月9日，清新土储中心与芽英岗村小组签订《乐园芽英岗村自行改造协议书》，主要约定：1、清新土储中心同意将位于县城二十六号区旧村及村周边属芽英岗村小组所有的土地进行征用，面积为299.1078亩，具体四至详见征地红线图。2、清新土储中心同意将位于新城路以南处面积140亩的土地交由芽英岗村小组自行拆迁开发建设，按征地有关政策计算，其中安排给芽英岗村小组“三地”(留成用地、宅基地、经济发展用地)面积为75亩，另62亩的土地抵作芽英岗村小组用于299.1078亩土地的征地补偿、房屋拆迁、青苗、临时住宿费、“三地”填土、宅基地正负零基础建设、宅基地道路和下水道、宅基地建设优惠及办证等一切所需的各项资金（具体面积、四至详见附图）。该部分用地由芽英岗村小组自行委托有资质的项目公司（即出资方)进行开发建设，具体细节和条款由芽英岗村小组与该项目公司另行协定，但须符合有关政策的规定。该用地直接划至项目公司名下，使用权类型为出让，用途为综合。上述旧村改造建设所需补偿芽英岗村小组的资金，除地价款和青苗补偿款由项目公司划转财政专户后由村小组到清新土储中心收取外，其它补偿款的支付由芽英岗村小组与该项目公司另行协定，地价和青苗补偿款在签订本协议之日起5日内付清。3、按征地有关政策规定，芽英岗村小组需向清新土储中心支付返还“三地”面积（75亩）每亩17100元的征地地价款及宅基地、经济发展用地、文化室用地转国有每平方米13.8元的办证费；该费用在出具“三地”红线图交芽英岗村小组起15日内缴付，清新土储中心在芽英岗村小组或项目公司提供好必需的办证材料后6个月内给予办理好用地红线图及建设用地批准书。4、清新土储中心同意协助芽英岗村小组及项目公司将村征地范围内的房屋和村内的零星青苗等进行统一的丈量、登记和计价，补偿标准按清新府办[2001]38号及实施细则有关规定执行，具体补偿及分配由芽英岗村小组与项目公司自行处理，清新土储中心不作补偿。涉及芽英岗村小组内部的有关补偿纠纷或矛盾由芽英岗村小组自行处理，处理不成的由双方共同协调解决。5、芽英岗村小组自行改造用地范围内宅基地部分的建设参照县城其他同类型自行改造的村，宅基地的首、二层免市政配套费，三至八层的市政配套费为每平方米13.6元，其它费用按有关规定由有关部门计收。芽英岗村小组应按建筑设计的有关规定，在办理好相关的报建手续后再进行建设施工。宅基地建设竣工经有关部门验收合格和提供相关办证材料后，在办理国土使用证和房屋产权证两证时，确权给其本户主范围内的人员名单下时，不作转让情况处理，若确权给本户主以外的人员（含本村村民）时，则按正常的交易情况处理（附村宅基地人员分配名单）。6、清新土储中心同意在签订本协议将芽英岗村小组“三地”和项目公司用地红线图交付芽英岗村小组及项目公司后，在按规划要求进行市政设施和“三地”建设时，所涉及到芽英岗村小组的土地及其它地上附着物，按政策规定由项目公司补偿后，青苗应在1个月内全部清理完毕，房屋等建筑物应在3个月内自行拆除，其它用地上（含新城路以北）的房屋及其它建筑物须在10个月内拆迁完毕，逾期则由政府或项目公司按有关规定强制处理。2007年6月22日，芽英岗村小组与合创泰富公司签订《乐园芽英岗村合作改造建设合同书》，主要约定：一、清新土储中心同意将位于县城二十六号区芽英岗村小组旧村庄及村周边属芽英岗村小组所有的土地进行征用，面积为299.1078亩，具体四至详见征地红线图。二、清新土储中心同意将位于新城路以南处面积137亩的土地交由芽英岗村小组自行拆迁开发建设，按征地有关政策计算，其中安排给芽英岗村小组“三地”（留成用地、宅基地、经济发展用地）面积为75亩；另62亩抵作合创泰富公司用于299.1078亩土地的征地补偿、房屋拆迁、青苗、临时住宿费、“三地”填土、宅基地正负零基础及化粪池建设、宅基地道路和下水道、市政设施等、宅基地建设优惠及办证等一切所需的各项资金（具体面积、四至详见附图）。该62亩用地由芽英岗村小组自行委托合创泰富公司（即出资方）进行开发建设，该62亩用地直接划至合创泰富公司名下，使用权类型为出让，土地用途性质为综合。上述旧村改造建设所需补偿芽英岗村小组的资金及应缴交的各项规费，按芽英岗村小组与清新土储中心2007年4月9日签订的协议执行。三、签订本合同后，芽英岗村小组书面通知合创泰富公司账户，合创泰富公司接到通知后3个工作日内付给芽英岗村小组100万元保证金。国土部门测量计算准确征地款、青苗款、房屋补偿款、房屋拆迁费数额，双方认可后，合创泰富公司3个工作日内将前述费用款项付至国土部门指定的芽英岗村小组账户。四、土地补偿每亩2.21万元、青苗补偿每亩8千元、房屋补偿、房屋拆迁补偿以及其他一切补偿项目等由芽英岗村小组向政府要求按最新标准执行。特殊种植也需政府法定认定机关认定后作适当补偿。五、“三地”的地价返还给国土部门的款项，全部由合创泰富公司负责上缴。六、村民宅基地5层建设规划报建手续以及5层的国有两契证、入屋水电、消防、防雷设施的报装费用，由合创泰富公司负责。芽英岗村小组协助合创泰富公司申请清新城中自然村改造的优惠政策。有线电视和电话的报装迁移费用由合创泰富公司负责。将各户原有的水电表如数迁移，每户重新报装水电表各一个。（村民再次转让的费用自行负责），如果有村民只建五层以下，不足五层的面积，按当日办证应缴每平方米的契证费用金额退给该村民，留待以后办证用。当时只办实建层数契证。通过有关部门验收后一年内办妥契证。七、凡属芽英岗村小组范围内的所有土地，除留成给芽英岗村小组的建设三种用地外，要求规定时间内建设完成，在建设规划获得政府批准之日起，其余的土地要在6年内建设完毕，超出6年在政府已规划设计还未完成的剩余土地，必须由合创泰富公司负责按每亩每年3000元的价格补偿给芽英岗村小组。八、在芽英岗村小组“三地”的四周50米范围内，合创泰富公司不得规划建设加油站、煤气站、变电站以及一切危险建筑(芽英岗村小组自用变电站由芽英岗村小组与政府协商规划)。芽英岗村小组75亩的“三地”与合创泰富公司所开发的62亩土地中间分隔带以中心线为界各退10米(中心线起到各方建筑墙边止)。九、芽英岗村小组的生活经济发展用地（每人12平方米+1平方米实建面积）及留成用地（总面积6%）由合创泰富公司开发。合创泰富公司全资包办首次一切手续及国有使用证到各户及一切水电安装，其中首层高度5.5米包捣阁楼(中柱至后墙)，二层高度3米，第一、二层归芽英岗村小组所有，并永久性免收物业管理费，三层以上归合创泰富公司所有。宅基地的建设另行商议。合创泰富公司已为芽英岗村小组建设的生活用地（建筑面积12平方米加1平方米）及留成用地（总面积6%），三层以上(含三层）所占的公共楼梯面积，按楼梯实占的用地面积每平方米1000元计算，由合创泰富公司补偿给芽英岗村小组。楼梯不准在正面，如合创泰富公司需要正面楼梯，按当时本栋铺面价格计算补偿。合创泰富公司补偿给芽英岗村小组的每人1平方米，以签约日止的实际户籍人口计补（暂定275人）。在合创泰富公司开发的朝阳路接近芽英岗村小组铺面补偿，深度不超过12米，超过12米以上的部分合创泰富公司自行安排。二楼按5平方米计算补1平方米铺面，两项共计合创泰富公司应补芽英岗村小组330平方米建筑面积的铺面，不再补二楼面积。330平方米建筑铺面也可按双方商定的价格由合创泰富公司补偿款项给芽英岗村小组。芽英岗村小组“三地”（宅基地、经济发展用地、6%留成用地）在建设过程中，政府所给予的所有优惠政策由合创泰富公司享受。规划的“三地”（宅基地、经济发展用地、6%留成用地）村内的矛盾均由芽英岗村小组自行解决，合创泰富公司须待芽英岗村小组完全解决矛盾后进场施工，计算要求施工完成时间必须在芽英岗村小组完全解决之日起计算。十、芽英岗村小组的经济发展用地及6%留成用地建筑和装修标准,符合国家现行的设计及施工政府规范和现行有关建设的规定。采用天然基础钢筋混凝土框架结构。外墙按设计图纸施工，天花及内墙过一回墙面砂浆扫白。采用凤铝铝合金（中等厚度）玻璃窗，星铁卷闸门，玻璃厚度0.5cm。层设计长度以城建规划部门报建审批结果为准，设计高度按有关规定设计标准首层5.5m，二层设计高度3m。户与户之间墙为18cm砖墙。楼梯间的设计为宽度小于2.7m，长度小于5.5m（具体按规范设计）。首层：走廊及地面铺设10cm厚垫层，水泥沙浆地面，设置深中柱5-5.5m钢盘混凝土板夹层（阁楼）星铁卷闸门、玻璃窗两个，每卡设卫生间一个（含门锁、排气扇、水龙头一个）、设水、电表各一个。合创泰富公司把二楼按三楼套间式样设计，由芽英岗村小组自行分配。排水管、排污管采用120PVC管，厚度为0.15cm。地台高出路面三十公分（按芽英岗村小组报批的规划设计为准）。十一、签订合同后，收到拆迁补偿之日起，拆迁住户一次性每人每月80元的标准补偿1年。拆迁户收到款后40日内腾出场地给合创泰富公司开工改造。如合创泰富公司未开工，可以暂缓搬迁，合创泰富公司通知到后，10日内要搬迁。如一年内经济用地还未建成，每月80元标准补偿继续发放，每户以实际拆迁之日起计算起、止时间。十二、经济发展用地及6%留成用地要在付清款项后拆清屋之日，政府批准芽英岗村小组设计图纸之日起20个月内按第九条要求完成。（含钻探、设计）超过期限10日按半月计付租金，超过15日按1个月计付租金，计租面积每月按20元每平方米铺面实用面积计。如拖欠租金不能偿还，以合创泰富公司铺面相应的面积抵押。宅基地基础由芽英岗村小组批准设计图纸10个月内完成正负零。合创泰富公司开发的盈利芽英岗村小组不参与分配、亏损与芽英岗村小组无关。十三、芽英岗村小组的责任：1、芽英岗村小组负责协助合创泰富公司到有关部门办理宅基地建房的报建及申请有关城中自然村改造优惠的政策，政府给的费用不足部分由合创泰富公司负责。申报的用电为低压永久性居民用电，永久性居民用水（用电、用水费用使用者自付）。2、签订合同之日，芽英岗村小组协助向国土部门要取自然村规划的红线图，协助合创泰富公司办理用地批准书等，以便合创泰富公司早日办理规划、报建手续。3、在履行本合同过程中，芽英岗村小组负责协助合创泰富公司处理好与村民的关系，不能干扰合创泰富公司的建设开发。4、村民中十八岁以上的成年人必须签字同意合创泰富公司改造开发本村。合创泰富公司的责任：1、合创泰富公司负责做到安全生产、文明施工。2、工程竣工后，合创泰富公司负责按照国家规范要求，向为芽英岗村小组在经济发展用地及6%留成用地上建设的首两层经济用房进行质量保修。3、一次性赞助芽英岗村小组75万元用于文化建设。4、对已报建而未建房的村民，凭报建时的实际单据的金额合创泰富公司给予补偿。5、本合同不得以任何理由转让或转手买卖，否则，芽英岗村小组有权终止合同，合创泰富公司已付给芽英岗村小组的一切款项不作退回。十四、如遇到不可抗拒的自然灾害工程期限可顺其延长，因村民无理因素造成工期延误由芽英岗村小组负责协助疏通解决。造成的损失由该村民负责。芽英岗村小组负责向人民法院对违约村民提起诉讼，合创泰富公司协助。单个村民违约不属芽英岗村小组违约。十五、关于楼梯面积补偿费用，全部确定占用面积后，双方签字确认，确认后10日内一次性付清。2、经济发展用地、留成用地的具体规划设计必须经双方确认。设计深度12米，如有超过，双方协商。十六、合同签订后生效。双方不得以任何理由违反本合同，如芽英岗村小组违约，在退回合创泰富公司100万元保证金同时另按合创泰富公司所交保证金数100万元予以赔偿。如合创泰富公司违约，保证金归芽英岗村小组所有。合创泰富公司接到芽英岗村小组书面通知账户后，未能在三个工作日内付出100万元保证金，本合同失效。保证金付出以银行汇单日期为准，保证金在合创泰富公司为芽英岗村小组办理好本合同规定的契证后全额退回合创泰富公司。2011年8月20日，芽英岗村小组与合创泰富公司签订《合作开发建设补充协议书》，主要约定：根据芽英岗村小组与合创泰富公司于2007年6月22日签订的《乐园芽英岗村小组合作改造建设合同书》约定，经双方协商，作出以下补充：一、芽英岗村小组“三地”（留成地、宅基地、经济发展用地）合共75亩，规划成A、B两个区，A区项目名称为：幸福里居花园，B区项目名称为：恒信嘉园；二、A区用地面积为20058.29平方米，建筑占地面积为7715.09平方米，其中宅基地占地面积为4331.95平方米，经济用地占地面积为3252.97平方米，配电房及垃圾转运站面积为160.17平方米；三、A区宅基地国土证办理到各村民名下，具体名单由芽英岗村小组提供；经济发展用地A、B、C、D、E、F、G栋国土证办理为芽英岗村小组、合创泰富公司联名；四、B区“恒信嘉园”用地面积为29968.68平方米，项目总建筑面积为169757.68平方米，其中村民小组商业建筑面积为5315.23平方米，住宅建筑面积为5294.27平方米；五、B区“恒信嘉园”上楼村民合共160人，以每人33.86平方米乘上3倍，合共16252.8平方米，另外，每位村民补12平方米，共1920平方米，上楼村民合共建筑面积约为18172.8平方米（实际分配按村民与清远市恒信房地产开发有限公司签订的协议执行）；六、B区“恒信嘉园”国土证办理为合创泰富公司与芽英岗村小组联名合证。村民小组合共占建筑面积为5315.23平方米+5294.27平方米+18172.8平方米=28782.3平方米，合创泰富公司占建筑面积为169757.68平方米-28782.3平方米=140975.38平方米；七、“恒信嘉园”上楼村民需要缴交物业管理费；八、75亩“三地”土地出让金由合创泰富公司统一缴交。清远市恒信房地产开发有限公司在见证方盖公章。2012年3月21日，清新县国土资源局出具清新国用（2012）第010571号《国有土地使用权证》，载明：坐落于清远市清新区太和镇二十六号区地号010600134的土地使用权人为芽英岗村小组（合创泰富公司），使用权面积29972.10平方米，地类（用途）住宅用地，使用权类型为出让。2014年5月7日，合创泰富公司与朱镜源、朱镜才、朱镜森、朱华森等人签订《“恒信嘉园”置换分配方案》,主要约定：根据《乐园芽英岗村自行建设协议书》、《乐园芽英岗村合作改造建设合同书》、《乐园芽英岗村自行改造协议书》、《合作开发建设补充协议书》、《乐园芽英岗村宅基地使用权置换电梯楼房合同书》相关条款，达成分配方案如下：1、分配置换以每个家庭为一个团体，用所持份额的宅基地换取恒信嘉园项目的电梯楼房，每家庭所持份额在置换分配后还有剩余面积的可再进行置换，但剩余而积必须大于所选房屋套内面积的80%以上，剩余面积小于所选房屋套内面积80%的不能再进行置换。2、如每个家庭置换分配后还有剩余面积，开发商要按照每平方米3900元的单价进行核算差额补偿给村民；如每个家庭所置换面积比实际持有份额面积大，村民要按照每平方米3900元的单价进行核算差额补付给开发商。双方须在置换合同签订日起十八个月内完成双方的差额补付(补付差额的一切税费由开发商负责)。3、宅基地置换电梯房的置换面积按（附件一）的标准进行置换。4、村民可以用其置换面积置换小车车位（置换标准按附件二的标准进行置换）。5、分配置换方式按每个家庭为单位，采用抽签的方式确定先后选房顺序，抽签由村民自行组织进行，抽签结果由牙英岗村盖章确认，村民须于本方案签订之日起第6日向开发商提供前述盖章确认的抽签结果。6、本方案双方自签订日起，村民必须在15天内完成置换分配，并同时签订置换合同书，如在15天内村民未能完成置换分配或还有未参加置换分配的村民，均由开发商指定区域给村民完成置换分配。关于置换分配的工作及时间具体安排如下：第一阶段：由村民小组代表组织村民进行抽签，决定选房的顺序，时间为5天，自双方签订本方案之日起第1天至第5天。第二阶段：村民熟识图纸及户型，初步选定房屋。此阶段村民之间应要充分沟通，了解自己所选的房屋是否与其它村民所选的有冲突，避免有房屋被重复选择。此阶段的时间为5天，自双方签订本方案之日起第6天至第10天。第三阶段：村民依据其抽签顺序，与村民小组代表及合创泰富公司代表，三方按下表的抽签顺序号和时间到合创泰富公司办公室确定房号及签订置换合同。时间上午(8:00-12:00)下午(I4:00-18:00)第11天第1…8号的村民第9…16号的村民第12天第17…24号的村民第25…32号的村民第13天第33…40号的村民第41…50号的村民第14天如有村民因自身原因未能按时到场并选定房屋的，则全部集中在这天选房，选房顺序同样是按原抽签顺序进行。第15天整理资料归档存档特别说明：参与置换选房的村民必须按上表规定的时间及顺序来到合创泰富公司并选定房屋(每户进场并选定房屋的时间为半小时)，如果村民未能按上表所规定的时间到场并选定房屋的，则视为该村民自动放弃其选房的抽签顺序，排在其抽签顺序后的其他村民将依次提前进行选房。7、因为前述置换分配方案已将物业管理费以电梯楼房套内面积的形式一次性补偿给村民并列入置换房产套内面积中，村民置换的电梯楼房相应物业管理费由村民向物业管理公司交纳。(小区花园村民有权享用)。8、本方案附件与本方案具有同等法律效力，一并执行。9、本方案只用于村民宅基地换取恒信嘉园项目电梯楼房的置换分配。10、各户主保证其有权代表其家庭成员签订本方案。本方案经全体参与置换选房的户主签字和合创泰富公司盖章后立即生效。2014年6月8日，朱润连、向焕与合创泰富公司签订《村民宅基地置换项目房产协议书》，主要约定：根据2007年6月22日芽英岗村小组与合创泰富公司签订的《乐园芽英岗村合作改造建设合同书》、2011年8月20日芽英岗村小组与合创泰富公司签订的《合作开发建设补充协议书》等相关协议约定以及芽英岗村小组提供的分房名单，达成如下协议：一、向焕、朱润连为芽英岗村小组之村民，有资格以本人拥有的芽英岗村小组应分配份额置换合创泰富公司所开发的房地产项目之住宅和商铺。二、向焕、朱润连用于置换的房源来自于向焕、朱润连于合作建房地块上所开发的恒信嘉园住宅小区。三、经向焕、朱润连选房、确认，按向焕、朱润连所拥有的芽英岗村小组应分配份额，合创泰富公司同意将恒信嘉园4幢803号住宅置换给向焕、朱润连。四、合创泰富公司同意协助将上述房产之相关国土证、房产证办在向焕、朱润连名下，相关税费承担按已有与芽英岗村小组签订的协议精神办理（办理房产证的一切费用由合创泰富公司负责）。2016年10月31日，合创泰富公司与朱镜源签订《确认书》，主要约定，朱镜源是恒信嘉园3栋（幢）B梯1003、5栋（幢）B梯902、6栋（幢）B梯903、4栋（幢）803、3栋（幢）B梯1504单元的业主，双方现就上述物业收楼及有关事宜确认如下：一、确认合创泰富公司根据《乐园芽英岗村合作改造建设合同书》、《合作开发建设补充协议书》等文件已将宅基地置换房建设好，可以交付使用。二、确认合创泰富公司委托清远安鑫物业服务有限公司于2016年10月31日已将该物业的钥匙交付给朱镜源，于2016年10月31日已办妥收楼手续，确认合创泰富公司已将该物业交付给朱镜源使用。三、从2016年10月31日起，该物业（3栋B梯1003、5栋B梯902、6栋B梯903、4栋803、3栋B梯1504单元）对应份额之权利人不得要求合创泰富公司支付任何款项。双方在确认书落款处盖章或签名。附件：置换楼房明细(面积单位：㎡)楼号梯号房号座向套内面积置换标准面积差额面积性质3B1003西南98.19109.511.3100余5B902东南99.3098108.319.0002余6B903西南91.3445113.0521.7055余4803西南88.7365113.0524.3135余3B1504东南114.3697.6516.7100超合计491.9408541.56049.6192余另查明，证号为清新国用（2012）第010571号记载：2018年8月28日，恒信嘉园5、6幢办理确权（初始登记），权利人为合创泰富公司、芽英岗村小组；2018年9月11日，恒信嘉园3、4幢办理确权（初始登记），权利人为合创泰富公司、芽英岗村小组；2018年11月2日，恒信嘉园1、2幢办理确权（初始登记），权利人为合创泰富公司、芽英岗村小组；2018年11月26日，恒信嘉园地下室办理确权（初始登记），权利人为合创泰富公司、芽英岗村小组。清远市清新区*******民委员会于2020年3月19日出具关系证明，证明芽英岗村小组72号村民向焕在2018年11月已病故，生前共育有四子一女：长子朱镜源、次子朱镜才、三子朱镜森、四子朱华森、女儿朱润连，向焕与朱润连是母女关系。朱镜源、朱镜才、朱镜森、朱华森于2020年3月23日出具《放弃继承权声明书》，声明如下：向焕死亡后遗留有拆迁置换所得的房屋位于清新区恒信嘉园4幢803房屋，我们都是被继承人向焕的法定第一顺序继承人，我们郑重声明自愿放弃对上述房屋的继承权利。同日，朱镜源、朱镜才、朱镜森、朱华森向广东省清远市清新公证处对上述《放弃继承权声明书》申请公证，2020年3月23日广东省清远市清新公证处出具《公证书》，内容为：朱镜源、朱镜才、朱镜森、朱华森于2020年3月23日出具的《放弃继承权声明书》上签名、捺右手食指指印真实，并表示知悉声明的法律意义和法律后果。以上事实有原告提交的《关系证明》《公证书》《乐园芽英岗村自行改造协议书》《乐园芽英岗村合作改造建设合同书》《“恒信嘉园”置换分配方案》《确认书》《国有土地使用权证》及庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。一、合同的性质、效力及本案案由向焕属芽英岗村小组的成员，芽英岗村小组与清新土储中心签订的《乐园芽英岗村自行改造协议书》，芽英岗村小组与合创泰富公司签订的《乐园芽英岗村合作改造建设合同书》，2014年5月7日朱镜源（家庭户主身份）等人与合创泰富公司签订的《“恒信嘉园”置换分配方案》，2014年6月8日向焕、朱润连与合创泰富公司签订的《村民宅基地置换项目房产协议书》等，以上协议（合同）都是本案合同的组成部分，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。民事案件案由是民事案件名称的重要组成部分，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。当事人起诉立案时的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。商品房预售合同是指商品房的预售方和预购方双方约定，预售方在约定的时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方支付房款并按期接受商品房的书面协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业即出卖人将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买售人，买售人支付价款的合同。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。本案立案时将案由定性为房屋买卖合同纠纷，结合本案查明的案情，合同约定向焕、朱润连用芽英岗村小组分配的宅基地（国有土地）使用权换取合创泰富公司开发的还在建设中的恒信嘉园4幢803号住宅，合创泰富公司在约定时间内将建成的商品房所有权转让给向焕、朱润连，双方以权利等价交换，合创泰富公司将在建的商品房以村民小组应分配份额的方式置换给向焕、朱润连，其性质属于商品房预售合同。合创泰富公司辩称，涉案房屋是与芽英岗村小组合作建设项目后，根据芽英岗村小组的要求，分配芽英岗村小组村民房屋，芽英岗村小组不承担合作开发中的经营风险，仅获取固定比例而面积的房屋符合土地使用权转让合同的条件，本案应为土地使用权转让合同纠纷。结合本案查明的案情，合创泰富公司的辩解意见不符合法律规定，本院不予采纳。本案案由应为商品房预售合同纠纷。二、合同的履行1、由于向焕去世，朱润连是向焕的近亲属，第一顺序继承人，其他近亲属朱镜源、朱镜才、朱镜森、朱华森放弃对案涉房屋的继承权，案涉房屋的权利义务继承人由朱润连继承。合创泰富公司为置换土地的开发商，合创泰富公司依《村民宅基地置换项目房产协议书》约定交付的房屋并于2016年10月31日实际交付房屋，但合创泰富公司怠于履行义务，逾期至今未办理房屋权属证书，房屋登记权利人仍为合创泰富公司（芽英岗村小组），朱润连请求合创泰富公司、芽英岗村小组将办理产权权属登记所需的资料报产权登记机关备案并为涉案房屋办理权属证书，符合法律规定，应予以支持；2、双方签订的《“恒信嘉园”置换分配方案》约定，置换房屋存在面积差额，则与开发商按照每平方米3900进行核算，可按此确定置换房屋的价值，不再进行价格鉴定；3、合创泰富公司在交付房屋后，没有在合理的时间90日内为朱润连办理不动产权登记是违约行为，应承担违约责任。合同没有约定违约金的标准，根据本地实际情况，确定为年利率2%标准计算，合创泰富公司应付朱润连逾期办证违约金从2017年1月30日起以折合房款346072.35元为基数（88.7365㎡×3900/㎡）按年利率2%计至产权权属登记的资料报产权登记机关备案日止，朱润连请求超出部分不予支持。三、缺席审理被告芽英岗村小组经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭抗辩、举证和质证的权利，并承担相应的法律后果。综上，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第二十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，判决如下：一、被告清远市合创泰富房地产开发有限公司、清远市清新区**************民小组应于本判决生效之日起30日内提交不动产权登记所需资料为原告朱润连坐落于清远市清新区**************屋办理不动产权证；二、被告清远市合创泰富房地产开发有限公司应付原告朱润连逾期办证违约金，违约金从2017年1月30日起至办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案之日止以折合房款346072.35元为基数按年利率2%计算。其中截至2020年1月29日的违约金20764.34元于本判决生效之日起30日内支付，此后的违约金每6个月支付一次，剩余期间不满6个月的，应当在办理房屋权属登记所需资料报产权机关备案之日起10日内支付；三、驳回原告朱润连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费910.24元，简易程序减半计收455.12元，原告朱润连负担227.56元，由被告清远市合创泰富房地产开发有限公司负担227.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本六份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  苏耀光二〇二〇年六月八日书记员  班嘉莹附有关法律条文：《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。