湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初1895号原告：谭美，女，1991年5月11日出生，汉族，住湘乡市。委托诉讼代理人：王娟，湖南森力律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉、反诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解，代为提起上诉，签收法律文书。委托诉讼代理人：卓文钦，上海协力（长沙）律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：株洲市新城中服饰有限责任公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区芦淞路4号1栋6楼，统一信用代码：914302000642049189。法定代表人：唐望。委托诉讼代理人：肖雪晴，湖南金厚律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行和解、调解及签订和解、调解协议，代为提起上诉，代为签收法律文书等。委托诉讼代理人：吴若兮，湖南金厚律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。原告谭美诉被告株洲市新城中服饰有限责任公司（以下简称新城中服饰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月21日、6月29日两次公开开庭进行了审理。原告谭美的委托诉讼代理人王娟、卓文钦（第二次未到庭），被告新城中服饰公司的委托诉讼代理人肖雪晴、吴若兮（第二次未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭美向本院提出诉讼请求（变更后）：1.被告立即为原告办理位于株洲市芦淞区房屋的不动产权证；2.被告向原告支付逾期办证违约金30651.4元（从2019年1月1日暂计算至2020年2月29日，后期以房屋价款239277元为基数，按日万分之三支付违约金直至实际履行之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月11日，原告与被告株洲市新城中服饰有限责任公司签订《商品房销售合同》，约定原告以成交价239277元购买被告位于株洲市芦淞区《新城中网络批发市场》1栋4层458号房屋，该合同对房屋交付条件、办证时间和违约责任等进行了详细约定。合同签订后，原告按约定一次性支付全部购房款及办证契税等费用。根据合同约定最迟于2018年12月30日为原告办理房屋产权证，但时至今日仍未办理。被告行为已构成违约，对原告的合法权益造成了严重影响。原告特诉至法院，请求判如所请。被告新城中服饰公司辩称，1.答辩人一直积极配合各业主进行产权证办理。答辩人自与被答辩认签订房屋买卖合同之日起，就实际交付了房屋，并一直在积极办理了房屋产权的变更登记。期间因为税务及其他原因导致办证时间拖延，现已经陆续在办理产权证；2.合同并未约定逾期办证的违约金，被答辩人的主张无依据。被答辩人主张以房屋价款为基数，按日万分之三计算违约金，没有合同约定，也没有法律依据。答辩人出售的是二手房，答辩人是在国企改制时向国企买下的现房，进行消防改造后，再分证出售的。并且答辩人与被答辩人同时签订了委托经营管理合同，答辩人承租被答辩人所购买的商铺，再转租给商户进行经营。对被答辩人来说，答辩人已实际交付了房屋，被答辩人也收到了答辩人支付的租赁款。相对被答辩人来说，即使没有办理产权证变更登记，也没有影响到被答辩人的利益，没有产生实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认证如下：被告提交的办证记录及湖南增值税普通发票，经审查，与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月11日，被告新城中服饰公司（甲方）与原告谭美（乙方）签订一份《株洲市商品房销售合同》，合同约定：乙方向甲方购买株洲市芦淞区芦淞路4号《新城中网络批发市场》1栋4层458号房屋，总房价款暂定为239277元。乙方自愿选择一次性付清全部房款（原告已付清）；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；该房屋的交付必须符合将该房屋上的抵押权登记全部注销，按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2018年12月30日前办理房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权证》（第十条）；甲方定于乙方缴纳完全额购房款，并办理完成不动产权转让后将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。同时，原告又与被告新城中公司签订《株洲新城中网络批发项目委托经营管理合同》，约定将涉案商铺委托被告统一经营管理，被告向原告依约支付经营收益。因被告一直未为原告办理不动产权证，酿成本案纠纷。另查明，被告在出售案涉房屋时已通过购买的方式将位于株洲市芦淞区房屋变更登记在其名下。被告收取原告案涉房屋的契税及办证费合计13160元。庭审中，原告认为应按合同第十条约定的时间（2018年12月30日前）来确定被告为原告办理不动产权证的时间，被告对此无异议。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议的焦点为：一、被告是否应为原告办理案涉房屋的不动产权证；二、被告是否应支付逾期办证违约损失及其具体数额。具体分析如下：一、被告是否应为原告办理案涉房屋的不动产权证《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告系自愿签订《株洲市商品房销售合同》，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方的房屋买卖合同关系依法成立并有效，受法律保护。双方均应严格按照合同约定行使权利和履行义务。按照合同约定，被告有义务为原告办理权属证书。双方在庭审中对办证的时间已确定，现双方约定的办证时间（2018年12月30日前）已届满，按照《株洲市不动产统一登记工作实施方案》，房屋所有权证和国有土地使用权证已两证合一由不动产权证替代，故本院对原告要求被告为其办理案涉房屋的不动产权证的诉讼请求予以支持。二、被告是否应支付逾期办证违约损失及其具体数额被告应当在2018年12月30日前为原告办理不动产权证，但至今仍未办理，属于违约行为，应承担逾期办证的违约责任。故被告应从逾期办证次日起向原告支付逾期办证的违约损失,但原告要求从2019年1月1日开始计算逾期办证违约损失，系其对权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持。双方在合同中未约定逾期办证违约损失的计算方式，原告也未举证证明损失程度，原告主张按照双方约定的逾期交房违约金的计算标准日万分之三来计算违约金显然并没有事实和法律依据，且原告实际上也享有租金收益，逾期办证并不妨碍原告行使收益权利，相对逾期交房来说，逾期办证对原告权益影响较小，故本院酌情确定逾期办证违约损失标准按已付购房款的日万分之零点二计算，经计算，逾期办证违约损失从2019年1月1日暂计算至2020年2月29日为2033.85元（239277元×0.00002/日×425天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告株洲市新城中服饰有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告谭美办理好位于株洲市芦淞区芦淞路4号《新城中网络批发市场》1栋4层458号房屋的不动产权证；二、被告株洲市新城中服饰有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告谭美支付逾期办证违约损失2033.85元（违约损失已计算至2020年2月29日，从2020年3月1日起至实际办理完毕不动产权证之日止的违约损失以房屋价款239277元为基数，按照日万分之零点二计算）；三、驳回原告谭美的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费566元，减半收取人民币283元，由原告谭美承担258元，被告株洲市新城中服饰有限责任公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  喻苗二〇二〇年六月二十九日法官助理李美林书记员陈梦颖附判决书适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。