石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初1315号 原告陈某。 原告梁某某。 二原告之共同委托代理人潘雪萍，河北金龙律师事务所律师。 被告河北永邦房地产开发有限公司，住所地石家庄长安区校园路8号。 法定代表人李颜辉，该公司经理。 委托代理人常冬妹、张翠园，该公司员工。 原告陈某、梁某某与被告河北永邦房地产开发有限公司（以下简称“永邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某、梁某某及其共同委托代理人潘雪萍，被告永邦公司之委托代理人常冬妹、张翠园均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某、梁某某向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2017年6月25日签订的《房屋买卖协议》无效；2、请求判令被告退还原告购房款432079元，并支付利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年6月25日起开始计算至实际支付之日止）；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年6月25日签订《房屋买卖协议》，约定原告购买被告开发的石家庄市长安区房屋，房屋总价款1412079元，支付方式为银行按揭，原告已交纳首付款432079元。依据合同约定，被告应于2018年12月31日前将房屋交付给原告，但被告至今未交房，原告询问交付日期，被告均无法给予确定答复。该项目在原告购买后就毫无进展，交房日期遥遥无期，被告存在违约，而且涉案房屋无预售许可证，违反法律强制性规定，故原告要求被告退还已付房款，被告以各种理由推脱至今未退还。原告靠对外举债方能支付房屋首付款40余万元，对原告来说属于大额资金，被告迟迟不给原告交付房屋也拒绝给原告退还房款的行为，导致原告无法继续购买其他房屋，也无力偿还借款，至今仍租房度日，产生大量租金损失。为维护原告的合法权益，依据相关法律法规，向法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告永邦公司辩称，1、对原告提出的确认双方签订的《房屋买卖协议》无效不认可。《合同法》第五十二条对无效情形给出了明确规定，其他单行法以及司法解释都是在此基础上进行的专门性规定，但不能违背和超越《合同法》。原、被告签订《房屋买卖协议》以及后续履行均不存在《合同法》无效的情形，不应认定为无效合同。2、双方签订《房屋买卖协议》时二原告知悉所购房屋状态，了解没有办理商品房预售许可证的情形，达成协议是双方的真实意思表示，《房屋买卖协议》第七条明确约定“该房屋取得《商品房预售许可证》后，买受人自收到甲方通知之日起15日内应当与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》……”显而易见，被告不存在欺诈情形，更不存在损害国家利益情形。3、若认定双方《房屋买卖协议》无效，这对于房屋买卖行为是一个严重冲击，会增加大量诉讼，不利于经济发展。现实生活中存在大量不需要办理商品房预售许可证的房产，比如“存量房”“回迁房”等，都不需要办理商品房预售许可证明，但可以买卖，若全部认定无效会使大量经济活动及经济行为处于不确定、不稳定当中，而且会给别有用心之人可乘之机，不利于经济行为良性、有序运转，不应得到支持。二、我公司对于本案涉及退还购房款及支付利息损失的请求不认可。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还，本案所涉《房屋买卖协议》不应认定为无效，也就不涉及退还购房款和支付利息的问题。另外，《房屋买卖协议》第六条对房屋交付进行了约定：永邦公司有权根据政府的行政命令和实际情况予以延期，延期之内甲乙双方互不承担赔偿责任，故不存在支付利息损失的问题。综上，无论是法律规定还是合同约定，都不应认可关于原告退还购房款和支付利息损失的请求，双方签订的《房产买卖协议》合法有效，应继续履行，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明： 一、2017年6月25日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定：“……出卖人：河北永邦房地产开发有限公司……买受人：陈某、梁某某……第一条买受人所购房屋的基本情况出卖人经批准建设的房屋【现定名】永邦天会，坐落于……买受人购买的房屋位于该项目中的：第9幢1单元1404号房，地下室、地下车位的位置双方另行确定。……该房屋的【协议约定】建筑面积83㎡。第二条计价方式与价款按建筑面积计算，该房屋地上部分单价为（人民币）每平方米￥17013元，房款金额（人民币）壹佰肆拾壹万贰仟零柒拾玖元整（小写：￥1412079元）……第四条付款方式及期限买受人采用下列第叁种方式按期付款：……3、银行按揭买受人在签订本协议时向出卖人交纳首付款，金额为（人民币）肆拾叁万贰仟零佰柒拾玖元整（小写：￥432079元），剩余房款玖拾捌万元整（小写：￥980000元）以办理银行贷款的方式支付……第六条房屋的交付出卖人暂定于2018年12月31日前将房屋交付给乙方。甲方有权根据政府的行政命令和实际情况予以延期，延期之内甲乙双方互不承担赔偿责任。第七条在该房屋取得《商品房预售许可证》后，买受人自收到甲方通知之日起15日内应当与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》，逾期不签订的，出卖人有权将其房屋另行出售，房屋售出30日后出卖人将买受人已交房款全额无息退还。……”二原告于2017年6月20日向被告交纳定金1万元，于2017年6月25日交纳购房款422079元。截止开庭之日，被告尚未取得商品房预售许可证，但已经交纳土地出让金取得规划许可证，被告称其他证件正在办理过程中。 二、二原告称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订商品房预售合同应当认定无效，二原告在购买房屋时不知道被告不具有预售许可证，如果知道该房屋无证并不会购买该房屋；根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销应将合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，所以双方签订的商品房买卖合同无效，被告应当返还二原告的已付房款432079元；合同无效是自始无效，故被告应当自二原告给付给被告款项之时即2017年6月25日起负有返还义务；被告占用二原告资金至今未返还，给二原告造成了利息损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息的利率标准计算，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照下列标准确定，逾期付款的，按照未付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，所以被告应当按照同期人民银行贷款利率向原告支付利息损失；因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，所以二原告明确利息的计算标准是自2017年6月25日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。 被告不认可，称二原告所购房屋未取得商品房预售许可证，在双方签订《房屋买卖协议》的第七条已经明确约定，故该《房屋买卖协议》应认定为商品房预约合同，并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条规定中对于商品房预售合同的规定；二原告签订《房屋买卖协议》时对被告尚未取得商品房预售许可证系明知，且《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，故被告不存在欺诈胁迫等行为；上述《房屋买卖协议》真实有效，且依据该协议第六条，被告暂定于2018年12月31日前将房屋交付给二原告，被告有权根据政府的行政命令和实际情况予以延期，延期之内双方互不承担赔偿责任，而房屋未能交付的原因是根据政府的通知要求被告方停工，故被告不应返还购房款及支付利息。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且协议第七条明确约定“在该房屋取得《商品房预售许可证》后，买受人自收到甲方通知之日起15日内应当与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》……”故该协议非正式的商品房买卖合同，而是为了订立商品房买卖合同所签订的预约协议，故该协议不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该协议应为合法有效，原、被告均应按照合同约定享有权利并履行义务。双方在协议第六条明确约定：“出卖人暂定于2018年12月31日前将房屋交付给乙方。甲方有权根据政府的行政命令和实际情况予以延期，延期之内甲乙双方互不承担赔偿责任……”被告提供的证据证实原告所购房屋所在项目已交纳土地出让金，其他证件正在办理中，被告正在积极办理房屋手续，系对合同的履行，故对二原告主张因被告未交房应退还原告购房款432079元并支付利息损失，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 驳回原告陈某、梁某某的诉讼请求。 案件受理费7781元，减半收取3890.5元，由原告陈某、梁某某负担（该项费用二原告已预交）。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费7781元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  苏亚萍 二〇二〇年六月二十三日 书记员  张 旭