四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终631号上诉人（原审被告）：文魁，男，生于1969年10月16日，汉族，住四川省万源市。委托诉讼代理人：刘晓东，四川索正律师事务所律师被上诉人（原审原告）：贺信鸿，男，生于1969年2月18日，汉族，住四川省万源市。委托诉讼代理人：张碧刚，四川法鑫律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：肖文峰，男，生于1979年10月23日，汉族，住四川省万源市。委托诉讼代理人：谢庆元，四川方舟达律师事务所律师。上诉人文魁因与被上诉人贺信鸿、肖文峰房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市万源市人民法院（2019）川1781民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文魁上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、《房屋买卖协议》明确约定的双方标的单位为“座”，该宗土地上的六座房屋均未连墙且独立分开，且双方约定交易价格与同地段、同时期市场交易价相对比可认定为交易标的只有一座房屋。从当地交易习惯来看，以滴水为界，指定和交付哪座就是卖哪座并非全部出售，且根据现实生活习惯，“原102厂蜂窝煤厂”系地名地址和方位界定，不指具体标的物。根据双方真实意思表示和《商品房买卖合同》格式合同的类似条文说明《房屋买卖协议》第三条所约定的是一座房屋所占土地的分户手续而非全部土地过户，且在上诉人已经出卖了一座房屋给唐治宝的情况下没有可能将所有房屋及土地卖给上诉人。同时，该协议为房屋买卖合同，因此该房屋滴水之外的土地不是转让标的物。有人证证明上诉人对没处置部分房屋一直在使用和管护。综上，一审判决认定上诉人文魁与被上诉人贺信鸿之间买卖合同标的为全部房产及土地事实错误。二、根据《物权法》第十四条、十五条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经登记才发生物权效力，一审将原告物权期待权视为物权适用法律有误且侵犯了土地登记机关的行政权。《合同法》规定不动产以登记转移所有权，由于被上诉人无法行使产权登记手续，物权未发生转移，且交易标的已消灭，被上诉人丧失物权期待权，一审法院不能依据买卖合同认定产权归属。依据《合同法》基本精神，应充分尊重双方意思自治，一审法院认定房屋和超房屋以外的土地也全部转让违背了当事人的真实意思。综上，一审法院违背《物权法》不动产因登记生效的基本原则，适用法律错误。被上诉人答辩称，2006年5月上诉人将除唐之宝购买的部分地产外将剩余房屋和土地使用权全部装让给贺信鸿，2009年8月贺信鸿又转让给肖文峰，肖又将涉案房屋出租给万源市八台镇天池坝村村委会使用，其间上诉人一直未提出异议。2006年5月1日本案上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议第一条说明了四至面积及占地大小。《物权法》规定房随地走原则，本案涉案房地产办理了国有土地使用证，地上建筑的使用权同时转让，上诉人与被上诉人买卖合同合法有效。一审认定被上诉人享有物权期待权符合最高院第九次民商事纪要精神，上诉人的上诉理由不能成立。贺信鸿向一审法院提出的诉讼请求：1、依法判令原、被告于2006年5月1日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、依法判令被告卖给原告位于万源市八台镇31公里原102厂蜂窝煤厂的房地产归原告所有。一审法院认定事实：被告文魁系7102厂职工，居住于该厂家属院。案涉房地产位于万源市八台镇万白公路31公里处，原系102厂蜂窝煤厂所有，土地性质为国有，后由万源市土地统征整理储备中心收购。该房地产面积为：土地面积4287.5平方米，其中房屋建筑占地面积1242.5平方米。该房地产呈四合院形状，三方有围墙，中间为空坝，西边有一排房屋（原厂大门方向，邻长征路，共11个小间，面积现无法确定，被告主张此排房层出售给原告），南边有2个独立小间房（面积现无法确定），北边有一排房屋（邻万源路方向，共9个小间，面积约为长11米×宽35米＝385平方米），东边有2个独立小间房（原车库，面积现无法确定），以上房屋均为砖瓦结构。2003年10月15日，万源市土地统征整理储备中心将其收购的上述地产（包括房屋）有偿出让给被告文魁作肉牛养殖场使用，双方签订了地产预出让合同，合同主要约定：预出让的土地面积4287.5平方米，建筑面积1242.5平方米；预出让的总价款为4.5万元（含办理用地手续的所有费用）。2003年11月4日，万源市国土资源局与被告文魁签订了国有土地使用权出让合同，约定：出让的土地面积4287.5平方米，其中建筑面积1242.5平方米；商业用地；土地使用年限20年；土地出让金为每平方米105.32元（评估价），总额为451600.00元。其中政府纯收益为45000.00元。受让人须向出让人缴付肆万伍仟元；附件：《出让宗地界址图》。当日，万源市人民政府批准将该宗土地使用权变更登记给被告文魁，文魁取得了万国土资国用（2003）字第0901号（地号）123／456／789－520《国有土地使用证》。2006年2月18日，被告文魁将其购买的上述房地产其中的2个小间房屋（东边方向，原车库）以5000.00元转卖给案外人唐治宝所有，双方签订了契约，其内容为：“契约，书立卖房人国营七一0二厂职工文魁：买房人万源市八台乡五村三社村民唐治宝。经买卖双方协商同意卖主文魁将现有煤厂后车库两间砖石结构卖与唐治宝：具体界限前齐唐治宝地坝外围墙一根直线至东石坎为界，后面的界分两段其中石墙以滴水边坎为界，砖墙以围墙滴水1尺五寸为界，左至唐治宝菜园地为界，右至砖房封山外两根围墙柱子直下石坎为界。此房折价伍仟圆，当面付清不欠分文，……。”（双方签字，执笔人陈其然、在场人林义发、刘理江签字）。双方履行了交付义务，但事后双方未在相关部门办理产权过户登记手续。2006年5月1日，被告文魁将其购买的上述房屋（除卖与唐治宝所有的两间房屋外）以“一座”为单位折价20000.00元转卖给原告贺信鸿所有，双方签订了房屋买卖协议，其内容为：“房屋买卖协议，甲方：文奎（魁），乙方：贺信鸿，经甲乙双方协商，甲方现将八台乡31公里处的一座房屋（原102厂蜂窝煤厂）卖给乙方，双方达成如下协商：一、甲方愿以20000.00元（贰万元正）的价格卖给乙方，双方签定协议时一次性付清。二、房屋手续以国土证【万国土资国用（2003）字第0901号（地号）123／456／789－520】为准，占地面积4287.5平方米。三、乙方自行在国土局办理土地过户手续，费用由乙方负责，甲方协助。四、甲方负责清除现房屋的住户，由乙方配合。五、未尽事宜双方另行协商，本协议具有同等法律效力。六、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。七、本合同双方签字之日起生效。甲方：文魁（盖指印），乙方：贺信鸿（盖私章），二00六年五月一日”。该协议签定后，被告文魁将其《国有土地使用证》交付给原告贺信鸿，贺信鸿付清了购房款。但至今双方未在相关部门办理产权过户登记手续。2009年8月21日，原告贺信鸿将其购买的上述房地产以15万元转卖给第三人肖文锋所有，双方签订了房屋买卖协议，其内容为：“买房协议书，卖方：贺信鸿（以下简称甲方），买方：肖文锋（以下简称乙方）。经甲乙双方共同达成协议，贺信鸿愿将自已在文奎手中买的原102煤厂（除唐治宝买了的外），将所有一切全部卖与乙方肖文锋，面积有据所在，总价值150000.00元（大写拾伍万元正）。自双方签字、交钱一次性付清之日起，完全由肖文锋永久管业使用，甲方和其他人不得以其他任何借口以及干涉和侵犯，双方如有反悔，应以加倍赔偿，签字生效。甲方：贺信鸿签字，乙方：肖治明签字（肖治明系肖文锋之父，代为签字），2009年8月21日，在场人杨后梅、唐绍凯签字（唐治宝的母亲）”。协议签定后，原告贺信鸿将该处房地产《国有土地使用证》交付给第三人肖文锋，肖文锋付清了购房款。2010年至2016年，第三人肖文锋之父肖治明将上述房地产出租给八台镇天池坝村村委使用。2017年4月17日、4月19日，万源市八台镇人民政府因万源市易地扶贫搬迁工程一期建设项目需要（八台镇天池坝村蒋家湾易地扶贫集中安置房建设项目），分别收购了第三人肖文锋及案外人唐治宝所购案涉房地产，并分别签订了《万源市易地扶贫搬迁工程一期建设项目房屋收购补偿安置协议》。其中与第三人肖文锋签订的协议主要约定：1、乙方（肖文锋）被收购房屋合计建筑面积为1077.84平方米；2、产权调换安置房屋为：甲方提供位于万源市八台镇天池坝村蒋家湾易地扶贫集中安置点从下向上数第四排正石边第一幢360平方米、第二幢360平方米、第三幢360平方米，共计1080平方米；3、甲方一次性向乙方支付房屋产权调换结算后的差价款合计1936539.00元，其中：1、搬迁补偿费8867.00元（1077.84平方米×单价1500×2＋977.84×3×2）。2、住宅临时安置补偿费64670.00元（1077.84平方米×5×12）。3、电话迁装费8元。4、宽带迁装费80元。5、电视闭路迁装费120元。6、供水设施开户及迁装补偿费3500.00元（1户）。7、供电设施开户及迁装补偿费1600.00元（1户）。8、室内装饰装修补偿费193860.00元（1077平方米×180元）。9、力电迁装费3600元（1户）。10、砼院坝补偿费30000.00元（300平方米×100元／平方米）。11、水池补偿费17920.00元（128立方米×140元／立方米）。12、沼气池补偿费4800.00元。13、围墙补偿费51334.00元（466.67平方米×110.00元／平方米）。14、树木补偿费3600.00元（20株×180.00元／株）。15、土地补偿费1555172.00元（2928.76平方米×531元／平方米）。镇政府与案外人唐治宝签订的协议主要约定：1、乙方（唐治宝）被收购房屋合计建筑面积为100.9平方米；2、产权调换安置房屋面积为100.9平方米；3、甲方一次性向乙方支付房屋产权调换结算后的差价款合计180011.00元，其中：1、搬迁补偿费3000.00元（100.9平方米×单价1500×2）。2、住宅临时安置补偿费6054.00元（100.9平方米×5×12）。3、电话迁装费8元。4、宽带迁装费80元。5、电视闭路迁装费120元。6、供水设施开户及迁装补偿费3500.00元（1户）。7、供电设施开户及迁装补偿费1600.00元（1户）。8、室内装饰装修补偿费18144.00元（100.9平方米×180元）。9、砼院坝补偿费1500.00元（15平方米×100元／平方米）。10、沼气池补偿费4800.00元。11、围墙补偿费8880.00元（80.73平方米×110.00元／平方米）。12、树木补偿费3600.00元（21株×180.00元／株）。13、土地补偿费128725.00元（242.42平方米×531元／平方米）。万源市八台镇人民政府在签订上述协议后，按约定分别向第三人肖文锋及案外人唐治宝支付了补偿费，并拆除了上述房屋（2017年4月28日拆除）。同时在该处修建了安置房，建设成为大巴山茶文化小镇。2017年6月8日，被告文魁不服万源市八台镇人民政府与第三人肖文锋签订的房屋收购补偿安置协议行为，向达州市通川区人民法院提起行政诉讼。2017年9月27日，该院以该案不属于行政诉讼受案范围为由依法作出（2017）川1702行初66号行政裁定书，驳回其起诉。被告文魁不服上诉。2018年6月13日，达州市中级人民法院作出（2018）川17行终26号裁定书，撤销该院裁定，指令继续审理。2019年5月20日，达州市通川区人民法院依法作出（2018）川1702行初151号行政裁定和（2018）川1702行赔初30号行政裁定书，驳回其起诉，被告文魁不服上诉，驳回其起诉，被告文魁不服上诉。达州市中级人民法院依法裁定驳回上诉，维持原裁定。另查明，被告文魁原取得的万国土资国用（2003）字第0901号（地号）123／456／789－520《国有土地使用证》载明的土地面积为4287.5平方米，其中建筑面积1242.5平方米。2017年6月，万源市八台镇人民政府收购拆迁案涉房地产核实的土地面积共计为3171.18平方米（第三人肖文锋占地2928.76平方米，案外人唐治宝占地面积242.42平方米），房屋建筑面积共计为1178.74平方米（第三人肖文锋房屋建筑面积为1077.84平方米，案外人唐治宝房屋建筑面积100.9平方米）。实际土地面积小于土地证面积＝4287.5平方米—3171.18平方米＝1116.32平方米，实际房屋建筑面积小于土地证面积＝1242.5平方米—1178.74平方米＝63.76平方米。一审法院认为，本案争议的焦点：一、原告贺信鸿与被告文魁签订的房屋买卖合同是否合法有效？原告贺信鸿对房屋是否享有所有权？二、被告文魁反诉主张其与原告贺信鸿签订的房屋买卖合同应终止履行，房屋所有权在政府拆除之前应归被告文魁所有的反诉请求是否依法成立？三、被告文魁反诉主张其出卖给原告贺信鸿的案涉房屋只有一座（约400平方米），其余房屋未出卖（除案外人唐治宝购房部分外），应归其所有的反诉请求是否依法成立？四、被告文魁反诉主张原告贺信鸿与第三人肖文锋签订的房屋买卖合同无效的反诉请求是否成立？一、关于原告贺信鸿与被告文魁签订的房屋买卖合同是否合法有效？原告贺信鸿对房屋是否享有所有权的认定问题。一审法院认为，原告贺信鸿与被告文魁签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原、被告在签订房屋买卖合同后至今未办理物权登记。依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，房屋所有权的转移应以产权变更登记为要件，未办理物权变更登记的，仅仅意味着产权尚未转移，出卖方的义务尚未履行完毕，对合同的效力无任何影响。故原告贺信鸿请求判令原、被告于2006年5月1日签订的《房屋买卖协议》合法有效的诉请合法，予以支持。同时，依照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，案涉房屋物权未发生转移，即原告贺信鸿至今未依法取得该房屋所有权，故原告贺信鸿提出的其对案涉房屋享有所有权的诉请不合法，法院不予支持。二、关于被告文魁反诉主张其与原告贺信鸿签订的房屋买卖合同应终止履行，房屋所有权在政府拆除之前仍属于被告文魁所有的反诉请求是否依法成立的认定问题。一审法院认为，被告文魁将其案涉房屋出卖给原告贺信鸿后，贺信鸿又转卖给第三人肖文锋，均未办理房屋产权变更登记。2017年6月，案涉房屋被万源市八台镇人民政府因易地扶贫搬迁工程一期建设项目需要而征收拆除，即案涉房屋现已灭失。作为标的物的房屋在实际交付买受人后而未办理产权变更登记的情况下灭失，出卖人协助买受人办理产权变更登记的合同目的已经在法律上、事实上不能实现，房屋买卖合同关于办理物权登记条款已无法继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）款“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，被告文魁不再承担继续履行协助原告办理产权变更登记的义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）款“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”的规定，案涉买卖合同应终止履行。故被告文魁反诉主张其与原告贺信鸿签订的房屋买卖合同应终止履行的反诉请求合法，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》的规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记始发生法律效力。基于我国现行房地产登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同后，往往因不能及时进行登记，取得的仅仅是物权期待权。买受人取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意很长的时间，在这段时间内，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有。如果此时将买受人的物权期待权等同于普通债权，不赋予物权效力，则就有违公平、诚实信用法律原则。因此，在合法的不动产买卖过程中，在不动产买受人已经履行合同主要义务的情况下，不动产买受人虽然尚未取得不动产买卖合同标的物的所有权，但其在对取得法定物权无过错的情况下，仍应当赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权仍具有物权效力。本案中，原告贺信鸿支付了全部购房款，被告文魁实际交付了房屋，原告实际占有、使用、收益，买卖合同已基本履行完毕，仅被告负有协助原告办理物权登记义务，且被告对该房屋不享有法律上的实体权利。故原告对案涉房屋享有的物权期待权，应受法律保护，仍应当赋予原告类似所有权人的地位。案涉房屋于2017年4月28日被万源市八台镇人民政府合法收购拆除。依照《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”的规定，该房屋所有权自房屋合法拆除时消灭。在房屋灭失的情况下，对房屋物权的诉讼请求应为房屋对应的权益请求，因而本案现已丧失了确权诉讼基础。故现被告请求确认该房屋在政府拆除前为其所有的反诉主张，缺乏法律依据，不予支持。三、关于被告文魁反诉主张其出卖给原告贺信鸿的案涉房屋只有一座（约400平方米），其余房屋未出卖（除案外人唐治宝购房部分外），应归其所有的反诉请求是否成立的认定问题。经一审法院查证，首先，该买卖合同约定“甲方现将八台乡31公里处的一座房屋（原102厂蜂窝煤厂）卖给乙方。”针对该合同约定的“一座房屋”与“（原102厂蜂窝煤厂）的连接表述，结合案涉房屋与围墙相连呈四合院形状，且买卖合同对出卖房屋的四界未约定的事实，从字面含义通常理解应为甲方将原102厂蜂窝煤厂的全部房屋卖给乙方，属于整体出卖；其次，该合同第二条约定“房屋手续以国土证【万国土资国用（2003）字第0901号（地号）123／456／789－520】为准，占地面积4287.5平方米。”第三条约定“乙方自行在国土局办理土地过户手续，费用由乙方负责，甲方协助。”该两条明确了出卖的房屋面积及转让的土地面积以该国土证载明的面积为准。同时，被告又将国土证实际交付给了原告，由原告凭该国土证载明的面积自行办理过户手续。显然，甲方是将国土证载明的全部房屋及土地转让给乙方，而国土证载明的房地产范围就是指案涉全部房地产范围；再次，原告将案涉房屋及土地转让给第三人肖文锋时，双方签订的买卖合同证明是全部转让，不是部分转让；最后，自被告从2006年出卖案涉房屋起至2017年房屋被政府拆除时长达15年之久，被告未对案涉房屋进行使用、管理，且对原告将案涉房屋及土地转让给第三人肖文锋和第三人肖文锋购房后出租案涉房屋长达数年的行为，均未提出异议；另外，被告虽自称其将西侧房屋售予原告，但案涉《房屋买卖协议》仅有“一座房屋”的表述约定，而无四至界畔的约定，结合被告文魁与案外人唐治宝买卖合同中关于车库四至界畔的约定，故被告关于仅售卖部分房屋的主张与其交易习惯、生活常理不符，且被告亦未提交其他证据证明其仅售卖部分房屋的主张，故应承担举证不能的法律后果。综上，应认定被告文魁是将其案涉全部房屋出卖给原告贺信鸿，是整体出卖，而不是部分出卖。据此，被告文魁反诉主张其出卖给原告的房屋为一座，面积约400平方米（靠厂大门方向），其余房屋未出卖（除案外人唐治宝购房部分外），应归其所有的反诉请求，与本院查证的事实相悖，且无证据证明，不予支持。四、关于被告文魁反诉主张原告贺信鸿与第三人肖文锋签订的房屋买卖合同无效的反诉请求是否成立的认定问题。一审法院认为，反诉是指在一个已经开始的民事诉讼进行过程中，本诉被告对本诉原告提出的旨在抵消或吞并本诉原告诉讼请求的反请求。因此，反诉应具备的条件其中条件为：必须是针对本诉原告提起，而不能针对第三人提起；诉讼标的和理由须与本诉有牵连，即本诉与反诉之间应当有事实或法律上的牵连关系。而原告贺信鸿与第三人肖文锋签订的房屋买卖合同与本诉原、被告签订的房屋买卖合同是相对独立的，在主体上、事实上、诉讼标的上均无法律意义上的牵连，故反诉原告文魁该反诉不符合反诉条件，不应与本诉合并审理，应依法驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（七）款、第一百一十条第（一）款、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第二十八条、第三十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）贺信鸿与被告（反诉原告）文魁于2006年5月1日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、原告（反诉被告）贺信鸿与被告（反诉原告）文魁于2006年5月1日签订的《房屋买卖协议》终止履行；三、驳回原告贺信鸿的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）文魁的其他反诉请求。案件受理费300元，反诉案件受理费300元，合计600元，由原告（反诉被告）贺信鸿承担200元，被告（反诉原告）文魁承担400元。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，对案涉出卖标的物系整体还是部分的争议，本院经审查认为，《房屋买卖协议》中约定的“甲方现将八台乡31公里处的一座房屋（原102厂蜂窝煤厂）卖给乙方”，其中加括号内容系对出卖标的物的明确说明，结合案涉房屋与围墙相连呈四合院形状及文魁与案外人唐治宝买卖合同中关于车库四至界畔的约定及协议第二条及第三条约定的内容，表明双方当事人出卖的房屋面积及转让的土地面积与国土证载明的面积一致本案当事人出卖的标的物从字面含义应理解为出卖人将原102厂蜂窝煤厂的全部房屋卖给买受人。案涉协议签订后，文魁将国土证交付给了贺信鸿持有并约定由贺信鸿凭该国土证载明的面积自行办理过户手续。由此可见，出卖人系将国土证载明的全部房屋及土地转让给买受人，国土证载明的房地产范围就是指全部房地产范围，案涉房屋属于整体出卖。本案中，文魁从2006年出卖案涉房屋起至2017年房屋被政府拆除时长达15年之久未对案涉房屋进行使用和管理，亦未对贺信鸿将案涉房屋及土地转让给肖文锋及肖文锋购房后进行出租的行为提出异议。故此，一审法院认定文魁是将其案涉全部房屋出卖给贺信鸿，是整体出卖而非部分出卖具有事实依据，上诉人提出其系部分出卖的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，案涉房屋虽未办理物权变更登记的，但不影响合同的效力，一审法院适用法律并无不当。综上所述，上诉人文魁的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人文魁负担。本判决为终审判决。审判长  张爱东审判员  刘 伟审判员  刘全明二〇二〇年六月二十九日书记员  杜琼瑶