西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初1623号 原告（反诉被告）：葛某某，男。委托诉讼代理人：李某某，陕西哲勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：张某某，男。被告（反诉原告）：陈某，女。共同委托诉讼代理人：朱某某，男。第三人：西安市双生家兴房地产中介服务部。经营者：常某某，男。原告葛某某与被告张某某、陈某，第三人西安市双生家兴房地产中介服务部（以下简称中介服务部）买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月17日作出了（2018）陕0103民初11765号民事判决书。原告不服提起上诉。2019年9月29日西安市中级人民法院作出了（2019）陕01民终6474号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李某某，被告张某某及被告共同委托诉讼代理人朱某某到庭参加诉讼。第三人经传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并向原告交付房屋及协助原告办理产权过户登记；2、判令被告按照合同约定向原告支付违约金96000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月25日，原、被告及第三人签订《西安市存量房屋买卖三方合同》，约定原告购买被告所有的位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX室房屋，建筑面积87.6平方米，成交总价96万元，合同对付款方式及流程、交易税费、违约责任等均作了具体约定。合同签订当日，原告支付给被告购房定金10万元，被告向原告出具了定金收条。2018年7月16日，被告将10万元购房定金通过银行转账方式退还给原告，被告以积极行为表明拒绝继续履行合同。现原告愿意一次性交付全部购房款，由被告继续履行合同，将房屋交付并办理过户的相关手续。被告辩称，《西安市存量房屋买卖三方合同》是无效的。该合同当时是当事人的真实意思表示，但是原告方严重违反合同第三条的付款方式及流程。原告在90日以内应该办理按揭或者付全款，但是原告只是交了10万元定金，导致无法办理监管，属于违约。2018年5月31日原告向被告发出了解除通知书。被告出售房屋的目的是在于取得房价款作为购买其他房屋的房款，急需用钱。原告存在严重违约，应该承担违约责任，被告无任何过错和责任。不同意原告诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》于2018年5月26日解除；2、判决原告支付被告违约金96000元；3、反诉费由原告承担。事实与理由：原告与被告2018年2月25日签订《西安市存量房屋买卖三方合同》，该合同系第三方提供的格式合同，对合同履行的具体时间节点及付款方式等均未做出约定，各方均也未能协商一致。被告出售房屋的目的是在于取得房价款作为购买其他房屋的房款，急需用钱。在被告要求履行合同时，原告拒不履行。且该合同签订时违反《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》的政策规定，合同无法履行。被告在和原告协商未果后，通知2018年5月26日解除该合同。针对被告反诉，原告辩称：合同第八条第八项明确约定，合同签订时若被告仅有房屋购房合同，尚未办理房屋所有权证，则非因双方原因导致90天内不能过户的，本合同继续履行，待该房屋具备交易条件后由第三人中介服务部协助原、被告双方完成交易。双方签订合同时对办理过户和交易的时间有预期，并做了明确约定90天内赎回房产证。2018年6月25日西安市政府颁布新的房屋限购政策，要求房屋网签过三年，房产证取得过两年即可上市交易。被告已经取得房产证，符合交易条件。原告多次催促被告，办理房屋交接手续及履行合同内容。由于当时房价飞涨，被告在利益面前选择了违约，以自住为由拒绝履行与原告的合同，事后又在网上以高于与原告交易价格60万元的价格对外出售。被告明显以实际行为进行违约。原被告双方在订立三方协议时，被告并未向原告披露急于用钱，被告并未向原告披露在他处购买了房产而以涉案房屋的交易作为在他处购房的交易条件，合同也未对此情况做约定，所以被告如此陈述只是在找借口，陈述不实。被告并未向原告发出过合同解除通知，合同没有解除的法定事由，被告要求确认合同解除效力没有事实和法律依据。关于承担违约责任的问题。原告多次催促被告交付房屋办理相关手续，是被告违约导致该起诉讼，原告并无任何违约行为。请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：被告张某某与被告陈某为夫妻关系。2013年10月22日被告张某某与西安广居置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋。该房屋买卖合同2013年12月22日办理了网签。2016年11月4日被告张某某办理了该房屋的所有权证。2018年2月25日原告葛某某（乙方），被告张某某、陈某（甲方）及第三人中介服务部（丙方）签订了《西安市存量房屋买卖三方合同》，合同约定被告将西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋出售给原告；交易价格为人民币96万元。其中购房定金为10万元，2018年2月25日由原告交付被告；原被告同意在本合同签订后在第三人的协助下按照以下方式交易付款：在双方提供符合合同约定的资料后第三人为原、被告办理网签手续并签订网签合同，网签合同签订完成后，第三人协助原被告双方办理房款全额资金监管，资金监管分为全额购房资金监管流程与按揭贷款购房资金监管两种流程，资金监管完成后双方在第三人的协助下办理产权转移登记手续；过户当日，被告向原告交付房屋；合同签订后原告拒绝购买房屋或者被告拒绝将房屋出售给原告均构成违约，构成违约后，守约方均有权单方面解除合同并要求违约方承担违约责任，违约责任为向守约方支付合同交易价格10%的违约金 。合同同时约定了交易税费、户口迁出等内容。合同签订当日原告向被告支付定金10万元。被告收取定金后向原告出具了收条。2018年6月23日西安市人民政府办公厅发布了市政办发（2018）61号文件，原告通过第三人催促被告办理过户，被告未予办理。2018年7月12日被告与原告电话沟通解除合同事宜，双方未达成一致意见。2018年7月16日被告将原告支付的定金10万元退还原告，并告知原告合同取消。此后被告将本案涉及房屋以150万元报价在互联网房地产交易平台挂牌出售。2018年7月19日原告向本院提起本案诉讼。本院于2018年12月17日作出了（2018）陕0103民初11765号民事判决书，判决：1、解除原告葛某某与被告张某某、陈某、第三人中介服务部于2018年2月25日签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》；2、驳回原告葛某某的诉讼请求；3、驳回被告张某某、陈某其他诉讼请求。宣判后，原告不服提出上诉。2019年9月29日西安市中级人民法院作出了（2019）陕01民终6474号民事裁定书，以原审认定违反法定程序为由，将本案发回本院重审。 以上事实有当事人之间签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》、原被告及第三人之间的微信聊天记录、涉案房屋的 房屋登记资料、庭审笔录等存卷为据。                本院认为，原、被告及第三人之间签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》系合同当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，应为有效合同。合同对于买卖的标的、价款、违约责任进行了约定，对合同当事人均具有法律约束力。当事人违反合同，应当承担违约责任。但是，双方之间签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》中对于购房款的交付时间、方式，房屋交付的具体时间、办理过户手续的时间等买卖合同的必要内容未具体明确约定。合同约定原告与被告在《西安市存量房屋买卖三方合同》签订后，通过双方签订网签合同，办理房款全额资金监管的形式完成房屋买卖。《西安市存量房屋买卖三方合同》中未明确的内容需要通过在签订网签合同、办理房款全额资金监管中通过进一步磋商明确完成。据此分析，本案当事人签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》具有预约合同的性质。在该合同中被告的义务是与原告签订网签合同，办理房款全额资金监管，完成交易行为。被告在《西安市存量房屋买卖三方合同》签订后违反合同义务，拒不与原告履行签订网签合同、办理房款全额资金监管后续义务，构成违约，应当承担违约责任。原告请求被告支付违约金，符合合同及法律规定，本院依法予以支持。原告请求判令被告继续履行合同，并向原告交付房屋及协助原告办理产权过户登记，因《西安市存量房屋买卖三方合同》具有预约合同的性质，合同对于购房款的交付时间、方式，房屋交付的具体时间，办理过户手续的时间等买卖合同的必要内容未具体明确约定，现原、被告双方又不能进一步磋商明确上述事项，导致双方权利义务不能明确，该合同无法继续履行。因此，对于原告判令被告继续履行合同，并向原告交付房屋及协助原告办理产权过户登记的请求，依法不予支持。2018年7月16日被告将原告支付的定金10万元退还原告，并告知原告合同取消，向原告表达了解除合同的意思。因在被告向原告发出解除通知时，不具有合同约定以及法定的合同解除权，该通知不能产生合同解除的法律效力，并且被告不能证明曾经在2018年5月26日向原告行使过合同解除权，被告要求确认《西安市存量房屋买卖三方合同》于2018年5月26日解除、没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告反诉请求原告支付被告违约金96000元，亦无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、本判决书生效后十日内被告张某某、陈某支付原告葛某某违约金96000元；二、驳回原告葛某某其余诉讼请求；三、驳回被告张某某、陈某反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费20654元（包括原告已经预交的案件受理费14304元、保全费5000，被告已经预交的反诉费1350元）由被告张某某、陈某负担（本判决生效后十日内被告支付原告19304元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长     刘 炜 曦人民陪审员     张    彤人民陪审员     金 国 莉二○二○年六月十日书  记  员     李    锐 1