内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终725号上诉人（原审被告、申请执行人）：孙洪琴，女，1959年4月18日出生，蒙古族，个体工商户，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：单德文（系孙洪琴丈夫），男，1961年6月20日出生，汉族，住内蒙古自治区。被上诉人（原审原告、执行案外人）：张某，女，1974年3月4日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区巴林左旗林东西城区京和王府小区15号楼1单元301室。委托诉讼代理人：侯文全，内蒙古木叶山律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴林左旗林东西城区沙里街388号。法定代表人：冯海涛，经理。上诉人孙洪琴因与被上诉人张某、赤峰京和房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区巴林左旗人民法院作出（2019）内0422民初4220号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月31日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：依法撤销巴林左旗人民法院(2019)内0422民初4220号民事判决，改判驳回张某诉讼请求，或将本案发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，一审判决认定涉案房屋京和王府3号楼1单元301室已抵顶给潘某和这一说法缺乏证据支持。本案一审中未有关于潘载和是如何从京和公司抵顶得来此房屋，诸如抵顶协议、借款合同、施工合同等方面的证据，仅有“所谓的”京和公司与潘某和签订的《房产抵账协议书》，虽然京和公司对此表示认可，但不能就此免除案外人张某的举证责任。因实践中大量存在案外人和被执行人合谋通过共同确认案外人的实体权利，对抗申请执行人对执行标的的强制执行的情形。而且，本案一审中潘某和并未出庭，法院也未依职权向其进行调查取证，故为避免当事人恶意串通，除京和公司的自认之外，张某还应提交其他证据用以住证其主张，否则，法院不能径行认定该房屋系京和公司抵顶给潘某和。其次,2016年9月23日张某与京和公司签订《定房协议书》时，京和公司并未取得商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，该《定房协议书》为无效合同。再者，张某未交清房款，到现在仍尾欠9万元，而且，一审也未查明张某名下是否还有其他用于居住的房屋。综上，因张某与京和公司之间的买卖合同系属无效，故一审法院认定张某对涉案楼房享有实体权利便失去了合法依据，其诉讼理由不足以排除执行，张某之情形也不符合《最高入民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条之规定。为此，请支持上诉请求。张某答辩称，被上诉人实际居住并占有该涉案房屋，履行交纳相关费用的义务，且与京和公司签订了定房协议，因此被上诉人是实际权利人。赤峰京和房地产开发有限公司没有到庭陈述意见。一审时原告诉讼请求：1、请求人民法院依法判令：不得对位于××区房的查封和执行。2、依法确认位于××区房归原告所有。3、由二被告承担诉讼费用。一审判决认定事实，经法院生效的（2018）内0422民初848号民事判决查明，2017年6月23日，被告赤峰京和公司借被告孙洪琴人民币120万元，约定月利率2%，同时约定用被告赤峰京和公司的京和·王府小区商品房15－1－701号、15－1－702号、15－1－301号、15－1－302号、15－1－801号、15－2－601号、16－1903号楼房以签订商品房买卖合同的形式为该笔借款提供担保。该判决书判决被告赤峰京和公司给付孙洪琴人民币110万元，并以110万元为基数自2017年12月24日起按月利率2%给付利息至借款还清时止。在本案审理过程中查明，涉案房屋在2017年6月24日网签在孙洪琴的名下，2019年1月30日经孙洪琴的申请，法院以（2019）内0422执保160号执行裁定查封了涉案房屋。2016年8月10日被告赤峰京和公司与案外人潘某和经结算后，签订了《房产抵账协议书》，约定将京和公司开发的京和王府项目中的房产共100套总金额30482049元以抵账方式抵付给潘某和，该协议附有抵账房产明细，房产明细中包含有本案的涉案房屋××楼。之后，原告张某从潘某和处购买涉案房屋，并与被告赤峰京房公司签订了涉案房屋的《京和·王府定房协议》，约定原告认购被告赤峰京和公司预售的的位××区房屋，面积为70.2平方米，优惠后成交单价为3150元每平方米，总房款为221130元，原告张某称房款交给张博101800元，定金交给潘某和10000元，尾款90000元网签后付清。庭审中，被告赤峰京和房地产开发有限公司对以上事实表示认可。2017年1月1日被告赤峰京和房有限公司为原告张某办理了涉案房屋的入住手续，原告交纳了契税、物业费、有线电视入户费、取暖费等相关费用，并入住占有使用该房屋至今。在2019年1月30日经孙洪琴的申请，法院以（2019）内0422执保160号执行裁定查封了涉案房屋。2019年7月24日本案原告张某向法院提出书面异议，请求依法撤销（2019）内0422执保160号执行裁定书，解除对巴林左旗林东镇西城区京和·王府小区15号楼1单元301号房屋的查封，法院以（2019）内0422执异104号执行裁定书驳回张某的异议请求。张某不服，于是提起本次诉讼，请求法院判令：不得对位于××区房进行查封和执行，依法确认位于××区房归原告所有。一审法院认为，根据查明的事实，被告孙洪琴与被告赤峰京和房地产开发有限公司签订的借款抵押协议一份，以房屋买卖的的形式将位××旗房一处抵押给孙洪琴，并在房产局办理了网签手续，其真实意思是为了担保双方之间形成的借贷关系，并非是以获得涉案房产所有权为目的而进行的商品房买卖法律关系。本案中，被告孙洪琴虽然为涉案房屋办理网签手续，其真实目的并不是为了取得涉案房屋的所有权，而是为借贷关系提供担保，此登记也非抵押权登记，故对被告孙洪琴的抗辩主张法院不予支持。庭审中经过举证质证，原告张某提交的证据之间能够相互认证，形成证据链，故法院认定原告张某已经取得涉案京和·王府小区15号楼1单元301室楼房实际居住权，依法享有使用的实体权利，张某的实体权利足以阻却法院对涉案房屋的执行。故原告要求停止对该房屋的执行的诉讼请求法院予以支持。本案涉案房屋处于网签状态下，其物权还处于待定状态，确定该房屋的所有权条件尚未成就，故对原告要求确认其房屋所有权的诉讼请求法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，一审法院判决：一、不得对巴林左旗林东西城区京和·王府小区15号楼1单元301室的执行；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，本案属于房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张某与赤峰京和房地产开发有限公司签订的定房协议发生于2016年，而涉案房屋查封在2019年，买卖合同形成时间早于查封时间。根据张某一审期间提交的电费收据、水费收据、物业费、装修照片以及不动产信息查询结果，可以证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。另外，根据张某提交的收款收据，可以证明已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上所述，张某的执行异议，符合上述规定三要件，应予以支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持，依法驳回。原审法院判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孙洪琴负担。本判决为终审判决。审判长 邓宏涛审判员 韩尚达审判员 张伟波 二○二○年六月二十三日书记员 齐向敏