青岛市市南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0202执异118号 异议人崂山区船歌鱼水饺麦岛路店（利害关系人），住所地青岛市崂山区麦岛路1号锦园南区17号楼1号网点。 经营者陆广润。 委托代理人厉建国，系山东国人律师事务所律师。 委托代理人张晓梅，女，1986年3月2日生，汉族，系该店职员，住青岛市市北区。 申请执行人中国银行股份有限公司青岛香港路支行，住所地青岛市市南区香港中路6号。 负责人邱彦玲，职务行长。 委托代理人王雯雯，系上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 被执行人青岛拓创文化传播有限公司，住所地青岛市市北区昌乐路1号-210户。 法定代表人杨林，职务总经理。 被执行人青岛电子奔腾科技图书有限公司，住所地青岛市市北区昌乐路2号3号楼110室。 法定代表人杨锐，职务总经理。 被执行人杨锐，男，1978年11月7日生，汉族，住青岛市市北区。 被执行人杨林，男，1983年2月28日生，汉族，住湖北省浠水县。 被执行人李亚芹，女，1984年11月4日生，汉族，住山东省海阳市。 被执行人刘艳，女，1978年8月27日生，汉族，住济南市市中区。 本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司青岛香港路支行与被执行人青岛拓创文化传播有限公司、被执行人青岛电子奔腾科技图书有限公司、被执行人杨锐、被执行人杨林、被执行人李亚芹、被执行人刘艳金融借款合同纠纷一案中，异议人崂山区船歌鱼水饺麦岛路店于2020年5月14日向本院提出异议，本院于2020年6月12日受理，并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人崂山区船歌鱼水饺麦岛路店称，2011年7月8日，异议人崂山区船歌鱼水饺麦岛路店与当时的涉案房屋产权所有权人王德柱签订第一期租赁合同，租期为8年。在合同履行期间，涉案房屋进行了产权交易，房屋产权所有权人变更为被执行人杨锐，租赁关系以及合同内容维持不变。2019年1月19日就涉案房屋异议人崂山区船歌鱼水饺麦岛路店与被执行人杨锐签订续租合同及补充协议，租赁期限为6年，即2019年7月7日至2025年7月7日，并支付了三年房租176万元，现异议人崂山区船歌鱼水饺麦岛路店对涉案房屋进行了翻新修整并在正常经营。为此请求法院对青岛市崂山区麦岛路XXXXXXXXXXXX（复式）房屋带租拍卖。 申请执行人中国银行股份有限公司青岛香港路支行辩称，2017年3月9日，涉案房屋抵押给申请执行人中国银行股份有限公司青岛香港路支行，并办理抵押权登记手续。2019年1月19日，被执行人杨锐将涉案房屋租赁给异议人崂山区船歌鱼水饺麦岛路店，异议人崂山区船歌鱼水饺麦岛路店无权请求带租拍卖。 本院查明，2019年11月30日，本院作出（2019）鲁0202民初5992号民事判决书，判令：一、确认被告青岛拓创文化传播有限公司与原告中国银行股份有限公司青岛香港路支行签订的编号为2018年南二借字TCWH003号、2019年南二借字TCWH001号的《流动资金借款额合同》以及编号为2019年南二借字TCWH002号的《中国银行股份有限公司青岛市分行小微企业转贷业务流动资金借款合同》解除；二、被告青岛拓创文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司青岛香港路支行借款本金1893元及至实际清偿之日止的利息、罚息、复利（按照合同约定计算）；三、被告青岛电子奔腾科技图书有限公司、杨锐、杨林、李亚芹、刘艳对第二项确定的给付金额承担连带清偿责任；四、对本判决第二项确定的给付金额，原告中国银行股份有限公司青岛香港路支行有权以鲁（2017）青岛市崂山区不动产证明第0002053号不动产登记证明项下的财产折价或者以拍卖、变卖的价款在最高债权本金余额1800万及利息、复利、罚息、实现债权等费用范围内优先受偿；五、对本判决第二项确定的给付金额，原告中国银行股份有限公司青岛香港路支行有权以鲁（2018）青岛市不动产证明第0010177号不动产登记证明项下的财产折价或者以拍卖、变卖的价款在最高债权本金余额1800万及利息、复利、罚息、实现债权等费用范围内优先受偿。因被告未履行生效法律文书确定的还款义务，2020年3月12日，申请执行人中国银行股份有限公司青岛香港路支行向本院申请强制执行。案号为（2020）鲁0202执1404号。 坐落于青岛市崂山区麦岛路XXXXXXXXXXXXXXX（复式）房屋的权利人为被执行人杨锐。2017年3月10日，涉案房屋抵押给申请执行人中国银行股份有限公司青岛香港路支行（原中国银行股份有限公司青岛市南第二支行），并办理抵押权登记。2020年4月26日，本院作出（2020）鲁0202执1404号之一执行裁定书，裁定如下：一、拍卖被执行人杨锐名下设定抵押的位于青岛市市北区曹县路XXXXXXXXXXXXXXXXX户房产；二、拍卖被执行人杨锐名下设定抵押的位于青岛市崂山区麦岛路XXXXXXXXXXXXXX（复式）户房产。 异议人崂山区船歌鱼水饺麦岛路店向本院提交以下证据证明其主张： 1、2011年4月7日，王德柱与青岛船歌餐饮管理服务有限公司签订的《房屋租赁合同》。合同约定，青岛船歌餐饮管理服务有限公司租赁涉案房屋，租赁经营期限八年，自2011年7月8日至2019年7月7日止。 2、2019年1月29日，被执行人杨锐与青岛船歌鲜食网络科技有限公司签订的《房屋租赁合同》。合同约定，青岛船歌鲜食网络科技有限公司租赁涉案房屋，租赁经营期限为六年，自2019年7月8日至2025年7月7日止。 3、被执行人杨锐与青岛船歌鲜食网络科技有限公司签订的《补充协议》。协议约定，1、承租人自签订租赁合同后，应出租方请求，一次性预付出租人三年房租（2019年7月8日至2022年7月7日），合同总金额共计210万元（每年70万元）。因承租方提前预付三年房租，考虑资金时间价值，在支付三年房租210万元前，提前扣除三年利息总计34万元，实际支付176万元。2、出租人若在2019年4月30日前全额返还承租人所预付房租（176万元），主合同原相关规定继续执行，不受影响。 4、交通银行汇款回单。载明青岛船歌鲜食网络科技有限公司支付给被执行人杨锐176万元，记账日期2019年1月30日，附加信息“借款”。 5、被执行人杨锐（甲方）、青岛船歌鲜食网络科技有限公司(乙方)与异议人崂山区船歌鱼水饺麦岛路店（丙方）签订的《租赁合同转让协议书》。约定，2019年1月29日甲乙双方签订了房屋租赁合同，2019年1月30日又签订了补充协议，现经甲乙丙三方协商一致如下：自本协议签订之日将前述租赁合同和补充协议中乙方的权利义务一并转让给丙方。 申请执行人中国银行股份有限公司青岛香港路支行向本院提交以下证据证明其主张： 2018年12月20日，青岛船歌餐饮管理服务有限公司向申请执行人中国银行股份有限公司青岛香港路支行出具的《承诺函》。内容为：本人（本公司）承租编号为鲁（2017）青岛市崂山区不动产权第0001787号的房产/商铺/厂房，租赁合同附后。本人知晓出租人将该房产/商铺/厂房抵押给贵行，作为银行授信的抵押物，本人在此承诺：贵行需行使抵押权时，无论租赁是否到期，本人（本公司）自愿放弃对该房产的抗辩权，不主张承租权对房产处置后的受让人继续有效。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，涉案房屋于2017年3月10日抵押给申请执行人中国银行股份有限公司青岛香港路支行，并办理抵押权登记。2011年4月7日，王德柱与青岛船歌餐饮管理服务有限公司签订的《房屋租赁合同》，该合同约定的租赁经营期限八年，自2011年7月8日至2019年7月7日止。2019年1月29日，被执行人杨锐与青岛船歌鲜食网络科技有限公司签订《房屋租赁合同》，后与异议人崂山区船歌鱼水饺麦岛路店签订《租赁合同转让协议书》，约定将前述租赁合同和补充协议中青岛船歌鲜食网络科技有限公司的权利义务一并转让给异议人崂山区船歌鱼水饺麦岛路店，该房屋租赁关系在抵押权设立之后，故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。异议人崂山区船歌鱼水饺麦岛路店认为2019年1月29日签订的《房屋租赁合同》是对2011年4月7日签订的《房屋租赁合同》的续签，该主张本院不予采纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，申请执行人中国银行股份有限公司青岛香港路支行对涉案房屋依法享有担保物权，因此，异议人崂山区船歌鱼水饺麦岛路店提出的带租拍卖的执行异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下： 驳回异议人崂山区船歌鱼水饺麦岛路店的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向青岛市中级人民法院申请复议。 审判长 董 梅 审判员 李 光 审判员 黄 健 二〇二〇年六月二十二日 书记员 王泽珊