湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民再2号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:陈鹏,男,1978年5月12日出生,汉族,户籍所在地湖南省娄底市娄星区。再审申请人（一审被告、二审上诉人）:邓时英（陈鹏的母亲）,女,1963年11月2日出生,汉族,户籍所在地湖南省娄底市娄星区。再审申请人（一审被告、二审上诉入）:陈芳（陈鹏的妹妹）,女,1983年7月2日出生,汉族,户籍所在地湖南省娄底市娄星区。以上三再审申请人的委托诉讼代理人：陈丽（陈鹏的妹妹）,女,1984年12月2日出生,汉族,户籍所在地湖南省娄底市娄星区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）:谢晓欣,女,2000年6月15日出生,汉族,户籍所在地湖南省涟源市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）:谢晓元（谢晓欣的妹妹）,女,2002年1月1日出生,汉族,户籍所在地湖南省涟源市。以上两被申请人的委托诉讼代理人：罗伟，湖南和弈辉律师事务所律师。原审第三人:湖南京明房地产开发有限公司,住所地湖南省娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处。法定代表人:聂均平,该公司董事长。委托诉讼代理人：文运良，男，该公司行政部门负责人。再审申请人陈鹏、陈芳、邓时英与被申请人谢晓欣、谢晓元及原审第三人湖南京明房地产开发有限公司（以下简称京明房地产)案外人执行异议之诉一案，原由湖南省娄底市娄星区人民法院于2018年10月31日作出（2018）湘1302民初2219号民事判决。宣判后，陈鹏、陈芳、邓时英不服，提出上诉。本院于2019年2月28日作出（2019）湘13民终96号民事判决。判决发生法律效力后，陈鹏、陈芳、邓时英不服，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2019年11月10日作出（2019）湘民申3739号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人陈鹏、陈芳、邓时英及其委托诉讼代理人陈丽，被申请人谢晓欣、谢晓元的委托诉讼代理人罗伟到庭参加诉讼。原审第三人京明房地产经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈鹏、陈芳、邓时英申请再审称，请求：1、依法撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2018）湘1302民初2219号民事判决和娄底市中级人民法院（2019）湘13民终96号民事判决;2、依法改判驳回被申请人谢晓欣、谢晓元的诉讼请求。事实和理由：一、原一、二审判决认定“合同明确约定该房屋性质为住宅,故该房屋应当认定为生活所需用房”,这一基本事实缺乏证据证明，事实认定错误。众所周知,购买商品房的目的主要有自住或投资，但无论是自住还是投资,所有的住宅类商品房买卖合同均约定房屋性质为住宅，住宅性商品房的住宅属性是毫无疑问的。但并不能以此为由简单的得出被申请人以房抵债形式购买的房屋就是用于自住的，而不是用于投资的。二、原一、二审判决认定“两原告已支付全部房款,第三人京明房地产也已将诉争房屋实际交付给原告谢晓欣、谢晓元”，这一基本事实缺乏证据证明，事实认定错误。1、被申请人的证据不足以证明其已支付房款，两被申请人的父亲谢友与娄底市点石房地产开发有限公司(以下称点石公司)的400万元债权债务无银行流水证实。被申请人仅提供了京明房地产出具的收取购房款的《收据》，并没有提供对应的银行转账的银行流水或凭证。而京明房地产收取所谓购房款的依据是:谢友与点公司之间存在债权债务关系,点石公司又与京明房地产之间存在债权债务关系。但被申请人并没有提供谢友与点石公司发生债权债务关系时的银行转账的银行流水或凭证。在当时娄底部分开发商为应付债务危机，虚假债务、虚假交易、虚假按揭盛行的形势下,法庭应当严格审查债权债务的真实性。在没有证据证明存在真实付款的情况下,一、二审判决仅以一份收据就认定“原告已支付全部房款”是完全错误的事实认定。2、京明房地产是法院查封之后将诉争房屋实际交付给被申请人的，被申请人是违法占有诉争房屋。第三人京明房地产是在法院于2015年5月28日查封涉案房产之后才向业主交付房屋的,被申请人占有涉案房屋同样发生于法院查封之后。一审庭审时，京明房地产认可是在2016年10月才通知业主交房的事实,故被申请人实际占有涉案房屋发生在法院查封之后。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第二款之规定,第三人在法院查封之后对房屋形成的占有，不具有合法性,是一种非法占有。三、原一、二审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条,认定被申请人对涉案房屋享有排除执行的权利,法律适用错误。即使债权真实,被申请人也系以房抵债签订的购房合同,本案应当参照最高人民法院判例,适用该司法解释第二十八条驳回被申请人的诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是普适性的规定,相对第二十八条而言,第二十九是特别条款，针对的是直接向开发商购买房屋居住并支付价款的消费者，其立法本意是在平等债权情况下,优先保护普通商品房消费者的合法权益。但本案中被申请人不是普通的商品房消费者,而是基于其法定代理人谢友对点石公司的债权，点石公司对京明房地产的债权,继而发生的债权转让、以房抵债的法律关系,根本目的在于消灭京明房公司与点石公司以及点石公司与谢友之间的债务,是债务人消灭债务的一种变通方式，而非单纯的房屋买卖关系。故被申请人并非上述司法解释第二十九条所优先保护的普通商品房消费者。被申请人基于以房抵债与京明房地产签订的购房协议,是以消灭金钱债务为目的,不能体现买卖房屋的真实意思表示,不必然引起房屋权属变动,不形成优于其他债权的利益,损害债权平等受偿的原则,不能阻却法院强制执行。这一司法裁判观点已经由最高人民法院多个判例所确认,如（2017）最高法民终356号民事判决,最高人民法院（2017）最高法民终606号民事判决和（2018）最高法民申1382号民事判决。谢晓欣、谢晓元辩称：一、原审认定“合同明确约定该房屋性质为住宅，故该房屋应当认定为生活所需用房”，该认定事实清楚、正确。本案所涉的两套房屋的性质为“住宅”，均应当认定为生活所需，原审的该认定清楚、正确。二、本案中，涉案房屋的买卖行为合法有效．不违反任何法律的规定。被申请人谢晓欣、谢晓元与第三人京明房地产早在2015年5月28日法院查封之前的2013年10月11日就已经签订了《商品房买卖合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且被申请人已经支付了全部的对价，在债权人谢友、原债务人点石公司、新债务人京明房地产各方均予以同意认可的情况下，双方买卖房屋的行为，系平等、自愿达成一致的民事行为，其内容不违反行政法规的强制性规定，合法有效。申请再审人对谢晓欣、谢晓元的父亲谢友与点石房地产公司之间基本债权的真实性提出异议，但对自己的主张，申请再审人未能提交相应证据予以证明，应由申请再审人对此承担举证不能的法律后果。况且这一基本债权的事实已经由其他生效法律文书所查明确认。三、本案中，占有该不动产的具体时间并不是法院需要明确查明的事实。在本案中因房屋没有过户还是登记在房地产开发企业名下，所以毫无疑问地是适用第29条规定，那么第28条第（二）项要求的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，即占有该不动产的时间并不是法院需要明确查明的事实。四、原一、二审判决适用法律正确。被申请人属于符合法定条件的买受人，依法享有对尚未登记的不动产的物权期待权，该权力足以排除相应执行的效力。原审法院适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，判决终止对涉案房屋的执行，适用法律正确。五、与本案同一标的物的房屋是否要执行查封，湖南省高级人民法院(2018)湘民终323号民事判决已经作出了生效认定，该生效判决已确认终止对房屋的执行行为并解除查封措施。按照最高人民法院“同案同判”的要求，本案应该作出与之一致的判决。京明房地产述称，一、法院查封之前答辩人京明房地产与被申请人谢晓欣、谢晓元的监护人己签订合法有效的书面买卖合同。购房合同签订时间为2013年10月11日，明显早于法院查封时间2015年5月28日。答辩人京明房地产与被申请人谢晓欣、谢晓元签订的2601、2701号房《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。购房合同是双方自愿签订的，是法院查封之前早已签订，不是转移资产、虚假合同，是真实合法有效的合同，如是虚假合同，答辩人京明房地产愿承担一切责任。二、被申请人谢晓欣、谢晓元支付了购房全款。按购房合同约定，被申请人谢晓欣、谢晓元支付了购房全款，办理了购房手续，答辩人京明房地产开具了收款收据，并入了公司财务账。如被申请人谢晓欣、谢晓元不支付购房全款，答辩人京明房地产不可能办理购房手续，不可能开具收款收据发票。答辩人京明房地产与被申请人谢晓欣、谢晓元根本不存在虚假债务、虚假交易，如存在虚假债务、虚假交易，答辩人京明房地产愿承担法律及经济责任。三、被申请人谢晓欣、谢晓元己合法占有了2601、2701号房屋。法院查封之前，被申请人无法占有该房屋，不是被申请人谢晓欣、谢晓元的过错，是被答辩人京明房地产过错造成的。按购房合同约定，2013年12月31日前交房，因答辩人京明房地产无资金，千里红项目扫尾工程未完工，不能按合同约定交房，被申请人谢晓欣、谢晓元无法占有该房屋。2014年千里红业主曾多次到政府上访，政府于2015年5月派帮扶工作组进驻答辩人京明房地产，在政府帮扶工作组的指导帮助下，采取自救等措施，项目扫尾工程基本完成，具备入住条件，于2016年10月陆续向千里红业主交房，被申请人谢晓欣、谢晓元在物业公司办理了2601、2701号房屋入住等相关手续，并占有了该房屋。四、被申请人谢晓欣、谢晓元在居住的娄底市娄星区范围内名下无其余房产，现购买的2601、2701号房用于自己生活所需用房。五、该房屋在查封前，未办理过户网签备案手续，不是被申请人谢晓欣、谢晓元的过错，是答辩人京明房地产过错造成的。因该房未办理过户网签手续，2015年5月28日被再审申请人陈鹏等人申请娄星区法院将2601、2701房查封，经一审娄星区法院、二审娄底市中级法院判决后，由娄星区法院将该房解封。2015年9月18日被娄底市工商银行兴城支行申请娄底市中级法院将2601、2701号房查封，经一审娄底市中级法院、二审湖南省高级法院判决后，由娄底市中级法院将该房解封。两次解封后，于2019年4月9日被答辩人京明房地产与被申请人谢晓欣、谢晓元签订了网签合同，并提交了房产部门备案。综上，购房合同是在法院查封之前早已签订，不是虚假合同，支付了购房全款，不是虚假债务，系正常交易。原一审、二审法院的判决，认定事实清楚，应当维持。谢晓欣、谢晓元向一审法院起诉请求：1、请求终止娄星区人民法院（2015）娄星民保字第99号《民事裁定书》和（2015）娄星民保字第99号《协助执行通知书》的执行措施，并解除对两原告购买的位于娄底市娄星区的查封措施。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，娄底市点石房地产开发有限公司与原告的法定代理人谢友存在400余万元的债权债务关系，后娄底市点石房地产开发有限公司将其对谢友的上述债务转让给第三人京明房地产，因第三人京明房地产无力清偿该债务，便将开发建设的位于娄底市娄星区转让给谢友，以抵销债务。2013年10月11日，谢友代原告谢晓欣、谢晓元与第三人京明房地产签订关于购买2601、2701两处房产的《商品房买卖合同》，价格分别为538085元、533859元。第三人京明房地产向两原告交付了上述房屋，但均未办理房屋产权变更登记，该两份《商品房买卖合同》亦未到房产管理部门备案登记。2015年5月28日，一审法院依据陈鹏、陈芳、邓时英三被告提出的财产保全申请，作出（2015）娄星民保字第99号民事裁定书，并于同日向娄底市房产局发出《协助执行通知书》，查封原告谢晓欣、谢晓元娄底市娄星区。原告于2018年5月7日向一审法院提出执行异议申请。2018年5月31日，一审法院作出（2018）湘1302执异29号执行裁定书，认为原告无证据表明对执行标的享有足以排除执行的权益，驳回了原告的异议请求，原告遂诉至一审法院。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告谢晓欣、谢晓元与第三人京明房地产签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且签订时间为2013年10月11日，明显早于法院查封时间2015年5月28日；两原告在购买诉争房屋时，合同明确约定该房屋性质为住宅，故该房屋应当认定为生活所需用房，同时，原告谢晓欣、谢晓元在其长期居住的娄底市市区范围内名下无其余房产，且两原告已支付全部房款，第三人京明房地产也已将诉争房屋实际交付给原告谢晓欣、谢晓元。因此，应当认定原告谢晓欣、谢晓元对诉争房屋享有排除强制执行的权利，故两原告要求终止对位于娄底市娄星区的执行行为的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：终止娄底市娄星区人民法院（2015）娄星民保字第99号民事裁定对位于娄底市娄星区的执行行为。案件受理费100元，由被告陈鹏、陈芳、邓时英负担。陈鹏、陈芳、邓时英上诉请求：1、撤销一审判决并依法继续依照（2015）娄星民保字第99号民事裁定对位于娄星区的执行。2、诉讼费用由被上诉人承担。本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。本院二审认为，案涉房屋虽然没有登记在谢晓欣、谢晓元名下，但是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，谢晓欣、谢晓元对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益。首先，案涉两套房屋的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且签订时间为2013年10月11日，明显早于法院查封时间2015年5月28日。其次，谢晓欣、谢晓元在购买诉争房屋时，合同明确约定该房屋性质为住宅，故该房屋应当认定为生活所需用房，且谢晓欣、谢晓元在其长期居住的娄底市市区范围内名下无其余房产。最后，谢晓欣、谢晓元的购房款虽来源于其父谢友对案外人娄底市点石房地产开发有限公司享有的400余万元债权，但之后娄底市点石房地产开发有限公司将上述债权转移给京明房地产，该债权转让行为有效，后因京明房地产无力清偿债务，与谢晓欣、谢晓元的父亲谢友签订《商品房买卖合同》，属于以房抵债的行为，应当视为谢晓欣、谢晓元已支付全部房款。原审第三人京明房地产也已将诉争房屋实际交付给谢晓欣、谢晓元。因此，应当认定谢晓欣、谢晓元对诉争房屋享有排除强制执行的权利，故一审判决终止娄底市娄星区人民法院（2015）娄星民保字第99号民事裁定对位于娄底市娄星区的执行行为并无不当。综上所述，上诉人陈鹏、陈芳、邓时英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈鹏、陈芳、邓时英负担。再审期间，再审申请人提交以下证据：1、娄底市娄星区人民法院（2018）湘1302民初2302号民事判决书复印件、娄底市中级人民法院（2019）湘13民终486号、1960号、2237号民事判决书复印件，证明同类型案件都判决再审申请人赢了的事实；2、借据及情况说明，证明借款与谢友没有关系，情况说明是复印上去的事实；3、视频光盘，证明涉案房屋是毛坯房，被申请人没有实际占有房屋的事实；4、商品房买卖合同复印件11份，证明再审申请人冻结的5套房屋没有备案合同编号，而同时期的其它房屋买卖合同有备案合同编号的事实；5、天眼查资料复印件，证明点石房地产法定代表人聂翼德与明源公司及京明房地产的法定代表人聂均平是亲兄弟的事实；6、收据复印件9份，证明真正买房的收据上的财务专用章和经手人与再审申请人冻结的房屋的财务专用章和经手人不同的事实；7、谢晓欣、谢晓元的出生医学证明复印件及一审法院开庭笔录复印件1页、法院专递邮件详情单复印件4份，证明谢晓欣、谢晓元的常住地是长沙市，在娄底市的事实；8、公告2份，证明2015年7月1日京明房地产还有房产，但京明房地产隐瞒事实说没有了的事实。被申请人质证认为，证据1真实性无异议，但和本案没有关联；证据2是原一二审已提交的证据，不是新证据，原件就是这样的；证据3只是片段，不是合法有效的证据形式，且与本案无关，被申请人只做了简单装修；证据4合同有无备案不影响合同效力，且该证据不属于新证据；证据5“三性”均有异议，与本案无关；证据6再审申请人原审就提出了，不是再审期间的新证据；证据7真实性无异议，但与本案无关，也证明不了再审申请人的证明目的；证据8“三性”均有异议，且不能达到对方的证明目的。经审查，本院认为，再审申请人提交的证据5的真实性无法认定，证据8与本案无直接关联性，不具证明力；其余证据，结合本案其他证据予以认定。被申请人提交了商品房买卖合同复印件2份，证明法院解除查封后谢晓欣、谢晓元重新分别与京明房地产网签了商品房买卖合同，并提交备案了的事实。再审申请人质证认为，这两份合同与本案没有关联，并且能证明谢晓欣、谢晓元之前签订的合同属于无效合同。经审查，本院认为，该合同是本案原二审判决后形成的，与争议事实无关联，不具证明力。本院再审查明的事实与原判决认定的事实一致。本院再审认为，本案的焦点是谢晓欣、谢晓元是否对执行标的享有排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，只有符合上述情形，谢晓欣、谢晓元对执行标的享有的民事权益才能排除人民法院的强制执行。一、谢晓欣、谢晓元与京明房地产签订的商品房买卖合同没有违反法律与行政法规的禁止性规定，是当事人双方的真实意思表示且已实际履行，该合同合法有效。合同签订时间是2013年10月11日，系在一审法院查封案涉房产之前。二、商品房买卖合同中约定买受人的房屋仅作住宅使用，现亦未作他用，且谢晓欣、谢晓元在娄底市内无其他用于居住的房屋。再审申请人认为不能根据合同约定的房屋性质为住宅简单得出不是用于投资的主张与事实不符，本院不予采纳。虽然案涉房屋购房款是用谢晓欣、谢晓元的父亲谢友的债权支付，但该债务转移行为得到了原审第三人京明房地产、债权人谢友的认可，债务转移时案涉房屋亦尚未查封，且该事实在另案生效判决中得到确认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项规定“下列事实，当事人无须举证证明：（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实”之规定，原判决认定该债务转移行为有效，应视为谢晓欣、谢晓元已支付全部房款并无不当。再审申请人虽提出谢友与点石公司的债权债务关系没有银行流水或凭证不真实的主张，但未提交相反证据足以推翻另案生效判决所确认的以债权抵房款事实，故本院对再审申请人的该主张不予支持。因此，原判决认定谢晓欣、谢晓元对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益并无不妥。综上，再审申请人的再审请求均不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第二百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下：驳回再审申请人陈鹏、陈芳、邓时英的申诉，维持本院（2019）湘13民终96号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  童赞辉审 判 员  魏正宇审 判 员  刘黎平二〇二〇年六月二十三日法官助理岳潜代理书记员  易楚瑾附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。