山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终6104号 上诉人（原审被告）：刘炳燕，女，1973年12月5日生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会，住所地：山东省青岛市黄岛区隐珠街道办事处灵海路5767号。 法定代表人：卢清才，职务：主任。 委托诉讼代理人：董汉琼，山东润杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王亚男，山东润杰律师事务所律师。 上诉人刘炳燕与被上诉人青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初10664号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘炳燕向本院提出上诉请求：1、请求二审法院撤销青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初10664号民事判决书，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定案件事实不清，证据不足，对相关行为的定性错误。具体理由如下:一、一审法院判决上诉人在租赁合同到期的情况下应予腾房，违反了合同约定，与本案事实不符。上诉人在租赁合同到期后继续占用涉案商铺是基于《商铺租赁合同》的约定，而不是非法占有使用。上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》第八条第一款约定，租赁期届满前，被上诉人对上诉人所提要求未作出书面答复的，视为被上诉人同意续租，租期为不定期，租金同本合同上诉人于2018年11月1日和十几个承租户一起向被上诉人递交了续租申请。上诉人根据上述约定及2018年11月1日收到被上诉人发出的《告知书》，于2018年11月2日，就被上诉人租金上涨事宜提出异议。之后，上诉人一直在等待被上诉人能够给予续租申请中租金异议的正面回复，但被上诉人一直未予回复，上诉人依据合同约定:被上诉人未作出书面答复的，即视为被上诉人同意续租继续占有涉案商铺，因此上诉人对于涉案商铺的占有是基于合同约定，而不是非法的、无事实根据的占有。而且，《告知书》中声称的公开招投标也没有进行，上诉人更没有接到任何关于公开招投标的通知，侵犯了上诉人的优先承租权。因此，一审法院判决上诉人搬离并腾出涉案商铺无事实及法律依据。二、一审法院判决上诉人按照年租金79920元的标准支付商铺占用费，证据不足。1、上诉人基于合同约定继续占有涉案商铺，但是被上诉人自2019年5月11日起对涉案商铺断水断电，严重影响上诉人的日常经营，对上诉人构成侵权。上诉人为了维持正常经营所需要的水、电还要自己投入资金，故涉案商铺的租金不能按照正常商铺的租金来收取，自2019年5月11日断水断电之后的租金应予以折减。2、新型冠状病毒××对于双方租赁合同的履行造成重大影响，构成法律规定的“不可抗力”。上诉人承租的商铺一直没有开门营业，颗粒无收，减租或免租于法有据，于情有理。三、上诉人是基于对合同约定的信赖占有使用涉案商铺，不应承担违约金责任。一审法院认为上诉人在无法与被上诉人就房屋续租事宜达成一致的情况下，一直占用房屋并拒绝归还构成违约，显然违背了双方租赁合同第八条第一款的约定。四、被上诉人违反了诚实信用和公平原则侵害了上诉人的信赖利益，故不应由上诉人承担违约责任，或者至少应减少上诉人的违约金金额。被上诉人在2013年首次公开招投标出租商铺时，当众承诺在租赁合同到期后将统一调整租金上涨或下调的幅度。上诉人也是基于被上诉人的上述承诺，才与被上诉人签订了为期五年的商铺租赁合同。但是被上诉人在2018年10月24日发出的《告知书》中，却违反诚实信用原则，未统一调整租金上涨或下调的幅度，而是擅自将幅度分成几档，其中上诉人承租的商铺租金上涨幅度是最大的，这完全违背了被上诉人之前的承诺，既损害了上诉人的信赖利益，又违反了民法的公平原则。对于被上诉人出尔反尔的违约行为，因上诉人凭个人力量不能调取公证处的相关证据，上诉人曾申请请求一审法院调取相关证据，但是一审法院却没有调取相关证据来查清事实，就认定上诉人违约，显然对上诉人明显不公。因此，上诉人即使存在不支付租金的违约行为，也是由于被上诉人的先违约行为导致。鉴于被上诉人先违约侵害了上诉人的信赖利益，故不应由上诉人承担违约金或者至少应减少上诉人承担违约金的金额。综上所述，一审判决认定事实不清、证据不足，对上诉人做出了错误判决，应当依法予以撤销，请求判决驳回被上诉人的诉讼请求或依法予以改判。鉴于前期及当前疫情防控阶段，上诉人经营困难，几近绝产，只能在夹缝中生存。即使存在瑕疵违约，也是基于对合同约定的信赖所产生，为生产所迫。望法院充分彰显人文关怀，作出于法有据、于情有理、于民有益的判决。补充事实与理由：我方认为被上诉人违反合同第4、8、9、11条的违约条款。 青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会答辩称：刘炳燕在合同租赁期60日内未以书面形式提出续租申请，已丧失优先续租权，刘炳燕应立即搬离房屋，并支付租赁期满占用租赁物的费用。2013年11月5日，青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会与刘炳燕签订《商铺租赁合同》，约定青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会将位于的商铺租赁给刘炳燕，租期五年，租金每半年支付一次，合同第八条约定，乙方（刘炳燕）应当在租赁期限期满前60日内向甲方（青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会）提出书面申请，甲方应在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复，2018年，因租赁物市场价上涨，2018年10月24日，青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会向刘炳燕发出《告知书》，就租赁物租金上涨事宜做出通知，视为对合同到期后的新的要约邀请，刘炳燕在收到青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会的告知书后仅对租金上涨事宜提出过异议，并未按照合同约定在合同到期内的60日内向青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会发出续租申请。因此，青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会与刘炳燕之间的租赁关系已到期终止，青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会在租期到期后无故占用青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会房屋，应承担占用租赁物的租金费用。二、我方主张的年租金为79920元支付占用费用具有事实及法律依据，刘炳燕应依法予以支付，刘炳燕无减免租金的法定事由。涉案租赁合同第十条违约责任第（五）款约定：本合同提前终止或有限期届满，乙方逾期归还房屋，除补交租金外，每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的违约金，乙方还应当承担赔偿因逾期归还给甲方造成的损失。根据合同违约责任的约定，在双方之间租赁合同到期后，刘炳燕还无故占用涉案租赁物的，一是要按约支付租金，二是要承担每逾期一日，承担日租金5倍的违约金，三是还要承担其他损失。原审法院将青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会主张的231001.64元违约金酌情认定为3万元的违约金已经充分照顾到刘炳燕的利益，刘炳燕提出青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会违背诚实信用原则及公平原则既无事实依据，也无法律支持，应依法予以驳回。三、刘炳燕应按实际占用时间支付实际使用费，且刘炳燕提出的疫情不可抗力应减免房租与事实不符。涉案租赁合同第十条违约责任第（五）款约定：本合同提前终止或有限期届满，乙方逾期归还房屋，除补交租金外，每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的违约金，乙方还应当承担赔偿因逾期归还给甲方造成的损失。涉案租赁合同已于2018年11月7日到期，青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会要求刘炳燕在租赁合同到期后支付合同约定的租金既符合法律规定，又有合同约定，原审法院判决刘炳燕支付自2018年11月18日起至2019年6月17日的房屋占用费46198.45元认定事实清楚，刘炳燕主张的新冠疫情造成的影响发生在2020年1月，刘炳燕若认为新冠疫情对其造成影响，应在疫情期间赶紧腾出涉案租赁物，而不是继续无故使用，实际上，截止到2020年4月30日，刘炳燕才实际搬离租赁物，因此，刘炳燕应按照实际使用的时间继续支付租金至2020年4月30日。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，刘炳燕应按约支付实际占用期间的租金，并承担逾期搬离涉案租赁物的违约金。刘炳燕的上诉理由不成立，法院应依法予以驳回。我方认为上诉人主张的违约条款无任何依据，与本案没有关联性。 青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘炳燕办理并腾空租赁房屋；2、刘炳燕向青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会支付占用费46198.45元及违约金231001.64元（自2018年11月18日计算至2019年6月17日，具体数额以实际搬离之日为准）；3、诉讼费由刘炳燕承担。事实与理由：2013年11月5日，青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会与刘炳燕签订《商铺租赁合同》，合同约定青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会将位于商铺，面积296平方米，每平方米270元租给刘炳燕作经营家具使用，承租期限为5年，从2013年11月18日起至2018年11月7日止，租金79920元/年，每半年支付一次。现租赁合同已到期终止，经青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会多次催告，刘炳燕既未与青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会续签租赁合同，也未搬离租赁物并一直占有使用至今。 刘炳燕一审中辩称，青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会诉讼请求无法律依据，双方签订的合同存在欺诈行为，应该无效，不应支持违约金、租金。 一审法院认定事实如下： 2013年11月5日，青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会大卢家疃村委会与刘炳燕签订《商铺租赁合同》，合同约定青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会将位于商铺，面积296平方米，每平方米270元租给刘炳燕作经营家具使用。承租期限为5年，从2013年11月18日起至2018年11月7日止，每年租金79920元，每半年支付一次。合同第八条约定，乙方若要求在租赁期满后继续租赁该出商铺的，应在租赁期满前60日书面向甲方提出申请，甲方应在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复。如甲方同意续租的，双方需要重新订立租赁合同。租赁期满前甲方对乙方所提要求未作出书面答复的，视为甲方同意续租，租期为不定期，租金同本合同。合同第九条对送达地址进行了约定。合同第十条约定，……（五）本合同提前终止或有效期届满，乙方逾期归还房屋，除补交租金外，每逾期一日，应向甲方支付原日租金的5倍的违约金。2019年2月3日，青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会委托山东首辰律师事务所向刘炳燕发出律师催告函，限期刘炳燕在收到催告函后3日内与大卢家疃村委会就该商铺签订租赁合同并根据合同约定缴清租金，如果未在规定时间内起签订合同，限刘炳燕在收到催告函之日起7日内腾空该商铺并缴清自2018年11月18日起至实际腾空之日的占用费。 庭审中刘炳燕提交：1、告知书复印件一份，用以证明合同期满后，青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会对涉案商铺进行重新招标；2、申请书复印件一份，用以证明刘炳燕因涉案商铺的格局不好，在合同期满后对青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会要求的续租租金提出异议；3、通知两份，用以证明青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会要求刘炳燕办理手续的时间，刘炳燕不能到场，青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会已经对涉案的商铺断水断电；4、缴费公告复印件一份，用以证明跟涉案房屋一样的其他房屋比涉案房屋价格低很多；5、装修费用明细一份，用以证明租赁房屋后花费的装修费。青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会认为刘炳燕提交的告知书、申请书均为复印件，对其真实性均不认可。青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会对两份通知的真实性无异议，但认为根据该通知，青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会已经通知刘炳燕在规定时间办理手续，刘炳燕不与青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会签订续租合同，青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会有权采取相应的行动维护自身合法权益。青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会对缴费公告和装修费用明细不予认可。 刘炳燕申请证人张某、杨某出庭作证，张某称，张某是123号家电维修的租户，招标后村书记承诺到期后根据经济情况租金统一上涨5%到10%或者下降5%到10%。张某已经续签了租赁合同，与原合同相比，价格涨了5%。证人杨某称，在招标前卢书记进行讲话，说的是根据经济增长或下滑的情况上涨5%到10%或者下降5%到10%，竞标结束后进行的公证。杨某已经续签租赁合同，比原租金上涨了10%。招标当时的情况是，先是领导讲话，然后讲的招标规则，公证处当时在场，然后开始招标，进行了三轮投标，出结果后公证处进行了公证。青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会质证认为，两位证人均为租户，与刘炳燕有利益关系，且关于书记讲话的时间陈述不一致，不应采信，租金关系到村集体利益，未经村民会议决定的前提下，村书记无权代表村委会作出承诺。刘炳燕对证人证言无异议。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议的焦点是：青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会要求刘炳燕腾出房屋，支付占用费及违约金应否予以支持。关于腾退房屋，根据2013年11月5日双方签订的《商铺租赁合同》，承租期限为5年，从2013年11月18日起至2018年11月7日止。因此本案中，刘炳燕的租赁期限在2018年11月7日已经届满，根据合同约定，刘炳燕若要求在租赁期满后继续租赁该出商铺的，应在租赁期满前60日书面向大卢家疃村委会提出申请，村委会应在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复。如同意续租的，双方需要重新订立租赁合同。租赁期满前大卢家疃村委会对刘炳燕所提要求未作出书面答复的，视为村委会同意续租，租期为不定期，租金同本合同。本案中，刘炳燕并无证据证明在合同届满前60日已经向村委会提交了书面续租申请，但即使其提出过续租申请，其提交的2018年11月2日的申请书也仅能证明其于该日向村委会就租金上涨事宜提出过异议。在此之后，刘炳燕并无证据证明双方就租金事宜达成一致。刘炳燕认可在2019年2月收到大卢家疃村委会委托律师发送的律师函，根据该函件的内容，大卢家疃村委会限期刘炳燕在收到催告函后3日内与大卢家疃村委会就该商铺签订租赁合同并根据合同约定交清租金，如果未在规定时间内起签订合同，限刘炳燕在收到催告函之日起7日内腾空该商铺并交清自2018年11月18日起至实际腾空之日的占用费。刘炳燕在收到催告函后至今未能与村委会就房屋租赁问题达成协议，刘炳燕在庭审中称是因为租金涨幅不合理，因此没有与村委会续签合同。我国《合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。因此，合同当事人有权决定是否与他人缔约，在缔约过程中亦有权决定缔约的各项条件。本案中，刘炳燕坚持认为村委会确定的租金标准过高，在合同租赁期届满后未能与村委会续签房屋租赁合同，且在村委会提出合理催告后，双方至今未能就租金事宜达成一致。综合上述情形，在租赁合同已经到期的情况下，大卢家疃村委会要求刘炳燕限期腾出房屋，一审法院予以支持。关于房屋占用费。刘炳燕认可涉案房屋由其实际使用，因双方在租期届满后并未重新签订租赁合同，房屋占用费可以按原租赁合同确定的租金标准予以确定。大卢家疃村委会主张刘炳燕支付按年租金79920元标准，自2018年11月18日至2019年6月17日的占用费46198.45元，并主张计算至实际搬离之日，一审法院予以支持。关于违约金，青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会主张刘炳燕支付自2018年11月18日暂计算至2019年6月17日的违约金231001.64元，具体计算至实际搬离之日。刘炳燕认为合同约定无效，刘炳燕不存在违约行为。经查，依据合同第10条，租赁合同有效期届满，刘炳燕逾期归还房屋，除补交租金外，每逾期一日，应向甲方支付原日租金的5倍的违约金。一审法院认为，刘炳燕在无法与村委会就房屋续租事宜达成一致的情况下，一直占用房屋并拒绝归还，应当构成违约，但违约金的数额应当以实际损失为基础，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合予以认定。综合本案事实，本院酌定违约金以30000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、刘炳燕于判决生效之日起三十日内搬离并腾出位于青岛市黄岛区商铺；二、刘炳燕于判决生效之日起十日内支付青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会自2018年11月18日至2019年6月17日的房屋占用费46198.45元（2019年6月17日之后的费用按照年租金79920元标准计算至实际搬离之日）；三、刘炳燕于判决生效之日起十日内支付青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会违约金30000元；四、驳回青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5458元（青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会已经预交），由青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会负担2258元，刘炳燕负担3200元。 二审中上诉人提交以下证据：续租申请复印件一份，证明上诉人及其他租赁户要求延续原租金标准。原件已交至被上诉人处。被上诉人质证后认为：我方对证据的真实性及证明事项均有异议，该证据为复印件不具备证据效力，被上诉人也从未收到过该文书。因该材料为复印件，本院对其真实性不予审查。 二审中双方确认已于2020年4月17日已经交接完毕，上诉人已腾让出涉案房屋。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，因在二审上诉期间，双方已实际腾让房屋，故上诉人关于房屋腾让的上诉请求已无审查必要。关于占用期间的房屋占用使用费的计算标准及违约金，本院认为，因双方对租金始终未达成一致意见，即双方并未签订新的租赁合同关系，故一审法院按照原租赁合同标准要求刘炳燕支付占用使用费系对刘炳燕有利，且符合法律及合同约定，本院依法予以支持。上诉人主张被上诉人自2019年5月11日起断水断电构成侵权，不应按照正常商铺租金收取，对此本院认为，被上诉人已在2019年2月告知刘炳燕腾让房屋，其自2019年5月起的行为应视为自力救济，刘炳燕仍应按照实际占用时间向青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会支付房屋的占用使用费。上诉人主张其基于信赖占有涉案房屋不应承担违约金，且被上诉人违反签订合同时承诺，对此本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。因此，合同当事人有权决定是否与他人缔约，在缔约过程中亦有权决定缔约的各项条件。因此青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会有权在原合同期满后重新与刘炳燕磋商新的合同条件，且青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会的租金上涨行为并非针对刘炳燕个人，故刘炳燕的上述上诉理由本院不予支持。一审法院依据刘炳燕延期支付房屋占用使用费及未及时腾让房屋的事实要求刘炳燕支付房屋占用使用费符合法律规定。 因双方已于2020年4月17日已经交接完毕，故对一审认定的占用使用费数额予以调整：刘炳燕应支付青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会2018年11月18日至2020年4月17日房屋占用使用费：79920÷365×515=112762元。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但上诉期间发生新情况，故一审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初10664号民事判决书第一项、第二项、第四项。 二、维持青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初10664号民事判决书第三项。 三、刘炳燕于判决生效之日起十日内支付青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会自2018年11月18日至2020年4月17日的房屋占用费112762元。 四、驳回青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5458元（青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会已经预交），由青岛市黄岛区隐珠街道办事处大卢家疃村民委员会负担2258元，刘炳燕负担3200元。二审案件受理费5458元，由刘炳燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年六月二十五日 法官助理 徐鹏 书记员王晓雨