浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0521民初2227号 原告：格兰维亚小区业主委员会，住所地浙江省德清县武康街道永平路西侧武源街南侧。 负责人：肖丽君，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：龚思永，浙江泽大律师事务所律师。 被告：浙江银杏物业管理有限公司德清分公司，住所地德清县武康镇永平路西侧、武源街南侧（格兰维亚小区19幢1楼），统一社会信用代码91330521689987908B。 负责人：潘丽君，分公司经理。 委托诉讼代理人：施思、梅媛媛，浙江天阁律师事务所律师。 被告：浙江银杏物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区祥园路139号智慧立方科技中心C座205室，统一社会信用代码91330000679559272U。 法定代表人：王艺涵，公司总经理。 委托诉讼代理人：沈春杳，肖琴华，公司员工。 原告格兰维亚小区业主委员会（以下简称格兰维亚业委会）与被告浙江银杏物业管理有限公司德清分公司（以下简称银杏物业德清分公司）、浙江银杏物业管理有限公司（以下简称银杏物业公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序审理，并于2019年10月22日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，于2020年6月10日转为普通程序，并于2020年6月17日、2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告格兰维亚业委会的委托诉讼代理人龚思永、被告银杏物业德清分公司的委托诉讼代理人施思、被告银杏物业的委托诉讼代理人肖琴华三次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 格兰维亚业委会向本院提出诉讼请求：1、判令银杏物业德清分公司返还在格兰维亚小区提供物业服务期间收取的小区经营性收入332626元；2、判令银杏物业德清分公司赔偿占用经营性收入期间的资金损失（自2018年10月1日起算，至清偿之日止，按同期同类银行贷款年利率4.35%计算）；3、判令银杏物业德清分公司赔偿因其疏于维护保养导致共用设施设备损坏的损失286170元；4、判令银杏物业德清分公司移交格兰维亚小区的物业档案及资料（包括建筑图纸等竣工验收资料，共用设施设备清单，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，业主名册档案等资料）；5、判令银杏物业德清分公司对其提供物业服务期间的格兰维亚小区经营性收入、支出进行审计并公示；6、判令银杏物业公司承担银杏物业德清分公司的上述责任；7、本案诉讼费用由银杏物业德清分公司、银杏物业公司承担。 事实与理由：2009年6月，浙**盛达房地产开发有限公司（以下简称华盛达公司）与银杏物业德清分公司签订格兰维亚小区前期物业服务合同，委托银杏物业德清分公司为格兰维亚小区提供前期物业服务。事后，银杏物业德清分公司一直为格兰维亚小区提供物业服务。2018年4月，格兰维亚小区召开业主大会，并选举成立了业主委员会。2018年9月，经业主大会投票表决，杭州钱塘物业管理有限公司（以下简称钱塘物业公司）中标，成为格兰维亚小区新的物业公司。因与银杏物业德清分公司的前期物业服务合同已到期，格兰维亚业委会多次要求银杏物业德清分公司撤场并办理交接手续。但银杏物业德清分公司拒不配合，直至2018年9月15日才撤出格兰维亚小区，由钱塘物业公司接手。经格兰维亚业委会调查了解，并多次向银杏物业德清分公司核实，银杏物业德清分公司提供的物业服务期间小区的经营性收入，包括物业用房租金收入、自动售货机租金收入、电梯广告收入等等，金额至少达520695元，扣除银杏物业德清分公司自报的维修支出、税金及管理费之外，尚余332626元。格兰维亚业委会多次要求银杏物业德清分公司返还该332626元经营性收入，但银杏物业德清分公司提出续签物业服务合同、两年内分期返还等不合理条件。并且，银杏物业德清分公司撤场后，将建设图纸、业主档案等在内的诸多文件资料带走，拒绝移交给格兰维亚业委会或钱塘物业公司，亦未根据法律规定对经营性收入和支出进行审计、公示。钱塘物业公司进场后，经过查验发现在银杏物业德清分公司服务期间，因长期疏于对小区内共用部位、共用设施设备进行管理和正常维护保养，导致多处共用部位、共用设施设备处于损坏或缺失状态（包括电梯、车库道闸、风机房、污水泵、弱电、水系、防腐木、消防器材等等），给小区造成了损失。经核算和第三方报价，相关维修更换等费用达286170元。银杏物业公司系银杏物业德清分公司的总公司，根据法律规定，银杏物业德清分公司的责任应当由银杏物业承担。现格兰维亚业委会为维护小区权利业主的利益，提起诉讼。 银杏物业德清分公司答辩称，1、格兰维亚业委会原告主体不适格，格兰维亚业委会是小区业主大会的执行机构，并非民事主体，也不属于其他非法人组织，业委会的权利来源于小区业主大会，但并不当然代表全体业主，本案格兰维亚业委会未征求全体业主意见，故不能代表业主提起本案诉讼。2、格兰维亚业委会计算的经营性收入有误。由于银杏物业德清分公司于2018年9月15日即撤场，部分合同未到期，经营性收入应当扣除合同未履行部分的租金，其中德清鼎旺自动售货机1812.5元及品博广告10291.6元，应当扣除，税金23056.295元、电费7930元等支出亦应当扣除。因小区维修的支出398898元亦应当扣除。扣除上述费用后，只余31248.725元。3、共用设施本身具有使用寿命，不可避免的存在损耗与损坏，与物业公司不存在法律上的关系。且相应的修复费用不应当由物业公司承担，应当由维修基金支出。 银杏物业答辩称，1、因银杏物业德清分公司聘请的财务出现问题，导致格兰维亚小区部分账册丢失，但因格兰维亚小区经营性收入的部分均系固定的，故不影响经营性收入和支出的统计。2、经营性收入合同已全部移交给格兰维亚业委会，支出部分因票据丢失而无法计算。3、格兰维亚小区经营性收入系由银杏物业代收代管，并已用在小区公共设施设备的维修上。4、业主缴纳物业服务费意识薄弱，长期存在欠缴物业费情况。5、格兰维亚小区公共设施设备因年限较长故存在老化现象，对于相应的维修理应运用专项维修基金，但部分维修系用物业服务费进行垫付。 诉讼中，格兰维亚业委会撤回第4项、第5项诉讼请求，并变更第6项诉讼请求为银杏物业与银杏物业德清分公司共同承担第1项、第2项、第3项的清偿责任。 格兰维亚业委会为证明自己的诉称主张，向本院提交以下证据： 1、《格兰维亚业委会成立资料》、《格兰维亚业委会备案证明和备案表》各1份，用于证明格兰维亚业委会合法成立，并履行了备案手续的事实。经银杏物业德清分公司、银杏物业公司质证，对该证据三性均无异议。经审查，该证据符合有效证据条件，本院予以认定。 2、《格兰维亚业委会议事规则》1份，用于证明格兰维亚小区业主大会的会议形式和业主代表的组成。经银杏物业德清分公司、银杏物业公司质证，对该证据三性均有异议，业主代表应当于参加业主大会的三日前就业主大会的表决事项书面征求业主的意见，由业主签字后送达业主大会。经审查，该组证据能与第1组证据形成证据链效力，本院予以认定。 3、《格兰维亚业主大会决议》1份，用于证明业主大会对格兰维亚业委会提起诉讼进行了表决和授权的事实。经银杏物业德清分公司、银杏物业公司质证，对该证据三性均有异议，文件上签署的业主代表是否符合议事规则选举产生无法确认，涉案业主代表大会的召开是否违反法规不得而知，并且不知道是否征询业主的建议亦无法确认。经审查，该组证据能与第1组证据形成证据链效力，本院予以认定。 4、《前期物业服务合同》1份，用于证明华盛达公司与银杏物业德清分公司签订格兰维亚小区前期物业服务合同，委托银杏物业德清分公司为格兰维亚小区提供前期物业服务的事实。经银杏物业德清分公司、银杏物业公司质证，该证据三性均无异议。经审查，该证据符合有效证据条件，本院予以认定。 5、《投票公告》1份，用于证明经业主大会投票，钱塘物业公司成为格兰维亚小区新的物业公司的事实。经银杏物业德清分公司、银杏物业公司质证，提出公告上的户数与备案表上不同。经审查，该组证据符合有效证据的条件，本院予以认定。 6、《格兰维亚小区经营性收入和支出汇总表》1份、《催告函》2份、《律师函》1份，用于证明银杏物业德清分公司在提供物业服务所收取的小区经营性收入和支出情况、经营性收入扣除支出尚余332626元并分别于2018年6月20日、2018年7月3日、2018年7月11日向银杏物业德清分催告付款的事实。经银杏物业德清分公司、银杏物业公司质证，对该组证据三性均有异议。经审查，该组证据均系格兰维亚业委会单方自行制作，对函告及律师函所陈述的内容均不予认可，对经营性收入和维修费用的列支金额未达成过一致意见，故不能证明其目的。同时提出格兰维亚业委会曾发函给银杏物业德清分公司要求银杏物业德清分公司服务延期至2018年9月29日。经审查，该组证据不符合有效证据条件，本院不予认定。 7、《房租租赁协议》3份，用于证明部分经营性收入为银杏物业德清分公司将小区物业用房出租所获的租金。经银杏物业德清分公司、银杏物业公司质证，对该证据三性均无异议，但应扣除税金金额。经审查，该组证据符合有效证据条件，本院予以认定。 8、《电梯广告位租赁合同》1份、《合同补充协议书》1份、《电梯轿厢使用管理合同1份》1份、《企业征询函》1份、《工作联系函》1份，用于证明部分经营性收入为银杏物业德清分公司将小区电梯广告位出租所获得的租金。经银杏物业德清分公司、银杏物业公司质证，对该证据三性均无异议，但银杏物业德清分公司于2018年9月15日退出物业管理服务而提前解除了电梯广告合同并实际已向第三方退还了合同未到期部分（2018.9.15-2019.3.31）租金10291.6元，因该部分租金已计入前期经营性收入，应予以扣除；自动售货机未到期部分的租金收入，也应予以扣除。经审查，该组证据符合有效证据条件，本院予以认定。 9、《格兰维亚查验报告》1份，用于证明在银杏物业德清分公司服务期间，小区内多处共用部位、共用设施设备损坏、缺失，银杏物业德清分公司未尽到维修、养护和管理责任；经核算和第三方报价，银杏物业德清分公司应当承担而未承担的共用部分、共用设施设备的维修更换等费用达286170元；银杏物业德清分公司撤场时未向格兰维亚业委会或钱塘物业公司移交建筑图纸、业主档案等资料。经银杏物业德清分公司、银杏物业公司质证，对该证据三性均有异议，提出1、2018年9月30日的工作联系函，时间是物业撤场后的，撤场时指明电梯间及电梯房是正常的，2、道闸、水系检查情况，属于共用设施设备，本身有使用年限，不可避免存在自然损耗及损耗，与物业公司不存在关系，相应维修也不应由物业公司承担；3、路面检查情况，原告提供的照片都是重复的，真实性无法确认，据银杏物业德清分公司所知，路面已经由开发商维修完成了；4、消防器材检查情况登记，拍照时银杏物业德清分公司不在现场，真实性无法确认，部分照片系重复照片。5、图纸移交清单，全都在格兰维亚小区，清点时银杏物业德清分公司并不在场，故不能确认。6、移交确认书，银杏物业德清分公司没有签字的不认可。7、报价单三性均有异议，第三方报价不能作为损失的依据，且该维修不应由被告承担。经审查，该组证据不符合有效证据条件，本院不予认定。 10、公示照片，证明2017年银杏物业德清分公司在小区张贴公告以公示共用设施设备维修支出为59824元，与诉讼中主张的支出金额不一致的事实。经银杏物业德清分公司、银杏物业公司质证，对该证据三性均有异议，公示维修支出系部分内容，不代表全部维修费用。经审查，该证据不符合有效证据条件，本院不予认定。 银杏物业德清分公司为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据： 1、《格兰维亚维修历年支出清单》及相应凭证票据若干，用于证明经营性收入已用于格兰维亚小区设施设备的维修支出，共计398890.88元。经格兰维亚业委会质证，提出1、经营性收入属于全体业主所有，物业公司属于代收代管，用途系补充专项维修基金或者全体业主同意才使用，在未经业主同意的情况下，只能用于补充专项维修基金；2、前期物业服务合同约定共用设施设备日常维护费用及中修以下的，从物业管理费中列支，不得在专项维修基金及经营性收入中列支，因此1000元以下的维修支出不属于中修大修，应当属于物业公司的服务成本，不应当从经营性收入中列支；3、物业公司服务范围内的日常养护管理支出属于服务成本，不应当从经营性收入中支出；4、2011年1月至2013年4月的支出不能从经营性收入中支出，这两年没有产生经营性收入；5、根据前期物业服务合同，华盛达公司还支付了物业公司53万元，加上银杏物业德清分公司收取的物业服务费，足以涵盖前两年的日常开支；6、物业用房的税金支出没有发票，不能支持；7、票据中的部分不具有真实性合理性，部分支出只有收据没有发票或没有发票原件，大部分也没有采购合同，银杏物业德清分公司及银杏物业没有会计账本，说明其对财务管理上的重大疏忽；8、2018年4月，格兰维亚业委会成立，故此后动用经营性收入应当经过业委会同意。经银杏物业公司质证，对该证据三性均无异议。经审查，对该组证据，本院将结合其他证据予以综合认定。 2、《电梯保养合同》2份，用于证明银杏物业德清分公司尽到职责对格兰维亚小区电梯进行维修，如有电梯在交接时有问题也是新奥电梯公司未及时告知物业公司进行更换和维修。经格兰维亚业委会质证，对该证据三性均无异议。经银杏物业公司质证，对该证据三性均无异议。经审查，该组证据符合有效证据条件，本院予以认定。 3、《格兰维亚小区历年欠费汇总表》1份，用于证明格兰维亚小区业主自2009年至2018年共计欠缴物业费1965110元的事实。经格兰维亚业委会质证，对该证据三性均有异议。经银杏物业公司质证，对该证据三性均无异议。经审查，该证据与本案并无关联性，本院不予认定。 4、《关于要求延续延长格兰维亚物业服务管理期限的函》1份，用于证明不是银杏物业德清分公司故意不撤出格兰维亚小区，而是新的物业公司到九月份才中标，格兰维亚业委会要求银杏物业德清分公司继续服务的事实。经格兰维亚业委会质证，对该证据三性均有异议，提出该证据只能表明双方协商的过程，不能表明双方协商的结果。经银杏物业公司质证，对该证据三性均无异议。经审查，该证据与银杏物业德清分公司实际撤场并无关联，本院不予认定。 5、《品博广告公司出具情况说明》1份、《品博广告公司营业执照》1份、《消防工程安装款发票》1份、《消防工程安装款领（付）款凭证》1份，用于证明银杏物业德清分公司应当退还的广告费用及已支付的消防工程安装款。经格兰维亚业委会质证，对《品博广告公司出具情况说明》、《品博广告公司营业执照》三性均有异议，对《消防工程安装款发票》1份、《消防工程安装款领（付）款凭证》1份真实性无异议，但该笔款项发生在2020年6月28日，未经格兰维亚业委会同意。经银杏物业公司质证，对该证据三性均无异议。经审查，该证据符合有效证据条件，本院予认定。 6、《维保合同》1份，用于证明格兰维亚小区电梯系2008年交付，二年维保期，2011年开始支出可以在经营性收入中列支。经格兰维亚业委会质证，对该组证据的真实性无异议，但提出该组证据与本案没有关联性，维修费用应当在物业费中列支。经银杏物业公司质证，对该证据三性均无异议。经审查，该证据符合有效证据条件，本院予以认定。 7、《格兰维亚业主手册》10份，用于证明格兰维亚小区业主于2008年10月开始入住，2011年1月后小区共用设施设备的维修保养期已满二年。经格兰维亚业委会质证，对证据的真实性无异议，但认为不能证明其目的。经银杏物业质证，对该证据三性均无异议。经审查，该组证据符合有效证据的条件，本院予以认定。 8、申请法院调取《湖景花苑前期物业管理补充协议》1份、《曼城前期物业管理服务合同》1份、《曼城前期物业管理服务合同补充协议》1份、《美立方小区物业服务合同》1份，用于证明共同部位的维修、更新、改造由行业规定的事实。经格兰维亚业委会质证，对《曼城前期物业管理服务合同》及《曼城前期物业管理服务合同补充协议》关联性有异议，并提出《美立方小区物业服务合同》提出第二十条第一款的维修标准约定不能适用于本案，《湖景花苑前期物业管理补充协议》中约定经营性收入补贴物业管理费用是无效约定。经银杏物业质证，对该证据三性均无异议。经审查，该证据不符合有效证据条件，本院不予以认定。 被告银杏物业告诉未提交证据。 诉讼中，本院依职权对格兰维亚小区2011年至2018年的经营性收入、共用设施设备的维修、税金支出的真实性、合理性、关联性进行审计。2020年5月8日，湖州天衡联合会计师事务所（以下简称天衡事务所）出具湖天专审2020年第（124）号专项审计报告。经格兰维亚业委会质证，对该报告真实性无异议，但该审计报告中对支出的合理性无法审计。经银杏物业德清分公司质证，对该报告真实性无异议。经银杏物业质证，度该报告真实性无异议。 经审理查明，浙**盛达房地产开发有限公司（甲方，以下简称华盛达公司）系“华盛达·格兰维亚”住宅小区（乙方，以下简称“格兰维亚小区”）的建设单位，华盛达公司将格兰维亚小区委托银杏物业德清分公司实行物业管理，双方于2009年6月1日签订了“华盛达·格兰维亚”住宅小区前期物业管理服务合同（以下简称《前期物业管理服务合同》）一份。合同第一条约定，前期物业管理是指：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。合同第五条至第二十四条对物业交付前的委托事项进行了约定。合同第二十五条至第三十九条对委托管理服务事项进行了详细约定。合同第四十一条、第四十二条对物业管理服务费用进行了约定。第四十四条约定，房屋的共用部门、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用：1.保修期内属保修范围的房屋共用部位维修、养护费用（人为不可抗力等除外）由甲方承担；2.保修期满后，本物业的商业用房，共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业的商业用房、共用设施设备和场地经营性收入及按规定许可的物业维修基金中列支，不足部分按规定续筹。合同第四十六条第十项约定，（乙方）每半年（不得少于一次）向全体物业和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支账目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收支；并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示。合同第四十七条约定，委托管理期限分为物业交付前的前期顾问管理和交付后的物业管理两个阶段；前期顾问管理期限为签订本合同之日起，至物业交付之日止；前期物业管理自交付之日起算。具体时间以甲方分期交付时间为准，待业主委员会已与物业公司签订生效物业服务合同的，本合同自然终止。 《前期物业管理服务合同》签订后，银杏物业德清分公司即开始为格兰维亚小区提供物业服务。2018年4月“格兰维亚小区业主委员会”成立。2018年9月，格兰维亚业委会与杭州钱塘物业管理有限公司（以下简称“钱塘物业公司”）签订生效物业服务合同。2018年9月15日，银杏物业德清分公司正式退出格兰维亚小区的物业管理服务工作。 又查明，格兰维亚业委会成立后选聘钱塘物业公司，在银杏物业德清分公司退出格兰维亚小区物业管理服务的过程中，格兰维亚业委会与银杏物业德清分公司就格兰维亚小区的共用设施设备损坏、物业档案及资料移交、经营性收入和支出账目及经营性收入的支付发生纠纷。格兰维亚业委会提出银杏物业德清分公司在提供物业服务期间疏于维护保养导致格兰维亚小区的共用设施设备损坏、未全部移交格兰维亚小区的物业档案及资料（包括建筑图纸等竣工验收资料，共用设施设备清单，设施设备安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明书，业主名册档案等资料）、未返还扣除支出外的小区经营性收入（物业用房出租租金收入、电梯广告收入、E邮柜、自动售货机收入），并于2018年6月20日、2018年7月3日、2018年7月10日分别向银杏物业德清分公司发送催告函二份、律师函一份，要求银杏物业德清分公司向格兰维亚业委会交付扣除支出外的经营性收入332626元。银杏物业德清分公司提出部分共用设施设备的损坏属于自然损耗现象产出并非维护保养不当、物业档案及资料已全部移交（存放于物业管理房档案柜由新物业公司接收）、经营性收入应扣除共用设施设备的维修、保养开支并对经营性收入的返还金额异议。事后，格兰维亚业委会与银杏物业德清分公司多次协商未达成一致意见，纠纷成讼。 另查明，2008年10月，华盛达公司交付格兰维亚小区商品房业主入住，银杏物业德清分公司同期与各业主分别签订了“华盛达格兰维亚花园”前期物业服务协议（格兰维亚业主手册）。 诉讼中，格兰维亚业委会于2019年6月28日提出司法审计申请，要求对格兰维亚小区2011年至2018年的经营性收入和维修、税金支出的真实性、合法性、关联性进行审计。本院于2019年8月22日决定准许司法鉴定，湖州恒生会计事务所有限公司于2019年9月24日作出退回司法鉴定意见为：由于缺少相关会计总账、明细账等账簿，本公司无法对格兰维亚小区2011年至2018年经营性收入和维修、税金支出的真实性、合法性、关联性进行审计。 为了案件审理需要，本院于2020年1月17日再次决定司法鉴定，对格兰维亚小区2011年至2018年的经营性收入和房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用及税金支出的真实性、合理性、关联性进行专项审计。湖州天衡联合会计师事务所（以下简称天衡事务所）于2020年5月8日出具了湖天专审2020年第（124）《专项审计报告》一份，专项审计情况报告如下：1、经查阅凭证发现经营性收入与物业费混同开票亦或存在未开票现象，故仅从凭证中无法获取经营性收入的准确金额，以收到2020年3月20日由原、被告律师确认的格兰维亚小区经营性收入清单计473230元，作为格兰维亚小区2011年至2018年经营性收入金额。2、经查阅凭证并与被告沟通，尚未获取上述经营性收入对应缴纳的税金支出，故2020年4月14日发函沟通，若被告收到沟通函5个工作日内未回复或未提供与上述经营性收入对应缴纳税金支出的纳税申报表，我所即按被告提供凭证中查询到的5笔经营性收入计94156.31元（不含税金额）缴纳的税金支出合计3107.15元为准（详见案件审计沟通函），截止审计报告日未收到回函，故确认格兰维亚小区经营性收入的税金支出金额为3107.15元。3、因仅按凭证记载内容不能完全判断维修支出是否属于共用设施设备的维修，且未获取原被告间用于区分共用设施设备维修的文件资料，故我所统计了2011年至2018年所有格兰维亚小区的费用（除物业公司的人员工资及福利、办公费、招待费、劳保费等日常开支费用，公共区域的水电费、清洁费等公共设施设备的日常维护及保养费外），开支费用合计420635.67元（附：费用汇总归类14项和银杏物业公共性维修支出明细表）。根据以上资料确认，天衡事务所认为：1、格兰维亚小区2011年至2018年经营性收入为473230元；2、格兰维亚小区2011年至2018年所有用于公共区域的其他费用为420635.67元（除物业公司的人员工资及福利、办公费、招待费、劳保费等日常开支费用，公共区域的水电费、清洁费等公共设施设备的日常维护及保养费外）；3、经营性收入所支出的税金为3107.15元。 对司法鉴定《专项审计报告》，经格兰维亚业委会质证，对该报告真实性、合法性无异议，但《专项审计报告》意见为不能完全判断维修支出是否属于共用设施设备的维修，故统计2011年至2018年所有格兰维亚小区的费用。提出《专项审计报告》所列维修内容应进一步区分、维修费用主张按1000元以上作为中修标准列支，提请法庭依法审核和酌情认定。经银杏物业德清分公司、银杏物业公司质证，对《专项审计报告》三性无异议。认为《专项审计报告》中的维修费用和内容均真实、维修费用主张按500元以上作为中修标准列支，如需进一步区分维修内容，提请法庭依法审核和酌情认定。 另，诉讼中，银杏物业德清分公司已实际支付了“地信大会”期间格兰维亚小区消防设施专项维护费用30532元。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十四条、第二十六条的规定，业主委员会成立以前，房地产开发企业与物业管理企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力；前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故本案华盛达公司与银杏物业德清分公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，对银杏物业德清分公司、格兰维亚小区全体业主或业主委员会均具有拘束力。 本案中，根据《前期物业服务合同》第四条约定，甲方（华盛达公司）按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四十四条约定，房屋的共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用：1、保修期内属保修范围内的房屋共用部位维修、养护费用（人为不可抗力等除外）由甲方（华盛达公司）承担；2、保修期满后，本物业的商业用房，共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业的商业用房、共用设施设备和场地经营性收入及按规定许可的物业维修基金中列支，不足部分按规定续筹。该约定系当事人的真实意思表示，且格兰维亚小区自2011年10月起开始交付业主入住至2011年1月止，已满国家规定的电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为二年的保修期。故银杏物业德清分公司及银杏物业公司提出格兰维亚小区物业的商业用房、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用应从经营性收入中列支的抗辩意见，符合“物业服务合同另有约定，从其约定”的法律规定，本院予以采纳；对格兰维亚业委会主张经营性收入属于全体业主所有、物业公司只能代收代管、无权对经营性收入进行处分或支出的意见，与合同约定相悖，本院不予采纳；对格兰维亚业委会提出银杏物业德清分公司主张的部分维修费用在维保期内、不应列支的意见，不予采信。 本案双方争议的主要焦点为：1、银杏物业德清分公司收取格兰维亚小区2011年至2018年经营性收入的金额。2、格兰维亚小区2011年至2018年物业的商业用房、共用设施设备的维修、养护费用的金额。 一、银杏物业德清分公司收取格兰维亚小区2011年至2018年经营性收入的金额。 诉讼中经双方确认，2011年至2018年，银杏物业德清分公司在格兰维亚小区提供物业服务期间，通过物业商业用房、电梯广告位、自动售货机位项目出租收取租金的经营性收入为473230元。期间，银杏物业德清分公司于2018年9月15日退出物业管理服务而提前解除了电梯广告合同并实际已向第三方退还了合同未到期部分（2018.9.15-2019.3.31）租金10291.6元，因该部分租金已计入前期经营性收入，应予以扣除，本院予以认定；对自动售货机未到期部分的租金收入，因银杏物业德清分公司当庭自动放弃主张，本院不再审查；同时，经司法鉴定《专项审计报告》确定，上述经营性收入发生时，银杏物业德清分公司已支出的税金3107.15元，也应予以扣，本院予以认定。经核算，格兰维亚小区2011年至2018年的经营性收入473230元-电梯广告退费10291.6元-税金支出3107.15元=459831.25元，本院予以确认。对格兰维亚业委会、银杏物业德清分公司及银杏物业公司各自主张经营性收入超出部分的，均不予采纳。 二、格兰维亚小区2011年至2018年物业的商业用房、共用设施设备的维修、养护费用的金额。 本案中，双方对格兰维亚小区物业的商业用房、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用的列支标准和具体维修项目发生争议。 格兰维亚业委会提出：1、《专项审计报告》中的维修、养护费用的列支应剔除中修以下的维修费用并主张参照《湖州市中心城市物业专项维修资金管理实施细则》规定中按专项维修资金1000元以上作为中修标准列支。2、2018年4月以后的维修费用未经业委会同意、不应从经营性收入中列支。3、2011年1月至2013年4月期间尚未发生经营性收入，该期间的维修费用不应从经营性收入中列支。4、对《专项审计报告》十三项维修、养护类别，认为第1.2.5.6.7.12.13项属于物业服务成本，应当全部剔除，但是鉴于未动用专项基金的原因，可酌情部分支持；第8.9.11项属于物业管理区域秩序维护费用、清洁卫生费用、绿化养护费用，应全部剔除；第3.4.10项中，鉴于未动用专项基金的原因，可酌情部分支持。5、2018年“地信大会”消防设施设备专项维护费30532元的支出，未获得格兰维亚业委会同意，不应从经营性收入中列支。 银杏物业德清分公司及银杏物业公司抗辩：1、《专项审计报告》中的维修、养护费用均已除去了除物业公司的人员工资及福利、办公费、招待费、劳保费等日常开支费用，公共区域的水电费、清洁费等公共设施设备的日常维护及保养费。故《专项审计报告》所列的维修、养护费用的范围符合合同约定的内容并主张参照其提供物业服务的其他小区行业习惯按500元以上作为中修标准列支。2、2018年“地信大会”消防设施设备专项维护费30532元其已实际支出，属于共用设施设备维修的范围，应从经营性收入中列支。3、格兰维亚业委会提出2011年1月至2013年4月期间未发生经营性收入，不代表维修、养护费用不发生，后期收入用于前期垫付费用符合日常生活和经营习惯；2018年以后的维修、养护费用列支，具有合同依据，应从经营性收入中列支。 经审查，1、《前期物业管理服务合同》约定了“本物业的商业用房，共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业的商业用房、共用设施设备和场地经营性收入及按规定许可的物业维修基金中列支，不足部分按规定续筹”，但对大修、中修、更新、改造费用可在经营性收入中列支的具体数额标准约定不明。事后及诉讼中，双方对维修费用列支的金额，虽经多次协商但均未达成一致意见。因此。对格兰维亚小区物业的商业用房、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用在经营性收入中列支的数额标准，因无合同约定也无法律规定，本院无法作出认定。故对格兰维亚业委会、银杏物业德清分公司及银杏物业公司各自主张的中修数额标准意见，均不予采纳。 2、《专项审计报告》的审计意见显示，因仅按凭证记载内容不能完全判断维修支出是否属于共用设施设备的维修，且未获取原、被告间用于区分共用设施设备维修的文件资料，故我所统计了2011年至2018年所有格兰维亚小区的费用仅统计了2011年至2018年所有格兰维亚小区的费用（除物业公司的人员工资及福利、办公费、招待费、劳保费等日常开支费用，公共区域的水电费、清洁费等公共设施设备的日常维护及保养费外）。费用汇总归类如下：1、标志牌，金额4843.76元；2、电器维修，57921.43元；3、电梯维修，44243.3元；4、房屋维修，41568元；5、工程维修，59492.38元；6、管道维修，29567元；7、监控维修，8936.40元；8、节日活动费，12671.20元；9、垃圾车维护，14988元；10、路面维修，20800元；11、绿化养护费，57131.2元；12、其他维修，3519元；13、水泵维修，8753元；14、消防设备及维修，56255元。合计420635.67元。 另，《专项审计报告》未列入的“地信大会”期间格兰维亚小区消防设施专项维护支出费用为30532元，诉讼中银杏物业德清分公司已实际支付。故上述维修费用合计为451167.67元。 综上，根据《前期物业管理服务合同》的约定，格兰维亚小区物业的商业用房、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用可以在经营性收入中列支，但合同未约定维修、养护费用列支的具体数额标准。而《专项审计报告》的意见显示，银杏物业德清分公司在2011年至2018年期间确实支出了格兰维亚小区的维修费用为420635.67元，但因银杏物业德清分公司提供审计的资料缺少相关会计总账、明细账等账簿，且因未有双方用于区分共用设施设备维修的文件资料，导致《专项审计报告》无法区分和确认维修费用的具体维修内容和性质。诉讼中，双方也均未能提供证据用于区分和确认《专项审计报告》中所列维修费用的具体维修内容和性质。对此，银杏物业德清分公司应承担举证不力的过错责任。格兰维亚小区业主长时间未成立业委会，对银杏物业德清分公司提供物业服务缺乏监督和审核责任，同时对银杏物业德清分公司在物业管理服务中行使物业专项维修资金的申报权造成一定的影响。 对本案这种维修费用支出事实存在，但维修费用的具体内容和性质无法区分而难以确定可以列支维修费用具体金额的情况，本院认为可以适用自由裁量原则处理，而不能因此拒绝裁判或不予认定，致使当事人失去相应的司法救济途径，且在诉讼中原、被告双方均同意提请法院审核和酌情认定。据此，本院根据合同约定的内容、《专项审计报告》统计的维修费用420635.67元及未列入专项审计的消防专项维护费用30532元，综合考量本案物业维修、养护费用的内容无法区分而难于确认可以列支维修费用具体金额的归责责任、格兰维亚小区长时间未成立业委会对银杏物业德清分公司提供物业服务缺乏监督和审核责任并一定程度阻碍了物业管理公司行使物业专项维修资金申报权利的事实情况及本案的实际情况，酌情认定格兰维亚小区2011年至2018年物业的商业用房、共用设施设备的维修、养护费用为270700.6元（以《专项审计报告》统计的维修费用420635.67元+“电信大会”消防专项维护费用30532元=451167.67元按60%计算），本院予以确认；对不予认定列支部分的维修费用支出，由银杏物业德清分公司承担举证不力的法律后果。经核算，银杏物业德清分公司收取格兰维亚小区2011年至2018年经营性收入为459831.25元，扣除银杏物业德清分公司可以列支的维修费用270700.6元，银杏物业德清分公司实际应支付格兰维亚业委会经营性收入为189130.65元。 对格兰维亚业委会主张银杏物业德清分公司应返还扣除维修支出外的经营性收入332626元的诉讼请求。经审查，其提交的催告函、律师函所述的返还经营性收入332626元系单方计算金额，无证据支持催告函、律师函所称的事实，且银杏物业德清分公司也不予认可，现格兰维亚业委会又未能提交其他证据予以证明。故对格兰维亚业委会主张返还经营性收入超过189130.65元部分的，本院不予支持。 对格兰维亚业委会主张银杏物业德清分公司赔偿占用经营性收入期间的资金损失（自2018年10月1日起算，至清偿之日止，按同期同类银行贷款年利率4.35%计算）的诉讼请求。经审查，格兰维亚业委会与银杏物业德清分公司就案涉经营性收入的交付和维修费用的列支金额自2018年起发生争议，且银杏物业德清分公司抗辩其与格兰维亚小区的部分业主还存在物业费拖欠事宜，故对代表全体业主利益的业主委员会的该诉讼请求，本院不予支持。 对格兰维亚业委会主张银杏物业德清分公司赔偿因疏于维护、保养导致共用设施设备损坏的损失286170元的诉讼请求。经审查，格兰维亚业委会提交设施设备损坏的《格兰维亚查验报告》系单方制作，无相关单位、相关人员签字确认，其提交的维修报价单也未有相关定损依据，该组证据不具备法律效力，银杏物业德清分公司也不予认可，且格兰维亚业委会对主张赔偿的诉讼请求也未提交其他证据予以佐证，属于格兰维亚业委会举证不能，对其该项诉讼请求，本院不予支持。 对格兰维亚业委会主张银杏物业德清分公司与银杏物业承担共同责任的诉讼请求。经审查，银杏物业德清分公司系依法登记成立的分公司，分公司作为适格的民事诉讼主体，应承担与其民事行为能力相适应的民事责任。根据《公司法》第十四条规定，分公司不具有独立的法人资格，虽然可以作为民事诉讼的当事人参加诉讼，但责任能力不完整，分公司无力承担的债务，由其总公司承担补充清偿责任。故本院确认银杏物业公司对银杏物业德清分公司不能清偿全部债务时，由银杏物业公司承担清偿责任。 本案中，对格兰维亚业委会、银杏物业德清分公司、银杏物业各自主张的与本院认定不一致的其他意见，均不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《物业管理条例》第十五条、第五十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江银杏物业管理有限公司德清分公司于本判决生效之日起十日内支付原告格兰维亚小区业主委员会经营性收入189130.65元。 二、被告浙江银杏物业管理有限公司对被告浙江银杏物业管理有限公司德清分公司不能清偿全部债务时，由被告浙江银杏物业管理有限公司全部清偿。 三、驳回原告格兰维亚小区业主委员会的其余诉讼请求。 本案司法鉴定费用40000元，由原告格兰维亚小区业主委员会和浙江银杏物业管理有限公司德清分公司各半负担（已实际支付）。 若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9988元，由原告格兰维亚小区业主委员会负担6935元，由被告浙江银杏物业管理有限公司德清分公司负担3053元，限于本判决生效之日起七日内交纳，被告浙江银杏物业管理有限公司负补充缴纳责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  陶志林 人民陪审员  闻明伟 人民陪审员  王 梁 二〇二〇年六月三十日 法官助理梅佳丽 代书 记员  邵丹丹