广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终766号 上诉人（原审原告）：彭喜华，男，1986年12月16日出生，汉族，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：邓君，广西鹏韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂瑾，广西鹏韵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:桂林东方沃顿房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇西城北路山水凤凰城GC36栋。统一社会信用代码：914503225547429891。 法定代表人：蒋月娥，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋海军，该公司开发部经理。 上诉人彭喜华因与被上诉人桂林东方沃顿房地产开发有限公司（以下简称东方沃顿公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭喜华上诉请求：1.撤销（2019）桂0312民初3875号民事判决，依法改判支持上诉人一审提出的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，缺乏证据支持。一审根据桂林市临桂新区管理委员会于2016年12月6日作出的《关于东方沃顿项目的情况说明》认定被上诉人延期交房系由于政府行为导致，继而认为被上诉人无需承担逾期交房的违约责任，完全错误理解了本案政府行为在商品房交易中的作用，放大了政府行为在本案被上诉人停工并逾期交房中的作用。新区管委会在2013年就因网路衔接问题对涉案项目地块进行了道路调整，并且经过了市政府的批文，对外进行了公示，因此，作为房地产开发公司在建设并销售涉案商品房时，被上诉人在2013年就已经完全知晓政府部门的规划调整行为。至于政府部门对道路变更的具体方案，作为开发商也应当合理预见并以此作为销售商品房的重要因素来考虑，合理确定涉案商品房的交付时间。本案中，双方在2015年签订《商品房买卖合同》，并在合同中约定交房时间为2016年12月30日，作为买房人的上诉人，在签订合同时完全有理由相信被上诉人是有足够实力如期交房，方才能承诺约定的交房期限。但被上诉人在逾期交房长达三年时间里，没有任何举措与政府沟通交涉，在逾期交房三年时间后，又以政府行为抗辩，毫无事实依据。2.一审判决适用法律不当。双方签订的合同合法有效，根据合同第八条约定，被上诉人应当在2016年12月30日前，将经建设工程竣工验收合格的商品房交付给上诉人使用，现被上诉人迟延三年仍未履行交房义务，已经构成违约，应当承担违约责任。 东方沃顿公司辩称，涉案项目道路于2013年规划过一次，2015年临桂新区管委会又进行了一次调整，但一直没有提供线路规划图，导致无法确定项目坐标。涉案项目一直停工到去年，期间被上诉人不停申请临桂新区管委会提供给水坐标等事项。 彭喜华向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即履行交房义务，将位于桂林市临桂区交付给原告彭喜华使用；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币54763元。（此违约金以房价款374837元为基数按日万分之1.5从2016年12月31日暂计算至2019年8月31日，之后违约金按上述基数和利率继续计算至被告实际交付房屋之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年1月23日，原告彭喜华（为买受人）与被告东方沃顿公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五。合同第一条项目建设依据和第三条买受人所购商品房的基本情况约定原告购买被告开发的位于临桂区东侧东方沃顿第1、2幢2单元3层3号房，层高2.8米，该商品房建筑面积共120.14平方米；第四条计价方式与价款约定按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米3685.71元，总价款为374837元；第六条付款方式及期限约定买受人签订本合同时支付首付房款人民币134837元，余款人民币240000元办理银行/公积金按揭贷款手续。第八条交付期限约定出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、国家或本地区发生疫情的；3、因政府行为停工的，或者气象部门记录日降雨量达到中雨以上且连续两天的，或者气温低于5℃或高于38℃；4、交房时如买受人未付清应付房款及合同附件五应交费用，出卖人有权顺延交房日期，出卖人不承担违约责任；5、法定节假日、双休日。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。解除合同产生的一切费用由买受人承担，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该《商品房买卖合同》还对商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、房屋登记、保修责任、共有权益的约定、争议解决的方式等进行了约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订后，原告向被告支付了购房款374837元，被告至今尚未交房。 同时查明，2013年5月，桂林市临桂县建筑规划设计院出具的关于“西二环路东侧地块一、地块二控制性详细规划”地块平面图（证书编号：45004079）中，对东方沃顿小区所涉地块设计有道路出入口。2019年11月6日，临桂新区、临桂区联席会议纪要中，对于2019年10月16日召开的临桂新区、临桂区2019年第9次联席会中“关于东方沃顿小区入口事宜”，会议议定：一是东方沃顿项目东侧预留宽度不低于8米的通道作为项目的出入口。二是由临桂区自然资源局等部门对周边已出让地块情况进行核查分析，对用地进行管控，按照加密城市路网、利于城市消防的原则，优化用地布局。 在审理过程中，该院依被告申请向桂林市临桂新区管理委员会发出协助调查函，该委员会依据我院的要求于2019年12月6日进行了回复，复函主要内容为：一、根据《西二环路东侧地块一、地块二控制线详细规划地块平面图》（2013），东方沃顿项目地块东侧规划一规划道路。在临桂新区建设过程中，我委对该项目所在片区开展了《临桂新区机场路以北片区控制性详细规划》及《临桂新区机场路以北片区控制性详细规划修编》规划编制工作，考虑到该项目地块周边区域路网衔接问题，将原规划道路向东侧调整，上述控规成果皆通过现场及登报公示，并经桂林市人民政府批准通过（详见《关于临桂新区机场路以北区控制性详细规划的批复》（市政城控函［2013］16号）、市五届人民政府第19次常务会议决定事项通知第42号），依法依规实施。二、根据临桂新区、临桂区2019年第9次联席会议精神（新区管阅［2019］35号），原则同意将项目东侧地块预留宽度不低于8米的通道作为项目的出入口，用于小区出入道路的建设。三、工程管线综合规划应结合城市道路网规划，应布置在人行道或非机动车道下面。 一审法院认为，原告彭喜华与被告东方沃顿公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五是双方当事人的真实意思表示，该合同及附件没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护，双方当事人应依照约定全面履行各自的义务。 一、关于被告是否应立即履行交房义务的问题。经审理查明，本案所涉房屋所在东方沃顿小区地块，在2019年10月16日召开的临桂新区、临桂区2019年第9次联席会“关于东方沃顿小区入口事宜”中议定“东方沃顿项目东侧预留宽度不低于8米的通道作为项目的出入口”，但预留道路的具体方案尚未公布，而从桂林市临桂新区管理委员会出具给该院的复函可知“工程管线综合规划应结合城市道路网规划，应布置在人行道或非机动车道下面”，在涉案小区的出入口及预留道路尚未确定时，涉案小区的上述工程无法进行施工，即被告无法按照合同约定交付符合合同约定的房屋给原告，因此原告要求被告立即交付房屋的请求因政府行为的介入无法得以实现，又因政府部门对于具体预留道路方案还未最终确定，则被告的交房时间亦无法预估，故对于原告的该项诉请，该院不予支持。 二、关于被告是否违约以及违约责任的确定。根据合同约定“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，但同时约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3、因政府行为停工的，或者气象部门记录日降雨量达到中雨以上且连续两天的，或者气温低于5℃或高于38℃”，由于在临桂新区建设过程中，桂林市临桂新区管理委员会对东方沃顿项目地块东侧所在片区开展了《临桂新区机场路以北片区控制性详细规划》及《临桂新区机场路以北片区控制性详细规划修编》规划编制工作，考虑到该项目地块周边区域路网衔接问题，将原规划道路向东侧调整，上述控规成果皆通过现场及登报公示，并经桂林市人民政府批准通过（详见《关于临桂新区机场路以北区控制性详细规划的批复》（市政城控函［2013］16号）、市五届人民政府第19次常务会议决定事项通知第42号）。据此，东方沃顿小区因政府对道路重新规划，无法确定小区道路出入口而停止继续施工，导致至今无法交房，延期时间也因政府部门尚未公布道路变更的具体方案而无法确定，故该延期交房原因符合合同中约定的“因政府行为停工”的情形，因此被告的延期交房行为，系政府原因造成，根据合同约定，“出卖人可据实予以延期”，属于合同约定的免责期间，故被告在因政府行为导致延期交房的期间内不承担延期交房的违约责任，对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告彭喜华的全部诉讼请求。案件受理费1169元，依法减半收取585元，由原告彭喜华负担。 本案二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了以下证据：1.《建设用地规划许可证》，拟证明2014年3月临桂建规部门颁发的《建设用地规划许可证》及附图明确东方沃顿小区周边情况，没有被上诉人所称的规划道路；2.《建设工程规划许可证》，拟证明东方沃顿小区建设规划总平图于2013年12月9日经临桂县住房和城乡建设局审查备案，东方沃顿小区的规划建设与被上诉人所称的规划道路无关，被上诉人未进行小区配套管网的规划和设计；3.《建筑工程施工许可证》，拟证明被上诉人于2014年10月16日取得《建筑工程施工许可证》并开工建设；4.东方沃顿小区现场照片五张，拟证明东方沃顿小区现场现状，被上诉人将小区售楼部改头换面继续销售房屋。被上诉人经质证后认为，对证据1、2、3、4的真实性认可，对证据3的证明内容认可，但对其余的证明内容不认可，被上诉人认为小区内部规划管网一直都有，但外围的管网设计政府部门一直没有提供，且现在虽然销售门头修改了，但所有的报批都是以东方沃顿的名字进行的。本案审理过程中，本院依职权向桂林市临桂新区管理委员会发出协助调查函之一，该委员会于2020年6月19日复函，主要内容为：工程管线综合规划包括给水管道、排水排污管道、电力管道、电信管道、燃气管道等。上诉人经质证后认为，该份证据从形式上不符合《民事诉讼法》情况说明的规定，对于管线规划的内容予以认可，但这份证据恰好证明上诉人不能接收房屋的原因就是开发商逾期交房，而不是政府原因，2013年道路规划变更，而业主的合同是在2015年1月份签订，签订合同的时候道路设计早已变更，但被上诉人没有处理好道路规划和管道设计，应承担违约责任。被上诉人经质证后对该证据予以认可。本院认为，上诉人提供的证据仅能证明东方沃顿小区项目原规划情况，但从桂林市临桂新区管理委员会提供给临桂区法院及本院的复函来看，政府对道路重新规划后，东方沃顿小区项目的道路出入口无法确定，因此不能执行原项目规划，上诉人提供的证据不能证明待证事实，本院对上述证据均不予采纳。对于本院依职权调取的证据，因其系桂林市临桂新区管理委员会出具，并加盖公章，本院对该证据予以采信。 经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，从桂林市临桂新区管理委员会向临桂区法院以及本院回复的复函内容来看，因政府对道路重新规划，目前仅能确定在东方沃顿小区项目东侧预留宽度不低于8米的通道作为小区出入道路建设，但具体预留位置尚未明确。而小区的工程管线综合规划必须结合城市道路网规划。因工程管线综合规划包括了供水、供电、排水等基础生活必需管线规划，上述供水等工程管线无法规划导致东方沃顿小区项目无法竣工验收，也无法交付买受人正常使用。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3、因政府行为停工的，或者气象部门记录日降雨量达到中雨以上且连续两天的，或者气温低于5℃或高于38℃。”虽被上诉人无法在合同约定的时间内向上诉人交付涉案房屋，但由于系政府行为导致停工，根据双方上述合同约定，被上诉人可以据实予以延期，且不需要承担逾期交房的违约责任。截止本案二审审理时，东方沃顿小区项目道路出入口仍未确定，因此，对上诉人要求被上诉人立即履行交房义务并承担逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。一审根据实际查明的情况及双方关于免责期间的约定，判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人彭喜华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1169元，由上诉人彭喜华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 李立婕 书 记 员 秦 婧