安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖12民终1249号 上诉人（原审被告）：阜阳恒业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区北京东路南侧中铁一局综合楼501室，统一社会信用代码91341200MA2MRKHR1W。 法定代表人：李涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：冯继辉，安徽蓝邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任佳，男，1983年12月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 委托诉讼代理人：陈宏，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宇，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 上诉人阜阳恒业投资有限公司（以下简称恒业公司）因与被上诉人任佳房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2019）皖1203民初2529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒业公司上诉请求：撤销原判，依法驳回任佳全部诉讼请求。事实与理由：1.从2018年9月20日至2019年12月31日，颍河东路施行全封闭交通管制，同时，该路段新排水管网截至目前尚未施工，造成小区雨污管道不能及时与市政排水管网接通，影响工程进度，上述情况的发生完全是因为政府行政行为导致，属于涉案商品房买卖合同中约定的不可抗力和政策变动导致的情形，故其公司不应承担违约责任；2.其公司已经履行了因政府原因导致延期交房的告知义务；3.一审判决其公司承担65%逾期交房违约责任错误；4.一审审理程序违法，未对其公司提供的证据进行综合分析评判，也未说明不予采纳的理由。 任佳辩称：恒业公司延迟交房非市政建设等因素影响，而系工程质量不合格等诸多自身问题，无法取得相关政府部门认可或许可文件所致，且延期交房也没有尽到法律规定的通知义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。 任佳向一审法院起诉请求：依法判令恒业公司支付逾期交房违约金23256元（按已付房款的日万分之三，从2019年1月1日起暂计算至2019年4月30日，实际计算至交房之日止）；并承担本案诉讼费用。 一审法院查明事实：本案系阜阳恒业项目商品房逾期交房系列案件之一。恒业公司系颍东区颍河东路609号恒业华府小区商品房项目的开发商。2016年10月20日，任佳与恒业公司签订了合同编号为ＦＹ2016108016《阜阳市商品房买卖合同》，合同约定任佳购买位于阜阳市颍东区商品房，建筑面积为121.85平方米，单价每平方米5301.6元，总房款为646000元。合同第六条约定付款方式及期限为银行按揭，买受人应于2016年10月4日支付首期款166000元，余款480000元办理银行按揭贷款。第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2．因有关政策，法规的变动导致出卖人逾期交房，但出卖人应出具相应证明文件。第九条约定，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1．逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；2．逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。任佳于2016年10月4日付首付款166000元，2017年1月3日支付购房款480000元，合计646000元，恒业公司向任佳出具收据。恒业公司三次通知恒业华府业主延期交房（在小区公告栏张贴公告），其中第一次通知是2018年9月28日，内容为因颍河东路（济河路－向阳路）封闭施工，导致恒业华府小区工程不能及时顺利开展，造成小区不能按时交房；第二次通知是2018年12月2日，内容为阜阳市政府办公室下发《阜阳市重污染天气应急预案》，恒业华府小区为配合阜阳市环保工作，多次停工配合环境整治。颍河东路封闭施工，导致恒业华府小区工程地下室顶板覆土因通道受阻和禁止土方作业而停止，后续配套工程施工相应延后。上述行政管控行为不可归责于出卖人所能控制的原因，承诺克服不利因素，加快施工节奏，争取2019年3月26日交房；第三次通知是2019年3月25日，内容为因颍河东路道路和桥梁施工，导致小区自来水供水、强电工程等工程不能顺利开展，造成小区不能顺利交房，承诺克服不利因素，加快施工节奏，力保延期情况不会再次发生，入住手续延期至2019年6月30日，具体交房时间以书面通知为准。2019年9月10日，恒业公司通过ＥＭＳ向任佳邮寄《入住通知书》，交房时间为2019年9月11日，任佳认为不符合交房条件，拒绝办理交房手续。 一审另查明：阜阳恒业华府小区在施工过程中，2018年9月10日阜阳市颍东区住房和城乡建设局、阜阳市公安局交通警察支队联合发布《关于颍河东路（济河路–向阳路段）封闭的公告》，阜阳市颍东区颍河东路上跨铁路桥梁施工，对颍河东路（济河路-向阳路段）道路机动、非机动车道实行全封闭交通管制，过往车辆和行人请绕行通过，封闭时间为2018年9月20日至2019年12月31日。 又查明：2019年3月5日阜阳恒业华府6#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位竣工验收合格，2019年4月3日阜阳市自然资源和规划局出具《建设工程规划核实合格证》，该建设工程符合规划条件，2019年5月27日阜阳市城乡建设局出具《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》，该建设工程消防验收合格，2019年7月11日环保验收合格，2019年9月4日阜阳市城乡建设档案馆出具《建设工程档案预验收认可意见书》，该建设工程档案符合规定，2019年9月9日阜阳市建设工程质量监督局出具《建设工程质量监督报告》，该工程质量具备竣工验收备案条件，2019年9月9日取得了《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》。 一审法院认为，对当事人有争议的事实，分析认定如下： 一、关于是否存在据实延期交房情形的问题 经审查，关于政府交通管制的行为，任佳与恒业公司于2016年10月20日签订《商品房买卖合同》，约定2018年12月31日前交房。施工过程中，2018年9月10日，阜阳市颍东区住房和城乡建设局、阜阳市公安局交通警察支队联合发布《关于颍河东路（济河路–向阳路段）封闭的公告》，颍河东路（济河路–向阳路段）于2018年9月20日至2019年12月31日实行全封闭交通管制。交通管制发生在双方签订合同之后，且涉案的工程在交通管制范围内，交通管制事件，客观上确实会给恒业公司的施工造成一定的影响，可延期交房的情形客观存在，故对恒业公司的延期交房予以酌情考虑；关于天气原因，阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室下发的文件仅要求建筑工地停止作业，但是恒业公司未能举证证明其按照文件要求停止作业的事实及具体天数，且恒业公司作为制式合同的提供者，在订立合同时应当充分考虑可能阻碍按时交房的因素，确定较为合理的交付期限。故恒业公司因天气原因，要求延期交房，不予采信。综上，涉案楼房受交通管制的影响而延期交房，综合交通管制的事件、双方签约时间和约定交房时间，酌定恒业公司承担65%逾期交房违约责任，并免除阜阳恒业公司35%逾期交房违约责任。 二、关于双方约定的违约金是否过高，是否应当予以调整的问题 首先《商品房买卖合同》是任佳与阜阳恒业公司在自愿协商的基础上签订的，违约金条款的约定对双方当事人均具有约束力。合同约定的任佳逾期付款违约金和恒业公司逾期交房违约金的计算方法亦相同，双方当事人违约责任对等；其次逾期交房违约金约定系签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的带有弥补损失的约定；再次合同约定违约金按日万分之三计算，属于商品房买卖合同中常见的约定，并未明显过高。另外，恒业公司未能提供证据证明合同约定的违约金过分高于其逾期交房给任佳造成的损失。故恒业公司要求调整逾期交房违约金没有事实和法律依据，不予采信。 三、关于讼争房屋在恒业公司通知任佳交房时是否已经符合交付条件的问题 任佳认为，恒业公司通知交房时未取得《建设工程竣工验收备案表》，不符合交房条件。经审查，讼争合同约定，讼争房屋经验收合格，出卖人书面通知买受人办理交付手续，双方验收交接时，出卖人应当出示证明文件，出卖人还需取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。恒业公司书面通知任佳于2019年9月11日办理讼争房屋交付手续，讼争房屋在该通知交房之日已通过竣工验收合格，公安消防、环保、规划、城建档案等部门出具认可性意见，并取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合双方约定的交房条件，根据双方合同约定，可认定讼争房屋于2019年9月11日符合了交付条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收不合格的，不得交付使用”。开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房，备案行为是行政管理机关为了行政管理方便设定的，即便没有备案，但若能被确认交付房屋已验收合格的，且双方当事人没有明确约定《建设工程竣工验收备案表》是交付房屋的前提条件。故对任佳的该项主张不予支持。 综上，任佳与阜阳恒业公司签订的《阜阳市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。讼争房屋在2019年9月11日通知交房时已经符合交房条件，依照合同约定，恒业公司逾期交房自2019年1月1日起至2019年9月11日止，共计253天，应依约向任佳支付已付购房款日万之三的逾期交房违约金的65%，即646000元×0.03%×253天×65%＝31870.41元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、阜阳恒业投资有限公司于判决生效之日起十日内支付任佳逾期交房违约金31870.41元；二、驳回任佳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596元，由阜阳恒业投资有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观现象。恒业公司在对恒业华府小区施工过程中，颍东区颍河东路（济河路–向阳路段）因跨铁路桥梁施工而实施了交通管制，客观上确实对该小区施工造成一定影响，但恒业公司并未举证证明其公司因政府交通管制行为而无法施工的事实及停工的具体天数，故不属于法律意义上“不可抗力”的范畴。一审法院综合双方签约时间、约定交房时间及交通管制时间等本案实际情况，酌定恒业公司承担65%的逾期交房违约责任并无不当，恒业公司称交通管制属于合同中约定的不可抗力和政策变动导致的情形，不应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。恒业公司上诉称一审审理程序违法，经审查，本案不存在违反法律规定的审理程序的情形，故对恒业公司此项上诉理由，本院亦不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费596元，由阜阳恒业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年六月二十九日 书记员  董 璇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。