贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2886号上诉人（原审原告）：李立发，男，1974年6月14日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。上诉人（原审原告）：卢元会，女，1978年6月18日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。共同委托诉讼代理人：邹建忠，贵州远度律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：周珺，贵州远度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州三宝房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区高桥东风桥头上海路口合悦大厦C幢陆层，统一社会信用代码：91520000569222134J。法定代表人：陈雪彬，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐秋容，贵州名城律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：贵州九源置业有限公司（曾用名：贵州馨乐居房地产营销策划有限公司），住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城写字楼3号楼3层2号，统一社会信用代码：915201903470740258。法定代表人：孙文恩，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曾建军，遵义市红花岗区延安路法律服务所法律工作者。原审被告：黄建辉，男，1989年8月9日出生，汉族，住福建省宁化县。委托诉讼代理人：彭远兵，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭显芬，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。原审被告：金传建，男，1988年9月19日出生，汉族，住贵州省桐梓县。原审被告：谢小红，男，1997年6月2日出生，汉族，住贵州省湄潭县。上诉人李立发、卢元会因与被上诉人贵州三宝房地产开发有限公司（以下简称三宝公司）、贵州馨乐居房地产营销策划有限公司（以下简称馨乐居公司）及原审被告黄建辉、谢小红、金传建商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初3545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，于6月10日公开开庭进行了审理。上诉人李立发及其代理人周珺、被上诉人三宝公司代理人唐秋容、馨乐居公司代理人曾建军、原审被告黄建辉代理人彭远兵、郭显芬到庭参加诉讼，原审被告谢小红、金传建未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李立发、卢元会上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用由二被上诉人共同承担。事实和理由：一、一审认定双方签订的《客户成交确认单》属于认购、预订协议，该认定事实错误。首先，“汇锦云天”项目是三宝公司开发的，《商品房预售许可证》显示三宝公司才有销售资格，馨乐居公司是按照协议受三宝公司委托代理策划、销售。其次，谢小红、金传建均系馨乐居公司推销人员，二人在售房部接洽上诉人并与上诉人签署了《客户成交确认单》，上诉人通过现金交付和银行转账支付了全部购房款及维修基金等，上述事实一审已予认定，金传建与上诉人签订的《客户成交确认单》对三宝公司是发生效力的。二、上诉人未将购房款交到财务部并非本案的关键事实，同时谢小红、金传建是否将上诉人支付的购房款支付给黄建辉与本案没有任何关系。首先，上诉人只可能从售楼中心悬挂的《营业执照》、《商品房预售许可证》、《建设工程施工许可证》等相关职能部门颁发的许可证上所显示的信息知道“汇锦云天”是由三宝公司开发，而谢小红、金传建是“汇锦云天”销售人员，上诉人不可能知晓三宝公司与馨乐居公司之间授权范围，更不可能知晓谢小红、金传建收取购房款是越权行为。一审将审查及证明被上诉人之间的授权范围及销售人员的权限范围的责任强加给上诉人，强人所难。本案的关键是上诉人已经全面履行了购房人义务，即按照《客户成交确认单》的要求全额支付了购房款及维修基金等费用。其次，谢小红、金传建均陈述黄建辉是馨乐居公司的股东，所以他们把上诉人支付的购房款支付给了黄建辉，而黄建辉是否是馨乐居公司的股东，是否收取了购房款与上诉人没有任何关系，与本案也没有任何关系。三宝公司答辩意见：请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人与被上诉人三宝公司之间没有成立《商品房买卖合同》的法律关系。1.上诉人与被上诉人没有签订《商品房买卖合同》的协议。上诉人提交的《客户成交确认单》没有销售主管、财务人员审核签名，也没有管理合同人员的审核签名，更没有加盖公司的印章，仅有置业顾问和上诉人的签名。2.被上诉人没有收到上诉人的购房款，双方没有事实上的《商品房买卖合同》关系。商品房买卖活动中有通常的购房业务流程，本案没有完善《客户成交确认单》，没有签订《商品房认购协议》支付定金，没有签订《商品房买卖合同》支付购房款，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定以及《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房的认购、订购、预订等协议应当认定为商品房买卖合同的情形。二、合同责任应当是相对性、合意性，而不是排他性。三宝公司与馨乐居公司仅是委托代理关系，权利义务仅约束代理人与被代理人，只应当约束合同相对方。而三宝公司或者馨乐居公司对外承担的责任应当根据不同的合同主体、客体承担不同的合同责任。三、金传建、谢小红与黄建辉不符合职务表见代理的构成要件。1.金传建、谢小红不是三宝公司和馨乐居公司主管、经理、财务人员，黄建辉非公司职员，金传建、谢小红作为置业顾问，职权范围仅是向客户推广、介绍待售房产，不存在合法主管、管理、经手单位财务的表象，收到几十万元购房款的权限显然值得怀疑，不符合交易习惯，达不到完全有理由相信有职务代理权的标准。上诉人因重大过失而遭受损失，应当由行为人承担责任。2.职务表见代理需要与特定职务相结合。3.馨乐居公司员工金传建、谢小红利用职务之便私自收取客户资金，私吞公司财产，应当由行为人金传建、谢小红与黄建辉返还购房款。四、上诉人请求支付利息没有事实和法律依据。馨乐居公司答辩意见：1.本案购房合同及预算表不合法。2.黄建辉不是馨乐居公司股东，即使是股东也无权收款。3.金传建、谢小红的表见代理关系不成立，上诉人要求退款不成立。请求维持原判。黄建辉代理人意见：本案与黄建辉无关，具体意见与一审时一致。李立发、卢元会向一审法院提出诉讼请求：1.解除原告与被告三宝公司之间的商品房买卖合同。2.三宝公司、馨乐居公司共同退还原告已支付的购房款322000元。3.三宝公司、馨乐居公司从2017年12月27日起至实际给付日止共同按月利率1.5%支付原告已付购房款利息。一审法院认定事实：三宝公司开发建设位于汇川区“汇锦云天”商住楼项目，在该商住楼一层设立售房部，委托馨乐居公司代理该项目的策划、销售，代理销售期限自2016年12月7日至项目正式开盘后8月止。金传建（又名金元元）、谢小红系馨乐居公司推销人员。二原告欲购房而在该售房部咨询，谢小红、金传建接待时向原告表明身份为馨乐居公司置业顾问并推销房屋。2017年12月24日，金传建交予二原告其签名的置业预算表。2017年12月26日，二原告再次到该售房部，谢小红、金传建接洽，双方商谈后金传建与二原告签署《客户成交确认单》，载有：业主姓名：卢元会，所购房号：Ａ-7-5，所购面积：95.95，单价：3738元，总价358661，折扣优惠：特价房，成交总价：314632，付款方式：全款100%，应收房款：314632，已付定金：0元，本次收款314632，其他费用：维修基金8060，合计收款：322732，置业顾问：金元元，销售审核：黄建辉，而财务审核处空白。因此前黄建辉曾告知金传建、谢小红收取房款交与他，随即金传建、谢小红带二原告进入另一办公室内要求原告向其交款，原告陈述系谢小红、金传建二人告知财务人员下班外出，不能开收据和签合同，将款交与他们，房子就定了，就可以网签。在此处二原告向此办公室内一人（谢小红在原一审中向法官陈述该人是黄建辉驾驶员）支付现金72000元，随后二原告与谢小红到附近银行通过银行转账方式向谢小红账户内转入25万元。当日，金传建给原告出具了收条，载明：今收到李立发购房款322000元，收款人金元元，贵州三宝房地产开发有限公司。谢小红后应黄建辉要求将收取款项转给了黄建辉，另72000元也由收款人转给黄建辉。黄建辉未将款项交与馨乐居公司或三宝公司。后二原告因一直未能签订商品房买卖合同，找到金传建等人，2018年5月25日，黄建辉出具承诺：因客户卢元会购买汇锦云天房屋A-7-5房，面积95.95平方米，并于2017年12月26日一次性付清购房款叁拾贰万贰仟元，因前期一直未能正常办理网签。现特经双方协商定于2018年6月1日前给予办理网签，如未按期办理本人黄建辉承诺全额双倍退还购房款，并个人给予壹万元人民币作为补偿。2018年6月4日，黄建辉再次向原告出具收条，载明：……2018年6月4日房开老总黄建辉与客户卢元会两次协商，该房开老总黄建辉又一次承诺，一、先支付客户违约金壹万元，二、定于2018年6月8日对该房屋进行网签，三、再次违约，将双倍退还购房款。馨乐居公司的登记股东为：孙文恩，持股比例100%。金传建、谢小红系黄建辉介绍到馨乐居公司工作。在原一审时，三宝公司提供了另三人与置业顾问（包括金传建）签署的《客户成交确认单》、收据、《认购协议书》，证明《客户成交确认单》需馨乐居公司销售总监管某某、财务人员王某某审核签名，购房款需交纳到该公司并由公司出具加盖印章的收据。谢小红、黄建辉对上述证据认可。另查，一审法院因另案于2018年12月14日对案涉的贵州省遵义市汇川区汇锦云天Ａ栋塔楼7-5号房屋予以查封。商品房销售管理办法十六条一审法院认为，金传建、谢小红系馨乐居公司工作人员，向二原告推销房屋系履行其工作职责，金传建在工作场所与二原告签署的《客户成交单》，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”因金传建系履行公司所确定的职权范围内的推销事项，故该《客户成交确认单》对馨乐居公司发生效力。而馨乐居公司系三宝公司授权代理销售，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”该销售人员签署的《客户成交确认单》对三宝公司发生效力。《客户成交确认单》从名称、形式上看不是《商品房买卖合同》，其合同的内容并未完全确定，尚需进一步磋商。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《》第规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《客户成交单》属于认购、订购、预订等形式协议，该《成交确认单》是否能认定为商品房买卖合同，就需要根据上述规定作出判断。虽然《客户成交单》约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，但同时应符合另一个必要条件：出卖人已经按照约定收受购房款。本案中，双方争议就是谢小红收取购房款交与黄建辉及金传建出具收条行为，是否为三宝公司或馨乐居公司收受购房款？金传建、谢小红系馨乐居公司在代理销售汇锦云天楼盘项目房屋中的销售人员，二原告开始向该楼盘售房处咨询了解时就已知晓二人的身份系置业顾问，“置业顾问”从字面上就能明白非财务人员，一般人都能判断谢小红与金传建非公司财务人员，其工作职责为客户推销房屋，从常理上说没有收取购房款的职能。诉讼中，谢小红、金传建、二原告并未举证证明二人有收取购房款的授权。二人收取购房款是超越代理权的行为。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”谢小红、金传建收款行为是否表见代理行为？首先，二人是置业顾问而非财务人员，二原告在与二人洽谈时就知晓其身份；其次，二原告被金传建、谢小红带到财务室交款时被告知财务人员下班外出不能出收据，此时二原告更应该明白，二人不是财务人员，且售楼部有专门的财务人员收取购房款并由其出具收款凭证，显然购房款不能交与谢小红与金传建或他人，甚至二原告到银行转款时也是转给谢小红个人帐户而非公司帐户，二原告对此不合常理情形没有警觉，放任谢小红和另一身份不明之人收取购房款，且由金传建个人出具了收条，显然二原告主观上具有明显的疏忽大意过失，特别是对普通人来说，在购买对家庭经济和生活重大影响的房屋而支出一笔巨大的购房款时，会特别在意向谁购房、如何付款、向谁付款等决定性事项，但二原告将购房款交与谢小红与另一人，并相信金传建个人出具的收条，显然极其不谨慎，也无任何合理理由。谢小红收款、金传建出具收条的行为不构成表见代理，对三宝公司或馨乐居公司无效。黄建辉及另一人非三宝公司或馨乐居公司工作人员，虽然黄建辉、二原告主张其系馨乐居公司股东，但没有证据证明这一事实，其无权收取购房人交纳的购房款。二原告主张金、谢二人介绍黄建辉是公司老总，且当时公司销售总监管某某亦在场，但对其身份确定显然不能仅依靠二人的介绍，故二原告对黄身份信赖亦存在重大过失，同理，其收到谢小红及另一人转交的购房款对两公司无效。综上，在明确了谢小红收款、金传建开具收条行为属无权代理的基础上，一审法院认为二原告与三宝公司之间成立预约合同关系，不能认定为商品房买卖合同。在预约合同关系中，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能就预约的本合同内容请求对方履行。二原告变更其诉讼请求为要求解除双方买卖合同关系，是基于案涉房屋被查封而法律上无法履行，其实质仍为要求对方履行本约合同内容，故二原告诉讼请求无法律理由，不予支持。因三宝公司与馨乐居公司未收到二原告购房款，故不承担返还责任。因一审法院在审理中查明涉案房屋已被依法查封，二原告所请求的金钱债务在法律上无法履行，一审法院依法释明后，准许二原告变更其诉讼请求，被告对此提出反驳，不予采纳。本案中基于对二原告主张的商品房买卖关系作出上述认定，至于谢小红与另一人收款后转交黄建辉、金传建出具收条的行为与二原告之间形成何种法律关系，不是本案审理内容，当事人可依法另行解决。一审法院判决：驳回原告卢元会、李立发的诉讼请求。案件受理费50元，由原告卢元会、李立发负担。二审期间，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：一、上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同关系是否成立；二、若涉案商品房买卖合同关系成立，涉案合同是否应予解除；三、若解除涉案合同，上诉人缴纳的购房款应由谁承担返还责任及资金占用利息应当如何计算。针对焦点一。金传建、谢小红系馨乐居公司工作人员，在工作场所履行工作职责，与上诉人签订《客户成交确认单》，而馨乐居公司系三宝公司授权代理销售，故该《客户成交确认单》对馨乐居公司、三宝公司发生效力，一审对此已予认定，本院不再赘述。判断商品房买卖合同关系成立与否，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房销售管理办法》进行认定。《客户成交确认单》约定了房屋的位置、面积和价款等内容，具备了作为正式的商品房买卖合同的主要内容，本院与一审认识一致。同时，本院认为应认定出卖人已经按照约定收受购房款，理由是：三宝公司开发“汇锦云天”商住楼项目，委托馨乐居公司代理销售，售房部设在商住楼一层。上诉人到售房部这一特定场所，与负责销售的特定人员金传建、谢小红商洽购房事宜，其听从金、谢二人指示办理签单、付款等购房手续符合常理，并无过错，何况销售人员介绍的黄总（黄建辉）及销售经理在场，上诉人没有理由提出质疑。三宝公司、馨乐居公司对于销售房屋有相关的办理流程，明确了工作人员的岗位职责，但这是具体的业务要求和内部管理规定，不能要求上诉人作为购房人应当知晓并尽到谨慎注意义务，一审认为上诉人主观上具有明显的疏忽大意过失，属于苛求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，谢小红等人收取购房款的行为对三宝公司发生效力，上诉人与三宝公司之间的商品房买卖合同关系成立。针对焦点二。因涉案房屋已因另案被一审法院查封，三宝公司是否能向上诉人交付涉案房屋尚存在不确定性，上诉人不可能放任自身权利处于不确定状态，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，上诉人主张解除涉案合同于法有据，本院予以支持。针对焦点三。上诉人依照约定全额支付了购房款，履行了自己的义务，如前所述，上诉人向谢小红等人支付款项的行为应视为向三宝公司支付购房款，因此，应由三宝公司向上诉人负责返还涉案款项。关于上诉人诉请的资金占用利息的问题，上诉人并未举证证明其实际损失，本院酌情按照中国人民银行同期同类贷款利息及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初3545号民事判决；二、解除李立发、卢元会与贵州三宝房地产开发有限公司之间签订的《客户成交确认单》；三、贵州三宝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还李立发、卢元会购房款322000元及资金占用利息（从2017年12月27日起至2019年8月19日期间的利息，以322000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息计算；2019年8月20日起至款项付清之日止的利息，以322000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回李立发、卢元会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审、二审案件受理费7775元，由贵州三宝房地产开发有限公司负担6775元，由李立发、卢元会负担1000元。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  贺灿灿二〇二〇年六月二十三日法官助理杨恩高书记员伍宏