上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初3349号原告：杨XX，男，1940年10月12日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告：杨玉珍，女，1938年12月27日出生，汉族，住上海市黄浦区。上述两原告共同委托诉讼代理人：刘家峰，上海尚域律师事务所律师。被告：潘敏珍，女，1947年3月17日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：赵鸣康，男，1944年8月12日出生，汉族，住上海市长宁区。上述两被告共同委托诉讼代理人：闫学文，上海敏诚善律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈珀，上海市君悦律师事务所律师。第三人：杨某3，女，1975年1月19日出生，汉族，住上海市黄浦区新闸路XXX号XXX室。原告杨XX、杨玉珍与被告潘敏珍、赵鸣康排除妨害纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用简易程序。根据原告杨XX、杨玉珍的申请，本院追加杨某3为第三人参加诉讼，于2019年2月27日组织当事人进行证据交换。审理中，本院根据原告杨XX、杨玉珍的申请，委托上海科东房地产土地估价有限公司(以下简称科东公司)对上海市长宁区天山五村XXX号乙XXX室(以下简称涉讼房屋)2003年3月9日至2019年4月1日的市场租金进行评估。科东公司于2019年5月31日出具《估价报告》。本院于2019年6月24日公开开庭审理了本案。原告杨XX及其与原告杨玉珍的共同委托诉讼代理人刘家峰，被告潘敏珍、赵鸣康及其委托诉讼代理人闫学文、陈珀到庭参加诉讼。第三人杨某3经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。2019年9月19日，科东公司出具《补充说明》。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。审理中，被告潘敏珍、赵鸣康向本院提出中止诉讼的申请。经查，上海市人民检察院第二分院已提请上海市人民检察院就(2017)沪02民终4610号民事判决向上海市高级人民法院提出抗诉，而本案与(2017)沪02民终4610号民事判决相关联。据此，本院于2019年12月16日作出裁定：本案中止诉讼。2020年1月13日，上海市人民检察院作出沪检民(行)监[2019]XXXXXXXXXXX号中止审查决定书，决定该案中止审查。2020年5月8日，科东公司出具《延期说明》。此后，经各方当事人申请，本案恢复审理，本院于2020年5月15日公开开庭审理了本案。原告杨XX及其与原告杨玉珍的共同委托诉讼代理人刘家峰，被告潘敏珍、赵鸣康及其委托诉讼代理人闫学文、陈珀，第三人杨某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨XX、杨玉珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵占、限期搬离及交还原告及第三人所有的涉讼房屋；2.判令被告支付2003年3月9日至交还房屋之日止的房屋使用费费(2003年3月9日至2008年12月31日期间按每月2,000元计算，2009年1月1日至2013年12月31日期间按每月2,500元计算，2014年1月1日至房屋返还之日按每月3,500元计算)。审理中，原告变更其第二项诉讼请求为：判令被告向原告及第三人支付2003年3月9日至2019年4月1日的房屋占有使用费442,857元及2019年4月2日起至被告将涉讼房屋交还之日止的房屋占有使用费，按《补充说明》中最后一期租金的日平均租金，即每日120元的标准计算。事实和理由：涉讼房屋原登记在杨某1名下。原告系杨某1的子女，第三人系杨某1的孙女。被告潘敏珍系原告杨XX妻子陈某某的同学。2002年，被告潘敏珍退休后回到上海，因无法居住且家人不接待，故找到陈某某。因当时杨某1居住敬老院，涉讼房屋闲置，被告潘敏珍、赵鸣康要求借住涉讼房屋。考虑到其实际困难，就勉强同意借给其居住，自2002年12月8日起至2003年3月8日止，被告支付租金共计2,400元，但双方未签订房屋租赁合同。2003年4月12日，杨某1去世，因涉及继承及确权问题，涉讼房屋一直未进行分割。2015年6月，通过上海市长宁区人民法院解决了第三人对涉讼房屋享有的份额问题。2015年11月，通过上海市长宁区人民法院解决了涉讼房屋中杨某1产权份额的继承问题。现原告分别享有涉讼房屋四分之一的产权份额，第三人享有涉讼房屋二分之一的产权份额，各方于2016年1月办理了产权变更登记手续。2003年4月12日起，被告不再支付租金。原告曾要求被告搬离、返还涉讼房屋，但被告予以拒绝。2016年，被告潘敏珍提起房屋买卖合同纠纷的诉讼，要求将涉讼房屋登记至其名下。经法院审理，驳回其诉讼请求。鉴于被告的行为侵犯了原告的合法财产权益，对原告造成很大损害，故提起诉讼。被告潘敏珍、赵鸣康辩称，在磋商涉讼房屋买卖合同过程中，陈某某与原告杨XX在不同场合声称有权代表杨某1处分涉讼房屋，杨某1在《证明》中也写明涉讼房屋由原告杨XX决定，故可认定杨某1授权其处理涉讼房屋的事务。因陈某某与原告杨XX系夫妻关系，故涉讼房屋系其夫妻共同财产，杨某1仅为涉讼房屋名义权利人，该房屋与杨某2等无关。原告杨玉珍、第三人杨某3等对涉讼房屋出售给被告是知晓的，其达成的调解协议为恶意诉讼，非法无效，被告不知情也不同意，对被告不具有约束力。关于房屋使用费，因原告杨XX等与被告潘敏珍就涉讼房屋仅发生房屋买卖合同关系，该合同合法有效，双方之间不存在房屋租赁合同关系，故也不存在房屋使用费。此外，原告杨玉珍、第三人杨某3在2003年就知道涉讼房屋先出租给被告潘敏珍，再进行出售，现其主张2016年10月1日之前的占有使用费已经超过诉讼时效。综上，不同意原告的诉讼请求。如法院判令被告支付占有使用费，也应自原告杨XX和陈某某赔偿被告损失并实际支付之日开始，参照评估结论中最后一期所涉平均月租金标准计算。第三人杨某3述称，同意原告的诉讼请求及其陈述的事实和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房屋买卖合同》、存折、原告杨XX与被告潘敏珍、赵鸣康的往来信函、(2015)长民三(民)初字第904号民事调解书、(2015)长民四(民)初字第2416号民事调解书、(2016)沪0105民初14068号民事判决书、(2017)沪02民终4610号民事判决书、(2018)沪民申651号民事裁定书、《估价报告》、《补充说明》、《延期说明》等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋原系公房，建筑面积37.97平方米，承租人为案外人杨某1。原告杨XX、杨玉珍系杨某1子女。原告杨XX与案外人陈某某系夫妻关系，生育一女杨某3，即本案第三人。1994年11月27日，杨某1签署《购买公有住房委托书》，确认涉讼房屋购买人为杨某1，并委托陈某某办理购买公有住房的一切手续。在该委托书尾部另加盖第三人杨某3的印鉴。1995年1月12日，杨某1与案外人上海市农业局签订《公有住房买卖合同》，购买涉讼房屋并成为该房屋的权利人。被告潘敏珍与赵鸣康系夫妻关系。2002年12月起，被告潘敏珍租赁涉讼房屋后与被告赵鸣康共同居住于此，并向陈某某支付租金，租期三个月，月租金800元。被告潘敏珍与陈某某曾共同在落款时间为2003年3月11日的《房屋买卖合同》中签名，该合同约定：出卖人(甲方)：杨某1，全权代理人：杨XX；买受人(乙方)潘敏珍。涉讼房屋所有权证号：沪房长字第46234号；房屋类型：混合；建筑面积37.97平方；房屋所有权性质：私有。甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让款为21万元(为甲方净获得转让款)。自本合同签订之日起到六个月内，乙方将上述房产转让价款分贰次付给甲方，具体为签订日支付20万元，余款在○三年十二月底前一次付清。甲方在合同签订后协助乙方办理房产转让手续及燃气、电视、物业管理等过户手续。上述房地产转移占有之日起，该房屋使用中所发生费用和房产风险责任转移给乙方。上述房产转让条款，甲、乙双方均信守约定兑现，违约方按逾期支付违约金为每逾期一日支付守约方1‰。该合同的条款由原告杨XX起草，首部“出卖人(甲方)：杨某1”处“杨某1”三字系原告杨XX书写。2003年3月11日，被告潘敏珍向陈某某支付120,000元。2003年4月14日，杨某1因病死亡后被注销户籍。同月，原告杨XX与陈某某将上述情况告知被告潘敏珍。2004年1月20日，被告潘敏珍向陈某某支付40,000元。2004年4月23日，被告潘敏珍向陈某某支付50,000元。同日，陈某某出具收条，确认收到被告潘敏珍支付的天山路房款210,000元。2005年1月30日，原告杨XX致函被告潘敏珍，称被告潘敏珍经陈某某介绍租住涉讼房屋，原告杨XX已经收到陈某某交付的三个月租金2,400元。2003年3月9日起，按市场租赁价每月租金1,500元，至今共计欠租34,500元。要求被告潘敏珍结清欠租，并拟从2005年3月9日起将租金调整至1,500元/月。如被告潘敏珍在收到该函后十日内未付清欠款，原告杨XX将追究介绍人陈某某的责任，并禁止被告潘敏珍继续占有涉讼房屋。2005年2月2日，被告潘敏珍、赵鸣康回函原告杨XX与陈某某，认为其已经根据《房屋买卖合同》按约交付210,000元房款并居住至今，要求原告杨XX与陈某某于2005年2月8日前立即办妥涉讼房屋产权过户手续。至2014年12月，被告潘敏珍、赵鸣康多次致信原告杨XX与陈某某，要求其办理涉讼房屋的产权过户手续，因双方意见不一，未能协商一致。2015年5月14日，第三人杨某3就其与原告杨XX、杨玉珍、案外人杨某2的所有权确认纠纷向本院提起诉讼。2015年6月10日，上述各方经协商，就该案所涉纠纷达成协议：第三人杨某3与案外人杨某1(已死亡)共同共有涉讼房屋。同日，本院出具(2015)长民三(民)初字第904号民事调解书，对上述调解协议进行确认。2015年11月20日，原告杨XX、杨玉珍、第三人杨某3就其与案外人杨某2的法定继承纠纷向本院提起诉讼。同日，上述各方经协商，就该案所涉纠纷达成协议：一、涉讼房屋产权两分之一份额归第三人杨某3所有，四分之一份额归原告杨XX继承所有，另四分之一归原告杨玉珍继承所有；二、第三人杨某3、案外人杨某2应于该调解书生效后三十日内协助原告杨XX、杨玉珍办理上址房屋产权变更手续……。同日，本院出具(2015)长民四(民)初字第2416号民事调解书，对上述调解协议进行确认。2016年1月11日，原告杨XX、杨玉珍、第三人杨某3取得涉讼房屋的房地产权证，其中载明：涉讼房屋权利人为原告杨XX、杨玉珍、第三人杨某3，由三人按份共有，原告杨XX(1/4)、原告杨玉珍(1/4)、第三人杨某3(2/4)。2016年7月4日，被告潘敏珍就其与原告杨XX、杨玉珍、第三人杨某3、案外人杨某2、陈某某的房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，要求继续履行《房屋买卖合同》，原告杨XX、杨玉珍、第三人杨某3、案外人杨某2、陈某某协助将涉讼房屋变更登记至其名下并支付逾期违约金。本院经审理，于2016年12月13日作出(2016)沪0105民初14068号民事判决：驳回被告潘敏珍的诉讼请求。被告潘敏珍不服该判决，提出上诉。上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)于2017年3月1日立案。被告潘敏珍在一中院审理期间以陈某某系该院工作人员为由报请上级法院对本案指定管辖。一中院审查后于2017年3月3日以陈某某系该院退休工作人员，如由该院审理容易引起上诉人的合理怀疑为由将该案报请上海市高级人民法院指定管辖。上海市高级人民法院于2017年3月24日裁定该案由上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)审理。二中院于2017年5月9日立案。该案审理中，被告潘敏珍提供原告杨XX在(2015)长民三(民)初字第904号案件中提交的证据，包括杨某1出具的《证明》、原告杨XX的答辩状等。该《证明》记载：“天山五村XXX号乙XXX室是我儿子杨XX在1983年由单位(新杨种畜场)分配的福利房，并于1995年1月由我儿子杨XX出资购买，目前由我与孙女杨某3居住。因此，该房屋所有权实际属于杨XX，今后将房屋全权由我儿子杨XX决定，本人无任何要求。特此证明。”二中院认为，被告潘敏珍主张原告杨XX、案外人陈某某系涉讼房屋的实际权利人，其二审审理中提供的证据不足以证明其上述主张。即使杨某1曾出具相关《证明》给原告杨XX，被告潘敏珍依据其与陈某某落款签名的《房屋买卖合同》也无法主张涉讼房屋的权利……。根据被告潘敏珍在一、二审中提供的证据及其表述来看，其在签订合同之前后得以确认原告杨XX或陈某某有权代表杨某1处分涉讼房屋所依据的所有表象均来自于原告杨XX及陈某某的自述，并非是基于杨某1的任何行为，故被告潘敏珍主张原告杨XX及陈某某的行为构成表见代理缺乏事实及法律依据。鉴于涉讼房屋原登记的权利人为杨某1，后经相关生效法律文书的确认，该房屋现由原告杨XX、杨玉珍、第三人杨某3共同共有，被告潘敏珍依据其与陈某某签署的《房屋买卖合同》主张涉讼房屋的权利无法得到支持。被告潘敏珍可就相对方的不当行为给其造成的实际损失另行提出主张。二中院经审理，于2017年8月8日作出(2017)沪02民终4610号民事判决：驳回上诉，维持原判。被告潘敏珍不服该判决，向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院经审查，于2018年6月1日作出(2018)沪民申651号民事裁定：驳回被告潘敏珍的再审申请。至今，被告潘敏珍、赵鸣康仍居住在涉讼房屋内并支付该房屋的物业管理费。本案审理中，根据原告杨XX、杨玉珍的申请，本院委托科东公司对涉讼房屋2003年3月9日至2019年4月1日的市场租金价值进行评估。2019年5月31日，该公司出具《估价报告》，评估结果为：涉讼房屋2003年3月9日至2019年4月1日的市场租金价值合计442,857元。2019年9月19日，科东公司出具《补充说明》，结论为：涉讼房屋2003年3月9日至2006年12月31日的租金总价为71,326元，2007年1月1日至2010年12月31日的租金总价为95,995元，2011年1月1日至2014年12月31日的租金总价为114,693元，2015年1月1日至2019年4月1日的租金总价为160,843元，合计442,857元。2020年5月8日，科东公司出具《延期说明》，将《估价报告》应用有效期延长至2021年5月29日。原告杨XX、杨某2、第三人杨某3确认，涉讼房屋原由原告杨XX、第三人杨某3与陈某某居住。1987年3月，杨某1户籍迁入涉讼房屋后，原告杨XX与陈某某搬离涉讼房屋，该房屋由第三人杨某3与杨某1居住。第三人杨某3读大学期间，居住在学校。后杨某1入住养老院，涉讼房屋空关直至交付给被告潘敏珍。原告杨XX确认，陈某某先行在《房屋买卖合同》上签字，并将合同原件交给被告潘敏珍，其还以为被告潘敏珍没有签署合同，也不知道被告潘敏珍何时在合同上签字，故原告杨XX与陈某某一直没有将签订合同、收取购房款的情况告知原告杨玉珍、案外人杨某2、第三人杨某3。因为涉讼房屋是代杨某1租赁，租赁产生的利益要返还给杨某1，与他人无关，故其与陈某某一直没有将涉讼房屋由被告潘敏珍、赵鸣康居住使用的情况告知原告杨玉珍、第三人杨某3、案外人杨某2。第三人杨某3确认，其之前都在读书，没有管过涉讼房屋的事情，在大学毕业后才知道其对涉讼房屋享有权利，故至2015年才提起诉讼。其不知道原告杨XX与陈某某将涉讼房屋交给被告潘敏珍、赵鸣康居住使用及陈某某与潘敏珍签订《房屋买卖合同》的情况，也没有到涉讼房屋去看过。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉讼房屋原权利人为杨某1，2003年4月14日，杨某1因病死亡后被注销户籍。第三人杨某3直至2015年5月14日才就其与原告杨XX、杨玉珍、案外人杨某2的所有权确认纠纷提起诉讼，说明其与杨某1的继承人之间对涉讼房屋的所有权存在争议，需通过诉讼方式才能解决纠纷。此后，原告杨XX、杨玉珍、第三人杨某3与案外人杨某2又通过诉讼方式解决了杨某1享有的涉讼房屋产权的继承纠纷，直至2016年1月10日，原告杨XX、杨玉珍、第三人杨某3才取得涉讼房屋的不动产权证，成为涉讼房屋的权利人，并据此对涉讼房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，对妨害物权或者可能妨害物权的可以请求排除妨害或者消除危险。被告抗辩涉讼房屋的实际权利人为原告杨XX，与不动产权证登记不符，该项意见本院不予采纳。现原告杨XX、杨玉珍、第三人杨某3要求被告搬离、返还涉讼房屋，被告则抗辩其基于《房屋买卖合同》居住涉讼房屋，该合同合法有效，故不同意上述诉讼请求。就该项争议，本院认为，排除妨害请求权至少应包含以下两个构成要件：一是相对人存在妨害请求权人之物权的事实，二是该妨害行为不具有正当性，即既无法律规定或合同约定，也不合情理，物权人没有容忍的义务。《房屋买卖合同》条款是原告杨XX起草，“出卖人(甲方)：杨某1”处“杨某1”三字系原告杨XX书写，被告潘敏珍与原告杨XX的妻子陈某某共同在该合同上签名确认。综上可以认定，原告杨XX与陈某某曾作出将涉讼房屋出售给被告潘敏珍的意思表示。在杨某1去世后，原告杨XX与被告潘敏珍、赵鸣康多次书信往来，对《房屋买卖合同》引发的争议如何解决进行协商，但未能协商一致。陈某某则在杨某1去世、涉讼房屋变更登记明显存在障碍的情况下，继续收取被告潘敏珍支付的购房款且长期占有购房款210,000元不予返还，原告杨XX作为陈某某的丈夫，对此不可能不知情。此外，杨某1去世后，原告杨XX、杨玉珍、第三人杨某3、案外人杨某2直至2015年才通过诉讼解决涉讼房屋的权属纠纷及法定继承纠纷，期间从未提起诉讼要求被告潘敏珍搬离涉讼房屋。上述事实导致被告潘敏珍对继续履行《房屋买卖合同》存在一定期待。综上，本院难以认定被告潘敏珍、赵鸣康基于《房屋买卖合同》占有、使用涉讼房屋存在恶意。鉴于本院于2016年12月13日作出民事判决，驳回被告潘敏珍要求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，二中院于2017年8月8日作出民事判决：驳回被告潘敏珍提出的上诉，维持原判。至此，《房屋买卖合同》不可能再继续履行，被告潘敏珍、赵鸣康也不可能再依据《房屋买卖合同》继续占有、使用涉讼房屋。现原告杨XX、杨玉珍、第三人杨某3要求被告潘敏珍、赵鸣康搬离、返还涉讼房屋的诉讼请求合法有据，本院予以支持。考虑到被告潘敏珍、赵鸣康年老体弱，且长期居住在涉讼房屋内，需搬离物品较多，故本院给予其六十日时间另行寻找居住场所并安排搬离事宜。原告杨XX、杨玉珍、第三人杨某3另要求被告潘敏珍、赵鸣康支付2003年3月9日至2019年4月1日的房屋占有使用费442,857元及2019年4月2日起至涉讼房屋交还之日止的房屋占有使用费。本院认为，2003年3月9日至2016年1月9日期间，原告杨XX、杨玉珍、第三人杨某3并非涉讼房屋的权利人，而原告杨XX在明知其与陈某某及被告潘敏珍之间就涉讼房屋的买卖合同纠纷尚未解决，被告潘敏珍能否取得涉讼房屋物权尚处于不确定状态的情况下，未通知被告潘敏珍即自行与原告杨玉珍、第三人杨某3等达成调解协议，办理涉讼房屋产权变更登记，一定程度上影响了《房屋买卖合同》的履行。另，陈某某收取了被告潘敏珍支付的购房款210,000元，该笔款项一致未返还被告潘敏珍、赵鸣康。在此期间，被告潘敏珍、赵鸣康基于签署《房屋买卖合同》、支付购房款之事实居住于涉讼房屋内。鉴于二中院于2017年8月8日作出民事判决，被告潘敏珍、赵鸣康就此丧失取得涉讼房屋物权的权利，故其应自该日起向原告杨XX、杨玉珍、第三人杨某3支付涉讼房屋的占有使用费，直至其返还涉讼房屋之日止，原告杨XX、杨玉珍要求被告潘敏珍、赵鸣康支付2003年3月9日至2017年8月7日期间的占有使用费，该项诉讼请求缺乏依据，本院难以支持。关于占有使用费的标准，原告杨XX、杨玉珍、第三人杨某3主张2017年8月8日至2019年4月1日期间参照《补充说明》中涉讼房屋相同时间段租金标准计算，2019年4月2日起参照《补充说明》中2015年1月1日至2019年4月1日期间涉讼房屋日租金标准计算，上述主张合法有据，本院予以支持。据此，被告潘敏珍、赵鸣康应向原告杨XX、杨玉珍、第三人杨某3支付2017年8月8日至其返还涉讼房屋之日止的占有使用费，按每日103.64元的标准计算。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告潘敏珍、赵鸣康应于本判决生效之日起六十日内搬离上海市长宁区天山五村XXX号乙XXX室，并将该房屋返还原告杨XX、杨玉珍、第三人杨某3；二、被告潘敏珍、赵鸣康应于本判决生效之日起十日内向原告杨XX、杨玉珍、第三人杨某3支付上海市长宁区天山五村XXX号乙XXX室的占有使用费，自2017年8月8日起至其将前址房屋返还原告杨XX、杨玉珍、第三人杨某3之日止，按每日103.64元的标准计算；三、驳回原告杨XX、杨玉珍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,461.85元，由原告杨XX、杨玉珍负担5,970.90元，被告潘敏珍、赵鸣康负担2,490.95元。评估费2,000元，由原告杨XX、杨玉珍负担1,718.23元，被告潘敏珍、赵鸣康负担281.77元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 董 隽人民陪审员 罗 泓人民陪审员 包 怡二〇二〇年六月二十九日书 记 员 徐晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。