山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6271号上诉人（原审被告）：张兴元，男，1974年5月8日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：张晓昱，济南市中君益法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：济南市市中区人民政府二七新村街道办事处，住所地济南市。负责人：刘冬，主任。委托诉讼代理人：林海，山东天俊律师事务所律师。上诉人张兴元因与被上诉人济南市市中区人民政府二七新村街道办事处（以下简称二七新村街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张兴元上诉请求：1.撤销济南市市中区人民法院作出的（2020）鲁0103民初77号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由二七新村街道办承担。事实和理由：一、张兴元认为二七新村街道办对涉案房屋无管理权和处分权，二七新村街道办诉讼主体不适格。根据二七新村街道办提交的《关于申请济南市中钢管厂生产项目的报告》，首先该证据仅是济南市市中区人民政府向市计委申请济南市中钢管厂生产项目，并请工商部门准予办理工商营业执照等手续的申请报告。证明济南市中钢管厂在该申请报告成文时并未申领工商登记相关手续，济南市中钢管厂在该报告申请时并不存在，无法证明该厂办理工商登记后的与二七新村街道办的隶属关系。其次，济南市中钢管厂系独立法人，二七新村街道办未提交济南市中钢管厂办理工商登记等合法手续后与二七新村街道办关系的相关证据，无法证明二七新村街道办的主体资格，二七新村街道办应承担举证不能的法律责任。张兴元认为与二七新村街道办并不具备法律意义上的隶属关系，二七新村街道办无权行使济南市中钢管厂的各项民事权利，结合《房屋权属状况信息》，证明该涉案房屋所有权人系济南市中钢管厂，二七新村街道办并非该房屋的所有权人也不是共有人，更不是有权出租的合法转租人，二七新村街道办对涉案房屋无管理权和处分权，且二七新村街道办提交的土地权属的证据系复印件，张兴元一审庭审中不予认可。一审法院根据上述证据及提交的土地权属的复印件认定涉案房屋所有权人为二七新村街道办所属的济南市中钢管厂，二七新村街道办系涉案房屋的土地使用权人于法无据。二、一审法院认为：“张兴元未提供有效证据证实涉案房屋不能用于继续经营，且双方在签订2017年的房屋租赁合同时未对此提出异议，故张兴元关于参照2016年租赁合同租金标准扣除拆除部分后的房屋租金支付租金的抗辩理由不能成立，本院不予采信”认定事实不清。张兴元庭审中提交2016年租赁合同，合同中注明涉案房屋土地面积157.66平方米、建筑面积70平方米。2017年12月12日签订的租赁合同建筑面积84.89平方米，与2016年比较面积缩小一半。结合张兴元提交的照片一宗，证明涉案房屋将违建部分拆除后将进入两间房屋通道堵死，剩余两间无法通行使用，经营门脸由三间房屋变为现在的一间，导致张兴元租赁面积大幅度缩小，以上事实经庭审双方已经确认并认可。张兴元所经营的茂煜汽车美容装具店经营汽车美容和洗车业务，因涉案房屋部分违建，经营门脸改至侧后方并拆除部分房屋导致张兴元无法保证正常经营。涉案房屋存在违建拆除等情况导致房屋面积大幅缩小、无法保证正常经营，张兴元提交的证据真实充分，根据相关法律规定及司法解释，张兴元认为主张参照2016年租赁合同租金标准扣除拆除部分后的房屋租金支付租金合法有据。二七新村街道办辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二七新村街道办向一审法院起诉请求：1.解除二七新村街道办与张兴元签订的《房屋租赁合同》并要求张兴元腾房；2.判令张兴元向二七新村街道办支付2017年12月12日至2019年12月11日的房屋租金244000元，并自2019年12月12日起以每月租金10167元支付至实际腾房之日止；3.判令张兴元向二七新村街道办支付违约金（以122000元为基数、自2017年12月12日起按日千分之三计算至实际腾房之日止）。诉讼过程中，二七新村街道办明确第2项诉讼请求中的租金计算至判决生效之日止。一审法院认定事实：位于济南市市中区七里山西路15号的涉案房屋登记的所有权人为二七新村街道办所属的原济南市市中钢管厂（房产证号为字第20xx号），二七新村街道办系涉案土地使用权人。就涉案房屋二七新村街道办与张兴元存在多年的房屋租赁关系，每年一签合同。其中，2016年二七新村街道办与张兴元签订的《房屋租赁合同》约定：租赁房屋坐落在七里山西路xx号，土地面积157.66平方米，建筑面积70平方米；租赁期限从2016年12月12日至2017年12月11日；壹年租金50000元，先付租金后用房，交租方式为每年支付一次；租赁房屋的用途为经营；房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是2017年12月11日。2017年二七新村街道办与张兴元签订的《房屋租赁合同》约定：租赁房屋坐落在七里山西路xx号，建筑面积84.89平方米；租赁期限从2017年12月12日至2018年12月11日；壹年租金122000元，先付租金后用房，交租方式为每年支付一次；租赁房屋的用途为经营；房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是2018年12月11日；自承租人缴纳房租后本合同生效。张兴元未缴纳2017年12月12日之后的租金，但至今一直使用涉案房屋。2017年10月份，因政府拆违拆临，添附于涉案房屋的不合法建筑物被拆除。张兴元称2017年的合同是后来补签的，当时的二七新村街道办主任说先签合同，不用交房租，以后继续协商降低房租；双方在签订该合同时因对房屋现状存在异议，故约定“自承租人缴纳房租后本合同生效”。二七新村街道办称当时由于拆违拆临可能会对张兴元的租赁使用产生一定的影响，但张兴元一直长期租赁该房屋，其本人与原二七新村街道办的主任沟通过租金交付的事宜，故约定“自承租人缴纳房租后本合同生效”。诉讼过程中二七新村街道办提交申请书称鉴于双方当事人就租金无法形成一致意见，请求法院依法对租金金额作出判决，并明确不对租金标准进行司法评估。2019年10月，二七新村街道办通知张兴元支付租金，张兴元未支付。一审法院认为，二七新村街道办与张兴元之间的《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的效力性强制性规定，但因2017年的房屋租赁合同约定以承租人缴纳房租为生效要件，而张兴元并未支付租金，结合该房屋租赁合同签订时张兴元已占有使用房屋及二七新村街道办所陈述的双方有此约定的原因，一审法院认定2017年双方所签订的房屋租赁合同生效条件未成就，且双方对租金未达成一致意见，故二七新村街道办关于按照2017年的房屋租赁合同约定的租金标准支付房租的主张，一审法院不予支持。2016年的房屋租赁合同到期后，张兴元一直使用涉案房屋，双方当事人存在不定期房屋租赁关系，张兴元可按照2016年的房屋租赁合同支付租金。双方当事人均认可2017年10月份添附于涉案房屋的不合法建筑物因政府拆违拆临而被拆除，张兴元亦未提供有效证据证实涉案房屋不能用于继续经营，且双方在签订2017年的房屋租赁合同时未对此提出异议，故张兴元关于参照2016年的租赁合同租金标准扣除拆除部分后的房屋租金支付租金的抗辩理由不能成立，一审法院不予采信。二七新村街道办关于解除2017年的房屋租赁合同的主张实质为解除双方的房屋租赁关系；而张兴元经二七新村街道办通知支付房租后未支付任何租金，构成根本违约，二七新村街道办可依法行使解除权，故二七新村街道办关于解除双方房屋租赁关系、张兴元返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。二七新村街道办主张的违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除济南市市中区人民政府二七新村街道办事处与张兴元之间的房屋租赁合同关系。二、张兴元于判决生效之日起十五日内将位于济南市市中区七里山西路xx号房屋腾空并交付给济南市市中区人民政府二七新村街道办事处。三、张兴元于判决生效之日起十日内向济南市市中区人民政府二七新村街道办事处支付自2017年12月12日至2019年12月11日的房屋租金100000元，并自2019年12月12日起按每年租金50000元支付至本判决生效之日止。四、驳回济南市市中区人民政府二七新村街道办事处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4960元，减半收取计2480元，由张兴元负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张兴元提交2015年12月12日至2016年12月11日房屋租赁合同一份，证明签订合同时双方约定土地面积386.7平方米，建筑面积70平方米（包括洗车的空地），对照2016年至2017年的合同、2017至2018的合同土地及建筑面积，均大幅缩小。二七新村街道办质证称，对证据的真实性没有异议，和本案诉求没有关联性。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，一审时张兴元对市中政发（1983）第27号《关于申请济南市中钢管厂生产项目的报告》、《房屋权属状况信息》真实性均无异议，结合二七新村街道办一审中提交的《济南市城镇房屋所有权证申报表》、市中国用2006第0200xxx号土地使用权证，可以证实原济南市中钢管厂隶属于二七新村街道办。张兴元虽然对本案二七新村街道办诉讼主体资格存有异议，但未提交有效证据予以反驳，故本院对张兴元主张二七新村街道办诉讼主体不适格，本院不予采纳。二七新村街道办与张兴元签订的2017年之前的《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，当为有效合同。2017年的房屋租赁合同约定以承租人缴纳房租为生效要件，而张兴元并未支付租金，结合该房屋租赁合同签订时张兴元已占有使用房屋及二七新村街道办所陈述的双方有此约定的原因，故一审法院认定2017年双方所签订的房屋租赁合同生效条件未成就并无不当。因双方对2017年后的租金标准未达成一致意见，且二七新村街道办亦按照房屋租赁合同约定交付了租赁标的物，故一审法院按照2016年的房屋租赁合同约定的租金标准，判令张兴元支付房租亦无不当。张兴元主张涉案租赁标的物因拆违拆临面积减少且无法继续经营，未提交有效证据予以证实，本院不予采信，故本院对张兴元主张按照2016年租金扣除拆除部分后计算租金，不予支持。综上所述，张兴元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人张兴元负担。本判决为终审判决。审判员  吴松成二〇二〇年六月二十四日书记员  韩 璐