广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初5788号原告：广东省佛山市顺德区陈村镇大都股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇大都村大都西小区联新三巷9号，统一社会信用代码54440606725473681M。负责人：梁仕远。委托诉讼代理人：刘业峰，广东都诺律师事务所律师。被告：陈小花，女，1984年4月13日出生，汉族，住广东省阳山县***********，公民身份号码441************346。委托诉讼代理人：何伟恒，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘奉喜，广东法岸律师事务所实习律师。原告广东省佛山市顺德区**镇大都股份合作经济社与被告陈小花农业承包合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的负责人及其委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.判令解除原被告于2017年2月6日签订的合同编号【201702（农）02】的《陈村镇大都股份合作经济社土地承包合同书》，判令被告立即将位于滔围塘二号土地腾空交还原告；2.判令被告向原告支付合同编号【201702（农）02】的《陈村镇大都股份合作经济社土地承包合同书》2019年下半年承包款13600元，及以13600元为基数按0.2%每天自2019年12月1日起计至交还土地并付清之日止的逾期违约金，暂计至2020年3月1日为2448元；3.判令合同编号【201702（农）02】的《陈村镇大都股份合作经济社土地承包合同书》的履约保证金62560元归原告所有；4.判令被告赔偿原告律师费22500元；5.本案诉讼费用由被告负担。原告的事实与理由：2017年2月6日，被告通过公开竞投的方式投得原告位于滔围塘一号、滔围塘二号二块土地，并签订了的合同编号【201702（农）02】的《陈村镇大都股份合作经济社土地承包合同书》，合同约定了承包项目及承包期限、承包款标准及支付方式、履约保证金、土地用途及维护管理、双方权利和义务、违约责任、合同终止等内容，其中，合同书第二条第（三）款约定：“乙方于每年6月30日前交清上半年的承包款，11月30日前交清下半年承包款，如乙方超过上述缴交承包款日期未能按时交纳承包款的，则按欠交承包款总额每日0.2%向甲方交纳违约金至交清欠款之日止；如乙方超过两个月尚未交清承包款的视乙方违约，甲方有权提前终止本合同并由乙方按本合同约定承担违约责任。”合同书第三条第（三）、（四）款也约定了乙方违约甲方有权终止合同、履约保证金不予退回，合同书第六条第（二）、（四）款也约定了乙方违约应承担违约金赔偿损失，甲方有权解除合同、没收履约保证金，乙方承担甲方为实现债权所支出的律师费、诉讼费、财产保险费、差旅费等。合同书第八条第（二）款1项也同样约定了乙方违约甲方有权提前终止合同。合同书还约定了其它内容和细节。被告明知本应在2019年11月30日前交清案涉二份合同书下半年承包款，然而，被告拒不交承包款，迟延二个多月至今拒不交承包款及违约金，导致原告2019年底股东分红及其它财务活动受到严重影响，也在租户中产生极坏的负面影响，致原告无法正常收租和管理土地等资产，原告的广大股东强烈要求解除合同收回土地并追究违约租户法律责任。被告辩称，一、案涉《承包合同》系大都经济社提供的格式合同，其中多个条款都涉及合同解除且存在竞合，按照《合同法》第41条，在合同双方发生争议时，应按照有利于答辩人的原则选择适用的条款并进行解释。本案中，即使答辩人存在逾期缴纳租金的情况，也应按照《承包合同》第三条第（三）款的规定进行处理，大都股份社未按该条规定进行催告，不享有相应的合同解除权。《承包合同》第二条第（三）款，第三条第（三）款，第六条第（二）、（四）款及第八条第（二）款均约定大都经济社享有合同解除权；其中，第三条第（三）款规定，如乙方（陈小花）违反本合同约定导致甲方（大都经济社）需在乙方履约保证金中扣除款项的，乙方须在收到甲方书面通知后七天内补缴款项，否则视同乙方违约，甲方有权终止合同。据此：第一，只有该款对大都经济社行使约定解除权设置“催告、从保证金扣除”的限制条件，其余解除条款均未作此设置，依法应适用该款作为案涉约定解除权的请求权基础。第二，大都经济社行使约定解除权至少必须满足“已催告，答辩人仍不交租”的前提条件。事实上，大都经济社从未履行上述通知义务，故不享有约定解除权。二、虽然《承包合同》约定每年11月30日前缴纳下半年租金，但实际履行过程中，下半年的租金都是在次年1月份缴纳的，说明双方交易习惯与合同约定并不一致，也可理解为合同相关条款事实上已经变更。三、答辩人已于2020年3月5日足额缴纳2019年下半年租金，与往年比稍有拖延，主要是因为答辩人产后虚弱且恰逢新冠疫情期间，事出有因，并非恶意拖欠。因新冠疫情导致租户普遍经营困难，全国各地很多业主都主动给租户减免租金，大都经济社不但不减免，还完全无视答辩人在案涉土地上的巨额投入，在收到租金后仍执意起诉要求解除合同、没收保证金，属滥用合同解除权、恶意行使诉权的行为。答辩人于2019年11月24日生产女儿，后住院、居家休息恢复至今；期间恰逢新冠疫情爆发，形势严峻，更全身心投入休养。2020年3月疫情形势有所好转，答辩人复工后，第一时间缴纳了2019年下半年租金。其实早在18年和19年，答辩人就曾多次要求一次性交清合同剩余全部租金，以减少双方的麻烦，但大都经济社借口不方便其财务操作予以拒绝。我国《民法总则》第一百三十二条规定，民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。本案中，由于答辩人已在案涉土地投入巨资种植花卉、树木，合同解除会给答辩人造成巨额损失，即使认定答辩人根本违约、大都经济社有权解除合同，在答辩人有诚意继续履约且具备履约能力的情况下，也应基于保障交易安全稳定、平衡各方利益的原则，限制大都经济社的合同解除权，遑论答辩人并不存在根本违约的情况。我国《合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。据此，在合同的履行过程中，各方当事人均应遵循诚实信用原则，积极协助对方履行义务。尤其是合同解除涉及双方重大权利义务关系，在约定解除的情形下，虽然解除事由可以由当事人自行约定，但在行使单方解除权时，当事人应当遵循诚实信用原则，不得滥用解除权。在《承包合同》履行过程中，大都经济社明知合同解除会对答辩人的生产经营带来严重的负面影响，却不采取积极协助履行的态度，不尽必要的通知和催告义务，而是在答辩人轻微违约且已修复的情况下拒绝任何协商解决机会，径行诉请解除合同，违反了合同附随义务。大都经济社完全可采取先行催告答辩人缴纳租金61,160元（1号地块的47,560元、2号地块的13,600元），如答辩人仍拒不缴纳，亦可在答辩人留存的218,776元履约保证金中先行扣除。故，答辩人既未加重大都经济社的负担，亦未危及其债权实现，《承包合同》根本不存在履行障碍，依法不应解除，以避免造成双方利益严重失衡。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的证据，本院在本院认为中再作综合阐述。经开庭审理，本院查明事实如下：2017年2月6日，原告与被告签订了的合同编号【201702（农）02】的《陈村镇大都股份合作经济社土地承包合同书》，约定由被告承包原先位于滔围塘一号耕地3.2亩，承包期限自2017年3月1日至2023年2月28日止。合同第二条约定：“（一）双方同意承包款为每年每亩人民币8500元，即年承包款总额为27200元，第四年起递增15%，即2020年3月1日起每年承包款31280元。（二）上述承包款为不含税款，本合同项下相关税费包括承包款、土地使用税等应缴纳费用由乙方（被告，下同）承担。（三）乙方应于本合同签订当日内，签订合同当天即时按要求缴纳履约保证金和6个月的租金，之后于每年6月30日前交清上半年的承包款，11月30日前交清下半年承包款，如乙方超过上述缴交承包款日期未能按时交纳承包款的，则按欠交承包款总额每日0.2%向甲方交纳违约金至交清欠款之日止；如乙方超过两个月尚未交清承包款的视乙方违约，甲方有权提前终止本合同并由乙方按本合同约定承担违约责任。”合同书第三条款约定：“……（二）乙方在承包期内有违约行为的，甲方可在乙方所交的履约保证金中先行扣划乙方应付之款项，但应提前3天书面通知乙方并在扣划之日起五个工作日向乙方出具合法的收款收据。（三）乙方必须在承包期内保持上述履约保证金之金额不变。如乙方违反本合同的约定，导致甲方需在乙方履约保证金中扣除款项者，乙方须在收到甲方书面通知后七天内，补充缴付扣除之费用，否则视同乙方违约，甲方有权终止合同，收回本宗地，无需对乙方作任何赔偿或补偿。”第六条约定：“……（二）乙方必须按本合同约定的条款执行，否则视同违约，造成甲方损失及费用支出的，乙方应承担全部赔偿责任，并按当年承包款的30%向甲方支付违约金，甲方有权解除合同并没收履约保证金、已交缴纳的承包款及其他费用……（四）本合同所称‘损失’包括但不限于甲方的实际损失及甲方为实现债权所支出的律师费、诉讼费、财产保险费、差旅费等。”第七条约定：“任何一方由于不可抗力原因致使不能履行合同时，应在不可抗力事件发生后三日内向对方通报，以减轻可能给对方造成的损失，在取得有关机构的不可抗力证明并经对方确认后，允许延期履行、变更或解除合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。”2017年3月15日，被告向原告缴纳了履行保证金62560元及2017年上半年租金13600元。此后，被告分别于2018年1月8日缴纳2017年下半年租金13600元、2018年7月31日缴纳2018年上半年租金13600元、2019年1月7日缴纳2018年下半年租金13600元、2019年7月16日缴纳2019年上半年租金13600元。而2019年下半年的租金，被告于2020年3月5日缴纳完毕。本院认为，《陈村镇大都股份合作经济社土地承包合同书》系原、被告在平等自愿基础上所签订，未有违反法律法规的规定，合法有效，双方应按合同的约定及法律的规定行使权利和履行义务。根据双方的诉辩争议，本院认为，双方最大的争议的焦点是：涉案《陈村镇大都股份合作经济社土地承包合同书》是否应予以解除。从本院查明的事实可知，被告确实拖欠了原告2019年下半年的承包款3个月之久。原告认为，根据合同的约定，被告迟延缴纳租金两个月，原告可以行使合同解除权。对此，本院认为，首先，根据双方的交易习惯，在双方签订合同后，被告在缴纳租金时，均未有按照约定的日期缴纳，而是迟于约定的日期1个多月缴纳。原告对此从未有提出过异议，或发出过相关的追缴通知。据此，可以推定双方在被告缴纳租金的时间方面存在合意，原告容许被告迟些时日缴纳租金，给予被告一定的宽限期限。其次，被告于2019年11月24日生育女儿，其需住院、居家休息进行康复。此时恰处于缴纳2019年下半年的租金时间段，被告此时未有及时的缴纳租金，并非故意为之。依此前的交易习惯，被告一般应于次年的1月31日前支付完毕该期间的租金。但此时，恰好遇上新型冠状病毒肺炎疫情的爆发，2020年1月24日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。在疫情防控期间，陈村镇政府及各村委在街道、村出入口设置了卡点，限制外面车辆的进入及各种生产经营，一直持续到三月份。上述因疫情所作的防控措施，不可避免的对被告的生产经营产生了重大的影响，其在此段时间没有缴纳租金亦属情有可原。而被告在疫情还没有完全结束，便于2020年3月5日向原告补缴完毕租金，亦证明其并非恶意拖欠。被告拖欠涉案的租金基于自身及外界重大因素的影响，如今，被告已利用涉案土地种植花木数年，已是收获果实之时，且被告拖欠租金的行为并未有影响原告合同根本目的的实现。如果据此解除双方的合同，被告将会产生重大的损失，相对其拖欠的租金对原告产生的细微的损失，将会对双方的权益构成重大的失衡，对被告的惩罚过重。值此新冠疫情肆虐之际，目前的重中之重为尽快恢复社会的经济生产秩序，尽力为企业的复工复产提供相应的帮助。保护企业的正常生产及运转，对整个社会及原告均有益处。故本院从双方的权益平衡考虑，不予解除双方签订的《陈村镇大都股份合作经济社土地承包合同书》，对原告要求没收保证金的请求亦不予支持。但自本案判决之后，被告应依合同约定按时支付租金，如无不可抗力或者其他重大的特殊情形，被告再有迟延缴纳租金达到合同约定的解除条件情形的，原告可行使解除合同的权利。如被告在以后存在经济困难或其他特殊情况难以按时缴纳租金，本院亦鼓励双方本着和谐互助、友善共处的原则，进行协商解决。关于原告主张的被告迟延缴纳2019年下半年租金而产生的违约金的问题。合同约定，如被告超过上述缴交承包款日期未能按时交纳承包款的，则按欠交承包款总额每日0.2%向原告交纳违约金至交清欠款之日止。被告迟延缴纳该时期的租金13600元达90多天，故其应向原告支付迟延履行违约金。被告认为合同约定的按日0.2%的标准有所过高，请求予以调整。本院认为，合同约定的违约金计算标准确实显著过高，应予以调整。本院结合被告拖欠的时间、外界影响的因素及原告的损失等因素综合考虑，酌定被告需向原告支付违约金900元。依合同的约定，如被告存在违约行为，导致原告为实现债权所支出的律师费，由被告承担。如今因为被告迟延缴纳租金，导致原告聘请了律师处理案件，客观需要支出律师费。虽然本院没有支持原告解除合同及没收保证金的请求，但本案确实因被告的违约行为而起，且本院亦支持了原告的部分请求。根据以上事实，本院酌情支持原告律师3000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同》第六十条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告陈小花应于本判决发生法律效力起十日内向原告广东省佛山市顺德区**镇大都股份合作经济社支付违约金900元；二、被告陈小花应于本判决发生法律效力起十日内向原告广东省佛山市顺德区**镇大都股份合作经济社赔偿律师费3000元；三、驳回原告广东省佛山市顺德区**镇大都股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1161.08元（原告广东省佛山市顺德区**镇大都股份合作经济社已预交），由原告广东省佛山市顺德区**镇大都股份合作经济社负担661.08元，被告陈小花负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  庞尔谦二〇二〇年六月一日书记员  杨 阳