湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初5147号 原告：湖南大德昌文化交流有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韭菜园28号（原55号）新富城综合楼201房。 法定代表人：王伟功，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：杨勤钛，广东（君言）长沙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤健，广东（君言）长沙律师事务所实习律师。 被告：兰昌（身份证号码430122197611083219），男，1976年11月8日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区书堂山街道彩陶源村南岸咀组307号。 原告湖南大德昌文化交流有限公司（以下简称大德昌公司）与被告兰昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告大德昌公司的委托诉讼代理人杨勤钛、被告兰昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大德昌公司向本院提出诉讼请求：1．解除大德昌公司与兰昌签订的关于长沙市芙蓉区韭菜园南路28号（原55号）新富城综合楼内109号自编127b号商铺房屋租赁合同，并责令兰昌立即返还该房屋给大德昌公司；2．判令兰昌向大德昌公司支付租金85200元、违约金13278元和房屋占有使用费（按合同约定的租金标准计算）。事实和理由：2015年4月1日，大德昌公司与兰昌签订《商铺租赁服务合同》，约定兰昌承租大德昌公司经营的位于长沙市芙蓉区韭菜园南路28号（原55号）新富城综合楼101房109号自编127b号商铺（以下简称案涉商铺），商铺面积22.13平方米，用于开展文化艺术品经营，租赁期间1年，即2015年4月1日至2016年3月30日，租金为每月每平方米100元，租金采用先交费后使用的原则，按每半年为一期支付；因兰昌违约而导致合同不能履行的，大德昌公司对兰昌已交的租金和保证金不予退还，并有权再要求兰昌按年租金50%标准支付违约金。合同签订后，大德昌公司依约向兰昌交付了案涉商铺，租赁期限届满后，双方均合意续租，但兰昌未依约支付租金，至2020年6月16日止尚欠大德昌公司租金85200元，经大德昌公司多次催告支付租金并腾空退还案涉商铺，兰昌仍置之不理。 原告大德昌公司向本院提交的证据有：1．《房铺租赁服务合同》；2．收据4张。 被告兰昌辩称，租赁合同约定的租赁期间为2017年4月1日至2018年3月30日，租赁合同真实有效。大德昌公司作为租赁合同的出租人，在合同期内应根据《合同法》的相关规定，必须向兰昌提供可以正常使用的案涉商铺，并主动承担案涉商铺的维修义务。但大德昌公司出租给兰昌的商铺多次浸水直接导致兰昌的财产受到损失。关于大德昌公司诉请2017年4月1日至2020年6月16日期间的商铺租金，双方在2018年至2020年期间并未签订书面租赁合同，且兰昌并未使用案涉商铺，双方之间不存在房屋租赁合同关系，大德昌公司请求该段期间的租金没有事实和法律依据。 被告兰昌向本院提交的证据有：1．录音及文字摘录；2．兰昌的营业执照；3．兰昌与案涉商铺所在小区物业公司邓主任的短信记录截屏；4．案涉商铺内因浸水被损坏的财物照片及修复价格表。 对原告大德昌公司、被告兰昌围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下： 2015年4月1日，大德昌公司与兰昌签订《商铺租赁服务合同》，约定大德昌公司向兰昌出租案涉商铺，租赁期限为1年，即2015年4月1日至2016年3月30日，租赁费用为每月每平方米100元，采用先交费后使用的原则，租金按每半年为一期支付，下一期各项费用在前一期各项费用期限到期前15日支付；兰昌应在合同生效当日支付给大德昌公司本合同约定一个月租赁费用的保证金2212元；兰昌未按照约定逾期支付各项费用和保证金的，每日按该次该缴费用总额的2%向大德昌公司支付滞纳金，逾期15日的，大德昌公司有权采取停电措施，逾期20日不交的，视为兰昌根本性违约，大德昌公司有权终止合同，并扣留、处理兰昌在营业场所内的所有财产，保证金不退，如造成损失，全部由兰昌自行承担；租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，兰昌应于租赁期满或合同终止后3日内支付所有的欠款并将租赁的场地和大德昌公司提供的配套设施以良好、适租的状态交还给大德昌公司，兰昌未按照约定交还的，大德昌公司有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由兰昌承担；因兰昌违约而导致合同不能履行的，大德昌公司对兰昌已交的租金、保证金不予退还，并有权再要求兰昌按年租金的50%标准支付违约金。兰昌应在收到大德昌公司要求承担违约责任通知的三天内交清所欠一切费用和违约金，腾空并退还所租商铺；兰昌逾期未支付租金超过保证金额的，大德昌公司有权解除合同并要求兰昌支付违约金。合同签订后，大德昌公司依约向兰昌交付了案涉商铺，兰昌亦依约支付了租赁费用。2017年4月1日，双方按照前述《商铺租赁服务合同》的约定续签了《商铺租赁服务合同》，租赁期限至2018年3月31日，2017年3月30日后，兰昌未再依约支付租赁费用，并持续占有使用案涉商铺至今。 本院认为，大德昌公司与兰昌签订的《商铺租赁服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。经庭审时双方确认，双方于2017年4月1日签订《商铺租赁服务合同》的租赁期限为2017年4月1日至2018年3月30日，双方此后未再续签书面租赁合同。鉴此，双方租赁合同法律关系已于2018年3月30日租赁期限届满而终止。根据大德昌公司提供的证据可以证明兰昌支付租金至2017年3月30日，实际支付租金为每季度5000元。兰昌辩称其租金支付至2017年6月30日，没有证据证明，兰昌拖欠大德昌公司2017年4月1日至2018年3月30日期间租金共计20000元。兰昌提供的证据不能证明因案涉商铺浸水，大德昌公司承诺兰昌免费使用案涉商铺两年并赔偿所造成的损失15000元。合同终止后，也没有证据证明兰昌已将案涉商铺返还给大德昌公司，参照商铺租赁服务合同履行过程中兰昌向大德昌公司实际支付租金的标准，兰昌应向大德昌公司支付租赁合同终止后至大德昌公司提起本案诉讼时案涉商铺的占有使用费，即2018年4月1日至2020年6月16日按每季度5000元计算，共计为44167元。故大德昌公司诉请兰昌支付2017年4月1日至2020年6月16日的租金85200元，本院予以部分支持。《商铺租赁服务合同》约定，因兰昌违约而导致合同不能履行的，则由兰昌承担违约责任，大德昌公司对兰昌已交的租金、保证金不予退还，并有权再要求兰昌按年租金的50%支付违约金。该违约金计算标准明显高于实际造成的损失，本院酌情调整核减违约金按实际年租金20000元的30%计算，即违约金6000元，故大德昌公司诉请兰昌支付违约金13278元，本院予以部分支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、确认湖南大德昌文化交流有限公司与兰昌签订的《商铺租赁服务合同》于2018年3月30日终止； 二、在本判决生效后五日内，兰昌将长沙市芙蓉区韭菜园南路28号（原55号）新富城综合楼101房109号自编127b号商铺房屋返还给湖南大德昌文化交流有限公司； 三、在本判决生效后五日内，兰昌向湖南大德昌文化交流有限公司支付拖欠的租金20000元； 四、在本判决生效后五日内，兰昌向湖南大德昌文化交流有限公司支付商铺房屋占有使用费44167元； 五、驳回湖南大德昌文化交流有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费896元，因适用简易程序减半收取448元，由兰昌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  江 涛 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  李家成 书 记 员  厉大桥 附本判决引用法律条文原文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。