昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0114民初1917号 原告：周婕，女，汉族，1978年4月17日生，住昆明市盘龙区。 委托诉讼代理人：杨国社，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：呈贡俊发伟业房地产有限公司，统一社会信用代码：9153012156621661XK。 住所地：云南省昆明市呈贡区龙城街道环城北路1号。 法定代表人：岳龙。 委托诉讼代理人:高大鹏、苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。 原告周婕与被告呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称“俊发公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周婕的委托诉讼代理人杨国社，被告俊发公司的委托诉讼代理人苏曼迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周婕向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理所有权证的违约金，总金额420182元以年利率6％自2016年4月24日起至被告将办理所有权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止的利息（到起诉之日利息为64927元）2、被告承担诉讼费。事实和理由：2012年7月16日，被告向原告收取了房屋认购资格确认金人民币200000元。2013年10月21日，原告向被告交清了全部房款人民币434553元，因当时国家限购政策，双方未签订《商品房购销合同》。2015年10月14日，原、被告签署《商品房购销合同》〔金盾俊园住宅〕，约定原告向被告购买位于金盾俊园A5-6-2-702号房屋，套内建筑面积117.82平方米，总金额为人民币420182元，交房时间为2015年12月31日。双方在合同第十二条明确约定：原告在向被告交清全部款项及相关代收费用，以及满足交接房等其他条件后，被告应在240个工作日内将办理所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。2015年5月7日，被告交房，原告满足了合同第十二条约定的所有条件，240个工作日即为2016年4月23日，但被告至今未办理所有权证。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第十八条，被告应向原告支付逾期办理所有权证的违约金，违约金计算方式为：420182×6%÷365×天数（自2016年4月24日起至被告将办理所有权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止），利息以中国人民银 行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 被告俊发公司辩称，1、本案的办证资料，被告已全部递交到不动产登记机关。2、因为2016年昆明市开始实施了契税和不动产的新政，客观上影响办证。再者，我们诉争的项目办证的总体量是非常大，故在客观上是增加了办证的难度。3、本案不应当适用最高法关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释，该司法解释第一条已经限制了适用本解释审理的商品房买卖合同性质即房地产开发企业将未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该案涉及的项目是为了解决市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅问题。其不属于该司法解释规定的商品房也不同于一般性质的传统商品房，不是根据市场经济下以市场价向社会销售的商品房。而是根据房地产开发企业与昆明市公安局工会委员会签署的部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅雨花片区项目合作协议的相关约定，建盖得向特定对象销售的配套住宅。其购房价格、购房房号、购买群体、购买资格，在认购及操作流程等事项都与向社会销售的商品房有本质的区别；我们认为违约金的承担应当从原告实际受到损失来进行考量。即便法院认为我方承担违约金，也请求贵院在综合考虑多方因素的情况下，对违约金予以调减。4、我们认为诉讼时效已经过了。综上，我方没有逾期办证的违约行为不应当承担违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判。 本院经审理认定事实如下：俊发公司（甲方）与周婕（乙方）于2015年10月14日签订了《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园住宅Ａ5-6-2-702），约定:乙方向甲方购买昆明市呈贡区Ａ5地块第6幢第2单元第7层702号房，价款420182元。乙方在达到以下条件后，甲方在240个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关：1、乙方向甲方交清全部房款及相关代收费用；2、甲、乙双方交接房手续办理完毕；3、乙方填写办理房屋所有权证申请书，并签署授权委托书给甲方；4、乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料。若乙方未满足上述任何条件，均视为乙方自动放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记需甲方出具的资料。周婕向被告俊发公司缴清购房款。于2015年5月7日原告办理了接房手续，并向被告交纳了契税及办理土地证的工本费。被告俊发公司于2018年9月26日将原告办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方当事人在《商品房购销合同》中约定了在购房者达到合同第十二条载明的4个条件后由俊发公司在240个工作日内协助购房者将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告周婕在2015年5月7日办理交接房手续后即已满足了约定的4个条件，被告俊发公司应当在240个工作日内协助原告周婕递交办证资料，但被告俊发公司直至2018年9月26日才将办证资料递交不动产登记机关，已构成违约，应当根据法律规定承担相应的违约责任。对于被告俊发公司提出的未能及时办证的原因在于契税新政的实施以及原告未完全提交资料的辩称，但原告在接房时已缴纳了相关费用并提供资料，被告也未提交证据证明其通知原告重新提交新政所需的资料。此外，被告俊发公司在原定办证期间遇到契税新政及不动产新政实施，未充分判断新政实施对办证时限的影响，其并未及时与购房人商定延长办证期间，此系被告俊发公司的失误,故对于被告俊发公司的辩称，本院不予支持。原、被告双方未在合同中约定违约金数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方式。原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，主张被告以购房款为基数按照年利率6％支付逾期办证违约金，被告俊发公司以购房人并无实际损失为由，向本院申请调减违约金。经查，原告周婕并未举证证明其因被告俊发公司逾期办证遭受的实际损失，故，本院同意俊发公司调减违约金的申请，并以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情认定被告俊发公司应向原告周婕支付违约金4000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百一十八条之规定： 一、由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司在本判决生效后十日内向原告周婕支付逾期办证违约金4000元。 二、驳回原告周婕的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取711.5元，由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。 审判员  李余余 二〇二〇年六月十七日 书记员  刘雨杉