鄂尔多斯市东胜区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）内0602执异194号 异议人（案外人）：鄂尔多斯市东胜区人民政府。 统一社会信用代码：XXXXX。 法定代表人：刘凤云，系代区长。 住所：内蒙古自治区鄂尔多斯市东区。 异议人（案外人）：鄂尔多斯市东胜区住房综合服务中心。 统一社会信用代码：XXXXX。 法定代表人：訾永斌，中心主任。 住所：鄂尔多斯市东胜区。 二异议人委托诉讼代理人：杨俊杰、梁秀，内蒙古智武律师事务所律师。 申请执行人：云江，男，汉族，1981年7月3日出生，人，现住东胜区。 申请执行人：云四清，男，汉族，1964年10月29日出生，人，现住东胜区。 申请执行人：杨军飞，男，汉族，1970年10月2日出生，人，现住。 三申请执行人委托诉讼代理人：云万、康国庆，内蒙古久晖律师事务所律师。 被执行人：鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：XXXXX。 法定代表人：张秋旺，公司总经理。 住所：东胜区。 委托诉讼代理人：邬有万，男，汉族，1968年8月23日出生，被执行人公司职工。 在本院执行云江、云四清、杨军飞申请执行鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，异议人鄂尔多斯市东胜区人民政府、鄂尔多斯市东胜区住房综合服务中心向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人鄂尔多斯市东胜区人民政府、鄂尔多斯市东胜区住房综合服务中心称，二异议人与被执行人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司于2015年11月23日签订了《棚户区改造安置房屋采购合同》，二异议人向鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司采购其开发建设的位于东胜区房屋，分别为5号楼505、602、1001、1003、1006、1206、1401、1703、301、903、501、304；6号楼1402、603、1202、1102、1003、805、1101、1701、1406、1206、1001、806；3号楼304、704、901、1101、1201、1301.建筑面积共计4543.16平米，房屋总价款17695608元。以上房屋全部用于安置棚户区改造的搬迁户，采购棚户区改造安置房屋属于社会公益事业。合同签订后，二异议人按照合同约定向鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司履行了支付房款义务。鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司在合同签订后，统一将房屋管理、占有、使用、收益、处分的权利全部交付二异议申请人，二异议人购买案涉房屋是基于安置棚户区改造的搬迁户的社会公益事业，直接由搬迁户与鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司办理网签登记手续，因此为办理变更登记的过错不是异议人。我院于2018年9月20日作出（2018）内0602执2985号、（2019）内0602执恢1166号、（2019）内0602执恢1170号执行裁定书，裁定查封了异议人所有的康雅欣商住小区6号楼1单元1001号房产。异议人购买房产行为在前，而法院查封行为在后。据此，向本院提出异议，请求：1、请求依法停止对二异议人所有的位于东胜区房屋一处的执行；2、请求依法解除对二异议人所有的位于东胜区一处的查封。 申请执行人云江、云四清、杨军飞在听证答辩中称，不同意异议人的异议请求。理由如下：1、鄂尔多斯市东胜区住房综合服务中心及由其代表的东胜区政府已经在2019年针对本案的执行标的向我院提出过执行异议，我院作出（2019）内0602执异395号执行裁定书，依法驳回异议人的异议申请。故我院不应当受理本案二异议人的执行异议，受理后也应当驳回申请；2、二异议人陈述，其采购的包括案涉执行标的物在内的30套房屋均为棚改安置房，由安置户直接与被执行人集泰房地产公司办理网签备案手续，但是在上次庭审中东胜区住房中心明确表示，案涉房屋未安置给具体的棚改户，所以案涉房屋直到现在并没有真正的所有权人；3、案涉房产登记在被执行人名下，按照法律规定，法院有权查封、拍卖案涉房屋；4、二异议人采购房屋是商业行为，也未再次转让给相应的棚改户，且并不是为了自身居住需要，不是案涉房屋实际买受人，所以房屋的真正权利人未确定，不享有案涉房屋的物权期待权；5、异议人与集泰房地产公司签订的两份《棚户区改造安置房屋采购合同》并不是《商品房买卖合同》，也不具有《商品房买卖合同》的性质，更不能代替《商品房买卖合同》，即未在法院查封之前签订合法有效的合同，对于案涉房屋没有办理过户的过错在二异议人；6、二异议人也没有在查封之前合法占有案涉房屋。 被执行人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司在听证中，对异议人的异议请求表示同意。 在听证过程中，异议人向本院提交以下证据： 1、《棚户区改造安置房采购合同》、电子付款凭证、《关于棚改采购项目集泰房地产去库存有关事宜的会议纪要》《关于棚改采购项目集泰康雅欣房源领取钥匙的说明》，预证明集泰公司与异议人于2015年11月23日签订《采购合同》，法院查封涉案房屋时间是在2018年0月20日，晚于合同签订时间；异议人于2015年12月30日向集泰房地产公司支付回购款2700000元，于2016年3月17日支付14115608元；《采购合同》第三条第二款约定：“在集泰房地产公司交房时按照开行要求和扣除合同总价5%的公证质量保证金后，剩余资金一次性给付支付”，集泰房地产公司按照合同向移交了涉案房屋，异议人按照约定支付了回购款；房屋于2016年3月21日交付于异议人。 申请执行人对异议人提交的证据中的《棚户区改造安置房采购合同》、电子付款凭证、《关于棚改采购项目集泰房地产去库存有关事宜的会议纪要》的真实性认可对证明问题不认可，认为合同第四条第8、10项中明确规定本案并无确定签订商品房买卖合同，也未办理相关的入住手续，所以本案的真实权利人并未确定，相关的房屋也并未移交给二异议人；对会议纪要明确了需要哪栋建哪栋的原则说明在签署采购需要安装的住户是确定的，人民政府在房屋采购完成后需要对安置的住户会同集泰房地产公司签署相应的商品房买卖合同，集泰房地产公司于2012年已经具备网签的条件，采购主体在采购长达4年的时间没有进行安置，是存在过错的；对于《关于棚改采购项目集泰康雅欣房源领取钥匙的说明》的真实性以及证明问题均不认可，根据异议人与集泰房地产2017年6月27日签署的合同即采购房屋的时间在领取钥匙之后，也不具备领取钥匙的条件，此事件是不真实的，对公章的真实性认可，对领钥匙的真实性不认可。 被执行人集泰房地产公司对异议人提交的证据的真实性以及证明问题均认可。 申请执行人在听证中提交了以下证据： 1、案外人执行异议申请书、东胜区政府关于执行异议事宜的情况说明（东政函2019-370号）、东胜区2019-395号执行裁定书、2018执异330号执行裁定书，预证明异议人于2019年11月12日以同一理由、同一事实、同一标的向贵院提出执行异议，我院听证后作出（2019）内0602执异395号执行裁定书，驳回二异议人的执行异议，故本案执行异议属于重复提起，应当予以驳回执行异议申请，本案执行标的在2018年12月27日案外人鄂尔多斯市东胜区住房综合服务中心向鄂尔多斯市中级人民法院以同一事实与理由向6号楼2单元1001号房屋提出执行异议也被驳回。 2、2016年3月21日领取钥匙说明、NO201500015《棚户区安置采购合同》、NO20160027《采购合同》，证明领取钥匙于2016年3月21日出具，因为39套房屋合同分两次签订，其中9套房屋于2017年签订，另外30套房屋于2015年签订采购合同，而交付钥匙都是在2016年，所以其认为39套房屋不可能在同一时间交付，证明交付钥匙是虚假的。 在质证过程中，异议人对申请执行人提交的第一组证据的真实性认可，对证明目的不认可，向东胜区人民法院提出执行异议被驳回是因为遗漏了必要的当事人；而鄂尔多斯市中级人民法院驳回是因为主体不适格，并非是重复提起。对申请执行人提交的第二组证据的真实性认可，对证明问题不认可，不能证明交付钥匙的行为是虚假的。 被执行人在质证中，对申请执行人提交的第一、二组证据的真实性认可，对证明问题均不认可，称当时房源已经订了，合同是后签订的，钥匙是统一交付的。 经本院审查认为，对于案外人提交的证据有被执行人的认可，对于付款以及交付钥匙均有双方盖章确认，对此本院予以确认；对于申请执行人提交的本院以及鄂尔多斯市中级人民法院的裁定书，该裁定书中已写明驳回的理由，并非重复诉讼，对此不予认定；对于申请执行人提交的第二组证据，因对于交付房屋有接收房屋一方的认可，并不能证明钥匙的虚假性，对此不予认定。 本院查明，云江与鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，经本院审理后于2017年4月5日作出（2015）东民初字第3907号民事判决书；云四清与鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，经本院审理后于2017年4月5日作出（2015）东民初字第4630号民事判决书；杨军飞与鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，经本院审理后于2017年6月10日作出（2017）内0602民初1064号民事判决书，后鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司提出上诉，鄂尔多斯市中级人民法院经审理后于2018年3月21日作出（2018）内06民终151号民事调解书。云江、云四清、杨军飞在上述判决、调解生效后向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年9月25日作出（2018）内0602执2985号执行裁定书，裁定依法查封被执行人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司所有的位于东胜区一处；于2019年7月17日作出（2019）内0602执恢1170号执行裁定书以及（2019）内0602执恢1166号执行裁定书，裁定依法轮候查封上述房产。 另查明，异议人鄂尔多斯市东胜区人民政府于2016年6月14日印发“关于棚户区改造和房地产去库存有关事宜的会议纪要”，目的为棚户区改造以及房地产“去库存”工作。该工作的具体责任单位为区房屋运营管理局、国土资源局、农工部。 又查明，被执行人鄂尔多斯市集团房地产公司于2016年3月21日将包括案涉房屋在内的39套房屋的钥匙较于鄂尔多斯市东胜区房屋运营管理有限公司。 还查明，异议人鄂尔多斯市东胜区人民政府与被执行人鄂尔多斯市集泰房地产公司于2015年11月23日签订了《棚户区改造安置房屋采购合同》一份、于2017年6月27日签订了《棚户区改造安置房屋采购合同》一份； 鄂尔多斯市东胜区房产管理局向被执行人鄂尔多斯市集泰房地产公司支付购房款1769.5608万元。 本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房产系用于东胜区棚户区改造和房地产“去库存”有关事宜，异议人与被执行人签订采购合同在前，本院查封在后；异议人已经交纳的全部的购房款；因被执行人尚不具备办理房屋产权手续的条件，故房屋无法过户，即不可归责于异议人。综上，异议人的证据可以排除法院对案涉房产的执行，对其异议请求予以支持。 对于解除对房屋的查封，由执行实施部门具体实施，不属于异议审查范围。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 一、中止对东胜区房屋一处的执行； 二、驳回二异议人其他的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序审理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。 审 判 长 王 辉 东 人民陪审员 孙 玉 霞 人民陪审员 斯琴巴拉 二〇二〇年六月四日 书 记 员 李  娇